房市黃金329檔期即將登場，因受年底七合一選舉影響，建商紛紛摩拳擦掌，大推建案，估計全台329檔期總建案數超過80案，光是北台即達3706億元，可望創7年來新高。

據住展房屋網統計，今年北台329檔期，房市將上演噴出行情，推案數3706億元，約去年329檔期2198億元的1.7倍，為7年來的最高金額；大台中地區830億元、大高雄地區50億元，全台3大都會區案量約4586億元。

看準去年底房市降溫，建商將推案延遲到今年推出，加上政策打房、七合一選舉影響，建商大舉搶占329檔期，此波房屋銷售成績，將成今年房市榮枯指標。

根據桃園縣政府主計處資料，去年房屋買賣移轉筆數逾3萬4000筆，交易量居全國第2，其中桃園市最多，其次為中壢市，第3名為平鎮市，代銷業者分析，近年因航空城、五楊高、高鐵青埔特區開發、綠線捷運等議題，桃園縣房市持續發燒，特別在桃園、中壢、平鎮等房市熱區。

代銷業者指出，年底選舉將屆，鄉鎮市公所上半年將大舉闢建公園、行政園區等公共建設，桃園縣府也力拚捷運綠線今年底前動工，都連帶炒熱桃園房市，但下半年進入選舉備戰期，民眾擔心房市反轉，對房市信心可能下降，今年329檔期將比928檔期，更能看出年度房市榮枯。

為搶占329檔期商機，建案除加強廣告宣傳外，更砸千萬預算，祭出看屋抽百萬現金，買房遊杜拜等促銷手法，都是希望引起消費者注意，能在329檔期交出亮眼成績單。

雖然不少房產業者瞄準329檔期出招，但也有建商不隨之起舞，他們認為，天氣好不下雨時，周末連假都是看房好日，關鍵還是在於「建案本身的價值。」

「綠巨人」邁開資產活化腳步。中華郵政董事長翁文祺昨（20）日表示，位於北市大安區的「鑽石地」信維郵局，因面積大、地段佳，最快今年將以都更案形式，正式對外招商，初估該案未來建坪可望達1萬坪以上，外界預估市值將超過60億元。

歷史悠久、據點深入全台各鄉鎮的中華郵政，面臨傳統郵遞業務萎縮、民間快遞與金融業務的激烈競爭，翁文祺自去年上任董事長以來，亟思如何讓百年老店呈現嶄新風貌。

中華郵政昨日舉行「郵政節慶祝大會」，翁文祺在致詞時表示，郵遞業務雖然不賺錢，但永遠是中華郵政的核心價值，未來將藉由提高投資收益、活化資產、切入智慧物流來創造盈餘。

在活化資產方面，翁文祺說，與台北捷運共構的東門郵局，位於信義永康商圈，看準自由行商機，郵局保留第一、二層營運，三至七層出租為商務旅館，是中華郵政活化的最好案例，未來將選列全台郵局的節餘空間，評估開發及出租的條件，以增益建物的價值。

據了解，中華郵政已鎖定台北市兩大標的，作為今年度活化資產的大案。一是位於大安森林公園旁的信維郵局，另一則是南港郵局，將分別以都更案、出租案進行開發，規劃方向包括商辦、觀光旅館、購物中心，或是配合政策的長照中心、醫院等。

被視為鑽石地的信維郵局，基地面積約1,145坪，使用分區大多是商三特，少部分為住宅用地，透過都更方式開發，還能取得容積獎勵，初步估算，該開發案未來可建坪數約為1萬3千坪，開發效益可期。

南港郵局方面，現址為地上7層、地下3層的建物，依據初步規劃，中華郵政傾向整棟出租予單一承租人，主要是考慮管理上的方便，以及維持建物價值，目前已請顧問公司評估當中，今年底前可望對外招商。

翁文祺強調，面對台灣社會快速老年化的挑戰，郵局在活化資產的規劃上，不以「利」為單一考量，可評估與醫院或長期照護機構合作，或是將閒置空間出租改作老人安養公寓，進一步服務民眾。

連結中日 搶攻宅經濟最大心願 員工都happy

中華郵政董事長翁文祺昨（20）日表示，他帶領中華郵政最大的心願，就是讓每個郵政員工都快樂，覺得在郵局上班是一件光榮的事情，未來不但要重新設計郵差制服，也要讓郵局大變身，進而連結大陸、日本郵政系統，搶攻「宅經濟」商機。

中華郵政昨天舉行第67屆郵政節慶祝大會，面對走過118個年頭的百年老店，翁文祺表示，老機關雖然動得比較慢，但仍具備許多優勢，才能在過去10年中，每年拚出70至90億元不等的盈餘繳庫，去年更繳出120億的「超盈餘」成績，較前年成長34％。

對於最近公股銀行合併話題，中華郵政也成為討論的對象。翁文祺有不同看法，他說，中華郵政在全國319個鄉鎮，包含離島，為民眾提供郵、儲、壽的基層服務，形同建構了一張社會安全網，這項普及化任務是講求成本效益的金融機構做不到的。

翁文祺強調，中華郵政的社會服務功能遠超過獲利的考量，郵局9,000多位郵差，風雨無阻、使命必達，還主動照顧獨居老人，產生的無形價值和正向力量，絕非財務報表能表達。

另外，針對電子商務的發展，翁文祺說，中華郵政要整合既有的金流、資訊流和1,300多個實體通路，及全國綿密的遞送網路，扶植台灣中小企業、自行創業及農漁家等「微型產業」，開創「宅經濟」商機。依據規劃，未來郵局將進一步連結中國大陸和日本郵政系統，讓台灣農、特、文創商品，能在郵政網路商城上行銷國內外，與民間業者共生共榮。

另外，中華郵政也將向主管機關爭取，提高壽險可運用資金國外投資總額的額度，希望由現在的35％提高至40％，一旦獲得通過，將多出350億元投資海外，在一定程度的風控下，可望創造更大的收益。

政府打房成效再打問號？內政部營建署昨公布「2013年第4季住宅需求動向調查」，6大都會平均購屋總價達到961.1萬，每坪單價24.6萬，都同創歷史新高！而隨著房價攀高，去年第4季每人平均住宅面積卻減少0.4坪，剩下16.1坪。房價愈來愈貴，房子愈住愈小，國人居住品質愈來愈差。

根據統計，6都的台北、新北、桃園去年第4季以每坪58、30、16.5萬，刷新單價紀錄。但專家認為，房價其實已呈緩降趨勢。根據營建署住宅動向調查，去年第4季房屋交易量共5萬3485戶，比去年同季增加10％。每坪成交單價24.6萬，比上季高出5000元，也打破2013年第1季24.5萬的紀錄，創歷史新高。而購屋總價961萬，同樣打破前1季960.8萬紀錄。 與前一年同季比較，六都除了台南市總價515.4萬、每坪12.2萬雙雙下跌外，其餘各都都上升。

首善之都台北市每坪58萬、新北市30萬、桃竹縣市16.5萬，更都創下新高紀錄。不過以總價來說，桃園746.6萬則較前一年高出17.6％成長幅度最多。 另外調查也從銀行與房仲回收欲購屋者4016份問券，顯示57.8％的過半數民眾，認為未來一年房價會上漲。

對此調查結果德明財經科技大學副教授花敬群不太以為然，他說根據台北市地政局這幾個月的房價指數看來，其實台北市房價漲漲跌跌，「漲不太動了！」。目前房價走勢是緩跌，未來看空居多。至於民眾最關心的「房價所得比」昨並沒有公布？ 營建署說，正彙整實價登錄和財政部提供所得資料，在4月公布新版房價負擔能力。

另外永慶房產集團昨也發布「2014年第1季房產趨勢前瞻報告」，根據永慶房仲網3萬物件調查，桃園、台中、台南、高雄市場委售量較去年同期分別增加52％、49％、43％及34％，整體超過3成。 永慶房產集團房產事業群總經理葉凌棋指出，這顯示屋主求售心態濃厚，獲利了結潮湧現，民眾買房時可以勇於出價。為了防止房價炒作，台北市副市長張金鶚正帶隊對台北市50多處預售新案抽樣稽查，不但要抓出炒紅單者、更要看預售屋買賣定型化契約、經紀人執照等，強調最慢4月初對外公布稽查成果，為房地產交易秩序把關。

