精品百貨BELLAVITA昨（11）日推出周年慶，與性質相近的微風廣場、台北101都看好今年的周年慶表現，訂出成長兩位數的高標，高於一般連鎖型百貨。

業者認為，儘管10月電價調漲，但大戶消費力完全不會受到景氣影響。BELLAVITA主管表示，今年前八月業績成長兩位數，目前最大店王仍是Hermes，高登鐘表業績也成長快速。看好頂級客消費力，下半年將引進知名婚紗Vera Wang，也是全台首店。

微風集團副總裁兼總經理岡一郎指出，今年前八月業績年增6%，主要是靠精品、珠寶及手表業績帶動，今年大戶消費力仍強。由於國內消費者對國際時尚敏銳度高，因此近期引進紅底鞋Christian Louboutin、法國精品馬卡龍Laduree，滿足頂級客需求。

微風集團預計在9月18日至10月14日舉辦周年慶，預期今年新增南京店後，周年慶業績可達21億元，年增18.6%。

國民黨政爭引發政局動盪，房產界人心惶惶，業者評估，短期觀望可能無法避免，將使得原本低迷的市場再往下挫。但也有業者認為，若政爭影響奢侈稅修法，無法延長閉鎖期，對房市未必是壞事。

永慶集團總經理葉凌棋指出，目前政治變局持續中，且重大法案一堆都卡在立法院，奢侈稅及都更條例等相關法案修法時程不明，政策不確定性再往上提升。

不過，多位建商及房仲業私下議論說，修法因政爭動不了，至少讓奢侈稅無法延長閉鎖期，對現階段低迷市場未必是壞事。

海悅廣告總經理王俊傑則樂觀表示，政治是一時的，國家發展是長遠的，且重大建設都是長期計畫，不致因短期政黨動盪而產生變化，市場影響也不大。

新潤機構董事長黃文辰也說，台灣沒那麼脆弱，不會因一時的政爭而經濟停滯；與不動產最有關的大型公共建設，還是會依序進行，開發商的動作也是如常。

近來舊辦公商業大樓改建為觀光旅館，蔚為風潮。新光合成纖維的「承德大樓」、「板橋大樓」正待價而沽，業者評估，適合改裝為觀光旅館。據悉，新纖處分這2棟大樓的期待目標價分別為9.5億元、13.5億元，將是第4季受矚目、具改裝觀光旅館題材的商用不動產標的。

新光集團在2011年由3家子公司新光合成纖維、新纖開發、新星興業，以35.24億元標下「松江大樓」、「承德大樓」和「板橋大樓」3棟兆豐不動產投資信託REITs的標的；如今商用不動產炙手可熱，在金管會甫鬆綁保險業購買不動產之後，也規劃逢高脫手其中2棟物業，包括「承德大樓」、「板橋大樓」。

昨天新纖「承德大樓」委託仲量聯行代理銷售，「板橋大樓」則委託第一太平戴維斯銷售，連袂正式對外公告。由於市場上難得出現有單一產權的整棟商用不動產求售，且都有由辦公改裝為觀光旅館的價值，相對稀有。

仲量聯行董事總經理趙正義說，「承德大樓」占地約233坪，總樓地板面積約1,325坪，臨40米承德路，連接淡水北投與台北市中心，具上漲潛力。

地價稅雖然11月才開徵，但財政部昨（11）日提醒民眾，民眾若有自用住宅用地，必須在23日前向稅捐處提出地價稅自用住宅優惠稅率的申請，才能適用千分之2的優惠稅率。官員說，若逾期申請，要到次年才能適用，提醒民眾把握時機。

賦稅署副署長許慈美提醒，土地所有權人如有變更，土地若仍是自用住宅用地，新所有權人應在今年9月23日前提出申請，否則就按一般用地稅率課稅；若是收到稅單才申請，要到隔年才能適用優惠，兩者稅率相差四倍之多。

財政部表示，今年地價稅將於11月1日開徵，凡是符合土地稅法第17條規定的自用住宅或工業用地，或是符合土地稅減免規則規定，可申請減免地價稅的騎樓走廊用地，所有權人應在地價稅開徵40日前提出申請，以維護自身權益。

許慈美指出，已適用自用住宅用地優惠稅率課徵地價稅的土地，若有贈與、繼承或自益信託而移轉者，新所有權人若要繼續適用千分之2的優惠稅率，仍必須在每年地價稅開徵40日前（即9月23日前），重新提出申請。

另外，適用自用住宅用地優惠稅率的要件，包括該房屋為土地所有權人、配偶或直系親屬所有，本人、配偶或直系親屬任一人辦妥戶籍登記，並且該房屋無出租或營業情形。

許慈美強調，許多民眾買房子後，以為只要遷入戶籍，沒出租或供營業使用，就可視為自用住宅，而忽略了必須向稅捐處提出地價稅自用住宅用地稅率的申請，才能適用優惠稅率。

官員提醒，房屋已拆除、無法供自用住宅使用者，或是戶籍已全部遷出，即使有居住事實，也不符合自用住宅用地規定，應在戶籍遷出30日內向稅捐機關申報恢復按一般用地稅率課徵，以免遭罰。

財政部表示，納稅義務人若未誠實申報而逃漏稅，依照土地稅法第54條規定，除將追補應納稅款，並將處以所漏稅款3倍以下的罰鍰。

統一（1216）將擴大亞洲市場戰略佈局，轉投資的統一中控預計兩年內斥資逾200億元擴建飲料和泡麵生產基地，目標2015年在中國生產基地可望「倍」增至50個。

搶攻中國市場13億張嘴的食品市場商機，統一在中國採「T字型」策略進行佈局，以沿海經濟特區和長江沿岸開發區為市場標的投資建廠，截至今年6月底，統一在中國總投資金額達425.4億元，在中國已有25個生產基地投入生產。統一中控管理群總經理楊壽正表示，統一要在2016年實現中國每個省份都架構1個生產基地的目標，今年底統一在中國市場投入營運的生產基地將達33個，明年底將達40個、2015年將達50個，包括西藏。

統一中控去年年營收達人民幣214億元（約新台幣1040億元）、獲利為人民幣8.56億元（約新台幣41.5億元）；今年上半年統一中控累計營收達人民幣122.03億元（約新台幣593億元），年增14.6%；獲利為人民幣5.74億元（約新台幣27.9億元），年增13.9%。楊壽正說，隨著中國經濟持續成長，統一將秉持聚焦經營、優化產品結構的策略，並透過通路精耕，擴大市場佈局，法人估計，統一中控今年全年營收可望挑戰人民幣250億元（約新台幣1215億元），再創歷史新高。

雙北買主 近半挑30坪以下房屋

看好自住首購需求，928檔期不少建商推30坪以下新案，台北市中心30坪以下推案比重達36.4%，新北市郊區更高達42.9%。代銷業者調查發現，雙北地區購買30坪以下的民眾也佔49.2%。「推案王」興富發看準首購市場最少還有2年需求，接下來將在全台推出25~35坪產品。

近3年雙北民眾購屋坪數分布
永慶代銷統計，近3年民眾購買小宅比重逐年增加，以台北市來看，30坪以下的2房產品，從2011年的47.4%增加至2013年的49.2%，成為市場主流；新北市也從2011年佔比45.9%增加至2013年的50%。

議價空間達15％
永慶代銷總經理葉凌棋認為，符合自住買盤需求、也是建商推案主力的「低單價、低總價、低自備」三低產品最被看好，將小兵立大功，帶起市場買氣，讓第4季房地產市場「旺季小旺」。海悅廣告總經理王俊傑也認為，推案量大，買方更有議價空間，正是自住客最好進場時機，目前議價空間約15%。

看準首購市場好
永慶代銷處長潘是諭指出，中小坪數逐漸受到購屋族認同，新成屋及預售中小坪數的新案日益增加。他說，北台灣下半年推案中，規劃30坪以下者，台北市中心就佔36.4%，市郊區也有28%，「新北市外圍區塊高達42.9%都是小宅產品，顯示建商也順應市場潮流搶市。」
「推案王」興富發就看準首購市場，接下來推案規劃以25~35坪產品為主。興富發副總經理廖昭雄說，首購市場最少還可好2年，興富發接下來推案主攻2~3房、25~35坪產品，北市總價帶落在1500~2000萬元，新北市總價帶約600~1000萬元。廖昭雄說，接下來興富發獵地方向也是朝首購買得起的區域去尋找。

朝每坪30萬獵地
新潤董事長黃文辰昨天也表示，瞄準自用市場，接下來購地方向也會朝新北市每坪房價可賣20~30萬元的區域獵地，希望能推出低總價、高水準，一般上班族可買的建案，就像成衣品牌「優衣庫」和「ZARA」，讓房價可相對接近客戶期待。他以桃園青埔重劃區為例，總價若是2000多萬元去化速度慢，總價1000多萬元買方可接受，去化也相對快。

避談《都更條例》違憲 挨批無心處理

內政部營建署日前公布明年度預算書，提及「文林苑」未能重建的原因是「社會大眾不理性的關注」，引起網友撻伐，預算書關於《都市更新條例》內容爭議，只提到第36條代為拆遷「引發社會關注」，但被大法官宣告違憲的第10條和第19條，卻隻字未提。學者專家批評「政府沒有處理決心。」

《都市更新條例》爭議
應檢討非指責民眾
營建署預算書針對都市更新績效衡量與達成情形，分析都更案常因各種因素造成無法順利推展，並舉「文林苑」為例，指該案無不當或違法情事，但因造成社會大眾不理性的關注，引發實施者與不同意戶間對立，而遲未能重建。

都更聯盟政策研究員陳虹穎說，政府失職在先，卻歸咎於社會輿論造成不理性，這樣要民眾怎麼相信都更具有公共利益、可以提升居民環境和居住權益。網友小Q也說，營建署若檢討過去績效，應該著重檢討有急迫性的《都市更新條例》第10條第1項與第19條第3項，而非指責民眾不理性。

學者：政府無決心
對此，內政部營建署主任秘書陳肇琦表示，不便表示意見，應問都市更新組；但都市更新組科長林佑鄰卻說，不是很清楚預算書內文，是組內三科彙整的。但預算書內容已在營建署網站完整公布。
淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰說，政府根本沒有決心處理，照理說應要堅守都市更新法令，而非以旁觀者看待，此態度容易造成民眾不信任感、覺得施政效率差。

昨台北市政府實價登錄公布2筆高總價店面交易，1筆推估是大安區羅斯福路三段的「禾揚大廈」，總價3.66億元，另筆位於信義區莊敬路的店面，成交總價3.4億元。

此次揭露北市的高總價店面交易，推估是大安區羅斯福路三段245號「禾揚大廈」，總價3.66億元，面積109.86坪，每坪333.2萬元；2009年原為華南銀行公館分行，因續約租金條件未達共識，華南銀搬至對面營業，店面租給連鎖便利商店。

近捷運具增值潛力
據謄本顯示，2009 ~2011年奢侈稅實施前，「禾揚大廈」交易超過2次，此次買方以高價購入，應是看好此物件鄰近捷運台電大樓站，商圈位置具增值潛力。

