3%以上受益人發起 盼處分中華大樓

國內有6檔REITs（Real Estate Investment Trusts，不動產信託投資證券）上市交易，據了解，近期國泰一號（01002T）的投資人發起「資產活化」訴求，將召開受益人大會，決議處分信託資產中的「中華大樓」，若成功處分，資本利得將退還受益人，每單位受益權的「現金股息」上看5.7元。以上周五收盤價20.2元估算，再計入另外2棟信託不動產的租金收益，現金殖利率上看30%。

中華大樓市價估70億
REITs是2005年時政府所推動的政策，希望打造更多元的金融商品上市來活絡整體市場，當時商辦價格尚低，加上被信託的不動產又採「收益法」、「比較法」、「折現現金流量分析法」等方式綜合估價，導致目前國內6檔REITs淨值、市價均遠遠被低估。
據了解，部分國泰一號投資人參考國外REITs常見作法，希望能推動國內REITs「活化信託資產」，目前已有3%以上受益人，要求召開受益人大會，推動處分其被信託的西門中華大樓。
以中華大樓帳上認列16.8億元、戴德梁行卻估市價近70億元來看，處分後的資本利得約50億元，屆時若搶標踴躍，資本利得有機會上看80億元，以發行規模139.3億元換算，處分後每單位受益權可領「現金股利」3.5∼5.7元，不計租金收益，現金殖利率都可有17.3∼28.2%水準。

處分後購入新不動產
行庫主管表示，REITs普遍被視為是固定收益商品，但在不動產行情好時也可處分受託不動產賺取資本利得，且因處分後，還要到市場上購入新的不動產來取代，淨值不會因此而大幅波動。

中華大樓符都更 壽險外資有興趣

中華大樓位於西門町，是北市精華區內罕見整棟產權清楚的大樓，建坪共5408坪，為飯店、商場混合型建築，4面臨路，屋齡逾36年，符合都更條件，房仲業者指出，外資、壽險都很有興趣。

建飯店商場可增收益
仲量聯行總經理趙正義分析，西門町對國際觀光客來說，是相當有台北在地特色的景點，近年不少陸客、日本遊客、國際旅客都喜歡去，因此若將中華大樓標售，改建成新飯店，或是低樓層為商場，高樓層為飯店的混合型建築，都是壽險業或外資會很感興趣的方向，後市不看淡。
金融圈人士也分析，中華大樓租金收益偏低，若改建成飯店或商場，除可拉高收益外，也可刺激當地商業活動，對萎靡不振的台灣經濟注入新的強心針。
國內REITs因罕見「資產活化」作法，僅靠固定收益吸引投資人，導致著墨的人少，讓價格普遍低於淨值，與當年金管會推動時的願景相去甚遠。
若繼駿馬一號、富邦一號後，國泰一號可接棒喚醒國內REITs「活化」的風氣，國內金融市場可望更活潑。

交易量萎縮 開店趕不上倒店

雖然各家房仲店不斷拓展店面，但雙北的不動產經紀業開店數卻趕不上倒店數，雙北今年增加141家，但卻有174家店倒閉。學者與專家指出，今年北市約有5成的加盟店業績持平或減少，而代銷與房仲單店平均業績皆已衰退。

據不動產經紀業資訊系統計資料，今年1月到11月，全台不動產經紀業店頭有營業的共6350家，而今年初則為5745家，增加605家。此外，從營業中變更為非營業中的，從今年初的2904家，增加到目前的3288家，也就是說今年倒閉店數共384家。

中古市場店數增加
經營中古市場的房仲，全台店數從年初的3873家，增加到現在的4493家，增加620家；代銷從422家增加到502家，增80家；同時經營房仲與代銷的店面則從1450家減少到1354家、共少96家。
淡江大學產經系副教授莊孟翰分析，同時經營房仲與代銷的店面，較集中在中南部，且店數呈衰退主因去年下半年景氣不明朗、變動大，讓不管是代銷或房仲，業績都已衰退，部分經營不下去的小店，已開始關店。

中南部買氣較活絡
中華民國不動產仲介公會全聯會理事長李同榮表示，往年房仲店數都增加，今年整體不動產交易量增10%左右，但店數增加，相對各店業績成長就有限，尤其台北市的加盟體系影響最大，有5成的加盟店業績可能持平或減少，而中南部近3年房市買氣較活絡，業績也比北部好。建議有管理能力的店東，經營模式朝「集中管理」的模式，會比不開多家分店的效果還好。
從年初到11月，全台仲介店倒店數大過新開店數，李同榮指出，規定關店1年~1年半能退還保證金，因此顯示店數為去年的數字，自從奢侈稅實施後，不動產交易量大幅萎縮，也讓不少不動產經紀業者經營不下去，退出營業保證基金，今年下半年到明年上半年退保的家數將增加。

北台灣將展200店
另統計全台房仲直營或加盟店數，住商不動產與台灣房屋以同列483家店並列冠軍，其次為東森房屋420家、第3名則為信義房屋共417家。台灣房屋表示，明年將繼續在台灣展店200家，展店區域將平均分布在北部地區；永慶不動產明年展店區將以中台灣包括台中、新竹為主，台慶不動產主攻高雄或台南。

日勝生活科技今天以廣告方式，針對「美河市」案與其他開發案做聲明，指公司取得的聯合開發案比率佔不到北市聯開案的7％，不能說政府獨厚日勝生；且花了12年投資興建「美河市」的毛利率僅3％左右，並非暴利，指部分媒體的報導是「以偏概全」。

稱合法取得開發權
北市捷運局官員因為「美河市」聯開案涉貪凟，讓市府損失百億元，正由檢調偵辦中。今天「美河市」開發商日勝生以廣告發表聲明，指政府並無獨厚該公司。日勝生副總經理周惠玉昨天解釋，皆採公開合法招標取得開發權，北市捷運聯開案件數高達80多件，公司取得5件僅佔全體不到7％。
聲明提到在2001年簽約時，新店地區當時房價每坪僅13~18萬元，長達12年興建期間因房市轉好，才達到每年平均毛利率3％左右的成績；目前「美河市」銷售率已達99％，收入約282億元，但投入成本已達218億元，且承購戶繳自備款不到30％僅能支付部分工程款項，公司必須自付風險，並無「養地」與「買空賣空」。

太子建設（2511）總經理謝明汎昨（29）日表示，太子明年北、中、南眾案齊發，預估總推案金額上看250億元，雖比今年的340億元少了26%，但對明年房市依舊看好。
謝明汎認為，明年下半年有七合一選舉等不確定因素，對房市買氣勢必造成影響；但有買屋及換屋需求的民眾還是很多，預期整體市況「量縮價穩」，並呈品牌爭戰、個案表現，不景氣反而凸顯品牌建商的能見度。

據了解，太子目前已簽約、尚末入帳金額約240餘億元，法人估，以太子往年毛利率及獲利水準，今年每股稅後純益（EPS）將上看1元以上，明年進入入帳高峰，EPS可望從1.5元起跳。

另外，台糖公司日前標售台中市西屯區國安二路近玉門路702坪土地合建案，由太子建設以每坪90.89萬元得標，成交金額6.38億餘元，預計2015年公開銷售。

謝明汎表示，太子明年從台北到高雄都有推案規劃，其中北部推案金額約占100億元，包括新莊總銷35億元「太子雲鼎」、內湖總銷40億元商辦大樓、桃園高鐵特區總銷25億元「太子馥」三期等。

中部地區推案約40億元，均集中在生活機能成熟的五期重劃區，包括總銷20億元的「青峰錦」、大墩六街總銷20億元大樓住宅案等。

至於南部地區，三案聯銷的「太子WIN」總銷50億元、台南海安路10億元住宅案，及高雄左營高鐵站附近重劃區200億元大型造鎮案，其中第1、2期約50億元案量訂明年中開賣，包括170戶透天別墅及230戶大樓住宅。

謝明汎表示，太子目前累計手中庫存土地約有4萬餘坪，主要位於高雄、台中、新竹及雙北市，足可供太子未來三至五年的推案所需。

太子近幾年推案積極，地點涵蓋五大都會區，預計今年起應入帳而未入帳金額達181.6億餘元，這些個案包括正在申請使用執照，或已簽約但尚未過戶交屋個案，連同今年第4季將入帳的60億元，合計應入而未入帳金額超過240億元。

房價高漲，民眾買不起房，加上薪資倒退，生活愈來愈困難，造成申請租金補貼戶數年年增加，今年申請戶數逾六．六二萬戶，僅二．五萬戶可獲補貼，預估核准比率不到四成。

2015年將先增至3.5萬戶

有鑒於此，內政部計畫二○一五年時，將租金補貼從現行的二．五萬戶，一口氣增加到三．五萬戶；之後更逐年增加補貼名額，二○二三年預計達到五萬戶目標，較目前倍增。

營建署自二○○七年開辦「住宅補貼」，分為租金補貼、購置住宅貸款利息補貼、修繕住宅貸款利息等三類；其中租金補貼從最初的每戶每月補助三千六百元，二○一二年調高到四千元，補助期限維持一年。

至於補貼對象，租金補貼為無自有住宅的家庭；購置住宅貸款利息補貼則是針對無自有住宅家庭、或二年內購屋，已辦理其他住宅貸款者。補貼採評點制，以申請人的家庭年所得為主，另參酌家庭成員人數、具備弱勢資格狀況等，決定補貼的先後順序。

對於近幾年申請租金補貼人數暴增，學者認為，此現象顯示房價高漲，買不起房子的民眾愈來愈多，政府應規劃更詳盡的住宅政策，才能解決民眾住的問題。

國內房價長期下不來，財金部會今（30）日將向立法院報告地上權開發相關制度，金管會與財政部指出，地上權可分割出售且可當抵押品後，有利住戶向銀行融資，地上權案將更容易標出，高房價都會區將可以較低價格取得土地使用權，有助解決居住問題。

為活化國有土地，財政部將持續辦理地上權招標案，土銀等公股行庫也加入地上權招標熱潮，將在明年辦理多筆地上權招標案。

立法院財委會今天排定議程，邀請財政部、金管會及內政部，就「國有土地以設定地上權方式開發之政策及相關制度檢討」議題作專案報告。

金管會在書面報告中指出，地上權可以作為抵押權的標的，銀行以地上權作為貸款的擔保品，銀行相關法令已無限制。財政部也已修訂規定，開放地上權可以移轉，將有助地上權的順利標售。

金管會官員昨（29）日表示，過去地上權無法移轉時，建商標得地上權後，興建房子出售時，購屋者只有「使用權」，沒有地上權的「所有權」，不易向銀行抵押貸款。之前財政部曾建議金管會，將「使用權」融資解釋為擔保融資，但這涉及民法解釋問題。後來，財政部決定開放地上權移轉，排除障礙。

土銀台銀 明年推地上權標案

財政部開放地上權可以分割移轉後，地上權標售熱潮從中油、台電等經濟部國營事業單位延燒至財政部轄下公股行庫，土銀、台銀、一銀等明年都規劃推出不動產地上權標案，活化資產。

