千億元建案延後 中南部首購夯

受氣候、太陽花學運、游資流向股市等因素影響，第1季房市北冷南熱，《蘋果》統計十大代銷Q1原定總推案總量達2370億元，但有逾千億元建案延後推出。雙北市建案銷售看個案表現，清明連假各案場來人漸回籠，台中、高雄首購產品吃香，豪宅因推案量大，去化速度趨緩。

政府稽核查稅及打房力道漸增，讓北部代銷業出現寒蟬效應，《蘋果》定期調查各檔期銷售狀況，有別於農曆春節後代銷大方公布市況，新聯陽實業、海悅廣告、創意家行銷負責人皆轉趨保守，只願用籠統「形容詞」描述去化狀況，海悅廣告總經理王俊傑更直言：「政府積極作為，房市受到壓抑，要一個產業死很easy，大環境讓人悲觀。」

「520檔期才明朗」
新聯陽實業第1季原定推案量達700億元，但總銷120億元景美地上權案「華固新天地」因建照延後取得，月底才正式銷售，指標案林口「世紀長虹」與台中七期「宝格」則順銷，總經理黃清益稱：「天氣好，來人就增，個案特色也會決定銷售率。」他舉新成屋「世紀長虹」為例，基地大、又是當地最高建築，自然有磁吸效應，假日來人衝上80餘組。

「第一季觀望氣氛濃，市場走自用格局，置產族有下降。」甲山林廣告副總經理徐永仁觀察，清明連假各案場有加溫趨勢，淡水「天藝」產品特殊，1周去化8~10戶，景美「靜心文匯」1周約去化5戶，但整體市況要延續到520檔期才會更明朗。信義代銷研展部經理楊國昌也認為，329檔期推案量大，效應會遞延至4、5月。

高雄豪宅冷、首購市場夯。廣誠廣告協理董上裕直言：「70坪以下都很好賣！」高鐵站旁「新光more」規劃25~36坪2、3房，1個月去化7成，美術館總銷25億元「擁樂」已去化10億元，規劃50~90坪，70坪以下快賣完。

小坪數宅月賣5成
而台中萬群地產在逢甲大學旁推總銷25億元小坪數宅「達利晶漾」，1個月去化逾5成。
對於海悅、甲山林等北部代銷紛紛南下推案，高雄在地業者直言，高雄前3大代銷都不太想接豪宅案，因案量太大，不可能只靠北部投資客，且高雄投資報酬率無法和北部相比，在地有錢人寧可買透天。

台北市政府聯合中央一起查預售屋，稽查成績一片滿江紅。其中以違反「定型化契約」的違規比例最高，高達76%。這次稽查結果顯示，以下5個常出現的契約地雷是業者最容易「輕描淡寫」的部分，想買預售屋的民眾千萬要睜大眼睛。

可以把契約帶回家看嗎? 在沒有簽約之前，民眾依法有5天的「契約審閱期」，在不用支付任何訂金的情況下，民眾可以把契約帶回去。而買賣雙方也必須在契約審閱期的欄位上簽名，才能代表這道手續已經完成。可是調查時普遍發現，業者提供的審閱期不夠，或是以「借閱」代替審閱，甚至不讓民眾借閱。

找不到陽台、雨遮、屋簷的面積? 建商應該要清楚標明陽台、雨遮、屋簷等「附屬建物」的面積，但有些業者並沒有在定型化契約中明示。
另外，有業者沒有表明「陽台」應該算入房屋價格，容易誤導民眾。還有業者在契約中附上但書，表示「本價格須經建設公司同意使得售出」，對民眾而言並不公平。

只有一種履約保證方式可以選? 政府規定的履約保證有5種：「不動產開發信託」、「價金返還之保證」、「價金信託」、「同業連帶擔保」、「公會連帶保證」。而業者應該要將5種履約方式都告訴民眾，再由民眾決定要採用哪一種。

但目前普遍的狀況是，業者就自行挑選其中的一種，買房民眾並沒有選擇的餘地。 如果違約，會有什麼損失? 業者和購屋民眾簽約時，應該要完整的列出違約時的處罰條款。

但稽查結果發現，某些建商只揭露一部分，資訊不透明、不對等，如果日後有糾紛的話，買屋民眾很容易成為吃虧的一方。

「交屋保留款」要多少才合理? 內政部規定，購買預售屋時，買方最少可保留總房價5%當作「交屋保留款」。

但這些稽查的預售案中，交屋保留款卻只有總房價價的1%~3%，有些甚至直接就約定保留款為10萬元，和百萬、千萬的房屋價格相比，買方幾乎沒有談判籌碼。

台北市捷運工程局最新公告聯開案「臨沂帝國」，共有6戶釋出對外標售，總價從7825萬元至8786萬元，換算每坪單價從119萬~136萬元不等，單價創下捷運聯開案標售的新高價，以忠孝新生正市中心的地段來看，每坪120萬元的捷運聯開案新成屋，價格上相當具有競爭力。

捷運工程局預計在5月底標售捷運聯開案「碧潭有約」，而最新公布的捷運聯開案「臨沂帝國」也將在6月開標，總計釋出6戶，總銷金額為4.86億元，坪數則從62.5~64.5坪不等，平均底價為每坪123萬元。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，「臨沂帝國」屬於台北市中心的捷運聯開案，周邊生活機能成熟，交通便利性高，捷運工程局此次標售底價每坪約123萬元，創下聯開案標售的新高價。

不過，他也提到，「臨沂帝國」屬於商圈內的地標大樓社區，加上市中心地段與捷運宅新成屋的條件，每坪123萬元的單價並不高，美中不足的是住家產品位於社區後棟，且樓層屬於中低樓層的3~5樓，不過預期標售價格還有攀升空間。

信義房屋統計發現，目前除了小坪數的捷運宅受到民眾歡迎外，總價7千萬元以上的捷運聯開住宅案，也能吸引自住客的目光，如南京三民站的「藏富」，就有成交5戶7千萬元以上住家，捷運共構宅「京華苑」高樓層的14樓，2013年4月移轉時，實價登錄也曾出現總價8588萬元，單坪162.6萬元的交易紀錄(拆算車位)，顯見在台北市的精華路段，中大坪數的捷運宅也有不錯的市場。

台灣房屋東門永康特許加盟店首席協理陳國欽表示，「臨沂帝國」位於北臨沂段，根據實價資訊，目前周邊中古屋成交均價每坪80萬至100萬，且該案位處板南及新蘆雙捷運交會，交通便捷，加上屋齡新、抗震係數高，每層兩戶單純設計，對於6月即將開標的捷運聯開案「臨沂帝國」，平均底價約每坪123萬元，預期得標價格有一成五的成長空間。

陳國欽分析，「臨沂帝國」位處中正及大安兩區，因此市場能見度高，開放型市場，帶動流通性買盤，且該案規劃坪數62.5~64.5坪，訴求北市換屋族群，因自住所需，對於置產需求考量基礎就不太在意，加上此次僅釋出6戶，對於目前換屋市場，此次標售應可開出漂亮紅盤。

