台中發生成立不久的建商倒閉，導致不少買方住戶因產權未過戶完成而受害；此外，又有預售案淪為法拍，業者提醒，買房時要慎選建商，避免後續爭議。

申請退款賠百萬元
中信房屋台中駐區經理楊乾意表示，台中富家興建設位東區的大樓案「森林公園1號」及太平區的透天別墅案「輕井澤」，收了買方的購屋頭期款後，拖延營造工程款後落跑，雖然房屋已完工，有部分買方已完成過戶，但有至少幾十戶未登記完成產權的民眾受害，目前已由安泰銀行接管，但因買方申請退款或折讓，中間差額得多賠100多萬元。
台中市不動產開發公會指出，富家興建設在年初已繳交會員年費，且有履約保證，但不清楚目前建商實際狀況，僅知道該案賣得很便宜。當地代銷業者私下表示，3年前該公司曾向他詢問產品規劃，據了解，該公司較不和同業互動，也沒有和外界交流，公司狀況外人較無法得知。

此外，還有預售案淪為法拍，繼創意世家「帝圖」後，知遠建設「晶華官邸Ⅱ」預售案也淪法拍，全棟建物第1拍底價3億2110萬元，債權人與查封人皆為上海商業銀行、東亞建經公司，12月13日將於台北地方法院執行法拍。

法拍價近市場行情
104法拍屋總經理藍茂山研判，建商疑因資金周轉不靈遭查封，法拍價含車位每坪約73萬元，「已接近市場行情，適合自住客」。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨提醒，民眾選擇預售案時，要先了解建商過去的評價、公司是否有轉投資、財務長是否常變動等，判斷建商是否可靠，且推案地點不要太偏僻，也較容易轉手。

內政部長李鴻源昨日表示，「防災型都更」預計明年在台北市、新北市、台南與高雄市推出，要趕在地震發生前實施，預估實施規模的商機達千億元。

營建署昨日舉辦「102年度都市更新投資說明會」，李鴻源致詞時表示，防災型都更的行政經費約新台幣1億多元，未來推動的時候，與投資型都更一樣，也是採民間參與，利用閒置公有土地，政府可以不必多編列預算。

儘管去年發生文林苑都更案，讓國內都更腳步趨緩。但李鴻源指出，根據國家地震中心研究，如大台北地區發生6級地震，預估有4000棟房子會倒塌，政府不可能眼睜睜讓它倒掉，內政部已鎖定地區，在台北市、新北市、台南市、高雄市，未來推動防災型都更。

他表示，營建署已編列經費，與技師公會合作，定義位置與建築物，下一步是利用都更方式，保障民眾生命財產，以及讓都市更漂亮及更安全，實施規模也會遠超過千億元商機。

李鴻源進一步指出，從接收國家地震中心資料，到實施方案及編列經費，差不多是半年時間，營建署與時間賽跑，因為何時發生地震是無法預料，希望在發生前，朝防災都更努力。

今年9月甫上任的台中市不動產開發公會理事長魏嘉銘指出，受北部建商南下台中搶地、以及單元1、2、3等自辦重劃區地價高漲等影響，明年單元1、2、3的住宅推案，每坪上看30至35萬元起；11期基本門檻也要30萬元起，明年首購族的基本購屋門檻，每坪都要站上「2」字頭。

因為擔心衝擊台灣經濟，財政部目前傾向奢侈稅不延長年限。本身也是嘉磐建設董事長的魏嘉銘認為，「無論囤房稅或是奢侈稅，對於壓抑房價並無意義」，政府應該解決土地供給問題，因此，他建議釋出台糖土地興建合宜住宅，「只要解決首購族與年輕人住的問題，自然就不會有民怨了」！

魏嘉銘表示，台糖在全台各地都有土地，只要台糖土地釋出，由地方政府設定主力產品、每坪單價，再給建商合理的加工利潤，委由建商興建合宜住宅，9成出售、1成出租，讓年輕首購族都能買得起房子。

魏嘉銘建議，台中市的合宜住宅，主力產品規劃在35坪左右，每坪單價12萬元，加上1個平面車位，首購族花約500萬元，就能擁有幸福小宅，而且自備款2成、約100萬元，35歲左右的首購族比較能負擔得起。

奢侈稅（特種貨物及勞務稅）將「微調」，除了買方、預售屋等不納入課稅之外，閉鎖期也不延長。財政部長張盛和表示，預計本月底前將奢侈稅修正草案提報行政院，奢侈稅兩年閉鎖期不會延長，且「豁免條款」將增列「其他」，但工業用地等「非都市土地」擬納入奢侈稅課徵範圍。

財政部於二○一一年六月祭出奢侈稅打房，持有未滿兩年即出售的房地，按出售價格課徵十％或十五％奢侈稅；但「素地」若是非都市土地，即使持有未滿兩年即移轉，也不會被課奢侈稅。由於工業用地多屬非都市土地，不少投資客轉而炒作工業用地。

張盛和昨在立法院財政委員會受訪表示，奢侈稅修正草案預計本月底提報行政院，最快十二月送到立法院審議，這個會期大概審不到。他說，奢侈稅將「微調」，「大調的話，ＧＤＰ更要下去，衝擊太大，經濟更低迷，必須觀察國內外經濟情勢」。

財政部委託學者提出的奢侈稅研究報告建議，買方、預售屋等應納入奢侈稅課徵範圍，且閉鎖期應延長至三年或四年。不過，張盛和先前已釋出買方、預售屋等不課奢侈稅的訊息；他昨天進一步表示，奢侈稅兩年閉鎖期「應該不會動」。

工業地納入、賠錢賣可豁免

另外，為了避免誤傷無辜，奢侈稅豁免範圍將擴大，除了現有十一項「豁免條款」之外，將再增列「其他」一項，授權財政部對個案有行政裁量權，例如賠錢或被迫出售的房地等，擬排除課徵奢侈稅。

張盛和也說，現行「非都市土地」不課奢侈稅的規定，「不合理的部分將修正」。據了解，財政部擬限縮「非都市土地」免稅範圍，工業用地等擬課徵奢侈稅，以免成為投資客炒作的漏洞。

將於11月底出爐的奢侈稅修正草案，財政部長張盛和終於鬆口方向是「微調」，尤其「豁免條款」將增訂「其他」一項，賠錢或被迫出售的不動產，由財政部個案認定排除課稅，以避免誤傷無辜，不僅讓房地產業者鬆了一口氣，也讓近來積極徵才的房仲業添了定心丸，永慶房產集團董事長孫慶餘更喊出，要積極提昇房仲服務品質，把加盟的水準提昇到直營的水平，啟動千家「精品房仲」打造計畫。

奢侈稅修正草案到底要怎麼走，財政部長張盛和13日於立法院財委會終於鬆口，其中包括2年閉鎖期不會延長，以及「豁免條款」將擴大，讓不少人感覺「雷大雨小」；不過財政部長張盛和對此表示，奢侈稅修正幅度若太大，可能會衝擊GDP，所以將「微調」，「豁免條款」增訂「其他」一項，就是要讓賠錢或被迫出售的不動產，由財政部個案認定排除課稅，以避免誤傷無辜；至於被外界質疑其中一個漏洞「工業用地」，張盛和表示，財政部擬限縮非都市土地免課奢侈稅範圍，工業用地等擬納入課稅。

這個好消息不僅激勵房地產業，對於奢侈稅上路後，原本受衝擊最大的房仲業也鬆了口氣，像是這兩年，仲介門市事實上不減反增，但是出現所謂惡性循環，大家猛開店但店東卻賺不到錢，因此房仲業直營店跟加盟店在服務品質上落差非常大，所以現在永慶房產集團董事長孫慶餘則是要讓消費者感受到仲介服務品質、水準都是一致的，推出所謂的「精品房仲」概念，將直營店的系統及架構轉移至加盟店，讓消費者感受到房仲服務品質都有一致的水準。

網路購物竟能打壓房價？阿里巴巴集團於「雙十一」創下350億人民幣之銷售額，創辦人馬雲表示，銷售額不是重點，而是希望藉此打壓房價。「網購」何以影響房價？大陸學者呂本富指出，網購確實可以打壓房價，將是壓垮中國房價的最後一根稻草。無獨有偶，房產專家Sway也曾指出，網購勢必衝擊實體店面，未來投資黃金店面也未必能獲利。

馬雲表示，「雙十一」的關鍵並非交易額，而是思考該數據如何打壓商業不動產的高價。隨著房價逐漸攀升，商業不動產的價格亦節節走高，店租成為業者開店成本中的最大負擔，且直接拉高商品價格，然而「零租金」即網路商城的最大優勢，應省下大筆租金來創新才是。

此番言論一出，遂引發多位房產大老不滿，如北京華遠地產董事長任志強表示：「300億也就是幾塊地錢」，以示網路購物的交易額對於房地產的價格，僅為杯水車薪而已，怎能撼動房產作為中國經濟支柱的地位？ 對此，根據《BBC中文網》報導指出，研究中國網路經濟的專家，中國科學院大學教授呂本富表示，從理論上分析，網購可以打壓房價，反言之，店面租金過高也會影響實體經濟，網購可能是壓垮中國房價的最後一根稻草。

呂本富指出，當銷售額不足以支付店面租金等成本，業者便會撤出，屆時房子改為辦公室，而辦公室價格下跌會影響中古屋，最終連預售屋也不得不降價。他以星巴克為例，星巴克每年約可創造500萬元的銷售額，然北京國貿的店面租金一年則是700萬元，店面租金會影響市場份額，而網購將房地產的剛性需求也打破了。 無獨有偶，Sway也曾分析，網購儼然成為消費主流，只要動動手指頭，生活所需一切搞定，誰還會想逛街？實體店面難以生存，高租金店面乏人問津，網購將打趴店面。

工業區用地持續熱銷，台開（2841）受台中市政府委託辦理的台中精機二期產業用地「標竿企業用地」5.36公頃出售案，總價約13.42億元，每坪約8.2萬元，自10月1日公告預售以來，已全部售罄。總計今年台開在精機二期已出售41.56億元。

台開表示，本次精機二期產業用地「標竿企業用地」，台中市政府於11月5日完成申購評選會議，上銀科技與台中精機兩家廠商均符合購地資格，上銀科技申購地約2.2公頃，用途為機器人生產及研發基地，台中精機申購地約3.1公頃，將興建營運總部及先進製程廠房，上銀科技與台中精機，預計將分別投資73億元與32.8億元。台開將辦理後續通知繳款作業，於繳清全部地價款後，完成交地及產權移轉作業。

另一塊設廠用地13.49公頃，總價約28.14億元，已於今年4月銷售完畢，台開集於今年10月完成各期分期款項作業，並按交地時程，認列該案代辦費收入，為台開挹注穩定的本業收入。台開表示，明年第1季，精機二期相關產業用地將再推出1.48公頃銷售案，已配合眾家廠商熱切的用地需求。

台開精機二期用地 續熱銷
工商時報

台開集團台中精機(2841)二期用地持續熱銷，精機二期產業用地(標竿企業用地)5.36公頃出售案，每坪約8.2萬元，總價約13.42億元，於10月1日公告預售，再度售罄；台開集團指出，精機二期園區土地使用以產業用地為主，已成功朝中部區域機械產業「百貨櫥窗」及「機械產業聯盟原動機」領域發展，並藉由園區內集中業者合作效益，達到降低經營成本、提升競爭優勢及整合周邊產合作目標。

