細看才知示意圖 建商：供參考

近年建商流行推出綠化宅，部分建商在建案廣告宣傳單上提到陽台或屋頂綠化為「示意圖」，但標示不明顯，引起民眾誤會。民眾李先生投訴本報稱，他誤以為新建案的陽台有綠化植栽，細看才發現是要自行栽種，他批評「建商騙人，這根本就是掛羊頭賣狗肉。」

李先生說，他日前看到「大華湖閱」的廣告宣傳單及「華固天鑄」報紙廣告，上面都有標示陽台綠化，相當漂亮，吸引他有意購買，後來兒子告訴他，「大華湖閱」的廣告單上有標示「陽台植栽綠化及設施由客戶自行操作，3D建築示意合成參考圖」，讓他覺得被騙。

強調設計安全無虞
李先生擔憂，建案陽台綠化由客戶自行施做，若沒有預留結構體，住戶買回去後，恐怕無法施做，「若不是一開始就在陽台實體種樹，恐怕會影響結構，陽台若是因此掉下來，誰要負責？」他批評這種做法很惡劣。

華固建設總經理洪嘉昇稱，「華固天鑄」的植栽綠化會在合約記載，交屋時會按合約標示綠化處植栽種樹，再交屋給客戶。

大華建設副總經理陳志誠解釋，廣告傳單上是示意圖，「絕對不是騙」，只是讓民眾知道建案有設計陽台，可參考廣告單擺設植栽。他強調，建案設計時經過安全考量，「設計和結構上安全無虞，才能取得合法建照。」

老舊建築反不適合
結構技師戴雲發指出，若建案當初規劃設計時就有考慮陽台或屋頂綠化就沒有問題，建商可另外註明承載限制和防水，讓民眾安心，「反而是政府近年推動老舊建築屋頂綠化，老舊建築在先天結構上就不安全，後天又不可能補強，反倒需要注意。」

奢侈稅與實價登錄利空逐漸淡化，去年全國不動產買賣移轉棟數及贈與移轉件數均創新高，建商推案多、房價攀高，都推升廣告代銷業接案增加。據《住展》雜誌統計，去年10大代銷接案總額達4723億元，年增幅達35.48％，為近年新高，首次進榜的一研九鼎廣告主攻新竹市場，年推案170億元。

北部競爭激烈，《住展》10大代銷排行榜冠、亞、季軍分別為海悅1294億元、甲山林810億元、新聯陽741億元。
《住展》經理黃美瑄表示，一研九鼎去年光「富宇權峰」單一指標案總銷就達80億元。

戰場往中南部延伸
事實上，甲山林去年推案量達1320億元，疑遭《住展》低估，甲山林總經理張境在昨表示：「沒關係！我們照既定進度走。」甲山林上半年推案量目標1200億元、全年約2000億元，近來政府打房政策瞄準代銷業，張境在忍不住抱怨公部門行政效力差又不夠開放，「缺乏好投資環境，怎吸引國際財團？」

代銷龍頭甲山林、海悅均把戰火往南延伸，但在地勢力也不容小覷，台中萬群地產及高雄上揚國際、廣誠廣告與龍廷廣告合計推案量達1220億元。

選舉影響轉趨保守
桃園起家的五十甲廣告，以246億元重回榜內，近年積極在新北市接案，總經理劉益民表示，今年因有選舉、政治因素干擾，接案量將轉趨保守。

繼對高所得者加稅後，財政部長張盛和表示，不動產稅制列為國家財政健全方案的中長期計畫，最快明年開啟不動產稅制的總體檢。

據了解，財政部對不動產稅制的改革重點，將放在提高不動產持有稅，例如房屋稅、地價稅，並加強對高價房屋交易的查稅，主要原因在於房地分開計算、實價難以認定，現階段要推動實價課稅難度相當高，加上不動產稅制改革牽涉憲法等，修法工程將很浩大，因此採取漸進式改革。

國內資金泛濫，加上利率很低，造就房地產價格連年高漲，張盛和推出財政健全方案，以「取之於少數、用之於多數」的原則，對高所得者加稅，他並宣布，「明年稅改方向將更往租稅公平靠攏」，點名房地產稅制為未來改革目標。

財政部在今年初公布的個人售屋所得標準中，依照央行標準，新增雙北市房屋售價8千萬元以上、其他地區房屋售價5千萬元以上者，國稅局將依房地比算出房屋售價占比，推計售屋所得為房屋售價的15％。

張盛和表示，新公布的售屋所得標準增列「豪宅條款」，等於「踏出實價課稅的第一步」，而財政部也已發文給各地方政府，請地方訂定自住及非自住房屋稅的差別稅率，並調高房屋標準價格，否則將扣減中央補助款，以期能進一步健全房市。

台灣不動產稅制長期扭曲，尤其是不動產持有稅和交易利得稅的稅基，相較其他稅目偏低，不僅造成政府稅收流失，民間過剩資金流入房市，導致高房價問題，進而壓縮民眾的消費力、拉大貧富差距，因此外界迭有房地產應「實價課稅」的呼聲。

張盛和表示，在財政部推動不動產交易利得「房地合一」之前，實價課稅仍無法全面實施；不過，他強調，買賣房屋必須課徵所得稅，國稅局一直以來都是依核實課稅的原則，未來將加查核高價房屋的交易利得，以落實「有所得就要課稅」的稅法精神。

住展雜誌最新調查的2013年十大房屋代銷排行榜昨（25）日出爐，海悅集團全年代銷案量直逼1,300億元，刷新史上最大量紀錄，蟬聯年度榜首；甲山林機構（含愛山林），去年以代銷案量810億元排名第二；總計前十大代銷總案量大噴出、高達4,723億元，創下住展房屋網統計以來新高紀錄，較前年度激增35.48％，代銷業大型化趨勢越來越明顯。

2013年全台十大代銷由海悅奪魁、甲山林稱后，季軍則是新聯陽，三大代銷霸主向來都是排行榜的常勝軍。

住展房屋網經理黃美瑄表示，2013年房市市況不差，代銷業接案意願強，各家代銷拚命喊高價、加價、搶破頭也要爭取到新案委託銷售權，連帶使去年十大代銷總案量大暴衝，創下4,723億元新紀錄。

去年借殼上市海悅國際並大舉接案的海悅集團，採遍地開花策略，在台北、新竹、台中和高雄接案，總接案數達69個，不僅以1,294億元的案量再度稱霸代銷界，同時刷新自己保持的1,250億紀錄，並連續兩年摘下十大代銷桂冠。

甲山林也在去年入主上市營建股愛山林，並在第4季起大量由愛山林承攬代銷案，整個集團表現來勢洶洶，總代銷案量從101年的495億元激增至102年的810億元；淡水「海洋都心」1、2期，及高雄農16「華人匯」等，都是百億指標大案。

代銷業老大哥新聯陽實業，去年總案量年跳升逾3倍，從2012年的229億元暴衝到741億元，指標案如新店「合環御寶」、土城「華固新綠洲」等。住展統計，排名前三甲的海悅、甲山林與新聯陽，2013年度共掌握2,845億元案量，占十大代銷總銷金額約6成。

另外，去年前十大代銷，只有一家新面孔，即首度進榜、排名第10位的一妍九鼎，為大新竹地區代銷公司，指標案如「富宇權峰」。

上述2013年代銷排行，並未包括自地自建、自行設立銷售團隊或業務單位的建商；因此冠德、遠雄、昌益建設及茂德機構等建商均不列入排行；展望2014年，黃美瑄表示，展望今年代銷界，龍頭之爭應還是海悅、甲山林兩強爭霸局面。

都更推動不容易，北中南更相繼推出都市更新「整建維護」補助方案，其中台北市已經連年有補助方案，最高補助45％工程費用、上限1000萬元，去年已經受理5件申請，台中市今年首度提供500萬元的補助預算，最高可補助25％，不過受限老整建維護仍需住戶彼此整合同意，要成功提出申請恐怕也不是容易的事。

以老宅多、迫切需要整建維護的台北市來說，舉凡是為6樓以下整幢建築物，屋齡達20年以上，須經過7成以上所有權人同意；或老舊建物引入文化創意產業，經審核通過最高可補助45％工程費用、上限1000萬元，但北市受限須以「整幢」為單位，去年申請補貼至9月30日截止，僅有5件申請，其中4件為申請電梯裝修、1件為引入文化創意產業。 新北市則以屋齡達15年以上的合法建物，透天厝連續達5棟以上、公寓連續達2棟以上、公寓透天相連各1棟以上與6層樓以上整棟大樓都符合資格。

一般地區補助50％經費，指定更新策略地區或臨30米計畫道路，最高補助75％、上限1000萬元，今年名額度最快下半年開放申請。 台中市今年則首次編列「臺中市都市更新整建維護補助」500萬元，補助對象為具管理委會組織、都市更新團體或機構，條件包括屋齡20年以上，連棟透天或獨棟透天式建築物接續達5棟以上、3層樓以上雙併式建築物2棟以上或6層樓以上整幢建築物，每案最高補助25％經費，但若位於歷史建物街區補助金額上限為50％，指定策略地區補助金額上限為70％，今年編列時間包括4月11日、6月11日與8月11日。

