桃園多81％最高 北台競爭激烈

全台房仲店數又創新高，截至9月底統計達4361家，近3年增加3成左右，桃園3年來房仲增81.4%最高。但是近3年北部主要都會區建物買賣棟數，下滑0.3%~10.4%，僅中南部買氣升溫，顯示北台灣房仲業競爭之激烈。

據不動產經紀業資訊系統統計，截至9月底為止，全台房仲店數共4361家，近3年成長32.4%，其中桃園縣增加幅度最高達81.4%，台中市增幅最低為17.2%。值得注意的是，新北市雖然仍以973家蟬連房仲最多都會區，但1年內僅增加77家店，比2012年1年內增加186家店少多了。
住商不動產新莊中平店長李孟純坦承，現在每個人都想當老闆，仲介開店準備金至少200萬元，但真正開店後沒那麼容易經營，每月基本開銷也不少，有些店東會以頂讓方式脫手，可少虧30~50萬元。

遇糾紛向公會申訴
若民眾遇到房仲倒店或頂讓換老闆，因而發生糾紛，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨提醒可向房仲公會申訴，或找該品牌總部尋求解決。
桃園地區3年增加81.4%幅度冠居全台，但買賣移轉棟數卻僅持平。信義房屋桃園中正店店長楊尚偉說，近年桃園房市熱絡，陸續開不少店多集中在桃園藝文特區、八德、南崁等地區，相對競爭壓力又更大。

大品牌往南部擴張
雖然房仲競爭激烈，但大型品牌業者持續展店。信義房屋發言人周莊雲指出，今年信義已增加20多家仲介店，過去因雙北市店家較密集，因此未來會將展店重心放到桃園以南地區，增加密集度。永慶房產集團全台總店數為1007家店，較去年成長4.8%；太平洋房屋未來展店將以中南部為主，截至目前為止較去年增加39家店。

奢稅影響成交量少
房仲公會全國聯合會理事長李同榮說，房仲業常見2~3個人就開1間店，但受奢侈稅因素，房市成交量減少，因此競爭多、關店也多，雙北市房仲店增加率已逐年減緩。
另據不動產仲介經紀業營業保證基金會數據顯示，今年至今各主要都會區退還營保基金家數已達277家，較去年全年的227家還多2成左右。李同榮說，去年退還營業保證金比今年還多，但規定關店1年~1年半才能退還保證金，因此統計數字有時間落差，預計今年底到明年中，退款量會大增。

報你知 營業保證基金
台北市房仲公會副理事長鄭雅能說，不動產業者開業皆須向地政機關申請備查，核准後須加入公會，並向「不動產仲介經紀業營業保證基金管理委員會」繳納保證金，每個營業處繳納25萬元，才可成為不動產經紀業者，歇業滿1年後才能退回營業保證金。
保證金是用在若遇到不動產相關糾紛，可透過基金會進行調解或協助，加以保障消費者權益。截至目前為止，全台大約有6000家不動產經紀業，營業保證基金共約17億元。

省租金 房仲12樓開店

房仲業競爭大，台北市有業者為節省房租，因此往高樓層經營，或是有業者為搶客戶，不惜大打服務費折扣戰，推出買賣雙方各只收1%的服務費優惠。仲介公會提醒消費者，雖然降低服務費，但也要注意服務品質是否也打折扣。

低服務費吸引買家
房仲店面多位於1樓，但東森房屋南京小巨蛋加盟店卻位於12樓，大樓外觀並無顯著招牌，直到走進1樓大廳才看到招牌。店東郭子立表示，1樓月租金每坪約4000~5000元，但是高樓層每坪僅1000元，高樓層少了櫥窗客，顧客群以老客戶為主。
至於房仲服務費通常最高收成交總價的6%，如太平洋房屋就說，服務費是以賣方付4%、買方付2%為主，但各店可決定折扣，可能會從服務費的佣金「去零頭」。億萬萬不動產則強調，向買賣雙方各收成交價的1%，中和店店長陳致道指出，簽一般約是付2%，其他皆為1%，且服務不會比一般業者差。
信義房屋發言人周莊雲坦承，仲介業一直都很競爭，因此服務費的收費較同業還低一些，賣方收4%服務費、買方則收1%，因此有店頭特別在廣告強調買方僅須付1%服務費用，希望吸引消費者青睞。

注意有無履約保證
民眾Tim說，如果房仲是認真處理好委售的房，會覺得付服務費還值得，不希望遇到想快速處理完房屋的業者，對其信賴度也會打折扣。
房仲公會全國聯合會理事長李同榮說，現在房價高漲，房仲收取服務費時會彈性調整費率，業者推出買賣雙方收取極低的服務費，消費者可能要注意是否有服務、保固、履約保證、凶宅買回等的保障，畢竟「天下沒有白吃的午餐」，消費者要有判斷的能力。

9月取得建照 後續效益可期
八德廣豐重劃區最大地主的廣豐（代碼1416），除了推出住宅個案搶市，佔地8千6百餘坪的工商綜合城，日前也已正式取得建照並進入整地階段，待完工後購物中心、影城可望陸續進駐，堪稱區域重大利多。
廣豐重劃區位處大湳商圈，早期為廣豐紡織廠房，在申請自辦重劃後，可謂是點土成金，不僅規劃1.6公頃的「廣豐生態綠地公園」，還有8千6百餘坪的廣豐工商綜合城，緊鄰的介壽路更是桃園捷運綠線預定經過路線，因而搖身一變成為各家競逐的房市熱門區段。

工商綜合城取得建照
相較於南崁擁有台茂、COSTCO及特力廣場，桃園則有站前三大百貨、中壢具備兩間新光三越、COSTCO及大江，八德大湳商業機能雖繁華卻欠缺大型指標商業中心，因此廣豐工商綜合城的興設，備受地方期待。
在市公所的積極運作下，廣豐工商綜合城已於9月正式取得建照，預計2014年中完工開業，未來購物中心、量販、電影院及主題餐廳都可望進駐設點；據瞭解，包括愛買、國賓影城、3C彩虹都表達設點意願，還有老字號的彭園餐廳也計畫在此租下2000坪，打造桃園最大婚慶喜宴場地。

每坪26萬創區域新高
廣豐工商綜合城因本身就位處大湳商圈，加上大湳交流道可連結國1及國3，交通機能實屬便利，初期區內房價就已高出鄰近區段許多，例如廣豐、竹城、桃大及合雄等，皆是本區土地持有主力建商。
桃園近3年房價大漲66.54%，已超越新竹爬升到全台第三名，僅次於北市與新北市。之所以造成如此熱潮，當然與雙北市居高不下的房價有關，首購族買房範圍被向外推移，造成桃園房市需求旺盛，帶動房價從1字頭一路攀升至3字頭，中正藝文特區甚至來到4字頭；八德也不例外，廣豐重劃區新案開價同樣不斷往上堆疊，實際成交價據傳來到每坪26萬元，刷新區域新高。

日後房價具爆發實力
代銷業者指出，現在不論自住或投資，民眾皆轉向政府作多、建設題材加持、增值空間較大的新興區域置產，而在北台灣重劃區當中，廣豐重劃區確實是房價爆發實力的潛力地段，雖產品議價空間小但相對保值，所以若整體建構完成後，勢必吹起另一波的房價起漲號角。
再者，廣豐工商綜合城所衍生出的商機，包括購物中心、飲食、影城等，都有助於區內房價的拉抬，近來不僅住宅產品價格持續攀高，店面的投資行為也不少，租金及買賣價格都出現明顯漲幅，當然也會影響一般住宅行情，算是可預測的多頭消息。

竹城新城銷售破七成
由竹城機構所投資興建的「竹城新城」，是現階段區內指標個案，基地位於桃德路、廣豐三街，距廣豐公園及工商綜合城皆不遠，產品格局35~55坪、3~4房，鎖定中產家庭需求，每坪售價26萬元，採不二價銷售，銷售現已突破七成。
本案基地面積達1400坪，規劃A至I棟、共210戶，中庭規劃420坪，社區公設皆集中在1樓，有親子閱覽室、遊戲空間、戶外休憩區、撞球場、健身房、SPA區，設施項目豐富。
室內格局方正、採光性佳，客餐廳採相連設計，視覺感十分開闊，且走道比例低，可讓單位坪效達到最高；開賣以來，去化速度一直十分理想，一方面是產品規劃得宜，另一方面，不少雙北市換屋客層移居桃園，創造可觀的買盤動能，也是順銷的一大關鍵。目前銷售已破七成，購屋客層多為35至50歲上下，社區人口結構單純，展現純住宅的寧靜特色；此外，本案公設比約29.5%，也是值得一提的部份。

基本資料
投資興建 竹城機構、仲城建設
行銷團隊 新理想廣告
單價 26萬/坪(不二價)
坪數 35~55坪
樓高 13/B3F
戶數 210戶
類型 大樓社區
規劃 3~4房
接待中心 桃園縣八德市大智街、桃德路
洽詢電話 (03)371-5533

