近商圈和學區 北市推案3周賣5成

房地產市況不明、買氣不振，加上奢侈稅效應，使投資置產買方轉趨觀望，不少建案推代租、包租案吸引投資人，此類建案多集中熱門商圈及學區周邊，又以套房產品為主，出租2年後轉賣，賺房租又可避開奢侈稅。但專家提醒，購買此產品應選擇好品牌，報酬率計算也應扣除稅金。

北市大安區酒店式公寓「吻鑽搖錢樹」，推出報酬率3％、保證包租2年方案，專案經理陳明哲表示，推案3周已賣出5成。金磚動力行銷公司副總經理施孝文指出，包租、代租只是行銷包裝手法，現代人生活忙碌，委由業者統一處理租賃細節，「度過奢侈稅期間還有房租收入」，但選購時應確認合約與服務內容。

台中透天厝超夯
相品建設於台中東海商圈推出「東海夢想街」，委託專業代管代租業者經營，其中2棟7層樓透天整棟銷售，1樓可做店面使用，2樓以上全數規劃套房，稱報酬率可達4％。
除整棟銷售外，「東海夢想街」也推單戶可售的收租套房產品，每單元內含4間套房，業者代租代管，每月收600元管理費。專案經理周美月表示，建案鄰近台中精密園區、中科與台中工業區，套房規劃1房1廳1廚1衛，與單純學生套房做區隔，「這裡出租容易，免包租，上班族詢問度高，7月中推案至今已售出6成。」
台中代銷公會理事長謝麟兒表示，一中街、逢甲、東海商圈人潮多，店面與套房出租需求大，近來有不少包租、代租建案推出，一中街以代租為主，東海商圈另有滿租出售建案，投資報酬率約3％，比銀行定存利息高。

報酬率須扣除稅
逢甲商圈「麗冠住園」為1999年推出的包租預售案，距逢甲大學路程僅3分鐘，出租率近9成。「麗冠住園」董事長謝文國說，當年推買房包租案投報率達8％，收取10％租金服務費，賣出8成，吸引投資客進駐。
「麗冠住園」建置透明化網路管理系統，房東與房客可透過網路清楚掌握出租、繳費狀況，還有免費健身房、雜誌書報閱覽區，逢甲大學曾與業者洽談釋出200間做為學生套房，有不少外國交換學生入住。21歲法國交換學生LouLou表示：「這裡環境好、設施新穎，唯一缺點是管理過於嚴格。」
創意家行銷協理蔡穎杰提醒，買代租代管產品應選好品牌與管理團隊，計算報酬率時也應扣除稅。

今年土地市場買賣由建商獨撐大樑，截至昨天為止，建商已購買土地近900億元，但建商購地腳步不停歇，遠雄建設昨天再度出手加碼購地，大手筆砸下38億元，從味丹手中取得4筆台中市南屯區文心南五路、文心南路間土地，這是遠雄今年取得台中第5筆土地。

規劃住商混合大樓
遠雄建設副總黃志鴻說，昨取得土地打算規劃興建住商混合大樓，以中坪數為主，總銷預計80~90億元，預定明年下半年推案，「遠雄今年內取得土地多在明年推出，為明後年土地庫存儲備。」統計明年遠雄雙北以外地區推案量將達200~300億元，新竹、台中推案總銷將逾百億元。
由於遠雄今年在新竹、台中、台南大舉獵地，購地金額已超過90億元，今年獵地腳步是否已達滿足點？黃志鴻說，「都還是會在全台看地，有好機會還是會出手。」
據第一太平戴維斯研究部統計，今年1~10月全台單筆成交金額超過3億元的大型土地交易額總額是1192億元，其中建商交易量就有850億元，若涵蓋到昨天為止，大型土地交易總額就已超過1200億元，建商佔3╱4。

台北土地取得困難
不少大型建商今年來購地不手軟，遠雄、興富發、華固和長虹等為因應國際會計準則IFRS上路後，儲備土地心態更積極。興富發和遠雄購地金額都已超過90億元，分居獵地王、獵地后。觀察今年建商購地區域多以台北市以外為主，主要購地地點落在新竹竹北、台中、台南和高雄，顯示建商在台北取得土地愈見困難。
此外，昨日志嘉建設出售的台北市重慶南路一帶3筆透天厝，以及桃園青埔商業區的千坪土地標售案，負責標售的第一太平戴維斯透露，都改採私下議價方式。

三商美邦人壽重金獵地，瞄準全台商辦。三商美邦人壽財務長楊棋材昨（10）日表示，為尋找總部大樓，並替萬名中南部員工設立通訊處，將持續尋找全台適合房地產標的，手握200多億元重金，伺機投入不動產。

楊棋材昨日表示，目前三商美邦可動用資金約6,000億元，其中4%、約200多億元將作為投資不動產使用，目前處分部分大樓後，投資不動產資金約使用3.3%，還有投資空間。未來有適當的標的都會列入投資考量，特別是北市適合作為總部大樓的標的，也會繼續替約1.2萬名的中南部員工，尋找適合的大樓，做為通訊處使用。

三商美邦人壽近來以處分所屬不動產居多，特別是上月三商美邦人壽將第一太平大樓部分樓層出售給紡織業上市公司聚陽實業，以總價28.2億元出售六個樓層，處分利益9.4億元，可望在年底前入帳挹注獲利。

三商美邦人壽上月公布前三季自結財報，在現金股息入帳挹注下，第3季獲利約7.61億元，今年前三季稅後純益達22.9億元，每股稅後純益1.86元。美國量化寬鬆暫不退場、歐洲央行意外降息，引發投資人關注壽險公司對債券投資狀況，三商美邦人壽財務長楊棋材昨日表示，目前影響不大。

楊棋材認為，量化寬鬆政策宣布緩退，使債券利率下降。在第1季因為預期可能因為量化寬鬆退場而出售的債券，已在第3季回補不少，目前看來沒有太大問題，未來會看狀況再決定後續投資動向。

台灣購屋痛苦指數「痛很大」，若想在台北市買四十坪三房的新屋，得要三十五年不吃不喝才買得起；但香港「痛更大」，香港平均房價是台灣的近三倍，港青購屋壓力更大，難怪想移民來台。

根據全球房地產指南（GLOBAL PROPERTY GUIDE）最新價格調查，香港房屋均價是每平方米二萬○六六○美元，換算一坪約達新台幣二○一萬元；台灣是每平方米七一一二美元，換算下來，約是一坪六十九萬元，香港是台灣的二．九倍。

雖然香港的人均ＧＤＰ是三萬四三九三美元，台灣僅二萬一五九二美元，香港是台灣的一．五九倍，但換算房價所得比，香港達六十．○七倍，台灣是三十二．九四倍，香港人比台灣購屋痛苦指數恐多出一倍。

從五年來的台港兩地房價漲幅來看，香港五年來房價漲幅達九十四．八九％，台灣是二十五．六五％；再從近一年房價來看，台、港政府都打房，香港房價還是上漲六．三％，但台灣下跌了七．四四％，兩地差距又更大，香港年輕人望屋興嘆的嘆息聲也越來越大。

營建股「購地王」的排名，在大型建商大舉搶地之際，面臨大洗牌。遠雄（5522）大舉加碼中南部和大陸，累計今年已砸122億元，以期為3年後的業績舖路，暫時躍居營建股「購地王」。

興富發（2542）下半年來勢洶洶，迄今也砸下97億元、逼近百億元購地，暫居第二；至於華固（2548），則購地已達62.9億元，為近兩年中最積極加碼搶地的一年。

遠雄日前公告以38.1億元買進味丹企業在台中市八期重畫區的2,300坪土地，轟動台中房地產市場，為近年台北市以外成交總額最大的一筆土地之一，每坪平均取得成本約165.2萬元。累計遠雄今年以來，已陸續在新竹竹北、台中市、台南市、新北市新莊等地，投資99.14億元買進約2.4萬坪土地。穩坐營建股「購地王」寶座。

若再加計遠雄買進的中國大陸四川成都的23億元土地，總計遠雄今年在兩岸就買進122億元以上的土地原料，絲毫看不出兩岸房市有面臨泡沫化的危機，也顯示遠雄看好未來3?5年的房市潛力，因此積極為儲備未來幾年的業績預作舖路。

遠雄也拜10月份「艾菲爾」、「奧斯卡」等新案完工入帳貢獻業績所賜，單月營收激增55％至33.54億元，累計前10月營收達198億元、年增達150％，遠雄8日股價也強勢表態，以53.3元小紅價位坐收。

每年穩坐營建股「購地王」、「營收王」的興富發，2013年全台大「掃地」的手筆，也毫不手軟，累計今年已買進97億元的土地，其中至少買進新竹北和基隆「帶建照」的土地，以縮短興建到完工交屋的時間。

隨著興富發手中現金在持續新案交屋入帳下，源源不斷，目前也伺機進場購地。累計前10月營收達245.9億元、年增達170％；上周五股價震盪收黑，以62.9元高檔盤整。

營建股獲利王和績優生華固，今年積極買進台北市地上權土地和新北市、高雄等地的原料，迄今累計購進62.9億元的土地，看多後市心態濃厚。惟10月份進入業績認列空窗，單月營收僅122萬元、為今年單月最低量；累計前10月營收仍高達24.44億元、年增2.48倍，8日以83.8元收黑。

建商也嗅到松山機場的商機，2012年便陸續買地獵樓，其中又以上市建商欣陸投控旗下的大陸建設，以及遠雄建設態度相對積極，合計砸下逾30億元搶進該區。

欣陸及遠雄最積極

2012年9月底，大陸建設砸下11.26億元買進北市敦化北路上約242坪土地，拆算每坪單價約465萬元，預計整合周邊土地後，興建地上13樓、地下3樓住宅大樓；緊接著，同年12月，遠雄建設也砸下20.088億元買進敦化北路、長春路口的「全錄大樓」，短期以收租為主，長期則是規劃都更改建，拆算每坪土地約509.25萬元。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，敦北商圈是台灣最早期的一級辦公商圈之一，雖然沒落多時，但受惠於松山機場直航上海、日本與韓國等重要據點的優勢，其高潛力與相對低價成為建商眼中的寶地，此外，由於區域不少大樓屋況老舊，深具都更價值，在現下市場中，對建商更具有吸引力。

