看好房市發展前景，年前建商全台大舉獵地，「營建五虎」中的興富發、遠雄建設昨接連出手買地，兩家合計單日砸下逾65億元購入五筆土地。

興富發建設主要買進北市中山區、竹北市縣政三期、台中市台中港路上等三筆土地，預計今年底及明年上半年分別推案。

遠雄建設則分別購入台中市清水區、台南市永康區等兩筆土地，其中台中市清水區土地面積約5409.61坪，總銷金額約70億元，預計明年第三季推出；台南土地面積約1萬647.2坪，將分兩期推出，粗估總銷金額約130億元，因本案為都更案，整合需要時間，預計最快2015年推出。

遠雄企業集團副總經理蔡宗易表示，未來獵地計畫仍是布局五都為主，至於，今年50億元的購地目標已經達成，目前大台北以外遠雄持有土地狀況，包括新竹三塊、台中兩塊、台南一塊、高雄兩塊。

不動產實價登錄上路一週年、奢侈稅實施兩週年，內政部次長蕭家淇昨表示，「六都」的不動產交易出現「量縮、價緩漲」的情況，對短期交易的投機行為產生抑制效果。

蕭家淇說明，六都的交易量佔全國73%，交易狀況出現「量縮、價緩漲」的現象，亦即交易價格緩步上漲，但交易量卻出現縮減情況，唯獨桃園縣的交易量出現逆勢上揚的情形。

蕭家淇認為，應該是受到升格直轄市、桃園航空城、機場捷運等利多因素影響，所以桃園縣交易的量並未縮減，交易件數也是增多，價格也是上漲，即桃園的狀況是「量增、價漲」，狀況與其他五都較不一樣。

蕭家淇並說，實價登錄及前年6月施行的奢侈稅對於交易熱區確實有減少成交量及抑制短期交易的效果，土地在這兩年內的移轉比率不斷降低；其中，以雙北及新竹縣的降幅最多。

蕭家淇強調，實價登錄的目的不是為了打房，而是促進交易資訊透明化，避免不當哄抬價格，以促進不動產交易市場正常化。

不動產實價登錄上路滿一週年，可供查詢件數已有44萬7000多件，查詢人次也已達2400多萬人次。

　內湖掀起商辦大樓出售潮。全球人壽董事長劉先覺昨（17）日表示，正在洽特定人出售其內湖的兩棟半商辦大樓，即美孚與三陽合建的五棟內湖企業總部園區廠辦大樓，全球擁有兩棟半的產權，目前有外資及國內投資人積極洽談，劉先覺透露出售年化報酬率超過8％。

　劉先覺指出，這些大樓預計年底完工，屆時賣相會更佳，由於尚在興建中，因此洽談的買家中並沒有壽險資金，但「有些買家表達相當大的興趣」；市場人士分析，全球這些大樓可能開價每坪50~70萬元，兩棟半出售金額可能在160~200億元之間，整體投報率上看30％以上。

　近期內湖商辦要出售的包括21日要標售的精英電腦大樓，新壽預計年底前要標售大眾電腦大樓，加上全球人壽的部分，近期多是整棟要出售的商辦大樓，不少壽險業者也在觀望近期的出售價格。劉先覺表示，預計兩年內應可賣出。

　今年3月接下國華人壽的主要資產與負債後，全球人壽變成為國內前七大壽險公司之一，資產逾6,500億元；因為安定基金彌補883億元及國華人壽原有現金部位，全球人壽4月之後手上就有1,500億元的現金，劉先覺說，目前已去化500億元，大部分是投資美國債券，如企業債年化報酬率在5％以上，另一部分則是台灣債券。

　由於中央銀行日前釋出升息時刻將近訊息，加上美國量化寬鬆（QE）終將逐步退場，昨（17）日公布的國泰庶民10月調查顯示，認為現在是賣房時機者衝上41.1％，創下近31個月新高，國泰金分析，主要是未來若升息，將影響民眾借貸買房意願。

　此外，國泰金指出，各界認為QE資金寬鬆，是助漲房價的主因之一，若QE退場，房價有可能回落，因此不少人可能希望在此時賣房，獲利了結。

　國泰的調查也顯示，認為現在是買房時機者僅11.6％，是國泰2010年3月推動此調查以來次低數字，上次低點是在2011年3月，這次則是因為大環境不確定因素多，且可能升息，受訪者認為未來房價降低可能性增高，因此買房意願下降。

　受美債上限、國內倒閣提案，以及出口不佳等影響，國泰庶民指標的經濟信心連兩降，10月預期未來半年景氣會比現在好轉者僅17.8％，是近11個月新低，但國泰金昨日指出，美債問題已暫解決、倒閣提案也未過，11月民眾信心可望回升。

　國泰的調查是在10月1日到7日時進行，當時美債上限問題仍未明朗，且立法院正要進行倒閣投票，再加上各研究單位公布經濟成長動能不足，所以受訪民眾對經濟景氣的信心繼續滑落，認為現在經濟景氣比過去半年好轉者僅15.4％，創2012年11月以來新低，對未來半年經濟信心也呈現下滑。

　影響所及，民眾對股市及風險投資看法也趨保守，僅20.5％受訪者認為未來半年台股會上漲，15.2％的人想將現金或定存轉入股票投資。

　儘管奢侈稅讓全台房市量縮，但衝擊最大的房仲業，全台每月仍以平均新增38家的速度展店，其中永慶房仲集團加盟體系更是「質」、「量」雙管齊下，旗下的有巢氏房屋年底可達360店、台慶不動產達95店，預估集團全年加盟店可達815家，房仲業大者恆大趨勢更為明顯。

　奢侈稅上路後讓全台房市交易顯萎縮，房仲業者雖苦不堪言，但展店腳步卻不敢停歇，根據台灣不動產仲介商業同業公會全聯會統計，預估目前全台房仲業約有8,000多家，且平均每月以新增38家的速度增加當中。

　而永慶房產集團3大加盟體系已規畫出明確定位，永慶不動產走向服務提升「質」的改變，有巢氏房屋、台慶不動產則以衝「量」為主。其中，定位在「深耕社區」的有巢氏房屋總經理孫寶國表示，有巢氏房屋目前321家門市，預計至今年底可達360家，年成長近15％，明年將挑戰400家。

　永慶加盟總部副總劉炳耀指出，去年10月才成立的台慶不動產，因月費門檻較低，展店速度相當順利，台慶北部加盟店由去年的8家，到目前已達40家，目前全台已簽約加盟店為82家，預計今年底可達95家。

　他表示，雙北市因房價相對較高，受奢侈稅影響衝擊較大，房仲業市場只有個位數成長，但今年桃園及高雄都有2?3成的成長，其中，永慶不動產加盟店在高雄目前有85家，預計年底可達89家，坐穩高雄第1大房仲業。

　此外，針對目前房市狀況，有巢氏房屋統計「購屋行為調查」顯示，民眾購屋預算總價，北市以900?1,100萬為主、新北市為700?900萬、中南部則在500萬以下。

　劉炳耀表示，就房仲業目前成交產品總價帶來看，北市以1,200?2,000萬元為主、新北市約在700?1,200萬元、中南部則在500萬左右，實際市場交易狀況與民眾心中理想購屋預算有不小落差。

　劉炳耀同時強調，在目前房市成交量不變下，房仲門市愈開愈多，但是市場大餅並未增加，預料未來房仲將是高度競爭的行業，為因應此趨勢，提升服務品質與持續展店將是明年重心，房仲業將走向品牌價值與大者恆大。

在央行升息風與奢侈稅利空衝擊下，有巢氏逆勢衝展店！北區及南區店數都成長將近10%，中區更大幅增長達22%，預估年底將達360家，店數成長率近15%，明年將挑戰店數突破400家，估計將創造1,200個工作機會。

有巢氏房屋總經理孫寶國表示，今年來QE退場和奢侈稅議題讓內外經濟環境添變數，整體房仲市場來說經營頗為挑戰，但有巢氏今年仍表現突出，持續穩健展店。有別於綜合型態的房仲業經營模式，有巢氏房屋主打「一社區一小巢」形象，深入在地。根據有巢氏前3季展店統計，北區及南區店數都成長將近10%，中區更大幅增長達22%，主因台中新興區域，如西屯區、大里區發展速度加快，吸引房仲展店。孫寶國表示，有巢氏房屋鮮明的定位持續獲得消費者的高度肯定，再加上內部教育訓練完善與強健的後勤資源做支援，吸引許多區域房仲熱烈加入「小巢」。

孫寶國說，明年目標預計達400家，展店區域將以新北、桃園、台中、台南、高雄為主，此外，除了要有後勤資源做支援，更須有適任的人才不斷加入，因此預計將招募1,200名業務高手。

