以為夫妻財產分開免徵 批業者「不專業」

又發生民眾透過房仲賣屋，卻因雙方對奢稅課徵方式理解有誤，導致民眾遭討百萬稅金！讀者楊小姐向《蘋果》投訴，房仲向她保證夫妻財產為分別持有，就算配偶擁有不動產，另一方的第2棟不動產若在2年內出售不會被課稅，但賣屋後竟被討360萬元奢侈稅。

楊小姐說，於今年初以2150萬元買下位於北市虎林街的房子，後來永慶房屋大安直營店林姓業務指有買方想買，可幫忙談到好價錢，希望她將房子出售。

相信業務才賣房
由於先生名下已有1棟房，楊小姐擔心有2年奢稅問題不敢賣，但業務人員多次向她保證，夫妻財產為分別持有，她不會被課稅，她相信對方，因此將房屋於4月5日以2388萬元賣出。

但事後楊小姐向國稅局確認，發現要繳交360萬元的奢稅，才知道夫妻名下任一方若已持有不動產，另一方買第2棟房、在2年內售出還是會被課稅，讓她白白被課奢稅，還繳了88萬元服務費。

永慶房屋大安直營店林姓業務員表示，與屋主溝通過程中，已多次詢問屋主名下是否有其他不動產，也有告知奢稅問題，但屋主並無告知先生名下有不動產，正協調中，也願退回88萬元服務費，減少屋主損失。

盼房仲負擔稅金
楊小姐氣憤說：「原以為仲介大公司不會有問題，沒想到這麼不專業！」雖然房仲願還她服務費88萬元，但360萬元稅金仍得由她吸收，「若知道會被課稅，根本也不會想賣房，希望房仲能負責被課稅的費用。」

對此，永慶房屋表示，公司皆有提供例如不動產說明書、不動產買賣契約書等的相關書面法令文件給當事人，目前持續與客戶溝通，盼有圓滿結果。

國巨律師事務所資深律師蔡文玲指出，若民眾因聽信房仲而出售房屋，卻被課徵奢稅，不一定可以求償。

須舉證業者擔保
除非提出仲介明確的證明文件，仲介業者擔保此交易賣方不會被課徵奢稅，例如若賣方發生因此損害，公司會全額賠償等，民眾才較有可能要求賠償。

蔡文玲提醒民眾，若與仲介業者談到的任何的協議與保證，最好要先在契約上註明清楚，且可事先向國稅局或專業人士詢問相關法條規定，以保障自身權益。

鄉林建設（5531）董事長賴正鎰昨（4）日表示，鄉林在中國大陸不動產市場布局將開花結果，包括南京、青島及成都的住宅產品，都將在明年公開銷售，總銷金額合計約人民幣75億元（逾新台幣350億元）。

鄉林日前也和山東省濟南市簽下草約，計畫在大明湖北側、華山南面的小清河畔使用2,000畝土地，並與國際基金法人合作，投資人民幣300億元分期開發涵碧樓、文化創意產業園、購物中心及商辦大樓等產品，這也將是涵碧樓在大陸的第15個據點。

賴正鎰指出，鄉林在大陸不動產市場的布局，主要採取搭配涵碧樓開發的模式「遍地開花」。目前已知，大陸首件「南京涵碧樓行館」，將在明年第1季進場開賣，全案規劃300餘戶住宅，總銷人民幣20億元。

位於青島涵碧樓的Villa別墅住宅，配合青島涵碧樓明年5月完工營運，也將在第2季開賣，70戶Villa別墅，總銷約人民幣30億元。另位於成都的純住宅案，第1期2,500戶住家預計第3季開賣，總銷人民幣25億元。

賴正鎰表示，日月潭涵碧樓年收約為新台幣5億元，而青島涵碧樓是日月潭涵碧樓的四倍大，連同飯店、餐飲加商場，年營業額應有新台幣20億元的規模。

鄉林第3季受惠新莊總銷40億元「淳青」完工入帳，營收寫下今年單季新高，法人估，今年前三季每股稅後純益可望突破1元，第4季「淳青」還有10餘元陸續入帳，全年每股獲利約1.5元至2元間。

賴正鎰說，實價登錄實施一年以來，因為房價資訊透明化，讓議價空間縮小，相對加速成交，鄉林台中「皇居」豪宅案近一年來累計成交152戶，受惠最大。

賴正鎰說，配合實價登錄新制，鄉林從去年起，新推預售案陸續實施「不二價」，議價空間不及1%。

近年來因低利率、游資湧向房市，讓不少中小型建商鎖定戶數單純的老舊建物，整棟買下後、直接打掉重建，造成台北市「鳥籠建案」大增。近來甚至有建商以地上權方式，直接跟地主承租微型基地，取得地上建物開發權。

台北市忠孝東路四段上，距離SOGO忠孝店不到三百公尺就有一個地上權的「鳥籠建案」。基地面積六十五．九四坪，原為地上四層樓建物，日前已全數打掉，預計興建地上十三樓、地下三樓建物。

根據地籍資料，開發業者百誠興業向李姓地主以地上權方式承租六十年，每年付租約二七五萬元，取得地上物開發權與使用權。

台灣房屋智庫研究員洪佩君表示，這個地區醫美、精品店匯聚，未來興建完成後，可整棟租給醫美、精品業當做旗艦店，也可採取分層出租，拉抬租金收益。

除精華地區出現微型基地地上權開發案外，有「北市之肺」稱號的大安森林公園周邊，也出現燙金「鳥籠建案」；基地面積僅四十七坪，每戶規劃四十一到五十五坪（頂樓樓中樓），共十三戶住家，每戶總價八八○○萬元起跳，每坪開價一九○到二五○萬元，直接挑戰頂級豪宅價格。

恐形成排列不規則建物 市容殺手

但部分業者並不樂見台北市朝向東京化的微型基地開發模式，因為「鳥籠建案」可能造成基地畸形，都更案愈來愈多，未來北市街頭將充斥形成排列不規則的建物，對於市容來說並不好。

..璟都建設機構旗下永續地產公司、億升工程、億盛鑫工程公司日前聯合舉辦開幕暨喬遷聯歡酒會，璟都機構董事長黃國明強調，永續地產公司正式揭牌營運，意謂著璟都建設2013建築元年更向前邁進一大步，只要是璟都建設機構的住戶都享有永久保修、終身服務，也希望這項創舉能吸引其他同業跟進，達到拋磚引玉的效果，讓購屋族都能買得安心、住得放心。

黃國明表示，永續地產公司以永續服務為出發點，以永久保修、終身服務為目的，結合璟都機構旗下各包商，共同來為所有璟都的住戶來做修繕服務，以低於市價、專業的技術、熱忱的服務，來達成璟都ECO永續宅的理念與目標。

事實上，璟都建設機構是國內少數率先將綠能環保概念實際融入集合住宅設計中的建商之一，黃國明說，ECO的意思就是綠能環保，而璟都ECO永續宅，從趨勢建築的角度出發，融入綠能建築美學，隨著推案量的持續成長，希望未來5至10年之間，璟都建設機構能夠成為國內綠能建築的第一品牌。

日勝生（2547）集團董事長林榮顯表示，日勝生第4季美河市完工交屋後，手握可觀現金，為儲備未來3年的土地原料，下一步將進場收購土地。

展望明年房市，預期大幅升息的空間不太、房市將穩定中求成長，日勝生會積極評估移植京站的複合式商用不動產開發成功經驗，布局中國大陸市場。以下為專訪重要內容：

問：全球政經變化和政府打房政策趨嚴，集團海外布局東協或中國大陸的下一階段？

答：京站、美和市、日勝幸福站，站站經過團隊的努力而成為地標，尤其京站的五合式複合式商用不動產開成功模式，其綜效是目前國內外複合式商用不動產最強、最完整的案例，所以早已成為中國大陸領導想引進的團隊，我也希望早日評估到有投資可行性的地區，帶領多元專業的團隊，將累積的經驗把握機會向外擴展。

問：明年房市走勢要觀察哪些變數？怎麼看房市景氣？

答：我們是不太care房地產景氣，而是在計算我們開發案，步行到捷運站，究竟是幾步的距離？Location最重要。

只要利息不升，兩岸政經穩定發展，台灣房屋市場是樂觀的穩定成長。

問：京站投控的時尚廣場將來會進駐幸福站，成為連鎖經營嗎？

答：板橋幸福站預計明年底完工、後年交屋，現已全速施工並且完成整個雙鑽石級的綠建築和智慧綠建築的規劃，當然我們的京站時尚廣場的團隊，在初期規劃幸福站時就把380多間的店面，分區規劃及洽談，相信將來願意進駐的商家，使讓整個商圈及生活機能更趨完整，讓幸福站更幸福。

問：京站投控接下來IPO計畫？

答：京站控股的IPO是既定計畫，也是集團多元化企業的成就；接下來，期待集團各事業體能穩定獲利，鼓勵各專案事業經理人，各按時程有IPO計畫，共同發展永續共生的企業。

