出了雙北，台中有「幸福好宅-勞工合宜住宅」，給科技園區勞工優先購買或承租、台南市則有非營利組織買下國宅，出租給弱勢民眾或老年人。前者以公有地興建住宅，但因無建商投標要進行第2次招標，後者36戶已順利出租20戶。
今年5月，全台首座由非營利組織所辦理的出租住宅「大林雙福園區」啟用，財團法人伊甸社會福利基金會執行長特助潘若琳表示，政府推動社會住宅「只租不賣」，卻沒有清楚的配套措施，弱勢族群申請入住，但沒辦法同時申請租金補助，導致更貧困民眾無法負擔，建議以過去的「中繼屋」提供弱勢民眾暫居。

高市推動補貼租金
高雄市以推動租金補貼為主，都市發展局住宅發展處表示，每年7、8月開放申請，每人每月最高上限4000元，須年滿20歲有配偶、直系親屬設籍在同一戶，若單身則須年滿40歲以上、皆無自用住宅才符合資格。

裝投資客沒用 砍價從7.5折起

房價高漲，有網友突發奇想，打算佯裝投資客買房，希望能買到比較便宜的預售屋。不過業者透露，投資客買房也不一定賺，常有投資客賠錢，《蘋果》邀請多位資深業者分享撇步，教你挑時機買便宜預售屋，不用佯裝投資客。

有網友在網路知名社群論壇Mobile01感嘆現在房價太高，突發奇想，打算號召網友一起佯裝投資客看屋，以拿到好價錢，但立刻被其他網友打槍。業者也直言：「是不是投資客，有些資深的（業務）一眼就看出來。」

挑新區域或重劃區
不願具名的代銷業者透露，市場上的確有一批投資客，也就是俗稱的「紅單客」，透過「以量制價」方式，取得低價。他們到接待中心後，直接對代銷或建商開口要求要幾戶，例如有人一開口要30戶，再找下線買，這種買方都是直接要底價。
不過，一般民眾不見得能「以量制價」，或者假裝投資客買到便宜屋，建商建議，想買便宜預售屋，最好不要挑樓層、座向、風水，要最早買或是最晚買，挑選新區域或是重劃區。
代銷業者建議，買方購屋要「提前、提錢」來看，也可不透過代銷，直接找建商，例如建案還未開案，仍在搭接待中心時，可找代銷公司取得預約單，價格就會便宜。
代銷業者指出，有些案場銷售人員一開始價錢也不敢放太低，就是怕客人回頭砍價，一旦開價後，「現場專案有決定部分價格能力，但是大部分買家不會直接碰到專案，至少要讓談案小姐跑個2次，這時就可讓專案或副專下來，通常專案下來就是最低價」。

當會員搶優惠先機
幣圖誌專欄作家紅色子房建議，買方可在預售案開賣時就進場，若特別喜歡某家建商，也可成為建商的會員，如此在開案第一時間就會接到通知，價格也會相對便宜。
紅色子房說，若是已經推案一陣子，去接待中心前，可先到建案附近的房仲公司了解紅單轉讓情況和價格，再去接待中心比價。他建議，議價時最好準備好支票當場表明要買，可從7.5折到8.5折開始砍價，拿到較優惠的價格。

先看規模容積獎勵
House 123執行長邱筱婷指出，若是想購買重劃區的建案，可先看重劃區規模和是否有容積獎勵空間，以新莊頭前重劃區為例，政府提供5年內容積獎勵，建商就會搶在5年內推案，可和代銷確認是否是買在第1年，若是，就會相對便宜。
「達麗信義」專案經理莊其盛說，大型代銷公司的確有底價和表價的差異，受到實價登錄上路影響，價差已經縮短非常多，從過往的21％縮小到15％，「現在客戶就算拿武士刀砍，大概也拿不到」。

揪團購屋 議價空間10％

以量制價
購買預售屋，除了挑對時間點進場、善用議價方式之外，「團結力量大」這件事也能套用在買房殺價。投資客常一次購買多戶，藉此殺低價、賣高價，自住民眾也可仿效，透過「揪團購屋」，可砍價空間達8~10％。

價格須記載清楚
以團購買房打出名聲的House 123執行長邱筱婷說，過去成交約10比1，現在買氣差，成交比例又降低，若民眾真有興趣購買，很明確告訴業者，就能爭取議價空間。若是一群人團購只是想買，而非確定要買，其實議價空間不大。
邱筱婷指出，若確定要買，團購爭取價格相對容易，建商或代銷因可縮短銷售時間和廣告費用，砍價空間約8~10％。除了透過團購網一起揪團議價，也有網友在網路討論區揪團一起買，若是民眾不擅長議價，也可請團購網提供議價服務。
邱筱婷說，真正會影響議價空間是敏銳度，議價前記得多看、多比較，不要太急，「很多人不敢開口議價，要把手上資料、行情告訴對方，我要的價格是多少，確定要買，只是卡在價格，請對方爭取，資深跑單要業績，不在乎成交多少錢，為了想成交，就會拗專案」。
住商不動產企研室主任徐佳馨提醒有意加入團購的民眾，團購人是否是真的接頭人，團購價格要白紙黑字記載，簽約前須確認若發生無法繳款的問題時，能否退訂。

多比較以免受騙
信義房屋不動產企研室經理曾敬德也提醒，團購不要傻傻地跟去，還是要多了解購屋地點行情，可先蒐集資料、多問、多比較、多問仲介，比較合理價格行情，以免被騙。

不打削價牌 有業者辦文藝活動搏感情

高房價、高油價、高電價時代來臨，房仲競爭更顯激烈。台北多家房仲業者規劃活動與居民互動，甚至舉辦大型露天音樂會，回饋民眾，高雄則有社區管委會找上房仲業者，只要經管委會介紹成交，須提撥佣金的25％做為社區公基金。

有讀者爆料，高市「紐約紐約」大樓管理委員向住戶公告，將選擇3家房仲業者合作，只要經管委會推薦成交，房仲須提供租賃佣金半個月、買賣佣金稅後25%，做為公基金，有壓榨房仲之嫌。
「紐約紐約」大樓主任李明山表示，公用水電費均為公基金支出，因管理費每坪僅43元，低於周邊社區，委員會想開源節流，主動洽詢附近房仲合作，預計將找3~5家，回饋金最高的店家為推薦房仲，該方案非強迫行為，屋主仍可自行洽詢其他房仲。以3房加上車位為例，月租金約2.2萬元，若經管委會推薦租賃成功，可收1.1萬元做為公基金，若是買賣成交，估可收取約9.5萬元。

公會憂打亂行情
永慶不動產加盟總部副總經理楊政曉表示，管委會提出回饋金合作，總部事先不知情，為單店門市個案行為，並非總部政策。高雄市不動產仲介公會理事長蔡松晏說：「公會對於房仲無論主動或被動達成回饋協定，均不樂見，店頭若以削價競爭方式，將打亂業界行規，造成許多不必要爭端。」
21世紀不動產高屏東澎區全委會委員李銘君表示，該合作協議雖可讓被委託店家享推薦優勢，但雙方達成協議，恐有壟斷市場嫌疑，而且被委託店家該派哪位幹部接洽管委會，也將引起店內風暴。

帶民眾參訪古厝
相較高雄房仲業削價競爭，台北房仲則採深耕社區，信義房屋蘆洲區7家分店每年5月合辦「古蹟巡禮暨音樂會」，帶領民眾參訪李氏古厝，明年將於蘆洲功學社舉辦2場大型售票音樂會，由作曲家楊陳德創立的「蘆洲夢響管弦樂團」擔綱演出。
信義房屋蘆洲捷運店店長李柏緯表示，「要讓台北民眾更了解蘆洲在地文化，收益則將回饋給成交客戶或捐做公益基金，還可推動文藝工藝，帶入社區。」

鋼鐵人模型吸睛
全國不動產文德捷運加盟店趕搭之前電影「鋼鐵人」的熱潮，在店門口放置與人等比例的鋼鐵人模型，副店長林文富指出，路過民眾會停下來拍照，另外還放置體重計、血壓計，店內則設置運動專區，包括跑步機、按摩椅、腳踏車等，民眾都可以到店內運動。

房仲業競爭招數
★永慶不動產高雄龍勝加盟店 高雄市鼓山區
●成交時仲介回饋租賃佣金半個月、買賣佣金稅後25%回饋給大樓公共基金
★信義房屋蘆洲區7家直營店 新北市蘆洲區
●每年5月舉辦大型音樂會、李氏古厝的古蹟巡禮，讓外地人了解當地文化
★永慶房屋板橋新埔店 新北市板橋區
●經紀人每2~3周參與里民巡邏隊巡守，維護安全
★全國不動產文德捷運加盟店 台北市內湖區
●店門口放等比鋼鐵人模型、體重計、血壓計；店內設置運動專區，讓附近居民使用
資料來源：《蘋果》採訪整理

同業挖角 加盟店新招 無業績免繳月費

房仲業競爭激烈，大師房屋突破既有的加盟模式，加盟店月費改取「有業績才收費」的超額遞減方式，也就是說若當月沒業績，也不用繳交月費，大挖同業牆腳。

店東帶業務跳槽
大師房屋董事長陳建慶表示，近期開放「區域代理」加盟制度，第1個正式加入區域代理市場就是「雙和地區」。
有別於其他品牌採取「定額」收費的加盟方式，大師房屋採「有業績才收費」，依照營業額的多寡收取1~3％不等費用，若加盟店當月無業績，則不用繳交任何費用。
大師房屋加盟條件為加盟金60~100萬元、保證金30萬元或本票200萬元、業績總額每月在2000萬元內收3%月費，2000~3000萬元收2%，3000萬元以上則收1%月費，簽約5年。
原在新北市中和、永和地區，擁有包括21世紀不動產、住商不動產等加盟店的店東，最近將旗下5間店共88名業務人員，全部轉到大師房屋。

國內外資源共享
大師房屋中和華中加盟營業處處長蔣京叡指出，大師房屋加盟金和月費是一般加盟店的5~6倍，但公司提供資源卻更好，包括提供房產分析、塑造品牌形象、國內外資源共享等，未來還有展店計劃。

今年銀行房貸成長幅度，恐創下金融海嘯以來新低水準。行庫主管指出，今年10月底國銀房貸餘額，僅較去年底5兆4,203億元，微幅增加至5兆5,609億元，成長幅度2.6％，是金融海嘯以來單年最低成長幅度，且明年可能「更悲觀」，房貸餘額成長幅度不排除更低。

