市區低總價宅成首選

太陽花學運落幕，房市利空淡化，看好第2季房市，《蘋果》調查2014年全台十大代銷第2季總推案量達2265億元，較第1季實推總案量1361億元成長66%，業者指出，因市場游資多，投資人怕通膨使錢變薄，市區30~40坪低總價宅「進可攻退可守」、保值性高，成置產首選。

甲山林廣告第2季推案量達670億元，冠居10大代銷，但其中500億元為延續第1季來不及推出的「台北時代廣場」與高雄「華人桂冠」，甲山林廣告副總經理徐永仁表示：「目前房市的確較鈍，但股市逼近9000點，顯示經濟面還是很穩。」

民眾購屋需求仍強
甲山林新推案以「海洋都心3」與林口「長耀挹品」為主，後者規劃35~60坪，每坪開價40萬元，鎖定首購及換屋族，徐永仁指出，不少買家用理財或贈與概念買房，幫下一代置產。

璞園廣告重回10大榜單，第2季有中山「富富話合」、南港「昆陽湖」、士林「谷畫青」與內湖璞真建設碧湖案，總計推案量達140億元。璞園廣告總經理張嘉生坦言，學運是預期外的變數，對北部房市尤其是心理層面有影響，反觀第2季各項利空逐漸散去，「比第1季更有機會！」
創意家行銷推案集中在北市，信義區「東騰藍」為都更建案，地主戶全數賣回給建商，規劃68戶31、45坪，每坪開價88~95萬元，上周末六、日吸引31組看屋人，現場專案說，連藝人郭書瑤也上門詢問。

海悅廣告總經理曾俊盛以股市漲、利率仍維持低檔，且市場無爆量推案、與土地價格未跌等參考值，評估民眾購屋需求仍強。
「市區房價高，2房為主的高單、低總產品是主力，此現象也往新北市擴散。」傳真實業副總經理徐聖雄觀察，為配合消費者購買力，第2季新莊、林口推案坪數有下修趨勢。

指標大案延至11月
不過高雄代銷龍頭上揚廣告總經理林聰麟則說，考量第2季有梅雨，加上下半年選舉氣氛亂，指標大案多會遞延至11月後。相較於北部代銷南下推案開價動輒6、7字頭，上揚廣告代銷的城揚建設育誠路案單坪開價40萬元起，林聰麟說：「重劃區價格要慢慢跳，跳1倍較少見，開70~80萬元考驗包裝功力，（北部代銷）開愈高對我愈有利。」

台灣房屋智庫調查陸客最常前往的「珠寶玉器類」與「名產特產類」台北市店面，從各店500公尺內店面交易行情與區域行情比，發現有「陸客加持」的店面，平均房價較區域店面行情平均高出18.2%，其中，明水路豪宅區甚至店面行情價高於區域52%。台灣房屋智庫召集人葉立敏分析，有「大陸客」沒「過路客」的店面隱身在豪宅區，周邊500公尺內商店雨露均霑，大幅拉高原本無店面效的成交行情，也算是另類的陸客商機。

據交通部觀光局統計，2012年大陸觀光團旅客在台平均每人每日購物164.95美元，高於全體觀光團旅客147.89美元，及日本觀光團旅客114.76美元。而大陸旅客以購買珠寶或玉器類為大宗占33.66%，其次受歡迎的是台灣名產占22.31%。

葉立敏分析，2012年觀光外匯總收入為117億6900萬美元，年增6.36%，從龐大的商機中分析消費項目，發現大陸觀光客在購物的花費不但高於來台全體觀光團，更較日本團高出14%，遊覽車最常帶陸客前往的伴手禮與精品店不僅生意絡繹不絕，周邊更有許多店面「搭便車」，賣起奶粉、面膜與農產品等。


而看準陸客團進團出的集客力，周邊500公尺內店面一店難求，甚至在內科、大直明水路純住宅區一帶都有外商大坪數精品店進駐，如明水路的嘉隆國際精品周邊店面每坪售價189.4萬，較中山區平均的每坪125萬高出52%，附近的文森保羅周邊成交均價每坪176.1萬，較中山區平均更高出41.3%。

葉立敏分析，這類商店找據點不同於一般店面選址，避開車多人多人口密度高的商圈，而多選在車流量較低且臨馬路的位置，方便遊覽車停靠，只要以松山機場為起點輻射狀延伸，如大直、內湖從松山機場經復北地下道即達，或選在陸客最常入住的飯店周邊，即使偏離市區，但租金較低適合打造大坪數購物空間。

葉立敏指出，台北市內湖、大直儼然已被旅遊業者打造為「鐘錶專區」，如在內湖科技園區佔地500坪的寶時捷鐘錶代理公司、B1、B2各500坪的文森保羅購物店等，外觀根本看不出內有數百坪賣場，別有洞天。

另外，周邊商店形成陸客採買一條龍的還有承德路的維格餅家，旁邊就是陸客經常進駐的三德大飯店，左右兩邊店家開滿茶葉行。而南京東路五段的佳德鳳梨酥，周邊如幾分甜伴手禮店、藥妝店林立，實價登錄2年來僅4筆大馬路店面交易，惜售明顯。

奢侈稅政策、預售屋課稅、實價登錄、貸款成數降低、房地合一稅，政府一連串的房市管制措施，牽動消費者敏感神經。房仲業者調查，去(2013)年第3季至今年今年第1季，屋主售屋意願從42%增加到49%，提升了7個百分點。同時，房仲網站今年3月賣屋頻道的流量也較2月成長了29.5%，網路委售物件量也月增9.8%，顯示隨國際經濟情勢不穩、政府持續調控房市，加上央行因應QE退場而醞釀的升息壓力，屋主售屋的意願，在近一年內不斷走高。

永慶房仲網分析，七大都會區中，以台北市3月網路住宅委售物件，月量增13.4%為最多，榮登七都之冠，其次是新北市新增12.8%，為第二名的縣市。另外，其他五都部分，分別新增6.5~10.5%。

永慶房產集團房仲網資深經理高川婷表示，房價高檔盤旋，一方面讓屋主產生獲利了結的心態，但另一方面也讓買方望之興嘆，所以產生委售量成長比例超出成交量成長的現象；預期在政府持續調控之下，屋主要降低對漲價的期望，進一步鬆動開價，才能讓買方有感，促進成交。


另據永慶房仲網統計，台北市今年3月的網路住宅委售物件，較2月新增13.4%，新北市部分，則增加了12.8%，為七都增加比例最多的2縣市，高於全台物件量9.8%增幅，屋主賣壓變化較其他五都明顯。

以台北市行政區域住宅委售新增物件的變化來看，南港區新增16.8%為增加最高的行政區域，萬華區新增15.5%，信義區新增15.4%，分居2、3名；新北市部分，則以新店區新增17.1%與三重區新增16.8%以及中和區新增15.8%，為新增占比前3位。

高川婷表示，因政府的房市管制措施及未來升息的因素，確實使得屋主售屋意願提升不少，不過，由於雙北市屬於全台房市指標精華區域，屋主實力最強，賣壓相對其他縣市較不明顯。不過，她也提醒，目前雙北市房價確實已屬相對高檔，在近期市場供給量增的狀況下，若屋主有意在此時售屋，不妨將開價貼近市場行情，必將更能獲得更多的關注，縮短交易時程。

永慶也統計發現，桃園縣的網路住宅物在今年3月月增10.5%，為全省物件新增排名第3高的縣市，主因桃園縣房價持續調漲，受到市場關注，央行也不斷要求各銀行自律放貸，使得桃園的投資買盤開始降溫，加上升息的不確定因素，讓不少屋主趁房價仍在高點，將房屋物件拿出來委售獲利了結，使得市場供給明顯增加，行政區域的物件新增變化以蘆竹鄉增加15.5%、平鎮市12.8%、八德市12.3%，為名列前三名的行政區域。

排名第四的新竹縣網路住宅委售物件新增了10.1%，釋出物件前三名的行政區域分別是竹東市增12.1%、竹北市10.6%、東區8.9%。

台中市的網路住宅物件，3月則月增8.2%。主因台中市在七期的持續開發，嶺東科技商圈的發展、生活圈四號道(74號快速道路)的通車、BRT及捷運綠線的交通建設利多，使得近一年來台中市房價大幅上揚，但因短線漲幅已大，近期發現市場委售屋件量有攀升現象。

