業者緩頰：仍算私人土地

不少民眾對消防線劃到家門口相當反彈，也擔心影響土地使用權益。讀者陳先生向本報投訴稱，住家位在基隆市暖暖區碇內街巷內，因隔壁建案「好吉市」為取得使用執照，向社區1樓住戶協議，以補償1樓方式拆除其違建，以劃設消防線，卻未與其他住戶商量，擔心影響權益。

只與1戶協商賠償
陳先生說，社區共28戶人家，「好吉市」為通過消防局驗收，向社區1樓住戶協議，讓出違建當救災空間，但該土地為社區住戶共有，建商並未和其他樓層住戶協調，憂心私人土地遭侵佔，且影響其他住戶停放車輛權益。他已向基隆市都發處、消防局投訴，但各局處互踢皮球令人不滿。

興建「好吉市」的佳陞建設范襄理指出，已和里長、議員、消防局、建管單位協調，出資將隔壁1樓違建拆除，納入防災線，也向律師請教，依「救災優先」規定，只是將其變成救災時公共空間，並不影響住戶權益，該地仍是私人土地。范襄理說，地上物違建部分是1樓住戶所有，和1樓住戶協商後「付出1筆我這輩子也賺不到的天文數字賠償金」。

基隆市府消防局表示，沒有互踢皮球，劃消防線是按市府交通旅遊處提供的圖，他們也只是提案單位。基隆市府都發處建管科則說，土地所有權究竟是誰擁有，是私權，建管科並非法官，無法判斷誰可以取得賠償金。

要求權利金有困難
蔡文玲律師表示，1樓違建物仍屬1樓的財產權，建商給1樓住戶補償金是因雙方有契約關係，其他住戶要和建商要求權利金相對困難。她建議，其他住戶可去了解當初是否有區分所有權人協議，同意1樓使用違建，若沒有，可以不當得利方式，用租金向1樓求償。

　房市明顯退燒，北台灣928檔期推案量較預期縮水25％！《住展雜誌》推估明年預售推案受QE退場等因素影響，恐較今年度減少1成，預估約1兆元左右。

　《住展雜誌》統計928檔期原應有1794億元，但到10月底，實際僅推出1388億元，減少456億元。其中，北市延緩推案狀況最少，桃園、新竹較多。

　被點名延遲推案的遠雄在新竹市「御莊園」，推案金額約35億元。遠雄主管對此表示，「是建照還未下來，會趕在年底前推案」，並非因景氣不佳延遲推案。

　住展雜誌研發長倪子仁表示，928檔推案量不如預期，總計有8個指標案延緩推出，10月底前仍未公開銷售。據《住展雜誌》最新的統計，今年9月中到10月底的928檔實際推案量僅1338億，比起先前預估的1794億減少456億，等於實際推案量僅74.5％。

　倪子仁推估，928檔推案熱潮不如預期，其中因素包括奢侈稅修法恐延長課稅閉鎖期、財政部擬對非自用宅提高持有稅賦，以及聯準會政策都影響推案狀況。

　倪子仁指出，按照原先估計今年928檔期推案量是近5年來第2大量，如今減少400多億元的推案量，使今年的928檔退居為近5年推案量的第3位。

　倪子仁舉例，分區域來觀察，台北市表現平穩，原本預估要推的9個指標案，只有「宏盛得意山莊」尚未公開，新北市同樣也只有1個建案延遲推出，其他如新莊、五股、林口及淡水等區，推案量仍然是全市最多的幾個熱區，預估年底能衝出不錯成績。

金管會正檢討國際會計準則（IFRS）不動產未實現增值收益的入帳規定。金管會主委曾銘宗昨天表示，保險業爭取採「市價法」認列不動產增值金額，但若採取「市價法」認列，金管會將有配套措施，並採取較保守的鑑價方式。

曾銘宗首度透露，金管會傾向考慮採用「市價法」，讓上市櫃公司認列未實現不動產增值收益，對擁有大批不動產的企業來說，將是一大利多。曾銘宗還表示，金管會11月底前將做出決定，上市櫃公司自明年起編列財報時，即可適用。

法人指出，若上市櫃公司未實現不動產增值利益入帳可採市價法，像國泰、新光人壽等擁有大批不動產的壽險公司，EPS（每股盈餘）有機會再向上暴衝。

目前壽險業中，以國泰人壽未實現不動產增值利益達1888億元最高，若能用市價認列，國泰獲利將再吃進大補丸。但曾銘宗表示，相關政策還在研議中，且若採「市價」方式讓業者認列利益，應會採取較保守的鑑價方式，例如租金還原法。

國泰金控昨天舉行法說會，國泰人壽未來能否認列大筆不動產增值利益，也成為法人關切重點。國泰人壽副總經理林昭廷表示，國泰不動產未實現增值利益將近1900億元，若能採市價認列，對國泰「基本上有很大影響」。

林昭廷還表示，國泰人壽已提存的不動產增值準備金達554億元，即未來每年年底，國泰只要通過準備金適足性標準，每年就有100億元可認列獲利。

國泰金控副總經理李偉正也表示，國泰未來將著重在大陸及東南亞市場布局，不排除發動併購。另外，國泰世華將在上海自貿區內先申設支行，但未來不排除在自貿區中申設子行。

殯葬禮儀服務業的龍巖(5530-TW)積極開拓「生命產業」市場版圖，並積極準備前進中國大陸溫州開拓在本業方面的發展，而龍巖委託信義房屋(9940-TW)旗下全球資產管理股份有限公司標售「淡大HI-CITY複合學舍」標售，今天開標以18.169億元標脫，預計於今年底前完成交屋，對於龍巖每股獲利貢獻度達1.2元。

龍巖為處分手中持有的位於淡江大學旁的「HI CITY複合學舍」資產於今天開標，其委託標售的底價為17億元，今天由新光人壽以18.169億元標走，其溢價率達6.88%。

龍巖主管指出，龍巖原持有位於淡江大學旁的「HI CITY複合學舍」資產，帳面成成本為13.3億元，今天以18.169億元標脫，獲利貢獻達4.87億元，以龍巖目前的39.91億元股本計算，對於龍巖每股獲利貢獻度達1.2元。

龍巖對於投資中國大陸的溫州開發禮儀及殯葬事業，預計匯出4000萬美元案，已獲經濟部投審會的核准，龍巖主管指出，此一跨向海外的生命產業投資案，正積極和溫州市政府進行合作的談判之中。

龍巖自結2013年1-9月稅前盈餘14.87億元，每股稅前盈餘3.73元，較去年同期出現衰退10.77%。

三商美邦人壽釋出的太平第一大樓，聚陽實業以28.2億元接手，三商美邦今(31)日表示，處分這部分大樓獲利9.4億元，主要是將資產化零為整，未來將尋求整棟商辦大樓作為企業總部。

太平第一大樓位於忠孝東路四段、基隆路口的太平第一大樓的3~8樓及70個車位，建物每坪約103.3萬元，停車位每個260萬元，目前東區商辦價格已突破每坪百萬行情，因此成交價格與市場行情相當。

三商美邦人壽代理發言人方曙明表示，這棟大樓是2009年向元大寶來買下，四年淨獲利9.4億元；去年也曾出售宏遠大樓獲利21.4億元。

方曙明說，這兩年積極處分零星產權，主要策略希望是將旗下不動產化零為整，未來將積極尋找整棟商辦大樓作為企業總部。有關11月將開標的台北學苑地上權投標案，他表示不排除任何投資獲利的可能。

央行總裁彭淮南直指預售屋炒作太兇，是「房產期貨」，財政部開始緊盯台北市、新北市、桃園縣、台中市四都的預售屋紅單交易積極查緝效應略現；根據房仲業者針對五都看房現況統計，今年1-9月和去年同期相比，中古屋網路看屋點閱指數平均增加50%，其中桃園區中古屋漲幅逾四成，顯現預售屋退燒，中古屋開始搶手。

