玉成和南港段擁萬坪地 打造新東區

日前京華城變更案炒得沸沸揚揚，發展仍未明朗；反觀南港區，有玉成段與南港段2個萬坪以上的自辦重劃區蓄勢待發，玉成段由國揚、工信等業者合推，最快明年中推案，南港段由南港輪胎主導，預計明年上半年取得建照，朝住、辦、商業混合等綜合開發。業者認為南港未來每坪可望上看百萬元。

由國揚、工信與和桐攜手合作的「大南港案」玉成段自辦重劃，投資金額超過300億元，目前已進入土地分配及工程施作階段，國揚業務處經理王翠瑛表示，預定年底前完成土地重新分配，土地分配完成後，最快明年才能申請建照。

土地市值逾300億
對於大南港案開發，王翠瑛說，早期曾規劃興建辦公大樓、飯店和餐飲等項目，由於東區百貨商場和旅館多，還未確定規劃方向。
大南港案土地共1.06萬坪，2006年由國揚、工信、和桐等6家公司一起買進，當時土地成本約66億元，換算土地單價每坪僅62.26萬元，但經過這一波房市多頭帶動，初估土地市值已超過300億元。

結合松山車站BOT
玉成里里長黃聰智表示，「大南港案」回饋公園綠地達3000坪，目前規劃7~8棟商、住建案，未來結合潤泰松山車站BOT案人潮效應，有助玉成段整體區域發展，「像東新橋周邊舊公寓1樓店面，短短3年總價從數百萬元漲到2000萬元。」據永慶房屋統計，玉成段周邊近3年中古屋均價，已從每坪50.8萬元漲至58.7萬元。
至於進度稍慢的南港段，目前尚未完成重劃後土地權利變更登記，南港輪胎業務洪姓副理表示，預計明年上半年可取得建照，未來考慮委託潤泰建及日本鹿島建設開發營造。記者昨日詢問負責代銷的甲山林廣告總經理張境在，但他不願透露更多進度。

多功式規劃潛力大
看好南港區發展潛力，金磚動力行銷公司副總經理施孝文認為，2個自辦重劃區面積大，且為多功式規劃，配合經貿園區、潤泰商辦購物中心等重大公共建設逐漸到位，已形成所謂「新東區」概念，未來南港房價漲幅不可小覷，可望從目前2位數房價上看3位數。

玉成段 自辦重劃區
★位置：東新街、南港路三段
★基地面積：約1萬600坪
★進度：辦理土地分配及工程施作等事宜
★主要實施者：國揚實業
★未來規劃：「商三特」規劃旅館飯店、住宅與百貨商場等

南港段 自辦重劃區
★位置：南港路二段
★基地面積：約9萬5000坪
★進度：土地分配結果已公告確定，目前尚未完成重劃後土地權利變更登記
★主要實施者：南港輪胎
★未來規劃：住、辦、商業綜合開發
資料來源：北市土地開發總隊、《蘋果》採訪整理

專家︰交通建設誘因多

位於新北市八里區的台北港，日前被行政院列入自由經濟示範區，今年10月正式開啟台北港到平潭的直航，而「台北港特定區區段徵收開發案」40.8萬坪土地則預計今年底徵收完畢。房仲業者說，眾多建設利多帶動，八里房價至少漲1倍。
根據實價登錄顯示，今年7月八里區龍米路一段201~250號大樓，以每坪46.6萬元成交。目前建案最高價為日前宣布結案完銷的「左岸之王」，每坪開價達53萬元。

建設利多吸住客
永慶不動產八里加盟店店長蔡裕仁表示，2年前屋齡18年中古屋價格每坪11~12萬元，現在已漲到20~22萬元，更別說海景指標案「左岸之王」才1個月就完銷，該區誘因多，例如淡江大橋興建、台北港特定區徵收開發案、台北港到平潭航線直通等等，吸引不少區域客、自住客與置產客前往該區買房。

吸引年輕首購族
新建案觀海大道「左岸丰帆」，每坪開價38~46萬元，每戶規劃134坪，為高單價豪宅產品。龍米路二段「觀之泉3期」，每坪開價24~28萬元，已銷售9成，專案經理謝清政表示，購屋客群以置產客、退休族與自住客居多，投資客僅佔2成，買方背景多為傳產業、年輕上班族與首購族，每周平均20組看屋人。

台北港特定區 小檔案
★行政區：新北市八里區
★區段徵收面積：40.8萬坪
★總面積：1341萬坪
★重點發展計劃：產業經貿園區、主題娛樂園區、海洋文化園區、文化創意園區與濱海遊憩區
★區段徵收開發進度：2013年底配地完成、2014年初重劃完成
★交通：
．台64線快速道路可快速銜接中山高
．西濱快速道路約車程15分鐘可到桃園國際機場
．台北港到平潭航線兩岸直航
資料來源：新北市政府、《蘋果》採訪整理

看好竹科市場購買力，遠雄建設（5522）昨（22）日加碼斥資10.3億元拿下竹北市台科段1,708.6坪土地，換算每坪土地單價60.29萬元，遠雄建設執行副總黃志鴻表示，該案預計明年第2季推出，總銷初估約30億元。

黃志鴻指出，昨天公告買進竹北土地，為今年二度買進，總計遠雄建在新竹地區握有三筆逾9,000坪土地，預計明年上半年推出總銷合計達90億元新案。

黃志鴻表示，去年底購入位於志嘉建設的「國家藝術園區」土地，雖然基地面積高達6,406.16坪地，但因該區容積較低，樓高預計不超過20層樓，將一次推案、不會分期開發。將推出50、60坪的中坪數集合式住宅產品，最快今年底、明年首季推出，每坪推案價為三字頭。

今年購入兩筆竹北1,113.74坪、1,708.6坪地土地部分，黃志鴻說，也將瞄準首購、換屋自住客群，推出二、三、四房的中坪數產品，兩案總銷分別各約30億元，將在首季、第2季推出；總計今年以來遠雄建設獵地金額逾60億元。

黃志鴻強調，今年以來遠雄擴大購入台中、新竹土地，表現當地深耕市場決心，看好當地總價1,000至2,000萬元以內市場購買力，因此全力加碼。遠雄建設昨日股價收在53.8元，下跌0.5元。

遠雄本季進入入帳高峰，除了第3季已認列的「艾菲爾」持續入帳，10月還有總銷7億元的內湖五期「奧斯卡」加入貢獻；11月又有總銷37億元「玫瑰園」交屋，12月總銷百億元、已售近五成的新莊「中央公園」完工交屋。

法人估，遠雄本季營收有機會達50、60億元，每股稅前盈餘可望挑戰2元。

全年營收上看200億元，全年每股稅前盈餘至少8元起跳。

新北市中和區大勇街廿九至四十五巷、靠近瓦磘溝周邊八十餘戶房舍被劃為綠地用地，居民合法購買的房屋竟變成綠地預定地，抱怨市府四十年前的錯誤為何至今未更正，影響民眾買賣房屋權益甚鉅，城鄉局計畫審議科長邱信智說，市府將儘速依都市計畫通盤檢討程序，將被劃為綠地的民宅變更為住宅區，現階段絕不會拆房徵收，影響民眾居住權益。

邱信智說，早年的都計圖與現今重測圖套疊落差，造成中和瓦磘溝的住宅區變綠地誤差，城鄉局將以民眾權益視為第一優先考量，並依原有合法建築及都市計畫規劃原意，將在「變更中和都市計畫（第二次通盤檢討）都市計畫圖重製」案內主動提列變更，將綠地用地變更為住宅區，提送內政部都市計畫委員會審議，預計六個月內變更完成。

議員張瑞山昨天在秀明公園召開瓦磘溝周邊綠地及住宅區邊界疑義說明會，有近百位民眾到場，民眾都很擔心自己的合法房舍被徵收變綠地，大家議論紛紛，邱信智一開始發言就先強調，市府絕不會拆房徵地。

有民眾質疑，四十年前造成的問題，為何至今還未處理，直到有居民要買賣房屋，才發現自己的土地變成綠地預定地，無法買賣，也因此造成民眾權益受損，政府應該追究責任，並且設法補償才對，王姓民眾說，即使官員說不會徵地，口說無憑，還是要等看到公文才能安心。