全球資產專案經理王維宏指出，目前敦北民生商圈內的多數商辦屋齡相對老舊，超過20年，具有改建題材，因此，部分建商開始選擇買下產權單純的老舊商辦，或是先行卡位幾個樓層，一步一步整合。

據悉，已有不少知名建商積極在周邊獵樓，更有不少壽險業者對於公部門推出的地上權興趣濃厚，其中「松齡新村都更地上權案」便有壽險委託商仲業者評估，不過，因該案有不到1％的私有土地，並非全部國有土地，仍需時間，加上有少部分規劃住宅使用，不符合金管會規定，壽險只好忍痛作罷。

逾6千學生受影響 「迫害人權」

「桃園航空城」打算拆掉原有的海軍基地跑道，挑選居民聚落另蓋第三跑道，因此必須拆遷7校，共有10所學校受影響，由於事涉6000多名學生的受教權，桃園縣教育產業工會抨擊浪費資源，迫害人權。交通部民航局工程處處長范孝倫表示，桃園機場要擴建第三跑道，主要原因是未來要成為東亞客貨樞紐，勢必需要更多基礎建設。

2校面臨二次變動
桃園縣教育產業工會指出，目前受此影響的學校可分3類，分別是「拆校遷生」學校6所（竹圍國小、后厝國小、圳頭國小、沙崙國小、大園國中、竹圍國中），「不拆校只遷生」學校1所（陳康國小)，及「接收安置」學校3所（內海國小、大園國小、埔心國小)，共10校6554名學生。
桃縣教育產業工會再提出，目前除大園國中確定可供搬遷預定地外，其他如竹圍國中原計劃搬遷的預定地－菓林計劃區，因處於機場60分貝的區域，已確認不可行，新校用地仍無著落，且竹圍國中在搬遷前須先安置沙崙國小及竹圍國小的學生，2校學生可能面臨二次變動，極為不妥。
桃園縣政府教育局表示，大園國中確定在2016年第1次搬遷，遷往南港村客運園區新建國中校舍， 2015學年度會完成的有竹圍國中設置國小校區、大園國小增修建教室安置、內海國小增修建教室等等。

規劃免遷戶籍就學
記者前往「后厝國小」與「竹圍國小」了解拆校的狀況，當地家長會長指出，目前桃園縣政府有放風聲說，明年9月徵收區域的就學學生都得遷校，但各校至今沒有發放公文，家長們都非常擔心自己孩子未來就讀的狀況。一名小三男童則語帶輕鬆的說，換學校上學應該沒什麼差別吧。
桃園縣政府教育局表示，為了避免學生多次轉學造成就學適應問題，教育局規劃航空城特定區搬遷國小的學生，未來得考量通學路線、遠近距離或家長工作動線便利性等因素，目前規劃由家長向就讀學校申請免遷戶籍方式就學安置。

土地徵收完才興建
交通部民航局工程處處長范孝倫說，一切還在規劃，會小心處理民眾意見，也得確定土地能徵收完畢才能興建起第三跑道，不然計劃可能改變；目前航空城計劃還在都市計劃階段，得看年底都委會審議的結果，民航局才會執行下一步。

航空城機場園區計劃
◎發展期程：2030年完成
◎園區面積：603萬坪
◎土地徵收：預估花595億元徵收225萬坪土地
◎預期目標：成為東亞客貨樞紐
◎總體經費：3000億元
◎建設期程：
．2018年完成第三航廈興建
．2020年開始推動第三條跑道興建
資料來源：民航局

住68年遭徵地拆屋 住戶不捨

【郭寶懃╱台北報導】桃園航空城徵收土地爭議不斷，許多居住在桃園航空城第三跑道周邊的住家，面臨機場跑道擴建，將被迫拆屋搬離，在此地住了近一輩子的詹伯伯，眼看著經營多年的洗衣店恐遭拆遷，心中充滿不捨。

對竹圍村感情深厚
詹伯伯住竹圍村68年了，他說：「這個村落從日本殖民時代留到現在，即便周邊房屋經過改建，但彼此鄰居與這區域感情是很深厚的。」詹伯伯兒子指出，他爸爸已習慣這個環境，喜歡到家後面種菜，未來若是遷移，環境改變恐怕很讓人難以接受。
詹伯伯還說：「現在洗衣店因為機場擴增而被拆，心情非常無奈與無助，畢竟住這麼久，也累積不少客源，若被安置在高鐵附近，生意多少會受影響，加上政策又不明朗，實在很擔憂。」

癌末婦才買了新家
癌末病患蔡姓婦人去年才搬到這裡，為的是幫小孩與老公安置未來的生活，去年買了新家今年卻得知將遭拆遷，她難過說：「難道連我餘生想完成的事都無法達成嗎？」蔡姓婦人指出，許多無經濟收入的老人家、育幼院近20位學童都面臨到拆遷安置問題。
談到民眾安置狀況，桃園縣政府表示，對民眾的建議與主張，像是安置街廓劃設區位、土地分配與地上物拆遷補償費計算方式、開發期程與階段調整等議題，政府會以尊重的態度面對處置。

桃園航空城拆遷戶安置流程
◎2013年 都市計劃階段劃設
◎2014年 辦理區段徵收前置作業
◎2015年 公告期間受理原位置表留申請及審查、地上物公告後即發放地上物補償費、建物拆遷後即發放房租補助費、安置低收入戶措施
◎2017年 優先分配安置街廓
資料來源：桃園縣政府

建設利多 地價漲3成
容積限制影響 近期交易冷

「航空城」預定今年底完成都市計劃審議，當地房仲指出，多項建設利多讓5成桃園投資客都集中此區買地，推升土地價格上漲2~3成，但近2~3個月受奢侈稅與容積限制影響，交易量趨向低靡，單月交易量縮為1~2件。

埤塘變農地有風險
青埔高鐵加盟店總經理李崇銘表示，目前交通部負責機場專用區的部分，在徵收範圍內農地的均價為1坪10萬元左右，現在約2~3成原地主不賣，若前年買入價格為7萬元，現在有10萬元就會賣出；至於桃園縣則負責產業專用區的部分，在徵收範圍內的農地價位每坪為6~15萬元不等。
李崇銘表示，而被劃在埤塘的土地價位和農地一樣，但受限於水利會，而且未來要變更為農地可能有風險性，所以除非是熟門熟路的投資客才會前往投資。住商不動產桃竹苗區副總陸毅棋表示，目前北台灣素地有限，不少建商前往桃園買地，造成航空城土地交易量大，但近期買氣有降低，整體量變少，可能是土地價位太高，或者桃園區域沒有釋出更好的土地，加上近期營建署在容積限制有管制，導致建商要搶推案可能趨於保守。

投資客持觀望態度
當地房仲也說，受到奢侈稅的影響，許多投資客買農地的狀況會保持觀望的態度，之前年底最熱的時候，1個月有20幾件，但近2~3個月交易縮手。

網友找捷運站房屋的最熱門區域居然不在台北市和高雄市，而是新北市。業者調查，中和的永安市場站、板橋的江子翠站及新埔站是全台捷運站熱門關鍵字找房的前3名，至於台北市最熱搜的是石牌站，排名第14，高雄市最熱門則是凹子底站，排名第40。
好房網調查網友熱搜關鍵字排名發現，全台已通車的107個捷運站中，北市和高雄市捷運站竟沒有擠進前10名，全部都被新北市囊括，而排名前10名的捷運站點多位在板南線、中和新蘆線、淡水線沿線。

生活圈發展成熟
好房網總編吳光中分析，前10名站點多座落在新北市第一環，不僅交通便利，到台北市市中心僅5~20分鐘，加上發展較早，生活圈成熟，這也是新北市捷運站能搶下前10名的主因。以永安市場站為例，附近房價均價為每坪49.2萬元，排名2、3的江子翠站及新埔站則以每坪51.7及55.6萬元，站穩50萬元大關。
熱搜前10名的新北市捷運站中，又以板橋和中永和區為大宗，板橋以江子翠站、新埔站、府中站、板橋站拿下4席，其次是拿下3席的中永和區域。

隨著直航路線不斷加開，松山機場的「首都商務機場」定位也愈來愈明確，周邊的開發案更如雨後春筍般冒出，兩年內便至少有4案推出，目前以「台北學苑」較受關注，推估合計底價逾300億元，粗估可吸引的民間投資金額逾千億元。

4案推出 可吸金逾千億

高力國際估價及諮詢服務部董事袁嘉隆表示，松山機場周邊將是未來地上權的主戰場，從松山機場BOT案先期招標作業案，便吸引8家業者搶標，可見未來商機可期。

尤其是松山機場具地利之便，一下飛機便可以直接進入市中心，周邊的商務發展勢必成為各業者布局的重點，公部門也看好此區發展，近兩年陸續推出4個開發案，包括已經招標成功的敦化段都更地上權，以及目前正在公告招標的台北學苑地上權、松齡新村地上權，另松山機場BOT案則預計最快明年推出。

其中最受業者青睞的要屬台北學苑地上權與松山機場BOT案，商仲業者透露，自從台北學苑地上權公告招標後，已有不少業者表達興趣，壽險業者也紛紛委託商仲規劃相關投標事宜，其中最有可能出手投標的要屬國壽與富邦人壽。

台北學苑案 最受矚目

商仲解釋，今年上半年因延續金管會禁買令，各大壽險幾乎沒有在房市投入資金，直至下半年解禁後，不少壽險業者紛紛在房市投下大筆資金，目前僅有國泰人壽以及富邦人壽尚未出手，手中資金最充沛，也需要尋覓可投資標的，預期兩家投標台北學苑的意願大增。

該招商案位於北市敦化北路、南京東路口，基地面積約4050.17坪，使用分區為敦化南北路特定專用區（A區），容積率約284％，得標業者每年將依照申報地價3.5％計算年地租，拆算每坪容積底價約99.5萬元，貼近於世貿二館地上權案標脫容積單價99.9萬元，該地上權案規定不得做為住宅使用，因此，推估未來可能規劃飯店、商場百貨、辦公大樓等。

全球資產專案經理王維宏表示，台北學苑為繼世貿二館及A25後最受矚目的百億元地上權指標案，由於壽險業今年投資金額偏少，預期壽險業將有可能出手標下該案；不過，因為該案是不允許分割地上權，且僅限作商業使用，加上底價相對高，不排除也有可能出現叫好不叫座的情況。

