彭淮南暗批炒房 訂「頂新條款」防堵

頂新集團爆出黑心油事件後，在台灣「攻城掠地」的炒房謎團亦遭揭露。中央銀行總裁彭淮南昨首度透露：「曾有銀行放出成數高達九成九的豪宅貸款。」立委賴士葆、費鴻泰轉述，彭淮南指的就是頂新集團魏家，僅用一趴的自備款，在二○○八到二○○九年間大買九戶帝寶。

彭淮南昨赴立法院進行業務報告，中場休息時「私下」告訴立委費鴻泰、賴士葆說，頂新魏家買了九戶帝寶，其中九成九的資金來自銀行融資，央行專案檢查後，要求提供資金的第一銀行應將融資成數降至六成。

現擁14戶價值57億
據《蘋果》進一步向房產業者查證，魏家之後還陸續買入帝寶，目前在魏家四兄弟名下的帝寶至少十四戶，市值近五十七億元，相當驚人。
費鴻泰、賴士葆昨向部分媒體轉述，彭淮南認為頂新魏家「有藉銀行融資、炒作豪宅價格之嫌」，因此去年六月宣布將「豪宅」列入央行房市管制範圍內，並在央行專案檢查後，要求銀行收回借款，把貸款成數降至六成。央行打房的源起終於真相大白，原來是防堵財團炒作的「頂新條款」。
財金官員補充，當時銀行貸款給魏家的金額，是帝寶鑑價金額的九成九，因鑑價通常低於市價，貸款成數其實不到市價的九成九，惟因魏家財力雄厚，光是利率就比一般民眾優惠許多。

逾5千萬限貸6成
據悉，當時銀行先撥給魏家鑑價金額八成，因其為頂級富豪，一併給予個人信貸額度，事後追查，魏家有動用信貸額度，資金同樣流向帝寶，合計貸款成數高達九成九。
假設帝寶當年一戶市價一億元，銀行鑑價八千萬元，核貸八成，魏家應以不動產抵押，向銀行融資六千四百萬元，另以一成九的信貸，借到一千五百二十萬元，等於僅動用自有資金二千零八十萬元，就買下一戶帝寶。
之後央行發現漏洞，去年六月底推出「豪宅貸款管制」，除明令雙北市房貸總價八千萬元以上、其他縣市五千萬元以上將視為豪宅，貸款限貸六成，並註明「不得另以修繕、周轉金或其他貸款名目，額外增加貸款金額」，去年底更要求國銀按月繳交「豪宅月報」，避免再發生類似炒房事件。
據《蘋果》訪查各家銀行，除一銀外，包括兆豐銀、彰銀、永豐銀、國泰世華銀、台新銀、元大銀均曾貸款給魏家買帝寶。兆豐銀高層昨回應，確有聽過魏家要來申辦房貸，但因兆豐銀利率較高，不清楚是否借出。一銀則稱，魏家貸款金額約一億三千萬到一億六千萬元間，利率約二趴。
對央行暗批魏家炒房，頂新集團主管僅指不清楚此事，「但集團是守法公司，對政府一切法規都會遵守，全力配合調查。」

低買高賣掏空味全
立委吳秉叡昨亦在財委會質疑，頂新以每公升一百元向大統買油，卻轉手以每公升二百六十五元賣給味全，「根本是掏空公司的行為」。曾銘宗說，檢調已介入處理，並指福懋油、富味鄉股涉內線交易，已移送檢調追查資金流向。台中地檢署證實福懋油已分案偵辦，北檢指收到金管會資料，但拒透露公司名稱。

「一次繳清打9折！」社區管理費一次繳清卻造成住戶困擾，投訴民眾認為這是對投資客大開方便門、卻苦了每個月辛苦背房貸、對管理費錙銖必較的首購族，且打折收管理費也不利社區長期管理。

桃園「貝森朵芙」住戶王翔麟投訴，社區投資客串聯通過年繳管理費打9折方案，「為富人開後門，享受一樣權利付出，卻因貧富有差別待遇」，質疑對無法一次繳清年費的弱勢民眾不公平。「貝森朵芙」最近一次召開社區管理委員會時間為11日晚間7時，「投資客星期天才有空從台北到這來。」王翔麟點出玄機。

自住客憂把持資源
社區交屋1年多，王翔麟質疑預收3萬元管理費，1年銀行定存利息僅393~414元，但管委會通過9折方案，若以190戶計算，社區1年就短收約57萬元管理費。該社區共有4棟大樓、8部電梯，社區每月須支付近30萬元保全費，目前已收管理費僅200萬元。

住商不動產法務協理吳光華表示，自住客擔心投資客比例過高，恐發生把持資源怪象的擔憂不無道理。「貝森朵芙」代銷圓石灘副總廖本鉛表示，管理費年繳打9折非特例，八德「巴黎花都」、中壢建案管委會也有類似方案，投資客只想盡快脫手，會一次繳清多為長期持有置產客，「社區最怕住戶不繳管理費，能一次收足費用比較實際。」

近年政府實施奢侈稅、去年實價登錄上路等，雖然讓台北市房產交易量衰退，但是近3年各都成交價格仍有18.5%~38.6%的漲幅；即便如此，除了雙北市外，中古屋平均成交價皆在1字頭。

台中市漲38％最多
根據信義房屋統計第3季中古屋成交價格，台中市成交單價從2011年每坪13.2萬元，漲至2013年每坪18.3萬元，近3年漲幅38.6%最多，其次則為桃園縣的37.9%；此外，台北市從2011年的每坪54.6萬元，漲至2013年每坪66.3萬元，增21.4%倒數第2。

信義房屋不動產企劃研究室專案經理曾敬德表示，自從實施奢侈稅與實價登錄上線後，北市表現較溫吞，成交量減少2~3成，但是還是有居住需求，加上貸款利率低、資金較無其他出口，讓過去3年房價持續上揚，「以今年成交價格來看，除雙北市外，平均房價皆1字頭，一般雙薪家庭較負擔的起2~3房產品。」

目前桃園、新竹地區平均單價分別為19.3萬元、17.9萬元，台灣房屋桃園區總經理古兆憲說，此價格是一般民眾普遍能接受的範圍，桃園市、中壢、南崁、新竹等地區，產品以2~3房中古大樓居多，另像是龍潭、平鎮等地區，則以中古透天為主，自住客佔7~8成。

奢稅成本墊高房價
此外，統計內政部建物買賣移轉棟數，近3年僅台北市交易量衰退6.5%，其他縣市則增5.5%~31.0%。
住商不動產業務副總劉明哲說，北市房價高，相對投資成本及風險提升，導致交易量衰退，且奢侈稅2年限制，增加土地增值稅、利息、地價稅、房屋稅等的成本，屋主也會轉嫁到房價上。

鄉林建設（5531）董事長賴正鎰昨（20）日表示，配合青島涵碧樓即將開幕營運，鄉林決再投資6億元，參考上海新天地模式，於青島開發大型特色購物中心，預計2016年初開幕營運。

賴正鎰指出，購物中心基地位於黃島區金沙灘路北側，距離青島涵碧樓不到5分鐘路程，面積31畝（約6,200坪），未來將引進文創、購物及特色餐飲等業種，包括鼎泰豐、誠品書局、琉璃工房、星巴克及山東戲樓等。

賴正鎰強調，這座大型特色購物中心擬仿效上海新天地模式，融入台灣的餐飲及文創特色，預計邀請130家業者進駐，未來與青島涵碧樓串連，將可打造全新的休閒、渡假與購物中心。鄉林昨天股價以24.5元、下跌0.3元作收。

鄉林董事會已通過，將透過轉投資第三地區Headway投資公司，再投資大陸，投資額度為2,000萬美元。

截至目前為止，經濟部投審會核准鄉林赴大陸投資金額累計已達1.16億餘美元（約新台幣34億元）。

太子建設（2511）董事長鄭高輝昨（20）日表示，預期明年後利率走高，土地投資者可能會釋出持有土地，太子建設明年初增資將作為未來獵地、開發的準備，同時太子建設計劃赴昆山開發住宅區，統一實位於無錫的舊廠計畫發展為購物中心。

由於台南幫大陸舊廠動輒數十公頃，投資金額可觀、開發效益更是驚人，太子建設已備好銀彈，結合集團力量開發。這也將是台南幫長期耕耘大陸市場、擴展市場規模，另一個極為可觀的重大計畫。

鄭高輝今年接任太子建設董事長後，調整銀行貸款結構，並經董事會通過將辦理不超過50億元現金增資。相對以往受限於資金取得的問題，太子建設購置土地態度保守，如今獲得銀行高度支持，加上現金增資的資金來源，太子建設已擁有進一步發展條件。