近1個月的學潮，讓立法院「都市更新條例修正草案」修法時程延宕，北市府預估將有322件都更案受影響。對此，市府都市更新處長林崇傑表示，修法一次到位難度高，建議可分階段修法。

林崇傑也提出可能的解套辦法，他表示，只要都更單元，超過3∕5同意比例，即可直接進入事業計畫審議，免經事業概要流程，自然不會因事業概要核准門檻條文失效，而必須暫停都更。

市府都市發展局昨天在議會進行工作報告時，不少議員相當關心都更條例修法進度，甚至直言不趕快想點辦法，北市的都更就不用玩了，副市長張金鶚應盡快向內政部協調、溝通。

林崇傑表示，中央也很緊張，目前北市只能加快已審議腳步，把衝擊減少。

林崇傑指出，內政部已有幾個解決方案，近期內應會對外公布。北市的態度是希望「走過的程序不要重來」，進行中的案子，希望盡可能照顧其權益。

林崇傑坦言，都更條例修正草案只須修改2條文，就能解決條文即將失效的窘境。不過因各團體都希望納入自己想要的條文，目前立院就有23個版本，修法一次到位難度高。

立法院財政委員會2014年4月7日邀集財政部、內政部報告「推動不動產稅制朝房地合一課稅制之阻力及其解決之道」。財政部長張盛和表示，若財政部盡快於2015年修法，推出「進化版奢侈稅」，有機會2016年讓舊版奢侈稅退場、進化版奢侈稅上路，讓短期炒房的投資客「賺多少、課多少」，也讓不動產稅制更符合居住正義與賦稅公平。但未來出售房產者，稅負可能加重。

張盛和表示，目前台灣不動產課稅制度，採取房、地分離，未來若採房地合一課稅，就會趨近於實價課稅，未來出售房產者，稅負可能加重。但如何房地合一法，財政部尚無腹案，確切的衝擊尚難評估。但希望在維持土增稅不變下，設計其他稅制連結，不重複課稅，就可在不違憲下漸進改革。

目前內政部的實價登錄制度，在「配套未完善下」不能做為課稅依據，但張盛和預期，奢侈稅上路4年後，稅捐機關已可掌握短期交易實價，等於為「房地合一」的實價課稅制打下基礎，不必等實價登錄資料完整化。財政部將委託學者就「房地合一」課稅提出研究，傾向在不修憲原則下，進行房產稅制改革；不動產實價課稅必須循序漸進，無法一步到位，初期應將短期不動產買賣納為優先施行對象。

台北捷運忠孝新生站聯合開發大樓「臨沂帝國」6戶，昨公告6月標售，底價平均每坪123萬元，創下聯開案標售底價新高。

板南新莊線交會
此次北市捷運局釋出3~5樓、62~64坪戶型，底價7825~8786萬元，拆算車位後單坪119~136萬元，6月9日開標。台灣房屋東門永康特許加盟店首席協理陳國欽表示，據實價資訊，周邊中古屋每坪80~100萬元，該案屋齡僅4年，又有捷運板南、新莊線交會優勢，預期得標價至少超過底價1.5成。

信義房屋企研室專案經理曾敬德指出，捷運東門站聯開案「京華苑」頂樓戶單坪162萬元，雖為特殊交易，但可推估同質產品「臨沂帝國」應不只120多萬元。

另外，台北車站商圈的K Mall大樓8樓也將出售，負責標售的第一太平戴維斯指出，底價約7.89億元，建坪951.2坪，土地持分49.38坪，換算每坪82.9萬元，本月28日開標。目前該物件由達涵投顧公司所有、夏朵補習班承租，每月每坪租金約1700~1800元，報酬率達2.6%。

標售市場冷流標
延續第1季標售市場的冷清，守望台聖經書社台灣分社昨日委託戴德梁行標售位在台北市雲和街99巷分社，開價10億元，流標收場。

近年觀光旅遊潮旺盛，熱門店面或整棟飯店交易熱絡，網路出現建商將全新大樓出售，要尋找飯店業者經營。據《蘋果》統計，網路刊登整棟大樓交易物件，包括透天別墅、商辦大樓、店面等，台北市共約20件。

「樂屋網」待售物件即有全新大樓整棟開價10億元出售，土地面積約138.2坪，共規劃13樓、51間房，位於台北市士林區延平北路五段。

也能當住宅和商辦
委託銷售的住商不動產天母忠誠加盟店李國興表示，此物件為建商規劃要賣給飯店業者的大樓，土地使用分區為商1，主要因現在兩岸旅遊旺盛，該案可做平價飯店，適合不想在市中心經營飯店的業者購買。全球資產管理公司專案經理王維宏指出，該案因路寬有12米以上，符合旅館經營資格，也可做一般住宅、零售業及辦公室使用。

萬華區武昌街二段則出現開價23億元的整棟大樓物件，土地總面積約313.7坪。網路說明指出，此為完整的大樓釋出，使用分區為商4，可規劃商場、店面、飯店等使用。

永慶資產管理協理黃增福說，現在商業大樓改建為商旅成風潮，如林森北路的錢櫃KTV改建為桔子商旅、南京東路二段的黑橋牌大樓改建為舞衣新宿、南京東路三段的錢櫃KTV則改建為闊飯店。

改建注意空間問題
王維宏提醒，若要做旅館使用，須注意房間的採光、衛浴隔間、消防及水管設置，若大樓屋齡較老且是辦公大樓改建，會有天花板降低、地板加高等的空間縮小問題，且整棟大樓管線也要重新拉設。

台北捷運松山線預計年底通車，房仲業指出，松山線沿線8個站的房價，近1年來已有5.65％?14.47％漲幅，其中雙捷運交會點如西門、中山、松江南京等漲幅均逾1成，其中又以中山站上漲14.47％最多。

住商不動產企研室主任徐佳馨說，近1年松山線沿線周邊房價平均漲幅約1成，南京復興站與松江南京站，每坪均價70萬元，行情漲勢未停，還有1成漲幅可期待；末端南京三民站與松山站附近，因有饒河街夜市與五分埔商圈，未來也有1成5漲幅空間。

店面部分，包括中山站、南京東路站附近商圈都有知名店面成交，尤以商業大樓改建商旅蔚為風潮，如林森北路錢櫃KTV已改建為桔子商旅、南京東路2段黑橋牌大樓改建為舞衣新宿，南京東路3段錢櫃KTV則改建為闊飯店。 徐佳馨指出，近1年松山線沿線圍籬陸續拆除後，店面租金上漲2成以上，每坪租金為7000至8000元，年底通車後，店面租金後勢仍看好。

根據統計，北市商辦空置率為近5年新低，租金則是連5季走揚，永慶房屋表示，看好陸資、陸客帶來的投資商機，例如未來陸資引進的商務類之辦公需求、以及陸客帶來的服務類之住宿、消費需求等情況下，台灣商用不動產投資將可望持續加溫。

