若要不超過收入3成 一輩子甭購屋

在雙北地區買房有多難？從過去專家耳提面命的「333法則」在現實生活中難以實現就可得知，連房仲業也坦言，根據接觸客戶經驗，現在民眾繳交房貸早就超過薪水的2分之1。購屋333法則為，自備款3成、房貸支出不逾家庭所得3分之1、寬限期不超過3年。業者因此建議，若真想在雙北地區買房遮風避雨，房貸支出恐怕要增加到6成，才背得起沉重的「殼」。

最近一季的國泰房地產指數，北市全年新屋可能成交價為每坪80萬元，若是在北市購買30坪左右新屋，總價約2400萬元，以333法則推算，等於要準備800萬元的頭期款。
以目前銀行房貸利率2%計算，平均每月要繳房貸8萬元，換算下來1年是96萬元，對照北市府主計處最近一次公布的平均可支配年所得71.46萬元來看，一般受薪階級根本繳不起。

1千萬買嘸套房
引用官方統計至去年12月數據，北市購屋族每月薪水近一半要扛房貸，新北市則須花月薪4成付房貸。民眾喬喬就說：「我和老公收入約10萬元，考慮要生小孩，打算換屋，但就算把現在住的套房賣掉，有600萬元頭期款，但看了3房2廳的房子，都要2000萬元，回推每個月要繳貸款7萬元，加上要養小朋友，換屋連想都不敢想。」
永慶房屋契約部經理陳俊宏坦言，若以房屋總價1000萬元來看，北市現在恐怕連套房都買不到，新北市還有機會買到兩房，但也只能在較偏遠區才找得到。信義代書專案經理林以德說，「以現況來說，房貸早就超過收入的30%，達50%。」

4成薪當生活費
陳俊宏說，就算找到1000萬元的房屋，依「333法則」計算準備300萬元自備款，700萬元使用房屋貸款，計算後每月本息攤還約3.5萬元，「若以銀行評估還款能力，是不超過收入的60%來算，回推薪水需要6~7萬元，這對一般的上班族來說根本很難。」他因此建議，過去的「333法則」可要改變成貸款佔收入的60%，剩下的40%分配為儲蓄或生活所需。

限期清償享優惠
台北富邦銀行執行副總經理吳昕顥建議，購屋房貸隨著年齡增加，可適度提高房貸月付金佔比，從原先的3分之1調整到2分之1，「但不宜超過2分之1」。土銀信貸部主管建議，首購族購屋3年內處分擔保品機率低，不妨選擇目前多數銀行提供簽訂「限制清償期間」，可享較優惠貸款利率，減低房貸負擔。

打破「購屋333」法則
333原則╱購屋新原則
自備款3成：先求有再求好，以時間換空間
房貸支出勿逾家庭所得收入的3分之1：房貸支出佔家庭所得收入60%
寬限期不超過3年：收入的40%用來儲蓄和支付生活所需
資料來源：《蘋果》採訪整理

購屋房貸常見前3名問題
常見問題╱銀行建議
◎貸款額度不足，資金調度困難：
購屋前妥善規劃購屋目標及資金來源，或選擇夫妻間條件較優者的名義申貸，也可主動提供財資力佳的保證人加分
◎利率偏高，利息支出增加：
搭配政府購屋優惠貸款方案，或申請房貸時，選擇高貸款金額、高利率；也可將房貸額度降到5~6成，爭取優惠利率
◎寬限期過短，寬限期過後房貸負擔加重：
可選擇目前多數銀行提供的「限制清償期間」，約定數年內不清償房貸，爭取較優惠貸款利率。或和固定銀行建立往來關係，以良好信用爭取好的貸款條件
註：排名是由土銀統計
資料來源：《蘋果》採訪整理

標案少 採多角化經營 逆勢求生

房市走了10年大多頭，有「落後指標」之稱的法拍市場，無論物件或成交金額皆逐年下探，去年全台待拍件數僅3萬166件，成交金額約486億元，創6年新低，年減19.9％，台灣不動產拍賣協會祕書長丁建生直言：「案子少到可憐，代標公司根本混不下去！」隨著資訊透明，《蘋果》邀2013年法拍雙雄分享逆境求生術，揭開法拍業者神祕面紗。

在同行哀鴻遍野，倒閉退場之際，惟寬頻房訊與104法拍屋戮力以赴，等待春燕，前者去年成交394件、年法拍總金額約22億元，後者成交240件、年法拍總金額9億483萬元，法拍雙雄成交金額逾31億元。
「真的很難做」104法拍屋總經理籃茂山不諱言，過去法拍有10∼20％利潤，現因無案可標，加上15％的奢侈稅等吃掉短期利潤，超過一半投資人退出市場。

主力轉桃園物件
一般來說，法拍業者收底價金額3∼5％作為服務費，內含勘查不動產狀況、代標、搬遷，預判出價諮詢等，成交才收費。寬頻房訊副總經理陳俊隆坦言：「代標太難賺！已經搶到沒利潤。」如今法拍市場8成是自住客獨立進場，為能養起得100餘位代標員工，另經營土地買賣與都市更新整合案。
因北市法拍價超過市場行情，且多為自住客獨立標售，104法拍屋已把主力放在桃園物件，籃茂山說：「順利時，1個月可標5件，總價雖不如台北1件豪宅案，但累積下來，小兵也能立大功。」
法拍雙雄還兼營販售法拍資訊，寬頻房訊網站可依日期、點交與否、屋齡、房屋類型、總坪數、拍次與總金額做篩選設定，另提供過去法拍紀錄，及周邊是否有都更，有利投資型民眾做參考。

曾助楊登魁售樓
104法拍屋關係企業《透明房訊》以彙整法拍資訊起家，全台分區出版不動產拍賣公報，網站部分高雄率先結合實價登錄查詢，用戶可查詢大樓實價，籃茂山還在歐亞企管顧問有限公司、文化、世新與士林社區大學授課。
別於單純代拍案，經手逾百件法拍案的陳俊隆曾協助已逝影視大亨楊登魁處理名下財產，幫前東元電機董事處理債權抵扣細節，能針對特殊個案尋求解套法，使委託人便於取得標的物，堪稱解決疑難雜症的「法拍醫師」。
1997年楊登魁因職棒簽賭案遭通緝，無法循正常程序買賣名下新學友大樓，「業主（楊）不在國內，也無法提供印鑑，更不可能提供海外授權。」陳俊隆表示，因楊登魁貸款及還款繳息皆正常，故先透過關係與債權銀行溝通，由銀行出面申請法拍，再委由第三人充當人頭出面拍下。

口碑好客戶死忠
法拍價高者得，難免有遺憾案件。籃茂山曾協助不少客戶保住房子，服務佳、口碑好，累積死忠客戶，但去年協助汐止東方科學園區某客戶進場代標，「客戶辦公大樓被法拍，想保住，1拍底價2900萬元，加了100多萬元投標仍未標下。」

昇陽建設（3266）因應明年將進入業績空窗期，公司將進軍大陸房地產市場，預計投入人民幣2.142億（約10.6億台幣），取得成都盛陽房地產開發公司逾半股權，為明年業績預做準備。

此外，「昇陽麗石」案已開始交屋入帳，板橋「昇陽寓見」地上權案也將在近期推出，預估總銷約15億元，將是今年主要業績來源。

昇陽建總銷約40億元並已完銷的「昇陽麗石」案，已於去年底開始交屋入帳，去年12月營收11.25億元，有超過半數來自「昇陽麗石」貢獻，今年1月營收6.15億，則全數來自該案的挹注。

昇陽建表示，預估「昇陽麗石」案可貢獻營收至5月，將是今年業績主要來源，但該案屬重覆認列個案；而中和「昇陽之冠」目前已銷8成，剩下2成為大坪數物件將持續銷售。

雖然昇陽建目前手中有多筆都更案，但目前仍在審議中，因此，明年該公司將無大型個案完工可供入帳，明年業績將進入空窗期。

有鑑於此，昇陽建去年12月底董事會決議擬以人民幣2.142億投資成都盛陽房地產開發公司，將進軍大陸房地產市場，為明年業績預做準備。

昇陽建表示，該項投資案已在農曆年後送投審會審議，若順利將在3月底前通過，預計取得成都盛陽房地產開發公司5成以上股權，目前成都個案仍在興建當中，預計最快2015年才可完工交屋認列業績。

另外，昇陽建去年也斥資2160萬美元入股成都漢飛房地產開發逾半股權，但目前並未有個案進行，該公司表示，仍在尋找適合標的當中。

房價高，民眾近年已漸漸放棄「舊換新」，改為「老房新裝」，因此讓裝修個案逐季穩健成長。永慶居家服務中心的統計，2013年服務案件和客戶裝修費用，平均每季都穩健成長10∼15％。

根據樂屋網調查2014年民眾買房意願，超過50％網友都不願意買房，除非房價跌，但一直等不到房價跌，有不少人在2014年有裝潢計畫，希望用裝潢滿足換新家夢想。

但為老屋裝扮的費用也不低，永慶房產集團居家服務中心經理何政熹表示，以該公司去年全室裝修個案費用來看，最低裝修費用約130∼140萬元左右，最高則達400∼500萬元，平均全室裝修費用約200萬元左右。

他指出，老屋翻新必須先作一些基礎工程，如舊裝璜打掉、水電管線換新等，也就是還看不到任何裝璜情況下，就先花掉100萬元，基礎工程完成後，接下來才會進入裝璜。

且由於每個個案使用材質、設備不同，裝璜費也不一，一般而言，內含設計費6,000∼8,000元不等，每坪裝璜費用至少要4∼5萬元，如果是30坪老屋翻新，裝修費用預估要220∼250萬元。

正因老屋裝修費所費不貲，有七成網友表示，為了省錢會選擇上網搜尋案例參考後，自行規畫設計。

好房網表示，最快速又經濟的解決方案，就是利用家飾及傢俱的擺設，所以在市面有業者將民眾所有需求整合，不只可提供傢俱、家飾商品和DIY組件，更擴大為消費者做免費丈量服務，再進一步規畫裝修或裝潢的服務，費用相對親民。

民眾也可以選擇在周年慶或折扣期間接洽，可以再省一筆。例如永慶居家中心在周年慶期間即推出各種優惠，並與台灣PanaHome合作，邀日本一級建築師傳授秘技，讓台灣消費者有機會親身體驗全能住宅改造王的空間魔法，台灣設計師設計費也打七折，另外還安排二天「一對一」免費諮詢。

何政熹說，希望讓消費者獲得高CP值的裝修設計服務，但是免費諮詢需要電話預約。

樂屋網也與特力屋幸福家合作，即日起至3月17日，推出線上預約免費到府丈量就送禮券，完成服務再享門市九折優惠，讓精打細算的消費者，多一項好康選擇。

房屋興建過程難免影響周邊交通、帶來噪音，讓鄰居不堪其擾。為此，北市建管處修正《台北市建築管理自治條例》草案，將單一的「建築期限」改依樓層定「級距」，希望降低對環境的衝擊。修正案送議會審查後，最快今年可上路。