買老公寓實坪多又有都更機會，但翻新成本不小，最少都要300萬元。專家建議，購屋前要詳加比較，細算相關費用，才能買到適合的房屋。

裝修金額須付現
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，公寓產品對老人不方便，屆退休或是換屋需求者會選擇買大樓，但也有人選擇買老公寓，就是考量北市老公寓具保值性、坪數實在，含金量高。 住商不動產北市區副理王致傑指出，一般30坪老公寓翻修約300萬元起跳，好處是可以省下搬家、找房虛耗等成本，但缺點是裝修金額幾乎都要付現，新屋雖然不用重新裝潢，裝潢成本低，但實坪較少，管理費也較高。

以將退休的曾先生為例，當初猶豫是要賣掉3層樓透天厝還是重新裝潢，最後曾先生選擇花1000萬元重新裝潢。曾先生就說：「1000萬元哪裡可以買新房？」 王致傑指出，雖然銀行有修繕貸款，但申貸額度有限，想買老屋翻修的民眾要考慮裝潢須付出大筆現金。他還提到，目前住宅老屋翻新，除外觀拉皮外，還可協助換外管線，相較花費省，對住戶干擾也最小。

老屋格局不理想
璞碩室內設計總監林雅菁指出，通常老屋格局、採光、通風不理想，水電、泥作和木工可能須整修，這類開銷最多。林雅菁以水電重新鋪設為例，至少要10~30萬元，泥作單以地坪來算，每坪要6000元~1萬元，木工若只作天花板、地板、櫃體，最少要抓200萬元，整個老屋更新，每坪最少抓6~10萬元才合理。林雅菁說，相較起來，新成屋只有作木工的花費，但另有管理費支出，要買老屋翻新還是新屋，還是要看個案試算。

佔公用空間 建商允付拆除費

高雄市左營區京城建設「四季」大樓遭到住戶投訴，涉嫌以2次施工違建方式，將南、北側公共空間加工改建為車庫販賣給住戶。建商澄清，當初增建一事，標註在住戶買賣合約，全體住戶都知曉，若政府要拆除車庫，公司會負責全部費用。

高雄「四季」社區住戶向《蘋果》投訴社區有違建，哀求建商京城建設拆除違建，回復大樓原來樣貌，但京城建設卻要住戶在10月成立管理委員會，日後由管理委員會自行與1樓住戶解決違建問題，意即違建拆除費與修復原貌金額須由住戶埋單，讓住戶無法接受。

先釐清建造時間
高雄工務局違章建築處理大隊組長鄭木生表示，上周陸續收到十幾戶「四季」住戶投訴，將到現場察看有無違建事實，若要拆除違建，得先釐清違建的車庫是何時完成，若是2009年以後的違建，就會優先處理，還要確認車庫是建商蓋的，還是民眾自行改建，如果最後要拆除車庫，還是會處分現在持有房屋的所有權人。
京城建設管理部協理孔瑞隆表示，當時興建類似車庫的圍籬，是擔心1樓住戶在門外放置物品有礙市觀，才會興建圍籬，最初與住戶交屋簽約的合約都有記載，所以該棟住戶都非常清楚此事。
孔瑞隆表示，若未來政府要拆除此圍籬，依法律規定，是由起造人負責所有費用，所以住戶似乎有誤會，公司並不會把拆除的費用推給住戶承擔，加上成立管委會，也是根據《公寓大廈管理條例》，只要區域所有權人比例超過2╱3，建商就該成立委員會，也是幫助住戶解決此事。

每坪14萬已完銷
孔瑞隆說，目前先與1樓興建圍籬的6戶私下處置，公司也透過問卷方式了解，有半數住戶皆同意成立委員會處理，若10月9日開第3次會議無法達成共識，就尊重政府處置。
「四季」大樓位左營區介壽路，2011年9月取得使照，當時銷售戶數共431戶，規劃坪數為26~63坪，銷售單價為每坪10~14萬元，已完銷。

馬王政爭造成政局動盪，遠雄企業團董事長趙藤雄直言，這樣的亂象，是他「做夢也想像不到的」。他批評，政爭加上打房無章，只會讓有錢人帶資金逃離台灣，既然台灣政府不留人，他預計月底就會走訪東協國家，找尋更好的投資機會。

趙藤雄表示，近年來我國進出口的數字都不好看，代表高附加價值產品出口的空運更糟糕；他不懂政治，但在台灣景氣不佳之際，馬總統還要挑起政爭。他直言，台灣其實有機會可扭轉逆境，馬總統還有近三年任期，有時間、有機會將經濟士氣提升起來，但卻陷入「公平正義」框架，搞得百業蕭條，台灣經濟可說只剩房地產獨撐大樑，但政府打房無章，只會將資金趕出台灣。

房產獨撐大局 也被打斷腿

他表示，政府不是該不該打房，而是時機對不對；至少須在提升投資意願、就業機會及薪資所得後，再來打房，不然只會將支撐經濟的最後半條腿（房地產）給打斷。

趙藤雄憂心的說，二十年前台灣與香港股市市值相當，但如今港股是台股的四到五倍，在中國積極扶植上海自由貿易港區後，台灣只會更慘。

他失望的表示，預定本月底前往東協緬甸、柬埔寨、馬來西亞及中亞等地考察投資機會，這些都是過去比台灣落後的國家，但近年來的經濟成長都相當快速，既然台灣不適合投資，遠雄集團當然得赴海外找尋更好的投資機會。

　千億元規模的不動產招商案，即將於本季排山倒海登場，可望為歷年來最大量。根據美商高緯環球（Cushman & Wakefield）統計，如果交易案皆順利成交，第4季的商用不動產市場交易量可望上看千億元。

　其中，招商金額突破百億規模的交易案包括：最近公告信義計畫區A25由BOT案改為地上權案，還有台肥南港C3地上權案、中信金信義總部標售案、台北學苑地上權，以及上其他預計將標售的整棟大樓及學舍等。

　高緯環球台灣董事總經理林志冠表示，第3季整棟辦公大樓的交易，出現大型企業出手購買作為企業總部之用，如葡萄王和彩晶分別買下太子建設和合虹建設的內湖大樓，同時科技電子業因擴大營運而購買廠房自用。由於壽險業者仍然受限於2.875％租金投報率的投資限制，相信下一季，仍會吸引有意願的自用型買家積極進場評估。

　林志冠表示，儘管金管會鬆綁保險業的投資限制，但投資收益率2.875％的條件，仍然影響壽險業出價的能力。近日央行暗示未來可能升息，壽險業者也面臨租金收益規範，預期未來租金和售價將逐漸趨於市場合理性。

　另外，林志冠指出，值得注意的市場亮點，是台北市B、C級的辦公大樓，因兩岸大幅開發自由行，大陸來台觀光客人數激增，而出現變身的商機。近年來陸客來臺觀光人數持續增加，台北市許多舊大樓業主看準商機，紛紛出租或與旅館業者合作，改建為商旅，以因應觀光需求，提取高的投報率及迅速減少空置成本。

　尤其是集中在西門町及台北車站一帶，因平實的住宿價格及捷運便利，最受觀光客的青睞。因此飯店業將西區中古商辦重新改裝為商務旅館的需求大增，包括國賓飯店旗下的意舍飯店（Amba）、晶華飯店所屬的捷絲旅（Just Sleep）都已在此區插旗。

　高緯預計，台北市未來兩年之內，舊辦公大樓改裝的商旅新供給，將會有國泰商旅、城市商旅、意舍Amba以及盤古捷旅。

　林志冠表示，老舊的辦公大樓可以拉皮改裝，但是機電設備卻因舊結構而無法更新，無法滿足承租戶的營運需求的大樓空置上升。如這些辦公大樓出租給旅館業者，將會使業主因一次去化而大幅降低長期空置及持有成本的負擔。雖然部分業主仍存著對旅館業進駐有諸多類似管理經營及房客單純性等的考量，但相信這會是未來老舊商辦脫胎換骨、重出市場的新選擇。

　伴隨「南紡夢時代」即將於明年第四季完工，標榜將成為東區的「不夜城」，位於該開發商場對面，面積逾40公頃的平實營區，預估將於兩年內釋出土地。據台南縣不動產開發商業同業公會表示，該路段位於東區與永康區交會點，東區本是搶手學區，目前因夢時代利多加持下，房市已上漲40％，未來一旦大灣交流道通車，勢必將帶動另一波房價漲勢。

　台南縣不動產開發商業同業公會理事長洪德勝表示，位於東區小東路與中華東路交叉口的平實營區，土地多為軍方所有，目前由地政局辦理重劃作業中，總面積達44.19公頃的重劃區，預計將規畫14公頃住宅區、7.5公頃商業區與7頃的中央公園，預計最快可在104年完成開發、公開標售。

　洪德勝表示，台南市區可供開發土地有限，尤其縣市合併後房市重心移到東區、永康區，南紡夢時代尚未完工，周邊房價已漲40％，距該購物中心車程15分鐘內的透天厝，每幢總價上看1千萬元，半小時到達的區域，一幢5百萬元起跳，新成屋多半為住宅大樓，建坪80到100坪間的電梯大樓，總價也多在3千到4千萬元間。

