中南部較在意 年輕人買房好機會

台灣人買房子，門牌號碼遇「4」（諧音為「死」），都會有忌諱，尤其中南部民眾比北部在意，長輩們對此更介意，而反映在房價上，門牌有4的房子，平均成交價大致比一般物件便宜5％，對年輕人來說，反而是買便宜屋的好方式。網友在台大批踢踢網友貼文，近期看到一間不錯的房子要脫手，硬體、周邊及價位都符合需求，但因為門牌號碼是「574」（諧音為「我去死」)，所以家人就猶疑一下。接下來就有其他網友議論，Arron表示，有認識「428」號（諧音為「死了吧」)的住戶，但他家人也都過得很好。

門牌4可求改號
其實1995年11月28日起，台北市府已規定未來戶政可不編訂尾數4的門牌，2011年北市府更修訂《道路及門牌編訂自治條例》，門牌有4的民眾，也可申請改號。台北市民政局表示，現在很少有民眾要求改號，編定門號遇到「之4」也會跳過，若民眾遇到有「4」的號碼都可以改號。

信義房屋新竹區協理朱大勇表示，買屋會介意門牌有「4」，以中南部買方居多，像是新北市三重區有許多中南部上來打拼的客戶，看房子會比較介意。

北部較少有忌諱
但現在年輕人買房看重的是價格，反而不在意門牌，除非請長輩幫忙看房，才會直接跳過有「4」的門號。台灣房屋高雄中正店店長朱金火表示，北部房屋需求量大於供給量，買房選擇性少，較少有忌諱；南部是房屋供給量大於需求量，選擇空間較大，除非降價才會考慮，通常價差約5％，以房價1000萬元來看，價差若有50萬元，南部民眾就會考慮購買。

中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示，有些買方遇到「4」會議價，但議價成功機率低，很多年輕人買房也不會避諱這種風俗，若遇到「44」連字號碼，可以說成「事事如意」，民眾接受度會比較高。

漂亮門號難議價
朱大勇指出，樓層也會影響房價，4樓房價通常較低，以新竹地區來說，單價會比其他樓層便宜1萬元，公寓以4樓價錢最低。立智國際總經理王耀斗透露，以新建案來說，若地段處於擁擠區或無景觀，4樓就會被設為廣告戶，便宜1~2成，年輕人不在意，老一輩的就會顧忌風水問題。

反觀好的門牌，殺價機率低。住商不動產桃園藝文特區店長薛正明表示，過去銷售過1戶住家門牌號碼是「88巷88號8樓」，屋主就堅持不降價，如漂亮門牌遇到信義路、忠孝東路、仁愛路這類黃金路段，像是北市忠孝東路10坪店面都破億，幾乎沒有議價空間。

地段至上

民眾買房首要條件多為「地段」，因為不論房子蓋得多好，如果住宅周邊有高壓電塔、焚化爐、殯儀館、資源回收場等等設施，不僅居住品質打折扣，更直接影響房價。住商不動產桃園藝文特區店長薛正明表示，若住宅旁邊有殯葬業、太平間車輛出入巷道、變壓器、資源回收場和焚化爐等等嫌惡設施，影響房價1~2成，有些地方設置焚化爐，影響周邊空氣品質，當地政府還會補助津貼，增加社區居民福利。

路沖壁刀遭嫌惡
住家格局遇到路沖與壁刀，其實房價跌幅都在1~2成之間。薛正明表示，路沖是指屋前道路比房子小，在風水上較不利於住家，若路比房子還大，在風水上就稱為「明堂」，像是光復北路與南京東路口；而壁刀就是房屋外壁切到到臥房或客廳，有些民眾比較介意。

太平洋房屋三重直營店店長黃振隆表示，若住家鄰近廟宇，通常銷售時間較久，等到賣不出去，屋主就會降價出售，嫌惡設施影響房價還是看買方的接受度，若碰到景氣不好，或者鄰近工作地點，只要房價降低，還是有人會接受，其實有些夜市店家或者攤販，就不會介意住在夜市周邊，因為工作方便，所以就不會議價。

國內:奢侈稅延修 Q4利空鈍化

台灣房屋智庫觀察指出，影響房地產最重要的兩個國內外議題，QE退場及奢侈稅修法，在上周都出現戲劇化的改變，QE不退，奢侈稅議題將會逐漸利空鈍化，展望房市，在低利、資金雙撐下房價可望「價量穩增」。

QE不退 帶有租約的店面及頂級豪宅將更受到青睞
周鶴鳴指出，國際戰爭、動亂、經濟政策起伏不定，再加上美國復甦力道微弱，已經讓美國QE資金不退場，下屆聯邦準備理事會（Fed）主席桑默斯於15日突然宣布退選，現任聯準會副主席葉倫扶呼聲最高，可望延續柏南克貨幣寬鬆政策，這些資訊都有利房市。

景氣政策瞬息萬變，置產的民眾除了要避免財產縮水，還要考慮增值空間，因此帶有租約的店面還是很夯，周鶴鳴建議，景氣不明確買店面首要考慮人潮及業種，長期持有就不怕短期波動，全球大量的印鈔，刺激經濟的成效也會越來越低，大量資金追逐少量好的產品，因此真正的頂級豪宅還是會受到金字塔頂端族群的青睞成為稀有的收藏品。

剛性需求撐盤 房市量能盤堅
從全台各地的買賣移轉棟數觀察，奢侈稅上路後的確對於房市交易有抑制的效果，奢侈稅前後全國交易量減少17.52%，雙北市大跌3成以上，台中下滑13.94%，桃園及高雄則是維持平盤（見表一），周鶴鳴分析，雙北房市在奢侈稅前，投資族群積極進駐，交易相當熱絡，帶動房價「直直漲」，但奢侈稅確實讓投資客退場，所以未來奢侈稅即便修改，相信結構也不會改變太大。桃竹以南，由於人口逐漸移入，帶動就業機會，房價相對親民，棟數移轉變化較小。至於供給量過大生活機能尚未成形的高檔盤整地區，房價需要時間消化，相信當外來人口移入、在地就業機會提升，公共建設逐步完成時，只要景氣來臨，又是下一個房市亮點。

明年經濟逐步走穩 房市沒有悲觀理由
周鶴鳴指出，展望第四季及明年房市，最重要的還是要回歸國內本身的經濟成長的基本面及貨幣政策的資金面。
根據主計總處的四大經濟重要指標（見表二），首先經濟成長率去年(101年)為1.32%，今年第二季初步統計為2.49%，而第三、四季則分別預測為2.47%及2.61%，顯見國內的經濟緩步回溫，且樂觀以待；且預測第三、四季的國民生產毛額(GDP)也是走「穩定向上」格局；因此消費者物價上升率(通膨指標)，在第三、四季預測維持在0.06%及1.64%，顯見雖第三季電價上漲，但國內本身的經濟已走過低點，穩定成長的。
另外，觀察貨幣供給，M1B、M2年增率則是續創波段新高（見圖一），表示市場上流動的資金水位充沛。
因此，綜觀第四季房市主要趨勢如下：
1、不論奢侈稅政策修正方向為何？自住/換屋及長期持有置產並無影響，Q4年底前買氣歸隊。
2、總價時代續航，低總、低單、低自備產品夯。
3、重大建設助陣，周邊房價有撐。
4、貨幣政策寬鬆、低利持續，長期置產族，重新啟動資產配置，好的店面、土地、頂級豪宅更受青睞。
周鶴鳴分析，雖然Q4國內外政經亂流不斷，但在資金豐沛、低利政策維持下，在沒有其他更好投資標的時，錢還是會流向好的不動產，等到數年後，QE真的退場了，經濟應該更穩固，房價也會得以支撐，因此長期觀察房市沒有悲觀的理由。

稱已排除列管 回嗆「怕的人別買」

知名投資客「帥過頭」黃家進在網路揪團買房聲名大噪，日前《蘋果》讀者投訴指帥過頭把觸角延伸到當年921地震的台中危樓，意圖炒作房市。帥過頭稱，日前確實才買下「廣三大時代」，不過最近「廣三大時代」房價過高，所以沒有再出手。

讀者向《蘋果》投訴指出，日前路過台中市南區時發現帥過頭張貼公告，表明收購「廣三大時代」與南區周邊大樓及公寓2、3樓，有意出售者可和台中幹部聯絡，讀者稱，帥過頭意圖炒作台中市南區危樓。 帥過頭接到記者查證電話後坦承，他最近的確收購「廣三大時代」，他表示，「廣三大時代」目前已非危樓，若買賣會告知下一手買家，但最近「廣三大時代」房價持續走揚，市場惜售，只買了1戶。他也回嗆：「不怕的人就買，怕的人就不要買，不要用台北觀點看台中，台中房價還在上漲中。」

台中市已無危樓
信義房屋文心高工店店長林恆揚說，921大地震時，台中市南區有2棟房屋倒塌，「廣三大時代」當時曾被列管，現在已被排除。住商不動產台中區協理賴萬也提到，「廣三大時代」先前被列為黃標建築，經改善後，黃標已經拿下，現在都沒有危樓和黃標問題。

黃標建築是被專業鑑定後，認定建物結構受損或不足須補強時，尚未補強前在大門入口處貼上黃色標籤，因此俗稱「黃標」。內政部規定，若是曾被標註黃標，須在買賣契約中記載告知。台中市政府都市發展局官員指出，目前台中市已沒有危樓，當初921地震時判定危險大樓都已改善解列。

單價11.6萬買進
帥過頭說，「我自己到台中就住在廣三大時代」，已住在裡面3個月，所持有的房屋以每坪11.6萬元買進，現在該社區大樓行情價每坪約14萬元，和南區平均行情接近，所以沒有再出手，「台中舊大樓很多不容易買，我現在很謹慎買，（房價）差距遠就想買」。

屬南區中間價位
林恆揚指出，「廣三大時代」位在台中市工學路、工學一街、工學二街之間，是超過1000戶的大型社區，地處台中南區核心商圈，鄰近美村商圈，目前「廣三大時代」房價平均成交價每坪約11~13萬元。

賴萬表示，「廣三大時代」最新成交行情每坪13~14萬元，屬於台中市南區中古屋中間價位，目前南區15年以上的中古屋行情每坪12~16萬元，預售屋、新成屋每坪21~26萬元。

帥過頭小檔案
本名：黃家進
年齡：1956年生，57歲
經典名句：「我就是炒作，不會炒作算什麼投資客」、「被關還是要炒房」
爭議：2010年涉嫌偽造財力證明，向銀行詐貸遭起訴
炒作手法：專炒低價區尤其是凶宅社區，大量掃貨，壟斷炒高房價

大陸十一長假明開跑，大陸背包客提前抵達台灣，每晚「千元有找」的膠囊旅館成為搶手貨。由於背包客早在7月開始訂房，8月底已是一房難求，不少以為便宜旅館好找的大陸背包客，在台首晚就先吃到閉門羹。

口耳相傳 生意不錯

背包旅遊正夯，今年來台過十一長假的背包客更甚以往，在大陸背包客論壇頗負盛名的品格子旅店、台北你好、阿羅國際旅館、沐舍背包客棧等，今年都感受到「包友來襲」。品格子旅店經理黃振翔表示，陸客自由行開放後，陸客背包風熾，收費低廉的膠囊旅館應運而生，近期雖然愈開愈多，但在大陸背包客口耳相傳下，生意其實都不錯。

