拉近民眾 花招百出

房仲業者為深入社區，與居民保持良好互動，想出各種宣傳服務方式，例如有房仲業者買飲料機，每逢中元節、中秋節或社區活動時，免費提供飲料讓居民無限暢飲；還有房仲將電動三輪車改裝成宣傳車，深入商圈服務民眾。信義房屋木柵再興店主任蔡沛彤想出不少創意點子，購入咖啡機、投影機、飲料機等設備，每當有民眾辦活動或義賣現場，就免費提供現磨咖啡，甚至在社區舉辦小型蚊子電影院。今年7月還買了台飲料機，讓居民在普渡或社區活動時，可無限暢飲免費果汁。

盼被居民記住
由於是純服務性質，除非民眾要求，否則蔡沛彤與同事不會在現場發名片或宣傳單，反而讓居民印象深刻，蔡沛彤表示，沒想過要獲得回報，只希望居民能夠記得他們。群義房屋西湖店則是提供社區孩童安親服務，曾有附近居民的孩童下課忘記帶鑰匙，暫時無法回家，店內的人員就擔任臨時安親輔導員，提供里民服務。

備有帶看專車
群義房屋西湖店協理葉薰仁說，「房仲既然是服務業，就要把服務做到無微不至。」東森房屋土城板橋加盟店為讓看屋民眾感受到貼心服務，只要走進分店，就有新鮮水果可用，各店還各配有一輛帶看專車，接送民眾看屋，在車上冬天時提供熱咖啡及薑茶，夏天時提供冰咖啡及養身茶等。店東陳春諒表示，最特別的是有2成業務員是大陸新娘，因為比較沒包袱，且在台灣沒什麼親友，工作更認真、穩定性高。另外，新竹地區有業者推出免費房屋檢測。

免費測電磁波
中信房屋延平站前加盟店協理陳漢碩指出，預計在9月中，12家加盟店將提供新竹市及竹北市居民，免費檢測房屋甲醛與電磁波含量，預約前50名者可享免費到府檢測服務，之後針對專任委託物件免費服務。住在台北市大直的范先生說，附近有房仲業者騎著改裝電動三輪淑女車宣傳，此區多豪宅林立，其他業務員多開名車拜訪客戶，大師房屋經紀人以淑女車代步還是第一次看到，不僅吸引注意，更貼近社區住戶。不過大師房屋大直營業處低調回應，以電動三輪淑女車為宣傳工具，屬業務人員發想創意，公司並無特別要求。

代銷龍頭甲山林董事長祝文宇入主的愛山林昨天舉行股東臨時會，通過增資16億元。祝文宇說，現在愛山林的情況好像「做菜沒有米」，希望藉由增資引進有經驗的人才，讓愛山林「起死回生」，未來愛山林還將擴大版圖，切入飯店業。

看好淡水台中高雄
愛山林通過私募增資16億元，內部人得以不低於8成市價增資，或是特定人以股票市價2成且不低於每股淨值3.64元價格增資，若以此推算，特定人實際承購價格約每股5~6元。 祝文宇透露，因為愛山林資本額不足，以致錯失「海洋都心」和「台中帝寶」2個代銷大案，非常可惜，「台中帝寶」已售20億元、「海洋都心2」已賣60億元，光代銷的營收就達4.8億元。 祝文宇說，增資案和人才順利到位後，預估愛山林今年可望賺錢，年底就會有代銷案進來，「海洋都心3」就可能讓愛山林賣。

對於甲山林的業務，祝文宇說，至今年8月底簽約額已達670億元，今年一定會比去年好，並且看好淡水、台中、高雄房市的未來性，但不看好青埔。他解釋，淡水房價相對便宜，反觀青埔全都是首購在買，他懷疑後續支撐力道。 祝文宇透露，「台中帝寶」和「海洋都心2」的銷售情況十分好，「海洋都心2」已賣一半，「台中帝寶」雖在潛銷期，但已賣出30幾戶，單戶總價達6000萬元。

愛山林小檔案
●股票代號：2540
●原名：金尚昌
●股本：0.7億元
●董事長：祝文宇
●大事紀：
◎宏國集團1995年借殼入主泰瑞興業，更名林三號，又改金尚昌
◎第二代林鴻明將淡水土地抵押套利，今年初以1億交保
◎祝文宇今年入主金尚昌，更名愛山林
資料來源：《蘋果》採訪整理

根據「住展雜誌」大台北推案建商的資本額，發現逾四百個建案中，超過三成的推案建商資本額在三千萬元以內，更有十五個建案的建商資本額僅五百萬元，其中還有一個資本額僅一百萬元，還不如台北市精華區建案一坪售價。

淡江大學產經系副教授莊孟翰指出，現在大台北推案中，單一個案總銷至少上億元，若對照推案建商資本額，便可看出其財務槓桿操作相當大，動輒數十倍、甚至可能是百倍以上。在房市已走了十餘年多頭，萬一遇上景氣反轉，高財務槓桿操作的建商恐抵抗景氣波動能力較差。

根據統計也發現，大台北推案個案逾四百個中，資本額超過一億元的不到兩成，且有相當占比的推案建商設立公司年限不到三年，凸顯近幾年因房地產熱絡，不少業者透過相對高的槓桿操作，企圖在房市中獲利。

莊孟翰指出，目前全球經濟情勢並不明朗，以及量化寬鬆政策隨時會撤場，均是未來經濟的隱憂，加上台灣與中國密集連動，萬一中國經濟打噴嚏，台灣也會跟著感冒，因此必須謹慎看待未來國內房市走勢。

他舉例，一九九○年時經濟出現反轉，開始一路走下坡，造成超高大樓建案出現危機；如果這波景氣反轉，誰都不敢保證當年的慘況會不會重演。

業界︰建案成敗 與資本額無關

但不動產開發全聯會秘書長于俊明解釋，建案開發與資本額沒關係，不能用資本額論英雄，能拿到土地才是英雄。且其中資本額小的建商可能操作的是合建案、或是部分建商有稅務與贈與考量所成立的子公司。

財政部預定10月中旬完成特種貨物及勞務稅（奢侈稅）的修法工程，學者研究發現，炒房者有拉長持有年期以避稅的現象，財政部傾向延長目前二年閉鎖期至三年。學者建議，持有未滿三年出售不動產者，按交易價的7%課稅。 財政部表示，奢侈稅目前仍在蒐集各界意見的階段，延長閉鎖期為多數建議，但仍非最終定案，奢侈稅的修正方向，需由行政院最後拍板。

依據財政部委託的學術團體所蒐集的資料，奢侈稅施行之後，確實達到抑制短期交易的效果，成交件數減少的同時，卻也出現明顯的避稅現象。 財政部表示，不動產交易案件在奢侈稅施行前，從購入到出售，持有期集中在二年內；奢侈稅施行後，持有三到四年再出售的案件比率明顯激增。 財政部認為，依據資料分析，為規避奢侈稅所訂下的二年閉鎖期，短期投機客確有逐漸轉向延後賣出一年或二年的現象。

財政部舉出，學者引用財政資訊中心近年契稅申報資料的統計，在遺產及贈與稅率調降為10%之後（即2009年1月23日），到奢侈稅施行前（2011年5月31日）這段期間，持有不動產年限在二年以下的案件，占同期不動產交易件數比重合計達60%，其中持有一年即出售者，比重高達44%，顯見短期買賣極為嚴重。 但是，奢侈稅施行後，持有二年以內出售的案件比重大幅下降，占全部交易件數僅有27%，持有不到一年即出售的交易件數占比更降至19%。不過，同一期間，持有三到四年轉手出售的案件卻上升，占交易件數的比重，從過去的17%激增至34%。

財政部初步認為，延長奢侈稅的閉鎖期，有助於進一步抑制炒風，且多數學者亦主張應將二年的閉鎖期拉長為三年至四年。持有未逾三年即轉售的交易案件的奢侈稅率，受託研究的學術團隊建議訂為7%。財政部認為，若確定延長閉鎖年限，稅率5%到7%均是可能的選項。

奢侈稅 建商：預料之中 影響不大

奢侈稅將延長至第三年，稅率擬定為7%，對此，冠德建設副總經理洪錦欽表示，原本市場預期奢侈稅將延長至四年，若現在年限縮短至三年，也是在市場原先預期內，對房市影響不大。未來在奢侈稅修正案不確定因素逐漸明朗後，對市場人氣將有幫助。 洪錦欽指出，受美國QE（量化寬鬆）將退場和奢侈稅修正案的影響，近期各大案場人潮、成交狀況均較先前下滑二至三成，現在若奢侈稅修正案的方向傾向於延長三年且擬課7%稅率，在政策方向輪廓逐漸明顯後，對市場影響就會降低。

洪錦欽說，現在房地產市場已經趨向於理性，房價不會向先前出現亂飆漲，現在奢侈稅修正案的政策輪廓已有雛形，對於接下來市場看屋人氣恢復有幫助，只要案場有人來看屋，成交量也將逐步恢復。 洪錦欽表示，在奢侈稅的限制下，目前市場上短線投資族群已退散，市場上想用預售屋槓桿融資操作賺取資本利得利差的投機客不再。