長虹建設(5534)329檔期鎖定新北市林口積極推案，共計將推出3筆住宅案，包括總銷80億元的新成屋案「世紀長虹」、以及2筆預售案-總銷80億元的「長虹天際」和總銷20億元的「長虹天薈」等，光329在林口的推案就達180億元。長虹表示，上述3筆個案的銷售優預期，其中「天薈」住宅部份已完銷，剩店面待售，而「天際」和「世紀長虹」則潛銷應有5成。

不畏外界對林口買氣退燒看法，長虹今年329一口氣在林口推出3筆住宅案，而位於文化一路上的較小個案「天薈」已宣布幾乎完銷。該案基地1150多坪、規劃45~90坪，共計73戶，總銷20億元，長虹表示，該案目前僅剩店面，買氣優預期。

而長虹即將進場的個案則包括新成屋「世紀長虹」和預售屋「長虹天際」，兩案總銷同為80億元。據悉，「世紀長虹」的基地約2千坪、規劃地上28樓、地下4樓的4併住宅產品，坪數規劃為62~156坪，總戶數為196戶。


由於「世紀長虹」位於林口忠孝三路，鄰捷運A9站，雖長虹尚未正式進場公開，但已傳出預約潛銷上看5成。

而即將進場預售的「長虹天際」，位於文化三路、中山路口，基地1800多坪，規劃地上36樓、地下3樓的住宅產品，樓高要挑戰林口住宅新高紀錄。該案產品規劃70、80坪的3戶以上大坪數產品，鎖定換屋族群，為減少換屋客層的貸款壓力，該案也將推出「結構工程零付款」，而相關行銷策略也吸引買盤目光，全案的潛銷也達到5成。

在新年甫開春長虹進入林口就有不錯的銷售成績，讓公司對後續房地產需求、以及公司品牌和產品更具信心。

長虹去年營收81.96億元，年增率56.83%，自結稅前盈餘53.11億元，每股稅前盈餘21.35元，法人估，該公司去年每股稅後盈餘應有20元以上水準，現金股利應可期。

對此，長虹表示，公司的股利政策待董事會決議，尚無具體方向；不過，公司會展現誠意，回饋股東。

業績部份，法人估，總銷11億、已全數完銷的南港長虹「菁英」，將是長虹今年較確定的業績來源，EPS貢獻約在1.7、1.8元左右；而林口即將完工的「世紀長虹」案，則是長虹今年能否再賺下一個股本的觀察重點，由於該公司林口土地取得早、成本低，估該案毛利率仍有機會維持4成以上，對該公司的EPS貢獻度將達10元以上，若長虹此案可以熱銷達8成，則今年仍有再賺下一個股本的機會。

關於住宅政策對社會住宅的方向，根據內政部營建署長丁育群表示，行政院長江宜樺已核定「社會住宅中長期方案」，未來十年內擬新建社會住宅一萬五千一百戶以上，只租不售，並由中央補助租金經費給地方政府，興建模式類似公營出租住宅。

丁育群表示，台北都發局曾推出「公營出租住宅」，是很成功的案例。營建署未來推動社會住宅，會以大龍峒「公營出租住宅」模式，只租不售，讓出租住宅的收入，可以做為循環使用。

新上任的內政部長陳威仁亦表示，未來各地方政府為社會住宅興建主體，由內政部補助經費，於國宅用地選址。其他包括閒置校園、公有閒置建物，也可改建為社會住宅，或由地方政府自辦、獎勵民間興建。

丁育群表示，社會住宅主要以六都為主，但地方得衡量財政狀況，中央在興建後，幫地方政府考量人力管理及容積獎勵。

內政部目前相中新北市三峽區、台中市大里區兩處，約一點六八萬坪國宅土地，擬透過地上權、ＢＯＴ方式，興建二千多戶社會住宅。丁育群說，社會住宅一定要以混居的方式推動，如台北的公營出租住宅辦法，就訂有多少比例是身障、有多少比例是弱勢、有多少比例是租給年輕人等，依比例提出申請，至於租金補貼約四千元，地方財政較佳可增加補貼。

儘管外界紛紛「看衰」產地產市場，就連政府官員也指出資金已由房市轉往股市，但根據房仲業者趨勢調查顯示，仍有高達42%民眾看漲未來一年房價，對下一季房價看法則是相對保守，可是仍以持平小漲居多。
永慶房仲集團今(19)日發布最新房產趨勢前瞻報告，根據資料統計發現，民眾對近三個月房價看法略微保守，以持平小漲比重占69%最多，只有33%民眾看漲，相較上季40%民眾看漲，比重微幅下修。

不過，若把時間拉長為一年，民眾對未來房價看法，認為會上漲的比重達42%，顯示民眾對長期房價信心仍呈樂觀。至於進場購屋時機方面，本次調查有高達56%民眾回答「不是」，與上季相同，都超過5成以上。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛分析，調查可看出「房價看漲」、「政府調控」、「低利持續」是民眾看好未來房市的原因，但「高房價」仍是影響民眾進場的關鍵。而房地產已連九季蟬連最適宜投資工具，可見房地產保值需求不減，消費者仍然看好其兼具自用、保值及穩定增值的特性。

永慶房產集團房產事業群總經理葉凌棋表示，今(103)年第二季房市預估「價平量縮」，而桃園、台中、台南、高雄市場委售量大增三成以上，市場獲利了結潮湧現。

而自住換屋回歸基本面，買得起的總價成為市場主流，因此在產品方面，中低總價供不應求，房價仍有上漲空間；高總價供過於求，買氣不振，有量縮現象，可持續觀察未來走向。

另外，關於地上權住宅購買意願，這次調查的結果顯示，雖然地上權住宅相對便宜，但7成1民眾仍不願意購買，且去(102)年還有3成民眾願意購買，目前只剩1成5。進一步探究原因，會購買的理由，主要為「房價相對低」(36%)、「位於精華地段」(19%)；不會購買原因，則以「房屋使用期限」(30%)、「無土地產權」(26%)居多。

北市西門町1棟3層樓透天法拍物件，1拍底價僅25萬元，昨天上午法拍竟湧入74組人馬搶標，把現場擠得水洩不通，是近期罕見搶手案，最後拍定價為1263.3萬元，足足是底價50倍，代標業者私下驚呼：「那麼高價，嚇死人！」

周邊店面1坪250萬
該物件位於萬華區漢中街148號，總面積45坪，債務人因積欠土地租金，遭法院查封。

據了解，得標者是一對母子，因相中西門町人潮聚集，準備將1樓做為店面使用。目前該店面閒置中。

據法院筆錄顯示，待拍戶土地所有權人為台北市政府財政局，建物則未辦保存登記建物，104法拍屋總經理籃茂山表示，得標者每年須補繳土地租金，計算費用為公告地價5%，「每月約3.8萬元，1年合計約46萬元，直到財政局收回土地。」

全國不動產萬華萬大店長黃坤洋表示，法拍戶周邊店面1坪價格約250萬元，20坪店面月租金10萬元，「該區不算是正西門商圈，過成都路，店面人潮效益遞減。」該區交易少，黃坤洋表示，公寓行情每坪約50萬元，電梯大樓約60萬元。

港女租霸落網，顯示房東即使有收租穩定的住宅，也還是存在投資風險，要計算投資成本與報酬率是否划算。統計雙北市熱門租屋區投資報酬率，北市又以內湖區報酬率1.8%~3%最高，新北市則為三重區2%~3.6%居冠。

北市以內湖居冠
據台灣房屋智庫統計房東租金開價與實價揭露房價發現，台北市租屋量最大的中山區月租每坪950~1300元，報酬率1.8%~2.5%，而租屋量居次的內湖區，租金報酬率則為北市最高達1.8%~3%；新北市租屋量最大的板橋區，報酬率1.7%~3.4%，租金報酬率最高的則為三重區，有2%~3.6%，月租每坪為600~1050元。

台灣房屋智庫研究員洪佩君表示，北市內湖區擁有內科園區龐大的就業人口支撐，加上內湖平均房價較低，所以報酬率較高；中山區小套房居多，平均每坪61.7萬元較高，因此報酬率難免偏低。

全國不動產三重加盟店店長李明隆說，三重區套房平均報酬率可達4%，每坪月租金約1000元，若在捷運站周邊500公尺內，或整理乾淨的物件，出租速度快，約1周即有承租方，租客有7成為北市上班族、3成為新北市上班族。