台開集團今年度精機二期用地銷售案，除本次5.36公頃標竿企業用地，另一塊設廠用地13.49公頃，總價約28.14億元，也早已於今年4月銷售完畢，總計今年度台開集團光精機二期用地案，銷售金額就高達41.56億元。

台開集團表示，本次精機二期產業用地(標竿企業用地)5.36公頃出售案，經台中市政府於11月5日完成申購評選會議，上銀科技與台中精機兩家廠商均符合購地資格，上銀科技申購地約2.2公頃，預計104年初動工，用途為機器人生產及研發基地，台中精機申購地約3.1公頃，預計103年底動工，將興建營運總部及先進製程廠房，上銀科技與台中精機，預計將分別投資73億元與32.8億元。

台開集團表示，明年第一季，精機二期相關產業用地將再推出1.48公頃銷售案，已配合眾家廠商熱切的用地需求。

台開集團指出，協助台中市政府所規劃的精機二期園區開發計畫，園區除擁有高密度生態綠化空間與優質的運轉環境，地理位置優越，在一期園區西南界外之公有地及台糖土地上，區域周邊高等教育設施及研發單位林立，擁有豐沛人才供應庫，發展潛力高，均是該園區銷售持續受廠商青睞。

推工程期0付款 瞄準首購族

拼年底最後一波買氣，北台灣業者祭出低自備、工程期0付款方案搶市，建案以低總價小宅為主，瞄準購屋能力相對較低的首購族。新北市五股區「公園特區」、「W未來」與「蘇黎市」推工程期0付款，桃園高鐵特區新潤「國都苑」簽訂金最低88萬元起。專家提醒，此方案僅延後還款壓力，民眾仍須留意未來利率變化。

「W未來」位於洲子洋重劃區，規劃22~45坪、2~4房，適合首購小家庭，開價每坪約42萬元。該案9月中正式公開，專案副理蘇彥嘉表示，目前已售出4成，上周推訂簽60萬元起、工程期0付款方案，還款時間可延後1年多，「詢問人數增加超過1倍。」自住與投資比例各半，有5成為台北客。

主打青年輕鬆成家
桃園高鐵特區新潤「國都苑」主打青年輕鬆成家方案，簽訂金88萬元起、工程期免付款，限定首購客適用。該案每坪開價32萬元，以30坪空間為例，2成自備款約192萬元，扣除88萬元簽訂金，剩餘金額在交屋時一次付清，中間拉長1.5~2年可以免繳工程款，減輕民眾購屋壓力。

每周近80組看屋客
「國都苑」距捷運機場線A19站約700公尺，預計2015年完工，9月推案至今，平均1周約有70~80組看屋客。吳姓專案經理表示，高鐵特區成交價落在29~32萬元，「國都苑」位於純住宅區、樓高22層，為航高解禁後的區域型指標案，上周起推出低自備首購方案，已接到不少雙北市詢問電話，預估本周末將有一波看屋高峰潮。
分析近期建案行銷手法，金磚動力行銷公司副總經理施孝文認為，主要分為辦講座活動吸引人潮、送贈品、廣告戶3種方案，至於低自備款與工程期0付款則為包裝手法，可降低購屋門檻，讓民眾提早圓購屋夢。

市場轉好可賺價差
施孝文指出，低自備款與工程期0付款多集中於推案量大、市場景氣較差區域或金字塔底層首購族，此外也能吸引投資客上門，「只須付10%~15%費用，可賭賭看1~2年後市場若轉好，轉手還能賺取價差。」施孝文舉例，北市文山區「國賓伊頓」曾推低自備方案，目前已接近完銷，算是成功操作案例。

據實價登錄揭露，國產署北區分署6月讓售一筆在台北市大安區7.86坪畸零地，總價為5246萬元，換算每坪為667.1萬元，創下北市大安區實價登錄土地最高價。國產署指出，是一名吳姓自然人買下。

國產署北區分署表示，通常國有畸零地是無法自行興建建物，除非與相鄰的私有地合併使用，根據《國產法》畸零地土地所有權人可以依照規定申請以讓售方式處置。

高價購買畸零地案例有不少，像是忠孝東路著名「江媽媽包子店」以800萬元買0.3坪地、新光人壽在台北車站前以2億元買1.8坪地，還有在內湖陽光街以3.3億元買35坪地。

北市府實價揭露又出現2間總價破2億的交易紀錄，其中1間位於大安區東豐街的「東豐雅第尊爵」，為上市公司中化製藥王家的「起家厝」，今年8月中化董事長王勳聖將1戶樓中樓以總價2.38億元賣出；另一棟為中山區中山北路二段屋齡39年透天老公寓，今年9月以總價2.25億元成交。

「東豐雅第尊爵」大樓屋齡17年，採1層1戶設計共17戶，該棟大樓為中化製藥王勳聖家族的「起家厝」，根據昨日實價揭露資料顯示，該棟10、11樓今年8月以總價2.38億元成交，建物面積214.45坪，每坪含車位單價110.8萬元；而根據謄本資料顯示，賣方為中化董事長王勳聖。

台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，去年10月國泰集團蔡政達名下萬達投資公司，以總價5.4億元買下大安路、東豐街口1棟7層透天大樓；附近「仁愛A+」實價登錄最高成交單價每坪165萬元，「東豐雅第尊爵」鄰近大安捷運站及忠孝復興站，未來信義線通車交通更便利，成交價符合市場行情。

至於，中山區中山北路二段65巷2弄1?50號整棟5樓公寓，建物面積320.46坪，9月以總價2.25億元成交，每坪單價70.2萬元，買方為璞永建設。

劉怡蓉指出，該棟公寓屋齡達39年，目前隔成14間套房出租，周圍都是老舊公寓，對於買方而言，短期有收租效益，長期還有都更效益，屬進可攻退可守的投資標的。

竹北頭前溪水岸臨河第一排早已成為區域房價指標，興隆路也正式成為景觀豪宅聚落，隨著開發時程的進展，席次極速遞減，身價更顯珍稀；而放眼興隆路全段，其中又以縣政二至縣政九此路段的建案更具豪宅態勢，即將落成的「總太雍河」以前衛圓弧造型設計，呈現現代簡約時尚外觀，成為頭前溪畔水岸建築群中最受人矚目的新地標。

「總太雍河」建築退縮內隱40米，讓出開闊前庭與無限棟距視野。一樓迎賓大廳挑高10.6米，搭配來自Cartier經典三環戒款靈感的造型主燈，讓門廳就是一場藝術巡禮；該建案純粹雙併大戶規劃，單純均質，一戶一河景，進門即是9.1米面寬的闊氣客餐廳，延攬第一排最大景觀面，並打造一個近4坪大的景觀陽台，三主臥設計的旗艦尺度無與倫比。

「總太雍河」採用TRC速度型黏彈體制震壁，無樑式中空靜音地板，YKK靜音氣密窗，Duravit衛浴設備、義大利Stosa廚具，譜寫豪宅基因。總太建設憑藉多年來豪宅營造經驗，以及對金字塔高端住戶對施工品質要求的瞭解，用「最高容許誤差2mm」的建築業界最高標準，用心打造出竹北地區營建品質第一的豪宅建築。洽詢電話：（03）657-1666。

桃園現大園鄉老農呂阿雲服農藥自殺，到底與航空城開發有無關聯？桃園縣長吳志揚昨日在議會答詢時表示，未來航空城的開發，除了第三跑道經過地段勢必淨空，其他地點都可以討論是否原屋保留。

區段徵收 桃園議員不滿獨厚廠商

呂阿雲自殺案，被指如同苗栗大埔事件翻版，引起各界關注，桃園縣議員許清順昨日在議會除詢問吳志揚對這個事件的看法，也為航空城都市計畫區內的居民請命。他說，很多民眾都想要申請原地保留房屋，得到的都是否定的答案，他說，航空城將劃出一百一十公頃工業區土地，有些廠商可以不參加區段徵收，住宅區為何不行，他不允許這種獨厚廠商作法。

吳志揚︰第三跑道須淨空 其他可討論

吳志揚說，航空城計畫擬定機關為營建署城鄉分署，縣府先後舉辦了一百場說明會，就是要聽取民眾意見，整理後向中央陳情，因為縣府也是陳情機關，一定會與縣民們站在同一陣線，幫民眾爭取最大利益。他認為，航空城的開發除了第三跑道必須淨空外，區內的住宅是否保留，都可以公開討論。

針對昨日聯合報報導老農長子呂文聰表明其父親自殺與航空城無關，呂文聰昨天也發出聲明駁斥，聲明說，呂阿雲輕生就是航空城計畫徵收所造成，他從未向桃園縣政府或媒體說「父親的死，我不會責怪你們」、「父親之死與航空城無關」的話。

從早期工業城進化為都會區，南港早已不是「黑都」，而是具有商業、居住、交通、生技、文創機能的生活圈，未來五年內南港還有很多重大建設陸續到位，形成多元特色的「新東區」

南港軟園區旁的市有地上權案預計12月底開標，底價13.6億元，1175坪商業用地朝旅館、商場開發，基地在經貿二路、三重路交接口，靠近捷運南港軟體園區站，緊鄰的中國信託新總部大樓預計2014年完工，可提供約8萬坪空間供給，附近還有台肥C2、C3街廓開發案；C2規劃興建旅館與辦公大樓，2018年開幕營運，C3土地則設定地上權招商，明年第一季開標。 台北市財政局統計，南港軟體園區一、二期開發已引進1.3萬名就業人口，三期再帶進5000名，不僅租金行情更勝前期，且全區幾近滿租，緊接著南港展覽館二館也將於2014年完工，增加會展空間。

財政局長陳盈蓉指出，南軟一至三期開發成功，預期可產生企業的群聚效應。 不止商用空間開發案，南港區內還有日勝生南港機廠總銷金額200億元的待推建案，另外包括生醫管理中心、工程造價40億元的北部流行音樂中心、總投資200億元的國家生技研究園區，及結合商場、辦公、旅館、住宅機能的南港輪胎世界明珠案，明年南港車站BOT案也將完工，南港各方面機能已蓄勢待發。

陽光城（000671）11月13日晚間公告，11月13日，公司于福州市國土資源局第六次國有建設用地使用權公開出讓活動中以39.10億元競得2013-21號地的國有建設用地使用權。

上述宗地位於倉山區環島路北側，火車南站西側，環站新城地塊；土地面積197580平方米，合296.37畝；容積率1.0以上，3.0以下（含3.0）；建築密度29%以下（含29%）；綠地率30%以下（含30%）；土地用途為商服（商業、商務辦公、酒店）、住宅用地。

同日，公司全資子公司福建陽光房地產開發有限公司以17.30億元競得蘇州市國土資源局出讓的蘇地2013-G-87號地塊的國有建設用地使用權.