財政部指出，特種貨物及勞務稅（奢侈稅）的課徵稅基，包含售價以外的所有稅費，因此若買方代賣方繳納，也應一併納入「售價」課徵10%到15%的奢侈稅。

財政部表示，奢侈稅開徵後，出售持有未滿二年的房地，除符合奢侈稅條例可排除課稅者外，均應按銷售價格申報課徵特銷稅。不過，民眾並不瞭解奢侈稅的課徵「稅基」並非只限不動產的售價，凡是因出售不動產相關的稅費，也在其課徵範圍之列。

財政部台北國稅局近期查核即發現，有買方在售價之外，依約代賣方支付稅款等款項情形，但賣方卻隱匿未報，以致短報銷售價格，企圖逃漏奢侈稅。

財政部指出，奢侈稅課徵稅基包含售價以外的所有稅費，例如，買方代賣方履行某項納稅義務、支付修理等費用，或代賣方支付其他債務等，實際均屬雙方為購買房地的代價，與支付現金性質相同，賣方申報奢侈稅時，應以全部售價申報為銷售價格課稅。

國稅局舉例，甲出售持有一年、未滿二年的房屋，銷售合約中訂定銷售金額2,000萬元，並據此向國稅局申報特銷稅200萬元（稅率為10%）。但是，國稅局向買方調查時，買方表示實際支付賣方的交易價為2,200萬元，額外支付的200萬元，是為賣方支付奢侈稅所需。財政部說，由於買方確實已代賣方履行繳納奢侈稅的義務，售價即應包含代為支付稅款200萬元，賣方（甲）未合併銷售額申報，除被追繳漏報稅額20萬元外，還要再被裁處0.25至二倍的罰鍰。

中市多0.6％ 高市增6.1％

台中與高雄昨公布10月建物買賣移轉棟數，中市為4434棟，較9月略增0.6％，高市為3633棟較9月增6.1％。整體來看，5都除台北市10月交易略減1.6％外，其餘皆量增。
中市10月買賣移轉棟為4434棟，交易量排行前3名為西屯區為748戶、北屯區為559戶與南區為382戶。全國不動產台中西屯泰誠店店長陳諾指出，西屯區位在中清交流道、中港交流道與五權交流道匯集地，外縣市移入人口最多，目前1個月成交量為4~5戶，以大樓為主。

三民區交易居冠
高市10月建物買賣移轉棟數為3633棟，月增210棟，略增6.1％，交易量前3名為三民區為479戶、鳳山區為457戶及楠梓區為427戶。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，三民區因區域生活機能成熟，位居南高雄中心，交通便利，因此交易量相對穩定，而鳳山區仍受縣市合併補漲效益、重劃區、衛武營等利多題材帶動，吸引大量自住買方，交易以中古屋居多。

綜合5都房市交易，僅日前公布的台北市減1.6％外，其他縣市都是量增，包括新北市小增2.4％、台南市暴增26.6％。 台灣房屋智庫研究員洪佩君指出，10月移轉棟數反映的是9月到10月上旬買氣，這段時間因為央行拋出利率調整的可能性，打房政策也懸而未決，導致置產型買盤觀望，目前房市交易以自住為主，因此愈高價地段交易量愈顯保守。

自由時報
10月房屋買賣 北持平南溫熱
南市增幅27％最大

十月份五都買賣移轉棟數出爐，僅台北市衰退二％、其餘四都都成長，其中以台南市增幅最大、約二十七％。

到九月底止，全國買賣移轉棟數已達二十七．六萬棟，比去年同期增加十四％，推估今年全年移轉棟數可望重返三十六萬棟大關；但仍未恢復到奢侈稅前一年的四十萬棟榮景。

去年全國移轉棟數不到三十三萬棟，比ＳＡＲＳ時期還慘。

五都已陸續公布十月買賣移轉棟數，除台北市微幅下滑外，新北市、台中市、高雄市分別增加二％、一％、六％，台南市增加二十七％、幅度最大。從五都買賣移轉棟數變化發現，呈現「北部持平、南部溫熱」現象。

由於捷運信義線、松山線將通車的利多，統計實價登錄可發現，沿線各站點商辦需求激增，松山、中山與大安區呈現價量齊揚趨勢，近1年租金年漲幅逾1成。

據永慶房產集團統計實價登錄，今年1~8月辦公商業大樓租賃件數，以中山區157件居冠，信義區81件第二，信義區也是北市商辦租金最高行政區，平均每坪月租金1580元。至於租金漲幅最高區域則為松山區，年漲幅達13.3％。

商業中心將東移
永慶資產管理協理黃增福表示，捷運將開通無疑是商辦市場加溫的最佳保證，兩大捷運沿線所經皆是北市最精華辦公地段，後市值得期待。

網路地產王總經理陳韻如認為，松山線沿線多為傳統A辦商圈，信義、松山線捷運開通讓區域增加兩條東西向接駁運輸系統，形成商業中心東移，吸引更多服務業人口進駐。

中信房屋行銷企劃部副理江龍名認為，信義線、松山線周邊房市與生活機能完備，沿線商家成第一批受惠者，如永康商圈租金將持續上漲，但周邊商辦恐面臨漲幅過大壓力，而向外圍移動。

商仲調查，預計今、明兩年通車的捷運信義線、松山線，因串連主要精華區大安、信義、中山及松山等區，沿線停靠站周邊的商辦詢問度提升，租金也小幅上漲1成內。

永慶資產管理協理黃增福表示，觀察北市商業氣息最濃厚要屬辦公家數最密集的中山區，橫跨南京松江、南京復北兩大傳統辦公商圈，不僅是中小企業登記辦公家數最多，且辦公租賃交易量也位居北市之冠。

永慶資產管理根據內政部實價登錄資料統計，中山區今年1~8月的商辦租賃揭露件數約157件、占全北市的比率約29.5%，每月每坪租金約1481元、較去年漲幅約1成。商辦租賃揭露件數第二多的信義區，計有81件，占比約15.2%，更是目前商辦租金最高的區域，每月每坪租金約1580元。

黃增福分析，由上述統計發現，大安區、信義區、中山區及松山區是這波捷運效應受惠最多的區域，也是帶動商辦市場價量同步成長的關鍵，後市行情值得期待。

此外，景氣回溫，業主擴增辦公室需求，台北市新增辦公家數也有大幅成長。根據台北市商業處統計，截至今年9月為止，北市辦公登記家數總計16.4萬家，較去年同期成長2993家。

其中中山區辦公登記家數高達3萬3867家，為北市行政區中最多的一個，近一年也成長385家。新增設立的辦公家數中，又以信義區、大安區及內湖區為最多，近一年分別增加641家、557家及537家。黃增福指出，捷運信義線通車在即，這一年來在信義區及大安區新設立的辦公家數快速成長，無論是購買置產或承租自用，業主詢問需求一直相當高。

根據內政部統計，2013年諧音「2013愛你一生」發酵，1-9月國人結婚登記對數多達10萬3564對，而新婚族向來是房市首購族的主力，但近年房價攀升，薪資水平倒退15年，讓許多新婚夫妻「望屋興嘆」！其實預算有限的購屋族只要善用公路、大眾運輸工具，在蛋白區也能買到好物件！

根據全國不動產企研室觀察，像是新北市林口、淡水、鶯歌地區，往來台北市，交通時間僅約30分鐘，其中林口地區新成屋電梯大樓，成交均價每坪約24-28萬元，且區內各項公共工程、建設持續推動，未來增值潛力不容小覷。

林口地區近年交通建設陸續到位，以往居民仰賴國道一號往來台北市，自從2013年年初五楊高速公路全線通車後，疏通龐大車潮，縮短通勤車程，平均30分鐘內可抵達台北市，且機場捷運將於2015年通車，加上全台最大的outlet商場預計於2017年完工營運，民視、TVBS也移師影視媒體園區，對於新婚首購族更是一大利多！

全國不動產林口活力加盟店副理周岐瑋表示，林口近4年房價翻漲1倍，主因是機場捷運硬體設施成形，民眾預期心理發酵，加上受惠於台北市精華區房價高漲，產生比價效應，許多購屋族群轉戰林口，像是鄰近機場捷運A9站指標性建案「亞昕晴空樹」高樓層物件目前開價40-50萬元。周岐瑋指出，區內尚有2字頭物件，像是仁愛路以北地段，鄰近家樂福商圈、頭湖雙語國小，未來仍有補漲空間，新成屋電梯大樓每坪約24-28萬元，而新成屋華廈則因公設比低於30％，實際使用坪數多於電梯大樓，房價也略高，每坪約為26-28萬元。

近年薪資凍漲，許多新婚首購族群有自住需求卻不敢進場，全國不動產建議購屋族可以善加利用政府房貸優惠方案，包含：內政部「整合住宅補貼方案」、財政部「青年安心成家購屋優惠貸款」，以及考慮工作地點、交通成本和生活機能，選擇低單價、低總價、小坪數產品，新婚族也能安心成家！

