立委近來常接獲民眾陳情小坪數套房難貸款，房仲業者說，以前銀行貸款是看物件重於人，現在房貸授信看重人重於房產。銀行業者指出，若地段不佳的房子或周遭環境不好，又在捷運距離500公尺外，小坪數套房貸款容易被拒絕，或貸款成數僅5~6成。

某位老師購買小坪數套房，原本也被銀行say no，後來因為職業是公職，才讓他貸款7成。不過也有房仲業者估計可能只能貸到7~8成的小套房，借款人因信用良好，意外貸到9成。

公職貸款成數高
富邦金控資深副總洪主民說，不能單純以小坪數衡量貸款難易度，銀行授信會看地點與借款人的信用狀況。
他舉例說，比如郊區的小套房跟捷運共構的小套房，當然價值就不一樣。另外借款人的年紀與是否有穩定收入也是重要的審核關鍵，不能以偏概全。

銀行授信時會考量職業的種類與收入來源穩定性，比如賣黃色小鴨獲利的攤販，即使短期賺很大，但是否能賣20年？又如借款人收入雖穩定，但年齡已64歲，即將要退休，銀行也會考量是否有償還20年的能力？

此外，若是「二房」投資用途，也比較容易受貸款限制。銀行主管說，房子要從總價與借款人收入同時考量成數，比如豪宅1億貸6成是6000萬，500萬的房子8成是400萬。貸款成數要看還款能力，不只是看物件大小，而是看總價。

Q4回溫 2至3房小宅受歡迎

第4季房市有回溫跡象，據21世紀不動產購屋信心調查顯示，有高達67％民眾看漲近3個月房價，購屋目的以成家首購與換屋自住為主，比重達67％，投資目的反而下降；至於購屋首要考量條件則以生活機能與交通便利性為主，仍以2~3房小宅最受歡迎。
據21世紀不動產網路民調顯示，有高達57％民眾小幅看漲未來3個月房價，大幅看漲未來3個月房價的民眾則有10％，看跌者僅13％。

打房效果有限影響
21世紀不動產董事長王福漲說，受美國量化寬鬆政策及奢侈稅延長議題影響，近年全台建物買賣移轉棟數有下降趨勢，但全球景氣正穩健復甦，台灣利率水準仍在低檔，對房地產是正面影響。
淡江大學產經系副教授莊孟翰認為，第4季房市在建設公司全力炒熱928、雙十檔期下，加上低利率及政府打房效果有限的影響下，造成消費者對房市看漲。
民眾羅淑綺說，「台北市房價只會愈來愈高，這幾年持續有在看屋，只要有好物件就會想買，不排除換屋與投資兩種可能，端看產品性質。」

成交量已微幅上揚
有巢氏房屋發言人劉炳耀說，美國量化寬鬆政策可望退場，8、9月房市觀望氣氛濃，可望在第4季回歸正常，目前成交量已有微幅上揚的「補漲」趨勢，加上農曆年換屋潮，明年房市預計將呈價、量持平或價格微漲現象。

　建築業「土地公」三重幫大老林堉璘的上市營建股宏盛（2534），未來1年業績成長動能強、能見度高，近期股價強勢表態；攸關今年虧轉盈的關鍵大案－南京東路「捷四」捷運共構頂級辦公大樓，尚未確定分回比率，若以未來1年能見度來觀察，獲利能力有機會首度挑戰賺進1個股本。

　宏盛「捷四」可謂今年度的「壓軸大案」，產品被宏盛定位為頂級辦公大樓中的「帝寶」，由於已完工、但正在等待與捷運局的分回比率，因此被視為下一個貢獻業績噴出的關鍵大案；上周在三大法人連五買之下，上周五宏盛一舉突破季線、股價躍升至25.8元，單周大漲6.8％，漲幅優於營建類股平均漲幅1.09％、台股大盤平均漲幅1.1％。

　宏盛前3季營收僅不到6,500萬元，主要是完工入帳案源進入空窗期，加上投資淡海新市鎮大案「宏盛新世界」第1、2期，正投資廣告行銷費用，造成目前仍處於小虧局面，上半年EPS仍純損0.74元。

　法人估計，宏盛前3季恐怕仍未能虧轉盈；不過，「捷四」原本落在第3季完工交屋，但尚未取得使用執照，產權分回比率也尚未敲定，因此入帳時間將延後，要觀察第4季或2014年初是否可望確定完成分回比率並出售入帳。

　宏盛「捷四」位於南京東路六福皇宮飯店對面，占地986坪，擁有捷運完工通車題材，現已完工，總建坪約1.2萬坪，由宏盛和宏泰人壽合建分屋，分屋比例為宏盛60％、宏泰人壽40％。總銷未來至少百億元起跳，視每坪售價而定。

　外界一般預期，扣除捷運局分回後，宏盛約分回6成、約6,500建坪。

　分析師估計，捷運線可望年底完工通車，沿線資產行情看升；以目前附近中古辦公行情每坪125萬到140萬元估，宏盛若以每坪110萬元出售，毛利率將上看5成，可望貢獻EPS上看6元。

　現在到2014年底其他正陸續完工交屋的案源，還有士林「陽明」、新莊「帝景」以及未售5戶的「仁愛帝寶」等，法人估計這些案源若交屋入帳，約可貢獻EPS約7元上下；加計「捷四」的6元左右，未來1年宏盛獲利有1個股本的實力。

奢侈稅修法可能「從寬處理」，財政部長張盛和9月30日率所屬機關首長暨國銀業務董事長、總經理赴立法院備詢，張盛和表示，鑑於國內外經濟情勢多變，有關奢侈稅檢討方案仍須審慎評估，基調仍為「只修不廢」，朝向「合理化」方向修正，將以「儘量不讓經濟動能，受到太大影響」為原則，加上經濟成長率只能勉強保「2」，奢侈稅修法草案原訂要在10月中旬確立，但在國內外經濟情勢有變之下，將延後至11月中旬或月底提出，張盛和在立院財委會說：「國內經濟動能不夠強、時空環境在變化。」暗示奢侈稅修法方向已朝向限縮範圍，對課徵買方稅的態度轉為保守，奢侈稅應不致大幅從嚴修正。

從全台各地的買賣移轉棟數觀察，奢侈稅上路後的確對於房市交易有抑制的效果，奢侈稅前後全國交易量減少24.39%，雙北市大跌三至四成，台中下滑19.63%，桃園及高雄減少則是在個位數，新竹影響最小。

雙北房市在奢侈稅前，投資族群積極進駐，交易相當熱絡，帶動房價「直直漲」，但奢侈稅確實讓投資客退場，由於未來奢侈稅只修不退，因此相信結構也不會改變太大。桃竹以南，由於人口逐漸移入，帶動就業機會，房價相對親民，棟數移轉變化較小。至於供給量過大、生活機能尚未成形的高檔盤整地區，房價需要時間消化，相信當外來人口移入、在地就業機會提升、公共建設逐步完成時，只要景氣來臨，又是下一個房市亮點。

2008年金融風暴後，許多民眾更加意識到「保值、抗跌」的觀念，認為不動產是抗跌、保值最佳的工具。因此不論QE退不退場，不動產的配置永遠是人生的重要功課，對於手中有二套、三套甚至更多套房子的人，時時都要檢驗手中的資產，捨棄差的資產，積極購置更好的資產，不斷讓自己的財產優質化；對於年輕人手中的錢少，只能勉強買房的朋友，也不要氣餒，起步永遠不嫌晚，在能力許可範圍內，只要有需求、看喜歡，先求有再求好，在人生奮鬥的道路上，有機會再逐步換更大、更好的房子，不但可以賺到生活品質，更可以保值存到錢，有朝一日就是退休老本。

展望第4季及明年房市，最重要的還是要回歸國內經濟成長的基本面及貨幣政策的資金面。根據主計總處的四大經濟重要指標，首先經濟成長率去年為1.32%，今年第2季初步統計為2.49%，而第3、4季則分別預測為2.47%及2.61%，顯見國內的經濟緩步回溫，且樂觀以待；且預測第3、4季的國民生產毛額（GDP）也是走「穩定向上」格局。

因此消費者物價上升率（通膨指標），在第3、4季預測維持在0.06%及1.64%，顯見雖第3季電價上漲，但國內本身的經濟已走過低點，穩定成長的。

另外，觀察貨幣供給，M1B、M2年增率則是續創波段新高，表示市場上流動的資金水位充沛。因此，綜觀第4季房市主要趨勢如下：

1、不論奢侈稅政策修正方向為何？自住∕換屋及長期持有置產並無影響，第4季年底前買氣歸隊。

2、過年前自住買盤興旺，低總價產品續夯。

3、重大建設助陣，周邊房價有撐。

4、貨幣政策寬鬆，好的店面、土地、具收藏價值的頂級豪宅，還是資金停泊的重要選項。

雖然第4季國內外存有政經亂流，但在資金豐沛、低利政策維持下，在沒有其他更好投資標的時，資金仍是會流向「好的不動產」，等到數年後，QE真的退場了，經濟應該更穩固，房價也會得以支撐，因此長期觀察房市沒有悲觀的理由。

不動產商辦市場第4季預估有近千億元招商案啟動，其中宏普、皇鼎、太子、宏盛、龍巖、長虹等六大建商握有整棟商辦大樓待價而沽，釋出量體估突破300億元，其中以宏盛總銷上看80億元的南京東路「捷四」案最受矚目。

本季不動產市場出現許多重量級招商案，包括權利金底價分別高達114億元、180億元的台北學苑和信義計畫區A25地上權案，令本季商用不動產市場受到高度關注。進一步觀察上市櫃建商新案，也不乏指標大案，其中宏盛南京東路捷四案，因在六福皇宮正對面，又是捷運共構，已有壽險大咖排隊等著要買。

宏盛表示，該案由捷運局、宏泰人壽、宏盛共同持有，全案已完工，等政府樓層分配後，就會釋出銷售訊息；據悉，不少壽險、外資已對捷四案表露極大興趣，更有商仲主動為此案找承租方，等到該案確定分配方式後，馬上可完成招租作業。法人表示，若該案今年順利售出，對宏盛每股貢獻至少5元起跳。

宏普位於內湖舊宗段的商辦大樓「宏普經貿大樓」也在9月底完工，該案總銷30億至35億元，公司計畫採整棟或分層售出，若順利處分，法人估計，對宏普每股貢獻有機會逾4元，推升全年每股純益至少7元起跳。宏普指出，該案目前有多家科技、傳產業主洽談。

皇鼎也握有兩棟廠辦大樓，分別是總銷13.8億元的文德科技大樓，以及總銷初估30億元、預計年底完工的中和建康路聯合科技廠辦案，若兩案順利售出，法人估對每股貢獻至少4.5元起跳。

桃園航空城土地投資熱呼呼，根據實價資料，航空城橫跨的大園、中壢、蘆竹等3個行政區，今年前8月土地交易金額即多達1096億元，交易件數更逾4000筆。由於建地價格已至相對高點，投資人現多轉戰農地，農地價格今年也飆漲近1倍。