統計今年第1季台北市商辦的平均租金為2,077元/坪/月，平均空置率為7.6%。商辦空置率為近5年新低，租金行情則已是連續5季呈現上升走勢。加上目前捷運信義線、松山線沿站經過的信義計劃區、敦南商圈、以及南京東路商圈，商辦、商旅及店面的詢問需求依舊相當高，將持續吸引置產、自用買家進駐。

永慶資產管理協理黃增福表示，近期商用不動產交易冷清，但市區辦公大樓、廠辦產品仍有一定的自用需求存在，外資、陸資企業、及國內中小企業持續增加辦公使用，加快去化辦公大樓的空置狀況，下季交易量也預期將會有進一步增長。

不過整體商用不動產交易市場首季表現卻欠佳、交易量大幅縮減，根據永慶資產管理統計，2014年第1季億元以上商用不動產的交易金額約96.9億元，較上季327.4億元、量縮約7成，為近2年來單季新低。

但看好未來兩岸開放，引進大陸資金，黃增福認為，在陸資的帶動下，以及政策獎勵業者參與政府辦理的招商投資案，吸引國內外資金投入具收益型的商用不動產、公有土地地上權案、BOT開發案，以及擔任公辦都更案實施者等，營建業、壽險業也持續擴大不動產佈局，並朝向多角化發展，可選擇的投資標得類型也更多。

2015年桃園機場捷運通車前一波閱點率激增，根台灣房屋官網待售物件中，以2014年Q1點閱熱站排行前10名，A3新北產業園區站以黑馬姿態奪冠，令人意外的是一向當紅的新莊副都心站僅排在第10名。

根據台灣房屋官網待售物件中機場捷運站前十大點閱熱站排名如下，1.新北產業園區站(A3)、2.高鐵桃園站(A18)、3.橫山站(A16)、4.環北站(A21)、5.A15(大園)、6.桃園體育園區(A19)、7.坑口(A11)、8.長庚醫院(A8)、9.領航(A17)、10.新莊副都心(A4)。

新北市金磚區 新北產業園區站

台灣房屋智庫經理江怡慧指出，依過去經驗來看，隨著都市發展之變遷，及區域各項發展利多發酵，南港已逐步脫胎換骨，甚至是現階段北市各區中，發展潛力最雄厚者。新北產業園區站(A3)的範圍橫跨「副都心重劃區」和「頭前重劃區」，又具交會站優勢，為桃園捷運機場線(興建中)與台北捷運黃線(環狀線；興建中)交會的捷運車站，未來可以直達捷運「大坪林站」，往南往西都很方便。

另外預定2018年環狀線延伸通車至劍南路站，更是如虎添翼，待機場捷運線通車時亦提供預辦登機及行李託運服務，周邊又規劃有新北產業園區，產業到位帶動人口進駐，新北產業園區站，勢必成為下一個南港黑鄉變金磚的翻版。

精品OUTLET+預辦登機 有助城市行銷 帶動消費

熱站第二名的桃園高鐵站(A18)，設置出境旅客預辦登機及行李託運服務，民眾先辦登機並託運行李後，民眾將可直接在車站拿登機證前往機場搭機，便利旅客與商務客甚至還有時間可在附近逛逛再去機場，對城市行銷、帶動消費也很有幫助。4月動工的Gloria Outlet是台灣首座戶外露天折扣名品購物城，猶如香港的東涌站，對於觀光客而言，A18站更為終點行程，消費完了之後，行李可以直接check in送到機場，或是入境的第一站都具有吸引力相當便利。

桃園土地題材多 桃園航空城議題夯

航空城是「台灣門戶、亞洲軸心」，根據資料顯示，前10名中有發現橫山站(A16)、大園站(A15)、坑口(A11)三站竟入圍點閱熱站分別名列第3、5、7名，顯見桃園土地交易活絡。

江怡慧表示，主要原因是桃園土地題材多，譬如桃園航空城議題，創造發展利基，吸引眾多置產客的目光，目前航空城區域內的農地行情每坪約8.5~10.5萬元不等，其中以300~1500坪的標的最受喜愛，且交通機能多能，有國道1號五楊高架開通、國道2號拓寬完工及桃園捷運路網等多元交通新建設。

另外，2013年桃園縣淨移入人口達8,077人，高居全國之冠，接著12月25日桃園縣正式升格第六都，加上產業進駐，在『建設、交通、產業、人流』下，土地需求增，讓交易量冠居六都之冠，以及2015年機場捷運通車，讓桃園受惠航空城效應。

繼台北市長郝龍斌宣佈今(2014)年底捷運松山線即將通車後，下一個被期待的，則是2015年底可望通車的桃園機場捷運線。房仲業者觀察，機場線在通車前已出現閱點率激增現象，以今年首季點閱熱站排行前十名，A3「新北產業園區站」以黑馬姿態奪冠，而題材不斷的A4「新莊副都心站」卻意外僅排在第10名。

根據台灣房屋官網待售物件中統計，機場捷運站前十大點閱熱站排名分別為：第一名新北產業園區站（A3）、第二名高鐵桃園站（A18）、第三名橫山站（A16）、第四名環北站（A21）、第五名A15（大園）、第六名桃園體育園區（A19）、第七名坑口（A11）、第八名長庚醫院（A8）、第九名領航（A17）、第十名新莊副都心（A4）。

台灣房屋智庫經理江怡慧指出，依過去經驗來看，隨著都市發展之變遷，及區域各項發展利多發酵，南港已逐步脫胎換骨，甚至是現階段北市各區中，發展潛力最雄厚者。而機場捷運站沿線的新北產業園區站（A3），之所謂為熱門點閱第一名，應與其範圍橫跨「副都心重劃區」和「頭前重劃區」有關，又具交會站優勢，是興建中的桃園捷運機場線與興建中的台北環狀線捷運黃線的交會站，未來可以直達新店線的「大坪林站」，往南往西都很方便。


另外，預定2018年環狀線延伸通車至劍南路站，可望使新北產業園區站（A3）如虎添翼，江怡慧認為，待機場捷運線通車後提供預辦登機及行李託運服務，周邊又規劃有新北產業園區，在產業到位帶動人口進駐，該站區勢必成為下一個南港黑鄉變金磚的翻版。

熱站第二名的桃園高鐵站（A18），設置出境旅客預辦登機及行李託運服務，民眾先辦登機並託運行李後，民眾將可直接在車站拿登機證前往機場搭機，便利旅客與商務客甚至還有時間可在附近逛逛再去機場，對城市行銷、帶動消費也很有幫助。4月動工的Gloria Outlet是台灣首座戶外露天折扣名品購物城，猶如香港的東涌站，對於觀光客而言，A18站更為終點行程，消費完了之後，行李可以直接check in送到機場，或是入境的第一站都具有吸引力相當便利。

航空城是「台灣門戶、亞洲軸心」，根據資料顯示，前10名中有發現橫山站（A16）、大園站（A15）、坑口（A11）三站入圍點閱熱站分別名列第3、5、7名，顯見桃園土地交易活絡。