原木家具精品品牌紅屋（Famwood），正式進軍台中房地產市場，在台中市美術園道旁及台中市郊石岡區，分別推出「青山點點」與「三喜農莊」兩案。其中，「青山點點」個案更是國內首創的無油煙住宅，紅屋要在都會叢林中推廣田園別莊。

早年從辦公家具起家的紅屋，1997年轉型專攻原木精品家具，後來跨足裝潢產業，今年又跨足房地產市場，提供一條龍整合服務。

紅屋目前在全台擁有7個通路據點，位於台中市5期的大恩形象店日前甫開幕，去年營收約7,000萬元。

紅屋董事長謝東興表示，基地位於台中市五權五街巷弄裡的「青山點點」個案，樓高6層樓、僅規劃7戶，產品有65、75、85坪等3種不同的型態，全屋走精裝修，將紅屋推廣的自然哲學與食住文化「三喜食堂」融入新案，宣示紅屋已進軍住宅市場，期望國人的住宅能有自己的風格，而不再只是抄襲歐美的形式。

謝東興表示，紅屋在台中市打造全台第一個無油煙住宅「青山點點」案，試範只要善用好工具，快煮又無煙，將紅屋整合多年的成果與理想具體落實；全案採先建後售，每坪單價未定，「只賣給紅屋的主顧客」。

謝東興強調，買房子就是想要一個溫暖而有品味的家，而溫暖需要家人的互動。因此，紅屋推廣「home-made」的觀念，在家煮、在家吃；「三喜食堂」的開放廚房與大桌子，更能深化家人關係。

此外，紅屋看準國人熱愛購買農地興建農舍、享受田園生活的商機，目前正在台中市石岡區打造「三喜農莊」示範據點。

謝東興說，都會區土地取得成本高，往市郊發展是趨勢，佔地只要5坪就能打造「三喜農莊」，室內就能擁有三喜食堂、臥室等機能，成為第2個家，「享受農趣不必屈就破工寮」，居住一樣有都會文明的品味。

市長胡志強在擔任合併前的台中市長時，提出「幸福好宅」政策，民進黨議員陳淑華、曾朝榮及李天生聯合質詢，確定胡志強本屆市長任期屆滿前，台中市幸福好宅不會有任何一戶完工；但副市長黃國榮表示，目前市府已有二案在推動，一個是豐原安康段、一個是大里國宅用地，目前都在規劃中。

都發局長沐桂新則說，豐原的部份，目前已動用市長第二預備金二百二十萬發包設計，明年進行設計監造，預計一百零四年工程費可以到位；至於大里國宅用地，也要動用市長第二預備金四百六十萬元，目前規劃案也正發包中，但沐桂新說，這塊用地還必須進行都市計畫變更，所以推動時程會較慢。

對此，三位議員表示，這就可以斷定，市長胡志強的幸福好宅，不但由原本的「出售」變成「出租」，而且確定本屆任期屆滿前不會完工，甚至能否動工都有問題，而原本市府提出的體二、高鐵門戶專區都確定「跳票」。

曾朝榮等人並痛批，依據主計單位及內政部統計資料顯示，台中市在二○一三的第一季，比起上一季，房價漲幅高達十四．六九％，是五都漲幅之冠。

而市民購買房屋的痛苦指數，也上升達四十五．七九％，陳淑華說，民眾得不吃不喝八．六年，才能購買房屋，導致台中市自有住宅率降至二○一二年底的八十一．一四％，是五都最低。

議員要求，市府不要每每將重大建設淪為炒房的口號，土地及房價越來越高，而應加速推動平價住宅、幸福好宅。

台中居不易？市議員陳淑華昨天質詢，主計處與內政部統計顯示，台中市房價從去年底每坪13.27萬，今年首季長到15.22萬，漲幅達14.69%，高居五都之冠，得不吃不喝8.6年才能買房，購屋痛苦指數增加最快。

台中市副市長黃國榮說，已在豐原安康段、大里國宅用地規劃幸福好宅，豐原案明年可完成設計，大里案今年已發包設計。

主計處、內政部統計顯示，台中市去年第4季的平均房價為13.27萬元，今年首季已漲到15.22萬元，漲幅達14.69%，房價所得比上升為45.79%，台中市房價漲幅高居五都之冠。

陳淑華批評，房價飆漲，台中市自有住宅率去年底降到81.14%，排名五都最低，更是全國倒數第2，僅贏過花蓮81.13%。她強調，市長胡志強的幸福好宅政見，3年前就開始喊，到現在還沒動靜，明年任期結束前根本不會動工，等於是跳票。

台中市都發局強調，豐原安康段已動支220萬元預備金，今年將完成規劃，設計、監造1500萬元已編入明年預算，明年底可完成設計，後年可編工程預算。

另外，大里國宅用地屬特定農業區，正進行土地變更手續，今年動支465萬元預備金，今年底將完成規劃案發包；幸福好宅未來只能出租，不能出售。

11月4日下午，共有8宗地掛牌截止並進入現場競價環節，其中有6宗地塊配建自住型商品房，包括融創、龍湖、首開、城建、中鐵建等40多家房企到現場參與競價，8宗地塊總成交價達87.69億元。


網易房產11月4日訊 年底臨近，北京市再次迎來供地小高潮。11月4日下午，共有8宗地掛牌截止並進入現場競價環節，其中有6宗地塊配建自住型商品房，8宗地塊總成交價達87.69億元。

競拍的8宗地分別位於朝陽、平谷、昌平、順義、海澱、經開、房山、及通州8個區域。受到配建自住型商品房以及公租房的影響，多個地塊成交溢價率均多為20%左右，扣除政策房因素後，朝陽東壩地塊和亦莊地塊樓面價仍創區域新高。

包括融創、龍湖、首開、城建、中鐵建等40多家房企到現場參與競價。競拍首開保利聯合體先拔頭籌，以21億元加配建5萬平米的自住型商品房奪得的朝陽區東壩地塊，自住型商品房限價為2.2萬元/平，該地塊同時需配建不少於8500平米的限價房，限價9900元/平。

中原地產市場研究部資料顯示，該地塊在刨除建設限價商品住房和自住型商品房後，實際商品房建設面積為35000平方米，按照保障房部分建安成本5000元/平方米計算，35000平方米商品房承擔的土地成本達到13億，樓面價高達37000元/平方米。

備受矚目的亦莊經濟技術開發區河西區X13R2地塊經過激烈爭奪，被首開住總聯合體以12.2億元加上配建5萬平自住型商品房的代價奪得。該地塊同時要求配建建築面積不少於30400平方米“公共租賃房”，回購價格僅為4000元/平。剔除公租房後，樓面價達36000元/㎡。

其他地塊分別被中鐵建、合景泰富、中鐵嘉業、北京旭興隆置、北京城建、北京紫峰等房企奪得。

4日恆大地產（03333，HK）公佈10月銷售資料顯示，2013年10月?大實現銷售額166.2億元，同比增16.6%，環比增57.8%；10月銷售面積250.6萬平方米，環比增60.8%。單從本月銷售額來看，創該公司有史以來單月最高銷售紀錄。


網易財經11月4日訊 今日?大地產（03333，HK）公佈10月銷售資料顯示，2013年10月?大實現銷售額166.2億元，同比增16.6%，環比增57.8%；10月銷售面積250.6萬平方米，環比增60.8%。單從本月銷售額來看，創該公司有史以來單月最高銷售紀錄。

今年1-10月該公司已累計銷售金額912.7元，同比增長25.3%；1-10月累計銷售面積1352.7萬平方米，較去年同期增長10.1%；

從價格方面來看，?大10月銷售均價每平方米為6632元，同比增長18.6%；1-10月合約銷售均價每平方米6747元，較去年同期增長13.8%。

初略估算，今年?大地產前10月銷售業績已累計完成全年合約銷售目標91.3%，年終業績將再度破千億大關。

近期隨著亞冠熱炒，?大地產董事局主席許家印的足球行銷策略效果明顯。有資料顯示，?大品牌價值四年翻3.2倍至267.83億元。預計公司未來將優化住宅地產項目區位佈局，持續降低資本負債比率，提高現金總額和主營業務淨利潤率。

最近，家住北二環外安德馨居的丁先生發現，隨著育翔小學低年級部的到來，樓下又多了一家仲介。這樣，安德馨居的百米底商，就有4家仲介了。據瞭解，儘管城區仲介已經幾近飽和，但因為學區房交易額高，成交活躍，很多仲介還紛紛擠向學區房，門店圍著學區轉的特徵更加明顯。

仲介跟著學校走

“大爺，您有房子出租出售嗎？”從安德路上的美廉美超市出來，正往家走呢，丁先生忽然被一個小夥子攔住了。小夥子身穿黑西服，旁邊立著一個貼滿房產資訊的展板，這時，丁先生才發現，樓下又多了一家仲介門店。

“博信地產，沒聽說過呀，你們新開的吧？”丁先生看著小夥子遞過來的名片問。

“我們公司總店在積水潭，安德馨居這家店是新開的。”小夥子介紹說。

“別看我們公司規模不大，但主做北二環這片學區房的單子，包括育翔小學的，有很多老客戶。所以我們很快就知道，原來在馬甸橋的育翔小學低年級部，搬到這邊的大井胡同來了，我們也跟過來開店了。”