多家老行庫內部預估，預期明年政府將持續執行健全房市政策，對全體金融機構的房貸餘額成長幅度的看法相當保守。

行庫主管指出，明年相關風險還包括美國財政問題、量化寬鬆（QE）退場，加上大陸轉型、台灣出口競爭力下滑，甚至央行可能開始啟動緩步升息政策，台灣內部也有通貨膨脹壓力、民生消費能力可能漸緊縮，連帶使行庫難以明確預估房市交易量。

多數行庫指出，明年將以維持目前營運規模為目標，但也可能因房貸還款速度大於新增餘額，讓房貸餘額微幅下滑。

至於今年房貸成長速度創海嘯以來新低，行庫主管說，主要是銀行法72條之2規定，商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款的總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額總和的30％，部份銀行比重因瀕臨30％的上限，所以緊縮房貸業務。

根據統計，2008年下半年受金融海嘯影響，國銀2008年底的購置住宅貸款餘額僅較2007年底僅微幅成長1.82％，但接下來數年的成長幅度都介於2.78?5％，但今年至10月底止，餘額與去年底相比僅成長2.6％，從5.42兆元增至5.56兆元。

至於房屋修繕貸款餘額，根據主管機關最新統計，更已從去年底3,8049億元，大幅降至今年10月底的3,099億元，已快要跌破3,000億元大關。銀行主管指出，因為主管機關對這部分放款查很嚴，沒有新增動能，最快今年底、最慢明年初，一定會跌破3,000億元。

華南銀行主管指出，今年整體預計的放款目標為4.25％，前三季已經成長5.4％，超越進度；其中，房貸今年目前已成長5％，但預計明年全球景氣將僅溫和復甦，且因今年成長幅度較高，因此明年目標稍微放緩，房貸明年的成長幅度僅有2.5％，僅是今年成長幅度的一半。

台灣夜市文化不僅吸引外國觀光客來台「朝聖」，更成為今年全球熱門打卡地點，「夜市宅」愈來愈夯。房仲調查捷運沿線夜市行情，發現8成以上的捷運夜市宅，房價超過行政區平均行情，其中以士林夜市每坪69.5萬元、價差15.6%居冠。

台北市臨江街夜市隨著捷運信義線通車，附近住宅未來有上漲空間。 記者趙文彬∕攝影
好房網總編輯吳光中表示，傳統夜市生活機能佳、交通便利，食、衣、娛樂一應俱全，對於喜歡熱鬧的單身族，以及想要享有便利生活環境、便捷交通的上班族來說，住在夜市周圍好處不少，因此夜市成了加分項目。

好房網統計，包括士林、饒河街、輔大花園夜市房價都優於區域均價，房價各為69.8萬元、63.1萬元、27.1萬元，其中又以士林夜市高出均價15.6%居冠。

吳光中表示，主要原因是士林夜市周圍不少新成屋建案，屋齡都比天母一代新，加上附近有捷運劍潭、士林站，交通便利、距離台北市也較近，房價自然優於士林區整體行情。

不過，全台捷運沿線夜市住宅行情中，最貴的就是位於捷運信義安和站的臨江街夜市，周圍住宅每坪88.7萬元，但比起大安區均價91.2萬元，反而便宜2.7%。

吳光中表示，臨江街夜市位於北市大安區，房價全台屬一屬二，但捷運信義線通車前交通壅塞，周圍房價表現不如預期，隨著信義線通車，未來行情看好。

全台夜市宅與區域均價負價差最高的，就是高雄鼓山的瑞豐夜市，夜市宅行情每坪16.4萬元，但鼓山區均價19.3萬元，價差15.03%。

有巢氏房屋副總楊政曉表示，瑞豐夜市屬成熟商圈，生活機能完整，但附近多是兩房、小三房產品，不少包租公買屋出租，加上夜市周圍有不少環境汙染、治安隱憂，自住客購屋意願較低，房價才不如整體區域行情。

缺乏保險業者金援的商用不動產市場，今年只能用慘澹形容，根據商仲統計，截至昨日為止，商用不動產總成交金額約940億元，其中保險業者出手金額約235.8億元，占比約25%，若最後半個月，再沒有大型指標案成交，全年恐怕無法突破千億元大關，將創近5年來的新低，僅好過08年金融海嘯時期。

商辦冷地上權熱

相較於商用不動產交易冷清，地上權案相較熱絡不少，尤其是近幾年因公有地不出售，地上權案成為開發業者主要鎖定的投資標的，根據商仲統計，今年地上權標脫金額衝破400億元，達405.65億元，為近兩年來的新高紀錄。

根據永慶資產管理統計，截至11月底，公部門主辦的地上權案計有60筆，總計標脫33筆，標脫率約55%，累計標脫金額高達405.65億元，較去年的391.79億元，增幅約3.53%。

順利標脫的33筆中，金額最高的要屬台北學苑案，標脫總價約141.68億元，占整體金額約34.92%，若以區域來分，北市地上權的成交金額占比近8成。

永慶資產管理協理黃增福指出，市區精華地段的土地釋出少、開發價值高，公有土地採取設定地上權方式標售，成為主要土地來源，且又以北市地上權案較受到業者關注，主要投資業者為壽險、建商，只要價格評估合理，幾乎都可順利標脫，甚至掀起多家競標的盛況。

信義區A25明年捲土重來

黃增福進一步分析，從國有地禁止標售以來，地上權土地在去年開始逐漸蔚為標售市場的主流，2年來累計標脫金額約797.44億元，其中8成集中在台北市，而有標出的案件大部分都有多組買方同時競標，顯見在市中心土地取得不易下，投資人投標意願相當踴躍。

至於明年熱門的地上權案，包括捲土重來的百億大案「信義計畫區A25土地」與「台肥南港C3土地」，以及新北市政府推出的4大公有土地招商計畫，分別是「滬尾藝文休閒園區」、「樹林樹新段商業區」、「新莊國際創新園區」及「新莊Au捷運商城」，加上台北市有多筆公辦都更案將採取地上權方式招標，明年地上權標售總底價可望接近千億元。

專家建議，2014年最佳的投資地是美國、大陸、日本，東南亞排名第四，但投資海外房地產要錢夠多、若沒有足夠的錢，或沒有時間，投資房地產恐怕會「事倍功半」；基金業者認為，在賺海外房地產增值財，買REITs具有同樣效果。

買房地產投資，民眾都會看增值性，但是若用不上，增值再高，對一般人吸引力似乎都不夠，中信房屋副總經理劉天仁表示，兩年前大家都知道美國房地產價格會漲，但是前進美國的房地產業者並不多。

基金業者對此表示，沒有錢和閒，或不如如何投資等問題都可以克服，若是想投資國外房地產，去買投資標的為國外的REITs即可。

元大寶來全球不動產基金經理人吳宗穎表示，今年來流入REITs的資金規模已逾100億美元，美銀美林近期的報告更指出，REITs的表現相對股市更值得期待。

今年以來REITs指數報酬率僅個位數，明顯低於成熟股市，但統計過去近18年的數據，REITs指數平均報酬率達12.3％，未來仍有相當上漲空間。

但法人提醒，各區REITs將會因經濟復甦力道及政策方向而呈現不同的漲勢，建議投資人應從景氣復甦強弱與資金流向來掌握市場主流，目前相對看好美、日的REITs。

台新北美收益資產證券化基金經理人林瑞瑤表示，美國房地產復興力道持續強勁，最新公布的多項房市數據皆傳出佳音，顯示美國房市是呈現全面上揚的榮景。

林瑞瑤指出，美國是全球房市復甦最穩健的地區，但目前REITs股價淨值比折價率達10％，價格嚴重低估，在物美價廉下，北美REITs將是2014年漲升行情最為看好的區域。

年底購屋旺季到，房仲業者發現，年底前有購屋需求的買方變多了，民眾買房時最關切的議價空間，以台北市的議價空間較小，高雄市、桃園縣議價空間近 3成最大。

好房網以今年11月全台各縣市作為關鍵字，進行熱搜排行發現，台北市、新北市穩居熱搜排行榜的冠、亞軍；近 2年航空城、捷運等利多不斷的桃園縣擠下五都之一的台南市，成為熱搜關鍵排行的第5名。

好房網表示，根據公司內部的資料顯示，熱搜排名冠亞軍的台北市及新北市，議價空間相對最小，僅18.9%及21.8%，熱搜排名第5的桃園縣，與排名第 4的高雄市，議價空間不相上下，分別為29.4%、29.9%。

好房網總編輯吳光中分析，正值年底購屋需求旺季，看屋及購屋的人潮多了，台北市房市呈現需求大於供給狀態，議價空間相對最小。

反觀近 2年議題不斷的高雄市及桃園縣，議價空間皆有近 3成；不過，因房價漲幅已高，自住需求的買方購屋負擔相對加重，導致買賣雙方對房價認知差距拉大。

值得注意的是，桃園雖擠下台南市，進入網友熱搜排行第 5名，卻有29.4%、近3成的議價空間。

吳光中表示，桃園因擁有機場捷運線、五楊高架橋、鐵路高架、航空城等重大建設，建商爭相搶進推案，使推案量暴增，桃園成為全國新推建案的熱區，但周邊生活機能尚未成熟，自住買盤觀望，議價空間拉大。

網友熱搜第 4名的高雄市在今年度市府積極開發高雄港埠地帶，並興建四大地標建築，北部大型建商爭先獵地。

吳光中分析，桃園及高雄都因近年重大建設及交通等利多議題，導致建商爭相獵地推案，近 2年房價漲幅高，自住需求民眾購屋負擔加重，買賣雙方對價格認知差距拉大，有意購屋的民眾可暫時觀望，逢低搶進。

根據最新統計，前10月有13家國銀以土地為擔保品的放款餘額較去年底下滑，包含合作金庫、華南銀行、彰化銀行、國泰世華銀行等大型銀行，相關房貸和土建融放款合計都較去年底減少。

銀行主管指出，以土地為擔保品的放款餘額，包括地上權或承租地、商業、住宅及工業用地（已建或空地）、農地等，包含範圍含土建融和房貸，是相當具指標意義的數字，此次出現13家銀行下滑，是近年較少見的情形。

老行庫主管說，明年房貸發展方向還是先以自住客戶為主，且明年在新屋完工陸續交屋下，加上央行明、後年開始升息已是必然發展方向，房市將呈「供給增加，需求觀望」走勢，房價可能向下修正，成交量也將萎縮。

行庫主管指出，明年保守看待房貸市場預估明年房市仍與今年相同，會是投資客退場，自住客進場比重稍稍提高，但自住客可能仍以觀望為主，所以預估明年房貸市場僅能維持平盤，不太可能大幅增加。

