士林緊追在後 主推大坪數

台北市下半年新推建案共1486億元，其中近千億集中在第4季亮相；各行政區最熱推案潮為內湖區，推案金額319.5億元，包括了知名的內湖百貨改建案「雙湖匯」110億案量。第二熱區為士林區225億元，第3名為中山區176.5億元。

《住展》雜誌與信義代銷調查，下半年推案最熱區就在台北市內湖，當地居民關切已久的日湖百貨改建案「雙湖匯」，負責代銷的海悅廣告總經理曾俊益指出，預計推案的金額為110億元，關於其他的進度，因為建照還未拿到，不能多說。

吸引首購族購買
永慶代銷協理何彥煒解釋，推案量最多的內湖區，因有都更與重劃區的關係，價格漲幅最高，是加速建商開發此區的原因，加上周邊捷運發展關係，吸引不少首購族購買，另外，傳出美國在台協會（AIT）計劃遷移至內湖金湖路，為此區的發展帶來利多，今年上半年連周邊建案「文心AIT」開價也破百萬。
在整體推案金額居第2名的士林區，總推案金額違225億元。原本預計在士林區天母第4季推出的建案「華固天鑄」，延至明年1月初推案，預計推案金額為250億元。華固總經理洪嘉昇指出，主推大坪數、坪數為178坪，規劃3大套房的空間，整棟規劃70戶，樓層有38樓，開價為195~235萬元，客群鎖定金字塔頂端階級。
近期推出的士林區建案「宏盛陽明」總銷28億元，海悅廣告總經理曾俊盛表示，開價為150萬元，主推大坪數為120坪，規劃4房格局。
中正區建案「博愛凱旋」本周推出，總銷18億元，創意家行銷副總何志正指出，雖開價未定，但目前周邊開價都100萬元起跳，該案也會高於周邊行情，客群以博愛特區的區域客為主。

信義推豪宅建案
下半年的信義區整體推案金額為45億元，永慶代銷協理何彥煒解釋，信義計劃區推的建案都屬於豪宅建案，單價比較高。在信義區第4季會推出的建案「達麗信義」為15億元，預計11月中推出，負責銷售的信義代銷協理林朝倉指出，目前規劃19~36坪，格局為2~3房，為地上11樓、地下3層，總計48戶，開價每坪超過125萬元。

第3季預售屋與新成屋的銷售率比預期差太多，根據《住展》雜誌與信義代銷研展組的市場調查分析，8月台北市預售屋與新成屋售出352戶、銷售率27.31％，但9月僅售出129戶、銷售率僅8.62％，下跌逾18個百分點。

Q4看個案表現
信義代銷協理林朝倉指出，外在因素不確定多，許多消費者採取觀望，因此第3季與第4季的變化不大，頂多第4季可能會比第3季熱絡些，例如因為聖誕節與過年等等，年底前會有一波買氣，第4季銷售要看個案表現。
明德科技大學副教授花敬群說，第3季銷售下滑主要是外在壓力大，例如QE即將退場與奢侈稅不確定的問題，投資預售市場的投資客非常敏感，交易觀望，使得整體交易萎縮。

永慶房屋統計雙北中古屋委售量指數，1年來委售量大增的行政區多位於新北市，前3名為三重區、淡水區及蘆洲區。
三重當地房仲分析，因湧進太多投資客，有的是投資客獲利了結，有的則是換屋自住客一賣一買，讓委售量大增。

單店月成交10件
太平洋房屋三重區五華街店長曾耀昇說，目前三重重陽重劃區自住客佔95％，其餘5％是置產客，此區重劃區推動5~6年，新案多，吸引自住客換屋買房，目前每月平均成交量為10件，成交金額落在1500萬元~2500萬元，但他也承認：「依整體成交量來看，已經比去年差6~7成。」
當地房仲表示，不少久居三重的區域客若想買重劃區的新屋，會先委售原本自住的老舊公寓，也會造成委售量大增。

淡水機能性提升
委售量增幅排第2的淡水區，住商不動產淡水新市店店李啟源表示，周邊有在委售的物件有建案「淨江月」與「新埔東」，今年有新市國小今年招生，又有家樂福進駐，周邊機能性提升不少，買方詢問度高，賣方開價約每坪28~30萬元。
委售量居第3名的蘆洲區，據當地房仲指出，此區公寓委售的單價在27萬元，換屋族佔70％，中古屋電梯大樓價位落在33萬元左右，換屋族群有30％是手上持有2間以上的房子，趁機獲利了結。

成交單價飆132萬 象山站稱霸

捷運信義線最快預計12月底通車，據業者統計，沿線捷運站周邊房價年漲幅高達16.7％~37.8％，其中以台北101世貿站年漲37.8％最多，單價最高則落在象山站，今年7~9月平均成交價為132萬元。

台北市捷運工程局副局長傅世治表示，下月會勘查信義沿線的運作狀況，待履勘委員會提出通車前要做改善的事項修正後，會再與交通部報告，最後由市長決定通車時間，希望最快是12月底前通車。

豪宅建好半年未賣
據好房網統計永慶房屋、永慶不動產、有巢氏房屋成交資料發現，信義線沿線房價1年來漲幅以台北101世貿站漲幅37.8％為最高，其次為大安森林公園站漲幅為25.4％，第3名為大安站21.6％。
台北101世貿站周近台北101商圈與豪宅圈，永慶房屋世貿店店長陳嘉浤表示，目前中古屋大樓每坪80~95萬元，豪宅每坪180~230萬元，如位於莊敬路與基隆路間的「瓏山林」建案，已蓋好半年多但卻未開賣，據了解會等捷運開通後，才會以每坪開價300萬元推案。

大安區主打退休族
漲幅第2名為大安森林公園站，全國不動產師大加盟店副店長胡志維指出，面大安森林公園的中古屋每坪120~130萬元，豪宅大樓每坪200~250萬元。根據實價登錄顯示，周邊豪宅「勤美璞真」成交價落在每坪178萬元。
目前大安森林公園站旁新案「水樹之間」每坪開價210~260萬元，專案副理王俊華表示，捷運對豪宅客影響不大，目前僅剩7戶。
同區段「大安有容」僅剩3戶，專案經理宋啟運說，推案初期主打學區、後期打退休族群，捷運題材加分效果小。
象山站受到豪宅效應影響，平均單價最高為132萬元，好房網總編吳光中分析，因為周邊為新興豪宅區，如「寶徠花園」、「台北信義」、「皇翔御琚」等，以住宅區為主，兼具安靜及生活便利、交通便利等因素，吸引不少喜歡安靜及注重隱私的置產客。

對店面影響較顯著
網路地產王總經理陳韻如認為，信義線通車只是錦上添花，讓該區房價更具抗跌性，「唯一還有發展空間的可能是象山站周邊。」
淡江大學產經系副教授莊孟翰說，沿線房價已提前反映，通車後漲幅不會太顯著，「反而是便於背包觀光客在永康、信義商圈移動，人潮對店面影響較顯著。」

搶松山線利多 可選第二排住宅

捷運松山線預計明年通車，專家建議想搶捷運利多不妨選捷運站後方第二排住宅或房價相對低的北門站，仍有上漲空間。

吸引服務業進駐
松山線通車時程未定，台北捷運工程局副局長傅式治昨表示，松山線目標明年底通車。由於松山線沿線為傳統A辦商圈，捷運開通讓該區多了2條東西向接駁運輸系統。網路地產王總經理陳韻如認為，可能造成商業中心東移，吸引更多服務業人口進駐。
信義代銷研展部經理林朝昌指出，相較於商辦集中的敦化商圈，民眾可選捷運松山站第2排住宅，未來受惠空間較明顯。陳韻如則建議民眾，可考慮北門站，「該區長期沒落，但鄰近台北車站，有一定發展潛力」，預估捷運通車後周邊房價漲幅可達5~10%。