國稅局：防人頭 須建檔嚴查

特種貨物及勞務稅（奢侈稅）二年閉鎖期若確定延長，國稅局認為，為避免人頭戶買賣更形猖獗，應預先建立「疑似人頭戶檔案」，將短期頻繁買賣、所得與購屋能力不相稱者的售屋者，納為密切查稅對象。 財政部正在研擬奢侈稅的相關修法草案，負責執行奢侈稅查核重任的國稅機關認為，延長奢侈稅的閉鎖年限，確實有助於抑制炒房牟利的行為。但閉鎖期愈長，利用人頭避稅的情形可能會愈猖獗。 依據國稅局實際查核經驗，部分幕後炒房者，利用名下沒有任何房產的人頭戶買賣不動產，藉由其免稅身分重複買賣，達到避稅目的。

財政部指出，營利事業若轉讓尚未繳清價款，且未完成產權過戶的預售屋，此種交易行為屬於銷售勞務的一環，應由企業就其交易價格繳納5%營業稅。

財政部舉例，甲公司銷售預售屋給乙公司之後，甲公司同意乙公司將其購屋權利義務讓與丙公司，這類案件即已構成將預售屋的權利義務讓與他人以取得代價的行為，依據其交易性質，屬於加值型營業稅法所指「銷售勞務」的範疇。因此，甲與乙均應就買賣預售屋權利的行為，開立發票並報繳營業稅。

財政部亦一併明訂，營利事業在尚未繳清價款亦未取得預售屋產權前，將預售屋的權利義務讓與其他公司承受，讓與預售屋的權利義務所收取的價款，以及其後續房屋及土地款的發票開立原則。

以前述案例為例，財政部表示，除了乙公司及丙公司均應留存讓受契約，供稅捐機關查核外，應由乙公司依讓予價格開立統一發票交付給丙公司；至於乙公司與甲公司的原始交易中，乙公司尚未付清的後續房地款，需由甲公司依規定開立統一發票給承受預售屋權利義務的丙公司。

財政部依實際案例舉例，台北市一家A公司以5,000萬元價格銷售預售屋給B公司，B公司在繳付3,200萬元房地款後，未取得產權前，再將其所擁有的購屋權利義務，以3,600萬元價格讓與C公司承受。

此時，依據財政部的規定，應由B公司先依讓與給C公司的交易價格3,600萬元，開立統一發票與C公司；B公司原與A公司約定的交易價格5,000萬元，還有未付的後續房地款1,800萬元（5,000-3,200=1,800），則要由A公司依規定開立統一發票給C公司。

財政部提醒，營利事業在尚未繳清價款，亦未取得預售屋產權前，就將該預售屋的權利義務讓與另一營業人承受時，因讓與預售屋的權利義務所收取的價款，以及其後續房屋及土地款，均應依前述規定開立統一發票並報繳營業稅，否則即會構成漏稅，除補稅之外還會受罰。

甫邁入9月，眾多影響經濟發展的干擾因素接踵而來，國內外隱憂對房市亦造成衝擊，8月買賣移轉棟數各縣市均較前期萎縮一至三成不等。這些因素包括美國QE（量化寬鬆）政策退場疑慮持續升溫，造成新興市場股匯市逃殺潮，加上美國有意對敘利亞採取軍事行動，觸動油金雙漲等。

國內則有奢侈稅修法研議延長年限、增加買方課稅等政策不確定因素，內憂外患的情況下，造成國內外經濟呈現上下震盪。諸多利空罩頂下，使民眾對於整體經濟市場信心動搖。

雖然美國聯準會（Fed）年底前後將啟動QE退場機制，不過我認為，QE逐步退場，代表著美國景氣逐漸復甦，雖然短期面臨股匯市震盪，但長期而言，美國內部體質改善、經濟穩健成長，代表大環境景氣正在走向正軌，不再需要依賴印鈔救市，這對全球市場以及倚重外貿的台灣影響絕對是正面的。

再者，國人資金投注於房市的比例仍高，在央行穩健政策下，匯率及利率都相對世界各國穩定，即使利率有可能調升，不過仍須視國際大環境而定，因此我認為，未來低利環境變化並不會太大。

此外，歐美出兵制裁敘利亞傳聞不斷，市場恐慌氣氛升溫，石油價格一度衝高，雖然敘利亞原油產量不大，但由於中東地區地緣因素，軍事行動勢必對原油產量影響劇烈，將引爆資金逃命潮，資金持續流入黃金等貴金屬避險，8月底金價已突破1,400美元。

當金價上揚，美元恐貶值，依過去美攻打阿富汗、伊拉克經驗，若戰爭時間拉長，全球經濟不確定因素勢必日漸增加，進而拖累美國好不容易從谷底復甦的景氣，因此預估這回歐美盟軍若攻打敘利亞，將採取速戰速決模式，好讓美元貶值危機降到最低。

在多空拉鋸下，石油、黃金漲幅能維持多久呢？在變動不安的經濟市場中，我認為擁有保值抗通膨、長期又能穩健增值特性的房地產，仍是民眾投資工具最佳選項。

國內房市面臨奢侈稅修法加碼，日前舉行修法公聽會後，雖然產學雙方沒達成共識，但財政部已確立不廢稅、不分區課徵與不傷及無辜的「三不」立場，並傾向延長課稅閉鎖期，市場明顯瀰漫著觀望的氣氛，也讓自住客購屋剛性需求成為市場主流。

買不起蛋黃區的購屋族紛紛轉往外圍第一圈、第二圈覓屋，像是新北市、2014年年底將升格直轄市的桃園縣、以及台中市、高雄市的低基期低總價市場等，在公共建設利多的加持，以及擔心「現在不買、以後更買不起」的擔憂下，依然湧現不少看屋人潮，甚至台中高雄都出現低價屋的搶購熱潮。

綜觀國內、外經濟變動因素，全球景氣正邁入穩健復甦之路，雖然QE退場機制蠢蠢欲動，但台灣和東南亞市場相較，QE熱錢流入較少，對於台灣房市影響有限，加上大家所關心的利率調整動向並未實際成形，民眾實在不必過度恐慌，反而應及早布局，在基期偏低但有利多議題的區域取得良好的進場時點。

台中建築經營協會邀請到有「豪宅會館首席設計師」、「移動中的禪定者」等封號的王勝正設計師演講，他顛覆了過往奢華二字與歐式繁複裝飾畫上等號的刻板印象，反而提出「東道西器」的概念，將濃厚的東方文化精隨轉化成大器磅礡的設計符碼。

「人類文明是沿著大河流域興起，而我在北部光是淡水河流域的案子就有超過六十個設計案，透過設計，我和我的團隊正在寫下新的城市流域文明。」聽似豪氣萬千的開場白，描繪十邑設計主持人王勝正的忙碌現況，目前手上擁有超過百件建案的設計邀約，工作計劃已排到2016年，手上建案加起來總銷金額超過三千億，驚人手筆的背後，令人不免好奇是什麼原因，讓國內一級建商甘心投入鉅資等待他的設計作品？
　
「絕佳好地段、無可取代的視野都是豪宅必備條件，完善功能與獨特設計內涵更是不可或缺，」王勝正指出：「全世界榜上有名的品味豪宅建築，都已將『自然融合』列為豪宅的基本要求。」私底下喜愛海釣、攀岩且深愛大自然的他，對於打破人造與自然的界限可謂得心應手:「創意的價值取決於創作，我為台灣豪宅注入的不僅是『水』的核心概念，以空間微塑自然才是全球豪宅趨勢，也是我們應該致力追求的境界。」近年他已完全擺脫所謂巴里島風、巴洛克風等刻板設計框架，而是以東方潑墨概念融入設計，擁有獨一無二的大師風格，每個經手設計的建案都可飆出該區段最高價行情。

王勝正個人最愛也最擅長的核心設計理念是「水」與「對稱」的應用，演講中他以淡水河流域為主軸，依次以《甲山林水立方》的浮島概念、《半山匯》的空靈穿透、《鄉林山海匯》Mangrove Resort、《大華湖閱》行雲流水等個案設計，闡釋他在會館設計中，如何結合外在環境與周邊自然景觀的手法，國際級設計觀點信手捻來，讓在座許多設計師意猶未盡，驚豔之餘更由衷讚嘆如此源源不絕的靈感。

拖30年成違建「寧回復保護區」陽明山是台灣知名豪宅區，政商名流聚集地，但卻有一群在地民眾守著殘破房舍，遲遲無法重建。讀者王先生向《蘋果》投訴，30多年前陽明山部分土地從保護區變更為住宅區，卻未能開放興建，有些房子竟然變成違建。當地里長呼籲，若政府無作為，寧願回復保護區，至少可以蓋農舍。讀者王先生指出，1979年台北市政府將陽明山部分地區，由保護區變更為住宅區，但事過30多年，細部計劃沒有進展，許多房子變成「臨時性的建築物」，想過戶房地產的居民，也無法適用農地的免稅規定，引發民怨。