利率方面，現在除針對公教房貸仍提供2％以下的利率，以老行庫來看，其他房貸利率都已高於2％，且將持續拉高利率，以因應放款覆蓋率的法規限制並因應風險考量。

至於房貸貸放成數，第一銀行統計，低於五成的房貸占比約51.56％，五至六成的占比14.37％、六至七成則有16.27％。一銀指出，房貸案中，貸放成數比低於五成者占所有房貸案一半以上。其他老行庫成數結構也多與一銀類似。

對明年房貸放款策略，各銀行更是大打「安全牌」，行庫主管指出，將以往來企金客戶的關係戶、自住型、大台北地區房貸為主，並會持續調降房貸成數，降低房貸的集中度，以避免未來房價下跌的風險。

銀行也提出兩大觀察方向，一是國泰國民經濟信心調查中的民眾買房意願，另外是信義房屋公布的民眾購屋意向調查。銀行主管指出，最近兩大指標的民眾購屋意願都走低，顯示明年房市將是「價穩、量微縮」走勢。

中華電信全省擁有超過409公頃土地，相較過去對於土地資產活化態度保守，中華電信董事長李炎松、總經理石木標接受本報專訪時透露，明年將會有一翻嶄新作為，公司內部現正展開全省土地全面清查中，閒置土地將朝向積極開發方向發展。

李炎松強調，2014年中華電信有心在土地資產活化方面做出一點成績；他說，這部分會是中華電信明年的大事，但資產開發不是短時間做得出來，需要一些準備。

中華電信土地散落全省，多以自用居多，但是不少閒置土地不是用做停車場出租、收取微薄租金，就是閒置成為蚊子戶，不少外資長期「期待」中華電信應該在土地資產活化方面有所作為，以提高股東報酬率，也因此，該公司明年若能把閒置土地活化積極開發，勢必成為各界矚目焦點。

4大都更啟動

除此，明年配合政府政策，中華電信四大都更案將全面動起來，其中，位於台北市愛國東路園區將參與「華光社區土地開發計畫」案，目前該案配合政府整體規畫結合周邊既有人文元素，定位打造為「臺北城市文化體驗城」，準備引進休閒娛樂、觀光住宿、零售購物及商務辦公。

位在愛國東路園區土地約2.8公頃，中華電信將配合拆除部分老舊建物，自行開發興建全新大樓，估計可開發規模約2萬坪，除作為該公司北部地區主要辦公中心外，1~2樓準備規畫為購物、餐飲或零售等商業使用，將與中正紀念堂至永康商圈間商業廊帶連成一塊。

另外，該公司南港機房基地約2,500坪，將配合台北市府北部流行音樂中心計畫案，參與跨區市地重劃，未來將獲配土地約1,400坪，中華電準備將該筆土地配合周邊產業興建「新媒體中心」，估計可開發規模約7,000坪，除機房空間外，將規畫供高畫質攝影棚、數位內容製作及辦公等使用。

新竹將蓋商辦

再者，新店線路中心土地將參與「新店區公所站周邊地區都市更新計畫」案，中華電信表示，該都更案以結合行政辦公、運動中心、一般商業及綠色住宅等多功能複合式開發，中華電信新店線路中心基地約1,000坪將併同參與更新改建，預計可分回約4,600坪辦公室面積，除自用外將規畫出租或活化。

其次，位於新竹市林森服務中心基地約406坪土地，將參與毗鄰前中興百貨併同辦理都市更新，全案未來預計將興建一棟地上35層、地下6層的全新大樓，該大樓亦準備規畫作為大型商場、商業辦公、酒店式公寓及商務飯店等使用，中華電信預計可配回約2,700坪辦公室面積，將規畫出租或活化，該案日前已提送都更事業計畫書，預估108年完工。

中華電信表示，未來相關房地如位於公辦或私辦都市更新計畫範圍，將積極評估共同參與或配合自行推動更新改建，以提升該公司房地產運用效益，並促進地方繁榮發展。

景氣低迷，房價開始下修了？近期多筆交易顯示，房市成交行情有開始走下坡的跡象，房價似乎到了反轉下修的關鍵時刻。台灣房市熱度從大台北地區延燒到桃園、台中以及高雄，房價持續攀高，全國不動產董事長葉春智指出，隨著短線投資資金退場，一般購屋族也已察覺到房價過高，「天花板效應」已漸漸浮現。

所謂的「天花板效應」，是指區域房價漲到一定程度後，由於買方無力追價，使銷售速度漸緩，造成建商開價趨向保守。對此，房仲業建議，面臨景氣可能變化的不確定性，自主者應妥善規劃好房貸，若往後房價真的下修，可以持續持有，不用擔心被迫認賠殺出。

信義計畫區豪宅「信義帝寶」，頂樓住宅日前以每坪200萬元高價售出，躋身北市第6棟「200俱樂部」成員，但根據聯合報報導指出，此一豪宅最先開價5億元，後來實在賣不掉，僅以低於底價的不到4.2億元賣出，幾乎是降價一成出售。另外，近日台北車站商圈三間店面、位於重慶南路的一間透天厝，皆分別降價求售。而三商美邦在本周二（10日）公告以66.8億買下內湖精英電腦總部大樓，也是降價5%?7%出售。

這麼看來，台北市高總價產品似乎有開始降價的現象，台灣房屋高資產中心執行長邱太煊舉例大安區一間華廈，一般認為一坪有90萬元以上行情，但日前僅以每坪76萬成交，屋主如此讓步，令人訝異。他表示，超過8000萬以上的高總價產品，受豪宅限貸令影響，著實難賣。今年北市總價1億元以上住宅成交案，至目前為止僅有179件，不少原先堅持底價的中大坪數屋主，近來都有軟化、降價求售趨勢。 房仲業者建議，現階段購屋族應謹慎選擇，首先，可考慮較低總價的住宅、降低房貸成數，謹記房貸總額、支出最好不超過家庭收入的三分之一。

而平日也最好培養與往來銀行良好的信用紀錄，以便急用時可借得到錢。 葉春智也認為，對自住型購屋人來說，最重要的是採取保守的房貸計算方式，由於在市場資金不再泛濫的情況下，央行較有空間提升利率，且央行總裁彭淮南也多次警告「利率不可能永遠在低點」，目前平均利率達2.3~2.5%，若無保守財務規畫，一旦升息啟動，可能就會面臨房貸壓力。 而另一方面，過往很多投資人注重增值潛力、購買增值型不動產，但當房價處於高點，若擁有穩定的租金，較能對抗不景氣，若選擇收益型產品，風險也相對較低。

林口出售戶 估1坪15萬僅市價一半

新北市共規劃推出高達9處的青年住宅，約3899戶出租戶，租金為市價的8折，租期最多6年，今年永和區已順利出租11戶。至於5年後的林口青年出租宅，也有每坪預估14∼15萬元的出售戶，幾乎是當地新成屋的一半價。

新北市城鄉發展局住宅科科長張壽文指出，以往若提供100％都給弱勢民眾的社會住宅，會受到周邊民眾反彈，且弱勢民眾相互影響狀況大，因此青年住宅有30％給弱勢民眾承租，未來還是會朝此方式推動青年社會住宅，民眾在申請時，須準備戶口名簿、戶籍謄本、財稅資料等文件。

三重宅距捷運站遠
而三重區將於2016年推出2處青年住宅，全國不動產三重加盟店店長李明隆表示，此地點過忠孝橋與台北橋就可到達北市，但缺點是距離捷運菜寮站稍遠，約15分鐘路程，且附近有不少老舊社區，巷弄狹小，交通較擁擠，民眾須仔細考量，此區新成屋套房月租約8000∼9000元、2房月租約1萬元、3房月租為1.2萬元。依新北市府規劃，青年宅租金約市價8折。

林口區生活機能佳
此外，2017年將舉辦世界大學運動會，將國宅用地改建成選手村，張壽文說，將在林口興建3018戶國宅，其中約1800戶在世大運結束後，做為青年出租住宅，租金為該地行情的8折左右，其他戶數則將出售，規劃20坪、30坪、34坪三種房型，每坪售價約14∼15萬元。
太平洋房屋林口中山加盟店店長林建宏指出，林口國宅周邊新成屋大樓目前租金行情，1∼2房月租1.4∼1.5萬元，3房月租1.6∼1.7萬元，租屋人大多為其他地區民眾，因租金相對便宜，租客有新北市三重、新莊與北市內湖區民眾。
加上最近林口有重大交通建設、近民視與TVBS、家樂福等，生活機能佳，但是距離未來的捷運A9站較遠，還是需準備交通工具。

政策對租屋者有利
對於政府提出林口國宅出售產品每坪14∼15萬元，林建宏直呼「太便宜了，未來不可能開出此價格，目前此區7年內新大樓每坪成交行情為27∼30萬元，國宅價格應還會有變動。」
住永和的民眾Mini說，相對台北市政府提供租金補助，只會讓房租再上漲，便宜了房東，新北市政府推「只租不賣」的青年住宅，對租屋者來說，可是一項利多。

台北市政府推出「只租不售」的公營住宅，即將約有2911戶釋出，其中「景文公營住宅」將於明年初推出，今年12月底前抽籤，目前共260人申請，中籤率15％，明年4月可入住。

評估周邊交通設施
北市都發局住宅企劃科科長簡瑟芳說，日後公營住宅的申請標準，限定年滿20歲、46歲以下，沒有自用住宅且直系血親無住宅，年收入在130萬元以下，戶籍設在台北市的民眾符合申請資格，租金大約為市價的7折。

對於即將推出的公營住宅優缺點，台灣房屋智庫市場經理劉志雄分析，「青年公營住宅」鄰近大型公園，公車路線多，但周邊並無捷運通過；「興隆公營住宅2區」附近老舊住宅多，距離捷運萬芳醫院站稍遠。

北市首例公辦都更案「華非第凡內」，其中市有土地分回的39戶規劃為公營住宅，也就是「景文公營住宅」，台北市都發局總工程司高文婷說，此案將在明年初推出，格局有2∼3房，坪數為24∼44坪，租金每月1.4萬元∼2.7萬元，目前已截止收件，目前共有260人申請，抽籤時間將再年底前公告，預計今年12月底前抽籤，明年過年前開放現場參觀、4月入住。

鄰近國小和菜市場
住商不動產景美捷運加盟店經理陳胤豪指出，「景文公營住宅」近捷運景美站，旁邊有景美國小，但樓下是菜市場與夜市，有噪音干擾，且低樓層油煙味較重，面景興路282巷的住戶可能有巷衝問題，附近類似較新的1∼2房月租金約1.8∼2.5萬元，平均成交價每坪65∼72萬元。

金門鄉親有福了！金門縣政府本周五起出售新北市南勢角捷運站旁的「金門新村」183戶電梯大樓，僅限年滿20歲並於1992年11月7日（戰地政務終止日）前設籍金門或年滿20歲、父母其一設籍金門滿10年的鄉親可申購，每坪34萬元但10年內不得轉售。詳情可查閱 www.金門新村.tw。