另1筆店面交易為信義區莊敬路325巷51~100號，總價3.4億元，面積629.98坪，每坪54萬元，目前由連鎖超市經營。 台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，置產族在尋覓標的時，會以「總價」作為購屋的首要考量，高總價店面使用坪數大，店租成本也相對昂貴，產業進駐受限制，但以此次揭露的店面交易來看，有連鎖品牌進駐，看好穩定報酬率表現，獲置產族青睞。

羅斯福路店面成交價逾3億
中國時報

內政部實價登錄新一波成交資料，台北市再出現2筆總價逾3億元的店面交易，地點分別位於羅斯福路三段(3.66億)，及莊敬路325巷(3.4億)，是實價登錄以來台北市成交總價排行3、4名的黃金店面。交易價最高的是大安路一段店面，總價5.4億，但因坪數超過500坪，換算每坪均價僅有104萬，單價不算高；排行第2的則是士林基河路上的600多坪店面，成交總價達4.12億，但單價也僅有64.8萬。

此回最新公布的羅斯福路三段禾揚大廈店面，總面積109餘坪，換算每坪單價333.2萬元，入列今年高單價黃金店面排行前10名。台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，該大樓屋齡已有26年，買方仍願以高價購入，除了看好該物件鄰近捷運站外，且有附帶租約的知名連鎖便利商店進駐經營，因此獲得長線置產族的青睞。

另位於莊敬路巷弄裡的店面，成交總價雖逾3億，但面積近630坪，也有連鎖商店進駐，劉怡蓉表示，換算每坪單價僅54萬，對買主而言頗為划算。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，實價登錄以來台北市出現不少低總價、高單價的小店面交易，4月間在大安路一段31巷還出現一筆1.59坪超級小店、每坪單價高達376萬的交易。

徐佳馨補充，目前市場熱門的店面除價格與坪數適中外，有附帶租約的標的最受歡迎，特別是大坪數店面，由於出租難度較高，因此帶有租約不只對買氣加分，對價格也有幫助；另則是位於精華區，總價在1億元以下的小店，一方面保值，二方面好租，且因坪數小，單位租金反而高，甚至能比區域租金均價高上3倍，因此使得小店面買氣持續加溫，成為市場的當紅炸子雞。

根據代銷調查，今年928檔期北台灣推案金額近1800億元，即便相較去年減少2成，仍是近9年第二高的推案金額，建案規劃延續低單價、低總價、低自備款與小坪數等「三低一小」的推案潮流，推案區域則以新北市郊區與桃竹地區為主。

永慶代銷總經理葉凌棋指出，低利環境持續，以及自住民眾需求穩定，促使房市延續低單價、低總價、低自備款以及小宅的推案熱潮。

根據內政部調查，近10年來國內人口結構有明顯轉變，平均每戶人口數由2004 年3.16人逐漸下降，統計至今年7月底，每戶人口數僅2.83人，而台北市更僅有2.62人，新北市也僅有2.69人，顯示家戶規模持續縮小，小家庭型態與單身不婚族群日益增加，家戶的居住需求空間減少，因此民眾在購屋選擇時，偏好中小坪數的小宅產品比例也逐漸上升。

永慶代銷處長潘是諭表示，根據永慶統計近3年購買住宅坪數趨勢，小宅購買比重逐年增加，以台北市來看，30坪以下、2房住家，2011年約占47.4%，不過到了2013年，比率已經提升至49.2%，逼近五成大關，因此，今年928檔期也延續小宅熱潮。

至於928檔期的推案熱門區域，仍鎖定交通、重劃區與重大建設題材加持的區域，像是新北市第二、三圈，包括五股、汐止、土城等。但是下半年仍存有房市利空消息，便是奢侈稅延長年限以及針對擁有3房以上的民眾加強課稅疑慮。新潤建設董事長黃文辰指出，奢侈稅延長年限以及加強3房以上的民眾課稅的確會造成房市銷售率下滑，不過，對於整體房市來說相對健康。

以新潤機構在高鐵桃園站連續推出六期建案的經驗來看，基本上房市買氣還是維持穩定，而且多數仍是自住民眾購買，過往的紅單手法及開高價的情況已經消失，因此，奢侈稅政策對於房市的影響有限。

無懼目前房市來人數及成交量下滑，桃園高鐵特區當地推案量最大的新潤機構，明日苑系列六期「國庭苑」昨（11）日正式動工，董事長黃文辰表示，桃園高鐵特區單價30萬元是很健康的，已買下總推案量達200億元的土地，未來推案將採低總價、高水準的「平價美學」策略，而銷售率的好壞將取決於地點、產品及價格。

新潤機構於桃園高鐵推出「明日苑」系列大案，在一期「國品苑」、二期「國璽苑」、三期「國家苑」、五期「國寶苑」都已陸續完銷後，昨日六期的「國庭苑」正式動工，目前銷售率約7成，而七期的「國都苑」近期將取得建照，預計10月可正式公開。

黃文辰表示，自己的購地哲學是「跟著國家級建設與捷運走」，當初在青埔只購買4塊地，約100億元的推案量，但隨著桃園航空城的開發，以及國泰outlet與冠德購物城即將於105、106年陸續完工，加上雙鐵交通建設，看好當地未來發展，因此再買下4筆土地，目前在當地已有8筆土地，總計推案量可達200億元。

台北捷運萬大線預計明年動工，其中，預定建在萬大路萬大國小附近的捷運站，因出口位置設計在住商混合區，動工後恐須全數拆除當地房屋重建，影響八十多戶居民；當地居民組成自救會，希望捷運工程局北移出口八十五公尺至公有地；捷運局長蔡輝昇昨表示，會詳細研擬變更細部設計。

居民：北移到公有地

位在萬大路上的捷運站LG04（未定名）出口預定地在熱鬧的住商混合街廓，捷運萬大線動工後，會將街廓拆除重建，當地八十多戶居民和地主齊聲反對，認為距離不到一百公尺的公有地和校園用地都是空的，捷運站出口大可設在空地，不必硬要拆民宅。

市議員顏聖冠、自救會民眾和捷運局昨開協調會，捷運局人員指出，LG04站體若移動，恐會影響軌道避車線設計，一樣會影響到另一處民宅。不過，自救會民眾表示，避車線不必緊鄰站體、可像土城線亞東醫院站到海山站、文湖線中山國中站到松山機場站一樣，變更避車線設計。

自救會居民說，若將LGO4站體北移八十五公尺，新站體和出口位置的土地幾乎都是公有地，少數私地主也都同意出售土地，「簡單的選項不做，為什麼一定要拆民宅蓋捷運？」

捷運局長：會再評估

顏聖冠表示，已要求捷運局重新考慮變更站體設計；捷運局長蔡輝昇表示，他重視居民意見，會請萬大線兩家細部設計公司再評估。

日前，易居研究院年度報告《全國35個大中城市房價收入比排行榜》顯示，去年北京買房壓力最大，房價收入比為13.3。深圳和杭州位居第二和第三，房價收入比分別是12.9 和12.2。而廣州以9.9排名第八，也就是說，廣州一個家庭不吃不喝買套房需要近10年。

專家：廣州購房壓力實際更高

但有網友表示，這份榜單明顯低估了中國整體的房價收入比，比如福州11.5與實際情況相比都是過低。儘管如此，這份報告還是能從橫向反映出不同城市之間的差異。

方圓地產首席市場分析師鄧浩志認為，從全廣州看，不吃不喝10年或許還不能買到房子！今年上半年，廣州一手住房均價超過14000元/平方米，戶均面積100平方米左右，套均價格150萬元左右。但去年廣州人均年收入不足6萬元，兩個人一年的收入也不過12萬元，10年不吃不喝就是120萬元。“還是買不起房，所以這個資料還未能夠反映最近廣州房價上漲後的購房壓力”。

在廣州某私營企業從事會計工作的張磊告訴記者，自己2008年大學畢業就和女朋友來廣州工作，月收入從剛開始的3000元漲到去年的6000元，加上女朋友每個月不到4000元的工資，兩人平均每年的總收入約10萬元左右。張磊對廣州排行榜中廣州的房價收入比很不認可。他以番禺某樓盤的價格為例給記者算了一筆賬，該樓盤目前均價為2.1萬元/平方米，最小面積99平方米的總價就是200萬元。如果按照自己目前的收入，和女朋友不吃不喝需要20年的時間，這期間還要保證兩人不生病，不失業。“番禺的房子相對天河海珠等中心區域還算便宜，如果不依靠父母，我們在廣州買房幾乎不可能”。

房價收入比超過6可認為房價偏高

所謂房價收入比，是指住房價格與城市居民家庭年收入之比。 一般認為，合理的房價收入比的取值範圍為4~6，若計算出的房價收入比高於這一範圍，則認為其房價偏高，房地產可能存在泡沫，高出越多，則存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。不過記者粗略計算了一下，35個城市均值為8.3，也就是說這35個城市樓市普遍存在泡沫。如果按照合理範圍的標準來看，僅有排在最後三位的三個城市的取值範圍在6以內。

受制于土地稀缺，房企在深圳謀生主要靠城市更新，這背後無疑也包含了各方利益的權衡與互動，日前萬科在深圳獲取土地就詮釋了這點。

高隱形成本

近期，萬科除成功中標深圳前海BOT項目外，還以54億元的價格獲得了深圳南山留仙洞501-0069號總部基地地塊，樓面地價13704元/平，溢價率為49%。

資料顯示，該地塊整體占地約39.4萬平米，計容總建築面積約133.55萬平米，其中建設用地面積約15.4萬平方米，將建設研發用房、商業用地、商務公寓等，綠地約12.7萬平方米，道路約11.3萬平方米。

同時，在總建面133.551萬平方米中，有60.5萬平方米用地為研發用房，建成後將歸還政府，剩餘部分萬科可選擇持有或者銷售。

在萬科獲得該地塊後，業界認為地塊性質應為工業用地，而拿地價格則刷新了深圳史上工業地塊價格，成為深圳史上的工業地王。

不過，對於深圳工業地王這一頭銜，萬科方面卻予以否認，並表示，該地塊絕對不是用來建工廠的，而是新興產業用地。

相關業內也分析稱，若僅為單純的工業用地，地塊價格不會那麼高，因此，該地塊價格中，肯定有因商業用地的存在，而推高了地塊整體價格的可能。

另值得一提的是，雖然需要自掏腰包幫政府建科研用房，但在上述總部基地地塊出讓的當天，卻還吸引了佳兆業、中海兩家深圳實力型企業的爭奪。雖最終不敵萬科，卻也分別報出了50.89億元、33.5億元的高價。

對於受追捧的原因，深圳一業內向觀點地產新媒體表達了其自身的觀點，該業內認為，這場交易中，或也存在企業跟政府間的利益互動。

"一方面，政府部門希望像萬科這種具有品牌影響力的企業，來做這些公益性的專案；反之，政府也會給予相應稅收等其他方面的優惠，例如在蓋醫院、蓋地價比較高的工業用地，政府方面一定會有所補償；甚者政府還可以幫助企業解決舊改項目中的一些難點問題，從而實現利益的交換"。