「了解租客背景」
除租金報酬率外，為避免租霸重演，洪佩君建議，要比較周邊行情開價、設施修繕與公共區域的清潔、擬定完整租約，把細節像是雙方負責的修繕、提前解約的但書，在一開始就註明清楚。

房東許先生說，「也會擔心自己的房子被租客搞破壞，事後要整理維修比較費力，因此在出租前，也會稍微了解租客背景再出租。」


北市租金投報 僅1.6?3.3％
工商時報

房仲業者調查雙北住宅租金投報率發現，北市住宅租金投報率約1.6％?3％，以內湖區、中山區、士林區租屋需求量最大；新北市平均投報率則為1.7％?3.6％，主要租屋需求集中在板橋、永和、三重等地區。

台灣房屋智庫根據官網租屋頻道及內政部實價揭露價格統計，北市住宅租金投報多落在1.6％?3％之間；其中，萬華、北投、文山區因屬北市房價較低區域，租金投報率相對最高，約介於2％?3.3％間。但若以租屋需求量觀察，北市內湖、中山、士林區需求量最大，每月每坪租金單價約750?1,300元間。

在新北市方面，新北市租屋需求量最高前3名分別為板橋、永和、三重等地區，每月每坪租金單價約550?1,100元間，租金投報率以三重區2％?3.6％居冠。

台灣房屋智庫研究員洪佩君表示，北市內湖區擁有內科園區龐大的就業人口支撐；中山區小套房居多，但平均每坪61.7萬單價較高，因此投報率1.8％?2.5％較低；此外，士林區由學生族群支撐了附近的租屋市場，是租客相當穩定的一區。

至於新北市，受惠捷運線的便捷，新北市第一圈衛星城市的三重區、永和區以及板橋區，租屋投報穩定維持。

國有地活化又一指標性案件出爐！財政部長張盛和昨日透露，除了仁愛路空軍總部、中正紀念堂旁華光社區等北市精華地開發案今年將陸續推出外，還有中華路國軍英雄館開發案，也在積極規劃中，最快明年推出。財政部國產署官員表示，中華路國軍英雄館目前為國防部用地，但已經列入營改清冊中，預計進行開發及規劃，目前對於現有地上物的經營利用，正進行檢討中。

國產署官員指出，目前國發會與台北市政府正著手規劃空總舊址的開發方向，預計今年底完成規劃、明年招商。華光社區開發案，則規劃今年6月推出。財政部昨舉辦103年民間參與公共建設招商大會，張盛和說，估可投入公共建設資金上看5兆元。財政部全力推動民間資金參與公共建設，今年推動48件招商案，預計可引進民間投資金額超過2000億元，包括投資規模130億元的金門水頭國際經貿園區、100億元的高雄興達港活化案等。

行政院副院長毛治國指出，民間參與公共建設投資，最大的問題在於經常會高估營運收入卻低估成本，例如目前高鐵仍有財務問題需要處理。他也特別提醒銀行公會理事長李紀珠，希望銀行業對促參案可「專案融資」。

毛治國說，放款者須有能力依據預期的現金流來判斷風險的高低，以及是否值得融資。但台灣的銀行太守舊、保守，仍然像是開當鋪的，只看抵押的擔保品來融資，能力是不及格的。

在大台北精華區土地越來越少、價格越來越高，房價也隨之飆高，建商一方面在無地可用下，卡位工業區，也有些建商以興建低價工業住宅，吸引買方出手。《住展房屋網》統計，過去3年，北台灣有高達47個預售案、共3774戶興建於工業用地上，其中，以新北市的工業住宅最多，達15筆，另桃園12筆、台北市11筆、新竹8筆、基隆1筆；以戶數來看，新北市的工業住宅戶數最多，達1386戶，而台北市雖僅11筆、但也有1063戶，光北投區4案就有748戶。

《住展房屋網》經理黃美瑄表示，雖然政府工業用地不得興建住宅使用的規範，但工業住宅案仍然層出不窮；而新北市內出現最多的工業住宅的原因在於，房價漲幅大，有些區域價格直逼台北市，讓往往相對低價的工業住宅可在此嶄露頭角，吸引預算有限的客層。據統計，新北市的板橋、三重、新莊這幾個上漲速度快的區域，工業住宅數量也較多，而中和區雖只有1筆個案，但總戶數就高達376戶，案量不小。

黃美瑄表示，工業住宅的最大優勢就是相對便宜的價格，一般來說，工業住宅的單價大約都會比一般住宅低1到2成，不過各區域還是會有些許差異。例如台北市的工業住宅，因為位處地段都不差，價差就不會那麼明顯，不過仍然會比周邊區域的平均行情略低一些；而像是桃園市，因有些工業住宅規劃成大地坪的透天住家，產品型態也造成價差縮小，有時總價甚至比一般住宅更高的。


其實，除了工業住宅外，違反土地使用分區的案例還有不少，例如台北市的大直大灣段、內湖五期重劃區等，都是著名的違規區域。大直美麗華周邊豪宅林立，這些豪宅有不少是蓋在「商業用地」或是「娛樂用地」上，讓此區成為違規住宅的大本營。不過，因為此區規劃的產品幾乎都是高規格的豪宅，價格不但沒有比合法住宅低，甚至有些個案還更高於住宅區。

與大直情況類似的還有新北市的新莊副都心地區，本區原本想複製板橋新板特區的模式，吸引產業進駐成為商業中心，因此規劃大面積的商業用地。但觀察台灣現在的房市，商辦市場需求遠不及住宅，因此產生許多登記為商辦，卻實為住宅使用的大樓。雖然政府規定建物至少一半做為商業用途，但最終樓上的那些「假商辦」重新裝潢成住宅的仍是大有人在。

至於不久前被北市府大舉開罰的內湖五期重劃區，也是違規使用住宅的集中區域。建管處核發給此區建案的使用執照上，已明寫使用分區為「工商混合區」或「辦公服務區」，而限定用途不得銷售、使用為集合住宅。只不過規定畢竟是規定，建商仍然大剌剌打出高價豪宅來銷售。不過因為近年該區已被政府盯上，已較少有違法建案推出，近3年來只有1案而已。

面對這樣的違規使用情形，政府只能進一步管控，以罰則來遏止這種違建歪風。北市府從民國99年祭出工業用地須繳納保證金後，今年3月進一步擴大管控範圍，將都市計畫規定不准許作住宅的使用分區，包括商業區、娛樂區、辦公服務區及科技產業專用區等也納入。

黃美瑄表示，即使有上述這些規範，違規使用的住宅還是能以各種面貌流通於市場，不少消費者在購買工業住宅時，可能會因不清楚其土地使用分區及規定，買進違法住宅，最後當發生問題被政府強制拆除時，為時已晚。因此建議民眾，低價住宅固然吸引人，但購屋者一定要張大眼睛，購買前先上網查詢該建案位置的土地使用分區，並仔細檢視建築執照上的規劃用途是否符合使用需求，以免省小錢卻違法，得不償失。

房價居高不下，再加上少子化現象愈遽，人口數逐年遞減，使得小坪數的房屋需求量增加，購屋人寧以購屋空間換取預算空間，減低經濟負擔。再者，購屋族買房多半以交通為最大考量，例如北市中山區因有兩大捷運黃金線貫穿，交通與生活機能性強，成為小宅交易最火熱的地區。

根據99年人口及住宅普查顯示，5人以上的家戶減少，平均每戶人口數由3.3人降至3.0人，住宅空間需求不如以往崇尚3房的大坪數，加上高房價的驅使下，1、2房的小宅產品興起。據住展房屋網調查，各月份的小坪數住宅交易量普遍都維持在500件以上，並占整體住宅比例達28.3％，顯示小宅已受到購屋族的注意及青睞。 而中山區因有捷運信義線與松山線的貫穿，不僅店面供不應求，國人愛逐捷運而居的特性也促使住宅的需求量大增。

台北市地政局統計101年8月至102年12月建物型態為套房、20坪以下的公寓及20坪以下的住宅大樓發現，中山區占北市的比重高達50.2％，為北市最高，且總件數達3346件，就佔了3成。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，1、2房已是當地首購族首選，而3房因總價較高，首購族難以負擔，已逐漸成為換屋型產品。且近年的新推案是坪數越小賣得越快，常常2房都在開賣不久就順利出清。 曾敬德也建議，購置小宅時則需考量機能性與擴充性，包括未來小朋友就讀的學區、區域的社會福利、未來小朋友出生的空間使用等等。

