申設須花1年 老住戶：滿懷希望

繼全國首宗老舊公寓增設電梯案取得建照，新北市永和區仁愛里首先以「非全住戶同意」申請老公寓增設電梯案，採取《都市更新法》第22條的「整建維護」以多數決方式辦理，即使未來審議需時1年多，但該棟公寓5位老人家住戶皆滿懷希望。

3樓住戶、80歲的李基煥跌倒傷到骨盆，扶著拐杖說：「自從受傷後，上下樓相當不方便，現在真的非常需要電梯。」5樓的吳媽媽高齡90歲，她70歲的兒子吳明德說，已經無法走路的媽媽都坐輪椅出入，只要媽媽一生病要看醫生，他都得找家人一起扛媽媽走下5個樓層，而吳爸爸想出門曬曬太陽，因沒有電梯也只能整天關在家裡。

不熟法令曾想放棄
4樓住戶黃鵬學感嘆說：「心疼30幾年的老鄰居受傷，還要辛苦扶拐杖上下樓梯，加上5樓2位90歲老人家行動不便，看到2011年新北市政府推出申請補助方案，才發起增設電梯。」黃鵬學指出，該棟公寓6樓有既存違建問題，也未爭取到1樓住戶同意，當時政府沒有人敢裁決這種個案該如何申請建照，因求救無門，又不熟悉繁雜的法令，去年決定放棄申請。
直到今年2月黃鵬學遇到建築師陳柏元，陳柏元提出以《都市更新法》第22條的「整建維護」部分，加上政府輔導的態度轉變積極，也認定6樓舊違建不影響公共安全性，才又燃起增設電梯的希望。
花了好幾個月鑽研法條的陳柏元表示，過去用《土地法》第34條多數決方式，得由司法裁示，而《公寓大廈管理條例》第27條多數決方式，又不包括電梯增設業務，唯一從《都市更新法》第22條的「整建維護」以多數決方式作辦理，較易行得通。

降低影響權益為主
陳柏元處理1樓不同意戶部分，以降低影響該戶權益為主，如增設電梯的門不擋住1樓住戶門口。他認為，本案是以「非100%同意」遞送事業計劃書，雖然申請時間長，但若有機會成功，也是首件採非全數住戶同意個案。

「再辛苦也都值得」
新北市更新發展科科長洪宜萍指出，該案在9月送件審議，因未舉辦公聽會而遭退件，如今完成程序在12月初又送件，最終申請建照還是希望能取得1樓住戶同意，政府會努力協調雙方。
5樓住戶吳明德說：「為了讓爸媽都能再踏出1樓大門曬曬陽光，再辛苦爭取不同意戶同意，也都值得。」

5樓以下電梯 容6人最佳

據內政部統計，全台5樓以下的老舊公寓或透天厝超過110萬戶，加上台灣人口老速度加快，許多住在老舊公寓老人因行動不便，對於電梯需求性增加，業者建議，5樓老舊公寓增設電梯可採用無機房型6人空間，足以容納輪椅與一名看護。

須離道路1.5米
老舊公寓增建電梯需有適當基地，建築師陳柏元指出，建物本身要有足夠的法令空地，而且距離道路的間距，建議至少要有1.5公尺；若電梯有機房，放在頂樓須保留維修機器的空間，而且頂樓住戶也要能忍耐機房產生的噪音。
為了降低頂樓噪音干擾，台灣三菱電梯股份有限公司更新業務部課長謝高榮指出，會比較推薦在老公寓設置「無機房型」，因為它低噪音、安全、省電、環保與不須更換機油，整個結構造價也會比有機房型還低。
謝高榮分析有機房型的電梯，需要的空間高度超過4米，而無機房型高度3米85，因此無機房型體積較小，較省空間。

少停1樓省4萬
以使用空間來看，建築師陳柏元指出，通常足容納6人空間的電梯，就可以塞下1個輪椅，與1個看護。謝高榮也認為，除非腹地較大，才會考慮到可容納10人空間，不然以台灣老公寓條件，6人空間較恰當。
另外，也有民眾只想在1個特定樓層設置電梯路口。對此，謝高榮表示，若是5個樓層全停總花費約75萬元，1個樓層不停、少4萬元，但如果要興建電梯，最終重要還是得經過建物所有權人的同意才可以執行。

雙併公寓 只靠協調沒配套

雙北開放老舊公寓申請電梯補助2年多，至今新北市唯有新店1案取得建照，業者、學者籲政策該放寬，配套措施應更完善，例如獨棟公寓申請較無異議，但「雙併」式公寓的電梯建置該放哪一邊才不會影響住戶的動線，交給住戶協調往往緩不濟急。

老年人需求增加
面臨高齡化社會，住在公寓的老年人需要電梯需求性增加，但老舊公寓增建電梯困難重重；首先為基地條件不符，其次為未取得1樓住戶同意，以這2個問題為最多。
新北市更新發展科科長洪宜萍指出，加上已成功取得建照的新店案，以及永和2件總共才只有3案申請，因為過去許多老舊公寓興建會沿著建築線，導致增建電梯會影響道路使用，而1樓住戶因沒有使用到，往往較難溝通取得同意。
北市都發局主任秘書方定安指出，目前北市僅准1件中正區個案，他聽到民眾的反應，都是1樓住戶不同意，所以政府推動政策也僅以鼓勵性質，民眾要自行溝通與策劃。
雙北市推行該案2年多，僅有1件申請到建照。建築師劉明滄指出，若採取《都更條例》經多數決定，又無妨礙1樓住戶使用空間，政府在申請建照部分可以放寬，而非要求百分百住戶同意。

避免因限制惹議
電梯業者也指出，目前老舊公寓電梯在獨棟申請狀況較沒有太大疑問，但如果遇到雙併的公寓，政府應該提出配套的措施，例如，電梯建置該放在哪一邊才不會影響住戶的動線，才能避免因樓梯限制而產生的爭議。

價碼450萬 周吸200組看屋客

套句廣告教父孫大偉的名言：「廣告如同戀愛，時間過去了，你將不會去找舊情人。」台灣每年推出數百建案，青菜蘿蔔各有所好，如何從中脫穎？除強打廣告，挑選合適代言人也能為建案增色。《蘋果》蒐羅全台建案代言或活動達人，明星張菲、謝金燕，分別以約500萬元及450萬元，榮登吸金王，理財專家阮慕驊、陳斐娟口碑佳，都是熱門人選。

建案找名人代言動輒百萬元起跳，錢當然得花在刀口上。在代銷業者眼中，明星可分為正A咖、A-咖、B咖與C咖，代言價碼落差大，價格介於50~450萬元間；一般合作多為全媒體廣告與廣播錄製，部分建案代言人還會出席公開記者會，創造更多話題性。

限量潮T當賞屋禮
近期有北天王、南天后現身，分別為張菲代言的新北市淡水「宏盛新世界2」與謝金燕代言高市楠梓「Super one」，前者由信義代銷操盤，相中張菲熱愛風帆、騎重機擁抱樂活人生特質，希望在淡水一級戰區，樹立獨特招牌；後者為高雄市年度最大規模造鎮案，鎖定謝金燕對年輕族群的號召力。
謝金燕台語電音歌后形象深植人心，「Super one」專案經理薛銓興表示，「好多客人都在問她何時來表演？」計劃年後安排1場工地秀，現階段應要求，製作謝金燕封面筆記本、桌曆、面紙盒與總計1000件白色或紫色授權限量潮T當賞屋禮，每周看屋人數達200組。

低價訴求找親民型
早期景氣好，建商撒錢邀周潤發、劉嘉玲等巨星代言，還曾傳劉嘉玲獅子大開口，要求1戶當代價嚇跑建商等八卦。事實上，不少訴求低單價、低總價建案，反而喜歡找「平易近人」型代言人，包括主打小資族的全聯先生、浩角翔起與林美秀等，拉近距離感。
此外，足智多謀型藝人也倍受青睞，機靈活潑的寇乃馨曾主持「皇翔百老匯」1期建案慶功宴，得體表現深得皇翔建設董娘的心，順勢邀她擔任2期代言人。
寇乃馨買1送1邀老公黃國倫參與廣播錄製，讓業者十分滿意。「皇翔百老匯2」專案副理陳柏瑋讚寇乃馨精準房地產投資眼光，吸引不少投資客，建案投資與自住客比例大約8：2。

藝人主播代言建案
最忌諱「撞人」場面
明星怕撞衣，建案找明星加持，最忌諱遇到「撞人」場面。一般代言多為1年期，合約會加註「競業條款」，以北、中、南劃分，但全聯先生同時以小資形象接下新竹「全民時代」與淡水「海洋都心2」代言，就惹怒其中一家廠商，不排除循法律途徑求償。

財經名嘴 辦講座搶投資族

廣告策略可分感性與理性訴求，買房投資金額大、風險高，不少建案轉向財經股市名嘴招手，代言費用只有明星價的二分之一，或僅2~5萬元的車馬費，即可針對特定議題做深入分析，加強可信度，精準抓住菜籃族、股民或投資客目光。
擅長投資理財分析的阮慕驊，自製圖表、PPT深入淺出的簡報功力，包括「遠雄左岸」系列、「弘暉首富」與「安家T HOUSE」都曾邀其辦講座，旺季1個月可接2、3場活動。阮慕驊說：「民眾對奢侈稅、政府打房與房市泡沫化議題最感興趣。」

演講主題多元
「弘暉首富」專案經理林文麒指，阮慕驊講座吸引近150人到場，「這些都是潛在客，當周一口氣成交20戶，效果明顯。」北市大安區「璽朵瑞安」使用股市達人賴憲政肖像，據悉費用約30~50萬元。
「社會結構逐漸在改變中，建案講座種類五花八門，未必全是硬梆梆的財經議題。」三立主播陳斐娟口條佳，又不吝分享投資買房經驗，曾受「宏盛新世界」之邀分享說話藝術，還曾在預售屋接待中心主持珠寶鑑定活動，與「女人要有錢」鑑定師花輪哥一搭一唱。

名師異業結合 買屋送英語課

宣傳建案除了打明星牌、專家牌，桃園「大清哈佛」找補教名師徐薇代言兼異業結合，高雄「曼陀羅」邀作家苦苓分享綠生活講座，金磚動力行銷副總施孝文說：「偶一為之給人耳目一新感，有時的確能出奇制勝。」
桃園中壢過嶺重劃區的「大清哈佛」案，主打雙語社區，找徐薇代言拍攝全媒體廣告，社區規劃英語教室與徐薇英文補習班合作，建商提供1年教材與師資費用，各年齡層住戶皆可報名免費課程。
「大清哈佛」專案經理廖佳興表示，3月推案至今已賣出9成5，「這裡是明星學區，買屋民眾近2成職業是大學教授與老師。」據悉，徐薇代言價碼約200萬元。

主打綠生活邀苦苓
作家苦苓曾擔任雪霸國家公園解說員，近年定居高雄，位於高雄農16特區的「曼陀羅」正對大片公園綠地，邀他出席座談，推廣綠生活，吸引約40人報名參加。專案經理潘蔚恩說，苦苓與民眾互動熱烈，「他擅長說故事，教大家認識各種植物，現場歡笑不斷。」
淡江大學產經系副教授莊孟翰日前以「從大眾捷運系統談都市發展遠景」為題，受邀分析泰山塭仔圳重劃區發展現況與未來，活動結束後，另安排民眾參觀「明日城Ⅱ」建案。莊孟翰坦言：「就是一種置入性行銷。」

公會訂磋商條款 要求業者自律

亡羊補牢，為時不晚！政府大動作關注預售屋「紅單」炒作，全台各代銷公會以身作則，主動發函提醒業者自律、自清，杜絕這股炒房風。桃園曾被公開點名炒作熱區，桃園代銷公會昨要求買方簽訂磋商條款，至少持有1年才可更名，防止紅單炒作。

「我們沒權限要求買家不得更名，但可限制時間。」桃園代銷公會總幹事王三綱表示，業者除主動配合稅捐機關查稅，部分建案如宏峰代銷案或稍早八德區熱銷案「宏普之星」，甚至主動與買方簽訂磋商條款。

「不鼓勵不炒作」
近期中台灣出現紅單潮，台中市代銷公會理事長謝麟兒表示，11月中公會配合中市不動投資公會主動發布自律聲明，要求預售單與合約書簽定人若非三親等內，兩造雙方須同時到場，「我們的態度就是不鼓勵、不炒作。」
高雄市代銷公會理事長戴嘉聖強調，「高雄過去都是新成屋為主，沒有這種（炒作紅單）生態條件。」戴嘉聖分析，會幫投資客炒作紅單的往往是仲介，曾聽過1位投資客背後同時有5、6家房仲代操作，「他們（仲介）才是兩頭賺。」

可給予正面表揚
各地代銷業者主動發起自律行動，《黑心投資客炒房告白》作家Sway表示：「可給予正面表揚！」但他提醒，預約單交易都有黑心炒作風險，杜絕的根本辦法就是直接簽約。

信託主要降低贈與稅總額

根據監察院資料，二十餘名府院及部會首長大多透過信託方式處理名下非自住的房產，其中內政部部長李鴻源便信託名下八間房產。房產業者分析，透過信託方式較大的好處，便是可降低贈與稅總額，達到節稅目的，且長期有保值好處。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，通常信託期間為十五年，透過信託方式處理名下房產，主要目的應該是節稅。

她說明，規劃房產信託可以達成多重效益，首先可利用「共同受益」及「折現值」來降低贈與總額，達到節稅規劃目的；若是採取直接將房產過戶到子女名下，一次性付出的贈與稅稅額相對較高。

再來是台灣房產走了逾十年多頭，持有不動產是具有「保本」、「增值」、「不易變動（現）」等特性，就可透過信託房產方式達到長期照顧子女的目的，相較現金贈與或金錢信託更理想。

此外，一般直接以現金贈與方式除稅負較高、也相較不安全，尤其是金錢信託的信託規劃費用及管理費用偏高；至於不動產信託規劃較安全（地政機關登記生效），且信託規劃費用及管理費用較低。

