都市更新牽涉多方利益，流程冗長又繁複，其中政府的審查進度過慢、審查人力與專業度不足，是拖延都更進度的主要原因之一。

外界屢有「加快都更審查」的呼聲，然而，牽涉到利益分配，公務人員豈敢大意，為此，本周都更追追追系列報導，特地採訪建商、學者、政府官員，提出如何縮短審查流程的建議，並舉出雙北市的新作法，望能為都更流程縮短盡一份心力。

都更已經成為近年台北市建商取得案源的重要管道之一，但冗長繁複的都更流程，往往耗費大量人力、時間和金錢，以台北市為例，成功個案平均約花6.5年，還有上百件都更案耗時逾十年，仍在流程中周旋。

據營建署統計，目前台北市有55件已完工的都更案，施工中21件，事業概要已核准、還在整合階段的案件有265件，報核中有184件。

從台北市已完工的都更成功案例觀察，從劃定為都更範圍到完工取得使用執照，平均大約需要6.5年的時間，扣除掉約2.5年的銷售期與興建工程期，劃定都更範圍到事業概要、事業計畫核定、權利變換流程走完，平均大約需要四年的整合期。因921震災以都更程序改建的高價豪宅，如「尚華仁愛」、「仁愛麗景」、「元大木百悅」等為例，從都更改建到完工，平均都花了八至十年左右的時間。

依現行流程，一個民間都更案首先需劃定為都更單元，由住戶自組更新會或委託建商實施，進行事業概要，在事業概要階段，需十分之一的人數與產權同意，接著進行事業計畫，在事業計畫階段，若為政府已劃定更新區，需人數五分之三、產權三分之二同意；自行劃定區則需人數三分之二、產權四分之三同意，事業計畫核定後，再以權利變換或協議合建的方式進行，才能申請建照、進行銷售和動工。

能在二年內完成程序並完工，例如元利建設在中山區「元頂世紀館」等案，主要多因為原地主人數少，意見單純，整合相對容易，但這類個案畢竟是少數。

絕大多數的都更案，都需面臨整合數十、甚至上百位地主意見的困境，整合了十年以上、還在努力遊說少數不同意地主，甚至半途認賠退出的都更案，所在多有。

建商表示，每位地主都想成為「最後一個蓋章同意的人」，人性貪婪總認為能多拿一些好處，不過，這是建商投入都更本來就必須面對的難題，進場多挑成熟度高的個案，達到同意門檻並不難，多花點心思或許還有解。但更大的問題是，建商和多數住戶費盡苦心，協力走完程序、同意門檻達成後，最後卻仍不見公權力對極少數不同意的住戶執行拆除，讓都更案懸著，終究無解。

驚！ 公務員不敢辦新案

文林苑爭議後，都更案明顯停滯，建商對投入都更態度轉趨保守，建商私下透露，文林苑爭議讓公務人員產生「寒蟬效應」，有些達到同意門檻、合乎法定程序的都更案送達，下至承辦、上至主管的公務人員不敢核准，深怕成為下一個文林苑的箭靶。
建商表示，由於都更政策尚未明朗，氣氛曖昧，加上文林苑引起廣大爭議，不少公務人員抱著「能拖就拖」的心態，是都更案進度停擺的原因之一。

同樣的情形，也發生在都市更新審議委員會上，曾有建商送了合乎程序、達到同意門檻的案件，結果主席裁示：「還是再努力一下，找多一點住戶簽字同意吧，有新進度，再重送審查。」

內政部營建署都更入口網資料顯示，2005年至2009年，各縣市政府每年平均核定約20餘件都更案，然而2011年與2012年，僅核定一件，今年迄今核定22件都更案，多數均位於台北市。

即使不少地方政府都更主管機關都曾宣稱，送件與核定進度，近來並沒有因為文林苑事件，而明顯減緩，但整體都更核定案件數量，已較四至八年前，減少許多。

南北房價購屋習慣影響 低所得組居住面積最大

根據主計總處最新報告，去年台灣人平均每人居住坪數僅13.5坪，和21年前（1991年）平均8.3坪相比僅多5.2坪。其中最特別的是，最高所得前20%平均每人居住面積僅12.4坪，比最低所得組的平均每人居住的20坪還低。

依據家庭所得，主計總處將全國分成5等分，第1等分所得最低，每戶平均可支配所得36萬2289元，但每人平均居住面積（包含出租與自住）竟最高，達20坪；每戶平均可支配所得達225萬888元的最高所得組，平均每人僅12.4坪。

房價漲購屋坪數變小
主計總處官員解釋，很多中南部鄉下民眾雖然所得未必最高，但住的很寬廣；反觀住在台北市有錢人，因地小人稠，平均居住面積都不大。
對於20年來每人平均居住面積成長緩慢，台經院產經資料庫產業顧問、副研究員劉佩真認為，這幾年雙北市房價高漲，房屋總價較高，所以每個人購屋面積變小，可能是導致每人居住面積成長速度緩慢的主因。另外，去年房屋交易「北冷南熱」，雙北市房屋交易比較少，中南部房市交易較熱絡可能也有關。
她表示，中南部建商習慣採低價、低自備款、低總價策略，容易刺激房市交易量。台北市豪宅本來數量就少，去年央行對豪宅實施限貸令，加上經濟成長多次下修，北市房市交易清淡，新增房屋較少，可能影響調查結果。

中南部房市交易較熱
單身的安小姐住13坪小套房，當初選擇購買台北市區緊鄰捷運站，覺得交通方便，又不想貸款太多，只能買坪數較小房子，但有時覺得太過狹小，生活品質不優。計劃退休後賣掉價值千萬的小套房，改到郊區換成坪數較大的二房。

最高所得每戶人口多
Sam一家4口1年總收入雖破百萬元，但住在台北市約30幾坪公寓，平均每人居住面積不到10坪。
雲林斗南張先生說，南部老家約60坪3樓透天厝，只住他爸媽2人，且坪數在村莊還算是小的。
官員表示，低所得組以老人居多，居住台中或嘉義、高雄等地，雖然收入低，但是居住房子很大，「即使只是中等收入，在中南部也可住好幾層樓透天厝，平均居住面積的確比較高。」
從統計數據分析來看，高所得組平均人口數較多，是影響居住面積較小的原因之一。最低所得組平均每戶住宅坪數是36.6坪，每人平均住20坪，等於1戶僅住1.83人。最高所得組平均每戶52.4坪，但每人平均住12.4坪，等於每戶平均人口有4.2人，每戶人口比低所得多出1倍以上。

房仲業：公設比重高 每人13.5坪可能灌水

主計總處最新報告顯示，我國每人平均居住13.5坪，21年來僅增加5坪，但房仲業者認為，1個人平均居住面積大於10坪就夠用，比起香港、新加坡，我國民眾沒到「蝸居」那麼可憐，還算可以接受。
永慶房屋集團研究發展中心經理黃舒衛說，台北市房價1坪60萬起跳，中南部1坪才10幾萬，民眾走出台北市，可以享受的空間與生活品質顯然好很多。

1人平均10坪就夠用
他指出，台北市可分配的空間雖然較狹小，但是展覽表演多，公共設備較多樣性，有些人覺得家中空間小沒關係，可以不要設書房，休假到咖啡廳或圖書館就可以了。
對於20年來台灣人每人平均居住坪數才成長5坪多，他認為，住宅的供給量有拉上來，住宅供給的速度比人口成長快，去年每人平均居住13.5坪與國際比，也在水準之上。
只是921地震之後新蓋的房子公共建設比率呈現倍數成長，以前40坪房子的公設約5~6坪，現在同樣坪數的公設高達10~15坪。黃舒衛質疑，13.5坪可能有灌水之嫌，不是居住的實際坪數，而是「虛坪」。
信義房屋企研室經理蘇啟榮則認為，一個人平均居住面積大於10坪是ok的，和香港、新加坡等大城市相比，我們沒有到蝸居那麼可憐，還不算太難受。
蘇啟榮指出，調查是以家戶所得來調查，有些財富如投資收入可能沒有算入家戶所得，因此不見得可以看出高所得者買屋的真實全貌。
他表示，台北市腹地小，但是工作機會多，一戶3~4人住在30~40坪，差不多是中間所得者的居住環境，不像鄉下地區剩下1~2個退休的長者，雖然平均所得低，但居住空間卻顯得寬敞。

省下高房貸「元大栢悅」喊出月租45萬

甫實價揭露全國第4貴的豪宅「元大栢悅」，已有屋主開出每月40~45萬元的高價出租，但實價登錄目前租屋最高成交行情是「帝寶」每月33萬元，顯示月租30多萬元來租屋，對有些人來說還負擔的起，最近就有公司老闆要賣掉自己原本的華廈，改租更高級的豪宅，認為現在「以租代買」負擔比較輕鬆。

日前一位廣告業老闆賣掉台北市大安區的華廈豪宅，改租在大安森林公園附近的豪宅，雖然月租約20~30萬元，但比起月付50萬元的房貸省一些，而且升級了居住空間。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨據此分析，以總價2億元的豪宅來說，若自備款1億元，每月就要付至少50萬元房貸，以租代買可以租到更好的豪宅產品。

短期收租長期增值
豪宅產品對某些高端客來說只是資產配置的一部分，因此不一定會搬入居住，短期收租長期坐享增值。如「元大栢悅」日前才以總價為2億7429萬元躋身豪宅第四貴，但《蘋果》搜尋591房屋交易網發現，已有屋主開價每月40~45萬元出租，換算投資報酬率約1.75~1.97%。該網站還有豪宅「台北信義」、「和邑」待租，月租分別為25萬元、30萬元。