全台300家銀髮愛心服務站

孫寶國強調，現代社會結構走向高齡化，銀髮族最需要向社區這樣的社群力量，全台有巢氏房屋300多家門市皆兼設「銀髮愛心站」，歡迎銀髮長者隨時至門市短暫休息、提供茶水、借用洗手間等。全台上百位小巢也貢獻心力，積極投入各項公益服務，不僅協助至長者家中清潔打掃，更陪伴出遊，如在母親節及中秋節，陪銀髮長者至偶戲館看戲，或參與社區工作陪長輩們一同過節。

「陶朱隱園」成交價 成明年風向球

大台北土地價格愈來愈貴，北台灣不少大型指標案開價再創新高。據《住展》雜誌統計，北市近期有「陶朱隱園」、「松濤苑」、「天鑄」等案創區域新高，「陶朱隱園」傳出每坪開價300~400萬元，可望刷新史上最高單價；新北市林口、土城與五股等區個案表現佳，預售屋與新成屋正式突破4字頭。

據《住展》雜誌統計，北台灣有多達19個建案創區域新高，台北市有6筆、新北市多達10筆、新竹有2筆、桃園1筆，皆刷新區域房價紀錄。

由中華工程主導改建亞太會館的「陶朱隱園」採邊建邊售，基地面積2468坪，規劃地上21樓、地下4樓豪宅，成交價將成明年雙北豪宅市場重要風向球。市場傳每坪開價300~400萬元，若以每坪300萬元計算，單戶將創下高達8.7億元天價。
中華工程副執行長李明正表示，目前仍然在地下室施工階段，預定2017年下半年會完工，興建40戶，每戶290坪，但是單坪售價仍然未定，未來會由中華工程自行銷售，最快明年初對外公開。
李明正說，「陶朱隱園」建案會針對兩岸四地金字塔頂端人士銷售，會篩選客戶以維持住戶品質，目前僅向特定族群說明。而據內政部實價登錄，目前全台最高價豪宅就落在信義計劃區「皇翔御琚」，每坪成交價276萬元。

土城站上6字頭
潤泰新推出的「松濤苑」預定11月公開，根據公開資訊觀測站揭露，「松濤苑」估總銷逾107億元，推算每坪成交均價約280萬元，該案共20戶，每戶約160坪。華固天母「天鑄」，預定本月公開，預估每坪售價190~230萬元，住家總價3億元起跳。
《住展》研發長倪子仁解讀，後QE（Quantitative easing，量化寬鬆）階段指標建商強力作多心態明顯，新北市五股5字頭、土城6字頭、新莊副都心8字頭，可望成為明年房價新基準點。永慶代銷協理何彥煒認為，新北市前3季房市表現佳，「賣得動價格自然會往上頂，目前市場個案反應熱烈，站穩4字頭已是ING現在進行式。」

「建商穩步慢銷」
甲山林廣告副總徐永仁說，雙北房價今年仍呈現緩步上漲，新北市外圍區域已有「補漲」趨勢，超過500~1000坪基地建商往往不急於銷售，偏向穩步慢銷模式。

雙北本季19預售案 創區域高價 北市豪宅 每坪衝上300萬元
中國時報

　雙北市預售案漲幅縮小，但年底前仍有不少創區域指標案現身。華固（2548）天母案「天鑄」已在潛銷，高樓層每坪破200萬元，平均成交價每坪180萬元，合資的元利建設，則保留35％產權未售；信義區的指標案「陶朱隱園」市場傳出每坪破300萬元，預計明年正式公開銷售，將成為測試房市水溫的溫度計。

　《住展雜誌》統計，第4季大台北地區創下區域新高價的建案達19個，台北市有6個建案，新北市有10個建案；另外新竹有2個建案，桃園則有1個。

　「天鑄」創區域天價，華固主管表示，「主要是產品規畫市場接受度高。」避而不談已突破天母區域行情，目前在敦化南路設有行銷中心，12月還將在中山北路設銷售中心，業者不諱言，尚在潛銷期，銷售狀況就已經出乎意料。據了解，華固建設手上土地存量達900億元，將在2013至2018年陸續完工。

　《住展雜誌》昨日統計，雙北市不少建案創區域行情新高價。信義區由中華工程主導的亞太會館改建案「陶朱隱園」，基地上已圍起銷售看板，採邊建邊售，基地面積達2468坪，規劃為地上21層、地下4層。

　「陶朱隱園」外型類似阿拉伯數字8的建築主體，每層2戶、每戶300坪的設計，戶數僅40戶。據了解，市場傳出「陶朱隱園」開價每坪300~400萬元，但現在房市政策面偏空，及奢侈稅壓抑房市氣氛，所以一直未正式公開，「陶朱隱園」成交價將成為明年雙北市房市的風向球。

　另外，位於北市中正區南海學園的先建後售案「松濤苑」。據公開資訊觀測站資料顯示，該案基地面積約902坪，為地上12樓、地下4樓產品，共有20戶。《住展雜誌》指出，「松濤苑」初估總銷金額約107.75億元，推估未來每坪成交均價約280萬元。

　《住展雜誌》表示，新北市預售和新成屋單價突破4字頭的熱門推案區包括汐止、林口、五股和土城等，包括華固、潤泰創新、亞昕及吉美等建商，顯示後QE階段建商作多的心態明顯。

繼9月30日國產署公布國有土地地上權與地上物可分割移轉後，國產署昨推出23宗設定地上權案全適用此規定，其中有5筆地上權土地分布在北市大安區、中正區與松山區3大精華區，其中地坪單價最高為282萬元，位於北市中正區仁愛路二段，面積為245.63坪，預計11月20日開標。
永慶資產管理協理黃增福說，目前仁愛路地坪開價都500萬元以上，此次地上權標案算是市價5成，價位算低。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨也說，北市5筆地上權案單價從115~282萬元，僅同區域所有權土地5~6折，且地上權也能分割，形同解套過去地上權不能貸款的限制。

自由時報
可分割移轉 23宗地上權招標

財政部國有財產署昨天公告23宗地上權招標案，標的遍及北、中、南、東及澎湖縣，面積合計約8.8公頃、權利金底價逾50億元，將於11月20日開標，這是首批適用地上權「分割移轉」的招標案。其中，位於台北市松山車站附近的484坪商業用地最受矚目，權利金底價逾13億元，已有不少建商洽詢。

國產署說明，考量已放寬地上權及地上物的一部讓與等因素，這次招標地上權的權利金底價為市價三成至六成，地租年息率維持3.5%，地上權存續期間則由50年延長為70年。

此次招標的23宗地上權，分別位於台北市（五宗）、台中市（六宗）、高雄市（四宗）及台東市、新竹市、彰化市、雲林縣、嘉義市、台南市、屏東市、澎湖縣各一宗，台東市及雲林縣都是首度列標，市場接受度待觀察。

國產署指出，台北市五宗標的都位於精華地段，交通及生活機能完善，其中，松山區寶清段土地，面積484坪，屬於第三種商業區，權利金底價逾13億元，位於松山車站後站內市民大道旁，近五分埔商圈、虎林街永春市場，為松山車站附近唯一空地。

另外，台北市大安區金華段土地，面積348坪，屬於第三種住宅區，權利金底價逾四億元，位於杭州南路二段65巷與金華街48巷交叉口，近中正紀念堂；中正區南海路土地，面積392坪，屬於第三種住宅區，權利金底價4.7億元，位於中華路旁75巷及81巷內，鄰近和平醫院、捷運西門站等。

　蔡鎮宇旗下寶豐隆開發去年底向華固建設買進內湖「V Park」3棟科技廠辦，日前正式委託高力國際對外招租，每坪月租金開出1,100~1,300元的潭美段區域天價，向大型企業招手，堪稱是近10年規模最大的商用不動產招租案。

　據悉，「V Park」3棟總計將釋出3.08萬建坪的辦公面積，一次招租，其規模次於TAIPEI 101辦公大樓達6萬建坪的招租手筆。

　高力國際董事總經理劉學龍昨（17）日表示，委託業主寶豐隆對「V Park」招租案的租金和滿租進度要求，是愈快愈好！高力國際將鎖定「總部化」並規劃轉租的大型企業為目標。

　劉學龍指出，以潭美段租金水準每坪月租開價1,100~1,300元、早鳥優惠租金行情800~900元來看，比台北市中心A辦2,500元月租行情、或一般辦公行情1,800元，租賃成本將可節省50~70％，確實具有吸引力。

　有趣的是，內湖的昇恆昌免稅店，是陸客來台旅遊最愛逛的地點之一，也經常是回程上飛機前的最後一大站；逛完街之後、一定有吃吃喝喝的需求，因此「V Park」將規劃一樓店面和地下一層約1,800坪，做為大型美食廣場，鎖定具品牌效應的台灣美食品牌進駐。

