新光摩天樓15年寶座拱手

二○一四年北高地王大洗牌，台北101大樓擠下新光摩天大樓，成為全國地王，高雄新地王則由大遠百奪冠。北市地政局昨公告二○一四年土地現值，台北101大樓每坪五百零二萬元，打敗蟬聯十五年地王的新光摩天大樓，宣告台北發展軸線確定東移。

大遠百奪高市地王
北市地政局昨公告二○一四年全市土地現值，較去年漲百分之十三點二三，台北101大樓以每坪五百零二萬元，較去年每坪四百二十九萬元，上漲百分之十七，首次登上地王寶座。新光摩天大樓二○一四年土地現值每坪四百九十九萬元，以約三萬元差距屈居第二名，但仍比去年上揚百分之十三點八八。
101大樓所在的信義計劃區，短短十餘年就成為台灣最重要商圈，北市地政局指出，隨著信義線通車、國際飯店Ｗ hotel與微風廣場進駐，以及高級豪宅群聚效應，台北101大樓周邊地價上漲達百分之五十，成長最顯著。
住商不動產企研室主任徐佳馨表示，北市近年商業活動重心轉向東軸線，西軸線更新腳步遲緩，101大樓位居信義計劃區核心，又有信義線通車，明顯挹注土地價值。民眾Tom聽聞101大樓登地王，苦笑說：「台北地價上漲，房價一定會影響，根本不用想在市區買房。」
高市地政局昨公告土地現值，中山二路與三多四路口的大遠百每坪一百零九萬元，以十萬元差距打敗蟬連九年的SOGO百貨。泛喬股份有限公司銷售處處長羅旭君直言「不意外！」大遠百除鄰捷運站，市府積極推動「亞洲新灣區」計劃，具完整性又有綠帶，往南延伸至光榮碼頭，近期更推出不少豪宅案。

帝寶稱霸北市豪宅
北市住宅區區段地價則由大安區「宏盛帝寶」以每坪兩百八十八萬元蟬連寶座，信義區「皇翔御琚」以兩百三十一萬元居第二名，第三名為信義聯勤區段，每坪兩百二十萬元。永慶房產集團研展中心經理黃舒衛建議，土地公告現值調升，影響屋主售屋成本，民眾應重新精算土增稅、贈與稅費用，趁早完成相關程序，避免加重負擔。


軸線翻轉不易 未來5年 東區地價仍穩居龍頭
中國時報

　台北101大樓以土地公告現值每坪502萬元，摘下103年「新地王」寶座。房仲業者普遍認為，這樣的結果符合市場實際交易情形，且預言未來3到5年間，東區地價仍可穩坐龍頭，撼動不易。

　住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，過去政府曾喊出讓東、西區「軸線翻轉」，盼透過台北車站附近雙子星與其他建設，促進西區發展。但隨著雙子星胎死腹中，「未來3到5年，應該都還是101蟬聯地王。」

　全球資產專案經理王維宏直言，「台北地價早就是東強西弱，101大樓成為地王是名副其實。」

　仲量聯行總經理趙正義表示，新光摩天大樓所在的台北車站周邊，因屬舊市區，發展條件自然不及東區。

　台灣房屋智庫發言人張旭嵐分析，台北101大樓A級商辦租客擁有許多國際知名企業，如Google、台灣萊雅等。因屬地上權承租，會反映土地公告現值調整，預期明年租金還有漲價空間。

日本三井不動產昨與經濟部投資處簽署投資意向書（LOI）， 三井不動產台北分公司總經理篠塚寬之指出，預計2017年在海外投資5000億日元（約1440億元台幣），除希望在新北市或桃園等近郊都市打造住宅與商業案外，更望借重台企經驗，共同進軍中、美市場。

鎖定新北桃園林口
投資處長邱一徹昨與篠塚寬之共同簽署LOI，由於三井不動產11日甫與遠雄建設簽約，將聯手打造新北市林口OUTLET購物商城，邱一徹指出，三井無論在都市和建築規劃都是舉世聞名，未來一定可為我國住宅、商辦、購物中心等建設，帶來極佳助益。
篠塚寬之透露，看好海外市場潛力，計劃2017年至少投資5000億日元在全球布局，且希望1/3的投資規模留在台灣。由於台北市房價與房屋密度趨近飽和，未來將聚焦在新北市或桃園、林口等地發展。
三井在日本、中國、馬來西亞等地至少擁有15個購物商城，與遠雄合作的林口OUTLET，預估在2015年下半年竣工。

三井不動產 瞄準雙北
工商時報

經濟部投資處昨（12）日與日商三井不動產簽署投資意向書（LOI），三井不動產台北分公司總經理篠塚寬之表示，公司規劃3年內在全球投資金額為5千億日圓，因此三井在台灣也開始尋找開發案，初期將從雙北市與桃園縣區域，鎖定住商混合的複合式住宅。

三井不動產早在今年初，就與新北市政府簽署完成林口暢貨中心（OUTLET）購物商城BOT案，三井將與遠雄建設共同合作，開發200間商店，再包含餐飲、影城與超市等商區。

由於外界相當看好林口OUTLET帶來的商機，加強三井不動產在台佈局的信心，篠塚寬之表示，這次與投資處簽署LOI，就是希望可以找到更多合作夥伴。

不過篠塚寬之也提到，繼暢貨中心開發案之後，目前傾向開發住、商業設施複合式住宅類型，公司評估，初期地點也會以新北市、台北市與桃園縣，但是現階段還在搜集資料，具體建築物件與投資金額都還未定案。

但是他強調，總公司致力於海外發展，訂定在2017年前全球投資金額必須達5千億日圓，期盼有一定比重可以投資在台灣。

根據投資處提供資料，日商三井不動產集團為日本不動產事業之巨擘，在住宅事業、商業設施、辦公大廈再開發與複合開發等方面具有良好實績。在日本國內致力發展郊外型購物中心，目前旗下管理經營日本國內之購物商城有12處，2012年營業額達1兆4,456億日圓，約合約新台幣4,370億元。

青年首購選遞減型 壯年換屋挑平準型

有備無患
利率看漲，房貸族家庭財務風險升溫，壽險業者建議，可利用房貸壽險加強保障，萬一身故或傷殘都可獲理賠，不須擔心收入中斷，家人也不用擔心房子被法拍，青年購屋族則可選遞減型房貸，費用低，保障足。

第一金人壽總經理林元輝說，房貸壽險商品是銀行通路專賣，也是定期壽險一種，但與定期壽險最大不同是，免體檢的保額從500~1500萬元不等，也可在房貸金額中每月攤還，適合房貸族使用。
目前市售房貸壽險商品，依壽險保障金額固定與否，可分平準型和遞減型。平準型保額不變，遞減型逐年減少，因此遞減型保費較便宜。

平準型保費相對高
以30歲男性投保20年期500萬元房貸壽險商品來看，平準型商品總繳保費約30萬元，遞減型僅約15萬元。
林元輝說，青年購屋族可選遞減型房貸壽險，保費相對便宜，不用擔心經濟壓力。壯年換屋族因收入較高且家庭責任重，建議可利用平準型房貸壽險拉高保障，保障期間貸款戶身故或全殘，理賠金除可繳清房貸，還可留一筆安家費。
銀行房貸主管提到，向銀行申請房貸時，若想搭房貸壽險，投保保額則與房貸申貸金額相同，如房貸500萬元，通常房貸壽險保額為500萬元，一旦發生事故，理賠金第1順位是用來償還房貸，第2順位才是保單受益人，藉此維護申貸戶不會因失去經濟能力而繳不出房貸。
央行總裁彭淮南日前說，房貸支出已佔家庭所得比逾3成，房貸族須注意未來利率變動風險，更要考慮未來的償債能力。

加保附約提高保障
目前房貸壽險都可附加其他保障，包括搭乘大眾運輸工具意外傷害險、重大燒燙傷保險、重大傷殘安養金、全殘扶助金等。
壽險業者說，若以20年期500萬元保額來算，不分職業等級，1年只要幾千元保費，就有陸上交通300萬元意外傷害身故險、空中交通工具900萬元、水上交通工具600萬元及25%基本保額的重大燒燙傷保險等。
壽險業者建議，規劃房貸壽險須以足期足額為原則，並以主要收入者為房貸壽險被保人，雙薪家庭則建議以夫妻收入比率分別投保，萬一主要收入來源者發生意外，才能真正發揮房貸壽險保障功能。

資金過度集中 房價恐續衝新高

《聯合報》第2屆「財富大講堂」昨舉辦金磚論壇講座，由大聲行銷總監田大權主持，包括結構技師、醫療專家、學者等探討對明年房市看法。學者認為，明年台灣房市M型化現象會比泡沫化更嚴重。
台灣經濟研究院研究六所所長楊家彥表示，企業、台商、陸資及散戶，會投入到商用不動產或豪宅市場，加上明年QE（Quantitative Easing，量化寬鬆）可能退場，台灣資金較不會被撤出，可能有更多陸資進場，資金投入高價住宅，資金過度集中特定區域，價格將不斷創新高，台灣房市M型化現象會比泡沫化更嚴重。

雙北市漲幅有限
對明年房市看法，中華民國不動產仲介公會全聯會理事長李同榮認為，中南部補漲情形趨緩，雙北市漲幅有限，但稀有豪宅價格仍會創新高，每坪成交價有機會到350~400萬元，整體來說，明年全台房產交易量將與今年差不多，變化不超過5％，價格則呈現小漲趨勢，但若平均漲幅超過7％，將愈接近房市泡沫化危機。

政府可課稅制衡
淡大產業經濟系副教授莊孟翰指，北市房價已泡沫化，要讓政策去減緩此現象，房市M型化現象，信義計劃區豪宅已喊到每坪300~400萬元，但政府可用課稅的方式制衡。
大聲行銷總監田大權也不忘在座談會中開莊孟翰玩笑說，過去房市「空頭總司令」都是由北市副市長張金鶚擔任，「現在則由莊教授接棒，要大家還不要買房。」

淡水歷史街區風貌保存完整，2002年被文建會指定為「世界遺產潛力點」。卻因新北市政府推動「簡易都更」，拓寬老街區、進行容積獎勵，造成古蹟受到拆除威脅，街景也將遭到破壞。文化部長龍應台表示，將盡快與新北市政府溝通，了解可能造成的衝擊。

淡江大學建築系主任黃瑞茂指出，新北市政府推動的「簡易都更」，只要500平方公尺的土地，就能夠獲得容積獎勵，讓建商「合法獲利」。例如淡水知名歷史景點「小白宮」前，原本只能蓋4層樓的土地，新北市政府授意下加入5公頃公有地，預計蓋23層高樓，如同「一把刀插在心臟」，嚴重破壞淡水舊有風貌。

營建署都市更新組科長林佑璘表示，「小白宮」都更案尚未進入審議程序，將廣納學者與地方居民意見，並交由地方審議委員處理。

而即將於12月發包的淡水重建街拓寬工程，將4公尺的街道拓寬為10公尺，但是銜接的清水街只有3公尺寬，根本無法紓解交通。民進黨立委鄭麗君表示，這項工程源自1968年的都市計畫，至少會破壞3處古蹟建築，不符合當前的文化保存概念。

文化部文資局專門委員李宛慈表示，重建街拓寬工程不會損害14號、16號與19號古厝。而文資局長施國隆表示，拓寬工程不能拆除古蹟，若移動古蹟需中央主管機關同意，破壞古蹟可依《文化資產保存法》處刑法5年以下徒刑。

鄭麗君呼籲龍應台與新北市長朱立倫，不要聯手成為只看見都更與開發的「怪手政府」，新北市政府若違反《文化資產保存法》破壞淡水歷史古蹟，文化部應該依據《行政程序法》做出懲處，並代為行使職權。

立委質疑淡水小白宮都更案將毀滅當地文化資產，新北市城鄉發展局指出，目前都更公展、公聽及聽證會均未完成，申請人計畫還須經過後續審議，市府將嚴格把關，呼籲有心人士謹守分寸，勿羅織編造謠言。

　新北市城鄉局指出，審議本案時，將兼顧文化景觀與更新開發，如果不是市府態度慎重，這個申請案不會至今仍在研議協調。

　新北市城鄉局都更處解釋，依都市更新條例規定，實施者提出都市更新事業計畫，且經市府查核相關程序符合規定後，即應辦理公展、審議事宜，目前這些程序都尚未啟動。

宏盛建設（2534）第4季在三戶「帝寶」入帳，今年全年確定轉盈或損益兩平；明年除了「宏盛陽明」成屋銷售有機會貢獻，重點業績來源在南京東路捷運共構案「捷四」，該案若明年順利售出，每股挹注近6元。

宏盛建設「帝寶」10月在有「河南王」稱號的台商、東裕集團和丹尼斯百貨集團董事長王任生買下三戶「帝寶」下，公司第4季營運確定轉虧為盈；其中一戶屬出租資產銷售，因此須認列在業外收益，其餘二戶部分因屬空屋銷售，已反映在11月營運，帶動宏盛單月營收飆至7.6億元，月增和年增率均破300倍。

累計宏盛前11月營收達8.27億元、年增10.87倍。法人表示，雖然宏盛第4季在「帝寶」貢獻，順利轉虧為盈，但今年因須認列宏盛新世界一、二期的銷售費用約6.6億元，因此全年獲利頂多損益兩平或微幅獲利。宏盛昨（12）日收在24.7元，下跌0.1元。