外籍主管詢問度高
由於透過房仲成交的租賃案件都必須實價登錄租金，目前實價租金以「帝寶」月租26~33萬元最貴，還有信義路三段、鄰近大安森林公園的「艾菲爾」月租30萬元、信義計劃區的「新光信義傑仕堡」月租6~25萬元等。
大師房屋總經理陳建慶表示，不少國外來台工作的高階主管、總經理等租豪宅，公司會提供租屋津貼每月30~40萬元不等，之前曾經成交過「帝寶」租賃案，月租差不多約30~40萬元，現在因屋主釋出租屋量少，因此詢問度不高。
豪宅租賃業者說，有企業家因為子女要準備結婚，要重新裝潢舊房，施工時間至少1年，先暫時住到有飯店式管理的商務住宅，像「新光信義傑仕堡」就受到不少政商名流喜愛。據實價登錄資料，共有10筆「新光信義傑仕堡」租屋交易案，月租6~25萬元。

第2季整體亞洲商辦市場表現不佳，據國際知名商仲高力國際調查，亞洲商辦大樓租賃市場信心指數57.6％，是自去年中以來首次下跌。

表現仍相對強勁
調查指出亞洲商辦租賃市場信心指數4項類別：新租賃查詢、房地產需求、業主（房東）期望和租金期望同時走跌，其中新租賃查詢和商辦大樓租金期望創下最大跌幅，分別達53.3％和64.4％，業主期望指數表現則最弱，第2季為44.4％，為連續4季低於50％。
不過，調查也指出，亞洲租客對商辦大樓需求表現相對最強勁，僅從2013年第1季的70.9％微跌至第2季的68.3％，顯示商辦大樓租戶的整體需求並無改變。

業主須提供優惠
高力國際總經理劉學龍說，整個亞洲不論在租金走勢或業主反應一致走弱，也使得業主須提供更多租賃優惠，誘使房客留在原地，台北第2季普遍大型客戶搬遷都停止，取而代之的需求是房客爭取和房東談判續約。
第一太平戴維斯研究部資深經理丁玟甄說，雖然壽險業投資情況已解除，不過仍受限於投報率2.875％的門檻，下半年應會轉投入地上權、公共建設等案件，市場上雖有些大型投資案如中信金總部出售，但買家在哪仍有待觀察。

下半年有QE（Quantitative easing，量化寬鬆）退場、奢侈稅修法等變數影響房市，也因為這些變數存在，我認為房市不會大鳴大放，銷售期可能拉長。台北市因土地價格高，仍看漲，新北市則依地區而定；但高雄仍有需求且房價合理的背景下，估計會是量縮價穩的情形。
南部房市自2008年後才開始推大坪數房型，現在市面上換屋產品才推4~5年，我認為銷售並無阻力，只是依個案條件有不同去化速度，而70坪以下的產品，依舊很好賣。在這樣的前提下，供給能夠滿足需求，房市熱度自然能持續。

北市房價仍會漲
下半年變數多，現在高雄地價不便宜，儘管短期房價可能持平，長期還是會漲，不然建商沒有利潤。不過目前房價我認為蠻合理，像楠梓、鳳山等區，年輕人偏好的中小坪數產品多半仍能以1字頭購得，是比較健康。
台北市則地價高而且一地難求，建商好不容易買到土地，多選擇推大坪數、高單價的產品才能回本；在土地成本居高不墜的情況下，房價還是會漲，年輕人只能朝新北市移動。

留意投資客影響
新北市因有許多開發中的重劃區和建設議題，部分地區房市熱絡。
民眾進場前應留意投資客多寡，投資客多、奢侈稅對區域房市影響就大，如果投資客縮手，不僅銷售速度減緩，供需失衡也可能影響房價。郭敏能╱口述
潘姿羽╱採訪整理

郭敏能小檔案

．現職：皇苑建設董事長
．經歷：高雄市政府工務局都市計劃科科長、高雄市建築開發商業同業公會理事長、內政部建築法規審議委員會委員、中華民國建築開發公會全國聯合會常務理事
資料來源：郭敏能

遠雄建設（5522）9月有望啟動另一波入帳高峰，總銷42億元的桃園八德「艾菲爾」將開始交屋，法人表示，在初次入帳下，遠雄單月營收有望重回20億元以上大關，第4季還有三筆完工個案挹注，下半年每股稅後純益（EPS）有機會站上3元以上。

遠雄建設上半年在「富都」交屋入帳下，3月起單月營收均站上20億元以上。不過該案預售部分已於上半年交屋完成，7、8月因進入餘屋銷售、無大量交屋戶數，進入短暫空窗期。遠雄上周五收在53.9元，上漲0.1元

遠雄表示，9月總銷42億元的桃園八德「艾菲爾」有機會開始交屋，可望帶動單月業績升高。法人指出，該案初次入帳下，預料將有四至五成業績貢獻，遠雄單月營收有機會衝破20億元，進入下一波入帳高峰。

展望第4季，遠雄指出，單季估有三筆新案完工交屋，包括內湖五期的「奧斯卡」，新莊副都心的「中央公園」，以及中和的「左岸」系列「玫瑰園」等，總銷分別在7億、10億和37億，目前三案分別售六成多、四成多和六成，有助單季業績攀升。

日勝生（2547）已完工280億元大案「美河市」，確定在本（8）月底進入交屋過戶階段，法人表示，該案確定進入交屋程序下，日勝生8、9月營收有機會上看200億元，揮別上半年虧損陰霾。

以該案每股貢獻在12元左右來看，法人推估日勝升今年確定可賺一個股本。

日勝生與北市府因權利分配而擱置已久的「美河市」案，在日勝生7月初繳交35.3億元的擔保金後，北市府已在7月底交地予公司，並在8月開始辦理交屋作業，將近1,700戶的交屋問題確定解套，全案交屋作業有機會在最後交屋期限9月15日前完成，預計本月底完成第一批過戶。

據了解，由於日勝生「美河市」案早在今年初就完工，客戶也早有很充分時間驗屋、房貸融資申請等程序，8月辦理交屋手續後，預料交屋速度會相當快，8、9月有機會完成七、八成交屋。日勝生上周五收在24.6元，上漲0.8元。

日勝生今年上半年處於業績空窗期，上半年營收僅8.92億元，稅後虧損5.93億元，每股稅後虧損0.72元。不過，第3季在「美河市」交屋入帳下，全年將可望順利轉盈。

占用志清大樓
年獲利逾1.3億

審計部最新決算審核報告指出，截至去年底，全國被占用國有房屋高達七百七十六棟（戶），民進黨立委李應元比對發現，占用面積最大的是中國青年救國團，長期侵占台北市松江路黃金地段房屋，面積一萬八千四百卅二平方公尺（約五千五百七十六坪），以當地辦公室租金每坪每月兩千元以上，推估每年不法利益就高達一億三千三百萬元以上。

針對審計部報告指出，救國團長期侵占志清大樓，為國有房舍最大占用者。

救國團視察陳家秀昨天受訪強調，救國團完全合法使用，並未侵占，且因此案已進入司法程序，正在法院審理中，救國團靜待司法判決。

國產局提告 法院審理

救國團聲稱合法使用

據了解，原財政部國有財產局（現為國有財產署）認定救國團占用志清大樓，於二○一○年底正式向台北地方法院提告，要求救國團返還房地。

前年二月法院曾依當時附近房價計算訴訟標的「志清大樓一至五樓、地下一至三樓」面積共二五九九坪，粗估總價應是十四億三百四十七萬，算出裁判費應為一千零四十八萬，國產局原本只繳二百七十一萬，裁定要求國產局補繳七百七十七萬元裁判費。在國產局補繳後，本案審理至今。

原財政部國有財產局自九十六年起訂定「國有非公用不動產巡管（查）計畫」，以掌握國有房屋現況。審計部查核，到去年底，上述國有房屋四千九百六十四棟，被占用七百七十六棟，占用比率達十五．六三％，占用總面積逾十三萬平方公尺，占用面積比達十三．六七％，且多在台北市、新北市、台中市等精華地區。

審計部統計九十七年迄今，國有房屋被占用情形，若按棟數計算結果「不減反增」，從九十七年的九．九三％，逐年攀升到今年四月的十七．七二％，財政部研訂「被占用國有非公用不動產加強清理計畫」草案，今年至一○八年要將被占用房屋全部處理完畢。

李應元抨擊，馬政府一再宣稱財政窘迫，卻沒有積極排除指標型占用案，也無活化國有資產的措施，必須改弦更張，認真追討被占用的房屋，並追討占用者獲取的不法利益，才符合公平正義。

台開(2841-TW)集團將出售其手中握有的台中市干城重劃區「新站特區商業用地出售案」兩塊總計1648坪土地，其公開邀約並已在8月20日截止，已吸引包括來自台中本地及台北上市建商的探詢，台開高層主管今天指出，台中市干城重劃區「新站特區商業用地出售案」將在8月30日敲定出售對象及價格。

但原表示慎重評估投資此案以切入台中市中心的開發案上市建商興富發(2542-TW)，並沒有進入洽談的多組人馬之中。

而台開高層主管今天指出，台中市干城重劃區「新站特區商業用地出售案」，所獲的市場反應熱烈程度超乎預期，已由台開內部組成決策小組與洽購人馬協商，在8月30日敲定出售對象及價格。

台開指出，即將出售的此一台中市中心重劃區土地周邊公共設施完善，且未來雙鐵三捷運開發完成後，交通更加便捷，是近期台中市少有的大面積市中心精華商業土地，其土地使用分區為第1種商業區，建蔽率70%，容積率為500%。

台開集團與土地銀行處分共同持分各半的台中市干城2694坪土地，在完成切割後，台開集團取得其中1648坪，台開並將本案「新站特區商業用地出售案」劃分為兩塊土地出售，分別為933.66坪與750.6坪。

台開集團求售的該兩塊台中市商用建地可個別或合併出售，也使其出售價格排列組合有多種變化，同時，買方人馬也在針對同一重劃區域內由南山人壽自國產局取得地上權土地的投資開發方向。