　看好該商圈未來的發展潛力，即將標售的「平實重劃區」，已是各建商最嚮往的下手目標，因此，未來房價只會續漲！洪德勝強調，東區建案，至今多主打透天豪宅，與百坪建坪的電梯大樓，連台北帝寶的建商，都確定在此投資，興建20層樓以上豪宅，等到該重劃區土地釋出，再加上夢時代完工開張的加持下，屆時附近房價漲幅預估可達50％以上。

　IFRS新制上路讓營建公司完工個案入帳更為透明，上櫃營建公司今年業績已大致底定，昇陽（3266）、亞昕（5213）、力麒（5512）第4季已無大型個案入帳，新潤（6186）、三豐（5514）則寄望第4季大筆業績灌入。展望明年，上述公司皆有完工個案在手，明年業績也將穩定成長。

　昇陽今年第3季主要業績來自於已完工銷售中的「昇陽之冠」，7、8月營收合計達12.57億元，已超越第2季單季營收的12.09億元，前3季EPS可望有亮麗表現，但第4季將進入業績空窗期。展望明年，公司表示，主要業績將來自已完銷，總銷高達40億元的「昇陽麗石」，該案預計明年第1季完工，將可開始認列業績。此外，總銷15億元的板橋「光環案」明年也將完工開賣，也是業績來源之一。

　亞昕第3季業績主要來自餘屋及大陸成屋銷售貢獻，也將有1筆處分土地業外入帳，第4季已完工的「細見一期」可供入帳，該案總銷約10億元，目前銷售率8成，公司目標在今年底完銷。亞昕明年「天地昕」及「細見二期」都將完工，總銷分別為40億及20億元，目前銷售率分別為8成與5成，將是明年業績來源。

　力麒今年第4季無個案入帳，將靠處分手中店面挹注獲利，而明年總銷高達60億元的「力麒麒御」即將完工，明年業績來源無虞。

　新潤第3季仍是營收空窗期，不過該公司總銷24億元的「城峰」已順利完銷，預計10月可望取得使照，公司目標交屋7成，第4季將是今年業績爆發期。

　新潤明年桃園高鐵特區明日苑系列一期的「國品苑」即將完工，該案總銷15億元，已全數完銷，將是明年業績來源。

　三豐8月因餘屋銷售營收跳升至1.1億元，預估9月業績又將下滑，該公司位於重慶北路與民生西路口總銷約16億元的「鼎極」案，已全數完銷，但因該案為都更案，行政流程走得緩慢，第4季能否順利交屋還有待觀察。

　此外，位於延平北路與甘谷街口的「九鼎」案，目前已完銷，僅剩2戶公司保留戶，公司目標希望於年底完工。上述2案交屋時程為影響三豐今年業績關鍵，不過若今年趕不及大幅入帳，則明年業績將有亮麗表現。

為了加速台北市的都市更新，並解決現行都更推動的瓶頸，「台北市都市更新推動中心」成立滿一週年，再與十家銀行完成簽署合作意向，建立「都更融資平台」，解決過去自力都更，最常遇到沒有資金的都更瓶頸，都發局長邊泰明說，透過都更中心媒合「銀行專案融資平台」，解決自力都更的融資問題，將可以加速北市的都市更新推動。(林麗玉報導)

台北市的都市更新推動，受到文林苑、永春都更案等爭議案件影響，讓民眾對於都更沒有信心，為了加速台北市的都市更新推動，並且解決現行都更推動瓶頸，成立滿週年的「台北市都市更新推動中心」，最近已經與10家金融行庫，完成簽署合作，將建立「都更融資平台」，都更中心副執行長林啟賢說，許多民眾因為不信任建商實施者，如果要都更，傾向社區住戶自力都更，不過一開始住戶都有意願，但又礙於住戶自己成立的自治都更會無法取得銀行資金融資，沒有錢無法順利都更，導致後來還是轉向由建商或代位實施都更，也因為建商實施者要分得戶數，導致最後都更無法推動，不過建立「都更融資平台」之後，自力都更的自治都更會將有資金融資管道，將可以加速都市更新推動。副執行長林啟賢說：「過去自力更新都更，更新會擔心借不借到錢，甚至還有連保的問題，不過透過融資平台，可以讓自力更新過程零負擔，還有合理的貸款條件。」

北市都發局長邊泰明說， 許多都市更新案件窒礙難行，是因為住戶認為利益都被實施者建商拿走，不過透過住戶的自力都更，住戶自己辦都更，將可以分得更多的樓地板面積，加速都市更新的推動意願，以一般小基地老舊公寓的容獎，如果實施者進來都更，百分之十五的容獎，不用分給實施者，住戶可以分得更多坪數，誘因相對較大，而透過都更中心媒合銀行融資，住戶自力都更有機會取得融資管道，甚至取得合理的融資利率，只要有一、兩案自力都更案件完成，將可以加速台北市的都市更新推動。

近喜來登商圈 總價798萬起

新竹縣政府加碼投資竹北重劃區，除新闢兩座豆子埔溪車行陸橋外，還將新設竹北國民運動中心供縣民使用，以及新建國際級足球場供2017世界大學運動會場地。重大建設利多不斷，讓位居喜來登商圈旁的「國賓大悅」預售大樓案身價看漲，成為投資人的最愛。

大新竹信義計畫區
扮演竹北重劃區市中心角色的喜來登商圈，無論辦公、經商、購物、休閒、美食等各項機能正蓬勃發展中，位居喜來登商圈旁的縣治三期已成為最具明星相的新興重劃區。新竹縣政府考量逐漸壅塞的車潮，已在縣治三期與喜來登商圈間新闢兩座跨越豆子埔溪的車行陸橋，並且已正式開工興建，屆時從縣治三期通往喜來登飯店、竹北交流道與新竹科學園區將更為快速便捷。

新闢國民運動中心
此外，隨著竹北市設籍人口快速突破15萬人，因應在地民眾的健康需求，新竹縣政府也已向體育署申請通過設置竹北國民運動中心。竹北國民運動中心位於光明六路與莊敬南路口，佔地約1.6公頃，將興建地上4層、設有游泳池、羽球場、桌球室、韻律教室、體適能中心、籃球場、競速直排輪賽道等各項運動場地與設施，游泳池更考量規劃造浪池。地處交通便利的運動中心，亦將預留商場空間增加招商誘因，與周邊新竹縣體育場、體育館、游泳館，形成「體育運動聚落」，由於該中心位居喜來登商圈，因此周邊居民將是最直接的受益者。

設置國際級足球場
除了國民運動中心外，新竹縣政府再接再厲，再向體育署爭取成功，將在縣治三期旁、台大竹北校地規劃設置國際級足球場，以供2017年世界大學運動會使用。依照新竹縣政府的構想，本區將規劃2個各1萬席的主場地（男、女各一）及3個練習場，其中一個練習場要能容納2000席臨時座位，做為小型賽事之用，未來將是台灣最密集的足球場，2017年賽後除了提供國內選手集訓之外，同時可引進發展為東亞青少年足球訓練中心，舉辦國際賽事，因為場地數量夠，可吸引海外隊伍到新竹易地訓練。結合現有的體育場、體育館、游泳館、國民運動中心與世大運足球場，再加上BOT招商引資、創造經濟效益，本區將扮演大新竹體育園區的角色。

潤隆國賓大悅登場
興富發集團、潤隆建設（1808）與海悅代銷攜手，搶在928檔期在竹北喜來登商圈旁推出「國賓大悅」預售大樓案，這筆總銷高達75億元大案，已成功吸引來自台北與新竹投資客的目光。「國賓大悅」由知名建築師李天鐸設計，以每坪2字頭房價、總價798萬起的特色，欲爭取投資客的青睞。海悅廣告總經理曾俊盛日前表示，「國賓大悅」A、B棟潛銷期已被預訂一空，預期1∼2個月可宣告完銷。「國賓大悅」總戶數780戶，主力坪數約26∼38坪，成交價每坪約25萬∼28萬，以精品小豪宅的定位，將橫掃竹北千萬元以內的小資宅市場。

基本資料
投資興建 興富發集團、潤隆建設
行銷團隊 海悅廣告
單價 27~29萬/坪(不二價)
坪數 25~38坪
樓高 27/B5F
戶數 780戶
類型 大樓社區
規劃 2~3房
接待中心 竹北喜來登飯店旁

都更面積放寬 新北房價又狂飆

北市舊宅
北市府日前修法放寬都更面積，讓都更重露曙光，隨著都更有望，新北市房價直追北市後，近期北市老公寓又受到關注，業者透露，詢問度較修法前增加2~3成。

台北市府上月底新增「都市更新快速通關」及「老屋重建」2方案，都更案審議時間縮短在3~6個月內，都更面積修改放寬到500平方公尺、約151.25坪基地就可都更，只需3個月，就能申請建照。