鄭高輝表示，台南幫眾多企業已赴大陸投資相當長時間，部分舊廠已面臨當地商業活動興盛、被要求遷廠的壓力。目前有兩個開發案正計畫中，統一在昆山的飲料與麵粉廠，可望有相當大土地開發空間，但以當地情況看來，並不適合做購物中心商業使用，而是將部分廠區轉租。現階段正計畫、並提出使用變更的申請。

另一個重要計畫則是統一實業在無錫的舊廠。由於這筆土地已面臨當地政府要求遷地的壓力，當地商業活動相當活躍，可作商業區的規劃發展。

房屋產權計算方式紊亂，台灣消費者保護協會昨天表示，有民眾買房子，權狀坪數連外露樑柱都被算進去，以台北市每坪100萬元計算，就平白多花了5、600萬，成了冤大頭。內政部地政司表示，將研究未來在預售屋或成屋買賣定型化契約中註記淨面積。

民進黨立委林岱樺與台灣消保會理事長陳秋雄、監事長陳啟中等人，昨天召開記者會，陳啟中表示，政府計算產權方式紊亂，且一國多制，讓民眾成為冤大頭。

陳啟中說，對房屋面積計算方式，內政部營建署建造執照面積是計算到牆心，地政司產權登記面積卻是以牆的外緣為界，建商從向營建單位申請建照，到完工銷售，30多坪房子權狀就可多出半坪以上。

他說，這還可以接受，但有些地方地政單位卻擴大解釋，像台北市88年就認定外露柱子是主結構也可納入，現代建築的柱子動輒5、60公分，甚至1公尺，面積又增加不少。

他舉例，高雄市有一間36.9坪的房子，算到外牆樑柱外緣後增加了3.98坪，以每坪30萬計算，購買的民眾因此多花了119.4萬元；台北市也有一個案例，住宅面積算到牆心，建照只有56.3坪的房子，在灌水登記後，增加了5.14坪，一坪100萬元，就多花了514萬元，完全用不到，卻「比買一輛賓士車還貴」。

與會的內政部地政司副司長王靚琇坦承，目前建築執照申請面積和地政登記面積，確實是一個算到牆心，一個算到外牆外緣，兩者有不同標準，主要是考量重點不同，這部分會進行檢討。

但王靚琇說，各縣市地政單位產權登記絕對一致，外露樑柱不是雨遮一律不登記，一般也不會視為買賣面積一部分，這是全台統一的。

陳秋雄建議，應該統一建物產權面積登記方式，回歸採樓地板面積來計算，並由建造執照申請圖說轉繪，建商在售屋時也應清楚標示雨遮、樑、柱等，只要是居家生活未實際使用的空間就不得計價，且應清楚標示可使用的淨面積，列入買賣契約。王靚琇表示，這部分可研究未來在預售屋或成屋買賣定型化契約註記。

國產署推出第三批23宗精華區大面積國有土地辦理招標設定地上權，開標結果出爐，計標脫臺北市大安區懷生段等11宗，決標權利金總金額為54.79億元，較招標底價總額39.64億元超出15.14億元。
國產署表示，臺北市土地列標5宗，全數標脫，臺東市臺東段及新竹市東光段土地皆首度標脫；位於國立美術館旁的臺中市西區後子段，以及與愛河相伴的高雄市三民區新都段土地反應熱烈，果然不負眾望以高價標脫；臺中市太平區新高段及高雄市鳳山區福誠段土地亦標脫，成果豐碩。

國產署表示，本次標脫土地適用財政部102年9月30日修正發布的「國有非公用土地設定地上權作業要點」，於課予原得標人或其地上權全部受讓人相關履約管理事項及繳納履約保證金等條件下，地上權及地上物得一部讓與，有助於住宅承購者向銀行抵押貸款，創造民眾、業者及政府三贏。

國產署進一步表示，國有土地招標設定地上權已於全國12縣市開花結果，並跨過中央山脈，顯示東部地區亦有地上權市場，未來將向全臺目標邁進。

中華民國不動產開發商業同業公會全國聯合會理事長吳寶田昨（19）日表示，政府打房不宜再操作過當，否則將造成經濟傷筋害骨、全民資產縮水。而面對迫在眉睫的都更條例、奢侈稅修正案，吳寶田大聲疾呼：「建請政府，都更條例修正朝向『合憲修法』；奢侈稅應予廢除！」
　　中華民國不動產開發公會全聯會昨舉行第7屆第2次會員大會，針對都更、奢侈稅和公會更名等3大重點提案，全聯會和內政部次長蕭家淇等主管機關熱絡討論。

　　其中受限於今年初大法官針對都更條例所作的709號釋憲案，即將在2014年4月必須檢討修法的時間壓力，最受建築業界關切。

吳寶田指出，全聯會的立場是爭取都更條例修正案先進行「合憲修法」，以爭取時效；至於行政院版及委員各提案共計10餘案，則等到「合憲修法」完成後再做細節討論，以免因倉促大幅修正，考量未周延而窒礙難行，阻礙都市更新後續推動。

　　吳寶田指出，文林苑案引起輿論的高度重視，內政部在完全沒有找業界討論的情況下，倉促大幅翻修都市更新條例，如依照內政部版本推動修法，那麼將來都更恐怕會完全停擺；至於行政院版本也有諸多問題有待形成共識，立院更有10幾個立委版本；因此，與其短期內匆促整合各界紛歧意見完成修法，不如先針對爭議違憲條文進行「合憲修法」。

地上權法令首度鬆綁後，昨日國產署標售全台23筆土地，標脫11宗，標脫率48%，標脫率總權利金高達54.79億元，其中北區6筆地上權土地全標脫，且多為財團建商搶入；其中，新纖集團標下的仁愛路二段土地，以每坪502.61萬元登上地上權住宅地的地王。

昨國產署全台開標23宗地上權，是繼地上權分割解禁、與首度將地上權存續期間從50年延長到70年的案件。永慶資產管理協理黃增福表示，這次地上權存續期間從50年延長至70年，地上權不可分割轉讓也獲得解除，等同為過去地上權不能貸款的限制解套，都增加了建商投資意願；房貸戶未來可藉由「地上權分割」取得部分地上權及建物所有權作為房貸抵押擔保品，較易取得貸款。
此次標售北市5宗標地都在精華區，標脫率100%。最多人搶標是仁愛路二段的245坪土地，吸引5封標單，由新纖子公司新星興業以12.35億元得標，溢價率78.15%，換算為每坪502.61萬元，創下住宅區土地地上權標售案史上最高價。

興建大坪數賣相佳
新光合纖發言人何奇峰表示，未來興建機率大，該區大坪數賣相較佳，但也不排除開發成小坪數，貸款也與銀行初步諮詢過。潤泰集團則以子公司力勝開發，溢價近3成取得八德路四段的484坪土地地上權，每坪353.31萬元是昨天的次高單價。潤泰新董事長簡滄圳說，將結合Citylink松山車站商場，興建14層樓商用大樓，初步規劃1、2樓蓋商場，3樓以上會以創造最高效益、付租能力較佳者為優先考量；因該地上權案可分割所有權，不排除發行REITs（不動產投資信託）。

近學區規劃小套房
昨天第三高單價220.16萬元，落在杭州南路二段與金華街的348坪地，也是北區溢價率最高、達90%，由嘉新資產管理得標。嘉新水泥股份有限公司副總王栗心說，該區離北一女、建中學區近，會規劃小套房或2房推出，主攻自住客與學區住戶，開價會比周邊低一點。


住宅區土地地上權標售案單價前5名
中市溢價率達106％
全台溢價率最高落在台中市西區臨英才路的土地，溢價率高達106.09%，總面積440.44坪，位在大墩文化中心、國美館對面，由大毅建設以2.42億元得標，相當於底價2倍。大毅建設建設處協理魏誠誌表示，會朝向商旅或者住宅規劃，商旅會由自己經營，住宅則考慮出租模式經營。

房仲業龍頭信義房屋（9940）昨（20）日舉辦線上法說，房市交投熱絡與經營績效提升，信義房屋前十月營收已達百億元，前三季每股純益3.8元，預估今年全台房市交易量約36萬件，明年受到升息及選舉議題的干擾，可望持平或略減。

信義房屋財務長周素香表示，今年台灣的房仲、代銷業務均不錯，日本和中國大陸的業績也較往年明顯成長，特別中國大陸前三季營收已經超越去年全年水準，預估今年仍會虧損，但虧損已大幅收歛，全年約虧損約5,000萬元。根據信義財報顯示，往年中國大陸轉投資虧損最少為1.3億元。

周素香表示，台灣地區的房仲、代銷事業約占營收結構的八成以上，中國大陸目前據點有上海、蘇州、北京、成都、青島，共有直營店75家、加盟店297家，較年初的68家和235家大幅成長，推升今年前三季營收已達去年全年水準；日本則受惠日圓貶值吸引買方積極出手，今年來營收成長1.7倍。