台灣房屋機場捷運店長林冠宇表示，目前航空城範圍內農地每坪約8~10萬元，而鄰近其他區段徵收案已徵收農地的權利買賣價格，則多有20萬元以上行情，就此來看，航空城農地仍有上漲空間，不過，他提醒，由於政府計畫常有變化，投資人投資前宜做好資金配置。

信義房屋統計今年全國土地交易金額，以桃園縣最熱，今年1~8月全國共8116億元，桃園就達1993億元，占比近25%；以各鄉鎮市區排名來看，前4名中，有3個在桃園，包括第一名的大園，第二、第四名的中壢、蘆竹，都屬桃園航空城範圍。

林冠宇表示，桃園航空城概念很早就已提出，2008年馬英九當選總統積極推動後，大批土地投資客開始進場，早先當地住宅建地每坪僅14、15萬元，僅隔一年就站上30萬元，2012年華固、竹風建設等購買住宅地單價來到5、60萬元，今年7月太子建設買進約1100坪住宅地，每坪單價更衝到80萬元。

商業地不遑多讓，2008年時一坪30萬元上下，目前行情多在130~150萬元之間，不論商業或住宅用地，5年來都漲了4、5倍。

房仲業表示，航空城土地買家最早多來自竹北，主要是竹北高鐵站開發較早，土地翻漲也早，許多竹北人因此累積了可觀財富。這兩三年，由於土地價格遽升，稍具規模的土地，總價動輒數億、甚至10多億，買方轉以建商、財團居多。

至於一般個體戶投資客，現在則多轉為買進航空城內的農地，有的打算在區段徵收前獲利出場，有的則是看好區段徵收後，發回建地配地的行情，長期投資。

林冠宇表示，畫入航空城的農地去年行情約每坪約4~5萬元上下，一年來已上漲一倍，行情來到8~10萬元。以桃園其他區段徵收案來看，如捷運A21站一帶已進行徵收的農地，目前行情一坪可達20萬元，航空城農地仍有相當上漲空間。

不過，林也提醒，政府財政困難，稍早航空城計畫傳出可能暫緩時，農地即一度從每坪4萬元在短短時間回跌到3.5萬元，跌幅逾一成；現階段如要投資，仍須有風險意識。

市區透天難尋 吸企業主買家

市中心區土地寸土寸金，透天推案較難見到，因此透天別墅推案多位於新興地區或外圍區，擁有一定喜愛透天產品的客群。當然在都會區也有難得一見的豪宅別墅新案，北市內湖區「樸山水澗」，每戶總價達1.2億元，已下訂的買方就只專找別墅物件。

高級別墅案「樸山水澗」，位於北市內湖區，規劃大樓、公寓、別墅等不同類型產品，專案經理陳杏富表示，大樓與公寓產品已銷售完畢，共4戶總價1.2億元的別墅已售出2戶，買方為企業主、自營商，原本就住別墅，因此只青睞同樣的產品。

中南多為首購買方
新北市新店區也將推出別墅新案，甲山林廣告總經理張境在指出，「晴山匯」會推出10期，第1期將推18戶別墅，推出時程還在規劃。
台灣蘇富比國際物業顧問公司網頁上，也有高價別墅案待售中，如內湖區「上善若水」開價1.28億元；具有山海景觀的陽明山別墅「陽明帝景」共釋出3戶委售，開價3450~6700萬元。
總價較平易近人的透天新案，分布在基隆「村日villa」、新北市「陶墅館」、台中「泉宇仰沐」、「大容II」、高雄「得邑香波堡」等，總價皆低於2580萬元，北部多為換屋型買方，中南部則較多為首購型買方。

台中透天多在水湳
新北市鶯歌區的「陶墅館」總價1388~2500萬元，目前有30多戶待售中。專案經理陳慧芳說，鶯歌不大，推案不多，但航道高度限制取消，未來新推案將皆為大樓，別墅物件未來將不復見，有不少台北客賣掉原本的房，改來鶯歌買透天別墅。
高雄市仁武區的「得邑香波堡」總價1080~2580萬元，專案經理黃文鴻說，目前剩10戶可售，預計月底可交屋，買方以上班族居多，首購偏好總價1000萬元內的產品，而換屋族則會選擇臨路產品，總價約1500萬元左右。
台中市代銷公會理事長謝麟兒說，像台中7期土地取得成本高，不可能蓋透天產品，而透天新案較集中在新興區域，例如水湳經貿園區、12期、單元1、2、12重劃區，總價在1500~2500萬元的新光、廍子段等地區，買方以自住為主。

近年桃園房價不斷被投資客炒高，業者指出，桃園市房價近3年漲5~6成，但2年前實施奢侈稅後，投資客逐步退出、轉買不課奢稅的農地，轉戰桃園捷運G12站及航空城等地區。

台灣房屋桃園區總經理古兆憲表示，桃園市房價近3年漲幅高達5~6成，其中外來人與在地客各約佔5成左右，雖然住宅因為奢侈稅因素，讓投資客有減少趨勢，但他們轉向投資農地，農地買氣趨熱絡，價格2年漲幅高達2倍之多。

每坪僅1萬元
以投資客陳先生為例，他過去在桃園買房皆以短期投資為主，買進再多花20~30萬元裝潢費，轉手賣出賺100~200萬元左右，如今轉向投資農地，如新屋、觀音鄉等地區農地每坪僅1萬元，他轉手賣出獲利達20~30％。

此外，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，桃園土地價格漲，連帶房價跟著漲，且桃園土地較多，又沒有選擇性信用管制限制，加上取得成本、壓力相對北市低，因此不少投資人往桃園發展，讓房屋及土地交易量大幅增加，目前桃園最高價大樓為「中悅一品」，推估不久後，桃園會出現億元住宅交易案。

台68西延段預計2016完工

明後兩年南寮將啟動多項重大交通建設，正式打通南寮通往中山高與北二高的任督二脈，位於地圖西北邊的南寮將不再是城市的邊陲，而是距離新竹市區與雙國道約僅10∼15分鐘車程的平價購屋新樂園！對照市中心動輒30萬起跳的高房價，現階段南寮幾近打對折的1字頭房價，更顯其平易近人。

重大交通建設啟動
新竹市政府指出，交通部公路總局規劃台68東西向快速道路向西延伸線「竹港大橋至榮濱路段」可望於明（2014）年6月發包設計，預計2016年完工。而榮濱路支線及新竹漁港新港北路段，市府將爭取中央同意墊付工程設計費並於今年發包。至於俗稱R1道路的「茄苳接西濱聯絡道路新闢工程道路」的部分，環保署已同意授權市環保局進行環評，期望明年六月底發包施工。

實現美麗生活願景
這代表未來台68「竹港大橋至榮濱路段」通車後，可望大幅紓解目前東大路四段與西濱路一段的交通尖峰瓶，也有助於榮濱路與天府路二段這一帶的重劃區快速發展。而R1道路的通車，更為本區居民往返北二高與新竹科學園區之間搭上一道便捷的橋樑，由於南寮也是新竹市政府「17公里海岸線風景區」的所在地，從此「工作在園區，生活在風景區」的美麗願景再也不是夢。

平價購屋新樂園
以新竹市的新推建案為例，位居市中心的新案每坪單價約從30萬起跳，緊鄰市中心旁的新案也要25萬左右，但東大路四段、西濱路一段附近的新推建案只要15萬上下，比起市中心動輒30萬起跳的高房價，足足打了對折，也較緊鄰市中心旁的建案每坪省下10萬之多，若選購標準40坪3房2廳2衛產品含1平面車位，市中心約1320萬起，緊鄰市中心約1110萬起，南寮最多只要700萬，光是總價便可相差超過600萬，市中心買1間房，南寮可以買2間，堪稱新竹市平價購屋新樂園。

少時間換大空間
「少少時間，換住大大空間」是消費者在南寮購屋置產的絕佳策略。相同的購屋預算，在南寮可獲得更大的居住空間，而相同的居住空間，在這裡則可以節省一半的購屋預算。從生活機能來看，東大路四段周邊商家已可滿足絕大多數生活需求。再以交通動線來看，從台68經慈雲路進園區時間和竹北所差無幾，未來R1開通後，又多了一條進園區的上下班管道，是消費者在購屋預算與生活空間之間的一個平衡方案。

第4季不動產市場變幻莫測，繼超大量體的台肥南港地上權流標後，又有指標案意外卡住。今年總金額最大的單一所有權商用不動產標售案-內湖科技園區地標建物「精英電腦總部大樓」預計今（21）日開標；消息指出，無人投標，將改為議價出售。

精英表示，公司沒有改變計畫，仍希望年底以前完成出售內湖大樓，其他細節尊重仲量聯行的專業。

外界原本相當看好精英電腦總部大樓標售，認為國外投資機構、國內壽險公司將進場搶標，帶動成交價挑戰80億元，在資產活化的題材激勵下，大同、精英等8月中下旬至今股價漲幅分別為16.71%、23.58%。

精英大樓位於堤頂大道二段，帳面價值（持有成本）30.79億元，為地上20層、地下四層的鋼骨大樓，土地面積1,595.97坪。若順利標售，精英可望在今年底前認列處分利益，大同也可依照轉投資比率認列，挹注今年獲利。大同目前對精英持股約27% 。

精英總部大樓標售並未對外公布底價，據悉，底價為72億元。不動產業者表示，72億元是筆大數目，恐怕連國外投資機構都不見得掏得出錢，最可能出手的是壽險公司，但據了解，精英電腦今天可能宣布總部大樓「停標」，改為議價。

各壽險公司中，目前投資內湖科學園區及周邊不動產最多的是新光人壽，再來是在該地區擁有五、六棟大樓的國泰人壽，富邦人壽、南山人壽則是近年積極搶進的投資大戶。

市場原推估精英電腦總部大樓成交價上看80億元，換算每坪七、八十萬元。不動產業者分析，壽險業者不願出高價搶標的原因有二，一是大多數已有一定投資，例如新壽因內湖已握有十餘棟商辦大樓，金管會「建議」降低投資比重，內部已規劃將出售一棟，再出手買進新建物機率低。

其二，國壽、新壽等進場時間較早，持有內湖不動產成本多在每坪三、四十萬，面對每坪七、八十萬元的精英電腦總部大樓會再斟酌。

【記者陳美玲∕台北報導】底價70億元以上的精英總部大樓原訂今（21）日標售，全案恐改為私下議約。仲量聯行董事總經理趙正義表示，今早將與業主討論後才會做定奪。

專家：最高價不在熱門區

北中南主要都會區實價登錄以來透天的交易，以台中市1萬1683件交易量最多。至於各都會交易熱區分別為台北市北投、士林區，皆有89件，台中市則集中在北屯區為1216件，高雄市則是鳳山區1629件居冠。

試算土地增值稅
《蘋果》統計還發現，台北市與高雄市透天交易熱門行政區，皆佔整體的15％左右，而台中北屯區則佔整體的10％左右。中信房屋台中駐區經理楊乾意表示，台中人大多還是喜歡透天型產品，原本的台中縣像龍井、沙鹿、大肚、大雅等區域，當初土地取得成本每坪僅10多萬元，房屋有9成都是透天，10~20年的中古透天總價約600萬元左右，較新的透天產品地坪約30坪，總價則達1000萬元。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨說，各都會區最高價透天交易個案都不在最熱門區域，也就是說，價格合理才會找到好買家，民眾在出售屋齡過高的老透天，除把握市場有好價格時盡早脫手外，若已持有一段時間，應先試算土地增值稅，以免到時獲利不如預期。