江怡慧表示，主要原因是桃園土地題材多，譬如桃園航空城議題，創造發展利基，吸引眾多置產客的目光，目前航空城區域內的農地行情每坪約8.5~10.5萬元不等，其中以300~1500坪的標的最受喜愛，且交通機能多能，有國道1號五楊高架開通、國道2號拓寬完工及桃園捷運路網等多元交通新建設。

另外，2013年桃園縣淨移入人口達8,077人，高居全國之冠，在今年12月25日桃園縣正式升格第六都，加上產業進駐，在建設、交通、產業、人流下，土地需求增，再加上2015年機場捷運通車，勢必讓桃園的房市受惠效應更顯現。

三峽、樹林北大特區流動人口及居民，已增至4萬多人，三峽區長楊志宏估計，未來捷運三鶯線、北二高樹林交流道、三鶯二橋等交通建設陸續完成後，當地人口預計還會增加2萬人。

楊志宏指出，北大特區人口雖然目前已經趨近飽和，由於政府陸續進行都市計畫及交通建設，當地都市、生活機能還在不斷擴充，尚有人口成長空間，商機也持續發展。 今年初，北大特區第一間小型百貨公司「北大商場」，就在區域中心點附近的國際一街開幕，店家也陸續進駐營業，業者預計商場未來每日至少可吸引2000多人消費。

北大特區近10年房價看漲，近6年人口數增長5倍，其中7成是外來人口，當中還包括不少名人；特區目前有台北大學、龍埔國小等學校，未來北大附中及北大國小等也將設校。 民眾高燈立說，北大特區街廓規畫良善、道路寬闊、景觀佳，住家附近有郵局、市場、學區、醫院等，生活機能好，又富人文氣息，還有三鶯交流道，交通很方便。

上班族鐘如盈說，女生最需要的是安全住宅，北大特區租屋的保全系統通常很完善，當地還有北大派出所，安全有保障；近年還新開許多流行服飾店和咖啡店，加上街道明亮寬敞，適合女生逛街。

新北市政府去年建置24所綠能校園，在閒置頂樓設太陽能光電發電系統，今年打算擴及市場，預計9月底前完成30處綠能市場及校園，讓婆婆媽媽與學童習慣身邊有座太陽能板，從生活中學習節能減碳。

「能源教育從學校做起。」市長朱立倫以有機蔬菜為例，他指出，婆婆媽媽們早期買菜發現菜價高或菜葉被蟲咬，就絕對不買，直至近年校園推廣耕種與食用有機蔬菜，婆婆媽媽才漸漸了解、接受，遂盼在全市學校廣設太陽能系統，改變國人既有觀念。

朱立倫8日赴林口高中，與大同公司一同簽訂「市管公有房舍屋頂設置太陽光電發電系統案」合約，今年不僅要搞定30處公有房舍屋頂，還打算向廠辦大樓、社區等私人空間宣導。

朱立倫表示，能源教育非常重要，綠能校園計畫不但有效利用太陽能，也可幫助學校落實節能，讓學生對能源教育更有感。

經發局表示，北台灣的日照條件雖比不上中南部，「但一樣有太陽」，新北市去年起推動太陽能光電，預估年發電量達322萬度，可減少二氧化碳排放1727公噸，相當於提供916戶家庭年用電量及4座大安森林公園1年的碳吸附量。

野柳國小去年成為最北端的綠能校園，林口國中及林口特教學校是北台灣規模最大的綠能校園。經發局指出，綠能校園透過智慧電表及節能管理平台的加持，使發電與節能並進，預計可減少學校10％的電費支出。

嘉義市最大的眷改土地建國二村開發案，內政部營建署第2次上網招商，再度流標，主要原因除底價偏高外，包括住宅、商業機能的綜合開發案，廠商擔心「吞不下」而卻步，建議營建署分區分期程開發，招商才能成功。

市府昨天指出，廣達6公頃的建國二村土地以整體開發為優先考量，分區分期開發可能造成六星級生活機能遭切割，不僅開發時間延長，分區開發更顯凌亂，營建署正檢討招標文件、底價等，市府力拚招商順利出手。

嘉義市舊建國二村土地去年底標售，沒有廠商投標，內政部營建署修正後，今年1月底公告第2次標售，但第一標（C1、C6街廓）及第二、三標商業住宅區土地在3月截止投標後，同樣沒人競標，期望再度落空。 多家財團或廠商對這起開發案很有興趣，但經濟尚未全部復甦下，不僅考量嘉義縣市消費人口及潛能，更認為單獨對住宅或商業區有興趣，無法投入大筆資金同時開發，希望開發工程做切割，提出分區分期開發等建議。

市府表示，建國二村土地是嘉義市區僅存大面積公有土地，周邊有檜意森活村、阿里山林業村、舊嘉義監獄、嘉義公園、棒球場等火紅觀光新亮點，有寬敞道路串連各商圈，整體商業及休閒機能連貫且極具潛力，分區分期可能影響整體開發，必須審慎評估。 建國二村土地分3標，面積3102到8266坪間，第2次公告標售底價為11億4千萬元到26億8千萬元，換算每坪土地底價32至37萬元間，第2、3 標土地3樓以上可做住宅使用。

國揚實業總經理彭紹齡昨（8）日表示，國揚將移植高雄頂級豪宅指標案「國硯」的成功經驗，在台南打造別墅版國硯，預計4月24日正式公開台南首座生態建築「翡翠森林」，總銷達110億元；而台南市政府也邀請國揚，赴美國聯合國總部參加國際宜居城市評比。

彭紹齡表示，國際宜居城市評比（The International Awards for Liveable Communities）是由聯合國環境規畫署主辦，也被譽為「綠色奧斯卡」，是全球唯一全面宣導環境管理和宜居建設的國際競賽；國揚首度應邀角逐此項獎項，也展現國揚跨足生態建築的強烈企圖心。以下為專訪重要內容：

問：國揚2014年最重要的營運計畫為何？

答：我們重頭戲就是24日即將在台南正式公開的「翡翠森林」，由於看好台南台灣歷史博物館的環境，因此兩年多前從台糖手中標下這塊20多公頃土地，準備開發為總銷110億元的「翡翠森林」。

這將是國揚下一階段的代表作，此案坐擁占地50多公頃史博館的第一排景觀，特別委由德國生態建築專家規畫設計風、光、水、綠四個主軸，在全區316戶透天電梯別墅豪宅中，打造足以涵養雨水、綠樹下方「水舖滿」的社區人工河，另外戶戶屋頂設置太陽能板、投資成本預計3年可回本，預計室內溫度可以比室外低2度以上。也因此「翡翠森林」應台南市府之邀，將參與聯合國國際宜居城市的評選，預計將會成為南台灣未來的地標。

問：台南房市近兩年超夯，國揚首度進入台南，如何進行產品定位和區隔？

答：我們預計分4期推出，第1期總銷約30億元，預計每戶地坪約30坪、建坪約108坪，每坪售價希望在27?30萬元，每1戶總價大概在3千萬元；由於鄰近南科高所得電子新貴聚集區域，例如台積電南科廠目前已有5千多員工，加入新廠將有1.2萬人進駐南科，成為「翡翠森林」未來潛在客源。

