公共空間變相路霸 住戶投訴無效

新北市中和區「和平世紀」社區再度被投訴，涉嫌以移動式阻礙開放空間使用。由於社區是晚上以盆栽阻隔，早上再把植栽移開，也未設有明顯的開放空間告示牌，這樣移動式的路霸，新北市政府指沒有法律可以管制只能規勸，官員也很無奈。

今年6月間該社區便被投訴公共開放空間違法以灌木綠籬、花台、欄杆等活動式或固定式障礙物封閉，經新北市政府調查規勸後改善；但7月間故態復萌，有住戶來函指出，「和平世紀」麗緻區開放空間的風雨走廊右側出入口，與麗晶區後花園開放空間，以盆栽阻礙通行。

未設立告示牌
「和平世紀」由元利建設推出，位於新北市中和區忠孝街2巷，目前推出第3期產品「麗晶區」，每坪開價50~56萬元，可銷售坪數60~65坪。
住戶指出，2010年11月取得使用執照後，社區以欄杆及植栽阻礙開放空間出入口，今年7月間新北市府公務局勘查現場後，社區才移除欄杆；照理說政府所提供給建商的容積獎勵，應該開放給社會大眾全體使用，而不是以阻礙的方式變成少數人使用，但「和平世紀」麗晶與麗緻設5處開放空間，未依法設立開放空間的告示牌，卻以活動式障礙物阻礙住戶或大眾使用。

住戶出入困難
記者在8月28日晚上走訪「和平世紀」麗晶區，發現前後兩排都設有橫排式植栽，當民眾推嬰兒車穿越植栽時，還得將嬰兒抱起來，再將嬰兒車微折起來才能穿越。另外，在麗緻區風雨走廊的右側的出入口，也設有植栽擋住，住戶出入困難。
住戶指出，曾投訴新北市市長信箱3次，官方回應都是建商已作改善，或者移交為社區管理委員會處置，但到現在「和平世紀」社區還是以活動式的植栽擋住，政府勸導顯然無效。

「會配合改善」
新北市工務局使用管理科長康佑寧表示，根據《建築法》規定，關於移動式的植栽只能規勸管委會與建商將植栽移開，未來會再進一步前往稽查與查證要求作改善。「和平世紀」麗緻社區表示，目前已經將植栽移開了；「和平世紀」麗晶專案經理黃慶國表示，會了解住戶和附近里民需求，配合改善，並將設置社區開放空間的的告示牌，以符合社會大眾的要求。

「南海苑」拆除告示牌 遭批不合理

台北市中正區豪宅社區「南海苑」遭質疑，把原本樹立的「公共空間及停車位」標示完全被拆除，成為住戶專用；北市府表示若是獎勵停車位是應該開放公眾使用，但社區住戶也算公眾，所以社區使用並不算違法。

沒禁止外人使用
位於中正區寧波西街的「南海苑」2010年預售時每坪單價120萬，共規劃26戶，坪數為79、158坪，平面停車位售價1組850~1000萬元。根據台北市政府資料，該案在2012年申請執照，獎勵機車停車位有20個，獎勵汽車停車位有40個，非獎勵部分共133個。
讀者投訴「南海苑」拿到使用執照後，便將「公共空間及停車位」告示牌拆除，大門緊閉，不讓相關人士進入，此舉不合理。
投資興建的欣隆建設指出，「南海苑」有申請停車獎勵，並沒有禁止外人使用，不過是「有償使用」，停車需要付費，但是欣隆建設表示光是提供住戶使用就已經停滿車。

住戶也算是公眾
台北市政府使用管理科表示，現在停車獎勵已在2012年底廢除，如果是在2012年申請執照，按照此規範住戶也算是公眾，也能使用本棟建築物的停車場。

號稱低於市價20％ 不保證獲利

台灣炒房熱，看準炒房商機，坊間出現教民眾投資買房的補習班，知名投資客黃家進以「帥過頭」名義和PTT網友揪團，看屋教學炒作低價房屋，透過大量掃貨，壟斷方式炒高房價闖出名號後，最近則有投資公司「伯利恆綠能土地開發」透過補習班形式，揪民眾組團買賣屋，大賺炒房錢。

讀者H先生投書，他從媒體得知伯利恆公司透過補習班形式，教導學員買賣房產知識，提供學員以低於市價15％~20％購買特定房屋，並透過學員合組公司形式，炒房獲利，伯利恆並抽取買賣屋獲利的2成。H先生指出，伯利恆是以合夥人身分，並非顧問身分參與房屋買賣，卻不負擔賠錢責任，很不合理。
H先生指出，曾要求伯利恆保證獲利，伯利恆不願承諾，就過去買賣房產經驗，若只要低於市價5%出售房屋，幾乎1~2天就可成交。他懷疑，伯利恆聲稱可以低於市價買屋的真實性。

業者稱沒強迫
針對讀者投書，伯利恆綠能土地開發公司董事長宋芷妍表示，透過房仲管道的確可取得低於市價15％~20％的房屋，但買賣交易不可能保證獲利，投資一定有風險，房市走向也無法預測，更何況公司並沒有強迫學員購買或參與課程。
宋芷妍說，他們主要業務是教會民眾買賣房產知識，包括：如何選擇標的、如何購買法拍屋、買賣房產稅務、如何議價等各式各樣和房屋買賣相關知識，讓民眾不要像瞎子摸象一樣，最後只能把房屋委託給仲介買賣。
華亞協和法律事務所律師徐志明坦言，這種運作模式有點遊走法律邊緣，提醒有意加入伯利恆的民眾，若是依照伯利恆的運作模式，民眾須透過契約明確取得股份證明，否則無法保障權利。

購屋者無實權
徐志明說，伯利恆買賣房產的前提是假設房產會上漲，因為並非完全將房產證券化，若是房產下跌、無法脫手時，最後契約可能只是一張白紙，而且因為是以公司名義買賣，民眾對房屋無實質權利。
徐志明還提醒，雖然有流通平台可買賣股權，但流通性有限，也容易產生賣不掉的風險。

風險高 可能買到法拍屋 凶宅

對於伯利恆透過補習班，將學員組成炒房團的獲利模式，房產專家坦言，組團炒房方式屢見不鮮，雖然炒房補習班未違法，但具有相當風險，切勿以小失大。
住商不動產企研室主任徐佳馨說，團購炒房最大風險主要來自投資標的，可能是法拍或凶宅等物件，也會產生財產交易所得稅問題，可能衍生逃漏稅問題。
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛指出，炒房補習班若強調能取得低於市價的物件，可能是瑕疵產品，或是投資客倒貨的房屋，房市出現盤整或向下修正時，誰願意接手將成為最大問題。他批評，房子是拿來住的，並非投資增產用，若是拿來炒作投資相當不道德。

賣不掉後續問題多
房地產作家Sway說，團購炒房的帶團者至少可賺進第一筆錢，跟團者只是跟著，但不知道真正獲利多少，也不見得能賺錢，若房子賣不掉時，就有房貸問題，且參與團購買房的民眾需要買自住房時，就會出現第二房問題。

沒閒錢不建議加入
Sway指出，以公司方式集資，若該公司投資其他產品發生問題，股東須負相關責任，主導權不在股東，若擔任董事長又不具投資分辨能力，等於是把人命賣給投資集團。Sway建議，民眾若無閒錢最好不要加入，這比個人投資風險還高，想投資還不如自己做，不要透過團購炒房。

房地產熱絡，連帶全台工業區地價水漲船高。日前台企銀以每坪17萬元標得高雄大發工業區土地，比底價9萬餘元高出近一倍；台中精機園區更比三年前大漲261%，工業用地炙手可熱。
住商不動產企研室主任徐佳馨說，不論住宅或工業用土地都具有比價效應，近年國內房地產市場價量齊揚，加上政府鼓勵台商鮭魚返鄉，對工業廠房行情都有加溫效果。

以最新開發的台中市精密機械科技創新園區一期為例，三年前每坪土地僅4.15萬元，如今市場行情喊到15萬元以上，漲幅逾261%，令人咋舌。

中台灣最大的台中工業區，三年前廠房土地每坪單價也不過12萬元，如今也飆漲至22萬元，漲幅超過83%。但令廠商氣結的是，市場釋出的工業區土地非常少，供需差距至少三倍以上，業者大嘆：「有錢想買，也買不到！」

據了解，精密機械園區二期廠房土地公開釋出並不多，地主多私下交易，市場開價普遍在每坪20萬元以上，成交則視土地大小及區位，約在15萬至20萬元間。業界預期，二期園區開發完成後，未來市場行情每坪將上看15萬元。

桃園縣政府地價科官員指出，從土地公告現值的變化顯示，縣內工業區地價2011年漲幅均在個位數，去年林口工三、幼獅及平鎮漲逾一成，今年行情持續墊高。新竹工業區服務中心組長林萬泉表示，三年前每坪單價約8萬元上下，今年已喊到11萬元水準，漲幅逼近四成。

走到南台灣，安平工業區廠商協進會理事長劉信利表示，三年前該區土地成交價約每坪6萬元，最新成交案例，是承租廠商以每坪10萬元向房東買下占地350坪廠房，漲幅近七成；甚至已有業者喊價每坪12萬元，欲再創行情新高。

台南永康科技工業區一家建廠中的業者說，三年前以每坪約4.1萬元購地，今年每坪行情約5至6萬元，漲幅在25%至50%之間。

最近高雄地產界津津樂道的案例，則是台企銀以每坪17萬元的高價，標得大發工業區300餘坪的土地，比底價9萬餘元高出近一倍。

觀察站 炒風 吹垮政策美意

房地產炒風有蔓延至工業區的現象，工業用地大漲，造成真正有意投資生產的企業苦無土地可用，業界期待經濟部應正視此一問題，不可讓現況惡化。

高雄市政府經濟發展局局長曾文生在一場演講中指出，房屋、土地組合而成的「空間成本」影響重大，如果地價偏高，則居住價格相對上揚，零售消費業者的租金成本提升，產業想要進駐，建廠成本也增加，將耗損競爭力。

曾文生表示，土地行情最好能貼近社會經濟面穩步成長，大起必伴隨著大落，對經濟產業沒有太大幫助。

一家傳統產業負責人說，台灣房價高漲，內政部營建署統計，全台六都平均房價所得比為8.9倍，代表老百姓要不吃不喝九年才買得起房子，「這種情形千萬不可擴散到工業區來」。