好松機商機 建商卡位獵樓獵地

建商也嗅到松山機場的商機，2012年便陸續買地獵樓，其中又以上市建商欣陸投控旗下的大陸建設，以及遠雄建設態度相對積極，合計砸下逾30億元搶進該區。

欣陸及遠雄最積極

2012年9月底，大陸建設砸下11.26億元買進北市敦化北路上約242坪土地，拆算每坪單價約465萬元，預計整合周邊土地後，興建地上13樓、地下3樓住宅大樓；緊接著，同年12月，遠雄建設也砸下20.088億元買進敦化北路、長春路口的「全錄大樓」，短期以收租為主，長期則是規劃都更改建，拆算每坪土地約509.25萬元。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，敦北商圈是台灣最早期的一級辦公商圈之一，雖然沒落多時，但受惠於松山機場直航上海、日本與韓國等重要據點的優勢，其高潛力與相對低價成為建商眼中的寶地，此外，由於區域不少大樓屋況老舊，深具都更價值，在現下市場中，對建商更具有吸引力。

全球資產專案經理王維宏指出，目前敦北民生商圈內的多數商辦屋齡相對老舊，超過20年，具有改建題材，因此，部分建商開始選擇買下產權單純的老舊商辦，或是先行卡位幾個樓層，一步一步整合。

據悉，已有不少知名建商積極在周邊獵樓，更有不少壽險業者對於公部門推出的地上權興趣濃厚，其中「松齡新村都更地上權案」便有壽險委託商仲業者評估，不過，因該案有不到1％的私有土地，並非全部國有土地，仍需時間，加上有少部分規劃住宅使用，不符合金管會規定，壽險只好忍痛作罷。

國有地禁售，都市更新牛步化，加上低總價「小宅」叫好叫座，台北市區近來掀起一波「東京化」風潮，建築基地面積不到100坪、就蓋出又高又瘦的精巧住宅大樓，甚至出現面積19.5坪的「迷你」基地，也蓋起小豪宅。

住展雜誌市調資料顯示，台北市至少有22處以上新推住宅案，基地規模都在100坪以下，若和今年一月迄今新推案數量比較，大約占1?2成。其中更有8個新案，基地在50坪以下。

包括中山、大安、士林、北投等區，都出現這類「迷你」基地的住宅新案。最小規模的中山區「三境e通」基地19.5坪，就可以蓋20戶小宅；至於大安區信義路二段大安公園對面大馬路上，基地僅47坪的「水樹之間」，也規劃出每戶41?54坪，每坪開價約220萬元的小豪宅。由於寸土寸金，停車位只能就基地尺寸規劃為機械式停車位，一個要350萬元，一戶總價仍上看9千多萬元至1.1億元，堪稱市場上地段最炙手可熱、總價「豪宅化」的「迷你」基地開發案。

另外，大安區和平東路一段的「久仰泰美-泰極」，85坪基地規模可規畫每戶約65坪的住宅，每坪售價開到130?180萬元，總價約1.1億元起跳，也是「迷你」基地的豪宅版。

創意家廣告董事長王明正表示，會作這種小基地的建商，可能是基於無法整合到更大基地，或是不想拖延太長時間去整合土地的建商；不過，台北市愈精華地段，土地市場完全飽和，百坪以上基地面臨「絕版」，因此預期台北市將來一定會愈來愈多這種非常小型的基地，走向「東京化」。

王明正指出，對建商來說，缺點是成本高，每建坪單位成本也較貴，比起大基地開發、可攤平每單位容積或每坪建築造價成本，相對會比較不划算，因此每坪售價未必比較便宜。對買方客戶來說，就要看保值性，因為保值功能相對不如正常的基地，除非非常精華的地段、再怎麼小也會有人買。

甲山林廣告總經理、愛山林建設開發總經理張境在則感慨指出，「這麼小的基地也在蓋？這簡直是台北市的悲哀！」政府沒有擔當，沒有前瞻思維，導致有些建商只能屈就迷你基地。其實全世界很多城市都比台北市更老，可是為何台灣政府卻沒有大格局的都市發展計劃？任由小基地各自發揮、蓋得亂七八糟？畢竟政府政策要有好規劃，市容才更好。

台北市政府副市長張金鶚則表示，台北市地狹人稠，土地價格高、整合不易，造成最近土地產權細分化、「迷你」建築基地興起。他認為，「在主流價值觀之外，我並不反對跳脫主流建商大基地開發的小型基地住宅。」應該要用更開放、更寬容的態度，去觀察這種現象。只要符合法規，其實「小而美」小宅建築潮，應樂見其成，讓都市發展和建築天際線更多元化。

張金鶚表示，亞洲許多人口密集、土地有限的城市，像東京、香港、新加坡等，也有小基地高樓化的發展趨勢。現在台北市政府已實施簡易都更，放寬老屋重建的最小簡易都更面積至500平方公尺以下，努力朝多元化方向推動都更，以提高都市土地有效利用、活化都更。

新竹生醫園區廠商進駐率攀高，一路之隔的新竹高鐵區，近期又有暐順營造與高鐵局簽約，將投資30億元在高鐵站區興建集商場、旅館、餐飲的多功能複合大樓。這兩項利多，讓竹科管理局長顏宗明和新竹縣長邱鏡淳都呼籲各界投資新竹，尤其是生醫園區和高鐵站所在的竹北。

廠商進駐率高也代表從業人員大幅增加，對周邊的生活機能需求也相對提高，尤其對竹北低迷一陣子的房市有不小的貢獻。顏宗明除了積極為生醫園區招商，也鼓勵各界投資竹北，他說，竹北高鐵區一帶的建築物足以和台北信義區比美，但在信義區買一棟，在竹北可以買四棟。

而新竹在地建商暐順營造，上月才與高鐵局簽約，將投資30億元在高鐵站區興建集辦公、商場、旅館、餐飲等多功能複合大樓；高鐵局也計劃投資8億興建有影城等設施的商業大樓，更加值竹北高鐵站區的房市。

前中科管理局長、現任新竹縣長邱鏡淳辦公室主任的楊文科也指出，除了可預見生醫園區的發展前景、高鐵區商辦大樓預計2006年營運的利多消息，新竹縣府也將持續推動位於生醫園區旁的璞玉計劃，竹北的繁榮發展指日可待，值得大家來投資竹北。

投資房地產想要獲取最高投資報酬率，必需有2個重要基本原則：(1)在已經發展成熟的區域中，要掌握地段(Location)，唯有選對地段，房地產增值空間才會大。(2)在重劃區的新興區域中，必需在區域還沒有成熟推動前，先進場置產的勝算最高。新北市的新板特區、新莊副都心都已經驗證過「重劃區買房，越早進場賺越多」的發財黃金定律，而下一個最佳投資的新北市新興重劃區，就在溫仔圳新都心。

跨新莊與泰山2地的塭仔圳地區，位於特二號快速道路西側及中山路(即台1線省道)兩側地區，面積約470公頃，在新北市規劃的定義上，塭仔圳開發是新北市政府重大推動地區發展政策之一，這個重劃區未來將透過市地重劃方式開發，延續新莊副都心、知識產業園區及結合輔大醫療專用區的發展，將能健全新莊、泰山區都市機能並促進地方繁榮。

新北市政府城鄉發展局指出，塭仔圳開發案在軌道、交通、都市計畫等重大公共建設架構下，塑造都市整體發展風格和特色、提升生活環境，同時訂定都市設計準則，就公共開放空間系統、道路系統管制、建築物最小基地規模、造型、高度與量體規定、環境保護設施配置、景觀配置等……方面擬定相關規定，在整體都市重劃架構的建築規定相當嚴謹，可以預期未來整個區域將會出現高品質的住宅生活環境。

由於溫仔圳重劃區在區域發展定位上，是以高品質住宅生活環境為架構，因此，在區域建築、規劃、限制上，都採取比較高的規範，讓區域內的建築物都能夠在大街廓的設計下，展現出新興城市的整齊建築天際線風範，看看新板特區的城市發展，就可以想像未來溫仔圳重劃區城市發展風貌。

塭仔圳新都心緊鄰新莊副都心，新莊副都心2010年起，在房地產建商陸續進場推案下，讓這個區域曝光度大幅提升，大家開始知道、也認同新莊副都心的價值，當副都心身價開始水漲船高之際，緊鄰塭仔圳新都心的資產價值，當然就跟著升溫起來。從頭前重劃區→新莊副都心，新北市大新莊策略區城市擴大發展軸線一路向西前進的下一站，就是塭仔圳新都心區。目前區域建案開發尚處於「萌芽期」，這個時候的投資價值依然很高，選擇鄰近交通動線的建案進行投資，長期持有，未來增值空間幅度應該都相當可觀。

為穩定南部供水，經濟部水利署計畫投入概估經費81.3億元，在台南將軍區的鹽田籌設台南海水淡化廠（簡稱海淡廠），可望成為台灣第一座公共給水的海淡廠。另中鋼公司也評估在高雄南星計畫區內投資興建每日產水5萬噸的海水淡化廠，台灣本島可能將因此掀起海淡廠興建風。

其中台南海淡廠預計明年可進行環評資料調查，一旦通過環評後，108年每日產水達5萬噸，至110年每日產水，再增供5萬噸。

另水利署明年也會著手規畫高雄海淡廠，將進行產水的規模及廠址的可行性評估。至於原規畫每日產水3萬噸的桃園海淡廠，將配合桃園縣政府的產業用水時程需求，再敲定實際推動時程。

目前國內海淡廠都集中在離島地區─澎湖、金門及馬祖等地，主要解決離島用水問題。台灣本島唯一的海淡廠，是台電核三廠的海淡廠，主要供應核三廠的蒸餾水，並非是公共給水。

水利署說，台南海淡廠基於自來水管網、用水需求、工程經濟、計畫效益、土地取得及環境保護等因素考量，已決定廠址，位在台南將軍區的鹽田。因當地土地，大都屬於國有財產局的土地，屆時可撥用所需土地，藉以減少海淡廠土地徵收的難題。

水利署表示，未來台南海淡廠產水，將併入自來水供水系統，供應台南臨海地區生活用水與工業用水。該海淡廠將採取兩階段開發，藉以提高民眾對海淡水的接受度與使用量。

水利署說，民國98年，莫拉克風災過後，南部的曾文水庫等多個水庫，都有淤積問題，已影響既有水庫容量及供水穩定能力。其間，該署已大力進行各水庫的清淤工作，但為確保台南，以及高雄水資源的調度與供應，才決定籌設台南海淡廠。