城鄉發展局長張璠說，新北市早期發展快速地區，部分土地亦面臨相同問題，市府一旦發現問題或接獲人民陳情，會透過都市計畫程序積極提出解決方案，並將民眾權益視為優先考量，預計未來藉由都市計畫變更檢討，避免此類情形再度發生。

捷運環狀線最後一標工程下月動工，中山路、縣民大道及文化路3大交通動脈陸續圍籬開挖，將使板橋交通步入黑暗期。
新北市交通局指出，捷運環狀線CF660A區段標工程屬全線最後一標的工程，由春原營造公司得標，日前已展開先期工程，台北市政府捷運工程局明晚將於西安里活動中心召開「施工前民眾說明會」。

工程範圍起自板新路及中山路口西側，沿板新路朝西行進，左轉縣民大道後至新站路口右轉，從文化路1段路口右轉至民生路3段路口，跨越台64線高架橋後，沿民生路3段向北行至環河路。

工程路線全長約3.13公里，包括Y15站（板橋站）及Y16站（新埔民生站）等兩座高架車站，板橋站擬採24層樓的聯合開發案，招商前將先開挖地下6層及地上4層建物，地下層供機電及停車空間，1、2樓為國道客運站，3、4樓供捷運站使用。

交通局表示，此標工程行經中山路、縣民大道及文化路3大交通動脈，並深入新板特區，11月中旬陸續圍籬施工後，勢必影響車流，板橋難免進入交通黑暗期。

交通局指出，為降低交通黑暗期影響，避免交通嚴重受阻，已陸續完成交通維持規劃，儘量將圍籬寬度減到最低程度，維持各道路現有車道數，但縣民大道恐由減少兩個車道。

　台中首善之區7期重劃區，豪宅推案熱潮正蓄勢待發，預估年底前將有「聯聚泰和大廈」、「寶璽天睿」、大陸建設「市政北五路」等大案同場競技，近來稍顯沈寂的七期豪宅市場，可望再度聚集鎂光燈、重返台中房市的焦點。

　台中土地再掀搶購熱潮，前有台糖土地、烏日高鐵特區土地出現搶標熱，而台中市政府也預計今（23）日標售廓（郭換部）子區段土地，國有財產局11月也將標售土地，建商搶地積極，凸顯其對房地產後市轉趨樂觀。

　位於市政北一、惠中路口的「聯聚泰和大廈」，11月將搶先登場，外觀設計以挑高3樓的圓柱新古典建築，搭配聯聚精緻的公共設施，規劃坪數在115坪、230坪，預估每坪單價從60萬元起跳，總銷金額35億元；據悉，由於總戶數僅規劃46戶，戶數單純，潛銷期間預約相當熱烈。

　此外，寶璽建設位於府會園道旁的「天睿」新案，目前正在7期市政路、惠中路口打造接待中心，預計搶在年底前進場。總銷金額近百億元的「天睿」案，規劃160至300坪雙併格局，每坪開價75至85萬元，創下7期新高，目前已在潛銷。

　至於市政北五路上的大陸建設新案，將由北部知名代銷新聯陽負責，產品規劃140至160坪，業界預估，每坪單價80萬元起，總銷金額上看80億元，也計畫在年底前進場。

　此外，包括太子、惠宇、富宇、慶仁建設的7期新案，則醞釀明年初進場；其中，富宇「市政路」新案已在單元二打造接待中心，並開始潛銷中。

　事實上，不僅7期房價屢創新高，隨著台中各重劃區土地價格持續上漲，加上建材、人力成本上揚，各重劃區房價紛紛創下區域新高，包括12期的「久樘香波」、8期「國泰頤湖苑」、5期的「寶璽高第」等新案，每坪成交單價均已站上40萬元，創下各重劃區新高價。

台中捷運烏日文心北屯線採高架方式佈設，自北屯松竹路、北屯路、文心路、文心南路至烏日高鐵台中站，總長約16.7公里，設置18座車站，1座機廠，可提供旅客於台鐵松竹站、大慶站、新烏日站及高鐵台中站互相轉乘。

台中捷運烏日文心北屯線G17車站因位於「變更高速公路王田交流道附近特定區(高速鐵路台中車站地區)」都市計劃範圍內之「高鐵車站專用區」土地，與高鐵台中站及台鐵新烏日車站共站，依據「高鐵車站專用區土地使用管制及都市設計準則」規定，都市設計審議由高速鐵路工程局邀請專家學者組成「高鐵台中車站專用區都市設計審議小組」辦理。

高鐵局於2013年10月8日召開「高鐵台中車站專用區都市設計審議小組」第2次審議會議，G17車站已獲委員會議「原則同意」，為全線最先通過都市設計審議之車站，後續台中市政府將依委員會審查意見修正相關書圖，送經高鐵局核發許可函，俾進行特種建築物許可申請及車站之興建。

2013/10/23
【聯合報╱記者陳秋雲∕台中報導】
遠雄建設在台中市清水區市鎮北段花5億6535萬買了5410坪土地，為海線房地產加分。台中市建築經營協會新任理事長王至亮說，這塊商業用地「便宜到爆」，不過他建議官方不要把地一塊一塊標售，應興建大型建設才能帶動商機與人氣。

遠雄表示，台中市清水區近台中港，是未來重要經濟示範區，且清水離台中機場不遠，看好未來發展潛力，才買下這塊商業區用地。遠雄預計要興建幾棟19層大樓，每坪售價10幾萬元，總銷約70億元。

王至亮原本就在台中海線地區經營建設公司，他指出，遠雄到海線買地，的確對海線有加分，讓其他大型建設公司也看到海線。遠雄在清水購地造成中部房地產界矚目，開始重新評估海線的土地價值。

「這塊地買得便宜到爆」，王至亮說，商業區一坪只標售約9萬元，「全台灣那裡找？」且又是重劃區，道路現成、規劃方正，太划算了。

這塊地歸彰化縣政府所有，最近成功標售。王至亮指出，目前當地重劃區還有110公頃，他擔心重劃區的地一塊一塊分別標售賣出，「就像一塊布，撕成一條一條的怎會值錢？」

他建議台中市政府，海線需要大型建設，否則房地產行情續航力不夠，不容易帶動商機。

當地房地產業者認為，遠雄到清水，標售的價格有「築底」作用，讓清水的重劃區行情不至於往下跌。市區的土地成本越墊越高，資金總會找出路，「有一天會流到海線來」。

台中市議員楊秋雲表示，遠雄建設到清水來是好事，她希望台中市政府能做到承諾海線民眾的各項建設，樣樣到位。

第4季為傳統購屋旺季，業者摩拳擦掌為年底買氣衝刺。台中房市的部分，可以發現今年前3季買賣移轉數為3萬8892棟，較去年同期的3萬4153棟增加13.8%，業者預估，除了七期豪宅區維持高檔外，2014年房市買氣仍將與台中快速道路有緊密關聯。

台中近年最受矚目的利多交通建設為捷運烏日文心北屯線（捷運綠線），捷運從北屯松竹路沿著文心路貫穿台中五期、七期重劃區，最後通往大慶車站，抵達高鐵烏日站，通行的行政區包括北屯、西屯與南屯，而這3區近年買氣相當火熱。

今年前3季買賣移轉棟數之中，西屯區因有七期豪宅、商業百貨加持，移轉數為6310棟，較去年同期增加14.9%，穩坐買氣行政區冠軍；北屯區未來有水湳經貿園區開發案及捷運通行，雙利多帶動之下，買賣移轉數為5219棟，較去年同期增加21.2%。

不過，值得注意的是，同樣有捷運通行的南屯區卻不敵太平區的崛起。太平區前3季買賣移轉數為3204棟，較去年同期的2041棟，大增56.9%，有巢氏房屋中區業務部協理莊志成分析，捷運沿線買氣被拉抬不外乎是有投資卡位的預期心理，不過，台中在地人更看中「沿快速道路買房」。

莊志成說，太平區新光重劃區近年大量建商推案，受惠台74號快速道部分通車，吸引不少民眾購屋進駐，未來全段通車後，大里、太平的民眾要到西屯新光三越、大遠百便捷許多，更能快速銜接國道1、3號。 展望2014年台中房市，莊志成認為，4號生活圈仍會持續發酵，另外，在台中西部地區，因向上路延伸並搭特3號快速道路，也讓沙鹿、龍井房市激起一波補漲，明年房市買氣仍會聚焦在快速道路生活圈。