奢侈稅二年閉鎖期，加上美國QE釋出浮濫資金，近幾年房市出現「囤房」現象，投資人囤積房產，待價而沽，許多先建後售建案標榜「完銷」，卻幾乎無人入住，如同空城。

房仲業者說，近期推案量大的區域，都是囤房風氣極盛的區域，包括淡海、林口、桃園青埔以及台中七期以及高雄美術館等區域。

部分建案早早喊出「完銷」，製造熱銷印象，但是入夜後，這些「完銷」新大樓整幢暗黑，只有零星幾戶開燈，也就是「有人買、沒人住」。

房地產業者說，一般說來，「囤房」區域的房子單價、總價都不高，以總價約千萬元的預售屋為例，只要五十至一百萬元自備款，即可簽約，房市景氣好時，日後轉售報酬率約二至三成，而中古成屋，也可做八成房貸，造成囤房風潮。

不過房價如修正逾兩成，投資客幾乎就血本無歸，「現在手上三、五間房子的屋主，其實都在走鋼索」。

財政部統計顯示，若以身分證歸戶，全國廿五萬人擁三間以上房宅，數千人擁有八至十間房宅，「囤房情形很多」。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，囤房怪象主要是國內投資管道貧乏，尤其金融海嘯後，有錢人遠離金錢數字遊戲，回歸「有土斯有財」的老觀念，把錢都存在房地產，拉抬房價、也造成囤房怪象。

台北市房價高得嚇人，不少人只能租屋，據統計實價登錄網，台北市中古大樓租金交易件數，以大安區212件最多，而租金最便宜個案為大同區、萬華區的月租5000元。

大安區交易量最多
根據實價登錄網統計，北市中古大樓租金交易件數，以大安區212件最多，第2、3名則分別為士林區156件、信義區152件。租金最便宜的地區為大同、萬華區，每月月租僅5000元，但位於離捷運站較遠的延平北路及環河南路。
台灣房屋智庫發言人張旭嵐分析，房仲經手的房屋租賃都需登錄到實價登錄網站，多數房東為避稅，改透過租屋網站刊登廣告，少數因沒時間帶看，或避免租房糾紛的房東，才會選擇委託房仲租賃，也因此實價登錄的租金行情資料偏少，且會出現偏離實際行情的狀況。

青年可「以租代買」
根據好房網統計台北市精華區平價產品的租金行情，大安區近六張犁捷運站周邊的租金行情，15坪的套房月租約1.58萬元，2房產品月租則約2.73萬元，另外像信義區吳興街、莊敬路及松山區的饒河商圈，15坪套房月租約1.33~1.69萬元，在北市精華區域還是可以找到租金較便宜的物件。
現在北市房價高居不下，好房網總編輯吳光中建議，年輕人可先「以租代買」，可以兼顧生活品質，還要存第一桶金，等待房價下跌時再進場買房。

我認為因奢侈稅政策影響，下半年北市豪宅市場較淡，呈現穩定持平，但周邊具發展性的淡水、林口屬於低總價、低單價的產品較不受影響，交易仍熱絡，且會持續上漲；中南部則是豪宅市場相對受到關注，具有投資潛力。

擇前瞻性地區入手
隨著土地、建材上漲，工資增加等使造價成本提高，使房價持續攀升。在購屋需求增加的狀況下，房價並不會因政府打房政策而壓低漲勢，目前銀行利率很低，小資族更應利用具保值性的房產來累積資產，買房投資不應只是富豪階層。
建議可選擇有前瞻性但目前相對低廉的地區入手，如淡水、林口等；人口聚集之處會帶動地方發展，使產業集中、就業機會增加，房價便上漲。北部市中心或外圍低總價產品仍相當搶手。

台北豪宅穩定持平
從甲山林建設在林口的國家1號院銷售來看，目前已銷售八成，淡水地區也有許多案子銷售一空，可以看出低總價產品是熱銷主力。
至於台北豪宅市場下半年應該是穩定持平；主要是因為奢侈稅政策，加上頂層族群沒有迫切購屋的需求。而在台鐵、高鐵等交通條件成熟下，中南部逐漸有發展豪宅的潛力。我今年也親自前往台中及高雄兩地，以高雄而言，房價行情每坪約20幾萬元，相對台北便宜許多，豪宅前景相當可期。祝文宇╱口述、鄒雯涵╱採訪整理

祝文宇 預測下半年房市
◎跌或漲：台北周圍淡水、林口看漲
．理由：台北地區豪宅市場受到奢侈稅政策影響，市場轉淡。低總價、低單價產品所在的新市鎮，隨交通建設完成後，未來有增值及補漲的潛力
◎跌或漲：台中、高雄都會區豪宅交易熱
．理由：中南部地區，房價相對台北便宜。且市中心商圈成熟、重大建設具話題性，使豪宅市場備受注目
資料來源：《蘋果》採訪整理

祝文宇小檔案
現職：甲山林建設 董事長
經歷：台北房屋業務部及研展部基層
資料來源：祝文宇

越精華價差越小 南港差達41％

屋齡老，房價不一定低。據內政部不動產實價查詢網，台北市屋齡5年內新成屋和25年以上老屋平均價差10.86~41.16％，但越精華的區域，價差反而越小，其中大安區新成舊屋落差僅10.86％，為北市最小，南港區價差則達41.16％最多。

據實價查詢網統計，屋齡5年內與25年以上的房屋，價差最小的前3名區域分別為大安區價差僅10.86％，松山區12.14％，信義區13.46％；價差最大前3名區域則分別為南港區41.16％，北投區36.39％，中山區29.73％。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，價差較小的前3名區域，為台北市中心，生活機能便利，屋主對於區域深具信心，雖然都更走入死胡同，但是精華區老屋仍具都更潛力，裝潢後依舊有賣相，顯示地點仍是購屋人願意買單的關鍵。
大安區5年內新成屋平均每坪94.6萬元，25年以上老屋平均每坪84.33萬元。

小坪數自住買得起
中信房屋和平復興加盟店梁經理指出，位於羅斯福路的5年內新成屋，成交價每坪120~160萬元，知名社區有「基泰台大」、「台大美學院」等，屋齡25年以上物件，平均每坪60~80萬元，中古大樓又比公寓高1成，總價在1000~1500萬元的小坪數產品，自住族較買得起。
南港區價差41.16％為北市最大，5年內新成屋平均每坪67.61萬元，25年以上老屋平均每坪39.78萬元。

國宅改建拉低平均
太平洋房屋簡經理表示，南港區較便宜公寓多位於工業區及中研院附近，房價可見3字頭，新成屋每坪80~100萬元，如「森之丘」、「翔譽之星」等，推估新成屋實價登錄平均較低，是因最近成交70~80戶的國宅改建案「納美」，成交價每坪50~70萬元，拉下總平均價。

　政府全力拚經濟，活化國有土地三大指標案中，台北學苑將率先啟動！財政部表示，該案將於今年10月，以設定地上權形式公告招商，初步以商辦、旅館、購物或會展中心為開發方向；受惠於松機直航優勢，業者預估每坪市價上看千萬大關，可望成為台灣的新地王。

　台北學苑原訂今年7月招商，因國防部尋求與鄰近眷舍土地聯合開發，招商期程一度延宕；不過，在財政部建議下，國防部同意單獨釋出招商，使台北學苑開發案現出曙光，目前正在草擬招標文件階段，力拚今年10月公告招商。

　開發業者表示，台北學苑開發面積高達4,000坪，在土地使用分區上屬於敦北商圈，作為商辦或觀光旅館都不錯，不但可結合松山機場的BOT計劃，與南京東路、復興北路等商辦空間形成群聚效應，開發效益可期。

　據了解，對於台北學苑開發案，包括華固、興富發、元大、國泰、富邦、香港豐泰地產集團等大公司，都已經評估多年，使該案在未正式公告下，已彌漫濃厚的煙硝味。

　即使市場預期該案競爭激烈，但也有業者認為，政府開出的權利金底價，以及限制不得分戶出售等限制條件，將扮演決標與否的最大關鍵。

　為刺激國內景氣，政府選定台北學苑與華光社區、空軍總部，扮演推升經濟動能的領頭羊，將採取50年設定地上權方式標售，引進民間投資開發，預估民間將挹注140億元資金，可望創造高達929億元的總收益。

　不過，官員坦言，華光社區及空軍總部二大案，分別受到古蹟樹保存議題、與雙子星案整體規劃的影響，開發期程勢必將延後。

　官員指出，華光社區預計年底完成拆遷，在中華電信及中華郵政另有業務考量，不併同開發之下，以都市計劃細部變更需時6個月估算，最快明年8、9月可招商；至於空總開發案將由北市府細部規劃，招商期程恐延至後年上路。

敦北商圈 重返地王夢

　台北學苑開發案現曙光，開發業者表示，敦北商圈是台北市頂級辦公商圈的發源地，受惠松山機場首都直航效益加持，陸企航空業者紛進駐該區，加上中小型企業租賃需求穩定支撐下，開發為商業辦公大樓，較具利基。

　住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，以目前北市寸土寸金的條件來看，台北學苑位於敦化北路與南京東路交叉口，基地離松山機場不遠，又與東區、內湖區連帶，在捷運南京線通車後，更讓區域商業活動充滿想像空間，預料正式公告後，將吸引不少業者搶進。

　資產開發業者預估，台北學苑區位佳，未來投報率至少有5％水準，若經營管理績效較高的公司，不僅能拉高投報率，更有機會在10年內回本。

　房仲業者統計，敦北商圈區內頂級大樓數量，僅次於信義世貿商圈，過去曾吸引眾多知名企業及外商進駐，但近年部分大型租戶轉往信義計畫區，也使本區域的租金逐漸落後於敦南商圈，退居第三。

　不過，房仲業者認為，敦北商圈商辦物件仍具良好的發展基礎，受惠兩岸直航效益，近年陸企來台尋覓商辦，不少均由松山機場周邊下手，使得民生敦北商圈的辦公室交投相當熱絡，台北學苑一旦完成開發，可望掀起新一波搶標風潮，帶動敦北商圈重返地王寶座。

　另外，在中小型企業租賃需求穩定的支撐下，北市各商圈商辦空置率，均跌落至7％以內，僅民生東路、敦化北路一帶的商辦空置率仍近10％，但在松山與上海、羽田等機場對飛，加上捷運松山線完工與木柵線形成雙捷運後，預估此區商辦空置率可望進一步下降。

