擺三角錐封入口 民轟官方卸責

擁有藝人住戶蕭亞軒、房祖名的北市信義區豪宅「台北信義」，建商太子建設用開放空間換取容積獎勵，蓋成22層樓高，成屋後卻以高近3米的移動式植栽擋住社區西側及南側，跨年夜並以三角錐遮擋；投訴民眾走入開放空間，遭蘇姓警衛兇狠告知「私人土地，不能進入」。

北市府稱正處理
台北市信義計劃區豪宅開放空間爭議一波波，投訴的陳先生已將此狀況檢舉至北市建管處查報隊，「但官員互相推卸，根本就怕得罪豪宅建商，真的很糟糕」。經查1999市民當家熱線，陳先生去年12月23日檢舉，市府建管處正在處理，預計2月3日結案。
陳先生指在2014年的跨年夜，許多民眾搭乘捷運象山站，前往市府參與跨年晚會，該社區卻將開放空間出入口用三角錐擋住，讓民眾僅能坐在人行道休息，根本就侵犯民眾使用開放空間的權益。
記者昨天勘查該社區，「台北信義」南側即是捷運信義線象山站3號出口，上下班時間用路人眾多，但開放空間的指示牌卻放在社區北側不明顯處，西側、南側都是高達3米的花台植栽樹籬。
原本應該開放的信義路五段與松勇路的開放空間，除了高達3米的移動式花台植栽圍起外，疑似出入口處也遮掩阻擋；且陳先生爆料照片顯示有4個花台阻擋、但上周四本報拍攝時卻變成5個花台，輪椅難以通行，顯示社區機動性調整要放幾個花台。記者昨天走在社區周邊，警衛問：「有什麼事嗎？」記者說明身分及採訪目的，對方即說會轉告管委會，並要記者「下周一再來」。

建商推給管委會
台北市建築管理處副總工程司邱英哲指出，已與管委會溝通，要求要將植栽修剪成100公分，且會持續追查、要求改善；太子建設則說：「已交給管委會。」

北市信義區豪宅「台北信義」以開放空間供眾人使用、才換取容積蓋22層樓高，但社區卻用近3米高的移動式植栽圍繞，造成民眾鮮少人走進開放空間；開放空間告示牌也僅放在松勇路69巷側邊樹叢、未公告在人潮眾多的信義路五段近捷運象山站側。

信義區豪宅「台北信義」 開放空間爭議
★爭議：跨年夜在開放空間的出入口處放三角錐
→北市政府回應：勸導改善，屢勸不聽再開罰
★爭議：民眾向建管處查報單位檢舉，官方卸責
→北市政府回應：因隸屬負責區域不同，才會有該現象發生，民眾只要撥1999接建管處，任一單位都會紀錄檢舉地址
★爭議：
．移動式植栽高度近300公分
．花台高度50公分
→設置灌木樹叢要低於100公分，花台高度要低於45公分，會要求管委會改善
資料來源：《蘋果》採訪整理

「持分只有走道」買二手屋惹議

停車場產權持分不明，擁有停車場權狀卻無車位惹爭議！《蘋果》接獲民眾許先生投訴，他在1996年向房仲買入林口社區「世紀大第」二手屋，擁有停車場空間權狀卻無車位。官員建議，可至地方事務所查證權狀，要求重新選擇車位。

許先生指出，前屋主是透過法拍標到房屋，再委託房仲售屋，他在1996年買下該屋，但是近期與朋友討論地下室權狀時，向新北市工務局調閱竣工圖，赫然發現該圖顯示社區只有26個停車位，分別為13個法定車位、13個增設停車位。

26格車位50人持有
他不滿說：「明明分管協議書內載明地下室停車場權狀是有50人所持分，但管委會卻和我說，我持分是走道部分（非車位），當我詢問管委會其他26個停車位由其他人佔有的問題，他卻沒有證據作證非佔用。」
「世紀大第」管委會解釋，地下室的公共設施都算持分使用權利，當時分配到26個車位的屋主，都有購買車位。
管委會表示，若許先生執意要爭權利，可以透過法院判決這26名屋主是否有侵占他人權利，不然唯一協調方式就是以抽籤的方式，重新選配停車場車位。
據謄本顯示，目前持有車位的屋主建物所有權狀權利範圍為10000分之230，而許先生因無停車位，權利範圍為10000分之140，新莊地政事務所指出，這2戶都有停車場空間的產權，若停車位有爭議，應該先到地政事務所確認產權狀況定。

應要求訂使用規定
民眾若遇到停車場產權不分，全國不動產企業法律顧問王瀚興指出，應該要求管理委員會訂出停車場使用規定，若有規範，政府才有權利根據《公寓大廈管理條例》作要求與管制。
王瀚興表示，住戶如果只有簽署分管協議書，這就不是政府的權責範圍。

解決停車場產權糾紛小撇步
˙可根據地號到地方地政事務所調閱土地所有權狀
˙根據建號申請停車場空間權狀
˙若車位為公有共用，可要求社區管委會制定規約要求抽籤輪流使用停車場空間
˙若管委會有違反規約，就可洽詢各地方政府要求管制或開罰
資料來源：《蘋果》採訪整理

農曆春節腳步越來越近，家事清潔服務商機龐大，房仲業者包括信義房屋、永慶房屋及台灣房屋皆成立居家服務部門搶食市場大餅，房仲業朝向上中下游一條龍式的售後服務。

目前國內家事服務市場，可分成年終大掃除、每週定期打掃與洗衣、打掃、煮飯「三合一」等；據業界推估，光以北市約100萬戶計算，全年家事服務市場就有數10億元商機。

信義房屋在2006年即成立轉介服務中心，2010年轉型為居家服務中心，擴大服務範圍從過去設計裝修、清潔、搬家等服務轉型為居家周邊服務。

信義房屋居家服務中心專案經理曾雪梨表示，農曆年前後家事清潔服務需求龐大，公司目前與全省5家清潔公司合作，媒合二度就業與弱勢族群從事家事清潔工作，2013年家事服務貢獻營收近千萬元，媒合件數近800件，年成長達5成。

她指出，公司近來發現，「年後清潔」件數逐年成長15％，調查結果顯示過年期間垃圾停止清運為主要原因，另外「返鄉過年」、「喜好在中宴客」、「企業開工」則是會選擇在年後做清潔的3大族群。

永慶房屋也在去年3月成立居家服務中心，永慶表示，家事清潔占整體營收比重約25％?30％，目前與4家清潔公司合作，搭配勞委會訓練二度就業人士。永慶表示，每年第4季家事清潔需求量大，目前預約年後家事清潔人數眾多，主要為年前預約已額滿。

亞昕國際（5213）購地動作積極，短短不到3個月已斥資逾39億元，買下雙北市3筆土地，亞昕表示，看好房市需求，預計每年在台灣推案將以100?150億元為目標，而公司目前在建及預計推量案已逾300億元，若加計規畫中的個案，庫存案量近500億元。

亞昕去年11月底以總價22.96億元，購入北市大同區玉泉段約270坪土地後，12月又向遠雄人壽以每坪單價210萬，買進新莊副都心451.24坪土地，總價為9.48億；日前又買進板橋國光段1130坪土地，每坪單價59.15萬，總價6.68億，累計3筆土地總金額達39.12億元。

亞昕表示，儘管公司目前土地庫存案量仍高，但為求分散風險，不要將土地集中在同一區域考量，加上「細見一期」及「向上」完工交屋現金入帳，公司積極向其他地區購地。

亞昕指出，大同區土地鄰近雙子星大樓旁，由華威聯合進行都更整合已7?8年，目前都市更新與都市設計並行中，預計2014年6、7月可走完都更程序，2014年底可望取得建照，未來將與華威聯合共同興建。

受新莊「向上」案快速完銷激勵，加上合署辦公大樓進駐後，看好新莊未來願景，亞昕以每坪單價210萬，買進新莊副都心451.24坪土地；板橋國光段土地亞昕一直在當地整合坪數，預計重劃後土地坪數約565坪左右，2案目前規劃中。

亞昕表示，未來每年在台灣推案將以100?150億元為目標，總計上述已推、未推個案，公司的庫存案量高達近500億元，未來3?5年的業績無虞。

國泰一號不動產投資信託基金（REITs）持有的西門町中華大樓，資產活化方向出現兩派股東意見對峙，驚動金管會協商。持股合計逾7%的小股東提案直接出售大樓以創造每股3元以上獲利；創始機構兼大股東國泰人壽主張進行都更以提高租金收益。

消息人士指出，這是國內第一次有創始機構主張，將REITs資產池裡的建物拿出來作都更，備受其他REITs創始機構關注；此外，出售或都更的不同途徑，也牽動該REITs未來交易價量表現，以及西門町商圈未來發展。

面對小股東質疑與金管會關切，國壽決定本周內公布都更詳細規劃與對REITs收益影響評估，希望說服股東支持其都更提案。

國壽發言人、副總經理林昭廷昨（19）日證實，都更提案確實是由國壽所提出。小股東質疑國壽，認為其都更提案沒有詳細計畫內容、財務規劃與影響性評估，等於要求所有REITs股東空白授權。

林昭廷回應指出，國壽會在本周內提出公開資訊說明，化解小股東疑慮，解釋為何國壽認為都更會比直接出售該大樓有利，但是詳細訊息他現在不便多談，等統一發布書面聲明後，再回覆投資人與外界疑問。

至於國壽因此事前往金管會開會，他則表示並無所悉。

據了解，經過金管會出面協調，國泰一號受託機構土銀已經通知主張出售、都更的兩派提案股東，可在近期內進行補件。

土銀預定2月寄發開會通知書，3月5日召開受益人大會，表決應「處分」或「辦理都市更新」西門町台北中華大樓。

根據土銀公告，處分中華大樓的提案，條件是以不低於底價46.51億元為前提，進行公開標售，由於中華大樓位於大馬路交叉口，為精華區少見的整棟商用大樓，且可都更，建坪共5,400多坪，目前一樓為賣場，樓上為國泰金控辦公使用，因此租金收益偏低。

由於西門町是觀光熱點，因此市場相當看好該大樓可整棟改建為飯店、商場多用途建築，賣相頗佳。不過，若依國壽的都更提案，則都更完成後，也可提高國泰一號的租金收益，成為國泰一號資產池中，喜來登飯店外的第二隻金雞母。

REITs資產辦都更…三問題 牽動投資人權益

金融界高層分析，不動產投資信託基金（REITs）從未有過持有資產辦理都更案例，主要有三大問題，包括：都更對REITs收益率的影響、透過REITs進行都更的規範太過寬鬆，以及投融資比率等無明確限制，恐有投資人權益保護不足的疑慮。

另外，保險業者投資REITs，若為創始機構，可不受現行單一保險公司持有單一上市櫃有價證券10%上限規定，包括國壽、新壽等各自對其發行REITs的持股都將近兩成，富邦透過集團企業也掌控十多%，使小股東在REITs受益人大會上處於不利地位。

國泰人壽提案對國泰一號持有的中華大樓進行都更，是REITs史上頭一遭。一般傳統都更，事業計畫須75%住戶通過，拆除重建須反對戶數低於一成或是五戶以下，但走REITs途徑，可在受益人大會以一般提案提出，二分之一出席、二分之一通過即可，明顯寬鬆許多。

另外，出售大樓可有處分利益挹注REITs收益，都更辦理時漫長，不但少了租金，反而還要投注資金辦理拆除改建，加上融資等利息支出，可能大幅吃掉REITs收益率，也讓REITs投資人擔心未來交易價格受到壓抑。

立法院修正通過《地政士法》。外界關注，由於未來地政士登錄房價錯誤只要在期限內修正資訊就不會受罰恐使實價登錄機制破功；行政院長江宜樺一發現此問題已向馬總統報告嚴重性，他昨已緊急指示內政部，對《地政士法》提出覆議的影響進行評估，同時行政院擬將向立法院提出覆議案。

自去年鬧出了《會計法修正案》烏龍經行政院提出覆議案「歸零」後，立法院本月加班趕工通過了《地政士法》又恐使實價登錄破功！因應此問題，江揆周末不休息，在與馬總統報告過後，也已緊急指示內政部，對《地政士法》提出覆議的影響進行評估，同時行政院擬將向立法院提出覆議案。

此次修法最大爭議在於，江揆過往內政部任內倡導的實價登錄因修法恐遭顛覆，特別是，新修正《地政士法》第51條之1訂定地政士登錄房價，被他人檢舉或被地政單位查到登錄不實，將有7至15天的修正期，若沒有在期限內修正，才會被罰3萬至15萬元。

在上述基礎上，實價登錄將出現「7至15天的修正期」這一段「灰色空間」；且被他人檢舉或被地政單位查到才被罰或修正更將使制度與房價透明機制遭破壞。

據了解，由於為捍衛實價登錄機制與「居住正義」，行政院長江宜樺在1月16日正式收到法案後已向馬總統報告嚴重性，同時馬總統支持由行政院提出覆議案。

想在新的一年晉升為「有巢氏」的民眾可要注意了！根據好房網統計2013年12月全台6都之新增待售物件發現，雙北市以內湖、樹林分居第一：出了雙北，皆由豪宅集中的行政區居冠，包括桃園市、台中市西屯區、台南市東區及高雄市左營區。專家表示，雙北議價空間仍有限：反觀其他4都議價空間較大，有意購屋者，不妨把握年底看屋潮，勇敢殺價，來年入大厝、住新房。

根據好房網統計2013年12月新增待售物件，台北市新增物件量排名前3名依序是：內湖、中山及大安區；新北市則為：樹林、三重及板橋區。待售量居冠的內湖及樹林區，恰好都是前3名中成交價最低者，分別為每坪59.1萬元、26.5萬元。 對此，好房網總編輯吳中光分析，雙北房價高，民眾選擇物件時，多以「總價」為購屋導向，以時間換取空間及划算的價格，紛紛轉往供給量較大的郊區，刺激置產族想在年底獲利了結，紛紛拋售物件。 至於其他四都，情況則截然不同。

吳光中表示，根據統計發現，桃園市、台中西屯區、台南市東區，以及高雄左營區新增的待售物件最多，這些行政區都是豪宅量較大的行政區。其中，僅次於台中市，全台新增物件量第2名的桃園縣，因近年來建商推案不斷，加上新興重劃區、機場捷運、航空城等利多不斷，以致供給量大增。 永慶不動產區經理林螢助經理進一步分析，台中西屯、北屯、南屯3個行政區，12月新增待售物件占比高達6成，其中西屯區便占了3成，主因是西屯區本為交易熱區，區內有7期、12期重劃區，加上區內產品以大樓華廈為主，透天別墅少，故新增物件量比其他行政區多。

有巢氏房屋南區發言人楊政曉副總補充，台南東區近年已發展為台南的豪宅聚落，許多名人相繼入住此區，例如王建民及郭泓志等，都選擇在此置產，而高雄左營，因三鐵共構，新光三越及漢神巨蛋等商圈逐漸成形，加上生活機能便利，刺激豪宅市場興起，不僅供本地自住需求，也吸引許多外來客置產。

