塭仔圳計畫區緊鄰新莊副都心，整體建置新五泰的行政中心與交通轉運中心，將結合機場捷運新北站市區登機、捷運新莊線與未來捷運環狀線、公車、客運等出入人次做國際級規劃，可望成為媲美香港中環的新北市中環特區。新莊副都心在整體發展目標與策略下，未來擬藉由本區的交通優勢，以三大交通主軸為主要發展軸線。即南北串連塭仔圳的特二號快速道路；以捷運站為結點，建構居住、商業、休閒複合機能街廓。塭仔圳的發展將緊隨著新莊副都心的成長而持續增值。

新北市政府積極打造新莊副都心，帶動鄰近城市跟著成長，包括新莊、五股地區佔地9.2公頃的「新北產業園區」(範圍包含新莊副都心3公頃公有土地以及北側產業園區6.2公頃的產業專用區)，以創新產業為主，預計可增加10,000就業人口，每年創造1500億元產值。希望能引進創新產業及人才進駐，以期將新北市的產業形象由「傳統製造業重鎮」，躍升為「國際創新中心」。全區將朝向節能、環保的綠建築園區規劃，以取得「鑽石級綠建築」及「耐震建築」、「智慧建築」三標章，樹立國內第一座公設鑽石級抗震綠建築之智慧園區新典範。塭仔圳近鄰新北產業園區，將成為最佳園區員工的住宅供應地點。

區域發展當然必須搭配便捷的通動線，交通順了，人潮與經濟發展都會接踵而來，除了新莊副都心成長之外，溫仔圳重劃區的增值潛力當然也跟著揚升。新莊副都心區內有機場捷運線與捷運環狀線交會，是一個交通相當方便且極具市場開發潛力的區塊。交通建設的到位，伴隨而來的永遠是區域的繁榮發展；台北市民大道、捷運板南線、捷運文湖線的交會為台北東區帶來大量的流動人口，吸引了各大百貨林立，讓此區成為商業氛圍濃厚的都會區。百貨商場、精品名店林立的信義計畫區、新板特區，無論是平日或假日，總是人潮湧聚，是多數人消費購物首選之地。副都心完整的招商計畫，使其於未來可成為媲美信義、新板的購物勝地。近鄰的溫仔圳重劃區可以短距離的享受新莊副都心的發展，卻不必付出昂貴的置產代價，是最聰明的置產選擇。

結合「新北產業園區」的生產規模、「新莊副都心」地區行政、娛樂及商業發展優勢，新北市政府計畫在這個區域引入創作、研發、設計與行銷等產業，預估每年可帶來百億元的產值，藉整體的都市發展規畫，促進地方繁榮、提升產業競爭力，強化知識流通及生活流通等機能，打造區域複合機能的樞紐中心。國際觀光旅館、百貨商場共計39.96公頃商業區，沿中山路之商業區為「門戶商業區」，善用機場捷運之交通優勢，將引進中型主題館或大型百貨商場，以滿足旅客需求；經營時以引進國際知名連鎖旅館業者為優先。企業總部沿計畫區內30米計劃道路之商業區為「後勤商業區」。未來引進大型企業總部與資訊交流中心，使得新莊副心商辦大樓的潛力躍居新北市之冠。

國家電影文化中心計劃座落在新莊副都心，朝向打造成為「亞洲電影中心」的方向規劃。除了電影資料館、典藏中心以外，還會引進電影的上游和下游產業；上游包括電影的創意和製作，下游則包括電影城、主題餐廳等。融入過去、現在及未來的概念，再結合電影製作、動畫產業、攝影棚等，打造多元化的電影文化園區，將有效提升副都心的文化、商業以及觀光機能。

中央級政府機關的進駐、交通建設的興建及產業園區的規劃，使得新莊成為大台北備受矚目的都會區。副都心、頭前重劃區及塭仔圳重劃區，皆為新莊新興重劃區，除了是多項公共建設的所在地以外，其位置都緊鄰新莊市中心，生活機能相當方便。隨著都市再造計畫啟動及公共建設陸續到位，新莊逐漸展現出不同風貌，邁向國際宜居城市。

配合捷運三環三線政策，新北市政府推出「繁星計畫」，共計在新北市規劃13個經濟建設發展區，總釋地面積達1890.6公頃，這13個特區除東北角特定區屬風景遊憩外，其餘都集中在新北市西部版圖，打造眾星拱月的城市新藍海。其中以新莊及泰山塭仔圳新都心面積457公頃最大，位居新板特區→頭前重劃區→新莊副都心→【塭仔圳新都心】的新北市向西擴大發展軸線，集其大成的終極旗艦地位，未來發展不可限量。

內政部修543條款 財金部會憂炒風再起

據透露，中資來台購屋限制措施即將解禁，財經3部會房市管制措施，恐面臨考驗！消息來源指出，內政部正研修「543條款」，提高中資來台購屋意願。惟因高房價已是民怨之首，近期屢遭外界抨擊的央行、金管會、財政部憂心房價恐因此續遭炒作，有意與內政部「多多交換意見」。

將刪停留4個月條文
目前中資來台購屋，受「543條款」限制，3年內不得轉售、有購屋者在台最長停留4個月、購屋貸款上限為5成，內政部擬刪除在台停留4個月的條文，並將3年內不得轉售延長為5年，做為配套措施。
房仲業者分析，過去中資來台買房意願低，真要買，多是透過第3地或人頭等方式，關鍵就在於最多只能在台停留4個月，預料拿掉停留4個月時間限制後，中資來台買房意願將大增。
房仲業者補充，實務上因主管機關審核動輒費時2個月，有意來台購屋的中資，多半不會直接以中資名字來登記購屋，而改經香港、倫敦等地繞道來台，或透過人頭購屋。
據統計，2002年以來，直接以中資名義登記購屋共有122戶，金額約15億元，房仲業者認為，「真實數字絕對不僅如此，這只是冰山一角」。

禁售期將延長至5年
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，依內政部公布的外國人來台購屋統計，每年外國人在台購置住宅約1000多戶，當中5~6成是「暗著來」的中資，每年約500、600戶，遠比內政部統計的11年共122戶超出許多。
不過，內政部也擬將不能轉售的時間，從3年延長為5年，做為配套政策。房仲業者指出，政策方向看起來頗有「歡迎來台買房、但別炒作」的味道，財經官員則擔憂，此修法的最大受益者應是建商，「因可找到新題材來炒作房市」，對真正中資來台購屋，預料影響是中性偏多。
面對房價恐續炒作，官員表示，只能要求銀行注意風險控管。

位在台北市和平東路上，專做酸菜白肉鍋的台電勵進餐廳，以及日據時代留下來的「台灣電力株式會社」歷史建物及老樹，為了配合國營事業活化資產，未來不排除以「林安泰古厝」模式，整批移遷至他處展示。
台電這項活化資產計畫，已讓不少房產業者對這處精華地段國有地虎視眈眈。商仲業者說，台電位於台北市和平東路的五千坪土地，將於明年第二、三季招商，粗估土地總價值達兩百億元，是目前國營事業中最高價的待售資產。

商仲業者指出，台電九月委託業者評估該筆土地資產，以台北市中正區土地每坪四百萬元計算，這筆土地市值至少兩百億，是目前台北市可建坪數最大、總價值最高的待售國營事業土地，引來不少建商探詢。

商仲業者表示，未來台電應會以地上權標售方式處分該筆土地，但也不排除採取都市更新合建大樓，目前尚待評估。

此外，中油近來也積極活化土地資產，最受外界矚目的資產就是位於台北市八德路上的中崙土地，該筆土地就在國民黨中央黨部旁邊，粗估土地價值最高可達卅億元，目前招商內容、時程都未定。

中油昨天公開招商新北市板橋地上權案，面積三千多坪，公告現值達十二億元。

高力國際董事袁嘉隆表示，國營事業以地上權活化資產，不僅能適度利用不動產，同時也能增加國營事業收入，且地上權年限為五十至七十年，未來仍可收回不動產，一舉多得。

台灣房屋智庫研究員洪佩君分析，台電和平東路土地附近不僅商業、文教機能完整，且區段優越，由於台北市缺乏新釋出土地，若以地上權方式標售，很可能掀起另一波搶標風潮，也有機會創下住宅區地上權土地新高價。

老店拚績效 台電黃金地最快2016年招商

國營老店拚績效，黃金地段成金雞母。經濟部去年起要求台電活化土地資產，其中位於台北市和平東路的台電舊址，占地達五千坪、市值估逾兩百億，成為首要活化目標。台電主管昨天表示，最快二○一六年開始招商。

台電舊址土地活化，將牽動台電員工餐廳、五十年酸菜白肉鍋名店勵進餐廳去留。台電主管表示，勵進象徵台電起源地，是台電的「重要意象」，更是無形文化資產，不論最後招標結果如何，都傾向保留。

據了解，和平東路舊址是台電待活化土地中，市值最高的一塊地，估算價值逾百億元；另宜蘭礁溪土地地上權已定案，權利金估計達十三億元。

台電主管說，今年九月已委託顧問公司，提出活化台電舊址的規畫建議，如設定地上權或分割標等，最快明年中定案，定案後還有一定內部程序；對商仲預估明年招商，台電說「言之過早」。

台電主管坦言，勵進向台電承租土地，招標確立前都可續租，只是未來土地若有其他用途，如商場開發等，租金恐會上漲，且周遭懷舊氛圍不再，「不知道會不會流失老客人」。

台電內部也曾討論，另尋新址保留勵進餐廳，但目前都未定案。

台鐵累計負債突破千億元，行政院江宜樺昨（4）日指示，加速南港調車場、台北機廠、雙子星等三大高價值土地開發案，協助台鐵早日償債。台鐵預估，今年資產活化收益可達23億元，預計每年收益成長5%，至2028年負債即可低於千億元。
江揆昨天在政務會談聽取交通部專案報告「台鐵資產活化利用」情形。台鐵自1978年起發生營運虧損，去年底累積現金債務高達1,220億元，目前台鐵正透過資產活化，解決龐大債務問題。江揆指示，三大案開發案收益預估可達1,032億元，一旦順利開發，將能有效償債。

三大案是指，南港調車場都市更新案、台北機廠、台北車站特定區E1 與E2區（即雙子星開發案）。雙子星案目前已完成基礎建設，不過，先前因與台北市府議約第一順位的「太極雙星」發生弊案，市府日前改發函給中工，最近展開議約。

台鐵因持有雙子星部分土地持分，一旦順利開發，將有助減輕負債。台鐵表示，2012年透過資產活化，共創造21.7億元收益，預估今年活化資產收入可達23億元。

台鐵預計，每年活化收入可成長5%以上，樂觀估算至2028年，整體償債效果可達1,747億元，即債務餘額將由2,679億元減至932億元。

目前台鐵活化資產方式主要有四種，包括都市更新、加入促參建設、設定地上權、提供青創文創租賃等，台鐵局規劃辦理的土地開發利用案，已達70餘處。

都更案，如南港調車場都市更新案、基隆西二西三碼頭都市更新案及蘭城之星都市更新案等；促參建設方式，如南港、松山、台北、萬華及板橋車站大樓等；設定地上權方式，如板橋車站特定區國際觀光旅館、花蓮六期重劃及旅館區；提供青創文創租賃，如台北市安東街及忠孝東路等三處房地產。

台鐵3金雞母 開發收益上看千億
【聯合報】

台鐵局積極進行資產活化利用，位於台北市的南港調車場、台北機廠、台北車站特定區三金雞母，開發收益預估達一千零卅二億元。行政院長江宜樺昨拍板半數償債、半數挹注建設原則，強化台鐵局財務結構，增進經營效益。

江宜樺指出，台灣有很多鐵道迷，這是台鐵資產活化很重要的思考點；且鐵道串連起來的觀光產業也很具市場潛力，請交通部規劃時充分發揮創意。

江宜樺昨天在行政院政務會談聽取交通部「台鐵資產活化利用」專案報告。報告指出，台鐵局自民國六十七年起產生營運虧損，至去年底累積現金債務一千二百廿億元，因此擬定償債計畫，第一階段優先活化短期可開發的高價值用地，且將台北市三處高價值土地列為重點開發資產。

交通部表示，目前鐵路資產採多元活化利用方式，強化資產使用效益，規畫辦理的土地開發利用案已達七十餘處，主要方式為都市更新，如南港調車場都市更新案、基隆西二西三碼頭都市更新案及蘭城之星都市更新案等。