徐佳馨認為，不動產信託可避免買賣過戶或贈與移轉易生的弊端，可較有效地預防子女擁有高資產後所衍生的後遺症，包括遺棄長輩以及不負養育責任。

囤房加稅推地方 擬納入補助款公式
預計明年開始實施

財政部已發文行政院主計總處，擬將房屋稅稅收成長納入補助款計算公式，「鼓勵」地方政府調高房屋現值或非自住房屋稅稅率，透過調高房屋稅稅率及稅基的方式，增加房屋持有成本，抑制囤房、炒房，地方政府房屋稅稅收成長愈多，補助款增加愈多，預計明年開始實施。

財政部長張盛和日前表示，現行住家用房屋稅稅率一．二％至二％，但地方政府幾乎全部都課一．二％，沒有用到彈性稅率，希望督促地方政府針對第二戶以上房屋加重課稅；因為第二戶房屋通常不是自住，可能是營業用或出租，目前八十五％的民眾名下只有一戶房屋，所以不會受影響。

財政部賦稅署官員表示，目前地價稅、土增稅等已納入補助款計算公式，提供地方政府調高公告地價及公告現值的誘因，希望將房屋稅也納入，藉由加重房屋持有稅的做法，抑制囤房、炒房的問題，進一步達到平抑房價的效果。

賦稅署官員說明，新的補助款計算公式預計明年起實施，地方政府房屋稅稅收增加，補助款就增加，房屋稅未成長的話，補助款就少。由於房屋稅是以房屋評定現值乘以稅率計算，地方政府增加房屋稅的做法，除了調高非自住房屋的稅率之外，也可以透過調整地段率、標準單價等方式，提高房屋評定現值，如此可擴大房屋稅稅基，稅收也會增加。

是否擔心地方政府不願配合？賦稅署官員表示，此舉可以創造雙贏，相信地方政府會考量；事實上，像新北市就調升商業繁榮、交通及公共建設規劃完善路段的地段率，一年房屋稅就增加了七億多元。

華固建設景美財訓所地上權案分戶貸款有解，公司大手筆自掏腰包提供逾80億元資金予客戶分期付款，大開建商首例；且分期成數達七成，利率僅2.5%，大幅優於其他地上權住宅案。全案定名為「華固新天地」，總銷初估120億元，明年329檔期正式開案。

財政部9月底正式鬆綁地上權案可採取分割出售，但「不溯及既往」。9月以前拿下地上權標案的開發商，僅能自食其力，包括吉美、日勝生、昇陽、華固建設等，均面臨客戶分戶貸款卡關的情形。

華固總經理洪嘉昇坦承，為解決客戶貸款的困境，近半年一直思考各種可行方式，最後決議以華固建設擔任債務人，並以「華固新天地」為擔保品向銀行進行融資，所得的資金提供客戶七成的分期付款，為期20年。

即總銷初估達120億元的「華固新天地」，華固建設必須提供超過80億元額度予客戶分期付款，創建商首例。

洪嘉昇強調，並非所有開發商都能適用此方法，建商具備必須三大要素，包括公司負債比不能過高，如不超過五成；第二，公司淨值必須達一定規模，如華固目前淨值高達150億元；第三，公司利息保障倍數、亦即還款能力要高。華固均具備上述條件，銀行才願意買單。

此外「華固新天地」利率僅2.5%、分期成數高達七成，遠優於一般地上權案利率高達3%至3.5%、貸款成數僅五成的條件；洪嘉昇表示，該案將推20、30、40坪二房和三房產品，一層八戶、三部電梯，共約700戶，每坪單價為市價六折也就是45至50萬元間。

他強調，「華固新天地」不僅獲得銀級綠建築獎，更擁有4,000坪中庭花園、室內籃球場、健身房等設施。

地上權分戶貸款 日勝生想比照辦理

華固建設景美財訓所地上權案分戶貸款有解後，下一個市場矚目大案，要屬日勝生總銷近50億元的「仁愛本真」，日勝生表示，目前正與多家銀行協商中，不排除循華固建設模式來解決分戶貸款的問題。

總銷近50億元的「仁愛本真」，為日勝生以子公司兆曜實業名義，以20多億元標下北市大安區復興段二小段538.45坪地的地上權50年案，預計興建地上14層建物，共30多戶，每戶為70到120坪的頂級豪宅。

由於該案位在忠孝東路錢櫃後方，近捷運、SOGO百貨，地段絕佳，預計明年下半年完工後推出，每坪單價至少100萬元起跳、每戶破億元。日勝生指出，由於不得分割出售，集團將循「京站」模式，以轉讓使用權的方式銷售，明年下半年完工後，使用年限為45年。

行政院今（9）日將審查奢侈稅（特種貨物及勞務稅）修正草案，年底前送進立法院。由於景氣差，出口不振，財政部日前已定調奢侈稅「微調」，但朝工業區土地等非都市土地「開刀」，納入課稅範圍，以穩定企業投資成本。

據悉，這次修正重點是奢侈稅兩年閉鎖期不延長，豁免條款將放寬，非都市土地納入課稅範圍。

行政院上周已接獲財政部呈報的特種貨物及勞務稅修正草案，今天將由政委薛琦進行審查，由於今年經濟難保二，出口不振，明年景氣未見強勁復甦力道，為免打擊經濟內需，財政部對奢侈稅從「大修」構想，轉趨定調「微調」，修而不廢，財長張盛和已向江揆報告。

2011年6月財政部祭出奢侈稅打房，持有未滿兩年即出售房地，按出售價格課徵10％或15％奢侈稅，至10月底止，不動產奢侈稅收計71億元，全部奢侈稅課徵105億元；但全國交易總棟數因此萎縮近兩成，不動產轉手次數減少，財政部認為已達抑制不動產炒作效果。

雖然都會區房價貴，但有部分區段因為附近有福地（墓地）、電塔、宮廟、傳統市場等嫌惡設施，房價比起區域行情便宜2至3成以上，購屋人只要願意接受這些缺點，也能比市價便宜入住市中心。

中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示，台北市文山區、內湖區有不少路段鄰近福地，根據實價登錄顯示，文山區福興路平均單價為36萬元，也屬於北市低價區。

他表示，市中心也有不少區域附近有電塔、變電所、宮廟或傳統市場，因為污染、噪音等因素，房價較低，如果真心想要以便宜價格入住市中心，不妨挑選這些區域，當作「跳板」，未來有機會再換屋。

不過，入住嫌惡設施附近仍得注意，像是電塔、變電所可能有對人體健康影響的爭論，另外宮廟、傳統市場則有較多噪音、環境污染等，入住時也得考慮清楚是否能忍受這些缺點，否則難以長住。

全台都會區房價漲不停，但房仲根據實價登錄挑出低於區域行情、生活機能佳的地段，發現台北市內湖區康樂街、新北市淡水區北新路、台中市南屯區忠勇路和高雄市三民區九如一路等，房價平均低於區域2成，C/P值（性價比）高，適合首購族購屋。

台灣房屋智庫研究員洪佩君表示，不少首購族預算不足，往往被迫前往較偏遠的地區購屋，其實都會區仍有許多平價路段，雖可能因為社區較老舊，或較少公共建設、缺乏便捷的大眾運輸交通，但反而成為首購族可下手的目標。

台灣房屋根據實價登錄網站，找出台北市、新北市、台中市、高雄市4大都會區的平價路段，篩選方式為交易量大且相對平價的行政區及路段，並以自住者較青睞的2至3房住宅為主。

根據調查發現，台北市內湖區東湖康樂街南段，靠近東湖國中、國小一帶，屋齡20年內2房電梯大樓平均每坪41.4萬元，遠低於內湖區均價51.6萬元，價差高達19.8%，是台北市價差最高的區段；新北市則以淡水區北新路屋齡20年內的大樓，最適合首購族進住，每坪僅16.8萬元，也是大台北難得的1字頭房價。

洪佩君表示，東湖康樂街雖然道路較狹小，只有10至12米，但學區、商店分布其中，生活機能佳，適合居住，唯一缺點就是距離捷運東湖站較遠。

她表示，文山區木柵路二段平均行情每坪33.9萬元，低於文山區平均41.1萬元，也屬北市罕見的3字頭區段，且木柵路二段區域內巷道寬敞，便利商店與小吃店林立，生活機能佳，缺點就是多是4、5樓老公寓，且距離捷運萬芳醫院站稍遠。

中南部房價雖不若北台灣高，不過相較中南部新興重畫區，也有平價路段可選擇。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，台中南屯嶺東地區不但有生活圈特三號道路串聯，更有科技園區進駐，屋齡10年內電梯新屋單價低，適合首購族。

她表示，高雄三民、鳳山區一直以來都是交易量大區，九如一路和五甲二路20年以上舊大樓和舊公寓都有「個位數」房價的房屋可挑選，可幫預算有限的自住客省下不少錢。

內政部最新統計，今年一至十月核發住宅建造執照數，共十一萬一千多戶，較去年同期成長了百分之四十三，預估到年底將突破十二萬戶，創下自民國八十五年以來的十七年新高。

內政部長李鴻源表示，不動產實價登錄上路以來，「還沒有抑制到房價」。他說，實價登錄主要目的在使不動產交易透明化，消費者不吃虧，且可做為政府住宅政策的主要依據。

李鴻源表示，目前實價登錄的筆數已六十萬筆，已可做為消費者的重要參考；就現有資料，實價登錄一坪最高是二百七十萬元，並非媒體所說的四百萬元。

內政部統計，台灣核發建築物建照件數，民國九十七年時曾因金融海嘯迅速下降，九十八年下半年起逐漸回升。今年一至十月核發件數共二萬七千多棟建物，住宿類建照十一萬一千多戶，較去年同期增加百分之四十三。

內政部次長蕭家淇分析，依核發建照數看，桃園、台中及高雄成長最多，建商有「揮軍南下」的現象。

營建署代署長許文龍說，這代表不動產業者仍看好房地產，才會有這麼大的量。

統計資料顯示，今年核發的建築物建照總樓地板面積，主要集中在五都及準直轄市桃園縣，合占總面積的百分之七十三；五都中以台中市增加百分之六十最多，新北市居次，台北市最低。

蕭家淇表示，桃園縣因土地供給量足，及機場捷運、航空城、五楊高架等重大交通建設案的推動，建商推案積極，較上年同期增加百分之六十九，還高於五都。

央行總裁彭淮南上月底點出台北房價比東京貴，信義房屋日本事業處專案經理李芊億表示，日本房屋登記只計算專有面積，也就是室內主建物坪數，所有公設、附屬建物都是大樓管委會的產權。

在日本購屋等於只要買了室內坪數，公設、陽台都是建商「送的」。

相較台灣的房屋登記坪數則有主建物、附屬建物及公設，建商或仲介銷售房屋時，往往直接總價除以總坪數，導致新一點的房屋都有百分之三十至四十的「虛坪」。

「台灣房價因為虛坪太多，早就遠勝日本了。」李芊億表示，以日本東京都六本木豪宅來看，室內坪數為五十八坪，總價為新台幣七千兩百多萬元，換算每坪也才一百二十四萬元，豪華的公共設施與設備全都是建商附贈，而日本的物價水準，是台北的三倍之多。

內政部地政司副司長王靚琇表示，台灣不動產登記將所有產權都登記下來，是為了避免產權不清，這是難改的交易習慣，政府也不傾向修改登記或計價制度。

不動產開發商公會全聯會秘書長于俊明表示，豪宅原本就是特殊產品，每棟都有不同的價值，很難與其他國家相比。

針對央行限縮豪宅核貸，于俊明表示，為了配合打房政策而限縮貸款，根本就是不必要，到時候有錢人為了買豪宅，將股市或其他投資市場的錢挪過來，還不是一樣破壞其他市場的發展性，反而是會造成「多輸」的局面。

苗栗市公園路部分道路用地遭沿路14戶住戶占用，市公所最近協調住戶要求在12月底前決定承租、購買或拆除設施還地，但部分住戶認為不合理，且購地價格過高，好幾戶反彈強烈，市公所不排除最後還是得透過司法訴訟解決爭議。

市公所主秘謝國勳指出，市公所今年標售公園路旁一塊市有地，發現土地原本應臨近道路，現況卻還有一段距離，清查發現當初22公尺寬道路用地，歷經數十年，已被沿路14戶住戶占用、搭蓋違建，縮成僅十餘公尺寬度。

公園路在中山路底，僅百餘公尺長，市公所日前邀住戶協調，說明處理立場，但有住戶認為當初建物都是合法登記，事隔五、六十年，突被指占用道路用地，又要在年底前解決，難以接受。

市公所同意住戶承租、購買或自動拆除還地，但必須年底前決定，有住戶認為可接受這種方式，但售地價格以公告現值加四成，有的住戶得花七、八十萬元買地，負擔沈重，且價格比附近土地市價還高；如果承租土地，依公告地價5％計算，每年要花一、兩萬元租金，還要追溯5年，也很難讓人接受。

據內政部統計，全台5樓以下的老舊公寓或透天厝超過110萬戶，加上台灣人口老速度加快，許多住在老舊公寓老人因行動不便，對於電梯需求性增加，業者建議，5樓老舊公寓增設電梯可採用無機房型6人空間，足以容納輪椅與一名看護。


「無機房」電梯類型
須離道路1.5米
老舊公寓增建電梯需有適當基地，建築師陳柏元指出，建物本身要有足夠的法令空地，而且距離道路的間距，建議至少要有1.5公尺；若電梯有機房，放在頂樓須保留維修機器的空間，而且頂樓住戶也要能忍耐機房產生的噪音。
為了降低頂樓噪音干擾，台灣三菱電梯股份有限公司更新業務部課長謝高榮指出，會比較推薦在老公寓設置「無機房型」，因為它低噪音、安全、省電、環保與不須更換機油，整個結構造價也會比有機房型還低。
謝高榮分析有機房型的電梯，需要的空間高度超過4米，而無機房型高度3米85，因此無機房型體積較小，較省空間。