根據統計，去年至今年1月底，雙北市8000萬元與其他地區5000萬元以上(不含土地)的高總價產品交易中，豪宅產品佔比高達5成7，並且有近46%的豪宅集中在雙北市，不過，永慶房產集團研究發展中心指出，根據最新公布的實價資料顯示，1月雙北8000萬元以上豪宅，至今揭露件數，北市竟僅1件、新北僅2件，若未在下月公布更多數量，可確定豪宅產品交易量能已產生急凍的狀況。

最新一波今年1月16日至31日辦妥登記的實價登錄資料公布，永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，這波資料中，指標區域雙北市的亮點個案，北市部分，北市士林區忠誠路二段「仰哲」成交一戶17樓，總價1億9500萬元，換算單價129.1萬元；信義區永吉路30巷101弄的「國美商隱」成交一戶8樓，總價1億1076萬元，換算單價133萬元，價格上均符合市場行情。

另外，松山區八德路四段近饒河街夜市建案「翔譽101」，大量交屋，計有51戶揭露，每坪單價高達96-127萬元，創該路段除透天外住宅單價新高；至於新北市，位於新店山上青山路69巷的「青山鎮-青擘特區」則成交一戶別墅，總價2億7288萬元，換算每坪單價79.7萬元，單總價創新店區住宅新高。

另外，財政部近來擴大對全台高總價不動產交易進行查稅、課稅動作，已對全台高總價不動產市場產生明顯的衝擊，統計最新公布的實價資料顯示，去年初至今年1月，雙北8000萬元及其他地區5000萬元以上(不含土地)的高總價交易件數計有1990戶，其中，今年1月至今揭露件數，全台竟僅22件，即使之後件數揭露再回補，仍恐創近1年來單月新低量，不僅較去年月均量164件，少了8成6以上，更僅是去年5月高點213件的1成。

黃舒衛分析，近期政府對高總價的查稅動作，不只大台北嚴查，甚至也擴及桃園、台中、高雄等主要都會區，屋齡較新、賣價較高者，均列入查核範圍，並且課稅基準採「核實課稅」，即依據實際財產交易所得課稅，使得屋主交易成本大增，現在不只雙北，五都查稅動作都很積極，造最近高總價產品買氣明顯萎縮，高資產人士進場速度放緩，量能逐步下滑。 黃舒衛表示，這波政府針對高總價查稅、課稅，首要針對雙北地區進行開刀，並以豪宅交易為首要查核對象，雙北豪宅產品受到衝擊最大。目前5年內買賣的豪宅新成屋更早已被國稅局鎖定，以「核實認定」方式來進行實價課稅，其中，針對台北市豪宅交易全面按實際成交價額核課財產交易所得稅，更已被財政部列為今年維護租稅公平重點工作計畫項目，預估今年北市豪宅交易量能與價格，要再創高，恐有相當難度。

黃舒衛也提到，房價高漲惹民怨，加上政府財政急需挹注，面對年底七合一大選，政府對高房價問題，確實不得不處理，目前看來，包含先前祭出的奢侈稅、新制豪宅稅，對於遏止房地投機炒作，在維護租稅公平正義及符合量能課稅得原則下，確實收到成效，但對於近期政府釋出的逐步全面朝向實施實價課稅，則須謹慎，若政策下藥過猛，恐造成房市產生長期負面的影響，恐得不償失。

明年台灣燈會主燈將設在烏日高鐵特區，消息傳出帶來房市商機，興建大台中都會歌劇院的麗明營造，19日即在高鐵特區為「敬業雲起」建案動工，看好匯集台鐵、高鐵、捷運綠線3鐵共構、省道、中山高、中彰快速道路、環河路的「7條通」，成為房地產熱區。

麗明營造董事長吳春山說，創業20年才推出第10個建案「敬業雲起」，74號道路通車，從7期開車到高鐵特區不到10分鐘，70多戶每坪均價約28萬，每戶平均總價1300萬到1800萬元，潛銷逾8成。

日月潭涵碧樓建築師戴育澤說，設計19層超高住宅「雲起」，讓住戶享受綠意盎然養生空間，整合雲端科技，成為高鐵特區地標。

吳春山成功挑戰由日本建築師伊東豊雄的大台中都會歌劇院後，要求全採用3D圖設計，減少工地技術修改，一次到位。

被視為「台中新內湖」的嶺東商圈，豪宅建商精銳、惠宇及坤悅、總太陸續進駐，遠雄集團在單元2推台中首件大樓案「遠雄一品」，每坪開價到45萬元，也帶動嶺東商圈買氣。

台中豪墅市場愈來愈競爭，除了比拚一級地段，設計、規畫和建材也要一時之選，而且訴求自然、養生和百年傳承。

台中12期重劃區大地坪電梯豪墅愈蓋愈精彩，包括：寶鯨、大日、麗晨、敦泰和華相等建商，地坪規畫40∼100坪，總價5,000萬至8,000萬元，329檔期將屆之際，即將出現破億豪墅建案，台中12期儼然已成台中富豪購屋群聚特區。

12期南鄰7期、西向中科、北臨大宅門水湳經貿園區、東近逢甲商圈，集政經、科技、休閒、交通、購物於一身。未來還盡享三座國際大師建築，包括：普立茲克獎得主伊東豊雄的國家歌劇院、妹島和世的城市文化館（市立圖書館和市立美術館），以及藤本壯介設計的台灣塔，隨著國際建築施工階段、12期地價高漲與營建成本上揚，預料12期房價將持續攀升。

寶鯨建設總經理許枝旺表示，台中12期位居7期與大宅門政經雙引擎的核心，他比喻，飛機的雙引擎一發動，飛機往上衝，機頭是中科產業重鎮，未來12期的發展將超越台中所有新重劃區，僅次於7期和大宅門園區。

豪墅建商「寶鯨建設」為滿足頂級企業主對Villa度假莊園的嚮往再次挑戰豪墅尺度，於台中12期推出獨棟泳池會所，堅持獨門、獨院、獨戶和獨照來規畫，從買地到規畫就花了一年多時間，力邀在國內外已享有盛譽的曾永信建築師領軍Q-LAB團隊聯手巨擘，室內設計師張宏逸和景觀設計師楊博翔三位一體，來規畫得以傳家的私人會所豪墅。

大日建設則重金禮聘設計日月潭向山行政中心、桃園國際機場第一航廈的日本建築大師團紀彥操刀，位於12期萬坪文修森林公園正對面，預計今年第2季推出「大日極光」，總價逾1億元的藝術豪墅新案。

味丹集團第3代楊世裕，甫於102年創立敦泰建設，選擇12期重畫區初試啼聲，創業作不賣預售屋，而是先建後售規畫12戶精品別墅，他強調要蓋1棟像交響樂的建築，備受地產界矚目。

敦泰建設當初以每坪50萬標得上墩路土地，創下當地新高，而年初購入的12期西苑路、福星北路560坪土地，敦泰「本善」已動工，預計明年中完工，將推出12戶獨棟、雙併精品高級別墅，預估總價7,000萬元起跳，也上看億元。

最受矚目的新成屋「麗晨朗朗」，剛完工的六戶雙拼豪墅已經悄悄改變12期的天際線，麗晨建設總經理王水樹強調在充滿光和綠意的屋子留有大面積陽台與植栽空間，可以沉澱心靈。目前僅剩下兩戶，地坪42坪，建坪126坪，總價5,780萬。

高雄市去年7月1日起率先實施容積銀行，採行以公共設施保留地容積移轉、繳交代金的雙軌方式，新制上路以來，目前累計代金收取金額已達1.5億元，預計今（103）年至少有3億元以上的代金收入。

市府都發局表示，高雄市政府容積移轉制度，採行二分之一捐贈公共設施、二分之一繳交代金方式，至於代金則專款專用於取得公共設施保留地；此外，同時擴大適用範圍，全高雄市都市計畫區均能適用，容積移入上限依大眾運輸場站距離，訂為400、800、800公尺外三級，容移上限依序為30％、15％、10％。都發局說，代金制度可避免容積移轉利益流向不均問題，政府也能透過代金取得完整公共設施保留地，避免零散取得。

