永信建設（5508）推案能量飽滿，第4季再推二建案總銷30億元，明年鳳山大案登場，每坪售價可達30萬元，營運水平持續維持高檔。

法人指出，高雄房市歷經近二年補漲行情後，大坪數豪宅銷售停滯，永信建設聚焦首購以及換屋市場，剛好符合市況變化，後市展望看俏。

昨天永信建收盤67.8元，下跌0.2元。

永信建設副總經理顧岳軍表示，房市動能雖顯疲軟，但永信建目前每天都有成交，銷售情況與目標量相當，第4季將有新案登場，預估明年第1季即可開始入帳。

現階段永信建設規劃10月在五甲公園旁推出「哲林」（沐林第二期），共有159戶，每坪開價23萬元。

另12月將在翠亨北路、捷運前鎮高中站附近推出「亞灣」新案，主力產品四房60坪、三房48坪，每坪售價22萬元。第4季永信建設二案合計總銷約30億元。

明年永信最大建案位於鳳山新富路與大明路口，基地面積1,000餘坪，為23樓、94戶建物，可遠眺衛武營公園，每坪開價將達30萬元。

市場人士指出，永信這三個新建案可望創區域房價新高，主因在於當前高雄土地價格墊高，房價跟進扶搖直上，建案即便提高售屋價格，也可能跟不上土地漲幅。

顧岳軍說，高雄房市呈現「量縮價漲」格局，永信目前四成建案以首購為主，指標案為「沐林」、「清豐大鎮三期」等銷售速度較快；換屋建案有六成，逐步去化中。

台北市地政局昨日公布6月北市住宅價格指數，全市平均價格指數較5月漲0.14％，標準住宅總價為1369萬元。其中，中山、松山、南港區住宅價格指數113.10最高，但比前月下跌1.02％，跌幅高居第一。

中山區成交難度增
住宅價格指數最高是中山、松山、南港區為113.10，較5月下跌1.02％，跌幅較高；標準住宅價格最低的則是萬華文山北投區，平均房價1103萬元，較5月增加24萬元。
信義房屋中山南京店長謝致遠表示，中山區以套房及2房產品為主力，最近買方觀望意味濃厚，市場供需平衡，但是有物件賣了3~6個月還未賣出，主要因屋主不願降價脫手，而買方又希望有議價空間，因此雙方想法落差大，導致目前成交難度增加。

都更話題抬高價格
台北市6月住宅價格指數為109.41，較5月增0.14％，標準住宅總價為1369萬元，公寓價格指數較5月小跌0.11％，已連續2個月出現微跌趨勢。
中信房屋行銷企劃部副理江龍名指出，過去1~2年因為都更話題，把公寓價格一再墊高，部分區域的公寓價格幾乎趕上大樓，但像「文林苑」爭議的很多不確定性，讓都更計畫沒有辦法執行，讓公寓價格開始往下修正回歸基本面，但在北市精華地段的公寓還是有一定的價值，有「抗跌保值」的優勢。
全市平均價格指數較5月漲0.14％，台北市地政局地價科科長曾錫雄表示，住宅價格已連續4個月皆微幅上漲，而6月已趨持平，本次統計採北市6月成交的住宅統計，樣本數共1089件，並排除地下室、1樓、透天及特殊交易等物件。

台北市精華地段土地昨日再釋出地上權招標，位於南京東路與敦化北路口「台北學苑」地上權案，招標金額約114.36億元，約為市價5.5成，地租年息率3.5％，基地面積為4050坪，採70年地上權，限定不得作為住宅，國產署預計11月28日開標。

適合用做商業設施
國產署表示，此標的位於臺北市精華地段敦北南京商圈，鄰小巨蛋，距松山機場10分鐘車程，都市計畫屬臺北市敦化北路特定專用區，適合作商業設施、會展中心、旅館及商辦大樓等使用。
永慶資產管理協理黃增福表示，臺北學苑地上權案招標金額達百億元以上，換算地上權權利金價格每坪約282萬元，投標金額、開發商機相當大，若能順利標出，將是今年最大筆土地的地上權交易案。
目前已有「敦南派出所設定地上權案」與「大安區復興段設定地上權案」的日勝生集團，對於此案待評估中。

顧慮台北人消費力
日勝生集團總經理沈景鵬表示，此案市價高，從設計規劃、拿到建照、使照到招商上軌道，至少要7年，投資者手頭資金要足夠才能負擔，至少營運20年才可以回本。
沈景鵬表示，除非各企業精英合組聯盟，一起投資旅館、飯店與會展中心，機率會較大，但前提是政府在規定聯盟合約書限定得鬆綁，才能使各企業能順利營運；他指這陣子政府推出指標的案件「華光社區」與「空總」物業都太相似，要顧慮台北人口的消費能力是否能支撐。

台北學苑地上權小檔案
◎地段：南京東路與敦化北路口，鄰近敦北商圈
◎基地面積：4050坪
◎期限：70年
◎權利金底價：約114.36億元
◎地租年息率：3.5﹪
◎土地使用區：適合作商業設施、會展中心、旅館及商辦大樓等
◎限制：不得作住宅使用，及不得將地上權或地上物的一部分轉讓予第三人。
資料來源：國有財產署

敦化4大名地 每坪上看千萬
工商時報

敦化南北路短短4.7公里的林蔭大道，可謂「含金量」最高的精華地段，如今碩果僅存可供開發的4大超級鑽石級「地王」，最令財團垂涎。包括台北學苑、遠企大樓旁停車場、華固敦北國際大樓都更案、新學友書店旁洗車場等，每坪土地身價都上看千萬。

台北學苑將在11月公開招標地上權70年的開發權，隨著敦化北路松山機場園區加速推動、文華東方酒店完工、南京東路捷運線即將通車，預期占地4千坪的台北學苑可望是改變敦北商圈的最關鍵大案。

根據最新調查顯示，敦化南北路林蔭大道第一排，不論土地行情、豪宅價格或商辦行情都屢創新高，迄今沿線4大「地王」待價而沽，炙手可熱。

根據內政部實價登錄資料顯示，敦南二段遠東飯店和遠企中心旁停車場空地，2011年由元利建設和香港豐泰地產集團陸續收購，占地1,140坪面積，總計投入109.44億元向持分地主收購，換算每坪土地成交行情達960.0萬元。

據悉，元利、豐泰仍積極整合吃貨中，元利建設董事長林敏雄以全聯實業總座蔡建和名義陸續買進，同時豐泰地產則以3家港商仲彩、紀鴻、耀高企業陸續吃貨，土地成交單價恐怕已破千萬大關。

另華固建設在小巨蛋對面的敦化北路「國際大樓」都更案，是敦北商圈最具「豪宅王」帝王相的開發案。華固建設總經理洪嘉昇表示，「國際大樓」都更案已完成都更幹事會審查，正進行都市設計審議委員會審議，估計2014年6月左右，應可跑完程序並取得建照，華固規劃23層樓的88戶住宅大樓，分得戶數約25~30戶，未來推案每坪可望站穩200萬。

至於敦南仁愛圓環、新學友書店旁邊的洗車場空地，多年來一直令建商垂涎三尺；據悉，由於地主眾多、產權難整合，迄今仍未有建商達成土地整合的「大一統」任務。

內政部營建署推動淡海新市鎮二期徵收；居民蔡瀛、潘婉麗指環境影響說明書的問卷調查是政大鄭姓副教授個人接受委託，卻登載為政大，將向地檢署控告營建署前署長葉世文和鄭姓副教授涉公文書登載不實罪。
政大商學院昨天表示對此事毫無所悉，需進一步了解；至於鄭姓副教授，昨天無法連繫到本人，無從得知他的說法。

本報日前系列報導「土地徵收」專題，點出新北市淡海新市鎮二期徵收的問題；蔡瀛、潘婉麗表示，他們最近發現營建署的環評有太多不實，因此決定提告。

蔡瀛表示，營建署前署長葉世文去年六月，見第一期第三開發區、第二期、第三期的都巿計畫將於今年到期，於是將這三期合併變更為「淡海新市鎮後期發展區」（即淡海新市鎮二期），以利辦理區段徵收。

葉世文曾召開四場說明會，還製作環境影響說明書，但居民向政大民意與市場調查研究中心查證，發現鄭是以個人身分接受營建署委託負責問卷調查。

蔡瀛說，鄭去年六月進行問卷調查，營建署同年八、九月開四場說明會，但說明會召開前，居民從未聽過有人做調查，鄭的訪問對象竟有高達七成是非區內居民。

營建署前署長葉世文昨天表示，淡海新市鎮二期徵收案發展多年，他今年六月已從營建署退休，現在擔任桃園縣副縣長，不方便針對此事發表回應與看法。營建署公關室表示，案件尚未確定前，不予回應。