　這一波低利行情、兩岸大三通和ECFA生效所帶動的商用不動產大多頭，口袋極深的蔡鎮宇也大舉加碼。

　實價揭露滿周年，房仲業者統計四都店面交易總金額達627.8億元，其中，北市開封街、新北市捷運七張站環遊市西華館、台中大觀路、高雄高美館商圈的店面，每坪單價高達265?613萬元，分居實價揭露以來4都「店王」。

　台灣房屋智庫統計實價登錄以來的資訊，發現4都店面總成交金額達627.8億，其中台北市228億、新北市92.44億、台中市152.94億、高雄市154.42億；而四都店面最熱的交易區，分別為北市大安區44.47億、新北市林口區19.4億、台中市南屯區31.61億、高雄左營區36.36億。

　進一步觀察4都「店王」，北市店王位於開封街、懷寧街口僅8.6坪的店面，成交總價為5,300萬元，換算每坪單價高達613.9萬元，也是實價揭露以來最高單價的店面行情。

　台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示，台北市店王雖在萬華區開封街，但大安區內的台北東區、永康街等熱門商圈，才是北市店面交易熱區，店面總成交金額44.47億，居各行政區之冠。

　至於新北目前揭露最貴店面，則位在新店北新路二段捷運七張站的環遊市西華館，店面共計40坪，成交總價1.28億元、每坪單價高達320萬元，目前該店面僅一半租給手搖茶飲料業者。

　此外，台中市南屯區大觀路近公益路有20.32坪1樓店面，以總價5400萬元成交，換算每坪單價為265.7萬元；高雄最貴店面位於鼓山區高美館商圈，154.4坪店面以總價5.29億元成交，每坪單價343萬元。

　「台北捷運最末端房子早已不是票房毒藥！」信義房屋業12區協理張登來笑笑這樣說．他指出，位於新莊南部的「下新莊」這一塊地區，新成屋每坪單價35萬到40萬，中古屋甚至20幾萬就可以買到，「這裡已經是目前台北捷運網絡線上可以找到房價最便宜的地區。」

　過去市場對新莊的焦點總是放在重大建設利多不斷的副都心「上新莊」，相對工廠林立、以藍領階級為主，被稱為「黑鄉的南港」翻版的下新莊，就像是沒人疼的小媳婦飽受冷落。但是張登來指出，隨著工廠逐漸外移，交通機能完善、生活便利，加上房價相對較低關係，這裡已成為新莊市場交易的熱門地區，甚至成交易量占到整個新莊地區的一半以上，堪稱是自住投資潛力區。

　張登來說，所謂下新莊是指民安路以南地區，附近有捷運輔大、丹鳳、迴龍3個捷運站。2016年桃園機場捷運開通，還會有1個貴和站也在附近，除交通外，食衣住行也都很齊全，燦坤三Ｃ旗艦店已確定在捷運新莊起始點迴龍站附近開設，輔大醫院也要蓋在輔大旁邊，那是規模不下於長庚的大型區域醫院。

　他強調，這裡是台北捷運線上最便宜的房價地區，像台北外圍的淡水每坪已到30萬，中和南勢角更到50幾萬，連上新莊現在新屋的成交價每坪也在50萬元以上，可是下新莊則不到40萬，中古屋上新莊每坪約40萬，這邊則20幾萬就可以買到，「兩房一廳」總價約莫600萬到800萬，「三房車位」也不過1000萬上下就可入住。

　近期如君泰、麗寶推「先建後售」建案、「捷運GO境」都屬受矚目的建案，來人及詢問度都相當不錯。張登來說，這些新成屋每坪單價約在35萬到40萬之間，中古屋如潤泰的鳳翔，成交價約在每坪30到33萬之間，如果往外拉到民生商圈，離捷運站較遠地區，電梯華廈產品成交價更可以拉低到每坪23萬到28萬間。

　張登來強調，信義房屋在迴龍總店賣的房子不只在下新莊，甚至往外拉到桃園萬壽路一帶了，「不要再以為這裡是很偏僻的地區」。

在中國發展挫折不斷的英國零售巨頭Tesco（樂購）終究走上了合併的道路。10月2日，Tesco（樂購）宣佈，與華潤創業有限公司（下稱“華創”）就整合中國零售業務、成立合資公司達成了最終協議。此前的8月9日，雙方已簽署了一份諒解備忘錄。

根據協定，Tesco（樂購）將把其在中國的134家門店和購物中心與華潤萬家的2986家門店進行整合。華創及Tesco（樂購）分別持有該合資公司80%及20%的股權。如果進展順利，該協議預期將於2014年上半年生效。

業界認為，Tesco（樂購）與華潤的聯姻宣告一個超級零售航母的誕生，同時也意味著Tesco（樂購）在華的地產夢面臨破碎。早在6年前，Tesco（樂購）即宣告涉足中國商業地產領域，並在三四線城市跑馬圈地，但是這個外資零售巨頭在中國並未能如願“玩轉”地產，不僅首個購地自建項目易手他人，其地產業務進展亦多方受阻。

“傍上”華潤

根據Tesco（樂購）提供的資訊，雙方成立的合資企業將整合Tesco（樂購）全球採購規模和數位化/電子商務能力以及華創強大的本土知識和品牌，銷售規模將達100億英鎊左右。Tesco（樂購）對合資企業的現金出資將達到23.25億港元(約1.85億英鎊)。

Tesco（樂購）將在交易完成時向華創支付10億港元(約8000萬英鎊)，並在交易完成一年時再向華創支付10億港元。Tesco（樂購）將持有合資企業擴大後已發行的初始股權的20%，並在交易完成五年後有權以市場價格增持5%股權。

“合資企業的董事會將由最多10名成員組成，Tesco（樂購）將有權委派兩名成員進入該董事會，並享有一系列與20%股權相一致的股東權利和企業治理權。”Tesco（樂購）相關負責人表示，交易完成後，新的公司將成為Tesco（樂購）的一家關聯公司。Tesco（樂購）的現金出資將來自其現有的資源。

華創的公告則顯示，該合資企業將成為雙方於內地、香港及澳門經營大賣場、超級市場、便利店、現購自運及酒類專賣店之獨一平臺。

“我們很高興能和華潤創業一起打造中國領先的零售商。通過這次合資，我們能在全球最激動人心的市場具有強大的平臺，它會推動我們更快地在中國實現盈利。這對股東來說是一個好消息，也進一步證明了我們致力於在所有市場打造可持續的、盈利的業務，建立多管道的領導力，並追求審慎的國際增長的承諾。”Tesco（樂購）集團首席執行官Philip Clarke表示。

相較於另兩大零售巨頭沃爾瑪和家樂福，對於樂購來說，在華經營一直難言順遂。公開信息顯示，創始於1919年Tesco（樂購）在全球擁有超過6700家門店。2004年，Tesco（樂購）借收購頂新集團旗下的樂購賣場50%的業務正式進入中國。然而，近年來卻陷入關店、裁員的窘境。有資料顯示，去年共關店5家，今年上半年又關閉1家門店。

中國連鎖經營協會今年公佈的2012年中國連鎖百強榜更是顯示，樂購中國排名位於永輝超市等眾多中國本土連鎖企業之後，以200億元銷售規模排在第24位元。而華創旗下的華潤萬家以941億元銷售規模位元列第四。

分析人士指出，此番與華潤合作，樂購將得益于華潤萬家的諸多優勢，包括強大的本土品牌、對中國消費者的一流洞察、覆蓋全國的基礎設施、本地採購能力等，以及與地方、區域和中央政府所建立的良好關係。而Tesco（樂購）也將為合資企業帶來零售業的諸多最佳實踐，還包括其強大的全球採購規模、數位化商務和全球公認的線上銷售管道的專業技能。

地產業務受阻

“相比作為各自獨立的公司，這將使我們在這個市場取得強大的地位，更具長期發展潛力，同時重申我們對中國市場的承諾。”樂購相關負責人對記者表示。

而在業界看來，與華潤聯姻除了可以借助上述優勢外，華潤強大的地產開發能力與管理技能亦正是樂購缺失的。

早在2007年，樂購就開始在中國開展商業地產業務，並於2009年在香港成立地產公司，推出“樂都匯”品牌。商業地產與樂購商業、國際聯采共同組成樂購在華的三大業務板塊。

2009年，樂購在青島開出旗下第一家樂都匯購物中心。時任樂購中國地產集團首席執行官的霍蘭樂曾高調宣稱，到2015年，樂購將在中國開出80家購物中心，樂購自有投資200億元，其他夥伴還將投資400億元。

樂購的信心在於，樂購地產經驗豐富，是歐洲最大的土地開發商及土地擁有者。在英國，樂購的門店有超過八成為購地自建，不足兩成的門店為租賃物業。但樂購在中國商業地產領域卻遭遇了滑鐵盧。

