北市愈舊愈貴 公設比低 吸自住族

老屋身價高！據實價登錄統計，台北市住宅平均房價每坪約58.1萬元，其中屋齡超過41年的房子，平均房價每坪約60.1萬元，不僅高於平均房價，甚至比屋齡11~40年內的房屋還貴，業者認為，老屋多為公寓，公設比低，實用性高，受自住族的喜愛。

台灣房屋智庫調查實價登錄資訊發現，台北市住宅交易以屋齡31~40年佔29.88%最多，住宅每坪單價50.4萬元，屋齡11~20年的產品僅佔13.19%，每坪52.1萬元，而屋齡10年內的物件每坪73.4萬元。

產品多為舊公寓
其中屋齡21年以上的的房屋交易佔62.72%，也就是每3間房屋交易至少有近2間是「老屋」交易。台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示，老屋除「價格」因素吸引人外，產品類型也大多以舊公寓為主，公設比低、實用性高，因此深受自住族的喜愛，只要價格能符合買方需求，即使屋齡較久也願意購入。

有都更話題加持
中信房屋行銷企劃部副理江龍名說，房屋當然愈新愈好，但是在能力範圍考量下，只好退而求其次選擇屋齡較舊的物件，可能地段好、交通也方便，「先求有，再求好。」

其中屋齡超過41年以上產品雖僅佔6.2%，但每坪單價60.1萬元，還高於台北市平均房價58.1萬元。劉志雄認為，因41年以上老屋有都更題材加持，加上很多都是4樓公寓居多，土地持分較大。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，老房屋有都更話題，市中心老房也很貴，尤其精華區像是大安區、中正區，老房多、價格高，也提高成交平均價格，雖然都更緩慢，但還是有人抱持希望，可以買來出租，等待都更的到來。

開價高成交停滯
大安區老房子多，21世紀不動產大安信義加盟店店長劉天德指出，因為有捷運信義線年底將通車的利多因素，屋主都將公寓價格台高到每坪95萬元以上，甚至希望賣每坪100萬元以上，但是市場接受價格在每坪80~90萬元，因此開價較高的公寓最近成交量有停滯現象，且4、5樓公寓因要爬較多樓梯，更難賣出。

民眾貓貓說，房價近幾年應還不會跌，也沒有很期望買公寓可以等都更，而且考量父母年紀大，所以還是選擇中古大樓產品。

標準普爾30日指出，國際游資四溢，多數流向房地產市場，即使各國政府積極於信用管制壓抑房貸，明年也有啟動全面升息的可能，對亞洲主要房市明年景氣的影響，應僅會「表現略為放緩」，整體房市及REITs（房地產投資信託基金）信用度仍可望維持中性，房市熱度不會衰退。

針對明年亞太房地產展望，標普指2014年市況將呈現地產開發商和監管單位「搏鬥」，主要是各國對房市施壓的連續強力政策，對上高燒不退的房地產市場，後者還有龐大養老金與主權基金等金主撐腰，兩相拉扯下，整體房市的信貸前景將呈現穩定，唯會造成部份房地產開發商的營業展望略差於今年，尤其是大陸和香港。

標普香港辦公室主辦分析師傅倍（Bei Fu）指出，量化寬鬆以來，亞太房地產吸引大量外資，其中不乏來自歐美退休基金、各國主權基金。這些基金均採長期投資策略，即使是REITs的投資也基於強化資產負債表，且相關基金經理人因投資績效良好，還會繼續提供資金，擴大在亞太房市的投資部位。

投資客炒作的小套房近2成養蚊子 雲林人口大量外移 空屋率全台最高

財政部研課「囤房稅」，各地空屋數量備受關注；營建署昨公布最新空屋數(低度用電)住宅調查，全台空屋共86.3萬戶，占比高達10.63％；根據鄰近國家的官方統計，香港、新加坡空屋率分別為4.3％、5.6％，換言之，台灣空屋率偏高，約是鄰國的2倍。

官員以台灣空屋戶細部資料交叉分析，各產品中，以20坪以下的小套房空屋率最高、達19.56％，應與投資客有關，而一般家庭、坪數介於40至60坪的產品空屋率最低，僅9％左右。

若分區來看，北台灣地狹人稠、商業活動旺盛，空屋率明顯低於平均值，其中，台北市空屋率7.81％最低，其次是新北市的7.97％，而六都當中以高雄市空屋率達10.88％最高；而全台空屋率最高的縣市是雲林縣，達14.84％，與人口外移找工作有關。

營建署官員分析，台灣空屋率偏高與少子化、自有住宅率偏高有關；官員也坦言，都會區的空屋率若能控制在3％至5％，是比較合理的區間。

確實，從國際官方統計來看，紐約、倫敦空屋率分別為3.12％與3.9％，不及台北市7.81％的一半，但台北市房價這麼高，空屋多形同資源浪費。

台灣空屋率偏高，到底對台灣房市有何影響?營建署表示，空屋資訊會影響住宅、不動產景氣，也是左右價格的重要資訊，營建署計畫每年定期公布1至2次最新調查結果，以供買賣雙方做為參考資料。

營建署自97年以來，利用全國房屋稅籍資料與台電用電資料進行分析，將月平均用電度數低於60度的住宅，定義為低度用電住宅，外界俗稱「空屋」，官員表示，近4年的空屋比例多介於10％~11％之間，雖然整體比例偏高，但比例變化不大，房市仍屬正常狀態。

營建署也同時公布去年第4季全國新建餘屋（待售）住宅為3萬123戶，六都之中，以新北市的6808戶最多，其次分別是高雄市的3965戶、台北市的3288戶，顯示目前市場待售住宅仍以新北市及高雄市數量較高。

專家提醒 百萬空屋泡沫危機

營建署統計全台有86.3多萬戶空屋，專家認為數字可能「失真」。房產作家Sway表示，官方以用電度數60度為標準實在「太低」，豪宅隨便開盞燈，或普通社區電梯有在運作，隨隨便便就可以達到60度門檻，預估台灣真正空屋數至少百萬戶。

由於空屋率對房價有所影響，Sway呼籲，政府不該再用假象來干預房市，避免未來泡沫衝擊讓全民受害。

淡江大學產經系副教授莊孟翰表示，營建署的空屋調查只是推算，定義錯誤百出，以信義區每坪130萬元的豪宅社區為例，60戶只有6戶有人住，偏偏豪宅耗電量大，沒住人的戶數根本查不出來。

若從全台空屋率10.63％來看，莊孟翰解讀，顯然房地產市場「供過於求」；他透露，其實房市在2010年就有泡沫化疑慮，房價該跌不跌，主因是台灣處於有史以來最久的低利率環境，加上市場上資金氾濫、賦稅制度不全及政府拚命作多所致。

Sway批評，政府口口聲聲說打房，根本是打假的，嘴巴說打房，卻著手送建商一堆容積率、鼓勵蓋房子，泡沫愈吹愈大、且吹不破。

不過，Sway提醒，待下屆總統選舉開打之際，這個吹不破的神話，可能受影響，不論哪一黨候選人都得面對這個現實，打房政策一旦落實，房價就可能下跌。

即便政府打房接連出招，不過，第四季以來上市建商購地策略卻轉趨積極，不少重量級建商皆在10月出手搶地，其中，又以有購地王之稱的上市股興富發(2542)最為積極，遠雄(5522)緊追在後。另外，包括國建(2501)、長虹(5534)、京城(2524)、三發地產(9946)10月以來也相繼進場購地，總計上市建商10月以來購地金額，單月就破130億元，在第四季營建交屋、完工旺季，回補土地庫存動作明顯。

今年第三季，受到奢侈稅不確定因素干擾，建商買地策略普遍趨向保守。不過，伴隨奢侈稅檢討方案陸續翻牌，整體方向已趨近於明朗，加上根據中央大學台經中心指數預報，10月份國人買房信心指數更飆至兩年新高，國人購屋信心回到兩年前未公布奢侈稅時期的強勁，也讓市場信心大增。此外，第四季通常是營建業完工交屋旺季，隨著新建案落成，回補土地需求大增，也是10月以來建商放手進場的主因。

