房地產保值看地點。新光金控董事長吳東進昨（23）日表示，不動產是否有泡沫，各界說法、看法不一，但如香港寸土寸金，即便幾波價格下去後還是會上來；再以日本經驗來看，只要是距車站5~10分鐘內的土地，價格都不易下跌。

吳東進也表示，新光人壽今年仍會出售內湖大眾電腦大樓，主要是新壽在內湖的大樓太多，根本租不滿，因此要出售以實現獲利，另外，也會再轉進其他地區如南港。

去年新壽用20億元左右標得南港地上權，位於中信金控總部大樓旁，吳東進也認為此地點極佳，後勢可期。

新壽去年標下台菸酒新板地上權、中油承德路地上權及北市府的南港地上權，不含後續開發投資，已達39億多元，近期新壽也在評估國產署在台南大億儷緻附近地上權標售案。

據悉，已有業者找上新壽合作，由於當地是文創用地，雖1,000多坪，但必須有一定比重作為藝文之用，新壽仍在評估是否符合投資報酬率。

至於中油新板附近地上權預計2月標售，占地約2,000~3,000坪，但臨道路口較小，新壽還在評估是否出手；今年可能還有信義A25地上權及中油南港C1地上權重新標售，新壽也表示，這種投資200~300億元以上的大型地上權，資金積壓較重，要再看是否能提高收益率，否則不會貿然競標。

吳東進表示，最近香港首富李嘉誠出售房產的消息，引發各界注意不動產是否泡沫，但香港寸土寸金，很多家庭住宅坪數極小，但價格依舊很貴，就算有幾波下去，也會再上來，「只要是首善之區，好的地方價格永遠不會跌。」

吳東進以日本為例，只要是距離車站走路5~10分鐘，不動產就有機會上漲，有人建議養老村要蓋在偏遠的地方，但吳東進認為不方便，會影響居住意願。

國內REITs將出現旗下資產都更首例。國泰人壽已正式以投資人身分，向國泰1號不動產投資信託基金（國泰R1）受託機構土地銀行提案，建議以推動中華大樓辦理都市更新取代出售。

依國泰人壽評估，經過都更，最多五年內，中華大樓樓地板面積即可翻倍，租金也可增加一倍以上，最重要的是市價可由最初證券化時的16~17億元，翻揚到100億元以上。

除國壽持有國泰R1達19％，新光集團也投資R1約10％，新光金控董事長吳東進昨（23）日表示，會支持國壽都更的建議。吳東進指出，現在金融機構都不缺現金，不急著出售，都更反而能增加價值。

另外如富邦集團亦握有17％左右，同樣不支持出售中華大樓，加上一些友好機構，國壽此項建議估計已有五成以上受益人支持，一旦過關，將是國內不動產證券化基金中第一個推動都更的案例。

由於有其他投資人提案主張立即出售中華大樓，年底即可配息，據這些投資人提供的鑑價報告，立即出售市價約47億元，可落袋為安；但若要都更，可能曠日廢時。

現在就看3月初受益人大會的表決結果，只要1/2的受益人出席，出席的50％以上同意即可通過該建議案，初步看來，國壽的都更建議案過關機率相對較高。

國壽昨天也正式提出說帖，指中華大樓已是37年以上的舊建物，符合現行都更的條件，應盡早申請，取得相關都更獎勵及容積移轉，樓地板面積可望由現行5,400多坪，提高到1.2萬坪以上，屆時價值也可望提高。

國壽同時指出，重新改建後出租，年租金收益也可從現在0.8億元，增加逾一倍以上，若現在出售則算是「賤賣」。

國壽表示，依其民生建國大樓都更的經驗，商用大樓申請較無爭議，一般1~2年內可望過關，加上2~3年開發，最長五年即可提高中華大樓價值；同時國泰R1一年租金收益約8億元，中華大樓僅占10％左右，投資人在開發期間收益損失不大，都更後價值可望暴增。

國泰R1是在2005年掛牌，標的包括喜來登飯店、國泰西門大樓及中華大樓，當時中華大樓鑑價僅16~17億元，主要作為商場及辦公大樓之用，國壽表示，未來台北市都更標準可能提高，中華大樓應趁符合時儘早申請，以免失去機會。

出售？都更？西門中華大樓 兩派相爭

國泰一號不動產投資信託基金（REITs）持有的西門中華大樓，近期出現兩派股東交鋒，大股東國壽主張都更，另一派則堅持處分大樓，仍待受益人大會決議。屆時若確定都更，將創下REITs標的物都更的首例。

新壽也有投資國泰一號，新光金（2888）董事長吳東進昨天也表態支持都更。目前國泰一號旗下一共有三個標的物，包括台北喜來登大飯店、西門誠品與西門中華大樓。根據國壽估計，西門中華大樓一年租金收益約占所有標的物的10%。

據了解，此案是由持有國泰一號發行在外受益權總數3%以上受益證券的受益人，去函要求國泰一號召集受益人會議，期望提案處分國泰一號旗下西門中華大樓；但創始機構兼大股東國泰人壽則主張都更。

國泰人壽副總林昭廷昨說，西門中華大樓屋齡已達37年，目前都更相關規定是只要屋齡30年以上的大樓就可都更，不過現在北市府擬更改都更辦法，從30年變成50年才能都更，所以必須要儘快辦理都更。

林昭廷也解釋，專業鑑價機構評估大樓目前市價約47億元，如考量都市更新重建效益，西門中華大樓開發價值可達65億元。

林昭廷也說，不動產投資信託基金以長期穩定租金收益報酬為主，但西門中華大樓受限建物老舊，租金提升有限，更新後大樓加計都更獎勵及容積移轉後，總開發量體達12000坪，市價可達百億以上。

由於兩派股東出現歧見，目前兩議案由提案投資人內部評估後提案受益人大會，3月5日召開受益人大會確認西門中華大樓應處分或辦理都市更新，由受託機構及管理機構依受益人大會表決結果執行。

國泰一號都更 新光金按讚

台北市都市更新處研議修改都市更新標準，將都更屋齡拉長至超過50年，發引新一波搶辦更都潮。

為免西門中華大樓錯過申請時間，國泰一號（REITs）投資人國泰人壽近期向受託機構土地銀行提議，辦理西門中華大樓都更活化資產，除租金收入可增加，建物本身價值也將翻倍至百億元以上。

新光金控董事長吳東進昨（23）日也表示，新壽認為國壽的想法有其道理存在，傾向支持國壽提案。吳東進說，新光金和國泰金是本質一樣的公司，想法類似，壽險資金屬於長期資金，不會急著想要把西門中華大樓賣掉、換取現金早日落袋為安。

國泰一號西門中華大樓何去何從，將於3月5日召開受益人大會討論由投資人提出的兩項提案，一是出售，二是申辦都更，後者是由投資人之一的國壽提案。

國壽提議都更原因在於，北市新的標準預計近月實施，影響所及，台北市眾多老舊商業大樓若想辦理都市更新，須等到屋齡超過50年，西門中華大樓目前屋齡37年，依現行規定符合更都重建條件，新規定上路後，得再等13年。

國泰人壽持有國泰一號約19%，新光集團合計持有逾一成，新光金控董事長吳東進昨天也表態支持更都案，取得長期利益。

聯上實業（4113）董事長蘇永義說，今年聯上開發與聯上實業二家上市櫃公司，將在全台灣推案150億元至200億元，比去年增加四至五成，挹注集團營收獲利。

法人分析說，聯上實業、聯上開發近來積極建構土地庫存，不斷向政府標地、向民間買地，加上建案銷售情況不錯，有利個股表現。昨天聯上實業個股上漲0.3元，收盤23.2元；聯上開發收在平盤25.37元。

蘇永義表示，政府打房的政策持續推動，預估今年房地產市場持平看待，基本上以「個案表現」為主，尤其具價格優勢的建案，銷售情況將較順利。

蘇永義指出，每個地段房價的主行情都不同，但相對每個地段都能創造價格優勢，部分建案開價或許有走軟的機會，不過若期待房價會大幅下跌，則不切實際。

他說，主因在於這波房地產榮景，大小建商都累積相當的實力，加上中央銀行不太可能在短期內調高利率，今年全球經濟展望比去年好，種種因素都有利房地產市場發展。

蘇永義說，今年聯上將持續在北中南推案，總案場約可達十個以上，北部與南部各四至五個建案，總推案量應可達150億元至200億元，其中有部分是都更案，有時會遭遇不可抗力因素延宕，「不是今年的話，最遲明年都更都會推出」。

聯上集團去年推案總量約120億元，今年有機會增長四成以上，展現企圖心。另外，去年房市上半年優於下半年，今年情況也將類似，尤其下半年進入七合一選舉，各種廣告文宣全部都會受選舉牽引，房地產宣傳效果不佳。