企業負責人表示，工業區土地合理上漲，可以解讀是經濟發展的果實，但如果出現飆漲，除了人為炒作，也代表政府既有配套政策已失靈，或工業用地供需失衡。

像有些工業用地長年閒置，不租也不賣，囤地、養地的情況並不少見。或是區域產業發展轉變，工業用地供不應求，新開發的工業地速度又太慢，都是造成工業土地大漲的原因。

觀光飯店投資最大的成本在土地，近幾年國內土地價格節節高升，愈來愈多上市櫃觀光飯店業者為擴大營運版圖、且不致被土地成本拖累，擴張據點都採取租賃、或是走BOT（Build-Operate-Transfer，興建—營運—移轉）模式，也就是「輕資產、重管理」。

晶華獲利高 有秘訣
「輕資產、重管理」模式就是由晶華董事長潘思亮所提出，除目前土地價格昂貴外，若景氣一翻轉向下，飯店承受的壓力也比較輕。目前上市櫃的觀光飯店業者除晶華（2707）外，國賓（2704）、六福（2705）新闢的據點，也多以承租、BOT為主。晶華集團目前在國內的3大品牌飯店分別為晶華、晶英及捷絲旅。其中晶華飯店本身就是以設定地上權50年方式，向台北市政府承租；而定位為度假式酒店的晶英酒店，則採取收取管理費，或是與建商、業者合作的方式。另外，2009年啟動的平價商務旅館捷絲旅，一律採取承租方式。捷絲旅目前除西門町、中山北路、台大尊賢館外，下半年還有高雄中正館、花蓮中正館以及宜蘭礁溪館3家開幕，晶華預計全台開出30家捷絲旅。

國賓六福也仿效
國賓飯店的台北、新竹及高雄國賓，都是早年取得土地的自有資產，2011年以來推出的副品牌amba意舍飯店，都採取承租、BOT方式經營。其中已開幕的西門館，以及預定2015年1月開幕的中山北路中山館，同年9月開幕的松山車站館都是承租而來，另外預計2016年營運的墾丁館則都是BOT案。六福集團目前除六福客棧土地是自有外，六福皇宮是向國泰集團承租。另外，六福也斥資10億元，與潤泰集團簽訂南港車站BOT案的綜合商辦大樓7~30樓的租賃契約，並將引進萬豪國際集團旗下的國際酒店品牌萬怡酒店（Courtyard by Marriott Hotel），預定2015年底開幕，在房間數高達488間下，可說是未來數年內台灣最大的國際連鎖旅館。

近幾年來搶進飯店業經營最積極的恐是建商，除佈局較早、且腳步最快的麗寶集團外，國泰建設、皇鼎建設等也紛跨足。以麗寶集團旗下的福容體系為例，到現在還有半數據點虧錢，但經營飯店有多重策略考量，不怕短期虧錢。

市場人士分析，主要是國際會計準則IFRS實施後，營建股採取完工交屋入帳法，因此建案完工那年，每股獲利可高達5~6元以上，但沒有交屋那幾年，可能每年都處虧損窘態，為打破此情形，因此轉投資較有關聯觀光飯店。

房地產業者投資觀光飯店，不僅有穩定收入，可讓財務報表好看，且觀光飯店的現金流量高，可讓業者再投資其他事業。以飯店的每年折舊攤提3億元、當年獲利4億元計算，業者手邊的現金流量就高達7億元。房地產業者藉著興建觀光飯店，進行養地之實，也不排除是房地產業者的土地策略應用之一。

頂新集團近年來積極進軍國內房地產市場，根據實價登錄最新資料，集團旗下頂禾開發再度砸下7.45億元，買下中山北路六段11戶透天厝改建案，截至目前為止，頂新集團手中已持有5筆土地開發案。

台北市政府最新實價揭露，頂禾開發於今年6月買下北市中山北路六段236巷7弄11戶透天厝，建物總坪數為358.91坪，換算每坪單價為207.57萬元。

目前該11戶透天厝已無人居住準備進行重建，建物為待拆狀態，而頂禾開發此筆交易含1筆120萬元的道路地價，若不計算建物價值，換算土地每坪單價為252.73萬元。

頂新集團近年積極跨足國內房地產，由集團二董魏應交負責操盤，成立頂禾、頂基開發2家子公司。

其中，頂禾開發於2009年底成立後不久，即以總價46.3億元搶下中華票券金融大樓，換算每坪土地價格高達1,405萬元，一舉創下商辦、土地標售的新高單價，引發市場不小震撼。

今年5月頂禾開發也以總價11.35億元，向達欣工旗下的達欣開發，買進北市敦化南路一段鄰近市民大道四段土地，總面積約166.98坪，拆算每坪單價約680萬元。

若加上中華票券金融大樓、新燕三重廠、臨沂街「頂禾園」豪宅案，集團目前手中已有5筆土地開發案，預估目前獵地金額已近200億元。

現在預售屋仍比成屋好賣，因為民間、銀行資金充沛，投資管道有限，銀行定存利率低，許多人對股票不熟悉，熱錢自然流向房地產。而房價一向是供給與需求問題，供不應求，房價自然上升，像是快沒土地的台北市，反之則有下修空間如最近過熱的青埔地區。

北投吸自住客群
下半年的房市，會以大型工地、低總價、工期長、低自備款的產品區域最熱門，例如淡水基地夠大，加上有輕軌捷運與淡江大橋等交通建設加持，價格有撐。再來就是北投奇岩重劃區，因為是個生態重劃區，又有高度限制，生活品質佳，在土地飽和的台北市相當珍貴，且房價又低於市中心，吸引自住客群。
過熱的地區，包括桃園青埔、林口等地，下半年會有退燒跡象，當初許多投資客一買就是好幾間，現在拿出來賣造成供給大增，但需求量不變，交易量勢必減少。

應制訂完整稅制
奢侈稅實施以來，房價依舊上升，看房貸利率低，銀行一年收你2％，2年4％，房價可能2年漲40％，根本課不到口袋深的人，閉鎖期愈長，反彈效力愈高，吃虧的都是急買、急賣的中產階級。房子蓋2年，奢侈稅2~4年，總計4~6年，市場經濟都不活絡了。
政府應該制訂一套完整稅制，賺錢的課稅，天經地義，生意失敗，賤賣房屋求現的人還被課稅，說不過去。王明成╱口述、倪浩倫╱採訪整理

王明成小檔案
◆現職：
台北市不動產代銷公會理事長
傳真機構董事長
◆經歷：台北市不動產代銷公會副理事長
資料來源：王明成

位於五股的洲子洋重劃區，是目前全台面積最大的自辦重劃區，在水岸的景觀價值加乘下，自去年起推案量連同成交價格快速攀升，今年可望挑戰每坪40萬元關卡。專家表示，綜觀大台北水岸重劃區與市中心房價的連動性，不難發現水岸第一排房價與市中心房價密切相關，換言之，洲子洋重劃區未來可能直追新板，上看60萬元。

傍水而居，除景觀優勢外，水岸生活的悠閒恣意更是魅力所在，因而近年來，全球擁有水岸條件的豪宅，已成為富人們競相追逐的建築標的，價值更是續攀不墬。而重劃區內的水岸豪宅更是最高價值指標，價值堪比市中心，當台北市信義區房價達到每坪200萬的身價，大直水岸第一排同樣不遑多讓，而且釋出稀少，想買也不見得能買到。

大直經驗 買在房價初升段
在大直水岸重劃區開發階段就進場銷售的甲山林總經理張境在表示，大直重劃區在2005年初開始銷售時，不少購屋客認為當時的大直一片荒涼，每坪40萬元的房價「高出市場行情」，反而是一些具有國際視野、目光深遠的企業大老如張忠謀等人，很能認同大直水岸第一排的發展潛力，選擇在當時進場，現在房價都有兩、三倍的增值。

同樣的論點放到新北市結果相同，當新板特區房價站上八字頭，發展中的中和左岸、重陽水岸也分別擁有每坪70至60萬元的身價，嗅覺敏銳的購屋客，開始將目光轉向尚在開發階段的水岸重劃區。目前房價仍屬初升段的洲子洋重劃區，每坪價格約在35至45萬元之間，根據水岸重劃區等於市中心的地產置產法則，未來身價上看60萬，增值可觀，也因此成為新一波的置產熱點。

新理想廣告經理何建新則表示，這幾年漲幅最大的住宅有三種，一是水岸住宅，二是捷運住宅，第三則是重劃區住宅，著眼於置產投資，最好選擇其中一種，如果物件位於重劃區內，而又同時擁有水岸、捷運，更是上上之選。洲子洋重劃區為新北市的後起之秀，房價目前還在挑戰4字頭，也意謂該區更具上漲空間。

綠意休閒水岸 建商搶進布局
洲子洋重劃區不僅是大台北地區少有的水岸重劃區，也屬「大新莊計畫」之一，更緊鄰佔地201公頃的五股新市鎮計畫開發區，除將規劃低密度之住宅、商業區外，還將導入國際農業展覽中心、度假住宿、休閒娛樂、河川生態、河岸花田與農業培育等6大發展區。

以生活環境來看，洲子洋重劃區旁邊就有濕地公園，並坐擁觀音山的景觀優勢，以及河濱公園的親水環境，也是北台灣稀有的風帆戲水場域，水上活動發達，加上相當於16個大安森林公園的424公頃大都會公園，對注重生活品質的購屋客而言，具備莫大的吸引力。

看好洲子洋重劃區的發展，包括茂德機構、麗寶機構外，還有森聯、全坤興、九陽、合新及寶佳機構等大小建商，紛紛搶進布局。自從2012年茂德機構第一塊地動工銷售後，就正式進入銷售熱區，去年茂德第一期「未來之都」開賣才2個月就宣告完銷。

水岸第一排 推高區域房價
目前洲子洋重劃區區域內最被看好的區段，就是鄰近二重疏洪道及運河水岸第一排，享有424公頃的大都會公園綠地及水景條件，當這些基地一旦推案銷售，很容易創出新高價，帶動整體區域房價。

當地房仲表示，洲子洋重劃區擁有便利的道路交通系統，包括中山高、五楊高架、台64線、台65線都可以快速連結北市，雖然目前生活機能還在發展中，但不少購屋客看好增值潛力，願意提早進場享增值。除此之外，由於洲子洋重劃區有五年的開發時程獎勵，因此市場估計，區域內的建設速度將會非常快，在五年內就會陸續到位。

跳脫價格戰 建商推高檔建案
洲子洋重劃區因為握有水岸、捷運及重劃區三大增值票房，新案如雨後春筍接連問世，加上現階段房價比起周邊區域合理，因此房屋去化速度相當亮眼。有建商看好洲子洋重劃區區段價值，在水岸第一排推出高檔建案，預計近期公開。

據了解，看好洲子洋重劃區水岸特性的森聯機構，將投注重資，引進豪宅建築團隊，打造水岸第一豪宅，除了將引爆水岸豪宅戰場，創造新一波話題外，也讓洲子洋重劃區擺脫首購產品形象，正式進入高級住宅新紀元。

