「現在是房市高點」先獲利了結

QE將緩步退場，業者調查發現，超過46％民眾認為未來半年是售屋好時機，其中42％民眾認為房價已在高檔，未來增幅有限，19％民眾認為QE退場恐升息，先跑先贏。民眾坦言：「現在是高點，很適合賣屋。」

永慶房仲網調查，未來是否為售屋好時機？結果由第4季42％增加至46％，民眾選出理由以42％的「房價高檔，未來增幅有限」最高，其他理由還包括擔憂升息、供給量過大、政府加稅及查稅等，顯示民眾獲利了結心態濃厚。

桃園房價漲幅第2
另外，分析今年1~11月永慶房仲網的待售物件可發現，全台7大都會區待售物件量，增加幅度前3高分別是桃園縣、台中市和台南市，桃園縣較1月增加50％，但桃園的平均開價也較年初增加232萬元，是7個都會區中漲幅第2。
反觀雙北地區，屋主惜售心態仍強，台北市待售物件量較年初減少9％，雖然物件減少，但開價總價卻是7個都會區中漲幅最高，開價較年初成長376萬元。

自住首購需多比較
另，台中市待售物件量增加41％排名第2，但是開價僅較1月增加45萬元，在7大都會區中開價漲幅墊後。
永慶房產集團房仲網協理高翠屏分析，QE雖然緩步退場，但台灣市場低利環境仍可持續一段時間，加上台灣外資比例少，對台灣房市衝擊性應該不大，屋主可趁早落袋為安，自住首購或換屋民眾也可大膽進場議價，多觀察比較。
德明財經科大副教授花敬群指出，「現在是投資客退場的最好時機」，投資客帶動最後一波漲幅，這時間會出現量大、價格有撐、「臨去秋波」的狀態。

「不急著進場買房」
他建議，自住買方若是憂慮風險過高，可再觀察一段時間，「房價再漲空間有限，值得等待」。
從事自由業的Vera說，現在房價是高點，要漲空間有限，但要跌可能整個往下跌，所以不急著進場買房，「等過一段時間，看有沒有機會撿便宜，盼買到便宜屋」。
在文創業工作的柔柔也提到，現在房價隨便都較之前漲1倍以上，很適合賣出，至於買房，若是自備款足夠，負擔得起房貸，「我還是想買房，怎樣還是需要一間房」，對於進場時間點，她憂慮說，很難判斷，「因為前2年房價高漲，也不知道房價會不會跌，擔心房價繼續漲。」

老牌建商拼轉型、年輕化，採多角化經營，國泰建設跨足商旅、坐月子中心、太平洋建設則投入綠色商機、太子建設也轉入旅館市場，為力拼品牌年輕化、更有活力。太子昨天下午一口氣公開太子三寶：太子吉祥物、太子之友卡和太子台南推案，希望能讓品牌年輕化。
太子昨天下午舉行「宜居•移居台南」記者會，太子建設總經理謝明汎說，太子雖然是老字號建商，推出太子吉祥物「超人哥哥」、「超人妹妹」希望能為太子注入年輕活力，讓太子能young起來。

門禁結合悠遊卡
太子同時推出「太子之友」卡，結合社區門禁和悠遊卡功能。謝明汎說，太子和全台1000間商店特約，一卡享盡食衣住行優惠，可在王品、W Hotel、台中金典飯店使用，2012年以前購屋舊客戶享銀卡，購屋超過3000萬元以上者享金卡，購屋3000~5000萬元者享鑽石卡，超過8000萬元者為翡翠卡。
國泰建設更切入商旅和坐月子中心，力拼品牌年輕化，國泰健康管理已成立3家健檢中心，也分別於北市敦南、內湖與新竹，成立產後護理之家。

太設開鮮活超市
近來國泰建設首度跨足至濁水溪以南，在台南設立產後護理之家，走六星級路線。
太平洋建設轉投資也從健康商機切入，和在地農夫合作，推出「SOFR3SH」超市，今年還開設「Fresh One鮮活超市」，由太設第3代章克勤掌舵，找來年輕團隊負責經營，經營團隊年紀不超過40歲，就是要讓品牌年輕化。

營建署統計，截至今年十月，全台建照核發數量共十一多萬戶，創下二○○七年來新高，尤其桃園縣新建戶數兩萬三千戶，更創歷史新高。房產專家擔心，若市場難以消化，又遇景氣反轉，恐成房市未爆彈。

德明財經科技大學副教授花敬群表示，全台房屋早已供給過剩，建商為了趕在政府實施容積上限前拚命搶建照，新建戶數持續上升，但居住需求沒有提升，潛在賣壓大幅增加。

他說，只要一逢景氣反轉，剩餘房屋將成為金融負擔，槓桿若操作不佳，很容易進入房市泡沫、一連串惡性倒閉將成為全民噩夢。

根據營建署統計，今年前十月全台建照核發戶數為十一多萬戶，五年來興建戶數成長將近一倍。值得注意的是，全台新建戶數最多的桃園縣，五年多來成長二點五倍，且桃園縣甚至首度超越以往新建戶數最多的新北市。

台中市興建戶數也大幅增加，今年至十月共增加一點五萬戶，五年來成長兩倍；反觀台北市，則呈現逐年下滑趨勢，今年至十月新建戶四千六百多，僅占全台新建戶百分之四。

景文科技大學財務金融系副教授章定煊表示，全台房屋超額供給是相當嚴重的問題，尤其桃園縣之前因為航空城、桃園捷運等議題炒作，建商大舉在重劃區推新案，還帶動桃園一帶投資客炒紅單行為，更加劇房市泡沫化速度。

他表示，政府將於二○一五年七月實施建築容積上限，導致建商近來大量搶建照、蓋新屋，供給量愈來愈大，但需求若沒有持續增加，房價很難再往上揚，很有可能重現一九九○年代房市崩盤。

天氣轉冷，心血管疾病意外案例大增，天冷更讓人不想出門拿藥，房仲說，每到冬天醫院周圍的住宅詢問度大幅提升，加上醫院也能帶動大量就業人口，出租、自住兩相宜，尤其林口長庚醫院還有機場捷運通車等利多效應，3年來房價漲5成。

全國不動產林口長庚加盟店店長莊靜怡表示，林口長庚生活圈是以醫院帶動商圈發展的典範，周圍連鎖店家多，餐廳、銀行多設立於此，生活機能強，不少高齡者從台北市搬遷到林口生活。

林口長庚生活圈內還有文化國小、大湖國小、大崗國中、國立體育學院及中央警察大學，學區完備，外圍還有華亞科技園區、工四工業區，就業機會多，對於一般首購家庭來說，也相當適宜居住。

莊靜怡表示，近來不少包租公婆、長期置產族群鎖定林口長庚生活圈，主要目的就是看準未來發展性，不僅上班、學生族租屋需求量增加，機場捷運A8站2015年通車後，到台北車站僅需30分鐘車程，也將帶來大量利多。

例如復興一路中古屋電梯大樓目前成交均價每坪約35萬至40萬元，租金收入則可達1.5萬至2萬元，換算投資報酬率約2%，與一般市場行情相符。

中部則以台中榮總生活圈較多人看屋。全國不動產中科福科加盟店店長連美惠表示，台中榮總以台灣大道四段 (原中港路三段)為中心，鄰近澄清醫院、東海大學、台中科學園區、台中精密園區和台中工業區，生活機能強，附近還有台糖、愛買、TECH MALL商圈，交通四通八達。

他表示，除了高齡者偏好住在榮總附近，榮總本身就有不少醫護就業人員，加上附近還有東海大學師生。永福路中古屋電梯大樓目前成交均價每坪約16萬至22萬元，4房格局租金約2萬元，投資報酬率逾3%，吸引不少退休族置產。

高雄市三民區的高雄醫學大學生活圈則是南部知名醫院生活圈，全國不動產高雄中華加盟店店長張勝義表示，當地就是北高雄明星學區，區內鼎金國小、正興國中知名度高，立志高中、高雄應用科技大學帶來不少學生租屋需求，周邊就是後驛商圈、建工商圈，生活機能完善，不乏公園綠地，距離高雄車站車程不到10分鐘，近3年房價漲幅逾4成。

雖然住在醫院附近可享有便利的醫療資源，不過醫院附近容易有攤販、地攤駐留，易有髒亂汙染等問題，加上救護車頻繁呼嘯經過，對於不喜噪音，甚至忌諱救護車聲音的人來說，反而不適合。

台灣房屋智庫研究員洪佩君表示，醫院附近生活機能一定很好，因為醫院就業人口多，不少病患家屬也有飲食等需求，住在醫院附近一定能夠滿足食、衣、住、醫療等基本需求，甚至有些專門提供藥膳、食補的店家也都會開設在醫院周圍。

但住在醫院周圍仍有缺點，例如較多病患出入，有些人擔心可能帶有傳染性疾病或病毒，不適合有小孩家庭；附近也常有救護車經過，即便半夜都也可能聽到救護車的聲音，對於噪音敏感者來說，容易不得安眠，有些老人家更忌諱聽到救護車，也不宜居住在醫院周圍。

財政部中區國稅局表示，預售屋完工前，買方購買的是未來建案完工後請求不動產過戶的權利，所以個人出售預售屋屬權利交易，應以交易時之成交價額減除原始取得成本及相關必要費用之餘額為財產交易所得或損失，申報個人綜合所得稅。

中區國稅局表示，由於出售預售屋並未辦理不動產所有權移轉登記，倘買受人分別於不同年度支付買賣價款，其財產交易所得，應以交付尾款之日期所屬年度為所得歸屬年度；尾款交付日期不明時，得以原始出售該預售屋之建設公司記載本次預售屋買賣雙方與該公司辦理預售屋買賣契約之異動日期(即俗稱換約日)所屬年度為所得歸屬年度。

該局提醒納稅義務人，如有出售預售屋，以成交價減除原始取得成本及費用後有所得，應記得於交付尾款日期或出售預售屋換約日所屬之年度，計算財產交易所得申報綜合所得稅。如忘了申報，應儘速於稽徵機關進行調查前，依稅捐稽徵法第48條之1規定，自動向戶籍所在地稽徵機關補申報並補繳所得稅，以免遭受補稅及處罰。

近年地上權土地成為開發商買地的新選擇，專家表示，雖然可以減輕購屋壓力，但地上權宅持分難估價、價格隨時間下降、市場性與流通性欠佳，日後難以處分等困難待解決。

地上權住宅對民眾、建商、銀行來說都相當陌生，政大商學院信義不動產研究發展中心20日舉辦「地上權住宅如何成為減輕負擔的新選擇」研討會，從估價、開發商、銀行的角度來解析地上權產品。

近年標得地上權的開發商最煩惱的就是能否分割設定地上權與民眾貸款問題。土地銀行副總經理高明賢指出，目前銀行面對地上權產品有幾大難題，包括持分難估價、產品價格隨時間下降、市場性與流通性欠佳，日後難處分，地上權消滅後地上建物須無償移轉登記為國有，銀行還得承諾不論債權是否已獲清償，均拋棄地上建物的抵押權，不利銀行確保債權。

中華民國不動產開發商同業公會全聯會秘書長于俊明認為，地上權宅價格較周邊行情低，購屋者容易進住精華地區、租金報酬率相對高、日後移轉沒有土地增值稅問題、資產配置更具彈性；不過地上權畢竟有使用年限，這種住宅將脫離增值的觀點，回歸居住需求本質。

于俊明也說，現況也有一些問題，包括「使用權」的住宅融資貸款困難、貸款額度低且利率高、地上權業主若不能長期經營，國有財產署面對處理住戶問題、且使用權住宅不具物權性，流通缺乏物權登記的公示力、公信力，影響交易安全，另外使用權住宅非屬區分所有建物，連區分所有權人會議都難召開。

中華民國地政士公會全聯會榮譽理事長林旺根表示，日本的借地權住宅從1993年起到2008年共有7萬492戶，其中有一半為透天的借地權住宅，另一半是分讓與租賃的借地權住宅。

林根旺說，對於購屋人而言，借地權住宅可有效降低成本，且借地權可使用較大的土地，享有較好的住宅環境，缺點是到期還地，無法享受土地增值利益，還得擔心未來不易轉手問題。

林旺根強調，日本能順利推動借地權住宅，主要是每個環節都有完善的配套措施，如法院以非訟事件裁定、快速定紛止爭、建立完整的估價制度、日後的收回機制等，國內剛起步的地上權住宅市場可大力借鏡。