名校多 機能方便
隨著新北市房價逐步追上台北市，尤其新北市房價屢創新高，讓不少民眾望屋興嘆，永慶房屋大安店店長廖德欣觀察，已有客戶寧可回台北市買老公寓，「台北市府放寬都更面積到150坪，很多人再問老公寓案件，詢問度多2~3成」。
以民眾Alice購屋經驗為例，Alice原本規劃買40坪、含車位的房屋，新店區含機械車位的總價要1450萬元，但文山區興隆路含平面車位卻只要1200萬元，雖然興隆路是老公寓，不如新店的新成屋，但價格一比差了250萬元，最後Alice捨棄新店，決定在興隆路置產。
民眾V先生也選擇在台北市買老公寓，捨棄新北市新屋。他認為，台北市房價較具保值性，都市社區規劃相對完整，「台北市馬路較寬，不用人車爭道，新北市道路很擠，停車不易」，台北市明星學校較多、生活機能也方便。

福利好 投資保值
廖德欣分析，選擇重回台北市購屋者部分是投資保值，部分是為避免未來房屋跌價，也有民眾到新北市看屋後，考量台北市福利比較好，寧願重回台北市，以大安區來看，房價漲幅大、跌幅慢，具保值、增值功能，「反過來看，看完大安區後，轉買新北市的人不到1成」。
住商不動產企研室主任徐佳馨說：「現在有些新北市地區房價的確比台北市貴，譬如新店貴於文山、板橋貴於萬華，這時候購屋者就會考慮回台北市，這種情況比較常發生在台北市南端、西端。」

一坪均價約40萬
財團法人台灣大學建築與城鄉研究發展基金會專案顧問周維崇認為，這和修法沒有直接關係，主要還是受到房地產購買者以尋找具有成長空間產品、資金尋找投資機會為主要考量，「這是短期效應，不是真的回來，若是台北市老舊公寓均價大概在40萬元上下，較好地段如內湖、大直一帶就還有投資空間」。

大安中正區最貴 成交價200萬起

台北市停車位貴到可在中南部買透天厝，統計發現，最貴停車位成交價格落在大安區和中正區，1個要價都超過200萬元以上。
業者還發現，台北車位雖然貴，但因車位租金低，買車位不如租車位，若以台北市大同區最貴車位與租金相比，竟可連租近80年，中山區可連租70年。
根據住商不動產企研室以北市地政局統計車位價格以及北市停管處的停車月費相比，發現以大同區、中山區買不如租最划算，以大同區為例，車位一個要價230~240萬元，但月租金僅2400~7200元，最長可租79.9年。

熱門區域租金上萬
住商不動產企研室主任徐佳馨表示，若以車位總價和月租相比，在中山、大同兩區若能租到公有停車位，在租金沒有調整的狀況下，最高可連租70年以上，十分划算，而相對車位價格較便宜的北投、文山兩區，租金最多僅能連租36年。
由於台北市車位價格太高，就算承租一般私人停車位也相對划算，以大安區為例，一個車位要價約240~350萬元，即使是私人車位，據591租屋網資料顯示，大安區車位出租價格每月約2000~9000元，換算下來也可租32~100年。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，買車位是否划算要看個人需求，像敦化南路這類熱門區域，車位單月租金有些要上萬元，還是要看當地區域車位供給量決定。
買車位的好處是停車方便，用不到也可出租，但若選擇不買車位，買屋的總價就相對低，總價有時可能差距高達200萬元。

數量和地段影響大
台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，台北市獨立產權車位較會比較貴，同時要看車位所在地的供給量，以及地段都會有價格落差。
徐佳馨也提到，租車位雖然便宜，便利性相對差，也可能面臨停車場車位不足，無法低價承租，或是臨時調整租金等問題。

河岸景觀宅持續看俏，坐擁淡水河景與捷運站地利之便的紅樹林區房市持續走熱，大隱開發本月再推新案「莫札特」，每坪開價約4字頭，明年推面海第1排豪宅，每坪超過65萬元。

大隱開發目前推出中坪數的音樂系建案，佔地200坪「舒伯特」已完工、完銷，另基地面積500坪「海頓」建案僅剩個位數，董事長張裕能預估，月底可全數完售。10月中將推「莫札特」，規劃55~72坪，每坪開價4字頭。
去年底大隱開發推出每坪開價65萬元的「頤和大院」，2個月完銷，暫定明年初將再推雙併式數位豪宅「豐盈海」，總推案量粗估70~80億元，主打面海第1排景觀宅，張裕能透露：「開價會超過頤和大院。」

口耳相傳回頭客多
張裕能昨在「海納川」舉行江賢二美術館開幕酒會，他表示，此區建案回頭客多，靠買家口耳相傳。昨日也現身會場的投資銀行教父宋學仁則打趣套問張：「增值空間有多高？」

對全球房市宋學仁說，香港因課8%印花稅，「投資人很辛苦」，但不願透露對台灣第4季房市看法，僅透露持續在觀察、投資台灣房地產，並以淡水為例，評估整體交通與氣候因素，還反問記者「會不會離機場很遠？冬天好像滿冷的。」

雖然日前政府承諾青年安心成家貸款的利率兩年內都不變，減輕青年買房的壓力，台北市動輒千萬的房價依然讓小資族高攀不起，不少小資族將購物計畫「外移」，根據統計今年來到八月為止，桃園縣淨遷入5,513人，是北台灣淨移入人口最高的區域，以空間換取金錢、通勤時間換取便宜房價，儼然已成為眾多小資族購屋的新準則。

據內政部實價登錄網9月17日查價，台北市大安區均價每坪為91.88萬元、中正區為92.55萬元，信義區均價較低，每坪也要63.67萬元；如果是信義區30坪房子，平均也要1,910.1萬，若要買40坪以上，平均更是上看2,500萬元，對於月薪四萬來說的小資族是很沉重的負擔。

事實上，桃園中壢是桃園唯一擁有台鐵、捷運的區域，若要從中壢前往台北，交通方便、通勤方式選擇性多，吸引大批台北人移居入住。若搭乘台鐵自強號通勤，最慢42分鐘就可抵達台北火車站，30坪房價加上30年交通費，也僅需461萬，遠比在台北市買屋划算。

除了桃園，新竹、基隆甚至宜蘭也是外移族的好選擇。好房網總編吳光中指出，這些地區房價水準每擴增一圈、房價就便宜一半，即新北市平均房價為台北市二分之一，桃園和基隆房價又是新北市二分之一，因此新北市、桃園和基隆成為台北市小資族的移居熱門區域。

房仲業者表示，有雪山隧道和高鐵的加持，也有小資選擇在宜蘭、新竹竹北等地購屋，不僅享受較大的居住空間，也能享受田野氣息，房價加上通勤費用，一千萬有找，很適合出社會不久、甫成家立業的年輕家庭。

蛋殼區500萬有找 小資族買得起

實際計算新北淡海、基隆安樂、桃園中壢、宜蘭礁溪和新竹竹北，到台北車站的車資與車程，發現即使是與台北市中心最遠的新竹竹北，30年都搭高鐵，再加上30坪大的房價，也只需850.8萬元，相較於台北市動輒千萬的房價，還是相當划算。若以時間房價來看，基隆安樂和桃園中壢500萬有找的總費用，是小資買房的最佳選擇。

基隆安樂區基金一路、麥金路一帶，鄰近長庚商圈，不僅生活機能佳，附近又有不少風景區，近期吸引不少台北客購屋。加上與台北車站約為31公里，開車約40分鐘就可抵達，根據實價登陸每坪不到10萬元的房價，30坪住宅總價不到300萬，加上30年的通勤費用140萬元，合計440萬元，有民眾戲稱，「這樣的價格在台北市可能只能買一間廁所吧！」

水紅樹林被稱為可與香港淺水灣比擬的富人灣，大隱開發在此精耕7塊基地，分為兩大系列，2013年10月中旬要推出音樂家系列的「莫扎特」建案，開價在40萬元以上，2014年中要推出海系列的「山林海」將挑戰6字頭以上。

大隱開發董事長張裕能表示，7塊基地的兩大系列中，音樂家系列的建案採中坪數規劃，海系列建案規劃為大坪數，目前正銷售中的「海頓」44戶也僅剩個位數的戶數可賣；「莫扎特」規劃為55~72坪，全案約54戶。「山林海」將是單層360坪，可規劃1~2戶，該案將是數位建築，全案總銷金額估計在80億元以上。

張裕能指出，登輝大道以南的淡水區域物理性佳，不易受到東北季風影響，在面淡水河第一排推出建案獲得肯定，是因為結合淡水場域的歷史與大地環境，而這些建築都是當代風代表一種自信。大隱開發ARTBOX小美術館也坐落在這區域中，「小美術館」展覽張裕能收藏的許多藝術品，張裕能笑說：「藝術品庫房也在這邊，保全能不採最好規劃嗎？」

小美術館Art的靜謐館(圖：大隱開發) 大隱開發長久關注建築與藝術的美學關係，關懷人文與地景的在地故事。2013年10月4日ARTBOX小美術館舉辦藝術家江賢二2013個展「乘著歌聲的翅膀」，透過抽象的線條、色調、與獨特的大隱空間氛圍，交融畫作的情感與空間的溫度，感受藝術家江賢二全新畫作裡的音律思維。