黃振翔指出，膠囊旅館主力客群有二：一種是2、30歲的年輕背包客，對住宿條件沒那麼嚴苛，反正待在旅館時間不多；另一種是4、50歲的資深背包客，只求房錢便宜，膠囊旅館因同時滿足這兩類客群，基本盤穩固。

陸客比重 升到8成

據指出，台北幾間膠囊旅館的陸客比重，平常約4至5成，上周起已提高到8成；「台北你好」甚至還傳出，光接包括陸客在內的國際旅客就已滿房，根本無力再接國內旅客，整個旅店宛如「小型國際村」。有趣的是，不少大陸背包客還存著「台灣便宜旅店很好找」的印象，前晚來台在幾家膠囊旅館間瘋狂找房，但因客滿，只好轉往價格帶略高的商務旅館暫住。業者陳啟祥表示，很多背包客雖是第一次來台灣，但早在網路上做足功課，所以只要膠囊旅館具便宜、乾淨、交通方便等特色，就會被「關注」，被列為來台首選，這也讓膠囊旅館的陸客比重直線上揚。

公共空間 提供交流

陳啟祥分析，另一個特色是膠囊旅館多有公共空間，正好提供背包客們交流，能找到志趣相投的「包包」，作為下次出遊旅伴，對背包客而言是意外的收穫。來自上海的陳凱說，台北的旅館雖然不少，但適合背包客的很少，他也是抱著「到了後再碰運氣」的想法，但跑了2、3間卻都沒房，最後是剛好有預約取消，才順利入住。他說，有了這次碰壁經驗，為了不要露宿台北街頭，他下回「還是早點訂房！」

小辭典－膠囊旅館 源於日本 台式 1.5坪可站可轉身

膠囊旅館起源於日本，第一家是位於大阪的Capsule Inn，房客住在用注模塑膠或玻璃纖維製成的細小空間內，僅供睡眠，供上班族因加班或應酬趕不上末班車時棲身。台式改良型膠囊旅館保留個人站立迴旋空間，雖房客可活動範圍僅1.5坪，但利用空間交錯的設計，減少擁擠感，如相鄰的兩間房，以牆面凹凸，設計為上下舖，衛浴設備在房間外，採共用模式。

日商擬引進原汁原味膠囊

陸客背包風熾，成為支撐膠囊旅館的主力客源，業界傳出有日商已來台探路，並鎖定台北車站前的商辦大樓，計畫引進「原汁原味」的膠囊旅館，屆時將與本土業者正面對決。旅遊業者指出，日本膠囊旅館業者早在半年前就來台探過路，也透過商仲看過不少站前的商辦大樓，不過因消防法規繁雜，加上又有無障礙設施等要求，可能涉及建物改建，營運成本勢必增加，目前還在評估。旅遊業者表示，膠囊旅館是日本特有，吸引不少背包客為體驗而進住，但是搬到台灣是否行得通，尤其又要爭取陸客，他比較保留；畢竟多數華人在意隱私權，對於蜂巢式的膠囊旅館仍有所顧忌。

「市場其實很大！」品格子旅店經理黃振翔指出，在台旅遊愈方便，M型的住宿趨勢也愈明顯，尤其廉價航空近年大行其道，他認為「廉價航空能帶來多少客人、這些客人就會有多強的平價住宿需求」。黃振翔指出，台北站前因為租金比較低，比較適合發展膠囊旅館，近期雖有同業東移，試探市場水溫，但因為租金略高，住房費用不太可能太親民，效益還要觀察。商仲業者分析，台北站前商圈過去是重要商辦市場，但近年多家公司往信義區搬，留下不少空樓層必須出租，不少商辦業主更主動與膠囊旅館業者聯繫，探詢承租意願。

商仲業者表示，站前商圈大樓能否轉做膠囊旅館，取決於業主心態，如持有人為家族，可能忌諱出入份子複雜、影響公共安全，意願會受影響；但若為衝高收益率，就比較好談，其餘只是程序問題。

近期政治悶、經濟悶，不過重劃區房市卻不悶，尤其是北部重劃區，近期買氣相對平穩，而且多數是投資客撐場。海悅廣告總經理曾俊盛表示，即便房市不若上半年熱絡，不過，部分整理過後的重劃區，房價出現上漲趨勢。

曾俊盛表示，環顧目前投資市場，房地產還是相對保值的投資標的，尤其是低利環境，多數民眾還是投資房地產，尤其是重劃區房市，近幾年相對熱絡。

多數重劃區買家 均是投資客

根據代銷調查，北部知名重劃區超過4成以上的買家均是投資客，顯示多數重劃區均是投資客撐住房市買盤，其中最近房市交易相對熱絡的淡海新市鎮、桃園青埔，投資客占比7成，新莊副都心也有5成買家是投資客，新竹竹北投資客占比約4成。

曾俊盛強調，這群有投資需求的民眾，並非短期炒作的投資客，而是置產，看好房市後續發展的民眾，買房是為了保值、抗通膨等投資因素，其中竹北「國賓大悅」便是著名個案，目前銷售已超過8成。

不過，他也指出，近期有部分重劃區可能面臨價格盤整的階段，其中最明顯的便是今年傳出房市交易熱絡的桃園青埔地區，因短期內價格上漲迅速以及利多消息發酵期結束，上半年時，1個月可以賣40-50戶，目前房市降溫，1個月成交組數大約是15-16戶。

冠德建設副總經理洪錦欽也指出，青埔房市的確炒過熱，投機助漲不正常的房市交易價格的行為也是建商不樂見，因此，現階段青埔價格出現整理應算是合理現象。

央行總裁彭淮南暗示未來將升息的說法，等同提前給房市預警訊號，業者表示，短期內利率應該波動不大，因此對於房市應該影響較小，不過，長期連續升息便會造成衝擊，尤其是利率升破3%，便有一波調節資產的動作，倘若升破5%，則到達房市拋售臨界點，不只拋售潮出現，更可能出現斷頭潮。

升破3% 負擔增5成

冠德建設副總經理洪錦欽表示，目前利率維持2%左右，若是3年寬限期，貸款1000萬元，前3年每月利息約1.67萬元，不過，寬限期一過，便要負擔本金歸還部分，一旦又遇到升息，負擔則是持續加重，若是利率升破3%，負擔至少增加5成，升破4%便增加1倍，對於現在薪水成長緩慢的年代，年輕人將是首波受到衝擊的對象，而且很可能承受不住。

他進一步指出，過往經濟成長的年代，利率升到7-8%對於民眾來說，買房的負擔才會加重顯現，不過，目前經濟狀況並不算好，加上薪資成長有限，只要升息負擔馬上就會加重。

更有業者認為，一旦利率升破3%，投資房產民眾便會著手調節持有資產，4%便開始拋售，一旦到了5%，年輕人在付房貸能力沒有提升的情況下，很可能就要面臨斷頭危機。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，房貸利率調升對於房地產市場是一大負面消息，不過升息的前提在於台灣經濟狀況轉佳，若因經濟狀況轉佳，民眾收入提升，升息衝擊自然有限。而以目前看來，奢侈稅修訂方向未明，加上實價課稅與利率調整，第4季雖然為傳統旺季，不過在房價處於高檔的狀況下，買氣難以大幅開展，成交量表現可能差強人意。

過去16年，薪水「倒退嚕」，房價卻有如衝天炮。比較今年與16年前的雙北市房價，86年台北市推出的敦化北路名宅「潤泰敦品」每坪開價58萬元，成交價約55萬元；台北縣（現為新北市）板橋的「春池宇宙光」開價16.5萬元，成交價約15萬元，目前每坪分別為180萬元及53萬元，增幅超過2倍。

對於台灣房價，淡江大學產經系副教授莊孟翰說：「台灣社會M型化愈來愈明顯，領薪階級的收入沒增加、存款也愈來愈少，一年比一年更買不起房子。」

攤開86年時的雙北房價，實在讓人搥心肝！當時潤泰建設在台北市敦化北路、民生國小旁推出「潤泰敦品」，每坪開價58萬元，實際成交價約55萬元，一度創下北市大坪數名宅單價紀錄，除高樓層百坪大戶外，總價帶約落在3700萬~4900萬元。

時至今日，「潤泰敦品」的行情單價已高達178.9萬元，年增率225％，成交總價逾1.6億元，平面車位也從16年前的2位數，漲到現在的350萬元。

至於86年的板橋、中永和、新店及三重等，預售屋均價只有17萬元，總價帶平均約680萬~780萬元。

以春池建設位於板橋新埔站附近的「春池宇宙光」為例，當時推案每坪開價16.5萬元，總價在680萬~1400萬元。去年年底到今年，該社區大樓的實際成交價，依樓層高低單價約43萬~53萬元，年增率逾250％。

長期研究台灣房市變化的莊孟翰指出，86年台北市的預售平均單價僅34.6萬元，台北縣約17.4萬元，但今年以來已分別突破每坪85萬元及40萬元；依住展雜誌統計，北市包括大安、信義、松山及中正等區，預售平均單價更突破百萬元，部分個案開價甚至超過200萬元。

永慶資產協理黃增福指出，86年時台北市尚未出現所謂的「豪宅」，而是以大坪數為主、由知名建商打造的「名宅」，成交價從70年代末期的平均10多萬，到80年代漲到40~50萬元。

比較16年來的價差，當年能買到台北市大安區名宅的價格水準，現在只能在新北市買到屋齡20年左右的中古屋，無殼蝸牛永遠望屋興嘆。

建照年限引誤會 業者：約3年完工

台北市天母地區將出現153米高的超高層豪宅，這棟施工中的豪宅「天鑄」被發現告示牌上標明施工期竟長達10年，讓人匪夷所思。經查證後發現，原來是建照期限長達10年，由於建照年限遠多於實際施工年限，台北市府有意修法縮短建照核發年限；建商華固也說，約3年就能完工。

近日天母民眾途經天母東路，舊址為聖道兒童之家的工地，會看到華固「天鑄」基地，這棟預計10月公開的豪宅，預估每坪售價190~230萬元，共規劃70戶住家和3店面，住家每戶總價3億元起跳。

依樓層數核發年限
但令人咋舌的不只是房價，而是施工期竟長達10年，引起周圍住戶議論紛紛。投資興建「天鑄」的華固總經理洪嘉昇解釋，完全是「誤會一場」，「天鑄」基本上只要3年就可完工，工時並沒有比較長。他說，基地公告的完工日期是政府依照樓層計算核發可興建最長年限，也就是建照年限，「天鑄」建照最長可達10年，並非要花10年完工，建照年限會相對長，是避免施工時因意外延長工期。

台北市建管處副總工程司邱英哲說，建照年限是依《台北市建管處自治條例法》第12條規定，地上樓層工期要乘3個月，地下樓層乘4個月，北市府近期也考慮修法縮短樓層月份，讓建照時間不會遠超過建商施工時程。以「天鑄」案來看，邱英哲說，總計法令施工為130個月，未來修法後未必會核發10年的建照。