以台中市行政區域住宅委售新增物件的變化來看，大里區新增13.6%為物件新增最高的行政區，其次是太平新增12.5%，第三是東區新增11.2%。

在台南市部分，2014年3月網路住宅委售物件新增了6.5%，行政區域的物件新增變化以北區增12.6%、永康區7.1%、東區7.1%為前三名的行政區域；在高雄市部分，網路住宅委售物件也新增了7.6%，以三民區增9.4%、鳳山區9.4%、苓雅區8.5%為物件新增變化前三名的行政區域。

低迷好幾十年的東京房地產市場，開始出現活絡現象，根據華爾街日報最新報導，在日圓貶值，以及東京即將舉辦奧運的效應帶動下，大量來自台灣、香港以及新加坡的資金湧入，東京房市，出現罕見的榮景，很多台灣人專程跑去東京看房子，部分建案，想買屋，甚至得排隊抽籤。


在實施量化寬鬆政策後，日本景氣開始回溫，過去20年幾乎維持平盤的東京房價，出現波動，特別是在這一刻之後，東京拿下2020年奧運主辦權，為房地產再注入一股強心針，外來投資客越來越多，國際投顧公司，也把東京列為2014年，最值得房產投資的亞洲城市。


國際特派員林宏宜：「這個地方是東京有名地區，也是將來奧運場館，主要集中的地點，在東京成功申辦奧運之後，那麼這個地方，也是新建案推量最多的地方。」


東京灣區距離環狀都心，大概30到40分鐘車程，是過去比較少開發的區域，許多大樓新建案，開始集中在這裡，房價，雖然只有都心的7成，但如果推案量過大，奧運過後恐怕會出現空屋潮。


日本房東網仲介李奇嶽：「如果說今天你是海外投資客，進來初到一個陌生的國家的時候，還是挑選在比較都心的，市中心的案子，會比較安全。」


奧運效應開始發酵，東京市中心的房地產，也跟著變得搶手。這個位在東京鐵塔旁的新建案，3房格局，開價3500萬台幣，預售時賣出6成5的戶數，剩下的50戶，現在想買，必須要排隊抽籤。日本房產仲介谷口哲樹：「現在有剩下一些戶數，不過必須依照先後順序，來進行抽籤。」


位在表參道周邊的豪宅，現在更是一屋難求，這棟4層樓，屋頂有空中花園的豪宅，開價6.7億台幣，來看屋的人非常多。日本房產業者：「這裡釋出的豪宅，很多房產公司會高價收購，很快就被搶走，所以這樣的住宅，是非常具有價值的。」


不少台灣人也搶搭東京買屋熱，有貴婦只在台灣聽說明會，當場掏錢下訂，然後趁著到東京旅遊時，才來看自己買的房子。台灣投資戶隨小姐：「你看如果我買、我買3間，1間10萬元(日幣)的收入，那3間3000萬(台幣)，不過一個月就有30萬(日幣)的收入，在台北到哪裡去找？」


位在秋葉原這棟建案，還沒有完工，就已經賣出9成，因為他們推出了租屋保證服務。日本房東網仲介李奇嶽：「他會跟你說，整批包租給我， 我給你簽35年的租約，那你就不用擔心，你的房子沒有人出租，因為有人租，沒人租，他會準時付你租金。」


除了買現有的房屋，在日本買地直接蓋房子，也是一種新趨勢，這家類似「全能改造王」的設計公司，就是幫你把舊屋拆掉，重蓋新屋，如何在狹小的面積中，創造出最大空間，就是他們設計的最大挑戰。「全能改造」公司橋本雅志：「這個樓梯，原本上到下，是連接著，我們的設計是用吊起來的方式，下面多出來的空間，就可以當收納用。」


建造過程，他們會讓客戶一起來參與，自己釘上一根鐵釘，或是在牆壁中埋入一段留言，讓每個家庭，有一個全新的夢想住宅。「全能改造」公司橋本雅志：「不是大型建案，像這種小住宅改建， 現在需求量越來越多。」


房價看漲，東京房地產相關產業，也跟著忙碌起來，出現過去20年，少見的榮景。日本房仲業者沼田真清：「我個人認為，東京的房價，有可能回到雷曼風暴前的2倍。」


專家認為，離東京奧運還有6年，只要沒有任何重大天災發生，東京的房地產景氣，確實值得樂觀看待。

新興的商業旅館乘著觀光熱潮坐擁漂亮的收益成績，卻搶走了精華區老舊旅舍的生意，獲利不樂觀加上無法負擔內部設備的更新，老旅館悄悄上演了「賣樓求生」的轉手潮。而壽險公司和建商成了大台北地區主要的接手買家，看準了優質地段的潛力，以及租金收益、土地增值潛能等利多，讓老旅館成為建商獵地的新目標。

根據商仲的調查，最近5年來，全台單筆總金額10億元以下的小型旅館交易累積有10件，總交易金額大約50億元，其中以台北市為大宗，其餘交易案則分布在桃園市、台中市中區、嘉義縣治特區、台南市東區及高雄市鹽埕區。

大台北地區老舊旅舍的買家多數是壽險、資產公司和建商。壽險、資產公司買下老旅館之後，通常會直接出租給連鎖商旅業者，看中的是穩定、長期的租金收益；而建商則是看準土地的價值，以及未來推新建案的獲利空間。 全球資產經理王維宏接受自由時報訪問時表示，老旅館賣出後的用途主要分成三類：一種是直接賣給連鎖商旅，改裝後維持旅館的用途，這種方式在大台北以外的地區比較常見；第二種是看準精華區的土地價值，建商重整後再推出新的建案；第三種是建商直接買下旅館，短期用來維持固定的收益，長期則著眼在都更改建。

今年來商業不動產總價新高 卡位觀光潛力

陸客來台觀光提振台北市西門町的買氣，三商美邦人壽昨天公告以39.5億元台幣，向寶豐隆興業公司取得位於西門徒步區旁的TiT國際廣場B1至5F商場部分，為2014年上半年以來成交金額最高的商業不動產銷售案。

西門町交通利多加持
三商美邦人壽財務長兼發言人楊棋材表示，西門商圈除了以年輕族群為主要的消費對象，近年也吸引了許多國際觀光客來此旅遊，每年約有3000多萬人次造訪。隨著陸客來台旅次增加，更顯西門町未來的商機無限，國際品牌更看準此商機，將西門町視為進軍台北市西區的拓點首選。

自2011年開放陸客自由行以來，台北市西門町及站前商圈觀光人潮再現，成為國際觀光客必訪景點之一，不僅創造龐大商機，商旅飯店、零售店家皆爭相插旗西門商圈，許多業者持續高價購入該區土地，隨著機場捷運線及捷運松山南京線即將通車等交通利多串聯帶動下，西區軸線翻轉指日可待。

目前商用不動產市場賣方仍普遍惜售，台北市已幾乎找不到符合金管會對保險公司設定不動產投報率2.875%規定的物件，本案為議價方式取得，且租金報酬率符合金管會規定。

三商美邦人壽表示，位於精華地段且合乎市場行情及合理租金投報率的優質標的，仍是投資人競逐的焦點。楊棋材說，北部要找符合主管機關規定真的很難找，因此會繼續往中南部找，不過仍會在北部尋覓總部大樓。

人壽編制年底1.6萬人
此次三商美邦人壽得標的TiT國際廣場屋齡3年，為商場住宅複合開發大樓，位於西寧南路與武昌街交叉口，其帆船造型之外觀，是西門町內最具代表性建築物。B1至5F商場部分，含車位面積共約2395坪，目前已進駐許多各具特色店家，新穎獨特的大樓造型及絕佳區位條件，三商美邦人壽預期未來將吸引國際性各大品牌陸續進駐。

今年三商美邦人壽1月也以8.21億元買下高雄市苓雅區的「育才大樓」，作為業務員的辦公室，也是高雄自有的第2棟完整大樓。三商美邦人壽業務人員今年底規劃會成長至1.6萬人，超過6成將部署在中南部。