少停1樓省4萬
以使用空間來看，建築師陳柏元指出，通常足容納6人空間的電梯，就可以塞下1個輪椅，與1個看護。謝高榮也認為，除非腹地較大，才會考慮到可容納10人空間，不然以台灣老公寓條件，6人空間較恰當。
另外，也有民眾只想在1個特定樓層設置電梯路口。對此，謝高榮表示，若是5個樓層全停總花費約75萬元，1個樓層不停、少4萬元，但如果要興建電梯，最終重要還是得經過建物所有權人的同意才可以執行。

工商時報【記者崔慈悌╱台北報導】

奢侈稅定調微調，建商也開始積極推案，內政部昨天公布今年1至10月核發的住宅建照數量達11萬1,056戶，較101年同期大幅增加43.7％，內政部次長蕭家淇表示，住宅建照預估今年全年可望突破94年達到的12萬1,652戶，創下自85年以來的新高。

財政部日前已將奢侈稅修正草案提報行政院，預計年底前送交立法院審議，由於奢侈稅議題在立法院9月開議前，國民黨方面即已確定微調，加上台股量能不佳，資金轉向不動產，建商推案意願大增，也使核發建照的件數和面積大幅增加。

內政部指出，我國核發建照件數，97年一度因為金融海嘯迅速下降，98年下半年起逐漸回溫。根據內政部統計，今年1到10月核發建築物建造執照總計2萬7,937件、總樓地板面積3,335萬平方公尺，分別較去年同期增加9.54％及26.70％。

其中總樓地板面積從95年起因餘屋去化壓力推案逐漸減少，97年再逢金融海嘯減少24.66％，98年續跌23.89％，99年擺脫陰霾大增56.53％，今年全年預計可望突破95年的水準。

各類建照面積，以住宿類住宅2,133萬平方公尺占63.97％最多，工業、倉儲類485萬平方公尺占14.55％次之，辦公、服務類168萬平方公尺占5.04％居第三。

與去年同期比較，各類用途別核發建照面積都呈正成長，其中又以住宿類住宅增加590萬平方公尺，成長38.23％、商業類增加48萬平方公尺，成長55.20％最多。

蕭家淇表示，今年1至10月核發的住宿類住宅建造執照計有11萬1,056戶，較去年同期大增3萬3,752戶，大幅成長43.7％，預估全年可望突破17年來的新高。

在核發建築物使用執照方面，今年1至10月總計核發2萬3,141件、總樓地板面積2,296萬平方公尺，較去年同期增加5.85％及5.42％。

其中以住宿類住宅1,336萬平方公尺，占58.20％最多，工業、倉儲類次之，辦公、服務類居第三，與去年同期相較，辦公、服務類增加19.83％、商業類增加16.90％、住宿類住宅增加10.82％。

財政部推動北市售屋所得，推計部分由分區改為分級，讓一般房屋課稅率與豪宅脫鉤；儘管課稅可分級，但預測指出，明年豪宅每坪將創新高價，指標效應仍讓整體房價不看淡。

財政部針對豪宅加強查稅，並在推計部分從重課稅；北市售屋所得明年5月報稅時，由「分區課稅」改為「分級課稅」；「豪宅」售屋獲利率將採較高的48%來計算，「非豪宅」訂為42%。

其實這主要是幫和豪宅位於同區的老舊房屋平反，若按現行分區課稅作法，不少北市信義區、大安區重稅區內的老舊房屋和區內「豪宅」，一樣適用最高的獲利率48%課稅，在都更推動稍緩之後，對老房屋銷售很不公平。

不過，如果一般民眾期待這項政策能抑制豪宅市場，或讓豪宅每坪的價格遭到控制，應該會失望。

據4日台北市府實價更新，北市信義計畫區又有單坪價格價突破新台幣200萬元的豪宅揭露，是位於忠孝東路五段236巷45弄的「信義帝寶」頂樓。交易時間為102年10月，總價4.2億元，扣除車位單價約為每坪200萬元，躍升台北市實價登錄單價排名第4名的豪宅。

台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，實價揭露以來，共有4個建案，6戶交易，每坪價格突破200萬元，依序是「皇翔御琚」、「仁愛一品」、「元大(柏)悅」及「信義帝寶」。

劉怡蓉分析，頂級豪宅交易仍集中在大安區及信義區兩區，其餘則是零星表現；但明年還有「松濤苑」、「陶朱隱園」、「信義計畫區D3」等案，明年的頂級豪宅市場仍不會寂寞。

住展雜誌指出，2014年每坪新台幣300萬元至400萬元的豪宅，將現身大台北都會區。

其中，市場盛傳，位於台北市南海學園的「松濤苑」，推估每坪成交價將站上300萬元；中華工程主導的信義計劃區亞太會館改建案「陶朱隱園」，及冠德建設位於信義計劃區的豪宅案，也將開出每坪300萬元至400萬元的新天價試水溫。

住展雜誌指出，豪宅是區隔市場，富商巨賈財力雄厚，只看稀有，不問價格，使得台灣的豪宅行情持續加溫，價格像是沒有頂蓋一般，民眾其實不須拿豪宅價格來比較，平常心看待就好；但豪宅價格仍有指標性，若豪宅價直飆，意味著整體房市不看淡。

奢侈稅「微調」拍板，加上市場上無明顯利空因素，11月成屋買氣維持平盤，其中南部買氣明顯較北部熱絡，預期12月還有一波售屋潮，主因是為避免明年售屋將公告現值調整，導致須繳納稅負增加的情況，部分屋主會趕在年前完成交易。

房市北冷南熱

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，11月中旬財政部對外公布奢侈稅修正方向，管制內容並未出現明顯變化，促使部分屋主可以鬆一口氣，加上目前干擾房市的外在因素不多，自住買氣維持穩定。

根據信義房屋統計11月的成交資料，主要都會區的平均成交價格，仍維持高檔盤整的格局，雙北市價量表現持平，並未出現太明顯變化。至於桃園地區可明顯感受到首購族表現相對穩定，期中房屋總價300~700萬元的成交占比，較上月提升。本月表現最為穩定的則屬南台灣，台南與高雄市交易量分別出現1成以上的增幅，平均房價也微幅走揚，顯示南台灣的年前房市有點熱。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，11月北市成屋每坪均價約64.4萬元，新北市每坪約38萬元，至於台中與高雄，本月成屋均價分別約14.2萬元與13萬元。

近期地上權標售捷報連連，也顯示房地產上游業者對後市看好，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，從11月的成屋買氣看來，房市開始緩步進入傳統第四季旺季的穩升段，若無太大變數，第四季交易量將回到第二季水準。

由於實價登錄上路後有更多的成交價格資料可參考，預期土地公告現值仍會趨於調漲。曾敬德表示，土地持分多、精華區段的產品，可能會有一波明顯調幅，現在售屋動機較強的屋主，可能會趕在12月底前完成簽約，避免土增稅增加，預期年前的成家買氣與趕在12月底前完成的售屋需求，應會帶動房市交易增溫。

財政部頻頻拋出「囤房稅」議題，甚至擬利用調高補助款來「利誘」地方政府調高房屋稅率。但根據監察院陽光法案主題網最新揭露，二十幾位府院及部會首長中，僅三位名下只有一戶房產，近五分之四擁有兩筆、甚至更多房產，其中內政部部長李鴻源持有九筆房產，堪稱官員中的「房產王」。

根據監察院資料，李鴻源夫妻倆名下共有九筆房產，主要分布在雙北市與新竹市，其中八筆採取信託方式。

「房產王」亞軍是考試院院長關中，夫妻名下計有七筆房產，主要分布在我國台北市、中國上海及美國加州，可說是最具國際化眼光，布局國際房產的官員；季軍同時有四位首長上榜，分別是監察院院長王建煊、司法院院長賴浩敏、財政部部長張盛和及衛福部部長邱文達，夫婦名下均持有四間房產。

令人好奇的是，打著「居住正義」的總統馬英九究竟擁有多少房產？根據監察院揭露資訊，馬英九夫婦名下持有三間房產，主要分布在雙北市。

根據監察院申報資料，馬總統名下一戶申報為自住房產位於台北市文山區興安路二小段，另夫人名下有兩戶信託，分別位於台北市大安區龍泉段二小段、新北市新店區中正段。

多屋信託合法規不合道義
不願具名的房仲業者表示，財政部研擬修法打壓民眾「囤房」，但絕大多數政府首長名下卻持有多屋，且採取信託規避，有關地價稅、房屋稅等納稅人轉變成受託人，雖然合乎法規、但不合道義。

財部打房顧忌推地方加稅
業者也指出，從府院部會首長多數都持有兩戶或更多房產來看，根據監察院公告的持有時間，其實很多應是來自繼承，這也顯示財政部不敢直接打房，卻將責任推給地方政府，去調高房屋稅稅基及稅率，恐有更多無辜民眾受影響。

淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰更直言「財政部只是口水打房」。他說，以政府首長名下多持有多房的情況來看，「囤屋稅」可能只會淪為「雷聲大雨點小」政策，反正地方政府不會照辦，財政部只想表面上應付民怨而已。

〔自由時報記者鄭琪芳∕台北報導〕財政部已發文行政院主計總處，擬將房屋稅稅收成長納入補助款計算公式，「鼓勵」地方政府調高房屋現值或非自住房屋稅稅率，透過調高房屋稅稅率及稅基的方式，增加房屋持有成本，抑制囤房、炒房，地方政府房屋稅稅收成長愈多，補助款增加愈多，預計明年開始實施。

財政部長張盛和日前表示，現行住家用房屋稅稅率一．二％至二％，但地方政府幾乎全部都課一．二％，沒有用到彈性稅率，希望督促地方政府針對第二戶以上房屋加重課稅；因為第二戶房屋通常不是自住，可能是營業用或出租，目前八十五％的民眾名下只有一戶房屋，所以不會受影響。

財政部賦稅署官員表示，目前地價稅、土增稅等已納入補助款計算公式，提供地方政府調高公告地價及公告現值的誘因，希望將房屋稅也納入，藉由加重房屋持有稅的做法，抑制囤房、炒房的問題，進一步達到平抑房價的效果。

賦稅署官員說明，新的補助款計算公式預計明年起實施，地方政府房屋稅稅收增加，補助款就增加，房屋稅未成長的話，補助款就少。由於房屋稅是以房屋評定現值乘以稅率計算，地方政府增加房屋稅的做法，除了調高非自住房屋的稅率之外，也可以透過調整地段率、標準單價等方式，提高房屋評定現值，如此可擴大房屋稅稅基，稅收也會增加。

是否擔心地方政府不願配合賦稅署官員表示，此舉可以創造雙贏，相信地方政府會考量；事實上，像新北市就調升商業繁榮、交通及公共建設規劃完善路段的地段率，一年房屋稅就增加了七億多元。

旺報【記者高行╱綜合報導】

萬達集團董事長王健林8日語出驚人指出，大陸房市15至20年內就會倒。新浪網報導，王健林在一場企業領袖年會上指出，大陸房地產市場儘管還有10年的高速成長光景；不過，估計15至20年內就會從「供需兩旺」進入萎縮期，屆時不須政府干預，房市自然垮台；他並呼籲房產相關企業為求長遠發展，必須轉型因應。

王健林在北京舉行的「2013中國企業領袖年會」上表示，他領軍的萬達集團之所以從房產向電影、文化旅遊產業轉型，主要理由指向對大陸房產市場的細緻分析。

美英法房市週期50年

原因在美、英、法國等先進國家的房地產從大規模發展、供不應求，供需兩旺到逐漸走向萎縮，整個週期基本上都是50年，若比照先進國家的經驗，大陸房市在15至20年內就會走向萎縮。

王健林解釋，大陸真正開啟房地產市場算來僅20年，1998年大陸總理朱鎔基啟動房產改革，開啟有商品房出現的房地產市場，到目前大陸房市發展約15至20年，未來經歷10年的高速成長期後，就會從供需兩旺走向萎縮，據此測算，大陸房市現在算起15到20年，這個市場就倒了。

城鎮化加速房產垮台

王健林估計大陸房產垮台的另一項因素為「城鎮化」。他指出，15至20年內，全大陸人口75%變成市民，農民大概只有20%左右，此時城市化進程基本完成，大陸的工業化也基本完成。屆時房地產市場一定會大幅衰減，相關從業人員也將從目前全國數千萬人，縮到數百萬人甚至百萬人，而房地產企業也只要有數百家就夠了。

有大陸房產大炮稱號華遠地產董事長任志強，在領教王健林的房市垮台論後，立馬在個人微博上加以駁斥，冷冷回應稱「一手房少了，不等於樓市倒了」；不過，任志強並未詳加說明反對理由。

王健林和任志強月初才對大陸房市公開提出各自預測，兩人都認為房市在短期不會崩盤，這點兩人倒有共識。

據了解，王健林為大陸前首富，旗下萬達集團為大陸商用房地產龍頭，至11月29日計82座萬達廣場在大陸各地開業，持有物業面積規模為全球第2，近年積極朝電影、影城等文化事業轉型。

一名王姓女子撿便宜以六十六萬元，前年買到北市武成街一棟透天厝的產權一半持分，另一半還在陳姓男屋主手上，王女與陳男溝通切割持分，雙方無交集而互控，後來陳男被法院判決搬出住居約五十年的老家，王女也得不到便宜，不得進屋、也不能進一步處分獲利，透天厝宛若空城閒置至今。

貼「勿進入」警語
《蘋果》昨走訪現場，王女還在一樓大門外張貼「告示」指出，「本建物目前正有產權糾紛，奉勸無論是原使用人或是第三人，在建物權利訴訟尚未終了時，切勿進入」的警語。透天厝鄰居說：「陳家兄弟在透天厝落居已五十年，因房產糾紛才搬離，不知道搬到哪裡。」
這間介於華中河濱公園、台北市魚類批發市場的四樓透天厝，在武成街的窄小巷弄間，據了解，原由陳家兄弟分別持有二分之一的產權，但哥哥因債務問題，所有權的二分之一遭法院拍賣，王女相中價格低廉，不顧僅有二分之一產權，前年六月以六十六萬元拍得。