其他方式包括促參建設，如南港、松山、台北、萬華及板橋車站大樓；設定地上權，如板橋車站特定區國際觀光旅館、花蓮六期重劃及旅館區，另提供青創文創租賃。

台鐵局指出，預估今年活化利用收入約廿三億元，並以每年成長百分之五以上為目標；估算至民國一百一十九年，整體償債效果將達一千七百餘億元，債務將減至不到千億元，有助台鐵永續經營及減輕財務壓力。

亞銳士（6171）看好台中首購市場商機，與母公司大城建設合作推案腳步加快，董事會已通過，明年將在台中市北屯合作推出首件總銷約12億元大樓住宅案，董事長賴源釗不排除，後續還有更多合建分售的計畫陸續展開。

台中市政府地政局稍早標售北屯區段徵收配餘地，大城建設一口氣標下三筆土地，面積合計達1萬303坪。目前，大城手中在台中、竹北等地的庫存土地超過3萬坪，是中部知名的資產型建商。

尤其，大城近幾年積極布局台中北屯地區房市，並規劃「大城百億造鎮計畫」，光是在北屯，累計就握有2萬餘坪土地。法人評估，一旦大城啟動與亞銳士的合建合作腳步，對帶動亞銳士營收與獲利，將是如虎添翼。

亞銳士去年全年虧損2,400萬元，每股稅後虧損0.89元。今年前十月累計營收4,630萬元，較去年同期1.73億元衰退73.31%。亞銳士昨（4）日股價以17.8元、平盤作收。

由於亞銳士今年並無完工交屋個案可以入帳，因此目前仍呈虧損狀態，法人預期，明年起陸續有新案完工入帳後，營運將有明顯表現。

配合房地產推案資金需求，亞銳士稍早完成首波3.3億元私募增資，每股以14.43元溢價發行，順利募得4.76億餘元資金，股本也倍增至6.04億元。亞銳士預計要增資至10億元，近期計畫再辦理私募增資。

目前，亞銳士手中共有三塊庫存土地，隨著資金到位，推案也跟著啟動。其中，首件房地產推案「四季山妍」，基地位於台中市北屯區太祥東街、祥順二路口附近，土地面積400坪，共規劃八戶透天豪墅，總銷約3億元，預計明年底完工入帳。

透過第三地公司返台買房

頂新集團魏家買多戶帝寶僅付一％自備款，引發立委痛批台商回台炒房；但除頂新魏家外，有更多頂級豪宅買家是「喬外資」（台商喬裝成外資），也就是台商透過第三地公司的名義回台收購豪宅，目的無非是讓資金來源查證困難、可長期節稅，甚至可避免實價政策上路所帶來的個資易曝光困擾，卻也導致房價居高不下。

曾被評選為亞洲十大豪宅之一的「文華苑」最近有一戶成交揭露，買家是登記在「英屬維京群島」的僑外資，全名「英屬維京群島商美光環球有限公司」；其負責人孫瑞鴻為道地台商，是出生於台南到中國發展的欣賀服飾，曾獲全球最大精品集團LVMH旗下私募基金投資。

文華苑、帝寶…都見蹤影

另根據地籍資料，今年十月，在中國發展丹尼斯集團，橫跨百貨、賣場、超商等通路的知名台商「河南王」王任生，就砸下十餘億元買進三戶「帝寶」；但都是透過「英屬維京群島商馥寓股份有限公司」名義買下，馥寓登記的負責人為王任生旗下企業東裕電器董事，登記地址與東裕電器同。

其他包括「勤美璞真」、「元大栢悅」、「信義之星」、「吾疆」等知名豪宅，也都出現「英屬維京群島」的「喬外資」買家蹤影，且都是近幾年才出現的買家，顯見海外台商透過第三地返台收購豪宅愈來愈多。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，在稅務規劃與資金流考量下，的確有不少台商會選擇透過海外第三地公司回台買房，特別是二○○九年金融海嘯後，這種購屋模式愈顯頻繁；且以目前政策有條件限制中資買房，台商轉道第三地也是一個規避法令、投資台灣不動產的途徑。

節稅、隱藏個資…台商愛

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮則認為，利用第三地公司購買台灣豪宅，主要恐是因應去年八月上路的實價登錄，降低個資被曝光的風險。

房仲業者透露，不管台商是用第三地企業或個人名義買房，起初的契稅、印花稅等稅費，或是持有後的房屋稅、地價稅等稅負，計算基礎都一樣；差別在於賣房後的資本利得，用企業名義是按營所稅最高課徵十七％，但個人名義持有則列為「房屋交易所得」課稅，最高會課到四十％。兩相比較，當然是轉道第三地有利，既可節稅、又能隱藏個資。

名人宅又淪法拍！前新竹風城董座楊介昌、大股東陳守德共持的2戶大樓住宅16日首拍，底價近1.5億元；今年5月假釋出獄的台鳳前總裁黃宗宏迪化街祖厝，18日將舉行第2拍。

近期名人宅淪法拍
價格不夠吸引人
楊介昌、陳守德共有的松山區「高興興業大樓」18樓是2戶打通，含4車位總面積230.27坪，底價1億4786萬元，換算每坪價格約60~70萬元，目前仍有非租約佔用，拍賣後不點交；該大樓另有待售戶，每坪開價僅54~57萬元。誠信法拍屋經理高文軒表示，該區未來有捷運松山線題材，租金行情每坪約800~1000元，待拍戶雖為高樓層，但價格不夠吸引人，加上不點交、出租也不划算，流標機率高。
「待拍戶價格不是一般菜籃族有能力處理。」住商不動產企劃研究室主任徐佳馨認為，除非有法人願出手，否則第2拍打8折拍出機率較高。寬頻房訊表示，近期北市總價破億元法拍案，一般若要順利拍出，通常都要等到第2拍。

列古蹟無法改建
黃宗宏迪化街祖厝2009年起流入法拍市場，多次停拍；該案土地面積約76坪、底價2億2659萬元，現供親戚無償使用，不點交。由於待拍戶位大稻埕歷史風貌特定專用區，被列為古蹟無法改建，加上容積獎勵已賣掉，徐佳馨形容「像人被吸乾精氣，價值不高」。該區迪化街商圈僅過年才有熱度，迪化街後段雖有系列文創活動，但效果不彰。
總統馬英九親家羅鐳位陽明山別墅「過院來」今第3拍，約162坪底價1億2336萬元，104法拍屋總經理籃茂山研判，「價格還是太高，流標機率高。」

房價所得比多少倍才合理？央行副總裁楊金龍表示，一般認為5倍是合理，目前北市房價所得比高達12.4倍。以央行算法，台北市合理平均房價約800萬元。

立委質詢台北市房價過高，根本是「處處是豪宅，何處是我家」。楊金龍答詢指出，房價所得比可做為參考指標，一般來說5倍是合理，但目前房價所得比最高台北市為12.4倍，（民眾）負擔很重。

根據營建署統計，台北市第二季平均購屋價格約為2,005萬元，房價所得比為12.4倍，換算家戶平均所得約160萬元出頭，也就是說，若是1坪400萬元豪宅，家庭一年不吃不喝的所得，還是買不到半坪。

銀行主管強調，這只是個平均數，套用到真實生活，必須是扣除所有家庭支出後，可淨結餘160萬元，然後至少連續12.4年，才買得起台北市2千萬元住宅，如果房價一直飆上去，12.4年後同樣買不起。

楊金龍說明，「住宅」是民生必需品，政府要健全房市，賴各部會通力合作，從需求面、供給面、制度面等三方面共同努力，也就是說，在需求面，應加強金融機構風險控管、課稅抑制短期炒作；在供給面，應興建合宜住宅、推動捷運延伸工程；在制度面，應實施不動產實價登錄、對預售屋交易進行管理。

央行總裁彭淮南昨感冒請假，由楊金龍代打備詢，立委盧秀燕特別表示關切說，「總裁是國寶，一直以來都是不休息、不生病、不懈怠，央行一年貢獻國庫1,800億元，總裁身體要保重！」。楊金龍答詢表示，「彭總裁身體很硬朗，昨天還是有進辦公室辦公，沒到立院備詢，是擔心到國會，會傳染給別人。」

淡江大學產業經濟系教授莊孟翰昨（4）日表示，財長張盛和說台北市房價泡沫化，其實，「台北市房價老早就跨越泡沫化警戒線、只是沒有破掉！」如果政府還是「積極不作為、不拿出完整稅制課徵資產利得，你還能怨誰？」而且，以台北市供需結構和兩岸政策觀察，台北市房價出現每坪400萬元、500萬元的時代，很快會看到。

莊孟翰表示，國際間評估房價合理程度有10項指標，包括：房價所得比、房貸本息和家庭收入比、房貸餘額占GDP比、租金房價比、房價租金倍數、房價漲幅VS. GDP成長率、房價短期漲幅是否超過30％、投資性需求是否超過20％、開工率與銷售率、空屋率是否超過10％至15％。

莊孟翰分析，目前台北市房價所得比多年來一直超越國際標準，房貸本息和家庭收入比超過3成，房貸餘額占GDP比超越4成，住宅租金報酬率平均約1.57％，房價達租金的64倍，近10年房價漲幅115％、遠高於GDP成長幅度51.93％約1倍，房價短期漲幅則遠超過30％，投資性需求超過20％，開工率大於銷售率，且空屋率一直在1成以上。上述指標多顯示，台北市房價早已跨越泡沫警戒。

莊孟翰指出，但在「一大、二多、三高、四低」多種因素下，台北市依然吸引游資進場、精華地段房價逆勢飆升，沒有真正破掉。即因貧富差距拉大、錢多和游資多、高物價高房價和高失業、低所得低利率低稅負和低報酬。

莊孟翰分析，台北市高房價並不是今天才發生，為什麼政府官員總是不敢使出「撒手鐧」-提高利率、緊縮房貸成數？那是因為建築相關產業從業人員有多達100多萬人，政府根本不敢真正出重手打擊房市。

莊孟翰表示，再加上政府推動都更無力，又不敢課徵不動產資本利得，「所以，對於台北市高房價問題，再看看這群『爺兒們』，真是也一點辦法也沒有。」

莊孟翰指出，政府「積極的不作為」，也不設計出一套可以課徵在不動產買賣上獲利的資本利得稅，那麼你政府又能怨誰？預期未來台北市房價，還是會照漲，而且，每坪400萬、500萬元的時代，很快就會看到。

針對財長表示北市房價過高有泡沫化危機，北市副市長張金鶚昨（4）日主持都更記者會時指出，北市房價太高、一般民眾買不起已是「普通常識」，多數民眾都認為不合理。

張金鶚也回應張盛和「增都更供給平抑房價」的主張表示，都更可讓老屋改新屋、讓原住戶住得舒服些，但對沒房子的民眾而言，一點影響都沒有，透過都更增加房屋供給無法壓抑房價。他說，關鍵在政府必需對高房價問題「明確表態」，他建議是，中央修法增加非自用住宅持有稅、而非交易稅，才能降低囤屋投機炒作。

台北市政府推動都更，張金鶚帶頭喊衝，昨天再度推出「都更停看聽」錦囊手冊，針對都更各階段程序，以淺顯文字提醒北市民眾，都更重要事項。張金鶚說，都更條例雖保障都更戶權益機制，但住戶經常在都更過程中簽署的「同意書」、「私權契約」，卻無法受都更條例保障、政府也審不到，難以代替把關，民眾簽署時務必留意，並應預留退場機制。

張金鶚認為，財長提警訊，其間也隱含民眾認為難以負擔高房價，所以，他認同財政部提出最快明年台北市售屋所得課稅從「分區」改為「分級」的作法，畢竟多少能影響住宅高價，但更重要的是，財政部要從制度面改革，政府更對北市房價不合理「明確表態」，畢竟這可能動搖國本的問題。

張金鶚指出，與其課屬交易稅的奢侈稅，倒不如增加非自用住宅持有稅。他舉例，美國持有稅率是1％，但台灣只有千分之一，對有錢人而言，成為炒作、不斷買房的誘因。

張金鶚表示，合理房價，中央、地方都有責任，但只靠增加供給絕對無法抑制房價，中央地方應合作管控「房屋」「土地」價格，增加持有稅稅基，才可能健全房市。

房市泡沫化風險升高，立委擔心公股行庫承受的風險，對此，八家公股行庫中，有七家認為應可通過房地產下跌三成的壓力測試，只有台企銀表示可能無法通過。

昨（4）日立委費鴻泰在立院財委會上，質詢台銀、土銀、一銀、合庫、華銀、兆豐、台企銀和彰銀等八家公股行庫董座，若房價下跌30%，是否能通過壓力測試。立委請八家公股行庫高層排排站，質詢房地產價格分別下跌10%、20%、30%，銀行內部壓力測試是否可通過？當問及下跌10%和20%時，八家銀行高層都第一時間迅速舉手，表示銀行體質沒問題，可通過測試。