買方多自住為主
日前南京三民站共構宅「藏富」以每坪115萬元標脫，寫下捷運宅標售最高價紀錄，淡江大學產經系副教授莊孟翰笑說，「我1977年曾在育達商職周邊買屋，那時每坪才2.8萬元，你看『藏富』貴成那樣，未來還能漲多少？肯定有限嘛！」
松山線沿線新推案不多，指標案包括「泰無限」，距南京三民站僅120公尺，每坪開價約120萬元，7月推案目前剩4戶，該案專案經理陳宏濬表示，捷運松山線通車時間不夠明確，現階段買方主要考量地段，多為周邊換屋、自住型民眾。

台肥(1722)南港C3地上權流標後，公司土地資產活化仍按進度執行。台肥表示，C3地上權預計明年捲土重來，而明年第1季將先啟動新竹D7-A開發案、後年南港C2案緊接著動工，待這3大土地開發案完成後，未來將有長期固定租金收益入帳，將替台肥帶來穩定的現金流。

台肥南港C3地上權因土地過於龐大，預估投入金額將超過400億元，無人問津而於10月中旬流標。台肥股價也因此一路自75.6元的波段高點向下修正，25日收在平盤70.4元。

台肥表示，C3地上權案目前並無時間壓力，可等到明年再重新招標，甚至不排除公布標售底價，讓有意願的業者更容易進行評估。

台肥進一步指出，C3案流標不會影響公司既有的土地開發進度，明年第1季將先啟動新竹D7-A開發案，其中第1期土地面積達3.498坪，今年6月取得建照，將先興建1棟地上14層、地下3層的商辦大樓，未來1-3樓將以零售業為主，4-14樓辦公室將對外出租。

台肥表示，D7-A案預估投入25億元，預計明年1月進行工程決標，3月開始動工。而台肥明年將有南港「無雙」個案一半獲利約30億元入帳，足可因應新竹土地開發資金需求。

此外，考量新竹D7-A商業區須有人氣聚集，D7另有約6000坪的土地，規劃興建4棟住宅案，若獲董事會同意，台肥將自行興建銷售。

另外，南港C2開發案飯店已由漢來及凱撒得標，預計最快明年第4季才會取得建照，但仍將按照進度於2018年完工開幕。

台肥表示，南港C2、C3及新竹D7土地，為公司明年起陸續推動的3大開發案，若3大土地開發順利完成，台肥未來每年將有穩定的租金收益入帳，將是肥料本業之外，另一項穩定業績來源。

根據最新的台北市最近12個月實價登錄顯示，房屋總價在1,500萬元以下的產品躍居為最熱門成交主流，平均每坪單價約在40-60萬元之間；不少上市櫃建商搶搭這波「小宅熱潮」，紛紛轉向中低總價、小坪數住宅靠攏，熱銷潮也從台北市延燒到新北市。

第4季房市趨勢以小坪數、低總價產品較受購屋者青睞，尤其台北市精華區單價雖然幾乎都上看百萬元，但上市櫃建商紛紛改採中小坪數規模，以降低總價，迎合市場。

遠雄（5522）在北投的「遠雄山綺」，華固（2548）在北投的「華固奇妍-晴川」，每坪都達8、90萬元，卻都呈現熱銷；宏普（2536）的「宏普新邑」也以中小坪數規畫，博得市場青睞。

宏普新莊副都心「宏普賓麗」開價每坪7字頭，但規畫30坪以下小宅，對區域客而言，叫好又叫座；炎洲（4306）的「旺洲MORE」，同樣是開價每坪70萬元以上，也成為小宅熱潮下的贏家。

宏盛（2534）打著宏盛帝寶血統在淡海新市鎮的指標大案「宏盛新世界2」，即使每坪開價30萬元，但小宅規畫的吸金魅力依然。

此外，亞昕（5213）林口「亞昕晴空樹」開價每坪50萬元，為區域新高；潤泰新（9945）汐止「潤泰明峰」，開價每坪55萬元，華固在土城的「華固新綠洲」，每坪開到6字頭，但坪數都下修，2房走得最快，顯示愈是中低總價的小宅愈受買盤青睞。

台中7期商辦市場推案掀風潮，估明年推案量至少超過300億元！其中，親家建設規畫於7期惠中路上推出第3棟商辦大樓；而聯聚建設、總太地產也都將首度進軍7期商辦市場，分別推出超高樓層的辦公大樓與商辦大樓。

親家建設張經理張鈞豪表示，親家目前手握7期約4,600坪「新六」土地，包括大遠百旁的1,050坪、市政路與河南路口近2,500坪，以及惠中路的1,095坪土地，親家將轉型為全方位建商，未來除了住宅以外，也將陸續進軍商用不動產、飯店與商場」。

張鈞豪表示，其中7期惠中路上的1,095坪土地，預計明年規畫推出樓高28層、SS結構打造的商辦大樓，預估可售面積近2萬坪，將規畫60至600坪的辦公空間，總銷金額約100億元，2樓將規畫作為親家建設企業總部。

無獨有偶，總太地產明年上半年也將於7期朝富路上推出首棟的商辦大樓，已經力邀建築大師姚仁喜領軍的「大元聯合建築師事務所」團隊來操刀設計，將會規畫興建超高層、總銷金額約100億元的商辦大樓。

總太地產董事長吳錫坤表示，朝富路商辦的基地面積約1,382坪，將規畫地下7層、地上33層的子母棟商辦大樓，1加2樓可供金融機構、診所、商場等用途，店面單戶坪數約300至400坪。

吳錫坤說，子棟3至9樓約6,788坪，將以單一產權銷售；母棟10至33層則規畫56至589坪，公設包括Lounge Bar、中小型會議室及總裁會議室、健身房等。

此外，7期「豪宅一哥」聯聚建設，將於7期新光三越百貨旁推出首棟頂級辦公大樓代表作「聯聚中雍大廈」，初步規畫17樓以上1層1戶，1戶約500坪；17樓以下1層2戶、每戶250坪，強調零店面。據悉，原預定今年底進場的「聯聚中雍大廈」，將順延到明年上半年進場，總銷金額約120億元。

張鈞豪表示，商用不動產既可轉售也可出租，賣不掉還可當資產，因此，親家近幾年來積極進軍商用不動產市場，去年於台中7期市政路推出總銷35億元的「親家T3」商辦大樓，因規畫坪數實用，被中小企業搶購一空。

親家今年又於7期市政北七路上推出總銷60億元的「親家T-POWER」，目前銷售量已破4成。

此外，親家建設去年買下中港路舊商辦大樓、砸重金拉皮後重新更名為「親家台灣大道廣場」，總面積6,210坪，只租不賣。

以目前市場行情每坪租金約700元推算，該商辦一旦滿租，預估未來每年租金收益可達5,000萬元。

區域介紹：台中烏日高鐵站特定區擁有高鐵、台鐵及台中捷運綠線「三鐵共構」利基，加上中山高烏日交流道，以及中彰快速道路就在附近，地理位置適中，交通便捷，未來發展前景看俏。

看好理由：高鐵局日前標售高鐵台中站區四筆土地，全數標脫，其中屬於商業區的中1標面積約272坪，最後以每坪41.34萬元、溢價25.1%標脫。另三筆住宅區土地，其中近700坪中3標以每坪25.41萬元、溢價13.1%標脫。 市調指出，台中高鐵特區商業區土地行情每坪約38萬元，住宅區則多在22萬到23萬間，這次標出價格尚屬行情範圍，而近來烏日區外來買盤眾多，無論透天或電梯大樓案都有很高的詢問度，後勢發展持續看俏。

區域現況：此區由於屬新開發區，市場個案多屬新建或預售在銷個案，且產品以三房、約40坪格局居多，主要鎖定首購族群。去年台中豪宅建商龍寶建設在此推出「愉悅臻邸」預售案，一度創下每坪單價28萬元區域新高價。 不過，業界指出，龍寶屬個案、而非通案，目前住宅大樓預售每坪開價在20萬至22萬元間，成交價則落在17萬至18萬元間，建商品牌仍是最主要考量，購屋人可多做比較。

漢神巨蛋是北高雄唯一的大型百貨，地點位於54期重劃區，周邊有25、29等早期開發重劃區，聚集高密度人口，其中博愛路是高捷紅線的主軸路線，該區段位於高鐵、台鐵之間，巨蛋商圈不僅帶動北高雄經濟成長，也掀起一波波房地產熱潮，不僅在地人選擇住這裡，就連置產族群也看好巨蛋商圈未來的發展。

