今年首季商用不動產市場依然「冷颼颼」，不管商辦或土地交易金額皆創下近年單季新低；但地上權交易比重大增、平價旅館交易熱絡成為特色。至於住宅市場，戴德梁行台灣分公司總經理顏炳立以「蛋黃區房市降溫、蛋白區變冷、蛋殼區幾近結冰」來形容大台北房市。

顏炳立指依「蛋黃、蛋白、蛋殼」區，買房有5?15％議價空間。

戴德梁行昨（2）日舉辦第1季商用不動產市況記者會，顏炳立不改犀利話術。他形容，今年房市仍是「志玲依舊休息、如花滿街跑、結果隋棠勝出」的狀況，也就是精華地段的優質物件依舊缺少，蛋白、蛋殼區的二三線產品濫竽充數，但市場還是以價位合適的中間產品最受青睞。

他指出，目前大台北蛋黃區降溫、蛋白區變冷、蛋殼區則幾近結冰。不過，蛋黃區屋主沒有脫手壓力，但「山寨豪宅」下半年透過實價登錄，價格恐將下修。

顏炳立認為，目前不動產市場兩極化嚴重，預估上半年中南部房價將會攻頂，但因無追價力道，後續會面臨緩步修正；以議價空間來說，蛋黃區約5％、蛋白區10％、蛋殼區可達15％，但土地價格仍會持續上漲。

在商用不動產（不含土地）市場方面，據戴德梁行統計，第1季總交易金額為69.6億元、季減71.2％，創近2年來單季交易量新低，僅有1筆交易金額突破10億元。

第1季土地交易量僅214億元，為近2年來首度單季跌破300億元。值得注意的是，第1季公部門標售地上權金額高達108億元，若加計地上權，第1季土地交易金額達322億元。

去年一整年土地交易金額為1,918億元，地上權占比僅18.68％，但今年第1季占比已高達33.57％。

另值得關注的是，小而美的平價旅館交易熱絡，戴德梁行表示，在過去3年中，雙北約有140億元的旅館交易量，在9筆交易個案中，售出約1,020個房間數，其中低於100房的平價旅館，約有61.22億元的交易量，主要集中在中正區及中山區。

在辦公租賃方面，仲量聯行總經理趙正義指出，相較於商用不動產市場的「寒意」，辦公租賃市場則是「寒風送暖」，空置率本季持續下修，由上季的10.5％來到8.7％，其中，信義區由上季的14.9％下滑至11.4％，降幅達3.5％居冠。

在租金部分，本季各商業區整體租金較上季微幅上漲1.9％，每坪每月2,471元增加至2,519元，為2009年來的最高。趙正義指出，今年預估有75,000坪的A辦新供給，對整體租金影響將於第4季後較為顯著，因此，預計今年北市整體A辦平均租金仍可較去年成長約5％。


中國時報
陸資炒房？ 顏炳立：只鎖定北市

服貿通過後，陸資會不會把台灣房價再度炒高？戴德梁行台灣分公司董事總經理顏炳立表示，「對住宅市場來說，陸資只會鎖定台北市，不會把全台房價炒高」。展望2014年房市，他指出「志玲依然休息，如花滿街跑！」也就是好的住宅產品，價格不會鬆動，次級產品會釋出找買家。

顏炳立篤定表示，今年房市不會泡沫，蛋白與蛋殼區，則有下修空間。

顏炳立起初不願就服貿對住宅影響有具體說明，他說，這要問台北副市長張金鶚。後來才說，陸資只會鎖定台北市，對非精華區影響不大。

顏炳立說，整體而言，服貿協議對一般住宅市場沒太大影響，但對商用不動產市場，會帶來些許刺激，但「刺激不大」。

他表示，台北市蛋黃區的豪宅價格不會動，山寨版就會下修，台北市在合理價內（非開價）有5％的下修空間；蛋白區（新北市）有10％下修空間。其他蛋殼區，下修空間更可能達15％，尤其中南部住宅價格已經到頂，是否繼續上漲，得要看資金有無追價動能。

對於外界擔心房市泡沫化？顏炳立回應，「漲上去的房價就是被市場肯定，因此不會有泡沫，市場並不會急速下降！」

他解釋，地主賣地給建商後，拿滿滿的現金去買豪宅，加上台灣社會的有錢人沒有變現需求，怎麼可能把房子便宜賣。

據調查，「房地產」仍是民眾抗跌保值理財工具的首選，但在實價課稅上路後，以「投資」房產作為理財工具的比重已大幅下降，資金則逐漸轉往國外房產、股票、外幣以及人民幣計價的理財工具。

根據中信房屋委託創市際的「宅指數」調查，就購屋目的而言，屬於「自用」需求的比重彈升了6.3個百分點，由上季的52.9％上升至本季的59.2％。

但以「投資」目的比例則下降1.2個百分點，由上季的28.1％下降至本季的26.9％，若和去年第三季的35％相比，則已大降了8.1個百分點，來到近一年半來新低。

中信房屋董事長鄭余正全說，因政府正逐步朝「實價課稅」的方向進行，投資客明顯退出房地產市場，不管是想短期投資及中長期置產的投資族群皆呈現下跌的情況。

永慶房產集團房產事業群總經理葉凌棋表示，房市調控持續進行中，包括加稅、查稅、信用管制等，會壓縮預售、豪宅、及供給量大的區域的獲利空間，因此使投資客漸漸退出房地產市場，住宅持有稅以及利息預期增加，同樣會促進屋主汰弱留強，也會將引導資金移轉。

台灣房屋在去年底即成立「全球財富中心」專責海外地產業務。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，受到加課豪宅稅、所得稅課稅級距可能上修的影響，高置產族紛紛向外尋找資金出口，也掀起海外不動產投資熱。

台灣房屋智庫問卷調查「海外投資趨勢」，發現有35.4％的民眾會優先選擇在日本購置房產，其次是美國及馬來西亞，占比各為30.97％及19.03％。除上述三地，近期又多了泰國，每一場海外房地產座談會都吸引滿滿人潮。

都市更新條例部分違憲條文本月26日到期，立法院至今仍未完成修法。北市副市長張金鶚昨天表示，若修法未通過，北市受影響最大，最嚴重恐有322件都更案受影響，他呼籲應盡速通過修法，否則就擱置衝突較大條文，採兩階段修法。

去年4月，大法官做出709號釋憲文，認定都更條例核准都更事業概要程序、申請門檻等，因不夠周延或門檻太低違憲，要求一年內檢討改正。

眼看修法期限本月26日到期，立法院受反服貿抗議影響，加上都更條例爭議大，立法院遲遲未通過修法，張金鶚昨在就任一周年記者會上，憂心修法未通過，舊有法令又失效，北市逾300件都更案恐停擺。

張金鶚說，目前有79件在都更概要申請過程中，屆時將因沒核准門檻可依循而必須暫停，另有243件申請事業計畫概要，究竟是重頭來或從中間開始，則要看如何解釋，「若十分之一的所有權人門檻都不符釋憲結果，難保不受影響，這樣就很嚴重了」。

針對都更條例違憲條文失效日迫在眉睫，聖得福建設開發公司開發部黃姓經理表示，北市都市更新早晚還是會執行，再加上公司負責的更新案，同意比例都相當高，儘管有更新案尚未通過事業概要，不過不會擔心被卡住。

手頭上負責3、4個更新案的鄭姓代書則認為，更新案已很難走了，事業概要才剛起頭，後面還有一大段路要走，卻因都更條例違憲條文即將失效，導致事業概要審議可能會被卡住，住戶難免會擔心。

對此，張金鶚表示，較無衝突的條文應先通過，否則再爭下去沒完沒了，且站在地方政府立場，通過的法條一定要讓地方政府可執行。市府也已做好最壞打算，一旦修法未通過，將尋求中央解釋或透過暫行條例，甚至以地方自治條例立法，以免都更案停擺。

根據多家商仲公司統計，今年首季商用市場低迷，加上旅館、商場等商用產品較少釋出，成交量創新低，但在觀光市場持續成長下，商仲業者預估，今年台北市待售旅館至少有五件、60億元規模，預估到2017年，全台有30家旅館完工，將成為未來商用投資市場的新亮點。

戴德梁行統計，過去三年雙北市總計有九件、合計140億元的旅館交易量，售出約1,020個房間數。其中低於100個房間的平價旅館，約有61億元的交易量，主要集中在台北市中正區及中山區，未來如新莊等外圍地區、近捷運站、易於吸納團客的旅館釋出案件，也會愈來愈多。