興富發昨公告斥資20億元買進汐止和台南土地，加計10月中旬搶下的林森北路、竹北、台中3塊地，10月以來已砸下60億元進場補庫存，遠雄10月以來也已出手兩次，分別購入竹北土地，並順利標下彰化縣政府和台南市政府土地，10月以來總計也斥資36.8億元。另外，長虹也在上周投10億元，買下壹傳媒負責人黎智英的土地；國建上周砸8.1億元，取得台中市營建用地，而南台灣霸主京城也在上周購入高市2塊土地，砸下6.41億元。三發建設本月也以8.58億元搶下高雄市前鎮區土地。

營建股今年因IFRS會計制度上路，完工交屋建案可重複認列，營收普遍較去年成長。興富發今年前三季合併營收238.5億元，較去年同期成長291.16%，上半年EPS達7.56元，全年獲利將挑戰1個股本。遠雄前9月營收達164.45億元，較去年同期成長186.66%，上半年EPS4.9元，全年每股盈餘挑戰8元。

三商美邦人壽昨（30）日公告，以28.2億元將位於忠孝東路四段、基隆路口的太平第一大樓持分，賣予紡織業上市公司聚陽實業，處分利益9.4億元，可望在年底前入帳，挹注公司獲利。

三商美邦人壽持有太平第一大樓三至八層，建物面積約2,544.33坪，地下室車位共計70位，換算建物每坪約103.3萬元，停車位每個260萬元。據悉，三商美邦人壽是在2009年向元大寶來買下該大樓三至七樓，四年間獲利達9.4億元，報酬率算是不錯。

聚陽指出，由於現有台北市租賃的辦公廳舍不敷業務成長所需，董事會昨日決議向三商美邦以總金額28.2億元購置企業營運總部，但因租約因素，最快2016年才會遷至該大樓。

聚陽指出，未來研發、接單、設計部門等都會在同一棟大樓，應可提升行政效率。該公司預估今年營收可達180億元，明年出貨量會成長20％以上，營收可達200億元，到2016年的營收目標則是300億元。

三商美邦去年也曾出售宏遠大樓獲利21.4億元，三商美邦副總楊棋材表示，到今年底前可運用資金將成長至6,000億元，目前約有4％投資不動產，且當中七成在大台北地區，雖然近年以處分資產居多，但仍在評估買進不錯的標的。

他指出，公司活化資產不是僅從獲利角度考量，像這幾年的出售案，都鎖定只有部分樓層的產權，若處分後能夠購買整棟大樓，效益發揮會更明顯，目前三商美邦人壽在內湖地區擁有兩、三棟完整大樓，位於長春路的SONY大樓也是由三商美邦人壽全棟持有。

楊棋材表示，不動產投資會持續尋找標的，且隨著業務部隊擴大，購買後將優先考量作為自用，就可不受金管會2.875％的投報率要求，有剩餘空間再考慮開放出租。

高鐵站區開發再出招。交通部高鐵局昨（30）日公告，釋出嘉義、台南站產專區土地，以設定地上權方式招商；為增加這兩處南部站區的吸引力，也首度祭出興建期免收權利金的優惠，期盼能提升業者投標意願，兩案將於12月下旬截止投標，明年第1季決標。

高鐵局表示，嘉義車站產專區用地緊鄰高鐵嘉義車站，區位條件優越且交通便捷，為工商服務及展覽分區，基地面積達2.85公頃，都市計畫規定之建蔽率為40％、容積率為240％；官員說，開發經營期間為50年，得標業者得續約一次，可延長經營20年。

官員指出，高鐵嘉義車站特定區，周邊已有多項重大建設及民間開發案，包括故宮南院預計於2015年底開幕，另有旅館及文化體驗設施也將陸續啟用，加上鄰近馬稠後產業園區，可望成為嘉義地區觀光旅遊的主要進出門戶，以及南部產業的發展重心。　台南站區方面，高鐵局也選列商業區土地招商，基地面積約1.36公頃，投資人同樣可取得設定地上權50年期經營權，並得申請續約一次，最長20年。官員說，台南基地初步可做會展中心、大型購物商場或旅館，以促進當地生活機能為主，但不得規劃興建住宅，民間投資額約40億元。

營建署統計全台有86.3多萬戶空屋，專家認為數字可能「失真」。房產作家Sway表示，官方以用電度數60度為標準實在「太低」，豪宅隨便開盞燈，或普通社區電梯有在運作，隨隨便便就可以達到60度門檻，預估台灣真正空屋數至少百萬戶。

由於空屋率對房價有所影響，Sway呼籲，政府不該再用假象來干預房市，避免未來泡沫衝擊讓全民受害。淡江大學產經系副教授莊孟翰表示，營建署的空屋調查只是推算，定義錯誤百出，以信義區每坪130萬元的豪宅社區為例，60戶只有6戶有人住，偏偏豪宅耗電量大，沒住人的戶數根本查不出來。

若從全台空屋率10.63％來看，莊孟翰解讀，顯然房地產市場「供過於求」；他透露，其實房市在2010年就有泡沫化疑慮，房價該跌不跌，主因是台灣處於有史以來最久的低利率環境，加上市場上資金氾濫、賦稅制度不全及政府拚命作多所致。

Sway批評，政府口口聲聲說打房，根本是打假的，嘴巴說打房，卻著手送建商一堆容積率、鼓勵蓋房子，泡沫愈吹愈大、且吹不破。不過，Sway提醒，待下屆總統選舉開打之際，這個吹不破的神話，可能受影響，不論哪一黨候選人都得面對這個現實，打房政策一旦落實，房價就可能下跌。

就在台灣政府正在研議奢侈稅的下一步時，筆者也與中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會代表及媒體記者拜會了，香港地產代理商總會、香港地產代理監管局、新加坡房地產經紀協會、新加坡組屋發展局(HDB)、新加坡市區重建局(URA)等產管學界。目的在於探討台灣奢侈稅的利幣得失。

兩岸四地在2008年全球金融風暴之後因房價高漲紛紛祭出打房政策，在香港的打房政策業者稱之為「辣招」，廣東話發音近似於「辣椒」，這就是為什麼香港在7月7日會有23000人的辣招苦主大遊行。在新加坡的打房政策業者稱為「降溫措施(Cooling Measure)」意思是對於高房價所採取的降溫措施。

香港自2010年11月19日起，政府不斷推出連番辣招打壓樓市，包括「額外印花稅(SSD)」、「買家印花稅(BSD)」及「雙倍印花稅(DSD)」，可惜有關政策不但未能壓抑或穩定樓價，反而更刺激樓價急升38%。

新加坡自2009年9月起迄今總計推出8次不動產降溫措施，包括「買方印花稅(BSD)」、「附加買方印花稅(ABSD)」、及「賣方印花稅(SSD)」、「貸款額度不超過收入60%」等，但私人住宅價格指數4年下來也平均增漲超過64%。

由於受到人口、資金及利率的支撐，現今在香港買賣樓房雖買方最高要支付23.5%的印花稅，賣方會有20%~10%的三年印花稅額管制期，市場成交量下降5成，但樓價仍然穩定。同樣的，在新加坡買方最高要支付18%的印花稅，並且購買總價要以3.5%的利率及收入60%來計算，賣方有16%~4%的四年印花稅管制期，市場成交量也因此下降5成，但私人住宅價格仍呈緩慢成長。

反觀台灣奢侈稅實施已屆滿2年，但成效似乎與香港及新加坡一樣。話說香港、新加坡雖在打房(屬短期政策)，但香港有30%的人口是住在國宅。在新加坡更有高達80%的人口是住在組屋中。可見香港、新加坡政府皆有長期社會住宅政策，而台灣的社會住宅政策呢？另香港、新加坡政府皆有明確的經濟發展策略，但台灣呢？上述種種現象，仍是現今台灣政府在研議修正奢侈稅之餘，更應宏觀思考之議題，而不是別人做什麼？我們就要學什麼？

沒貸款 10億元用現金交易

台北市指標豪宅「帝寶」有不少政商名流入住，宏盛建設僅存的5戶保留戶最近傳出交易，大手筆買下的是有「河南王」稱號的台商、東裕集團和丹尼斯百貨集團董事長王任生，5分鐘買下3戶。根據最新地籍謄本顯示，已經有1戶過戶，且以現金交易。

據《壹週刊》報導，王任生事業版圖涵蓋聖誕燈泡廠、百貨和地產，身家高達千億元。王任生原有3戶帝寶，有次他在豪宅大廳喝咖啡時遇到帝寶建商、宏泰集團董事長林堉璘，王任生提到自己家空間不夠，問帝寶還有無可買，結果林堉璘爽快的說：「我有，賣你！」僅5分鐘的過程，就成交一筆10億元的買賣，王任生一次大手筆買下3戶。