原本建照的建築期限是地上每層3個月、地下每層4個月，以15層大樓為例，光地面層就能蓋超過3年半。過去建管處曾發出10年的建照，民眾都感不可思議。

修正後的建築期限採「級距制」，地上1層是6個月，2至6層每層可蓋2個月；7至15層是每層1.5個月，16層以上1層限1個月。地下層規定也變嚴格，1層限4個月、2層限7個月，超過地下3層則須於9個月內完工。

建管處施工科長魏國忠表示，這次的修正內容是參考民國91至101年的建案實況而定，從申報開工到申領使用執照，地上5至20層平均上限是20個月，21層以上也多可在30個月內蓋完。

他說，現在建築技術進步，RC構造房屋蓋1層需要10至14天，鋼構房屋只要搭好骨架，更能同時灌漿多層樓、速度更快。

若拿舊制來看101大樓，地面層建築期限就超過25年。但當年集結各國人才技術，實際工期僅67.7個月。用新制試算建築期限約125個月，以101大樓來看，還在容許範圍。建管處副總工程司邱英哲表示，修正案還須經議會審議，最快今年能實施。

公平交易委員會(下稱公平會)於2014年2月19日第1163次委員會議通過，遠雄房地產發展股份有限公司(下稱遠雄房地產公司)、遠雄建設事業股份有限公司(下稱遠雄建設公司)及遠雄國際投資股份有限公司(下稱遠雄國際投資)銷售「遠雄御東方」、「遠雄奧斯卡」、「遠雄三名園」等建案宣稱「40.23公頃影視音產業園區落腳內湖五期」，就商品之內容為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條第1項規定，處遠雄房地產公司、遠雄建設公司各新台幣20萬元罰鍰及遠雄國際投資新台幣10萬元罰鍰。

公平會表示，案關「遠雄御東方」、「遠雄奧斯卡」、「遠雄三名園」等建案廣告宣稱「40.23公頃影視音產業園區落腳內湖五期」，予人印象為總計有40.23公頃之影視音產業園區落腳於內湖五期，惟事實上內湖區第五期重劃區內所規劃之影視產業園區僅約1.45公頃，核與廣告之宣稱不符，考量一般消費者買賣房屋時，房屋周圍環境狀況，乃為影響其交易決定之因素，不實的廣告內容易致消費者產生錯誤之認知與決定，並對其他同業形成不公平競爭，是遠雄房地產公司、遠雄建設公司與遠雄國際投資係就商品之內容為虛偽不實及引人錯誤之表示，已違反公平交易法第21條第1項規定。

豪宅慢熱天母1戶6億照樣搶手

今年329檔期，指標建商推案兩極化，一手主打豪宅，另一邊主推中小坪數，華固、遠雄、太子等建商，推案都走「極端路線」，搶攻頂級客和首購客。華固董事長鍾榮昌說，豪宅要慢慢賣才能突顯價值，如天母豪宅「天鑄」頂樓戶已以逾6億元價格成交，而中小坪數住宅有剛性需求，仍然會熱賣。

觀察今年329檔期大型指標建商推案可發現推案兩極化，華固在天母推豪宅「天鑄」，也在景美推首購案「新天地」，太子在士林外雙溪推豪宅，在桃園青埔推「太子馥3」首購案，遠雄在新莊推豪宅「遠雄九五」和小坪數案「遠雄新宿」。
鍾榮昌坦言，未來2年房市將有兩大特色，以20~40坪的中小坪數和超級豪宅為主流，市場走向極端。他認為，中小坪數要走快打旋風路線，超級豪宅就不急，可慢慢來。

慢慢來才有價值
太子建設總經理謝明汎也說，今年推案要看建商品牌，大品牌建商多會順銷，且豪宅戶數不多，本非通俗產品、「是選人買、有口袋者才買得起」，中小坪數的首購產品有剛性需求，首購產品若位在交通便利的2、3線區域，後市也可期。
鍾榮昌說，華固天母豪宅案「天鑄」不會快銷，慢慢來才能彰顯價值，就像「帝寶」現在賣1戶，可拼過預售時賣3戶，不用急著賣。
雖鍾榮昌沒有急著賣「天鑄」，但「天鑄」295坪的頂樓戶已出售，鍾榮昌透露，頂樓戶成交價超過6億元，買家是傳產業企業主，「天鑄」其中1戶中低樓層前晚也以總價3.2億元出售。
遠雄集團副總經理蔡宗易認為，中小坪數和豪宅的目標客群清楚，首購族的中小坪數是剛性需求，豪宅則是向企業主、台商招手，中大坪數的主要目標族群是受薪階級，「但現在薪水成長緩慢，使得中大坪數相對停滯，換屋不好換。」

「保證北市不跌」
冠德建設經理周大鑫說，以新莊重劃區來看，冠德上半年推出大坪數產品「冠德鼎極」，下半年也會推出小坪數產品「D1案」，大型建商著眼於未來，不單看現在景氣。
此外，鍾榮昌還說，北市近年供給量有限，「至少上半年，台北市房價我保證不會跌！」

價格最親民成熱搜關鍵字

現代人對健康愈來愈重視，據《好房網》統計，「運動中心」也成了民眾買房的熱搜關鍵字，台北市分別以中山、南港和文山運動中心名列運動宅熱搜前3名，文山運動中心周邊住宅每坪均價40.7萬元，公寓每坪最低34.6萬元，是最親民的運動中心生活圈。

文教區漲幅平緩
台北市12個行政區均設有運動中心，不過各區因地段、機能又有明顯價差。預算較低的首購族可優先考量文山區、北投區和萬華區，周邊住宅均價分別是每坪40.7、55.4和58.7萬元。《好房網》總編輯吳光中指出，若尋找文山運動中心附近公寓產品，每坪僅約34.6萬元，屬北市最平價的運動宅。
文山區屬文教區，也較少重大建設推升價格，不只房價基期低，漲幅也平緩。中信房屋木柵加盟店協理劉昌運表示，文山除了本地換屋族群，也有不少受到市中心高房價排擠效應來此覓屋的買方，由於多是自住需求，運動中心題材便成加分效果。

中正區房價最高
大同運動中心周邊房價每坪均價雖為64.6萬元，但周邊公寓每坪單價卻只要45.9萬元，相對親民。市中心運動宅則以中正運動中心周邊住宅每坪均價91.8萬元最高，較行政區每坪均價80.9萬元高出13.5％。
吳光中解釋，中正運動中心位於信義路一段，緊鄰中正紀念堂、博愛特區，又有東門國小、中正國中雙學區，兼具治安、休閒與明星學區話題，房價支撐力道強，住宅單價自然較高。信義運動中心生活圈則因坐落豪宅區，與知名豪宅「信義之星」、「昇陽國寶」為鄰，身價不凡，每坪均價也有87.5萬元。

台鐵加速資產活化腳步！台鐵局昨（23）日表示，已選定台北市的三塊鑽石地進行開發，除了已公告招商的南港調車場之外，台北機場及台北車站特定專用區（E1、E2），已提送都市計劃審議，預估開發利益上看1,032億元。

財政部今（24）日公佈「財政健全方案」，多元籌措財源將是重中之重，將要求各部會積極活化閒置資產，在全台擁有眾多土地資產的台鐵將率先響應，將加速開發台北市區內三大精華地，以期籌措財源。

台鐵局表示，面積達5.43公頃的南港調車場，將以都更案模式吸引民間投資，以建立複合式商辦大樓及住宅為主，打造台北的東區新門戶，預估民間投資金額將達286億元，整體開發效益上看700億元，預計今年6月決定最適投資廠商。

佔地將近17公頃的台北機場都更案，台鐵表示，目標今年完成都市計劃審議，並啟動招商作業，由於該案區位鄰近信義計劃區，不動產開發利益預估上看500億元。

針對台北機場都更案，台鐵表示，台北市大面積素地難尋，將以大格局的國際標加以規劃，區域內將有商辦大樓、主題式商場、觀光旅館、百貨公司、住宅區等，預計沿著東興街進行開發。

因古蹟保存議題，被北市府要求暫停開發的台北車站特定專用區，在確定遺跡區域後，台鐵局已向北市府提出都市計劃變更，將採低密度開發，沿市民大道規劃開發，興建複合式商辦住宅，結合雙子星大樓，打造台北西部的新商業廊帶。

台鐵局表示，台北車站特定專用區回饋捐地後，預估獲配容積頗為可觀，可望將部分容積移轉到南港調車場，在三鐵共構的優勢下，可望進行高密度開發，為台鐵創造更大的經濟效益。

此外，高鐵也將加速新竹站區的商業開發。台灣高鐵已選定新竹為站區開發首案，預計投資8億元，興建複合式商場及影城，以爭取更大的獲利空間；據了解，高鐵將於本周四公佈具體的投資內容及簽約廠商。

329檔將登場，今年全台約有6成、2750億元案量集中在雙北市，北市以中山區、北投區最熱，各有3個30億元以上指標案，新北則集中在新莊，預計有7個指標建案同步登場。

北市今年329檔共有13個30億元以上建案，其中包括興洋建設在大同區推出的「興洋興天地」、白天鵝建設、興富發建設在中山區推出「豐匯」、「台北時代廣場」；全坤建設在萬華推出的「全坤威峰」、華固建設在天母推出的「華固天鑄」、在文山區推出的「華固新天地」、璞真建設在內湖將推的「璞真碧湖案」，都是總銷金額破百億的大案。

上述指標建案有豪宅、有兩三房產品，還有訴求平價的地上權產品，部分建案目前傳出的開價仍在挑戰區域新高。 新北市總銷30億元以上指標建案有17個，遠雄、麗寶、太子建設都在新莊推出大案，合計新莊副都心及周邊指標建案就多達7個，分別是「新都悅」、「麗寶雙璽」、「合康新世紀」、「遠雄新宿」、「遠雄九五」、「太子雲鼎」、「宏普副都心案」，是今年329檔建商一級戰區。 新莊副都心推案目前開價都從6字頭起跳，329檔目前開出來的價格則只高不低；副都心建案能否有突出表現，是房地產人士觀察重點，購屋人也可多加注意。

新北市三重重陽重劃區具備河岸景觀條件，與士林區僅一橋之隔，素有「小大直」美名，未來有捷運環狀線規劃利多，吸引許多建商積極推案，一般住宅大樓每坪45~55萬元，指標河岸景觀建案每坪開價已逾7字頭。

從士林區重陽橋下來的區域，就是三重重陽重劃區，信義房屋三重五華店店長張振庭表示，以家樂福為圓心點，其周圍半徑3公里都是重劃區範圍，如同大直重劃區的發展概念，以家樂福為指標中心的周邊4塊商業用地，將規劃如美麗華商業區的大型商場，加上有水岸公園條件，因此獲得小大直的美名。

