惠譽信評昨（4）日警告，由於利率正在緩步上升，房貸支出將成為國人經濟壓力，一旦房貸平均利率上升2個百分點，家計部門負擔比預估會上升到雙卡風暴時的水準，對銀行曝險壓力更會大幅增加。

　惠譽亞太區主權評級主管高翰德認為，台灣一直維持非常低的利率水準，但受到美國聯準會的決策牽動，約在2015年會開始調高利率。

　國泰康利投信執行長康禮賢表示，美國量化寬鬆（QE）退場預期已接近盡頭，無論是今年底退場或明年退，投資人都已將相關預期反應在債券殖利率的反彈，但預估10年期公債仍有20~30個基本點（1個基本點是0.01個百分點）的反彈空間。

　惠譽信評金融機構評等副總經理黃嬿如表示，銀行在房貸部位的曝險度需要監管調控，應預先在資本充足率留出緩衝的部位，以免屆時滿手抵押的房地產，讓風險大增。

　惠譽指出，台灣房貸及不動產相關曝險部位，已占銀行總放款比重的40％以上。

　黃嬿如進一步解釋，惠譽採取「家計部門本利攤提占可用所得」比重進行分析，2005年卡債風暴的風險水準最高，達47％，目前該值從2010年的底部（36％）往上升，因此依升息50、100及200個基本點模擬，則升息2個百分點，可能會刺激該數值上升到46％左右。

　黃嬿如表示，尤其是房貸寬限期多數即將結束，房地產展望也不如過去，利率上漲必然會使銀行的房貸部位風險竄升，銀行及金管會都必須注意。

　她表示，近年在央行選擇性信用管制下，已針對台北市及新北市等特定地區限縮第二棟房貸的成數，並拉高利率，或是部分銀行暫停土建融，這些都是銀行和政策比較及時的因應對策。

　惠譽也指出，台灣銀行系統的資本水準，在亞太區域內仍屬疲弱，且微薄的利潤使資本水準受到壓抑，雖然約半數國銀已達到新版巴塞爾協定第一類資本最低水準最終規定，可是台灣銀行業在海外市場，尤其是大陸的強勁成長下，潛在風險還是比較高，對銀行的資本準備壓力不小。

台房市 不會因QE退場而崩盤

　房地產業人士表示，美國QE並非主導台灣房市的關鍵，近年來「10A總裁」央行總裁彭淮南持續嚴控不動產債信風險，即使美國QE提前退場，台灣短期內也不致面臨房地產泡沫危機。惟購屋貸款利率若攀升至3％、購屋客戶支付房貸壓力將開始「有感」，利率攀升至5％、將承擔明顯的購屋壓力，屆時房市將面臨衝擊。

　昨日惠譽信評指出，估計美國聯準會若升息，台灣央行最快2015年升息，房貸寬限期若結束又遇到利率上漲，將增加房貸曝險因素。

　遠雄企業團董事長趙藤雄認為，台灣短期內房市不會因美國QE退場而反轉，尤其QE並非主導台灣房市關鍵，關鍵是在於經濟景氣、所得和就業。

　遠雄企業團公眾事務室副總經理蔡宗易表示，近年央行總裁彭淮南嚴控不動產債信風險，現在一般房貸只能貸到65％至7成，因此銀行不動產債信風險可被確保；即使美國QE提前退場，短期內也不致面臨房地產泡沫危機。

　天時地利不動產顧問公司總經理張欣民表示，即使台灣要調升利率，也會漸進式升息，不致讓房市措手不及。

　長虹建設董事長李文造則表示，美國推出QE政策時，對台灣房市沒直接影響，若提早退場，當然也不致於對台灣房市產生直接衝擊。

聯上開發（2537）下（10）月將釋出「聯上聽瀑」、「聯上涵玥」共計四戶的保留戶對外銷售，總銷初估9億元，為下半年業績成長動能；聯上發目前庫存土地可推案金額破百億元，未來二、三年推案無虞。

聯上開發上半年在「聯上國壽案」、「聯上聽瀑」貢獻下，稅後純益達3.76億元，不僅較去年同期大增4.88倍，更超過去年全年獲利2億元水準，上半年每股稅後純益達2.51元。聯上發昨日收在17.9元，下跌0.1元。

法人表示，「聯上聽瀑」目前剩一戶保留戶、總銷1.5億元，士林官邸旁的「聯上涵玥」也有三戶保留戶、總銷達7.5億元，兩者保留戶均將在10月開賣，若四戶保留戶都能在今年完銷，下半年營收與上半年相當，全年每股獲利可望上看4.5元。

法人指出，聯上發目前土地庫存達六筆，可推案金額破百億元，未來二、三年推案無虞；台北市部分，在天母北路擁有512坪都更案，該案目前進入權力變換階段，預計2014年底、2015年初推出，分回總銷金額約30億元。

新北市方面，聯上發在新莊副都心擁有410坪土地，該案近機場捷運A4站，臨中央合署辦公大樓、又正對國家電影文化中心，全案將採邊建邊售，總銷初估20億元，未來每坪推案價至少6字頭起跳。

至於桃園地區，聯上發目前握有青埔重劃區三塊土地，分別在青平段、青溪段和青昇段，三案均請照中，除總銷9億元的青溪段採邊建邊售外，總銷6.5億元的青平段和總銷14億元的青昇段，將分別在明年首季和第3季推出預售案。

宏盛建設（2534）表示，下半年推案量達180億元，其中上月底公開、總銷高達105億元的「宏盛新世界2」銷售逾五成，本月中將再推出總銷40億元的「宏盛陽明」，年底端出總銷35億元「宏盛得意山莊」，將在2017年前相繼完工，未來四年業績無虞。

宏盛建設表示，位於新莊副都心「宏盛帝景」目前正熱銷中，預計第4季動工、2015年完工。淡海新市鎮的「宏盛新世界1」也已完銷，平均成交價在27萬元，該案已在8月初動工。

下半年開始，宏盛積極推案祭出三筆重量級大案，宏盛指出，「宏盛新世界2」目前銷售逾五成，平均成交價在29萬元，每周來人組數達百組以上，主力坪數為45、72坪三房和四房產品。

除了淡海新市鎮新案外，宏盛本月中也將在士林區推出總銷40億元的「宏盛陽明」。宏盛表示，該案目前每坪銷售單價未定，但已動工、採邊建邊售，預計2014年下半年完工，挹注明年業績。另外，北投奇岩重劃區也將推出總銷達35億元的「宏盛得意山莊」，該案預計在年底取得建照後推出，初估2015年完工。

法人指出，「宏盛新世界一、二期」總銷合計達155億元，將在2016、2017年相繼完工，推估對宏盛每股貢獻約3元、7元。宏盛昨日以平盤24.7元作收。

王應傑喊話 獲王令麟支持

東森集團總裁王令麟遭判刑定讞，讓他再度重掌商業總會的夢碎，商總改選演變成房產界的兩王一賴之爭，包括東森房屋董事長王應傑、前不動產公會全聯會理事長王光祥、鄉林機構董事長賴正鎰都表態參選；甚至先前被王令麟勸退的省商業會理事長張榮味，也陷入思考，不排除出馬角逐。

房產業界笑稱，這次商總改選似有重演二○○七年台北市建商公會改選歷史的味道。

那一年，賴正鎰從發跡的中部以強度關山之勢北上宣布參選，引發尋求連任的家美建設董事長蔡竹雄緊張；最後台北建商大團結，蔡退選，另推舉麗寶建設董事長吳寶田參選，改選延後一年，直到二○○八年才在兩派互槓，甚至肢體衝突下，由吳寶田當選理事長。

商總原應在今年五月初改選，但之前因王令麟積極佈局重返，且逐一勸退各方勢力，並與現任理事長張平沼達成共識，預定十一月一日商人節後改選，再由王令麟重掌，怎知最高法院判決確定，打亂商總改選。

王應傑強調，他已獲王令麟支持，將接下台北市商業會理事長，且參選商總理事長改選。他透露獲得台北市不動產公會理事長陳春銅等同業支持，對當選有高度信心。

但王光祥也不放棄，他低調表示，在不傷和諧情況下，大家都還有協商空間。

賴正鎰強調參選到底。他說，這幾年往來兩岸看到很多商機，也認為台灣的企業很優秀，他當選理事長，可營造會員們更好的經營環境。

張榮味低調 「在外散心」

對於是否有意參加商總理事長，張榮味僅透過幕僚表示「在外面散心」，未直接回應。

但張身邊人士表示，王令麟失格後，指定王應傑接棒；但部分重量級企業主屬意「輩分」較高的張榮味，希望在不傷害彼此和諧的情況下產生新理事長。雖然企業界一再勸進，張也希望商總不要因選舉而分裂，目前陷於兩難，還在思考中。

金管會表示，過去的不動產監理標準適用所有金融機構，沒有考量到金融機構業務範圍與業務大小差異，在銀行業者建議下，金管會將依據銀行業務大小放寬不動產監理標準，此將有助於規模小的銀行擴展業務。

金管會昨與19家本國銀行業者座談，有銀行業董事長提出經常碰到監理指標，需要提列備抵呆帳，對此，金管會銀行局長桂先農轉述金管會主委曾銘宗的回應，將於監理標準上依據金融機構業務大小作彈性調整。