西門町帆船地標 商場易主
工商時報

國內不動產大戶蔡鎮宇旗下寶豐隆實業，昨（14）日以39.5億元，將位於台北市西門商圈徒步區的地標「TiT國際廣場」B1~5樓商場，易主給三商美邦人壽，創下今年商用不動產最阿沙力的手筆，每建坪平均約165萬元、打破西門町商場每坪最貴「樓王」紀錄。

若以土地持份205坪計算，三商美邦以每坪土地1,926.8萬元價格買下，超越富邦人壽在2012年創下的1,733萬元，再創北市「屋頂價」。

「TiT國際廣場」位於北市萬華區西寧南路123號，B1至5樓為商場樓層，土地面積約205.28坪，建物面積約2,394.73坪，屋齡約3年，為帆船造型的商場住宅複合式地標大樓，6樓以上為住宅。

三商美邦人壽副總楊棋材表示，該建物B1?5商場都是滿租，未來沒有招租問題，主要評估這起不動產投資案，能有3％左右投報率，所以決定購入。

市場人士分析，此次建案買賣一樓每坪約350萬元，其餘樓層約100~200多萬元，尚未打破西門町的歷史高價，但在保險局訂下2.875％門檻後，單筆能突破30億元以上的商辦買賣，已是極為「罕見」。楊棋材強調，現階段商用不動產市場，賣方仍普遍惜售，台北市幾乎找不到投報率可達2.875％物件，這次案子透過議價方式取得，地點又在精華地段，相當難得。

代理此次交易的美商仲量聯行投資部副總吳瑤華表示，「TiT國際廣場」易手，是經由議價方式完成，且每年租金報酬率符合金管會規定。這顯示位於精華地段，且合乎市場行情及合理租金投報率的優質標的，仍是投資人競逐的焦點。

蔡鎮宇 看空房市？

向來出手精準，作風明快的國泰霖園集團三公子蔡鎮宇，昨（14）日成功的高檔套現、近40億元落袋為安，為市場投下一顆超級震撼彈。此舉讓市場人士不禁解讀，難道這是意味房地產市場面臨高點反轉了嗎？蔡家看空房市嗎？

據悉，蔡鎮宇還將出脫台北市東區大安路的精華店面，正開價8億元洽詢買家，讓市場興起居高思危的濃厚氛圍。

蔡鎮宇昨天將旗下寶豐隆實業位於西門町的「TiT國際廣場」購物商場，以近40億元順利出清，淨賺11.5億元高檔出場。同時，蔡鎮宇也委託外商不動產顧問公司，出脫大安路121坪店面，每坪開價達750萬元。其實許多「Pro」級的超級「A咖」正悄悄逢高獲利了結，市場看淡房市氣氛，愈來愈濃厚。

最讓市場驚訝的是，「亞洲首富」香港和記黃埔集團主席李嘉誠，近半年大舉在大陸、香港等地「倒貨」，市場統計大概出脫200億港幣的不動產，李嘉誠看淡亞洲房市、滿手現金和游資轉進英國倫敦的操作策略，不禁讓人擔心起連漲11年的台灣房市。

2014年初以來，許多「A咖」紛紛進行資產調節、汰弱換強。像操作不動產策略向來高人一等、先知先覺的國泰人壽，就十分罕見賣掉高雄土地，落袋12.5億元，令市場十分震驚：難道房市反轉點，來了嗎？

緊接著，總價值上看220?250億元的中信松壽總部大樓，宣布延標之後，仍一直待價而沽；另外，「土地公」宏泰人壽和宏盛建設的「捷四」辦公大樓也要賣；新光人壽內湖大眾電腦大樓也要賣，但竟二度流標。

至於信義計畫區A25，不論以180億元BOT條件標售、或以240.87億元地上權條件標售，都慘遭流標；連建築業績優生冠德，也宣布棄守台北市大直地上權土地。

春江水暖鴨先知，顯然有些居高思危者，已趁著房地產價格還沒有下跌、利率還沒有宣布調高之前，先下手為強，畢竟「Cash is King」。

炎洲集團（4306）積極布局不動產市場，設定每年兩岸市場至少三案獵地目標，據了解，目前新莊小坪數「More」建案，預計最快明年第2季交付，總銷售金額11億元。

炎洲集團透過旗下子公司—旺洲建設與裕洲營建兩大公司，鎖定兩岸尋找適當土地，旺洲表示，台灣將以新北市與台北市為獵地範圍，大陸則是二、三線城市，主要考量建案類型以一般住宅為主，所以台灣仍傾向在雙北市，大陸一線城市土地成本則過高，二、三線城市仍有很大開發空間。

旺洲坦言，儘管兩岸都有打炒房政策，但不會干擾獵地速度，目前推出建案以新北市為主。

另外兩項建案也醞釀中，新莊副都新二期基地占地約900坪，總銷售金額約40億元。林口二期占地約700坪，銷售金額約35億元。

國有地活化指標大案之一的華光社區，在文資團體力爭保留古蹟及歷史建築下，財政部決定讓步，將回饋土地比例由原20％提高為31％，釋出0.55公頃土地作為文史保存之用，開發面積將縮至2.8公頃，而全案今年6月正式對外招商。

政府加速國有資產活化腳步，將台北學苑、空軍總部及華光社區，定調為三大指標性開發案。財政部國產署表示，這三案均以設定地上權方式標售，引進民間投資開發，預估整體開發效益高達929億元。

台北學苑地上權案高價標脫後，華光社區的開發進度備受外界關注。財政部官員表示，華光社區現正舉行特定專用區細部計劃公開展覽，由於社區內擁有台北刑務所官舍、台北監獄圍牆等遺跡，保存文化資產的呼聲高漲，財政部因此提高回饋比例。

官員指出，華光社區特定專用區，土地面積總計4.94公頃，按照細部計畫，將分成五大區塊來開發，包括特定專用區、公園用地、人行道及文資保存區塊等，北市府取得回饋土地約1.248公頃，目前規劃用途包括北市府公務機關、公營住宅籌備基地等。

財政部指出，華光社區靠近杭州南路二段的特定專用區，是未來對外招商開發基地，面積約2.8公頃，由於土地分區原屬住三，在變更為特定專用區後，將可作商業使用，但為維護中正紀念堂紀念意義，區內土地及建物不得為娛樂服務業、宗祠宗教建築等。

依據財政部對華光案的初步開發規劃，原本以打造日本六本木為目標，擬規劃為國際觀光旅館、商辦、複合式商城等，但國產署官員強調，在尊重北市府的細部都市計劃變更下，目前僅排除興建豪宅，其餘開發方向不設限，將視細部計畫確定後再來規劃。

新北旗艦BOT案「新莊國際創新園區」昨（14）日進行甄審，由藍天集團取得最優議約權，今年8月可完成議約開始動工，2019年8月完工，可吸引200家雲端數位匯流企業進駐，創造5,000個工作機會，總計權利金及土地租金可為市府進帳59.7億，並帶動新北產業結構轉型。

新北市經發局長葉惠青表示，創新園區預計興建兩棟大樓，分別為50層摩天商辦大樓及24層商務旅館，商辦大樓主要作為雲端及數位匯流相關產業研發總部及運籌中心，可容納200家以上廠商；商務旅館除做商旅之用，將規劃302.5坪文創展示空間。

葉惠青解釋，創新園區緊鄰中山高及台64線快速道路的「T型交叉」口，未來機場捷運完工後，可經由鄰近的捷運「A3新北產業園區站」，搭乘機場捷運線及環狀線，交通便利性搭配商務旅館條件，將形成創新產業聚落。

經發局招商科長林芳良表示，市府將與藍天集團進行三個月的議約，協調權利義務、回饋方案等細節，預估今年8月完成議約開始動工，園區建置完成後，可為市府吸進48.5億權利金及11.2億租金收入。

至於新北其他大型促參案進度，林芳良表示，淡水「滬尾藝文休閒五，園區」將於4月24日召開甄審會，已有兩家廠商投標，當日即可選出最優議約廠商；「樹林樹新段商業區」下周進行第二次公告；至於「新莊AU捷運商城」案預計5月27日公告結束。

捷運工程局最新公告，聯開案「樺福千金」即將釋出95戶公開標售，總價從最低667萬元~4096萬元不等，這是近期以來少數低總價的捷運宅標售案，換算每坪標售底價約為56~64萬元，而根據實價登錄2013年9月以來的揭露資料，套房成交單價從每坪61.6~68萬元不等，標售底價與市場行情最高差近1成。房仲業者表示，此次標案可望吸引民眾投標。

