為因應國際化布局，房仲品牌龍頭Century 21今年以「躍進21 新世紀」為業績表揚大會主題，象徵海外置產新浪潮強勢來襲，隨著全球74個國家密集交流，市場已進入「房仲全球化」時代。

根據調查，2013年第2季，台灣房價年增率達14.52%，漲幅高居世界第二，此時，台灣租金報酬率卻僅1.57%，全球敬陪末座。因此，想要中長期持有的投資者，看準其他國家租金投報率，使得海外置產逐漸蔚為一股風潮。

21世紀不動產亞太區總部董事長王福漲表示，各國房地產市場逐漸進入「全球置產投資階段」，台灣位居亞洲經濟重要的地位，因此必須整合全球地區房仲資訊，透過雲端提供「國際轉介服務」，才能打造出國際化格局。

他說，2013年，21世紀不動產更率先推出「21全球買賣平台」，匯集74個國家，超過30萬筆的房屋資訊，排除語言上的隔閡，同步翻譯16國語言，36種貨幣及面積單位也能即時轉換。

他指出，透過全球地圖，客戶可以了解哪些國家有服務據點，待售屋所在位置，經紀人員的連絡資料，所有資訊在網站上均一目了然，也可以針對想要的房屋類型、格局搜尋待售房屋訊息，讓消費者可以更精準配對。

王福漲表示，「21全球買賣平台」上線以來，轉介詢問度增加6成，尤其又以美國、日本、中國詢問度最高。他進一步分析，全球的買賣因為貨幣寬鬆造成游資充足，資金都轉往各主要都市，尋找報酬率更高的投資標的，對於客戶來說，更需要一個媒介，將待售房屋讓全世界看見。

依據2014年亞太區房地產市場新興趨勢報告中指出，2014年亞洲房地產市場可望保持強勁力道，亞洲仍是最具投資前景的房地產市場。

該報告更進一步也指出，日本是亞洲其他區域內資本流動的最大的受益者，日本在房地產市場上日益上揚，可歸因於政府的大規模經濟刺激計畫，導致預期不動產價格迅速上漲，加上即將於2020年舉辦的東京奧運，也進一步刺激房市銷售。

王福漲分析，因為東京的房地產價格較海外同等級城市便宜，加上東京已確定舉辦奧運會，隨著比賽日期接近，外國人赴日投資數額增加，土地、大樓及別墅住宅的價格應該會持續上漲。

長期以來，美國一直是國人相當喜愛的置產國家，2013年11月標準普爾Case-Shiller房價指數報告指出，美國20座大城市房價指數年率上漲13.7%，年率升幅為2006年2月以來最大，美國聯邦住屋融資局（FHFA）房價指數也顯示，2011年起美國房屋價格指數便開始成長，房價上升的因素之一，便是海外投資者對美國不動產投資需求大增。

綜觀與台灣具有地緣性的亞太地區城市，除了目前熱門的日本，位在南半球的澳洲雪梨、墨爾本、布里斯本等，更是不少海外人士移民或就業、就學的首選，據統計，雪梨今年以來的房價漲幅達8.3%，2008年金融海嘯至今漲幅累計32%，租金收益率4.8%，吸引著眾多房產投資者踴躍進入市場。

但王福漲也認為，購房者海外置產有資金安全問題、稅費問題、房屋管理問題，甚至房屋是否可自由轉讓等都是風險。他建議到國外買房最好慎選有良好售後服務的品牌仲介商，並多加查證，包含周邊設施、機能及交通區位，要注意各國不同的貸款成數及匯率波動，以減少匯差損失。

人潮比接待中心多1倍

看準高鐵站、飯店商場人潮效益，房市銷售通路愈來愈多樣化。桃園高鐵站去年旅客年運輸量逾862萬人次，吸引「禾林Rich one」、「翔譽17」砸百萬元租金在站內設接待處，吸引通勤族目光，「翔譽17」周看屋量拉高突破百組；「義大皇家」鄰義大遊樂世界園，也在皇家飯店大廳設諮詢處，1周曾有40組房客主動洽詢。

「禾林Rich one」、「翔譽17」兩案基地皆位於高鐵站旁，品華廣告經理賴威名直言：「代銷就是和時間賽跑」，「翔譽17」3月推案，但接待中心4月底才完工，因此興起在高鐵站設點想法。

供餐用電限制多
北車站設點，「但1.5個月租金100萬元，太貴了！」後改在桃園高鐵站設點，3個月租金100萬元。
「翔譽17」也是青埔唯一小坪數建案，規劃20~26坪，住宅194戶、店面10戶，每坪開價36~41萬元，總銷金額約15億元。「高鐵設點看的是人潮，但如何轉換為潛力客群，得靠銷售跑單人員功力。」賴威名稱，目前周來人可破百組，但高鐵站限制多，不能拉電話線、網路線，連提供點心餐飲及用電量也有一定規範。

有效客不到5成
「禾林Rich one」去年也曾在桃園高鐵站設點，租期長達半年，專案經理廖偉逸表示，基地距高鐵站僅600公尺，「潛銷期為搶快，先做預約，但後續參觀樣品屋、模型與簽約仍必須在接待中心完成。」廖偉逸分析，去年下半年青埔市場較冷，高鐵站詢問人潮比接待中心人潮多了1倍，但很多是過路好奇，有效客不到5成。

將觀光客變買家
相較於桃園站，高鐵新竹、台中站則吸引建商租設廣告看板。台中市代銷公會理事長謝麟兒表示，由鉅建設及聯聚建設皆曾在高鐵站內設形象看板，月租金約10~20萬元。
5星級義大皇家飯店住房率達8成，也發揮企業綜效，在飯店大廳設立建案「義大皇家」詢問處，把觀光人潮轉換為潛在買家。
負責銷售建案「義大皇家」的泛喬股份有限公司總經理龔宇源表示，旅遊旺季1天可吸引5組人詢問。

再怎麼不景氣，也是要吃飯！看準餐廳商機以及餐廳的付租能力，商辦大樓紛紛將地下室或2樓轉租給餐廳，宏泰金融大樓地下1樓最近有個餐飲新租客，正是台菜老餐廳青葉。

宏泰集團高層透露，當初董事長林堉璘規劃時就把地下室設定為商用空間，現在將大樓地下室分租給餐廳、輕食咖啡店和健身房，既能確保租金收益，又能服務租戶，讓租戶就近用餐。

不只宏泰金融大樓轉租給餐廳，信義區商辦也盛行，如那米哥餐廳開在群益大樓、勞瑞斯牛肋排餐廳在全豐盛大樓，歌手周杰倫在東區開的餐廳「天台食堂」在香檳大樓，國泰集團創始人蔡萬春之子蔡辰男去年回台，也在宏國大樓開高級餐廳「海峽會」，且這些餐廳全都開在地下室。

恐違使用空間法規
第一太平戴維斯研究部資深經理丁玟甄指出，商辦地下1樓較難出租，通常在主要幹道、精華區域難以租到店面，或是租金太貴，餐飲業才會選地下室，以「天台食堂」來說，可省下7~8成的租金。

不過丁玟甄說，因商辦地下室可能會有使用空間法規疑慮，現在餐飲業者喜歡轉往2樓，如曾選擇地下室承租的王品集團就是。忠孝東路四段2樓現在也聚集各種餐廳，包括欣葉、京星，日本料理福勝亭、海壽司，西餐廳總督牛排、跳舞香水等餐飲業者。

財政部國有財產署今將公告招標12宗國有地地上權，預計4月15日開標，總面積合計7.1公頃、權利金底價達54.71億元。其中，以位於北市中山區長春路與龍江路口的土地最受矚目，屬於第2種商業區，面積382坪，容積移入後預估容積率達710%，權利金底價達17.56億元。

國產署表示，這次推出的地上權標的遍布北中南，包括台北市4宗、台中市4宗、高雄市2宗、台南市及屏東縣各1宗；考量已放寬分割移轉，權利金底價為市價3成至5.5成，地租年息率3.5%，存續期間70年。

台北市4宗標的，除了中山區長春段土地之外，位於中正區銅山街及杭州南路的土地，屬於第3種住宅區及第2種商業區，面積254坪，權利金底價9.39億元，因周邊文教、休閒設施完善，也受到矚目。

國產署指出，位於台中市西區三民路及朝陽街口土地，屬於第1種商業區及第2種住宅區，面積1074坪，權利金底價1.61億元，鄰近司法大廈、光明國中，環境優。此外，位於台南市南區新興路、中華西路附近土地，面積2.3公頃，屬於商業區，權利金底價10.58億元，鄰近安平工業區、億載金城，且為重要交通樞紐，也具投資開發潛力。

富旺國際（6219）看好今年房市，推案力道持續增強，預計全年推案金額逾100億元，創歷史新高，其中520檔期將一口氣推出七件預售新案，總銷近76億元。

富旺去年財報亮眼，合併營收18.97億元，營業毛利6.51億元，營業淨利4.53億元，稅前盈餘4.32億元，稅後純益3.73億元，較2012年同期1.1億元大增238.62%，每股稅後純益達2.39元。董事會已通過，擬配發1.41元現金股息。

富旺表示，今年整體經濟景氣復甦，加上富旺推案採分散策略，地點涵蓋台中、新竹、苗栗等，首購、首換及透天產品應有盡有，有利於在競爭激烈的市場中脫穎而出。富旺昨（12）日股價以20.5元、下跌0.1元作收。

富旺說，今年擬訂的「七星齊發─RICH計畫」，原訂329檔期進場，但因部分建案尚未取得建照，因此決定延至520檔期同步公開，共同造勢。

目前已知，上述七案包括台中高鐵特區「世界之翼」、北屯興安路「米蘭雙星」、國美館「國美天藏」、烏日溪南段「天藍」；新竹湖口「富匯」、「富春」及「富裔」等三件透天別墅案，入帳高峰期落在2015至2016年間。

至於下半年進場的個案，則有台中北屯總銷10.5億元「佛羅倫斯」大樓案、頭份2.62億元「富麗旺」透天案，以及分三期推出的新竹湖口大型透天別墅社區案，此案300餘戶、總銷36億元，其中第一期130戶將在年底進場，總銷12億元。