桂先農說，目前除銀行法對金融機構過於集中不動產貸款有規範外，金管會也設立四項監理指標，超過的話，就會要求金融機構增提備抵呆帳。

這四項監理指標中，以購屋貸款加修繕貸款佔總放款額40%、建築融資比佔總放款額15%、不動產做為擔保品超過70%等三項較為重要，一旦金融機構超過任何一項都必須增提備抵呆帳。

桂先農說，過去監理指標是一體適用於所有金融機構，沒有考量金融機構業務與大小的差異化，以至於規模小的區域型業者經常會碰觸到監理指標上限，在業務的開展上有較多的障礙與困難，因此，金管會此次檢討的方向將會從各銀行的業務規模作彈性調整，具體的部分則會再做研議。

台灣是全世界各種專家分佈比例最多的國家之一，但是專家是別人給的還是自己封的？有些學者以房地產專家之名，散佈誇大之言論，多年來宣稱房市會泡沫，害人相信而買不到房，現在成為無殼蝸牛，這些人損失向誰求償？但今天受邀的專家、學者都是國內知名且有專業，相信會給大家提供寶貴知識及智慧。

房地產只有贏家和輸家，想成為贏家就要多參加各種演講及論壇。回顧十幾年前(約2000年)，台中七期雙十字綠園道角地地價一坪才不到30萬，但很多人包括很多建設公司卻不敢買，現在一坪250萬都很難買到。套句名言：千金難買早知道，萬般無奈都想要。那有專家？這十年來，買房子的人賺得比賣房子的人多(以每坪利潤計算)，而敢買的人比不敢買的人賺的多，沒買的才是輸家。

而過去十年，有人相信買基金可穩定獲利，具有保值性，請問這10年買基金有幾個賺錢？基金怎麼賠的，誰知道如何算？反觀若把錢拿去買房地產，在台中至少增值一倍。哪一項商品可以真正保值又增值又能使用已清楚可見。針對明年房市，可說多空交戰。利多方面：首先國內資金充沛，加上利率低是二大利多，其次台商連人帶錢回流，大量投入房地產。而兩岸互動佳，有很多紅利待開發，期待政府在政策上鬆綁，這是潛在大利多。我特別建議在台中的明日之星「水湳經貿特區」政府及民間若能合作，邀請多位普立茲克獎大師設計10棟以上作品，加上台灣塔連成一線，那將會是台中躍升國際建築大都會的契機。

利空方面：國內GDP成長率低迷，加上政府政策管制，例如奢侈稅實施衝擊股市也會影響房市。金融政策限制、建築法規修訂等。若美國QE退場，資金將回流美國。而明年又有七合一選舉，政黨對決嚴重，特成為2016總統前哨戰，也會有些干擾。我以一句話預言明年房市：「案案難買案案買」，雖然地價高，建商為了推案仍硬著頭皮買地；雖然房價高，消費者為了保值及增值，除了房地產沒有更好的選擇。

請大家想一想：如果有一天房市崩盤，對你我甚至整個台灣有甚麼好處？失業率上升、百業蕭條，一般民眾就買得起嗎？我也反對投機性的炒作，尤其土地價格的上漲，加上政策管制，造成建商推案成本的增加，不得已轉嫁消費者。要讓年青人買得起家，一定要讓就業率提高，而當外銷不旺，政府應鼓勵內需，讓房地產帶動百業興盛，經濟才會好轉。2014年是關鍵的一年，全世界都面臨很大的挑戰，建議大家謹慎以對。

論豪宅，目光看向全世界，倫敦海德一號公園，以白金漢宮、大英帝國自然史博物館、泰晤士河為伴；看向中國，北京釣魚台柒號院，位處中央政務區核心、玉淵潭公園北岸、又與著名的科技文化區「海淀區」相鄰。還有香港的貝沙灣、上海的翠湖天地。它們擁有的不僅是地段，它們相伴的是一個城市，乃至國家的政治、文化核心。多年來，高資產人士對於提升居住標準的迫切，為都會中豪宅提供了一定的需求成長空間。

各國豪宅之所以能夠成為投資品，也是因為頂端豪宅一直有非常明確的購買群體。然而，所謂的豪宅定義，業界一直爭論不休，但實際上並無絕對的標準，也不能單純地以價格或是面積去界定。回顧豪宅成長的歷史發現，臺灣的豪宅市場，也是隨著亞洲經濟發展，同樣經歷了從無到有、模仿摸索與成長的過程。

目前市場上豪宅具有四個方面的趨勢特徵。首先作品必須有一種不可複製的因素在其中，哪怕只是一位知名建築大師的外觀設計；其次是須能夠體現出區域性的價值，即同區域裡能超越其他產品的價值；第三，居住建築功能與高科技設施的完善；最後，具有良好品牌的物業管理公司，並能滿足業主的個性化需求。

由此可知，真正具有世界競爭力、生命力和廣受市場認可的豪宅，無疑是要能綜合各種買家訴求的理想選項。在歐美，豪宅是一件精雕細琢的作品，與國內豪宅的金碧輝煌形成鮮明對比，它們更講究低調奢華。如今，臺灣的豪宅似乎已經到達了成熟階段，即回歸到豪宅的整體品質本身。臺灣現階段的豪宅不論是從地段、產品到售後服務，甚至強調對建築設計的創新、材料使用及美學追求，在今天看來已是規劃過程中不可或缺的要素。

未來臺灣，對豪宅細節的打造能力將日益受到關注，從居住角度出發的人性化美感細節，往往更能符合高資產的居住需求。綜觀豪宅的成長歷程，未來消費者只會對豪宅的眼光越來越挑剔，因此豪宅越做越好必定是房地產市場的發展趨勢。隨著豪宅標準型態的不斷建立，好建築需要時間上的文化打造，並將世界建築的眼界帶入，我認為臺灣豪宅的建築整體品質會更加優越，也期待在這塊土地上能看見更國際化的豪宅作品。

北市新生國小 房價較同區貴9％

又是9月開學潮，雖然台灣少子化嚴重，部分學校招生不足，但仍有不少明星學校周邊房價更是高不可攀。網路業者統計台北市11所明星國小周邊房價發現，最貴的是大安區新生國小學區，每坪高達100萬元；門檻最低的是北投區文化國小，房價每坪49.3萬元。

今年台北市153所國小，有11所是滿額學校，且因學區內設籍學生人數超過學校可容納人數，使部份學校近年逐漸提高入學門檻，包括要有居住事實、比較設籍時間長短。好房網調查發現，新生國小周邊房價平均每坪100萬元，比大安區平均行情高出9.2％。

國語實小價差22.8％
中正區國語實小周邊每坪95.7萬元，相較平均行情77.9萬元，價差高達22.8％，為價差最大的學校。
好房網總編吳光中指出，新生國小近年校風自由及雙語教學，受家長喜愛，且面對大安區森林公園，有學區及公園等優勢，而國語實小鄰近植物園及建國中學，有12年國教的題材，支撐周邊房市行情。
中信房屋大安新生加盟店長戴龍祥指出，新生國小附近的中古公寓每坪約80萬元，中古大樓每坪85~90萬元。
而素有高中第一志願錄取率高的金華國中，讓不少家長考慮於金華國中學區買房，戴龍祥透露，有高達1╱3的家長選擇買小套房先設籍此區，再將房屋出租，或有投資人買小坪數、屋況好的物件，每月約收租2~2.5萬元。

北投文化低於行情
相較於市中心的高貴學區，市郊明星國小房價相對便宜，平均房價還在4字頭，文山區的力行國小和北投區文化國小，每坪分別為49.4萬元、49.3萬元，其中文化國小與區域平均行情便宜7.3％。

買套房設籍再出租
住商不動產石牌捷運加盟店店東楊倉池表示，北投區文化國小附近房價在4字頭的公寓產品，成交價每坪33~43萬元，另「文化國宅」中古大樓，成交價每坪50多萬元，距離捷運新北投站約10~15分鐘路程。此外，附近的5年內新成屋，每坪60~70萬元，此區換屋族佔6成，偏好總價1500~2000萬元的產品。
目前住在台北市的林先生，為了讓孩子未來可就讀新生國小，就先買下11坪的小套房，每坪115萬元，打算先設籍，並以每月2~2.2萬元的價格出租。

今年928檔期北台灣最熱的縣市就在桃園縣，總推案量達450億元，桃園市推案量就佔1╱3，建商指出，桃園市推案熱門區段將由藝文特區轉移到經國和中路重劃區，未來桃園房價新高可望落在這2區，每坪上看50萬元。

土地單價喊到125萬
隨著雙北地區素地難求，建商推案逐漸擴散到基隆、桃園，原本熱門的桃園青埔地區因地價過高、土地難得，建商已轉往經國和中路重劃區，經國重劃區土地已喊出每坪125萬元的高價，也傳出商業區土地每坪成交價達115萬元，刷新桃園土地成交價。
宏普建設副總經理游武龍說，宏普獵地重點會放在桃園和竹北，並看好經國和中路重劃區前景，這2區有機會成為桃園未來創新高房價區域。
中悅建設總經理陳再河指出，現在桃園行情太混亂，狀況還不明朗，經國特區土地重劃雖然大概確定，但房價是否會創新高，還有待觀察。「昭陽經國案」專案經理林佳宏大膽預估，經國重劃區房價將會超過5字頭。僑蓮「麗思卡登」專案經理連家進評估，中路重劃區房價將上看4字頭。