台南海淡廠明年開始辦理環評調查後，最快後年可將環評案，送交環保署審查，一旦通過後，佈管與建廠時程約2年，最快108年可每日產水5萬噸。

台南海淡廠因鄰近的七股鹽山、傘形鹽田，可形成當地的「觀光休閒帶」，未來海淡廠除了具有產水、展示及會議外，還可能規畫海淡博物館，來增加觀光的亮點。

台東縣近年觀光、旅遊興盛，明年初至少有9家新開飯店投入營運；台東縣更因連續2年招商達155億元，創造近4千個就業機會，獲今年經濟部地方政府招商評比乙組第2名，僅次於新竹縣，也獲經濟部3000萬元獎勵。
最近3年台東縣藉舉辦熱氣球嘉年華活動，成功製造話題，也吸引大批遊客到台東，加上大陸遊客，台東縣政府觀光旅遊處昨天表示，去年到台東遊客人數創新高，逾545萬5000人次，今年1到9月遊客人數已逾450萬5000人次，年底前可望再創新高。

縣長黃健庭信心十足表示，未來半年至少有1500個工作機會釋出，讓縣民有更多就業選擇。

龐大的觀光、旅遊商機，自然吸引國內旅宿業來台東投資，黃健庭昨天表示，台東家戶平均所得67萬元，全國最低、平均壽命74.4歲，全國最短、低收入戶比率6.1％，全國最高，但台東有個優點就是因建設落後而保有秀麗山水，因此他上任後以發展觀光為主軸，藉舉辦熱氣球、衝浪等活動，發展運動觀光，製造話題，帶動人潮。

黃健庭說，過去3年，台東觀光發展蓬勃，遊客屢創新高，有助縣府對外招商，包括秀泰電影集團、綺麗珊瑚等投資案有35件，預估可為台東創造3926個工作機會；其中飯店旅宿業投資多達22件，包括桂田璽悅酒店斥資20億元買下閒置逾10年，位於台東市精華地段「水果街」上的九龍金贊大樓。

黃健庭指出，日前台東縣政府參加經濟部地方政府招商評比，僅於新竹縣，獲得乙組第2名，這是對台東縣政府團隊的肯定，對台東縣民更重要的是，未來半年內來桂田璽悅、金聯世紀、F HOTEL等9家業者將陸續營運，並釋出1500個工作機會。

據中國信託行業協會資料顯示，今年三季度末，房地產信託融資規模高達8942億元，占整個信託業融資規模的9.33%，與二季度末房地產信託融資規模占比相比，環比增長了0.21個百分點。

其中，三季度房地產信託新增1675億元，創2010年以來的歷史最高水準。相比去年三季度的849億元，同比增加97.22%；相比今年二季度的1544 億元，環比上漲8.48%。

截止今年3季度末，67家信託公司管理的信託資產規模為10.13萬億元，與去年同期的6.32萬億元規模相比，同比增速高達60.3%；較上年末7.47萬億元增長35.61%。

儘管信託資產總規模繼續創新高，但季度環比增速已經連續3個季度下降。今年以來，全行業信託資產規模季度環比增速一直呈現下降趨勢，1季度為16.86%，相比2012年4季度18.2%的環比增速，下降了1.34個百分點；2季度為8.30%，相比1季度大幅下降了8.56個百分點；3季度為7.16%，相比2季度下降1.14個百分點。

對此，中國信託業協會專家理事周小明指出，國的理財市場仍然處於成長週期之中，理財需求規模的拐點還遠沒有到來。這預示著信託業長期增長的週期還沒有結束，在未來的相當長時間內，信託業規模的快速增長仍然可以期待。

但他認為，雖然信託業發展的理財市場基礎依然雄厚，但從去年開始的政策取向調整和經營環境的變化，意味著信託業再也不能簡單依賴過去機會驅動的私募融資信託經營模式，信託行業的成長拐點雖然沒有到來，但經營拐點確實已經到來了。

廣州市民柳小姐上個月去歐洲玩了一趟，回來之後，她的夢想變成了“去國外旅遊勝地買套大房子，在裡面隔出很多個小房間，然後租給中國遊客，自己每天在家做飯、數錢”。柳小姐給羊城晚報記者算了一筆賬：她在佛羅倫斯租住的租客家中有8間房，每間最多能住兩人，一間房日租金40歐(約合人民幣500元)，比酒店便宜了一半，即使只有一半能住滿，日收入也有2000元人民幣，一個月保守收入6萬(撇開週末提價)，“房東是中國大叔，他自己也住那，每天最大樂趣是給大家做中國菜，出門在外我們都吃不慣，華人旅館生意火到不行！”

事實上，短租這個在中國剛起步的概念，在國外已非常成熟。不少目光已盯上了中國這塊“沃土”，經歷了初步的商業模式調整和早期融資後，短租行業在華開始加速圈地。 預計到2015年，國內線上短租將達到100億元市場規模。

短租模式挑動資本神經

據瞭解，線上短租是依託於互聯網查閱或預訂短租住房，為出差者和背包客提供酒店和旅館之外另一種“居家”選擇的商業模式，進入21世紀後率先在美國興起。

2004年，線上短租巨頭HomeAway在美國德克薩斯州奧斯丁成立，翌年網站開始運營後立刻得到風投青睞。2011年6月30日，該公司在納斯達克掛牌，當日股價最高達37.10美元/股，市值達30億美元。與前者相比，線上短租平臺的另一巨頭Airbnb更像是純粹的平臺模式，相當於“線上短租的eBay”。有關資料顯示，截至2012年10月第三次融資結束，該公司估值在20億到30億美元之間。

在中國，像小豬短租、途家網、愛日租、住我那等國內線上短租平臺都是在2011年之後才陸續成立的，但近兩年來，行業被形容為迎來了“爆發式增長”。

目前融資走在前列的包括途家網、螞蟻短租和小豬短租。途家網在2012年5月和2013年2月分別完成了兩輪融資，投資人包括國際投資機構紀源資本(GGV)、光速安振創投和國內的鼎暉創投、啟明創投、寬頻資本等，以及國內線上旅遊巨頭攜程網及國際線上短租“鼻祖”HomeAway。在今年1月份，螞蟻短租和小豬短租也同日宣佈獲得千萬美元級別融資。

兩年內衝擊百億規模市場

艾瑞諮詢認為，受到中國線上旅遊市場快速發展的帶動因素影響，2013年國內線上短租的市場交易規模將超過10億元，2015年超過100億元。有分析師指出，“線上短租平臺用戶的年齡段主要集中在25-30歲，占整體用戶的44.2%。其次是31-35歲這一年齡區間，占比22.2%。線上短租是一種新型、自助式、注重品質，同時追求性價比的住宿方式，80後逐漸成長為職場主力，他們對品質有一定追求，同時會考慮性價比”。

據《金融時報》報導，Altimeter Group的一份報告中提到，近年來這股新興的“分享經濟”(sharing economy)浪潮，已催生了200餘家新企業，並得到了20億美元風險資本的注資。這些投資專案出現在經濟下行週期，消費者們被迫找尋省錢的新途徑。此外，年輕群體的文化也發生了變化，年輕人對與自己的朋友和鄰居做生意更感興趣，而不太喜歡從毫無個性的企業那裡購買產品和服務。

“舶來品”的中國磨合期

“我覺得用爆炸式發展來形容中國短租行業並不合適”小豬短租聯合創始人陳馳向羊城晚報記者表示：“儘管年初短租行業吸引了不少資本的關注，但中國的短租市場還處於極早期，需要很長時間培育。”


在他看來，Airbnb的模式就算在美國那樣一個個人社會資訊健全的國家都是具有顛覆意義的創新，從被投資者認為瘋狂，到模式被大家接受，Airbnb這個過程走了二到三年，“這還是因為美國社會有比較好的信用體系和像Facebook這樣涉及用戶面廣泛的實名制社交網路以及原先就已經存在的一部分房源，而在中國，這一階段可能將會更長”。

陳馳告訴羊城晚報記者，目前這種觀念(短租)在中國接受程度並不是很高，類似的供給也非常的少，需要團隊去培育供給，尋找種子房東，把他拉到互聯網上去出租自己的房間，另外一方面還要培育租客的觀念及住宿方式。

如今，個人信用良好的房東們已經成為短租商家“必爭資源”。陳馳告訴羊城晚報記者，上線一年多的時間，小豬短租目前的日間夜量超過1000個，並已經發展了接近1000個真正意義上的個人房東，“我們把這些房東稱為‘種子房東’，並在運營中也會向他們傾斜”。

中原地產統計資料顯示，商品住宅單價超過5萬元的成交套數已經達到了1952套，比2012年同期的1014套上漲幅度達到了92.5%。預計全年超過5萬的住宅項目套數成交將達到2400套。

按照業內的標準，單價5萬元是高端住宅與普通商品房的分界線，目前，北京單價5萬元以上的專案約為50個。今年以來，西山壹號院、五礦萬科•如園等高端項目銷售得都不錯，帶動了高端住宅市場的成交量上漲。

中原地產市場研究部總監張大偉認為，土地供應量越來越郊區，五環內供應日益稀少，導致位置優越的區域價值日益提升，是高端住宅熱銷的一個原因。從樓市發展來看，影響高端市場發展的因素大部分都是促漲的，在供應量越來越少的情況下，核心區域的豪宅價格可能還會繼續上升。

對於年底的高端市場，亞豪機構分析，從明年市場情況來看，明年初，預售證發放一旦開禁，勢必會有多個該價格區間的專案集中入市，市場在短期內達到供需平衡的狀態，市場價格也將趨穩。

其中，對於單價6萬元以上的高端產品而言，蓄客週期與銷售週期普遍較長，存量消化起來較慢，因此即便是未來兩個月內有新項目入市，對整體市場影響並不會很大。

在李嘉誠拋售中國內地和香港多處商業地產之時，也有人反其道行之。

11月4日，全球PE巨頭黑石與工銀國際控股有限公司（以下簡稱“工銀國際”）宣佈，分別購入深國投商用置業有限公司（以下簡稱“深國投商置”）40%及6%的股權。

從以往投資於單個專案到首次入股一家商用地產開發及運營商，黑石此舉或表明，其在華投資戰略的調整與重新佈局，並且把重心押注到高端商業地產之上。

一位不願意透露姓名的投行人士警示，人們往往關注PE進入時點，而忽視其退出時點，後者才是關注行業風險的重要指標。

低價抄底 一石三鳥

選擇在這一時點入股，黑石可謂是“一石三鳥”。

“最重要的是借機重新調整其在華投資戰略，揭示其未來房地產市場的投資主線已經聚集到利潤最高的高端商業地產，而住宅地產、工業地產項目將不再是其投資重點。”中投顧問高級研究員任浩甯接受《中國經營報》記者採訪時表示,“高端商業地產受經濟大環境影響不大，目前，北上廣一二線城市的商業地產項目的價格只升不降。相對而言，住宅地產、工業地產市場的盈利能力、利潤升值空間有限。”