公園綠地多 生活環境優
生活環境部分，此區公園綠地和住家比例為1比1，有陽光公園、環保公園、進安公園等，生活綠地豐富，環境條件佳。主要幹道有集賢路、五華街、集英路、環河北路三段等，張振庭說，集賢路為三重蘆洲區的交通要道，沿途有不少新穎店家，如星巴克、西堤，五華街有家樂福商圈，集仁街有傳統市場，環河北路三段則多為河岸景觀宅。

三重重陽重劃區規劃新穎，張振庭說，住宅以7年內大樓產品為主，一般住宅每坪45~50萬元，指標建案50~55萬元，為房市交易市場主流，如「全坤澄峰」、「陸江當代」，另外，富有河岸景觀的豪宅每坪60~75萬元，產品特殊、釋出不多，如「千江月」、「帝景」。

區內規劃新穎 建商搶插旗
張振庭指出，「千江月」標榜大坪數豪宅，為重陽重劃區最指標的SRC鋼骨大樓，擁360度河岸景觀，屋齡約1年，每坪開價75萬元，總價5000~8000萬元。緊鄰的「帝景」亦標榜360度河岸景觀的SRC鋼骨大樓，規劃120~160坪，每坪60~65萬元。

三重重陽重劃區具備優質水岸條件和生活環境，因此吸引許多建商積極進駐開發，推案遍地開花，如水岸第一排「天河宏琚」，規劃獨棟雙併建築，戶戶坐擁河景水色，每戶規劃65坪，每坪開價70~75萬元，每戶總價4500~5000萬元。

特殊景觀戶別 具保值性
緊鄰家樂福的「禮鄰」規劃63~105坪，每坪開價49~56萬元，現場專案經理陳玥如表示，該案訴求私人水景花園和三門建築師事務所操刀現代簡約風的建築外觀設計，已售9成，總價3200萬元起。

「天喆」規劃68~78坪，每坪開價56萬元，共52戶，該案訴求浮島式陽台、住家挑高3.3米，目前僅剩下1戶低樓層露台戶別可售，總價4300萬元。「永恆之星」規劃61~94坪，每坪開價68萬元 ，現場銷售人員表示，該案住宅外觀採波浪型有特色，強調中空樓板等建材品質，目前只剩1戶高樓層戶別可售。

全國不動產三重加盟店店長李明隆表示，三重重陽重劃區生活環境佳，房價僅台北市士林一半，雖然生活機能相較三重市區仍有落差，但未來享有捷運環狀線利多，推薦購屋則選擇河岸景觀戶別，較保值。

鄉林建設（5531）今年第一個年度黃金大檔─329檔期，將從台中市鳴槍起跑，開出2個新案「鄉林艾美」和「鄉林美術館」，首度向「小宅」靠攏；展望2014年業績，中國大陸的涵碧樓投資項目將首度完工、並加入入帳行列，加計台灣住宅案進入完工交屋高峰，全年業績可望再衝高。

鄉林2013年第4季拜台北、台中多處住宅案完工交屋所賜，全年營收攀升73％、達78.06億元；法人估計，EPS有機會挑戰4元的近幾年新高。鄉林也因為獲利大躍進，而自2014年開春起宣布加薪5?10％，年終獎金高達4個月。

展望2014年業績能見度，法人估計今年「鄉林皇居」仍有40億元待售，「大境」B、C區近20億元、「淳青」近18億元等；還有「士林官邸」總部大樓年中完工，加計中國大陸將首度加入完工入帳行列，使得2014年營收有機會挑戰百億大關。

2014年是鄉林集團揮軍大陸初試啼聲，開賣新案的第一年，頗具指標意義。鄉林首度插旗中國大陸的青島涵碧樓，2013年12月甫完工、先行試營運，今年5月天候回暖後，擇期正式開幕，並開賣Villa別墅案。目前，青島涵碧樓海景Villa項目共71戶，總銷約40億人民幣，排定6月開盤，其銷售成績將加入貢獻業績行列。

鄉林在南京涵碧樓的酒店式公寓及寫字樓，2014年6月開盤，總銷約40億人民幣；青島市金沙灘商場總銷15億人民幣，以及成都市的第1期住宅及商場，預計7月推出，總銷30億人民幣。

台灣今年預計推案302億元，以「艾美」規劃46?60坪的產品打頭陣，在台中來說算是中小宅產品，規劃總銷7億元、39戶，鄉林有信心輕鬆過關；另外，年度大案為北投溫泉大案，還有中山、萬華、文山，新北市的板橋、新莊、中和、三重、八里以及台中等。

很多家庭主婦都會到黃昏市場買菜，來看台中市漢口路的這個黃昏市場，原本近千坪的土地，是間KTV，但因為翁奇楠事件和阿拉夜店火警，警方大力取締八大行業，KTV停業之後，業者改建成黃昏市場，看中的就是高密度住宅區，這裡除了有社區大樓、民宅店面還有學區，500公尺就有三千戶住家，商機相當可觀。

社區大樓、民宅店面，高密度住宅區的漢口路，黃昏市場就開在這，開幕不到兩個禮拜，不過越靠近下班時間，人潮越多。新鮮鮭魚，包覆住壽司米，再捲起來，最後還要用火烤，成為這道炙燒鮭魚捲，還有燒烤的阿根廷魷魚，連鎖的豪大雞排，也來這設攤，看中的就是住宅區的人潮商機。

近千坪的黃昏市場，不說你不知道一開始這裡是普羅酒店，後來改開大都會KTV，最後才變成黃昏市場但其實這裡經歷多次的黑道風波，包括人稱酒店殺手的陳勇志就曾經帶著衝鋒槍，來這邊掃射147槍之後，成為十大槍擊要犯，再加上翁奇楠曾經在這個KTV毆打對手小弟，造成警方大力掃蕩八大行業，之後又發生阿拉夜店火警市政府斷水斷電之後，KTV歇業了，這裡才轉變為黃昏市場。

原本的KTV，被斷水斷電，荒廢了三年多，易主經營後，變成黃昏市場這裡除了有住宅大樓、民宅店面，還有學區，包圍住黃昏市場500公尺內就有三千戶住家，在密集的住宅區裡客群鎖定漢口路、大雅路和崇德路的住戶因為翁奇楠加上阿拉夜店事件，KTV遭受波及，被迫停業，但這個黃金地段，讓業者看中商機，改建為黃昏市場，也成為高密度住宅區裡的美食廣場。

台南市政府近年來積極提昇台南市發展，由市府地政局主導開發多起市地重劃及區段徵收土地案，並在工程規劃設計階段導入低碳、綠能、生態觀念。未來將持續秉持積極態度，克服各項困難儘速完成開發，除可提供完善公共設施外，並帶動台南市都市發展與提升生活品質。以下就各市地重劃與區段

徵收開發案分述如下：
一、市地重劃
(一)台南市第一期九份子：位於安南區，面積約101.7公頃，於2007年公告市地重劃計畫書，2009年8月發包開工。本區土地街廓大多為圓弧設計，惟土地產權共有持分複雜，需克服分配上的困難，市府地政局仍於2013年12月份重劃分配成果公告期滿，並由市府主動協助地主進行共有土地單獨分配作業，使土地產權單純化，提昇土地重劃後價值及開發成效，全案預計於2014年底完成開發。另配合都市計畫土地使用管制及低碳自治條例內容，將重劃區塑造成為台南市低碳示範社區，讓台南市逐步邁向低碳城市目標前進。

本區願景：尊重九份子地區之地貌紋理、延續台江內海綠水文化景觀資源、塑造生態親水社區典範、以藍綠資源串連生態親水社區，引進生態工程建構台南市生態低碳親水示範區。並以生態環境凝聚社區的新魅力為規劃構想，結合在地景觀特色，呈現優質居住環境。

(二)台南市第二期平實營區：位於台南市東區，面積約44.2公頃，於2011年公告市地重劃計畫書。本區將原位精華地段國軍使用土地，透過都市計畫規劃及市地重劃方式，搭配鄰近正開發建築之南紡夢時代，創造出另一個台南市精華地段，預料將成為台南市東區未來重要的亮點之一。目前市地重劃案已進入重劃工程規劃設計階段，預計於2014年8月工程發包，2015年12月底完工。

本區願景：塑造優質都市環境，以帶動創意產業發展，成為多元商業活動及高居住品質之新興社區。市民可以中華東路為軸線，串連永康、國賓、南紡商圈，並配合市府設置交通轉運站，便利的消費與休閒遊憩，將帶給市民歡樂的購物天堂及逛街好去處。

(三)第三期新營客轉運中心：位於新營區，面積約24.2公頃。本區已於2011年完成市地重劃公告，目前辦理公共工程規劃設計當中，預計2015年9月施工。

本區願景：為提供大新營地區民眾往來全台南北的便捷、安全乘車環境，未來將結合國道、公路及市區客運業者進駐，除配合客運轉運中心開發需求及新營生活圈道路建設計畫，增設道路用地外，周邊變更為產業專用區，期帶來完整之交通系統，促進本區繁榮發展。

二、區段徵收
(一)南台南副都心：位於台南市東區，區段徵收面積約70公頃。本區於2010年完成區段徵收公告，已於2013年11月19日分南北兩區發包施工，預計2015年第四季完工。區內崇明路至生產路段已列入優先施作計畫，目前已完成污水工程、土石方回填，至於全區樹木樹種調查及移植方案已審定完成，將於農曆年後辦理移植作業。

本區願景：為建構台南東區副都心及配合鐵路地下化之「南台南站」(生產路站)設站，除為未來台鐵增設南台南站之預定用地外，並結合巴克禮公園的擴大計畫，無償取得文教用地，帶動文教氣息健全本市均衡發展。

(二)砲校區段徵收：位於永康區，面積約83.5公頃。於2013年底完成區段徵收公告並完成發放補償費，現正辦理公共工程設計事宜。

本區願景：因永康地區近年人口及建築急遽增加，當地原有交通系統及公共設施已不敷區內發展所需，故一併劃設大型公園綠地、機關用地與中央園道等必要公共設施用地，並擬以區段徵收方式進行整體規劃及開發，期望以砲校現址為計畫範圍中心，將該區變更為「研發創意、生活愜意」之新市區發展用地，促進台南(永康)地區之永續開發。

(三)永康鹽行國中區段徵收：位於永康區，面積約57.66公頃。都市計畫內政部完成審定程序，目前辦理公聽會準備作業，預計2014年底完成區段徵收補償費發放。
本區希冀本開發區之整體規劃達成下列發展目標：
1.藉由文教設施(文中、文小)等的劃設來提供與補充鄰近鹽行地區的需求。
2.藉由劃設綠帶及留設滯洪池，有效改善永康大排附近地區淹水問題。
3.藉由永安路拓寬的整合規劃，來建構與強化永安路的觀光門戶景觀道路意象。
4.藉由住宅、商業等都市活動機能的劃設提供，以透過開發區之區位優勢與土地使用之調整，並同時塑造交流道附近地區之新意象。