此處，該業內舉例表示，就此前萬科與佳兆業爭奪的福田南園新村的舊改項目，若企業在深圳城市建設中有所表現，能為其加分，那麼政府及群眾在選擇開發主體時也會為其加分。

該業內補充指，在深圳，政府來選定開發商做城市更新專案，政府會考慮企業對政府做的貢獻及它的綜合開發能力。

公益之上

除上述高隱形成本拿地，能連接起政府與萬科的合作線外，萬科近期成功中標深圳前海的BOT項目，或也為其今後在深圳前海的發展上與政府交流方面更為順暢。

不久前，萬科成功中標深圳前海深港合作區企業公館BOT項目。據瞭解，企業公館BOT項目建築面積為9萬平方米，預計總投資8億元，將在12月7日前實現公建封頂以及展示區對外開發，專案竣工驗收時間為2014年6月底。

該項目主要為首批在前海辦公的企業提供服務，而作為前海企業公館可用於企業辦公的低密度建築僅有40餘棟，每棟約500平米至1500平米不等。將由萬科建設並運營8年後，移交給前海管理局。

對於參與前海BOT專案，萬科深圳公司負責人就表示，更多是出於公益性質，體現萬科的企業社會責任。

對此，相關業內則指出，前海作為各房企的必爭之地，要想獲得發展地皮，除自身實力要比較雄厚外，與土地供應方構建良好的關係，也能在適當的時候為自身發展帶來益處。

同時，該業內還補充到，隨著企業參與城市建設中的隱形成本的增加，除會使得企業自身品牌影響力增大外，政府及公眾給予其的印象分也在逐漸疊加。"雖然政府會存在人事變動，人際關係方面或不一定加分，但當一個企業的品牌發展到全國範圍之內，這種超越人脈關係的政企關係作用更大"。

不過，在這方面，該業內也表示，這或也暗藏著萬科在深圳發展的一些無奈。"目前萬科在深圳的專案較少，而要想在深圳獲得更多的發展機會，除了城市更新就是前海，但從今年深圳土地出讓的情況來看，今年主要出讓了前海三宗商住用地，且價格都不低"。

然而，從前海的定位來看，專注住宅的萬科顯然不太符合政府的意願，反而卓越這種專注商業運營的企業能得到政府的認可。

但對於進入前海，萬科總裁郁亮此前曾能明確表示，不會放棄前海的任何一塊土地。這無疑表明萬科欲在前海發展的決心，而此次以代建方式進入前海，萬科可能也是不得已而為之。

另就萬科此次參與建設BOT專案，有相關分析也曾指出，在眼下房企毛利普遍下降的情況下，一線城市的房價無疑更高，毛利也相對高一點，這就愈加增大了企業擬在一線城市發展的決心，而對於萬科來說，深圳則顯得尤為重要。

根據萬科的中報資料顯示，2013年上半年，萬科房地產業務的結算均價卻同比下降8.7%，為10461元/平方米；此外，上半年萬科房地產業務的結算淨利率也較2012年同期下降0.1個百分點，為14.1%。

北京新科單價地王，從5.2萬元/平方米飆升至7.3萬元/平方米，只用了44天，這個數字同時也刷新了全國單價地王紀錄，只不過前兩者的保持者是央企中糧地產和華僑城，而後者是民企融創中國控股有限公司（01918.HK,以下簡稱“融創”）。

就在8月27日融創中期業績發佈會上，融創董事長孫宏斌還反復對時代週報記者強調，目前土地市場競爭激烈，風險正在積聚，以北京為例，地價暴漲的速度遠大於房價上漲的速度。因此，融創極為注重土地的風險，即使在最為看重的一線核心城市，也絕不盲目冒險拼地。

前後不過一周的時間，孫宏斌就食言而肥，究竟之前所言是故布疑陣，還是拿下地王為一時衝動？

打造全國超頂級豪宅

9月4日下午4時許，主持人的一錘定音，將當日出讓的北京市朝陽區農展館北路8號0304-622地塊住宅混合公建用地的競得條件，定格在21億元並異地建設醫院面積27.8萬平方米。奪標人為融創旗下的北京融創恆基地產有限公司，若算上異地建設醫院27.8萬平方米，實際成交總價為43.24億元，折合樓面價7.31萬元/平方米，成為北京乃至全國名副其實的新科單價地王。

去年12月，農展館地塊在國土資源部“抑制異常地價”的系列新措施後被停止掛牌，再次複出的時候甚至自降2億元身價，但依然抵擋不住樓市的火熱，參與競價的房企包括中海、融創、懋源、和裕、合景泰富、珠海華髮、住總和首開聯合體、首城置業等8家房企，競價開始不到十分鐘，融創便以21億元的出價觸到價格上限轉而進入配建醫院面積的競拍。

和融創爭奪到最後的和裕、懋源、首城置業，都不是“吃素的”。

就在7月3日，北京懋源剛以4.2萬元/平方米的樓面地價力挫群雄，拿下南三環夏家胡同地王專案，懋源旗下熱銷的高端項目紅璽台位於東北三環，售價超過每平方米8萬元。

和裕地產曾在2012年7月以3.79萬元/平方米的樓面價拿下了霞光?商業金融用地，成為北京近年來單價第二的商業金融用地。

首城置業曾拿下同樣位於朝陽區東三環的廣渠路36號地王項目。

中投顧問房地產行業研究員韓長吉告訴時代週報記者，目前在北京拿地成本愈來愈高，除了配建醫院等公共設施專案，還需要繳納各種稅費等，開發建設的綜合成本有可能上漲到10萬元/平方米，地價極高，確實存在麵粉貴過麵包的嫌疑。

而據北京中原地產市場總監張大偉分析，專案成本高達10萬元/平方米，而如果剔除其中不可銷售的部分，入市的成本價已經達到12萬元/平方米以上，這一價格已經全面超過北京在售的所有物業，因此銷售價格必須突破15萬元/平方米。

一石激起千層浪，連地產界領軍人物王石都忍不住在微博上點評融創拿下農展館地王的新聞：精明的李嘉誠先生在賣北京、上海的物業，這是一個信號，小心了！

據時代週報記者瞭解，目前農展館地塊附近的二手房，如棗營北?等20世紀八九十年代建造的老房子，售價在每平方米4.2萬-4.5萬元。

而在售項目首開鉑郡，其8月份的均價為每平方米6.6萬元。

面對如此大的差價，融創相關負責人透露，該地塊西側緊鄰農展後湖，藍色港灣、第二使館區、燕莎、四季酒店等高端配套雲集，因此農展館地塊將被打造成北京頂級豪宅專案。

“15萬/平方米的售價確實很高，目前北京的豪宅市場均價也都沒有超過12萬元/平方米的，但是一些豪宅中的景觀樓王專案，已經達到這個價格，前不久霄雲路8號就賣出一套單價超過15萬元/平方米的房子，釣魚臺7號院也曾賣出過這個價格，等農展館項目入市時，應該會有更多單價15萬元/平方米的在售了。”亞豪機構市場總監郭毅告訴時代週報記者。

韓長吉也表示，但是該地段位於北京東三環CBD區域，稀缺性極強，通過建設高端住宅項目，未來的升值空間還是較大的，只要最終售價高於地價，企業盈利有保障，依然是正常的市場運行。

“在我看來，單價在6萬-8萬元/平方米的算是豪宅，8萬-12萬元/平方米的是頂級豪宅，超過12萬元/平方米的要算是超頂級豪宅了，這次融創要做超頂級豪宅了。上海有些項目可以賣到20萬元/平方米，是因為上海更重視地段，而北京則對居住面積要求更高，一般改善型以上的住宅都要200-300平方米，因此總價很高，要看融創怎麼做了。”郭毅表示。

再次食言的孫宏斌

儘管中國地產界從來不缺乏傳奇人物，但孫宏斌無疑是最傳奇最有話題性的之一。

清華碩士、少年得志、聯想成名、後與柳傳志反目，遭受牢獄之災，而後進入房地產行業，創辦順馳，從房屋仲介拓展到房地產開發，風生水起，又叫板地產教父王石，最後因資金鏈斷裂被趕出自己親手創辦的公司，後來凝注他全部心血的順馳也被賣給香港路勁基建—一切宛如一部跌宕起伏的好萊塢商業大片，現實中孫宏斌和順馳的興衰也被吳曉波（微博）收入那本著名的《大敗局》中，成為又一個失敗的經典案例。

2006年賣掉順馳後，孫宏斌在公眾視野?消失，卻埋頭借融創再戰地產江湖，這依然是一條荊棘之路：2007年，融創引入雷曼兄弟2億美元的投資，但2008年雷曼兄弟倒閉，融創上市計畫擱淺；2009年底，融創路演過程中，限制投資投機購房的“國四條”出臺，投資者對內陸房企的熱情驟減，在距離掛牌上市僅4天時宣佈暫停上市。

直到2010年10月，融創在港交所上市，孫宏斌才再次站在聚光燈下，只是融創中國上市首日就遭破發。

幾多艱辛坎坷又峰迴路轉，孫宏斌不再是當年那個躊躇滿志的激進青年，面對媒體，他一直強調融創要拿合適的地，“寧可把現金留在賬上，也不買錯地”。從去年的萬柳地塊，到今年的夏家胡同地塊和孫河地塊，融創幾乎參與了每一次地王的爭奪，但都在關鍵時候適可而止，不讓自己身處險境。

但是，8月14日，融創葛洲壩聯合體以41.2億元奪下亦莊兩塊宅地，其中一地塊在剔除限價房面積後樓面價近2.8萬元/平方米，比去年融創保利聯合體拿地時的價格幾乎翻番，成為亦莊新地王。而在7月31日，融綠一周年的新聞發佈會上，孫巨集斌還在接受記者採訪時，信誓旦旦地說，對於北京的地價看不懂，不會在北京拿地。發佈會不久，孫宏斌就食言了。

此外，上半年融創通過股權收購的方式，獲得杭州和上海共四個項目，共增加土地儲備216萬平方米，增加權益土地儲備97萬平方米，其中僅上海盛世濱江專案耗資近80億元。

在速度和穩健、負債率和現金流中，孫宏斌正做著艱難的平衡。

而此次敢於挑戰7.3萬元/平方米的樓面地價，或許是因為融創真的做好了準備，這也是孫宏斌的再次食言。

在韓長吉看來，融創之所以如此大手筆拿地，還在於企業上半年經營業績較好，企業現有資金相對充裕，為拿地提供了一定的保障；另一方面，作為幾家央企的合作夥伴，企業在融資管道、人脈資源等方面的優勢明顯。

“融創在北京的高端住宅西山壹號院銷售得很好，現金流充沛，做高端專案也很有經驗。”郭毅表示。

融創中國的半年報顯示，今年上半年，融創收入85.63億元，同比大增99%；毛利達17.79億元，同比增長29%；核心淨利潤8.45億元，同比增長39%。同時，公司合約銷售額達到236億元，同比增長89%，帳面上握有144.95億元的現金，最重要的是，淨負債率已經下降至71.8% 。

合作模式存隱患

融創不是規模最大的房地產企業，卻是發展最快的：2010年，融創全年的銷售額為83億元，2011年為192億元，漲幅接近翻番；2012年則完成銷售356億元，增幅同樣高達85%，成功實現“三級跳”；今年上半年236億元的銷售額，同比漲幅也達89%，排名2013年上半年中國房企銷售額第11位。

這一增長速度足以令行業內的幾家龍頭企業側目。萬科近兩年的銷售增長率分別為12.4%和16.7%，?大地產為59.4%和14.8%，中海地產為29.8%和33.5%，保利地產則為10.7%和36%。