海悅（2348）、愛山林（2540）兩大代銷天王，繼2013年角逐年度十大代銷分居一、二之後，今年持續展開延長賽，PK代銷龍頭；前2月海悅、愛山林業績雙雙噴出。

由於兩大代銷和集團關係企業的年度接案量，都分別上看2,000億元，預期反應在海悅、愛山林的財報，欲小不易，可望比2013年作躍進式成長。

海悅拜內湖興富發「雙湖匯」熱銷、挹注2月份營收，使得海悅單月營收爆增51倍，達1.33億元；累計前2月營收也激增75倍、達4.37億元，幾乎一口氣賺進2013年5成的營收。法人預期，今年欲小不易。

其實海悅自海悅廣告團隊全面進駐並引進代銷案源後，2013年10月迄今，業績全面大爆發，每月營收幾乎都突破億元大關，也使海悅（海悅國際加海悅廣告等集團）以代銷案量1,294億元蟬聯2013十大代銷排行榜首。

展望2014年，海悅除將在新北市鶯歌推出第一個自建案之外，主力業務還是在房地產銷售和通路上。法人預期，依海悅集團關係企業每年接案量1,800?2,000億元的規模，其中3成由海悅國際承接推估，再依代銷服務費用平均約總案量5％計，預期今年海悅國際全年營收有機會再比2013年翻倍，營收上看25?30億元，獲利也有空間再探新高。

海悅也正式簽下京城建設（2524）約606億元的包銷案，再加上其他案源，今年代銷案上看800億元，預期2014年業績可望超越2013年。

甲山林機構和愛山林建設，2013年以代銷案量810億元排名台灣第二大代銷業者；其中至10月份甲山林機構團隊才全面入主愛山林，因此愛山林2013年營收激增138倍、達5.07億元。進入2014年，2月營收約4,500萬元，累計前2月營收1.41億元，較去年同期激增7,437倍。

2014年將是愛山林的衝刺年，集團關係企業訂下代銷案量銷售目標2,000億元，其中1,200億元預計上半年登場。

不同於海悅的是，甲山林集團關係企業將全面挹注代銷案源由愛山林承攬。再加上，甲山林建設也將2014年的自建案灌給愛山林，使愛山林可獲得代銷、自建案的業績，業績噴出速度將更明顯。

愛山林2014年目標完工案源有300億元，包括淡水水立方、基隆城上城、林口世界首席等3案今年將完工交屋。至於2014年計畫開工興建的個案，則有淡水、汐止、高雄2案、及屏東1案等。

因應高齡化社會來臨，並滿足行動不便者的行動需求，內政部營建署表示，103年編列新台幣9300萬元，補助地方政府積極推動騎樓整平業務。

營建署表示，為辦理「城鎮風貌型塑整體計畫─推動建築物騎樓整平計畫」，102年度計編列7128萬元，補助新北市等8個直轄市、縣（市）政府，完成7600公尺騎樓整平。

營建署指出，103至104年度匡列1億4500萬元，接受補助申請，其中103年調查規劃及設計費357萬元，工程費9000萬元，預定完成9000公尺以上的騎樓整平長度。

這次申請補助者，包括新北市、台中市、高雄市、基隆市、新竹市、苗栗縣、彰化縣、嘉義市、宜蘭縣、花蓮縣及台東縣11個地方政府踴躍提報申請補助計畫書，總申請經費需求達1億5000多萬元，預計整平長度2萬2000多公尺。

金管會主委曾銘宗昨天表示，三大振興股市方案已發揮成效，台股日均成交量逐漸上揚，尤其大盤指數在8600點，現在是擴大實施「現股當沖」的好時機，本月底就會宣布相關新措施；他並直言，從趨勢來看，今年資金將從房市流向股市。

曾銘宗昨天赴立院財委會備詢，曾銘宗指出，振興股市的第三項方案—「現股當沖交易」，從今年1月初上路後，對台股量能增加已有明顯幫助；根據統計，1月份的台股日平均成交量有1256億元，2月平均為1211億元，3月至今也有1398億元。

針對國內資金是否從房市逐漸轉向股市，曾銘宗表示，台股近幾個月成交量在擴大，至於房市的資金流向股市這個情況，今年確實發生中。

對於振興股市方案，曾銘宗表示，將就第三項措施「現股當沖交易」檢討再放寬擴大，目前有3種選項，第一是把現股當沖的個股從200檔擴大至1200檔；第二是現股當沖的採行方式，除原有的「先買後賣」，再新增「先賣後買」；第三則是上述兩措施一次到位。

曾銘宗指出，下週將與證期局等單位研商後，才會正式定案。

據了解，由於「先賣後買」還有券源問題，因此，金管會傾向先開放擴大現股當沖檔數。

此外，八大公股行庫工會近日將前往財政部，表達反對「公公併」；曾銘宗說，員工反「公公併」不具有正當性，過去「公公併」沒有裁員，而且合併後，員工還有機會拿到亞洲盃級、世界盃級的薪水。

2014年國際房地產投資交易會(MIPIM)盛大展開，Taiwan Pavilion《台灣主題館》也於坎城節慶宮(Palais des Festivals)隆重開展，此次台灣由交通部、內政部營建署主導，會中展出10大政府重大都市更新投資案，以及大眾運輸導向發展(TOD)建設計畫，總招商金額高達新台幣6568億(約合218億美元)。這是台灣首度以台灣主題館型式前進法國坎城參與MIPIM；台灣主題館以「傳統茶藝」精彩演出，吸引大批國際人士圍觀，為台灣主題館帶來豐沛的人氣，以及來台投資的高詢問度，成功與國際投資接軌。

MIPIM 2014《台灣主題館》是由內政部營建署、交通部台灣鐵路管理局、交通部高速鐵路工程局，以及桃園國際機場公司等共同設置，由政務次長陳純敬擔任團長，率領台灣產官學界一起赴坎城參與MIPIM。

MIPIM則為全球最大房地產投資交易會，今年大會為慶祝MIPIM滿25週年特別擴大辦理，也因此有來自全球80個國家參展，2萬名參展人，5.2萬名觀展人次，其中包括各種投資開發基金執行長共3千位，營建署表示，台灣恭逢其盛選在今年參展，不僅對國際行銷台灣，並可吸引國際人士對台投資的意願。


《台灣主題館》以「I Taiwan」為主軸，「I」代表意涵為：Investment(投資招商)、Intelligent(科技成果)、Innovation(創新未來)，以及iGreen(綠能環保)，象徵台灣以科技、創意與環保為三大目標，以及歡迎國際人士來台投資的一大行動力。

台灣主題館今年以開幕茶會型式吸引國際人士認識台灣，現場以台灣傳統茶藝及奉茶作為開幕表演，由交通部政務次長陳純敬、駐法國台北代表呂慶龍，及內政部營建署許文龍副署長，用「以茶代酒－聞茶香，品茗情」儀式揭幕。

陳純敬表示，台灣今年的觀光人數估將較去年有1.5倍的成長，經濟方面也有倍數的增進，相信在未來5~10年也會有加倍的成效。為因應這些進步，台灣在高速鐵路及鐵路沿線的重要城市都有開發計畫，此次以10個招商計畫向國際展現台灣的經濟實力，特別是旗艦的招商計畫-桃園航空城，在未來的10年內將投入近200億美元進行桃園機場的擴建。

MIPIM自3月11日至14日為期4天，此次台灣主題館除展示城市再造及高鐵、台鐵及桃園機場等國家門戶交通場站之TOD(大眾運輸導向)等10大招商計畫，也藉機行銷台灣。另外大會特別安排交通部陳純敬政務次長將擔任12日(三)「City on the Move」論壇與談人，以交通來說明台灣所在位置，對外連接的優勢，以及最佳投資潛力，使更多國際人士認識台灣，也藉機吸引他們來台投資。

根據央行公布，隨央行對房市採一連串管制措施後，特定地區（即管制區）的房屋貸款成數，已從九十九年七月的近六成四，降至目前約五成七；房貸利率則從百分之1.97，上升至一月分的百分之2.12。

報告也指出，高價住宅在央行管制前，貸款成數高達八成至九成九；管制後，成數則大幅下降至五成五，貸款利率亦自百分之1.84提高到目前的百分之2.07。

銀行業者表示，美國ＱＥ政策確定在今年秋天完全退場，美Ｆｅｄ不排除在明年下半年起升息，央行可望跟進調息，屆時房貸利率將跟著全面上調，因此央行才不厭其煩的提醒民眾注意未來利率上調的風險。

服貿協定還未過但陸資對此信心還不小，因為北京萬通集團即表示，看好台灣不動產發展潛力，今年將在台灣台南、花東尋找適合興建養身宅的土地，持續投資台灣不動產。

萬通集團的云大俊是在仲量聯行舉辦的不動產高峰論壇上，做以上表示，他說，大陸高資產族群前幾年往歐美移民，去年海外置產的金額達1.2億美元，是前年的4倍，但移民後卻發現語言、文化差異其實很難適應。

他表示，相較之下，台灣有良好醫的醫療與生活品質，物價合理，還能給孩子完好教育，對大陸人很有吸引力，而且從大趨勢來看，中國將面臨老齡化問題，養生宅將是下一個地產商機。

云大俊表示，萬通計畫在台中、花蓮推出養生度假宅，但受限法規，案量不會超過400戶。仲量聯行董事總經理趙正義表示，萬通最早在台推的建案就是新北市淡水小坪頂的「萬通台北2011」，當時大家質疑陸資炒作台灣房產，但現在來看並沒有炒房，也為台灣打開了機會。

依照「543條款」限制，陸資來台購屋貸款上限為5成、購屋者在台最長停留4個月、3年內不得轉售。

國壽看好物流產業商機，攜手同集團旗下神坊科技與永聯物流投資全台物流網絡，台灣首座國際物流園區瑞芳園區已吸引國內外知名企業如LV、Johnnie Walker等50家廠商進駐。國壽砸60億元投資，報酬率4%比商辦高，預計2017年可全部完工。

報酬率4%優於商辦
國泰金資深副總蔡宗翰昨代表董事長蔡宏圖出席啟動記者會，但與父親一樣低調，蔡宗翰依然只露臉拍照不發言，並在活動結束後快閃。

國泰與永聯物流將打造全台最大的國際專智慧物流園區，且爭取納入自由經濟示範區，已吸引LV打造旗艦級倉儲。第2座物流園區預計在桃園大園，未來將在全台設超過30萬坪的現代化物流倉儲，總開發超過300億元。