北市中正區「貝殼窩青年旅舍」日前以2.09億元成交。戴德梁行表示，目前投資人對於平價旅館的投資報酬率，是約以2.5%至3%為投資評估的門檻，現在探詢的對象也出現陸資旅館經營者，承租或購置均可。

另外，不論是精品旅館或是平價旅館，投資人切入市場的模式多數以舊大樓為主，有些是原有旅館轉手，有些是辦公大樓以拉皮整建方式重新打造旅館，不須重新建造，以快速開業、營運、複製，搶食市場大餅。

世邦魏理仕統計，到2017年時，全台至少有30家、總計約7,000個房間的旅館完工釋出。世邦魏理仕零售部副董事盧曉虹表示，觀光人口成長，國內飯店供不應求，尤其缺乏可做為旅館的整棟產品。

她分析，包括中央及地方政府、國營事業釋出的BOT或地上權案件，未來四年內，全台至少會增加30家新旅館，包括台北市七家、台中市六家。較值得注意的是，宜蘭、花蓮、台東等東海岸觀光市場也會新增八家新旅館。

盧曉虹表示，不少國際品牌都在評估進入台灣市場的可能性，台北市目前平均住房價約4,300元，未來住房價仍有上調的空間，將朝M型化、二極化發展，高價位的頂級飯店，以及鎖定背包客的低價旅館較具優勢，二、三星級約3,000元中價位的飯店會經營較辛苦。

短漏報店面租金，房東、承租店家都將受罰。財政部台北國稅局表示，近日稽查發現，信義區一處黃金1樓店面承租店家在申報扣繳租金所得時，每月僅報7萬元店面租金，與當地租金標準明顯不符，屬短漏報扣繳租賃所得，同時連帶發現房東也未誠實申報租金收入所得，兩者皆受罰。

台北國稅局解釋，涉短漏報扣繳租金所得的店面位於信義區商圈，當地實際每月租金為23萬元，但承租店家在填租賃所得扣繳憑單時，一個月僅報支7萬元租金，與當地一般地價對照，明顯短報，因而查獲，依據所得稅法第92條，需在期限內重新誠實申報，並依據所得稅法114條，處扣繳稅額20％罰鍰。

該局表示，在國稅局還沒查獲前自行補報或填發，可減半處罰，但若被查獲後重新申報又不誠實者，其罰鍰將升高至扣繳稅額三倍以下罰鍰。 國稅局也藉此連帶發現該店面房東未誠實申報租金所得，涉嫌短漏報租金所得，依所得稅法110條規定，除須補繳，也需處漏稅額兩倍以下罰鍰。

陸資看好服貿設點 每坪衝2519元
北市商辦市場今年第1季「春暖花開」，商仲業者統計，北市第1季商辦租金較上季漲近2%，每坪每月要2519元，創5年來新高，又以信義區辦公室最受青睞，空置率較上季減少3.5%。商仲業者也正面看兩岸服貿協議，預估服貿通過後，每年去化量將可增加5~10%。

仲量聯行統計，北市第1季商辦總去化量1萬548坪，63%是辦公樓業主自用，中小坪數需求為主流，商辦租金較去年第4季上漲1.9%，由每坪每月2471元增加至2519元，創2009年來新高，商辦空置率也下修到8.7%，信義區空置率降3.5%最多。
另外，全球資產管理公司統計顯示，台北市辦公室平均售價從去年第4季82.4萬元上漲至今年第1季84.4萬元，價格持續走揚，居高不下。

信義區最受青睞
商辦租金部分，南京東路四、五段商圈、松江南京商圈受惠於捷運松山線將通車效應，租金漲幅較大，每月每坪租金分別來到1501元及1605元，今年整體租金價格將是看回不回。

商辦市場正值回春之際，卻遇上反服貿學運，仲量聯行董事總經理趙正義說，目前北市有30間陸資企業，信義區A辦就有18家，使用辦公室面積約佔4000坪，服貿通過對商辦有幫助，「預估每年會有10~15間陸企來台設點，每年辦公室面積將可去化1000~2000坪，去化量約5~10%。」

趙正義透露，大陸會計業、銀聯卡公司等金融服務業客戶已表態，等服貿通過後來台設點。

「多頭總司令」戴德梁行台灣分公司董事總經理顏炳立也看好服貿後續效應，表示「最近有不少陸資積極洽詢國貿大樓。」

中南部房價觸頂
對於陸資來台，究竟會不會炒高台灣住宅市場？顏炳立認為，「陸資只會鎖定台北市，不會把全台房價炒高」且陸資買房仍受管制，不會那麼快就炒高房價。

他指出，好產品不急著拋售，次級品才有出脫潮，「蛋黃區降溫、蛋白區冷清、蛋殼區結冰」。

顏炳立指出，「山寨豪宅」下半年的實價登錄有機會看到降價。以議價空間來說，蛋殼區約15%，蛋白區10%，蛋黃區僅有5%，預估中南部房價將在今年觸頂。

興富發領袖 新潤悅峰 違規拒改善

北市府去年查核內湖五期、南港區工業住宅共10案，至今只有2案完全改善，6案施工中，內湖區「興富發領袖」遭罰420萬元卻毫無動工跡象，北市府昨表示，將再罰390萬元，6月未改善連續罰。

北市內湖區、南港區工業、商業用地，違規住宅使用頻傳，市府去年起也加強查核，4月、10月均到場勘察有無與使用執照圖面不符的情況，並針對內湖、南港10件違規使用的建案開罰，其中不乏知名建商興建的社區。市府本月1日再度巡視後，發現仍有違規，共開罰930萬元。

建商：將提訴願
北市府建管處副總工程司邱英哲表示，「興富發領袖」、「新潤悅峰」毫無改善，以每層罰30萬元累計，2案分別遭罰390、330萬元，對此，興富發建設副總廖昭雄昨說，並非興富發違規使用，會提出訴願，也會協助配合住戶，將建案回復成核准時的狀態。另外「遠雄藝朗」、「鼎峰」、「世界心」部分樓層尚未施工，處以30~90萬元罰鍰，「遠雄藝朗」社區管委會不透露改善進度。

回復原狀不再罰
「市府沒有設定結案時間，每3個月會去檢查還有沒有違規。」邱英哲指出，政府要求建商將公共空間回復使用執照的圖面，如廠房須每層設置公廁、空調機房，回復原狀後就不再處罰，再發現違規，罰鍰就會落至所有權人身上。

大直地區也傳出商業用地違規使用，去年10月市府對敬業二路「悅榕莊」開罰30萬元，但因社區管委會對建商是否二次施工表示不知情，北市府還在和建商、管委會協調，希望配合查核。

永慶代銷處長何彥煒指出，建商蓋工業住宅的利潤沒比較高，但北市一地難求，才投入興建，市府大動作查緝，會降低其餘建商觀望心態。

根據住展雜誌統計，近3年北台灣新屋供給量共計15萬5,032戶，其中又以新北市5萬9,032戶供給量最大。而以北台灣整體銷售率平均值近8成，搭配家庭戶數消長對照推案戶數分析，台北市是最供不應求的地區，桃、竹、基3區則是供過於求，新屋蓋太多超過家戶數的成長。

根據內政部公佈資料，去年1?10月建照核發量創17年新高；住展雜誌則統計，近3年（100年1月?102年12月）北台灣新屋（預售加新成屋）供給量共計15萬5,032戶，供給量最大的是新北市共推5萬9,032戶，其次為桃園縣4萬8,376戶，新竹地區2萬5,722戶排第3；此外，台北市為1萬3,094戶，宜蘭縣5,098戶、基隆市2,900戶。

再以銷售率分析，北台灣整體平均銷售率近8成，等於有3萬1,000餘戶未售出（或建商保留不賣）；以各縣市來看，宜蘭縣銷售90.94％最高、桃園縣81.91％居次、台北市81.55％排第3名。

住展雜誌表示，若以新屋供給量及銷售率來看，新北市、基隆及新竹地區待售餘屋確實較多；但搭配內政部統計處的家庭戶數資料顯示，近3年家戶數以新北市增加最多，超過7.2萬戶，其次是台北市4.35萬戶，桃園則有4.31萬，新竹地區2.37萬，宜蘭不到7,000戶，基隆更不到2,500戶。

不過，住展雜誌主編施絢傑也表示，房市需求面還有另一項重要元素就是「投資」，房子本是拿來住的，但含有土地這項稀有財，因此始終存在投資需求或行為，所以光看家戶數變化較難比對或呈現。

都更條例違憲條文4月26日失效期限逼近，台北市副市長張金鶚昨（2）日憂心表示，假設立法未通過，台北市共322件都更申請案中，部分可能因此被打回、從頭再來，這必定引發各界爭議。