財政部公布財政健全方案，提出調高金融營業稅、高所得者稅率提高等稅改措施，同時，財政部也將不動產稅制列為國家財政健全方案的中長期計畫，財政部長張盛和表示，現行不動產稅制仍有缺點，最快明年開始不動產稅制的總體檢。

張盛和指出，中長期將研議改進不動產稅制，包括不動產的持有稅，如房屋稅和地價稅，以及不動產交易稅都會檢討。但立法院一個會期能通過的法案有限，且稅改要由易而難，因此，目前重點會先放在短期稅制調整方案，即在立法院本會期或下會期還不會提出不動產稅制檢討。

另外，財政部近年來逐步落實豪宅核實課稅，張盛和表示，推動不動產交易利得「房地合一」前，實價課稅仍無法全面實施；但張盛和也表示，國稅局秉持核實課稅的原則，未來將加強查核高價房屋的交易利得，以落實有所得就要課稅的稅法精神。

今(25)日台北市中山區長春段地上權案順利脫標，引起外界再度關注地上權市場，房地產業內表示，此案是今年以來第一筆大型地上權案，順利由富邦人壽拿下，可謂是好彩頭，後續商用地上權競標仍可望吸睛；此外，今年也有多筆住宅地上權案將釋出，銷售率也預料成為未來地上權案脫標關鍵。

台北市政府財政局辦理的「臺北市中山區長春段一小段782地號等6筆市有土地設定地上權案」，由富邦人壽以溢價16%氣走新光人壽。

永慶資產管理協理黃增福表示，本案無論是基地條件、區域位置及產品定位發展，在開發價值上都具有絕對優勢，因此能吸引投資人高價搶標，成為農曆年後地上權標售案開出的第一個好彩頭，同時，這也是公有土地地上權個案標出總金額的第五高，預料資金充沛的壽險業，可望成為今年公部門資產活化的最大投資人。


此外，財政部預計3月底舉行今年度第一次民間促參招商大會，今年釋出商機48案近2,000億元，首次將台糖、中油等國營事業活化資產納入，另至少10案金額較大設定地上權案可供壽險業參與投資。財政部陸續再推出包括公有土地活化、都市更新、交通等民間投資公共建設案件，可望在國際招商大會上釋出更多商機，已公告中預計推出之重大民間投資案件，包括：「台北市南港調車場都市更新案(286億元)、台北市信義區A25市有土地開發案(250億元)、新北市立土城醫院BOT案(66億元)、台中州廳及其附近地區都市更新案(101億元)、高雄市龍華國小舊校地開發案(200億元)、金門縣水頭國際港經貿園區BOT案(130億元)」等。

黃增福表示，全球景氣逐步轉好，今年低利率條件預期仍變化不大，台灣商用不動產投資加溫，加上看好陸資、陸客帶來的投資商機，吸引國內外資金投入具收益型的商用不動產、公有土地地上權開發案等，營建業、壽險業也持續擴大不動產佈局，並朝向多元化發展，可選擇投資的不動產類型也更多，因此，今年大型地產物業及公共建設的投資量能正蓄勢待發。

信義房屋(9940)不動產企研室專案經理曾敬德則表示，統計過去1年來，加上此次長春段的土地標售，地上權順利標脫的土地金額已經超過400億元，交易金額快速增加，而此次標售的長春段土地，基地就位於六福皇宮北側，同時基地內就有捷運松山線的捷運站點出入口，基地可規劃開發購物、辦公、旅館、餐廳等複合使用的商業設施，本身基地條件佳。

全球資產管理公司經理王維宏指出，若從地段位置與基地規模來看，若朝百貨商場與飯店的複合式開發，可以提升整體的開發效益，目前來台的外國旅客持續增加，衍生出龐大的住房需求，飯店成為市場最為熱門的商用不動產產品，而中山區現有及未來2年的客房供給約4600房，以國內2014年目標成長到900萬人的外國觀光人次推估，預料中山區還有新開設飯店業的空間。

面對此次的壽險高價搶標商用地上權，曾敬德認為，地上權市場目前仍以商用較有能見度，未來預料仍是資金充沛的壽險業者的主戰場；至於住宅地上權，則可觀察329檔期地上權產品對外銷售狀況，由於有使用年限的地上權住宅產品，對於一般民眾而言仍相對陌生，地上權住宅是否能夠打開市場，也將影響開發商投標地上權的意願，銷售率將是未來住宅地上權案能否順利脫標的觀察指標。

北市府「北市都市計畫容積移轉及容積代金施行自治條例」草案出爐，未來容積移轉將以代金購買方式，取代現行的「捐地換容積」。至於代金計算方式，將以基地個案的市價作為計算基準，不過將會扣除營建、開發、規劃等成本，代收的容積代金，則會成立特種基金管理。

都市發展局長邊泰明透露，代金計算方式目前擬以市價最高打6折的方式計算，視基地規模大小不同，計算方式也會不同。

發展局強調，代金詳細計算方式，3月底前出爐後，連同自治條例草案送議會審議。若議會順利通過，市府將給予3年緩衝期，「消化」以捐地取得的容積。

發展局表示，新訂定的自治條例草案，接受基地的移入容積量最高不超過該建築基地容積的50%，其容積代金計算方式，將由3家以上專業估價者，查估市價後評定；估價所需費用，由申請人負擔。

容積代金的運用，將專款專用在取得私有公共設施保留地，且為改善基地周邊的公共設施服務，容積代金收入至少要有50%用在基地所在行政區。

為避免破壞都市景觀，接受基地的移入容積量，將經過都市設計審議委員會把關，且古蹟等地區，不得作為容積移入地區。

原本捷運站周邊容積移入範圍僅限出口半徑500公尺，未來將放寬為800公尺。但500公尺範圍內的容移量會較高，移入容積以30%為限，500公尺至800公尺的容移量較低，以20%為限。

邊泰明表示，有別於高雄市以土地公告現值做計算，未來北市容積代金將以移入基地的市價做估算。不過他也說，若全以市價來計算，建商恐無利潤，購買容積的意願也不高，將會扣除營建、開發、管銷等成本再來計算。

根據外媒華爾街日報的報導，指台灣與菲律賓成長強勁，兩國央行恐被迫升息以降溫經濟。對此，央行官員表示，升息與否要交由理事會決議，央行預估的今年物價上漲率與主計總處的1.07%相去不遠。意即距離通膨警戒線2%還有一段差距，暫時沒有升息的急迫性。

雖然央行總裁從去年就善意的提醒購屋者升息說，但升息與否畢竟是經濟全方面的考慮，台灣目前的整體經濟環境市場預料，升息說仍有待保留。

雖然政府積極希望將房市資金趕到股市，但到目前為止，台股量能仍未能明顯放大，股市量能出不來，加上未來幾年利率仍將維持相對低檔，尤其放款利率仍在2%多、存款利率約在1%多，從這兩相比較也就不難理解市場資金仍往具保值力強的房地產市場移動的緣由了。

房仲專家表示，滿手現金的壽險業者可望成為今年公部門資產活化的最大投資人，另外也有機會帶動私有地循地上權標售的模式進行開發。

全球資產管理公司經理王維宏指出，該案若朝百貨商場與飯店的複合式開發，可提升整體的開發效益。由於中山區現有及未來兩年的客房供給約4,600房，以國內今年外國觀光人次目標成長到900萬人來看，中山區還有新開設飯店業的空間。

永慶資產管理協理黃增福表示，本案無論是基地條件、區域位置及產品定位發展，在開發價值上都具有絕對優勢，滿手現金的壽險業今年可望成為公部門資產活化的最大投資人。

台灣房屋高資產中心執行長邱太煊表示，由於市區土地取得不易，今年地上權案仍以國有地標售為主流，並有機會帶動未來私有地循地上權標售模式進行土地開發，包括西門町的財團法人仁濟醫院、南陽街地上權、周家祭祀公業在羅斯福路上的地上權案等。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，目前商用的地上權市場已經打開，至於住宅地上權產品則需觀察今年的地上權推案的銷售狀況。

亞洲新灣區建設效益逐漸浮現，高雄市去年建照核准戶數突破兩萬戶，比前年增加三成八！今年將提升重大個案請照行政效率，義联集團第二期的亞洲帝國開發案將專案協助。

工務局長楊明州表示，市府積極進行亞洲新灣區開發與各項投資，帶動港區周邊不動產發展，具體反映在投資興建執照申請上，統計去年建照核准戶數飆升到兩萬零四百八十一戶，比前年近一萬四千八百戶，增加三十八．四六％；建照核准總樓地板面積高達四百三十一萬平方公尺，也比前年增加十四％。

楊明州強調，正全力推動實驗示範性的綠建築—高雄厝計畫，特別成立專人審照窗口，高雄厝一、二號申請建照都在一星期內完成審圖、核發執照。

對於重大個案申請建照，工務局承諾將提升效率，尤其是義联集團投資位於大順路、新順路口的亞洲廣場，已於本月十三日動工，第二期亞洲帝國開發案請照一事引起外界關心。

建管處長黃志明表示，亞洲帝國開發案目前程序僅在環境影響評估審查階段，其餘的交通影響評估審查、都市設計審議、建築執照預審等都尚未進行實體審議，還無法進入最後的建照核發程序，但將給予專案協助，加速處理，盼吸引產業繼續投資高雄。