台中市府輔導商圈，每年編列數千萬元委辦振興活動，卻遭批「愈辦愈冷清」；議員昨實勘，精明商圈露天咖啡座最精華二側，35家有9家歇業、出售或招租，豐原知名的廟東夜市也受影響，人潮大不如前，引發「花錢沒成效」批評。

經發局長王誕生解釋，過去3年花1000至2000萬不等經費從事振興商圈計畫，有些愈來愈好，也有不太進步或反退縮，每個商圈起落各有原因，有時是房租太貴，不能僅靠市府力量。 綠營的謝志忠、張廖萬堅、蔡雅玲昨難得與泛藍議員陳清龍合作，4人一起在議事堂質詢並舉海報，成為難得畫面；4人說：「商圈萎縮嚴重，民生問題比藍綠界限更重要！」市府不改進，還要再跨黨派質詢。

謝志忠指出，經發局100年編1182萬、101年3887萬、102年1825萬、103年也編1900多萬，其中八成以上都是委辦費，委外活動常是晚會、唱歌跳舞，台上熱鬧、台下沒幾人，敷衍了事，「這樣如何振興商圈？」 蔡雅玲和張廖萬堅都說，當初有小歐洲之稱的精明商圈，如今場景冷清，歇業比例高達1/4，有房東出租10年換11個房客，經營不下去；繼光、大榮路商圈都成「失落的商圈」。

陳清龍和謝志忠說，廟東復興商圈因邊緣化危機，生意少三成，商圈前天自組管委會辦活動，市府也不派人參加，根本不重視。

過去網路搜尋房屋物件大多以北部地區為主，但網路業者發現，下半年高雄市異軍突起，網路搜尋熱絡，10月高雄擠下新北市，登上全台最熱搜縣市。

鼓山區達253萬次
樂屋網統計全台各縣市網路熱搜地區，下半年高雄市熱度升溫，前3名分別為高雄721萬次、台中534萬次、新北438萬次。樂屋網副總紀建琪分析，北部房市隨著政策限縮日漸勢弱，中南部房價親民吸引不少北客南移及在地客支持。
以各縣市行政區搜尋排名來看，10月高雄市鼓山區共253萬次，擠下台中西屯區139萬次，高雄鳳山區則排名第3。
鼓山區因美術館與農16特區加持，豪宅一直受關注；鳳山區因緊鄰高雄及屏東市區，又有台鐵與捷運雙鐵優勢，吸引不少小資買方。

宜先從網路探行情
紀建琪表示，高雄房市交易熱區為鼓山、三民、左營區，前鎮、鳳山、楠梓等區也看好，有購屋計劃的民眾可以從這幾區著手。住高雄的James說，高雄房價近幾年一直攀升，自住買方態度較變為觀望，先從網路看看行情，也不一定現在就要買。

宜蘭檢警聯手偵破一起假買地、真詐欺案件，以曾姓男子為首的土地詐騙集團，假扮成大公司的執行長，謊稱要在宜蘭買地蓋豪宅，先付一、兩百萬給賣地老農，取得信任後，要老農抵押設定農地，再把抵押權低價轉賣給別人，拿了錢後就不見蹤影，害得老農莫名其妙背負巨額債務。

被警方拷上受銬的就是54歲的主嫌曾譜峰，藉著詐騙宜蘭老農，得手上千萬元。以曾男為首的土地詐騙集團，在一年多前，曾姓男子假扮成大公司的執行長，找上想賣土地的老農，表示想用高價買農地蓋豪宅，並先開立100-200萬元的本票訂金取信老農，但條件是要以老農的名義興建。

不過，曾姓男子接著說服地主老農，希望在土地抵押給他，以保障買主的權益，哪曉得曾男竟然把抵押權低價轉賣給不知情的民間資產管理公司，或是向融資公司借貸千萬，目前得知，至少有六名地主上當。

抵押權一到手，詐騙集團就不見蹤影，不少地主這才發現受騙上當，報警處理經過半年追查，檢警逮捕主嫌曾姓男子在內的5人，全案還在偵訊當中。受害地主怎麼也沒想到，只不過賣個地，竟扯出這麼多的麻煩事。

統計局今日發佈了9月份的70大中城市房價資料。資料顯示9月69城市房價同比上漲 僅溫州價格下降，北上廣深同比漲幅均超過20%。

連續半年保持基本全線上漲趨勢

翻查國家統計局網站今年以來公佈的各個月度的房價資料，可以看出，自2月份“價格下降的城市有8個，上漲的城市有62個”後，3月開始出現“全線上漲”的現象，其中3月份67個城市上漲，4月68個城市上漲，5月、6月，7月、8月、9月均有69個城市的新建商品住宅房價上漲。

北上廣深四地漲幅均破20% 為年內最高漲幅


根據統計局今天發佈的資料來看，北京，上海，廣州，深圳的商品房價漲幅均破20%，這是今年以來最高的漲幅，明顯受到今年以來一線城市頻密拍出的地王地塊影響。其中，北京同比漲幅20.6%、環比漲幅1.2%，同比漲幅居全國之首，上海同比漲幅20.4%，廣州同比漲幅20.2%，深圳同比漲幅為20.1%。

環比漲幅一項，上海居首，為1.6%，其後是廣州、深圳、廈門、以及平頂山，漲幅均未1.4%。

溫州房價已連續下跌25個月

銷售統計資料顯示，溫州商品房價環比下跌0.3%，同比下跌1.8%。為70城市中唯一房價同比下降的。截至本次統計，這已經是溫州房價連續下跌的第25個月，一些新建商品房比最高峰時下跌了百分之三四十，個別豪宅甚至攔腰斬斷。

統計局解讀：

國家統計局城市司高級統計師劉建偉解讀價格統計資料：

一、各類城市間房價變動差異和分化較大的格局未變。9月份，全國70個大中城市新建商品住宅價格環比上漲的城市有65個，比8月份減少了1個；同比上漲的城市有69個，與8月份相同。漲幅較高的城市主要還是集中在一線城市和個別二、三線城市，其他城市房價漲幅相對較為平和。初步測算，9月份，北京、上海、廣州、深圳4個一線城市新建商品住宅價格環比平均上漲1.4%，天津等31個二線城市平均上漲0.7%，唐山等35個三線城市平均上漲0.6%。

二、同比漲幅較高與前期房價上漲累積有關。今年9月份，城市新建商品住宅價格同比上漲，既是去年10月份以來各月房價環比上漲累積的結果，也與去年同期房價下降、基數較低有直接關係。去年9月，北京、上海、廣州、深圳4個一線城市新建商品住宅價格同比分別下降0.7%、1.9%、0.7%和2.2%。據測算，去年9月其他51個同比下降的城市新建商品住宅價格同比平均下降1.8%。

　一、新建商品住宅（不含保障性住房）價格變動情況（詳見附表2）

（一）與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有2個，持平的城市有3個，上漲的城市有65個。環比價格變動中，最高漲幅為1.9%，最低為下降0.3%。

（二）與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有1個，上漲的城市有69個。9月份，同比價格變動中，最高漲幅為20.6%，最低為下降1.8%。

二、二手住宅價格變動情況

（一）與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有4個，持平的城市有3個，上漲的城市有63個。環比價格變動中，最高漲幅為1.8%，最低為下降0.6%。

（二）與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有2個，上漲的城市有68個。9月份，同比價格變動中，最高漲幅為17.8%，最低為下降5.3%。

22日晚間中國海外（00688,HK）公佈第三季度財報顯示，截至9月30日，中國海外實現營業額約為港幣543.2億元，相比去年同期增長28.9%；經營溢利約為港幣195.2億元（約為人民幣153.4億元），同比微增6%。

據悉，集團在第三季度的經營業務營業額約為港幣221.3億元，經營溢利約為港幣63.5億元。其中，合營項目的利潤貢獻相對去年同期有大幅增長，對集團的業績提供了有力支援。