蘇永義表示，今年聯上在高雄、台南、桃園都有多個建案推出，高雄中華路上35層的超高住宅大樓，將是南部建案新亮點；台南有二個分別為70億元與20億元建案；桃園有二個各約45億元建案。

財政部瞄準全台豪宅，實施新一波打炒房計畫。財政部長張盛和昨（23）日宣布，針對出售雙北市8,000萬元、其他縣市5,000萬元以上豪宅，未舉證成本者，一律改按房屋售價扣除土地價值的15%，計算售屋所得課稅。

張盛和說，此舉如同是向房屋的實價課稅再推進一步。這項措施將於今年5月報稅開始適用，全台豪宅都將受到衝擊。根據統計，符合這項標準的售屋案件，102年度總計有1,496件。

張盛和昨天舉行新春記者會，宣布將實施兩項穩定房價的新措施。一是，財政部已發函地方政府調高非供自住房屋的房屋稅率，凡是配合的縣市，將獲得增撥補助款的獎勵；二是，去年出售豪宅的賣家，今年5月申報所得稅時，如果沒有舉證成本，只要被稅捐機關掌握售價時，即要改按房屋實價扣除土地價值的15%計算，不再以較低的房屋評定現值做為計算所得的唯一標準。

以台北市售價3億元的豪宅為例，土地與房屋分別占售價的70%與30%，即土地售價2.1億元、房屋為9,000萬元，若賣家未舉證買入成本，稅捐機關即可以9,000萬元乘上15%，以1,350萬元做為售屋獲利課稅。適用40%稅率者，其售屋獲利應納所得稅是540萬元。

財政部表示，過去稅捐機關未能掌握售屋者成本時，只能以房屋評定現值乘上各縣市不同的所得額比率課稅。如台北市高級住宅為48%，假設上例3億豪宅的房屋評定現值是2,000萬元，其售屋所得即是960萬元，同樣按40%稅率計算，應納售屋所得稅只有384萬元，新制（540萬元）使其稅負上升40.6%。

張盛和指出，財政部每年均會就民眾出售房屋的財產交易所得訂定售屋獲利的比率，過去能夠出示買賣成本者，均按實際交易價課稅；不能舉證買賣成本，以房屋評定現值的一定比率計算售屋獲利。

從今年開始，財政部新增一種售屋利得的計算方式，挑選豪宅採取按實價15%計算售屋所得。首年試辦，只挑選雙北市售價8,000萬元、其他縣市5,000萬元以上房屋做為課徵標的。

市政中心搬遷，帶進成千上百名公務人員入駐，讓房市直接受惠。根據國內房仲業者觀察，近年政府遷徙計畫不斷推動，像是新北市新莊副都心、台中市七期重劃區，都因為中央機關、市政中心遷入，商業活動日漸頻繁，住宅需求也逐步提升，帶動近三年房價漲幅超過三成。

　　位於新莊副都心的中央合署大樓於去(102)年12月正式啟用，13個以文化部為首的中央部會和地方機關陸續遷入，預估今(103)年1月底前，3,500名公務人員全數入駐，將帶動當地商圈發展。

　　全國不動產表示，在中央合署大樓利多加持下，帶動住宅需求，近三個月看屋人潮及租客增加20%~30%，且大多是公務人員。尤其周邊交通便捷，具備「三高三快三捷」，包括國道一號、汐止五股高架橋、五股楊梅高架橋、台1線、台64線、台65線，還有機場捷運、環狀線、新莊線，近三年新成屋電梯大樓房價漲幅超過三成，成交均價每坪為52~58萬元。

　　而台中新市政中心於99年進駐七期重劃區，周邊公共工程持續推動，像是捷運綠線、台中國家歌劇院等，還有兩大百貨龍頭新光三越、大遠百相繼開幕，以及家樂福、IKEA進駐，已從一片荒煙蔓草晉升為國際級的「市政商圈」。

　　全國不動產指出，市政府遷入前，區內僅有一家便利商店，直到新市政中心啟用後，連鎖店家搶進，房價急遽成長，近三年漲幅超過六成，目前新成屋電梯大樓成交均價每坪約35~40萬元。

　　另外，桃園縣升格在即，為了整體發展，地方傳聞縣政府也考慮搬遷至南來北往便利的青埔重劃區。全國不動產分析，青埔重劃區有高鐵站、機場捷運的交通優勢，又鄰近國家大門桃園機場，未來房價漲幅可期，目前新成屋電梯大樓每坪約25~35萬元，未來行政園區若真的遷入，上漲力道不容小覷。

很多人認為房屋買賣不成，只要解約即可免除奢侈稅，其實不然，國稅局提醒，所有權人銷售持有兩年內的不動產，在完成產權｢移轉登記｣後，解除買賣契約並取回原銷售不動產，假如雙方為合意解約，賣方仍需繳納奢侈稅。

以最近國稅局查獲個案為例，A君99年8月買下一戶房屋，於101年6月訂立不動產買賣契約書，銷售該房地給B君，且已完成產權移轉登記。A君逾期未申報奢侈稅，經國稅局查核，該區調解委員會的調解書顯示，因為B君尚有餘款未付，經調解後雙方同意解除原契約，將房地回復登記為A君，並主張原契約不成立。 然而，由於雙方均無法提出過戶後向B君催收，與調解後價金返還等證明文件，且A君是遭調查後才聲請調解，雙方藉由合意解除買賣契約，而非行使法定解除權，因此，A君再次取得不動產所有權，原契約仍有效，須依規定課奢侈稅。

以A君案例來說，未依時限申報奢侈稅(持有期間1年10個月)售價400萬元，國稅局依10%稅率補徵稅額40萬元，另漏稅部分處0.5倍、20萬元罰鍰。國稅局特別提醒，銷售持有兩年內的不動產，得在辦理產權移轉登記前解除契約或行使法定解除權，才可免繳奢侈稅。 至於持有期間的計算，國稅局說明，是指原所有權移轉登記日至「訂定銷售契約日」止，並非原移轉登記日至出售的移轉登記日間。舉例來說，假設100年9月9日完成移轉登記取得的房屋，在102年8月31日訂定銷售契約出售，並於102年9月10日完成不動產移轉登記，依奢侈稅條例規定，持有期間應為100年9月9日至102年8月31日，尚未滿兩年，若無排除課稅的情形，應按售價乘以稅率10%課徵奢侈稅，如果民眾誤認為持有期間已達標而未報稅，經查獲將遭補稅處罰。

中央銀行昨天公布五大銀行（台銀、土銀、合庫、一銀、華銀）去年十二月新承做房貸飆上六六四億元，創歷史新高；新承做房貸利率為一．九三四％，月減○．○○一個百分點。

央行官員表示，五大銀行去年底新承做房貸大幅上揚，除了受到傳統年底交屋潮帶動外，今年起土地公告現值調幅較大也是原因之一，且就買賣移轉棟數觀察，六都均較前月成長。

今年起全台土地公告現值平均調幅為十四．一九％，以台中市二十四．四三％最高，反映在買賣移轉棟數上，台中市去年十二月即突破六千棟大關，單月成長近四成，而台北市、高雄市、桃園縣同樣都有兩位數以上的成長。

五大銀行承做房貸比重約占全體銀行的四成，常被視為房市風向球，去年十二月新承做首購族的「青年安心成家方案」房貸為一○六億元，月增十四億元。

央行官員指出，美國聯準會今年正式縮減量化寬鬆（ＱＥ）購債規模後，全球資金不會再這麼寬鬆，對房市的影響，則要取決於民眾預期，這方面央行會密切關注。

「今年一、二月為關鍵！」行庫主管說，扣除掉季節性及一次性因素後，今年前兩月五大銀行新承做房貸是否較去年同期七一○億元成長，可視為全年房市重要指標。

財政部長張盛和日前表示，房市多頭超過十年，房價這麼高，既然泡沫化警訊都出來了，民眾若有風險意識，就不要盲目地投入房市，泡沫才不會越吹越大；央行官員也說，有些房市泡沫化指標在比較高的水平，央行會持續採取針對性審慎措施。

繼房貸龍頭土地銀行示警後，不動產授信第二大的合作金庫銀行為了加強風險控管，現已採取總量管制、非內部土建融案件不承做分戶貸款、不同地區給予不同房貸成數及利率等三大措施。

擁50年地上權 信義區豪宅1坪300萬

被視為台北市信義區最後一塊大面積開發案的A25基地，台北市政府昨重新公告招商，權利金底價較去年180億元一舉提高到240億元，開發模式也從BOT改為壽險業者可參與的「設定地上權」，北市府直言，是為了讓壽險業者參與。不動產業者認為，周邊豪宅每坪開價達上百萬元，A25權利金「合乎市場行情」。

