傳每坪240萬 剩個位數未售出

舊報社改建頂級豪宅，《聯合報》跨足房地產，建案將成東區新指標。聯合報委託璞園建設規劃忠孝東路四段舊大樓，改建為30層住辦大樓，其中21~30樓規劃為百坪以上頂級豪宅，總計36戶，據傳每坪成交價約220~240萬元，僅剩幾戶低樓層未售出，負責代銷璞園廣告案場人員昨低調表示：「已準備結案。」

聯合璞園改建案緊鄰台北大巨蛋、松山文創園區、國父紀念館和信義計劃區，基地為昔日聯合報系大樓，前年配合北市府「台北好好看」政策，拆除改建千坪大公園，藉此換取10％容積獎勵，近期工地已搭起圍籬、動工，預計2017年3月完工。

低調銷售低調結案
根據建照資料顯示，該案基地面積1490坪，將興建地上30層、地下5層的住辦大樓，其中21~30樓規劃為頂級豪宅。據了解，每戶至少百坪，單層4併到單層單戶皆有，成交價落在220~240萬元，僅剩個位數低樓層戶未售出。
由於該案地段特殊，考量頂級客層注重隱私，改建案僅在單一媒體《聯合晚報》刊登形象廣告，且案名未定，採取低調銷售、低調結案策略。

商辦樓層只租不賣
璞園廣告公司副總經理張嘉生昨人在國外，無法取得聯繫，現場代銷案場人員口風緊，拒絕透露任何訊息，僅稱11月就會結案。
《聯合報》社長項國寧昨天表示：「詳細建案交由璞園建設統一規劃，樂見報社資產活化，有助於報系營收增加。」因工地圍籬以「過去這裡曾書寫歷史，未來這裡將創造歷史」標語做廣告，搭配報紙印刷牆面。
該土地使用分區屬「住4」，曾有業者建議全棟改建豪宅，但考量社會觀感，也避免被扣上賣祖產帽子，將低樓層設計成只租不售的商辦。聯合璞園改建案低調結案，金磚動力行銷公司副總經理施孝文分析，「應是母企業聯合報緣故，怕被冠上商人帽子，畢竟價錢講高、講低都會產生尷尬。」

地段吸引頂尖客群
近期不少豪宅建案採低調銷售，包括信義計劃區「陶朱隱園」、植物園「松濤苑」等案，甲山林廣告總經理張境在就表示，如西華飯店與富邦建設合建的「宜華國際大直旅館開發案」，每坪單價也喊到200萬元，亦屬潛銷型，「璞園聯合改建案因地點好，市場反應佳，賣得很快，很多頂尖客群在詢問。」

聯合璞園小檔案
★位置：北市忠孝東路四段555號
★推案價格：未定
★樓層：地上30層、地下5層住辦大樓
★戶數：總戶數114戶(住宅佔36戶)
★基地面積：約1490坪
★開工日期：2013年9月
★完工日期：2017年3月
★規劃用途：
●1F為餐飲、金融保險業
●2F~19F為一般事務所
●20F為文康與社教等一般設施
●21F~30F樓為住宅
●316個地下室車位、330個機車位
●地下室有美術館文教設施及餐飲業進駐
資料來源：《蘋果》採訪整理

《聯合報》舊報社改建頂級豪宅，基地面積達1490坪，緊鄰台北大巨蛋、松山文創園區、國父紀念館和信義計劃區，地段位置精華。

壹傳媒負責人黎智英昨天又賣內湖地，上市建商長虹建設昨天公告向香港商盛至購買內湖安康段土地，以每坪94萬元、總計10.37億元，買下內湖安康1102.77坪土地，這是長虹今年第2次從黎智英手中購地。
長虹今年5月底才從黎智英手中購買內湖土地，當時砸28.88億元，買下舊宗段2468坪地，平均每坪約117萬元。本月16日長虹加碼投資內湖五期，與豐鑫開發在潭美段合建廠辦大樓，基地面積約2100坪，長虹擬投入25.5億元。若加上昨日安康段土地，總計長虹今年在內湖購地已達5671坪。

將蓋廠辦整棟出售
長虹高層透露，這次購地地點靠近內湖潭美街、成功路和安康路一帶，為廠辦用地，看好當地接近舊宗段，未來有親水公園等議題，將以興建廠辦、整棟出售為主，預計最快明年上半年動工，2016~2017年出售。
長虹高層指出，住宅和商辦未來將各佔營收一半，住宅以新北市林口、鶯歌、新莊等地為主要推案區域，商辦仍以台北市為主。
高力國際董事李日寶指出，長虹購地地點接近舊萬客隆，地處內湖科園區較偏遠地帶，以每坪94萬元價格來看，還算合理。

長虹再砸10億 買黎智英內湖土地
【聯合報】

長虹建設（5534）昨天公告，斥資10.37億元買進北市內湖安康段1103坪土地，該筆土地賣方是香港商盛至有限公司，背後大股東為壹傳媒主席黎智英，而這也是買賣雙方今年來第二度交易。

長虹今年5月斥資28.88億元，買進舊宗段2468坪土地，昨天又公告買進安康段土地，累計今年來的2次交易，合計金額近40億元，共買進土地逾3500坪。

長虹說，舊宗段土地一旦拿到建照，將立即動工，至於是先建後售或邊建邊售，要看市場狀況決定。市場人士評估，該案總銷可達70、80億元，無論處分方式為何，均是長虹未來3年的重要業績來源。

至於昨天購入的土地，長虹建設財務長陳茂慶指出，該筆土地預期將規劃廠辦建案，總銷金額約25至30億元，至於是整棟大樓出售或是招租，目前尚未定案。

市場人士表示，近年來商用不動產市場中，一直有自用型買方尋覓購入整棟企業總部大樓，尤其內湖地區更是傳產企業主的首選，吸引不少建商勇於加碼投入內湖廠辦大樓市場。

台北市內湖五期重劃區與南港工業區共有10個建案，9月因公共空間二次施工，被北市建管處開罰，日前再度稽查僅一建案內湖「維多利亞嘉醴」改善，其餘9個建案無改善二度被罰。其中使用分區為辦工服務區的內湖建案「忠泰恆美」與「遠雄藝廊」各有14層樓違規，每案開罰420萬元。

北市建管處處長張剛維表示，目前依《建築法》，只要有1層違規，就按層開罰30萬元，會限期3個月要求社區管委會改善，屢勸不聽會以「加重累計」方式重罰建商，並縮短改善期限。記者郭寶懃

　台北市套房交易中山最夯！房仲業者最新統計，政府實施實價登錄1年來，台北市各行政區套房成交件數以中山區共1017件，占所有北市成交件數的37.5％，位居北市之冠，甚至比第2名的大安區占比9.5％高出近4倍。至今年Q3中山區套房平均單價也由每坪69.6萬漲到每坪83.4萬，創下實價登錄來新高。

　永慶房產集團研究發展中心統計從去年8月至今年8月北市套房實際交易量，發現中山與大安區前2名占比相加就高達47％，顯示市中心精華區大面積土地取得不易，建商只能瞄準預算有限的首購族群推出小宅產品因應。

　從屋齡來看，中山區屋齡3年內套房成交單價仍持續創新高，各屋齡別的套房產品漲幅都在1成以上，並以3年內套房漲幅19.9％最高，永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛指出，中山區3年內套房產品由於市場釋出少，民眾追高意願強。

　黃舒衛分析，中山區生活機能良好，位居台北精華地段，週邊商業機能繁榮，飯店、百貨公司林立，特別是中山北路一帶，一向是陸客最愛逛的精品百貨、飯店商圈，也是套房產品密集度最高的區域。

　住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，中山區從大直、林森北到中山北，近來推出不少建案，主打15坪以下小套房，酒店式管理，總價1500萬元左右，加上區域內是商業活動熱絡區域，許多人會買來出租，此地的外籍租戶不少，尤其是日客。「只要價格合理，大樓管理完善，建議可以來此購買。」

　苗栗縣政府積極推動的「高鐵數位經貿園區」招商案，上月正式公告招標，期間更在台北市、台中市舉辦招商說明會，但公告30天期滿，卻無廠商投標而宣告流標，縣府昨（23）日起再次公告30天，呼籲有興趣的廠商踴躍洽詢投標。

　「高鐵數位經貿園區」坐落於高鐵苗栗車站特定區核心地帶，具獨特交通樞紐位置，不但串連高鐵及台鐵轉乘，也可連通國道一號、三號及72號東西向快速道路，卓越的交通優勢，可發展為「企業運籌中心」，規劃辦公、飯店、商場購物中心等多元化設施，打造為「苗栗新都心」。

　此外，特殊的策略核心樞紐位置，除與竹科竹南、銅鑼科學園區產業群聚，並串連新竹科學園區、中部科學區及周邊工業區，建構該區成為各重點產業的「研發中心」，且高鐵苗栗站也已於今年初正式動工，預計104年6月通車。

　縣府工商發展局指出，該招商案3筆土地共10.02公頃，包裹成單獨一標招商，希望投標廠商能就3筆土地進行整體規劃，讓高鐵數位經貿園區能有完善的機能與空間設計。

　而考量該案投資規模較大，苗栗縣府為了降低廠商開發負擔，權利金採50年期分年繳付，50年地上權權利金總額至少約22億。地租部分，依照每年公告地價的5％計付租金，同時廠商投標時須繳交申請保證金為5,000萬元，得標後須繳納履約保證金2億元。

　縣府強調，該招標案基地條件佳、交通便利且重大建設逐步到位，上月公告後陸續有多家大型廠商詢問及洽購標單，雖然流標，但仍將於23日起再次公告30天。

查稅大軍 盯雙北桃園台中 「預售屋轉手 肯定是炒作」

房價創天價，民眾買不起房子！因預售屋被視為抬高房價始作俑者，逃稅佔不動產交易的一半，財政部長張盛和昨明確表示，將加強查緝預售屋的力道，針對炒作特別厲害的地區雙北、桃園、台中超過3千萬元以上的豪宅加強查緝。 央行總裁彭淮南曾認為預售屋是推高房價原因之一，「如同房屋期貨」影響現貨價格，應納入控管。張盛和認為「預售屋是權利，不是不動產」，不應納入奢侈稅，引發外界對財部打房打假的質疑。但張盛和昨斬釘截鐵說，賦稅署和國稅局將加強聯繫，將動用上百人力，針對雙北、桃園、台中四區「交易頻繁、成交金額大」的預售屋積極查緝。至於台南、高雄兩地因成交量較雙北、桃園少，暫不列為重點區域。

3年追回10億逃稅，立委費鴻泰昨在立院財委會質詢率先開砲，指出「預售屋轉手1次，很有可能是炒作，若經2~3次轉手，99%是炒作。」信義計劃區的預售屋若由仲介或開發商私下找人買賣，找特定對象轉手，1年內1坪價格從150萬元炒到250萬元。張盛和回應：「財政部和央行方向一致，財政部會加強查核力道，只是放在不同的稅負。」 賦稅署署長吳自心指出，統計2010年9月至今年9月底三年來，查到個人不動產交易逃漏稅2512件，其中預售屋案為1374件，現已追繳10.17億元。從統計中可發現，預售屋逃稅件數佔不動產交易的一半，平均每天都查到一件預售屋逃漏稅，預售屋是不動產交易逃稅的元兇。