隨時都可能被拆
王先生老家就位在陽明山國小對面的新安里，老家農地代代相傳，至今已是第6代，由於王先生的父親年事已高，想將農地傳承給他，才發現保變住地區改建的房屋都算是「臨時建築」，隨時都有可能被拆除。王先生指出，依照《保變住地區原有合法建築物整建及增建臨時建築暫行作業原則」第4條規定，申請人必須同意將來公布的細部計劃，或辦理市地重劃時就須拆除這些臨時建築，且不能要求政府補償。不僅如此，居民想要老屋改建，或者子女長大想要增建，都受到層層限制，興建房屋得在原址改建，並且基地面積不可以超過50坪。

過戶不適用免稅
記者前往王先生陽明山老家訪查，發現老舊房屋周邊雜草叢生，也沒有較寬敞的馬路可通行，若在原址改建房屋，確實有點不便。王先生表示，曾有居民提出改建房屋的申請，政府卻規定得改建在陡峭的保護區土地，不能在較平坦保護區興建房屋，而且申請改建房屋手續繁雜，必須要委託建築師申請，居民常因此被敲竹槓，就曾發生有居民付15萬元給建築師，到現在還是沒有下文。王先生又說，北市府引用住宅區規定，說保變住地區不可以有「農舍」，所以居民房屋變成「臨時建築」，以後若要過戶給子女時，就不能適用於農地免稅相關規定。

盼至少可蓋農舍
士林區新安里里長何明欽呼籲，如果北市府無法通過細部計劃，希望能改採配套措施將保變住地區改回保護區，讓居民可以申請為農地、興建農舍，也希望原規定保護區坪數為756坪，能降低為450~500坪，讓外地人也能在此買地。

陽明山「保變住」恢復保護區 變更申請流程，1.居民檢送「保變住」變為「保護區」的相關說明資料，2.北市都發局規劃檢討都市計劃變更◎市政府核定，3.都發局公告公開展30天及都市計劃說明會◎審議通過，4.台北市都市計劃委員會審議◎核定通過，5.內政部都市計劃委員會審議，6.結案公告實施。資料來源：台北市都發局、《蘋果》採訪整理

陽明山「保變住」地區居民 陳情訴求，「保變住」地區能由政府主導市地重劃，民間重劃土地能力有限且爭議多，重劃後，重建不必受限原址重建及50坪以下規定。北市府回應，居民須承擔重劃區公共設施用地負擔與費用，土地坡度超過30％以上有一半不能開發，坡度陡，分配土地不易。「保變住」地區恢復為「保護區」，保護區(農業用地)可適用免稅規定，北市府回應，居民要將「保變住」地區相關資料檢送北市府，經北市與內政部都市委員會審議，才可公告實施。資料來源：《蘋果》採訪整理

市地重劃難恢復 保護區較易，延宕30幾年，陽明山「保變住」地區還未擬定細部計劃，引起居民不滿，北市府表示，陽明山坡度陡，開發與分配土地不易，若要走市地重劃，當地居民須有共識承擔公共設施費用，若要恢復為「保護區」可行性較大，居民可將資料檢送政府，執行都市計劃變更，只要通過審議就能實施。北市都發局都市規劃科科長邵琇珮表示，北市府了解居民訴求，提及個案是可以私下辦理，但要走市地重劃難度較高，目前北市都市計劃開發山坡地管制，無法開發坡度超過30％地區。

山坡地開發限制嚴，邵琇珮指出，陽明山近一半地區坡度超過30％，重劃土地開發與分配都不易，會影響土地所有權人權益，且因台北市山坡地開發限制嚴苛，這是攸關人民生命財產的問題，當地居民都要有共識能接受低密度、低衝擊的開發，並且有意共同承擔公共設施的費用。 居民若想將保變住地區回復為保護區，可行機率比較大。邵琇珮表示，居民須將相關資料檢送給北市府，之後進行都市計劃變更，將變更後的計劃書公開展覽1個月，以及經過二級都市計劃委員會、北市府與內政部委員會審議同意，就能公告實施。

新北市政府今年4月宣布淡水、八里將自2014年起採「天際線管制」，以限制樓高來維護民眾景觀權的公共財，屆時視野不受阻礙的高樓景觀住宅，恐怕將成為絕響；新政策也使得淡水河兩岸景觀宅交易熱度攀升，未來高樓景觀宅的身價，有機會挑戰每坪60?70萬元水準。
　　新北市4月1日宣布「淡水河兩側都計建築高度管制」新措施，2014年起淡水河岸的都市計畫區建築物高度，至少需低於山稜線高度的20％；換言之，未來淡水地區河岸將不會再有30樓的高層建築物，高層景觀住宅相對稀有、更將絕版。

　　大隱建設去年在淡水紅樹林推出「頤海大院」，短短1個半月被預訂一空，據悉景觀戶每坪成交價超出60萬元。建商指出，未來新推出的景觀宅預售案，在奇貨可居下，每坪單價不排除「坐6望7」；其中，鄉林建設的紅樹林景觀住宅「鄉林山海匯」，總銷達100億元，為集團近年規模最大的個案，預定第3季登場。(新聞來源：工商時報─記者蔡惠芳∕台北報導)

從2003年SARS以來，台灣房地產已走了一波十年大多頭。中信房屋副總經理劉天仁表示，在市區高房價下，市場購屋價位更趨M型化發展，以首購族來說，北部地區未來仍以淡水、基隆為重點區，台中以北屯、西屯為重心，高雄則是前鎮、苓雅區為首購積極搶進的區域。

由於高房價的壓力，北市市中心房屋動輒二、三千萬元起跳，讓首購族無力負擔。劉天仁說，由於房市目前陷入三大M型化發展，包括購屋價位M型化、建商推案M型化，以及地段好壞使價格M型化發展的情況。

以購屋價位M型化來說，劉天仁指出，對首購族而言，由於三房產品總價過高，因此北市預算在1,000萬元以內的首購族，現階段索性以租代買，日後就算手頭有一點閒錢，仍然負擔不起總價1,000萬元以上產品。

不過，這些首購潛在買盤未來進場購屋，也將以市區1,000萬元以下的小坪數套房產品，或郊區較平價親民的三房物件為主。

至於建商推案M型化部分，劉天仁說，因為市區土地有限，建商買不到土地就只能往郊區造鎮，例如以平價宅來吸引首購買盤，每坪單價以1到2字頭物件最好賣，例如北台灣的淡海、基隆、鶯歌鳳鳴重劃區一帶，這些區塊都是未來三到五年建商的推案重點。

而地段好壞使價格M型化發展方面，中信房屋研展室副理廖鴻箕表示，實價登錄自從去年上路以來，全台六都的房價仍呈現上漲，就連總價較高的台北市，今年以來公寓價格也平均上漲8.05%，電梯華廈則漲3.79%，主因買方只看好地段、生活機能佳，或打著捷運宅等物件，許多買方甚至已被教育附近有捷運站的房子才叫好房子，在好物件必然大家搶下，房價當然繼續漲。

廖鴻箕分析，未來首購族購屋有兩大方向，第一是郊區平價宅，第二是未來重大交通建設完工的郊區。以北部來說，每坪單位1字頭的基隆、新北鶯歌一帶中古屋，未來仍有機會補漲。總價在1,000萬元出頭的區域，在台北市可留意市區第二環，如內湖、南港、北投、文山等具相對低總價、地段不錯和有捷運通過的舊公寓產品，未來保值性較佳。

中部部分，廖鴻箕說，以未來台中市文心路捷運沿線的北屯、西屯、南屯較受首購族青睞，總價500萬元以內，每坪單價1字頭內的中古屋，都是首購族可注意的地區，預計未來各項重大建設完工後，首購族要再買低總價的案子只能再往外圍找，因此現階段可多做留意。

南台灣方面，廖鴻箕指出，高雄房市仍以既有捷運沿線布局較穩健，而未來較看好補漲的區域，以臨港到市區的輕軌捷運此一區塊較為看好，加上未來亞洲新灣區的題材加持，首購族可布局沿線行政區如前鎮、苓雅、鹽埕、鼓山區等「1字頭」上下的中古屋，提前卡位晉身有殼一族。

2014房地產的景氣為何？不少機構看法不一，不過台經院則是認為，單就能見來看，商用不動產比住宅市場好多了！加上壽險業的解禁，雙北市店面市場交易將優於2013年。

若是根據台灣經濟研究院的預估，整體來看2014年國內不動產市場，景氣恐怕將呈現略微轉差的局面，而主要原因與政策有關。若是以住宅與商用市場來劃分，住宅景氣略差將從2013年的量增價微揚，轉為2014年的量縮價微跌。