(四)和順寮農場區段徵收：位於安南區，面積約192.64公頃。2007年10月完成基礎工程及土地點交作業，剩餘土地共3筆(和館段100及100-2地號(商業區)及99地號(車站專用區))，面積共約6.1279公頃尚未標售，本市教育局計畫納入亞太國際棒球訓練中心用地規劃。本案配合滯洪池新建工程於2013年7月16日完成「公39」內之滯洪池抽水站工程發包作業。

本區願景：區內有「國立台灣歷史博物館」，富含人文之美，另「亞太國際棒球村」亦將在和順寮籌劃興建，可望塑造為休憩運動、文化藝術及教育功能於一域之生活環境。

(五)台南市德高區段徵收案：位於台南市東區，面積約8.6公頃，於2010年公告區段徵收計畫書。區內工程已竣工正辦理驗收程序。土地已完成地籍測量及囑託辦理所有權登記並於2014年1月將土地點交予地主接管。預估2014年可完成全區開發，另將於2014年第2季開始辦理配餘地分批標售作業，屆時歡迎市民踴躍參與投標。

本區願景：開發成中密度高級住宅區，媲美虎尾寮、鄭仔寮豪華住宅區群，並帶動週遭商業發展，同時提供市民舒適休憩環境、交通四通八達及完整生活機能的空間。

高雄市政府2014年2月23日舉行鳳山鳳誠路通車典禮，市長陳菊剪綵時表示，市府透過公辦市地重劃創造地利，將盈餘繳庫歸公，運用平均地權基金開通鳳山多條道路，讓多數市民得利，是市府經費的重要來源，預算刪減令她相當頭痛，她認為建設應不分黨派，會與議會加強溝通，繼續捍衛預算，也盼減少政黨對立，為市民謀福。

鳳山開發極早，但多項都市計畫停滯不前，成為消防安全及道路暢通的隱憂，合併前生活環境欠佳，合併後市府積極辦理道路拓寬及改善工程，鳳誠路拓寬、三光街北段開闢、永和街拓寬、南進五街及文雅東街打通工程陸續於農曆年前完工，健全地方交通，鳳誠路路段由市長陳菊主持通車儀式，地方鄉親也到場見證。

陳菊表示，鳳山多段道路未完全打通、丁字路口多，存在交通及消防安全的問題，萬一發生緊急災害後果難以設想，合併後，市府在鳳山投入超過50億元建設，其中6億元用於17條道路開闢，已有多條順利完成，她也感嘆，合併前未完成的建設如汙水下水道，市府必須接手承擔，惟中央補助款差距甚大，讓高雄的負債加劇，不盡公平。

談及預算被議會大幅刪減，陳菊說，2014年編列1326億元歲出規模中，約85％為人員薪資、退休撫卹金、社福補助等法定必要開支，僅能從資本門調整預算，統刪57億元等於被刪去四分之一預算，攸關產業發展、孩子教育的預算難道要被犧牲，讓她最近總是抑鬱寡歡，她40年來為台灣進步和諧打拼，盼政黨減少對立，為市民謀福。

工務局指出，鳳誠路拓寬範圍自鳳松路路口起，往東延伸至鳳誠路112巷止，總長度約220公尺，將原有6至8公尺寬度拓寬為15公尺，工程經費為2200萬元；另外，三光街北段開闢長度為111公尺、寬8公尺，永和街4公尺拓為寬8公尺，屬於計畫道路的南進五街及文雅東街，未打通路段開闢至8公尺寬，五項工程總經費達1.8億元。

近期中國瘋傳「成都8000『櫃族』」新聞，述說現在不少工人及少數社會新鮮人，選擇住在低成本、面積僅8.5坪的貨櫃屋，人數至少有8000人，而在台灣，住貨櫃屋的人也不在少數，且18萬元就可入住。

可能構成違建
這些大陸「櫃族」，每月租金只須花費900元台幣，就能住進長12米、寬2.4米的貨櫃屋裡，生活極為不便。像這樣的「陽春」貨櫃屋在台灣一般只充作工地的臨時宿舍，但也有不少人買下貨櫃屋，改建成舒適又有特色的市郊小別墅。

據業者表示，40呎的貨櫃屋經過基本整修加運費，總價約18萬元。以貨櫃屋取代住宅儘管不違法，但若將貨櫃屋「定著」在地上，就有可能構成違建。

若將貨櫃屋搬到農地上，也須先取得農地許可使用證明，且2年內不得住人，否則可能被取締，並被要求移除。

金融街（000402）2月21日晚間公告，近日，公司通過拍賣方式以總價29.94億元並配建83100平方米拆遷安置房競得了廣州市荔灣區的一處國有建築用地地塊。公司對此表示，此次競得該地塊是公司首次在廣州市場成功獲取土地，也是其完成一線城市佈局的重要一步。分析指出，此舉標誌著金融街已經去“區域性公司”化，成為全國性的國內商業地產巨頭。

據公告，此次公司競得的地塊是位於廣州市荔灣區芳村大道南以西鶴洞路以南AF040405地塊。該地塊宗地面積60847.2平方米（可建設用地面積47986.1平方米），地上建築面積不超過230333.2平方米，土地用途為二類居住用地，其中配建拆遷安置房83100平方米。

有媒體報導稱，按照金融街的中標價，其折合樓面的地價為22031元/平方米，這一數位已讓此此塊再次刷新荔灣地王新紀錄。

有房地產行業分析人士對記者表示，金融街作為興起於北京的國內房地產龍頭之一，過去幾年已充分受益於北京持續堅挺，並居高不下的房地產價格利好，特別是公司近兩年強化商務地產定位的戰略,過去的2013年商業地產整售業務驅動公司整體銷售額高速增長。

隨著去年下半年房地產再融資的開閘，金融街在穩占“金融街西擴”優勢之外，已開始將觸角伸及天津等外埠市場。此番在廣州多得新地王地塊，在上述分析人士看來，是其在一線城市佈局的突破性標誌。

北京市國土局掛牌出讓的朝陽來廣營一宗地備受關注。該地塊曾在一年半前暫停出讓，且這次出讓將建設限價房和自住型商品房其中自住型商品房售價定為2.8萬元/平方米，首次衝破此前2.2萬元/平方米的慣性定價，成為截至目前最貴的自住型商品房專案。

根據掛牌檔資訊，北京市朝陽區來廣營鄉LGY-04、LGY-03、LGY-06地塊二類居住、小學、中學用地位於朝陽區來廣營鄉，東至紅軍營路，南至窪裡路，西至紅軍營西路，北至北苑二號路。該宗地規劃總建築面積11.92萬平方米，將配建2.94萬平方米“限價商品房”，銷售限價1.5萬/平方米。除此之外，小學、中學也在配建範圍內。

掛牌文件規定，地塊出讓起始價為人民幣14.92億元。最值得關注的是，該宗地居住用途建築規模中除用於建設限價商品住房的2.94萬平方米外，剩餘居住用途建築規模全部用於建設自住型商品住番房屋銷售限價為2.8萬元/平方米，最大套型建築面積不得超過80平方米。這表明，日前北京市住建委表態的“自住房定價隨行就市”已經開始付諸實踐。

據記者瞭解，北京此前發佈檔，規定自住型商品房的銷售均價在原則上應比同地段、同品質的商品住房價格低30%左右，但截至2月19日，所有已經開始搖號、或僅在土地出售階段的自住房單價限價都在2.2萬元以內。百子灣地塊、高井星牌地塊，2.2萬元的定價比周圍房價均價低50%左右。

中冶退出南京下關區濱江總價地王有了實質性進展。上海證大近日公告稱，公司準備以最高11.94億元的代價收購中冶旗下子公司南京立方置業，從而獲得南京下關地王1號地塊中的“09-09地塊”。

據瞭解，中冶計畫退出1號地塊，並單獨運作3號地塊。而為確保成功退出1號地塊，減少轉讓難度，中冶將1號地塊分割成十幾幅土地。而近日，在上海產權交易中心掛牌的南京龍江灣置業、南京港寧置業、南京立方置業三個項目公司，只是1號地塊轉讓計畫的一部分。

不過，一直以開發商業地產而著稱的上海證大，在2011年年底退出上海外灘項目（BFC）後，其負債率由2011年的98%降至2013年年中的63.2%。據瞭解，去年年底上海證大將總部移至南京，目前上海證大在南京正在開發南京火車南站和雨花臺兩個專案。

第一位接盤人

央企中冶將南京下關地王專案在上海產權交易中心掛牌後，第一個接盤人浮出了水面。欲接手的公司，是2011年年底從上海外灘金融中心BFC項目中退出的上海證大（00755.HK）。

上海證大2月17日公告稱，公司計畫以最高11.94億元的價格收購南京立方置業有限公司。資料顯示，南京立方置業所持有的“09-09地塊”，正是中冶在南京地王1號地塊的一部分。

“交易仍在進行中，最終結果還沒有出來。”上海證大香港方面2月19日向記者表示。

這一交易之所以受人關注，是因為中冶在南京的這一項目是全國知名的總價地王。而後來，中冶則因這一專案耗資巨大、無力開發，在南京受到重挫。

2010年9月中冶旗下的中冶置業以200.34億元的價格，競得南京下關區濱江江邊路以西1號地塊和3號地塊。2012年11月底中冶置業又以56.2億元的價格拿下與1、3號相鄰的2號地塊。三塊地共花費中冶256.54億元，成為全國總價地王。

然而南京地王為舊改專案，所涉地塊拆遷工作量大，中冶因此深陷其中。為此，中冶置業董事長劉福明指示，2014年要爭取全面解決歷史遺留問題，抓好“兩退”項目和南京下關1號地塊收尾，確保資金的回收。

2月13日，中冶將南京地王拆分後，通過上海聯合產權交易所進行公開轉讓。

據上海聯合產權交易所的公告，中冶轉讓的三家公司分別為：南京龍江灣置業、南京港寧置業、南京立方置業，評估作價29.7億元。這三家公司均為南京臨江老城改造建設投資的全資子公司。

在上述公告掛出來不到一周，上海證大就做出回應，有意以最高11.94億元的價格接手1號地塊中的南京立方置業。

“雖然上海證大的大本營在上海，但近幾年在南京的投資力度卻越來越大。這次接手中冶1號地塊部分專案，是證大準備在南京持重倉的一個重要表現。”中國指數研究院南京總經理曹旭東表示。

“我們已將總部移到南京。開發團隊和證大房產的高管都在南京辦公。”上海證大上海公司人士2月19日告訴記者，將總部移至南京“是去年年底的事”。

對於已將總部移至南京，記者向證大香港投資者關係部進行求證時，香港方面向記者表示說法不太準確。“證大房產的專案執行團隊和部分公司高層的確移到南京了，因為南京的項目比較多。但也不能說總部搬到南京，我們在上海還有項目。”上海證大香港投資者關係部人士說。

“難啃的骨頭”