重大交通建設不僅帶動沿線交通便利，更成為購屋熱門目標。根據房仲調查，台65線、台68線和台74線是近來最熱門的已通車快速道路，尤其台65線串連大台北西區，五股往土城車程只要15分鐘，拉高五股房價到4字頭，1年來房價至少漲3成。

台65線北起五股交流道，橫越新北市泰山、新莊、板橋，終點站是國道三號土城交流道，自從去年全線通車後，縮減五股到土城7成的行車時間，帶動沿線各區房市。 新北市五股區以往房價較低，但近來除台65線通車帶動人潮外，洲子洋重劃區也釋出不少新建案，2015年機場捷運也即將通車，未來從五股到捷運新北產業園區站只需10分鐘，全國不動產企劃研究室主任張瀞勻表示，各種交通與公共建設成為推升五股房價大漲主要動力。

全國不動產五股工商加盟店副店長許哲瑞表示，五股周圍的新莊副都心新建案已喊到7字頭、蘆洲也有不少5字頭行情的新案，五股房價目前相對平價親民，成泰路一、二段中古屋電梯大樓成交均價每坪25萬至28萬元，成泰路四段洲子洋重劃區預售屋電梯大樓每坪則約38萬至40萬元，河景房屋則高於均價1成，每坪約38萬至45萬元，吸引民眾跨區購屋。

台中的台74線去年底才通車，大幅縮短大台中東側與市中心的交通時間，以前要從太平區通勤道台中科學園區得花近1小時，但台74線通車後，車程縮短至15分鐘內，加上太平區房價便宜，沿線人口紛紛遷入太平區，住宅需求大幅成長。 全國不動產台中東區太平加盟店店長盧俊諺表示，太平區新光段鄰近大坑、新社風景區，距離一中街商圈僅10分鐘車程，樹德、樹孝商圈也發展成熟，新成屋電梯大樓成交均價每坪16萬至20萬元，中古屋電梯大樓以「太子鎮」為指標建案，成交均價每坪12萬至14萬元，房價低，吸引不少台中科學園區、台中工業園區首購族購屋居住。

台北富邦銀行日前向北市府提出北富銀中山大樓土地變更案，這塊位處北市中山北路黃金地段、是早年台北銀行總行，屬於機關用地，光土地市值就達六十一億元；但富邦要變更為商業用地，只提出回饋六千萬元，僅約市值的一％，遭北市府都發局打回票，最後決定撤案。

市府：還財於民 至少18億

台北市議員王世堅痛批，前台北市長馬英九任內，富邦予取予求併購台北銀行，已獲取數千倍暴利，如今是食髓知味、一吃再吃。都發局長邊泰明也不滿說，當年該機關用地不少是徵收於民，北富銀想要從機關用地變更為商業用地，理應還財於民，最少也應回饋公告現值四十％、甚至更多；他估算，至少要十八億元以上。

富邦金控強調 無不法意圖

對此，富邦金控僅表示，富邦本就是遵法守法的企業，該案北富銀係依法申請，並無意圖不法之情事。

富邦金十二年前合併台北銀行後，位於中山北路二段五十號的台北銀行大廈即更名為北富銀中山大樓。這塊土地面積約八七五坪，建物為地上十四層、地下四層，樓地板面積近七千八百坪。

據市議員簡余晏質疑，當初北銀是以民國七十二年買入時的公告現值（每坪約二十三．四萬元）出售，估算總價約兩億餘元。

但現在這塊地光公告現值，每平方公尺就調高到四十三．五萬餘元（每坪約一四三．八萬元），土地公告現值就達十二．六億餘元；若以鄰近土地每坪市價七到八百萬元估算，市價達六十一億到七十億元。

台北銀行曾是北市府金雞母，二○○二年賣給富邦金控，多數北銀分行後來都變成台北富邦銀行，不過土地未做變更，這些機關用地建蔽率仍為五十％、容積率二二五％；若變更為商三區，建蔽率維持六十％，容積率可提高為五六○％，土地價值暴增。

議員批馬 讓富邦食髓知味

台北市議員王世堅就批評，富邦予取予求併購台北銀行，如今食髓知味，還想變更為高容積率的商業用地，竟敢開口只想付六千萬元，等於變相搶台北市民財產，議會將強力監督。

台北市議員李慶元也說，國民黨在北市木柵路革命實踐研究院的一萬餘坪土地原本也是機關用地，黨中央為了變更為住三用地，還回饋七千坪地作為永建國小遷建基地，富邦只給六千萬元，實在太可惡，心機可議，「富邦股東叫好，小市民怒不可遏」。

邊泰明也不滿說，這塊地來自民地徵收，變更後卻是財團獲利，當然須有更高回饋，且不能只按公告現值四成來算，或可從樓地板面積的市價來估算，少說也要十八億元以上。

台灣房市走了10年大多頭，也造就了不少房產界新富豪，包括遠雄集團趙藤雄、寶佳機構林陳海、潤泰集團尹衍樑、興富發集團鄭欽天、麗寶集團吳寶田、京城集團蔡天贊等，這些房產新富豪10年來身價都翻了數倍。

蔡天贊坐擁土地 固守南台

京城集團董事長蔡天贊坐擁南台灣大批土地，公開喊出手中土地超過5萬坪，他早在2012年就公開為高雄地價加溫喊話，稱一坪將破300萬元。

果然在去年與興富發董事長鄭欽天搶奪高雄市美術館土地時，硬是以一坪304萬元打敗鄭欽天，成為贏家。

鄭欽天四處推案 全台搶地

相較京城集團重兵都集結在南台灣，鄭欽天就不同了。他從台北南下高雄做代銷，再從高雄以建商姿態北上台北開發，在台北、新北市開花結果；如今是全台大獵地，四處推案，2011年推案量一舉破760億元，讓市場刮目相看。

鄭欽天算是爆發型開發商，但戲劇化作價也是他的特色，甚至被同業批評。2010年，他以35億元買下士林夜市旁的「金雞廣場」，每坪價格達到258萬元，震撼當時地產界，準備興建豪宅，一坪叫價到120萬元；但到2012年政府打房成凍，市場交易量萎縮，鄭欽天在尾牙宴上竟公開喊一坪90萬元，降價25％出售，果然成為媒體焦點。不過同業卻私下吐嘈開價不實，只是回到市場行情而已。

趙藤雄敢言放砲 毀譽皆來

興富發公開宣稱降25％賣屋，同業多只私下批評，但遠雄集團董事長趙藤雄就直言批評，公開表示對這做法十分不以為然。

趙藤雄敢言、且個性帶衝，經常出言批評時政，曾直言馬政府「黃金十年」成「黃土十年」，引起業界、甚至不少民眾認同；他的榮譽博士也是一個接一個拿，如今已有4個博士學位，從美國到台灣都有。

這10年來，趙藤雄帶領遠雄集團國際化，積極與四大洲的一級企業合作，不惜每年花重資帶員工、媒體考察先進技術及跨本業的技術，讓遠雄開發不動產區域從台灣伸出到中國、美國、中東等地。遠雄集團已成為橫跨建築、壽險、飯店、遊憩、空港物流、醫療等綜合性集團。

尹衍樑政商通吃 蠶食聯開

潤泰集團總裁尹衍樑從早年的「兩岸密使」，到如今成為公部門聯合開發大戶，成績及轉型速度之快，都讓市場咋舌。

尹衍樑早年就進軍中國設立「光華講座」，培植了當地大量財經制度及人才，也成就特殊的兩岸政商地位。

在台灣，他也吃得開，現在潤泰總部就是BOT案從交通轉運中心變身而來，還發行不動證券，先行回收開發成本，成為一本萬利的生意。

後又入主南山人壽、搶入世貿二館BOT開發案，包括南港、松山、內湖、三重等車站聯開案，讓尹衍樑在台灣生意越來越具規模，本事之大讓不少同業羨慕。

吳寶田常幫朋友 沒有敵人

不動產開發公會全聯會理事長吳寶田以一套海派的「朋友投資學」，奠定人脈及事業，成為跨業集團。

麗寶機構旗下有建設、營造、樂園、連鎖飯店、百貨商場及生技事業，原以建設起家，目前每年推案量約在350億元上下，遍布全台；吳寶田個人投資不少，這些絕大部分都是跟朋友合資事業，不在乎佔股有多有少，重點是「幫朋友」。

他認為，「錢要大家一起賺才賺得多」，交織成朋友投資學，擴大麗寶集團成跨業集團。

林陳海神秘推案 以量取勝

台灣建築大亨中，最低調的算是寶佳機構林陳海，寶佳機構旗下超過40家公司中，光是控股公司就有4-5家，各控股約10家公司，在全台各地推案，以平價住宅為重點，以量取勝，寶佳也是上市公司櫻花建的母公司。

林陳海十分重視人才，以合資方式成立公司，林陳海佔大股，信任的人才佔小股，卻擁有充分的經營權，這些人卯足全力工作，幫自己創造業績，更創造林陳海的財富；林陳海只看業績及報表，每週一次的寶佳各公司報表，就可看出全台房市市況。

眼見國內查稅、打房力道持續加重，加上近年房價來到相對高點，獲利空間有限，國內資金選擇逐步外流國際尋找投資標的。根據業者統計，近3年光是投入日本、馬來西亞的資金合計至少350到400億元，平均一年至少100億元資金投入國際掃房。

台灣房屋國際資產中心執行長方彥夫表示，光是去年一整年自家代理馬來西亞房地產完成銷售的金額便高達100億元，預估今年更可上看150億元。

此外，方彥夫指出，目前銷售馬來西亞房地產的台灣業者粗估超過50家，去年全年銷售金額至少50億元，因此，光是去年一整年便有150億元的台灣資金投入馬來西亞房地產。

除馬來西亞外，近年來台灣資金也掃進日本房地產，根據日本信義統計，2011-2013年台灣民眾至日本購屋的總成交金額將近130億元。

若再加計其他代理業者銷售日本房地產的總成交金額，粗估3年來將近有200億元的成交金額。因此，3年來，台灣資金光是外流至日本、馬來西亞便至少350億元。

日本信義社長何偉宏指出，日圓從半年前一路狂貶，一年前在日本買一戶房屋總價約5000萬日幣（折合約1850萬新台幣），受惠匯差因素，目前進場購屋同樣房屋折合新台幣只須約1450萬元，投資成本減少近400萬元，才會導致近期台灣資金更加積極往日本掃房。

旗下擁有8591寶物交易網、591房屋網、8891汽車網與101原創T恤四大網站的數字科技(5287-TW)今(20)日正式掛牌上櫃，掛牌價為240元，由於台灣電子商務環境爆炸成長，加上第3方支付等交易環境日益成熟，數字表示，公司最大優勢在於網路平台經營，成功打破過去網路服務免費的迷思，提供消費者有價值的服務，帶動公司業績成長，未來也將藉平台優勢，並衝刺跨足新業務。

數字強調，創新是切入網路市場的最大成功關鍵，成立初期，台灣有超過20家的寶物交易平台，但供司堅持提供網友安全、便利的交易環境，率先建立實名認證等機制，因此取得市場超過90％的市佔率，591切入租屋市場，找到房東出租就是求「快」的需求，搭配強大行銷能力，也因此在市場取得領先，再把這些平台成功經驗複製到服裝與汽車。

數字指出，公司相當推崇餐飲界的王品集團，也是同樣透過不同品牌，服務更多的消費者，因此數字科技目標就是希望可以打造出網路界的王品。

根據資策會的統計，2015年台灣電子商務市場將擴大突破兆元，成為台灣下1個兆元級產業，作為市場領導者，數字也積極布局未來的兆元商機，提出333計畫，計畫在未來3年打造出3個3億元的業績成長。成功進入資本市場之後，數字科技將大刀闊斧進軍新市場，新站台的部份，目前看好食品與美妝等商機，預計下半年會開始規劃新站台，持續將品牌力延伸。

海外市場部分，則是鎖定東南亞市場，要與當地重量級夥伴一同開發，數字進一步指出，除了中國大陸市場之外，東南亞市場是現在全球上網人數成長最快的區域，比起大陸市場電子商務已經呈現紅海，東南亞市場是數字科技比較有優勢的區域。

另外在原來站台部分，數字也將持續優化服務，591將推出新的資費方案、家居商城等服務，並且跨入每年預算高達400億元的房地產廣告市場，8591部分去年成立手機遊戲頻道後，業績爆炸成長，今年也將持續加碼手機遊戲的投入；8891部分將跨入新車廣告的招攬，希望進一步提高網站流量與成交量；101部分，今年將規劃國際服裝品牌代理業務，網站除原來自有品牌商品外，也將朝服裝網路商城邁進。

審查縮短 核定率50％ 整合仍是隱憂

為加速都市更新，雙北市去年紛紛推出加速都更方案，包括台北市「快速通關」與新北市「簡易都更」，但半年多來僅申請10案、核定通過5案，核定率雖未高過沿用一般都更案的案件，但審查時間快很多。官員指出，基地面積條件限制，與建商民眾整合仍是最大宗的問題。

新北市30年以上的老屋約有57萬戶，住家老舊都存在安全的危機；以一般都更程序來說，北市申請案已有300件、核定通過150∼180件，核定率50∼60％；新北市則有175件申請案、核定通過54件，核定率31％。去年8月新北市提出「簡易都更」方案，最小的申請面積為152坪，且只要住戶100％同意就可提出申請，審議時間2∼3個月，已有4件申請案，並通過「汐止火車站」案核准建照。

新北放寬面積門檻
都市更新處更新發展科科長洪宜萍指出，許多民眾想申請該方案，但多卡在不符合申請面積。目前新北「簡易都更」在審共計3案，包括板橋2案與中和1案，洽詢中有8案。
板橋民生路有宗都更案，因公寓老舊有漏水問題，想透過都更改善居家生活品質，王姓住戶指出，20年前曾找過建商談都更，因一般都更審議時間長，住戶間常有不同聲音，就此作罷，直到去年基地面積門檻從302.5坪放寬到152坪，28戶住戶才決定重新申請。
一般都更案整合不易，霖園開發建設副總經理賴志忠指出，若申請內容不符合法規，又與住戶產生不信任，也擔心文林苑案件再度重演，現在簡易都更只要與地主談合建，若彼此條件能談妥，會比一般都更順利。
台北市為了加速都更效率，去年9月也推行「都更快速通關」，主要也是取得100％土地所有權人同意，審議時間在6個月內，實施半年有6案申請、4案通過，包括萬華區2案、中正區1案與中山區1案，大幅提高核定率到66％。

北市審議僅花45天
日前經由專案小組通過的中正區汀州路與萬華區民和街都更案，扣除公聽會15天的時間，審議時間僅45天，台北市都市更新處處長林崇傑指出，過去一般都更容易產生範圍劃入、分配權利被低估與選配問題，因此審議時間都相當冗長，因此現在採取協議合建「都更快速通關」方案，只要申請前，更新範圍內的地主都能達成共識，僅申請更新獎勵，花費時間比一般都更少一半。