中路區街廓較完整
永慶不動產桃園經國店張新銘經理說，經國重劃區和藝文特區僅相隔經國路，經國重劃區地近南崁交流道，具河岸景觀，但缺點是範圍不大、生活機能還不足，中路重劃區地近南桃園交流道，街廓範圍大，道路規劃完整，離桃園縣政府較近，生活機能也相對方便，房價要超過藝文特區的可能性較高。

經國重劃區小檔案
★範圍：中山高南崁交流道以南的工業區及周邊土地
★面積：共656公頃，包含中油煉油廠面積約476公頃
★聯外交通：國道一號南崁交流道，連結大台北都會區規劃東西向30公尺計劃道路
★開發計劃：分4期開發，第1階段實施範圍東以春日路為界，西、南以南崁溪為界，北至有恆街
★第1階段開發面積：29.39公頃，住宅區9.76公頃，商業區9.67公頃，公共設施9.96公頃
★開發時程：預定今年12月重劃完成
資料來源：桃園縣政府地政局網站

台北市昨日實價揭露大安區全坤建設「敦峰」店面交易案，總價約4.6億元，為今年4月全坤建設處分敦化南路二段遠企大樓對面的店面，由元昇股份有限公司購入，負責人為犇亞集團總裁陳智亮。
此次揭露的為敦峰社區1、2樓店面，面積341.76坪，拆算車位面積，建物每坪189.7萬元，為全坤建設於今年4月時處分給陳智亮的台灣蘇富比國際物業顧問公司和元昇股份有限公司。

店面位陰面效應差
根據謄本顯示，此次揭露店面位於敦化南路二段110號，所有權人為元昇股份有限公司，於6月買賣交易。
當地業者指出，「敦峰」的店面效應不是很好，不僅位於「陰面」，且中庭往內縮，導致路寬較大，人潮較難聚集，因此客戶來源較偏向以熟客為主，換算此店面每月租金得達76.6萬元。
台灣蘇富比國際物業顧問資深副總經理鄧雙輝指出，這幾天「敦峰」正在交屋中，且已陸續與幾家精品業者正在洽談中，未來走精品百貨路線。
台灣房屋忠孝敦化特許加盟店長魏士勛表示，敦化商圈目前店面釋出不多，較多位於巷內的店面，有屋主開價2.58億元賣1樓及地下室共60多坪的店面，目前有部分由燒烤店以每月21萬元承租，另靠近忠孝東路及仁愛路的店面每坪行情250~300萬元。

台灣金服昨第三次法拍精碟科技位於五股、林口工業區內各一棟廠房，其中五股工業區的廠房吸引5家業者搶標，最終由第一金融資產以6.92億元拿下，溢價率約25%，拆算每坪標脫單價約17.94萬元。法拍業者指出，目前五股工業區廠房行情每坪約25~30萬元，得標業者未來整理後再出售，至少有兩成獲利空間。

昨日法拍的精碟廠房，分別是位於五股工業區內屋齡13年的8層樓廠房，土地面積約722.81坪、建物面積約3857.59坪，底價5.52億元，以及林口工業區內屋齡16年的4層樓廠房，土地面積約2719.48坪、建物面積約7466.59坪，底價6.7億元。

寬頻房訊表示，由於已經進入三拍，底價已是一拍的64折，相較區域行情便宜，最終林口工業區廠房僅吸引1封標單，由台灣金聯以7.29億元拿下，溢價率約21.5%，拆算每坪約12.64萬元；五股工業區廠房則吸引5封標單，最終由第一金融資產勝出，以6.92億元拿下，溢價率約25%，拆算每坪約17.94萬元。

高力國際調研部董事李日寶表示，由於五股工業區廠房屬早期開發區域，開發呈現飽和，目前處於供不應求狀態，區域內每坪廠房行情約25~30萬元，因此，第一金融資產買下五股廠房算是划算的買賣，未來整理過後再出售，仍存有獲利空間。

全球資產專案經理王維宏表示，五股工業區土地約每坪60~80萬元，林口工業區土地每坪18~25萬元。近期工業區受惠於鮭魚返鄉的投資熱潮，其中五股工業區更是搶手，不但吸引多封標單，精碟科技多筆位於五股工業區的標的也都順利拍出。

台北市主計處指出，首購族中，女性占比高達58.4%。地價稅及房屋稅女性納稅人之比率分別為52%及50.8%，不僅高於男性，為全國各縣市之冠。

根據財政部統計，去年度台北市地價稅及房屋稅課徵戶數分別為83萬3,080戶、105萬8,970戶，其中屬女性納稅人之比率分別為52%、50.8%，不僅高於男性，亦為全國各縣市之冠，較全國平均則分別高出6.5、7.2個百分點。

再以課徵面積觀察，房屋稅男性納稅人擁有之房屋面積平均每戶為31.4坪，較女性納稅人之30.4坪大1坪。

另外，根據北市政府地政局不動產買賣實價登錄資料顯示，自去年8月1日制度開始實施至102年6月底止，北市以居住型態為主之2樓以上買賣案件中，女性所有權人比率為56.7%，較男性43.3%高13.4個百分點；首購族中，女性所占比率更高達58.4%。

女性所有權人比率超過6成的行政區為松山區，而首購族女性比率超過6成的行政區則有大安區、松山區、中山區及中正區。

因為實地勘察後意外發現淡北道路範圍已經入侵紅樹林自然保留區60公分。表示環評書登載不實，開發單位意圖瞞混過關，道路如進入自然保留區將違反文資法，立即造成違法事實！台北高等行政法院撤銷環保署通過的淡北(平面)道路環評審查結論。新北市表示，在未接獲環保署撤銷環評通知前，環評核定應該仍有效力，因此工程將繼續施作，會與環保署保持聯繫，待收到判決書後再進一步研議對策。

針對環保署主持之淡北道路環評敗訴一事，新北市政府工務局2013年9月4日表示，淡北道路工程無論在施作前後，新北市都以不破壞生態為原則，其中並將原規劃高架改成平面道路，目的即在減少環境衝擊，同時避開紅樹林保護區，顯示市府非常重視環保，期望交通與環保兼顧。

新北市政府工務局表示，台二線是淡水地區與台北市區之間的唯一道路，但長期以來嚴重塞車，因此淡水地區居民、里長及新北市議會所有議員、當地立法委員等民意代表不分藍綠，一致支持興建淡北道路，市府不能因為少數環保人士反對而不施作。

工務局強調，淡北道路環評審查長達將近5年，最後經環保署有條件核定通過，審查會中所有環保團體及民眾擔心的問題，例如高架道路已改成平面，為避免影響濕地及紅樹林，特別將道路邊界避開紅樹林管制範圍。淡北道路完工後禁止砂石車及大客車通行，只同意小客車行駛，並規範時速50公里以下，以達到保護紅樹林的原則。

工務局重申，淡北道路開工以來均依照環評承諾書施工，為避免影響生態，成立生態監督委員會，監督施工過程，在未接獲環保署撤銷環評通知前，環評核定應該仍有效力，因此工程將繼續施作，市府同時也會與環保署保持聯繫，待收到判決書後再進一步研議對策。

工務局表示，淡北道路全長4.7公里，分3標分段施工，其中位於關渡橋兩側的3A標79根基椿工程於2011年12月動工，2013年3月已完工。1、2標工程於登輝大道至竹圍捷運站，已於2013年中發包，預定10月動工，第3標則於竹圍站銜接台北市關渡大度路，全線預定2016年底完工。

4日下午，融創以21億的總價，加異地建27.8萬平米醫院的出價奪得北京農展館地塊，折合樓面價73099元/平米，成為北京新單價地王。

農展館北路8號0304-622地塊住宅混合公建用地項目位於三環邊四環內，為稀缺優質地塊，東至規劃棗營西一路，南至北京軍區老幹部服務處，西至農展館，北至棗營正街。鄰近農展館和使館區，緊鄰東三環路。該宗地建設用地面積為25209.56平方米，建築規模不大於59152平方米。

今年8月，農展館地塊在暫停出讓近8個月後再次入市，出讓總價從20億降到18億，起始樓面價被拉低超300元/平米，不過起始單價仍超過“萬柳地王”。業內猜測北京國土局暫停農展館地塊的出讓是為響應國土部號召，平穩地價預期，防止地王再現。一同被叫停的還包括石景山五裡坨地塊和朝陽豆各莊地塊。

下午的競價中，開始不到10分鐘，31號融創觸碰了21億元的上限價格，現場競拍轉入異地配建醫院的環節。從現場18.8億元的起拍價到以21億元的上限價格，競價過程只用了9輪，溢價率被人為壓低到16.67%。

最終，融創集團力壓和裕地產，以配建27.8萬平米醫院的條件獲得農展館地塊的開發權，折合樓面價7.31萬元/平米，超出很多人的預期。

7.3萬元/平米的樓面價刷新了之前中糧地產創下的4.8萬元/平米的孫河單價地王，也遠遠超過了北京萬柳地王和崇文門地塊的單價。業內人士表示，7.3萬元/平米的單價是全國地王，這個價格在相當長的時間內很難企及。