永聯物流董事總經理張建泰說，瑞芳園區是台全第1個現代化物流園，將依產業需求設計各類型倉儲，包含紅酒專倉、精品服飾專倉、美妝香水專倉、有機食品專倉等。

因租金價格具競爭力，瑞芳園區已吸引Johnnie Walker、LVMH集團酩悅軒尼詩、人頭馬V.S.O.P、飛利浦家電及費列羅金莎巧克力、雅詩蘭黛集團等高價進口商進駐。

金管會副主委王儷玲說，希望此指標性個案可吸引更多金融業投入產業投資，保險業資金過去沒有去化管道，物流產業對台灣經濟有幫助，且長期收益3~4%。

國壽副總林昭廷說，物流是國壽下一個世代重要的投資，會繼續與永聯合作投資物流倉儲。除了商辦、委託投資商務旅館，也會評估公共建設、國外不動產等多元投資。


國壽投資 轉向倉儲用地
工商時報

「全台最大房東」國泰人壽，不動產投資目標將轉向倉儲用地，除了已在新北市瑞芳、桃園縣大園鄉購置的土地，國壽副總經理林昭廷昨（12）日指出，將持續在北、中、南各地尋找適合發展物流業的用地，目標是興建30萬坪的廠房，提供合作廠商打造多處現代化物流園區。

林昭廷表示，國壽仍會持續關注商辦、政府公建和海外市場的不動產，但倉儲用地的不動產投資，將是國壽「下一個世代非常重要且特別的區塊」。

事實上，國泰人壽跨足倉儲物流市場，正是國泰集團第三代、現任國泰人壽副總經理蔡宗翰的想法，昨天國壽和永聯物流舉行合作記者會，蔡宗翰也現身會場，展現對該投資的關心，但他也依舊保持低調，會後不發一語、立即離開。

林昭廷表示，現在全球電子商務非常流行，台灣也很熱絡，國壽看好相關產業未來發展性，所以決定布局投資。

他解釋，壽險業可以在當中扮演「房東」角色，就像過去買下商辦後委託別人經營飯店的模式，現在改成買下適合倉儲的土地，交由專業單位串聯上下游，收取的租金報酬率預估能達到3?4％。

林昭廷認為，適合作為倉儲的用地，便利交通位置是一大要素，像瑞芳、大園附近都有快速道路，且能夠通往港區或機場。

他指出，國壽的目標是在全台興建總計30萬坪的倉儲廠房，現在位於瑞芳的物流園區，倉儲廠房大約有7.5萬坪，大園則是2萬坪，「還有很大空間」，因此未來將持續尋找新據點，投入更多資金。

倉儲廠房屬工業用地，但壽險投資時的資金運用仍必須符合金管會要求的2.875％投報率，及符合即時利用等原則。

林昭廷強調，持有這些不動產，都是長期規劃，像租給物流業者使用的狀況都非常穩定，除了簽約期長，收益率也絕對比目前投資都會區商辦更理想，且能創造更多就業機會。

對信義區A25地上權流標，台北市政府將權利金底價降至216億元，國泰人壽表示，會再評估是否投入。

永聯物流 砸400億建國際級園區

神坊資訊轉投資的永聯物流開發昨（12）日表示，將結合國泰人壽共同打造國際級的物流園區，預計在台北、桃園及南部打造4座國際級的倉儲，未來五年內將投資300億元至400億元的資金。

永聯物流開發董事總經理張建泰表示，將與國泰人壽、神坊資訊共同打造全台物流園區。國泰人壽負責土地取得及開發、永聯物流負責物流園區的營運管理、神坊資訊則提供平台建置及資訊串流等業務。

該公司表示，永聯位於瑞芳的物流園區，可針對客戶需求，提供客製化的規畫，目前已經推出了紅酒倉、精品倉、有機食品倉、電子商務專區、醫藥物流及冷鏈物流專區等。

目前瑞芳園區已經50家以上的國內外 企業及品牌大廠進駐，包括有帝亞吉歐、Johnnie Walker、LVMH集團酩悅軒尼詩、人頭馬V.S.O.P.、飛利浦家電及費列羅金莎巧克力等高價值進口商品。而全球最大的化妝品公司之一的雅詩蘭黛集團「美商怡佳台灣分公司」也即將進駐。

張建泰表示，台灣缺少國際級的物流園區，這是台灣要成為亞太區貿易重鎮的一大遺撼。目前的物流園區多半都是屬於「巷子內的鐵皮屋」，對於國際級的廠商來說，進駐這樣的園區，很難買保險。他預言，未來專業的物流園區將是時勢所趨。未來永聯物流園區將提供客製化的服務，招商對象除了全球知名品牌外，也包括有倉儲物流需求的大型通路商及電子商務業者。

永聯物流董事長張仁和表示，未來永聯要以首家民營業者身分，申請加入自由經濟示範區。

壽險錢進物流 金管會按讚

對國泰人壽率先將部份的資金運用，轉往投入倉儲用地，協助發展物流業，金管會副主委王儷玲昨（12）日表示肯定，且希望這樣的個案可以成為指標，引領更多保險業資金也跟進參與。

她表示，從國家經濟發展角度，金管會一直希望金融業的資金，能夠協助具有前景、優勢的產業發展，尤其像是保險業，也可因此增加資金去化的管道。

王儷玲說，保險業資金屬長期運用，若能在政府規劃與政策引導下，投入自由經濟示範區內，對經濟成長，會是一個重要的時機點。她提到，像是智慧物流開發，在示範區就是重點產業，而且物流業本身也需要長期資金注入，與保險業剛好符合，樂見兩塊領域結合。

雙北房價高 課稅趨嚴 掉出前5名

儘管建設多元，雙北市居高不墜的房價，恐難挽回青睞。據樂屋網統計熱搜縣市排名，雙北市今年掉出5名外，桃園則因航空城、升格議題持續延燒，竄升第1，搜尋比率佔全台14.5%。業者分析，除了房價高、課稅趨嚴，雙北房屋持有成本大幅提高也是主因。

投資型買方縮手
雖然各種豪宅稅、空屋稅、奢侈稅或是持有稅是否調高尚未定案，但政府查核多以雙北為主，使買方態度轉趨觀望。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，購屋門檻愈高的地區，民眾信心愈易受影響，許多投資型買方已縮手。

近2年雖然房市買氣轉冷，但房價相對偏低的桃竹地區熱度不減，使桃園縣擠下去年熱搜冠軍新北市，躍升第1，新竹市、新竹縣則以14.2％與14％分居2、3名。

台灣房屋智庫經理江怡慧分析，新北市外環如林口、三峽等地建案開價3、4字頭稀鬆平常，而交易熱區桃園市、中壢市商圈發展成熟，行政區每坪房價尚在16~18萬元，又有國道交流道縮短通勤時間，形成拉力吸引雙北首購族轉往桃園選擇坪數更大的產品。

新竹雖屬內需市場，但新竹科學園區上班族購屋多出於自住需求，整體房價走高多年未下跌，也使在地買方增加購屋意願。竹北市、竹東市和新竹市東區、北區都擠進今年全台熱搜行政區前10名，雙北市只剩新北市五股區守住第8名。

補漲明顯損意願
樂屋網副總經理紀建琪認為，北市購屋門檻過高、新北市補漲明顯，均降低民眾買房意願，搜尋佔比分別只剩5.3％和9.7%，不過五股區有台65線快速道路的現成利多，加上洲子洋重劃區房價對首購族來說仍算親民，使搜尋維持一定熱度。

台北市信義計劃區A25街廓是該區最後1塊大型素地，理應成各開發商掠奪標的，昨又因無人投標而流標。第一太平戴維斯研究部資深經理丁玟甄分析，該案權利金自去年180億元調至240億元，半年餘底價就調高3成，業者自然不願埋單。
她解釋，權利金20億元以下的案件建商接受程度較高，百億元以上只剩壽險業龍頭能負擔，且今年還有其它地上權案可選，考量報酬率和成本，業者並不是非A25不可。北市財政局副局長張治祥則回應，會考慮調整權利金底價，最快4月重新公告，希望可順利標脫。


台肥南港C3案 更改招標內容
工商時報

北市信義計畫區A25土地地上權案流標後，台肥（1722）南港C3地上權案也將更改招標內容，將朝權利金分期付款或地上權分期開發2種方向規畫。台肥表示，第2次招標案將適時推出，目前暫無時間表，但將聘請都市計劃顧問公司替C3土地規劃做最大的彈性利用。

備受矚目的北市信義計畫區A25土地地上權案11日流標後，無形中讓台肥的南港C3地上權案也造成壓力，C3案土地面積達12564.84坪，土地與樓地板面積都遠高於A25地上權案。

台肥表示，C3案第2次招標目前沒有時間表，但該案招標內容應會朝2個方向規劃，由於C3土地面積大，權利金是一筆為數不小的金額，因此方案一，C3案若為整體開發，得標者權利金可採分期付款方式支付。

方案二，台肥目前同步向市政府提出「個案變更申請」，希望能放寬該筆土地1/2以上須做零售商業使用的規定，讓C3土地能回歸經貿園區的本質，同時將聘請都市計劃顧問公司替C3土地規劃做最大的彈性利用。

此外，台肥南港C2開發案（飯店、辦公大樓）目前送都市設計審查，接下來進入環坪，下半年申請建設，預計今年底發包工程，最慢明年2月動工。

日商三井集團承攬的新北市政府BOT案「新北市林口OUTLET PARK計畫」昨（12）日舉辦「新北市林口OUTLET PARK廠商說明會」，吸引220家廠商參加，三井指出，已取得環境影響評估核准函與建造執照，預計3月下旬、4月初動工，預計2015年第3季開幕。

日商三井集團標下「新北市林口OUTLET PARK」案，與遠雄建設合資成立的三新奧特萊斯公司，三新奧特萊斯董事長下町一朗昨表示，新北市林口OUTLET PARK為三井不動產在台灣首案，盼望消費者帶來不同的商場體驗，目前已收到上百個品牌的合作意向同意書，由於在日本的長年合作關係，日系品牌幾乎是全數同意，並且也將規劃電影院、餐廳、超市等。