台北市捷運局將從本周四起，分批標租捷運聯合開發商辦大樓，包括捷運新莊線行天宮站、新店線古亭站及新店線公館站，1樓店面與33坪起跳的辦公室。此批標租案由於底價太高，房地產業者並不看好能順利脫標。
最快開標的是捷運新莊線行天宮站旁的1樓店面271坪，月租86萬元，已流標過一次，不降價再推出。

底價高不利脫標
第一太平戴維斯資深經理丁玟甄指出，周邊零售業的店面租金行情約20∼30萬元，能承租者較少。
羅斯福路的捷運新店線古亭站共構商辦地上4與5樓，坪數為84坪與98坪，使用分區為一般事務所，月租金為9.6萬元與11萬元，租期為3年；2樓辦公室也為一般事務所，面積為33.33坪，月租底價3.4萬元。

承租商辦數不多
住商不動產企研室主任徐佳馨指出，目前公司行號承租商辦數量並不多，且古亭非主要商圈，若坪數大、總價偏高，能承租對象會較少。
捷運新店線公館站的2樓與3樓辦公室月租134萬元，徐佳馨也說該商圈租金若超過50萬元，接受度不高。

台北市財政局昨標售士林官邸專案住宅20戶，面積約51~65坪，標售底價每坪73.5~78.2萬元，共42封標單搶標，標脫15戶，標脫單價每坪81~92萬元，每戶3438~4999萬元，昨未標脫的5戶，近期將重新標售。

昨士林官邸專案住宅標售現場吸引60名民眾前往，共標脫15標，其中第3標得標單價最高每坪92萬元，溢價率達16%。現場有民眾表示，這次高總價4000萬元以上產品較少人搶標，反而總價不到4000萬元的產品，有27標搶標，推估第3標得標者，應是抱著必定得標心態，才會高價搶標。

脫標15戶不降價
2009年士林官邸專案住宅配售給拆遷戶時，每坪僅17萬元起，今天得標單價卻飆到92萬元，現場有名60歲的老奶奶抱怨：「底價金額還是太高，盼下回政府能降價標售，民眾才能買得到房子。」
對此，台北市財政局副局長張治祥指出，價位不會降價，依照原來公告價位，預計1周後重新公告標售。昨15戶得標者中，驚見萬寶紡織廠標下1戶住宅，住商不動產士林捷運店店長楊自立指出，能標出天價，表示市場游資願進軍不動產。

士林官邸北側專案住宅小檔案
位置：北市士林區福林路100巷77弄士林官邸社區
標售戶數：20戶（皆配1個車位）
格局：3~4房
坪數：51.3~64.9坪
標售單價：每坪73.5~78.2萬元
標售總價：3300~4500萬元
得標單價：每坪81~92萬元
得標總價：3438萬元~4999萬元
資料來源：《蘋果》採訪整理

2014年開春，新北市史上第一件地上權住宅案-昇陽建設的板橋「昇陽寓見」，將完工問世，預計2月份，依一般所有權住宅市價的7折價格，正式推出，被視為測試新北市地上權住宅市場接受度的重要指標。

昇陽建設總經理簡伯殷表示，昇陽自2011年以4.46億元標得財政部國產署板橋光環段、三民路二段的889坪住宅用地，50年的地上使用權後，即先建後售方式，興建地上12樓的高級住宅大樓「昇陽寓見」；目前已完工、正申請使用執照，估計2月正式推出銷售，為新北市第一件地上權住宅案。

簡伯殷表示，「昇陽寓見」規劃約130戶住宅，加1個店面；每戶坪數主力約27坪、35坪，房型為2房和3房，總銷金額約15億元，目前售價未定。 「昇陽寓見」將委託慕樺廣告代銷，現正籌備搭建實品屋，在農曆年後正式推出。

據悉，昇陽建設取得這塊國產署的地上權土地時，財政部尚未鬆綁地上權可分割出售住宅、可辦理銀行分戶貸款，並可延長使用年限至70年等限制，因此依當時法令，辦理銀行分戶貸款是當前最難搞定的燙手山竽。據了解，昇陽正洽商金融機構，以提供這塊地上權土地為擔保品，取得融資；再由昇陽建設提供自有資金，給未來承購戶分戶貸款。

至於可能的分戶貸款條件？昇陽總經理簡伯殷和同為逢甲大學學長學弟關係的華固建設總經理洪嘉昇，互相切磋後，大致上可能會採取提供70％的貸款額度，至於利率，華固期待的是2.5％，昇陽尚未確定，正洽銀行爭取最佳配套中。

由於此地上權住宅，昇陽為取得地上權的承租人，因此未來承購住宅的住戶，昇陽將出售給予的是一張地上權土地使用權憑證、並沒有一般的土地權狀；但住戶未來必須繳交房屋稅、土地地租等稅費。

依附近行情每坪約50萬元估計，未來「昇陽寓見」開價，可能落在每坪30幾萬元。

新聞分析－地租會愈來愈貴

財政部在2013年9月底正式鬆綁地上權土地可分割出售、可辦理分戶貸款，同時地上權年限可從50年延長到70年之前，幾家得標地上權土地的建商，除了皇翔、寶路、京城已計畫興建為觀光旅館大樓、或辦公企業總部等自行經營的用途，不會分割出售之外，其餘建商都朝向分割出售地上權住宅的產品來開發。

連冠德也在上周得標國防部敦北地上權1,800多坪土地後，也立刻改弦易轍，決定把大直地上權改回分割出售的地上權住宅。

不過，這10餘年買進地上權住宅的住戶，以及得標地上權土地的建商，都面臨啞巴吃黃連的窘境。雖然買方可以用市價7折的價格，買到地上權住宅，但每年負擔地上權的地租，負擔逐年沈重，沈重的程度、就像溫水煮青蛙一般，愈住、地租愈貴；至於得標建商，更必須承擔的風險更大，地上權住宅完工交屋後的40幾年，恐怕才是真正惡夢的開始。

以某地上權住宅大樓來說，民國88年完工交屋時，每月繳交的地上權地租，依當年公告地價的5％計，約4萬元出頭，1年下來、繳交了近50萬元的地租；不過，隨著每3年調漲一次公告地價，民國102年每1個月就必須繳交6萬7千多元的地租，住戶估計2、3年後可能就會跨越每月10萬元的地租負擔，乾脆改住五星級飯店，都不必負擔如此沈重的地租。

因此，雖然地上權住宅的房價會比市價便宜3成；但是，每坪單價比較便宜，並不代表房屋總價加上未來47年(扣除興建開發期約3年)的總成本和總地租、總稅費，會比一般有屋有地的所有權住宅要低。

至於最近計畫銷售財政部解禁前得標的地上權住宅案的建商，此時心情更是「挫咧等」。由於財政部宣布解禁之前的地上權土地，不能分割出售、無法辦理分戶貸款，因此地上權承租人-建商，必須在接下來40幾年存續期，先繳交國有地地租給政府、然後建商再向住戶逐一收取分戶地租。

因此，地上權住宅的建商，在出售交屋後，才是風險的開始；幾家建商進入銷售期之前，心情都是「挫咧等」，不是要有被住戶賴帳的風險準備、就是要應付更多的潛在訴訟事件。這也是建商當初競標地上權住宅時，始料所未及的預期外風險。

曾遭受溫妮颱風嚴重衝擊的汐止受災社區「林肯大郡」，近1年多來交易爆量，光是內政部實價網上便有高達70餘筆揭露資訊。當地房仲指出，主因是投資客、購屋預算低的自住民眾雙進擊，2年前每坪房價還在個位數─7-9萬元，不過，近期行情已推升到每坪12-14萬元，房價呈倍數翻漲，可說是名副其實的「鹹魚翻生」。

每坪房價 1字頭

區域房仲指出，「林肯大郡」是目前大台北地區罕見的1字頭，甚至部分靠近風災的社區每坪房價僅有個位數，1戶僅100萬出頭便可以買到，相較於目前汐止中古屋房價每坪30-35萬元，僅是三分之一的價格。

因此，近幾年有部分投資客看中該區多數原住戶始終希望能夠換取現金的心態，將投資目標放在該社區，低價大量收購住宅，再透過低價租出或是賣給預算有限的自住民，2年來房價才會快速翻漲超過1倍，投資客的行徑被形容為「富貴險中求」。

住商不動產店長蘇聖鈞表示，除受到颱風衝擊而倒塌的社區外，其他社區外觀還算正常，之前曾經成交2戶，其中1戶購屋民眾，因為負擔不起北市購屋的房貸壓力，選擇賣出北市房屋，轉買進「林肯大郡」其中1個社區，只是為了一圓擁有一個家的夢想。

根據內政部實價網資訊，「林肯大郡」社區至少有71筆實價揭露資訊，其中揭露最低單價與總價的1筆，為2012年8月交易，總價105萬元，格局為3房2廳2衛（無車位），坪數32.52坪，拆算每坪單價僅約3.2萬元。

不過，目前揭露的最高單價則是在2013年10月成交1筆，總價550萬元，格局為3房2廳2衛（無車位），坪數34.6坪，拆算每坪單價約15.9萬元，業者分析，2戶單價價差近4倍，可能是購買時間，以及靠近倒塌社區距離有關。

貸款不易 投資、自住宜先盤算
須直接用現金購屋

去年年中投資客「帥過頭」黃家進網路揪團炒「林肯大郡」，號召70人買70間房，並打著稱「3年後房價翻倍」，似乎引起部分民眾感到興趣。不過，房仲業者提醒，該社區除是山坡地社區，再加上受災印象仍相當深刻，因此，可能讓多數銀行放款卻步，必須直接用現金購屋，此外，未來轉手勢必也會是一項考驗。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，當年林肯大郡的災害仍記憶猶新，社區也乏人問津，不過，近幾年因房市大好，導致部分投資客將目標轉往「林肯大郡」，甚至部分購屋預算有限的民眾也選擇該處當作棲身之所。

不過，即便「林肯大郡」因房價基期已是相對低點，是部分投資客認定為「富貴險中求」的房市投資標的，但因部分社區發生過災害，又屬山坡地住家，可能讓銀行放款卻步，尤其是「林肯大郡」知名度太高，貸款容易四處碰壁，購屋民眾可能必須用現金購屋。

當地房仲業者指出，即便去年出現投資客大動作揪團投資的號召，但是近2年該社區房價已經出現翻倍漲的情況，甚至不到1年半時間便出現70餘筆的交易資訊，猜測除少部分自住外，也有可能是部分投資客已經陸續選擇出場獲利了結，此時若選擇再進場投資，投資風險有可能提高。

林肯大郡

林肯大郡位新北市汐止區汐萬路二段228巷內，是林肯建設在1993年推出的建案，當時以「台灣第一座複合式整體開發的大眾貴族化社區」做為促銷口號，總共興建7大區，分為「金龍特區」公寓住家、「總統特區」華廈住家與「15樓特區」大樓住家3種類型，共計1450餘戶，並在1995-1997年陸續交屋，不過，卻在1997年8月受到溫妮颱風衝擊，造成擋土牆崩落，其中「金龍特區」住家更因而倒塌造成傷亡。

風災後，未遭受風災衝擊的「總統特區」華廈住家與「15樓特區」大樓住家，則分別改名為「青山綠築」以及「雙璽帝堡」。

過去10年，台灣房市市值暴漲，指標地區的雙北市平均房價漲幅逾倍，幾乎與房市沾上邊的相關產業，如建商、營造、房仲、代書等是人人口袋飽飽，投資客、炒家更是賺翻天；但薪資凍漲，房價卻大漲，讓民怨怒氣也暴漲。

推案暴增 全台成工地

台灣房市從SARS谷底翻揚，歷經台灣政黨輪替、全球金融海嘯等國內外政經風雨，但近幾年來，在全球量化寬鬆救市、熱錢竄流的情況下，幾乎全台房價都頻創新高。

淡大教授莊孟翰直言，相較於實質薪資水準倒退，房價大漲、拉大貧富差距，當然造成民怨也跟著暴漲。

依住展雜誌統計，這10年，台北市預售及新成屋平均每坪房價從39萬元大漲到83.9萬元、漲幅逾倍；北台灣郊區房價從平均每坪11-12萬元，也大漲到20-30萬元。

在資金湧向房市的情況下，這10年來幾乎全台成建築工地，房市供應量大增，從雙北市、桃園、新竹、台中、高雄，一路向南。去年新竹、台中、高雄的年度推案量都超過2000億元，桃園達3200億元，新北市衝上4000億元，推案量是10年前的3-5倍，甚至是10倍爆量成長。

房市泡沫了沒？

房價高漲，進而推升民怨，使政府不得不頻出手、頻動口打房，但奢侈稅打房打了兩年，房市泡沫危機喊了一陣子，台灣房市真的泡沫了嗎？快破滅了嗎？產官學似乎都看不懂。

前陣子，財政部長張盛和就引用莊孟翰教授的10大指標來檢視台灣房地產，有6-7項都是房市泡沫的明顯警訊；按照這項檢視指標，台灣房地產泡沫早瀕臨破滅邊緣、甚至早該破滅了，但為何去年房價再創高？

莊孟翰分析，主因是台灣藏富於民、且地下經濟龐大，很多資金政府根本無法掌握其流向，才會造成房市失控狀態。

天時地利不動產顧問公司總經理張欣民也認為，就經濟理論來看，台灣房地產從供需比、空屋率、房價所得比等，都是超世界水準，台灣人購屋文化及地下金融都是值得考慮的因素。

有土斯有財根深蒂固

代銷業者直言，台灣人乃至華人，對「有土斯有財」的觀念根深蒂固，不會輕易賣掉手中房產，等於是鎖住市場大多供給，自然熱錢一來就很容易推升房價上漲。

台灣房屋營運目標總經理周鶴鳴舉例，「河南王」王任生5分鐘買下3戶帝寶的案例並不特殊，台灣房屋近期成立的美國洛杉磯門市，對美國華人銷售房屋，就發現台灣人、中國人即使留在海外，也對房地產投資十分執著。

莊孟翰也點出，並非所有房地產都只是自住或一般交易，在地下經濟操作中，透過房地產買賣來漂白黑錢，就是很常見的手法；且炒作對象重點以高價房地產為主，豪宅及商用不動產都是一般性標的。

熱錢是房市泡沫主因

張欣民直言，政府打房都是口水，在低利率環境下，不管是台股或其他投資管道，都沒有房地產來得穩當，熱錢當然就湧向房市。

他指出，這10年來有4波資金大潮，一是台商返台，二是低利率引發定存解約戶進入市場，三是遺贈稅減到10％的移轉效應，四是海外熱錢流竄（QE效應）。4股資金大潮湧台，房市當然欲小不易。

莊孟翰建議，要解決房價高漲推升的民怨，政府應從金融及財稅兩方面下手，包括嚴控土建融及房貸的區域與成數，還要推出奢侈稅、豪宅稅等，甚至把公告現值大幅調升，逐步接近實價課稅；加上國稅局緊追每一步實價登錄的市價，能課的稅絕不寬貸，多重手段下手，才能有效讓房市降溫。

10年大多頭 房產新富豪趁機而起

台灣房市走了10年大多頭，也造就了不少房產界新富豪，包括遠雄集團趙藤雄、寶佳機構林陳海、潤泰集團尹衍樑、興富發集團鄭欽天、麗寶集團吳寶田、京城集團蔡天贊等，這些房產新富豪10年來身價都翻了數倍。