森聯上河園基本資料
基地位置：新北市五股區成功路、新城八路、疏洪北路
投資興建 : 森聯機構-森築開發
外觀顧問：丹下憲孝
公設設計：十邑設計-王勝正
燈光設計：蘭克斯照明
景觀設計：六國景觀設計-蘇瑞泉
景觀藝術：貝馬丁MARTYN BARRATT
基地面積：2605.63坪
規劃樓層：19樓/B4
主力產品：25、40、52坪
接待會館：五股洲子洋 新五路、成功路上
洽詢專線：(02)2293-2333

洲子洋重劃區小檔案
★範圍
五股洲子洋重劃區範圍東起自淡水河左岸堤防、台64線，西至成泰路，北為觀音坑溪、南則以中興路為界
★面積
總面積51.7公頃，其中商業區佔5.4公頃，住宅區為27.02公頃，其他如學校、公園綠地等公設用地則為6.17公頃
★開發計劃
五股新市鎮計劃
★聯絡交通
主要幹道以成泰路、新五路為主，可連接國道1號五股交流道，汐五、五楊高架道路，台64、65線與成蘆大橋等聯外道路
★所屬里別
新北市五股區成泰里、成洲里、成功里、成德里、集福里
★環境
目前區內有規劃洲子洋公園在內等5座公園和1座兒童公園，向東亦可連接淡水河岸及大台北中央都會公園，整體綠地面積超過427公頃
★學區
國小：成洲國小
國中：五股國中、1座國中預定地

靠自住客撐場房價1坪小漲1%

受到颱風攪局、鬼月效應等因素，再加上國內外景氣不佳，全台8月中古屋市場交易量較7月量縮，其中台北市衰退16%最多，不過雙北地區因自住買方明顯撐盤，房價仍小幅走揚，值得關注的是，今年人氣旺的桃園，8月交易量衰退逾1成。

據永慶房產集團研究發展中心統計，台北市8月交易量較7月減少16%，新北市略減2%，台中、高雄交易均量縮7%。台北市8月中古屋平均單價每坪62.2萬元，較7月微漲1%，新北市單價則是每坪38.1萬元，月增3%。

投資客開始觀望
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛指出，利多利空消息頻傳，民眾信心不足，讓投資族群開始產生觀望，台北市中心自住客購屋比例高達51%，投資置產僅佔34%，郊區自住客比例高達61%，首購族佔30%，顯示台北市8月房市仍靠自住買盤撐場。
信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，受到奢侈稅打囤房政策、QE(Quantitative easing，量化寬鬆)退場等因素影響，已有部分屋主盤整手上閒置資產，房價也有彈性空間，市場屢傳天價交易等多空訊息交雜，使得買方猶豫度增加，8月以需求明確的自住買盤為主，「條件佳、價格合理」才是近期房市能順利成交關鍵。

台中市價量齊跌
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨則認為，8月交易比想像中佳，顯見政策性變數已提前反映，雖然「保本」、「低風險」仍是投資買盤主軸，不過政策變因未排除，勢必影響投資置產客戶的意願。
中南部8月房市則呈現兩樣情，台中市價量齊跌，高雄則是價平量縮，黃舒衛分析，中南部市場也是由自住買盤撐場，台中市北屯、大里、太平等首購區域表現相對亮眼，台中七期、高雄美術館、農十六等豪宅交易量雖略顯回溫，但民眾信心並未回穩，交易量不易放大。

桃園縣略為退燒
至於房市利多不斷的桃園縣，短期房價上漲速度過快，8月略為退燒，信義房屋調查顯示，桃園縣8月每坪房價19.1萬元，較上月小減0.1萬元，成交量則衰退13.2%。信義房屋大興西路店店長詹智偉指出，桃園買方未明顯減少，但態度略為觀望，賣方詢價與主動委託售屋增加，售價也較有彈性。

新竹市彭姓男子向鄭女以650萬元買下房屋，4年後轉賣，對方發現是「凶宅」，彭男事後才發現鄭女故意隱瞞兒子曾在浴室燒炭自殺一事，向新竹地院訴請解除買賣契約並返還房價650萬元，法官判准。

彭姓男子告訴法官，96年10月以650萬元向鄭女買下房子，100年1月轉售李姓男子，李男發現房地為有人自殺致死的凶宅，乃於100年8月訴請解除買賣。

期間，彭男向警局查證，知道鄭女兒子於94年5月在房屋浴室內燒炭自殺死亡，事後他提起詐欺告訴，經新竹地院與高院依詐欺取財罪，鄭女判刑6個月確定。

彭男指控，鄭女告訴房屋仲介，兒子是在洗澡時一氧化碳中毒，實際上卻是燒炭自殺，顯然鄭女就屋況的說明與事實不符，是為出售「凶宅」而以詐術欺騙他，進而讓他以650萬元買下無法脫手的「凶宅」，而受到損害。

鄭女聲稱，「凶宅」屬於個人主觀及心理面範疇，因人、時、宗教信仰等不同而有異，亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除不安心理，何況彭男自己在屋內居住4年之久，平安無事，顯見房子並無瑕疵。

法官指出，屋內有人燒炭自殺，即會造成所謂「凶宅」，雖然房屋沒有損害，但依經驗法則及一般交易習慣，在心理層面上會造成相當程度的負面觀感，且一旦成為凶宅，其價值顯難以攀升，甚至成為大肆砍價的籌碼，因此彭男訴請解除買賣契約，法官判准，並命鄭女應返還650萬元房價。

在地上權土地公開標售、對外招商蔚為風潮之際，擁有永久產權、單一業主（Single Owner）的商用不動產，反而炙手可熱、奇貨可居，最近市場上除了信義計畫區中國信託總部大樓，身價上看250億元之外，焦點就落在內湖精英電腦總部大樓、大眾電腦大樓2棟身上。

據悉，精英電腦董事會已通過處分內湖總部大樓一案，市場估計行情上看70億元；大眾電腦則為新光人壽擁有，新壽董事會也甫通過處分資產案，外界評估全棟有上看40?50億元的實力。

位於堤頂大道的精英電腦總部大樓，總樓地板面積1萬1,648坪，每坪廠辦行情上看70?80萬元，則委託仲量聯行代理；預計10月中旬花落誰家可望明朗化，目前採私下議價方式，尋求買家。據悉，多家壽險業已經展開評估，較勁的重點，則是視售後租回的條件，來決定勝負高下。

至於大眾電腦總部大樓，總樓老板面積達1萬2,362坪，為新壽擁有，可能會採取公開標售模式，目前尚未確定。市場人士估計，每坪行情上看50~60萬元。新壽堪稱內湖最大壽險「包租公」，迄今12棟大樓，自2008年陸續大手筆收購，目前內湖亞矽科技大樓、內湖致伸科技大樓、內湖大眾電腦大樓、以及內湖亞太經貿廣場A、B、C共3棟的大樓，都為新壽擁有。

桃園縣縣長吳志揚今(30)日表示，桃園航空城開發計畫開發面積6859公頃，總投資金額5150億元，將帶動2.3兆元經濟效益，增加26萬個工作機會。

中華民國工商協進會今(30)日召開「第23屆第14次理監事聯席會議」，邀請桃園縣縣長吳志揚以「桃園縣投資環境與產業發展策略」為題發表演講。

工商協進會理事長駱錦明表示，我國70%物流經過桃園，全世界50%物流經過亞太，從桃園到亞太主要都市航空交通便捷，桃園連續2年工業產值居全國第1名，明年將升格為直轄市，未來大有可為。

吳志揚表示，桃園飛往亞太各主要城市平均航程最短，目前既有29處工業區和都市計畫工業區，面積合計6827公頃，而新增開發園區包括沙崙產業園區，面積28.36公頃及桃園科技工業區第2期，面積58.05公頃。

吳志揚表示，桃園縣擁有桃園國際機場及全國唯一的自由貿易空港，貿易值佔全國自由貿易港區(五海一空)42%，目前港區進駐率74%，桃園是機場所在地、國門之都、千塘之鄉，將在明年12月25日正式升格為直轄市。

吳志揚表示，桃園航空城開發計畫是台灣史上最大都市計畫，開發面積超過4500公頃，是全國唯一一次開發超過500公頃產專區，投資建設總額高達5000億元，預計增加30萬個工作機會，超過2.3兆億元經濟效益。

新北市汐止地政事務所主任楊悅君表示，從實價登錄統計資料來觀察，整體而言，汐止區域房市呈現「價穩量增」趨勢。區域內7大主要路段行情，以新台五路國泰社區、鐵汐科站沿線的大同路一帶大樓的成交價最高，最高架來到每坪37~38萬元，至於區域內的預售屋行情，楊悅君表示：「平均開價多在每坪40萬元以上。」

新北市汐止地政事務所公布汐止區2013年1至6月買賣移轉案件量共計3,010筆，與2012年7至12月2,879筆相較，成長約5％，與2012年1至6月2,845筆相較，則成長約6％，整體交易量略為增加。

新北市汐止地政事務所主任楊悅君表示，由於汐止區保有與台北市南港、內湖地區比價效應優勢，使新婚、首購族前來購屋意願仍高，加上新北市政府積極推動「大汐止經貿園區」計畫，可望吸引廠商及就業人口進駐，未來區域房市發展仍具潛力，並使汐止區房地價格獲得支撐。整體而言，汐止區域房市呈現「價穩量增」趨勢。

目前汐止交易熱絡區域之行情分布大致如下：
(1)新台五路國泰社區大樓成交行情25~38萬/坪
(2)仁愛路一帶大樓成交行情25~29萬/坪
(3)國泰醫院附近建成路一帶大樓成交行情19~35萬/坪
(4)福德一路與福德二路一帶大樓19~38萬/坪
(5)樟樹灣一帶大樓成交行情17~36萬/坪
(6)湖前街與明峰街一帶大樓成交行情18~30萬/坪
(7)台鐵汐科站沿線的大同路一帶大樓成交行情25~37萬/坪。
(8)預售屋及新成屋個案開價落差大，平均開價多在每坪40萬元以上。

重炒房區查稅行動再起。雙北、桃園縣等房價漲幅較大地區，國稅局鎖定高價豪宅查稅。預售屋交易價逾2,000萬元，或者房屋評定現值超過400萬元的成屋，國稅局將鎖定金流，按實價追課售屋利得稅。

財政部保證，不會以實價登錄資料做為查稅依據，國稅局追查炒房獲利，會從買方提供契約，或要求建商出示交易資料等方式，掌握賣方的實價並據以課稅。實價課稅僅限房屋的利得，土地交易獲利仍以公告現值課徵增值稅。

國稅局查炒房的行動，早自2011年即已啟動，連續三年稅捐機關都列為查稅專案。財政部強調，這項查稅專案主要在防堵炒風，查稅火力會集中在頻繁移轉、一人多戶，及高價豪宅等案件。