全坤建設（2509）昨（25）日公告簽訂新北市八里區合建案，總經理廖學新表示，該案位於八里中庄段135地號，基地面積約820.8坪，由於全案需經請照、都市審議等相關程序，預計最快2015年初才會推出，總銷金額初估逾8億元。

除了新簽訂的合建案外，深耕都市更新的全坤，今年也將端出兩大代表作「雲峰」、「威峰」。廖學新指出，兩大案公司耕耘長達六年，將在今年一起推出，其中位於環河南路的「雲峰」合建案，全案總銷逾60億元，公司將可分回40億元，預計明年上半年完工，規劃6、7月正式公開，規劃為60、80坪產品。市場推估每坪推案價落在8字頭。

至於另一都更案「威峰」，廖學新表示，該案位於捷運西門站附近，將打造四棟集合式住宅。全案已取得建照，今年初開工，預計分回總銷約50億元，預計今年4、5月推出預售案，全案2017年完工；總計全坤今年推案量近百億元，推案量、業績有機會同步寫下高峰。全坤昨日收盤27.3元，上漲0.1元。

為提供民眾更多實價資訊，作為買賣房屋交易參考，新北市中和地政事務所整理出2013年實價登錄交易價量統計分析，讓民眾得以輕鬆掌握雙和地區的交易熱度及房價消長等資訊。

中和地政事務所表示，雙和地區2013年共計登錄1萬1千多筆資料，買賣案件佔93.3％，揭露比率達82％。據統計各區的不動產交易資訊，一年來中和區最受歡迎生活圈為景安站周邊，屋齡主要以11至20年間中古屋(29.0％)為主，最大交易總價多落在1000萬至1500萬之間，房地均價約為每坪36.69萬元，其中以住宅大樓(42.1％)交易案量最多，均價約為每坪38.66萬元；至於永和區最受歡迎生活圈為安樂路自由街附近，交易量最大之屋齡為31年以上中古屋(44.2％)，交易總價亦落在1000萬至1500萬之間，房地均價約為每坪41.82萬元，以公寓 (43.7％)交易案量最多，均價約為每坪36.94萬元。

該所邱主任君萍進一步表示，為讓民眾輕鬆掌握房市交易資訊，已於該所網站建置「雙和房市情報站」，同時推出「雙和房市風雲榜」，除提供雙和生活圈房價地圖，更將每月最受青睞生活圈，及最受歡迎的交易總價、單價、坪數與物件類型等資訊揭露於網站。

炎洲集團(4306-TW)旗下旺洲建設宣布向財團法人太平洋文化基金會以總價3.1億元買下台北市中正區重慶南路三段38號大樓，炎洲指出，購置此大樓後，除可收取租金，未來改建效益可觀。待後續租約到期，不排除重建規畫成明星學區小坪數住宅出售。

炎洲表示，此大樓位於中正區精華地段，緊臨重慶南路，往北可達台北車站及各主要政府機關，往南跨越中正橋即達新北市中、永和區，道路系統可及性佳，同時，鄰近植物園、綠地公園、國立歷史博物館、台灣藝術教育館、郵政醫院，以及建國中學、北一女中、國語實驗小學等明星學校，生活機能充足，租/售行情均有增值潛力。

旺洲建設近年來積極在大台北購地，並積極打造優質住宅空間，去(2013)年中推出的林口建案「旺洲極品」訴求悠閒慢活宅，總數167戶、總銷50億元；而新莊副都心重劃區「旺洲More」訴求時尚精品宅，總數72戶、總銷10億元，由於規劃和總價順應市場需求，吸引購屋民眾目光，自推出以來即反應熱絡，預計待明(2015)年交屋，可望為集團貢獻超過50億元的營收。

炎洲指出，旺洲建設未來的建案將瞄準首購和換屋族群，明年將再推出新莊副都心和林口二期建案。其中，新莊副都心二期基地占地約900坪，將規劃30-40坪住宅，總銷預估50億元；至於林口二期基地占地700坪，也將以30-40坪住宅為規劃原則，總銷預估35億元。

台北市政府財政局今日標售長春路段地上權，結果由富邦人壽以權利金總價65億8880萬元得標，較底價高出9億880萬元，溢價率為16%。

本次投標以富邦人壽和新光人壽兩家，新光人壽以56億8168萬元，敗給富邦人壽，本案也成為農曆年後首次開出的地上權標售案，同時也是公有土地地上權個案標出總金額的第5高。

本案基地座落位於中山區、松山區的南京東路辦公商圈裡，區域內有南京松江、南京復北、敦北民生的三大商圈交會聚集，商業發展相當成熟。鎖定台商、陸客、外國旅客及國內外商務人士湧入的人潮及商機，適合朝向頂級辦公大樓、百貨商場及星級旅館飯店等多元開發，有利於潛在投資人彈性組合規劃。

此外，另加上有雙捷運優勢，藉由捷運文湖線連接大直重劃區豪宅聚落及內科園區，以及預計今年底通車的捷運松山線可串聯松山區、中山區及中正區，未來周邊房價增值可期。因此，南京東路商圈未來可望朝提升成為首都台北市的重要『陸空雙樞紐』的重點發展區。

黃增福表示，全球景氣逐步轉好，今年低利率條件預期仍變化不大，台灣商用不動產投資加溫，加上看好陸資、陸客帶來的投資商機，吸引國內外資金投入具收益型的商用不動產、公有土地地上權開發案等，營建業、壽險業也持續擴大不動產佈局，並朝向多元化發展，可選擇投資的不動產類型也更多，因此，今年大型地產物業及公共建設的投資量能正蓄勢待發。

雙北市房價居高不下，不但購屋者望屋興嘆，連原本只在北台灣推案的建商，也因為土地的價格高漲、取得難度高，而紛紛轉往中部購地推案，包括遠雄、大陸建及冠德、富邦等大型建商，爭相卡位雙北市以外的都會區，一場場建商南下拼場的效應，已在中部全面開戰。

根據好房媒體調研中心的觀察，近年來，南下搶地盤推案的北部知名建商愈來愈多。以動作最大的遠雄建設為例，雖然近期台中土地頻創新高，但遠雄南下台中搶地絲毫不手軟，遠雄建設率先於2013年8月，投入12.66億元取得台中南屯區新富段約3,087坪土地，將推出樓高21層、總銷約60億元的大樓產品，做為首次進軍台中的灘頭堡。

繼單元二、清水後，2013年11月遠雄再以每坪163萬元，搶下八期豐功段2,352坪土地，創八期土地新高紀錄，短短半年左右遠雄強力買進台中的土地已超過11,000坪。

除了遠雄之外，興富發建設2013年11月也以每坪121萬元，購入七期西側西屯區保安段471坪土地後，再買下單元二公益路、環中路附近2,094坪土地，預計推出總銷25億透天產品。

除了遠雄與興富發外，大陸建、富邦、冠德及麗寶等大型建商，也是大動作登陸台中，搶食台北客源，據了解，包括華固、皇翔、長虹、海悅等大台北區上市櫃地產商，亦正密集到台中地區看地，打算為進軍台中開疆闢土。

台中2014年第1季房市以七期及北屯兩區為主戰區，其中大陸工程進軍中部房市的首件豪宅案「寶格」，春節前開工動土，正式點燃七期豪宅戰火，業界推估，「寶格」每坪單價約在80萬至90萬元間，將寫下台中豪宅房價的歷史新高。

另外，富邦建設在台中國美館特區「富邦天空樹」熱銷下，第二個建案選在豪宅熱區的台中7期，也將在2014年第1季進場。案名「市政富邦」的豪宅案，主力坪數150~160坪，根據好房調研中心預估，以市政路的地段及富邦的品牌力，每坪開價約在75萬元以上，總銷金額上看100億元。

除了上述建商建案外，麗寶集團則將在2014年第3季，在進化路、雙十路附近推出新案，採先建後售，分5期方式推出，是麗寶首度在台中市推出總銷120億元的大案。

好房媒體調研中心執行長倪子仁表示，為分散風險、拓展推案版圖，一線上市櫃建商思維出現轉變，原本畫地自限的大型建商，紛紛跨出既有推案地盤買地推案。

建商跨區推案除土地取得的考量外，主要是建商想要創造一定的經濟規模，並順勢在新一波房地產榮景揚升時，再創佳績，所以『跨區經營、分散風險』已成為必定要走的路，也因此，掀起了一波波建商跨區推案大車拼的市況。

高雄市政府財政局昨(25)日標售13標公有地，總共標出12標，標脫率高達92.3％，平均溢價率15.3％，市庫進帳21.24億元。

昨日標售除聯上實業董事長蘇永義買進2筆土地受矚目外，大統百貨董事長林錦章出現在得標名單中，更成為高雄房地產界的熱門話題。不過，大統董座林錦章昨日表示，此「林錦章」不是他，經本報查證後，實為金陽機電董事長林錦章。

高雄地產界昨日最熱門的消息是「大統百貨董事長」林錦章以每坪55.52萬元，比底價36.26萬元高出53.12％的價位，標下高雄市五權路241.69坪的住四和特商二土地，總價約8,765萬元。