蔡天贊坐擁土地 固守南台

京城集團董事長蔡天贊坐擁南台灣大批土地，公開喊出手中土地超過5萬坪，他早在2012年就公開為高雄地價加溫喊話，稱一坪將破300萬元。

果然在去年與興富發董事長鄭欽天搶奪高雄市美術館土地時，硬是以一坪304萬元打敗鄭欽天，成為贏家。

鄭欽天四處推案 全台搶地

相較京城集團重兵都集結在南台灣，鄭欽天就不同了。他從台北南下高雄做代銷，再從高雄以建商姿態北上台北開發，在台北、新北市開花結果；如今是全台大獵地，四處推案，2011年推案量一舉破760億元，讓市場刮目相看。

鄭欽天算是爆發型開發商，但戲劇化作價也是他的特色，甚至被同業批評。2010年，他以35億元買下士林夜市旁的「金雞廣場」，每坪價格達到258萬元，震撼當時地產界，準備興建豪宅，一坪叫價到120萬元；但到2012年政府打房成凍，市場交易量萎縮，鄭欽天在尾牙宴上竟公開喊一坪90萬元，降價25％出售，果然成為媒體焦點。不過同業卻私下吐嘈開價不實，只是回到市場行情而已。

趙藤雄敢言放砲 毀譽皆來

興富發公開宣稱降25％賣屋，同業多只私下批評，但遠雄集團董事長趙藤雄就直言批評，公開表示對這做法十分不以為然。

趙藤雄敢言、且個性帶衝，經常出言批評時政，曾直言馬政府「黃金十年」成「黃土十年」，引起業界、甚至不少民眾認同；他的榮譽博士也是一個接一個拿，如今已有4個博士學位，從美國到台灣都有。

這10年來，趙藤雄帶領遠雄集團國際化，積極與四大洲的一級企業合作，不惜每年花重資帶員工、媒體考察先進技術及跨本業的技術，讓遠雄開發不動產區域從台灣伸出到中國、美國、中東等地。遠雄集團已成為橫跨建築、壽險、飯店、遊憩、空港物流、醫療等綜合性集團。

尹衍樑政商通吃 蠶食聯開

潤泰集團總裁尹衍樑從早年的「兩岸密使」，到如今成為公部門聯合開發大戶，成績及轉型速度之快，都讓市場咋舌。

尹衍樑早年就進軍中國設立「光華講座」，培植了當地大量財經制度及人才，也成就特殊的兩岸政商地位。

在台灣，他也吃得開，現在潤泰總部就是BOT案從交通轉運中心變身而來，還發行不動證券，先行回收開發成本，成為一本萬利的生意。

後又入主南山人壽、搶入世貿二館BOT開發案，包括南港、松山、內湖、三重等車站聯開案，讓尹衍樑在台灣生意越來越具規模，本事之大讓不少同業羨慕。

吳寶田常幫朋友 沒有敵人

不動產開發公會全聯會理事長吳寶田以一套海派的「朋友投資學」，奠定人脈及事業，成為跨業集團。

麗寶機構旗下有建設、營造、樂園、連鎖飯店、百貨商場及生技事業，原以建設起家，目前每年推案量約在350億元上下，遍布全台；吳寶田個人投資不少，這些絕大部分都是跟朋友合資事業，不在乎佔股有多有少，重點是「幫朋友」。

他認為，「錢要大家一起賺才賺得多」，交織成朋友投資學，擴大麗寶集團成跨業集團。

林陳海神秘推案 以量取勝

台灣建築大亨中，最低調的算是寶佳機構林陳海，寶佳機構旗下超過40家公司中，光是控股公司就有4-5家，各控股約10家公司，在全台各地推案，以平價住宅為重點，以量取勝，寶佳也是上市公司櫻花建的母公司。

林陳海十分重視人才，以合資方式成立公司，林陳海佔大股，信任的人才佔小股，卻擁有充分的經營權，這些人卯足全力工作，幫自己創造業績，更創造林陳海的財富；林陳海只看業績及報表，每週一次的寶佳各公司報表，就可看出全台房市市況。

豪宅價疊疊樂 愈疊愈誇張

在10年前，大部分人恐很難想像台北市頂級豪宅每坪價格可破百萬元，但到去年底，台北市實價揭露每坪單價破200萬元豪宅俱樂部成員已達8戶，以大安區最多；豪宅價還續創高，台北市信義區內5大豪宅案蓄勢待發，單坪價格都上看300萬元，難怪網民會酸說，豪宅價疊疊樂、愈疊愈誇張。

信義區豪宅10年前僅1/3價

翻開台灣豪宅史，10年前的「信義富邦」一坪約65-70萬元，裡頭曾住有聯電曹興誠、鴻海郭台銘等一幫電子新貴；接著「信義之星」曾有天后張惠妹加持，房價也一坪75萬元上下。

接著而來是「帝寶」，吸引著富貴級人士買單，但顯然是以傳產類企業主為主，一坪約是80萬元左右，已讓當時台北富豪圈咋舌。

但10年過後，現在信義區豪宅均價在一坪180萬元上下，帝寶更已直上298萬元。單價超過200萬元的還有皇翔「御琚」、潤泰「松濤苑」、仁愛一品等；位在大安森林公園正對面的「勤美璞真」，一度叫價到一坪破300萬元，還被央行彭總裁微服私訪後，揭露價格一坪僅178萬元。

就因為豪宅價愈喊愈誇張，豪宅一詞也惹人怨，台北市府在前年開徵「豪宅稅」（高級住宅加價課徵房屋稅），被列入豪宅的是總價8000萬元以上的高價住宅；根據統計，共有139棟、約2900戶。

選舉恐現拋售潮桃園估跌10%

台中市和桃園縣土地公告現值自今年起調高超過2成，房仲業者發現，台中和桃園去年12月委售房屋量激增，台中市委售房屋成長2萬多件居全台之冠，桃園縣委售成長幅度最高，較前年成長1.42倍。

好房網統計，去年12月全台主要都會區新增的待售房屋數量，台中市委售房屋量較2012年增加達2萬多件，年成長73%，以西屯、北屯、南屯區供給量較大，佔6成；其次是桃園縣，增加1.4萬多件，較前年成長142%。

西屯現值調高5成
若以各區來看，台中市西屯區委售房屋量居全台之冠，其次是桃園縣桃園市，雙北地區則以台北市內湖、中山區、新北市樹林區增加最多。
好房網總編輯吳光中說，台中市公告土地現值調幅24.43%，桃園縣公告土地現值調升22.5%，使得桃園和台中房屋釋出最多。以台中來看，台中市西屯區公告現值調高50.5%，西屯區也成為12月全台新增待售房屋數量最多的行政區。
永慶不動產區經理林螢助說，不少賣方預期年底選舉，恐影響整體房市，因此出現拋售潮。對於後市，他認為，成交量應會在年初增加，價格則不受影響，賣方會把土增稅增加部分轉嫁到買家身上，而且建商新案開價攀高，也會間接推動中古屋比價效應出現。
住商不動產台中區協理賴萬觀察，除受到公告現值調高影響外，另外一個原因是投資客換手，以西屯區來看，因不少重劃區房價上漲，區域間差價不大，不少買方出現「不如回7期買，還比較穩當」的心態。
賴萬認為，今年台中房市應該看各區表現，會出現「強者恆強」情況，如7期價格就不會鬆動，部分推案量大或去化速度慢的區域可能會出現銷售狀況不佳甚至修正的情況。

打房讓投資客退場
台灣房屋桃園區總經理古兆憲分析，過去桃園利多題材多，又逢台北打房，建商在桃園推案量大，投資客也進場多，但去年底至今，政府打房利空因素壓抑，投資客出現退場潮，使委售量增多。
古兆憲認為，桃園今年房價會在平盤盤整，有可能下跌5~10%，熱區有微幅上揚的機會，如中正特區、中壢、南崁、八德等生活機能較佳的區域，有可能持平或小漲，部分如青埔等生活機能較差的區域有可能下修。

「2014不動產永續發展論壇」2014年1月中旬在台中市府惠中樓舉辦，台中市房地產業界菁英及領袖齊聚一堂，與會業者都稱讚市府的有力建設使得土地及房價增值，從美術園道、草悟道逐步從點擴散到面，郊區土地及房價也漸漸增值，台中市的房市願景越來越好。

這場論壇是國家卓越建設獎的系列活動，由中華民國不動產協進會暨世界不動產聯合會台灣分會主辦，副市長黃國榮、地政局長曾國鈞、台中市不動產協進會理事長黃南淵、台中市不動產開發商業同業公會理事長魏嘉銘等人均蒞臨，討論「奢侈稅及相關政府政策對於房地產的效應」議題，與會來賓發言都稱讚台中市的建設越來越進步，連帶房市越來越好。

黃國榮副市長表示，市長胡志強對全市的重大建設非常重視，自從胡市長上任以來，市民一定可清楚感受大台中有很大的不一樣，各地大型建設不斷興建，連帶房地價格也上升；但他也認為實施奢侈稅2年多來也造成兩極化的反應，市府也應該多聽聽學者建議，找出奢侈稅等政策和房市間的平衡點。

黃南淵理事長也讚揚市府在2013年成功舉辦第64屆不動產年會，獲得各界熱烈迴響，可說是歷年來舉辦最好的年會，讓世界各地看見台中市的進步，值得其他縣市效法。

魏嘉銘理事長也同樣認為台中市和台北市、新北市相較起來果然不一樣，他也說，剛開始從美術園道、草悟道一帶地價攀升，逐步從點擴散到面成長，台中市郊區房價也開始上升。

不過，魏理事長也說，雖然房市景氣看好，但希望地方政府能多多推動便宜親民的合宜住宅，果然市府也不負眾望，在2013年在台中精密園區推出勞工合宜住宅200多戶全數標售完畢之後，2014年更進一步計畫在豐原區、大里區同樣興建每坪12萬元「幸福好宅」，凸顯市府努力振興全市的房市，也同時能照顧市民。

擔任20多年的資深地政局長曾國鈞也深刻感受台中市的地價確實越來越好，尤其縣市合併以來，房產市場以西屯區居冠，緊接著是北屯區、南屯區、北區、以及太平區、大里區。

高雄5年後將出現全台最高60樓住宅大樓，每坪單價也將高達60萬元以上，雙雙創紀錄；京城建設在美術館區新建案請來英國建築大師佛斯特Norman Robert Forster規畫高210米、60樓超高住宅大樓，預計年底動工。

京城建設董事長蔡天贊以個人名義在101年9月以每坪116.7萬標得美術館首排1552坪土地，加上去年4月以每坪306萬元向高市府地政局標下美術東二路旁邊的1394坪精華地，共2947.6坪土地合併建此案，總銷售面積達5.8萬坪，興建地上60層、地下6層的高級住宅大樓。

高雄目前最高住宅大樓是國揚建設「國硯」建案，樓高41層、每坪成交價最高達60萬元；京城建設16日與國際知名大師Foster簽約，為美術館區2947.6坪基地建案操刀設計，要超越國揚。 京城建設總經理劉朝森說「住宅不再只是硬梆梆的混凝土」，「京城凱悅」與香港設計名師P&T合作；本案與英國佛斯特簽約；再加上去年6月以每坪108萬元，向高興昌購得4836.35坪美術館土地，也與日本安藤忠雄簽約設計規畫，將引領美術館區住宅品質及建築美學風潮。

2013年，隨著房價的節節攀升，中國房地產企業也是賺得“盆滿缽滿”。據同策諮詢研究部統計，2013年，房地產企業銷售額合計達到2.3萬億元，同比增幅達36%。百億元房企軍團擴大到71家，較2012年增加18家。

綠地(集團)有限公司董事長張玉良透露，目前房地產的行業利潤率為10%－15%。這就意味著，今年全國房地產企業的總利潤將在3000億元左右。

公開資料顯示，銷售額在千億元級別以上房企數量已由萬科、綠地、保利等3家增加至7家，萬達、中海、碧桂園與?大4家房企強勢進入。尤其以碧桂園和綠地為代表的大型房企2013年進步神速，業績閃增。

萬科依然傲視群雄，2013年超額完成了全年1600億元的銷售計畫，達1709.4億元，再創歷史紀錄。

綠地以全年銷售1625.3億元的成績屈居第二，但其業績增速在“老牌”龍頭房企中更勝一籌，同比增長51%。該公司前瞻佈局新型城鎮化，2013年在全國二線重點城市累計投建10多個大型“產城一體化”新城項目。

一線城市方面，北上廣深的房地產成交價格和銷售總體呈上升趨勢，這也使重點佈局一線樓市的房企利潤大幅增加。以?大為例，該企業原本開發重心在三四線城市，回歸一二線城市後，借助重點城市房價的大幅上漲，全年實現銷售1082.5億元，一步跨入“千億俱樂部”。

在已公佈銷售額的500億元級別以上的上市房企中，碧桂園的銷售額增長最快，並創下從400億到千億元躍升的“閃增”記錄。該公司2013年原定銷售目標為620億元，而2013年實際實現銷售金額約1060億元，同比2012年的419億元增長近153%。

克而瑞研究中心指出，尤其值得注意的是，相比2012年，300億－500億元級別房企的數量大幅增多。新晉企業有中信、華夏幸福、中國中鐵及世紀金源等，而原來的碧桂園、世茂房地產、融創等業績提升顯著，銷售金額已經邁升至500億元以上。

業內人士普遍預測，2014年千億、百億元企業將繼續大幅擴容，千億元俱樂部有望擴容至8－9家，超百億元銷售額企業將由目前的70多家增至100家。此外，今年將首現雙“兩千億”格局，萬科、綠地將雙雙進入2000億元行列。

張玉良日前在接受記者採訪時信心滿滿，“2014年，綠地的房地產業務銷售收入有望達到2400億元。”


靚麗的銷售業績讓開發商在土地市場上有了“底氣”。2013年下半年開始，地市幾乎達到瘋狂程度，高價拿地在各地上演。以綠地為例，該公司延續了聚焦一二線及重點省會城市的策略，2013年先後在北京、上海、廣州等33個重點城市新增土地儲備101幅，土地投資款近800億元；而萬科、綠地及華潤等龍頭房企也毫不示弱，三家企業分別高溢價拿下上海、深圳與杭州地王項目，成交單價均在19000元?平方米以上；?大更是豪擲近百億元，一天之內在上海、南京兩地連奪六幅地塊，其土地投入猛烈程度令人咋舌。

“高地價雖然不斷地侵蝕房地產行業的利潤，但‘快周轉’是房企的制勝法寶。”一家房企高管透露，對於絕大多數品牌房企來說，交地之後，很多項目都可以在8個月內入市，有些項目甚至只需要6個月時間就可以上市。而對於萬科、?大、龍湖等標杆房企，通常僅需要3、4個月，到第8、9個月就可以開盤銷售。

國家統計局週六發佈，中國12月70個大中城市新建商品住宅中，65個城市房價環比上漲，69個城市同比上漲。北上廣深房價同比漲幅再超20%，其中上海漲幅居首，為21.9%。