上述蘇州地塊合計面積104,397.20 平米（156.6畝），其中北地塊占地48313.5平米（72.47畝）為批發零售和城鎮住宅用地，南地塊占地56083.7 平米（84.13畝），為商務金融、批發零售、住宿餐飲和城鎮住宅用地。

陽光城上述福州和蘇州地塊競拍合計使用資金56.40億元。

據統計，目前武漢均價15000-20000元/平方米在售住宅樓盤有17個，其中礄口區3個、江漢區4個、江岸區5個、武昌區4個、東湖高新區1個。均價超過2萬的項目有4個，集中在漢口和武昌濱江。業內人士認為，隨著漢口和武昌濱江將有新的樓盤出現，這些拿地成本高、拆遷成本高、獨佔自然資源的樓盤，房價仍有可能往上漲。

國際房產諮詢機構仲量聯行最新統計顯示，武漢高端住宅目前均價為12350元/平方米，同比增長10.3%。這個價格水準已經比同為副省級城市的成都等地要高。但隨著武漢城市發展，高端住宅市場消費力旺盛，今年成交量同比漲了17.6%。

11月4日晚間，中糧地產（000031.SZ）發佈公告稱，已借收購深圳錦峰集團有限公司所持錦峰城公司100%股權，介入深圳龍崗區龍城街道愛聯社區的舊村改造項目。這是半月來中糧地產第二宗深圳舊改項目。

如果以“深圳舊改”為關鍵字查閱公開資料，相關地產專案目前正大規模入市，成為深圳“關內”新增住宅供應的主力。“《深圳市城市更新辦法實施細則》2012年初出臺以來，舊改項目開始大規模落實，現在正是建成開售的集中期。”深圳職業技術學院房地產研究所所長鄧志旺11月6日接受中國房地產報記者採訪時分析認為，業界估計僅五大房企——華潤置地、佳兆業、招商地產、京基、卓越在深圳獲取的舊改土地總面積已累計超千萬平方米，加上其他品牌商的入場，將改變未來兩三年深圳樓市的格局。

品牌地產商超30家入場舊改

根據最新統計資料，深圳今年上半年共公告出讓25塊土地，不僅在土地出讓的宗數上相當少，而且這其中大部分都為工業用地，今年前10個月，深圳僅有兩宗住宅用地出讓。新增土地“可憐”是房企爭食舊改的重要推力。“通過城市更新以期對城市中衰落的區域進行拆遷、改造、投資和建設，成為未來深圳最主要的土地供應方式。”這是今年10月深圳市規劃和國土資源委員會下屬研究中心在給市長的報告中的核心觀點。

以目前獲取舊改專案的數量來說，華潤置地、佳兆業、招商地產、京基、卓越等五大房企，已經成為深圳舊改市場一線梯隊，粗略統計這五家企業在深圳獲取舊改土地總面積超千萬平方米。其中，華潤置地的表現異常搶眼，其在深圳的多個舊改專案的土地儲備即將進入集中爆發期，在深圳區域開發的6個專案總占地面積超過300萬平方米，其中多數為舊改項目，包括目前深圳最大的舊改專案大沖村。

民營企業則以佳兆業、京基、卓越三家為代表。“舊改專業戶”佳兆業在年報和季報中都透露，已經將約600萬平方米的土地儲備收入囊中。擁有深圳新地標京基100大廈的京基地產則公佈，擬在未來5年實現814萬平方米“舊改”計畫。卓越地產規劃3年內將拓展新專案土地面積近300萬平方米，旗下葵湧、南新、松崗、泥崗四大項目均已正式啟動，成為業界津津樂道的對標對象。

在此基礎上，央企中還有中航、中信等進入，從深圳起家的品牌房地產民企如星河、信義、富通、鴻榮源等加入，累計超30家。因為舊改項目的發力，房企在深圳市場的份額排名也有可能更新。業界預期，華潤置地憑藉在深圳核心地段的舊改項目，已成為深圳最大的綜合型房地產發展商。佳兆業則自稱，因為在舊改方面發展迅猛，在深圳超過萬科而成為“老大”很快就將實現。而信義則以41.14億元的成績超過萬科，成為上半年深圳市場銷售額冠軍，這一業績主要受到舊改的推升。

“就區域佈局來看，舊改項目分佈在福田、羅湖、南山、龍崗、寶安等各區，寶安龍崗項目分佈較多，主要是舊城改造拆遷再建。”深圳市規劃國土發展研究中心一位要求匿名的負責人11月6日接受本報記者採訪時表示，就專案構成來看，在建舊改項目集中於舊村翻新改造，而未來“工改工”專案在舊改規劃中占比將逾60%。

就舊改後的產品形態來看，專案多數規劃為集商業、住宅、公共基礎配套為一體的功能齊備的城市綜合體。鄧志旺表示，“綜合體似乎是城市更新項目的一致選擇，這是因為舊改的規模和程度對於未來樓市的供應量、產品分佈、市場價格都將起到決定性的作用。地產商付出了高的開發成本，要有盈利空間，開發商就傾向於建造高層建築，提高容積率，豪宅、洋房等房源比例將會銳減。”據中國房地產報記者實地走訪，已經上市的佳兆業城市廣場均價22000元/平方米，信義嘉禦山均價25000元/平方米，星河盛世均價約為28000元/平方米，超過了龍崗及寶安同時期的均價。

舊改門檻不斷提升

深圳舊改事實上起於2009年，《深圳市城市更新辦法實施細則》開始實施後操作路徑和方法得以明確，一定程度上促進了城市更新的進程。但在實操層面舊改的門檻隨之抬升。

“原因可以概括為三點，一是外地房企特別是央企搶灘，與本土企業爭奪深圳舊改項目，獲取項目的競爭加劇。二是人工、租金成本上漲，業主的要求也在上浮，可改造的專案要價提升，同時土地貢獻率及稅費居高不下。”前述發展研究中心負責人表示，在協力廠商面，因為暫時沒有完善司法途徑保障，舊改容易變成房企與業主之間的直接利益博弈，業主關係難處理，各方利益難平衡，矛盾問題難解決，也增加了舊改難度。

央企的優勢是否能夠充分發揮,對此，恐難有一致觀點。前述發展研究中心負責人表示，競爭中形成的拿地價格、各項稅費、各種不可言說的成本，央企與民企是一樣的。而且，舊改時的拆遷矛盾對於央企而言更加尖銳，屬於不敢觸碰的敏感地帶，所以類似華潤置地大沖村舊改專案等才推動較慢。

對於從深圳起家的品牌房地產民企而言，獲取舊改項目的品質和數量，決定了房企在未來深圳市場的份額。富通地產一位高層11月7日接受本報記者採訪時表示，此類房企參與舊改的硬性條件包括了足夠雄厚的資金實力、品牌和規模效應、城市更新開發經驗、與政府良好的合作關係等。

“央企、大上市公司憑藉品牌效應和雄厚的資金實力，在爭奪招拍掛地塊時處於上風。但是如果是舊改項目的獲取，本土民企以其獨到的經營模式、高效的執行力、相對靈活的處理措施、長期實踐經驗的積累及對深圳市場的瞭解，競爭優勢可能更為明顯。值得一提是本土房企的地緣文化優勢，在村民之中形成良好口碑以及影響力，這對推進後期舊改項目是非常重要的。”鄧志旺分析認為。

舊改後的產品形態也導致門檻高企。“選擇大型綜合體這類高端產品形態，本身就有風險性。在人口稠密、經濟發展水準高的區域是可行的，提供優質人居環境的同時也會拉動商業價值上漲。但在人口相對稀少、經濟發展相對落後的區域，因消費人群的數量及消費能力有限，可能會導致綜合體的空置和生意蕭條。開發商目前選擇綜合體，事實上和舊改的成本息息相關，但是否能獲得預期收益，有待觀察。”前述富通地產高層分析認為。

被稱為“魔都第一爛尾樓”的成城購物廣場停工十年後蹊蹺變身。10月29日，新華傳媒（600825.SH）旗下上海新華成城資產管理有限公司以26億元底價競得上海閔行區虹橋鎮地塊，折合樓面價9252元/平方米。

上述地塊為上海閔行區虹橋鎮龍柏社區S110201、S110202單元15-01地塊，據出讓檔，地塊東至金匯路，南至吳中路，西至虹井路，北至先鋒街，出讓面積6.72萬平方米，容積率4.18，規劃為商業用地。

這樁看似普通的國有土地交易背後卻暗藏玄機。該地塊並非淨地，其現狀是號稱“上海第一爛尾樓”的成城購物廣場，原名虹橋商貿城，總建築面積40萬平方米，2000年由上海港虹實業發展有限公司投資建造，計畫建造成“亞洲最大的購物中心”。後由於資金鏈斷裂，該專案於2003年4月意外停工導致爛尾。隨後，專案又經過了數次轉手，其間也有數次傳出復工消息，但近日記者走訪該專案時，發現至今仍未見有復工跡象。

記者瞭解到，成城購物廣場之所以至今仍保持著“上海第一”的稱號，除了資金問題以外，更重要的是其項目用地性質原為倉儲和綠地，並非商業用地，多個投資方因土地性質問題無法貸款融資，導致後續資金不足，以致於工程爛尾達十年。

2010年10月，上海解放日報報業集團旗下上市公司新華傳媒向成城購物廣場項目公司提供“財務資助”人民幣13.2億元，從而間接取得了專案經營權和控制權。新華傳媒當時表示，將積極幫助專案公司向政府相關部門協調，完成土地性質變更，變為40年所有權的商業用地。經過兩年的努力，今年10月22日，上述地塊公開進入招拍掛程式，並被新華傳媒以26億元拿下。

“成城專案土地變性的整個過程，帶有明顯的定向出讓色彩。”滬上一位不願具名的業內人士指出，上述地塊位於上海大虹橋板塊，出讓價格遠遠低於同地段商業用地均價，且是由政府劃撥的村集體土地，變性為商業用地，接著又未經過充分市場競爭直接出讓給原主人，使其坐擁爛尾多年產生的土地升值利潤。

倉儲地變商業

多年來，成城購物廣場的多個股東最頭疼的問題，莫過於土地性質“名不正言不順”，使得這座體量龐大的爛尾樓被上海市民詬病為“大虹橋的心病”。

記者查閱資料後發現，1998年4月，上海市閔行區虹橋鎮下屬村集體企業上海虹西實業有限公司（下稱“虹西公司”），因延安西路高架工程拆遷獲得位於吳中路、虹井路口面積為82695平方米的劃撥企業安置用地。其後，虹西公司與新加坡的投資商亞太實業集團有限公司（下稱“亞太公司”）合作，其中虹西公司提供土地使用權、亞太公司提供資金，雙方以合資公司上海港虹實業發展有限公司（下稱“港虹公司”）的名義開發建設上海虹橋商貿城。

由於虹西公司作為合作條件所提供的該土地使用權系以劃撥方式取得，其進行商業專案開發的合作方式是租賃村集體土地，而不是依法辦理國有土地有償使用出讓手續。2003年，閔行區相關部門先後將該項目的立項、建設工程名稱和性質全部變更為“新建倉儲專案”。因此，在此次土地變性前，成城購物廣場的編號為：滬房地閔字（2003）第078108號的上海市房地產權證上，土地所有權人為虹西公司，使用權來源為“劃撥”，用途為“綠化、倉儲”。

號稱“亞洲最大購物樂園”的項目是一個無銀行融資能力的倉儲項目，這讓此後接手的新華傳媒等股東感到憂慮。在2010年取得專案控制權後，新華傳媒發佈公告稱，擬將成城購物中心打造成特大型文化生活中心，預計建設期約15個月。但成城專案“在土地性質等方面尚存一些歷史遺留問題”，且存在一定的現金流等財務風險。經初步測算，項目總投資約26.2億元人民幣。此後，新華傳媒方面加緊推進專案調整，希望能儘快完成土地性質變更，並通過收儲成為其土地權利人。

2012年，新華傳媒公告稱：由專案公司和該地塊原土地權利人共同配合政府相關部門，完成土地收儲。公司將以管理公司為主體，通過法定程式以出讓方式獲取成城公司開發的成城專案國有建設用地。一年後，完成土地收儲，公司競拍得地。

“新華傳媒對土地變性的做法早有計劃，這次土地招拍掛只是走個流程。”一位熟悉新華傳媒的知情人士向記者指出，閔行區相關部門把土地收回後再掛牌，並在出讓文件中規定，參與競拍需繳納競買保證金13億元，保證金比例達到50%，且受讓人需承諾開發投資總額不低於33億元。而掛牌僅7天后，新華傳媒為此成立的上海新華成城資產管理公司就以26億元拿下地塊。