2013年1-9月份中國海外累計完成合約銷售總額達港幣1117.9億元,銷售面積約為736萬平方米。管理層指出，前9個月累計的銷售已超過年初定下全年銷售港幣1000億元的目標，同時今年8月上調的全年銷售目標港幣至1200億元，截至目前銷售額完成上調目標的93.2%。

土地儲備方面，在今年第三季度, 中國海外以合共約港幣129億元在內地長春、上海、哈爾濱、佛山和寧波共購入8幅土地,新增可開發面積約為178萬平方米。前9個月累計支付地價為港幣373億元。


在財務方面，中國海外第三季度支付了高達港幣219億元地價，使得手頭上的現金下跌至港幣375億元,但淨借貸水準仍維持在29.6%的良好。

管理層指出，預計複雜多變的經濟形勢，金融市場對美國暫緩縮減量化寬鬆措施有較正面反應等對中國整體經濟下行壓力也有所舒緩

上述人士指出，中國房地產市場的調控保持平穩態勢,內地房地產的成交量價相對第二季度均有所提升,土地市場持續活躍,特別是一線城市。香港澳門專案將爭取年內把與市區重建局合作開發的西營盤專案推出銷售,並完成粉嶺歌賦嶺項目的竣工入夥。

綠地集團在各地大建第一高樓。為了快速回籠資金，綠地的周轉速度驚人。圖為湖北襄陽市民在觀看綠地集團行銷廣告。IC供圖

在廣州市場守望多年，來自新加坡的地產巨頭凱德置地最終有望在商業地產領域實現破冰。近日，有知情人士向南都記者報料稱，凱德置地欲拿下廣州綠地中心商業部分資產，雙方目前已進入具體操作環節，凱德置地正在對該專案進行重新設計和規劃報批。

對於上述爆料，凱德置地華南區總經理羅臻毓昨天接受南都記者採訪時表示，如果有落實的消息，相關上市公司會發佈公告。而綠地集團廣東事業部行銷總監沈淼告訴南都記者，此前包括友誼百貨、廣百百貨都曾與綠地集團接洽表達了商業部分的合作意向，而凱德置地也明確表達購買意向，但此事“沒有定下來”。

綠地集團近年來一直在全國各地建“第一高樓”。廣州綠地中心坐落白雲新城地鐵沿線，規劃被視為白雲區商圈發展的新引擎，將是廣州成功的地標性城市綜合體建築。此前，在廣州開發旗下地標性品牌“來福士廣場”專案，一直是凱德置地多年的願望，分析人士認為，如果能順利拿下廣州綠地中心，凱德將彌補多年來的遺憾。

綠地中心被賣

南都記者近日獲悉，千億房企綠地進入廣州的第一個專案———廣州白雲綠地中心商業部分轉讓凱德置地。該人士表示，凱德置地正在對該專案進行重新設計和規劃報批。

凱德置地華南區總經理羅臻毓接受南都記者採訪並未否認該消息，稱來福士廣場作為凱德置地的招牌專案肯定會在廣州落地，而廣州也是公司必將做大的大片區之一。

廣州綠地中心是綠地集團進入廣州的第一個專案，坐落于白雲區白雲新城，臨近地鐵2號線和規劃中的14號線。項目周邊商圈集聚了萬達廣場、五號停機坪等大型商業航母，以及保利地產的地王項目。

白雲綠地中心總投資達30億元，共囊括了200米的超高層塔樓、定位為5A超甲級國際化寫字樓、高度為30米的商業裙樓。廣州白雲綠地中心將包括高級百貨、精品超市、五星級電影院、高檔酒樓、金融服務中心、室內步行街等六大主力業態在內的大型時尚購物中心。

南都記者昨日來到廣州白雲新城專案現場。工地以及技術人員、辦公室人士向南都記者表示，專案一直在穩定推進，具體工作沒有大的變動，還是按照原計劃來做，預計明年5月完工。工地現場正在還是建設中的半成品。

不過該專案的招商工作已經進行，主力業態基本落定。早在去年下半年，部分街鋪和部分地鐵商業已進行招商落位。

綠地集團廣東事業部紮根兩年多，目前有5大專案佈局。其中僅在廣州就佔據重量級的3個。除了坐落白雲新城的地標白雲綠地中心，還有位於海珠的濱江商業綜合體標杆綠地濱江匯和正在規劃的金融城綠地中心。此外，佛山CBD中心最具標誌性的城市綜合體禪城綠地中心、城郊型城市綜合體典型代表順德綠地國際花都。

綠地選址白雲新城建造綠地中心，為當地帶來了一定的集聚效應，越來越多的開發商隨之在周邊圈地。業內一度認為，白雲新城的蛻變正是從綠地中心開啟。

有知情人士向南都記者透露，此前綠地中心曾與廣州友誼簽過意向書，廣州友誼與長隆集團奧特萊斯專案告吹後，曾考慮與綠地中心項目合作開設奧特萊斯門店。但照目前情況，一但凱德置地接手，這一合作可能最終擱淺。

綠地急回籠資金

正在全“攻城拔寨”的綠地，為何此時將廣州的核心專案變賣？資金鏈是否收緊？

中國房產資訊集團研究總監薛建雄認為，大型專案必然對資金要求更高，資金鏈很容易吃緊，而此前綠地有過先賣再回購的靈活促銷手段。“綠地自己不持有不動產，寫字樓、商鋪都賣掉。這與新鴻基或者凱德置地這樣的發展商模式很不一樣。綠地資金鏈的技巧是，做大型地標性綜合體，這樣有利於獲得銀團貸款。然後用郊區的低地價來補貼運作和維持成本，這樣資金問題不是特別嚴重。”

從總體規劃看，廣州白雲綠地中心共囊括了200米的超高層塔樓、定位為5A超甲級國際化寫字樓、高度為30米的商業裙樓。其中，白雲綠地中心主樓商鋪負兩層以飲食為主題，一至四層就包括高檔百貨、金融服務等方面，而五六層將以娛樂生活為主題。南都記者瞭解獲悉，早在20 11年底，廣州綠地中心曾以“十年售後包租，每年回報7%”的宣傳散賣一期商鋪，被媒體報導為“違規銷售”。

昨日，綠地集團廣東事業部行銷總監沈淼告訴南都記者，白雲綠地中心售賣部分“已經賣完了”，包括寫字樓和商鋪。商業部分包括友誼百貨、廣百百貨都曾與綠地集團接洽表達了合作意向。而凱德置地也明確表達購買意向。但沈淼表示此事“沒有定下來”。

事實上，為了快速回籠資金，綠地的周轉速度驚人。從2010年12月16日拿地到銷售，綠地僅用了一年時間。2011年底白雲綠地中心首批入市貨量約有300套共6層，最後的銷售金額約在7億元左右。但根據綠地拿到的這塊土地出讓條件，該地塊專案主體商業部分不得分割預(銷)售，項目須在成交之日起12個月內開工，在成交之日起48個月內竣工。

凱德落子廣州

“凱德置地作為新加坡開發商，大本營土地稀缺，絕大多數都開發得差不多了，因此多採用盤活商業長期持有的方式發展。而綠地雖發展快速但歷史短暫，底子還比較薄，只能採用快速滾動的方式。”中房信研究總監薛建雄向表示。

截至目前，凱德集團打造的來福士在全球擁有8個項目，分別位於新加坡、上海、北京以及在建的成都、杭州、寧波、深圳來福士，而廣州一直是凱德置地在華南最急欲突破的市場。該公司多年前曾在廣州看中黃埔大道、人民日報對面地塊，但最終被保利地產奪得。如能順利入駐廣州綠地中心，凱德置地將在廣州一嘗多年所願。


凱德置地區域分公司一位元人士曾表示，凱德置地是新加坡的國企，而這種新加坡國企的背景在某種程度上影響了投資風格，使凱德置地並不像中國房企那樣靈活，失去了一些很好的機會。一位曾在凱德置地擔任投資部經理的人士則透露，過高的溢價率和樓板價，讓其無法預知未來究竟會有多少利潤空間。區域公司的投資經理幾乎沒有決策權，需要層層彙報。

“凱德置地的中國擴張仍有不適應。”同策房產研究總監張宏偉如是向南都記者表示，他們希望以更低的價格獲得土地和專案，但這樣的機會很難在一級土地市場獲得，因此實際總做上，他們更多地通過收購的方式來獲得專案。

