南港新竹花蓮陸續動工 高雄基隆2廠將除役

資產活化
台肥（1722）董事長李復興上周接受《蘋果》專訪，他表示，今年公司定位為資產活化「關鍵年」，3大土地開發案都要動起來，高雄、基隆兩廠10月也將除役，舊設備遷往東南亞國家，搶攻東協自由貿易商機。

隨鉀肥價格可望在今年止跌回溫，法人預期，台肥身為台灣肥料龍頭，今年本業業績也將受惠，加上土地開發案持續進行，將為公司未來固定租金收益，增添新動能。

不賣祖產 當包租公
李復興說，接任台肥董座已逾1年多，對資產活化的策略就是「不賣祖產、當包租公」，且公司今年則定位資產活化「關鍵年」。3大土地開發案，包含南港C2開發案、新竹D7-A商業用地開發案及花蓮海洋深層水園區第3期，都要在今明年動起來，而高雄、基隆兩廠10月也將除役，啟動資產活化計劃。
其中，具帶動南港地區發展重要地位的南港經貿園區C2土地開發案，目前規劃2棟飯店及1棟商辦大樓，預計投資金額約92億元，飯店已由漢來及凱撒飯店得標，台肥1年飯店租金收益近4億元，該案預計明年1月正式動工，2018年開幕。而目前規劃房間數將達1100間，將成為國內規模最大的旅館建築。
新竹D7-A商辦大樓則是台肥活化土地的第1期工程，台肥總計將投入100億資金，把台肥新竹廠區打造成為台灣的東京六本木。商辦大樓基地面積3500坪、總樓地板面積21329坪，為1棟地下3層、地上14層的大樓，預計2016年下半年完工後營運。

最後，台肥「花蓮海洋深層水園區」3階段發展計劃，第1期的「海礦探索館」已完成，第2期的「休閒體驗區」預計今年8月啟用，而最重要的第3期「度假飯店」開發案，則有機會與西班牙連鎖飯店業共同攜手合作，盼於8月簽約，明年動工，打造成結合LONG STAY概念的度假飯店。
至於台中總廠分3期廠區，其中1期廠區投資金額約100億元已正式啟用，目前主要生產化工原料硝酸，以及硝磷基複合肥料，年產能分別達15萬噸。而基隆、高雄廠將今年10月除役，而舊廠部分堪用的設備將移往台中廠二、三期廠區，如此可降低新廠設備成本。

老舊設備 海外設廠
此外，舊廠剩餘的老舊設備將運至擁有天然氣資源的國家，設立海外肥料廠，將可替台肥在本業上開闢第2水龍頭，目前包括緬甸、柬埔寨、越南等地，都是考量可能設廠的地區。最後遷地的地點，最快10月即可確認。

可看行情分析 查危樓海砂屋

網路找房漸成風潮，各房仲無不加強自家的網頁功能，包括台灣房屋、住商不動產、信義房屋等，近期都新增房市行情分析、查詢物件是否為海砂屋、輻射屋、危樓等新功能，房仲業者說，自從新功能上線後，預約看屋量明顯增加30％。

瀏覽量多出15％
台灣房屋首創以「生活」找屋，分析物件周邊的「十大指數」，藉由指數高低了解生活環境。台灣房屋網路科技服務事業群行銷經理林大綱表示，3月網路新功能上線後，網路瀏覽量增加15％、預約看屋量則增30％。
預計5月時會再推出成交行情的新功能，使用者可多方比較路段、地標的成交行情，例如台北101大樓、美麗華百貨、學校附近房價比較等。
住商不動產則推出「列管購屋查詢」，協助買方多方面評估財物、物件狀況，可查詢各物件是否為海砂屋、輻射屋、危樓等，並提供凶宅網連結。
住商不動產行銷企劃處協理林如珊指出，民眾會擔心買到有問題的房，可透過此功能查詢物件情況，才能買得安心，未來此功能也能在手機App使用。