因此針對預售屋價格不斷攀升的現象，賦稅署和國稅局將針對台北市、新北市、桃園縣、台中市四都的預售屋紅單交易積極查緝。短短幾天，預售屋市場壓力浮現，根據永慶房仲網統計，五年內屋齡新成屋的點閱指數與每坪開價變化，除了台中新成屋點閱指數增加27%之外，其他三大都會區點閱指數皆呈現下滑，反觀中古屋點閱指數則平均增加最少50%，顯示新成屋搶手度大輸中古屋，買方關愛眼神轉向中古屋市場。

進一步分析預售屋退燒，在桃園最明顯，新成屋點閱指數兩年減少7%，中古屋點閱指數則反增51%，顯示買方仍關注中古屋；從每坪開價來看，桃園縣新成屋從100年平均每坪19.4萬，每坪平均開價25萬，漲幅29%，不過中古屋開價漲幅更高達43%。

永慶房產集團房仲網協理高翠屏指出，由於桃園航空城計劃、後續的機場捷運通車、五楊高架道路通車，使得近兩年來桃園房價大幅上揚，新成屋增值已經反映，近期呈現退燒現象，反觀中古屋的生活機能及補漲優勢，讓買方願意轉進。

台中市部分則是新成屋、中古屋開價穩定齊漲，不過，台中市5年內新成屋開價增加15%，低於中古屋開價增幅28%。

高翠屏表示，台中市受惠新市政中心、七期的持續發展、74號快速道路的通車、烏日-北屯線捷運，建設遍及新、舊社區，不但讓兩種產品的網路搶手度在近兩年也都同步上升，反應市場對價格的壓力還不敏感。

新北市新成屋網路點閱指數下滑15%、中古屋點閱指數增加50%；開價部分，新成屋從100年的每坪均價30萬元漲至102年38.5萬，開價漲幅28%，遠超過中古屋開價，高翠屏分析，新北市外環區在近兩年期間，因為低單價、低總價產品的推案量大，熱絡的交易量帶動價格攀升，而且受房價基期低的影響，外環區的新成屋房價上漲幅度最大。

台北市新成屋點閱指數是四都下滑最多的區域，屋齡5年以上的中古屋點閱數增加79%；新屋和5年以上中古物件漲幅則相同，高翠屏表示，台北市近2年因土地取得成本越來越高，預售屋價格不斷攀升，也帶動新成屋或中古屋同步上漲，趨勢一致；但五年內新成屋價格不斷調漲，恐怕有部分區域、物件已經開始挑戰民眾購屋預算或心理的天花板，以致於單價較高的新成屋網路搶手度有下滑現象，買屋族群大舉轉向屋齡較高的中古屋。

台北市幾塊大面積土地正面臨開發或改建，包括空軍總部舊址的開發、台北學苑地上權決標、華光社區和京華城百貨改建豪宅案，都已箭在弦上。這些稀有大面積土地的規劃，除將改變首都的形貌、空間利用和歷史感，更將影響生存其間的人們的精神面貌和生活態度，無論中央或北市府都不可不慎。

空總基地開發案經行政院長江宜樺七月初現勘後，強調需以首都前瞻視野思考，推翻「台北六本木」的短線牟利建議。日前核定由中央與北市合組推動小組，進入招商籌備階段，方向初擬是文創結合商業。然而，中央期待此案能為國庫挹注千億財源的想法，可能導致商業主宰的局面。

台北學苑地上權設定將於本月開標。這塊被譽為「極品鑽石」的敦化北路唯一大面積土地，開發商每坪得砸進三百萬鉅資才可能得標，也因此，日後勢必朝大量吸收人流、金流方向開發，重利主導是必然走向。華光社區則已開始整地，其整體優勢不下於台北學苑，在「填補財政」的考量下，商業思考將難避免。

最讓人無法接受的，是開幕未滿十二周年的京華城百貨，要申請拆除改建豪宅。這座鋼骨結構、防震制震一流、耐用百年的「全球最大球體商場」，出自國際名建築師之手；使用不過十餘年，業主竟為巨大利益不惜拆除改建，暴露商人為地產建築暴利不惜浪費資源，而政府都計法規似乎也束手無策。

站在首都的高度看，這些寶貴的大面積土地利用，應以「人與環境」的概念為軸，做全域三Ｄ的立體思考，並顧及城市的歷史縱深，視城市為一有機體，確保其永續、健康地運轉。因此，開發規劃不應是利益的妥協，而是讓城市脫離遲滯，恢復蓬勃朝氣，且贏得尊嚴與尊敬。

我們認為，開發案第一個堅持，是不能讓綠覆率減少，這是人對環境的反哺。台北盆地郊山綠覆率高，但盆地中心卻是水泥森林，熱氣無處消散的蒸籠，熱島效應高得驚人。今夏屢創高溫紀錄，更且因熱島引發的劇烈熱對流，屢下暴雨；因此，綠覆率不容妥協

其次，綠覆率不能轉移。建商為了開發利益，政府為了帳面數字，會以「綠覆率轉移」手法對都市核心區綠地需求偷天換日。事實上，盆地周遭山林增加綠地，並無助市中心水泥森林緩解窒息感，這種對環境的「以私害公」必須避免。

第三，開發量體引進人流、車流帶來的熱汙染，也應列入考量。大面積土地開發引進的居住人口不可小覷，因而帶進的流動人口、運具產生的廢熱排放更是可觀，這對盆地的承受度是火上加柴的作為，不僅影響生活品質，更關涉生存安全的長期問題。

再者，開發不能破壞台北城的歷史感。一個城市的偉大，絕不是在玻璃帷幕、高聳入雲的流行建築，而是留有時代印記、會說故事的歷史建築。例如，空總基地上有政府遷台六十年的空總故事，之前她還是日據末期農、林、工、衛的辦公廳舍及產業研究基地；這些房舍是戰後日本治台的歷史見證，是重要歷史遺址。

台北都會自西往東以都市計畫引導發展，原有明確、漸次發展的軸線，如高低起伏的音符。近年因為公有地釋出、舊市區工廠外移騰出空間，一些攙雜政商運作的開發輕易突破都市規劃，許多大量體開發突兀地冒出，商辦、展場供過於求已是浪費，更破壞了城市高低有致的節奏，變得無趣。

開發案只做地表、平面規劃其實是浪費土地資源，都市黃金地段的利用早已進入三Ｄ思考，「地下城」也一種規劃選項。往下發展的概念至少已三十年，節能、抗震、少汙染、低噪音，日本、歐美一座座地下城的落成，讓空間發展餘裕大幅增加。地表留給綠地，任何人都可以享受，這是對環境、對社會的利他。

台北核心區這些僅存的大面積基地開發，不應只追求眼前近利，應拉高視野，做首都全局規劃的考量，才是台北可長可久之計。

都會區10月走旺 僅台中量縮4％

雖然政策與升息話題不斷，但房市進入第4季購屋傳統旺季，10月中古屋買氣比想像中強，據各家房仲業者統計，主要都會區整體成交量與成交價都較9月成長。永慶房產集團統計為例，除台中交易量微縮4％，其他縣市成長2~10％，信義房屋雙北交易量則增加16~18％。

據永慶房產集團研究發展中心統計，北市10月交易量較9月增5％，新北市增10％，台中微縮4％，高雄交易量則微增2％。成交單價部分，各區都較9月增加，台北市10月中古屋平均每坪63.2萬元，較9月增0.6％，新北市每坪38.9萬元，月增1.6％，台中市與高雄市房價分別為13.8萬元與13萬元，月增0.7％、3.2％。

文山成交價1800萬
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛說，在QE（Quantitative Easing，量化寬鬆）暫緩退場後，連續縮手3個月的置產族再度出關，10月投資置產族佔41％，而自住族因市中心房價持續走高略顯觀望，相較9月自住佔54％，10月減少到41％。自住主力區為文山、內湖區，文山成交總價以1200~1800萬元為主，內湖則為1800~2500萬元。
新北市首購族較偏好中和、板橋與土城區，板橋區、中和區成交總價以800~1200萬元居多，土城區則以700~1000萬元為主。

「遇結婚潮有需求」
而信義房屋與住商不動產10月買氣也皆較9月提升，其中信義房屋10月雙北市房市交易明顯增16~18％，而住商不動產高雄成交量則大增18.8％，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨說：「中南部民眾遇到年底結婚潮，有購屋需求，因此買屋明顯增加。」