協調未果上法院
由於透天厝產權另一半持分還在陳姓男屋主手上，王女與陳男事後曾協調分割共有物，但沒共識，鬧上台北地方法院，法官認為雙方各持有二分之一權利，若未經對方同意，不得任意佔有、獨自使用建物，去年七月判決陳男應遷出透天厝，但王女也不得使用。
雙方再將戰場拉到新北地方法院，陳男要求王女付租金，王女則反控陳男侵害她的二分之一權利，法官各打五十大板，上個月判決互賠對方八萬餘元，誰也沒佔到便宜。全案可上訴。

社區憂危及安全建商：已變更設計

新北市新店景文科技大學鄰近土地開發案日前爆發抗爭，鄰近社區「大學詩鄉」抗議，指建商開發案興建在排水箱涵上，恐危及社區居住安全，居民批新北市府勾結建商侵害身家性命。新北市府回應，該開發案建照核准一切合法，並已變更設計，不會影響使用。

遭投訴的建案土地達1950坪，鄰近「大學詩鄉」社區，「大學詩鄉」管委會總務組長吳國聰表示，當初建商張萬利規劃該土地興建商業大樓，並捐贈給「大學詩鄉」和景文科大，但張萬利因景文弊案爆發後，建設公司倒閉，該地經銀行拍賣後，現由精心建設接手。

稱調資料被刁難
吳國聰說，該地開發時未通知「大學詩鄉」和景文科大，並興建在「大學詩鄉」使用的排水箱涵上，擔憂會因日後排水問題，危及社區，向新北市府工務局調閱資料時，工務局卻百般刁難，不肯調卷釋疑。他質疑新北市府和建商官商勾結。
吳國聰還提到，建商興建該開發案，利用「大學詩鄉」增加建蔽率。他指出，社區已在9月底抗爭過一次，接下來考慮到新北市府抗爭。
針對居民指責，新北市工務局解釋，「大學詩鄉」社區未依照原建築圖面規劃，排水管道都已改道，居民所稱的排水箱涵是建商當初臨時設置的豎井，並非排水箱涵，且社區用水均從此豎井排出，該土地建商已更改設計圖面，不會影響豎井使用。

官方指建照合法
工務局還指出，該地開發案的建照核准過程一切合法，「大學詩鄉」提出捐贈說法，經調查後，確認該地仍是私有地，「大學詩鄉」須提出捐贈契約，經法院認定有效才行。
工務局提到，「大學詩鄉」多次透過各種管道行文，甚至還透過議員、立委調卷，但非權利義務人，怎可調卷？不給資料並非刁難，而是依《個資法》不能給非權利義務人，若是隨意給，其他建商、房仲可任意調閱。
精心建設簡經理指出，排水箱涵問題經新北市府坡審委員會審查通過後，退縮至符合新北市水利局規定距離，建蔽率部分則依照開發案分區編定規劃，並不會使用到「大學詩鄉」部分。

可邀請技師會勘
中華民國結構技師全聯會理事長蔡榮根表示，工程災害絕大部分和水有關，社區居民顧慮是正常的，建商開挖施工前，應對排水箱涵做好萬全保護，不能有「挖壞再還你」的想法，民眾若有疑慮可行文向新北市府建管處，必要時，建管單位會邀請技師公會會勘。

台北機廠位於市民大道五段，北南側緊鄰京華城和松山文創園區的，面積5.1萬坪，過去該區作為火車醫院，現計劃從工業區變更為創意文化園區，預計本月10日在信義行政中心召開說明會，最快月底進行都市審議。

可帶動周邊房價
台北機廠從1935年開始到現在都一直作為維修火車的醫院，隨著鐵路地下化及都市發展，信義區北側鐵路沿線工業區紛紛轉型為百貨公司、文創園區及大型體育館，臺北機廠設備也陸續搬遷至楊梅富岡基地。
談到該區都市計劃的變更，北市都發局局長邊泰明指出，重要古蹟如組立工場、原動室、鍛冶工場等作為主要回饋用地，將工業區變更回饋比例40.5％土地，劃設1.3萬坪創意文化專用區作為美術館第二分館預定地，並參考華山文創園區、松菸文創園區加以研訂土地使用分區管制規定，其餘7865坪回饋用地則劃設道路用地及綠地，供車輛通行及開放空間使用，依法公告公開展覽30天，預計本月27日排都市審議。
若台北機廠變更成功，東區商圈將擴大。台灣房屋高資產中心執行長邱太煊說，該計劃鄰近遠雄大巨蛋，未來連結信義計劃區整體發展，可帶動周邊房價，台北機廠北側工業區房價每坪60~70萬元，若該區地目變更成功，可再漲1~2成。

台北機廠小檔案
地址：台北市市民大道、東興路、市民大道高架道路及光復南路所圍街廓
背景：維修火車的火車醫院
面積：5.1萬坪
回饋比例：40.5%
創意文化專用區：1.3萬坪
道路用地及綠地：7865坪
最新進度：
．2013年11月11日送件申請都市計劃變更
．2013年11月28日公開展覽30天
．2013年12月10日召開說明會
．2014年預計可進入內政部都委會審議
資料來源：台北市都發局

建商廣告誘人，吸引不少買家來苗栗圓夢，但誤踩「地雷」買到違規開發無法蓋農舍的案例也不少，縣府去年查獲的違規案就多達卅四處，面積近廿四公頃，且還有未爆彈。

一名台北人最近到苗栗縣政府水利城鄉處抱怨，休閒農地廣告滿天飛，他花幾百萬元買了休閒地，地勢很平坦，但申建農舍為何還得提簡易水土保持計畫，否則就不能蓋。

縣府指出，八十九年一月廿八日以後購買零點二五公頃以上農地，雖持有超過兩年，仍無法申辦農舍建照，主要是整片山坡地開發時未提水土保持計畫，被查報違規，即使後來分割賣出，土地仍屬違規狀況。

苗栗縣政府指出，去年查獲的山坡地違規開發案，幾乎都是此類。

「地籍謄本根本看不出土地是否違規！」承辦人員認為，這是買家踩到地雷的一大原因。

中央銀行近來鎖定多家銀行專案金檢「豪宅貸款」，本周開始「約談」承作豪宅貸款的銀行「大戶」，鎖定兩家銀行高層主管「道德勸說」，要求降低豪宅貸款比重。

據指出，央行除再度盯上頂新魏家豪宅貸款外，因近來豪宅「炒風」再起，台北市信義區某豪宅每坪喊出四百萬天價，引起央行、各財金部會高度關注。

相關人士表示，除了帝寶等豪宅外，央行新一波豪宅專案金檢，主要鎖定最近積極承作豪宅貸款的銀行，本周起密切約談兆豐商銀及另一民營銀行高層主管。

官員說，各銀行近期新承做的豪宅貸款，雖然都符合央行的高價住宅管制措施規定，但央行約談銀行的目的是，希望藉此讓銀行知道央行「很在意」，政策上不希望銀行過於積極承作金額動輒上億元的豪宅貸款。

據指出，頂新魏家持有目前曝光的九戶帝寶宅中，分別向第一銀行和兆豐商銀貸款；其中，一銀貸款戶數是六戶、兆豐有三戶，前者貸款成最高達到九成九，後者則是七至八成，利率約在百分之二上下。

相關人士表示，一銀是在央行針對北市豪宅實施貸款管制措施前承作的貸款，且考量貸款人條件及周邊往來業務，才提供九成以上的貸款。

不過，央行前一波豪宅專案金檢時，即發現成數超過九成，當時透過「道德勸說」，要求一銀等把成數降至六成以下，利率則至少百分之二以上；後來該行向屋主要求收回額度並調高利率時，屋主乾脆全數清償豪宅貸款。

至於頂新在兆豐商銀的三戶帝寶貸款，目前成數約七至八成，利率約在百分之一點六到二之間；據了解，央行本周將約談兆豐商銀相關主管，了解承作相關豪宅貸款事宜。

買賣房子有撇步，台北萬華一位屋主，打出「買房送賓士車」的噱頭，果然吸引許多人注意！12多坪的套房，一房一廳，挑高樓中樓，但屋主開價1380萬，換算下來每坪超過100萬，雖然屋主強調，買家不二價，就送二手賓士車，但比起實價登錄，每坪80多萬的價錢，還是略高一點，房仲業者提醒，花大錢買房，附加禮物不是重點，民眾要考慮的是每坪的價錢和這個地點未來發展性，才是聰明買房。

網站上有人賣房，標題好特殊，百萬裝潢樓中樓，再送賓士車，貼出照片，1房1廳格局方正，權狀12多坪，開價1380多萬，屋主標榜，只要買方爽快不殺價，就把賓士送給你，而賓士車是這款E350。

TVBS記者洪彩綸：「買房送賓士車，就是這棟建案，它在萬華峨嵋街，非常靠近西門町。」

不只緊鄰西門町，大門口就是文化局的電影公園，非常熱鬧，建案1樓有流水造景，出入靠門禁，6-7年房子，看起來還很新，但屋主開價1380多萬，就算扣掉150萬的二手賓士車價，也要1200多萬，換算下來，萬華這間房，每坪大約100萬。

記者：「你覺得這個價錢？」社區住戶：「太誇張了。」

社區住戶：「(現在)沒那種行情，以後再說吧。」

住戶希望未來房價真有這麼高，但買家當然希望價格別再往上漲，查詢實價登錄系統，這裡每坪大約80多萬，儘管屋主說，不二價就送賓士車，但民眾買單嗎？記者：「你會不會因為送賓士而買房？」民眾：「不會，會考量房價。」

房仲業者說，萬華區房價差距大，峨嵋街算熱鬧，房價80幾萬不為過，但隔壁街，10幾20年中古屋，每坪大約50-60萬，屋齡越久，尤其是老社區，房價越低，大約每坪40-50萬元，賣房子搞噱頭，還有人在廣告傳單上寫，雷神索爾教會我們的煉金術，強調買房置產。

但買房送賓士，這份大禮雖然能吸引買家多看一眼，但房仲業者說，民眾要把賓士車保養維修費和停車位問題都考慮進去，多查價、多比較、多想想，才能買得更划算。

繼信義線11月底通車後，捷運利多題材吹到預計明年通車的松山線。根據房仲調查，松山線沿線共規劃的8個停靠站中，除南京東路站、台北小巨蛋站外，一年來周邊房價漲幅逾1成。

捷運通車 推升房價

松山線共規劃有松山站、南京三民站、台北小巨蛋站、南京東路站、松江南京站、中山站、北門站及西門站等共8站，其中南京東路站、松江南京站、中山站、西門站等4站為雙捷運交會線，預期店面、商辦相較熱門。根據好房網調查，分析松山線捷運沿線8站一年的房價波動（比較基期為101年11月，102年11月），發現一年來松山線沿線各站周邊房價，以松江南京站漲幅較驚人，漲幅約21.8%，每坪房價站上80萬元，也是松山線中唯一站上80萬元大關的捷運站。

漲幅第二、三名分別為松山站、中山站，年漲幅分別約16.1%、15.6%，房屋每坪均價為68.6萬、66.3萬元。好房網分析，松山線位處北市軸心，貫穿東西熱門景點及市民主要生活圈，如松山、五分埔、饒河夜市、小巨蛋、台北車站、中山、西門商圈，松江商圈也是許多辦公大樓集中處。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐指出，根據台灣房屋智庫統計近一年南京東路沿線辦公室成交行情，有「台北華爾街」之稱的南京東路一至三段辦公室行情，每坪單價約80萬元，相較去年每坪約77.8萬元，漲幅僅3%。

相較於後段的南京東路四至五段辦公室，每坪單價約75.9萬元，相較去年每坪約67.8萬元，漲幅約11.9%，預期是松山線通車前的房價起漲效應。

中部房地產市場持續發燒，台中市不動產開發公會初步統計，明年大台中推案金額上看2,000億元，與今年相當，其中包括總太（3056）、順天明年推案都將超過百億元，雙創歷史新高。

明年底由於有七合一選舉，建商推案約有七成集中在上半年，為歷年所罕見。

總太地產今年前三季每股稅後純益達（EPS）8.92元，穩居台中建商獲利王，全年有機會賺進一個股本。展望明年，總太推案金額一舉拉升至近160億元，也創歷史新高。

目前已知，總太明年推案包括總銷100億元七期商辦大樓案、南區20億元「威尼斯」案，以及北屯太順段35億餘元450戶大樓住宅案等，三案合計逾155億餘元，較今年100億元成長55%。

順天明初步規劃有12期總銷32億元酒店式公寓，松竹路總銷26億元「硯山行」大樓住宅案；另外，西屯福興段700坪基地規劃8億元案量，單元三3,000坪基地則有40億元透天豪墅與大樓住宅案，合計推案金額106億元。

順天受惠於土地處分利益進帳，今年前三季EPS 2.1元，法人估，隨著「順天敦凰」第4季入帳，全年EPS上看2.8元。

另一家富旺建設，明年1月中將宣布「七星齊發─RICH計畫」，預計在台中及新竹一口氣推出七件新案，總銷82億元，推案金額亦創歷史新高。

法人表示，富旺今年前三季EPS 1.24元，法人估，隨著新竹「愛凡斯」等案第4季進入交屋旺季，全年EPS可望挑戰3元歷史新高。

至於北部大型建商，遠雄動作最積極，但包括近期取得的單元二、文心南路及北屯等土地，以建照申請及部分個案須經環評來看，最快也要明年底才會推出。

台中市土地價格大漲，帶動台中市明年土地公告現值大幅調升，初估平均調幅在20%至25%之間，創歷年新高。台中市地政局長曾國鈞昨（8）日強調，調幅仍須由地價評議委員會作最後討論定案。