掃貨共擁有6戶
事實上，王任生已經擁有3戶帝寶，由3個兒女王武卿、王尚卿、王筱卿分別持有，王武卿、王尚卿皆位於D棟5樓，面積分別約為162坪與147坪、王筱卿則位於F棟11樓，面積約255坪。

《蘋果》記者昨調閱最新謄本資料，發現「帝寶」最近一筆過戶登記，是在今年10月25日登記過戶，該戶位於A棟13樓，共208.7坪，並無設定抵押貸款，房屋所有權人登記在英屬維京群島商馥寓股份有限公司名下，該公司負責人蔡佳樺就是東裕電器董事。

帝寶聚集富商名流，但是在實價登錄網站，一直沒有成交價格資料，從謄本來看，近一年僅有2戶過戶。

宏盛建設發言人李宗平昨天證實，今年10月「帝寶」確實出售1戶，基於保密原則不願透露買方是誰，「目前手中仍有4戶餘戶準備出售。」

「想買還沒出手」
宏盛內部透露，這次出售餘屋是位在A棟的中高樓層，共有3戶簽約，買方是公司法人，3戶分別由不同公司登記購買，目前已完成1戶過戶，所以宏盛實際上真正剩下2戶。

截稿前，被點名的買家「河南王」王任生並沒有接記者電話。王任生辦公室也否認相關消息，只說：「老闆是想買、還在考慮，但還沒有出手。」

客戶開價3字頭
宏盛不願透露成交價格，宏盛建設董事長林祖郁在今年6月股東會後曾對媒體透露，「帝寶」已有2~3組買家開價下斡旋金，打算一次購買多戶，客戶開價已開出3字頭行情，開價的買家是企業主，也是帝寶住戶。

據當地房仲業者指出，帝寶最近還有1、2戶要出售，但是屋主也不急著脫手，因此都待價而沽，屋主開價每坪高達350~360萬元。

王任生小檔案
★年齡：81歲
★出生地：中國河南省
★學歷：台灣台東師範學院（現為台東大學）
★身家：家族資產逾1000億元
★家庭：妻子楊秀蘭（歿）、育有2子王武卿、王尚卿與1女王筱卿，皆在家族企業任職
★現職：台灣東裕集團董事長、中國鄭州丹尼斯百貨集團董事長、河南省外商投資企業協會副會長、鄭州台資企業協會會長
資料來源：《壹週刊》

帝寶小檔案
◎位置：台北市仁愛路三段53號
◎市場行情：屋主開價每坪350~360萬元、目前實價未揭露
◎推出時間
2001年預售
2005年完工
◎名人住戶：藝人小S和夫婿許雅鈞家族、何麗玲、頂新魏應州家族、寶成集團總裁蔡其瑞、國民黨榮譽主席連戰
資料來源：《蘋果》採訪整理

「過院來」底價1.5億 只比市價少千萬

總統馬英九親家別墅遭拍賣！位於士林區中庸二路的陽明山別墅「過院來」，11月7日即將進行第2次法拍，總底價為1億5419萬元，權狀坪數161.87坪，所有人羅鐳為IC設計公司安國前任董事長，據查與總統女婿蔡沛然為表兄弟關係。法拍業者表示，該戶僅比市價便宜1000萬元。

無法看屋恐冒險
「過院來」2拍底價為1億5419萬元，換算每坪約95.52萬元，1拍時底價為1億9273萬元，而據實價登錄顯示，「過院來」今年7月每坪交易價格約98.2萬元，104法拍網副總經理林桂英認為，待拍戶已點交，過去以債務人自住為主，物件相對單純，但因法拍屋無法看屋，一般民眾不會冒險。

無獨有偶，至善路故宮正對面豪宅「至善天下」也將於11月4日法拍，總底價1億8067萬元，權狀坪數138.67坪，含4個車位，換算每坪約130.28萬元，屋主為2006年曾捲入內線交易弊案的台開前總經理鍾智文。

「至善天下」獲不少名人青睞，像是話題人物許純美，2000年前總統李登輝卸任時也一度考慮入住，鍾智文所屬待拍戶有2戶，一戶由債務人使用，另一戶則以每月1萬元出租。永慶不動產估價師事務所所長郭大誠認為，拍賣底價高得離譜，該區房價約70萬元，推測債務人可能有向估價師爭取調高價格。

「推測有人操作」
林桂英也指出，「至善天下」含車位市價約70∼80萬元，不含車位約120萬元，「待拍戶有4個車位，價格卻比市價高，推測有人在操作，感覺上自己人來買的機率很高。」

新北市為了推動捷運「三環三線」政策，推出「繁星13計劃」，其中以新莊及泰山塭仔圳市地重劃區面積128萬坪為最大，整體規劃比新莊副都心面積大4倍，預計明年動工執行都市計劃。

區內僅1新建案
新北市目前在規劃將46個都市計劃區，其中17處整併成2個核心區，分別是「大漢溪以北都心區」與「大漢溪以南都心區」，而新莊及泰山塭仔圳市地重劃區，就是隸屬溪北都心區域。新北市城鄉發展局正工程司李擇仁指出，該重劃區發展配合桃園機場聯外捷運計劃，將增設A5a廣場與捷運系統用地，未來有A5、A5a與A6三個捷運站。

全國不動產新莊中央加盟店店東陳志明指出，目前區內仍為工業區，周邊較少住宅，現在只有中環路周邊有建案「明日城」，為第1個自辦都更案，但過個橋就到新莊副都心。

建案「明日城」專案經理吳銘宗表示，去年推第1期，坪數20~43坪，以小坪數為主，開價45~50萬元，因低總價，吸引不少新莊的年輕首購族，很快就完銷，現在推第2期，坪數較大為40~90坪，吸引換屋族。

為打造新北市老人安養環境，新北市政府近日推出「老人居住產業計畫」，從容積獎勵與租稅補助方面著手，提高業者投資產業誘因。

新北市經發局指出，除提供容積獎勵加碼，讓業者可取得最高40%獎勵額度之外，也可經由申請，由市府提供房屋、地價稅五年500萬元補助。

新北市為加速行政效率，將採專人專案控管未來審議進度，預計2014年底前，至少審議通過兩起民間投資案。新北市長朱立倫指示，法規外的配套措施要加速跟上，讓有意願的業者，能充分掌握投資時程、進度，提高投資意願。

新北市政府表示，據2010年人口普查，未與子女同住的老年人口約為13.8萬人，但安養居所的供給量僅1,640單元，明顯不足。

聚陽實業昨日斥資28.2億元買下位於忠孝東路四段、基隆路口的太平第一大樓的3~8樓及70個車位。永慶資產管理協理黃增福表示，三商美邦人壽釋出的太平第一大樓，銷售前市場傳開價30億元、每坪約120萬元，最後由紡織業起家的聚陽實業以28.2億元議價成功。太平第一大樓的3~8樓建物面積約2544.33坪 ，地下室車位共計70位，換算建物每坪約103.3萬，停車位每個260萬，目前東區商辦價格已突破每坪百萬行情，因此成交價格與市場行情相當。
看好後市，商用不動產市場買家仍積極評估合適標的，有好標的就會出手。黃增福表示，受到美國政治因素影響，市場預期全球貨幣寬鬆狀況可望延續，國際熱錢流入，股市、房市利多雙收。此外，金管會提前檢討國際會計準則(IFRS)不動產入帳規定，擬改市價入帳，預估對上市櫃公司帶來高達逾千億元以上的增值利益，且對法人公司帳上不動產可立即帶來龐大資產增值及獲利，房地產投資氛圍強轉為更加強勁，第4季及明年大型地產物業及公共建設的投資量能可望持續放大。

國產署中區分署昨日在台中北區標脫4筆土地，坪數總計為2787坪，標脫總金額約為11.6億元。其中得標金額最高為8.28億元、溢價率226%，位於台中市民權路540巷32號，面積1728坪，得標者為台中市代銷公會理事長謝麟兒。
謝麟兒表示，買價每坪約48萬元與公告地價相近，未來可能規劃大樓或者透天厝，如果是大樓，會蓋20幾層樓以上，開價應會超過3字頭，周邊鄰近科博館，近期台中的房價呈現補漲，未來還有成長空間。