經向大統百貨董事長林錦章查證，他說，已經有一堆房地產人士向他詢問，電話接到手軟，但他沒有出手標地，應該只是同名同姓。

進一步調查發現，原來真正的買主是「金陽機電公司董事長」林錦章。金陽機電公司董事長林錦章受訪時說，「是我買的，沒錯」，標得的土地就在公司附近，不過，林錦章表示，目前尚未決定要做何用途。

昨日出手標地的，還有上櫃公司聯上實業、以及聯上董事長蘇永義「個人」，據指出，蘇永義標得的是第8標，位於華園飯店附近的326.83坪精華地，底價每坪48.4萬元、總價158,192,031元，結果只有蘇永義一人出價，並以平底價的價位得標。

至於聯上以公司名義標得的土地，則是位於大統百貨和平店附近，距離興富發推出的「國王一號院」不遠，屬住四和特商二土地462.22坪，底價每坪54.47萬元，計有5人投標，最後由聯上實業以每坪66.3萬元、溢價21.72％，總價3.06億元得標。

北京的四合院，有5億的價值，其實台南也有佔地近4百坪的古宅，喊價8千多萬要賣，因為從這些老房子，能看到建材及建築結構上的特殊歷史背景，因此常常是奇貨可居，不過想要購買，除了得克服缺少建材維修上的困難，還得面臨賣家持份太過分散，只有真正的伯樂，才能讓三合院、四合院這種老房子獲得妥善保存。


有140年歷史的三合院，一磚一瓦看起來都很古樸，仔細看看屋頂上的紅瓦片，樣子都不一樣。旗山三合院屋主友人：「這一個時代，一個時期、一個時期的維修的一個過程。」

佔地將近4百坪的三合院，隨著時光流逝，到處都看得到腐朽的痕跡，老房子最困難的就是維修。旗山三合院住戶：「用碗比較好轉，這樣木柴不會在土裡會爛。」

這算是台灣保存完整的老宅，許多大陸人士來到這裡，問起這種三合院、四合院的市場行情，總是被惜售的屋主和緩拒絕，因為傳統價值難以計算，像是這樣坐擁自然美景或是歷史意義的三合院，奇貨可居。

民眾：「(歷史文物)有錢買不到的東西。」

先前台南這間超過200年歷史的陳世興古宅，傳出陳家後代要賣，370坪的土地喊價8400萬，但目前還沒有買家承接，原因就是老屋難維護，老建材難找，老祖先的建築工法，現代的師傅也不一定會，再加上這種祖厝的後代持有人可能不只一人，每個章要蓋到齊，往往讓買家卻步，讓台灣三合院或四合院有行無市。

不過腦筋動得快的，像是在嘉義有民眾把8間三合院改造成民宿，還有外國遊客慕名而來，把老厝改造成餐廳，復古氣氛也能成為吸客商機，舊房子大變身，讓三合院、四合院有新的價值。

　2月24日媒體消息，中德工業服務區管理委員會與華潤置地[簡介 最新動態]有限公司簽訂戰略合作框架協議，華潤置地計畫投資200億元在佛山順德服務區開展城市高端都市綜合體項目。

　　根據雙方簽訂的戰略合作，雙方將合作開展城市綜合開發合作。華潤置地計畫投資200億元在服務區開展集大型商業購物中心、甲級辦公樓群、五星級酒店、高端公寓和住宅於一體的城市高端都市綜合體專案。

　　華潤集團董事總經理喬世波表示，隨著華潤置地入駐佛山新城，相信會對華潤集團燃氣、消費品、金融、醫藥等板塊起到引領作用，華潤集團旗下的各個板塊業務會陸續進入佛山新城。

　　而中德工業服務區管理委員會則支援華潤置地參與服務區城市建設，同意在符合國家政策法規的情況下，支援華潤置地以公開出讓或參與三舊改造的形式獲得意向開發地塊。

　　此外，另據順德區委副書記、佛山新城管委會主任趙海表示，希望華潤置地憑藉三舊改造的豐富經驗，參加到佛山新城大型的三舊改造項目之中。

銀行風向的改變，將重構各機構地產融資鏈條。在銀行漸次退出之後，券商直投、基金子公司、信託、PE，誰將會接盤？這或許取決於它們與房地產商的博弈以及各自的投資邏輯。

一旦轉向，誰來接盤？

連日來，興業銀行（601166.SH）暫停辦理房地產夾層融資，以及房地產供應鏈金融業務的消息，引發市場對房地產金融風險的擔憂。

此前房地產行業持續上行，一直是各類機構最重要的“較低風險”業務標的。而一旦銀行緊縮情緒蔓延，將影響到整個投融資服務機構鏈條。除了銀行之外，券商資管、基金子公司，亦或者信託公司、PE等，都將面臨一次重新選擇。

“應該只是短期現象。”同一天，21世紀經濟報導致電多位元信託業內人士，其中不少對於興業暫停地產夾層融資，對信託業的影響三緘其口。

但事實上，不同機構投資邏輯的博弈已漸次上演。

重估房地產金融鏈條影響

24日晚間，興業銀行的澄清公告，實際上驗證了市場的部分猜想。

其公告稱，春節後要求各分支機搆做好存量資產梳理及相關市場調研，並將在此基礎上於3月底前出臺新的房地產授信業務管理政策。其稱，停辦了占比極小的房地產夾層融資業務，但對經營無實質性影響。

業內人士認為，興業銀行歷來以房地產和地方政府相關融資著稱，同時也一直扮演同業風向標，此舉可能意味著後續銀行業將整體回檔房地產行業的風險偏好。

市場的擔心正是來自於這種示範效應。銀行擔憂一旦升級，可能會加劇房地產融資的緊張局面。

按中金報告，截至2013年上半年末，興業銀行表內外房地產、地方政府相關融資分別約為0.50萬億、0.71萬億，占其總資產的比例為34%，為上市銀行中最高。其調研發現，興業從2013年年中以來就開始顯著降低對房地產行業的風險偏好。

某上市開發商高管也證實了這一說法，“興業做的房地產貸款量一直比較大，走理財信託的這一塊的規模很大，收縮的應是這一塊”。

在這種背景下，不同的邏輯交鋒迅速在各類機構內部蔓延，不過多數是基於房地產市場不會出現大規模的系統性風險。

“房地產開發貸款對銀行來講是風險最小、利率最高的業務，開發貸都會上浮30%，同時個人貸款幾乎毫無風險”。上述上市房企高管對興業銀行的舉動也是出乎意料。

不過北京某信託公司發展研究部總經理認為，興業銀行此舉可能只是短期行為，並不意味著銀行整體風險轉變。

而一位曾經就職於興業銀行總行從事非標投資人士猜測，此舉可能源自興業高層領導控制風險的考慮。若此屬實，或意味著興業即將在3月底前出臺新的房地產授信業務管理政策，仍會限制房地產的表外非標準化債權資產增長。

機構擔憂升級背後，意味著原有資金退出衝動加大。而各類機構對於樓市的風險評價，也成為未來市場轉變的關鍵。

機構博弈風險梯隊

僅以信託為例，按中信證券（600030.SH）發佈的一份研報，2014年至少將有近2500億元的地產集合信託到期兌付，在萬億規模的到期兌付集合信託中，占25％左右。

相比而言，信託業單一資金信託的存量規模約是集合信託的2.8倍，到期的地產類單一信託規模資料可能大於這一數位。

僅以興業銀行叫停的夾層融資為例，即多為銀行委託信託公司，向項目公司進行“明股實債”的投資，這種模式在國內地產融資鏈條中應用十分廣泛，融資主體不僅包括中小型開發商，也包括部分上市房企。

“不同信託公司參與夾層融資業務的比例尚無統計資料，同時，不同銀行的政策風險尚不明朗，因此對單家信託公司的影響暫無法估算。”上述信託人士坦言。

21世紀經濟報導記者瞭解到的消息顯示，此前多家大型信託公司希望在2014年自主業務中，加大基礎產業投資信託和房地產信託的規模，而這兩者均被認為是目前市場上的風險“低地”。不過這種計畫，或受到銀行風向的影響而轉變。

以一二線城市和三四線城市作為“風險劃線”方式，在機構內部開始廣泛運用。基於這種劃分，認為一二線城市房地產市場仍將火爆，投融資業務受影響較小；三四線城市房地產漸出拐點，風險值得警惕。

而另一個風險梯隊評估方式，則來自於抵押品和資金流的計算。北京某信託公司高管受訪時認為，可以通過兩個指標的控制，有效防範相關信託產品的風險預期。

這兩種演算法均基於房地產市場不會出現大規模系統性風險的推測，由於投融市場與項目往往存在資金錯配，一旦房地產市場融資鏈條趨緊，“借新還舊”的模式受到波動，可能會使相關風險蔓延。


僅從集合信託發行資料來看，2014年以來，成立120只房地產集合信託，募集資金365億元，相比2013年同期149只募集431億元下滑明顯。但從收益率來看，目前，房地產類信託平均收益在各類信託中翹首。