八德7成為自助客
另據台灣房屋統計，10月桃園與新竹平均房價分別為每坪15.5萬元與16.2萬元，交易量分別增加9.25％、2.02％。台灣房屋智庫經理江怡慧指，桃園交易熱區為桃園市、中壢市、楊梅市、八德市，與9月相比，八德市成交量增加最多區域，增加高達32％，其中7成都是自住客。目前在北市租屋的上班族Emily說，最近打聽北市房價似乎已停漲，希望之後能買間約800萬元的中古屋。

近來冷颼颼的商辦市場，昨天傳佳音，龍巖順利將「淡大HI-CITY複合學舍」，以18.169億元賣給新光人壽，溢價率約6.8％，換算下來，1、2樓商場每坪約35~45萬元，3樓以上學生套房每坪約17.6萬元，目前租約仍在，以此回推投資報酬率約3.9 ％。

近年出租率達98％
負責標售的全球資產管理股份有限公司指，超過5家業者領標評估，其中3家是壽險業者，其他是個人和開發商。該公司專案經理王維宏指，「淡大HI-CITY複合學舍」底價訂為17億元，溢價率6.8％，標售價格落在預期的18~20億元水準間。

「淡大HI-CITY複合學舍」包括3棟、樓高16層的學生出租套房，及1、2樓、地下1樓的裙樓商場，位淡江大學城商圈核心地帶，近3年期末平均出租率達98％，具穩定租金收益。

小型案壽險業想買
龍巖副總經理詹淑娟指，出售「淡大HI-CITY複合學舍」主要是為投資中國溫州資金需求。
第一太平戴維斯研究部資深經理丁玟甄說，就第4季商辦市場看，50億元以下的中、小型案子都有機會賣掉，對壽險業者來說，只要投資報酬率達到金管會規定的2.875％，壽險業者都很想買。

新光人壽昨天以總價18.169億元，標下龍巖淡江大學HI-CITY複合學舍標案。新光人壽表示，本案一年租金收入將超過7000萬元，預計投資報酬率達3.88%。

新光人壽表示，龍巖淡大學舍是近年雙北市少見年化收益率超過3%的投資標的，且又是「單一產權全棟出售」，值得投資。

新光人壽表示，本案預計在107年完工，由於淡大學生多，未來租屋需求支撐力足夠；且又鄰近登輝大道，未來有捷運青山線經過，可望提高附加價值。

新光人壽今年買下3筆不動產，上半年以14.88億元標下台酒新板地上權，下半年又標到中油承德路地上權、得標價4.17億元，這次以18.169億元標下淡大學舍，總投資金額達37.219億元。

新壽 標下龍巖淡大學舍
【經濟日報】

具穩定投報的收益型不動產仍是壽險公司獵尋的標的，昨（31）日新光人壽以18.17億元標得龍巖淡大HI-CITY複合學舍，換算學生套房約每坪17.6萬元，以目前出租率約95%推算，租金投報率3.88%，超越金管會2.875%的要求。

新光金控副總徐順鋆指出，淡江大學旁HI-CITY複合學舍地上16層的年化租金收益率3.88%，為現今雙北市場上少有年化收益率超過3%的優質投資標的。

負責標售的全球資產表示，此案位於淡江大學附近，符合金管會對於壽險業要求的最低投資報酬率2.875%要求，也超越台北市商辦平均約2.5%的投報率。未來學舍管理上，龍巖提供售後回租或物管公司代管。

昨天新壽取得的標的，為三棟樓高16層的學生出租套房，784間學生套房，近三年平均出租率達98%，學舍每年可收取約6,000萬元租金。1、2樓商場及地下停車場包租給專業的營運業者，商場及停車場每年約有1,100萬元的租金收入，並規劃包底抽成機制，未來隨著營業額提高，租金收益仍有上漲的空間。

全球資產認為，淡江大學商圈商業活動及服務機能成熟，租金收益來源分散於學生宿舍、商場店面及停車場等不同屬性不動產。

　11月的台北信義區將有兩大公共建設有好消息傳出，一是臺北捷運信義線即將通車，實現東西生活圈的快速串聯；二是世貿二館原址將動工興建「臺北南山廣場」，預計2017年完工，該國際地標建築落成，除有助提升臺北在國際舞台的能見度，各界更看好將為信義商圈注入新的發展活力。

　南山人壽表示，「臺北南山廣場」為符合市民和投標時評選委員的期待，創造可與101相互輝映的地標性建築，同時增加供民眾遊憩的公共空間，在接獲臺北市政府通知後，決定以單棟高樓的設計送都市審議。

　全案已於9月獲都審會有條件通過，除了開放空間及空橋設置涉及公眾使用需再進一步討論外，包括建築物的高度及造型等均已獲得同意，預計最快11月底動工。

　「臺北南山廣場」改為單棟高樓規劃後，擁有總高272公尺的塔樓，成為臺北市第二高樓，搭配台北101將可呈現出更協調的城市景觀，且整體樓地板面積雖然沒有太大變化，但開放空間卻大幅增加約400坪，將規劃綠化徒步區及三處廣場，並增設約400坪藝文空間。

　「臺北南山廣場」另一大特色，就是將以人行空橋串連台北101、ATT 4 FUN以及威秀影城等周邊建築，把信義商圈核心區連結為立體的人行網絡，民眾可以不受車流、燈號和天氣的限制，一路從世貿捷運站經由臺北南山廣場抵達市府捷運站。

　搭配寬廣的平面人行步道、可穿越商場挑空的中庭及三處廣場，將能有效吸納和引導信義區南北向觀光人潮。

　此外，「臺北南山廣場」計畫於地下室開闢31個大客車停車位，也有助紓解大客車停車問題，打造更具魅力的消費觀光廊道。

　對許多民眾極關心的台北101跨年煙火將來是否還可施放，南山人壽與台北101皆表示，雙方已共同研議討論，期能與商圈共榮，打造更令人期待的跨年活動，為臺北巿創造嶄新風貌。

　除了中央以外，桃園縣是全國唯一興建合宜住宅的縣份，縣長吳志揚昨（31）日表示，未來的機場捷運和捷運綠線等多個站區周邊都會陸續興建合宜住宅；其中A20、A21站將各蓋400戶，每坪價格約僅14至17萬元，遠低於近2年狂飆的桃園房市平均價格。

　針對議員關切桃園縣未來興建合宜住宅的品質和價格問題，縣府城鄉鄉發展局局長吳啟民回應，機場捷運A20、A21站都市計劃都已報請內政部審議，其中A20已通過，目前由地政局提出區段徵收計劃，預定明年7月公告，9月發包施工，至於A21站目前仍在審議中。

　吳啟民指出，A20和A21兩個站區，未來都計畫各蓋400戶合宜宅；售價部分會依當時的房價以7折以下定價，預計以每坪14至17萬元的價格出售。

　吳志揚也表示，除了A7站合宜住宅已發包興建之外，機場捷運A10、A11、A16，以及綠線G14及G17等站周邊，未來也會陸續興建合宜宅。他也再次強調，目前全國只有桃園縣是唯一推行合宜宅的縣份。

　房仲業者指出，A20、A21站合宜宅每坪14至17萬元的價格，和目前交易熱絡的青埔高鐵站區每坪動輒30萬元的價位相比，對首購族的確有滿大吸引力，且隨著A16至A18各站區已分別有知名大企業接手開發商場，預料仍將引起搶購熱潮。

信義房屋統計，10月中古屋仍維持相對穩定買氣，相較9月買氣增加1成以內，其中雙北市買氣增加較為明顯，幅度約10%，至於每坪房價平均20萬元的相對平價區，包括桃園、新竹與台中，買氣表現平平。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，奢侈稅重災區的雙北市，10月中古屋買氣穩定成長，目前北市中古屋每坪均價約66.8萬元，新北市約34.6萬元。曾敬德表示，信義線預計在年底通車，市中心行經的大安、信義與中正區，10月的房市交易量有增溫現象，其中大安區與信義區總價2000萬內的2房、1房等小宅產品，市場詢問度與交易呈現量增。