不過有商業人士表示，由於綠地中心此前部分商鋪分散出售，即便凱德順利拿下廣州綠地中心，但也要面臨物業產權分散的難題，這加重了後續商業專案運營的苦難。

公辦養老院一床難求，養老產業“錢”景可觀。記者昨日獲悉，9月離職的A股上市民營房企億城股份前總裁馬寅正計畫和一手房代理顧問公司高策機構合資，成立一個提供養老地產服務的新公司，首個專案有望落子北京近郊。


“不做開發，只做養老資源的整合服務。”馬寅昨日向新京報記者確認，新公司將在年底或明年初成立，但和高策之間的股權比例、投資額等細節還未確定。

據悉，新公司或將收購已有的房屋，改造硬體並添加醫療服務、健康管理、旅遊等服務資源，針對有養老需求的中高端客戶，銷售房屋的產權或租賃權。

高策機構董事長兼總裁陶紅兵昨日稱，和學區房提供入學名額一樣，購買養老房的客戶可享受額外優質的養老服務，如醫療綠色通道，通過類似中華醫學會等大型平臺，預約公立醫院的醫生來社區看病等。陶紅兵稱已找到擁有相關資源的合作方。

從年初8萬套的庫存量到現在的不足6萬套，北京樓市旋即陷入一場“庫存危機”。

截至昨日（10月22日）下午5時，記者查詢北京市住建委網站瞭解到，目前北京市場可售新房及未簽約住宅的套數總計58370套，這也是自10月9日樓市庫存首次跌破6萬套以來，連續下滑的第14天。

雖然還未觸及歷史最低點，但在供需矛盾一直緊張的北京，這足以成為一個“殺傷力”極強的數字。

庫存總量不足6萬套

不足6萬套的庫存意味著什麼？

據鏈家地產市場研究部統計，10月第三周（10月13日~19日），新建商品住宅（含保障房）成交2564套，環比上漲10.0%。扣除保障房後，純商品住宅成交1795套，環比上漲13.4%。對於純商品住宅不足2000套的成交水準，在鏈家地產市場研究部張旭看來，這一資料低於9月份周均水準，但受制於供應不足，未來的周成交量都難以突破2000套。

如果按照這一資料來看，大約6萬套的庫存總量可以用來消化的週期也的確僅有半年左右。

“沒有這麼誇張，庫存是一個動態資料，有消化也有供應，庫存在8萬~10萬套是一個合理水準，樓市的表現也會相對穩定。”亞豪機構市場研究總監郭毅認為。

“目前庫存嚴峻的另一個原因是二手房的成交被遏制。”陽光100集團常務副總裁范小沖告訴記者。

二手房市場究竟有多大？以北京為例，2012年北京銷售商品房1943.7萬平方米，過去十年，北京住宅銷售面積基本都處於1000萬~2000萬平方米，蓄積了足夠大的二手房市場。記者登錄了一家二手房交易網站，該網站顯示，目前北京在售的二手房源共計564937套，即便排除掉一些無效或虛假房源，這一數字也遠遠大於新房市場的存量。

但現在，二手房市場並未有起到“緩解需求”的作用，反而因高額的稅費將一部分剛需擠到了新房市場，加速了供需矛盾。

被庫存推高的房價

“因為供求關係出現惡化，儘管政府層面說還有很大量的存量住房，但這些存量是不足以滿足需求的。”去年底，華遠地產董事長任志強（微博）在接受《每日經濟新聞》記者採訪時曾提到，存量房在最高峰時大約維持在15萬套左右。

而當時的庫存量，在任志強看來僅夠消化3個月，這也是他之所以會說“明年3月房價會暴漲”的主要依據。

最新統計資料顯示，今年9月，一線城市的價格漲幅較高，北上廣深四個城市的新建商品住宅價格同比上漲分別為20.6%，20.4%，20.2%，與20.1%，均為首次超過20%。

“本輪房價上漲，主要是受人口年齡分佈以及人口流動影響，使得儘管在政策調控下，新增的剛性需求以及改善性需求仍比較旺盛，預計將持續幾年。”住建部政策研究中心主任秦虹近日公開表示。

一邊是逐漸減少的庫存資料，一邊是不斷壯大的日光碟隊伍，看似毫無交集的兩條趨勢線，實際上都是因為“需求”產生了不同的影響。

“現在的庫存是一個低點，主要是由於大家對於房價上漲的預期空前，除了之前因限購政策壓抑了很久的需求，還有一部分對於未來會持續漲價的恐懼疊加的需求。”在範小沖看來，“供求矛盾”之下帶來的結果便是房價預期的不斷推高。

剛剛過去的週末，北京連開四盤，其中位於亦莊的珠江四季悅城專案更是將開盤現場搬到了北京工業大學奧運館。10月20日，足足可以容納5400人的工大奧運館上座率接近100%，據瞭解，當日有超過5000名購房者前來選房，項目當期推出的1200套房源被“搶購一空”。

從當前的市場成交來看，市場熱度依然不減。北京市建委網站顯示，於10月2日入市的中加榮園，推出412套房源，目前僅剩29套房源可售；9月29日入市的華潤九?，推出91套房源，目前僅剩3套可售；9月28入市的樂匯家園，推出的4、8、9號樓中僅剩4套房源可售。

據記者瞭解，11月北京預計入市的樓盤僅16個。亞豪機構副總經理高姍表示，從今年剩下的兩個多月情況來看，市場供應短缺的態勢仍將延續，並且由於前期入市項目的熱銷，使得大量房企相繼完成全年銷售計畫，最後兩月逐漸進入年終盤點階段，項目入市積極性將進一步回落。

供需矛盾或明年緩解

北京市統計局10月21日發佈的前三季度房地產市場運行情況資料顯示，今年1~9月，北京商品房新開工面積為2464萬平方米，同比增長10.5%，其中住宅新開工面積為1248萬平方米，同比增長12.2%，漲幅較1~8月擴大13.3個百分點，是5個月以來首次轉正。

“已開工的施工面積超過5000萬平方米。按照套均100平方米測算，潛在供應量也在30萬套。如果按照去年9.6萬套的年銷售量來算，足夠再賣3年。”北京市房協秘書長陳志表示。


“今年以來，市場嚴重供需倒掛的現象，使得項目價格出現一路上漲的局面，這一局面也將延續到年底甚至明年初。從明年二季度開始，隨著今年大量出讓土地的逐漸集中入市，價格上漲的幅度也會逐漸放緩。”高珊說道。

對此，郭毅告訴記者，目前一些專案為了規避限購政策，大多計畫開發至現房後再推向市場，“限價令”的存在客觀上造成了期房供應的減少，“初步估算，上半年北京市場受到 限價令 影響的項目至少有40~60個。”但在其看來，在接下來的四季度供求矛盾未必會激化，“一是傳聞三中全會將明確下一步的調控方向，其次，北京房價目前已經到達高位，這兩點都會一定程度上減少購房需求。”

對個人銷售自建自用住房，免征營業稅。對企業、行政事業單位按房改成本價、標準價出售住房的收入，免征營業稅。
　　據中國財政部網站消息，對個人銷售自建自用住房，免征營業稅。對企業、行政事業單位按房改成本價、標準價出售住房的收入，免征營業稅。該政策自2011年1月1日起執行。

　　以下為財政部通知全文：

　　關於職業教育等營業稅若干政策問題的通知

　　財稅[2013]62號

　　各省、自治區、直轄市、計畫單列市財政廳（局）、地方稅務局，北京、西藏、寧夏、青海省（自治區、直轄市）國家稅務局，新疆生產建設兵團財務局：

　　經研究，現將有關營業稅政策問題明確如下：

　　一、將《財政部 國家稅務總局關於加強教育勞務營業稅徵收管理有關問題的通知》（財稅[2006]3號）第一條（二）項“從事學歷教育的學校是指：普通學校以及經地、市級以上人民政府或者同級政府的教育行政部門批准成立、國家承認其學員學歷的各類學校”修改為“從事學歷教育的學校是指：（1）普通學校，及經地（市）級以上人民政府或者同級政府的教育行政部門批准成立、國家承認其學員學歷的各類學校；（2）經省級及以上人力資源社會保障行政部門批准成立的技工學校、高級技工學校，以及經省級人民政府批准成立的技師學院。”