位在松高路和松勇路口的A25地上權案，面積5452坪，地上權存續期間50年，權利金底價240億元，預計3月12日開標。

「合乎市場行情」
A25去年9月曾以BOT模式招標，底價180億元，最終無人投標，今年改採取「設定地上權」，台北市財政局副局長張治祥指出，可開放壽險業出租經營，權利金上調是估價師按市場行情重新估價而定。
台北市財政局局長陳盈蓉指出，未來得標者可規劃開發購物中心、企業總部大樓、觀光旅館等，但不可作為住宅使用。
A25權利金底價不降反升，中華民國不動產估價師公會全國聯合會理事長陳諶指出，比照台北學苑實際標出容積每坪125萬元，A25現在容積單價110萬元，未來還有成長空間，未來標脫價每坪可能會超過500萬元。也有市場人士指出，以容積單價110萬元來看，對應周邊豪宅每坪開價上百萬元的價位，這算是合乎市場行情。
據實價登錄顯示，信義計劃區不少豪宅單價都突破200萬元，「皇翔御琚」每坪達276萬元，「信義帝寶」每坪也有238萬元。周邊推案則包括前身為亞太會館的「陶朱隱園」、台北101大樓正對面的「富創D3」，外傳每坪開價均破300萬元。
不過大型建商對A25案興趣不高，冠德建設副總經理洪錦欽說，底標價金額太高，冠德沒有評估。他指出，由於A25底標價金額太高，初步來看，有興趣者應該都是壽險公司，對開發商而言，權利金這麼高，還要考量營造成本，興趣不高。遠雄集團副總蔡宗易表示，目前還在評估中。

長春段下月開標
除A25地上權案外，2月25日還有長春段地上權案開標，面積達2747坪，權利金為56.8億元，可以開發購物、旅館、商辦等。3月則有廣慈舊址商業區地上權案，5月有台北市議會舊址地上權案。

北市寸土寸金，近期出現8個基地面積小於50坪的鳥籠建案，又以大安區多達6案最密集，其中泰順街巷內「御境言」基地僅32.3坪最迷你；信義區「信義一品」基地原擬推都更，因整合失敗，建商自行推案，1個月賣近5成，銷售熱度不減。

恐無保全及車位
「御境言」僅6戶住家、1戶店面，每坪開價113萬元，因基地面積小，公設比相對高，專案經理周玉堂稱：「建案價格在區域內相對親民，附近成交價約落在110萬元上下。」

東其建設位信義區永吉路120巷基地，因都更整合失敗改推「信義一品」建案，基地面積48坪，規劃9戶17~36坪1~3房，每坪開價138萬元。為降低購屋人還款壓力，推出訂金、簽約、開工只付房價12%，6樓工程完成前零付款，專案經理林煥斌解釋，「若以貸款7成計算，購屋人約可延後8個月繳清剩餘18%自備款。」

金磚動力行銷副總經理施孝文提醒，小基地建案多為機械式車位或無停車位，「戶數少，社區管理若無法負擔24小時保全人力，只能租用保全監控系統。」此外，鳥籠建案多位於高密度開發區，建物常夾在大樓間，棟距不足，消費者須留意房型格局與通風採光。

士林官邸專案住宅上周標售20戶，標脫15戶，昨日財政局正式公告其餘未標脫5戶，標售單價為73.2~75.4萬元，總價4250~4470萬元，每戶64.37~64.99坪，預計2月5日下午2時對外開放看屋，2月11日截標，2月12日開標。

台北市財政局上周標脫的15戶士林官邸專案住宅，標脫價每坪81~92萬元，最高溢價率達到16%，台北市財政局副局長張治祥指出，此次標售價位與上次公告價位一樣。

最新統計指出，台北市房價最近10年來大漲1.14倍，預售新屋平均每坪達83.9萬元新高；儘管財經首長擔心房市要泡沫化了，但學者專家指出，今年北市精華地段房價將快速M型化，每坪300萬的頂級豪宅很快會看到。

台綜院金融證券投資諮詢委員會、財團法人現代財經基金會昨（23）日共同主辦「全球房市泡沫陰霾籠罩？」論壇。現代財經基金會執行董事鄭優表示，近來房市多空雜音多，連財經首長都發出警訊，在國人房屋自有率居高不下之際，房市究竟有沒有泡沫破滅疑慮，尤其令各界關注。

淡江大學產經系教授莊孟翰指出，檢驗房市10大泡沫指標，現在還有2項沒有超標，即開工率水準沒有大於銷售率，及空屋率還沒超過10％；至於其他8項，全數超過警戒線。

莊孟翰直指，雖然房市泡沫一直在，尤其是台北市，但有泡沫和破不破滅，是兩回事；後市必須看兩大關鍵：外來需求、政府政策。在ECFA上路、兩岸服貿協議可望生效下，相信陸資、外資還會前仆後繼而來，因此台北市房價應該會呈M化，強者恆強。

住展雜誌研發長倪子仁也呼應指出，北市精華地段幾個頂級豪宅新案，像信義計畫區D3、陶朱隱園、冠德案，以及天母華固天鑄等，待價而沽味道濃厚，市場估計每坪300、400萬元的時代，很快會來臨。

國立苗栗農工舊校區，有一點五公頃土地屬苗栗市的市有地，校舍已拆遷，將歸還公所，因位處市區中正路精華地段，市值超過十億元，市長邱炳坤有意標售，規劃打造苗栗市「新都心」，將是苗栗市有史以來最大標售案。

校友會：土地完整 不宜賣掉

對此，苗栗農工校友會理事長、苗栗房屋仲介公司董事長楊燕梅認為，苗市難得有如此完整土地，不宜貿然標售，應保留栗市民的財產權；市民代表會主席賴桂煖表示，若市公所提案，攸關苗栗市發展，代表會將充分討論。

代會：攸關苗市發展 會嚴把關

苗農舊校區佔地二點六公頃，其中一點五公頃為市有地（約四千八百七十二坪）、一點一公頃為國有財產署用地（約三千三百二十八坪），無償提供校方使用長達六十七年。

民國七十年間開始，學生已全數移往經國路新校區上課，舊校區閒置，校方目前已將校舍拆除，整理完成後就會將市有地歸還公所。

市長擬透過都計變更後標售

苗農舊校區目前為文教用地，市長邱炳坤擬透過都市計畫變更為住宅區及商業區後公開標售，若標售成功，挹注市庫收入，這筆錢將花在道路建設及景觀、環境改善。邱炳坤說，一定會完整規劃，商業及住宅區內限制加蓋，也將連同國有地一併規劃，希望打造成苗栗市的「新都心」。

楊燕梅認為，苗農舊校區緊臨黃昏市場，周邊為商業區，生活機能佳，住宅區每坪市價約二十到二十五萬元，商業區每坪上看三十萬元，市值逾十億元，可說是寸土寸金，應引進企業集團朝中、大型購物商場及停車場規劃，讓市民不再遠赴台中或新竹消費，但土地不用標售，可採承租方式，讓苗栗市民保有財產權。

市民：售或租應由多數市民決定

有市民主張由多數市民決定，建議在各里里民大會中提出討論；苗栗市民代表會主席賴桂煖表示，苗農舊校區土地，不管是要標售或承租，攸關苗栗市發展，若市公所提案，代表會將充分討論，嚴格把關。

台北市開始賣豪宅了！台北市政府首度標售位於信義區的「國美商隱」豪宅，共有21戶，大多49坪，僅1戶為76坪，每坪底價100萬元，車位每個250萬元，預計今年5月標售，如順利標脫，可望為北市庫帶來11億5850萬元收入，資金將轉投建蓋公營住宅。

北市財政局局長陳盈蓉昨表示，21戶的「國美商隱」，為2009年參與國美建設都更案分回的房地，市有持分土地面積約1112平方公尺，佔更新單元面積4130平方公尺的26.93%，北市府分回21戶住宅單元及41個停車位。

陳盈蓉說，依內政部實價登錄網站查詢參考，周邊類似房價行情每坪約100萬元，財政局最近會請估價師重新估價，再送至不動產評價委員會，經委員會核定底價後，預計5月公告標售。

市府：非助長炒房
但北市府帶頭賣起豪宅，遭質疑是否跟台北市副市長張金鶚反炒房理念相違背？對此，陳盈蓉表示，這21戶坪數面積大，加上地段佳，如改作公營住宅，租金相對也會很高，一般民眾租不起，賣掉反而能增加市庫收入，拿這些錢找一個更適合地點興建公營住宅，讓租金水準能再往下降，會更有利於民眾，而非助長炒房。