捷運工程局今(14)日公告，將釋出95戶「樺福千金」捷運宅對外標售，最低總價從667萬元起，其中有超過50戶，標售底價在800萬元以內。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，根據實價登錄資料，2013年9月以來，該案12坪以下的套房產品，中高樓層成交總價在713~790萬元，而此次12坪以內的套房底價則從667~750萬元不等，低於市場行交行情，此次的標售案應會引起不少民眾興趣。

曾敬德表示，近期有不少捷運宅對外釋出，產品坪數多元，從低總價套房產品到高總價8千萬元以上的豪宅都有，過往捷運宅都是房市熱門產品，而這些捷運宅的標售狀況，可視為未來的房市風向球。

他分析，「樺福千金」位於永和頂溪站，產品設計上雖無3.6米以上挑高產品的優勢，由於距離台北市僅一站之隔，相當受到北市通勤族的喜愛，此次標售樓層從5樓到13樓不等，民眾可留意前棟因車流量大，低樓層較容易受噪音影響，而面後側則以7樓以上的戶別較佳。

南山人壽今年年初原本順利買下台中逢甲夜市旁土地，預定建設為商場、旅館，搶攻旅遊商機。但昨（11）日傍晚突然公告，因契約相對人違反契約規定，南山人壽決議解除契約。

南山人壽今年1月初，原公告以12.24億多元買下台中逢甲夜市旁2,225.49坪素地，換算以每坪價格約55萬元購入。 南山人壽更預計將素地建設為商場、旅館、停車場等設施，預計三、四年後開始營運，不過昨天卻公告取消買賣契約。

南山人壽發言人許妙靜昨表示，地主中有些私人因素，因此無法按照合約中規定的時間過戶，因此決議解除契約。 南山人壽今年年初原本順利買下台中逢甲夜市旁土地，預定建設為商場、旅館，搶攻旅遊商機。但昨（11）日傍晚突然公告，因契約相對人違反契約規定，南山人壽決議解除契約。

高雄市近年遷走幾處靠近住宅區的公墓，改建公園，帶動地方發展及房地漲價；今年，市府持續推動這項政策，預定遷葬4處公墓，如果平均地權基金許可，也可能開始辦理三民區覆鼎金公墓遷葬作業，但覆鼎金公墓層層疊疊，清理不易，民政局殯葬管理處預計分6年辦理。

殯葬管理處今年預定遷葬的公墓，包括大樹區小坪公墓、橋頭第4公墓、梓官第2公墓、岡山第5公墓。 小坪公墓禁葬多年，去年2月1日到5月31日已公告遷葬，遷葬補償費發放4251萬元，但尚有377座墳墓未遷葬，殯管處將在今年和明年編預算分區辦理代掘及核發遷葬補償費。 橋頭第4公墓要遷葬的墳墓314座，去年12月到今年3月公告遷葬，到2月止，已發放遷葬補償費191件、1708萬多元。

梓官第2公墓要遷的墳墓160座，預定今年5月底前公告遷葬，要在今年12月底完成辦理；岡山第5公墓要遷葬的地上墳墓約78座，也是預定下個月公告遷葬，年底前完成作業。 覆鼎金公墓遷葬案，被視為市府的「大事」，因為光是地上墳墓就逾1萬座，殯管處長鄭明興指出，地下墳墓估計有4層左右，可能達3、4萬座，所以必須分6年辦理。 公墓遷葬之後，市府多規畫為公園，縣市合併之前完成的右昌飛機墓區遷葬，改建為右昌森林公園，附近景觀大為改觀，房價也跟著漲。

楠梓區加昌里在右昌森林公園旁，里長劉秀英表示，以前還是公墓區時，房價大概一坪10萬元左右，改建為公園之後，現在約一坪17萬、18萬左右，最重要的是公園規畫良好，既改善景觀，也提供附近居民休閒場所。

做為房市反轉指標，拍賣移轉量一直是觀察重點，住商不動產企劃研究室統計，5都地政局升格後各行政區第一季拍賣移轉棟數後發現，4年同期相比，5都在拍賣移轉量上明顯減少，其中高雄市減少68.19%為最多，台中市減少61.29%次之，而減幅最少的新北市，也有30.57%的減幅。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，奢侈稅後資金由北轉南，讓不少原本會流入法拍市場的物件提前在中古市場就找到買方，加上現階段為避免糾紛，拍賣標的在估價時的價格與市價相去不遠，「撿不到便宜」更讓拍賣買氣更顯寂寥。

徐佳馨指出，從統計來看，北市與新北市雖然呈現逐年減少態勢，不過，幅度遠不及中南部來得驚人，一方面是雙北市房市熱得久，只要願意讓價，本身又沒有太大瑕疵的標的，一般來說不大有接手問題，因而早早就出現拍賣量逐年遞減的狀況，一來一往之間，減幅不大明顯，但與去年第一季相比，新北市拍賣量出現微幅增加，後續是否會出現更大量增，值得留意。

另一個值得注意的焦點是，台中、台南與高雄三都出現「腰斬級」量縮，其中高雄拍賣量雖然仍是五都之冠，可差距明顯縮小，而台中拍賣量更首次低於台北市，徐佳馨認為，從目前的態勢看來，短期內中南部應仍有一定熱度，若無重大利空衝擊，應該還有一段好光景。

辦公室負責推進相關工作

據悉，建立和實施不動產統一登記制度是今年廣東省國土資源廳的一項重點工作，省政府也對此高度重視，將之列入2014年重點工作專案，由省府辦公廳全程跟蹤督辦。

南都記者獲悉，該廳已經制訂了推進不動產統一登記初步工作方案，並與省編辦就全省不動產統一登記機構、職能和編制有關事項進行了初步溝通，與省農業廳就農村承包經營權登記發證工作進行協調溝通，明確共同推進高解析度影像資料建設、農村大比例尺地籍調查等工作。

廣東省國土資源廳相關負責人介紹，為進一步統籌推進不動產統一登記制度，四月上旬，已經發文，決定成立不動產登記工作領導小組及辦公室。領導小組由省國土資源廳廳長鄔公權擔任組長，下設辦公室，由副廳長塗高坤兼任辦公室主任。辦公室具體負責推進不動產統一登記的有關日常工作，包括制定推進不動產登記工作方案，廳內外溝通協調，組織相關調研，研究制定、修改相關地方性法規、規章和政策，以及指導監督地方不動產登記職責整合和工作銜接等。

等國家政策再定細則

“可以說這意味著廣東不動產統一登記拉開序幕，現在是統一登記前的倒計時階段了。”相關負責人表示，按照國土部要求，不動產統一登記全國統一6月開始，不過目前還無具體落地政策，“要等國土部出臺相關政策，再結合廣東本地特點制定實施細則。”據其透露，此前已經在廣州和深圳進行了調研和摸底，廣東省或將先在廣州、深圳開始試點，然後再全省鋪開。

據介紹，廣東省國土資源廳接下來將展開對不動產統一登記工作的調研，與省編辦等單位加緊溝通協調，落實機構、職能和編制有關事項，並在國土資源部的指導下，修訂省有關法規、規章及規範性檔，繼續積極穩妥地推進該項工作。

不動產登記制度

不動產登記是指經權利人或利害關係人申請，由國家專職部門將有關不動產物權及其變動事項記載於不動產登記簿的事實。

去年11月20日，國務院總理李克強主持召開國務院常務會議，提出“整合不動產登記職責，建立不動產統一登記制度”，由國土資源部負責指導監督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產統一登記職責，基本做到登記機構、登記簿冊、登記依據和資訊平臺“四統一”，並將建立不動產登記資訊管理基礎平臺，推動建立不動產登記資訊依法公開查詢系統。

民眾和媒體馬上從中解讀出“反腐”“控房價”等效果。不動產統一登記制度實施後，擁有大量房產的人可以被很快確定，對反腐的助力作用不容小視。同時，不動產登記制度能夠保障房屋等不動產的交易安全，減少欺詐行為，有利於摸清全國房地產市場的基本情況，有利於宏觀調控，也是為未來核定相關稅基作準備。