都發局表示，各地方政府陸續跟進實施容積銀行，但代金方式因地制宜，各有優點。例如台北市將採3年內代金與捐地機制併行，3年後採全面採用代金；新竹市則規畫以公告地價加成方式收取；而高雄市採雙軌制，就是為兼顧公共設施保留地地主也能申請容積移轉的機會。

重劃之後的中都生活圈，包括高雄市政府、國防部、亞洲合板、唐榮等大地主後續處分土地，備受建商關注。其中，高市府和國防部合計近7公頃土地可望透過標售釋出給地產界；至於唐榮則要等到69期重劃區今年底完成並分回土地後，才會決定如何處置。

高雄市政府地政局副局長黃進雄表示，昨日標售中都土地只是初試啼聲，沒想到市場反應這麼熱絡，未來會持續標售中都抵費地。 目前高市府擁有的抵費地還有4.12公頃左右，另一個大地主國防部則有2.57公頃。黃進雄透露，由於高市府地政局標售土地已經在市場建立口碑，因此，國防部有意委託地政局標售中都土地，並且完成國防部委託標售土地只限委託財政部國有財產署的舊規定，加入了「地方政府」也可成為接受委託單位。

至於另一個中都大地主唐榮，總經理黃鴻都表示，唐榮目前擁有42期、68期的中都重劃區素地約3.52公頃左右，董事會決議等今年底完成重劃後，再決定後續的處置方式，目前暫時不會有任何處分土地的動作。 若根據中都昨日土地的標售結果，以每坪100萬元計算，唐榮中都地價至少價值106億元，如果再加上69期的20公頃重劃地，以取回素地45％計算，唐榮至少可以再添270億元的資產價值。

富力地產公佈，截至2013年12月31日止全年股東應占純利76.34億元，同比升38.75%，每股基本盈利2.39元。末期息每股50分。

停牌8個月之久的金豐投資17日晚發佈公告，其擬通過資產置換和發行股份購買資產方式進行重組，注入綠地集團100%股權，預估值達655億元。此次重組是A股迄今為止交易金額最大的一次重組並購。綠地集團有關負責人稱，公司一直按照計畫推進上市進程，對上市成功後的發展也有一攬子計畫，國內方面住宅和酒店都將注入A股和H股的平臺。綠地此前已借殼盛高置地登陸港交所，此次借殼若進展順利，綠地將在一年內實現“A +H”雙平臺資本運營。

綠地認為，這次集團上市重組，規模及影響力均為本輪上海國資改革之最。從複牌後金豐投資一字漲停的跡象看，業內的樂觀預期，即綠地成功上市後市值將躍居行業第二，顯然不無道理。蘭德諮詢、中投顧問等多家機構有關負責人表示，綠地借殼金豐對房地產行業融資開閘是利好。

受北京、廣州兩地降價風潮影響，深圳樓市目前也開始出現鬆動。昨日，南都記者從遠洋新幹線專案獲悉，目前該盤在售的31-65平方米平層及複式產品，團購享受9 .2折優惠，折後均價約1 .5萬元/平方米。這相比於該盤去年11月開盤時均價2萬元/平方米，下降了約5000元/平方米。

記者致電該盤銷售中心，銷售稱目前主推為31- 65平方米的平層公寓，折扣前均價約1 .7萬元/平方米，如果參與該項目的團購，可以享受9 .2折優惠，折後價格從1 .4萬-1 .6萬元/平方米不等。若不參與團購，則還需要另外申請折扣。當南都記者問詢之前開盤推售的31-65平方米的LO FT複式是否享受此優惠時，該銷售稱，目前LO FT複式公寓折扣前價格也從開盤時的2萬元/平方米降至1 .7萬元/平方米，同時亦可享受團購的9.2折優惠，總價均已在100萬以下。

南都記者查閱該盤加推記錄得知，遠洋新幹線是去年11月3日開盤，開發商稱當天成交585套，實現均價2萬元/平方米。在今年1月份前後，該盤曾打出新春大禮包購房享9 .4折優惠，如今該盤的折扣力度進一步加大，團購即享9.2折。

但這一“暗降”風潮仍未波及至深圳其它樓盤，南都記者查實與該盤所處同一片區的海航城、滿京華喜悅裡兩個大盤,價格仍維持開盤時的1.7萬-1.8萬元/平方米區間。

正當人們開始討論上海的土地市場是否有降溫跡象之時，上海融創綠城投資控股有限公司（下稱“融創綠城”）再次用高調拿地的行為表明，他們繼續看高一線樓市。

昨日上午，融創綠城以24億元的總價一舉奪得上海寶山區顧村鎮N12-1101單元05-01宅地，折合樓板價20150元/平方米，溢價率83%，包括保利地產、招商地產、廈門國貿地產在內的15家開發商參與了現場競買。

德佑地產市場研究部監控資料顯示，該地塊位於顧村鎮外環內，地塊周邊的二手房售價在2萬~2.2萬元/平方米。不過，地塊周邊也有不少售價較高的一手房項目，如和欣國際花園，成交均價在3.3萬元/平方米左右。

克而瑞上海機構研究總監薛建雄對《第一財經日報》記者分析稱：“如果僅參考周邊樓盤目前的售價，融創綠城的拿地價格確實有些偏高，但考慮到融創綠城較強的產品打造能力和溢價能力，將來只要樓市不要太差，該項目還是會有利潤空間。”

融創綠城一名內部人士對本報記者表示：“這次拿地價格符合融綠的心理價位，也在合理的範圍之內。土地價格不能只參考板塊內的二手房價格，融綠一直走高端住宅路線，產品價格一般會高於同區域二手房價格的50%，甚至100%。”

一位接近融創綠城的知情人士稱，對於這幅優質宅地，融創綠城的底線是樓板價2.3萬元/平方米，但事實上，樓板價拍到2萬元/平方米就沒有對手了，這也變相說明，上海土地市場已經出現了降溫跡象，開發商對土地市場的態度存在分化。

雖然融創綠城繼續看高一線樓市，但不可否認的是，開發商內部已經出現分歧，多位參與上述顧村地塊競拍的開發商對記者稱：“今年公司的拿地行為將非常謹慎。”

“我們是抱著‘撿漏’的心態去拍的。”一位參與現場競買的開發商對《第一財經日報》記者表示，“我們只出了很低的價格，一方面是因為現在樓市大環境不是很好，另一方面也和公司的定位有關，我們主打的是剛需產品，不太可能拿單價這麼高的土地。”

另外一位參與競拍開發商則表示，對於這幅地塊，他們心理價位（樓板價）在1.8萬元/平方米左右。“雖然大家對目前市場看法還好，但要考慮購房者的承受力。”

在業內人士看來，融創綠城高價拿地的底氣或來自公司旗下專案的持續熱銷。資料顯示，儘管今年上海樓市整體開局不利，但部分高端專案的成交依然不錯，其中，融創綠城旗下的四個樓盤今年以來已經合計成交超過40億元。


德佑地產市場研究部總監陸騎麟認為，儘管融創綠城在拿地方面比較激進，但公司在打造中高端產品和行銷方面確實有過人之處。“如目前在售的綠城葛洲壩臻園，該項目今年的成交均價為42009元/平方米，單價比周邊的二手項目高出2萬元/平方米左右。

薛建雄表示，今年上海的樓市包括土地市場整體將會降溫，同時，不同地段、不同開發商打造的產品將會出現巨大的分化。“地段好、品質高的房源還會漲價，但地段差、品質一般的房源就很可能會降價。”

除了融創綠城拿下的顧村地塊，昨日，上海還有三幅土地順利出讓，合計土地出讓金38.43億元，截至目前，上海3月共出讓了7幅地塊，合計出讓金額68.4億元。

瑞房將今年的銷售目標設定在130億元，其中一般物業銷售80億元，商業物業50億元。對於這一目標，羅康瑞表示這一目標略微有些保守，但是希望能夠做得更好。
　3月19日，里安房地產有限公司在香港舉行了2013年全年業績發佈會，里安房地產主席羅康瑞、董事總經理黃勤道等出席了發佈會。羅康瑞於會上指出，2013年對於瑞安房地產來說是改革年，經歷了新天地獨立營運、引入歌斐資產為合作夥伴。