據瞭解，育翔小學是西城的區重點小學。之前，每年一直招4個班左右的新生。這兩年，家長對西城的學校越來越青睞，生源逐漸增多，今年一年級招了10個班，原來的校區容納不了，今年9月，學校的低年級部搬到了德勝門外的大井胡同。

一所學校養一家仲介

現在，在安德馨居底商，不到100米，已經有鏈家、我愛我家、中大?基3家仲介了，現在又擠進來一家，丁先生不禁納悶：“仲介都在這兒紮堆兒，能有生意嘛？”

“一點兒問題都沒有。您看，咱們門店對面是北京7中，周邊有西師附小、五路通小學、民族團結小學，與二環路一路之隔就是十三中分校，育翔小學低年級部又搬過來了，很多家長都要租房買房，一所學校養一家門店沒問題。”博信地產的仲介信心滿滿地說。

他還給丁先生算了一筆賬：“這一片是學區房，均價6萬元左右，一套50平方米的房子，總價都在300萬元以上，仲介費按2.5%算，就是7.5萬元。1個月成交1單，就能支撐一個門店的開銷了。而我們瞭解的情況，這幾家店，平均每家店每月都成交3套以上。租賃的成交量更大，1個月能成交10套左右。”

學區房成仲介“保險箱”

“現在，仲介往學區紮的趨勢越來越明顯了。”在黃寺大街陽光麗景南門兩側的底商，也擠著4家仲介：2家是鏈家；2家是我愛我家。

“為什麼即使競爭激烈，仲介也願意往學區房紮？除了交易額高，成交活躍的因素外， 保險 也是一個重要方面。”陽光麗景一家仲介的店長小彭介紹說。

“目前的房價這麼高，我們都看得心虛。現在又老說要出政策。一旦出政策，仲介的日子就不好過了。但學區房例外。學區房是家長的 剛需 ，為了孩子，不得不買。所以學區房的行情是，市場好的時候，漲得快；市場不好的時候，也賣得動。所以，仲介在學區開店，還是比較踏實的。”小彭補充說。據瞭解，聽說安定門外要建一個5中分校，現在，他們公司又開始在那一帶找房了。

中鐵集團以8.5億元競得廣東金融高新區B區C05-06地段商住地，溢價率79%，樓面地價達9319元/平方米，成為佛山樓面地價亞軍地塊。該地塊位於金融B區華翠北路東側，佳兆業•濱江1號項目南側，總面積2.61萬平方米。

　　該地塊或走高端住宅產品路線

　　值得一提的是，“佛山最高樓面單價”記錄同樣由中鐵集團在1周之前創下，10月25日上午，中鐵集團以11.05億元總價奪得金融B區另一地段沿江商住地塊B10-13地塊，該地塊位於C05-06地塊的東北角，樓面地價9417元/平方米，溢價率81%，是中鐵集團首次在佛山拍地。

　　據瞭解，中鐵集團相關負責人競得金融B區B10-13地塊之後即向媒體表示，該地塊將會被打造成高檔濱江住宅產品。而相隔不遠的C05-06地塊將如何開發？目前中鐵集團尚未正式對外公佈。佛山領先豐地產顧問有限公司總經理助理李華宇分析認為，由於該地塊的條件、樓面地價等各方面因素都與B10-13地塊類似，所以同樣打造高端住宅產品的可能性非常大；此外，高樓面地價在某種程度上也決定了開發商必須走高端產品路線，如此才能保證相對高溢價率和產品附加值，從而確保房企盈利。

　　南海區土地出讓資訊預告顯示，11月13日，金融B區還將出讓一塊商服用地，該地塊位於B10—13地塊以南，C05—06地塊以西，總占地面積約2萬平方米，起拍總價12286.57萬元。從地圖上看，該地塊與中鐵集團既得兩塊住宅用地正好連成一片。

　　“麵粉”帶動“麵包”漲價

　　連日來，廣東金融高新區內土地市場的升溫提升了片區內二手房價格。48歲的劉先生想在千燈湖版塊買套二手房，10月上旬看中保利花園140平方米的二手房，經過與仲介和買家交流，本欲以160萬元的價格成交。但上周金融B區“地王”一出，房東即坐地起價，多要8萬塊。

　　“此前萬科41.7億元剛拍下一塊地，這一帶不少二手房業主便提價約5萬元”，地產仲介李女士透露。事實上，記者近期採訪禪桂多個片區二手房仲介瞭解到，今年以來，受周邊高成交地價影響，多個二手房價格上漲，而且漲幅不小，譬如在越秀地產拍下南浦村地塊後，周邊二手樓盤價格至少上漲了800-1000元/平方米；自龍光在亞藝版塊拍得樓面地價8753元/平方米的地塊，近幾個月來，該片區優質二手房中海文華熙岸、天湖酈都紛紛提價。

　　“麵粉”漲價，推動“麵包”漲價。世聯地產(13.75,0.100,0.73%)佛山公司總經理葛朴認為，這完全在意料之中，並且由於二手房賣家以個人為主，二手樓盤對價格的反應和調整通常比一手房更快。

　　與佛山當前“地王”相鄰的佳兆業濱江1號專案住宅產品將於11月正式上市，其定價還未公佈。但據李華宇等多位業內人士預測，受高價“麵粉”影響，該專案定價策略或將作出相應調整。

房企龍頭萬科4日發佈2013年10月銷售資料。10月份，公司實現銷售面積167.7 萬平方米，銷售金額173.5 億元。至此，2013 年1~10月份，公司累計實現銷售面積1266.3 萬平方米，銷售金額1458.5 億元。

9月以來，萬科新增加項目9 個，分別為廣州市花都花山、長沙先導濱江新城B7地塊、長沙先導梅溪湖K12/K13地塊、杭州江幹景芳、溫州龍灣黃嶼F-10專案、徐州新淮海西路A 地塊、青島即墨東郡二期項目以及西安陝重廠項目。

資料顯示，前10個月資料來看，萬科平均每個月實現銷售面積約127萬平米，銷售金額146億元。業內分析萬科取得良好增長主要在於公司堅持面向自住購房者開發中小戶型的普通住宅，迎合了當前的調控政策和地產市場需求。在2013年餘下的兩個月時間裡，預計公司的銷售仍能維持於當前的增長速度，如果能夠達到前10個月的平均銷售金額，全年預計銷售金額將在1800億元左右，保守估計全年銷售額也至少能達到1700億元。

隨著十八屆三中全會臨近，有關會議將討論土地改革的報導不斷傳出。最近有消息稱，新一輪土地改革重點之一將是農村集體經營性建設用地，而之前公佈的國研中心“383方案”，有關農村集體土地入市的傳聞更是攪動了市場。

記者瞭解到，受“小產權房轉正”等利好消息的刺激，北京周邊的多個小產權房價格出現上漲，其中通州區太玉園小產權房最近一月更是上漲千元以上。

一旦小產權房轉正，其巨量供應合法進入市場，將對房價調控產生巨大效果。但多名專家表示，農村集體土地入市很難全面放開，在國家沒有明確政策出臺的情況下，小產權房轉正尚屬空談。

小產權房交易火爆

“383方案”引發熱議，其中土改部分尤其引人注目，因為它明確提到“集體建設用地直接入市”，這有望為小產權房合法化打開一道門。報告提出：在規劃和用途管制下，允許農村集體土地與國有土地平等進入非農用地市場，形成權利平等、規則統一的公開交易平臺，建立統一土地市場下的地價體系。在集體建設用地入市交易的架構下，對已經形成的“小產權房”，按照不同情況補繳一定數量的土地出讓收入，妥善解決這一歷史遺留問題。

“383方案”涉及小產權問題的表述甚至成為一些經營小產權房仲介機構行銷的說辭。北京通州區仲介公司經紀人王海如 （化名）對購房者說：“小產權房要轉正了，如果你還在考慮價格，那將再次錯過這個機會。”王海如表示，農村集體用地入市放開後，這意味著小產權房將合法化，現在買小產權房將來轉正是遲早的事，“現在通州地區的小產權房每天交易火爆，價格都在上漲。”

王海如所在的公司位於北京市東六環外的張家灣鎮，這裡聚集著太玉園、月亮灣曉鎮等多個小產權社區，其中太玉園是北京最大的小產權房片區。因為小產權交易的火爆，也吸引了越來越多的仲介公司參與，其中不乏21世紀不動產這類知名的仲介機構。21世紀不動產的一名經紀人向 《每日經濟新聞》記者證實，最近太玉園的小產房賣得特別火，很多顧客希望找到低樓層的房子，但是已經沒有多少合適的房源了。談及價格，他表示，“ 十一 之後價格就不斷漲，以前只有八九千元，現在1萬元，1個月漲了1000元左右。”

在通州核心區塊，正規商品房的價格都已經在兩萬多，幾千元的小產權房在價格上還是有很大優勢。在上述經紀人看來，小產權房依然是價格窪地，“即使是到一萬元，但相對于周邊兩萬多的價格，還是有一定的優勢。除了政策方面的原因，還有就是大產權房漲，小產權房就漲。”