據瞭解，不動產登記職責整合後，現有各類不動產權證書繼續有效。隨著制度建立完善，適時組織地方發放新的統一證書，並逐步替換舊證書。

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國土部調研不動產登記 深圳請求成為國家試點

南都訊 記者周昌和　深圳迫切希望成為國家推動不動產統一登記的試點城市。目前，廣東省國土資源廳已明確表態，支持深圳作為廣東省推進不動產登記的試點城市。來自深圳市規劃國土委的消息，近日國土資源部副部長胡存智率地籍管理司司長王廣華等來深圳房地產權登記中心考察房地產登記工作，並聽取了深圳市關於不動產統一登記工作現狀與思考的專題彙報。

省廳支持深圳成為廣東試點

深圳市規劃國土委黨組成員、市規劃土地監察支隊支隊長、市查違辦常務副主任覃躍良介紹，深圳市自1989年在全國開了土地、房屋統一登記的先河，之後又不斷出臺完善了房地產登記相關立法，開發了房地產登記系統，開展了海上構築物登記，劃入了海域使用權登記職責，並積極開展了土地管理制度改革創新，為建立統一登記制度打下了良好的基礎，下一步將積極探索建立以土地為核心的不動產統一登記制度。最終形成以權屬為核心、以地籍為基礎的現代土地管理制度，“並懇請國土資源部、廣東省將深圳納入國家推動不動產統一登記的試點城市”。

省國土資源廳副廳長塗高坤表示省裡將堅決支持深圳作為廣東省推進不動產登記的試點城市。

國土部肯定深圳經驗但無明確表達

國土部的官員沒有明確表態，但是均高度肯定深圳此前所做的努力。地籍管理司司長王廣華指出，深圳市的不動產登記特別是房地產登記工作在機構設置、部門協同、資訊化建設、登記制度設計、專業隊伍建設等方面走在全國前列。

深圳是此次不動產登記調研工作的第一站。副部長胡存智強調，深圳應積極探索、不斷深化完善不動產物權管理制度；進一步理清土地與地上物之間的關係，並儘快確定相關規則；加強地籍調查和地政管理；要進一步探討政府和市場的職能區分。要推進試點工作，深圳市應進一步考慮試點內容和方法及其示範意義。

有媒體報導，國土部已選擇了南京、寧波、鄭州等幾個城市作為試點，但首批試點城市裡沒有北上廣深一線城市。

國務院國有資產監督管理委員會（以下簡稱“國資委”）正推進新設國有資本運營公司，部分央企將納入試點。據國資委知情人士透露，房地產央企將成為本輪改革的主體之一，如果改革能夠順利完成，將會加速78家央企退出房地產的步伐。

中國房地產報記者獲悉，國有資本運營公司成立後，將掌控中央企業的資本運營（“財權”），屆時，作為政府職能部門的國資委將主要負責管理中央企業的行政職能（“事權”）。“事實上，國資委現在已不干預企業日常的經營，只是在方向上做引導。”國資委內部人士對中國房地產報記者表示。

將於10月推出

國有資本運營公司由國家財政出資70億元註冊成立，是國資委主任主抓的重點工程。國有資本運營公司專門以股東身份從事國有資本的經營管理和實際運作，將會採取現代化公司制度形式，分類性質管理國有資產。

中國房地產報獨家獲悉，國有資本運營公司爭議已久的產權歸屬問題已經落定。國有資本運營公司將直接隸屬于國資委，已被國資委全面深化改革領導小組寫入2014年工作要點，具體正式檔的出臺將在10月份。

在國有資本運營公司的主體方面，該內部人士向記者透露，應具備三個條件：

一是獨立法人資格的經濟實體和市場主體。

二是以國有資本的保值增值為經營目的，並承擔明確責任。

三是在國有資本代表（政府或有關部門）的有效監督管理之下。

國資委內部人士向記者透露，中央將採取政企分開形式來統籌國有企業。國有資本運營公司將設立董事會，下設戰略決策、提名與薪酬、審計三個委員會，下轄部門可根據產業性質劃分，如鋼鐵部、汽車部、電信部等，主要模仿淡馬錫模式的國企改革思路。政府不干預企業決策，採取無為而治的控股方式和完善的經理人市場。

但這種模式並不是一致被看好。“拋開現有集團公司新設國有資本運營公司，這種疊床架屋、畫蛇添足的做法不太可取。”前述國資委內部人士告訴記者，“所以在成立國有資本運營公司之前必須把規矩給定好。否則會造成委託代理鏈條的無意義擴展及國資監管成本的無謂增加，極有可能出現其與現有集團公司爭地盤、爭利益、與國資委撞車的混亂格局”。


房地產先行改革

“房地產企業將成為本輪改革的重要內容。”國資委一位內部人士告訴中國房地產報記者。

房地產央企的整合工作始於2004年6月，迄今已有10年之久。彼時，國資委發出《關於中央企業房地產業重組有關事項的通報》，貫徹主輔分離、精幹主業的要求，決定由中房集團、保利集團、華僑城、招商局和中國建築(601668,股吧)工程總公司5家企業牽頭整合國資委168家央企旗下的房地產資源，正式拉開央企房地產整合大幕。

此後兩年，國資委先後4次公佈了央企主業，最後認定14家以房地產為主業的央企。2010年，國資委確定了包括中國建築總公司、中國房地產開發集團、中國保利集團、華僑城集團等在內的16家地產主業央企。2011年，魯能集團、中航工業、神華集團、中煤集團和新興集團獲准保留地產業務。伴隨這5家央企被國務院國資委特批，允許做地產的央企由此前的16家，擴至21家。

近一年以來，在混合所有制的推動下，中國海外發展有限公司、中國中冶(601618,股吧)集團等都啟動了混合所有制改革試點。而今年下半年開始的國有資本運營公司試點，將進一步衝擊目前房地產行業的格局。據悉，國有資本運營公司將對現有的央企進行重新組建，這種組建形式將採取分類形式，比如房地產央企歸屬房地產部門統籌。

具體有哪些房地產央企將進入國有資本運營公司的首批試點，以及具體的時間表，國資委人士都三緘其口。但國資委內部人士透露，此舉將加速78家央企退出房地產業務的目標。


78家將退出房地產

“按照國資委此前的公佈，配合‘十二五’規劃步伐，在3年至5年內完成78家央企的全部退出。但一直進展不大，這次改革會加速央企退房的計畫。”上述國資委內部人士透露。

2010年3月18日，國務院國資委召開新聞發佈會，宣佈78家不以房地產為主業的央企退出房地產業。但是，國務院國資委並沒有給出78戶央企退出房地產業的時間表以及具體進展。

幾年來，被列入名單的78家央企經歷了“八仙過海式”的調整，轉讓、並購、剝離、繼續開發，但退出的步伐極為緩慢。

中國房地產學會副會長陳國強（微博）在接受中國房地產報記者採訪時表示，央企退出房地產行業進程緩慢的原因主要有二，一是利益糾葛，二是缺乏具體操作方式和時間表約束。

“2014年，國務院國資委可能會在78家鋼鐵、煤炭、建築、食品、汽車等競爭性央企中，合併10家企業左右”，其目標是促進分類監管的實施，在實現“一企一策分好類”之後，第二步就要重組，組建資本運作平臺，形成“國資委-國資運營/投資公司-國有企業”的三層架構。“區別於此前單純央企之間的重組合並，這種重組更側重引入多種所有制經濟，其目標就是要加快國有企業股權多元化改革，積極發展混合所有制經濟。”業內人士表示。

據記者瞭解，這次國資房企重組不同於2010年的78家央企“退房令”，將主要採取以下步驟：

一、以投融資和專案建設為目的讓國資房企變為混合控股性質。

二、等國資房企混合所有制穩定成熟後，參考新加坡淡馬錫資產管理公司的運營模式，演變為純粹控股性質的資本公司、股權投資公司、產權運營公司。

三、條件成熟後，徹底實現由集團公司向國有資本運營公司的轉變。

四、從屬於國資委領導的國有資本投資運營公司，將對已經轉變成功的國有資本運營公司（由國資房企演變）進行重新組建。時勢造英雄。在全面深化改革的大背景下，新一輪國資改革拉開序幕。國企特別是大型央企下的地產企業格外引人注目。十八屆三中全會後，處於市場化競爭的房地產行業無疑也是重點。