今年暑假酷熱，用電量暴增，北市信義區豪宅大戶1期（2個月）電費高達逾8萬元，令人咋舌！台電董事長黃重球說，這些豪宅大戶用電大，若10月電價不漲，是不公平的。

為求節能省碳，抑制用電大戶浪費電力，台電原規畫10月電價調漲案，住宅用電在701度以上者，夏月每度電由現行5.63元調漲至6.16元，非夏月由現行4.5元調漲至5.03元，再透過新增更高級距或再調高電價方式，抑制用電浪費。

行政院長江宜樺日前表明，10月電價一定要調漲，但對用電量小的一般家庭與小商家用電，儘量不受電價調漲影響，用電量大的用戶則電價更高。台電最近抽查發現，台北市豪宅中，信義區豪宅大戶全年用電量最高的用戶，夏月平均每月用電量7,412度、1期1萬4824度，每期電費高達8萬0830元，為全國住宅夏月平均每期794度的18.7倍、金額則是一般用戶電費2361元的近35倍。

台電抽查也發現，台北市知名豪宅平均用電量最高為信義區，全年平均每戶每月用電量2002度（1期4004度，每期電費1萬9914元），為全國住宅平均每月用電量334度的6倍、金額逾10倍。台電內部人士認為，今年酷暑炎熱，台電供電量也屢創新高，不少豪宅大戶24小時全天候開冷氣，電費支出也跟著「高人一等」。

中央銀行祭出「豪宅管制令」屆滿周年，房產業者統計，去年第4季至今年第2季，台北市、新北市、台中與高雄等四大都會區豪宅合計成交金額不減反增，從87.7億元增至142.9億元，成長超過6成，豪宅買氣仍旺，「打豪宅」效果似不如預期。豪宅管制令是指銀行對於雙北市住宅買賣價金高於8000萬元，其他區域高於5000萬元者，其貸款成數不得超過6成；當時房地產業界預期，銀行緊縮房貸形同抽銀根，投資客「金援」受限，恐衝擊豪宅漲勢。

豪宅管制令實施一年，數據卻顯示，豪宅仍然「漲」聲不斷，顯示豪宅投資客財力雄厚，不怕抽銀根，也預告房市「強者愈強、貴者愈貴」趨勢，小咖投資客只好提早離場。台灣房屋市場經理劉志雄說，金融局勢多變，高資產族群將資金轉移至具保值性稀有的豪宅產品，貸款成數限制對其衝擊不大。政策「卡關」，只會讓豪宅市場趨向長線經營，只要資金充沛，豪宅交易就不會寂寞。

四大都會區中，僅新北豪宅成交件數、金額同步衰退，近3季由11.8億元減少至3.9億元，「豪宅管制令」已在新北市發威。根據統計，去年第4季至今年第2季，台中豪宅雖然交易件數減少、總銷金額未見衰退，可見台中豪宅單價上漲趨勢，並且集中在西屯區，群聚態勢明顯。高雄豪宅第2季價量齊揚，總銷件數比起前1季增加9件，總銷金額增加7億，高雄的置產族群看好當地的豪宅產品，「豪宅交易熱到發燙」。

劉志雄說，去年第4季台北市豪宅交易較知名的「信義之星」、「信義富邦」、「寶徠花園廣場」等，今年第1季則有「冠德遠見」、「勤美璞真」、「仁愛麗景」，目前實價登錄住宅最高總價及單價的「皇翔御琚」，以及創下都更宅最高單價的「元大栢悅」都在今年第2季成交，顯示台北豪宅市場仍有一定程度的買氣。

陸客來台觀光為各地商圈帶來龐大商機，店面租金跟著水漲船高，根據實價資料，大台北已有9個商圈店面單坪最高租金突破1萬元，最高並已達單坪3萬元以上。這些商圈包括北市東區、公館、信義、晶華、小巨蛋 (原環亞商圈)、西門町、石牌，以及新北市府中、新埔商圈等。其中，東區商圈店面租金行情最高，除統領百貨附近有一間約25坪店面以80萬元出租給服飾店，單坪租金達3.16萬元外，周邊的巷子也有多間店面每坪租金在1萬元以上。

單坪租金排名第二是公館商圈，在公館捷運站出口附近的羅斯福路4段上，有一間約24坪店面，以每月50萬元出租，每坪租金達2萬餘元。排名第三的信義商圈，目前在實價網上的最高租金店面，是華納威秀影城旁的那一排餐飲店面，有多間登錄，每坪租金最高達1.7萬元。北市目前共有7個商圈店面租金站上1萬元大關，除前述外，還有小巨蛋、西門町以及石牌商圈。不少人對石牌商圈也有萬元租金行情感到意外，不過，欣元商仲總經理焦文華表示，石牌商圈因有榮總人潮加持，這10年來不論景氣好壞，店面都是一店難求，目前為止也還有多家連鎖業預約當地店面，地段好的店面確已站上一坪萬元。

新北市也有兩個商圈店面最高租金達一萬元以上，一個是捷運府中站商圈，在中山路上，有一間28坪店面以33萬元出租，一坪達1.17萬元；另一個是新埔商圈，文化路上一間約20坪店面以20萬元出租，單坪租金也達1萬元。土林夜市、台北車站站前商圈向來被視為北市一級商圈，也是陸客來台觀光主要受惠商圈，但在實價網上，這兩個商圈都還沒有店面租金單價站上1萬元以上。對此，業者表示，目前官方僅規定透過房仲的租賃案才需登錄，這兩個商圈第一排店面可能都是私下租賃，因此沒有擠進排名，實際上，士林夜市的大東路、文林路店面每坪租金行情可達1.2~1.5 萬元，站前商圈的許昌街也有店面租金達1萬6以上。

大台北房地產市場上，捷運奇岩站過去「名不見經傳」，但今年已不同。由於「奇岩重劃區」推案起跑，當地房市今年迅速翻紅，不只網路討論大增，很多人更利用假日到當地看屋，區域房仲表示，最近幾個月看屋人潮少說增加3、4成，物件成交速度也從以往2~3個月縮短到1~2個月。

奇岩站位於淡水捷運線上，搭捷運從台北往淡水，過了石牌、唭哩岸站後、就是奇岩站，它的下一站則是北投站。如果開車，走洲美快速道路下大業路到北投，往右就是奇岩站。奇岩站房市過去少人注意，除了當地距台北市區較遠外，過去幾年當地大多數土地都在「重劃」，重劃未完成之前，很少推案，「能見度」也因此很低。另外，奇岩站靠近大業路一帶，仍屬工業用地，也讓當地房市發展受到相當限制。


不過，有巢氏石牌捷運站前店東吳彥廷表示，當地居住環境其實很不錯，不只有捷運站，道路交通也很方便，而且前有關渡平原，後有丹鳳山，只要樓層高一點，視野沒被擋住，從住家看出去，前後都是綠油油的一片。

永慶房屋北投光明店長潘麒安表示，由於奇岩站房市長期未被注意，比起石牌一帶，當地中古房價相對便宜，一般大樓大約4、50萬元，公寓甚至只要3字頭就可買到，也算是一個可以撿便宜的房市區。

奇岩重劃區目前推案開價一坪都要8、90萬元，房仲業表示，民眾可考慮周邊的奇岩派出所、溫泉路住宅區、奇岩站對面的大業路一帶，或轉到北投站周邊購屋；預料這些地區在重劃區預售屋帶動下，都有補漲空間。

奇岩派出所 周邊環境佳

奇岩派出所位於三合街一段、公館路口，就在重劃區旁，周邊以公寓居多，實價網上，成交行情大多一坪30來萬元，也有一些電梯華廈，單價可達45萬上下，但沒有超過5字頭。這裡的生活環境不錯，鄰近丹鳳山，居家很安靜，雖然沒有商圈，但附近有一間頂好超市，還有一所清江國小，採買、小朋友上學都還算方便。

溫泉路住宅 大型社區優先

從奇岩重劃區公館路或一旁奇岩路往北投方向走，車行約10分鐘就是新北投溫泉路一帶，這裡有很多溫泉住宅，舊一點的一坪30來萬就可買到，新一點的則大約4、50萬元。由於當地距奇岩重劃區也不遠，潘麒安認為重劃區內的預售屋如果賣得好，這裡的住宅房價也會連帶被推升。如想購買當地溫泉宅，潘麒安提醒應購買天然的溫泉，而非加料自泡的溫泉宅，這種溫泉宅接受度不高；另外，以管理良好的大型溫泉社區為優先，溫泉住宅公設需要很好的維護，如果管理不佳，往往會讓公設空置，影響房價。

大業路一帶 老舊房子較多

奇岩站位於北投路、三合街二段口，出了捷運站往丹鳳山走，就是奇岩重劃區，反向，往關渡平原走，則會先到大業路，再過去就是一望無際的關渡平原，從北投路到大業路之間有不少工業住宅大樓，像「北美市」，5年的新成屋，實價網上成交40萬出頭，只有奇岩推案的一半價。不過，特別提醒，這裡高樓層視野雖不錯，但小環境並不理想，有許多小工廠和老舊房子，街廓景觀比較差。

北投站 最熱鬧房價最高

如果希望機能好一點的，可以考慮到相距奇岩站車程只有兩分鐘的北投站買屋，北投站是北投最熱鬧的商圈，食衣住行一應具全，但房價比奇岩高不少，目前公寓要價都在5字頭，成交約40多萬，10年內大樓則多在65~70萬元。當地有兩棟高指名度大樓，一是「正隆麗池」，一是「克拉美地」，都在捷運站附近，目前要價都在7字頭以上。

　大陸限購令打趴房市，成霖（9934）旗下高級衛浴品牌麗舍執行長斯夏齡強調，大陸打房是為通膨，但走高端的麗舍頂級衛浴櫥具等並未受到衝擊，反而因京滬房市再起，預期7、8年還有波高峰，兩岸頂級衛浴市場在今年可望有18％成長。