不過若是商用不動產的市場能見度相對較佳，包括商圈消費力與陸客的潛力、壽險業者的解禁以及辦公室供給與淨化量成長等三點。 若是再從商辦細部來看，台北市的辦公市場租金，則是因為壽險業新投報率規定而有調漲空間，因此台經院研判雙北市店面市場，可望比2013年還要好。

臺灣觀光商機潛力無窮，臺北市觀光旅店近年如雨後春筍般冒出，相對飯店平實的房價，加上鄰近捷運站等特色，入住的自由行旅客及背包客絡繹不絕，專家指出，指標商圈的中古大樓因裝修成本低，成為商旅業者拓點的最愛。

觀光人潮帶來消費錢潮，第一太平戴維斯總經理高銘頂指出，平價商旅業者這幾年動作頻頻，像是洛?商旅、捷絲旅、國泰和逸、福泰桔子、國賓amba在臺北市精華商圈都設有據點，臺北車站、西門町、林森南京商圈與東區是密集度最高的區塊，鎖定的客群主要為大陸、日本與香港觀光客，業者多偏好重新裝潢中古的商辦或住半混合大樓，主因是裝潢預算低。

以國泰集團旗下首個飯店品牌–HOTEL COZZI和逸旅店來說，民生館所在地原為舊商辦大樓，業主國泰集團進行拉皮後於去年營運，第二間位在北市忠孝東路的據點預計將於今年10月開幕，國泰商旅看好市場接受度，未來在高雄和其他都會區將持續拓點，計畫2017年達到5家分館。國泰商旅行銷公關趙倩儀表示，和逸民生館營運至今，平均住房率都有四、五成以上的不錯表現。

另外，國賓飯店旗下副品牌amba意舍旅店在去年西門店正式營運後，未來在北市松山車站BOT案、中山商圈、屏東墾丁都還有設點規劃，業者預計2016年之前可陸續開幕。 趕搭此熱潮，臺北市府釋出的地上權案也吹起商旅風，由日勝生集團得標的「敦南派出所」案確定開發為飯店，成功高中及松山機場附近的地上權案，均是朝飯店方向規劃。71498639482.html

台開（2841）參加中國國際投資貿易洽談會，宣布與全球第二大旅遊零售集團DUFRY、日本旗下擁有1,200藝人的娛樂集團吉本興業合作，將進駐台開在金門的風獅爺批發免稅商店街，搶陸客到金門觀光的商機。
台開金門風獅爺批發免稅商店街第二期石敢當觀光酒店即將開發，基地面積2.3萬坪，擁有400間房，基地海拔40米加上建物高度135米，可以遠眺廈門，預計2017年開始營運。目前金門已有包括昇恆昌等五家免稅店，台開結合多家合作夥伴搶進免稅店商機，除了吉本興業與DUFRY成為合作夥伴外，台開也與包括Body Shop與3C數碼銷售廠商大元光電簽約。

DUFRY已有150年歷史，分別在巴西和瑞士上市，在全球47個國家經營面積超過6萬坪，全球銷售額約900億元。台開風獅爺批發免稅商店街還與日本吉本興業聯手招商，將借助其在日本舉辦「47都道府縣特產、名產」經驗在金門複製，吸引日本企業進駐。去年台開與吉本興業在東京和大阪舉行二場招商說明會，就吸引150家企業與官方代表出席。

吉本興業中國代表高龍太郎表示，吉本興業在日本每月有1,100小時的綜藝節目，擁有1,200名藝人，由於中、日釣魚台的摩擦，更多日客願意到台灣來，希望未來能把相關經驗引入金門，並延伸到台開所投資的花蓮、新竹等地。此外，台開將積極在中國廈門同安沿岸與琉球打造休閒旅遊園區，規劃外型前衛的大型星型建築，擁有瞭望塔主體約1,500坪，展覽館、餐飲和商業務娛樂設施約2萬坪、3,000個停車位。

台開金門每年營業額 上看30億，台開成為金門最大的投資企業，總共在金門投資80億元，希望創造每年30億元營業額。金門房價是僅次於台灣雙北市的行政區，台開董事長邱復生認為，廈門房價已逾每平米人民幣2萬元（約每坪新台幣30萬元），金門房價向廈門看齊，是應該的。邱復生說，目前金門每日旅遊人次約1,000多人，加計小三通約3,000多人，希望在商場和飯店營運後，創造每日1萬人次的觀光客。

台開投資金門 打造全台最長免稅街【聯合報】

台灣土地開發集團昨天宣布，與全球第二大旅遊零售集團DUFRY合作，共同經營金門風獅爺批發免稅商店街，DUFRY將成為進駐金門的第一個國際免稅集團。台開預期，在金門的總投資金額至少八十億元，將創造金門至少一點五萬個就業機會，成為金門最大開發案。台開昨天參加在大陸廈門舉行的第十七屆中國大陸國際投資貿易洽談會，這是台開連續第四次參加中國大陸投洽會。

台開昨天在開幕會場中宣布，將與全球第二大旅遊零售集團DUFRY合作經營金門風獅爺批發免稅商店街，全長三百九十八公尺，是全台最長的免稅商店街；同時也將與日本吉本興業合作經營，引入日本酒類商品、藝品、食品等稅務優惠的商品，未來商機無窮。台開董事長邱復生表示，金廈自由行從一天延長為二天一夜後，金門經濟發展強，台開將結合購物、飯店產業，不僅做大自由行的商機，也開創更多金廈共榮機會，吸引更多兩岸商機。

他說，目前金門的觀光人潮約一天三千人，預期金門開發案完工後，將帶動觀光人潮成長至一萬人。台開目前在金門已投資卅五億元資金，風獅爺免稅批發商店街第一期電影院最快今年底至明年初完工，明年夏天免稅商店將全部完工，最快今年九、十月公開招商；台開第二期金門石敢當觀光酒店也將開發，基地面積高達二點三萬坪，可眺望廈門島，另外還將興建另一棟飯店，主打年輕族群，以低價奢華，高貴浪漫為設計主軸。

除此之外，台開還將打造外型前衛的大型星型建築，與石敢當觀光酒店共築成海西雙星的國際型地標開發案「築夢之星」，未來將設置在廈門沿岸或是其他城市。台開今年邁入五十周年，目前在台已完成開發工業區卅處，總面積三九七六公頃，創造十二點五萬個就業機會，新台幣二千億元產值。

新建案跌三到四成 豪宅甚至腰斬

根據中國媒體報導，到今年七月，溫州房價已連跌二十三個月，有些新建案價格比最高時下跌三到四成，不少豪宅價格甚至腰斬，造成不少買主出現房貸金額超過房價的「負資產」慘狀，法拍屋跟著激增。

溫州房產業界悲觀預期，下半年溫州房價恐還會再跌十％，將爆發區域型金融風暴。

溫州某基層法院副院長透露，從二○一一年迄今，該法院查封房屋至少三千戶，僅少部份拍賣得出去；且隨著房價崩跌，不少房屋在拍賣後根本不足償還銀行貸款。

某銀行信貸部負責人點名之前熱炒的豪宅跌最兇。例如溫州指標性豪宅的鹿城廣場，在二○一一年時，房價曾超過每平方公尺十萬元人民幣（換算每坪約新台幣一六二萬元），如今已經跌到每平方公尺人民幣四萬元（每坪約新台幣六十四．八萬元），甚至出現崩盤價的每平方公尺三．二八萬元人民幣。

不僅是鹿城廣場，包括曼哈頓、京都城、鉑金家園、香緹半島等先前熱炒的豪宅，都成為這波溫州房價暴跌的重災區。

根據當地媒體報導，溫州九、十月份新建案的降價幅度最少達十％。隨著新建案陸續推出，加上法拍屋大量入市，溫州房價下半年仍有持續下跌的壓力。

不良貸款率高掛 先前錢荒未解決

溫州中小企業發展促進會會長周德文表示，實際上，溫州已處於金融危機中，包括銀行不良貸款率居高不下，及前一段時間發生的錢荒，都沒有得到根本解決。

他警告，若政府、社會都掉以輕心，不採取積極有效的措施去解決這些危機，那溫州爆發區域金融風暴是遲早的事。

溫州銀行業早就意識到房價下跌恐帶來的危機，所以在八月六日時，溫州領先中國四十六個房屋限購令城市，率先對限購令進行鬆綁，希望讓房市交易恢復熱絡。

被稱為“上海市中心最後一塊黃金地”的“徐家匯中心專案”地塊在9月5日結束了競拍大幕。經過半小時叫牌、近百輪競價，香港新鴻基有限公司旗下的威萬國際投資有限公司以溢價24.2%、高達217.7億元的價格，成功將徐家匯地塊納入囊中。

沒有意外，該地塊不僅超越了2010年2月1日證大置業92.2億元對外灘8-1地塊的競拍價，加冕上海總價“地王”，更成為全國“單幅總價地王”。同時，也成為僅次於2009年末富力、雅居樂和碧桂園聯合體255億元聯合競得的廣州亞運城地塊的土地專案。