關於深國投商置即將赴香港上市的傳聞亦賦予上述交易更大的想像空間。

有消息稱，深國投商置計畫在香港首次公開募股，融資規模約10億美元，預計最快今年第四季度於港交所掛牌。

對此，深國投商置董事長兼首席執行官丁力業表示，股權收購交易完成後，將會召開董事會，制定公司發展新策略。這意味著，深國投商置赴港上市節奏，或有待黑石入主後的新董事會主導。

“（深國投商置）上市非黑石入股的主要因素，但公司未來IPO將為黑石贏得參股利潤之外的附加值。”任浩寧分析。毋庸置疑，黑石入股將對深國投商置的擴張與IPO起到助推作用。

據丁力業描述，與黑石“一見鍾情”，歷時短短幾個月就達成合作協定。而據接近深國投商置的消息人士透露，深國投商置的資金鏈比較緊張，這一股權交易可以為其後續發展及時補充資金缺口。

經歷金融危機後，深國投商置的發展步伐一度擱淺。公司網頁顯示至今還有26個待開發專案。目前，深國投商置的三大品牌購物中心——印象城、深國投廣場和新一城，共擁有和管理購物中心19家，主要分佈在珠三角、長三角以及環渤海經濟圈。

隨著房地產市場調控持續，房地產企業融資受到很大限制，通過正常途徑根本貸不到款，而通過信託等影子銀行方式融資則還債壓力過大，在這一大背景之下，選擇黑石這樣的PE巨頭進行股權融資是一個比較好的選擇。

2012年2月，華潤集團將深國投商置轉售給國內商業地產基金深圳市龍柏商置產業投資基金時，深國投商置營業收入只有4.6億元，淨利潤8704萬元，負債卻高達68.13億元。

今年5月，深國投商置向凱雷投資集團出售蘇州印象城和杭州古墩印象城49%股權，亦被看做是其資金鏈緊張的佐證。

“這也是深國投商置願意‘割肉’，最終促成黑石能夠以比較低的價格入股的原因。”上述消息人士稱，而“工銀國際則是上述交易的陪襯綠葉，是深國投商置半路拉進來的‘伴娘’”。

作為工商銀行的全資香港子公司，以及工行的境外投資銀行業務平臺，工銀國際的進入，“會進一步穩固和加強我們與國內銀行的關係，對我們在內地開展業務有很大幫助。”丁力業說。

掉頭空翻多 炒作房地產？

以4億美元價格置換到深國投商置40%的股權，黑石又一次賺到了。

自2010年起，黑石集團管理資本量的增速都在25.0%以上，其中，以房地產部門的管理資本量擴張得最為迅猛，房地產部門的投資額度逐年加大，信貸部門投資也漸成規模，而傳統業務私募股權部門的投資從投資額到占比都呈現逐年遞減趨勢。

此次，黑石投資深國投商置主要來自黑石房地產亞洲基金。房地產平臺是黑石集團目前五大業務平臺的重中之重。黑石這一宗投資可以視為有重要風向標作用。

“跨國PE巨頭進入某一個企業，一般是先看准企業所代表的行業未來方向。這是國際PE與國內PE的顯著差別。”任浩寧總結，國內PE一般是先看政策，再看行業，再看企業。

更引人注目的是，與單純為了盈利而投資于專案、樓盤不同，入股深國投商置是黑石首次在華做出前瞻性意義最大的戰略投資。業界認為，這一舉動或有更大的指向性，或吸引更多資金進入商用地產領域。

事實上，從去年開始，黑石就已經一再表達對中國及亞洲房地產市場的看好。

在完成募集133億美元的全球房地產基金BREP VII後，黑石創始人兼首席執行官斯蒂芬•施瓦茨曼曾表示，黑石計畫開始在亞洲的房地產領域進行投資。

繼去年底參與收購上海華敏帝豪大廈後，今年上半年，黑石完成募集40億美元規模的黑石房地產亞洲基金，主要投資中國和其他亞洲國家。8月份，黑石房地產亞洲基金提出以25億港元收購泰升集團。1月份，黑石通過與華潤置地組建的合資公司投資了江蘇南通的一處地塊，並計畫在南通建造購物中心、辦公樓及住宅樓。

然而，需要引起警惕的是，作為另類資產管理公司，黑石此次入股之後何時退出則是一個更為明確的風險信號。在黑石官網，其房地產投資策略更彰顯於此。黑石稱，一貫統一的投資理念是：買入、修復、賣出。“一旦問題解決，我們會將所投資公司賣出，通常是出售給核心投資者。我們的平均持有期略超過三年。”在2005年至2007年期間，黑石賣出的資產超過600億美元。

清科研究中心報告也指出：從市場現狀來看，擁有PE背景的房地產基金的出現往往是“私募股權的擴張需求”結合“房地產行業發展機遇”的產物，此類房地產基金管理方的獨立性較強，且運營的目的性明確，意在獲得盈利的最大化。

黑石如此，凱雷亦是如此。而且，黑石在中國房地產市場的投資並非只進不出。去年1月，黑石曾向?大出售雅立40%股份。

而早在2011年9月，黑石還以14.6億元人民幣的價格向新世界發展售出其所持上海Channel one購物中心95%股權。當時，這是黑石首次從中國地區房地產投資中撤出，被外界視為，黑石有可能看空中國商業房地產走勢。

“在風險最小時進入，到利潤最大時退出，低買高賣往往是海外PE慣用手法。”一位不願意透露姓名的投行人士告訴記者，“黑石入股之後，一定會幫助深國投商置實現價值增值，然後包裝上市，在最高點退出，最後接棒者，或許就是一二級市場的投資者，這就是擊鼓傳花的博傻遊戲。”

從其角度看來，目前全國一二線城市的高端商業地產過剩的苗頭已經呈現，在這種情況下，黑石的示範效應，或吸引更多資金盲目進入，必然導致這一情況更極端。而真正的風險在於，中國的商業地產泡沫在被黑石這樣的PE大佬炒大之後發生風險時，黑石已經全身而退。

放眼黑石的全球業務，不動產投資收益亦是最重要的利潤來源。黑石最新發佈的第三季度週報顯示：第三季度淨利潤6.4億美元，同比增長3%。其中，私募股權、信貸資產和對沖基金的升值速度均比去年同期有所放緩，只有不動產投資業務仍舊表現強勁。而且，在這一季度中，黑石集團所持有的不動產投資組合的價值增長了5.8%，為該集團貢獻了4.14億美元的經濟淨利潤。

“黑石退出時點或許就是商業地產泡沫即將破滅之時。”上述投行人士警示。

「滬七條」打房政策效應擴大，華爾街日報報導，知情人士透露，SOHO中國負責人潘石屹和張欣夫婦已打算出售位於上海市虹口區兩處商業房地產，及靜安區一商用、住宅兩用房地產。針對外傳土地出售案，SOHO中國沒多做回應，僅強調目前該集團現金流仍強勁。

大陸房地產開發商SOHO中國集團由於去年策略轉變消耗不少現金，SOHO中國去年開始實施北京和上海辦公樓由出售轉以出租為主，分析師認為，此舉雖增強該集團管理旗下物業能力，但也意味投資回報速度放緩。

事實上，SOHO中國將出售房地產消息傳出後，「資金短缺」傳聞四起，不過SOHO中國發言人表示，集團高層認為公司現金狀況仍強勁，否決外界質疑其因現金不足才出售資產的揣測。

分析師指出，也有可能是SOHO中國擔心商用辦公樓供應過剩，加上三中全會後，打房政策可能再加碼推出，導致上海房租下跌，因而該集團才出此決策，「應該不是低價急售」。分析師們稱，SOHO中國淨負債比率與同業相比尚屬穩健。

SOHO中國指出，該集團不會改長期業務模式─持有上海辦公樓，未來會優化集團資產結構，在適當時機出售非核心資產、同時購買優質資產，以達在上海和北京市場投資比重各一半的目標。

潘石屹曾說，上海是大陸市場化程度最高的城市、商業操作規範，「非常看好上海」，他也曾多次對外表示，SOHO中國會繼續在上海發展。SOHO中國自2010年以來積極購入上海土地，目前該集團在上海已有12筆房地產。

有內部“反省會”傳統的萬通已意識到前些年轉型商業用力過猛，開始重新在住宅發力

近日，萬通地產公佈第三季度報告顯示，前三季該公司經營活動產生的現金流量淨額為-2.75億元，同比下降144.12%。營業收入約9.54億元，同比跌幅達36.59%。

在不少房企前三季度提前完成全年業績目標的大環境下，這一數字顯得刺眼。而且，這已不是萬通地產營收首次出現下滑。根據萬通2012年年報顯示，其全年總營業收入為40.71億元，較2011年減少15.52%。

對此，本報記者聯繫到萬通地產品牌與公關部相關負責人，瞭解公司內部對待近期業績持續不振如何應對。截至發稿前，仍未得到回復。

重新發力住宅

一位元不願具名的證券分析師告訴記者，近年萬通轉型輕資產模式，將大部分精力投入各地萬通中心，住宅方面市場佔有率逐漸萎縮，影響到業績數位。

“現在萬通幾乎沒有新開盤的（住宅）項目，基本都是賣了兩年的尾盤，但是住宅這一塊對這一類謀求所謂轉型的房企仍然是很重要，突然減少這方面收入，對業績的影響很大。所以，今年它（萬通）又開始在北京等地拿一些住宅用地。”

的確，相比前些年的毫無動作，今年萬通共三次出手拿地，態度轉變明顯。今年8月份，萬通通過旗下子公司以6.88億元獲得懷柔區地塊的使用權，這也是2010年後萬通地產首次在北京土地市場有所斬獲。