　麗舍目前大陸展店以北京、上海為主。

　斯夏齡指出，京滬兩家店足以供應高端市場需求，即使二、三線城市出現不少有意經銷的業者，但麗舍還是以建商及設計師銷售為主力，尤其是近年積極在大陸開發地產案的遠雄、華固等建商，都是屬於「安心」的台商客戶，加上包括北京最新磐古酒店等飯店均以百萬起價的THG水龍頭等衛浴為號召，而最新豪宅三亞鳳凰計有2千戶全數使用最高價水晶水龍頭等奢華衛浴配備，營收仍將持續成長。

　至於台灣部分，麗舍目前全台有4家店，以豪宅客戶為銷售對象。

　斯夏齡表示，大陸打房後歷經兩年低點，回復跡象可期，若以10年一期來說，此波豪宅市場將走向更高價化。

據美國《僑報》報導，手持現金的中國富人正如潮水一般湧來美國買房，一年之內投入123億美元，成為美國房子的第二大外國買主，讓美國人驚歎不已。

中評社報導，據全美房地產經紀人協會(NAR)的最新報告，到2013年3月底之前的一年裡，中國人在美購房總價值達123億美元，占當年外國人在美購房總額的1成8，僅次於加拿大，是美國房市的第二大外國買家。

而在2012年3月底之前的一年裡，中國人投入74億美元，一年之間增加了近50億美元，增幅高達66%。

過去5年，次貸危機、金融風暴令美國房地產市場持續低迷，多數城市房價回檔3、4成，被中國富人視為“抄底”良機。與此同時，中國城市房價連連攀升，政府不得不三番五次出臺政策，試圖給房地產市場降溫，急需尋找投資出路的買家把眼光投向美國房市。

伴隨著出國熱、留學熱、移民熱在中國的湧動，中國中上階層也掀起了一波又一波來美購房的熱潮。

如今在美國的50個州，中國人已在44個州躋身當地外國投資客的前5名，在紐約、夏威夷排第二，在加利福尼亞排第三。過去一年，加州房地產市場出售的房子有一半是賣給中國人。底特律申請破產之後，中國人竟掀起到底特律購房的高潮，許多中國人像買大白菜似的，看都不看就大把買進底特律幾百、上千美元一棟的房子，他們押的賭注是，底特律房價總有回升的那一天。

NAR發現，中國人在美買房的中位價格是42.5萬美元，是全美中位房價的大約一倍，比外國人在美購房中位房價27.6萬美元也高出5成，顯示中國人出售闊綽，鍾情于高端住宅。

更令美國人大跌眼鏡的是，當許多美國人被沉重的房貸壓得喘不過氣，甚至有不少人因為付不起按揭房子被沒收拍賣的時候，70%的中國買房客是用現金一次付清。

世聯地產（002285）8月25日晚間披露半年報，上半年公司實現營業收入107205.58萬元，較上年同期增長55.71%；歸屬于上市公司股東的淨利潤10436.29萬元，較上年同期增長145.33%；每股收益0.25元。報告期公司代理業務增長71.34%，確保了盈利的增長。

世聯地產同時披露，擬通過資產服務業務平臺，即公司之全資子公司深圳世聯興業資產管理有限公司，收購北京安信行物業管理有限公司（簡稱“安信行”）合計60%的股權，股權收購價款合計7800萬元。

據介紹，2000年至2005年為安信行的初創期，收入規模低於5000萬，人員規模低於1000人。2005年取得一級資質，安信行進入快速發展期，收入、人員規模快速擴張。2009年成立機關事業部、IT事業部，接管華為、百度、完美時空等多個專案，收入規模達到8650萬。2010年之後安信行對專案和內部管理進行優化，保安、保潔等基礎員工開始外包。2012年收入到達1.49億，三年複合增長率接近20%,安信行淨利潤率穩定在9%以上，在北京區域的企業物管市場，尤其是IT企業總部市場的品牌地位初步穩固。2013年1-5月，安信行實現營業收入5787.2萬元，淨利潤520.21萬元。

據中國之聲《央廣新聞》報導，進入下半年，北京土地市場升溫明顯，一塊塊高價地層出不窮，不斷刷新北京樓面單價。北京商品住宅走向"高端化" ，六環內2萬樓盤難找。


今年以來北京土地市場可以說再度升溫，不僅像南三環夏家胡同，朝陽汾河這樣一些地理位置，優勢比較明顯的地塊的樓面價是屢創新高，刷新了北京土地成交記錄，像北京市五六環的樓市新區域也是出現了超高價的土地，甚至是日光碟。比方說像亦莊它的新樓層面的價格奔向了每平方米3萬元，通州太湖的這些地方也是每平方米2萬元，可以說是麵粉再次貴過了麵包。

記者瞭解到在這樣一個土地升溫的情況下，北京樓面價也是漲幅得非常厲害。比方說現在在北京的六環之內，很難再找到單價2萬元以下這樣的剛需盤，像我瞭解到的像在過去大興甚至是河北固安這樣一些地方，因為由於第二機場的啟動，所以現在帶動了周圍南部這樣的一些房價也非常w高，幾乎在南六環的地方我能看到平均價大概在每平方米2萬6-2萬7。

豪宅市場被看好的根本原因在於城市核心區土地供應停滯，優質稀缺地塊價值水漲船高

近日，北京盤古大觀正式成為電影《變形金剛4》中國地區唯一的房地產合作夥伴及合作酒店。屆時，盤古大觀獨特的“龍”形建築將出現在該片中。

導演邁克爾•貝表示希望在影片中採用極具中國特色的元素，但要避開傳統的地標性建築，因此，具有龍形外觀的盤古大觀便成了邁克爾•貝的不二之選。

業內人士表示隨著《變4》全球上映，將有更多人認識這座北京豪宅地標。而其文化屬性無疑會為專案投資保值加分，從而促進銷售。

事實上，隨著持續多月的供應短缺和6月的放量，包括盤古大觀在內的京城頂級豪宅銷售火熱。統計顯示，當月成交均價在10萬元/平米之上的項目達到了三個，最高成交均價達到11.79萬元/平米，而單套最高成交總價則達到8567萬元。其中，位於亞奧核心板塊的盤古大觀，7天成交3.2億，創頂級豪宅單周銷售紀錄。

錢荒下保值屬性凸顯

據統計，整個6月共有54個單價超過4萬的專案有成交記錄。當月豪宅成交528套，環比增長21%，達到三個月以來的高值。

對此，亞豪機構副總經理髙姍分析認為，北京樓市供應的回暖性增長，從一定程度上反映出開發商經過對政策的試探和對客戶的摸底後，逐漸加入推盤放量的隊伍，直接導致了豪宅市場成交止跌上揚。

同時業內人士指出，6月全國範圍內的資金緊張問題開始凸顯。A股市場出現了近年來少見的連續暴跌，黃金市場慘澹行情仍在延續，實體經濟依舊不振。其他投資領域內的一蹶不振，令高淨值人群對高端樓市投資的關注度明顯上升。

據盤古大觀項目負責人介紹，近兩個月，專案蓄客情況的確存在明顯上升。“畢竟高端人群對資產的安全性和配置的合理性非常看重。而豪宅產品的保值屬性在當前投資環境普遍不景氣情況下已經凸顯出來。”

有業內人士分析，未來中央有足夠的手段保持中國經濟穩定，GDP增長依然可期，這無疑給高端不動產投資人士吃下了定心丸。同時，房地產仍舊是當前中國經濟支柱產業，在當前各項投資管道仍舊收窄的背景下，豪宅投資在下半年的表現值得期待。

區位稀缺推動價值飆升

事實上，豪宅市場被看好的根本原因在於北京城市核心區域土地供應停滯，城區優質稀缺地塊價值水漲船高。這使得未來豪宅價格飆升成為大概率事件。

近期，北京土地市場井噴局面就是一個佐證。以夏家胡同地塊為例，其周邊環境並不利於打造高端產品，刨除3.8萬平米的配建公租房面積，可用于開發商品住宅的面積不大，但這些都不能阻止地塊以近4.5萬/平米的樓面價成交，只因其靠近三環的地理位置。

戴德梁行顧問服務部董事胡峰在接受記者採訪時也表示長遠看好北京豪宅市場，而其中區位因素仍然是決定豪宅價值的第一要素。

據亞豪機構統計資料顯示，2010年，四環內新增豪宅專案達29個，佔據全北京豪宅增量的八成，到了2012年，四環內豪宅新增量縮減到6個。

目前四環內城市豪宅正面臨後續乏力的現狀。包括朝陽公園、望京、亞奧等原來北京豪宅集中地，目前在售項目已屈指可數。在區域配套臻於成熟的情況下，稀缺性成為助推在售項目價值提升的利器。

據亞豪機構統計資料顯示，朝陽公園板塊目前僅有合生霄雲路8號、華遠九都匯等項目在售，與去年同期相比，5月朝陽公園板塊的整體成交均價上漲了12%；望京板塊只有兩個項目在售，分別是遠洋萬和公館和望京金茂府，5月板塊成交均價同比漲幅為9%；相比之下，亞奧板塊是整體均價水準漲幅最高的，同比上漲高達19%。

據悉，近期位於北四環的亞奧核心地帶的盤古七星公館即將完成期轉現，開始網簽。高姍認為，對於豪宅項目而言，現房銷售具有實景呈現、隨時入住的優勢，更利於為提價增加籌碼。購房者也願意選擇品質、環境、裝修一目了然的現房豪宅。受調控因素及高端人群對於現房需求的影響，預計未來一段時間，現房豪宅的入市量還將有所增加。

國際地產代理機構仲量聯行資料顯示，北京已成為全球寫字樓租金最昂貴的城市之一，過去一年間北京甲級寫字樓租金大幅上漲80%以上，市場供不應求。

　　北京寫字樓租金市的上揚，使得寫字樓銷售和租賃兩個市場異常火熱。目前，位於北京黃金地段的大鐘寺中坤廣場傳出有意將其業態由商業調整為寫字樓。業內分析認為，該物業的業態轉變是商業轉型的一種體現，更是受寫字樓供不應求的現狀影響。