新北市則以新店、中永和、新莊、土城、淡水的房市表現較佳，其中土城區域房市受到預售案「華固新綠洲」帶動，而未來信義線通車後，可加速中永和、淡水民眾進入信義計畫區通勤時間，10月房市交易量也較上月呈現增長。至於桃園、新竹、台中交易量並未出現明顯變化，房價維持盤整。

　實價登錄上路1年多以來，據台中房仲業者觀察，發現台中7期豪宅買氣平平，反而因為實價登錄「全都露」出現比價效應，7期週邊新成屋與正7期新成屋每坪價差達10萬元以上，逆勢帶動7期週邊新成屋成交量大增、成為市場熱門詢價標的。

　住商不動產中區協理賴萬指出，受到景氣影響，7期正核心豪宅買氣不如預期，反而緊鄰7期西側、河南路的新成屋，無論交通條件或生活機能，都與7期新成屋的條件差不多，過去民眾購屋因無價格的參考依據，自從實價登錄以來，民眾發現7期核心與7期週邊的新成屋，在地點條件差不多的情況下，每坪價差可達10萬元以上。

　賴萬舉台中市西屯區秋紅谷廣場週邊的新成屋為例，位於7期週邊的「鄉林皇居」每坪成交價約35萬元，與7期新成屋每坪動輒4、50萬元相較，價差超過8至10萬元；而7期豪宅以大坪數居多，100多坪的新成屋、價差可達800至千萬元，實價登錄反而讓「物超所值」的新成屋買氣增溫。

　「鄉林皇居」副總經理方偉民指出，實價登錄後，鄉林皇居採不二價策略，開價貼近市價，成交率因此大幅提升至3比1。

　台中房仲業者表示，鄉林皇居、國泰森林觀道、由鉅大謙、榮耀、親家愛敦閣等7期與週邊新成屋，因為地點佳，入門檻較低，未來卻可坐享增值潛力，吸引投資置產客卡位，還有許多豪宅客群正在摩拳擦掌、看準標的物下手。

　信義房屋中三區協理廖慶洲表示，7期是中台灣的政經中心、金融運籌中心，隨著7期重大建設陸續到位，如秋紅谷廣場、單元二完成開發，明年底將完工的國家歌劇院，以及未來捷運綠線G9站、交六交通轉運站的到位，豪宅新成屋若有品牌加持，成交量能相對熱絡。

　廖慶洲表示，7期核心新市政中心的土地有限，未來新推案不多，加上台中建商很用心，建築外觀與內部裝修精益求精，每坪3、40萬元就能買到台中豪宅是物超所值，確實引起北部置產客的興趣。

　信義房屋台中市政店店長陳建安分析指出，新市政中心年底進場的預售屋，每坪動輒從60萬元起，反觀鄉林皇居、國泰森林觀道、榮耀、由鉅大謙等豪宅新成屋，地點位置佳，如「國泰森林觀道」面對文心森林公園首排；「鄉林皇居」正對秋紅谷廣場第一排，地點均無可取代。

　陳建安表示，鄉林皇居、榮耀、由鉅大謙、親家愛敦閣等豪宅新成屋，目前每坪成交單價平均在30多萬至40多萬元間，「入門檻較低，但未來的保值與增值潛力卻更大」，未來每坪單價要漲到5、60萬元更具想像空間，這也是上述豪宅新成屋交易熱絡的主因。

10月30日，北京萬通地產股份有限公司發佈第三季度報告。前三季，該公司經營活動產生的現金流量淨額為-2.75億，同比下降144.12%。營業收入約9.54億，同比跌幅36.59%。歸屬于上市公司股東的淨利潤為7818.52萬，同比微增10.72%。扣除非經損益淨利為-6576.79萬元，同比大跌224.67%。基本每股收益2.23元，較去年同期增長0.07個百分點。

截至第三季度，萬通地產總資產達122.40億，比上年度末增長13.90%。歸屬于上市公司股東的淨資產約34.29億，同比下跌2.66%。本報內，資產負債率達68.83%，貨幣資金占總資產比率為19.55%。

報告指出，本期內經營活動產生的現金流量淨額下降144.12%，是該公司本年購置土地支付出讓金有所增加所致。

近日，有消息稱萬通地產將重啟其位於成都的立體城專案。自從2009年全球氣候大會上馮侖第一次提出立體城市計畫以來，4年間萬通先後傳出河北廊坊、四川成都和浙江溫州多個地方落地立體城市的不同版本。不幸的是，這些立體城市基本上都胎死腹中。

近期，廣州又一新城蘿崗知識中新城規劃一錘定音後，該區域地塊出讓加速。網易財經獲悉，作為30億准地王叫賣的廣州蘿崗雲埔工業宅地今日正式出讓，最終被越秀地產以43.5億元的最高限價，折合樓面地價9181元/平方米拿下，溢價45%。

據悉，上述宅地總建築面積達47萬平方米，採用“限地價、競配建”的方式，起拍價達6331.8元/平，被認為是“准地王”。

根據協定要求，地塊達到最高限價即配建拆遷安置房450平方米（不少於5套）。

在本次競拍現場，吸引萬科、保利、中海、綠地以及越秀地產等多家大型房企參與，競爭激烈。在長達一個多小時輪番報價後，最終被越秀地產旗下子公司和廣州宏景地產的聯合體，以43.5億元的最高限價，折合樓面價9181元/平，溢價45%，一舉刷新當地區域地王。

廣州房地產專家謝逸楓認為，此番地王價並不算高，預計開發成本在1.2-1.3萬/平米，未來2萬/平米的出售價格能夠達到開發商的預期，越秀地產就算成為地王，也是‘合理地王’。


據悉，目前該地塊區域均價達1.5萬元/平方米，雅居樂在該區域，當年的地王項目成交均價已破2萬元/平方米。

謝逸楓表示，地王的出現可能會推高地王周邊區域房價的上漲，一般漲幅會在15%-20%之間，蘿崗新地王的出現會可能會將目前在售的商品房價格推高至1.8-2萬/平米。

網易財經注意到， 9月底廣州市場土地市場再度火熱，廣州南沙片區一齊推出6幅宅地，當地政府一日吸金近30億元，吸引保利以及保利置業等房企，兩度刷新新地王記錄。有公開資料顯示，今年前三季度廣州賣地收金達559億元，遠超去年總額。（朱玲 郝美津）

10月30日，中航地產股份有限公司發佈2013年第三季度報告。報告稱，第三季度公司營業收入約為14.65億元，歸屬于上市公司股東的淨利潤約為5776.74萬元，比上年同期下降69.77%。2013年1-9月份公司營業收入約為26.62億元，歸屬于上市公司股東的淨利潤約為2510.04萬元，比上年同期下降87.11%，每股收益0.0376元。

另據中航地產三季報顯示，中航地產2013年1-9月份營業外收入為3551.18萬元，其中處理江西佳利商城新天地廣場有限公司相關事項收到的補償金為3299萬元。

於同日，中航地產另發佈公告稱，公司擬向中航信託股份有限公司申請不超過人民幣4億元整的信託貸款，期限不超過2年，由公司控股股東中國航空技術深圳有限公司提供連帶責任擔保。本次信託貸款取得資金主要用於公司下屬酒店或商業樓宇項目的裝修及運營。

中航地產稱此舉可以補充公司營運資金，保證公司項目的順利進行。

對於中航地產的業績情況，華創證券相關研報指出，公司業績虧損的主要原因是上半年項目竣工的較少，地產結算收入只有4億。由於公司今年可結算專案，如昆山九方城、程度中航國際廣場等將集中在四季度竣工，預計Q4才是公司業績爆發的時點。

但相關研報也同時指出，緊縮的貨幣政策導致房地產行業銷售下滑幅度超預期、房企再融資放開預期落空等原因也將影響中航地產未來的發展。


中航地產成立於1985年，是集地產開發、物業經營與管理、酒店經營與管理為一體的綜合性集團公司。

里安房地產（00272.HK）為旗下正計畫分拆上市的中國新天地，引入了一家國際背景的基金股東。

根據里安房地產昨日公告，在紐約及多倫多上市的Brookfield將斥資5億美元（約38.9億港元），認購中國新天地的可換股永久證券，同時還將購入4.15億份里安房地產的認股權證。