被問及價格一旦下跌30%，八位董座高層舉手較遲疑，其中，台企銀表示無法確認是否可通過測試。台企銀董事長廖燦昌會後表示，全球金融風暴會產生流動性和系統性風險，所以認為銀行可能無法承受。

合庫董事長沈臨龍在席上第一時間表示，銀行內部未對下跌30%進行測試，無法確認是否能承受。但會後合庫澄清，經過內部試算，房價下跌45%以上才會出現問題。

立委質疑台灣銀行台銀資本額約700億元，如果房價跌三成，將造成1,500億元損失，等於賠了兩個資本額，到時彌補損失的錢從哪裡來？台銀董事長李紀珠表示，台銀淨值超過2,000億元，資本適足率仍然撐得住，且萬一遭受金融風暴，如果連台銀都撐不住，台灣還有哪一家銀行可以撐得住？

央行報告中指出，國內銀行授信有過度集中的現象，銀行房貸占總放款比重38.3%，相當於國內生產毛額的52%。市場人士認為，銀行出於資金面緊縮和房貸風險的考慮，會進行內部試算，調整房貸整體占比。

此外，民法約定利率上限由20%降至16%提案，初審已經通過，當立委質問約定利率調降後還保證可賺錢的銀行有哪幾家？僅一銀和兆豐表示有信心。至於詢及一旦利率真正調降到16%，是否還願意繼續承做信用卡業務，此時八家行庫董事長都舉手。

政府預計2015年7月1日啟動容積獎勵上限限制，建商擔心政府審照趨嚴，提前開始搶照，南部建商率先反應，近期建照核發增加一至二成。建商表示，為追求容積獎勵最大化，預料明年下半年至後年初，建商搶照潮將衝頂。

原訂今年7月1日實施的建築容積上限，確定延至2015年7月1日上路。

高雄建商表示，近期不少高雄、台南的同業已開始提前請照，除了擔心後續政府審照愈來愈嚴外，另外也是看好南部房市後續還有四、五年榮景，目前房價相較於雙北市、台中，甚至桃園、新竹等地區仍相對較低，在此利基點下，積極請照搶市。

高雄建商指出，雖然近期南部建照核發量體高於先前一至二成，不過相較於1991年政府宣布全面實施容積率管制，建商大舉搶照、建照暴增四至五倍以上來看，現階段的搶照潮仍屬於安全水準。

南部建商率先反應，反觀雙北市和台中市場卻未出現類似現象。

台中市不動產開發公會理事長魏嘉銘表示，建商要享有舊容積不一定要先拿到建照，只要先提出申請，半年內在補件完成即可，預期真正熱烈的搶照潮，要到2015年上半年市場才會爆發，目前並未感受到台中建商轉趨積極請照。

遠雄建設執行副總經理黃志鴻和冠德建設副總經理洪錦欽均認為，容積獎勵上限限制的政策，不僅會掀起建商搶照風，也可能會讓欲長期養地的地主先請照，搶先卡位容積後，再把土地高價賣出。黃志鴻強調，最快明年下半年就會進入請照高峰。

洪錦欽分析，台北市因土地稀少，在無新供給釋出下，感受不到搶照潮，不過新北市、桃園、新竹、台中、高雄等土地供給較多的地區，接下來就有機會逐漸看到搶照潮湧現。

都市計畫法修法後，2015年7月1日開始，都更區法定容積最高為1.5倍，非都更區法定容積最高為1.2倍，舊市區小建築基地、海砂屋、輻射屋拆除重建案，則不得超過法定容積的30%，未來在新法上路後，建商可取得的建築使用容積將減少，讓不少建商搶在新法上路前，冀望先拿到建照，搶下較高的容積。

台北市所有士林官邸北側20戶專案住宅，座落於福林路100巷77弄，因位於封閉型住宅區內，位置分散，不利公務利用。經檢討將予以標售，以利該不動產之有效利用，並挹注市庫收入，目前並獲台北市議會同意，將按市價於農曆年前辦理標售。

財政局表示，本次標售20戶市有房地，面積在51到65坪之間，格局方正室內坪數介於34到43坪之間，公設比約33％，適合規劃為3房到4房之住宅，每戶並設有一停車位。附近有士林官邸公園、士林捷運站，擁有優質生活環境及便捷的交通，再加上良好社區管理，是市民購屋的首選。

本次標售預計於2014年1月初辦理公告上網，農歷過年前完成開標作業。

高雄市地政局2013年12月4日公布，2013年11月高市建物買賣移轉棟數共3,338棟，較10月減少57棟，月減1.7％；與2012年同期相較也減少358棟，年減幅將近一成(9.7％)，交易量賣座王以三民區436棟奪冠、鳳山區及左營區以418棟及363棟分居二、三名。除了左營區較上月大增四成(42.4％)，買賣移轉大致呈現小幅減少的局勢。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，11月份的移轉棟數反映的是10月到11月上旬的買氣，全台包括台北、台中、台南及高雄分別月減3.5％、1.8％、3.7％及1.7％，僅新北市有建案交屋潮撐盤，移轉量增加10.7％，因此，五都11月買賣移轉呈現「平盤」格局。

張旭嵐分析，高雄市三民區是近年來的常勝軍，主要以國立科學工藝博物館周邊為交易熱區，因為有大片綠地及生活機能完善的優勢，加上位於明星學校正興國中學區內，受到許多自住型買方青睞，區域內以老舊透天厝為主，總價約500~700萬元的產品最受歡迎。此外鳳山區也由於完整的生活機能和相對低基期房價讓房市交易熱度不退，即使整體移轉數字下滑這兩區也仍能維持400棟以上的交易量。

好房News記者蔡佩蓉∕採訪報導 台北市都更通過件數為171件，其中85%是近7年通過，今年更是比去年成長2.5倍，而目前都更完工落成為54件，大多都數集中在最近3年。為了增加民眾對都更的資訊透明化，台北市副市長張金鶚提出10點「都更停看聽」，其中更有3項民眾一定要瞭解，避免陷入都更陷阱。

北市提出都更停看聽，民眾不可不知。圖為永春社區。(好房News記者陳韋帆∕攝影) 「文林苑」事件最重要的關鍵就是，不同意戶王家在建商劃定更新單元後，對建商避而不見，直到最後才發現沒辦法退場了！因此，第1、「在事業計劃送件前都可撤銷同意書」，台北市都更處總工程司張溫德表示，民眾可上都更處網站查詢，房屋所在區域是否被劃入更新範單元內，假若有建商遞出同意書，民眾一定要表明都更或不都更的立場，其中，若是在事業計劃送件後，在公開展覽期滿提出理由，也有機會撤銷。 第2、「不要貿然簽署合建契約」，許多建商採取檯面上遞出同意書，檯面下則簽訂私契，此類屬於權利人的私人義務關係，都更處無法介入。

不過，高源不動產估價師事務所估價師陳碧源表示，由於大多數地主在接觸建商時，最在意「分配比例、面積」，也怕建商保證的後來反悔，建商也希望藉此綁住同意戶，所以大多都更案都流行簽私契。 陳碧源指出，另一項重點在於，走權利變換流程可免徵土增稅及契稅，大多狀況都是實際為「協議合建」，卻要遞出「權利變換」計劃，為的就是節稅。 第3、「不要輕易答應信託」，許多建商也想利用信託方式，讓地主不得撤銷同意書，張溫德指出，簽署私契是住戶與信託銀行、建經公司的契約，但信託不等於同意參與都更，民眾不要輕易簽署。

11月信義線通車後，信義計畫區湧入更多人潮，據悉，目前信義計畫區五塊土地（D3、D5、亞太會館、B7、冠德興雅BCF案）朝豪宅規劃，在未來計畫區內土地愈來愈稀有，土地行情恐水漲船高。台灣房屋分析，D1土地總面積2,545.93坪，自2006年11月，富邦集團自法拍市場取得第一塊土地後，旋即展開一系列的獵地計劃，花7年的時間整合，截自2013年10月，富邦集團自法拍市場又取得160.6坪，總計買下2,045.85坪，持有超過八成，成為D1最大地主。

台灣房屋指出，由於D1土地位於信義計畫區內，在信義路五段與莊敬路口，是區內可開發的最大素地，因此成為兵家必爭之地，加上該區須整體街廓開發，且只能核發一張建照，因此該集團花了七年的時間，一點一滴的買，就是要達到可開發的要求。

台北市每坪兩百萬元的豪宅交易案件再添一樁，根據實價揭露最新資料顯示，台北市信義計畫區內的「信義帝寶」，頂樓12樓出現交易紀錄，以總價4.2億元，換算每坪約200萬元的高價轉手，「信義帝寶」也擠身每坪兩百萬元的豪宅俱樂部，統計有公開價格的交易中，目前已經有6棟豪宅社區，出現每坪200萬元以上的交易紀錄。

信義房屋信義旗艦店協理張華雄指出，下半年的豪宅市場有個特性，就是頂級的豪宅產品，交易維持一定的熱度，如「皇翔御琚」、「仁愛帝寶」、「松濤苑」等，都有交易出現，其中「皇翔御琚」、「松濤苑」還有每坪200萬元以上的公開交易價格，觀察目前要規劃、地段最為頂級的豪宅產品，才能夠吸引豪宅客層的目光，且頂級的豪宅產品，房價看起來還有表現的空間。

財政部長張盛和指出，北市房價居高不下，是因為「供需問題」，要推動都更順利執行才是正辦。

立法院財政委員會今天舉行全體委員會，財政部長張盛和赴會報告備詢。

會議休息時刻，針對台北市房價居高不下，張盛和說，台北市是需求大於供給的城市，台北市的需求還多出供給8萬戶，新北市則是供給大於需求7萬多戶，以雙北來看，供需相當。

他說，但是台北市沒地了，增加到北市外的交通便利已在做，要增加住屋供給，就是要「都更」才是正辦；像是30年以上，4層樓、2層樓的老房子非常多，都更能增加樓層供給，供給多了，價格才會下降。

另外，張盛和說，台北市售屋所得推計課稅由分區制改為分級課稅，因為台北 M型化比較嚴重，其他地區因為地區的價格比較平均，未改為分級。這個提案不用經過修法，如果年底通過，明年就會實施，財部對這個方向是同意的。

每坪200萬元 住宅排名第4高

台北市信義計劃區內的「信義帝寶」社區，首次出現實價登錄交易紀錄！以總價約4.2億元，每坪200萬元高價轉手，成為目前實價登錄以來，住宅單價排名第4高的豪宅。「信義帝寶」坐落的忠孝東路五段236巷，也因「皇翔御踞」等豪宅齊聚，被封為豪宅巷。

昨日北市實價登錄揭露最新資訊，位於信義區忠孝東路五段236巷45弄1~50號有1筆豪宅揭露，為「信義帝寶」總價約4.2億元，每坪200萬元，共238.11坪，為「信義帝寶」首度有實價揭露交易。

皇翔御琚每坪276萬
實價登錄顯示忠孝東路五段236巷內共有14筆住宅交易紀錄，除這次揭露的「信義帝寶」外，還包括日前揭露的3筆最貴豪宅「皇翔御琚」，每坪260~276萬元、1筆「國家大帝」，每坪95.5萬元、2筆「國美信義花園B區」，每坪35.2萬元及97.6萬元，其中出現3字頭價格為親屬間特殊交易。
此巷內還有「冠德花園城堡」、「美硯」、「信義公爵館」等高價住宅，被喻為「豪宅巷」。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，「信義帝寶」位於信義計劃區內，是豪宅建商宏盛建設在信義計劃區的代表作，基地位置靠近全國最貴的「皇翔御琚」，該頂樓交易戶擁有大面積的露台，因為頂樓與規劃特別，所以出現每坪200萬元的交易紀錄。

專營富人保障價格
台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，忠孝東路五段236巷鄰近台北101大樓、新光三越百貨，雖屬長度不長的小巷，但街廓相當整齊，且鄰近捷運永春站，生活機能非常成熟；「信義帝寶」除坐落一流的區段外，也延續「仁愛帝寶」的專營高資產客群模式，保障住戶品質也保障價格。