易居克爾瑞公佈《2013上半年北京房企商品住宅銷售額TOP50》榜單，融創北京公司以58.6億元，位列第二。旗下熱銷高端專案—西山壹號院以28.61億元，單盤挺進北京2013年上半年住宅銷售額前三。剛剛過去的6月份，西山壹號院更熱銷7.84億元，奪得當月豪宅銷冠。

“精品豪宅+高周轉率是融創成功最主要的原因。”一位接近融創的業內人士告訴時代週報記者。


在韓長吉看來，國內房地產市場在2009年達到低谷期，之後行情轉暖，房價雖有起伏，但是上漲的趨勢不變，北京豪宅因為具備投資和自住的雙重價值，未來升值潛力較大，因此銷售情況較好。未來土地稀缺性依然，市場供需格局難以短期內逆轉，豪宅市場發展前景依然看好。

不過前述人士也表示，豪宅市場受政策影響風險較大。“另外，融創在很多項目上都選擇合作開發，融創先後合作過的房企包括綠城、葛洲壩、保利、方興、首鋼、九龍倉等，合作專案的比例接近60%，這種模式可以讓融創迅速做大做強，甚至有能力衝擊一線房企陣營，但這也需要合作雙方很深的信任，一旦出問題，也存在很大的隱患。”

韓長吉也表示，融創優劣勢並存，企業在內部管理、決策協調方面還需改善。

一家原本名不見經傳的杭州怡萊連鎖酒店有限公司（下稱“怡萊”），在浙江產權交易所掛牌出售股權後卻引來如家、錦江之星和華住酒店集團等巨頭的關注。

《第一財經日報》昨日獲悉，最早與怡萊接洽的華住集團，最終完成對怡萊100%股權的收購。參與競購方和業界人士表示，儘管怡萊品牌知名度不高，但其主要酒店佈局杭州黃金地段，在經濟型酒店整體行業利潤走低之下，收購區域優勢酒店是未來經濟型酒店的擴張之路。

公開信息顯示，怡萊主要股東包括雷迪森旅業集團有限公司（下稱“雷迪森旅業”）和杭州國大假日旅遊有限公司等，雷迪森旅業持有85%股權，雷迪森旅業主業為高端酒店運營，旗下有維嘉(VEEGLE)、怡萊（ELAN）等品牌，怡萊定位個性化時尚酒店。

此前雷迪森旅業在浙江產權交易所掛牌出售其所持有的怡萊85%股權，雖然怡萊有10多家酒店，但因有高額負債，掛牌價僅為425萬元。2012年度審計報告顯示，怡萊資產總計為4172.99萬元，負債總計為7275.82萬元；去年營業收入為3446.13萬元，營業利潤為虧損545.81萬元，截至今年上半年，營業收入為1376.71萬元，營業利潤為虧損457萬元。

“我們此前派人去與怡萊接洽，但可能是介入時機有些晚了，所以對方態度並不是很積極。”錦江之星內部人士告訴記者。

而華住集團內部人士表示，或許是因為介入時機早，經過數月談判，華住不僅拿下雷迪森旅業掛牌出售的85%股權，同時華住還找到怡萊其他股東，最終100%完購了怡萊。

對於此次收購價格，華住表示不便透露，但其認為“性價比”較高。

華美首席知識專家趙煥焱分析，怡萊有超過7000萬元的負債，加上425萬元掛牌價格，整個怡萊公司的估價大約在1億元。

目前，怡萊共有10多家酒店，其中8家直營店，主要分佈在杭州，其他為加盟店。

“浙江市場很特別，當地富裕者多，資金不成問題，他們喜好持有物業，但有時不知道該用物業做什麼，於是就投資酒店，可他們不懂酒店經營，開了數家店後就停滯了。導致浙江的中小型酒店品牌分散，有起碼20多個品牌，這些品牌雖然規模比不上如家、錦江之星等，但卻佔據當地較好的地理位置，這讓錦江之星等巨頭們反而在當地占不到好地段。因此怡萊的地理位置成為其最大優勢。”經濟型酒店網CEO胡升陽分析。


華住表示，怡萊是區域性品牌，雖然規模不大，但其酒店在浙江，尤其在杭州的地理位置和當地影響力上頗具優勢，將對華住在區域市場的布點形成很好的補充與鞏固。在收購完成後，華住會對怡萊直營店進行整合和改造，並納入華住體系，大部分考慮翻牌為“漢庭”，也有部分酒店可能翻牌“星程”或其他華住系品牌。至於怡萊加盟店則還需洽談後決定如何合作。

截至2013年6月30日，華住擁有酒店總數為1216家。華住方面還表示，今後還會在長沙、烏魯木齊等區域尋找收購或其他合作機會。

“目前經濟型酒店市場的整體入住率、收益等都在下滑，增速放緩，這既和消費走低有關，也和市場競爭加劇有關，有些區域市場的開拓並不容易，因此一些熱門商旅城市的區域優勢專案就會被高度關注，也是今後大型經濟型酒店在全國並購的新趨勢。”錦江之星CEO俞萌坦言。

9月5日，上海、杭州、蘇州三地，土地出讓總金額達401.68億元。業內人士指出，市場回暖、房企融資有道，是推助拿地高潮的主要原因。而易城中國副總裁柳費國（微博）認為，明年3月之後將是樓市一個分水嶺，不乏部分賭徒心態的房企提前入市搶地。

億翰智庫總裁陳嘯天預期這輪一線城市地王熱之後，二線城市也會隨即跟上，“管理層已經意識到供給不足為一二線城市的主要原因，因此未來土地供給不會減速”，但一二線城市地王勢頭，可能會倒逼房產稅擴大試點加快推出。

一二線城市加快推地

二季度以來，各地政府推地節奏明顯加快。據瞭解，上海7月份共推出22幅地塊，8月則推出25幅地塊，9月則增加至26幅。上海9月推出的26幅經營性用地中，11幅為純宅地，2幅商住混合用地，7幅商業用地。加上徐家匯中心地塊，上海本月在土地市場單月的收入將超過310億元。全年土地收入有望創下3年以來的新高。

據中國指數研究院統計，截至9月5日上海土地出讓金的收入為1363億元。中國指數研究院研究總監陳延彬向記者表示，上海今年土地收入超過1500億元的概率非常高，並有可能刷新上海2010年1513億元土地收入的最高歷史紀錄。

杭州在土地市場的收入也出現大幅增長。

據中指統計，去年杭州全年的土地出讓金只有633億元，而截至9月5日今年杭州土地出讓金為741億元。“杭州土地出讓金收入的歷史最高出現在2010年，為1094億元。今年杭州土地收入未必能超過2010年的水準，但破千億元的可能性還是有的。”陳延彬表示。

易居控股執行總裁丁祖昱在接受記者採訪時指出，江浙滬等地政府下半年供地的力度將遠大於上半年。

丁祖昱向記者指出，今年土地市場出現了微妙的變化：大型房企更偏向於拿大型地塊，然而單價較低；中小房企拿小地塊，而單價卻相當高，“大開發商拿總價地王，而中小房企拿單價地王。”

成長型房企更傾向於在一個城市多拿地。旭輝控股（00884）執行董事林峰在中期業績發佈會上向本報記者指出，旭輝的戰略是要深耕一個城市，爭取市場佔有率。

融資利好促房企搶地

今年以來，龍頭房企普遍加大了對一線城市的拿地投入。保利地產去年以來在一、二線城市拿地的比重不斷上升，而三四線城市拿地持續收縮。?大企業管理層曾表示，今年將持續優化土地結構，新增土地儲備向一二線傾斜。據CRIC研究中心監測的資料，15家典型房企今年前7月在一線城市的拿地占比達20%，比去年同期提升了17個百分點，在一二線城市的拿地占比為73%，同比提升9個百分點。

“開發商拿地的積極性非常高。九十月是銷售高峰，除了上半年獲得的銷售回款，開發商在這幾個月可能會有更多的資金入賬，這也加強了他們拿地的信心。”CRIC分析師朱一鳴表示。

但上海一家房企高層向本報記者表示，現在並不是最好的拿地時機，地價有些高。“十八屆三中全會後，也許會公佈一些長效調控機制的消息，那時市場熱度可能會降低，也是比較好的拿地視窗期。”

柳費國認為，地價、房價的預期上漲，與房產稅的擴容相關。朱一鳴分析認為，自2011年1月上海、重慶實施房產稅的實踐證明，也許在全國範圍內實行統一的房產稅政策存在種種困難，但在一個城市內實行統一的房產稅政策，任何城市都沒有問題。


在房產稅全面推進之前加大土儲，可說是房企對樓市的豪賭。更為關鍵的一點是，房企買地迫切的背後，是一二線城市土地價格持續的水漲船高。易居研究院統計，京滬深穗等10個典型城市的土地價格已持續11個月上漲，8月份10個典型城市土地成交均價為3259元/平方米，比去年同期上漲151.4%。

除了銷售回款，房企何以有如此底氣拿地？上述業內人士指出房企近期融資利好以及監管層開閘給房企融資信號明確，也推助了房企買地熱。證監會已開始收取房地產公司再融資資料，表明房地產企業再融資即將開閘，這對於緩解房地產企業融資壓力，降低融資成本大有好處。

在剛剛過去的炎熱8月，許多開發商面臨著傳統淡季帶來的銷售壓力，但作為全國房企龍頭的?大地產卻實現了逆市增長。根據本週一恆大公佈的8月業績報告，該集團單月銷售再超百億，並實現了單月銷售額、面積、累計銷售額等多項資料的全國第一。

8月業績奪下多項全國第一

根據恆大集團在週一公佈的業績，其8月實現銷售額高達114億元。據悉，這也是?大繼今年6月單月銷售104.2億元後，再度突破百億,並創下了恆大集團今年以來單月銷售最高紀錄。

更值得關注的是，恆大不僅刷新了自己的銷售紀錄，同時還拿下了多項“第一”——如其銷售額同比上漲幅度高達58.8%，增幅位列全國第一，同時環比增幅也是全國第一，上漲幅度達到了40.6%。另一方面，在8月份，?大集團的銷售面積達到167.6萬平方米，這個資料牢牢佔據了香港內房企第一的位置。同時，銷售面積的同比漲幅和環比漲幅也分別達到了41.8%和47.0%，均名列全國榜首。

分析人士指出，?大之所以能夠在傳統淡季取得如此佳績，除了定位明確、滿足剛需、高性價比、薄利多銷的民生精品產品戰略升級，之外，其“112”發展策略也是取得良好業績的重要基石。據瞭解，“112”策略即“一個優化、一個降低、兩個提高”，包括優化住宅地產專案區位佈局、降低負債率和提高現金總額和主營業務淨利潤率。

千億目標有望提前超額實現

8月的成績斐然，讓?大向“千億”集團再向前邁進了一大步。截至目前，?大今年累計銷售金額已經達到了641.2億元，同比上漲27.0%,完成全年千億元目標的64.1%。


查閱?大上市以來銷售資料記者發現，從2010年到2012年，?大均提前完成了年度銷售目標。而在今年下半年，?大按照預定計劃新開40個專案，充足的貨量加上“金九銀十”傳統旺季的到來，該集團全年1000億元銷售目標有望再次提前超額完成。