21世紀不動產經紀人員介紹，購買小產權房因為無法貸款，只能是全款買。由於不限購，所以手續簡單，只需給村委會過戶費6萬元，再加一定的仲介服務費即可，快的話從掏錢到換房本半天就能辦完。

深層次問題難解

由於小產權房是在農民集體土地上建設，未繳納土地出讓金等費用，沒有國家發的土地使用證和預售許可證，其產權證是由鄉政府或村委會頒發，在某種意義上說，它不具有真正合法的產權證，其身份也是購房者最大的擔憂。

從2007年開始，中央多次啟動小產權房清理整頓。但由於沒有統一的處理政策，各地對現存小產權房的處理力度不一致。中國房地產學會副會長陳國強（微博）說，治理是一陣一陣的，而有些地方對治理小產權房往往採取了回避態度。

當記者以購房者身份提出“風險問題”時，上述仲介公司經紀人均表示，不用擔心風險，“這些房子都是村民的回遷房，而且現在購房者都是和村民一起混住的，這些房子能被拆掉嗎？”

此前北京市也出臺過對小產權房整頓的通知，但小產權房交易卻一如既往。上述經紀人說，“現在政府對於小產權房的政策也比較模糊，購房者與村委會簽合同後，還有風險約定，如果房子拆除，村委會會給予補償。”他多次強調，小產權房被拆可能性不大。事實上在深圳等地，小產權房成交也出現暴漲，除了房價上漲的因素，不排除小產權房“轉正”利好進一步刺激了購房者。

全國工商聯調研資料顯示，從1995年到2010年，全國小產權房建築面積累計超過7.6億平方米，相當於同期城鎮住宅竣工面積總量的8%。其中，北京、太原、深圳等地小產權房占當地住宅市場份額均超過兩成，房價僅為臨近地段商品房價格的25%~60%左右。

如此巨量供應一旦合法進入市場，將對房價調控產生巨大效果。正因為小產權房的地位，近年來學界也不斷呼籲給小產權房合法身份。建立一個城鄉統一的建設用地市場，允許集體建設用地入市交易，不僅從根源上解決了小產權房問題，還可以調控房價。

經濟學家馬光遠認為，如果小產權房真的轉正，在市場上完全流通，這個供應量是比較大的，對於穩定房價能夠起到一定作用。“但小產權房的轉正難度非常大，因為涉及土地、城鄉二元、農民土地收益等複雜問題。”

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭分析認為，將農村集體用地直接進入到非農市場，固然能提供大量合法化的小產權房，但地方政府卻要面臨土地財政減少的困境。一旦農民集體土地進入市場，首先中央要給地方政府增加更多的收入來源，如房產稅；另外也需要建立一系列政策法規來引導農村集體土地交易。

陳國強在接受《每日經濟新聞》記者採訪時說，目前關於三中全會對小產權房的討論都是推測，“小產權房歸根到底是兩種土地所有制並存造成的問題，因此解決小產權房也應從土地制度入手，如果不破除這個問題，小產權房也很難有解。”

中糧地產（000031）11月4日晚間公告，公司全資子公司中糧地產集團深圳房地產開發有限公司（簡稱“深圳公司”）與深圳錦峰集團於11月1日簽訂股權轉讓框架協定，深圳公司擬收購錦峰集團持有的深圳市錦峰城房地產開發有限公司（簡稱“錦峰城公司”）100%股權，開發建設愛聯舊村改造專案。


據悉，錦峰城公司與深圳市愛聯股份合作公司簽署了《龍城街道辦事處愛聯社區A、B區整體舊城改造項目投資開發合同書》，約定錦峰城公司與愛聯股份公司就愛聯社區A、B區舊村改造專案進行合作，錦峰城公司負責落實愛聯舊村改造專案全部資金並依照約定享有專案開發收益。《合同書》簽署後，深圳市先後出臺了《深圳市城市更新辦法》及《深圳市城市更新辦法實施細則》等舊城改造的專門法律法規，為愛聯舊村改造項目提供了法律依據。

愛聯社區A、B區舊村改造項目位於深圳東部龍崗區大運板塊，其中A區又分為A1區和A2區。愛聯社區A1區舊村改造專項規劃申報手續目前正在辦理中，總拆遷用地面積約79,894平方米。

依據對錦峰城公司股權價值的評估，此次協議雙方同意以不高於43,000萬元收購錦峰集團持有的目標公司100%股權。若交接日目標專案A1地塊一期的開發成本中的貨幣部分金額高於協定約定金額或實物回遷面積高於協議約定面積的，則差額部分從股權轉讓款中抵扣。

11月4日，北京市土地市場迎來8塊土地集中出讓，入市面積超過24萬平方米，北京當天土地收入達88億元。備受市場矚目的五環外的朝陽區東壩地塊被保利首開聯合體以21億元奪得，商品房樓面價達到3.7萬/平方米，創區域新高。

業內人士指出，雖然北京公佈了“京七條”限制房價，但東壩、亦莊地塊的商品房部分地塊樓面價都接近或者超過了區域在售的商品房價格，可見房企在一線城市對優質地塊的拿地積極性依然爆棚。

地價躥升勢頭未改

11月4日，北京市順義新城第7街區地塊、通州區於家務鄉地塊、朝陽區東壩南區地塊、房山區房山新城燕房片區地塊、亦莊開發區河西區地塊等8宗土地在北京市國土局正式拍賣。其中，最為市場關注的是東北五環外的東壩南區地塊和東南五環外的亦莊地塊。

根據北京市土地整理儲備中心官方網站顯示，朝陽區東壩南區1105-660、661、665、666號地用地建設面積為47777.46平方米，規劃建築面積約93534平方米。該地塊要配建建築面積不少於8500平方米、售價不超過9900元/平方米的限價商品住房，以及價格不超過22000元/平方米的自住型商品房。

該地塊的起拍價為人民幣17.5億元，而在競拍現場，融創-住總聯合體、中鐵建、新華聯、中糧-招商聯合體、保利-首開聯合體、萬科、首創等15家房地產企業、聯合體參與到該地塊的競拍之中。經過12輪競拍，新華聯以21億元報價觸碰至土地價格上線。在競配環節，保利-首開聯合體在28輪舉牌後最終奪得該地塊開發權，但需配建售價不超過22000元/平方米的50000平方米自住型商品房。該地塊溢價率為20%。

據北京中原地產市場研究總監張大偉介紹，一般來講，限價房的建安成本約為4900元/平方米，而此地塊的限價房售價為9900元/平方米，面積共8500平米，那麼所承擔的土地成本約為4250萬元；自住型商品房的建安成本約7000元/平方米，此地塊自住型商品房售價2.2萬元/平方米，面積為5萬平米，所需承擔的土地成本為7.5億元；剩下3.5萬平方米商品房所承擔的土地成本達到了13億元，折合成樓面價為3.7萬/平方米。

亦莊河西區地塊競拍場面也很激烈。經過60多輪激烈競價，首開住總聯合體以總價12.2億元，配建公共租賃房8萬平米的代價，最終摘得亦莊地塊。該地塊溢價率也為20%。

在亦莊地塊競拍現場，北京城建、方興葛洲壩聯合體、首開住總聯合體、泰禾集團、萬科等經過16輪激烈競爭，方興葛洲壩聯合體以12.2億元報價首先達到合理價格上限；在競拍配建公租房階段，首開住總聯合體以配建8.04萬平米公租房將該地塊納入囊中。

亦莊河西區X13R2地塊建築面積為10.14萬平方米，起始總價為10.12億元，用地性質為居住用地，並將配建建築面積不少於3.04萬平方米公共租賃房。

張大偉認為，公租房建安成本在3000元/平方米，目前政府對公租房的回購價基本在8000元/平方米左右，估算亦莊地塊的公租房土地成本約為5000元/平方米，面積共8.04萬平方米，總體土地成本約4.02億元，因此剩下的2.1萬平方米的商品房所承擔的土地成本為8.18億元，折算成樓面價達3.89萬元/平方米。

一線城市優質地塊搶手

自從北京推出自住型商品房政策以來，北京土地儲備中心迅速啟動土地拍賣事宜，繼此前昌平等3地塊之後，4日拍賣的8宗土地裡有6宗需要競拍自住房地塊，且面積均超過了該地塊的50%。北京市要求，自住型商品房的售價要比周邊在售商品房低30%。


從東壩地塊來看，純商品房的3.7萬元/平方米的樓面價格已經與售價不超過2.2萬元/平方米自住型商品房的價格差距達到40%，若按照目前的市場來推算，建好後的純商品房的售價可能超過5萬元/平方米，比自住型商品房要貴一倍多。

張大偉認為，亦莊、東壩兩地塊商品房部分地塊樓面價已經接近或者超過區域在售的商品房價格，可見房企在一線城市對優質地塊的價格並不敏感，這進一步加大了公眾對房價上漲的預期。不過，過高地價地塊將導致後市風險增大，對於配建了大量自住型地塊的商品房地塊來說，定價難度進一步加大。