「金門新村」距離捷運南勢角站僅350公尺，屬金門縣政府資產，改建自「復興新村」舊眷村，縣府表示將有 48~61坪共183戶供鄉親抽籤申購，預估符合資格者逾4萬人，中籤率僅千分之4.5；永慶房屋中和總站店店長洪偉智指出，平均每坪34萬元可說是很優惠的價格，此地5年內新成屋每坪約40萬元。

位於台北市金華街的行政院長官邸正式走入歷史，由財政部國有財產署收回。

近年來由於歷屆閣揆都未入住金華官邸，卻仍編列預算讓警衛駐守，甚至電費、水費高得驚人，招致外界批評，行政院因此決定將繳回給國有財產署予以活化利用，而行政院已於十一月底清空官邸，正式交還給國有財產署。

未來用途 國產署徵詢文化部意見

由於金華官邸地段位置佳，鄰近永康街、麗水街鬧區，未來財政部收回後如何使用，包括是否改為藝文咖啡館或出租、出售等可能用途，交由國有財產署做最後決定。

財政部國有財產署表示，目前正徵詢文化部意見，接下來會慎重評估如何活化資產，做最有效利用。

首長未入住官舍 監委要求檢討

監察院二○一二年四月調查發現，中央地方首長官邸用電，以行政院長最高，每年電費新台幣六十七萬元；當時監委表示，行政院首長官邸因面積大，加上行政院長未住官舍，是由十多名隨扈入住，白天夜晚都有用電需求，對於首長沒有入住的官舍，相關部會應該檢討官舍管理制度。

江揆上任後曾前往金華官邸了解入住的可能性，但因為官舍內有一個很大的生態池，江揆考量家中特殊兒的安全，因此並未入住金華官邸。

至於原本為副院長官邸的濟南路二段「泰安寓所」，目前由行政院長江宜樺做為宴客、開會之用，但據了解，江揆仍然相當喜歡並習慣目前現住的同安街自家公寓，公務繁忙之餘若有閒暇時間，還會與夫人李淑珍到住家附近牽手散步，因此也無入住「泰安寓所」的打算。

區域介紹：信義計畫區是全台最高價的豪宅聚落，區內頂級辦公、商場及國際觀光飯店林立，是台北金融、商業、娛樂核心。成屋豪宅「皇翔御琚」成交價每坪約260萬?276萬元，是目前實價揭露最貴的豪宅，除此之外，包括「信義之星」每坪192萬元、「信義帝寶」每坪200萬元等，均在全台豪宅榜上名列前茅，興建中的「陶朱隱園」，則被認為可能是未來全台最貴的豪宅。

看好理由：住商不動產認為，具有群聚效應的豪宅，彼此間將競價，對區域價格拉抬較為明顯，特別如信義計畫區內，幾乎多為近年開發，與大安森林公園的豪宅，周邊多有老舊房屋干擾房價不同。

區域現況：受到創新高價豪宅帶動，周邊住宅房價也跟著受惠，產生比價效應。以「皇翔御琚」為中心，周邊200公尺內平均房價為每坪184萬元、500公尺內房價為每坪108萬元、1,000公尺內房價為每坪83萬元，呈現同心圓向外遞減。房價除靠沾富鄰居的光之外，也需考量地段條件、重大建設、生活機能等基本面。

台北市20年以上房屋總價平均比新屋便宜千萬元以上；圖為永吉路街景。 記者潘俊宏∕攝影
房價貴，入住新屋難度也大增。房仲統計實價登錄資訊，發現台北市5年內新屋成交價將近3000萬元，新北市為1650萬元，北台灣新屋總價至少千萬元起跳，想住新房子的人大嘆吃不消。

根據有巢氏房屋的統計，在實價登錄內房屋成交總價行情中，發現台北市5年內的新屋房價高達2980萬元，但如果是5年至10年間的房屋，總價瞬間減少3成，只要2054萬元；10年至20年間的房屋則沒有太多變化，總價大約1904萬元；20年以上的房屋總價平均為1837萬元，相較於5年內的新屋，房價至少便宜上千萬元。

有巢氏房屋發言人劉炳耀表示，台北市5年內新成屋房價特別貴，主要原因是台北市可建空地少，且普遍屋齡高，在新成屋在市場更具獨特性，導致新屋行情居高不下。

新北市的新屋價格也不低。根據統計，新北市5年內房屋總價為1650萬元；5至10年的房屋總價則為1098萬元，房價少了將近4成；10年以上的房屋總價低於千萬元；20年以上房屋則為839萬元。

就連桃園縣5年內新屋也突破千萬元。統計顯示，桃園縣5年內新屋成交價為1133萬元，5至10年房屋成交價為767萬元，20年以上的房屋成交價則是523萬元。

劉炳耀表示，北台灣5年內新屋幾乎都要一千萬元以上，不少想住新屋的民眾，只好從台北市外移到新北市、桃園縣；以總價1500萬元房屋來看，台北市幾乎買不到20年以下的房屋，但是新北市可以買5年至10年間的房屋，在桃園縣則可以買5年內的房屋。

台灣房屋智庫研究員洪佩君表示，不少民眾不想往外移居，只想住在原本的區域，只好退而求其次，選擇屋齡較高或坪數較小的房屋，更凸顯「錢變少」、「屋變老」、「房變小」的特殊房市現象。

桃園縣明年的公告現值出爐，整體調幅高達二十二．五％，調幅最高的是機場捷運A7站都計區高達五四○％，桃園市中正路、復興路口肯德基每坪將近一五○萬元，連續七年蟬聯桃園縣「地王」。

縣府地政局長林學堅表示，這次調整主要是反映市場實際狀況，公告現值調整會影響到增值稅高低，但這是土地買賣移轉才要負擔的稅賦，屬於機會稅；至於地價稅仍要視公告地價而定，公告地價三年調整一次，今年已調整過，一○五年才會再調整。

地王桃市中正路口肯德基
桃園縣從九十九年起到明年止，五年來公告現值調幅分別是四．五七％、六．九五％、七．八五％、十．八％、二十二．五％，明年的調幅最高，地政局地價科長何俊男說，這主要是反映實價登錄，今年桃園縣各鄉鎮市地價漲幅都在二十％以上，很多區段徵收、市地重劃助力，帶動地價翻身。

其中，調幅最高的是機場捷運A7站都市計畫區，這裡是中央合宜住宅所在地，以往是山坡地保護農地，如今解禁為住商用地，公告現值大幅調升；其次是桃園市中路地區，調幅也高達三五○％；桃園市經國地區二三○％、八德都市計畫一二○％，都是調幅較高的地區。

「地王」仍落在桃園市中正路、復興路口肯德基，每坪公告現值一四九萬九二六六元，以前「地王」在桃園市大廟附近，九十六年以後易主，已連續七年蟬聯；至於最便宜的地段在復興鄉赫威段─河川區用地，每坪只要五百九十五元，相差二五一九倍。
調幅最高的鄉鎮市是龜山鄉三十二．二九％，除A7站因素外，捷運新莊線通車也造成迴龍地區地價大漲，其次是桃園市的三十％，最低的是復興鄉三．九二％。

何俊男預估，明年中壢市體育園區、捷運A20、A21、A22及蘆竹A10開始配地，都會推升當地公告現值；機場捷運通車後，捷運車站周邊地區也會有一定漲幅。

基隆市政府在前天（十二）日下午召開地價及標準地價評議委員會議，評定通過一○三年公告土地現值、徵收土地農林作物∕水產物∕畜禽類補償遷移費查估基準；明年度地王依然是仁愛區愛三路廟口大四美，自八十七年起蟬連寶座至今，公告土地現值最高的區段位於愛三路，公告土地現值區段地價維持去年，約每坪一百七十萬元。

基隆市府地政處表示，基隆市一○三年公告土地現值以面積加權後平均調整幅度為＋百分之九點四四，因去年八月起實施實價登錄制度，所有買賣案件均需申報實際成交價格，因此地價人員所蒐集到的買賣成交價格真實性大大提升，大幅改善以往只能以口頭方式向當事人或地政士詢問價格的準確性。

另外，近年來受到大台北地區房市熱潮帶動效應，鄰近雙北市的七堵區、安樂區及暖暖區新推案不斷，加以區域性公共建設如東岸聯外道路即將全線完工通車，提升交通便捷性等因素影響，帶動不動產價格上揚，一○三公告土地現值調整幅度以七堵區、安樂區最高，平均調漲幅各為百分之十六點六三及百分之十四點三八；另仁愛區公園街、自來街一帶商業區，因近年來商機較為沒落，故公告土地現值酌予調降，降幅約百分之一百分之二。

市府地政處也表示，一○三年公告土地現值將於一月一日公告，民眾可至市府地政處、安樂地政事務所及信義地政事務所網站公告土地現值及公告地價查詢頁面，免費查詢公告土地現值及公告地價等相關資訊，歡迎各界多加利用

區域介紹：台中市八期重劃區擁有豐樂、豐富及南苑等三大萬坪公園綠地，全球知名的「好市多」、「迪卡儂」等大型賣場也進駐此區，生活機能成熟；另外，八期距離高鐵台中站不到十分鐘車程，未來還有台中捷運綠線穿越，房市前景看俏。

看好理由：今年初，同興協記以每坪70萬元高價買下永春東一、文心南九路「住二」土地震驚同業；遠雄建設稍早加碼以每坪163萬元新高價，向味丹企業買下文心南路2,352坪商業用地，業界預估未來推案每坪將從45萬元起跳。

區域現況：由於看好八期的生活機能與環境，今年中陸續推出的三件個案，都集中在豐樂公園周邊，像雙橡園「R1特區」、國泰「頤湖苑」都已銷售一空，每坪單價約在30萬至47萬元間，雋業「品雋」僅剩五戶，每坪約30萬至35萬元。即將進場的聚合發「湖心泊」每坪開價35萬至45萬元；結構中的同興協記「居雍」，強調八期最頂級建材配備，目前開價約在30萬至40萬元間。換屋族可多作比較，除了地段，建商品牌也是考量重點。

台中大肚山下熠熠發光的珍珠「台中市」是百萬人口的國際化都市，為吸引企業根留，提昇城市競爭力，營造生產、生活、生態三生一體環境，台中市府地政局以土地整體開發方式引導都市建設。以往市地重劃思維著重於基礎工程，對於如何塑造城市特色及保留當地文化著墨不深，如今除融入文化創意思維外，並結合自然生態、環境永續與節能減碳之理念，透過實際重劃工程執行手段，打造優質生活環境。