頂級豪宅熱區集中
大師房屋總經理陳建慶表示，忠孝東路五段236巷內的豪宅成交件數少，主要因釋出少、買的人也不多，加上名人怕被媒體報導，就不敢買此區，已在此路段置產的富豪，主要是在2008年金融海嘯後，認為不動產才是最保值的標的，因此會選擇豪宅做為投資置產，或為子女準備的物件。
劉怡蓉分析，觀察頂級豪宅交易仍集中在大安區及信義區等，明年還有「松濤苑」、「陶朱隱園」、「信義計畫區D3」等豪宅案讓人拭目以待。

中油將推出今年第3筆資產活化個案「新北市板橋地上權案」，將可興建旅館、辦公室、主題商場等複合商場；由於租金報酬率超過5％，吸引南山、富邦、新光等壽險業大咖，以及華固、皇翔等30家業者到場。

現值總價逾12億元
該地位在新北市文化路一段188巷，緊鄰中山國中，面積約3120坪，換算可開發面積約2萬坪，距離四鐵共構的板橋車站及捷運新埔站各約500公尺，是新板特區旁唯一大面積方整基地；預定本月底公告，明年2月底截標，底價未定，使用年限50年，不可續約。
負責招商的高力國際協理林雅悅指出，未來可開發成地標型的「綜合商業園區」，業者能引進旅館、辦公室、主題商場等複合式商業區，該案同時開放業者可合作聯盟。
該地目前公告現值每坪約40萬元，總價約12.48億元，推估底價應相距不遠。
林雅悅說，若以目前新板特區辦公租金每月每坪約1300~1500元來算，中油板橋文化路土地的租金可達900~1000元，相對具有優勢，初估投資報酬率可達5％。

中油板橋地上權案 小檔案
基地位置：新北市板橋區文化路一段188巷
基地面積：3120坪
樓地板面積：2萬坪
公告招商時間：12月底
地上權期間：50年
截標時間：明年2月底
投資報酬率：約5%
使用項目：商務出租住宅、辦公室、旅館、零售商場
附近租金行情(元╱坪╱月)：1000元
資料來源：《蘋果》採訪整理

有全台「最貴菜園」之稱的台北信義計畫區D1街廓土地，最大整合者富邦集團正以鴨子划水之姿持續整合，近期再砸超過十四億元向法務部行政執行署吃下約一六○．六坪持分土地，粗估目前整合逾兩千坪、比例達八成。

房產業界分析，富邦集團介入整合「最貴菜園」已十餘年，從當初每坪地價一一○到一二○萬元，如今已飆至每坪逾九百萬元，翻漲逾八倍，近幾年更幾乎一年漲一倍。

「最貴菜園」坐落在信義路五段、莊敬路口，計有十六筆地號，土地面積約二五四五坪，當初因成為附近民眾種菜的地方，而有最貴菜園之稱。

依先前華固搶標的四筆地號，分別是39-5、39-11、39-12、39-15，其中39-5臨信義路五段，容積率四○○％，其餘三筆臨松勤街，容積率二○○％。

市場游資浮濫，立委關切台灣房市是否有泡沫化危機？ 財政部長張盛和昨（4）日在立院表示，台北市房價已經非常高，從房價所得比等多項指標觀察，台北房市已達到泡沫化指標。

立法院財委會昨天以「健全房市租稅措施」、「不動產授信風險控管之成效及精進作為」為題，邀請財政部長張盛和、中央銀行副總裁楊金龍及金管會主委曾銘宗，進行專案報告並備質詢；國內高房價及房市泡沫化危機，成為立委關注焦點。

台北市信義區豪宅價格再創天價，每坪單價飆上400萬元，引發外界嘩然，立委賴士葆質詢財經部會首長，國內房價到底高不高？房市有無泡沫化危機？

對此，財長張盛和回應，台北市房價的確非常高，從房價所得比、租金投報率等指標看來，台北市已出現泡沫化指標。央行副總裁楊金龍也指出，台北市房價所得比約12.4倍，理想數字應是5倍，等於間接承認台北房價所得比確實偏高。

深究國內房價高得離譜的原因，張盛和直接點出三大原因：一、資金過於充裕、利率太低，造就房市的資金行情；二、房市供需失衡，台北房市需求大於供給；三、台北市以外都市的居民，受到預期心理影響。

他指出，雙北房市的供給與需求面有所不同，台北市由於素地難尋，房屋供給不足，長期需求面大於供給面，導致房價高漲，供需之間的落差約在8萬戶；新北市雖然供給量過多，供給大於需求約7萬戶，但被台北市房價上漲所帶動，使房價居高不下。

立委追問未來半年台灣的房價走勢，張盛和認為，在奢侈稅發揮抑制房市不當投機炒作的效用下，台灣房市仍將續呈「量縮價穩」態勢，惟房價仍可能呈現微幅上漲，財政部將繼續加強查稅力道，抑制不當需求，另外也續推青年安心成家貸款方案，以扶植正常需求。

房市交易熱絡的同時，台股相對表現不佳，對此，張盛和樂觀看待，台股的量會慢慢起來，現在是房市太好，才會「肥了芭蕉、瘦了櫻桃」，等將來股市基本面轉好，台股量能一定能全部回來。

根據內政部統計處資料顯示，桃園、台中、台南今年前九月建照核發量均超過去年全年，為近八年新高；其中桃園地區因土地供給仍大，建商擔心，未來桃園房地產市場供給量將爆量演出，市場恐進入整理。

桃園、台中、台南今年前九月建照核發量分別約2.04萬、1.46萬、0.78萬戶，不僅為近八年來新高，量能更較去年全年增加18.26%、51.07%、0.21%等，顯示區域推案量持續加溫。

建商表示，桃園地區因擁有機場捷運線、五楊高架橋、鐵路高架、航空城等重大開發建設題材，讓許多建商爭相搶進推案，造成推案量暴增、建照核發量創2005年後新高，更超越新北市成為全國新推建案熱區。

不僅區域推案量大，建商指出，桃園地區因腹地仍大，推升區域供給量加大，未來區域房市將爆量推出，加上部分區域周邊生活機能尚未成熟、自住客置產比率不高，若這些已拿到建照的建案在未來二、三年進入市場，區域餘屋量將拉高，市場進入整理在所難免。

學者強調，只要低利環境未變，市場游資未撤出，加上台灣賦稅制度不健全、政府拚命作多，房市泡沫化情形將愈演愈烈。

新竹縣竹北市運動公園佔地近4.8萬坪，位處台科大重劃區，緊鄰中山高竹北交流道，車程距新竹科學園區和高鐵新竹站約15分鐘內。鄰近的「成功生活圈」廣闊的綠地及興隆國小、成功國中的明星雙學區，吸引許多竹科上班族置產，生活機能越來越便利，10分鐘之內可以一次滿足民生必須採買，吸引住注意居家環境、孩童學區的高所得購屋者的青睞，房價不但早已經站穩「2字頭」，甚至不除2014年可以挑戰「3字頭」房價。

「成功大道」提早10年住進富豪地段

根據內政部實價登錄資料顯示，新竹地區市中心與竹北市購屋總價至少要在每戶1000萬以上，以3房(加車位)之大樓為主力產品。2013年10月新竹交易量增加2.02％，11月繼續增加3.06％。其中自住與換屋族群為區域市場交易大宗，大4房產品的購屋總價約在1800~2000萬元，以台科大重劃區與高鐵特區一帶居多。近期，台科大重劃區4.8萬坪運動公園鄰近的「成功生活圈」，因為建案紛紛推出銷售，成為竹北區域市場最受到注意的區域之一。

同樣在區域內銷售的「成功大道」現場銷售協理李志翔表示，這個區域的發展很像早年竹北市縣府特區，也與台北市信義計畫區「中期發展階段」類似，現在入主「成功大道」，等於是提早10年住進富豪地段，可以享受房地產未來增殖空間。

「成功大道」具備「學區宅」的增值架構

成功生活圈位於台科大重劃區精華地段，為中山高速公路以東和自強南北路以西，緊鄰竹北最大的公園4.8萬坪運動公園，距離竹北交流道車程不超過3分鐘，附近中山高北二高，東西向交通匯集，竹北中心點。是竹北距離竹科最近的新興住宅區，也是重學區的家長第一首選區塊，明星學校—成功國中，新興學校—興隆國小，都深獲家長青睞。

「孟母三遷」是為了要讓孩子贏在起跑點，「『成功大道』建案因為擁有九年一貫明星雙學區，雙學區九年國教家長都不需要接送，孩子可以輕鬆安全的步行抵達，這樣的條件讓忙碌的竹科新貴大為欣賞，受到注重下一代教育竹科新貴族群的喜愛，已經具備『學區宅』的增值架構。」現場銷售協理李志翔這麼表示。不單單如此，居住的生活機能同樣重要。

「成功大道」10分鐘輕鬆滿足民生必須

李志翔繼續補充說道，生活機能也因為進住的高質感客群越來越多，民生必需品的採買也跟著方便起來，鄰近一品生鮮超市之外，3分鐘車程外的自強五路還有頂好超市，自強三路成功國中附近正在興建另一個頂好超市。從「成功大道」建案基地到家樂福、好市多都約10分鐘之內就可以抵達，民生需求可以輕鬆一次滿足。成功國中到縣政府之間，在福興東路有個公車站，60、61號環市通勤公車，可以免費抵達竹北各重要園區與地點。

「成功大道」每坪25-28萬元的平實開價

房地產業者表示，竹北市「成功生活圈」內的中古大樓，單價都已經來到約每坪20萬至25萬元，3房產品(不含車位)的總價落在900萬至1100萬元，4房(不含車位)約在1400萬至1600萬元。另外，豪宅產品每坪單價約35萬至40萬元，每戶總價從3000萬元起跳。而市場預售產品的價格當然遠超過中古成屋行情，讓區域房價一路走高。「成功大道」銷售現場表示：「以我們這個建案來說，產品分成內棟鄰城堡式花園社區，以及外棟臨15米成功八路兩部分，內棟成交單價約在每坪23萬元均價，外棟則以每坪25萬元均價成交，平實的成交價格，比起區域內的中古屋還要親民，就是要回饋給跟我們有緣份的客戶。」

「成功大道」以小搏大的搶佔新富特區

「成功大道」現場銷售協理李志翔指出，台科大重劃區預定地的大學城計畫，帶動「竹北新富特區」正在興起，區域內建地越來越稀有，好地段都規劃大坪數豪宅產品，優質生活區域成為有錢人的專屬。「成功大道」規劃37-60坪2-4房的中級坪數格局，就是要讓竹科新貴也能夠在富豪特區專屬地段裡，以小搏大的搶佔一席之地，規劃合宜坪數成為竹北新富特區置產新亮點。在格局設計上，2+1房、3+1房的彈性運用，讓購屋者在未來可以隨著入住人口變化，輕鬆調整出最適宜的隔間需求，這一切為住戶考量的設計，只希望住戶能用最實在的價錢，買到最實用的住宅，享受最高檔次的居家品味。

嘉義縣一○三年公告土地現值調整出爐，朴子市新市場兩側水溝至市西路的山通路蟬聯「地王」，每平方公尺從十二萬兩千元微幅增至十二萬五千元；最低公告土地現值在大埔鄉曾文水庫淹沒區，每平方公尺僅八十元，兩者相差，可說是天壤之別。

全縣平均漲幅5.4% 大埔反降0.12%

縣府指出，從八十年間推動土地公告現值、公告地價與市價三價合一後，穩居嘉義縣地王的朴子市第八十四區段，即新市場兩側水溝至市西路的山通路，明年公告土地現值換算每坪逾四十一萬元、市價推估達六十萬元。

嘉縣十八鄉鎮市地價區段從四千二百一十六個增為四千二百三十個，其中調高區段有二千三百四十三個、調低一百一十一個、未調一千七百七十六個。整體而言，公告土地現值漲幅由今年百分之四點四三增至百分之五點七，其中以朴子市百分之十一點三八最高，其次是民雄鄉百分之九點一九，大埔鄉不升反降了百分之零點一二。

嘉市明討論 地王金豐成應不變

嘉市府地政處表示，六日召開地價評議委員會議討論嘉市一○三年土地公告現值，嘉市「地王」從有土地公告現值以來，一直都是中山路與國華街交叉口的金豐成銀樓，去年每平方公尺二十八萬六千五百九十二元，預料明年仍是由金豐成連莊。