去年年中，樂購被內部員工爆出遭遇大規模“人事地震”，包括中國地產部從首席執行官在內的大多數員工均被裁，地產業務被樂購超市團隊接管。今年6月份，樂都匯在青島的第一家購物中心也已經易手他人。

多方資訊稱，樂購自建物業多為虧損狀態。以致于Tesco（樂購）總部在財報中明確表示，在中國，該集團決定不再對永久產權購物中心投入大量新的資本，並決定重返租賃持有大規模超市發展的軌道。

原定的到2012年開出16家購物中心的計畫亦擱淺。樂購上述負責人表示，樂購於2008年開始在中國購地自建商業地產專案的業務運營，購地自建的購物中心以“Lifespace樂都匯購物中心”命名。截至今年9月底，僅開出9家樂都匯購物中心。

一位熟知樂購的商業地產業內人士對記者表示，樂購在華涉足商業地產初期，熱衷於到三四線城市跑馬圈地，但建設出來的幾家購物中心均存在著選址尷尬、品牌組合混亂、缺乏特色業態等問題。“加上一開始其地產部門搭建的團隊並沒有多少商業地產經驗，後期地產公司高層不斷更迭，樂都匯租金收入與集團的預期目標也相去甚遠，所以樂購地產業務收縮也在預期之內。”該人士表示。

與此前的高調不同，如今樂購方面並不願就商業地產業務做過多回應，針對成立合資公司後地產業務的走向，樂購方面對中國房地產報記者回復稱：“Tesco（樂購）在中國的商業和地產是一個整體業務，我們希望能夠保持這個方向。”而對於會否出現外界擔憂的關店情況，樂購方面表示，目前仍處於討論整合的初期階段，談論是否關店等細節為時過早。

時隔一年，星河集團重提上市計畫。近日，南都記者從星河集團獲悉，集團按原計劃仍預計在2015年前完成上市，意欲商業先行，但因其商業二次佈局的重點專案星河WORLD尚未面市，因此未有更明確的時間表。

星河World明年面市

星河World的前身是雅寶工業城，曾是深圳六大舊城改造項目之一，位於龍崗阪雪崗片區的梅林關口。項目規劃建築面積超160萬平方米，總投資額150億元，被定位為“上市和擬上市企業總部基地”的創新園區，為星河地產運營產業地產的首個項目，也是星河集團未來五年最重要的佈局之一。

此前曾有傳聞星河World專案難產，拖累上市步伐，對此星河集團內部人士向南都記者解釋，專案是因寫字樓預售證申請問題，政府要求必須轉現樓發售，預計要等到明年才能入市，年底會開放行銷中心。

星河原計劃採取“產權置換股權”的模式將該部分資產上市，但目前專案商業部分建設至出地面。星河地產回應記者稱，上市估計還要一段時間，但目前星河集團有意向將集團商業業務單獨上市。此外，對於項目的資金鏈，星河集團將與深圳市政府、深創投共同成立基因會運作。

所謂“產權置換股權”，即星河W orld以園區物業的產權作價，或以現金+產權換取擬上市公司的股權。集團將持有星河W orld項目近一半的面積，部分寫字樓的產權則用來置換擬上市公司的股權。目前“產權置換股權”模式已有多家高新企業正在洽談，但對具體額度方案尚未有成型的案例。

當前房企上市估值會更高

地產、商業、金融是星河集團的三大主營業務，目前星河集團年度銷售額已過百億，今年營收目標(包括商業、租金)是120億。

作為地產業方面的龍頭，星河在深圳以外已進駐常州、惠州、廣州、天津，初步完成覆蓋珠三角、長三角和環渤海區域的佈局，並自曝當前在深圳還有幾塊意向地塊，甚至不排斥合作開發。

作為最早進軍商業的地產公司之一，在商業領域，除了福田COCO Park，星河集團還擁有星河第三空間、星河麗思卡爾頓酒店、星河發展中心等項目。此外，龍崗COCO Park、福田星河中心的商業部分、龍華COCO City暫未開業。在未來星河集團的業務架構中，商業地產會提升到30%左右，商業面積預計5年內達到200萬平方米，而金融投資業務的占比計畫達到10%-15%。


地產與金融投資的互動是星河集團的最新嘗試。但事實上，近幾年來，星河集團在金融領域的投資不斷加碼。目前星河持有國內七大保險集團之一的陽光保險集團的股份。2009年10月，星河出資4億元左右，成為深圳創新投資集團的第二大股東。此外，星河集團還是深圳福田銀座村鎮銀行的創始人和第二大股東。當前星河在整個金融板塊的投資額超過30億元。

至於當前重啟上市時機好不好，高和資本分析師李慧忠認為，目前土地市場的活躍，從市場環境角度，房企上市估值會更高，而且在香港上市的門檻要比A股低很多，尤其是國內A股房地產再融資遲遲不開閘，不少中小房企都願意在香港謀求上市，增加融資管道。

市場關於證監會已經開始受理房企再融資的傳聞，讓蠢蠢欲動的開發商再次興奮起來，房企再融資數量繼續增多。

10月17日晚，中天城投(000540.SZ)發佈公告，公司涉及30億元的非公開發行股票方案議案獲股東大會通過。

包括中天城投在內，目前市場已經有超過30家房企發佈了再融資預案，這些房企預期融資總額超過700億元。

根據方案，中天城投本次發行物件包括公司控股股東金世旗控股在內不超過10名特定物件，募集預計不超過30億元。

中天城投控股股東金世旗控股承諾，擬認購數量不高於本次非公開發行最終確定的發行股份總數的35%，公司實際控制人不會發生變化。

本次非公開發行股票數量不超過45380股。發行前，金世旗控股持有中天城投53108萬股股份，占中天城投總股本的41.25%。

所募資金擬用於貴陽國際金融中心一期商務區項目、貴陽市雲岩漁安、安井回遷安置居住區E組團項目，以及補充流動資金。

從分佈來看，貴陽國際金融中心一期商務區項目擬使用募集資金24億元，意味著中天城投此次募集資金將重點打造商業地產項目。

公告資料顯示，貴陽國際金融中心一期商務區項目主要建設14棟商業寫字樓，占地12.93萬平方米，總建築面積139.89萬平方米。項目總投資74.43億元，建設期從2013年四季度至2016年9月。

中天城投此前接受《第一財經日報》記者採訪時表示，貴陽將被打造為西部國際金融中心，而該專案是落實當地政府“引銀入黔”政策的重要載體。

公司預計，該項目建成後，將實現總銷售收入近111億元，實現淨利潤20.2億元，投資者淨利潤率為27.15%。

為了給方案加分，中天城投此次再融資方案中還部分涉及保障房專案，公司的一個公租房項目正處於建設階段，擬使用募集資金3億元。

2013年1~9月，中天城投累計實現銷售金額約140億元，與去年同期相比增長近2倍，業績增幅在業內靠前。

受此推動，中天城投預計今年前9月其歸屬于上市公司股東的淨利潤可增長80%至110%，達到6.92億元至8.07億元。

不過，受產業多元化和投資驅動影響，中天城投資產負債率近年來不斷上升，從2011年中期的85%飆升至今年中期的90%，在行業中靠前。

以此推算，在此次募集資金全部募足的情況下，中天城投總資產和淨資產將增加30億元，資產負債率將降低至79.46%。


有機構不完全統計稱，目前已有33家上市房企公佈再融資預案，涉及總金額約740億元，其中超過10家公司已獲股東大會通過。

此外，還有16家房企推出了公司債、中期票據等融資計畫，募集資金合計223.5億元。上市房地產企業待融資規模已經超過900億元。

有媒體報導稱，目前已有公司的再融資方案收到證監會受理函，仍在等待監管層審核，但至今仍未有上市房企獲得放行。

證監會的最新表態是，該部門仍然堅決貫徹房地產調控國五條政策，涉及居民住房項目的房地產企業再融資仍然被嚴格限制。

上述推出再融資方案的房企高管曾向記者表示，儘管政策似乎有轉型的跡象，但公司對再融資方案能否獲批仍沒有把握。

境外私募股權公司正在加速重返中國房地產市場。

日前，旭輝集團（00884.HK，下稱“旭輝”）公告稱，境外私募投資基金RRJ Capital（下稱“RRJ”）投資5000萬美元入股旭輝，以1.52港元/股（較10月16日收市價溢價4.54%）認購旭輝新發行的約2.57億股新股。RRJ曾以債權人身份試水投資旭輝，認購旭輝於今年9月發行的1億美元5年期優先票據。

“相對於融資功能，此次定向增發更主要是為了改善公司的股東結構。”旭輝董事長林中對《第一財經日報》記者表示，溢價入股說明RRJ長線看好公司的未來。“根據旭輝股本計算，5000萬美元的投資，將令RRJ佔有旭輝擴股後4.3%的股權。這表明旭輝的機構股東結構得到進一步強化，‘合夥人’中有了知名私募的身影。”