台中市地政局指出，在第13期市地重劃工程的橋樑造型規劃上，即考量將南屯溪、麻園頭溪及西川二路生態景觀渠道等三條軸帶，除兼顧結構安全外，並融入地方文化特色，跳脫一般「拱型」或「斜張」為主軸的橋樑造型思維，充分發揮創意，使重劃區呈現出嶄新的特色。這些橋樑的設計突破傳統窠臼，兼具創新思維的文化藝術氣息，並於2012年榮獲國家卓越建設獎「最佳規劃設計類-公共建設類-金質獎」殊榮。

13期景觀橋樑共有一至八號橋，分別命名為玉音橋、遶境橋、舞蝶橋、禾豐橋、人本橋、西川橋、崇倫橋、楓林橋，各有寓意。如舞蝶橋以牛軛為元素，轉化成雙拱結構象徵蝶翼造型，企圖表現彩蝶在田野上方飛舞之農村自然景象；遶境橋附近是旱溪媽祖遶境十八庄必經的歷史古道；禾豐橋則象徵農民豐收富足。

另外，在第14期市地重劃區部分，於區內劃定休閒綠帶環線，並佈設27.2公里的自行車路網，除提供區內休閒、通學(勤)機能使用，更與現有潭雅神、后庄社區庄內鐵馬道銜接；此外，打造水與綠生態休憩綠帶，於明渠邊設置水岸人行道與平台等視覺親水設施，街口留設端點親水休憩廣場，並建置公共藝術。

地政局表示，展望未來，台中市市地重劃開發除竭力保存歷史建築、文化遺址、珍貴老樹等文化資產，以保留都市紋理與記憶外，更將融入文化創意思維，強調生態景觀、藝術美學或城市人文風貌之塑造，配合高品質的硬體設施靈活運用，讓土地開發的質感不斷向上提昇，從文化面、創意面、藝術面、景觀面、設計面及工程面，全面提昇都市生活環境品質，實現「文化．經濟．低碳．智慧城」的願景。

台中市明年土地公告現值調漲幅度創下近廿年新高，各項重要開發案及建設周邊，也出現大幅上漲，其中各項重劃以「中科經貿自辦重劃」，也就是「第八單元」上漲最多，部分區段漲幅達一百四十二．八％，而捷運綠線各站則以文心路及向上路口，漲幅高達五十三．五五％。

對此，地政局長曾國鈞表示，重大建設本來就會帶來地價的上漲，而在實價登錄上路後，這些地段也勢必因為市價的實質上漲，而必須反映在土地公告現值，但因為目前土地徵收已改成市價徵收，所以土地公告現值的調漲，與建設成本無關。

而也是地價評議委員之一的議員黃錫嘉昨則說，土地公告現值的調漲，是反映市價，也是符合「漲價歸公」的精神，否則財團賺走了土地上漲的錢，卻未反映在土地公告現值，造成稅收的不足。

他並舉例，以這次土地公告現值漲幅達一百一十四．六二％的安和自辦重劃為例，原本土地在重劃之前，一坪十幾萬，現在已經漲到七十五萬一坪，土地公告現值，勢必得跟著上漲。

而台中市廿六個重劃區及區段徵收區，公告現值全部上漲，其中十二期重劃區漲幅達五十一．四六％，七期重劃區持續上漲，達四十三．四一％，黎明自辦重劃區漲九十九．四四％，永春自辦重劃區八十二．七六％、廍子區段徵收區廿五．三九％、新光區段徵收區廿四．八二％及高鐵區段徵收區四十一．七四％。

其中，中科經貿自辦重劃，也就是第八單元，在地政事務所中正所的區段，漲幅達一百四十二．八％，而在中興所，漲幅也有一○八．八二％。

而台中市捷運沿線各場站中，文心路及台灣大道口漲幅達四十四％，但漲幅最高的，是文心路及向上路口的圓滿劇場站，漲幅達五十三．五五％。

近年高雄豪宅建案如雨後春筍，為吸引買家，「華人匯」昨與JOHNNIE WALKER、ASTON MARTIN異業合辦賞車品酒會，「義大皇家」則推限量5年回租3.5％方案，是台灣首宗豪宅回租案。

「義大皇家」為義大世界100公頃造鎮計劃豪宅案，5期建案共200戶，7、8年前推1期大樓案，供教職員、醫師內需，2期42戶別墅，3期30戶推回租案，規劃130~170坪，總價4230~7000萬元，聯電榮譽副董座宣明智、減重名醫黃致錕皆為住戶。

屋主可年住60天
泛喬股份有限公司總經理龔宇源說，義大有校園學術與賣場歡樂氣息，度假休閒功能吸退休族群、台商、日商等客。
泛喬股份有限公司銷售處處長羅旭君分析，推回租動機來自買方要求，「很多人1年只來度假幾次，看中5星級皇冠飯店管理，
主動問能否協助代租。」回租案規劃1年屋主可住60天，其餘由泛喬管理，不少商業人士嫁女兒會選擇短租別墅。

另一農16豪宅戰區，甲山林接手「華人匯」建案後，1個半月賣60戶，建案已售出9成，台北買方約佔9成。為吸引北客南下置產，甲山林祭出VIP客戶免費高鐵站禮車接駁，舉辦珠寶鑑賞、約翰走路亞洲獨家品酒會等活動。

高雄市政府地政局預計在周三辦理今年第4季開發區土地標售，共11標、13筆建地，有不少搶手地，總底價9億4247萬4560元，總計今年土地標售，可為市庫帶進50億元。

地政局統計今年前三季開發區土地標售，已標出約40億元；預計第4季可上看10億。

地政局長謝福來說，這次標售土地中的鳳青重劃區因近澄清湖風景區，緊鄰文山特區，具交通、文教與休閒便利優勢，預料會吸引投資人熱烈搶標，可說是東高雄最具明星指標的開發區。

地政局在第四季開發區土地標售中，共選了鳳青段6筆建地，其中1標土地三面臨路，面積69坪，鄰近熱帶園藝試驗所，附近又有大學、高中、國中、小學，可興建各式建築，預料會十分搶手。

另外，在高雄大學附近推出3筆2標土地，其中2筆1標住四用地，面積約1395坪，三面臨路，是近年來高雄大學開發區推出標售地中，屬面積較大利於規劃者；另1筆商三用地，臨德中路及大學18街，交通便捷，也相當熱門。

不信房市春風喚不回！即使高雄房地產陷入全面性停滯狀態，但建商仍深信港都房市大有可為，不惜重金禮聘甲山林、海悅、樸園等台北A級房屋廣告代銷商南下操盤，期待再創銷售高峰。

市場人士說，甲山林到高雄承接興富發的「華人匯」，以及美術館第一排的「國王之冠」；海悅操盤京城建設的「凱悅」、「帝寶」等豪宅；樸園在隆大「都廳苑」戰役中的表現市場各有解讀，高雄房地產市場的現況是，「外來和尚會唸經」。

資深建商指出，請北部重量級廣告代銷商南下，對高雄房地產市場將注入新活力以及新氣象，不同的思維激盪，可健康鼓舞買氣，對房市產生加分效果。

廣告代銷業則認為，一切都是未知數，市場是否健康，需要看北部廣告商怎麼操作而定。由於房地產操作手法深遂重謀略，房子能賣出去才是王道，以績效論英雄。

北部廣告商大舉南下，並且鎖定豪宅標的大展身手，頗令在地廣告商心情尷尬，也凸顯建商與廣告商之間的矛盾。高雄在地房屋廣告代銷商普遍認定，港都房價已經漲到這波段的極限，難有再突破空間，甚至可能開始下修，因此對接案行情保守。

但有強大企圖心的建商，認為廣告商懷憂喪志、近廟欺神，當局者迷無法看清全局，因此請來北部大咖廣告商助陣，深信所屬豪宅有機會再創價量齊揚的銷售佳績。

尤其這波高雄豪宅將攀上每坪50萬至70萬元的歷史天價，這種行情與台北房價比起來，仍具有親和力，北部大型廣告商手中有滿滿的投資客名冊，高雄人不買無所謂，藉由帶動台北客買房，成為最合理解決方案，因此重用北部廣告商，成效如何數月後便能分曉。

市場人士指出，現階段高雄房地產市場鈍化，大坪數豪宅幾乎動彈不得，高雄人不是不買，是不認同高房價，不願隨高房價起舞，北部廣告商若有本事帶進更多台北購屋者南下買房，順勢帶動高雄房市動能，也是好事一件。

房地產業界認為，明年房市只剩上半年的329檔期可以發揮，由於年底七合一選舉展開，競選期半年計算，馬年下半年房市將難有作為。

另一方面，高雄許多三年以上的輕齡新屋，開始出現售屋潮，當年投機客大舉進駐，一次三戶、五戶購進，買屋像買菜一樣，如今積極求售變現，部分新大樓待售戶數達三成左右，形成一股新賣壓，會對港都房地產造成什麼影響，還有待觀察。

資深建商說，北部大咖級廣告商齊聚高雄，最終將繳出什麼樣的成績單，就像是看偶像劇般，建築同業都迫不及待想知道結果如何，快則三個月、慢則半年答案就出來了，屆時高雄房地產將邁向新的波段循環。

〔自由時報記者張存薇∕台東報導〕台東縣政府公布四筆縣有地標租，包括中央市場前舊福利中心縣有土地為採買年貨熱門地點之一，財政處指出，即日起至十八日投標，十九日上午十時開標，洽詢電話：332080。

財政處公有財產科表示，這次共有四個標租案，第一案為中山路、正氣路口中央市場前舊福利中心縣有土地，租金底價十三萬元，租期從十二月廿一日至明年二月五日，租期四十七天。第二案為台東市四維路、上海街口原消防局位置，年租金底價十七萬元、租期從明年起三年。第三案在台東市寶桑路五十巷內、年租金底價十四萬元，租期從明年起三年，第四案為台東市廣東路上、近正氣路口，年租金底價五萬五千元，租期三年。公有財產科說明，一律採通信投標，押標金以投標金額十％計算。

繼杉原棕櫚濱海渡假村、統一夢世界後，周二（17日）宜蘭國際觀光旅館也將進行環評，根據環保團體統計，近年就有14個具爭議性的觀光住宿開發案，陸續進入環評審查，觀光開發挑戰環評方興未艾。

看好觀光商機，全台各地搶蓋觀光旅館、渡假村，在紀錄片《看見台灣》看見清境土地超限利用問題後，多項的觀光飯店及遊憩開發案的審查，環評未來是否會加嚴把關，將成焦點。看準東海岸美景有利可圖，現在除了花東，連宜蘭也有國際級觀光旅館準備進駐，周二的「青春度假天堂國際觀光旅館」案，環保署就將討論涉及土地變更觀光旅館業環評認定原則。