這次調幅超出不少建築業者原先預期，預估將吃掉獲利的3%至4%。建商表示，增加的成本會轉嫁給消費者。台中市建投公會理事長魏嘉銘表示，建築業者成本提高，房價怎麼可能跌得下來。

這是各縣市首次有完整年度實價登錄資料作為調整依據，除了台中市，還有那些縣市可能大幅調高？台北市、新北市近日也將各自舉行地評會，討論明年的土地現值漲幅。

雙北市地價仍持續上漲，新北市地政局長康秋桂昨（8）日表示，土地公告現值百分之百會調高；台北市保守回應，表示要看地評會的決定，但一般預期會連續11年調高。台北市、新北市今年的漲幅就已不小，各為9.31%、11.24%。

台中市這次土地公告現值平均調幅相當驚人，而部分地區調幅更高。全市29個行政區中，以西屯、南屯及北屯等三個屯區調幅最高，平均漲幅可能接近四成。

內政部規定，104年土地公告現值須達市價的九成。台中市明年一舉將土地現值調升二成以上，與市價差距也將拉近到81%左右。

至於台中市最高區段地價，預期仍將落在西屯惠中路、惠來路、台灣大道與市政北七路間的新光三越台中店，今年土地公告現值138.84萬元，上漲38.6%，明年預估仍有三成以上漲幅，新光三越台中店也可望第八度蟬連台中市「地王」。

因應油電雙漲，台中市政府去年5月成立抗漲政策督導小組，並建議台中市地評會全面「凍漲」土地公告現值及公告地價，最後評議全市土地公告現值平均僅調升4.79%。但今年台中土地價格頻創新高，今年變成得追價大幅調高。

賣家「省稅期」 剩一個月

各縣市將分別公告明（2014）年土地公告現值調幅，出售土地位於現值將大幅調升縣市的所有權人，應把握年底前訂約交易、明年1月29日前申報移轉的最後一個月「省稅期」。

土地稅法第30條規定，土地所有權移轉，申報人在訂定契約之日起30日內申報，可以「訂約日」當期公告土地現值為申報移轉現值，課徵增值稅；逾訂定契約日起30天申報者，則改以受理申報機關「收件日」當期的公告土地現值為課稅基準。所稱「訂定契約之日起30日」包括訂定契約之日。

財政部指出，明年預定調升公告現值縣市的土地所有權人，若趕在今（2013）年12月31日以前訂約出售土地，明年1月29日前向稅捐機關申報，仍可按今年較低的公告現值繳納土增稅，對售地者較為有利；跨過1月29日後申報，就要改按明年較高的公告現值課稅，稅負將會上升。

台中土地搶購潮熱鬧滾滾，沈寂有一段時間的七期豪宅市場跟著號角響起，包括聯聚、大陸、富邦及寶璽等大案陸續進場，總銷金額合計約350億元，這波房價也掀起補漲行情，將上看80萬元新高。

其中，豪宅指標建商聯聚建設推出「泰和大廈」，率先點燃戰火。此案基地位於市政北一、惠中路口，規劃46戶，每戶115、230坪，每坪單價從60萬元起跳，總銷近40億元。此案11月20日公開，銷售迅速突破九成，提前封盤。

目前正積極興建接待中心的寶璽「天睿」，可望在年底進場，此案位於新市政中心府會園道上，規劃160坪雙併住宅，每坪單價開出75萬至85萬元，創新市政中心新高價，也是台中房市的新高價，全案總銷達百億元，最近已開始潛銷。

近期台中土地價格頻創新高，北部建商南下搶地不手軟，其中遠雄建設腳步最積極，繼單元二、清水、北屯之後，又以每坪163萬元高價搶下八期2,352坪土地，創區域地價新高。

興富發繼購入七期西側惠安段471坪土地後，日前再以每坪50.6萬元，買下單元二龍富段近公益路2,094坪土地；國泰購入科博館旁英才路625坪土地，均刺激台中各重劃區啟動補漲行情。

市調指出，興富發買下單元二土地，將推出每戶5,000萬至6,000萬元透天豪墅；今年928檔期，精銳「花千樹」率先在此區推出每戶4,500萬元起跳的別墅，兩個月銷售一空，帶動此區推案熱潮，年底豐美、藝術家等建商將進場推案。

今年以來，隨著各區土地成本取得不斷墊高，各重劃區預售房價也水漲船高，12期重劃區的久樘「香波」、八期國泰「頤湖苑」、五期寶璽「高第」，每坪成交價都超過40萬元，七期南側雙橡園「V1特區」更上看50萬元，紛創各區歷史新高價。

由台中市政府打造的草悟道廣場暨停車場上月開幕，也順勢帶動沿線科博館、國美館特區房市，今年國美館第一排的由鉅「大恆」，以每坪50萬至70萬元開出，房價直逼七期新市政中心。

住商不動產朝富店長陳俊雄表示，這波北部建商南下搶地潮，帶動台中各重劃區土地、房價上漲，豪宅首善區的七期新市政中心，受到這波房價上漲擠壓，新成屋房價跟著悄悄上漲，平均漲幅約一成。

在預售市場部分，年底將陸續進場的聯聚、寶璽、大陸工程及富邦等四大建商同場競技，可望再度成為台中房市的焦點。

聯聚「泰和大廈」未演先轟動，不但預約熱絡，更獲建築同業青睞，不少建商甚至主動購買聯聚的個案，為的只是想觀摩學習。

另外，大陸工程、富邦建設也將在近期進場推案。

奢侈稅「微調」拍板，加上市場上無明顯利空因素，11月成屋買氣維持平盤，其中南部買氣明顯較北部熱絡，預期12月還有一波售屋潮，主因是為避免明年售屋將公告現值調整，導致須繳納稅負增加的情況，部分屋主會趕在年前完成交易。

房市北冷南熱
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，11月中旬財政部對外公布奢侈稅修正方向，管制內容並未出現明顯變化，促使部分屋主可以鬆一口氣，加上目前干擾房市的外在因素不多，自住買氣維持穩定。

根據信義房屋統計11月的成交資料，主要都會區的平均成交價格，仍維持高檔盤整的格局，雙北市價量表現持平，並未出現太明顯變化。至於桃園地區可明顯感受到首購族表現相對穩定，期中房屋總價300~700萬元的成交占比，較上月提升。本月表現最為穩定的則屬南台灣，台南與高雄市交易量分別出現1成以上的增幅，平均房價也微幅走揚，顯示南台灣的年前房市有點熱。
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，11月北市成屋每坪均價約64.4萬元，新北市每坪約38萬元，至於台中與高雄，本月成屋均價分別約14.2萬元與13萬元。

近期地上權標售捷報連連，也顯示房地產上游業者對後市看好，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，從11月的成屋買氣看來，房市開始緩步進入傳統第四季旺季的穩升段，若無太大變數，第四季交易量將回到第二季水準。

由於實價登錄上路後有更多的成交價格資料可參考，預期土地公告現值仍會趨於調漲。曾敬德表示，土地持分多、精華區段的產品，可能會有一波明顯調幅，現在售屋動機較強的屋主，可能會趕在12月底前完成簽約，避免土增稅增加，預期年前的成家買氣與趕在12月底前完成的售屋需求，應會帶動房市交易增溫。

「看見台灣」凸顯台灣林地保育問題，林務局六年前推動「國有租地造林補償收回計畫」，鼓勵承租戶繳回造林地，以利配合國土復育，但僧多粥少，莫拉克風災後申請者暴增，林務局預算不足，申請者平均要排上十年才領得到錢，林農自嘲「等到死也領不到」。

林務局這項計畫主要針對敏感、易崩塌的林地，符合造林林種的租地每公頃補償四十萬元，雜木林每公頃卅萬元，前兩年，林農興趣不高，但二○○九年莫拉克風災後，申請者暴增，也暴露政府政策「口惠實不至」的窘狀。 高雄市六龜區農民王明耀的父親在五○年代，向林務局承租六龜山區十公頃林地，種植芒果、蓮霧等作物。莫拉克風災隔年，他向林務局申請繳回租地，至今等了四年，他說，「排隊的人很多，至少要等上十年。」 南投縣埔里廖姓林農指出，他已七十多歲，早年在仁愛鄉卓社山區承租林地，九二一地震時，林道崩塌，要進山管理已不易，只好申請繳回，如今快四年了還在等，「有生之年領不領得到，實在沒把握！」 草屯鎮公所早年以公共造產方式，在仁愛鄉山區承租卅二公頃林地，但路途遠、管理困難，四年前申請繳回，一千多萬元的補償金何時進帳，承辦人也沒譜。 南投林管處林政課長孫宗志指出，南投林管處轄區林班地出租造林面積達二萬公頃，補償收回計畫經費有限，至今只收回四分之一，因連年入不敷出，至今只發到二○○九年申請的林農，「想要籌齊全部補償費，還要再等廿三年！」。 八八風災改變地景，也改變人心。屏東林管處林政課長林湘玲指出，剛開始推動時，最慢隔年可領取補償金，但莫拉克發生當年，下半年申請案暴增，高屏兩地累計四百七十七案中，八成集中旗山事業區與荖濃事業區。 屏東林管處今年有四百二十件申請，面積高達一千五百公頃，但編列的預算不過兩千多萬元，光是核定的一百五十七公頃，就需四千七百多萬元，「只好依地區敏感度及申請次序排隊了」。 羅東林管處管轄林地，目前申請補償待審有卅五件，多數集中在坪林一帶，翡翠水庫周邊，但明年度只有一千二百萬元預算，最久可能要排隊四年才領得到。

東海岸著名的「卡片教堂」，仿耶誕卡片樣式建造而成，是台東成功鎮知名景點，但最近遊客卻不得其門而入。細問才知道，原來是教堂有一半建築占用私人土地，地主前天設下兩道柵門，封住教堂。

台東著名的卡片教堂，白色城堡造型，很有異國風味，但最近不少遊客到此觀光，大門口100公尺前方走道卻出現大大的井字木頭圍籬阻擋去路，想拍照都很困難。原來是教堂土地最近出現產權問題，地主在圍籬上張貼告示，大大註明教堂竊占私人土地。

原來當初建造時，大門前半部占用到私人領域，地主半年來和教會多有爭執，兩天前設下圍籬封教堂表示抗議。之所以會叫卡片教堂，是因為當初設立時，是仿照聖誕卡片上歐洲鄉間小教堂圖案，而今年金曲獎最佳專輯包裝得主蕭青陽，也是從紙片教堂得到靈感。

紙片教堂遠近馳名，10年前還被台東縣政府列為歷史建築，過去耶誕夜，這裡也會布置點燈做造景，經過協商後，地主同意在耶誕節前夕先拆除圍籬，但也強調會和教會再溝通，畢竟是私人土地，不會善罷干休。

中國時報【曾懿晴╱花蓮報導】

花東新車站運動開啟東部鐵道新紀元，北起新城站南至台東站共28個車站進行改造，其中又以花蓮新站成為最具代表性的經典車站。交通部鐵工局局長周永暉表示，過去花蓮車站前後站無法聯通，花蓮新站規畫前後站全天暢行無阻，還能賞海、喝咖啡、看火車。

周永暉指出，花蓮車站過去前後站受到軌道阻隔，民眾必須繞路而行，加上進出人潮混流，旅客常為了趕火車在匆忙中擦撞，未來不僅希望能將前後站串連起來，也要讓進出人潮有各自的行走動線。鐵工局施工特色為「半半施工」，一方面在維持台鐵營運前提下分期施作，並保持花蓮車站的風華。

中國時報日前在東華大學舉辦「啟動花蓮新站新紀元；創造花蓮好漾好未來」論壇，邀請相關單位討論花蓮新站建置規畫議題，與會人士認為，花蓮新站有翻新的迫切需求。

翻新30年老舊車站

現有的花蓮車站已使用30年，台鐵總工程司徐仁財指出，花蓮車站每日旅客量約1萬至1萬7000人次，今年中秋節再度創下新高，光上車旅客就有2萬7000人次。花蓮車站過去的設計及旅運設施，早已跟不上運量增加的速度，進出站人潮混流、候車空間不足等，都必須迫切改善。

創意設計花園大廳

「旅遊不是抵達花蓮才能開始，其實一搭上台鐵，已踏上旅遊的起點。」淡江大學教授張勝雄表示，花蓮新站設計花園大廳的意象是相當好的概念，期待花蓮新站帶來花蓮新門戶的全新氣象，建議可在空間上彈性運用，創造旅遊新感受。

改門面魔術大變身

東華大學教授朱景鵬則將花蓮車站改建，形容為「魔術大變身」的過程，他認為，國人在國外一下車站，就產生對於那個城市的印象，花蓮近年有越來越多的國際觀光客，觀光水準不斷提升，但是周邊交通運輸需求量大，花蓮新站的建置對地方而言是很重要的改裝門面。東部的建設腳步本來就慢了西部許多，花蓮新站一旦建置時間延長，就等同損失了競爭力。

東部鐵道史翻新頁

花東新車站運動是繼北迴線鐵路完工通車後，開啟東部鐵道史嶄新的一頁。不僅為28個車站改頭換面、提升整體服務效能，搭配花東鐵路全線電氣化與瓶頸路段雙軌化工程，還能縮短旅運時間、提升旅運品質，全面帶動花東地區觀光產業和經濟的成長目標。中視董事長林聖芬認為，目前正是花東車站改建的關鍵時刻，未來花蓮站將成為花蓮地標，還能發揮多功能效益，呈現花蓮在地特色。

保利地產（600048）12月8日晚間公佈11月份銷售情況簡報。2013年11月，公司實現簽約面積75.04萬平方米，同比增長3.07%；實現簽約金額103.68億元，同比增長19.14%。2013年1-11月，公司實現簽約面積960.32萬平方米，同比增長17.79%；實現簽約金額1110.97億元，同比增長20.72%。

另外，公司通過拍賣方式取得合肥市高新區楓林路南側兩地塊，用地面積約為96067平方米、175753平方米，均為住宅用地。成交總價分別約為70609萬元、121270萬元。