新北市新莊副都心歷經奢侈稅衝擊、被央行緊盯緊縮房貸之後，高檔盤整已告一段落，60坪左右大四房產品站穩市場，928檔期至10月雙十檔期，遠雄（5522）、欣陸（3703）旗下大陸、冠德（2520）、宏盛（2534）、鄉林（5531）、潤泰新（9945）、亞昕（5213）、三發（9946）等上市櫃建商，將紛紛重返新莊副都心推案。

新莊副都心重劃區案量之多，更可說是建商必爭之地。根據調查，目前熱銷個案包括鄉林淳青、遠雄國都、中央公園、巴黎公園、米蘭公園、謙量、冠德天尊、NY璞緻、宏盛帝境、亞昕向上等。除米蘭公園規畫36至48坪中小宅、NY璞緻主打19至40坪的小宅外，其餘清一色多是55坪至80坪中大坪數產品、甚至於90至150坪大宅。

鄉林協理邱博威表示，新莊副都心競爭個案激烈，但產品相對多元化，價格也是高下互見，從鄉林淳青已購成交客戶觀察，在地換屋族佔購屋比重5、6成，來自台北市中正、中山及松山等地的跨區購屋客，也佔近3成。

新莊挾著中央合署第二辦公室完工進駐、國家電影文化中心規劃建置，區內並規劃四座全新的主題公園，加上捷運新莊線6月通車等交通利多因素的帶動下，交易熱度有增無減，新北市捷運網愈來愈完整，成功吸納大台北自住客跨區移居。

鄉林不動產研究室表示，奢侈稅修法雖造成投資客縮手，但房市仍保持溫度，且建商為迎合自住型首購需求，在雙北市在地的業者搶蓋低總價的小宅，以利去化，新莊副都心也不例外，今年以來出現不少小宅新案。但多數老牌的大型建商，仍主打中大坪數，最主要原因是這裡購屋客層，約有5成是屬於45歲以上的中小企業主。

根據全球資產管理公司（Sinyi Global）最新統計，台北市第3季辦公室平均售價逼近80萬大關，平均租金則維持在1,977元紋風不動，毛租金資本化率跌至2.45％，由於北市商辦市場租金凍漲，售價卻創1年以來最大漲幅，使得賣方獲利了結的出售意願來到近期新高。

根據全球資產最新統計，因中小商辦交易熱絡，第3季平均售價由上季的77.8萬元上漲至79.5萬元，上漲幅度為近1年來新高。北市各商圈普遍呈現上漲情況，其中松江南京商圈由上季的74.4萬元上漲至第3季的76.9萬元、復興南京商圈則由72.7萬元漲至75.1萬元，是漲幅較大的商圈。相對地租金方面，第3季辦公平均租金1,977元，租金連續2季持平，僅南京東路4、5段商圈有落後補漲情況，租金由1,472元小漲至1,483元。

此外，第3季辦公室空置率小幅收斂，整體空置率從第2季的8.66％下降至8.42％，其中平價辦公表現較佳，B級辦公空置率收斂幅度最大，由6.32％明顯下修至5.55％；A級辦公室空置率從6.86％下修至6.72％，反觀A+級辦公空置率從13.46％增加至13.71％。

從不同商圈來看，南京4、5段商圈及復興南京商圈空置率有明顯下降，分別降至7.47％、5.1％，預料可能是南京東路沿線捷運路面施工接近尾聲，因此出租情況有所改善，而其他商圈則多是持平甚至小幅回升。

全球資產管理公司總經理柯宏安指出，由於商辦售價頻創新高，使得賣方獲利了結的出售意願來到近期的新高，包括新壽內湖大眾電腦大樓、精英內湖總部大樓、光世代衡陽大樓、新纖北市承德大樓、龍巖淡水學生宿舍以及中信新金總部，都陸續將進行標售。

柯宏安認為，接下來第4季是商辦市場的傳統旺季，預期買氣可望優於第3季，加上壽險業陸續回到商辦市場，可望帶動整體市場向上。

今年至9月的網蒐房市熱門縣市排名，台中市僅次於新北市位居第2名；若以行政區來看，台中市西屯區則為全台各行政區中，網友最關注的地區，網路點閱次數高達約260萬次。
其次分別則為桃園縣桃園市230萬次、桃園縣中壢市227萬次、新北市板橋區、新北市新店區。

地位等同北市大安
樂屋網副總紀建琪表示，西屯區在台中的地位等同台北市的大安區，商圈完整、豪宅林立，近期又因IKEA進駐炒熱議題，讓西屯區成為全台網路搜尋冠軍。住商不動產台中七期朝富店長陳俊雄說，台中西屯區物件詢問度一直很高，房價近2年來漲幅達2~3成，主要有中科的工作機會，且又有四期重劃區，熱門物件以總價500~800萬元的中古大樓、1000萬元的新成屋居多。
另統計台中市成交物件數，依序為北屯區、西屯區、北區。

奢侈稅後雙北市房價仍屢創新高，不但自住購屋族望屋興嘆，在土地釋出量有限、價格飆漲下，獵地困難的建商再度南下搶地，代銷及房仲業者調查發現，桃園以南具高鐵沿線、科學園區等雙題材地區，下半年到明年第1季的房市熱度持續升高，尤其台中市成為北部建商揮軍南下推案的熱戰區。

今年已有包括國泰、華固等建商轉往桃園高鐵青埔、機場特區一帶搶地推案，但住展雜誌調查發現，新一波北軍南討的知名建商為數眾更多，除了更早期的勤美、冠德及寶佳外，遠雄、大陸及麗寶等大型建商，也連袂登陸台中，其他包括華固、長虹及宏普、皇翔等雙北區建商，都密集到台中地區獵地，預計年底前就在台中開疆闢土。

遠雄建設不僅在新竹科學園區的竹北買地，上個月並以近13億取得台中南屯區逾3000坪的土地，預計將推出21樓高、總銷60億元的大樓建案，作為首度進軍台中的灘頭堡。

另外，欣陸控股集團旗下的大陸建設，即將於第4季在台中市7期推出39層樓高的住宅大樓，預估總銷售金額達80億元，這也是大陸建設在台中的第一個建案。麗寶集團將於明年第3季前，首度在台中推出總銷120億元的社區住宅大樓案，將採先建後售，分5期方式推出。

至於過去都在新竹以北推案的華固建設，今年4月砸下逾16億元，從高興昌手中買下位於高雄市苓雅區的1000多坪土地，南下攻勢猛烈的華固更表態，明年起將在全國各大都會區加碼購地推案，打破既有的推案範疇。

值得注意的是，從高雄發跡的興富發，先揮軍北上在雙北市打下穩固基礎，現在又再往南移轉，其中，興富發在新竹竹北推出的國賓大悅，潛銷期已賣出近8成。

台中房市肥沃月灣 單元二夯
工商時報

緊鄰7期的「單元二」自辦市地重劃區，包括精銳、麗明、陸府、惠宇等台中知名建商，目前都已著手規劃新案、伺機推出。由於建商卡位帶動地價高漲，加上營建成本大漲，建商預估，單元二目前規劃中的住宅大樓每坪單價會在35萬?50萬元；電梯別墅每戶總價4,500萬元起跳。

單元二「新富段」因鄰近特三號快速道路及台中高鐵站，加上綠地規劃完整，生活機能最強，是建商最看好的區段，也是單元二的4個區段內，最先發展的豪宅聚落；其中更以7期豪宅建商精銳建設，即將在「新富段」推出的電梯豪墅，基地面積近1,500坪最受市場矚目。

精銳建設「花千樹」為「單元二」少數大基地別墅社區，搭配單元二高綠覆率優勢，所以社區綠樹面積比房子多，加上更勝7期豪宅的公共設施，估每戶總價從4,500萬元起。

而麗明營造在單元二擁有兩塊土地、總面積合計約2,570坪。麗明營造董事長吳春山表示，單元一、二、三及台中高鐵特區將是未來最夯的區域，因為「交通決定一切」，上述區域均緊鄰中彰快速道路與台中高鐵站，讓中彰投到台中零距離。吳春山更預言，「單元二的開發速度與房價不會輸給12期」，麗明擁有的兩塊土地，初步將朝住宅大樓規劃。

近期購入「單元二」黎明國小附近建地的陸府建設，預計明年下半年推案，確定朝「生態大樓」規劃。陸府建設研發室協理林勝忠表示，單元二超低建蔽率、低密度開發，「未來每棟超高大樓都蓋在公園裡、就像住在樹海」，每個社區因為棟距超大、視野也放大。

林勝忠表示，單元二因為沒有開放空間獎勵，對住戶而言，綠地可以私有化，住戶的私密空間能確保、住起來更有安全感，「5年內，大家會看到不一樣的單元二」。

惠宇建設最近以每坪均價45萬元、購入單元二1,200坪土地，地點正對向上花市。惠宇建設總經理顏定滄表示，惠宇購地原則是「跟著中彰快速道路沿線走」，從廍子區、11期、12期到單元二、單元三。