問：高雄頂級豪宅「國硯」交屋後，公司在南台灣的計畫？

答：國硯是國揚創辦以來的極致代表作，去年底已完工交屋，不過由於對於施工品質不斷提升，因此工程造價不斷追加，雖然算下來毛利率不如當初預期高，但是國揚還是學習到很多經驗；接下來，台南將是重點戰區，其中「翡翠森林」第1期預計2015年3?4月將完工交屋。

中資這幾年對投資高雄房市相當有興趣，市區一些老建築，陸續被收購改建為飯店，背後就有中資影子。

房地產業人士表示，目前中資來台投資房地產有幾種管道，包括與港資、台商合夥、甚至透過中國配偶身分，雖然身分清查不易，但據市場了解，目前中資尚未大舉進軍高雄房市，不過在商辦市場、收購老建物改建飯店，都有中資色彩。

中資一條龍 改裝飯店包攬旅遊市場
在三民區經營客家菜餐廳的劉明松就指出，他的餐廳方圓一公里內，這兩年已有三家旅館重新整修營業，新東家疑似都有中資色彩，連他的餐廳最近都有人上門詢問：「想不想盤讓？」他推測應是中國業者。劉明松認為，中資早已透過一條龍方式，逐步包攬中國旅客來台旅遊的市場，從旅行社、遊覽車、餐飲到住宿飯店，台灣業者撈不到什麼好處，服貿協議開放後，會讓情況更惡化。

房仲業透露，只要房子賣得出去，建商不會管買主背後的身分是否為中資，這幾年中資揮軍高雄房市的傳言不斷，甚至傳出中國某大地產集團準備籌資十億美元（約台幣三百億元），買下高雄建案的所有餘屋，但未成真。

一名中國主管參訪高雄房市時，告訴陪同人員說，中國民眾很愛到海南島度假，但海南島三亞市的房價被炒到每坪台幣九十萬元，高雄氣候與三亞相似，房價卻僅有三亞的三分之一，實在很便宜，且從上海飛高雄只要一百二十分鐘，比飛海南島的一百八十分鐘還快。

中資進逼，高雄年輕人最擔心的是，一旦服貿通過，中資將大舉來台開店，絕對會步上香港後塵，炒高租金與房價，尤其高雄房價近兩、三年在中、北部投資客炒作下，已補漲一大段，很多年輕人已買不起新屋，未來買屋的壓力將更大。

4月8日晚間，招商地產（000024）公告，近期，公司全資子公司上海招商置業有限公司與外高橋簽訂了《關於森蘭外高橋D1-4地塊、D04-04地塊項目之合作協定》，上述協議約定：上海招商置業與外高橋共同出資設立項目公司，註冊資本金為3000萬元，上海招商置業持有60%股權，上海外高橋持有40%股權。上述項目公司對上海森蘭外高橋D1-4地塊、D04-04地塊進行工程建設。

D1-4地塊西至張楊北路東側綠化帶、南至啟帆路、東至蘭嵩路、北至洲海路南側綠化帶，土地面積為51,070平米，綜合容積率為4.0，土地性質為商業金融業和商務辦公用地，使用年限為50年。

D04-04地塊北至高西路，南至洲海路北側綠化帶，西至蘭嵩路，東至高?路，土地面積為27,900平米，綜合容積率為3.0，土地性質為商業金融業和商務辦公用地，使用年限為50年。

從據深圳土地房產交易中心官網獲悉，大鵬新區將在4月9日掛牌出讓一宗用地面積高達86.98萬平方米的“巨無霸”地塊，為深圳自2001年建立土地招拍掛市場雨來出讓土地面積最大的一幅地塊。

公告顯示，這宗G16301-0701宗地名為“大鵬下沙濱海生態旅遊度假區整體開發專案”，位於大鵬新區大鵬街道下沙社區，宗地總占地約86.98萬平方米(不包括金沙灣酒店用地、東部電廠模擬中心用地和下沙征地返還用地)，規劃總建築面積51.6萬平方米，地塊掛牌起始價為34億元。。

其中，該地塊土地使用權歸競得人的用地面積41.4萬平方米，其餘45.58萬平方米市政設施用地、公共綠地、公共設施用地、道路用地等用地的產權歸政府，由競得人負責建設，建成後無償移交給大鵬新區管委會，其中包含綠地面積29.2萬平方米，道路用地面積10.75萬平方米。

根據出讓合同約定，該地塊總規劃建築面積的51.6萬平方米中，包含旅館業建築面積13.63萬平方米，商務公寓建築面積23.29萬平方米，商業建築面積11.75萬平方米(含返還安置物業49900平方米，演藝中心8755平方米)，遊樂設施+商業建築面積11760平方米，以及其它諸如公共設施、市政設施、體育設施、社會停車場、體育場館等地塊面積，公共設施部分建成後需對外開放。

據出讓條件，要求地塊裡的商務公寓部分和其中一個地塊上的商業建築可分割轉讓。其它，除產權移交大鵬新區管委會的物業外，須以宗地為單位限整體轉讓。此外，還規定專案須在18個月(即2015年10月8日前)內動工，五年(即2019年4月8日前)內全部竣工。

對於競買人資格，要求競買人在2012年度或2013會計年度的營業收入不低於人民幣50億元或等值外幣；聯合競買的，參與聯合競買的人數不得超過兩家，且聯合競買雙方均須符合上述條件。

房地產信託是指委託人基於對信託投資公司的信任，將自己合法擁有的資金委託給信託投資公司，由信託投資公司按委託人的意願以自己的名義，為受益人的利益或特定目的，將資金投向房地產業並對其進行管理和處分的行為。這也是我國正大量採用的房地產融資方式。

房地產信託的行銷管道目前主要是四種：信託公司直銷、證券公司代銷、銀行代銷、協力廠商理財機構代銷。其中銀行代銷是目前主要的銷售管道。

隨著房地產黃金十年的持續發展，房地產信託的規模也快速擴張。中國信託業協會的資料統計，截止到2013年底，中國房地產信託存量規模為1.03萬億元，在全部資金信託中的比重為10.03%，房地產信託2013年全年新增規模6848億元，占全年新增信託規模的11.4%，其中新增集合信託的規模為3040億元，新增單一信託的規模為3807億元，兩者占房地產 信託的比重分別為44.4%和55.6%。

而截止到今年一季度末，房地產信託今年第一季度成立了207款產品，成立總規模為468.35億元這一規模相比去年同期已經下降了超過25%。

而與房地產行業的資金需求較大收益較高相對應的是，房地產信託產品的平均年收益率也較高，遠超過銀行三年期和5年期定期存款的利率。截止到2014年一季度末，房地產信託平均年收益率為9.62%，2013年一季度平均年收益率為9.75%、二季度、三季度、四季度平均年收益率分別為9.38%、9.40%、9.56%。而3年期及5年期銀行利率分別4.25%、4.75%。