公司和首開股份通過掛牌方式聯合取得北京市朝陽區東壩南區地塊，專案用地面積約為47777平方米，交總價21億元。土地用途為住宅用地。公司目前擁有該項目50%權益。

公司和佛山順德晟鴻投資有限公司通過招標方式聯合取得北京市通州區運河核心區IV-04地塊，項目用地面積為15520平方米，成交總價8.06億元。土地用途為多功能用地。項目擬引入合作方共同開發。

公司通過合作方式取得杭州市江幹區長睦單元R21-07地塊，項目用地面積為52701平方米，成交總價54746萬元。土地用途為住宅用地。公司目前擁有該項目49%權益。

日前，華潤置地(01109.HK)公佈銷售業績表明，過去2年裡，華潤置地毛利率連續下降，從2011年的39.5%下降至2012年底的36.9%，到2013年中期報告出來時，毛利率只有31.4%。

不僅如此，今年以來頻發的品質問題，更是將華潤置地推到了風口浪尖上。僅以華潤“橡樹灣”這一個產品線為例，就已經在慈溪、武漢、福州、合肥、成都、蘇州、唐山、揚州、長沙等多個城市爆發了業主維權事件。

一位行業內人士分析說，華潤置地內部要求專案維持利潤最大化，加上二三線城市擴張帶來的管理問題，導致了一系列品牌性問題出現，而作為華潤大本營的北京市場，華潤所占份額和優勢都已失去，下一步華潤要反思原來的二三線戰略，同時思考華潤接下來向何處去。

“水土不服”

近日，《華夏時報》接連收到十幾個維權讀者的電話和郵件，大家反映的都是秦皇島華潤橡樹灣欺騙消費者，精裝修嚴重縮水的問題。

秦皇島華潤橡樹灣一期2012年6月開盤銷售，根據華潤的承諾，一期精裝修標準為2000元/平方米，所用的品牌也都是方太、東鵬、聖象等一線品牌。

原本滿心歡喜的業主，在收房時卻發現包括地磚、地板、油煙機、衛浴等裝修材料都不是當初華潤承諾的品牌,而是被換成了“同檔次”的博多、和邦盛世、百尊等品牌。

對於該專案存在的問題，業主孫先生告訴記者,經過多次溝通，華潤現在已經做出部分整改，但像地板、地磚、壁紙這些裝修中重要的地方仍沒有進行品牌更換。

“當時號稱裝修標準2000元一平方米的精裝修，自己花800元就能裝修出來。”孫先生對記者抱怨道，“我現在要看自己房子的裝修情況，華潤都不讓看了。”

對此，華潤秦皇島橡樹灣行銷總監彭智超曾表示,他們與業主簽訂的合同中在裝修品牌後面已經注明“或同檔次品牌”，因此按照合同，裝修材料在品牌選擇上並不存在違約更換品牌等情況。

事實上，除了華潤秦皇島橡樹灣外，今年以來，華潤置地在全國多個城市的樓盤都出現品質糾紛。

武漢的華潤橡樹灣因在宣傳中有“莫須有”的300米連廊設計引發業主不滿；慈溪華潤橡樹灣專案的二期和三期工程則出現了房屋空鼓開裂、屋頂多處漏水等品質問題；在長沙，華潤項目則被曝使用了無生產許可證的劣質水泥，並堅稱“業主只有知情權，沒有監督權”。

而對於近日華潤頻發“品質門”事件，《華夏時報》記者聯繫華潤置地品牌部有關負責人，該負責人表示與公司溝通後會儘快回復，但截至記者發稿時，未收到華潤置地方面任何對此事有關的回復。

“二三線”戰略反思

一位從華潤離職的管理層對此指出，利潤率的持續下降、重點偏向二三線城市以及內部的管理不善，造成了多個跨區域城市的品質問題頻發。各個大區之間缺乏精細化的監督與管理讓華潤很難保證一個較高的利潤率，問題反而多了起來。

根據財報顯示，華潤置地的銷售額雖然從2011年的300億元增長到如今的623.8億元，但其毛利率卻由2011年的39.5%下降為2012年底的36.9%，這也是華潤置地2007年上市後毛利率首次出現下降；而到了2013年中期業績報告時，今年上半年的毛利率則繼續下降到31.4%。

毛利率下降與戰略佈局有關，作為曾經北京房地產市場上的大佬，華潤卻在2010年正式確定了去二三線城市的目標，啟動了戰略轉型，加大商業地產比例的同時也購入更多二三線城市的土地儲備。

資料顯示，2010年華潤置地共斥資190億元增加了660萬平方米土地儲備，新進入9個二三線城市。2011年，華潤置地再次耗資195億元，新增942萬平方米土地儲備，新進入8個城市，戰略佈局增加到39個城市。

一位元不願具名的業內人士對記者分析指出：“華潤置地短時間內進入了這麼多二三線城市，成本把控就成了繞不開的問題，為了避免資金鏈緊張，華潤不得不癡迷般地追求高周轉，一個項目從拿地到開盤幾乎在半年內就能完成。結果卻忽略了利潤率的降低和對品質的把控。”

華潤似乎意識到了問題的存在，從今年的拿地情況來看，其重回一線城市、提升利潤率的意圖也很明顯。然而，在北京等一線城市土地價格已經被炒得很高的情況下，這種回歸卻很可能成為另一個“高點買入”的範例。

一位接近華潤置地的人士表示，以前是華潤在北京有地沒拿，如今卻是拿不起了。目前華潤置地集中於二線城市的專案大部分進入銷售遲緩階段，項目資金自我供給迴圈都困難，集團難以集中大量資金去拿地了。

面對市場的突變，一線城市重新成為房企佈局的核心，二三線城市反而面臨泡沫的危機，再加上令華潤焦頭爛額的維權頻發，華潤置地這艘大航母，是繼續堅持原有的二三線城市策略還是掉頭轉向北、上、廣等，將成為艱難的選擇。

2013年即將結束的時候，正在借殼金豐投資計畫在A股上市的綠地集團，將對公司股權結構進行一番“基因改造”。

通過上海聯合產權交易所，綠地控股集團以118.02億元的價格增發21億股，對應綠地控股集團約兩成的股權。同時，平安信託、鼎暉投資等及聯想集團旗下的君聯資本表達了參股綠地的意願。

此前市場曾一度風傳，綠地借殼金豐投資進展緩慢與股權安排有一定關係。有分析人士認為，綠地這番增資擴股、引入主業非房地產的股權改造計畫，將為借殼上市鋪平道路。

而這一計畫的背後，是上海正在展開新一輪國資改革方案，通過完善國資流動平臺以加大推進國企成為公眾公司的力度。而綠地也正是借此東風，才得以開始新一輪內部管理基因的改造。

國資比例或低於50%

綠地控股集團近日在上海聯合產權交易所發佈了一則公告，稱公司將以118.02億元的價格增發21億股，對應20.2%的股權。值得注意的是，綠地控股在公告中明確表示，要引入民間資本。

在綠地控股現有的股本結構中，綠地集團職工持股會占36.43%，上海城投（600649.SH）占26%，上海地產集團占比25.03%，上海中星集團持9.65%，上海天宸股份持2.89%。

而上海城投、地產集團和上海中星均為上海市國資委下屬企業，即上海國資通過3家公司持有綠地集團約60.68%的股份。

“這次引入的戰略投資者可能不止1家。增資擴股後現有股東的股權比例都會有不同程度的下降，上海國資委所持公司的股權比例將下降至50%以下。”綠地集團相關人士12月3日告訴記者。

全國房地產商會理事李驍向記者表示，綠地近日拋出的股權基因的改造方案，與其借殼上市和未來的融資有一定關聯度。

“綠地A+H股的上市佈局，是為了發揮資本市場的融資。借殼上市後，資本市場希望綠地在A股上市後能成為一家公眾性較強的公司，而不僅僅是借上市平臺進行融資。”李驍在接受記者採訪時說。

據瞭解，平安信託、鼎暉投資以及聯想集團旗下的君聯資本可能會成為綠地集團的戰略投資者。平安信託高層也向媒體表示，“的確有入股綠地的意向。”

“進行再融資可以向公開市場發行，也可以針對特定投資人進行定向增發。如果此次引入的戰略投資人有豐富的資金來源，對於綠地未來再融資有著非同一般的意義。”盛勢投資副總裁簡宏洲在接受記者採訪時說。

為借殼上市鋪路

市場傳出綠地借殼金豐投資上市的消息已有半年時間，但綠地及金豐投資卻一直並未透露此事的重大進展。

據瞭解，對於借殼進展緩慢，也與綠地如何安排未來的股權結構和管理架構有一定關係。此前，市場上曾傳出消息，綠地的幾個股東對於降低股權並再讓出更多公眾股，有著不同意見；由於國資所持股權過多，未來可能會影響綠地上市融資功能。

但綠地方面對這一說法並未向記者做出更詳細的說明。分析師則指出，綠地這次的股權改造方案也是多方面平衡的一個結果。

“引入新投資人的方案能通過，其實也是談了很久。開放股權，對綠地未來發展會更有利。”接近綠地集團的人士表示。

中國房地產資料研究院執行院長陳晟表示，綠地國資股權的降低之所以能獲得突破進展，與上海掀起的國資企業進行新一輪整合的背景有密切關係。

“上海正在擬定國資企業發展20條意見，綠地集團成為地產板塊和競爭性企業改革的重要試點。”陳晟向記者表示。

“按此前的思路，像綠地這樣的國企應該是‘國進民退’，國資會加大持股比例；但現在的方向是民進國退。如果不是在上海國資改革進一步放開國資控股權的背景下，綠地大量引入民資的舉動根本不可能通過上海國資委的審議。”上海社會科學院研究員顧建發表示。

按上海國資委改革的思路，將對滬國資企業分為三類進行監管：功能類、公共服務類及競爭類企業。對於競爭性的企業，與國家戰略目標相關領域的企業或關鍵領域，將做大做強。

“綠地是被劃入競爭類企業的。這也是我們股權改造方案能通過的原因之一。”顧建發表示。

北京市海澱區阜石路69號院，這裡是“西山國際城”，在售樓處和房產仲介的嘴裡，它是擁有40年產權的“大產權”商品房。

但在4年前，這裡的規劃是包括市場、倉儲、業務用房及配套設施的巨型綠色食品物流港，北京市發改委的官方網站上把它列為“北京市2009年重大重點建設專案”。

以物流之名圈地，目的卻在商業地產，這是過去幾年物流業被廣泛質疑的原因。但質疑無法阻擋物流業碾壓土地的腳步。今年9月30日，國家發展改革委、國土資源部、住房城鄉建設部等12部委聯合發佈《全國物流園區發展規劃》(以下簡稱《規劃》)，發改委有關負責人表示，《規劃》出臺後將“嚴禁物流企業以物流園區之名圈地，搞商業地產”。

物流基地變身

位於西五環旁的西山國際城，憑藉“絕版”的“大產權”LOFT優勢，吸引了許多購房者的關注。但這裡所謂的“大產權”卻只有40年的產權，而拿到房本的業主卻發現，留給他們的實際使用年限，從現在算起只有32年。

而讓業主小智(化名)不能理解的是，這個號稱商業立項，銷售人員一再確定可以註冊公司的樓盤，在他以此為地址註冊公司時卻遭到了相關部門的拒絕。此外，業主論壇中還爆料稱，以該樓盤的房產作抵押貸款時同樣遭到了拒絕。此時業主們才注意到，他們的“紅本”上房屋用途是“接待用房”或“業務用房”。

北京銀行負責個人抵押貸款業務的李姓工作人員告訴記者，銀行拒絕貸款事實上與房屋性質無關，“我認為拒絕為像西山國際城類似的樓盤業主貸款，是因為這個樓盤在銀行內部的資產評級較低。”該工作人員表示，西山國際城資產評級較低與土地屬性有關，但其拒絕向記者透露具體原因。

記者在西山國際城售樓處看到，公示的兩份預售許可證部分字跡模糊不清，但可以在其中一份的土地用途一欄後面看到“倉儲”的字樣。

在北京市住房和城鄉建設委員會官方網站，記者查詢到了上述公示的編號為“京房售證字(2008)439號”和“京房售證字(2009)98號”的兩張非住宅專案預售許可證，只是項目名稱並非銷售過程中宣傳的“西山國際城”，而是“尚品嘉園”，但地址欄填寫的“海澱區阜石路69號”的資訊證明，為售樓處公示欄中，那張字跡模糊的預售許可證原件。

這兩份預售許可證分別准許銷售該樓盤2號、5號、6號、7號資訊服務用房和11號、12號業務用房及其地下房屋。不同的是，地上專案的“土地用途和使用年限”為“商業：40年”，而地下專案的“土地用途和使用年限”為“倉儲：50年”。

北京市住建委房屋登記管理處一位工作人員表示，房屋登記資訊沿用的是北京市規劃委批復的“工程規劃許可證”上面的資訊，也就是說資訊服務用房和業務用房這兩個生僻的房屋用途，沿用自北京市規劃委批准的“建設工程規劃許可證”。

該專案的“建設工程規劃許可證”編號為“2008規(海)建字0150號”和“2008規(海)建字0151號”，來自北京市規劃委的資訊顯示，這兩份許可證分別批復了建設單位“北京錦繡大地農業股份有限公司”位於“海澱區阜石路69號”業務用房和接待用房的建設許可。

北京市規劃委一位元王姓工作人員告訴記者，規劃委在實際操作過程中也不會更改專案當中的房屋用途資訊，房屋用途資訊在開發商向發改委申報項目時就已經確定，“發改委批過了專案，規劃委就會通過。”

但在北京市發改委的官方網站上，記者卻發現，“海澱區阜石路69號”的建設項目是被列為“北京市2009年重點建設專案”的北京錦繡大地綠色安全食品市場。公示資訊顯示，該專案的責任單位為“北京市發展與改革委員會”和“北京市建設委員會”，專案法人為北京錦繡大地農業股份有限公司，建設內容是“建築面積17萬平方米，包括市場、倉儲、業務用房及配套設施等”。