曾參與地上權招標案的大型壽險業者表示，地上權使用年限通常長達50年以上，除非能夠100%出租，否則壽險業者會比標售一般不動產更仔細精算。業者說，目前政府機關或國營事業單位定價時，權利金通常為市價70%、每年須繳地租通常為公告地價5%，若能把權利金設在市價50%、每年地租設在3.5%以下，會更有誘因。

全台擁有房仲店頭逾半市占率、房屋交易額近四成的八大房仲分析明年房市，普遍認為政策是否加重打炒房力道、年底選舉與利率走勢等，影響房市最鉅，第2季則是房價轉折的重要觀察點。

各房仲普遍認為，政策性打炒房、查稅、金檢，已造成買方觀望，明年下半年還有選舉因素，預估明年交易量難以維持今年水準。至於重要的觀察點則在第2季，主因明年重頭戲的329檔期，各項政策預計會觀察第1季實際市況來修正或決定推出時間。

中信房屋董事長鄭余正全表示，景氣、打房、升息、選舉等四大變數干擾，明年房市的總體交易量預估將較今年36.6萬件小幅修正3%，下探35萬至35.5萬件。

在房價方面，主要房仲均認為，在充沛的資金支撐下，明年房價難見明顯回檔，沿著捷運路網或即將完工的重大交通建設投資，仍是不動產增值、保值的不敗法則。另外，因選舉釋出的建設利多，也值得觀察。這一、二年大型建商紛南下獵地，大台北以外房價基期相對低的地區、低總價產品，會有較高的機會出現房價補漲。

台灣房屋營運目標總經理周鶴鳴認為，熱錢避險使具稀有性的豪宅，成為資金停泊港口，在房價M型化趨勢下，高價產品價漲、中價產品盤整，超級豪宅與庶民屋脫鉤；住商不動產總經理陳錫琮則指出，房市多頭已經已走11年，民眾實質所得並未提升，購買力很難明顯增加，難以再大幅推升房價，產品力與品牌性將成決勝關鍵。

中央銀行三令五申提醒銀行注意房貸風險，還祭出專案金檢，公股銀行感受房地產市場「氣氛不對」，房貸前二大龍頭土銀、合庫，以及一銀、華銀和兆豐銀都表示，「明年房貸業務零成長」，這將是十餘年來房貸首度「零成長」。

業者表示，國內房地產市場走了十年以上多頭，房價處於非常高檔，加上央行持續「打房」，財政部也喊出「房市泡沫」，銀行幾經考量，決定明年不再拓展房貸業務。

目前公股僅剩台銀、彰銀仍預估明年房貸業務將成長百分之五、百分之三，台企銀預估成長百分之一以下。

民營銀行說，房貸市場一向「公股說了算」，若房貸大咖的公股銀行都認為「零成長」，民營銀行明年的房貸成長「應該也會非常保守」。

據了解，過去十多年來，各銀行每年年底預估隔年業務成長目標時，房貸都是消費貸款業務主力；但自一百年起，房貸業務目標開始調低，以去年和今年為例，僅成長百分之一到三，但今年前十一月大部分銀行卻未「達標」。

大型公股行庫房貸業務除配合政策外，尤其合庫、兆豐的房貸額度已幾近「滿水位」，由於近來房市成交量開始下降，預估明年第二、三季不排除升息。

某大商銀主管說，「現在的房價絕對在最高檔，唯一支撐房市價穩量跌的因素，只剩下利率還沒有調升，萬一利率往上走，情況就不妙了。」

另一銀行主管也表示，央行和財政部再三提醒，房價上漲空間已經有限了，「這是比較可怕的地方」。

台北富邦銀行執行副總經理洪主民指出，民營銀行對明年房貸成長「本來就看得很保守」；許多房仲預期，明年房市交易量恐怕不會太樂觀，銀行房貸放款量自然不可能爆量成長。

根據金管會統計，到今年十月底，光是購置住宅貸款，房貸龍頭、土地銀行的放款餘額就高達六一九二億多元，台灣銀行和合作金庫銀行的放款量也各有四千三百多億、及四千兩百多億元。

房貸放款金額較大的民營銀行，分別是中國信託商銀及北富銀，兩家銀行到今年九月底的房貸放款餘額都有三五一○多億元。

公股行庫明年將不再追求房貸業績成長，並且將有比較嚴格的房貸審查。景文科技大學財務金融系副教授章定煊表示，這也意味著投資客炒作資金將「斷炊」，若逢房市景氣反轉，投資客恐面臨斷頭危機。

章定煊表示，美國確定量化寬鬆（ＱＥ）逐步退場，雖然不會立刻大幅升息，但資金將逐漸緊縮，尤其明年適逢重劃區交屋潮，若投資客資金卡住、無法貸款，很有可能將房屋低價拋出，或寧可違約不交屋，將成為引發房市泡沫的最後一根稻草。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，公股行庫房貸若不再成長，但申請戶數依舊很多，可能會審查各區域的實質房價，甚至透過壓低鑑價，達到實質少放貸的目的，將嚴重影響首購族購屋的意願與能力。

她表示，首購族償貸能力通常較低，若貸不到錢，很有可能違約，且若房貸數量固定，很有可能過了明年年中，房貸餘額用罄，對於下半年房市來說不樂觀，將衝擊明年整體房市買氣。

不過，房產業者表示，購屋族其實不用太緊張，儘管公股行庫房貸緊縮，仍可透過其他商銀或壽險業得到充足的房貸資金；另外，不少建商與地產業者已與特定銀行簽署房貸專案，應該不用擔心無法貸款。

徐佳馨建議，明年若要購屋，最好將自備款從三成提升到四成，以免因為房貸難貸款被迫違約、斷頭；以一千五百萬元的房屋來說，最好自備款六百萬元，或改買總價一千一百萬元的房屋，較保險。

內政部次長蕭家淇昨晚證實，由於租屋平台政策推動不順的癥結是卡在房東租稅問題，營建署目前正研議推動住宅法修法，未來若房東肯把房子租給弱勢家庭，將給予房東租金所得或營業稅的減免。

據了解，目前有八個縣市成立廿一個租屋平台，但實際僅兩戶願意把房屋交出來，其中一戶是台北市副市長張金鶚，可說幾乎沒進展。內政部長李鴻源表示，房東的稅金問題若不解決，很難有進展，內政部持續與財政部協調，希望能在租稅問題上鬆綁。

李鴻源說，有關租屋平台政策，內政部希望在推動上，兼顧「胡蘿蔔與棒子」。「胡蘿蔔」是：只要屋主願意把房子交出來，第一次的修繕費將給一萬元補助，並對弱勢租屋者補助租金；至於「棒子」，如果屋主持有幾戶以上空屋未租，將在租稅上給予一定壓力。

蕭家淇表示，營建署正研議修住宅法，加入特別條款，希望排除租稅限制，即屋主若所租對象是弱勢者，可以減免租金或營業稅減免。

財政部發布解釋，宗教團體經完成財團法人或寺廟設立登記而為權利義務主體後，其所有專供傳教佈道之教堂及寺廟，有房屋稅條例第15條第1項第3款規定免徵房屋稅之適用。

財政部說明，依房屋稅條例第15條第1項第3款規定：「私有房屋有下列情形之一者，免徵房屋稅：……三、專供祭祀用之宗祠、宗教團體供傳教佈道之教堂及寺廟。但以完成財團法人或寺廟登記，且房屋為其所有者為限。」宗教團體完成財團法人或寺廟設立登記後取得之房屋，申請依上開條款免稅時，除該房屋須符合確實專供傳教佈道使用之要件外，是否須向財團法人或寺廟主管機關完成財產變更(動)登記後，始得依該條款規定免徵房屋稅，實務上滋生疑義。

財政部說明，宗教團體完成財團法人或寺廟設立登記後取得之房屋，如已向地政機關辦理建築改良物之所有權登記，地方稅稽徵機關已可透過電腦系統查詢建築改良物登記(簿)謄本確認房屋產權歸屬，至其是否已向財團法人或寺廟主管機關辦理財產變更(動)登記，尚非得否適用上開房屋稅免稅規定之審查事項，爰核釋宗教團體經完成財團法人或寺廟設立登記後，其所有專供佈道之教堂及寺廟，即有上開條款免徵房屋稅規定之適用，不待其辦理財產變更(動)登記，以資明確。

財政部高雄國稅局表示：最近審理遺產稅實物抵繳案件時，發現部分民眾誤以為只要遺產標的有公共設施保留地，便可以拿來抵稅。其實申請實物抵繳是有條件限制的，必需應納稅額在30萬元以上，及納稅義務人有繳現困難時，才可以申請以遺產標的－公共設施保留地抵繳稅額。而公共設施保留地其可抵繳價值之計算，則尚需考量被繼承人取得日期及該公共設施保留地之劃設日期，即被繼承人取得日期在劃設日期之前，則可全額抵繳，否則僅能比例抵繳。

舉例說明，被繼承人甲君遺產稅經核定遺產總額為7,000萬元(假設本案免稅額及扣除額為2,000萬元)，應納稅額為500萬元，且遺有公共設施保留地1筆(核定價值為100萬元，甲君於1976年12月20日取得)。因其稅額在30萬元以上，且納稅義務人確有困難無法1次繳納現金，則納稅義務人可於繳納期限內申請以該公共設施保留地抵繳稅額；又假設該筆公共設施保留地劃設日期為1971年7月31日，因取得日期在劃設日期之後，故本案公共設施保留地僅得比例抵繳，其可抵繳稅額之限額為71,428元，即應納稅額500萬元× (申請抵繳之公共設施保留地財產價值100萬元÷全部遺產總額7,000萬元)。

內政部利用閒置國宅土地推出首波社會住宅地點敲定，選定新北市三峽區、台中市大里區兩處，約一．六八萬坪國宅土地，透過地上權、ＢＯＴ方式，預計興建二一○○戶「只租不售」的社會住宅，其中新北市至少有一八○○戶，最快明年招商。

內政部趕在今年底完成「社會住宅中長期推動方案」草案，除敲定兩處社會住宅地點外；更研擬透過「虛擬土地儲備」概念的增額容積獎勵機制，在都更案或一般建案提供較高容積獎勵，對於增加的容積部分，地方政府可要求分回一定比率，做為社會住宅使用，全案目前已報行政院等待核定。

地方增額容獎 擬按比供社會宅使用

其實，雙北市已推出由中央政府提供土地、地方政府興辦的青年社會住宅，其中新北市中和秀峰段、三重大同南段、大安段三處青年住宅，是採ＢＯＴ方式，由日勝生集團得標，已陸續動工。

這次由內政部主導敲定的兩處社會住宅，則是利用國宅條例廢除後留下的閒置國宅土地開發，是首批國宅用地興建社會住宅。

內政部指出，初步敲定的社會住宅用地，分別是新北市三峽區劉厝埔國宅用地，土地面積約二萬九三三○平方公尺（約八八七二．三二坪），土地公告現值近九億元，預計興建一八○○戶；另一塊是台中市大里區光正段國宅用地，土地面積約三萬二二一七平方公尺（約九七四五．六四坪），預計興建三百戶。租金依當時市價而定，興建完成至少十％出租給弱勢戶，租金至少打八折。