建商自售價引側目
至於建商自售「國美商隱」的每坪價格，是否可能比北市府底價還低？陳盈蓉認為，不無這個可能，因建商私人戶部分已賣掉，先賣與現在才賣的價格會略有不同，價格還是得看出售時間而定。「國美商隱」位於信義區永吉路30巷101弄，房型皆為三房，環境鬧中取靜。

另為增加市庫財源、降低北市負債，財政局昨也宣布，繼2007年首度發行「土地租金受益證券」後，相隔7年，今年再推出台北101、晶華酒店設定土地地上權的「土地租金受益證券」，北市府預計發行10年的土地租金受益證券，向民間募資26億元，預定3月公告招標發行證券商，土地租金受益證券除開放法人認購的大面額5000萬元，也有小面額能讓民眾認購，年利率最高1.8%，至於是每年只領利息還是本利一起攤還，仍需做研議。據瞭解，中央也積極規劃發行「土地租金受益證券」。

潛銷搶客 高樓層估破百萬元

台北建商插旗台中7期，新豪宅案將在農曆春節期間開打。大陸建設台中7期新案「宝格」預定3月公開，日前已悄悄動土。據參觀過的買方透露，目前每坪開價75萬元起跳，高樓層可望上看百萬元。富邦建設在7期的新案也確定案名為「市政富邦」，已開始潛銷。
「宝格」是2年前大陸建設以每坪327萬元購地，當時創下中部土地價格成交新高的基地。大陸建設董事長張良吉指出，「宝格」3月開案，開價不會如市場外傳這麼高，目前已展開潛銷。該案已邀請買方進場參觀，對於確實開價，大陸建設始終不願鬆口，據參觀過的買方透露，每坪價格開出75~90萬元，高樓層已有百萬元價碼。
同樣插旗台中7期的富邦建設，已確定7期案名為「市政富邦」，該案位於市政路近文心路口，已展開潛銷。立智國際總經理王耀斗說，市場推估，每坪開價70萬元起。

台中帝寶將漲價
去年928檔期進場卡位的「台中帝寶」專案經理許茂諺表示，年後將調漲一波價格，每坪將調整為65~75萬元。他觀察，隨著農曆春節接近，「最近很多台商客回來看、下訂，至少3分之1是台商，而且來看的都是看大坪數。」
台中建商也加入這波農曆春節大戰，王耀斗說，為搶農曆年前後返鄉台商商機，台中豪宅建商如寶輝、聯聚建設都有安排豪華專車接送，希望能開出紅盤。
寶輝建設總經理蘇良智說，「寶輝秋紅谷」過年後要釋出20戶。寶璽建設將推出「天睿」，潛銷期已賣3分之1，由於接待中心仍未完工，預計最快3月進場，「因環境好，目前潛銷客戶中有一半是自住型的台北客。」

「我要求不多，只希望能有一條路走！」台中市58歲潘姓婦人，住了40年的房屋，因原本行走道路被建商買走蓋屋，前天新屋主把圍牆的門鎖住，潘婦住處變成無法進出的「孤島」，剛好她心律不整宿疾發作，救護車找不到路進入，只得商請鄰居撬開後門才能送醫；她說，出入被「封死」，讓她很無奈。

鄰居撬開後門 才能上救護車

台中市都發局表示，該案非屬「台中市建管自治條例」規定具有公用地役權的現有巷道，住戶主張的出入道路通行權，須採私權的司法爭訟或與建商、鄰居協議，一○○年即發函明確告知，此事涉及私權爭訟，非建管法令所能處理。

建商委任的張姓代書則說，潘婦想買房子且已簽約，卻不知何故反悔，沒履約交付尾款，建商才會收回房子，法拍由新屋主得標，至於通道的問題，潘婦應與新屋主協商。

住在中市豐原區中興路的潘婦向記者投訴說，他們的房子在巷弄內，以前與舊中縣政府宿舍相鄰，原本走宿舍旁道路，不料，4年多前政府把宿舍用地賣給建商，他們向建商購買房子，以便預留進出的道路，也付了定金20萬元，雙方卻起爭議鬧上法院，法官要求雙方和解。

她說，和解一直無法談成，建商把房子蓋好後，道路變成圍牆，她原先想買的房子，建商改賣別人，前天新屋主把圍牆的門鎖住，她與70多歲的老父與老母親一家人就被「困住」了。

潘姓婦人說，新屋主曾向她的胞弟反映，見70多歲老母親無法進出，願意讓他們承租道路，但他們認為承租不是辦法，沒達成協議，前天圍牆的門鎖住，讓她無法出門，不巧心律不整宿疾發作，救護車無法進入，鄰長趕緊拜託一位好心鄰居，撬開鄰居封閉已久的後門，才搭救護車就醫。

婦控建商封路沒道理

針對潘姓婦人跟建商間的爭議，台中市議員謝志忠說，潘婦的房子在40年多前蓋好時，就位於巷弄內，早年建築物不多，現在已蓋了密密麻麻的房子，僅剩一條出入口，又因政府賣地給建商蓋房子而封死，他認為「無道理」，希望能檢視當初核准給建商的使用執照與建築執照，找出解決辦法。

生活圈四號道路102年底全線通車，沿線所經過區域如部子段、嶺東商圈、大里地區，建商紛搶進，帶動近期房價不斷看漲。

至於位在環狀74號快速道路城內的「單元二」，在「時程獎勵容積」鼓勵下，3年內將快速開發，去年底興富發以每坪50.6萬元買地，更帶動「單元二」大樓房價，穩坐每坪單價35萬元的高點。

「單元二」將成為台中下一個富豪購屋群聚區，預估3年內就可看到完整豪墅社區發展。

單元二因緊鄰七期重劃區的優勢、土地行情跟著看漲，尤其近市政路，地價每坪成交價已達70萬元，近公益路與五權西路特三號道路兩旁的土地，每坪地價行情也達60萬元、特三號道路以南臨20米以上馬路，每坪也要50萬元。

地價飆漲帶動房價攀升，繼去年首先在本區推案的精銳「花千樹」火速完銷後，市場預計將推出每戶5、6000萬元別墅，包括碧根、精銳、雙橡園、豐美、藝術家、博星、日興等建商已進場推案。

如碧根建設推出18戶電梯別墅「碧根履願」，總價落在5450~6000萬元，博星建設電梯社區別墅約45戶左右、總銷25億元，日興建設的「心富」個案，總價也從3980萬元起。

「碧根履願」個案地坪45-50坪，建坪113-120坪，為大面寬電梯豪墅。產品設計也很精彩。除了可享受大樓般的管理和健身房、交誼廳和閱覽室等公設外，戶戶擁有中庭花園、側院和後院風情，讓家生長在一座有水池、景觀的公園裡，四季青楓、雞蛋花、肉桂、白水木和桂花飄香。在逐層退縮綠化的規劃中，斜屋頂還有一間多用途空間的藏書閣，更滿足了都市人嚮往童話世界的夢想王國。

至於遠雄集團取得3000坪土地也將於今年進場推案，目前計規劃三棟大樓，坪數為46-63坪，每坪開價50萬元。至於陸府建設大樓個案一般預估每坪單價也在45萬元以上，再創區域新高價。

「單元二」的快速開發、也連帶帶動僅筏子溪之隔的嶺東商圈，去年房價以近3成的幅度上漲、不斷攀升。

嶺東商圈挾精密科技園區與環狀74號快速道通車利多，去年底昌祐建設以每坪43.18萬元取得南屯區保安段667坪台糖土地後，再創區域行情新高。精銳建設取得建照，於農曆年間推出「精銳藝博匯」，每坪單價為25-30萬元、總銷金額也達22億元；坤悅開發預計三月進場、總銷20億元；預計四月進場的勝美建設「彩虹城三期」，市場預估每坪開價為23-25萬元。

延宕10年的金城國中新建工程昨天動工，20年來海安路地下街工程爭議終於落幕，中正路底的「中國城」舊建築將拆除，地方人士認為中正路通往運河的「龍穴」一打開，將使周邊商業及觀光前景看好。

地方還傳出，「龍穴」一開，除了中正商圈將恢復10多年前榮景，對市長賴清德也有加分，有助於未來爭取大位。 市議員邱莉莉表示，過去中正路底是運河碼頭，市區的血脈；但民國71年「中國城」興建，血脈受阻，繁華的中正商圈10多年前逐漸沒落。邱莉莉說，中國城的徵收作業程序將在今年內完成，中國城拆除後，搭配運河對岸的「運河星鑽計畫」，台南運河周邊發展將脫胎換骨。