一則當年的新聞顯示，該工程為錦繡大地物流港的二期工程，目標是建設成為“北京地區最大的名優酒水展示交易平臺和綠色安全食品專營市場，華北最大的進出口食品、酒店用品交易平臺，中國食品物流示範基地”。

本報記者在阜石路69號看到，一幢外觀形似商場，帶有錦繡大地字樣的建築尚在施工中，據西山國際城社區內的房產仲介經理李先生介紹，該建築便是屬於錦繡大地物流港二期工程的市場，現在的西山國際城社區就是原本屬於該市場的業務用房和配套設施。

“開發商先把裡邊建得像個社區，賣完房子再把商場補上，這也是一種策略。”李先生說。

土地之謎

取名西山國際城的“阜石路69號”在一期銷售時喊出了“買一層得兩層，總價百萬LOFT”的口號，因此受到熱捧，但實際上其售價並不低，2010年時均價就在30000元/平米左右，今年的二期銷售單價甚至突破了50000元/平米。

相比其公開的售價，“阜石路69號”的土地價格卻撲朔迷離。

在北京市國土資源局公開的資訊中，“國有土地使用登記”專案中可以查詢到“阜石路69號”的存在，該位址分土地使用證號分別為“京海國用(2011轉)第5274號”和“京海國用(2011出)第00024號”，兩塊土地面積分別為9935.58平方米和13606.54平方米，批准日期分別為2011年4月和2011年9月，使用權人均為“北京錦繡大地聯合農副產品批發市場有限公司”，使用權類型則為“出讓”。

但在北京市國土資源局公開的土地出讓資訊中卻查不到這兩宗土地交易的記錄，與該資訊相似的一份資訊，土地出讓位置為“海澱區龔村69(綠色安全食品專營市場)”，受讓方為“北京錦繡大地股份有限公司”。但該筆出讓資訊土地成交價為空白，發佈時間為2004年12月1日。

本報記者向北京市國土資源局詢問此情況，該局資訊公開處一位元工作人員表示，土地出讓資訊外網上全部有公示，一筆都不會少。而就土地位置為“海澱區龔村69”的出讓資訊沒有交易價格一事，該工作人員表示，“該公開的、能公開的資訊，官網上都已經公開了。”而北京錦繡大地農業股份有限公司總部工作人員則直接拒絕了本報記者採訪相關負責人的要求。

就錦繡大地的土地資訊，本報記者調查發現，錦繡大地農業股份有限公司物流港專案副總經理馬靜在2006年1月接受《中國產經新聞》採訪時曾表示，“集團在北京地區合同租賃土地12000余畝，作為物流港開發的儲備用地高達4500畝。”

西山國際城不是個案。近年來，以物流的名義圈地做商業地產開發早已不是秘密。

今年9月30日，在發佈《規劃》的新聞發佈會上，國家發改委相關負責人特意強調，未來將嚴禁物流企業以物流園區之名圈地。

該負責人表示，由於缺乏統一規劃和管理，一些市場和物流企業以物流園區的名義圈佔土地，行“物流園區”之名，搞“商業地產”之實，與物流園區的發展宗旨背道而馳，其根本原因在於缺乏有效的統一規劃，《規劃》正是針對此問題開出的解藥。

而物流業專家、鐘鼎創投合夥人董中浪認為，物流業本身就需要圈地，問題只是圈地之後是做物流還是做商業地產。按照他的分析，未來幾年，各行各業的企業可能掀起一股以物流之名圈地的熱潮，物流圈地很可能會成為一種現象，只是能否用到物流之實，尚需時間觀察。

金地集團(600383-CN)週五晚間公告，2013年11月公司實現簽約面積37.7萬平方米，簽約金額42.8億元。

2013年1-11月公司累計實現簽約面積310.7萬平米，累計簽約金額390億元。公司近期新增加住宅項目2個，分別是紹興市迪蕩新城I6地塊專案及天津雙港鎮兩宗地塊專案。

當萬科瞄準2000億銷售額，當一批房企集體衝擊千億門檻的時候，中國房地產行業，尤其是位於TOP行列的房企顯然已經過了拼數量的年代，轉而進入拼品質階段。

從“能給業主提供什麼樣的房子”到“能給業主提供什麼樣的生活”，兩字之差代表的是房企未來發展的不同戰略水準。社區金融、社區商業等新鮮詞彙也隨著開發商的新型戰略漸為人知。儘管目前這些概念的完美呈現仍需時日，但這些激動人心的構思難保不是房地產行業的下一片藍海。

11月末，又一家十強房企對外公佈轉型戰略。已提前完成全年銷售目標的世茂房地產通過藝術展、教育論壇、主題生活日等看上去與開發商無甚關係的形式，對外發佈了其下一步將在旗下所有項目中力推的以“雲服務”為核心的生活方式。

也就是說，在給業主交房後，今後世茂還會將教育、醫療等業主生活中的幾個重大方面整合進社區，這個構想不可謂不宏大。但世茂期望通過雲服務全面落地之機，進化為生活方式服務商，進而在即將發生的房地產行業重構中佔領先機。

轉型路上房企花樣百出

自從上一輪調控之後，房地產已經逐漸告別了從前“躺著也能賺錢”的黃金時代。半數房企面臨淨利潤下滑的困境。如何適應新環境下的自身定位，如何改變以往的粗放型盈利模式是擺在領頭房企面前的難題。

頗為默契的是，大部分謀求轉型的房企都將目標鎖定在為業主提供住房以外的服務上，“為業主提供一種有別於其它項目的生活方式”成為潮流。

近日，萬科30億入股徽商銀行的消息無疑是當前房企努力尋求突破，提升競爭力的一個真實寫照。

從傳統開發商思維來看，資金留著開發更多項目，儘快回籠更多銷售回款才是“正經事兒”。但在這個馬雲已經開始做互聯網金融的時代，“跨界”往往意味著更多的可能和商機，這一點在房地產行業必定也是適用的。

更值得注意的是，國內龍頭房企在多年的發展歷程中，積累了一大批業主群體，倘若找到合適的突破口來開發這一“金礦”，無疑是房企未來很長一段時間的業務增長點。

萬科方面毫不避諱地表示希望聯手銀行，打造社區金融，以為業主提供國內領先的社區金融服務，來提升公司在全面居住服務方面的競爭力。據相關人士透露，向服務商的轉型也是萬科未來發展所關注和深思的一個方向。

而近年一直謀求輕資產轉型的花樣年則已經確定了向社區服務商轉型的道路。總裁潘軍介紹未來客戶可以通過積分免費使用花樣年社區服務平臺上的諸如社區養老、社區金融等各色服務。

11月末，完成全年銷售目標的世茂通過藝術展、教育論壇、主題生活日等看上去與開發商無甚關係的形式，對外發佈了其下一步將在旗下所有項目中力推的以雲服務為核心的生活方式。素來以品質樓盤著稱的世茂認為，是時候將“品質生活”作為下一個奮鬥目標。

以“雲服務”應對行業重構

“未來的市場競爭如果只靠單純的產品層面、實體層面的貼身肉搏，只能取得短暫領先，只有深刻洞察客戶需求，從未來的行業走勢可能性出發，才能找到足以在未來五年保持領先的競爭戰略。”世茂集團副主席許世壇亦是深刻意識到這一點，才推動世茂向服務商升級。

在近期公佈的銷售簡報中，世茂房地產（股份代號：（00813.HK）今年首10月已實現合約銷售面積432.2萬平方米，合約銷售額556.07億元，同比分別增長23％和42％。至此，世茂全年550億元銷售目標已提前超額完成。據悉，這是繼去年在龍頭房企中率先完成全年銷售目標後，世茂再一次領先達標。

作為業內看好的具有衝擊千億門檻的實力房企，世茂對於這些數位目標並不過分關注，反而更為在乎企業在未來數年中的戰略定位。

“在世茂看來，未來三到五年中國地產行業的重構是必然的，今天地產行業的站位某種意義上是重新站到一條新的起跑線上。我們一直在思考這樣的一個好的時機下，世茂如何能在第二次競跑中領先。”世茂集團副總裁蔡雪梅如是說。

最終，以“雲服務”為核心的戰略被呈現在世人面前。在經過近半年的實踐之後，以“生活的可能-2013世茂生活藝術展”的舉辦為標誌性事件，世茂再度將雲服務理念在全行業率先“進化”為生活方式服務商模式。

為了能夠給業主提供全面的品質生活服務，雲服務涵蓋了教育、健康、定制、消費、商旅五大領域。以目前已經初步落地的“健康雲”為例，該服務涵蓋的專家門診、住院和手術預約等服務已擴展至全國百家三甲醫院，世茂業主只需通過“世茂400”服務熱線，即可預約預診或即時進行線上會診。


本次活動中世茂還與國家對外文化藝術交流基地、新東方進行深度合作，一方面給予業主自然的藝術環境薰陶，一方面提供優質的教育環境，鼓勵業主終身學習。

“雲服務中的任何一個方面都需要實現資源跨界整合，挑戰是不可避免的。”儘管如此，集團副總裁蔡雪梅認為世茂需要去嘗試，因為未來的商機在於業主終身所有的消費。“我們提供給業主的都是最好的資源、最低的成本，能夠讓業主便捷地獲取到最好的生活服務品質，我相信這才是最大的優勢。”

顯然，包括世茂在內的不少房企已經瞄準了這個叫做“業主”的金礦，但究竟通過哪些方式開採才是最有效的，最終能開採到何種程度，還需要時間來驗證。

近期公布的「穗六條」樓市新政，提高了外地買家的購房門檻，二套房貸也提至7成，此前價格「一路狂奔」的廣州二手樓市立刻受影響，目前廣州的二手房成交已明顯下降，但租金應聲上漲。

中新社報導，「現在這一帶房子的租金普遍上漲，此前兩房兩廳的房子租金每月大概在2600元（人民幣）左右，現在有些業主已將價格提高到3000元。」廣州白雲區匯橋新城的一家仲介公司經理表示，廣州樓市調控新政推出後，租房者明顯增多，推動房租價格上漲。

「穗六條」實施之前一度火熱的廣州二手房交易量則明顯受到衝擊，廣州白雲區新市、天河區體育西路等地顯示，上門進行諮詢交易的客人非常少，仲介工作人員只要一見到客人在門口停留，就趕緊出來招呼。

廣州知名的二手仲介公司滿堂紅提供的數據也顯示，11月19日「穗六條」新政實施以來至月底，環比19日之前的兩周，成交量只有190宗，較上月跌13%，成交價輕微下跌1.2%。

滿堂紅研究部高級經理周峰說，目前廣州有數10.2萬二手樓潛在客戶，其中大多數客源是非廣州市戶籍。樓市新政對非廣州市戶籍的潛在買家是一個很大打擊，12月作為二手樓的傳統旺季，月跌幅超過10%並不常見，調控火力可以想見。

本輪樓市調控公布並不令人意外，陽光家緣統計數據顯示，今年前三季，廣州樓價年漲幅超過20%。為了調控房價，廣州相繼公布了兩次調控政策，也讓今年廣州的房價如同過山車一般。

今年3月底公布廣州「國五條」調控細則，曾讓廣州房價一度出現量價齊跌的現象，不過隨著6月大陸在全國範圍內的地王頻出，市場普遍看好樓市上漲，不少買家紛紛入市，導致7月份以後廣州房價再度持續上漲。

截至11月，廣州全市（含十區兩縣市）新房網簽均價為1萬3100元人民幣每平方米，比去年上漲8%，廣州也隨之在該月公布更嚴格的調控新政「穗六條」。

即使如此，市場依然普遍看好北上廣等一線城市的樓市趨勢，相關研究機構最近公布的百城房價指數顯示，11月全國100個城市（新建）住宅平均價格為每平方米1萬758元人民幣，月上漲0.68%，這是自2012年6月以來連續第18個月環比上漲。

其中11月中國十大城市住宅均價為每平方米1萬8748元，月比上漲1.16%；上海、南京、廣州等地的漲幅位居前列。

「身邊這麼多同齡人都買了房子，大多數都是近些年來廣州工作或創業的外地人，而且隨著城市化的進一步加快，還是會有越來越多的外地人到北上廣等一線城市來發展。」在廣州已工作了5年的李小剛表示，所以即使價格再高，只要條件具備，他還是會隨時準備出手置業。

廣州白雲區一家仲介公司的劉姓經理也表示，「穗六條」的公布只是迫使部分消費者延遲購房，二手住宅租賃交易及租金雙雙大漲就是明證，實際上，「穗六條」公布後部分優質房源價格甚至還上漲。

（中央社記者周慧盈北京9日電）陸媒報導，中國大陸土地管理制度改革進程將進一步加快，第二次全國土地調查（土地二調）成果最快年內公布。

中國證券報引述消息人士說，大陸土地二調成果最快年內發布，土地管理制度改革進程將進一步加快。

土地二調在2007年7月1日啟動，大陸近年已先後通過驗收。主要內容包括農村土地調查、城鎮土地調查、基本農田調查和各級土地利用數據庫建設等四部分。

隨著土地二調結束，農村集體土地所有權登記發證工作已基本完成。

在城鎮土地調查方面，則基本掌握了工業用地、基礎設施用地、金融商業服務用地、房地產用地及開發園區等土地利用狀況。

據報導，這將為此後各項改革奠定技術基礎。大陸國土資源管理部門正依據上述基礎資料，著手推進土地管理制度改革。1021209
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在剛過去的周末共有6個新盤開售，涉及1152伙，兩天共售出587伙，按周升11%，並創出一手新例後的新高；其中以東涌昇薈獨佔70%，銷情遠遠拋離其他新盤；筲箕灣樂融軒亦佔15%，涉92伙；已進行第10度開售的元朗溱柏，也能成功沽出44伙。新盤熱潮未見減弱，發展商積極加快部署推貨，屯門瓏門II正式對外「宣戰」，加入搶客行列，最快周內開價。