火熱的不僅是上海。同日，杭州和蘇州也誕生了新“地王”。“市場這麼好，開發商又‘不差錢’，此時不出‘地王’，才奇怪。”一位小型房地產開發商昨日對《國際金融報》記者如是說。

地價18年漲20倍

今年以來，上海頻現“地王”，頗有“你方唱罷我登場”之勢。5月29日，北京福潤天成房地產開發有限公司以46億元獲得上海長寧區新華路街道71街坊1/2丘J1A-04、16/2丘J1B-01地塊，溢價率達56.96%，成為上海2013年的新總價地王；緊接著在7月3日，經過323輪競價，位於上海浦東新區張江高科技園區中區的商住地塊，最終被萬科聯合體以總價48.7億元競得，溢價率更高達90%。

不過，這些項目根本不能與徐家匯中心項目的“能級”相比。按上海市規劃和國土資源管理局此前發佈的預申請公告，緊鄰港匯廣場的“徐家匯中心項目”地塊，包括57、150、151三個街坊，總出讓面積為99188.8平方米，起始總價高達175.2611億元。

昨日上午9時30分，跟市場預料的一樣，競拍大幕開啟時，港資新鴻基、九龍倉如約出現。在現場，僅拍賣了18輪，加價幅度就上升到了5000萬元。又過了一刻鐘，新鴻基就將價格突破200億元。而最終，該公司如願以217.7億元的價格將“徐家匯中心項目”地塊拿下。

網友對上述競拍結果的回復頗為專業：“又為上海貢獻了GDP和幾百億元的財政收入。”然而，不為網友所知的是，1995年，韓國大宇公司曾以1億美元的價格買下這處地塊，也就是說，該地塊18年“通脹了”20餘倍。

重回一二線城市

“通脹”的不止是上海。昨日,蘇州和杭州地塊的拍賣現場，同樣出現了大幅溢價。世茂集團以樓面價15150元/平方米的成績，拿下蘇州金雞湖項目，“榮獲”該城市“單價地王”的稱號。

與此同時，市場期待已久的杭州華家池地塊的競拍結果也新鮮出爐——經過4輪保障房面積競投，世茂以配建2000平方米保障房的代價勝出，奪得華家池58號地塊，成交總價36.6983億元；經過15輪加價，綠地以56.2億元總價摘得地塊，折合樓面價19416元/平方米，溢價率達30%，成為華家池57號地塊的“金主”。

在北京市場，北京融創?基地產有限公司此前一天曾以超過7萬元/平方米的價格，硬生生地刷新了北京單價地王的紀錄。

“‘地王’頻出並不令人意外。”中原地產分析師宋會雍告訴《國際金融報》記者，“一方面，此前幾年在三四線城市佈局的開發商發現，這些市場不僅供應量超過了市場需求，且價格也不如預期這麼好。因此，與其在上述城市冒險，還不如回到一二線城市把握市場火熱的機會。另一方面，在房價上漲及對未來預期看好的情況下，地方政府也樂意在這個時候推出好的地塊，以獲得更好的價格，為自己的財政收入或GDP助力。”

原標題：“地王”再現！上海地價18年漲20倍

房產稅試點擴大

“土地的火熱將進一步給市場帶來看漲預期。”上述開發商告訴《國際金融報》記者，“至少這些拍賣地塊的周邊房價或將明顯上漲。”

“真的有必要遏制一下房價和火熱的預期了。”宋會雍建議市場一定要形成長效機制，“一方面抑制不穩定因素，真正讓投資客撤出樓市，不給其任何空間；另一方面，發揮市場該有的作用，該由市場來解決的問題，就該由市場來操作。且一旦真的擠出投資客，市場供大於求幾乎是一定的，到時候房價不降都難”。

而路透社9月5日援引接近官方的消息人士的話稱，房地產調控許可權已上交中央政府，調控思路的轉變或要到十八屆三中全會後更清晰。

市場的期待則是，通過房產稅擴圍，將一部分投資客擠出市場。據報導，在此前召開的人大常委會第四次會議上，國家發改委主任徐紹史與財政部部長樓繼偉都提到，下一步會“擴大個人住房房產稅改革試點範圍”。

(原標題：“地王”再現！上海地價18年漲20倍)

近年上半年佳兆業共購入14幅土地或相關權益，下半年還會繼續在一、二線城市拿地

近日，有關舊改專業戶佳兆業以約60億接手長安8號的消息見諸各大報紙和網站。

記者從佳兆業公關部相關負責人處瞭解到，目前佳兆業並未收購該項目，只是與長安8號項目公司北京耀輝置業簽訂了代管代建協定，從中收取一定服務費。

由於“涉及商業內容”，該負責人並未透露服務費具體數額和支付方式。至於協定規定佳兆業具體需要承擔哪些工作，代管將持續多久，該負責人皆表示“具體細節暫時還不方便披露。”

作為長安街沿線上最後一塊70年產權的地塊，自2004年被出讓之後，長安8號（原名耀輝國際城，擎峰閣）已五度易主，由此帶來糾結的股權關係已無需贅述。最新的股權結構中，香港金利豐集團擁有項目51％的股份，老東家世紀王府亦擁有小部分股權。

據報導，由於股東間的分歧未得以協調，自從去年初金利豐接手該專案後，長安8號一直處於停工狀態。近日，記者到專案現場看到的確如此。整個專案分為兩部分，主體結構都已經完成建設，也已封頂。其中一棟樓外立面的玻璃安裝工作進行到一半，戛然而止。現場沒有看到施工人員，亦沒有機器工作。一位元在附近經營商鋪的人士告訴記者“這樣（停工）至少有一年以上的時間。”

照此看來，長安8號雖然有著優越的位置，卻也是一塊“難啃的骨頭”。在北京還未打開局面的佳兆業，為何會選擇參與這樣一個“有歷史”的項目？這是否是進軍北京的試水活動？對這兩個問題，上述負責人並未正面回應，只是表示“佳兆業具有長期的代管代建及爛尾樓改造的成功經驗，有信心將該項目做好。”

一位不願透露姓名的房地產行業分析師向記者表示“佳兆業在上廣深都已經開展業務，今年拿地亦十分積極，進入北京只是時間問題。對企業來說，進京首個項目必須打響，而長安8號符合這個要求。另外，作為舊改專業戶，佳兆業對改造爛尾樓經驗頗豐，這也是項目對口之處。”

至於之前有多位接近佳兆業和長安8號專案人士所披露的收購事宜，這位分析師並未給出判斷，但表示“從上半年佳兆業拿地表現可見企業並不缺拿地資金。而這個項目停滯多年的關鍵是股東的問題，如果能夠理清牽涉的股權糾紛，拿下項目的話，未來的收益還是很可觀的。”

近期，佳兆業一位內部人士也曾對媒體透露佳兆業正在北京籌備專案，尋找機會。爛尾多年的長安8號之於佳兆業究竟只是一個代管代建的項目還是進軍北京市場的橋頭堡，不用太久就會見分曉。

三亞灣紅樹林預計開業首年分紅總額約3500萬

張寶全要給他的首批紅樹林合夥人們分紅了。

當外界還未完全吃透這個“購產權 當股東 拿分紅”的投資模式時，今典集團對外宣佈根據年中經營預算，三亞灣紅樹林酒店的首個經營年度每標準客房預分紅金額11700元。

“跟亞龍灣紅樹林一樣，三亞灣也是開業當年就實現盈利。經過第一年的市場檢驗證明，紅樹林系列的經營模式已在市場上獲得了認可。”在接受記者採訪時，張寶全如是說。

首年分紅總額約3500萬

據張寶全透露，三亞灣紅樹林度假世界今年8月營業額為1300萬元，預計在開業首年分紅總額將在3500萬左右。

具體的分紅方案為：2012年10月至12月期間，每標準客戶每月預分紅300元；2013年每月預分紅900元；每標準客房的年預分紅額為11700元。

一般酒店開業需要三年才能夠實現盈利，而紅樹林能夠在首年就實現盈利分紅，張寶全認為原因在於三亞灣紅樹林所營造的全度假生活的獨特體驗。

“就像我們在家買咖啡機可以做拿鐵，但還是願意去星巴克，這不是去消費咖啡，而是消費喝咖啡的生活方式。這個酒店，很多人覺得它不一樣，有娛樂吧、今日藝術匯、書店、東南亞風情商街等等看起來不相干的部分。今年有好幾個會議預定在別的地方舉行，但最後還是專門挪到三亞灣紅樹林了，就是因為藝術匯和娛樂吧，這是所謂文化消費，也就是生活方式消費。”

不過，今年三亞灣紅樹林的發展也並非一帆風順。張寶全直言整個海南旅遊市場下降，內部團隊磨合，娛樂吧被責令停業整改等三方面因素致使預分紅只達到年初的1/3。“年初的時候每間房分紅達到3萬多，從目前態勢來看，下半年預算能夠實現並可能會更好，這也是預分紅大概的原則依據和基礎。”