算出捷運旁房價
林如珊補充，目前透過電腦網頁預約看屋還是佔大多數，達95％，透過手機App預約看屋僅佔5％。
信義房屋網路事業部專案經理葉文君說，網站新增雙北捷運宅行情走勢圖、「軌道進行曲」等各種功能，分析各捷運站點周邊房價變化，統計信義房屋成交物件與實價登錄行情等，共22年的房市行情。
台中民眾Vivi說，「信義房屋的軌道行情只有雙北市能查詢，中南部的輕軌或捷運周邊房市都無法查到，希望也能分析中南部房市。」

20呎貨櫃經巧思設計，竟能像變形金剛般攤平展開，變身12坪貨櫃屋！宜蘭有業者研發移動式綠能屋，貨櫃外型、鋼骨構造，下方裝置輪胎便於拖運，符合國際貨櫃運輸尺寸，2名人力、平均１小時就可完全開展搭建完畢，可做度假小屋、中繼屋、臨時救護站等，室內空間12.7坪，標準型1戶造價68萬元，有露台的豪華休閒款75萬元。

耗費2.5年研發時間，移動式綠能屋曾獲莫斯科阿基米德發明銀牌獎、莫斯科城市設計研究院獎，擁有台灣、中國專利權，最新的第5代甚至可做水上屋，浮台可耐重400公斤，屋頂裝設太陽能板，儲存熱能轉化為電力。負責研發的運發事業總經理郭中屏表示，現已進入量產階段，工廠設於新竹，已有宜蘭農民買來做臨時農舍使用。

可做急難救護站
「移動綠能屋具複合式多功效益，平時可堆疊儲存作倉庫用，災難時又可做為急難醫療救護站。」運發有限公司董事長李榮華表示，因可回收重複利用，已有慈濟等國際救援團體考慮購買，拆卸後的貨架還可搭建6張病床，實用度高。
但要注意的是，民眾若想把貨櫃轉當住宅使用，可不是在自有土地上搭建擺設就行，台北市建築管理工程處副總工程司邱英哲提醒，貨櫃只要開窗、開門作居住使用，就被視為建築物，應遵守《建築法》，得按標準程序向各縣市建管處申請建築執照，若無申請即屬違建，一旦遭通報將會被拆除。

據營建署資料顯示，想在台北市買房得不吃不喝15年才有可能買得起，但隨著房價一波波往上漲，豪宅建案也持續推陳出新，到底誰在買？平面媒體調查發現，陸資早已透過特殊管道淺藏進入台灣，若政府無法有效管制，學者預測，房價一坪300萬的時代很快就會來臨了。

台灣高房價時代人人憂慮，政府也紛紛祭出打房措施來抑制高房價，但似乎都沒有打到痛處。《今周刊》專題中調查，台灣的房貸負擔痛苦指數早已超過鄰近的香港、東京等知名大城市，以64％成為亞洲第四高。就算是收入比一般老百姓高的公務員，買房都還是得當靠爸族，又何況是月領22K的年輕人。 專題中也指出，促使年輕人越來越買不起房的原因就是陸資。雖然政府統計陸資來台購屋數量僅136件，總金額約17億元，但都只是檯面上的資料，陸資其實都早已利用檯面下的4種管道，開始在台灣買房置產。

第一種是「借名登記」，此種是最常見的方式，不管是以台灣親友名義或是台商以大陸不動產、企業股份質押等；第二種是借第三國企業名義；第三種則是用台灣或大陸以外的第三種國籍來台置產；最後一種則是娶台灣老婆，將房產登記在老婆名下。這四種都是既合法又合乎規定的管道，所以到底是陸客還是外資，政府真的都很難以查證。 淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰在專題中指出，若是服貿正式生效，可預見陸資會大量進入台灣，房市M型化將會更加嚴重，那未來一坪300萬的房價，也不是不可能了。

近日房地產市況雖因外在干擾多而略顯清淡，但時序入春，專家多研判市場銷況可如天氣般穩步回升。而在台灣房市長多趨勢不變之下，營建業今年以來仍持續獵地腳步，為後續儲備可推案來源。