信義房屋目前全台直營據點416店，其中北區261家，占63%，預計至今年底會再展三店，但多不在台北地區，此外，包括代銷新莊「君泰」、淡水「宏盛新世界」等多件大案，銷售順暢，占營收結構約12%，較過去大幅成長。

企研室經理蘇啟榮表示，今年來全台的買賣移轉件數較去年同期成長14%，預估可回升至36萬件以上，明年市場買氣與今年相仿，但下半年升息和選舉議題因素的干擾，明年房市成交量應與今年持平或微降。

法人以過去幾年信義第4季營收普遍較前三季高約10~15%的經驗值預估，今年每股純益上看5元、營收上看120億元，營收與獲利都將創新高。

財政部9月30日正式鬆綁地上權土地可分割出售後，昨（20）日正式首度公開標售地上權國有地，結果台北市5筆精華地段地上權土地，100％全數成功標脫，上演鹹魚大翻生的噴出行情。新纖旗下的新星興業以每坪502萬元權利金，標得地上權「新地王」。

財政部國產署昨（20）日標售全台23宗地上權土地，共標脫11案，權利金總額逾54億元；台北市5宗標的擊出全壘打。新竹市、台中市及高雄也標出5筆土地，就連首度推的台東市土地也順利標脫，讓地上權標案版圖跨越中央山脈，再下一城。

新星興業得標的地上權「新地王」位於台北市仁愛路二段，面積245.63坪土地，鄰近捷運東門站，總共吸引5封標單，新星興業以權利金12.35億元得標，溢價率78.15％，換算每坪為502.61萬元，攀登上住宅區地上權土地市場的「新地王」寶座。

新纖表示，此地將規劃新建住宅，最快明年就動工。新纖指出，這並非第一次從事地上權新建房地產案，之前已有信義計劃區的「台北花園」建案。此次標得的土地區分有住三及住三之二，粗估建坪應在千坪以上；而依照國有財產局規定，必須在二年取得建照、動工；但新纖應該會加快興建的腳步。

財政部9月30日修正發布「國有非公用土地設定地上權作業要點」，開放地上權案可分割移轉；為妥善管理，明訂得標業者必須承擔起無償管理的責任，同時也須預繳履約保證金，額度為簽約當期地租總額的5倍。

此次標案，具有地上權可分割、地上權期間延長至70年、底標大降價等三大利多，預期將可炒熱未來地上權土地招商。台北市精華地段5標地上權全數脫標，讓國產署進帳44.5億元，頗具指標意義。

基泰建設則得標大安區大安森林公園北側的建國南路一段304巷住三土地，權利金為2.7億元，每坪約181萬元。

嘉新資產管理公司則得標大安區華光社區南側的金華街48巷、杭州南路二段65巷交叉口，土地使用分區為為住三，得標權利金為7.6789億元，溢價率為90.19％，換算每坪為220.2萬元。

將捷則以4.7188億元標到中正區中華路二段的392.6坪住三土地，換算每坪為120.2萬元。

潤泰創新旗下的力勝開發公司則以17.1111億元，標下松山車站旁的市民大道六段旁的484.3坪商三土地，溢價率為29.94％，每坪高達353.3萬元，為潤泰集團布局市民大道「潤泰大道」，再度進帳一筆土地。

容積率獎勵落日條款至明年7月1日截止，新竹市建商已掀起一波搶建潮，在量體大量增加的情況下，是否影響房市價格？新竹市不動產開發商業同業公會理事長吳國寶認為，新竹市人口、戶數持績正成長，並有竹科買氣支撐，房價表現會相對平穩。

鑑於QE3退場可能引起房貸利率上升，及一連串稅制如奢侈稅、囤房稅等政策衝擊，不動產市場將產生何種變化？新竹市不動產開發商業同業公會與中華大學，昨（20）日舉辦新竹市房地產景氣論壇座談會，以產學界角度分析，提供業界參考。

吳國寶首先表示，中央的容積率獎勵將從50％降低至20％，新竹市建商早在去年起就引發一波搶照風，市場量體也明顯增加。

至於案量大增是否影響新竹市整體的房產價格，吳國寶指出，在外縣市人口負成長的狀況下，新竹市出生率卻年年增加，自92年至102年，人口數和戶數成長率均高達23％，對房市買氣相當有利，而且有竹科、工研院等穩定就業人口對房市的需求，新竹市房產價格也相對穩定。

「沿著捷運買房！」便捷的交通動線，讓捷運宅成為近十年購屋首選，而台鐵啟動捷運化的腳步後，提升交通便利性，「新鐵道宅」的行情也隨之看漲！根據全國不動產企研室觀察，像是2007年通車的汐科車站，因鄰近南港軟體園區和內湖科學園區，吸引不少科技新貴入住，連帶拉抬該區房價，其中新成屋電梯大樓成交均價從每坪26萬元，上漲至45萬元，漲幅逾七成！未來5年內「樹調車站」、「樟樹灣車站」、「鳳鳴車站」、「國際路車站」和「永豐路車站」也將陸續完工，各大站緊隨汐科補漲腳步，車站尚未完工通車，已經預漲近1倍。

位於大同路二段的汐科車站於2007年通車後，往來台北車站交通時間僅須15分鐘，且鄰近的內湖、南港房價高漲，產生擠壓效應，汐科吸引不少南港軟體園區、內湖科學園區上班族購買，全國不動產汐止大同加盟店店長連曙光表示，目前新成屋電梯大樓成交均價每坪約45-50萬元，未來捷運民生汐止線通車後，汐科站將成為雙鐵共構站，加上政府有意整合大汐止經貿園區，在就業人口增長和公共工程的推波助瀾下，行情持續看俏。

而最快於2014年年底通車的「樹調車站」位於中山路、東興街交叉口，北接樹林車站，南臨山佳車站，通車後將可提升區域聯外交通的速度！全國不動產板橋篤行加盟店店長林文才指出，本區商圈尚未成形，生活機能稍嫌不足，但距離連鎖商家林立的中山路一段僅須5分鐘車程！加上受惠於新莊房價直逼4字頭，樹調車站未通車，周邊房價已預漲逾六成。林文才表示，目前區內尚有1字頭物件，新成屋電梯大樓每坪約19-22萬元，中古屋電梯大樓每坪為18-21萬元。

和汐科車站距離僅十分鐘的「樟樹灣車站」將於2017年完工，通車後北上緊鄰汐科車站，南下銜接南港車站，將成為汐止新門戶！加上周邊學區、生活用品採買商家一應俱全，且可經由新台五路交流道，連接上國道三號，在公共工程持續動工下，民眾預期心理發酵，近一年房價上漲逾2成。全國不動產汐止樟樹加盟店店長余明耀指出，區內新成屋建案稀少，多數是中古屋電梯大樓，目前每坪約為41-42萬元，未來若捷運汐止民生線開通，樟樹灣車站將成為雙鐵共構車站，可望再度啟動一波補漲行情。

台鐵捷運化不僅能縮短通勤時間，也能將精華區、邊陲地帶緊密相連！像是位於桃園縣、新北市交界的「鳳鳴車站」鄰近鳳鳴重劃區，原本區內多仰賴鶯歌車站出入，預計鳳鳴車站於2018年開通後，將改變區內交通習慣，通勤族經由鳳鳴車站，到台北車站只須35分鐘車程！全國不動產鶯歌鶯桃加盟店土開部專案經理簡睿佑分析，鳳鳴車站緊鄰龜山工業區，龐大的就業人口支撐當地房市，周邊的鳳鳴重劃區建地地價近三年上漲二倍，目前成交均價每坪約55-60萬元，預估新建案每坪將上看30萬元，加上捷運三鶯線也將在此設站，後市可期。

此外為分散通勤人潮，台鐵桃園段高架計劃也陸續動工，其中最受矚目的「永豐路車站」、「國際路車站」預計於2018年完工啟用，屆時將大幅縮短鶯歌和楊梅往返的通勤時間！「永豐車站」位於中山路與永豐路交叉口，車站對面即是署立桃園醫院，且距離完全中學永豐高中僅僅300公尺，未來將規劃成為醫療文教生活圈。全國不動產桃園大溪加盟店店經理雷振英分析，車站周邊主要住宅區位於中山路、永豐路，近三年受惠於升格直轄市，公共工程持續推動，房價已翻漲近一倍，像是建坪60坪的別墅建案「至善和風」三年前每棟總價約400萬元，2013年成交均價已達900萬元，而新成屋電梯大樓每坪約21-22萬元，中古屋公寓每坪約12-13萬元。