融創地產的相關人員在接受網易房產採訪時表示，地塊的價值不能只看價格，融創是根據未來的售價估算可以接受的樓面價。

按照7.3萬元/平米的樓面價計算，融創農展館項目未來的售價將在15萬元/平米左右。

萬科A、萬科B發佈公告，2013年8月份公司實現銷售面積133.0萬平方米，銷售金額152.8億元。2013年1-8月份公司累計實現銷售面積967.6萬平方米，銷售金額1129.3億元。

2013年7月份銷售簡報披露以來公司新增加專案7個，包括東莞莞城東城大道項目、寧波市鄞州區鳳起路項目、上海浦東張江百業路西側項目、北京通州台湖007商業金融地塊專案等。

初入9月，城內高端樓盤就加緊推新步伐。高端地產也早已瞄準秋季熱賣時段，預備集中放量。各色專案的相繼亮相中，複合型樓盤似乎得到了高端置業者的高度關注。隨著樓盤綜合化步伐的加緊，高端地產行情有望再次升級。

複合型地產量價齊升

隨著樓市業界對旺季的熱炒，不少高端樓盤剛剛步入9月，就迫不及待地制定本月加推新品的熱賣計畫。據悉，市內六區和近郊四區總房款在200萬以上的高端項目中，有70%的樓盤都計畫在9月推出新產品。其中，區位優越的成熟複合型地產更是對9、10月份的新品銷售充滿了信心。

據悉，不少集商業、商務、住宅、旅遊、教育於一體的成熟綜合性地產都成為預備“金九銀十”購房的置業者翹首以盼的“首選項目”。而對於價位相對高昂的成熟複合型專案是否會在市場競爭中吃虧的疑問，某市中心大型成熟項目負責人表示，複合型地產擁有獨特的優勢資源，相信項目本身的綜合性吸引力必定能夠吸納到與之定位相關的客戶群。“複合型地產擁有成熟完善的運營理念，項目不僅向業主提供居住空間和生活方式，還通過資金、技術、品牌各個管道，向企業和個人提供更多幫助。可以說，成熟綜合社區的量價齊升並非沒緣由。”

高端置業者力挺複合專案


如果說從賣房子到賣資源是一個理念的轉變，那麼，概念的熱炒是否也受到了廣大置業者的認可呢？在記者的走訪中，許多置業者表示：“資源地產最重要的應該是‘宜居’，因為居住才是住宅的根本目的。如果一個專案能夠將社區景觀、旅遊資源、教育資源、商業商務潛力等多個因素都做到相對平衡，我是能夠接受其較之單一地產項目略貴的價格定位的。”

同樣的問題在開發商處也得到了答案：“教育、地鐵物業、商業配套、社區大型公園等眾多資源都在一個樓盤項目中體現，將多種優勢資源打包，比較完善地解決樓盤目標客戶絕大部分的生活需求，這並不是一項簡單的規劃工作。我們相信，一個真正需要尋找宜居樓盤的高端人士，不會膚淺地只看到專案之間的經濟差異。高端置業者在未來將會愈發力挺日益完善的複合型項目。”

據報導，9月4日下午，以“限房價、競地價”方式出讓的朝陽豆各莊鄉土地儲備專案B地塊、C地塊，被恆大集團以40.4總價億元獲得，溢價率64.9%，折合樓面價1.66萬元/平米。

“北京市朝陽區豆各莊鄉土地儲備專案B地塊、C地塊”規劃建築面積為29.46萬平米，其中包含5.15萬平米的公租房，其餘的24萬平米以上的面積將以限價房的形式建設。

按照掛牌資料，限價房部分的銷售限價為22000元/平方米，套型建築面積全部為90平方米以內，單套商品住房總價控制在200萬元以內。

?大、中海、中鐵建、住總和首開聯合體、合景泰富、葛洲壩等9家企業參與了豆各莊地塊的現場競拍，?大、中鐵建、住總首開聯合體之間的競爭最為激烈。?大成為最總勝者。

刨除公租房之後，?大斬獲豆各莊地塊的樓面價為1.66萬元/平米，留下的盈利空間極為有限。

今天（9月5日）將是長三角的“地王日”，起拍價高達175.26億元的上海徐家匯中心地塊、起拍價97億元的杭州華家池地塊，以及蘇州金雞湖地塊都將於今日集中出讓，上海、杭州、蘇州的“地王”紀錄將有望同時刷新。即使3地塊都以底價成交，成交額亦將接近300億元。

其中，徐家匯中心地塊將衝擊上海乃至全國總價“地王”，杭州華家池地塊和蘇州金雞湖地塊將分別衝擊當地總價和單價“地王”。

愛建證券分析師左紅英向記者表示，“地王日”說明房企還是不太缺資金，很可能會讓監管層對於房企再融資再度比較謹慎，極有可能延後考慮。

港企搶灘一線城市中心地塊

上海市規劃和國土資源管理局（以下簡稱上海規土局）7月19日發佈了預申請公告。據悉，地處徐家匯城市副中心的徐家匯中心項目地塊出讓面積為99188.80平方米，建築面積為58.42萬平方米，起始總價為175.26億元，用途為商辦、餐飲旅館業用地。

至8月8月，該地塊預申請人共有4人，但其中兩名預申請人在16日之前申請退出，即該地塊最終只有兩名預申請人入圍。據媒體報導，該地塊最終的兩名潛在買家分別是新鴻基、九龍倉－恆基聯合體；申請退出的則是太古地產和怡和-置地聯合體。

同策諮詢研究中心總監張宏偉分析認為，對於帶有經營性質的市中心優質地塊的敏感度，港資地產商的行動速度明顯快于內地房企。以徐家匯中心地塊為例，其首先被新鴻基地產、香港怡和、恆基兆業、香港置業等這些港資房企搶先了一步。最終入圍的兩個潛在買家也被港資企業搶得先機。

徐家匯中心項目地塊被認為有望衝擊全國總價“地王”。目前全國出讓總價最高的是廣州亞運城地塊，由富力、雅居樂、碧桂園聯合體於2009年末以255億元競得，該地塊的起始價為165億元。

同樣在今日出讓並有望衝擊“地王”的，還有杭州華家池地塊以及蘇州金雞湖地塊。

杭州華家池地塊包括3宗相鄰地塊，總建築面積63萬平方米，起拍總價約97億元，用途為商住。據杭州當地媒體報導，綠城、融創、濱江、萬科、世茂、綠地等房企已經報名。值得注意的是，融創昨日剛以超過7萬元/平方米的樓板價拿下北京農展館地塊。

有統計顯示，目前除了廣州亞運城地塊，成交總價在90億元以上的只有兩宗，分別為上海外灘國際金融服務中心地塊（92.2億元），以及長沙新河三角洲地塊（92億元）。若杭州3宗地塊打包出讓，則將成為當地總價地王。

此外，蘇州工業園區亦推出編號為蘇園土掛（2013）06~07號地塊的住宅、商服用地，容積率為1.01~1.05，起始總價共計約26.9億元，起始樓板價約8738元/平方米。

張宏偉向《每日經濟新聞》記者表示，在市場基本面逐步好轉的過程中，中心土地資源的稀缺性、土地市場價格相對較低、市中心中高端物業需求強勁及抗跌性能力強等多因素導致央企地產企業、高周轉企業、有境外上市融資管道的企業等龍頭開發企業看好這些地塊的推出，一定程度上會導致“地王”現象的集中出現。從趨勢來看，優質土地資源有向龍頭開發企業不斷集中的趨勢，市場集中度也會伴隨著土地市場集中度的提高而逐漸提高。

“聯合拿地”將成主要特徵

徐家匯中心最終或由品牌房企以“聯合體”的形式抱團拿下。杭州華家池地塊的出讓也可能會讓房企之間由競爭轉為競合，最終以聯合拿地方式獲得。

此外，今年6月27日，重慶江北區溉瀾溪組團G分區G08-4/02、G11/02、G09-4/03、G12-1/02、G13-1/02號宗地以底價53.72億元成交，樓面單價4342元/平方米，由萬科和保利聯合摘得。

張宏偉認為，樓市常態化調控的市場背景下，聯合拿地的開發模式逐漸盛行。聯合拿地本身就是市場資源優化配置，規避投資風險的市場行為。

據悉，前兩年一些“地王”如廣州亞運地塊，證大外灘地塊等專案均為幾家開發商共同拿地共同開發的合作開發模式。時至今日，大多數合作開發讓這些企業的“地王”繼續生存了下來。


在激烈的市場競爭環境和樓市調控的背景下，房企由競爭轉為“競合”，各個開發企業背後各地產大佬既龍爭虎鬥，又合作相互借力，為了拿地獲得今後開發收益也好，為了上市融資也好，為了合理配置公司資產也好，未來房企之間通過收購、參股、控股等強強聯合的方式，即使政策在“土地拍賣”開發環節上有諸如保障房配建、配套等指標限制，各方也可規避投資開發風險，優化市場資源配置。