這批由中國新天地發行的可換股永久證券，首5年年息8.3%，之後的年息增至20%，若悉數行使換股權，Brookfield將持有中國新天地21.67%權益，而交易價格較中國新天地於6月底帳面值折讓8.83%。

上述可換股永久證券，在若干條件下，可按每股3.25港元，轉換為里安房地產的股份。另外，Brookfield購入的4.15億份里安房地產認股證，行使價為2.85港元。

此外，未來2年，Brookfield還可再認購中國新天地2.5億美元(約19.45億港元)可換股永久證券，並獲里安房地產發行額外的2735萬份認股證。

假若Brookfield把上述所有投資，最終轉換成里安房地產的股份，將持有里安房地產21.85%股權，而里安房地產大股東兼主席羅康瑞的持股量，將由57.15%降至44.67%。

里安房地產表示，初步收取的5億美元，將用作償還債務及發展房產業務。

10月中旬在接受《第一財經日報》記者專訪時，擔任里安房地產同時也是中國新天地主席的羅康瑞曾表示，中國新天地正在與一家國際背景的地產投資機構洽談合作事宜。

引入國際投資者，羅康瑞表示，除了資金方面的考慮，還因為看重對方在商業地產領域豐富的運營管理經驗。

去年以來，里安房地產推出了一系列變革計畫，其中最受關注的當屬各地新天地項目的分拆。

2012年年初，羅康瑞宣佈，里安房地產正計畫分拆旗下的商業物業業務至新的子公司——“中國新天地”，並將安排在香港聯合交易所上市。

按照羅康瑞勾勒的藍圖，分拆後的中國新天地將專注於管理、設計、租賃、行銷里安房地產在內地的商業物業，里安房地產則專注于地產開發業務。


“中國新天地分拆上市，融資只是其中一部分原因。還有一點很重要，里安房地產作為一個開發商，它主要的注意力是放在開發的工作，過去幾年我們開發速度很慢，主要是因為一方面要做開發的工作，另外一方面整個商業地產建成之後你要去經營，這些都需要很多人力、物力，也不一定能夠集中去做好，所以現在分開兩個團隊後，大家都很專心、專一地去做好這個事情，里安房地產只是做開發，商業地產經營管理交給中國新天地，這樣效率就高了。”羅康瑞在接受採訪時表示。

羅康瑞希望通過引入新的投資者，幫助中國新天地提高旗下商業項目的租金水準。

“（里安房地產）過去可能是因為沒有放太多重點在租務方面，我們租金的收入其實還是有很多增長空間的，所以我們希望將來在上市之前，能將這些安排好，上市的時候，價值就會更高一點。”羅康瑞表示，市場條件一旦具備，即會安排中國新天地上市。

今年4月至今，從福建起家的房企融信集團（下稱“融信”）投入近200億元在上海、杭州拿下5幅地塊，以一個搶跑者的姿態高調進入華東市場，初步實現“紮根榕城、立足海西、邁向全國”的發展戰略。

10月21日，融信進駐華東品牌發佈會暨公司喬遷儀式隆重舉辦，這是融信品牌自今年4月份進駐華東區域市場之後的正式亮相。在發展的第十個年頭，融信在房地產行業的激烈角逐中，完成了原始的積澱，在強手如林的地產江湖站穩了腳跟。在業界公認的房地產行業“下半場”的開賽關頭，融信加足了馬力，邁開了從區域龍頭到全國佈局的關鍵一步。

融信相關負責人表示，融信要從區域性地產企業發展成為一個全國佈局的大型地產集團，上海等一線城市、國內經濟重心長三角區域，是必須要進入的地方。在當前形勢下，上海等一線城市的發展仍然被看好，這也成為融信進入這片區域的強大動力。

今年4月27日，融信以14.12億競得上海趙巷特色居住區0號地塊，正式進入上海市場。時隔2個月，融信聯手綠地集團以47.21億元的總價拿下上海徐涇會展中心3號地塊。9月11日，融信以12.37億元摘得松江區洞涇鎮新農河2號-2地塊。9月29日，融信正式進軍杭州，一舉拿下杭州藍孔雀74號、75號兩幅地塊。

半年內，融信已在華東區域接連獲取5幅土地，勢頭強勁。融信在今年內還有數十億元的土地購入計畫。目前，融信已有近20個新地塊及諸多項目在同時運作中，以超過3000畝的土地儲備、超500億的投資總額，攀越房企價值的新高度。

9月17日，在由中國房地產研究會、中國房地產業協會、中國房地產測評中心主辦的2013中國房地產品牌價值測評成果發佈會暨房地產品牌發展高峰論壇上，融信成功躋身“2013中國房地產開發企業品牌價值50強”榜單，品牌價值達39.16億元。


“對於華東區域來說，融信是新面孔。”融信相關負責人表示，融信首先要做的就是把品牌落地。上海優秀開發商雲集，市場競爭激烈，業主對品質和服務的要求較高，融信一直以來就以高品質、高規格的服務及產品取勝，所需要做的是將自身有實力、有品質的城市運營商形象呈現出來，而聯手綠地集團以超高規格開發徐涇會展中心3號地塊，亦可視為公司品牌落地的實際舉措之一。

徐涇會展中心項目總建築面積達70多萬平方米，集五星級酒店、超5A級寫字樓、大型集中式商場及SOHO的地標性綜合體正在啟動，未來建成後，它的高規格、大體量將能夠帶動整片區域會展經濟的活躍。

截至10月底，據中原地產市場研究部統計資料顯示，北京年內新建商品住宅簽約套數為73581套，成交均價為23080元 平方米，總成交額突破2000億元大關，為2004.6億元，相比2012年同期成交的71061套，成交總額1752.6億元，上漲了14.4%。

值得一提的是，中原地產市場研究部總監張大偉向記者表示，從2012年初開始，北京房價已經連續上漲超過了20個月。

房價“底部抬升”加快

“2012年年初的時候，花費60萬元首付尚能在北京六環內買一套80平方米左右的房子，但現在可能首付支付110萬元也無法買下來了。”一位受訪者向《證券日報》記者表示，即使現在新開發的台湖板塊，周邊幾乎沒有什麼配套設施的情況下，純住宅預計銷售價格也已經超過了3萬元 平方米，一套不足90平方米的新房首付可能要花費100萬元左右。

實際上，上述受訪者的感慨已經成為現在北京多數剛需一族的共同慨歎。在北京房價連續上漲20個月後，有些購房者甚至被甩出了剛需一族。“已經買不起了。”一位元受訪者向記者表示，“這回倒不用糾結了”。

不過，張大偉表示，隨著限價房進入市場，限價房與商品房之間30%的價格差距，可能會導致現在商品房市場部分需求離開當下的商品房市場，預計這一潛在購買力約占現在商品房市場需求的50%-60%。

儘管如此，以近年來市場成交情況來看，據某業內人士的調研報告顯示，目前北京新建住宅市場呈現“底部抬升”的趨勢。近年來，一年內剛需“底部抬升”的差距是50萬元。

對此，北京房地產業協會秘書長陳志表示，從2010年開始，北京樓市低端市場“底部抬升”現象非常明顯，雖然尚未有劇烈抖動，呈現相對平緩的趨勢，但“就像喜馬拉雅山似的，幾十年可能漲了幾釐米，但確實在長高”。

對此，在融科•千章墅舉辦的“地王急停——解讀溫榆河墅區崛起”的高峰論壇上，陳志向記者表示，目前北京樓市除了“底部抬升”，還有“高端擾動”的跡象，即“時不時出來一個高價盤，總價上去了，均價也上去了。”