而位於桃園市、八德市交界的「國際路車站」鄰近桃園明星學校武陵高中，生活機能健全，有愛買、IKEA及傳統市場可供民眾採買，加上周邊多屬國泰社區，住戶水平一致，吸引外地客轉站置產，區內雙北客約占四成！全國不動產龍安加盟店店長曾士哲指出，國際路車站周邊房價以國際路為基準劃分，國際路以西多為國泰社區中古屋華廈，每坪約為18-25萬元，以東房價略低一成，每坪約為17-22萬元。

隨著台鐵捷運化腳步，逐漸活絡蛋白區房市，減少城鄉距離，也帶動當地建設發展，且相對於精華區，房價格外平易近人，增值淺力無窮，全國不動產建議購屋族，可視工作地點而定，配合交通時間，以時間成本，換取居住空間。

根據1年來實價揭露，台北市60坪以上的電梯大樓交易，2012年占比僅為23％，2013年占比為19％，平均降了4個百分點，顯示北市大坪數的交易量有萎縮的趨勢。但是，信義區因為豪宅群聚部落，房價不斐，從2013年60坪以上電梯大樓成交占比僅9.5％便可窺知，但只要高資產族群有自住或置產所需，有「地段」、「門牌」及「地景」優勢的信義區，房價依舊表現亮眼。

其中蛋黃區60坪以上的電梯大樓交易，交易量部分，中正區以成交占比增幅10.3個百分點最多；房價變化部分，士林區房價年增13.08％掄元，信義區年增8.85％居次，台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，實價登錄上路迄今，小宅交易持續火熱，但大宅(60坪以上)交易量減少，然高單價的蛋黃區，因區內有優質標的吸引高資產族群自住或置產所需，刺激交易價格成長。

劉怡蓉分析，北市目前3000萬以上公寓、4000萬以上電梯華廈，交易天數有拉長的趨勢，主要是受到自備款較高，且投資客、置產客對此產品較不青睞。另外，有不少建商發現大坪數推不動，所以改成小坪數銷售，以「低總價」來吸引消費者購屋，從實價揭露中，交易年度2012年及2013年，60坪以上的電梯大樓僅成交1809筆，其中2012年交易占比僅23％，2013年迄今約19％，顯見大坪數交易的確比較疲弱。

然蛋黃區房價貴桑桑，大坪數的房子還是有買盤進駐，從近1年的實價揭露中發現，中正區60坪以上的電梯大樓，2013年交易占比為32.3％，相較於2012年占比22％，交易增幅10.3個百分點，劉怡蓉指出，2013年中正區60坪以上的交易以新成屋居多，占58.5％，主要原因為「千荷田」、「國泰賦格」及「中正豪園」三建案交屋潮所致。

而蛋黃區60坪以上電梯大樓的房價變化，士林區房價年增13.08％，其次為信義區8.85％。劉怡蓉表示，士林區市場偏就大坪數建案，交易熱區聚集在中山北路五、六、七段上，加上「遠雄陽明」實價揭露每坪單價115萬元，在比價效應下，房價也順勢水漲船高。而信義區因為豪宅群聚部落，房價不斐，從2013年60坪以上電梯大樓成交占比僅9.5％便可窺知，但只要高資產族群有自住或置產所需，有「地段」、「門牌」及「地景」優勢的信義區，房價依舊表現亮眼。

根據經濟部投審會統計，2013年前3季陸資來台投資金額約99.38億元，已超越2012年全年金額98.42億元、創下新高，累計這5年來的陸資投資件數也已達到445件，投資金額及件數皆在持續成長。永慶資產管理協理黃增福表示，除了捷運利多帶動下，陸資來台投資也是帶動北市商辦市場熱絡的關鍵。

黃增福說明，近年來兩岸經貿擴大開放，陸資可投資項目大幅增加、投資管道也更加便利，加上政府積極推動招商腳步，加速陸資來台投資；而陸資來台成立辦事處，約有3至4成以上都是選擇台北市為營業據點，信義計劃區及市區傳統辦公商圈的辦公大樓，已處處可見陸資企業的水牌高高掛立。

展望商用不動產市場，黃增福表示，兩岸服務貿易協議正加快協商、自由經濟示範區特別條例將大幅鬆綁「示範事業」規定，有機會突破目前陸資投資正面表列局限，享有比照或超WTO的待遇，因此未來陸資來台投資將有更進一步成長空間，而陸資引進的商務類之辦公需求、以及陸客帶來的服務類之住宿、消費需求，將吸引國內外更多資金投入商用不動產市場。

此外，捷運效應帶來的辦公商機也將更加明顯，分布在台北市大安區、信義區、中山區及松山區的各大辦公商圈，將成為中小企業公司設立、擴點，以及陸資、台商、外資來台設立辦事處的首選熱門區域，因此，台北市商辦市場持續看旺，對於市區精華地段的辦公大樓，只要有釋出訊息，投資人依舊積極評估、伺機進場佈局。

隨著北部大型建商南下台中7期搶地卡位，帶動7期與週邊地價、房價頻創新高，沉寂一段時間的7期豪宅新案第4季起逐漸回溫，以昨（20）日開盤的「聯聚泰和大廈」為例，一公開銷售成數已衝破8成，成為台中房市最夯的熱門話題。

其中，昨日正式進場的「聯聚泰和大廈」，外觀設計以挑高3樓的圓柱新古典建築，搭配聯聚最受推崇的公共設施，規劃坪數115、230坪，總戶數僅46戶，每坪單價60萬元起，總銷金額約38億元，潛銷期間就吸引超過150組客戶上門，一公開銷售率已破8成，預期近日將動工興建。

由於「聯聚泰和大廈」銷售創佳績，11月初才上架的戶外定點看板，預計將於本月25日前撤下、換上聯聚建設的企業形象看板，成為今年最快下檔的新案看板。

值得一提的是，「聯聚泰和大廈」未演先轟動，尤其廣受建築同業的青睞！包括北部上市櫃建商大股東，日前購入聯聚位於市政北一路的個案；南部雄崗建設日前甚至公開表示「要蓋一棟讓高雄人驕傲的大樓，所以不惜鉅資買下台中豪宅指標聯聚建設市政路上個案，就是要帶工作團隊細心研究」，為「聯聚泰和大廈」做了免費宣傳。

台灣省不動產開發公會理事鍾尹堂表示，台中房價實在太委屈，連新莊重劃區房價都快超越7期，吸引北部建商爭相南下搶地，就是看上台中仍有很大的空間。

至於目前正在興建接待中心的寶璽「天睿」新案，可望趕在年底前進場。位於7期府會園道上的「天睿」案，規劃160坪雙併產品，每坪開價高達75至85萬元，總銷金額百億元，開價創下7期新高。

另外，大陸工程7期市政北五路新案，預計於今年底或明年初進場推案，將由北部重量級代銷新聯陽負責銷售，產品規劃約140、160坪。台中地產商預估每坪單價達70至80萬元起，將與天睿互別苗頭。

事實上，台中豪宅市場在928檔期之後已逐漸回溫，預售個案以單元二的「精銳花千樹」銷售成績最亮眼。該案基地面積近1,500坪，規劃32戶透天別墅，將別墅豪宅大樓化，把7期豪宅大樓所擁有的頂級公設如挑高大廳、宴會廳、健身房SKY LOUNG等納入社區，目前已賣出30戶。

國務院總理李克強11月20日主持召開國務院常務會議，通過關於依法公開制售假冒偽劣商品和侵犯智慧財產權行政處罰案件資訊的意見，決定整合不動產登記職責。

會議指出，公平競爭是發展市場經濟的基本要求。當前我國正處於改革發展和經濟轉型升級的關鍵時期，提高產品品質、實施創新驅動，至關重要。依法對假冒、侵權行政處罰案件實行資訊公開，接受人民群眾監督，是促進品質提升和產業升級、增強消費者信心、保護智慧財產權、鼓勵創新創業的一劑“良方”，有利於維護公平競爭的市場秩序、保護消費者權益、提高執法公信力。罰劣是為了獎優，要讓惡意造假制劣特別是損害人民群眾生命健康的違法者付出高昂代價，讓守法經營者路路暢通、受到褒獎，讓廣大科技人員大膽創新、放心創業。

會議要求，要把假冒侵權行政處罰案件資訊公開作為政府資訊公開的重要內容。除涉及商業秘密和個人隱私外，適用一般程式查辦的假冒侵權行政處罰案件資訊應當主動公開。行政執法機關要在作出處罰決定或處罰決定變更之日起的規定時間內，依法公開案件資訊，包括違法違規的主要事實、處罰種類、依據和結果等，做到公開透明，並及時回應社會關切。將行政處罰案件資訊納入社會征信體系，使假冒侵權者因信用不良“處處受限”。行政執法機關要嚴格依法裁量、履行職責。各級政府要加快建立健全管理、考核等制度，加強監督檢查。對不履行資訊公開義務、不及時公開或更新資訊內容、違規收取費用等行為，要堅決糾正並嚴肅問責，讓執法行為受到社會監督。