對於證大接手南京濱江地王1號地塊中的“09-09地塊”，業界人士指出證大在這一專案上可能還需要闖過幾道看不見的關卡。

易居中國南京公司分析人士表示，南京下關濱江項目雖然地段優勢相當明顯，項目前景相當可觀。但證大要開發的“09-09地塊”項目，在規劃審批上將面對一些困難。

據瞭解，中冶將1號地塊分割成了十幾幅土地，計畫分批轉讓。而證大所接盤的“09-09地塊”正是分割出讓地塊中，面積較大的地塊之一。

而分割出讓後，未來可能會在規劃方面遇到一些障礙。知情人士透露，原先的1號地塊有自己的定位和規劃，分割成十幾幅地塊後怎麼獲得規劃許可證是一個問題。

“如果仍延用原先的規劃，證大可能得等到1號地塊全部出讓完後，才能獲得規劃和建設部門認可進行開工。如果單獨獲得規劃許可證，可能會涉及到這一片區的規劃調整，或專案規劃調整。而規劃的調整，往往需要較長的時間。”一位業界人士表示。

就此問題，記者也向證大方面提出了疑問，但證大向記者表示目前暫不方便做出回應。

除了規劃方面可能遇到的問題，地塊的所處區域成熟度有待提高，也對證大的投資實力提出了較高的要求。

在上海證大2月17日的公告中，該公司並未披露2013年的年度財務資料，仍引用了2012年的財報數據，並表示“公司有充裕的運營資金應對資金需求”。

據證大2013年上半年報告，2013年上半年證大的資產總額171.5億港元（約合134.3億元人民幣），較2012年同期的158.6億港元（約合124.2億元人民幣）上升了近12.1億元人民幣；而2013年上半年證大的總負債為108.5億港元（約合85億元人民幣）。其資產負債率約為63.2%。

“下關濱江區的拆遷工作難度比較大，是塊難啃的骨頭。其中有一部分還涉及到軍區房產的拆遷，比較複雜。”曹旭東表示。

就涉及到的拆遷問題，證大房產董事局主席戴志康稱，“09-09地塊的拆遷工作大部分已完成，開發難度不大。”

“1號地塊的位置很好，但卻是南京的老城區，目前的情況可以用髒亂差來形容。做商業開發的房企來說，這一區域成熟起來至少需要五年左右的時間。即使證大所拿地塊的拆遷工作不大，但較長的投資週期，對開發商的實力是一個考驗。”曹旭東說。

新年初始，廣州土地市場就迎來開門紅，而今日備受關注的五宗廣州廣鋼新城地塊更是吸引了萬科、保利、中海、龍湖、佳兆業以及來自北京、上海等高達15家房企的競爭，掀起一輪搶地大戰，當地政府一舉賣地收金155億元，賺得盆滿缽滿。

最終中海地產以95.9億元價格獲得廣鋼新城三宗商住地塊，而來自珠海華發企業則以以29.9億元價格，折合樓面地價21568元/方刷新當地區域地王。

中海95.9億元連拿三地

近期，處於廣州市區地塊的廣鋼新城地塊出讓備受關注，地價也必然水漲船高。

據悉，廣州房管局在上月掛出了五宗廣鋼地塊出讓公告，其中2幅住宅和3幅商住地塊，這5宗地塊總起始價達155億，總建築面積更是高達近120萬平方米，樓面地價均為13000元/平方米。

未拍之前就已吸引高達十余家房企的網路競拍，本次五宗地塊掛牌出讓地價已經確定，競價方式選擇為競配建拆遷安置房的建築面積。

在競拍現場，網易財經注意到，吸引了萬科、保利、中海以及來自北京的龍湖、金融街控股以及珠海的華髮等高達15家房企的競爭。

現場首拍的是AF040403、AF040402地塊，屬於商住綜合用地、報價高達17億，最高競價由萬科報出的900平方米的安置房面積，該地塊吸引了中海、常江房地產以及來自重慶的?弘投資，最終中海以17.11 億元，36300平米成交的安置房面積，扣除拆遷面積，未計算拆遷房建設成本，最終樓面價17950元/平。

經過一番熱身後，後面的地塊中海、華髮、龍湖、金融街控股等房企大佬相繼加入競拍。最終中海以95.9億元的總價格拿下了廣鋼新城三宗用地。

競爭激勵的兩幅宅地則吸引越秀、保利等企業競爭。最終，來自66號的金融街控股奪下今日拍得第三宗地，總價高達29.9億元，83100平的競配建面積，折合樓面地價20337元/平超過去年萬科以19638元/平拿下的荔灣區地王。

最後一宗宅地則被華髮股份以29.9434億元競配建面積為89100平拿下，樓面地價21568元/㎡（超過金融街拿下的第三宗地20337元/平，成為新地王。

未拍之前，多位行業人士分析就認為今天拍地將會異常激勵。保利廣東公司董事長余英坦言此次競拍門檻很高，保障金都交了30億。同時在其微博預測今明兩年廣州廣鋼新城的房價將達4---5萬/平。

土地市場瘋狂 升值空間待考驗

網易財經注意到，今年初始，一二線的土地市場就表現瘋狂，深圳、杭州以及廣州等地頻現地王。今年1月份，廣州土地市場共成交10宗土地，總收入近70億。上月28日更是上演今年首次土地搶奪大戰，競爭十分激烈，保利兩度刷新區域地王，一天廣州土地金收入就達58.3億。

廣州地產專家鄧浩志分析認為，今日地價已達到預期的上限。未來的售價可能會上3萬每平方米。但值得注意是地塊雖然隸屬荔灣區，地理位置是在繁華區裡又比較偏，在政府規劃裡沒有大的發展計畫，不像南沙、蘿崗較大政府規劃，不太看好未來的升值空間。


廣州力迅房地產開發公司市場研究經理肖文曉認為，現在一線城市的土地市場已經成為徹頭徹尾的資本市場，能不能拿到地不是看市場能不能賣到這個價格，而是看誰有足夠多的錢，誰的膽子夠大。

1月23日，美國地產商兆華斯坦與前海國際能源金融中心聯合體以134億元總價拿下該地，刷新了此前華潤前海地塊109億元的總價地王記錄，並以28113.19元的樓面地價超越了此前香江供應鏈前海地塊的樓面地價，成為今年深圳首個“雙料地王”。

1月28日，方興101億拿下上海大寧路地塊，成上海宅地總價地王。

在經歷了春節冰凍期後，上海樓市將重新迎來一個供應小高峰。據多個市場研究機構的統計資料顯示，春節過後，上海樓市預計將有35個項目開盤加推新房源。從推盤的區域性來看，將呈現“東西兩翼”的熱點行情：以浦東、南匯為主的東部區域和以嘉定、青浦、松江為主的西部區域。

佑威機構執行董事黃志堅在接受中國房地產報記者採訪時稱，上海樓市成交量已持續4個月的下滑態勢，環比跌幅之大超出市場預期。這或許意味著，調控新政對成交量的影響仍在發酵，市場對後市判斷存在一定分歧。但總體而言，由於2013年土地價格的居高不下，後市有潛力的個別高端樓盤將獲出貨好時機。

節後高端樓盤紮堆入市

相關統計資料顯示，由於2013年春節假期處於2月中旬，而今年節假日對新房的影響只限2月初這段較短的時間段，由此可推斷：2月中下旬（元宵節後）或將迎來一個供應小高峰。

另有資料顯示，浦東新區將有12個項目入市，金山和奉賢分別有5個、4個新盤出貨。上海市中心區域的專案如徐匯區的保利西岸和中信君廷、黃浦區的凱迪迪美遜以及長寧區的中星美華邨也都將在2月份開盤。從定價來看，儘管目前明確公佈價格的專案不多，但已公佈售價的項目中，基本定價都已超過4萬元/平方米。

此外，楊浦新江灣的建發新江灣景苑、新江灣中凱城市之光都將於2月份推出新房源，均價分別為4.3萬元/平方米和3.95萬元/平方米。閔行華漕板塊的西郊莊園•馬德里洋房和浦東的大華錦繡華城也都分別給出了5萬元/平方米和4.7萬元/平方米的報價，而春節過後，部分中高端改善型項目也將陸續推出。

上海中原地產研究諮詢部總監宋會雍告訴中國房地產報記者，雖然春節傳統因素對樓市交易造成了一定的負面影響，但市場並未就此低落至冰凍狀態，而是保持了一定的活躍度。從一手房逆市供應的力度和土地市場持續居高不下的溢價率來看，市場信心仍比較堅定。由此可以預判，春節前後各一周交易低迷必將不可避免，但節後的成交反彈也會更加強勁，這其中夾雜著價格上行的努力嘗試。

易居房地產研究院副院長丁祖昱對此分析認為，2014年大多數城市的房價將趨於穩定，但也有個別城市的房價會下調。預計今年內，自住購房者的購房機會將會更多，但不管是投資住宅還是非住宅，購房者均應謹慎待之。預計高端項目紮堆的市場行情將不被看好。

“這一方面是因為2013年成交量過大，透支了部分市場需求，另一方面是因為房價上升後也抑制了部分市場需求，這將使2014年的成交量整體表現平平，很多城市的成交量甚至會出現下滑態勢。因為土地市場價格相對已達到一個較高的點，所以表面看來，儘管目前土地市場繼續火爆，但無論是溢價率、單價還是總價，持續新高的可能性都不會太大。”丁祖昱進一步分析道。

世邦魏理仕近期發佈的一份報告顯示，在政策收緊的情況下，上海高端住宅市場將由改善型需求主導推動。上海作為一線城市，吸納了來自全國各地的個人財富擁有者，該人群的購買能力強勁，預計上海高端住宅需求將會持續增長，市場未來發展也將相對平穩。

亦有分析認為，儘管目前上海房地產市場中尚未出現針對高端市場的行政調控措施放鬆信號，但相關部門今年逐步對高端市場發放通行證的可能性也會很大，在2013年底被壓制的高端市場需求或將於今年得到集中釋放。隨著高端項目的陸續入市，上海高端住宅市場競爭也將逐步加劇，如果沒有強力的價值優勢支撐，此類項目將很難存活。

作為新興熱門區域的豪宅價值則被業內一致看好：中國房地產報記者在採訪中瞭解到，進入2014年，不僅將有一批去年限售的高端樓盤逐步入市，在去年一批“地王”項目相繼推盤、供應加大的基礎上，核心區豪宅價格的漲勢也必將難擋，豪宅或憑多重價值優勢領銜高端市場。

節後樓市成交量或將快速上升

亞豪機構副總經理高姍表示，高端物業價格的高漲幅，一方面與房地產銷售形勢整體向好、房價普遍上漲的基礎有關，另一方面，地價的飆升也是其中的一個重要拉力，以上海為例，1月底，方興地產以101億元的超高價格競得上海市閘北區大寧路街道325街坊地塊，成交樓板價為47609元/平方米，溢價率為111.6%，該樓板價甚至超過了周邊在售樓盤的價格。從官方統計數字也可看出，上海2013年的土地收入曾創歷史新高，這也從一個側面預示著未來地價將會不斷走高。