堪輿專家鄭西元表示，拆中國城與賴清德未來能否得大位無關，但運河是水的出口，「水主財路，山主丁路」，中國城拆除後，水脈暢通，的確對周邊商業發展會大有幫助。 20年前，前台南市長施治明時代，因要興建海安路地下街，海安路沙卡里巴多數商家被迫遷移至市府西側的「新沙卡里巴綜合商場」，20年來爭議不斷，也影響到運河星鑽計畫，及運河旁金城國中、新南國小的遷移。

繼新南國小新建工程動工及新沙卡里巴商場順利拆除，金城國中新建工程昨天終於動工，市長賴清德在動土儀式上，宣告海安路地下街工程爭議結束。 金城國中新校舍4.5公頃，新建工程經費4億1500萬元，由打造綠建築億載國小的建築師劉木賢設計監造。該工程申請鑽石級建築指標，包括生物多樣性、綠化量、基地保水、日常節能、二氧化碳減量、廢棄物減量、室內環境、水資源、汙水垃圾改善共9項指標，預定104年6月完工。

市府地政局長謝福來昨天指出，目前已辦妥鳳山區205兵工廠區段徵收、鳳青市地重劃及完成土地分配的第75期市地重劃，預估鳳山的土地可上漲2到3成。

謝福來說，除目前已開闢的重劃區外，還要推展第77期南成市地重劃、鳳山車站專用區市地重劃及鳳山五甲路東側農業區區段徵收案。

第75期市地重劃區總面積約16公頃，位在凱旋世貿展覽中心南側，205兵工廠區段徵收區以西，利用2.9公頃公園用地，與205兵工廠區段徵收區2.1公頃公園用地，興闢占地5公頃，橫跨鳳山區與前鎮區的五甲公園，完成後，未來要形塑為河畔景觀住宅區。

金門兩大免稅商城進駐，不只帶來商機、工作機會，對地方來說，大大刺激了發展。其實，現在的金門和以前真的大不同，不少投資客看準小三通帶來的大陸財，開始常駐金門，隨之而來的就是建商大舉建造房屋，房價跟著被拉抬。現在要在市區買3層樓透天厝，得花上1600萬，這價錢已經和桃園平鎮 和高雄左營的房價，不相上下。

3層樓高的透天厝，一整排看過去顯得氣派豪華，走進裡頭客廳寬敞，臥室、衛浴應有盡有，光看還以為是北部哪個豪宅區塊，離島金門不只房子漂亮，現在連房價都高到嚇人。房仲業者：「房價已經漲了三成，臨路邊的農地也漲了很多。」金城邊緣透天，1棟上看850萬，同樣三層樓高在市區要價1600萬，這價格等同於像是平鎮的重劃區透天厝，一戶1500萬，又或是和高雄左營區，一戶1700萬的房價不相上下，正因為房價拉抬，像是金門金湖區塊，同時在興建中的就有5、6個建案，建商的廣告隨處可見。這麼多房其實買房大戶，幾乎都是台灣本島人。

隨著機場擴建，免稅商城的進駐，對於金門發展勢必是利多，但隱藏在後頭的恐怕就是緩緩飆升的房價，現在的金門可不再只是屋大房價低，想住好房也得花大錢的。

摘要: 隨著2013年世茂集團整體業績大規模提升，即將進入一線房地產開發商陣營，有關世茂集團旗下兩家上市公司同業競爭問題，再度被股東們關注。

“世茂房地產和世茂股份是嚴重的同業競爭！”一位不願具名的世茂股份（600823.SH）股東1月22日致電《華夏時報》，請媒體強烈關注世茂股份和世茂房地產的同業競爭問題。

目前，世茂集團下屬世茂股份和世茂房地產（00813.HK）分別是內地主機板和香港的上市公司。

此前，世茂集團為解決同業競爭問題，曾做出承諾：明確世茂股份將在中國境內專門從事商業地產的投資、開發和經營(包括但不限於銷售、租賃、物業管理等)業務；世茂房地產則主要專門從事住宅和酒店的投資、開發和經營業務。

然而，隨著2013年世茂集團整體業績大規模提升，即將進入一線房地產開發商陣營，有關世茂集團旗下兩家上市公司同業競爭問題，再度被股東們關注。

“我們發現這幾年世茂股份和世茂房地產的開發專案同質化越來越嚴重，擔心國內上市的世茂股份股東利益不能保證。”上述世茂股份股東如是說。

世茂集團的兩個上市公司結構，是國內房地產企業中獨有的，即便是珠江合生系，也是只讓合生創展上市，珠江投資不上市。未來2年，世茂集團提出的口號是衝刺千億銷售額，而如果內部的同業競爭問題不解決，恐將成為世茂系千億目標路上的“絆腳石”。

兄弟“互搏”

世茂股份1月17日公告稱，2013年1-12月，公司全年實現合同簽約額130.05億元，合同簽約面積97.93萬平方米，均錄得同比增長53%。世茂股份更表示，2014年、2015年公司還將保持50%左右的增速，並有望在今年實現200億銷售額。

2013年，世茂股份在市場上出盡風頭，以高增長率成為2013年國內房地產市場的明星公司，成為很多房地產企業關注和學習的對象，近期更是高調加大拿地。據本報記者觀察獲悉，當中不少更是涉及到住宅用地專案，並由世茂股份主導開發建設。

1月21日，世茂股份以23億元競得位於濟南天橋區官紮營片區及火車站北廣場區域的11塊土地，土地面積為41.4萬平方米，地上總建設面積約97萬平方米，地塊用途涉及商業商務、居住、交通樞紐及相關配套設施。而類似帶住宅類用途的地塊，在世茂股份近期所拿項目中比例大幅增加。

廣發證券統計的世茂股份2013年江浙地區拿地情況大概更能直觀說明問題，資料顯示，世茂股份在寧波、常熟、蘇州共斥資89億拿地，其中除寧波江北洋市河以西孫家1號地塊為綜合用地以外，其餘全部明確標示涵蓋住宅項目，當中常熟市2013A-007號A地塊更是標明為住宅用地專案。

世茂股份涉足住宅地產開發的態度已非常了然，但這亦不可避免多少會與世茂房地產形成互搏競爭。

“從世茂股份近期在寧波、濟南等地的拿地來看，已經不是純粹的商業用地開發，而更多的是糅合新城建設的商住用地開發。這樣，其與世茂房地產之間的關係會顯得尷尬，原因在於住宅業務的開發會形成重疊。在客戶資源、品牌推廣方面，世茂集團可能會面臨‘1+1<2’的尷尬。”上海易居房地產研究院研究員嚴躍進亦如是說。

本報記者曾就此向世茂股份媒體聯絡人做進一步求證，但未獲明確答覆。截至發稿前，世茂房地產相關人士電話未能接通。

分工難辨

有意思的是，世茂房地產和世茂股份分別由許榮茂的兒子許世壇和女兒許薇薇管理，兩個公司之間暗地較勁的案例在業內有很多。

就目前的規模來看，世茂房地產的發展遠遠快於世茂股份，2013年錄得合約銷售670.73億元，同比增長46%，為世茂股份規模的五倍。

不少分析人士認為，世茂股份近年來一直做策略方面的調整，希望可以進一步加快資金周轉及擴張步伐。

東興證券分析師鄭閔鋼更指出，一般商業地產的開發進度要落後於住宅，尤其是對於城鄉接合部的大型居住社區，必須等到住宅開發到一定程度、人氣聚集後才有助於商業項目的銷售，因此世茂股份作為商業地產的開發主體自然受限。如今在產品結構中適當增加了住宅項目，相較之前清一色商業項目而言，住宅項目有利於銷售快速推進。

事實上，為了提高資產周轉速度，世茂股份與世茂房地產的合作模式已在改變，從之前聯合拿地分別開發（商業專案和住宅專案），變成現在股權合作，共用收益。

鄭閔鋼指出，目前世茂股份與世茂房地產的合作項目當中，雙方按照股權比例共同投資開發專案，並分享收益。儘管從專案開發角度來看，仍然是世茂房地產負責住宅部分，世茂股份負責商業部分，但從收益角度而言，世茂股份的現金回籠速度和收益體現則可以加快，避免了單純商業地產開發週期較長的弊端。

其以石獅專案為例進一步闡釋，世茂股份2013年4月開始拿地，10月30日開始實現銷售，首期別墅專案推出已經回籠資金20億元，是這一模式的最好佐證。




但也恰恰是這種合作模式，更讓外界感覺對世茂系兩家房地產開發公司的分工模糊不清。“兩家的專案都涉及商業和住宅的開發，確實開始漸漸有趨同的趨勢了。”有業內人士如此表示。