會議指出，整合不動產登記職責、建立不動產統一登記制度，是國務院機構改革和職能轉變方案的重要內容，也是完善社會主義市場經濟體制、建設現代市場體系的必然要求，對於保護不動產權利人合法財產權，提高政府治理效率和水準，尤其是方便企業、方便群眾，具有重要意義。

會議決定，將分散在多個部門的不動產登記職責整合由一個部門承擔，理順部門職責關係，減少辦證環節，減輕群眾負擔。一是由國土資源部負責指導監督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產統一登記職責，基本做到登記機構、登記簿冊、登記依據和資訊平臺“四統一”。行業管理和不動產交易監管等職責繼續由相關部門承擔。各地在中央統一監督指導下，結合本地實際，將不動產登記職責統一到一個部門。二是建立不動產登記資訊管理基礎平臺，實現不動產審批、交易和登記資訊在有關部門間依法依規互通共用，消除“資訊孤島”。三是推動建立不動產登記資訊依法公開查詢系統，保證不動產交易安全，保護群眾合法權益。會議要求，各有關部門要加強對各地職責整合工作的指導，加快清理相關規章制度，做好有關事項的整理交接，確保不動產登記職責整合工作有序、平穩推進。

會議強調，要按照全面深化改革的要求，針對薄弱環節，運用法治思維和方式，通過建章立制，一步一個腳印推動構建公平競爭的市場環境。各級政府要在這方面下功夫、出實招，為經濟持續健康發展和社會不斷進步提供有力保障。

根據珠海市國土局的出讓計畫，橫琴新區兩宗住宅用地將於本月21日入市開拍，共計約25萬平方米，起拍價10000元/平方米，兩宗地塊的總地價約57億元，無論是起拍價還是土地面積均將再一次刷新珠海土地成交上限。

據公告文件，珠橫國土儲2013-07號地塊宗地面積近11.50萬平方米，其中地塊1是54361.59平方米，地塊2是3688.00平方米，地塊3是16534.77平方米，地塊4是40367.53平方米；其位於橫琴新區伯牙北道東側，港澳大道南側，琴揚道西側，濠江路北側，地塊起拍價為10000元/平方米。該宗地塊規劃土地用途為地塊1和地塊4是二類住宅用地，地塊2是二類幼托用地，地塊3是小學用地。

另一宗為珠橫國土儲2013-08號地塊，其土地面積月為13.40萬平方米，其中地塊1是57278.08平方米，地塊2是53277.17平方米，地塊3是23436.00平方米；其位於橫琴新區琴揚道東側、港澳大道南側、知音北道西側、濠江路北側，起拍價為10000元/平方米。該地塊規劃土地用途為地塊1和地塊2是二類住宅用地，地塊3是二類社區其它設施及商業設施。

資料顯示，兩宗地塊位於橫琴新區綜合服務區內，離橫琴口岸不到1公里，毗鄰橫琴新區的主幹道。北靠小橫琴山，東鄰橫琴市民廣場，南面為天沐河，西側為規劃綠地，出讓地塊內規劃還配套了中小學校、幼稚園、社區服務設施等市政公用設施。

根據珠海市土地房產交易中心的資料統計，今年前三季度珠海共拍出40宗地塊，總成交金額逾164.6億元，同比大增179%。其中，橫琴新區8宗，總價逾91.5億元，占總成交金額的55.3%。

而就在今年10月22日，廣東省國土廳召開會議強調，要確保未來半年不再出現“地王”。

中糧地產11月20日晚間發佈公告稱，因公司控股子公司深圳市寶安三聯有限公司的出租物業被納入深圳市寶安區“26區舊城改造二期”範圍，三聯公司於當日簽署了搬遷補償協議，其可獲搬遷補償款2.09億元。


公告顯示，此次交易的標的為寶安中糧地產26區工業園廠房2棟、廠房3棟及食堂1棟四、五層，占地面積17481.09平方米；交易對方是深圳中洲寶華置業有限公司，為26區舊城改造二期的開發主體。

中糧地產表示，根據初步估算，公司本次搬遷補償預計稅前收益約1.4億元。此外，鑒於協議中所涉及物業均為公司出租類物業，本次搬遷對公司正常生產經營不構成重大影響。

中國證券網記者注意到，作為在深圳寶安區擁有大量土地的老牌開發商，中糧地產因深圳前海建設以及舊城改造的推進，被認為將從中受益頗多。此前半年報也顯示，公司多個城市更新專案正穩步取得進展，進入前期審批工作或正在開展拆遷談判。

二線城市寫字樓市場相對過剩源于地方政府與開發商的不謀而合。一些地方政府熱衷於開發新的中央商務區，借此推動土地銷售、基礎設施建設、房地產投資以及城市整體發展，以保證地方財政收入和地方國民生產總值的增長。


　　前些年在二線城市中興起的CBD（中央商務區）、新區和區域金融中心建設熱潮使得這些區域的寫字樓物業建設呈現井噴式發展。記者在成都、重慶的調查中發現，寫字樓物業已經明顯出現供大於求的局面，整體空置率比較高，應警惕超前發展風險。

　　放量供應拖累局部租售

　　記者採訪瞭解到，重慶近年來新增優質寫字樓供應主要集中在解放碑、江北嘴、化龍橋等區域，供應速度從2010年開始急速上漲。世邦魏理仕的統計資料顯示：重慶市場優質寫字樓2011年新增供應約29萬平方米，2012年新增供應約31萬平方米，而2013年到2016年預期年均新增供應量將達到69萬平方米。

　　天量供應帶來的是重慶寫字樓市場的激烈競爭和較慢的去化率。以位於重慶南坪的國匯中心寫字樓為例，該專案儘管位於成熟商圈中，但是銷售情況並不理想。

　　重慶某大型房地產開發商某專案負責人告訴記者，從公司內部統計情況來看，住宅產品和商鋪產品的銷售情況遠遠好于寫字樓，本來應該是地產產品中利潤率最高的寫字樓卻因為去化率慢而成為公司利潤的拖累。

　　在成都，貫穿整個天府新區的南延線兩側，已經有超過50幢高層寫字樓豎立，而更多的寫字樓正在計畫修建。這個被規劃至2030年建成國際化現代新城的區域，目前商務配套還不成熟，面對超大體量的寫字樓供應，租金水準始終在低位徘徊。以號稱世界最大單體建築專案“新世紀環球中心”為例，自今年6月底入市以來，租金報價僅停留在50元每平方米每月，比成都中心城區同級寫字樓租價低了一半。

　　需求不濟拉抬整體空置率

　　“一個城市第三產業尤其是服務業沒有發展到一定規模，就不具備吸納大規模寫字樓供應條件。”西南財經大學工商管理學院教授唐小飛說。根據世邦魏理仕的研究結果，在考慮20％空置率和45％的延期竣工因素之後，二線城市第三產業GDP需以28％的名義增長率才能消化同期供應。

　　但在上半年，成渝兩地第三產業的增速已經分別放緩到7．8％和11．6％，遠低於上述假設的28％。與此相伴的是兩地寫字樓物業的高空置率。世邦魏理仕的研究資料顯示，成渝兩地整體空置率分別達到40．7％和30．5％。

　　戴德梁行重慶公司總經理江冰河告訴記者，各大諮詢機構給出的空置率資料針對的是各自訂的優質甲級寫字樓，如果把範圍拓展到整個寫字樓物業，空置率還將大幅抬升。

　　“嚴格來說，寫字樓的潛力跟GDP沒有直接關係，而更多地與服務經濟的成熟度有關係，後者才能帶來真正的市場需求。”中央財經大學中國金融發展研究院副院長同生輝指出，只有在服務業，特別是要素服務、會計評估、金融服務、法律仲裁、資訊諮詢等現代商貿服務業發達的城市和區域的寫字樓物業才會有足夠的市場需求。

　　風險初現供求矛盾需穩步化解

　　供求矛盾加劇已經讓二線城市寫字樓物業出現了風險苗頭。某國有銀行重慶分行的工作人員告訴記者，現在針對購買寫字樓的貸款已經全面縮緊，如果不是優質物業，寫字樓貸款批准的可能性已經很低。“當前重慶寫字樓市場已經供過於求，空置率高就意味著投資者的還貸壓力非常大，那麼出現違約的風險也就更高。”該工作人員表示。

　　同生輝認為，成都、重慶作為二線城市，第三產業的發展增長速度有限，如果過度開發甚至超前開發，則會給寫字樓開發商帶來隱患甚至引發地產行業的風險，由於地產行業和其他經濟行業部門的關聯性較強，進而引發對區域經濟的衝擊和影響。