引入私募改善股東結構

公開資料顯示，RRJ是一家專注于亞洲市場、重點關注中國與東南亞的投資公司，管理的兩隻基金規模為59億美元。該基金創始人王忠信曾是國際知名投資機構厚樸基金的創始合夥人之一，曾供職高盛集團長達15年之久。RRJ的另一位創始人王忠文曾于淡馬錫控股公司任職10年並擔任首席投資官及首席策劃官等多個職位。

“知名私募基金通常較重聲譽管理，選擇投資標的時會比其他私募基金更加嚴格，在深入考察標的企業的商業模式、管理團隊等核心要素後才會作出投資決策。”一位元資深私募人士告訴記者，“RRJ起初是以債權人的身份試水與旭輝合作，如今則是以股東身份強化了此前的投資判斷，可見其看中的是旭輝未來的發展潛力。”

林中表示，從資金來源管道分析，目前旭輝的境外融資比重約為40%。“旭輝每年要把整體融資成本降低1至2個百分點，這是一個循序漸進的過程，但我們已經有了一整套全面降低融資成本的戰略。”

自去年登陸港交所後，旭輝已經多次進行融資，包括兩次發行合計約5億美元的債券，獲得一次1.56億美元的三年期銀團貸款。公告顯示，此次旭輝將RRJ投資所得的5000萬美元用於收購新項目、土地或用作一般營運資金。今年上半年，旭輝拿下12塊土地，總價達到86億元，截至今年9月底，旭輝已實現銷售額121.5億元，排名第37位。

“左手融資，右手買地。”業內人士分析稱，對於上市房企來說，A股市場基本失去融資功能，在港上市房企正憑藉著在融資上的優勢，通過增加借貸以收購更多土地、擴大業務規模。

今年6月，美元國債利率回升一度讓內地房企擔心海外融資的“視窗期”就此遠去，但近一個多月以來，旭輝、方興地產（00817.HK）、綠城中國（03900.HK）、碧桂園（02007.HK）、五洲國際（01369.HK）、當代置業（01107.HK）等在港上市房企又掀起了新一輪發債潮。

林中告訴記者，一般上半年特別是第一季度會是一個比較好的發債視窗，另外三到四季度也是一個不錯的時點。“這是一個規律，也和全世界的資金流有關係。一般9到11月份是好時機，12月份因為國外要休假，又會轉入淡季。”

境外私募重返中國樓市

2011年以來的“史上最嚴厲調控”，曾經使得境外私募股權公司對投資內地樓市望而卻步。今年以來，隨著中國樓市持續回暖，境外私募投資公司正加速回歸中國市場。

今年8月，黑石集團旗下一隻專注于亞洲投資的房地產基金斥資3.22億美元收購內地房地產開發商泰升集團（00687.HK）；7月，美國私募股權公司Century Bridge投資4440萬美元，與沿海家園（01124.HK）組建了一個合資企業；凱雷集團也於今年5月在蘇州和杭州分別買入兩座購物中心股權。


據外媒報導，截至今年8月，外國房地產基金管理人已經為專注中國住宅房地產投資的封閉式基金募集了16億美元資金，與此相比，2012年的融資規模為8億美元，2011年僅有4億美元。

高力國際一位元內部人士對記者稱：“這一年來，我們明顯感覺到外資對內地市場房地產的關注度不斷地提高，興趣大增，成交量也在提升。與過去形成鮮明對比的是，過去很長一段時間，根本不出來看項目。”

除了境外的私募股權公司對內地樓市虎視眈眈，境內的地產基金也在加速崛起。清科研究中心發佈的資料顯示，2013年三季度中國私募股權投資市場共新募集完成42只私募股權投資基金，募集金額共計41.46億美元，房地產基金不僅在募集數量上緊追成長基金，募集金額更是首次超過成長基金。

在2013年房地產市場上，卓越集團豪擲124億元在深圳前海兇猛搶地，讓全國同行們不得不重新審視這家低調的民營開發商。

那場號稱“前海土地第一拍”的角逐中，綠地、華潤以及萬科和新世界聯合體等眾多大型開發商，紛紛被卓越集團殺得措手不及。

9月28日，卓越集團進軍星級酒店管理業務的首個項目正式面市，中國第八家，深圳首家——卓越四季酒店試營業。

這標誌著卓越集團在星級酒店管理業務板塊的投入進入一個新的階段，卓越集團的產業佈局進一步升級至地產開發、城市更新、商業經營、酒店管理、物業管理等五大板塊並行，“中國領先的綜合地產運營商”格局已定。

深圳中心區全品類供應商

如果一家公司想在深圳CBD中心尋找一間辦公室，那它很可能無法繞過卓越集團，因為這?的寫字樓有將近四分之一都由其開發。

而如果你想要在深圳一家世界頂級酒店下榻，那麼你同樣可能無法繞過卓越集團，因為卓越四季酒店已經成為深圳奢華酒店的最新代名詞。

作為卓越集團進軍酒店業務的首個五星級酒店力作，深圳卓越四季酒店沿襲了卓越豐富的高端商務綜合開發經驗，擁有世界頂級的硬體品質，以超高標準的起點開闢了卓越酒店系列之先河。

深圳卓越四季酒店在面世之前曾歷經五年精心籌備，填補了深圳酒店業的空白，同時重新定義了五星級奢華酒店的新標準。

卓越集團進軍高端酒店業可謂有著得天獨厚的天時、地利、人和條件，因為未來卓越集團在深圳CBD將擁有超過20棟寫字樓。從福田中心到後海中心，再到前海中心，卓越集團已經盤踞在深圳最重要的商務中心地段。

再加上預計今年年底左右將要推入市場的深圳中心•天元項目，卓越集團成為深圳福田中心區首個提供寫字樓、五星級酒店、高端公寓、購物中心全品類產品的房地產供應商。

從2003年投資開發卓越大廈開始，到2005年卓越時代廣場封頂，2009年卓越•世紀中心封頂，再到280米的深圳福田CBD第一高樓誕生，卓越集團與深圳的城市發展並肩前行，已經成為中國城市商務地標的綜合運營商。

在此期間，卓越集團從2006年開始就已成為業界公認的深圳CBD最大的商業地產開發商，被譽為“深圳寫字樓專家”。

毫無疑問，卓越集團很快成為深圳房地產行業的單項冠軍，其在CBD項目上的運營能力讓萬科、中海等大型開發商也難以企及。

僅僅在2009年，卓越•世紀中心寫字樓就榮膺深圳寫字樓銷售金額、銷售面積、銷售套數三項冠軍。卓越集團2009年在深圳CBD的商廈銷售面積，已超過2008年深圳寫字樓銷售面積的總和。

2010年投入使用的280米高的卓越•世紀中心1號樓，以超過每平方米7萬元的售價，刷新深圳寫字樓成交的最高單價紀錄。

僅在福田中心區，卓越集團就擁有七棟甲級寫字樓、一座購物廣場及一座五星級四季酒店，總面積超過100萬平方米。

2012年至2013年上半年，卓越集團在深圳寫字樓市場佔有率排名第一，在深圳寫字樓租金、銷售價格方面保持絕對領先優勢。

目前，深圳可供開發的土地已經屈指可數，前海金融和服務業為主的產業定位，勢必成為未來深圳核心CBD重地。

在前海的率先落子佈局，有望再一次夯實卓越集團在深圳寫字樓領域的霸主地位，目前該公司已經開始全力推進項目開發。

卓越集團執行總裁張遠透露，公司斥鉅資打造的前海項目，目前寫字樓的客戶已經鎖定，該專案發展前景頗為樂觀。

商業模式全國複製

前海被認為是深圳未來十年發展的新引擎，率先入駐深圳前海，實際上也拉開了卓越集團新一輪全國佈局的序幕。

5月21日，卓越集團率先在全國成立首個城市更新集團公司——卓越城市更新集團有限公司，加大未來在城市更新業務的拓展力度。卓越集團計畫通過3至5年的快速發展，打造成為中國城市更新的領先品牌。

7月26日，卓越集團再下一城，124億競得全國矚目的“前海第一拍”，轟動業內，成為首個獲得進入前海深港現代服務業合作區的房地產企業。

至此，卓越集團在大深圳區域完成了從後海中心、福田中心區到前海中心的戰略性專案佈局，對城市中心商務地產的價值判斷發揮到極致。

9月5日，卓越集團通過合作開發的方式，在重慶茶園新區取得三幅地塊。這是繼早年卓越在重慶代建工業專案後，再次進入重慶市場，拓展卓越西部佈局，並成立重慶分公司，標誌著卓越集團全國佈局正式將西部地區納入範疇。