據高力國際統計，今年第1季全台土地市場交易量為310億元，較去年同期減少12%，尚屬穩定，其中，營建業就買了168億元，占比逾5成，堪稱最大買家。

若將統計時間拉長至本月上旬，據永慶房產集團觀察各業者買地動作，可發現富邦人壽手筆最大、砸下65.9億元標得台北市中山區長春段地上權案，該地鄰近南京東路與復興北路口，未來捷運松山線通車後發展可期。遠雄建設購地總額達35.5億元，雖次於富邦，但在營建業中稱冠。

遠雄已砸35.5億元 拉長戰線
遠雄企業團董事長趙藤雄今年初曾宣示，遠雄為擴大布局，今年會加速推案和投資購地，企業團中的遠雄建設為因應拓展，計畫逐步擴大股本，由目前的83.54億元增資到100億元以上，成為百億股本的大型建商。

遠雄之所以要擴大布局，主因趙藤雄認為如今台灣經濟可望築底、將會轉趨穩步成長，房市自然有可為，而遠雄去年已銷售的簽約金額達550億元，今年也訂出將推案550~600億元的目標，並擴大戰線到新竹、台中等區域。在此同時，遠雄今年以來已陸續取得桃園八德、台中南屯與台中清水等地的土地；其中，桃園八德案為合宜住宅，未來銷售預估將會秒殺。遠雄另也取得新竹市和台南市的眷村改建都更案，這2起都更改建案均規劃興建30坪到40坪的中小坪數住宅。

達欣土城大獵地 攜手甲山林
近年積極發展營建事業的達欣工程，日前以29億元向中橡的子公司景德製藥，購買位於新北市土城、廣達5143坪的廠房土地，預計打造住商複合式建案，這是達欣工歷年來最大的不動產投資，未來總銷規模上看百億元。該筆工業區土地為中橡早期資產，近期廠房要賣的訊息釋出，就吸引不少建商評估，最後由達欣工勝出。

達欣工透露，此案擬與甲山林機構合作開發。依照達欣工的買價換算，土地單價約每坪56.4萬元。達欣工程規劃，未來拆除廠房後，將變更為住宅區或商業區後，規劃為總樓地板面積約2萬坪的住商混合大樓，預計2.5年完成變更後開發、銷售，5年後實現獲利。這也是第一次有營造業者擠進獵地排行榜前三名。

在獵地排行榜中排名第三的冠德建設，年初以28.5億元標得台北市松山區敦化北路地上權，冠德透露，該筆土地共約1836.8坪，該公司預計興建辦公大樓，除了3分之2樓層出租，其餘樓層將規劃作為集團企業總部。

這筆土地原位於敦化北路、民權東路與民生東路間，是70年的設定地上權案，除冠德之外，元利建設也有出手投標。冠德得標的權利金單價大約每坪155.2萬元。

另一老牌建商太子建設，今年也在獵地排行榜中。該公司總經理謝明汎指出，太子目前庫存土地充沛，主要分布在新北市林口、新店、台中、新營、左營等地區；他透露，儘管台北土地價格高不可攀，但受政府打炒房及鼓勵資金往股市靠攏影響，近期交易略有鬆動，太子購地也會更為審慎、擇優入手。

台北價高 中南部交易占比增
分析今年以來營建業的購地行為，永慶總經理葉凌棋表示，由於北部土地價高，業者買地頗有「遍地開花」的意味，往中、南部走的趨勢越來越明顯，又以具有重大交通建設或開發題材的區域較受青睞，而公部門或公有企業釋出的土地因面積大、產權完整，若地點好、價格合理，也都很受歡迎。

力麒建設董事長郭淑珍則說，近來房市買氣雖不那麼熱絡，但土地市場尚未有明顯鬆動，畢竟台灣房市已走了10年的大多頭，至今尚未將土地賣掉的地主，多對價格十分的堅持，也很瞭解業界的成本結構與利潤所在；在此情況下，建商出手買地多會更謹慎。達麗建設董事長謝志長表示，台灣房地產長線看來仍有發展機會，如今只是信心問題，購屋者買房跟業者買地都正在「等待時機」。

交易萬筆 盼像青埔4年漲價400%

投資客嫌買地蓋民宿賺太少，流行買農地等開發，靠農地增值大賺「本夢比」財富！投資客看好桃園航空城有機會比照桃園青埔地價翻倍賺，搶買航空城農地。據內政部實價登錄統計，實價登錄以來桃園航空城所在的桃園縣大園鄉、中壢市、蘆竹鄉就有1萬535筆土地交易。