近期，多家房企密集拋出再融資方案，大型房企及中小型房企齊上陣。據媒體報導資料，截至9月3日，滬深兩市已有21家房企拋再融資計畫，其規模也增加至530億元。

不過業界認為，從當前市場表現來看，房企由於流動性相對寬裕，土地及商品房市場表現已比較活躍。房企再融資並不是那麼容易就開放的。

儘管早就知道得不到想要的答案，8月28日中國建築（601668.SH）中期業績路演會上，還是有分析師問起關於中海地產和中建地產合併進展的問題。

在未有實質性結果可供公告之前，中國建築董秘孟慶禹選擇了迂回，“整合無非是三種方法、六種結果，至於哪一種方法更好，直到今天早晨，總公司黨組領導仍在開會討論中。”

8月5日，中國海外發展（00688.HK，下文簡稱中海地產）發佈的公告中稱，母公司中國建築擬將房地產事業部、中建地產及運營的房地產發展業務注入中海地產。一旦完成整合，萬科（000002.SZ）的老大地位或將不保，這是資本市場的第一反應。

原則上，中建地產未來將不再新增從事純粹房地產開發業務。本報記者獨家獲悉，未來中建地產將主攻“城鎮化”，城市綜合開發業務將是其主要業務方向。因城市綜合開發所獲得的地產專案仍將留在中建地產中。

多贏的整合？

孟慶禹所指的三種方案是，母公司是否通過注入的方式換回股份，是否通過出售的方式換回現金，抑或是通過託管的方式讓中海地產收取費用。雖然涉及內部關聯交易，但孟稱操作手法會按照香港聯交所和上海證券交易所的規定執行。

根據中國建築集團整體上市的需要，2007年中建地產組建，代表中建股份負責經營管理全系統不含中海地產的房地產業務。中建系旗下所有房地產業務，除中海地產品牌以外的部分都納入中建地產。

中國建築董事長易軍公開表示，中海地產定位於內地城市及港澳地區專營高中檔精品住宅及商業地產，而中建地產主要業務定位是大眾精品住房和保障性住宅開發，這符合國家的房地產業政策導向。

但這樣的定位難以適應市場變化。以保障房建設為例，北京大多數保障房以配建方式為主，而本地國企也在積極爭取保障房建設。中建地產無法體現其央企優勢，更無法持續獲得資源。中建地產和中海地產實際上也很難完全執行當初的定位。

雖成立時間不長，中建地產的銷售額已經超過200億。但中海地產的領先是全方位的。截至2013年中報，中建地產的毛利率僅為26.2%，而中海地產2012年毛利率超過40%，並高出萬科10個百分點。

今年7月，引起轟動的北京大興日光碟，日銷售額接近38億，其開發者便是中建地產。但2009年以30.5億獲得該地塊的中建地產，樓面價接近11000元/平方米。2013年7月一次性售出1462套房源時，其預售均價僅為24500元/平方米。中建地產在該地塊所獲得的利潤，顯然難以覆蓋土地重置成本。

蘭德諮詢總裁宋延慶在一家與中建地產背景相似的地產企業做顧問。他發現，類似的企業習慣用“生產型思維”來開發房地產，產品溢價能力不夠。相比之下，中海地產就更加市場化。萬科總裁郁亮、保利高層不止一次提到，中海地產是其最在意的對手。

宋延慶認為，中海地產最大的優勢之一體現在融資成本上。僅2012年，中海在國內外合計融資高達296億港幣。2012年2月前後，中海合計發行7.5億美元5年期債券，息率僅為4.917%。2012年11月，中海地產推出7億美元10年期和3億美元30年期結構的美元債券，利息率分別為3.991%和5.364%，創造了內房股融資成本最低，期限最長的紀錄。

宋延慶評價說，1992年在香港上市的中海地產，比之內地房企，是最擅長反週期操作的公司。比起萬科這樣“市場主義”導向的公司，中海地產更加注重“產品主義”導向。

掘金城鎮化

據中國建築總經理官慶透露，該公司上半年對城市綜合開發建設部門進行了實體化改造，官慶擔任組長，主抓這一業務。

城市綜合開發業務也被視為是最能體現中國建築全產業鏈優勢的業務。中國建築目前是全國最大的綜合性工程承包企業，旗下分房屋建築、地產開發、基礎設施建設與投資、設計勘察、國際工程承包五大業務。

但此前很長時期，這種全產業鏈優勢並未充分體現。舉例來說，中海地產在進行房地產專案開發時，在設計環節和施工環節都要進行市場化招標。“兄弟公司有時反而難以管理。”宋延慶說。而新型城鎮化的推進給全產業鏈公司提供了新的機遇。

易軍在多個場合強調，中國建築既不是純粹的地產商，也要區別於純粹的建築商。中國建築除去海外的四項業務，其他如規劃設計、投資地產、基建、房建，都與中國的城鎮化進程密切相關。當地方融資平臺被收縮以後，地方政府需要新的建設模式。“我走訪了很多城市，大家都非常歡迎這種模式。”易軍表示。

此外，目前各地保障房建設多要求企業以配建、代建等形式承擔，尤其是相當一部分保障房只租賃而不銷售，這意味著巨額資金長期持續的投入。而地方財政僅占極小比例，資金壓力普遍轉向企業，逐漸形成“以地換房”的模式。這對工程企業的資金實力提出了很高的要求，並出現了大量的BT（建設-轉讓）和BOT（建設-擁有-轉讓）建設模式。

本報記者獲悉，中國建築在全國範圍內已獲16個城市綜合建設項目，累計投資額達190億元。項目分佈在北京、重慶、長沙、鄭州、濟南、武漢、襄陽等城市。

對於三、四線城市出現“空城”、“鬼城”風險，官慶表示將盡可能規避。“國資委也十分關注這一塊的風險。”官慶說。對進入城市，中國建築有嚴格的選擇標準。並且，二級公司沒有決策權，選擇怎樣的專案，都由集團決定。

城鎮化業務將是中國建築未來拓展的重中之重。“中國建築會努力和各級政府找到交集。”官慶表示。

“易”時代的地產航母

如果整合完成，中海地產兩三年內超過萬科，並非不可能。如果再加上中海宏洋集團，整個中建系的地產銷售額很快就會超越萬科，成為中國地產新老大。2012年中海地產銷售額為1115.2億港元，萬科為1412億人民幣。

但在中建內部人士看來，整合也意味著利益格局的重新劃分和人事調整。最受矚目的是57歲的孔慶平卸任中海地產董事局主席職務，由現任行政總裁郝建民接任。

2010年易軍上任以後主導了中國建築的一系列改革。不僅是地產板塊，幾乎中國建築所有的業務板塊都在整合。過去，困擾中建8個工程局的是同業競爭的局面。整合就是將分散在二、三級子公司的專業業務，通過內部資源整合，打造成專業公司。例如鋼結構業務板塊，整合後的中建鋼結構公司有望在全國鋼結構產業中排名第一。


在戰略方向上也有所調整。“央企要有所為有所不為。所謂‘為’，就是要在高端領域與跨國公司進行競爭；所謂‘不為’，就是不要與中小民營企業爭奪中低端市場。”易軍說。據透露，集團領導親自給子公司做工作，令其放棄一些低端項目。

路演上，有分析師再度問起股權激勵的問題。對於一家營業收入超過5000億元的企業，年報顯示，易軍的薪酬只有106.9萬元，不及鬱亮薪酬十分之一。市場化的中海地產，其高管薪酬也以數百萬元計。中建系高管到其他企業任職後，薪酬也上漲數倍。前任中建五局總經理莫斌去碧桂園（02007.HK）任總裁後，不包括年終管理花紅，基本年薪達250萬。

孟慶禹透露說，在未來10年的時間?，中國建築會逐步進行股權激勵。

隨著住宅市場受到限購、限貸，兩年前被管理部門嚴厲監管的“商改住”專案死灰復燃。

近日，記者調查發現，今年以來，廣州以商用公寓為代表的“商改住”產品大量入市。該類產品用地性質多為商業用地，使用年限只有40年，比住宅用地短了30年，其交易環節的稅費及水電費用也高於住宅產品，但依然深受購房者歡迎。

業內人士透露，目前商業公寓占廣州新建商品房的銷售比例高達20%，在掛公寓名賣商業樓現象大行其道的背後，反映了地方政府出於土地出讓壓力與開發商之間的利益妥協。

房企重心移至商業地產

“我們的項目既不限購也不限貸，價格比周邊住宅還要便宜，不管是自住買家還是投資客都很喜歡我們的產品。”在位於廣州南沙區的南沙創鴻匯行銷中心內，銷售人員這樣告訴《每日經濟新聞》記者。

上述項目主推商住LOFT公寓，戶型包括50平方米和70平方米的一至兩房，折後毛坯均價約為14000元/平方米。儘管其用地性質為商業用地，只有40年使用年限，且首付最低五成，但開盤當日售出近九成。

上述項目的熱銷只是近年來商業公寓的縮影，隨著住宅市場受到限購、限貸、限售、限簽的影響，越來越多以商業公寓形式宣傳的 “商改住”產品大行其道。

記者據仲介資訊不完全統計，廣州範圍內有10餘個在售或即將發售的商用公寓產品，分佈在天河、蘿崗、番禺、南沙等區域，總量超千套。其中，敏捷地產可謂廣州商業公寓的供應大戶，已開盤的項目有4個，即將開盤的有3個。