逆打工法縮短半年
對照台北現今最貴豪宅「皇翔御琚」來看，施工時間約4年，皇翔建設發言人游玉華說，「皇翔御琚」因為容積移轉較高，處理時間會比較長。「元大栢悅」施工期間也約3年，「宏盛帝寶」施工期間也僅3年左右。興建知名豪宅「文華苑」的達欣工副總經理陳士修也說，「文華苑」實際施工約2年半，但建照工期是4年，建商也希望趕快完工銷售，不可能把工期拖長。

知名建築師白省三也說，一般建商興建房屋盡可能會早完工，以目前流行的逆打工法和筏式基礎，都可有效縮短工程時間。陳士修說，如果以逆打工法來看，工期時間最少可降低快半年。

「天鑄」小檔案
台北市士林區天母東路6-2號
聖道兒童之家
★樓層：地上38樓、地下4樓
★坪數：178坪
★戶數：70戶住家、3戶店面
★樓高：153公尺，台北住宅第二高
★時間：2013年10月
★開價：190~230萬元，單戶總價逾3億元
★大事紀：
●2010年3月聖道兒童之家以49.7億元標售，華固花70.28億元標下，創當年台北市住三用地最高價
●2010年6月華固出售逾半面積給元利機構全聯福利中心總經理蔡建和
●2012年底因增停車空間獲容積獎勵、都更容積獎勵、台北好好看美化系列讓容積率從住三的225%暴增至430%
註：容積率225%指1坪土地可興建2.25坪建坪，以此類推
資料來源：維基百科、《蘋果》採訪整理

筏式如船艙 地基較穩

台灣豪宅近年流行用筏式基礎、逆打工法和SRC結構興建，華固天母豪宅「天鑄」因基地施工年限長達10年，引起讀者好奇，豪宅施作工法和一般工法到底有甚麼差異？學者認為，豪宅強調的工法有些只是噱頭，不見得適合台灣環境。

順打工法較為費時
打造台北第二高住宅「天鑄」的華固總經理洪嘉昇說，由於基地地質是岩盤，是採鋼造、順打工法興建。達欣工副總經理陳士修說，像「文華苑」是採用SRC鋼骨鋼筋混凝土（Steel Reinforced Concrete）建造，使用傳統順打工法，相對來說，較逆打工法費時。
中華民國結構技師全聯會理事長蔡榮根解釋，現在幾乎每棟大樓都用筏式基礎施工，筏式基礎就是把大樓基礎連成像船艙一樣，因為台北市土地軟弱，這種工法就好像讓船浮在水中一樣，大樓相對穩固，通常筏式基礎和地下室施工平均每層耗時1.5~2個月，地上層施工約1個月。

未必適合所有建築
且因台北市地質軟弱，鄰房密集，為避免動工時損害鄰房，常採用逆打工法，工程費用雖然較貴，但因地下室和地上樓層可同時施工，節省工期。
銘傳大學建築學系專任副教授王价巨指出，要使用哪種建築工法得視地質而定，現在坊間流行的筏式基礎結構穩定度比較高，工程費用較高，但不見得一體適用，譬如學校就不見得適合筏式基礎，「現在有些工法從海外引進只是噱頭，不見得適合台灣環境條件，強調的是賣相。」

近年低總價小宅夯，統計今年上半年實價揭露資訊，北部主要都會區20坪以下小宅平均總價皆在1000萬元內，新北市、桃園縣、新竹縣市的部分小宅，總價甚至在300萬元內。

淡水均價277萬元
統計實價揭露今年上半年資料，台北市20坪以下小宅平均成交總價933萬元，20坪以上的一般住宅總價則為3181萬元，價差倍數達3.4倍；新北市第1圈的板橋、新店、中和、永和等地區小宅總價為538萬元，與一般住宅價差2.2倍較小；新北市第2圈像是林口、淡水、三峽等地區，小宅均價約277萬元，一般住宅為855萬元，價差3.1倍。

有巢氏房屋副總經理劉炳耀表示，雙北市一般住宅總價相當高，但房貸利率低，民眾購屋意願仍高，讓近年低總價小宅交易量成長，目前雙北市千萬元以內就有機會買到小宅。 但信義房屋企研室專案經理曾敬德指出，20坪以下房型可能是套房或1房1廳，對一般家庭來說，至少要2~3房空間才夠。

桃園700萬買3房
對桃竹地區民眾來說，不必屈就於小宅，總價700萬元，在桃園可買到3房加車位的物件，小宅反而對雙北市有預算考量的民眾，會買來自住或收租。新竹縣市的小宅平均總價僅185萬元，與一般住宅846萬元，價差更高達4.6倍最高。

台灣房屋關埔直營店長甘坤鑫表示，新竹縣市很難找到100多萬元物件，就算有屋況也不好或老舊，且12坪以下物件又有貸款成數問題，可能僅能貸4成左右，目前新竹仍以2~3房較受歡迎，3房加車位中古大樓總價700~1300萬元。

台北市都發局昨日標售標租16筆店面和辦公室，總共標脫9筆，包含2筆標售與7筆標租。

規劃賣場機率大
成功標售的2筆位於「萬芳社區中心A」，其中一筆位萬和街8號店面，面積322.5坪，底價為1.097億元，得標金額為1.11億元，為此次標售最高總價，溢價率為1.02％，另一筆為萬和街8號3樓之1辦公室，得標價1900萬元，溢價率同樣為1.02％。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，得標者應該有地緣關係，那個地區不是主流商圈，離捷運萬芳醫院站有一個距離，得標者應該夠了解這商圈的動態，以「萬芳社區」而言，算是一個封閉型的社區，住戶都習慣在區內消費，推估得標者規劃賣場機率較大。

成功標租的7筆均位「延壽P國宅」，得標租金為每月1.6萬元~3.1萬元，溢價率為1.01％。台北市都發局住宅企劃科科長彭美烘表示，「南港專案國住宅」則有4筆流標，因為2次公告都未人投標，所以可能會檢討改為標售標租同時進行。 另外，「基隆河六號地」剩下3筆未標租出去，會在10月31日開放民眾標租。

國內房市反轉風險驟增，大型公股行庫主管以「很可怕」形容進入交屋高峰的新北市林口、新莊、五股等區域，房屋供給大量湧入，餘屋去化情形值得注意。

行庫主管表示，像是林口、新莊、五股等過去2、3年大量推案的區域，現在陸續進入交屋期，有的建案一次交屋甚至接近千戶，當需求沒辦法跟上，房價下修壓力就會相當沉重。

對於中央銀行拋出升息風向球，不動產業者多認為，當房貸利率由目前2%左右升至3%，投資客不但失去進場誘因，甚至還會開始拋售，當利率升抵4%，恐加速房市反轉。

行庫主管指出，央行自2010年第2季起，連續5季升息半碼（0.125個百分點），5大銀行（台銀、土銀、合庫、一銀、華銀）新承做房貸利率也才從2010年5月低點1.616%，爬升至今年8月1.947%，上揚幅度僅0.331個百分點。

行庫主管認為，即使央行重啟升息循環，房貸利率由2%升到3%，預估還有很長一段時間要走，現階段影響房市主要因素，將取決於供、需兩股力道，以及當美國量化寬鬆措施（QE）退場後，民眾的預期是否轉變。

營建股模範生華固（2548）視為創業代表作的天母「地王」－天母東路「天鑄」，最近已委託新聯陽實業進行潛銷，市場傳出每坪成交價達180萬元，挑戰天母新天價。

對此，華固未予否認，低調表示目前華固可分得5成的總銷約178億元。法人估計，「天鑄」可望上修全案總銷達350億元，華固分50％，預期有機會為華固賺進1個股本。

華固在2010年3月砸下70.28億元，相當於每坪409萬元買進、掀起地產風雲的天母東路聖道兒童之家土地1,715坪，在代銷公司新聯陽布置完成敦化南路行銷館之下，最近已悄悄接受預約；市場傳出已購客戶的成交價格，每坪達180萬元，以每戶178坪計，1戶總價就高達3.2億元，刷新天母單戶最高總價、最高單價紀錄。

「天鑄」另一大股東為元利建設集團董事長林敏雄，2011年用外甥全聯實業公司總經理蔡建和的名義，以37.3億元買下華固另一半土地、約864坪，並與華固合建。

原本法人估計，全案總銷300億元，華固依出資比例將可分得總銷約150億元；據傳中秋節4天連續假期，「天鑄」就在其中1天，連續成交3戶、賣掉10億元的房子。

法人估計，原本估計「天鑄」每坪開價約130?150萬元，就算天母天花板價了；如今成交行情若上修，全案也有機會擴大總銷到350億元。依土地每坪成本409萬元、每建坪單位容積成本約60萬元；建築造價每建坪抓30萬元，加上1.15的管銷成本，推估每建坪總成本約100?103萬元，毛利率將上看44％，若完工交屋可望貢獻華固1個股本以上。

目前華固土地存量約達900億元，手中呈滿手現金狀態。

華固建設董事長鍾榮昌表示，目前華固在手的900多億元可銷售存量，將在2013年至2018年陸續完工，手中現金呈滿手狀態，未來5年業績無虞；其中，入帳高峰期將落在2016至2017

　上海自由貿易實驗區昨（29）日掛牌，10月1日正式營運，可望帶動上海房地產一波漲勢。業界預估，自貿區地價可望在3年內翻倍，房價一年漲幅上看50％。上海復旦大學房地產營運研究所長蔡為民表示，上海房價的持績飆高是「命中註定」。

　大陸百姓對上海新自由貿易區的期待已經達到白熱化，毗鄰上海自貿區的住宅被搶購一空，也使受益公司股價飆升，部分股票近1個月暴漲300％以上。其中，房地產企業外高橋漲勢更是凌厲，波段漲幅達375.26％，並拉出16根漲停板。

　富比世雜誌中文網指出，上海自貿區給上海房地產市場帶來四大機遇，分別是產業地產市場、商品住宅市場、土地市場和房地產金融市場。

　報導預估，自貿區的商品住宅在短期內會受到投資客追捧，未來1年內成交均價上漲可達50％左右，未來3年成交均價漲幅至少在30％左右，高於上海其他地區增幅。

　至於土地價格，短期內也將快速上漲，估計未來3年自貿區土地價格將漲1倍。

　從長期看，自貿區將加劇上海土地市場長期處於供不應求，進而出現「地荒」，而地荒將推助地王現象的頻出以及房市階段性爆發。

　蔡為民指出，上海自貿區為上海乃至周邊地區帶來10年發展願景，其意義堪比1979年建深圳特區，相當於大陸本土設置一個香港，前景極其誘人。

　他表示，上海後續發展真正的「可怕」之處，在於「自貿區＋迪士尼＋大虹橋交通樞紐」之三者完美結集所形成之能量，勢將帶來極其可觀人流、物流、金流，進而創造充滿想像空間的龐大商機，乃至房價的瘋狂躍升。

　以這個觀點來看，蔡為民認為，上海房價的持續、快速走高，局勢已是不可逆轉，但並非僅是「自貿區」單一能量，而是自貿區、迪士尼、大虹橋交通樞紐，三者結合發展所致。

四城CBD房價到底有多貴？

CBD直譯過來就是中央商務區。要想成為國際大都會，必須得有一個叫得出名的CBD區域，比如紐約曼哈頓、倫敦金融城、巴黎戴方斯、東京新宿、香港中環、北京CBD、深圳福田CBD等。CBD的概念最早產生於1923年的美國，當時定義為“商業會聚之處”。在中國只要是搭上CBD的概念，房價沒有不貴的。北京CBD的寫字樓租金甚至已經是全球最“貴”。