顏定滄表示，7期土地每坪動輒2、300萬元，惠宇看好緊鄰7期的單元二、單元三，擁有低建蔽、低容積等特色，未來會是低密度開發的高級住宅區。惠宇單元二新案將朝住宅大樓規劃，坪數在50?70坪，預計年底掛件請照，由購地成本推估，每坪單價在35萬?40萬元之間。

值得一提的是，台中施工中的新建案很多，目前已出現缺工潮，帶動營建成本高漲，包括精銳、麗明、惠宇、陸府等建商都表示感受到營建成本上漲的壓力。營建案遍布全台的麗明營造董事長吳春山說，中部營建業缺工嚴重，如板模工、機電工、泥作工都缺，導致營建成本高漲。

業者預估，土地、營建成本雙雙上揚將進一步推升房價，尤其以低密度開發的單元二，因交通便利、綠地多、建築更新，業界預估未來房價將直逼7期。

在《碟中諜4》中，湯姆•克魯斯在位於阿拉伯聯合大公國迪拜哈利法塔攀爬的場景震驚了很多觀眾，而類似於迪拜塔這種外觀的建築，也有望在北京門頭溝出現。

9月19日，中東海灣投資集團與門頭溝區簽署戰略合作協定，將共同建設一個綜合專案，其中包括一座七星級酒店。項目選址在門頭溝區永定鎮。中東海灣集團主席、香港華通投資控股主席班德王子（Mr. Prince Bandar）負責投資建設七星級酒店部分，總投資約120億元。北京鴻坤集團將負責開發建設城市綜合體、金融中心等。

據瞭解，目前國際上對於酒店的評級僅到五星級，而七星級並沒有一定標準。本報記者查詢發現，目前中國號稱七星級酒店約計有10家，包括三亞海棠灣紅樹林費爾蒙酒店、南京涵碧樓、盤古大觀七星級酒店以及湖州喜來登溫泉酒店等等，單個酒店的投資額約20億元。現僅盤古大觀酒店和湖州喜來登溫泉酒店已開業。

門頭溝區對於沙特投資的七星級酒店相當重視。門頭溝區長王洪鐘介紹，該專案的建設預期給門頭溝區帶來的經濟、社會效益是無窮的。“建設初期即可帶動至少2萬人的就業，將成為門頭溝區重要的經濟增長點”。門頭溝98.5%屬於山區。

此外，北京市鴻坤雅楓置業等公司將在門頭溝投資建設中東海灣石油貿易中心、中東海灣金融中心、會展及商貿中心，作為中東海灣七星酒店的配套項目。

昨天，上海金豐投資股份有限公司發佈重大資產重組進展暨延期複牌公告：目前公司控股股東上海地產（集團）有限公司正在與綠地控股集團有限公司及其有關股東接洽、商談重大資產重組事項。由於交易各方對重組方案正在進行協商探討，宣佈股票自9月24日起繼續停牌30天。該公告證實了在業內流傳已久的綠地欲借殼金豐投資實現A股上市的傳聞。

從目前的進展看，綠地若要成功借殼金豐投資，需要解決的難題不少。單從市值來看，金豐投資目前不到30億元的市值，而綠地集團是資產千億級的地產航母，通過何種方式實現借殼還不確定。如果借殼成功，綠地集團將實現“A+H”分拆借殼上市。綠地集團共有六大板塊業務，主營業務房地產板塊占比約54%，次支柱產業能源占比33%，酒店和商業占比約7%，金融、建設建築、汽車板塊則比重更小。

今年8月，綠地已通過盛高置地在港上市，未來在H股可能注入資產規模較小的酒店和商業板塊，而通過金豐投資有可能在A股注入房地產開發板塊，以最終實現集團整體上市的終極目標。

外灘地王案週四下午二審，對於這場焦點訴訟，複星集團志在必得，而優先購買權或將成為複星的最大底牌。

週四下午，複星向大智慧通訊社提供了一份“二審關鍵資訊提示”的檔，其中提出，“複星的優先購買權都是法律賦予的，客觀存在的，是不能被剝奪的”。

複星表示，早在上海證大（00755.HK）對出售合資公司股權召開董事會時，複星作為證大的股東，其所委派的董事就已經明確表示不同意出售合資公司股權，並表示要求行使優先購買權。而且，複星隨後又通過聲明、律師函以及原審開庭時多次要求同等條件購買。

此外，對於證大、綠城中國（03900.HK）的財務狀況問題，複星指出，其已表示願意按照原審各被告之間的交易價格和條件行使優先購買權，願意購買合資公司股權。

外灘地王案於今年4月24日一審判決，上海市第一中級人民法院判令SOHO中國（00410.HK）相關子公司將持有的證大五道口及綠城合生的股權退還給賣方。

週四下午，外灘地王案在上海高級人民法院二審，由一審中敗訴的SOHO中國方提起上訴。

在廣州二手樓市成交整體趨減的情況下，海珠區繼續向上“挺進”，並成為中心四區二手住宅成交量最高的區域。廣州市國土房管局公佈的最新統計資料顯示，8月份海珠區二手住宅成交面積高達6.82萬平方米，與當月一手住宅1.8萬平方米的成交面積相比多近三倍。陽光家緣公佈的資料也顯示，今年1-8月海珠區二手住宅累計成交量已突破1萬套，成為繼番禺區之後第二個二手住宅累計成交量超1萬套的區域，成交量大於中心四區的另一個成交熱點——天河區。究其原因，主要與海珠區一手新貨貨量緊缺以及一手購房門檻高企有關。

高性價比決定成交量

合富置業市場經理梁燕明表示，番禺二手住宅成交量大，主要得益於其價格優勢，目前番禺二手樓價僅是全市整體二手樓價的70%左右，交通及生活配套的持續改善，更顯番禺價格窪地的優勢，吸引眾多剛需買家到番禺買房。

與番禺相比，儘管海珠區目前二手樓價比番禺高出58.5%，但其在中心四區中仍是二手樓價最實惠的區域。以合富標準指數數值測算，天河、越秀二手樓價比海珠分別高出19.6%和42.8%，而海珠二手樓價也比荔灣老西關低13.3%。換而言之，想在天河、海珠及老城區內置業，相同素質的物業在海珠區買最實惠。

首置剛需買家近七成


除了價格和地理位置兩大因素外，推動海珠區二手住宅成交大漲的是該區一手住宅的嚴重缺貨。合富置業資料顯示，海珠區面向剛需買家的中小戶型物業市場，面積在120平方米以下的新貨產品占新貨比例不足40%，面積低於70平方米的小戶型及中小戶型住宅尤其缺貨，而且入市門檻相對較高，剛需產品入市門檻起碼在280萬元以上，促使眾多預算不足200萬元的剛需買家回流二手住宅市場。

資料還顯示，首次置業剛需買家仍是海珠區二手市場的成交主力，佔據高達65%的市場份額。梁燕明表示，在海珠區購買二手住宅的首次置業人士當中，最多人選擇面積在60-90平方米的中小戶型物業，成交占比多達45.5%，而面積小於60平方米的小戶型物業受關注度亦相當高，約占海珠區首次置業個案的33%。

在9月25日召開的部分地區和城市房地產管理和調控座談會上，國土資源部明確要求，各地要根據實際情況穩定土地供應水準，特別是北京、上海、廣州、深圳等一線熱點城市，要比照前3-5年住宅用地平均供地量，持續加大住宅用地供應力度。


資料顯示，1?8月，全國房地產用地供應同比增加34.4%，增長較快。其中，住宅用地供應8.02萬公頃，同比增加33.9%，已接近過去5年年均供地量9.64萬公頃的水準。特別是一線城市增幅明顯，1-8月，70個大中城市住宅用地供應同比增加34.3%，增幅高於全國平均水準。其中，北京同比增加25%，上海同比增加17%，廣州同比增加211%，深圳同比增加125%。另外，截至9月中旬，全國31個省份的保障性安居工程用地供應接近100%，落實進度較往年同期大幅提升。

針對第二季度以來部分地區、部分城市出現高價地異常交易信號情況，國土資源部有關負責人表示，由於房企回籠資金較快，拉動土地需求，加劇優質地塊爭奪及一些地方忽視國土資源部關於均衡供地的要求等因素，導致出現個別異常交易現象。但大部分異常交易地塊屬於區位條件比較好的優質稀缺地塊，還有的屬於商服用地或競買者特殊等原因，異常交易有一定的偶然性。分析資料顯示，全國地價整體上仍處於溫和上漲態勢。