第一太平戴維斯研究部資深經理丁玟甄說，桃園航空城地近青埔，投資客認為，可複製青埔賺錢經驗，2010年青埔住宅區土地單價約25萬元，2013年住宅區成交行情來到每坪80萬元，4年漲4倍，以青埔住宅區目前地價約70~80萬元回推，桃園航空城徵收農地等配回後，還會有1~2倍漲幅。

周轉率高獲利大
投資客買賣農地頻繁，某房仲業者指在2011年7月前，每月大約可成交2件農地、之後便暴增到每個月10件，並且逐月增加到20件。
台灣房屋機場捷運直營店長林冠宇以仲介土地買賣起家，坦言業績有高達9成是土地買賣，當初會選擇專營土地是因為成交金額大，且購地者多半從投資角度出發，比起一般房屋的「周轉率」也就是轉手的次數，土地周轉率高、故獲利便相對可觀。

林冠宇透露，他的客戶遍布全台，包括手頭有閒錢的台商、中小企業主都是航空城農地的地主。客戶中有一位從貨運司機轉行專業投資客的張先生，靠投資桃園中路特區、機場捷運A7、A20站的農地累積財產，「當初買A7站每坪3萬元，後來翻到30萬元」狠賺第一桶金。
因為成功投資A7站經驗，後來張先生只要聽說政府有徵收土地規劃，就要求仲介帶他去看地，「土地持有久了一定會漲，這幾十年地價是漲多跌少」，現在從短進短出變成只進不出的置產客，目前身價上看5億元。

小心農地詐騙案
住商不動產企研室主任徐佳馨提醒，若想效法投資客買農地，要注意政策能否如預期開發，否則會成一場空；其次要小心農地詐騙案，就曾有開發商因為買賣農地受騙倒閉。她說，還有建商碰到農地交易案詐騙，該詐騙集團比對地主名字後，偽造地主身分證，假稱是地主騙取建商信任，取得訂金後就人間蒸發。

家中務農的佳佳批評，農地是用來耕作農產品的，台灣良田已經很少了，現在都有糧食危機了，還把農地變建地，批政策、也批投資客靠買賣農地賺錢。

桃園航空城小檔案
★面積：總面積4771公頃，徵收開發面積約3073公頃
★開發範圍：東以南崁舊溪、海山路（108縣道）為界，南為高速鐵路橋下北側道路、西鄰為老街溪，北為第3跑道需地範圍。主要位在桃園縣大園鄉，並涵蓋蘆竹鄉、中壢市
★土地使用：機場專用區、自由貿易港區、航空服務生活地區、農產加值產銷區、機場相容產業區、生活機能地區
★期程：預計2019年完成區段徵收，2030年完成機場周邊相關建設

買賣農地7要知
★確定位置：是否在區段徵收範圍內，可上政府網站比對地號
★開發時程：政策恐不如預期開發
★有否重劃：不要用重劃區的價格買到非重劃的區域
★避警界線：土地是否位在河川流失警界線內
★避保留區：不要買到住宅保留區，無法參加區段徵收
★小心奢稅：要符合農用資格，買賣土地才不會被課徵奢侈稅
★銀行貸款：貸款只有2~3成
資料來源：《蘋果》採訪整理

新北市新店中央新村和新莊塭仔圳重劃區2塊土地，被投資客視為下一個大賺「本夢比」財富的區域。估價師稱，塭仔圳去年1坪才30萬元，今年單坪已要價40萬元，新店也從去年每坪的40萬元漲到50萬元。
政府開發重劃區，投資客卡位買地翻身的故事比比皆是，近兩年建商搶推案的台北市北投奇岩重劃區，當初政府重新分配土地時，每坪要價120~130萬元，等到建商進駐開發後，每坪要價180~190萬元，漲幅高達5成。
高源不動產估價師事務所估價師陳碧源表示，投資客會參考附近現階段建地的價格，評估重劃區農地變成未來可建地的價格，隨著重劃區計畫愈趨明朗，地價水漲船高。