一旦開發商融資管道堵塞，會大幅推高融資成本，相關投融金融產品的預期收益也會水漲船高。如果地產商大規模面臨銀行開發貸收緊，資金是否會通過別的通道介入？

“目前券商資管、基金子公司的房地產業務多是通道業務，其中自主管理的規模有限，更易受到銀行等金主情緒的波及。”按北京某券商研究人士的說法，與此同時，兩者的自主專案中，風控也面臨升級。

不過對於不同的機構掌門人來說，對於風險的評估自有一套演算法，不排除有機構逆市大規模介入的可能。

近日，有關“銀行停貸”的新聞廣受關注，同時也引發了信託業對未來房地產項目危與機的探討。

據記者瞭解，目前，信託公司針對房地產項目的態度有所分化。多家信託公司已經悄悄收緊房地產戰線，規避三、四線城市的項目，回歸到一、二線城市，而部分公司卻在趁機擴大業務規模。

一位信託行業資深人士向《每日經濟新聞》記者表示：“目前，信託公司主動收緊房地產戰線，主要是對某些房地產企業資金鏈的擔憂，還有的是擔心房地產市場需求下降，導致房價下跌。銀行不做的專案，對於信託公司而言，是多了些機會，但同時表明風險也加大了，所以還是要靠信託公司自己把控項目風險。”

房地產信託發行、成立規模雙降

房地產項目一向是信託公司的主營業務，如今已連續兩月出現發行及成立規模下降的情況。

據用益信託工作室不完全統計，截至2014年2月25日，房地產信託發行數量為128款，發行規模372.61億元，成立規模208.62億元；而去年同期，房地產信託發行數量為149款，發行規模431.09億元，成立規模404.61億元；發行規模下降14.35%，成立規模下降52.41%，發行及成立規模均大幅下滑。用益信託研究員帥國讓稱：“一方面是經濟增長有所下行，泛資產管理時代同業競爭加大，對信託業造成不利影響；另一方面，最近有關兌付危機的案例，出於謹慎考慮，信託公司近期發行的產品數量及規模有所下滑。”

一位信託公司項目經理向《每日經濟新聞》記者表示，在年會上，自己所在公司特別強調了今年對房地產項目要更加謹慎，收縮房地產戰線，目前只做一、二線城市的專案，三、四線城市不考慮了，所以今年成立的專案比去年同期少了很多。

記者查看幾家信託公司的產品發現，這些公司發行的房地產項目主要集中在北、上、廣、深及部分省會城市。

格上理財分析師王燕娛表示：“前幾年房地產行業快速擴張，一、二線城市的剛需仍然較大，對於人口流出大於流入的三、四線城市而言，需求在逐漸減少，對於未來房價是否堅挺，信託公司可能沒有那麼樂觀，從而減少了三、四線城市的房地產融資項目。”

也有信託公司趁機擴張

對於房地產項目的預期不同，也使得各家信託公司的態度出現分化。

從統計的64家信託公司來看，大部分信託公司集合類房地產專案在大幅度收縮，有10家公司與上年同期水準相比則出現了大幅增長。 據用益信託工作室不完全統計，包括西部信託、華宸信託在內的12家信託公司，今年以來未發行一款房地產集合資金信託計畫，而去年同期發行房地產專案比較多的中融信託、中鐵信託及中誠信託，也出現了大幅下降。截至2月25日，今年，中融信託共發行5款房地產集合信託產品，發行總規模為36.85億元，與去年同期相比，數量減少10款，發行規模下降50.60%。中鐵信託僅發行3款房地產集合信託產品，發行總規模為6.81億元，與去年同期相比，數量減少13款，發行規模下降高達79.22%。中誠信託今年只發行了1款房地產集合信託產品，總規模為1.7億元，與去年同期相比，數量減少5款，發行規模下降92.71%。

“目前，雖然房地產項目還是信託公司的主營業務，但是風險明顯比以前大了很多，10個項目裡能有一個過得了風控就不錯了，所以，我們現在選擇項目也是越來越謹慎。”上述信託行業資深人士向記者表示。

記者統計資料還發現，部分信託公司今年房地產專案激增數倍。


用益信託資料顯示，今年以來，平安信託共發行5款房地產集合信託產品，發行總規模為26億元，與去年同期相比，數量增加3款，發行規模猛增12倍。重慶信託共發行3款房地產集合信託產品，發行總規模為16.5億元，與去年同期相比，數量增加1款，發行規模猛增6倍。方正信託共發行5款房地產集合信託產品，發行總規模為12.25億元，與去年同期相比，數量增加3款，發行規模猛增1.3倍。

中信建投分析師向 《每日經濟新聞》記者表示，對流動性風險的考慮和對房地產市場需求下降的擔憂，很多信託公司採取觀望的態度。但長期而言，房地產項目仍然會是信託公司的主營業務，所以，也不排除部分信託公司趁銀行房貸風聲趨緊的機會大量擴張業務規模。

2月21日，南京對外發佈新政要求在今後土地出讓過程中，最高溢價率不得超過45%，以此嚴防地王的產生。

昨日（2月25日），記者獲悉，南京迎來了新政之後的首場土地出讓。此次共有5幅地塊出讓，由於只有南京萬科置業有限公司一家報名競拍，5幅地塊均以底價成交，總價11億元，總面積21.9萬平方米，樓面價2092元/平方米，這也是萬科首次進入溧水。

根據出讓檔，此次出讓的5幅地塊分別是位於南京溧水板塊的G01、G02、G03、G04、G05地塊，其中G01、G04、G05為商住混合地塊，另外兩幅地塊G02和G03為二類居住用地。

此次萬科拿下的5幅地塊位於核心地段，周邊已有康利華府、藍湖西岸等開發成熟的樓盤，均價在7700元/平方米。“萬科拿地的樓面價僅僅為2092元/平方米，按照當地目前的價格，利潤空間還是很大，同時溧水房價還有很大上漲空間，這5幅地塊前景比較樂觀。”房地產行業專家張建初對《每日經濟新聞》記者說。

溧水區國土局土地利用科相關負責人表示，此次成交的溧水城東南5幅地塊意義重大，一是這是今年溧水第一則公告，住宅地居多；二是像萬科這樣全國十強的品牌房企的進駐，對溧水樓市是一大利好，能提升溧水樓市的整體品質。


事實上，去年2月19日，國務院同意撤銷溧水縣和高淳縣，設立南京市溧水區和高淳區，以原溧水縣和高淳縣的行政區域為溧水區和高淳區的行政區域，並且這兩個區域還處於不限購範圍，再加上溧水高鐵、甯高新通道、S1、S7輕軌等交通利好逐步兌現，這兩個區域越來越受到大房企青睞。

房地產行業專家李智表示，“萬科在溧水拿地，雅居樂和蘇甯在高淳拿地並將在今年開盤，這些都是在兩個地方撤縣設區後帶來的變化，無疑隨著各種利好政策的不斷落實，將會有更多的品牌房企進入，南京樓市的格局也因溧水高淳的加入更加多元化。”

去年廣州全市賣地收入達838億元人民幣，賣地收入占穗財政總收入的近三分之一。不過，廣州市長陳建華日表示，今年還要增加土地供應，而「加大供地力度，主要用於還債」。

根據地產商合富輝煌的初步統計，2014年廣州計劃供地超15.35平方公里，其中商住用地計劃供應5.26平方公里，比去年上升17%。

據今年廣州相關部門財政報告，廣州去年土地出讓收入達到838億元人民幣。其中穗市本級收入49.8億元，在去年全年財政總收入中占近三分之一。

廣州市財政局相關負責人指出，廣州土地收入比重較大，主要跟中央和廣東省的財政體系有關。2012年廣州地區稅收收入4300億元，但留在穗市本級不到三分之一，顯得土地收入比重大。

目前廣州市基本建設任務很重，對土地收入依賴較多，讓人擔心廣州持續增加土地供應，會否增加對土地財政的依賴。但廣州市長陳建華認為，廣州去年賣地收入占財政總收入不到三分之一，今年將增加供地，一般來說會增加財政對土地依賴。但主要是用於還債，一部分是用於交通等城市基礎設施建設。

今年廣東兩會上，在「2013年全省政府性基金預算收入執行情況表」中看到，廣東全省國有土地使用權出讓收入，在2013年匯總各級人大通過預算數是1937.9億元，根據2013年的數據，這個數字實際高達3082.3億元。

無論是不減持承諾還是第三代接班的口風，在香港樓市前景不明的環境下，郭炳江此番言論的意圖多被解讀為穩定市場信心。
　　
農曆年初，近期大幅降價的元朗項目將新鴻基地產推向香港樓市的輿論風頭，而這被國內知名財經評論人葉檀評論為“蟹行”樓市。

　　2月23日，新鴻基地產主席兼董事總經理郭炳江在香港出席集團團拜活動後表示，郭氏家族會長期支持新地發展，包括郭炳湘在內的郭氏三兄弟均不會減持新地股份。

　　郭炳江同時透露，新地第三代已開始回巢，集團內部有接手時間表，公司的商業活動仍會持續發展，並有專業團隊管理。

　　無論是不減持承諾還是第三代接班的口風，在香港樓市前景不明的環境下，郭炳江此番言論的意圖多被解讀為穩定市場信心。

　　“爾巒”降價

　　2月10日，新鴻基地產旗下位於香港元朗的專案“爾巒”公佈推貨價單，售價較去年3月折讓近35%，且新地還推出多項優惠，包括最多8%的減價以及70%的印花稅現金回贈，實際成交價最多可減少近20%，較去年的價格折讓近40%。