宏盛與宏泰人壽共同合建、位於南京東路捷運聯合開發案「捷四」已全數完工，該案預計公司可分回總銷約70、80億元，若明年順利售出，將對宏盛業績有高度貢獻。

潤泰集團總裁尹衍樑昨（12）日首度公開演講，透露潤泰集團除積極布局生物科技之外，接下來中國大潤發也正結合電子商務，計畫跨足下一個新事業領域；此外，也積極研發新能源事業，集團最新掛牌上櫃的F-立凱電(5227)，由潤泰集團持股23％，若有新突破，他將無條件將其新能源專利技術捐獻給兩岸的能源產業。

■研發新能源 目標讓核電廠都關掉

尹衍樑透露立凱電研發成功的新能源，如果成功上市，將會讓所有核電廠都關掉，乾淨、又沒有輻射污染，又可放射出巨大的熱和能量。

尹衍樑也勉勵年輕學子：「面對陽光，發送能量！」作一個有被利用價值的人。

尹衍樑最喜歡的頭銜，不是尹總裁，而是尹教授，他從荒唐放蕩的青少年時期感化院生涯，進入文化歷史系，又進入台大商學院、再考進政大企管所取得博士學位，除了感恩父親尹書田的教誨之外，就是最感恩學校師長給予他一路啟發和指導，尤其政大教授司徒達賢，更是開啟他進入知識殿堂大門的人生貴人。

也因此，昨天登場的「政大三十大講堂」才獲得尹衍樑首肯，破例以政大學長、台大土木系教授的身份，返校為政大學弟妹們，進行公開演講，吸引了校內外至少500多人與會，全場爆滿。

尹衍樑在「放膽，尹教授；單挑，尹總裁」的挑戰引領新時代演講中，以幽默口吻，不時讓全場哄堂大笑。

■勉勵年輕人 把任何工作當成機遇

尹衍樑說，他從未放棄過自己，即使面對挫折，也覺得自己很幸運，一路走來、一路犯錯，但也幸運的得以從中學習、檢討、最後再超越自己。

多位學生問到，現在很多人畢業起薪是22Ｋ，如何面對這種大環境的挫折，找到自己的未來？尹衍樑表示，他20幾歲的時候，比在座的任何人都要茫然、都要渾渾噩噩，簡直不是個東西。

父親也常劈頭就問：「衍樑，你究竟在幹什麼？」尹衍樑坦言，他也曾經茫然未來，也曾經把兩間工廠經營到倒閉、燒掉，第一份工作只有月薪300塊，但無論如何都要把任何工作當作是機遇，有機遇、就是有福報，如果嫌薪水低而把工作推掉，就是把福報給推掉。

迄今，尹衍樑還是每天工作12個小時，每天早上6點就到公司開會，充實過每一天。這是一般人都作不到的堅持。 （新聞來源：工商時報─記者蔡惠芳?台北報導）

住展雜誌昨（12）日最新公布的房市風向球顯示，11月份北台灣都會區的房市，氣若游絲，為2013年以來最低迷的時期；對於即將在2014年開春第一波推出、總銷約達1,800多億元的新案來說，房市的量能，值得觀察。

住展雜誌昨天公布11月房市風向球，結果指出行政院主計總處再度下修今年經濟成長率到1.74％，「保2」希望渺茫；加上財政部核查囤房、「紅單」炒房、頂新魏家炒豪宅引發的豪宅房貸成數緊縮政策等，動作頻頻，房市交易量能也提早進入嚴冬。

根據住展雜誌最新發布的統計顯示，11月份的住展風向球分數較上月再下降2分，由39分降至37分，連續第6個月呈現衰退注意的黃藍燈，更創下2013年以來的新低分。顯示房市在谷底盤整的態勢，毫無起色。

住展雜誌研發長倪子仁表示，928檔推案不如預期，持續反應在11月的預售屋推案量上。繼10月預售屋推案量萎縮至572億元，11月的預售屋推案量再縮減至僅335億元，風向球分數也從7.98下降1.08分，來到6.9；至於新成屋的可售戶數，則較上月略為上升，共有1,265戶，分數上升至5.83分。

至於預售新屋接待中心現場的來人量、成交量等指標，也未見好轉。調查指出，北台灣都會區各區的來人組數及成交量，都比上月減少1至2成不等。

從議價空間方面，由於買賣雙方認知差距擴大，因此議價率分數的指標，有持續下降趨勢。這也是使得成交量無法放大，持續在低檔徘徊的原因。

倪子仁指出，近期房市偏空氛圍濃厚，尤其財政部長也喊出台北房市有泡沫的警訊，使得房市頓時打了個大寒蟬。購屋客戶已開始更審慎的思考進場購屋的時間點、及房價的合理性問題，此舉可能使原本觀望氣息已濃厚的買方市場，再蒙上層陰影。

企業搶購預售屋，轉手未申報，小心被補稅帶罰。台北國稅局昨（12）日指出，近期查獲營利事業出售預售屋，卻未依法申報繳稅，遭國稅局補稅3,800餘萬元，另加處罰鍰500多萬元，反而得不償失。

國內不動產市場交易熱絡，是企業或民眾投資獲利的重要標的，許多人看好熱門的預售屋，在建商甫推案、價格未調漲之際，就先低價買下，當房地產上漲，趁建商還未過戶之前轉手賣出，賺取高額權利金，卻未申報繳稅。

國稅局官員表示，這種藉權利移轉獲利的投資方式，一旦被國稅局查獲，不但要追繳所得稅，還要按漏額加處罰鍰。

台北國稅局近期查核轄區內96年間不動產交易案件，發現A公司以1億8千多萬購入1戶預售屋，並與建商簽訂房地預定買賣契約書，並在不動產所有權尚未登記前，以2億2千多萬元出售，總共獲利3,800多萬元，均未申報繳稅。

A公司主張，出售預售屋應可適用所得稅法第4條出售土地得免課所得稅的規定，但台北國稅局表示，企業出售預售屋，屬於登記房地請求權的轉讓，出售利益為企業之其他收入，必須依法報繳所得稅，無法適用出售土地免稅的規定。

官員解釋，所得稅法第4條規定，土地買賣所得的價款，不需申報所得稅，但不動產買賣是以登記為要件，如果投資人只是「過一手」，將擁有不動產的權利在未過戶之前，轉讓給第三人，房子由第一手的賣方直接過戶給第三人，則企業與第三人買方之間的關係，只是一種權利移轉，而非土地買賣，因此無法適用土地買賣免稅的規定。

台北國稅局，呼籲出售預售屋的企業或個人，須將交易利得按其他收入或其他所得項目，誠實申報所得稅。

假贈與之名，規避奢侈稅，當心受罰。台北國稅局昨（12）日表示，近期查核轄區內不動產交易案件發現，有民眾將持有未滿1年的土地出售給營利事業，卻利用「假贈與真買賣」的模式，規避奢侈稅，已被補稅帶罰。

房市交易熱絡，尤其是台北市精華地段的豪宅價格屢創新高，引發立委關注，財政部已要求國稅局針對不動產交易案件，積極選案查核，近期已有初步斬獲。

台北國稅局指出，近期轄區內有房屋交易案件，是以贈與名義申報繳納贈與稅，但在追查雙方的資金流向後，發現實際為買賣案件，依法向納稅人補課奢侈稅，並加處罰鍰。

國稅局說，100年9月間，甲君以總價700萬元的代價，將持有期間未滿1年的土地出售給乙公司，由於奢侈稅是以銷售價格按15％稅率課稅，甲君旋即面臨105萬元的奢侈稅。

為規避重稅，甲君先以土地公告現值200萬元申報贈與，以便享有每人每年贈與總額220萬元的免稅額，向國稅局申請免納贈與稅，本以為神不知鬼不覺，但國稅局官員事後查核發現，乙公司帳戶匯出700萬元至甲君戶頭，認定這是一樁買賣行為，依法補稅帶罰，總共131萬餘元。

928檔期表現不如預期，買氣不振持續反映在11月預售屋市場，《住展》雜誌昨公布11月北台灣預售新屋市場風向球分數，創年度最新低分37分，較上月降2分，連續第6個月呈衰退注意黃藍燈，顯示谷底盤整依舊未見起色。業者表示，未來具有交通、公共建設或重劃區題材型產品，較易獲得首購與自住族群青睞。

主計總處再度下修今年經濟成長率至1.74％，出口、消費與投資不若預期，實質薪資又呈現負成長，整體經濟情勢反映在房市，預售屋推案量繼10月縮至572億元，11月再降至335億元，減少237億元，惟新成屋可售數量1265戶，較上月上升約300戶。《住展》雜誌研發長倪子仁說：「年底民眾搬新屋，新成屋數量小幅增加。」

天氣冷看屋意願低
觀察北台灣房市，北市指標新案少，零星分布在各區，新北林口、新莊地區持續有新案進場，帶動買氣，桃園高鐵特區、平鎮及龍潭新推案較多，在「新潤明日苑」、「琴海」等指標新案引導，看屋人數維持水準，新竹地區競爭白熱化，客源掌握不易，銷售持續不振。
「除了經濟、政策、社會與資金，天候也會影響房市」金磚動力行銷副總施孝文表示，雙十檔期後多為傳統房地產淡季，天氣冷也會降低看屋意願，業者推案量減，「一般多會保留到明年開春再衝買氣。」

打房炒作態勢明顯
永慶代銷協理潘是諭認為，國際局勢不差，但國內政爭效益遞延，陸續有重量級人物跳出來說重話，打房、打紅單炒作態勢明顯，造成市場沸沸揚揚，「對長期置產買方絕對有影響，第4季買氣確實有比較鈍的感覺」、「以往年底還有過年換新房買氣，今年似乎沒這種氣氛。」

林口三峽供給過大
11月整體市況未見好轉，《住展》雜誌統計各區看屋人組數及成交量，較上月平均降了1~2成；從議價率分數持續下降情況看來，買賣雙方對於成交價認知差距有變大趨勢，使成交量無法放大，持續在低檔徘徊。
明年開春第1波將有1800多億元、40餘個指標案推出，房市量能仍值得期待。創意家行銷副總何志正提醒，供給量過大區如林口、三峽、淡水或青埔、八德等重劃區要留意，北市因單價高，跌價機率低，呈現量縮價穩。

財政部台北國稅局表示，為達節省土地增值稅之目的，夫妻間常藉由「買賣」方式移轉房屋，惟嗣後再將上開房地出售，仍須注意是否符合特種貨物及勞務稅(以下簡稱奢侈稅)第5條排除之規定，以免事後遭稽徵機關查獲須補稅處罰。

該局說明，按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，依民法第758條第1項之規定係採登記生效主義，登記機關就土地登記之申請，依法審查後登載於登記簿上，發生不動產物權變動之效果，無須另為執行之行為，核其性質為形成處分，主張其因該行政處分而權利或法律上利益受有侵害者，應循訴願及撤銷訴訟之行政爭訟途徑以求救濟。

該局指出，納稅義務人甲君2010年10月間向其配偶購入坐落台北市之房屋，嗣於2012年5月間轉售上開房地與第3人，因奢侈稅規定，銷售持有期間2年以內之房屋及其坐落基地，又非屬因換屋、調職、非自願離職、或其他非自願性因素出售新房地等之排除範圍，應依限於訂定銷售契約之次日起30日內計算應納稅額，自行填具繳款書向公庫繳納並申報，甲君並未如期申報，經該局查獲按銷售總額之10％補稅處罰。

甲君主張購入系爭房屋係夫妻間之財產過戶，單純只為使用「自用住宅」以達到土地增值稅節稅目的，並非真實交易，經該局以系爭房地買賣所有權移轉變動業於2010年10月間登記在案，依法在未經撤銷、廢止或其他事由而失其效力者，其效力即繼續存在；且其夫妻擁有3間房地，不符合奢侈稅條例第5條第1、2款銷售自住房地排除課稅之規定駁回在案。

據此，該局特別呼籲，夫妻間藉由買賣移轉自用房屋以達節省土地增值稅，嗣後再將上開房地出售，應注意奢侈稅相關法令規定，避免因不諳規定導致遭補稅處罰而得不償失。

市府強拆未違法 王家人：上訴到底

文林苑都更案引爆人民居住權爭議，王廣樹一家不滿老家遭強拆，幾經抗爭一度釋憲成功，《都市更新條例》部分條文遭認定違憲，但王家另指控台北市政府違法幫建商拆除王家，昨卻遭判敗訴，台北高等行政法院認為，釋憲結果不影響都更案已通過審核的事實，市府代拆合法，昨判王家不能原地重建。本案還可上訴。

王家人昨得知敗訴後，回到老家原址開記者會，王廣樹語帶哽咽說：「至今想來仍很心痛、不爽，好好的家就這樣被毀了，一定會上訴到底。」王家大家長王楊玉美則批：「政府實在很恐怖，讓建商來搶我的房子，馬英九、郝龍斌應下台。」