9月23日，卓越集團在長沙土地市場上二度出手，以5.49億元的成交價擊敗金科、綠地等巨頭，拿下長沙市南城住宅地塊，鞏固了卓越在長沙的市場地位。

與其他房地產企業一樣，卓越集團在深圳市場上所取得的商業模式成功，為其全國化擴張佈局提供了可供複製的樣本。

從2004年至今，卓越集團開始拓展全國市場，在上海、廣州、武漢、長沙、重慶、青島和杭州等多個城市均有項目在開發。

根據不完全統計，目前卓越集團各地分公司在建和在售項目約有20多個，其中商業綜合體仍佔據主導地位。

張遠表示，“立足深圳，佈局全國”成為集團發展的戰略方向，目前公司土地儲備近1000萬平方米。

按照規劃，未來五年，卓越將在全國開發近300萬平方米商務物業，主要集中在深圳、上海、青島和杭州四座城市。

“一軸兩翼”再發力

在張遠看來，卓越集團早已過了剛入行交學費的階段，現在要思考更長遠的發展方向。在未來，卓越集團提出“一軸兩翼”的發展戰略。

一軸，就是做精主流銷售型物業開發業務，基於深耕基礎上適度擴張，關注珠三角、長三角、環渤海等三大核心經濟區的同時，提升中西部二線城市占比。兩翼，則是城市綜合體加上輕資產增值服務。

按照卓越集團2013至2015年的三年戰略規劃，2014年銷售額突破200億，進入全國TOP30，在已經進入的當地市場中，力爭獲得前十的市場份額。

同時，未來住宅開發體量、銷售額以及商業持有物業、租金收入均要實現40%以上的複合增長率；持有型物業2016年租金收入突破10億，盈利結構調整到占比20%。

在業界進行租售模式利弊之爭時，卓越集團又提出以“貨如輪轉”來實現高效的現金流供應，哺育持有物業，最終實現“商住並舉”。

在轉型前期，卓越集團將按照8：2的資金配置銷售型物業與持有型物業；深圳作為轉型主戰場，上海等一線城市逐步嘗試新業務，其他城市加快周轉，貢獻現金流。

在可售物業配比上，發揮寫字樓、商辦公寓、住宅項目中街鋪等非住宅銷售業務優勢，非住宅銷售金額占比控制在30%的水準。

此外，優質寫字樓為主要複製模式，提升商務產品的周轉效率，區域購物中心為機會性方向，酒店等物業謹慎持有。


上述新戰略思維的提出，被認為是卓越集團展開新一輪轉型的標誌。在張遠看來，無論選擇何種策略，都是企業適應市場的結果。

從卓越集團正在開發的專案來看，卓越集團的商業地產在未來幾年無論是從建築面積還是從品質上來看，都有望迎來一個爆發性增長的新階段。

2013年，卓越集團預計銷售額將在去年102億元的基礎上，增長至120億元，2014年銷售目標將超過200億元。

按照計畫，卓越集團將通過組織管控調整、業務能力提升，用3年時間，形成具備上市及獲取高估值的穩健經營水準，並將擇機上市。

10月17日，據鏈家地產市場研究部統計,2013年至今（1月1日-10月16日），一線城市土地市場比較活躍，出讓土地的規劃建築面積合計6059萬平米，較2012年同期上漲28%，成交金額為3533億元，同比上漲207%。其中，住宅類土地的規劃建築面積合計為1843萬平米，同比增長108%。

　　16日，國土資源部召開房地產用地供應情況新聞座談會，對前三季度的土地供應情況進行了總結，其中透露北上廣深4個一線城市前三季度住宅用地供應量已接近或超出過去5年平均水準，四季度將繼續增加土地供應。

　　鏈家地產市場研究部張旭認為，2013年一線城市的土地市場成交較為火熱主要有以下幾個原因：

　　一方面，2013年以來政策基調穩定，沒有出臺影響力比較大的政策，行業發展和房企預期逐漸穩定，房企投資意願增加，開始積極拿地擴張。另一方面，一線城市的市場潛力仍然較大。從2012年至今房地產市場的復蘇過程看，一線城市率先反彈，推動市場回暖。

　　此外，房企的銷售資料向好。據鏈家地產市場研究部統計，萬科等17房企1-9月合計銷售5635億元，同比增長30.8%，房企銷售向好一方面使得資金實力增加，另外一方面隨著土地儲備的消耗，拿地意願增加。

　　在整個土地市場中，住宅類土地表現最為搶眼。按照建築規劃面積估計，2013年內成交的土地中住宅類土地占比30%，較2012年同期增長11個百分點。隨著這部分土地在1-1.5年內進入新房供應，將會對緩解新建住宅市場的供需壓力起到重要的作用。

　　前五強拿地金額占比近二成，實力房企看好一線城市。據鏈家地產市場研究部統計，在一線城市2013年內出讓的住宅類土地中，萬科，保利，?大，中海和綠地等中國前五強的房企拿地金額合計249億元，占土地出讓總額的18%，較2012年同期上漲9個百分點。

新盤減價及補貼印花稅推售情況逐步擴大，柯士甸站上蓋THE AUSTIN昨天發出首批116伙價單，平均呎價22871元，已較同區二手造價低約10%，發展商更把補貼印花稅金額直接從樓價扣除，令總折扣高達20%，成為一手新例後最高折扣新盤。此外，跑馬地紀雲峰及香港仔深灣9號同樣以補貼印花稅發價單重推；深灣9號除全數補貼本地客外，也向非本地客回贈最高11.75%稅項，每伙補貼金額高達1000萬元以上。

豪宅新盤混戰愈演愈烈，多家發展商蜂擁推售豪宅盤，並打正旗號以補貼稅項或送稅等方式搶客。會德豐地產、新世界（017）及港鐵（066）發展的THE AUSTIN昨天發出首張價單，發展商大幅度提供多項折扣優惠，包括180天成交可減樓價7%，有別於一般樓盤只有即供可獲較大額的折扣；兩家發展商的會員也可減3%基本折扣，並有2%一次性特別折扣。

折扣後平均呎價1.8萬

此外，發展商也以100%從價印花稅津貼名義，買家可直接從樓價扣減7.5%至8.5%。連同前述其他折扣，總折扣金額高達樓價20%，成為一手新例後折扣最高的新盤。昨天發出價單中，折扣後售價最低的單位屬T5A座1樓D室，面積417方呎，單位折實為686.9萬元，呎價逾1.64萬元。

THE AUSTIN為新例後第二個推售的港鐵項目，除大幅增加折扣外，定價也相當克制，首批平均呎價22871元，較新地旗下天璽首張價單呎價低21%外，也較同區低近10%。若連同折扣後計算，平均呎價僅1.8萬元，低同區近30%。

為配合項目的推售，發展商昨天開放位於尖沙咀港威大廈2座的示範單位，會德豐地產常務董事黃光耀表示，示範單位將於本周六開放予公眾參觀，項目提供開放式至4房間隔單位，客源較廣泛；其中主打的2至3房單位佔約65%。

他指出，由於項目鄰近高鐵總站，相信可吸引一批內地客；對於未來增加土儲計劃，集團對豪宅及市區用地較有興趣，由於每年土地供應量不多，集團仍然會繼續留意及參與。新世界發展營業及市務總監楊文表示，旗下元朗項目一個半月內售出逾700伙，反映市場剛性需求仍然很大，未來樓價料平穩發展。

深灣9號補貼全數印花稅

尖沙咀兩大豪宅盤正面對壘，其他豪宅新盤亦不敢怠慢，嘉華國際（173）昨天減價重推香港仔深灣9號，全數19伙平均呎價60761元，比對新例前售出的單位，售價有所調低；其中在新例前售出的6座A室複式戶，雖然設有大平台，成交呎價為50457元，昨天發展商推出毗鄰的B室複式戶，未計算折扣呎價為47695元，已有5.5%減幅。

此外，項目除補貼全數印花稅（包括雙倍印花稅）力吸本地客外，也向公司客或非本地客提供最高11.75%印花稅。由於項目重推的19伙均為特色戶，每伙售價均逾億元，每伙印花稅補貼金額高達1000萬元以上，若以售價最高的8號洋房計，折實後售價約2.48億元，補貼金額逾2900萬元。

曉珀首當其衝僅沽2伙

THE AUSTIN低價推售；加上補貼印花稅，甚至有代理以平過太古城來形容項目定價，除直接衝擊將於本周日（20日）進行第三輪銷售的同區天璽外，昨天以先到先得發售的太子曉珀更首當其衝，項目昨天發售30伙，發展商昨晚上載的成交紀錄顯示，僅沽出2伙。