弱勢戶1.4萬戶 社會宅6813戶嚴重不足

根據草案內容，目前全國社會住宅比率過低，僅六八一三戶，占住宅存量的○．○八％，其中光是弱勢戶便需要一．四萬戶，嚴重不足。內政部預計十年砸下六十七．六八億元提高比率，將社會住宅戶數拉高到二萬七七七七戶；主要分為三大方向進行，依序為鼓勵地方政府興建、獎勵民間投資及選定國宅用地興建。

至於地方政府興建方案，台北市、新北市、台中市、新竹市及花蓮縣目前都有計畫興建。其中台北市去年備妥士林、北投、南港、文山四個行政區超過上萬坪土地，計畫透過ＰＦＩ（民間融資提案）模式經營，也就是北市提供土地給業者開發，換取業者興建及物業管理的服務，正進行先期評估作業。

鼓勵產業投資台灣，吸引國內外業者進駐工業區設廠，經濟部工業局除加碼推出「767出售優惠方案」，針對有意承租的業者，也將「006688第4期」出租優惠措施展延至103年底，彰濱線西區之產業用地均可適用此租售優惠方案。

中華工程公司指出，「767出售優惠方案」現已公告受理廠商申購。767方案依各工業區之區位及特性，提供不同程度之土地售價優惠，「彰濱線西區（不含西三區）」享有6折優惠，優惠方案公布後，已掀起一波購地熱潮。

「006688第4期」公告受理廠商申租，承租人可享前2年免租金、第3、4年租金6折、第5、6年租金8折之優惠。日後承租轉為承購時，於彰濱線西區，廠商所繳之土地租金並可全額抵充購地價款，相當於長期無息分期付款，為目前台灣的業者，或是大陸台商回台投資設廠都帶來高度的設廠誘因。

工業局公告之「767出售優惠方案」及「006688第4期」，有意投資之企業應儘速把握申請良機。
為協助全省業者方便進行工業區土地承租或購買用地，中華工程公司設有連絡專線電話供業界連繫，電話：台北（02）8787-6176、8787-6221、彰濱（0800）471-252、（04）758-4669。

即便美國QE（量化寬鬆）首次出現小幅退場，但歐洲、日本仍傾向加碼QE，預期國際游資仍充沛，資金將從高風險地區撤出，轉往穩定且有獲利的地區。

日前參與房仲業者房市報告的台經院六所所長楊家彥示警，部分中資可能會選擇台灣做為資金停泊處，尤其鎖定高端豪宅與商用不動產，造成部分區域價格持續上漲，建議相關部會必須事先防範。

近半民眾預期 明年房價續揚

根據中信房屋第四季宅指數調查報告指出，高達47.3%的受訪民眾仍看好2014年房價將持續上漲，看跌比例則有36.1%、持平則約有16.6%，整體而言，多數受訪民眾傾向房價看漲或持平。

至於影響明年房市的三大變數有景氣變數、抑制房價措施以及升息疑慮；楊家彥指出，明年台灣的GDP成長預期會比今年好一些，不過仍屬於緩步復甦階段。

市場疑慮QE退場對於全球經濟的影響，也就是所謂後QE時代全球景氣的展望，以國際機構預測的數字來看，2014年復甦力道逐漸增強，不過世界第二、三大經濟體中國、日本的GDP成長率預測，中國7.3%~8.2%、日本則是1.2%~2.0%，預測範圍較廣泛，顯見較為分歧。

他認為，短期內低利率的環境不會改變，至少維持至2015年，加上歐洲、日本均傾向QE加碼，因此，國際游資仍十分充沛，不過，資金將出現流竄，部分高風險區域的資金可能逐步退出，轉往相對平穩的地區。

他分析，中國明年經濟復甦力道趨緩，主要受到國際景氣與國內金融體系風險影響與限制，預期部分資金會逐步流出，往其他區域停泊，其中台灣也是選項之一，尤其是鎖定台灣的高端豪宅與商用不動產，導致精華區房價持續上漲，相關部門的抑制房價措施勢必將持續進行，其中對於中資炒房的管制則須更加留意。
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位東門站 生活便利 創新高價

台北市捷運宅行情持續創高，據實價揭露資料發現，過去曾標售過的「信義京華苑」、「台北摩根」、「新東京宅」、「藏富」等捷運宅，高樓層都已有單價百萬元以上的紀錄，以「信義京華苑」單價最高，拆算每坪單價高達162.6萬元。

捷運東門站共構宅「信義京華苑」在2009年釋出標售，當時標脫金額每坪70~80萬元，而根據實價登錄資訊顯示，今年4月高樓層的14樓，已出現單坪162.6萬元的交易紀錄。

議價空間約1成5
信義房屋台北東門店長許玲綾表示，「信義京華苑」公設比約25％，屬大安區信義路門牌，由於總價7000~8000萬元，比起上億元的豪宅，購入門檻相對較低，又能夠享有捷運東門站，市中心的便利性與生活品質，市場指名度高，自住狀況穩定，釋出量也有限。
屬小宅規劃的「台北摩根」、「新東京宅」，高樓層也出現單坪百萬元以上的交易紀錄，「新東京宅」最高成交價每坪121.1萬元，於去年9月曾對外標售，從當時實價資料發現，套房單價每坪80.5~97.7萬元，顯示該社區的房價呈現持續上漲走勢。
台灣房屋松江南京捷運特許加盟店店長劉宇翔說，「新東京宅」大多為套房產品，租金每月2.8~3.2萬元，承租人多為經濟能力較好的上班族或外商，但戶數多，空屋率也高，目前有屋主開價每坪122萬元，議價空間1~1成5。

松山線通車利多
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，北市4個創新高價的捷運宅，3個位於捷運松山線站點，預計松山線通車後，對周邊捷運宅還有加分效果，且每坪單價破百萬元的捷運宅數量，逐年增加，建議上班族可沿捷運向外購屋，以通勤時間換房價空間。
新北市推案量大的捷運共構宅則有「南方之星」、「美河市」，最高單價皆在每坪56萬元左右，幾乎是與北市單價最高行情差1倍。

新北產品難相比
住商不動產新北市區執行協理趙中康指出，北市畢竟福利較好，門牌與地點還是最重要的考量因素，就算新北市產品力道再強，還是不一定能跟北市相比，但捷運宅還是比捷運周邊一般住宅物件行情高至少1成。

北市「南港區經貿段42地號」地上權案昨開標，有新光人壽、中國信託、世正開發3家廠商參與投標，最後新光人壽以20億2345萬6789元得標，底價13億6800萬元，溢價率約47.9％。
此案土地面積約1174坪，2013年土地公告現值為10.7億元，建蔽率60％，容積率360％，可作辦公、餐廳、商場與旅館等，地上存續時間為60年，預計可增加1000個就業機會。
另外，世正開發投標價為14億1000元；中國信託則因投標文件不符，未能進到資格標。

高鐵通車近7年，累積搭乘逾2億人次，不僅帶來生活便利，隨著周圍陸續開發，附近房市也跟著看俏。根據房仲統計，三鐵共構的南港、板橋、烏日車站，一年來都有1成左右的漲幅，尤其又以發展最具體的板橋車站最夯，中古屋以均價每坪57.2萬元站上新高。

交通利多是房市發展鐵律，雖然高鐵通車已近7年，但高鐵車站周圍不少區域原本屬重劃區段，新開發建案少，導致過去房市發展較為遲緩；不過，近年隨各種交通建設到位，三鐵、四鐵共構的車站周圍就成了購屋主流。

根據台灣房屋統計，高鐵轉運站房價上揚幅度最高的是板橋車站，從每坪51.4萬元漲到57.2萬元，1年來漲幅達11.28%，其次則是台中烏日站，從每坪10.8萬元漲到11.9萬元，漲幅10.1%，僅有台北車站房價下滑，從每坪74.6萬元滑落至72.9萬元，年減幅約2.28%。

台灣房屋智庫研究員洪佩君表示，板橋市被業界譽為新北市的「信義區」，尤其板橋車站周邊商業機能發展完整，近年來新板特區的住宅、商業大樓迅速成長，也帶動區域房價跟著上揚，尤其不少豪宅更開價破百萬元，成為新北市最貴的區段。

板橋車站目前不僅有高鐵、台鐵、捷運板南線通過，環狀線也正在興建，未來待環狀線完工，將帶來更多新店、中永和人潮，將成為房市未來利多。

中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示，台北車站同樣是台鐵、高鐵、捷運淡水線、板南線交會處，未來也是機場捷運起始站，鄰近客運總站，每日進出人潮達50萬人次，人潮流量居全台之冠，雖然人潮多，但仍以商業區為主，近年來新住宅推案不多，加上屋主惜售、房屋交易量少，才導致房價微幅滑落。

全國不動產左營河堤店店長沈鄉傳表示，左營是南台灣最大交通樞紐，周邊聯外道路四通八達，鄰近左營舊城，生活機能完善，2013年4月環球購物中心進駐後，車站商圈成形，周邊住宅房價1年來漲幅近1成，除了當地人買房外，也因為房價仍在1字頭，吸引不少北部買家置產投資。

2015年高鐵將通車到南港車站，潤泰集團打造的南港車站BOT案也如火如荼施工，雖然南港車站房價漲幅不如其他發展成熟的車站商圈，但就未來發展性來說，南港不僅成為台北東區唯一三鐵共構的車站，加上周圍還有台肥、南港輪胎的土地待開發，將成為台北市唯一值得期待的大面積開發區，後勢不容小覷。

全國不動產南港向陽加盟店店長吳鴻暉表示，南港車站原本就有台鐵、捷運南港線交會，附近即是南港經貿園區，加上南港車站雙子星大樓、流行音樂中心、生技園區、台鐵調度廠等開發案陸續進展，眾多建設利多加持下，南港車站商圈房價出現補漲效應。當地仲介表示，市民大道開通後周圍市容街景改變不少，已替南港房市加分，再加上2015年高鐵將通車到南港，不僅將人潮直接引入，同時也將帶動附近零售業商機。

桃園縣土地增值稅收去年首度破百億元，來到一○三億元，今年更將有機會破一四○億元，若明年房地產交易維持今年榮景，縣府增值稅收極有可能破一六○億元。增值稅是房屋、土地買賣過程課稅，每人只能使用一次自用住宅稅率，民眾得珍惜使用。
桃園縣政府地方稅務局長林延文表示，增值稅是屬於機會稅，有土地買賣才能課增值稅，稅率是按照交易時的地價減去取得土地時的地價，然後按照增值倍數採累進稅率，如果漲幅未達一百％，則是二十％；一百％到二百％則是三十％；超過二百％則是四十％。

舉例來說，原本每平方公尺一萬元土地，漲到四萬元，總共漲了三萬元，漲幅為三百％，其中第一個一萬元稅率是二十％，為二千元，第二個一萬元稅率是三十％，為三千元，最後一萬元則是超過二百％部分，稅率四十％則是四千元，總共是九千元，如果地主擁有一百平方公尺土地，增值稅則是九十萬元。但若民眾採自用住宅稅率則為十％，增值稅為卅萬元，但採用自用住宅稅率，每個人一輩子只能使用一次。