「市府無權拒絕拆」
北市府四年前核准樂揚建設擔任文林苑都市更新計劃實施者後，拒絕都更的王廣樹一家拒搬離老家，先打行政訴訟要求市府撤銷樂揚的都更案，遭判敗訴定讞。去年三月，市府接受樂揚申請，動員大批警力維安強拆王家，引起輿論抨擊侵害人民居住權，網友、義務律師紛紛聲援王家。
今年四月，大法官做出第七○九號解釋，以《都更條例》申請都更門檻過低等理由，宣告部分條文違憲，一年內應檢討修正。但因文林苑都更案箭在弦上，王家來不及等修法，續對市府代拆部分提出行政訴訟。
法官認為，依未被宣告違憲的《都更條例》第三十六條規定，只要建商拿核可的建造執照提出代拆申請，市府就有義務代拆，貫徹執行都更案，市府唯一能做的只有決定如何、何時拆除，認定市府代拆於法有據，判王家敗訴。

36同意戶流浪五年
至於王家另控台北市長郝龍斌、樂揚建設負責人段幼龍，強制驅離、阻止王家人回家，涉強制等罪嫌，士林地檢署昨同步做出不起訴處分；樂揚建設另告王家在原址搭建組合屋，屬無權佔有要求拆除，現仍由士林地院審理中。
立法院內政委員會昨也首度安排審查《都更條例》修正案，但因有十九個版本，昨僅詢答未進入實際審查。
樂揚建設經理戴昇益昨說：「期待能有圓滿結果，因為同意戶無法再等了，前天又有一個同意戶往生。」戴說，因王家還要上訴，目前動工時程未定。文林苑都更同意戶自救會長謝春嬌昨說：「三十六戶同意戶已在外流浪五年，心裡很不痛快，希望王家能放下，回家後都是好鄰居。」

網友怒喊拆法官家
北市副市長張金鶚昨說：「組合屋案部分，盼法院也能做出明確判決，讓文林苑案落幕，一直延宕，付出的社會成本只會更高。」至於文林苑都更建照將於明年十月到期，張已允諾協助展延。
法院判王家敗訴，網友看法兩極。網友suzzyliu說：「居住正義不應無限上綱，支持判決。」網友龍貓王大罵：「下次拆法官他家好了！」

文林苑都更案資訊
◎位置：北市文林路、前街及後街一帶
◎興建：基地面積約581坪，興建地上15層、地下3層大樓，共96戶，其中原住戶佔38戶
◎爭議：
．不同意戶王家提起北市府代拆違法的行政訴訟
．建商樂揚建設提民事訴訟，指控王家組合屋屬無權佔有，要求拆除
◎進度：
．無權佔有官司由士林地院審理中；代拆部分，法院判市府勝訴
．工程停工中，將等官司定讞後再動工

文林苑 爭議事件簿
◎2002/10/28 北市府公告都市更新範圍
◎2006~2007 樂揚建設陸續與文林苑預定地上住戶協調，但王家拒參與都更
◎2009/06/16 市府核准樂揚建設都更計劃，並發出建築執照
◎2011/06/30 王家控告市府核准都更過程違法，敗訴定讞
◎2012/03/28 市府受託代拆王家透天厝，爆發激烈衝突後順利拆除；數日後王家在原址搭建組合屋
◎2013/04/26 大法官第709號解釋宣告《都市更新條例》有關同意門檻等審核程序違憲，1年後失效
◎2013/12/12 王家控告市府違法強拆，台北高等行政法院判決市府代拆屋合法
資料來源：《蘋果》採訪整理

王家11口飄盪 「租屋像禁閉」

文林苑都更案拒絕拆遷的王家，去年三月遭市府強制拆除後，兩戶十一人從此過著顛沛流離、沒有家的生活，王家公推的發言人王廣樹說，一年多來與妻子陸續借住兄妹家，一路從萬華住到板橋，「一直飄盪著，沒有自己的家。」昨得知和台北市政府的官司敗訴，他簡直氣到快崩潰。

堅持護家不要錢
王廣樹（六十一歲）現仍在鋼鐵廠工作，因與建商有七、八件官司，有時一周得請假兩天出庭。他說，老家被拆，土地又被建商圍住，「我去扯圍籬就被告，這有道理嗎？我絕不妥協，再多的錢我也不要，要捍衛家園。」
王家大家長、王廣樹的嬸嬸王楊玉美（八十一歲），則被迫到承德路租屋，租金兩萬多元，空間狹窄不便，僅靠做鐵工的兒子賺錢，每月扣掉房租僅剩一萬多元，生活很辛苦。
王楊玉美昨泛淚說，過去住一樓每天可跟鄰居聊天，現住二樓像當兵關禁閉，且膝蓋痛爬樓梯不舒服；這一年來，她每隔兩、三天就搭公車回老家，「就算面目全非也要回去看看；拜託政府快把房子還我。」

文林苑都更案 行政法院認定 北市府拆除未違法 王家敗訴
中國時報

　引發居住正義和都市更新爭議的「文林苑都更案」，不同意戶王家以台北市政府為被告，提起撤銷拆除處分、原地重建房屋的行政訴訟，台北高等行政法院昨認定，北巿府依都更條例36條及注意事項等所為拆除處分，並未違憲、違法，判決王家敗訴。

　到庭聆判的王家委任律師翁國彥表示，都更案對不同意戶財產權的迫害，影響深遠，對高等行政法院的判決遺憾，將提出上訴。

　已成為台灣都更爭議指標的文林苑案，起因於士林王家不同意所擁有的2塊土地和建物，被包含在北市府核定的都更權利變換計畫範圍內，交由樂揚建設實施興建住宅大樓。

　而王家所提起的首件護家行政訴訟，在前年被判敗訴確定。

　樂揚建設後依都更條例36條申請市府代為強制拆除王家2戶建物，北市府去年3月28日進行強制拆除。

　王家在社運團體的聲援下，於自家土地上搭建組合屋並提起「撤銷拆除處分」的行政訴訟，請求北市府撤銷原拆除處分、原地重建房屋，及確認原處分違法。

　在訴訟進行中，王家先前為護家打的行政訴訟敗訴定讞後，大法官會議今年4月為文林苑等4個案做出釋字709號解釋，認為都更條例中，屋主、地主1/10同意的門檻過低，未確實保障人民權益已經違憲，要求一年內檢討修正。

　該案也因此一度合意停止訴訟，雙方前後經6次協商，王家僅願接受將房屋劃出都更範圍可行性低的方案，導致協商無法成立。

　訴訟回復審理後，合議庭認為參照709號解釋，該案適用的都更條例第36條並未違憲，沒有停止訴訟聲請司法解釋必要，也未侵害原告王家的財產權、居住遷徒權及違反兩公約。

　北市府對「是否拆除」王家沒有裁量權，僅對如何拆除、或何時拆除有裁量權。

　法院還認定，拆除處分屬地方自治事項，王家指北市府不遵從內政部建議，原處分違法等語，皆未採信。

　台北高等行政法院合議庭因此認定，北市府依據都更條例第36條、注意事項、補充規定所為的拆除處分，並未違法，判決代表王家提出訴訟的王廣樹三人敗訴。本案可上訴最高行政法院。

建商、官員不起訴 市府：判決具意義

　文林苑都更案不同意戶王廣樹家族，不滿樂揚建設委請台北市府代拆王家，並以圍籬阻止王家人進入原址，控告樂揚負責人段幼龍強制罪、台北市長郝龍斌等官員毀損、傷害等罪。士林地檢署調查認定，北市府、建商和警方作為都屬合法，昨天將建商、郝龍斌等官員不起訴處分。

　去年3月，樂揚建設依都更條例向台北市政府申請代為拆除。北市府於3月28日執行強制拆除，並以優勢警力將現場抗議的都更案不同意戶王廣樹家族和聲援的學生、民眾等排除，順利拆除王家建物。

　事後王家人認為北市府強拆違法，控告樂揚建設負責人段幼龍強制罪，以及控告台北市長郝龍斌、北市都更處處長林崇傑和前士林分局長江慶興等人毀損、傷害和強制等罪。

　士林地檢署調查發現，王家人的建物和土地是屬都更範圍，樂揚建設已依都更條例規定完成都更權利變換核定，並取得都更區內各建物的建築執照等。

　士檢認定，北市府拆除王家建物、建商圍起圍籬阻止王家人進入、警方驅離靜坐抗議住戶等行為都屬合法範圍，因此將郝龍斌等官員、建商都不起訴處分。

　至於王家人對文林苑都更計劃、原地重建回復原狀、都更權利變化分配與補償等有所爭執，檢察官也建議王家應另循民事訴訟或行政訴訟途徑救濟。

　石文南、邱文秀/台北報導

　台北市副市長張金鶚昨日表示，文林苑案市府勝訴證明「代拆過程是依法行政」，同時，過程中各種程序協調，仍須執行代拆，並無違法。判決結果對文林苑案及未來都更的進行深具意義。

　經過漫長的等待，文林苑同意戶日前又有一名離世。聽聞不同意戶王家不服法院判決，將上訴到底，同意戶表明「這是浪費時間」；建商則表示，訴訟還未結束，只能等下去，但同意戶中真的有很多人沒辦法再等了。

　張金鶚表示，代拆是文林苑爭議的焦點，也造成紛擾。這次判決確認，社會上對政府執行代拆應該會更清楚，希望紛爭平息。

　張金鶚表示，高等行政法院判決提到，市府組成文林苑更新案協商小組與王家、同意戶協商，市府提出各種不同的方案，但王家都不接受，代表高院參考了市府提供與王家協商的報告，認同市府的做法，證明市府的努力。

　這份報告中，北市府文林苑協商小組提出多個解決方案。尤其，規畫設計調整，及王家分配權利與價值上有加碼千萬元的補償案配套，但王家只要原地重建。

　對於王家再上訴，張金鶚表示，尊重王家權利。張金鶚表示，文林苑更新案王家對北市府共提出11件相關訴願、訴訟。截至昨日，北市府10件勝訴，1件審理中，希望文林苑案儘早落幕。

「宏盛帝寶」一帶蟬聯台北市住宅區地王，全台北市公告土地現值平均調幅13.23％，是22年來調最多的一次。信義房屋企研室理蘇啟榮表示，有售屋需求的民眾，應檢視自己手上的不動產是否屬於土地持分高，又位處精華區的產品。如果是，對土增稅增幅就會相對有感，應該趁明年1月1日土地公告現值調整前，加快售屋腳步。

永慶房產集團研展中心經理黃舒衛指出，住宅地王從過去大安區國父紀念館對面的「彩虹大樓」，轉移到「宏盛帝寶」、「皇翔御琚」、信義聯勤建案、「元大一品苑」及「敦南苑」等5大豪宅路段。「顯示實價登錄之後，政府對於地價的評估更貼近市場交易價格。」而這些路段價格的大幅攀升，也間接為實價課稅鋪最後一哩路。
信義房屋企研室經理蘇啟榮同樣認為，實價登錄有助政府調整土地公告現值與土地市價接近，預計未來應仍會持續調升。

黃舒衛建議，想售屋的民眾，應把握最後半個月，重新精算可能增加的土增稅、贈與稅費用，趁早完成相關程序，避免拖到明年才售屋，相關租稅負擔將會拉升。

台北市政府昨日評定，台北市103年公告土地現值平均漲幅為13.23％，不僅是連續第10年調漲，也是北市土地公告現值22年以來最大漲幅。北市各行政區地價漲幅也都超過1成，其中又以大安區漲幅最大。而且台北市103年度公告土地現值已達市價的89.47％。

北市地政局指出，103年公告土地現值作業調查期間從101年9月2日至102年9月1日，全市買賣登記案件共3萬8,471件，與去年同期相較，僅少56件，差距為-0.15％，顯示北市不動產交易量接近持平。

北市地政局代局長黃榮峰說明，公告土地現值調整，對於要賣屋者會影響較大，因賣方要負擔土地增值稅，政府會依照市府公告土地現值作為課稅的依據。對遺產稅、贈與稅課徵時也都有影響。

此外，地方政府審核都更案時，也以公告現值計算權利變換。

黃榮峰強調，為讓稅賦負擔更公平，北市今年首次實施「重點調高區域」，包括重大建設、都更地區、高級住宅、精華商圈，今年都重點式的大幅調高，部分豪宅103年度的調幅甚至達到50％。平均來說，豪宅區平均調幅約在23％，都更區漲幅24％，大約是一般地段建築的2倍，土地稅基調整將更公平合理。

另外，台北市此次土地現值大量參考不動產實價登錄的資料，相當程度反映市場交易動態。

受低利率、各項交通、公共建設、大型開發案影響，在北市12行政區地價，大安區因捷運中和新蘆線東門站和捷運信義線通車，地價明顯上漲，漲幅為14.72％，位居第一。

居第二的中正區，第三名的信義區，也都受捷運信義線通車、都市更新案和高級住宅建案價格居高不下等因素影響，漲幅達分別達14.33％及14.26％。

地政局地價科科長曾錫雄指出，平均地權條例第14條規定，公告土地現值到民國104年，必須調至市價9成，之後就要重新檢討稅率，以求公平合理。北市103年度公告土地現值已是市價的89.47％，還有0.53％的差距，明年公告土地現值仍會調整，但漲跌由市場交易決定，不受9成政策目標影響。

他並表示，103年全市公告土地現值平均漲幅13.23％，與北市調查住宅區價格指數漲幅13.31％相比，已很接近，顯示數據接近現實，市府將持續努力讓公告現值貼近市價。

高雄 精華地段洗牌

高雄市政府地政局昨日公布全市38個行政區，103年公告土地現值評定結果，地政局長謝福來說，103年全市公告土地現值受實價登錄資訊揭露，市場行情透明、以及重大建設持續挹注，帶動地價上漲影響，高雄市平均調漲10.42％，為高雄市近10年來調幅最高的一次。