　　有分析稱，二線城市寫字樓市場相對過剩源于地方政府與開發商的不謀而合。一些地方政府熱衷於開發新的中央商務區，借此推動土地銷售、基礎設施建設、房地產投資以及城市整體發展，以保證地方財政收入和地方國民生產總值的增長。

　　世邦魏理仕華西區副董事彭芳琪指出，地方政府當以更加務實的態度預測未來需求及部署土地供應，按照當地經濟發展狀況，使商業土地供應量更趨合理化，而開發商應分散專案開發週期以避免與其他專案產生不必要的競爭，同時儘量開發差異化產品以滿足不同租戶的需求。

　　唐小飛則建議，二線城市的新興商務區在基礎設施和公共服務建設方面亦需要跟上土地供應的節奏，以同步解決和改善這些區域工作和居住環境滯後的問題，促進寫字樓市場向更健康的方向發展。

昨天， 線上金融搜索平臺“融360”的報告顯示，進入四季度，“房貸荒”蔓延，一線城市首套房利率優惠已基本絕跡，二套房利率上浮10%-20%，銀行出現惜貸、停貸潮。

　　該報告對全國32個重點城市近500家銀行進行了一次調查，結果顯示全國僅有6.4%的銀行還在執行8.5折利率優惠，有16.8%的銀行停止提供二套房的按揭貸款。

　　11月以來，房貸市場停貸的城市逐漸由一線城市發展到二三線城市，停貸的產品也逐漸由原來的僅限二套房擴展到首套房。截至目前，全國已有北京、上海、廣州、深圳、珠海、濟南、合肥、無錫、武漢等城市相繼出現暫停房貸現象。

　　資料顯示，截至目前，在重點監測的32個城市中，已有北京、上海、廣州、深圳、珠海等17個城市出現暫停房貸現象。具體來看，珠海房貸19家按揭銀行中，已有8家停止房貸，停貸占按揭銀行的42.11%；濟南有6家銀行停貸，占按揭銀行的30%；無錫已有3家停止房貸，占按揭銀行的27.27%；武漢有27.27%按揭銀行停貸，西安26.67%按揭銀行停貸。

　　除大量按揭銀行停貸外，可貸銀行利率上浮現象明顯。調查顯示，首套房僅有6.37%的銀行可執行8.5折利率優惠，其他銀行中，16.75%的銀行表示已經停止住房貸款，16.27%的銀行執行基準以上利率，44.58%的銀行執行基準利率，16.04%的銀行執行9折利率優惠。

　　具體來看，北京27家按揭銀行中，已有4家暫停貸款，已有11家首套貸款利率執行基準利率，甚至天津銀行住房貸款首套及二套利率均執行基準利率上浮30%。廣州方面，19家按揭銀行中，已有3家暫停受理住房貸款，11家首套房貸執行基準利率或基準以上利率，其中交通銀行首套房貸上浮5%-10%，二套房貸上浮15%；廣發銀行首套及二套房貸利率一律上浮20%；中信銀行首套利率上浮幅度甚至高達30%。深圳方面銀行暫停房貸等現象更為嚴重。27家按揭銀行中，僅滙豐銀行執行首套8.5折利率，其他均已上浮至基準利率或以上。建設銀行首套房貸利率上浮10%，二套房貸上浮20%；中國銀行首套房貸上浮10%，二套房貸上浮30%；廣州銀行更是首套上浮20%，二套上浮30% 。

　　報告指出，銀行暫停或緊縮個人住房貸款的主要原因是在全年總額度確立的前提下，前期金融機構已透支了過多的信貸額度。此外，在固定額度下，房貸利潤較低，沒有競爭優勢。“同屬銀行貸款，房貸利率打折優惠，但一般小企業貸款利率卻上浮30%-40%，甚至更高，而且與企業貸款2-3年即可收回相比，房貸年限時間較長。因此，不論是時間還是資金風險成本，房貸都不佔優勢。”

　　報告同時認為，房價畸高，導致房貸風險與日俱增，使銀行更多發放房貸的意願進一步降低。

　　廣州新出臺的“穗六條”政策，或令廣州二手房交易驟減。昨日，記者走訪各大房產仲介瞭解到，受“穗六條”影響，約有近一成買家將被迫延遲購房計畫。

　　值得一提的是，新政出臺亦令不少房源售價大增，有房源甚至一夜上漲15萬元。

　　湊足了首付卻沒了購房資格

　　來自粵東的小黃（化名）原本打算在番禺買一套100多萬元左右的二手房，把父母接來廣州一起住。畢業之後在廣州打拼兩年多，再加上父母的支持，小黃近日終於湊足了買房的三成首付款，然而卻不幸撞上了“穗六條”。“在網上瞭解新政有關非廣州戶籍人員購房規定後，發現自己還差一年才有資格買房，只好晚一年再買。”小黃無奈地表示。

　　事實上，像小黃這樣的消費者還有很多，合富置業市場經理梁燕明表示，根據合富置業的成交及近期到店諮詢客人的情況來看，約有一成買家被迫延遲購房。滿堂紅、中原地產等一些門店的相關人士也表示，將有8%至10%左右的消費者受“穗六條”的影響推遲購房計畫。

　　合富置業成交資料統計還顯示，今年9-10月廣州二手住宅市場當中，非廣州戶籍買家占比約為61%，二套房貸購房的非廣州戶籍買家占廣州二手住宅市場整體買家的9%。其中，在非廣州戶籍買家購房個案當中，多達66%是首次置業型剛需買房，而約有27%是改善型換房。

　　有業主一夜加價15萬

　　“穗六條”在打亂部分消費者買房計畫的同時，亦令房價大增。市民陳先生近期將正用於全家自住的兩房單位以與市場價持平的210萬元放售，在“穗六條”出臺前有買家看中，但要求降價到205萬元，原本陳先生也想著便宜一點早點賣出去，不過，在得知“穗六條”出臺的消息後，陳先生立馬改變了主意，加價到215萬元且一分錢也不降，因為陳先生“細屋換大屋”的目標正是同一社區的一套市場價在340萬元的電梯樓3房，原本以賣房的錢再加上積蓄，支付6成首付款應該綽綽有餘，但首付提升到7成後，陳先生的購房預算變得相當緊張，只有舊居能賣個好價錢，陳先生換房的資金壓力才能稍稍減輕，因此陳先生打算等到有買家出價到至少215萬元才會賣房。

　　“今天上午，就有三個業主電話要求提高自己此前所放盤源的售價，最低的一套加價8萬元，最高的一套則加價15萬元。”位於新港西路一仲介昨日在接受記者採訪時也稱，其中有兩位業主都有換房需求。

　　位於淘金路、五羊新城、珠江新城、天河北等區域的一些房產仲介亦表示，有5%至7%房源的放盤價昨日都應相關業主要求出現了不同程度的上調。

　　健全宏觀調控體系要更加尊重市場規律，核心是轉變政府職能，最大限度減少政府對微觀事務的管理。

　　十八屆三中全會之後，改革討論的熱度仍然沒有減退。

　　在本週二出版的《中共中央關於全面深化改革若干重大問題的決定》輔導讀本中，國家發改委主任徐紹史發表 《健全宏觀調控體系》一文。文章指出，在宏觀調控機制方面，調控決策和實施的規範化、機制化建設滯後，未來要建立全社會房產、信用統一平臺。

　　意見或年前上交國務院

　　今後的市場經濟發展中，宏觀調控的科學性、針對性將會進一步提高。

　　在以往的宏觀調控中，一些不足逐漸顯露。根據徐紹史的描述，目前我國宏觀調控在宏觀目標與微觀目標的界限及關係上不夠明晰，在宏觀調控政策手段方面，市場化調控工具尚不完善，行政干預手段使用仍然較多。

　　昨日(11月20日)，徐紹史針對《決定》中的相關檔答記者問時稱，“目前，國家發展改革委正在會同有關部門研究起草 《完善宏觀調控體系的意見》。

　　這個檔將就完善宏觀調控目標體系、政策手段和決策實施機制，增強調控的科學性、針對性、有效性，提出一系列政策措施”。

　　實際上，在今年初，國務院就已經下發了關於國務院機構改革和職能轉變的方案，其中就包括要在今年的12月底前，提出完善宏觀調控體系的意見，而這一任務是由發展改革委會同財政部、人民銀行、監察部、商務部、銀監會等有關部門負責。

　　就在十八屆三中全會結束之後，有關宏觀調控體系的確立便提上日程。

　　“健全宏觀調控體系要更加尊重市場規律，更加注重統籌兼顧，更多借助間接引導，努力提高政府調控的科學性、針對性、有效性，核心是轉變政府職能，最大限度減少政府對微觀事務的管理。”徐紹史如此描述未來宏觀調控體系的完善。