高端住宅拉高成交均價

實際上，正如陳志所示，北京年內新建住宅之所以能保持連續20個月上漲，而且成交均價保持在23080元 平方米的水準，不乏高端住宅成交量大增的因素。

據記者瞭解，目前北京樓市單價4萬元 平方米以上的住宅簽約率正在上揚，尤其融創中國拿下的農展館地王拍出了7.3萬元 平方米的樓面地價後，高端住宅被關注度迅速提升。

《證券日報》記者從北京市住房和城鄉建設委員會官方網站上獲悉，位於北京溫榆河別墅板塊的融科•千章墅2013年8月1日二期開盤後，已經銷售房源近60套，銷售金額達6億元。

實際上，記者曾實地探訪過上述樓盤，該專案地處溫榆河別墅區，附近還有旭輝•禦錦，魯能格拉斯小鎮等高端別墅項目。融科•千章墅專案所在區域有高爾夫球場環繞，區域內有溫榆河和小中河兩條河流，還有大片森林公園覆蓋。此外，記者曾親自測量過從該專案到朝陽公園的車行時間，不足30分鐘即可達到。

此外，融科智地北京公司副總經理索穎表示，千章墅專案的銷售價格為單套700萬元-1700萬元之間，這一定價留給了客戶足夠的升值空間。索穎向本報記者表示，現在高端住宅的稀缺性越發明顯，能夠開發成高端住宅產品的土地供應在減少，加之溫榆河別墅區配套設施正在快速完善，因此升值空間較高，市場預期好，成交量也在升高。


實際上，市場上中高端新盤的定價也正在上升中。根據亞豪機構統計資料顯示，11月預計入市的項目當中，中低端類剛需項目有所減少，而中高端項目的占比則明顯上升。11月預計入市的16個項目當中，不僅包括西山藝境、北京城建•徜徉墅等三個別墅項目，還包括西山壹號院、五礦萬科•如園等四個城市豪宅項目。

亞豪機構副總經理高姍向記者分析道，上述新盤從定價情況來看，處於一路攀升趨勢，漲價明顯的則是北京華貿城項目，其此次預計售價在40000元/平方米，而去年開盤時價格僅25000元/平方米，上漲幅度高達60%。

對此，多位元業內專家也向記者表示，高端專案成交量的上升拉高了北京新建住宅的成交均價。

雖然受我國以銀行資金為主的金融制度背景和特殊的房地產開發制度安排等因素制約，在我國房企的資金結構中，以銀行貸款為主的間接融資方式仍居主導地位，但直接融資所占比重連續多年來一直處在不斷攀升的狀態。據不完全統計，直接融資所占比重由2004年的30%上升至2012年的40.5%，資金總額在8年間增長高達6.5倍。

所謂直接融資，是指投資者直接承擔風險的融資方式，包括股票融資、債券融資、信託融資、房地產私募基金、資產證券化等；間接融資則是投資者不直接承擔風險的融資，主要指銀行貸款。

2003- 2012年十年間，我國房地產開發投資從1萬億增長到7萬多億，房地產市場已逐步從起步走向成熟，但開發企業仍高度依賴銀行貸款。這種單一格局在未來將很難持續，房地產市場融資必然將逐步呈現成熟房地產市場的多元化格局，直接融資比例將提高。當前，房企發展多元化的直接融資，具有投資人機會、政策機會和市場機會三大機遇。

在當前投資管道有限、民間資本投資領域尚未完全放開的情況下，相對通貨膨脹和其他投資來說，房地產投資仍是實現資產保值增值的較安全的投資方式。據調查，目前近九成的人運用個人資產進行了投資，投資品種的前三大類分別是銀行理財產品、房地產及股票。如北京、上海和廣州等地房地產投資占投資人資產結構的比例分別為36.8%、53.3%和61.0%。

由於投資者個人資產配置的要求，未來部分投資者可能會改變慣有房地產實物投資偏好，在傳統的住宅、商業地產投資之外，逐步配置房地產私募基金以及證券化產品。這種背景下，越來越多的成熟投資人的出現和機構投資者範圍擴大，將為房地產企業發展直接融資創造基礎性條件。

利率市場化和盤活存量信貸資產等政策也為房地產企業發展直接融資提供了政策機會。2013年7月20日起，我國全面放開金融機構貸款利率管制，取消金融機構貸款利率0.7倍的下限，由金融機構根據商業原則自主確定貸款利率水準。10月，中國人民銀行從在銀行間市場上發行同業存單入手，開始逐步推進存款利率市場化。


未來，利率市場化意味著商業銀行之間的競爭更加激勵利率，資金成本逐步趨同，即間接融資和直接融資的成本趨於靠近，而不是更加拉大。另外，以“用好增量、盤活存量”為總基調的貨幣政策，將對房地產企業探索多元化的直接融資提供機會和空間。例如，資產證券化就是值得探索的一種盤活存量的途徑。

住宅去投資化趨勢，則為房企發展直接融資提供了良好的市場機會。對於目前市場上充裕的投資資金來說，在不能投資住宅的情況下，投資房地產證券、房地產信託、房地產私募基金以及其他證券化產品成為可選途徑。這就為房地產企業發展多元化的直接融資留出了市場空間。

此次推出的自住房比周邊同品質商品房售價低30%，套型面積控制在90平方米以下，價格每平米2.2萬元左右。66%的自住房地塊位於五環到六環之間，另外34%的地塊位於六環外，如門頭溝、平谷、通州、大興、密雲等區域。
　　北京市房地產協會秘書長陳志30日介紹，北京新推出的自住型商品房（自住房）選址全部位於五環路之外，總價在200萬元以下，最快有望明年下半年銷售。雖然對保障房家庭優先購買，但自住房不會取代經適房、限價房。

　　此次推出的自住房比周邊同品質商品房售價低30%，套型面積控制在90平方米以下，價格每平米2.2萬元左右。66%的自住房地塊位於五環到六環之間，另外34%的地塊位於六環外，如門頭溝、平谷、通州、大興、密雲等區域。

　　陳志稱，北京不會在提供自住房時減少供應保障房，不會讓自住房取代經適房、限價房，

　　經適房、限價房屬於保障性住房，‘保障’是政府的責任，不但不會削弱，反而會加強。

　　政策規定了兩類優先購房家庭：

　　— 本市戶籍無房家庭(含夫妻雙方及未成年子女)，其中單身人士須年滿25周歲；

　　— 經濟適用住房、限價商品住房輪候家庭。

　　但陳志30日稱，保障房輪候家庭應該更加優先，“因為他們屬於政府保障的範疇”。

　　對於房價未來上漲的擔憂，陳志表示，自住型商品房的區域價格其實被鎖定，

　　現在賣多少錢，入住的時候就還是多少錢，不考慮上漲因素。

　　本月下旬中國統計局公佈的9月70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，65個城市新房價格環比上漲，69個城市同比上漲。

　　9月一線城市房價首次出現同比價格漲幅全部超過20%。

最多集資58.5億 暫紓資金壓力

多次計劃分拆中國新天地（下稱新天地）上市未成功的瑞安房地產（272），昨天公布為新天地引入外資房地產基金Brookfield，集資最多7.5億美元（約58.5億港元）。瑞房將向Brookfield發行新天地的可換股永久證券及瑞房的認股權證，全數兌換後，Brookfield將持有新天地21.7%股權。被問及為何「割愛」，主席羅康瑞坦言，期望藉此增加新天地的「本錢」，從而獲得更好的上市估值，重申沒有放棄分拆上市計劃。

Brookfield若兌換 將持股21.7%

瑞房公布，把旗下上海已成熟的投資物業全數注入新天地，合共6個項目，當中包括為人熟悉的上海新天地及瑞安廣場等，總可出租建築面積共66.3萬方米，截至6月底止，有關物業估值約263億元人民幣。6個項目去年租金收入為6.33億元人民幣，而今年上半年的租金收入則約3.34億元人民幣。按上述資產計算，新天地的稅後淨利約7.36億元人民幣。

Brookfield初步將向新天地投資5億美元，新天地將發行相當於該本金總額的可換股永久證券，首5年的分派率為8.3%，5年後起則為每年20%，若Brookfield全數兌換後，則佔新天地已發行股本約21.7%。此外，Brookfield亦獲瑞安發行4.15億股認股權證，相當於瑞房約4.9%股權，行使價為每股2.85元。