據指出，北部房價高漲地區，包括台北市、新北市、桃園縣、新竹市等縣市，國稅局均訂有炒房查稅計畫。包括出售預售屋及成屋達到一定價格以上，出售獲利屬於房屋的部分，都會依據所得稅法規定，按實價課稅。

這項查稅行動將進行一年。一般而言，出售成屋若在契約中明訂房屋及土地價格，僅需就房屋部分的獲利申報繳交所得稅；若屬預售屋交易，因具權利移轉性質，需以房屋及土地的合併交易價格計算利得繳稅，土地並無免稅的優惠。

豪宅出租「貴氣逼人」；實價登錄資訊揭露租金資訊，雙北、台中、高雄等都會區豪宅租金動輒數10萬元，租金最貴的是，台北市知名豪宅「帝寶」，月租33萬元、一年396萬元，是去年家戶平均所得92.4萬元的4倍。

不過豪宅租金看似「貴森森」，實際投報率不高；以帝寶為例，坪數150坪、月租33萬元，單坪售價200萬元至250萬元，本戶帝寶房東必須投資3億元至3.75億元，換算租金投報率約1%至1.2%之間，屋主如果還有房貸，房貸利率至少2%，恐怕還倒貼利息。

除了帝寶之外，其他豪宅租金排名依序，大安森林公園附近的「艾菲爾」30萬元、信義計畫區的「新光信義傑仕堡」23至25萬元、「台北花園」22萬、大直豪宅「首泰地天泰」月租22.5萬。

以各豪宅總價換算，租金雖然「豪氣」，但投報率平均仍未達2%，凸顯高價租金背後的沉重壓力。

房仲業者說，北市頂級豪宅出租市場，多數是10年內知名建案，承租坪數百坪以上，開價高外，釋出量稀少。因此指名度高的豪宅社區，都有「先租待買」的客群。

永慶房產集團首席房產顧問葉國華表示，大安中正區、信義計畫區、大直、天母及陽明山等豪宅群聚較多，豪宅租客大多也多選這些區域落腳。

其中，信義計畫區除聚集最多豪宅社區外，區內的台北101大樓又為諸多外商企業辦公室所在，如「信義之星」、「寶徠花園廣場」等指標豪宅，便成為外商主管鎖定的主要標的。

在新北市方面，板橋的「橋峰」以9.5萬元的月租金成為指標，連房價相對較低的中南部也有豪宅出租的案例，換算每坪租金還與台北市豪宅接近。

學者認為，台北市豪宅產品入手門檻極高，投報率也不高，自然需求偏低；至於中南部的豪宅產品，則要挑戰「租不如買」的價值觀，加上外來高階工作者少，豪宅出租需求低，待租的空置期也長，「相對來說，不算是好的生財工具」。

台中12期重劃區是繼7期之後，目前台中市最具發展潛力的豪宅區，包括久億機構旗下的久樘開發、順天建設等建商，第3季起將陸續進場推案，每坪最高開價達46萬元；其中，「久樘香坡」新成屋，最新成交單價已突破40萬元、創下12期區域新高價。

　9月進場的「久樘香坡」新成屋，位於環中路與青海路口，正對面積廣達8,200坪的「西大墩公園」第一排，每坪開價36至46萬元，主力產品規畫65至82坪，每戶總價在2,500至4,000萬元之間，總戶數92戶、總銷金額40億元。

　而順天建設預計第4季進場的酒店式公寓大樓，產品規畫45至50坪，銷售方式含精裝修與包租約，每坪單價35至40萬元，總銷金額30億元，採預售方式。

　台中市建築經營協會理事長楊玄吉表示，台中12期重劃區因為鄰近7期、水湳經貿園區與熱鬧的逢甲商圈，周邊還有中山高中港交流道、中彰快速公路，具備「地段」、「交通」與「生活機能」等三大優勢，房價卻僅有7期的一半，成為中科新貴、換屋族及台商置產的新選擇。

　其中，久樘開發目前在12期重劃區手握超過5,000坪建地，準備精耕12期豪宅市場。久樘開發董事長特助李晉豪表示，7期豪宅「總太東方帝國」最新實價登錄、每坪已達70萬元，12期房價約是7期房價的一半，每坪已站穩30萬元、向40萬元邁進。

　李晉豪表示，12期重劃區開發面積不大，加上緊鄰中台灣政經中心7期重劃區，以及開發中的水湳經貿園區旁，隨著12期土地已供不應求，帶動地價持續攀升，「久樘香坡」二期預計9月12日動工，同樣位於「西大墩公園」第一排，也將採先建後售，每坪單價將挑戰50萬元。

　值得一提的是，久樘開發母公司久億機構，旗下關係企業眾多，營建事業包括久億營造、久樘開發、旺庭建設；休閒事業則有苗栗三義「樹也Villa」、台中文華道會館、高雄旗津道會館，以及預計11月開幕的星享道會館；茶事業則有紐西蘭有機烏龍茶園，以「璽龍茶」品牌行銷海內外。

台開(2841-TW)集團出售其手中握有的台中市干城重劃區「新站特區商業用地」兩塊總計1648坪土地，今天並敲定分別由麗寶機構旗下的名軒開發(1442-TW)及未上新建商鵬程建設以每坪75.1萬元取得，而台開在此一台中市的干城重劃區土地出售案中，預計獲利3.54億元，對台開每股貢獻度0.54元。

台開對於台中市干城重劃區「新站特區商業用地」兩塊建地的出售案，吸引包括來自台中本地及台北上市建商的探詢及洽談，台開今天並由決策小組對「新站特區商業用地出售案」敲定出售對象及價格。

台開指出，出售的此一台中市中心重劃區土地周邊公共設施完善，且未來雙鐵三捷運開發完成後，交通更加便捷，是近期台中市少有的大面積市中心精華商業土地，其土地使用分區為第1種商業區，建蔽率70%，容積率為500%。

台開集團與土地銀行處分共同持分各半的台中市干城2694坪土地，在完成切割後，台開集團取得其中1648坪，台開並將本案「新站特區商業用地出售案」劃分為兩塊土地出售，分別為933.66坪與750.6坪。其中由名軒開發取得其中750.6坪的1055地號土地，總金額為5.64億元，每坪單價75.1萬元。

台開為活化資產於今天敲定處分這兩塊台中市干城重劃區建地，總金額為12.65億元，預計處分利益為3.54億元，對於台開的每股臥府度為0.54元。

據中國之聲《新聞晚高峰》報導，本周國家發改委和財政部受國務院委託向全國人大常委會報告時，中央台記者就在現場。在國家發改委主任徐紹史的報告中，有這麼一句話：下半年需要重點抓好的工作，五是繼續大力推進重點領域改革，擴大個人住房房產稅改革試點範圍。

在隨後，財政部部長樓繼偉所做的報告中，也有一句差不多一模一樣的話。

樓繼偉：第三個方面，下一步財政工作安排，擴大個人住房消費稅改革試點範圍。

從以上兩個關鍵經濟部門一把手的表態中，不少網路消息就給出看似合理的推斷，稱房產稅試點今年下半年將擴圍。情況真是這樣嗎？房產稅試點今年下半年一定能夠推進嗎？

從2011年上海、重慶開啟房產稅試點時代以來，在記者參加的多次國家發改委和財政部的年度工作會議上，"擴大個人住房房產稅改革試點範圍"這句活幾乎每一次都出現檔中。所以媒體以此判斷，房產稅繼續擴圍似乎有一點兒"過度解讀"。那麼房產稅試點擴圍究竟會在何時重啟呢？長期關注房地產市場的中原地產市場研究部總監張大偉透露，從他們得到的消息以及市場預期綜合判斷，房產稅今年10月底到11月初擴圍的可能性非常大。

張大偉：從我們瞭解到的，包括我們從市場預期來看的話，再疊加最近這些政府部門領導表態來看的話，最近很快實行的可能性很大。應該會在十月份到十一月份，房產稅有實質性的擴大試點的舉動。

儘管在大多數人眼中，房產稅被看成是調控房地產市場的手段，但是實際上這更是一個我國財稅體制改革中的重要一步棋。8月1日，營業稅改征增值稅試點在全國推開。很多人可能不理解，這和房產稅之間有什麼關係呢？營業稅是地方政府最重要的稅收收入，增值稅則是地方與中央共用稅。改征增值稅之後，雖然收入依然歸地方政府，但是試點總是要結束的，到時候地方收入問題該怎麼辦呢？房產稅天生就是一個地方稅，擴圍房產稅顯然是一個解決辦法。雖然中央有意願，但是說到底，要不要加入房產稅試點，還是地方自己說了算。從這個意義上講，無論是發改委還是財政部都做不了主，以賣地為生的地方政府顯然不願意這麼做！這也是為什麼在過去兩年時間裡，房產稅在地方很難推進的重要原因。張大偉表示，隨著賣地收入銳減，地方政府徵收房產稅的意願也會更加強烈。

張大偉：賣地收入在銳減，因為從這幾年來看，大部分城市可售地都逐漸向郊區轉移。包括北京這樣的城市，基本上他賣的地都已經到了六環了。所以他逐漸會有一個平衡點。那如果房產稅能逐漸取代賣地收入或者彌補賣地收入的話，地方政府意願會更大一點。

杭州、南京等經濟較為發達的二線城市成為新試點。不過現在大家至少可以放心的一點是，就算改革試點繼續推開，也只會針對新購買的住房。但是在未來一兩年的時間裡，存量房被徵收房產稅是一個大勢所趨。

張大偉：應該是像個人所得稅一樣，超過一定面積所有的都要徵收的。從比例來說的話，應該是在千分之五到千分之八左右。總體來看的話，以前都是在新購環節，就是比如說你買的時候會增加你的稅費。但是你買了之後，只要房子放在那裡，根本就不需要做一些額外的稅費負擔。所以這就會導致房地產市場存在著存量不均衡，很多人他的存量過多。如果有房產稅的話這樣就可以起到一個調節有無的作用。

9月1日起，我市個人轉讓寫字樓、商業營業用房、車位等二手房產的，須按轉讓收入全額的5%徵收土地增值稅。市地稅局近日發佈公告，明確將從下月起調整我市土地增值稅預征率和非住宅二手房核定徵收率。

轉讓非住宅二手房要多徵稅

公告規定，從下月起，我市土地增值稅預征率和核定徵收率均有一定幅度上調。其中，普通住宅預征率不調整，仍為2%；非普通標準住宅預征率由目前的3%調整為4%；別墅預征率不調整，仍為4%；寫字樓預征率則由3%調整為6%；其他非住宅（除寫字樓外）預征率由4%調整為6%；社會保障性住房（包括廉租住房、保障性租賃房、經濟適用住房、保障性商品房以及其他用於保障用途的住房）不預征。