早前的5月28日，萬通地產公告稱，以31161.24萬元的交易對價受讓中新天津生態城南部片區19號地塊的國有土地使用權。

據瞭解，該地塊用途為城鎮住宅用地，容積率0.8，土地面積為12.98萬平方米。萬通地產表示，本次交易將增加公司土地儲備，有利於推進公司住宅業務的發展。

就在第二天，萬通又以7.63億元獲得了位於杭州市余杭區一商住用地，總用地面積36275平方米，其中地上建設用地面積83432.5平方米。

上述第三季度報告也指出，正是由於這三次購置土地的支付出讓金增加，導致本期內萬通經營活動產生的現金流量淨額為負，大幅下降144.12%。

萬通地產董事長許立近期曾表示，在近40億元的淨資產中，將有20億左右投資於住宅，年內的多次拿地將體現在來年業績的增長上。

可見，有著內部“反省會”傳統的萬通已經意識到前些年轉型商業用力過猛，開始重新發力住宅。“這也是當前不少轉型房企的代表性處境，打著輕資產的旗號，短期內卻仍舊無法擺脫住宅銷售佔據大頭的現實。”上述分析師如是說。

股權基金運作難解現金流

目前萬通地產在北京、天津、杭州、上海都已擁有萬通中心。對於這些商業專案，萬通總經理雲大俊多次對外表示，“已採用創新的基金模式，逐漸把投入在商用物業領域的資金收回來。”


以位於北京CBD核心區中服Z3專案為例，萬通通過股權基金運作的模式募集13.2億元的資金，不僅收回拿地成本，亦可享受地塊將來的部分權益。據悉，該項目在將來的年收益率可達到12.57%-20.09%。

不過，據上述分析師提供的一份研究報告顯示，這種轉向細水長流式的回籠資金方式長期導致萬通經營現金流的回落。

“在已經成熟的輕資產型公司，他們採取的模式是能夠有效降低公司的資產負債率和現金流壓力的。但目前，這種回籠資金的方式跟住宅方面銷售回款比，跟動輒10億元的拿地代價相比就顯得杯水車薪。”

儘管如此，在輕資產轉型這條路上，萬通地產的確是走在內房企前列。用力過猛也好，有先見之明也罷，外界的議論正確與否都取決於萬通能否度過尷尬期，真正走上美國式的輕資產道路。

洽多家基金借錢 副總裁指違約機會微

發債融資近年成為內房股的其中一個主要融資平台，惟對於部分樓盤銷售不穩定的開發商來說，可能隨時爆發違約風險。市場消息指出，世界最大私募基金之一的華平投資（Warburg Pincus），有可能於今天債券首階段到期日，向明發集團（846）提出贖回其價值15.5億元可換股債券的要求；據悉，明發因資金緊絀，近日積極向多家基金商討貸款事宜，冀以「債冚債」，惟迄今仍未達成任何協議，不排除有面臨違約的風險。

稱國內資金足夠還債

明發公司秘書兼副總裁潘永存接受本報查詢時坦承，曾接觸多家基金公司商討貸款，惟該等基金所提出的貸款成本較公司預期為高，年利率達到12.5厘，而明發心目中的利率則約11厘。他透露，現時華平方面仍未決定是否行使有關贖回權利，即使行使，相信公司在國內的資金亦足夠償還，只是若能成功進行融資，公司手頭資金可更充裕，並指債券違約機會很微。截至今年6月底止，明發手頭現金僅6億元人民幣。

明發早於2010年12月10日，向華平發行約15.5億元可換股債券，2015年到期，債券年利率為5厘。至2015年12月3日止，華平可按每股2.9元的價格轉換為明發約6.24億股普通股，佔股份比例約10.24%。而在2015年到期日前，華平可於2013年11月10日後，選擇是否行使該贖回權。

有中資及歐資基金經理不約而同對本報表示，明發曾向該等機構提出貸款的請求，惟由於兩者皆對明發償還債項的能力及發展前景不感樂觀，故迄今均未有答允。其中，歐資基金經理指出，華平行使該贖回權的機會很高，但儘管明發違約，未能即時贖回有關債券，估計華平也有可能會給予明發分階段償還債項的方法，或者明發會再向私人機構發債集資，以債冚債。

事實上，明發再於今年1月24日、1月25日及2月1日發行本金總額為1億美元（約7.8億港元）於2018年到期的優先票據，年利率達13.25厘。公司主席黃煥明曾在2012年年報中提到，上述集資所得已於今年2月用作購回2016年到期的7000萬元可換股債券，及已償還離岸貸款3.03億元。

換股價遠高於現股價

明發股價上周五收報2.05元，下跌1.4%。據曾研究明發的分析員表示，相信華平是次行使贖回權的機會大，主要因為該換股價2.9元遠高於公司現水平股價，預期華平將「要錢不要股」。他認為，明發每個商場項目都過於龐大，加上其主要用作拆散銷售，令整個項目管理困難，吸引力也隨之下降，從而影響其銷售表現。

該分析員指出，按明發現時的資產，要償還10多億元債其實不難，惟該公司回轉率較低，資金回籠成疑，容易產生資不抵債的情況。

273億內房債明年到期

內房發債集資十分普遍，據統計，年初至今已有約30間內房進行境外發債融資，先後合共發行56次高息債，總融資金額達223.98億美元（約1747億港元）。當中，大部分於今年發債的房企，集資目的皆表明為用作償還貸款等再融資。2018年將為內房債務到期的高峰期，金額高達107億美元（約835億港元），而明年則有35億美元（約273億元）債務到期。

根據美銀美林發表的報告顯示，2013年至2018年內房債券到期的總金額分別為15億美元、35億美元、57億美元、68億美元、78億美元及107億美元。到期金額一年比一年高，原因是今年不少內房企業發行5年期的債券以作為再融資，償還了較短期的債務，因而推高了2018年的到期債券總金額。

今年進行發債融資的內房中，個別發債息率仍超過13厘，大部分發債年期為5年及10年，如中國奧園（3883）、明發集團（846）、?盛地產（845）、五洲國際（1369）及中國地產（1838），發債年利率介乎13.25厘至13.75厘不等。其餘內房平均發債息率介乎2.6厘至12.5厘不等。

近期不少內房傳出負面消息，拖累整個內房板塊的債券價格急速下滑，如早前宣布私有化的?盛地產，其債券價格年初至今已下跌7.3點子；而僅次於?盛的是藍籌股中國海外（688），其債價下跌7.1點子。

中駿置業（1966）宣布以35.79億元（人民幣．下同），折合約45.6億港元，競得上海虹橋商務區第一、第三號商用地塊。這是該公司首次涉足長三角地區。

項目土地面積8.43萬方米，預計建築面積約27.9萬方米，樓面地價每方米約12827元，將發展成為商業及寫字樓綜合體。截至今年6月底，公司原已有總規劃建築面積合共約1000萬方米土地儲備，分布在福建、江西、廣東、北京、河北、遼寧和山西。

根據上海虹橋商務區管理委員會的資料，中駿置業投得的地塊位於申貴路和申長路，兩地相連。虹橋商務區總規劃面積86平方公里、核心區4.7平方公里。按照上海城市總體規劃，該區將建成現代服務業集聚區和貿易中心，主要服務長三角區，預計該地區將建成世界最大的會展中心。

中駿置業截至10月底已經完成超全年目標22%的合同銷售額，達91.86億元，合同銷售面積達85.23萬方米，分別同比增104%和69%。

九倉（004）旗下海港企業（051）擊退17個對手，以44億元投得美利大廈酒店項目，高過市場估值中位數逾50%，顯示其志在必得，讓不少人大跌眼鏡。其實，就像筆者上周在《維園檔王的廣告溢價》分析，若只表面計算酒店每個房間的租金收入，作價或許過高；但考慮到整個九倉集團的效益，就有不同講法。

美利大廈項目樓面面積32萬平方呎，估計可改建為300個酒店房間。海港企業表示，地價連同改建費用，總投資額約70億元。按照最樂觀的估算，每個房間每日淨租金收入2000元，每年入住率九成，一年的收入就有1.97億元。

對比70億元投資額，回報率為2.7厘。撇除升值及通脹因素，需要37年才回本，而該項目租期為50年。另外，港府要求項目最少七成面積用作酒店，海港企業可把三成面積劃作餐廳或商場以增加收入，但彼長此消，整體差別不會太大。按這條數計，該項目確實水位有限，難怪不少人驚呼作價高昂。

但九倉作為資產總值逾4000億元的大集團，計數未必單看一個項目。作為綜合型的物業發展商，九倉最強是商場經營，其次為豪宅物業，酒店和辦公室營運就相對沒有那麼強。雖然，九倉的馬哥孛羅酒店相當成功，名氣也不俗，但相比起半島或文華東方，難免略遜一籌。

對於本港的大型地產商，酒店生意向來像雞肋，因為相比起住宅銷售，資產流轉率太低，不利於短至中期的股本回報率（ROE），所以各大集團相對上並非太過重視酒店經營。

綜合體潮流 美利助建品牌

近年形勢有變，「城市綜合體」成為主流，很多地方政府認為，比起單一大型項目更能帶動地區發展。東京六本木山和旺角朗豪坊是最佳例子，而內地對此更加趨之若鶩，近年招標的大型地皮，大部分都指定為「城市綜合體」。

簡單來說，地產商若想在內地獲取大型項目，除比拼價錢，還要比拼綜合配套的實力，所以瑞房（272）、太古（019）等較受歡迎。其中一項配套正是酒店，地產商若擁有一個堂皇的酒店品牌，爭取綜合體項目將大有優勢。

美利大廈位於中環黃金地段，更是港英時代的權力中樞，地標和歷史意義都不同凡響。九倉在此創造一家高檔酒店，倘抓得準定位，效益將遠勝過在尖沙咀或銅鑼灣買地興建。

政府進一步推出活化工廈優化措施，發展局局長陳茂波昨日在網誌透露對活化工廈作出微調，預計明年4月實施，強調在補地價方面不會提供優惠。

發展局局長陳茂波於網誌中提及，截至今年10月底，地政總署共收到115宗活化工廈申請，並批出其中82宗。而地政總署正就進一步優化措施制訂作業備考，預計可於明年4月實施，而計劃申請截止日期為2016年3月31日。