此外，觀察雙北市高價透天別墅實價行情，位於大直的「富邦九莊」共有8筆實價資料，成交總價2.21~3.48億元；新北市新店區「國礎富裔山」則有3筆透天交易，總價6800萬元~1.04億元，為4層樓別墅。

北投較中低價位
較中低價位的則是位於北投區的「藝術林居」，共4筆交易案，總價3320~4468萬元，規劃3層樓透天。

看好台中後市，建商紛紛插旗台中，興富發、遠雄公告再買台中土地，老牌建商太子近期也預定推出台中草悟道附近的新案「青峰錦」，業界估計，光是下半年台中推案量將近500億元。

太子草悟道附近新案「青峰錦」位在向上路、近美村路，坪數規劃住宅53~63坪，店面80坪。

太子建設總經理謝明汎表示，預計本月至下月推案，該案目前開價未定。台中地產界指，目前市場行情約35萬元，太子開價可望跳上4字頭。

同時，遠雄建設繼7月底首度揮軍台中，買下7期單元二「新富段」約3000坪土地，預計推出21層大樓產品後，前天再度砸下5.65億元，購買台中清水土地5409坪。遠雄建設副總黃志鴻說，預定明年下半推案，總銷約70~80億元。

富邦建設挑戰天價
興富發前天也砸下5.71億元，買西屯區惠安段471坪土地，地近環中路、中港路，在7期重劃區內，興富發副總廖昭雄說，因台中土地還要請照，預定明年上半推案，總銷約17~18億元。

除遠雄、興富發積極插旗台中，大陸建設預定下月底推出7期豪宅新案，富邦建設在國美館區域推「富邦天空樹」，也將挑戰台中房價8字頭新天價。

委售增加 「屋主急了電線桿擠了」

高雄民眾日前經過十字路口時，發現電線桿上大量張貼售屋廣告單，光是一個路口就有17張廣告單，相當驚人，忍不住在社群網站分享「屋主真的急了，電線桿真是擠了。」業者也坦言，高雄最近房市比較冷，交易量持續往下掉，但價格卻仍維持在高檔。

觀察今年高雄市1~9月買賣移轉棟數變化可發現，從今年5月房市成交量來到4805棟的高點後，7月後成交量持續量縮，今年買賣熱門5大區域：三民區、鳳山區、鼓山區、左營區和楠梓區，成交量也在7月後轉冷。

9月每坪近17萬
從樂屋網提供房屋委售筆數也可發現，高雄市委售筆數自7月起增加到1.5萬筆，7~9月委售筆數都在今年的相對高點。雖然市場明顯出現量縮、委售量增加情況，但成交價卻持續走揚，信義房屋調查顯示，高雄市成交均價從7月的每坪15.2萬元成長到9月的16.9萬元。

暱稱「李登輝重出江湖」網友在Mobile01論壇分享照片指出，日前路過高雄市仁武區仁雄路跟澄合街口時，電線桿大量張貼售屋廣告單。根據他張貼的照片顯示，十字路口的電線桿上至少有17張廣告單，數量驚人。
網友C09008M也說，他騎重型機車到自強路時，隨便繞了一圈，結果有3個人騎小綿羊（機車）追他，停紅燈時，每個人都塞一張廣告單給他，「跟我說現在要不要進去看個房子。」

低總價產品減少
住商不動產高屏區經理林祺博坦言，下半年消費者反應比較平，8月後市場變冷，8月和9月市場持平。他分析，市場低總價產品不見、變少了，高總價產品還是維持正常狀況，所以呈現「量縮價格微幅成長」情況，成交量的曲線趨緩。
林祺博預估，10月進入傳統旺季，市場有機會好一點，「但不會好很多，房價這段時間或許會穩定、稍微往上。」
有巢氏房屋南區副總經理楊政曉也說，高雄不是穩定市場，同時，過去高雄沒有預售市場，最近預售市場則佔10~15％，成屋市場因此掉下來1成多，同時今年成交量在5月飆出新高後，成交量就開始往下掉，委託物件的留言數量也成長6~7成，顯示高雄市場已明顯變冷。

QE影響買方觀望
楊政曉分析，主要是受到QE可能退場影響，買方觀望，賣方也不敢賣所致。他認為，第4季情況會相對好一點。

鳳山楠梓小宅夯 1坪18萬吸首購

高雄下半年首購新案集中在鳳山、楠梓一帶，高價產品仍集中在農16、市區一帶。高雄前建商公會理事長、隆大董事長陳武聰觀察，7月後高總價產品相對去化速度較去年慢，低總價產品去化速度仍快。眾所矚目國泰新案「國泰R13馥建築」，預定10月底正式公開。

受升息奢稅影響
陳武聰觀察，去年到今年上半年高雄無論哪種產品去化速度都相當快，到7月以後高總價產品比較停頓，「沒有像去年這麼熱絡、不像之前沸騰」，不過下半年以30~50坪的小坪數，每坪開價18萬元左右，坐落在楠梓、橋頭、鳳山、小港等區域的低總價產品速度仍快。
陳武聰認為，主要受到央行總裁彭淮南暗示可能升息的說法，奢侈稅也沒有定案等因素影響，「市場也大概要調整，沒有一輩子拉漲的，這波都拉了10年多。」

陸續推豪宅個案
雖然高價市場去化速度趨緩，但建商仍看好，興富發家族的齊裕、國泰建設、太子建設也將陸續在高雄推出豪宅個案。位在凹子底捷運站的「國泰R13馥建築」是國泰在高雄睽違1年後才有新案推出，由於先前「YOO馥建築」瞬間秒殺，這次開案吸引當地目光。
國泰建設協理陳仁澤透露，預定10月底正式開案，規劃105~115坪、52戶住宅，1戶180坪店面，住宅每坪開價37~46萬元，店面是否出售仍未定。雖然下半年大坪數豪宅去化速度不如預期，陳仁澤相當有信心說，「國泰R13馥建築」近捷運站又在博愛路，「已接到不少客戶詢問電話」。
聯上實業董事長特助王惠珍說，主打退休族換屋、單價相對高的小坪數「聯上F1」，因為近高雄巨蛋購物廣場，去化速度不減，開賣至今已售7成。

定于明年6月出爐的不動產統一登記條例或將延期。

按此前國務院辦公廳發佈的《國務院機構改革和職能轉變方案》，由中央編辦負責於今年4月底前完成整合房屋登記、林地登記、草原登記、土地登記的職責；由國土資源部、住房城鄉建設部會同法制辦、稅務總局等有關部門負責出臺並實施不動產統一登記制度，2014年6月底前出臺不動產登記條例。

但到目前為止，各項不動產登記整合工作還沒有明確結果。因此，業內人士對於明年是否能夠按時出臺不動產登記條例均持悲觀態度。

一位元接近國土系統人士透露，不動產登記條例的起草工作可能由國土部主導，但是未來誰作為登記機構現在還沒有定論，是國土資源部還是住建部還不好說。

登記職責難以整合

不動產是指實物形態的土地和附著於土地上的改良物，包括附著於地面或位於地上和地下的附屬物。最為核心的就是地產和房產。

2007年第十屆全國人民代表大會第五次會議通過的《物權法》，規定了實行不動產統一登記制度，然而卻沒有確定不動產統一登記機構、登記範圍和登記依據等問題。

中國現行的不動產登記工作分屬於不同部門。住房和城鄉建設部門負責房屋所有權登記；國土資源部門負責集體土地所有權、國有土地使用權、集體建設用地使用權和宅基地使用權登記。

《物權法》出臺之後，涉及不動產登記的各個部門開始陸續出臺自己的登記辦法，如《房屋登記辦法》、《土地登記辦法》等，並以此為依據頒發各自的登記證書。

此外，“土地也由不同部門登記，都有各自的法律依據，如森林法、草原法等。”國土資源部法律事務中心法律處處長蔡衛華說，“並且都各自出臺了各自的管理辦法，也有各自的證書，也都有各自登記的程式”。

這種分散式登記飽受詬病。中國人民大學商法研究所所長劉俊海認為，由於不同部門管理和登記，有時導致權利歸屬不明確，引發眾多矛盾和糾紛；由於各部門登記方法和規程等不一致，容易造成登記錯誤；由於房、地分別登記，增加了當事人的負擔，增加了房屋交易成本，降低了行政效率。

而建立不動產統一登記制度有助於落實和細化《物權法》規定的不動產登記制度，進一步加大對房地產物權保護力度。劉俊海表示，不動產登記制度對物權保護的法律體系的重要性不言而喻。在《國務院機構改革和職能轉變方案》中，明確規定整合房屋登記、林地登記、草原登記、土地登記的職責等由中央編辦負責於今年4月底前完成。

然而，上述這些職責整合工作並沒有新的進展，“這使得不動產統一登記條例的草擬工作沒法正式開始。”一位業內人士表示。

上述接近國土系統人士透露，不動產統一登記是否歸到國土資源部，還不能肯定。任務分工中提到要4月底之前完成，但是有不同部門存在一定阻力，所以現在資料還沒有整合完，但並未得到中央編辦官方證實。

國土資源部政策法規司工作人員表示，目前國土資源部正在積極推動不動產登記條例的起草工作。國土資源部副部長、全國加快推進農村集體土地確權登記發證工作領導小組組長胡存智在今年7月曾公開表示，下一步將著手研究做好不動產統一登記的各項準備工作。

經濟觀察報與住建部政策研究室相關負責人聯繫時，被告知並未參與不動產登記條例的起草工作。住建部1997年發佈《城市房屋權屬登記管理辦法》，2008年修訂為《房屋登記辦法》，添加了集體土地範圍內房屋登記內容。

儘管住建部2010年便開始著手建設“全國房地產資訊聯網系統”，但農村房屋產權登記的工作並不容易。負責農房產權登記的住建部村鎮建設司司長趙暉告訴經濟觀察報，農房產權登記前兩年剛剛開始，有些省已經開始了，有些省還沒啟動，還有些農民就覺得沒有必要登記，農村不像城市那麼積極登記。

一位元接近國土系統人士透露，此前的國務院檔中對於該項工作的任務分工中並未提及住建部及稅務總局，但檔在徵求各部委意見遇到反對聲音後，增加了兩個負責機構。

在3月26日國務院辦公廳發佈的通知中，指明不動產統一登記制度的出臺和實施由多個部委共同負責。浙江大學法學院教授陳信勇認為，現在不動產登記條例由多個部門共同來做，到時候會出現很多需要協調的問題。

條例出臺或將延期

按照此前國務院列出的時間表，明年6月份之前將要交出《不動產統一登記條例》，這項立法要求已被列入明年國務院的立法計畫中。根據《立法法》，行政法規由國務院組織起草，起草單位應當將草案及其說明、各方面對草案主要問題的不同意見和其他有關資料送國務院法制機構進行審查，再由後者向國務院提出審查報告和草案修改稿，由總理簽署國務院令公佈。