核定徵收率調整幅度更為明顯。調整後，我市個人轉讓非住宅二手房核定徵收率由1%上調為5%；非正常戶房產被委託拍賣且買受人願意代繳稅款、異地單位轉讓在廈門的房產，住宅、工業廠房核定徵收率由1%調整為5%；別墅核定徵收率仍為5%；商業營業用房、寫字樓、車位等其他房產核定徵收率由3%調整為5%。

稅負增加或將抑制“投資客”

“非住宅二手房主要包括寫字樓、商鋪、車庫、廠房等。”市房地產仲介行業協會副會長郭忠宗說，此次稅費提高將對商業地產交易產生一定限制，也是對此前的限購令、“國五條”廈門實施細則的補充，將非住宅也納入調控範圍，有利於從整體上抑制房地產炒作與投機行為。

不過，也有業內人士認為，商業類房產投資客多為長線持有，以獲取租金回報，因此稅費增加對商業類房屋的交易影響，沒有對住宅類影響那麼大。

【名詞】

土地增值稅

土地增值稅是一種以納稅人轉讓國有土地使用權、地上建築物及其附著物（簡稱轉讓房地產）所取得的增值額為徵稅對象，依照規定稅率徵收的稅種。增值額是指納稅人轉讓房地產所取得的收入減除稅法規定的扣除項目金額後的餘額。扣除專案包括取得土地使用權所支付的金額、轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅等。

【同步】

房產稅試點將“擴圍”

28日，國家發改委主任徐紹史、財政部部長樓繼偉向全國人大常委會報告計畫執行和預算執行情況時，“房產稅”問題均被提及。

其中，徐紹史在推進重點領域改革中提到，當前我國財政收支矛盾突出，金融領域潛在風險增加，房價反彈壓力也比較大。徐紹史表示，下半年將繼續大力推進重點領域改革，儘快制定出臺新修訂的政府核准投資專案目錄，同時擴大個人住房房產稅改革試點範圍。

金陵御花園唯一一套的在售二手別墅掛牌價已經超7萬元/㎡，仙林的二手別墅的最高掛牌價為4.8萬元/㎡，江寧瑪斯蘭德的二手別墅動輒要1000萬以上……根據365地產家居網二手房頻道掛牌價的統計資料，南京二手別墅近兩個月以來的價格漲幅明顯，部分熱門社區掛牌價漲幅已接近10%。

金陵御花園獨棟別墅要價7萬元/㎡

近日有媒體報導說玄武湖邊的別墅樓盤金陵御花園在近期成交了一套二手別墅，400㎡別墅賣出3600萬天價，單價高達9萬元/㎡，創下南京房地產“史上最高成交價”。

南京的別墅已經可以賣出這樣的天價了嗎？筆者聯繫到對該片區別墅情況比較瞭解的中原地產經紀人童善俊。該經紀人表示，在他的印象中，最近的幾年時間裡，極少有金陵御花園的房源上市成交。

目前童善俊手頭有一套該社區的別墅房源出售，據童善俊稱該套房源是目前市面上在售的唯一一套。這套獨棟別墅臨玄武湖，淨得價2800萬/套，面積400㎡，5房3廳4衛3陽臺，不含稅的話單價折算也要到7萬元/㎡。童善俊告訴筆者，這套建築年代為2000年的二手別墅，當時的購買價僅為800萬，10年多一點的時間增值2000萬。在網上搜索該社區房源，這套房子也確實是目前能找到的唯一一套。

金陵御花園的租金也不便宜，網上資料顯示該社區有一套面積230㎡聯排別墅出租，租賃價格為2.5萬元/月。

仙林的二手別墅最高報價4.8萬元/㎡

365地產家居網二手房頻道資料顯示，位於仙林地區的招商依雲溪穀，目前最高報價已經達到4.8萬元/㎡。

裕興不動產地產經紀人單傑告訴筆者，招商依雲溪谷很多業主最近都想等等再賣。

本月底，仙林地王項目朗詩保利麓院保利禮墅即將開盤，據銷售人員介紹，該項目240-260㎡的疊墅產品價格在500-650萬元之間，350-410㎡聯排別墅產品800萬元起。而目前招商依雲溪穀雙拼毛坯價格在600-900萬元之間，相對保利朗詩麓院還是要便宜不少。

我愛我家地產經紀人康菊美告訴筆者，現在保利紫晶山也已經有二手別墅出來，類似的雙拼別墅也要賣到750萬了，所以仙林地區二手別墅房主的心理預期都提高了。

另外一方面，如果不是有特殊原因，真正願意出手的房東也比較少。“招商依雲溪穀的租金回報率比較高，該項目後面就是南京國際學校，有很多老外的小孩在那邊上學。”康菊美告訴筆者，該別墅區雙拼的年租金可以達到30萬/年。

頤和美地90萬的房現在可以賣440萬

據365地產家居網二手房頻道的掛牌價統計資料，南京市二手別墅當前均價15267元/㎡(價格包含高淳溧水兩區)，今年以來價格漲幅明顯，部分熱門社區漲幅已接近10%，比如愛濤漪水園1月-7月漲幅8.4%，頤和南園1月-7月漲幅12%。

經紀人王祚平在今年3月份成交了一套瑪斯蘭德367㎡的獨棟別墅，淨得成交價880萬。這套房子2008年購入，當時購入價在600萬左右。王祚平表示，瑪斯蘭德這幾個月價格已經上去了，同樣一套別墅，現在要價基本都在1000萬左右。

帝豐房產地產經紀人戴玉楠今年經手過一套蘇源頤和美地東園的房子，房主在2003年買入的時候總價90萬，今年以440萬成交，10年時間房價已是當年的近5倍。

在我愛我家地產研究員胡俊石看來，二手別墅價格上漲是必然趨勢。一方面房地產市場價格整體上揚，另一方面，現在對低容積率土地出讓有嚴格限制，即使南京主城有別墅專案面世，也多是疊加和聯排，二手別墅產品存在稀缺性。

富力地產一場業績會下來，聽到最多的就是一個“穩”字。

而在今年中期，掌門人李思廉、張力一向強調的“穩”，再次因公司的淨負債率走高至100.9%而遭遇挑戰。

負債走高，除了富力在今年上半年積極拿地之外，據眾多業內人士分析，主要原因還在於其銷售進程以及融資管道限制對現金流的影響。

2005年率先登陸香港市場的富力地產，曾一度被視為“華南五虎”之首，卻因為在房地產市場最寒冷的時候，對市場節奏把握不清，如今已經遠落後于晚於其上市的?大、碧桂園，被眾多業內人士視作“風格平穩，沒什麼亮點”的公司。

有分析師認為，如今的富力地產，需要通過增強執行力，引入職業經理人等方式，加快專案銷售進度，活躍現金流。

積極佈局，融資管道考驗

今年上半年，富力地產以100.9%的淨負債率再次沖入“重債區”。

一個較為直接的原因就是，其上半年積極擴充土地儲備的行為。同期，其新增儲備780萬平方米，相比於去年新增72.6萬平方米的體量，同比猛增974%。根據其中報顯示，新增儲備中有570萬平方米來自其首次落子的長沙、貴陽、梅州、無錫四座城市。

而在積極擴充儲備的背後，是公司在報告期內131.23億元帳面現金中，需要有94億元對其短期借款進行償還的現金狀況。

按照公告不完全統計，從一月至今，富力地產共進行了兩次融資。1月，公司發行4億美元優先票據及2億美元額外票據，年利率8.75%，自今年7月開始，每半年期末支付一次利息；5月，其與雅居樂、合景泰富、世茂房地產的合作項目又有不超過10億元的三年期定期貸款。

據金英證券分析師關寶芝統計，按照此前富力地產的融資情況，在2014年，其將有總額約80億元的一筆房地產開發貸以及一筆境外點心債到期。在今年，富力委託平安信託融資的32億元，原本是2014年到期，後將其延遲至2015年償還。

上述分析師提醒記者，最重要的一點是，富力地產作為H股，並不能夠如碧桂園、?大一般輕易獲得融資。“富力2005年通過H股上市原本是想後來回A股，但一直沒成功。H股股權融資需要通過大陸證監會審批，又在2007年遭遇調控，融資關閉，它就少了一條路。”

而碧桂園、?大通過港股上市之後，在近一兩年時間內均有配售新股或發行代息股份的融資行為。

如今，富力不再提重回A股的計畫，而根據其2013年中報顯示，公司目前為止主要的融資管道為向國內銀行申請房地產開發貸款。

“富力的貸款利息平均是9%左右，相比於中海和華潤6%的水準，略微偏高。”一位元香港地區分析師統計稱。

也有業內人士表示，以富力的情況而言，國內發債已屬成本較低的融資方式。“理論上國內貸款利率較國外稍高，在國內發貸成本應該會高一些。但像富力淨負債率偏高，想通過境外發貸，如果受評級機構評定不理想，也未必能輕易取得大量貸款。”華富財經分析員陳靖安解釋道。

銷售考驗現金流

富力地產的負債問題，歸根結底要追溯到其幾年之前的發展歷史。

2005年富力地產上市之後，“2007年比較激進，拿了很多地，後來遇到調控，到2008年的時候，幾乎要面臨破產。”上述香港分析師回憶道。

2006年拿下21宗土地；2007年又補充20塊土地，其時在天津、廣州、佛山拿下三個地王項目，共涉及金額約150億元。“它當年激進的發展策略，是令其淨負債權益比率持續大幅攀升的原因。”陳靖安補充道。

根據其2007年的年報顯示，彼時富力地產淨負債率達到139.5%，為歷史最高，土地儲備2617.1萬平方米；在2008年，公司淨負債率亦高居123.8%。

“它負債一直都比較高，補充土地儲備原本無可厚非，其實根本上還是銷售的問題。”香港地區某長期跟蹤該公司的券商分析師表示，富力地產的產品並沒有過多品質優勢，近年來更屢遭業主投訴，“一旦市場不好就完全掉了隊，它的銷售一直沒起來，前幾年的銷售額也沒什麼提升。”

在2010年至2012年的時間段內，富力地產的銷售業績一直處於300億元上下浮動的區間之內，其間，公司也曾將目標定位在360億元等有一定程度提升的數額，但是在年終時，銷售額仍舊並未如預期一般，出現較大程度的提升。

而據華富財經統計，截至今年上半年，富力的項目去化率為50%。這一資料略慢于碧桂園超過60%的效率。

“碧桂園的城市佈局主要在城郊，相對不算中心的位置，但是富力則相反，所以從拿預售證的角度來看，富力也會比碧桂園慢一些。”關寶芝解釋道。

上述人士認為，目前能為富力地產解決現金流問題的方式主要有二：穩定自持物業比重，保證住宅的銷售。

在富力地產前不久召開的中期業績報告會上，行政總裁張力曾公開表示，目前公司商業項目自持比例約為15%，未來希望自持比例達到三成，其間預估需要五年的時間完成這樣的目標。