關於房地產行業的央企改革，未來要面臨的一大環境變化，可能就是集團母公司層面股份制改造的可能性。比如中信股份整體注入香港上市公司中信泰富、中國建築將中建地產注入香港上市公司中海地產，這種集團的再造，或將有利於激發集團的市場化活力。

或許，這一輪涉及央企與地方國企的改革浪潮，也將衝擊目前房地產行業的格局。“強者?強”的定律或將被打破，只為哪家企業能抓住這輪房地產企業變革的先機。

中原地產監測資料顯示,4月上旬,北京成交二手房住宅合計2253套,環比基本持平,新建住宅成交則下調了37.9%。合計總成交3494套,環比下調幅度達到了18.1%。

統計顯示,4月上旬,北京二手房成交均價為每平方米3.12萬元,相比3月成交均價3.14萬元再次下調了0.6%,購房者觀望情緒持續。二手房房源掛牌議價空間繼續增加,有60%的房源掛牌價格都在一季度出現了下調。預計4月北京二手房成交量將繼續在萬套以下,隨著新建住宅供應的增加,以及可能愈來愈多的自住房上市,二手房價格可能在二季度出現下調加速的可能性。

新建住宅方面,從春節過後新建住宅剛需項目的定價來看,當前房企與購房人之間的博弈已經出現了微妙的變化。在自住型商品房、信貸等多方因素的衝擊下,供需雙方的市場預判已經出現轉向,購房者觀望情緒增多,而房企“讓利跑量”心理漸占上風,供需格局已經悄然生變。據瞭解,2013年北京2萬左右的剛需項目供需比基本是1比4,但目前看已經逐漸降低到1比2。

　2014年以來，杭州樓市危情不斷。

　　作為杭州本土企業，杭州市場貢獻了濱江集團(002244)八成以上的營收。2013年，在全國房企蜂擁入杭的大潮中，濱江集團也重金搶地，以67.64億元拿地金額位列眾房企之首。

　　現今，大手筆拿地的風險已初現端倪。根據濱江集團2013年財報，其存貨價值為301億元，是其營收103億元的近3倍，去庫存壓力巨大。與此同時，濱江集團杭州地區房地產業務毛利率下跌近兩成至18.59%。

　　而濱江集團旗下的房產專案多定位為中高端，其中號稱杭州第一豪宅的武林壹號2013年的銷售均價更是一度超過7萬元/平，在杭州樓市目前洶湧的降價潮中，這些專案也面臨著壓力。事實上，據21世紀網瞭解，今年一季度武林壹號的銷售均價已不足6萬元。

　　大手筆拿地

　　濱江集團成立於1996年，是杭州本土最大的房企之一，2013年營收為103億元，同比增長61.9%，其中杭州地區營收81億元，占比近80%。

　　2013年的杭州樓市還是一片繁榮景象，萬達、?大等20多家房企首次進入杭城，直接推高了當地的地價。

　　資料顯示，2013年，杭州出讓土地達225宗，折合面積12216.9畝，較2012年增長一倍多，創下杭州土地出讓收入的新紀錄。

　　作為本土企業代表的濱江集團也加大了拿地力度，據21世紀網統計，2013年，濱江集團三次出手，耗資67.64億元拿地，這一數字位元列赴杭拿地眾房企之首。

　　2013 年6 月6 日，濱江集團以9.20億元拍得蕭山區錢江世紀城一面積為38744平方米地塊。當月28日，濱江集團又以14.61億元競得蕭山區聞堰鎮一面積為87386平方米地塊。

　　2013年9月5日，在杭城史上總價最高地塊—華家池地塊拍賣現場，濱江集團經過15輪競價，擊敗萬科、綠城、中海等對手以43.83億元代價拍下其中一副地塊，折合樓面價23190元/平米。

　　此外，去年6月14日，濱江集團還與浙江三花置業有限公司簽訂了股權收購協議書，以2.7億元收購後者持有的杭州濱凱房地產開發有限公司30%的股權，股權收購完成後，濱江將持有杭州濱凱房地產開發有限公司100%的股權。而杭州濱凱房地產開發有限公司旗下的濱江•凱旋門專案也在華家池地塊附近，2010年成交樓面價為23902元/平方米。

　　毛利率大跌

　　雖然濱江集團2013年的營收大增61.9%，但其淨利潤僅由12.65億元增至14.10億元，同比微增11.39%，其房地產業務毛利率僅為30.02%，較2012年同期下降15.13%，而杭州地區毛利率較上年同期更是下跌18.59%。

　　在財報中濱江集團對毛利率的下跌解釋為，一方面是行業整體利潤水準合理回歸，另一方面是公司2012年年初，為應對樓市調控實施戰略性銷售的專案，在2013年度進入結算期。

　　“杭州毛利率下滑的問題，公司公告已經有所解釋。”濱江集團董秘辦一位工作人員對21世紀網表示。

　　當21世紀網問及這些“戰略性銷售的項目”具體為哪些項目時，上述工作人員表示，要提供採訪提綱，以便領導回復，但直到發稿，濱江集團仍未有回復。

　　據瞭解，2012年初，濱江的曙光之城和金色黎明等多個樓盤的低價銷售曾引起市場關注。

　　對此，當時濱江集團曾對外表示，曙光之城和金色黎明一期定價理性，其良好銷售實現項目資金的快速回籠，充實了公司的現金流，同時公司相應歸還銀行貸款，有效降低銀行貸款融資成本。

　　據悉，2012全年，濱江集團僅在杭州拿下了一宗地塊，直到2013年6月，濱江集團才又開始大手筆拿地。

　　但僅僅幾個月之後，杭州樓市再次急轉直下，庫存高企、房企降價、土地遇冷。

　　根據杭州透明售房網資料，2014年3月，杭州市區共成交土地7宗，成交額37.6億元，其中主城區為零出讓。值得注意的是，這7宗地塊均無現場競價，直接成交。

　　2014年3月杭州市區(含蕭山、余杭)新建商品房簽約量為3991套，簽約均價為16720元/平方米；而去年同期這一數字分別為8473套和17104元/平方米。

　　在庫存方面，截止3月底市區(含蕭山、余杭)新建商品房可售房源仍達115021套。

　　在這一大波利空因素影響下，以杭州為主戰場的濱江集團面臨巨大的壓力。

　　據21世紀網統計，目前在杭州濱江集團有金色黎明、萬家名城、萬家星城、紫金府、西溪明珠、武林壹號、湘湖壹號七個在售項目，還有西溪之星即將入市，加上去年競拍的三個項目，2014年濱江集團在杭州將會有11個專案，

　　而根據其財報，濱江集團2013年末的存貨價值已達301億元，是其營收103億元的近3倍，去庫存的壓力巨大。

　　豪宅均價大跌1萬5/平

　　與此同時，濱江集團今年的毛利率也存在大跌的風險。

　　以其2013年拿地的華家池項目為例，樓面價為2.3萬元/平方米，溢價率49%，與周邊項目的樓面價相比，這一價格排在第三位，排在第二位置的凱旋門項目也為濱江集團旗下，而排名第一的九龍倉君璽項目，在今年3月剛剛以降價5000/平方米的姿態入市。對比當日成交的華家池其他兩幅地塊，濱江集團的拿地成本也並無優勢。

　　對於濱江集團的這一專案，中航證券認為，華家池周邊樓盤售價約3.1萬元/平方米，按目前的售價計算，該專案毛利率接近零。

　　除了大本營杭州，濱江集團這幾年來僅在紹興、上虞、衢州及平湖等城市有所佈局，這些項目都位於浙江，且多為三四線城市，而三四線城市風險已為房地產業界廣泛認同。

　　在濱江集團的財報中，2013年銷售專案所在的杭州、衢州、紹興、上虞四地中，除衢州的項目毛利率較上年同期增長7.84%，其餘三地毛利率都有所下跌。

　(上表為華家池周邊專案)

　　當日成交的華家池其他兩幅地塊

　　與此同時，濱江集團旗下的房產項目多定位為中高端，在濱江集團已售的7個專案中，只有2個項目均價在2萬元/平方米以下，而在其今年新增的5個項目中，除金色江南為剛需項目外，其餘均為大戶型豪宅或高檔精裝公寓。