中原地產專案部總經理黃韜告訴記者，據估算，商業公寓占目前廣州新建商品房銷售的比例達到20%，在珠江新城等核心區域，所占比例更高。

“在商業公寓走俏的背後，一方面是由於廣州商住價格長期倒掛；另一方面商業公寓不受限購限貸甚至雙合同的影響，且價格較住宅產品更低，對於首次置業的年輕人而言負擔更輕，足以彌補水電費用較高的不足之處。”合富輝煌首席市場分析師黎文江認為。

被指“變相”賣住宅

2011年1月份，北京全面叫停“商改住”專案，要求“商改住”專案不得以 “公寓”“住宅”“LOFT”“商住兩用”等含有暗示住宅居住功能的字眼作宣傳，同時強調不能以“不限購”作為宣傳賣點。

隨後廣州跟進。當年2月，廣州市規劃局責令位於廣州環市東路的正佳東方國際廣場不得再以公寓名義銷售。此後，廣州市國土房管局查處了9個未按預售批准性質對外銷售的項目，其中大多數涉及“商改住”。

廣州市政協委員、新城市投資控股集團董事長曹志偉曾對《每日經濟新聞》記者表示，無論在報建還是房產證申報上，都沒有公寓這個概念，只有住宅、辦公與商業3種明確的用途，公寓只是一個打“擦邊球”的概念，其背後反映的是房企利用商業用地“變相”賣住宅。


黃韜表示，地方政府背負著土地出讓的任務，近年來廣州為了促進商業發展，規劃了多個新型商務或金融區，並加大了商業用地的出讓力度。

以近年來政府大力推動的廣州南站商務區為例，記者發現，在這個定位為“現代商務、商貿服務業新都會”的區域，首個面世的項目奧園越時代主推產品仍然是商業公寓。

“過多的商業公寓對於推動當地商業氛圍提升是不利的，不管是針對廣州南站還是未來的國際金融城，政府其實更希望廣州能有一個更純正的商務區。但對於企業而言，寫字樓的開發週期太長，除非政府能在地價上給予更大優惠，否則矛盾難以調和。”黃韜認為。

中美合作的首家示範養老機構椿萱茂•凱健（亦莊）老年公寓近期正式開業，迎來首批入住老人。

該專案由遠洋地產與哥倫比亞太平洋管理有限公司合作開發和經營，雙方各占一半股份，遠洋地產主要負責日常人員招募等，美方負責養老本身設計，護理體系建立和人員培訓。

美國駐華大使駱家輝在椿萱茂•凱健（亦莊）老年公寓舉辦的“中美兩國企業養老產業研討會”上稱，中國正面臨快速的老齡化帶來的各種挑戰，現在中國約有近兩億超過60歲的人口，每年還會增加900萬人。他認為，那些能夠提供24小時照顧和醫療服務的養老地產，將受到歡迎。

養老產業從非營利性轉為以企業為主角的營利性行業，並非易事。遠洋地產總裁李明認為，養老產業目前存在的問題，主要是投資不夠，投資效率不夠。言外之意就是盈利性很難說。這也是目前絕大部分想試水養老地產開發商最為頭疼的問題。


李明稱，椿萱茂•凱健（亦莊）老年公寓項目最大的需求是鍛煉隊伍。遠洋地產已成立專業的養老地產業務發展中心，3-5年內，完成北京、上海等全國一線城市的多點佈局，形成與集團住宅地產、商業地產以及房地產金融平行的全新業務增長極。如果快的話，未來一至一年半可以在北京複製5個以上這樣的項目。

華遠地產董事長任志強（微博）在接受記者採訪時表示，養老地產在短期內具備上升空間，因為60-70歲之間的人群比較有購買力。但他表示，以養老為名義的圈地不是真正的養老地產，養老地產一定要與醫院結合在一起，沒有醫療設施不算養老。

9月4日，據世邦魏理仕最新環球研究資料指出，中國資本保險業基金有達144億美元已準備流向海外房地產市場，預料將看重一些高透明度的市場，包括英美加澳及新加坡等將成為主要目標，一線辦公樓將備受追捧。

報告指出，由於現時一線城市缺乏可投資的主要物業，加上二、三線城市短期內正面對供應過剩的挑戰，所以國際市場中的核心區一線辦公樓將備受追捧，尤其是在現今低息率低企的環境，它們能夠提供更高回報。世邦魏理仕環球資本市場執行董事Marc Giuffrid評述，中國的保險機構在其本土市場已發展得頗為成熟，但隨著中國推出一連串的政改方案，他們開始放眼於海外商業房地產市場。

世邦魏理仕認為，在中國本土缺乏投資管道、資金有充裕的流動性、人民幣升值及2008年金融海嘯後海外資產估值相對較低的因素帶動下，中國機構性投資者近年已開始增加其海外房地產投資的比重。去年，中國本地保險機構資產總值為1.2萬億美元。新制度容許保險機構于“非自用”房地產上投資不多於總資產的15%。政策實施後，內地目前有超過1800億美元可投資於房地產。

報告指出，觀乎近年發達國家的保險基金的投資分佈(當中大部份基金將約6%的資產投放於直接物業投資)並假設本地及海外市場投資比例分佈為80:20，估計中國保險業者於海外地產市場的投資金額可高達144億美元。

長遠房屋策略督導委員會日前公布諮詢文件中提及以公營房屋為主，令人關注未來私樓供應問題會否進一步影響樓市。近期新盤戰主角元朗溱柏，昨天進行第二輪開售，共推出215伙發售，雖然銷情不及首度開售，但仍然沽出62%單位。

學者認為，近期新盤戰將早前積聚的購買力引發，長策會諮詢文件對私樓供應量未有大影響，但由於豪宅造價已有所調整，新盤售價未來可能跟隨下調。

溱柏次輪開售賣出60%

長策會公布諮詢文件翌日，溱柏展開第二輪開售，位於荃灣愉景新城的售樓處，昨日中午已有大批買家及代理在場等候揀樓。發展商新世界發展（017）在中午12時開始抽籤程序，至下午3時前已完成揀樓過程。

市場消息透露，共有約120伙以抽籤形式售出，現場以本地客為主，未發現有內地客。發展商在下午4時左右開始，以先到先得形式發售，至晚上公布全日共售出133伙，佔推出單位的62%。

項目累積五天沽出335伙，套現12.2億元，直逼同區尚悅售出單位數目。

溱柏進行第二輪開售，雖然部分開放式單位於日前已加價約2%，但仍有一定比例單位售價約300萬元，扣除相關折扣及優惠後，售價不足300萬元，項目吸引不少年輕買家入市。

昨天購得單位的部分買家對於長策會公布的諮詢文件未見有太大反應，並表示不擔心未來樓價走勢，甚至不理會樓價有機會向下調整，仍然放心入市。

溱柏為近日新盤戰主角，由於項目涉及逾1600伙，加上長實（001）亦於周六發售荃灣昇柏山共300伙，兩盤埋身肉搏，新世界不敢怠慢，昨天隨即公布第3張價單，加推168伙，平均呎價8478元，與上一批售價相若，單位售價集中於300萬至500萬元。

連同優惠折扣，全數單位售價均在500萬元以下，反映發展商仍然求量不求價。經三度推出單位，累積推出663伙，佔總單位數目約四成。

新世界加推後，昨晚上載銷售安排，項目將於周日（8日）進行第三輪發售，涉及168伙，部分單位與第三張價單有別，平均呎價為8703元，買家亦須在今天至周六（7日）入票登記，發售當日以抽籤形式揀樓。

此外，項目也第二度重發首張價單，再度調高21個開放式單位售價，幅度約2%，累積加價單位增至63伙。

昇柏山超額認購6.3倍

此外，同屬市場焦點的昇柏山，已進行超過一星期的認購收票程序，市場透露，項目累積已收近600張票，以推出首批位82伙計，超額認購6.3倍，發展商長實今天公布最新銷售部署。

長策會成員關焯照表示，近期新盤戰升溫，令早前積聚的購買力亦一併引發出來，但也消耗不少購買力。溱柏次輪開售銷情亦遜於首次發售。

關焯照認為，長策會日前公布的諮詢文件，雖然未來興建的47萬個單位，公營房屋比例升至六成，私樓比例下降，但實際上房屋單位「個餅大咗」，對整體私樓供應量未有構成大影響，實際供應仍較以往為多。

關焯照指出，大勢所趨，現時豪宅造價已見調整，骨牌效應下，新盤售價未來亦會調整。

長遠房屋策略督導委員會建議未來十年房屋總供應47萬個，但市場質疑未必有足夠的土地建屋，令目標難以實行。政府認為並非沒有土地，只是規劃需時；前地政總署署長劉勵超則指出，公眾須在規劃或保育之間作出抉擇，如果未能於短期內作出抉擇，長策會現時所提出的10年建屋計劃，將會延長至20年。

政府承認在住宅供應問題上，未來10年料有7萬至10萬伙的落差。行政長官梁振英昨沒正面回應如何「湊夠數」，只稱不是完全沒有土地，只是改變土地開發及規劃需時，這方面需要各方面的努力和齊心才能達致。

劉勵超出席電台節目時指出，政府現時手持的「熟地」不多，發展生地、填海或市區重建需時，公眾應在重建、規劃或進行保育之間作出抉擇。

地建會指辣招下難達標

在10年供應47萬伙的目標下，每年私樓供應料需1.88萬伙，地產建設商會執委會主席梁志堅認為，無論政府每年推地可建單位數目標是1.8萬抑或2.2萬個，但在目前針對樓花銷售設限，以及連環推出辣招下，質疑每年是否可以售出2萬伙。