“2008年的時候，持有物業比例較大，又沒有足夠的時間回籠資金，所以之後就開始調整產品比重，負債率也因此下降。”克爾瑞集團分析師沈曉玲表示，在以往，持有物業可視為是富力的主要特色，但因此造成其過高的負債率，而其住宅產品中的精品並不多，“產品沒有很大吸引力”，也因此影響了公司現金流的周轉。

而值得注意的是，富力的拿地成本較低，存貨周轉率較高，公司整體的淨利潤尚且保持在較高的水準。“較低的價格拿地，可以讓公司產品的均價調整相對容易，長遠來說，可能利潤空間也會相對大一些。”沈曉玲補充道，而其新進入的城市從目前看來，屬於競爭力不算很高，但是未來可看好的地區。

執行力把控不足

對於富力地產在2008年負債率過高，令公司運營幾乎陷入困境的情形，有業內人士認為，主要原因在於公司管理層對人才吸收的固化思維。

“現在來看，?大、雅居樂、富力這些公司，在決策的時候還是‘老闆做主’，說白了，這些公司之間的競爭，從根本上應該可以看做是公司老闆經驗之間的競爭。”上述券商分析師表示，因此，富力地產長期以來，策略並沒有出現明顯變化，擴張速度一直維持在“穩”字訣上，相比而言也就慢了下來。

“不同于碧桂園的董事會能夠給職業經理人很大的話語權，從而保證經理人和董事會的良好合作，他們根本就沒有職業經理人。”上述分析師對於富力地產的執行決策，說出了心中的擔憂。

這樣的擔憂似乎也並無道理。

“2008年差點陷入破產危機之後，決策層就把公司轉為穩健的風格，偏偏就在這個時候遇上了樓市的黃金期，結果幾年之間，富力就從‘華南五虎’之首被慢慢甩到了後面。”陳靖安分析道。

也正在2008年，富力地產挖角時任中海地產華東區總經理的朱榮斌，任命其為富力的副總裁兼華南區總經理，有分析人士認為，朱榮斌的到來，為富力地產扭轉運營頹勢做出了不小的貢獻。


也因此，在今年5月，朱榮斌低調進駐碧桂園擔任聯席總裁及執行董事的消息便引起了業內較高的關注。此後，富力地產亦並未發佈公告稱由誰頂替朱的職務。

“2006年世貿在港股上市的時候，跟富力的市值、銷售都差不多，現在世貿已經業績翻番，富力卻一直沒起來。”一位港股分析師如是認為，世貿房地產比較明顯的一個表現是，為了實現成本控制，世貿對於領導人團隊進行了較為明顯的調整。

相同的情形亦出現在碧桂園身上。

2010年，莫斌正式出任碧桂園總裁職務，“莫總去了之後，碧桂園整體產品提升了很多”，關寶芝陳述道。

30所名校分校同時開學集中在城鄉接合部地區

分校剛掛牌學區房坐漲50萬

史家胡同小學、清華附中、人大附中、人大附小……最近兩天，3O所城區名校在偏遠地區或城鄉接合部設立的新學校將開學，當地4萬多中小學生將就近入學。北青報記者昨日採訪發現，這些集中在城鄉接合部地區的名校分校一開學，以往外流城區的學生就大批返回，周邊房價也開始瘋漲。

新增名校分校以朝陽、豐台、大興居多

記者注意到，今年新增的3O所城鄉一體化學校主要分佈在本市13個區縣，集中在城鄉接合部、人口聚集區、城鄉新區等學位明顯不足、優質教育資源稀缺的地區，以朝陽、豐台、大興等區居多，且將不再兼顧一個區縣一所學校的標準，而採取區縣申報、市教委審定的方式選出。

在資源輸出校名單中，聚集了史家胡同小學、清華附中、人大附中、人大附小等一批知名中小學。

昨日，海澱區知舂?小學掛牌更名為人大附中實驗小學，這所“人大附”家族的小學將改變中關村地區中關村一小、二小、三小“瓜分”該區域優秀生源的現狀。在開學典禮發言中，海澱區區長孫文鍇介紹說，此次優質中學帶動小學的發展模式，是海澱教育的一個新的創舉，將為社會打造更多的優質教育基地，為社會提供更充分的優質教育資源。

外流城區學校學生開始返回

“考慮到當時很多昌平區的孩子都選擇到海澱上學，本土留下來的學生很少，當時我們預計小學招生8O人左右，”首都師範大學附屬回龍觀育新學校校長張金成說，沒承想，第一年招生就招來了32O名小學生，“大家都是沖著首師大附屬育新學校的這塊牌子”，學校的辦學理念很快得到了當地老百姓的認可。今年的招生過程中，原計劃小學一年級招生4個班，但從報名人數看來，預計將最終擴展到15個班。

北京市鐵路第二中學校長張景星說，在接手長陽中學之前，長陽中學僅有三個年級12個教學班，所有學生加起來不到4OO名。然而，在學校一年的教學改革之後，現在改名後的鐵二中長陽分校已經躋身全區領先水準，今年有一批外流城區學校的學生開始陸續返回。

學校剛掛牌學區房價格瘋漲


聽說知舂?小學更名為人大附中實驗小學，一位家長大呼後悔。“9年前，在知舂?社區看了一套二手房，6O平米的售價45萬，因為房子太老沒買。”昨日，在各大二手房仲介，知舂?小學學區房的網上報價早已和人大附中實驗小學掛鈎。“百分之百的學區房，您要買就抓緊，肯定還會漲。”鏈家地產一名銷售員稱，兩個月前就有傳聞這?的房價將會很快上漲。昨日掛牌後，房東的報價兩個小時內開始瘋漲。

“現在報價可離譜了，早上剛剛掛牌，一大早就有業主來我們這?改報價。5O平米的報價由31O萬改成365萬，坐地漲了55萬，還有一套房從21O萬提到26O萬。”仲介人員稱，根據初步瞭解，目前知舂?社區、知舂東?社區以及航天部家屬區知舂路82號院、56號院、52號院都在人大附中實驗小學的劃片範圍內。

14年來，全國賣地收入年均超過1萬億元。其中，2011年賣地收入占當年地方財政收入比重超過6成。土地財政問題明顯。

　　昨日下午，十二屆全國人大常委會第四次會議分組審議了計畫執行情況的報告以及預算執行情況的報告。全國人大常委會委員、財經委副主任委員尹中卿提出，當前我國經濟在從“保八”到“穩七”的過程中，要提高對經濟下行的容忍度。既不要隨便“鼓泡沫”，更不能輕易“戳泡沫”，而是要千方百計“擠泡沫”。

　　尹中卿提出，當前要擠壓4大泡沫，包括產能過剩泡沫、房地產價格泡沫、政府債務泡沫、金融領域泡沫。有效控制、釋放、排除和化解這些年來逐步積累的風險隱患，為我國經濟迎來下一輪持續健康高速增長奠定基礎。

　　其中擠壓房地產泡沫勢在必行。14年來，全國賣地收入年均超過1萬億元。其中，2011年賣地收入占當年地方財政收入比重超過6成。尹中卿建議，應儘快按照人均居住面積徵收累進房產稅，增加擁有多套和豪華住房的持有成本。

　　此外，在擠壓“過剩產能泡沫”方面，尹中卿表示，產能過剩問題越來越嚴重。去年底，我國鋼鐵、水泥、電解鋁、平板玻璃、船舶產能利用率分別為72%、73.7%、71.9%、73.1%和75%，明顯低於國際通常水準。今年上半年，全國規模以上工業企業將近22%的產能閒置。產能過剩帶來負面影響，截至今年7月，工業生產者價格總水準已連續16個月負增長，降幅擴大。

　　【如何擠壓“樓市泡沫”】

　　全國聯網擠出部分非自住房源

　　1999-2012年，全國土地出讓收入總額接近15萬億元，年均超過1萬億元。其中，2011年土地出讓收入占當年地方財政收入高達60%以上。今年上半年，全國主要監測的105個城市地價已連續5個季度加速上升。今年6月份，在70個納入房價監測的城市中，有69個城市房價同比上漲．北上廣深等一線城市同比和環比均上漲。7月份最新資料顯示，70個城市房價同比又上漲了6.7%，環比上漲了6.1%。

　　根據IMF測算，我國人均收入尚不及發達國家平均水準的十分之一，但一線城市的房價已經超過了紐約和倫敦。如果房地產價格泡沫破裂，不僅會因巨額不良貸款而損害金融業的正常運行，而且也會對實體經濟和國家財政造成破壞性衝擊。

　　尹中卿提出，必須儘快調整房地產調控思路，充分運用市場手段，著力健全房地產市場長效機制。要逐步整合房地產開發、流轉、保有環節稅收和各類收費，統籌推進房地產稅費改革，儘快按照人均居住面積徵收累進房產稅，增加擁有多套和豪華住房的持有成本，促進二手房、存量房源流轉。

　　要推進不動產實名登記和全國聯網工作，擠出部分非自住以及非正當獲得的房源，促進存量房地產進入交易，降低交易環節稅費，切實減輕普通老百姓購房成本。

　　【如何擠壓“政府債務泡沫”】

　　逐步將地方政府債務分類納入預算管理

　　2008年中央財政赤字只有1800億元，而2009年-2012年赤字合計27500億元。與此同時，地方政府性債務規模迅速膨脹。根據審計署審計，2008年以前，地方政府投融資公司貸款餘額在3萬億元以內。2009-2010年，在兩年內省、市、縣三級地方政府性債務餘額增加7萬多億元，達到10.7萬億元。

　　今年6月，國家審計署又報告說，截至2012年底，36個地方政府共累積了3.85萬億元債務，比2010年底上升了13%，2013年底前到期償還債務額約占債務總額的53%。

　　今年1-7月，隨著經濟增速的放緩，財政支出增幅比去年明顯回落，而財政支出卻剛性增加，特別是地方政府通過各種融資平臺進行的不規範的“舉債”行為，使財政風險加劇。政府債務過快增長，給銀行帶來信貸風險。目前，地方平臺更多轉向依靠城投債、信託產品、私募基金等籌集資金，未來3年仍處於償債高峰期。

　　要研究制定政府債務管理法規。儘快出臺政府債務風險預警辦法，建立和健全政府舉債融資制度以及官員考核、懲戒機制，完善地方政府融資制度。

　　進一步規範地方政府機關、事業單位及融資平臺公司融資行為，加強高風險地區債務監管並督促地方研究制定化解措施，逐步將地方政府債務分類納入預算管理，嚴格控制地方政府新增債務。