林延文建議，使用自用住宅稅率要慎重，家中若有兩棟房子，並分別登記為夫妻名下，則兩棟房屋買賣都可以用到夫妻各別的自用住宅稅率。

他說，近年桃園縣房地產蓬勃發展，前年土地增值稅首度超過一百億元達到一○三億元，成為桃園縣最大的稅賦來源，今年土地公告現值雖然只調整十．八％，但土地增值稅也將達一四○億元，再度創下新高，而明年公告現值調整廿二．五％，如果景氣熱度不變，土地增值稅將有可能破一六○億元。

桃園縣明年土地公告現值調幅達廿二．五％，漲幅最大的是龜山鄉的卅二．二九％，鄉內的迴龍捷運站、機場捷運林口長庚醫院站、體育大學站等地，漲幅更達卅％至五四○％，三處地點都因捷運通過，帶動地價大幅上漲。

龜山鄉的迴龍地區公告現值漲幅約卅％，漲幅最大的是萬壽路自樂生療養院至新北市新莊區交界處，每平方公尺公告現值由原先的四至五萬元，漲到十萬元左右，漲幅達到倍數。

而機場捷運林口長庚醫院站的A8站，此處雖無區段徵收都市計畫，但因捷運站與鄰近中山高交流道，當地的土地平均漲幅也達到四到五成，目前龜山鄉的地王就在文化二路至文化三路間的復興一路上，平均每坪七十四．七萬元。

至於機場捷運體育大學站的A7站地區，因內政部營建署就在此推動合宜住宅，且在A7站周邊辦理區段徵收，土地由農業區變成住、商用地，價值翻了數倍，最高漲幅更高達五四○％。

這三處地點堪稱都是受惠於捷運，迴龍地區是捷運新莊線的終點，而林口長庚醫院、體育大學則是一○四年底將通車的機場捷運設站的緣故。

全縣公告現值調幅第二高的則是桃園市，漲幅也有卅％，主因是中路、經國兩區的都市計畫，中路區是農地變建地，調幅高達三五○％、經國區則是工業用地變成住、商用地，調幅二三○％，是縣內熱門的都市計畫用地。

至於後年也將配地的中壢市體育園區、捷運A20、A21、A22，屆時也將有公告現值大幅推升的情形，一般預料，中壢市將是桃園縣升格後，土地增值最大的地區。

房貸擔保品的交易次數多寡，已入列行庫房貸授信的警示指標。部分大型行庫為防範房市泡沫化，將轉手頻率高的房屋擔保品劃入警戒區，若新申貸房貸案，其房屋擔保品一年內轉手兩次以上，相關貸款成數將調降一至兩成。

換言之，房貸戶如果想爭取較高成數的房貸，在選屋時也必須開始留心該房屋在一定期間內被轉賣的次數，否則房貸縮水的可能性極高。行庫高層表示，通常房子每轉賣一次，售價就會跟著墊高，轉賣次數愈多者，相較於同一地區其他擔保品，價格通常會較高。

財政部將「奢侈稅」範圍擴大到從嚴要求「自住事實」的認定，財政部官員指出，過去兩年，已發現很多利用設置戶籍、不斷藉由換屋名義來炒房，最誇張還曾發現一年竟然換屋七次，等於不到兩個月就換屋一次，明顯藉由換屋名目來掩蓋炒房事實，但奢侈稅卻未課到。

財政部指出，因此這次修法才將之納入奢侈稅適用範圍，財政部屆時也將提出舉證，要求這類投資客補稅。

至於行庫作房貸，是否將根據「自住事實」給予核貸差異以與新奢侈稅政策搭配，行庫主管表示，無法在核貸時確定掌握申貸者真正自住與否，但可從另一面反向操作，即了解該擔保品之前被轉手的次數，藉此來影響有自住需求的購屋者少買疑似被拿來炒作的房屋。

行庫主管說明，銀行難以掌握杜絕所謂「以換屋掩蓋炒作」現象，主要是借款戶一旦還完前手銀行的貸款，相關交易紀錄就被取消，因此無法透過與前手銀行資料的勾稽，在放款端配合，但可以透過聯徵中心資料，監控房貸擔保品本身在短期間內被轉手的次數。

大型行庫主管指出，已提醒轄下分行，在承作新房貸案時，「必須留意該房屋先前被轉手的次數」，倘若發現在一年內已被轉手兩次以上，那麼該案的放款成數，將較一般的貸款成數調降一至兩成。

行庫主管進而表示，一般而言，短期內遭頻繁轉手的自用住宅，買房者的成交價，恐怕明顯較週邊一般行情偏高，因此已提醒分行必須開始注意該房貸案，房屋擔保品先前被轉手的次數，以此作為估價的參考，倘若一年內就轉手兩次，那麼估價就將從嚴。

影響所及，行庫主管認為，例如在大台北精華區，原本可以作到七成五至八成的成數，但由於估價將採取更嚴格的標準認定，因此比起申貸戶按照成交價所爭取的放款成數，恐怕將降至六成至六成五的水準。
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捷運宅熱度持續，北市捷運宅行情持續創高，根據實價揭露資料，過去曾標售的「京華苑」、「台北摩根」、「新東京宅」、「藏富」等捷運宅，高樓層都已經有單價百萬元以上的實價紀錄，其中以「京華苑」單價高達每坪162.6萬元，是近年標售捷運聯合開發住宅最高價的社區。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，從實價登錄資料可發現，有4個捷運分回標售的社區，出現每坪百萬元以上的成交單價，捷運宅保值、易流通、增值與交通便捷性佳的特性，讓購屋人特別偏好捷運宅，而捷運工程局的公開標售，也成為民眾入手捷運宅的新管道。

另外，捷運松山線南京三民站捷運共構宅「藏富」，總共2戶住宅，底價每坪94萬元，標脫總價為7454萬元與7458萬元，平均每坪單價97萬元，溢價率3.0%、2.6%，加價幅度不大，但仍是捷運共構宅標售史上最貴的住宅社區。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，「藏富」社區是捷運松山線南京三民站的共構宅，由於南京東路車流量大，較有噪音干擾，第1次流標，然而第2次招標底價並未增加，加上松山線預計明年通車利多加持，因此吸引置產民眾進場；不過由於總價較高，並非一般首購或換屋民眾可負擔，比較吸引置產族目光，因此出價相對精準許多。

信義房屋南京三民店店長王賢德則指出，捷運南京三民站近年就有「藏富」、「台北摩根」兩個捷運宅對外公開標售，「藏富」去年10月就出現每坪百萬元以上的交易單價，而屬於小坪數的「台北摩根」社區，今年9月高樓層也出現每坪百萬元以上的交易價格，2009年標售時單價多在每坪55萬元上下，距今房價也有一段明顯漲幅。

曾敬德表示，今年來4個創新高價的捷運宅，其中有3個就位於捷運松山線的站點，目前台北市捷運站點周邊單價百萬元的捷運宅，近年數量逐漸增加，在未來松山線加入營運後，大台北地區捷運網絡更為成熟，可貫穿主要的辦公商圈，有效節省民眾通勤時間，建議一般的上班族，沿捷運向外買可有效降低購屋負擔，用有限的通勤成本換取房價空間。

台中豪宅戰火明年將愈演愈烈，大陸建設7期豪宅推案，已傳出每坪百萬元價格，將刷新7期豪宅最高價。富邦建設7期案則預定農曆年後推出，台中豪宅建商聯聚建設明年底將在秋紅谷廣場對面推出「聯聚瑞和大廈」，精銳建設明年也將在7期單元二推出新案，明年台中豪宅市場將呈現百家爭鳴。

估農曆年後結案
台中7期豪宅戰今年下半年戰火方酣，延續「帝寶」血統的「台中帝寶」下半年開案，「台中帝寶」現場人員透露，目前已售6成，預估農曆年後可望結案，除台北「帝寶幫」進場外，11月陸續有台中客進場，目前台北客和台中客比率約各佔一半。
精銳建設副總經理吳秋良表示，明年3月將先在5期推案，推出50、60、70坪的3房產品，總價3000萬元的豪宅，接著還將在單元二規劃15~24層樓高、70~100坪的4房產品。
聯聚建設總經理王于娟透露，明年第4季將推出2案，分別是商辦案「聯聚中雍大廈」和「聯聚瑞和大廈」，至於年底甫開案的「聯聚泰和大廈」已順利完銷，明年推出的「聯聚瑞和大廈」規劃1層2戶，單戶168坪。

台商置產比率降
吳秋良觀察，目前台商置產比率從8~9成降到僅約2~3成，對於台中豪宅市場戰況，仍有相當信心。除台中在地建商在7期推出新案外，北部建商大陸建設、富邦建設明年農曆年後也會開出新案。
大陸建設預定興建地上39層、地下6層，140~180坪的住宅大樓，開價部分，大陸建設始終不願鬆口，立智國際總經理王耀斗透露，單坪售價有機會上看百萬元。
富邦建設7期案位在市政路、近文心路，基地1300餘坪。富邦建設總經理李震華說，規劃150~160坪、雙併和3併產品。

地價飆漲，台中市49歲的男子黃武侯假冒地主，偽造假證件1人飾3角，帶著張姓假地主賤賣台中市10期重畫區土地，市價上億的土地只賣2000萬元，連仲介也被騙得團團轉，簽約前夕，仲介公司發現地主另有其人，報警逮人，警方依偽造文書及詐欺罪嫌將他移送，經檢察官聲押獲准。

房仲公司簡姓仲介報案指稱，黃武侯日前帶著自稱是張姓地主者到他們公司拜訪，委託該公司販售台中市10期重畫區1塊土地，並出示雙證件；他和對方簽下委託書，還找到買主願持2000萬元本票交易。但事後一想，該土地市值上億元，對方卻低賣，顯然有蹊蹺，於是藉故延遲交易，經仔細調查，竟發現地主另有他人，趕忙報警。 警方前天循線帶回黃武侯，經指認確定黃嫌就是和假地主同行者，並從其身上起出偽造的張姓地主的雙證件。誇張的是！警方在黃嫌身上還起出楊姓及陳姓男子的雙證件，證件上的照片都是他，黃嫌有如電影情節1人分飾3角；警方還在黃嫌住處起出張姓男子及游姓女子的戶籍謄本，警方懷疑黃嫌可能準備偽造這2人的假證件。

警方表示，黃嫌禿頭特徵明顯，假冒楊男時戴假髮遮掩，證件個資和本尊完全相同，僅有照片不一樣。 假冒陳男則戴假髮、眼鏡，真正的陳男是年僅30歲的青年，去年已意外過世；黃嫌偽造陳的身分證件及健保證，並以陳的名義成立昌益企業社，用以擬訂假合約。黃嫌辯稱，自己積欠地下錢莊詹姓男子5萬元，因還不出債，詹男表示可用假身分幫忙辦事還債，所有證件都由詹男提供，不知道他的動機、目地。

台中市精密機械科技創新園區「幸福好宅-勞工合宜住宅」社區用地已辦理第2次標售公告，經市府資格審查、價格標開標、決標作業後，由「新業建設股份有限公司」得標，得標價為3億4,210萬元，達標售底價，溢價比高達126％。

經濟發展局指出，未來新業建設股份有限公司需依這次標售案規範內容，於市府辦理土地產權移轉登記後1年2個月內取得建造執照，建造執照取得後60日內辦理「幸福好宅-勞工合宜住宅」公告預售；取得土地產權移轉登記之日起3年內取得使用執照，使用執照取得後80日內開始交屋。