由於漢神巨蛋的所在位置54期重劃區一旁為25期重劃區，該重劃區是高雄早期開發的區段，從民國74年以來，就是不少建商投資建設的重點位置，20年下來已經累積不少的居住人口，加上後來陸續開發的29期重劃區、農16特區、美術館特區，讓高雄的住宅發展也逐漸由南往北，現今除了高捷、巨蛋等大型建設外，不少民間大型集團也進入投資建設，像是義聯集團投入超過200億的金額打造星級飯店與精品百貨，地點就位於大順路好市多量販的一旁，京城集團也要在明華、篤敬路口上興建星級飯店，佔地約700坪，有200個房間，總投資金額達15億元，而威秀、喜滿客等大型影城也持續在巨蛋商圈附近找地點開設新據點，總總的投資，都加強了巨蛋商圈全面性、多元性的發展。

而今年初興富發集團買下於巨蛋商圈博愛路上近明華路面積483坪的建地，總金額達10.44億元，每坪單價為216萬元，單價僅次於美術館特區第一排的230萬元，巨蛋商圈的房價也就可想而知，不管是中大坪數換屋型或小坪數首購型住宅，開價均已來到每坪25萬元以上的門檻，而特殊區段或有景觀的個案，單價甚至來到每坪35萬元以上，絲毫不輸美術館、農16特區這些特殊豪宅區段。

「聯上真品」位於文信路，基地面積457坪，規劃地上15樓，坪數38~63坪，3~4房，總共116戶，每坪開價31~35萬元。

「漢神D&C」位於明華一路，基地面積330坪，規劃地上15樓，坪數25~56坪，2~4房，每坪開價25~27萬元。

京城建設預售案「鉅誕」位於新榮街，基地面積1500坪，規劃地上28層，坪數規劃80~240坪，每坪開價35萬元起。

「美術館特區」從89年開始發展，至今也才10幾年的時間，但如今已是高雄的首善之區，今年4月高雄市政府標售美術東二路正對美術館上千坪的土地，在京城以及興富發建設激烈競爭下，最後由京城建設以總價42.71億元得標，溢價率36.02%，換算土地單價高達每坪306.2萬元，再創高雄市土地新天價。

不僅是土地，住宅行情也是一樣，「美術館特區」從2007至2012年，5年來住宅的漲幅約28%，同時房價更是屢屢創下高雄房市新高點，2007年時大樓住宅普遍開價在18~22萬元之間，具指標性的第一排高樓層大坪數產品開價至少在30萬元以上，部份特殊建案甚至站上45萬元以上，因此不少建商將推案重點放在美術館特區。

不僅是一般民眾，就連金字塔頂端客層也相當喜愛這裡的環境，此區段已經成為高雄市近期最具代表性的豪宅聚落，成為政商名流的聚集居住地，而「美術館特區」，也名列全台五大富豪聚落之一，因此該區段建案多以大坪數大樓建案為主，但由於現在第一排土地所剩不多，目前只有興富發建設與京城建設手頭上兩塊第一排土地，但由於這兩塊地尚未正式推案，因此目前尚無以第一排為號召的建案，而以現今二手市場行情來看，第一排建案每坪開價在45萬元以上，預估這兩塊第一排土地屆時推案，每坪開價恐怕會在50萬元以上。

專家說法

張永義
高雄市建築開發公會理事長
友友建設董事長
雖然從6月開始高雄成交量開始減少，看屋組數也少一半，但是由於幾項正在進行的重大工程都與美術館特區相關，未來還是相當具有發展動能，例如鐵路地下化將會把馬卡道路的原鐵軌變為綠園道，再加上重劃完成的中都濕地公園，無形中也擴大美術館的範圍，由於美術館特區地點就在北高雄市中心，與農16巨、蛋商圈形成金三角，說是北高雄最具規模最漂亮的住宅區是一點也不為過，目前美術館中古屋也都站上20萬，新成屋也都上30萬，具有景觀的豪宅也有45萬以上的行情，雖然交易量稍稍不如預期，但是優異的環境條件也讓美術館特區保有增值抗跌的特性。

在北京西三環外中關村南路和科學院南路附近，有不少普通的舊式社區。

從外表上看，這些社區破舊不堪、陰暗的水泥樓道、牆壁上到處貼著各種小廣告、社區內的綠化和各種設施也都並不完善。但是，這些破舊社區的房屋單價卻已經高達8萬至9萬元，只因為這些社區是中關村一小和中關村三小的學區房。

同樣，在北京東城區東四環附近，一批回遷樓，沒有電梯，沒有太多綠化，社區房價也基本在8萬元?平方米左右，家長們卻仍然爭搶購買，只為了幫自己孩子取得史家小學的一個學位。

北京學區房的價格通常都比周邊非學區房價格高出20％以上，但由於房源一直緊缺、需求不斷增高，學區房的價格依然一路高漲。

海澱區：學區房最高10萬?平方米

“這幾個社區的單價基本都在7.5萬至9萬，面積越小，單價越高。”一名銷售經理表示，如果是30~40平方米的一居室，單價基本就在9萬左右；兩居室60平方米左右，三居室70~80平方米左右，兩居室和三居室單價基本是7萬~8萬。

在北京，海澱區中關村一帶的教育水準一直被譽為“丘陵上的峰巒”，尤其以中關村一小和中關村三小最為著名，這兩所小學由一所小學拆分而來，所以兩所小學的總部距離很近。

可是，中關村一小和三小周邊的學區房並不多，主要集中在中關村南街沿線的幾個老式社區裡：科育社區、黃莊社區、東南社區以及稍遠一點的保福寺社區和航太社區。其中，科育社區、黃莊社區和東南社區步行5~10分鐘即可到達學校，成為家長購買學區房的首選。

“這幾個社區的價格基本都在7.5萬至9萬元一平方米，面積越小，單價越高。”鏈家地產中關村店一名銷售經理吳先生對第一財經日報《財商》表示，如果是30~40平方米的一居室，單價基本就在9萬左右；兩居室大概60平方米，三居室70~80平方米左右，兩居室和三居室單價基本是七八萬。

但是，這幾個社區的硬體設施和環境都不理想。比如科育社區是60、70年代的老工房，每幢樓6層，基本都沒有電梯。但從目前房屋的出售價來看，35平一居345萬、48平兩居400萬……價格遠遠高於很多中高檔社區。

房子面積越小，單價越高，這主要是因為很多家長買這裡的房子只是為了購買一個學位。“很多人買一居室，並不會住，而是會在附近租一套條件好一點的房子。”吳先生指出，買一居只是為了買一個學位，一居室房源少、需求旺，所以價格相對更高。

在中關村一小對面有一個中科院的經濟適用房新科祥園，這個社區建於2002年，社區的設施和綠化等都屬於中上水準。不過，這裡由於是經濟適用房，並不允許出售，但卻成為了很多家長陪讀的首選。記者看到新科祥園社區周邊的柵欄和柱子上都貼滿了出租信息。

新科祥園租金並不低。記者從仲介瞭解到，新科祥園二居室月租金是1萬元，三居室是1.3萬元左右。即使在租金不上漲的情況下，小孩上小學的6年期間，租一個兩居室需要花費的房租也高達72萬元，這還不包括購買“學位”的價格。

不過，中關村一小和中關村三小周邊的老小區的價格並不是學區房中最貴的。地處中關村中心地區西部的萬柳區域，由於緊鄰中關村三小分校、人大附小、人大附中等名校，學區房的價格已經達到10萬?平方米。

“萬柳的學區房兩居室起碼要八九百萬，三居室肯定是1000萬以上了。”吳先生對記者表示，那邊學區房應該基本比中關村三小總部的學區房貴1萬~2萬?平方米。

同樣，在海澱區五道口清華大學五道口金融學院對面的華清嘉園，與清華、北大毗鄰，交通方便，社區內還有啟明雙語幼稚園和中關村第二小學華清校區，而主要因為該社區帶有中關村二小的學區名額，這裡的房價也一度被叫到了天價。今年3月華清嘉園出現一套37平方米、預售價350萬元的天價學區房，這裡被網友戲稱為“宇宙的中心”。