“暫時來看，現在兩家公司的主業務線還是分得較清晰，但可能針對某些專案其中一家比較有興趣，於是做了也不奇怪。世茂房地產以住宅開發為主業，商業方面最多只是做些配套服務。世茂股份則主攻商業，但相信住宅項目的量不會很多，未來也不會長期專注住宅開發，否則兩家業務就會混淆。”國泰君安分析師餘立峰告訴本報記者。

嚴躍進稱，儘管新型城鎮化這塊蛋糕很大，但世茂集團如何將已有的資源配置一碗水端平，需要戰略和業務上的重新梳理。畢竟集團內部的同業競爭對於整體的平穩發展並不是一個喜訊。

有業內人士認為，8天內斥資逾73億元在北京先後斬獲三幅地塊，遠洋地產選在開年之際“逆襲”，可能意在增厚北京大本營銷售規模

“2014年北京商品房企業銷售排行榜將變得非常有意思，新進 逐鹿北京 的房企和本土老牌房企將一爭高下。”一位龍頭房企高層向《證券日報》記者饒有興趣地戲稱，在多個大本營在北京的老牌房企紛紛“被淡出”後，以往名不經傳的開發商反而隱隱有唱主角的趨勢。

值得一提的是，遠洋、金隅等老牌房企顯然並不甘於陷在這樣的處境中，在千億元級房企已增至6家，綠地又拋出了2014年衝擊2400億元銷售目標的雙重刺激下，蛇年和馬年交替之際，金隅和遠洋雙雙在北京土地市場發力，尤以遠洋地產為甚。2014年1月9日至1月16日，遠洋8天內斥資73.1億元連吞北京三幅地塊，建築面積逾50萬平方米。

對此，有業內人士向記者直言，這是遠洋地產高調“殺回”北京之舉，選在開年之際連續出擊，可能意在加快專案入市步伐，盡力爭取增厚北京地區今年的銷售業績。

73億元高調“進貨”

實際上，2014年開年之際，北京的土地市場依然延續了2013年的熱度。遠洋地產力壓華潤、融創和龍湖等多家房企後，才連續斬獲三幅土地。

1月9日，遠洋地產以11.44億元，限價商品住房面積16000平方米的代價，競得房山區拱辰街道及長陽鎮（良鄉高教園區4號地）地塊，折合樓面價17234.3元/平方米，溢價率47.9%；1月13日，遠洋和綠地聯合體以23.5億元，配建建築面積不少於16200平方米的“人才公共租賃住房”的代價，競得北京市昌平區北七家鎮地塊；1月16日，以38.2億元總價競得北京市門頭溝區門頭溝新城地塊，折合樓面價15739.7元/平方米，溢價率達74.4%。

據此，有業內人士稱，從本次3幅地塊拿地規模來看，均不超過30萬平方米，平均溢價率55.9%，符合遠洋一貫的拿地規模及利潤率標準。

而近期也有較多媒體人士質疑遠洋此次拿地或有激進嫌疑，而遠洋地產稱，近期處於年報發佈靜默期，因此並未官方回應本次拿地相關策略。

事實上，有接近遠洋地產的內部人士向《證券日報》記者透露，在土地儲備方面，遠洋在拿地選址上一直比較謹慎。據說其內部有一套自己的拿地原則：深耕已經進入的區域；重點考慮中等規模專案；為業績好的團隊增加土地儲備；堅持利潤標準。

該人士還稱，北京是遠洋的大本營，運營團隊經驗更為成熟，因此去庫存能力較強，所以在北京“進貨”可算是無可厚非。

其實，2013年10月份，遠洋就斬獲北五環亞奧核心區來廣營鄉A3地塊，用於開發高端住宅專案，項目定名“遠洋•萬和四季”，目前已著手開發。

值得一提的是，此前遠洋因大望京等地王專案而備受市場質疑，也引起了媒體和公眾的廣泛關注。不過，隨著北京房價漲幅大增，遠洋頂住壓力的高端項目反而為其銷售額貢獻了不少力量。

對此，有分析人士認為，遠洋地產此前斬獲的幾個北京地王項目利潤並不低，這可能是遠洋現階段敢於在北京大舉擴張的重要原因。

融資儲糧加速擴張

不過，遠洋地產此前奪得的地價雖在當時相對較高，但在北京房價連續上漲得“突破你的想像”之後，其北京的項目銷售價格確實也水漲船高。

從其公告中即可窺見一二，截至2013年12月31日，遠洋地產的協議銷售均價為13900元/平方米，同比上升17%。然而，地王這類高端項目銷售週期較長，資金成本較高，加之遠洋面臨贖回2010年7月發行總額9億美元的可換股證券壓力，導致遠洋力求實現多元化融資。

鑒於此，遠洋地產引入了香港南豐集團和中國人壽兩大股東。2013年11月末，大股東中國人壽增持遠洋地產股份至29.04%，南豐集團增持遠洋地產股份至20.98%。通過這次配股交易，遠洋地產獲得50億元融資。

此外，2013年8月7日，遠洋地產和太古地產聯合宣佈，以約人民幣21億元售出成都大慈寺文化商業綜合體辦公樓部分“睿東中心”。同年，遠洋順利提前贖回可換股證券。


對此，有業內人士稱，這一系列動作無疑優化了遠洋的財務結構，也導致其報表上的現金流較為好看。但股東的變更在一定程度上確實減緩了遠洋近年來的擴張步伐。

因此，股權結構的變化敲定後，無疑給遠洋的管理層更多時間來規劃專案發展，甚至可以開始“大幹一場”了。

除此之外，2013年末市場傳出消息稱，九家銀行共同簽署了遠洋地產的1.75億美元三年期融資案，該筆籌款將用於支付股息及再融資。若該筆融資順利，將進一步強化遠洋在競爭白熱化的北京土地市場和其他企業搶拼的實力。

值得一提的是，截至2013年12月31日，遠洋地產2013年全年協議銷售額合共為約358億元，同比上升約15%，全年銷售目標小幅超額完成。

2013年因5宗地塊拍出273.32億元而獲“錢海”之稱的前海深港現代服務業合作區 （以下簡稱前海），在2014年新年伊始再度以134億元的“地王”吸引了市場關注。

這一次引起人們關注的除了超過2.8萬元/平方米的深圳新年樓面價紀錄，以及新年全國總價紀錄外，還因為最終買家為一家境外房企。

亞太城市房地產業協會會長兼秘書長謝逸楓評價稱，如包括稅費與建安及配套、材料等開發成本，預計專案總成本將達3.8萬元/平方米，預計售價將達6萬元/平方米。

《每日經濟新聞》記者獲悉，根據深圳土地房產交易中心此前發佈的公告，此次出讓的土地緊鄰濱海岸線，面積達5.14萬平方米，規劃建築面積為47.7平方米，其中辦公面積30.33萬平方米，商業面積5.8萬平方米，商務公寓6萬平方米，酒店面積5萬平方米。

該地塊獲得5家企業 （聯合體）競標，包括金地、兆華斯坦開發公司和深圳前海國際能源金融中心聯合體、深圳中洲集團有限公司、周大福和卓越聯合體，以及香港企業香港力寶北方投資控股有限公司。

最終，兆華斯坦開發公司和深圳前海國際能源金融中心聯合體報價134.0999億元勝出，折合樓面均價28113元?平方米。

按照土地出讓公告要求，聯合中標人一方為境外企業，應在中標後在前海成立外商投資企業作為專案公司持有本宗地，主中標人應承諾在項目公司中所持股比例不得低於51%。按照上述規定，兆華斯坦將在專案公司中持股不少於51%。


公開資料顯示，兆華斯坦總部設於紐約，1957年創立，主持重建了紐約世貿中心，是美國名列前茅的房地產企業，於2011年確定將修建西部第一高樓重慶國際金融中心。

深圳房地產業內人士告訴 《每日經濟新聞》記者，此前，兆華斯坦與深圳市內數家房地產公司有過接洽，但最終未果。

記者從深圳市工商局系統查詢得知，深圳前海國際能源金融中心有限公司於2012年3月29日成立，註冊資金20億元，法定代表人為吳鎮耿。公開資料顯示，吳鎮耿為深圳潮汕商會副會長、潮商集團總裁。

2013年，深圳土地出讓收入總計479.5億元，同比增長3倍，其中前海5宗地貢獻了273.32億元，占深圳全年出讓收入的56%。

碧桂園進軍馬來西亞、萬達落子倫敦、萬科登陸三藩市……中國房企出海漸成趨勢，而綠地集團的海外佈局也在繼續加碼。記者日前瞭解到，公司兩個高端酒店項目正式落戶美國洛杉磯和澳大利亞悉尼。綠地方面表示，未來綠地酒店業務將緊隨房地產開發主業，加快佈局國際市場。