優化措施包括，如工廈業主因為改裝工廈而損失了不多於10%的總樓面面積，容許業主在現有建築物架構之上或以外有條件地加建，以恢復因改裝而減少的總樓面面積。

其次，又容許業主佔用天台不超過50%面積設置公用設施裝置，同時亦可豁免土地契約上所訂的建築物高度限制，並獲豁免收費等。陳氏指，雖然政府推出進一步優化措施，以回應申請者提出的技術和實質困難，但強調在補地價金額上不會提供優惠。

英國皇家特許測量師學會（RICS）最新公布2013年第三季度亞洲商業地產調查，報告顯示受訪者看淡香港商用物業市場前景，明年首季本港商用物業樓價料有5%下調空間。

RICS主席Michael Newey表示，是次調查的被訪者涉800位，來自40個國家及地區。

季內銀主盤量料升

該調查報告顯示，受香港商用物業的租戶需求大幅下滑影響，反映租賃市場的RICS租戶市場情緒指數（RICS Occupier Sentiment Index，OSI），淨值由增長變成負增長。期內錄得數據為負13，為2009年第2季（負46）以後的新低。

在投資市場方面，投資者對市場信心轉為負面。RICS投資市場情緒指數亦回到負淨值區，期內錄得數據為負16，為2009年第3季以來的新低。

報告又顯示，受零售、工業甚至寫字樓市場走勢均見轉弱，受訪者估計第四季的物業價格會下跌，部分受訪者更預期第4季銀主盤物業數量或有機會上升，或對價格會造成壓力。

RICS高級經濟師吳俊毅表示，香港商用物業市場整體氣氛在過去幾個季度出現逆轉，市場上主要的租客或投資者目前對市場前景的看法較今年初更為悲觀。他認為受經濟環境轉弱，加上政府政策影響，料明年首季本港商用物業樓價表現將有5%的下調空間。他認為，如政府把「辣招」撤回，才有機會令市場回穩。

二手樓價繼續尋底，本月上旬10大屋苑實用呎價普遍較上月下跌1至2%，但是成交量未見明顯回升，顯示樓價仍有下調壓力。

其中康怡花園劣質單位造價創新低，拖累屋苑跌價2成。

一城呎價較上月跌3.8%

綜合各區代理資料，11月首10日10大屋苑最新實用呎價，普遍均較上月有所回落，其中鰂魚涌康怡花園因只錄得一宗D座（凶宅同座）的極低層11室成交，因單位質素欠佳，以438萬元易手，實用呎價僅8,605元（建築呎價6,822元），屬於今年最低價成交，大幅偏離正常樓價水平逾2成，因而令屋苑造價按月大幅下跌。

其次，跌幅較明顯的沙田第一城，最新實用呎價報1萬元，較上月跌3.8%。世紀21奇豐助理區域經理周淑萍透露，4座中層D室，實用面積853平方呎（建築1,018平方呎），首7月起連續減價6口，最終以713萬元沽出，實用呎價約8,359元，較市價低5至6%。

康怡海怡本月1成交

美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，在一手群起強勢夾攻下，進一步削弱巿區屋苑二手流轉，當中港島區新盤於本周末加入戰團，港島二手交投幾近癱瘓，3大指標屋苑僅只1宗成交。

事實上，康怡花園及鴨脷洲海怡半島等中價屋苑，至今僅得1宗成交，將軍澳新都城踏入11月以來更是「未發市」，屋苑樓價跌幅未見明顯，未能吸引買家入市，加上新盤搶走購買力，令二手交投完全「冰封」。

此外，過去兩天二手交投量繼續在低位，中原地產指出，10大屋苑過去周末兩天（11月2日至3日）錄得5宗成交，按周增加2宗，按周升66%，屬於連續4星期維持錄得單位數目成交。

港置同樣指出，周末錄得5宗成交，卻是按周減少1宗。

另外，利嘉閣地產錄7宗成交，按周增加2宗。至於美聯物業錄9宗，按周增加29%（註：4大代理行統計屋苑有別）。

學者：年內成交續低迷

理大建築及房地產學系教授兼長策會委員許智文認為，二手成交凍結主要原因是「辣招」，如果二手業主未能如發展商般以減價、補貼印花稅吸引購買力重現，即使新盤潮過去，向隅客亦未必會流入二手市場，今年內二手屋苑成交將持續低迷。

銅鑼灣怡和街舖 空置近1年削3成放租

臨近年底，又是消費旺季來臨，舖位市場上，不少舖位業主有見物業交吉日久，為免錯過年底零售租舖高峰，開始願意減租吸客，銅鑼灣舖業主減價放租，減幅高達3成。

旺角、尖沙咀及銅鑼灣等均有業主降低叫價，普遍減租幅度由10%至25%。

聖誕及新年假期將至，傳統以來屬消費旺季，無論餐飲、零售的生意肯定比平日理想，因此商戶希望把握這段時間做生意，均會在本月內落實租舖。對舖位業主來說，亦希望在此段時間成功吸客，故最近舖位業主漸有降低意向租金吸引商戶情況。

西洋菜南街舖 減19%租出

據業內人士指，旺角、尖沙咀等二綫地段，漸有業主略調低意向租金，如旺角通菜街134號，舖位面積約1,000平方呎，前租客為寵物店，早於本年初期遷出，業主把舖位招租，本年6月仍以20萬元放租，未獲承租下，現減價至18萬元放租，減幅達1成。

另余姓資深舖位投資者旗下尖沙咀漆咸道南115號舖，面積約1,766平方呎，業主早於7月把舖位放租，叫租15萬元，直至近日舖位正式交吉，業主輕微減租至14萬元，減幅約6.7%。

同時間亦有減價成交個案，如旺角西洋菜南街194號地下，面積約1,086平方呎，前租客為米綫店，近日以約16.2萬元租出，業主原叫租約20萬元，未獲承接下減價，如今減價19%才獲承租。

波斯富街舖 降25%放租

至於核心區租值較高的舖位，減幅更為明顯，如賭王四太旗下銅鑼灣怡和街46至54號地下1號舖，前租客為中移動，早於去年12月遷出，業主原叫價每月60萬元，一直未獲承接，經過一年交吉後，業主才願減至每月約40萬至43萬元，減幅高達3成。另外，同區波斯富街57號地下及閣樓，面積合共約1,400平方呎，舖位業主原叫租80萬元，直至近月才減至每月60萬元，減幅達25%。

港置工商舖營業董事林偉文認為，近日整體市場氣氛一般，而發展商接連減價推豪宅，掀起一陣減價情緒，令業主不及以往心紅，推動無論住宅及非住宅物業也有減價情況。

舖位市場上，聖誕及新年也是傳統消費旺季，若把握時機開業，必須在11月份落實租務，接連進行裝修等迎接旺季；而業主方面，近期市場上交吉舖位漸多，業主意識到若未能在今個月內租出舖位，便大有可能等待至明年初才有租收，或只能把舖位作短租，惟短租的金額普遍較小，故寧願降低意向租金，務求今個月內租出舖位。

截至目前，內地已有19家房地產企業公布了10月份的銷售成績。據《證券日報》引述鏈家地產市場研究部統計數據顯示，19房企合計銷售總額為1,079.6億元人民幣(下同)，環比上漲15.7%，同比增長42.4%。從這19家房企今年以來每個月的銷售情況來看，銀十銷售額達到全年最高水平。

據鏈家地產統計數據顯示，19家房企前10個月銷售總額達7,663.36億元，同比增長37.1%。僅2家房企前10個月銷售額未超過1,00億元；6家跨過500億元門檻；萬科和保利地產前10個月銷售額已經突破1,000億元。從銷售額來看，萬科以1458.5億元穩居第一；保利地產以1,007.29億元緊隨其後；?大地產則以912.7億元居於第三位。

世茂房地產、碧桂園和中駿置業等房企已經提前完成全年銷售任務，而從已公佈全年目標的房企來看，7家房企已經完成全年目標的90%以上，最差的已經完成全年任務的60%左右。

高價搶地吃掉大部分利潤

不過，雖然發展商銷售業績很好看，但盈利能力卻在下滑。據《廣州日報》引述中原地產研究部統計，公佈三季報的135家上市房企前三季度合計總營收達4675億元，總利潤為835億元，行業利潤率僅17.9%，淨利潤率僅13%。目前絕大多數房企都採取高周轉模式，以及高價拿地，致使高負債率、高土地成本吃掉大部分利潤。

政府去年10月開始向樓市落重藥，半年間連推兩項重稅，最高付稅金額高達樓價23.5%，樓市升勢顯著減慢。本報統計，今年首9個月樓價累計升幅只得3.8%，跑輸同期升幅為4.3%的通脹，住宅交投更跌至每月平均約3,500宗至4,000宗的水平。最近多個豪宅新盤接連推出「減辣優惠」，被業界視為樓價回落的「催化劑」，樓市料已走入轉角市，後市將反覆偏軟。

　辣招推出至今滿1年，統計今年首9個月的樓市表現，樓價仍然上升，根據中原城市領先指數(CCL)，指數由年初的115.6點，升至9月底的120點，升幅為3.8%，乍看數字會以為辣招無助遏抑樓價，但必須留意，去年同期的升幅為15.37%。與之相比，可見今年樓價升幅已大幅放緩。

官方樓價指數結束5連升

　根據香港貿發局經貿研究公布數字，今年首9個月的消費物價按年上升4.3%，換言之，樓價升幅較通脹更加緩慢，顯示樓價升勢已經受控。翻查去年資料，全年通脹升4.1%，同期樓價則升21.43%，兩者存在極大差距。研究預測，今年全年通脹將為4.3%，觀乎最近新盤樓價不斷貼近二手，預計二手樓價亦會跟隨回落，後市「跌多過升」，全年樓價升幅料將落後通脹。

　上周四差餉物業估價署公布9月樓價指數，雖然只是按月回落0.32%，但就結束此前連續5個月的升勢。萊坊董事及研究部主管林浩文於接受訪問時直言，樓市已進入轉角市。高緯環球大中華區評值諮詢部董事張翹楚亦稱，近月新盤以稅務優惠吸引買家，優惠並佔樓價一個頗大比例，但要留意這些樓價折扣並不會計入樓價的帳面計算，將影響差估署的樓價指數計算，預期樓價實質已有所回調。

購買力湧新盤 二手受壓

　美聯物業首席分析師劉嘉輝指，一手新盤在「供應增、需求減」之下，定價將有壓力，尤其市場預料短期內將有多個新樓盤登場，定價上更為克制。新盤溢價收窄，注意力及購買力勢必投向一手市場，因此需要放盤的業主唯有調低價格才能吸引買家，預期未來樓價仍有下調空間。