　　其中，濱江集團與綠城集團合作開發的武林壹號，號稱浙江第一豪宅，對外的宣傳的均價為1萬美金至1萬歐元。

　　不過，這一專案從2006年拍地至今時間已達8年，仍未開發完成。根據住在杭州網資料，在2013年武林壹號共售出68套，合同金額17.47億元，銷售均價約為7.36萬元/平方米，2014年第一季度，武林壹號共售出37套，合同金額6.99億元，銷售均價約為5.80萬元/平方米，已經跌去1.5萬元/平方米。

　　“(武林壹號)目前的價格是4.8萬起，銷售均價跟之前比有所下滑是因為1號樓有30多層，最高的價格還是9萬多，我們現在不講均價。”武林壹號售樓處一位銷售經理告訴21世紀網。

　　對於武林壹號均價大幅下滑問題，21世紀網同樣發去了採訪提綱，但濱江集團亦未有回復。

　　根據濱江集團財報，截止2013年底其兩大豪宅項目武林壹號和湘湖壹號，存貨價值分別為49.97億元和30.14億元。

　　在當下的房地產市場政策下，濱江集團的這些中高端項目都將面臨去化速度下降的風險。

　　值得注意的是，相較濱江集團仍然以中高端產品為主，杭州另一以中高端產品為主的房企綠城集團在2013年度報告中就明確表示將調整產品結構，以小戶型、剛需產品為主。

4月11日，綠城中國控股有限公司公佈其3月份營運資料，綠城集團3月份共銷售1679套，總銷售面積約28萬平方米，當月銷售金額約為68億元，銷售均價為每平方米24308元。

截至2014年3月31日三個月，綠城集團累計總銷售面積約53萬平方米，合同銷售金額約121億元，當中歸屬於綠城中國及其附屬公司的權益金額約為58億元。

此外，綠城集團另有累計已簽認購協議未轉銷售合同的金額約47億元，當中歸屬于其權益金額約為22億元。

值得注意的是，較2月份銷售均價每平方米27328元，3月份綠城的銷售均價錄得同比下跌超過每平方米3000元。

對此綠城中國首席財務官馮征回應稱，主要是三月銷售項目較2月有所不同導致均價出現變化，集團並未有採取減價措施。

在此前2013年業績發佈會上，綠城中國常務副主席兼行政總裁壽柏年明確表示，今年的目標比較審慎，與去年的銷售基本持平為650億。壽柏年還透露，今年公司會把去化率放在第一位，加大周轉，去庫存將是綠城中國的首要任務。

加快新推項目

至於3月的銷售項目變化，據馮征介紹，2014年3月，綠城集團共有17個新項目或項目分期推出銷售，總推盤面積約35萬平方米。

其中3月份主要新推樓盤共7個，分別為曲阜誠園、濟南百合花園、杭州翡翠城、德清英溪桃源、上海禦園、上海香溢花城及上海玉蘭花園臻園。

而銷售均價在每平方米3萬元以下的項目有4個，分別為曲阜誠園均價每平方米6646元；濟南百合花園均價每平方米10431元；杭州翡翠城均價每平方米16620元；德清英溪桃源均價每平方米22046元。

經計算，上述4個項目銷售面積共4.42萬平方米，銷售額共計4.72億元，占3月總銷售額68億元的6.94%。

值得一提的是，杭州作為綠城中國大本營，2014年一季度市場表現卻不盡人意，主城區商品房共成交5276套，創下近4年最低，同比2013年的11136套天量成交，降幅高達52.6%。

對此，馮征回應稱，綠城在杭州的項目整體銷售上並未受到市場低迷的影響。

據瞭解，綠城在杭州的在售項目如明月江南、西溪誠園、之江1號(原高爾夫藝墅)、蘭園等大多是高端項目，在杭州限購的影響下，近一年來去化只能算是一般。

壽柏年也曾明確指出，今年該公司會把去化率放在第一位，加大周轉，去庫存將是綠城中國的首要任務。因此，通過加大推出低端專案來調整銷售結構實現快周轉和去庫存是今年的關鍵。

不過，從2013年銷售資料看，綠城還不得不面對毛利率下跌的風險。資料顯示，綠城中國毛利率30.3%，物業銷售毛利率為28.4%，表現同比略下降。

安信證券分析指，主要是合肥翡翠湖玫瑰園及青島理想城項目拉低毛利率，扣除該兩個項目後物業銷售毛利率達29.7%。據悉，上述兩個項目均價分別為每平方米9000元和6000元。

減價不是策略

對於杭州市場，壽柏年也坦承“因為杭州庫存的增加而導致銷售速度放緩，這會是一個趨勢。”

“杭州的供應量和需求量已經發生逆轉，供應量比較大，庫存大概需要15個月左右的銷售時間。”壽柏年指出，杭州和全國其他地方一樣，核心地段的供應量比較緊缺，這是大環境和核心地段的概念。

他續稱，綠城中國現在在杭州的銷售主要集中在核心地段，比如武林壹號、蘭園等專案，所以目前銷售還是比較穩定的。

“今年的目標比較審慎，與去年的銷售基本持平，為650億。可售貨值大概1300億左右，所以今年的銷售目標定得比較低，預計去化率大概會在50%左右。”

可以確定的是，綠城不會減價。馮征稱，“會採取其他優惠措施去促進銷售，減價並不是我們現在的主要策略。”

壽柏年之前也強調，“我們會根據每個專案的情況考慮採取更加靈活的做法，舉行活動進行促銷，而不會採取全面降價的方式。綠城從來不降價，我們現在的單價是全國最高的。”

安信證券近期的一份研報中指出，綠城的住宅以高端為主，在管理層表示以服務提升吸引力，盡可能不降低售價的情況下，其預計綠城中國2014年銷售不會出現顯著增長。


該研報還指，浙江房價不確定性相對較大，對綠城中國2014年業績也可能造成一定影響。

此外，豪宅專案去化率低依然是綠城中國難以逃避的問題。在行業人士看來，綠城不到5成的去化率，和其他開發商6、7成去化相比有明顯差距。“實際上，綠城的豪宅產品從2011年以來就一直受影響，2011、2012、2013年整個去化都是慢的。我也不覺得今年他們在這方面會有很大的改善，況且今年消極的因素還不少。”

除調整銷售結構外，綠城方面表示，養老地產是一個方向，但綠城今後會向輕資產轉型，輸出品牌和管理，主要是通過三種方式：一是和企業合作；二是和基金合作；三是代建。

深圳去年年底曾中止出讓一塊“准前海”商業用地，昨日證券時報記者從深圳市規劃國土委獲悉，時隔逾4個月後，該地塊以當初的起始價重新入市。

而記者瞭解，多家房企已經再度盯上這塊蛋糕，而該地塊刷新區域地王紀錄將是大概率事件。

根據出讓公告，這塊A002-0046宗地位於寶安中心區，緊鄰前海區域，土地面積2.07萬平方米，建築面積16.79萬平方米，屬商業性辦公用地，使用年限40年。該地塊起拍價為21.35億元，折合樓面價約1.27萬元/平方米。據瞭解，目前該地塊附近的寫字樓龍光世紀大廈出售均價已達4萬元/平方米以上。

“這一地塊與前海金融區緊鄰，具有較高的投資價值，公司很早之前已經關注這塊地，這次出讓公司方面也會積極評估。”龍光地產一位元內部人士告訴記者。

據悉，這塊“准前海”商業用地已經被包括綠地集團、華潤置地、世茂房地產、佳兆業在內的多家大型房企盯上。政府方面規定，競得房企一旦兩年內仍未動工，地塊將會以成交價格被收回。

據瞭解，這塊地早在去年11月21日被掛出，一同掛出的還有A004-0154地塊。A004-0154地塊同樣位於寶安中心區域，土地面積為2.27萬平方米，規劃建築面積13.6萬平方米，掛牌起始價17.59億元，土地使用年期為40年。

而在12月12日，官方發佈公告稱，中止這兩地塊的出讓程式。至於中止原因，公告並未提及。當時，地塊的起拍價也是21.35億元。如今時隔4個月，政府方面並未將這一地塊的“門檻”提高。


值得注意的是，A004-0154地塊已經在今年3月12日公開拍賣，當時吸引了包括綠地、華僑城、龍光、生命人壽、卓越集團和佳兆業等一眾房企。經過304輪漫長競價，該地塊最終由卓越以33.19億元競得，折合樓面地價24344元/平方米，溢價88.7%，成為當時寶安區新的商業地王。