昨日（9月26日），作為北京市年內出讓的第二塊“限房價、競地價”地塊，海澱區環保科技園地塊一經推出，便吸引了華遠、中鐵建、首開萬科聯合體、住總正華聯合體等8家房企及聯合體參與競拍。經過107輪激烈競爭之後，中鐵建以18.1億元將該地塊收入囊中，溢價率88.54%，折合樓面價18562元/平方米。同日，北京錦華盛業裝飾工程有限公司以13.3億元競得北京市門頭溝區門頭溝新城地塊。

值得注意的是，該地塊政府規定商品住房銷售限價為19000元/平方米，單套住房總價不得超過200萬元。

“難道要賠本賺吆喝？”在競拍現場不少“觀戰”業內人士驚呼。

“其實限價部分占到70%。”昨日，中鐵建內部人士在接受《每日經濟新聞》記者採訪時透露。

“麵粉”比“麵包”貴？

昨日，北京市國土局公開競拍兩宗土地，其中海澱區環保科技園地塊是今年推出的第二塊“限房價、競地價”地塊。

出讓公告顯示，北京市海澱區環保科技園3-3-230、3-3-260、3-3-277地塊F1住宅混合公建用地專案，土地面積為81098.847平方米，建築用地面積為61062.711平方米，建築控制規模為97511平方米。起始價為9.6億元，共有8家房企及聯合體參與競拍，分別為實創、住總正華聯合體、中鐵建、首開萬科聯合體、房地置業五建聯合體、住總祥業聯合體、京能福佳置業、華遠。

競拍開始後，中鐵建與實創爭奪激烈，絲毫不讓步，但最終中鐵建先發制人將價格飆到18.1億元，溢價率88.54%，折合樓面價18562元/平方米。根據該地塊政府規定商品住房銷售限價為19000元/平方米。結果一出，現場不少人士驚呼“真是賠錢也要拿地啊”。

記者從中鐵建內部人士獲悉，並非所有住宅都是限價銷售，限價房只占70%。

中原地產市場研究部總監張大偉告訴《每日經濟新聞》記者，“出現樓面均價接近限價的原因，主要是地塊並非全部限價，地塊屬性為F1住宅混合公建用地項目。其中不僅有70年使用權的居住地塊，還有很大部分的商業和綜合地塊。”

偉業我愛我家副總裁胡景暉認為，一般而言，商業用途的產品價格往往比住宅要高，如果後續開發運作得好，就能保障專案總體上可能實現盈虧平衡。“但該地塊溢價88.54%確實有些偏高，企業開發後續風險較大。”

限價比例影響整體盈利

對於住宅限價部分占到七成，張大偉算了一筆賬，如果商業部分占30%，限價部分樓面價在1.4萬元/平方米左右的話，則另外一半商業限價部分的樓面價在2.9萬元/平方米左右。“在正常開發過程中，地下部分如果不計算建面出售，是可以增加一部分使用面積，如果補繳一部分地下的土地出讓金可以銷售。”如果與出讓容積率為3.5的門頭溝地塊比較，該地塊的商業部分價格並不高，所以開發商的出價基本合理。

“該地塊部分公建和商業、住宅不限價，我估計明年價格可以到4.5萬元~5萬元/平方米。其中，公建部分如果規劃為小戶型的商住辦公，單價可以達到3萬元/平方米。”亞豪機構市場總監郭毅直言，這塊地能否產生利潤，取決於地塊各種產品屬性的比例。

郭毅同時指出，“如果限價部分超過50%，那就需要拉高其他部分的售價，但需要市場的接受過程，銷售速度慢也會加大成本，所以這個專案不限價的住宅部分和公建部分的定價會很困難，既要能保證銷售速度，又要被購房者接受，對開發商的行銷能力和產品規劃能力提出了較高要求。”

據悉，該宗地塊容積率僅為1.6，其中商業部分的容積率也比較低。“開發商還是有一定的操作空間的。”張大偉指出。

“如果不限價住宅部分的容積率低於1，開發商通過產品創新設計出小獨棟或類獨棟產品，專案定價還可以更高，達到7萬元~8萬元/平方米，但市場消化速度會相應減速，財務成本、行銷成本都會上升。”郭毅說道。


同日，北京錦華盛業裝飾工程有限公司以13.3億元競得北京市門頭溝區門頭溝新城MC04-149地塊F3其他類多功能用地地塊國有建設用地使用權。至此，年內北京土地交易額已達到1154.89億元，預計年內將接近1400億元。

“今年以來，這類地塊雖然壓縮了房企的利潤空間，也並未降低房企拿地的成本，但相對於目前土地市場的火熱形勢，對於抑制地塊未來成交價格還是起到一定作用。”鏈家地產市場研究部張旭告訴《每日經濟新聞》記者。

張大偉分析認為，北京樓市後續的調控措施將逐漸向：在高端市場由商品房主導；中端市場由自住型商品房主導；低端市場由保障房主導，改變之前的整體市場格局。如果供應量足夠多，對市場的影響將非常大。

北京年內第二宗“限房價競地價”戲劇性收官，成交樓面價僅比銷售限價低400元/平方米。昨天，海澱區環保科技園地塊現場競價，中國鐵建房地產集團有限公司以18.1億元最終拿地，成交樓面價與限價間差價僅為400元/平方米。

溢價率達88.5%

海澱區環保科技園地塊位於西北五環外，海澱區溫泉鎮板塊。昨天，包括中鐵建房地產集團在內，8家房企或房企聯合體參加了現場競價，其中包括萬科首開聯合體、北京華遠地產、北京住總及北京實創科技園開發公司等。

競價過程中，萬科首開聯合體、北京華遠等企業同樣多次應價。中國鐵建房地產集團有限公司以18.1億元最終拿地，成交樓面價約1.86萬元/平方米。而該地塊居住用途商品住房銷售限價僅為1.9萬元/平方米，單套不超過200萬元。最終相對於9.6億元的起價，海澱環保科技園地塊成交溢價率達到88.5%。現場有開發商對記者表示，更多的開發商開始參與到此類地塊競爭中來，接受“微利”。

中鐵建稱不會賠本拿地

昨天，中國鐵建房地產集團有限公司有關人士在接受記者採訪時稱，在海澱環保科技園地塊9.75萬平方米體量中，70%的居住用途商品房限價為1.9萬元/平方米，另外30%為公建部分，可開發為商業辦公用房，不在限價之列。商品住房部分成本，可以攤到剩餘30%的公建部分，“最後賺得不多，但不至於虧。”

北京中原地產研究總監張大偉表示，考慮轉移而來的商品住房成本，該地塊30%的不受限價部分樓面價在2.9萬元/平方米。並且其不受限價部分仍有開發空間。一般地下面積不在規定建築面積內，可以在未來補繳一部分出讓金後進行銷售。

值得一提的是，北京未來“限房價”地塊將越來越多。業內人士稱，此類型地塊的供應加速將明顯影響市場各方對市場的判斷，對穩定市場預期有重要作用。

相關新聞


門頭溝一地塊溢價82%成交

除海澱地塊外，昨天門頭溝新城一宗多功能地塊也高溢價成交。北京錦華盛業裝飾工程有限公司斥資13.3億元，拿下這宗位於門頭溝龍泉鎮的地塊。該宗多功能用地起價7.31億元，溢價率達到82%。包括萬科、泰禾等房企參與了門頭溝地塊爭奪。

這宗名為門頭溝新城MC04-149的地塊，規劃建築面積約9.3萬元/平方米，成交價折合樓面價達到1.43萬元/平方米。在業內人士看來，相對于門頭溝每平方兩萬多元的房價來說，超過1.4萬元/樓面價也屬高價。

投資房產，你還只盯著傳統的商鋪嗎？近日，記者走訪市場瞭解到，隨著城市核心地段和自然資源的日益稀缺，不少城市高端住宅的價值越來越明顯，在南濱路上的高層華宅甚至創下了3個月狂漲100萬元的紀錄。升值快、漲幅大，具備以上屬性的高端住宅成為了各界人士追逐的新目標。

高層華宅

3個月單價漲5000元

3個月賺近100萬元，在當下的重慶市場，就有人因為投資高端住宅而嘗到了這樣的甜頭。在位於長江大橋南橋頭的融創玖璽台，4月份才開盤的5號樓某戶型，開盤單價在3萬多元，而在7月的時候每平方米單價就上漲了5000元。按照單戶套內面積200平方米左右計算，這位業主3個月資產就淨增了100萬元。

而在與其數百米之遙、同樣位於南濱路首段的和記黃埔地產珊瑚水岸超高層樓棟禦天峰，同樣也受到了目光敏銳的各界人士關注。記者在其銷售中心瞭解到，目前禦天峰關注的客戶，多數是在一線城市有過成功高端濱江住宅投資經驗的人，“發展快、抗跌強、絕好地段”，是他們對該專案的共同評價。