十年股權騰挪

作為上海灘最大的爛尾樓，成城購物廣場十年來，一直是“無土地所有權，無正規施工手續”的違規專案，甚至經歷了多次不平凡的股權轉讓。

成城購物廣場自2003年爛尾後，一直沒有下文，直到2006年，當時債務累累的項目公司上海港虹實業發展有限公司的全部股權被上海市第一中院人民法院拍賣，這場拍賣被業內稱為“成城購物廣場拍賣門”。

據此前的媒體報導，在此次股權拍賣前，亞太公司對港虹公司全額投入的實到註冊資本為1789萬美元，而評估機構——上海遠東社科資產評估有限公司出具的評估報告中，亞太公司對港虹公司的股權評估價值卻僅為人民幣410萬元。該評估報告對應計入港虹公司淨資產的在建工程和長期待攤費用等均不予計入，導致經評估調整後的淨資產增值率達到-97.23%。2006年11月21日，因港虹公司提出異議，後第一次拍賣被迫取消。

2007年8月，上海市第一中級人民法院進行第二次拍賣後，“著名資本投機家”成清波以香港勝南實業有限公司（下稱“勝南實業”）的名義，用人民幣330萬元的超低價，將港虹公司及其虹橋商貿城專案的全部股權收入囊中。新的投資方香港勝南實業有限公司和虹西公司聯手成立了上海成城購物廣場實業發展有限公司，作為該購物中心專案的開發主體。

然而，由於項目公司背負數億元債務、其他應付款，和一大堆排隊等候法院執行的債權人，勝南實業接手後不到一年工程再度爛尾。

2010年10月22日，新華傳媒公告稱，公司已經與上海新華發行集團投資管理有限公司簽署《成城廣場項目收購協議書》，將按照收購協議約定標準向上海成城購物廣場實業發展有限公司提供“財務資助”人民幣13.2億元（款項將專項用於清償上海成城既有債務），而作為對價，新華傳媒有權通過所屬香港全資子公司嘉時國際有限公司以1港元價格直接受讓新華投資在勝南公司中的70%股權及權益，從而間接實現公司對成城購物廣場項目經營權的受讓。此前，新華傳媒曾對成城購物廣場做過一次估值，項目總價值已達到了28億元。

為引入合作方共同分擔壓力，2011年4月，以運作紅星美凱龍家居Mall出名的紅星集團，以協力廠商投資者身份斥資5.7億元進駐成城購物廣場。在一系列股權轉讓完成後，新華傳媒、澳宇投資、紅星集團將分別持有管理公司40%、15%、45%的股權。

傳媒大鱷地產局

記者注意到，在此次土地變性前，三大股東已間接從政府方面獲得5.5億元的賠償費，從而抵消了部分拿地成本。

10月30日，新華傳媒發佈《關於成城專案重大事項進展情況的公告》，其中指出，在上述地塊的土地收儲中，閔行區政府土地儲備中心向上海成城購物廣場實業發展有限公司支付建築物包乾補償款45980萬元，經營權中止損失一次性補償款1億元。

至此，成城購物廣場項目就從彼時的違規建築搖身一變，成為傳媒大鱷旗下的文化地產項目。盛世太平投資管理有限公司董事總經理陳立民指出，此次重拍中將有多方受益，一方面重拍可幫助項目公司擺脫舊債，清空不良資產，為專案掃除開發障礙走出重要的一步；另一方面，多年來土地升值已產生巨額利潤，通過此次拍賣給土地重新定價以便後期出讓。

事實上，新華傳媒代表的大股東徹底拿下成城項目，被上海業內解讀為“上海報業集團成立後第一個大動作”。10月28日，經上海市委批准，由解放日報報業集團和文匯新民聯合報業集團整合重組的上海報業集團正式成立，成為中國最大的報業集團之一。作為該集團旗下唯一的上市平臺，新華傳媒此次低價拿地無疑為集團注入了優質資產。

該報業集團內部人士向記者表示，重組後的報業集團將把地產業務作為主業之一，大力加碼文化地產業務，最有可能向文化創意產業園區方向發展。按照規劃，成城購物廣場將打造成上海的文化地標——一座集文化、商業、遊藝、演藝為一體的商業文化M。

新華傳媒董秘王左國也透露，文化空間轉型一直是公司堅持的方向，公司旗下包括成城購物廣場在內的大體量文化地產專案，目前仍處於初期階段。此外，新華傳媒、澳宇投資、紅星集團三方將優先考慮繼續以合資公司為平臺，積極、持續對外拓展在大型商業文化綜合體經營領域的項目運作以及開發經營，爭取在3~5年的時間內另行拓展2~3個類似專案的開發運作及管理經營。

“無論成城項目最終是否做成文化綜合體，都完成了這個地產局的第一步。”全聯房地產商會理事李驍指出，“商業文化綜合體”本就是一個概念，傳媒集團以文化地產為由拿地和建設都會享受政策優惠，所以未來成城項目是否成功已經不重要，重要的是它已經徹底脫胎換骨。

據中商情報網發佈的《2010-2015年中國養老產業調研及投資戰略諮詢報告》指出，預計到2020年，中國的老年人口將達到2.48億人，老齡化水準將達到17.17%。一個龐大的養老市場悄然出現，“銀髮經濟”給養老地產帶來了巨大商機，在各路資本對養老地產躍躍欲試之際，這個看似“藍海”的市場卻也同時經歷著迷失與彷徨，養老地產仍在“試水”。從需求上看，傳統養老地產業態已不能滿足現代人日益增長的養老需求，現代人普遍期待更高檔次、更高品質養老地產的出現，從“養老”到“養生”。“旅遊+地產+養生”此類複合型養老地產開發方向逐漸成為業界的一塊新的市場蛋糕。

事實上，由於我國養老旅遊地產投資週期長、收益慢的特點，大部分房企往往將更多精力放在地產專案而忽略旅遊元素、服務“軟體”的打造，這不僅無益於專案價值的提升，反而會因開發過快而降低專案的附加值。筆者認為，讓養老旅遊地產開發商回歸到旅遊、養老、地產三維度同時開發的軌道上，最終促使居住型旅遊養老地產演變成一個具有附加產業價值的生活綜合體，將成為廣大房企努力的方向。

中西結合 細化產品

國外地產開發商在規劃和設計老年社區時注入的先進理念值得我們共同學習和借鑒：20世紀90年代，德國推出了“照料護理式住宅”，該模式在短時間內迅速發展為德國老年住房的主要模式；美國於上世紀70年代中期開始致力於社會養老設施的興建和老年社區的開發，最終目的是想為老年人提供一種獨居卻不孤獨的老年生活；日本分別於上世紀30年代後期和上世紀70年代前期大力推進老年社區的建設，突出自助自理，通過先進技術和高電氣化實現了老年人的自助和自理，滿足了老年人物質生活方面的基本需求。

筆者認為，讓老年人享受“不孤獨、不依賴的溫飽型老年生活，是以上發達國家養老地產開發與設計的共性考慮，而我國養老地產在借鑒以上先進理念的同時，也可適當保留中國社會“子女繞膝，老有所依”的傳統養老觀念，以功能性的使用達到細化產品的目的。如針對家庭人口較少的老年人可採用高級養老院模式；針對家庭人口多且有子女在身旁照顧的老年人可採用住宅式公寓模式。

“讓專業人士把父母照顧得好好的”，成了當今社會青壯年群體表達孝道的最佳方式。由此，開發商在制定差異化養老服務產品的基礎上應配以制定個性化、精細化、專業化的照料及營養顧問服務，這樣可適應不同類型老年人的需求，創造出完善、有活力的生活方式和旅遊方式。此外，房企還應根據老年人人口數量及需求的不同設計出不同類型的差異化產品服務，通過差異化競爭引入目的性消費，在此過程中，適當植入體驗、專業護理功能，力爭讓廣大老年群體的家庭康體休閒需求得到滿足。

綠色生態 正確選址

在逐漸進入休閒旅遊時代的養老地產市場中，環境景觀品質成為廣大中產階層關心的核心要素。比如瑞士的山谷小鎮，法國普羅旺斯的壯美花海，英國浪漫情調的大草坪……這些備受國人青睞的異國度假景區緣何持續火爆？細細分析後不難發現，以上旅遊度假聖地的高標準環境品質和提供的精細化服務水準使其具備了行業競爭的關鍵籌碼。

同樣地，如何提升環境品質，增強旅遊“觀感”，準確選址，也成了養老地產制勝的關鍵。比如在美國亞利桑那州，有一個名為“太陽城”的養老社區，其在旅遊養老地產市場的經營之道為全世界老年社區的建設樹立了榜樣。美國亞利桑那州太陽城全年氣候炎熱，城市密佈著棕櫚樹和各種沙漠熱帶植物，城市街道穿梭著高爾夫球場，但這裡並不是高爾夫球場，而是亞利桑那州一座擁有22萬居民的“老人城”。該社區自1961年建設伊始，便定位佛羅里達乃至全美最好的老年社區；每一年的每一天，太陽城中心都會説明其居民盡情享受自己夢想的生活方式。相關調查顯示，這裡老年人的平均壽命大多可延長十歲。

太陽城區位臨近海灣，中心坐落在佛羅里達西海岸，距佛羅里達最好的墨西哥海灣海灘只有幾分鐘的路程。良好的區位選擇，使老年人可以很方便地享受到墨西哥海灣的陽光、藍天白雲和新鮮空氣。同時，由於此地的氣候非常適宜老年人療養各種慢性疾病，也慢慢吸引到更多的外國老年人前來療養、度假。此外，由於正確選址，太陽城從本是一片半沙漠的棉田慢慢發展成一座充滿活力的養老新城，房屋和設施建設得越來越高檔，同時也帶動了當地地產專案的成功。

開發商在建設集養生、度假于一體的複合型養老社區時，不妨加入諸如大片英式草坪、修葺整齊的花園、色彩斑斕的樹林落葉以及充滿人文氣息的藝術雕塑等自然景觀和人文景觀。此外，也可通過挖掘當地獨特的文化內涵，兼顧建築藝術的表現需要與使用功能，達到社區景觀現代化、科技化、生態化的完美結合。

結合實際 以人為本

眾所周知，所有養老社區設施配套和建設均要以方便老年人生活與實際使用為第一宗旨，在此基礎上，還要在細節設計上充分考慮保障老年人的人身安全。這就要求開發商在養老旅遊地產專案規劃階段，能夠設身處地地從老年人的實際生活需要出發，只有從日常生活的各個方面為老年人提供各種人性化的配套設施和貼心服務，才能使養老旅遊地產專案規劃具有靈魂和精髓。

在社區內建造的多元化老年人運動、娛樂場所內，也應充分照顧到老年人生活範圍的各個角落，為老年人提供方便學習交流且能緊跟時代潮流的環境和設施，讓他們生命的最後夢想得以實現。例如日本神奈川港北新城提供的無障礙設施的老齡人住宅產品、具有看護性質的老齡人住宅產品以及能和家人共同生活的（二代居）住宅產品，以上三款產品不僅可實現和諧共生，而且還可與其他租售性質的住宅產品混合設計於日本神奈川港北新城內。此種設計可填補老年人日常生活的單調和空虛，為其創造出豐富多彩的晚年生活環境。

從“養老社區”到“養生社區”