　　按照新制定的中央政府部門“三定”方案，中央涉及宏觀調控職能的部委包括國家發改委、財政部、人民銀行、商務部、國土資源部、銀監會等多個部門。有消息稱，此次制定優化和改善宏觀調控方案的工作也同時涉及國家發改委體改司、投資司、價格司、法規司等多部門。

　　資料統一平臺加快建設

　　在《決定》輔導讀本中，徐紹史透露，今後將建立全社會房產、信用等基礎資料統一平臺，推進部門資訊共用。“建立以公民身份證號碼為基礎的公民統一社會信用代碼制度，以組織機構代碼為基礎的法人和其他組織統一社會代碼制度，出臺並實施不動產統一登記制度，完善資訊網路、金融帳戶等實名登記制度和現金管理制度”。

　　中原地產首席分析師張大偉對此的解讀是，“這是推出房產稅的必要前期準備，也會對市場部分灰色房源存量有威懾作用，可能會出現部分拋售”。

　　根據年初公佈的國務院機構改革和職能轉變方案，在2014年6月底前，發改委同相關部門推動建立統一的信用資訊平臺，逐步納入金融、工商登記、稅收繳納、社保繳費、交通違章等信用資訊，由中央編辦對方案統籌協調、提出意見。

　　根據國務院辦公廳的描述，2014年6月底前完成出臺資訊網路實名登記制度，在2015年出臺並實施以公民身份證號碼為基礎的公民統一社會信用代碼制度。

　　到2017年時，基本建成集合金融、工商登記、稅收繳納、社保繳費、交通違章等信用資訊的統一平臺，實現資源分享。

　　徐紹史表示，要加快推進住房資訊系統建設，儘快實現全國聯網。推動建立信用資訊交換共用機制，逐步形成覆蓋全部信用主體、所有信用資訊類別、全國所有區域的統一的信用資訊共用平臺，實現資源分享。

過去大陸地方政府為了招商引資，常常釋出廉價土地優惠，甚至零地價，企業大致上負擔房地產的稅負比重不高，有違公平原則。大陸財政部副部長王保安表示，正在評估重新調整企業負擔房地產稅負更多的責任。一旦這項政策落實，今後台商到大陸投資，恐怕不再享有免費土地的優惠。

大智慧阿思達克通訊社報導，王保安說，當前工商業用地稅收繳納比例很低，有些地方為招商引資，零地價就出讓，這產生了居民消費和工商業消費不公平問題，下一步將研究對工商業用地稅收政策調整。

對個人房產稅徵收問題，王保安在19日出版的《中共中央關於全面深化改革若干重大問題的決定》（以下簡稱《決定》）輔導讀本中表示，將在總結上海、重慶等地的實驗基礎上，逐步建立統一完整的房地產稅制度。王保安表示，《決定》提出房地產稅立法，不立法就無法徵稅。

一 手 盤 紛 部 署 吸 客 ， 二 手 屋 苑 紛 錄 低 市 價 沽 。

　　多項大型新盤接連部署吸客中，令二手交投持續受壓；位於小西灣藍灣半島錄兩房單位易手，造價為五百三十萬元，折合呎價一萬一千五百九十七元，較市價低約百分之五，另外荃灣愉景新城錄九七貨蝕讓成交，以五百二十五萬元轉手，較入市價蝕逾五十萬元。

　　二手樓宇買賣持續平淡，美聯首席助理聯席董事潘洪發表示，小西灣藍灣半島三座中低層G室易手，單位面積四百五十七方呎，屬兩房間隔外望小海，原業主有見市況交投量平淡，以五百三十萬元沽出單位，折合呎價一萬一千五百九十七元，略低市價約百分之五。

　　中原分行經理黎浚宇表示，沙田第一城四十一座中層G室新近易手，該單位面積三百零四方呎，屬於兩房間隔

，原業主月前放盤時開價三百二十五萬元，有見交投偏軟，經議價後減價十五萬元沽出，造價為三百一十萬元易手，呎價一萬零一百九十七元，比市價低約百分之三。

　　市場消息又指，?魚涌康怡花園G座低層八室易手，面積六百八十五方呎，原業主月前開價八百八十萬元，終累議價減百分之六後，以八百二十八萬元成交，呎價一萬二千零八十八元，低市價百分之四。

　　美聯高級區域經理徐偉業表示，荃灣愉景新城錄一宗蝕讓個案，涉及單位一座高層D室，面積五百九十方呎，三房套房間隔，獲換樓客以五百二十五萬二千元承接，呎價八千九百零二元，輕微略低市價。

　　據悉，原業主於九七年八月入市，今番轉手蝕約五十一萬多元。

　　中原分行經理柯勇表示，位於將軍澳的維景灣畔錄成交，涉及三座極低層B室，面積三百九十八方呎，屬一房間隔，以四百零三萬元沽出，為屋苑本年成交價次低水平。

　　另外，居屋造價仍然硬凈，祥益地產營業主任古文彬表示，屯門兆禧苑E座高層四室易手，連補地價以二百一十六萬八千元，呎價五千九百七十二元，屬市價成交

和黃（013）上周突然盡數推出山頂白加道洋房發售，在「早有準備」下，昨天首推即以7.4億元售出作價最高的8號洋房連兩個車位，實用呎價突破10萬元，成交價及呎價均成功躋身本港洋房五強之列；此外，市傳有「椰菜娃娃之父」的李群華及其家族剛以3.5億元沽出山頂布力徑洋房，實呎逾9萬元，亦創該屋苑新高。

和黃白加道28號共提供7座洋房，項目昨天首度開售即沽出的8號屋，為項目售價及呎價最高的，實用面積6863方呎，成交價7.4億元，僅次於山頂普樂道10號的8億元造價，成本港第二高價的洋房成交；呎價則達10.78萬元，亦躋身五強的第3位，同時創出過去兩年單一成交金額及呎價的新高。

市場昨天盛傳，買家為台灣女首富、即手機商HTC創辦人及董事長王雪紅及有關人士。和黄發言人對本報表示，對買家身份不作回應。

發展商昨天近午夜時分突再上載銷售安排「添食」，將於本周日以先到先得方式加推3號屋，洋房面積5706方呎，售價5.38億元，呎價94287元。

白加道28號早前已公布7座洋房將作長線收租，惟上周突然上載樓書並發出價單，隨後亦發出銷售安排，市場普遍揣測發展商和黃已早有準備，惟令人意外的是買家看中的洋房竟是售價及呎價最高的8號屋。

布力徑19號屋累減22%沽

無獨有偶，市場消息指出，有「椰菜娃娃之父」之稱的李群華及其家族持有的山頂布力徑19號屋，剛以3.5億元易手，實用面積3881方呎，呎價9萬元，同樣創項目新高。據了解，洋房已放售多時，今年5月叫價高達4.5億元，後減價至3.8億元，昨天盛傳以3.5億元易手，較高峰叫價調低1億元或22%；原業主於1990年以1000萬元購入，持貨23年賬面賺3.4億元。

此外，中原分區經理張志波表示，中半山地利根德閣2座中低層B室以約4300萬元易手，實用面積2330方呎，呎價1.85萬元，屬市場合理水平。據悉，單位原本叫價4500萬元，成交價折讓4.4%。

另一方面，太古地產（1972）昨天以6540萬元沽出西半山珒然19樓單位，面積2182方呎，呎價3萬元，項目重推以來累沽9伙。

白石角海鑽昨天亦沽出7座7樓B室，實用面積1032方呎，成交價1367.2萬元，呎價1.3萬元；元朗溱柏則售出3伙，均為10座F室單位，成交價介乎436.6萬至449.9萬元。

新地（016）西環Imperial Kennedy以低首批30%推售細單位，過去2天連環開售39伙，取得幾近沽清成績。發展商昨日隨即加推21伙，平均呎價18440元，即表示將繼續加推單位於周日發售，售價則掉頭回升2%至3%。此外，港島另一個大型項目灣仔囍滙，仍維持日內發價單部署，過去2天示範單位吸引逾萬人參觀。

新地副董事總經理雷霆表示，Imperial Kennedy開售39伙取得近沽清成績，累積已售出近80伙，昨晚續加價加推單位，並於周日發售後，將再公布最新部署。該樓盤昨日加推387至551方呎單位為主，價單售價介乎711.6萬至1038.3萬元，呎價約1.7萬至1.8萬元，加推單位包括2伙特色戶，為6樓A室及16樓A室，面積987及971方呎，售價1974.4萬及2162萬元，呎價2萬至2.23萬元不等。

錄4宗撻訂個案

發展商表示，這批單位加價約2%至3%。項目昨日亦發出銷售安排，上述21伙連同2伙高層單位於今日至周六接受登記，23伙周日抽籤發售；此外，項目成交紀錄亦顯示，共錄得4宗撻訂個案。