謝福來指出，經過「高雄市地價及標準地價評議委員會」的評定，高雄市103年總計劃分10,652個地價區段，其中約80％的地價區段調漲，20％地價區段持平，至於平均上漲前三名的行政區域分別是鳳山區、仁武區、以及鼓山區，漲幅分別為16.09％、16.07％、以及15％。

謝福來說，102年高雄公告土地現值的前3名分別是SOGO百貨、大統百貨、以及大立百貨，103年調整之後，除了SOGO百貨退居第二名，原本是高雄最興盛的大統百貨商圈，更被擠出前三名的榜單。

謝福來說，大遠百獲選為高雄市公告土地現值最高地價的地王寶座，實至名歸。

主要是包括世貿高雄展覽館、高雄市立總圖、水岸輕軌、高雄港埠旅運中心、以及高雄海洋及流行文化中心等亞洲新灣區5大重大建設的投入，帶動鄰近地區商業活動使用型態多元化，反應實價登錄地價發展動態、以及該地位處捷運紅線出口、地理位置優勢等相關因素。

台中調幅24.43% 稱霸五都

台中市地價評議委員會昨（12）日完成103年土地公告現值調整，平均調幅達24.43％，僅次於連江縣的46％、金門縣的44.27％及澎湖縣的32.11％，居全國第四，五都第一。

台中市政府地政局長曾國鈞表示，全市103年土地公告現值的「地王」，仍由位於台灣大道的新光三越百貨區段拿下，每平方公尺土地公告現值，由102年約42萬元再調高至56萬元，換算每坪高達185萬元，創下連續8年蟬聯「地王」的紀錄。

曾國鈞分析，103年土地公告現值平均調幅高達24.43％的主因，最大用意是反映市價，及受到新開發區的單元一、單元二、單元三及單元八等土地價格大漲的影響，使全市103年土地公告現值，已接近市價的80.98％。

曾國鈞說，台中市29個行政區的103年土地公告現值全面調漲。其中，前4名的漲幅分別為西屯區50.07％、南屯區的44.74％、北屯區的25.64％，及烏日區的25.43％。

值得一提的是，西屯區103年土地公告現值漲幅居全市各行政區之冠，主因是區內有七期的新市政中心，以及第12期、單元一等土地熱區價格大漲所致；南屯區則有八期重劃區、單元二、單元三，及單元四等土地價格上漲所致。

至於北屯區103年土地公告現值調漲的原因，除了有多處的市地重劃土地價格上漲外，也受到特定地區區段徵收土地價格上漲的牽動。以新開發區土地為例，單元八土地因鄰近水湳經貿園區，且剛開發完成，因此當地103年公告現值平均漲幅達142.8％，高於單元一的114％、單元二的99.44％，及單元三的82.76％，居各單元土地公告現值漲幅之首。

漲漲漲！1字頭預售屋將不再

台中市土地公告現值調幅出爐，平均調幅高達24.43％，漲幅不僅創台中市近20年來新高，同時超越台北市以及新北市。

台中市不動產公會理事長魏嘉銘昨聞訊大喊「不合理」！他同時表示，建商會把成本加在房價，「台中市明年看不到1字頭的預售屋，可憐的是首購族」！

魏嘉銘表示，台中房市明年推案量上看2,000億元，但眼看公告現值驚漲，預估建商平均成本增加4至6％，在新興市地重劃區推案的建商成本暴增10％，加上原物料大漲，工資平均也上漲1倍，預期明年台中市基礎房價將調漲10％。

魏嘉銘強調，公會原本建議用5年時間緩漲公告現值，但台中市卻只用了2年就把公告現值拉到接近市價，建商目前已面臨「前有斷崖（政府打房）、後有追兵（公告現值、原物料、工資皆大漲）」，建商的淨利原本還有兩位數，「明年恐將跌破個位數」！

魏嘉銘表示，上述自辦重劃區原本是農地，地主未來將土地賣給建商後，地主繳納的地價稅是農地，但暴增的土地增值稅卻轉嫁到建商與購屋者身上，「平均地權法明訂漲價歸公，賺錢的是地主，但增值稅卻要建商繳納，很不公平」。

他說，面對公告現值驚漲、政府又祭出限縮容積、加上地主漫天喊價，建商已成了受害的一群，同時也苦到首購族，「原本還在等待房價下修的首購族，明年反而買到更貴的房子」。

桃園 升格行情加持

明年底即將升格台灣第六都的桃園縣，今年建照核發量2.04萬件冠居全台，房地產市場推案量甚至凌駕新北市，房價也應聲大漲；桃園縣地價評鑑委員會參酌市場行情，可望大幅調高103年公告土地現值達22.5％，調幅超出102年10.8％的1倍以上。

大幅調高公告土地現值，除了和升格直轄市、桃園航空城、五揚高架等利多因素有關，桃園縣府地政局指出，更大的原因是因應整體的市場行情，也配合內政部在104年達到市價9成的政策。

地政局並指出，103年大幅調漲公告土地現值也和桃園縣辦理都市重劃和多項大型區段徵收有關，例如機場捷運林口A7站、長庚站等站體開發、中路計劃區開發案，以及八德的擴大區段徵收。

台南 漲幅比去年高

台南市政府地政局長林燕山表示，調整公告現值的計算方式採中位數而非最高值，但過去一年房市活絡，今年的調漲絕對比去年漲幅4.7％來得倍增。

據了解，台南公告現值漲幅比去年來得高，地王應仍是由西門路、中正路口，目前作為萬國通路旅行箱Eminent的店面繼續蟬連，其公告土地現值價格應在每坪80餘萬元以上，目前該腹地其他區域的市場成交價格，維持在80萬元上下。

今年以來，大台南地區房市成交活絡，漲幅最多的以東區的台南夢時代購物中心為主，平均每坪土地價格漲至每坪40至50萬元；另五期重劃區土地也因外來建商購地，成交價格明顯上揚；至於過去地價偏低的安南區，因基期低且建商搶進，漲幅一波比一波高。

亞昕國際（5213）昨（12）日公告以每坪土地單價210萬元、總價9.48億元，向遠雄人壽購入新莊副都心451.24坪土地。亞昕表示，該案接近中央路、昌仁路附近，全案希望持續擴大整合鄰地，因此推案時程未定。

遠雄表示，遠雄人壽會出售該筆土地，主因該基地面積不夠大，加上投資素地必須在二年內開發，在年限將屆加上仍需一段時間整合，才會出售予亞昕國際。亞昕指出，全案還在規劃中，尚無規劃推案時程。

亞昕今年推案量為86億元，明年預計推案量挑戰百億元，包括總銷11.5億元的「新店秀岡案」、總銷33.7億元的「晴空樹2期」，以及總銷47億元的「林口力行案」。亞昕董事長姚連地表示，未來目標每年推案量維持在100億至150億元水準。亞昕國際昨（12）日以24.25元作收，下跌0.1元。

台北市政府地政局公布103年公告土地現值調整幅度，除了受惠信義線通車、台北101大樓首次榮登地王，住宅區區段仍以宏盛帝寶一帶居冠，行政區則以大安區漲14.72%為最多。
信義線通車，百貨商場、知名國際飯店及企業總部等陸續進駐，帶動信義商圈地價快速成長，而讓台北101大樓成為地王。全球資產專案經理王維宏說明，過去火車站周邊土地因容積較高所以價格也偏高，但近年來重大建設都在東區，地價早已反轉，例如2012年7月大陸建設買下信義計劃區B7土地，容積單價281.85萬元，2013年8月欣富亞洲買下中正區首都門預售案土地，容積單價為143.44萬元，就足以證實台北地價東強西弱，台北101大樓成為地王是「名符其實」。

受捷運信義線通車、區內都市更新、高級住宅建案價格居高不下等因素影響，公告土地現值調幅最高的行政區為大安區、中正區、信義區，均有14%以上的調整，住宅區段則以宏盛帝寶一帶、皇翔御琚一帶、信義聯勤建案一帶為區段地價最高前三名。

信義房屋企研室經理蘇啟榮表示，大安區、中正區、信義區這三個區域都是一般所謂的「蛋黃區」，也就是市中心的精華區域，最高區段地價也均是大家所熟知的豪宅，再加上台北市公告土地現值平均漲幅為13.26%，是22年來漲最多的一次，與台北市最新公布的住宅價格指數年漲幅12.8%相當接近。

而此次亦是實價登錄上路周年後首次公告土地現值調整幅度，不能否認實價登錄更有助於政府調整土地公告現值與土地市價接近，預計未來應仍會持續調升。

明年底即將升格台灣第六都的桃園縣，今年建照核發量2.04萬件冠居全台，房地產市場推案量甚至凌駕新北市，房價也應聲大漲；桃園縣地價評鑑委員會參酌市場行情，可望大幅調高103年公告土地現值達22.5％，調幅超出102年10.8％的1倍以上。

大幅調高公告土地現值，除了和升格直轄市、桃園航空城、五揚高架等利多因素有關，桃園縣府地政局指出，更大的原因是因應整體的市場行情，也配合內政部在104年達到市價9成的政策。

地政局並指出，103年大幅調漲公告土地現值也和桃園縣辦理都市重劃和多項大型區段徵收有關，例如機場捷運林口A7站、長庚站等站體開發、中路計劃區開發案，以及八德的擴大區段徵收。

苗栗縣地王首度易主！明年公告土地現值評議決議昨天出爐，新地王在頭份鎮下公園，每坪公告土地現值近五十八萬元，舊地王苗栗市三角公園被取而代之。

頭份鎮長徐定禎指出，頭份部分地區近年來地價上漲約三成，代表大眾看好頭份發展，他卻不樂見持續上漲，代表住頭份負擔加重，期盼中央或縣府設立平價住宅穩定地價，並建議規劃增加建地，吸引更多人口、產業進駐。

「無奈！」苗栗市長邱炳坤感嘆說，頭份鎮人口早就超越苗栗市，地價只是遲早的問題，大環境如此，他只能接受，市公所將會檢討，聽取意見找出發展方向，吸引企業、工廠投資，創造就業機會。

苗栗縣地價及標準地價評議委員會昨天召開，決議公告土地現值在頭份鎮中正路與民族路口，即下公園旁的角地，每平方公尺公告土地現值17萬5200元，比今年略增3000元，成為明年的新地王。

苗栗市三角公園旁的舊地王今年每平方公尺公告土地現值17萬6700元，明年調降到14萬2500元，雄踞的地王寶座明年退位。

地政處分析，頭份鎮因為鄰近竹南科學園區，又有中山高頭份交流道等地利，再加上竹南科南側聯外道路陸續完工等利多因素，帶動中央路沿線及後庄地區整體發展，公告地價調漲反應市場。

此外，明年公告土地現值全縣分為5345個區段，平均調漲7.97%，估計約是一般正常交易價格的88.5%，漲幅較高的地區在竹南科周邊的竹南、頭份土地為主。

〔自由時報記者賴筱桐∕新北報導〕新北市政府地價評議委員會日前公布，今年三重區公告土地現值調幅為十九．六五％、蘆洲區為十五．七五％，較去年同期上漲一成五；其中三重「地王」位於正義北路及重新路口，公告現值換算每坪一百七十八萬元；蘆洲區「地王」在得勝街、成功路口，換算每坪約一百三十七萬元。

三重地政事務所主任莊月桂分析，三重、蘆洲地區近年蓬勃發展，有台六十四線快速道路、捷運蘆洲線、新莊線以及興建中的機場線加持，加上二重疏洪道重劃區及國民運動中心等重大工程開發，地價呈現上漲趨勢。

據資料顯示，三重區「地王」位於正義北路、重新路口附近，公告現值每平方公尺五十四萬元，相當於每坪一百七十八萬元，較去年同期上漲十三．八八％，每坪漲了二十一．七萬元；三重區最貴路段是捷運台北橋站共構案，鄰近三和夜市、位居商業區，是民眾公認的黃金地帶。

蘆洲區「地王」位於得勝街、成功路口，即湧蓮寺對面，公告現值每平方公尺超過四十一萬元，相當於每坪一百三十七萬元，較去年同期上漲十六．三八％，且與蘆洲最貴路段重疊；由於湧蓮寺商圈「一日三市」，相當繁榮，坐擁「地王」和最貴路段兩種殊榮，實至名歸。

三重地政事務所地價課課長林聖心認為，捷運新莊線及蘆洲線開通後，刺激三重、蘆洲地價上漲，加上三蘆距離北市近，房價往往只有北市一半，吸引不少民眾進駐，對地價拉抬有顯著效益。

淡海新市鎮1期工程計畫迄今發展逾20年，高樓一棟棟的蓋，但礙於大型公共建設不足、經濟效益低，最後淪為高房價「空屋」；至於2期1區工程仍停留在環評階段，2期2區則為荒地一片，淡海新市鎮未來發展令當地居民憂心。

民國81年，營建署為紓解台北住宅不足的壓力，選定淡水北側的沙崙、港子平、公司田、崁頂、埤島、林子街等農業區規畫出1756公頃土地，作為淡海新市鎮1期工程範圍，於83年動工。由於淡水聯外交通數十年來如一日，從早到晚塞車，僅靠台二線、中正路疏通每天數以千計車次，加上地方與中央未達成共識下，淡江大橋、淡北快速道路、淡海輕軌等重大工程，目前仍停留在口號階段，也讓部分居民對新市鎮的前景持保留態度。