目前開業的三亞灣紅樹林度假世界第一期只是整個項目的1/4，張寶全預備在2015年底或2016年初，也就是整個三亞灣紅樹林度假世界開業一年以後上市。“紅樹林跟傳統的酒店不同，我希望全部建完以後有一年完整的經營資料，這涉及到上市時對我們的估價。”

5年打造10座紅樹林

在籌備上市的同時，今典亦在進行面向全國旅遊區的擴張。目前，紅樹林已經分佈於三亞的亞龍灣、海棠灣、三亞灣及青島等地。

據張寶全介紹，當前處在銷售期的只有三亞灣紅樹林和青島紅樹林酒店。不同于三亞紅樹林以外地消費為主，青島酒店消費群體來自渤海灣等周邊地區。“該專案剛剛開盤，還需進行一定的培養，目前均價在1萬多元。”

接下來今典還將進入麗江、杭州、從化等多個旅遊城市。張寶全的目標是在未來5年打造10座紅樹林酒店。


隨著進入城市增多，紅樹林開始面臨著淡季運營的巨大挑戰。不同于首批入駐的海南四季如春，青島、從化等地的項目淡季時間較長。張寶全說他的淡季運營思路是解決“淡季的時候，人們為什麼要住紅樹林酒店”的問題。

針對這個問題，各地項目進行不同設計。比如，青島紅樹林度假世界，將建室內陽光沙灘，北方冬季海灘風大，更不能下海，青島進入旅遊淡季，紅樹林就成了唯一可以在沙灘上曬太陽的地方。在廣東從化，紅樹林則在配套中打造了世界上最大的室內滑雪場，同時與從化特色的溫泉結合起來。

“夏天是從化的淡季，人們都去外地避暑。如今可以在夏天滑雪泡溫泉，這對他們來說是一場穿越。做度假目的地，就是給消費者提供一場穿越。”一直夢想做導演的張寶全如是說。

保利地產(600048)公佈8月份銷售情況，2013年8月實現簽約面積77.23萬平方米，同比增長2.28%，環比增長23%，實現簽約金額85.02億元，同比增長0.27%，環比增長23%。

2013年1月~8月，保利地產實現簽約面積701.91萬平方米，同比增長18.84%，實現簽約金額790.53億元，同比增長16.48%。

公司新獲六個專案，其中北京市昌平區沙河鎮地塊成交總價為14.6億元，太原市小店區嘉節村地塊70%權益成交價為8.5億元，天津市武清區南湖地塊成交價為6.5億元，天津市西青區張家窩鎮地塊成交價為18.55億元，南京市秦淮區雙龍大道地塊18.55億元。

朗詩全資子公司南京朗銘房地產開發有限公司以8.45億元拿下“奉賢區金匯鎮09A-01A區域”地塊，溢價率達到71%，樓板價5145元/平方米。
　大智慧阿思達克通訊社9月6日訊，週五下午，朗詩綠色地產（00106.HK）8.45億元在滬再添1宗純宅地，公司上海項目增至5個。

　　據大智慧通訊社在上海土地交易中心瞭解到，朗詩全資子公司南京朗銘房地產開發有限公司以8.45億元拿下“奉賢區金匯鎮09A-01A區域”地塊，溢價率達到71%，樓板價5145元/平方米。

　　據搜房網資料顯示，上述地塊所處區域在售普通住宅最高單價約2萬元/平方米。

　　掛牌資料顯示，該地塊土地面積8.24萬平方米，規劃建築面積16.48萬平方米，容積率2.0，起始價4.94億元。

　　朗詩目前在上海共有4個專案，分別是朗詩虹橋綠郡、朗詩綠島園、朗詩綠色街區，以及朗詩未來樹。其中，朗詩綠島園的拿地成本僅4256元/平方米，朗詩虹橋綠郡則達到2.20萬元/平方米。

　　新學年又到，以下兩件事與不少家長有連系：一是陪讀，一是購買名校物業。記者走訪仲介地鋪瞭解到，最近兩三個月買名校房的買家有很多，致使供應量有限的名校房身價水漲船高。一套帶學位的二手房，3萬-4萬元/平方米都不算稀奇，近期，東風東路一套名校物業的業主報價要5萬元/平方米，比同區域、同路段的一手房售價還要高25%。

　　入學季名校房需求一路暢旺

　　“4萬元/平方米的名校房，算是便宜的了。”在越秀區犀牛路合富置業分店門口，地產經紀林先生對一位中年女士說。該女士說孩子後年就要讀一年級了，現在來找找有沒有價格合適的名校房，自己的預算為100萬元。林先生說，100萬元想在這個路段購置名校房，選擇只有一兩套，那是30多平方米的混合結構房，業主放盤98萬元，整個房子只有一個窗戶，居住環境比較差。“如果加多二三十萬元，還能選一些適合居住的小單位。”聽林先生這麼說，該女士沉思了好一會兒，決定去看看130萬元的一房一廳單位。

　　記者瞭解到，類似上述需求，近期一直沒有停歇過，在越秀、天河等名校集中的區域，此類需求一直比較旺盛。大體上看，10個買家中有超過一半需求是名校物業。在農林下路滿堂紅分店，經紀人梁先生說，最近幾個月內，此類需求最火爆，一套名校房就有10多組買家要求看樓，供求關係嚴重失衡。

　　半年漲幅達20%

　　名校房憑藉自身優勢，價格居高不下，哪怕是遇上史上最嚴厲的調控政策，身價也保持穩定上升趨勢。今年以來，隨著樓市大勢走高，名校房的漲幅更大，半年漲幅達20%左右，令不少名校物業買家咋舌。越秀區是廣州名校的集中地，這?的名校二手物業一直供不應求，樓價更是直逼同區域的一手樓價格。

　　據中原地產東山分行經紀李德標介紹，目前培正小學學位房放盤和成交比較多的新河浦一帶，二手房價格正節節上升。“比如8月放盤的一套47平方米單間，總價160萬元，單價要3.4萬元。別墅就更高了，200多平方米的，總價要1200萬-1500萬元，單價超過7萬元。”據介紹，新河浦目前的二手樓均價為3.3萬元/平方米，而今年2月是只是2.7萬元/平方米，半年漲幅22%。同樣，東風東路小學所在的錦城花園，二手房均價已達4.4萬元/平方米。“該社區環境較好，物業素質比較高，二手房一直供不應求。南向88平方米的兩房單位，年初時業主的放盤價為320萬元，現在要400萬元以上。”合富置業錦城分行主管夏銀玲說，該盤今年2月份的均價為3.65萬元/平方米，眼下是4.4萬元/平方米，半年升幅也超過20%。

　　據瞭解，目前越秀區在售的一手房如農林華庭、淘金家園等，也以名校物業為賣點，售價為3.5萬-4.2萬元/平方米。看來，它們的售價有時還敵不過同區素質較好的二手房了。

　　單價2萬很正常，4萬也不算貴

　　現時，廣州的名校房主要集中在越秀、海珠和天河三區，其中又以越秀區的名校房售價最高，用地產經紀們的話說，就是“4萬元/平方米的名校房並不算貴”。在滿堂紅，一套帶東風東小學學位的金色家園住宅單位，業主報價已5萬元/平方米。

　　合富置業市場經理梁燕明說，在中心區，不少擁有名校學位的大齡樓梯樓中低層物業，成交單價已經超過2萬元/平方米，這已屬正常現象。在天河區，天河南以往最搶手的是可以入讀省級名校體育東路小學的學位房，今年一季度，110萬元可以購置一套六運社區的一房單位，但現在要125萬元以上了。目前，不僅省級名校的學位房吃香，就連只可入讀市一級體育西路小學的學位房，樓梯樓中高層物業的單價也超過2.1萬元/平方米了。

　　滿堂紅市場研究部高級經理周峰說，過去半年，廣州二手房價格確實漲得比較厲害，“中心城區尤為明顯，尤其是老城區，因為貨量相對較少，加上擁有名校學位等優勢，以後的價格只會更高，消費者要買就趁早了。”

起始價11.55億元的四新地塊剛一推出，便受到4個開發商的追捧，迅速轉入競價階段，單次加價1000萬元。經過近3個小時381次的競價，該地塊被複地集團旗下的上海藝中投資有限公司拿下，成交價16.34億元，溢價率41.5%，樓面地價5305元/平
　　新華社武漢9月6日專電（記者徐海波）在京滬蘇杭兩日四出“地王”之時，武漢土地市場也掀起一股熱潮。9月5日，武漢迎來“金九銀十”首場土地拍賣會。儘管只在網上掛牌出讓2宗地塊，但同樣引來多個大牌開發商的圍搶。381輪競價，超過60%的溢價，刷新了地區單價紀錄。

　　此次地塊拍賣總淨用地面積77276平方米，成交總價19億元。其中，起始價11.55億元的四新地塊剛一推出，便受到4個開發商的追捧，迅速轉入競價階段，單次加價1000萬元。經過近3個小時381次的競價，該地塊被複地集團旗下的上海藝中投資有限公司拿下，成交價16.34億元，溢價率41.5%，樓面地價5305元/平方米，成為該片區單價最高地塊。