如今老年人已逐漸成為養生社區的消費群體，市場需求明朗：他們並不會僅僅滿足於養老，而是希冀自己的老年生活除了老有所住外，更能提升晚年生活的品質。健康長壽成了養生社區中一個永恆不變的主題。在此背景下，建議廣大養老地產開發商更應緊緊抓住養生主題，打造度假型養生或養老公寓，配套獨特的核心設施和多樣化健康療法，塑造區域主題和核心競爭力。

有著國際性健康度假目的地和世界前三名SPA健康度假勝地雙重美譽的泰國Chiva-som，位於泰國灣以西華欣海灘著名的泰國濱海度假區，曾是希拉蕊、邁克爾•傑克遜等世界級名流的指定養生度假之所。其發展理念是在泉浴基礎上應用傳統泰式中醫技術和現代體檢技術以打造健康平衡度假的新理念。主要針對亞健康群體實施健康療養管理，實現東方醫學哲理與西方醫學技術的完美融合，逐漸形成了一套身、心、靈合一的全新健康度假潮流。此外，該專案還引入了全程健康諮詢專業服務，諮詢師可依據遊客的中西體檢報告最終制定個性化的健康療程，同時深化健康主題，將購物、餐飲、康復、住宿、運動管理模式緊密結合健康平衡主題進行合理配置。

停牌四個多月的金豐投資今日一紙重組進展公告讓綠地集團借殼上市得到了進一步確認。金豐投資透露，公司控股股東上海地產（集團）有限公司正在與綠地控股集團有限公司及其有關股東接洽、商談重大資產重組事項。交易各方正在對重組方案進行細化研究論證。

業內人士指出，按照重組進程，綠地借殼金豐投資的重組預案有可能在年底前發佈。對於房地產公司借殼上市是否能獲得證監會批准，該人士認為，中央對房地產政策轉向供給管理，證監會對房地產再融資、上市等或有放寬跡象。

重組進入細化研究階段

綠地集團董事長張玉良曾對中國證券報記者坦承，有可能借殼金豐投資，但沒有透露任何細節。如今，金豐投資公告透露，公司控股股東上海地產（集團）有限公司正在與綠地控股集團有限公司及其有關股東接洽、商談重大資產重組事項。交易各方正在對重組方案進行細化研究論證。

事實上，在上海國資地產業務的幾大集團中，上海地產集團、上實集團、綠地集團等，近幾年綠地集團的發展勢頭明顯超過其他幾個國資地產系，但在今年收購盛高置地前，唯有綠地集團沒能獲得上市公司平臺，尤其是A股融資平臺。

而金豐投資是上海地產集團旗下房地產上市平臺，上海地產集團控股金豐投資38.96%。但金豐投資在房地產投資開發方面不理想，業績也沒有起色。2012年年報顯示，金豐投資受限購、限貸等宏觀調控政策影響，房地產市場特別是高端市場低迷，在售項目去化未達預期目標。全年共實現收入約1.5億元，比上年同期減少73.03%。今年前三季度，公司實現淨利潤僅265.1萬元，降幅達90.1%。在此背景下，優質企業借殼金豐投資合乎邏輯。

值得注意的是，金豐投資在11月6日發佈公告稱，擬將位於上海浦東新區金港路318號的富豪金豐酒店出售給上海東祥實業有限公司，出售價格以經評估後的市場價值為依據確定為6億元。

某券商投行人士告訴中國證券報記者，金豐投資這次剝離酒店資產，可理解為為未來雙方重組掃清障礙。將殼資源的資產清理逐步給協力廠商，最後能以淨殼（殼資源僅存現金）的方式進行，是較為理想的重組方式。

年底可能發佈重組預案

業內人士指出，金豐投資已停牌四個多月，在此期間公司與綠地集團就重組相關事宜應該達成共識。按照重組進程，樂觀預計重組預案有可能在年底前發佈。

從綠地集團的資產情況和金豐投資上市平臺的規模看，綠地若想順利實現借殼，在操作層面上將存在兩個關卡。有券商研究員指出，首先，在目前政策環境下，綠地集團最有可能尋求金豐投資大股東方面出讓股權，用類舉牌的方法實現借殼。金豐投資股東名單顯示，能夠提供綠地集團足夠股權、並實現控股的只有第一大股東上海地產集團，其手握金豐投資38.96%的股權。


對於房地產公司借殼上市是否能獲得證監會批准，目前來看，中央對房地產政策轉向供給管理，證監會對房地產再融資、上市等或有放寬跡象。

其次，綠地集團業務規模龐大，其巨大體量選擇金豐投資這樣的平臺，後續涉及資產注入的實際步驟操作難度不小。綠地集團官網顯示，綠地集團是世界500強企業和上海市國有控股特大型企業集團，2012年綠地集團實現經營收入超過2450億元，利稅總額240億元，總資產超過2350億元。因此，注入哪些資產以及如何注入值得關注。若綠地集團能最終借殼成功，持有綠地集團2.95%股權的天宸股份也有望受益。

“尋找更多更便宜的錢”，這是房地產行業永恆的主題之一。

自2003年第一輪房地產調控以來，內地地產商在各種限制性政策的狙擊之下，不斷突破創新尋找新的融資通道。其中萬科更遍嘗各種融資方式，在房地產金融領域和調控下的市場中占得先機。

比之房企目前多用的海外發行票據、信託、私募融資，萬科入股徽商銀行，更為高明的思路則是，不僅僅是向金融機構和投資者借款，而是將地產與金融業務打通了，無論是社區金融還是供應鏈金融，其產業鏈條均向上延伸。

調控十年，即是一部房地產金融的進化史，直接融資漸漸成為主流。隨著房地產行業業務向商業地產、旅遊地產、養老地產等領域細分，其與金融的融合趨勢也進一步加強，產融結合呼之欲出。

打通海外融資之道

翻開萬科歷年年報和公告會發現，風靡國內房企的海外IPO（類紅籌融資）始自萬科。

2004年，萬科和德國銀行Hypo Real Estate Bank Internatinal（簡稱HI）達成合作協定，雙方共同完成“中山城市風景”項目。

鑒於利用外資的政策限制，萬科採用了海外上市的融資架構來完成HI的2740萬美元貸款。該模式出爐以後的近10年時間裡，碧桂園、SOHO中國、?大、龍湖等境內房企的海外融資（包括IPO），也主要是在該模式基礎上調整，以符合政策要求。

房地產利用外資在此後數年一直遭遇政策狙擊。限於A股上市公司的身份，萬科並未享受上述融資模式帶來的更多紅利，其綜合融資成本甚至高於中海外、華潤、龍湖等H股房企。

而對於近期國內資本市場再融資放開，萬科並未有太多期待。萬科董秘譚華傑對本報記者表示，萬科2007年推行再融資，保持每年40%甚至更高的增長速度，那時向股東融資是有利於公司發展和他們自身利益的。而萬科現在已進入一個相對平穩增長期，沒有迫切的股權融資需求。

萬科迫切需要打通海外低成本融資通道。從去年收購港股房企南聯地產，到成立海外事業部，再到今年正在推進的B股轉H股，萬科的國際化戰略正一步步變為現實，緊隨其後的國際融資之路也已打通。

今年3月份，萬科通過全資子公司萬科地產香港發行了8億美元的5年期債券，實際年利率僅2.755％；今年7月，萬科又通過境外子公司設立了20億美元的中期票據計畫。多位券商分析師表示，一旦萬科的B轉H實施成功，其境外融資管道進一步趨於多元化，融資成本也將進一步降低。

探索供應鏈金融

萬科並不滿足於僅僅降低融資成本，進軍社區金融和供應鏈金融，則是萬科深思熟慮後向產業鏈上游延伸的舉措。

萬科管理層透露，萬科最近2-3 年一直在籌畫為其管理的社區提供金融服務，且已嘗試與華夏銀行、民生銀行等較大銀行在杭州的一個項目中合作，但目前未取得實質性進展。多年來管理層一直在尋找一家中型區域性銀行進行合作。

萬科社區金融首先是消費。萬科執行副總裁毛大慶透露，除了去年開始嘗試推廣的社區食堂、菜市場、便民超市以及藥房等等服務以外，今年還會推出關於社區的普通惠民醫療服務和社區老人的居家護理，以及洗衣店、社區基本的採購和服務，都會一起配備。

而萬科籌謀的金融服務不僅包括社區金融，還包括對其8000家供應商所進行的供應鏈金融服務。這一點類似于華潤集團的供應鏈金融業務模式。

華潤集團目前擁有電力、水泥、零售、地產、醫藥等多個業務，華潤銀行為其各個板塊上產業鏈上下游的企業提供供應鏈金融服務，增加各板塊競爭力，形成特有優勢。

華潤金融有關人士介紹，所謂供應鏈金融，就是以產業供應鏈上的一家或幾家核心企業為紐帶，憑藉其對上下游中小企業在長期貿易合作中所獲得的資訊優勢，以平衡銀企之間長期存在的資訊不對稱，並依靠貿易合作中的物流和資金流的存在，實現企業擔保抵押模式的創新。

本報記者瞭解到，此前萬科已經通過華潤銀行供應鏈金融產品信付通業務，向其數千家供應商進行承兌匯票貼現的融資。而這一模式將來或可以用於萬科徽商銀行。

擺脫對銀行依賴

“沒有銀行，就沒有房地產”，“房地產要死，也是銀行先死，”過去十年，房地產與銀行的關係就像華遠地產董事長任志強（微博）指出的，生死相依。

然而梳理近十年房地產融資格局，一個清晰可見的趨勢是，房地產公司正在逐漸擺脫對銀行的依賴，借道海外融資、信託、基金、券商資管等工具，走上一條多元化的直接融資之路。

“房企高度依賴銀行貸單一格局在未來將很難持續，房地產市場融資必然將逐步呈現成熟房地產市場的多元化格局，直接融資比例提高。”住建部政策研究中心主任秦虹認為，不斷加碼的地產調控讓寬鬆的、低成本的、易於獲得的銀行貸款間接融資的環境很難再現。

由住建部政策研究中心與高和資本聯合發佈的《2013年民間資本與房地產業研究報告》資料顯示，房地產直接融資資金總額8年間增長6.5倍，所占比重已經由2004年的30%上升至2012年的40.5%。

自2007年以來，以發行債券和票據為主的海外融資，是內地房企獲取發展資金的一條重要通道，每年的海外融資以數百億至千億計。2013年上半年，內房股海外融資達903億元，超過去年全年；數十家內地中小型房企亦在尋求赴港IPO。


而在國內，隨著金融托媒加劇的趨勢，房地產信託發展迅猛。“中國信託業目前規模已達10萬億，其中一半以上的發行是與房地產有關，”深圳一家私募基金人士對本報記者說。

除信託外，房地產私募基金也在加速發展。德信資本董事長陳義楓估算，目前房地產私募基金的存量規模在3000億左右，未來兩年這一數字會上升至1萬億。

而房企涉足銀行更將地產與金融的融合推進一步。不止萬科，10月25日，越秀地產母公司越秀集團以114.44億元港幣收購香港創興銀行；8月底綠地集團與貴州省政府簽署金融戰略合作協定，擬在發起設立外資小額貸款公司、商業銀行，組建金融資產交易所、金融租賃公司等方面開展合作。

繼去年宣告轉向大規模自持商業地產一年多後，SOHO中國（00410.HK）突然曝出要整售上海三個商業項目——位於靜安區曹家渡板塊的靜安廣場，位於虹口區的海倫廣場、虹口SOHO。這三個專案均為SOHO中國在2011年買入。