本案基地位於台中市南屯區精密科技園區旁，約1,809.98坪(約0.6公頃)，鄰近特3號道路、近交流道，沿特3號道路東向可連接7期重劃區與市中心，車程約10分鐘；而且鄰近文山國小、嶺東科技大學、嶺東商圈、公園綠地、停車場，生活機能極優。在爭取最大獎勵容積條件下，預計可興建200戶，1樓將規劃完善的公共及商業服務設施，2樓(含)以上將規劃35坪及48坪兩種房型，另外須提供總戶數10％(約20戶)為出租戶。興建完成後，每坪平均售價不超過新台幣12萬元，各戶每坪售價上(下)限，則不得高(低)於平均售價10％。

本案基地屬第三種住宅區，依土地使用分區管制要點規定，建蔽率不得大於55％，容積率不得大於280％，且每層高度不得少於3.1公尺。

上櫃建商永信建設（5508）案能充沛，已銷售未入帳金額逾10億元，法人預估其今年每股盈餘上看10元，再賺進一個資本額，後市展望看俏。

法人表示，永信建強銷建案，包括總銷29億元的「本然」案，總銷11億元的楠梓透天住宅案「青峰大鎮3」，及鳳山總銷18億元的福誠二期「哲林」案等，都接近完銷，已銷售未入帳金額可觀。27日收盤72元，漲1.3元。

永信建主管指出，累計今年來售屋金額超過50億元，其中配合購屋者交屋時程，已銷售未入帳額度達10億元以上，營運表現高於同業平均水準。

永信建表示，第4季再推二建案總銷30億元，明年鳳山大案登場，每坪售價可達30萬元，營運維持高檔。

包括五甲公園旁「哲林」，共有159戶，每坪開價23萬元上下。另在南高雄翠亨北路、捷運前鎮高中站附近推出「亞灣」新案，主力產品四房60坪、三房48坪，每坪售價約22萬元。

此外，明年永信最大建案位於鳳山新富路與大明路口，基地面積1,000餘坪，為23樓建物，可遠眺衛武營公園，每坪開價將達30萬元。

永信建指出，高雄房市出現變化，永信建以首購或首換群族為主，回歸到自住市場的基本面，加上品質口碑，相關建案有信心順銷，挹注營收獲利。

永信建去年售地挹注業績，全年EPS上衝12.01元，今年因去年底至今年以來的完工個案數較多銷售順利，每股盈餘上看10元水準。

卑南鄉公所昨天上午出現數百位反對太平村都市計畫的鄉民，紛持抗議布條陳情，場面火爆，太平村自救會長張育蒼質疑，重劃區多數為卑南鄉長吳信義及縣議員張清忠的土地，簡直是苗栗縣翻版，要求停止都市計畫。

吳信義表示，他只有3分土地，10多年前，他擔任鄉代會主席時就已合法取得，與都市計畫案沒關係；張清忠回應「地是父親留下來的」，都計不是他策動，跟他無關。 卑南鄉太平村都市計畫，早在民國98年就已公告並進行第1次說明會，因鄉民反對而作罷，台東縣政府修正後，定本月16日舉行修正後第1次說明會，但因多數鄉民反映農忙無法參加，延至昨天召開說明會。

縣府建設處長許瑞貴表示，現僅止於說明會階段，接下來還要送都計委員會審議，一切都還早，且地主只要向鄉公所或縣府建設處表達意見，就會進行專案處理。 昨天數百位手持抗議布條的鄉民，前往鄉公所抗議、陳情，高喊「反對都市計畫！」抗議鄉民與鄉公所、縣府職員爆發多次口角衝突；會中張育蒼要求舉手表決，在場8成鄉民立即舉手高喊「反對都計」；張育蒼表示，太平榮家的老伯伯們，許多地都成公園用地，叫這些老伯伯何去何從？ 吳信義說，卑南鄉都市計畫延宕多年，他希望先從鄉公所周邊開始進行都市計畫，刺激太平村發展，鄉民才能有更好的生活。

27日，朝陽北路優質自住型地塊招標出讓，3家企業參與了投標。該宗地是新土地出讓模式的第一次嘗試。至此，2013年北京土地市場經營性用地收官，年內土地出讓金合計達到了1819.57億，31日還有3宗工業用地出讓，合計土地出讓金將達到1821.8億，創造歷史最高紀錄。

朝陽優質自住地塊招標

昨天招標出讓的朝陽區朝陽北路B01、B02、B03地塊二類居住、中小學合校、托幼用地是非常優質的一宗自住型商品房地塊，位於朝陽區朝陽北路與東五環交叉口西南側，原星牌建材製品廠用地，東至大黃莊苗圃，南至建材製品廠南街，西至福華家園，北至首開集團(首開•國風上觀首開常青藤首開國風美唐)東郊庫房。建築規模約為18萬平方米，該宗地居住用途建築規模全部用於建設“自住型商品住房”，銷售限價為22000元/平方米，最大套型建築面積不得超過90平方米。

該宗地的出讓底價為21.88億元，三家參與投標的企業中，北京建工的報價低於出讓底價。報價最高的為金隅嘉業(金隅萬科城金隅•觀瀾時代)的22.0043億元，按照金隅的報價計算，該宗地的平均樓面價約為1.22萬元/平方米。該宗地花落誰家還有待進一步綜合評審，不過據某業內人士透露，該宗地是金隅的企業自用地，因此金隅勝算很大，同時其樓面價也不具市場代表意義。

首次嘗試新的出讓模式

該宗地和之後將要出讓的朝陽百子灣地塊等將對投標企業進行限制，標書明確規定“利用自有用地向社會建設提供自住型商品住房專案的北京市屬國有企業或與之組成的聯合體，並取得北京市人民政府國有資產監督管理委員會出具的投標資格認定意見的，方可參加本次出讓宗地的投標”。

北京中原地產市場總監張大偉表示，這次嘗試新的土地出讓方式意義重大。對於國企來說，自有用地建設自住房有一定收益，可提高企業盤活自有用地的積極性。

亞豪機構市場總監郭毅認為，這種方式是國土部門希望激發國企盤活存量用地。

北京大國企眾多，這些企業早期通過劃撥或出讓方式曾在當時的城郊獲得大量建設用地，隨著城市發展，當時的郊區已逐步發展成繁華商業、商務區，國土部門以“騰籠換鳥”的方式，在讓利國企的基礎上，騰退出部分核心區企業自用地，用來建設自住型商品房，有利於集約利用土地。

投資房地產信託不再只有固定收益，滬上信託公司引入有限合夥形式，信託計畫的投資者通過直接參與項目權益投資，以參與股權的形式分享項目收益，其最終收益取決於商品住宅的銷售情況和最終售價。

上海信託不動產金融總部副總經理張錫麟指出，此類產品設計的期限相對較長，以期大致覆蓋房地產市場的一個完整週期。

“房產項目即便遇到市場低谷，也有充裕的時間從穀底走出。如果太短，比如三年，項目很可能恰好在市場的穀底到期，投資者就會遭受損失。當然，如果項目提前達到雙方預期，也可以提前結束。”

有限合夥形式


2013年10月，上海信託曾推出項目——“上信•萬科房地產股權投資集合資金信託計畫”。上海信託和萬科各出資1250萬元，作為有限合夥企業的普通合夥人（GP），負責對基金進行投資與管理。該集合信託計畫，期限5年，募集資金27.875億元，信託資金用於認購有限合夥企業的有限合夥份額，成為合夥企業的有限合夥人（LP）。投資者作為有限合夥人（LP）參與房產專案運作，享受專案分紅，不參與專案管理。因此，在具體在收益分配上，投資者信託收益完全與項目的利潤水準掛鉤，跟隨專案利潤情況浮動。

上海信託不動產金融總部副總經理張錫麟介紹，採取有限合夥企業的方式投資房產專案的股權，是上海信託的專案從融資模式向投資模式轉變的嘗試，也是該項目的創新亮點之一。這種結構設計，相當於讓投資者成為股東，介入房產開發的一級市場。今後，採用類似結構設計的信託計畫會越來越多。

據瞭解，以有限合夥制募集資金已經成為海外創投的主要方式。從行業內的實踐經驗來看，有限合夥企業主要有以下兩大優點：按照國家有關稅務和《合夥企業法》規定，有限合夥企業不必再重複繳納所得稅，選擇有限合夥制而不選擇公司制形式，可以避免雙重稅賦；其次，分配機制靈活，有限合夥的收益或利潤分配完全由合夥人之間自由約定，不受出資比例的限制。

項目設置綜合考慮地產週期


不過，業內人士指出，購買地產類股權投資信託風險需考慮地產週期波動，比如限購導致房產最後銷售不利，或者房價大幅下降。

對此，上海信託不動產金融總部副總經理張錫麟認為，以“上信•萬科房地產股權投資集合資金信託計畫”為例，投資者賺錢是大概率事件。

“因為這個項目位於中環線間，地段好，這個區域的新房供應量有限。而萬科拿地的樓板價都接近2.2萬元/平方米，最終售價超過4.5萬元/平方米是大概率事件。所以，綜合分析，我們覺得投資者賺錢是大概率事件，只是少賺和多賺的問題。”張錫麟認為。

據瞭解，上海信託和萬科合作開發的專案位於張江高科技園區中區內。住宅和非住宅類的比例分別為73%和27%，物業類型包括花園洋房、公寓、商業、SOHO和酒店式公寓。

作為對照的是，比張江板塊更為偏遠的外高橋板塊，受自貿區概念影響，目前房價已經達到了3.5萬元/平方米左右，部分高品質專案價格已經超過4萬元/平方米。

“投資者的投資期限是最長為五年，這也是有規劃的。我們認為5年左右的時間基本能夠覆蓋房地產市場的一個完整週期，房產項目即便遇到市場低谷，比如像2008年的行情，也有充裕的時間從穀底走出。如果太短，比如三年，項目很可能恰好在市場的穀底到期，投資者就會遭受損失。當然，如果項目提前達到雙方預期，也可以提前結束。”

地產短期不會發生系統性風險


今年可以說是房地產信託的“多事之秋”——不少房地產信託計畫到期無法兌付。出現這種情況後，信託公司通常有幾種處置方式：要麼按照預先約定的預期收益率，對投資者支付本息，然後信託公司處置抵押物、找房產商打官司收回款項；要麼信託公司再發行新的信託計畫，借新還舊，讓專案延續；還有的信託公司會把項目轉賣給其他公司……

張錫麟認為，這些出問題的房地產項目有兩大共同特點：第一項目自身品質有瑕疵，比如房型不好、地段過於偏遠等，使得房產賣不出去。第二是房產項目多位於三四線城市。這些地方的房地產市場交易不活躍，可投資空間有限。

從宏觀層面看，中國房地產市場短期內發生系統性風險的可能性不大。

穆迪中國學術顧問委員會第二次會議11月9日在北京召開。委員會成員包括中國知名學者及穆迪亞太區高級管理人員。與會者也討論了這一問題——中國的房價一直在上漲，而且該趨勢仍在繼續，尤其是一線城市。房價近些年快速上漲已導致部分觀察人士擔心中國房地產市場可能會存在泡沫。