十八大作出了“積極應對人口老齡化”的戰略部署，將老齡服務上升到法律層面。9月，國務院印發了《關於加快發展養老服務業的若干意見》，提出“到2020年，基本建立覆蓋全生命週期、內涵豐富、結構合理的健康服務業體系”，“健康服務業總規模將達到8萬億元以上”。

近日，國務院又發佈首個健康服務業的指導性檔《關於促進健康服務業發展的若干意見》. 加上近日北方霧霾造成海南養老地產熱銷 ，導致海南的養老服務業越來越成為人們關注的焦點。另外養老地產將成為11月會議重點。

海南椰島公司的土地儲備達2300畝，另外772畝工業用地置換了199畝城鎮住宅用地，目有前瞻州隆華新村和澄邁椰島小城二個涉及長老地產專案。除此之外，公司目前已形成以椰島鹿龜酒為代表的養老保健酒產品群，也是國內保健酒行業唯一上市公司。

海南椰島昨晚發佈第三季度財報，公司前三季度實現營業收入6.53億元，同比增長27.33%；公司歸屬于上市公司股東的淨利潤為1.12億元，同比增長了4514.91%。基本每股收益0.2517元，同比增長4476.36%。

據知情人士透露，正在醞釀中的房地產長效機制，可能會以北京自住型商品房調控措施為雛形，具體是效仿韓國模式，分層管理房地產市場。

隨著調控逐步深入，北京新建普通商品房市場已經初步形成類似于韓國模式的三元格局。即，自住型商品房、保障房以及普通商品房三分天下。

據亞豪機構副總經理任啟鑫分析，自住型商品房一旦形成規模化供應，現有市場化運作的中低端項目將不再是絕對的賣方市場，高端市場也有望加速回歸市場層面，北京房地產市場將形成低端有保障、中端有支撐、高端有市場的三元格局。

同策諮詢研究部總監張宏偉認為，從“京七條”的調控特徵來看，是按照“低端有保障、中端有政策、高端有控制”的思路，繼續堅持“去投資化”，呈現出定向寬鬆中“階段性”局部收緊，政策執行總體較“溫和”，仍然是鼓勵自住、改善型需求市場。

韓國模式

北京所實行的三元格局調控方式可能對其他一線城市有借鑒意義。據上海業內人士稱，上海也有可能效仿北京，推出一定數量的自住型商品房。

目前北京已逐步定型的調控思路，與當年韓國調控房地產市場措施有諸多類似之處。

韓國政府共設計了四種類型的政策性住房，有售有租，分別包括公售房（類似於我國的經濟適用房）、公租房、永租房和國租房。

公開資料顯示，從1972年開始，韓國共實施了四次大規模的建房計畫，旨在依靠政府的力量擴大住房供給。最終完成了1140萬套的建設總量，其中公共部門承擔了400萬套，占比達到35%。

據國家發改委國民經濟綜合司網站的文章《韓國房地產調控政策措施》介紹，2004-2006年，韓國商品住宅價格3年漲幅接近20%，其中首爾地區的房價大幅高於其他城市。韓國住房市場投機嚴重，少部分人擁有大量住房，而韓國還有45%的家庭沒有自有住房。

時任總統盧武鉉開始頒發一系列嚴厲的房地產市場調控政策。主要包括三方面的措施，擴大住宅供給、打擊投機需求以及差別化信貸。後兩項調控措施主要是通過房產稅以及銀行貸款不同階層的利率優惠完成。如對購買多套住房者徵收重稅、限制期房買賣、提高利率和首付比例等。

具體到擴大住宅供給方面，北京目前的調控思路與韓國有著異曲同工的思路。比如，2006年，韓國政府決定在全國新建35萬套主要面向中低收入者的公寓住宅，其他地區19萬套，並要求開發商新樓盤必須包括一定比例的小戶型。

對於韓國調控思路，國金證券分析師曹旭特稱，韓國調控的最大教訓在於國家對供給管制過於僵化，沒有在需求提升時穩定增加供給，導致韓國目前的人居水準仍比較低。

泛豪宅化的擔憂

曹旭特說，韓國政府在戶型面積方面的限制，還導致了供給的結構失衡。施行20多年的小戶型建設政策，最大限度地擴大了韓國的整體住房供給，但也使得85平米以上的住宅比例持續過低，在收入快速增長和改善需求激增的背景下，這一政策間接導致面積越大，均價越高。在首爾地區，較為少見的100平米以上戶型成了白領追逐的對象，進而推升了房價。

這也是目前北京房地產業內人士的擔憂所在。

亞豪機構市場總監郭毅分析稱，北京明年推出的5萬套自住型商品房，占到普通商品房市場的50%。而在50%的住宅用地計畫供應量，有25%是保障房用地，也就是說，真正的商品房用地只占25%的土地量。依此判斷，未來普通商品房市場競爭將更加激烈，地價也會更高，倒逼商品房價格繼續上漲。

記者採訪的多家房企表示，自住型商品房大量推出後，剛需商品房將逐漸向中高端轉移。

在東亞新華地產北京第一個高端產品——東亞華欣灣售樓處及園林示範區開放儀式上，東亞新華地產行銷管理中心總監賈玉鵬稱，他們以後可能會考慮減少剛需產品開發，逐漸向中高端轉移，以避免與自住型商品房市場“硬碰硬”。公司也會考慮去競爭自住型商品房用地。

賈玉鵬認為，北京增加自住型商品房用地，普通商品房用地必然減少，但開發商手?有錢，這就會加劇土地價格上漲，帶動房價上漲。

金地集團華北區副總經理遇繡峰在接受記者採訪時也認為，未來商品房市場將逐漸中高端化。鑒於政府大量供應自住型商品房，未來中高端限價可能會逐步放開，而換之用房產稅來調控。

RET睿意德高級董事王玉珂認為，“自住商品房”相當於利用行政手段控制房價。短期來講，增加了市場供應，對購房者尤其是夾心層提供了新的選擇，對穩定房價起到積極作用。但長遠來講，“自住商品房”是通過壓縮房地產企業利潤空間實現的，其他項目將成為保證企業利潤的重要陣地。換言之，自住商品房有可能成為推高其他項目的價格的“禍首”。


21世紀不動產市場總監桑豫峰表示，總體來看，自住型商品房將扮演攤薄房價的角色，而不是真正降低房價的作用。如果大量用地被指定用於自住型商品房建設，其他市場化定價的商品房由於需求並未減少，價格必然越來越高。

任啟鑫分析，在低端、中端與高端市場區別對待的三元格局下，未來房企的業務模式將更偏多元化，在以低端與中端住房市場作為高周轉補充管道的同時，商業及高端住宅等市場化運作的領域或將成為越來越多企業的重點領域，以謀取高利潤。

郭毅判斷稱，今後北京商品房市場很可能泛豪宅化。她甚至進一步判斷稱，二手房房價未來也是上漲趨勢。“明年5萬套自住型商品房，5年後才能上市，再加上之後每年估計也會有一定量的自住型商品房供應，意味著未來幾年，北京二手房源的上市量會減少，供需矛盾會在2-3年後凸顯。”

本文來源：21世紀經濟報導 責任編輯：NF035

近年來加碼商業地產的中國奧園地產集團股份有限公司（03883.HK，下稱“奧園地產”），繼廣州奧園廣場、奧園城市天地等專案之後，又與從事運動服飾鞋類的廣州康威集團有限公司（下稱“康威集團”）跨界合作，於日前推出總體量達53萬平方米的奧園康威廣場。

康威集團是國內最早的專業生產、銷售體育用品的公司之一，但由於體育用品市場的低迷，在今年初與奧園跨界牽手。今年2月7日，奧園地產就發佈公告稱，公司於1月份以0.765億元向廣州康威集團有限公司增資，原來的三位股東黎偉權、黎偉秋和黎小平(黎氏)同意進一步出資462萬元，奧園地產由此占康威集團51%股權，黎氏兄弟占康威公司的股權由100%降至49%。康威集團由此成為奧園的附屬公司。