　　新鴻基地產副董事總經理雷霆對外解釋，“爾巒”為首批推出單位，因此售價較市價便宜。新地降價策略一出立時奏效，2月19日該專案首推的64戶單位已沽清。

　　作為香港主要發展商的新鴻基地產，項目的大幅降價還可能波及周邊市場。瑞銀分析就指，新鴻基此舉將導致其他發展商樓盤減價，短期內還將對二手樓價帶來下調壓力。

　　對於新地大幅降價促銷，有觀點認為是香港樓市將出現下行拐點的信號，另有觀點則認為，這是發展商在政策調控和資金回籠壓力下試探市場的行為，不排除後續推盤中會再慢慢提價。

　　但普遍的分析都認為，市場對新地降價之所以如此敏感，主要是目前香港樓市前景不甚明朗。2月22日，香港立法會通過了被市場稱為樓市“雙辣招”的印花稅修訂條例草案。而日前香港特區政府相關官員也表示，在一段時間內都不會“撤招”。

　　根據香港土地註冊處公佈的資料顯示，2013年香港所有種類樓宇買賣合約較2012年下跌39%。為此，市場多數觀點認為，香港樓市今年將進入調整期，面臨下行壓力，但不會直接墮入“熊市”。

　　第三代接班

　　單盤降價是新鴻基地產為應對外部市場環境而作出的策略，而對近年來風波不停的郭氏兄弟來說，郭炳江不減持的承諾和放風第三代接班的言論則更像是解決市場對管理層郭氏家族的擔憂。

　　2月13日，新鴻基地產公告，集團聯席主席兼董事總經理郭炳江和郭炳聯兩人在涉及前政務司司長許仕仁的貪污案中控罪已被修改。

　　其中郭炳江涉嫌觸犯防止賄賂條例而被多加一項控罪；郭炳聯則因為涉嫌觸犯普通法串謀觸犯公職人員行為失當，及防止賄賂條例而被多加兩項控罪。

　　新鴻基地產稱，以上提及的事項並沒有也將不會影響公司的正常業務及運作，執行委員會會如常繼續負責公司的日常管理及運作。

　　雖在公告中強調加控罪名不影響公司正常業務及運作，但2月23日，郭炳江還是公開表態，稱其與郭炳聯已有討論未來接手時間表，而集團第三代已在協助公司業務。這是自2012年郭氏第三代進入董事局後，郭炳江首次公開對外提及交接。

　　回顧2012年7月，郭炳江及郭炳聯捲入貪污案後的第4個月，新鴻基地產發佈公告委任郭炳江之子郭基輝以及郭炳聯之子郭顥禮為替代董事，進入公司董事局。

　　是次新鴻基地產首次委任郭氏家族第三代成員入局，彼時市場普遍認為是為安撫股東並防患於未然，力保郭氏家族在新地的掌控權“後繼有人”，同時也預防兩位現任主席真的在訴訟中處於不利局面時，郭氏依然能照常在新鴻基進行有效管治。

　　目前證券分析人士則認為，新鴻基地產內部有專業團隊，在審訊結果公佈前，公司股價和運作不會有大變動。但5月份案件正式開審的結果若導致郭炳江、郭炳聯無法再任職，對新鴻基地產的影響將難以預計。

市區地皮有價，上周五剛截標的啟德第1I區3幅用地招標揭盅，再有中資財團成功投地，保利置業（119）以39.2億元奪規模最大的3號用地，每方呎樓面地價6530元，創區內新高；其餘1號及2號地盤則由嘉華國際（173）和羅氏地產家族成員，分別以29.11億及29.388億元投得。業界人士認為，境外財團參與本港地皮入標將成趨勢，料競爭者增多下，優質地皮地價或被搶高。

三地收入近百億

地政總署昨天公布啟德3幅地皮招標結果，共以逾97.7億元批出，3地批租期各為50年，中標者屬出價最高的投標者。

其實，3幅用地早前分別接獲多份標書，當中規模最大的3號地盤，除了吸引不少大型發展商和中資財團，如世茂房地產（813）和保利置業等，也有發展商組財團爭奪，最終保利置業出價力壓其餘11個入標者，每方呎樓面地價達6530元，不但高於市場預期上限，更較去年被中國海外（688）投得的2幅兩幅「港人港地」分別高出20%至32.9%；也比兩地的平均每方呎樓面地價5157元高出26%，再創區內新高。至於1號及2號地盤，以成交價計算，每方呎樓面地價分別為5600元及5330元，合乎市場預期。

值得一提的是，過往較少投地的羅氏地產有關人士，今次已是本財政年度第二次投得官地，對上一次是去年4月以約5320萬元，投得屯門虎地第52區富盛街一幅低密度住宅地。

啟德發展區至今先後有5幅住宅用地成功批出，其中3幅由具中資背景的發展商奪得，香港置業高級執行董事伍創業認為，近年中資背景之發展商投地積極，相信是由於內地資金尋求出路，視本港為融資平台，加上本港對內地發展商的入場門檻低，息口也長期處於低水平，故本港地皮吸引力有增無減。是次有參與投標的會德豐地產主席梁志堅則認為，3號地盤成交價較進取，惟發展商投地均「自己計數」，不會考慮其他人出價。

樓面地價達6530元

理大建築及房地產學系教授許智文則指出，近年來有中資財團參與本港地皮招標，免除「寡頭壟斷」，對整體市場屬好事，料外來財團參與本港地皮入標將成趨勢。不過，是次由保利置業成功以呎價6530元投得的3號地盤，連同其他發展成本料達1萬元，憂慮來港參與投地的外來財團漸增，未來優質地價或會在競爭下被搶高。


啟德地價新高 內房保利39億奪
樓面呎價達6530元 3地近百億批出
(經濟)

啟德3地近百億元批出，其中內房保利置業（00119）以39.23億元搶奪臨海地，樓面呎價達6,530元，較去年批出的「港人港地」高出20至33%，創區內新高。

地政總署昨天公布，已批出3幅啟德住宅限量地，合共為庫房帶來約97.73億元賣地收入，單位供應涉及約2,590伙。

3幅住宅限量地之中，以臨近啟德河的第1I區3號地盤地價最高，由保利置業以約39.23億投得，樓面呎價高達6,530元，比市場估值上限5,700元高出14.6%，亦比附近去年批出的「港人港地」高出20%至33%，地價逆市上升，擊退眾本地薑。若果以每平方呎建築成本4,000元計算，連同地價及「發水」因素，項目總投資額約65.67億元，每平方呎成本約9,936，地皮可建樓面面積約60萬平方呎，最少落成量為930伙。

第一太平：內房投港地料增

第一太平戴維斯董事總經理陳超國指出，保利置業的出價反映集團對地皮志在必得，寧願降低將來的銷售利潤，亦要奪得發展權。他表示，由於內地房地產市場已經飽和，故預計將來會有更多內房競投本港住宅用地，料出價會比本港發展商進取，難免會造成地價不跌的假象。

事實上，啟德第1I區3號地盤還獲得世茂房地產（00813）及合景泰富（01813），兩間內房爭奪。

啟德新發展區坐擁沙中綫及郵輪碼頭等概念，被業界視為本港未來的新地標，但本地的大型發展商出價取態仍趨向保守，消息指，部分樓面呎價不足5,000元，其餘兩幅啟德用地的中標財團，則分別為羅氏家族及嘉華國際（00173）。

區內二手轉強 議價空間減

其中羅氏家族投得的第1I區1號地盤，成交價約29.11億，樓面呎價亦達5,600元，較比鄰的1H1號「港人港人」高出約3.2%；而嘉華國際投得的第1I區2號地盤，成交價則近29.39億元，樓面呎價則約5,330元，較比鄰的1H2號「港人港人」高出約8.5%。

高價批地對區內二手屋苑譽?港灣影響最大，代理指消息對叫價有支持，業主持貨心態轉強，議價空間由早前的5至8%，收窄至1至2%。個別業主亦表示，如日後買家出價低，會索性不賣，但暫未見封盤反價個案出現。

政府近年密密推地，令土地收入持續處於高位，惟今年屢有地皮未能以高價批出，市場關注土地收入能否達標。在啟德3地約97.7億元的批地價帶動下，本財政年度的土地收入飆升至554.7億元水平，已達本財政年度預算約690億元的80%。

不過，本財政年度地政總署推出的土地多元化，惟不少屬於中小型用地，令過去數年不時出現的百億地王未見蹤影，有業界人士關注，未來發展商出價料更趨審慎，可能影響未來的賣地收入。

年內補地價項目不多，以地政總署的數據粗略估算約32億元，倘未計算其他撥入本年度的土地收入和豁免書帶來的金額，土地收入現已達預期的85%。

業界人士估計，由於本財政年度仍有4幅用地於下月截標，包括價值較高的白石角科進路住宅地和馬鞍山白石地，故對達標仍感樂觀。

美聯住宅部行政總裁布少明指出，辣招令樓市成交明顯萎縮，發展商投地意欲亦隨之降低，料發展商對未來推出地皮的標價更趨保守，賣地收入勢受影響；他並相信額外印花稅（SSD）及買家印花稅（BSD）等帶來的釐印收入，無法完全彌補交投減少帶來的釐印費損失。