“真實交易的價格並沒有網上那麼高。”五道口一家地產仲介銷售經理告訴記者，這裡房子主要是小戶型，大都是37~60平方米左右，交易的華清嘉園的房子基本在8萬~9萬多/平方米。

東城區：史家小學學區房8萬?平方米

這一片區的學區房一居室的單價基本在8萬元左右，而二居室和三居室的單價在7萬元左右。很多家長在孩子出生前就買好了學區房，在孩子上學之後就將學區房賣出，這本身也是一項獲利頗大的投資。

與海澱區相比，東城區的知名小學比較少，最知名的莫過於史家小學。北京東城區史家胡同名宅鱗次，從晚清至當代，眾多政商名流曾先後定居於此。而位於史家胡同的史家小學是東城區最知名的小學。

史家小學的學區房主要是周邊幾個胡同內的2003年左右的回遷樓和90年代的老式板樓。“這邊的學區房均價是7萬~8萬?平方米。”我愛我家朝陽門南小街店的置業顧問劉小姐對記者表示，這裡的一部分房子是經濟適用房，如果買的話，需要多繳納3％的土地出讓金。

記者瞭解到，這一片區的學區房一居室的價格在8萬元?平方米左右，而二居室和三居室的價格在7萬元?平方米左右。同時，由於地處東二環內，這邊房子價格一直是穩中有升。

“這裡房價肯定不會跌。”劉小姐表示，很多家長在孩子出生前就買好了學區房，在孩子上學之後就將學區房賣出，這本身也是一項獲利頗大的投資。

不過，除了就近劃片的生源外，史家小學還有一部分生源屬於共建生。最初東城區為了招商引資，除了在土地、房屋和財稅方面開出優惠便利條件外，還通過優質教育資源置換，也就是為某些公司提供共建名額，招徠了許多大企業如中石油、中石化等大企業將總部搬到東城區。

這種共建生在北京並不在少數。“我們家小孩將來上學也不需要發愁，因為我們單位也是共建單位。”一位在某大型央企工作的張先生指出，其所在單位與一所小學是共建單位，將來其小孩可以直接到該小學上學，省去很多麻煩。

學區房：高房價 高租金

學區房與周邊非學區房的差額都在萬元以上。中關村一小和中關村三小的學區房價格在7.5萬~9萬之間，而周邊非學區的新社區房價僅在5萬元左右，高出33％~44％；史家小學學區房均價為7萬~8萬元，而非學區房均價為6萬元左右，高出14.5％~25％。

學區房對於很多家長來說，是一個無奈的選擇。對於許多重點小學而言，只有戶口在其劃定的特定區域的學生才能就讀，家長只能通過購買學區房來落戶。由於多數學校要求戶口遷入學校劃片所在地區在3年以上，很多家長在孩子出生前就開始規劃購買學區房。因為即使學區房租金價格、售房價格連年上漲，但市場需求一直很旺盛。

根據21世紀不動產市場研究部的監測資料，北京很多重點小學附近的學區房價格在5萬元/平方米以上，其中很多房源價格都超過7萬元/平方米。與去年同期相比，今年上半年這些二手房的掛牌均價均大幅上漲。

“2009年年底中關村一小、三小的學區房是3萬多，當年能買一個三居室的價錢現在只能買一居室。”吳先生指出，漲得最快的是從2012年5月到2012年年底，從5萬多漲到8萬多。

史家小學周邊的學區房在2012年年底僅4萬~5萬元左右，不到一年時間已經漲到7萬~8萬元，幾乎翻倍。

此外，學區房單價相比周邊非學區房的差額都在萬元以上。中關村一小和中關村三小的學區房價格在7.5萬~9萬之間，而周邊非學區的新社區房價僅在5萬元左右，高出33％~44％。

史家小學學區房均價為7萬~8萬元，而非學區房均價為6萬元左右，高出14.5％~25％。

對於很多家長來說，購買學區房只是為了幫孩子取得一個學位，不過無形中也成為了一種投資。

“這裡現在出售房子的業主很多都是孩子已經在上一、二、三年級的家長。”劉小姐指出，很多家長都是提前把學區房買好，然後一滿5年就立即出售。

張女士2000年在東四環美麗園買了一套房，當時的價格是5800元?平方米，但目前該社區的價格已經漲到6萬多一平，價格翻了十倍。

“這個房子是海澱實驗小學的學區房，當時買的時候並不知道，直到孩子上學了才知道是學區房。”張女士告訴記者，海澱實驗小學周邊老小區學區房的價格大概是5萬多一平方米，自己所在社區由於環境較好、設施更完善，價格更高，不過孩子上學需要20~30分鐘的車程。

而在張女士社區相鄰的一個同等檔次的社區，由於並非海澱實驗小學的學區房，房價不到5萬元?平方米。

除了高房價外，學區房的房租也高居不下。根據21世紀不動產市場研究部監測資料，9月上半個月抽樣的11個學區房租賃價格，8月份一居室租金均價4792元/月，9月份均價4813元/月，環比上漲0.5%。

上海“後世博”土地開發過程中開始出現美資房企。鐵獅門公司與陸家嘴集團近日宣佈，雙方將成立合資公司，共同開發上海前灘商務區綜合體專案。

此前世博地塊開發過程中，幾乎清一色由央企唱主角。隨著開發的推進，其他資本開始陸續進入。陸家嘴集團作為一級開發商，在前灘拿地的過程中具有價格優勢，而引入鐵獅門合作，意在吸引更多的跨國公司總部入駐。

多家知名的美資房企都已登陸上海，但風格迥異。黑石、漢斯等美資企業在上海表現得不溫不火，而鐵獅門多次與國企合作，熱衷於“本土化”。

聯姻央企

因“上海自貿區”概念被炒得火熱的陸家嘴集團展開了對“前灘”地塊的開發。近日傳出消息，陸家嘴集團將與美資房企鐵獅門聯手，開發一個綜合體專案。

前灘區域位於黃浦江邊，上海世博園區南側，緊鄰中環，與陸家嘴南北呼應。這一綜合體專案總地上建築面積超過30萬平方米，將包括甲級辦公室，高檔商業中心以及濱江公寓住宅等設施。

2012年6月底，前灘規劃終於出爐，國資巨頭陸家嘴集團作為一級開發商，包攬了這一區域，前期投入即高達100億元。

在整個“世博概念”地塊的開發過程中，政府部門一直明確秉持“國資唱主角”的思路。2011年10月，世博園B片區地塊出讓，各大央企蜂擁而至，中國鋁業、國家電網、中國建材等央企火速將地塊瓜分一空。到了2012年下半年，中國華能集團、中國鋁業公司等又一批央企入駐，世博園B片區由此成為央企基地。

2013年5月，世博A片區開始出讓，在央企扮演主角的同時，外企、民企首次出現。

此次陸家嘴集團引入了美資鐵獅門公司，雙方即將合資成立專案公司。鐵獅門首席執行官徐瑞柏向《中國經營報》記者透露，這一專案主要由鐵獅門開發。業內人士評論稱，這一類專案公司通常是由中方控股。

世博概念的地塊開發，一直以來是由國資包攬，目前確定入駐的也都以國資為主。直至今年才有一些台資企業小規模介入後世博開發，美資尚不多見。

克而瑞研究總監薛建雄認為，前灘專案的開發模式是：由陸家嘴集團拿地，投資完成市政建設等前期工作。然後引入鐵獅門這樣的美資開發商，進行較高水準的開發，吸引一些大型跨國公司進入。形成良好的氛圍之後，再與國內一些小型房企展開合作。陸家嘴集團通過前期的工作撬動土地升值，而鐵獅門在合作後期，通過銷售住宅等物業也有較大的盈利空間。

據悉，鐵獅門是通過在上海楊浦區的“尚浦領事”綜合體專案展現其外企資源的。鐵獅門已經與耐克簽署了上海迄今為止規模最大的一個地產的租賃合同，鐵獅門將在尚浦領事為耐克中國總部打造一個專門的辦公區，面積5.47萬平方米。