台北市房價不斷往上飆，對小資族而言高不可攀，若想要住間較寬敞房子，往外移居已經成購屋民眾的主要考量。根據內政部實價登錄網9月17日查價，台北市大安區均價每坪為91.88萬元、中正區為92.55萬元，信義區均價較低，每坪也要63.67萬元；倘若要買信義區30坪房子，平均也要1,910.1萬，若要買40坪以上，平均更是上看2,500萬元，台北居果然大不易。也因為市中心房價太高，跨區購屋的輕移民已是熱潮。

好房網總編吳光中表示，想購屋的民眾發現在市中心已找不到符合預算的產品，如果把台北市中心當成蛋黃區，同樣的預算挪到周圍郊區的蛋白區、蛋殼區，就可以住到坪數更大、屋齡更新的寬敞好房，像是基隆安樂和桃園中壢，不到500萬就可以擁有一間30坪好宅，還涵蓋了30年的通勤費用，就是最好例子。「以空間換取金錢」、「通勤時間換取便宜房價」，儼然已成為眾多小資族購屋的新準則。

根據內政部戶政司最新統計，2013年1-8月台北市總遷入人口扣除總遷出人口，為淨遷入1,842人；相對的，新北市為淨遷入424人、桃園縣淨遷入5,513人。桃園縣是北台灣淨移入人口最高的區域。

吳光中指出，北北桃和北北基通勤生活圈成形，房價水準約為擴增一圈、房價便宜一半，即新北市平均房價為台北市二分之一，桃園和基隆房價又是新北市二分之一，因此新北市、桃園和基隆成為台北市小資族的移居熱門區域。此外，雪山隧道通車、高鐵的快速便捷，也有小資選擇在宜蘭、新竹竹北等地購屋，不僅享受較大的居住空間，也能享受田野氣息，房價加上通勤費用，一千萬有找，很適合出社會不久、甫成家立業的年輕家庭。

實際計算新北淡海、基隆安樂、桃園中壢、宜蘭礁溪和新竹竹北，到台北車站的車資與車程，可以發現距離台北市中心最遠的新竹竹北，即使以最貴的開車方式通勤，30坪的平均房價加上30年的通勤費用，也只需850.8萬元，相較於台北市動輒千萬的房價，還是相當划算。若以時間房價來看，基隆安樂和桃園中壢500萬有找的總費用，是小資買房的最佳選擇。

基隆安樂區的住宅，多沿著基金一路、麥金路發展，近年來安樂區發展成熟，長庚商圈相當熱鬧，不僅生活機能佳，附近又有不少風景區，近期吸引不少台北客購屋。而它每坪不到10萬元的房價，是最被低估的區域。其實安樂區距離台北車站約為31公里，開車約40分鐘就可抵達，每月油資加上收費站過路費約3,880元，通勤30年的費用為140萬元，加上總價為281.7萬的30坪住宅，總費用也才為421.7萬元。

桃園中壢是桃園唯一擁有台鐵、捷運的區域，若要從中壢前往台北，交通方便、通勤方式選擇性多，吸引大批台北人移居入住。若搭乘台鐵自強號通勤，最慢42分鐘就可抵達台北火車站，30坪房價加上30年交通費，也僅需461萬，遠比在台北市買屋划算。

吳光中進一步表示，只要轉換購屋思維、做好交通規畫，大台北地區的人往基隆、桃園、宜蘭、新竹等地購屋，生活並沒有想像中的不方便，還可以用低房價享受大空間的生活品質。用時間房價概念購屋，已成小資族晉身有殼族的不二法則。

升息拉警報，惟房市剛性需求仍在，對於「青年購屋」，由於購屋能力有限，「低單、低總」的產品成為購屋首選。台灣房屋智庫統計實價揭露至今，北台灣25坪以下的小宅交易總價帶占比，其中交易總價帶500萬至1000萬占台北市及新北市最大宗，交易占比各為46.7%及46.3%；至於桃園則以300萬以下為主，占比將近八成；其中北台灣25坪以下小宅以1至2房為主。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，「升息」空襲，震撼房市，但有剛性需求的青年購屋「不免驚」，從實價揭露至今，雙北市25坪小宅，交易總價帶以500萬至1000萬為大宗，若將來升息1碼，以房價1000萬為例，貸款七成，利率2.25%，貸款年限20年，以本息定額還款，每月房貸支出約3萬6千元，每月利息成本較2%利率多增加835元，換言之，若可以每日多儲蓄30元，青年仍可以圓家的心願。

北台灣25坪以下小宅以1至2房為主，張旭嵐分析，「青年購屋」吹小宅風，就是享有「低單、低總」的優勢，由於雙北房價基期高，鴿型宅產品多元，從實價揭露中統計，雙北25坪以下成交總筆數為1萬9千筆，但桃園僅4千6百筆，交易量差4倍，主要原因為桃園小宅產品不多，因此「青年購屋」若有生活空間大的需求，前進桃園，以時間換取空間，購屋條件更升級。

張旭嵐建議，「青年購屋」可以善用政府的優惠房貸專案，例如財政部推出的青年安心成家購屋優惠貸款，申請時間至2014年12月31日，且優惠貸款成數為8成，很適合自備款不足的青年，只要做好理財規劃，並善用房貸試算，清楚掌握房貸支出，讓「青年購屋」從儲蓄提升到資產配置。

上海自貿區掛牌帶動相關區域商品住宅價格跳漲。記者從浦東森蘭、外高橋等自貿區周邊仲介門店獲悉，9月以來這些區域一二手房價均出現大幅上漲，有的漲幅甚至高達20%。

一家機構監測資料顯示，自貿區周邊板塊如浦東川沙、外高橋以及南匯祝橋、臨港新城等區域，9月上半月新房住宅成交量同比增幅達到近3倍，外高橋板塊更是猛增4倍多，遠超全市同期數據。

業內人士表示，應警惕自貿區帶來的升值空間被提前透支，並防止形成新的囤地潮和房價泡沫。

據經濟之聲《天下公司》報導，來自北京市住建委的最新統計顯示，剛剛過去的9月份，北京新房市場成交量達到1萬3279套，不僅環比8月大幅上漲58.4%，還創下了4年來“金九”時期成交量的最高值。

北京某大型房企專案經理馬先生說，限購對開發商有所影響，但限價影響並不大，儘管企業促銷力度比較小，不過，不管是郊區還是市內的樓盤都賣的很快，而且房價漲幅明顯。

馬先生：影響只是在限購方面，你沒有購房資格的話你肯定是買不到的，但是現在價格方面的約束不是很大，從我們銷售樓盤來說，在密雲賣14500元，現在是密雲的最高價，一期開盤賣的基本上差不多了，沒剩幾套了，當初在1萬1、1萬2，幾個月的時間後來一下子到了1萬4，漲了有20%-30%了，給了五萬塊錢銀行存款的證明，然後給你辦張卡，買房的時候給你總共便宜幾千塊錢，在城裡面的房價，去年年底開盤的房價當時收編賣兩萬多，一下子開盤3萬5，非常短的時間就賣完了。最近想把開發的速度再放慢一點，二期的話就想賣到6萬，但不知道能不能實現。

在二手住宅方面，今年9月份，北京市共實現簽約1萬2854套，相比去年同期基本持平，環比8月份則實現微漲15.5%。從成交結構來看，依然是以首套剛需型購房者為主。

看看北京眼下的樓市，明顯是賣方市場。開發商霸氣十足，日光碟頻頻出現，據瞭解，有些即將開盤的項目，購房者要買房，除了需要驗資之外，還要接受一筆30萬到80萬元不等，額外的所謂“精裝修”費用。這個費用必須和首付一併繳納，客觀上大大加重了購房者的負擔。

北京中原地產研究總監張大偉分析，樓市火爆，定價權基本在開發商手中，出現量價齊漲並不意外。

張大偉：北京的購房者確實處在相對恐慌的時期，定價權現在基本上掌握在開發商的手中，另外供應量也比較緊缺，大部分都能做到日光，在這種情況下，大部分的專案價格肯定是處在高位，想得到一個明顯的價格上漲緩解的話，起碼要等到明年三、四月份之後。最近一年的土地供應，起碼是形成商品房的供應起碼要滯後6-9個月的時間，往年一般特別是2010年當時的金九銀十都出了一些調控政策，而今年在9月份還沒有政策出來。短期來看，量價上漲的趨勢很難出現明顯的變化。

北京中原地產研究總監張大偉認為，短期內量價齊漲的狀況不會變化，十月份會延續九月的趨勢，但從程度上來說，應該不會大漲。

張大偉：10月份肯定也是會延續9月份活躍的趨勢繼續的發展，但是從整體來看，最近包括信貸方面的收緊等對市場還是有一些影響的，過熱的表現還是沒有出現，整個10月份繼續大漲的可能性也比較小。另外，地方可能在10月份也會出臺一些微調的政策，包括北京的房價地價的政策也會逐漸的落地，再加上信貸方面的收緊，會約束市場10月份的表現。所以從已經過去的國慶期間的市場來看，去年的同期漲幅肯定是比較大的，但是和10月份相比，還是比較持平的一個表現。