本次財經實驗室，記者採訪了四個最具有代表性的國際大都市CBD房價。看看國外的CBD到底是什麼概念，住宅房價到底是什麼水準。在這些地方購房需要注意些什麼。

紐約曼哈頓新建公寓起價6.48萬美元/m2

美國是CBD的發源地，在諸多大城市都有CBD區域，如洛杉磯、芝加哥、休士頓、費尼克斯等，但知名度最高的還是紐約曼哈頓。曼哈頓CBD主要分佈在該區內曼哈頓島上的下城(Downtown)、中城(Midtown)，著名的街區是格林威治街和第五大道。

華人陳思誠1995年隨父母移居美國，現在在美林證券就業，從事IT維護的工作。據他介紹，曼哈頓大致分為四個區塊，下城、中城、上城以及哈林區。“下城最有名的自然是華爾街，這是CBD的金融區，集中了幾十家大銀行、保險公司、交易所以及上百家大公司總部，這裡是世界上就業密度最高的地區。”中城和上城集中了各種消費場所和大公司，比如第五大道、時代廣場、洛克菲勒中心，這個區域發展起來略晚於下城。哈林區則是紐約的貧民區，過去主要是黑人聚集的區域。

紐約這兩年房價恢復很快，而曼哈頓又是紐約房價最為堅挺的地方。“整體而言，曼哈頓房產主要以公寓為主，且戶型都比較大，一般一居在100平方米左右，起跳價格至少100萬美元，兩居在130平方米左右，起跳價格在200萬美元左右。”陳思誠告訴北京青年報記者。當然，地段對房價影響巨大。

現在曼哈頓售的房產，主要都是高檔公寓，原因只有一個，地價太貴。“地皮太貴了，除了建造超豪華的公寓，其他項目都不可行。”陳思誠介紹了一個位於市中心區且靠近卡內基音樂廳的一個新建公寓項目，共有92套公寓房出售，起價為每平方英尺6000美元，每平方米大約6.48萬美元(約合39.64萬元)。

“在曼哈頓一般用郵區來區分，富人一般都紮堆在最貴的幾個郵區，比如說曼哈頓的100065，這裡靠近中央公園，許多商界大佬都住在這邊，如媒體大亨默多克等。一般而言，這個區域的房價中位數在700萬美元左右。”

搜房網國際業務部副總經理王凝告訴記者，在曼哈頓，風景對房價影響巨大。如果是看曼哈頓漂亮夜景的公寓有時要比景色一般的公寓貴一倍。

紐約買房建議



高價房要付1%奢侈稅

在紐約買房，過戶費用一般是房價的4%-6%，其中包括聯邦和州的交易稅、律師費以及貸款費用等等。如果房價高於100萬美元，還要多付1%的奢侈稅。

除此之外，仲介費為4%-6%，不過美國嚴格要求，這筆費用是賣家支出。在曼哈頓買房也可以辦貸款，且各家銀行政策不一，需要貨比三家。當然，美國房子的維修、保養費用很貴，所以同一地段、不同房況價格可能差別較大，千萬不要小看了修壁爐、換地板之類的費用。

曼哈頓的公寓大致分成兩類，一種叫做合作公寓Co-ops，這種房產買賣的是股份，雖然價格略微便宜，但每月要繳納管理費。每個公寓樓都有業主委員會，會有很多額外特定的規定。委員會甚至會對潛在買家進行評估，投票決定是否允許這個買家購買。這些類型的房子有些是身份的象徵，不是有錢就一定能買下來的。

另一種是共管公寓Condos(華人稱為康鬥)，相當於國內的商品房，買的是產權，住戶自由度大，但價格昂貴。如果是自住或者出租，最好選擇共管公寓Condos，這種物業更加方便買賣，也不需要太在意鄰居的看法。

倫敦金融城房子不按“米”賣按“居”賣

如果從命名來說，倫敦的CBD在道克蘭，位於倫敦市向東三英里。但如果論影響力，倫敦商業文明最繁華的地方是金融城，被英國人稱為“那一平方英里(the square mile)”的地方。

金融城可謂是倫敦的風水寶地，從17世紀下半葉起，這裡已經成為英國乃至全球金融壟斷資本的心臟。名列世界500強的企業有375家都在金融城設了分公司或辦事處，481家外國銀行在這裡開業經營。這裡還有180多個外國證券交易中心辦公室，每天的外匯交易額達6000多億美元，是華爾街的兩倍，管理著全球4萬多億美元的資產。

英國房地產仲介Jeff今年帶了多個倫敦公寓到北京房展會，其中一套距離金融城步行只有10分鐘，兩室、兩衛、一大廳、一大廚房、兩個儲藏間，精裝(烤箱、洗碗機、冰箱、灶台、油煙機均有)，房齡三年的新建公寓，大概在100-120平方米(倫敦的房子是按幾居賣的)，總價38萬英鎊，折合人民幣380萬元左右，單價約35000元/平方米。

不過，幾乎是同一地段差不多面積的房子，如果是裝潢考究的老房子(房齡超過100年的公寓)，報價就要70萬英鎊，折合單價要超過7萬/方米。“年輕人在倫敦大多沒有房子，一般都是租房，兩成的倫敦年輕人已經徹底對買房失去了信心，認為房價實在貴得離譜。”

Jeff告訴記者，倫敦真正貴的房子並不在金融城，那裡只是上班的地方。“倫敦房價遵循幾個原則，越是市中心房價就越貴，越是環境好越貴。比如倫敦的海德公園一號售價相當於人民幣68萬元/平方米，這個項目距離女王白金漢宮走路十幾分鐘，推門就是160萬平方米的海德公園，屬於富人權貴聚集之地，最貴的樓王賣了1億英鎊。”

倫敦買房建議

按揭買房利率差別大

在倫敦買房可以使用銀行按揭，但利率會根據業主不同的情況有差別。如果是自住，大概支付10%-15%的首付，餘下可以貸款，利率約為3.5%，銀行會根據業主的收入等情況確定利率，當然收入越高利率越低。如果是投資買房，則首付要在25%左右，利率也會相應提高，一般在4.1%左右，個別情況也會到5%。

東京新宿年輕人兩個月工資買一“米”房子

在世界範圍內，能夠和曼哈頓、倫敦金融城相提並論的CBD並不多，東京新宿是一個。新宿區位于東京都中心區以西，距銀座約6公里，是東京市內主要繁華區之一，僅次於銀座和淺草上野。

東京的CBD原來主要在東京中心三區，包括千代田區、港區和中央區，不過由於機構太過密集、交通擁擠的原因，東京當地政府從20世紀60年代就開始在新宿建CBD。現在，新宿CBD不到1平方公里的區域中近90%是金融機構，而且98%的國際金融機構都在此落戶。

自CBD開始興建以來，新宿的房價漲幅都名列日本的前十位。“東京的房價在全世界都是頂級的，目前東京市區的新房價格大多在75萬-125萬日元/平方米，折算成建築面積和人民幣，大約為4萬-6萬/平方米。”畢業於佳木斯口腔學院、現在東京攻讀口腔博士學位的張志告訴記者。

“對年輕人來說，在東京買房也是一個非常痛苦的過程。一般而言，在東京工作5年左右的年輕人平均薪水為31萬日元左右，相當於2萬元人民幣，就是說兩個月薪水才能買一平方米房子，工作20年才能夠房款(70-90平方米左右的房子)。”張志告訴記者。相對整個日本而言，這是偏高的，全日本平均而言一般是7-8年的收入就能買一套普通的住宅。

而在東京新宿、港區和中央區這幾個特別繁華的區域，因為寸土寸金，高檔公寓的價格更高，張志給記者找了新宿核心區一套55平方米的房子(使用面積)，2013年剛剛建完，報價7500萬日元，折合人民幣約470萬元，如果折合成建築面積，單價約為6萬元/平方米。不過，在東京老牌商業核心區千代田區，張志諮詢了一套徒步兩分鐘到地鐵站、37平方米使用面積公寓，3280萬日元，折合人民幣和建築面積後，約為4.1萬/平方米。

王凝告訴記者，居住在東京這些高檔公寓的大多是金領階層，但真正的富豪階層並不多。這種人群結構、地段的高檔公寓比一般的房產貴一些，但又貴得不離譜。日本真正的富豪階層更加偏向別墅，比如位於代官山的別墅等。

東京買房建議

所有房都是精裝修

東京以及日本的房子是按照專有面積計算的(房子外牆的中間線計算)，沒有走廊、電梯間等公攤。所以東京標注的70平方米的房子，相當於國內100平方米建築面積的房子。東京以及日本的房子都是精裝修，包括一體浴室、整體廚房、地板等，不存在四白落地這種交房狀態。此外，無論獨棟房子(一宅建)，還是公寓房子(Mansion)，業主擁有土地的永久產權。日本有成熟的法律，公寓到了使用年限後如何處理、如何再建、如何分配，有完整的法律制度。

北京CBD房價沒有低於4.5萬元的

作為新崛起的CBD的代表，北京CBD目前在國際上的影響力也與日俱增。西起東大橋路，東至東四環，南起通惠河，北至朝陽北路之間7平方公里的區域，這裡是三星[微博]、德意志銀行等眾多世界500強企業中國總部所在地，也是中央電視臺、北京電視臺傳媒企業的新址，還會聚了國內眾多金融、保險、地產、網路等企業。這裡的房價也一直是北京房價的金字塔頂端。

在這一區域內最具有典型代表的幾個樓盤是新城國際、華貿公寓。新城國際位於CBD的最核心區，周邊被嘉裡中心、國貿、京廣等寫字樓環繞，目前這一樓盤單價約為7萬-8萬/平方米。一套12年房齡的新城國際兩室兩廳，112平方米，售價要802萬元，單價約為7.2萬/平方米。

華貿公寓位於大望路，緊鄰著萬達廣場和華貿中心，周邊萬豪、里茲卡爾頓酒店圍繞，還有星光天地等高檔商場。這裡的公寓也是CBD的代表型公寓，目前均價在6萬-7萬/平方米左右。記者詢問了一套62平方米的一居室，售價370萬元，單價約5.93萬元/平方米。

在CBD區域或者圍繞CBD的較好物業，基本上已經沒有4.5萬元以下的價格了。而部分景觀好、視野好、社區好的物業售價已經接近10萬，由於戶型面積大，房價經常超過1500萬元，進入豪宅範疇。製圖/巨琳

記者觀察

北京拿1/5收入抗衡東京、倫敦房價

從紐約、倫敦、東京、北京幾個CBD比較來看，房價都不便宜。其中，絕對值最貴的自然是紐約曼哈頓，這裡是全球金融、商業中心。在這裡的頂級公寓的房價如果換算成人民幣，超過20萬元/平方米。住在這裡的人大多是企業大亨、金融才俊，這些人的特點是極為有錢，且都是工作狂。當然，能在曼哈頓購買頂級公寓的人，這裡的房產都不是唯一住宅。

在四個CBD中，倫敦的金融城是最有CBD風範但房價最低調的。金融城和整個倫敦市一樣，不像紐約曼哈頓那樣高樓林立。這裡從來不是高檔公寓、豪宅的聚集地，所以這裡的房價也最接地氣。