　　另一地塊同樣競爭激烈。雖然是限價房用地，也引起兩位買家激烈角逐，多次直接加價200萬元。最終經過92輪激烈競價，珠海金力房地產開發有限公司以2.7億元拿下該地塊，樓面地價4339元/平方米，溢價率63.5%。

9月6日，越秀地產股份有限公司宣佈，公司8月合同銷售金額約8.36億元，同比下降27%，合同銷售面積約7.35萬平方米，同比下降31%。而7月越秀地產合同銷售金額約16億元，合同銷售面積約13.60萬平方米。

　　2013年1月至8月，越秀地產累計合同銷售金額約110.52億元，合同銷售面積約82.98萬平方米，同比分別上升15%和9%，分別占調高後的全年合同銷售目標145億元和119萬平方米約76%和70%。

　　公告顯示，若將訂購(正式銷售合同將於訂購後短期內簽署)計算在內，2013年1月至8月，越秀地產累計合同銷售及訂購金額約120.04億元，合同銷售及訂購面積合共約90.94萬平方米。

　　在8月中旬發佈公告時，越秀地產方面稱，因銷售情況理想，已決定將今年全年的銷售目標從132億元上調至145億元。

　　針對今年銷售目標的問題，集團執行董事林右烽當時表示，我們對越秀地產的發展很有信心，也相信我們有能力做得更加好。

　　今年上半年，越秀地產的整體毛利率約為40.9%，同比大幅下降19.7%，下降的原因主要是產品結構和區域結構的變化，而去年同期是因有較多高毛利的商業產品入賬，今年上半年入賬的產品大部分是2011年下半年和2012年上半年受市場調控影響到售價的產品。

市場繼續聚焦一手盤，二手交投維持疲弱，過去周末十大屋苑僅錄得8成交投，已連續六周低於10宗，港島區更再度「捧蛋」；居屋交投亦見回軟，但鑽石山夾屋悅庭軒沽出一個兩房戶以實用呎價1.13萬元成交，刷新九龍夾屋呎價新高。

悅庭軒創九龍夾屋呎價新高

富誠區域經理林栢榮表示，悅庭軒3座低層B室日前以498萬元成交，兩房兩廳設計，實用面積442方呎（建呎568），實用呎價11266元（建呎8767元），創九龍夾屋實用呎價新高；原業主最初開價518萬元，其後與買方議價五口，最後減價20萬元或3%成交，單位於2006年以218萬元購入，持貨7年，是次轉手賬面獲利280萬，物業期間升值1.2倍。

林栢榮表示，屋苑第三、四座屬低密度設計，放盤向來稀少，上述單位沽出後已無放盤，故買家不惜高價入市心水單位，整個屋苑目前僅8個放盤，開價介乎450萬至540萬元。

中原數據顯示，十大屋苑過去兩天僅錄8宗成交，其中港島區三大屋苑繼續「捧蛋」，中原副區域營業經理趙鴻運表示，太古城9月至今只錄約2宗買賣，區內業主態度仍然強硬，普遍議價空間僅約2%至3%，買家觀望後市，期望較大議價幅度，導致港島區二手陷入膠着。九龍區三屋苑成交按周上升2倍，亦僅3宗，美孚新邨錄零成交；受新盤搶客影響，新界三屋苑交投下跌17%至5宗。

過去15個月最旺 按周急升55%

兩大新盤鬥法，刺激一手樓在過去兩日急沽339伙，為過去15個月最旺的一個周六、日。荃灣昇柏山上周末開售，首兩日累沽219伙，短期提價加推；元朗溱柏昨發售第三批單位，兩日沽108伙。

新界西兩個焦點盤爆發新盤戰，刺激整個一手市場買賣創高峰，綜合銷監局資料及代理消息，一手市場過去兩天共錄339宗成交，較上周同期錄218伙，按周急升逾55%，創15個月以來最高交投的周六、日，僅低於去年6月9至10日周六、日，房協長沙灣喜雅時單日急沽320伙的一個周末，當時全港兩天共有390宗一手成交。

溱柏兩天沽108伙

一手市場旺勢源自上車盤大賣，其中新世界（00017）的溱柏昨天發售第三批單位，發展商的成交紀錄冊顯示，過去兩天沽出108伙。而項目開售以來暫沽逾460伙，佔可售單位近75%；平均呎價近8,100元，套現約16.7億元。

發展商同時亦透露，項目銷情為新例後最佳，買家以用家為主，逾3成為港島及九龍客；幾乎所有買家均以即供付款。

此外，代理指，溱柏10座8樓A室的買家為內地人士，單位定價505.1萬元，呎價7,979元，估計須付約106萬元買家印花稅BSD。本報記者昨日就溱柏設於愉景新城的售樓處現場所見，場內人頭湧湧，到場準買家有近100組，不少為「80後」及準備結婚的情侶打算上車。此外，售樓處外有至少5間銀行搶客，包括?生（00011）、滙豐、渣打及中銀（02388）等職員，甫見買家步出售樓處，即時一擁而上。

昇柏山兩天賣219伙

另一邊廂，長實（00001）荃灣昇柏山則於上周六首日發售，發展商指，首兩批共300伙即日已沽207伙，市場消息指，昨日再賣出12伙，結算過去兩天共沽219伙。

長實執行董事趙國雄表示，昇柏山創新例後首日最佳銷情的新盤，集團正研究加價加推，幅度未定，由於買家多數是用家，暫時傾向僅提升定價，所有優惠付款辦法保留。

他又指，估計涉及DSD或BSD的交易不多，內地客僅2至3組；另有兩組家庭各購入兩伙，其餘買家都是本港永久居民，而且每人只購1伙。

長實高級營業經理封海倫補充，昇柏山首日賣出的207伙，平均呎價約9,186元，套現逾11億元。選用即供付款的買家佔9成，反映買家多數是用家，而且資金充裕。項目兩個複式戶已經賣出，而標準戶當中，兩房在首日售出146伙；3房則賣出59伙。

公屋供應緊絀下，運輸及房屋局局長張炳良仍希望改善住戶居住空間，並擬先由偏遠公屋開始，擴大人均編配面積，但他否認會不惜一切增建房屋。

張炳良昨出席電視台節目後表示，香港人均居住面積，較一些經濟落後於香港的城市還要落後，港府應該正視。「若和其他與我們發展相若的城市，甚至一些經濟發展沒有香港這麼先進的（城市相比），它們的人均面積都好過香港。」

張炳良：由偏遠公屋開始

他承認在房屋供應緊張下，連達成建屋量也不容易，莫論增加居住面積，「（增加房屋）數量可能較增加面積更迫切。」但他認為，當局仍可以由一些偏遠公屋開始，爭取給公屋住戶編配面積大一點的單位。

長遠房屋策略督導委員會諮詢文件提出，房委會應逐步考慮放寬公屋編配標準，例如從非市區屋邨開始，提高公屋戶居住面積。張炳良說，若有關建議獲公眾支持，下一步會交由房委會去處理。

長策會未有提議港人適切的人均居住面積應為多少，但可參考一些數據。曾提供相關資料的立法會議員謝偉銓指，香港整體人均居住面積約161平方呎；數字低於內地城鎮及新加坡，該兩地人均居住面積，分別為381及323平方呎。另外，房署曾有資料指出，目前本港公屋單位租戶實際人均室內樓面面積，約為138.9平方呎，而港府就沒有為私樓作出相關統計（見表）。

指港府非不惜一切建屋

張炳良強調，港府並非不惜一切去建屋。他表示，若公眾接納長策會建議，在現有地積比率較低的公共屋邨，興建單幢大廈予單身人士，港府會確保樓宇與屋邨符合通風、採光等規劃，以及交通負荷和社區設施等要求。

他又透露，港府未來會推出新規劃項目增加土地供應，包括填海、提高地積比率及改劃土地用途等，以增加土地儲備，滿足社會需求。

對於長策會諮詢文件提出未來10年目標建47萬個公私營住宅單位，張炳良昨指該數字非一成不變，港府每年會作檢討；他並重申，是次建議不宜與1998年港府提出的「八萬五」計劃相比。

長策會由本月23日起至11月，將展開6場諮詢活動，包括3場地區諮詢論壇，3場不同持份者組織諮詢論壇。12月2日諮詢期完結後，長策會整理所有意見，制定諮詢報告呈交港府。屆時，港府會按各項因素，制定10年長遠房屋策略。