北上廣深房價同比漲幅居高不下的同時，溫州房價則繼續下跌，再次成為唯一 一個房價同比下跌的城市。12月，溫州房價同比下跌2.8%，環比下跌1.7%。

先於“國民經濟第十三個五年規劃”(下稱“十三五”)的編制工作,作為住房保障主管部門的住房和城鄉建設部(下稱“住建部”)已經部署地方政府開展“十三五”期間住房保障規劃編制的前期研究工作。該項工作已經被列入住建部2014年將要開展的重點工作之一。

在完成“十二五”期間保障性安居工程建設、建成任務目標的基礎上,“十三五”期間保障性住房建設規劃的編制有望進行結構、佈局等方面的調整和完善。人口密集、住房供需矛盾突出的大型、特大型城市,或將在保障性住房開工、建成總量方面進一步提高目標和力度,相關配套政策也有望傾斜。

2011年~2013年底,全國保障性安居工程總計開建2490萬套,基本建成1557萬套。在“十二五”規劃期間的前三年完成了住房保障的基礎之後,“保障性住房佈局、結構更加合理與科學”,已經進入中國最高決策層的視野和問題單。

提前啟動

“住建部已經向我們部署了‘十三五’期間保障房建設規劃的有關工作,今年的重點是要開展前期研究論證。”1月16日,山東省住房和城鄉建設廳一位不願具名的官員向《中國經營報》記者表示,根據住建部的工作部署,山東省將於近期啟動“‘十三五’期間保障性住房建設規劃”編制的前期研究工作。

山東省的情況並非個例。陝西、天津、山西、河北省等省、直轄市的住房和城鄉建設主管部門的官員,均向記者證實了住建部部署這一工作的消息。其中部分省、直轄市已經開始要求下轄市、區就“‘十三五’期間保障性住房建設規劃”匯總有關材料,以便開展前期研究、論證工作。

記者瞭解到,住建部部署的“前期論證和研究”包括“十三五”期間“住房保障應保人群的情況”“兩個五年規劃期間保障性安居工程的銜接情況”“融資、運營、分配等方面的創新”等。不過,住建部並未向地方政府明確這項工作具體的時間要求。

“十三五”是“國民經濟發展第十三個五年規劃”的簡稱,時間為2015年~2020年。由於中共十八屆三中全會《關於深化改革若干重大問題的決定》中,大量國民經濟、社會發展和深化體制改革的目標,均劃定在2020年,因此,作為“民生領域施政方針”的重要組成部分,“十三五”期間的保障性住房建設規劃至關重要。

接近住建部的權威人士告訴記者,住建部部署“‘十三五’期間保障性住房建設規劃”的前期研究論證工作,實際上已“提前”於“十三五”規劃編制的前期研究論證工作。截至本報記者發稿時,中國中央政府尚未開展統一的“十三五”規劃編制的前期論證和研究工作。

“提前啟動前期研究和論證的工作,應該也是為編制整體的‘十三五’發展規劃做準備”,他向記者表示。

佈局調整

2013年11月12日,中共十八屆三中全會閉幕。會議審議通過的《中共中央關於深化改革若干重大問題的決定》(下稱“決定”)針對住房保障領域提出“健全符合國情的住房保障和供應體系、建立公開規範的住房公積金制度”。這一要求將被作為原則,在“‘十三五’保障性住房建設規劃前期研究和論證”中貫徹。

山東、天津等地住房和城鄉建設系統的官員均向記者證實,在部署“‘十三五’保障性住房建設規劃前期研究和論證”的有關工作時,住建部黨組書記、部長薑偉新特別強調了地方政府,要本著實事求是的原則制定“十三五”期間本地保障性住房的任務目標。

2010年,國務院確定在“十二五”期間,開工建設3600萬套保障性安居工程住房,並要求地方政府每年上報當年度保障性安居工程開工、基本建成的住房套數任務,並進行考核。在此期間,不少地方政府均“超量上報”了有關目標,並開工建設,在這樣的情況下,“十二五”初期設定的保障性安居工程目標,有可能提前實現。

這也為“十三五”期間保障性住房佈局和結構的科學優化提供了基礎。在部署開展“十三五”保障性住房建設規劃編制前期研究和論證工作的過程中,薑偉新表示,要本著實事求是的原則制定任務目標,中小城市可以合理安排“十三五”期間保障性住房的建設任務和目標;人口密集的大型、特大型城市,可以適當增加保障性住房的建設任務和目標,以滿足住房保障應保人群的住房需求。

目前,北京、上海、廣州、深圳等特大型城市住房供需矛盾突出。北京市住房和城鄉建設委員會的統計資料顯示,截止到2013年年底輪候的家庭,有望在2015年全部解決“應保人群”的住房需求。而這一資料還是在北京市對公租房、廉租房並軌運行的情況下實現的。

“傾斜”方向

住建部副部長齊驥在接受媒體採訪時指出,要把群眾最關心、最現實的利益問題作為切入點,加快推進改革。首先要繼續加快推進保障性住房建設和各類棚戶區改造,解決保障性住房總量不足的問題。同時,要通過改革調整,使群眾更方便、更便捷地享受到住房保障制度。

在2013年年底的輪候人群應保需求至少要在2015年才能全部實現“盡保”的同時,北京市保障性住房開工和建成仍保持著“歷史高位”。與此同時,為解決住房問題,北京市還推出參與保障房輪候家庭可以優先購買的兩年約6萬套的“自住型改善型商品房”。儘管如此,認購比例仍高達1:40。

為了確保財政實力相對較差的中西部地區完成保障性住房開工、建成指標,中央政府出臺了一系列配套政策。財政部的統計資料顯示,截至2012年年底,中央財政累計實現針對中西部地區保障性安居工程專項轉移支付3000億元人民幣。

“應該說,‘十二五’期間,中央政府確實在扶持中西部地區的保障性住房方面做了很多工作,補齊了中西部地區保障性住房基礎的‘短板’。從未來的情況看,大型、特大型城市的住房供需矛盾較為突出,住房保障應保人群‘盡保’的壓力也比較大。”前述接近住建部的權威人士向記者表示。

2010年,在中央政府確定“十二五”期間開建3600萬套保障房任務目標的同時,將中央財政轉移支付作為配套政策對中西部地區進行扶持。目前,住建部已經開始考慮,在“十三五”期間要求大型、特大型城市加大保障性住房建設目標的同時,採用何種配套政策予以扶持更為合理。不過,截至目前,尚未有最終結論。

“用補磚頭的方式進行住房保障,是二戰之後重建歐洲過程中採用的手段,在特殊時期取得了應有的效果。但是,在此後,歐美國家開始改用補人頭即發放補貼的方式,進行住房保障,實踐證明是最成功的,但是我們現在仍然堅持補磚頭的方法,我認為,補人頭應該是‘十三五’期間最有效的手段。”華遠地產董事長任志強（微博）向記者表示。

過去的一年，新改革時代開局，在新城鎮化號角聲中，在調控與市場化交織的聲浪中，中國房地產行業穩步前進。但這只是起點，中國房地產還需要更多的努力和更強的智慧，去適應全新形勢，並取得更大的發展。

新的一年，角逐市場的版圖與新增長邊界，誰將是卓越100的領軍企業，中國房地產將更多的思考、總結與傳承創新。

2014年3月11-13日，觀點地產新媒體繼續盤點年度中國房地產行業與企業，展望2014年度機會與變化，推出“模式與革新”特別報導。

在大幅超額完成2013年550億銷售目標之後，世茂房地產將2014年的銷售目標定在了800億。

“新年伊始，管理層想把今年的銷售目標定在800億左右。”1月16日，世茂房地產相關負責人在接受觀點地產新媒體採訪時透露，就年初盤點的資料來看，2014年該公司可售貨量大概在1300億元。

提升毛利

1月16日，世茂房地產控股有限公司公佈2013年未經審核營運資料，截止至2013年12月31日，該公司實現合約銷售670.73億元人民幣，同比增長46%，超過全年銷售目標550億的22%。

與此同時，該公司於報告期內實現合約銷售面積523.93萬平方米，較上年同期增長28%。平均銷售價格為1.28萬元/平方米。

對此，上述世房相關負責人表示，2013年公司業績表現良好，早在10月底就已完成了全年550億的銷售目標。

從去年11月開始，世房在策略重心上有所調整，逐步放慢銷售節奏，提價改善毛利率。

“完成指標之後，我們可以根據專案的量去提價，譬如11月以及12月份，我們在很多項目上與團隊溝通提價，以優化公司的毛利率。”

該人士進一步指出：“世茂從來都會考慮自己的利潤，特別是在完成全年銷售目標之後，很多專案不再需要跑量。從貨源來看，去年1000億的可售貨源中，如果算上11月、12月提價的部分，去化率已達67%，這在行業中非常高。而當時還是有貨可以供應，這也讓公司在毛利率方面有一些可調節的空間。”

對於毛利率具體資料，該人士並未透露，但表示，上半年世房銷售均價為1.1萬/平方米，毛利率略高於35%，而截止至12月底，均價已提升至1.28萬/平方米，所以毛利率必然會高於上半年的水準。

在此之前，瑞銀就曾引述世房管理層的話表示，11月及12月的銷售環比或有所放慢，因希望維持較高的銷售均價以進一步改善毛利率。世房首10個月的合約銷售均價同比上升16%，瑞銀預期，近兩年該公司的毛利率能升至36%，較2012年增加2個百分點。

另據公告顯示，去年12月單月，世房錄得合約銷售額約57.48億元，合約銷售面積為47.61萬平方米，平均銷售價格約為1.21萬元/平方米。

談及今年的銷售目標，世房相關負責人透露，管理層想把2014年的銷售目標定在800億左右。2013年可售資源1000億人民幣，預計2014年可售資源達1300億人民幣，增加30%，這將為2014年的集團業績持續增長提供運營基礎。

海外發債

就在公佈2013年銷售業績的同時，世房亦開始了在海外資本市場融資的動作。

1月15日，該公司宣佈，已與滙豐、渣打銀行、高盛、摩根大通、瑞銀、花旗及摩根士丹利就票據發行訂立購買協定。據此，世房將發行2021年1月22日到期、本金總額6億美元優先無抵押票據，票據利息自2014年1月22日按年利率8.125%計算，票據發行估計所得款項淨額約為5.93億美元。

公告稱，世房擬使用票據所得款項為現有債務再融資、為現有及新增物業發展專案提供資金(包括地價及建築成本)，以及用於其他一般企業用途。

對於此次海外融資，世房內部人士表示，“公司每年都會有一次海外發債的融資活動，2013年也是在1月份做的，屬於正常的融資行為。”該人士認為，此次發債市場反應良好。

在票據發行前一日，標準普爾對世房此次擬發票據授予“BB-”的債務評級及“cnBB+”大中華區信用體系長期評級。

標普表示，債務評級較世茂的企業信用評級低一個子級，該機構認為，一旦出現違約，相較于內地債權人，海外債券持有人處於實質性不利地位。

標普預計，該公司優先債務對總資產比率仍將高於標普對投機級公司設定的15%的重要水準。

此外，標普還指出，預計世茂不斷增長的房地產銷售將基本抵消債務水準上升的影響。

“在我們的基準情景中，預計債務對息稅及折舊攤銷前利潤比率2013-2014年將為4.5-5.0倍，低於我們設定的5.0倍的評級下調觸發水準，2012年該比率為6.5倍。”

該機構續稱，世茂房地產的發債人評級反映了該公司激進的擴張偏好、對現有評級而言較高的財務杠杆以及不盡一致的財務管理表現，但其穩固的市場地位、經營地區和專案的多元化、令人滿意的銷售和專案執行情況以及合理的土地成本彌補上述劣勢。

2004年，朱孟依麾下的合生創展成為國內首家銷售額超百億的地產公司，但誰也沒想到，十年之後，合生創展依然徘徊在百億規模。

合生創展集團(00754，HK)發佈的最新公告顯示，公司在2013年實現合約銷售112.7億元（人民幣，下同），連續四年沒法完成年度銷售目標。

在盛富資本和協縱國際總裁黃立沖看來，產品定位存在失誤、家族式管理過度激進固然是合生創展徘徊不前的主要原因。但隨著朱孟依的家族產業不斷實現多元化，地產業務佔據的比重逐漸降低，早年充當旗艦角色的合生創展地位日漸式微也在情理之中。

百億銷售徘徊十年

根據合生創展公佈的銷售資料，截至2013年12月31日，公司實現合約銷售金額約112.7億元，較2012年同期約116.4億元下降3.2%，實現銷售面積約為65萬平方米，合約銷售平均售價為17205元/平方米，較2012年同期17259元/平方米同比下降0.3%。

《每日經濟新聞》記者發現，這已經是合生創展連續四年沒有完成年初制定的銷售目標。2009年，房地產市場大幅回暖，合生創展實現銷售額150.9億元，創出歷史新高。在隨後的三年，合生創展均制定了150億元的銷售目標，但記者梳理資料發現，2010年?2013年，合生創展實現合約銷售金額分別為110.4億元、99.4億元、116.43億元、112.7億元。

如果把時間跨度進一步拉長，合生創展在百億規模幾乎徘徊了十年。2004年，合生創展銷售額突破百億，同年的萬科銷售額僅為91.6億元。但截至2013年，萬科實現銷售金額1709億元，合生創展銷售規模不及萬科的十分之一。

“與?大、碧桂園的高周轉發展模式相比，合生創展向來是重利潤輕規模，這導致它的規模擴張很慢，在如今的市場，房企如果不上規模，不管是融資還是拿地都會受到很大的限制”，克爾瑞研究中心分析師楊晨青表示。楊晨青認為，合生創展的產品定位也存在問題，雖然它在一線城市擁有不少項目，但很多集中在剛性需求最大的城鄉結合部，但合生的產品定位卻是中高端，包括很多別墅產品，產品定位對其造成較大的影響。

家族多元化佈局

與萎靡不振的業績相比，合生創展近年來高層的頻繁變動卻屢屢成為業界關注的重點。

2008年1月，在合生創展工作不足四年的廣東省前省長助理武捷思以身體原因辭任公司總裁職務。2010年1月，出身於中海地產的陳長纓以“希望有更多時間處理個人事務”為由辭去總裁一職。2012年3月，在合生創展效力18年的薛虎以“擬投放更多時間於個人事務”為由辭去總裁一職。2013年7月，被視之為繼任總裁的張懿“以追求其事業發展”為由辭任公司執行董事、副主席兼財務總監。

與之相對的是，年僅24歲的朱孟依之女朱桔榕繼在2012年接任常務副總裁職位後，於2013年7月接手張懿任職合生創展董事局副主席職務。

“中國的民營企業發展到一定階段都會面臨接班人問題，但是與很多類似的企業相比，朱孟依安排接班人顯得過於激進”，一位曾任職於合生創展的業內人士告訴記者，一位元剛剛大學畢業、年僅24歲的小女孩任職副主席職位，即便她天賦再高，也難以掌控一家規模過百億的企業，更難以令手下的職業經理人信服。