長遠房屋策略諮詢文件的供應目標中，建議平均每年建4.7萬伙，當中約2.3萬個屬公屋，被質疑是否有違梁振英競選時，每年建3.5萬個公屋單位的承諾，運輸及房屋局局長張炳良對此不作評論。

特首辦昨晚發表聲明指出，「行政長官並沒有在競選政綱中提出要每年興建3.5萬個公屋單位」。

資料顯示，梁振英於2011年10月出席深水埗競選論壇時，曾揚言在首兩、三年，每年建3.5萬個公屋單位，但在政綱中的說法卻已作出修改。

落成呎價料逾1.5萬 恆大投得同區地

沉寂一時的內地土地市場再現高價搶地，其中北京市場更陷「瘋狂」。融創中國（1918）及恆大地產（3333）昨日先後以21億元（人民幣．下同）及40.4億元投得北京朝陽區地塊，前者樓面價高達每平米7.3萬元的北京歷來新高，成為新的單價地王。

融創執行董事兼總裁汪孟德接受本報訪問時表示，成交價是集團預算之內，並透露整個項目總投資額達60億元。他指出：「農展館北路是市內核心地區最後一幅土地，土地質素是最好的，我們一直看好這土地，非常適合集團的發展戰略，將發展高端產品，成交價也是預算之內。」

汪孟德又透露，整個項目的投資額預計約60億元，相信回報率會很不錯。對於有分析員預期，上述項目落成後售價料介乎每平米12萬至13萬元，折合每方呎1.39萬至1.52萬港元，汪孟德就笑言：「一定超過這個售價！」

踏入下半年，內地土地市場競爭開始激烈，不少未有在上半年「出擊」的發展商，也密密伺機吸納土儲，其中一二線城市更出現搶地潮，導致土地價格被推高。

恆大高底價65％奪地

朝陽區昨日出讓分別位於農展館北路及豆各莊鄉黃廠村土地，合共吸引了17家企業競投，最後由融創及?大以高於底價的17％及65％的溢價率奪得，前者刷新了北京市單價紀錄，而後者則為限售價地，被指幾乎零利潤。

融創力挫7家房企，以21億元投得位於東三環、被業內人士稱為「絕版靚地」。項目可出售的建築面積約5.9萬平米，按此計算樓面價為每平米3.5萬元，惟因須配建27.8萬平米的醫院，按建築成本每平米8000元計，興建醫院的成本達到22.24億元，故融創是次投得的項目樓面成本實際達到每平米7.3萬元。

融創下半年頻頻出擊，先後在杭州、上海、天津及北京收購商業項目及投得土地，合共斥資逾53億元，而早前投得的易莊地塊，更被投資者認為地價偏高，令股價一度受壓，對於這次又拿地王，汪孟德表示：「我相信投資者會理解。」被問到會否引入基金共同發展，他則表示，還未有這個計劃。

朝陽區土地由?大以40.4億元投得，惟內地傳媒指出，該項目若剔除限價房後，樓面價為每平米16618元，但限售價為每平米2.2萬元，變相零利潤。位於朝陽區豆各莊鄉黃廠村地塊，建築面積不多於59152平方米。中原（中國）華北及華西區總裁黃雄表示，融創投得項目是「天價」，但附近並沒有新落成項目，故難作比較。他指出，現時該區的二手物業售價介乎每平米5萬至7萬元之間，若目前有新項目出售，售價應可達到7萬至10萬元，他預期，融創項目落成後，售價必須達到12萬至13萬元才獲得合理利潤。

至於?大的限售項目，他指由於現時土地出讓細則還不太清晰，難以作評論；但他表示，2007至2008年期間也曾推出限售價地，惟其後發展商並沒有按規定的價格出售。

前海首批拍賣的三幅土地未有一幅落入港企手中，令到這片以深港現代服務業合作作招徠的土地，似乎欠缺港資的投入。據報道，深圳前海計劃今年再推出8至10宗土地，研究專為港資企業度身訂造4幅土地讓其競投。

前海管理局局長張備近日在北京向金融機構推介時，特別介紹前海的專項用地計劃，他指出，今年的土地出讓中，前海將重點圍繞金融、現代物流等產業推出8至10幅土地，總用地面積達20萬平方米。

6地作金融機構總部

前海方面有意將其中的6幅土地，用作大型金融機構總部，希望藉此吸引並鼓勵國內高端金融企業到前海投資設立各類功能性總部、創新型金融機構和交易平台。

該6幅地的總面積達到6萬平方米，建築面積59萬平方米，將面向銀行、保險、資產管理等大型金融機構。

據內地媒體報道，上月中前海招標的首批土地，其中第三幅原計劃競投對象為香港企業，故設定要求在港交所上市的公司，但最終只有華潤置地（1109）及世茂房地產（813）兩家內房爭奪。前海管理局有關負責人指，會在下一輪土地出讓中，優先考慮港企的用地需求，將會有4幅土地給港企。

首創置業（2868）公布，2013年8月實現簽約面積11.4萬方米，簽約金額9.8億元（人民幣．下同），同比增長8%；截至今年8月末，累計實現簽約面積約93.1萬方米，簽約金額約84.1億元，較去年增長6%。另外，花樣年（1777）公布，8月實現合同銷售金額約6.89億元，銷售面積逾9.6萬方米；截至今年8月31日，累計實現合同銷售金額約47.4億元，累計銷售面積59.9萬方米。

首創置業8月簽約近10億
文匯報

首創置業(2868)昨表示，8月實現簽約面積11.4萬平方米，簽約金額9.8億元(人民幣，下同)，按年增長8%。截至2013年8月末，累計實現簽約面積約93.1萬平方米，簽約金額84.1億元，按年增6%；公司尚有認購未換簽金額約10億元，正在辦理換簽手續。

合生8月賣樓金多三成

　合生創展(0754)稱，8月合約銷售金額為約12.9億元。截至今年8月31日止8個月，合約銷售金額為約75.8億元，按年增長31%，涉及合約銷售面積為45萬平方米，合約銷售平均售價為每平方米16,738元，按年增長7%。

　此外，花樣年(1777)指，8月實現合同銷售金額約6.89億元，銷售面積約9.67萬平方米。截至2013年8月31日，累計實現合同銷售金額約47.4億元，累計銷售面積近60萬平方米。

沙田九肚和元朗東頭兩幅住宅地昨天公布招標結果，其中九肚用地由俊和發展（711）牽頭財團投得，每方呎樓面地價僅8382元，創區內沒有限量用途地皮的新低；業界人士認為，由於其密度較區內其他用地還要低，但仍創新低價，顯示在辣招影響下，地價已出現顯著調整。

預期下限27.1億批出

地政總署公布，以合共34.61億元批出九肚和元朗東頭用地予出價最高的入標者，批租期各為50年；其中較矚目沙田九肚第56A區579號地皮，地積比率約0.91倍，可建樓面逾32.33萬方呎，由俊和發展旗下創金發展以27.1億元投得。

九肚一帶先後批出7幅土地，除一幅為限量地以外，其餘6幅均不設限呎或限量條款。是次批出的579號用地，除造價貼近市場預期下限外，其每方呎樓面地價約8382元，也屬於6幅「不限呎限量」用地之中造價最低的一幅，較上月由香港興業（480）與南豐發展合作投得的B6地盤，造價還要低約8%。

俊和發言人證實，項目由集團奪得，並與其他夥伴合作發展，集團今天將公布更多發展細節。實際上，俊和發展近期對投地意欲也增加，對上一幅參與競投的用地，屬於大嶼山長沙嶼南道用地，年中也曾組財團就其中一幅啟德的港人港地入標。

對於用地的造價未達理想水平，有測量師認為，用地本身的面積大，密度也較低，具潛力以高價售出，惟最終以新低價批出，顯示發展商對未來供應較多的地區態度轉趨保守，不願意以高價爭奪，加上該區只靠一條道路貫通，也影響發展商對該區發展前景的看法。

萊坊執行董事兼估價及地產拓展顧問部主管陳致馨指出，是次用地造價再創新低，顯示辣招發揮極大的作用，並已蔓延至豪宅市場，用地可建低密度別墅式住宅，惟豪宅地也以低價批出，意味地價也出現顯著的調整。他認為，俊和發展屬主要建築公司之一，理論上成本控制可較佳，惟也以低價投地，顯示集團及其他入標發展商受高漲的建築費影響而出價保守；由於區內用地大部分不設限量等條款，其價格走勢也給予地政總署訊息，未來地價的估值需要下調，否則正進行的補地價個案也難以成功。

同區最後一幅地估價料跌一成

實際上，同區內尚餘毗鄰的第578號用地正在招標，資料顯示，項目佔地約18.7萬方呎，地積比率則高於579號用地，約為1.87倍，可建樓面近35萬方呎，將在下周五（13日）截標。

受是次低價批出用地影響，業界對578號用地的價值也作重新評估。韋堅信測量師行估值董事林晉超指出，由於用地的地積比率較高，本身的估值已較保守，原本預計578號用地的每方呎樓面地價約8500元水平，受579號用地的影響，該地皮估價可能因而下調5%至10%。