　　其稱，新天地之前的開發模式將會有所改變，以前是做的市中心舊改，因此很受政府歡迎，但是現在將不會再參與動遷了。

　　此外，瑞房將今年的銷售目標設定在130億元，其中一般物業銷售80億元，商業物業50億元。對於這一目標，羅康瑞表示這一目標略微有些保守，但是希望能夠做得更好。

　　羅康瑞還表示，對瑞房來說，2014年預計會有幾個時間節點。在住宅方面，上海太平橋116號地塊以及瑞虹新城2號、9號地塊的動遷計畫將在2014年底完成，總建築面積達27.9萬平方米；在商業地塊方面，瑞虹新城10號地塊的動遷也預計會在今年年終完成，總建築面積30.8萬平方米。

　　據介紹，瑞房目前的總資產是986億元，並且公司積極償還於2015年到期的貸款。

　　在新天地方面，黃勤道表示，希望2015年下半年能完成上市。

興潤置業是寧波奉化當地最大的房企，擁有30億資產。但如今卻資金鏈斷裂、資不抵債，主要原因是經營不善，被高利貸搞垮。目前，企業控制人沈財興和沈明崇已經因非法吸收公眾存款被移送檢察機關起訴
　　繼“超日債”成為國內首單公司債違約之後，第二單違約再度來襲：寧波房地產公司興潤置業因經營不善和高利貸導致資金鏈斷裂、資不抵債。興潤置業的沒落，從某種意義上來說凸顯了房企融資的風險。在前不久興業銀行收緊信貸之後，房地產再次被推上風口浪尖。

　　興潤置業資金鏈斷裂 引發地產違約擔憂

　　據《每日經濟報導》，興潤置業是寧波奉化當地最大的房企，擁有30億資產。但如今卻資金鏈斷裂、資不抵債，主要原因是經營不善，被高利貸搞垮。目前，企業控制人沈財興和沈明崇已經因非法吸收公眾存款被移送檢察機關起訴：

　　記者獲悉，一家寧波地產界曾經的房企大佬，日前轟然倒塌，留下超過35億元的巨額債務，其中銀行欠貸達24億元，涉及十多家銀行，而整個事態的處置遠未到劃句號的時候。3月13日，記者從奉化官方獲悉，該企業資金鏈斷裂，已經嚴重資不抵債，當地已經成立專案組和應急工作領導小組處置相關工作。

　　目前已查明“興潤置業”及關聯企業總負債35億多元，其中銀行貸款24億元，有證據證實的非法吸收公眾存款7億多元，涉及98人。

　　……銀行貸款共涉及約15家銀行，額度最大的是建行，將近12億，浦發第二，近3.8億元。而據中新網向官方核實的資料包道，欠貸涉及19家銀行，而興潤置業目前資產不到30億元，資不抵債。

　　官方認定稱，興潤置業及關聯企業資金鏈斷裂，經營不善，被高利貸搞垮是主因。

　　據消息人士透露，政府在興潤置業銀行貸款這塊資產的處理上，託盤70%，其餘由銀行核銷，以降低區域不良率。

　　彭博新聞社援引聯昌國際證券房地產分析師Johnson Hu評論稱：“在我們看來，房地產的風險在不斷升級，這次開發商違約給銀行敲響了警鐘。我們依然認為銀行應該重新審視貸款政策，收緊房地產開發貸款，對小開發商尤其要當心。”

　　地產增長乏力 銀行收緊信貸

　　華爾街見聞網站曾提到，隨著房地產增長出現疲態，今年年初開始，國內金融機構開始逐步收緊了對地產企業的貸款。

　　興業銀行暫緩辦理部分房地產新增授信業務，停辦房地產夾層融資業務。隨後，興業銀行首席經濟學家魯政委表示自己首次開始從趨勢上看空房地產，並稱“相信在未來十年裡，站在現在來看，我們的房地產已經是盛世危途。”

　　從今年以來的資料來看，無論是在投資還是銷售方面，中國房地產市場增長已經顯出疲態。

　　投資方面，中國1-2月城鎮固定資產投資與房地產開發投資同比增速雙雙回落。中國統計局資料顯示，固定資產投資同比增長17.9%，也不及去年全年的19.6%。全國房地產開發投資同比名義增長19.3%，增速比去年全年回落0.5%。

　　銷售方面，今年前兩個月，全國房價同比和環比漲幅連續縮小。根據中國指數研究院資料，1月百城住宅均價環比漲0.63%，同比漲11.10%，不及12月的0.71%和11.51%。1月均價環比漲0.54%，同比漲10.79%，同環比漲幅繼續縮小。

　　今年春節剛過，媒體就爆出杭州樓盤降價的消息，一度引發市場緊張。今天，華爾街見聞網站也提到保利地產在廣州的三個項目同時推出1成首付優惠活動，時代地產旗下項目更是全線88折優惠。這意味著，一直被認為不會降價的一線城市，價格已出現鬆動跡象。

　　各種跡象表明，今年的房地產已經不復去年年初的火爆開局。在銀行逐漸收緊信貸的背景下，市場對地產類信託和債務違約的擔憂正在加深。

　　野村：房地產是中國第一大風險

　　野村證券近期發佈報告指出，中國經濟面臨的頭號風險並非影子銀行或地方政府債務，而是房地產市場的過度投資問題。

　　野村認為，“房地產已成為中國經濟的支柱，2013年占GDP的16%，占固定資產投資的33%，占未償還貸款的20%，占新增貸款的26%，占政府收入的39%。如果房地產急劇放緩，我們看不到明顯的替代來支撐經濟增長”。

　　而從區域上看，一二線城市的重要性遠遠低於三四線城市。2013年，北上廣深四個一線城市按面積算僅占全國住房在建和銷售的5%，按金額算占房地產投資的8%。24個二線城市(主要是省會城市)僅占房地產在建的28%、銷售的27%和投資的35%。相比之下，剩下的三四線城市占在建的67%、銷售的69%和投資的57%。”

　　華爾街見聞網站也曾提到，以?大為代表的地產開發商已開始從三四線樓市撤離，轉戰一二線城市。

記者昨日從相關管道獲悉，中國保監會近日向各人身保險公司下發了《關於開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見(徵求意見稿)》(以下簡稱《徵求意見稿》)，稱為了貫徹落實國務院《關於加快發展養老服務業的若干意見》有關要求，豐富養老保障方式新途徑，決定開展老年人住房反向抵押養老保險(編者注：即以房養老)試點，其中北京、上海、廣州和武漢將成為首批試點城市，試點工作至2016年3月31日截止。

　　兩種方式處理抵押房增值收益

　　據瞭解，“以房養老”也被稱為住房反向抵押貸款或倒按揭，是指老人將自己的產權房抵押出去，以定期取得一定數額養老金，或者接受老年公寓服務的一種養老方式，在老人去世後，銀行或保險公司收回住房使用權。

　　《徵求意見稿》中明確表示，“以房養老”保險產品的投保人群應為60歲以上擁有房屋完全獨立產權的老年人。根據保險公司對於投保人所抵押房屋增值的處理方式不同，試點產品將分為參與型反向抵押養老保險產品和非參與型反向抵押養老保險產品。

　　其中，參與型產品是指保險公司可參與分享房屋增值收益，通過定期評估，對投保人所抵押房屋價值增長部分，依照合同約定在投保人和保險公司之間進行分配；而非參與型產品，則指保險公司不參與分享房屋增值收益，抵押房屋價值增長全部歸屬于投保人。

　　一位元不願具名的險企人士向記者透露，如果是參與型，假如以後房價上漲的話，老人可以每個月多拿到一定的增值年金，這樣的就會讓整個領取的年金提高；如果是非參與型，那麼在房產增值之後，領取的養老金額不會提高，而房產增值的部分所帶的剩餘金額就給到繼承人了。非參與型從操作層面可能更簡單，更像一個非固定期限的貸款。該人士坦言，具體到保險產品來說，各家保險公司可根據這兩個大的框架來自主設計產品。

　　猶豫期不得短于15個自然日

　　根據《徵求意見稿》，保監會有望在北京、上海、廣州和武漢這4個城市先行試點。在保險公司試點資格方面，保監會表示需滿足7個條件，如已開業滿5年，註冊資本不少於20億元，能對反向抵押養老保險進行合理定價等。