而目前整合各項登記職責的工作還沒有完成。在組建起草班子之後，還要經歷漫長的草案形成、徵求意見、修改、審議等環節。此前並沒有統一的不動產登記條例可以借鑒，而不動產登記條例中需要重新確定的內容眾多，包括登記機構的設置、登記原則、登記程式、法律責任等。多位業內人士表示，明年不太可能會按時出臺《不動產統一登記條例》。

今年5月，在國土資源部舉辦的不動產登記研討會上，確認正式啟動不動產登記制度改革。國土資源部土地礦產法律事務中心產權產籍處處長劉燕萍曾表示，在物權法頒佈實施後，國土資源部法律中心開展了一系列的不動產統一登記制度的調研和課題研究，起草了土地統一登記條例建議稿、不動產登記法建議稿等。這份由國土資源部法律中心起草的不動產登記法建議稿並未公佈於眾。

另外一份《不動產登記條例(草案)》(建議稿)由中國房地產研究會房地產產權產籍和測量委員會(以下簡稱“中房研”)組織起草，而這份8月底公佈的草案在公開徵求業內意見後並沒有更新的動態。

中房研的業務主管部門為住建部房地產市場監管司。業內人士認為，該意見稿只是住建部內部意見，但不動產統一登記條例的具體制定還沒有正式啟動。

上述接近國土系統人士稱，不動產統一登記條例的草擬工作其實還沒有正式開始。“統一登記條例出臺之前首先誰來登記都沒搞清楚，估計這個出臺會很難。”陳信勇認為，“首先需要同一機構，另外要確定統一的登記依據、登記標準、登記流程等”。

中房研此前公佈的《不動產登記條例(草案)》(建議稿)中提到，不動產登記由不動產所在地的不動產登記機構辦理，但並未說明不動產登記機構是指建設部門主管機構還是國土部門主管機構，還是單獨成立的不動產登記機構。


“我認為目前最重要的是要統一登記機關和登記法律依據是設立國家統一的登記機構，如設立不動產登記局，由國土資源部代管。”蔡衛華說。蔡衛華希望能夠參與到不動產統一登記條例的草擬中，曾經參與《土地登記辦法》草擬工作的他認為，中國應根據不動產的自然屬性、實際情況以及國外的成功經驗，建立以土地為基礎、以土地主管部門為登記機構的不動產統一登記制度。

陳信勇認為，國土資源部成立較晚，而此前中國的地籍資訊都在住建部，要把住建的資訊交給國土實際上是不太可能的。“之所以各個部門對登記這麼重視，因為登記的資訊是每個部門的立部之本。”陳信勇認為，“這不只涉及到一個部門，誰來牽頭起草都不合適，所以由國務院法制辦牽頭。”劉俊海表示，他更期望出臺的是不動產統一登記法，而不僅僅是行政法規。

劉俊海希望打造一個服務性的不動產法律，“要以服務社會為准，服務不動產權人、抵押權人的利益為本，以維護交易安全為重”。劉俊海說。

放棄出售百佳超市的李嘉誠，沒有讓同樣的變數發生在拋售上海寫字樓一事上。

和記黃埔（00013.HK）近日公告稱，由長江實業（00001.HK）與和記黃埔各持50%權益的東方匯經中心已鎖定買家，並將以89.5億港元出售。

東方匯經中心位於上海浦東新區陸家嘴環路333號，東面正對“上海中心”，專案辦公樓總建築面積約8.8萬平方米，目前尚在建設中，預計將在2014年竣工。

公告顯示，東方匯經中心的買家來自兩方，鑽機集團有限公司將收購專案6%權益，而另兩家離岸註冊公司——HYZL Development Co. Limited與HYZL Investment Co. Limited將收購剩餘94%權益。

鑽機集團目前已確認為光大控股持有，但另一買家的真實身份尚未正式公佈。有業內人士透露，其為一家國有背景的金融租賃公司。

“李嘉誠出售此項目，或許代表他對內地市場的一種看法。”萊坊中國區董事楊松在接受《第一財經日報》記者採訪時表示，“未來幾年，上海商業地產市場將迎來高供應局面，會帶來一定的消極作用，這可能也是選擇此時出售的一種考慮。”

出售一波三折

東方匯經中心為長江實業在上海打造的首個寫字樓項目，頗具象徵含義。

2006年10月，長實與和黃聯合以8.32億元的總價，從富都世界發展有限公司手中購得小陸家嘴X3-2地塊，成為如今的東方匯經中心地址所在。

六年多來，該專案一直傳聞纏身，2009年曾傳出轉讓消息，不過長江實業與和記黃埔選擇於近期作出最終的出售決定，仍然讓外界感到驚訝。

2012年9月，東方匯經中心宣佈委任第一太平大衛斯和仲量聯行聯合租賃代理，而這也顯示出，出售該專案應該為最近一年內所作的決定。

長江實業執行董事趙國雄去年曾對媒體表示，長江實業將會長期持有東方匯經中心，暫時沒有分割出售的打算，專案的租賃物件則瞄準跨國公司總部、國際基金公司等。

然而，情況在最近數月急轉直下。隨著李嘉誠大規模拋售內地、香港資產的消息不絕於耳，東方匯經中心也成為被處置的對象之一。

“未來幾年，上海商業地產市場將迎來高供應局面，這會給市場帶來一定的消極作用，這可能是選擇此時出售的一種考慮。”楊松稱。

根據萊坊近日發佈的一份報告，截至2013年上半年，上海超甲級和甲級寫字樓存量達到620萬平方米。其中，浦東小陸家嘴所占比重最大，達到26%。

而未來數年，隨著虹橋、後世博區域以及徐匯濱江爭相打造新興商務區，上海寫字樓新增供應還將大大增加，空置率也將相應增長。

特別是2014至2016年，包括上海中心等一批專案的入市，上海甲級寫字樓供應將出現激增態勢，2015年新供應將達到200萬平方米的新高。萊坊預計，2015年上海甲級寫字樓空置率極有可能上升至13%。

“內地市場正在告別高增長階段，出於對更高投資回報率的追求，做這樣的資產處置有其商業邏輯。”楊松認為。

至於東方經匯中心的買家，市場一直視內資金融機構為最大可能。除了光大控股，另一買方則為一家國有背景的金融租賃公司。

“隨著近年銀行業務的蓬勃發展，內資金融機構收購寫字樓屢見不鮮，加之陸家嘴的地理優勢，成為打動買家的重要原因。”楊松說。

另一家外資代理行人士也對記者表示，作為上海最為核心的兩處寫字樓商圈，南京西路更吸引跨國公司入駐，且以租賃為主，而陸家嘴則備受內資金融機構的追捧，業主自持的比例也較高。

符合一貫做法

儘管近期接連有意出售旗下位於內地、香港的資產，令李嘉誠在“撤退”背後的真實邏輯備受猜測，但出售東方匯經的決定，從某個角度來看，符合其對於內地商業物業一貫的套現處置方式。

2011年，長江實業曾分拆位於北京的東方廣場項目，推出匯賢產業信託（87001.HK）在香港掛牌，成為首只人民幣計價房地產投資信託基金。

只是匯賢產業信託上市後一段時間的表現，令投資者感到失望，股價在經歷大幅下跌後，直到2011年底才出現回穩。


去年，李嘉誠持股的新加坡泓富資產管理有限公司（ARA Asset Management Limited，下稱“ARA”）也曾宣佈將推出Dynasty REIT上市。Dynasty REIT的初始資產包括南京國際金融中心、大連天興羅斯福國際中心和上海盛邦國際大廈三處商業物業，總建築面積超過35萬平方米。

只是Dynasty REIT的上市進程未能如匯賢產業信託一樣順利，並最終因市況等原因暫停IPO。或許正是Dynasty REIT的經驗，讓李嘉誠更加青睞通過私人市場出售內地商業物業，而非公開市場掛牌的方式。

根據和記黃埔的公告，出售東方匯經中心50%股權將淨賺18.4億港元，據此估算，出售項目100%股權的獲利將接近37億港元。東方匯經中心的交易將在達成若干條件後完成，屆時這也將標誌李嘉誠在上海打造的首個寫字樓項目中全身而退。

這是一筆讓中美兩地都唏噓不已的交易。

10月18日，複星國際發佈公告，宣佈以7.25億美元從摩根大通手中買入美國紐約曼哈頓下城區地標建築物第一大通曼哈頓廣場（One Chase Manhattan Plaza）。該大廈是洛克菲勒家族最有名的兩棟地標性建築之一，周邊地段也很不錯—— 對門就是美聯儲，隔壁沒多遠就是美國國際集團（AIG）大廈。

美國市場看到的是，又一個中國大買家來了，7.25億美金闊綽出手。

而中國人看到，複星買入的這座220萬平方英尺（約22萬平米）的A級辦公樓，均價僅每平米21712元人民幣，甚至低於中國很多二三線城市寫字樓價位。

10月18日，複星集團CEO梁信軍在針對該項投資接受本報獨家採訪時表示，複星有信心在這個項目上實現盈利。因為目前該大廈裝修設施較為陳舊，單位租金比中城同級別新辦公樓低40%左右。複星在不久將對大廈進行全面翻修，馬上就能大幅提高租金回報。

“樓王”為什麼低價？

7.25億美元收購220萬平方英尺，經換算合每平方米3547美元，按10月18日人民幣匯率中間價6.1372折算，僅相當於每平方米21712元。

以這個價格買入歷史上洛克菲勒家族商業帝國的“心臟”，複星的這筆買賣看起來像是撿了一個“大便宜”。

但在一個買漲不買跌的地產市場，人們首先會問，這個樓為什麼這麼便宜？

第一大通曼哈頓廣場是一座建築面積為220萬平方英尺的3A甲級辦公樓，包括地上60層、一個2.5英畝的廣場以及地下5層。大廈於1957年始建，1960年完工，當時傳奇人物大衛•洛克菲勒（David Rockefeller）擔任摩根大通的首席執行官，由著名的Skidmore Owings & Merrill設計所設計。

它是洛克菲勒家族的兩大地標建築之一（另一棟是洛克菲勒中心），也曾一度是曼哈頓中心地區作為美國金融中心的標誌。總高度247.81米高度全球排名217位，在北美洲排名第37位元，是曼哈頓中心區域最高的一棟建築。

其地理位置也極其優越，位於美聯儲街對面，美國國際集團（AIG）總部附近，堪稱樓王。

《紐約時報》8月16日就報導了摩根大通希望出售第一大通曼哈頓廣場，並聘請了世邦魏理仕代理其出售事宜，具體由經紀人Darcy Stacom 及Bill Shanahan操作。《紐約時報》當時說，摩根大通方面期待將會賣出10億美元甚至更多。