在朱孟依不斷擴充的資產帝國裡，早年充當旗艦角色的合生創展佔據的地位越來越小。

“目前朱氏家族擁有三個地產平臺，珠江地產近年來成為朱家力捧的對象，由朱孟依的兄弟朱慶依掌舵的珠光控股（01176，HK）近年來也頻頻獲得大股東優質資產注入，合生創展在整個朱氏家族受重視程度日漸降低，獲得的支持相應減少，這對其發展速度也難免造成影響”，黃立沖認為。

2012年12月，由朱孟依、朱拉伊、朱慶伊三兄弟各持股20%的珠江人壽低調開業，朱氏家族多元化佈局逐漸成型，且主要通過珠江投資持有。

龍湖2013年內搶在信貸收緊前完成了一筆美金債券、一筆港幣銀團貸款，淨負債率64.1%

如果全國的龍頭房企做一個單城市銷售額產出量排名，用銷售額比進入城市的數量，龍湖地產（00960.HK）無疑可以排在前三甲，甚至有可能沖第一。

2013年，是龍湖穩健發展的調整年，全年實現銷售額503.2億，其中簽約銷售481億，按年增幅20%，回款率保持在93.5%的高位。平均合同銷售單價同比增長18%至11293元/平方米。

同時，龍湖各區域均實現銷售穩步增長，西部、環渤海、長三角、華南以及新進入的華中區域銷售金額占比分別為40.9%、28.1%、23.9%、5.4%及1.7%。在實現銷售的18個城市中，8個位列當地市場銷售金額前10，其中5個城市位列前5。

經歷了初期的快速擴張，龍湖地產自2012年起適當放緩擴張節奏，加密全國佈局，進軍包括華南在內的具有豐厚市場機會的區域；產品上更加聚焦精品產品線的複製創新，以提升運營效率；同時用10~15年的時間，穩步增持商業，使得租金收入成為繼地產開發之後的又一利潤支柱。“擴縱深、近城區、控規模、持商業”正是龍湖戰略升級後的精准描述。

“龍湖地產可以說從起步之初就確定了清晰的價值觀和長遠規劃，並且一直秉承著這些發展戰略，這一點對任何企業來說都是非常難能可貴的。”一名熟悉龍湖的業內人士分析指出。

“住宅＋商業”佈局

龍湖地產的穩健增長在其重慶公司的業績表現中可見一斑。

根據龍湖地產公佈的未經審核營運資料，2013年全年，重慶龍湖實現銷售額108億，成為集團首個連續3年銷售金額突破百億元的地區公司，並連續10年穩居當地市場銷售金額、銷售面積第一。

整個西部地區去年實現銷售金額196.9億元，同比增5.2%。其中，成都龍湖銷售金額同比增長21%至61.6億，創歷史新高。西安龍湖延續穩健表現，位列西安市場銷售金額前四。

環渤海區域也依舊貢獻穩健，銷售金額超過135億元。北京龍湖憑藉豐富的產品線，實現銷售金額80.2億元。其中，別墅專案好望山和雙瓏原著，分別摘得北京別墅市場銷售套數第一和銷售金額第二。時代天街商鋪以超過15億的銷售金額位列北京商鋪成交金額榜首位。瀋陽與青島兩地分別以92.6%和26.7%的銷售增長創新高。

長三角區域業績貢獻持續提升，全年累計成交114.8億元。其中，年輕的杭州龍湖銷售金額超過71億，成為該區域貢獻主力城市。

此外，華南區域實現銷售額26億，新進入的華中市場亦表現不俗，貢獻逾8億的銷售額。

住宅開發之外，龍湖地產增持商業物業的戰略也取得階段性進展。2013年底，龍湖在重慶之外的首個“天街系”購物中心——成都龍湖?北城天街購物中心開業，首日客流破20萬，刷新成都商場開業當日客流量新紀錄。

而根據龍湖的公開資料，類似這樣的持有型購物中心，未來每年都要開業一兩個。截至目前，龍湖已開業的商場總數達到11個，總建築面積超過100萬平方米。

在“住宅＋商業”兩條腿走路的房企中，均衡性做得最好的，非龍湖地產莫屬。據悉，為了執行穩步增持商業的戰略，龍湖將每年銷售回款的10%以內投入其中。這一轉型力度可以說是穩健合理，雖然略微拉低了龍湖的業績增長速度，卻保持了戰略的可持續性。同時，龍湖還是國內少有的能為散售型的商鋪提供統一管理、招商、運營服務的開發商。

絕不碰信託

從2006年的30億到2010年的300億元，業績翻10倍只用了四年，龍湖地產以一種令人看不懂的方式快速沖進房企第一陣營，園林景觀和物業服務在全國迅速建立起良好口碑，成為被廣泛模仿和學習的房企之一。

“頭腦清醒”的龍湖，一直以來秉承著清晰的戰略發展規劃，這在其財務管理方面可以看出：龍湖從很早就非常重視財務穩健並用財務來指導決策，建立制度。

2008年龍湖第一次籌畫上市，因金融危機融資形勢不容樂觀。當時和龍湖一起做IPO的另外一家房企堅持急於上市，結果發行價只有2塊。龍湖堅持沒上，等到2010年底上市的時候發行價做到了7塊多。

“龍湖的財務操作水準也是業內一流，絕不碰信託，經常做海外融資，財務成本在全國來說屬於最低水準，各項財務指標在香港內房股中都名列前茅。”上述熟悉龍湖的業內人士表示。

“龍湖在2013年內完成了一筆美金債券，一筆港幣銀團貸款，在信貸收緊前搶佔先機。”業內對龍湖融資表現的評價，幾乎均集中在“善抓視窗期”、“低成本”這兩個關鍵字上。龍湖地產始終堅持穩健策略，去年中報顯示，淨負債率仍維持在64.1%的合理水準。


即使在房企拿地勢頭最猛、地王頻出的2013年，龍湖地產的表現也“從容淡定”：拿地集中在一季度與年末四季度，基本上避開了最瘋狂的階段，平均溢價率12.5%。地塊集中在重慶、北京、上海、杭州、西安等市場空間大，團隊相對成熟的區域，並陸續進入長沙、蘇州、昆明、濟南四個戰略新城。

事實上，在管理體系上，龍湖是走在行業前列的。相比萬科，龍湖的組織架構更簡單垂直，沒有區域這一層級，而是集團－地區公司兩層管理，且對地區公司的放權要更大。龍湖是最早開始做跨行業高管引入的房企，成功實現了矩陣式管理架構，為其奠定了大企業風範。

等待三年，萬達有望迎來第三、第四個融資平臺。1月18日，大連萬達集團董事長王健林在萬達內部年會的全文講話稿對外披露，其中明確提到，2014年將全力推動萬達兩個目標公司上市。儘管王健林並沒有披露更多上市專案的細節，但目前處於IPO排隊狀態的電影院線業務和處於初審狀態的商業地產業務被業內看做是最有可能的兩個專案，而其中，當屬已通過審核、排名較為靠前的萬達院線希望最大。

目前萬達已經擁有了兩個海外上市平臺，即2013年6月，借殼香港上市公司?力地產，後改名的萬達商業地產；以及去年12月在紐交所上市的美國AMC。但在A股的上市之路卡殼多年，其中，萬達院線的IPO已經等待三年。由於證監會已經明確IPO開閘，且萬達院線排名比較靠前，在多數分析師看來，其今年衝刺成功幾乎是板上釘釘。據瞭解，去年萬達院線收入41億元，螢幕總數達1247塊。

除此之外，同樣在2010年就提交了IPO申請的萬達商業地產，卻並沒有那麼幸運。北京商報記者在1月10日證監會公佈的一份首次公開發行股票審核工作流程及申報企業情況的檔中看到，大連萬達商業地產正在上市的初審中，擬上市地為上交所，保薦機構為銀河證券。據瞭解，萬達商業地產是目前在審、排隊的企業中惟一從事房地產業的，其商業地產公司去年收入1456.2億元。此前，富力和首創曾和萬達一起闖入過IPO排隊，但後來兩家都終止了審查。“萬達商業地產在A股排隊時間非常久，其資產太大了，能否成功上市仍不明確。”銀河證券一位內部人士表示。

由於國家對房地產行業的宏觀調控，自2010年以來，房地產企業上市、再融資和重大資產重組等事項已連續三年多受阻。去年房地產再融資開閘傳言盛行以來，有多家房地產公司提交了再融資方案，但至今尚無闖關成功者，反映出政策動搖並沒有傳言中大。

“目前房地產行業政策還是不太明朗，上市申請需要國土部、住建部等審批。而且現在市場上對房地產業務板塊的估值比較低，上市意味著投入的成本比較大。”上海易居研究院研究員嚴躍進表示，但對於上市，還是有不少開發商依然在堅持。綠地集團董事長張玉良此前就稱，今年上半年完成A股整體上市。


在業內看來，即便最終商業地產依然無法順利登陸A股，但不排除海外上市的可能，王健林也曾表示，萬達正在為上市做兩手準備，即便IPO不可能，重組也有可能。值得一提的是，去年一季度，萬達還邀請了穆迪、標普、惠譽三大國際評級機構啟動對商業地產的信用評級，從三季度出爐的BBB+評級看，萬達確實為商業地產的上市下了一番功夫，王健林也承認，“相當於萬達商業地產拿到國際資本市場的一個通行證”。

儘管一再強調不差錢，但上市帶來的低廉融資成本依然是萬達看重的： 去年11月，萬達通過香港上市子公司萬達商業地產在英國發債，融資6億美元，包括發行費在內綜合成本只有4.8%。

2014年上海第一個地王有望在春節前誕生。

上海市規劃和國土資源管理局土地出讓資訊顯示，上海閘北區大寧路街道325街坊地塊，掛牌起始價即達47.73億元，起始樓板價22500元/平方米。值得注意的是，該地塊的起拍總價為上海近5年來純住宅用地市場的最高價。

據《每日經濟新聞》記者不完全統計，截至1月16日，上海1月土地出讓金已達70億元，再加上海閘北區大寧路街道325街坊地塊，1月上海土地出讓金破百億已是板上釘釘。

有業內人士認為，繼大寧路街道325街坊地塊之後，短期內上海中環內可能再也不會有如此大規模的宅地出讓。上海中原研究諮詢部高級經理龔敏指出，相比商辦地塊，住宅用地更受市場青睞。

124家企業申請競買

出讓公告顯示，閘北區大寧路街道325街坊地塊，出讓面積為96429.3平方米，規劃用途為普通商品住房，容積率2.2，起始價47.73億元，為上海近5年來純住宅用地市場起拍價最高的地塊。

截至2014年1月19日，閘北區大寧路街道325街坊地塊已吸引多達124家企業領取競買申請書，關注度超越近期所有上市土地。

據瞭解，起拍總價此前的紀錄保持者是2010年9月以34.2億元出讓的黃浦江沿岸E18地塊(9-3)。該地塊後被九龍倉旗下卓光控股有限公司以48.28億元摘得，折合樓板價35490元/平方米，溢價率41%，創下當時浦東新紀錄。

根據出讓進度安排，該地塊於1月17日正式掛牌，1月28日進入現場競價環節，這也意味著，春節前上海土地市場就將誕生“地王”級別地塊。

事實上，上海之前也曾出現過在春節前幾天製造地王的先例。2010年2月11日，同樣是除夕夜之前兩天，同樣是閘北區，蘇州河北岸東塊1街坊地塊以70.2億元總價、52783元/平方米方米樓板價賣給了華僑城。

住宅用地溢價率高

對於閘北區大寧路街道325街坊地塊最終出讓價格，據業內人士介紹，目前開發商的態度基本是一致的，所有人都把樓板價看到30000元/平方米以上。

“總價在50億上下是比較理性的，但不能保證個別開發商會有特別激進的作為。”克而瑞研究中心研究總監薛建雄指出，該地塊低容積率、地塊平整，地理位置優越，出門即可上中環、南北高架，駕車到兩個機場的時間都在30分鐘左右；周邊近鄰大寧商圈和靈石公園，各類生活配套設施齊全。

《每日經濟新聞》記者瞭解到，該地塊周邊在售項目主要有明園森林都市三期、中星馨?苑一期尚品新作以及大寧瑞仕花園，目前新房成交均價在3.1萬?3.7萬元/平方米，此外，地塊附近仍以二手公寓社區居多，如慧芝湖花園、水木年華花園、新梅共和城，最新交易價在3.5萬?4.5萬元/平方米。


另外，距離325街坊地塊直線距離6公里的華僑城蘇河灣，2013年8月第一次開盤，精裝修住宅報價高達110000元?130000元/平方米，2013年實際成交均價也達到93365元/平方米。

有業內人士認為，該地塊無論是地理位置以及周邊環境都不輸給華僑城，甚至稱無論它賣到什麼價格都不會感到驚訝。

在上海土地出讓金仍不斷攀升的情況下，市場格局也在悄悄發生變化。1月16日，葛洲壩集團房地產開發有限公司以21億元競得青浦區香花橋街道E-04-06、E-04-23商住辦地塊，溢價146.82%，折合樓板價12341元/平方米。1月15日上海融禦實業有限公司8.15億元取得閔行區莘莊商務區17A-01A西商辦地塊，溢價71.6%，樓板價11669元/平方米。
上海新宅地起拍總價創5年新高
2014-01-20 01:37:00　來源: 每日經濟新聞　有0人參與分享到 網易微博 0 易信 新浪微博 騰訊空間 人人網 有道雲筆記 2014年上海第一個地王有望在春節前誕生。

上海市規劃和國土資源管理局土地出讓資訊顯示，上海閘北區大寧路街道325街坊地塊，掛牌起始價即達47.73億元，起始樓板價22500元/平方米。值得注意的是，該地塊的起拍總價為上海近5年來純住宅用地市場的最高價。

據《每日經濟新聞》記者不完全統計，截至1月16日，上海1月土地出讓金已達70億元，再加上海閘北區大寧路街道325街坊地塊，1月上海土地出讓金破百億已是板上釘釘。

有業內人士認為，繼大寧路街道325街坊地塊之後，短期內上海中環內可能再也不會有如此大規模的宅地出讓。上海中原研究諮詢部高級經理龔敏指出，相比商辦地塊，住宅用地更受市場青睞。

124家企業申請競買

出讓公告顯示，閘北區大寧路街道325街坊地塊，出讓面積為96429.3平方米，規劃用途為普通商品住房，容積率2.2，起始價47.73億元，為上海近5年來純住宅用地市場起拍價最高的地塊。

截至2014年1月19日，閘北區大寧路街道325街坊地塊已吸引多達124家企業領取競買申請書，關注度超越近期所有上市土地。

據瞭解，起拍總價此前的紀錄保持者是2010年9月以34.2億元出讓的黃浦江沿岸E18地塊(9-3)。該地塊後被九龍倉旗下卓光控股有限公司以48.28億元摘得，折合樓板價35490元/平方米，溢價率41%，創下當時浦東新紀錄。