陽光100集團常務副總裁范小沖覺得，房價上漲和成交量提高會趨緩。

範小沖：現在房價上漲實際上已經在趨緩了，很多的需求已經釋放了，高峰期已經過了，即使不出臺新的大的調控現在房價上漲的速度和購買量也在趨於平緩。

陽光100集團常務副總裁范小沖認為，量價齊升對房地產商的拿地、開發思路會有影響。


範小沖：現在很多一線品牌開發商回歸一線城市，中國已經迎來第二個城市化，主戰場實際上已經轉移到廣大的二、三線城市，過去北上廣深不管在成交量還是成交面積上都是非常大的，那今年上半年降到了4.6%，一線城市購房的面積只占全國的5%。如果大量資金都在往一線城市搶，而且一線城市的房價這麼高了，泡沫和風險也在聚集，過去的調控可能一味在盯著房價，認為房價有沒有控制住就是調控的試金石，一見到房價有反彈，馬上出臺五條、十條暫時性的把房價按住了，但是只要時間一續集，就會反彈，所以十年調控了43次，反而房價甚至漲了10倍。房價它上漲有內在的規律，從今天的城市化、供需之間的關係和老百姓的投資管道都有密切的關係。這屆政府吸取了上一屆短期調控的經驗和教訓，會在內在和機制上面做研究。

據杭州市國土資源局公佈的土地出讓成交結果統計，今年前三季度杭州市區(含蕭山、余杭)共出讓土地171宗，面積為606.9517萬平方米，土地出讓收入超過千億元“大關”，達1022.76億元。這一成績創近5年同期杭州土地出讓收入新高。

杭州主城區(不含蕭山、余杭)是土地出讓金的主要來源。杭州本地房地產研究機構統計顯示，2013年1－9月，杭州主城

區共成功出讓81宗地塊，成交總面積246.6100萬平方米，土地出讓收入達711.39億元，創近5年新高。其中住宅用地成交81宗，土地出讓收入達505.33億元。

從前三季度杭州土地拍賣實際情況來看，住宅用地受到多方關注，高溢價地塊頻頻出現。不少外來房企“大鱷”強勢進入爭奪杭州優質稀缺地塊。9月初原浙大華家池校區地塊拍賣，總價高達130多億元，成為杭州新的總價“地王”。

大陸稅費名目多，連買房也要「萬萬稅」，不過，最被詬病的房產繼承公證費，上海率先從去年3月1日起，從2%下調至1%，但上海市民認為「福利沒想像中那麼大」，因此，10月1日起，上海進一步「分段遞減累計收取」，估計房屋總價越高，節省比例越高，尤其千萬元（人民幣，下同）以上的豪宅最划算，繼承公證費幾乎能省一半。

《勞動報》報導，上海下調房產繼承公證費，新制從固定比例1%到分段遞減累計收取，像是100萬元的房產繼承，原先公證費1%，即1萬元，如今按照新政策，現在不超過9400元，至少節省6%；300萬元的房產，原先繼承公證費3萬元，現在不超過2.54萬元，至少節省15%；500萬元的房產，原先繼承公證費5萬元，現在不超過4.14萬元，至少節省17%。

新政策下房屋總價越高，節省比例越高，千萬元以上的豪宅最划算。比如1200萬元的豪宅，原先繼承公證費12萬元，現在不超過6.84萬元，幾乎省一半。2012年上海商品住宅套均成交價格271萬元，按照新政策，繼承公證費套均節省14%。

辣招及一手新例拖累豪宅市道疲弱，新地（016）早前在業績會上揚言「月月有盤賣」，為追趕業績，昨日狠劈九龍站豪宅天璽貨尾售價，首批推出的181伙平均呎價29098元，發展商為求「散貨」，即供買家可獲14％基本折扣，平均呎價降至2.5萬元水平，並主動出擊吸引已絕迹市場的內地買家及公司客，回贈高達70％稅務優惠，總計劈價近30％發售，為一手新例後減價最狠的新盤。有學者表示，發展商主動回贈稅項，已削弱辣招效力，相信其他發展商亦會跟風仿效。

新地副董事總經理雷霆表示，自天璽開放現樓示範單位後，接獲不少準買家查詢售價及開售時間，故集團回應市場推出181伙，平均呎價29098元，天璽過去3年售出的單位，以實用面積計呎價介乎2.5萬至4.2萬元不等，由於樓層、座向及景觀不同，呎價覆蓋亦較廣，是次推售單位定價合理，具吸引力，亦屬於市場水平。但項目本周六僅推出其中30伙抽籤發售測試市場反應。

內地客及公司客同受惠

天璽發出181伙價單，除包括21座3區（皇鑽璽）、5區（星鑽璽）及6區（彗鑽璽）外，亦首次推出從未發售的20座單位，位於2區（海鑽璽），由於樓市欠佳，發展商為加速「散貨」，不惜增加折扣優惠，除新地會及不採用二按可獲減樓價5％外，提早成交亦可享回贈最多樓價9％，以此計算，減幅達14％，平均呎價由2.9萬元降至2.5萬元水平。

此外，自一手新例實施後，市況一直淡靜，豪宅新盤銷情亦未算熱烈，業界一直將原因歸咎於實施雙辣招買家印花稅（BSD）及雙倍印花稅（DSD）上，令內地客及公司客幾乎絕迹，天璽計劃重推時，已預期樓價會有所調整，是次發展商向買家回贈達70％印花稅優惠，即內地客及公司客皆受惠，變相突破了辣招局限，亦是一手新例實施後首個重手回贈印花稅項最高的新盤。

低於二手成交呎價近10％

天璽於2009年首度推出發售，當時首批單位平均呎價為在2萬元水平（建築面積計），經過逾4年再度推售，樓價已錄得一定升幅，發展商劈價後仍高於當年售價，但個別單位折扣後呎價卻較二手市場低約10％，例如最近錄得的21座5區52樓C室，實用545方呎，以1600萬元易手，折合呎價29358元，惟價單顯示，同一座5區較高樓層的55樓C室，單位面積相同，價單售價為1701.8萬元，但減去14％折扣後，售價1463.5萬元，呎價26854元，低於二手成交呎價近10％。

有區內代理指出，由於天璽此批單位有競爭力，相信同區二手市場將受壓，據悉，項目昨日已取得近20張入票。

理大建築及房地產學系教授許智文認為，發展商是次大幅回贈稅項即變相進一步減價，料對市場有吸引力，措施無疑可減退「辣招」效力，估計將有助刺激成交量，在目前市況淡靜下，無論對發展商、代理及市場而言均為有利，如策略取得成功，相信亦將會有其他發展商仿效。

瑞安建業（983）公布，斥資3.3億元人民幣，收購南京市江寧區一商住項目65%權益。該項目總佔地面積約11萬平米，計劃發展成為一項住宅及商業房地產項目。


瑞安4.2億 購南京商住項目65%
(經濟)

瑞安建業（00983）宣布，向中金佳成（天津）房地產投資中心收購江蘇九西建設發展65%股權。

瑞安另提供買方貸款以償還全部賣方股東貸款，支付總代價為3.3億元（人民幣，下同，約4.177億港元）。根據協議，收購江蘇九西65%股權代價為8,000萬元，另瑞安支付一筆2.5億元買方貸款，以供償還全部賣方股東貸款。

江蘇九西最主要資產為位於南京市江寧區總佔地面積約110,500平方米的地段A、地段B及地段C地塊，計劃發展成為一項住宅及商業房地產項目。截至8月31日，江蘇九西未經審計資產淨值約為1.864億元；截至2012年底止年度，該公司經審計虧損淨額約為250萬元。

佳兆業（1638）公布，2013年9月實現合約銷售約21億元（人民幣．下同），按年增長28%，按月增長16%；合約銷售面積約22.5萬平米，按月增長11%。合約銷售均價約每平方米9271元，按月增長5%。首9個月累計合約銷售額168億元，按年增53%。

太古城高層 減價90萬沽

新盤擴大折扣或減價吸納市場購買力，焦點全落在一手市場，令二手屋苑交投持續萎縮。代理行數據顯示，過去兩天二手屋苑交投仍然低位徘徊【表】，當中鰂魚涌太古城高層單位，錄得減價90萬元以870萬元易手個案，業界人士指部分二手屋苑，平均樓價近月已見回落迹象，睇樓量亦見回穩。

據中原統計數據顯示，過去兩天十大屋苑錄得6宗成交，成交量回落至個位數水平，「零」成交屋苑佔6個。中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，市場焦點仍然落於新盤，攤薄二手客源，導致二手成交繼續受壓。加上近期新盤均以減價或低價作招徠，令二手成交陷於膠着。

美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，十．一黃金周以來，樓巿仍聚焦一手，惟二手巿況未受惠，繼續牛皮反覆。該行數據則顯示，過去兩天10大藍籌屋苑錄得約11宗買賣成交，較上周末微升2宗重回雙位數水平。