環保團體統計，東海岸目前至少有8個開發案，若加上中南部，全台有14個觀光住宿開發案蠢蠢欲動，這還不包括花蓮和台東三仙台的開發案。環評不力如紙老虎環團及專家學者指出，台灣環評缺乏「總量」概念，加上長期存在「頭過身就過」陋習，業者個別送審，不論地區開發總承受力，讓環評有如「紙老虎」，根本不具環境保護的把關能力。

地球公民基金會舉例，「杉原棕櫚濱海渡假村」、「台東都蘭灣黃金海休閒渡假村」就緊鄰美麗灣渡假村，兩案加起來的開發面積約美麗灣的6倍大，兩者分別在2000年前後通過環評，只是因為3年內未動工，如今必須進行「環境影響差異分析」審查，才引起各界注意。 東海岸負荷得了？除上述兩個案子，整個東海岸正大肆以渡假村、遊樂區形式「圈地」，面積已達90公頃，業者以「海岸第一排」作為觀光渡假噱頭，未來至少加1500間客房，讓學者不禁擔心，東海岸是否負荷得了？ 環評以「個案」方式分別審查，卻忽略「總量管制」，預言東海岸若以此速度淪陷，不出10年，肯定成為清境第二。

地球公民基金會研究員呂翊齊說，難道要等到東海岸蓋滿密密麻麻的旅館後，再拍一部《看見花東》，政府才要面對問題。 限制開發避免汙染環保署表示，環評委員沒有辦法去訂環評總量，但可以從空氣品質等「總量」標準，去限制開發行為，避免當地汙染超量。

繼上周曝光碧桂園無證售房行為後，武漢市房管局日前再對一房企大鱷進行處罰，將武漢萬科萬威房地產開發有限公司無預售證違規銷售行為記入開發企業不良信用檔案，並予以公示。

公示稱，武漢萬科萬威房地產開發有限公司未取得《商品房預售許可證》違規銷售其開發的金域藍灣D5＃、F2＃樓。據悉，今年“十一”期間，有購房者參加武漢萬科金域藍灣樓盤認購會，發現在售的兩棟樓盤並未取得預售許可證，於是向房管部門舉報。隨後，武漢房管部門進行了調查核實。

在此之前，碧桂園生態城在國慶期間集中開盤時，也存在將沒有取得商品房預售許可證的8號樓夾雜在其他樓盤中“搭售”的行為。11月22日，武漢市公佈收緊樓市調控的“漢七條”提出，全面加強對房地產市場的監管和查處，加大住房交易市場檢查力度，嚴厲查處捂盤惜售等違法違規行為。

據中國之聲《全國新聞聯播》報導，統計資料顯示，全國300個城市今年前11個月土地出讓金收入超過2.7萬億元，較去年同期上漲了62.65%。業內預測，今年全國各地政府的土地出讓金收入可能創下歷史最高紀錄。

截至目前，北京土地出讓金收入1673.9億元，有望年內突破1800億元。而相比去年全年土地出讓金的647.9億元，這個數字，意味著同比漲幅將有望接近200%。同期，上海土地出讓金突破2000億元，漲幅也已超過100%。

中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌：土地市場的回升，是和房屋市場的回升密切相關的。今年全國的房屋市場明顯回暖，交易量上升，房價也在穩步上升，這種情況下，開發商的資金鏈問題得到了比較好的解決。

根據中原地產資料，今年前11個月，全國主要的40個城市土地成交額高達14019億元，相比去年同期的8369億元上漲68%。而以北京為例，今年前11個月，北京成交的69宗宅地平均樓面價達到每平米9478元，而這個數字在去年只有6484元。顧雲昌表示，未來應加大土地供應量，增加土地供應透明度。

顧雲昌：任何市場都是供求關係決定的。如果我推出的土地很多，使大家感覺我的土地有的是，那麼他不可能去哄搶去。反過來說，唯一的幾塊土地，以後土地供應多少不知道，大家都很緊張，必然會推動土地價格的上漲。在地價、房價上漲過快的城市，應該加大土地供應量，增加土地供應的透明度。

華虹計通（300330）12月13日晚間公告，公司擬使用100,011,060元的超募資金，向關聯方上海華虹置業有限公司購買錦繡東路2777弄9號及11號物業，單棟建築面積均為2631.87平方米，總建築面積為5263.74平方米。公司與上海華虹置業有限公司的控股股東均為上海華虹（集團）有限公司，故雙方為關聯方。

公司稱，本次使用部分超募資金購買生產及辦公用房的議案符合未來業務發展需要，有利於推進公司整體戰略的順利實施，促進人才培養與引進，提升公司整體運營環境和外部形象，符合上市公司和全體股東的利益。（董甯寧）

去年勉強完成銷售任務，雅居樂（03383.HK）今年或許就沒那麼幸運了。近日，雅居樂披露的銷售業績顯示，該公司前11月實現累積銷售金額為339.3億元，只完成420億元銷售目標的80.8%。

以現有339.3億的銷售情況，雅居樂想要完成420億的目標，意味著12月份要實現80.7億的銷售金額。按照雅居樂近期的去化速度，這似乎變成不可能完成的任務。

遭遇銷售瓶頸

雅居樂透露，今年11月，該公司實現銷售金額為42.8億元，銷售面積為36萬平方米，平均銷售價格為11896元/平方米。而截至11月底，雅居樂實現累積銷售金額為339.3億元，累積銷售面積為293.9萬平方米，平均銷售價格為11546元/平方米。以此計算，雅居樂在前11月只完成420億元銷售目標的80.8%。

“如果按照上下半年的去化率和均價一致計算，以及按照管理層此前的意見，增加剛需貨源，全年業績最多突破380億，完成420億的目標壓力太大，雅居樂早已被?大、碧桂園甩在身後。”一內房股地產分析師坦言。

其實為了完成目標，雅居樂在近幾月也在不斷加大推盤的節奏。雅居樂最新披露，年末將有逾10個新專案入市，涉及地區除廣東省、雲南省之外，還包括常州、南京、重慶、鄭州等，其中有8個專案是在第四季度推出。

“雅居樂目前銷售出現問題，很大部分原因在於其項目過於單一，習慣於押寶重點專案的銷售額，過去清水灣專案就是個很好的例子。”華南一家上市房企內部人士坦言。彼時，隨著海南清水灣項目銷售創下新高，雅居樂的銷售額也迅速沖上波峰，2009年，雅居樂的合約銷售額226億元；2010年，實現合約銷售金額達323億元。

但接下來的兩年，清水灣項目受房地產調控政策的影響出現銷量下滑，從而雅居樂的銷售額也受到了較大影響，連續三年徘徊在300億元的水準上：2011年的銷售額只有315億元，較2010年略有下降；2012年雅居樂銷售額也僅有330億元。

重金投向雲南

在海南清水灣項目的銷售高峰期過後，雅居樂急需找到一個新的銷售增長點。在這個背景下，雅居樂將目光投向雲南。根據雅居樂計畫，在整個雲南將投入450億元，這是一次比清水灣更大的旅遊地產投資計畫。

近期，籌備逾兩年的雅居樂騰沖原鄉項目開盤。這個計畫投資200億的超級大盤，是雅居樂自海南清水灣之後第二個大手筆投入的旅遊地產項目。不僅是騰沖，雅居樂在雲南旅遊地產的佈局，還包括瑞麗和西雙版納。


不過，與雅居樂對雲南信心十足形成鮮明對比的是，美銀美林在報告中對雅居樂的旅遊地產專案表示擔憂，稱其大舉進軍旅遊地產而忽略剛需的做法，不會為公司帶來更高估值。瑞信也在最近的報告中提及，現在並非擴大旅遊地產項目的合適時機。更多的業內人士為雅居樂在雲南重注450億元捏了一把汗。

此外，根據公開資料顯示，截至11月底，雅居樂在一線城市的土地儲備僅占9%，而該公司41%的土地位於佛山、中山、惠州等三四線城市。

值得注意的是，雅居樂在旅遊地產方面的土地占整個土地儲備的33%，而且這些旅遊地產土地投入成本僅占總體土地成本8%。近1/3的土地用於開發土地成本低廉的旅遊地產，很明顯，雅居樂在押寶本小利大的旅遊地產。

作為遠洋地產業務多元化的拓展方向，商業地產近年來在遠洋業績中的比重逐漸提高。

“按照集團的戰略規劃，遠洋商業地產將實行4、3、1的發展戰略，即商業地產未來在總資產規模的占比達40%，貢獻30%的利潤，營業額占比10%。”遠洋地產控股有限公司副總裁、遠洋地產商業地產事業部總經理王福順近日在接受記者採訪時表示。

戰略佈局已見雛形

據瞭解，遠洋地產正在從甲級寫字樓、購物中心，擴展到商業綜合體，充分展現出其運用多元化模式拓展商業地產的戰略手段。對於商業地產，遠洋地產的策略是加大開發規模，加快開發速度，提高商業專案在整體業務中的比重。

事實上，遠洋在多年前就已經著手制定商業地產的開發戰略，目前已經擁有近400萬平方米的土地儲備，占總儲備的16%。

未來兩年，遠洋地產將新增50萬平方米的商業供應，並確保每年有20多萬平方米的商業專案開業，陸續在北京、天津、瀋陽、大連、杭州、中山等城市投入市場。

11月28日，遠洋地產“2013品質之旅商業行”活動第一天，天津遠洋未來廣場開始試營業，試營業當天即吸引了大批消費者前往體驗消費。據悉，該項目將在12月底正式開業。

該專案是繼北京遠洋未來廣場開業後，完整意義上自主開發、自主運營的自創商業品牌。項目總體量近10萬平方米 ，打造了一個集創意生活體驗、特色主題餐飲、快速潮流零售於一體的精緻家庭生活中心。其中能容納1000人觀影、具有近300平方米巨幕的首都影院，是華北地區最大的巨幕影院。同傳統意義上的消費型購物中心相對而言，已然是一種生活新模式的開創。

強強聯手提升綜合運營品質

在進行自主品牌打造的同時，遠洋地產也採取強強聯合的戰略，同外資企業進行合作開發，成都大慈寺文化商業綜合體的開發模式便是典範。

該專案由遠洋地產同香港太古地產合作開發，專案包含樓面面積逾10萬平方米的低密度、開放式街區型購物中心——成都遠洋太古裡；一家擁有100間客房、配有42間服務式公寓客房的由太古酒店管理的都會風尚酒店——博舍，以及一座47層國際甲級寫字樓——睿東中心。其中睿東中心已經以21億的價格在一次大宗交易中出售其89%的樓面面積及350個地下車位元，無疑是成都地區商業地產市場活躍的有力表現。