信置（083）營業部聯席董事田兆源表示，灣仔囍滙維持日內發價單部署，過去2天示範單位吸引逾萬參觀人次，逾70%為區內客，有大型投資銀行高層到場參觀，亦有不少財經界人士有興趣，項目會所Club Orient為區內少有大型會所，室內面積逾5萬方呎。

囍滙記者會期間，港交所（388）前副行政總裁許浩明及其妻子、朋友到場參觀，許浩明表示看好本港樓價、看好香港。至於對囍滙是否有興趣，許浩明妻子則表示會考慮入票。此外，市場人士表示，影星莫文蔚昨亦到場參觀。

東堤灣畔減26萬賣

南豐旗下東涌昇薈以低價推售，繼續令同區二手受壓，市場消息透露，東堤灣畔昨天錄得一宗二手買賣，涉屋苑9座低層E室，實用面積527方呎（建呎756），單位原先開價478萬元，減價至452萬元售出，減幅5%，實用呎價8577元（建呎5979元），單位於1999年以237萬元購入，易手賬面獲利215萬元，升值90%。昇薈將於今日起一連7天進行登記，下周六發售首批318伙。

去年11月大批炒家一窩蜂地炒賣車位，一年時間過去，能夠全身而退炒家並不多，「炒燶車位」蝕讓離場的個案則不斷湧現。

近日一名上水奕翠園車位炒家，以一口價形式放售50個車位，最保守估計要損失200萬元離場。

新地去年11月趁車位市場熱炒時，一口氣拆售旗下10個新界區屋苑約665個車位，售價介乎20萬至48萬元。其中位於上水奕翠園佔70個，售價介乎24至27萬元，推出市場不到1天便沽清，主要因為一名本地投資者，大手掃入其中50個，以每個售價最平24萬元計，最少涉資1,200萬元。

叫價較購入價 減13至23%

據了解，奕翠園車位二手市場並不活躍，該名投資者購入車位後，並未能短炒摸售，即使放租也乏人問津，故該投資者近日透過代理郵寄傳單予屋苑住戶，表示50個車位以一口價20.8萬元放售，即較購入價帳面損失13%至23%不等，即使以每個損失13%，若連佣金、利息支出等，估計該名投資者損失逾200萬元離場，暫時算是去年車位熱潮所產生的最大犧牲者。

由8座物業組成的奕翠園，一共有548個住宅單位，但車位總數則達822個，比例為1：1.5，可見車位投資價值並不高。區內代理指出，奕翠園的車位租值並不高，今年年初時由於大量車位放租，租金最低位時每個車位月租僅600元，至近月車位租金稍有上升，現時有約30個車位放盤，叫價介乎1,000至1,100元，若以投資者去年24萬元購入，租金回報可達5厘，只可惜有價無市。

豪景車位 持貨1年蝕25%

根據土地註冊處資料顯示，該批車位由一名李姓投資者以公司名義購入。而據公司註冊處資料顯示，該名李姓投資尚持有逾20家公司，大部分用作買賣物業，而涉及物業類別十分廣泛，包括長實（00001）今年初拆售葵涌澄雍軒兩個單位、荃灣海盛路3號億京廣場數個單位、尖沙咀新文華中心地舖等等，可見這名奕翠園車位炒家十分有實力，而對炒賣物業甚有經驗，豈料炒賣車位卻鎩羽而歸。

事實上，近期市場不斷湧現車位蝕讓個案，例如青山公路豪景花園一個3樓447號車位，投資者去年11月以32萬元購入，近日以24萬元沽出，持貨1年蝕幅達25%。

有深井區地產透露，豪景花園現時有約160車位放售，叫價23萬至50萬元，但實質市價約24萬至25萬元，若以投資者去年平均價32萬元購入，即要損失20%以上方能離場。如一個B場地下雙號車位，業主於1995年以約32萬元購入，現時放盤叫價僅23萬元，若以此價沽出，持貨18年仍要蝕讓離場。

受累雙倍印花稅 蝕讓勢增

業界人士指出，去年政府推出買家印花稅及加強版特別印花稅後，資金一窩蜂湧入相對低水的車位及舊式工廠大廈等另類投資市場，至今年初政府推出雙倍印花稅後，這些另類市場首當其衝，跌價最明顯，故預期未來會浮現更多車位蝕讓個案。

由本港玩具大亨「椰菜娃娃之父」李群華家族持有的山頂布力徑19號大屋，曾六度向財務公司加按後，最近大幅減價22%沽出，作價近3.5億元。

近3.5億成交 呎價逾9萬

上述為布力徑19號屋，市場消息指，大屋最近以近3.5億元售，大屋今年3月放售價4.5億元計，累減價1億元，物業實用面積3,881平方呎，呎價逾9萬元。

土地註冊處資料顯示，自去年10月至今年9月，一共6次向三家財務公司加按，包括中國銀盛金融信貸控股有限公司、利星行信貸有限公司及誠富財務（香港）有限公司，惟資料未能顯示按揭金額。雖然六度的加按當中，目前已有四次還清，但部分還款註冊日期，與今年9月底最新一次加按日期相同，不排除屬以債還債。

李氏家族早在1990年透過公司名義，以僅1,000萬元購入物業，現沽貨物業升值約34倍。據悉，李氏於70年代起從事玩具生意，80年代後期設計出「椰菜娃娃」，成為當時美國最暢銷的塑膠玩偶。

樂景園凶宅 傳6千萬易手

另外，市場亦錄得有凶宅以低價成交，跑馬地樂景園一個高層A室，實用面積2,583平方呎（建築3,134平方呎），經過多次放售後，昨日再傳出以約6,000萬元沽出，實用呎價2.32萬元（建築呎價1.91萬元）。據了解，名媛胡敏珊母親曾於上址墮樓身亡，物業其後於過去一年曾多次獲洽購，但最終交易通通未有完成。

其他二手豪宅方面，跑馬地慧景園1座極低層A室，實用面積1,193平方呎（建築1,533平方呎），代理稱，以2,050萬元售，實用呎價1.71萬元（建築呎價1.33萬元）。

九龍建業(0034)執行董事黎家輝昨日於股東會後表示，系內與市建局及香港遊樂場協會合作的旺角麥花臣匯已取得入伙紙，將於今年底至明年初開售。附屬保利達(0208)發展的九肚山項目，因路權問題丟空四年，黎家輝稱已有人手在跟進此事。

跟進九肚徑丟空項目

有報道指，由九龍建業旗下保利達(0208)發展的九肚徑10號6幢洋房項目，被指於2009年完工及獲滿意紙後丟空近4年。有指是通往項目的唯一車路及行人路因涉及非法佔用政府土地及開墾斜坡而被封路，令項目無法出售。黎家輝稱，已有人手在跟進此事。

內房企今年銷售火熱，有券商分析認為，城鎮化依然是內地房地產發展的最大動力。建銀國際認為，在城鎮化進一步推動下，所釋放的改善型住宅需求龐大，故看好44個二三線城市的樓價及相關房企，估計該區樓價可有一兩成增長。反觀一線城市樓價已漲至普羅大眾可承受的上限，政府不排除會控制當地銀行的信貸政策以調控樓市，估計一線城市未來一年半的樓價增幅將由現時的兩成，逐步放緩至約一成。

建銀國際中國房地產行業研究部分析師邊源昨表示，據內地人口規模及家庭收入等分析，確定44個內地二三線城市如重慶、天津及成都等地，可提供最好的土地儲備機會，預期明年相關二三線城市樓價可上升介乎一成至兩成。

該行預期在港上市的內房股將於明年首季或整體反彈，並於下半年銷售旺季前快速獲利回吐。該行推薦股份首推中海外（0688）、世房（0813）、綠城（3900）及深控（0604），四者均獲「優於大市」評級。

邊源續指，雖然內地一線城市需求旺盛，供求永遠不平衡，但由於現時一線城市樓價已漲至普羅大眾可承受的上限，加上地王頻現，地價增幅已高於房價，而且政府不太控制到地價，如融創（1918）高價奪北京農展館地，這有可能將捆綁銀行的信貸政策調控當地樓市，料一線城市未來一年至年半的樓價增幅，將從現時的兩成，逐步放緩至約一成。長遠而言，政府一定要想法子控制地價的增長及加大土地供應，方可解決樓價急漲的問題。

一線城樓價增幅料放緩

整體而言，建銀國際預料明年整體成交量的年增速將為半成，新開工建築面積可增一成，估計內房企平均銷售目標於明年可增12.5%。

對於近年來多家香港地產商進駐內地市場，邊源不認為是惡性競爭，因為香港地產商只是在商業地產開發做得比較好，住宅開發不夠內地企業快，未算成功。