SOHO中國為何大規模出售上海商業地產？SOHO中國董事長潘石屹公開回應稱，SOHO中國在上海投資近500億元，占總量的75%。公司同時看好北京、上海未來的市場，目前，正在優化投資結構，增大在北京的投資，達到兩地平衡。據統計，SOHO中國目前在上海專案多達11個，投資額287億元人民幣。

知情人士稱，靜安廣場對外報價為4.2萬元/平方米左右，虹口區兩個項目的對外報價均為3.2萬元/平方米左右。SOHO中國希望年內可以把這3個專案全部出售。諮詢過的買家認為，上述三個專案都還在進行地下施工，價格貴了。

克而瑞研究總監薛建雄認為，出售這幾個專案的主要原因在於SOHO中國看不到專案未來的收益。“以現在的成本，到時候租金減去大樓維護和管理費用後，回報率不到5%”。他認為，SOHO中國一年前宣佈轉型持有商業，而現在又開始整售三個專案，業內自然聯想為不堪資金壓力的結果。

按照報價，以總建築面積匡算，這三個專案可以為SOHO中國回籠120億元的現金。據測算，三個項目的買入成本約56億元，以增值30%保守估算，SOHO中國可套現超過70億元。上述知情人士透露，SOHO中國是希望在成本上加一點溢價，海倫廣場和虹口SOHO計畫的交易方式是，境內或境外100%股權轉讓，而靜安廣場則需要雙方協商。

上述三個項目雖然都在上海市中心，但曹家渡及四川北路板塊與南京西路以及淮海路的租金相差甚遠。

萊坊國際上海研究諮詢部董事楊悅晨分析，四川北路寫字樓目前實際成交租金5元/平方米/天左右；曹家渡板塊僅一個悅達889品質較好，寫字樓租金在7元/平方米/天左右，而該板塊很多品質不高的寫字樓租金都低於5元/平方米/天。

據SOHO中國今年9月發佈的中期業績報告顯示，SOHO中國此番出售的三個專案，目前均未建成。其中，靜安廣場總建築面積約7.6萬平方米，辦公部分約3.6萬平方米，住宅部分約1.4萬平方米，商業面積近3700平方米。虹口SOHO總建築面積約9.55萬平方米，可租面積約7萬平方米。海倫廣場總建築面積16.9萬平方米。

一名知情人士透露，靜安廣場專案實際上還在靜安地產集團手中。2011年4月，靜安地產宣佈以約16億元的價格轉讓給SOHO中國，原本預計到明年3月才可完成這次轉讓，雖然它付了大部分錢，但還要再支付一筆資金才可正式擁有這個項目。

SOHO中國曾在去年3月宣佈轉型，即2012年，銷售物業占比約為25%，自持的投資物業占比約為75%。未來，將持續提高其在自持投資物業中所占的比重，2015年之後所有資產都將是自持投資物業。

但SOHO中國目前的資金收入不抵開發成本。據其2013年中報，soho中國租金收益方面實現營業額25億元，核心淨利潤（不含投資物業評估增值）5.37億元，租金收益僅為8610萬元，這意味著，開發收益仍然佔據絕對主導地位。有證券分析師稱，SOHO中國的商業模式在中國資本市場還要經受考驗。

上海本是SOHO中國頗為倚重的一個區域市場。自2010年開始，SOHO中國在上海大量收購項目。根據2013年中報，SOHO中國在上海的11個專案中，有9個專案處於在建或規劃設計狀態，僅世紀廣場滿租，而中山廣場的可售面積則已售出72%。一位不願透露姓名的業內人士稱，要想同時撬動這麼多專案，SOHO中國確實有些吃不消。


從資料上看，SOHO中國眼下的資金狀況依然穩健。截至6月末，SOHO中國擁有的現金約152億元；淨資產負債率為14.3%，遠低於同業水準。

一位商業地產公司投資部高管指出，當初SOHO是以散售為模型來測算地價的，現在轉做持有運營，租金不夠支持。而外灘地塊的官司，複星首輪勝訴，二審結果還未明。“這也打擊了老潘投資上海的信心。”

薛建雄認為，SOHO中國近幾年在上海的投資大於北京，恰恰與商辦市場行情背道而馳。據安信國際的報告，2012年一季度至今年第三季度，北京寫字樓的租金增長了73%，上海僅增長了18%。

11月12日，全球最大的私人房地產諮詢服務公司高緯環球發佈的《2014亞洲酒店市場展望》報告顯示，2013年亞太地區國家的國際訪客人數或將再創歷史記錄。

　　《2014亞洲酒店市場展望》指出，2013年上半年亞洲地區酒店市場表現同比增長8%。去年，亞洲地區接待國際訪客2.215億人次，比2011年相比增長7.2%。其中，東南亞地區接待國際訪客人數同比增長9.9%，領先于亞洲其它地區。與此同時，亞洲各國都在積極提高機場、鐵路和海港的運輸能力，提升城市間的連通性和基礎設施建設，以推動當地旅遊業的發展。

　　高緯環球亞太區研究部董事總經理Sigrid Zialcita評論道：“由於亞太地區不斷提升的經濟地位以及廉價航空的增加，這一地區的旅遊業正處於良性迴圈之中。這預示著長遠來講，亞洲旅遊市場的需求將不斷增大，這將進一步推動該地區酒店市場的發展。”

　　報告稱，2012年，除孟買和印度首都地區，亞洲大多數酒店市場的每可售房收入（RevPAR）均呈增長態勢。其中，每可售房收入增長幅度最高的三個城市分別是曼谷（19.3%）、香港（10.1%）和雅加達（9.8%）。這主要得益於這些市場酒店入住率的提高和平均房價（ADR）的增長。

　　2013年，亞洲地區各個酒店市場的表現不盡相同。近年來隨著新增酒店客房數量的大量湧入，新加坡和上海等一些市場的酒店價格略有下降。另一方面，一些新興市場如達卡、仰光、可倫坡由於高端酒店供應有限，而旅遊需求旺盛，酒店收入目前呈現強勁增長態勢。 儘管各市場表現各不相同，但總體而言，預計亞洲地區酒店市場的每可售房收入將低於2012年水準。

　　今年以來，亞洲地區對酒店市場的投資主要集中在日本、新加坡和中國。高緯環球預計，2013年酒店市場的投資總額將達100-120億美元，這將使酒店投資總額自全球經濟危機以來在2013年達到頂峰。2013年上半年，已完成交易或已簽署交易合同的酒店資產投資總額達到51.6億美元，比去年同期相比增長超過53%。根據2013年第三季度的初步統計資料， 本年度至今為止的投資總額已高達81.4億美元。

　　亞洲地區各酒店市場中國際和國內酒店品牌開業和籌建項目以及客房數量一直在不斷增長。希爾頓和喜達屋等國際酒店集團在中國、印度和印尼地區正迅速擴張，這些國家的開業及籌建酒店項目也最多。

　　高緯環球中國區酒店服務部負責人Paola Orneli Bock認為：“ 北京和上海這兩個市場的國際訪客數量將有所減少，然而就目前形勢而言，隨著居民可支配收入和經濟活動的增加，國內市場仍將保持穩健增長態勢。 同時我們也注意到，政府限制三公消費政策的出臺及實施將繼續對酒店市場，特別是對高端酒店市場產生消極影響。2014年和2015年，北京和上海市場將迎來許多新的發展機遇，我們預計投資者和開發商對這兩個市場將繼續保持旺盛的投資興趣。”

大陸前首富娃哈哈集團創辦人宗慶後近來積極展開多角化經營，除了斥資150億元（人民幣，下同）打造白酒王國外，又決定進軍商業地產，首座購物廣場落腳宜昌，投資規模達50億元，預定2016年10月完工啟用，並計畫未來3至5年在全大陸興建100座購物中心。

中國新聞網報導，杭州娃哈哈集團第1座商業地產項目──娃哈哈宜昌購物廣場正式動工。該集團董事長宗慶後12日在出席「娃哈哈宜昌購物廣場項目的新聞記者會」上，宣布這項好消息。

宗慶後近年來除了繼續專營食品本業外，也開始積極跨足其他商業消費領域，例如引進時裝品牌，投資白酒事業，這次更是雄心壯志地準備邁向商業地產，為娃哈哈多元發展打造出另一番新氣象。

宜昌購物廣場是娃哈哈進軍商業地產的第1項投資，總建築面積11 2.5萬平方米，投資規模達50億元，將規畫有10萬平方米商業購物中心、1棟超高層五星級酒店、6棟A級辦公大樓和18棟高層住宅，擁有停車位4千多個，全部工程2016年10月完工。

宗慶後表示，宜昌購物廣場將重點打造「三峽文化」、「三國文化」，使之成為宜昌市乃至川東、鄂西商業和旅遊的亮點。

根據宗慶後的構想，在未來3至5年內，娃哈哈將在全大陸開設100 家購物中心。面對網路和電子商務的挑戰，如果零售業可以改變自己的經營方式，還是能逐步奪回市場。

不過，有業內人士分析，娃哈哈要進行跨界經營還需要時間和耐性。

在新界東北持有大量農地的恆地（012），罕有地以高於市場預期上限三成的28.88億元，奪得上水古洞限量住宅地，並計劃以逾50億元發展項目。業界人士認為，?地以進取價進軍東北，可率先為該區發展定位，估計未來單位實用呎價動輒逾1.3萬元。

地政總署發言人表示，古洞地皮以28.88億元批予?地旗下的榮彩發展有限公司，批租期50年。用地位於香港高爾夫球會北鄰，佔地15.4萬方呎，可建樓面55.5萬方呎，每方呎樓面地價5200元。

13年來首度出擊

市場對用地的估值保守，上限僅22.2億元，是次造價較市場預期高約三成。?地執行董事黃浩明表示，地皮屬於靚地，享有翠綠景觀，價錢不貴，集團將依賣地章程的要求發展逾515伙，大部分為高層分層住宅，並會提供少量獨立屋，可望四年後落成。他表示，是次集中考慮用地質素，認為項目的交通配套理想，與新界東北發展無關。

資料顯示，?地雖然不時參與官地或鐵路項目招標，但一直以舊樓併購或農地補地價等作為增加住宅土地儲備的主要途徑，對上一幅取得的項目是2000年12月與中華煤氣（003）合作，投得時為西灣河碼頭廣場（現為嘉亨灣）的住宅用地。

而由恆地獨資參與的官地項目，則為1997年10月以56億元購入的大埔船灣用地，後來項目發展為比華利山別墅。近年?地主要由系內其他上市公司投得用地，並以香港小輪（050）為主，包括2010年投得的粉嶺住宅地，以及翌年購入紅磡寶其利街蚊型限呎地等。

美聯物業聯席區域經理蔣曜名表示，目前區內私人住宅實用呎價平均約8000元，但成交不算活躍，位置較接近的高爾夫景園，對上一宗成交要追溯至去年底，當時1座中層B室以600萬元易手，實用呎價5415元（建呎4246元）。他認為?地高價奪地，或對區內後市帶來刺激作用。對於?地擊敗12個對手投得古洞用地，交銀國際房地產研究部分析員劉雅瀚認為，?地看好區內發展前景，相信單以成本計算每方呎建築成本動輒逾1萬元，將來新盤售價將成為區內指標。

有業界人士估計，用地每方呎實用呎價將逾1.3萬元，認為成交價高於用地的市值，相信發展商有特別部署。他認為，?地在區內擁有龐大土儲，奪地可避免其他發展商影響部署；由於該區勢將變天，集團可透過此項目率先為該區定位和創造指標，並做好準備以爭奪將來推出的區內土地。