美資“入滬”

鐵獅門是在中國本土化最為主動的美資房企，但縱觀整個上海房地產市場，美資建樹並不多，且風格迥異。

2008年黑石以10億元購入上海Channel 1購物中心，2011年將其95%的股權以14.6億元出售給新世界，表現差強人意。買項目、賣項目是黑石在上海的模式。

2013年8月，美資房企漢斯從SOHO中國手中奪下上海市中心一個地塊，計畫建設綜合體。在這一地塊的爭奪中，上海市政府部門對漢斯表現出歡迎的姿態。

不過業內人士認為，美資房企以往以“建安成本”過高著稱，其產品價格水漲船高，市場反響並不強烈。

耐人尋味的是，美資在房地產市場的風格也各不相同。比如漢斯在中國仍傾向於單打獨鬥，較少與國內夥伴合作。而鐵獅門則熱衷於和國資背景的夥伴合作。

比如2008年年初，鐵獅門拿下上海楊浦區新江灣城地塊，在開發的過程中，引入了上海城投控股。

此外，鐵獅門將其融資模式複製到了中國市場。徐瑞柏透露，鐵獅門在2010年設立了第一個非中方的人民幣基金，目前進入第二個人民幣基金，集資總額是30億元人民幣。

“沒有什麼人比中國的投資者更瞭解中國的市場，有一些金融機構中還有一些個人參與我們的投資。”徐瑞柏說。

不過業內人士指出，外資房企在中國國內融資非常困難，由於美資房企開發出的專案成本過高、售價過高，大部分投資人都會擔心產品“水土不服”。正因如此，外資房企在中國的融資目標往往首先是他們的供應商、合作夥伴等。

華特迪士尼公司昨天宣佈，將在陸家嘴(19.45,-2.010,-9.37%)金融城核心區建設全球最大的迪士尼旗艦店，該店計畫於2015年年初正式對外開放。

據悉，占地面積約5000平方米的迪士尼旗艦店將由零售區域(占地約1000平方米)和迪士尼主題戶外廣場組成。其中，商店內部設計將沿用迪士尼屢獲殊榮的店面設計方案，通過運用最前沿科技，父母和孩子們將有機會與他們最喜愛的迪士尼、皮克斯、漫威和星球大戰等故事中的經典角色互動，享受全新的體驗式購物環境。

主題戶外廣場則是上海迪士尼旗艦店的另一亮點。該廣場將佈置大面積迪士尼主題景觀，這在全球迪士尼商店中尚屬首創。今後，眾多品牌活動可在廣場舉行。同時，這裡也是家庭娛樂的理想場所，廣場上隨處可體驗到高品質的家庭娛樂內容。廣場區還將成為迪士尼粉絲們近距離瞭解上海迪士尼度假區建設進度的重要管道。華特迪士尼公司執行副總裁兼大中華區行政總裁張志忠表示，迪士尼旗艦店將零售理念與講故事方法相融合，打造一個家庭休閒娛樂勝地。

全國商業地產領導者與全球零售巨頭，強強聯手

樂購（Tesco）始創於1919年，經過近百年的不斷發展壯大，今天已經成為英國領先的零售商，並躋身於全球三大零售企業之列。

2013年10月25日，龍湖地產攜手樂購超市，正式入駐位於東經120板塊核心的龍湖大社區，在大社區內的北城天街呈現一個前所未有的大型超市。作為龍湖大社區的重要組成部分，北城天街是一座集時尚購物、休閒娛樂、餐飲美食、旅遊文化創意於一體的大型時尚購物中心。樂購的正式入駐同時標誌著以龍湖香醍漫步專案詳情業主社區相冊樣板戶型地圖、龍湖原山、龍湖北城天街三大項目聚集而成的龍湖大社區，擁有了一個家門口的便捷生活配套，讓消費成為一場短距離的旅行。

樂購選擇龍湖大社區，不僅基於對東經120板塊未來消費潛力的考量，更是龍湖商業運營能力的絕佳體現。龍湖商業自2000年成立以來，已成功運營了包括超區域購物中心、區域型購物中心、社區購物中心、鄰里生活中心等4大類型的數十個商業項目，佈局全國近20個城市，與全球千家品牌建立了戰略合作。作為龍湖商業的代表作，龍湖天街不僅為所在區域的消費者帶來激動人心的獨特體驗，更以對城市生活中心和時尚地標的打造，強勢帶動所在商圈崛起。從重慶（樓盤）第一座天街開業之時，“一座天街，改變一座城”便成為龍湖已經兌現的諾言。龍湖來到常州，為一座城市巨制兩座天街，將龍城帶入龍湖天街時代，更將助力東經120板塊繁盛，創領常州商業新格局。

區域內首座大型超市進駐，擘畫東經120生活版圖

樂購超市入駐龍湖大社區，改變了東經120板塊核心周邊2-3公里範圍內無國際大型超市的現狀，對於定位常州城市名片的東經120商圈而言，區域內的生活配套因此愈加完善、生活氛圍愈加濃厚，而對於龍湖大社區來說，建在家門口的大超市盡可滿足一切生活所需，讓一站式舒享居境從此啟幕。

另外，環抱龍湖大社區的兩顆璀璨明珠—紫荊公園、中華恐龍園將同時助力東經120板塊繁盛生活版圖恢弘呈現。國慶前夕，紫荊公園“世界月季名園”授牌儀式正式舉行，公園美景呈現眼前，園內世界上最大的無輻式“時來運轉”摩天輪也已完工，即將對外開放。同時，中華恐龍園在園區南側打造全新主入口，無縫對接東經120大道，將精彩紛呈的主題樂園“搬”至龍湖大社區門前。與之毗鄰的全球唯一恐龍主題遊憩型商業街市—迪諾水鎮也將會在明年盛大開業，包含主題餐飲美食街、五星級酒店、大型室內遊樂場、巨幕影院、水上漂流、主題商業街、名品購物村等特色專案，這一切都會成為龍湖大社區步行即至的歡樂消費體驗。

龍湖深耕常州，擇址東經120傾心打造龍湖大社區

打造一座生活之城，是龍湖始終堅持的大社區理念。數年之前，龍湖的發軔之地—重慶，一座成就城市核心極的龍湖大社區在不斷成熟的發展歷程中，不僅成為重慶北部都市化進程中的重要標誌，也是示範重慶居住的最高標準。

擇址常州最具潛力的東經120板塊核心，龍湖大社區的宏偉篇章就此展開。2009年，龍湖與龍城首次邂逅，以一座60萬方的香醍漫步，樹立常州人居標杆，成就樓市首席紅盤；2010年，龍湖•原山橫空出世，以蘇南地王的姿態開創常州家族別墅之先河，並始終領銜龍城頂級別墅銷售榜。而後，龍湖•觀山與龍湖•香醍時光兩個高層組團雙星閃耀，珍稀呈現，致獻常州最具鑒賞力的精英階層。龍湖大社區內，20萬方商業旗艦龍湖•北城天街即將盛大起航，為龍湖大社區提供一站式全家庭型城市生活平臺，樂購超市的入駐更是在繁華之上再添新彩。

龍湖大社區毗鄰中華恐龍園，南望紫荊公園，領踞東經120城市核心，在這裡與無限繁華零距離；外攬三條秀美河流的波瀾水岸，內享龍湖精心打造的五重實景園林，在這裡與自然滋養零距離；咫尺之內，博小分校、實驗中學、外國語學校等優質教育資源近在掌握，在這裡與璀璨未來零距離。一個城市的居住夢想，一段穿越花園的繁華旅程，一種命名為“龍湖”的生活，將在龍湖大社區裡生生不息。

“建築玻璃、汽車玻璃等市場需求正在不斷增加。”近日，在首屆中國加工玻璃行業領軍企業家峰會上，和合科技集團董事長、總裁趙建楊向記者表示，房地產行業的啟動，房價和土地價格的上行等都給玻璃企業帶來了好的機遇。