眾所周知，金融資產泡沫難以識別。在中國房地產市場，對此的評估因為中國經濟高速增長和城鎮化程度提高的影響而愈加複雜。毫無疑問，這是房價上漲的部分原因。此外，與M2的增長或替代投資（例如中國藝術品）的價格等其他指標相比，房價上漲似乎並不過高。另一方面，中國普遍缺乏具有流動性和相對高收益的其他投資工具，這也可能是推高房價的原因之一。過去10年房價上漲的情形在某些方面與日本泡沫經濟破滅前的幾十年相似。

穆迪中國學術顧問委員會討論了可能會影響中國房地產市場未來發展方向的各種因素。例如，放開資本帳戶管制及降低經濟增長預期將緩和房價進一步上漲，而對城鎮化和通脹的預期則會產生與此相反的效果。另外，進一步明確農民產權等其他因素從長遠來看也可能將增加建設用地的供給。但是，總體上與會者認為短期內中國不大可能發生房地產市場崩盤的情況。然而需要注意的是，該市場易受宏觀經濟政策重大調整造成的意外後果的影響。

事實上，梳理近十年房地產融資格局，一個清晰可見的趨勢是，房地產公司正在逐漸擺脫對銀行的依賴，借道海外融資、信託、基金、券商資管等工具，走上一條多元化的直接融資之路。

“房企高度依賴銀行貸款單一格局在未來將很難持續，房地產市場融資必然將逐步呈現成熟房地產市場的多元化格局，直接融資比例提高。”住建部政策研究中心主任秦虹認為，不斷加碼的地產調控讓寬鬆的、低成本的、易於獲得的銀行貸款間接融資的環境很難再現。而在國內，隨著金融托媒加劇的趨勢，房地產信託發展迅猛，據業內人士判斷，中國信託業目前規模已達10萬億，其中一半以上的發行是與房地產有關。

有著“新興市場教父”之稱的鄧普頓新興市場團隊執行主席馬克•麥樸思（MarkMobius），今年秋季在接受媒體記者專訪時也談到，中國投資者最好的選擇是購買地產類的基金或是REITS（房地產信託），它們的投資足夠分散，且程式和繳稅環節也不用操心。

此外，資料表明2013年的中國房地產市場信心已顯著回升。2013年的前10個月，全國商品房和住宅銷售均價分別為6384元/平方米和6006元/平方米，與2012年同期相比分別上漲8.6%和8.4%，與1~9月相比，漲幅分別表現為持平和縮小0.1個百分點。


中國房地產指數系統百城價格指數顯示，10月全國100個城市住宅平均價格連續17個月環比上漲，漲幅為1.24%，較上月擴大0.17個百分點，同比上漲10.69%，連續第11個月同比上漲。

其中，在房地產市場活躍成熟的上海，房地產交易比較活躍，但不像其他中國城市那樣大起大落——這可以從居民住宅價格反映出來，上海居民住宅價格一直維持著上升通道，但價格穩中有漲，比很多其他城市更具可持續性。

更多的投資者看好房地產市場，一是因為中國的中產階級人數高達3億且仍在繼續增長，二是因為年輕一代比前幾代人更有財力和意願為提高住房條件和生活品質而花錢。

“北京市歷史上首次出現了四家房企購入經營性土地面積超過100萬平方米的現象。”中原地產市場研究部總監張大偉向記者表示，綠地、萬科、北京城建排在前三位，四家開發商總土地購置金額高達389億元。

眾所周知，北京市土地市場今年競爭異常激烈，房企對其重視程度和無奈程度可以從土地成交資料上折射出來。事實上，年內經營性地塊大部分都以高溢價成交。

賣地收入近1800億元

據鏈家地產市場研究部統計，2013年，北京市共出讓土地210宗，土地出讓金合計1797.6億元，為2012年的2.77倍，超過2010年的1642.4億元。其中，住宅類土地成交活躍。2013年住宅類地塊成交74宗，規劃建面為1326.4萬平方米，較2012年同期增長117.9%，為整體土地規劃建築面積的57%。

值得一提的是，在住宅類地塊成交中，需要配建565萬平方米的保障性質住房（含自住型商品房，限價商品房，公租房等其它保障性住房），占整個住宅類地塊建築面積的42.6%，較2012年增加15個百分點，其中自住型商品房地塊面積約為240萬平方米。

對此，鏈家地產市場研究部研究員張旭向記者表示，部分房企加大佈局在北京市的力度，有個別曾以三線、四線城市為重心的房企也開始回歸一線城市。張旭稱，2012年-2013年，一線城市的房地產市場反彈力度明顯高於其它城市，住宅市場的優異表現使得北京市等一線城市成為整個土地市場的“土豪”。

此外，張旭還認為，2011年和2012年住宅類土地供應量持續偏低，成交水準分別為2007年-2013年平均水準的85%和56%。這使得房企的庫存下降，補充土地儲備的需求較大。

樓面價驟增追房價

事實上，雖然由於土地出讓中地塊合理價格被限制，2013年掛牌出讓的土地溢價率有所下降，但是地價水準不僅比2011年，2012年出現上漲，也超過了2009年、2011年土地市場火熱時期的水準。

據鏈家地產市場研究部統計，2013年，北京市住宅類土地成交樓面價為9636元/平方米，同比增長48.6%。掛牌出讓的地塊溢價率為34%，較2012年下降2%，但這是繼2009年，2010年以來，地價房價倒掛現象的再現。

值得一提的是，張旭表示，北京市六個城區內較為稀缺的優質地塊，價格上漲非常明顯。夏家胡同、農展館等多宗地塊的實際樓面價成本，已經遠遠超過了周邊二手房的價格。

“以房山長陽區域為例，2013年土地樓面價突破10000元/平方米，而2010年最高水準也僅為8300元/平方米。”張旭稱，如果考慮配建要求，地價更高。

對此，克而瑞房價北京測評中心首席分析師牟增彬也向《證券日報》記者表示，2013年，北京住宅類土地出讓樓面價大漲，不乏供地結構的影響，政策性住房用地供應同比漲了15%，商品房樓面價在其擠壓下，很容易呈現翻番的漲幅。此外，大房企回歸一線城市，北京市搶地已經搶出了全國單價地王，7.3萬元?平方米的樓面價讓所有房企大佬震驚，這顯然也推高了後市成交的樓面價。

有分析人士表示，雖然北京市土地供應量增加，將會緩解未來住宅市場的供需矛盾，但是土地成本的上升，將推動房價上漲，房企的開發利潤也將被壓縮。

其實，從房企抱團拿地可以管中窺豹。2013年，北京市已經成交的210幅經營性用地中，有51幅為企業聯合體拿地，而在去年僅有15幅地為聯合體摘得。由此可見，房企抱團攤薄利潤下滑風險的意願非常強烈。


此外，牟增彬預計，隨著明年保障房用地和自住型商品房用地供應的增加，地價處在相對高位的情況可能還會持續。

編者按：2013年即將結束，對於很多擬購房者而言，如果說今年有哪些遺憾的話，其中之一可能就是，直至年底，還沒有把自己從“擬購房者”變成“已購房者”。不過，相比之下，越多越多的開發商變成了土豪——土地豪門。他們有錢，而且敢花錢，敢在買地上花錢。資料顯示，僅萬科、保利、?大以及中海地產，年內買地花費2003.77億元。面對“土豪”們一擲千金的氣概，擬購房者更加含糊了，2014年，這房子是買呢，還是不買呢？

2013年12月19日，上海聯合產權交易所發佈消息，國內房企“千億俱樂部”成員之一、總部在上海的綠地集團增資擴股一事落定，包括深圳平安創新資本投資有限公司在內的5家機構將聯合增資超過百億元。

近階段的上海國資改革是綠地此次增資擴股的大背景。國資角色在綠地如何淡化、綠地未來如何整體上市等問題，不但影響著綠地本身的發展，更關係到國內龍頭房企的競爭格局。

2013年全年，龍頭房企對一線城市興趣重燃，總部在上海的綠地此番調整之後，勢必在華東給萬科、?大等競爭對手更大壓力。

國資比例降低

此次增資擴股之後，國資在綠地集團的持股比例將降低到50%以下。

此次5家機構以5.62元/股的價格聯合向綠地增資117.29億元，將占綠地擴股之後股本的20.14%，與綠地掛牌的118.02億元價格幾乎相當。

5家機構中，平安創新資本斥資58億元入股10.01%，上海鼎暉嘉熙股權投資合夥企業占股4.29%，寧波匯盛聚智投資合夥企業占3.86%，珠海普羅股權投資基金占1.01%，上海國投協力發展股權投資基金合夥企業占0.97%。此次增資擴股之後，國資在綠地集團的持股比例將降低到50%以下。

平安創新資本系平安信託的子公司，對於此次入股，平安信託行政部負責人向《中國經營報》記者表示，公司認為綠地有比較好的投資價值，投前團隊已完成了工作，即將由投後團隊接手管理。

綠地方面則回復記者稱：“此次選擇的投資者在國內具有較強行業影響力，市場化程度高、競爭力強，在市場化經營理念方面與綠地高度一致。”綠地官網資料顯示，2013年綠地集團業務經營收入及總資產有望雙雙超過3200億元。在綠地的六大板塊中，房地產業務占比超過一半。除此之外，還有能源、酒店和商業、金融等。

上市步伐加快

綠地董事長張玉良2013年曾公開表示，整體上市是綠地未來的方向。

此次增資擴股之前，綠地的股權大半屬於國資。其中上海城市建設投資開發總公司持股26%，上海地產（集團）有限公司持股25.03%。最大的一部分屬於綠地集團職工持股會，持股比例為36.43%。綠地董事長張玉良亦通過職工持股會持股。

綠地相關負責人向記者表示，目前職工持股沒有變動計畫。

一位元熟悉上海國資系統的知情人士向記者透露，綠地原本隸屬上海農委之下，後才劃歸上海國資委管轄。在上海多家國資企業當中，綠地屬於改制進展比較慢的。其他上海國資企業旗下基本都有一兩家上市公司，而綠地直到2013年才將旗下部分資產通過借殼盛高置地（00337.HK）實現香港上市。

不久前拉開大幕的上海國資改革是此次綠地增資擴股的主要背景，綠地在擴股之後，國資持股比例降低到了50%以下。記者此前多方採訪瞭解到，最近幾年上海國資首先在“競爭性行業”加速退出，而綠地所處的房地產行業被視為典型的競爭性行業，國資淡出、建立更靈活高效的現代企業制度是主要目標。

綠地董事長張玉良2013年曾公開表示，整體上市是綠地未來的方向。一直與綠地傳“緋聞”的是金豐投資（600606.SH），它是上海地產集團旗下房地產上市平臺，上海地產集團控股金豐投資38.96%。自2013年7月初至今金豐投資已停牌數月。