奧園康威廣場位於廣州增城新塘區，地塊原本為康威集團工業用地，在奧園地產收購之前，康威集團就已經向政府申請轉變土地用途，土地用途就已經由工業用途轉變為了商業用途。今年8月正式奠基，是當地政府重點打造的“三舊”改造專案，集情景體驗主題Shopping Mall、主題商業街、LOFT公館、SOHO辦公、企業墅、五星級酒店於一體，是迄今為止增城最大規模的城市綜合體，總體量達到53萬平方米，項目總投資為60億元。目前，專案首批主題街區臨街商鋪即將開售。

奧園地產相關負責人表示，該專案現由奧園地產與康威集團各持有50%的股權比例共同開發，後期專案的銷售推廣等將會由奧園統一招商、統一經營、統一管理。

奧園地產至今開發的商業專案達17個，商業面積達150多萬平方米。如今，奧園地產的商業地產版圖還在不斷擴大，按照奧園地產的規劃，“未來商業占比要逐步達到40%以上”。而據不完全統計，今年以來，奧園分別在廣州、重慶、廣東江門等地共收購8個優質商業或商住用地，支付已超42億元的地價款。

昨天，通州運河核心區三地塊招標，共吸引綠地控股、富華置地等4家企業參與競標。根據最高報價計算，三地塊樓面價最高不到11000元/平方米，和此前同區域地塊地價基本持平。

運河核心區地價暫緩上漲

昨天招標的三地塊均為多功能用地，規劃建築面積合計18.8萬平方米。富華置地、綠地控股、中建一局和北京建工四家企業均參與了三宗地塊的競標。報價均超過底價。

根據昨天企業最高報價計算，運河核心區三宗地塊最高樓面價在10700-10990元/平方米之間。這和同區域今年早些時候成交的地塊價格相比，整體保持平穩，略有下調。

北京中原地產研究總監張大偉認為，運河核心區土地供應量較大，後期還有多宗土地待出讓，地價保持平穩在情理之中。

今年，運河核心區已成交7宗土地。6月，保利和綠地在該區域分別拿下一宗土地，樓面價在11400元/平方米水準；5月保利在運河核心區拿下兩地塊，樓面價11750元/平方米。4月成交的三宗地塊，樓面價不到萬元，為9200元/平方米。

富華置地20億投標三地塊

昨日在3宗地塊中，富華置地合計報價20.1億元，報價最高。

此外，10號地規劃建築面積2.73萬平方米，底價2.61億元，綠地報價3億元，富華置地報價2.8211億元。


目前，在通州運河核心區，富華置地已經開發了高端企業會所專案長安運河，華業地產新北京中心綜合體專案也已經動工。

相關

土地供應大漲

據媒體報導，進入11月，北京市土地儲備中心還將推出至少27宗地塊，其中通州占8宗。另外還包括朝陽區東壩、順義、大興、昌平等熱門地塊。

“供應量大漲，明顯動搖了市場看漲房價的最大理由——供需緊張。”中原地產研究部總監張大偉表示，商品房住宅部分年內供應的土地有望突破10萬套，這將緩解明後年北京的住宅供需結構。

日前由全國房地產經理人聯合會發佈的2013年第三季度中國房地產經理人市場信心指數（住宅地產）顯示，環比上漲3.53個百分點，較前期有大幅上漲，但仍保留在“信心一般”區域。商業地產經理人市場信心指數環比上漲0.48個百分點，繼續徘徊在“信心一般”區間。不少房企經理人向《每日經濟新聞》記者表示，未來要持續“自信”還需要“袋?有錢”，而地產金融將成為房企更為關注的融資方式。

全國房地產經理人聯合會副秘書長祁世芳對《每日經濟新聞》記者表示，2013年第三季度大多數住宅地產經理人信心一般，占到受訪經理人的74%，另有26%的經理人信心不足。同時，2013年第三季度商業地產經理人信心不足的有25%，信心一般的比例占70%，但商業地產經理人有5%較有信心，相比住宅地產較為樂觀。

祁世芳指出，下半年以來土地市場熱度不退，地王頻出，京滬杭兩天內連續出現高價地塊，業內經理人對未來住宅地產感到謹慎樂觀，同時，擔心由此引發進一步的調控措施出臺，心理預期有所波動。

此外，不少房企經理人表示，今年以來頻頻拿地的都是一些大型房企龍頭，手上資金雄厚，融資管道多，相對來說，廣大的中小型房企未來最大的困難還是融資，因此信心指數維持一般也屬正常。

全國房地產經理人聯合會地產金融專家鐘彬表表示，由於中小房企面臨銀行貸款難的問題，目前已經有不少房地產企業開始諮詢地產金融領域的融資方式。比如常見的銀信合作開發金融產品、銀保鏈結、信保鏈結等，以求解決資金難的問題。

十八大作出了“積極應對人口老齡化”的戰略部署，將老齡服務上升到法律層面。9月，國務院印發了《關於加快發展養老服務業的若干意見》，提出“到2020年，基本建立覆蓋全生命週期、內涵豐富、結構合理的健康服務業體系”，“健康服務業總規模將達到8萬億元以上”。

近日，國務院又發佈首個健康服務業的指導性檔《關於促進健康服務業發展的若干意見》. 加上近日北方霧霾造成海南養老地產熱銷 ，導致海南的養老服務業越來越成為人們關注的焦點。另外養老地產將成為11月會議重點。

海南椰島公司的土地儲備達2300畝，另外772畝工業用地置換了199畝城鎮住宅用地，目有前瞻州隆華新村和澄邁椰島小城二個涉及長老地產專案。除此之外，公司目前已形成以椰島鹿龜酒為代表的養老保健酒產品群，也是國內保健酒行業唯一上市公司。

海南椰島昨晚發佈第三季度財報，公司前三季度實現營業收入6.53億元，同比增長27.33%；公司歸屬于上市公司股東的淨利潤為1.12億元，同比增長了4514.91%。基本每股收益0.2517元，同比增長4476.36%。

據知情人士透露，正在醞釀中的房地產長效機制，可能會以北京自住型商品房調控措施為雛形，具體是效仿韓國模式，分層管理房地產市場。

隨著調控逐步深入，北京新建普通商品房市場已經初步形成類似于韓國模式的三元格局。即，自住型商品房、保障房以及普通商品房三分天下。

據亞豪機構副總經理任啟鑫分析，自住型商品房一旦形成規模化供應，現有市場化運作的中低端項目將不再是絕對的賣方市場，高端市場也有望加速回歸市場層面，北京房地產市場將形成低端有保障、中端有支撐、高端有市場的三元格局。

同策諮詢研究部總監張宏偉認為，從“京七條”的調控特徵來看，是按照“低端有保障、中端有政策、高端有控制”的思路，繼續堅持“去投資化”，呈現出定向寬鬆中“階段性”局部收緊，政策執行總體較“溫和”，仍然是鼓勵自住、改善型需求市場。

韓國模式

北京所實行的三元格局調控方式可能對其他一線城市有借鑒意義。據上海業內人士稱，上海也有可能效仿北京，推出一定數量的自住型商品房。

目前北京已逐步定型的調控思路，與當年韓國調控房地產市場措施有諸多類似之處。

韓國政府共設計了四種類型的政策性住房，有售有租，分別包括公售房（類似於我國的經濟適用房）、公租房、永租房和國租房。

公開資料顯示，從1972年開始，韓國共實施了四次大規模的建房計畫，旨在依靠政府的力量擴大住房供給。最終完成了1140萬套的建設總量，其中公共部門承擔了400萬套，占比達到35%。

據國家發改委國民經濟綜合司網站的文章《韓國房地產調控政策措施》介紹，2004-2006年，韓國商品住宅價格3年漲幅接近20%，其中首爾地區的房價大幅高於其他城市。韓國住房市場投機嚴重，少部分人擁有大量住房，而韓國還有45%的家庭沒有自有住房。

時任總統盧武鉉開始頒發一系列嚴厲的房地產市場調控政策。主要包括三方面的措施，擴大住宅供給、打擊投機需求以及差別化信貸。後兩項調控措施主要是通過房產稅以及銀行貸款不同階層的利率優惠完成。如對購買多套住房者徵收重稅、限制期房買賣、提高利率和首付比例等。

具體到擴大住宅供給方面，北京目前的調控思路與韓國有著異曲同工的思路。比如，2006年，韓國政府決定在全國新建35萬套主要面向中低收入者的公寓住宅，其他地區19萬套，並要求開發商新樓盤必須包括一定比例的小戶型。