　　二、對個人銷售自建自用住房，免征營業稅。對企業、行政事業單位按房改成本價、標準價出售住房的收入，免征營業稅。

　　三、對國家商品儲備管理單位及其直屬企業承擔商品儲備任務，從中央或地方財政取得的利息補貼收入以及價差補貼收入，不徵收營業稅。

　　國家商品儲備管理單位及其直屬企業，是指接受中央、省、市、縣四級政府有關部門（或政府指定管理單位）委託，承擔糧（含大豆）、食用油、棉、糖、肉、鹽（限於中央儲備）等6種商品儲備任務，並按有關政策收儲、銷售上述6種儲備商品，取得財政儲備經費或補貼的商品儲備企業。

　　利息補貼收入是指，國家商品儲備管理單位及其直屬企業因承擔上述商品儲備任務從金融機構貸款，並從中央或地方財政取得的用於償還貸款利息的貼息收入。價差補貼收入包括銷售價差補貼收入和輪換價差補貼收入。銷售價差補貼收入是指按照中央或地方政府指令銷售上述儲備商品時，由於銷售收入小於庫存成本而從中央或地方財政獲得的全額價差補貼收入。輪換價差補貼收入是指根據要求定期組織政策性儲備商品輪換而從中央或地方財政取得的商品新陳品質價差補貼收入。

　　四、本通知第一條自2013年1月1日起執行，第二、三條自2011年1月1日起執行。

　　財政部 國家稅務總局

　　2013年 9月25日

　　9月一線城市房價同比漲幅首次全線超20%

　　四季度或成樓市調控加碼窗口期

　　　　國家統計局22日資料顯示，9月，在全國70個大中城市中，有69個城市的新建商品住宅(不含保障性住房)價格同比上漲。北京、上海、廣州、深圳四個一線城市同比漲幅均超過20%，這是該項統計自2005年開始發佈以來首次出現這種情況。

　　分析人士表示，房價快速上漲超預期，可能引發新的調控政策，四季度可能迎來政策視窗期，熱點城市可能密集出臺微調政策，中央層面可能推出新的調控措施。儘管樓市調控長效機制正在醞釀，但從當前態勢看，限購、限價等行政手段短期內可能不會退出，甚至有加碼可能。

　　區域分化態勢明顯

　　9月，在全國70個大中城市中，新建商品住宅(不含保障性住房)價格環比上漲的城市有65個，持平的城市有3個，僅溫州和桂林2個城市環比下降。平均而言，70個大中城市新建商品住宅平均環比上漲0.72%，繼續處於上漲通道中。

　　與去年同期相比，在70個大中城市中，僅溫州9月新建商品住宅價格下降，其餘城市均同比上漲。其中，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市9月房價同比漲幅均超過20%，北京繼續成為領漲者。平均來看，70個大中城市新建商品住宅價格9月平均同比上漲8.7%，創今年以來新高。

　　業內人士表示，與2007年的一輪房價大漲相比，目前的房價上漲有所不同。2007年時，房價上漲較普遍，不同城市房價漲幅差距不大，而目前區域市場分化較明顯，在一線城市大幅領漲同時，部分二三線城市存在供應壓力，房價上漲後續動力不足。

　　中原地產報告顯示，9月，北京、上海、廣州、深圳新建商品住宅價格環比平均上漲1.4%，天津等31個二線城市平均上漲0.7%，唐山等35個三線城市平均上漲0.6%。一線城市與二三線城市漲幅差距正逐漸拉大。

　　市場人士表示，導致這種分化的主因是土地供應。近年來，一線城市和部分二線城市土地供應不足，但市場需求持續增加，市場出現供不應求局面，而眾多三四線城市在土地財政驅動下大量供地，給市場帶來消化壓力。

　　在房價快速上漲背景下，部分城市可能難以完成今年的房價控制目標。9月，在全國70個大中城市中，有15個城市新建商品住宅價格同比上漲超過10%，24個城市漲幅在8%-10%之間。

　　地王助推房價上漲預期

　　在熱點城市房價上漲的原因中，供應不足首當其衝。華遠地產(2.83, -0.03, -1.05%)董事長任志強認為，近幾年北京商品房供地規模始終處於負增長狀態，雖然供地總規模不小，但剔除保障房和其他基礎設施建設用地後，純商品房用地面積不足，再加上配建制度將保障房用地成本轉嫁到商品房土地上，推高商品房地塊價格。北京市住建委資料顯示，9月下旬以來，北京樓市庫存已降至6萬套以下的歷史最低水準。

　　預期管理失效進一步助長房價漲勢。7月以來，一線城市頻繁出現“地王”，且“地王”潮逐漸蔓延至二線城市。“地王”帶來的房價上漲預期導致市場出現一定程度恐慌情緒，恐慌性需求加速入市又進一步推漲房價。

　　近幾個月一線城市成交區域分佈顯示，高價地對房價有明顯影響。近兩個月來，北京部分區域的土地價格均超過該區域歷史峰值，這些區域正是近期房價上漲較快的熱點區域。

　　業內人士認為，在當前供需失衡和預期管理失效的背景下，要想在短期內止住房價上漲勢頭恐非易事。北京中原地產市場研究部總監張大偉表示，一二線城市集聚過多資源，房價易漲難跌。2012年以來過多的信貸供應是房價上漲重要原因。這些影響房價上漲因素目前依然存在。由於熱點城市房價具有更強的上漲動力，房企持續向熱點區域集中，可能助推房價上漲。

　　張大偉表示，房價持續上漲的現實正在促使房地產長效調控機制加速出臺。分析人士認為，作為調節市場供需重要手段，房產稅改革試點擴圍時點可能臨近。

　　分析人士認為，樓市調控政策需加碼，從而在短期內迅速抑制房價漲勢，穩定市場預期。業內人士建議，熱點城市可適度上調二套房首付比例和貸款利率，限購不嚴厲的城市需提高限購門檻。在有關部門視窗指導下，部分城市已出臺微調政策。繼鄭州、南京先後收緊調控政策後，深圳近期推出穩定房價8條措施。北京市有關部門近日宣佈，明年將供應超過5萬套自住型限價商品房以平抑市場供需矛盾。

中國海外（688）公布，今年首三季經營純利為195.2億元，按年上升6%；期內，集團累計合約銷售額為1117.9億元，已超越今年銷售目標。花旗發表報告預期，中海外今年全年合約銷售可達1400億至1450億元，按年上升35%，估計母公司中國建築集團旗下的中建地產將有1800萬方米樓面可注入中海外，預料最快2014年下半年展開。

截至今年9月底止9個月，中海外營業額約543.2億元，按年升28.9%；單是第三季度的營業額為221.3億元；經營純利為63.5億元。

今年首三季，集團累計完成合約銷售額1117.9億元，已超過年初定下全年銷售1000億元的目標，並已達到於8月上調的全年銷售目標1200億元的93.2%；累計銷售面積736萬方米。

期內，集團繳付219億元地價，首三季累計支付地價373億元，令手頭現金降至375億元，但淨借貸水平仍維持在29.6%。此外，集團於第三季以合共129億元在長春、上海、哈爾濱、佛山和寧波共購入8幅土地，新增可開發面積約178萬方米。

明年料注入項目

花旗預期，中海外今年全年合約銷售將達到1400億至1450億元，按年上升35%；相信該集團將保持優質的財政狀況，負債率亦能維持在25%至30%；現金達400億元；中海外2013年至2015年的銷售及盈利的複合增長率可達20%。

花旗相信，集團現階段將對姊妹公司中建地產旗下達3000萬方米的樓面項目進行盡職審查，預期其中約1700萬至1800萬方米可注入中海外；而有關注資計劃最快於2014年下半年展開，屆時將成為中海外的催化劑。

鷹君（041）宣布，收購美國三藩市物業，該物業一般稱為123 Mission Street的28層辦公大廈物業的全部權益，代價1.81億美元（14.12億港元）。