無懼內房遭「閂水喉」傳聞

正當市場傳言內地多家銀行已停止向房企發放相關業務貸款，為一眾內房股帶來負面影響之際，內地房企陽光100（2608）卻無懼傳聞公開招股。據其初步銷售文件顯示，該公司計劃於本周四（27日）開始招股，集資約3億美元（約23.4億港元）。

銷售文件顯示，陽光100是次計劃發行5億股新股，相當於擴大後股份25%，當中90%為國際配售，10%為公開發售，集資約23.4億元。文件指出，該公司是次集資所得，60%將用於內地收購新項目及發展土地，而30%則用於現有項目的發展融資。

大連海昌IPO籌20億

據了解，陽光100於1994年開始參與房地產業務，目前在內地已進軍16個城市，其中9個為二線城市、7個為三線城市，如成都、重慶、瀋陽及長沙等，分布平均，項目主要位於城市中心地段，以大型商業綜合體及社區綜合體為主。據悉，其開發的項目平均售價高於周邊項目10%以上。該公司將於今天開始推介，明天招股，上市安排行包括中金、花旗、海通國際等。

除陽光100外，多隻新股也爭相展開招股進程。消息指出，在內地經營主題公園「海洋世界」的大連海昌集團，也計劃於本周五（28日）開始招股，集資約20億元，上市安排行包括美銀美林和法巴。該公司目前於大連、青島、天津、煙台、武漢，以及成都等6個城市經營海洋主題公園。

保利文化暫超購逾124倍

另外，將於本周五招股的，還有內地汽車分銷商新豐泰，該公司計劃集資7.8億元，上市安排行包括摩根大通，以及渣打。而內地財務公司瀚華金融則於今天開始展開路演，該公司主要從事中小企擔保及小額借貸業務，客戶數目達1.38萬，預料集資最多31.2億元。

第二日公開招股的保利文化（3636），證券商可借的孖展額依然緊張，有證券商表示，昨天已增加孖展額度，但亦迅速悉數借出。

截至昨天止，綜合10間證券商統計，共為其借出323億元孖展額度，相當於其公開發售部分超購逾124倍。保利文化將於今天截止孖展認購。

盈大地產（432）上月公布洽售北京盈科中心近尾聲，刺激股價接連造好。集團昨天公布去年業績，純利按年增長15%，至7700萬元；營業額6.74億元，減少43%。而重估投資物業公平價值增6.3億元，較2012年高出2.87億元。期內每股盈利升36.6%，至4.89仙，不派發末期息。該公司股價昨天在業績公布前急挫一成，收報5.69元；成交額3563萬元。

盈大去年完成銷售Villa Bel-Air洋房新盤，但總計確認物業銷售收益下跌，導致綜合營業額按年減少逾四成；來自香港物業發展收益2.83億元，較2012年的7.91億元大減六成四；包括北京盈科中心的內地物業投資業務，錄得租金收入2.36億元，與2012年的2.39億元相若。

盈大指出，亞太區內富裕人口增長，集團對東南亞經濟增長審慎樂觀，並預期海外買家正待機吸納新興國家的優質物業作長期投資。

近月商廈市道交投淡靜，惟中區甲級商廈卻連錄高價成交，市場指中環皇后大道中9號一中層戶，以呎價3.1萬元成交，創該廈及全港商廈呎價新高。

市場人士透露，皇后大道中9號中層3B室，面積1339方呎，以呎價3.1萬元易手，成交價約為4151萬元，呎價為該廈呎價新高，打破去年金鐘美國銀行中心中層10室，呎價3萬元成交的紀錄，刷新全港商廈呎價新高。

土地註冊處資料顯示，原業主包括楊國琦及楊國慶，透過公司在1999年以840萬元購入，現沽出上址，期內單位升幅3.9倍。事實上，楊氏等人去年也沽出皇后大道中9號中層3室，成交呎價為2.84萬元，呎價也一度成為該廈新高。

回顧本港商廈呎價首五個排名，可見全為去年至今的成交個案，美聯工商舖（459）行政總裁黃漢成認為，雖然近期中區商廈交投淡靜，但仍有個別成交價創新高，反映市場對傳統商廈有需求。

他預期，由於買家取態審慎，業主也不願減價沽貨，未來一段時間交投量相信會維持平穩，料不會出現低價成交。

企業港上市增 需求大

此外，世邦魏理仕亞太區寫字樓市場2014年展望報告顯示，本港投資氣氛受制於本地的調控政策，市場仍為用家及長遠投資者主導。不過，企業在港上市將增加對核心地區的寫字樓供應，則令本地租務市場更見樂觀。

由於在2017年以前，港島區僅有少數單一業權的大樓面單位落成，在供應有限的情況下，料不少企業將傾向自置物業。

中區的舖位市場方面，市傳皇后大道中217號全幢，獲買家以6800萬元洽購。另外，有業主委託仲量聯行代理出售中環鴨巴甸街13號1至5樓連天台商用物業，總建築面積約2880方呎，意向價約4000萬元，呎價約1.38萬元。

新賣地計劃明天出籠，為配合大嶼山及九龍東發展，東涌第53區酒店地及九龍灣祥業街寫字樓地，將會獲納入賣地計劃，新增商業樓面逾300萬平方呎，涉逾1,000間客房。

配合大嶼山發展 滿足需求

消息人士透露，政府將會把東涌第53區酒店用地，納入新賣地計劃。地皮位於水藍天對開的臨海用地，佔地近12.28萬平方呎，地積比率約5倍，可建樓面面積近61.4萬平方呎，預計可興建約1,000間客房，屬近年規模較大型的單一酒店用地，比去年的供應高出約2.3倍。

資料顯示，賣地計劃在過去兩年，只有1至2幅新增酒店用地，可提供的酒店客房只有約300至780間。

大嶼山發展聯盟主席哈永安表示，市區的酒店供應已接近樽頸，政府有迫切需要增加酒店供應，以紓緩市區擠迫的情況。他續稱，港珠澳大橋即將於2016年落成，但大嶼山現有的客房供應並不足夠，特別是中價及商務酒店，故支持政府加快出售的區內酒店用地，以滿足市場需求。

第一太平戴維斯董事總經理陳超國指，將來落成的酒店享有全海景，但由於建築成本較高，估計樓面呎價約3,000元，總地價約18.42億元。

九龍灣寫字樓地 加入賣地

「除了要完成未來10年47萬建屋目標外，增加商業用地供應同樣重要，才能滿足持續增長的訪港旅客及其他經濟發展等需要，故政府將來會繼續開拓商業用地。」消息人士指出。

除東涌酒店用地外，據悉九龍灣祥業街寫字樓用地，亦會獲納入新賣地計劃。地皮屬於行動區一的一部分，地盤面積約4.08萬平方呎，地積比率約12倍，可建樓面面積約49萬平方呎。

據悉，該地過往曾獲納入賣地計劃，但為了配合九龍東的轉型，故地皮最後獲抽起以修訂賣地章程。據了解，地盤最少要有20%面積劃作綠化帶，將來有可能會加入禁止「拆售」的條款，以方便管理地盤內的休憩用地。業界估計，地皮估值最少約23.53億元，樓面呎價約4,800元。

若連同本年賣地計劃尚餘5幅商業用地，新賣地計劃可提供的新增商業樓面面積，最少共涉及約305.63萬平方呎。

萬科海外（01036）2013年錄得收入8,255萬元，按年升6%，派末期息3仙。

公司表示，盈利下降主要由於收購荃灣西鐵項目20%權益所產生的融資費用。該項目快將展開地基工程，建成後可提供至少894個單位，其中不少於520個單位的實用面積不會超過50平方米。

公司共有計息債務6.7億元，其中1.6億元須於今年內償還，剩餘部分則須在明年12月償還，公司將在適當時候考慮再融資。

長策會：政府加快賣地 追趕供應

受鐵路項目流標影響，政府過去兩年度土地供應均未達每年兩萬伙目標，較目標累積少5,000伙，長策會成員預計，政府加大賣地計劃供應在未來幾年追回供應。

自政府在2011年首次訂下每年2萬伙土地供應目標後，至今經歷3個年度，當中除了在第一年達到2.1萬伙，做到超額達標外，其餘去年度（2012至2013年）及本年度（2013至2014年度）均不能夠達標。

政府今年度再度因港鐵（00066）項目不能夠順利推出，令土地供應不達標，截至今年2月統計，透過政府賣地計劃將會提供1.37萬伙供應（包括12幅土地、涉及8,090伙會在未來幾個月內出售），按年大增67%，單是政府賣地計已經佔供應目標近7成。

鐵路項目740伙 按年減8成

同時，在市建局加快推地下，本年度料能提供1,954伙供應，按年急增1.2倍，亦符合政府預期。而私人舊樓重建或者是補地價的供應，均較預計為少，市場估計只能提供約1,250伙供應，較政府預測同樣減少8成。