實用呎價12627元

中原地產太古城東山閣副區域營業經理趙鴻運表示，鰂魚涌太古城錄得2宗成交，當中泰山閣高層D室，實用面積689方呎，業主於7月份開價960萬元連租約放盤，後來多番減價，近日租約屆滿，以交吉狀況放售，終減至870萬元獲承接，累減90萬元或9.4%，折合平均實用呎價12627元。

美聯分行助理區域經理黎燦強稱，天水圍嘉湖山莊1期5座樂湖居中低層F室，實用面積約449方呎，業主原叫價約275萬元，最後由同區用家斥約265萬元承接，實用面積呎價約5902元。該行首席高級營業經理黃錦瀚表示，沙田第一城2期19座中層C室，實用面積約為327方呎，經議價後，獲同區上車客以約336萬元承接，實用面積呎價約10275元。

美孚新邨呎價跌2至3%

至於荔枝角美孚新邨，過去兩天亦錄一宗成交，香港置業分行助理聯席董事余柏指出，美孚新邨現時平均實用呎價較上月初下跌約2%至3%，較年初高位更低出約5%至6%，吸引力逐步增加，過去周六日屋苑睇樓氣氛暢旺，主要為用家睇樓。

此外，市場指將軍澳維景灣畔2座中層A室，原業主9月時叫價520萬元，其後減至512萬元，單位最終以508.8萬元成交，而都會駅1座中層C室，原業主開價650萬元，後減價12萬元以638萬元成交。

港置高級執行董事伍創業表示，近期市場推售一手盤集中於豪宅單位，而且發展商開價和優惠均迎合市場，分散了買家注意力。

現時買家心態仍然偏弱，尤其辣招的影響正逐步浮現，令居屋等市場受到波及，交投萎縮，相信情況短期內仍會持續。

發展商減速 今年落成量恐難達標

今年首8個月私人住宅落成量僅1,656伙，遠落後於政府預期，本報翻查資料發現，年內至少5個住宅須延期落成，涉及逾1,730伙。

隨着發展商建屋步伐放緩，今年落成量未必能達政府所預測的目標。

根據政府預測，今年住宅落成量13,551伙，不過今年首8個月僅共1,656伙新樓落成，僅相當於今年落成量的12%，進度緩慢。

小欖項目 6年未取入伙紙

事實上，本報翻查資料，發現原本規定須於今年6月30日前落成的萬泰旗下屯門小欖1 Tsing Lung Road，及大生地產馬氏家族的九龍大埔道項目，至今尚未取得入伙紙，出現建築逾期的情況，合共涉及110伙。

資料顯示，屯門小欖項目屬萬泰在2007年5月在公開拍賣以9.6億元投得，批地至今，超過6年仍未獲屋宇署批出入伙紙，而同期批出的西九龍御金．國峰、瓏璽及屯門琨崙，均分別在去年8月至12月間取得入伙紙，顯示該盤進度明顯較為落後。

是否批延期 要看所提理據

另外，根據發展局回覆指出，考慮到業權人授權認可人士，所提出的理據，例如天氣對工程進度的影響、工地限制等因素，在業主以繳付相關的補地價費用後，地政處決定將延長建築規約期3個月。

至於預計可於下半年陸續入伙的項目，除了麗新（00488）旗下油塘崇信街Ocean One早前規約限期前取得入伙紙外，由長實（00001）發展的大埔鳳園一期嵐山，以及新世界（00017）元朗溱林原本的建築規約期限為上月30日，但發展商已經向地政處申請延長，並在補地價後同樣獲延長期限3個月至今年底。

石湖墟盤 准延半年至年底

不過，根據兩間發展商向地政總署申請預售樓花同意書的資料顯示，兩個樓盤最新的預計落成日期為2014年3月底，因此項目最終能否在規約限期前落成，仍然有待觀望。

另一邊廂，商業項目方面，亦出現建築規約逾期的情況，其中，科達地產以6,100萬元投得的上水石湖墟地皮，同樣原本規定，須於本年6月30日前落成，不過，發展商亦已向政府申請延長限期，其後獲准延長半年至今年12月底，而項目已經獲准興建1幢7層高商場，總樓面面積約22,053平方呎。

大手買賣趨增，紀惠集團剛以約6.8億元，向帝邦購入灣仔晉逸時代精品酒店（Butterfly On Morrison），屬集團首項酒店投資。

紀惠集團副主席廖偉麟表示，集團以6.8億元，購入灣仔摩理臣山道灣仔晉逸時代精品酒店。他指，是次購入物業屬首次進軍酒店，首兩年回報率為3.5%，而日後或會收回管理權，作自行管理。

首次進軍酒店業

他又指，未來集團會續留意本港或海外酒店作投資。

據悉，是次成交屬透過公司股權轉讓，可避開雙倍印花稅。按成交價計，為近兩個月市場上最大額全幢買賣。

總樓面5.4萬呎

物業原由特首辦主任邱騰華胞弟，邱騰達旗下帝邦持有，項目位於灣仔摩理臣山道，2009年開幕，總樓面約5.4萬平方呎，樓高23層，共提供93間房，以6.8億元成交價計，每間房價值約731萬元。

全港最大包租公領匯（00823）管理行政總裁王國龍表示，領匯未來會積極翻新商場，以提升租金收入，資產提升足可支持5年增長。

領匯自上市以來積極翻新旗下商場，以吸引較高端的商戶進駐，以及提升租金收益，自上市以來已完成了30個資產提升項目。

「翻新後的商場，租金升幅都較未翻新的商場高，反映翻新後為集團帶來的效益大。」例如赤柱廣場翻新後，加上持續舉辦商場推廣活動，人流明顯增加。

領匯租金持續提升，2013財年，領匯平均每月租金按年升7.3%至每平方呎38.4元，物業收入淨額按年升10.3%至46.16億元。

領匯在2013財年翻新了5個商場，現在領匯有8個資產提升項目進行中，總投資額約11.2億元，預期在今明兩年完成翻新，包括頌富廣場二期工程、尚德廣場、彩雲商場、樂富街市、沙角商場、友愛商場、安定商場和元州商場，另外，還有超過13個翻新項目正在計劃中。

他以正進行翻新的屯門友愛及安定商場為例，順應內地客來港購物的潮流，「7年前上市時，大家見到新界商場都以為質素較低，翻新後，友愛及安定將成為領匯於屯門區的旗艦商場。」

「我們採用地區策略方針，透過以宏觀角度觀察個別社區，從而在最具潛質的資產提升項目中獲益。」

「例如屯門/天水圍區的人口迅速增長、家庭收入不斷增加及交通基建設施有所改善，我們近年在這些地區作出可觀投資，以把握其增長潛力。」他補充，日後興建屯門至赤鱲角連接路及屯門西繞道（為發展港珠澳大橋及連接深圳西的配套基建設施的一部分）工程完成後，出入新界西屯門/天水圍區更為便捷，故該等地區呈龐大增長潛力。

翻新商場提升租金

有市場人士憂慮，領匯已翻新了30個項目，餘下商場改善空間不多，王國龍反駁，商場並非只可以翻新一次，可以翻新多次，「商場提升完，如果見到多人喜歡去，又賺到錢，可以再做。」換言之，領匯未來擬透過翻新商場以提升租金的空間仍有不少。

他有信心就算沒有大型收購，單靠資產提升亦足以維持未來5年增長。

翻新物業除了成功提升領匯租金收入外，亦提升了其資產值，領匯近年資產淨值穩增，保持雙位數字增長，2013財年按年增29%至每基金單位35.68元。

領匯推行積極的租賃策略，吸引租戶及顧客，令到租用率持續上升，2013財年升至94.1%，較2012財年的92.9%改善，綜合續租租金調整率（平均3年租約）為24.6%。

「我們的租賃策略包括市場推廣活動，透過一系列商場宣傳活動，提供購物娛樂，促進商場人流。」例如領匯於樂富廣場興建了4,000呎的鬼屋「樂富廣場嘩鬼影城」，慶祝本月份的萬聖節；又例如上月份領匯在赤柱廣場舉辦了「赤柱廣場海濱寵物嘉年華」，及本月舉辦「赤柱國際啤酒嘉年華」。

據中原地產研究部資料顯示，第三季二手公屋買賣合約登記錄得154宗，總值2.56億元，較第二季的104宗及1.81億元，分別上升48.1%及41.4%。公屋買賣金額是創2000年第三季有記錄以來的十三年按季歷史新高，而宗數是創2010年第四季190宗後的十一個季度新高。顯示第三季期間白表客湧入居屋市場，刺激公屋居民的入市意慾，帶動二手公屋交投顯著上升。

龍達樓售295萬最勁

統計顯示，第三季累積錄得148宗一百萬元或以上的二手公屋買賣登記，其中達二百萬元或以上的錄得31宗。第三季登記金額最高的是7月份黃大仙下村龍達樓20樓單位，錄295萬元。其次是8月份黃大仙東頭村貴東樓13樓單位，錄255萬元。8月份粉嶺華明村耀明樓21樓的單位錄251萬元，位列第三。