　　此外，《徵求意見稿》對保險公司參與以房養老業務試點提出總量限制。試點期間，單個保險公司開展試點業務，接受抵押房屋的評估價值合計不得超過：4%×上一年末總資產不超過200億的部分+0.2%×上一年末總資產超過200億的部分。單個反向抵押養老保險合同的初次抵押貸款金額不得超過500萬元。以一家保險公司總資產為1000億元為例，其試點以房養老接受抵押房屋的評估價值合計不得超過4%×200億+0.2%×800億=9.6億元。

　　保監會還要求，保險公司在宣傳該產品時候一定要如實介紹，明確提示消費者抵押房產的後續評估、管理和處置情況，不得誇大房產增值在提升養老金領取水準方面的作用；不得向不符合要求的客戶推介業務。房產價值應當聘請具有一級資質房地產估價機構進行評估，費用由保險公司和消費者共擔。

　　此外，對於該產品的銷售，保險行銷員需要持證上崗，經考核通過後才可取得反向抵押養老保險業務銷售資格。而為了充分保護客戶的“反悔權”，徵求意見特別提出該產品的“猶豫期不得短于15個自然日”，比一般保險產品10天的猶豫期有所增加。

　　一險企人士告訴記者，該業務面臨很多風險，如70年產權問題等，他分析參與的保險公司做法會比較保守。

美國聯儲局主席耶倫（Janet Yellen）在議息會議後表示，聯儲局停止買債後「約6個月」便可能開始加息，意味加息時間由市場預期的明年中提前了一季至明年春天，聯儲局官員亦預期未來三年可能加息2厘。「息魔」漸行漸近，亞歐股市下挫，新興市場股市更錄得兩周以來最大跌幅。港股方面，利率敏感的地產股全線受壓，二手樓放盤業主即時減價求售。

除了耶倫的講話，投資者亦着眼於聯儲局官員的利率動向預期，16名出席這次會議的官員對未來利率的預測，較去年12月有所提升，2015年底的利率預測中位數，由上次的0.75厘提高至1厘，而2016年底的息口預測中位數，更由上次的1.75厘調升至2.25厘。以目前目標利率0至0.25厘之間計算，意味三年內將加息2厘。即使開始加息的時間跟之前預測一樣，但往後的加息速度將較預期為急。

儲局最快明春加息

儘管聯儲局聲明提到，結束買債計劃後一段「相當長」的時間（considerable time）才會開始加息，但耶倫在記者會不斷被追問何謂「相當長」下，透露「大概是指6個月」。不過，根據路透在會後的訪問，大部分受訪經濟師都仍然認為，聯儲局將在2015年下半年才首次加息。聯儲局16名政策制訂者中，只有一人估計今年開始加息，13人預期明年加息，兩人認為應該在2016年。

這份被視為「鴿派」的聯儲局聲明指出，聯儲局在考慮維持低利率多久時，將參考廣泛的資訊，包括多個勞工市場指標、通脹預期和金融市場，並說即使就業和通脹接近目標，當局也可能需要維持較低利率一段時間。

滙豐香港區總裁馮婉眉指出，市場對耶倫表示在退市後6個月加息略感意外，「美國孳息上升，可能對香港造成影響」。由於美國退市步伐在市場預期之內，未見有顯著資金流出香港。

按息加幅料半厘內

交通銀行香港分行首席經濟及策略師羅家聰表示，若美國略加快減少買債的步伐，美國最快會於明年3月加息，屆時本港銀行同業拆息及債息將跟隨美息走勢。至於本港其他息率如按揭利率會否先於美息上調，他表示，最優惠利率（Prime Rate）未必即時調整，意味着以最優惠利率為定息基準的樓按息率未必即時上調。

中原按揭經紀董事總經理王美鳳認為，即使美國明年開始加息，相信步伐溫和，料明年美息仍會遠低於平均正常水平。她指出，若未來香港資金流走情況加快，則有機會令部分息率提早上升，如銀行同業拆息及新造樓按息率，但相信幅度於半厘之內。

業主趕散貨 太古城劈價9%放售
代理料樓價加快調整 上半年跌15%

聯儲局更改加息門檻，未來3年有機會調高利率2厘，代表本港明年開始步入加息周期。受消息影響，多個大型屋苑放盤叫價應聲下跌，跌幅約3%至10%；業界人士估計，消息將加快樓價下調速度，上半年將累跌10%至15%的預期或提早於5月前完成。

美國若落實加息，本港勢必跟隨，最受影響是正在供樓的業主，以美孚新邨最近一個8期中高層A室成交為例，實用面積674方呎（建呎898），成交價600萬元，現時每月供款1.83萬元【表】，若加息2厘，每月供款將升至2.28萬元，增加4436元，大漲24%，情況不容忽視。

加息2厘 600萬樓供多4436元

受加息拖累，部分大型屋苑即時湧現減價求售個案，以太古城最為嚴重，中原副區域營業經理趙鴻運稱，太古城昨天約有10個放盤叫價即時下調，其中興安閣中層E室，業主減價80萬元至770萬元求售，減幅達9%；雅蓮閣低層D室，叫價亦調低70萬元至1280萬元，減幅5%。鴨脷洲海怡半島亦有業主迅速反應，中原首席分區營業經理盧鏡豪指出，目前屋苑415個放盤中，昨天即時降價求售佔約2%，以26座中層H室為例，放盤價由880萬元降至850萬元，減幅3.4%；天水圍嘉湖山莊麗湖居亦有單位減價10萬元求售，減幅3%。

長實（001）執行董事趙國雄預期，明年首季加息機會不大，即使加息幅度料溫和。來年整體仍然是低息環境，供樓負擔不會大改，亦不會令樓價下跌。

南豐董事總經理蔡宏興表示，本港已預期加息一段時間，雖然或將落實，仍屬預料之內，卻反映美國經濟正在復蘇，相信市場可消化加息消息，對樓市影響不大，今年樓價波幅料維持於10%以內。

中原：用家或延遲置業

嘉華國際香港地產營業及市場策劃總經理黎漢群表示，過往3年加息之聲只聞樓梯響，雖然聯儲局揚言加息，但每年調高1厘未有明確時段，要注意現時環球經濟是否真的好轉，若然加息落實，本港按揭利率亦不會一次過調高1厘，不會構成恐慌；相對於加息，本港經濟情況、政府措施對樓市影響其實更大。

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，加息訊息明確，決心沽貨的業主須再擴大減幅，而買樓自用的買家，須考慮加息帶來的供樓風險，料置業決定會遲疑，令原已走下坡的樓價加速下滑，他預料上半年住宅樓價將下調10%至15%，跌幅有機會提前於4、5月間完成，在加息陰霾下，買家抱着「遲買會平」心態，成交量難以大增。

恆地（012）截至去年12月底止，全年純利159.48億元，按年下跌21%；每股盈利5.97元；末期息每股維持0.74元，以及每10股獲送1股紅股。受惠物業發展收入大幅增加，扣除投資物業公允值變動後，核心盈利89.38億元，增長26%；期內營業額232.89億元，增長49%。

聯儲局日前對息口前景的預測提高，令市場憂慮港息將急升，?地在業績報告內則表示，除非物價及勞動市場等顯示經濟前景有變，否則香港所處的低息環境可望得以延續，仍有利用家置業。?地計劃今年推售「迎海」三期及多個市區住宅項目，可供出售單位將超過3800個。

截至去年底止，恆地自佔香港住宅物業銷售總額為73.89億元，主要來自元朗「尚悅」、馬鞍山「迎海」一期、半山「天匯」及沙田「名家匯」等多個項目。年初推出「迎海．星灣」銷售，首四批推售的單位合共823個，兩星期內已售出逾92%。連同其他已開售項目，今年首兩個月本港銷售總額已超過36億元。

今年推售9個新項目

恆地目前正在出售的項目有16個，尚餘1189個單位，涉99.1萬方呎，預期於2014年將有9個新項目推售，合共2615個單位，涉201萬方呎。初步計劃於2015年推售的則為「迎海」第四及第五期項目，約652個單位，涉71萬方呎。截至去年底止，新收購並已購全部業權的市區舊樓共有14個，預料重建後樓面面積合共89萬方呎。

期內，?地持有4250萬方呎農地，可望透過政府新增的「補地價仲裁先導計劃」而加快完成換地。另外，多個重建項目已開售並陸續落成，預料於2014年及未來3年，可供出售及出租項目樓面近700萬方呎。至於其他待發展項目，連同存貨，假設平均每方呎樓面以1000元出售計算，累計物業銷售總額將相當於1450億元。