正所謂“高收益的背後一定有高風險”，房地產信託也不能逃脫這個定理。而其中最大的風險就是兌付風險。自2013年開始，房地產信託的兌付規模顯著增大。統計資料顯示，2013 年3 季度為全年兌付極點，約190 只，390 億房地產信託到期，占全部房地產信託規模的18.47%；4 季度到期規模所有減緩，約130 只，279 億房地產信託到期。2014年全年到期兌付規模為786億元，其中1、4季度房地產到期規模基本持平，2、3季度為兌付高峰期，但到期規模相比2013年所有下降。

其他風險還包括賠償風險、專案風險、操作風險以及自身風險。

根據2012年-2013年的風險事件總結，房地產信託出現風險後通常有以下幾種應對措施，首先房地產企業籌資自救，主要是通過不同專案資金挪移、降價促銷、退地賣地等途徑籌集資金以兌付房地產信託；如果自救失敗，則信託風險轉移至信託公司。

近年來，房地產信託出現了數例陷入兌付風險的案例，不過最後均通過各種方式勉強實現了兌現，獲得了剛性兌付。儘管如此，作為“高收益高風險”的投資產品，“剛性兌付神話”不應該是市場化應有的方式，只是“剛性兌付神話”破滅要哪一天才能到來的問題。

清明小長假已過，全國樓市供需格局正在悄然發生轉變。

中原地產報告資料顯示，4月首周，全國主要54城市合計住宅簽約套數為3.84萬套，同比下降比例達32%，環比3月同期下降比例為17%。4月初市場延續了一季度的冷清局面。

與此同時，北京在二手房和新建住宅成交上均未見起色。上海易居房地產研究院研究員嚴躍進告訴《每日經濟新聞》記者，有20個城市房地產庫存創下近5年的歷史新高。

54城住宅成交量同比跌三成

據中原地產資料顯示，4月1日至4月7日，54城市合計住宅簽約套數為38420套，同比下降比例達32%，而在1月和3月的首周這一資料分別為45033套和46397套。

中原地產研究總監張大偉告訴《每日經濟新聞》記者，近期因部分城市的樓市傳出降價的消息，看空樓市的聲音此起彼伏，市場預期發生了微妙的變化，業主心態因此有所弱化，加之近期信貸持續收緊對需求釋放和市場信心影響顯著，“雙重不利因素影響下，3月份的小陽春成色不足。4月也很難樂觀。”

成交不足帶來的另一個副作用就是庫存上升。截至3月底，上海易居房地產研究院監測的20個城市新建商品住宅庫存總量為8401萬平方米，環比增長2.0%，同比增長16.3%。

嚴躍進表示，3月份，20個城市新建商品住宅存銷比為11.9，這也意味著市場需要用11.9個月的時間才能消化完這些庫存。而在2月份，該存銷比的數值為10.9個月。自2013年4月份以來，存銷比基本表現出震盪上行的態勢。

目前有些地方降價推盤已經影響到房企在一線城市的經營策略。嚴躍進說，一線城市庫存呈現環比與同比雙雙上升的態勢。相比二三線城市，一線城市房企的推盤節奏率先加快，月度新增供應的力度略超購房者的入市力度。

“相比三四線城市中小房企紮堆，一線城市大部分都是上市房企，對業績的要求更高，一旦沒有銷售量，股價就可能會出現暴跌。”張大偉說，這些因素的存在導致了一二線城市的變化可能會出乎市場的預料。

嚴躍進分析說，經過1~2月因春季因素而導致的庫存略減後，3月份開始整個庫存走勢繼續增長。高庫存自然會帶給房企壓力，因此加快庫存去化將成為二季度的優先目標。

樓市小陽春落空

一向被視為房地產市場風向標的北京對市場的反應十分明顯，此前期待的樓市小陽春行情也並沒有如期出現。

中原地產市場研究部統計資料顯示，剔除保障房，截至4月7日，年內北京新建商品房住宅僅成交1.2萬套，合計簽約金額僅414.1億元。相比2013年同期的672.1億元。同比下調了38.4%，2014年全年成交額可能自2011年來首次跌下2000億元。

二手房方面跌幅更加明顯，截至4月7日，北京二手房住宅簽約套數為24422套，同比2013年的73464套，跌幅高達66.7%。

4月首周新房網簽量僅為771套，環比下跌46.4%，是春節假期後交易量最少的一周；二手房成交量為1815套，環比下跌18.6%。

二手房價格已經從12月來連續3個月陰跌。信貸收緊、自住房供應，是影響北京樓市最關鍵的兩項政策。


偉業我愛我家副總裁胡景暉告訴《每日經濟新聞》記者，從近兩周成交量下跌的趨勢來看，北京樓市觀望的氛圍、交易的低迷有進一步加劇的態勢，在限購限貸將進一步從緊的市場預期下，預計今年樓市4月間的樓市小陽春將很難出現。

他判斷，如果4、5月樓市成交低迷的情況持續，二季度成交量依舊疲軟的情況將是大概率，北京房價，尤其是周邊樓盤價格將很有可能迎來回檔。

不過，鏈家地產分析師張旭認為，在當前整體偏冷的市場形勢下，短期內可能會促使成交均價出現小幅下降，但有需求的購房者並不會一直觀望下去，而業主能夠承受的降價幅度也是有限的，在整體供需水準的支撐下，未來房價大幅下降的可能性不大。

被保定搶了風頭的北京通州樓市，正在經歷著一場“倒春寒”。清明小長假的最後一天（4月7日），位於通州區台湖鎮的東亞台湖印象二期開盤的200套房源銷售一空，但付出的代價是將原來28000元/平方米的精裝修房預售價格調低至23000元。

降低預期價格的還有萬科，《每日經濟新聞》記者從北京市住建委網站瞭解到，3月30日獲得預售審批的首開萬科公園裡項目擬售均價在26500元~28022元/平方米，遠低於此前銷售人員聲稱的31000元~34000元/平方米。

東亞新華地產行銷管理中心總監賈玉鵬分析稱，預期價格的下降雖然不能稱為真正意義上的降價，但房企“以價換量”的手法已透露些市場降溫的信號。“如果不是按照這個價格銷售，去化速度肯定要慢一倍，我們也希望通過價格調整加速回籠資金。”

亞豪機構資料顯示，清明小長假4月5日~7日期間，北京僅簽約205套商品住宅，成交面積2.36萬平方米，這一資料創下自2008年以來6年同期新低。

萬科、東亞調低售價

從默默無名到聲名鵲起，通州台湖僅用了一年時間。這座偏安北京東南五環外的小鎮，房產單價也邁向“3萬元”時代，但停止的哨聲在臨門一腳時吹響。

“批的價格肯定做不了精裝。”原本最高售價接近34000元/平方米的精裝修項目，最終獲批價格上限僅為28022元/平方米。上述萬科項目銷售人員告訴《每日經濟新聞》記者，由於價格審批的限制，最終把精裝修交房改為毛坯交房。

事實上，這已經不是萬科第一個出現預期價格下調的項目。就在3月份，萬科位於北京南六環大興區天宮院的住總萬科橙項目開盤，毛坯房均價為21000元/平方米，比之前萬科預計的26000元/平方米的精裝房價格低了5000元/平方米。