而另一個值得關注的資訊則是，不僅銷售額交出了讓人滿意的答卷，在這個現金為王的時代，?大的現金流也相當充沛。截至今年6月30日，?大現金餘額419.7億元，達到公司上市以來最高水準，位列行業第一，加上未使用的銀行授信額度394.8億元，總共擁有可動用資金814.5億元，有望成為第一家可動用資金“近千億級”房企。

因位於上海徐家匯區核心地帶，“徐家匯中心項目”地塊一直被稱為是“上海市中心面積最大的一塊黃金寶地”。但就是這樣一塊炙手可熱的焦點地塊，卻在首次面市至今的18年時間?深陷“地王魔咒”，數度易主卻迄今仍是空地一塊。如今，地王命運出現逆轉。

在歷經半小時、208輪密集舉牌廝殺後，香港新鴻基地產發展有限公司（以下簡稱“新鴻基”）日前以2000萬元價差險勝香港九龍倉-恆基聯合體，最終將這一地塊納入囊中。而地塊高達217.7億元的成交總價，迅速刷新外灘8-1地塊曾創下的92億元地王紀錄，登頂成為上海新的總價地王，並僅次於2009年廣州亞運城地塊255億元的紀錄，成為全國土地拍賣史上第二高價地。

但值得注意的是，新鴻基此次高價拿下徐家匯中心地塊，仍面臨較大壓力，其中資金是一大難題。根據中房信研究總監薛建雄的預計，“配合地下的工程，可能需要投入超過400億元，單是收回成本可能就需要20年。”

新鴻基方面並未過多解釋資金問題，僅在新聞稿及隨後的公司公告中稱，本次拿地成交價格合理，符合公司及股東的整體利益。拍地款會以內部資源及外部資源，包括如適當銀行借款繳付。

問鼎上海總價地王

9月5日上午9點半，“徐家匯中心項目”地塊競拍大賽啟幕。跟市場預料一樣，港資大鱷新鴻基、九龍倉-恆基聯合體等兩家團隊如約出現，其中新鴻基主席兼董事總經理郭炳江更是領軍上陣，親自督師。（本報8月22日《上海最後黃金地塊 18年漲18倍重出市場》一稿曾預測，港資大鱷新鴻基、九龍倉或將PK爭奪該地塊。）

時代週報記者在拍賣現場看到，由於在現場競價開始之前，“徐家匯中心專案”地塊已經經歷３輪掛牌報價，最高掛牌報價為175.3611億元，而本次現場競價加價500萬元從175.4111億元開始，九龍倉-恆基聯合體率先承價。

隨後，雙方咬價步步緊逼，僅18輪後，每口叫價幅度就由最初500萬元迅速加至5000萬元。而前後僅約半小時的競拍過程，雙方總計出價就高達208次，相當於平均每9秒出一口價，節奏相當快。

直至新鴻基報出217.7億元後，九龍倉-恆基聯合體才放棄跟進。最終，新鴻基以2000萬元的價差險勝九龍倉-恆基聯合體，攬下“徐家匯中心專案”地塊，折合樓板價37264.6元/平方米，溢價率為24.2%。

以9月5日當日收市時，新鴻基市值約2738億元計，徐家匯項目地價已相當於其約1/10市值。而沒有意外，217.7億元的成交總價，也讓“徐家匯中心項目”地塊問鼎上海新的總價地王，超越了2010年2月1日證大置業92.2億元對外灘8-1地塊的競拍價。

競拍結束後，香港九龍倉-恆基聯合體團隊早一步出來，對媒體拋出的“為何不繼續跟價”等問題，都搖頭不回應。郭炳江同樣沒有過多回應媒體提問，只隨後透過新聞稿對外表示:“徐家匯地塊位置優越，極具發展潛力，我們對投得項目感到非常高興，成交價格合理，符合公司及股東的整體利益。” 按照他的預期，繼上海國金中心（上海IFC）及上海環貿廣場（上海ICC）後，徐家匯中心項目要被新鴻基打造成為上海嶄新矚目的新地標。

“單就不到3.8萬元?平方米的樓板價而言，新鴻基這次拿的地塊其實並不算貴。” 上海中原物業顧問研究諮詢部總監宋會雍對時代週報記者介紹稱，今年以來，有２幅世博園區地塊的樓板價就超過徐家匯中心地塊，達到4萬元?平方米左右。而目前上海土地單價最高紀錄是華僑城蘇河灣項目，樓板價高達5.2萬元?平方米。只不過，徐家匯中心專案地塊的總價太過驚人，在此之前，上海土地市場還從未有過單幅地塊總價超過100億元的地塊。

巨量開發資金成大考？

按照新鴻基的計畫，徐家匯專案占地超過9.9萬平方米，地上總建築面積約58.4萬平方米，集寫字樓、商場及酒店於一身，初步用途比例分別為寫字樓約占70%，商場及酒店約占30%，“這也將是新鴻基在內地打造的最大的商業綜合體項目。”

“由於該地塊總價超200億元，不含住宅用途，且要求60%以上面積持有10年以上，這意味著項目回報期長，且前期投入巨大，對開發商的財力和專案運營能力要求非常高。”世邦魏理仕上海研究部董事謝晨如此認為。

加上地下面積，新鴻基徐家匯項目總體量已接近80萬平方米。中房信研究總監薛建雄預計，“配合地下的工程，可能需要投入超過400億元，單是收回成本可能就需要20年。”

“對於企業來講，如果後續沒有充裕的現金流或融資管道支持這個項目的發展，有可能會導致這個項目的開發週期拉長，專案開發、建設進度受阻。” 同策諮詢研究部總監張宏偉說。

更為值得注意的是，由於該地塊此前有長期被閒置的經歷，為了防止再次“囤地”，本次出讓對其土地金繳納，開工和竣工之日等都有詳細規定。其中，中標企業第一期需交納的土地出讓款為地塊成交總價的30%，其餘則一年內付清。也就是說，新鴻基在簽訂土地出讓合同後，10日之內需要交納65.31億元第一期土地出讓金。

此外，該合同要求開發企業交地後12個月內開工，動工後60個月內完成總建築面積的70%，動工後84個月內全部竣工。也就是說，新鴻基方面最遲需要在2014年9月初時就開工。

這也要求新鴻基的開發資金要能夠迅速到位，會否引進合作夥伴？“拍地是總部的行為，都是老闆親自過來談的。”時代週報記者從新鴻基公司內部獲悉，此次重金奪地為新鴻基香港總部公司直接操作。而新鴻基的新聞發言人也第一時間對外表示，未來將獨立開發徐家匯中心專案。

新鴻基方面在隨後的公告中稱，35.5億元的土地保證金已經支付。拍地款會以內部資源及外部資源，包括如適當銀行借款繳付。

其2012-2013年中期報告資料顯示，集團財政狀況保持穩健，維持低借貸水準並擁有充裕的流動資金，利息覆蓋率繼續處於理想水準。截至2012年12月31日，集團的淨債項與股東權益比率為16.5%，持有銀行存款及現金115.51億港元。今年3月份，新鴻基還宣佈，與 21家國際主要金融機構簽訂一項為期五年的 152 億港元銀團貸款協議，主要用作日常營運資金，配合香港與內地的業務發展需要。

“此外，因為我們剛剛拿到這一地塊，先入市什麼業態的產品和專案具體規劃還沒有定下來。”新鴻基人士在接受時代週報記者採訪時表示，目前還沒有確定徐家匯項目未來持有和出售比例。

內地業務退縮傳聞一掃而空

事實上，依照新鴻基地產開發地塊一貫的風格，不會轉手出售地塊的任何一部分。與收益相比，新鴻基這一舉動或更為強調“強化在內地物業市場的地位及品牌”，看好內地市場前景，尤其是上海獲批建設自貿區後的長期發展潛力。

“本次購入地塊，貫徹集團投資內地主要城市的策略。”新鴻基另一外聯繫主席郭炳聯對外表示稱，集團對內地經濟的長遠前景充滿信心，上海IFC及上海ICC的寫字樓及商場租務一直表現卓越，上海IFC商場及環貿iAPM已陸續開業，人流及租戶營業額均有滿意表現，可見這兩個綜合項目都非常成功，並得到各界讚賞和認同。而徐家匯中心專案地處優越位置，預期可以加強集團穩定的經常性收入，並進一步增強集團在內地物業市場的地位和品牌。

德銀發表報告指出，新鴻基投得上海地王是正面資訊，反映雖然香港業務增長轉慢，集團仍然積極在內地尋求增長空間。

事實上，一向以齊心形象示人的新鴻基，在早前爭產風波兄弟失和後，企業品牌形象一度受損。而去年7月中旬，郭氏兄弟郭炳江與郭炳聯兄弟遭香港廉政公署檢控後，多個券商曾認為其利空出盡。儘管新鴻基一再對外強調，“集團在內地城市的各個項目均在平穩有序地推進，未來也將繼續在重點城市積極尋找合適的機會。”但多數券商依舊認為，新鴻基地產在香港的業務遭調查，占比22%的內地地產業務或多或少會遭遇影響。

而事實亦然，在本次上海拿地之前，新鴻基近期在內地基本沒有拍得新的土地。根據新鴻基地產發佈的2012/13中期報告顯示，截至2012年12月，按照所占樓面面積計算，該公司在內地的土地儲備約748.2萬平方米，這些土地主要集中于廣州、上海、無錫等地。


不過，新鴻基本次在上海拿地，也讓此前“其內地業務是否退縮”的傳聞一掃而空。

“預期上海徐家匯地皮將可為新鴻基帶來潛在估值收益，建成後每年更可提供30億元租金收入。”花旗發佈報告稱。而據德銀的報告，新鴻基在內地投資物業表現增長強勁，今年上半年內地租金收入上升27%，帶動集團整體租金收入上升12%。

而據時代週報記者瞭解，新鴻基眼下還將加速中國內地投資。新鴻基此前的消息顯示，在今年8月1日，位於上海淮海中路商業區的環貿iAPM商場於8月5日起陸續分段開業。同時，新鴻基還擬擴大內地商業地產投資範圍，接下來將在南京布點，當地拿地已基本完成。

“澳門後花園”橫琴島近年來房價飛漲，2013年新盤均價近30000元/平方米，遠高於珠海市區的12000元/平方米。

從珠海市區往南走，經橫琴大橋進入橫琴新區，迎面而來的是寬敞通暢的道路，以及日臻完善的基礎建設和工程項目。

作為“一國兩制”下探索粵港澳合作新模式的示範區，自2009年12月16日橫琴新區正式掛牌成立以來，依託比經濟特區更加特殊的政策，原本寂寂無名的橫琴島開發全面推進。“橫琴”二字，也成為珠海房地產市場的新賣點。

根據珠海市土地房產交易中心2013年7月2日公告，廣東客商匯投資有限公司以總成交價約38.48億元拿下了橫琴新區一宗商住用地，樓面地價為15890元/平方米，創下2013年珠海市商住用地總價及樓面地價新高，成為珠海雙料“地王”，預計樓面最終售價將達到35000—40000元/平方米。而珠海市區樓盤8月均價不過才15000元/平方米。