高雄市地政局今日公布11月高市買賣移轉棟數共3,338棟，較10月減少57棟、月減1.7%；與去年同期相較也減少358棟，年減幅將近一成(9.7%)，交易量賣座王以三民區436棟奪冠、鳳山區及左營區以418棟及363棟分居二、三名。除了左營區較上月大增四成(42.4%)，買賣移轉大致呈現小幅減少的局勢。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，11月份的移轉棟數反映的是10月到11月上旬的買氣，全台包括台北、台中、台南及高雄分別月減3.5%、1.8%、3.7%及1.7%，僅新北市有建案交屋潮撐盤，移轉量增加10.7%，因此，五都11月買賣移轉呈現「平盤」格局。

看好高雄發展時尚業的潛力，經濟部工業局選定高雄成立「南部時尚產業創新基地，預計2014年4年營運，可望創造超過6億元產值，市長陳菊2013年12月4日出席簽約儀式時表示，高雄擁有深厚的軟實力，未來將大力發展紡織服飾等時尚產業，成為南部引導時尚產業的領航者。

「創新時尚紡織業」示範點落腳高雄後，將由「鞋類暨運動休閒科技研發中心」進駐，提升設計及品牌能量，2013年12月4日市長陳菊在模特兒帶領下入場，與經濟部工業局民生化工組組長洪輝嵩、及鞋技中心總經理劉虣虣，三方共同簽下合約，現場並安排模特兒上台走秀，展出本土創作的流行鞋、包等作品，展現時尚魅力。

陳菊表示，高雄過去鋼鐵石化業林立，近年來積極轉型招商，除引進文化創意、數位內容、觀光會展等高附加價值服務業，也推出移居津貼、青年培力課程、促進產業發展辦法等政策，而高雄早年紡織業多屬成衣代工，如今將鼓勵自創品牌，讓高雄走出國際，她歡迎企業投資高雄，為在地紡織服飾擴充動能。

陳菊說，高雄對於南部時尚產業創新基地期待已久，感謝工業局看中高雄長期所累積的軟實力，選擇高雄作為南部唯一的發展據點，為文創產業再添生力軍，該基地可望匯聚優秀人才，預期9年內可服務至少4萬人次，締造6億元產業，盼期三方攜手合作，打造高雄成為創意、創能、宜居之都。

該基地設置於勞工局勞工育樂中心獅甲會館，鄰近商圈及捷運，擁有優越的區位及空間，工業局將分年挹注5千萬元整建基地，未來將以「傳統產業特色化」為目標，集結國內行銷、設計與研發資源，在高雄育成產業人才，培植本土設計師品牌邁向國際，預計201年4月正式啟動，帶動時尚產業。

2013年11月的建物買賣移轉棟數反映10月市況。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，10月份由於美國面臨財政懸崖的困境，投資氣氛低迷，再加上國內政爭及央行警示未來升息的風險，以致主要都會區交易旺季降溫，未如市場預期。

台南市11月建物買賣移轉棟數為1,940戶，較上月減3.6％，也稍低於2012年同期3.7％。行政區交易量排行前三名為永康區(320戶)、安南區(264戶)與東區區(258)。

黃舒衛說明，11月台南房市表現持平，交易量較上月減少72戶，與2012年同期比較，也小幅減少3.7％。台南房市以永康區與東區為交易量冠亞常勝軍，尤其永康區更常高居台南市行政區之冠，受惠該區緊鄰的東區比較，平均房價相對便宜，除了一般中古屋交易量熱絡之外，也有部分零星的新成屋過戶，保持該區交易量能穩定。

另外，台南市郊區的安南區，受惠該區有台南工業園區以及鄰近國道8號至南科園區通勤便利等因素，以海佃路商圈附近以及重劃區的中古屋與新成屋房市交易相對熱絡，而本月部分新屋過戶因素，促進安南區交易量竄升至第二。

黃舒衛分析，經濟成長放緩之際，寬鬆的貨幣政策與低利環境仍是促進經濟發展的重要措施，以國人對於資金配置的選擇上，房地產的仍是重要的資產標的，因此對於房市而言，不論自住或是長期置產角度來看，房市仍是表現可期。

黃舒衛也提醒，須注意國內外經濟情勢，未來仍充滿變數，建議有意售屋的屋主，可審酌評估資產價值，適度的調整資產配置，減少持有多餘的房產，藉由汰弱留強的原則觀念，避免過度期待房價漲勢，將來若面臨房市盤整，恐造成資產價值的減損。

4日，恆大地產集團上海盛建置業有限公司在上海連拿四宗住宅地塊，先後斥資18.6億、9億、6.3億、7.38億，最低溢價82%、最高溢價達到149%。之後，在當天下午，又以55.1億元的價格在南京拿的兩宗土地，樓面地價高達15408元/平、14033元/平。今日6宗地，?大總共花費96.38億元。

?大今年一線城市拿地動作頻繁，在7月份，首次進京以35.6億元的價格拿下昌平沙河地塊，隨後，又以51.35億拿得朝陽區東壩南區地塊，年內北京拿地達127.35億元。

“?大回歸一線城市的戰略明顯，年內已經連續在三個一線城市拿地。”同策諮詢總監張宏偉表示。

在?大的中期業績發佈會上，?大董事局副主席也曾明確表示，?大早期立足二三線城市發展，隨著公司現金餘額的增長，令公司進軍北京等一線城市的條件成熟。

“從今年?大拿地舉動來看，是順應目前的房地產市場的發展趨勢，將開發資金和投資空間調到了一二線城市。雖然?大在二三線城市已經發展的較為成熟，但是上海還沒有認真操作過好的品牌，此次上海拿地可以在品牌上彌補短板，同時在運營能力上也有所提高。”中原地產分析師宋會雍對網易財經表示。

據瞭解，11月份上海房地產市場土地出讓達1800億元，12月份將會高至2000億元，創歷史新高。“12月份是拿地的比較好的時機。”張宏偉稱。

宋會雍分析稱，?大之所以選擇集中在上海嘉定、松江拿地，或主要考慮目前中高端市場情緒不穩定，而在嘉定、松江等區域則業務相對穩定，所以先主攻剛需區域。

值得注意的是，?大在一線城市拿地均瞄準住宅地塊和剛需市場。“住宅地塊可以很快變成現金流，有利於企業資金的高周轉。”張宏偉對此表示。（

12月4日晚間，萬科A（000002）公佈11月份銷售及近期新增專案情況。2013年11月份公司實現銷售面積127.2萬平方米，銷售金額140.4億元。2013年1-11月份公司累計實現銷售面積1393.5萬平方米，銷售金額1598.8億元。

2013年10月份銷售簡報披露以來公司新增加專案8個，包括廣州南沙區黃閣大道項目、佛山南海區桂城街道金融C區B23-24街區、杭州蕭山區城廂街道專案、唐山金域藍灣A-04專案、大連甘井子區大連門專案、濟南張馬屯4號地項目、重慶盤龍1號地專案、和烏魯木齊蘇州路專案。

在萬科入股徽商銀行意在擴張社區金融時，另一深房企花樣年控股集團有限公司（以下簡稱，花樣年01777，HK）早已觸及。近期花樣年集團總裁潘軍透露，未來花樣年重點發力金融和彩生活社區服務平臺，通過整合社區居民消費免費使用公司物管模式，且認為社區金融產業將成為公司旗下房產項目更大產業。

同時他指出，未來十年內花樣年業務在國內，但以後更多可能是在國外。

今日晚間，花樣年公佈月度銷售資料顯示，2013年11月，供公司實現合同銷售金額約14億元，銷售面積約165216平方米, 同比分別增約42.46%及 38.21%。

截至2013年11月30日，公司2013年累計實現合同銷售金額約80.96億元，累計銷售面積1097839平方米。

據悉，12月花樣年將有6個項目加推，國內項目以及新加坡等專案將會陸續入市，管理層有信心完成年度人民幣百億元目標。

潘軍透露，未來花樣年重點在金融和彩生活，且通過互聯網的思維模式進行發展，將實體社區變成一個基於大資料的互聯網平臺。其中彩生活將通過整合社區居民消費，運用積分免費來使用花樣年的社區服務。

對於日前萬科入股徽商銀行發展社區金融，上述人士認為這對公司有促進作用，但萬科模式有一定局限性，只是在萬科開發的物業，但互聯網則是無邊界的。

據悉，花樣年旗下彩生活主要集中金融服務、社區服務、物業管理、地產開發、商業管理、酒店管理、文化旅遊、以及養生養老等八項業務。今年7月份，該公司擬分拆其旗下物業管理業務““彩生活””上市，且在6月期間，完成一筆700萬融資，主要用於物管平臺彩生活業務的運營。（朱玲）

合眾人壽董事長戴皓4日表示，該公司武漢養老社區一期順利完工，規劃總投資30億元，全部建成將達到三萬張床位。

據他介紹，未來合眾人壽將實現養老業全國佈局，將有46萬老人進駐養老社區，直接解決就業15萬，貢獻稅收30億。

戴皓是在21世紀保險創新論壇上做出上述表示的。他認為，隨著養老化進程的加快，我國養老產業的迅速發展，催生一批新型養老業態，特別是一些民營資本進入養老產業，對於國家穩增長、調結構、惠民生、促改革起到積極作用。

"應該鼓勵民間資本作為投資主體興建專業養老機構，必須支援投資主題探索發展新的養老社區載體，增加市場供給，緩解養老服務的供需矛盾。"戴皓強調。（胡雯）

股權結構一直動盪的遠洋地產控股有限公司（03377.HK，以下簡稱“遠洋地產”），日前不惜以低價配股的方式加大央企的持股比例。11月22日，其與中國人壽及南豐集團的股權認購正式生效。除此之外，股權結構進一步集中，中國人壽的持股比例增至29%。

一直倚靠央企背景發展的遠洋地產，早年曾發展得順風順水，但是隨著國家政策對於央企資金投資房地產的限制，大股東中國遠洋集團陸續開始撤出之後，遠洋地產無論是資金還是土地儲備上，都遭遇到一定程度的下滑。甚至還因為多次在市場過熱時拿高價地而被批評為“不懂政策走勢”，被同行戲稱為市場的“反向風向標”。

同時，受地王項目去化低的影響，遠洋地產上半年的存貨值暴增至828億元，這對於其現金流構成了極大的壓力。因而，今年以來，遠洋地產原計劃拿出100億元買地，卻只耗資7億元買地。

有業內人士認為，此次再次配股中國人壽，實際上是希望背靠央企背景所獲得的諸多便利。同時，通過此次操作，遠洋地產一舉獲得30億元現金及相應的土地儲備，一箭雙雕。

不過遠洋地產低價配股的行為遭受到了犧牲中小股東利益等質疑。時代週報記者先後聯繫遠洋地產戰略發展部副總監段濤及媒介經理朱虹，試圖瞭解此次事件背後的具體成因，對方均表示一切以公告為准，“其他不便多說。”

低價配股增持兩地塊融資30億

11月22日，遠洋地產發佈公告稱，分別與中國人壽及源榮投資有限公司(南豐集團成員公司)訂立認購協議。據此，中國人壽及源榮投資有條件同意認購遠洋地產發行的合共6.36億股股份及6.87億股股份，認購價為每股4.74港元。

第一步，遠洋地產向中國人壽配股6.36億股，後者耗資23.75億元，一舉將24.71%的權益增加至29%。第二步，南豐共出資25.65億元參與配股，持股比例增至21%，同時以19.3億元的價格轉讓其在北京CBA-Z6地塊與大連鑽石灣專案的股權。此舉過後，南豐權益占比21%。兩大股東均承諾鎖定禁售期為2年，大大超過了3-6個月的慣例。

通過這樣的安排，遠洋地產不僅增持了在兩個優質地塊上的權益，還直接獲得淨現金30.1億元。

而對於股權結構一向動盪的遠洋地產來說，也亟需穩定一個投資結構，才能獲得未來更加穩健的發展機遇。據時代週報記者瞭解，自1993年成立以來，遠洋地產歷經中國中化集團與中遠集團的悉數退出，再到2009年的中國人壽以及2010年南豐的加入，一直面臨股東層面不確定的因素，而這也被認為是其股價一路下滑的最大因素。中國人壽2009年末、2010年初連續兩筆增持，成為第一大股東，此後再無動作。