台灣房價逐年升高，但租金行情卻停滯不前，租金投資報酬率甚至是亞太最低，加上政府祭出奢侈稅、屯房稅等打房政策，讓不少投資人把眼光投向海外，興起一股海外置產風潮，不過，到海外買賣不動產手續繁鎖，一般人難以操作，國內有房仲業者看準這波商機，增加海外業務，要來搶食大餅。

開放式的客廳廚房，一整片的落地窗，外頭還有滿滿綠地，網頁上這些海外房產物件，現在成為台灣投資客詢問度最高的投資標的。面對台灣高房價、低報酬，不少投資客紛紛將眼光轉向海外，就有房仲業者看準商機，要來搶食這塊大餅。

國內房價居高不下，加上奢侈稅修正後，售屋獲利還要併入個人所得申報，反觀美國、日本與東南亞國家，因房市、匯率政策及經濟成長快速，投報率相對台灣亮眼許多，不過，到海外買賣不動產手續繁鎖，加上各國對不動產取得、持有期間及出售等相關稅賦規定差異很大，至於要怎麼選擇，讓專家來告訴你。

投資海外不動產雖然熱門，但利潤都是伴隨風險而來，投資專家還是建議投資者，必須親自前往當地走一趟，再決定是否花錢投資，畢竟海外置產有資金安全，房屋管理等問題，投資客還是得先勤做功課，衡量成本及可能風險再出手。

今年過年特別早，建商卯足全力搶攻下半年市場，推案量達到最高峰，而第4季也是傳統購屋旺季，不少人有買新房、搬新家的計劃，盼趕在農曆年前找到新家。搬新家固然喜悅，但煩瑣的購屋流程讓不少人膽怯，《宅富》教你五大購屋招式，讓你買房無往不利。

購屋可分為預售屋和成屋，預售屋指房屋尚未興建，或正興建中，看不到實際屋況，僅能靠現場模型或樣品屋感受未來格局，購買預售屋雖看不到實況，但因付款方式輕鬆，裝潢時可客變滿足需求等優點，依舊受不少民眾喜愛。

1.保留DM和平面藍圖
購買預售屋最擔心實際交屋和購買時不符，現在建案廣告推陳出新，建案影片細膩度可比真實電影，常讓人陷入過度美好的想像，為避免日後糾紛，最簡單的方式，就是在簽約後保留所有廣告DM和平面藍圖、建材配備表等，其中，建材表會詳列建材品牌和規格，民眾在交屋時可逐一比對，確保品質，通常建商會在建材表加註「建商保有更換建材權力」，也會在建材品牌上，寫明使用哪些品牌替代，這些都是未來驗屋時的重點。不少人購買預售屋，是希望能在興建期間客變，若有計劃施行客變，可向建商索取平面圖和水電配置圖，客變的黃金期是在建物結構完成到購買戶別樓底板完工前，時間約3~6個月，建商會寄送通知書知會，這時民眾就可按照需求挑選所需建材，或進行格局變更，例如：衛浴或廚房位置變動、插座位置、打通房間數等，客變費用通常是「退料不退工」，僅退建材費用，不退工錢。

2.陽台外推、二次施工都違法
新房子公設比高，實際坪數比權狀面積小得多，不少建商會以二次施工或陽台外推方式，增加室內坪數，日前才有新板特區豪宅被檢舉公設二次施工遭現場拆除，不論業者如何解釋，都屬違法行為，若遭檢舉，可立即拆除或罰款，此外，近期不少建案也遭檢舉開放空間違法圈地私用，民眾在簽約時，別忘查看公共空間平面圖，或向縣市政府索取。

3.新版奢侈稅上路 避稅花招不安全
奢侈稅實施已屆2年，新版本法案也於12月中展開，買賣房屋稅則多又雜，奢侈稅是近年最受討論的一項，奢侈稅針對持有未滿2年非自用住宅移轉，課徵10~15%稅金，目的在抑制短期炒作，不少賣方擔心被課奢侈稅，想辦法鑽取漏洞，像是要求延後過戶、以租代買、房屋信託等花招，民眾買賣房屋前，得先釐清內容規章。
奢侈稅牽動房產市場神經，民眾買賣房屋也變得戰戰兢兢，若賣方持有不滿2年轉手，通常會把奢侈稅成本加溢在房價上，有些甚至會和買方簽訂以租代買模式，等待奢侈稅到期再轉手，或以信託登記給買方，以規避稅金，但永慶房屋總經理葉凌棋強調，這些方式對於買方而言相對沒保障，且經過2年磨合，國稅局大多已一一破解。
以延後過戶來說，用「預告登記」最常見，但現在國稅局已與地政機關密切合作，加強稽查2年內交易且簽定「預告登記」案件，被查獲逃稅還得多繳罰金；此外，近期發生賣方因信任仲介口頭告知，房屋不需被課奢侈稅而賣房，但最後卻仍遭課稅的糾紛，葉凌棋建議，民眾若在2年內轉手，還是先行文到國稅局詢問最為保險。

4.善用網路資源 比價議價好方便
現代人生活脫離不了網路，網路也成了買房重要利器，從購屋前查看區域環境就可善加利用，最方便的就是使用GOOGLE街景地圖，現在許多房仲業者也推出APP軟體，隨時都能查看周邊區域行情。
隨著實價登錄上路，民眾可方便查詢各區路段行情，內政部的不動產交易實價查詢服務網，除了路段房價外，還可進一步設定屋齡、產品、樓層等細節，若再搭配在地房仲提供的房價行情，就可馬上了解區域概況。而買房最擔心的環境市容，現在也有業者推出APP街景服務，台灣房屋的「看屋地圖」就結合嫌惡設施標記，查詢時可設定避開加油站、殯儀館等設施。
至於想了解房屋是否是海砂屋、幅射屋，也可從網路資料搜尋，若擔心買到非住宅產品或房屋已設定抵押權，則可調閱謄本或地籍圖，確認房屋使用狀況和產權，這些都可從網路輕鬆取得。

5.驗屋要細心 瑕疵保固有1年
簽約下定後，建議可在工程期不定期到工地監工，而到了尾聲驗屋的步驟，雖然過程繁瑣，卻是最重要的一環，攸關日後居住品質，若民眾驗屋時發現瑕疵，可立即要求建商補強，不過，若經修繕仍不滿意，依照內政部「預售屋買賣定型化契約」第19條規定，除有輻射鋼筋、海沙屋或其他應修繕的重大瑕疵外，買方不得要求金融機構終止撥款予賣方。
也因如此，實務上常發生相關糾紛，不過這項條文也是避免建商收了錢後倒閉，明定應將買方所繳價金交付信託，降低預售屋風險而訂定，信義房屋客戶服務部執行協理劉韋德表示，建商通常會在契約中，保留房產總價的5%作為尾款，若民眾驗屋發現問題，或建材與合約不符，可要求建商限期改善，買方可在驗收合格後，再支付尾款。

美國聯準會明年一月起QE縮減購債規模，市場視為經濟復甦；中研院也預估明年台灣GDP二?八九%，國內外經濟成長下，專家認為，有助明年房市價穩量縮，具品牌的建商銷售順利。

房仲表示，房價從九十二年以來已經上漲十年，從金融海嘯以來的五年，不少都會區房價漲幅超過七成，過去低利與資金行情帶動下的上漲走勢，可能在QE轉向等影響下，房價走勢趨緩。

太子建設總經理謝明汎表示，部分專家認為二○一四年台灣房市走勢量縮價穩，但其實最重要的是政府和客戶的態度，建商買不到便宜的土地，當然無法推出便宜的建案，因此需要政府、建商公會、建商、客戶一起努力取得廉價土地，才能抑制房價飆漲。

當各方對明年房市因為美國量化寬鬆貨幣政策（QE）縮小購債規模、經濟成長不如預期、薪資所得不增反減等因素，是否促使房價反轉而疑慮時，謝明汎認為，景氣再不好，仍有人要買房、換房，此時好品牌的建案會順利銷售，沒品牌的建案相對銷售時間拖長，這正是讓建築品牌增溫的好時機。

鄉林建設董事長賴正鎰表示，台灣房市目前需求大於供給，尤其北台灣已經無地可買，房價下跌機率不高，加上美國QE恐會在明年逐步縮減購債規模，預估房市交易量約成長3%到5%。

他表示，台灣高房價僅在少數地區，和周邊國家城市相比，台灣房價還算低；主要是台灣國民所得沒增加，薪資低的情形下，造成大家生活壓力。

遠雄企業團副總經理蔡宗易表示，明年國內外經濟都露出曙光，美國QE縮減購債規模，代表經濟復甦；其次是中國大陸也朝明年經濟成長率七?五%去努力，兩個大國的經濟不再往下掉，至少國際經濟持穩。

對台灣來說，蔡宗易認為，雖然今年GDP無法保2%，但明年GDP至少是往上成長，明年下半年又有選舉，但選舉行情是多或空，端看參選人是否提出經濟利多的政策，或是淪於互批謾罵。蔡宗易說，在明年經濟持穩卻不致大好下，現在看到明年第一季換屋動能。

市長郝龍斌執政七年，以放寬容積獎勵增加都市更新誘因，但「台北好好看」短暫綠化換容積獎勵政策挨批圖利建商，任內爆發文林苑強拆事件，更導致全市都更案一度停擺，郝緊急請來「空頭總司令」張金鶚入閣滅火。但文林苑協商仍破局未解，首創ＮＧＯ（非政府組織）都更協商平台、簡易都更路徑至今成效未顯，都更制度尚欠公平正義。

容積獎勵 遭批評圖利建商
郝執政的前五年核准容積包括停車獎勵、開放空間獎勵、都市更新專案容獎、公共設施和古蹟容積移轉等，已增加廿七．六七萬坪樓地板面積、約二八三三億元房地產值；其中「台北好好看」工地短暫綠美化換得容獎達三．四萬坪、房產市值三六八億元，而今「假公園」消失了，挨批圖利建商。而「一坪換一坪」老舊公寓都更專案，迄今只有五件審議通過，至今沒有案件完工。

強拆王家 全市都更曾停擺
去年三月廿八日，郝市府依「都市更新條例」卅六條執行，首度為樂揚建設代拆文林苑不同意戶王家，動員八百名警力驅離王家及社運聲援者，舉國譁然，後續也引發民怨導致都更停擺。

辦聽證會 推快速通關方案
郝龍斌緊急找副市長張金鶚、都發局長邊泰明入閣滅火，依照大法官七○九號釋憲精神，增加都更公聽會採雙掛號、辦理聽證會、書圖電子化作業、快速通關等方案；近期容許部分不同意戶劃出都更範圍，踏出改革一小步。
據最新統計，二○○四年至今年十一月底，都更事業計畫申請案兩百三十六件，其中一七七件核定實施；權利變換計畫案共一○六件，其中八十二件實施；今年事業計畫核定卅八案，較去年十六案，成長二．六倍。但內政部統計，仍有二六五件剛跨過十分之一同意門檻達事業概要，還有漫長溝通整合。

協助自辦 設都更推動中心
面對不滿，郝成立都更推動中心，提供都更戶除了建商的另一種選擇，人員晚上加班至社區協調，今年完成水源整宅的整合工作。張金鶚推動建立的ＮＧＯ協商平台，今年也上路，後續成效仍待觀察。
文林苑案至今未解，郝龍斌承諾，法院判決結束就會動工，永春都更案也因文林苑效應，建商退讓劃出都更不同意戶，曾傳槍響的忠孝東路正義國宅也即將動工，但弱勢者或不同意都更者的居住正義，如何在加速都更過程中持續獲得真正保障，如何在僵化的法令之下，落實局長邊泰明所推動的多元都更制度，是未來一年改革關鍵。

根據統計，台北市民要不吃不喝十四．七年才能買房，市長郝龍斌率全國之先斥資七十一．四億元推動公營住宅政策，開出卸任前規劃八千餘戶政策目標，但迄今完工二二三戶，僅達二成，且公營宅租金最便宜一萬餘元，無法照顧青年、小家庭；市府雖推動房價指數，讓資訊公開透明，對不肖不動產廣告祭出重罰，值得肯定，但始終拿不出辦法抑制房價，落實居住正義。

本屆市長選舉前，社會住宅推動聯盟遊說五都市長候選人推動公共住宅政策，照顧弱勢，郝龍斌趕在中央「住宅法」上路前，宣布興建公營住宅，搭配市地都更、捷運聯合開發，宣示卸任前要建四八○八戶，還曾言要在帝寶旁的空軍總部建「小帝寶」。