急速升溫的不只是位於橫琴新區的樓盤，南屏、金灣等鄰近橫琴的片區樓價亦在不斷飆升。在利好帶動下，鄰近片區2012年樓市供應量直超珠海傳統旺區香洲區，供求量均大幅提升。供應量排名第三、占比27%的金灣區也在橫琴效應、航展升級、不限購等利好下，吸引了時代、保利、萬科等大開發商陸續進場。

珠海“限購令”法外之地

如今的橫琴新區，不少專案工程正在建設中，新推樓盤多數尚未卸下綠網。

目前連接珠海市區和橫琴的大橋只有一座，橫琴二橋正在興建中，預計2015年通車。珠海城軌連接橫琴段最快將在2013年底動工，工期為三年半。島上其他城市生活配套設施也在建設完善當中。儘管如此不便，橫琴新區規劃展覽廳內，每天依然有絡繹不絕的橫琴考察團乘坐旅遊大巴前來參觀。

“橫琴新區”、“港珠澳大橋”、“市際輕軌”和“宜居城市”是近年來珠海樓市的關鍵字，這些關鍵字令珠海房價漲幅一直位居廣東省前列，漲幅超過四成。目前珠海房價僅次於廣州和深圳，遠高於珠三角的佛山、中山、東莞和惠州等城市。

根據廣東省21市2013年上半年經濟資料，2013年上半年珠海地區GDP完成了740.28億元，同比增長9.8%，增速居珠三角城市第四位。而增速主要源於今年橫琴新區的幾宗土地買賣。

珠海市政府一直強調橫琴新區要多元發展，不會單純引進商品房項目。按照《橫琴新區控制性詳細規劃》，橫琴島面積106平方公里，七成土地列為禁建區或限建區，餘下土地中28平方公里為可開發部分，其中商品房專案開發只占整個橫琴島總體開發建築面積的2%（約0.56平方公里）。在土地供給受限的情況下，橫琴新區的商品房買賣卻不受珠海樓市限購令的限制。

珠海房地產市場實行限價、限購的“雙限”政策。2011年珠海明確房價具體調控目標為11285元/平方米，如果報備項目的住房均價超過這一控制目標，價格主管部門暫停備案，商品房預售管理部門暫停核發商品房預售許可證。珠海樓市“雙限”兩年後，全市房價目前基本維持在12000元/平方米的水準。

但由於珠海樓市限購只針對香洲主城區，不包括橫琴新區和高新區, 而且只針對一手房，某種程度上，這個“優惠政策”將購買需求引向了包括橫琴在內的西部地區。

橫琴口岸通關方面的試點改革措施（例如24小時通關）正在與海關總署磋商之中，這也是橫琴新區樓盤的一個利好消息，尤其能吸引澳門人搶灘橫琴豪宅。“口岸豪宅，步行通關。目前我們公司推廣的橫琴樓盤主要面向的都是澳門客。”地產仲介梁先生向時代週報記者介紹說，“24小時通關是其中一個利好政策。”

事實上，珠海市政府在2012年4月叫停了澳門業主珠海購房可享珠澳兩地車牌的優惠政策後，部分澳門人一度對購入珠海商品房變得保守。但熱炒的橫琴概念和24小時通關消息似乎令澳門人重拾了在珠海置業的熱情。

澳門市民羅太太告訴本報記者，她一家四口在澳門的房子面積太小，比較局促，而在珠海買一間上百平方米的新房比澳門便宜得多，過關方便的話，是又划算又舒服；除了自住外，還可以投資人民幣和珠海樓市。在羅太太看來，這是雙重保障的投資。

澳門人爭搶橫琴豪宅

“坐擁金海大橋橋頭堡，見證橫琴新區崛地起”“橫琴後花園，升值潛力大”“咫尺橫琴，難得，不難得”“小投資撬動大橫琴”…… “澳門後花園”—橫琴—的樓市，近乎已成為珠海房地產宣傳廣告的主旋律。

橫琴新區的首個住宅項目華融琴海灣2013年8月開盤，均價約為2.9萬元/平方米。該樓盤售樓部工作人員向時代週報記者透露，新盤買家近四成為澳門人。

“香港人青睞澳門豪宅，澳門人爭搶橫琴豪宅，這是趨勢。地區間的住宅價格差額大，炒賣投機的空間就有了。”業內人士譚俊華指出，澳門人占橫琴樓盤買家的比例重，最主要的原因是珠澳兩地的房價差。“橫琴新區內與澳門最近的距離僅一河之隔，河對岸即澳門正在建設的高檔住宅星河灣。星河灣的預售價約為8萬元/平方米，而一河之隔的琴海灣樓盤遠遠低於這一銷售價格，兩者價格差距超過4萬元/平方米。”

橫琴新區新樓盤火熱上市之際，橫琴二手樓盤亦在急速升價。橫琴島的原有社區比較好的有銀鑫花園和東江花園，以銀鑫花園為例，2010年的二手房售價僅為4000元/平方米，2013年的售價則達到19535元/平方米左右。

銀鑫花園2003年開售，一直售至2005年才基本售罄。而且當時入住率非常低，僅二至三成，部分是港澳人買來投資、度假，也有少部分是當時外地人為入戶珠海而購買（珠海從2008年4月21日開始取消購房入戶，此後任何個人購買商品房將不再享受購房入戶政策。記者注）。

由大橫琴投資有限公司興建的橫琴新家園，首期項目當時尚未交房就已被熱炒，現在叫價更翻了3倍。橫琴新家園是橫琴新區社會主義新農村建設的首個典型案例。

據珠海大橫琴城市建設有限公司顧問施同介紹，橫琴新家園首期項目分為南北兩個地塊，南區主要為高層住宅區，北區則是獨立商業區。商業區的商業步行街將作為村集體經濟發展的載體，實現村集體自我造血功能，解決村集體經濟的可持續發展和解決村民生活問題。

橫琴新家園與澳門大學橫琴校區隔路相望，是橫琴島目前交通最便利、開發條件最成熟、基礎設施配套最完備的地塊。整個樓盤48萬平方米，首期項目占地6萬平方米，預計住宅總戶數為1077戶，目前第一批入住村民達到了500多戶。

首批回遷戶已於2012年底拿到了新家園的鑰匙。2009年政府與拆遷戶商訂的補償價為6500元/平方米，如今回遷村民的新房叫價已高達2萬元/平方米。

一些業主看到國務院的《橫琴總體發展規劃》後，認為橫琴新區的樓價在生活配套設施更完善後，還將進一步上升，目前並不願意把房子拿出來賣。回遷戶張小姐對橫琴樓價的升勢底氣十足：“未來，香港到橫琴只要30分鐘，廣珠城軌與澳門輕軌也有望在橫琴會師，還有港珠澳大橋也正在爭取橫琴介面……”

剛需還是投機？

橫琴新區房價會否繼續上升？高房價背後反映的，是對橫琴樓盤的剛性需求，還是投機泡沫？

“2020年橫琴新區將有28萬人在此工作、就業，旺盛的人流、商流，以及隨之產生的消費、商務、居住、投資需求，必然推動高端住宅的需求。”華融置業有限責任公司（下稱“華融置業”）董事長汪平華向時代週報記者預測說。

華融置業是橫琴新區首發樓盤琴海灣的開發商。目前進入橫琴的商品房開發商還包括中海地產、廣東客商匯投資有限公司和大橫琴投資有限公司。

值得一提的是，華融琴海灣的土地並非拍賣所得，該地塊的獲取是由不良資產活化得到的。2009年，中國華融啟動了作為不良資產收購的珠海市橫琴信東房產實業開發公司，並在此基礎上運作了“華融•琴海灣”住宅專案，華融置業從而通過不良資產的商業化盤活，才介入了橫琴新區的商品房開發工作。

“區域振興概念從來都是房地產市場很熱衷的炒作題材，如‘海南國際旅遊島’概念、‘前海’概念等，‘橫琴’概念自然也不會例外。”地產仲介梁先生對橫琴新區及“橫琴”概念帶起的樓盤未來發展仍然十分樂觀。但他同時也指出，橫琴商品房的走勢受政策影響程度較大，下半年樓市調控如若持續或加碼，橫琴樓盤的銷售可能會低於預期。

根據中原地產2012年7月底發佈的研究報告，調控2年後，珠海市房地產的純投資性需求比重已超過了10%。根據民生證券的一份報告，珠海本地居民對珠海市房地產市場的需求僅占比約三成。


2012年珠海市統計局經濟資料顯示，珠海城鎮居民年人均可支配收入為32978元，人均住房面積約為30平方米。而目前橫琴新區的商品房均價為20170元/平方米（根據2013年7月吉屋網資料）。以三口之家的資料計算，橫琴新區的房價收入比（<均價×人均面積×人數>/<人均可支配收入×人口數>）已高達38倍。根據國際標準，合理的房價收入比的取值範圍為4–6倍。若計算出的房價收入比高於這一範圍，則認為其房價偏高，房地產可能存在泡沫；高出越多，則表明存在泡沫的可能性越大。

在日前赴橫琴看樓的考察團成員中，有一位來自湖北武漢的趙女士，她的兒子半年前來到珠海一家外企工作。與很多考察者一樣，從傳媒鋪天蓋地的橫琴報導?，趙女士看好橫琴新區未來的發展，打算來此置業投資。但當她得知2013年8月開盤的琴海灣房子均價將近30000元/平方米後，覺得投資橫琴樓盤的成本和風險還是太高。

素有“樓市風向標”之稱的北京秋季房展會將於9月19日至22日中秋節期間在北京展覽館舉行。北京房展組委會副秘書長鄭向東11日介紹說，此次房展將有國內外500餘個項目同台亮相，專案數量、規模、覆蓋區位創北京房展近年來新高，而北京本地專案數隻占到其中十分之一。

北京專案依然是人們關注重點。據鄭向東介紹，北京參展項目共約五十餘個，區位分佈覆蓋海澱、朝陽、順義、豐台、大興、房山、昌平、密雲、懷柔等各個區縣，其中五至六環項目超過百分之五十，物業類型涉及普通住宅、花園洋房、別墅、公寓、綜合體、商業等多種形態，住宅戶型則以70至90平方米的小兩居和小三居為主。

記者根據主辦方提供的參展專案表初步觀察，北京本地專案中，六環內已難尋均價每平方米2萬元以下樓盤，其中，唯一的三環內專案首開鉑郡均價突破每平方米6.5萬元；四環至五環之間項目均價則普遍在每平方米3萬元以上，一些五環附近項目甚至也已突破每平方米4萬元；五環至六環間項目均價則普遍在每平方米2萬元上下。

北京近郊的熱點區域依然是未來一段時間北京樓市供應主力。記者初步統計，大興、順義、房山等熱點區域分別有5個專案、6個項目和3個項目近期或將于近期集中入市，以六環外的大興天宮院、生物醫藥基地板塊為例，將有保利熙悅春天、眾美•光合原築等眾多專案於近期開盤，這一區域目前房價已在每平方米17000元至20000元之間。

另外，此次房展依然延續近年來“北京、外地、國際”三足鼎立的模式。據北京房展組委會統計，除北京專案外，天津、河北等北京周邊區域，海南、東三省、江蘇、山東、海南、雲南、廣西等地區以及來自美國、加拿大、澳大利亞以及東亞和東南亞的國家和地區的400餘個地產專案也將悉數亮相。