　　現象 寫字樓市場火熱，部分商場瞄準辦公

　　記者獲悉，地處西直門黃金商圈的大鐘寺中坤廣場有意向將主要業態由商業調整為寫字樓。“專案所處的西直門交通樞紐位置是一塊寶藏，很多金融、科技行業有寫字樓的需求，但苦於沒有供應，我們希望通過調整，將稀缺的空間資源和市場需求對接上。”中坤集團總裁焦青確認，大鐘寺中坤廣場將進入大規模調整期，目標是將現有自持的4棟樓，近40萬平米的物業，從零售業態為主調整為以辦公樓業態為主，租售比例還未確定。

　　據焦青介紹，本次大調整已計畫了半年左右的時間，預計能在2014年左右完成。記者獲悉，早在一年前，中坤商業團隊為了減少網路購物等電商對商業運營的衝擊，已引入數十家培訓、教育類商鋪替代服飾銷售類商鋪。

　　據業內人士介紹，“商改住”、“住改商”現象屢見不鮮，但商業改辦公的現象很少。同樣地處黃金商圈的商場，意圖向寫字樓辦公方向轉型的還有位於東三環燕莎橋西北角的都匯天地。記者瞭解到，定位高端的都匯天地，從去年開始受到一線國際品牌銷售下滑影響，運營處於虧損中，物業持有方平安集團旗下的平安銀行由於急需大面積寫字樓，雙方一拍即合，從2013年初開始確定向寫字樓方向調整，但目前還未調整完畢。

　　目的 減輕運營壓力，迅速回籠資金

　　針對上述都匯天地購物中心、大鐘寺中坤廣場等自持經營性物業的新調整，業內專家認為，這主要是出於商場經營壓力以及北京寫字樓價格在市場高點兩大因素。目前一般商場租金為4-5元/天/平米，而優質寫字樓租金則突破10元/天/平米，調整後，經營方可迅速回籠資金。

　　以持有時間最長的大鐘寺中坤廣場為例，全國工商聯商業不動產專業委員會主任朱淩波認為，“中坤做調整很正常”。他表示，中坤一直是銷售型開發商，而非中糧地產那類專注自持商業的運營商，而中坤廣場十年來幾起幾落，對品牌的招商和運營也難免產生了一些影響，項目位於西直門地鐵黃金位置，周邊有寫字樓的客戶需求。

　　焦青也坦言“這項目做得辛苦”。據其介紹，大鐘寺中坤廣場總投資近60億元，四棟樓共43萬平米的物業，中坤自持80%以上，先後經歷了2003年開工建設遭遇SARS，2008年招商時恰逢奧運會、後期招商團隊調整以及2012年底和中央空調供應商遠大集團的“口水戰”等挑戰。而眼看著就要熬過商場培育期，進入穩定盈利階段之時，又碰上了電商對傳統商場的衝擊，部分虧損的小商鋪出現拖欠租金的現象，中坤為了補貼租戶，也對租金進行了打折。

　　“再不主動調整，大家一起過苦日子。”焦青稱，虧損商鋪有意借調整之機退出，在中坤傳達出向寫字樓轉型的信號後，多家金融機構已積極接觸，預計將來租金將輕鬆翻倍，而管理成本也隨之降低，專案調整後可租可售，也會給公司帶來較大的操作餘地，形成雙贏局面。

　　挑戰 物業調整要在政策、設計規範內

　　雖然“錢景”可期，但業內也不乏質疑之聲，辦公業態和零售業態相比，大到土地性質、規劃面積要求，小到外立面設計、室內空間劃分等要求都截然不同，已經營業的商場想改為寫字樓，將面臨不小的挑戰，耗時往往超過預期。

　　中國商業地產聯盟秘書長王永平透露，“商業改辦公”首先得看當年拿地的土地性質是否包含辦公用途，其次商業的公共空間較大，改成辦公樓一定會填補樓板面積，重新分割空間，如果規劃不允許新加面積，就會出現巨大的面積浪費，再次才是和租戶談判。

　　而在具體空間的調整上，朱淩波表示，可能有零售物業統一“向下調整”，從頂層開始清理出辦公面積，或將商家集中遷往一棟樓，完整清理出一棟樓做辦公兩種方式。

　　記者瞭解到，以2013年初就開始調整的都匯天地為例，專案放棄了購物中心的定位，將高層空間清理出用於辦公，而低層則加重寫字樓的相關服務配套，包括增加餐飲、社交、休閒的消費場所等，目前調整仍未完成。

　　業內人士表示，相較而言，大鐘寺中坤廣場的主動性更大，此前外界就一直質疑該廣場從設計和定位上都“不像商業，像寫字樓”，如今情勢逆轉，成為中坤改造的優勢。“當年拿地的性質就包括了辦公和金融，加上請的設計師不太懂商業，是按寫字樓的硬體標準打造。”焦青笑言如今也算“誤打誤撞”。據介紹，具體的調整方案還在商討中，大方向是將電商能替代的零售業態全面清理出，調整後，地下的B1、B2及地上1層將為商業空間，繼續拓展教育培訓類租客，並補充餐飲等寫字樓服務業態。

　　觀察

　　大鐘寺中坤廣場業態調整只是“個案”

　　針對商場經營壓力較大，而寫字樓市場火爆，日後會不會出現更多商場轉型的現象，業內專家認為上述物業轉型只是“個案”，不會形成趨勢。

　　“北京正好趕上了急需寫字樓的好時候，使這種轉型有機會，但這個時間視窗不會太長。”王永平表示，從供需關係看，北京市場由於寫字樓供應短缺，租金已處於歷史最高位，企業負擔沉重，租金增幅已出現回落，而麗澤金融商務區、通州、亦莊等地都規劃有大批寫字樓供應，都有望為北京的寫字樓市場降溫。

　　朱淩波則表示商場和寫字樓物業在設計規劃之初就有巨大差別，個別業主出於運營壓力“被動調整”，但位於優勢地段、運營較好的自持商業不會輕易調整；一些散售出去的商業想整改也“有心無力”。

　　此外，除了北京、上海兩地的寫字樓市場火熱外，全國其他城市則面臨寫字樓供應過剩的風險，也不存在商場向寫字樓物業轉型的機會。

　　“很多三線城市寫字樓非常難賣，開發商更喜歡做散售型商鋪。”北京世聯房地產顧問商業營業部總監張喆表示，三四線城市大型綜合體的開發趨勢是加大“南北通透”的銷售型產品比例。

綠城中國（3900）公布，中期核心盈利按年增長19.6％，至16.2億元（人民幣．下同），不派中期息。負債率一直高企的綠城，自去年成功引入九倉（004）為策略性股東後，財政狀況大大改善，期內負債率由去年同期的93.5％，降至49.5％；不過，公司表示，繼上半年積極向境外發行三筆債券後，下半年仍將繼續加大融資力度，冀在維持合理負債率水平的同時，能改進當前的資本結構。

截至6月底止，物業銷售收入下跌20.1％，主要是銷售面積減少和銷售均價降低所致。期內，集團結算面積較2012年同期減少13％，而交付銷售均價為每平方米14843元，降低了8.1％。截至上半年，綠城尚未確認的銷售收入為824億元，按權益計為465億元，這些收益大部分將在未來兩年逐步確認入賬。

上半年銷售業績理想，銷售金額325億元，按年增長47.7％，完成2013年年初所定的全年銷售指標59％，歸屬於上市公司的權益金額為153億元，期內整體銷售均價每平方米20395元。

主席宋衞平表示，2013年下半年新開工建築面積約為420萬平方米，上市公司權益計為193萬平方米。此外，預計會有30個項目於下半年竣工。

報告中，綠城並無提供整體毛利率表現，只披露物業銷售毛利率錄得29.7％，同比上升3.2個百分點，主要是期內交付的物業中佔比13％的杭州藍色錢江項目毛利率高達47.1％，故拉升了該部分的毛利水平。至於市場一直關注的負債率，則繼續維持在50％以下水平，較去年同期93.5％有所改善，惟較去年底的49％水平略增加0.5個百分點。

資本開支方面，截至6月30日止，集團就可供發發物業、發展中物業或在建工程已訂約但未撥備的資本開支承擔為130億元，惟下半年考慮到複雜多變的經濟環境，將採取十分謹慎的態度，以確保資金鏈的安全性。因此，目前就下半年沒有任何重大的資本開支計劃。

新盤主導大市持續升溫，長實（001）荃灣昇柏山亦正式加入搶客戰，今天將正式開價，發展商表示，仍以一貫策略，首批按市價並提供一定折讓；新世界發展（017）日前亦發出元朗溱柏銷售安排即進行先收票程序，並於本周六推售238伙，市傳過去兩天已取得近300張入票，按發售的單位數目計算已超額認購，亦為一手新例後收票最多的新盤，項目並吸引逾萬人參觀示範單位。

長實昨天下午開放昇柏山位於紅磡置富商場的示範單位供傳媒及代理參觀，同步上載樓書至《一手住宅物業銷售資訊網》；長實高級營業經理封海倫表示，昇柏山預料下月初開售，最快今天公布價單，首批最少20%即約82伙；荃灣區已有4至5年缺乏新盤供應，整區亦沒有貨尾單位，集團亦沿用一貫售樓策略，首批較市價有一定折讓，示範單位本周中開放供公眾參觀。

封海倫指出，昇柏山6月底取得售樓紙後，一直部署推售，樓書等亦經過集團測量師及律師等進行制訂，製作需時，項目共402伙，其中約60%即約240伙為面積516至526方呎兩房戶，40%為面積747至748方呎的三房連主人套房，特色戶包括4伙三房連天台單位、6伙兩房連天台及2伙四房複式戶。

昇柏山共提供兩套共4個示範單位，封海倫表示，均屬項目主打間隔，包括28樓左翼B室、面積748方呎的三房兩廳連主人套房；另一個為同層E室兩房單位，面積520方呎。

新盤搶客戰愈演愈烈，長實加入戰團前，元朗溱柏於過去的周六已發出銷售安排，當天即時進行登記，至本周四（29日）截止，周五（30日）抽籤，周六（31日）揀樓，惟發展商未有悉數推出328伙，只發售其中238伙，價單售價計算平均呎價9228元。