「納奢侈稅才公平」財政部官員指出，國稅局查緝預售屋有5大招數，只要預售屋第一手買方與最後交屋不同人，國稅局就會追查，中間轉好幾手也查得到。其他包括從建商內部銷售、地政機關登記、銀行貸款、公務機關起造及檢舉資料5大來源蒐集資訊。他還強調，別低估國稅局的查核能力。至於罰則為漏稅金額加上1倍罰金。政大金融系教授朱浩民說，就稅論稅，要遏止炒房，預售屋就應納入奢侈稅範圍，延長持有閉鎖期，才能加強抑制房市投機。台經院產經資料庫產業顧問劉佩真也說，將預售屋納入奢侈稅較符合公平正義精神，但實務上可能會發生與所得稅重複計算的問題。

「應查3千萬以下」 大陸建設董事長張良吉認為，預售屋買賣本來就要課稅，這對買賣房產炒作者影響較大，對自住型推案不會有大影響。他說：「影響比較大的是適合炒作的小坪數建案，自住客為主的建案不會有影響，財政部應該查3千萬元以下的房屋，2、3億元的房屋怎麼炒作？」 網路地產王總經理陳韻如表示，預售屋具投資效益，若把非自住買方列為投資客，目前桃園投資客比率仍高達8成，新北則約6~7成，北市約一半買方是投資客，台中則約4成。梁茂廣告總經理謝佳儒指，財政部這項宣示可警示少數投機客，對預售屋市場有正面效應。 對財政部長宣示要加強查緝超過3千萬元預售屋逃漏稅，《蘋果》語音民調顯示，只有33.92%受訪民眾認為可抑制炒房。

賣「紅單」 轉手就賺20萬

投資炒房
近年房市熱，預售案炒作紅單時有所聞。代銷業者說，紅單轉手有時一次就賺10萬~20萬元，投資客若大量買、累積獲利高，不過現在市場不樂觀，投資客炒作空間有限，獲利難度提高。

曾有人一次買10戶
俗稱紅單就是購屋預約，建案在開賣前的潛銷期，通常會先請老客戶看屋並以較低價格「下訂」，取得三聯式預約單，買方留存的購屋預約單就是紅單，在買方正式簽約前可再轉售他人，賺取差價。 紅單風潮近年從新竹竹北建案開始被大量炒作，有建案開賣前，投資客大排長龍買紅單，或預約了紅單卻買不到而引爆糾紛。日前華固新北市土城預售案「新綠洲」，網路上還可看到投資客紅單轉手，華固總經理洪嘉昇曾說：「我們一發現有此狀況後就管制，不歡迎短期炒作投資客。」

紅單交易多是小坪數建案，金磚動力副總經理施孝文說，會先繳10萬~30萬元不等保留金，再轉手賣給下一位買方，視該建案熱度及銷售狀況，可多賺10萬~20萬元獲利，曾有投資客一次預購10戶預售案，再轉手，每戶賺10萬~20萬元，累積獲利就很驚人；但今年第3季預售市場沒第1季熱，透過紅單轉讓獲利很困難。

代銷：雙北自律嚴
永慶房屋代銷事業處處長何彥煒表示，過去新竹竹北與桃園青埔等區，幾乎100%都有紅單換單潮，但雙北市幾乎不可能有紅單炒作，且代銷和建商也嚴格管控。

查炒預售屋 兩年追稅10億元 【聯合報】

預售屋哄抬價格時有所聞，財政部最近緊盯指標性區域。財政部長張盛和昨天引用央行總裁彭淮南說法，強調財政部針對特定建案有「審慎性針對政策」，二年多查了一千多件預售屋逃漏稅，補稅逾十億元稅款。 房市飆漲，部分投資客與建商合作，靠預售屋買賣牟利，央行年初派員到淡水等地建案訪查，代銷業者還慫恿官員先拿十萬的訂金，日後再持預售屋紅單轉售獲利。 國民黨立委費鴻泰表示，有些預售屋物件多次換手，背後一定有人為炒作，財政部應加強查緝。

賦稅署署長吳自心強調，截至九月底，國稅局共查核二五一二件，預售屋有一三七四件，未稅所得額卅六億元，補稅金額十億元。他說，三千萬元以上的豪宅案件，是重點查核項目。 國民黨立委費鴻泰昨質詢，最近一年台北房價漲幅在東亞排名第二，為抑制人為炒作，預售屋炒作一定要處理。財政部長張盛和回應，將加強查緝預售屋交易，目前鎖定開價三千萬元以上豪宅及特定區域，包括雙北市、桃園及台中等。 費鴻泰昨在立法院財政委員會表示，台北市信義區有很多豪宅，建商找特定對象來買預售屋，再轉賣哄抬房價，有的豪宅一年內就從一坪一五○萬元炒到二五○萬元；奢侈稅有八招逃漏稅方式，預售屋則有十八招，因為預售屋不用實價登錄，資訊不對稱，預售屋炒作問題一定要處理。

財政部賦稅署長吳自心說明，三千萬元以上不動產交易案件都會查核；最近兩年多來，已查到不動產交易逃漏稅案件二五一二件，其中預售屋買賣案件一三七四件，逃漏所得額三十六．六九億元，補稅十．一七億元。 張盛和也承諾，將加強查緝力道，國稅局已對開價三千萬以上預售屋列為選案查核標的，對於炒作嚴重的特定地區，可比照央行的「針對性審慎措施」，對這些地區加強查核，包括雙北市、桃園及台中等。 另內政部長李鴻源在答詢有關是否推動實價課稅時表示，實價課稅涉及政治敏感，行政院沒有討論此事，「目前沒有這個政策方向，也沒有時間表」。

北市內湖五期重劃區、南港工業區九處「酒店式公寓」、「假商辦真住宅」等違反工業區使用規則，今年四、五月經北市府開罰卅萬元後，仍蓄意不改。市府昨天再度開罰建商，且罰金「加重累計」，首度以一層樓開罰一次，一次卅萬元罰金，所以每棟樓被罰三百至四二○萬不等，蓋越高罰越多，罰金總計達三千一百八十萬元。

北市府以《建築法》建商未維護建築原本構造、設備的要件認定開罰。但北市議員李慶鋒批評，建商資金雄厚還是可「以拖待變」與市府拚搏，因為市府沒依最嚴格的《都市計畫法》給予斷水斷電懲罰。他說，市府雖祭出較重罰金，但都發局長邊泰明和市長郝龍斌應該拿出態度，找建商「喝咖啡」給予行政指導，如此才能遏止建築界歪風。

邊泰明說，建商已超出法令界線，重罰多少有遏止動作，目前市府給予三個月限期改善室內裝修，未來視情況，可能會將改善期縮短為一個月。建管處使用科長洪德豪則說，建案起造人應於樣品屋、銷售傳單、媒體露出的明顯處說明建案土地使用分區，不得違規作住宅；若公平交易委員會認定廣告不實或受敗訴確定，市府將廢止其建照。

此外，北市府目前正修改「台北市政府處理工業區內平面設計類似集合住宅原則」，北市依都市計畫不得作為住宅的區域，全面納入規範，建案起造人還須繳納保證金。

工商混合區、辦公服務區、第三種工業區、策略型工業區內可闢個人加班休息工作室，但不能當家用住宅。洪德豪說，建商取得建照後，往往私下變更室內設計，如將樓層正中央的公共廁所分割成四戶私人廁所，或將公廁改為氣派住宅梯廳或儲藏室。

今年四、五月，北市府已對十建案開罰，除了維多利亞嘉醴已經改善，合康捷境、新潤峰哲及悅峰、興富發領袖、忠泰恆美與至美、遠雄藝朗、兆鑫鼎峰及英德建設的世界心等，統統都以樓層數計算罰金，蓋最高的藝朗被罰四二○萬元。

北部建商南下搶 溢價3.4倍

台中市昨標售廍子（廍音同步）地區等土地，共13標16筆、總面積達9千922坪，吸引236組競標，更有不少北部建商南下，最後全數標脫，得標者包括上市建商遠雄建設、總太地產，標脫總金額達43.2億元，與標售底價12.67億元相較，整體溢價率達3.41倍。

大城標走3塊地
台中市地政局表示，單筆得標總價最高者為總太地產，以11.8億元標下3117.1坪地，溢價率達194％；溢價率最高的土地由大城以5.87億元標下，1115.1坪地的溢價率達307％。整體來看，遠雄搶下2筆地，總太標下2筆，大城則標走3塊地。

單坪地價破40萬
遠雄建設副總經理黃志鴻說，由於取得土地較零碎，目前還沒有推案規劃，先以整合附近土地為主，這次購地主要累積庫存量，購地仍以布局五都為主。
總太地產副總經理賴博文指出，這次標地相當熱絡，現場爆滿，不少北部建商都南下標地，單坪地價已經超過40萬元，依照公司不養地政策，應該會在今年底、明年初完成推案規劃。他表示，台中太順段3千多坪土地會優先推出，靠近「總太明日」、「總太青境」，初步規劃中大坪數產品，每坪20萬元起，以換屋族群為主。
立智國際總經理王耀斗指出，台北土地取得不易，建商紛紛南下獵地，這次「蛋白區」廍子段土地標售創新高，平均每坪單價40~50萬元，未來此區房價開價預計上看25萬元以上。

　台中市廍子地區區段徵收配餘地昨（23）日公開標售，包括遠雄、麗寶機構的名軒開發、總太地產、大城、寶旺等建商，以每坪22.8萬至52.6萬元不等價格，標下逾萬坪建地。台中地產商預估，廍子區段未來每坪房價，上看26至28萬元。

　其中，總太建設這次砸下逾19億元重金、一口氣買下4,700多坪土地，購地面積最大，是這次土地標案的最大買家；另大城建設以每坪52.6萬高價搶標太和段1,115坪土地，總金額達5.87億元，則是創下廍子區段土地單價新高。

　值得一提的是，包括遠雄建設、名軒開發等北部建商這次也爭相搶購廍子區段。其中，遠雄建設繼搶進台中市單元二及清水區購地之後，昨日再度出手，以每坪單價47.17萬元、標下廍子區太和段近600坪土地；名軒則以每坪22.8萬元、搶下358坪土地。

　台中市不動產開發公會理事長魏嘉銘表示，隨著台中房價高漲、許多地主坐地喊價，土地貴到建商買不下手，轉而搶標台中市政府的抵費地，造成各重劃區抵費地搶標熱潮。以廍子區段為例，昨日雖然標出新高價，但並未脫離市場行情，預期台中各重劃區地價與房價皆將續創新高。