頗值得一提，來自全國多地的旅遊地產參展數量較多，其中，僅來自海南的參展專案數就有一百餘個，據鄭向東介紹，除傳統的西海岸、東海岸，海南內陸區域也有不少專案參展；另外，大理、桂林等旅遊勝地也成此次秋季房展主力，其中桂林組團項目就達到二十餘個。

鄭向東表示，各地房地產專案積極進京與北京購房政策嚴格、投資房地產受到限制不無關係；另外，北京相對較差的空氣品質和環境，也讓不少買房人向目光投向環境優越、方便快捷、宜居宜度假的旅遊城市。他並預計，短期來看，北京購房限制政策沒有鬆動跡象，環境也難有明顯改善，這都促使未來幾年，旅遊地產將繼續成為房展重要組成部分。

碧桂園（2007）宣布今年首8個月，集團共實現合同銷售金額約519.2億元（人民幣．下同），合同銷售建築面積約773萬平方米。保利置業（119）亦宣布，截至8月底止的合約銷售額約為189億元，較去年同期上升約25％；合約銷售面積約為183萬平方米，較去年同期上升約12％；新開工累積建築面積約為177萬平方米。

綠城中國（3900）公布，截至今年8月31日止8個月，集團累計銷售面積186萬平方米，合同銷售金額為383億元，同比增長41％，當中歸屬於該集團的約196億元。

佳兆業（1638）公布，8月份集團實現合約銷售約18億元，按年增長26％。合約銷售面積約20.36萬平方米，按年下降17％，每平方米均價為8807元，按年增長51％。首8個月累計合約銷售額147億元，按年增長57％，累計合約銷售面積按年增長1％。

建業地產（832）首8個月的合同銷售金額達77.6億元，按年上升12.3％，鎖定全年銷售目標61.5％。期內，平均銷售價格為每平方米6707元，按月升2.4％，並較去年同期升3.4％。8月份合同銷售金額7.56億元，同比下跌22.7％，銷售面積達99494平方米，同比下跌39.8％，平均銷售價每平方米7598元，同比上升28.5％，主要是由於產品組合變化所致。

淺水灣道3號中層單位剛以6550萬元易手，實用呎價3.9萬元，金額及呎價均創屋苑新高。

市場消息透露，淺水灣道3號中層B室，原本叫價約6800萬元，最終以6550萬元成交，減價250萬元或3.7%，實用面積1671方呎（建呎2078），實用呎價3.92萬元（建呎3.15萬元），較2011年舊有紀錄中層A室以6440萬元成交，高出1.7%，呎價則高6%。原業主在2008年以5350萬元以公司名義購入，公司董事為李冠達，是次易手賬面獲利1200萬元。

市場曾盛傳單位買家為近期因飾演「CooL魔」角色而人氣急升的張智霖，惟張智霖已否認有關傳聞。

另一方面，市場人士指出，大坑利群閣低層A室連車位以約1220萬元易手，實用面積879方呎（建呎1000），實用呎價1.4萬元（建呎1.22萬元）。

利嘉閣地產高級經理蘇偉國表示，堅尼地道皇朝閣中層D室以1038萬元易手，實用面積636方呎（建呎840），實用呎價1.63萬元（建呎1.24萬元）。據悉，單位最初以1150萬元放盤。

荃灣昇柏山日前盡推逾百貨尾後，新世界發展（017）元朗溱柏昨天也第4度發出價單，涉及168伙，平均呎價8399元，其中68伙將安排於昇柏山發售翌日，即周日（15日）以抽籤形式發售，延續兩盤對壘戰。

溱柏昨天首度加推第3座單位，除27樓特色戶外，其他標準戶全數推出，並沿用舊有付款方法及3%一次折扣優惠，即供及折扣後入場費416.68萬元，屬3座2樓F室，面積595方呎，呎價7003元。項目昨天再沽出5伙，累積售出約500伙，故發展商在銷售安排上亦稍轉保守，只推出價單中的68伙，其中一房佔21伙、兩房及三房則分別佔42及5伙。

此外，新世界發展昨天亦重發溱柏部分價單，其中第10座餘下的4個C室提價，分別位於2、3、5及8樓，面積558方呎，每伙加價98萬至100萬元不等，加幅約2%。

荃灣昇柏山昨天起接受認購，長實（001）並增加優惠吸客，首50名買家可獲2張演唱會門票。長實高級營業經理封海倫表示，項目迄今沽出約228伙，累積套現逾12億元，僅3伙由內地買家購入，須繳付買家印花稅。

封海倫指出，日前加推的102伙，其中30樓以上單位加價約2%，一般住宅到天台須經樓梯步上，但加推的6伙連天台單位，特點為大廈升降機直達天台樓層，屬同區罕有。

另一方面，信置（083）則拆售銀湖．天峰車位供業主認購，整個屋苑共289個車位及電單車位，將在下月10日至16日接受業主認購，下月19日正式發售其中273個，售價146萬至166萬元，平均售價約155萬元。

多個新盤昨天也錄得成交，黃大仙現崇山沽出2伙，屬2座17樓A室及1座33樓D室，成交價分別為1699萬及1742.2萬元；元朗尚悅沽出2伙；同區RESIDENCE譽88亦沽出2座19樓A室，成交價498.65萬元。此外，銅鑼灣yoo Residence也重發價單，3.75%回贈延長至下月6日。

馬榮成減2成放倚巒 關之琳降12.5%求售
豪宅承接力疲弱，城中名人逐步調低旗下豪宅叫價，漫畫家馬榮成持有的山頂倚巒洋房，近日累積減價2成放售，成為目前叫價最平的倚巒放盤；關之琳淺水灣南灣道大宅亦降價12.5%放賣。

外圍市況持續波動，加上大銀碼豪宅成交幾近急凍，不少放盤無人問津，名人業主亦順應減價。最新有「撈底王」馬榮成將旗下的山頂倚巒單號屋叫價調低。據代理表示，馬氏去年放售物業時，叫價曾達2.5億元，今年2月已曾下調至2.2億元，惟見豪宅市道愈來愈不濟，本月初進一步減價2,000萬元，目前叫價2億元，累減20%。

倚巒2億放售 叫價最平

據了解，該幢洋房實用面積2,364平方呎（建築面積3,330平方呎），以叫價2億元計算，實用呎價8.46萬元（建築呎價僅逾6萬元），是現時市場上10幢倚巒洋房放盤之中，叫價最平的一幢。

馬榮成於08年金融海嘯之後，以低價7,600萬元購入上述洋房，因此被外界稱為「撈底王」，業界相信，也正因為洋房的買入價較低，才比其他業主有較多的減價空間。

南灣道16A號 叫價2.8億

另外，藝人關之琳及有關人士持有的淺水灣南灣道16A號大宅，於市場上放售多時未能成功易手，物業過去1年多次調整叫價，去年初最高峰期意向價曾達3.2億元。代理透露，近期關之琳又將物業叫價下調，由對上一口價2.98億元，再進一步減至2.8億元，減幅累積達12.5%。

物業為一幢雙號屋，實用面積3,513平方呎（建築面積4,675平方呎），實用呎價7.97萬元（建築呎價5.98萬元），已經是大屋放售逾1年以來，最低的叫價水平。不過，代理就表示，目前的叫價才算是市價。

至於近年曾大手掃入不少豪宅新盤的北京合康變頻董事長劉錦成夫婦，也因應現時市況，輕微調低旗下個別物業叫價。

二人位於跑馬地紀雲峰持有的一籃子單位當中，有兩伙位於中層的相鄰單位，總實用面積2,960平方呎（總建築面積3,808平方呎），本來叫價9,940萬元，上月底略為下調至9,700萬元，實用呎價3.27萬元（建築呎價2.54萬元）。減幅雖然只有2.4%，但劉氏夫婦購入價約為8,653萬元，即使成功以9,700萬元售出，扣除各項使費，僅微賺不足600萬元。

本港樓市成交量受辣招影響銳減，樓價升幅放慢。據萊坊《全球樓價指數》顯示，香港次季樓價按年升19.1%，按年及按季升幅比首季放緩，本港樓價升幅排名亦由首季第1名跌至次季排第2，僅次於杜拜。

萊坊：樓價見頂 1年內跌10%

根據萊坊最新發表的《全球樓價指數》數據顯示，香港第二季樓價按年升19.1%，升幅較首季按年升28%顯著放緩，令本港在全球樓價升幅排名由首季第1名，跌至次季排名第2；而第二季樓價按季則升1.4%，升幅亦明顯較首季按季升5.1%減少。

萊坊董事及大中華研究及諮詢部主管林浩文預期，本港今年全年成交量將低於7萬宗，認為樓價已見頂，現正開始向下調整，料未來12個月樓價會再跌1成。

萊坊的《全球樓價指數》合共調查全球55個城市，當中有37個地方的樓價在今年第二季錄得升幅，較兩年前只有27個城市多，而全球樓價在第二季升2.4%，為2010年第二季以來所錄的最大按年增幅。

當中第二季樓價升幅最大的城市為杜拜，樓價次季按年升21.7%；另美國及英國住宅樓價亦有支持，兩地今年第二季樓價按季分別升7.1%及2.6%。至於歐洲住宅物業價格則錄2010年以來首次按年增長，但仍為全球表現最弱的地區。

近日元朗新盤成市場焦點，同區二手交投量急跌，惟香港置業預期，落成量回落及「港珠澳大橋」效應，元朗及屯門區未來兩年的樓價，有望逆市升5%至10%。

新盤搶截購買力，新界區8月二手註冊宗數約1,737宗，按月回落29%，表現疲弱，反觀一手註冊量則按月大增4.8倍至約472宗。

建成量回落 價料逆市升

其中，元朗10大最活躍二手屋苑中，9個屋苑註冊量按年報跌，YohoTown、Yoho Midtown及朗庭園跌幅最大，較去年同期跌52至64%；另屯門區則全綫下跌，10大最活躍屋苑註冊量按年跌25至55%。然而，呎價與去年年底相比，普遍錄得升幅。

香港置業行政總裁李志成指，新盤熱賣下，元朗近期每周僅維持單位數字的二手成交量，估計待一手盤銷售近尾聲或發展商提價，購買力才回流同區二手盤。然而，在細價樓購買力強勁下，料區內2房戶樓價可企穩，3房或以上大單位受壓較大。

李氏又預期，元朗區今年落成量約3,362伙，明年將大幅下降34%至2,208伙，另屯門區落成量亦由今年的986伙，降至明年「零落成」。

李氏續稱，落成量不足，加上「港珠澳大橋」及連接屯門至機場的「屯門至赤鱲角連接路」將於2016年開通，估計兩區樓價未來兩年，可逆市上升5%至10%。

新界區多個新盤以貼二手價推盤，對於區內二手樓價構成極大壓力，以天水圍嘉湖山莊為例，同類型單位一個月間下跌15%。

中原地產助理區域營業經理黃海透露，嘉湖山莊3期4座低層B室，實用面積640平方呎（建築面積805平方呎），業主原本以340萬元放盤，叫價屬於市價水平，近日市況轉靜，加上單位內籠陳舊，故業主大幅減價40萬元，以300萬元售出單位，是本月最平的大3房單位。