市場消息指出，溱柏首天登記已接獲近120張入票，昨天再接獲約近180張入票，總票數已增至約300張，已取得超額認購。

位於荃灣愉景新城過去周末亦出現大排長龍情況，新世界發展發言人指出，示範單位及展銷廳首個周末已錄得近萬人參觀，現場展銷廳外持續出現人龍，平均等候參觀時間約1小時。

推細地降門檻 最快周內公布

國務院批覆前海規劃今日3周年，當局致力加強深港合作，消息指，前海第二批土地出讓已就緒，最快周內公告，將推針對香港本土企業的產業用地，料起拍價、投資額低於首3塊。

「最快8月底前、最遲9月上旬，將會出第二批土地出讓公告，現正等待市領導的審批。」

料推3地 每幅逾10萬平米

據悉，第二批土地位於前海媽灣片區第19單元，區內主導產業為現代物流業，預期起拍地價將低於首批土地所在的金融片區，前3塊地起拍價介乎每平方米1.04萬至1.33萬元（人民幣，下同）。

消息指，前海此次最多一次出讓3塊地，平均每塊佔地約2萬平方米，地積比率5至6倍，建築面積10多萬平方米，可建寫字樓及商業物業。

鑑於首3塊地都由內地房企投得，特別是針對香港上市企業的第3宗競標，港資集體缺席，讓當局着力檢討出讓機制，此次下決心要吸引本港企業，「（競買人是）中資或大陸背景，資格審查時會給予把關」。

回應港商顧慮 降投資金額

同時，前海管理局特於上周舉行土地出讓研討會，邀請20多家香港企業參與，綜合得出業界缺席土地競標有兩大原因，其一土地投資金額大、開發時間較長；其二對中標企業的限制條件較多。

基於港商的顧慮，第二批土地出讓進行了調整，如土地出讓面積顯著下調，以縮減一次性資金投入要求。

以建築面積10萬平方米計，即使土地成交價達每平方米2萬元，加上每平方米1.5萬最低投資額，第二批地平均投資規模約35億元，較首批土地中最小的一塊（建築面積32萬平方米），資金要求縮近70%。

「當局很重視香港企業的意見，希望土地出讓條件能更有利香港企業。」上述消息人士指。據前3地經驗，競標將於出讓公告刊登1個月後舉行。

值得一提的是，深圳國際（00152）於前海38萬平方米土地，大部分便位於第二批土地所在的第19單元，周邊土地的出讓將促進公司與政府正進行的土地整備協商，同時成交價將成其未來補地價水平參考。

多個新盤魚貫應市，二手交投陷入谷底，過去兩天10大屋苑8個零成交，僅太古城及康怡花園共錄得3宗成交，全屬減價成交。市場再錄蝕讓，南灣業主減價40萬元蝕沽單位。

10大屋苑成交量連續兩周低水平橫行，中原地產表示過去周末僅錄3宗成交，與上周相同，但九龍區及新界區屋苑全錄零成交，只有太古城及康怡花園，各錄1宗及兩宗成交。

至於利嘉閣地產旗下10屋苑錄4宗成交，按周無升跌。香港置業表示錄5宗成交，按周跌28.6%。另美聯物業錄得9宗成交，相對上周末錄得約4宗升約125%（註：4大代理行統計的屋苑有別）。

南灣660萬蝕讓 低市價2成

新盤貼市價搶客，二手業主惟有減價沽貨。康怡花園錄得兩宗成交，以低於市價沽出。美聯物業分行營業經理楊德俊指，屋苑N座高層11室，實用面積461平方呎，減價17萬元以583萬元沽出，原業主於2011年8月份以486.8萬元入市，剛過SSD稅限售期，業主即減價止賺離場，造價較市價低2至3%。

另外，市傳藍田麗港城亦錄成交，屋苑20座中層A室，實用面積748平方呎，日內減價50萬元、以660萬元沽出單位，低市價逾1成。

鴨脷洲南灣錄蝕讓成交，美聯物業營業經理林榮熙指，該10座中低層C室，實用462平方呎（建築591平方呎）1房，以660萬元易手，實用呎價14,286元（建築11,168元），較市價低近兩成。

據悉，上述單位由公司名義持有，放盤約1個月，原開價700萬元，現累減40萬元，原業主於2010年以673.2萬元入市，現扣除佣金等雜費支出，料需蝕近50萬元離場。

新屯中放盤不足1天 減20萬沽

新界區多個新盤推，區內單位大幅減價求售，新屯門中心放盤不足一天減20萬元沽出。祥益地產助理營業經理黃慶德指，5座低層C室，實用面積462平方呎，見有收租客洽購下，業主即場大幅減價20萬元、以260萬元沽出，低市價約4%。

居屋物業亦有減價壓力，祥益地產高級營業經理蕭嘉偉指，天水圍天富苑B座低層8室，實用面積650平方呎，減價40萬元以200萬元（未補地價）沽出，減幅逾15%。

代理指，買家於二手及新盤兩邊比較，令交投步伐減慢，並觀望業主可進一步增加議價空間，令市場成交更加膠着。

財政司司長曾俊華昨於網誌撰文指，「起動九龍東」計劃只是概念，由政府改善交通和優化公共空間；至於區內工廈應按市場供求，由業主自行決定何時重建、改建或活化。

他又指，當局計劃未來興建類似觀塘繞道天橋底，可供團體表演的非正式場地，以舉辦音樂、文化及展覽等各類活動，為九龍東商貿區注入活力。

市區轉型 新舊共存常態

曾俊華昨以「轉變的背後」為題談及「起動九龍東」，指市區轉型需時可長達幾十年，新舊共存是常態；工廈因應市場對寫字樓的市場調節機制，由業主自行決定何時進行重建、改建或活化，可發揮最佳的效果。

根據地政總署紀錄，截至6月，觀塘及九龍灣共接獲40宗整幢改裝的申請，當中29宗已獲批准，重建申請亦有5宗，其中4宗已獲批。

就政府於九龍東發展的角色，曾俊華指，政府將負責改善區內對外的道路連接和公共交通服務，並優化公共空間及改善行人環境，以打造一個舒適工作和悠閒消遣的地方。

近期內地調控樓市措施影響漸減，利好內房行業前景，當中禹洲地產（01628）銷售成績不錯，首7個月銷售額已達至全年目標的87%。

禹洲地產成立於1994年，為內地海西區域的主要物業開發商之一，截至2013年7月30日，公司在廈門、福州、泉州、龍岩、上海、合肥、蚌埠、天津及章州共有40個項目處於不同的發展階段，在建及持有作未來開發的總建築面積達862萬平方米，當中260萬平方米位於廈門。禹洲地產紮根於廈門，禹洲地產財務總監邱于賡表示，公司今年第一季在廈門市的市佔率為13%，為列第一，另外，公司已經連續5年在廈門市的市佔率高居第一位。

料全年銷售額90至100億元

邱于賡表示，今年公司的銷售目標大約80億元（人民幣?下同），去年的銷售目標為50億元，最後實際完成65億元，「上半年我們簽約已經有57億元，認購但未簽約大約就有9.3億元，其實達到80億元目標問題就不大，我估今年最終的銷售額可能達到90億元至100億元之間。」另一方面，根據公司7月份的最新數據，公司7月份合約銷售大漲，首7個月合約銷售金額達69.62億元，同比增長67%，完成全年目標87%。

今年銷售成績理想，邱于賡認為內房最壞的時間已經過去，「最差的時間是2011年底，今年年頭地產股已經升得不錯，去到今年3月、4月內地經濟放緩得很厲害，加上美國憂收水，但地產股已經跌不到之前的水平，一些地產龍頭股的升幅已經一浪高過一浪，我們公司的股價由今年至現在相對穩定，現在的股價都高過上市時的股價，所以你可以見到投資市場對地產股的信心其實加強。」

邱于賡表示，內地政府可以推出的政策基本上已經推出來，近一、兩年，其實已經沒有一些新的政策推出，唯一就是國家在貨幣供應方面的鬆緊程度。

主攻細單位吸引首次買樓人士

他又指出，公司一向跟隨國家的政策去發展，推出的項目主要針對剛性需求的客戶，主攻細單位，面積大約由90至130平方米左右，「細單位受限購令的影響相對較細，我們針對的客戶一般都是第一次買樓或者換樓的人。」邱于賡稱，公司旗下廈門項目平均價每平方米大約由15,000元至17,000元（人民幣?下同），而廈門樓盤整個市場的銷售均價都是每平方米15,000元至16,000元左右，「我們的銷售價是屬於市場中位數或者中位數偏高些少。」至於合肥的項目則每平方米5,800元、上海項目的銷售價格則介乎25,000元至30,000元。

經濟減慢對樓市影響不大

另一方面，邱于賡認為，經濟減慢對於樓市影響不大，「受到經濟環境影響，內地的消費及出口差了一些，但不會影響到買房的需求；相反，房屋的需求一直都在上升，內地很多人都喜歡買樓保值，內地政府最近幾年雖然推出很多調控樓價的措施，但公司推出項目的所在城市，樓價不但沒有下跌，反而是一浪高過一浪。」他舉例地說，公司2005年於廈門市中心推出的華僑海景城項目，當時的銷售價格每平方米約5,000元，其後該物業的樓價一直上升，升到現在每平方米約30,000元，「可以看到內地核心地區的樓價升幅很大，基本上樓價是不會下跌，跟香港核心地區情況相似。」邱于賡預計，今年公司推出的所有項目，由年初至年底的平均升幅有1成左右。

地價升幅顯著

邱于賡表示，近年地價升幅顯著，遠遠高於樓價的升幅，「假設是同一塊地，同一個位置，今年的地價升幅與去年相比，最少都升3至4成，有些升幅更多，分分鐘升1倍，所以，地價的成本居高不下，一般地產商也因此不會減價推銷樓盤，而我們推出的樓盤價格都企得幾硬，沒有減價的空間，這幾年的價格都比較平穩。」至於土地儲備方面，公司大約有5成半至6成位於福建省，4成位於長三角，接近1成則位於環渤海區域。