立法會議員兼前?地營業部要員謝偉銓認為，用地原以短期租約出租，政府7月收回用地後4個月已售出，支持政府加快收回短期租約用地，期望可盡早釋放發展潛力。

政府積極推地增加房屋供應，令中資財團受惠。近月投地取態積極的中國中冶（1618），終能成功首奪官地，以市場預期之內的5億元投得青龍頭限量地。

中冶近月屢入標投地，最後透過Nan Hua International Engineering Company Limited名義投得青龍頭地皮。公司註冊處資料顯示，公司董事包括韓旭東和鄒維民，後者為中冶母公司中國冶金科工集團總經理，前者是中國中冶旗下中冶海外在港要員。以成交價5.0018億元計算，每方呎樓面地價3788元。

中冶過去數年一度積極在賣地場出現，並透過收購及強制拍賣，在2011年統一西環南里4A至6號權益。不過，該集團在翌年初將包括南里4至14號的整個項目轉售予新世界發展（017）。中冶早前也曾入標競逐灣仔適安街住宅地。

韋堅信測量師行估價部董事林晉超認為，香港屬國際化城市，不少境外和內地資金都在港物色地皮，加上是次用地所涉金額不大，中資入市屬正常。

本地市道未明 溢價5.7%購內房

香港地產業前景欠明朗，本地發展商紛紛轉戰內地，除物色發展項目外，部分更直接入股具增長潛力的內房股。

市場消息指出，恆地（012）主席李兆基旗下的兆基財經，昨天斥資逾4億元，以高溢價購入旭輝控股（884），持股比例約4%。有關股份昨早上板，刺激旭輝成交按日急增超過60倍，股價逆市升近2%。

旭輝發言人拒絕評論有關消息；而?地發言人表示，關於主席的私人事務，集團不作回應。

股價最多曾升5%

消息指出，人稱四叔的李兆基旗下私人投資基金兆基財經，昨天以每股1.68元購入2.41億股旭輝股份，涉資4.05億元，佔其已發行股份比例約4%。據悉，是次四叔入股並非透過旭輝配發新股進行，而是向旭輝上市時的投資者洽購股份，故每股作價較周二收市價1.59元有5.7%溢價。若按旭輝招股價1.33元計算，持有該批股份的投資者約獲利逾8400萬元。

旭輝昨天開市前出現四宗大手成交，造價均為每股1.68元，相信是有關股份陸續上板。旭輝股價最高升至1.67元，最多升5%，收市升幅收窄至1.89%，報1.62元；全日成交金額4.3億元，較周二成交691萬元激增61倍。

四叔近年在投資股份方面轉向低調，鮮有出面認購新股及高調增持已上市的股份。翻查記錄，四叔以往曾沾手的內房股有2007年上市的碧桂園（2007）及2009年上市的華南城（1668）。有別於前兩者，四叔今次入股旭輝似非純投資性質，因?地在內地早與旭輝有合作項目，兩家公司於今年5月投得杭州市餘杭區一幅地皮，根據協議，旭輝與?基中國分別持有合營企業的49%和51%權益。

RRJ上月溢價4%入股

去年11月才上市的旭輝，增長前景遠勝不少同期上市的同業，除吸引四叔入股外，早前亦成功引入由內地私募基金厚樸的創始合夥人王忠信創辦的RRJ Capital為策略股東，該基金於今年10月中同樣以溢價4%，每股1.52元認購旭輝2.57億股，涉資3.86億元。

旭輝積極拓展業務，近日更與綠地集團籌組最高達4.84億美元的雙幣種貸款，用於共同開發的杭州一地產項目。據外電引述消息人士指出，該貸款戶案由渣打銀行牽頭，包括3億至3.2億美元海外貸款，以及10億元人民幣國內貸款。旭輝與綠地在該項目中各佔50%股權。

大陸旅客消費模式逐漸改變，由遊覽傳統旅遊景點轉戰新界區商場，令坐擁全港最多商場的領匯（823）受惠，集團昨天公布截至9月止中期業績，收益按年穩步提升9.3%，至34.93億元，每基金單位中期獲分派80.22仙，為上市以來最高。然而，旗下商戶續租率為過往一年以來首次跌穿八成，至76.2%，領匯強調商戶銷售表現理想，更透露有意進軍廣東省發展租務市場。該公司股價昨天表現反覆，收報38.6元，全日下跌0.13%；成交額達1.89億元。

每單位分派升12.9%

自由行旅客湧現刺激屋邨商場零售生意，領匯收益當中，零售租金同比增加8.4%，至26.02億元，停車場租金收入升14.1%，至7.29億元；整體物業收入淨額錄得25.17億元。每基金單位分派80.22仙，按年升12.9%；按昨日收市價計算，年度化股息收益率達4.2%。

期內整體物業及商舖租用率分別維持在94.1%及96.3%；泊車位使用率則按年上升5.3個百分點，至86.4%。然而，商戶續租率於期內僅錄得76.2%，遠低於去年同期80.3%。領匯行政總裁王國龍強調，大部分商戶銷售增長可觀，故未見出現續租困難情況。目前物業組合的整體續租租金增幅為23.6%，街市及熟食檔位更高達27.7%，但資料顯示租戶平均銷售額增幅只得9.3%。

商戶續租率降至76.2%

內地旅客湧現以及對中檔商品需求增加，領匯準備針對中檔必需品市場進行收購擴張；更計劃進入內地商業租務市場，屬意廣東省內地區。但他強調，按規則必先取得基金單位持有人同意，計劃方能付諸實行，待時機成熟將會公布。

集團期內完成天水圍頌富、將軍澳尚德廣場的資產提升工程，投資回報分別為16.8%及23.6%；未來會重點發展受惠自由行效應的新界北部及西部地區，至2015年底，進行提升的項目達8個，預算成本為13.99億元，當中包括斥資4.74億元整合的屯門友愛及安定商場項目。

領匯早於2012年已透露出售低回報物業的想法，王國龍表示，政府年內實施的「辣招」對集團買賣物業的決定構成影響，目前尚待研究。現屆政府覓地建屋「一地難求」，若有意購回領匯的空置、低回報商場用地，他直言「集團會對具體建議作出研究考慮」。

近日傳媒指出領匯旗下商場「發水」，增加內部出租面積，王國龍回應說，報道有欠準確。領匯按地契條款可自行決定調整內部可出租面積，亦是行業常規。至於過往被指違規「發水」的赤柱廣場，他表示，正與政府商討，否認已進入司法程序。

綠地香港（337）自被綠地集團「借殼」後，雖已先後獲注入杭州及昆明項目，但集團主席張玉良接受訪問時強調，今後綠地香港將是集團拓展海外業務及酒店業的子公司，並透露最快在明年上半年注入首個位於韓國的海外項目。他預期，綠地香港明年的合約銷售將超過150億元人民幣，較今年增長高達4倍。

截至目前，綠地集團在海外的業務已涉足9個城市，除了韓國濟州，還包括澳洲悉尼、德國法蘭克福、西班牙馬德里、巴塞隆拿及美國洛杉磯等地，總投資額超過100億美元。張玉良預期，明年在海外市場的投資額會再加碼100億美元，冀以較快的步伐拓展其他國家，「只要是中國人口較多的地方，集團也希望到那?發展」。

韓國今年銷售達35億人幣

他透露，集團目前位於韓國的項目，預料今年會錄得30億至35億元（人民幣．下同）的銷售額，明年將進一步投放10億美元。他指出，韓國項目是集團以獨資方式興建，前期投資額約1億美元，相信將會是首個注入綠地香港的海外項目，現時需待該項目結算後才可成事，料最快明年上半年完成。

張玉良估計，海外業務今年收入可達25億元，明年則料超過100億元，冀3年內則達到300億元。不過，相比起整個綠地集團，海外業務的收益僅佔數個百分點。而綠地香港主席陳軍則透露，海外項目毛利率需高過20%，集團才會考慮注入上市公司。

儘管有不少投資者擔心，綠地集團成功「借殼」A股的金豐投資後，將對綠地香港帶來影響。對此，張玉良解釋，集團計劃在A股作整體上市是希望實現集團價值，而綠地香港則會作為A股的子公司，協助拓展海外市場及專注長三角、珠三角地區的發展。他相信兩者的增長前景均同樣樂觀。

他指出，綠地香港將較着重海外投資，但集團位於內地一些增長空間較大的項目也不排除會注入綠地香港，如早前便把杭州及昆明的項目注入，冀待綠地香港規模壯大後，便會加快注入海外業務，或自行進行收購。他預期，綠地香港明年的合約銷售將超過150億元，今年約40億元；換言之，綠地香港明年的銷售額將按年增長4倍。截至10月底止，綠地香港的合約銷售額為29.21億元，同比增長24%。

向恆地「買公司」 省稅1.5億

工商舖引入辣招逾半年，大鴻輝首度入市，其創辦人及主席梁紹鴻證實，以16.88億元向恆地（012）購入油麻地九龍行全幢物業，將斥資為大廈進行內部優化，部分樓面將改為酒店，冀租金回報率可提升逾4厘。

梁紹鴻接受本報查詢時表示，該公司是次以「買公司」形式購入九龍行，將作長線投資，認為成交價16.88億元以總樓面逾11萬方呎計算，平均呎價約1.5萬元，屬合理價。

他指出，約兩個月前對該廈作研究，認為大廈尚有提升潛力，遂決定購入。由於大廈早前翻新完畢，大鴻輝稍後只作輕微提升工程，包括更換快速電梯，修改一個地舖的設計，並引入酒店樓面，工程涉資料數千萬元。

最高6層改作酒店

梁紹鴻表示，將大廈最高6層轉為酒店，提供99個客房，由於上址鄰近地鐵站，酒店將以內地客為目標；改動後辦公室部分將涉14層，認為該廈地點屬方便區域，現有租客也不乏律師行及則師行等專業行業，希望未來商廈租金，可提升至平均每方呎25元水平。

梁氏續表示，是次成交是該公司在本年推出辣招後首宗大額買賣，由於該交易以買公司方式成交，可免卻約1.5億元稅款。梁氏指，不少發展商會以子公司持有全幢物業，故此雙倍印花稅（DSD）對全幢買賣影響不大。

九龍行樓高23層，總樓面11.3萬方呎，地下至3樓為商舖，地面設兩地舖，面向彌敦道，1至3樓為酒樓，每層樓面7023方呎。至於寫字樓部分，據悉，每層約4000方呎。?地營業（二）部總經理韓家輝表示，九龍行以16.88億元成交，屬理想價。?地1994年斥資9.2億元購入物業，其後進行翻新工程，是次易手獲利7.68億元。

銅鑼灣舖租貴絕全球

另一方面，市場消息透露，紀惠集團持有的金鐘海富中心1座高層B01及03室，面積約6990方呎，以每呎36元租出，呎租重返高2011年中水平。

高緯環球最新公布全球核心零售區商舖租金調查報告，銅鑼灣的舖租在全球64個國家334個購物區之中，繼續稱冠，平均呎租約2000元，按年升14.7%，紐約第五大道則繼續保持第二位。市傳銅鑼灣羅素街60號舖位，現時租客為二手名牌店，去年以110萬元租用上址，租約至明年中，但該舖位最新獲藥房提早洽租，市傳月租金額達128萬元，加幅為16.36%。

中渝置地(1224)昨宣布，旗下妙領以14.25億元人民幣(約18.01億港元)的代價，向世茂房地產(0813)出售附屬公司浩洋全部股權及借款所有權。浩洋主要持有重慶一幅住宅用地，總地盤面積 265,313 平方米，建築面積663,284平方米。