不過業內人士擔心，綠地作為世界500強企業，其業務規模特別龐大，借殼金豐投資在操作上並不容易。

重返一線城市

綠地在2013年初重新把重心放在一線城市，一度四天內在北京購入三幅地。

2013年房地產市場競爭加劇，雖然國資體系下的綠地穩居“千億房企俱樂部”，但萬科、?大等競爭對手作為民營企業，無疑具備更強的靈活性。

“啟動增資擴股計畫，進一步增強混合所有制企業的活力與競爭力；加快整體上市步伐，推動企業更加市場化、公眾化、國際化。”綠地在官網上這樣寫道。

21世紀不動產分析師羅寅申認為，綠地此次增資擴股以及未來的整體上市都有助於提高公司在行業內的影響力，採取更為市場化的策略。“綠地與萬科、?大等競爭對手相比較為謹慎和保守，一旦綠地上市，受到資本市場的壓力之後，市場策略會更加主動和積極。”


資料顯示，截至目前包括萬科、保利、恆大、碧桂園、富力、龍湖、世茂、雅居樂在內的30家品牌房企公佈了前11個月的銷售業績，合計銷售金額達到了10457億元，同比漲幅高達33.7%。來自克而瑞的資料顯示，截至2013年11月底，萬科、綠地、保利、中海、?大五大房企土地消化週期為3.5到7.4年。五大房企均在今年加大了一二線佈局，一二線拿地投入占比普遍高達八九成。

羅寅申告訴記者，國內龍頭房企前幾年一度認為房地產的發展機會在二三線城市，但在2013年，龍頭房企們集體掉頭，把資源重新投向北上廣。“龍頭房企不再選擇高周轉的模式，而是非常有耐心地在一線城市長期佈局。”

綠地在2013年初重新把重心放在一線城市，一度四天內在北京購入三幅地。分析人士認為，綠地總部在上海，因而在華東地區擁有主場優勢，在政府資源、市場熟悉度等方面勝過萬科、?大，但要在競爭中保持不敗，需要更有效率的公司機制，這也是綠地此次增資擴股背後的“醉翁之意”。

雖然李嘉誠出售了位於上海的地產項目，但眾多外資仍然對中國房地產市場表現出濃厚的興趣，投資同比大幅增長。

近日，方興地產（中國）有限公司宣佈與黑石簽訂協定，黑石以1.28億美元增資認購方興全資子公司進景49%的權益，一同開發位於寧波的一個綜合商業地產專案。在對房產後市判斷分歧加劇的今天，這些外資基金卻似乎在逐漸押寶中國。

黑石聯手方興

黑石在中國內地一直較為低調，因為方興的這一紙公告再度出現在台前。

2013年12月9日，方興地產發佈公告稱與投資人簽訂協定，對方將以1.28億美元（約近10億元人民幣）的總額增資認購進景公司49%的權益。公告披露，這些投資人由一系列私募投資基金直接和間接擁有，並最終由美國公司黑石管理及控制。

這一項目的占地面積約6.25萬平方米，地上總建築面積約15.8萬平方米。合作雙方計畫將這一項目開發為一個綜合性商業地產發展專案。

作為全球最大的房地產私募股權公司，進入年底，黑石在中國內地多次出手。11月，黑石的房地產部門收購了總部位於深圳的購物中心公司SCP的40%的股份，交易金額約4億美元。

有趣的是今年10月，香港富豪李嘉誠通過和記黃埔和長江實業出售在上海陸家嘴金融區的東方匯金中心，售價71億元人民幣。李嘉誠的這一次拋售，被認為是對中國內地樓市的看空，一度引發業內緊張。而黑石卻反其道而行之，在今年下半年表現出加速進攻內地的態勢。

香港媒體7月報導稱，黑石已募集了其首只亞洲房地產基金。基金的規模當時目標定位40億美元，黑石承諾提供其中的15億美元，而這檔基金的目標就是包括中國在內的亞洲房地產市場。

2011年9月，黑石將其在上海Channel 1購物中心95%的股權以14.6億元出售給了新世界發展有限公司，而黑石在2008年的購入價格為10億元。2012年，黑石回到上海，與頂新集團聯手買下上海靜安區北京西路的華敏帝豪大廈5?33層，收購總價為23億元。

基金漸次活躍

房地產業內人士向《中國經營報》記者指出，外資對中國內地的興趣高漲。除黑石外，鐵獅門、凱德置地、新鴻基等境外房企都在現階段表現活躍，他們在資本市場上長袖善舞，積極將房地產私募的模式引入中國。

美國鐵獅門公司首席執行官徐瑞柏向本報記者透露，鐵獅門在2010年設立了第一個非中方的人民幣基金，目前進入第二個人民幣基金，集資總額是30億元人民幣。第二檔基金已經投入開發鐵獅門在蘇州的一個大型房地產專案。


戴德梁行華東區投資與顧問服務部資料顯示，截至今年12月中旬，今年上海大宗物業投資市場成交量創新高。其中境外資金有捲土重來的趨勢，境外買家投資額達253億元，占總成交額的54%，同比增長145%；境外買家特別是金融機構持續保持活躍。

在房地產後市分歧被空前放大的時刻，基金與房企的一舉一動都備受關注。

不過，在戴德梁行中國投資及顧問服務部董事盧強看來，基金的買賣都是正常的商業行為，買進和賣出也許不代表基金對市場的看法。“大多數基金都有5到7年的投資期限，到期就要想辦法賣出。這就是為什麼市場上常常會觀察到有的基金一邊賣樓，另一邊又在買進新項目。”

部署港九3區拓展物業 晉身發展商

政府今年2月底針對工商舖買賣推出雙倍印花稅（DSD），令商用物業買賣轉為淡靜。一直活躍在商用市場的紀惠集團，趁機部署多項發展大計，包括明年起在佐敦、鯉魚門及赤柱自行發展銀座式商廈、酒樓及商住物業，逐步晉身成發展商。

紀惠集團行政總裁湯文亮接受訪問時表示，本年至今公司先後購入多項物業，涉資逾10億元，包括位於灣仔的酒店項目和佐敦南京街舊樓物業等，不過購買物業數量較去年減少，明年則已預算用不少於20億元進行收購。舖位方面，計劃主力吸納具協同效應的舖位，以及全幢優質的乙級商廈或酒店，皆因乙級商廈潛力較大，可變身成半銀座式商廈或酒店，地點方面，則吼準灣仔、中環等地區。

鯉魚門地建2.5層高酒樓

面對今年工商舖市況轉靜，湯氏稱，公司期內轉而探討系內物業的發展潛力，如遇到合適的舖位，也會適時吸納。除位於南京街的項目將發展為銀座式商廈外，公司早在2003年時，已在鯉魚門購入一幅面積約2000方呎的地皮，當年購入價僅約280萬元，過去一直未有時間研究發展，期間曾有人出價5000多萬元洽購，惟公司不為所動，養草多年後最新決定在上址興建一幢約兩層半高的酒樓，估計涉及樓面約5000方呎，初步計劃租予米芝蓮級食肆，意向月租介乎25萬元至30萬元，目前已與2至3個準租客商討中。

此外，紀惠集團早前也購入赤柱大街舖位，該項目佔地約2000方呎，目前收租20萬元，公司擬進行重建，興建一幢最少6層高的住宅及地舖。湯文亮指出，公司過去曾參與入標競投政府地皮，由於出價較低，未能成功，將來轉吼私人市場。

被問及公司是否銳意逐步晉身成發展商，他笑稱「隨遇而安」，公司一直以收租為主力，目前已有充足人手處理收租業務，進而參與發展，也不會對公司正式業務構成影響，始終亦要學懂變化。他解釋，集團早前購入的舖位，隨着時間變化，慢慢收購成一個地盤，如有條件作重建的話，不如嘗試自行發展。

湯文亮認為，雖然今年市場流轉減慢，但由租務成交上可以反映市場仍有支持，他預計，明年工商舖市場的買賣宗數可逐步增加，優質物業的價格將企穩，只有部分質素稍遜的物業，會有輕微的減價空間。

「明年樓市風平浪靜」

住宅樓價近年飆升，惟進入2013年，在外圍經濟和多項辣招推出的影響下，樓價升勢不再。紀惠集團行政總裁湯文亮認為，過去3至4個月屬樓市最壞的時間，但「輕舟已過萬重山」，相信明年樓市風平浪靜。

湯文亮表示，3至4個月前，本港樓市情況最壞，市場一直傳聞美國會退市，近期聯儲局決定退市，但也不代表會加息，利率或約3年後才回升，幅度也可能只有約兩厘。他相信，明年除非佔中事件引發暴動等情況出現，否則樓市可望風平浪靜。

跌五成恐難出現

他指出，樓價已下跌了約3%，主因是發展商在上半年為適應一手新例，減慢推盤步伐，二手物業也因新供應有限而未見減價，相信未來即使樓價下跌8%至10%，也只屬調整。至於有市場人士預計樓價會下跌五成，他認為若有此幅度，對社會和營商環境的影響會很大，相信不會出現。

成交量方面，他預計一手發展商將採取貨如輪轉的策略，二手交投則難以升至以往平均每月逾一萬宗水平，最多每月6000至7000宗。

近年不時有建議要求重設租管，湯文亮不表支持，認為若設租管，一方面會令一些低於市值租出物業的好業主難以收回合理的租金；也可能令一些本身以低市值租用物業的租客，由於業主希望以市值租出單位，最終不獲續約。

升幅顯著放緩 4屋苑按月回落

10大屋苑今年樓價升不足1%至8.3%不等，升幅顯著放緩，當中以海怡半島按年升8.3%稱冠，淘大花園則微升0.6%；而本月有4個屋苑樓價按月回落，料明年續調整。

本報記者統計2013年10大屋苑全年樓價及交投走勢，12月全數屋苑呎價較去年12月均錄微升，幅度由淘大花園的0.6%至海怡半島的8.3%不等。惟升幅較2012年明顯收窄。

新都城呎價 3個月挫4.3%

然而，成交量維持於低位，加上第四季多個新盤貼市價推出，業主須擴大議價空間沽樓，樓價走勢於第四季已漸轉向。12月份10大屋苑中，有4個屋苑呎價按月回落，當中以美孚新邨最多達2.3%，另外新都城呎價已連續3個月下跌，累積跌幅有4.3%。

雖然整體樓價按年未有大變動，但代理指買家多趁樓價回調吸納優質單位，令整體呎價仍企穩。以沙田第一城為例，樓價按年雖升3.9%，但屋苑兩房入場價已由年初時的330萬元，回落至最新的300萬元，叫價回落近1成。過去半年屋苑不少兩房戶，造價已跌穿300萬元關口。

此外，龍頭屋苑太古城呎價按年微升2.6%，但代理指部分兩房價按年已跌1成，至於實用面積逾千呎的海景大戶，樓價較年初回落約6%。

學者料明年 跌價一至兩成

政府本年2月下旬推出雙倍印花稅（Double Stamp Duty，簡稱DSD），打擊市場入市意慾，令10大屋苑2013年總成交量銳減5成，至於上車屋苑嘉湖山莊及沙田第一城，交投量按年回落少於4成，跌幅較其他屋苑的逾5成少，顯示受影響程度較低。

展望明年，美國退市，熱錢會從市場流走，料2014年二手樓價會延續跌勢。城大建築科技學部高級講師潘永祥認為，明年落成量及預售樓花量分別達2萬伙，對二手樓價構成壓力。他續指，近日樓價已現調整，但成交量未有增加，反映市場認為樓價仍有下調空間。在各種負面消息下，料明年樓價會有一成至兩成的跌幅，整體成交量維持於5萬至6萬宗。