盛富資本黃立成向記者表示，美國和澳洲投資酒店的回報在全球範圍內並不算是最吸引人的，但已明顯高於中國。以美國來說，目前五星級酒店的股權回報率在12%~13%左右，而中國僅在2%~4%左右。當前，正值海外房地產行業處於週期底端，綠地此時進入海外的行業週期風險低，但如果沒有摸清海外投資理念、法律、政策等，將會面臨相對較高的市場風險。

綠地出海佈局動作頻繁

2013年以30億元人民幣的海外收益初嘗果實的綠地集團今年出海佈局動作頻繁，半個月前才傳出投資12億英鎊（約120.5億元人民幣）參與英國兩個大型住宅項目。1月22日，集團再度宣佈海外佈局新進展：與洲際酒店集團聯手合作美國洛杉磯市中心高端商務酒店綠地英迪格酒店，同時，綠地集團旗下的酒店品牌“鉑瑞”（Primus）亦將登陸悉尼市中心。

綠地集團資料顯示，洛杉磯綠地英迪格酒店預計2014年第一季度動工，2016年第四季度完工並試營業。該酒店位於洛杉磯市中心，臨近湖人隊主場斯台普斯球館等。

黃立沖認為，與此前綠地韓國專案主攻中國購房者群體不同，在該片區運營五星級酒店面臨較大的競爭壓力。由於以當地人群和遊客為主要消費者，綠地英迪格酒店還必須做到與當地文化切合的高水準服務，攜手洲際酒店管理集團，引入“英迪格（Indigo）”酒店品牌應該都是出於長期運營的考慮。不過，合作運營也就意味著，酒店物業開發和經營兩塊收入中，經營的收入將被攤薄。

克爾瑞分析師楊晶晶也認為，由於進入新城市經驗不足，以及品牌知名度較低，海外專案大都採用 “收購+合作方式”。一方面，以收購的方式獲取專案，為企業探索當地專案開發模式提供實踐平臺；另一方面，與當地知名度較高、開發實力強的企業合作，將有效彌補不足。

另外，位於悉尼的綠地鉑瑞酒店前身為當地的歷史保護建築，這座位於市中心Pitt大街的酒店早期是悉尼水務局辦公樓，總使用面積約1.3萬平方米，綠地計畫將其改造為170間客房的精品商務酒店，採用綠地自主酒店品牌 “鉑瑞”（Primus）進行運營。

房企海外收益初嘗果實

2012年以來，綠地集團董事長張玉良多次表示，投資境外可以獲取豐厚收益。在談及收購、互換酒店資產、購買土地、購買老舊樓宇時，他曾談道，“過去這個資產可能需要2億美元，現在可能1.5億美元就談下來了。”

張玉良稱，綠地2013年海外的收益大約30億元，2014年新增投資50億~80億美元，為2015年海外收入超300億元奠定基礎。


此外，碧桂園從2011年12月起，已與馬來西亞知名房開商Mayland合作，以占股55%的方式參與當地包括雪蘭莪州士毛月、雙文丹以及柔佛州等別墅及商業綜合體項目。2013年半年報顯示，這一系列以移民、度假為主打的馬來西亞項目已為集團帶來70億元協議銷售額，占半年總銷售額337億元的兩成左右。

碧桂園總裁莫斌在2013年半年業績會上表示，在馬來西亞、吉隆玻片區目前專案的可推貨量達160億元，很可能成為碧桂園銷售的亮點。而同年開盤的碧桂園•金海灣僅訂購額已超90億人民幣，其中25%的房源被中國內地客戶買下。

除了拿地興建外，不少內地房企此前亦通過並購完成海外佈局，如中海耗資2億英鎊在倫敦收購寫字樓項目；萬達並購英國聖汐遊艇公司並投資倫敦超五星級萬達酒店、公寓專案。萬達董事長王健林曾透露，其收購的倫敦萬達酒樓面地價只有售價的十五分之一。

港府雖多番出招遏抑樓市，但樓價升幅仍有如脫韁野馬，每平方米價格超過十萬港元的樓房越來越多。

據《彭博資訊》最近引述的一份調查報告指出，香港樓價中位數相當於當地家庭全年收入中位數的14.9倍，打破調查機構十年來的最高紀錄，而香港已連續四年居於全球樓價最難負擔城市的首位。


全球最難置業城市排第二位的是加拿大的溫哥華，其樓價中位數是家庭全年收入中位數的10.3倍，第三位是美國夏威夷的檀香山。

有關資料是以去年第三季度的樓價數字計算，樓價中位數比家庭全年收入中位數倍數愈高，反映當地居民越難置業。當樓價中位數超越家庭全年收入中位數5.1倍，已屬於極難負擔水準，3倍以下屬可承受水準。

報告指出，香港、澳大利亞及加拿大是有關調查中，最難置業的地區，反映樓市出現泡沫的風險增加。調查還顯示，全球最易置業的地區是愛爾蘭，樓價僅相對於收入中位數的2.9倍。

政府銳意將152幅地皮改變規劃作住宅用途，增加短中期房屋供應。當局昨天進一步披露該批地皮的分布地區，其中新界區佔近百幅，可建約16.28萬伙，佔總數逾75%，元朗區佔4.2萬伙，屬全港之冠；港島區供應最少，只有1.64萬伙。業界認為，新界區供應持續增加，若未能帶動新界區的經濟活動，可能令港島與新界區樓價進一步兩極化。

港府料5年建21.5萬伙

政府下周二將在立法會一個聯席會議上，討論增加房屋土地供應的渠道。發展局和運輸及房屋局提交的文件顯示，可供改劃的用地約152幅，預期在未來5年度（2014/15至2018/19年度）推出，可建21.53萬個公私營住宅單位。各分區之中，涉及新界區的有96幅土地，其中大埔區地皮最多，共23幅，可提供2.76萬伙；屯門區有22幅，可建3.26萬個單位。不過，灣仔及油尖旺則沒有用地改劃。

元朗區為全港最多供應的區域，共14幅地皮，將建4.2萬伙，意味該區的用地不少屬於大型土地。其餘地區可提供的單位較少，九龍區將有3.61萬伙，港島區則只有1.64萬伙，以南區較多，佔1.04萬個，來自14幅土地。

資料顯示，政府近月已陸續披露某些地區的改劃建議，並於月初提交文件至區議會，如建議將大埔區內8幅用地改劃，提供約1萬伙公私營住宅單位；屯門有15幅土地建議改為住宅發展，提供約2800個資助房屋單位和約8000個住宅單位。此外，政府重申粉嶺皇后山用地放棄用作興建大學，其中西面約13.3公頃地皮將作公營房屋，提供1.05萬個單位，可容納3萬人居住，並會預留合適土地作教育和康樂等用途，首批單位最快在2019/20年度落成；白石角原作科學園擴展的地皮，也將改作住宅用途。

政府也有多項長遠發展計劃，其中粉嶺/上水第30區用地將會在今年中開展首階段研究，預計年底完成，及後再作第二階段研究。

中大全球經濟及金融研究所常務所長莊太量表示，港島發展程度最高，空置土地存量已非常低，故有21幅地可改劃已屬非常多。他認為，若商業中心仍位處港島和九龍，市場或未能消化新界區的住宅供應，令樓價與市區的差距加劇，建議政府在積極發展住宅的同時，也須增加新界區的經濟活動，如在屯門推展更多與前海發展相關的經濟產業等。

業界恐樓價走兩極

利嘉閣地產總裁廖偉強表示，若元朗區私樓供應多，對樓價自然受壓，惟仍須視公私營單位在各區的比例才可定奪。有業界人士則認為，由於港島區供應難以增加，樓價將處於高位，相反新界區始終供應較多，走勢將較弱。

城大建築科技學部高級講師潘永祥則對新界區前景較為樂觀，他認為，隨着大量住宅發展，相應的交通配套更趨完善，樓價屆時會有上升空間。港島區欠缺新增土地，他估計，未來須透過重建等方式來增加供應，也可能會跟隨新界發展，出現九龍區住戶遷至新界、港島區住戶流入九龍區的情況。

規劃諮詢需時 或拖慢供應

政府物色到152幅土地改劃作房屋發展，初步預期2014/15年度將有23幅可先供建屋，提供1.59萬個單位；至於近15.7萬伙，則有待2016年或以後才登場。不過，規劃程序、諮詢地區意見及處理反對聲音需時，加上基建工程進度存着變數，成為供應量能否實現的關鍵。