一時間，萬科降價成為北京樓市的爆炸性新聞，但隨後萬科給出了官方解釋，“由於北京市住建委會對期房進行預售價格指導，審批價的限制，讓萬科放棄了原來方案中精裝修、空氣淨化系統、以及學校等配套設施的引入，以達到降低成本的目的。”在萬科副總裁、北京萬科總經理毛大慶看來，萬科橙專案所謂的降價其實是開發商嚴格按照政府相關部門指導意見在進行定價銷售，也是一種不得已的選擇。

賈玉鵬表示，“其實進入2014年後，政府對價格的控制要略松一些，但出於對市場的判斷，我們預估今年價格上漲的幅度不會很大，所以希望在這個時期平價入市，快速出貨加速資金回籠以進行新的土地儲備。”

一位不願具名的房企人士表示，不管是萬科還是東亞專案，主動與被動的降價背後凸顯的是市場成交放緩的現實。

供需方市場預判出現轉向

“按照蓄客狀況，如果開盤賣到2.5萬元/平方米也可以，但去化速度會慢一倍。”賈玉鵬表示，出於公司對回款速度的要求，寧可選擇“低價跑量”。

的確，在觀望氣氛日漸濃厚的市場中，房企換取銷量的“殺手鐧”無疑是降價。據亞豪機構資料顯示，清明小長假4月5日~4月7日期間，北京僅簽約205套商品住宅，成交面積2.36萬平方米，這一資料創下自2008年以來清明小長假期間，近7年同期新低。

“造成北京樓市成交進入 冰封期 的最主要原因是剛需客群越來越重的觀望情緒。”亞豪機構副總經理任啟鑫在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示。


在自住型商品房、信貸等多方因素的衝擊下，供需雙方的市場預判已出現轉向。中原地產首席分析師張大偉表示，目前大部分剛需專案的供需結構出現了明顯變化，2013年北京單價2萬元左右的剛需專案供需比基本為1:4，但目前已降低至1:2。

值得注意的是，相比去年開發商單次往往僅推數十套的惜售心態，今年春節之後，眾多樓盤開足馬力，大舉推貨，單次300、400套的供應量越來越常態化。

“自住型商品房衝擊導致樓市整體的銷量水準大幅下滑，影響到了開發商上半年業績目標的實現。”任啟鑫分析稱，在購房剛需仍存的情況下，越來越多的項目都將改變推盤策略。

李澤楷一直想要出手的盈科中心，終於找到了買家。盈大地產4月8日晚間宣佈，與買方一家在英屬處女群島註冊的公司Vinter Star Limited，達成了出售北京物業盈科中心的協定，買方應付的該物業價值9.28億美元（折合港幣約72億港元），較2013年12月31日的帳面值高出約8%。在三裡屯商圈有太古裡等投資物業的基匯資本宣佈成為接盤方。

該協議還有待股東特別大會批准，按計劃，此交易將在2014年8月28日完成。盈大地產董事認為，該出售價格合理，出售事項符合盈大地產股東的最佳利益。

同時房地產私募基金公司基匯資本亦宣佈，其旗下基金所投資的一家公司已達成有條件協定，收購李澤楷旗下盈大地產的北京物業盈科中心。這項交易將是海外私募基金在中國最大的單項物業收購案。

小超人的辣手燙山芋

北京盈科中心位處三裡屯商圈，樓板面積約169,900平方米的盈科中心，由兩棟甲級辦公樓、兩棟服務型公寓、一間大型購物中心組成。然而，自太平洋百貨撤出後，購物中心6層物業一直空置，而籌畫中的翻新計畫也未能進行，而租金收入卻持續下滑，成了小超人急於出手的辣手燙山芋。

盈科中心再次叫賣的背後，其經營現狀並不佳。2013年的半年報顯示，盈科中心可出租面積的平均出租率約為61%，較2012年同期的66%的出租率出現明顯下滑，而租金收入也僅有1.19億港元，與上年同期基本持平。然而2012年的租金收入已較2011年出現了下滑。

盈大地產方面表示，由於盈大地產一直在物色不同的商業及投資機會，盈大地產正循不同管道以滿足盈大地產集團的預計資金需求。由於有跡象顯示環球經濟已經靠穩並出現緩慢復蘇，盈大地產董事認為，出售事項是盈大地產集團以合理價錢出售該物業套現的良機，藉以加強盈大地產集團整體的財務狀況。

房地產業內人士嚴躍進對網易財經分析稱，拋售盈科中心的聲音此前也延續了很長時間，甚至一度導致關於“中國商辦物業是否出現泡沫破裂”的爭議出現。該物業拋售，符合目前盈大地產資產配置的策略，滿足了低吸高拋的投資理念，對於回收現金，甩掉包袱具有積極的作用。

嚴躍進表示，本質上看，該資產目前處於亟待盤活的階段。從盈大地產的角度看，此類產品如果調整建築的物理結構、改變租約條件等，可能並不會帶來太大的衝擊力。拋售換個新東家，也可以理解為一個合乎交易的過程。從基匯資本的角度看，收購可為其扎實在北京三裡屯區域的物業投資創造更大的機會，畢竟其在三裡屯已經有類似的經驗操作。收購後能實現幾個項目的聯動發展。這也是基匯資本有信心讓這個項目增值並打翻身仗的動力。

盈科中心的招商困境

盈科中心落成於上世紀末，無論是設計風格還是建築結構都帶著上世紀的烙印，處在三裡屯商圈的邊沿，在大批量的現代化建築面前顯得有點格格不入。其西面緊挨著的是剛剛落成的富於現代感的盈通中心，號稱“三裡屯一號”，近期即將入市，而再往西就是超大體量的三裡屯SOHO、三裡屯太古裡以及世茂廣場。

盈科中心曾經的運營問題，將來依然是基匯資本必須面對的困境。在三裡屯有導致盈科中心出租率大降的最大原因是其商業樓層的空置。自2011年10月底太平洋百貨宣佈撤出盈科中心後，自地下一層至地面五層共計6層的物業一直未能租出，至今已空置超過2年時間。如此大體量的購物中心如何招商，將是考驗基匯資本接盤盈科中心的第一道坎。

基匯資本在三裡屯商圈投資和管理的專案包含三裡屯太古裡、北京極棧酒店和萬國公寓。基匯資本計畫在收購後，通過資產管理最大化的發揮該物業的商機潛能。

基匯資本的總裁和聯合創辦人吳繼泰表示，這是個難能可貴的機會可在北京無法複製的地段收購到如此大型、可生產穩定現金流的項目。相信此類型的資產將繼續提供出色的回報。“該專案來自零售、辦公樓和服務型公寓多樣化的現金流，是規避風險的天然屏障”。


對此，嚴躍進表示，該物業最大的劣勢在於周邊同質的替代產品比較多，對於租戶和商家的吸引力在下滑，所以使得物業交易的市場價格低於預期。這是基匯資本未來必須正視的事實。