而在較場口的解放碑一號，雖然一套兩房的戶型要賣150萬~200萬元左右，但極高的回報率也讓投資者眼熱不已。例如近期該項目一套面積82平方米的住宅房源，就以1萬元的月租金租住給一位香港租房客。

實際上，重慶高端住宅成交持續走熱，除了因為城市新富人群不斷壯大之外，還有很大原因是國內投資管道較單一，而高端住宅就成為了這部分人群財富保值增值的新管道。

一線城市

高端住宅投資成風

正如在珊瑚水岸禦天峰銷售中心看到的一樣，重慶的高端住宅投資風，正是從全國乃至全球的一線城市吹來的。

例如在香港，就有不少明星購買高端住宅投資並大獲成功。周星馳就是其中的典型代表之一，他把在電影上賺的錢大把投入香港高端住宅地產。據不完全統計，他所投資的高端住宅收益已超過5億港幣。

而根據亞豪機構資料顯示，在今年8月，北京四環內的高端住宅成交套數環比上漲了15%。其中，豪華四合院和高層的頂層複式房具有較好的投資保值功能。而在上海，豪華別墅、高層的頂層複式房、市中心花園老洋房是三大主要的回報率高的產品。

資源好、抗跌強

的資產“保險箱”

為何一線樓市投資者鍾情于高端住宅，投資專家指出，由於其不可複製的資源和地段所帶來的抗跌性和升值潛力，是眾多投資者對其青睞有加的重要原因。

來自基強聯行的分析顯示，在香港、上海和北京，高端住宅一直是最安全的投資產品。例如在香港樓市，1997年的金融危機後，高端住宅市場反而是整個樓市中恢復最快的；在2008年的金融危機中，紐約曼哈頓的高端住宅市場是全美跌幅最小的。


“從樓市發展來看,影響高端市場發展的因素大部分都是促漲的,在供應量越來越少的情況下,核心區域的高端住宅價格可能還會繼續上升。”中原地產市場研究部總監張大偉認為。一般來說，城市高端住宅作為一座城市最優越社會資源、自然資源、生活形態的集大成者，只會出現在城市中心。

這樣的情況在重慶市場也得到了印證，例如在重慶，最受高端購房者看重的珊瑚水岸禦天峰、融創玖璽台等高端住宅，就因為其佔據了最好的江景資源、同時又位於南濱路這一城市核心景觀帶，被購房者們認為是其資產價值的“保險箱”。還有業內人士指出，彙聚了珊瑚水岸禦天峰等眾多高品位住宅項目的南濱路，未來將成為重慶新的高端住宅帶。

一周後，上海自由貿易區即將掛牌。而在此之前，人們普遍將上海和香港作對比，認為上海至少能成為下一個香港。但事實上，香港和上海並沒有太多的可比性。其中的原因之一，香港目前僅僅只是金融和貿易中心，而上海還擁有高端製造。

一位元從事高端製造領域的專業人士說，目前上海已是全球吞吐量最大的港口，如果能很好利用吞吐量最大的優勢，以及在自貿區內正在擬建的亞太分撥中心，完成全球最大規模的原料加工、生產成品、半成品轉口，進而形成一條覆蓋整個亞太的國際生產流水線，那麼中國將有機會掌握國際化製造的產業鏈高端以及獲得全球原材料價格的定價權。

同時，借助工業部門完善、勞動力成本低廉的產業優勢，發展成為全球最大的高端製造國家，通過降低全球商品生產及流通成本，最終獲取收益鏈分配的理想位置。

但要實現上述願景，前提只有一個，就是必須借助緊挨著自貿區的臨港。通過與臨港的緊密配合，自貿區可以完善和提升其在全球經濟的影響力；而臨港則通過上述合作，完成產業實心化，最終成為產業發達的繁榮新城。

臨港樓盤看房須排隊

最新的市場消息稱，在上海自貿區正式成立前的幾周，臨港新城的多個樓盤，每個週末都要迎來大批看房隊伍。售樓處都已經無法容納這些熱情的購房人群，只能請他們排隊看房。另一方面，臨港新城的房價也在自由貿易區落地後，大幅上漲將近兩成。受自貿區未來將會擴圍，臨港將成為自貿區首先擴圍物件之一的消息利好，A股有臨港概念的幾隻股票連續漲停。

但是，臨港房價近期的上漲，也讓當地的開發商有所擔憂。一位開發商直言，目前臨港新城的人口導入不多，如果房價過高，會不會進一步排斥自住人群的流入，影響臨港樓市的長遠繁榮。因為，自貿區擴圍畢竟還是沒有落地的事，能不能長遠利好臨港還是個未知數。

上述開發商的擔心，其實是因為其對自貿區解讀得不夠全面。此前，關於自貿區的報導解讀，集中在兩個領域，一是金融監管的放寬；二是零售貿易的稅收上的優惠。

這兩項功能還僅僅是未來上海自貿區的功能之一。事實上，製造業才是上海自貿區未來的發展重點。在自貿區正式被批准的今年7月，國務院發展研究中心研究員吳敬璉就提出，上海建設自貿區尤其要注重發輾轉型的途徑，一是製造業的服務化，即製造業向價值鏈高端延伸；二是發展戰略性新興產業。除吳敬鏈外，多位經濟學家也認為，上海自貿區必須重點發展製造業的服務方向。

此前，倫敦金屬交易所（LME）在內的多家機構，在未來的上海自貿區設立交割倉庫被認為將抬升中國的全球價格地位。但要真正獲得全球資源定價權，就必須提升製造業在全球產業價值鏈中的定位。

然而，在目前只有28.8平方公里的上海自由貿易區內發展製造業，難度極其大。外高橋股份9月披露的增發公告顯示，自貿區目前存量的少量開發用地要造辦公樓、倉庫、廠房等多種物業，能發展製造業的空間將極為有限。

在這樣的一個背景之下，自貿區勢必更多利用周邊的製造業產業基地，來實現自貿區的全球價格地位。

巧合的是與上海自由貿易區接壤的臨港新城，其產業功能規劃，恰恰與上海自貿區的全球定位相符合。目前臨港的產業，以“6+1”為主導，其中六大產業分別是新能源裝備、汽車整車及零部件、船舶關鍵件、海洋工程、工程機械、民用航空配套，“1”則是戰略性新興產業。

低價房難覓

此前8月14日，上海市副市長周波到臨港地區管委會調研時提出，臨港管委會要認真研究中國（上海）自由貿易試驗區擴區事宜，做好擴區準備。而在資本市場，眾多投資者也看好，自貿區落地後將給臨港帶來的一系列利好。與之相關的多隻股票近期全線飆升。

一些業內人士認為，如果自貿區的高端製造功能通過臨港獲得充分發揮，那麼臨港在上海，乃至整個全國的作用和地位將會比現在高出一大截。

臨港此前一直發展國家戰略新興產業。早在2011年，就有24個涉及航空配套、節能環保、新能源、海洋工程、精密機床、LED晶片、智慧電網等多個領域的戰略新興產業項目簽約臨港。

根據今年上海市政府發佈的《臨港地區中長期發展規劃》，臨港以“高端製造”、“極端製造”專案為帶動，先進製造業發展取得了積極進展。到2012年底，累計吸引產業投資720億元，工業總產值年均增幅達到45%，稅收收入年均增幅超過22%，基本形成了發電及輸變電設備、大型船舶關鍵件、海洋工程裝備、汽車整車及零部件、大型工程機械製造等五大裝備產業，並積極探索迴圈經濟發展模式。未來更將強化高端製造、研發創新功能，促進研發孵化、生產製造、示範應用、教育培訓、公共服務平臺的一體化發展。根據國家發展戰略性新興產業的戰略部署，大力推進高新技術產業化，打造代表國家水準的戰略性新興產業創新引領區和產業集聚區，推動“上海製造”向“上海智造”轉變。

可以預見，當自貿區以臨港作為後臺發揮其在全球製造產業鏈的核心作用時，其影響力會有多大。


中房信研究總監薛建雄說，當臨港成為自貿區功能的一部分後，它在上海乃至全國的定位，也會有比較大的提升。尤其是此前，臨港還曾出臺包括“雙特30條”在內的諸多優惠政策。這些已經出臺的政策和臨港定位的改變，將使臨港這座上海濱海的新城，對全球的先進產業和優秀人才產生強大的吸引力，進而推動當地的住宅需求。

很顯然，臨港新城的房子會在未來相當長一段時間內變得很搶手，但目前當地的低價房源卻是不多。板塊內將要新開樓盤公寓預計已經達到16000元/平方米，別墅定價則達到23000~25000元/平方米，二手公寓也賣到了15000元/平方米。在這樣的背景下，可供購買的低價房已變得非常稀缺，目前僅有主城區的滴水湖馨苑有20000元單價的別墅可供購買。