相對而言，北京CBD的房價是最特別的。這裡從絕對價格來說，要比曼哈頓動輒600萬美元的公寓便宜不少，但比起東京新宿CBD、倫敦金融城卻一點也不便宜。北京CBD的房價似乎和CBD沒有太多直接關係，而只是和地段有關係，如同三環以內高品質社區沒有單價5萬以內、五環以內新房沒有3萬以內一樣。更重要的是，如果按照瑞銀2012年的全球收入報告，北京的平均收入只有倫敦和東京的1/5左右。在這裡，一個普通年輕人要想買一套80平方米的公寓，少說得不吃不喝工作40年。

“地王”頻現、一線城市房價持續走高……儘管依舊面對著各項嚴格的房地產調控政策，但中國房地產市場的預期卻隨著地市、樓市的升溫不斷展現向好的態勢。面對如此形勢，監管層再次釋放出調控的信號。

25日，國土資源部召集13個省份和16個城市國土資源部門負責人召開座談會。會上，國土資源部副部長胡存智明確指出一些地方政府默許甚至助推出現高價地，影響市場預期，抬升房價地價，一些地方在債務壓力下，集中推出優質地塊，忽視了有關均衡供地的要求。他還進一步要求，供需緊張的一線城市要加大住宅用地供應，平抑地價，務必做到年內不再出“地王”。

即將過去的9月可謂是一個不折不扣的“地王”月，月初天津、北京、上海等城市短時間內接連出現高溢價成交的地塊，蘇杭兩市也出現了高價土地爭奪戰，而這些不過是僅僅幾個月來土地市場快速升溫的冰山一角而已。

在經過上半年房地產市場對新出臺的調控政策短暫消化後，從5月開始，土地市場就率先拉開了反彈的序幕。京、滬、穗等一線城市，高溢價成交的經營性用地頻頻出現，與之相應的，全國土地出讓金收入整體呈爆發式增長態勢。來自中原地產研究部的統計資料顯示，今年1-7月，國有土地使用權出讓金收入達20151億元，同比增長49.4%。

加大土地的供應量，尤其是加大用於建設商品住房和保障性住房的土地供應，原本應該是控房價、調樓市的一項主要手段。可為什麼旨在平衡供需的土地供應會成為誕生“地王”的溫床呢？

胡存智表示，從理論上說，國土資源部設計的防範地價異常的應對措施，可以有效防止絕大多數“地王”的產生，只要認識到位，措施到位，控制好投放節奏，今年的“地王”大都可以避免。

然而，在現實操作中，“認識到位，措施到位，控制好投放節奏”顯然沒有得到有力的貫徹，相反，許多地方政府對高價賣地的做法採取“樂觀其成”甚至“推波助瀾”的態度。“上有政策、下有對策”的背後，依舊是對“土地財政”的依賴。

儘管這次國土資源部明確要求限制“地王”的產生，但部委高調的要求能否得到市場有效的回應顯然還需要更多的政策細則和長效機制來支撐。

就在國土資源部座談會召開後不久，有媒體就統計出最近三年內國土資源部針對高地價問題的通知、座談會其實多達6次，而這些“喊話”終究也未能阻擋“地王”紀錄被一次次刷新。

事實上，針對土地高溢價問題的調控近些年始終都在進行，2009年“地王”頻現的時候，北京市就曾明確要求成交地價不能超出基礎價格的50%，不過隨著近幾年基礎地價的“水漲船高”，50%的限價目標現在看起來更像是漲價的目標。

隨著近幾個月來土地市場熱度的高漲，針對土地市場的政策調控也在各地不斷推出，北京、上海均推出了“限房價、競地價”的地塊，在土地出讓之前的限制條件中約定入市的價格，促使開發商根據自己的成本和合理利潤競爭土地價格。在業內人士看來，這種方式不僅可以限制高溢價土地的出現，對商品房住宅銷售市場以及土地市場都有明顯的調整作用。


除此之外，上周安徽、江蘇等省也在土地買賣政策上進行了大幅度的調整：安徽規定大城市、中等城市、小城市商品住宅項目用地，宗地出讓面積分別不得超過300畝、210畝和105畝；江蘇則直接將市、縣一級土地收儲、出讓的權力收歸省級管理。

不過，在“土地財政”等痼疾尚無法破除的前提下，無論是更加合理的競價方式，還是更加嚴格的土地收儲、出讓監管，其最終能產生多大效果依舊在於地方政府的意志。要建立更加長效合理的土地價格形成機制，需要的遠不止一紙行政命令。國土資源部的嚴厲表態和要求究竟是開啟改革的契機，還是又一輪部委和地方博弈的開始，人們拭目以待。

美國聯邦住房管理局局長卡羅爾•加蘭特27日致信國會說，該機構需財政部提供17億美元援助。這是該機構79年歷史上首次申請援助資金，而“以房養老”項目是最主要的損失來源。

信中說，聯邦住房管理局將在9月30日從財政部獲得所需資金。按照美國法律，該機構的援助申請不需要美國國會批准。

這筆援助資金將用於補充聯邦住房管理局的保險基金，該基金現有約300億美元流動資產，但需要更多準備金應對未來30年的預期損失。美國法律規定，美國聯邦住房管理局在扣除承保貸款的預計損失後，需保有相當於抵押貸款擔保總額2％的保險準備金，但自2009年起該機構的準備金比重就一直在2％以下。

該機構解釋說，2007年至2009年次貸危機期間提供的抵押貸款擔保是導致保險準備金不足的主要原因，特別是“以房養老”專案讓該機構損失50億美元。

“以房養老”專案在美國被稱作“房產淨值轉換貸款”或“反向抵押貸款”。美國62歲以上老人可以通過這個項目將房產抵押給銀行從而獲得養老貸款。美國聯邦住房管理局為美國90％的“反向抵押貸款”提供擔保。由於美國房價在次貸危機期間大幅下跌，許多“以房養老”的房產價值不足以償還老人獲得的養老貸款本息，而美國聯邦住房管理局作為項目擔保人，則需使用保險基金彌補銀行損失。

美國聯邦住房管理局隸屬於美國住房和城市發展部，與美國抵押貸款融資巨頭房利美和房地美（“兩房”）類似，對抵押貸款提供擔保服務，但並不發放或持有抵押貸款。由於“兩房”在次貸危機中遭遇重創，美國聯邦住房管理局的市場份額迅速增加。目前，該機構為美國約15％的住房抵押貸款提供擔保，擔保總額達1．1萬億美元，而2007年其市場份額僅為4％。

自3月國五條出臺後，北京二手房價格在經過一個短期波動後，隨後重新進入上升的區間。以北京四環外的知名樓盤遠洋山水為例，3月該區域二手房成交均價為37579元，到9月遠洋山水的成交均價已至每平米44229元，每平米上漲6650元，漲幅近15%。


21世紀網 金九銀十，北京二手房再次量價齊升。

據北京住建委的網簽資料統計顯示，截至9月24日，北京全市二手住宅網簽總量為8938套，環比上月同期上漲了12.4%。有商業機構則預計，9月北京二手房的網簽量將達到1.2萬套左右，月度網簽量將再創3月份樓市調控以來的新高。

此外，21世紀網走訪發現，自3月國五條出臺後，二手房價格在經過一個短期波動後，隨後重新進入上升的區間。以北京四環外的知名樓盤遠洋山水為例，3月該區域二手房成交均價為37579元，到9月遠洋山水的成交均價已至每平米44229元，每平米上漲6650元，漲幅近15%。


此外，對於近期媒體廣泛報導的房貸難貸的情況。21世紀網調查發現，確實存在這樣的情況。一方面，二手房中首套房貸款利率幾乎沒有折扣，且貸款時間延長；另一方面二套房利率上浮10%仍在執行，銀行放款速度較一套房相比更快。

量價齊升

金九銀十，樓市的傳統旺季。現在看來，今年金九成色較足。

一位鏈家地產的店長告訴21世紀網，國五條之後，也就四月的成交量下滑得厲害，隨後就開始上漲。“國五條對市場的效果也就一個月，買房者現在更相信經驗。”

以六裡橋區域內的太平橋西裡為例，其2月成交量為3套，3月國五條出臺，搶過戶導致成交量劇增，當月成交18套；4月政策影響較大，成交回落到3套，而到8月，成交量已經反彈到7套。

再看石景山區域的大盤遠洋山水，1月成交量24套，2月成交量20套，國五條出臺的3月放大至44套，隨後就大幅萎縮，4月僅7套，不過隨後一路上升到5月已恢復到18套，接近年初市場火爆時的交易量。

官方的資料也證實了北京二手房市場交易量反彈情況的存在。

根據住建委資料統計顯示，截至9月24日，北京全市二手房住宅網簽總量為8938套，環比上月同期上漲12.4%。

偉業我愛我家市場研究部表示，雖然受到調控政策影響，與去年同期的網簽量相比小幅下跌了2.3%，但預計9月全月的網簽量將達到1.2萬套左右，再創3月份樓市調控以來月度網簽量新高。

需要注意的是，二手房成交量的上升並非是價格下滑換來的，在過去幾個月時間裡，北京二手房價交易價格的攀升。

鏈家地產的交易系統顯示，太平橋西裡今年一月該社區樓盤成交均價為30579元每平米，國五條出臺的3月，成交均價為34091平米。而到9月，成交均價已經漲至39721元每平米，較三月價格上漲16.5%。

而上文所說的遠洋山水，去年12月，該樓盤的成交均價為32118元每平米，1月33892元每平米，3月37579元，4月繼續上漲至38581元，9月，遠洋山水的成交均價已至每平米44229元，較三月價格上漲14.6%。

再看有亞洲最大社區之稱的天通苑的房價走勢。



天通苑東一區今年一月的房價為17284元每平米，3月19324元，4月微漲至19872元每平米，9月的成交價為22416元每平米，較三月價格上漲16%。

多位地產仲介向21世紀網表示：“國五條出臺後，二手房的價格沒有出現大幅的回檔。雖然有徵收20%差額稅的要求，但是符合免征要求的住宅，業主都大幅提升了報價，而不符合免征要求的住宅，除個別急售的，大多沒有降低價格，很多都維持在原來的價位。”

對於未來的走勢，仲介和購房者都表示了謹慎樂觀的態度。

一位看房者向21世紀網表示：“自己去年上半年開始看房，目標是六裡橋北裡的老房子。那時54平兩居價格約132萬元，自己手中有80萬元的首付款，差不多可以買一套。不過當時市場較為冷清，我們覺得價格可能還會往下走一走，就沒著急下手。誰知道到下半年市場風雲突變，年中房子漲到了140萬，稍微一猶豫，同戶型的價格就已經到了170萬元。這時候我們已經開始恐慌了，想著趕緊買，但最終還是沒有買到。現在53平的報價差不多都要230萬了。我們手上的80萬元，首付款都不夠了。”

據悉，由於二手房存在評估價和現實價格存在價差，目前的情況下上述購房者手中的80萬元，確實已經不足支付首付。

不過即便這樣，上述看房人也沒有放棄買房的計畫。“最近地王不斷出現，看樣子房價是很難降了。早下手，早安心。”