政府提供的數據顯示，152幅土地中，首兩年度將有46幅地皮可供發展，涉及5.87萬個單位，其中2015/16年度的單位數目共4.28萬個，按年大增1.7倍。這些土地包括「政府、機構或社區」和「綠化地帶」等用途，根據一般程序，政府在改劃過程中將諮詢區議會意見，也需要展開規劃程序，由城規會利用動輒一年多的時間修訂大綱圖和處理可能收到的申述和意見。

由於地皮以「生地」為主，需要有一系列的基建工程配合，在建造業工人需求殷切下，隨時影響供應。城大建築科技學部高級講師潘永祥認為，152幅地皮是否能確實供應單位仍是未知數，而落實供應不能單靠政府，若區議會阻撓，也會令供應量存在巨大變數。城規會委員許智文表示，以近年的情況而言，相信不少改劃的個案會收到反對意見，令城規會工作量增加。他估計，社會需有共識讓政府改劃合適的用地作房屋用途，方有助供應。

陳啟宗：港樓價下跌成數較大

恆隆地產（101）昨天公布截至去年業績，總營業額較2012年增長24%，至91.38億元；但受2013年大幅減少出售投資物業影響，核心盈利按年下跌18.3%，至50.5億元。

恆隆地產目前主力發展內地的收租業務，主席陳啟宗過往曾指出內地樓市踏入「冬天」，市況差強人意，他昨天表示不知道「春天」何時來到，坦言近年內地反貪腐拖累奢侈品消費，旗下高檔商場租務的確受到影響。至於本港樓市，他預期，樓價下跌的成數較大，又認同港府維持「辣招」實有其必要。

恆隆地產派末息58仙

恆隆地產派息未有因盈利下跌縮減，建議派末期息0.58元，上年同期為0.57元，全年派息0.75元；?隆集團（010）則派息0.61元。

恆隆地產股價昨天下挫，收報23.1元，下跌5.13%；?隆集團亦微跌0.88%，收報39.4元。

2013年內地經濟增長放緩，但?隆地產在中港兩地的租賃業務表現仍然穩健，物業租賃收入按年增長8.9%，至66.38億元；去年恆隆地產出售包括浪澄灣及君臨天下等合共272個住宅單位，帶動物業銷售收入按年上升96.2%，至25億元。

恆隆地產多年前已經進軍內地，現已成為坐擁10個大型項目的內地商場龍頭，內地物業收入佔整體租金比重增至53%，其中約八成來自上海物業。

陳啟宗指出，集團在內地的商場項目具備競爭優勢，旗下高檔消費商場佔物業組合約50%。他表示，業務雖然受到內地節約「三公消費」政策打擊，但相信不利影響屬階段性。

他說，隨着瀋陽、無錫等城市的新商場項目漸趨成熟，租金水平將有上升空間。

受電子商貿衝擊不大

另外，陳啟宗表示，目前集團沒有融資需要，也無意分拆內地業務上市。集團管理層一直關注內地近年急速冒起的電子商貿產業，內地網購已佔總消費約10%，但基於旗下商場主攻高檔產品，而且位處一、二線城市，銷售網絡較為完善，故相信旗下商場業務受電子商貿衝擊不大。

2013年初，?隆地產斥資33億元人民幣投得武漢市黃金地皮，但近年鮮見在香港買地。陳啟宗直言，「除非香港樓市大跌，否則不會在香港買地」，他未有預測今年樓價跌幅，但指出樓價下跌不代表不會賣樓。集團旗下尚有約200億元物業待售，年內或會加推浪澄灣單位。

近期不斷有聲音呼籲港府撤回「辣招」，陳啟宗卻認為，香港樓市往年升幅過急，港府在增加長遠供應前，推出「辣招」控制需求，是在「非常時間」作出的短期方法，在樓市平穩後，政府自然會撤招。

前海昨進行第4次賣地，有7家企業5個投標人參與投標，該「T201-0080宗地」終由美國房地產企業兆華斯坦聯同前海國際能源，以134億元（人民幣，下同）投得。

拍賣在深圳市土地房產交易中心進行，《新華網》報道，參加競標的包括香港力寶北方控股、卓越集團、周大福集團、中洲集團、金地集團、兆華斯坦、前海國際能源共7家企業，其中卓越集團和周大福集團聯合競標、兆華斯坦和前海國際能源聯合競標。

今次招標的土地，被認為是前海賣地以來最好的地段，該地塊位於前海深港現代服務業合作區一單元1街坊，前海灣綜合交通樞紐以西，緊鄰濱海岸綫。用地面積5.14萬平方米，規劃建築面積47.7萬平方米，為商業性辦公用地，土地使用年期40年，含辦公、商業、公寓酒店多種用途。

中標美企曾重建 紐約世貿中心

兆華斯坦公司因參與重建紐約世貿中心揚名，在中國的首宗房地產投資則為重慶國際金融中心。

按照規定，中標人與在項目竣工後第二年年底前，入駐企業合共納入前海深港現代服務業合作區的年度納稅額不低於10億元。辦公樓物業中的40%，10年內不可轉讓，其餘可分割銷售；商業用房限整棟或整層轉讓，酒店則限整體轉讓。該地塊建成後主要用於引進國際金融機構。

九龍倉（0004）已向香港交易所申請將一筆總值4億美元、於2019年到期、年息為3.5%的保證票據上市及買賣。該項申請是據該公司於去年9月13日公布的發行通函中所闡述的50億美元中期票據計劃，以及今年1月15日的定價補充文件向專業投資者發行債務證券。預計該計劃今日起上市及買賣。該公司稱，中期票據計劃是一個需每年更新的融資機制，讓公司可透過發行不同貨幣及金額之債券向國際及本地資本市場進行融資，而50億美元之總額為該計劃在計劃期限內的最高發行額。

落禾沙迎海．星灣昨日大規模推售272伙，發展商?地（012）表示，截至晚上9時半共售出逾200伙，銷情約74%。

整個項目不足兩周累售逾750伙，套現近50億元，為今年至今套現最多的新盤；發展商並隨即部署新春後重推第一期迎海。

昨推272伙賣逾七成

此外，灣仔囍滙一期今日將發售首張價單共50伙，昨晚截票，共取得110張，超購1.2倍。

迎海．星灣昨日第4度開售，下午3時許，位於中環國際金融中心一期大堂，有大批買家排隊等候買樓，發展商4時許安排第一組買家到達售樓處。

?地營業（一）部總經理林達民於開售前表示，據過往開售，約500號籌左右便完成揀樓程序，昨日推售272伙，為多伙數的一次，料不會全數沽清，但對銷情仍有信心。

林達民在傍晚會晤傳媒公布銷情，他指出，揀樓程序5時許開始，首一句鐘獲認購112伙，買家需求仍然強烈，有2至3組家庭客連購兩伙，每組涉資逾千萬元；高峰期間，售樓處人數達逾千人次。

此外，發展商於晚上另推售迎海25伙特色戶，並即場進行登記及抽籤。市場消息指，昨晚10時開始推售該批特色戶，共售出6伙4房單位，惟複式單位暫未獲承接。

該盤昨晚共售出逾210伙，累積賣出的單位超過750個，套現近50億元。而今年整個一手市場至今共吸金約107億元。

林達民表示，由於接近農曆新年，迎海．星灣僅餘42伙暫不加推，農曆新年後將部署重推一期迎海，現時正進行收樓程序，項目尚餘約213伙。

DUNBAR PLACE 沽一伙

太古地產（1972）昨日亦推售何文田DUNBAR PLACE 13伙，成交記錄顯示僅沽出1伙，為6樓A室，連一個車位成交價3724.5萬元，呎價2.05萬元。

此外，囍滙一期今日將推售首批50伙，價單平均呎價為22238元。

溱柏連售2伙

新世界發展（017）旗下元朗溱柏昨日連沽兩伙，涉1座25樓E室及2座12樓H室，面積838和821方呎，成交價646萬及597.1萬元，呎價分別為7709與7273元。

據悉，個別買家為迎海．星灣向隅客。溱柏去年中至今，先後賣出963伙，佔整體近60%，共套現近39億元。

國家不動產協會(NAR)周四公布，在下降了三個月後，美國12月成屋銷售上升1%至年率487萬棟，並推升2013年總銷售至七年高點。

2013年，美國成屋銷售達509萬棟，較前一年上升9.1%。

接受MarketWatch調查的分析師平均預估，12月成屋銷售年率為490萬棟，符合NAR的11月預估。

美國11月成屋銷售修正為482萬棟。

12月成屋銷售中間價格為198000美元，較去年同期上升9.9%。

2013年成屋銷售中間價格為197100美元，較前一年上漲11.5%，創2005年以來最強勁成長。

12月成屋餘屋為186萬棟，根據目前銷售速度，相當於4.6個月供給量