劉炳章倡啟德地 建劏房中轉屋

長策會倡發牌規管劏房，委員劉炳章贊成先透過登記制度，掌握劏房住户資料，然後再發牌規管，並指啟德大型運動場館用地等候規劃及撥款前，可作劏房戶臨時房屋。

發牌規管劏房雖然爭議極大，但較多反對意見均認為，若政府能夠在市區，為被迫遷出的劏房住戶提供過渡性房屋或中轉房屋，發牌可以考慮。

《城市論壇》昨討論劏房發牌的可行性，同為長策會委員的李華明對未有安置劏房戶政策前講發牌有保留，他指，房屋署有46條屋邨樓齡在30年以上，若屋邨重建，尤其市區如白田邨等，可考慮拆剩兩幢做劏房戶上樓前的臨時房屋。

規管劏房 宜先登記後發牌

關注基層住屋聯席組織幹事陳凱姿就擔心，發牌制度令劏房租金上升，加重住戶負擔，建議當局應在市區增建公屋，協助劏房居民上樓，解決劏房問題。

出席論壇的建築師學會社會關注組主席林光祺，建議活化空置工廈，改建為中轉屋，安置受清拆影響的劏房戶。他又提議政府減省工廈申請改做住宅的程序，加快住宅供應。

劉炳章表示，發牌雖然困難，但最終可以保障劏房住戶安全，困難亦需面對。他建議先透過登記，掌握劏房住戶資料，評估劏房戶的實際數量，然後再發牌規管。他並指，啟德大型運動場館用地等候規劃及撥款前，可作劏房戶的臨時房屋。

沙田九肚第579號地皮剛以低價批出，測量師調低本周五（13日）截標的另一九肚第578號地皮估值，由6%至11%不等，估值低至28億元，每平方呎樓面地價跌至8,000元，或創區內新低。

即將截標的沙田九肚56A區第578號地皮，為九肚山最後一幅地皮，位置較接近麗坪路下段，地勢相信會較低矮，而地皮發展密度較高，地積比率達1.86倍，為上周批出的579號地皮的一倍，而可建樓面則達34.95萬平方呎。

美聯測量師行董事林子彬認為，參考上周三最新的賣地成績，該地皮估值難免要再被調低，加上今次截標的用地密度較高，可建洋房比例更低。該項目以分層單位為主，因此估值難免更為保守，每平方呎樓面地價由最初的9,000元調低至8,000元，總值約27.96億元。

寶龍地產(1238)旗下子公司上海瑞龍投資，以6.847億元（人民幣，下同）競得福建廈門一幅酒店用地，折合每平方米樓面地價約2,592.59元。

　編號為2013P11的該幅地塊位於廈門市思明區湖邊水庫片區金山路與呂嶺路交叉口西北側，佔地7.3965萬平米，總建築面積26.41萬平米，為商業、辦公、酒店用地。該地塊毗鄰廈門湖邊水庫世茂湖濱首府、寶龍御湖觀邸、萬科湖心島等多個高端品質樓盤。按廈門市土房局用地出讓的要求，2013P11地塊未來將規劃建成一座世界頂級酒店，競買該地塊的申請人必須與2011年度全球排名前10位的酒店管理公司達成合作意向，且不接受聯合競買。

內房上月陸續公布中期業績，銷售出現「小陽春」。禹洲地產（1628）主席林龍安認為，內地宏調政策已達目的，樓市逐步回歸穩健發展的階段，他對內地樓市充滿信心，認為最少還有20年發展機會，更計畫於下半年斥20億元人民幣，收購小型開發商，藉此增土儲，又計畫與內地基金組合資公司，希望推動銷售每年增20%，明年銷售更可望破百億元。

　　林龍安認為，內地樓市至少還有20年的發展機遇，主要原因是內地人口眾多，城鎮化建設和城鄉結合部棚戶區改造有大量發展空間。看到其中的機遇，禹洲地產已制定中長?發展計畫，堅持海西區、長三角以及黃渤海布局，拓展規模，冀望每年銷售增長可達20%。若按今年銷售目標90億元（人民幣，下同）計算，明年銷售即可百分百突破百億。

　　按照禹洲地產的計畫，今年新開工建設面積130萬平方米，竣工面積80萬平方米，可售貨量130億元。明年全年竣工面積將增至100萬平方米，可售貨量180億元。樓盤首年去貨率維持73%。至於售價，林龍安稱，因目前無庫存壓力，且全國樓價亦看不到下跌的可能，因此接下來定價將以盈利為出發點，不會減價推盤。

　　上半年，禹洲地產購入3幅地皮，平均樓面成本低至每平方米1280元。目前土地儲備共計840萬平米，平均作價僅每平方米1476元，土地佔總成本約14%，大幅低於同業。

　　林龍安對此解釋稱，禹洲地產看中通過收購小型開發商來獲得土地，這較招拍掛投地成本可低50%。他預計，今年第4季將有收購機會，因為能力較弱的小型開發商通常在第4季遭遇資金困難，禹洲地產在負債率控制在60%左右的前提下，預計斥資20億元拿地。

　　此外，禹洲地產一直與內地和本港的基金洽談，希望借助基金的資金推動規模的擴張。採訪當日，林龍安就接待了2家基金的工作人員。他透露，禹洲地產與多家大型基金保持緊密聯繫，如東方資產、建銀國際旗下的基金，接下來與哪家基金公司成立項目公司仍在洽談中，但挑選的前提是禹洲地產控股和操盤，預料今年第4季合資公司將落地。

今年住宅樓宇成交量銳減，但造價則繼續企硬。差估署新公布，於七月住宅售價指數報二百四十四點八，按月升百分之零點六九，並再次突破高位，而按首七個月計，該住宅售價指數累升達七點五；另一方面，樓宇交易量每況愈下，土地註冊處新報八月份住宅成交量為三千四百零七伙，按月少一成半。

　　自去年底至今年初，政府連番推出辣招為樓市降溫下，住宅成交量減但樓價指數續企硬。其中，差估署近日公布七月住宅售價指數為二百四十四點八，同期租金指數為一百五十四點七，分別錄得最新租售價指數，均創歷史高位。

　　按差估署最新一份香港物業報告每月補篇反映，今年七月計，以實用面積少於一千零七十五呎之中及小型

住宅，該月錄得樓價全部上升，但面積高於一千零七十六方呎之大型分類單位，售價則呈下跌。

　　其中以一千七百二十二平方呎單位，自去年十一月起普遍錄得持續下跌，亦反映推出多項辣招稅如BSD買家印花稅及雙重印花稅DSD等，對大面積住宅單位樓價影響最大。

　　有市場分析指出，政府連番壓抑樓市措施，僅對樓宇成交量起壓抑作用，反而，針對住宅樓價升勢則未見成效，另外，基於市場上錄不少轉買為租個案上升，推動租賃市況持續活躍，當中更以小型單位租務市場需求最大。

　　事實上，有業界認為，其實七月住宅樓價升幅已放緩，料八月錄得數據將見頂並會開始調整，差估署公布之最新售價指數分類中，亦反映豪宅樓價呈下跌，或樓價調整壓力會進一步擴散至中小型住宅單位市場。

　　另一方面，土地註冊處資料顯示，今年首八個月住宅成交註冊，涉及總計三萬五千一百零七伙，平均每月錄得四千三百八十八伙，反映年內住宅樓宇成交量屬於偏低水平，至於今年樓價成交高於平均數月份，僅得今年首季三個月而已，其後成交量僅在每月三千至四千宗水平之間浮沉。

　　按住宅成交金額分類，最新報八月份全?住宅交投紛下跌，當中以逾千萬元住宅表現較大市遜色，該月錄得逾千萬元豪宅交易宗數為二百三十四宗，按月少二成七，為各類別交易金額住宅單位中減幅最顯著。

　　有市場分析指出，八月住宅樓宇登記數字下跌，主要由二手住宅宗數減少拖累，反而一手私人住宅登記宗數上升，但整體成交仍持續處偏低水平。一手住宅於八月錄逾五百宗水平，按月升近一倍半，乃反映發展商積極推盤活動進一步上升。

　　至於二手私人住宅方面，八月錄得約二千六百多宗，按月跌逾二成。當中，屋苑交易量最多為天水圍嘉湖山莊，錄得近四十宗登記，其次為沙田第一城，約三十宗，另外?魚涌太古城及紅磡黃埔花園，分別錄得近二十多宗。

　　至於早前交投熾熱的居屋，近月有放緩之勢，上月份二手居屋買賣合約登記錄四百八十八宗，總值十四億四千萬元，較七月的七百四十宗及二十二億一千六百萬元，分別下跌百分之三十四點一及百分之三十五。

　　二手居屋交投明顯回落，反映七月期間白表居屋熱潮逐步減退，而且美國表態退市，令二手樓市氣氛淡靜，亦影響二手居屋市道放緩。

　　八月份錄三宗價值六百萬元或以上的二手居屋買賣，金額最高的是鑽石山采頤花園三座高層B室，成交價達六百八十萬元，兼創歷年第二高，僅低於今年一月?魚涌康山花園五座高層C室，涉及六百九十五萬元。八月份次高是?魚涌康山花園三座低層B室，成交價錄六百四十二萬八千元，兼創歷年第六高。大角嘴海富苑海寧閣（A座）高層十八室，成交價錄六百萬元，排名第三位。