對於韓國調控思路，國金證券分析師曹旭特稱，韓國調控的最大教訓在於國家對供給管制過於僵化，沒有在需求提升時穩定增加供給，導致韓國目前的人居水準仍比較低。

泛豪宅化的擔憂

曹旭特說，韓國政府在戶型面積方面的限制，還導致了供給的結構失衡。施行20多年的小戶型建設政策，最大限度地擴大了韓國的整體住房供給，但也使得85平米以上的住宅比例持續過低，在收入快速增長和改善需求激增的背景下，這一政策間接導致面積越大，均價越高。在首爾地區，較為少見的100平米以上戶型成了白領追逐的對象，進而推升了房價。

這也是目前北京房地產業內人士的擔憂所在。

亞豪機構市場總監郭毅分析稱，北京明年推出的5萬套自住型商品房，占到普通商品房市場的50%。而在50%的住宅用地計畫供應量，有25%是保障房用地，也就是說，真正的商品房用地只占25%的土地量。依此判斷，未來普通商品房市場競爭將更加激烈，地價也會更高，倒逼商品房價格繼續上漲。

記者採訪的多家房企表示，自住型商品房大量推出後，剛需商品房將逐漸向中高端轉移。

在東亞新華地產北京第一個高端產品——東亞華欣灣售樓處及園林示範區開放儀式上，東亞新華地產行銷管理中心總監賈玉鵬稱，他們以後可能會考慮減少剛需產品開發，逐漸向中高端轉移，以避免與自住型商品房市場“硬碰硬”。公司也會考慮去競爭自住型商品房用地。

賈玉鵬認為，北京增加自住型商品房用地，普通商品房用地必然減少，但開發商手?有錢，這就會加劇土地價格上漲，帶動房價上漲。

金地集團華北區副總經理遇繡峰在接受記者採訪時也認為，未來商品房市場將逐漸中高端化。鑒於政府大量供應自住型商品房，未來中高端限價可能會逐步放開，而換之用房產稅來調控。

RET睿意德高級董事王玉珂認為，“自住商品房”相當於利用行政手段控制房價。短期來講，增加了市場供應，對購房者尤其是夾心層提供了新的選擇，對穩定房價起到積極作用。但長遠來講，“自住商品房”是通過壓縮房地產企業利潤空間實現的，其他項目將成為保證企業利潤的重要陣地。換言之，自住商品房有可能成為推高其他項目的價格的“禍首”。


21世紀不動產市場總監桑豫峰表示，總體來看，自住型商品房將扮演攤薄房價的角色，而不是真正降低房價的作用。如果大量用地被指定用於自住型商品房建設，其他市場化定價的商品房由於需求並未減少，價格必然越來越高。

任啟鑫分析，在低端、中端與高端市場區別對待的三元格局下，未來房企的業務模式將更偏多元化，在以低端與中端住房市場作為高周轉補充管道的同時，商業及高端住宅等市場化運作的領域或將成為越來越多企業的重點領域，以謀取高利潤。

郭毅判斷稱，今後北京商品房市場很可能泛豪宅化。她甚至進一步判斷稱，二手房房價未來也是上漲趨勢。“明年5萬套自住型商品房，5年後才能上市，再加上之後每年估計也會有一定量的自住型商品房供應，意味著未來幾年，北京二手房源的上市量會減少，供需矛盾會在2-3年後凸顯。”

本文來源：21世紀經濟報導 責任編輯：NF035

近年來加碼商業地產的中國奧園地產集團股份有限公司（03883.HK，下稱“奧園地產”），繼廣州奧園廣場、奧園城市天地等專案之後，又與從事運動服飾鞋類的廣州康威集團有限公司（下稱“康威集團”）跨界合作，於日前推出總體量達53萬平方米的奧園康威廣場。

康威集團是國內最早的專業生產、銷售體育用品的公司之一，但由於體育用品市場的低迷，在今年初與奧園跨界牽手。今年2月7日，奧園地產就發佈公告稱，公司於1月份以0.765億元向廣州康威集團有限公司增資，原來的三位股東黎偉權、黎偉秋和黎小平(黎氏)同意進一步出資462萬元，奧園地產由此占康威集團51%股權，黎氏兄弟占康威公司的股權由100%降至49%。康威集團由此成為奧園的附屬公司。


奧園康威廣場位於廣州增城新塘區，地塊原本為康威集團工業用地，在奧園地產收購之前，康威集團就已經向政府申請轉變土地用途，土地用途就已經由工業用途轉變為了商業用途。今年8月正式奠基，是當地政府重點打造的“三舊”改造專案，集情景體驗主題Shopping Mall、主題商業街、LOFT公館、SOHO辦公、企業墅、五星級酒店於一體，是迄今為止增城最大規模的城市綜合體，總體量達到53萬平方米，項目總投資為60億元。目前，專案首批主題街區臨街商鋪即將開售。

奧園地產相關負責人表示，該專案現由奧園地產與康威集團各持有50%的股權比例共同開發，後期專案的銷售推廣等將會由奧園統一招商、統一經營、統一管理。

奧園地產至今開發的商業專案達17個，商業面積達150多萬平方米。如今，奧園地產的商業地產版圖還在不斷擴大，按照奧園地產的規劃，“未來商業占比要逐步達到40%以上”。而據不完全統計，今年以來，奧園分別在廣州、重慶、廣東江門等地共收購8個優質商業或商住用地，支付已超42億元的地價款。

昨天，通州運河核心區三地塊招標，共吸引綠地控股、富華置地等4家企業參與競標。根據最高報價計算，三地塊樓面價最高不到11000元/平方米，和此前同區域地塊地價基本持平。

運河核心區地價暫緩上漲

昨天招標的三地塊均為多功能用地，規劃建築面積合計18.8萬平方米。富華置地、綠地控股、中建一局和北京建工四家企業均參與了三宗地塊的競標。報價均超過底價。

根據昨天企業最高報價計算，運河核心區三宗地塊最高樓面價在10700-10990元/平方米之間。這和同區域今年早些時候成交的地塊價格相比，整體保持平穩，略有下調。

北京中原地產研究總監張大偉認為，運河核心區土地供應量較大，後期還有多宗土地待出讓，地價保持平穩在情理之中。

今年，運河核心區已成交7宗土地。6月，保利和綠地在該區域分別拿下一宗土地，樓面價在11400元/平方米水準；5月保利在運河核心區拿下兩地塊，樓面價11750元/平方米。4月成交的三宗地塊，樓面價不到萬元，為9200元/平方米。

富華置地20億投標三地塊

昨日在3宗地塊中，富華置地合計報價20.1億元，報價最高。

此外，10號地規劃建築面積2.73萬平方米，底價2.61億元，綠地報價3億元，富華置地報價2.8211億元。


目前，在通州運河核心區，富華置地已經開發了高端企業會所專案長安運河，華業地產新北京中心綜合體專案也已經動工。

相關

土地供應大漲

據媒體報導，進入11月，北京市土地儲備中心還將推出至少27宗地塊，其中通州占8宗。另外還包括朝陽區東壩、順義、大興、昌平等熱門地塊。

“供應量大漲，明顯動搖了市場看漲房價的最大理由——供需緊張。”中原地產研究部總監張大偉表示，商品房住宅部分年內供應的土地有望突破10萬套，這將緩解明後年北京的住宅供需結構。

日前由全國房地產經理人聯合會發佈的2013年第三季度中國房地產經理人市場信心指數（住宅地產）顯示，環比上漲3.53個百分點，較前期有大幅上漲，但仍保留在“信心一般”區域。商業地產經理人市場信心指數環比上漲0.48個百分點，繼續徘徊在“信心一般”區間。不少房企經理人向《每日經濟新聞》記者表示，未來要持續“自信”還需要“袋?有錢”，而地產金融將成為房企更為關注的融資方式。

全國房地產經理人聯合會副秘書長祁世芳對《每日經濟新聞》記者表示，2013年第三季度大多數住宅地產經理人信心一般，占到受訪經理人的74%，另有26%的經理人信心不足。同時，2013年第三季度商業地產經理人信心不足的有25%，信心一般的比例占70%，但商業地產經理人有5%較有信心，相比住宅地產較為樂觀。

祁世芳指出，下半年以來土地市場熱度不退，地王頻出，京滬杭兩天內連續出現高價地塊，業內經理人對未來住宅地產感到謹慎樂觀，同時，擔心由此引發進一步的調控措施出臺，心理預期有所波動。