因此，張金鶚希望，負責審理「都市更新條例」修正案的立法院內政委員會，應該讓沒有爭議的法條可以先過，否則連無爭議的都更案也會被耽擱。

張金鶚強調，若這些已向市府申請的都更案，過程不符釋憲結果，違憲者到底要從頭來抑或是從過程中間開始，沒有答案，這對台北市影響很大，因此希望都更條例在4月26日前能盡快處理。

台北市政府財政局今天表示，吉林國小附近國有土地地上權案公告招商，地上權存續期間70年，權利金底價為4億8600萬元。

財政局表示，台北市政府與國防部合作開發第3案「台北市吉林國小附近國有土地設定地上權案」今天正式公告招商，15日將舉辦招商說明會，徵求民間投資人參與投標，5月20日上午11時截止收件，同日下午2時30分開標。

財政局說明，此案基地位於吉林路與吉林路51巷交岔口，土地總面積約1118平方公尺（338.195坪），都市計畫土地使用分區為第二種商業區與第三種住宅區，距蘆洲線及松山線交會的捷運松江南京站僅約500公尺，具雙捷運線交通便利優勢，區位條件極佳。

此外，此基地是以設定地上權方式辦理開發，地上權存續期間為70年，未來得標地上權人不得分割出售此基地上的建物所有權，權利金底價訂為新台幣4億8600萬元，投標權利金最高者得標。

財政局表示，吉林國小附近國有土地地上權案為國防部依據國軍老舊眷村改建條例規定，由財政局以招標設定地上權方式交由民間廠商開發經營，以達促進公有閒置土地活化再利用、促進經濟發展。

基隆市區信一路、義七路口國際廣場即將拆除改建住商大樓，是基隆市第二件民間業者自提都市更新案，也是修正都市更新建築容積獎勵辦法，四樓以上老舊建築實施都更可提高十％容積的第一個案例。建築業者認為，將有利於五樓以下未設電梯的老舊建築更新。

基隆市信一路、義七路口的國際廣場大樓，已經有三十六年屋齡，包括有超市、書局、遊樂廣場等，是許多七年級生的成長回憶。

將建24層住商大樓

最近商場正在舉辦封館大拍賣，即將拆除辦理都市更新，重建為地下三層、地上二十四層的住商大樓。市府都市發展處人員指出，都更面積有一千八百五十七平方公尺（約五百六十一點七坪），是基隆市第二處民間業者自提都更案，業者鎖定特地市場需求，將推出百坪以上適合三代同堂的大坪數豪宅。

市府審議其都更事業計畫書時，要求業者在低樓層繼續保留商業使用空間，活絡商圈。

提高10％容積約增179坪

值得注意的是，這處都更案也是第一個引用新修正後都市更新建築容積獎勵辦法的案例，四樓以上老舊建物辦理都更，可提高十％容積，都更案可增加約一百七十九坪樓地板面積。由於基隆市都更案例甚少，因此國際廣場住商大樓都更案將成為重要指標。

市府都市發展處副處長陳振乾說，基隆市區有許多低樓層的老舊建築，都沒有電梯，老人家爬樓梯很不方便。

都更最大問題就是整合住戶意願，基隆市修正都市更新建築容積獎勵辦法，希望降低住戶都更重建成本，鼓勵這些低樓層老舊建築辦理都更的意願。不過建築業者認為，基隆市房價比不上雙北，地段也很重要。

櫻花建設（2539）昨（2）日宣布，在台中烏日高鐵站特區推出的第三期「櫻花家綻」，將於清明節連假正式公開，此案總銷20億元，潛銷預約已突破三成，顯示烏日高鐵站特區房市持續發燒。

櫻花建去年大豐收，合併營收累計31.2億元，年增396.83%，稅後純益9.9億元，年增161.07%，每股稅後純益5.27元，獲利創歷史新高；董事會已通過每股擬配發2.7元股票股利、0.3元現金股利。櫻花建昨天股價以40元平盤作收。

櫻花建總經理陳世英表示，櫻花建今年仍是豐收年，包括「櫻花臻綻」、「櫻花澄品」、「村上森」等多件個案都將陸續完工入帳，為營收、獲利帶來極大的成長動能。櫻花建今年前二月合併營收累計1.59億元，年增率高達30,534%。

看好烏日高鐵特區房市前景，櫻花建近幾年積極布局高鐵特區房市，累計購入的6筆土地，合計總推案戶數可達1,000戶，總銷近100億元。其中，第一期「櫻花1綻」已賣完，第二期「櫻花臻綻」熱銷中，「櫻花家綻」為第三期。

陳世英指出，位於烏日高鐵特區、總銷約10億元的先建後售案「櫻花臻綻」，規劃115戶住家，每坪單價19萬至21萬元，去年11 月進場，目前銷售率已破八成。

針對烏日高鐵特區買氣持續升溫，櫻花建也決定乘勝追擊，4月6 日將公開「櫻花家綻」新案，此案規劃226戶、每坪單價19萬至22萬元，總銷約20億元。

展望今年，櫻花建預估有近50億元案量陸續入帳，包括總銷約13 億元的「村上森」，第1季完工交屋；總銷10億餘元的烏日區「櫻花臻綻」，第2季陸續完工。

另外，楊梅總銷約4億元大樓案「櫻花澄品」、平鎮總銷10億元「樸心匯」、林口總銷11億元「櫻花新天地」等案，也都將在今年完工入帳。

今年開始房價漲幅已趨緩，連帶屋主的租金開價也有所轉變，網路業者統計，除雙北市與高雄市租金較去年增加0.2~1.2%外，桃園縣及台中市，租金開價分別下跌1.6%、2%。

據好房網統計，各主要都會區租金開價增幅已趨緩，甚至有下跌情況，桃園縣租金從2013年每坪500元，下跌至2014年492元；台中市則從每坪493元，跌至483元。

租賃物件增競爭強
好房網總編輯吳光中分析，現在房價在高點，投資客賣房不願意降價，買方也不願追高的情況下，導致交易量大幅萎縮，於是屋主寧願將房屋出租，等待未來增值，使租賃物件增加，競爭更激烈，因此房東若要成功出租，必須降租，導致現在是「租客市場」。

桃園縣與台中市租金已開始小幅下滑，吳光中指出，這2個區域為投資客多的地區，因此市場供給量大、競爭激烈，屋主不得不降租金。在台北市租屋的蔡先生說，租屋網站上物件很多，有找到租金低於行情的物件才會租，且一定要「用力殺價！」

活化就是割地」？民進黨議員何文海昨天質疑，市府最近接連拿出多筆土地要進行「七十年的地上權設定招標」，相較於市長胡志強十三年任內沒有興建出一棟國民住宅、青年住宅，市府最近這些作為是要「圖利」誰？

對此，市長胡志強說，他剛上任時國民住宅過剩，還要重新包裝再出售；但何文海說，十三年時間過去，時空環境已不一樣。胡志強說，他現在已經開始規劃合宜住宅、青年住宅，「都在推動了」；但何文海批評，「只有推動，沒有看到任何成績」。

財局：中央規定年限
至於市府被質疑，為何最近接連拿土地出來「設定地上權」，而且一設定就是七十年？市府財政局長李錦娥說，由於財政部要求，五百坪以上公有土地「都只能活化、不能出售」，因此市府才會拿出來設定地上權；至於七十年的期限，則是財政部統一規定的年限。

李錦娥解釋，原本公有土地地上權的設定，中央規定年限是五十年，去年下半年改成七十年，這不是台中市府單一個案，而是通案；如果成功，「財政部」還會給中市府記獎。

但何文海則說，這次台中市府拿出的七十年地上權設定土地，都是屬於精華的土地，例如西屯區鑫港尾段就有三筆土地，以土地公告現值一平方公尺單價四萬七千元計算，土地價值高達兩億三千零四十九萬餘元。

另外，北屯區鑫新平段也有三筆土地，依土地公告現值來算，總價值三億九千兩百六十餘萬元；而大雅區馬岡段則有十二筆地號，總價約五千三百八十二萬餘元。

何文海說，這些土地如果以市價算，大概是土地公告現值加四成，這麼有價值的土地，為何要賤價設定地上權，而且一設定就是「七十年」？他要求市府應重新設定方向，把公有土地拿來照顧「平民百姓」，而不是「特定對象」。

改革後，現場競價環節最多只有3家公司參與。評標小組根據評標結果得出綜合得分，主持人確定排名在前幾位的投標人入圍。中標候選人及其順位元根據現場競價情況產生，但不得超過3人。也就是說，一些土豪將被上海市場拒之門外。