有房地產分析員認為，是次瑞房引入Brookfield，可短暫紓緩其資金壓力，惟新天地仍需如期分拆上市，才可全面解決其資金壓力，故是次引資對投資者來說則好壞參半，主要是最後若新天地上市估值未如理想，Brookfield可選擇放棄換取新天地股票，取而代之是換取瑞房的股票，或要求瑞房全面接收其新天地股權，簡單地看，是次引資也只是發債的一種而已。

羅康瑞則強調，從未放棄分拆新天地上市的計劃，惟目前暫未有明確時間表，會視乎市況及新天地業務發展而定，他期望，引入Brookfield後，新天地業務可盡快上軌道。他又坦言，旗下投資物業若按土地成本來計算，回報率則超過10%，但近年內地房地產價值飛升不少，若以目前周邊的物業價值來看，回報率並不算高。

負債率兩年內可望降低

他又透露，除了Brookfield外，還有其他基金曾與其洽商，故未來不排除會再引入更多基金投資，惟短期內則會專注於與Brookfield的合作。新天地行政總裁黃勤道表示，未來將積極爭取注入更多瑞房商業項目，但若遇上合適機會，不排除會收購瑞房之外的項目。瑞房董事總經理尹熖強表示，由於Brookfield的資金於今年底前也未能反映，預料集團屆時負債率將由70%降至65%，日後計及Brookfield 的注資後，相信負債率在兩年內可降至50%水平。瑞房昨午復牌後曾一度升至2.8元，其後股價反覆回軟，收報2.7元，微升0.4%。

多月以來中國大陸「地王」頻現，越秀地產（123）繼上月投得武漢地皮後，昨天再以43.5億元（人民幣．下同）奪得位於廣州蘿崗區雲埔「新地王」。是次越秀地產重施故伎，夥拍母公司越秀集團旗下仁達五號基金出資購地。按總可建築面積計算，平均土地成本為每方米約6500元。越秀地產昨天股價微升0.47%，收2.16港元。

借力集團投資基金

據傳媒報道，越秀仁達為越秀地產母公司集團屬下的投資基金。今年越秀地產已兩次聯同後者，透過分擔巨額土地成本的方式，先後以高價拿下佛山及武漢地皮。昨天涉及交易的廣州宏景由越秀地產間接持有95.48%權益，而廣州宏景將與越秀仁達分別擁有項目公司的10%及90%股權；按比例攤分成本，越秀地產在是次競投實際出資不多於4.35億元。

上述地皮佔地面積18.95萬方米，作為期70年的住宅用途，總可建築面積達到66.64萬方米；其中計容面積約47.38萬方米、地下建築面積則為19.26萬方米。

年初越秀地產曾表示，去年公司購地開支逾80億元，初步擬定今年購地開支會減至34億元。期內越秀地產競投地皮仍然積極，但多次採取夥拍基金的做法，冀減輕資金負擔的同時加快實現規模效應。截至昨天為止，公司總土地儲備已升至1638萬方米，應佔儲備約1371萬方米。

有內地媒體報道，是次投標協議包括1.0至2.5地積比率、建築密度不能超過30%等多項要求。市場人士估計，地皮將難以用作發展別墅豪宅，但可建成多層及小高層住宅區。

出價達上限 溢價45%

今年廣州土地市場交投氣氛熾熱，據悉該幅地皮拍賣前叫價30億元，拍賣門檻已達每方米6331.8元，越秀地產是次出價43.5億元已屬最高限價，溢價45%。預期開發成本將介乎每方米1.2萬至1.3萬元，落成後出售價格高達2萬元。

富豪系昨早全線停牌，旗下四海國際（120）於昨晚公布，將斥資26.25億元（人民幣．下同）收購位於無錫世紀新城項目。

集團非執董黃寶文表示，有關項目預期投資額達100億元，將分三期完成，首期料於2015年開始預售，於2016年落成交付。

針對旅遊商務客戶群

四海昨晚的公告指出，該土地初步計劃發展成為一個高端住宅、商業及休閒娛樂的綜合項目，總建築面積約200萬方米，其中商業面積約60萬方米，住宅面積約140萬方米。

黃寶文表示，項目合共1.2萬個住宅單位，包括5至6星級酒店，目標客群為旅遊、商務等客人。他預期，2015年可預售的首期單位，佔地約60萬方米，為總面積的三分之一。

黃寶文表示，無錫世紀新城項目雖涉及限購令，但預期數月內可正式取得地皮，但因項目主打環保概念，故在建築成本上將較一般項目高出10%至15%。他又說，集團除無錫外，在天津及成都均有項目，儘管集團在內地投資審慎，惟一直也積極在北京、上海及長沙等地物色發展機，對內地房地產投資前景仍有信心。

被問及為何富豪系昨天全線停牌，主席羅旭瑞指出，主因四海國際涉及收購合併消息，而作為富豪系的附屬公司，按規定須全系一起停牌。四海國際於停牌前報0.072元，該股份已申請於今天復牌。

首推50伙料下周售 呎價2.99萬

新地（00016）繼天璽後再以七折賣樓，昨推出堅尼地城Imperial KENNEDY首張價單50伙，平均呎價2.99萬元，計盡優惠後折扣率相當於樓價約29%。

入場費1479萬 擬加港人港樓

Imperial KENNEDY昨公布首張價單，涉及50伙，佔項目161伙約31%。以定價計算，入場費1,479.4萬元，整批單位實用面積平均呎價約29,988元。發展商是次推出多項折扣優惠，除會員優惠外，更包括印花稅折扣，甚至上月曾在天璽遞交認購表格的買家亦可獲樓價1%折扣，所有優惠計盡，最高折扣相等於樓價29%。

新地副董事總經理雷霆表示，今次為Imperial KENNEDY買家提供的優惠，希望減輕買家的負擔，協助他們換樓，同時加強樓盤的吸引力，所以亦推出與同系西南九龍天璽關連優惠。

另外，項目示範單位今天將正式開放予公眾參觀；銷售安排及收票詳情，短期將會公布，暫估計下周內可以開售。

新地代理助理總經理胡致遠補充，推出天璽關連優惠主要是答謝買家對該盤支持，現時仍考慮會否在Imperial KENNEDY加入類似天璽的「港人港樓」限制，也未有計劃將「關連優惠」伸延到集團下個將會推售項目內，要視乎下一個樓盤推售時市況而定。

扣除折扣後 與同區呎價相若

據價單顯示，項目首批50伙中，以3房單位為主，佔48伙，另有2伙特色戶。整批單位實用呎價介乎26,230至39,746元，定價由1,479.4萬到4,992.1萬元不等。

今次Imperial KENNEDY首批平均呎價2.99萬元，如計盡各項折扣後，實際平均呎價約2.12萬元，與現時同區一手及二手價相若。其中同區一手項目九建（00034）加多近山，呎價約2.25萬元；會德豐發展的Lexington Hill，項目去年初發售，已沽出單位實用呎價由1.3萬至2.8萬元不等，平均呎價則約2.1萬元。

至於二手方面，同區二手呎價由1.5萬至2.1萬元，其中最接近Imperial KENNEDY的寶雅山，最新成交要追溯至5月，實用呎價約1.6萬元。

另區內屋苑式物業泓都，樓齡約9年，以中小型單位為主，二手成交價多於800萬元以下，物業新近實用呎價由1.39萬至1.67萬元不等。

新盤推售一浪接一浪，加上辣招影響，整體樓市氣氛淡靜。截至10月30日為止，整體物業(包括一手私樓、二手住宅、一手公營房屋及非住宅物業等)註冊量錄4,380宗，市場料10月數字勢必不足5,000宗，連續7個月整體物業註冊維持約4千至5千多宗水平，整體物業註冊量繼續於低位徘徊。

美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，整體物業註冊量繼今年第二季創出約23年的新低後，10月亦同樣創1991年以來的23年同月新低，更是首次出現低於5,000宗水平的10月份。翻查紀錄，自1991年至2012年，整體物業註冊量最多一年為1991年，當年10月份錄超過2萬宗，而最少一年則屬於2001年，該年10月只有5,183宗，而偏低宗數正值反映「911」事件。