除此之外，選擇此時配股，可能與時機也有一定的關係。“年底可以說是房地產企業的一個敏感時期，因為要涉及到年報，要給眾多投資者一個交代，所以在業績可能並非那麼靚麗的情況下，最好有一些利好的消息。”中原地產專案部總經理黃韜在接受時代週報記者採訪時表示，此時配股可能更多是一種時機上的湊巧，並非是有意在股價低迷時進行操作。

新增土儲僅為年初計畫的7%

而配股對於遠洋地產更為關鍵的利好就是增厚其央企色彩。此前，曾經一拿地就遭遇政策調控的遠洋地產，甚至被同行戲稱為“反風向標”。“不懂政策走勢”的批評，一度讓遠洋放慢了拿地的步調。

據時代週報記者瞭解，截至目前，遠洋地產新購土地儲備僅有兩宗，其一是上半年斥資1.87億元拿下的天津武清地塊，另外則是10月份購得的總地價款約5.22億元的北京來廣營專案。這與遠洋地產總裁李明於今年初表示的，在不增加負債的情況下，2013年將使用100億元的資金用於拿地相距甚遠。截至目前來看，遠洋地產增加的土地儲備僅為年初預定的7%。

讓我們回顧近年遠洋地產的一系列拿地大動作，就難免對其今年的拿地謹慎程度增添諸多猜想。2009年12月，遠洋地產以467%的溢價率，改寫了當時北京土地市場拿地溢價率最高不曾超過300%的紀錄，搶得大興區亦莊地塊。隨後，遠洋地產再次以40.8億元單價紀錄勇奪“大望京”地塊，刷新了當時北京單價地王的最高紀錄，直接推動了國資委下達央企“退地令”，並成為了“國十條”出爐的直接觸因。

不過有業內人士表示，對於遠洋地產級別的企業而言，全年補充土地僅為計畫的7%，實在難以理解。而與此同時，關於遠洋地產資金鏈的疑慮也就隨之而來。而早期相對激進的拿地方式，確實給遠洋地產帶來了負債率的升高。據公司半年報顯示，截至2013年6月30日，遠洋的負債總值約920億元，負債率69.5%，即使算上近期補充的30億現金流，在沒有土地補充的情況下，其負債總額依然處於較高位置。利潤方面，雖然銷售總額較去年同期有較大幅度增加，但是毛利基本沒有太大變動。公告顯示，截至2013年6月30日，毛利潤為21.87億元，而這個數字去年為20.58億元。

“早前遠洋地產就是在央企背景下發展起來的，而且發展得很不錯，後來央企資金撤出，就開始走下坡路，可能背靠央企的便利，才是遠洋地產慣有的發展模式。”21世紀不動產上海區域市場研究中心研究員羅寅申認為，央企大股東持股比例高的企業，資本市場給予的估值大多遠遠高過大股東持股比例低的央企與民營房企。前者的PE(市盈率)與PB(市淨率)大多分別比後者高出100%與50%以上。

因此，有分析認為，此次配股，增厚遠洋地產的央企色彩是其戰略性選擇。另外，相對於外界猜測的，遠洋地價配股大股東是以損害中小股東利益為代價的說法，黃韜認為，如果從單一事件及短期來看，確實如此，但是從長遠的發展來看，“對中小股東一定是一個利好，所以應該不存在損害利益的說法。”

地王項目去化慢 存貨高達828億

而對於遠洋地產來說，引入中國人壽和南豐集團的另一大意義就是在存貨高企、負債總額壓頂的情況下，放慢拿地步伐的時候，不僅補充了現金，又獲得了相應的土地儲備。

據悉，當年遠洋地產的激進拿地後遺症至今無法消化。截至時代週報記者發稿時，遠洋地產公告顯示，除遠洋?萬和公館外，遠洋?天著等老盤繼續推售，遠洋地產並無純新盤推盤的計畫。申萬證券分析人士認為，遠洋地產目前存在的地價大漲背景下補地難的問題仍然沒有辦法解決。

2009年以來，遠洋地產先後拿了幾塊高價地，甚至在2010年因此成為調控輿情所指的頭號房企。這幾個專案進入開發週期後，對遠洋地產的毛利潤率與盈利顯然是一個打擊。

以遠洋備受爭議的兩幅地塊為例，據悉，去年底，遠洋地產曾給萬和公館定下了4億元的銷售任務，但由於市場不景氣沒有入市而放棄。今年，遠洋為該項目確定的銷售任務為20億元，今年上半年，該專案的協議銷售額已達26.17億元。

相比遠洋?萬和公館來說，位於大興區的遠洋•天著項目的簽約狀況今年就遠不盡如人意。2009年12月，遠洋地產以48.3億元的價格拿下亦莊新城地王，折合樓面價18000元/平方米。時隔近兩年，2011年9月，地王項目“遠洋?天著”正式入市。根據公開資料，該專案兩期共推出142套房源。該項目第一次拿證成交套數為44套，而第二次拿證成交的套數僅為8套。今年上半年的協議銷售額僅為6.53億元。


從銷售面積來看，今年上半年，遠洋萬和公館售出可售樓面面積4.78萬平方米，均價54700元/平方米；遠洋•天著售出可售樓面面積2.22萬平方米，平均銷售價格29300元/平方米。另據公告透露，遠洋•萬和公館可售總樓面面積19萬平方米，遠洋?天著可售總樓面面積大約38.5萬平方米，從售出及可售面積兩個數字對比後發現，遠洋?萬和公館的去化率只有25%；遠洋?天著的去化率僅有5.8%。

而從遠洋地產的半年報可以看出，其發展中物業724億元，已經落成待售物業104億元，存貨價值高達828億元，這對於遠洋地產的資金來說將是極大的考驗。

“創33個月以來新高”，“創45個月以來新高”，無論是今年9月份典型10個城市土地出讓金收入還是今年11月份一線城市土地成交均價，都在不斷飆升，土地盛宴貌似已不足以形容一線城市土地市場的高漲情緒，或許“饕餮盛宴”更為貼切？

據《證券日報》記者從中國房產資訊集團（CRIC）獲取的一份資料顯示，截至到11月底，2013年年內北京、上海、廣州和深圳四大一線城市土地出讓金收入總額為4720.38億元，2012年同期則為1675.55億元，同比暴漲181.72%，創歷史最高紀錄。

“今年一線城市土地市場競爭非常激烈，甚至有部分老牌房企可能也連一幅地都搶不到，開發商對未來一線、二線城市房價走勢判斷的樂觀程度似乎一直在打破你的認知底線。”一位元龍頭房企的高層人士向記者如此直言，“簡直瘋了！”他甚至稱，或許兩三年後，個別企業將出現問題。

土地成交額劇增近2倍

據中國房產資訊集團（CRIC）資料顯示，2013 年1月-11月，10個典型城市土地出讓金收入為7928.9億元，與2012年同期相比增長121.8%，較2011年同期增長38.4%。從歷年同期情況看，今年前十一個月土地出讓金收入創造了歷史新高。與去年全年4397.7億元的土地出讓金收入相比，今年前十一個月已超過3531億元。

值得一提的是，從四大一線城市歷年土地出讓金收入情況來看，2013年前十一個月的土地出讓總額為4720.38億元，創下了歷史最高紀錄。據中國房產資訊集團（CRIC）資料顯示，2012年四大一線城市土地出讓總額為2042.22億元，2011年、2010年和2009年則分別為2831.68億元、3731.82億元和2623.7億元。

從四大一線城市土地成交情況來看，2013年1月-11月，一線城市共出讓土地1112幅，累計建築面積為9032.06萬平方米，累計土地出讓金收入為4720.38億元，2012年同期則分別為6876.1萬平方米和1675.55億元。其中，土地出讓建築面積同比增長31.35%，土地出讓金則同比上漲了3044.83億元，暴增181.72%。

“從出讓的土地建築面積和成交價格上漲幅度來看，顯然土地價格高漲的非常快，這也折射出房企在一線城市搶地呈現出的白熱化程度。”一位元業內人士向記者表示，尤其各地地王頻繁出現，一線、二線城市幾乎只要有住宅用地成交，成交單價就一筆高過一筆。

此外，根據中原地產研究中心統計資料顯示，2013年1月-11月，全國40個主要城市土地成交額高達1.4萬億元，與2012年同期的8369億元相比，上漲幅度達到了68%，與2012年全年這40個主要城市的土地成交總額10674億元相比，超過了3345億元。

地價飆升加大房價下行壓力

“從土地出讓金與商品房銷售額的占比來看，比例在不斷升高。”上海易居房地產研究院研究員嚴躍進向《證券日報》記者表示，資料顯示，2012年這一比例不到30%，2013年則預計達到40%左右。從這一角度看，土地成交價格高漲，但售價卻受干預，導致帳面上銷售收入比開發商原來預期的有所減少。

不過，從2012年初開始，北京房價連續上漲已經超過了20個月，實際上，這背後土地的高價成交是拉高房價指數的主要推手，房價下行壓力也隨之加大。

對此，中原地產市場研究部總監張大偉表示，尤其今年地王頻繁出現，其出現力度刷新了歷史記錄。“相比往年樓市最火爆期出現的地王，本輪地王的單價、總價都突破了市場的想像力”。


張大偉稱，北京、上海等城市的大部分地王地塊的樓面價已經超過了區域內的在售房價，“地王可以說已經秒殺了在售的絕大部分物業”，而且導致定價權幾乎掌握在開發商手中。同時，目前來看，按照全國主要城市出現的地王成交總價、單價以及其具情況來看，如果開發商想要賺取正常的利潤，售價需要在目前市場的基礎上，一年內再漲50%，否則地王入市的風險將非常大。

但儘管如此，仍有房企加速了向一線城市進軍的步伐，包括泰禾集團、陽光城，甚至融創中國以7.3萬元/平方米的單價拍下北京的全國最貴地王，其未來是否能如融創中國董事長孫宏斌所說的賣到30萬元/平方米，業內尚不去討論。

但實際上，據《證券日報》記者獲悉，現在連不少大型知名房企高層都稱“瘋了”，如此貴的地價，到底有多少利潤可賺？定多高的售價才能被市場接受。“拿著貴地的開發商都在不斷研究開發節奏，計算相應的成本，小心翼翼著呢”。

以房養老還待進一步獲批，險企開發養老地產的熱情卻持續高漲。在昨日21世紀保險創新論壇上，保監會保險資金運用監管部市場處處長賈飆表示，截至10月末，8家保險機構投資養老地產的總計畫投資額是150億元。

雖然養老地產曾一度被指做是“圈地”，但賈飆卻指出，8家險企投資到養老地產總計畫投資額是150億元，而實際投資額是50億元。較于保險業8萬億元的總資產，養老地產僅僅處於初步探索階段。


對此，南開大學風險管理與保險學系教授江生忠也表示，國外的保險公司基本選擇財務投資或者買入蓋好的房地產，再開發養老院，而國內則囊括拍地、開發、投資、運營等各個環節，所以國內險企投資養老社區模式不可持續。

值得一提的是，保監會人身保險監管部副主任袁序成還在會上透露，保監會正會同民政部、全國老年辦積極研究住房反向抵押養老保險，下一步，還將同國家發改委、財政部、住建部等共同推動此項工作。

在袁序成看來，“以房養老”並沒有否定社會的職責、政府的職責，而是給有需要的老年人多了一種選擇。他指出，在研究過程中，也確實感受到住房反向抵押養老保險涉及的政策領域非常多，因此，保監會正在牽頭組織保險公司積極探索和研究這一問題。

11月的杭州樓市寒潮來襲，尤其二手房市場出現了量價齊跌的現象。在經歷連續四個月的價格下跌後，杭州主城區二手房成交均價今年首次低於1.9萬元/平方米。

透明售房市場研究院資料顯示，今年11月，杭州主城區二手房共成交2152套，較去年11月減少156套，同比下降6.76%。“去年年底，杭州二手房市場無論是成交量，還是掛牌量，均出現一定幅度的提升，呈現暖冬格局，但今年卻絲毫沒有翹尾行情。”該院的研究員梁麗燕稱。


杭州二手房市場的冷淡，與當地大量新盤上市不無關係。據悉，隨著前兩年出讓土地的集中入市，近期杭州市區（包括余杭區和蕭山區）新房市場格外熱鬧，紮堆開盤成常態，年底的開盤大潮更是一波又一波。資料顯示，11月，杭州市區新建商品房新增批准預售共1.02萬套，開盤樓盤達到40個，首次開盤的就有14個。