截至2012年末，上市公司中有1/3涉足金融領域

現在，除了申辦開設民營銀行熱以外，入股現有的銀行也成為不少資金雄厚的企業家所採取的方法，這其中尤以地產大佬為甚。

10月26日，越秀集團旗下的上市公司越秀地產對外宣佈向創興銀行全體股東提出部分要約收購，以每股35.69港元現金收購最多不超過75%股份。收購全部75%股份所涉及金額約為港幣116.44億元。

緊隨其後的是，中國市值最大的房地產發展商萬科對外稱，擬通過旗下子公司以基石投資者身份參與徽商銀行股份有限公司H股在香港的首次公開發行。按每股3.88港元的定價上限估算，萬科旗下子公司此次認購金額將不超過34.3億港元。

除了“新丁”越秀和“老將”萬科，此前已有不少房企涉足金融，如中國泛海控股集團持有民生銀行2.46%的股權；魯能集團持有交通銀行0.77%的股權等。

不少企業早就在不知不覺間滲入了金融領域。據有關資料，截止到2012年末，全國的上市公司中有1/3已涉足金融領域。

中投顧問房地產行業研究員韓長吉對《證券日報》記者表示：“房企對資金的需求較為強烈，以萬科為代表的房企積極佈局銀行領域，可以看作房企進軍銀行的一個信號。未來，不排除會有更多的房企積極進軍銀行業，一方面希望謀取高額收益；另一方面為自身主業服務，便利融資。”

房企金融化呈加速態勢

記者查閱資料顯示，截至10月底，房地產行業四大龍頭“招保萬金”的三季報已經出齊。行業比較可以發現，備受全社會關注的房地產行業，其創造利潤的能力遠不如銀行業。

通過統計顯示，這四家房地產龍頭企業今年前三季度的淨利潤分別為：萬科61.6億元，保利地產46.1億元，招商地產36.05億元，金地集團7.16億元。總計150.9億元。

而這個總數，放在中國商業銀行中，還不及光大銀行一家。

如果稍稍擴大比較範圍，房地產上市公司淨利潤前十強，前三季度總計獲得了276.29億元淨利潤，還不及浦發銀行一家所創造的淨利潤300.06億元。

銀行難以撼動的業績表現，讓眾多房地產企業望塵莫及。

長城證券分析師黃飆表示：“從現在來看，銀行業是中國經濟中最強勢的一級。互聯網金融在可預見的將來，也無法挑戰商業銀行，未來多年，商業銀行這種強勢地位仍不可能改變。”

也有分析人士認為，除了銀行業豐厚的盈利頗為吸引外，城商行的重組改制、小額貸款公司的開閘放水、民營銀行的降低准入，都讓眾多企業，尤其是民企看到了佈局金融業態的機會，加上從完善自身產業鏈發展的考慮，設立或入股銀行，都不失為一個好選擇。

在業界看來，撇開企業賺取利潤的眾所周知動機，地產與銀行的“聯姻”更多是拓展新融資管道的嘗試。一直以來，房地產業融資是以銀行貸款的間接融資為主，通過發行股票、債券的直接融資成本又太高，因此，房地產業對直接融資的意願蠢蠢欲動。

銀行缺項目，房企缺資金，這樣的搭檔可謂是親密無間。然而，隨著房地產泡沫呼聲再起，銀行不良貸款甚囂塵上，房貸額度收緊等一系列利空因素影響下，銀行與房企的生態關係正在悄然轉變，這無疑加快了地產涉足銀行的步伐。

地產商為融資便利參股？


有業內人士認為，地產商入股銀行，是為了獲得更多的融資通道，緩解已經出現的資金矛盾。如果銀行在“迎接”地產商入股時，不對其資金狀況以及未來前景進行深入的瞭解和分析，並在權利和責任方面做出合理界定，一旦地產商出現資金問題，會不會給自身帶來風險，是值得關注的問題。

再有，一旦地產商大量入股地方銀行，今後還有可能在商品房銷售、買地及商品房建設等方面，出現銀行被地產商綁架的現象。不僅會造成房地產市場資源配置不合理以及金融環境帶來更大的壓力,目前都是未知數.

有業內知情人士對記者坦言：“溫州樓市泡沫的破滅有一定的代表性，房地產不景氣，銀行不良貸款率升高，自身風險增大，一旦樓市債務進一步蔓延或將連帶銀行產生系統性風險，對整個金融界產生不良影響。美國住房次貸危機就是寫照。而這些危機的發生勢必會對實體經濟產生衝擊，不利於經濟的穩定發展。”

　傳北京市醞釀進一步嚴控預售

　全國多地房地產調控趨緊

　專家認為，短期內行政手段難退，增加供應是未來調控主方向

　4日，有消息稱，北京市住建委醞釀暫停高價樓盤預售申請審批。北京年底前將暫停房價高於4萬元項目的審批，暫停年底漲價項目審批，並同時將前期上市較長時間的專案(今年未取得證的)，控制房價漲幅不高於10%。

　　該消息還透露，針對前期爭論較大的以拆分精裝應對預售審批現象，北京市住建委要求預售物件必須符合預售證內容，因此，將暫停拆分項目的預售證辦理。

　　對此，北京住建委回應稱，暫未接到通知。不過，北京本地的一位房地產公司老總告訴《經濟參考報》記者，此消息並非完全不實。他表示，雖然住建委沒有下達正式通知，但在預售證發放方面實際上已有嚴控跡象，只是並沒有像傳言規定的那麼詳細，那麼具有針對性。

　　從全國來看，繼續強化調控的城市，不僅僅只有北京。

　　咬住

　　早在9月1日，鄭州便收緊限購政策，暫停未滿20周歲的人員在市限購區域購房。9月30日，深圳市規劃國土委發佈通知表示，深圳將加大普通住房土地供應力度，確保今年普通住房土地供應量在以往5年平均供地量的基礎上增加20%以上。10月11日，深圳市召開全市房地產宏觀調控領導小組聯席會議，部署下一步房地產調控工作，並提出嚴格執行限貸限購政策、加大土地供應等八項穩定房價措施。11月1日，深圳再次表示，深圳11月6日起，二套房住房貸款業務首付比例將由此前的60%上升至不低於70%。上海也表示將繼續嚴格執行既定的限購等政策措施，並繼續加大普通商品房的供應量，加大保障性住房的供應量。

　　此外，廣東省國土資源廳召開全省房地產用地管理和調控工作座談會指出，廣東省各地要以過去5年實際供地平均量為標準，保證住宅用地供應量顯著增加，保持土地市場供應總體穩定。並強調廣州、深圳等一線城市年底必須實現10%至30%的增幅，確保未來半年內不再出現新“地王”。

　　在地方收緊信號漸強的同時，相關部委也頻繁發聲，釋放預期。8月下旬，住房和城鄉建設部便召集包括南京、鄭州在內的7個二線城市進行座談，以瞭解當前房地產市場狀況、前期調控政策的執行情況及下一步調控政策，並指出，各地應採取措施保證年度房價控制目標的實現。9月下旬，國土資源部召集13個省份和16個城市國土資源部門負責人表示，在穩定土地供應的同時，平抑地價信號，供求緊張的城市務必做到年內不再出“地王”，影響預期。金融政策方面，央行於10月16日表示，將繼續貫徹落實好差別化住房信貸政策，積極支援保障性安居工程、中小套型普通商品住房建設和居民家庭首套自住購房需求，促進房地產市場持續穩定健康發展。

　　對此，中原地產市場總監張大偉表示，9月統計局資料顯示，北京、上海、廣州、深圳、廈門、南京等15個城市新建住宅價格上漲同比超過10%，還有24個城市漲幅在8%至10%之間，這些城市完成年度調控任務的難度都非常大。因此，在完成控房價目標壓力下，收緊調控並不突然。

　　多個城市堅持調控不放鬆

　　重點

　　增加住房有效供應

　　10月29日，中共中央政治局學習“加快推進住房保障體系和供應體系建設”，並明確指出，繼續推進保障性住房建設，增加政府供應住房的規模；增加住房用地供應。在未提穩房價的背景下，促進房地產市場的有效供應被提到了前所未有的高度。

　　以北京為例，據鏈家地產[微博]市場研究部統計，截至11月4日，北京市已經出讓土地172宗，成交總價為1327億元。其中住宅類土地成交58宗，建築面積為992萬平方米，約為2012年同期2.15倍。僅4日當日，北京同時成交8幅土地，其中各類的保障性住房及自住型商品住房配建面積達規劃建築面積的73%。

　　“2013年住宅類土地的供應量明顯增長。尤其是進入四季度以來，在前期推地規模較大的基礎上，持續加大了住宅類土地的供應規模，從供應的頂端開始滿足購房者需求，穩定購房者預期。”張旭說。

　　此外，張旭指出，從2013年出讓的土地看，各類保障性住房以及自住型住房的規劃建築面積占比已達到了28%，這部分供應的入市在增加供應，緩解供需矛盾的同時，也使得政府對新建商品住宅的定價影響能力大增，一定程度上遏制了房企隨意漲價、推高房價的可能性。