換言之，如果以卓越此前拿下的地塊樓面價計算，此次拍賣的A002-0046地塊成交價或將超過40億元，刷新區域地王記錄將會成為大概率事件。

事實上，隨著前海規劃的出臺，在最近的一年時間裡，前海分4次共出讓了6塊土地，卓越、華潤、世茂、香江及美企兆華斯坦相繼拿地，地王紀錄節節高升。“寶安中心區借力前海發展的定位已毋庸置疑，此次出讓的地塊也正位於前海與寶安中心區的交界處，未來地理優勢不言而喻。”前述龍光地產人士稱。

　　4月8日，恆大地產集團大連有限公司以17.07億元競得大連主城沙河口區南松路南、錦江路西側地塊。

　　參加此次競拍的還有萬科、魯能等多家全國知名房企。經過近4個小時競拍，最終，恆大地產集團大連有限公司以競價17.07億元加配25500平方米保障房競得此次地塊，溢價5.61億元，樓面價為7405元/平方米。

　　資料顯示，地塊用地面積15.27萬平方米，容積率為1.51，建築面積為23.06萬平方米。土地用途主要以住宅、配套公建、批發零售、商務金融為主，住宅中小戶型比例為50%以上，競買保證金7億5千萬，出讓年限為住宅用地70年，配套公建、批發零售、商務金融用地40年。

　　2014年1-3月，恆大地產合約銷售金額約為305.1億元，期間合約銷售面積約434萬平方米，銷售均價每平方米7029元，較2013年同期分別增長72.2%、52.9%及12.6%。

　　另悉，2013年恆大地產加大土儲擴充速度，全年新購土地66幅，其中包括北京、上海、廣州、深圳等一線城市等地價較高地塊，全年買地費用同比2012年增長320%至700億元。

大陸市場研究機構—清科研究中心發布，大陸企業今年第1季併購交易高達359件，其中，海外併購占48件；從併購金額看來，房地產業以55.49億美元交易額居首，占第1季併購金額23.9%。

證券日報報導，清科研究中心日前發布最新數據顯示，今年大陸企業併購市場火爆，第1季完成359件併購案，年增71%，涉及金額232.08億美元；大陸企業也致力拓展海外市場，併購國外企業共48件，金額為90.64億美元。從併購金額來看，房地產業以55.49億美元遙遙領先其他行業，占第1季併購總金額23.9%。

清科研究中心曹紫婷表示，第1季併購業務最活躍的無疑是房地產業；未來房地產業將面臨整合洗牌，行業競爭從土地儲備、融資、市占率、區域拓展、人才和產品設計等多方面展開。

北京商報以3月為例稱，房地產業無論交易量還是併購金額規模都位居各行業之首。數據顯示，3月房地產業共有17筆併購交易，占所有企業併購量11.7%。其中，披露金額的交易16件，金額達14.02億美元，占所有披露案例總金額15.1%。

發展商近日紛紛低價推盤，二手業主為求「甩貨」亦要跟風劈價，導致銀行對指標屋苑的估價進一步下跌，本報統計10個主要私人屋苑的估價走勢，中價屋苑跌勢明顯，其中鰂魚涌太古城個別單位兩個月內估價跌約4.3%，按年更跌逾15%。新世界發展（017）主席鄭家純預期樓價今年將下調10%，地產界人士相信，估價也會相應下降約一成，中高價物業受辣招和新盤搶客打擊，料估價跌幅將更大。

本報根據滙豐、?生及中銀的估價，抽取10個大型屋苑的部分單位作分析，其中太古城估價跌幅最驚人，海景花園海棠閣一個極高層A室，實用面積1114方呎（建呎1237），兩個月內?生已把其估價下調80萬元至1790萬元，跌幅達4.3%，與去年4月的2110萬元相比，跌320萬元。

太古城估價兩月瀉4.3%

中原區域營業經理張光耀表示，太古城過去一年整體樓價跌幅實際上只有5%至8%，從近期成交單位來看，銀行估價基本上貼市，屋苑最新成交的怡山閣頂層A室，實用面積593方呎（建呎691），獲原業主減價5%，以838萬元沽，與?生的估價818萬元大致相若。

細價樓的估價雖然也下跌，但相對平穩，被視作「上車天堂」的沙田第一城，過去兩個月銀行估價回落2%，其中14座低層D室，實用面積853方呎（建呎1018）的三房大單位，最新報680萬元。美聯首席高級營業經理黃錦瀚指出，過去兩個月屋苑錄多宗兩房戶跌破300萬元成交，導致估價輕微回落，現時銀行估價仍算貼市。

若按年比較，港島區3大屋苑太古城、康怡花園與海怡半島，估價下跌6%至15%，跌幅明顯較大。沙田第一城、天水圍嘉湖山莊及荃灣綠楊新村等細價上車屋苑則按年下跌約2%至6%。

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓分析說，在持續低息環境下，細價樓業主供樓負擔較小，未有大幅減價或蝕讓沽樓的壓力。中高價物業的業主雖然持貨力較強，但由於辣招對此類物業的影響較大；加上新盤的目標客群往往與此類物業重疊，一旦業主有套現需要，議價空間必須大幅增加，方能吸客承接，從而拖累估價下調。她相信，若辣招不減不撤及發展商推盤策略不變，今年全年主要私人屋苑的銀行估價將有一成的下調空間。有分析員預期，整體住宅的估價跌勢年內將持續，中價樓的跌幅將較細價物業大。

純官料今年樓價跌一成

鄭家純昨天指出，本港建築成本高企，預料今年樓價不會大跌，回調幅度約10%，新世界將加快售樓步伐，並積極增加土地儲備，去年旗下樓盤銷售達標，暫時很難預料今年銷情。

居屋慈愛苑估價兩個月降11%

二手樓市氣氛依然較淡，私樓估價下滑，居屋亦未能幸免，其中慈雲山慈愛苑有單位在兩個月內估價急跌11%，業內人士預計，居屋估價全年跌幅隨時接近15%。

本報抽查5個居屋屋苑部分單位的估價走勢，包括筲箕灣愛蝶灣、大角咀富榮花園、慈雲山慈愛苑、將軍澳寶盈花園及沙田愉翠苑等，根據三家主要銀行的估價比較，除富榮花園外，各屋苑的估價在過去兩個月都呈跌勢，幅度介乎1%至11%。

富榮花園最硬淨

資料顯示，其中慈愛苑E座高層2室，實用面積554方呎（建呎694），?生對其估價就從2月的472萬元，急跌11%，至420萬元。

至於較矚目的居屋屋苑富榮花園，估價走勢相對平穩。資料顯示，屋苑9座高層B室，三家銀行估價介乎605萬至623萬元不等；個別銀行的估價更較2月有2%升幅。

利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣認為，富榮花園屬市區居屋，交通及校網等配套都較為優質，且成交不多；加上轉手單位或多集中高層優質戶，故估價未見大幅回落，部分居屋屋苑過去一年則受惠於白表免補地價購居屋計劃而價格飆升，熱潮退後，樓價缺乏支持，即有直線下跌的風險。

黃詠欣預期，私樓減價潮和樓價逐步回落，處於高位的居屋，估價在今年內跌幅或超越私樓，動輒回調近15%。

東南亞最大地產發展商、以新加坡為基地的凱德集團（CapitaLand Ltd）提出以約30.6億坡元（約189億港元），私有化旗下商場業務凱德商用產業（CapitaMalls Asia，6813），以強化混合式項目發展實力，同時提升回報。凱德集團持有凱德商用65.3%股權，私有化作價較後者上周五收市溢價23%。凱德商用持有105個購物中心，凱德集團完成整合後，集住宅、寫字樓及零售於一身的混合式業務將更加吃重；今年每股盈利將上升約22%，股本回報率亦可望由5.4%上升至6.7%。

金地商置（0535）昨公布，公司作為借款人，與一家銀行訂立融資函，獲得本金最高達1.5億元之1年期有期貸款融資，主要用作一般營運資金需求。公司控股股東輝煌商務（金地集團股份全資子公司）就該融資出具連帶無條件及不可撤銷之擔保。