上述鏈家地產的店長向21世紀網表示，由於北京的資源優勢，盼望在北京居住的人越來越多。很多大學畢業留在北京的學生或在北京工作滿五年符合購房要求的人具有較強的購房衝動。“在北京工作五年甚至更長時間，自己的人脈已經固定、資源有所積累，個人已經熟悉這個城市的生活習慣，這個時候讓他離開北京去其他城市從零開始，不是每一個人都能做到的。加上主城區土地資源的緊張以及北京教育醫療上的優勢，房價確實很難下降。”

不過這位店長也不認為房價有暴漲的可能：“根據我們的統計，以前一套房對應七位看房者，房價暴漲；現在這一資料是一套房對應三位看房者，買房有小幅議價空間。此外，現在的房價確實很高，對上班族來說壓力太大，加上稅收以及貸款等因素影響，短期內很難大漲，溫和上漲應該是大概率事件。

二套房比首套房易貸款

近期，房貸緊張的消息屢見於媒體的報導。

有媒體走訪個大銀行後稱，北京市多家商業銀行商業性房貸業務整體收緊，有的銀行甚至早就暫停了房貸業務，部分尚在經營房貸業務的銀行表示“額度用完了”，還要等一等。

而此前有股份制銀行主管貸款的部門負責人向媒體解釋原因時候稱：“央行每年都會為銀行規定貸款額度以及存貸比限制，各個銀行再根據自身情況和市場行情規劃房貸、中小企業貸款、大企業貸款的資金額度。”“今年資金面趨緊，吸收存款和同業借款的成本高企，銀行必然要將錢用在收益較高的領域，而不是微利的房貸業務。”

對此，21世紀網諮詢多家地產仲介獲悉，目前二手房貸款確實較難申請。

21世紀不動產一位工作人員向21世紀網表示，目前貸款難度加大，首套房利率已經很難見到打折的。

而上述店長則表示，現階段一套房的貸款不僅利率沒有打折，而且放款週期很長。“以前批貸後要求15個工作日，差不多也就是20天左右可以放款，現在等一兩個月的是經常有的時期。”

首套房貸款難，二套房卻相對容易一點。

上述店長表示，由於二套房要求在基礎利率上上浮10%，銀行從中獲得的利益更多，因此放貸週期相對短一點。“打個比方，一個是首套房按照基礎利率貸款和一個是二套房上浮10%的貸款，兩位元客戶同時申請，二套房先放款的可能更大大，不過也大概需要一個月時間。”

此外，銀行的房款也有一定的時間規律。

一般來說，季度末放款速度要慢于季度之初，很多季度末貸款的客戶也會被拖延至下個季度初。上述店長表示。

21世紀網諮詢多家地產仲介以及看房者後發現，目前市場上的買房者大多是首套自住以及剛需改善型，這意味著房貸難對剛需購房者打擊最大。

商業機構的調查資料也可支撐上述判斷。

根據鏈家地產市場研究部統計，2013年以來，48%的購房需求為首付6成以下的首套房貸款，套均總價約225萬。對於貸款比重大的中低端需求來說，購房成本會明顯上升。此外，個人房產金融服務機構—北京偉嘉安捷投資擔保有限公司對所承辦的二手房業務的統計資料：當前，在首次置業人群中，使用貸款的比例在70%左右，而改善型置業人群使用貸款比例也達到30%左右。


對於上述問題，精明的地產仲介發明了新的生財之道。

據悉，已有地產仲介推出了一項新的業務，只要客戶的購房貸款獲得銀行批貸，客戶支付0.5%的手續費後，地產仲介可以用自有資金提前將同額資金交付給客戶。

對於這0.5%由誰來買單，該公司的工作人員表示，買賣雙方商量著來，如果合同中約定的收款時間較長，而賣主急要錢，就由賣主支付，反之由買房人支付。

21世紀網追問，目前這項業務大多由誰支付，該工作人員表示，由買房人支付。也就是說，由於銀行房貸的收緊，剛需的買房人將支付又一筆不菲的支出。

9月初，北京、上海多地同時出現的“地王”，可謂將今年的土地拍賣推向了高潮。而到9月底，蘇州、南京和合肥再次迎來土地集中出讓。其中，南京在昨日(9月27日)出讓9幅地塊，除了一幅地塊流拍之外，其餘8幅都以底價成交，共吸金30.8億元，顯得較為冷清。同日，在蘇州舉行的土地拍賣中，12幅地塊只有3幅地塊進入競價環節，兩幅地塊流拍，10幅地塊共吸金41.94億元，相較於月初出現的“地王”，開發商拿地勢頭已有減弱。

此外，合肥的土地市場大戰在9月26日再次打響，統計資料顯示，當天，合肥一次性出讓7幅地塊，吸金24.6億元。這與江蘇南京、蘇州的土地拍賣表現相比，可謂“冷熱不均”。

江蘇兩市單日吸金73億

沉寂了一個多月後，南京再次迎來土拍盛宴，在昨日集中拍賣9幅地塊。不過，此次土地拍賣顯得極為冷清。

其中，此前被高度關注的G54住宅地塊曝出大冷門，報名的僅有一家名為升龍集團的開發商，最終該公司以27.7億元的底格競得該地塊，折合樓面價9203元/平方米。其餘8幅地塊，除了一幅地塊流拍之外，均被低價成交。據統計資料顯示，此次南京8幅地塊共吸金30.8億元。

同日，同處於長三角的蘇州也集中拍賣了12幅地塊，總計49.12萬平方米。最終74、76、77號3宗地進入競價環節，分別由鑫苑置業、四川藍光、景瑞佳捷競得。72、82號地流拍，剩下7宗地均底價成交，最終蘇州當天土地拍賣吸金41.94億元。

對於兩市土地拍賣出現的 “冷清”情況，房地產行業專家李智對《每日經濟新聞》記者表示，“近期各地市都在集中拍賣土地，各大開發商都庫存了土地，所以此次兩市的拍賣並沒有吸引大牌房企參與。此外，國土部日前強調禁止‘地王’現象的出現，也讓不少開發商忌憚，從而導致了此次拍賣的冷清。”

華潤置地溢價75%拿地

與此同時，合肥樓市的“金九”土地收官戰在9月26日打響，迎來了7幅地塊集中出讓。據《每日經濟新聞》記者瞭解，當天的土地拍賣，吸引了包括華潤置地、世紀金源和旭輝等品牌房企參與競拍。

其中，位於合肥市包河區的S1309地塊由唯美置業以7300萬元競得，樓面價1564.21元/平方米，溢價率48.98%。而作為此次拍賣會最吸引眼球的地塊——位於合肥新站區XZQTD130號地塊，優越的區位條件吸引了11位競買人的搶奪。最終，華潤置地以456萬元/畝，總價51710.4萬元競得該宗地，溢價率高達75.38%。

隨著7幅地塊的全部出讓，此次合肥土地拍賣共吸金24.6億元。對於合肥地產市場的火熱，地產行業專家陳晟表示，“樓市成交量日益走高，開發商手中的庫存量大都已經消化完畢，資金鏈此時較為充足。為了滿足持續開發的需要，開發商開始進入土地市場搶地，從而促使了目前土地市場的火熱。但是土地市場過熱並不是好事，因為過高的地價，最後開發商還是轉嫁到購房者頭上，從而推高房價。”

在中糧集團內部，中糧地產和中糧置業的關係應該算是一對“兄弟”，前者是哥哥負責住宅開發，後者是弟弟負責商業地產開發運營。隨著時間的推移，“哥哥”基本上已經完成全國佈局，而“弟弟”則是自2008年初的西單大悅城享譽全國。不過，兄弟兩人的關係卻並不十分密切。

然而，兩者之間攜手合作並非不可能，這也許會成為中糧地產下一步發展的方向。

中糧地產基本完成全國佈局 產品線更加成熟

中糧地產常務副總經理李晉揚在日前接受《證券時報》的採訪時表示，目前公司在北京、上海、深圳、廣州、長沙、成都、瀋陽、天津、南京、杭州等一二線城市均有項目，已經基本完成了全國佈局。公司未來計畫是將管理重心下沉，著力推動城市公司建設，為城市公司的發展奠定基礎。未來公司將繼續在已進入的城市進行深入發展，也將積極關注其他區域的土地資訊及市場情況，在條件許可的情況下考慮進入新的城市。

據悉，目前中糧地產除了深圳、北京、成都、長沙、南京、上海這幾個重點區域，在杭州、瀋陽等二線城市也有佈局。以杭州為例，目前在市場上銷售的有雲濤名苑、方圓府兩個項目，後續或將有大悅城落地。

在穩步擴張的這幾年來，中糧地產也形成了回應產品線。以一直主打的高端作品為例，

有成都的中糧•禦嶺灣專案、長沙的中糧•北緯28°等豪宅代表；而回應市場調控，又推出了首置首改的剛需型產品，其中面向剛需型都市精品系列有:北京長陽半島、南京彩雲居、上海奉賢項目、深圳鴻雲、天津中糧大道、杭州方圓府、成都香榭麗都、瀋陽隆璽壹號等。

在中糧地產的官網上有鼎級景觀住宅系列、都市精品住宅系列、大悅城綜合體系列、祥雲國際系列的區分。未來，中糧地產將重點開發剛需型快周轉項目，並適時介入高端改善產品的發展。

與中糧置業關係微妙 或再度攜手大悅城

中糧置業起步晚，但是速度快，並得到了中糧集團最大力度的支持，如今，中糧置業旗下的大悅城系列已經包含西單大悅城、朝陽大悅城、天津大悅城、上海大悅城、安定門大悅城、成都大悅城等多個都市購物中心，並宣稱：“中糧集團計畫未來5-10年在全國拓展20個大型商業地產項目，總資產達到700億元規模，占中糧集團總資產的30%。”

其實，住宅和商業原本就是“一家人”。以瀋陽大悅城為例，雖然是中糧置業輸出大悅城品牌，最終卻由中糧地產開發和持有物業；而中糧地產在開發的住宅專案中，亦有部分商用物業，從而將“兩兄弟”的業務交叉在一起。

無論是交叉還是剝離，都是有利有弊，如何去弊存利，是未來兩家公司必須考慮的問題，不過，兩家攜手卻是可以預見的前景，早在幾年前內部就已經不斷傳出整合之聲。而在目前的市場環境下，商業面臨著沉重的資金負擔，而住宅基本完成全國佈局，能在一定環節上為商業開路，省去成本；而住宅遭遇的銷售業績不理想，也亟需商業提振。

當住宅遇上商業，配合恰當相信是兩全其美的結果。

“持有型物業+銷售型物業”兩條腿走路

中糧地產2013年半年報顯示，上半年公司實現營業收入29.23億元，同比增長139.12%；淨利潤1.08億元，同比增長78.05%。其中公司通過處置投資性房地產和金融資產分別取得1.7億元和1.1億元投資收益，不難看出在投資和持有型物業這塊，中糧地產確實做得不錯。

就房屋租賃這塊，得益於來料加工企業轉型，原來料加工企業使用廠房轉為對外出租，增加了報告期房屋租賃收入。整個上半年共收入 12,288.69 萬元，比上年同期增加 845.92 萬元，增長 7.39 %。

中糧地產目前的銷售業績疲軟，公司扣除非經常性損益後的核心淨利潤仍然虧損1.09億元，也正是因為這樣的“副業”，才有了1.08億元的淨利潤空間，中糧地產在“兩條腿”走路這塊，已然做得不錯。