下町一朗指出，未來商場以「Southern Treasure Forest」為環境概念主軸，搭配低密度、綠建築、純正日式風格的設計。希望不只賣商品，更希望提供悠閒時光，提供假日新的休閒方式。

老屋不一定要拆除重建，改善住家環境、外牆換「新妝」，又能再住好幾年！北市都更處95年推出「整建維護補助」，至今核准108案，今年4月起更將改採「隨到隨辦」的方式，方便民眾申請，補助上限為1000萬元。

北市副市長張金鶚12日視察忠孝東路4段的「住安大廈」，該處的拉皮工程去年11月中完工。這棟屋齡超過35年的12層大樓，原本外牆有雜亂的招牌、冷氣機和纜線，磁磚更曾掉落砸傷人、車，屋內還會漏水。拉皮後外牆穿上灰色新衣，冷氣主機也統一放在格柵裡。

整個工程從申請到施工歷時1年7個月，花費超過2500萬元，政府補助比例約27%，每戶按坪數大小分擔約50萬費用。管委會主委簡東捷表示，以前颱風天下雨，屋裡還要準備水盆接水，現在不必煩惱這些；房子變好看了，大家會更惜售。

張金鶚說，都更有多元的作法，堪用的老屋經過拉皮、整修，能延長年限，不見得要拆除重建。但媒體質疑，某些案例拉皮後房價提升，似乎和政府「打房」作法相違背？張金鶚表示，房屋品質變好房價當然會提升，但兩者是不是成比例才是關鍵。以住安大廈為例，至今沒有住戶出售，居住安全獲得改善才是重點。

整建維護補助項目包括房屋外牆拉皮、7樓以下公寓增設電梯，以及文創工作者活化老屋。都更處長林崇傑表示，今年4月起將採隨到隨辦的方式，不再限制申請件數和時間，但每案補助上限維持1000萬元、比例為45％。

日本連鎖平價服飾UNIQLO在台灣有43家門市，不但銷售業績驚人，也拉抬了周邊的房價，房仲業者統計，旗艦店進駐2年來，帶動忠孝東路4段的實價登錄租金上漲將近8%，另外，西門町門市一年漲幅更超過12%，還有包括新莊中正路和桃園春日馬漲幅也都超過1成，只是UNIQLO帶來人潮，使得租金上漲，卻讓附近其他店家苦不堪言，以東區為例，巷子裡店面房東，看好UNIQLO帶動房價，房東年年調漲金，讓很多餐廳服飾店撐不住倒閉，包括天王周杰倫、貴婦孫芸芸的餐廳，即使明星光環加持，也逃不過通通關門大吉。

UNIQLO店員：「歡迎光臨，隨意挑選、歡迎試穿。」

日本連鎖品牌UNIQLO，專賣平價衣服，但店租好貴，旗艦店3樓1200坪，估計每個月至少千萬，大門對面還有國際名牌ZARA，這兩間服裝店就像兩尊財神爺站上忠孝東路4段，帶動店面租金往上翻，SARS期間，這裡每坪租金1萬8，即使2008金融海嘯還是飆到2萬1，去年衝上2萬5，10年漲了4成，光是UNIQLO進駐2年，整條路租金就飆了將近8%，轉進巷子，平行的3條巷子，店租也從每坪4千漲到8千，貴了5成、「貴桑桑」，即使有明星加持，開餐廳仍舊不吃香。

記者楊茜雯：「目前這裡開的這家是日本拉麵店，但其實一年半年，它的招牌長這樣，上面寫著SHABUSHABU，是貴婦孫芸芸開的火鍋店，但因為店租實在漲得太高，支撐不到一年就關門大吉，天王周杰倫在東區開的餐廳，3年來店租年年調漲，實在撐不住，去年收起來，現在改由越南餐廳接手。」

不只餐廳撐不住，藝人姚元浩的衝浪店，去年12月也收攤，等著出租，店面改裝，東區巷子裡到處都出租告示，房東不願降價求租，情願讓店面空者。尋找店舖民眾：「目前看都覺得，租金真的太高，1坪幾乎都是1、2萬以上。」

東區服飾店長：「店租每年都會漲，而且漲的幅度都快1萬多。」

很敢開價，不怕店面租不出去，因為仗著忠孝東路上UNIQLO，ZARA兩面金字招牌，才讓巷子裡房東有恃無恐、年年喊漲。

隨著公益、精誠、大墩商圈逐漸成熟，台中市5期重劃區生活機能豐富，房價也僅次於7期、國美館，近年來吸引精銳、寶璽、國泰等7期建商搶進推案，成為換屋族首選。

由於開發已久，區內土地取得不易，近年陸續推出的新案如國泰「森林觀道」、國泰「森林苑」、「寶璽高第」等新案，每坪房價從35-45萬元，仍吸引許多換屋族的青睞。

今年329檔期，精銳建設位於大墩路、大墩一街占地千餘坪的新案可望進場，勢將再掀起一波換屋潮。

5期重劃區東接「國美館特區」、西接屢創房價新高的「新市政中心」位居兩大豪宅的核心區，由於看好此區未來的發展，磐鈺建設去年以每坪197萬元，購入大墩資訊廣場及麥當勞的5期土地，今年也開始醞釀推案，預計在年中後推出150戶的住商混合大樓，住家每坪開價逾45萬元。

新市政中心僅文心路之隔的5期西側，329房市更是利多不斷。富邦建設在新市政中心、位於市政路近文心路口，即將推出「市政富邦」新案，規畫主力坪數150-160坪，總銷金額上看100億元，市場推估，開價每坪70-80萬元，更為周邊房市注入利多。

結構體中的「寶璽高第」個案，占地700坪只蓋200坪低密度規畫，總戶數33戶，主力坪數106-170坪，每坪價格達38-47萬元。

在新成屋部分，去年底剛交屋的國泰建設「森林觀道」總銷金額42億元，總戶數120戶，主力坪數55-130坪；國泰「森林苑」總銷金額30億元，總戶數52戶，坪數規畫148-296坪，兩個案的房價達每坪40-45萬元，均為SRC鋼骨結構豪宅。

台中市捷運綠線動工後，更加確定文心路位居台中等重要幹道的交通地位；此外，居台中市重劃區之先驅，地下電纜化、污水下水道及道路棋盤式規畫都使5期重劃區建案易獲購屋者青睞。

住商朝富店店長陳俊雄表示，精明商圈、大墩生活圈及公益商圈為5期區域內的三大商圈；本區素地稀少，中古屋行情已破每坪已破20萬元，交屋已5年的「惠宇敦品」每坪房價更衝上30萬元，5期房市潛力強。

高雄市2月份建商推案降到冰點，只有19億元!業界分析，去年6月底因容積獎勵上限政策即將實施，導致建商搶照高達688件；加上目前中高價位房屋去化不如預期，建商也不急於申報開工，是2大主因。

高雄市不動產開發公會昨（12）日表示，今年2月申報開工案數8件，包括大樓住宅和透天產品，總額僅19.04億元，比1月份的52.5億元大減63.73％，更比去年同期的108.74億元，遽減82.49％。

高雄市不動產開發公會理事長張永義說，建商申報開工量低，與高雄市政府去年7月，領先全台實施容積獎勵最高從30％降到20％、帶動一波搶照風有關。去年6月底最後一週，數以百計的建築執照申請案，同時湧進工務局，目前還在慢慢消化中，一般經都發局審議後取得都市計劃核可，時間在2到3個月以上。

市府官員指出，去年6月底，湧進工務局的建照申請量高達688件，預估至少90％都屬於搶照案件，特別是量體大、高容積的建案，需要環境影響評估、交通影響評估、以及都審，建商取得建照時程自然受到影響而變緩，官員說，部份高容積的建案，說不定要到年底才能取得建照。

因為建照核可過程減緩，加上目前高雄的房地產市場，除了首購產品銷售較為順利之外，中高價建案「看個案表現」，因此，高雄市代銷公會理事長戴嘉聖說，建商此時並不急著要進場。

戴嘉聖指出，建商目前可以購得的土地愈來愈少，而2月又是農曆期間，因此，提出建照申請之後，申報開工的狀況也相對減少。由於目前市場上還有許多新成屋可供銷售，因此，他認為，此時申報開工量降低，對市場其實是正面的，有助於市場供需均衡。

在市場狀況尚不明朗的情況下，除了建商申報開工量少，也有少部份建商打算將土地和建照一起出售。協暘建設總經理陳伯安透露，確實有少部份建商打算出場，「不過，數量不多」。

陳伯安表示，在近日的一場建商餐會中，建設公司老闆關心的，反而是房屋的訂價議題，要訂多少才合理？畢竟市場觀望氣氛轉濃，此時如何訂出能讓消費者心動的價格，對銷售好壞影響很大。

華僑城A（000069）3月12日晚間發佈2013年年度報告，2013年，公司實現營業收入2815638.2萬元，同比增長26.35%；實現歸屬于上市公司股東的淨利潤440828.79萬元，同比增14.51%；基本每股收益為0.6062元，上年同期這一數據為0.5294元。

公司表示，2013年，公司文化旅遊業務大力開拓市場，豐富經營手段，克服了天氣、市場和政策等方面不利因素，經營情況穩中有增。全年實現全口徑遊客接待量2923萬人次，同比增長12%，創出歷史新高。房地產業務以“快”字方針應對調控，加快施工進度和推盤節奏，較好的把握住了市場機會。新業務增長迅猛，文旅科技公司、演藝傳媒公司及哈克公司合併收入同比增長80%，利潤同比翻番，成長性良好。紙包裝業務在嚴峻的形勢下，積極調整客戶結構和產品結構，深入推進降本增效工作，銷售收入雖同比有所下降，但整體盈利的目標得以實現。

展望2014年，宏觀經濟形勢總體平穩，但下行壓力依然較大，不確定性和風險依然存在。十八屆三中全會做出了關於全面深化改革的決定，改革措施的逐步推出會給企業經營環境帶來深刻而複雜的變化；同時，以互聯網為核心的新技術帶來了消費模式和經營手段的變革，催生出各種新的市場空間和商業模式，也使“跨界”競爭愈加激烈，企業發展面臨新的機遇和挑戰。