此外，不少房企經理人表示，今年以來頻頻拿地的都是一些大型房企龍頭，手上資金雄厚，融資管道多，相對來說，廣大的中小型房企未來最大的困難還是融資，因此信心指數維持一般也屬正常。

全國房地產經理人聯合會地產金融專家鐘彬表表示，由於中小房企面臨銀行貸款難的問題，目前已經有不少房地產企業開始諮詢地產金融領域的融資方式。比如常見的銀信合作開發金融產品、銀保鏈結、信保鏈結等，以求解決資金難的問題。

據聯交所股權資料，Apex Benchmark Limited 申報，於上周五按每股3.13元，購入美聯集團（1200）5245.6萬股，或佔已發行股本的7.31%，持股由零升至7.31%，涉資約1.64億元，持股僅低於摩根大通最新申報的13.95%，以及美聯主席黃建業在9月10日的12.96%。

映灣園失守400萬 新都城最「冷清」

10月份多個新盤搶去市場購買力，令二手屋苑成交呆滯。綜合市場數據顯示，十大屋苑本月暫錄141宗買賣，按月微增2.2%，持續低位徘徊。其中，將軍澳新都城本月成交宗數跌至單位數水平，為屋苑今年以來最「冷」的一個月。

綜合各代理行數據顯示，10月份指標屋苑成交量，只較9月份多3宗，微升2.2%。當中以東涌映灣園增幅較大，按月升66.7%，至15宗，鰂魚涌康怡花園及太古城則分別升20%及18.2%。

新都城跌幅則最大，按月跌30.8%至9宗，為本年屋苑買賣個案最少的月份。美聯物業首席高級營業經理黃少明表示，各區新盤以稅項回贈吸客，搶去二手購買力，影響屋苑睇樓氣氛，成交量亦被拖低，買賣兩閒，惟成交實用呎價則企穩在10100元水平。

盈翠低市價10%賣

中原地產副分區經理曹嘉華則指，東涌映灣園則呈價跌量升局面，因新盤低價推售，令東涌區內業主議價空間有所擴闊，實用成交呎價按月跌3%，至近8000元水平，料未來兩個月表現仍呆滯，成交量或跌至單位數水平。同區屋苑藍天海岸6座高層G室一房戶，造價也失守400萬元，新近以399萬元易手，單位實用面積388方呎（建呎550），實用呎價10284元（建呎7255元），造價創屋苑本年新低。

中原分行經理余世華表示，青衣盈翠半島3座低層B室三房戶，新近累減80萬元，以760萬元沽出，低市價10%，實用面積756方呎（建呎951），實用呎價10053元（建呎7992元）。原業主持貨15年，賬面賺逾349萬元。同區公屋長發邨1座低層22室，單位實用面積450方呎（建呎630），則剛以綠表價238萬元易手，實用呎價5289元（建呎3778元），創屋苑綠表新高。原業主在2006年以22.16萬元購入，賬面賺逾215萬元。

海外物業銷情熾熱，英國倫敦物業Kilburn Park將來港推售47伙，入場費37萬英鎊（約461萬港元），並已獲內地買家斥資約2240萬港元大手認購3伙。

恆邦國際行銷董事張淼金表示，Kilburn Park座落在倫敦第二區的NW6，由Catalyst發展，本周末將在港推出其中一座Harlequin Mansions的47個分層戶，平均呎價約7829港元，單位面積介乎590.62至1344.52方呎，屬一房至三房間隔。Harlequin Mansions樓高四層，共74伙，最早明年秋季落成。

張淼金說，項目暫接獲30組查詢，其中10伙已獲準買家認購，預計項目租金回報逾4厘。

溫哥華樓337萬起

此外，美聯（環球）表示，加拿大溫哥華西區樓盤格蘭威爾70街本周末將在港推售，項目提供283伙，面積約603至1749方呎，入場費約45.4萬加元（約337萬港元），預計明年3月落成。

內地經濟穩定增長，未來5年中國經濟發展的主要推動力是新型城鎮化，而較早時中央經濟工作會議明確提出要構建科學合理的城市格局，走集約、智能、綠色、低碳的新型城鎮化道路。在這樣的背景下，綠色、低碳的房地產產品需求量將大幅上升，朗詩綠色地產（106）是開發綠色低碳住宅的開發商，將因為新型城鎮化而獲取巨大收益。朗詩綠色地產借殼上市後，股價一度爆升至1.28元，其後在高位回落調整，走勢上形成大型敏感三角形，近日蠢蠢欲動，成交增加，昨天收報0.85元，升0.03元或3.66％。估計將重展升浪，可伺機吸入，短期目標價1元，下一步挑戰1.28元高位。

內地朗詩集團於今年7月30日取得朗詩綠色地產（前身為深圳科技）的控股權後，後者便成為母公司綠色住宅發展業務今後的唯一上市平台，並於7月31日股東大會後，積極開拓房地產業務。於9月6日初透過間接全資附屬公司南京朗銘房地產，從上海市國土資源局舉辦的掛牌出讓活動中，獲得上海一幅地皮。該土地位於上海市奉賢區金匯鎮，佔地面積約為82,406平方米。預計總建築面積可達164,811平方米，每平方米土地成本約為人民幣5127元，總收購價約為人民幣8.45億元。上海奉賢區土地將規劃為住宅、車位和商業並對市場出售，並透過成立專案公司開發該地。

母公司支持做大規模

是次成功投得該土地，標誌着這家上市公司正式快速展開房地產開發業務，而該上海項目則成為朗詩集團首個以上市公司為開發平台的專案。朗詩集團於8月28日及9月9日分別與銀行簽訂多項股東貸款及委託貸款協定，為朗詩綠色地產提供合共約19億元人民幣的資金額度，包括於8月底透過農業銀行提供1億元人民幣一年期委託貸款及4億元人民幣兩年期委託貸款，年息均為5.5厘，以及9月初獲母公司借出2.5億港元及10億元民幣貸款，年期兩年，年息均為5.5厘。藉此強化朗詩綠色地產的財務狀況及流動資金，為其未來發展房地產項目提供財務支援。

各種手段擴大資金池

朗詩集團將通過多種手段來擴大朗詩綠色地產的資金池，並全力支持上市公司做大資產規模，以期迅速提高其業績表現及恢複融資功能。朗詩集團和朗詩綠色地產有着清晰的戰略布局：一方面，對中國經濟放緩的前景抱有審慎態度，朗詩綠色地產未來將集中在長三角、華南、華北地區進行土地儲備；另一方面，朗詩集團將在基金業務、養老服務產業和輕資產科技產業上培育新的增長點。

據了解，朗詩集團過去在國內的融資成本相對較高。據統計，其去年的融資成本大概在11厘至12厘，而在香港資本市場，發債、銀行貸款等等有很多可選項，視企業的運營狀況不同，融資成本的彈性很大。按照港交所的規定，買殼後的24個月內，累計注入資產的任何一個指標高於殼公司的收益、市值、資產、盈利、股本等五個測試指標中任何一條的100%，則該交易構成「非常重大交易」，可能要以IPO申請的標準來審批。但如果用上市公司的資源去投新項目，則沒有限制。朗詩集團有很多種選擇向香港上市平台注入流動性，第一種是通過朗詩集團旗下的BVI公司，組織外幣，以低於市場的價格借款給上市公司；第二種是集團直接借人民幣給上市公司；第三種是通過大股東增資擴股，增加權益資本。如此，上市公司具備了投資能力，拿下地塊或在建項目後，資產負債表規模得以擴張。按照朗詩集團的計劃，增加權益資本、利用股東借款投資項目和股東直接注入資產，交替進行，只要節奏控制得好，在兩年內就可以把集團房地產開發業務中的優質資產，切換到上市公司平台上來。

按照集團的規劃，母公司未來不會再投地，轉而向朗詩綠色地產提供龐大現金支持，使其完全負責集團的綠色地產業務。今年集團打算拿下15至16個項目，上半年才完成5個，故此朗詩綠色地產肯定接連拿地，主攻長江流域，華南及華北。母公司已表明將向其注入190億元人民幣資產，使其成為唯一上市平台。目前，朗詩綠色地產將通過土地投資逐步完善全國化戰略布局。朗詩集團今年銷售額預計達到100至110億元，公司推盤均價在6000元至6萬元。公司今年投資回報水平保持30%以上。朗詩的地產業務布局在南京、上海、杭州、蘇州、武漢、成都、無錫、常州、紹興、張家港等多個主要城市，已經和正在開發30多個樓盤，開發總面積達550多萬平方米，土地儲備約有350萬方米，總資產超過190億元人民幣。