根據出讓進度安排，該地塊於1月17日正式掛牌，1月28日進入現場競價環節，這也意味著，春節前上海土地市場就將誕生“地王”級別地塊。

事實上，上海之前也曾出現過在春節前幾天製造地王的先例。2010年2月11日，同樣是除夕夜之前兩天，同樣是閘北區，蘇州河北岸東塊1街坊地塊以70.2億元總價、52783元/平方米方米樓板價賣給了華僑城。

住宅用地溢價率高

對於閘北區大寧路街道325街坊地塊最終出讓價格，據業內人士介紹，目前開發商的態度基本是一致的，所有人都把樓板價看到30000元/平方米以上。

“總價在50億上下是比較理性的，但不能保證個別開發商會有特別激進的作為。”克而瑞研究中心研究總監薛建雄指出，該地塊低容積率、地塊平整，地理位置優越，出門即可上中環、南北高架，駕車到兩個機場的時間都在30分鐘左右；周邊近鄰大寧商圈和靈石公園，各類生活配套設施齊全。

記者瞭解到，該地塊周邊在售項目主要有明園森林都市三期、中星馨?苑一期尚品新作以及大寧瑞仕花園，目前新房成交均價在3.1萬?3.7萬元/平方米，此外，地塊附近仍以二手公寓社區居多，如慧芝湖花園、水木年華花園、新梅共和城，最新交易價在3.5萬?4.5萬元/平方米。


另外，距離325街坊地塊直線距離6公里的華僑城蘇河灣，2013年8月第一次開盤，精裝修住宅報價高達110000元?130000元/平方米，2013年實際成交均價也達到93365元/平方米。

有業內人士認為，該地塊無論是地理位置以及周邊環境都不輸給華僑城，甚至稱無論它賣到什麼價格都不會感到驚訝。

在上海土地出讓金仍不斷攀升的情況下，市場格局也在悄悄發生變化。1月16日，葛洲壩集團房地產開發有限公司以21億元競得青浦區香花橋街道E-04-06、E-04-23商住辦地塊，溢價146.82%，折合樓板價12341元/平方米。1月15日上海融禦實業有限公司8.15億元取得閔行區莘莊商務區17A-01A西商辦地塊，溢價71.6%，樓板價11669元/平方米。

美國房地產市場開工率再現意外下滑。

美國商務部(DOC)近日公佈資料顯示，美國去年12月新屋開工總數年化跌至99.9萬戶。

去年11月美國新屋開工數量創逾五年半新高。而去年12月新屋開工總數較上月出現較大幅度回落，環比下跌9.8%，跌幅為2013年4月以來最大。其中，獨棟房屋開工數跌至61萬戶，為2013年7月以來最低。去年12月新屋開工總數較上月之差距，高達雷曼破產後的第三大跌幅。

外媒援引倫敦資本經濟學公司（Capital Economics Ltd.）首席經濟學家埃什沃斯（Paul Ashworth）的話稱，美國需要建造更多的房屋，而從目前的形勢來看，建築的房屋仍然不足以滿足需求。

德意志銀行經濟學家賴安（Brett Ryan）稱，美國房產市場復蘇的根基牢固。如果就業市場的改善勢頭，一如預期的持續下去，預計美國房地產市場將繼續穩步走高。

不過，美國商務部也在報告中指出，美國2013年新屋開工總數為92.34萬戶，較2012年增長18.3%，創2007年以來最高水準。

記者不久前獨家報導了上海銀監局對轄內商業地產融資風險進行預警，其中較具風險的商業地產開發貸增加規模成為市場關注焦點。本報記者近日從央行上海總部獲悉，去年全年，上海市中外資銀行本外幣商業性房地產開發貸款全年增加398.2億元，同比少增12.9億元。央行方面稱此“增長平穩”。

具體來看，在近400億元的開發貸增量中，按貸款用途分，地產開發貸款增加98.6億元，同比少增38.5億元，主要是土地儲備機構貸款同比少增65.5億元。住房開發和商用房開發貸款分別增加161.4億元和156.2億元，同比分別少增2.7億元和多增34.6億元。


在保障房貸款方面，受其到期還貸和提前還貸因素影響，去年上海市保障性住房開發貸款僅增加88.7億元，同比少增115.6億元，占住房開發貸款增量的55%，同比下降69.5個百分點。

在商業地產開發貸增長整體平穩的同時，滬銀監局去年底下發的“關於商業地產融資風險的通知”也促使轄內銀行更注重相關貸款房企的品質。本報記者近日走訪幾家大行上海分行獲悉，今年一季度，不少銀行房地產開發貸額度從緊。“只有上了行內‘優質企業名單’的房企才可能申請到開發貸。”一名大行信貸業務人士表示。

上海銀監局在其調研中發現，上海商業地產“總量過剩”、“價格上漲過快”、“市場總量接近飽和”，潛在風險已經遠遠大於住宅地產，因此需要轄內各商業銀行“高度關注”。

中國大陸去年新屋銷售額預料將首度衝破1兆美元大關，由於大陸缺乏全國性的打房措施，導致一線城市房價猛飆。

根據彭博報導，中國房產資訊集團（China RealEstate Information Corp.簡稱CRIC）與中原地產代理有限公司（Centaline Property Agency Ltd.）雙雙揣測，大陸國家統計局今天將公布2013年新屋銷售衝破1兆美元大關。今年去年1-11月銷售額為5.9兆元人民幣（相當9750億美元）。

國家統計局18日公布統計顯示，去年12月廣州與深圳的新屋價格較上年同月猛漲20%，上海與北京的增幅分別為18%與16%。

大陸總理李克強去年3月上任以來，並未推出更多全國性的打房措施降溫房價，相較大陸前總理溫家寶去年3月在其最後一次打房努力中，下令提高房價漲幅「過快」城市的買屋頭期款和買第2棟房子的貸款利率，並更嚴格執行房屋銷售稅。反之，李克強放手個別城市自行訂定抑制房價高漲措施。

花旗集團（Citigroup Inc.）駐香港經濟學家丁爽接受電訪表示：「這些房價抑制措施去年的效果有限，因一線城市的需求紅火，依然超過供應。」

去年1-11月大陸新屋銷售額較上年同期激增31%，相較2012年全年銷售額為5.4兆元人民幣，年增率達11%。（譯者：中央社趙蔚蘭）1030120

發展商加快買地 長遠穩定樓價

剛發表的《施政報告》繼續倡議增加土地供應，以紓緩本港樓價高踞不下的問題，其中的補地價仲裁計劃，發展商普遍看好，認為能縮短與政府的磋商時間。新地（016）聯席主席郭炳江率先高調讚揚有關計劃，認為是一個「突破」，又稱若計劃最終能達到政府預期的效果，估計每年可額外增加4000至5000個單位供應，長遠可穩定樓價。不過，有分析員及學者均認為，措施成效存疑，預料對樓價影響有限。

郭炳江昨天出席公開活動時表示，仲裁計劃可令政府及商界達成協議的機會增加；同時，令發展商有更大誘因去賣樓套現，繼而買地，藉此增加市場供應。他說：「若有關計劃最終達到政府預期效果，估計每年可增加4000至5000個單位供應，新地未來亦將視乎仲裁計劃的進展，考慮把4至5個項目，加快由工廠轉為寫字樓或住宅。」

會德豐地產常務董事黃光耀接受本報訪問時表示，支持引入仲裁機制，希望縮短補地價磋商時間。他指出，地產建設商會近年已向政府提出類似的方案，期望政府落實仲裁機制後，可以加快補地價程序。

會德豐支持引入仲裁機制

對於哪些項目較適合此仲裁機制，黃光耀認為，現階段屬先導計劃，由於大型項目往往是政府與發展商對補地價的分歧最大，可建的單位數量也較多，可以此為起點。

郭炳江認為，政府最新公布的土地政策清晰，如未來10年的建屋目標，皆對穩定樓價有好處。他說：「土地政策清晰了，參與者會較容易去決定，樓價大起大落的機會少了，發展商知道賣了樓可以買回地，價錢便不會執着。」他估計，樓價今年也不會大幅上落，而近期部分屋苑價格已見下調，相信短期內仍將持續。

按政府的估計，在未來5年（2014至2018年度），私人住宅項目初步落成量約6.8萬個單位，平均每年為1.36萬個；若加快補地價，可增加4000至5000個單位，即每年可額外提供29%至37%單位。不過，交銀國際房地產研究部分析員劉雅瀚認為，儘管仲裁計劃能如郭炳江所言，每年可增加約5000個單位，也只是重返數年前的水平，對樓價影響不大。他說：「仲裁計劃是好事，可加快兩者的商議程序，但最後都要雙方同意才可。近兩年透過補地價而產生的供應幾乎是零，但數年前平均每年也有2至3個大型樓盤落實補地價，供應約三、四千個，因此，郭炳江所說的數字其實並不算多。」

城市大學經濟及金融系副教授李鉅威表示，仲裁計劃不一定能加快促成兩者的商討程序，也可以是拖慢，成效存疑。他認為，香港樓市非用家主導，而是地產商、政府及投資者，而市場供應則很視乎發展商的取向，「有地不等於要馬上和政府商議」，預期短期內對樓市也不會有太大幫肋。

《施政報告》提出未來10年供應47萬個住宅單位的目標，並且透過提升部分區域發展密度方式增加供應，提升比率由20%至100%不等，發展局局長陳茂波在網誌中提及，以啟德發展區及屯門東用地為例，提升地積比後分別可增加6850個及約7000個單位；此外，獲提升100%發展密度的新市鎮，估計未來住用物業樓高，約由現有的3層倍增至6層。

陳茂波在網誌中提及，除了港島北部及九龍人口比較稠密的地區（即主要市區住宅發展密度第1區）外，主要市區住宅發展密度第2及3區，新市鎮住宅發展密度第1、第2及第3區的住用地積比率可整體提高20%，而新市鎮第4區由於發展密度相對較低，故此住用地積比率可增加100%。他指出，新市鎮現時第4區的大部分現有建築物最高只有3層，在增加住用地積比率後，約可倍增至6層。

啟德新區增逾6800單位

他舉例說，在進行初步技術評估後，啟德新發展區內多幅住宅用地的地積比率，預計可由原先約33190個，增加6850個，至約40040個住宅單位（即約21%）。至於屯門東在增加地積比率及包括新物色到的住宅用地後，預計在未來5年可提供的新增住宅單位數目，將由原先約1000個增至約8000個。他強調，有關建議是經過仔細考慮，同時也進行城規程序和諮詢區議會及相關持份者。

陳茂波指出，上調最高住用地積比率並不代表所有房屋用地的發展密度自動增加；局方將按新的發展密度框架，訂定未來的住宅用地及未來的規劃研究的最高住用地積比率。

張炳良：公屋輪候冊含「水分」

樓價居高不下，令公屋輪候冊的申請已達破紀錄的23萬宗，但運輸及房屋局局長張炳良認為，不少排隊的單身年輕人士，到配屋時已超出入息或資產上限，令該數字含「水分」，當局正研究調整公屋計分制，為中年申請者加分，並定期審查單身輪候者的入息及資產。不過，有長遠房屋策略督導委員會（長策會）委員指出，目前單身年輕人獲分配公屋的個案極少，政府做法屬多此一舉。

為應付基層不斷增加的住居需求，港府定下未來10年興建20萬個公營房屋單位的目標，即平均每年落成2萬個，以維持公屋申請者約3年上樓的承諾。面對有聲音指新目標仍不足以填補申請數目，張炳良昨天出席電視台節目時表示，公營房屋供應會影響私樓市場，政府希望不會錯估需求，而輪候冊上很多申請者都是單身年輕人，不能單憑排隊數字作定斷。「我認為是有水分的，年輕人夠年齡排隊的差不多都會排隊，不排除很多獲配屋時已不符合資格。」

擬定期審查單身者資產

他表示，政府目前沒有審查輪候申請人資產及入息的制度，難以估計「水分」比例。過去長策會曾討論設立針對單身輪候者的定期資格審查制度，並在公屋計分制下，為45歲以上申請人額外加分，再逐步擴展至35歲組別，當局會就有關建議進行研究。

他又透露，過去近七成申請者，不接受第一次單位編配，現時情況已改善至四成人拒絕首次選擇。未來5年合資格的長者及家庭，輪候公屋時間仍會維持在約3年。

資料顯示，現時逾7萬名35歲以下的單身申請人中，有近半擁有大專或以上學歷。張炳良承認，擁有大學學位的青年人，道理上不再需要依靠入住公營房屋，若然仍未能應付私樓價格，這是樓市結構出了問題。當局會繼續穩定樓價及供應，令有力向上流動的年輕人轉投居屋及私樓市場。他又重申，聽到不少人反對以學歷作為審批公屋的準則，當局會小心考慮。

身兼長策會委員的公屋聯會主席王坤認為，剔除不合格單身年輕人可令公屋輪候數字減少三至四成，但對縮短上樓時間毫無幫助。因為現行計分制隨輪候時間加分，18歲的單身申請人為零分，要累積至147至150分的上樓分數需要極長時間，在35歲前獲分配公屋的個案少之又少，「數字減少，令政府心理上好過些，輪候冊無咁難睇。」

王坤表示，對港府建做20萬個公屋目標不感樂觀，擔心一旦經濟轉差，樓價回落，就會減少建屋量，步董建華「八萬五」政策後塵。房委會委員黃國健則稱，當局定期審查單身輪候者資格，做法公道。他認為，大學畢業生投身社會工作數年，收入已超出公屋上限，應該將單位留給有需要的基層。他促請政府要加快居屋供應，以滿足近年積存的大批購買力，協助年輕人置業。

不能只增加公營房屋

另外，張炳良指出，在評估住屋需求時，政府希望做到既不低估需求，亦不高估需求，而香港亦難以只是新增公營房屋單位，因市場是很敏感的，此舉將會令市場認為私樓不會再有新供應，令價格再有變動；所以在房屋供應方面，一定要有好的平衡，政府經常表示要穩定樓市，讓它健康穩定發展，就是考慮到價格的變動。

暗示回購領匯不可行

重建舊屋邨是港府增加公營房屋供應的策略之一，惟張炳良承認，領匯（823）進駐屋邨商場令重建問題變得複雜。他重申，回購領匯涉及大筆公帑，似乎暗示並不可行。

張炳良表示，重建有領匯商場的舊屋邨，將增加政府的考慮因素，需要小心研究。

當局或者研究另外一些選擇，包括在不影響商場下局部重建。他說，決定重建舊屋邨有多種因素，包括屋邨樓齡、結構上、重建後的密度及地積比、同區的安置單位供應等。

他指出，領匯進駐屋邨商場，雖然令居民認為價格會上升，增加負擔，但很多領匯商場經過改裝後，的確做得較好，很難一概而論；惟回購領匯涉龐大公帑，屬另一課題。

重建屋邨或受掣肘

公屋聯會主席王坤批評，容許領匯上市為港府種下禍根，重建屋邨時，領匯可能向房委會開天索價，令計劃受挫。而回購領匯的良機已過，當日股價在10元水平時，港府不出手，現時股價上漲很多，已沒可能實行。他建議，房委會在屋邨附近增加設施與領匯競爭，令公司受壓下調整租金，令居民受惠。領匯上周五升1.2%，收報35.9元。