新市鎮1期工程目前僅開發3成，多數仍為素地，今年6月營建署開始推動2期開發案，以登輝大道為分水嶺，分為西側1區、東側2區2階段，總面積達1167公頃，1、2期工程的開發，預計可為地方帶來55000個就業機會。當地居民表示，新市鎮1期未充分開發，政府又要推2期開發案，業者恐望而卻步，唯有盡快解決交通問題，才是根本之道。 新北市交通局副局長陳文瑞指出，行政院11月通過淡江大橋計畫，明年初進行設計、用地取得、工程發包；至於淡北快速道路，登輝大道至捷運紅樹林站的市轄段由工務局主辦，將在12月底動工；淡海輕軌則在設計、審理階段，預計明年底動工。內政部營建署新市鎮建設組長洪啟源表示，1期工程已開發完畢，2期工程開發目前等待1區環評通過後，陸續徵收土地，2區則評估「開發適宜性報告」，預計農曆年後召開說明會，未來可望釋出低價位的「青年住宅」。

苗栗大埔案被拆遷戶控告內政部區段徵收違法，要求撤銷徵收，台中高等行政法院更一審12日上午召開辯論庭。拆遷戶委任律師詹順貴指稱，「拆屋唯一理由是炒作地皮」。抗議的民眾則在法庭外高喊：「取消徵收，還我土地權！」法官訂全案於下月3日上午宣判。

苗栗大埔徵地案被拆遷戶提行政訴訟，台中高等行政法院於民國100年6月底，判決被拆遷戶敗訴。被拆遷戶提上訴，最高行政法院於101年11月間判決，合議庭認為強制徵地應為最後不得已措施，政府應以協議價購等溫和方式確實溝通交涉，且應符合公益性、必要性與比例原則。

最高行政法院認為，內政部採納土地徵收審議議委員會決議核准苗栗縣政府徵地，卻未具明任何理由，因而將全案發回台中高等行政法院重新審理。

台中高等法院昨天上午開辯論庭，包括張藥局老闆遺孀彭秀春、上百名鄉民到場關注，在法庭外高喊「取消徵收，還我土地權！」聲援的學生也拉起白布條高喊：「撤銷區段徵收，還我主地正義。」

拆遷戶律師詹順貴指稱，苗栗縣政府拆遷的唯一理由就是炒作土地，前後發生喝農藥、跳水、跳樓等3起人命事件，剝奪民眾的生存權、工作權、財產權，家園不能用賠償金來補償。

過去以毛胚房為主力的台中豪宅或換屋市場，受到奢侈稅2年閉鎖期限制，自住客躍居豪宅購屋主流，愈來愈多建商趁勢推出精裝修房「吸客」，不僅交屋後即可入住，在2年閉鎖期間，還能轉租收取房租，精裝修房似有取代毛胚房的趨勢。

中部地區由龍寶建設最早實施精裝修房；近期包括精銳建設台中南屯區新案「旅建築」、7期「雙橡園V1特區」、同興協記8期新案「居雍」、陸府建設大里新案「原森」等建案，都紛紛標榜推出精裝修房。

台中建商表示，為了提升居家設備與品質，建商與客戶進行多次「客變」，以量身訂做的方式、滿足客戶自我規畫住家的心情，且能省下裝修時間，不需額外支付裝潢費用，因此，大受自住客的青睞。

其中，雙橡園開發在台中7期南側的新案「雙橡園V1特區」，以精裝修房交屋為訴求，甚至以「多對一」方式，由工地所長、建築師、設計師、客服人員及客變主任進行平均3.8次的客變，以量身訂做的概念滿足不同客戶的需求。

雙橡園開發副總經理魏櫂良表示，毛胚屋有利於投資客轉手，但面對奢侈稅2年閉鎖期限制，除非財力雄厚，不然得白繳2年的高額管理費，即使出租還得花錢裝潢；但對於自住客來說，毛胚屋裝潢工期長，且住戶不會同時入住，交屋5至10年內，還得忍受其他住戶裝潢敲打的噪音，以及施工廢料影響環境。

位於台中市南屯區楓樹里的「精銳旅建築」，同樣強調精裝修交屋，採現代化造型設計，利用材質變化表現「百年楓樹溪旁的兩棵白橡樹」的建築質感，主打環保建材，從地板到家具裝潢，強調德國進口環保綠建材。

精銳建設業務部協理曾晨珀表示，「精銳旅建築」還設置無毒蔬菜農場，透過5大環境控制功能，創造出最適當蔬菜生長的環境，養出新鮮營養、無農藥與重金屬、低硝酸鹽的食物，讓住戶住得安心、吃得健康。

台中市土地公告現值調幅出爐，平均調幅高達24.43％，漲幅不僅創台中市近20年來新高，同時超越台北市以及新北市。

台中市不動產公會理事長魏嘉銘昨聞訊大喊「不合理」！他同時表示，建商會把成本加在房價，「台中市明年看不到1字頭的預售屋，可憐的是首購族」！

魏嘉銘表示，台中房市明年推案量上看2,000億元，但眼看公告現值驚漲，預估建商平均成本增加4至6％，在新興市地重劃區推案的建商成本暴增10％，加上原物料大漲，工資平均也上漲1倍，預期明年台中市基礎房價將調漲10％。

魏嘉銘強調，公會原本建議用5年時間緩漲公告現值，但台中市卻只用了2年就把公告現值拉到接近市價，建商目前已面臨「前有斷崖（政府打房）、後有追兵（公告現值、原物料、工資皆大漲）」，建商的淨利原本還有兩位數，「明年恐將跌破個位數」！

魏嘉銘表示，上述自辦重劃區原本是農地，地主未來將土地賣給建商後，地主繳納的地價稅是農地，但暴增的土地增值稅卻轉嫁到建商與購屋者身上，「平均地權法明訂漲價歸公，賺錢的是地主，但增值稅卻要建商繳納，很不公平」。

他說，面對公告現值驚漲、政府又祭出限縮容積、加上地主漫天喊價，建商已成了受害的一群，同時也苦到首購族，「原本還在等待房價下修的首購族，明年反而買到更貴的房子」。

〔記者鄭旭凱?斗六報導〕高鐵雲林站後年啟用營運，高鐵特定區土地上漲速度也像高鐵車速一樣狂飆，明年公告土地現值飆漲二十％，緊鄰的中科虎尾基地也大幅調漲十八％，是全縣漲勢最凶猛的兩個地段。

雲林縣地價評議委員會通過明年雲林縣公告土地現值，全縣總調漲幅三?○九％，只比去年二?七八％略增，但高鐵周邊的高鐵特定區及中科虎尾基地卻呈現急速飆漲走勢。

高鐵特定區公告土地現值，今年漲幅十一?五％，明年加速飆漲，幅度達到二十％，最高價從每坪四萬七千九百餘元，漲到五萬七千八百餘元。

中科虎尾基地公告土地現值，今年漲幅為六?二五％，明年也加速狂飆，漲幅達十八％，從每坪一萬一千二百餘元，漲到每坪一萬三千二百餘元。

今年全縣漲幅最大、達到十八％的斗六棒球場周邊，明年公告土地現值漲幅減速，但仍上漲十％，最高價從每坪六萬九千四百多元，漲到每坪七萬六千餘元。

以鄉鎮市計算，明年公告土地現值漲幅最多的前三名依次為虎尾鎮七?四％，莿桐鄉七?一五％及斗六市五?三一％；公告土地現值不漲反跌的則有口湖鄉下跌一?○五％，以及四湖鄉下跌○?七七％。

全縣最高區段地價，是斗六市一九三號地價區段，位於大同路與愛國街交叉路口，每坪五十七萬八千五百餘元；全縣最低區段地價在四湖鄉二○五號及口湖鄉一四六號，位在低於海平面的離島基礎工業區內，每坪只有十六?五元。

億時計鐘錶行 蟬聯全縣地王

斗六市大同路與愛國街之間的路角地億時計鐘錶行則蟬聯全縣「地王」，每坪高達八十九萬一千七百三十五元，明年公告現值並沒有調漲，和今年相當

消費性IC應用設計暨太陽能廠海德威處分不動產，估計獲利新台幣2.8億元，每股貢獻獲利達9.13元，激勵股價開盤跳空漲停。

為活化資產，海德威將位於台中市南屯區的不動產賣予鈺鎧科技，交易總金額達8.13億元。

海德威估計，處分不動產將獲利2.8億元，若以目前股本3.06億元計，每股貢獻獲利達9.13元。

在處分不動產龐大獲利激勵下，海德威股價表現強勁，開盤跳空漲停，達9.88元，上漲0.64元，漲幅達6.93%。

台南市政府地政局長林燕山表示，調整公告現值的計算方式採中位數而非最高值，但過去一年房市活絡，今年的調漲絕對比去年漲幅4.7％來得倍增。

據了解，台南公告現值漲幅比去年來得高，地王應仍是由西門路、中正路口，目前作為萬國通路旅行箱Eminent的店面繼續蟬連，其公告土地現值價格應在每坪80餘萬元以上，目前該腹地其他區域的市場成交價格，維持在80萬元上下。

今年以來，大台南地區房市成交活絡，漲幅最多的以東區的台南夢時代購物中心為主，平均每坪土地價格漲至每坪40至50萬元；另五期重劃區土地也因外來建商購地，成交價格明顯上揚；至於過去地價偏低的安南區，因基期低且建商搶進，漲幅一波比一波高。（新聞來源：工商時報─記者陳惠珍∕台南報導）

高雄市財政局公告招標生日公園旁苓雅區苓中段1小段1、2地號市有土地及2-1地號國有土地設定地上權，地上權權利金底價新台幣3億1,466萬4,717元，地租年息率3.5％，存續期間50年，不得將地上權或地上物之一部轉讓予第三人，並訂於2014年1月16日上午10 時30分於財政局第一會議室當眾開標。

本案基地北臨苓雅一路，東臨文橫二路，緊鄰生日公園及三多、新堀江商圈，距捷運三多站650公尺，具有交通便利，生活機能及公共設施完備之優勢，都市計畫使用分區為第4種住宅區，面積合計2,531.82平方公尺(約765坪)，各界詢問度頗高。

這是繼2012年6月19日成功標脫鼓山區龍北段22地號市有土地設定地上權後，再一次推出市中心稀有精華地段大面積公有土地招標設定地上權案，除可活化閒置公有土地外，投資人亦可以較低之成本取得開發需用土地。財政局表示2014年將再推出漢神百貨對面，及捷運凹子底站旁舊龍華國小2案精華商業區土地設定地上權。

為衝擊房企第一陣營，招商地產最近動作頻繁不斷。

融資方面，12月5日午間，招商地產控股子公司招商置地（00978.HK）已啟動境外融資通道，宣佈發行5億美元債券。此前的11月28日，招商地產65億元A股再融資方案獲得證監會受理，招商地產董事會秘書劉甯透露，該項融資方案將會在明年一季度出結果。

拿地方面，招商地產前三季度耗資142.73億元獲取13宗地塊。今年11月，招商地產就豪擲52.69億元，在佛山、煙臺、重慶、成都等地購得土地使用權。

高周轉方面，招商地產今年3月份在蘇州拿了一塊地，10月31日開始銷售，總共只用了7個月的時間。

“招保萬金”是中國股市中最具代表性的四大地產龍頭股。目前，招商地產已經被萬科和保利拉開了距離。最近招商地產頻繁的動作表明，他們正試圖恢復狼性和野心，重返一線陣營。只不過，這次他們要通過拓展二線城市，來實現這一目標。

佈局二線城市

“避開一線城市白熱化的競爭，把注意力放在二線城市。”劉寧說，公司整體戰略是“守住一線城市，拓展有潛力的二線城市，非常謹慎去三線城市。”劉寧解釋背後的原因是考慮到一線土地供應越來越少，競爭激烈，地價相對較高，避免在一線城市去“硬拼”。公司判斷二線城市發展空間巨大，所以考慮在現有的基礎上去拓展佈局。

“這是我們業務拓展的新考慮。”劉寧解釋，從產品結構來說，希望更多元化，加速擴張。劉寧認為，只要在這些城市開發好一兩個大盤，佔據第一的位置，足夠招商地產發展。

此外，劉甯向中國房地產報證實，將加大在綜合工業區、海港新城及潛力城市的佈局。

這種重心的轉移正是招商地產眼中的潛力城市，從招商地產今年新進入的城市不難發現這種變化，鄭州、西安、武漢、南寧等。這種關注更傾向於城鎮化、產業集聚、高鐵樞紐、人口紅利受益城市。

“我們現在26個城市有項目，有4個是招商置地的城市。A股有22個城市，如果這22個城市能夠深耕，要不要新城市都不重要。”劉寧說。

在她看來，只要在這些城市開發好一兩個大盤，佔據第一的位置，也足夠招商地產發展。

劉甯表示招商地產拿地的第一大原則是：深耕現有的城市，不輕易拓展全國其他城市。

盤點2012年，招商地產通過合作、收購等多種方式，主要在深圳、天津、北京、上海、佛山、青島等11個城市新增18個專案，獲取專案資源391萬平方米，土地款157億元。

2013年前11個月，也新增近20個項目。主要城市分佈在：大連、昆明、鎮江、蘇州、佛山、寧波、南寧、煙臺、天津、杭州等，基本上形成了環渤海、長三角、珠三角、西南地區的全國佈局。