今年朗詩計劃買地資金為80億元人民幣，預計明年用於投地的資金將增加兩三成，涉及資金近100億元人民幣。目前，朗詩綠色地產的總市值僅17億元左右，用於投地資金是公司市值近五倍，足見公司的業務壯大速度非常驚人。

新一批「白居二」兩個月後將流入居屋市場，但上一批的熱潮明顯冷卻，加上近期聚焦於一手新盤，令居二市場物業交投量創近5個月新低。上月全港錄得113宗居二市場買賣成交，涉資3.36億元，較8月減少17.5%及11.1%外，兩項數值連跌3個月，並創5個月新低。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，數目反映出白居二熱潮已退及二手市場氣氛持續淡靜。按季方面，第三季的居二市場買賣成交暫時錄得497宗，總值14.18億元，較第二季的697宗及19.66億元分別跌28.7%及27.9%。

按金額分類，第三季價值150萬元或以下的居屋第二市場買賣跌幅最多，錄得3宗，按季跌76.9%。其次是價值400萬元以上的成交，錄得37宗，按季下跌32.7%。價值150萬元至200萬元、200萬元至300萬元及300萬元至400萬元的成交，分別錄得72宗、223宗及162宗，按季跌28.7%、28.5%及25%。

上季細額成交僅3宗

利嘉閣地產研究部主管周滿傑認為，踏入9、10月，一手新盤列隊登場，訂價漸趨「貼市」，相信部分用家更會考慮棄買居屋，轉投造價較為吸引的細價新盤，預期部分居屋業主或會封盤以作抗衡，估計10月居屋第二市場成交料會跌穿100宗關口，下挫到80至90宗之間的雙位數水平。

市傳新地（0016）正籌辦一筆5.5年期貸款，綜合收益介乎130至140個基點。湯森路透旗下基點引述消息人士表示，新地要求最低承貸5億港元，期望貸款總額至少達到50億港元（6.45億美元），並計劃下月中之前組建牽頭行團隊，然後啟動聯貸階段。

　消息指，新地從9月開始就與銀行磋商，要求定價低於?地（0012）的5年期貸款，後者的綜合收益為135個基點。不過，鑒於目前數家頂級企業進入貸款市場籌資，並且臨近年底有些銀行可能已達全年目標，130至140個基點的意願定價難以籌到貸款，市場質疑新地貸款案可否成功。

　同時，新地亦計劃為上海國金中心商場尋求再融資。交易將為新地2011年1月取得的49億元人民幣（8.05億美元）3年期貸款提供再融資。而2011年的貸款是為2008年1月為上海國金中心項目取得的47億元人民幣3年期貸款再融資。

《一手住宅物業銷售條例》實施至今半年，由於發展商於實施初期「摸石過河」，令近半年一手成交急降。根據土地註冊處資料，由6月(實際反映辣招影響)至10月29日為止，5個月內一手私樓註冊量共錄得2,449宗，即平均每月約490宗；相比今年首5個月一手註冊4,289宗，平均每月逾850宗，一手成交下跌40%。

一手金額方面，今年首5個月一手私樓註冊金額錄得385億元，而6月至10月的一手金額則只有約168億元，跌幅約56%左右。美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，新盤成交價量均跌，因為條例實施初期發展商需時適應，推盤步伐減慢。此外，發展商亦推售不少中小型單位，加上為刺激買家重回市場，定價克制，亦令成交金額下降。

平均成交685萬跌24%

根據資料，一手註冊金額由今年首5個月平均每宗約898萬元，減至6至10月(截至29日)平均每宗約685萬元，跌幅達24%。劉嘉輝稱，由於未來供應勢增，惟置業需求卻因辣招而減少，預期「供應增、需求減」之下，相信新盤定價將維持克制。

高緯：末季二手豪宅跌3%

另一方面，受到連串樓市降措施影響，高緯環球大中華區評值及專業顧問部董事及主管張翹楚預計，第4季樓價將持續回落，但跌幅溫和，主要為1,000萬元以上的貴價物業，預計跌幅約3%，1,000萬元以下的住宅樓價則橫行。原因是發展商最近推出多個「減辣」豪宅新盤，價格貼近二手住宅，令二手豪宅下調壓力上升，反觀中小型單位仍然有很高需求，因為市場供應不足。

張翹楚表示，第3季住宅樓價按季微跌0.5%，但要留意數據只以帳面樓價計，未包括稅項所涉金額。至於交投繼續處極低水平，按季跌約3.2%。該行預測第4季住宅交投跌幅加快，將只得9,000宗成交，按季急跌19%，由於一手積極推盤下，比例將急升至30%以上，約3,000宗，按季升逾80%，二手比例則料跌至6,000宗，按季跌幅37%。

美聯工商舖指，現時整體零售市道暢旺，珠寶鐘錶及名貴禮品銷貨額大幅上升，令舖租有支持，租金難大跌。同時，在旅遊業持續發展下，二線街舖吸引資金流入，預計明年二、三線街舖價位可升5%至8%，租金更有8%至12%的升幅，當中最為看好土瓜灣及紅磡區。

此外，由資深投資者蔡柏能持有的柯士甸路17號3A及3B舖，市傳昨日以4,300萬元易手。蔡柏能於今年2月將1-3號舖以9,600萬元一併購入，先沽出1及2號舖，成交價分別為2,990萬元及2,980萬元，現再將先前曾撻訂的3A舖連3B舖以4,300萬元易手，全數沽出後，估計帳面可賺670萬元，升值7%。

珠寶店積極擴張一線

美聯工商舖行政總裁黃漢成昨表示，零售業門市增長勢頭良好，本年首9個月平均增長率達6.4%，其中珠寶鐘錶業積極擴張，加快租用一線街地舖，本年至今一線街舖已錄得多宗珠寶鐘錶的承租個案，包括旺角山東街47-51號地下06及07號舖，獲六福珠寶以呎租1,664元承租。在商舖租金獲零售市道支持下，政府應從商舖供應入手，提供更多零售面積，令價格下跌，而不是以遏抑商舖買賣的需求入手。

另一邊廂，荃灣TML Tower中層海景戶亦有成交。中原(工商舖)張小鳳表示，荃灣海盛路的TML Tower中層海景戶，日前以860萬元易手，面積約1,810方呎，呎價4,750元，較原業主兩年前買入價升值逾三成。

兩幅政府地皮明天截標，西貢限量住宅地及列明禁止拆售的九龍灣商業地皮，受市況和限制因素影響，業界調低項目估值，幅度介乎一成至三成不等。

　　即將截標的西貢篤康村路住宅用地今年中完成改劃，設限量條款，單位總數不得少於二百七十伙，地皮鄰近西貢消防局，及翠塘花園和萬壽新?，可建逾十七萬三千方呎樓面，市場估值約六億九千萬至八億七千萬元，樓面呎價四千至五千元。

　　資深測量師陳東岳指出，西貢地適合作中低密度分層住宅，地盤形狀方正但貼近馬路，景觀未算突出，同區定位較尷尬，隨?未來地皮供應增加，發展商選擇分散，故下調項目估值至約七億元，料可收八至十份標 書。

　　另一幅九龍灣宏照道與臨利街交界商業地，樓面規模達五十五萬五千方呎，市場原本預計市值逾三十億元，不過，地政總署及後加入不可拆售條款，禁止中標財團日後逐層逐戶出售項目，只能以全幢形式轉手，大大影響彈性，業界近日將估值降至十九億四千萬至二十四億九千萬元，折合每方呎三千五百至四千五百元。

　　宏基測量師行董事陳昌傑指出，但有關限制下，轉手難度倍增，嚴重削弱發展潛力及財團入標意欲，因此下調估值三成，料樓面呎價約三千五百元。

　　另一方面，落馬洲發展計畫近日完成第二階段公眾諮詢，意見基本支持三方面發展，集中專上教育、高科技研究及文化創意產業，諮詢報告明交予城規會討論，稍後制訂分區計畫大綱圖。此外，西貢碧沙路用地剛通過改劃程序，落實由綠化地轉為住宅用途。