　魏嘉銘分析指出，台中市房價出現補漲行情，以首購、首換為主的廍子區與新光區段，每坪房價已從13萬元、逐步站上20萬元，例如廍子區段的「惠宇原山」案，以及新光區段新進場的鉅虹建設「曙光之旅」2期，高樓層每坪成交價都已超過20萬元！

　事實上，隨著台中生活圈4號道路年底全線通車，為廍子地區帶來極佳的交通便利性，且週邊生活品質大幅提升，包括惠宇、太子、大城、富宇等建商早已提前布局卡位，吸引首購族與首換族進場購屋。

標售單價、溢價比 雙創當地新高

　台中廍子地區及振興路以南區段徵收的配餘地，昨標售計13標16筆，共吸引236標單競逐，最後全數標出，標售總金額高達43.2億元，無論標售單價、溢價比，皆創下當地標售土地的新高。

　台中市地政局表示，廍子地區97年第1次平均標售單價每平方公尺才3.61萬元、100年為5.05萬元，昨日則提升至13.15萬元。

　其中，大城昨日標下太和段191地號土地，每平方米得標單價為15.93萬元，換算每坪為52.68萬元；超過惠宇建設100年以每平方公尺約7.89萬元，標下太和段200地號土地行情，顯示台中房地產行情，已逐年看俏。

北部大型建商南下全面獵地，國泰、富邦、興富發等鎖定台中地區；華固、國建則相繼在高雄搶地，帶動中南部都會區土地價格及房屋售價飆漲，甚至屢創新高。

台中市不動產開發公會理事長魏嘉銘表示，台中房價相對於台北，仍有相當大的發展空間，尤其台北都更受挫，更讓台北建商轉移陣地，目光轉向台中。他預期，北部建商南下推案風潮正方興未艾。

魏嘉銘分析，近幾年國泰、富邦、大陸、遠雄、興富發及宏泰人壽等北部建商，積極到台中獵地推案，以台中七期豪宅市場為例，不畏景氣低迷，第4季房價持續上揚。根據最新市調指出，隨著大陸、富邦、聯聚及寶璽等新案陸續登場，七期豪宅單價每坪將從70萬起跳。

人民銀行初步統計，9月末金融機構人民幣各項貸款餘額70.28 萬億元，同比增長 14.3%，增速比上季末高 0.1 個百分點；1-9 月增加 7.28 萬億元，同比多增 5570 億元。貸款投向呈現以下特點：

一、企業中長期貸款增速回升，短期貸款和票據融資增速放緩

9 月末，全部金融機構本外幣企業及其他部門貸款餘額54.26 萬億元，同比增長 11.6%，增速比上季末回落 0.7 個百分點；1-9 月增加 4.47 萬億元，同比少增 7123 億元。從期限看，9 月末，金融機構本外幣企業及其他部門中長期貸款餘額 27.95 萬億元，同比增長 9%，增速比上季末上升 1.5個百分點；1-9 月增加 2.13 萬億元，同比多增 6715 億元。9 月末，金融機構本外幣企業及其他部門短期貸款及票據融資餘額25.48 萬億元，同比增長 14%，增速比上季末回落 3.2 個百分點；1-9 月增加 2.17 萬億元，同比少增 1.36 萬億元。

從用途看，全部金融機構本外幣企業及其他部門固定資產貸款餘額 22.87 萬億元，同比增長 10.3%，增速比上季末高 0.4 個百分點；經營性貸款餘額 24.43 萬億元，同比增長 12.6%，增速比上季末高 2.2 個百分點。

二、小微企業貸款增速上升，占比繼續提高

9 月末，主要金融機構及小型農村金融機構、外資銀行人民幣小微企業貸款餘額 12.82 萬億元，同比增長 13.6%，增速比上季末高 0.9 個百分點，比同期大型和中型企業貸款增速分別高2.2 個和 3.4 個百分點，比同期全部企業貸款增速高 2 個百分點。小微企業貸款占比繼續提高。1-9月人民幣企業貸款增加 3.7萬億元，其中小微企業貸款增加 1.61 萬億元，占同期全部企業貸款增量的 43.4%，比去年同期占比高 8.4 個百分點。

三、工業中長期貸款增速回升，服務業中長期貸款增速持續加快

9 月末，主要金融機構本外幣工業中長期貸款餘額 6.6 萬億元，同比增長 4.1%，增速比上季末高 1.3 個百分點；1-9 月增加 2673 億元，同比多增 290 億元。其中，重工業中長期貸款月末餘額 5.88 萬億元，同比增長 3.4%，增速比上季末高 1.2 個百分點；輕工業中長期貸款餘額 7205 億元，同比增長 10.5%，增速比上季末上升 2.3 個百分點。

9 月末，服務業中長期貸款餘額 17.45 萬億元，同比增長10.8%，增速比上季末提高 1.7 個百分點。其中，交通運輸、倉儲和郵政業貸款餘額同比增長 12.3%，增速比上季末高 0.2 個百分點；文化、體育和娛樂業同比增長 36%，增速比上季末高 10.2個百分點。

四、農戶貸款和農村（縣及縣以下）貸款增速上升

9 月末，主要金融機構及小型農村金融機構、村鎮銀行、財務公司本外幣農村（縣及縣以下）貸款餘額 16.73 萬億元，同比增長 18.6%，增速比上季末高 1 個百分點，1-9 月增加 2.32 萬億元，同比多增 3621 億元；農戶貸款餘額 4.43 萬億元，同比增長 22.5%，增速比上季末高 5.8 個百分點，1-9 月增加 8125 億元，同比多增 3184億元；農業貸款餘額 3.07萬億元，同比增長 11.9%，增速比上季末高 0.3 個百分點，1-9 月增加 3713 億元，同比多增 457 億元。

五、房地產貸款較快增長

9 月末，主要金融機構及小型農村金融機構、外資銀行人民幣房地產貸款餘額 14.17 萬億元，同比增長 19%，增速比上季末高 0.9 個百分點；1-9 月增加 1.9 萬億元，同比多增 9176 億元。

9 月末，地產開發貸款餘額 1.08 萬億元，同比增長 13.1%，增速比上季末回落 4.1 個百分點。房產開發貸款餘額 3.43 萬億元，同比增長 14.9%，比上季末回升 3.9 個百分點。個人購房貸款餘額 9.47 萬億元，同比增長 21.2%，增速比上季末高 0.1 個百分點；1-9 月增加 1.37 萬億元，同比多增 6931 億元。

9 月末，保障性住房開發貸款餘額 6863 億元，同比增長31.3%，增速比上季末低 6.2 個百分點；1-9 月增加 1134 億元，占同期房產開發貸款增量的 28.1%。

六、住戶貸款增長較快


9 月末，全部金融機構本外幣住戶貸款餘額 19.22 萬億元，同比增長 23.7%，增速比上季末高 0.1 個百分點；1-9 月增加 3.07萬億元，同比多增 1.14 萬億元。

9月末，住戶消費性貸款餘額 12.44萬億元，同比增長 24.7%，增速比上季末高 0.4 個百分點，1-9 月增加 2 萬億元，同比多增9004 億元；住戶經營性貸款餘額 6.78 萬億元，同比增長 21.8%，增速比上季末低 0.5 個百分點，1-9 月增加 1.07 萬億元，同比多增 2439 億元。

據新華社消息，10月23日上午,上海浦東航空實業發展公司整體產權轉讓簽約儀式在上海自貿試驗區內舉行。該項目是中國(上海)自由貿易試驗區9月29日成立以來,成交的第一個區內地塊項目。

該地塊轉讓方是中國航空器材集團公司,受讓方是上海金煜坤實業發展有限公司,通過北京產權交易所掛牌交易。據北京產權交易所介紹,該項目評估價值為7381.64萬元,掛牌金額為1.2億元人民幣。經過81輪次報價,最終以2.3億元成交,專案溢價率為91.67%,與最初的評估價相比,溢價率達到211.58%。

項目地塊位於外高橋保稅區,占地面積為10005平方米,總建築面積為14395.49平方米,主要用於倉儲、展示、辦公等。北京產權交易所總裁吳汝川認為,該專案所在地位於自貿區內,受讓方上海金煜坤實業發展有限公司高價競得此項目,充分表明他們對於自貿區未來發展的信心,以及自己未來在自貿區發展壯大的信心。

23日晚間招商地產（000024,SZ）公佈三季報顯示，2013年1-9月公司實現淨利潤36.05億元，比上年同期增加49.06%；每股收益2.10元。其中，第三季度盈利10.55億元，同比減少11.98%。

2013年前三季度，受房地產銷售結轉量增加，公司實現營業收入234.71億元，同比增加45.37%。招商地產人士對網易財經表示，公司四季度可售總量接近400億元，推貨高潮期並沒有遠去，預計四季度單季回款規模有望創歷史新高。從全年來看，集團超額完成全年400億元的簽約目標是大概率事件。

資料顯示，招商地產1-9月實現營業收入總額234.71億元，較上年同期上漲45.37%；歸屬于上市公司股東的淨利潤為36.05億元，較上年同期上漲49.06%。公司有息負債率降低至23.3%，處於歷史較低的水準。負債結構方面，長期有息負債的占比達到57.1%。

而2013年1-9月，招商地產實現簽約銷售面積199.07萬平方米，同比增長15%；實現簽約銷售金額314.14億元，同比增長27%。

招商地產內部人士表示，由於公司部分熱銷專案售價較高，地方政府考慮到房價上漲壓力，實際備案成交速度偏慢，同時部分銀行貸款發放速度較慢，導致公司有效認購水準大於銷售規模和回款速度。

一直處於中高端路線的招商地產，在調控下市場擔憂其專案去化緩慢，上述人士表示，實上公司核心中高端專案分佈於深圳和北京，開售專案如伍茲公寓已經簽約80%以上，處於大戶型和小戶型剛需產品，可以實現去化速度與盈利水準的雙保障。

據悉在招商地產提出千億目標之後，今年動作頻頻，短期內注資東力快速搭建海外融資、高層震盪以及大股東注入土地資產等。招商地產認為，大股東諸入的項目實際銷售價格將遠超現價，且進行了盈利擔保，加速公司存量專案周轉速度，雙融資平臺打造。（

22日，國家統計局發佈9月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況。統計資料顯示，與8月相比，價格下降的城市有2個，持平的城市有3個，上漲的城市有65個。環比價格變動中，最高漲幅1.9%，最低下降0.3%。與去年同期相比，價格下降的城市有1個，上漲的城市有69個。同比價格變動中，最高漲幅20.6%，最低下降1.8%。海口房價環比持平、同比上漲1.1%；三亞房價環比上漲0.3%、同比上漲3.7%。