　　“政府從供應總量和供應結構兩個方面入手，以期緩解供需矛盾，穩定房價走勢。”張旭認為，這一舉措是否能達到預期還有待考驗。“當下產生一定觀望或等待自住型商品住宅的購房者中，其中大部分為剛需，需求的釋放並不會有太長時間的抑制，特別是在供應低落、庫存持續下滑的情況下，從市場層面看，這都是積壓需求和房價上升的動力。”

　　“短期內房地產行政手段並不會結束，樓市調控還將在一段較長時間內維持以長效機制為主的總體調控和行政手段為主的地方個體調控相配合的調控機制，同時以增加供應為調控重點。”楊晨青說。

　　市場

　　一線城市量價現下降跡象

　　調控高壓之下，一直是房價領漲者的一線城市，出現一絲下降跡象。

　　C R IC研究中心資料顯示，金九銀十傳統銷售旺季成色十足，大多數城市在9、10月份成交量創近年來新高，南京金九銀十成交181萬平方米，較2012年同期上漲23.4%；杭州成 交164 .8萬 平 方 米 ，同 比 上 漲12.9%，創2010年以來新高。

　　但是，此前一路高歌的一線城市卻出現下降跡象。資料顯示，北京金九銀十成交207.9萬平方米，較2012年下降16 .7%；廣州金九銀十成交194萬平方米，同比下降15.4%；深圳雖有增長，但相對於2012年僅增長3.7萬平方米。

　　價格方面同現下降，北京房協根據市住建委網簽資料統計，10月單月北京新建住房簽約價為1 .94萬元/平方米，環比下降4.5%，同比方面，同比下降6.3%。

　　鏈家地產市場研究中心研究員張旭表示，北京政府對於新房的調控政策嚴格，推盤難度增大，對後市產生觀望，是出現下降跡象的重要原因。此外，近期地王等現象減弱，土地市場漸疲也進一步影響了消費者預期。

　　C R IC資料顯示，10月全國53個重點城市土地成交總建築面積為4032萬平方米，同比下降33%，總成交金額為995億元，同比下降19%。從成交規模看，僅有合肥、南京、青島、太原和重慶5個城市成交建築面積同比去年有所上漲，三四線城市同比均有所下降。

　　對此，C R IC研究中心楊晨青表示，一方面是三季度以來市場熱度過高，引起了企業的警惕，對於競買熱點地塊更加謹慎，另一方面，國土局出面要求地方不再出地王，因而各地政府在推地計畫上做出了一定調整，盡可能少推出“准地王”地塊。

恆大地產（3333）宣布，今年10月合約銷售金額約166.2億元人民幣，較2012年同期增加16.6%；月內銷售面積約250.6萬方米。10月銷售均價為每方米6632元人民幣，較2012年同期上升18.6%。

今年1月至10月累計合約銷售總金額約912.7億元人民幣，銷售總面積約1352.7萬方米，分別較2012年同期增長25.3%及10.1%； 期內銷售均價為每方米6747元人民幣，較2012年同期上升13.8%。

業主劈13%近平手離場

二手屋苑樓價續受壓，火炭御龍山一個三房單位，大幅減價13%方獲買家承接，實用面積呎價9283元（建呎7233元），創屋苑近兩年呎價新低。單位較2009年的購入價僅高6%，扣除行政費後，原業主近平手離場【表】。

多個新盤推售，搶去大部分市場購買力，令本已「一潭死水」的二手屋苑，進一步受到打擊。

中原地產副分區營業經理劉志儉表示，御龍山9座低層C室三房單位，實用面積935方呎（建呎1200），上月初放盤仍叫價1000萬元，但礙於近期二手屋苑氣氛淡靜，故大幅降價至868萬元，終獲買家承接，實用面積呎價9283元（建呎7233元）。

資料顯示，前述成交已創屋苑近兩年的呎價新低，上一個低位在去年1月份錄得，當時1座低層E室以485萬元售出，實用呎價8554元（建呎6745元）。

原業主在2009年以819萬元購入單位，是次易手賬面僅獲利49萬元，倘若扣除釐印費及代理佣金計算，原業主近平手離場。代理指，由於最近白石角海鑽．天賦海灣推出，令火炭區的二手買賣受到衝擊，上月份御龍山全月捧蛋收場，前述9座成交單位，為屋苑本月份首宗買賣。

聽濤雅苑815萬蝕讓

馬鞍山聽濤雅苑則錄得蝕讓個案，世紀21奇豐物業分行經理林成豐表示，屋苑11座高層A室，實用面積815方呎（建呎1008），三房海景戶，剛以815萬元易手，實用呎價1萬元（建呎8085元），低市價3%。

原業主1998年以853.9萬元購入單位，易手賬面蝕38.9萬元。美聯物業營業經理李怡澤指，元朗逸林首府逸林路雙號屋，實用1793方呎（建呎2900），獲內地客斥1750萬元購入，實用呎價9760元（建呎6034元），該名內地客另須繳近400萬元買家印花稅（BSD）及雙倍印花稅（DSD）。

上月物業買賣跌9.1%

土地註冊處昨公布最新物業買賣數據，10月份整體物業買賣錄得4648宗，為近4個月新低，按月跌9.1%，涉及金額錄298億元，按月則升23%；住宅買賣則錄3426宗，按月跌7%，金額涉184億元，按月跌3.2%。

美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，最近多個新盤推出市場，加上提供優惠令市場購買力得以釋放，估計11月份整體物業註冊量可望回升至5000宗水平，金額更可望升至8個月高位。

連餘貨 本月近萬單位供應

本月新盤熱鬧非常，有8個全新項目可望推出，涉6,400伙，創兩年新高，包括屯門瓏門II及東涌昇薈等；連同一眾餘貨盤，月內料逾20盤推出，涉近1萬伙供應。

昇薈瓏門Ⅱ已獲預售 料快推

市場購買力被發展商減價牽動出來，令第四季大量新盤準備推出，單計本月，已有約8個可望推出的全新樓盤，涉6,373伙，創近兩年新高。當中包括兩個早批出售樓紙的項目，新地（00016）屯門瓏門Ⅱ，及南豐東涌昇薈。

長實（00001）將軍澳日出康城3期緻藍天，消息指，項目有機會本月內取得預售樓花同意書，發展商將隨即開賣。

另外，港島單幢盤之爭亦不容忽視，新地堅尼地城Imperial KENNEDY將硬撼?地（00012）北角維峯。Imperial KENNEDY昨繼續收票，市場傳至今累收約100票。發展商昨更新銷售安排，除公布首輪抽籤確實時間，也延遲開賣；原定本周五下午3時開售，現延至下午4時。

北角維峯截擊 最快今開價單

至於?地北角維峯，今天將公布項目最新部署，市場料項目最快今天公布首份價單截擊Imperial KENNEDY。該盤提供119伙，上周五公布樓書，市場人士估計，前期推盤工作本月內有望開賣。同系的馬鞍山迎海?星灣則有機會在月內取得售樓紙，繼而推盤。

有望月內開賣全新樓盤雖有8個，但畢竟至今有部分仍未取得售樓紙，包括長實大埔嵐山1期、信置（00083）等灣仔囍滙1期等。

再者，其中兩個超過千伙大型項目將軍澳緻藍天及大埔嵐山同屬長實系，相信發展商不會安排同期推售，令本月真正可能推售新盤數量稍減。

業界：大量新盤 二手料受壓

但即使全新盤推售數量比預期少，市場上仍有大量可供推售一手餘貨，估計合共有近1萬伙可推。

單計?隆地產（00101）西南九龍浪澄灣的未推出單位，至今有逾1,000伙。?地、新世界（00017）的元朗尚悅（約600伙），加上新世界系同區溱柏（約827伙）等，現滾存又可推售一手餘貨，最少有約3,300伙。

有業界認為，大量一手貨推出，本季以至明年初二手市道將長期受壓；發展商在新盤定價策略將會更保守，甚至依賴稅務津貼推盤。

新盤減價搶客 二手業主心軟

發展商減價推售新盤以來，二手樓價受壓愈來愈明顯，11月10大藍籌屋苑叫價紛紛回調，跌幅最多達5.6%，反映小業主的心態不斷軟化，預期二手樓價將下跌10至15%。

自新地（00016）於10月初減價推售西南九龍天璽以來，至今約一個月，新盤減價效應陸續於二手市場浮現。根據地產代理前綫分行統計數據顯示，踏入11月傳統10大藍籌屋苑，小業主叫價出現明顯回落，10個屋苑有7個屋苑平均叫價出現跌幅，跌幅介乎0.2至5.6%不等，反映整體業主放盤心態進一步轉弱。

麗港城減幅大 10萬至40萬

當中以藍田麗港城跌幅最明顯，屋苑現時有約240個單位放盤，過去1星期有約2成單位調整叫價，減價幅度介乎10萬至40萬元不等。例如35座中層A室，實用面積748平方呎，業主原本叫價700萬元，近日減至660萬元，減幅約6%。