今年國慶假期是雙辣招推出後的首個「十一」黃金周，儘管受到辣招及一手新例影響，多個新盤仍急趕推售，大埔白石角海鑽．天賦海灣昨天突擊發出首批50伙價單，成為第四個新近加入黃金周搶客戰的新盤，並以貼市價推售，折實平均呎價14563元，入場費993.8萬元。有業界人士及學者表示，辣招令樓市缺乏內地客支持，新盤往年在「十一」黃金周大收旺場的情況料不復見。

信置（083）營業部聯席董事田兆源表示，按一手條例規定，海鑽首張價單須最少包括50伙，已分別上載至監管局及發展項目網站，公眾亦可在尖沙咀中心24小時索取印版價單，集團會按一手條例的規定及指引推售。項目首張價單包括標準單位所有戶型（即4房3套、4房2套、4房1套及3房1套），首批貼市價吸引豪宅用家入市，各種戶型的現樓單位今天起開放予公眾參觀。

天賦海灣系列新盤在一手新例實施下，已停售接近四個月，信置以全新現樓項目海鑽打頭陣，不計算洋房物業，9座分層單位中，只有第8座未有推出單位，其他座數均有單位「列陣」，包括1座至3座臨海樓王，可謂以「大包圍」方式推售，並提供三種付款方法，即供可扣減樓價4%，90天二按計劃則按定價減1%，180天長成交期則未有折扣。連同其他折扣，買家最多可獲扣減6%樓價。

四新盤混戰 共推136伙

海鑽首批呎價在1.5萬元水平，是次推出單位面積介乎945至2251方呎。其中7座3樓C室，面積945方呎，即供及扣減優惠後，折實為993.8萬元，呎價10516元，亦是首批唯一售價不足1000萬元的單位，是最低入場費。發展商在一手新例前公布，天賦系項目累沽700伙，其中1期實用平均呎價約1.5萬元，2期溋玥平均呎價1.1萬元，故是次海鑽首批訂價，尚算貼近市場，但個別海景單位如3座7樓A室，面積2251方呎，折實後售價4445.3萬元，實呎達19747元，或創天賦系標準戶呎價新高。海鑽仍未公布發售日期，但相信在黃金周開售的機會甚大，也成為曉尚、珒然及yoo Residence後，第四個加入黃金周搶客戰的新盤，四盤合計推出136伙，海鑽是當中首個全新推售的項目。

近期九肚賣地成績屢創新低，海鑽為新界東首個推售的全新項目，地產界人士認為，其銷情將直接影響新界東未來新盤定價，如迎海二期項目等，但由於白石角新盤停售近四個月，項目能否如早前元朗尚悅重推當日即沽百伙，仍有待觀察。城市大學建築科技學部高級講師潘永祥表示，雖然美國意外不退市對於樓市尚算好消息，但辣招影響持續，加上未來樓價趨跌，相信黃金周的新盤交投將大減。

黃金周新盤成交料挫半

多個新盤雖然趁黃金周推售，但由於缺乏內地客支持，黃金周新盤銷情不被看好，有業界人士預料，黃金周銷情按年比較，成交量保守估計將大跌一半。

政府去年10月推出買家印花稅（BSD），剛好於黃金周之後，去年黃金周新盤銷情仍然熾熱，單是3天假期，已錄得超過300宗一手成交，城市大學建築科技學部高級講師潘永祥表示，樓市受到辣招影響，新盤不如以往有優勢，未來樓價趨跌，在購買力薄弱的情況下，發展商亦在二手市場搶購買力；加上缺乏內地客支持，今年黃金周新盤成交量料減少逾半。

潘永祥表示，美國未有立即退市，對樓市尚算好消息，相信本港樓價今年不會急促下滑，只會平穩發展，新盤推售尚可貼近市價，但利好消息消化後；加上新盤推售數目愈來愈多，未來新盤定價低於二手市場，才有吸引力。

黃金周以往是內地客「攻港」的最佳時機，但今年情況有別，有報告指出，內地客對本港樓市的興趣大減，美聯首席分析師劉嘉輝認為，BSD加重非本港居民置業成本，額外印花稅（SSD）及今年2月推出的雙倍印花稅（DSD）等，也令投資成本大增，導致以往對本港樓市感興趣的內地人置業需求大減，入市比率在低位徘徊。

此外，太古地產（1972）前日剛公布西半山珒然價單及在周日始發售，惟昨天市場已有消息指頂層複式單位已獲承接，一手監管局昨天回應傳媒查詢時，措詞亦較強硬，指非常關注情況，絕不會姑息養奸，會了解事件及告知地監局跟進。局方重申，賣方在銷售文件中公布出售時間之前，不得出售指明住宅物業，賣方（包括其獲授權代表）也不得尋求或接納任何對物業有明確選擇的購樓意向。

新世界核心盈利增26%達63億 符預期

新世界發展（017）昨公布全年業績，去年來自本港的物業銷售收入大增3倍的帶動下，核心盈利增長26%至63.3億元，符合市場預期。集團主席鄭家純相信，未來樓市調整幅度最多只會下跌10%，並認為政府不應該「減辣」，但可以微調。

新世界截至6月底止年度，純利141.48億元，按年上升39.5%，末期息每股30仙。期內總收入467.8億元，升31%。

純利141億升39.5%

集團在香港與內地物業銷售總收入242.49億元，上升92%，其中本港物業銷售大增3倍，收入來自「春暉8號」、「溱岸8號」、「迎海」，以及「名鑄」的貨尾。鄭家純希望內地業務無論盈利及銷售每年均可有兩位數的增長。

一手物業新規管過嚴

對於針對樓市的「辣招」，他認為政府有責任冷卻過熱的樓市，為免物業價格升勢太快，這種做法無可厚非，但認為可微調。他表示，政府對一手物業銷售的新規管，部分條例太具體及細微，有過猶不及的情況，認為可考慮優化。

近期相繼有大地產商睇淡樓市，鄭家純指樓價長遠不會跌，由於佔總發展成本60%建築費不斷上漲，樓價只有會有限度調整，最多微調約10%，而唯一有空間下跌只會是地價，他預期地價的跌幅會較樓價大，新世界將適時增加土儲。

樓價最多微調約10%

集團執行董事兼聯席董事總經理鄭志剛表示，上個財年該公司本港合同銷售額87億元，而今個財年目標合同銷售為100億元，自7月份至今已累售的金額達42億元，涉及應佔權益單位涉900個。

新世界目標本財年可售約1300至1400個單位。他表示，「The Austin」獲批預售樓花同意書，預計年底前推。

今年年中時因為市況波動，而將分拆新世界酒店的計劃延後，鄭家純表示目前仍在籌備之中，具體時間未定，他稱要視乎市場承受能力、息率及整體經濟環境，希望盡快落實。

截至6月底，新世界發展持有930萬平方呎的土儲可作即時發展，約55%位於市區，其中集團應佔住宅560萬平方呎。鄭家純指，集團將積極把農地改用途發展，他又表示，無意仿效他人捐農地，寧可捐錢。

指鄭裕彤身體「非常好」

昨天鄭家純被問題父親鄭裕彤身體狀況，他回應說「非常好」，但不再回應私人問題。

政府在各區物色土地供房屋發展，近年已先後把多幅「政府、機構或社區」（GIC）用地改劃作住宅等用途。城規會今天將審議梅窩一幅GIC地的改劃建議，其北面地盤將一如早前政府的計劃，改作住宅用途供興建居屋，規劃署新近建議，把南面地盤改為「未決定用途」，以作更詳細的研究，或作為長遠興建房屋用途。

城規會今天將審議《梅窩邊緣分區計劃大綱圖》的修訂建議，涉及梅窩消防局西鄰一幅約2.44公頃的GIC用地，政府曾計劃作運動場等，目前沒預留作任何用途。規劃署建議，把約0.77公頃的北面地盤改為「住宅（甲類）」用途，地積比率3.6倍，以配合房署在該地盤的居屋發展計劃，預料提供500個單位。

規劃署引述房署指出，若可改善目前梅窩區內的基建限制和進行收地等，南面地盤也有潛力作長遠的公營房屋發展。規劃署因此建議把南面地盤改劃為「未決定用途」，相關政府部門也不反對。規劃署指出，政府將就該用地將與毗鄰的康樂用地和休憩用地進行全面的土地用途檢討，以研究在考慮基建設施的限制後，該批用地長遠的用途。

另一方面，菱電發展早前向城規會申請放寬山頂普樂道8號前法國領事大宅的地積比率，以作保育及重建計劃。規劃署考慮相關的政府部門意見後，認為申請人建議放寬地積比率以保育大宅的外牆等，保育方案屬恰當和可接受，並重申是否須整項建築物保育，須視乎建築物的評級而定。