但複星為什麼僅以7.25億美元就買入了它？

首先，歷史悠久的另一面就是設施老化。據說，周邊新樓的租金價格超過該大廈40%左右。

而《紐約時報》當時報導的另一情況，也直接影響了它的市場價格。摩根大通發言人稱，此前摩根大通銀行租用了大部分建築面積，但會在出售後通通撤離。

據悉，目前摩根大通大概租用了該樓50-60%的辦公面積。一個長期穩定的高品質的大租客撤離，對寫字樓價格的影響是巨大的。

要知道，金融危機之後，這麼大的優質客戶正變得越來越少，而這個地區的競爭卻在加劇。

紐約市政府對該地區的改造計畫，使周圍高檔寫字樓正在增多，比如新世貿中心一、四號大樓的完工，將導致該地區辦公樓供應明顯增加。據悉，作為曼哈頓地區最高的建築物，目前新世貿中心一號樓出租率為55%。還有消息稱，在這個樓的附近將有另一個超過100萬平米的龐然大物誕生。

所以，供應的增加極有可能導致辦公樓租金的進一步貶值，從而令摩根大通被迫低價出手。

複星接手的邏輯

但很多人會問，如果這個樓真的超值，為什麼會輪到複星？而不是黑石、高盛這些在美國本地資訊更靈敏的機構呢？

作為一個投資型綜合類民企，複星的嗅覺與膽魄確實高人一等。

在18日的公告中，複星特意指出摩根大通在短期內還是會租用部分面積。這或許是雙方談判的一個結果，摩根大通承諾了一個租用過渡期。據瞭解，這個租約可能還有2年。

但複星並不否認，占50%-60%使用面積的摩根大通，作為該大樓最大租戶，即將搬離的事實——摩根大通在不久前花6.3億美元已買入曼哈頓中城區萊克辛頓大街425號（425 Lexington Avenue）的一棟辦公樓。

反之，複星將此視為一個機遇。

複星集團副董事長、CEO梁信軍對本報透露，這個大樓由於歷史較為悠久，內部設施已經比較陳舊，只有原來的租戶到期，他們才能進行裝修，也才能提價。“現在與中城有40%的租金差了。”

梁信軍表示，收購後複星還將追加裝修投入，短期內令大樓煥然一新，以提升租金。

同樣的，對於規劃改造，複星也認為機遇大於挑戰。18日披露收購資訊之後，複星集團在郵件聲明中表示，“世貿中心的重建和富爾頓街交通中心升級將帶來新業務，從而能提升該資產的價值。”

今年上半年，梁就宣稱，經過多個幾千萬級別的海外收購專案的成功演練，複星要開始瞄準一億美金以上的項目了。


而這一次，複星直接把標的提升到了7億多美金。但是此前，複星很少投資純資產性的標的，通常是強調產品與中國市場的深度結合。

對此，梁信軍表示，複星此次投資與一貫的投資邏輯完全一致，“我們和李嘉誠海外投資邏輯的最大不同是，複星緊扣中國中產階級生活方式的改變。未來中國必將形成全球最大的中產階級數量。只要與這個有關的產品和服務都是值得發展的。比如，複星最近把亞特蘭蒂斯引入到中國海南做一個最大的七星級酒店等，都是這個邏輯”。

顯然，複星的真正底牌，仍是其一貫的全球投資理念——中國動力。即便，這次是在紐約。

10月19日，週六。融創中國董事長孫宏斌沒有休息，他要參加一個臨時擴大到60人的研討會，討論物件是融創中國在北京拿下的兩個“地王”。

今年8月以來，融創中國連續拿下3個“地王”，分別是樓面價近2.8萬元的北京亦莊一地塊、樓面價達7.3萬元的北京農展館地塊，以及總價103.2億元的天津南開區天拖地塊，依次創區域單價、全國單價、天津總價紀錄，孫巨集斌也隨之成為焦點人物。

“北京這兩塊地，我覺得挺便宜的，關鍵看跟誰比，相對市場還是相對售價。”孫宏斌在接受包括《每日經濟新聞》記者在內的媒體採訪時直言，農展館地塊計畫推出一層一戶一湖的產品，“臨湖的售價可以超過30萬元/平方米。”

但看似矛盾的是，孫宏斌說，他一直不看好房地產市場。

孫氏拿地邏輯

北京亦莊、農展館、天津天拖，從8月14日開始的短短36天內，融創中國製造了3個“地王”。一時間，孫宏斌被問到最多的問題便是：是不是有點激進？

“挺有意思，激進這個詞好像永遠摘不掉。”孫宏斌無奈地笑。

約十年前，孫宏斌帶領著順馳四處攻城掠地，所到之處的“地王”紀錄被頻頻改寫，但最終順馳以失敗告終，“摔了一跤，我現在爬起來重新跑，只不過跑得快了一些，身體好才能跑得快。”

但孫宏斌並不認可拿下這幾個“地王”是“激進”所致。

“當天在現場的4家公司報價（樓面價）都超過了7萬元，即使沒有舉牌的也在7萬元以上，在所有參與競拍的公司看來，7萬元是一個底線。”孫宏斌說，如果不是融創中國奪下農展館地塊，換了任何一家一樣會成為“地王”，只不過對他來說這塊地無論從區位還是價格，都值。

孫宏斌另一個不認可 “激進”說法的原因，是融創中國目前相對穩定的現金流。“去年底我們帳面現金是有130億元，到今年6月份是140億元，我們把土地款都付清之後還有百億元左右的現金，我覺得不能算激進。”孫宏斌說。

為了更讓大家認同他所言，孫宏斌起身，打開了之前準備的PPT，親自當起解說，對於上述3地塊的位置、優勢、賣點一一介紹，力證他做出的決策。

“為什麼孫河（地塊）我們放棄了，那?有七八家房企在做同樣的產品，沒法做，亦莊更好。”大螢幕上亦莊地塊被明顯的色塊標出，“在這?我是莊家”。

而對於農展館地塊，孫宏斌坦承，如果售價是在15萬元/平方米，“我們的利潤不高”。

孫宏斌透露，農展館項目臨湖的房源售價將超過30萬元/平方米。

最怕拿不到合適的地

“但我一直不看好房地產市場。”孫宏斌語出驚人。他解釋道，“現在來看，北京有些很遠很偏的房價還那麼高肯定是有問題的，都說今年的市場熱，但只是個別的城市熱——北京或上海，其他區域的市場是冰涼的。”

對於政策的判斷，孫宏斌給出的答案是：高端放開，中端限購限價以及低端保障，“大致的方向已經明確：保障歸保障，市場歸市場”。

孫宏斌說，“我一直支持房產稅，市場在分化，政策也必須區別對待。”對於房產稅的徵收比例，孫宏斌預測是在1%左右。

孫宏斌認為，房地產企業已經從最初簡單地靠土地升值來獲取利潤，轉而靠產品自身溢價獲利。這一點，在牽手綠城之後，孫宏斌感觸更深。

“即使不賺錢我也高興，這種專案一輩子也就做這麼一次。”孫宏斌所說是融創與綠城合作開發的蘇州桃花源項目。這個昔日在蘇州金雞湖畔誕生的“地王”，在爭議和猜測中度過了4年，一經面世便獲得了7億元的意向成交金額。而這個項目只是融創業績狂飆的一個縮影。

10月2日，融創中國發佈9月財報，截至2013年9月底，融創中國實現合約銷售金額364.2億元 （人民幣，下同），包括合同銷售金額326.1億元，以及預訂合同金額38.1億元，與去年同期相比增長71%。其中9月實現新增預訂合約金額64.5億元，合同銷售金額人民幣50.7億元。

不僅如此，融創前9個月累計銷售面積177.6萬平方米，合約銷售均價為2.05萬元/平方米。其中9月銷售面積25萬平方米，銷售均價1.987萬元/平方米。

截至上半年末，融創中國持有現金145億元，遠高於一年內到期債務65.7億元，且短期貸款占總債務的比重不足30%。

“今年1~9月份，各個專案在售的基本是去年帶過來的庫存，光上海一個城市，剩下的3個月，同時會有4個專案開盤，而這4個項目，至少會再帶來80億~100億元的銷售額。”融創中國一位高層人士對《每日經濟新聞》記者說。

但在孫宏斌看來，融創中國目前面臨最大的風險是“拿地”，而非政策的不確定，“後面拿地太難了，資金不是問題，但以合適的價格拿到合適的地比較難。”

從上半年業績來看，融創中國今年完成500億元的銷售目標觸手可及，但當記者問到，有沒有計畫何時衝擊千億元時，孫宏斌反問：“沒想過，千億又能怎麼樣?”

兩三年後考慮二三線城市？

從2010年83億元的銷售額，到今年“鐵定”完成的500億元，融創的業績增長速度甚至超過了一些龍頭房企。

“沒什麼特殊的秘訣，就是做好定位，使勁兒賣。”在會後，孫宏斌對《每日經濟新聞》記者說道。

但答案不完全如此，上述融創高層人士告訴記者，融創極強的行銷能力一方面源自“產品單一”，“就是做高端精品項目，另一方面，這類產品最重要的就是對於老客戶資源的維護，”相比之下，融創線上上推廣的力度遠遠小於其他同級別的房地產企業。

“維護一個老客戶的成本是開發一個新客戶的三分之一。”該人士告訴記者，目前融創經營十年以上的城市只有兩個——大本營天津和重慶。“目前重慶市場我們的銷售排行第二，但從去年一年到今年上半年的資料顯示，重慶500萬元總價以上的項目每成交10套，其中有6套是融創的產品。”

同時，大步快走的融創在管理半徑的擴展上非常謹慎，截至目前，融創在全國僅擁有5家地方公司，相比同級別的房地產開發企業來說，融創的管理半徑是最小的。“全國化其實是一把雙刃劍，現在很多企業正在面臨這樣的難題，進駐一座城市容易，撤出卻很難，所以融創不會將戰線拉得很大。”上述內部人士對《每日經濟新聞》記者說道。


然而，一線城市拿地的競爭壓力是否會促使孫巨集斌轉移視線？對此，孫宏斌未置可否，“我們也看了很多城市，深圳、成都、廈門，估計看個兩三年就有感覺了”。

融創1月3“地王”

8月14日，融創聯合葛洲壩以41.2億元拿下北京亦莊兩幅地塊，其中一地塊樓面價2.8萬元，創區域新高

9月4日，融創以21億元加配建27.8萬平方米的條件獲得北京農展館地塊，折合樓面價7.3萬元，成為全國單價“地王”

9月18日，融創以103.2億元拿下天津南開區天拖地塊，創天津總價紀錄

下半年樓市受到年尾效應、調控政策欲出壓力的影響，不少開發商更多會採取跑量的行銷策略，因此房價變化方面，預期漲幅相對會較為緩和。從購房者方面看，總價基本控制在180萬-220萬元之間的樓盤依舊會受到置業者的青睞。而二手房方面則由於掛牌量急降，或價高而有價無市，經過連續數月的上漲，目前不少二手房價已觸及購房者的心理底線，而購房者的追漲心理也在近期有所削弱。

外環剛需盤性價比下滑

2013年的下半年已過半，從第三季度房價的成交走勢看，1.5萬-2萬元/平方米單價的樓盤在整個樓市中占三成，其行情已出現了5%-10%左右的增長。

從目前樓盤的成交區域看，2萬元/平方米單價的樓盤主要集中在南匯、松江、嘉定等外環板塊。漢宇地產市場研究部分析師朱春峰認為，由於受到今年房價快速上漲的影響，這些區域2萬/平方米單價的項目數量比去年有明顯增加。從性價比方面看，相比去年呈現下滑的趨勢，但相比外環內區域的專案，其性價比還是比較明顯的。根據專案的品質看，從全市的角度，均為剛需樓盤，但從區域板塊角度看，基本是板塊內的改善型樓盤。