而推動後市的一個重要因素，是春節前上海市商務委員會公佈的《上海市商業網點佈局規劃（2013-2020）》。

《規劃》指出，上海擬建14個中心城市級商業中心、50個地區級商業中心。其中市級商業中心商業設施高度集聚且總建築面積不低於50萬平方米，地區級商業設施總建築面積不低於30萬平方米。

中房信研究總監薛建雄認為，商業佈局規劃的出臺對區域內商業地產將產生推動作用，尤其像大寧、中環（真北）等原本輻射半徑在周邊社區的商圈，它們在躋身“市級商業中心”後，或對當地的商業地產產生明顯刺激作用。而隨著商圈的發展，也將對該地區商業、生活配套設施等方面起到一定推動作用，進而增加板塊內住宅市場的吸引力和含金量。

儘管2014年樓市開局低迷，但亦有研究機構預計，節後樓市成交或將出現快速上升，今年上半年，市場或將迎來供給集中放量的“視窗期”。

易居臣信市場分析師楊晨青認為，隨著市場供應的加大，企業之間的競爭也將更加激烈，2014年上半年將成為房企出貨的視窗期。


另一個資料是：部分二手房賣家同樣看好後市房價走勢。21世紀不動產的一份抽樣調查顯示，年初五後，楊浦控江、閘北大寧、閔行七寶、浦東周康等板塊的買賣交易帶看量、掛牌量普遍與1月末持平。但新增掛牌房源的報價卻多有上升，較節前上升了5%?10%。

鴻毅資本總裁張義鴻認為，經過去年的大量消化，目前上海樓市的有效庫存已大大減少，購房者對市場產生觀望情緒，主要是因為當下的高房價，預計3月份對開發商的業績影響最大，因此不排除部分開發商會推出試探性促銷政策，但也因開發商普遍希望當前房價能維持穩定狀態，所以促銷的力度也不會太大。

不足40天，中海地產斥鉅資150.97億元拿地，總計建築面積規模將近400萬平方米，其在土地市場的動作可謂不小。

事實上，截至2月23日，縱觀2014年開年，雖然各大房企拿地均顯躁動不安，但能與中海地產拿地金額超過百億元相比，只有華潤置地與方興地產或能與之比拼一二。萬科、保利等龍頭房企基本保持“淡定”狀態，每家拿地金額尚不足50億元。

“中海地產近年來的銷售規模增長速度放緩，亟待補倉。”蘭德諮詢總裁宋延慶向《證券日報》記者表示。

但有不少業內人士猜測，從中海地產拿地規模與速度、銷售去化速度等方面看，合併中建系的中海地產或劍指萬科。據悉，截至2013年年底，中海地產的土地儲備規模已經超過萬科，但銷售規模卻與萬科有著約600億元的差距。

斥資151億元“囤貨”

2月11日，中海地產發佈公告稱，2014年1月份，中海地產收購了三幅新地塊，總建築面積為224萬平方米，應付土地出讓金為45.87億元；2月14日，中海在山東省即墨市以9.2億元斬獲一地；2月21日，中海地產以95.99億元的總成交金額拍得廣州市三幅地塊，總建築面積約73萬平方米，總配建面積21.42萬平方米，每宗地塊樓面價都超過1.8萬元 平方米。

至此，據《證券日報》記者不完全統計，從2014年1月17日至1月21日，中海地產共斥資約150.97億元在濟南市、佛山市以及廣州市等地拿地，總建築面積接近400萬平方米。

對此，有分析人士認為，中海地產2013年平穩晉級千億元級房企陣營，且在2013年下半年上調銷售目標並順利完成。“有了銷售額的保障，加上財務結構優勢，拿地補倉並不讓業界意外。”

不過，另有業內人士向記者表示，中海地產雖然有“最賺錢”房企之稱，但其銷售規模增長速度與其它千億元級房企相比，並沒有較大優勢。此次與中建地產合併後，中海可能向加快專案周轉速度、提升銷售額年複合增長率等方面調整。

圈地圖謀快速擴張

蘭德諮詢總裁宋延慶在一份千億元級房企的研究報告中表示，2009年，保利、中海以及綠地的銷售額極為接近，分別為434億元、421億元以及422億元。當年，萬科銷售額為634億元。2010年，萬科銷售額提升至1082億元，而中海則是上述四家房企中，銷售額增長最慢的房企。

同時，宋延慶表示，若忽略統計口徑的微小誤差，中海地產銷售額的複合增長率約為21.24%,萬科約為22.87%，而綠地、碧桂園約為30.95%和35.71%。

2013年，中海地產全年累計合約銷售額約合1081.68億元，而萬科同年的銷售額則為1709億元，中海地產與之相差628億元。


此外，有機構發佈研究報告顯示，2012年中海地產利潤總額三年複合增長率為31%，在上市房企30強中，排名第21位，屬於較弱水準；2012年淨利潤三年複合增長率為31%，排名第17位，屬於正常水準。

據此，有業內人士猜測，中海地產與中建地產合併後，中海地產將加強成本管控，包括加強管理效率降低成本，通過境外融資降低資金成本。同時，後千億元時代，中海將加快擴張速度，提高利潤總額以及淨利潤空間。

事實上，據悉，孔慶平在卸任中海地產董事局主席以及執行董事前曾表示，整合目的主要有兩個，一是解決同業競爭，二是通過中海地產的成本管控優勢，把資源集中並發揮到最高水準。

內地及香港各有一家上市房企于上周取消了既定的債券發行計畫，顯示出馬年伊始地產融資環境惡化的嚴峻信號。

上週三，香港上市的中國地產（01838.HK）公告稱在“取得市場反應後”，決定放棄前一天宣佈的人民幣優先票據的發行計畫，改發美元債。

無獨有偶，A股上市公司嘉凱城（000918.SZ）也在上週四宣佈，考慮到“目前的行業發展形勢、債券市場環境變化以及公司財務結構與後續資金安排等”因素，將撤回一筆高達13億元的5年期公司債的申請文件。

“取消發債的原因可能是路演期間投資者的回饋不夠理想，債券票息超出企業預期。”協縱國際集團創始合夥人黃立沖對《第一財經日報》記者表示，“這預示著房地產企業今年的融資成本正在上升，去年那樣的好日子一去不返。”

海外發債成本上升

對於中國地產此番取消人民幣債券發行計畫，黃立沖認為美國退出量化寬鬆給人民幣帶來貶值壓力，導致了人民幣債券對海外投資者的吸引力下降。

此外，2月滙豐中國製造業PMI（初值）資料降至48.3，為去年7月以來最低水準，也令海外投資者對今年中國經濟增長前景以及房地產行業表現感到擔憂。

也有分析人士認為，香港上市的內地房地產企業今年以來頻繁融資，令債券市場不負重荷，影響了新一輪債券認購的情況。

今年以來，內房股包括富力(02777.HK)、合景泰富(01813.HK)、奧園(03883.HK)、世房(00813.HK)、花樣年(01777.HK)、禹洲(01628.HK)、綠城(03900.HK)及華南城(01668.HK)，都先後“伸手”，近乎“三日一債”的局面。僅一月，內地開發商在香港新發行的債券就達到42億美元之巨，創下歷史第二高月度發行額。

一方面美國退出量化寬鬆，海外資金表現出回流歐美的跡象；另一方面，地產企業紮堆發債，加劇了融資成本的上升。

上月底，萬達通過其境外子公司在海外發行了6億美元10年期美元債券，票面利率達到7.25%，有外媒指出，萬達作為中國龍頭開發商且獲得三大評級機構投資級評級，但7.25%的票面利率甚至高於個別“垃圾債”的票面利率。

不過也有分析師認為，中國地產取消人民幣債券發行計畫，不足以說明地產企業融資環境惡化，理由之一就是雅居樂便在23日發行了一筆於2017年到期、票面利率6.50%的20億元人民幣優先票據。“債券的認購表現更多的還是取決於企業本身的受歡迎程度。”該分析師表示。

“過去幾年，內地開發商的高收益債券無論發行量還是回報率都好於其股票表現，這些債券對投資者來說具有不可抗拒的吸引力。”彭博行業-房地產業分析師方興表示，“但較高的收益率可能掩蓋了股市投資者極力避免的風險——土地和建築的資本支出，隨著財報季的開始，開發商發佈的2013年資產負債表可能會打擊債券投資者的部分熱情。”

內地信貸持續收緊

香港債券市場尚陰晴不定，對開發商而言，內地的融資環境則更加不容樂觀。

由於銀行一直嚴控房地產開發貸款，導致缺少海外融資平臺的地產商不得不借助包括信託在內的高成本融資管道。


去年8月，嘉凱城曾發佈公告稱，計畫發行規模不超過13億元人民幣、期限不超過5年的公司債券，但在6個月後，這一發債計畫卻由於“債券市場環境變化”等原因取消。

瑞信在去年底的一份報告中指出，內地流動性收緊正在給債券市場造成壓力。而流動性收緊的徵兆從個人住房按揭貸款的發放情況也能得到印證。

上海中原地產的一份報告指出，每到開年都是銀行貸款最松、額度最為富裕的階段，但今年以來，銀行信貸問題就備受關注，不僅國內大型銀行恢復首套房基準利率，即首套房貸款不再享受基準利率下浮10%~15%的優惠，而且在銀行放款週期方面也出現了週期變長的現象。

某種程度而言，開發商正面臨內外交困的融資局面。

大陸杭州、常州等城市近日傳出部分房地產建案降價消息，近日杭州有兩個郊區建案降價促銷，降幅約20%，雖然降價業者並非大型建商，但漲幅已大的大陸房價是否已面臨「轉折點」，再次成為各方議論焦點。

杭州當地媒體報導，一房地產建案「北海公園」近日祭出降價促銷方案，並迅速將庫存房銷售一空，附近天鴻香榭里建案也跟進降價，但先前已購買天鴻香榭里建案的屋主不滿，群起抗議等維權行為不斷。

「房市崩盤論」伴隨降價新聞傳出，中國房地產及住宅研究所副會長顧雲昌認為，杭州房市降價有其城市特殊性，不會引起大陸其他城市大範圍跟進，僅對欲購房者產生影響。

不過新華網報導，房地產業內人士皆不看好今年房市前景，稍早萬科董事長王石稱「形勢不妙」、萬達董事長王健林認為「並不樂觀」、華遠地產董事任志強也直言，「不要對今年（房市）抱太大希望」。

報導稱，房產大老對今年房市發展看法保守，與其說是看空前景，不如說是冷靜地重新審視，「儘管大陸房地產還沒有走到崩盤境地，但確實已到急需變革與調整的十字路口」。

記者23日從濟南市中級人民法院獲悉，該院近日已對山東啟德置業有限公司名下的涉案土地使用權及地上建築物進行了公開拍賣，從10億元起拍，成交價為15.6億元。

據瞭解，被拍專案在2012年9月奠基時，向外披露該專案最高樓棟的高度為318米，這一規劃高度成為當時的“濟南第一高樓”。

據介紹，為實現涉案資產價值最大化，切實維護各方當事人的利益，在濟南中院組織下，拍賣會吸引了來自北京、上海等地知名房地產商參與，經過79輪激烈舉牌競爭，北京一家房產公司最終以15.6億元競得。