9月27日路透旗下基點引述消息人士報導，SOHO中國有限公司今日簽署了9.65億美元四年定期貸款協定，包括4.15億美元和42.63億港元兩部分。

報導稱，共有12家銀行參與該貸款案，其中六家是牽頭行兼簿記行，他們是：渣打銀行（1.6億美元）、滙豐控股（12.48億港元）、星展銀行（1億美元）、交通銀行（7.8億港元）、?生銀行（7.8億港元）、永隆銀行（7.8億港元）。

中信銀行國際也擔任牽頭行，承貸8,000萬美元。大豐銀行是主辦行，承貸4.8億港元。

另以協辦行身份加入的有：德意志銀行（3,000萬美元）、東亞銀行（1.95億港元）、巴克萊資本（2,500萬美元）、永亨銀行（2,000萬美元）。

此前8月13日報導，有消息人士透露，SOHO中國正在尋求一筆7億美元的定期貸款，以用於為去年開始的一筆交易進行再融資。

據稱，該筆7億美元貸款期限約為四年，平均期限大概三年。滙豐與渣打正在協調和邀請銀行，組成一個牽頭銀團。

消息人士還表示，上述貸款的資金能以美元或港元提取，綜合收益約405為基點，利率水準較倫敦同業拆借利率(Libor)或香港銀行同業拆息(Hibor)加碼320基點。
歷史資訊顯示，SOHO中國去年6月簽署了一筆6.26億美元的三年期可轉讓定期貸款，利率為較Libor或Hibor加碼425個基點。同年11月，SOHO中國發行兩筆總額為10億美元的優先票據，分別為於2017年到期的6億美元優先票據，年利率5.75%；於2022年到期的4億美元優先票據，年利率7.125%。

9月27日早間，SOHO中國有限公司宣佈，於9月26日，該公司間接全資附屬公司上海長乾接獲北京市國土資源局豐台分局發出的中標通知書，確認上海長乾與北京信託成功投得位於北京麗澤金融商務區E-04地塊的土地使用權，對價為19.22億元，平均土地成本15,500元/平方米。

于成功投得該地塊的土地使用權後，上海長乾與北京信託將就收購、持有及發展該地塊成立合營公司，並將分別持有合營公司80%及20%權益。

中國首次全國“拉網式”的五級政府性債務審計目前已接近尾聲。雖然官方一再宣稱地方性債務風險總體可控，但近期南京、武漢、石家莊、長沙等部分二線城市暴露出高達200%左右的債務率表明形勢並不樂觀，再結合今年6月對36個地方政府本級債務的摸底結果（9個省會城市本級債務率超過100%），今年政府工作報告中提出的“守住不發生系統性和區域性金融風險的底線”能否實現，看來要重新審視了。

地方政府的債務風險絕不是“底特律式”的無傳染、局部性風險，其與房地產泡沫風險、金融風險、製造業產能過剩風險等交叉混合在一起，與地方財政或明或暗的擔保聯繫在一起。即使是政府明確無擔保義務的債務，最後由政府買單的也不在少數，政府主導就意味著無限責任，名目繁多產業、區域等規劃，2009年擴大內需中匆忙上馬的無效項目，現在到了低效和損失暴露的時期，如光伏產業。各地方政府的債務模式（土地+融資）驚人地相似，只有“誰債務率更高”的區別，未來一段時間一定還會有債務率在200%左右的二、三線城市不斷被暴露出來，近期《財新》雜誌披露，河北一半地級市債務率超過100%。也就是說，美國因為汽車產業衰退而破產的只有一個底特律，而中國則有很多個“底特律”。因此，中國地方政府債務風險一旦爆發絕不是局部性的，而是多米諾骨牌效應的全局性風險。因為對所有高債務率地方政府來說，觸發風險爆發的因素是相同的，無外乎綜合財政收入下滑、房地產泡沫破裂等，而這在各地是完全相同的。

為了化解地方政府的債務風險，近兩年從深層次的體制上（政府職能、財稅改革、央地關係等）、應對性的政策上（房產稅、市政債、國有資產證券化等）設計了很多方案。但需要注意的是，地方政府的債務風險如果爆發，考驗的必然是上級政府，甚至是國家的財政風險，或者是主權風險，這一點是上級管理層絕對不允許出現的，特別是在資訊高度不對稱下，信任危機會無限擴大。因此，任何措施都必須以債務風險的軟著陸為前提，即在發展中解決問題，只有在這樣的框架內考慮，才是可行的、可被採納的政策，這就需要地方政府必須在本級內消化問題。目前，最大的問題是地方融資管道越來越窄、風險越來越大，給地方政府“喘口氣”以贏得化解風險的空間越來越小，相比之下風險暴露和上升就開始越來越佔據上風。也就是媒體經常說的，過去9個鍋蓋勉強能蓋10個鍋，現在要應對5個鍋蓋來蓋10個鍋的局面，顧此失彼、手忙腳亂，而國內外投資者、老百姓對政府的能力越來越懷疑，風險點一個一個地變得脆弱，一個出問題就會引爆其他。

如何為地方政府解決融資問題，以贏得空間和時間？筆者在這?提出的解決思路是“房產稅+市政債”的公共財政改革思路，實施路徑就是先從一、二線重點城市做試點。根據世界各國的經驗，城鎮化率低於50%的時候，人口遷移以從農村進入城市為主；城鎮化率超過50%以後，人口遷移以小城市人口遷入大城市為主，農村人口向城市遷移為輔。這意味著，未來一線和二線重點城市將依舊是我國外來人口主要流入的城市，這些大城市的房價將會繼續上升。去年以來，眼光前瞻的開發商已經開始回歸佈局一線和二線重點城市，不惜重金血拼土地儲備以贏得未來，相比較其他二、三線城市，這些城市的地價、房價也順理成章地“一騎絕塵”了。考慮到歷史欠賬，再加上人口的快速增長，這些城市交通、教育、醫療、社保等公共服務投入的大幅增長，這反過來會促使房價和低價繼續攀升。如果不能在住房持有環節作適當的成本限制，這些城市房價火箭式躥升是不可阻擋的趨勢，房地產瘋狂炒作的趨勢不可避免，危及的不僅是住房困難的問題，更是金融風險、城市轉型、貧民窟的問題。

未來，這些城市已經無法再打土地的主意了，因為土地已經賣光了，而高額的補償成本意味著拆遷方式利用土地完全不划算，過去貢獻地方政府綜合財政收入40%-60%的部分將消失大半。人口的大量流入會導致不經濟的製造業遷入城市群內的非核心城市（鎮），同時現代服務業、生產性服務業會在這些大城市興起，這為這些城市提供新的財源。但這是一個漫長的替代和置換過程，一段時期內會造成財政收入斷檔式下滑，這些城市財政收支缺口的剪刀差將會迅速擴大。此時，徵收房產稅的政策應當儘快介入到這些城市所有存量住房，以反映城市化加速、公共服務供給數量級增加等政府貢獻在級差地租形成中的作用，同時也可以降低城市化的成本、工商業成本、房地產泡沫，為服務業的規模化、產業化發展創造基礎條件，避免城市二元結構的固化和中等收入陷阱。在目前可選政策集中，房產稅可以說是為數不多的可行項。

公共投入帶動房地產增值和房產稅增加，為公共服務投入創造財源，這又會增加居民收入和房產、地產增值，形成良性迴圈。城市價值的增值和房產稅的良性迴圈，產生了公共財政的雛形。地方政府可以以未來本級政府收入來源為基礎發行市政債，這就為地方政府新的融資模式——市政債的誕生創造了條件。這樣的好處有二：一、城市運營開始逐步走上透明規範的路徑，公共服務效率決定的城市價值對地方財政收入的貢獻在不斷上升，地方對其依賴也開始上升，評級、擔保和資訊披露等市政債券發行和償還必需的要素也開始具備了；二、投資者對於市政債定價的高低，或者是否以腳投票，取決於城市價值能否提升，這反過來取決於城市公共服務供給的規模和品質，而城市公共服務供給的規模和品質又取決於房產稅和市政債募集資金能有多少投入到了城市公共服務供給中。


一線和二線重點城市債務風險小，財政實力厚實，而且公共治理水準相對較高。未來，在我國推進城市群模式的新型城鎮化的過程中，這些城市將更加享受人口集聚、產業升級、公共服務完善帶來的城市價值升值優勢，將最先擺脫傳統的經營城市模式（土地+融資），走上依靠“人口資源流入增加 公共服務投入增加 城市價值提升 地產增值 房產稅收入增加 公共服務投入增加 人口資源流入增加”的良性迴圈，公共投入不足部分可由市政債來解決，公共財政就建立起來了。當然，這一路徑的實現需要強化公共財政收支的監督。

嘉華國際（173）近年銳意擴大其租賃業務比例，除了積極物色投資物業外，近年更將旗下住宅物業部分預留作出租之用，如位於上海的兩個豪宅項目「嘉御庭」及「嘉天匯」，合共撥出逾5萬方米放租。集團財務總裁許亮華表示，期望於未來三至四年把租金收入提升，中港兩地的出租面積由現時合共10萬方米，翻倍至20萬方米。

出租面積增至20萬方米

今年上半年，嘉華整體租金收入為1.8億元，全年預期可達到3.6億元。許亮華稱，集團一直想擴大租賃業務比重，惟沒有具體目標，除了新增來自上海兩豪宅項目的5萬方米外，餘下的5萬方米則不一定源自內地，香港同樣有機會。不過，他指出，2012年嘉華共斥約50億元購入五幅土地，其中三幅均位於內地，故坦言內地地產業務的發展於未來一至兩年將成為集團的主要增長動力。

為應對內地樓市政策，一向集中發展高端住宅項目的嘉華，表示未來將加大發展中低端項目的比重，藉此平衡風險及收益。嘉華中國業務發展副董事谷文勝表示，上海推出的限購令的確針對豪宅物業，他留意到，現時市場的供應大多數為剛需樓盤，故集團也將隨行就市，為適應市場需求而轉變。

嘉華目前在上海推售的項目包括位於建國西路的豪宅項目嘉御庭、浦東中低端項目嘉怡水岸，而屬於中檔項目的嘉天匯則預期在明年開售，三項目的平均售價分別為每方米8.4萬元（人民幣．下同）、3 .6萬元及1 .7萬元。被問到會否擔心未來中低端項目將會拖低集團毛利率，谷文勝有信心集團可以量取勝，透過貨如輪轉來彌補。

滬土地市場已達火熱

許亮華稱，除了上述兩個在售項目外，還有位於廣州的嘉匯城項目，三項目料可於今年底交付，合計可入賬金額超過20億元。

土地市場方面，許亮華他承認上海已達火熱程度，由年初每幅土地平均溢價只有40％增加至現在超過100％，但他強調，集團不會盲目搶地。他表示，嘉華目前在上海有待開發的土儲約13萬方米，包括規劃中的青浦區項目及鄰近自貿區的金橋浦興項目等。被問及未來會否考慮在自貿區作收購，谷文勝表示，該區地價已被熱炒，且政策還未清晰，待一切落實後才作研究，集團會密切關注。

禹洲地產（1628）宣布，成功發行3億美元優先票據。該批優先票據年期5年，息率為8.75%，由中銀國際、星展、德意志、滙豐、摩根大通及瑞銀為有關發售及銷售票據的聯席牽頭經辦人及聯席賬簿管理人。