上海的土地出讓方式有望微調，此次調整之後，拍賣門檻會隨之越來越高。

有消息表示，上海土地交易部門上周召開競買人座談會，告知與會開發商擬改革土地出讓模式，計畫採取招標和掛牌結合的方式進行土地出讓，提高土地出讓保證金比例，上調後的比例或達40%。

記者在多家開發商中證實了這一消息。多位業內人士分析認為，這一舉措旨在提高上海土地出讓的門檻，按這一設想，該改革會先在商辦地塊推行，住宅地塊暫不實施。

改革後的土地公開公告方式不變，公證處於公告結束後一個工作日審核保證金，並於當日發佈通知，確定具體交易方式，以及後續交易活動安排。

根據審核情況，若通過保證金審核的有效申請人數達3人及以上，發佈有競價招標通知，投標人數不對外披露。若通過審核的有效申請人數為1~2人，即發佈掛牌通知，同時發佈競買人數。

流程方面，現場競價環節最多只有3家公司參與。也就是說，原本“15家企業參與，10家企業觀摩競拍過程”的場面可能不復存在。土地交易中心人士解釋稱，現場競價從人數上進行控制，競價時間能大大縮短。

此外對保密等級也予以提升，若複合式土地出讓最終成行，公告期結束，即繳納保證金的截止日期後一天，便會審核保證金。審核後若有效申請者達3人及以上，人數將不對外公佈。

此前，保證金提交之後進入報名環節，參與競拍的人數均會在官網上披露。在報名環節中，眾多開發企業甚至能從某些管道瞭解競爭對手情況，提前做準備。

此前，在上海多宗重要土地的拍賣中，都能找到競拍對手的資訊，“有一些小的開發商經常靠這個方法來‘混拍賣’，比如一些開發商不想溢價太高，就會提前找對手先行勾兌，勸他們提前放棄。”上海一家中等規模的開發商對記者透露，這也是要提高土地出讓保證金比例的原因，此前，只需要付20%就可以了，這次提高到40%。

會議中還透露出， 投標人私下接觸相關人員的，則3年內不得參加上海市土地使用權招標拍賣掛牌出讓活動，違約行為列入誠信檔案並上網公示，同時已提交的保證金不予退還。

這次會議中透露出更大的改變在出讓方式上。

評標分值一般由商務標分值和技術標分值兩部分組成，原則上總分設置為100分。通常情況下，商務標由4部分組成，分別是經濟實力、技術資質、專案經驗和出讓人回應度。

評標小組根據評標結果得出綜合得分，主持人確定排名在前幾位的投標人入圍。中標候選人及其順位元根據現場競價情況產生，但不得超過3人。

也就是說，一些土豪將被上海市場拒之門外，“這個市場將不再是有錢就可以買得到土地的了。”業內人士分析說，越是稀缺的土地，越會掌握在好的開發商手中，一些資質較差的開發商會因多個條件被拒之門外。

這不得不讓人想到，2006年的“星河灣、金地”搶地時間，當年7月中旬，受陸家嘴集團委託，浦東土地交易中心公開掛牌出讓占地560餘畝的“花木新民北路地塊”，27億元的底價使其成為年度浦東“地王”。

當時，金地集團以高出底價122%的59.89億元的報價領先，如果成交，則必將成為全國年度“地王”。最終的招標結果是浦東房地產交易中心卻發出通知，稱因“技術原因”暫停決標，並把保證金返還給8家企業，最終，和金地集團價格存在落差的星河灣以42.4億元中標。

不過，具體技術標和商務標的評分標準暫時還不得而知。不過，從種種跡象表明，這是不斷在提高標準的一個結果。此次參加會議的一家開發商對記者表示：“好的土地會集中在好的開發商手中，這對市場是一個優勝劣汰的結果。”

李嘉誠旗下的和記黃埔已初步獲倫敦市長同意，將投資10億英鎊在倫敦主要商業區金絲雀碼頭（Canary Wharf）以東3.2公里的Lewisham中，重建Convoys Wharf，發展商住項目。近年，長實集團已一躍成為英國最大的單一海外投資者，歷史投資總額超過300億英鎊。

長實集團躍居成為英國最大的單一海外投資者。圖為主席李嘉誠。

網易財經4月2日訊 據香港新報報導，李嘉誠旗下的和記黃埔已初步獲倫敦市長同意，將投資10億英鎊在倫敦主要商業區金絲雀碼頭（Canary Wharf）以東3.2公里的Lewisham中，重建Convoys Wharf，發展商住項目。

該專案是由倫敦市長詹森促成。整個商住專案占地16.7公頃，最多可發展成3,500個單位，和黃計畫在該專案發展寫字樓、商店、餐廳及酒店。該專案開發期為15年。

近年，長實集團已一躍成為英國最大的單一海外投資者，歷史投資總額超過300億英鎊。單在基建方面，長江集團為英國1/4的人口提供配氣服務，旗下的英國電網掌控英國30%的電力供應；去年收購的英國水務公司（Northumbrian Water）則為超過7%的英國人口提供食水，對英國的經濟與民生具重要的影響力。

保利地產（600048.SH）也有望搭上新一輪國企改革的列車。4月2日，保利地產董事長宋廣菊在投資者交流會上明確表示，不排除保利地產未來與保利置業（00119.HK）整合的可能性。

此前多年，保利集團旗下同時擁有保利地產和保利置業兩家地產公司平臺，雖劃地而治，但近年來兩家公司共同進入的區域越發重疊，同業競爭明顯。

而宋廣菊的此番表態，在保利地產本已增長的業績基礎上，再度打開了公司未來的想像空間。4月2日，保利地產股價大幅上漲7.01%，收於8.24元。

區域深耕戰略成型

保利地產年報顯示，2013年全年實現銷售簽約金額1252.89億元，同比升23.15%。期內淨利按年升27.36%，至107.47億元，首次過百億。

這得益於公司的“3+2+X”區域佈局戰略基本成型：2013年珠三角地區實現銷售超過300億，環渤海、長三角地區銷售額分別超過200億，成渝地區超過150億，中部地區接近150億。

從深耕程度來看，保利地產在上述區域也還有進一步增長的空間，特別是隨著近期京津冀一體化的推出。 保利地產總經理朱銘新表示，京津冀城市群只占公司土地儲備總面積的20%以上；同時，部分省會城市僅有1至3個項目，也還能繼續增加。

“京津冀與國家區域發展戰略高度吻合，未來將會重點關注該區域的發展。”朱銘新稱，今年土地拓展以一線城市和省會城市為主，並且向操盤能力強的分公司傾斜，全年安排土地投資款400億元。

與此同時，保利地產還將加大舊城改造力度。目前，保利已成立了專門的城投公司，在廣州、武漢、珠海、青島等城市跟蹤了20多個舊改項目，總建面3000萬平方米，未來3至5年將舊改項目年銷售額比重提升至15%至20%。

將坐享國企改革紅利？

在被問及不少國企已成立改革領導小組，保利是否會有相關動作和改革的意願時，宋廣菊以“都會有”來回應。

目前央企保利集團的情況是，旗下兩家地產平臺分別位於內地和香港，保利地產在A股上市，保利置業則是在香港上市的保利（香港）的子公司。2012年保利地產的股東大會上，曾有投資者建議保利地產通過在香港市場發行股票，以換股的方式合併保利置業，實現保利系地產業務的整合，從根本上解決雙方之間的同業競爭問題。當時管理層笑而未答。


此次保利地產董事長宋廣菊面對投資者的追問時，不再回避，直言兩者有整合可能性。而近期保利集團的一系列動作彰顯其對保利地產的支持。2月25日，保利集團增持保利地產股份40 萬股，且計畫在未來12 個月內繼續增持不超過2%股份。2 月28 日，公司董事和高管再次增持18 萬股。本次增持後，保利集團與其全資子公司保利南方集團有限公司（簡稱“保利南方”）合併持有保利地產股份31.47億股，占公司總股本的44.09%。保利南方為公司控股股東。

隨著資本市場地產融資功能恢復，中信建投分析師認為，保利地產作為大型國有地產集團，有望在融資或優先股制度推進過程中受益。改革紅利和探索也將在很長一段時間影響保利地產的發展速度和品質。

記者獨家獲悉，住建部日前召集部分城市在北京召開了一場共有產權住房試點城市座談會。

在上述座談會上，北京、上海、深圳、成都、黃石、淮安6個城市明確被列為全國共有產權住房試點城市。

4月2日，記者亦致電住建部相關人士對上述情況進行了核實。

共有產權被寫入2014年的政府工作報告，在這次會上，住建部副部長齊驥特別要求，試點城市進一步完善試點方案，特別強調要確保公平公正，並在此基礎上，探索建立符合國情的保障性住房供應體系。