記者在峰會上獲悉，中國30強玻璃企業的多位高層均表示，在建築玻璃領域，房地產行業尤其是商業地產和超高層建築的擴張，給玻璃企業帶來了非常大的利好空間。

值得一提的是，據中國建築玻璃與工業玻璃協會資料顯示，中國的玻璃行業正呈現快速增長態勢，前30強加工玻璃企業2012年年產值已經超過200億元。

深加工玻璃擴張提速

中國建築玻璃與工業玻璃協會常務副會長兼秘書長張佰恆向記者表示，近年來，深加工玻璃發展迅速，已形成品種繁多、種類齊全的深加工玻璃體系，特別是節能玻璃和安全玻璃，年均增長率都在20%以上。

張佰恆表示，據中國建築玻璃與工業玻璃協會不完全統計，2012年主要加工玻璃產量為，鋼化玻璃2.86億平方米，夾層玻璃超過1億平方米；中空玻璃產量約3億平方米。玻璃深加工率已達40%，企業數量4000家以上，技術玻璃總資產在2009年超過了平板玻璃，資產達到1282億元。

“截至2012年年底，全國玻璃機械製造相關企業約1000家，其中專業性規模以上約300家，平板玻璃及加工玻璃機械設備的年製造能力達到10萬台（套）。2012年，全行業實現銷售收入260億元，利潤20億元。”他表示。

值得注意的是，有業內專家向記者表示，加工玻璃行業前30強企業年產值約占整個玻璃行業年產值的30%以上。同時，依據中國建築玻璃與工業玻璃協會的保守統計資料，全國30強玻璃企業2012年總年產值已經超過200億元。

不過，在整個平板玻璃行業面臨產能過剩、節能減排壓力等發展難題的情況下，多位元加工玻璃企業高層在峰會上均表示，城鎮化、工業化戰略的推進，綠色化、功能複合化、多樣化的產品需求給玻璃工業的技術進步和新產品開發提供了巨大機遇。

超高層建築或成盈利點

“以杭州為例，房價和土地價格的上行給玻璃企業帶來的利好很大。”趙建楊表示。

無獨有偶，另一位玻璃企業高層坦言，“房地產行業的突飛猛進給玻璃企業帶來了很大支撐。若房地產市場出現拐彎，我們可能會迎來最痛苦的時刻，但現在這一時刻還沒有到來”。

對此，矽寶科技董事長王躍林向記者表示，兩年以前，公司就開始研發應用于300米以上超高層建築的幕牆膠，而這些產品主要應用於商業地產和超高層建築。“針對超高層建築的幕牆膠產品業務領域將是公司未來三年至五年內的主要利潤增長點，也是完全可以預見的盈利目標。”


王躍林稱，現在中國超高層建築發展非常快，未來十年內，中國將有約1300棟超高層建築，現在的規模只有400棟。未來五年至十年間，公司看好商業地產和超高層建築的建築膠產品的市場前景。

據瞭解，矽寶科技生產的建築膠已經應用於全球最大單體幕牆建築成都環球中心、蘇州東方之門以及北京國貿中心等高層建築。“到2020年，我們希望公司市值達到100億元，淨利潤達到3億元。”王躍林表示。

除此之外，記者獲悉，不少玻璃企業正致力於提高產業集中度，加快行業兼併重組步伐，實力強勁的企業已經開始謀求海外收購擴張的機會。

十年調控九成空，中國的房地產調控似已陷入一個無解的僵局。多年來，提高首付、加大交易環節成本、清算閒置土地、加大保障房供應、房產稅試點、限貸限購……手段用盡，房價依然像脫韁的野馬。剛需們沮喪之餘，對即將召開的十八屆三中全會冀望強烈，此次決定中國未來的會議，能否打開房地產市場的死結？

日前，作為中國官方高層智囊機構的國務院發展研究中心，首次公開了其為十八屆三中全會提交的“383”改革方案總報告，其中關於土地制度改革方面的表述尤為引人注目。該方案提出，在規劃和用途管制下，允許農村集體土地與國有土地平等進入非農用地市場，對已經形成的小產權房，按照不同情況補繳一定數量的土地出讓金，妥善解決這一歷史遺留問題。

這意味著，如果該方案實施，我國體量龐大的小產權房，將會有條件地“轉正”。

筆者手頭有一組數據：截至去年底，深圳住房總量約為4.2億平方米，其中小產權房面積占比約47%，即接近2億平方米；而處於“地下”狀態的小產權房交易市場，房價行情約為商品房的1/3至1/2。而據統計，全國範圍目前小產權房總量或已超過70億平方米。可以想像，如此巨量的供應一旦合法地進入市場，其效果將令人震撼。我們或許會發現，以往的種種調控措施還真算是白費力氣了。


我國的房地產調控往往脫不了行政干預的色彩，從“史上最嚴”的調控政策來看，一個“限”字，令“看得見的手”顯露無遺，而效果卻適得其反。而從“383”改革方案來看，政府的調控思路開始注重於市場化手段，即以供求關係的改變來改善市場現狀。它一方面會徹底顛覆目前的房地產市場供求，一方面又打破了政府壟斷土地的局面，這對於房地產調控長效機制的建立，對於我國經濟的可持續發展乃至國家的長治久安，顯然都是有益的。

當然，這個方案並非為了平抑房價，其更深遠的意義在於它是一場新的“土改”，可以改變土地二元結構，使農民享受到土地增值帶來的益處，同時改變地方政府的“土地財政”現狀，從而徹底轉換地方政府職能。儘管如此，我們僅僅從房地產調控的角度來審視這一設想，已經是“摟草打兔子”的意外收穫了。也正因為如此，人們有理由對這一設想的實現抱以期待。

進入2013年，綠城中國截至目前共發起六次融資，合計金額超過120億元人民幣。

對此，業內分析師解讀為，這是綠城調整債務結構，緩解短期債務壓力的行為。

相比其在2011年融資利息率高達20%甚至25%的情形，彼時的綠城中國融資成本已降低至8%上下浮動的行業平均水準，其在今年5月發起的美元優先票據年利率更僅為5.625%。

面對如此頻繁、涉及金額如此之大的融資行為，市場一反兩年前的態度，紛紛看好。在今年9月，穆迪、標準普爾兩大評級機構分別上調關於綠城中國的信用評級至B2高級無抵押債務評級、B+長期債務評級。

市場向好的根源，莫過於在2012年6月九龍倉入股綠城，並成為其第二大股東這一事件。

如今九龍倉入主一年有餘，與融創的合作亦開展得如火如荼。綠城一方面在變革產品銷售方式，另一方面則在著手剛改產品。

根據中國房產資訊集團發佈的2013年第三季度房企銷售額排名顯示，相比2012年末，綠城中國的排名下滑4位。分析師則稱，變革中的綠城，無論從債務、行銷還是專案調整而言，均需要時間消化。公司在打開調整大門之後，“要在2015年才能看到成效”。

頻繁融資調整債務結構

“他們的債務有七成是今年到期。”一位長期跟蹤該公司的港股分析師表示，綠城在今年前10個月內大規模融資的目的很明確，就是將公司以往短期債務負重的情況進行改善。把在今年一年內到期的短期負債調整為長期負債，分期償還。

根據其公告顯示，綠城分別於今年1月、3月共發行7億美元五年期優先票據，票息8.5%。於今年5月發行25億元三年期人民幣優先票據，年利率5.625%；並於同月取得中國貸款融資及銀團貸款總額約24.6億港元。

在今年9月，其再度發行3億美元六年期優先票據，票息8.0%；此前還獲得一項3億美元的銀團貸款。

上述金額合計約超過120億元人民幣，相比綠城中國去年年末獲得簽約銷售額510億元的情況看，這已然是一筆不小的數字。

得以大規模發債及融資的先決條件，則是有九龍倉的資金支持。

綠城在前兩年債務狀況不佳，導致其較多採用合作方式取得土地儲備，在很多合作過程中獲得的股權並未過半，卻難免跟合作者共同分擔風險。“跟別人合作的項目，占到他確認收入的合同銷售額一半左右，量還是不小。”香港一位分析師解釋道。