租金太貴 中收入才能入住
但第一處大龍峒公營宅完工後，各界才發現市府考量公營宅四十一年回本，將租金訂為周邊行情八折、入住條件為家庭年收入約一百四十八萬元以下，青年和弱勢根本住不起。今年市府雖「從善如流」，將租金下修為周邊七折、家庭年收入降為約一百三十萬元以下，但估算個人收入條件仍高達五萬元，中收入上班族才能承擔。

喊蓋8000戶 目前僅223戶完工
今年七月，指標性的安康公營住宅Ｄ基地動工，為讓安康平宅低收入戶也可享用改建轉型後的公營宅，社會局還得編列預算補助租金。當時，郝龍斌再開支票要將公營宅戶數增至八千餘戶，但截至目前，已規劃的九處公營宅僅完工二二三戶，能否在明年卸任前兌現支票，有待觀察。

周邊反彈 刻板印象成障礙
不過近三年間，公營宅基地周邊也屢次出現反彈聲浪，擔心公營宅會影響居住品質，市府甚至要做兩次民調尋求認同；民眾對公營宅印象來自過去國宅、平宅、整宅的破敗景象，相關設施未積極更新。

矛盾是，實價登錄一年來，台北房價同時漲了十二．八％，今年國宅出現八八一五戶排租，創歷史新高，連破舊房屋都有人搶，而一人房月租一萬餘元的大龍峒公營宅也有一八二○戶排租，不管何種價位的公共住宅都供給不足。

交易透明 房價仍居高不下
面對不滿，郝龍斌找「空頭總司令」張金鶚入閣後，每月公布台北市各區段房價指數，將交易透明化，減少仲介哄抬、炒作，也對不肖不動產廣告祭出重罰，立意良善，但抑制房價效果未見。

地王101帶動 豪宅每坪喊逾400萬

台北101躍升為2014年地王，帶動整體信義計劃區商辦與住宅區發展，業者指目前101已有月坪4500元的租金水準，估A級辦公室租金行情將躍升到月坪4600元，至於豪宅建案更是一案喊價高過一案，還在申請建照的「富創D3案」每坪喊價逾400萬元。

最新信義區土地公告現值調漲為14.26%，業者指加上土地及營建成本，新興商辦如2015年完工的國泰置地廣場，月租金可望突破每坪4000元，才能回收成本。目前A級商辦租金最高在台北101大樓，每月租金開價3400~4500元。
明年落成的華南金控新總部大樓，扣除集團使用樓層後，還有部分樓層要招租，華南金控副總鄭永春指出，商辦規劃與租金費用現在還不能說。

外資企業入駐少
正臨忠孝東路四段、鄰統一阪急百貨的國泰置地廣場，目前B1至4樓由微風廣場進駐，預計2015年開幕，而其餘樓層也是辦公大樓。第一太平戴維斯資深經理丁紋甄指出，國泰置地廣場與華南金總部，租金開價可望高於台北101租金行情。
國貿大樓副總經理張所騰指出，若國泰金與華南金在信義計劃區釋出商辦，月租至少要4000元，現實面來看外資企業入駐少，能承擔高租金的企業並不多。101大樓發言人劉家豪指出，目前60樓以上租金每月坪3500元~4500元，10%為陸資企業辦事處，外資進駐少，加上台灣企業都有自己辦公大樓，所以租金多偏低，調幅也有限。
相較於商辦行情看漲但不猛漲，此區豪宅建案憑著無以取代的地段，陸續喊出高價試水溫。如明年將有「富創D3案」、「陶朱隱園」等大型豪宅案悄悄開打，內部人士透露「富創D3案」預定明年動工，先前傳出每坪開價400萬元，單戶總價超過16億元。

鎖定頂端客戶層
冠德「興雅BCF」案單戶要價5億元起，初期先賣1~2成。亞太會館改建案「陶朱隱園」鎖定兩岸四地金字塔頂端客層，開價將站穩3字頭。
大師房屋副總經理李信忠指出，現在國際上不動產買家以陸客為主，香港、新加坡常見陸客投資豪宅，但台灣政策對陸客置產多有限制。實價揭示此區「皇翔御琚」為全國最貴豪宅，每坪實價256~276萬元。

百貨商圈早已從西門町、站前商圈轉移到信義計劃區，明年微風將在信義區開第一間百貨公司，後年開第二間，將掀起新一波百貨大戰。同時，國際知名品牌也指名進駐，GAP將在ATT 4 Fun開第一間店，A&F的副牌Hollister也將進駐信義區。

曝光度具指標性
百貨商圈由西區轉戰東區，又以信義計劃區為國際品牌必爭之地。高力國際零售市場協理尤柏勝指出，主要是信義計劃區規劃時朝大型區域開發為主，商場居多、較少商店街，加上信義計劃區又為國際都會區，在曝光度與認同感部分，都是指標性，消費人口以上班族與觀光客為大宗。
尤柏勝形容，近期ATT 4 Fun透過商場改裝，引進ZARA Home、GAP等品牌，已成「快時尚品牌店」集合商場，他指出，信義計劃區百貨商場的進口品牌以抽成居多，意即以該商場營業額的20%~25%，一般精品的部分，為該商場營業額15%，而威秀影城附近店面租金每月每坪約2萬元左右。
世邦魏理仕零售部經理林晏任說，信義區是全台百貨商場密集度最高區域，雖然租金較貴，仍是國際品牌、服飾、餐飲最想插旗地點。

西門吸港澳遊客
第一太平戴維斯台灣研究部資深經理丁玟甄指出，信義商圈吸引國際品牌進駐，站前、西門商圈的在地元素很強，可吸引港澳觀光客，各有所長。
尤柏勝指出，西區多為商店街，該區店面租金為7000元~2.5萬元之間。

「戰場•現場•夢工廠！」一語道盡代銷產業特色。一般建設公司在取得土地後，上從建案定位、分析客層，下至建議售價等大小細節，全交由代銷擘劃，又被稱作「房屋的廣告公司」，專職企劃銷售預售屋與新成屋建案，扮演建商與民眾間的橋樑。歲末年終，《蘋果》統計台灣年度十大代銷，並邀北、中、南操盤強手為讀者解析明年房市。

相較去年「海悅廣告」1250億元年度總推案量獨霸一方，今年則出現甲山林、海悅與新聯陽實業三強鼎立局面，三者各擅勝場。甲山林以1320億元年度推案量奪冠，新聯陽實業則是潛力黑馬，較去年足足成長5倍，衝破千億元大關，內部高層歡喜慶祝，記者致電採訪時，新聯陽實業總經理黃清益正率一級主管赴東京考察兼旅行。

「太大坪數不好賣」
冠軍甲山林致勝祕訣為何？總經理張境在歸納：「我們採聯賣制，400位員工都是正職，要了解公司推案，才能更了解市場，同仁須接受教育訓練，採師傅帶徒弟制。」為回饋員工，甲山林年終舉辦旅遊考察團，Top Sales可參加土耳其14日遊，公司補助10萬元。
年度推案量1300億元的海悅，今年推出林口「亞昕晴空樹」、淡水「一森原」等指標案，總經理曾俊盛直言：「太大坪數不好賣！」他建議首購族可從房價不高、未來會有交通建設地區下手，如有航空城議題加持的桃園青埔，「畢竟這是國家未來最大型的公共建設，發展潛力不可小覷。」

看好桃園新竹房市
新聯陽實業今年在北市大安區推出「大安阿曼」案，因基地位於帝寶豪宅旁，廣告喊出當帝寶新鄰居，28戶迅速完銷，士林「華固天鑄」與土城「華固新綠洲」更是區域指標高價案。黃清益認為，明年仍以自住型產品為主力，總價格帶是決勝關鍵，「市區房價高，整體表現趨向溫和」他也看好桃園、新竹市場。

採集中預約再開盤
以往，十大代銷多集中北部，今年中、南部代銷也有亮眼表現。高雄在地龍頭上揚國際總推案量達500億元，總經理林聰麟表示，以往在地代銷較少操作預售屋，以「國王傳奇」1、2期為例，「我們仿照北部採集中預約，累積到一定量再開盤，後面成交速度就會快。」

【報你知】代銷不收服務費
代銷與房仲角色類似，差異在於代銷業者接受建商委託銷售預售屋與新成屋案，服務內容包括市場研究、建築規劃、企劃包裝及現場銷售等。雖然都是在賣房子，也同樣受《不動產經紀業管理條例》規範，但通常代銷業者不會向買方收取服務費，這點是與仲介業最大不同。

【代銷專家看明年房市】低價宅成趨勢

甲山林今年推案觸角往南延伸，包括台中「臺中帝寶」與高雄「國王1號院」、「華人匯」，北部則有號稱民間版合宜住宅的淡水「海洋都心」1、2期，推案量高達260億元，萬華「台北晶麒」鎖定市區雙薪家庭與父母為小孩買屋型產品，總經理張境在分析：「大台北地區低總價小宅還是未來趨勢。」

讓年輕人也買得起
明年，甲山林推案指標案是基隆「香格里拉」與高雄美術館案。「香格里拉」位基隆德安路，分3期推出低單價宅，讓年輕首購族買得起。
高雄美術館案，規劃120~250坪200戶，地上43樓為該區目前最高大樓，由李天鐸捉刀設計，案量達200億元，張境在說，已有100多戶預約，台北民眾約6成。

何志正：2房漸取代3房
創意家副總經理 何志正

創意家廣告近年推案量穩定成長，副總何志正分析明年房市，「高總價市場會逐漸式微，除非具有獨特性，如國際級大師、品牌加持或限量，才可能吸引有錢人追逐。」相較北市精華區單價過高，大同區與文山區則仍屬較合理價位。
「過去買房是談夢想，現在是談具體房價！」現代家庭人數少，何志正認為，台灣房地產將走向香港化、東京化，「2房會逐漸取代3房，總價格還是市場制勝關鍵。」

自住首重交通便利
對自住型民眾，何志正建議，便利交通是必要條件，政府陸續將13政府部會及附屬機關遷往新莊中央合署辦公大樓，該區會形成政經交會區，又有捷運，「現在是進駐的好時機點。」

戴嘉聖：首購市場續熱
龍廷總經理 戴嘉聖

龍廷廣告是高雄知名代銷公司，今年總推案量約120億元，連旅美大聯盟投手陳偉殷也相中其指標豪宅案「見真」。總經理戴嘉聖對市場研究有道，「我常說什麼人穿什麼衣，地段與產品規劃、配備須相襯，總不可能叫犀利哥穿西裝。」

置產族須嚴選地段
分析明年房市，戴嘉聖認為端案個案表現，首購市場將持續發燒，「建議民眾跟著公共建設、交通買房」，換屋置產族則須嚴選地段，如北高雄農16與美術館特區、南高雄的亞洲新灣區等。
龍廷農曆年後將在仁武推出「遠見微笑」建案，建商為高雄全誠建設，房價僅1字頭，2000戶推案金額約20億元，也是仁武區地區第1個大型社區開發案。

謝坤成：需求遍地開花
萬群總經理 謝坤成

萬群地產是中部最大代銷公司，年度推案量達300億元，時代廣場CBD堪稱區內有史以來最大量體商辦，260餘戶完銷，明年即可交屋。萬群地產長期與5大建商興富發、達麗、親家、太子及元鈞配合，總經理謝坤成看好明年房市，直言可用「遍地開花」來形容。

各區房市會很平均
謝坤成以「雲世紀」建案為例，該建案鎖定中科生活圈，769戶坪數規劃從20~100坪，屬大型開發社區，「只要銷售族群夠明確，大、中、小型宅在台中都有市場需求。」
「台74環線元旦將通車，可縮短大台中交通時間與距離，各區房市都會很平均。」謝坤成分析，明年仍以首購與首換市場較吃香，民眾買屋一定要跟著交通題材走。

砸千萬打知名度 推免費巴士接駁

黃色小鴨今起在基隆港壓軸展出，甲山林廣告配合基隆市政府，28日起將開放德安路「香格里拉」建案停車場，可停放約500輛汽車，另在捷運昆陽站旁接待中心提供免費賞鴨接駁巴士，每15分鐘1班，投資近千萬元預算，為農曆年後正式推案的「香格里拉」打響知名度。

適合年輕小家庭
「香格里拉」為甲山林繼「城上城」後又一大型建案，自稱是民間版合宜住宅，基地位基隆市中山區德安路、復興路以西，今年3月潤隆建設以22.59億元標下，總面積約4.3萬坪，共分為3期、總計4000戶，總推案量高達300億元，明年將率先推出1、2期。
專案經理許瑞峰表示，將規劃23~50坪，適合年輕的小家庭或首購族。