濟南中院相關人員告訴記者，申請執行人山東鑫海投資有限公司與被執行人山東啟德置業有限公司委託貸款糾紛一案，經山東省高級人民法院一審、最高人民法院二審作出生效判決後，山東省高級人民法院依法指定濟南中院執行。2013年11月，濟南中院執行局依法立案執行。為進一步查找財產，防止被執行人對外違規銷售、妨礙拍賣執行，2014年2月19日，濟南中院在公安部門配合下，依法對“啟德國際金融中心體驗館”進行搜查，加貼封條，予以查封，並全程錄影進行固定證據。

截至目前，濟南中院已完成了對該案法律文書送達、涉案土地及地上建築物查封、限制出境、失信懲戒、財產搜查等執行措施，以及對涉案財產依法委託評估、拍賣等司法程式。

香港立法會上週六三讀通過了被市場稱為樓市“雙辣招”的印花稅修訂條例草案。據悉，此項草案的通過，令香港特區政府避免了要對之前的買家退回約43億港元的“雙辣招”相關稅款。

22日下午，香港立法會在經過4日、歷時超過35小時的審議後，以30票贊成、6票反對、6票棄權的投票結果，三讀通過了印花稅修訂條例草案。香港運輸及房屋局長張炳良在會後接受採訪時坦言，這項法案最終獲得通過和生效，讓自己可以長舒一口氣。

香港特區行政長官梁振英在其博客撰文稱，“雙辣招”的通過對管理樓市需求、遏制樓價上漲具有重要意義。梁振英表示，特區政府今後將會繼續大力增加土地供應、建設各類房屋，並且密切監控地產市場的最新發展，從根本上解決樓房供不應求的問題。梁振英同時重申，香港特區政府將全心全意協助基層市民解決住房問題及中產階層置業。

按照印花稅修訂條例的規定，在3年內轉售物業者，按持有時間長短需向港府繳納10%至20%的額外印花稅；非香港永久居民在港置業，需對其在徵收一般印花稅外，再額外徵收15%的買家印花稅；持有一幢以上物業的買家，還將被徵收雙倍的印花稅。早前，香港特區政府財政司司長曾俊華曾表示，一旦該草案不獲通過，將會帶給市場“不理想的信號”，如果該草案被否決，則香港特區政府將要對買家退回合共約43億港元的涉及“雙辣招”的稅款。

據悉，在投票當日投反對票的六名議員大多數都與香港的工商界或地產商有聯繫。另外，在香港立法會當日審議“雙辣招”的過程中，超過20名議員離席抗議港府推行“雙辣招”的政策。在討論審議草案期間，有議員提出多項修改建議，其中包括：香港永久居民成立的公司及慈善團體購買香港物業時可豁免繳納買家印花稅等，但港府對此並不接受，認為這會留下法律漏洞，讓人有可乘之機。不過，港府同意議員提出的不應讓未成年香港永久居民享有印花稅豁免的意見，主動撤銷了相關條文。


張炳良表示，此項政策對穩定香港樓市以及平息市場猜測具有非常重要的作用。張炳良指出，解決香港市民住房問題的根本之道在於增加供應，但“雙辣招”能起到即時功效，令樓市停止非理性亢奮，相信大多數香港市民會贊同港府的做法。他認為，雖然政策對部分人有影響，但如果不推出則可能影響到更多人，所以希望各方明白香港樓市泡沫風險不斷擴大的後果。他強調，近幾個月來香港樓市價格趨於穩定，但政府仍未敢放鬆，他提醒置業者目前香港樓價仍有潛在的波動性。

此外，在“雙辣招”獲得通過前一日公佈的反映香港房價走勢的“中原城市領先指數”創出57周新低，最新報117.41點，下跌0.5%，兩周的累計跌幅近0.7%。香港中原地產研究部高級聯席董事黃良升表示，上周指數反映新春期間香港樓市交投淡靜令樓價反復回落。黃良升認為，香港樓市新一輪調整的壓力漸增，而近期元朗個別新樓盤以低於市價開售的影響也將於下個月中旬發佈的指數中有所反映。

十大屋苑成交創36周新高

立法會日前通過雙辣招，不明朗因素消失，不少業主見大局已定，面對現實以減價作招徠，普遍減幅由5%至6%，最高達15%，令春節前積壓已久的購買力逐漸釋放，加快入市步伐。中原統計數據顯示，過去兩天十大屋苑成交量錄得20宗，創去年年中以來近36周新高，並為今年成交量最高的一個周末，當中以美孚新邨表現最佳，兩天6單位易手，更有業主累積減110萬元，低市價5%沽出單位。

美孚新邨兩天錄6成交

中原地產統計數據顯示，十大屋苑錄得20宗成交，按周多7宗，創下近8個月周末交投量新高，其中美孚新邨交投最佳；沙田第一城交投亦反彈至5宗，其他屋苑則錄得1至3宗，當中僅黃埔花園錄得「零」買賣。中原亞太區住宅部總裁陳永傑表示，普遍業主見大局已定，深明大方向仍需以減價作招徠，吸引買家入市，預計短期內二手交投將呈量升價跌局面。

美聯物業分行統計，過去兩天成交量更為該行錄得14個周末新高水平。美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，過去兩天市場雖然有新盤推售，吸納逾百伙購買力，但春節前二手市場積存購買力，個別二手業主在辣招通過後，願意削價沽貨，令過去兩天二手屋苑交投回升。

美孚新邨兩天交投稱王，利嘉閣分行聯席董事邱少明解釋，農曆新年後，屋苑新增一批放盤，叫價較市價低約3%至5%，推動屋苑交投回升。其中3期百老匯街67號高層B室，賣方於去年原開價730萬元，至今最終減價至620萬元成交，造價低市價近5%。

港置分行助理聯席董事余柏指出，過去兩天睇樓量較上周再增約一成；而3期百老匯街49號高層D室，早前叫價為620萬元，終以588萬元易手，累減32萬元，成交價低市價2%。

二手交投將呈量升價跌

以細單位為主的沙田第一城，過去一星期屋苑交投已逐漸加快，利嘉閣聯席董事何家健相信，除部分業主願意減價及接受較大議價洽購外，不少新盤向隅客回流二手市場，刺激交投好轉。最新沙田第一城36座中層F室兩房單位，以510萬元易手，低於市價近5%。過去兩天成交包括1座高層連天台單位，成交價530萬元。

受鄰區元朗新盤開售影響的天水圍區，有投資者趁機沽貨。中原區域營業經理王樹明指出，嘉湖山莊過去兩天只錄得景湖居2座高層F室以277萬元沽出個案，據了解，原業主為長線投資者，由於持貨不足2年，現沽貨需繳SSD稅款約13.85萬元，是次沽貨扣除使費後，料可套現約45.15萬元離場。

利嘉閣地產總裁廖偉強認為，雙辣招塵埃落定，令一直冀望「撤銷辣招」的業主及觀望後市發展的買家，終面對現實，令過去兩天成交回升。香港置業高級執行董事伍創業說，下月整體樓價將繼續以向下為主調，預料二手交投有望逐步轉強。

泛民離場促成議案過關 政府「慘勝」

樓市「雙辣招」、《2012年印花稅（修訂）條例草案》經過上周一連四日共35小時審議後，終於在上周六獲驚險通過，「全賴」23名泛民議員離場抗議或不在席投票促成，政府才得以30票贊成的低票下「慘勝」。運輸及房屋局局長張炳良昨天補充說，將來「加辣」時改以先審議後訂立方式，但是否涵蓋另一條「辣招」雙倍印花稅之上，尚要研究。

政府為遏抑樓價而推出「雙辣招」原本勝算在握，結果落得上周六三讀時的30票贊成、6票反對、6票棄權，以低票獲得通過，泛民部分政團如公民黨原本支持議案，但後來政府「接納」兩名行會成員民建聯李慧琼及經民聯林健鋒提出在「加辣」時改為先審議後訂立方式，惟政府不肯提出修訂，僅以表決前在立法會發言作出這口頭承諾，激怒泛民及一向反對議案的各派別議員，結果21名泛民在三讀前集體抗議離場，聯同另6名不在席投票的泛民及建制議員，合共27人不參與投票，令會議廳人數驟減至43人，扣除主席曾鈺成一票，議案才得以通過。若泛民不大舉離場，在場議員回升至66人，就需33票才能通過議案，則政府根本不夠票。

原本支持草案的公民黨黨魁梁家傑批評，政府的口頭承諾是「狡猾不誠實的欺騙，語言偽術的極致，威脅法治」。原本反對草案的民主黨涂謹申亦表示，「不能縱容政治自招危機，而叫人顧全大局」。最終該兩黨共12票都離場抗議或不投票。

投贊成票的包括民建聯12票、工聯會6票、新民黨2票、8名建制派，以及泛民2票（社民連梁國雄及新同盟范國威）；投反對票的是自由黨4票、經民聯石禮謙和九龍東謝偉俊；投棄權的是經民聯4票及人民力量2票；缺席投票有23名泛民、經民聯林健鋒和劉皇發、自由黨方剛，以及工業界林大輝。其中林健鋒是行政會議成員。

張炳良在上周六議案獲通過後稱他「舒了一口氣」，並承認估計不到口頭承諾會「引起一場也算頗大的風波」。他昨天接受電視訪問後表示，將來「加辣」時不會再用先訂立後審議方式，這可能影響到繼續審議中、關於雙倍印花稅的《 2013年印花稅（修訂）條例草案》，「是不是也要這樣呢？這些都是政府應該要作詳細的研究。」

雅居樂地產（3383）公布，該公司及子公司擔保人於2月21日與滙豐、摩根士丹利及渣打銀行訂立購買協議，將發行於2017年到期20億元人民幣的6.5%優先票據，估計所得款項淨額經扣除包銷折讓及其他有關票據發行的估計費用及開支後約19.61億元人民幣，票據所得款項用作就2009年票據再融資。

爾巒上調2.4%加推121單位

雙辣招在立法會三讀通過，擺脫不明朗因素，除帶動二手市場成交輕微回升外，新盤在發展商力谷下，過去兩天成交亦急增至162伙【表】，按周升逾6倍，其中以元朗爾巒開售共105伙全數沽清的銷情最佳，佔整體64%；發展商新地（016）即晚加推121伙，價單平均呎價9995元，較上一批單位調高2.4%，其他新盤在發展商增加優惠「散貨」下，交投亦見回升。