大量新盤集中入市後，杭州市區樓市的成交量卻不增反降。資料顯示，11月份，杭州市區新建商品房簽約套數7569套，同比下降1.2%，環比下降11.47%。其中，杭州主城區簽約量同比下降超過20%。

房子難賣，降價也就成為可能。自8月開始，價格呈現逐月走低趨勢。統計顯示，11月，杭州主城區二手房成交均價僅為1.88萬元/平方米，比10月減少229元/平方米，也是今年二手房月成交均價首次低於1.9萬元/平方米。

隨著二三線城市樓市調控加碼，萬科、保利地產、?大地產、碧桂園等多家龍頭房企，近期在這些城市頻頻打折促銷。
儘管多家龍頭房企今年已經超額完成銷售任務，然而時至年底，其促銷力度不減反增。

有機構統計顯示，包括萬科、保利地產、?大地產、碧桂園在內的多家龍頭房企，雖然年內銷售業績大增，近期卻在二三線城市頻頻打折促銷。記者採訪的不少業內人士認為，此舉與二三線城市樓市調控加碼不無關係。

據克而瑞研究中心最新監測資料顯示，近期，龍頭房企加大了推盤力度及促銷力度。其中，?大地產11月有7個項目打折促銷，專案基本上位於呼和浩特、濟南、秦皇島、唐山等二三線城市，促銷力度幾乎都為8.5折。

?大8.5折當頭，其他房企也有意加碼讓利。統計顯示，萬科、保利、碧桂園、雅居樂等房企在二三線城市促銷。萬科的秦皇島“萬科假日風情”項目最高可享受8.5折優惠；保利地產的重慶“保利花半裡”和武漢“保利中央公館”項目分別8.8折和8.9折；碧桂園湘潭項目和雅居樂常州項目也可享9折優惠。

事實上，不少房企早已表示今年四季度依然將保持較高的推貨水準。如保利地產曾表示，第四季度新推盤貨值或將達到450億元左右，月均150億，而金地集團也將會推出140億貨量。

也有一家參與打折的房企內部人士告訴記者，年底通常是房企衝刺業績的關鍵時期，打折項目增多，主要是為全年業績考慮。“雖然各地政府紛紛出臺調控政策，但市場對政策的反映並沒那麼快，目前市場銷售環境依然較好。”該人士稱。

正如前述人士所言，近期，二三線城市房地產調控措施密集出臺。在廣州出臺樓市新政後，武漢、南昌、廈門、瀋陽等二線城市也紛紛跟進，武漢、瀋陽、南昌調高限購年限至2年，廈門、瀋陽分別將二套房貸首付比例提高至70%和65%。

截至目前，已有14個城市出臺樓市調控新政，基本上通過限制高價房入市、限制外地人口購房資格以及提高二套房首付比例等方式穩定房價。克而瑞研究中心研報分析，目前樓市銷售呈良好態勢，14城市政策波動，市場熱度或將收斂，為保持良好的銷售節奏和規模，房企促銷有所加碼。

“在調控出臺前後，為旗下項目拋出打折策略，是不少房企慣用手法，一方面在政策實施前釋放需求入市，另一方面也是為了更快回款減少風險。”深圳某大型上市房企高層人士告訴記者。

中銀證券一份研報預計，近期仍有二三線城市跟進調控，總體來看本輪地方調控升級邊際影響相對有限，但仍會影響需求釋放，從而影響相關城市未來三個月到半年的成交表現。

上海項目43億售予國壽信託

正努力減債的瑞安房地產（272），繼上月底宣布拆售重慶「企業天地2號」辦公大樓，昨天再公布，向中國人壽信託出售興建中的上海黃浦區太平橋物業開發項目，總代價最多達約43億元（約34億元人民幣），並因交易錄得稅前收益2.43億元；所得淨額將用作償還債務、開發房地產項目。由年初至今，瑞房先後透過供股、引入基金及出售大型項目，已合共回籠153億元。

聯昌國際證券研究地產分析師胡繼中表示，瑞房短期內出售非核心物業資產，紓緩資金壓力目標明確。

至於分拆新天地上市的計劃，仍有待集團提升其資產估值，他預料上市進程會較預期長。

此次出售的太平橋開發項目為集合商業、寫字樓及零售的綜合項目，可出租及可出售建築面積約為7.9萬平方米，料今明兩年之間竣工。買賣協議顯示，瑞房有權於7年內購回上述項目；倘以現金回購，瑞房則須確保買方之內部收益率每年達9％。

受內地大型動遷項目進度緩慢拖累，瑞房資金緊張一直備受關注，主席羅康瑞年中宣布復出重掌業務時已表明，復出的重點工作是處理瑞房負債率高企問題。瑞房早前宣布供股，使集團淨負債率由70％降至65％。羅康瑞曾說，會透過加速項目銷售及把部分商用物業轉手等策略減債，管理層目標是淨負債率於2015年降至50％水平。

集資活動接二連三

事實上，瑞房今年的持績進行多次集資活動，除了3月份供股集資外，10月再引入Brookfield基金為新天地股東，再於上月底以代價30.54億元出售重慶「企業天地2號」辦公大樓，以及是次賣出上海項目套現約43億元，這些動作合共為公司帶來共153億元的資金回籠。

瑞房股價昨天午後股價上揚，收報2.51元，逆市升1.62％，成交額達2520萬元。另外，同系瑞安建業（983）昨天亦宣布，出售瀋陽在建工程項目之80％權益，套現11.68億元人民幣；該股昨天升1.67％，收報9.14元。

資金充裕的恆大地產（3333）又有新動作，昨天豪擲逾96億元（人民幣．下同，約122億港元），購入上海及南京共6幅土地。?大雖然首次進軍上海，但卻一鳴驚人，連掃4幅地皮，溢價由82％至149％。有分析師指出，?大今年已連續在3個一線城市買地，反映回歸一線城市的發展策略相當明顯。

上海昨天推出4幅純住宅用地，結果全數被首次進軍當地的?大地產投得，總投資額近41.28億元；最高價的一幅地皮，是嘉定區馬陸鎮普通商品房地塊，成交價18.6億元，溢價82.48％，每平方米的樓面地價14598元；其餘3幅地皮集中在松江區，成交價分別是9億元、6.3億元及7.38億元，當中1幅位於佘山北的大型住宅地皮，溢價高達149％。

意猶未盡的?大繼續出手，再以55.1億元在南京奪得兩幅地皮，每平方米樓面地價14033及15408元；連同上海的4幅地皮在內，該集團於一日之內斥資96.38億元（折合約122.7億港元）投得6幅用地。業內人士指出，?大一次過投得多幅地皮，有利減低建築材料的採購成本；加上集團本身的控制成本能力高，相信有關項目未來的售價仍具一定競爭力。

今次是繼7月在北京買地後，?大再到一線城市搶地。有分析員認為，?大在二、三線城市的發展成熟，相信集團近月的一連串舉動，是因應目前內地房地產市場的趨勢，故把投資調往一線城市。事實上，?大管理層在早前的中期業績報告會上亦表明，隨着集團現金餘額的增長，令?大進軍一線城市的條件成熟。?大股價昨天收報3.19元，微跌0.93％。

兩幅屯門住宅用地將在明日截標，其中料作洋房發展的小欖冠峰街低密度住宅用地，地價看俏，先後有業界人士調高其估值。中原測量師行最新將該用地估值大幅上調43%，至每方呎樓面地價約5000元。

小欖冠峰街用地佔地約2萬方呎，可建地積比率僅0.4倍，中原測量師行執行董事張競達表示，用地料可建數幢洋房，由於投資成本較低並有較大機會享海景，相信除大型發展商外，中小型發展商也會有興趣，料每方呎樓面地價約5000元，較原估值調高約43%，地價料約4220元。市場對該用地的看法差異較大，個別測量師的估值高達7200萬元，每方呎樓面地價約8532元。

利嘉閣地產研究部表示，11月全港居屋二手買賣登記錄325宗，總值9.67億元，按月減少4%及5%，兩者同時造出「四連跌」之外，其單月登記量值更創近7個月新低。

利嘉閣地產研究部主管周滿傑解釋指，一手新盤近月做主角，同時居屋樓價居高不下，連「白居二」準買家亦不願高追入市，導致居屋二手交投連月下挫。此外，該行引用土地註冊處數據顯示，居屋買賣佔整體二手住宅成交比例亦由10月的12.1%，下跌0.6個百分點至11月的11.5%，可見居屋買賣持續萎縮。

按樓價劃分，樓價200萬元以下的居屋二手交投表現最為差勁，11月僅錄23宗登記，較10月份的33宗減少30%。另外，價值500萬元或以上的居屋二手登記跌幅最大，上月市場僅錄2宗登記，按月減少50%。

新「白居二」料穩交投

從屋苑來看，買賣偏重在總價較低的新界西北屋苑之上，十大活躍成交屋苑佔其一半，當中天水圍天頌苑及天盛苑更分別以9宗及8宗買賣登記，高踞熱賣屋苑榜的冠、亞席位。

周滿傑表示，目前居屋樓價高企，加上二手市場即將步入聖誕、新年的傳統淡季，雖然未必可吸引新一批的「白居二」準買家積極入市，帶動居屋二手交投顯著反彈，惟確信新力軍流入市場，始終有助居屋二手成交止跌回穩，估計在未來三數月內，居屋二手買賣登記宗數將可穩守在300宗以上水平。

公屋成交超去年總和

另一方面，受惠於今年「白居二」熱潮，刺激公屋市道向上，中原地產研究部指出，今年首十一個月二手公屋買賣合約登記錄得453宗，總值7.90億元，已較去年全年的432宗及6.50億元上升4.9%及21.5%。

按月方面，11月二手公屋買賣合約登記錄得48宗，總值8,603.0萬元，較10月上升26.3%及18.1%。當中登記額最高成交為鴨?洲利東?東安樓29樓單位，錄285.0萬元。

新盤戰況白熱化，逾一千伙新供應將於本周「晒冷」推售，其中灣仔囍?將於今天拉開戰幔，開售逾二百伙，至昨午入票期限，共收近二千一百個登記，超額逾八點五倍，延續「票王」氣勢；另一大盤東涌昇薈亦不示弱，至昨晚九時，累錄約一千八百個登記；至於堅尼地城EIGHT SOUTH LANE及系內元朗溱柏亦同於本周六開售，暫錄不俗市場反應。

由信和、合和及市建局合作發展的灣仔大盤囍?，首兩輪單位均即日沽清，今早十一時將開售第三批共二百二十伙，該批單位昨午三時截票，市場消息指，昨單日再錄收逾五百五十個登記，合共累收近二千一百票，按出售單位計超額逾八點五倍，繼續 受市場追捧。

於昨午售樓處現場所見，截票前參觀示範屋的人流保持平穩，參觀客以中年夫婦為主，代理亦把握最後機會，在售樓處下衝刺撈客，而場內的代理則協助買家填寫登記表入票，非常落力。

發展商於截票後，即場進行電腦抽籤，將準買家分成六個不同揀樓時段排序，首三百號籌的買家，須於今早九時起到場。市場昨天傳出，三十二號籌以賣殼形式叫價十萬元放售。今批單位包括首度推出的二座一房複式特色戶，發展商維持原有最高百分之十七點五的優惠，整批單位折實後平均呎價二萬一千四百四十九元。

另邊廂，東涌區矚目大盤昇薈，亦將於本周六開售新一批逾七百伙單位，平均呎價約一萬零八百元水平，南豐發展地產部總經理鍾志霖表示，項目收票反應熱烈，反映市場對該盤有需求，料是次加推的銷情理想。該批單位將於今天截票並即日進行抽籤。

由南豐等發展的東涌昇薈，緊接於上周首天開售後即日加推單位，並大手推出七百六十八伙，亦悉數定於周六一併開售，務求以量取勝盡速沽出單位。項目的第二批單位，同樣涵蓋多元化的一至四房戶，當中第十座的一房單位更「加碼」推出逾一百六十多間，盡量吸納年輕上車客及投資客源，將於本周六正式開售，消息指截至昨晚收約四百個登記，反應不俗。

就現場所見，項目售樓處昨踏入下午時份，陸續有準買家及參觀客到場，代理亦忙於推銷單位及簡介樓盤資訊，據悉當中有不少參觀客均對一至兩房的細單位有興趣，認為入場費相對較易負擔，另場內的入票登記處亦出現短短人龍，不少代理陪同心儀入市的客戶預備認購單位，其中有少量家庭組客入兩至三票。