拼聖誕最後檔期
甲山林總經理張境在表示，北市房價愈來愈高，年輕人根本買不起，基隆房價僅2字，距離北市車程又只有30分鐘，「聰明的台北人懂得用時間換取空間，『城上城』有85％是北客購買。」未來，「香格里拉」也將仿照「城上城」，規劃社區巴士定點接駁。
為了不讓基隆小鴨專美於前，全台的建商衝刺最後一波聖誕節檔期，周末陸續祭出各式活動搶人潮。
新莊「遠雄國都」今午邀薑餅屋烘培老師現場示範教學，藝人艾力克斯也將出席；淡水「合康慕夏」夫妻賞屋即贈雙人泡湯兌換券；農16「曼陀羅」提供免費台北、高雄高鐵車票，但須預約。

閒置五年多的台北市議會舊址，有望於明年第2季開放給廠商開發，其土地價值高達167.38億元，且為台北市公告土地現值第二高的商業區，預期將吸引眾多業者前來投標。

台北市政府財政局表示，台北市議會舊址及周邊土地面積近3,000坪，位於忠孝西路與中山南北路口，為鄰近台北車站商業區的精華區土地，是目前中央解封台北市多筆土地中，面積最大、價值最高的土地。

該基地屬於第三種商業區，未來可規劃開發為企業總部、國際商務飯店、購物商場等商業設施。因文化局有意將部分土地做為藝術文化中心，除興建音樂廳外，也將引進文創產業，因此，整體開發內容還須由台北市長郝龍斌邀集相關局處討論後才會確定。

官員說，這塊基地位於台北市精華地帶，未來應會朝複合式商業開發方式規劃，以發揮最大經濟效益，近期會先拆除建築物做為綠地，並委託顧問公司評估規劃。

今年4月衛福部率先解封南港經貿段和南京東路三段六福皇宮後方兩筆土地，9月再解封兩筆土地。

台北市政府積極活化土地資產，財政局已規劃推出三宗土地開發案，總投資達120億元以上，其中位於中信金控南港總部大樓旁的1,100多坪土地，已對外公告招標，本周四（26日）截止投件。

財政局表示，南港經貿段土地坐落於南港經貿二路與三重路交口，基地面積約1,174坪，都市計畫土地使用分區為商業區，財政局採設定地上權60年方式，供得標人投資開發為辦公、旅館、餐廳、商場等商業設施。

該基地交通極為便利，附近除有中山高、二高外，並鄰近捷運文湖線、板南線，以及台鐵、高鐵南港站，距離松山機場車程也僅十多分鐘。財政局預估此案投資金額約30億元，可創造1,000個就業機會。

另一筆已公告招標的土地，位於捷運淡水線新北投站僅100公尺的北投新民段土地，投資者除擁有70年開發經營權外，北市府還預留供應白磺溫泉每日100噸，供實施者接管引取，適合開發為溫泉旅館或出租商務住宅。財政局指出，這是台北市首件以公辦都更的方式辦理地上權招標，估算投資額約20億元，約可創造170個就業機會。

頂新魏家返台投資房產與土地實錄

日前被踢爆只用一％自備款便買下九戶帝寶（見圖，資料照）的頂新魏家，自二○○八年「鮭魚返鄉」後，就積極投入房地產；不但成立建設開發部門自己推案，更積極買進大台北房地，粗估這幾年已砸下近二五○億元，買進十六戶北市豪宅、九戶小坪頂豪宅、大台北近兩萬坪土地，以及台北一○一大樓三十七％股權，堪稱房地產的最大尾「鮭魚」。

根據地籍資料，頂新魏家自二○○五年開始買進帝寶，二○○九年更一次買進九戶，當時只用一％自備款、九十九％為銀行貸款，總計到目前為止擁有十四戶。

該集團投入房地產最大手筆的紀錄，要屬二○一○年七月，味全砸下一○一．六八億元從台灣金服拍下三重新燕約一．五八萬坪土地。但因當日僅味全一家出手，卻以高出底價二十七．七億元得標，一度引發外界揣測是否誤判情勢，甚至有建商開玩笑說，就當是新手付學費。

不過，二○一一年九月標售案則讓該集團扳回顏面，當時頂新集團旗下的頂禾開發以黑馬之姿，擊退資金雄厚的國壽、富邦人壽以及建商老手，以四十六．二八億元拿下北市敦化南路上的「中華票券大樓」，充分展現跨足房地產的決心。

除持續買進大台北精華區土地外，豪宅的布局也沒有停下腳步；除十四戶帝寶外，魏家近四年砸下近二十億元，陸續買進北市敦化南路上的豪宅「敦南苑」、仁愛路二段「仁愛築綠」各一戶，以及砸下逾十億元買進小坪頂九戶豪宅「南國天境」，總計持有的豪宅至少二十五戶。

此外，頂新集團旗下頂禾開發去年中已推出一層一戶的豪宅預售案，案名為「頂禾園」，基地坐落於北市臨沂街，據悉已在日前完銷。

雙北市住宅市場同心圓房價理論被打破，據CCIM最新報告，南港、板橋從外環升到中環，每坪單價站穩5和4字頭，汐止、泰山也擠進3字頭中價區；CCIM認為明年低總價區房價將補漲，預測北投、桃園仍有約一成上下漲幅。

由台灣專業不動產顧問、商仲、房仲、金融機構以及開發商所組成的台灣不動產投資協會（CCIM），舉行一年一度的不動產投資論壇。CCIM住宅組研究組組長林光宗表示，一個城市就是一個同心圓，越靠近每個城市中心區，房價自然越來越貴，因此歸納出目前台灣住宅市場分為內、中、外和大外等四環價格。

南港
林光宗分析，房市因高房價、雙北市土地供給缺乏以及都會區持續擴張，同心圓房價理論已被打破；舉例來說，從實價登錄網資料顯示，南港及板橋大樓產品每坪成交價已分別達57.82萬元及42.33萬元，兩地區已經連兩年站穩5字頭及4字頭，加入中高價區的行列，正式從外環升到中環，預計明年仍持續溫和成長。

汐止、泰山在內政部實價登錄網的資料也顯示，目前兩地區每坪成交價分別來到28.03萬元及29.71萬元，逼近3字頭大關。林光宗指出，兩大地區房價已經從大外環擠進外環區，明年有機會正式站穩3字頭。

國潤資產總經理特助黃士芳進一步指出，未來房市買盤將呈現M型化，其中信義線沿線各站高總價豪宅，房價仍有機會出現創新高價，有錢買方仍會往最精華的核心區域置產。

至於首購族部分，黃士芳認為，會逐漸往市區外圍購屋，例如台北市精華區的首購買盤將外移至文山、北投一帶購屋。黃士芳強調，由於今年北投區的華廈產品每坪成交價仍有36.88萬元的相對低價，為目前北市電梯產品最便宜的區域，因此看好明年區域漲幅仍有10%以上的上漲空間。

黃士芳分析，目前大台北地區中古屋僅剩鶯歌區每坪單價仍在1字頭，電梯產品每坪單價約為14萬至16萬元之間，不過，在自住型買方受限資金不足、購屋區域一直往外擴大下，未來大台北地區1字頭的產品將會絕跡，首購族購屋區域持續望外延伸。不過，黃士芳表示，桃園地區雖然近二、三年區域漲幅有過快情形，但因區域仍有「五楊高架通車」、「機場捷運線」、「桃園航空城」三大利多加持，預計明年區域房價還有5%至15%以上的漲幅，建議首購族可往機場捷運沿線各站、每坪單價仍在1字頭至2字頭的中古屋布局。

CCIM預測，明年以信義、大安、中山、松山、中正等內環地區，房價將在小幅上漲5%、或微跌3%中震盪；至於中環的內湖、士林、北投、文山、蘆洲、永和、大同、南港、板橋等地區，則出現微跌3%、或小漲8%；而外環地區的汐止、萬華、三重、新店、中和、泰山、新莊等，以及大外環的淡水、林口、三鶯、桃園等地區，房價估計也有5%至10%的成長。

北市財政局日前公告，預計一月初標售士林官邸北側二十戶專案住宅；經查證，這批專案住宅，正是英業達集團會長葉國一當初歸還的人頭戶。根據實價網資訊，一戶專案住宅加車位總價逾四千萬元，若全數標脫，粗估可挹注北市府至少八億元。

人頭戶案 換得緩起訴

葉國一去年因透過人頭戶低價收購二十二戶專案住宅，涉嫌詐欺遭約談。葉後來與士林地檢署達成協議，以捐贈方式將二十二戶專案住宅歸還北市府，並約定不得抵稅；另加上一千三百萬元的房屋津貼及贈與稅逾八千萬元，再計入當時專案住宅的價值，超過六．五億元，葉合計付出七億餘元代價換取緩起訴，逃過最高可能判刑五年的詐欺罪。

台北市財政局指出，葉國一歸還的二十二戶專案住宅中，有兩戶仍有租約、暫不標售；預計標售的二十戶，主要位在北市福林路一○○巷七十七弄，位處士林官邸北側，近捷運士林站，坪數五十一至六十五坪，公設比三十三％，室內坪數三十四至四十三坪，適合規劃三至四房。

士林官邸北側專案住宅一共規劃八棟，計有一九五戶，其中一六二戶主要是配售給士林官邸區段徵收案的拆遷戶，當時每坪承購價格十七至二十萬元。

根據內政部實價網揭露資訊，七十七巷的專案住宅，在二○一二年八、九月各揭露一戶，每坪實價六十三至六十六萬元（未拆車位價格），總價四一五○萬至四三五○萬元。

仍擁資產 價值20億元

至於葉國一，他雖還屋換自由，看似血本無歸；其實他最終還是擁有逾六百坪的分回土地及三戶專案住宅，而且隨著近幾年土地、房價持續飆漲，粗估價格接近二十億元。

近期又有北市名宅遭到法拍，分別為大安區「敦南藝術館」、信義區「台北高峰會」以及士林區「至善天下」的其中一戶，每戶底價均超過1億元，其中預計明年1月8日法拍的「台北高峰會」，為創造「開喜婆婆」角色而出名的廣告名人葉兩傳的住所。

台北高峰會 葉兩傳住所

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，3件名宅法拍物件均是北市名宅，其中「敦南藝術館」目前每坪行情170~180萬元，已傳出部分社區住戶打聽該戶法拍狀況，至於「台北高峰會」每坪行情約130萬元，「至善天下」則是早期的名宅，住戶中有不少藝文人士，住戶素質相當高，至今仍維持不錯的指名度。

敦南藝術館 單價曾最高

「敦南藝術館」屋齡約8年，為地上14樓、地下5樓住宅大樓，規劃一層兩戶，2003年年底推出預售，當時每坪開價76~85萬元，曾是當年度最高單價的預售案。根據寬頻房訊資料，遭到法拍的樓層是10樓，是兩戶打通，坪數約169.05坪（含3個車位），總價2.32億元，預計明年1月8日由台北地院執行第一次拍賣。

台灣房屋智庫研究員洪佩君指出，該名宅位於遠企購物中心旁，因地段精華，預期一拍時便會有業者出價競標。

因涉嫌侵吞價值上億元鑽石而被告的廣告人葉兩傳，其名下的信義區名宅「台北高峰會」8樓近日遭到台北地院公告法拍，該戶面積約146.53坪，總底價約1.65億元，預計明年1月8日執行法拍。

至善天下 住戶素質高出名

至於老牌名宅「至善天下」則以住戶素質高出名，遭到法拍的樓層為2樓，面積約244.29坪（含4個車位），總價約1.15億元，預計本月30日由士林地院執行第三次拍賣。

其實知名豪宅遭到法拍並非首見，包括曾被評選為亞洲十大豪宅的「帝寶」、信義計畫區「信義之星」等少數樓層，以及北市仁愛路首個單坪百萬的豪宅建案「致和園」皆曾流入法拍市場。

「他的夢想就是在家裡，砌上一面歐風磚瓦牆。」六年級生侯雅燕說，一年前她與夫婿朱書霆及最近剛滿兩歲的女兒一同「移居」台中，更早之前，還是一家兩口時，兩人曾住過上海與台北。現在朱家三口落腳台中，朱書霆得意地說，「我們接下來要住很久」。

在經濟日報「2013年縣市幸福指數」大調查中，台中排名與去年相同，都是第11名；若與五都城市相比，則僅次於台北市。從主客觀指標分析，台中人最滿意「大空間」，平均每人居住面積達15.4坪，屬「全台前段班」。