一線城市房價全國漲幅較高

國家統計局城市司高級統計師劉建偉認為各類城市間房價變動差異和分化較大格局未變，9月份房價漲幅較高的城市主要集中在一線城市，有些城市房價漲幅相對較為平和。

中國指數研究院10月8日發佈的《百城價格指數2013年三季度總結與四季度展望》研究報告顯示，預計四季度，供應高峰和企業加快推盤將促進成交量繼續增長，與去年同期的階段性高峰將基本持平，供求矛盾突出的熱點城市房價上行壓力依舊突出，但全國整體漲幅將趨於平穩。

9月我省樓市成交不溫不火

反觀9月海南樓市，市場一直呈現不溫不火業態。統計資料顯示，9月海口房價環比持平，同比上漲1.1%，對此，有業內人士表示這是9月海南樓市銷售低迷所致。

另據有關統計資料顯示，9月海南商品房簽約3135套，環比下降28.36%；簽約均價為13608.47元/平方米，環比上漲14.01%。樓市成交量下跌，成交均價則上漲。量跌價漲的業態甚至讓業內人士表示海南樓市傳統旺季“金九”已名不副實。

10月22日據資料顯示，截至目前，南京市今年土地出讓金已達599.62億，創下南京賣地收入新高紀錄。

2011年，南京全年土地出讓收入為345.19億元；2012年該數字為377.3億元。2013年，截至目前為止南京市土地出讓金為599.62億元，同比增長58.9%。

據悉，目前南京市國土局已掛牌未出讓的地塊約為10幅，出讓總起價超過100億元。如該批地塊均以底價出讓，也將導致南京市2013年土地出讓總額超過700億元。

10月19日，南京市國土局掛牌出讓出編號為NO.2013G76的仙林街道大浦塘東側地塊。該地塊為二類居住用地，出讓面積為30155.17平方米，容積率1.05，起始價為3億元，起始樓面地價9475元/平方米，是目前南京仙林地區樓面地價最高的宅地。

此外，10月18日及10月22日，南京市國土局分別掛出公告，終止NO.2013G74地塊和NO.2013G71地塊的出讓，兩幅地塊總起拍價達19.02億元。

NO.2013G74地塊為玄武區紅山街道華飛路1號地塊，東至北苑東路，南至月苑南路，西至十裡長溝、北苑之星花園、成賢街小學分校，北至網板路。用途為二類居住用地，總面積116193.94平方米，掛牌起始價18億元。

NO.2013G71地塊位於寶塔路南側、泮池公園東側，商業金融業用地，總面積33663.8平方米，掛牌起始價1.02億元。

　關於加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見

　　京建發〔2013〕510號

　　各區、縣人民政府，市政府各委、辦、局，各市屬機構：

　　為進一步完善本市住房供應結構，支援居民自住性、改善性住房需求，穩定市場預期，促進長效機制建設，根據《北京市人民政府辦公廳貫徹落實<國務院辦公廳關於繼續做好房地產市場調控工作的通知>精神進一步做好本市房地產市場調控工作的通知》(京政辦發〔2013〕17號)有關規定，經市政府同意，現就本市加快中低價位自住型改善型商品住房(以下簡稱“自住型商品住房”)建設相關工作提出如下意見：

　　一、高度重視自住型商品住房建設和管理工作

　　加快自住型商品住房建設，是本市貫徹落實中央房地產調控精神，按照“低端有保障、中端有政策、高端有控制”的總體思路，完善住房供應結構，下大力氣做實中端，支持居民自住性、改善性住房需求的重要舉措，對於當前穩定房價，促進房地產市場平穩健康發展具有十分重要的意義。市有關部門、各區縣政府要高度重視，切實做好加快自住型商品住房建設、加強自住型商品住房管理各項工作。

　　二、加強計畫管理，確保土地供應

　　自住型商品住房用地，可以採取集中建設或者配建等多種形式，由房地產開發企業通過“限房價、競地價”等出讓方式公開競得。市國土、規劃部門在編制下一年度的土地供應計畫時，應明確一定規模的自住型商品住房用地，具體分解到各區縣，並向社會公佈。供地區位應按照“全市統籌、區域均衡”的原則，優先安排在交通便捷、功能完善、公共服務設施完備的區域，2013年底前全市要完成不低於2萬套自住型商品住房供地，今後還要根據市場需求情況進一步加大供地規模。

　　鼓勵企事業單位和相關機構在符合相關法律法規規定和規劃要求的前提下，將自有用地用於自住型商品住房的開發建設，或者將尚未進入銷售環節的房地產開發項目轉化為自住型商品住房建設專案。

　　三、合理確定套型面積和價格標準

　　自住型商品住房專案在土地出讓前，應明確住房套型建築面積、銷售均價等要求，作為土地出讓的依據載入招拍掛交易檔，並在土地成交後將其納入出讓合同。

　　自住型商品住房套型建築面積，以90平方米以下為主，最大套型建築面積不得超過140平方米；銷售均價，原則上按照比同地段、同品質的商品住房價格低30%左右的水準確定。

　　四、明確銷售對象

　　按照限購政策規定在本市具有購房資格的家庭，可以購買自住型商品住房。其中，符合下列條件的家庭可以優先購買：

　　(一)本市戶籍無房家庭(含夫妻雙方及未成年子女)，其中單身人士須年滿25周歲。

　　(二)經濟適用住房、限價商品住房輪候家庭。

　　符合條件的家庭只能購買一套自住型商品住房。

　　五、加強銷售和登記管理

　　(一)房地產開發企業在申請辦理自住型商品住房預售許可或者現房銷售備案手續前，應在市住房城鄉建設委網站和銷售現場公示房屋套數、戶型、價格等資訊。公示期不少於15天。購房家庭應當在公示期內向房地產開發企業提出購房申請。對申請購房家庭的資格審核，按照本市住房限購相關規定執行。

　　(二)自住型商品住房專案在取得商品房預售許可證或辦理現房銷售備案後，由房地產開發企業組織向符合購房資格的申請人銷售。選房順序，由房地產開發企業組織公開搖號確定。搖號應當進行全程公證，並接受所在區縣建設房管部門的監督。

　　(三)自住型商品住房進行房屋權屬登記時，登記部門應將房屋性質登記為“自住型商品住房”。

　　六、加強自住型商品住房的轉讓管理



　　自住型商品住房購房人取得房屋所有權證後，原則上5年內不得轉讓。

　　購房人取得房屋所有權證5年以後轉讓的，如有增值，應當按照屆時同地段商品住房價格和該自住型商品住房購買時價格差價的30%交納土地收益等價款。購房人將自住型商品住房轉讓後，不得再次購買自住型商品住房。

　　七、嚴肅查處違法違規騙購行為

　　對通過隱瞞家庭住房狀況、偽造相關證明等方式，弄虛作假，騙購自住型商品住房的家庭，一經查實，房地產開發企業應與其解除購房合同，購房家庭承擔相應經濟和法律責任，且5年內不得在本市購買住房。構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　北京市住房和城鄉建設委員會 北京市發展和改革委員會

　　北京市財政局 北京市國土資源局

　　北京市規劃委員會

　　2013年10月22日

長隆瓏翠閒置了十年，如今坐享暴利。 本報記者 鄺陽升 攝

無利不起早，地產圈內不乏暴利的故事。

以超低價格取得土地，因為各種原因導致開發週期漫長，水漲船高之下，售價甚至是地價的成百上千倍，這就是暴利地產專案的盈利曲線軌跡。

開發了廣州長隆旅遊度假區的廣東長隆集團有限公司（下稱“長隆集團” ），其首個地產專案長隆瓏翠9月份入市。雖然周邊配套稀少是其最大的硬傷，但是該項目打長隆景區牌，卻賣出了2.4萬元/平方米的高價。

而更匪夷所思的是這個項目的非比尋常的身世：這塊地其實早在1999年就已獲得，地價低至10元/平方米，但卻閒置了十年，如今坐享暴利，價格已漲了2000多倍。

推遲5個月開盤有捂盤嫌疑

番禺區105國道與新市廣路交會處，靠近長隆野生動物園，附近鮮有人煙，而該處南側還有一片草木瘋長的山地，所以，長隆瓏翠項目十余棟房子就顯得格外突兀。

時代週報記者現場踩盤時發現，這個號稱是長隆集團的首個地產項目，雖然早已封頂，但現場仍有機器轟鳴在施工，而該專案的銷售中心，更是遠設在長隆旅遊景區的長隆酒店內。即便是在周邊配套如此稀缺的情況下（離其最近的生活社區是南國奧園，但距此還是有相當的距離，資源難以共用），該項目的均價卻賣到了2.4萬元/平方米，僅剩有少量尾貨。

長隆瓏翠在今年4月27日就拿到1棟、5-11棟的共474張預售證，但是，該項目9月8日才開盤。“（很早拿預售證，卻拖了近5個月才開盤）這很正常的呀。”長隆地產銷售中心的工作人員輕描淡寫地說道。

而長隆瓏翠取得預售證的時間，正是廣州“限價令”加碼的時間點，推遲近5個月才開盤，顯然，其難脫故意避開限價令影響、待價而沽的嫌疑。

實際上，這種做法顯然有悖於相關規定。“廣州市國土局曾經規定過，取得預售證一定要在規定時間內銷售，當時出的通知就是針對捂盤惜售的行為。”廣州市國土房管局副局長黃文波對時代週報記者表示。

廣州市國土房管局在穗國房字〔2007〕194號 的《通知》中就明文要求：房地產開發企業在申請商品房預售許可證時，應當明確該專案擬向社會公開銷售的時間、銷售方式及每個單元的擬售價格；取得商品房預售許可證後，應當在10日內全部公開銷售。廣州市房屋管理系統中顯示的可售單元，房地產企業不得拒售。

黃文波對時代週報記者表示：對此行為會“要求整改”。顯然，對於此類違規行為，主管部門尚無嚴厲處罰辦法，或是開發商有恃無恐捂盤惜售的原因之一。

除此之外，這個以長隆集團和長隆地產的首席之作作為宣傳噱頭、主打長隆景區牌的項目，五證以及商品房預售合同上的開發商卻顯示是廣州市番禺區香江房地產發展有限公司（以下簡稱“番禺香江地產” ）。

“番禺香江地產就是長隆地產的前身，只是現在工商資料還沒改過來。”現場的一名工作人員對時代週報記者解釋。

售價2萬或主要為內部認購

番禺香江地產其實就是這個地塊的項目公司。時代週報記者通過查找工商登記資料發現，該公司成立於2000年3月，法定代表人正是長隆集團董事長蘇志剛，註冊資本為3.36億元。

蘇志剛是土生土長的番禺大石人，僅廣州市內，由其擔任企業法人的企業就有85家之多，主要都是長隆度假區內的企業。雖然蘇志剛將度假旅遊產業做得風生水起，但除廣州外，其在珠海橫琴也有旅遊地產專案，但是，卻無房地產開發經驗。而據稱，其在開發瓏翠的過程中，也並不順利。

之前就有長隆集團內部人士透露，這是長隆集團第一次做地產，前期調研花了很長時間，整個專案醞釀了四五年才啟動。

“長隆集團是因為資金充足，要不然沒有一點房地產開發經驗要如期開發這個專案還是很難的。中間遇到了很多麻煩，後來還是另請團隊進行操作。”有知情人士向時代週報記者透露。