?地（012）旗下曉珀昨天以先到先得形式發售首批30伙，平均呎價19266元。市場消息指出，在THE AUSTIN開價前，仍有約10名準買家有意購入單位，但THE AUSTIN以震撼價發售，部分準買家隨即轉軚。項目昨晚7時在尖沙咀美麗華商場5樓開售；據悉，只有數名買家到場，即場有3名買家選購高層單位，惟當中一名買家最後決定放棄認購，令項目最終僅沽出2伙。

發展商昨晚上載的成交紀錄顯示，項目售出的2伙，分別為20樓B室及21樓A室，成交價約893.6萬及833.2萬元。

永泰地產（369）旗下大坑瑆華將於周日推售，日前以平均實用呎價31627元公布29伙餘貨的售價。永泰地產執行董事兼營業及市務總監陳玉成表示，該批單位市值約5億元，即日起開放樓盤示範單位予準買家參觀。

陳玉成預計，樓價至年底或再下跌5%，明年初或逐步回升，升勢將由豪宅帶起。他表示，集團下一個全新樓盤，將是與南豐合作發展的紅磡高山道項目，預料將於明年中推出。

此外，銅鑼灣yoo Residence昨天也重發價單，延長回贈印花稅優惠至本月27日，項目昨天沽出7樓B室一伙，成交價約1104萬元。

瑞安房地產（272）近年業績未如理想，主席羅康瑞更揚言要復出前線工作，重新執掌集團業務發展，相信其中一個首要任務，非分拆「中國新天地」（下稱新天地）上市莫屬。被委以重任的黃勤道，年中由瑞建（983）調任新天地行政總裁，他接受訪問時表示感到戰戰兢兢，並透露短期內將加快提升公司現有資產價值，以及出售非核心物業等，坦言想「包裝」好公司後，取得更佳的估值才上市。

集團於今年3月正式成立中國新天地，有意將旗下的商業資產打包裝入其中，謀求分拆上市。黃勤道表示，新天地成立後，營運模式已清晰。現時，瑞房旗下擁有400億元的地產項目，其中200多億元已落成，另約200億元則屬在建項目。目前，集團的收租物業涉80萬方米，年租金收入約11億元，惟現階段暫未決定哪些會作出售或注入新天地。但他指出，未來瑞房與新天地的分工，將是前者負責開發，完成後把商業項目注入後者，或由後者代瑞房出售。

黃勤道說，分拆新天地的目的是想反映集團物業的真實價值，期望若分拆上市，可盡量接近或超越現時的賬面值（Book Value）。儘管黃勤道表明，新天地是收租為主的地產股，但他坦承，短期內公司旗下物業的回報率並不高，認為市場更應看重公司的資產價值；不過，為挽回投資者信心，未來仍將進行一連串的業務重整。

他透露，未來將為旗下物業進行資產增值、出售非核心物業，以及增加長期收租物業或為基金管理物業以獲得長期租金收入等，冀做到貨如輪轉。他表示，以「新天地」為名，以及位於上海的項目也屬核心資產，必定不會出售，其他城市的項目則會考慮出售全部或部分股權。他笑言：「未來一段時間，中國新天地將有許多好消息待公布。」

對於中國新天地上市的進程一再延遲，黃勤道表示，過去或有許多事情未有如期實踐，故希望把自己在瑞建時累積的豐富資產買賣經驗，帶到新天地，冀助新天地增強「彈藥」。被問到會否考慮仿效鷹君（041）及新世界（017）等分拆合訂證券形式上市，他則說暫不考慮。


瑞房分拆中新 努力「執靚盤數」
(經濟)

瑞安房地產（00272）分拆中國新天地，仍未能落實。中新行政總裁黃勤道坦言，仍努力改善公司回報率（yield），擬爭取以市帳率1倍作價上市。

冀市帳率1倍作價上市

中新將是瑞房的投資物業旗艦，黃勤道接受訪問時表示，中新仍處於「執靚」的階段，重點之一在於增加回報率。「短期yield仍會低，但會盡力提高，給投資者信心。」黃勤道稱，計劃透過資產提升及資產買賣，改善回報。佔租金收入66%的上海新天地將進行翻新，「你看瑞安廣場旁的K11（新世界發展項目），重建後檔次都不一樣。」

大型翻新計劃在上市後才進行，黃勤道指重點在於給予投資者憧憬盈利有上升空間。另外，上海新天地的太平洋百貨舖位將於2017年到期，黃指「現在拿出去租，可多收三至四成租金。」

翻新是中長綫活動，他表示有機會短期透過買賣手上投資物業，增加盈利。雖然新中核心盈利仍靠租金收入，但物業買賣亦將是收入來源之一。

「希望（新中發行新股）市帳率有1倍。」黃勤道說，截至6月底投資物業帳面值為253.06億元，計及在建物業估值，中新帳面值達396億元人民幣（約503億港元），高於瑞房昨市值215億港元。瑞房現價較資產值折讓達52%。

高市場預期上限逾四成

土地市場近月明顯轉靜，多區地價也有下調迹象，惟個別發展商入市態度仍然積極。地政總署公布，屯門湖安街和沙頭角兩幅限量地招標結果，前者由香港興業（480）逆市以遠超市場預期上限45%的5.51億元投得；不過，市場人士認為，情況只反映個別發展商的投地心態，加上用地涉及金額不算高，造價對整體土地市場影響不大。

近年積極投地

地政總署公布，兩幅用地以合共6.94億元批予出價最高的入標財團，批租期同為50年，其中屯門第44區湖安街用地，由香港興業旗下的怡峰控股以5.51億元投得。

資料顯示，湖安街用地佔地約2.4萬方呎，設有提供不少於220伙的限量條款，發展商並須在用地興建樓面不少於3854方呎的長者日間護理中心。

業界人士參考所須興建的護理中心樓面和用地的發展限制，估計住宅地積比率最高約4.92倍，住宅樓面約11.8萬方呎；以此計算，用地每方呎樓面地價約4668元，超越去年年中英皇國際（163）投得的小欖用地，成為近兩年屯門區的地價高位。

資料顯示，香港興業近年積極投地，在8月初已與南豐發展合作，斥約12.2億元投得沙田九肚第56A區（B6地盤）；集團在2011年則以每方呎逾1.47萬元，投得西貢甲邊朗用地，當時一度成為新界區呎價新高。

業界料指標性有限

實際上，由於近月市場對土地的看法趨保守，業界對湖安街用地的估值並不進取，一般預計用地可為庫房帶來不多於3.8億元收入，惟最終造價突破5.5億元，出乎市場預期。不過，業界人士預料，用地作價的指標性有限。

高緯環球大中華區評值及諮詢部董事張翹楚形容用地造價「非常理想」，惟以物業將來的合理價每方呎實用面積約1.1萬元計算，發展商或難以獲取理想利潤；他認為，是次用地以高價售出，或與個別發展商的取地策略有關，估計同區未來新供應有限，以及部分位置可享屯門避風塘景色等，吸引發展商高價爭奪。

美聯測量師行董事林子彬認為，用地造價高主要是因為個別發展商對用地較有興趣和信心，由於用地發展具彈性，規模也不算太大，成交價未必可代表日後的市況。

屯門和青山公路一帶，未來數月仍有多幅用地推出，張翹楚表示，無意因是次高價批地調整估值，其中青山公路大欖段用地每方呎樓面地價預料約3500元；同期截標的小欖冠峰街用地密度較低，每方呎估值則約4000元。

屯門限量地以高價批出，惟同日截標的沙頭角順隆街用地，招標結果則在預期之內。遠東發展（035）擊敗另外四個入標財團，以每方呎約1100元投得用地，屬市場預期的中下游。遠東發展表示，計劃以5.5億元發展用地。

用地位於沙頭角順隆街及順昌街交界，地政總署表示，用地由遠東發展旗下的健烽有限公司以1.43億元投得。資料顯示，用地佔地約3.6萬方呎，可建樓面近13萬方呎，須建不少於240伙。以此計算，用地的每方呎樓面地價約1104元。

投資5.5億建中低密度住宅

遠東發展指出，用地將以5.5億元發展，計劃發展為中、低密度的海景住宅，並預計用地的買家除區內客外，也包括禁區外的有興趣人士。

實際上，遠東發展已多年未有在賣地場或土地招標中奪得住宅用地，集團近年的發展項目較多循併購舊樓項目等取得。資料顯示，集團在2010年以高於底價18%的8500萬元，統一西洋菜北街部分地盤業權，用地並成為新盤晉嶺的一部分。此外，集團去年年初再度循強拍以2.45億元統一西營盤山道寶山大廈業權。

是次屬近年首幅售出的沙頭角用地，地產界人士認為，用地將為沙頭角用地的造價訂下指標，若將來同區仍有其他用地可作出售用途，相信其造價仍有向上空間。

萊坊最新發表《全球優質物業租金指數》報告指出，今年第二季全球優質住宅租金按季平均上升2.3%，上升幅度為自2010年最大。

萊坊國際住宅研究部副合夥人Kate Everett-Allen表示，東非肯亞首都奈洛比優質物業租金升幅最大，上升24%；至於香港優質物業租金在過去12個月則只有1.3%升幅，租金升幅排名第12位。