有關“健全符合國情的住房保障和供應體系”，被寫入三中全會決定中，亦成為未來樓市調控長效機制的基本原則。

另據21世紀經濟報導記者多方採訪獲悉，目前住建部副部長牽頭的多個調研小組，已往安徽、貴州、江蘇等多地調研地方的住房保障和供應體系構成，包括住房保障政策體系、供應體系等多個方面，其中共有產權住房是重點之一。

“在去年年底中央政治局首次集體‘學房’的會議上，有相關領導認為完善住房供應體系可發展共有產權住房，要求住建部開展研究。”一位接近住建部的人士告訴21世紀經濟報導記者。

隨後，住建部對北京等多地的共有產權模式進行了調研，與此同時，上述人士進一步介紹，去年年底，有關部門向決策層遞交了湖北黃石市在國內首創的“共有產權、公共租賃”住房保障模式，讓決策者認識到了共有產權住房的好處。

所謂的黃石共有產權模式，21世紀經濟報導記者記者查看黃石房管局資料，即黃石融合經濟適用房、棚戶區改造等住房保障政策資源，率先在全國實現公租房制度，實現了住房保障物件全覆蓋。

在這一過程中，黃石創設了被拆遷人與他人共同持有房屋產權的“共有產權房”制度，一方面可以打開流轉通道，也可以破解保障房資金來源不足。

黃石市住房保障中心主任尹強曾介紹，打通由“租”到“有”的產權通道：公租房建設初期，主要是“以租為主、先租後售”，著眼於解決多數中低收入家庭住房問題；到中後期，則是“可租可售、租售並舉”。既穩定了公租房建設資金來源，也有利於調動保障對象的積極性，把政府在公租房管護中的無限責任轉化為有限責任，有效解決政策性住房“退出難”的問題。

公開資料亦顯示，住建部住房保障司司長侯淅瑉曾稱，黃石的成功模式不僅在湖北有示範效應，在全國也有很強的可複製性。

也因此，上述接近住建部的人士透露，決策層進一步認識到共有產權住房的好處，並促使共有產權住房寫進了今年的政府工作報告，住建部也多次提出要開展共有住房的試點。

就在4月1日，住建部在共有產權住房試點城市座談會上，明確包括黃石在內，北京、上海、深圳、成都、淮安6個城市為全國共有產權住房試點城市。

上述接近住建部的人士介紹，6個城市在共有產權的路徑不同，比如北京以自住型商品房為代表的共有產權房，成都把經適房與限價房將並軌管理，統一為共有產權房等。雖然試點城市的方式不盡相同，但是住建部明確要把公平公正作為基本原則，解決中低收入等特定群體的住房問題為主要目的。

住建部確立6個共有產權住房試點城市

上述接近住建部的人介紹，除了開展共有產權房試點，住建部領導亦要求，各地在完善試點的基礎上，探索建立符合國情的保障性住房供應體系。


中國房地產學會副會長陳國強（微博）介紹，去年10月份，政治局集體學“住房”，亦提出了“建立符合國情的保障性住房供應體系”，這是新一屆領導班子首次提出的住房思路，可以作為未來樓市長效機制的基本原則。

實際上，探索建立“符合國情的保障性住房供應體系”也是住建部2014年的重要任務之一，21世紀經濟報導記者亦採訪瞭解到，住建部正在各地調研地方的住房保障和供應體系構成，包括住房保障政策體系、供應體系等多個方面，瞭解地方住房保障和供應體系的情況，並吸取經驗。

其中，共有產權也是調研的重點之一。

香港資本市場對近期赴港上市的內地中小型房企表現冷淡。

3月28日掛牌的湖北發展商光穀聯合（00798.HK）上市首日即告“破發”，0.76港元的收盤價較0.83港元的發行價下跌超過8%。稍早前登陸港交所的另一家發展商陽光100中國（02608.HK）同樣以“破發”完成了上市後的首日亮相。

“近期上市的地產新股整體規模不大，知名度不夠，從土地儲備或者市銷率來看不便宜，導致已上市地產股大部分處於下跌狀態。”東方證券分析師張奇對《第一財經日報》記者表示。

高負債不受歡迎

此次上市的光穀聯合，主要在湖北及山東從事開發及營運主題產業園，主題產業園多數為高增值行業，包括軟體、金融服務、生物科技等。截至去年底，光谷聯合一共擁有11個產業園項目，以及3個住宅項目。

過去四年，光穀聯合的營業額複合年增長率為35.6%，利潤複合年增長率為23.9%，不過2013年20億元人民幣的營業額，在所有香港上市的內房股中仍屬於中小規模。

而稍早前上市的陽光100中國，去年前三季度銷售額為20億元人民幣，規模也不突出。

截至去年11月底，陽光100中國一共擁有25個開發中專案，折合土地儲備約1170萬平方米，其中多用途商務綜合體及複合型社區分別為530萬平方米及640萬平方米，分別占總土地儲備的45.3%及54.7%，多位於天津、重慶、武漢、長沙、南寧、濟南等二三線城市。

一家已上市內地房企高管對《第一財經日報》記者表示，香港投資者對內地房企的估值以往看重土地儲備，但如今更重視企業的負債率、利潤率以及持續經營的能力。

上述兩家新上市的房企恰恰表現出高負債的特點，其中光穀聯合截至去年9月底資本負債比率達到近150%，而陽光100中國的淨負債比率截至2013年9月底達到442%。儘管負債率會隨上市後股本擴大而下降，但負債高企的現狀顯然還是影響了投資者的信心。

此外，光穀聯合與陽光100中國“破發”的原因也與其不佳的上市時機有關。

儘管去年內地房地產市場量價齊升，但資本市場對房地產行業流動性的擔憂加劇，使得內房股的估值降至了歷史的低谷。而內地發展商以犧牲利潤率的方式維持規模擴張，也讓香港投資者對整個行業的前景感到擔憂。

再融資成本上升

事實上，不僅今年上市的兩家發展商經歷了“破發”的窘境，去年登陸港交所的內房股，上市後的股價表現也不盡如人意，目前尚有多家去年上市的內房股處於“潛水”狀態。

即便如此，有消息稱，今年排隊上市的內地發展商依然為數眾多，其中包括國瑞地產、力高地產、金輝中國、重慶協信、山東金山地產等中小型發展商。

此外，還有部分內地發展商選擇借殼的曲線方式。今年前三個月，已有吉林廣澤地產股份有限公司、遼寧實華集團、中國綠景地產控股、山東青建發展有限公司等開發商完成了在香港買殼的舉動。

在一個上市的非最佳視窗期，中小開發商仍然前赴後繼，從一個側面反映出這些開發商對融資的渴望，而這一現象背後的原因則在於內地面向房地產行業的信貸逐步收緊以及高成本融資難以為繼。

前述已上市內地房企高管表示，今年內地的銀根相對去年會稍微寬鬆，但針對房地產行業的信貸卻會收緊，而且資金會更多地流向大型發展商。

評級機構標準普爾在最近的一份報告中稱，多數未上市的小型開發商在資本市場的融資管道有限，銀行貸款曾是唯一的融資管道，但小型開發商要從國內銀行獲得開發貸可能須支付20%的利率，如果轉向信託融資取代銀行貸款，成本還要更高。

隨著土地成本不斷上升，房地產業的利潤率逐漸下降，再以15%~20%的利率融資對於中小型開發商而言已經難以承受，於是這些開發商前赴後繼湧向香港謀求上市地位以打開融資管道。


對於這些中小發展商而言，IPO只是第一步，其後的再融資才是上市更重要的目的所在。但要在目前的市況下通過發債實現再融資，這些中小發展商仍然面臨兩難的選擇。

近期寧波最大房企浙江興潤置業資不抵債，觸發債券市場對內房股的憂慮，超過六成的內房股已發行美元債在二手市場的價格跌破了發行價，這意味著若新股發債，將面臨不得不上調票息的壓力。

“近期內房股債券價格大幅下跌，投資者對新債的興趣下降。” 華富嘉洛證券定息產品部副總裁黎偲偲告訴《第一財經日報》記者，“在二手市場，恆大地產、雅居樂這樣的大型發展商債券收益率如今已經達到7%~8%，這意味著如果中小發展商要發行債券，需要支付很高的利息才能吸引債券投資者，這會導致他們融資成本的上升。”