截至2013年年底，瑞安房地產（272）全年實現合約物業銷售額166億元人民幣，較2012年增加1.9倍；然而，環顧很多資產規模較小的同行，期內銷售額皆已超越瑞房。對於公司業績及發展，瑞房主席羅康瑞顯然並不滿意。

集團於本月初宣布李進港辭任行政總裁，羅康瑞親率管理架構重組，「出山」重掌集團決策。他日前接受本報訪問時透露，新架構「過渡期」將長達2至3年；集團將改變過往保守作風積極購地，相信今年上半年可以見到個別項目落實。

暫無意覓新CEO

瑞房月初公布架構重組，執行委員會及重組後的管理層全面負責集團日常運作及管理。執行委員會由羅康瑞親自主持，每兩周一次會議進行項目及銷售策略決策。羅康瑞視新架構為長遠的策略重組、推動項目為本的管理模式。他表示，現階段無意為懸空的行政總裁職位物色人選，「將待2至3年後再作決定」。他未有透露集團重組架構後的具體發展目標，而集團2014年銷售目標亦有待公布。

對於近年拖累業績表現的舊城改造項目，羅康瑞指出，集團不會再參與動遷，僅承擔當中規劃及基礎開發部分，待政府完成後，集團將透過拍賣競投。瑞房旗下土地儲備中，逾九成是2007年或以前買入，他表示，未來將積極收購地皮。在集團正籌備多個購地開發計劃，他預計上半年可望落實個別項目，地區則仍在一直發展的上海、重慶等城市。

上半年有望落實項目

「國家對樓市的政策趨向由市場主導，由地方政府各自施行。」羅康瑞認為，內地繼續對樓市進行微調，但市場走勢將仍然向上。他直言，集團過往未有緊貼中國房地產業的政策及市場變化，在商業地產、尤其商場項目「太保守」。但對於同行世茂房地產（813）發展的「Mini Mall」策略，羅康瑞並不看好；他認為，在電商網購急速冒起的衝擊下，大陸商場應當轉型至高檔消費的經營模式，着重用戶消費體驗及環境設計。

瑞房著名的「新天地」系列綜合體項目中，周邊地皮的寫字樓及住宅銷售是支撐其商業部分的重要資金來源。羅康瑞表示，很多城市政府都邀請集團在當地建立「新天地」項目，但舊城區重建、保留建築等發展成本不菲。他指出，籌劃中的「新天地」若僅屬於單一項目，將要求當地政府根據相關開發成本，讓集團獲得區內另一地皮作補償，以加快資產周轉，保障盈利效益。

禹洲地產（1628）宣布，連同附屬公司擔保人與中銀國際、花旗、德意志銀行及滙豐訂立購買協議，內容有關發行2019年到期、息率8.625%的優先票據。發行票據估計淨集資額將約2.95多億美元。

會德豐（020）近年在房地產市場不斷增購不同類型的土儲，不少項目發展漸次落成。集團今年推售4個新盤，合計逾1400伙，主攻不同類型的市場。近月超級豪宅銷情理想，4個項目中，較矚目為只提供67伙的山頂聶歌信山道超級豪宅，預計年底登場。

會德豐與南豐發展在2010年以104億元的高價，奪得位於聶歌信山道的超級豪宅地皮，項目近月分為3個預售樓花申請，有待地政總署審批。會德豐地產常務董事黃光耀接受本報專訪時表示，集團計劃優先推出該盤的獨立洋房，涉及19座，惟有待預售樓花審批和工程進度等，期望可在第4季推出市場。

19座洋房將打頭陣

他指出，同類洋房的供應並不多，也不穩定，故近月山頂一帶的洋房新盤銷售成績較為理想。他表示，該項目的買家除內地客外，相信可可吸引本地客的青睞，並認為此類超級豪宅的買家通常較低調，入市會選心頭好，故項目的推售模式與一般大型新盤不同，毋須受市場氣氛影響，主力配合買家的需要。

資料顯示，聶歌信山道項目的洋房部分將於明年底落成，至於48伙分層豪宅則分為兩批在2016年上半年陸續竣工。

回首2013年，黃光耀表示，集團去年的推盤量不多，年內主力推出與新世界發展（017）和港鐵（066）合作的柯士句站The Austin，項目10月起推售，銷情理想，3星期內悉售576伙，反映項目的位置、質素和設計等受到市場歡迎，故加強推盤信心，去年11月中就第二期申請預售，最快今年次季至年中可推出。

The Austin二期的單位間隔由開放式至4房不等，單位面積也更大，由2房至5房設計，至於特色戶也有逾10伙，較第一期為多。黃光耀表示，二期的位置更近尖沙咀，景觀也較開揚，冀能吸引用家和換樓客入市。

高街精品豪宅7月推

該集團今年推盤多元化，除前述兩個項目外，年內也會挾西港島綫即將通車之勢，推出位於西營盤高街92至98號的精品豪宅項目，預計7至8月開售，將以2至3房間隔為主。

此外，會德豐地產近年大舉在將軍澳市中心南部購入多幅地皮，可建樓面約210萬方呎，首個項目將於短期內提交預售申請。黃光耀表示，期望位於將軍澳第66B2區唐俊街18號的項目，在第4季可推售，提供590伙，將以2至3房間隔為主。

他指出，將軍澳市中心南部屬未來的重點發展區，區內有多個項目推出，也有單車館和設計學院等配套，可發展為一個小社區。雖然未來數年區內將有多個新盤進入銷售階段，但他不擔心會構成競性競爭。他又認為，眾發展商各有所長，可吸引其不同目標的買家。

去年一手市場整體推盤量不算多，黃光耀解釋，發展商推盤往往因應市場氣氛，期間也受到新推出的一手條例和預售樓花審批拖慢等因素影響，至去年第四季發展商和業界已逐漸適應，故推盤量亦有所增加，相信今年新盤的總推售數目亦會較去年多。

近月發展商推出不少優惠吸客，他認為，此情況下樓盤的反應不俗，相信業界今年定價將貼近市場。至於該集團旗下的樓盤，他指出，聶歌信山道項目屬超級豪宅項目，業界在同類項目也沒有太多優惠，而The Austin二期則會視市況而定。

《施政報告》公布後首個周末，準買家重拾信心，帶動各屋苑睇樓氣氛稍見好轉，惟大部分業主仍拒調低叫價，過去2天十大屋苑仍有6個錄「零」成交，其中港島區3屋苑齊交白卷收場。有業界指，新盤續熱賣，加上農曆新年將致，交投勢必再度尋底。

嘉湖兩天4宗買賣

中原報告指出，十大屋苑周末兩日累錄7宗買賣，全部來自於美孚新邨、麗港城、黃埔花園及嘉湖山莊，中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，各區續有新盤開售，市場仍聚焦一手，令二手成交受壓，加上臨近歲晚，不少業主沽貨意欲降低，預期月內二手成交將續於低位徘徊。美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，各路新盤續領風騷，二手承接力仍見薄弱，加上農曆新年漸近，交投勢料再度回軟尋底。

嘉湖山去莊過去2天以4宗稱冠，利嘉閣分行經理文家輝指，不少業主態度現軟化，願意調低開價約5%即成功吸客，樂湖居13座低層C室，實用551方呎（建呎708），放盤一日即以280萬元易手，低市價約7%。

中原分行經理馬斯力稱，受《施政報告》政策溫和帶動，過去2天為嘉湖山莊近半年最旺的一個周末，2日有超過100組睇樓客，準買家見後市逐步穩定決心入市，另邊廂業主叫價亦現回落，部分單位更放盤一日即火速獲買家承接。

香港置業助理聯席董事余柏表示，《施政報告》未有進一步打擊樓市措施，準買家信心增強，加上部分一手向隅客回流，美孚新邨睇樓人數按周升2成至約150組，不過大部分業主仍不願調低叫價，令屋苑兩日僅1宗交投。成交陷於拉鋸的太古城，睇樓氣氛同上周相若，中原副區域營業經理趙鴻運表示，屋苑過去兩日有約50組睇樓客，業主叫價態度強硬。

白表免補地價買家激情不减，祥益地產高級營業經理胡志偉表示，屯門區居屋周末睇樓人數按周再升1成，兩日暫錄兩宗白表免補地價居屋成交個案，龍門居13座高層H室，業主於《施政報告》後擔心大量居屋供應影響樓價，遂減價5%至228萬元離場。

港鐵（00066）天水圍輕鐵天榮站項目明截標，屬港鐵首個簡化以「一口」地價招標用地，確保1,500伙可順利批出，追趕供應目標，估值約20億至24億元。

可建約1500單位

天水圍輕鐵天榮站上蓋物業用地，屬本年度至今規模最大的住宅用地，總樓面面積達98萬平方呎，將可興建約1,500伙，屬重要的住宅用地供應。

港鐵為確保地皮可順利批出，已修訂了招標條款，容許發展商自由出價競投，不受補地價及入場費等限制，而將來出售單位所得的收入，毋須再作分紅。項目涉及的鐵路站重置工程及費用，亦會由港鐵負責。

綜合業界意見，地皮估值約20億至24.56億元，樓面呎價約2,036至2,500元，比項目去年初流標時入場費近31億元，即每平方呎約3,152元（包括補地價26.863億及重置輕鐵站費用4.1億元），低約21%至35%。

發展商出價料審慎

高緯環球大中華區評值及專業顧問部董事張翹楚指出，雖然政府在《施政報告》提出的建屋目標，最終能否成事仍是未知之數，但天水圍及元朗等新界地區的供應，一定會較其他地區為高，即使區內樓價不跌，升勢亦較慢，故相信發展商出價趨審慎，但由於招標條款已作優化，預計可吸引發展商入標。

天水圍輕鐵天榮站位於天城路、天榮路及天恩路交界，佔地約19.6萬平方呎，地積比率約5倍，住宅樓面佔98萬平方呎，而商業樓面則佔2,207平方呎，去年初因沒有發展商投標而以流標收場。項目於去年底重新招標，接獲的意向書數目為19份，略多於去年的16份。若果連同本年度已批及將批的住宅用地，包括賣地計劃近1.37萬伙、西鐵約720伙，以及市建局約110伙，所批出的住宅用地合共可興建約1.6萬伙，佔全年2萬伙的私人住宅供應目標約80%。

田生集團(0183)宣布，旗下世博環球作為賣方，向獨立第三方「Profit Vision Investment」出售「Plan Link」49%權益，代價為2.254億元。「Plan Link」於英屬處女島註冊成立，從事投資控股，主要透過附屬持有九龍賈炳達道第142、144、146、148、150、152及154號物業，作價2.254億元。交易完成後，Plan Link將繼續為田生擁有51%權益之附屬公司。

田生估計，出售事項所得款項淨額約2.216億元，擬撥作償還「Plan Link」結欠銀行貸款，及田生一般營運資金用途。

二手樓市成交量減少，加上去年底樓價指數回落，令住宅樓宇短?交易活動大減。稅務局一三年錄得連額印SSD住宅總成交量為一千四百七十七宗，按年減少一成六，涉及總SSD稅額為二億八千多萬元，則按年減少半成。

　　一三年額印成交量急跌，全年交易量為一千四百七十七宗，涉及SSD總交易稅額為二億八千九百八十八萬元，平均每宗SSD交易繳付為十九萬六千多元，而平均每月額印單位交易量為一百二十三宗。另外，一二年錄得SSD住宅交易量為一千七百五十五宗，涉及總交易稅額為三億零六百一十二萬元，平均每月額印單位交易量約為一百四十六宗，每宗額印交易金額為十七萬四千多元。

　　差估署錄得住宅樓價指數連續回落，令住宅短?交易活動減少，市場人士分析，短?樓宇交易量料進一步放緩，由於短期內新盤仍主導市場，加上紛推優惠及貼市成交，令二手樓市持續受壓，相信後市連SSD住宅交易料進一步減少，且佔大市成交比例亦進一步下跌。

　　稅務局新公布之額印SSD住宅交易紀錄，單計去年十二月總計錄得SSD住宅交易為九十一宗，涉及交易金額為一千七百二十萬元，折合每宗連額印住宅交易涉及稅額為十八萬九千元，當中，涉及在六個月以內轉售物業紀錄共兩宗，涉及稅款五十萬元，平均每宗涉稅為二十五萬元，同月，在六至十二個月內轉手連額印交易則錄零交易個案，餘下在十二個月至二十四個月之額印交易涉八十九宗，涉及繳稅為一千六百七十萬元，平均每宗交易稅額為十八萬八千元。

　　另外，近期樓宇成交量急跌，住宅交易每月僅在三千至四千多宗水平徘徊。其中一三年住宅成交量全年為五萬零六百多宗，平均每月住宅成交量為四千二百二十多宗，而下半年計，每月住宅成交僅在三千多宗水平，僅在十二月錄較顯著反彈至四千六百六十多宗水平。

　　按全年住宅樓宇成交量五萬零六百多宗計，年內SSD住宅交易為一千四百七十七宗，SSD住宅佔大市成交比例僅在百分之二點九水平，佔大市交易量極低水平。市場人士分析，主要反映樓價回落，以及樓宇交易量偏低，加上二手市場議幅擴闊，令中短?持貨物業幾乎無利可圖，令SSD住宅成交量亦急速回落。

　　一三年住宅樓宇成交資料顯示，按月計每月住宅成交易量介於三千四百至最高六千三百零七宗，額印佔每月成交比例約百分之一點八五，至最高三點四六水平。市場分析指出，短期內一手盤成大市焦點，二手樓市交易量持續偏低，估計連額印住宅交投仍在較低水平。

　　另外，市場又分析指出，土地註冊處最新資料顯示，截至今月十五日為止，整體物業買賣註冊宗數暫錄三千一百五十九宗，較上月同期的約二千四百九十多宗大幅上升約二成半，料今月全月樓宇成交數字將超越上月全月，預期約達六千五百宗交易水平，屬整體物業註冊將連續三個月上升紀錄。

　　至於今月中計，二手住宅註冊量約錄一千四百多宗，佔整體物業註冊約四成半；其次為一手私人住宅註冊，約錄九百宗，佔大市成交近三成；非住宅物業註冊約八百多宗水平。另以按月計，非住宅物業註冊按月升幅最多，按成交量上升五成四水平，其次為一手私人住宅，亦按月同期升四成多。但二手註冊表現較遜色，按月成交量僅上升百分之七點六，料全月數字升幅將不會太大，二手樓市交量或低於三千宗水平。

美國政府周五公布，美國12月新屋開工下降9.8%至年率99.9萬棟，獨棟式與公寓式新屋開工均下降。

接受MarketWatch調查的分析師平均預估，因寒冷天氣影響，12月新屋開工將下降至年率98.5萬棟。

美國商務部周五公布，美國11月新屋開工由109萬棟修正為111萬棟。

儘管12月新屋開工下降，2013年新屋開工仍達923400棟，創2007年以來年率高點，顯示房屋市場持續復甦。

12月新屋開工許可--未來需求的指標--下降3%至年率98.6萬棟。

2013年全年，新屋開工許可為974700棟，亦創2007年以來年率高點。