而關於這個項目價格偏高的原因，上述知情人士稱，“其實一早就知道這個項目的價格不會低。第一，長隆集團沒房地產開發經驗，對地產專案開發流程等都不熟悉，開發建設成本太高。第二，長隆集團也不愁賣，因為其僅此一個地產項目，慢慢銷售都沒關係，再加上，該項目其實相當一大部分都是長隆集團自己內部認購消化掉的。”

據稱，長隆瓏翠9月份開盤當日推出了384套，開發商方面聲稱當日成交約10億元，幾乎全部售罄。依這點而論，長隆瓏翠專案的去化速度甚為驚人。不過，在熟悉該片區的當地人眼?，這還有點出乎意料，“在番禺，像奧園地產的項目，比如靠近南站的項目，售價沒這個高，但也要慢慢銷售。長隆瓏翠專案開盤那天，人並不是特別多，只能說在開盤之前他們就有很多內部認購了。”

地價10元閒置十年

只不過，鮮為人知的是，儘管該項目的建設成本或許相對偏高，但該地塊的地價低得驚人，地價成本甚至可以忽略不計。所以，不難想像，這仍然是個鮮有的暴利項目。

2010年8月，國土部公開通報7宗案件，該地塊成為廣東唯一被國土資源部掛牌督辦地塊。

通報材料顯示：2000年11月17日（該專案的國土證上的土地出讓日期為1999年11月04日），番禺香江以協定出讓方式取得番禺區鐘村鎮謝村105國道以東，面積182588平方米建設用地使用權，出讓金為1825880元（為土地出讓純收益，不包括征地補償費、市政配套費及其他相關稅費），土地用途為商住用地。合同約定自取得土地使用權之日起兩年內按規定使用土地，但未約定竣工日期。經查，該公司2000年8月2日辦理了用地規劃許可證，2000年11月30日取得《建設用地批准書》，由於該公司認為當時宗地的周邊環境不適宜作大型商業專案開發，因而只搭建了一個簡易的臨時建材市場，現已拆除。

2004年，地塊建成了占地8000平方米的汽車商業城項目（4S店）。因地塊已開發面積占應動工面積不足1/3，2005年9月1日，廣州市番禺區國土房管局以番國土閑認【2005】2號《閒置土地認定通知》認定該用地自2002年12月1日起為閒置土地。

2008年9月，廣州市番禺區國土房管局根據《城市房地產管理法》等法律法規的規定，收取了該地塊土地閒置費36.52萬元，2008年9月28日，延長該地塊動工開發時間至2009年9月28日。目前（指截至2010年8月），該地塊因受長隆片區規劃控制未完善影響，仍未開發建設。

而時代週報記者查詢到，該專案真正開始建設的時間是2011年4月，在《廣州市番禺區香江謝村地塊商住專案環評第二次公示資訊》中有提及。

“(開發商)原來也是有開發意願的。然而開發商沒有想到，當初自己認為閒置也能增值，開不開發都不急於一時，但後來看著閒置已久的土地想開發，卻動彈不得。廣州市開始番禺的撤市改區(後)，整個控制性規劃重新定位。由於政府控制規劃的方案遲遲不能出臺，謝村地塊的開發就一再被擱淺。” 廣州市國土房管局相關負責人之前公開表示。

如果說這塊地主要是政府因素“被閒置”，情有可原的話，那另一個謎團就是，當年這個地塊為何能以10元/平方米的價格取得。

工商資料顯示，2000年廣東省計畫委員會的批復檔提到，“同意香江實業有限公司在番禺大石鎮、鐘村鎮等地建設經濟適用住房專案首期工程立項，規劃建築面積26萬平方米，分期實施。”

撤市建區前的番禺市國土局及建設局均有文件同意《關於番禺香江實業有限公司申請開發經濟適用住宅用地指標的批復》，同意番禺香江實業有限公司“在番禺大石鎮、鐘村鎮使用3平方公里土地開發經濟適用住宅項目”。


時代週報記者查詢到，番禺香江實業成立於1992年，法定代表人同樣是蘇志剛，註冊資本為3.5億元，但是所屬行業是餐飲業，直到2011年7月，番禺香江實業才獲得番禺區建設局頒發的房地產開發暫定資質證書。而番禺香江地產的經營範圍為“在番禺區大石鎮、鐘村鎮的房地產開發、銷售、租賃、物業管理（憑資質證經營）。（經營範圍涉及法律、行政法規禁止經營的不得經營；涉及許可經營項目，未獲得許可前不得經營。） ”種種跡象表明，番禺香江地產開發的土地極有可能就是番禺香江實業申請的經濟適用房土地。

但無論如何，當年以10元/平方米的價格獲得專案，再加上陰差陽錯的土地閒置，今天能夠賣出2萬多元/平方米的售價，其中的暴利仍不可思議。

“不差錢”的萬科正在沽售杭州公司的四成股權。

浙江產權交易所的掛牌資訊顯示，萬科旗下子公司上海萬科房地產有限公司，以4.3億元的價格，掛牌轉讓其持有的浙江萬科南都房地產有限公司40%股權。

他們對能入股的買家要求非常之高。

掛牌要求受讓方應按照其持有公司40%的股權比例，在正式《股權轉讓協議》生效的當日向南都房產以股東借款的形式一次性投入人民幣30.26億元，其中15.71億元用於歸還轉讓方投入，14.55億元用於歸還母公司萬科企業股份有限公司對公司及其下屬子公司的累計投入，以達到受讓方按照股權比例對等投入的狀態；否則轉讓方有權直接終止《股權轉讓協定》，並沒收全部競買保證金。

一次性要付出30.26億元的資金，才能入股浙江南都房產，這要求財力十分雄厚。

資料顯示，浙江萬科南都房地產有限公司成立於1995年，是經浙江省計經委、浙江省體改委批准設立的大型企業集團，經過20多年的發展已經形成了以基礎設施產業、房地產業為主的產業結構。目前股權結構為上海萬科房地產有限公司持股80%，浙江墅都投資管理有限公司持股20%。

值得關注的是，浙江墅都是萬科2012年剛剛成立的全資子公司。這也就意味著，浙江萬科南都是萬科旗下的百分百控股公司。

在萬科控股南都成立“萬科南都”後，原南都房產總裁王海光擔任公司董事長，而原南都房產四位副總裁中，只有丁光和陳軍留任。2007年中，萬科南都出現自2006年並購以來最大的人事變動，他們都走向了浙江郡原、欣盛等其他開發商。

對於萬科來說，當時並購南都最看重其三大資源：數量眾多的在售和在建項目；一支職業程度高並熟悉本地市場的開發隊伍；一群忠誠度相當高的業主。

在杭州市場，萬科打造最聲名大噪的作品是梁祝文化村項目，他們在城市的一個隱秘角落，拿下了一幅地，開始造“城”。

這是杭州市場此前所沒有的，在這個市場上，萬科還進行了養老地產的嘗試。

就在這筆股權出售之前，今年5月份，萬科南都以9.19億元的價格，購買濱江集團杭州項目50%股權；於今年10月份，萬科南都又與杭州大家房產達成協議，收購杭州大家房產錢江新城項目50%權益。

“萬科在單個項目上找人合作還是有的，比如此前和坤和的合作，基本上還是坤和的人在操盤。”有一位業內人士透露，整個公司出售股權還十分罕見，背後原因不得而知。


作為在長三角地區重點區域之一的杭州市場，萬科目前在售的項目有良渚文化村、草莊項目、萬科紫台以及剛剛開盤的北辰之光項目，能分到的股東權益十分有限，對新股東的苛刻要求也十分讓人費解。

因此眾說紛紜，小道消息許多。“不能單純說融資，如果是融資，可以具體項目來入股，融資成本一樣比較低。”上述業內人士透露，不知道南都多年前和萬科簽訂合同時是否還有隱性條款。

對此，萬科公司表示，此次上海萬科房地產有限公司掛牌轉讓其持有的浙江萬科南都房地產有限公司40%股權，主要是為探索引入財務投資人，通過合作將事業做得更大。萬科將繼續保留對浙江萬科南都房地產有限公司的控股權，項目也將繼續由萬科操盤，使用萬科品牌。

綠地借殼香港後首次融資。綠地香港控股有限公司（簡稱綠地香港，0337.HK）10月12日宣佈將向專業投資者發行7億美元債券，年利率4.75厘，2016年10月18日到期。這顯然是在為綠地的全國化造城運動輸血。

10月18日，由綠地集團投資開發的海口綠地空港產業城、五源河旅遊文體中心項目正式啟動。綠地空港產業城位於海口市美蘭區靈山鎮，距離美蘭機場約3公里，總規劃面積約1.35萬畝；五源河旅遊文體中心位於海口秀英區西海岸核心區域，規劃總用地面積約5000餘畝，規劃建設體育中心、文化中心、商業中心、奧林匹克文化公園及配套住宅等。

結合當地城市商業能級及產業商務氛圍造城，是綠地近兩年來二三線城市戰略的核心。前三季度綠地新增土地儲備超過60幅，土地面積近10000畝，可建築面積超過1500萬平方米。其中，從其在昆明、哈爾濱、南昌、鄭州等地獲取一批產業城專案顯示，綠地正將產業地產作為房地產主業轉型升級的主攻方向。“綠地順應‘產城融合’的新型城鎮化導向，正在加快構築平臺化產業地產模式。”張玉良董事長透露，綠地繼此前與東航集團就空港產業園開發等啟動戰略合作後，還與菜鳥、正大等多個行業龍頭企業進行合作洽談，希望借助與一批產業巨擘的合作及成熟產業項目的引入，構築平臺模式。

據悉，綠地集團前三季度業務經營收入超過2200億元，其中商品房預銷售收入、預銷售面積雙雙“破千”（分別突破1000億元及1000萬平方米），較上年同期分別增長40%和30%，

然而，歷時數月的綠地集團借殼金豐投資事件，似乎正慢慢陷入僵局。10月22日，據綠地集團一名人士對媒體透露，公司與金豐投資之間的重組談判，雙方尚未確定具體借殼的資產類型與規模。金豐投資一位內部人士也表示，目前，金豐投資與綠地集團的談判並未取得實質性的進展，具體借殼資產不確定。

對於綠地香港的資產注入，上述綠地集團內部人士表示，公司的態度是綠地香港主要發展綠地集團位於廣西、廣東、福建區域內的地產業務。

據某券商房地產研究員表示，綠地集團最有可能採取的方案是，內陸地區地產專案注入金豐投資，福建沿海區域專案由香港平臺運作，這樣有利於資本運作。


上述券商人士稱，由於管理層叫停A股房企IPO的因素，導致很多房企赴港上市，其中廣東、福建等沿海地區的房企占多數，綠地集團將香港平臺用於發展該區域的地產業務，或出於香港證券監管機構處理該區域專案融資經驗相對豐富，以及在港融資利率較低的考慮。而內陸地區的大部分房企均在A股上市，綠地集團若將內陸地區的地產資產注入金豐投資也是順應市場格局的一種做法。