對此，標準普爾信用分析師李國宜一直有所擔憂，“綠城中國的企業架構較為複雜，涉及廣泛的關聯方交易。如果合資公司的借款也按比例合併計算，則綠城的財務杠杆將更高一些。”在其看來，綠城複雜的企業架構將構成評級的限制因素。

“因為在2010、2011年那段時間他們的負債率太高，沒有管道低成本融資，就只能通過關聯融資、高息信託貸款的方式。”在上述港股分析師看來，在九龍倉進駐綠城之後，得以讓綠城將旗下成本較高的融資款項進行調整，“財務改善很多”。

標準普爾在今年8月發佈信用評級報告稱，截至2013年7月底，綠城中國已償還所有高成本信託貸款。截至2012年底，該公司將于未來十二個月內到期的債務為156.3億元人民幣。

公司公告顯示，在今年上半年，綠城發行長期境外票據，使其短期債務減少一半至人民幣77億元。

20%小戶型剛改產品

面對如今業內人士對於綠城土地儲備及建安成本相對較高的擔憂，毫無疑問，綠城中國在2013年以來進行的一系列債務調整，就是為了給自己接下來的佈局提供資金保障。

“過去一年，綠城拿地比較少，現在他們把負債結構調整好之後，就有足夠的空間去買地了。”上述港股分析師補充道，“在未來12個月，綠城買地可能會考慮到偏向於小戶型的剛改產品。”

今年8月，在綠城中國的中期業績發佈會上，行政總裁壽柏年公開表示，綠城要“做部分剛改產品”。

“在同一地段中，綠城的產品相對周邊專案產品會有20-30%的溢價，人家做剛需，他做的是剛改。”一位元港資地產研究員告訴記者，就綠城而言，剛改項目就是把原有土地儲備，計畫做成大戶型的產品中，選取一部分改成相對的小戶型。

“以前綠城房子動不動總價就是400萬以上，現在他可以做250萬或200萬，就已經是很大的一個進步了。把戶型做得很緊湊，很有可能把戶型做到200萬以下的小三房。”但上述分析師認為，綠城並不會改變自身的高品質特色，“剛改產品新增可售資源不會超過20%”。

選擇介入部分剛改產品，其中一個原因固然是綠城此前的常規化大戶型專案去化速度相對較慢。“他們上半年的去化率是37%，明顯低於行業內50%的平均水準。”某資深分析師提醒道，中國海外發展的土地儲備中，剛需類產品占其可售儲備比重約七成；而綠城中國的土地儲備中，有一半是總價高、大戶型的產品。“目前來看，這些大戶型產品起碼需要2-3年的時間消化。”

“全民行銷”逐漸起步


根據中國房產資訊集團此前發佈的2013年第三季度房企銷售額排名顯示，相比2012年末，綠城中國的銷售額排名下滑4位。

實際上，相比2011年353億的銷售額而言，2012年綠城546億元簽約銷售額的增長速度著實亮眼。

“在去年5月份的時候，他們就已經開始推出‘全民行銷策略’，雖然在短期內效果不會很顯著，但是中長期肯定會有幫助。”前述分析師如是認為。

經過2012年與九龍倉、融創中國的合作之後，綠城中國在融資成本降低的新環境下，其行銷和產品策略角度均有所調整，但在既定體量下要見到明顯成果，則有賴於時間的證明。

眾多內房企業「借殼」來港上市的公司中，東力實業（978）為最早獲母公司注入大量資產的內房股，執行董事兼副總經理劉卓根表示，未來母公司向東力注資方向，將以境外註冊公司為首選，目前除早前已公布有待注入東力的廣州、佛山、重慶及南京等地區公司外，還有武漢及鎮江尚未注入。

東力先後在今年4月及9月宣布獲招商地產注入共11個項目，總建築面積629萬方米，涉資近67億元。劉卓根表示，配發股份後所獲資金，將主要用作東力日後購買新項目發展之用，小部分或會留待日後向母公司進一步收購資產。他否認東力只做商業地產，並表示東力未來與招商地產A股的分工已清晰，將以城市劃分，其中廣州、佛山、重慶及南京等四個城市，已決定由東力主力開發。

他指出，招商地產現時在內地25個城市有地產項目，如上海、北京及深圳等，惟仍有部分具增長潛力的城市還未進入，如瀋陽、無錫及西安等，東力都不排除日後會伺機進入開發。現時，招商地產旗下有待注入東力的11個項目中，位於廣州番禺的金山谷正在推售。

二手交投受一手多盤齊發影響，氣氛再被沖淡。十大屋苑周末成交繼續個位數橫行外，按周續跌11.1%至8宗，半數屋苑「捧蛋」，藍田麗港城一海景兩房單位，年內累減79萬元，至571萬元終獲承接，低市價約8%。

中原數據統計顯示，港島區方面除太古城，康怡花園及海怡半島均打破上周悶局，各錄2及1宗成交；新界3屋苑僅沙田第一城未錄交投外，天水圍嘉湖山莊及東涌映灣園亦各錄買賣；九龍區屋苑表現最不濟，4個屋苑中3個屋苑均錄「零」成交；利嘉閣地產數據顯示，過去2天十大屋苑錄12宗，按周跌8%，公司總裁廖偉強預計，一手多盤接連發力下，二手交投將持續低位橫行。

低息環境下，業主持貨能力普遍較強，願加速減價賣樓的業主，多因已換樓，急沽貨所致，利嘉閣高級分區經理郭煥然表示，藍田麗港城12座中層B室，實用面積522方呎，單位年初曾以650萬元放售，至本月減至620萬元，因近日有意換樓，遂再減價49萬元，至571萬元售出單位，實用呎價1.09萬元，低市價約8%。

維景灣畔呎售10341元

中原助理分區營業經理張鎮邦指，將軍澳維景灣畔7座中層C單位，實用面積498方呎，月內急減三口價，至515萬元將單位易手，實用呎價造10341元（建呎價7540元），低市價約6%。

此外，BSD推出一年，內地客仍不懼高額稅款買樓，祥益地產營業經理袁思賢指，屯門瓏門日前獲內地買家付209萬元雙倍印花稅（DSD）稅款購入自用，單位為1座中層H，實用面積722方呎，成交價920萬元，實用呎價12742元。

「減辣優惠」吸引豪宅客重投市場

發展商推出「減辣優惠」賣樓，成功吸引豪宅客重投市場，令本月一手市場顯著暢旺，本月一手銷售金額已逾94億元，料全月金額約113億元，創今年新高。

據一手住宅物業銷售資訊網資料統計，10月截至27日，新盤銷售量有725伙，而套現金額達至約94.63億元，幾乎重回今年1月新盤銷售額約百億元的高位。由於西南九龍THE AUSTIN將於本周三發售新一批共80伙，合共市值18.83億元，若單位於月內沽清，即可令10月份全月一手銷售額達至約113億元，相信將創今年一手銷售額新高紀錄。

美聯：旺勢有機延至第四季

與過去大半年情況不同，本月一手銷售額與銷售量變幅不成正比，且銷售額升幅亦銳增。如9月份銷售量按月增57%，但套現金額按月僅升約42%；反觀10月份，在銷售額按月急增逾9成半之際，銷售量卻不升反跌，按月減15%。

出現上述現象的主因是市場購買力正開始轉變。自政府推雙倍印花稅後，市場旋即以細價樓及上車客主導，過去數個月熱銷新盤多為細碼盤，這解釋了銷售量急增但銷售額升幅平穩的因由，而不少換樓客因稅項關係暫停入市，涉資較多的中高價樓盤明顯滯銷。

不過，自重新地（00016）西南九龍新盤天璽於本月初以低價及以回贈印花稅優惠減辣招數推出後，即時帶動整個一手市場氣氛變得暢旺，多個豪宅餘貨盤亦乘勢借鏡以減辣優惠推售，吸引換樓客回投市場，刺激全月一手銷售金額再創新高。

雖然本月新盤已消耗市場近百億元資金，但美聯物業首席分析師劉嘉輝認為，新盤旺勢仍有機會持續至第四季。他指，本月銷售額創高位是因月內有多個豪宅盤推售，並指現時發展商要有優惠才能吸客，相信第四季推售的中小型樓盤仍能獲承接。