未受惠發展商加快推盤

若以住宅物業分析，在不包括一手公營房屋之下，10月首30日一手私樓及二手住宅註冊量合共錄3,364宗，最終勢必低於4,000宗，同樣打破歷年10月的低位，比起2001年10月4,534宗更少。值得一提的是，近數月發展商已加快推盤步伐，按月計算，10月迄今一手登記數字已創半年來第二高，否則月內住宅註冊宗數甚至更少。

不過，由於近期發展商提供折扣優惠，市場反應亦見理想，購買力投向一手，只是鑑於簽署買賣合約至遞交到土地註冊處註冊登記需時，因此預期本月註冊個案才能反映近期市況。新盤增加優惠的同時，有業主又擴大議價空間，促進交投步伐。在此推算下，相信本月份整體物業註冊量將較10月有所回升。

政府繼續積極賣地，以填補土地供應不足的「缺口」，今日將有兩幅土地截標，其中以九龍灣宏照道與臨利街交界商業地規模最大，佔約46,253方呎，地積比率約12倍，可建樓面約555,035方呎。

地皮附分拆限制 估值被調低

由於是次地皮附有分拆限制，料發展商出價保守，多間測量師行調低估值，預料地價由17.76億元至28.7億元，樓面地價由3,200至5171元。

同日截標的西貢篤康村路住宅地，地盤面積約86,898方呎，2倍地積比率，最高樓面約173,796方呎，限建不少於270個。地盤不能興建超過8層高，規劃為「住宅(乙類)4」，發展商需要向地政總署提交噪音影響評估報告及貫徹日後有關方案的落實和安排。綜合市場資料，該地估值由7.3億至8.35億元，樓面地價介乎4,200至4,804元。

　山頂超豪洋房林立，然而，近期山頂樓的焦點正被二級歷史建築山頂盧吉道27號大宅搶去。城規會9月初通過盧吉道27號大宅活化成山頂文物精品酒店，但事件引發多方面爭議，數百名反對發展的市民日前更在盧吉道遊行。前地政總署署長劉勵超亦撰文表示，改建酒店此例一開，不知道盧吉道會變成一個什麼的模樣。

　擁百年歷史的盧吉道27號，目前建築基本保持當年建成時的面貌，去年以3.8億元易手，新業主御冠即以姊妹公司晉逸酒店名義，向城規會「闖關」申請將大宅改建為精品酒店，建議提供17間客房。城規會在諮詢期內接獲158份意見，逾9成半反對計劃，中西區區議員亦聯署反對，但城規會仍決定「有條件通過」方案。

　事件觸發日前約300名反對發展市民由山頂凌霄閣遊行到盧吉道27號大宅，發起遊行的自由黨中西區區議員陳浩濂稱，酒店落成後將為盧吉道帶來大批人流，擔心屆時會出現人車爭路，影響市民享用行山徑。他又稱，已先後到申訴專員公署及立法會申訴部投訴規劃署處理申請失當，促請政府終止申請。

前高官恐舊建築陸續遭殃

　此外，地政總署前署長劉勵超日前亦撰文更指大眾不可掉以輕心，由於盧吉道尚有其他高樓齡的獨立屋，如果陸續放售大有可能落入發展商或慕爐峰之名的內地富豪手中，27號大宅改建酒店此例一開，屆時古樸恬靜、隱藏港英時代不少官、政、商界要人結伴行山時共商大計的盧吉道，不知道會變成一個什麼的模樣。

　資料顯示，盧吉道建於1913年至1914年之間，以香港第十四任總督盧吉爵士（Sir Frederick Lugard）命名，當年工程費用是五萬元，建成後被譽為「人工征服自然者之最偉大工程」。

　山頂自開埠以來已為達官貴人居住之地，然而近期樓市成交低落。據中原豪宅統計，山頂南區上季僅錄1宗逾億元成交，連續5季錄得個位數逾億元成交個案之餘，更創出歷史新低。

租賃暢旺 建築呎租45元

　中原豪宅山頂南區董事何兆棠表示，自去年第3季起，山頂南區按季成交量已連跌5季，今年第三季該區共錄16宗豪宅買賣，比第2季再跌16%，成交當中分層單位佔12宗，洋房佔4宗；成交共涉資約9.0318億元，較上季減35%。

　不過，本年第3季山頂南區租賃市場保持暢旺，對比第2季錄得超過200宗成交，稍見回落7.5%，惟對比去年同期，本季成交量回升58%；成交總金額亦保持逾2,000萬元水平。區內業主見交投氣氛轉差，又見第二季區內大量單位租出後，市場剩餘租客不多，為吸引用家承租，超級豪宅亦主動減租，因而拉低平均建築呎租至45元。何兆棠估計，發展商提供多重優惠如回贈BSD及DSD等給買家，令一手豪宅新盤造價變得吸引，或能提高山頂南區業主減價放盤意慾，料本年第4季該區成交量雖然仍繼續於低位徘徊，但將較第3季為佳。

內地房地產公司來港買殼的交易不絕，昨再添一宗，Allied Overseas（593）公布，獲內地房地產金融企業天洋投資控股主席周政及胞妹周金，購入大股東的74.52%股份，每股作價8.61元，較上日收市價溢價逾16%，同時將以每份3.61元作價，收購1187.72萬份認股權證，交易總作價14.74億元。Allied Overseas同時以4.5億元，收購天洋旗下的遷安市五幅地皮及「天洋城4代」商業項目（第一期）地產業務。

　　受消息刺激，Allied Overseas昨日一度高見9.18元，較停牌前勁升24%。收市前有獲利回吐，升幅收窄至14.6%，收報8.48元。

　　Allied Overseas現時大股東為非執董狄亞法，他亦為聯合地產（056）非執董，狄亞法悉數出售持有74.52%的股份及認股權證予天洋投資控股，交易共涉及14.3億元，每股作價8.61元，較股份最後交易日收市價每股7.4元，溢價約16.35%，較停牌前30個交易日平均收市價每股6.802元，溢價約26.58%。

　　根據收購合併守則，天洋投資將提出全面收購，該公司擬於收購要約截止後，維持股份在聯交所之上市地位。周政及胞妹周金分別持有天洋投資控股80%和20%。

　　Allied Overseas已與天洋訂立協議，將以4.5億元作價收購周政旗下的天葉股份，天葉股份間接持有天洋地產，該交易完成後，意味?天洋旗下部分地產業務已變相上市。天洋地產是2011年在中國成立的外商獨資企業，註冊股本及繳足股本均為2510萬美元，天洋地產旗下的資產包括河北遷安市的五幅地皮，總佔地面積20.2萬平方米。天洋地產目前正發展「天洋城4代」商業項目第一期，項目包括兩幅地皮，總佔地面積10.6萬平方米，規劃總建築面積16.3萬平方米，預期2014年第二季完成。

本年環球經濟表現波動，不少駐港外資公司調整策略，加上政府推出政策穩定樓市，豪宅業主轉賣為租增，導致本港豪宅租金錄得回落；仲量聯行表示，現時豪宅租金較年初回落約百分之二點六，預期明年仍有百分之五回落空間。

　　仲量聯行住宅租賃及移居顧問服務主管茜安妮表示，受環球經濟不景影響，加上政府推出政策穩定樓市，豪宅業主轉賣為租增，市場豪宅租盤供應增，令本港豪宅租金平均較年初回落百分之二點六，而本年第三季豪宅租金亦普遍出現回落，其中，山頂區租金按季回落百分之三，南區則按季回落百分之二點二，半山區按季下跌百分之二點二，九龍區則下跌百分之零點七。

　　茜安妮又指，由於政府政策影響，業主轉賣為租續增，她預計，明年豪宅租金將回落半成，售價亦同步回落。

　　該行代理淺水灣The Lily，其住宅租賃部及移居顧問服務港區董事黃嘉欣指，港島南區現時豪宅實用呎租約五十元，現出租率維持約七成半高水平，其中，屬服務式住宅單位呎租約八十元，而不附設家具單位呎租約五十四元，租金按年回落約百分之二。The Lily共提供一百伙單位出租，間隔以三及四房為主，另有頂層特色單位。