嚴躍進認為，在中國尤其北京這樣的市場中，商辦物業的市場去化速度在放緩。在反腐倡廉等大背景下，高淨值人群對此類物業的依賴度在下滑。在歐美經濟復蘇的背景下，北京物業市場的海外租客心態也在發生變化。尤其在目前京津冀一體化下，北京商辦物業的重心在逐漸南移。這些要素都能改變北京市場商辦物業投資回報率的大小。

電訊盈科（008）及盈科大衍地產（432）昨天聯合公布，與第三方買家Vinter Star Limited訂立買賣協議，盈大將以9.28億美元（約72.01億港元）代價，向對方出售北京盈科中心全部權益。盈大認為代價合理，並預計出售事項將為集團帶來估計綜合除稅前溢利約26.46億元。買家Vinter Star Limited是房地產私募基金公司基滙資本旗下的一間公司。基滙資本目前管理四間以大中華區和亞太地區為目標的房地產私募基金，管理資產金額達85億美元，包括住宅項目、零售中心、酒店及商業地產。

根據盈大地產公告，截至去年12月31日止，北京盈科中心估值約66.57億元，上述出售代價較賬面估值高約8%。盈大表示，出售北京盈科中心所得款項，將用於償還港元融資貸款15億元，部分款項將用於贖回2014年到期的可換股票據；另有部分資金用作日本北海道、泰國攀牙省及印尼雅加達現有項目的發展，以及用作未來潛在業務發展。盈大於印尼雅加達的項目已於去年10月底動土，預計於2016年底落成，2017年投入運作；日本北海道項目及泰國攀牙省項目規劃工作正按時間表進行。

電盈或減持盈大股權

北京盈科中心位於北京市中心地段，包括一座商業及住宅綜合體、兩座辦公室大樓、兩座服務式公寓及一個購物中心。不過，據盈大地產2013年年報顯示，其去年可出租面積的平均出租率僅約59%。

值得一提的是，電盈及盈大在公告中說，完成出售北京盈科中心後，電盈可能減持盈大股份，目的是擴大盈大的投資者基礎，提升公眾持股量及交易流通量；惟電盈將繼續保持持有盈大過半數間接股權。

按照買賣協議，出售北京盈科中心初步代價9.28億美元並非最終金額，它可向上調整約1250萬美元，換言之，經調整代價為9.405億美元（約72.98億港元）。而出售代價的支付分三個階段，首期1.856億美元於昨天訂立買賣協議時支付，第二期款項2.32億美元於交易完成時或最遲於本月30日支付，餘額則於交易全部完成時支付。

在買賣協議中，盈大地產還與買方Vinter Star Limited作出中止費安排。若電盈及盈大在今年8月28日前未能在股東特別大會獲股東批准出售上述項目，它須向買方支付中止費1億美元（約7.76億港元），且中止費支付與否，毋須視乎買賣協議是否遭違反。

截至去年底，內地房地產信託規模累積達1.03萬億元（人民幣?下同），其中786億元今年到期。在樓市分化下，房地產信託的兌付風險增大。

房託規模 累積逾萬億

根據中國信託業協會的統計，截至2013年底，內地房地產信託規模累積達到1.03萬億元，在全部資金信託中的比重為10%。其中，房地產信託2013年全年新增規模6,848億元，佔全年新增信託規模的11.4%。

不過，由於樓市風險加大，信託公司基金擔心樓價下跌可能引發一些房產公司的資金鏈出現斷裂，收縮房地產項目發行規模。今年第一季，房地產信託發行規模較去年第四季下降40%。

由於內地樓市出現分化，風險加大，優質大型開發商容易獲得融資；在銀行收緊房企信貸下，中小房企較難獲得資金支持，一些中小房企的信託，可能出現兌付風險。

數據顯示，今年到期兌付的房地產信託規模達786億元，其中，第二及第三季度為兌付高峰期。由於近期樓市成交減少，三四綫城市的房地產信託出現違約的風險加大。

第二三季 兌付高峰期

按以往的經驗，房地產信託出現風險後，通常會自籌資金自救，包括通過不同項目挪移資金、降價促銷、退地賣地等途徑籌集資金，以兌付房地產信託，如果自救失敗，則信託風險轉移至信託公司。

旭輝（00884）公布3月單月合同銷售創新高，達22.5億元（人民幣，下同），按年升82%，按月更大升1.8倍，銷售均價每平方米13,670元。

首季合同銷售52.7億元，按年大幅上升57%。

內房股公布3月份銷售數據好壞參半，恆大地產（03333）3月份合約銷售金額增長66.4%，但雅居樂（03383）3月份平均預售價格按年下跌12.7%。

首季售樓升逾7成

恆大公布，3月份合約銷售金額約為104.3億元（人民幣，下同），合約銷售面積約為154.3萬平方米，銷售均價為每平方米6,762元。3項數字分別按年增長66.4%、56.0%及6.7%，並較2月份增長15.5%、12.6%及2.6%。

今年首3個月，?大合約銷售金額約為305.1億元，按年增長72.2%。

同日公布3月銷售數據的雅居樂，上月實現預售金額為46.3億元，按年上升43%，預售建築面積為43.9萬平方米。然而，平均預售價格由去年同期的每平方米1.21萬元，下降至1.06萬元，按年下跌約13%。

雅居樂售價跌13%

今年首3個月，集團實現累積預售金額為103億元，按年增加37%。

另外，金地商置（00535）3月份合約銷售總額約11.49億元。

至於寶龍地產（01238），上月合約銷售額則為6.01億元。

高力國際昨表示，成功協助綠地控股購入其於澳洲悉尼的第二個項目。該交易涉及悉尼中央商務區George Street的住宅地塊。發展項目佔地10,130平方米，將建成5幢約300套高端公寓。

高力國際華南區董事總經理林國東指出，悉尼於近年已成為國際一線大都會，政府推行經濟刺激政策，加上城市人口增長及長期缺乏供應，預計悉尼住宅物業在未來數年將有巨大升值潛力。

他表示，項目計劃於2014年第四季度推出市場，現時於悉尼中央商務區的物業買家，超過50%為亞裔人士，當中更以中國買家為主，原因是受到澳洲便利的移民政策及相對成熟的華人社區吸引。這與愈來愈多亞洲地產投資者將投資範圍擴展至歐洲、澳洲及美國的趨勢一致。

近年來亞洲投資者在海外投資總額持續攀升，由2000年約10億美元急升至2013年逾300億美元，當中內地、香港及新加坡的投資佔大部分。

英國知名不動產公司Knite frank調查全球30個主要城市豪宅房市，以銷售價格最高、漲幅最大的城市排名，印尼的雅加達連2年成為投資人海外投資豪宅的首選。

《華爾街日報》日文版引用Knite Frank住宅調查部門的全球負責人Ryam Baily說法，指與去年2013年2月同期比較，雅加達整體房價成長了37.7％，漲幅驚人。雖然印尼的經濟在2年前並不是很強，但在供不應求情況下，雅加達豪宅價格水漲船高。
第2名為漲幅17.5％的柏林，第3名則是北京、漲幅17.1％，杜拜以17％名列第4，洛杉磯則排名第5，豪宅房價漲幅為14％。