在日前的成都媒體交流會上，遠洋地產副總經理、成都大慈寺專案負責人、乾豪置業總經理陳雷表示：“遠洋地產擁有二十年、數十個城市的開發經驗，並且對國內相關政策法規都非常熟悉。而太古地產具備深厚獨到的綜合商業運營經驗，並與大量國際商業品牌保持長期良好合作，可以把好的國際品牌、國際商業運營理念引入內地，為消費者提供一個獨特的消費體驗。”

對於雙方的合作，遠洋地產總裁李明曾表示，太古是成熟的商業地產開發商，對行業、產品、服務的理解更有經驗，只是不熟悉內地市場，而遠洋和太古的合作，可以互相取長補短。

中央經濟工作會議定調2014年要努力解決好住房問題，加大廉租住房、公共租賃住房等保障性住房建設和供給，做好棚戶區改造。綜合此前住房和城鄉建設部的表態，共有產權房明年或在摸索中前行。

此前，住房和城鄉建設部副部長齊驥在接受採訪時表示，要解決好群眾住有所居問題，必須堅持市場化改革方向。齊驥指出，近期著力推進兩項具體工作：一項是在地方實踐的基礎上，對廉租住房和公共租賃住房實行並軌運行；另一項是指導地方有序開展共有產權保障房的探索。

對於廉租住房和公共租賃住房並軌問題，齊驥強調整合兩種保障性住房資源，建立統一的申請受理管道和程式，能給群眾申請帶來方便。

關於一些地方開展共有產權保障方式探索的相關問題，齊驥特別解釋說，保障物件根據自己的條件購買保障性住房一定比例的產權份額，地方政府持有保障性住房的另一部分產權，這就是共有產權保障房。下一步，住房和城鄉建設部將指導各地有序開展共有產權保障的探索，完善產權分配和上市交易收益調節機制，切實消除牟利和尋租空間。


前不久，上海市已經嘗試共有產權保障房的推廣，政府擁有優先回購權。近日有消息稱，共有產權保障房已在山東省德州平原試點，廉租住房申請群體，支付60%房款可購80%的產權。共有產權保障房房價約為同地段普通商品房價格的一半。

與上海一樣，山東德州試點的共有產權房政府同樣可以優先回購。平原試點的共有產權保障房明確申請人交足60%房款後，可以辦理《房屋所有權證》，權證“附記”欄中注明“廉租住房共有產權”字樣。共有產權住房在5年內不得轉讓、繼承和抵押，5年後可按照同地段商品住房與廉租住房差價的一定比例向縣政府交納土地收益等價款，購房人可以取得完全產權。取得完全產權後，房屋可以轉讓，也可以由縣政府優先回購。

廣州年內總價地王南玻地塊的主導開發權終於塵埃落定，佳兆業集團以22.12億元獲得該地塊51%的權益，得以主導專案開發。

12月11日，佳兆業集團發佈公告宣佈，將以22.12億元總代價收購廣州市兆昌房地產開發有限公司51%的股權，以獲得其持有的南玻地塊的51%權益。

公告顯示，佳兆業集團的全資附屬公司廣東佳兆業已於12月11日與廣州裕瑞房地產開發有限公司股東簽訂協定，以22.12億元總代價收購後者所持有的廣州裕瑞所有權益。

根據交易披露內容，佳兆業收購的廣州裕瑞唯一的資產為其持有的廣州市兆昌房地產開發有限公司的51%股權，而廣州兆昌持有廣州黃埔區南玻地塊。

佳兆業稱，收購事項完成後，廣東佳兆業將擁有南玻地塊51%的權益。而事實上，早在南玻地塊出讓之時，佳兆業的身影就已出現在公眾視野中。

今年6月8日，廣州黃埔雲埔工業區南崗片49號地塊(南玻地塊)公開出讓，該地塊淨土地面積為19.07萬平方米，建築面積到達58.36萬平方米，掛牌起始價達31.4億元。

作為廣州市場少見的超50萬平米建面的“巨無霸”地塊，南玻地塊一經掛牌便成為土地市場焦點，拍賣當天共吸引綠地、雅居樂、中海、萬科、佳兆業等10家開發商到場。

經過200輪競價後，南玻地塊由名不見經傳的廣州裕瑞房地產開發有限公司以最高限制地價45.57億、配建面積15.78萬平方米的總代價競得，而事後佳兆業聲明證實，廣州裕瑞為其聯合拿地的合作方。

彼時佳兆業稱，合作開發模式可以實現資源互補，在一些大專案運作上更具優勢，佳兆業集團將與廣州裕瑞合作開發南玻地塊，但目前具體合作方式還在詳談，細節未定。

此次佳兆業以22.12億元收購南玻地塊51%權益，意味著其已把專案開發主導權收入囊中，而這也表明佳兆業今年在廣州的新增項目為3個，包括未來將增加至4個。

廣州佈局一線

今年上半年，佳兆業在廣州土地市場上斥資近50億元連拿三宗地，5月6日，佳兆業以總價18.6億、競配建保障房6.68萬平米斬獲白雲區同寶路8號、10號地塊，折合樓面地價達25597元/平米。

隨後，5月23日，佳兆業再以約7.99億元的最高保密地價、1.96萬平方米的競配建面積奪得白雲區梅花園地塊。

6月8日，佳兆業宣佈將與廣州裕瑞合作開發其以45.57億奪得的南玻地塊。而包括去年獲得的堅紅化工廠專案佳兆業1號，未來佳兆業在廣州市場的新增專案將達到4個，重點開發廣州的意向明顯。

回歸一二線一直是佳兆業近兩年來戰略調整的主方向。佳兆業董事局主席郭英曾表示，從2012年開始，佳兆業新增土地90%都在一二線城市，今後將回歸到一二線城市發展。

而佳兆業副主席譚禮甯的對外言論也稱，一線城市中，佳兆業集中留意深圳及廣州。

目前，佳兆業已明確以22.12億獲得南玻地塊51%權益，據此計算，今年佳兆業在廣州土地拿地支出已達48.71億元。

事實上，除廣州外，佳兆業今年在上海、深圳、杭州、成都、武漢等一二線城市也在加大佈局。

重金回歸一二線城市的佳兆業，今年的業績表現增幅較大，但相關分析也支出，其高額土地支出也導致財務壓力在持續上升。

2013年1-11月，佳兆業已實現合約銷售額212億元，同比增長41%，已完成全年220億元銷售目標的96%。

有券商分析指出，佳兆業全年銷售達標已無壓力，業績有希望超過230億元，其在一二線發達城市的拓展使其增長前景的可見性增強，預計2014年珠三角地區和中東部地區將是佳兆業銷售額的主要來源。

但同時，佳兆業重返一二線城市的戰略也導致了其土地支出的激增，資料顯示，2013年前11月，佳兆業集團的新增土地儲備240萬平方米，對價約為116億元。

分析指出，鑒於佳兆業下半年土地開支繼續上升，預計其全年淨負債比率約為75%-80%，儘管銷售現金流充沛，但未來資本支出的顯著增長將給佳兆業財務帶來持續壓力。

年關將至，上海土地市場迎來了最後的爆發。

記者獲悉，12月12日，上海土地市場成交3幅地塊，溢價率均超過100%，總成交金額18.95億元。至此，上海今年的土地出讓金成功突破2000億元大關，打破了2010年1527億元的紀錄，創出歷史新高。

當天上海青浦區和臨港萬祥社區的3宗地入市交易，最終分別被重慶隆鑫、深天健和同潤集團摘得，記者不完統計，截至12月12日，上海12月已成功出讓經營性用地13幅，出讓金收入接近150億元。

據觀點地產網統計，上海12月將有37幅經營性用地出讓，總出讓面積達120.7萬平方米，環比增加47.5%，同比增加32.1%；起始土地出讓金達182.1億元，環比增加47.3%，同比微增0.2%。在即將到來的12月下半月，上海還有多幅地塊入市，全年土地出讓金紀錄還將繼續刷新。

克而瑞研究中心研究總監薛建雄認為，今年上海土地出讓金創新高是因為前幾年積累了一定數量的市中心優質土地，由此帶動今年土地出讓總價創新高。


如今年9月5日，新鴻基地產全資附屬公司威萬國際以217.7億元人民幣，成功競得上海徐家匯中心項目地塊，刷新了由2010年外灘8-1地塊創下的上海總價紀錄；而12月11日，綠地香港以底價59.5億元競得上海黃浦五裡橋街道商辦用地，折合樓面價24231元/平方米，是今年上海總價第二高的經營性用地。

薛建雄表示，“重返一、二線城市”已在開發商之間達成共識，今年開發商大都取得了不俗的業績，手中資金充裕，對於獲取優質土地儲備的意願也更加強烈，但由於今年上海市中心土地出讓量較大，導致市中心土地稀缺性增強，預計明年上海土地市場繼續創新高的可能性不大。

業內分析認為，明年上海市中心地區如徐匯濱江和世博前灘等熱點板塊仍然會有土地出讓，但預計不會有今年這麼多。

萬達商業地產（169）宣布供股集資，建議每持有10股獲發3股供股，以每股供股2.88元的認購價，發行8.56多億股供股股份，計劃集資24.67億元，扣除開支的集資淨額為24.48億元，擬用作於適當機會出現時投資中國及海外項目，以及用作一般營運資金。供股由聯席包銷商悉數包銷。

另外，萬達亦公布更改每手買賣單位，由現時每手14000股改至1000股。

萬達的供股價，較上周五收市價3.5元，折讓約17.7%，另較最後五個連續交易日的平均收市價3.53元，折讓約18.4%。

萬達表示，將不會接納任何供股的碎股申請。萬達商業為投資控股公司，其附屬公司主要從事物業發展及物業管理業務。該公司表示，集資所得擬用於適當機會出現時投資中國及海外項目，以及用作一般營運資金。中信証券融資、中銀國際亞洲及招商證券是今次供股的聯席包銷商。該公司大股東萬達海外已承諾供股。

近期市場連錄全幢商廈成交，其中近月推售洋房項目的和黃 (013) ，新近也向泓富產業信託 (808) 出售觀塘創業街9號全幢，作價10.1億元。

樓高25層 呎價7394元

泓富產業信託公布，以10.1億元向和黃收購創業街9號全數權益，作價較估值折讓約5.08%。項目屬一幢樓高25層的甲級寫字樓，可出租總面積約13.6595萬方呎。以此計算，平均呎價7394元。