俊和事隔13年 重奪港住宅地
(經濟)

俊和發展（00711）絕迹本港房地產多年，縱然近年俊和曾數度入標，均無功而還。是次俊和以27.1億元投得沙田九肚第56A區地皮，為該公司事隔13年後首度再投得本港住宅地皮。

俊和發展屬於本地老牌的承建商，一向集中主力從事基建工程，最近期發展的房地產項目，已經要追溯至2000年的單幢住宅位於彩虹的清水灣道8號。

拓內地 最近回流港樓市

及後多年來，公司幾近絕迹本港的房地產市場，反而積極開拓內地華南地區的房地產項目。

直至近兩至三年，該集團又再度活躍於本港房地產市場，積極入標投地，例如今年7月份，俊和發展就獨資入標新界大嶼山長沙嶼南道「蚊型」洋房地皮。此外，該集團今年6月份又與寶聲集團，以合資形式競投啟德第1H區1號限量地，後者投標時佔70%權益。

該公司曾經表示，以每平方呎樓面地價4,000多元入標，是因為「港人港地」條款在轉售方面限制較多，故此出價相對保守，與最終當時批出樓面地價相差逾兩成。當時該公司更指出，若果看中限制較少的地皮，出價會更加進取。

收購舊樓 申請強拍工廈

另外，俊和於2011年4月亦曾在拍賣場上，積極競投紅磡高山道7號豪宅用地；同年12月，俊和也曾入標競投新界大嶼山長沙406及407兩幅限量地。

同時，俊和發展近期又涉足舊樓收購活動，今年7月份提出強拍長沙灣嘉利工業大廈，並屬於該公司首度申請成功。

九肚用地以低價批予中小型發展商，元朗東頭限量地則由新地（016）以高於市場預期的7.51億元投得，惟造價仍略低於毗鄰的西鐵用地。業界人士認為，發展商在區內已取得多幅用地，是次以較進取的造價搶地，以增加在區內的市佔率。

新地最新投得的屬於東頭德業街用地，佔地約4.63萬方呎，可建樓面逾23萬方呎，屬於限量用地，須興建最少430伙，並有多項覆蓋率和高度等限制。

新地執行董事及副董事總經理雷霆接受詢問時指出，用地位置理想，易於進行設計，是次投得用地後，預期總發展成本約20億元。以此計算，每方呎樓面發展成本約8636元水平。

每方呎樓面地價3243

計及由港鐵（066）負責招標的西鐵物業項目，是次用地屬於近兩年半內同區第四幅批出的住宅用地，造價也屬於次低。以項目的可建樓面計算，用地每方呎樓面地價約3243元，雖然較6月份批出的朗屏站（南）地盤高12.8%，惟較接近德業街用地的朗屏站（北）用地比較，樓面地價也低約17元。

美聯測量師行董事林子彬認為，新地在區內擁有不少項目，是次以進取價投地，以求增加集團在區內的市佔率，預計是次用地的發展以中小型單位為主。他認為，雖然是次用地的造價高於朗屏站（南）地盤，惟由於西鐵用地需要考慮分紅和前期工程等費用，相信德業街用地的作價與朗屏站（南）地盤的實際造價相若。

中原測量師行執行董事張競達認為，雖然用地較遠離西鐵站，但在樓市以細價樓為重心的情況下；加上用地涉及金額較少，投資風險相對較低，認為是次用地造價屬合理。

第一城美孚錄低市價5%成交

樓價在高位企穩，差餉物業估價署公布最新數據顯示，7月份本港住宅售價及租金指數均再創新高，兩者同樣按月微增0.7%，中小型單位繼續領漲大市，本年首七個月樓價則累漲7.6%。

首七個月樓價升7.6％

樓市成交量銳減，但價位調整未見明顯，差估署數據顯示，7月份住宅售價及租金均錄得升幅；售價指數按月上升0.7%，至244.8，再創歷史新高；本年至今則累升7.6%。中小型單位繼續領漲，實用面積1075方呎以下的單位售價按月漲0.7%，實用面積1076方呎以上大型單位則按月微跌。

租金指數方面，按月升幅0.7%，最新報154.7，同樣創歷史新高；年初至今，租金累升2.4%。

雖然差估署的指數屢創高峰，但近期新盤積極推售，分薄客源，令二手成交量進一步下挫，部分近期的成交價也出現回調。

美孚錄本月首宗成交

沙田第一城新近錄得一宗連天台兩房單位成交，涉42座頂層H室，實用面積304方呎（建呎410），市場消息透露，單位剛以340萬元易手，實用呎價11184元（建呎8293元），低市價約5%。

美聯物業首席高級營業經理鍾燕河指出，近一個月沙田第一城的成交氣氛相當慘淡，整體樓價按月下調3%，現在實用呎價約報10600元；由於暑假旺季已過，屋苑的租務市況也大不如前，早前內地學生的搶租情況不再，租金則在現水平橫行。

另一個大型屋苑荔枝角美孚新邨昨天則錄得本月首宗買賣，利嘉閣地產聯席董事邱少明表示，美孚新邨7期萬事達廣場7座中層A室三房單位，實用面積946方呎（建呎1264），單位原本開價850萬元，新近減價至830萬元易手，實用呎價8774元（建呎6566元），較市價低5%。

世紀21奇豐物業助理區域經理黎健峰指出，馬鞍山新港城G座低層5室三房單位剛撻訂重售，實用面積618方呎（建呎830），作價618萬元，較早前成交價高3萬元，實用呎價1萬元（建呎7446元）。

本港甲級商廈租賃表現放緩，仲量聯行調查顯示，第二季中環甲廈平均租金指數較首季回升0.7%，惟與去年同期比較，則仍有3.8%跌幅。

仲量聯行最新發布的大中華區辦公樓指數顯示，次季本港中環甲級辦公樓每年每方米平均淨有效租金6835元（人民幣．下同，折合每月呎租約53港元），較首季上升0.7%，惟同比則下跌3.8%。

至於本港中環甲級辦公樓的平均資產值，則為每年每方米23.4萬元（折合每方呎21767港元），較首季上升0.3%，資本值按年上升3.6%。

信置3億沽國際交易中心26樓

大中華區整體甲級辦公樓平均資本值按季則錄得增長，由第一季0.4%，升至次季1%，上半年累計增長1.3%。該行指出，由於新租及擴租的市場需求不足，加上部分二線城市空置率上升，內地甲級辦公樓平均租金增幅受限制，預計下半年租賃市場仍有很大可能處於較低迷的狀態，惟預期一線城市租金可企穩。

另外，土地註冊處資料顯示，信置（083）早前拆售的九龍灣宏照道33號國際交易中心26樓以3.06億港元成交，按樓面面積約2.8萬方呎計算，平均呎價10928元。

近月公屋單位轉手價急漲，加上「白居二」熱潮退卻，上車購買力明顯減少，導致公屋二手買賣宗數從高位回落。土地註冊處資料顯示，全港上月僅錄52宗公屋二手買賣登記，按月減少19%，但較同期整體二手住宅交投減幅15%為高；同期物業成交總值則僅達8,694萬元，按月減少16%，減幅較登記量為少。

　利嘉閣地產研究部主管周滿傑表示，按物業價值劃分，價值介乎200萬元至300萬元的公屋二手登記宗數減幅最多，上月該類物業僅錄8宗買賣登記，涉及總值約1,761萬元，按月分別減少38%和40%。按屋?劃分，則以青衣長安?的成交最活躍，上月錄4宗買賣登記，成交總值703萬元；粉嶺華明?、黃大仙竹園北?及鑽石山鳳德?則同以3宗登記，並列次席。

　周滿傑認為，綠表、白表公屋單位樓價近月急速上升，市場上賣盤供應緊張，基層準買家揀選甚至購買心儀單位漸感困難，加上近期一手市場有不少造價介乎200餘萬至300餘萬元的細單位應市，已奪去不少上車用家的「芳心」，潛在客源明顯減少下，估計未來一、兩個月公屋二手交投料會持續向下，單月登記量勢將回落至40宗以下的水平。

東莞虎門鎮日前連續推出4宗共35萬平方米的連體商住地塊，經過15輪競拍，東莞萬科房地產最終以8.88億元(人民幣，下同)的成交價拿下第二宗地塊，折合樓面價約4,036.33元/平方米，溢價率為1.72%。

　此次拍賣的地塊面積約100,012平方米，容積率在1.0到2.2之間，建築密度不大於30%，出讓年限為70年，地塊起始價為8.73億元，折合樓面價每平方米3,968.16元。該地塊位於虎門鎮長德路旁，交通便利，配套設施齊全。東莞市萬科房地產有限公司助理總經理、新聞發言人高駿告訴記者，虎門鎮樓市剛需旺盛，多年來供應不足，該地塊規模大，屬於東莞優質地塊，計劃發展住宅和配套商業。

8月賣樓152億

　昨日，萬科公佈公司8月實現銷售面積133萬平方米，銷售金額152.8億元。今年1至8月該公司累計實現銷售面積967.6萬平方米，銷售金額1,129.3億元。其中7月銷售簡報披露以來，公司新增加項目7個，包括東莞莞城東城大道項目、寧波市鄞州區鳳起路項目、上海浦東張江百業路西側項目等。