號稱“亞洲最高公寓”、深圳福田“樓王”的東海國際公寓近日推出十套特價房，價格從原來最高時的每平7萬跌至49000，整整跌去了2萬元。
受銀行收緊房地產類貸款影響，三四月份，深圳新房價格出現久違的鬆動。今日，記者從仲介獲悉，號稱“亞洲最高公寓”、深圳福田“樓王”的東海國際公寓也推出十套特價房，價格從原來最高時的每平7萬跌至49000，整整跌去了2萬元，調整後的均價，已經與周邊10年樓齡的豪宅掛牌價看齊。炒房客認為，商住型公寓價格波動率較一般豪宅更高，目前樓市政策難明的前景下，或成為價格跳水的“領頭羊”。

“樓王”領先降

“東海國際公寓新放10套特價單位（折後單價47000每平米）”，記者昨日收到深圳一位元炒房客轉發的仲介短信，該短信詳細列出十套特價房的房號及總價，每套面積均為250平。“這一價格比2013年東海國際開盤時下跌不少，當時這個樓盤號稱7萬均價，一些高樓層、東南向的海景單位，曾經開價10萬每平米。”這位元炒房客告訴記者。

今天上午，記者以看樓者的身份到達東海國際公寓，仲介介紹，推出的十套特價房僅剩5F、6F兩套，其中6F總價為1256.89萬元，折合單價約為5.04萬/平，如果是一次性付款，則可以打95折，折後價約為47000/平。“我們這是海景房，還是現樓，交款之後即可入住。”仲介跟記者介紹。

隨後，仲介還帶記者參觀了特價的187-208平米帶裝修復式單位，價格為5.8萬每平米，“這樣的價位，比周邊香榭裡花園十年樓齡的複式都要便宜，你可以考慮抄底了。”仲介反復強調。

東海國際公寓位於深南大道北側，毗鄰招商銀行大廈，屬於大型綜合體東海國際中心總項目配套的高端公寓，該綜合體面積達50萬平方米，除了高端國際公寓，還包括兩棟已落成並入夥的甲級寫字樓、1棟已開業的五星級朗廷酒店。

而東海國際在深圳的知名度則來自它位於頂層80層的“樓王”，其登記的建築面積為870.99平方米，備案價格為29萬/平，總價達到2.53億，在2013年剛開盤時，一價成名。不過開盤半年來，價格反而逐步走低，以本次推出的10套特價單位看，折前價格約為6萬元每平，已呈階梯式下降態勢。

收益率低難吸引炒房客

記者隨後走訪了東海國際公寓附近的高端樓盤，如香榭裡花園、東海十八居等，發現降價之後的東海國際公寓單價已經與它們相當接近，如2004年入夥的香榭裡二期178平米大平面，目前放盤均價在45000到50000左右；樓齡稍短的東海十八居大平面單位，價格也在45000左右。另外，距離大約數公里外的福田中心區老牌豪宅黃埔雅苑，目前12年樓齡的大面積單位，均價也在4.5萬-5萬之間。

但在炒房者看來，深圳福田、南山的高端公寓供應量很大，價格或許還有下行空間。

有炒房客介紹，2011年時，蛇口蘭溪谷曾推出高端公寓單位，大概開盤均價在4萬元左右，但隨後房地產調控，這批高端公寓曾跌價25%，跌到3萬/平左右，價格波動幅度比蘭溪谷住宅樓要大很多。“近兩年，因為不限購不限貸，高端商務公寓曾經受市場歡迎，但供應量也放大了很多倍，僅東海國際就有近1000套房供應，深業地產的上城明年交樓，供應量更大，南山還有深圳灣1號等，房型動輒150、200平，因為年限短，必須50%首付，最長貸款年限10年。算下來，租金收益率極低。”炒樓客陳女士告訴記者。


她給記者算了一筆賬，打特價的5F單位，1256萬元，首付為628.8萬，月供為7.36萬（十年），在仲介放租每月約能收到2萬元租金，年化收益率尚不足2%，而且福田的高端公寓出租率要低於南山蛇口片區，對她來說，儘管不限購不限貸，吸引力仍然不大。

而有的炒房客則對高端商務公寓的用地年限提出疑慮，這些樓盤之所以不限購不限貸，主要是其屬“商業用地”，期限僅為50年，而東海國際開發商拿地在上世紀九十年代，土地實際使用年限僅剩30幾年，“目前《物權法》對商用物業到期續期尚無明確規定，因此還是有風險的。”

碧桂園再度從“中海系”挖來猛將。

昨日（4月2日），碧桂園公佈消息稱，中國海外前首席財務總監吳建斌出任碧桂園首席財務官及執行董事。

對此，輝立證券分析師陳耕對《每日經濟新聞》記者表示，受前任首席財務官伍綺琴離職的影響，碧桂園股價一度大跌，如今擁有中海背景的吳建斌接任，有望進一步提升碧桂園的融資能力，對於股價企穩有推動作用。

首席財務官完成“換崗”

碧桂園最新發佈的公告顯示，公司委任吳建斌為執行董事，楊國安為獨立非執行董事，兩項委任已於2014年4月1日起生效。此外，吳建斌還獲委任為首席財務官，自2014年4月30日起生效，這也意味著自今年3月19日碧桂園原首席財務官伍綺琴因個人原因請辭後，該職位終於完成“交接”。

資料顯示，吳建斌畢業于西安交通大學經濟與金融學院 （原陝西財經學院），並于澳門科技大學獲得工商管理碩士及博士學位，擁有30年企業財務、會計、投資運營及資訊化管理經驗，並為上海對外經貿大學兼職教授。

與知名會計師伍綺琴不同，吳建斌長期供職於被譽為地產界“黃埔軍校”的中海集團。資料顯示，吳建斌於1984年加入中國建築工程總公司，1987年獲准派駐中國海外發展有限公司，2001年任中國海外集團有限公司董事兼財務總監，2002年任中國海外發展有限公司執行董事兼財務總監，並于2009年調任為副主席兼非執行董事。在加入碧桂園之前，吳建斌為中國海外集團有限公司常務董事和副總經理，以及中海投資發展集團有限公司董事長。

據碧桂園內部人士的介紹，吳建斌長期負責中海集團的財務管理工作，為“中建系”的兩家子公司中國海外發展、中國建築的成功上市立下了汗馬功勞。此外，吳建斌曾親歷1987年、1997年、2008年三次金融危機，並參與了後兩次的公司危機處理。

在1997年亞洲金融風暴後，中海決定將有限的財務資源轉向內地房地產市場，此次戰略調整奠定了公司行業標杆的地位。在2008年席捲全球的次貸危機中，吳建斌表現出色，與國內多家企業折戟金融衍生品投資相比，中海集團在吳建斌的帶領下嚴控風險、謹慎理財，不僅未受金融危機影響，還取得了不錯的理財收益。

有望提升融資能力

《每日經濟新聞》記者發現，碧桂園現任行政總裁莫斌及聯席總裁朱榮斌都是從中建、中海系統進入碧桂園的幹將。隨著吳建斌的加盟，碧桂園的核心管理層將坐擁三名中建、中海背景的人才。

“中海系統最為人所稱讚的莫過於其強大的融資能力，中國海外的融資成本是所有內地房地產企業裡面最低的，這也是中海盈利能力一直被視為行業標杆的重要原因之一”，陳耕認為，吳建斌的加盟有望提升碧桂園的海外融資能力，為公司帶來更低成本的資金管道。


克爾瑞研究中心分析師朱一鳴告訴記者，以2013年為例，雖然房地產行業盈利能力下滑，但中國海外仍保持了28%的淨利潤率，在千億級別的企業中是最高的。企業通過嚴格的成本控制，使得三費費用率在行業中最低，僅為3.8%。在資金層面，中海的現金流最為充裕，債務結構優於其他千億企業。

“與之相對，碧桂園2013年報由於毛利率下滑以及淨負債率上漲引發投資者擔憂，吳建斌的加入有望為碧桂園帶來更優異的債務結構與強大的成本管控能力，對提升毛利率帶來正面影響”，朱一鳴認為。

資本市場率先給予正面回應，自3月12日發佈年報以來股價最高跌幅達32%的碧桂園一掃頹勢，昨日收盤大漲8.43%。

置地九倉鷹君首當其衝

近期亞洲多個地區爆發不少政治活動，如泰國的反政府示威及台灣的反服貿行動等，皆對當地的商業及經濟環境造成不少影響。目標為爭取於2017年實行行政長官真正普選而發起的「佔領中環」行動，預期或將於今年第三季進行；瑞銀首度對「佔中」進行分析，並預測有關政治活動將對本港地產及收租股的資產淨值（NAV）及2014年盈利帶來影響，其中以香港置地、九倉（004）及鷹君（041）所受的影響較顯著，最多逾五成。