雙辣招推出一年，財團透過強制拍賣方式收購舊樓的個案按年銳減。數據顯示，今年土地審裁處至今暫收15宗申請，申請宗數較去年同期大減七成。業界人士指出，辣招增加財團收購成本，預料未來舊樓收購申請數目將在低位徘徊。

資料顯示，去年截至10月22日，土地審裁處共錄得51宗申請，全年共接獲57宗申請，宗數創歷年新高，涉及地盤則達27個。

具潛力舊樓買少見少

不過，今年財團申請強制拍賣的數目卻急跌，據土地審裁處資料顯示，今年截至10月22日，處方暫收到15宗申請，涉及9個發展項目。

有業界人士認為，即使政府建議只要發展商能夠證明有重建發展的意圖，便可以申請退稅，不過由於有關稅項的細則仍未落實，目前不少財團只集中處理政府出招前已展開的收購項目，對於開展新項目則較為審慎。

萊坊綜合估價部主管溫偉明分析指，早前政府連環推出辣招，令整體市場氣氛減弱，加上增設買家印花稅（BSD）等加重了發展商收購舊樓重建的成本，同時小業主叫價未見回落，令舊樓收購難度增加。

他指出，目前市場氣氛不明朗，買家印花稅等辣招無疑增加收購成本，由於購入物業八成以上業權後，申請強制拍賣至案件審批往往需時約一年，令透過強制拍賣收購的個案減少。

至於後市方面，溫偉明認為，過去兩年強拍個案申請較多，不少有發展潛力的項目已被吸納，目前市場上具重建潛力的舊樓已買少見少，當中部分或需要透過補地價才可以發揮重建價值的舊樓，在政府補價金額較進取下，發展商利潤受到影響，故此未來強拍申請將持續淡靜。

工商物業墮稅網 交投急凍

政府於去年下半年推出加強版額外交易稅（SSD）及買家印花稅（BSD），刺激投資者進一步流向工商舖市場，但今年初雙倍印花稅（DSD）出台，並將工商物業納入其中，市況即時被急凍。業界相信要待相關政策「塵埃落定」後，才可令市場打破悶局。

數據顯示，去年下半年工商舖交投升勢凌厲，成交價及成交量較上半年分別上升27.2%及33%；全年工商舖成交額達1896.4億元，較2011年全年上升67.6%；而成交量錄得19378宗，較2011年全年上升43.3%。

不過，至今年2月，政府推出雙倍印花稅，加重工商舖買家的購置成本，市場進入整固期，投資氣氛放緩，工商舖物業交投全線下跌。

據美聯工商舖資料研究部表示，今年3月至5月工商舖因雙倍印花稅的影響，註冊價量已分別累跌65%及57%（與3月份的數字比較）。香港置業工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，自2月新辣招出台後，「摸貨」註冊價量已分別累跌72.8%及90.3%（與3月份的數字比較），數字較沙士時期更差。

美聯工商舖行政總裁黃漢成表示，今年5月份工商舖註冊數目只有數百宗，較去年同期大幅下跌約七成，估計每8至9名代理攤分一宗成交，競爭相當激烈，代理生計大受影響。

及至9月份，整體交投量更進一步下跌至300多宗，市況未見起色。以上月買賣數據分析，當中以商舖成交量跌幅較為顯著，黃漢成分析指，辣招令「摸貨」數量大減，舖位成交量亦大跌。

近期新盤多以貼市價推出，且有不少發展商以回贈稅項等優惠吸引買家入市，DTZ戴德梁行認為，第四季樓市買賣氣氛因此轉活，整體物業成交宗數平均每月料突破6000宗水平。

受到辣招衝擊，根據土地註冊處數據顯示，過去6個月整體物業買賣每個月宗數均低於6000宗水平。DTZ戴德梁行香港董事總經理陶汝鴻表示，最近發展商為刺激旗下新盤銷情，開始提供印花稅回贈或延長買賣期等，減低買家的成本及風險，相信能吸引買家入市，第四季的樓市將會轉活，料每月整體物業買賣宗數能突破6000宗水平。

DTZ：二手減價個案勢增

他又指，現時尚待批出售樓紙的住宅單位共9328個，連同批出但尚未售出的單位4500至5000個，短期內一手市場供應將超過1萬個。他指，供應對於樓價來季走勢有直接影響，預料發展商將繼續向買家提供更多優惠，包括回贈印花稅等，相信對二手樓價有更大的下調壓力，預料減價個案將逐漸增加。

DTZ戴德梁行香港投資及顧問服務部董事高偉雄表示，現時不少投資者看中地皮發展成為寫字樓或酒店的價值，特別是酒店，受到自由行旅客支持下，預料香港酒店房間入住率將由2014年的88%，升至2017年的116%，意味未來數年香港酒店供應將非常緊絀，這將吸引更多投資者對酒店感興趣。

香港置業高級執行董事伍創業表示，據土地註冊處最新資料顯示，10月截至21日止，整體物業註冊暫錄2890宗，相比上月同期跌約16.4%，料全月將錄跌幅。在整體物業註冊當中，一手註冊表現最為突出，暫錄583宗，相比上月同期的329宗升約77.2%，為唯一暫錄升幅之類別。

資金尋出路 中港買家佔倫敦新盤27%

港府連推樓市辣招，令資金紛向海外另覓出路，其中英國、日本、美國、葡萄牙及泰國成新興熱點。在倫敦新盤市場，港人及內地買家比例高達26.6%，數目較當地人更多。

據第一太平戴維斯早前發表的報告所示，港人及內地買家佔倫敦新盤市場比例高達26.6%，相對英國當地人的25.9%還要高。另據仲量聯行統計，自去年港府推出買家印花稅後，該行接獲港人就海外物業查詢增加10%至15%，並以查詢倫敦物業較多。

冷門城市 開始「熱」起來

業界人士指出，港人購買海外物業的熾熱程度，連一些冷門城市也開始「熱」起來。最冷門要算葡萄牙，有投資者大手掃貨。安閣物業香港主管及持有人Chris Liem說，在過去3至4年間，幾乎從未接獲港人查詢葡萄牙物業，但自當地去年頒布新投資移民法案後，市場對葡萄牙物業的需求便有明顯增加，而在過去3個月，公司已接獲逾15個港人查詢當地物業。

其中公司早前曾推出一個位於葡萄牙Silver Coast的樓盤冀測試市場，結果由1位香港買家大手購入全數10伙，每伙平均售價約60萬歐元（約629萬港元），即是次交易估計涉資約600萬歐元（約6,286萬港元），反映投資者對海外物業需求愈來愈殷切。

至於距離香港較近的亞太區大城市，港人置業足迹更是隨處可見。其中物價較平的泰國算是最多港人染指，世邦魏理仕國際投資物業部執行董事沈蔚庭指，港人向來熱衷購買泰國曼谷物業，她引述該行研究資料指，今年首季曼谷海外買家佔市場22%，當中香港買家便佔約20%，為佔比最高的海外買家之一，而這比例一直偏高。

日樓市復甦 多港人問津

不過，她認為今年有別於過往的情況是明顯多了投資者詢問大手買賣的詳情，如問連購多伙可否獲折扣，而過往投資者買樓或只買小量，但現在卻見買家冀「一次過買一批」，買樓態度更積極。

其次，近期樓市復甦中的日本，也愈來愈多港人問津，仲量聯行亞太區董事王美?指出，該行早前曾在港推售一個日本東京項目，展銷會期間參觀人次達至逾300至400人，反應比倫敦盤更踴躍。

其次，向來有積極推售日本房產物業的Uni-Asia，亦看準時機準備到港銷售東京住宅項目。該公司房地產投資常務董事岩淵昌浩表示，去年全年海外買家投資日本的總金額涉約55億美元（426億港元），估計佔日本整個房產市場不足1成。但他指近期觀察到港人對購置日本物業的興趣顯著漸濃，故公司將會在今年底首次到港推盤。

綜合業界人士指出，政府推出的種種辣招，令香港投資者入市成本急升，加上香港樓價已經到達極高水平，租金回報率不足3厘，但不少海外物業租金回報逾6厘，故促使大批港人到海外置業，預期此勢頭會愈來愈強。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示，預計於2013年落成的私人住宅，售出單位已達到50%。今年第4季發展商積極推盤，努力追回落後的售樓進度。加上部分新盤為買家補貼印花稅，有助促銷。相信今年年底時，2013年落成私人住宅售出單位比例可以上升至七成的水平。