「台北的好，就在四通八達的捷運與朋友圈，上海好在環境。台中不若兩大都會擁擠，卻好在年輕夫妻買得起房。」侯雅燕望著新居，滿意微笑。一旁的男主人則補充，台中綠地多，空間大，幾乎每家餐廳都有停車場，這樣舒適的居住空間，是台北人難得的奢侈，卻是台中人再尋常不過的「小確幸」。

侯雅燕老家在嘉義，朱書霆是台北人。十年前，兩人在一家雜誌社短暫當過同事，幾年後交往，在2009年步入結婚禮堂。侯雅燕說，2009年兩人做了不少關鍵決定：男生決定到上海工作，女生愛相隨在上海重拾書本。這段旅居上海的甜蜜歲月，直到女兒兩年前報到，小倆口再度做了重大決策：搬回台灣。

兩人返台後，原想在大台北買房，還曾到三峽看房，但是動輒千萬的房價只能買到二手房，讓兩人相當氣餒。有一天，朱書霆突發奇想移居台中，或許是心想事成，他剛好獲得總部位在台中的王品集團錄取通知，朱家三口去年順理成章移居台中。現在的新居，只花了600萬多元，在兩人巧手布置下，流露著濃濃鄉村風。

經濟日報幸福指數分主、客觀兩大指標。今年台中市整體主觀幸福感排名，大幅提升五名，代表民眾「幸福有感」。其中，工作滿意度排名顯著提升，打進全台前五名。此外，受惠於市內醫療資源豐富，民眾對健康狀況的滿意度提高。值得注意的是，儘管台中市的暴力犯罪發生率續降，但民眾對個人安全的滿意度仍相對較低，顯示市府需要進一步讓居民對治安改善有感。

胡志強當「店長」 把台中市民當顧客

台中市長胡志強表示，市民對幸福城市的期盼，莫過於看到一個有能力的政府，致力於營造「宜居環境」，提升市民的幸福感。
營造城市的優質居住環境，首先須以與市民生活習性貼近的要素作為考量重點，包括交通、公共服務、生活方式、藝文及經濟活動等層面，並將城市環境的永續要素列入，以符合國際城市發展趨勢。

在此原則下，胡志強說，他的心態就是「市長如店長」，面對合併後的大台中市，店面（區域）變大，顧客（市民）也多了，要讓顧客滿意，生意蒸蒸日上，代表店長的經營理念必須以創新為本、與時俱進，才能滿足顧客的需求。

近幾年，台中的建設「軟、硬兼施」。在軟體方面，包括每年農曆3月的台中媽祖國際觀光文化節、每年10月的台中爵士音樂節，還有國際棒球賽事、新社花海、明華園表演，以及新登場的泰迪熊嘉年華等。

其中，新社花海短短1個月吸引120萬人次造訪；明華園創團85年大戲─媽祖，在台中兩場演出，吸引近10萬人觀賞；蘇格蘭風笛在台中七場音樂會，造成轟動；泰迪熊嘉年華累計也有超過30萬人次參與，這些都是近兩個月內發生的事。

至於硬體建設，包括草悟道、秋紅谷、大都會歌劇院、大宅門特區，以及捷運綠線、BRT快捷巴士，都已陸續完工、或是積極推動中，目的在提供更便捷的交通環境，以及更快樂的城市生活。

台中今年獲全球智慧城市首獎，得獎主因就在於市府對「文化創意」上的投入，讓整個社會經濟動能向上提升，也讓台中成為經濟文化面的偉大城市，甚至是21世紀智慧城市發展典範。

另外，台中市繼獲選2012年「宜居城市」（LivCom Awards）全市獎E類銀質獎、新市政中心獲建築類銅質獎後，今年草悟道進一步勇奪「自然類」金質獎首獎。

面對房價飆漲，台中市政府今年也規劃推出「幸福好宅─勞工合宜住宅」方案，計畫在精密機械園區興建200戶、平均每坪不超過12萬元的房子。這項創舉，在市場獲得熱烈回響。明年預計還要在豐原，大里等地繼續推動，戶數約500戶以上，最快2016年即可完工進住。

台中市地價評議委員會完成103年土地公告現值調整，台中漲幅平均達24.43％，居五都第一，在台灣本島也居第一，僅次連江縣的46％、金門縣的44.27％及澎湖縣的32.11％。

台中市地政局長曾國鈞表示，全市103年土地公告現值的「地王」，仍由台灣大道的新光三越百貨區段連霸，每平方公尺土地公告現值由去年約42萬元，再調高至56萬元，換算每坪達185萬元，新光地段創下連續8年蟬聯「地王」的紀錄。

曾國鈞分析說，103年土地公告現值平均調幅達24.43％的主因，意在「反映市價」，且受到新開發區的單元一、單元二、單元三及單元八等土地價格大漲，帶動全市103年土地公告現值已接近市價的80.98％。

曾國鈞說，台中市29個行政區，103年土地公告現值是全面調漲；前4名的漲幅與房地產熱區頗吻合，分別是西屯區50.07％、南屯區的44.74％、北屯區的25.64％，及烏日區的25.43％，都高過平均值。

西屯區103年土地公告現值漲幅居全市各行政區之冠，因區內有7期的新市政中心，12期潛力區、單元一等土地熱區；南屯區則有8期重劃區、單元二、單元三及單元四等未來新豪宅區，土地價格大漲所致。

北屯區103年土地公告現值調漲原因，除有多處的市地重劃土地價格上漲外，也受到特定地區區段徵收土地價格上漲的牽動。

以北屯新開發區土地為例，單元八土地因鄰近水湳經貿園區，且剛開發完成，當地103年公告現值平均漲幅達142.8％，高於單元一的114％、單元二的99.44％，及單元三的82.76％，單元八居各單元土地公告現值漲幅之首。

台中仲介業者指出，今年1、2月春節期間交易量一反常態，比同期成長一倍，業者備受激勵，對明年1月「春節行情」寄予厚望；信義房屋分析行情，目前千萬以下的物件，最受主流首購、換屋族的青睞。

根據信義房屋成交資料分析，台中1000萬以下的物件是市場主流，不論大樓透天厝、新屋老屋，台中人都愛。

在內政部實價1~8月登錄資料也可看出，台中1000萬以下的物件占市場達7成6，選擇住宅大樓及透天厝的佔比也最高，分別是3成8及3成4，顯示只要千萬以內的物件，大樓或透天都有人愛；在屋齡的選擇上，則以1年內新屋及16到20年中古公寓最受換屋族及首購族歡迎。

信義房屋中三區協理廖慶洲表示，市場目前仍以首購占大宗，在產品選擇以中低價位或屋齡較高的中古屋為主，換屋族群或科技新貴因經濟能力較佳，購屋預算高，則偏好1年內新成屋。

台中房價從2008年金融海嘯後起漲，但對北客及竹科客來說，台中房價仍較北部平實，尤其台中交通及重大建設近幾年完備，不但台中人愛買，台北客、竹科客、中科客等都選擇在台中置產，1到10月移轉棟數4萬3326棟，台中站上全國第二位。

廖慶洲表示，台中市買氣強勁，預估明年台中房市仍以自住買盤為主，市場表現維持穩健。

信義房屋11期店長郭誌蘭說，過年前大家對年終獎金已有個底，加上一些積蓄，一般是置產型的消費者居多，例如飯店式管理的小套房，總價約4百至7百萬元，每月租金淨報酬有1萬2千元至1萬8千元，加上有飯店式管理，免去房東操煩，最近很受歡迎。

國雄建設集團總裁許坤仲今年順利完銷3案後，他認為，土地價格仍持續漲價之下，未來房地產價格要跌並不容易，加上低利率環境短期亦不會改變，無論自住或置產，年前都是好時機，若再等下去，年後房價預計會有1成漲幅。

無懼美國量化寬鬆貨幣（QE）政策逐步退場，南部上市櫃建商看好明年發展，隆大（5519）、聯上、京城明年建案銷售能量至少在100億元以上，營運績效可望帶動一波高峰期。

法人分析，南部房地產市場最強利基點是，房價基期相對中北部仍具親和力，若能吸引海外投資客進場布局，對市場將有挹注效果。

其中聯上實業明年推案量將創新高，不含銷售中的成屋案，全台預售推案上衝150億元。

聯上發言人王惠珍表示，今年聯上大豐收，「聯上大囍市」三期250戶百分之百完銷入帳，而在大鳳甲地區推出的109戶透天造鎮案「聯上囍宴」，已取得使用執照。此外，出售高雄龍中段的土地6.62億元，處分利益約3.4億元，為今年營收獲利帶來大貢獻。

王惠珍說，因應IFRS全部完工入帳法，聯上明年除成屋銷售入帳挹注獲利外，全台各地還將推出總銷150億元預售案，營運動能維持在高檔。

隆大營建董事長陳武聰指出，公司土地庫存豐厚，包括桃園高鐵特區有近1萬坪建地，另台南1,000餘坪、高雄橋頭新市鎮3,000餘坪、小港1000多坪，合計達1.5萬坪建地完成初步規劃，有的已推出預售案。

陳武聰表示，明年高雄房地產市場將呈現「價平量縮」格局，房價不致有大幅波動，銷售量或許會略縮減，隆大可售建案累積能量100億元以上。

太子建設總經理謝明汎指出，明年推案總量150億元以上，其中新北市20億元，台北內湖可售案量約40億元，桃園高鐵特區有15億至20億元案能；台中向上路推10億元建案、七期旁有20億元；台南三案齊發總量50億元，加上北高雄自辦重劃可取得3萬坪建地將分六期開發，將依市況推出。

上市櫃建案走出高雄 全台搶地盤

高雄上市櫃建案成長動能處於高峰，隆大與聯上實業積極展開全台推案策略，走出區域經營，躍升為全國性建商，前景展望看俏。

法人分析，隆大從高雄出發北上推案，分別在桃園、新竹推出合建案，並在台南購入土地，「獲利腹地擴大好幾倍」。

隆大董事長陳武聰指出，桃園高鐵青埔站區域萬坪土地推出「竹風航空城」分五期開發，總量體粗估約160億元，第一期推出240戶，每坪預售價32萬元，短期就創造五成的銷售率，令人振奮。若再加計先前「竹風鳳凰」建案，鎖定首購族以每坪21萬元開賣，總量300餘戶強銷八成，都顯示出往中北部發展的策略成功。

陳武聰指出，桃園升格為直轄市，人口數量持續增加，對住宅的需求量遞增，只要控制好營建成本，獲取合理獲利，有信心建案順銷挹注營收。

聯上實業明年首度擴大版圖進行跨區推案，連推兩案合計規模達85億元。

位於高雄市義華路、義忠街路口的大樓，日前外牆磁磚嚴重掉落，影響經過市民生命安全，市府工務局立即啟動大樓磁磚掉落管理機制，派員現場要求作安全防護措施，並發文該大樓管理委員會依建築法相關規定限期改善，否則將依法開罰。工務局目前全面巡查市區900棟15年以上大樓，並呼籲年關將近，管委會進行大樓環境清潔整理時，務必同時加強社區電梯、機械停車位與外牆貼覆建材安全檢查，才能大家平安過好年。

工務局局長楊明州表示，市長陳菊在各項公安會議上指示，必須加強建築物電梯、機械停車位安全保養，以及老舊建築物外牆磁磚掉落影響過路人安全，要求工務局、勞檢處等加強管理，以及宣導管委會、使用人及相關設備保養維護廠商須仔細依標準或法規檢查及使用。以近日各縣市大樓外牆磁磚或大理石掉落衍生人命傷亡，依建築法規定建築物所有權人、使用人應維護建築物構造及設備安全，如因外牆磁磚剝落造成傷人事件，除依法處新台幣6萬元以上最高達30萬元罰鍰外，還會有民事及刑事的責任，呼籲大樓管委會及相關所有權人等，必須注意負有的職責。

楊明州說，由於台灣是高溫高濕的氣候區，高雄在北迴歸線以南屬於熱帶城市，建築物外牆面磁磚或石材等因長時間暴露在大氣環境中，因氣候條件、材料老舊、黏著強度不足、施工品質不良、熱脹冷縮、季節變化、急速冷熱等等因素，容易產生龜裂、剝落等不同的劣化情形，不僅對都市及建築物的外觀造成影響，甚至因為建材掉落會危害公共安全。因此該局預計在2014年啟動加強公共安全專案計畫，並且在2013年12月先行辦理全面巡查市區15年以上大樓外觀狀況，目前已預警發現自立二路、中華三路等處有可能造成公安危險大樓，目前逐一通知管委會立即預防或改善。