最快料月中開售

屯門大盤瓏門II將加入新盤混戰，新地（016）副董事總經理雷霆表示，瓏門II將於本周開放示範單位及公布首批價單。市場早前透露，發展商上周已向代理發出推廣委託書，而項目已於月初上載樓書，市場預計最快月中開售。該項目共提供911個單位，涵蓋1至4房單位，包括40個特色戶。

過去周六日可說是一手新例實施後最熱鬧的周末，東涌昇薈、筲箕灣樂融軒、元朗溱柏、西環EIGHT SOUTH LANE等6個項目合共推售1152伙；其中東涌昇薈第二輪大規模推售768個單位，發展商南豐表示，首天便沽出約400伙，為一手新例後單日售出最多單位的新盤。過去兩天該盤合計售出412伙，佔整體70%。

昇薈昨天以先到先得形式發售，惟有指買家須先購大單位，才能選購細戶。不過，南豐沒有正面回應，只重申項目所有銷售程序均依從《一手物業銷售條例》規定，並按照已發出的銷售安排進行，完全合法合規，確保銷售程序公平及公正。

南豐指昇薈銷售合法

至於另一個焦點盤筲箕灣樂融軒推售212伙，連同昨天新增兩宗成交，分別為27樓G室及33樓F室，成交價644.1萬及671.4萬元，累計售出92個單位，佔全部單位僅43%。房協以長幼共融概念推出，惟過去兩天長幼共融（購入及租用單位）的買家只有8個。換言之，供出租的60伙，仍有絕大部分有待承租。有業界人士表示，由於項目概念較新；加上房協以市價推售，亦未有加入其他稅項優惠，吸引力不及其他新盤，令銷情只屬一般。

新世界（017）亦趁瓏門II推售前，於過去周末推出元朗溱柏122伙貨尾，昨天再沽6伙，令兩天共售出44個單位，進佔第3位。該盤其中9座27樓J室，以呎價1.13萬元售出，亦創項目推售以來的新高。經過10度開售後，累售926伙，為新例後售出單位最多的單一項目，新世界套現近37億元；同系西環EIGHT SOUTH LANE昨天再沽1伙，兩天共售8個單位，平均成交呎價2.05萬元。

虹橋商住用地 各佔一半權益

內房旭輝控股（884）昨天公布，引入恆基地產（012）旗下的恆基中國合作發展上海虹橋項目，涉資逾10億元（人民幣．下同）。這是繼今年7月，恆基中國入股旭輝的杭州項目後，第二個合資開發的地產項目。旭輝主席林中表示，未來將繼續尋求與各主流房企建立長期合作關係，以推動公司的業務發展。

該土地位於上海市閔行區虹橋商務區核心區北片區02、04號地塊，屬於住宅及商業用地，總佔地面積84751萬方米，總建築面積16.7萬方米。旭輝昨晚公布，於今年11月8日以21.44億元投得的上海虹橋地皮，將引入?基中國共同發展。根據合作協議，旭輝旗下全資擁有的旭安將向?基中國配發一股新股份；完成後，旭輝及?基中國將各自持有旭安50%權益，該50%股權涉資10.72億元（約13.7億港元）。

早於今年7月22日，恆基中國便入股旭輝位於杭州市余杭區崇賢新城地塊51%權益，涉資3.89億元，餘下的49%權益則繼續由旭輝持有。11月中，有消息說，?地主席李兆基家族旗下基金，以每股1.68元購入2.41億股旭輝股份，涉資4.05億元，佔已發行股份比例約4%。據悉，有關股份並非透過旭輝配發新股進行，而是向旭輝上市時的投資者洽購，每股入股價較交易前的收市價更有5.7%溢價。旭輝上周五收報1.57元，無升跌。

事實上，為加快擴展地產業務，旭輝自去年上市後積極引入同行合作發展項目，除了?基中國外，早前亦與綠地集團籌組逾4億美元的雙幣種貸款，用於共同開發的杭州一地產項目。

佳兆業上月售樓減14%

此外，佳兆業 (1638) 公布，上月實現售樓合約銷售約19億元，按年下降14%，合約銷售面積約18.8萬方米，按年下降32%，每方米均價為9892元，按年上升26%。首11個月，該集團實現累計合約銷售額212億元，按年上升41%。累計合約銷售面積達約222萬方米，按年下跌6%。此期間，合約銷售平均售價為每方米9514元，按年增長50%。

佳兆業（01638）公布，今年首11個月，實現累計合約銷售額212億元（人民幣，下同），較去年同期增長41%，完成全年銷售目標220億元的96%。

期內，累計合約銷售面積約222.3萬平方米，按年下跌6%；平均售價則為每平方米9,514元，按年增長50%。

單計11月份，集團錄得合約銷售約19億元，合約銷售面積約18.9萬平方米，分別按年下降14%和32%。

政府推出買家印花稅無損外資基金來港投資意慾，年初至今外資基金在港吸納75億元物業，當中連環入市的鵬里資產表示，會續物色本港非核心區具增值空間的物業。

較去年82億 暫跌9%

翻查今年外資基金入市本港物業的紀錄，共錄得6宗，總值約75億元。而近期基金最大買賣，定為上星期里昂證券旗下基金，以約18億元，購入銅鑼灣羅素街Shama Causeway Bay服務式住宅，總樓面約8萬平方呎。據悉，基金部署轉作零售，不排除未來拆售。與去年比較，2012年外資基金購本港物業總金額涉約82.3億元，本年略為遜色，下跌約9%。

今年最活躍的基金，肯定是鵬里資產，該基金屬由港人營運，而籌集資金則來自歐美等。基金近兩年表現活躍，如去年以5.15億元購入荃灣豪華廣場，而本年更積極，以約13.7億元，購入觀塘兩幢工廈，日後活化改裝成商廈。

鵬里：辣招後 業主議價擴

鵬里資產聯席董事黃景威指，基金由去年至今，多投資在非核心區如荃灣、上環及觀塘等，認為最核心地段的物業波幅會較大，相反非核心區物業經過增值後，價格有力大幅向上。對於樓市辣招，他則認為自從辣招後，業主議價空間較大，反而較容易購入合適的物業。他指鵬里資產投資取向屬中長綫，年期最少3至5年或以上，多作增值或改裝，如購入的觀塘建大工業大廈及凱康工廈，便是活化工廈成商廈。

高力：回報欠佳 基金少入市

目前本港物業回報率下跌，他指，每個基金的投資取態不同，個別基金尋求高息物業，如日本、澳洲等，亦有向亞洲新興市場如越南等，而鵬里資產暫仍主力投資香港及新加坡物業，當中香港物業市場成熟，仍會長綫投資。

高力國際亞洲區物業投資服務行政董事胡孝直指出，今年基金入市的個案未算多，主要原因是回報欠吸引，令不少基金難計數，一般來說，基金要求每年的內部回報率約12至15%。他指，今年仍有不少海外基金籌集資本，投資亞洲物業，香港當然是考慮之列，惟認為香港物業市場處高位，前景較難預測，加上業主叫價進取，因此很多基金轉投亞洲其他市場，相信基金入市活躍情況難與早年相比。

一手旺場令二手持續受壓，但多個新盤開售後，部分向隅買家回流二手，配合業主態度軟化，令二手交投稍稍回暖。不過，綜合各大代理統計數據，二手成交仍徘徊於低雙位數成交，與一手熱度相距甚遠，而且二手交投也集中在銀碼較細的新界區。

中原十大屋苑剛過去周六日錄12宗成交，按周升33.3%，成交集中於新界區，共錄得6宗成交。利嘉閣十大指標屋苑上周末則錄14宗成交，按周升1倍。美聯十大藍籌屋苑則錄7宗成交，按周持平，4個屋苑零成交，以九龍區最嚴重。中原亞太區住宅部總裁陳永傑指，一手以貼市價開售及提供優惠，令二手受壓，但近日部分一手向隅客主力入市新界細價樓，刺激該區睇樓氣氛逐漸活躍。

短期內仍難扭一手主導

美聯董事及營運總監布少明指，港島東新盤於日前開售，加上東涌大型新盤貼二手價續加推，搶盡市場焦點，逾千伙新盤同時推出，令上周六單日一手成交量或創一手新例生效後最高水平，吸納市場大部分購買力。二手市場成交量於低位未見起色，料二手市場準買家暫以一手回流客及上車客為主，在發展商的強勁優惠下，短期內仍會以一手主導市場。

利嘉閣地產總裁廖偉強指，近日多個新盤已釋放一批購買力，帶動整體樓市交投氣氛好轉，部分一手向隅買家回流二手，加上不少二手業主受近日新盤定價策略影響，態度逐漸軟化，肯接受議價，甚至調低開價吸引買家入市，刺激大型屋苑本周末交投顯著回升。

據中原數據顯示，新盤主導的港島區，三大屋苑只錄3宗成交，更有業主需割價吸客。中原副區域營業經理趙鴻運指，新近促成雅蓮閣中層C室成交，實用面積897方呎，三房套房間隔，原業主開價1,200萬元，議價後減價50萬元，以1,150萬元沽貨，折合實用呎價12,821元，原業主1997年以765萬元入市，單位升值約50%。

業主態度軟化減價吸客

新界區方面，中原分區經理杜文俊指，一手搶去二手焦點及客源，令二手交投疏落，沙田市中心本月暫錄約4宗成交，日前錄本月首宗成交，成交單位B座高層D室，實用面積378方呎，兩房間隔，業主原開價450萬元，經議價後減價40萬元，以410萬元易手，建築平均呎價8,779元，實用面積平均呎價10,847元。買家為用家。

九龍區方面，據港置助理聯席董事谷學祖指，部分二手業主願減價放盤，剛促成美孚新?4期69座低層A室成交，單位實用面積約870方呎，業主減價50萬元放盤下以700萬元易手。業主有意換樓，故願以較低價放售物業。以700萬元成交價計算，實用面積呎價約8,046元。原業主於2012年5月以約480萬元買入單位，扣除SSD稅後，獲利約80萬離場。

今年第三季尾，至第四季一手住宅市場成交量突升，反而同期二手市場交易持續偏低。根據土地註冊處公布，十一月樓宇成交量為五千零六十一宗，按月升百分之八點九，其中住宅佔三千七百九十宗，按月升百分之十點六，一手盤交易佔約一千一百多宗，佔住宅大市成交量為百分之三十，按月一手盤註冊量升百分之四十八，反映新盤主導大市角色。

　　一三年四月一手新例實施後，新盤交易量一度大減，且佔住宅大市成交量偏低。今年五月一手樓宇交易量約錄五百多宗，佔住宅大市交易量僅七成七，及至六月更進一步下跌至僅有約一百二十宗交易量，佔大市交易比例更跌至百分之三水平，同月，二手樓市升至佔大市成交達九成半水平。

　　及至第三季尾至第四季初，發展商漸適應一手新例賣樓變化後，新盤市場開始發力，於今年九月，一手盤佔住宅大市交投量重上二成水平，由今年九月至最新公布數據之十一月份，一手樓每月交易註冊量介於百分之二十二至近三成水平，於十一月一手盤佔住宅大市註冊量之三成水平。

　　市場人士分析，上月一手私人住宅登記逾一千宗，為今年二月以來，近九個月以來新高交易量，亦較十月上升四成八，一手樓宇交易金額方面，十一月錄得逾一百六十億元，乃去年十月以來，錄得交易金額十三個月以來高位。

　　至於同期二手市場表現，上月二手私人住宅登記錄得約二千五百宗水平，按月微升百分之二，其中，交易量最大之屋苑，分別為嘉湖山莊錄得逾五十宗交易登記量，其次為沙田第一城及美孚新?等，分別錄得二十六及二十宗交易量。

　　據分析指出，今年十一月份，一手住宅交易錄得最高登記宗數，乃市區新盤項目柯士甸站THE AUSTIN，該豪宅大盤錄得逾四百一十宗註冊量登記，涉及交易總值約六十五億元水平，至於上月最多交易排次位項目，為九龍站天璽錄得逾一百六十宗交易，涉及交易總值為四十多億元。另外，位於觀塘觀月．樺則錄得七十四宗涉五億五千萬元交易總值排第三位。

　　市場人士估計，由於各大新盤紛推優惠，以及貼近二手市場造價開盤，故此，相信今年底前，一手盤仍屬大市成交焦點，當中，由豪宅盤帶動大市後，中上價新盤開售亦陸續造好，包括多項開售中之市區樓盤，亦紛錄得理想銷情，而二手市場則在大市客源分散下，二手樓市佔大市成交僅跌至六至七成之平穩水平而已。

　　另一方面，今年底前一手盤待售單位亦增加，地政總署最新公布之住宅樓花待批數字中，今年十一月待批住宅項目增至二十二個，申請中待批單位數目重上逾萬伙水平，最新公布達一萬零二十伙，按月上升二成一，同時，由於新批出住宅項目未有按月增加，令按地政總署今年首十一個月批出樓花數字，今年暫批出新盤出售為八千五百多伙，當中以今年七月批出單位數量最多，達二千五百三十多伙，至於今年四月則錄得零批售單位最低紀錄。同一時間，按今年一手盤之土地註冊交易量計，首十一個月錄得約八千宗一手盤成交，反映新盤市場表現供求處平穩水平。

　　上月新申請預售樓花數量急增，當中涉及港、九及新界各區樓盤各一，其中，佔規模最大為嘉里旗下九肚山麗坪道項目，項目提供九百七十伙，料於一七年三月落成，另外新世界、會德豐及港鐵合作發展的柯士甸站D地盤，項目約六百九十一伙，以及新世界天后新東方臺項目，則有三百五十八伙，亦同樣於上月申請預售，三盤合計約二千零一十九個單位，按月升三十五倍，乃近十四個月以來紀錄。

　　市場分析指出，上月新申請預售樓花單位超過二千伙，按月增三十五倍，與去年同期相比亦升百分之六，突破近四個月以來每月新申請單位處於不足一百伙情況，數字大幅增長反映發展商推盤轉趨積極。