富力地產（2777）公布，2013年純利按年增38%，至76.34億元（人民幣．下同）；撇除業重估後，核心盈利升13%，至58.2億元。期內負債率進一步上升至111%，派息維持每股0.5元。董事長李思廉表示，2014年銷售目標700億元，大升65%；惟今年買地規模料將按年減少一半，故2015年的銷售增長不會如今年多，但有信心在2016年可突破1000億元大關。

去年核心純利58億增13%

截至去年底止，富力營業額增加19%，至363億元。毛利率雖然微跌1.6個百分點，至39.2%，但仍處於同業較高的水平。李思廉相信，未來兩年毛利率仍然可以維持在40%的水平。

集團今年交樓面積約372萬平方米，並將推出25個新項目，全年將有63個項目銷售。截至今年2月底，已售未交樓的可售面積為296萬平方米，其中預計220萬平方米將於今年交付，相當於已鎖定可入賬的60%。

李思廉對於今年內地樓市表現充滿信心，他預期第二季開始將陸續有城市放寬樓市政策，主因在中央經濟增長目標7.5%中，沒有空間進一步打壓房地產，故有信心可完成700億元銷售目標。

港鐵昨公布推出旗下將軍澳第86區第4期(即日出康城第4期)招意向，涉及1,600伙，本月26日截意向。惟港鐵項目一向「流標率」極高，過去3年對財年的土地供應全無貢獻，連測量師亦坦言項目流標風險相當高。

下周截意向 涉1600伙

港鐵項目一直為「流標常客」，過去3年曾經3次推出旗下項目，包括大圍站項目(2,900伙)及天水圍輕鐵天榮站(1,500伙)，全部流標，連發展局局長陳茂波早前亦首次開腔直認港鐵三年無供應，或會優化招標條款等。韋堅信測量師行估價部董事林晉超昨表示，除非港鐵肯簡化招標條款，否則，現市況下地皮流標風險相當高。

高緯環球大中華區評值諮詢部董事張翹楚昨稱，聯儲局剛公布可能提早加息，而最近地價亦低迷，預測日出康城第4期的造價不會理想，連同分紅，預計每呎地價僅2,500元，估值約32.91億元。以此地價水平，相等於最近成交的屯門良德街官地地價。

高緯料每呎地價2500元

日出康城第4期可說近年「最神秘」的港鐵項目，雖然滾存在賣地計劃長達3年，但其發展詳情、地盤位置等一直秘而不宣，官網亦未有提供資料。港鐵至昨晚終公布真實位置，項目位於日出康城第2期領都旁邊，毗鄰日後擬建的中、小學。

本報記者昨晚致電港鐵詢問時，發言人透露日出康城第4期今日推出招意向，下周三截意向，地盤面積約139,964方呎，可建4幢住宅。不過，發言人未提供樓宇高度層數的資料，按之前城規會資料，估計約46層至55層高，或會有屏風效應，住宅樓面約1,316,459方呎，不包括商場，不設限呎條款。問到日後招標條款會否簡化，發言人表示要待招標時再公布。

繼2月在南京獲得三幅商住地塊後，花樣年（1777）昨公佈，日前旗下公司與南京中儲房地產開發公司簽訂股權轉讓及相關協定，以人民幣約13.49億元，成功再取得南京市中心區一幅地塊使用權，折合樓面地價約3889元/平方米。該地塊的土地面積約56,189平方米，總建面積約346,882平方米，用地性質為商業、辦公用地。此次在南京再次獲得地塊，將提升公司在一線城市的土地儲備。

國家不動產協會(NAR)周四公布，美國2月成屋銷售下降0.4%至年率460萬棟，創2012年7月以來低點。

自夏季以來，因抵押貸款利率上升，且房價削弱購買力，成屋銷售便告下降。

NAR說，餘屋偏低，且天氣嚴寒，亦使得買盤疲弱。

接受MarketWatch調查的分析師平均預估，2月成屋銷售年率為458萬棟。1月銷售為462萬棟。

2月成屋銷售中間價格為18.9萬美元，較去年同期上升9.1%。

2月成屋餘屋為200萬棟，根據目前銷售速度，約為5.2個月供給量。

今年2月，碧桂園有限公司斥資7,300萬澳元購買了位於悉尼西北部的一處開發用地，瞄準了澳洲的高階住宅市場。在碧桂園的此次收購交易前，亞洲的其它大型房地產開發公司已在澳大利亞房地產市場進行了大量的投資，中國投資方對澳洲房地產的青睞與日俱增。在此背景下，萊坊國際聯合畢馬威、金杜撰寫《為何投資澳大利亞》報告，並深入剖析澳大利亞房地產市場形勢，介紹適用於中國投資者的投資方法。

　　報告重點如下：

　　• 澳大利亞連續22年實現經濟增長周期，來自中國的投資是澳大利亞經濟發展的主要動力

　　• 中國對澳投資從2006年的2.33億美元增至2012年的104億美元，2013年的增幅為15%

　　• 悉尼優質和次核心市場過去十年的投資平均收益率分別為6.5%和7.7%

　　• 在悉尼中央商務區，海外投資者在2013年成為最主要的資產收購群體，涉及的收購金額達

　　9.3億澳元

　　• 中國、韓國和馬來西亞等機構投資者一直在澳大利亞房地產市場積極投資核心區域並已經成功收購了不少地產項目

　　過去20年間，許多國家在2001年互聯網泡沫破滅及2008年美國次貸危機之后遭遇經濟下滑。然而在1991年9月以來，澳大利亞經濟一直保持按季同比增長，在亞太國家中，澳大利亞的國內生產總值（gdp）名列第二，僅次於中國。

　　澳大利亞除了改革勞動力市場和金融市場，嚴格的經濟政策使得澳大利亞連續十個財政年度實現盈余。除此之外，來自中國的投資也是澳大利亞經濟發展的主要動力。

　　根據畢馬威發表的一份研究報告，自2005年中國開始進行實質性大規模直接對外投資以來，中國對澳大利亞直接投資一直呈上升趨勢，2012年澳大利亞蟬聯中國對外直接投資累計最大接收國。中國對澳投資從2006年的2.33億美元增至2012年的104億美元，2013年的增幅預計為15%。

　　中國對澳直接投資的格局不論從行業或投資者類型看正在悄然變化。過去六年，中國的大部分投資仍流向澳大利亞的礦產行業，但已開始向農業和房地產等其他行業轉移。

　　在澳大利亞，物業投資收益率較高，且借貸成本處在歷史低位。與香港和新加坡相似，悉尼、墨爾本、珀斯和布里斯班等城市擁有許多優質寫字樓投資機會，而且投資收益率超過6%，較其他亞洲城市高出近3個百分點。按照物業投資收益率與十年期國債收益率的利差計算，澳大利亞的風險溢價達2.5%以上，領先於亞太地區的其他城市（東京除外）。相比之下，香港的平均利差低於0.4%。

　　中國、韓國和馬來西亞的退休基金等機構投資者一直在澳大利亞房地產市場積極物色投資機會，迄今已接連取得多起核心房地產投資項目。最積極參與的機構包括馬來西亞的退休基金局（kwap）和公積金局（epf）、中國的中國投資有限責任公司(cic)和韓國的國家退休基金（nps）和韓國郵政（korean post）。

　　除了全球養老基金和主權財富基金，家族財富管理基金和中國國有企業也積極投資核心區域及開發投資項目。例如，中國投資有限責任公司於2013年底斥資3.05億澳元，在悉尼伊麗莎白大街260-300號收購了一組共3幢的甲級建筑物；bright ruby 集團於2013年3月斥資2.01億澳元收購一幢位於悉尼伊麗莎白大街231號的15層寫字樓；上海（樓盤）大型國有企業之一的綠地集團於2013年3月斥資約1.075億澳元購得位於悉尼中心商務區巴佛士大街115 號的水務局舊址，並計劃在此修建全市最高的公寓樓。

　　萊坊駐悉尼亞洲客服部董事王家明表示：“由於澳大利亞監管體制和政治等方面較為穩定，澳大利亞比起其他透明度或流動性相對較低的環球市場更具有吸引力，為中國投資者提供了良好的發展環境。”