另據上海搜房統計，從近期上海住宅開盤走勢看，新盤供應量大幅上升，市場上近80%的房源皆在80-120平方米範圍內，十月推盤戶型小於90平方米的剛需產品並不多，多戶型樓盤推盤量較大。

二手房成交現膠著局面

經過連續數月的上漲，目前不少二手房源的價格已觸及了購房者的心理底線，而購房者的追漲心理也在近期有所削弱。本該同樣火熱的“銀十”呈現膠著局面，不少區域掛牌房源稀少，就算有，或因價高而有價無市，或因種種原因一直賣不出去，成為“老大難”房源。

今年9月全市二手房共計成交28292套，成為了二手市場成色最足的“金九”。然而，成交量的攀升客觀上也導致了掛牌量的急劇減少，8月下旬時，全市二手住宅掛牌量為13.18萬套，而到了目前的10月中旬，已下滑至12.84萬套。

供應量的快速下滑，意味著市場上有效房源的大量消耗。據德佑地產張江店經理莫道明介紹，經過9月以來的大量消耗，目前張江地區主要樓盤的有效掛牌房源數量都非常有限，大多數樓盤只有兩三套比較誠意出售的房源，其餘的掛牌房源都是價格過高，乏人問津。


這樣的情況目前已給部分樓盤的成交帶來一定的阻礙。據介紹，9月時，中遠兩灣城的成交頗為火爆，但是隨著大量高性價比房源的消耗，進入10月後，社區的成交情況已大不如前。此外，房東的漲價行為已造成了客戶越來越大的心理抵觸。由於附近的某一手樓盤以4萬多元/平方米的價格開盤，中遠兩灣城的不少房東紛紛將價格上調至接近4萬元/平方米的水準，而客戶目前的追漲心理已有所緩解，心理價位依然停留在前期的3.5萬元左右，由此導致雙方的嚴重分歧。

在今年3月因政策末班車引起的二手成交高潮過去後，樓市曾一度進入了膠著、拉鋸的局面。而在經過“金九”的成交高峰後，樓市膠著、拉鋸的暗流也逐漸開始湧動。

繼海南之後，擁有豐富自然和環境資源的雲南再次成為國內一線房地產企業爭相進入的熱點區域。截至2013年6月，眾多一線房地產開發企業均已進入雲南佈局，雲南旅遊地產計畫投資總額已經超過萬億元大關。

旅遊產業發展最為成熟的麗江，率先進入旅遊地產的回報期。這引發了房地產開發企業“增持麗江旅遊地產”的經營行為。

從2006年開始，麗江市有關部門開始主導調整麗江旅遊消費群體的結構，集中發展高端度假酒店，聚集高消費人群，目前已經初見成效。

先入“回報期” 開發商增持麗江

今年北京秋季房展會上，雲南旅遊地產表現尤為突出。

據不完全統計，有幾十家一線房企紛紛搶灘雲南。截至2013年6月，新一輪的雲南旅遊地產開發總投資已超萬億元，總占地規模超過20萬畝，單體項目投資金額動輒上百億元。

今年六月，方興地產在麗江的度假項目金茂雪山語開盤時銷售總額達到6億元,創下了當前全國旅遊地產開盤成交紀錄。

麗江先期進入回報週期使得這?成為眾多開發企業的必爭之地，中國書院文化控股集團（下稱中書控股）脫穎而出，在麗江束河東獲得了超過27萬平方米的一個核心地塊，未來該地將建起一座總投資額逾25億元人民幣的“雪山藝術小鎮”。

高端酒店聚集創造投資機會

據悉，麗江市有關部門意欲開拓一個更具國際水準的特色區域，也就是目前高端酒店集中進駐的束河東區。業內人士認為，高端酒店往往能夠聚集高消費能力的人群。

北京第二外國語大學閒暇經濟研究中心主任魏翔表示，“高端酒店所吸引的高消費能力人群，除了旅遊之外，還有一系列的連帶需求，能較大拉動當地經濟的發展，同時，也間接創造了經營性物業的投資價值。”

亞龍灣的自然環境較為優越，當地有關部門通過引入高端酒店，吸引高端消費人群，使其經濟發展水準明顯超過三亞其他地區。而據瞭解，束河東區已經被稱為當地“第三城”，雪山藝術小鎮也規劃有一部分產權式商業院落及公寓產品，目前該區域內專案售價最高已達2.4萬元/平方米，而同期麗江市內房價則為5000元/平方米的水準。

高知人群目前是投資主力

雖然雲南旅遊地產項目超過70%的購買客群依賴外地客戶，但是從兩地投資客群的構成來看，高知人群在束河旅遊地產投資當中佔有很大一部分比例。


束河當地開發商麗江雪山投資的相關負責人告訴筆者，在束河本地置業的外地人多是被束河獨有的“文化氛圍”和浪漫的“自由主義”所吸引。

當地有關部門也正在積極拓展文化旅遊產業，以“世界的麗江”為目標，在束河東區規劃了一處國際藝術區，將由雪山投資開發建設一個“雪山藝術小鎮”，未來將成為大型藝術公益品牌COART嘉年華的常駐地。

不過有關業內人士也做出了提前預警：國內旅遊地產現階段雖呈現各種利好趨勢，但仍然處於起步階段，無論是住宅還是商業都一直面臨入住率低、空置率高的問題，直接導致了投資回報率的不穩定性，因此，在投資前仔細考量項目自身周邊的軟硬體配套是否能夠吸引大量人群並足以支持項目的長期發展非常重要。

2012年10月26日傍晚政府總部，財政司司長曾俊華與多名官員公布推出15％買家印花稅（BSD）；加上翌年２月公布的雙倍印花稅（DSD），希望能冷卻樓市炒風；事實上，政府辣招一出，本港樓市已逐步由熾熱的炎夏走進沉寂的寒冬。

過去一年樓市整體成交量下挫，地產代理生意慘淡要上街遊行，議員亦倡議修例，但政府一再表明不減辣，BSD推出快一年，措施仍停留在立法會審議階段，未知何時落實。

本港樓市在這一年出現什麼變化、持份者的心聲及樓市的未來前景，我們將會為大家作出分析。

本港樓價高企，市民怨聲載道，新一屆政府不得不再推辣招意圖壓抑樓市熾熱炒風。過去一年，辣招令本港樓市表現一潭死水，成交量大幅下滑，惟樓價仍錄得一定升幅，形成量跌價升局面。有地產界人士認為，現在才是跌市的開始，中小型屋苑樓價跌幅可達20％。

差餉物業估價署資料顯示，辣招實施的過去一年，樓價僅在政府「加辣」後輕微回軟，若由年初至今計算（由於滯後因素，年初數據主要反映去年底市況），仍錄得8.1％增幅，8月份最新樓價指數報246.1。細單位繼續領漲大市，年初至今上升8.4％；大單位則僅升1.5％，顯示過往集中公司及內地客入市的豪宅單位，受辣招的影響較中小型單位明顯。

租金跟隨樓價上揚，惟升幅則明顯跑輸。資料顯示，租金指數最新報155.2，較年初上升2.7％。同樣是細單位的升幅較明顯，升幅為3.4％；大單位則逆市跌2.6％；而樓價與租金指數都已升至歷史高位。

今年中正式實施白表免地價政策，大幅推高綠表居屋樓價，有綠表單位成交呎價甚至逼近萬元關口，筲箕灣居屋東濤苑一個海景單位，實用516方呎，7月份以505萬元成交，成交實用呎價9787元，是歷年綠表居屋單位呎價最高紀錄。房委會資料顯示，6月份二手綠表居屋錄得494宗買賣，之前每月平均在200宗以下，不過近月綠表居屋熱潮退卻，成交宗數及價格已從高位回落。

樓市呈量跌價升格局

樓價及租金繼續高位企穩，但辣招打擊樓市成交則十分明顯，令地產代理行業叫苦連天，大型代理行縮減規模，多家小型代理行結業到閉。土地註冊處資料顯示，去年10月份整體物業買賣合約錄得11928宗，其後數月逐步下跌，直至今年2月份推出「加辣」措施後，成交量進一步「插水」，過去半年整體物業買賣單月宗數介乎4300至5500宗，9月份最新數字僅為5114宗。

綜觀過去一年，本港樓市面對政府政策多重打壓下，呈現量跌價升格局，但發展商帶頭低價推售新盤，則被視為看淡樓市舉動，再者，政府再三強調無意在此時為樓市減辣，相信本港樓市難以再有上升空間。

中原地產亞太區總裁（住宅）陳永傑認為，樓市辣招過去一年嚴重打擊代理及相關地產行業，但樓價未見回落，他指出，發展商劈價推出新盤，此時才見到市場有承接力，現時才是跌市的開始，他相信二手業主亦會跟隨發展商減價，預計豪宅跌幅將達30％，中小型屋苑則約20％。

豪宅「大碼貨」以賣殼避稅

過往本港豪宅市場的成交，逾半數都是以公司名義買賣，是內地富豪「力攻」的主要市場，政府推出雙辣招後，豪宅市場即時受創，傳統豪宅區交投只能維持辣招前的5％至10％。

「重稅」影響下令涉及物業成交的「賣殼」比例持續上升，並主要集中於高價豪宅。

何文田、九龍塘、跑馬地和西半山等傳統豪宅區，在政府辣招下交投量大幅萎縮，政府出招前，西半山平均每月50至60宗成交，出招後跌至20至30宗，減幅50％；中九龍豪宅區跌幅也相若。

買家印花稅（BSD）及雙倍印花稅（DSD）夾擊下，買家只能透過公司股權買賣逃避政府抽稅，雖然有一定風險，但由於逾億元「大碼貨」計算BSD及DSD稅項動輒2、3千萬元，令不少物業以此形式轉售避稅，造就「賣殼」成交比例上升。

南區及九龍站一向是內地客主要市場，辣招下交投大跌，內地客銷聲匿迹，惟涉及賣殼的成交則持續增加。

市場消息指出，第三季九龍站有最少15宗「賣殼」成交，按季升約50％。

美聯物業淺水灣區域經理高美燕表示，南區盤源近年受到額外印花稅（SSD）影響而不斷收窄，BSD推出後，業主不肯減價出售，令交投嚴重不足，今年至今內南區每月成交量約5宗，較出招前每月20至30宗下跌逾七成。

由於過往區內買家主要都是以公司名義購入單位，令「賣殼」形式出售物業的比例較高，由於政府無意減辣，料「賣殼」盤具備一定優勢，這類成交將持續出現。

政府雙辣招全面打擊樓市，以及今年4月底實施《一手住宅物業銷售條例》，大大窒礙新盤銷情，內地客和公司客入市更為疏落。不過，本月初新地（016）九龍站天璽牽頭「送稅」，各發展商爭相仿效，除雙倍印花稅（DSD）外，更擴大至買家印花稅（BSD），引發市場上積聚的購買力再度入市，政府在面對辣招可能隨時失效，已明確重申「不減辣」。