“拿地規模跟別的公司比，可能會激進一些，但我們成本控制很好，沒有拿過一塊地王，土地成本都在3000元/平方米出頭。在土地獲取環節控制了風險。”劉寧告訴中國房地產報記者。

但根據山西證券的研究報告，招商地產今年平均樓面地價為4695元/平方米。根據平安證券分析師周雅婷的報告，招商地產平均拿地樓面價高達6188元/平方米，較2012年拿地均價4218元/平方米高出一大截。

千億擴張挑戰

今年4月，招商地產明確提出了2018年要實現招商地產“千億銷售、百億利潤”的戰略目標。此前，這一目標的實現時間是2020年。

“要實現這個目標，在2013年400億基礎上，2018年以前年均保持20%的增長就能實現，這不是特別難。”賀建亞在接受媒體採訪時如是說。

但實際上並非如此簡單。

回顧過去幾年，2010年銷售額143億元；2011年銷售額210億元，同比增長47%；2012年銷售額363億元，同比增長73%；2013年預計銷售額400億元，同比增幅僅在10%左右。即便按照山西證券預測的420億元銷售額，同比增長也不過16%。

除此之外，招商地產千億擴張的目標還將受到政策風險、公司轉型以及管理能力的考驗。

政策上，一位熟悉招商地產的人士分析，招商地產以深圳為大本營，成長之初受到制度與政策的利好面影響，在當時深圳的“房改”、商品房市場逐漸發育等利好情況下，先進入中國樓市往往能得到第一桶金。

但這種企業成長中的高增長空間並不可持續，而會趨於飽和。尤其在隨後東南沿海樓市逐漸盛行的時代，招商地產跳出華南市場進行全國擴張，地緣與市場優勢已不如以前。

在上述業內人士看來，招商地產在樓市調控的洗牌中抗風險能力下滑。融資、拿地等節奏被樓市調控打亂。這也表明，公司層面對政策的預計是不足的。

轉型方面，這家央企背景的地產巨頭開始從嚴格追求高利潤的效益優先模式向規模與效益並重的快速高周轉模式轉型。招商地產表示未來中低端產品占比將繼續提高，並將通過產品標準化設計和建造，加快周轉，力爭大部分產品在拿地之後9個月內實現銷售。

“在逆市中如果沒有魄力，很難發展。”劉寧認為。

為了支持轉型，招商地產一面啟動國內A股的增發，一面在香港購殼上市。“儘快利用招商置地這個平臺進行債務融資的研究及嘗試”。

賀建亞認為，招商地產母公司招商局對招商地產的支持，也是轉型的有力保障。例如，招商地產旗下的商業地產將逐步金融證券化，招商局集團旗下的招商資本和招商證券的私募產業投資基金都能為招商地產的商業地產提供強有力支援。

在管理方面，招商地產同樣面臨著考驗。細數目前幾大行業地位沒落的企業，幾乎與高管調整帶來的業務波動有關。自賀建亞2011年起擔任招商地產總經理之後，他強調的“狼性特質”在近年公司管理轉型方面表現突出。

招商局集團也從2011年開始加大對招商地產的支持力度，招商地產在提升管理水準的同時，還進行了戰略管理研究、進一步流程再造、優化ERP建設、推廣全面風險管理等一系列工作。

接受媒體採訪時，賀建亞介紹了為何招商地產能夠快速轉型：

首先，標準化產品體系已經建立。此前拿了地才開始研究定位，才開始設計；現在拿地時我們已經知道用什麼樣的產品打向市場。

其次，除了買地權利仍在招商地產總部以外，地方公司有權決定專案開發的所有事項。

最後，有配套的激勵機制。

但這些管理措施能否奏效還有待考驗。尤為值得注意的是，招商地產在2013年佈局城市達到25個、新增項目18個，這對於招商地產異地多專案管理開發的能力帶來了考驗。

雅居樂地產（03383.HK）週三宣佈以1.04億元獲廣東省雲浮市一幅住宅地塊，樓板價僅300元/平方米

雅居樂管理層表示，所購地塊進一步鞏固了其於華南區域的業務發展，將與區域內的其他專案產生協同效應。同時，有信心憑此專案進一步提升集團於華南區域的品牌知名度。

據資料，該地塊位於廣東省雲浮市西江新城，周邊配套設施成熟。地塊占地面積為13.8萬平方米，預計總建築面積為34.6萬平方米，樓面地價為300元/平方米。

公司對此表示，此次所購地塊有較大發展潛力，因雲浮市是南廣高速鐵路廣西段的其中一站，預計該段鐵路全線開通後，由當地至廣州市只需約30分鐘車程。

最新資料顯示， 1-11月，雅居樂累積銷售金額為339.3億元；累積銷售面積為293.9萬平方米；平均銷售價格為11546元/平方米。雅居樂前11月已經完成全年420億銷售目標的80.8%。

發源於潮汕地區、以開發中高端住宅大盤為主業的龍光地產，自2007年曝出上市傳聞，而今終於趕上年內赴港上市的末班車。據其12月9日公佈的上市計畫，擬全球公開發售7 .5億新股，預計融資款項淨額約為16 .2億港元（約合人民幣13 .5億元）。

目前土地儲備足以應付未來5-6年的發展需要

按照計畫，龍光地產股票公售今天中午結束，配售結果將於下週四(12月19日)公佈，12月20日在香港聯交所開始買賣。其中90%為國際配售部分，其餘10%為香港公開發售，另外根據超額配股權，還可額外發售1.125億股。

龍光集團回應南都記者採訪，擬將全球發售所得款淨額中約70%用於收購合適的地，還有20%用於全數償還?生銀行貸款，剩下10%用於一般公司及營運資金用途。

7.5億新股，每股發售價2 .1-2 .5港元。按照指示發售價的中位數每股發售股份2 .30港元計算，預計扣除全球發售包銷費用及開支，龍光集團此次全球發售的所得款項淨額約為16 .2億港元，也就是說大概11 .3億港元（約合人民幣9.6億）將被用於拿地。

實際上，龍光手上的地並不少。據其提供的資料，截至10月31日，龍光擁有土地儲備總建築面積約為1119萬平方米，其中約81%地處廣東省，預計足以應付未來5- 6年的發展需要。不過這些地集中在惠州、汕頭等三線城市，部分業內人士認為，近兩年來二、三線城市樓市表現疲軟，如此土地儲備容易引發風險。煜融投資研發部經理陳旭則認為，拼不過大房企集中的一線城市，退而求其次佔據二、三線市場先機也不失為一個好辦法，現在政府宣導的城鎮化也會帶來相應的紅利。

今年銷售額將破百億

龍光地產為上市至少籌備了5年，最早出現上市傳聞是在2007年初，2008年底上市計畫浮出水面。2011年龍光在深圳寶安中心區的寫字樓項目龍光世紀大廈落成，將總部遷至於此，展露“佈局全國”的鋒芒。

事實上，龍光在深圳已開發天悅龍庭、君悅龍庭等住宅樓盤，深惠結合部的超級大盤龍光城正在銷售。全國範圍內，龍光地產已涉足11個城市，有70個處於不同發展階段的專案，集中在兩廣地區、成渝經濟區和海南省。以2012年的銷售額計算，龍光地產位列國內房企第46位。

有資料顯示，今年1至10月，龍光地產銷售額為94.68億元，很可能在年末突破百億銷售大關。此次龍光欲將70%的上市融資額用於拿地，也可見龍光地產未來做大做強的決心。龍光地產主席兼行政總裁紀海鵬信心滿滿稱：“將致力打造龍光地產成為全國大型的物業發展商之一”。

過去龍光地產以開發中高端住宅為主，而上述知情人士重申，現在龍光地產的定位是主力面向首次置業和首次改善型需求，因此不會拿“地王”。在剛需占主導的當下市場，這無疑是最快打開市場規模的途徑。

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IP O重啟在即　中小型房企仍排隊赴港上市

時代、龍光兩家房企接連赴港上市，早已不鮮。根據相關統計，香港股市擁有超過40家內地房企，除了IPO之外，以買殼方式登陸港股的內地房企也不在少數。值得關注的是，今年就有7家內地房企香港上市，包括金輪天地、五洲、當地、毅德、景瑞，加上剛剛上市、即將上市的時代、龍光，大部分都屬於中小型房企。


在宋延慶看來，儘管A股IPO開閘傳言不斷，但這幾年視窗一直沒開，成長性房企迫切需要資金，雖然在香港上市表面上的融資額不高，但上市房企本身就是一個平臺，在一些三、四線城市，上市公司拿地可以享受到更多優惠。

煜融投資研發部經理陳旭也認為，資金是房地產企業的血液，而企業上市可以說是房地產公司最直接的融資管道之一。為解決融資問題，近年來很多地產企業都通過上市來為自身的發展募集資金。在中央對地產調控的力度沒有放鬆的情況下，銀行對地產企業的控制的融資力度與上市都較為嚴格，現在地產企業謀求赴港上市，也不失為無奈之下的一種較為明智的選擇。

除此之外，還有業內人士認為，就算國內IPO重啟，普通民營房企也很難首先享受到上市融資的便利，因此還不如千辛萬苦赴港上市更實際。

北京市統計局、國家統計局北京調查總隊12日發佈的資料顯示，1至11月，北京商品房銷售面積為1634．4萬平方米，比上年同期增長6．7％。其中，住宅銷售面積為1176．3萬平方米，下降0．2％，為今年2月以來首次出現同比負增長。

今年年初，北京住宅銷售延續了去年年底的火爆。統計顯示：1至2月，北京住宅銷售面積為167．9萬平方米，增長一倍；第一季度，同比增長速度降至80．7％。上半年，全市住宅銷售面積為599．2萬平方米，同比增長速度降至25％，1至10月住宅銷售面積同比增速已經降至個位數，為3．2％。

美國房地產市場的持續復蘇，引發中國投資者的濃厚興趣，這其中除了個人投資者，還有來自中國的房地產私募基金。最近，一個包含9個項目近2600套出租式公寓的收購大單，在休士頓被中國私募基金盛世神州美元基金與美國合作企業聯手收入囊中，12月10日交割完畢。

在此之前，盛世神州美元基金已經在美國收購了400多套公寓，其中176套在亞特蘭大，252套在休士頓。

走向美國

今年以來，美國房地產的復蘇已成事實。美國房地產經紀人協會（NAR）的資料顯示，2006年7月美國房價的中位數達到了泡沫頂端23.04萬美元，2011年7月這個數字下跌了25.7%，而今年美國房地產市場持續復蘇，7月的房價中位數水準已經超過22萬美元。

美國房地產的回暖行情，吸引眾多基金和機構的目光。今年2月，萬科集團與素有“美國頭號房企”之稱的鐵獅門公司簽約，合作開發三藩市富升街201地塊，首次進軍美國。6月，SOHO中國（00410.HK）實際控制人潘石屹、張欣夫婦牽頭的一家財團，以7億美元價格購得紐約通用大廈40%股權。

近期，綠地集團在紐約布魯克林投資公寓的消息也不脛而走。複星國際也以大手筆7.25億美元買下了曼哈頓地標性建築。據Real Capital的統計資料，中國今年在美物業交易額已經從2011年的11億美元增長到了17億美元。

在美國房地產的這一波觸底回升行情中，一些城市還出現了中國房地產私募基金的蹤影。

“休士頓最近火極了。”日前，盛世神州美元基金董事長張民耕在北京接受《第一財經日報》記者獨家採訪時說，由於專案已經談妥，本月初他們的團隊去往休士頓做盡職調查，有些人只能住在機場旁邊的酒店，因為“城裡的酒店全滿了”。

張民耕說：“盛世神州美元基金之所以創立，有三個方面的原因：房地產經過十年的發展，其金融屬性日益突出；2007年，中國合夥企業法出臺；受美國合作方合組基金建議的影響。其中，第三個原因尤其重要。”

張民耕牽頭的盛世神州美元基金，全名為盛世神州房地產投資基金管理（北京）有限公司，是中國境內第一家在國家發改委成功備案、北京市第一家規範註冊的私募人民幣房地產基金。“我們基金規模在三年中上了三個臺階，第一年5億，第二年10億，第三年20億，從目前的資料看，我們的規模已突破40億。”張民耕說，公司在經營人民幣投資國內房地產業務的同時，也發起了美元基金，投資美國的房地產。

“淘金”美國房地產

2008年後，和美國的一些城市一樣，亞特蘭大房價出現下跌，當地一些人的銀行貸款毀約，個人信用破產，在無法貸款買房的情況下，不少人選擇租房。2011年，盛世神州開始在亞特蘭大“探路”。之所以選擇這座城市，張民耕認為，一是因為亞特蘭大這一名字在中國耳熟能詳，舉辦過奧運會，二是有CNN和可口可樂等中國人很熟悉的公司，三是1996年奧運會後這裡的房價出現過狂飆，並在2008年次貸危機後又大幅下跌，他看好這裡的房價上漲空間。

在對獨棟別墅、出租式公寓、商鋪、寫字樓、倉儲等十餘個項目進行比較後，張民耕選擇了維護成本相對較低的出租式公寓進行投資，買下176套公寓，用於出租給危機後更傾向于租房的美國人。