美國暫緩退市，資金繼續於全球氾濫，令全球房地產投資市場交投總值持續增加。高緯環球昨公佈，截至本年第二季的過去12個月內，全球房地產投資市場交投總值增加16.7%，至6,490億美元(約50,622億港元)，當中以美國紐約最受全球投資者的注視，連續第三年成為全球最大的房地產投資市場。

辣招影響 海外資金投資降45%

　至於香港則蟬聯全球最大零售物業投資市場，過去12個月的投資總額超過89億美元(約694億港元)，但期內只有24.5億美元(約191億港元)海外資金投資至本港，按年減少45%，排名由去年第5跌至今年的第11位。有分析認為，香港無法再吸引海外資金，很大程度上與樓市辣招有關，特別是買家印花稅(BSD)。

房地產投資市場 紐約三連霸

　高緯環球於德國慕尼黑EXPO REAL貿易展公佈最新一份「Winning in Growth Cities」全球房地產投資市場報告。紐約連續三年成為全球最大的房地產投資市場，成交總值492億美元(約3,838億港元)，按年升39%。英國倫敦維持第二位，交投量按年升6%，達323億美元(約2,519億港元)；美國洛杉磯屬排名首25個城市中升幅最大，並超越了日本東京進佔第三位。

地處地鐵4號線的龍華上塘站的附近A 816-0050宗地昨日出售，由中海地產以38.2億元（人民幣，下同）、溢價91%奪得。地塊為居住、商業用地，建築面積26.23萬平方米，其中包含9.8萬平方米的安居型商品房，以及10.177萬平方米的普通商品住宅、5.3萬平方米的商業，以及幼兒園、社康服務中心等，該地塊還提供近10萬平方米安居房。

　　時值「金九銀十」樓市銷售旺季，保利置業（119）亦乘東風，成功於今年首9個月完成合約銷售211億元（人民幣，下同），升23%，已完成全年銷售金額目標約81%。合約銷售面積約為203萬平方米，上升約9%。

　　上半年，保利收入增60%至103.57億元，純利大增83%，賺19.59億元，每股盈利54.07仙，去年同期為29.65仙。該公司下半年推出兩個新盤，符合市場預期，令在售項目增至40個，可銷售資源總額增至260億至270億元，全年達標應該不難。

　　花旗指，「十．一黃金周」內地樓市交投理想，尤其剛性項目錄得健康增長，花旗相信內地主要發展商今年銷售增長可達25%至30%，並預期 2014年將會持續增長勢頭。美銀美林則預計明年內地樓價將上升約10%。

　　事實上，9月內地100個城市新建住宅平均價格同比上漲9.48%，北京、深圳等大城市的樓價升幅更超過20%。保利的房地產項目以大城市居多，並力推中小型剛需產品，料因樓價續升持續受惠。該股昨收4.84元，升0.83%。

自踏入第四季後，多個新盤接力開售，香港置業高級執行董事伍創業表示，市區鐵路大盤開售後，將為一手豪宅帶來新供應，有望帶動一手豪宅交投大增，並估計逾千萬元的一手豪宅註冊量，將按季急增逾兩倍，而在整體註冊量中，一手豪宅所佔的比例亦會由第三季的兩成三，急升至五成一。

　　伍氏續指，政府推出壓抑樓市辣招後，本港的豪宅市場被扭曲，加上租金持續在低位徘徊，影響租金回報率，並減弱豪宅業主的持貨意欲，預料二手豪宅樓價在本月底，會回落半成至百分之八，但跌勢在短期內仍難以扭轉。

　　香港置業區域營業董事梁偉明指出，樓市辣招令不少豪宅業主轉賣為租，市場上豪宅租盤供應有所增加，加上有大量一
手豪宅新盤推出市場。

　　預期二手豪宅的租金會有下跌壓力，相信當樓價較本月初下跌約一成時，二手承接力才會回流市場。

“從今年開始，倫敦每個月的房屋均價都會上漲0.6%?0.7%，政府統計，倫敦的房地產市場已經漲至歷史最高點。”10月17日，伯克利集團（Berkeley Group）國際業務拓展部總監Paul Bennett告訴《第一財經日報》記者。

儘管倫敦的均價已經突破了每平方米8萬人民幣，但Paul Bennett卻並不為房子的銷路擔心。過去一年中，至少有超過100套伯克利集團開發的房子賣給了中國買家。“中國投資者的熱情日益高漲。”

在全球大都市中，倫敦的房價和物價向來以“昂貴”而著稱，但這絲毫不能阻擋中國富裕人群的熱情腳步。在倫敦的金融區——金絲雀碼頭，1/3的新售房屋被來自中國的買家買走。而根據英國《金融時報》網站10月10日消息，最近，一批投資者（主要是中國人）聚集到香港文華東方酒店，其中45人在當天簽訂合同，購買了位於倫敦東區斯特拉特福的公寓。

“2012年，我們監測到倫敦核心區的新屋銷售量全年大約1萬套，這其中80%來自外籍買家。”仲量聯行北京分公司董事總經理張瑩告訴記者。而仲量聯行國際住宅部總監張宏進一步解釋，“在整個英國，40%房產由境外人士購買，這其中包括來自中東、俄羅斯和亞洲的買家。從2013年開始，中國購買者的比例從5%，激增至27%。

仲量聯行本身也代理了不少來自英國的住宅，但張瑩表示不能夠透露購買者的身份。“大部分購買者來自富裕人群或中產，50萬英鎊左右的公寓最為好賣。”張瑩說。

“過去一年中，在英國生活的中國人超過8萬，其中留學生數量超過1.2萬。”張瑩表示，日益增長的留學生群體成為買房的最大動力。


大量的中國買家自然也推高了部分地區的房價。英國央行副行長坎利夫曾表示英國住房市場需要謹慎的監管，但他不同意英國樓市出現泡沫一說。Paul Bennett也同樣認為，“雖然短期看倫敦的房價已經很高了，但長期來看，仍然在增長。是市場需求保障了房價的上漲空間。”並且Paul Bennett強調，並不是所有歐洲國家都像英國一樣歡迎中國投資者。

過去一年中，英國大型房地產公司紛紛也將目光調轉至6000英里以外的中國買房者，比如英國邦瑞和伯克利集團。在他們眼中，中國購房者已經成為最值得挖掘的客戶群。

　　北京時間10月16日，據彭博資訊報導，兩位元知情人士透露，管理著3.66萬億外匯儲備的中國國家外匯管理局正瞄準歐洲房地產市場,，意欲加大投資力度。

　　中國外管局正在尋求投資的多樣化，並密切關注英國、法國、德國、波蘭和捷克的房地產以及基礎設施工程。知情人士表示，這些工程的價值現在非常具有吸引力。

　　在外管局增加對歐洲市場投資之時，美國政府在債限問題上的爭執增加了該國出現債務違約的風險。眾所周知，中國是美國最大的海外債權人。7月份，中國持有1.28萬億美元的美國國債。對於美國債務上限問題，中國財政部副部長朱光耀要求美國政府採取“具體措施”解決財政問題，並避免公債違約。

　　國際貨幣基金組織和世界銀行此前表示，若美國發生債務違約，對世界經濟而言將是一場災難，因此希望美國儘快解決財政懸崖問題。

　　根據中國人民銀行10月14日公佈的資料，由於增長反彈跡象激發資本流入，上個季度的中國外匯儲備增幅創下兩年多來的最高水準。截止6月底，中國國家外匯儲備餘額為3.5萬億美元，再創歷史新高。

　　國家外匯管理局在英國註冊的全資子公司銀杏樹投資公司（Gingko Tree Investment Ltd），今年1月份買入英國重要大學住宿提供商UPP 集團40%股權。據資料提供商Dealogic資料，銀杏樹為這筆股權支付了5.5億英鎊的價格。據房地產資料提供商的資訊顯示，去年5月份以來，Gingko Tree已經做出至少四筆投資，投資對象包括水務公司、學生公寓，以及倫敦和曼徹斯特的寫字樓，金額超過16億美元。

　　據報導，國家外匯管理局還是巴黎Beaugrenelle購物中心的潛在競購者之一。據估計，此樁收購的價值至少為7億歐元，可能刷新法國最昂貴購物中心的紀錄。除了國家外匯管理局以外，其他四個潛在競購者包括Altarea、Hammerson、Rockspring和一家德國基金。

　　分析人士指出，鑒於歐洲債務危機尚未完全結束，外匯局會避免一些高風險的國家和行業。知情人士指出，投資的安全性是外匯機構“最優先考慮的事情”。