新盤在去年10月底雙辣招實施初期，一手市場氣氛未有顯著被拖累；加上今年4月底一手新例實施前發展商趕出貨，一手銷情表現仍理想，但內地客比例已大減。不過，4月29日一手條例實施後，新盤市場出現轉變，除發展商須依例推盤外，準買家也轉趨審慎，新盤雖陸續重推，但卻出現「有樓無人買」情況，導致日後新盤出現減價戰。

直至7月，市場開始有全新項目推售，一手市場經過首3個月新例「洗禮」後，市場累積相當購買力，土瓜灣港圖灣和元朗溱林等相繼開售，市場重新聚焦新盤，而積聚多時的購買力亦逐漸釋放，惟購買力仍集中於售價400萬至800萬元單位，每個項目售予內地客買家亦僅有數宗，公司客更絕迹市場。

中下價細價樓未有受到雙辣招太大影響，早前已有發展商「送稅」抗辣，但只限於DSD稅項，直至本月初新地重推天璽，將送稅行動擴大至BSD，多個新盤包括銅鑼灣yoo Residence和香港仔深灣9號等跟隨，正進行登記的The Austin雖沒有回贈BSD，但亦擴大DSD稅項補貼。

粗略統計迄今已約有10個新盤以送稅吸客，是推出雙辣招後最大規模的送稅抗辣，令政府雙辣招效力大減，政府暫時仍靜觀其變並重申「不減辣」，但未有出招阻止發展商的送稅優惠。

除以送稅吸客外，資深投資者羅家寶在今年8月突把沙田雍雅山21座洋房注入子公司，並由一家公司承租所有單位。市場人士相信，是為日推售時避開售樓新例以及避稅等鋪路。

港物業值博率降 內地客大減

政府推出買家印花稅（BSD）一項需求管理措施，令內地客對本港樓市望而卻步，目前的內地客比例已跌至不足10％。學者認為，本港物業的投資值博率大降，減低內地客的入市意欲，預料未來內地客入市會集中西九龍等鐵路沿線。

過去十年本港住宅樓價大部分時間都是上揚，吸引內地客來港投資。美聯物業數據顯示，涉及內地客的住宅成交比例，2010年不足10％，至2011年底增加至接近25％；惟推出BSD後比例已跌至不足10％。

內地客承造按揭情況也相若，經絡按揭轉介數據顯示，內地客戶佔比亦從2011年的11％至13％水平回落，在BSD推出後更跌穿8％，第三季雖然回升至8.3％，但仍低於去年首季的8.8％水平。

目前各區中以九龍站樓盤最受內地客追捧。中原地產副區域聯席董事余倫鋒表示，辣招實施後，九龍站二手屋苑內地客入市個案已跌至近40％，目前以本地用家為主，除非新盤繼續以回贈稅項優惠招徠，否則在辣招下難以吸引內地客入市。

城大專業進修學院社會及人文科學部講師吳家鎚表示，由於BSD大幅增加入市成本；加上目前物業投資的值博率低，預計內地客和投資者會保持觀望，內地客入市比例將維持低水平。

內房股今年銷售成績接連報捷，首三季合約銷售已逾300億元（人民幣．下同）的融創中國（1918）預期，全年銷售勢破500億元，較原定目標超出11%。對於近期屢購入高價地王，主席孫宏斌強調，集團並不進取，自己從沒有地王的概念；談及樓面均價高達每方米7.3萬元的北京農展館地，他認為很便宜。

京農展館地便宜

孫宏斌表示，未來3個月每月的銷售將超過50億元，較原定的450億元目標有所提高，達500億元，預期明年的銷售目標將更進一步。他說，今年斥資買地的金額不多於200億元，強調集團資金仍充裕；若計及綠城（3900）合作公司後，手頭現金達350億元。

對於買地，孫宏斌坦言，自己從沒有買錯一幅土地，一幅土地貴與便宜要視乎與什麼來比較；他以北京農展館的土地為例，「這個項目很稀缺，東三環這個地方近10年僅出售兩幅土地，而未來的10年相信也不會再有如此的土地出讓，儘管未來樓市再有嚴厲的調控，對這幅核心地段的土地也沒有關係。」

他指出，在貴的地皮上更要打造超優質及特色的豪宅項目，才能吸引買家，絕對不能興建一些普通豪宅，故預期農展館落成後售價將最少達到每方米15萬元。他透露，集團正為該項目尋找合適的合作夥伴，預料未來一至兩個月內可落實，對象傾向私募基金。

他舉例說，與綠城合作位於蘇州的桃花源項目，當年拿地的樓面均價接近每方米2.9萬元，因此選擇以建築成本較高的中式合院設計，有關設計須配合許多逐漸失傳的人手雕塑，故相信如此稀有的項目才能成功。孫宏斌指出，桃花源今年銷售目標為12億元，毛利率則只有15%。被問到未來上調售價後毛利率可會提升，他說：「我們不會追求這些，如另一個與綠城合作的項目御園一樣，原估計會虧損，但現在只是利潤低一點，已經有明顯的改善。」他表示，原預計桃花源與御園兩個項目將合共虧損20億元。

對於即將舉行的三中全會，孫宏斌預期，不會有嚴厲的新政推出，惟房產稅長遠必定會出台，但對高端的項目影響將較少，預期稅率不會超過1%。

21私樓地 預計可多建3350伙

為增加住宅供應，政府正全面檢討啟德住宅地，除下季賣地計劃內的3幅用地外，亦計劃調高區內其餘21幅私樓地密度，預計最少可增建約3,350伙單位，可額外容納近1萬人口。

消息人士透露，土木工程拓展署正重新檢討，整個啟德發展區的發展密度，除早前已遞交城規會的3幅住宅地之外，認為其餘21幅住宅地亦有條件調升發展密度，現時正進行技術研究，評估放寬發展密度後的發展，對區內基礎配套設施所造成的影響。發展局局長及運房局局長上周末均指出，10年47萬建屋土地，尚欠6萬、7萬伙。

地積比有機調升至4至6倍

據了解，現時的檢討原則是不改變土地用途及不影響未來5年的土地供應，以增加區內的短期房屋供應，預計整個檢討可於明年內完成，屆時會就研究結果及檢討建議諮詢公眾。

據資料顯示，撇除啟德兩幅已批出的「港人港地」、市建局「樓換樓」及新居屋用地，區內現時還尚餘21幅住宅地可供出售，將會陸續安排在賣地計劃內批出，但有關用地之地積比率現只有3倍至5倍，遠低於九龍區現時許可的7.5倍。

參照政府最近放寬發展密度的取態，包括啟德、將軍澳及九肚等，地積比率有機會調升至4倍至6倍，總可建單位可以由1.39萬伙，增加約20%至近1.73萬伙，合共增加約3,350伙，差不多相等於兩個季度賣地計劃的供應量。

蔡涯棉：略為調升亦可接受

長策會成員蔡涯棉指出，啟德發展區發展成熟，屬本港目前罕有，可隨時提供住宅用地供應的大型發展區，故認為政府應該盡量利用其發展密度。

蔡涯棉續稱，政府過往曾降低區內的發展密度，故認為略為作出調升，其密度亦可以接受。他補充，區內尚餘未發展的用地，最高地積比率只有5倍，比現時九龍區所容許的7.5倍上限為低。

發展規劃現約2.9萬公私單位

啟德發展區早於1993年已進行發展規劃，過往亦曾因應社會需要而作出規劃修訂發展區最初擬進行中、高密度的住宅發展，擬建單位總數接近12萬伙，但隨着1998年政府取消「八萬五」房屋供應政策後，加上當時社會降低發展密度的訴求強烈，故擬建單位數目大幅調低75%，至現時只有約2.9萬伙，公私營單位分別約佔1.3萬及1.6萬伙。

直至去年，政府曾考慮改劃啟德體育城作住宅用地，以增加短期住宅供應，但最終因遇到體育界強烈反對，計劃最終被迫擱置。


寬地積比時間短 增加數量有限

放寬發展密度所需的法定城規程序，最快可於兩個月內完成，比改劃土地用途所需的半年，甚至超過1年時間為短，有助增加短期供應，但可增的供應卻相對有限。

按現行的城規程序，政府可以根據《城市規劃條例》第16條，就啟德發展區內的住宅用地，提出放寬發展密度的申請，包括地積比率、上蓋面積及建築物高限，以增加用地的可建單位數目。

2個月內審批申請

根據規定，城規會在收到申請後，須進行3星期的公眾諮詢，並且在兩個月內審批有關的申請，城規程序比改劃土地用途簡單，可確保新增的住宅供應，能夠於短時間內推出市場。

其中土木工程拓展署剛於本月11日申請，放寬密度的3幅啟德1I區1號、2號及3號住宅用地，已隨即展開公眾諮詢，暫定會議日期為11月22日，前後合共只需6個星期。但由於城規會所容許的放寬幅度有限，故可增加的單位供應，比改劃區內土地用途為少，上述3幅地皮地積比率現申請由4.5倍調高至5.5倍，增幅約20%，最多可多建400伙。

第一太平戴維斯董事總經理陳超國指出，由於啟德屬新發展區，不少道路、供水，以及排污等基建設施仍未興建，故比同樣擬放寬發展限制的薄扶林及半山區等舊區，更具發展彈性，認為政府應該善用地積比率上限，其中上述3幅用地應該進一步放寬至7.5倍，令多建的單位提升至約1,000伙。

本周5股籌54億 重慶銀行今路演


新股旺場，長三角住宅地產開發商景瑞（新上市編號：01862）今日起公開招股，最多集資17億元，令周內5隻新股公開集資額升至約54億元。

重慶銀行擬集資最多47億

市傳重慶銀行今起路演，集資最多6億美元（約47億港元）。承銷商高盛報告指，受惠重慶快速城鎮化進程及西部發展，重慶銀行2013至2015財年盈利增長將高於全國平均水平，該行2012財年資產回報率達1.36%，在內銀排行前列。

景瑞今公開發售，最多集資約17億元，入場費每手約5,535元，聯席保薦人為德銀及瑞銀。公司已落實私募基金RRJ為基礎投資者，認購5,000萬美元（約3.9億港元）股份，將佔集資額最少約23%。

基金落注3.9億 佔集資額逾23%

首席執行官閆浩表示，景瑞為長三角地區排名前十的地產開發商，公司創建以來致力快速周轉，「我們希望成為房地產界的Zara。」公司制定「3、6、12原則」，目標3個月開工，6個月銷售，12個月現金流回籠。

公司過去三個業績期內，毛利率逐年下滑，今年上半年下降至21.4%，而2012年同期為28%。首席財務官談銘?稱，毛利率下降是因上海住宅銷售佔比下降，同時因應宏觀調整政策有部分產品降價促銷，他認為「未來有提升空間」。

同時，景瑞負債水平不斷上升，由2010年全年的46%升至2013年上半年的63.4%。談銘?稱，目前負債水平符合經營現狀，屬合理水平。

匯融今截止 傳招股超購百倍

蘇州典當企業中國匯融（新上市編號：01290）及內地男裝設計師品牌卡賓（新上市編號：02030）今日截止公開發售，消息指，匯融國際配售錄得數倍超額認購，公開發售超購百倍，觸及回撥機制，而卡賓國際及公開發售都超購2至3倍。