公司2013年利潤分配預案為：以2013年12月31日公司總股本為基數，向全體股東每10股派發現金紅利0.7元（含稅），不以資本公積金轉增股本。

　　不動產登記迎百日大限

　　試點城市確定，或致房價下跌

　　被認為是降房價利器的不動產登記再一次確定了時間表。

　　3月10日，國土資源部部長姜大明在兩會期間接受記者採訪時表示，今年要建立不動產部際聯席制度，編制統一調劑，6月出臺《不動產統一登記條例》。

　　從目前至6月底，時間僅有3個多月，也就是說，距離該條例出臺的大限只有100多天。

　　國土資源部副部長徐德明介紹，目前國土部對不動產登記工作的推進進行了規劃，將成立協調委員會，由國土資源部牽頭，將相關部門集合到一起協調解決重大問題，並成立不動產登記局，建立不動產登記平臺和網路登記平臺。

　　此前，SOHO中國董事長潘石屹公開表示，不動產登記條例出臺，將使房價大跌。業內人士分析，不動產登記儘管可以擠出部分二手房，降低二手房價，不過，其降房價作用可能被高估。

　　試點城市確定

　　“目前，關於不動產統一登記工作部裡一直在推進，現在條例還在完善中，關於統一登記的試點已經確定並安排下去了。”國土部一位官員對《華夏時報》記者表示。

　　據記者調查瞭解，國土部已選擇了南京、寧波、鄭州等幾個城市作為試點，今年年初上述試點城市已經將試點工作列入政府工作計畫。

　　“住房財產登記肯定是不動產登記中的重要部分，我們先期啟動的也主要是這一部分，”一試點城市國土局官員對記者表示，“住房登記只是不動產登記的一小部分，此外需進行登記的還有土地、林地、海域等。”

　　去年11月，國務院常務會議決定，將分散在多個部門的不動產登記職責整合由國土部承擔。

　　不過，國務院同時規定，行業管理和不動產交易監管等職責繼續由相關部門承擔。這也意味著，雖然國土部門將負責指導房屋登記，但對交易進行監管的職責還是由住建部門來負責。

　　“實際上，不動產統一登記並不會直接作用於房價，但是條例出臺後引發的後續調控動作將有可能增加業主的持有成本。”北京一位元房企高層對記者表示。

　　“《不動產統一登記條例》出臺後，手握多套房的業主一般會先考慮未來持有成本是否會增加，如果後期對持有多套房源的業主徵稅，那業主將拋出多餘的房子。因此，二手房供給量會相應增加。”中國房地產學會副會長陳國強表示。

　　上海易居房地產研究院提供的資料顯示，早在2013年初，國務院發文首次明確將出臺《不動產統一登記條例》時，上海當月二手房存量就從131869套躍升至133073套，擠出作用明顯。

　　“二手房源的增加，對於二手房價格肯定會起到平抑的作用。房源增加提供了購房者的選擇面，同時會促使業主主動降價。”上海易居房地產研究院嚴躍進說。

　　“這要看其他政策的配合度，從目前來看，房產稅的試點並不成功，因此即便實行不動產統一登記，房產稅等相關稅收政策也未必會馬上跟進。”陳國強說。

　　將解決空置難題？

　　業內人士分析，不動產統一登記一旦實行，住宅空置率將有權威資料。

　　2013年底，一則關於房地產業供應過剩的“猛料”再次引發了大眾對空置商品房的關注。中國企業資本聯盟主席杜猛表示，“全國有6800萬套空置商品房，中國住房市場總量已經過剩。”

　　事實上，無論是國家統計局還是國土部門都沒有公佈過空置房資料。而類似的全國性資料近幾年只出現過一次，即2010年國家電網公司在全國660個城市的調查顯示，有高達6540萬套住宅電錶連續6個月讀數為零。

　　而在北京，在2010年前後也有計程車司機一度大曬社區的“黑燈照”，讓購房者對北京的空置房有了更直觀的感受。

　　據記者瞭解，北京樓市的空置率一直處在較高水準，且該資料仍在上升。“北京的空置房主要來源於投資性二手房和投資性商品房，投資業主無意經營，進而空置。”鏈家地產置業顧問告訴記者，“這兩種情況既是空置房的主要來源，也是當前北京剩餘租賃房源中難以盤活的一類。”

　　一位不願具名的業內人士表示，實際上，近些年隨著經濟適用房轉商品房性質的5年期限漸漸滿足，很多經轉商的政策性住房也進入二手房銷售市場，這其中甚至有5年內都沒人住過的房子。

　　但政府似乎對“空置房”顯得“有心無力”。事實上，此前北京市也曾經試圖查清全市的住宅空置情況。2010年，北京市住建委要求全面調查統計2000年後交付使用且由物業服務企業管理的商品住宅社區內每套住宅入住情況。

　　按照北京市住建委的要求，統計由各社區的物業公司入戶執行，閒置住房的判斷標準則是該套住房辦理入住手續後一直無人居住，或最近連續半年無人居住。儘管這一統計方案當時就已經表明“資料只限內部使用，不得對外公開”，但據記者瞭解，這項工作最終還是不了了之。

　　“實際上，政府主管部門也瞭解空置房對市場的影響，”北京市房協一位元負責人對記者表示，“但對於空置的概念，各界目前也沒有統一，這也影響了這方面資料的調查和統計，如果不動產統一登記在全國範圍內展開，這對摸清住房空置情況是有利的。”

2014年，保利、綠地、富華、富力城、鵬瑞利財團逐漸展開的正面角逐，無疑將把運河核心區推到聚光燈前
　　2014年春節前，北京土地市場迎來井噴式成交高潮。1月份，北京土地市場出讓金超400億元，創近三年新高。僅1月至春節前短短十幾天內，北京土地市場爆出18宗成交地塊，總成交額超過403萬元，創下近三年來歷史高點。

　　奇怪的是，如此“熱情”的北京土地市場中，高居2013年量價高位的通州區卻無一宗成交地塊。事實上，通州區並非無地可拍，在近期掛牌尚未成交的15宗土地中，有8宗土地位於通州區運河核心區。由於春節休假，該批地塊中已有兩宗超過投標期，其餘6塊的投標期限也在節後上班兩周內，若短期再無報價，亦可能面臨流拍的境地。

　　土地市場一貫火爆的通州為何遭此冷遇？而一級市場的冷遇是否意味著通州將在2014年進入冰凍期？

　　通州變身年度“土豪金”

　　2013年，除與大興搭界的台湖板塊名聲鵲起外，通州主戰場幾乎可用“鴉雀無聲”形容，通州樓盤難見各類“銷冠”、“樓王”蹤影。即便業內人士盤點區域市場，也僅能在原八通線沿線的通州主戰場中提出葛洲壩綠城•京杭府、通州萬達廣場、合生•濱江帝景等少數幾個大牌項目。但實際上，通州市場在2013年度悶頭髮大財，賺得盆滿缽滿。

　　北京市商品房按照成交區域統計顯示，2013年北京住宅成交的主戰場位於通州與大興區域。根據亞豪機構統計資料顯示（詳見表1），2013年前11個月，大興與通州區住宅成交套數均在18000套以上，占總成交比例分別為19%、18%，兩個新城區域即佔據了北京整體市場近四成的成交比重。

　　亞豪機構副總經理高姍分析認為，這一現象“一方面說明郊區化趨勢的日益發展，另一方面則是隨著市場價格的不斷提升，城區項目逐漸均上升至中高端項目的行列”。

　　截至2013年12月31日，世聯行資料統計顯示，通州商品房成交量躍居北京各區域之首，約占總成交量的18.72%；成交均價超過2.1萬元/平米，亦高居各近郊區域前列。另一方面，2013年商業市場成交區域中，通州區僅次於朝陽區，成交量居於北京商業地產市場第二位，約占總成交量的16.99%；成交價格逼近3.5萬元/平米，高居近郊新城前列。在年度樓盤TOP10排名中，通州區樓盤穩占40%比例，其中金地•格林格林、華業•東方玫瑰、金隅•自由築、K2•玉蘭灣分別攬下全年普宅及公寓銷售套數前十位中的第二名至第五名；在二手房市場中，通州也處於領先地位。

　　如此火爆的市場為何未進入輿論熱點？有機構認為，通州在售項目多已進入中後期階段，行業的行銷動作和市場推廣力度在減弱，包括媒體等市場化機構缺乏炒作動力。

　　“土豪金”升級

　　2013年度北京市土地成交宗地為215宗，同比增長131.9%，建設用地面積和規劃建築面積分別為1322.75萬平米和2394.95萬平米，分別同比增長了134.24%和141.43%。與之對比強烈的是，一貫備受市場追捧的通州新城卻在一級市場上成交慘澹。

　　通州區全年成交地塊僅26宗（含工業用地1宗），除永順鎮、於家務各成交1宗土地以外，6宗土地集中在台湖；其餘地塊皆落地通州運河核心區，無一宗土地位於通州中心區。多年來的區域熱點板塊，包括通州中心區、八通線沿線及朝陽北路延長線一帶，新增供應為零。而二級市場上，通州老牌熱點區域商品房銷售量已占到全市總成交套數的近20%，住宅產品潛在供需比嚴重失調。根據通州市場消化速度判斷，短期內供不應求的嚴峻局面勢必成為現實；這一現象將直接引發賣方市場逆襲，2014年通州商品房住宅的快速銷售與價格大幅拉升得到現實可能性，通州住宅價格大漲板上釘釘。

　　世聯行（原世聯地產）分析師倪高威認為，2013年通州城區土地放量相對前幾年確實較少，而市場量價持續在近郊區縣中位於前幾位，主要原因是市場仍然在消化2013年或之前成交的地塊。目前，城區土地放量遭遇嚴格控制是否是政府控制的結果尚無定論。

　　另一方面，通州運河區接連爆出的17宗地塊皆為F3商服用地，無一例住宅用地，總成交額超過158.7萬元。運河核心區成為年終熱詞，其作為2014年度新一輪區域熱點的爭論聲不斷。