　　105個城市

　　今年上半年，全國主要監測的105個城市地價已連續5個季度加速上升

　　3.85萬億元

　　截至2012年底，36個地方政府共累積了3.85萬億元債務

其中，位於厚街鎮珊美村、寶屯村的2013WG039號地塊，將於9月11日出讓；位於橋頭鎮石水口村的2013WG040號地塊，將於9月12日出讓。
　　根據東莞市國土局的出讓計畫，將於9月掛牌上市地塊目前已有2宗，均為商住用地，合計出讓面25.86萬平方米，總起始價達15億元。

　　其中，位於厚街鎮珊美村、寶屯村的2013WG039號地塊，將於9月11日出讓。

　　掛牌檔顯示，該地塊用地面積13.98萬平方米，由兩個子地塊組成，起始價為13.27億元。

　　根據出讓要求，該地塊競買人須滿足以下競買條件(由厚街鎮政府認定)：競買企業註冊資本金至少在20億人民幣以上；競買人（含其全資子公司）在國內已建成開業且持有不少於1個大型商業中心，且商業中心建築面積不少於20萬平方米（含地下，需提供產權證明）；競買人需就該地塊取得並提供IMAX公司出具的入駐意向函。

　　規劃建設要求方面：競得人須按2013-11-1005號《建設用地規劃批准書》的要求進行建設；該地塊開發建設期為3年，宗地建設專案在2014年 10 月 11 日前開工，在2017年 10 月 11 日前竣工。

　　另外，該地塊的成交地價款付款期為1個月，分1期支付，由掛牌截止日起計，即於 2013 年 10 月 11 日前付清成交出讓價款。除成交地價款外，競得方還須同時另行交付下列稅費（稅費標準按現行規定計算，如有變動，以土地成交時的規定為准）：契稅（按成交價的3%計征）、印花稅（按成交價的0.5‰計征）和交易服務費（交易雙方各50%）。

　　而位於橋頭鎮石水口村的2013WG040號地塊，將於9月12日出讓。該地塊用地面積11.88萬平方米，起始價為1.75億元。

　　根據出讓要求，該地塊競買保證金設定為3600萬元（該保證金應屬於競買人自有資金）。

　　規劃建設要求方面：競得人須按2007-24-003號《建設用地規劃批准書》的要求進行建設；該地塊開發建設期為3年，宗地建設專案在2014年10月 12日前開工，在2017年10月 12 日前竣工。

　　該宗地的成交地價款付款期為6個月，分2期支付，即即於 2013 年10月 12日前交付成交出讓價款的 50 %，於 2014年3月 12 日前付清成交出讓價款。除成交地價款外，競得方還須同時另行交付下列稅費（稅費標準按現行規定計算，如有變動，以土地成交時的規定為准）：契稅（按成交價的3%計征）、印花稅（按成交價的0.5‰計征）和交易服務費（交易雙方各50%）

根據上海規土局此前發佈的土地出讓公告，共有26宗地經營性用地將於9月入市，累計出讓土地面積152.3萬平方米，累計起始出讓金超過300億元。

　　從土地性質看，26宗地中，純宅地11幅，商住混合用地2幅，商業用地7幅，動遷安置用地6幅。其中，11幅純宅地，共計出讓土地面積72.74萬平方米，創下年內宅地供應高峰。

　　從出讓區域看，松江及金山將出讓兩幅超10萬平純宅地。松江區洞涇鎮新農河2號-2地塊，土地出讓面積113399.7平方米，起始總價9.4億元，將於9月11日出讓。而另外一幅超10萬平宅地是金山區金山新城B-17地塊，起始總價7.04億元，將於9月24日出讓。

　　另外，浦東亦有四宗近20萬平米的宅地9月入市，分別位於上海國際醫學園區及川沙新市鎮城南社區，起始出讓總價超22億元。其中，浦東新區川沙新市鎮城南社區C06-07A地塊起始價達11.1億元，截止發稿前，該地塊共有57家企業領取了競買申請表，但提交競買申請人數為零，該地塊將於9月12日出讓。

　　而9月即將出讓的地塊中，最受關注的當屬位於徐匯區的“徐家匯中心專案”地塊。該地塊出讓面積99188.8平方米，容積率,2.1-7.48，為商辦、餐飲旅館業用地。地塊起始總價高達175.26億元，將於9月5日結束掛牌，進入現場競價環節。

　　此外，將於9月25日出讓的閔行區虹橋鎮龍柏社區S110201、S110202單元15-01地塊，起始總價達26億元，為9月起始出讓價格第二高。該地塊出讓面積為67229.6平方米，容積率4.18。

　　據上海規土局統計，2013上半年全市經營性用地(剔除工業用地)出讓金額為703.78億元，同比增長373%。

　　上海上半年共計出讓117幅用地，同比增加64幅。其中成交的30幅住宅地塊中，有23幅均以溢價狀態交易，所占比重超過75%。商辦地塊出讓金額占全市經營性用地成交總額比重超過65%，商辦地塊出讓金額同比增幅超500%。

利福國際（1212）昨天舉行記者會，宣布旗下的利福地產（2183）今日公開招股，本月5日截飛，12日掛牌，每股定價介乎1.8元至2.43元，集資淨額約1.46億元。利福地產未來會透過開發及投資內地物業獲取回報，主力發展位處瀋陽的怡富土地項目。

主席兼非執董劉鑾鴻表示，是次集資淨額1.46億元，全數用作開發怡富土地項目。未來該地皮將興建連地庫共11層的商業綜合體，預期2014年首季動工、2015年下半年預售，是公司未來重要盈利來源。

利福地產在港公開發售836萬股及配售7524萬股，分別佔發售股份總數10%及90%，另外或須向包銷商配發不多於1254萬股作超額配售權。利福地產每手2000股，入場費不超過4908.99元。每持有20股母公司利福國際股份，可獲分派1股利福地產股份。利福地產目前沒有負債，淨資產值16億元，手持現金及等值物達2.12億元。旗下物業包括瀋陽怡富、哈爾濱及青島的投資物業等資產。劉鑾鴻指出，後兩者計劃明年出售，套現資金部分用於內地購買住宅及商業用地，暫以瀋陽、上海等城市為目標。

執行董事陳楚玲預計，怡富項目總投資額為18億元，攤分4至5年支付。今、明兩年透過招股及出售物業所得約6.5億元，足夠支持該項目建築開支；她亦對預售有信心，透露該項目的內部指引為40%回報率。去年瀋陽政府將該項目的建築高度限制由30米調降至15米，她表示現時正與當局磋商，項目動工計劃延至明年，但相信公司不會因此遭受延期動工罰款。

劉鑾鴻指出，公司每股資產淨值達4.7元，是次招股價已包括折舊。他認為利福地產未來夥拍母公司合作發展，將產生協同效應。

孫宏斌：我不能再死一次

融創（1918）主席孫宏斌曾經歷創業失敗，幾度起落，「失敗乃成功之母」在他身上得到最好的演繹。融創上市三年，年銷售額已翻了逾5倍，明年更有可能突破600億元（人民幣．下同）大關；不過，這位商界奇人接受訪問時卻清醒地表示，不想融創成為千億企業，「其實我是一個很小心的人，開車從來不會超過時速100公里，因為我不可能再死一次」。

融創於2010年上市初期，許多投資者或分析員都不認同該公司的高負債營運手法，其負債率超過100％，雖然市盈率低於同業，惟股價在那段日子停滯不前。孫宏斌當時認為，負債率高企並不代表資金有壓力，且房企一定要有高周轉率才能實現高銷售，結果成績有目共睹；2012年，股價一枝獨秀，跑贏同業。

然而，今年初融創突然配股後，股價一直受壓，孫宏斌對股價下跌大感可惜，被問到可會做些什麼事情來挽回投資者的信心，坦率的他馬上回答說：「我不要討好他們，要買就買，不買就不買。」他表示，自己從來都是打開天窗說亮話，「我以實力來支持（可觀的回饋）投資者，投資者就會支持我」。

上月中，融創聯合另一發展商投得北京大興易莊項目，由於土地總價偏高，有券商憂慮其發展前景，更因此把融創剔出其「買入」名單，令其股價再度受壓。

孫宏斌強調，該項目位置優越，價格並不昂貴，興建低密度住宅，售價料可達到每平方米6萬元或以上，又表示已積極與內資基金商討，考慮引入基金共同發展，不明白券商為何唱淡。

「其實上半年我們很多土地拍賣都有參與，但許多都沒有競投，因為我們想保留實力，希望找到真正的好地塊才出擊」。

明年增長料最高三成

孫宏斌形容自己是一個很小心的人，並非外界想像那麼進取，他以開車來比喻自己如何經營融創：「我在美國開車時速從來不會超過100公里，因為我不希望自己死在這些交通意外中……不值得，而且我不可能再死一次。」

目前，手持逾百億元現金的融創，沒有再盲目買地，負債率也回落至合理水平，種種數據顯示，孫宏斌已東山再起。被問到未來可有長遠銷售目標，他表示明年集團約有1000億元貨源可以銷售，但他指出，房企規模太大不一定好，因年銷售要達到1000億元，意味公司必須每年吸納1000億元規模的土地，壓力不少，惟預期2014年的融創，20％至30％的增長是一定有的。

下半年買多少地推多少盤

融創（1918）上半年錄得合約銷售236億元（人民幣．下同），完成全年目標53%，表現勝過不少同業。下半年集團將有逾700億元貨源可供銷售；不過，主席孫宏斌卻表示，要先視乎買地情況才決定推售數量，「如果買不到合適的土地，倒不如保留現有項目伺機出售，才能保持企業的增長」。

對於各大小開發商都覬覦的前海地區，他卻不大感興趣，並笑言：「前海不如上海嘛﹗」未來，融創希望能進入廈門、南京及深圳等城市。至於海外市場，他表示，從沒有想，因為自己最了解中國市場，但會考慮香港。

小城市限購料逐步放寬

孫宏斌預期，下半年中央應會逐步放寬小城市的限購令。至於房產稅，他認為，對高端住宅項目影響不大，但對投資性的物業則有負面影響。他相信政府對樓市政策的取向會愈來愈務實，取消執行限購或限貸令等措施指日可待。

上半年融創整體毛利率下降至28%，他解釋說，主要是受到與綠城（3900）合作的上海玉蘭項目拖低了，若剔除融綠合營公司的項目，融創旗下項目的毛利率達到30%。

不過，孫宏斌認為，毛利率只屬其中一項參考指標，不能代表公司整體表現，「項目毛利率高，但銷售很慢也沒有用」。

他認為，IRR（內部回報率）更值得參考，「現時融創能做到30%，較一般國企還要高，主因我們周轉率較快」。

他又表示，過去一年與綠城合作愉快，現時融綠合營公司的項目規模，已由去年的560億元，增至1300億元。

另外，融創昨日公布，旗下上海融創綠城同意收購上海昊川置業49％股權，總代價5.074億元，包括股權轉讓價2.254億元，以及2.82億元股東貸款。昊川置業是上海市普陀區「香溢花城」的開發商。