工務局建管處處長黃志明表示，對於近期老舊大樓外牆磁磚剝落傷人事件頻傳，為維護大樓公共安全，該局以現行人力成立巡查小組，首先針對老舊行政區前金、鹽埕、苓雅、鳳山、新興等五區進行巡察15年以上老舊大樓，統計約有900件，目前已清查約300件，後續仍積極辦理現勘巡查，預計農曆年前可完成清查，針對清查結果對有外牆剝落危險的大樓，立即通知管委會設置臨時黃色警示帶，並要求委請專業技師等作進一步檢視評估，如果有可能危險應進行修繕維護，以避免剝落造成傷亡事件。

黃志明說，為強化全市建築物公共安全，該局後續將研擬執行加強公共安全執行方案、建置專業檢查機制、加強公共安全宣導，針對大樓外牆磁磚、大樓昇降設備以及機械停車設備委託專業廠商全面清查其使用及檢查申報情形，並成立社區不安全黑名單公告的處分制度，及建請中央修法，以強化公共安全、防止意外發生。

工務局呼籲，建築師與建商在規劃設計建案時，能針對外牆飾材選用要考量安全性和防止外牆剝落設計，避免建築物使用數十年後發生磁磚剝落等公安問題，傷及無辜住戶或市民生命財產。另外，因為建築物及設備會逐漸老舊，社區應該每年定期進行建築物健康檢查，包含所有的電梯、機械停車設備、消防設備、防水閘門、結構體與外牆安全等，早一點發現問題，就可以及早解決避免危險。

工務局表示，管理委員會可召開臨時區分所有權人會議，針對老舊外牆磁磚剝落問題討論修繕方式，如短期無法修繕，可先循求建築師評估設置外牆安全防護網架等臨時性工程，以免造成危險。該局也會在公寓大廈社區座談會等，加強向社區說明宣導，歡迎社區多加參與。

工務局說，該局5樓建管處每周三上午10-12時有土木、結構、建築等相關公會推派專業技師駐點諮詢服務，每周四上午10-12時有免費律師駐地諮詢服務，希望住戶及管理委員會能夠多多利用，解決社區問題。

區域介紹：楠梓區位於北高雄，被視為高雄二環地帶，區內房價相對具親和力，區內有加工出口區吸引大量工作機會，成為當地繁榮的基礎，並有高雄第一科技大學、高雄大學、以及海洋科技大學等；高速公路在此有二處交流道，離左營高鐵站也不遠，楠梓商圈繁榮各式餐廳及精品店林立，生活機能充實。

看好理由：受高雄市區房產價格高漲影響，楠梓土地資源仍豐厚，一些建地每坪在20萬至30萬元，建商推案成本不致太高，相對議價空間較大，吸引大量首購族進駐，人口數持續增加中，區域發展屬於起步階段，尤其隨著合併後高雄地理中心北移，楠梓區的能見度大增，選對地段有適當增值潛力。

區域現況：楠梓區新建成屋多是低總價、低單價產品，自備款不高，新屋每坪實際成交價格落在12萬至16萬元間，部分建商將表價墊高到20萬元以上，但有約二成的議價空間。中古屋部分，價格低於每坪10萬元的還很多，部分聰明首購族，選擇低價中古屋，再將預算花在內部裝潢與家居設備上，既可避免當屋奴，還可享有高品質的居家生活。

花蓮縣政府公告一○三年土地現值，經花蓮縣地價及標準地價評議委員會審議評定通過，全縣公告土地現值平均漲幅為九點二九％，花蓮縣最高地價仍為花蓮市中山、中正路口的「統大鞋坊」，每平方公尺新台幣廿九萬七千元（換算每坪約新台幣九十八萬一千八百廿三元）。

縣府地政處指出，花蓮縣的地王持續由「統大鞋坊」蟬聯，近十年來已成為花蓮市區地價的指標性地標，今年公告土地現值為每平方公尺新台幣廿六萬六千五百元（換算每坪八十八萬餘元），明年公告土地現值漲為每平方公尺廿九萬七千元（每坪約九十八萬一千八百廿三元）。

地政處表示，自一○一年九月二日至一○二年九月一日，所調查的買賣案件數比上期調查的買賣案件數成長十五點卅八％，買賣筆、棟數成長廿四點二二％，其中北區花蓮市及吉安鄉買賣交易佔七十八％，顯示仍以北區的交易較活絡。

買賣案件數 成長15.38％
新年度公告土地現值漲升，主要是近期內花蓮縣推動大型觀光活動，拓展花蓮國際能見度，加上東部鐵路電氣化即將完工及蘇花改工程順利施工等利多的期待因素影響，吸引本地及外地人進駐置產，不動產交易也較去年熱絡。

地政處表示，另根據內政部營建署統計資料顯示，花蓮縣建築物申請建照執照件數，雖較前一年少十三點二％，但以總樓地板面積計算，則較前一年增加一百一十八點廿二％，換句話說，即建築物有大型化、樓層較高的趨勢，也和市區建物增加較多有關。

接近年關，廣州樓市縮水現象日漸嚴重。

廣州十區二縣本周（2013/12/16-2013/12/21）成交僅711套，環比大降33.4%，中心六區年內首次出現“0成交”。這樣的成交不但反映了衰退的購買力，似乎也暗合了“不少高價盤停簽”的傳聞。

房價資料方面，由於中心六區的缺席，本周全市成交均價8941元/㎡，環比略低。真實市場上 ，雖然有個別樓盤衝刺業績部分單位價格稍見鬆動，但整體波動不大。

另一方面，不少業內專家提醒，年底搶閘網簽對房價資料的拉伸。但對於明年廣州真實房的走勢專家的預測不是暴漲，而是趨緩——中心區抗跌緩漲，週邊區域維穩。

中心六區年內首現“零成交” 多盤網簽停滯

網易房產資料顯示，廣州十區二縣本周成交僅711套，環比大降33.4%。12月以來，廣州的周均成交量也僅有864套。

值得指出，上周廣州樓市的成交全由週邊區域貢獻，中心整整六個區域，網簽成交量為0。由此，增城的保利東江首府和僑建禦溪穀分別以1套2萬/㎡以上的成交，首次位列成交均價榜單一二的位置。

週邊區域的成交也主要集中在增城、從化、花都這樣的價格“窪地”，分別成交了308套、146套和148套。另外，南沙和番禺分別成交33套和69套，不足百套，蘿崗更只網簽了7套。

本周，廣州樓市“限價25日中止，高價盤靜候‘真空期’集中簽約”的傳聞引起廣泛關注，雖然官方並未對傳言給出正面回應，但這樣的網簽成績似乎暗合了業內人士道出的這條“深層原因”。

不過，不少開發商就向網易房產坦言，雖然有聽聞限價放鬆的消息，但網簽額度依然未明確，也並未刻意改變送簽節奏。

“如果可以網簽，我們當然願意，但我們基本不會故意不去網簽，而是網簽不了。我們往往一周甚至幾周才能簽上幾套。”越秀區某價格偏高的學位盤開發商就談到。

天河區某樓盤銷售也告訴網易房產，如果26日限簽真有較大幅度放鬆，的確會出現集中簽約的“搶閘”現象，但這也是此前網簽擠壓的累積效應，並非操作行為。

據透露，該樓盤和一些中心區樓盤和番禺等近郊的高價盤一樣，近期已經停止了網簽，即使有真實成交。資料也顯示，僅天河區11月以來可售單位超10套，卻無網簽的樓盤數就保持在50個以上。

全市成交均價8941元/㎡ 明年房價將繼續漲

成交如此，價格如何？在資料層面，由於中心六區的缺席，廣州十區二縣上周（2013/12/16-2013/12/21）成交均價8941元/㎡，略低於前一周的9027元/㎡。

值得指出，在成交縮減超3成，無中心區支撐力的情況下，週邊區域的成交價格也並未出現大幅滑落。實際上，在僅存的6個區域中，雖然唯有蘿崗成交均價略見上漲，本周價格13968元/㎡。但價格“上萬”的區域除蘿崗以外，南沙、番禺成交均價分別為11665元/㎡和10974元/㎡。

“12月26日”的限價中止門檻下，有專家提醒，雖然26日之後的資料已不會納入官方年度房價資料，但限價中止造成“搶閘”，中心區樓盤和中高價位樓盤對房價拉伸會很明顯，26日後的房價資料或出現大幅上漲。

不過，資料之外的真實的市場中，據網易房產踩盤瞭解，雖然不乏推出15300元/㎡特價單位的嶺南雅築，開出95折優惠的亞運城天譽，價格見較明顯鬆動的花語水岸、時代花生等項目，但絕大多數樓盤價格波動不大，市場總體未見下降趨勢。

不少專家也指出，廣州房價一直不低，而明年的房價趨勢不是暴漲，而是趨緩。

合富輝煌首席分析師黎文江表示，2014年，新一屆政府對房地產調控思路雖然有所轉變，但短期內難以實現。在此之前，限購限貸等政策依舊，調控將會呈現表面松實質緊。

“不過，今年年底，置業者的心理預期已經發生變化，觀望心態加劇，房價在明年初或會因成交減緩而有短暫調低。明年下半年，房價則或在強勁需求及高成本之下，再見回升。”

方圓地產首席分析師鄧浩志也分析認為，中心區房價很抗跌，明年天河樓價還會繼續上漲，但增城樓價將保持穩定，廣州明年房價總體不會漲那麼高了。

12月18日，在銀川萬達嘉華酒店的新聞發佈會上，萬達酒店及度假村管理有限公司（以下簡稱萬達酒店及度假村）負責人透露，因北京萬達鉑爾曼的經營業績並沒有達到萬達集團的期望，經協商後雙方和平分手，酒店也將於2014年1月1日正式更名為北京萬達嘉華酒店。這也成為萬達首家由委託管理酒店品牌，換成自主管理品牌的酒店。

據瞭解，萬達酒店及度假村將加大自主酒店品牌的建設，但未來仍會與國際五大酒店管理集團保持合作。

友好分手

上述負責人表示，與鉑爾曼是友好分手，主要原因是北京萬達鉑爾曼的經營業績沒有達到集團的預期，他表示，“我們自己的萬達嘉華品牌管理能力完全可以勝任並創造更好的業績，而這也是公司在國內管理的第十一家‘萬達嘉華’品牌，將於2014年1月1日進駐北京。”

而在員工方面，萬達酒店及度假村已經派駐本公司的一些優秀員工，同時對原來的員工也會進行考核，會保留優秀員工，並採取雙向選擇的方式進行磋商。

據瞭解，從明年開始，萬達將收回一部分委託給國際酒店集團管理的門店，加大自有酒店品牌的建設，已經營業了五年的萬達鉑爾曼成為首個被收回的品牌。

資料顯示，位於北京石景山區的萬達鉑爾曼酒店，由法國雅高集團進行管理，至今已經整整營業五年。

萬達酒店及度假村負責人還表示，公司非常珍惜在北京這樣的國際大都市為中外來賓展示萬達嘉華品牌特有的中華禮儀，北京萬達嘉華酒店的華麗綻放，標誌著公司的發展進入了一個全新的階段。

隨著北京萬達嘉華酒店、上海萬達瑞華酒店以及公司在倫敦及其他全球門戶城市萬達品牌酒店的先後開業，萬達酒店及度假村飛速國際化的進程必將快速實現其成為國際一流的中國豪華酒店管理公司的企業願景。

不過，萬達收回鉑爾曼的舉動令與萬達合作密切的五大國際酒店管理集團表示擔憂，擁有大量酒店物業的萬達，是否會逐步收回旗下酒店的經營權。對此，萬達酒店負責人表示，萬達確實會將城區內的酒店經營權逐步收回，但同時也會保留一些業績特別好的委託管理酒店。此外，萬達只做五星級酒店，而在長白山、哈爾濱等這樣的“大型國際旅遊度假區”抑或是“萬達城”的項目中通常會有10家左右的酒店，這使得萬達與酒店管理集團的合作將會延續。

自主品牌業績鮮亮

實際上，萬達酒店及度假村對委託管理權的收回，加強自主品牌建設的信心，完全建立在實實在在的業績表現上。

據萬達酒店及度假村副總裁斯蒂文（Mr.MichaelStevens）先生表示，到目前為止，公司已經完成本年預定業績目標的99%，這在業內平均餐飲業績下滑30%到40%的情況下，表現是非常突出的。

在業內看來，倚仗萬達廣場坐擁大量物業的萬達酒店，很容易吸引酒店管理集團的目光。當引進多家管理集團的萬達，在學習了國外管理方式之後，其業績完全可以PK或勝出國際酒店管理集團。