預期塭仔圳上漲
以塭仔圳重劃區和新店中央新村徵收區塊為例，陳碧源說，塭仔圳2004年時1坪地價7萬元，去年1坪已經漲到30萬元，今年1坪已經要40萬元，新店中央新村土地以前單坪只要30萬元，去年已經漲到40萬元，投資客陸續卡位，就算重新交地後，每年至少有2~3成漲幅。
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛指出，目前新莊副都心和頭前重劃區都沒有素地，有機會「清水變雞湯」的只剩塭仔圳重劃區，目前該區新推案約40萬元，實際成交每坪也才38~40萬元，投資客預期上漲的心態明顯。至於新店中央新村重劃區，本就是高級住宅區，未來有機會創區域新高價。
黃舒衛說，除新店中央新村和新莊塭仔圳重劃區2塊土地外，板橋江子翠重劃區延伸到中和華中橋這塊地區也是農地改建地的新興區，並提醒有意投資者，要注意奢侈稅修法，不能申請建照的土地買賣原不課奢侈稅，去年底修法後也會課。

繼十大建設後 最旗艦的重大開發案

一度被稱為亞太營運中心的桃園航空城計畫，從1990年起，歷經3任總統、20多年的協商修正，直到2012年終於正式啟動，是繼蔣經國時代的十大建設以來，經濟規模最大的旗艦級開發計畫。

桃園機場掌握亞太航運圈樞紐，具有先天區位優勢。
隨著全球化腳步加劇，位居國家門戶的機場已成為各國城市再造的重點項目，像是荷蘭阿姆斯特丹因其史基浦機場，成為世人眼中的歐洲門戶，而韓國首爾則以仁川機場為輻輳中心，開展亞洲最大規模的造城計劃，鄰近像是新加坡、東京、上海、香港，一座座機場城市正倚重航空鏈結，加速都市進化。

桃園機場掌握亞太航圈進出樞紐，目前台灣經濟正面臨產業升級，航空城計畫扮演著關鍵推手，而包括經濟活動、人才引入到產業轉型，東道主桃園縣無疑是最直接的受惠對象。

桃園航空城計畫啟動
桃園縣長吳志揚在公開場合致詞時多次表示，桃園縣位處國門之都，政經地位無可取代，自身創稅能力僅次於台北市，位居全國第2，工業產值連續9年全國第1，且全台有史以來最大的開發案「航空城計畫」，範圍也皆在桃園縣境內，更是升格後與國際化接軌最重要的建設之一。

2012年9月，時任行政院院長的陳衝宣布航空城計畫正式啟動，讓這個討論近20年的國家級建設終於付諸行動，預計將投入6000億元，創造2兆3千億元經濟效益、約840億元稅收，以及提供近30萬個就業機會。

改採新訂都市計畫開發
桃園航空城公司董事長劉志清受訪時指出，航空城計畫面積為4,791 公頃，打造共20個捷運車站專區，是繼前總統蔣經國的十大建設後，台灣最大規模的投資建設案。

值得一提的，以往機場專用區、自由貿易港區、航空服務生活區、經貿展覽園區、機場相容產業區、濱海遊憩區、農產加值展銷區、生活機能區等八大分區開發模式，為了加速整體開發進度，經討論後決定不再沿用，以新訂都市計畫方式取代，範圍共有4,771公頃，規劃五大發展地區，至於範圍外的區域，依原計畫分區定位採開發許可制。

加速區段徵收工作
此外，正在進行的區段徵收工作，預計明年將拆遷8,700多戶，希望能於2016年底完成全數作業，且為了降低拆遷抗爭，縣府提出「先建後拆」原則，事先徵詢居民意見並預先興建安置住所，完工後再一次將社區或村里居民遷移過去。

傳統重劃區基礎公共建設施作成本，1公頃約在1,600萬元，但航空城涵蓋多個產業、金融及轉運專區，因此在成本提高至1公頃3,000萬元，且為了加速經濟自由化，馬政府大力推動「自由經濟示範區」，航空城計畫已將此概念納入，數個專區將發展轉運出口產業，即原料輸入、台灣加工、出口世界，據傳已有不少外商表達投資意願。