中渝置地指，今年8月，重慶市宣佈正式劃分嘉州地區作為重慶渝北的主城核心商圈嘉州商圈，而公司數個項目正位於嘉州商圈中心，公司於該區的數個項目目前正在發展中，因此正對於重慶其他地區的物業組合進行微調，以便集中更多的資源加快位於嘉州商圈的項目發展速度。

上述出售為微調的一部分，套現所得款項18.01億港元，將有助增強公司的營運資金以發展其他項目及於嘉州商圈的土地儲備上規劃更多的項目。

建業地產（0832）昨表示，本年首10個月的合同銷售金額達107.2億元（人民幣，下同），按年升24.5%，達全年目標126億元的85%。銷售面積達162.5萬平方米，按年升25%，平均銷售價格為每平方米6,602元，按年上升0.8%。

建業首10月銷售升24.5%

10月份的合同銷售金額13.3億元，按年升65.4%，銷售面積達19.7萬平方米，按年上升74.8%，平均銷售價格為每平方米6,754元，按年跌5.4%。

受自由行旅客等利好因素帶動，本港零售市道持續造好，國際品牌紛紛進駐，同時令本港鋪位租金高企，有外資測量師行昨日就全球核心零售區鋪租發表調查，在首五名之中，本港共佔去三席，並以銅鑼灣區的鋪租，再度蟬聯成全球之冠，每月平均呎租約一千九百五十港元（下同），按年升逾一成四。至於中環及尖沙嘴鋪租，亦分列全球第三及第五。

高緯環球就今年六月、全球六十四個國家共三百三十四個地區的核心零售區鋪租，發表調查報告，顯示銅鑼灣區的鋪租冠絕全球，月租每方呎達一千九百五十元，租金按年升百分之十四點七，同時亦較次名紐約第五大道的每方呎一千六百一十五元，足足高出兩成。

至於其後依次序的地區，分別為中環（一千四百八十元）、紐約時代廣場（一千三百五十七元）及尖沙嘴（一千三百二十元）。當中，中環區及尖沙嘴的租金，按年分別上升約百分之二十三及百分之三十二，升幅亦排於全球的前列。

至於亞洲其他地區，則以東京銀座的鋪租最為昂貴，每月平均每方呎六百三十六元，於全球位列第十，而內地最昂貴的城市地區租金，則為北京的王府井區，折合平均每月每方呎達二百八十二元。

該調查報告又指，雖然珠寶業等對鋪位需求仍十分強大，但由於本港的鋪位供應仍然缺乏，加上部分非奢移品行業亦加入爭奪核心區鋪位，令租金持續上升。此外，自由行來港消費的因素未有變化，將繼續支持本港的零售市場，而此舉亦會吸引全球多個國際知名的品牌進駐本港，令本港的鋪位租金有支持。

該調查亦指出，除奢侈品行業之外，近年其他類型的零售業亦加入搶鋪行列，令本港主要地區的租金亦持續上升。

紐西蘭央行(RBNZ)說，它看見上(10)月為避免房市泡沫而推出的房貸限制措施正開始產生效果。

RBNZ今(13)日在其發表的半年度金融穩定報告表示，建屋核准數量下滑與看屋率走跌皆證明對低存款借貸的限制「正開始影響房市」。「現在評估該措施對於房價通膨帶來的影響還太早。」

RBNZ行長Graeme Wheeler目前正在利用針對貸款占房產價值比率(LVR)的限制來試圖在借貸成本處於創紀錄低點之際，令紐西蘭過熱的房市走緩。

紐元亦在上述報告發表後走貶，主要係因看好貸款限制將給予Wheeler延後升息的空間。

威靈頓時間13：35，紐元兌美元匯率自報告發表前的82.25美分貶值至81.99美分。

RBNZ表示，雖然紐西蘭金融體系仍舊健全，房市內的失衡情形仍是最大的穩定風險。

Wheeler今日在1份聲明中表示：「雖然要對此政策措施效果做出結論還太早，初步證據顯示市場行為已出現改變。此早期證據顯示銀行業者已大幅削減高LVR借貸核准數量，並增加高LVR貸款的成本。」

他亦說道：「相較於歷史及國際標準，家庭部門債務水位高且日漸走升。這亦正增加為金融體系帶來壓力的房價修正風險。」

RBNZ在今日報告中也指出：「紐元貿易加權指數仍處於升高的水位。」自9月初開始，該貨幣一直升值，反映出國內經濟前景走強。

RBNZ並表示，金融穩定的第2個風險是酪農的高債務水位。它呼籲酪農當心未來借貸，並用目前的高收入來償還債務。

Wheeler還說，更廣泛的經濟面遭遇了與高外部債務有關的弱點，而此弱點是由持續的經常帳赤字所造成的。

根據RBNZ的預期，由於住宅投資規模將在未來2-3年裡擴大，紐西蘭經常帳赤字情形將會惡化。

Wheeler表示：「維持儲蓄表現改善情形以及持續減少公共部門赤字是非常重要的。」

英國「足球金童」貝克漢（David Beckham）和嬌妻維多莉亞斥資5000萬英鎊（約23.5億元台幣），在倫敦肯辛頓宮附近買了一棟豪宅，與好友威廉王子夫婦當鄰居。英國《鏡報》報導，貝克漢特地在新家設置「鋼鑄避難室」（panic room），以防萬一。

貝克漢新家有7層樓，7房5套衛浴，另有視聽室、圖書室、游泳池、SPA、專業廚房和停車場等設施，消息人士透露：「為了安全考量，他們增設了鋼鑄避難室，聽起來很誇張，但這是洛杉磯豪宅的基本配備。」

當威廉王子鄰居
將與威廉王子當鄰居的貝克漢，一家6口經常往返英美兩地，貝克漢今年5月退役，前天密訪邁阿密洽商，打算在當地籌組職業球隊。

華爾街一些對沖基金和私募股權公司正提議以500億美元接管美國住房融資巨頭房利美（Fannie Mae）及房地美（Freddie Mac）大部份核心業務。儘管近年來美國房貸金融改革聲浪不斷，甚至有人主張廢除兩房，但這項提案很快引起華盛頓方面的警覺，更可能引發政界、投資界和學術界等各方的激烈辯論。

這兩家俗稱「兩房」的金融機構為美國85％新抵押貸款提供擔保。其去向是美國政府自2008年信貸危機以來未完成的最大問題之一。一旦處理不慎，恐怕會危及到美國住房市場的復甦，甚至威脅到經濟增長。

而這些投資公司正極力推銷該提案，稱其可為美國抵押貸款市場帶來數百億美元私人資金，並加快住房金融改革。目前美國相關改革議程在國會仍舉步維艱。

這組投資者包括持有兩房過半優先股的持股人。優先股全部價值為346億美元。繼美國政府接管這兩房的條款將其所持股份變得一文不值後，他們一直努力爭取恢復股份部份價值。

該提案面臨阻礙可能包括曾主張廢除兩房的政治敵意、美國政府對華爾街的懷疑態度，以及財政部不願交出已成為其寶貴現金來源的兩房等。

據知情人士透露，優先股持有人包括資產管理公司Claren Road Asset Management、費爾霍姆基金（Fairholme Funds）、黑石集團（Blackstone）的GSO部門、保爾森（Paulson & Co）和佩裡資本（Perry Capital）等。

這群投資者還尋求其他公司加入，例如私募股權投資公司凱雷集團（Carlyle）及KKR等。他們已號召華爾街為這提案搖旗吶喊。
該提議希望投資者集團以兩家擁有新近注入資本的保險公司形式接管兩房核心業務，即為抵押貸款支援證券（MBS, mortgage-backed securities）提供擔保。

兩房的投資組合中現有的擔保及抵押貸款將留給美國政府，並將逐步結束。這可能會給納稅人帶來可觀利潤。用來規範MBS的證券化平臺也將保留在政府手中。

英國《金融時報》表示，該群投資者打算將優先股轉換成普通股（common equity），併發行價值173億美元的權利股（rights）以為新保險公司提供資金。

該提案諸多細節尚未確定。提案中包括呼籲私募股權投資者或其他投資者向新保險公司注入75億美元，而且可能要求美國政府再注入25億美元。

2008年美國政府接管兩房，並注資1870億美元，使其能繼續運營。但後來住房市場復甦，始料未及地促使兩房已獲利數十億美元。

目前各界仍未就是否應繼續對房貸違約提供政府擔保問題上達成協議。政府擔保已為幾代美國人的房貸利率提供補助。

根據抵押貸款銀行家協會(MBA)，過去對於那些超過合規貸款上限的大額貸款，銀行往往會比合規貸款多徵收0.25%的利率，但在過去兩個月中，這種情況被扭轉了過來。

康涅狄格州斯坦福的豪華按揭公司的信貸員，在按揭行業有13年工作經驗的格雷貝爾（Peter Grabel）表示，他還從來沒有看到過這種情況。

另外，本周富國銀行（Wells Fargo）推出一個為期30年的利率為4.125%的大額抵押貸款，明顯低於其所提供的合規貸款，為期30年的固定利率貸款；美國銀行（US Bank）本周提供的大額貸款利率為3.875%，也遠低於該銀行所提供的合規貸款的4.25%的利率，而大通銀行（The Chase Bank）、道明銀行(TD Bank) 的大額貸款利率比其合規貸款利率低了0.25%。

加拿大多倫多自治銀行的消費貸款部的經理侯倫斯碳尼爾
（Malcolm Hollensteiner）認為，銀行將大額貸款利率降到如此之低的原因在於銀行想吸引富裕的客戶，並且釣住他們，他說：「因為一旦客戶簽署了按揭協議，銀行可以象經紀一樣交叉銷售給他們其他產品。」

從事按揭利率對比的HSH.com網站的按揭專家戈爾賓基爾（Keith Gumbinger）表示，降低大額貸款利率在目前的效果特別好，他說：「借款人不得不對貸款人公開其整個財務狀況，貸款人可以藉機找到此筆貸款的利益點，並可以與借款人就此達成協議。」

而一旦富有的客戶選取了其中一種低利率貸款，他們往往就會被釣住。戈爾賓基爾說：「由於這些貸款利率很低，所以借款人不會再融資這筆貸款，可以將那些富有的客戶永遠留在銀行的這個賬戶上。」

美國銀行發言人弗朗西斯科（Terry Francisco）表示，對房利美和房地美進行監察調控的美國聯邦住房金融局(FHFA)近日提升了借款人費用和其他成本費用，而由於房利美公司和房地美公司不支持大額貸款，所以這些費用都不適用於大額貸款，因此也沒有轉嫁給大額借款人。所以現在大額貸款也變的相對便宜。

格雷貝爾表示，雖然固定大額貸款有利可圖，但其實受惠最大的是銀行們提供的大額浮動利率抵押貸款。富國銀行就表示，該銀行頭五年期大額浮動利率抵押貸款(5/1 ARM)的利率僅為2.375％。不過這浮動利率抵押貸款會在第6年起重新設置為較高利率，其後每年都將重設。

這種大額浮動利率抵押貸款也不適合於所有的人但是，對於那些非常自信自己不會在購買的房子中呆過五年的房屋購買者，或者那些估計自己的收入會快速升高的人而言，這種大額浮動利率可以使他們的每月償付的抵押款相當實惠。

例如，就一個100萬美元的抵押貸款而言，首五年期月支付2.375%浮動利率的借款人，每月只需要支付3,887美元，比利率為4%的30年期固定利率大額抵押貸款少支付將近900美元，而在這五年之中，就可以幫他們節約5.4萬美元。