資料顯示，物業在2004年落成，截至本年9月底，出租率為94.1%，租戶涉41個，平均每方呎租為16.8元，另提供64個私家車位、5個電單車位及4個上落貨車位。

是次成功購入物業後，泓富產業信託於東九龍持有的物業增至3個，除上述項目外，尚有泓富廣場（商業用途）和創富中心（工商綜合用途）。

泓富產業信託行政總裁黃麗虹指出，項目的物業收入淨額相對較低，乃因逾半租約將在明年到期，租金也低於市場，故可望有顯著的續租上升空間。

房託預期，收購可令其九龍東物業的租戶基礎更趨多元化，也可提升收益率及改善現有的盈利及每基金單位分派。

泓富表示，有關作價中的7.84億元，將以新融資支付，餘下2.26億元，則透過現有循環信貸融資支付。

收購完成後，泓富產業信託的資產負債比率將由6月底的20.9%，上升至約29.4%。此外，和黃將在完成交易後與泓富訂立租賃支援契約，在首兩年內若項目的租金收入未達目標，和黃將向泓富支付有關差額，上限為每年500萬元。

事實上，近月市場上財團亦積極物色全幢商廈物業，當中包括大鴻輝以16.88億元向?地（012）購入油麻地九龍行全幢物業，另由紀惠集團持有的尖沙嘴金馬倫道48號的中國保險大廈全幢，也獲財團以20億元洽購。

二手屋苑買賣未有改善，代理數據指出，十大屋苑過去兩日只有8宗買賣，按周回落33%。

一手市場續搶去二手客源，中原地產數據顯示，過去兩天十大屋苑共有8宗成交，按周跌33%，成交量重返個位數水平，當中6個屋苑零成交，成交集中於沙田第一城，錄得3宗。

利嘉閣地產的統計也顯示，十大屋苑成交量由對上一周的14宗，減至過去兩天的8宗水平。

康怡97貨 低市價9%沽

中原地產副區域營業經理楊文傑稱，鰂魚涌康怡花園單日錄得2宗買賣，但均屬低價個案，其中G座低層13室，實用596方呎 （建呎748），為三房單位，新近以630萬元易手，實用呎價10570元（建呎8422元），較市價低9%，前述單位成交造價更貼近屋苑兩房單位成交價。

資料顯示，單位在1997年以552萬元購入，易手賬面獲利78萬元，升值14%。

美聯物業助理聯席董事馬立成表示，將軍澳天晉2座低層C室，實用面積709方呎（建呎918），單位原叫價930萬元，新近減至903萬元易手，實用呎價12736元（建呎9837元），單位於2011年11月以678.3萬元購入，易手賬面獲利224.7萬元，升值33%。

新一批白表免補地價買家即將入市，居屋睇樓氣氛有所改善。家天下地產分行經理黎振傑稱，大角咀富榮花園5座中層H室，實用592方呎（建呎694），剛以綠表價458萬元易手，實用呎價7736元（建呎6599元），屬市價，買家為舊一批白表免補地價買家。

新盤兩周熱賣1400伙 料超上月總數

新盤熱銷，本月上半月錄逾1,400宗一手成交，逼近上月總成交量。焦點新盤屯門瓏門II續旺場，至今收票累積近4,000張，今截票，有望成為新「票王」。

12月新盤大旺，據銷監局的成交紀錄顯示，首兩星期全港已經錄得逾1,400宗一手成交，直逼上月全月的一手成交總數1,599伙，相信當屯門瓏門II明天起開售後，本月將可超越上月一手成交量。

上月一手成交 共1599單位

本月至今一手銷情主要由灣仔囍滙2期及東涌昇薈兩大新盤領頭，信置（00083）系的新盤暫時一馬當先，單計合資項目囍滙2期，開售至今不足三星期累沽逾900伙，套現逾80億元，扣除上月賣出的220伙後，項目本月仍有近680宗成交；如再計及觀月?樺峯及海鑽?天賦海灣在內，本月賣樓逾700伙。

瓏門今截止 已凍資約6億

至於南豐東涌昇薈則是另一個主力項目，本月至今賣出約446伙；房協筲箕灣樂融軒也有約93宗成交。新世界（00017）憑着推售EIGHT SOUTH LANE及溱柏等項目，上半月合共賣樓亦有91伙。

接下來能否持續上半月的旺勢，就要視乎新地（00016）屯門瓏門II的表現，項目連日來收票接受認購。

市場消息指，昨天再有約900張入票，至今累積入票有近4,000張，以明天首日發售的120伙計，超額認購約32倍；如以每票15萬元計算，項目已經凍結市場約6億元資金。

入票買家 本地家庭客為主

項目今天將會截止入票，換言之，有機會挑戰囍滙2期的「收票王」紀錄（囍滙2期首輪銷售收票近4,500張）。

新地代理助理總經理胡致遠昨午表示，未就入票數量統計，集團也沒有刻意挑戰票王紀錄。而已經入票的準買家當中，絕大部分是以個人名義認購的本地家庭客，不少是兩夫婦入票。

同時，受瓏門II收票影響，市場購買力被「鎖住」，導致在售新盤過去周六、日兩日成交量平平，綜合代理及銷監局資料顯示，僅約81宗一手成交，較對上的周六、日錄594宗成交，下跌86%。

EIGHT SOUTH LANE首批沽85%

除囍滙2期佔整體成交約52宗外，新世界堅尼地城EIGHT SOUTH LANE過去兩天錄4宗成交，累積沽出17伙，佔首批20伙8成半，套現1.1億元。

另外，集團元朗溙柏兩天亦沽出5伙，開售以來累積沽出941伙，成一手新例後銷情最佳新盤，成功套現近38億元。

俊和發展（0711）與港鐵（0066）達成協議，以3.538億元出售清水灣道8號商場匯八坊予資深商廈投資者廖創興家族成員廖湯慧靄及廖偉麟，該商場總樓面約4萬方呎。俊和所得款項用作償還貸款及作一般營運資金，交易預期於2014年6月13日或以前完成。

近年內地開發商頻頻轉攻商業物業，剛上市的時代地產（1233）引入富力（2777）主席李思廉、海印集團等商業地產操盤手作為基礎投資者，亦令市場猜測其會否拓展商業物業。主席兼總裁岑釗雄接受本報訪問時表示，跟上述公司未有合作和洽談項目，亦無意加大商業物業的比重。他又預計，經過上市集資以及銷售回籠資金，未來公司負債率將會由目前的160％降至100％以下。

截至今年9月底集團合約銷售金額為57億元人民幣，岑釗雄指出，第四季度將有更多推盤，預計總合約銷售額將較去年的64億元人民幣有較大上升。對上半年毛利率由去年底的28％降至23.2％，他解釋是產品組合的問題，下半年入帳的多是廣 州的高毛利項目，將大大改善毛利率。

岑釗雄表示，不排除將來和基礎投資者合作的可能，但並非意味公司轉向商業地產發展。目前商業物業僅作為公司住宅項目的配套設施，佔6％至15％的比重，比例合理，未來也會繼續保持。

另一個頗受市場關注的問題是公司截至6月的負債率為163％，處於行業較高水平。岑釗雄解釋稱，主要因為今年開發項目較多，投入較大，接下來大筆售樓款項的收回，以及經上市集資，相信可以令負債率改善到100％以下。

雖然如願進入資本市場，公司卻暫時無意布局全國。岑釗雄表示，未來2年都將集中於以廣州為中心的現有區域深耕，不僅可通過「主場優勢」獲得合適低廉的土地，更可受惠於廣州房價上漲的潛力。

他直言，廣州在珠三角具有領導地位，房價卻較上海、杭州等城市為低，市場是被低估的，具有很大增長空間。最近廣州土地價格翻倍，證明積蓄的需求爆發，集團之前以低價購買的土地價值從而顯現，對未來利潤有一定支持。集團目前項目約三分之一位於廣州。

本港樓宇成交量偏低，最近六個月土地註冊量錄得住宅交易量，每月僅在三千多宗水平，同期，差估署新錄得連續兩個月樓價指數回落，於十月新報售價指數為二百四十五點四，按月下調百分之零點零四，同期，住宅樓價租金指數卻上升至歷史高位，令住宅租金回報稍升，介於二點一至最高三厘二水平。

今年首十個月計，差估署錄得住宅售價累計升幅為百分之七點八，並於今年八月樓價指數創出新高後，至九及十月分別錄得回落，十月新報售價批數比八月高位累跌約百分之零點三六五，令全年暫錄售價升幅略放緩。同一時間，首十個月住宅租金指數累升百分之三點八，及至十月最新租金指數升至一百五十六點九，按月亦再升百分之零點五。

由於住宅售價升幅高於租金水平，近期租金回報率持續回落，差估署最新錄之住宅樓宇市場回報率中，按各類面積物業計，租金回報介於百分之二點一至最高達三點二，其中，以中小住宅（實用面積四百三十方呎以下）錄得回報率最高，於十月報三厘二水平，較九月錄三點一上升，且回復今年初較高水平。

至於租金回報率較低之住宅物業，乃最大型住宅面積分類，該等實用面積在一千七百二十多方呎以上住宅，租金回報率僅為二厘一，為各類住宅面積中較低水平。至於面積介於實用面積四百三十方呎以上，至面積在一千七百二十一方呎以上之住宅，租金回報則介於二厘四至二厘九水平。

事實上，中小住宅新報租金回報達三厘二，亦較差估署錄得之非住宅物業為高，十月之甲及乙類寫字樓租金回報，同為二厘九水平，至於分層工廈及商鋪物業等，租金回報亦分別在二厘七及二厘四水平。

市場人士分析，隨?多項新盤推出應市，加上發展商紛提供優惠等，令二手樓市議價幅度上升，住宅樓價升勢放緩，但同時，該最新租金指數則錄破頂，反映明年預期加薪幅度上升，有住宅物業在續租時，部分租金加幅亦可觀，令租金指數持續破頂。

另一方面，住宅成交量方面，今年交易量亦一直每況愈下，十二月首兩周住宅註冊量約在一千八百宗水平，但由於今月為傳統假日，故料樓宇註冊量僅保持低水平。於上月土地註冊處公布，十一月住宅樓宇註冊為三千七百九十宗，按月上升百分之十，但為六月起計，連續六個月住宅註冊成交量在三千宗水平，該段期間每月交易量介於三千四百零七至三千九百八十六宗。

以今年首十一個月計，住宅樓宇總交易量暫共錄四萬六千零九宗，折合每月平均成交宗數為四千一百八十二宗，每月交易投量介於最低三千四百零七宗，至最高之六千三百零七宗，於今年二月底政府再出招為樓市降溫下，樓宇成交量一直處於偏低水平。

於近期住宅樓宇註冊量，主要受一手新盤開賣活躍帶動，今年九月起，一手新盤佔住宅交易量達二成以上水平，至十一月一手樓交易比例上升至二成九，及至十二月中段計，一手樓註冊量料升至三成二水平，估計短期住宅交易市場仍由一手盤主導。