據張民耕介紹，這176套公寓來自一個全國性的知名出租式公寓開發及運營公司，接手之前的出租率在90%左右，其接手後，希望通過加強行銷改善物業後，提高出租率。

現在，張民耕公司在美國的基金管理規模接近5000萬美元。他預計，2014年其管理規模能夠超過1.2億美元。而他關注的地區很明確，是美國東西海岸門戶城市，如紐約、亞特蘭大、奧蘭多、邁阿密、阿蘭斯、休士頓、鳳凰城、聖地牙哥、洛杉磯、三藩市、波特蘭、西雅圖等。

“在美國如果不找非常老到的投資人合作，將會寸步難行。”通過在亞特蘭大的“試水”，張民耕總結了一些投資美國項目的技巧，一是購買被低估的美元資產，二要同美國合夥人合作，解決商務、法務、稅務、融資等問題，三是利用美國高杠杆、低利率的資本市場，一方面維護現有股東資源，一方面挖掘中國移民投資者資源。

在張民耕看來，中國人自己在美國買房，作為自住是不錯的選擇，但作為投資是不可取的，如果私人單打獨鬥，經營成本、維護成本、稅務成本都將非常高。

最近在休士頓收購的2600套公寓，盛世神州美元基金選擇與本土開發商、經營商進行緊密合作，採取雙GP結構，前者出資80%左右，後者出資20%左右。雙方資金一般占專案總投資額的30%左右，另外70%則從美國本土銀行貸款。

盛世神州美元基金控制項目成本和投資決策權，公寓的一切法務、稅務、銀行貸款、出租、物管都由本土開發商主導，按盛世神州美元基金的要求量身定制，收益方面則採取股權收益加激勵分紅。

據張民耕介紹，在美國並購的地產專案一般來自兩種情況，一種是原來的持有人在高點買入，借了銀行高利率貸款，經營無利可圖，於是轉手。另一種是基金合作到期，需要通過轉手專案獲得現金。

他同時透露，盛世神州美元基金大部分的投資人為中小型地產商，此外，還有來自貿易、加工、礦業等行業、手中持有外幣的民營企業。基金存續期為5年，除去貸款利息、經營等成本後，亞特蘭大專案年租金回報率保持在8%左右，另外還有物業本身的升值，拿投資的第一個專案亞特蘭大專案來說，投資8個月已增值30%。

“全球主要經濟體紛紛採取無限量化寬鬆的貨幣政策，在這一形勢下，房地產特別是美國主要城市的房地產反而成為硬通貨、‘資產錨’。”張民耕說，“房地產無國界已經不是一個概念或一句口號，而是國際房地產市場運行的現實，房地產無國界，其實說的是房地產基金投資無國界，我們去美國看項目，發現全世界的資金都在做美國的房地產。”

機遇與風險

對於投資美國，張民耕的看法是：“在全球經濟不景氣的情況下，別的地方掙錢可能比美國更難，在美國別的行業可能比房地產更難，所以錢都紮堆到了美國的房地產業。”

在中國的地產大佬中，持有類似觀點的，還不止他一個。今年5月，富力地產（02777.HK）董事長兼總裁張力接受記者採訪時曾說，作為沉澱了十年的房地產企業，現在其實是走出去最好的機會，他坦言目前富力地產也有進入美國投資的打算，已經考察了不少項目，“要搞就搞大的，投資起碼十幾億美元的。”

中國企業投資美國的話題已不新鮮，疑問在於，投資美國房地產，機遇和風險幾何？

2012年11月，瑞士信貸公司亞洲區首席經濟分析師陶冬在公開場合分析稱，美元已經進入了一個中期的上升期，美國的房地產處於在這一代人一輩子只能遇到一次的大底局面。

對於今後美國房地產市場的走勢，2013年諾貝爾經濟學獎得主、曾於2005年下半年預言美國房地產出現泡沫的羅伯特•席勒（Robert Shiller）的看法是，從美國範圍看，房價是適當的，他目前並不是很擔心樓市泡沫。席勒稱：“我們剛剛經歷美國史上最大的房地產泡沫，所以我預計在我有生之年不會出現第二次。”


盛富資本國際有限公司CEO黃立沖對本報記者表示，2008年次貸危機後，美國很多城市房價下跌，除了紐約、三藩市等地由於有全球化客戶跌幅不大外，二三線城市均跌幅很大，有些城市的房價幾乎跌成了土地的價格，因此，從目前來看，復蘇後的美國房價整體還在向上走。他認為，投資美國物業，關鍵點在於租金要跑贏貸款成本，從而獲得杠杆。

不少人都看好此時進入美國房地產的時機，但對於赴美投資，也有人認為，就房地產而言，在國內的投資回報率更為可觀。正在涉足“另類投資機構”的華強資本CEO艾曉峰認為，美國樓市有點觸底反彈跡象，通過購買公寓進行出租獲取回報，這種方式是恰當的，但他的想法是，“長遠來看，賺快錢在國內”。

“美國房價的上漲週期一般有7~10年，只要在這個之前退出就沒問題，而且美國市場交易也是極其頻繁的。”對此，張民耕有自己的計畫，即基金五年期滿後，可能選擇賣掉全部物業，也可能進行財務重組。

據經緯行研究中心不完全統計，廣州十區兩市新建住宅今年年底預計新增約0.57萬套，明年新增約8.24萬套，共計新增貨量為8.8萬套，約977萬㎡，總體可售約13.82萬套，合計1555萬㎡。雖然新增供應有所減少，但總體供應仍較為充足。若明年市場未出現明顯轉向，各項現有調控措施預計仍將繼續執行，而“穗五條”對外地買家及二手改善買家入市門檻的制約，將導致全市成交量有一定的萎縮。

價格方面，因不少發展商今年業績理想，資金鏈相對寬裕，預計短期內降價可能性不大，因此房價近期將處於高位僵持狀態，但不排除部分有業績完成壓力的發展商在年底出現以價換量的短期行為。若在調控政策保持現狀甚至進一步加嚴、市場成交量持續低迷狀態保持半年以上，房價則有望一定幅度的下調。但無論如何，首置首改仍將是明年市場成交的主流群體，因此主打中小戶型、綜合素質較高的樓盤仍有望繼續保持旺銷態勢，但定價虛高、產品素質一般的樓盤或將難以在市場中突圍，樓盤成交或現進一步分化。

截至11月30日廣州十區在售餘貨約3.71萬套，十區兩市在售餘貨約5.01萬套。今年以來，因房價不斷攀升以及為規避“限價”衍生的陰陽合同，導致購房成本明顯提高，特別是市中心，成本增加更為明顯，因而在一定程度阻礙了一批客戶的入市；另外，廣州細則對外地人買家購房要求門檻的提高，也導致一批外地買家因不符合購房要求暫緩入市。市場有效需求的進一步受抑，是導致今年庫存量創歷年新高的主要原因。

新增供應方面，據經緯行研究中心不完全統計，今年年底廣州十區預計新推貨量3667套，十區兩市預計新推貨量5744 套。相比前兩年，今年12月份發展商的集體推貨沖業績的現象不再，主要是因為今年市場持續回暖，業績普遍向好，不少發展商已提前完成年度目標，或者接近完成年度目標，因此在12月推貨的積極性不大。

明年廣州十區預計新推貨量約6.10萬套，同比今年預計減少17.38%左右，計面積約682萬㎡；十區兩市新增貨量約8.24萬套，同比今年預計減少12.25%，計面積約913萬㎡。其中中心六區預計新增供應同比今年銳減近九千套，一方面，受市中心土地供應明顯減少影響，不少發展商均放慢了開發的速度；另一方面，庫存攀高、價格高企導致的成交放緩，也使得發展商在推貨節奏方面相對謹慎。

區域方面，之前一直處於供應相對低位的蘿崗和南沙，明年預計新貨供應量也將晉升“一萬套”門檻，趕超番禺、花都。一方面，兩區域的規劃利好不斷，使得發展商對區域發展信心十足；另一方面，今年十區中蘿崗、南沙成為購房者認可度最高、最熱門的置業區域，特別是蘿崗區，今年品牌發展商紮堆推盤，市場關注度頗高，區域內樓盤推新屢屢賣爆，這也使得不少發展商加快專案開發速度，力求在市場中佔據一席之地。

隨著住宅房地產市場暴利時代結束，一眾房企也將各自目光瞄向不同的房地產細分市場。

昨日，在深圳舉行的第十五屆中國住交會上，與以往住宅唱主角的場面不同的是，包括實體經濟密切相關的產業地產、具有極大社會屬性的養老地產以及文化地產在內的房地產細分領域已經站上了舞臺中央。證券時報記者採訪多位元房企高層人士預計，未來會有更多房企佈局一些新的業務領域。

坤鼎投資總裁邱明認為，房地產未來將朝著產品多元化、行業多元化方向發展。“這個行業已經慢慢擺脫對最早高暴利住宅的依賴，未來這個行業專業化會更加明顯，每一個細分領域的附加值會提高，以後各個專業地產會出現更多機會。”

產業地產暴利來臨

“坦白地說，產業地產目前近三年發展得非常快，而且非常暴利。”邱明坦言。在他眼中，住宅地產的暴利已經過去了，而產業地產的暴利時代則剛剛來臨。他認為，產業地產這一細分領域，目前是中國房地產行業裡唯一由企業掌控主動權的領域，是唯一不求政府的行業。

他認為，一方面，地方政府對於政績的渴求，成就了產業地產近兩年高速發展。另一方面，在客戶方面，大型企業產業升級的需求也使得產業地產供不應求。“產業地產本身不在於房子蓋成什麼樣，是在於把誰招進那個房子裡來，這個企業能給地區帶來什麼樣的產值，經濟效益、稅收、就業和區域產業的拉動，這是產業地產的核心。” 邱明稱。

不過邱明坦言，產業地產跟養老地產一樣，在過去幾年中經過了很漫長的痛苦艱辛。“這幾年產業地產爆發了，近三四年自有資金投入的年平均回報率達到700%到800%，這是暴利。”他直言。

事實上，記者採訪不少參展房企發現，業內認為中國房地產發展路徑正發生深刻變化。不少房企人士表示，將加強對接城市價值地塊，以及聯絡海內外的資本，尋找優質不動產投資項目，重點關注代表產業方向的技術、產品。

在上述人士看來，在相比過去，現在各地政府更注重產業與城市共榮，希望用地產作為產業的載體，帶來源源不斷的財政收入，而且國家層面也在產業結構調整和升級方面強調得更多。

養老地產需合理模式

除了產業地產外，養老地產領域也受到各路資本的青睞。包括萬科、遠洋、綠城、保利、首創置業、復興等大牌房企早已亮出各自的“養老計畫牌”，爭相進入這一領域。據統計，目前全國已經有超過80家房地產商進入養老地產領域，而公開信息披露的養老地產項目也已超過百個。

國泰君安一份研報曾計算，如果2035年到達養老地產均衡水準，如果選擇養老地產的長者占比達到15%，也就意味著2014年至2035年間，養老地產需新增總建築面積高達21.72億平方米。

得注意的是，除了各類型房企紛紛介入外，險資正加緊步伐在養老地產市場跑馬圈地。資料顯示，泰康人壽、新華保險(23.56, -0.09, -0.38%)、平安集團、合眾人壽、中國人保、中國太平、中國人壽(15.42, -0.24, -1.53%)等多家壽險公司紛紛佈局養老地產市場，全面展開養老地產的投資和運營。

太陽城集團董事局主席朱鳳泊對此略有擔憂。在他看來，各路資本介入養老地產市場，已經彰顯這一細分領域的未來價值，不過，這也會為這個朝陽行業帶來新的問題。“最大的問題就是不管有沒有商業模式、不管這個地方有沒有需求，以後會不會有老人來，如何來把老人的需求服務做起來，這些都不去考慮，就像前十幾年開始拿地做普通房地產似的迅速拿地做養老地產。”他坦言。

“在某些三四線城市，某些區域總共才有幾萬人口，也要做一個幾百畝地的養老綜合體。”朱鳳泊坦言，養老地產核心價值在於項目的價格定位以及所對應的服務需求，“如果最終還原成為整塊賣房子、賣保險產品回籠資金，就偏離了養老地產本身商業模式”。

文化地產機遇初現

值得一提的是，今年以來龍頭房企紛紛回歸一二線城市，這是否意味著三四線城市房地產陷入投資價值匱乏的境地？

歌華中奧總裁吳振錦認為，在三四線城市住宅市場和商業市場接近飽和的背景下，文化地產反而出現一定機遇。“三四線城市住宅修建完成後，緊接著便會有相應設施跟進，而這個過程中，文體設施必不可少。”

此外，不少一線城市舊改專案，完成後政府需要配建文化體育場館，文體地產同樣出現投資機會。吳振錦舉例稱，上海方面規定10萬人以上的社區要重新建造1萬平方米以上的文化設施、6000平方米以上的體育設施。“上海並非個案，目前國內文化產業與其他產業相比，相當滯後，而滯後就意味著這個行業存在投資價值。”

事實上，近年來不少房企已經介入文化地產。鳳凰股份(6.39, 0.14, 2.24%)盈利模式便是以文化經營與文化消費為中心，同時推進周邊商、住專案開發。該公司主要方向為通過文化地產開發經營業務，為國有大型書城及多元文化的視窗陣地建設提供支援，為“文化大發展大繁榮”提供急需的硬體支撐。