　　2013年5~6月，保利先後拿下的通州運河核心區IV區4、6、10、11號地塊總規劃建築面積約18.7萬平米，樓面地價約在1.175萬元~1.3萬元/平米區間；綠地隨後拍下臨近的7號地塊，總建築面積約4.37萬平米，樓面地價約1.1萬元/平米，而短短四個月後，在其11月份拍下總建築面積約6萬平米的1號地塊時，樓面地價已迅速攀升至約1.3萬元/平米；至10月底，以營建長安俱樂部、長安太和等頂級奢華物業聞名的富華置地9天內一連包攬Ⅲ區1、3、5、6、7、8、9、10號商服地塊，總建築面積達到39.56萬平米，一躍坐穩區域內商業地產頭把交椅。一周後，另一家商業地產大鱷富力城以高出富華約3000元/平米的樓面地價接連競得Ⅸ區8、9、10、11、12、13-A和B地塊，總建築面積達46.58萬平米。

　　數天內，土地市場忽然發生戲劇性變化。2014年1月，北京市土地儲備中心官方網站上掛出位於通州運河核心區Ⅸ區、Ⅷ區的8宗總建築面積近105萬平米的商服用地。運河核心區再度被推倒輿論的風口浪尖，通州區1個月內實現數百億土地成交額的猜測不斷在各大媒體版面刷新。令人大跌眼鏡的是，通州並未趕上年前“土地熱”，8宗土地春節前未實現一宗成交。其中投標時間截至期限最晚的地塊，也將在春節假期後兩周內到期，該批地塊的集體流拍似乎已經成為必然。

　　各種揣測迅速在坊間流傳，業內普遍持兩類觀點。一類觀點認為，過於快速集中的土地消化給予政府更高的期望，即“賣便宜了”心理作祟，北京市國土局暫停通州核心區Ⅷ區10、11、12號三地塊的出讓即為佐證；另一種觀點認為，在調控大勢下，土地關注度過高勢必造成地價大幅上漲，由於商服用地一般無限價房、廉租房配建限制，因此招致政府的強制干預。但無論其中哪種因素為決定性因素，通州住宅稀缺造成的價格大幅攀升和“北上”運河核心區的商業地產新熱點都決定了，通州將度過不平靜的2014年。

　　廝殺運河核心區

　　隨“通州新城”、“CBD副中心”概念的過氣，通州被大興、房山等新熱點區域淹沒多年。2014年1月，8宗商服用地的“冷遇”，則迅速火了“運河核心區”。事實上，這一被眾多商業地產大鱷激烈廝殺的區域，早已醞釀多年。

　　2010年9月18日，北京市土地整理儲備中心公佈了市交通委《關於通州新城運河核心區專案交通影響評價報告評議意見》。意見中指出，通州運河核心區項目總用地面積298公頃，地上建築規模457.7萬平方米。由於核心區1至10號地(15個地塊)近期入市交易，地上總建築規模近139萬平方米。為支撐項目建設，8條地鐵將直通新城。其中，6號線二期（延長線）預計2015年建成，而運河核心區就位於這條貫通朝陽北路的新幹線上。2010年9月30日起，華業地產、富華置地先後拿下IV區、V區商服用地，樓面地價約8700~11000元/平米。2011年2月，華業地產再次拍下IV區5、8、9號地塊，總規劃建築面積已經超過51萬平米。然而三年內，兩個項目均未有上市的消息。2012年底，富華置地推出長安運河專案，產品定位為戶型面積為1000~4000平方米的企業會所。各大銷售網站顯示，長安運河將於2013年下半年開盤，2014年入住。但截至發稿，記者尚未在北京房地產交易中心官方網站上查到其預售證。同樣的情況也發生在華業地產專案上，各大銷售網站上早已打出華業•新北京中心的專案介紹，銷售人員稱已經動工建設的地鐵M6和R1的換乘站就在樓盤中心底部。但目前尚無報價和具體戶型資訊，只宣稱一期公寓將於2014年內開盤，將開盤時間在未來一年內。

　　富華置地經營高端商業地產多年，華業地產亦是北京本土老牌開發商，兩個大盤為何在拿下地塊超過三年仍遲遲不見動作呢？除了政府對於運河核心區高度重視一再修改規劃外，業內人士透漏，兩個大盤在等待一個時機。而這個時機，隨2014年1月運河核心區的突然爆發，千呼萬喚始出來。無疑，在運河核心區即將迎來的商業升級戰中，兩個大盤已經占下先機。

　　除了業內熟知的幾大品牌開發商，這場升級戰中還有一個陌生的敵人——鵬瑞利財團。2012年9月25日，鵬瑞利與美融加聯合體以約9087元/平米樓面地價奪得Ⅷ區三宗土地，總建築面積約9.3萬平米；2013年4月中旬，鵬瑞利財團再次出手，以超過9220元/平米樓面地價拿下Ⅷ區10、11、12地塊，總建築面積7.98萬平米。較低的土地成本和較大的建築體量，使得該專案也成為區域內有力的競爭者之一。

　　這一突然殺進的黑馬有何來頭？調查發現，鵬瑞利財團中，中國商用信託及其母公司鵬瑞利房地產控股佔有項目34％權益；澳門賭王何鴻燊屬下香港上市公司信德集團的獨資子公司Ace Novel Developments佔有24％的項目權益；麵包物語的獨資子公司Imagine Properties佔有權益為4％；另外兩個個人投資者，分別是主營按摩器材的新加坡傲勝國際創辦人沈財福，和馬來亞銀行金英證券執行顧問黃天逸，二者共持有8％專案權益。鵬瑞利的創始人潘錫源正是當年凱德商用總裁，“私募資金+REITs”運作模式就出自其手。該財團介入運河核心區商業專案的核心策略在於“收購、發展和擁有中國高增長城市中靠近交通樞紐的零售以及零售綜合用途地產項目”。據悉，新光天地通州項目將落地於此。

　　2014年，保利、綠地、富華、富力城、鵬瑞利財團逐漸展開的正面角逐，無疑將把運河核心區推到聚光燈前。

　　通州價格暴漲箭在弦上

　　據悉，運河核心區是通州新城的關鍵組團之一，規劃“以北運河、通惠河的自然水系為放射狀生態綠化走廊”，“穿插多個高層組團”，按照功能劃分為五個功能區，分別為：文化博覽區、商務北區、商務南區、特色水鄉區、高檔商住區。目前，該區域在售專案僅有華業•新北京中心和長安運河，由於兩個樓盤尚未銷售，區域關注集中在與運河核心區特色水鄉組團一街之隔的葛洲壩綠城•京杭府、通州萬達廣場等高端綜合體專案上。北京市商品房交易管理中心資料顯示，2013年3~5月，葛洲壩綠城•京杭府先後取得辦公、商住樓預售證，預售價2.98萬元/平米。截至2013年底，56套寫字樓一次開盤即全部售罄，住宅半年內消化近三成。除了綠城品牌和高端配套等誘惑點外，運河核心區還有一個招牌——“價值窪地”。同樣的熱銷場面也在通州萬達廣場得到印證，2013年10月30日寫字樓以均價28000元/平米開盤，兩個月內實現首期售罄。通州萬達廣場銷售人員稱，目前已“沒房了”，實際上，住宅及商業部分還尚未取得預售證。業內人士透露，通州萬達廣場此次封盤惜售或者受到運河核心區火爆的影響，再次提價已成為現實。

　　運河核心區推升了通州整體市場價格。葛洲壩綠城•京杭府專案行銷策劃公司和聲機構總經理王原君認為，政府規劃運河核心區為高端商務商住區，這對專案規劃和開發商實力要求較高，未來該板塊專案的競爭不止於星級酒店、品牌商業的引進，更著力於單個項目獨特的豪宅品牌屬性，高端專案將走向差異化、品牌化道路，這些都為通州市場整體區域水準的提升奠定了基礎。亞豪機構市場總監郭毅表示，通州2013年度的住宅供地主要集中在台湖，運河核心區板塊的土地出讓以商業金融類用地為主，是由通州區域規劃定位決定的。主城區板塊如北關、梨園等經過多年發展已經相當成熟，住宅市場容量比較高，整體面貌卻有待提升。多年來這些板塊將通州的主要功能限定於“睡城”，區域經濟和政府稅收沒有太高的發展，通州發展僅依靠住宅市場的帶動肯定不夠。通州主城區定位為副中心，品質趨於高端，加上引進了教育、配套等資源，特別是金融資源，區域價值會更高。未來通州住宅用地供應機會越來越少，可能僅為零星供應。因此，通州主城區板塊未來少量的住宅供地和前期出讓地塊項目將會在量價上更有優勢，不同於其他新城尚在建設階段，通州核心區已經處於升級階段。

　　

地價高過房價翻倍 走向不歸路

大陸房市泡沫瀕臨破裂，但房價為何還居高不下？華人首富李嘉誠的答案是「麵粉貴過麵包」，地價被搶高，甚至超出樓價。李嘉誠果然一語中的抓住要害，《中國青年報》調查，2013年房價漲幅「最火」的前10大城市，除了「北上廣深」地王頻現，再出天價樓盤，還有南京、福州地價也已經高過房價，再也回不去了。

麵粉比麵包貴 敲警鐘

因為警覺到大陸房地產市場「麵粉賣得比麵包貴」，所以李嘉誠持續拋售大陸地產，被認為是看空經濟，撤資出逃。萬科董事會主席王石因此接連警告說，房地產問題不好了！因為從李嘉誠的撤資看出「精明的商人在接近泡沫頂端的時候就會脫手。」

就像麵粉變貴了，麵包也就降不了價，地價高過房價，意味房地產市場出現「溢出」的警訊。《中國青年報》調查指出，在房價漲幅「最火」的前10大城市，南京和福州這2個城市就出現了「溢出」現象，可以預見2014年房價將持續攀升，一去不回頭。

調查指出，南京土地出讓單價為每平方米1萬9271元（人民幣，下同），新建住宅均價1萬3842元，地價是房價的139.2%。至於福州也不遑多讓，地價是房價的106.6%。

南京逐季調控追蹤

其他進榜城市的麵粉（地價）、麵包（房價）比值也都不低於3成，尤其深圳比值是95.9%，廣州是59.7%，上海是55.0%，房價都一路看漲。調查也指出，「北上廣深」4個一線城市，從2013年9月開始，這4個城市的新建住宅價格年增率已經連續4個月超過20%，遠高於其他城市。