金豐投資10月21日晚間發佈公告稱，目前，公司控股股東上海地產（集團）有限公司正在與綠地控股集團有限公司及其有關股東接洽、商談重大資產重組事項。沒有披露任何新的資訊。

重慶地標解放碑西北方向6公里，是SFC協信中心，上面兩棟超高的寫字樓，是未來兩年重慶唯一在售的甲級寫字樓；下麵是協信地產的高端商業星光68購物中心。

發跡于重慶的協信地產，是一家區域內規模僅次於龍湖、金科的純民營地產商。過去兩年，協信地產董事長吳旭將原萬科執行副總裁劉愛明、原?隆港匯廣場董事長王裕強網羅至麾下，開啟一條不同于其他開發商的發展之路。

在住宅地產競爭越來越激烈的背景下，協信地產正在走一條商、住、產集成開發的差異化商業開發模式。協信地產CEO劉愛明表示，未來協信地產將會通過持有更多的購物中心。

目前，協信在建的購物中心有10個，包括重慶5個，上海2個，鎮江1個，無錫2個。協信高管表示，到2017年，計畫要增加到50個購物中心或400萬平方米持有型商業地產面積；與此同時，協信地產於香港資本市場的IPO也在推進之中。

商住產集成開發的商業模式

在10月18日上海舉行的商業發佈會上，協信高層表示，協信的商業模式是商業地產、住宅地產和產業地產集成開發模式，而且商業地產都是持有。

吳旭說，協信要有更大的發展，只做住宅地產，跟著萬科學，學不像；只做商業地產，跟著萬達學，也學不像。唯有商業模式的突破，才能有更大的變化，商、住、產三個模式的結合不是說只做商業，也不是說只做住宅，更不是說只做產業。

“我們強調的是集成的概念，這個是我們最大的戰略所在，”劉愛明說，“運作上可以分開，但項目上是連在一

起的。”產業地產的核心是總部基地，比如重慶的總部城。其模式是在一個城市副中心以上的地段建設總部基地，規模一般在40萬-50萬平方米，50%以上用於辦公的寫字樓，配套以住宅，特別是人才公寓，再加上商業地產項目。

總部基地雖然大多是寫字樓，但重點在招商過程，因為政府部門也會參與。“政府會對專案有具體的稅收要求，一畝地產出多少稅收，要企業明確表述。”劉愛明說，這需要開發商與政府進行大量溝通。

據協信有關人士介紹，在其集成開發模式中，現階段住宅地產比例大概占到65%-70%，商業地產和產業地產加起來占30%-45%，這個比例可能變化，但住宅地產肯定會超過50%。

“商住產的比例要根據包括土地屬性、當地市場的消費情況來確定，所以沒有一個非常明確的比例說明商業占多大比重、產業占多大比重。”協信董事長助理兼協信購物中心常務副總經理鄒淑媛說。在整體運作上，通過每年的銷售利潤獲得現金流，持有購物中心，用來獲得企業核心增長。

據王裕強介紹，協信購物中心雖然只運作商業地產專案，但其在協信集團?有獨立的財務部、人事部，是一個獨立的法人公司。

“協信不會買太貴的地”

今年以來，房地產企業的商業地產專案陸續入市，部分一、二線城市購物中心的零售地產供應量屢屢創下新高。仲量聯行監測的20個主要市場將有約150個新購物中心開業，新開業購物中心平均面積將超過8萬平方米。

房地產業界已經出現商業地產是否過剩的爭議。在此背景下，人們對於協信地產宣佈5年新增400萬平方米持有物業的宏偉藍圖感到疑慮。

劉愛明回應稱，今年商業地產供應量比較大，但是3年之後，可能就消化了；購物中心的數量並沒有想像中那麼大，總體上商業地產仍會有很強需求，仍會繼續快速發展。

劉愛明認為，商住產集成開發的商業模式，主要挑戰是在運營。住宅地產專案竣工交付使用後，是沒有問題的；但商業地產竣工之後，招商、運營等過程中問題才一一顯露，這是商業地產真正的風險所在。有時候，一個運營不好的商業地產當下的估值，都不能覆蓋其投資。

協信地產首先從拿地成本上控制風險。劉愛明說，集成開發的優勢是拿地，純住宅地產專案的拿地競爭非常激烈，而協信地產將住宅地產、商業地產和產業地產結合起來之後拿地，就不會面臨那麼激烈的競爭。

王裕強在發佈會現場多次強調：“協信不拿太貴的地，太貴的地沒法自持”。他認為，目前國內的地價已經太高，通過公開招拍掛的方式拿地非常不合適。


整體佈局上，由於協信地產做的是高端地產項目，因此二線以下不予考慮。重點以上海為中心佈局長三角地區，蘇州、無錫和鎮江等地開發專案也是最多的。

劉愛明表示，協信很早就進入江蘇，在蘇州、無錫拿地。計畫明年在進入浙江市場，但是目前浙江土地供需比較緊張，競爭比較激烈，所以到現在也沒有收穫。

此外，協信想方設法降低融資成本，“國外的融資成本是3%到5%，但國內13%乃至15%的成本都借不到錢，”王裕強說，這非常不利於房地產產業的健康發展，對做商業地產是很大的挑戰。

劉愛明透露，目前包括銀行貸款、信託等融資方式協信都在使用。赴港IPO計畫也已經推進了幾年，正在等待合適的時機上市。

作為夕陽紅中的朝陽行業，養老地產引得眾房企競相試水。

隨著日前鳳凰股份宣佈進軍養老地產，已經有超過80家房企分羹養老地產。有機構測算，如果養老地產在2035年達到均衡，而選擇養老地產的長者占比可能達到15%，這也意味著，這20年間養老地產面積的最大缺口將超過21億平方米。

養老地產項目超百個

在養老地產概念逐步升溫之際，鳳凰股份23日宣佈，將投資5億元成立專業的養老地產公司，致力於養老產業的研究、開發、運營與管理。公司曾在半年報中透露，未來將積極推進“鳳凰文化養老家園”系列專案的建設。9月上旬，該公司總經理齊世潔曾公開表示，公司今年會有大動作：在保持原有“文化地產”特色基礎上，將開拓新的業務形態——養老地產。

無獨有偶，就在同日，億城股份前高管也宣佈與服務商合夥成立養老地產服務商。9月離職的億城股份前總裁馬寅正計畫和一手房代理顧問公司高策機構合資，成立一個提供養老地產服務的新公司，首個專案有望落子北京近郊。

“養老地產”的概念正隨著政策加碼不斷升溫。一家參與養老地產的房企高層人士坦言，人口老齡化給國內養老產業帶來的巨大需求，尤其是《國務院關於加快發展養老服務業的若干意見》的出臺，也為養老地產的發展奠定基礎。

包括萬科、遠洋、綠城、保利、首創置業、復興等大牌房企早已亮出各自的“養老計畫牌”，爭相進入這一領域。據統計，目前全國已經有超過80家房地產商進入養老地產領域，而公開信息披露的養老地產項目也已超過百個。

其中，萬科有北京幸福匯、杭州良渚文化村等多個試點專案，但當前處於初步階段，規模較小。而保利地產有北京和熹會和上海西塘越項目；世聯地產則聯手太晚?安照護，為養老地產開發商提供諮詢服務；包括遠洋地產、綠城集團、金地集團、複星集團、花樣年在內的房企也啟動養老地產試點。目前參與養老地產的房企經營模式基本上採取會員制，出售為主、租售並舉以及純粹出租。

行業蛋糕巨大

養老地產究竟是塊多大的“蛋糕”，可供逾80家房企爭食？國泰君安一份研報預計，若按照國內多地提出的9073計畫（90%的老人由家庭照顧，7%的銷售社區居家養老服務，3%進入養老院等機構養老），僅考慮機構養老部分，年平均增加老年地產面積約占2012年住宅年銷售面積的1.4%（1364萬平方米）。其實，養老地產規模不止如此，考慮上活躍長者等非機構養老，則年新增量會更多。

上述研報計算，如果2035年到達養老地產均衡水準，如果選擇養老地產的長者占比達到15%，也就意味著2014年至2035年間，養老地產需新增總建築面積高達21.72億平方米。換言之，養老地產最大存在逾21億平方米的缺口。


不過，如此巨大一塊蛋糕，依然有房企並不看好。一家目前並未參與養老地產的上市房企高層向記者坦言，與國外相比，中國養老地產開發商面臨的土地和稅收成本依舊十分高昂，加之養老地產項目投入週期較長，前期基礎設施建設、後期引入的各項服務都需要大量的投資，且回報較慢，因此對房企的資金量要求很高。

上述人士坦言：“目前，不少房企採取租售並舉的開發模式，基本沿襲於國外養老地產的開發經驗，有自身清晰的開發和盈利路徑。但即便是作為國內房地產龍頭的萬科，也在某些項目操作過程中面臨著諸如地點過偏、針對老人的配套不夠成熟等方面的指責。”

事實上，萬科副總裁毛大慶也曾表示，目前中國養老地產的概念仍很籠統，萬科集團在研究了三四年後發現其實並不那麼簡單。

10月14日，一封名為“虹橋臨空全新總部大樓低價轉讓”的郵件吸引了投資者嚴麗的眼光。位於虹橋商務區臨空經濟園區的揚子江國際企業廣場3棟寫字樓對外整售，“售價為2.1萬元?平方米，這兩天來問的人蠻多的。”銷售員張雲告訴嚴麗，由於著急拋售，業主的底價是2萬元?平方米，而其他項目的售價都是2.5萬元、2.6萬元?平方米。很顯然，這比虹橋商務區核心區市場售價3.5萬元－4.5萬元?平方米，便宜不少。

虹橋商務區是今年上海商辦用地出讓的重要區域。10月10日，虹橋商務核心區北片區07號商辦地塊出讓，北京傳富控股有限公司以13.4億元摘得，樓板價17460元/平方米，這是今年虹橋商務核心區成交的第九幅地塊。據RET睿意德寫字樓部高級助理董事陳曦分析，虹橋商務區整個片區商業地產供應量太大，前兩年出讓的地塊逐漸入市之後，到2015年供應量將相當於浦西歷史上全部的供應量。

克而瑞研究中心研究總監薛建雄表示，大虹橋是一個新興的商務區，既沒有前期高端商務基礎，也缺乏必要的政策和時間支持，商務氛圍仍是空白狀態。

除揚子江國際企業廣場低價轉手之外，虹橋商務區核心區還有好幾個項目在做整棟寫字樓的出售。例如虹橋綠谷東區今年6月售出第一棟寫字樓，在售寫字樓3.5萬元-3.89萬元?平方米；協信集團部分獨棟寫字樓目前報價3.5萬元左右。