美孚三房550萬沽 呎價破底

二手樓氣氛低迷，十大屋苑於9月份合共錄得136宗買賣，按月再跌20%，且跌勢已持續四個月；綜合全季計算，第三季亦只有489宗成交，少於1月份的單月成交量；低價成交仍主導市場，美孚新邨一個三房單位以550萬元易手，實用呎價8423元（建呎6279元），創本月份屋苑呎價最低。

第三季成交少於1月份

綜合各大代理行數據顯示，十大屋苑9月份合共錄得136宗買賣，按月下跌20%，月內幾乎全線屋苑成交量按月下跌，僅美孚新邨錄得升幅，藍田麗港城按月則未見變化；將軍澳新都城成交量再跌破低位，9月屋苑成交量僅錄12宗，按月下跌14.3%，為屋苑本年單月份成交新低。若單計過去兩天周末假期，中原地產指出，十大屋苑錄13宗買賣。

綜合過去一季數字，十大屋苑第三季合共錄得489成交，較本年1月份未推「加辣」措施時的單月數字500宗還要低，由此可見二手成交量氣氛低迷情況。

交投氣氛疲弱，促使業主亦要減價沽貨，香港置業助理聯席董事余柏表示，美孚新邨3期吉利徑8號低層D室三房內園單位，原本開價600萬元，新近減價至550萬元易手，減幅8%，實用面積653方呎（建呎876），實用呎價8423元（建呎6279元），為本月份屋苑呎價最低成交。原業主在2005年以200萬元購入單位，易手賬面獲利350萬元。

利嘉閣地產分行經理何振榮表示，青衣美景花園7座中層F室減價14萬元或5%，以279萬元售出，實用401方呎（建呎519），實用呎價6958元（建呎5376元），較市價低8%。

中原地產分行經理黎俊宇表示，目前樓市前景未明朗，買家對後市表現觀望，沙田帝堡城5座低層H室兩房戶新近亦減價20萬元方獲承接，成交價520萬元，實用面積547方呎（建呎718），實用呎價9506元（建呎7242元）。

近月十大屋苑成交量在接連下跌，利嘉閣地產總裁廖偉強表示，二手樓市目前觀望氣氛濃厚，業主減價空間有限，買家也不敢貿然入市。展望第四季，他認為，現在仍未出現令樓市急跌的因素，但二手業主將因樓市疲弱而要減價沽貨，估計來季樓價將回落5%，惟受制於辣招，預期成交量仍將在低位徘徊。

本港工業轉型，隨着資訊科技的發展，政府近月推出專門作數據中心發展的將軍澳一幅用地在本周五截標，市場人士估計，用地的反應將熱烈，估值介乎7.1億至11.84億元不等。

將軍澳近年成為本港數據中心的集中地，工業邨先後有多家跨國企業進駐，至今區內已有12個高端數據中心項目。政府年中推出位於日出康城領都東面一幅用地招標，指明作數據中心用途。

賣地章程顯示，用地位於環保大道第85區，佔地約11.09萬方呎，可建樓面約47.36萬方呎，並設有主水平基準以上60米的高限和上蓋覆蓋率最高50%等發展限制。業界人士預期，項目可發展一座約10層高的數據中心，每方呎樓地價介乎1500至2500元，可望為庫房帶來7.1億至11.84億元不等的收入。

高緯環球香港董事總經理蕭亮輝認為，因應電訊發展和電子產品等普及，機構對數據中心的穩定性也有更嚴格的要求，加上一些舊型的數據中心被淘汰，近年市場對數據中心的需求不斷增加。

他指出，正招標的將軍澳地皮屬本港首幅高端數據中心用地，暫時也沒有同類用地推出，預料市場反應熱烈，可吸引境外的數據中心營運者，以及海外基金等參與，傳統本地發展商也可能入標，並以系內有電訊業務的發展商較大機會參與。

明天便踏入「十．一黃金周」這個傳統房地產銷售旺季，有見及此，我們特意走訪北京和深圳一帶進行實地考察，觀察所得，開發商為即將到來的旺季已儲備了充足的可售資源，準備磨拳擦掌；但是，銀行方面卻透露按揭貸款接近限額，審批周期大幅延長；同時，繼上半年平均售價攀升後，年初各地政府的價格限制很可能被打破，主要城市在面對如果將樓價維持在可負擔水平方面，正面臨一場硬仗。

為維持整體均價保持在合理水平，市場預期地方政府可能收緊豪宅的預售權審批，同時鼓勵針對大眾化的樓盤推售；若樓價一旦失控，政府可能實施房產稅試點，收緊限購令及收緊二套房貸款。

對於需要以推新盤為首任的開發商來說，目前可謂身處兩難局面，一方面要面臨更加嚴峻的調控政策，亦要面對按揭貸款收緊導致資金回籠放緩的情況。更糟的是，中國過熱的樓市不斷誕生新「地王」，從而對地產股的投資意欲產生不利影響。簡而言之，下半年的土地儲備情況與2009年下半年不佳的情況類似。我們認為，這只會導致利潤率收窄，以及對預售是否能如期進行的疑慮。

從每周房地產銷售追蹤數據顯示，9月的首數周12個城市的平均銷售的5周移動平均值保持在30%左右，低於4月初的最高位，與我們的預期相符，即今年的金九銀十銷售旺季可能遲來，且由於去年同期的同比增速基數較高，今年下半年的表現不會太好。

內房股股價表現方面，在中期業績公布及第三季銷售旺季前，內房板塊的估值已曾出現短期反彈；不過，由於長期宏觀前景的不確定性，以及信貸緊縮可能依然存在，我們建議，投資者通過下列配對交易來對沖行業的政策風險，獲取小幅收益：吸納綠城中國（3900，優於大市），沽出富力地產（2777，中性）。

我們建議在股價疲軟下吸納華潤置地（1109，優於大市）和中國海外發展（688，優於大市），這兩個防禦型股份擁有來自商業出租物業穩定的收入來源。對於風險胃納較強的投資者，融創中國（1918，優於大市）是中期投資的好選擇，因集團在近期收購地王項目後，股價已有所調整。

兩全新盤帶動 溱柏售433伙最多

受元朗溱柏及荃灣昇柏山兩盤帶動，一手市場在9月份共錄超過870宗成交，按月增逾5成半，當中以溱柏佔數最多；而全月新盤銷售總套現金額涉約48億元，按月增逾4成。

9月份有兩個全新盤發售，加上可發售之餘貨項目亦比上月多，全月錄成交的新盤共有29個，刺激全月一手成交達至約874伙，銷售量較8月份約555伙增加57%，當中新世界（00017）溱柏月內售433伙，佔月內總成交約一半。不過，由於本月熱銷的項目主要為中至細碼單位，故9月份的新盤套現金額按月增加約42%，增幅比成交量少。

昇柏山累售298伙 套16億

發展商之中，仍以新世界銷量領先，集團本月共售447伙（未計合作項目），套現約20億元，新地（00016）、?地（00012）及信置（00083）新例後則未有全新盤推出，銷售成績仍有待觀察。

至於急起直追的長實（00001），本月推出集團今年發售的首個全新項目昇柏山，長實高級營業經理封海倫表示，截至上周六項目已累售298伙，佔項目單位總數約74%，套現逾16億元，平均呎價約9,200元，當中有8成半買家選用即供付款，而集團與經絡按揭合作的9成按揭貸款計劃，至今共接獲50個申請，當中逾半已成功獲批。

昇柏山待售單位中以3房較多，封海倫指截至上周六已售約9成兩房戶，尚餘24伙待售，而3房有80伙待售。她續指至今逾30伙兩房戶已加價，現僅餘6伙未售出，反映加價幅度溫和，市場能接受，集團日後會繼續按市況決定何時再加價，而日前加價的8伙中，兩房及3房戶各佔半，加幅約1%。

元朗譽88 兩日再沽4單位

據了解，項目昨再沽約4伙，有市場消息指，發展商為求催谷銷情，會向在指定日期內促成指定數量的代理發放額外獎金。其他新盤方面，新地元朗RESIDENCE譽88昨再售兩伙，令項目周末兩日共售4伙，發展商發言人表示，全盤至今累售361伙，佔項目單位約9成。另市傳元朗溱柏明發售的42伙，累收逾25個登記。

信置等白石角海鑽?天賦海灣過去兩天開放現樓示範單位，信置營業部聯席董事田兆源表示，估計兩日共約2,000個客人參觀。有消息指，現時項目已累積接獲約40個登記，而發展商有機會在本周初公布銷售安排。

遠洋地產（3377）公佈，兩大股東中國人壽及南豐集團計劃透過認購新股份增持遠洋地產，股份款項總額約63億港元。配發股份後，中國人壽持股量將佔擴大後總股本的29%，南豐集團將佔擴大後總股本的21%，兩者作為遠洋地產第一、第二大股東的地位不變，大股東增持體現其對遠洋地產未來發展潛力看好。

當台灣店面的租金報酬率只有2~2.4％，部分熱錢便往國外流去，根據第一太平戴維斯統計亞洲各地店租報酬率，中國上海最高達5~6％，其次日本東京4~4.5％，馬來西亞吉隆坡最高也有5％租金報酬率。
中國的上海店面投資報酬率雖然為各國最高，但第一太平戴維斯台灣研究部資深經理丁玟甄指出，上海房貸貸款利率至少5％，投入成本高，因此就算有如此高的報酬率，但實際卻賺的不多。

車站店面10年回收
在東京買了1間店面的黃小姐說，剛開始先買東京的套房住宅物件試試水溫，發現門檻低、風險低，後來再以台幣4500萬元，約貸款3成，買下東京王子車站附近的店面，原本就由全家便利商店承租，最近又簽約續租10年，每月約42萬元的租金，約10年就可回收，她認為台北市店面幾乎不可能有此收益。
房東網國際集團行銷公關經理蔡尚姍表示，最近成交一筆位於外圍區的八王子市店面，台幣6000萬元，將由softbank電信公司承租，報酬率約6％，買方為長期投資日本房地產的台灣傳產企業主。

香港每坪達7千萬
第一太平戴維斯統計，各國精華區店面行情，香港店面最貴，每坪高達4000~7000萬元；而馬來西亞的店面單價及租金行情，皆為各國最便宜。台灣房屋國際資產中心趨勢研究處張漢超指出，台灣人除在限定區像是馬來人保護區，無法買不動產外，都可在吉隆坡購入500萬元以上的商辦或店面。
另香港的尖沙咀、銅鑼灣地區店面，每坪高達4000~7000萬元，報酬率卻與台灣差不多。丁玟甄說，香港政府對海外買家課重稅，像徵收雙倍印花稅，短期內不會再有創高價店面。

昨日有業者引進馬來西亞建案來台銷售，THE GREEN（綠灣）案位於麻六甲新區，基地5300坪，土地權利99年，主推1~2房、15.57~31.61坪，並採33年、年報酬6％（第4∼6年各拿1％做大樓整修基金）的包租方式銷售。
璽朵國際董事長呂安淇表示，台灣房價居高不下，住宅投資報酬率僅1~2％，反觀馬來西亞「麻六甲新區」觀光效應帶動租屋需求與租金，以雞場街與荷蘭街為例，租金已上揚30％。