曉廬削2成獲承接 業界料租金再跌5%

縱使美國延遲退市，惟本港豪宅租金仍然受壓，大業主如中建東半山曉廬示範戶劈租逾兩成，嘉里（00683）中半山Branksome Crest租務慢熱。

多個屋苑式豪宅大戶租金回落8至10%。業界料第四季租金可再跌5%。

仲量聯行香港董事總經理曾煥平表示，豪宅買賣量大減，於是業主轉售為租，令租盤供應增，加上外國企業近年的房屋津貼逐步萎縮，令月租10萬元以上的大碼租務率先受挫。他估計，到今年第四季豪宅租金將再有5%回落空間，而展望明年，暫時仍未見有利好消息可令豪宅租金回升。

月租逾10萬豪宅 跌市重災區

過去兩個月，逾10萬元月租的豪宅的確是跌市重災區，即使大業主持有的收租物業同樣受影響，中建持有的東半山曉廬一批招租單位，本月就有一個示範戶大幅減價租出，市場消息指，該個高層戶連同傢俬出租，叫租約24萬元，最終以19萬元租出，減幅逾兩成，實用呎租雖有67元，但以示範單位來說，算是低市價約5%。

嘉里中半山Branksome Crest為例，雖然整體出租率仍算高企，但代理透露，該廈有約5個交吉放租盤，屬建築面積2,300至2,500平方呎戶型，叫租每月13萬至15萬元左右，但已由本年5月起一直空置。

屋苑式豪宅租金也明顯回落，薄扶林貝沙灣的4房戶去年初入場月租11萬至12萬元，最近多宗同類單位月租跌穿10萬元，降價逾1成。最新一宗4期3座高層，以9.8萬元租出，呎租僅守40元。西區寶翠園以同類單位過去1個月租金比較，本月較上月跌8%。

紅山半島洋房 分層呎價租出

另外，大潭紅山半島松柏徑一幢單號屋，本月就以分層戶價錢租出。代理指，該洋房月租11萬元，實用面積2,836平方呎（建築3,089平方呎），實用呎租38.7元（建築呎租35.6元），較市價月租15萬元低26%；租金已貼近同屋苑上月初9座一個分層戶，建築呎租33元的水平。

同區陽明山莊平均租金跌勢明顯，8月份建築平均呎租35.4元，按月跌近兩成，踏入9月未見起色。該屋苑建築面積逾2,700平方呎的4房戶，本月最少有兩宗租務成交，其呎租由36至39元不等，連同8月底另一宗同類單位租賃在內，已連錄3宗建築呎租跌穿40元個案。

自政府實施買家印花稅（Buyer's Stamp Duty, BSD）後，內地買家入市比率大減。

成交額連跌4季 宗數回升

美聯物業首席分析師劉嘉輝指，今年第二季，內地買家購置住宅的整體金額錄22.5%跌幅，連跌4季，宗數則輕微回升約2.5%，反映部分內地客由豪宅物業轉投中細價樓。其中，逾2,000萬元住宅的內地買家比率，更按年跌約26.2%至今年上半年的10.2%。

政策所限，加上房地產於2010年已暫停為投資移民的投資資產類別，令購買力轉移至其他金融產品。故此，美聯金融集團營運總監黎家傑指，集團將趁十一黃金周，向透過「美聯財務策劃有限公司」購買合乎取得投資移民資格的金融保險產品，送贈總值逾萬元的本港五星級酒店雙人住宿1晚，名額3位。

朗詩綠色地產（00106）的母公司會先以超低息貸款，讓公司快速拿地大展拳腳，母公司更擬將190億元資產注入，故股價定必爆升，目標2元。

朗詩綠色地產的母公司朗詩集團董事長田明表示，母公司將視朗詩綠色地產為朗詩綠色住宅業務的唯一上市平台。

按集團的規劃，母公司未來不會再投地，轉而向朗詩綠色地產提供龐大現金支持，使其完全負責集團的綠色地產業務。而今年集團打算用於投地的資金為80億元人民幣，預算拿下項目15至16個，今年上半年才完成5個，故此集團掌舵人田氏明確表示，朗詩綠色地產下半年肯定會拿地，而且是連續性地拿地，主攻長江流域，華南及華北。

提供優惠貸款壯大業務

為了支持朗詩綠色地產快速壯大業務規模，母公司於今年9月便向其授出約15億元貸款，為期兩年，年利率均為5.5厘。分析認為，朗詩綠色地產獲母公司提供的貸款，年利率較國內銀行的最優惠的7厘基準利率更低，較普通國內地產企業的十幾厘貸款低得更驚人，這表明母公司給予的支持力度非常強勁。按母公司今年80億元投地資產的規劃計，預計未來母公司將會提供更巨大的資產，協助公司積極投地。

朗詩綠色地產未來將會融入母公司的成功獨特的商業發展模式，全國拓展綠色住宅業務，高效地使用資金，實現資金的快速周轉。分析認為，朗詩非常注重快速周轉，目標是在利潤率上取行業均值，周轉速度上保持行業領先，權益乘數上高於行業水平，同時做到財務上安全穩健，按今年下半年積極投地計，預計8至11個月內銷售樓盤計，相信朗詩綠色地產明年盈利增長將會相當強勁。

朗詩綠色地產的最具爆炸性因素是母公司表明會向其注入190億元人民幣資產，使其成為唯一上市平台。目前，母公司朗詩集團在中國主要城市已經和正在開發30多個樓盤，開發總面積達541多萬平方米，總資產超過190億元人民幣。按規劃，母公司今年的開樓銷售目標為100億至114億元人民幣，投資回報水平保持30%以上。分析認為，按此計算，當母公司落實注入資產後，朗詩綠色地產的盈利將會大幅跳升至每年20至30億元人民幣水平，按目前公司約20億股的總發行股份計算，每股盈利超過1元人民幣，現價相當於預測注資後的市盈率不足1倍，投資價值極高，此乃股價爆升伏綫。

加大明年投地資金

今年，朗詩計劃買地資金為80億元人民幣，預計明年用於投地的資金會增加兩三成，涉及資金近100億元人民幣。目前，朗詩綠色地產的總市值僅19億元左右，用於投地資產乃公司市值的四五倍，足見公司的業務壯大速度非常驚人。分析認為，朗詩綠色地產全靠母公司的無限量資金支持，使其業務進入三級跳的黃金增長期，故此未來股價定必反覆向上攀升。

事實上，新型城鎮化是未來5年中國經濟發展的主要推動力，而此前中央經濟工作會議明確提出要構建科學合理的城市格局，走集約、智能、綠色、低碳的新型城鎮化道路。在這樣的背景下，綠色、低碳的房地產產品需求量將大幅上升，類似朗詩綠色地產這樣開發綠色低碳住宅的開發商，將因為新型城鎮化獲取巨大收益。

目前，朗詩綠色地產獲得朗詩綠色科技的協助，使其能夠開發低碳、節能及環保地產項目，近期集團打算推出一個戶式化系統集成的新產品，其將按照朗詩制定的環保標準，在設計、採購、建造、服務各環節全面控制，對室內的PM2.5顆粒物污染、甲醛和VOC污染、生物污染、放射性污染等進行系統性源頭檢測和控制，並利用置換新風系統將室內污染物濃度有效控制在安全值以下。

目前，朗詩共有13個住宅項目獲得綠色三星標識，該標識是國家住建部綠色建築設計最高級別認證。截止2012年底，朗詩獨家獲得的綠色三星住宅項目數佔全國總數的16%，作為一家規模中等的房地產企業，擁有綠色建築相關專利近130項，擁有全球最強環保、低碳及節能技術，躋身全國最大綠色地產發展商，對股價刺激巨大。

近期，朗詩綠色地產的股價由1.28元高位回落調整，技術上接近100天綫，走勢上形成大型敏感三角形，預計短期將會破關，展開大型上升浪，現價乃最佳買入時機。

最近有網絡媒體報道華南城(1668)以發展「商貿物流中心」名義在廣東河源市紫金縣獲得土地，稱「未見物流中心動工興建，卻見為其配套的住宅項目別墅樓盤拔地而起」。對此，華南城執行董事、總裁梁滿林日前就有關事情作出回應指，在河源建成商貿物流中心是公司與當地政府達成的共識，相關審批手續符合規定，因該項目在具體實施過程中存在一些問題。對此，華南城將按照相關法例法規，協調當地政府盡力解決，使整個項目符合規範。

澄清多項網絡媒體質疑

近日有網絡媒體報道質疑華南城以「領導工程」名義套取土地、無意在河源建設「商貿物流中心」，只想賣別墅撈錢，提到違規建造「獨棟別墅」、遊艇碼頭「涉嫌侵佔東江河道」以及「違規征地」等問題，梁滿林回應說，作為商貿物流中心的配套住宅項目，確實有一部分屬「獨棟別墅」，屬違規建築，華南城將按照當地政府部門要求立即進行整改。