區內代理指出，除了新盤減價搶客因素外，麗港城業主加速減價另一個原因是，同區滙景花園上月錄得10宗成交，實用面積呎價9,628元，按月下跌約5%，對麗港城二手樓價構成壓力。

前綫地產代理指出，其實新盤搶客已經不是今時今日的事，早在8、9月份已經有上車盤搶客，經過近3個月的淡靜期，加上天璽、THE AUSTIN等豪宅新盤以低價推售，業主漸漸明白或接受樓價下滑的事實。

長沙灣四小龍 叫價全綫跌

「10月份市場有超過10個新盤減價促銷，小業主的態度才開始回軟，近1、2星期不斷有業主主動減價或向代理詢問有沒有收到實客的洽購支票，表示有票售價可以再商量，可見小業主的態度不斷回軟。」一名奧運站代理分析區內業主的降價心路歷程。

事實上，西九龍區二手樓減價最明顯，例如長沙灣四小龍（昇悅居、泓景臺、宇晴軒及碧海藍天）叫價全綫下跌，跌幅2.5至6.3%不等。例如碧海藍天1座低層D室，實用面積508平方呎（建築面積679平方呎），業主原本叫價570萬元，剛減至505萬元易手，減幅約11%。

另外，奧運站帝峰．皇殿2座極高層A室，實用面積1,174平方呎，屬於4房間隔，業主原本叫價2,850萬元，近日減至2,400萬元求售，與同樓層的3房單位叫價相若。

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑指出，現時的經濟環境，二手小業主並沒有太大的減價壓力，即使大屋苑減價5至10%，相對新盤仍不算吸引，故預期第四季二手樓市持續低迷，除非業主大幅減價15%以上，才能吸引買家。

曾傳聞將來港上市集資10億美元（約78億港元）的深國投商用置業，昨宣布獲私募基金黑石以及工銀國際入股40%及6%，惟未披露投資金額及上市時間表。

深國投商置董事長兼首席執行官丁力業稱，與黑石「一見鍾情」，合作協商僅歷時短短幾個月，「黑石入股將公司的投資以及與資本市場對接起到很大促進作用」。他續稱，來港上市時間表，有待黑石入主後的新董事會開會決定。

黑石（香港）董事總經理王天兵指，過去10年內地零售銷售額平均增長16%，投資深國投商置後，冀透過自然增長及併購發展為國內領先零售平台。

擁19間商場 銷售年增20%

深國投商置現在內地已開發購物中心總建築面積已超400萬平方米，擁有和管理購物中心19間，分布在珠江三角洲、長江三角洲及環渤海經濟圈的重點城市。

丁力業稱，公司今年銷售額將達到28億人民幣，較去年同期增長逾20%，領先市場平均水平，未來將側重以規模8萬至20萬平方米的「印象城」購物中心品牌向外併購。據新聞稿，黑石及工銀國際入股後，公司總資產將超20億美元。


黑石購深國投商置40%股權
文匯報

月前曾有傳計劃年底前赴港上市的內地商場開發商深國投商置昨宣布，私募股權投資公司黑石集團及工商銀行（1398）旗下工銀國際，分別同意收購該公司40%及6%股權，惟作價未有披露，公司只表示在交易完成後，總資產價值將超過20億美元。

對深國投商置上市正面

　有分析認為，黑石一般傾向收購上市公司的股權，估計有關消息對於推動深國投商置上市呈正面作用，但不一定會急於年內選擇香港上市，投資者亦要注意相關消費股類別之公司是否抓得緊內需市場。

　深國投商置業務於購物中心的投資、開發及營運超過10年，累計開發及管理的購物中心建築面積超過400萬平方米。集團目前擁有和管理購物中心共19家，項目重點分布在珠三角、長三角以及環渤海經濟圈。事實上，月前曾有傳公司計劃年底前赴港上市，集資10億美元。此外，美國私募股權投資公司凱雷亦於5月與深國投商置建立戰略合作夥伴關係，並收購其旗下兩間內地大型購物中心的49%股權。

　有分析指，如今公司出售近五成股權，對上市一事呈現了一些啟示。獨立股評人施俊威認為，以黑石過往的投資作風而言，一般傾向收購上市公司的股權，相信有關消息對於推動深國投商置上市呈正面作用。

曾成為家族股權爭奪戰主角的廖創興企業（00194）非執行董事廖駿倫，在創興銀行（01111）落實賣盤後，連續3日減持廖企，持股減至0.16%。

連續3日減持 現持0.16%

根據聯交所股權資料，廖駿倫於11月1日（上周五），以每股平均價16.709元，沽出廖企約91.99萬股，套現逾1,537萬元。

計及其於10月30日及31日，以每股平均17.151元及16.583元，沽出廖企共196萬股，套現逾3,300萬元。

連續3日減持，為廖駿倫進帳4,837萬元。持股量由原先的0.92%，降至僅0.16%。廖企昨收報17元，跌0.24%。

綠地香港（0337）昨表示，通過其全資子公司鑫茂，以總價6.09億元（人民幣，下同），競得上海浦東新區合慶集鎮13-01地塊和14-01地塊，兩地塊為商業用地，總建築面積約為15.3萬平方米。公司指，兩地塊將會一併建成一個大型商業綜合體，以滿足上海自貿區成立以來當地對商業和辦公樓物業的需求。

　其中13-01地塊的出讓面積為2.46萬平方米，容積率為1.7，建築成交價為1.78億元，溢價率1.16%，每平方米樓面價為4,249元；14-01地塊的出讓面積為4.45萬平方米，容積率為2.5，以底價4.31億元成交，每平方米樓面價為3,870元。

近日，光大地產奪得東莞國土交易網掛牌出讓的一宗編號為2013WG050的商住用地。該地塊位於東莞高埠鎮，最終成交價格為3.29億元（人民幣，下同），溢價率達165.24%，折合樓面地價每平米3,449.62元。

　資料顯示，該地塊為商住用地，佔地面積為49,425平方米，建築面積9.53萬平方米，交通便利。該地塊拍賣過程爭奪激烈，5家公司經過204輪叫價，最終由光大地產奪得。光大地產是東莞本土最大的開發商，在東莞有豐富的土地儲備。

樓市交投持續牛皮，土地註冊處資料顯示，10月整體物業註冊量錄4,648宗，按月下跌約9.1%至4個月新低，但同期金額卻不跌反升，錄得298億元，按月升23%，相信與市場大銀碼新盤成交上升有關。

發展商增優惠利氣氛

美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，10月註冊個案主要反映9月市況，由於10月多個新盤推出市場，加上提供優惠吸引，帶動市場氣氛好轉，二手交投亦因此而略見增加，估計11月整體物業註冊量可望回升至5,000宗水平，而金額更進一步升至8個月新高。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇預料，11月將錄得約300億元上下水平。

另一方面，黃良昇表示，一手私人住宅10月錄得748宗，較9月的836宗下降10.5%，但金額則按月升6.9%，錄49.8億元，創5個月新高，金額由6月的10.5億元起連升4個月，累升3.7倍，反映9月期間發展商積極推盤，帶動一手登記金額上升。10月間多個新盤推出，預料11月一手私人住宅登記將上升至1,000宗及100億元上下水平。

二手私宅登記近月新低

二手私人住宅10月錄得2,413宗，創6個月新低，按月跌7.6%。金額方面錄得125.7億元，創5個月新低，按月跌7.9%。劉嘉輝，縱使預期11月二手住宅登記數字有所回升，並有望重上3,000宗，惟數字仍處偏低水平。

劉氏續說，以工廈、寫字樓、商舖、純車位及其他等非住宅物業方面，走勢與新盤市場相似，宗數同樣按月下跌而金額卻錄上升。據資料顯示，11月非住宅物業合共錄約1,085宗，按月減少約10.3%，而金額卻錄約111億元，按月增約133%。

市區地皮有價有市，尤其具鐵路概念的西環一帶早已被「插旗」，一轉手隨時勁賺數倍。西營盤德輔道西124至128號地皮，由資深投資者盧華及相關人士於2009年11月以9,000萬元購入，最近推出招標，意向價高達3億元，若以此計算，持貨4年帳面勁賺2.3倍。

持貨4年料賺2.3倍

據了解，地盤今年2月已獲批圖則，可興建1幢26層高商住大廈，提供樓面約27,173方呎，按地皮意向價3億元計算，折合樓面地價為1.1萬元。招標由高力國際負責，11月28日截標。

高力國際物業投資服務高級董事麥子興表示，地盤毗鄰嘉里建設發展的西浦，已經平整，將以現狀交吉出售。受惠西港島線落成通車效應帶動，該區交通將大為改善，未來只需1分鐘步程到達未來西營盤站A2出口。

事實上，最近雖然地價持續低迷，但市區地皮卻似乎因供應稀少而未受影響，今年9月灣仔一幅住宅官地便以高於市場預期上限30%成交，樓面地價高達1.25萬元。業界相信，投資者亦睇好市區地皮價值，故趁勢推地套現。