NAV同樣受拖累

瑞銀表示，關注「佔中」活動將對香港的商業活動帶來不穩定情況，特別是位於核心地區的寫字樓及主打海外旅客的購物商場等，認為「佔中」阻礙了海外旅客來港。儘管目前有關活動的舉行日期還未有確定，但初步的計劃將是今年第三季或之後進行，而發動今次「佔中」活動的機構則預計，會有1萬名市民參與是次活動。

隨着多個國家開始放寬對內地的旅遊簽證，瑞銀認為，香港要保持過去的內地旅客來港的高增長率存在很大挑戰。2013年內地旅客來港消費的增長僅按年上升7%，相比2009年的17%歷史增幅大大放緩，建議港府須分配更多資源在旅遊設施，藉此保持香港的競爭力。

太地希慎領匯影響微

瑞銀估計，太古地產（1972）、希慎（014）及領匯（823）所受的影響較少，主因其寫字樓或購物商場的地理位置及租戶組合等，會較少受「佔中」活動影響，預計上述三間公司所受的影響均不多於10%；反之，香港置地及九倉則較多項目集中在核心地區，且目標客戶都以旅客為主。

以置地而言，預計其NAV及2014年的盈利將有52%及54%的影響，是眾多地產股及收租股中所受影響最大的一間；九倉的NAV及2014年盈利分別有24%及18%的影響。

瑞銀指出，「佔中」活動的口號為「讓愛與和平佔領中環」，但該行擔心有關活動將演變成失控的活動，對香港作為一個亞洲具效率的商業中心形象受到影響，且有關活動或會阻塞香港金融中心地段的交通。

該行以泰國曼谷今年初爆發的示威行動為例，指出有關活動打擊了當地的旅遊業，超過45個城市對該市發出旅遊警告，令訪客量按年下跌4.1%；據泰國旅遊局估計，有關示威行動單單於今年1月便造成6.45億美元（50.31億港元）的損失。

中海外前高層吳建斌接任

碧桂園（2007）公布，委任中國海外集團前高層吳建斌為首席財務官，底薪500萬元人民幣（約625萬港元），接替將於本月底離任的伍綺琴。吳建斌同時獲委任為該公司的執行董事，昨天起生效。受惠於整個內房行業股價大升，以及上述利好消息刺激，碧桂園股價昨天急升逾8%，收報3.73元；成交增至3.6億元。

底薪625萬加花紅

碧桂園昨天開市前宣布，委任現年51歲的吳建斌為執行董事及首席財務官，分別於4月1日及4月30日起生效。吳建斌早於1984年加入中國建築工程總公司，其後曾先後在中國海外（688）、中國海外集團等任財務總監，於2009年調任為中國海外的副主席兼非執行董事。

加入碧桂園前，吳建斌為中國海外集團的常務董事及副總經理，以及中海投資發展集團的董事長。

吳建斌加入碧桂園後，將獲得基本年薪500萬元人民幣（約625萬港元）及其他附加福利，並獲得年終管理花紅等。

至於在碧桂園工作逾6年的伍綺琴，於上月中表示因私人理由辭任首席財務官一職，她本人於周二（4月1日）向基金、分析員及記者朋友等發出電郵，感謝他們多年來的支持，又指自己將於4月底離開公司，目前休假。

伍綺琴上月的辭任讓市場感到突然，碧桂園股價自業績後更是一沉不起，主席楊國強在伍綺琴公布辭職當日召開了分析員會議，指出「人事變動很正常，新任人選在內部調升或外聘則仍在考慮中」。

他強調，伍綺琴與集團一直合作非常愉快，絕對沒有意見不合。總裁莫斌補充說，集團近年在馬來西亞及美國等海外地區發展日益增大，相信伍綺琴感到工作量也較以前多，故主動提出讓年輕一代來出任該職位，並在完成集團年報後開始休息。

大股東兩度增持

正於碧桂園公布伍綺琴辭職當日，大股東兼副主席楊惠妍入市增持碧桂園股份。據港交所顯示，楊惠妍先後於3月19日及20日，分別以每股平均價3.084元及3.138元，各增持300萬股，涉資925.2萬元及941.4萬元，持股量由58.19%增至58.23%。

另外，本報早前獲得消息指出，除伍綺琴辭任外，集團整個香港投資者關係部門全數員工也同時被辭退，涉及人數約3至4名。據最新消息透露，相關員工至今仍留在碧桂園的投資關係部工作，並未被辭退。

業界：辣招未撤 成交量難復升

樓市前景未明，加上辣招威力仍在，樓市成交仍偏淡。土地註冊處資料顯示，本年首季共錄得近1.4萬宗整體物業（包括住宅、工商舖和車位等）買賣登記，較去年同期跌44%。此外，大圍公屋顯徑邨一個8個月前，以高價易手的公屋單位，由於買家撻訂，新近單位再度易手，成交價8個月內下跌6%。

土地註冊處昨天公布，首季整體物業買賣合共錄得13988宗，較去年同期的24786宗，大幅減少44%，辣招大幅壓低樓市成交宗數。住宅物業登記量也下調，今年首季共10788宗，去年同期則有16271宗，挫34%。

上月住宅成交量創新低

若單計3月份數字，整體物業買賣共錄得4184宗，較2月增4.9%；住宅物業則僅有3141宗，按月微減0.6%，宗數創有紀錄以來按月新低。

美聯物業首席分析師劉嘉輝說，近日部分業主議價空間擴闊後，多個屋苑交投轉旺，表現明顯改善，估計二手註冊量將由3月份約2717宗，在4月份重上至逾3000宗甚至4000宗水平，但實際宗數仍然屬低水平。他相信，辣招未撤的情況下，樓市成交量難以回升至辣招前的水平。

實際上，雖然部分地區成交量增加，造價下調漸已成風。土地註冊處資料顯示，大圍公屋顯徑邨顯富樓高層6室，實用面積544方呎（建呎707），以自由市場價320萬元易手，實用呎價5882元（建呎4526元）。資料顯示，單位曾在2013年7月中以自由市場價339.8萬元易手，造價一度創下當時全港公屋造價次高紀錄，惟及後遭買家撻訂。

造價次高公屋撻訂減6%沽

原業主後來將單位以340萬元放售，相隔8個月後再度沽出，以是次320萬元成交價計，已跌價6%，但仍屬全港公屋樓價第三高。世紀21奇豐物業分行經理李嘉文指出，現時顯徑邨放盤悉數為已補地價單位，放售價約300萬元。

利嘉閣地產助理分區經理伍仲華說，荔枝角美孚新邨蘭秀道2號高層A室三房單位，減價20萬以780萬元易手，單位實用面積719方呎（建呎959），實用呎價10848元（建呎8133元）。

豪宅方面，市傳九龍站君臨天下1座高層C室，實用面積1051方呎，原以3700萬元放售，後減價200萬元，以約3500萬元易手，實呎價3.3萬元。

長實股價3年高 新地逼「紅底」水平

港府表示在樓市過熱時，才會重推港人港地，加上個別樓盤銷情理想，本港地產股昨全綫發力上揚，長實（00001）升至3年高位，新地（00016）亦逼近「紅底」水平。

?生地產分類指數昨升3.7%，成交55.6億元，其中長實及新地更進佔十大成交榜第6及7位。新地動力強勁，昨成交14.4億元，為過去1個月日均成交額2.6倍。

新地紅輪 開始有利可圖

新地2月公布業績時，一併公布發行紅利認股證（俗稱紅輪）集資，隨着股價急升，認股證開始有利可圖。新地的連權股份最後買賣日期為下周一，即在該日或以前買入新地股份，將可以「12送1」形式獲發紅利認股證，每股認購價為98.6元。以新地昨收市價99.75元計，倘股價在認股證開賣日（4月24日）後一直高於認購價，股東便有利可圖。

特首梁振英周二出席行政會議前指出，「港人港地」屬先導計劃，在樓市過熱時才用，自「雙辣招」措施後，樓市已經不存在過熱情況。金融市場解讀為「港人港地」暫停，隨即惹來資金追逐估值偏低的地產股。

長沙灣新盤丰滙成績理想的長實，昨升至3年高位，成交額13.1億元。新世界（00017）連升5日，昨再升2.7%。新地升至4個月高位，與「紅底股」只有一步之遙。

券商：估值低殘 資金追落後

曾預測樓價兩年跌30%的巴克萊亞太區房地產研究主管雷國怡，昨在報告中指，雖然不認為特首的言論會導致調控鬆綁，但相信會改變市場對估值偏低的地產股的看法，加上地產股今年累跌8%，跑輸?指的跌5%，短期或會反彈。

有基金經理認為，本港地產股估值低殘，現時上升純因技術反彈，並非樓市基本因素轉好，而「港人港地」暫時擱置又令投資者風險胃納增加，因此如擁有淨現金、股價較每股資產淨值折讓逾30%的信和（00083）等借勢反彈。