該盤昨亦再錄承接，消息指，為項目的七座低層B室三房戶，實用面積一千零三十四方呎，定價九百五十二萬元，呎價九千二百零七元。項目的新一批單位將於今天正式截票，下午五時進行預早進行抽籤。

另於上周加入港島區新盤搶客戰團的堅尼地城EIGHT SOUTH LANE，亦將於本周六開售首批二十伙一房戶，雖然項目今天才正式接受買家登記，惟綜合市場消息指，該盤截昨晚已收票約二十張，換言之首批已獲足額登記，將於本周五截票並抽籤。

新世界旗下堅尼地城EIGHT SOUTH LANE，共提供九十五伙，主打開放式及一房戶型，首批二十伙全數為一房間隔，面積約三百餘方呎起，計盡百分之十七點五折扣後，入場費約六百餘萬元，相信可獲不少投資客承接。

系內元朗溱柏亦同於周六開賣新一批一百二十二伙，昨天開始可接受入票，消息指昨接獲近二十登記，將於開售日即場抽籤後發售。

從上個月開始，珠海橫琴新區兩周內連推7宗地塊，其中12月2日掛牌的一宗綜合體用地起拍總價逾77.7億元，未開拍已經成為珠海本年度總價地王。

美聯物業全國研究中心主任何倩茹向記者表示，目前土地定價並沒有嚴格的標準，橫琴新區之前的商住用地遭開發商熱搶，珠海市政府想必會以此為參照，起拍價自然不低。

從上個月開始，珠海市政府已連續掛出7宗地塊，本次未拍已成地王的土地位於橫琴新區環島西路東側、橫琴大道南側，總建築面積最大可達129.6萬平方米，起拍樓面地價為6000元/平方米，容積率不超過11.3，以此計算，其起拍總價逾77.7億元。

作為毗鄰澳門的國家級新區，橫琴新區土地不斷升溫。

今年7月和11月，橫琴公開拍賣的兩塊地分別以15890元/平方米、18400元/平方米的樓面地價，兩度刷新珠海單價地王記錄。後者起拍價更是達到10000元/平方米，較7月拍賣的起拍價5190元/平方米上漲近一倍。

11月，珠海華髮集團以總價58.6億元、樓面地價18400元/平方米拿下橫琴新區內 “珠橫國土儲2013-08號地塊”，刷新了珠海土地成交總價及單價記錄。公司內部人士向 《每日經濟新聞》記者表示，以此單價拿地更多是看重橫琴新區潛力，另外也參照了目前新區內住宅項目的均價，“已經有很多超過2.5萬單價的了，賣得也不錯。”

此前，橫琴新區相關負責人曾對媒體表示，同期比對深圳前海今年6月拍出的15948元/平方米、16195元/平方米、21669元/平方米三塊商業辦公用地，廣州今年5月成交的26000元/平方米的住宅用地，今年該橫琴內推出的住宅用地起拍價較為合理。


目前橫琴新區與珠海市區房價倒掛嚴重，根據搜房網資料顯示，今年8月珠海市區內住宅均價約為1.5萬元/平方米，但橫琴新區目前在售住宅中，華融琴海灣、橫琴新家園等均價都在2.5萬到3萬之間，幾乎兩倍於市區。

房地產業內人士分析認為，橫琴新區的住宅面向的客群更多為港澳業主，對於港澳商品房市場均價8.8萬元/平方米的情況，橫琴的房價雖高於珠海市，較港澳卻有較大優勢。

何倩茹表示，港澳客群以外，橫琴同樣也吸引了偏好炒作“關口概念”的投資客，此外，橫琴新區內的住宅用地規劃占比較小也是橫琴地價、房價較高的原因。

香港文匯報訊（記者　黃嘉銘）瑞安房地產（0272）表示，與中國人壽信託訂立買賣協議，出售附屬Sinothink Holdings連股東貸款，總代價估計為33.2億元（人民幣，下同），後擁有上海興僑的99%股權。公司預期出售事項獲得稅前收益約1.9億元。地塊估計可出租及可出售建築面積約為7.9萬平方米，集商業、辦公樓及零售物業於一體，目前由上海興僑開發中，並預期於今明兩年內竣工。董事相信，出售事項所得款項將改善現金狀況。這是瑞房一周內第二次出售資產。上月底瑞房將其在重慶的一個辦公樓及停車位資產作價24億元賣出。

核心提示：長江實業（001）昨日公布，將對旗下荃灣昇柏山最高層的7伙山景房提價放售，加幅介乎2.6%至8.23%。若扣除即供付款等優惠後，單位折實售價為708萬元；另外，由信和（083）等發展之囍2期，第三輪220伙可售單位於昨日下午截票，該盤累收近2,100個登記，超額認購8.5倍，凍結資金4.2億元。項目第三輪220伙將於今日11時開售。

【本報特訊】長江實業（001）昨日公布，將對旗下荃灣昇柏山最高層的7伙山景房提價放售，加幅介乎2.6%至8.23%。若扣除即供付款等優惠後，單位折實售價為708萬元；另外，由信和（083）等發展之囍2期，第三輪220伙可售單位於昨日下午截票，該盤累收近2,100個登記，超額認購8.5倍，凍結資金4.2億元。項目第三輪220伙將於今日11時開售。

長實高級營業經理封海倫昨日表示，昇柏山自推出以來，銷情持續，存在加價的條件及空間，故將提升餘下最高層的7個單位的售價。另外，項目亦將於12月9日取消早前提供的額外2%之樓價優惠。她續稱，昇柏山迄今已售出全盤總數逾88%單位，套現超過19.4億元，現僅餘47伙3房連主人套房及儲物房單位。

另外，由太古地（1972）發展位於西灣臺1號的MOUNT PARKER RESIDENCES已局部開放網頁，項目樓高19層，共92伙，單位間隔以3房及4房為主。其中3房面積介乎1,200至1,400呎、4房面積介乎1,400至1,800呎，另外頂層特色戶面積則約2,700至3,500呎。

二手交投方面，根據利嘉閣研究部最新數據所得，11月全港50個指標屋苑累錄469宗二手買賣個案，較10月份的485宗減少3%，全月成交量亦已連續3個月不足500宗水平，創今年第三低。

藍籌屋苑低市價成交

一向廣大市民認可的十大藍籌屋苑，近日亦多現低市價成交。其中，美孚新村剛成交的一個三房套房單位，實用面積870平方呎，剛以700萬元沽出，實用面積呎價僅8,046元。

中原黃惠霞表示，分行促成之單位位於美孚新村4期百老匯街69號低層A室，新買家為一名租客，見租金於逆市中持續上揚，決定轉租為買，承接上址自用。單位最初放售價為780萬元，原業主見上月屋苑同類型單位造價普遍徘徊僅僅700餘萬元起，才願意調整售價至700萬元沽貨。

據悉，原業主於2010年10月以560萬元購入單位，持貨3年多，是次轉手賬面獲利約140萬元，單位升值25%。

恆大地產（03333.HK）在年末突然掀起一波搶地潮。

12月4日，恆大在上海和南京連拿6幅地塊，總價高達96.86億元。當日上海出讓的4幅純宅地，被恆大以41.76億元總價悉數納入囊中；在南京，恆大則斥資55.1億元連下兩城——拿下一幅宅地，以及一幅商住用地。

再算上今年恆大在北京土地市場擲出的逾百億元，一名央企開發商認為，這象徵著恆大的戰略導向正在轉型。此前，恆大一直在三四線城市和二線城市郊區拿地，現在已轉向一線城市和二線城市核心地段瘋狂拿地。

對此，恆大地產昨日回复早報記者稱，這並不是戰略轉移。這次是有計劃、有準備的拿地，在管理、資金和人才配備方面都準備充分，“適度發力一線城市，深耕具有發展潛力的二三線重點城市。”

在滬拿4宅地“包場”

雖然在上海早有項目佈局，但近年來恆大在上海土地市場少有動作。

昨日恆大則全面發力，摘走當天上海出讓的4幅純宅地。一名行業人士笑稱，昨日的上海土地市場被恆大“包場”了。

這4幅地塊中，1幅宅地位於嘉定，3幅位於松江。根據上海市規土局的公告，昨日出讓的嘉定區馬陸鎮43-05地塊，被恆大旗下的上海盛建置業有限公司以18.6億元總價摘得，成交樓板價為14598元/平方米，溢價率為82.48%。

從報價上看，恆大對該地塊是志在必得。據了解，該地塊採用暗標形式出讓，恆大的報價比第二名的報價高出2億元。而在今年7月末，安徽省高速地產集團摘得的馬陸鎮42-05地塊，成交樓板價為12600元/平方米。

需要指出的是，馬陸鎮43-05地塊還需要配建一個服務範圍在2萬人的鄰里中心，該中心內配建的文體醫療設施、市政及其他管理設施和菜場要無償提供給政府管理。

拋開上述成本不談，馬陸鎮43-05地塊14598元/平方米的成交樓板價，也已創出嘉定區宅地成交單價的新高。綜合上海中原和德佑地產的統計，今年以來，馬陸的主要樓盤好世皇馬苑成交均價為1.94萬元/平方米，另一個主力樓盤佳兆業壹號的均價則為2.17萬元/平方米。這意味著，馬陸鎮43-05地塊上的項目建成後，售價很可能衝高至2.5萬元/平方米以上。

“現在拿地的成本一般佔三至四成，恆大這次占到一半以上。”前述央企開發商稱，現在不少公司已不願再在二級市場拿地，太累，價格太高。

另外3幅松江地塊的成交溢價率更高。據上海市規土局公佈，普通商品房用地佘山北大型居住社區36A-04A號地塊，被盛建置業以9億元摘得，成交溢價率高達149%。

德佑地產稱，該地塊所處的佘山北大型居住社區是上海保障型住房建設的重要基地，保障房面積占到2/3，該地塊也是這一區域首次推出的商品房用地。

松江區中山街道SJC10010單元26-02和27-02兩幅純宅地，則被恆大分別以7.84億元和6.32億元競得，溢價率分別為126.6%和134.0%，成交樓板價分別為12461元和12903元/平方米。

德佑地產稱，這兩幅地塊臨近松江大學城，周邊教育資源，生活配套在松江區都屬上乘，因此溢價率相對較高。11月初，同處於中山街道的松江區中山街道國際生態商務區13號地塊為上海上坤置業摘得，成交樓板價為10686元/平方米。
　

“發力一線城市”

恆大對上海土地市場的“突襲”，被視為其“適度發力一線城市”戰略的一部分。

上海中原地產研究諮詢部高級經理龔敏稱，恆大昨日在上海連拿4幅宅地，更多體現的是企業戰略。

今年年中，恆大提出，提出“一個優化、一個降低、兩個提高”的“112計劃”，即優化住宅地產項目區位佈局，持續降低資本負債比率，提高現金總額和主營業務淨利潤率。所謂“優化住宅地產項目區位佈局”，包括項目拓展向一二線城市適度傾斜，以及精選具有發展潛力的三線城市項目。今年11月，恆大在一則新聞稿中重申，目前，公司正適度發力一線城市，樹立品牌價值，大力實施“112計劃”。

事實上，在出擊上海之前，恆大已在北京土地市場擲出百億元。7月，恆大進京首戰以35.6億元價格攬入昌平沙河地塊。9月，以40.4億元總價拍得豆各莊地塊。11月，又以51.35億元摘得東壩地塊。

德佑地產研究總監陸騎麟認為，一線城市的土地稀缺性，決定了它的價值，開發商在一線城市拿地也能獲取銀行較大的資金支持。而且，開發商在一線城市擁有大量的土地儲備，也可以提升品牌形象，這也是它們熱衷一線城市土地市場的重要原因。

而此前恆大的佈局主要在三四線城市。

今年1-11月，恆大旗下項目的銷售均價為6735元/平方米，較2012年同期增長13.5%。

值得一提的是，今年前11個月，恆大已實現合約銷售總金額983.8億元，較2012年同期增長16.3%，年內進入“千億軍團”幾無懸念。

　　

土地市場翹尾成定局

開發商扎堆入駐一線城市，正在催熱當地樓市。

21世紀不動產分析師羅寅申稱，由於土地市場整體氛圍依然火熱，開發商拿地熱情較高，年末土地市場翹尾收官幾成定局，預計2013年全年上海經營性用地出讓金額有望衝擊2000億元的大關。

據21世紀不動產統計，今年12月，上海計劃出讓經營性用地33幅，其中19幅為宅地，合計出讓面積為67.5萬平方米，起拍總價為133億元。