10大屋苑3成交 8周新低

新盤續吸客，加上貼近聖誕假期，二手更見冷清，2013年最後一個周末，10大屋苑僅錄3宗成交，創8星期新低；美孚新邨兩房戶減價逾50萬元沽。

二手交投量持續淡靜，中原地產指，過去周六、日（28日至29日）10大屋苑僅錄3宗買賣，較對上一個周末的10宗縮減7成，並創8周新低。港島區3個藍籌屋苑均捧蛋，僅美孚新邨、麗港城及嘉湖山莊各錄1宗成交。

利嘉閣地產則錄得6宗成交，按周跌33%；另美聯錄6宗，按周跌45.5%；香港置業錄5宗，按周跌17%（註：4大代理行統計的屋苑有別）。

美孚新邨極高層 減52萬沽

市場續由減價成交支撑，中原地產高級分區營業經理黃惠霞指，美孚新邨8期百老滙街130號極高層C室，實用面積666平方呎，原叫價650萬元，終以598萬元成交，實用呎價8,979元，放盤兩個月內累減52萬元。

另嘉湖山莊麗湖居5座高層G室，本月初原以335萬元放盤，惟遇買家還價，業主6度降價、累減22萬元至313萬元沽貨離場。

屯門新盤密密推，凍結區內二手交投，僅居屋兆禧苑連錄兩宗減價成交，有一房戶減價逾一成沽。祥益地產高級營業經理潘鈺?指，該A座高層13室，實用363平方呎，原開價280萬元，終減至251.8萬元易手，實用呎價6,937元。

峻瀅兩房戶 月租9600新低

馬鞍山錦英苑3房單位以2房價沽。市場消息指，該J座極低層7室，實用554平方呎，以300萬元自由市場價沽出，實用呎價5,415元。單位造價料屬3房戶本年新低。

入伙盤增，將軍澳峻瀅兩房租金再創低位，美聯物業首席高級營業經理林振聲指，該單位為5座中低層E室，實用面積501平方呎（建築面積656平方呎），原叫價每月10,500元，日前減租約900元、以9,600元租出，實用呎租約19.2元（建築呎租14.6元）。

明年的二手市場，在新盤搶客、辣招效應及息口趨升三因素夾擊下，勢延續本季的淡市，並會出現價量齊跌局面。

今年二手市場相對往年淡靜，而在第四季更可說死寂一片。土地註冊處資料顯示，本月至今（截至23日）二手註冊暫錄2,161宗，市場料全月數字將不足3,000宗，出現連續3個月每月錄得不足3,000宗之低成交紀錄；至於今年樓價雖然未有回落，但綜觀10大屋苑的樓價，按年升幅最多僅8.3%，相比2012年最多升41%（嘉湖山莊），升幅明顯放緩。

新盤搶客 辣招效應猶在

展望2014年，二手市場繼續受三項因素夾擊，其中最關鍵的是明年將踏入新盤銷售高峰期，新盤之間已面對相當激烈的競爭，定會繼續以貼市價、甚至低於二手價搶攻，同時亦會推出各項新優惠吸客，這樣一來，除非二手業主肯減價求售，否則難與新盤匹敵。

其次，政府多項辣招仍然困擾着二手市場。投資者繼續絕迹二手市場，同時又不能與新盤看齊，推出減辣優惠吸引買家，故難以令二手樓獲承接。

美國收水 影響入市意慾

最後，受美國收水影響，香港有機會提早加息，雖然息口不會一下子大幅調升，而低息環境仍然會維持，但對市場會造成或多或少的心理影響，屆時直接影響二手準買家的入市意慾。

在多項負面因素影響下，料於本季已出現的二手調整期，將會延續至2014年，二手屋苑將會出現價量齊跌局面。

一手佔逾9成 旺勢料延下季

過去一個多月5,000萬元或以上的住宅交易，合共涉資超過37億元，但當中一手豪宅已佔逾34億元，多少反映發展商「減辣」優惠奏效。業界預期，旺勢將可持續到來年第一季。

豪宅市道過去一個多月大旺，5,000萬元或以上的住宅交易超過20宗，更有不少屬逾億元的大碼成交；以多宗交易的成交價總額計，已為樓市帶來超過37億元的資金。

值得留意的是，大批資金多數來自一手豪宅，佔約34億元，足見發展商近幾個月推出的「減辣」優惠的威力。

天匯速售7伙 套現5.79億

事實上，個多月以來成交的豪宅當中，不少是逾億元交投，最新包括信置（00083）的九龍塘逸瓏重推，即時以逾1億元沽出1伙「天池屋」，實用面積呎價4.64萬元。

不過，套現金額最多的項目，莫過於和黃（00013）山頂白加道28號，項目由推售至今不足兩個月，沽出3幢洋房，但總套現金額已經達到18.08億元。

其中8號屋造價更達7.4億元，實用面積呎價10.7萬元，成為本港洋房呎價次高。

另一個套現金額較高的就是?地（00012）半山區西部天匯，本月初才正式重推，但就已經急售7伙，套現超過5.79億元。

淺水灣道56號 造價4年低

不過，二手豪宅表現相對之下就較為遜色，已確認的成交當中，過去一個月內市場僅錄得4宗逾5,000萬元交易。

成交全部來自港島豪宅，當中3宗均是南區的買賣，但部分具指標性的豪宅，如淺水灣道56號的洋房，就創出過去4年項目新低造價，反映一手豪宅表現似乎仍然疲弱。

中原高級分區聯席董事李卓雄認為，大碼豪宅即使在政府推出雙辣招之前也不是很多，所以近一個多月的交投旺勢，很難說單純是發展商的「減辣」優惠所致，例如山頂白加道28號，沒有向買家提供任何優惠折扣，也是可以賣出3幢過億元的洋房。

低息環境持續 買家看俏

他相信，低息環境得以持續，以及通脹會是買家看好前景的理由。更有部分買家認為，現時即使是高位接貨，市場普遍認為未來一段時間，跌幅最多不過兩成。

他又指，雖然美國退市後，港府「出口術」表示本港加息步伐可以較美國快，但始終未見實際加息，雖然息口對豪宅買家的購買力影響不大，但也可帶來心理影響，在豪宅供應持續短缺的前提下，估計這個旺勢可以延伸到明年首季。

政府為確保住宅平穩供應，發展局於今年3月決定取消沿用達14年的勾地表制度，自2013?14年度開始繼續按市況每季預先公布賣地計劃，令市場清楚政府已掌握土地供應的主導權。曾被譽為「行之有效」的勾地制正式「壽終正寢」。

於亞洲金融風暴下誕生出來的勾地制，一度出現多個月零勾地，影響土地供應，或被有份勾地的發展商批評為他人作嫁衣裳。取消勾地制度後，政府在土地供應上由被動轉為主動，同時亦可以方便小型地產商參加競投政府土地，理論上亦可令整個地產市場穩定發展。

在本財政年度，港總計推出13,700伙用地，創2000年後推地數量新高，若港鐵項目順利推出，全年2萬伙目標料可達到。

四叔捐地 政府不領情

政府為保樓市供應，今年「寸土必爭」，但「四叔」?地主席李兆基主動捐地，政府卻不敢接受，最終要交與房協建居屋。四叔協助年輕人置業的大計泡湯，不過無損四叔「散財」心情，揚言會再捐地。

港置：全年料7萬宗 按年劇挫36%

受港府樓市調控措施影響，2013年樓成交劇減，綜合土地註冊處及地產代理數字，估計全年註冊宗數約7萬宗，按年大減36%，為23年新低紀錄；全年註冊金額料不超過4,500億元，按年亦挫31.2%，創過去5年新低。

港置高級執行董事伍創業指出，政府於去年10月推出「雙辣招」及於本年2月推出「新辣招」，在多項措施同時實施的情況之下，令本年度之整體物業註冊顯著回落，即使近期發展商積極推出多個新盤，亦未能帶動整體物業交投大幅回升。

12月註冊暫錄4699宗

反映11月市況的12月土地註冊處最新資料顯示，12月(截至24日) 整體物業(包括一、二手住宅、一手公營房屋、工商舖及車位)買賣註冊宗數暫錄4,699宗，料全月數字僅逾5,000多宗，屆時連續9個月整體物業註冊維持約4千宗至5千宗水平，可見整體物業註冊量繼續於低位徘徊，未有大幅回升跡象。

伍創業表示，本年每月整體物業註冊一直徘徊低位，故本年整體物業註冊表現較以往遜色，更創多年新低。

伍創業：交投長期偏軟

據土地註冊處最新資料顯示，本年至今(截至12月24日)整體物業註冊暫錄69,199宗，料全年數字最終將約70,000宗，屆時相比去年全年的逾11萬宗大幅回落近4成之外，更將創1991年以來23年新低，可見本年度整體物業交投較以往偏軟。

全年註冊額料跌逾三成

至於註冊金額方面，同創多年低位，本年至今整體物業註冊金額暫錄約4,390.8億，料全年數字不多於4,500億元，屆時相比去年全年的6,539.6億元下跌逾3成，雖然跌幅較宗數少，不過上述數字仍然創2008年後過去5年新低。

以類別劃分本年至今之整體物業註冊，當中二手住宅註冊佔最大部分，暫錄41,374宗，佔整體物業註冊59.8%；其次為非住宅物業註冊，錄17,357宗，佔25.1%；而一手私人住宅註冊錄9,427宗，僅佔13.6%。

一手私宅註冊佔13.6%

與此同時，因政府於本年度推出的資助出售房屋項目「綠悠雅苑」及部分二手居屋貨尾亦於早前註冊登記，故本年之整體物業當中，亦錄得1,041宗一手公營房屋註冊登記，佔整體物業註冊僅1.5%。

受發展商拆售車位所帶動，下半年純車位宗數逆市回升。據美聯物業資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，截至12月24日為止，下半年迄今純車位註冊量合共錄3,650宗，比起上半年3,099宗回升17.7%。

美聯物業資料研究部高級經理張蓓蕾表示，下半年純車位註冊宗數回升，原因為發展商拆售部分車位物業所致。截至12月24日為止，帝柏海灣及柏景灣下半年車位買賣最多，分別錄404宗及337宗。反觀，單以下半年計算，整體物業(包括住宅及非住宅)註冊量僅錄30,122宗，較上半年回落23%，主因受二手住宅及工商舖市場拖累。

全年註冊創4年新低

張蓓蕾補充，無疑以半年計算，下半年純車位逆市回升，但實際宗數未算太突出。再者，若以全年計算，宗數更遠遠低於去年。截至12月24日為止，年內迄今純車位註冊量合共只錄6,749宗，比起去年全年14,098宗大幅減少52%。今年尚餘數日，相信宗數難以力挽狂瀾，勢創4年來最少。

另一方面，今年2月政府推出針對非住宅物業措施，純車位交投亦備受打壓。反觀，去年只有住宅市場受辣招影響，部分資金曾一度轉投非住宅物業，再加上在發展商拆售車位下，造就去年純車位個案創紀錄新高。去年新高與今年新低形成顯著的「落差」，出現今年按年大幅下跌的局面。