　事實上，自政府去年推出雙辣招，包括買家印花稅(BSD)、額外印花稅(SSD)加強版，樓市明顯走進「分水嶺」。本報統計過去1年樓市變化，BSD去年10底推出時，CCL約116.07點，當月住宅成交量約8,855宗，其後至12月曾跌至114.38點，成交宗數更急減61.6%至3,400宗。

DSD影響大 交投劇跌60%

　惟樓市日漸消化BSD影響，資金流向中小型物業、工商舖市場，樓市火速重拾升勢，至2月時CCL更突破120點，市場亦錄得6,420宗住宅成交。政府於是在今年2月底再出招，推出雙倍印花稅(DSD)冷卻樓市，之後半年CCL一直徘徊在118點至120點，最新則報120.72點，較1年前升4.4%。交投量方面，住宅成交量徘徊在3,500宗至4,000宗左右的極低水平，較1年前下跌約60%。

為了振興房市，葡萄牙政府近年來推出買房送居留權，鼓勵外國人購買葡萄牙房產，結果有近八成是發給了中國投資人。

中國投資人已獲248張 其次俄人僅15張

葡萄牙外交部發言人席布拉表示，自去年十月推出買房送居住許可計畫以來，已頒發三一八份居留權，其中二四八張發給中國投資人；排名第二是俄羅斯人，但僅十五份。

包括塞浦路斯、希臘及西班牙等南歐國家，因經濟和房市遭金融危機重創，都推出買房送居留權的相關計畫。過去幾年中國富人買遍溫哥華、倫敦、雪梨、香港等地房產，主因是中國政府積極打房，且打擊高官權貴貪腐，讓這些中國富人避走海外。

根據中國招商銀行與貝恩公司聯合發布的「二○一三中國私人財富報告」，有六成的中國高淨值富人正考慮或已完成投資移民，超高淨值富人中更超過七成。高淨值富人是指個人資產超過人民幣一千萬元（一六四萬美元）；超高淨值富人則指個人資產超過人民幣一億元。

另「二○一二中國國際移民報告」數據，中國個人資產超過人民幣一億元的超高淨值企業主中，有二十七％已經移民、四十七％正考慮移民；近三年來，中國至少有人民幣一七○億元資金流往海外。

葡萄牙外交部預估，今年將頒發四百份這類簽證。自這項計畫開始以來，葡萄牙已流入一．九八億歐元投資資金，有助於房市復甦。

香港金管局與當地發展商Great Portland Estates(GPE)，組合營公司─GHS Limited Partnership，各佔股權5成，初步出資1.01億英鎊(約12.6億港元)，計畫於倫敦西區發展漢諾威廣場地產綜合項目。

《星島日報》報導，金管局向來對外匯基金的具體投資守口如瓶，但GPE昨日單方面公布與金管局成立合營公司GHS消息曝光後，金管局隨即確認已與GPE組成各佔一半股權的合資公司，在倫敦梅費爾區(Mayfair)，發展漢諾威廣場房產(Hanover Square Estate)項目。

根據GPE的公布，該公司會把漢諾威廣場房產的物業組成部分，轉到合營公司內，作價為2.02億英鎊。換言之，在各佔股權一半下，金管局初步至少出資1.01億英鎊。

GPE指，該項目現時計畫發展甲級寫字樓、零售及住宅，料於2018年交付。項目的部分地盤由Crossrail持有，該公司正興建Bond Street Crossrail Station的東面票站大堂。當Crossrail完成有關工程後，GHS將受惠於協議所定可取得長期租賃的權益。

GPE於2011年獲得該重建項目的規劃許可權，涉及面積20.8萬平方呎。項目完成後，將有3幢樓宇提供16.35萬平方呎的甲級寫字樓面積；3.27萬平方呎優質零售及餐飲面積；以及6個住宅單位，共1.18萬平方呎。市場估計該項目日後估值可多達4.75億英鎊。

對於是次投資，金管局發言人表示，相信此合作項目能創造長期價值，符合外匯基金的房地產投資目標。她指，倫敦的房地產市場素以蓬勃、高流動性著稱，在不同的市場周期中，對甲級寫字樓及零售物業的需求都保持強勁。

而倫敦西區物業的價值向來處於升軌，加上項目位處優質地段，同類物業供應短缺，故具很高的長期持有價值及抗跌能力，回報增長潛力理想，符合外匯基金的投資準則。

其實金管局並非首次踏足英國房地產市場，由其管理的外匯基金早於2010年起開始投資於房地產項目，以及專門投資於房地產的綜合基金，房地產項目投資中已包括位於倫敦等主要樞紐城市的優質商用物業，當中有已落成商廈及發展中項目。

浸大財務及決策學系副教授麥萃才稱，外匯基金再次投資倫敦房地產，相信是看好當地房地產市場，但難評論目前是否入市好時機。不過，金管局以發展商角色投資，則可降低有關投資成本，而且房地產投資只屬外匯基金設有上限的新資產類別投資，現以約1億英鎊的投資額，相對外匯基金接近3兆元的總資產，佔比例很小，即使最終損手，金管局亦「輸得起」。在最壞情況下，也可留作其倫敦辦事處自用。

彭博社》報導，美國都市房屋第 3 季平均價格目前已飆漲 88%，主因房屋供應量減少，投資人必須在相對有限的房市，尋找中意的房屋，而相對便宜的法拍屋 (foreclosures) 數量也下跌當中。

根據全美房地產協會 (the National Association of Realtors，NAR) 今日公布的數據顯示，美國 163 座大都市中，其中 144 座價格皆呈翻倍上漲。

根據 NAR 資料顯示，美國房價回升的主要原因來自於，房屋供應量趨緊與廉價急售屋 (distressed sales) 數量下跌所致，第 3 季美國房屋庫存量僅有 5 個月，相較於去年同期庫存量達 5.9 個月，已大幅減少。美國房地產資訊網 CoreLogic Inc. 統計，9 月法拍屋成交量相較去年同期，已爆跌 39%。廉價急售屋是拉低平均房價的主要原因。

Renaissance Macro Research LLC 首席美國經濟學家 Neil Dutta 表示，美國大多數低區房市正強勁復甦當中。惠譽 (Fitch Ratings) 指出，目前美國某些都市房價漲幅都維持在破紀錄高點，此漲幅應不會保持太久，如舊金山、聖荷西等，加州大多數沿海城市目前房價，至少被高估 20%以上。

日經新聞報導，根據日本大型房屋仲介商三鬼商事(Miki Shoji)7日公佈的統計資料顯示，因期待景氣回復、帶動辦公室需求走升，故截至2013年10月底為止東京市中心商業辦公大樓空置率較前月底下滑0.34個百分點至7.56%，連續第4個月呈現改善，空置率連續第2個月跌破8%、且創4年4個月來來(2009年6月以來；當月空置率為7.25%)新低水準。

另外，10月底時東京商業辦公大樓每3.3平方公尺的平均租賃費用較前月底上揚0.04%(增加7日圓)至1萬6,237日圓，為16個月來首度呈現增長。

上述統計資料的調查對象為位於東京市中心範圍內的千代田、中央、 港、新宿及澀谷等5區域內的商業辦公大樓。

三鬼商事並同時公佈10月底日本大阪商業區商辦空置率較前月底下滑0.09個百分點至9.88%，連續第7個月呈現下滑、且為連續第2個月跌破10%關卡；名古屋商業區商辦空置率較前月底上揚0.07個百分點至10.07%，連續第2個月走升(惡化)。

根據我國教育部及美國2012門戶開放報告，統計兩岸學生赴美留學人數(表1)，總計2011年兩岸赴美留學人次約17.35萬人次，2012年為20.92萬人次，年增率達20.5％，另外，英國《泰晤士高等教育專刊》公布2013-2014世界大學排行榜(表2)，榜首為美國麻省理工學院，而世界十大名校，美國就占有6席，顯見美國是菁英薈萃的高等教育殿堂，台灣房屋全球財富中心總經理欒芳全表示，美國因人文、教育資源豐富，成為國際優秀人才嚮往的聖地，而兩岸學子因美國不斷推出利多政策，赴美留學儼然進入黃金時期，加上美國景氣復甦，房價起飛，吸引不少移民人口願意赴美置產。

面對全球化競爭，台灣學子更需要加值自己的國際觀，為了替子女打國際教育的基礎，家長赴美置產，甚至移民詢問度提高。台灣房屋全球財富中心投資長李傑聖表示，赴美教育只要取得居留證PR，子女在學齡前至高中是免費的，大學以上，本籍生是外州的1/3，更是當州的1/5，針對想取得本籍生的資格，永久居留證(Alien Permanent Resident Certificate )成為新一波台灣人移居美國的新誘因。

李傑聖指出，美國教育多元，重視五育均衡發展，更是高等教育殿堂，以加州柏克萊大學為例，一學期學費約美金2萬元，若能在當地置產入籍，擁有當地居民身分，就可以一學期約美金3至4千元享受一流師資的名校教育。

根據美國人口普查資料，2012年美國華裔人口最多的3個美國城市(表3)，紐約市以64萬9千人次居冠，依序為舊金山和洛杉磯，分別58萬及47萬分居二、三名，而許多有心在美長期工作、就學的家庭，會透過在美國深耕置產，為之後移民做準備。欒芳全分析，由於美國景氣復甦，且利率仍處於歷史新低，不僅提升當地人的購屋意願，連海外置產族，特別是華裔族群都深感興趣，願意赴美置產，根據標準普爾房價指數(表4)顯示，2013年5月紐約市，舊金山及洛杉磯三大華人主要城市的房價變化，舊金山年增達24.48％最多，其次依序為洛杉磯(19.18％)及紐約市(3.29％)，相較於台灣雙北市的年增率，依實價登錄資訊，台北市年增率為12.8％，新北市為7.4％，美國不動產的增幅空間是相對大的。

欒芳全說明，因應越來越多華人移居美國，並在美國置產，台灣房屋全球化趨勢啟動，成立全球財富中心，並在華人最多的加州設立美國分公司，成為一個跨國界的全方位品牌。不管是台灣遊子在美置產，或是美國華僑要買賣台灣或海外房產，一個品牌全球服務，讓房地產管理沒有時差、沒有國界距離，讓交易更安全、方便。