另外，第三季買賣登記宗數最多的公屋屋村為青衣長安村，錄14宗登記，總值2,319.8萬元。沙田恆安村及沙田耀安村各錄9宗，並列第二位，分別總值1,450.5萬元及1,422.4萬元。鴨?洲利東村、黃大仙竹園北村及粉嶺祥華村各有7宗，分別總值1,424.0萬元、1,155.0萬元及1,060.5萬元。

　 花樣年（1777）公佈9月銷售業績，期內實現合同銷售金額約8.9億元（人民幣，下同），銷售面積約135,611平米。首9月，公司累計實現合同銷售金額約56.3億元，累計銷售面積735,303平米。

　該公司10月將有5個項目加推新單位，剛性需求產品仍是推盤重點，包括有桂林花樣城、成都花樣城及惠州別樣城。另外，成都龍年國際中心推出Loft公寓，蘇州太湖天城推出度假公寓。

　香港舖租昂貴，做生意要有好大勇氣，更要做好「會蝕錢」的心理準備，隨時可能被加租逼走。做過地產代理的星哥夫婦坦言，食肆的租金太貴，經濟又不好，估計之後市況會轉淡，是次轉營做外賣店，或多或少與地產行業轉差有關，加上近年政治爭拗太多，影響社會氣氛，對香港前景感到憂心。

　近年，在內地自由行帶動下，香港旅遊業蓬勃。繁華的另一面，是舖租不斷攀升，核心零售區幾乎被大品牌壟斷。以銅鑼灣為例，全港呎租舖王紀錄三甲幾乎全部在這個地區，如去年以18萬元續租的景隆街2號地下A2號找換店舖位，建築面積僅約50方呎，呎租達3,600元，其次羅素街38號地下D號舖，去年由Swarovski水晶店以250萬續租，呎租約3,144元。

老店退居二線或結業

　早前，世邦魏理仕環球研究部調查報告指出，香港以每年每平方呎4,328美元（約3.37萬港元，即每月每方呎逾2,800港元）的租金，蟬聯成為全球舖租最貴城市。數據較排行第二紐約的每年每方呎3,050美元高出1,200美元或42%。

　今年以來，內地人士來港的消費力雖然減弱，舖租有回落跡象，但市場仍不時聽到高價搶租的個案，如早前原本由許留山租用的西洋菜南街單邊舖王，被韓國化妝品牌以每月約180萬元搶租。香港多間位於一線地區的老店，要不被逼遷至二線地區，要不就結業收場，營商成本極之高昂。

本港樓宇交易量持續偏低，土地註冊處上月錄樓宇註冊量為五千一百一十四宗，按月微升百分之零點零五，其中一手住宅交易成大市動力之一，九月新盤成交錄約八百四十五宗，按月升六成，且屬連續三個月錄得登記成交數字上升。

　　今年第三季樓宇註冊量為一萬五千七百一十多宗，較第二季錄得一萬四千二百九十多宗升約一成，反映今年初推出辣招後影響第二季樓市較大，及至第三季，即受細價樓潮帶動略推升市況。及至今年第三季中，一手住宅成交量為一千五百八十多伙，同期二手住宅樓市成交量為九千五百多伙，而一手樓於今年六月成交註冊量跌至一百二十多伙低位後，第三季始呈反彈。

　　上月一手盤註冊量佔住宅大市成交

量為二成三，已較八月佔一成半水平提高。另外，二手市場單位成交額分類中，僅以五百至一千萬元之樓宇，交易量按月跌百分之六，其他類別住宅成交量呈上升，當中更以二百至三百萬元之住宅升幅最顯著，按月交易量增二成七水平。

　　另外，以十二個月樓宇平均成交量計，九月所有樓宇移動平均數錄七千二百八十六宗成交，按月仍跌百分之五，反映樓宇成交動力仍平淡，且較今年二月錄得之移動平均數達一萬零二百多宗計，急跌三成，亦可見今年二月底政府再推出辣招後，樓市成交動力驟減起來。

　　市場分析指出，去月一手住宅註冊量按月升六成，涉及交易宗數創今年三月以來，近六個月新高水平，至於新盤交易金額錄得逾四十六億元，亦創下今年五月錄得七十九億以來，近四個月以來之高位。於去月交易宗數最多新盤，包括元朗溱柏，該項目約錄得三百九十宗交易，其次為元朗尚悅錄得近一百四十宗，至於荃灣昇柏山則錄得逾百宗交易，反映交易量仍以新界區上車盤等主導。

　　據分析稱，九月整體樓宇註冊宗數微升，但同期錄得交易金額急跌，其中與豪宅等物業交易量偏低所致，最新資料顯示，由於新錄得之新盤登記個案，不少為中細價物業，而逾二千萬元一手私樓註冊宗數，只有涉及二十宗，僅佔同月一手登記約兩個百分點之低水平。

　　另一方面，二手住宅於九月註冊宗數僅約二百八百多宗水平，按月減少近半成，該月交易較活躍之大型屋苑，仍以天水圍嘉湖山莊佔最多，上月錄得約四十八宗交易，其次為沙田第一城，錄得約三十二宗交易，另外，美孚新?及太古城等，分別錄得二十五宗及十七宗買賣，港島區如康怡花園及海怡半島等，亦分別錄得十五宗交易個案。

政府去年祭出奢侈稅打房，購入不動產2年內不得移轉，買房不能「短進短出」讓投資客紛紛退場，加上政府控管房市，但房價未明顯下跌，且和國際大城市比較，房屋投資報酬率明顯偏低，使得投資者轉而考慮將資金投入海外不動產。

21世紀不動產董事長王福漲表示，海外置產的趨勢正起，房價持續高漲，政府祭出包括利率、奢侈稅等政策，希望抑制不斷高漲的房價，不過對於有置產及投資需求的民眾，開始把眼光放在海外市場。王福漲說，21世紀不動產匯集74個國家據點房屋資訊，為了讓台灣民眾能夠跟上海外投資熱潮，率先推出『21全球買賣平台』，讓民眾不用出國也能買屋賣屋，跨足全球房地產的管道更輕鬆，真正實現網路無國界意涵。

對於有跨國買賣房地產需求的民眾來說，要在海外置產第一步往往困難重重，想讓待售房屋曝光到海外，也面臨許多挑戰，在2013年，21世紀不動產『21全球買賣平台』隆重登場，率先排除語言上的隔閡，同步翻譯18國語言，連買賣方最擔心的貨幣及面積單位也能即時轉換。

透過全球地圖，客戶可以了解那些國家有服務據點，待售屋所在位置，經紀人員的連絡資料，所有資訊在這個網站上均一目了然，讓客戶在家也能買賣全世界的房屋，為更貼近消費者的需求，可針對想要的房屋類型、格局搜尋待售房屋訊息，透過各種區域房型，讓消費者可以更精準配對，掌握先機，投資置產快人一步。

王福漲進一步分析，全球的買賣因為貨幣寬鬆造成游資充足，資金都轉往各主要都市，尋找報酬率更高的投資標的，對於客戶來說，更需要一個媒介將待售房屋讓全世界看見，21世紀不動產抓穩這個時機，藉由遍佈全球的服務據點，提供世界各地轉介服務，讓資訊更透明化，也讓客戶即時掌握全球趨勢，減少對於海外置產或刊登代售房屋的擔憂，讓更多有買賣需求的民眾能夠跨足全世界!

看好馬來西亞房產投資前景，璽朵國際與大馬開發商JM?勝集團簽約合作，代理銷售位於麻六甲新區建案「The Green」(綠灣)，基地面積5300多坪，土地權利為99年，坪數規劃為15.57?31.61，為一?二房規劃，此次委託璽朵國際銷售的是Ｃ棟樓，約270戶，並採「3＋3年」年報酬六％的包租方式(第4?6年各拿1％做大樓整修基金)。

璽朵國際董事長呂安淇表示，馬來西亞投資房產有六大絕對優勢：東協明日星、大馬金匯集，相對低總價、租金高投報，觀光旅遊興、人脈即錢脈，政府拚經濟、交通建設興，房產跨國投、風險分散佳，華人文化近、英制管理穩。

東協十國中，以東南亞第三大經濟體的馬來西亞為炙手可熱投資標的。經濟成長率已經連年維持在4.5％左右，2012年更達5％的馬來西亞，近年來卯足全力發展國內經濟，帶動當地房市，不只是租金投酬率堪為亞洲數一數二，房價以每年平均8％漲幅，排行亞洲第五。

呂安淇指出，熱錢湧進讓麻六甲躍升為置產新天堂，根據統計，麻六甲的觀光人口已於2012年衝破1500萬人次，興旺的旅遊業也帶動當地的租屋需求與租金成長，以雞場街與荷蘭街為例，當地出現前所未見的300萬?500萬的房價，租金也激增30％。

近來麻六甲的觀光財持續延燒，引起不少海外人士看準商機，佈局態度積極，相較於台灣較為低價的房價與高投報率，令馬來西亞在亞洲市場中受到高資產者青睞，更是聚焦許多海外投資者目光的主要原因。