此外，江蘇鋼結構及預製構件建築商中國賽特（新上市編號：00153）明日起公開招股，最多集資約5億元，11月1日掛牌，保薦人為星展及金英。


景 瑞 誓 做 內 房 界 ZARA
星島日報

主力發展長三角地區的內地房企景瑞控股（1862），今日開始招股，招股價4.2元至5.48元，每手1000股入場費5535.24元。

　　景瑞聯席主席閆浩表示，要做內房界的「ZARA」，「要快及時尚」，尋求高周轉率，目標是獲取土地後3個月開工，6個月開始銷售，12個月令現金流實現正數。

　　閆浩指出，為實現上述目標，景瑞要購入10至40萬平方米的中規模地皮，並會選擇配套設施相對成熟的地域；另外，亦會推行標準化產品?，使產品可複製及快速開發。他透露，今年7月公司取得的杭州良熟項目，將於明年4月推盤。

　　根據財報，景瑞上半年毛利率，由去年同期的28

%跌至21.4%，亦遠低於2010年及2011年度的毛利率水平。該公司首席財務官談銘?解釋稱，2010年至2011年前結算的項目多來自上海，毛利率較高，低毛利率的高層住宅，在產品結構中比重加大，加上個別項目減價促銷，拖低毛利率。

　　閆浩表示，今年首3季度的合約銷售良好，較去年同期大幅提升，今年或可超額完成銷售目標。但他並未透露目標的具體數額。他又指，今後的派息比率將不低於20%。

　　景瑞此次共將發售3.13億股，最多集資17.15億元。根據招股書披露，集資額90%將用於在南京、蘇州、杭州、寧波及紹興收購新項目或開發用地，餘下10%將用作一般營運資金。

　　景瑞早前已引入亞洲投資公司RRJ子公司Dalvey Asset Holding為其基礎投資者，認購5000萬美元（約3.9億港元）股份。

最近內地樓價升幅顯著，特別是一線城市升幅更大，市場對中央進一步調控樓市的預期升溫，有消息更稱中共十八屆三中全會有可能推出樓市調控措施。

　鑒於今年以來內地樓價繼續上升，有的地方升幅顯著，而習近平和李克強新的領導班子上台以來未有推出新的樓市調控措施，近期市場揣測下月召開的十八屆三中全會將會是推出新的樓市調控措施的合適時機，其中有可能包括房地產調控的長效機制。

美銀美林：或收緊按揭

　據日前《中國證券報》報道，正在醞釀的房地產調控長效機制中，有關房企直接融資、房地產投資信託基金（REITs）政策方案及規範土地流轉的土地改革方案，都可能在即將召開的十八屆三中全會有所突破。另外，房地產調控長效機制亦包括可能進入實質推進階段的房產稅。

　美銀美林全球研究部大中華區房地產研究主管魏志鴻相信，中央不會放鬆現時的房地產調控政策，或會集中針對部分城市，推出房產稅及收緊按揭措施。

　近期有報道稱，除已經成為房產稅試點的上海、重慶外，目前還有多個城市已制定並上報房產稅試點方案，其中杭州早已披露試點的消息，並有望在年內推出；另外，南京、青島、大連等城市也被視為可能被納入試點範圍的城市。

金九銀十 限購令升級

　事實上，最近有內地城市已陸續收緊樓市，鄭州市早在「金九銀十」樓市銷售旺季前已出台升級版的限購令，深圳市的銀行最近也收緊對住宅按揭貸款。中金更預料其他房價遠超調控目標的北京、上海、廣州和其他二線城巿如廈門、瀋陽和福州等，將陸續收緊房地產調控政策。

　中金雖然預期中央在十八屆三中全會前不會出台大規模房地產調控措施，但地方的行動已足以改變巿場對樓巿的預期，而將收緊的按揭亦會令房企銷售下跌。中金建議內房股應先獲利，再伺機買入。

　另外，瑞銀亦看淡內地第四季房地產的銷售，預期在今年前三季度貸款增速強勁之下，第四季度信貸淨增額偏緊，令購房需求和開發商回款速度降低，加上M2增速回落，不利中長期住房需求。

香港置業引述土地註冊處數字指出，本港本月（截至17日）整體物業註冊暫錄2,478宗，按月下跌逾1成半。當中，佔最大部分註冊之二手個案跌幅明顯，暫錄1,483宗，較上月同期的1,813宗回落18.2%，若整月註冊不足3,000宗，則會創出1996年有紀錄同期新低。

　香港置業高級執行董事伍創業指出，本月暫錄1,483宗二手註冊，料全月將不足3,000宗，屆時按月錄跌幅之外，更創本年4月後過去半年低位。此外，若按年比較，若10月二手註冊不足3,000宗，屆時相比去年10月的6,616宗按年下跌逾5成之外，更有機會較1998年同期的2,981宗為低，創出1996年有紀錄同期新低。

　另一代理，利嘉閣地產研究部主管周滿傑亦指出，9月初兩大新盤「溱柏」及「昇柏山」登場，訂價貼近二手市價，搶奪二手市場大量購買力。而且，二手物業造價未見相應調整，買賣雙方耗時在價錢上角力，從而令成交持續收窄。因此，他預期將導致10月二手住宅買賣登記下試2,600宗水平。

　伍創業指出，因近期多個新盤陸續推出市場，吸納部分二手購買力，令近期二手交投偏軟。同時，本月至今一手註冊錄按月升幅，而二手註冊卻錄跌幅的情況之下，令二手註冊佔整體一、二手住宅註冊比率為73%，相比7月的78%大幅回落5個百分點。

整體註冊比率跌至73%

　至於金額方面，本月至今二手註冊金額暫錄約69.5億元，相比上月同期的約90.3億元下跌逾兩成。同時，平均二手註冊金額同樣下跌，金額為468.6萬元，按月跌約4%之外，此數字更連續下跌兩個月及創本年5月後新低。

寫字樓租金持續上升，為企業經營成本帶來壓力，領匯（823）總部，位於永泰地產（369）旗下觀塘甲級寫字樓物業Landmark East，較早前永泰表示該寫字樓上半年平均續租加租幅度達47%，領匯行政總裁王國龍昨日被及問有否因加租而增加營運成本時稱，該公司為Landmark East首批租客，簽了較長期租約，每隔幾年續約時，加租幅度較為固定，故對營運成本影響不大。

　　另外，租金持續高企會否影響領匯旗下商場的營業額，王國龍稱其商場的主要客群為屋?及居屋的居民，大部分均為擁有物業而非租戶，故未有因租金上升而導致消費減弱。至於早前表示有意收購資產，王國龍指該公司 正篩選項目，會否進行收購須視乎價錢而定。

　　被問及會否因利率上升而增加融資壓力，王國龍稱該公司大部分為定息融資，故利率上升對融資成本影響不大。領匯曾於6月時表示，有意出售旗下非核心資產，王國龍表示一直有研究，但目前未有項目可公布。

新盤推售潮浪接浪，柯士甸站THE AUSTIN過去周末首度向公眾開放示範單位，發展商表示，開放兩日以來共錄近兩萬人次參觀；消息指，該盤昨單日接獲近三百入票登記，兩日合共達六百票，較本周可發售的一百八十五伙登記認購逾二點二倍。

　　由會德豐、新世界及港鐵合作發展的THE AUSTIN，屬於年內市區矚目豪宅新盤，一百八十五伙將定於本周六正式開售，連日來接受入票意向登記，消息指兩日合計已接獲近六百張入票，其中逾九成以私人名義入票，公司名義佔不足一成。

　　會德豐副主席梁志堅表示，項目於過去周末首度開放示範屋，至昨午累積錄得近一萬七千人次到場參觀，接獲逾五百入票登記，反應

理想，售樓處地下大堂亦持續有長排隊人龍等待進場參觀，亦已安排客戶分批次進入現場，盡量讓準買家能夠舒適妥當享受參觀過程，整體秩序良好，對安排亦感到滿意。

　　被問到旗下項目會否搶去同區新盤客源，梁志堅則回應指，該新盤屬於現樓，而THE AUSTIN則為樓花盤，兩個項目性質不同，直言大家「各有各做」，每個樓盤都有不同的環境及優勢，亦不存在「互相拉客」的問題，客戶有權就喜好作出選擇，亦歡迎準買家互相比較。

　　對於樓盤早前削減優惠加推，他表示減少百分之二折扣對樓價影響實質微，相信對銷情未會有大變化，至於會否再削減優惠則要視乎實際情況，又指集團不會以二、三十伙逐少加推，會傾向至少推出每批逾一百伙賣，而本周六亦會開售大部分已開價的單位，以盡量回應市場需求。

　　梁氏又透露，近期新盤亦少有出現熱鬧場面，故或會出現部分混亂情況，而一手銷售監管局亦有派員到場視察，集團亦歡迎當局到場檢視運作過程。

　　就該盤昨日位於尖沙嘴的展銷廳地下大堂所見，大批代理偕同準買家排隊等候乘升降機到達售樓處參觀，現場亦以欄杆圍起一條人龍，高峰時期估計至少出現逾三百參觀客人龍，場內亦有逾十個保安及工作人員作指示及協助維持秩序，場面「墟?」，而排隊客亦分批魚貫進場，雖然人數眾多，惟整體秩序亦算良好。

　　至於項目展銷廳內亦同樣人山人海，代理及參觀客逼滿全場，而各發展商高層亦有親自到場督師，場面熱鬧。

一手盤紛推優惠吸客，分薄大量二手客源。本報綜合過去周六日兩天，一百大指標屋苑錄約三十一宗成交，按周以日均計成交量稍升一成，但僅反映前周長假期效應下成交基數低所致，最新樓市成交量仍處低位徘徊。

　　綜合市場消息，過去兩天七十七屋苑錄零成交，當中，亦有本月至今仍未錄得成交屋苑。美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，由於市區大盤紛增優惠吸客，令二手市場準買家對樓價下調期望增加，觀望氣氛下成交平淡。

　　祥益董事盤嘉茵表示，新界睇樓活動冷淡，新盤減價是主要因素之一，加上市場仍預期樓價調整，令睇樓意欲薄弱。但另一方面，上周屯門賣地中標價高於市場預期，令部分業主對同區後市看好，放盤議價硬淨甚至出現少量反價個案等。

　　世紀21日昇執行董事黃文龍表示，九龍站新盤減價影響，亦影響北角區樓市，多個區內大型屋苑於月初至今仍錄新交易個案，且個別更出現低市價成交，其中，如百福花園康福閣中層H室沽出，作價六百萬元沽出，低於市價約百分之八。

　　利嘉閣高級分區經理郭煥然指出，觀塘麗港城業主放盤態度略為軟化，現時，普遍業主議價幅度約百分之五至八，個別業主更願意接受百分之八至十議價。

　　中原分行經理周世康表示，鴨?洲深灣軒三座中層E室，實用五百一十五方呎，業主減價近百分之三以六百四十萬元賣出，呎價一萬二千四百二十七元。