瑞穗亞洲房地產分析師金增祥指，長實新盤銷售不錯，一手樓價又保持平穩，未有出現大規模減價，加上特首明言樓價已受控，提升整個市場的成交氣氛，地產股遂上漲。

美銀美林指，自「港人港地」等辣招推出以來，海外買家的買樓意慾明顯下降。該行續稱，本港首季一級寫字樓租金按季持平，相信今年中環寫字樓租金會保持平穩，惟大幅反彈的可能性不大。

萊坊：按年挫5.8% 樓價有下調壓力

反映地價走勢的《亞洲優質開發用地指數》顯示，本港去年第四季住宅地價指數按年跌5.8%，屬亞洲13個城市之中，唯一地價下跌的地區，料地皮附近的住宅樓價有下調壓力。

萊坊《亞洲優質開發用地指數》分析了亞洲13個城市，包括香港、上海、北京、廣州、新加坡、吉隆坡及東京等地，以各地的高端住宅及寫字樓用地的總開發值、建築成本、收購成本及利潤等因素，推算發展商的投地出價。

優質商廈地價 按年跌5.5%

據報告顯示，本港高端住宅開發用地指數去年第四季度，按年下跌5.8%，屬期內13個城市，唯一一個地價下跌的地區。本港優質寫字樓開發用地指數亦見下跌，按年跌幅約5.5%，僅次於跌幅最大的孟買（7.3%）。而新加坡地價指數升幅亦見放緩，按年上升約1.70%。

至於雅加達、吉隆坡及北京，地價指數則分別按年上升58.8%、37.3%及25.8%，屬3個升幅最大的城市。

萊坊亞太區研究部主管Nicholas Holt解釋，香港及新加坡早年推出的調控樓市措施，已經開始發揮效力，預計會減少發展商的銷售利潤，將來可能會有更多發展商，尋求其他海外的投資機會。

住宅商廈平均價 港仍最高

萊坊董事及大中華研究及諮詢部主管林浩文預計，受地價回落影響，地皮附近的住宅樓價短期有下調壓力，但以較低地價批出的住宅用地，將來落成的單位樓價會否同樣低廉，則要視乎當時的市場需求，發展商未必會因此平賣單位。

雖然本港地價指數回落，但平均住宅及寫字樓價格，仍是13個城市之中最高，其次為新加坡及東京。

3地明截標 筲箕灣地估值降

另外，政府早前推出的3幅住宅用地，將於明天截標，其中包括筲箕灣愛勤道與愛德街交界，以及大圍美田路兩幅住宅用地。但受近期疲弱的市況及提前加息等因素影響，其中筲箕灣愛勤道與愛德街交界住宅用地估值，被下調約14%，估值約2.77億至3.69億元，樓面呎價約6,000至8,000元，項目可建樓面面積約4.61萬平方呎。

而大圍美田路住宅用地，估值則約2億至2.1億元，樓面呎價約3,800至4,000元，項目可建樓面面積約5.25萬平方呎。尚餘的1幅則位於長沙灣道650號，屬商住用地，估值約6.77億至10.64億元，樓面呎價約3,500至5,500元，可建樓面面積約19.35萬平方呎。

招商局置地（00978）是招商局集團地產板塊的唯一海外上市平台，擁有獨特的離岸資金渠道，用以支持母公司定下至2018年的物業銷售達千億元人民幣的發展計劃。

花旗報告預計，母公司最快在今年上半年再向招商局置地注資，目標股價為2.48元。

招商局集團於2012年收購了招商局置地控股權後，在去年9月便宣布以66.88億元作價向母公司收購滙聚控股、華敏投資及樂富投資全部權益，及會鵬房地產發展全部50%權益，代價是以每股2.05元向母公司發行28.97億股新股支付，以及向機構及專業投資者發行3.65億股所得款項支付。而港交所權益披露，單單是霸菱資產管理便認購了9,200萬股，佔3.65億股之中的25.2%，預計其他股份也會落入中長綫投資者手中，故此招商局置地的真正街貨應該頗疏。

昨日，招商局置地的股價蓄勢由谷底反彈，全日總成交股份高達4,100萬股，較上一個交易日的451萬股成交，激增逾8倍，表明購買力急速提升，預示股價快將迎來強烈的反彈，現價正處於谷底，值博率不俗。

根據資料，母公司向招商局置地注入的資產主要位於中國四個經濟發展蓬勃的城市，分別為重慶市、廣州市、佛山市及南京市的十一個房地產開發項目，所佔權益介乎25.5%至51%，合共總建築面積630萬平方米。完成後，母公司將會增持公司28.97億股，使其持股量由70.18%增至74.35%，顯示母公司對招商局置地發展前景充滿信心。分析認為，招商局集團收購招商局置地的控股權未夠24個月的反收購限制期，便展開大規模注資，故此被視為反收購，監管機構要以新上市看待及審查。而招商局置地的上述注資已完成反收購，實現新上市，表明這個老牌的地產巨頭開始了新一輪的發力，此乃日後更多注資的伏綫，同時也給予其他內房殼股帶來示範作用。

土地儲備迅速壯大

由於內房企業融資困難，另覓集資途徑屬正常之舉，今次招商局置地注資成功，將引起內地房產商對香港買殼的興趣，未來再有更多宗控股權交易並不意外，殼價亦會水漲船高。招商局置地作為母公司海外上市旗艦，擁有海外低成本的獨特融資渠道後，2013年11月便斥資高達52.88億元（人民幣．下同），分別收購了佛山市南海區之土地，總佔地面積為68,072平方米；佛山市禪城區土地，總佔地面積為59,363平方米，以及四川省重慶市之土地，總計容建築面積不大於110萬平方米，使公司土地儲備迅速壯大。招商局置地執行董事兼財務總監余志良接受專訪時透露，2013年11月取得的三幅地皮，面積共涉150萬平方米，而三地塊全部均以底價勾出，平均每平方米地價約3,000元，地價成本低將可確保盈利。

截至2013年12月底止，招商局置地於重慶市、廣州市、佛山市及南京市這四個城市15個項目的總建築面積約893萬平方米。更重要的是，招商局置地作為母公司唯一海外上市平台，受惠於招商地產歷經多年而建立的品牌、商譽和運營管理平台，公司的房地產開發業務發展非常快速。2014年頭繼續積極以低成本投地，今年首兩個月便斥資近25億元，分別投得廣東省佛山市的99,317平方米地塊，以及廣州市佔地面積為17,779平方米地塊。

盈利增長動力強勁

2013年度，招商局置地的營業額上升58.8%至69.28億元，盈利增長7%至4.59億元。2014年度，公司預計發展之物業項目開工建設總面積達180萬平方米，可銷售項目約15個，管理層預期今年的預售目標為100億元（人民幣．下同），按年增36%。根據彭博預測，料其2014年度的盈利會增長1.08倍至9.54億元，而2015年度進一步增至12.92億元，強勁的盈利增長動力有利股價展開強烈的反彈浪。

招商局集團定下2018年度的物業銷售達千億元，但2012年的簽約銷售金額僅363.86億元，距離目標甚遠。為此，母公司在香港搭建了境外平台，希望利用海外的低成本資金，積極開展業務擴張，而招商局置地將需擔大旗，才能實現母公司的2018年千億物業銷售，百億元盈利的目標。花旗在今年1月的報告指出，招商局置地擁有強大的背景作支持，有望獲母企注入資產，相信最快上半年出現，故首予「買入」評級，目標價2.48港元，較每股資產淨值折讓30%。

從走勢上看，公司的股價由3.75元港元高位回落，昨日則以1.32港元報收，股價已跌至招商局集團未入主的起步位，估計股價應有強烈反彈。

百仕通集團 (Blackstone Group) (BX-US) 正在洽談出售位於波士頓的 6 筆頂級商辦，售價約為 25 億美元。據知情人士透露，百仕通自 2007 年收購地產公司 Equity Office Properties Trust 後就持續在進行資產布局。

《彭博社》報導，知情人士表示，這些商辦面積共 34.4 萬平方公尺，大多位於波士頓市中心，百仕通正與幾位可能買家進行接觸，包括大都會人壽 (MetLife Inc.) (MET-US)、新加坡投資公司 (GIC Pte)、挪威銀行 Investment Management 地產公司 Oxford Properties Group 等。

此外，百仕通也同意購買舊金山商辦 One Market Plaza 的 49% 股權。這是百仕通第 2 筆核心優質資產投資；核心資產是指高品質、在主要市場易於出租，能提供投資人低風險、穩定報酬的物件。此筆交易推升這棟商辦估值至 12 億美元以上。