為了控制房價漲幅和地王頻出的亂象，南京市政府痛下針砭，要求今後要按季嚴控房價漲幅，一旦溢價率高於45%時，就停止競爭地價，讓炒作降溫。同時，也要求今後在住宅地塊出讓時，將配建一定比例的保障房，量價雙管齊下，遏阻房價飆高。

港鐵（066）天榮站項目連番流標，惹來政府批評其3年來未能成功批出土地，惟政府自行招標的大埔白石角項目昨天亦流標收場，是兩年多以來政府以招標形式推地的首次。

該幅位於白石角科進路的住宅地雖然接獲7份標書，但全部未達到政府底價而告流標。地產界人士批評，這顯示政府仍採用高地價政策，建議政府因應近年建築費急升，以及推出不同稅項後對樓盤銷售造成的影響，調節地價政策，以免日後其他地皮再現流標，影響長遠房屋供應。

該幅白石角臨海住宅地上周五截標，共吸引信置（083）、長實（001）及會德豐地產等7個大型財團入標。然而，地政總署昨天表示，由於所收到的7份標書，出價未達到政府就用地所定的底價，中央投標委員會已授權該署不接納任何一份標書。至於何時重推，地政總署發言人補充說，將密切注意市場情況。

梁志堅促撤政策

這是繼天水圍天榮站後，今年內第2幅流標的住宅用地。對上一次政府推出地皮而未能售出，已是2010年9月的事，當時政府公開拍賣柴灣連城道住宅地，開價5.3億元，但未獲發展商承接而收回。

是次流標的科進路用地，屬於白石角填海區第6幅推出市場的地皮，也是該區首幅以招標形式推出的地皮，過往5幅用地在2007至2009年間售出，全部由信置牽頭，夥拍不同財團奪得，每方呎樓面地價介乎4668至7284元不等。

會德豐地產主席梁志堅認為，流標反映政府繼續維持高地價政策，認為目前市況與數年前不同，每方呎建築費動輒4000元，令發展商難以高價投地。他建議政府重新考慮是否繼續以高地價推地。

估值35億不變

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，是次顯示政府一廂情願推地，與市場承接力不符，擔心若政府不調整地價，流標情況將持續。理大建築及房地產學系教授許智文也指出，發展商投地出價主要評估未來物業售價，以及發展成本等，現時建築費大增，發展商出價自然較審慎。此外，發展商近年來已吸納不少用地，但由於政府有供地目標，難以減慢推地步伐，故他認為政府的推地底價需按市場變化而調節，以免再出現流標。

雖然業界希望政府調整底價，但市場未有下調該用地的估值。有測量師仍維持估計該用地的每方呎樓面地價約為5000元，即市值約35.79億元；至於毗鄰的另外5幅用地，也維持約5000元的估值。是次有份入標的百利保控股（617），其董事兼首席營運總監范統明言，若地皮再次招標，集團亦會競投，但出價只按當時市況而定，不會調高。

四大因素拖低投地價

政府近年密密推出土地，地價兩極化的情況趨明顯，惟今次大埔白石角臨海地皮以流標告終，會德豐地產主席梁志堅認為，政府的地價政策和建築費飆升等是主要原因。

不過，有業界人士指出，尚有四大特殊因素，進一步擴闊政府和發展商對白石角科進路用地的地價分歧。

白石角科進路用地毗鄰信置（083）等計劃年內推售的全新樓盤，可享開揚吐露港海景，可算是賣地表內白石角眾地皮位置最佳的一幅。有業界人士認為，地皮位置優越，政府不宜以低價出售，免惹賤賣土地嫌疑之餘，也避免一旦出現如沙田九肚等區「愈賣愈平」的情況時，往後推出的白石角用地造價過低而惹來批評。

「減辣」補貼計入成本

不過，還有3個因素令發展商投地出價更趨審慎。高緯環球大中華區評值諮詢部董事張翹楚表示，政府近年推出多項樓市辣招，發展商為了促銷物業，普遍送稅自行「減辣」，這些因素已逐步計入發展商買地時的考慮因素，令出價更趨審慎。

有發展商指出，天賦海灣等白石角樓盤銷情較慢，區內的新盤仍有一定存貨，不少是屬於目前市況下較難出售的中型和大型單位，是次科進路用地估計也主打此類單位，令發展商須額外調高樓盤銷售成本的預算，令入標價更形保守。

政府積極推出土地，也令發展商入市態度審慎。地政總署資料顯示，原在賣地表中的兩幅白石角用地，總樓面共約143萬方呎，惟用地截標前約一個星期，政府宣布將兩地後方的一幅地皮，分拆為4幅納入賣地表，令區內可售的樓面大增至逾450萬方呎，也影響發展商對科進路用地的估算。

受惠確認銷售收入大幅增長，碧桂園（2007）2013年純利85.1億元（人民幣．下同），增長24.2%，勝市場預期；每股盈利46.65分，末期息16.83分，增加21.4%；集團總裁兼執董莫斌表示，今年可售貨源價值多達3000億元，全年銷售目標1280億元，上升20%，預期毛利率維持在30%水平；他表示，暫未擬分拆酒店業務。

集團財務副總監劉嘉毅表示，現存土地儲備約1300萬方米，貨值約1000億元，計及今年推出的新盤約2100萬方米，貨值約2500億元，則共有約3500億元貨源可供銷售，集團內部要求的去化率則約70%。

大馬項目首錄利潤

截至去年底，集團物業確認收入600.43億元，按年上升50%；令市場意料之外是毛利率下跌逾6個百分點，至約30%，拖累股價在業績公布後進一步下滑4.3%，收報3.98港元。

集團首席財務官伍綺琴解釋，毛利率下跌主要是產品銷售成本上升，以及年內銷售組合有所改變所致；預期今年內地樓市持續波動，樓價升幅不多於5%，毛利率水平與去年相若。

馬來西亞項目期內首次帶來貢獻。劉嘉毅表示，集團於馬來西亞共有3個項目，其中2個已經推售，金海灣及鑽石城分別在2013年錄得68.1億及4.8億元的合約銷售額，兩項目分別尚有約55億及17億元貨尾，將連同第三個位於吉隆坡近郊的項目在今年下半年推售。

未擬分拆酒店業務

莫斌表示，集團進軍海外將持審慎態度，不排除在馬來西亞進一步收購新項目。他透露，已組織團隊就澳洲、加拿大、美國及東南亞地區等其他城市研究發展的可行性，但首要是政治局勢穩定的地區才會考慮進入。

被問到同業紛紛計劃分拆酒店業務上市，莫斌表示，旗下酒店主要為住宅的配套設施之一，故分拆酒店業務一事暫未納入考慮之列；不過，倘未來酒店業務發展規模強大，則不排除會考慮分拆作獨立上市。

銅鑼灣核心區舖位再錄得新舖王。消息指出，銅鑼灣波斯富大廈地下N號舖獲財團以約1.8億元購入，實用呎價達138萬元，膺本港及大中華區呎價舖王。

傳資本策略購入

市場消息指出，銅鑼灣波斯富街77至83號地下N號舖，建築面積約200方呎，實用面積僅約130方呎，現由影音店租用，市傳獲資本策略（497）以約1.8億元購入，實用呎價高達138萬元。呎價將突破波斯富街77至83號地下K號舖在2012年中所創的紀錄，當時該舖位以約1.78億元易手，呎價約92.7萬元。

資料顯示，N號舖的原業主為金海國際，公司董事包括陳根源、陳廣源、陳樹源及陳達源，與英記茶莊第四代掌舵人同名。該公司在2010年9月以4868萬元購入上址，如有關成交落實，則原業主持貨逾3年，物業升值近2.7倍。

萊坊董事及大中華研究及諮詢部主管林浩文認為，上述成交呎價不但為本港舖位呎價新高，並將創大中華區舖位呎價新高。他分析指，由於內地舖市以平方米計算，故此折算為呎價後與本港有一段距離，海外地區舖位則較少有一百餘方呎的「蚊型舖」，故此他相信以呎價計，上述成交呎價亦有機會成為亞洲區新高。他進一步指出，在歐美國家街舖多由家族持有，少有在市場放售，相信在環球舖市交投而言，亦屬數一數二的高呎價成交。

林浩文表示，目前本港核心區街舖多由實力投資者持有，市場鮮有放盤，雖然租賃回報率較低，不過在自由行帶動下，仍有不少投資者願意吸納，近期銅鑼灣區也有不少樓上舖屢獲投資者吸納，反映核心區舖位搶手。

裕景中心拆細舖放租

事實上，近期銅鑼灣希慎道及禮頓道一帶有多個零售項目重建或翻新，仲量聯行香港資本市場部董事鄧潔瑩表示，當中新寧大廈及新寧閣，即將在今年清拆，並重建成商場及寫字樓項目，完成後整體項目建築面積達45萬方呎，預算於2018年落成；另位於新會道的京城大廈及裕景商業中心，場內原有的大舖位也重新分間成小舖位放租，預料隨着上述新零售項目開張，區內的零售氣氛勢必進一步興旺，帶動舖位租金上漲。

鄧潔瑩指出，該行獨家代理的銅鑼灣新會道2號地舖，現推出市場放售，地舖建築面積約900方呎，另加天井300方呎，門面闊約20呎。該地舖現由喜喜冰室租用，每月租金約13萬元，市場估值逾9000萬元。

樓市死寂，連帶額外印花稅（SSD）的成交也相應減少。政府表示，2月份住宅物業僅錄得43宗連SSD成交，為過去兩年的新低。此外，資深傳媒人蕭若元持有的北角半山豪宅海景台單位，剛減價200萬元以1480萬元售出，較銀行估價低7.5%。

蕭若元海景台低估價7.5%賣

政府最新數據顯示，2月份住宅物業交易中，已確定有43宗須繳付SSD，涉及稅額720萬元，分別按月跌39%及56%。資料顯示，無論成交宗數及涉及稅款均屬過去兩年以來的低位。