據瞭解，2013年是萬達酒店及度假村高速發展的一年，公司將會開業9家自營品牌酒店、7家委託管理酒店；2014年，公司將在國內擁有39家委託管理酒店以及34家自營品牌酒店；至2015年，公司旗下的自營及委託管理酒店將會達到100家。萬達集團今年宣佈將斥資7億英鎊在倫敦修建超五星級酒店，未來的10年，更會在世界8-10個門戶城市建造萬達品牌的酒店。

而副總裁斯蒂文先生還表示，隨著政府對三公消費的限制，各大酒店管理公司都感受到了壓力，這個壓力還將持續影響國內五星酒店，但是，萬達酒店及度假村將此視為轉變行銷模式的契機，更注重市民消費，商務市場和電子商務市場的開拓，也是對萬達酒店及度假村管理能力和應變能力的一次挑戰。

2013年年初，此前一向行動較為低調的佳兆業集團，忽然高調出現在各一二線城市的土地招拍掛市場，更一度出現與直奔千億的大型房地產公司拉鋸式競價拿地的局面，關於其在今年5月份“十二天進四城”的舉動亦頗受關注。

根據理財週報記者初步統計，截至發稿前，佳兆業今年獲取土地共耗資132.794億元，其中約93%的金額用於在一二線城市佈局，總計金額超出年初制定的95億元拿地目標約40%。

年內頻繁擴充儲備的行為，令其在今年年中時淨負債率抬升至82.4%，已超出約73%的行業平均水準。

而也有行業內分析師表示，這家被稱為“舊改之王”的土生深圳公司，大本營屬較早進入“舊改時代”的城市。在面臨回歸一二線城市競爭大、在銷售資料占比30%的深圳土地市場面臨諸多舊改專案競爭對手的局面時，抬高杠杆是其走向快速增長的一個開端。

大本營進入舊改時代，爭食激烈

作為一家創立之時即開始做舊改項目的房地產公司，業界對於佳兆業舊改團隊的評價一直不低，“董事長談判風格很大氣”等評價或許即是支撐起這家公司核心運營的一部分。

“從1999年成立以來，佳兆業十幾年一直在做舊改，他們在城市更新方面有更豐富的項目團隊和項目運作經驗。”在徐楓看來，根據目前佳兆業旗下接近40個城市更新項目、總占地面積約1400萬平方米的構架而言，“他們可以說是國內規模最大的舊改集團”。

“一般的大公司沒有動力做舊改，這種專案從雙方開始討論到後來敲定進行買賣，一般需要三到四年的時間。”有房地產業內人士告訴記者，在開發舊改專案過程中，經常遭遇共有產權糾紛等問題，容易拖累整體的專案進度。

但是，上述人士提醒道，獲取舊城改造專案對公司現金流的要求，實際上並沒有如公開參與市場招拍掛一般高，對於款項的支付時間等條件均可通過談判解決。“舊改項目毛利率很高，加上佳兆業的舊改產品主打剛需，銷售周轉很快，對於公司的現金流貢獻很明顯”。

根據中國房產資訊集團統計顯示，截至今年前11個月，佳兆業集團在深圳的四個項目，包括深圳佳兆業城市廣場、深圳新都匯家園、深圳大鵬佳兆業假日廣場及深圳佳兆業悅峰花園，為集團貢獻銷售比例達29%，亦令其在深圳現樓市場銷售僅次於萬科。

“相對來說，深圳是最早進入舊改時代的城市之一，而深圳市場現在土地資源稀缺，舊改專案成為重要的土地來源。”徐楓提醒記者，目前而言，深圳舊改市場競爭激烈，除了佳兆業，還有萬科、卓越等大型地產公司對當地舊改市場亦投入較多關注。

在今年6月，原佳兆業集團舊改猛將耿延良，經媒體確認已加盟卓越集團，擔任副總裁兼城市更新集團有限公司總經理，主要負責卓越集團在城市更新方面的工作。而去年年中呈現的萬科與佳兆業強悍爭食CBD舊改項目一幕，亦一度沸沸揚揚。“佳兆業發展並非一家獨大。”

面對彼時深圳市場的激烈競爭，佳兆業集團向理財週報記者表示，“深圳地區競爭雖然激烈，但土地供應少，去化率很快，相應的系統性風險也比較小。公司會利用舊改優勢在深圳獲得土地儲備，且此類項目利潤率較高，對提升銷售收入起到非常積極的作用”。

相比之下，“華南五虎”之一的富力地產此前在廣州市獵德區與新鴻基地產、合景泰富權益獲取的舊改項目，由於定位在高端，則在一定程度上影響了該專案的整體周轉速度。

今年拿地金額是去年三倍

根據理財週報記者初步統計，今年截至發稿前，佳兆業集團在獲取土地儲備方面共花費132.794億元，相較於去年合共45.2億元的近三倍。

“他們拿地有時候看起來挺勇猛的。”在某港資券商房地產分析師看來，從2009年至2012年，佳兆業的土地儲備幾乎翻番，“明年的拿地衝動可能也比較高。”

在上述分析師看來，正是在2010-2011年期間，佳兆業較為集中在營口、鞍山等三四線城市獲取土地，用較小的成本將較大規模的土地收入囊中，並通過快速周轉進行開發銷售，從而通過收回的現金流，從2012年開始，回歸一二線城市。

公告顯示，佳兆業在2012年獲取的儲備均價為1588元/平方米，有約41%的儲備面積位於上海、成都等一二線城市，約78%的拿地金額用於前述城市的花費。

雖然在2012年初就已經提出轉舵一二線城市的規劃，但是相比而言，佳兆業集團今年在一二線城市的佈局更顯進取。

理財週報記者根據佳兆業公告初步統計，今年截至發稿時，佳兆業集團在一二線城市獲取專案中，規劃建築面積占總體量的約93%，相較於去年的約50%已然大幅提升。

佳兆業集團2013年中期報告顯示，以建築面積計算，公司土地儲備位於一線及二線城市的比例佔據土地儲備的27.5%“這跟公司之前表述的，在一二線城市達到七成的目標，差距還很大。”該資訊集團的分析師沈曉玲表示，“預示著今後將繼續聚焦在一線和二線核心城市集中拿地。”

“佳兆業目前面臨的一個風險就是，還是有比較多的土地儲備在三線城市，需要時間消化。”某港資券商分析師總結道。

對此，美聯物業全國研究中心總監徐楓認為，一二線城市有兩個難以替代的優勢：其一是市場容量穩定，市場溢價率高，盈利充分；其二則是市場恢復能力快。

“2013年拿的這些廣州的地，他們應該也是有打算在未來做舊改。”香港某券商分析師表示。

抬杠杆財務壓力略升

毫無疑問，今年略微激進的拿地行為，也對佳兆業集團的財務水準形成了一定程度的壓力。根據公司中報顯示，截至今年上半年，公司淨負債率從去年年末的66.8%上升至82.4%，而根據輝立證券此前發佈的研究報告稱，預計在今年年末，該公司淨負債率在75%-80%的水準。


對此有分析師指出，權益債務增加，並未對公司形成較大的短期債務壓力。

“根據我們的觀察，企業淨負債率增加，主要與企業採取高周轉策略有密切關係。”沈曉玲認為，這是其業績目前正處於快速增長的開端的原因。

“他們集團通過引入發債方面的專業人才，為公司降低成本帶來了一些幫助。”上述香港地區券商分析師表示，在短期內，佳兆業的債務壓力並不大，其最近一期到期債務需要在2015年還清。

資料顯示，在2010年，佳兆業集團引進原于工商東亞融資部任職董事總經理的譚禮寧，為公司制定投融資策略。

2013年12月20日，龍光地產正式在香港聯交所主機板掛牌，成功融資14.84億港元，其中約70%將用於收購土地及新專案開發，推動公司業績進一步提升。此次成功上市標誌著龍光地產正式登陸國際資本市場，企業發展再上一臺階。

而在20日上市首日，龍光地產開盤報2.14港元/股，較招股價2.1港元/股高近2%，至20日下午收盤，股價為2.15港元/股。

龍光地產表示，公司選擇上市不僅是為了擴大融資管道，加快發展步伐，更希望能在香港證券市場規則的約束下，進一步強化和提升公司治理水準，提高公司的管理能力。同時，據瞭解，龍光地產今年的銷售業績已經突破百億元。


龍光地產成立於1996年，已專注於住宅物業市場深耕17年，產品主要針對首次置業人士及換房人士。截至2013年10月31日，龍光地產已在中國經濟發達地區及新興地區，包括廣東廣西兩省、成渝經濟區及海南省在內的11個城市擁有70個處於不同發展階段的項目。分析認為，龍光地產土地資源儲備充裕，具備未來長期業績支撐。據悉，截至10月底，龍光地產土地儲備約1119萬平方米，可支撐未來5年至6年的開發需求。

龍光地產主席兼行政總裁紀海鵬表示：“龍光地產上市不但標誌集團一項重要里程碑，並進一步強化集團在中國房地產行業的競爭優勢有展望未來，龍光地產將憑藉集團具競爭力的土地成本，一體化的建築開發模式，較低的融資成本，持續較高的盈利能力，顯著的開發規模及豐富的銷售經驗，以快速的開發模式加速擴展至其它高增長地區，致力打造龍光地產成為全國大型的物業發展商之一，為股東創造更多價值。”

國內資金對海外房產的投資熱情不斷升溫，中國投資者已是美國住宅房地產市場的第二大海外投資客。如今，他們為了尋求多元投資管道，正增加對美國商業地產的投資。

根據紐約調研機構RhodiumGroup最新公佈的資料，今年1至10月，中國投資者在美國的商業房地產投資超過了58.9億美元，幾乎是2011年和2012年總和的六倍。RhodiumGroup研究主管哈內曼表示，現在處於中國投資美國商用地產結構性增長的開端，上行趨勢也相當明顯。

根據資料機構Marcus & Millichap的統計，2012年美國商業地產由外資帶動的投資不到5%，更多的是來自於本土基金、機構投資者、房地產信託（REIT）等。但有市場人士認為，中國投資者投資美國商業地產這一要求較高的領域，應該是一個大趨勢。

此前，中國綠地集團宣佈與Forest City旗下子公司美國森林城公司簽署諒解備忘錄，雙方將成立合資公司，並收購後者擁有的布魯克林大西洋廣場地產專案，總投資預計將超過50億美元。這是紐約20年來最大規模房地產單體項目，同時也是中國房企迄今為止在美最大投資。


高盛在最新的報告中表示，今年美國房地產價格曾一度出現回吐，但房地產市場復蘇已經重回正軌。在美國實體經濟逐漸復蘇的帶動下，美國房地產市場已經恢復了元氣，加之房價不斷上漲，讓美國房地產投資成為許多國內投資者眼中的“香餑餑”，中國資金儼然已成為美國房地產市場復蘇的強心劑。

除了美國房地產市場，根據仲量聯行的資料，中國投資者拓展投資觸角的其他選項還有歐洲、澳大利亞和新加坡，這些地方占中國境外房地產投資的比例高達三分之二。彭博社資料顯示，中國炒房大軍在倫敦的房地產投資由2010年的5400萬英鎊激增至2013年前三季度的10億英鎊。

分析人士普遍認為中國人的財富外流速度將加快。波士頓諮詢預計，未來3年內中國人的離岸資產將翻一番。

香港鐵路公司在中國內地的第一個物業開發項目――深圳地鐵“龍華線”車廠上蓋項目“天頌”，16日正式啟動。該專案是港鐵首次在香港以外獲得土地開發權，也標誌著彙聚了港鐵30多年經驗的“軌道交通+物業綜合發展經營”模式將正式應用於內地城市。

港鐵公司行政總裁韋達誠介紹說，港鐵的“軌道交通+物業綜合發展經營”模式，是指在城市軌道交通建設的同時，將提升後的土地價值的一部分通過物業開發回收，補貼地鐵建設的資金缺口，並為地鐵增加客流量。該模式不但為城市提供地鐵接駁交通網絡，還可緩解城市所面臨的住房問題。同時，政府不用補貼地鐵，更可從沿線土地開發收取地價，實現明顯的財政效益。

投資者削17%沽一城 豐景造價一年低

美國退市效應，過去兩年樓價被「炒起」的細價樓率先遭殃，投資者即時減價1成沽沙田第一城，同區豐景花園造價亦創一年新低。學者料，加息陰霾下，細價樓的投資吸引力不再。

過去幾年低息環境，樓市尤其是細價樓市場，出現「供平過租」的情況，吸引大量投資者湧入細價樓市場賺取「息差」，推高細價樓樓價，但隨着加息周期趨明確，樓價升幅過度的細價樓卻率先遭到拋售。