可望於2013年落成的私人住宅有13,101個。其中未推售的單位有3,212個，貨尾單位3,260個。待售單位合共6,472個，佔全年落成量的49.4%，售出比例50.6%。已於2012年落成的私人住宅，其中未推售的有780個，貨尾單位642個，待售單位共1,422個，佔全年落成量的14%，售出比例86%。

2011年及以前落成的私人住宅，未推售單位619個，貨尾單位2,096個，待售單位合共2,715個，佔整體落成量的1.1%，售出比例98.9%。

市場焦點盤互搶客源，柯士甸站豪宅新盤THE AUSTIN，昨單日新增逾四百登記，令總數衝破一千五百大關，並獲本地投資者，透過約二十家不同公司連入逾二十票，增加入市機會；反映競爭相當激烈。而九龍站天璽周五提價開售四十伙，早前入票準買家可獲自動抽籤權利，而昨日參觀人流不俗。

　　由會德豐、新世界及港鐵合作發展的THE AUSTIN，自從發展商以低市價搶攻以來，隨即成為市場焦點，登記更愈來愈踴躍，昨日市場最少再收逾四百新登記，令過去四日收穫的登記量已衝破一千五百大關，比可售的一百八十五個單位，超額七點一倍，亦即等同七個買家角逐一個單位，競爭情況相當激烈。

　　新世界營業及市務助理總經理黃浩賢昨表示，截至昨午三時已收逾一百新登記，並以私人名義用家佔大多數，並指暫不會加推單位。

　　對於該盤示範單位參觀情況「墟?」，即使閒日人流仍然相當暢旺，他就指大多準買家為生意人，或自由工作人士，時間安排上享較大彈性，故此出現不俗的參觀場面。

　　有代理透露，該盤昨勁收逾四百登記中，市場消息指，一名本地投資客，以二十家公司入票登記，為目前最大手入票個案，據知該買家還會再接再厲，不排除今明兩日繼續大手登記，增加中籤機會。

　　該盤設於尖沙嘴商場的售樓處外，仍然出現長長人龍，墟?情況與周末及假日時無異，大多為夫婦及較年長人士，高峰時仍有數百人輪候，惟發展商分流策略相當奏效，大多數睇樓客只須等十多分鐘就能順利上樓參觀。

　　至於示範單位及售樓處內，就仍然擠滿各路準買家，不少由多於一名代理帶同，負責介紹樓盤資料以及優惠情況，亦有買家透過示範屋所在的尖沙嘴商場大窗，觀看該盤建築地盤實景，以及了解大致景觀。

　　該盤登記情況熱烈，而可售單位只有一百八十五伙，發展商不會在開售前加推單位，故此現階段已相當於七名買家爭一個單位，預料到周四截票時，情況會更趨激烈，可望突破二千登記。

　　發展商為避免混亂，將截票、抽籤及賣樓三個程序分開三日進行；首先於周四晚上八時截票，至周五進行電腦抽籤，並於當日下午五時公布抽籤結果，到周六才正式賣樓，買家要按中籤籌號及所分配時段，到場揀樓，當日開售時間由上午九時至晚上八時，相信此做法行之有效，可避免混亂情況。

　　另邊廂，將於周五展開新一批銷售的新地九龍站天璽，由於已開售一段日子，以及經歷三輪銷售，發展商雖接受新入票登記，但據知大部分早前已入票準買家，都會繼續保留資格，會自動獲得抽籤機會，故此仍出現超額登記情況。

　　新地副董事總經理雷霆表示，項目加推戶新一輪入票持續，具體票數待今日截票當天才公布。

　　新一輪單位涉四十伙，有三十四間為「港人港樓」，發展商已提價百分之四點九至十二點五，部分更累積加價兩成六之多，入場價一千五百七十萬六千元起步，計及最多一成四優惠後，折實約一千三百五十萬餘元，而發展商仍會補貼印花稅中的七成，故此整體造價仍優於二手，料承接力可望保持。

據2名知情人士透露，美國銀行正面臨司法部3項關於房貸債券的民事調查，而該行在8月才剛因8億5000萬美元的房貸債券案被美國檢方起訴，可謂一波未平一波又起。

彭博報導，消息人士指出在喬治亞州和加州的美國檢方正在調查，美國銀行在2008年收購的次級房貸機構全國金融公司（Countrywide Financial Corp.）可能的違規案。且在紐澤西的美國檢方也正在調查關於美林公司（Merrill Lynch & Co.）的交易，美國銀行於2009年買下該公司。

若指控成立，美國銀行將成為摩根大通集團（JPMorgan Chase & Co.）之後，被司法部要求解決在信用危機期間，受政府鼓勵而買下財務困難的競爭對手後所繼承的負債。

知情人士表示，由54歲的執行長莫尼罕（Brian T. Moynihan）領軍的美國銀行，正被調查是否違反「1989年金融機構改革、復甦和執行法」，這項法律是儲蓄和貸款危機的遺物，簡稱FIRREA。

因應老年化時代的來臨，台灣有「以房養老政策」、德國政府提供養老補貼，而在中國大陸，有一群建商開始推動「養老地產」。面對年輕人「窮忙」的無奈，老年人延遲退休的無力抗拒，但買房就能解決老人頤養天年的心願嗎？

根據聯合國統計，隨著全球生育率下降，人類壽命變長，預計到了2050年全球60歲以上老年人口將達近20億，這個數字將是現在的兩倍以上！ 陸媒也指出，大陸60歲以上老人將在今年底或明年初突破兩億人，到了2025年更將突破3億元！過去大陸施行一胎化政策，在老年化的時代將面臨巨大的扶養壓力，也衝擊著傳統的養老模式，反觀台灣今年推出的「以房養老」政策，大陸也跟進，甚至成了企業覬覦的市場大餅，開發出「養老地產」的新概念。

「養老地產跟旅遊地產一樣，開發商的目的就是賣房」大陸中房信分析師直言，養老地產就是開發商炒作的新概念和新噱頭。但顯然這樣的噱頭打動人心，根據港媒調查，有87%的大陸人希望父母可以住進養老房產，同時開發商也注意到，養老地產的買家大多是40歲的「少壯派」。

再看看社會福利相對優渥的歐洲國家，像是瑞士人、德國人都沒有買房觀念，因為政府強力介入租屋市場，限制租金調整，祭出一系列措施保障房客權益，也因此沒有買房習慣的德國人，老了之後政府將支付老人入住安養院部分費用。

這樣的福利也非憑空獲得，德國政府強制要求居民加入長期護理保險，因為在德國一般養老護理費用每月平均要3250歐元（約台幣13萬元），但若是加入保險，德國公民只需要月付1550歐元（約台幣6萬2千元），就能享有最高級別的護理，等於是政府將補助一半養老費用。 儘管如此，光是每月六萬元的養老照護仍讓子女背負很大的財務壓力。

根據彭博商業週刊報導，德國民意調查機構TNS Emnid在今年3月有一項調查顯示，有20%的德國人考慮入住國外的養老院，例如：波蘭的養老院。 因為在波蘭養老院是市場型服務，服務優於德國，加上勞動力成本較低，但每月收費卻只有1200歐元（約台幣48000元），光靠政府的補助就足以支付全額護理費用，還能再領多餘現金，卻也因此付出離開熟悉家鄉的代價，但享受到的福利卻是美國或歐洲其他國家的人民所享受不到的。

反觀國內的「以房養老」政策，鼓勵老人將房產抵押給政府，再由政府每月給付分配金額作為養老，但因政策限制過多，加上顧慮政府財政支付問題，老人參與意願不高。 而這項政策卻被中國大陸拿去如法炮製，但一樣有九成的大陸老人不看好該政策，並認為把房子賣掉或是出租，可能還比以房養老的收益高，也給了建商炒作「養老房產」的機會。 日本養老產業專家鞠川陽子就表示，養老地產並不適合「急功近利」的投資商，而是要給有足夠經濟實力、營運能力的企業，在有長期經營和講究誠信的社會責任心下所推動。絕對不是只賣房子這麼簡單，而是要與福利、服務密切。