資料顯示，超過12個月但36個月或以內轉售的個案佔絕大多數，共42宗，佔整體近98%；餘下1宗則屬超過6個月但在12個月或以內轉售。

中原地產區域聯席董事陳家鴻稱，海景台剛錄得本月首宗買賣，涉屋苑頂層連天台特色單位，實用730方呎（建呎1037），資料顯示，原業主為天火同人有限公司，公司董事包括資深傳媒人蕭若元及有關人士。單位新近減價200萬元或12%以1480萬元易手，實用呎價20274元（建呎14272元）。

代理指，上述單位獲銀行估價1600萬元，是次造價較市價低7.5%，反映豪宅樓價逐步回落。單位於2007年以978萬元購入，易手賬面獲利502萬元。

御龍山損手14萬售

土地註冊處顯示，何文田半山壹號再現蝕讓，其中1期37號低層單位，實用面積1682方呎（建呎2188），剛以2350萬元售出，實用呎價13971元（建呎10740元）。單位在2011年以2760萬元購入，單計賬面已蝕410萬元，連同釐印費等計算，料勁蝕近580萬元。

火炭御龍山再有業主蝕讓離場，市場消息指，屋苑9座低層C室，實用面積935方呎（建呎1200），業主早前以950萬元放售，但見市場二手樓價連月呈跌勢，終減價至900萬元將單位易手，實用呎價9626元（建呎7500元）。原業主在2009年以872.5萬元入市，賬面雖獲利約27.5萬元，但連同行政費計算，則損手約14萬元。

畢架山峰1.15億沽

消息指，由資深投資者施佳龍持有的九龍塘畢架山峰單號屋，資料顯示，物業現四度承按，剛減價以約1.15億元易手。另紅磡海名軒1座高層A室以7000萬元售出。此外，鰂魚涌太古城銀栢閣園景複式單位，單位實用1046方呎（建呎1137），獲準買家以1950萬元洽購。

綠地香港（00337）去年收益54.5億元人民幣，按年增2倍，純利3,315萬元人民幣，2012年錄得虧損，派末期息5港仙。

同日截標的西貢小型豪宅地，昨以一億六千萬元批出，樓面呎價近兩萬元，不單高於市場估值上限，更創區內呎價次高，承接地皮財團並為中港商界名人。

　　該幅西貢碧沙路與清水灣道交界用地，總樓面約八千多方呎，可興建數幢獨立式洋房，項目於上周截標反應理想，共收十七份標書，地政總署昨日公布，最終由常興發展有限公司擊退其他對手投得地皮，中標價為一億六千萬元，高於市場預期上限的一億二千萬元，折合平均每方呎一萬九千九百五十三元。

　　是次中標樓面呎價，更屬於同區次高水平，僅次於前年三月份、由雅居樂地產副主席陳卓賢以私人名義投得的銀?灣碧沙路地皮，當時每方呎為二萬一千三百五十元。

　　據公司註冊處資料顯示，今次成功投得西貢地的常興發展，該公司董事為高佩璇（Ko Pui Shuen），與香港潮屬社團總會名譽會長、潮州商會會董，以及意得集團主席中英文姓名相同，資料顯示，高佩璇為資深中港商人，更曾於前年獲頒授銅紫荊星章。

美國參議院金融委員會昨擬定議案，計畫在年底前立法關閉兩大房地產抵押貸款機構房利美（Fannie Mae）與房地美（Freddie Mac），「兩房」股價應聲重挫30％，創下10個月以來最大跌幅。

金融委員會主席強生（Tim Johnson）與共和黨參議員克雷波（MikeCrapo）宣布，兩黨已達成協議，預計今年將通過法案，以發行債券和再保險公司取代政府房貸機關，逐步關閉美國兩大抵押貸款巨頭房利美與房地美。政府也將強制民間貸款公司持有國營再保險機構一定股份，但只會在民間債權人遭打壓、抵押貸款損失10％以上時，才會提供一定的幫助；此一提案也將建立嚴格的貸款審批標準，除首次購房者，其他貸款人至少需支付5％的頭期款，具體細節將在近期內公布。

克雷波指出，今年將逐步終止五年來的抵押貸款機構，且為避免重蹈覆轍，將發揮雄厚資本保護納稅人，奠定穩健的二級市場基礎。

華府投資研究公司Height Analytics LLC經理葛羅斯漢斯（Edwin Groshans）表示，兩房隨著美國房市回溫及優惠稅收，擺脫2008年次貸危機，營利攀升，儘管新草案仍須通過美國總統歐巴馬審核才能敲定，但對股東而言相當不利。房利美昨天盤中一度暴跌44％，終場收跌31％，報4.03美元；房地美股價下跌27％，報4.04美元。

美國參議院金融委員會領導人周二公布逐步關閉抵押貸款公司房利美(FNMA.OB)和房貸美(FMCC.OB)計劃。受此訊息影響，“兩房”股價周二重挫30%。

金融委員會主席Tim Johnson和主要共和黨參議員Mike Crapo宣布就上述計劃達成一致，有望在年內開始關閉兩房的立法程式。

Crapo在一份申明中稱，“這項協議使我們向結束持續了五年的現狀，開始逐步關閉兩房邁進了一步，在關閉兩房的同時，我們將利用強大的民間資本來保護納稅人，為建立穩定的二級市場奠定基礎。”

根據他們的提議，房利美和房貸美將被逐步關閉，取而代之以新的政府所有的再保險公司。提議將強制民間貸款公司持有再保險公司一定的權益，承擔至少10%的抵押貸款債務第一損失。政府將只會在民間債權人承擔損失後提供一定的幫助。

擬議的議案包括，必須在新系統中建立嚴格的貸款審批標準。將要求除首次購房者以外，其他所有購房人必須支付5%的首付。上述要求將在一段時間內逐步實施。(R01)

投資移民實施了28年的加拿大，突然在2月份宣布政策喊停，企圖終結中國移民潮，引發不小爭議，不過，這也讓國際間的富人移民，開始把目光轉向門檻相對較低的歐洲，尤其是西班牙。西班牙去年10月頒布的投資法案，又稱黃金簽證，只要在當地置產50萬歐元，相當於2000萬台幣，就有資格申請居留權，10年期滿可成為公民，尤其西班牙房價5年來跌了30%，吸引不少非歐盟的投資客，想趁這個時機買房換居留。


漫步在古老巷道，感受時光愜意的流逝，歐洲旅行的最大遺憾就是沒法把這份閒適帶回台灣，這裡是馬約卡，西班牙最受歡迎的度假勝地之一，也是歐美投資客地中海買房首選，包括影星麥克道格拉斯、名模克勞蒂亞雪佛都在這裡置產，英國首相卡麥隆在倫敦奧運辦完第一件事，就是帶夫人來喝咖啡度假。


旅居馬約卡英國人史塔克希：「很顯然的我從英國來的，住在這的最大好處就是天氣比英國要好多了，讓我們可以有更多戶外活動。」


史塔克希一家4口去年搬來小島，記者問她「馬約卡沒有缺點嗎？」，她遲遲答不出來，因為在這裡她可以供孩子念私立學校，享受田園風光，全都是以前在倫敦買不到的。


德國、英國和北歐人幾乎快把這整座島的房子給買光了，尤其首府帕爾馬舊城區的老房子因為稀有，市場上特別搶手。房產公司總監卡爾帕索羅：「在帕爾馬市區有很多這種大宮殿般的宅院，過去是由某個家族持有，但最近很多不是被賣掉就是待價而沽，因為西班牙人需要資金。」


這棟500年的大宅院占地4000平方公尺、50個房間，以前是個開船舶公司的家族所擁有，但3個月前悄悄賣給了瑞典人，交易價格不願透露，但光修繕費粗估就要3億台幣。房產公司總監卡爾帕索羅：「從2008年房價跌了大概有30%，但我們看到，開始有很多非歐盟國家的人來諮詢，當然他們是受到在這裡買房產、拿居留權吸引。」


趁房價跌到谷底搶進，還能拿居留權，這是西班牙政府新的投資法案，又稱黃金簽證，條件很簡單，只要在西班牙以現金購買最低50萬歐元(2000萬台幣)的房產，就能申請居留權，包含配偶與子女在內，而投資人在西班牙每年只需入境一次，第一年臨時簽證期滿後，即可申請永久居留，2年續簽一次，連續10年可以拿到公民權。


西班牙法律顧問格林費爾德：「葡萄牙有類似的法案，馬爾他也有，拉脫維亞也是，門檻甚至更低，但為了讓西班牙得到更好的投資，我們政府決定去年10月通過法案，把條件設在50萬歐元。」


尤其實施28年的加拿大投資移民，突然在2月份宣佈喊停，讓國際間的富人移民開始將目光轉向門檻相對不高的西班牙。西班牙法律顧問格林費爾德：「目前他們多投資公寓，在50萬到100萬歐元之間(2000萬到4000萬台幣)，大概是這個區段的價位，他們不會買大型莊園，他們只投資能夠拿到簽證的數字。」


特別是法案沒規定房子買了不能出租，轉手容易的市區公寓自然成了投資標的。西班牙房產公司市場發展部梁嘉悅：「很多都是華人，我們本來以為其他國際買家會多一點，但現在是華人最多，大概佔了60%。」


西班牙黃金簽證上路5個月，剛通過第一批買房換居留的大陸投資客不到10個人，主要來自上海，幾乎都是企業家，西班牙的房產公司看準簽證帶動的投資熱潮，直接與法律事務所聯手，找來各國語言的專人，從買房到辦簽證通通幫你搞定。西班牙房產公司市場發展部梁嘉悅：「我們發現華人喜歡海景房，所以海邊的區分，一般性巴塞隆納，然後巴塞隆納周邊的海岸線，還有西班牙南部的馬貝拉，都在華人中比較受歡迎。」


其實買房子只是整個法案的一個選項，其它還能透過買國債、銀行存款等方式申請居留權，購買西班牙國債200萬歐元，投資西班牙公司100萬歐元，存入西班牙銀行100萬歐元。


雖然有了西班牙居留身分，意味著可以自由進出歐洲26個申根簽證國家，但在正式取得公民前，並不允許在當地工作，而且滯留西班牙一年超過183天，就會自動變成納稅義務人，所以這項法案的核心仍是投資，盼助求「財」若渴的西班牙經濟一臂之力。