近年不少投資者入市的沙田第一城，世紀21奇豐助理區域經理周淑萍透露，41座高層D室，實用面積304平方呎（建築410平方呎），最初放盤叫價350萬元，近期市場淡靜已經減價至320萬元，受退市消息刺激，兩日再減30萬元至290萬元沽出，低市價逾一成，亦跌破300萬元關口。

嘉湖兩天 低市價成交主導

據了解，原業主屬於投資者，在2010年購入單位後一直將單位放租，現時租金8,500元，今次在兩日間大幅減價，主因是在美國退市後，對後市並不樂觀，情願鎖定利潤離場。

與此同時，同區豐景花園亦見投資者大幅減價15%沽貨，該單位為B座低層1室，據悉原業主不足一周內由390萬元，大減15%至330萬元連車位沽出，實用呎價僅8,088元，創屋苑逾一年低位。

另一細價屋苑天水圍嘉湖山莊，過去周末由減價、低市價成交主導，中原助理區域營業董事郭佩玲指，近期業主態度明顯軟化，普遍都接受議價，相信明年初之前屋苑樓價會有5至10%調整空間。

宇晴軒745萬售 低估值6%

除了細價屋苑外，中產屋苑亦見投資者積極散貨，其中長沙灣宇晴軒7座高層A室，屬東南海景。據悉，投資者一直堅持放租，直到退市啟動後即時轉為放售，最終以745萬元沽出，不但較銀行估值低6%，亦較同類型單位造價低近百萬元；另外，西九龍擎天半島3座中層A室，造價跌至1,190萬元，創兩房近期新低。

浸會大學經濟系副教授巫伯雄認為，投資者考慮到加息後，買樓收租「無肉食」，反觀股市經過大跌，其他投資工具吸引力更大，導致更多資金撤出樓市。

此外，業主減價下，二手屋苑成交見反彈，中原地產指10大屋苑於過去周末錄10宗成交，按周增25%。另外，利嘉閣地產錄9宗成交，按周增13%。美聯物業錄得約11宗，按周急增1.75倍，而香港置業錄約6宗成交，按周增加一倍。

美國啟動退市，引發投資者拋售細價樓，二手樓醞釀減價潮。一、二手互相競逐賽掀序幕，樓價或在發展商、小業主爭相減價的「惡性循環」下，步入調整周期的新一階段。

好息投資者將減磅

豪宅市場在「辣招」遏止下，於過去兩年升幅大致緩和起來，但細價樓在低息環境支持下，投資者仍然賺取可觀「淨息差」，升幅較豪宅更為驚人。

當美國正式啟動退市，市場預期資金流走，有機會推高港息，令「供平過租」局面絕迹，導致過往貪圖租金回報的投資者先行減磅，細價樓遭拋售。

以剛剛大幅減價售出的沙田第一城單位為例，該單位原本月租8,500元，以投資者購入時造價210萬元計算，回報率高達4.9厘，扣除按揭息率2.15厘後，仍有接近3厘息差收入，但若果息率重回量化寬鬆前的3.5厘水平，投資回報將大幅收窄。

城大建築科技學部高級講師潘永祥認為，沙田第一城屬於低息環境下受惠的經典例子，屋苑受內地學生歡迎，所以吸引重視租金回報的投資者入市，但當樓價跌勢趨明確，一年跌幅達10至15%時，每年3至4厘的租金回報會變得不吸引。

值得注意的是，今年樓市即使經歷「辣招」，亦無出現外界所預期「大跌市」，主因是購買力受遏抑後，市場只出現發展商之間的競爭，而二手市場則由於小業主憧憬加息周期未至，未有跟隨發展商在定價上作出調整，導致過去幾個月樓市出現「一手熱、二手冷」，但樓價只緩慢回落的局面。

明年供應增價受壓

不過，小業主明確認知加息周期將至，潘永祥相信，一、二手市場互相競逐的局面會趨明確，特別是明年樓花銷售及新盤入伙量均會大增，不只是新盤定價會受控，連租金亦會出現壓力，預計樓市調整會在明年中踏入新一階段。

政府下季將有12幅住宅用地招標，但未有再加入「港人港地」條款。發展局局長陳茂波表示，「辣招」實施後海外買家已明顯減少，「港人港地」迫切性不大，但仍會研究立法。

辣招效應 外地客入市降

陳茂波日前接受電台訪問時指出，當局一直密切留意樓市，每星期都會監察住宅成交數據。他續稱，隨着「辣招」出台之後，由非港人購入的單位數目已顯著下降，故將來出售的住宅用地，無迫切性加入「港人港地」條款，但補充其立法的工作仍會進行研究。

被問及會否擔心發展商投地意慾，會因美國退市而降低。陳茂波表示並不擔心，指出過往批出的用地遍布全港，規模亦有大有小，雖然地價有高有低，但至今市場承接力也不錯，強調現時按季賣地的安排，可以彈性回應市場的需求。

港鐵本年度 推3項目招標

據下季賣地計劃顯示，12幅屬住宅用地，可興建約5,500伙單位，連同首3季已批或待批的賣地計劃及鐵路物業供應，全年度批出的住宅用地合共可興建約1.44萬伙，佔平均每年2萬伙供應約72%。

陳茂波表示，港鐵（00066）最近曾表示，計劃在本年度內，推出旗下3個鐵路物業招標，其中，天水圍輕鐵天榮站最近已推出招收意向書，涉及約1,500伙，對完成供應目標審慎樂觀。

他重申，即使個別項目未能如期在年度內招標，但有信心項目將可於下年度招標。

明年銷售望升兩成 股價或追落後

內地新一屆領導層上場後，沒有推出嚴厲措施進一步調控樓市，令內地房企今年銷售普遍提前達標；不過，受內地經濟放緩及地王頻生的消息拖累，內房股今年表現普遍跑輸大市。

本報統計10家內房股年初至今的表現，股價平均累跌逾一成。展望2014年，證券商預期，第二階段的城鎮化及相關政策，將成為內房股增長的主要引擎，加上三中全會未有進一步提及加大樓市調控力度，內房股有望追落後，在二線城市擁有較多項目的股份更可看高一線。

二線城市銷售猛增

截至今年11月底止，10家在港上市的主要內房股中，6家已經達到銷售目標，餘下4家亦已完成目標八至九成，成績與2012年相若。不過，股價方面，內房整體行業今年表現卻未如理想，當中僅碧桂園（2007）及世茂（813）跑贏大市，股價累升約20%，反觀其他房企則累計下跌8.8%至30.8%不等。

整體來看，內房股今年無論股價或銷售表現都是「先低後高」，上半年主要受到上屆政府的行政手段打壓，如「新國五條」等，令年初銷售強差人意，及至新領導層上場後，於第四季多個一線城市先後有樓市政策出台，如深圳、北京及上海皆上調了二套房的首期付款比例，但由於相關措施屬市場手段，對內房股只有輕微的負面影響。

花旗早前發表的報告預期，2014年內地房企將進入新的重要里程碑，主因保障房的落實與興建，將成為政府優先處理的部分。私人市場方面，供應將持續增加，當中，第二階段的城鎮化將成為未來10年內房市場的主要增長動力，二線城市的供應及需求將促使銷售快速增長，相信穩定的政策環境和房企的持續銷售增長，將成為內房股的催化劑。

建銀亦指出，城鎮化所促進的改善性住房增加，將是推動樓市成交上升的重要因素之一，估計2014年整體成交量約增長5%；其中，上海及個別二三線城市的房價將快速上升。

然而，受制於限購及限貸令等政策，預料內房股明年的銷售目標僅平均增長12.5%；花旗則預料銷售增長可達23%。

首季發債料百億美元

值得留意的是，多家內房企今年伺機進行融資，包括發債、配股及出售項目部分股權等，令其財政狀況愈趨穩健，負債率進一步下降。有中資基金經理認為，房企現時「彈藥」充足，除了可以未雨綢繆之外，也可以為明年業務拓展做好準備。

儘管內房企業今年積極高價搶地，涉及資金較2012年大增90%，至1100億美元，但滙豐證券早前發表的報告預期明年內房的資金流動性將繼續充裕。

該行更估計，明年內房股發債金額將刷新紀錄，並將集中於1月份，因為1月底至2月初為農曆新年，資金一般較為緊絀，預計首季發債金額或高達100億美元，整個2014年則達到150億美元，相信大部分為增發債券。

內地樓市調控力度未有加大，開發商即大舉進入市場高價搶地，促使今年內地土地市場持續暢旺，地王頻現。不過，券商摩根士丹利則認為，多家房企高價搶地，將推高其淨負債比率，料由2012年底的54%，升至今年底的61%，2014年將持平。

大摩指出，今年首10個月，土地市場整體出讓的面積已按年上升44%，當中包括華潤置地（1109）以109億元（人民幣．下同）投得前海地皮、越秀地產（123）斥約90億元合資發展武漢項目、?大（3333）以超過50億元投得北京朝陽區地塊、融創中國（1918）以21億元中標購入被喻為北京最貴地王的農展館地皮等。

該行指出，儘管淨負債比率上升，惟對股價影響相對有限。大摩認為，三中全會對城鎮化提出改革，料三四線城市的住房需求，會較一二線等主要城市更為強勁。

事實上，今年除了是「地王」年外，不少房企也伺機進軍新的城市甚至海外，如富力地產（2777）於12月初，斥資108億元購入馬來西亞商住用地，但市場反應欠佳。摩通對富力的行動感到意外，因為有關交易將增加其營運風險。

五大龍頭土儲合理

其後，內地傳媒又報道，?大進軍上海，指該公司在一天內斥資百億元連奪上海6幅地皮，有指金額高達122億元。

據易居中國旗下克而瑞資訊集團（CRIC）統計，萬科、綠地、保利地產、中國海外（688）及?大5大龍頭房企的土地儲備，均處於行業內合理水平。

大摩則預期，在宏觀經濟及內地市場環境回暖的情況下，料可加快房企的資產周轉，從而贏取市佔率及較佳的盈利增長。

中央城鎮化工作會議剛結束，將城鎮化提升為經濟改革重點，對於近期奪得浙江省白塔鎮和桐廬鎮開發項目的眾安房產（672），可謂食正中央政策。眾安主席施侃成表示，兩個項目明年將投入營運。另外，眾安正就其他城鎮項目和當地政府洽談，志在成為推動城鎮發展的「引擎」。

中央將城鎮化列為內地經濟改革的重點，近期奪得浙江兩個開發項目的眾安房產可謂食正國策。「（對於）城鎮化的概念，我們已經醞釀了很長時間，未來十年城鎮化發展是非常大的機遇，看誰先搶佔先機」。施侃成表示，白塔鎮和桐廬只是開始，公司將以浙江省為起點，繼續拓展其他地區。

眾安之前一直作二級開發（即投地建設），現在則通過和政府組建公司，作一級土地規劃開發以及經營，獲取土地出讓金的收益。白塔新城和桐廬小源山養生谷兩個項目土地總面積達35平方公里（約3500萬平方米），施侃成並無透露有關土地成交價格。根據當地政府公告，兩項目臨近土地的最新售價分別在每平方米4024元及2333元。兩個項目的開發總投入達70億元，施侃成稱毋須一次性拿出資金，而是通過融資和銀行城鎮化專項貸款，加上土地開發銷售的回籠資金，分期滾動開發，對公司財務不會造成壓力。

施侃成指，眾安會對城鎮作農地整理、農民房改造搬遷，道路建設和商業網點布置，既保持原有自然生態和人文環境，亦有城市配套，使整個城鎮變得更有生氣，吸引外來人員居住、工作和投資。他續稱，經過城鎮化發展，農村環境得到改造，配套設施增加，這些代價最終會轉化至消費市場，城鎮房價肯定有上升空間。

對於施侃成來說，城鎮化項目不僅是生意，更是眾安承擔社會責任的一種方式。「大家都往城?跑，人能不多麼路能不堵麼？我們規劃的新城鎮空氣好及有田園風光，城市有的配套又一個不缺，為甚麼還要擠破頭到城?？我們實際做的，就是疏導的工作。」

至於眾安的奪地策略，施侃成直言不會去爭「現時」的地王，而是專注於「未來」的核心土地。「我們會保持這個策略，城市是不斷發展的，處在發展階段或具有潛力的地區還是需要我們這樣的企業去幫助它，作為引擎發動它。」