不過，文化地產雖然載體是地產，但文化才是價值核心。同策諮詢研究中心總監張宏偉認為，文化地產不需要僅把文化當做“脂粉”的房企，如果房企僥倖進入這個領域，即使能夠開發出文化地產的殼子，最終也不過成為爛尾樓，無法實現資源整合、價值最大化的作用。

早前爆冷以近2億元奪得官涌地皮的宏基資本（2288），自2011年起由裝修業務逐步轉型至投資公司，明年將踏入收成期。主席陳偉倫接受本報專訪時表示，旗下首個地產投資項目宏基資本大廈已全部售出，套現近20億元，預期最快可於今年底前交付，成為明年業績的主要貢獻。

陳偉倫表示，公司選擇轉型主要是2011至2012年期間，在香港及澳門的裝修業務表現差強人意，「要生存就要轉型，如進入大陸市場，以及積極物色合作夥伴」。其後，宏基前身的承達國際把裝修業務的85%股權，售予內地幕牆建築商北京江河，所得資金用作投資房地產，首個項目便是位於觀塘海濱道的商業項目宏基資本大廈。

港滬物業將陸續落成

宏基預料大廈於今年底前交付，明年可確認出售收益。陳偉倫表示，公司持有整個項目65%股權，總建築面積逾25萬平方米，應佔建築面積超過16萬平方米。該項目平均呎價為8500元，按其應佔權益計算，宏基可套現約13億元。他說，繼海濱道項目後，旗下位於上海的凱龍南匯商務園及香港官涌街物業亦將陸續落成，令公司可獲得持續性收益。

陳偉倫強調，宏基並非發展商而是投資性質的公司，追求高增長的地產投資及着重股東結構，除了房地產投資外，公司最近亦進軍不丹酒店業，並兼任該酒店管理，早前更入股「喜羊羊之父」蘇永樂的教育軟件及意大利建材業務等，「大部分投資都以自有資金進行，但若遇上好的交易而資金有限時，我們會找機構投資者合作。一般而言，項目的內部回報率要達到20%至25%才考慮。」

辣招及一手新例影響，今年新盤成交金額按年跌26%，至約980.14億元，推盤量則微升8%，至約12512伙。有代理行預計，2014年一手推盤量將回升至不少於1.7萬伙，由於以新界區中小型單位為主，成交額達1550億元，有望創歷史新高。

明年樓價料跌5%

利嘉閣地產研究部主管周滿傑指出，明年持續低息環境，加上市場逐漸適應辣招，積壓的購買力開始釋放，另邊廂政府不斷有地皮推出，發展商明年將繼續以較快節奏推盤，但因新盤開價貼近市價，進一步減價賣樓機會較微，預計明年整體樓市表現牛皮，樓價大跌可能性不大，樓價料向下微調5%。

分區而言，該行統計，明年將有118個一手樓盤可推出，合共30639伙，為近6年來新高，其中新界區佔約69%，涉及21157伙。周滿傑表示，該區二手樓價相對受壓，但稱一、二手未必出現惡性競爭，難見業主劈價潮。相較之下，港島、九龍區一手供應約9482伙，遠低於新界區，兩區二手表現或相對較好，料2014年一、二手月均成交量有望回升至5000至6000宗水位。

至於一手實際推盤量，周滿傑估計至少約1.7萬伙，惟以偏離市區或鐵路沿線的中小型單位為主，估計明年一手成交金額約1550億元。

面對內地政府持續調控，海通國際（00665）預計，明年內地樓市將降溫，全年商品房銷售額按年漲幅將由今年的約30%降至15%。

房價方面，明年中小城市要繼續消化存量，個別城市樓市或低迷，而大城市需求仍強勁，房價仍會有約10%升幅。

萬達綠地 明年或注資擴展

海通國際房地產行業首席分析師侯淩中表示，本港上市內房今年銷售額將按年增長約35%，他預計明年多數地產商將有意制定15%至20%的保守增長目標，但實際銷售額增長將超過兩成。

截至11月底止，內房股已透過債券及銀行貸款在香港融資2,200億元，遠高於過去3年的每年約千億元水平。侯淩中認為，由於明年融資成本將升高，內房股債權融資規模將回落至千億元左右。

他亦指，今年在香港買殼的內房巨頭萬達商業地產（00169）和綠地香港（00337），海外公司的市值相較母公司太小，明年料將透過配股或注入母公司資產等方式擴充規模。

對於外界普遍關心的房產稅，海通國際首席經濟學家胡一帆認為，明年年初開始，房產稅試點將擴大至深圳、廣州、杭州、溫州和長沙，為降低市場波動，徵稅料僅針對新交易或第三套住房，稅率預計為0.5%至2%。

前海再推金融重地拍賣，消息指，當局將於下月出讓第一單元沿海地塊，建成後主要引進國際金融機構，且將首次啟用競標價及技術、商務評分的綜合評標法。

按近期拍地作價地塊總價達百億（人民幣，下同）。

回應港商訴求 允分批開發

消息指，今次出讓土地將與前海今年6月推出的首批土地相似，佔地面積較大，將超5萬平方米，而建築面積將逾45萬平方米，地積比率將超過9倍。略不同的是，當局允許開發商分批開發土地，當中正回應本港開發商小地塊開發的訴求。

按年內前海土地拍賣的價格，建築面積每平方米均逾2萬元，11月底的拍賣價格，更逾2.5萬元，以此衡量，下月的土地拍賣價料超90億元以上。

上述地塊位於前海商務中心區「桂灣片區」的第一單元，根據規劃，桂灣片區定位是大力發展金融業，而第一單元又定位為前海的交通樞紐，總佔地50.1萬平方米，包括深港西部城際快綫便是接駁於此，堪稱金融和交通雙中心。

「這次土地是最好的地塊，誠邀境內外有實力的企業參與競標，沒有內定機構，交由市場決定。」消息指，此次對競標企業的限制較少，且允許聯合競投。

有別首批土地的一次競價，以及第二批土地的現場競標，消息指，今次競標方法將有創新，除考慮企業出價外，還將採取新評分制度，衡量競標企業的技術及商務兩項分數，出價不低於最低報價要求，且兩項分數得分最高者為中標人。

發展商續放售非核心物業套現，恆地（00012）近日暗盤推售新蒲崗友邦九龍金融中心全幢商廈，意向價約22億元。

恆地近期加快推出住宅項目之外，同時亦推大額非核心工商物業。市場人士透露，該集團近日暗盤推售友邦九龍金融中心商廈。物業位於新蒲崗太子道西，於2009年落成，樓高26層，1至3樓為停車場，提供69個私家車位。5至28樓為寫字樓，每層面積約1.18萬平方呎，另15樓為空中花園，全廈總樓面約21.6萬平方呎。

友邦九龍金融中心 樓面21萬呎

每層樓面最多可分間4單位，而租客多為全層用家，而最大的用家當然為友邦保險，該集團於2010年起，租用物業7至17樓、22樓及28樓頂層，合共11層樓面，涉及逾10萬平方呎，並獲該廈命名權，由國際商貿中心易名為友邦九龍金融中心。

據悉，目前大廈出租情況理想，寫字樓平均呎租約19至20元，而物業寫字樓連車位，每月租金收入約295萬元。業主意向價約22億元，平均呎價約10,157元。據了解，發展商早在兩年前亦曾暗盤推售，意向價約18億元，惟未獲承接。

恆地過往較少沽售非核心大額物業，惟近日似乎有意加快步伐。上月中，集團以16.88億元，沽出旺角彌敦道九龍行全幢商廈。物業樓高23層，總樓面約11.3萬平方呎，呎價約1.49萬元，集團持有近20年沽貨，獲利約7億元，買家為本地投資者大鴻輝，作長綫收租，並考慮把個別樓層改作酒店用途，提供不多於100間房。另?地亦於去年以5.5億元，沽出彌敦道579號全幢商廈，呎價約1.6萬元，買家為周大福董事及股東何伯陶。

長沙灣工廈GGT 7伙預留

此外，長沙灣樓花工廈GLOBAL GATEWAY TOWER（GGT）昨有散戶價單流出，折實後最低入場費約527.5萬元，據悉即日至少7伙獲預留。

?地長沙灣工廈GLOBAL GATEWAY TOWER繼日前傳出全層單位意向價後，昨再流出兩層散戶價單，分布在16及20樓，每層間成13伙，面積由773至1787平方呎，由於有即供減9%及8.5%釐印費回贈，故折實後逾九成單位的呎價低於7,000元。

當中，16樓06及07室的呎價更低於6,000元，面積同為1,139平方呎，每呎僅5,975元，較全層放售的樓面呎價再低8%，亦較同區二手如興迅廣場低逾半成。入場版則為16樓12室，折實後作價527,5萬元，最貴則為20樓04室，折實後作價1,277.7萬。據市場消息指，項目即日已錄得至少7個預留，但未聞有內地客入市或有客預留多於一伙。

北京財富地產集團旗下北京超豪華別墅項目「財富城堡」昨日在港與金鹿公務航空公司、鴻洲國際遊艇會、勞斯萊斯、BP珠寶及榮仕集團簽訂五方聯盟，展開品牌合作。另宣布在港推出「財富城堡」項目銷售，每棟別墅約9,000萬元（人民幣，下同）。

銷售目標海外人士

北京財富地產集團董事長王?昨日在港出席簽約儀式時表示，該公司主要發展高級房地產項目，此次在港推售「財富城堡」項目，希望與國際接軌，吸引海外人士入住。至於財富地產有否興趣在港上市，王?表示，暫未有計劃。據介紹，「財富城堡」位於北京市朝陽區中央別墅區熱點地段孫河，共有82棟別墅，已售出約30棟，餘下50多棟正在銷售。財富地產之前已在同一區域開發別墅項目「財富公館」，合共88棟別墅已全數售出。

對象身家均超10億

「財富城堡」每棟別墅建築面積約1,700平方米，目前售價約每平方米5.5萬元，即每棟別墅約9,000萬元。「財富城堡」已在北京和上海推售，選擇來港開售主要因香港擁有不少目標客戶。據悉，該項目的目標客戶主要為企業家，內地銷售對象大多數身家均超過10億元。

除北京外，目前財富地產集團在海南三亞和雲南麗江亦有開發高級房地產項目。其中三亞項目位於三亞灣，一期興建49棟別墅，但現時未推出銷售。至於麗江項目，建築面積約20多萬平方米。

此次「財富城堡」與金鹿公務航空、鴻洲國際遊艇會等簽訂五方聯盟，目的是與其他高級品牌共同分享客戶服務及品牌資源，為客戶提供折扣及優惠等。

禹洲地產（1628）繼本月5日宣布公司以16.4億元（人民幣，下同）的總價，成功競得位於廈門市翔安區一優質地塊後，12日再以2.691億元的總價競得位於翔安區翔安南部新城核心區的2013XP05地塊，樓面價約3,013.4元/平方米，溢價率高達231.81%。

據了解，禹洲12日拍下的2013XP05地塊，位於翔安區南部新城核心區首期開發區翔安大道與翔安西路交叉口東北側B26，面積約8,264.349平方米，土地用途為商務金融用地。

山頂柯士甸山道一幅佔地約13,455方呎地皮，去年曾納入賣地表內，打算發展住宅，政府並一度循城規程序改變土地用途，但因地皮的獨特性，規劃程序拖延至今，最終建議保留原來的政府用途土地，並綜合各部門意見傾向預留作觀星之用，今日於城規會審議。由於項目規模細，最然價值高昂，但對於土地供應影響輕微

改劃住宅遇阻 城規建議保育

據了解，地皮現址建有一座前電台員工宿舍，但2006年起已空置。政府去年底曾打算將地皮由「政府、機構或社區」改為「住宅（丙類）6」，以發展住宅，但遭到阻力，政府於是將土地由賣地表剔出。城規會委員並建議保留用地作為婚禮場地、觀星或環境保育宣傳等用途。最終規劃署諮詢包括香港天文台及康文署等各部門意見後，傾向將地皮作觀星用途。

另外，政府今日將進一步審議南昌站側的公屋發展項目的規劃大綱擬稿，並根據深水?區議會的建議，對擬稿作出修訂，包括零售攤位將由60個，增加至80個，又規定要興建天橋連接同區的發祥街西街居屋項目，以及連接連翔道「綜合發展區」至附近的西北九龍填海區第4號地盤，並同時要求有符合各種評估要求的公共交通交匯處。

根據日本大型房屋仲介商三鬼商事(Miki Shoji)13日公佈的統計資料顯示，在景氣回復背景下、帶動企業對辦公室的需求強勁，故截至2013年11月底為止東京市中心商業辦公大樓空置率較前月底下滑0.04個百分點至7.52%，連續第5個月呈現改善，空置率連續第3個月跌破8%、且創4年5個月來(2009年6月以來；當月空置率為7.25%)新低水準。

另外，11月底時東京商業辦公大樓每3.3平方公尺的平均租賃費用較前月底下滑0.11%(減少18日圓)至1萬6,219日圓，為17個月來第16度呈現下滑；和去年同月相比下滑了2.22%(減少369日圓)。

上述統計資料的調查對象為位於東京市中心範圍內的千代田、中央、 港、新宿及澀谷等5區域內的商業辦公大樓。

三鬼商事並同時公佈11月底日本大阪商業區商辦空置率較前月底下滑0.03個百分點至9.85%，連續第8個月呈現下滑、且為連續第3個月跌破10%關卡；名古屋商業區商辦空置率較前月底下滑0.31個百分點至9.76%，3個月來首度呈現改善。