就報道中提及的遊艇碼頭涉嫌侵佔東江河道一事，梁滿林說，所謂遊艇碼頭其實就是初期搭建的幾米寬的簡易建築，可「立即拆除」，並稱「華南城會按地方政府要求做到一切合乎規定。」就「別墅樓盤崛起」，卻遲遲不見動工興建商貿物流中心這一問題，他說在最初立項時，該項目並不是關於建設商貿物流中心的內容。

據了解，當時身為政協委員的梁滿林隨深圳市政協考察團到河源考察東江供水情況，在現項目所在地看到此地養豬場和村民生活廢水直接排入東江，覺得無法接受，於是通過政協提案呼籲改變，提案獲重視，廣東大力整治東江環境確保香港供水。華南城由此受邀參加此地環境整治，於2005年12月與地方政府簽訂協議，建設生態農莊旅遊項目，項目於2006年2月獲河源市政府批覆同意。

商貿物流乃政府追加項目

另據華南城方面展示的「東江商貿物流城」項目的相關審批文件顯示，河源紫金縣政府首先批覆華南城發展住宅項目，在住宅項目啟動幾年後，河源政府要求華南城追加發展商貿項目，因而才有東江商貿物流城項目的立項。2009年4月，華南城與紫金縣臨江鎮簽訂了《關於在紫金縣臨江鎮建設生態農莊旅遊項目變更為建設東江商貿綜合物流及配套商業住宅項目的補充協議》，原有生態農莊項目變更為配套項目。梁滿林說，在河源建成商貿物流中心是華南城的最終目的，這個項目一定會努力做好，這也是華南城的承諾。

就在石家莊樓市整頓接近尾聲時，突有微博消息傳出，富力地產擬進軍石家莊，不過這一次略顯低調。據中新社消息，上周二，石家莊市燕澤房地產開發公司與富力（北京）地產開發公司正式簽署合作協議，共同投資建設石家莊富力城項目。

此次石家莊富力城項目並未在石家莊拿新地，而是依托石家莊高新技術開發區的南豆村城中村改造，總投資預計將超過160億元(人民幣，下同) ，項目西至昆侖大街、東至太行大街、北至學苑路、南至南二環東延線。

報道引述富力地產的相關負責人稱，石家莊富力城項目將延續富力地產「富力城」的一貫規劃理念，簽約雙方將把石家莊富力城打造成為集居住休閑、商業購物、酒店辦公、文化娛樂、教育科研於一體的綜合型示範項目。

龍湖8.69億底價奪濟南地塊

另外，龍湖地產（0960）昨公佈，以8.69億元底價摘得濟南市西部新城臘山河旁地塊，正式進軍濟南市場。該地塊位於濟南市三大新城區之一西部新區的核心板塊濟南西站片區，項目佔地約13.6萬平方米，綜合容積率1.97，規劃建築面積約26.8萬平方米，平均樓面價約3,230元/平方米。項目規劃產品為中高端住宅產品及商業物業，其中住宅除高層外，亦包括周邊項目鮮有的洋房產品。至此，集團進駐的城市累計達到21個。

由菱電持有的山頂普樂道8號前法國領事館，屬二級歷史建築物，早前向城規會申請略為放寬地積比率由0.5倍至0.548倍，以進行文物屋宇的重建。規劃署表示，擬議放寬的地積比將作為保育兩幅有歷史價值外牆的補償，額外增加的樓面對外觀亦未構成負面影響，不反對申請，相信今日會獲城規會通過。

申請地積比率放寬

根據菱電呈交的申請文件，地盤面積22,444方呎，向城規會申請略為放寬地積比率由0.5倍至0.548倍，以進行文物屋宇的重建，興建2幢分別3層及4層的屋宇，新方案樓面約12,305方呎。項目毗鄰為山頂普樂道10號(前稱天比高)4幢洋房，其中10號屋2011年6月以約8億元沽出，呎價達9.6萬元，以此計算普樂道8號價值，將高達10億元。

翻查資料，菱電2011年中以5.8億元購入的前法國駐港總領事館，現址樓高1層(另設1層地庫)，並分為2個單位，目前樓面約7,676方呎，新方案將增加樓面60%。 重建後的文物屋宇，預計2016年完工。

金管局早前估算今年中樓價佔家庭收入比率，已超出九七年高峰水平，但近日市場頻錄低市價成交個案，本報綜合三大銀行估價，發現三十五大指標屋苑，銀行估價按月普遍下跌，跌幅由百分之零點三至四點五不等，反映銀行估價有向下趨勢，並以新界區屋苑為主。

本報綜合匯豐、中銀及恆生銀行網上估價數據，就三十五大指標屋苑銀行估價進行統計，發現當中單位估值普遍下跌。

其中匯豐估價中，有二十五個單位估價按月被調低，當中跌幅最大為深井碧堤花園；恆生估價中，則有十二個屋苑錄得下跌，另有十六個屋苑估價未有變化；而中銀估價則按月普遍保持平穩，二十九個屋苑按月估價相同。

中原按揭經紀董

事總經理王美鳳指，銀行委託估價行對物業進行估價往往有時間性，有些估價行較快對估價進行調整，故此部分網上銀行的物業估價有所改變，而部分銀行的估價則仍維持不變，在近期部分屋苑頻錄低市價成交下，銀行估價因而作出下調。王氏續稱，部分網上銀行未有下調估價的現象，可歸咎於物業市場成交疏落，以及近來估價跟不上市場價。

港置行政總裁李志成表示，銀行估價乃依據田土廳所註冊的成交個案為基準，故估價不時會出現些微滯後情況，但近期市況顯然回落，除成交減少外，僅有成交個案中，多屬低市價水平，並陸續在填土廳上顯示出來，因此銀行估價普遍傾向下調。

他續指，個別銀行估價未見變化，估計是主要由於市場成交量仍然稀少，各銀行對估價所需求的數據或有不同，在成交個案不足下，因而未有對估價進行調整，另有個別屋苑則因有優質單位高價成交，促使估價相應調升。李氏預期，隨近期市況持續回落，低市價成交個案屢現，指標屋苑銀行估價下調將成趨勢，調低幅度將會擴大。

中原區域營業經理洪泉清表示，東涌映灣園近期成交個案多屬低市價水平，故銀行估價相應調低近百分之二，另同區藍天海岸三座高層D室，原業主為機師，於去年三月以五百八十八萬元購入單位，因個人原因須急放售單位，終減至六百八十三萬八千元成交，低市價約半成。

大型發展商長實除香港賣樓外，近年亦擴展戰?到內地等以增加收益，當中本年主攻的北京、上海及廣州三大地區，總計豪宅項目已沽約四百五十伙，漸漸步入收成期，預計全年可套現逾五十億元，並預期明年銷量會更進一步，有信心可達到一百億元目標。集團來季會分別推售北京譽天下、上海湖畔天下及高．尚領域三個項目，每個樓盤都會分階段推售，並有望最高提價一成。

長實地產投資董事郭子威接受本報專訪時表示，近年專注發展內地豪宅類項目，包括北京譽天下、上海高．尚領域以及湖畔天下等，而本年銷售目標為五十億元，相信距離收成期不遠，有信心可以達到。集團將明年目標定得更遠，在配合市況及提價推盤的各項因素下，

有望達到「價量齊升」的效果，並將全年目標提升至一百億元。

郭子威稱，過去五年一直香港內地兩邊走，在○八年奧運時首度進佔北京市場，以別墅盤「譽天下」作為試點，結果甫推出反應相當不俗，五年來累積售出逾八百套別墅，套現金額接近七十億元，為北京銷情最佳別墅盤。

郭子威預期，集團將於下季推出最後一期別墅，涉及約六百套，並已命名為瑞景花苑，仍以連城及獨幢兩種別墅為主，面積由約三百九十至五百六十方米，預計可於十月取得預售證，會爭取在「金九銀十」的傳統銷售旺季分階段推出，每個階段約五十伙，預計每方米造價由四萬元起步，已較上批提價約半成至一成，並且比起去年升逾一成水平。

至於上海方面就有兩大項目，包括綜合項目高．尚領域，以及位於嘉定南翔的湖畔天下第一期，兩者都已推出銷售，其中前者於八月推出逾七百伙行政公館，銷情相當暢旺，開盤不久已告沽清，套現約二十六億元，平均每伙造價約為每方米三萬至三萬五千元水平。

而湖畔天下首批涉及三百套別墅，屬樓高三層的別墅，為四房連三套房間隔，面積由一百九十至二百二十方米（地上），六十至八十方米（地下），預計每方米造價由三萬至三萬五千元，項目將於一五年第二季入伙