關焯照：購買力消化 難再奏效

然而經濟學家兼長策會成員關焯照則認為，天璽、THE AUSTIN的成功因有效引出上半年累積的購買力，加上地段因素吸引，隨着購買力陸續獲消化，稍後即使有其他地區的新盤以同樣的減價策略推銷，亦難以奏效。

「二手市場上逾1千平方呎豪宅空置率超過10%，選擇眾多，買家根本不憂買，反而愈來愈多人預期樓價下跌，擔心變成負資產。」因此關焯照預計，今輪搶購浪過後，無論新盤、二手的樓價下調壓力都會加大。

九龍灣商業地估值跌20%至30%，樓面呎價3,200至5,000元，較去年同區去年批出的商貿地低8%至41%。

資深測量師陳東岳指出，該項目的發展規模不小，但賣地章程卻有禁止「拆售」的限制，令發展商不可以在項目落成前，以預售樓花方式將部分樓面出售套現。除非有買家願意購入整幢項目，否則只能夠長綫持有作收租用途，故資金回籠的速度會較同類可「拆售」的項目為慢，預計地價最少因此減值25%。

佔地4.6萬呎 周五截標

除此之外，高緯環球、中原及美聯等測量師行，早前亦已將估值調低逾20%至30%，地價約介乎17.76億至22.5億元，樓面呎價則介乎3,200至4,054元，只有一間估計樓面呎價達5,000元，比去年同區批出的九龍灣常悅道、宏泰道及宏遠街交界商貿用地，所錄得的樓面呎價5,458元，低約8%至41%。

本周五（1日）截標的九龍灣商業地，位於宏照道與臨利街交界，佔地約46,253平方呎，可建樓面面積約555,035平方呎，建築物高限為主水平基準之上120米。賣地章程列明，將來落成的商業物業，只准以全幢方式轉售，禁止以分層「拆售」。

近月來，發展商推出多重優惠和減價賣樓，一手盤成功吸引市場注意力，二手市場受冷，加上市場對樓價走勢預測呈嚴重分歧，車位拆售、工商舖交投也淡靜，拖累整體物業買賣。利嘉閣預期，10月整體樓宇買賣登記勢將進一步探底，估計全月宗數大致僅得4,500宗，貼近今年4月樓市低潮期。

大額物業買賣比重增

利嘉閣地產研究部主管周滿傑指出，據土地註冊處數據，10月1-24日，全港暫錄得3,478宗樓宇買賣登記（數字主要反映9月中、下兩旬的樓市實際狀況），較9月同期的3,894宗減少11%。但由於大額物業買賣比重有所提升，因此期內物業成交總值仍達194.35億元，較上月同期的197.03億元僅跌1%。

從樓市各個環節比較，非住宅物業的買賣表現最失色。因車位拆售活動無以為繼，而且，工商舖等投資物業交投亦持續萎縮，導致今月首24天全港僅錄727宗非住宅買賣登記，較9月同期的1,037宗銳減30%；同期成交總值則錄得約55.15億元，較上月同期反增3%，走勢與登記量互相背馳。

二手住宅方面，因新盤「溱柏」及「昇柏山」同時開售，搶佔二手購買力，加上樓價調整欠奉，令整體二手市場陷入膠著，本月首24天二手住宅買賣登記僅得2,123宗，較9月同期的2,360宗減少10%，成交總值則減少12%至101.39億元。

十大屋苑成交逆市升

但同時，十大活躍成交屋苑交投表現上升，首24天暫錄174宗買賣登記，較9月同期的166宗增加5%，表現跑贏二手大市，其中荃灣海濱花園本月首24天暫錄14宗買賣，較上月同期的6宗急增1.33倍；天水圍嘉湖山莊錄40宗買賣，在二手屋苑中成交稱冠，登記量亦按月增加8%。

至於一手住宅市場則截然不同。「溱柏」及「昇柏山」不斷錄得買賣成交，加上部分新盤餘貨銷情加快，今月首24天全港有628宗一手住宅買賣登記，成交總值37.81億元，較上月同期的497宗及28.33億元，分別增加26%及33%。

今周將有最少三場私人物業拍賣，當中合計共推出四十八項物業，涉及類型遍及住宅、鋪位、農地、工廈及車位等，且不乏逾千萬元開價物業，而當中開價最高物業為灣仔新銀集團中心寫字樓單位，開價四千七百萬元。

將於明日舉行拍賣的忠誠拍賣行將推出二十一項物業，以灣仔的新銀集團中心中層二號單位連車位涉資最大，建築面積三千六百九十四方呎，開價四千七百萬元，呎價一萬二千七百二十三元。另同場還會推出九龍塘明麗園中層C室，單位實用面積一千一百零五方呎，連車位開價一千一百八十萬。

同於明天舉行拍賣的環亞拍賣行，開價最高物業為葵涌鍾山臺鐘山小築二座B單位連天台，實用面積二千三百一十六方呎

，另天台約一千一百一十一方呎，開價二千八百萬元。

黃開基將於周三舉行拍賣，推出十七項物業，當中東涌映灣園九座中層G室，實用面積七百五十六方呎，以五百五十萬元開價。而青山道雅怡居複式戶，實用面積五百零八方呎，開價四百二十八萬元。

於去年十月推出買家印花稅（BSD）等措施後，住宅交投量持續偏低，但樓價指數則保持高企水平。另外，針對外地及公司客之BSD生效約一年後，稅局最近一項統計中，公司買家每月佔住宅樓市成交比例為百分之四點四，比生效前比例少一半；同時，市場統計內地客入市比例由過往一度高至大市一成，跌至近期只有百分之五水平。

於去年十月推出BSD稅後，市場人士分析，該項稅率直接抵銷人民幣升值下，之前購香港物業之折扣效應，故此新措施令內地買家大減，其中以中上價物業影響最大，按市場資料計，今年內暫錄得內地買家佔住宅成交，按月比例為百分之五至六，較二○一一至二○一二年底BSD新稅實施前，每月內地客佔

大市比例介乎於百分之八至最高一成一計，最新錄得之內地客佔市場成交比例減少至百分之五，或跌近一半數量。

另外，稅局最新數據顯示，於二○一二年一至十月，於BSD實施前，住宅買賣登記為八萬零三百四十九宗，當中涉及公司買家為七千七百八十二宗，公司買家佔大市交易比例為百分之九點七，平均每月錄得公司客入市個案七百七十八宗，不過，直至二○一二年十一月至二○一三年九月，即公布BSD新稅後，合計住宅買賣登記為五萬四千九百六十四宗，其中公司買家佔二千三百九十二宗，公司買家佔當中買賣比例為百分之四點四水平，每月平均錄得公司買家急跌至二百一十七宗水平。

另一方面，按土地註冊處及差估署數字，於去年底BSD等新稅實施後，住宅樓宇成交量每況愈下，但售價截至今年八月計，則仍錄得節節上升。以樓宇成交量計，土地註冊處顯示，去年十月始樓宇成交錄得顯著波動，於一二年十二月更一度錄得跌至僅三千二百八十多宗，踏入一三年，每月住宅樓宇成交量介於三千四百零七宗，至最高僅為六千三百零七宗。

至於樓價變化方面，於去年十一月BSD推出時候，該月由差估署錄得樓價指數為約一百五十點，在樓宇成交量減少下，住宅售價指數仍然輾轉上升，及至今年最新八月錄得指數為二百四十六點，累積上升達六成水平。

有分析指出，於買家印花稅BSD屆滿一年後，內地買家來港置業需求減少，當中吸納不少內地客源之豪宅市場，錄得受影響較大，其中，年內錄得逾二千萬元之一二手住宅註冊個案，與去年計減少達一半水平，主要是受BSD推出等因素打擊。

事實上，由於受BSD措施影響，發展商年內主打不少中細價新盤應市，在此情況下，造成年內一手豪宅成交量比重持續偏低。

截至今年十月中計，今年逾二千萬元一手住宅註冊量只錄三百多宗，而佔年內逾二千萬元住宅成交個案比率，僅約三成二左右，比起去年全年約五成水平大幅急跌。