里安集團旗下的虹橋天地，掛牌出售寫字樓及商鋪房源共175套、5.7萬平方米，占虹橋天地整體38萬方建築面積的15%，為項目規劃的4棟甲A級辦公樓的其中兩棟，最低報價8萬/平方米，最高是25萬元，有15%的浮動幅度。里安集團早期曾反復強調虹橋天地只租不售，但據知情人士透露，里安這兩年財務狀況不是特別理想，“當年將五角場的創智天地賣了一部分來平衡資金壓力。”

虹橋商務區商業租賃壓力漸顯。“供應量太大，要保證出路，最好的辦法就是整棟出售。”一位業內知情人士分析說。


薛建雄指出，傳統的火車、汽車站等客流密集區域，比較適合做以批發為主的大商貿城，但需要5年以上時間的培養，而大虹橋一開始地價成本就比較高，開發商沒能力和時間去培養大批發商貿市場。目前業內的共識是：到2014、2015年，虹橋商務區市場的供應與競爭將達到白熱化程度。

上海自貿區掛牌，對虹橋商務區有何影響？“自貿區更多是一個政策平臺，不能真正意義上承擔辦公功能。”陳曦認為，虹橋商務區和自貿區將會是上海兩個視窗平臺，例如長三角高科技企業，高科技企業等會把營運中心、研發中心放到虹橋，同時可以在自貿區設立廠房。

據世邦魏理仕環球研究部董事謝晨透露，目前自貿區內大量的舊廠房和舊寫字樓，政府可以主導改造，逐步釋放新增供應，從而填補自貿區未來可能出現的商辦物業需求。從這一層面上來看，自貿區與虹橋商務區在商辦物業上形成正面衝突的機會也不大。

集團資金匱乏 負債率或抽升

早前突然補派2012年股息的恆大地產（3333），再次向市場抽水，計劃發行高息票據進行再融資。市場消息指出，?大是次計劃發行債券的規模約10億美元（約78億港元），5年期，年息約9%，市場人士普遍認為，是次發債成本並不算高。值得留意的是，?大派息後曾斥資贖回啟東項目，集團資金水平已不高，計及這次發債後，相信其負債水平或會進一步抽升。

尋求票據聯交所上市

恆大昨天宣布，計劃發行美元優先票據，有關資金將用於為集團的現有債務再融資。集團擬尋求將票據於聯交所上市，並已獲聯交所確認。

本報獲得消息指出，?大是次發債的規模約10億美元，年期為5年，年利率約9%，惟有關規模及利率最終須視乎市場反應而定。此前與?大發債息率相近的，有禹洲地產（1628）於7月底發行15億元，6年期的私人債券，息率為10%；另外，則是寶龍地產（1238）於5月中發行8億元人民幣債券，3年期息率為9.5%。

評級機構標準普爾予?大發行的美元優先票據「BB-」評級，以及大中華評級「cnBB+」。標普同時予?大評級展望為「穩定」，預期?大未來12個月業務策略將有較規律的增長，槓桿水平亦受控。

恆大今年鮮有發行美元債集資，大多以銀團貸款或項目融資，對上一次涉及股本融資為今年1月中，集團以先舊後新方式，以每股4.35元配售10億股股份，集資43.5億元。當時，?大表示，集資所得同樣用作償還企業債及一般營運資金。

其後，集團分別於6月底至7月初，先後透過在項目層面上發行永久性證券及銀團貸款等集資近90億元人民幣；當中，市傳集團為旗下位於長沙、瀋陽、石家莊及重慶四個項目在境內發行永久性證券，集資30億元人民幣，年利率約10%至11%。

發債成本不算高

有基金投資者認為，恆大是次發債息率若最終定為9%，成本並不算高；不過，他憂慮集團發債後，其負債率可能會抽升。

美林早前曾發表報告指出，恆大公布的中期負債率，由去年底的84%降至58%，但若剔除其永久性證券、來自合作項目的回籠資金及累計重估收益後，集團的淨負債將達到410億元，經上述因素調整後的負債率則達到117%。

心區甲廈租金走勢近年回軟，影響回報率，萊坊最新報告指出，第三季本港甲廈的呎租約64元，較北京和上海高，同期租金回報低於該兩地，只有2.8厘。該行預計，明年中區甲廈呎租會有0至2.5%升幅。

倡上環灣仔銅鑼灣納CBD

萊坊數據顯示，第三季本港甲廈呎租僅落後東京，位居全球第二，北京、上海分列第六及八位，呎租分別為46元和34元。不過，租金回報方面，本港甲廈卻跑輸大市，僅排名第九，北京和上海在扣除借貸成本後，則分別有約5厘及4厘。

萊坊大中華區董事及研究及諮詢部主管林浩文預計，未來一年中區甲級商廈的租金將有溫和升幅，升幅料0至2.5%，近年升幅顯著的九龍東，升勢料放緩，但仍可升2.5%至5%。

雖然政府銳意發展九龍東為CBD2，他認為該區附近沒有相應的豪宅、醫療和校網等配套，不宜發展頂級寫字樓，難以取代中區，建議政府應將上環、灣仔和銅鑼灣納入傳統的CBD，整合為一個更大的核心商務區。

內地正發展深圳前海及上海自貿區，萊坊料5年內難對香港產生威脅，但本港新一輪寫字樓供應料2017年方出現，短期內本港商廈新供應將維持每年14.5萬方米的低水平，至2020年後，九龍東CBD2等主要項目陸續完工，供求失衡才有改善。

環匯廣場8樓傳獲承接

此外，?地（012）日前加推黃竹坑環匯廣場8樓連3個車位，市傳已獲承接，8樓作價9548萬元，呎價約9773元，3個車位7折後售價為228.55萬元，共計9776.55萬元。

天璽收800票 浪澄灣突擊減價重推

西南九龍新盤戰況激烈，THE AUSTIN獲逾2,300份登記，公司客趨增，有望成新票王；天璽3日累收逾800票，另浪澄灣昨晚突公布重推價單，折扣高達18%。

大手客傳入90票 涉資2700萬

會德豐地產、新世界（00017）等THE AUSTIN由上周六截至昨天，每天平均錄數百份登記，據悉昨單日登記再錄逾500份，令項目累錄逾2,300份登記，較周六發售首批185伙超額11.4倍，相信連同今日，項目累積接獲登記量將超越天璽紀錄（天璽首輪收逾2,000票）。THE AUSTIN今晚8時截止認購登記，有望打破天璽首輪紀錄，成為新票王，明天進行抽籤程序。

有代理指，THE AUSTIN吸引不少同區天璽向隅客到項目售樓處參觀及入票。昨日有1組原入票天璽的公司客退票後，即到THE AUSTIN以多達30家不同名義公司，大手入票60張，市傳該組客日前已入20至30票，以每票30萬元計算，估計涉及金額最高達2,700萬元，惟消息有待證實。代理估計，THE AUSTIN登記量當中或有約兩成客源是從天璽流入。

天璽明開售 浪澄灣推366伙

至於新地（00016）同區天璽第4輪收票於昨晚8時截止，今晨將進行抽籤，明天推售40伙。新地副董事總經理雷霆指，天璽第4輪收票逾800張，對於樓盤經過數輪銷售後，仍接獲大量入票，感到相當滿意。以明天推售40伙計，是次超額認購19倍。

但有代理稱，以入票計，天璽公司客比例現佔約3至4成，市傳有近300票流出，個別更轉投THE AUSTIN。

正當西南九龍兩大新盤對壘之際，?隆地產（00101）旗下同區浪澄灣昨晚11時後突擊公布重推價單，首批366伙，平均呎價1.65萬元，貼二手價。發展商提供多項優惠，折實最多減價達18%，入場費634萬元起。

浪澄灣重推首批單位共366伙，分布在第3、5、6、7及8座，呎價由13,691至20,056元，定價介乎765.3萬至1,586.2萬元。其中以8座5樓C室售價及呎價最平。

面對鄰近樓盤THE AUSTIN及天璽推售，發展商以高折扣優惠迎戰，變相減價最多18%。項目現設3種付款方法，全部方法均享折扣，其中60天成交更可獲樓價1成折扣，而在下月3日或之前買樓更可獲額外8%售價折扣，減輕買家受雙倍印花稅影響的負擔，項目折實後入場費低至634萬元起。

發展商同日公布銷售安排，項目將於本周日（27日）上午10時發售，首批可售涉40伙，分布在第3、5及6座。

西南九龍兩大新盤，掀動大量潛藏購買力重投市場，?地（00012）的北角歌頓道項目，以及新地（00016）西區Imperial Kennedy，均部署短期推吸客。

歌頓道項目 傳近日晤代理

市場消息透露，?地旗下北角歌頓道3至7號項目，正積極部署短期推盤，日前分別約見區內大型地產代理，向代理了解區內市況及樓價走勢，尤其區內投資者對兩房單位的承接力及租值等情況。

有代理透露，項目提供約119個單位，最細單位約400至500平方呎起，示範單位設於中環國際金融中心1期，預計最快下個星期公布售樓書，有機會下月初推售；估計售價會參考同系灣仔尚匯的造價水平。

?地營業部總經理韓家輝回覆本報查詢時表示，不評論市場的傳言，但強調過去習慣是每個新盤由買地開始便會收集市場資料。至於歌頓道項目是否短期內推售，韓家輝指，受一手條例限制，不能隨意披露項目部署。

Imperial Kennedy攻投資客

另外，新地旗下西區Imperial Kennedy近日不斷向區內代理了解市場進展，亦同樣部署下周公布最新銷售安排。有代理更傳言，同系西南九龍天璽的向隅客可享有優惠，惟消息未獲證實。

新地代理助理總經理胡致遠表示，Imperial Kennedy尚未有確實推售時間表，但會全速部署。

業界人士指出，近期多個新盤推出的「減辣」措施吸引大量投資者重投市場，上述兩個港島區單幢項目均屬遠期樓花，目標客源以投資者為主，故趁勢推盤吸客也是極佳時機。

本周末加強版額外印花稅（SSD）便屆滿一年，回顧過去年度，以至近日的住宅短炒情況進一步冰封。美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，據該部綜合土地註冊處資料顯示，自去年11月至今年10月(截至10月22日)為止，住宅摸貨註冊宗數僅錄22宗，對比前一年(2011年11月至2012年10月)的61宗大跌64%。

每月個案不足2宗

事實上，自2010年11月推出SSD後，令一眾短線投資者卻步。而去年10月再推出加強版SSD，令已萎縮的住宅摸貨註冊宗數進一步減少。若以平均每月宗數計算，過去一年錄得的22宗住宅摸貨註冊個案，平均每月不足2宗，比起前一年平均每月約5宗更少。與此同時，禁止新盤樓花摸售已實行超過三年，亦是令住宅摸貨減少的另一原因。

劉嘉輝指，無疑SSD大大打擊短線炒賣的需求，但同時間措施卻減低業主放盤意慾，又令準買家入市心理上增添顧慮。而去年推出的加強版SSD更令此情況進一步深化，再加上BSD及DSD的威力，辣招令過去一年住宅買賣交投顯著回落。