SOHO中國（410）4月披露投得上海市長寧區13萬平方米的地皮，8月30日透過旗下子公司上海長坤，與長寧區規劃和土地管理局訂立土地出讓合同，作價31.9億人民幣，需於本周五前支付6.38億人民幣，並於10月16日前支付餘額25.52億人民幣，集團將以內部資源支付。該地皮將成為集團在上海收購的第十二個項目。

新世界發展（017）元朗溱柏以低價推售，為新例後的一手盤搶購潮揭開序幕，項目過去兩天合共售出近200伙，連同其他新盤在內，兩天共售出218伙，為4月底一手新例實施以來，新盤最熾熱的一個周末。長實（001）昇柏山將於本周末加入戰團，項目截至昨天累積收票460張，以首批單位計算，超額認購4.6倍。

溱柏售199伙 用家主導

受辣招打擊，以及一手新例推出，新盤市場已淡靜多月，發展商遂以貼近市價出擊。元朗溱柏為新世界發展今年最大規模的新盤，上周六發售首批單位，一手住宅物業銷售資訊網顯示，兩天合共售出199伙，佔首批單位約84%，平均呎價8345元，套現約7億元。

新世界發展執行董事兼聯席總經理鄭志剛日前表示，項目以用家為主，而是次項目的銷情，也反映市場的剛性需求高。

昇柏山下周加入戰團

溱柏位於荃灣愉景新城的示範單位外亦滿布睇樓客，發展商指出，昨天錄逾3000人次參觀，項目日前加推第二批單位，涉及167伙；本周三則將推售215伙，平均呎價8706元。據悉，項目暫時錄得100個登記，發展商將於周二晚截止登記，開售當天抽籤發售。

長實荃灣昇柏山亦將於本周末加入戰團，屆時相信與溱柏的搶客戰更趨熾熱。昇柏山過去兩天繼續收票，市傳累積收票約460張，以首批單位82伙計算，超額認購逾4.6倍。

長實高級營業經理封海倫表示，由於收票理想，項目最快今天將加推單位，並將包括兩個特色戶，特色戶已命名「巨昇」，實用面積1324方呎，為四房間隔，並設平台及花園，項目周三前會發出銷售安排。

長實執行董事趙國雄表示，現階段不考慮提價加推。

昇柏山示範單位昨天亦出現長長的人龍，睇樓客張先生表示，考慮購入兩房或三房單位，他認為，地產市道偶有低迷時期，但長遠樓價仍然看升。

至於居於荃灣區的睇樓客傅先生認為，昇柏山定價吸引，計劃購入兩房戶，預算約470萬至480萬元；他亦有參觀另一新盤，但認為昇柏山位置較理想。

綜合其他新盤，過去兩天一手市場合共售出218伙，以溱柏主導，新地（016）元朗譽88則售7伙，其他成交則分布Ocean One、尚悅、現崇山、壹環及yoo Residence等。

越秀地產（123）廣州財富天地廣場出租率逾九成，平均呎租逾200元（人民幣．下同），發展商預期，整個商城租出後，租金收入可近3億元；同系天河區財富中心將於第四季招商。

越秀地產副總經理梁濟豪表示，集團擁有商業樓面約300萬方米，已完成樓面約120萬方米，其中財富天地廣場屬國際主題商城，可經營樓面約18萬方米，出租率已逾九成，平均呎租逾200元，首層樓面租金介乎300至400元。他預計，項目開業6年後，租金可翻倍。

他指出，暫已有6個項目注入越秀房託（405），認為注入房託可加快資金回收期，未來集團有優質物業也會依此方向，財富天地則視乎情況，未有注資時間表。

同系在建項目包括樓高69層的財富中心，屬寫字樓項目，每層樓面逾2000方米，總建築面積約21萬方米，將在末季招商，預料租金水平與廣州國際金融中心相若，目前正與金融和服務業等準租客接洽。

集團也積極物色商業地塊，包括佛山桂城項目，商業樓面涉11萬方米，商場和辦公室分別佔8萬和3萬方米。未來發展策略方面，集團將在一線城市發展商場，一、二線城市CBD則興建辦公室。

小食店勢退守二線街舖

本港旅客區一線街舖租金高昂，為多家由外地來港、以特許加盟店方式營運的小食店帶來挑戰。以售賣豬扒包聞名的澳門大利來記去年年底首度來港設店，不足一年，其中兩分店已先後暫停營業；至於兩年前進駐本港的台灣豪大大雞排，發言人也慨嘆本港街頭小食生意「很難做」，母公司更已轉攻內地，本港分店未來或退守二線街舖。

以特許加盟店方式營運、去年年底在港首設分店的澳門大利來記，先後開設4家分店，惟中環及油麻地分店已先後暫停營業。市場消息指出，位於油麻地寶寧大廈的店舖更獲證券行洽租。公司註冊處資料顯示，中環及油麻地兩店同由大利來（亞太）有限公司承租，公司董事包括陳嘉儀及陳健華，均為澳門總店的家族成員。

據大利來記職員透露，兩店可算已結業，並計劃轉型作其他飲食業務，但不會再提供豬扒包，目前本港只餘下尖東及沙田兩間分店繼續營運。本報翻查資料顯示，大利來記位於中環的舖位月租11萬元，油麻地分店舖租更達14萬元，若以每個豬扒包零售價約29元計算，平均每天分別要賣出最少127及161個包才足夠交租。

另一邊廂，早在2010年已進駐旺角西洋菜南街頭段的台灣豪大大雞排，近月在業主加租逾60%下，決定以每月逾21萬元續約，舖位面積約139方呎。該店發言人黃太表示，母公司為台灣企業，目前在港已有13家分店，其中10家是加盟店，旗下不少舖位亦面對加租問題，惟一般只加10%至20%，只有西洋菜南街的舖位加幅超越五成。

她表示，由於西洋菜南街舖位的位置理想並具宣傳效應，故此仍決定續租，新租約為期兩年，她坦言，若再續約時租金仍然大幅增長，不排除放棄續租，遷至同區通菜街尾段一帶舖位繼續營運。

事實上，以新租約計算，該店平均每天需要售出250件雞排才可以賺回每天的租金成本。黃太指出，該店在面對貴租下，早前已採多元化銷售，加入售賣其他小食，總算錄得微利，但由於舖租高企，街邊小食的生意已「很難做」，母公司也已轉攻內地，除當地街頭飲食文化較濃厚外，租金及職員薪酬的成本也較低。

置業18測量師行區域董事林家安指出，目前一線旅遊區租金高昂，是否能夠留守在一線街，行業性質是一個關鍵要素。

他舉例指出，近期位於尖沙咀近寶勒巷一家新開張的甜品店，開業兩個月後即退租，業主隨後再放租。土地註冊處資料顯示，甜品店月租13.6萬元。他預期，旅客旺區舖位租金仍將高企，並續由金行及品牌店搶租，街頭小食的店舖較難在旺區一線街生存，預料該類行業的租客未來將陸續退守二線街。

賭王三太放售凱旋門 區樹洪家族蝕讓曉峰閣

樓市不明朗因素增加，賭王何鴻燊三太陳婉珍加入沽貨行列，其九龍站凱旋門高層單位，獲買家以6,200萬元洽購至尾聲。

另區樹洪家族成員以2,940萬元，沽中半山曉峰閣高層A室單位，蝕讓逾100萬元。

高層1529呎 6200萬獲洽

有代理指賭王何鴻燊三太陳婉珍，05年購入的凱旋門2座觀星閣高層B室單位，獲以6,200萬元洽購至尾聲。單位實用面積約1,529平方呎（建築面積約1,925平方呎），實用面積呎價4.05萬元（建築面積呎價約3.22萬元），持貨9年，若成功易手，帳面獲利約3,524萬元，物業將升值約1.32倍。

利嘉閣地產營業董事姚偉基透露，賭王何鴻燊三太陳婉珍並非看淡後市，接受買家洽購單位，主要是預計未來豪宅價格升幅有限，故現時欲沽貨套現，以便將資金投放在工商舖或寫字樓市場。

事實上，除了投資者選擇提前獲利離場之外，亦有業主選擇蝕讓離場。市傳由區樹洪家族成員，持有的中半山曉峰閣4座高層A室單位，最近以2,940萬元售出，單位實用面積約1,108平方呎（建築面積約1,369平方呎），實用面積呎價2.65萬元（建築面積呎價約2.15萬元）。

上述單位原業主於08年以2,875萬元購入上址，持貨至今約5年帳面獲利約65萬元。但在扣除釐印費及代理佣金等支出之後，則需蝕約101萬元。

御金相連戶 減700萬成交

另外，西九龍御金?國峰5座高層A及B室相連單位業主，近日亦減價約700萬元，透過轉讓公司方式以5,400萬元沽售單位。單位實用面積約2,139平方呎（建築面積約2,772平方呎），實用面積呎價約2.52萬元（建築面積呎價約1.95萬元）。

據了解，上述單位已經第3次以轉讓公司方式轉售，今次的成交價比去年5月份4,808萬元，升值約12%，帳面獲利約592萬元。

第一太平戴維斯估值及專業服務董事總經理陳超國指出，由於樓市不明朗因素增加，加上新盤定價貼近二手市場，故促使部分業主先行獲利離場。他料業主減價沽售的壓力，會隨着加息及用家購買力減少而逐步加大，相信減價成交會繼續增加。

香港置業表示，據土地註冊處資料顯示，8月（截至29日）一、二手住宅註冊暫錄3,531宗，較7月的4,448宗相差約2成，料全月將錄不足4,000宗水平。

一手註冊連升兩個月

　8月一手註冊表現較為突出，暫錄492宗，相比7月份的212宗升逾1.3倍，連升兩個月，料全月一手註冊量有望突破500宗水平。港置高級執行董事伍創業認為，一手註冊連升兩個月，主要由於發展商適應《一手住宅物業銷售條例》，令推盤步伐亦較新條例推出初期加快，惠及銷情增加。他相信下半年將有更多個新盤陸續登場，一手私樓註冊量有望進一步上升。

　至於二手註冊，8月暫錄3,021宗註冊，相比7月的4,200多宗少近3成，料全月將未能突破3,500宗，連升三個月後再度回落。鑑於簽署買賣合約至遞交到土地註冊處註冊登記需時，故8月註冊個案主要反映7月市況。踏入8月，二手交投未見回升，加上多個新盤陸續推出，吸納部分購買力，故該行預期8月二手交投繼續回落，從而令9月二手註冊量下滑。