不過，作為過去兩個年度的重建的鐵路項目，今年度則只有西鐵朗屏（南）站一個項目成功招標，而原定提供3,100伙供應的3個港鐵項目（包括大圍站、日出康城第4期及輕鐵天榮站），卻因流標等原因而不能夠推出，令鐵路項目只有740伙，按年減少8成。

本年度供應 缺口約2600伙

綜合計算，本年度供應量相信只有1.74萬伙，只能做到供地目標的87%，仍然存在2,600伙的供應缺口，而累積近3個年度土地供應合共提供5.5萬伙，較預期目標的6萬伙，缺少5,000伙。

身兼長策會成員的經濟學家關焯照認為，相信土地供應屬長綫目標，每年均會有所波幅，偶然出現低見1.5萬伙亦不出奇，相信政府有足夠土地在後期追回、填補供應。

前景欠明朗 加推恐難消化

另一位長策會成員、資深規劃師林筱魯則認為，供應不達標主因是港鐵項目存在港鐵及政府補地價兩個關卡，存在不明朗因素，而在招標官地上並不存在這種問題，認為在未來土地供應較充裕時，應增加政府賣地的比例。

不過，從近期屯門限量地以逾10年新低價批出等情況，均反映不少發展商在吸納足夠土地儲備後，在樓市前景不明朗情況下投地會更為審慎，即使政府主動推出更多土地，市場亦未必能夠完全消化及承接，令政府推出政策陷入兩難局面。

政府將於今天公佈新一份財政預算案，市場普遍預期盈餘減少。美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，辣招嚴重打擊物業交投之餘，相信亦影響發展商投地態度漸趨保守，均有機會令政府庫房收入減少，香港或會再現財赤，而且政府應扶持更多市民上車，並非打擊市民置業。

息口供應趨增 樓價易跌

布少明表示，長遠來說，樓巿不振將損害庫房收益，惟樓巿下行周期已開始，加上政府於《施政報告》表示增加經常性開支，在未來息口趨升，供應持續增加的情況下，樓價呈易跌難升局面，若外圍經濟一旦再現變化，將對本港樓巿帶來進一步打擊，在開支有機會大於收入的危機下，呼籲政府及早因應巿況檢討及調整樓市政策，保持樓市健康發展，否則財赤或會重現，影響本港經濟穩健。

發展商傾向低價投地

他表示，辣招抑制需求，相信亦會影響發展商投地的取向，從而影響當局賣地收入。根據地政總署資料，政府透過招標及拍賣的賣地收入由2011/12年度的699億元，跌至2012/13年度的597億元。發展商投地態度漸趨審慎，如天水圍天榮站項目多番調低要求後仍然兩度流標，以及早前兩幅位於屯門的限量地成交價遠低於巿場估值，呎價更創下同區十二年新低。配合新盤削價賣樓，預期發展商日後或只會以更低價投地。

雙辣招於上周末三讀通過，布少明預期，在既成事實的情況下，業主叫價偏高的情況有軟化的跡象，特別是新盤優惠持續，一手壓二手的力度料會進一步加大，預期二手成交在業主叫價回落後有機會回升。經過連續5個月二手註冊在3,000宗以下的水平，未來數月二手成交料回升至逾3,000宗以上，惟仍較正常水平為低。

美聯物業資料研究部指出，於3D辣招運行後，即去年2月23日至截至今年2月22日的一年間，全港二手住宅註冊量僅錄37,409宗，較3D辣招推出前一年的74,165宗大減約50%。

政府公布《財政預算案》前夕，發展商紛加緊推盤步伐出擊，其中屆現樓的馬鞍山落禾沙迎海，昨傍晚突擊上載新價單，涉及一百九十七伙，平均呎價一萬二千四百二十八元，高於同區二手逾兩成；同屬現樓新盤的大埔富．盈門，亦同於昨天加推五十五伙，為首次登場的第二座戶型，部分單位較前批輕微高逾百分之一，兩盤將於短期內互相搶攻客源。

　　由?基、新世界及培新重推迎海一期，涉及餘貨二百一十三伙，於月中已率先上載樓書，並至昨天傍晚則突擊公布價單，推出其中一百九十七伙，平均呎價一萬二千四百二十八元，以高於同區二手造價進擊市場。

　　?基營業部總經理林達民昨表示，項目昨公布的新價單中，以三房間隔為主打，而整批定價亦會參考二期單位，另首批單位將延續減辣優惠，為減輕換樓客壓力，故亦推出多項條款，讓買家毋須繳付全費便可入伙，加快換樓速度，至於項目亦將提供現樓單位參觀，最快可於今日正式開放。

　　據價單顯示，該批單位涵蓋項目的一至三及五座，實用面積介乎四百七十四至九百八十五方呎，定價約由六百三十八萬至一千四百二十六萬元，呎價由一萬零八百二十元至一萬五千六百元，其中入場單位為一座三十八樓G室，定價六百三十八萬二千元，呎價一萬三千二百一十三元。

　　發展商提供九十天至一百八十天現金付款計畫，最高可獲樓價半成折扣，另再提供半成特別折扣優惠，合共基本折扣為一成，至於「辣稅」優惠，則以現金方式回贈從價印花稅的百分之六，以入場單位計算，折實最高優惠後約五百七十四萬元有交易，另可獲約三十四萬元稅項回贈。

　　翻查資料，該盤部分單位亦曾於去年及前年出價，均較舊價有輕微提高，幅度約百分之零點三至百分之一點三不等，以三座三十二樓D室為例，舊價一千零一十八萬七千元，新定價則加至一千零三十二萬二千元，惟當時發展商最高折扣僅百分之九，亦未有提供印花稅現金回贈，料最高基本折扣後，平均定價較早前輕微相差約百分之零點五。

　　另邊廂，由華懋發展的大埔富．盈門亦趁昨天乘勢加推應市，涉及五十五伙壓軸登場的第二座戶型，平均呎價一萬五千三百三十元，其中部分單位較首批較輕微高出逾百分之一。

　　華懋售樓部經理吳崇武昨表示，是次推出的第二批單位，全屬第二座戶型，涉及高至低層兩至三房戶，其中低層單位與第一座比較定價相若，惟中高層單位則高約百分之一點五，惟僅反映景觀及座向分別。

　　他又表示，項目早前推出第一座單位，惟市場反應一般，但得悉有多組準買家心儀第二座，故是次推出該批質素較佳的戶型，對本周六的銷情有信心。

　　據價單顯示，新一批單位分布於第二座的三至十七樓，實用面積由六百三十七至九百五十七方呎，定價約由八百六十五萬至一千五百三十四萬元不等，呎價介乎一萬三千五百八十一至一萬七千零五十九元。

　　發展商維持原本的優惠策略，最高折扣合共達樓價的百分之十七點五，該盤同日公布銷售安排，定於本周六起開售第二批單位，並於本周五截票，開售當日即場抽籤後揀樓。

根據周二公布的數據顯示，美國12月房價下跌0.1%，為連續第二個月下跌，在追蹤的20個大城市中，有11個房價下跌。

根據S&P/Case-Shiller的20大都會區綜合指數顯示，經季節性修正後，美國12月房價上漲0.8%，小幅低於11月的上漲0.9%。

標準普爾公司指數委員會主席David Blitzer說：「房價上漲速度正逐月減緩，房價反彈的最強勁階段可能已結束，季節性修正部份，亦顯示部份疲弱，且失去了動能。」

美國12月房價較去同期上漲13.4%，創2005年以來最快上漲年率。餘屋偏低為主要利多。

但美國房價仍較2006年高點低了約20%。

氣動打釘槍廠力肯(1570)2013年受惠於美國房市回溫，營收較2012年大增39%，而隨著營收規模回升，力肯去年也可望大幅轉虧為盈；展望今年，法人表示，力肯營運與美國房市連動性較大，而據研究機構統計，今年美國新成屋棟數可望達130萬棟，較去年的約100萬棟持續復甦，隨著美國房市持續加溫，預料也有利於力肯今年持續擴大營收規模。

力肯主要生產氣動打釘槍，產品用於木造房屋修繕，因此以北美地區為最大市場，目前北美地區約佔其營收比重7成，而目前最大客戶則為TTI，TTI在美國的主要客戶則為Home Depot。

力肯先前受到美國次貸風暴波及，加上美國大客戶宣布破產，導致2008年起營收大幅滑落，營運也因此轉虧，不過經歷近幾年的客戶調整，以及整體產業結構整理，加上美國房市空頭已告一段落，力肯營運也逐步回歸正常。

力肯2013年合併營收為6.15億元，年增39.16%；而力肯累計去年前3季EPS已達1.14元，已較2012年整年的每股虧損0.02元大幅轉盈。

法人表示，力肯營運主要與美國房市連動，觀察美國2005年新成屋棟數達到200萬棟高檔時，2005年力肯合併營收突破10億元、EPS則破5元，不過隨著2009年美國房市急凍，當年新成屋棟數僅剩50多萬棟，力肯營運也掉到近年谷底，惟隨著美國去年新成屋棟數回到百萬棟水準，力肯營運也開始轉盈。

展望今年，法人表示，根據研調機構統計，美國今年新成屋棟數可望回升3成到130萬棟，雖較過往平均的150萬棟正常棟數少，不過仍維持溫和復甦的態勢，而隨著美國房市持續溫和復甦，預料力肯今年營運規模將持續回升。