據資料顯示，自去年11月至今年10月(截至10月22日)為止，不包括一手公營房屋之下，一二手住宅註冊宗數合共錄52,592宗，比起前一年81,871宗大幅減少約36%。

信和置業（00083）主席黃志祥昨表示，無論港府「辣招」是否存在，都不會影響公司營運，又透露7月以來，物業銷售額超過40億元。

黃志祥：辣招無礙營運

對於地產商近日推出優惠，變相減價賣樓，黃志祥昨出席股東會後表示，各發展商的項目有不同銷售策略。信置位於大埔的「天賦海灣．海鑽」，過去1個月已售出逾40伙單位。信置將於本財政年度繼續推出3個新盤，包括觀塘「觀月．樺峰」、灣仔利東街「囍匯」及大嶼山項目。九肚山項目則正在洽談中，黃未有透露內部銷售目標。

他又指，「辣招」打擊市場與否，各方面聲音和意見不同，而各方意見都有利行業未來發展，相信政府會聽到。惟他同意「辣招」的確會影響買家心理。

《一手樓銷售條例》出台後，拖慢發展商物業銷售，黃志祥指各方已開始習慣。他又相信，新例有助香港樓市發展。現時香港經濟基本因素健康，失業率低，低息環境下用家主導市場，需求殷切，樓市健康而平穩。

過去2個月，信置於四川成都售出420伙單位，黃志祥指若未來內地有適合地皮，將會以適當價格進行投標。黃氏續指，公司未來會集中香港、新加坡及中國市場發展。

他透露，公司現時財政健康，手頭現金及備用信貸達到204億元，已充分準備迎接未來或出現加息環境。

申請預售樓花待批 意向呎價逾萬

東九龍前景看俏，商廈備受注視。消息指，會德豐地產（00020）觀塘海濱道One Bay East商廈東座，獲財團以約52億元洽購，呎價約1.01萬元。

會德豐地產於7月份就觀塘偉業街、順業街、及海濱道交界的商廈One Bay East商廈，向地政總署申請預售樓花同意書，料屬項目的東座，暫仍未批出。

代理透露，近月先後有財團、用家等向會德豐洽購該項目樓花，消息指，最近有財團出價達52億元洽購項目，按物業總樓面約51.3萬平方呎計，平均呎價約1.01萬元，而業主意向價約為55億元，呎價約1.07萬元，據悉雙方仍在磋商。

宏利3月購西座 呎價8789

項目共分東西座及東座，共提供102.5萬平方呎樓面，預期2015年年底落成。因物業位處臨海，日後落成可享全海景，加上東九龍屬政府主力打造的商業區，故項目備受注視。本年3月，宏利保險斥45億元，向會德豐購入西座全幢，呎價約8,789元，作日後集團總部之用。業內人士指，會德豐以相對較便宜的呎價沽出西座後，即提價逾兩成放售東座。

消息稱，洽購項目的財團，包括有投資者及用家，更市傳高銀金融（00530）或有關人士亦有出價洽購。

傳高銀洽購 擴東九版圖

該財團近兩年活躍於東九龍，兩年前先斥資8.5億元購入英皇國際廣場，屬1幢樓高11層工廈，總樓面約31.17萬平方呎，現已命名為高銀環球廣場，樓面呎價約2,727元。其後同年再斥資34.32億元，擊退多個發展商，奪得同區啟祥道與宏光道交界商業用地，樓面呎價達4,026元，所涉及樓面達85.25萬平方呎，連同英皇國際廣場，年內吸納的商業樓面合共達116.4萬平方呎。

消息稱，該集團希望擴大東九龍投資，故洽購One Bay East商廈。另外，市傳亦有保險集團，洽購項目半幢作自用。

自從港府推出雙倍印花稅後，大手全幢商廈買賣涉及頗大印花稅，因此交投頗為淡靜。九龍區方面，除了宏利保險以45億元購入One Bay East西座外，最大手買賣為年初?生銀行（00011）以約30億元，向南豐購入旺角亞皆老街全幢商廈。

拉斯維加斯回報9厘 曼谷吉隆坡門檻低

辣招令港人轉投海外物業，而物業升值潛力高、租金回報率高的城市，成功吸引本港資金，當中美國拉斯維加斯樓價按年升26%，租金回報亦達9厘，屬投資之選。

港人熱門投資的4個城市，包括美國拉斯維加斯、日本東京、泰國曼谷、以及馬來西亞吉隆坡4個城市，以美國「賭城」拉斯維加斯過去一年樓價升幅最大，按年升25.6%。

根據標普Case-Shiller房價指數顯示，拉斯維加斯截至今年7月樓價指數升至120.58點，較去年8月份的96.04點，樓價在一年內上升25.6%，樓價升幅之急與本港近年的樓市狂潮有過之而無不及，吸引追求即時樓價升值的買家。

拉斯維加斯 空置率8%

同時，地產分析機構RealtyTrac統計，當地租金回報率高達9厘，屬於美國高回報的城市之一，但值得留意的是，當地空置率有約8%，反映要出租單位亦不容易，加上在美國投資物業每年須繳物業稅，以拉斯維加斯所在的內華達州為例，每年物業稅約0.83%，相當於一個月租金水平，亦會蠶食租金回報。

至於希望長綫收租、租金回報佳及穩定將單位出租，則以日本東京較為吸引，當地樓市長期保持平穩，去年樓價幾乎無增長，因此投資日本物業一般會着重長期回報。

若以東京市中心較容易租出的開放式單位計算，Uni-Asia地產投資常務董事岩淵倉浩指單位實用面積一般約23至25平方米（約248至269平方呎），售價平均約150萬至200萬港元，估計租金回報約有5至6厘，相對香港實屬吸引。

至於追求低門檻的投資選擇，則可以考慮泰國曼谷及馬來西亞的吉隆坡。世邦魏理仕國際投資物業部執行董事沈蔚庭指出，曼谷住宅物業平均每平方米約16萬至20萬泰銖（實用呎價約3,684至4,605元），即使最貴的物業呎價只約5,000港元。

曼谷吉隆坡 回報達5厘

以曼谷最受歡迎的地區包括Central Lumpini、Sathorn及Sukhumvit，若以價錢計算，400萬至800萬港元的1房至2房戶會較受投資者歡迎，因為較易出租，而曼谷一般的平均租金回報約有5厘。

此外，吉隆坡過去一年樓價升幅雖然跑輸曼谷，截至第三季只有4.3%的按年增長，但租金回報率能保持5至6厘的不俗水平，以當地700平方呎的分層住宅為例，售價約138.5萬港元，每月租金約6,279元，租金回報率約5.4厘，較香港同類單位回報率只有2.6厘高出一倍。

內地自貿區遍地開花，據內地報道，河南也將啟動自貿區申請工作，主打省會鄭州航空港經濟。上海自貿區昨日錄得首宗地皮交易，當地民企上海金煜坤經過81輪競價，最終以2.3億元（人民幣，下同）投得外高橋保稅區一宗地皮，較底價高出近92%。地皮將用於建設有色金屬交易中心，冀未來5年交易量可突破5000億元。　

　　上海金煜坤實業發展昨日投得的上海自貿區地皮，由中國航空器材集團公司轉讓，地塊佔地面積1萬平方米，共有5棟建築物，總建築面積為1.44萬平方米，土地用途為倉儲、展示、辦公等。中國航空器材集團和上海金煜坤實業昨日在北京產權交易所達成交易。

　　上海金煜坤實業為民營企業， 主營有色金屬貿易，也包括會務、展覽展示等方面業務。公司董事長路義東昨日透露，將在此打造有色金屬交易中心，希望未來3到5年交易量可突破5000億元。

　　據北京產權交易所相關人士指出，該地皮昨日的競拍底價為1.2億元，在掛牌期間徵集到多個競拍者，分別來自上海、江蘇和山東等地。

　　各個競拍者在北交所本部和駐上海辦公室通過異地網絡競價方式，經過81輪報價，最終以2.3億元成交，項目溢價率為91.67%。

　　另外，河南省發改委日前在第四季度重點工作建議中提出，將推進鄭州航空港經濟綜合實驗區建設，且航空港區要啟動中國（鄭州）自由貿易試驗區申報前期工作。

　　今年3月，國務院批准了《鄭州航空港經濟綜合實驗區發展規劃》。規劃確定，實驗區是鄭汴（汴即開封市）一體化區域的核心組成部分，包括鄭州航空港、綜合保稅區和周邊產業園區，規劃期為2013年至2025年。

　　另外，路透社引述政府消息指，港交所（388）旗下倫敦金屬交易所（LME）不會獲准在區內設立倉庫。消息指，當局禁止LME立足，主要擔心對上海期貨交易所造成巨大挑戰；LME發言人回應指，未有計畫在自貿區設倉庫

全球房市泡沫訊號一一浮現，應驗新科諾貝爾經濟學獎得主席勒（Robert Shiller）警語，不僅中國歷經打房後，今年房價反彈力道更猛，瑞典房價也在一系列調控造成的短暫低潮後，又加速上漲；印尼房價更無畏印尼央行祭出8年來最激進緊縮措施，持續狂飆。

遲未升息打壓
據彭博報導，北歐國家瑞典、挪威房市泡沫威脅揮之不去，干擾通膨調控措施，讓2國央行十分頭疼。儘管2國央行今日料將維持基準利率不變，但房市扭曲平添前景不確定性。

瑞典公寓行情在截至8月的1年內大漲14%，價格較2000年倍增，迫使瑞典購屋民眾必須承擔更大房貸壓力，負債與可支配所得比創歷史新高，瑞典央行雖一再口頭示警，卻遲遲未升息打壓。

在東南亞地區，印尼由於中產階級興起、通膨增溫，房市需求強勁，帶動房價狂飆，即便印尼央行6月初來強力升息6碼至7.25%，但是最終打壓通膨效果有限、卻傷了經濟，房價漲勢則絲毫不受影響，目前仍持續看漲。

諾貝爾經濟學獎得主席勒日前再對全球房市泡沫示警說：「有好多國家看起來都有泡沫跡象。」席勒指出，除美國外，包括中國、巴西、印度、澳洲、挪威及比利時等國房價漲勢過急，均潛藏泡沫危機。

德國天主教黑森邦林堡教區主教范艾爾斯特（Franz-Peter Tebartz-van Elst），因使用教會經費，斥資3100萬歐元（約12.6億台幣）打造主教宅邸，遭外界抨擊為「奢華主教」，教宗方濟23日下令艾爾斯特離開教區，無限期停職，但未依外界要求將他免職。據報導，德國天主教及新教教會去年獲得國家4億6000萬歐元資助，還從國家課徵的宗教稅捐中獲得約90億歐元經費，卻有多名主教被媒體踢爆生活奢華，濫用公款，和一般民眾的節儉生活大相逕庭。