爾巒累沽逾150伙

元朗爾巒過去兩天推售兩批單位，新地副董事總經理雷霆表示，該盤銷情可以用「更為順暢」來形容，爾巒自開售以來累積售出超過150伙，套現超過10億元，包括過去周六沽清的85伙，至於昨天主要推售的大單位及特色單位，銷情亦十分理想。他說，最新加推超過100伙，平均價較高，由於單位景觀更優質，故此售價維持不變，單位並於未來數天發售。他又指出，目前仍屬樓盤開售初期，是否加價要視乎市場反應再決定，但相信存在加價空間。

客源分布方面，新地代理助理總經理陳漢麟則指出，以香港永久居民計算，一半屬家庭換樓客，另半為首次置業的用家，至於公司客及非永久性居民的數字仍在統計當中。

溱柏兩天賣11伙

新地昨日加推121伙，平均呎價9995元，較上一批調高2.4%，加價幅度較上一批收窄近3個百分點，單位面積介乎455至1424方呎，價單售價介乎465.4萬至1906.1萬元，並於本周五（28日）發售85伙標準戶；周六則發售另一批21伙特色戶。爾巒連番報捷，帶動同區溱柏銷情，發展商新世界（017）表示，兩天共沽11伙，套現逾5000萬元，開售至今累售992伙，佔可售單位87%，全數套現逾40億元。

南豐過去周六續加推跑馬地雲暉大廈第4張共8伙價單，全部連租約發售，平均呎價32421元。南豐發展地產部總經理鍾志霖表示，雲暉大廈開售後首個周末銷情理想，至今累售17伙，售出單位成交價由3780萬至7560萬元，實用呎價由2.36萬至3.93萬元，包括B座最高層連天台單位，買家大部分為區內客，不乏九龍站及山頂南區的長線投資者；同系東涌昇薈日前加推半成做業主付款方法，雖然售價較即供貴10%，但仍不乏捧場客，兩天售出7伙中，其中4伙買家採用此方法。

隨着新地（00016）郭氏家族的家族紛爭落幕，聯席主席郭炳江昨出席盆菜宴後表示，郭家第三代已加入公司，有接班時間表，並重申郭氏家族不會減持。

郭炳江及郭炳聯現為新地聯席主席，郭炳江指，兩人的接任安排，「時間表一直都有在討論，第三代開始返來公司幫手」。管理層中亦有許多專業人士，可以保持公司持續發展。

郭炳江強調，根據家族和解協議，郭家和已離任非執董的兄長郭炳湘都不會減持新地股份，會長期支持新地。

前政務司司長許仕仁及新地主席郭炳江、郭炳聯涉嫌貪污案，將於5月8日將進行審訊。郭炳江回應指，接手計劃一直都有，又指案件開審時，郭氏家族會有人在公司。

郭氏的第三代，包括郭炳江兒子郭基煇及郭炳聯兒子郭顥澧。他們二人，分別為郭炳江及郭炳聯的替代董事，任命於自2012年7月13日起生效。

根據去年年報資料，郭基煇年約30歲，於08年加入新地，現為項目經理，負責香港及珠江三角洲區域住宅及商業項目；而郭顥澧則約32歲，在新地擔任銷售及項目經理，負責集團於香港之新住宅項目的可行性研究、市場推廣及策劃工作。

進入董事會 各有職權

再問到郭炳江是否有意退下來，他回應指：「我才60多歲，最少都做到80歲吧！但不一定是執行主席或顧問，未來自己都希望做別的事。」

今年1月底，郭老太鄺肖卿再次肯定長子郭炳湘是家族基金受益人，獲分與兩名弟弟及其家人同等的新地股權；郭炳湘同日辭去新地非執董職務。市場普遍認為這意味郭氏兄弟已和解。

郭氏兄弟的爭拗風波始於2008年，時任主席兼行政總裁的郭炳湘突然休假，後轉任非執董。郭氏家族信託基金之後於2010年重組，郭炳湘不再是基金受益人。

郭炳江：個別二手樓價將跌10%

對於雙辣招獲立法會通過，新鴻基地產（00016）聯席主席郭炳江預期，有關措施只屬短期，待土地供應增加後，政府會再檢討措施，又估計今年二手樓價將跌10%。

郭炳江昨出席活動時表示，由於二手成交慢，個別銀主盤或業主需要資金周轉，可能會「平賣」物業，故估計今年個別地區的二手樓價會有約10%跌幅，市區盤料較穩定，供應多的區域跌幅則較大。

辣招屬短期 推盤步伐不變

至於一手樓價方面，由於建築費昂貴，估計一手新盤樓價不會有太大跌幅。郭炳江又指，認同政府房屋政策正確，未來10年建屋公私樓比例六比四對穩定社會有幫助。

而對於即將公布的新一份財政預算案，他贊成政府現時開始「減糖」，估計一次過紓困措施可能會減少，部分一次性措施或轉為經常性開支，又認為現階段本港財政仍有盈餘，政府未必會加稅。

另邊廂，新地副董事總經理雷霆昨亦稱，立法會通過雙辣招是符合市場預期，認為現在樓市健康發展，發展商的主要銷售對象為真正用家。他又希望，雙辣招僅屬短期措施，集團的推盤步伐不變，並會因應樓盤的性質、市況及客源特性，再決定會否續提供減辣優惠。

初期遇心水項目 不介意付高溢價

以房署資產起家的領匯房產基金（00823），上周獲股東同意北上發展，行政總裁王國龍表示，內地鐵路沿線項目必定是骨幹，初期不會介意以較高溢價收購心水項目。

領匯目前所有資產及收入來源都在香港，惟面對內地高速發展，集團遂決定北上分一杯羹。

王國龍接受訪問時坦言，屯門、元朗等新界西地區都因為西鐵的興建而愈趨蓬勃，所以領匯北上時，「內地鐵路沿綫項目將是優先考慮」，然後才會考慮較遠的項目，因內地生活水平未達至每人一車，所以領匯只會揀交通網絡較發達的地區項目。

理念相同可合作 不限萬科

他稱，內地現時才開始發展鐵路網絡，但隨着香港與珠三角的聯繫愈來愈多，北上消費的港人將會因交通網絡發展不斷增加，「相信內地未來5至10年的改變會很大，我們覺得有很多投資機會。」

去年底領匯與內房龍頭萬科簽訂戰略合作意向書，王國龍指，選擇萬科為內地首個合作對象，主因「萬科旗下有很多物業在發展後都會出售，而且有些項目的目標社群都類似，希望它在出售時會考慮我們為其中一個買家。」惟未來的合作夥伴不會限於萬科，只要與發展理念相同，也可以合作。

以本港為基地的領匯，目前已聘任一些擁有投資內地物業經驗的同事，為公司北上籌劃。他坦言，領匯進軍內地會「一步一步行，不會一次過學好多事情」，所以如果「聽日就找到一個已出租的項目，我願意多給少少錢，因為毋須學如何找租客」，而且可為領匯帶來即時收益。

「經濟放慢更好 商場更平」

他指出，內地很多發展條例都與香港不同，「所以我們在不同階段做不同的事，當團隊積累經驗後，便會改變做事方式。」

近年內地經濟放慢，影響消費市道，惟王國龍直言「這就更好，商場更平」，要明白一個社區的發展，便要了解該處人口及消費能力的增長，周邊競爭會否很大，運作上能否自己管理等問題，必須以一個很長遠的角度去考察項目，所以他不擔心經濟周期放慢，「有落有上就得」。

他稱：「我們不是睇今日，又不是睇今個月。我們不是買股票，跌多些才買，我們做地產睇得好長遠，五年都嫌短。」

辣招稅成市場關注點，住宅樓市交投受壓持續平淡，最新錄得連額印SSD住宅交易減少；稅務局近日公布數字顯示，上月連SSD住宅交易量僅七十宗，按月減少二成三，涉及總稅額為一千六百五十萬元，按月亦減少約半成，但平均每宗SSD交易涉稅額為二十三萬五千七百元，乃自二○一二年一月以來錄得平均每宗四十一萬元，即近二十三個月新高。

　　稅務局錄得上月SSD住宅成交量僅七十宗，佔同月住宅註冊大市交易量僅百分之一點五六，為近一年以來較低的水平，同期住宅成交量按月減少百分之二點三，反而SSD住宅成交量按月卻大幅減少達二成三，足見短?持貨轉售活動持續萎縮。

　　至於一三年錄得 的額印SSD住宅成交量急跌，全年交易量為一千四百七十七宗，涉及的SSD總交易稅額為二億八千九百八十八萬元，平均每宗SSD交易繳付為十九萬六千多元，而平均每月額印單位交易量為一百二十三宗。另外，一二年錄得SSD住宅交易量為一千七百五十五宗，涉及總交易稅額為三億零六百一十二萬元，平均每月額印單位交易量約為一百四十六宗，每宗額印交易金額為十七萬四千多元。

　　今年一月期間，於六個月內轉手之SSD住宅交易涉及三宗，總稅額為七十萬元，平均每宗涉及金額為二十三萬三千多元。六個月至一年內轉手則涉及零宗，但一年以上之SSD交易宗數，則約為六十七宗，涉及稅額為一千五百八十萬元，平均每宗稅額為二十三萬元水平。

　　市場分析指出，新推辣招等印花稅，對樓市造成顯著影響，於去年二月至今年一月，即買家印花稅及雙重印花稅推出的一年來，本港二手私人住宅登記錄得三萬四千多宗成交，比對前一年同期急跌四成七，較未有辣招前的同期跌六成三。

　　而且，按住宅成交金額分析，以三百萬元以下上車盤及一千萬元以上豪宅物業的成交量跌幅最為顯著，按同期分別減少達四成至五成七水平。分析又指出，於推出辣招後發展商開價表現克制，並提供多項優惠變相減價以吸引買家，部分一手盤開價已較去年折讓三至四成水平。同時，面對二手業主構成減價壓力下，將逐步擴大減幅與一手爭客。

　　另外，市場資料顯示，綜合土地註冊處資料顯示，截至今月二十日計，今年首兩月暫錄一手私樓註冊量錄約二千八百宗水平，比起去年同期多出五成，暫為九年以來同期最高；不過，二手樓市方面，首兩個月暫僅錄約四千五百宗註冊登記，並料二手註冊量有機會創有記錄以來同期最少。

　　今年一手樓市註冊量，交易登記最多為屯門瓏門二期，其次分別為馬鞍山迎海?星灣、灣仔囍?及東涌昇薈等。二手屋苑方面，嘉湖山莊乃年內首兩月至暫錄最多的成交屋苑，佔約七十宗；其次為美孚新?，僅錄約五十宗，而第三位的沙田第一城及愉景灣亦只有四十多宗。

　　地產界人士指，政府推出辣招以來，二手交投持受壓，上月SSD交投急跌逾兩成，但因按月的差幅較大，加上佔整體二手成交量的比例較細，故現時推論SSD的效力增加，仍言之尚早，不過，有關辣招已正式通過，令市場較為明朗，或會令一批須連新稅的單位業主，落實放售套現，令同類交易增加。