邱于賡指出，公司所有項目的平均土地成本為1,500元，而今年上半年所有項目的平均售價則為10,300元，所以毛利率相對較高，「去年全年的毛利率達到4成，今年我們銷售樓盤預售的毛利率大約有4成至5成。」邱于賡表示，公司目前的現金約有45億元，算是一個相當充裕的水平，「公司的現金主要用來買地，最近公司於上海買了一塊地，位於嘉定區，不算是一個很核心的地區，但都不差，位置幾好，這幅地的樓面價約每平方米10,000元左右，一共13億元，我們預計推出的樓盤價格約每平方米23,000元至25,000元左右，其實盈利的空間都不少。」

　美聯物業資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，8月一手私樓註冊量暫錄（截至22日）423宗，相比上月同期67宗急升5.3倍之餘，更較上月全月212宗高出一倍，連升2個月。反觀，二手住宅市場與其背馳，僅錄2,256宗，環比跌26.5%，勢必低於上月全月數字，連升3個月之升勢料會「斷纜」。

　美聯物業資料研究部高級經理張蓓蕾表示，宗數急升只不過因早前「太少」，若與2月及3月逾千宗相比，8月仍屬偏低水平。另外，鑑於註冊個案主要反映前一個月市況，故8月上半月一手私樓註冊宗數主要來自上月推售的新盤項目，當中以元朗尚悅最多，其次為同屬元朗的溱林，以及土瓜灣港圖灣。

二手住宅註冊下跌26%

　反觀二手住宅8月首22日註冊宗數僅錄2,256宗，與上月同期3,068宗相比下跌26.5%，估計全月最終僅3,000宗水平，勢必低於上月全月4,236宗。張蓓蕾認為，二手表現未及一手，除受6月下旬美國退市論影響外，近月發展商推盤步伐加快，令市場購買力回流一手市場，均導致「一手升、二手跌」的局面出現。

政府賣地步伐持續，今周五有兩幅地截標，分別位於沙田九肚豪宅地，以及元朗東頭限量地皮等，其中，九肚項目為區內僅餘兩地供應之一，有測量師因應市況，將該豪宅地輕微上調估值百分之三，達每方呎九千三百元水平，另料該兩招標地合計可為庫房進帳最少近三十三億元收入。

　　於本周五（三十日）截標一幅沙田九肚五十六A區地皮，屬於沙田市地段第五七九號地盤，位於麗坪路中段，屬區內最後推出兩幅出售地皮之一，項目不受限量條款綑綁，按照約零點九倍地積比率發展，可建樓面逾三十二萬三千方呎，適合發展中密度分層住宅，落成後景觀料以馬場景及城門河景為主，綜合業界預計，項目樓面呎價約八千三百至九千三百元，估值 最少逾二十六億元。

　　高緯環球大中華區評值諮詢部董事張翹楚表示，即將截標的九肚地為傳統豪宅地段，由於是區內僅餘供應，且發展規模適中，料吸引發展商競投反應理想，由於該地皮位處九肚之山腰位置，故地勢不算高，不過就景觀而言，較上月中，同區對上一幅批出的B六地盤較為開揚。

　　另一幅元朗東頭德業街住宅地，設有限量條款，發展商需興建住宅單位數量，不得少於四百三十伙，地盤佔地四萬六千方呎，以五倍地積比率計，可建樓面二十三萬一千多方呎，市場估計樓面呎價約二千六百至三千元，地皮市值約為六至七億元。

　　張翹楚指出，該地於東頭工業區附近，與港鐵元朗站有一段距離，位置上不算便捷，且周邊生活配套未算成熟，對地皮價值產生影響，料樓面呎價近三千元。另外，亦有市場人士估計地皮樓面呎價僅約二千六百元，折算地皮價值約六億零二百萬元。

　　有市場分析又指，該元朗項目之居住環境，以及社區配套料不及一般住宅區，故此，對項目價值或有影響，至於參考近年已批出的朗屏站等項目的地皮售價基準，估計新推地皮樓面呎價合理約僅在二千六百元水平。

　　另外兩幅限量地，亦從本周五起招標。其中，屯門第四十四區湖安街提供不少於二百二十伙，而沙頭角順隆街與順昌街交界地皮，最少需建二百四十伙，兩地於十月十一日截標。

日本3房不到2千萬「都想移民了」

北市看屋
台北人辛苦程度可能超越過去被視為全球生活最辛苦的東京人！台北買房大不易，甚至超過東京，比較薪水、購屋成本後，可發現台北人為當有殼族，付出心力也超過東京人。難怪有民眾會大嘆，寧可到東京住。

東京中產階級不到2000萬元就可買到5年內、2~3房的房屋。日本信義提供
以實坪25~30坪的2~3房住宅為例，從日本房仲網站可發現，日本屋齡5年內、位在東京都23區內，步行到地鐵站不到5分鐘，室內實際坪數26坪的房屋，開價不到2000萬元。
若看精華區房屋，東京都心購屋只要花2000萬元，若是在台北市區購屋至少要3000萬元。若是新婚首購所需1~2房20坪住宅，在東京只要花1000~1500萬元就可買到。

日建物公設不計價
日本信義專案經理李芊億就說，以東京都核心的中央區、港區、千代田區為例，大概只要花6000~8000萬元日圓（約1822~2429萬元台幣），就可買到21~22坪2房。
以最受歡迎的3房為例，也僅需3000萬元，李芊億說，東京千代田區接近皇居，有點像台北的博愛特區或永康街，「台灣怎麼可能用這樣的價錢，買到這種有管理的新成屋？」
李芊億指出，日本建案只賣主建物，不含公設，不像台灣的虛坪太多，日本建物的公設都不計價，再加上日本房市歷經20年不景氣，日相安倍接連提出救經濟政策、匯率下降等因素，讓東京房屋格外誘人。
李芊億笑說，日本建物不像台灣，也沒有海砂屋、輻射屋和漏水的情況。不只台灣人，就連韓國、大陸、香港、新加坡和海外歸國華僑都對在東京置產有興趣。
第一太平戴維斯研究部資深經理丁玟甄指出，由於日本企業職員輪調較頻繁，上市公司通常會提供租屋補貼，年輕人買房意願不大，多傾向租屋，通常至40多歲，工作穩定後才考慮買房。

「正常工作難負擔」
丁玟甄說，一般日本人會選擇離市中心車程20~40分鐘的區域，如世田谷區、杉並區。新鮮人起薪約6~8萬元，不過物價也是台北市的2~3倍，可支配所得和台灣差不多。
從事設計工作的W先生也忍不住說，日本收入比台灣高，居住品質又較好，台灣房子不是偷工減料，就是常有消費糾紛，「都想移民到日本去住。」
網友ken6376也在論壇「Mobile01」抱怨：「台北的房價真的不合理到正常工作很難負擔得起的價位。」

門檻較低
為解決民眾住房問題，新加坡政府日前承諾，月入1000元星幣（約2.4萬元台幣），可買得起2房，比台灣A7合宜宅的門檻低，民眾感嘆：「新加坡中產階級比台灣容易生活。」

租屋解決居住問題
新加坡房產制度分為私有房和社會宅，俗稱「組屋」，新加坡提供相對於少數富有民眾的87％居民，可用低價或租屋方式解決居住問題。
星國政府同時考量養老政策，台灣的以房養老因限制過多，至今無人登記。
第一太平戴維斯研究部資深經理丁玟甄說，新加坡一般年輕人會先買公有宅，以3房、室內25~30坪為主的產品，再換屋買室內坪數25~30坪、3房的私有宅。
丁玟甄說，星國3房公有宅約30萬元星幣（約720萬元台幣），離市區工作通勤約30分鐘到1小時；私宅部份，以99年使用權的3房、28坪產品為例，約150萬元星幣（約3600萬元台幣），若是出租，稅前投資報酬率3.2~3.5％。
丁玟甄說，一般年輕人等到公有宅持有期限屆滿，就可出售公有住宅，換屋到較貴的私有宅。

新加坡較台易生活
雖星國住宅持有成本和台灣相近，但星國所得比台灣高，星國新鮮人起薪約7~8萬元台幣，而台灣新鮮人起薪不到3萬元，讓台灣年輕人購屋相對辛苦很多。
網友「Merlion」說，新加坡最貴的住透過公屋系統解決，又有高報酬率的租金，新加坡的中產階級還是比台灣容易生活。

看準馬來西亞政府大力推動MM2H第二家園計畫，台灣房屋加碼代銷馬來西亞物件，昨日乘勢推出「FACE」第二期預售案，台灣房屋首席總經理彭培業表示，看好馬來西亞每年GDP穩定成長，且當地房價僅台灣的三分之一，預計台灣房屋今年代銷馬來西亞房市，業績可望有50％的年成長。
　台灣房屋昨（24）日舉行「錢」近馬來西亞投資說明會，會中台灣房屋與馬來西亞建商乘勢推出「FACE」第二期建案，包括馬來西亞台灣房屋董事長丁重誠、馬來西亞PV開發商董事長陳愛忠、幸安家第二家園公司董事長納吉夫皆共同出席。彭培業表示，與其擔心國內奢侈稅是否會衝擊房仲業，台灣房屋早就將觸角拓展到海外市場，公司經過專業團隊長期針對日本、美國、歐洲、大陸、東南亞及澳洲等地評估後，選定馬來西亞做為擴展海外版圖的第一站。

　　他說，馬來西亞每年平均GDP6.5％，當地房價平均只有台北市的三分之一，租金投報率平均6％以上，是亞洲第3高；此外，馬來西亞政府大力推動MM2H第二家園計劃，加上隆新高鐵（吉隆坡到新加坡）將於2020年完成，且馬來西亞巴生谷環狀捷運線於2016年起陸續完工，當將帶動當地房市起飛。