根據資料顯示，同座一個高一層的B室，於7月份才以353萬元售出，新成交個案足足低15%。

YOHO Town低市價5%沽

另外，黃海又指出，近期區內接連推售多個細價新盤，搶走不少上車客，嘉湖山莊的質素較差的單位近日減價幅度更見明顯，例如3期5座低層F室，實用面積449平方呎（建築面積573平方呎），剛以238萬元售出，屬於本月最平的兩房單位。

至於元朗區方面，二手屋苑交投停頓多時，業主只有減價才能吸引買家目光。建富物業營業經理伍大衞透露，YOHO Town 5座中層F室，實用面積約396平方呎，原本叫價380萬元，昨日減價10萬元以370萬易手，稍低市價5%。

其次，代理透露，Yoho Midtown近期有不少業主主動減價，主要是大單位放盤；其中M8座高層D室，為3房連套房及儲物室間隔，業主原叫價930萬元，近期調低50萬元至880萬元，貼近市價。

至於荃灣區方面，美聯物業高級區域經理徐偉業指，縉庭山1座低層C室，實用面積219平方呎，屬開放式單位，減價9.7萬元以265.3萬元沽出，實用呎價12,114元創同類新高。

信置（00083）及港鐵（00066）合作發展的烏溪沙銀湖?天峰，拆售大部分車位，每個售價介乎146萬至166萬元，下月10日起接受登記認購，19日正式發售，據悉只限業主購買。

只限業主購 146萬入場

發展商近日公布發售烏溪沙銀湖?天峰車位的計劃，由下月10日至16日開始，業主可向發展商登記認購意向。發展商表示，項目總共有289個車位，首批拆售車位有273個，定價每個由146萬至166萬元不等，平均售價每個155萬元。據知，屋苑亦有36個電單車位，相信短期內亦會推出發售。

銀湖?天峰合共提供2,218個住宅單位，而車位數目就僅有289個，比例接近1比8，市場估計將會有龐大的需求。

代理更估計，銀湖?天峰拆售車位，是為沙田御龍山的車位拆售鋪路，因同系御龍山有不少內地業主，部分擁有多於一輛汽車，對車位的需求甚至比銀湖?天峰更大，如銀湖?天峰車位反應理想，御龍山的車位定價相信可更加進取，甚至挑戰早前溱岸8號最貴180萬元車位的紀錄。

內地工業污水處理公司中滔環保昨日舉行投資者推介會，股東之一的富力地產（2777）主席李思廉及麗新系大股東林建岳亦有出席。李思廉於09年12月斥資1,080萬人民幣買入中滔6%股權，他昨稱有意考慮於中滔上市後再增持股份。而林建岳則指，中滔從事環保行業，正在考慮會否投資。

　被問及事隔2年再次來港上市的原因時，公司執董兼董事總經理盧已立表示，上次暫緩上市計劃是由於定價未達要求。而現時市況較好，並在環保行業持續增長底下，決定在今年再次上市，而且對是次上市相當有信心。

　盧氏又指，併購會成為集團未來發展其中一個方向，去年收購項目已產生盈利貢獻。財務總監薛漢榮補充，公司項目的內部投資回報率定於20%。而在今年初獲得為第三方處理污泥許可證，將在下半年開始投產，目前污泥處理能力達每天200噸，預計污泥業務將成為未來發展亮點之一。

內地客對香港豪宅持續垂青，北角The Java其中一個4房戶獲內地客以2,200萬元買入，須繳付買家印花稅及雙倍印花稅23.5%合共517萬元，實用呎價25,346元，打破物業歷史新高價。

　中原豪宅區國良表示，剛成交的The Java單位為高層B室，實用面積868方呎，擁4房套房間隔，望全海景，交吉出售，造價2,200萬元，實用呎價25,346元，實用呎價打破物業歷史新高。新買家為內地客，因喜歡環境，不惜以高價買入單位自住，是次須繳付買家印花稅及雙倍印花稅23.5%合共517萬元，即共斥資達2,717萬元入市。原業主則於2010年8月以1,725.8萬元購入物業，轉手賬面獲利474.2萬元，單位升值27%。

　此外，中原地產張穎嬈指出，一名內地客本打算買樓作留港定居之用，惜睇樓多時仍未遇上心儀單位，加上非香港永久性居民在港置業須繳高昂印花稅款，終決定轉租大角咀瓏璽6B座高層A室，實用面積1,094平方呎，月租4.5萬元，實用呎租41.1元。

　　受元朗大盤銷情帶動，同區兩個重推新盤昨日均錄成交，其中元朗尚悅至少售出兩伙，Residence譽88就沽出中層兩房戶。另外，已入伙的黃大仙現崇山，亦連環沽出兩伙。

　　由?基及新世界合作發展的元朗尚悅，隨?近期同區全新盤熱銷，氣氛亦帶動該盤銷情回升，昨日市場至少錄得兩宗成交，該盤累積推出七百七十六伙，目前累沽約三百八十伙，佔可售的約四成九。

　　市場消息指，昨日成交包括十座高層B室兩房戶，定價四百五十五萬六千元，按實用面積四百四十方呎計算，平均呎價一萬零三百五十五元。

　　同區由新地重推的Residence譽88，昨日亦同樣賣出兩房單位，屬二座

中層A室，單位定價五百二十四萬九千元，實用面積五百一十三方呎，呎價一萬零二百三十二元。

　　樓盤新例前尚餘六十九伙，目前已沽約二十四伙。

　　已屆現樓的嘉里黃大仙現崇山，昨亦連沽兩個高層戶，其中一座高層D室，定價一千九百四十八萬元，以實用面積九百八十九方呎計算，平均呎價一萬九千六百九十七元。

　　連同最新成交在內，該盤重推至今累售約十五伙。

　　另外，資本策略旗下尚家生活等發展的銅鑼灣yoo Residence，昨日亦上載修定價單，當中不涉及價錢修訂，只是改變優惠條款。尚家生活董事總經理方文彬指，為因應市場需要，集團決定延長現金回贈優惠，涉及樓價百分之三點七五，有效期至下月六日，其餘條款維持不變。

　　列入今年度賣地計畫，位於港島壽臣山道西之「地王」項目，儘管於規劃諮詢期間接獲大批反對意見，但剛獲署方表示基於各項因素考慮下，並不支持有關意見申述，並將維持原本由「政府、團體或社區用途」改劃住宅方案，於本周五交予城規會審批，為該項地王推出開綠燈；另外，同期一幅坪洲「蚊型地」亦獲批改劃推出機會甚大。

　　政府為加快土地供應，就多幅正進行規劃程序地皮，紛紛列入賣地表內，當中，以壽臣山道西貴重地皮項目較矚目，按賣地計畫，該項豪宅地皮最快明年三月推出招標，近日進行為期兩個月公眾諮詢，並收到逾二百一十份意見，當中以反對意見為主。

　　不過，規劃署昨公開最新文件顯示，署方指本地

住屋需求持續，加上項目採用低密度等發展，保持長遠發展兼容性，對區內交通、環境及視?等影響輕微，故此不接納反對意見及建議等，維持原有改建住宅之規劃。

　　該豪宅地盤面積近十二萬方呎，有業界指出，按規模可建約三十幢洋房，估計樓面呎價介乎三萬至四萬元水平。高緯環球大中華區評值諮詢部董事張翹楚指出，港島南區內新供應少有，料地皮可作豪宅獨立屋發展，預計每方呎地價達三萬元，項目市值約二十六億五千萬元。

　　至於地皮位於壽臣山道西及黃竹坑徑交界，鄰近松苑、春暉園等屋苑，在早前所收二百零八份反對意見中，以區內居民為主，知名人士包括有藝人李克勤透過公司名義提反對意見，此外，美國總商會前主席詹康信旗下Crown Wine Cellars酒窖亦表反對。

　　此外，另一幅同樣由政府地改劃作住宅的坪洲前公立學校地皮，地盤約一萬八千方呎，亦將於本周五審議，早前諮詢接獲五十七份公眾意見，不少意見籲作保育用途，但昨日規劃署亦表示不予支持，因地皮荒廢已非學校，與建住宅更切合區內需要，對坪洲發展亦無不良影響，故維持改劃申請。

　　利福國際（1212）分拆利福地產（2183）上市一事幾經波折，今日終於成功掛牌上市。利福地產執行董事陳少珍表示，分拆是有因集團長遠看好內地房地產市場發展，希望百貨和物業發展兩個平台齊頭並進，而母公司出售非百貨物業時亦會優先注入利福地產，之後會單獨或和母公司聯合投地發展住宅、商業物業。

　　集團執行董事陳楚玲笑言，投資者總說利福有隱藏資產，此次分拆就是為了釋放隱藏的資產價值，以增加透明度，並將商業模式不同的百貨業務和房地產業務區分。

　　陳少珍認為，當物業包括在百貨業務當中，財務上便反映不到實際價值，長遠來看，物業和百貨公司都不斷發展，需要有兩個平台讓公眾更清晰兩項

業務的表現，獨立評估兩項業務在市場上的價值和潛質。她又透露，若母公司有意出售非百貨物業，諸如上海閘北項目的商業部分，都會考慮優先注入利福地產。

　　陳少珍直言，曾有多個地方政府以優厚條件希望引入利福國際投資當地，但需要興建包括住宅、酒店、寫字樓等在內的商住綜合體。由於母公司主營百貨業務，因此錯過很多機會，現在分開百貨和非百貨物業，選擇項目發展時將更加自由。

　　對於利福地產的未來發展方向，陳少珍表示住宅和商業都在考慮範圍之內，目前正在上海、瀋陽周邊城市選擇新項目，每個月視察8至10個，以30至40%的回報率作標準。

　　是次集資全數用於瀋陽怡富廣場的開發建設，陳少珍強調，2015年項目預售之前，所需資本開支為6億元，但今明兩年可用資金就有6.5億元，資金絕對毋須擔心。

　　她指出，集團對怡富廣場充滿信心，原因之一是其位於繁華的沈河區中街商業街，附近有?隆廣場等大型商場，本身商業氛圍濃厚，加上臨近的瀋陽久光將於今年底開幕，相信人流會進一步增加，利好銷售前景。另一個原因是同樣位於中街、集團持有10%股權的太陽廣場銷售業績非常理想，說明市場對此類產品有巨大需求。陳少珍表示，瀋陽優質商業物業稀缺，同時愈多外商進入，買家需求暢旺，目前傾向於將怡富分拆售賣，但若有理想的出價，都考慮整棟賣，亦不排除持有收租

全球最大的主權財富基金之一、阿布達比投資管理局（ADIA）將收購澳洲最大飯店業者Tourism資產控股公司，取得在澳洲大城市的31處飯店產權。中國最大商業不動產開發商王健林表示，已僱用2家投資銀行準備收購美國旅館管理業者。

未上市的Tourism表示，ADIA的子公司已與其簽署有條件合約，但未公布交易金額。澳洲媒體未引述消息來源透露，這筆交易約8億澳幣（7.4億美元）。Tourism表示，這31家飯店將仍由位於巴黎的Accor公司經營。

澳洲飯店的投資報酬率比商用不動產高很多，吸引尋求高報酬的外國投資人。南韓未來資產全球投資公司8月就斥資3.4億澳幣收購雪梨的四季飯店。不動產業者世邦魏理仕（CBRE）飯店部門區域主管克洛斯（Rob Cross）表示：「海外投資人對飯店資產的興趣很濃，他們認為澳洲是非常透明和安全的資產市場。」