桃園航空城計劃小檔案
開發面積：4,791公頃
都計範圍：4,771公頃
區域範圍：東界－南崁溪、海山路(108縣道)
西界－為老街溪
南界－高速鐵路橋下北側道路
北界－第三跑道需地範圍
開發軸線：台灣門戶區、行政及金融中心、文創科研產業專區、物流經貿園區及
樂活優質住宅地區

航空城計畫相關公營公司組織
●桃園國際機場(股)公司
─ 交通部出資
─ 機場園區經營管理

●桃園大眾捷運(股)公司
─桃園縣、新北市、台北市合資
─機場捷運線、航空城捷運線運營管理

● 航空城(股)公司
─桃園縣出資
─園區經營管理、資產管理、引資投資

桃園航空城、苗栗大埔、淡海2期、嘉義馬稠後、彰化大城……，當經濟開發與農業永續產生牴觸或利益衝突時，為何永遠是農業讓步？現行「全國區域計畫」有關農地修正案，引起全台環保團體的高度恐懼，質疑是繼《農業發展條例》後的再次割地賠款，成滅地滅農大浩劫，因攸關國人糧食安全，全民都應監督。

【環團疑慮1】糧食自給率 玩數字遊戲
2011年農委會「估算潛在糧食自給率及最低糧食需求之研究」計畫，模擬完全無法進口糧食情況下，欲維持國人每日基本熱量及營養結構，在農地熱量效率皆達最大化利用前提假設，全國所需農地總面積為74~81萬公頃。
農地無疑是農業生產的基本要素，根據2011年內政部統計年報顯示，非都市土地中，特定農業區及一般農業區用於生產面積約44.6萬公頃，另納入29.6萬公頃山坡地保育區，總計74.2萬公頃，勉強符合糧食自給所需農地下限面積標準。

「政府自欺欺人」
「現有山坡地多用於種植蔬果、檳榔，糧食產量無法與一般農地相提並論。」地球公民基金會研究員呂翊齊質疑，政府號稱現有農地可達糧食自給產能，簡直是自欺欺人。
台灣綠色酷兒協會祕書長王鐘銘與台灣農村陣線研究員許博任不約而同的吐槽農委會是先射箭再畫靶，變相玩數字遊戲。

【環團疑慮2】計劃若通過 非法變合法
未登記工廠問題存在許久，主計處2006年工商普查統計，營運中製造業家數約15.3萬家，2007年經濟部工業統計調查顯示，營運中已登記工廠家數為8.6萬家，扣除2％約3000家小型工廠可免辦理登記，推估約6.4萬家未登記工廠，此類非法工廠多散落在特定農業區。

可能買到假農地
中華醫事科技大學護理系副教授黃煥彰拿出多張照片，證明高雄旗山水質水量保護區7甲農地長期遭中鋼回填爐渣。高鹼性爐渣恐滲透到地下水，影響作物生長與灌溉水源，高市府相關單位翻遍法規，最後僅由地政局依違反《區域計畫法》農地無農用開罰6萬元，黃煥彰批：「至今不但沒清走，砂石車更一車車持續傾倒。」
新版「全國區域計畫」凡依行政院核定「輔導未登記工廠合法經營方案」與《工廠管理法》第33條畫定公告之特定地區，即可變更畫定為一般農業區，黃擔憂，未來很可能買到假農地，「田地下面是爐渣，或遭工廠廢棄物、污水污染。」

【環團疑慮3】刪總量管制 開炒作之門
受氣候變遷、自然災害影響，部分農地地形地貌已變化，加上因應社會經濟發展，大規模開發農地作工廠或零星興建農舍，2010年農地現況資源分析結果顯示，非都市土地中已有16％農地存量遭轉用，營建署農地完整度分析結果亦證明，全台農地普遍呈現穿孔、破碎與切割情形。
但修正版「全國區域計畫」，農委會竟建議刪除直轄市、縣(市)農地需求總量管制，改以農地資源分布情形取代，環保團體憂心，未來各縣市農地分派量不明確，恐產生各地爭先搶用農地情形。台灣水資源保育聯盟發言人陳椒華批評此舉是大開農地開發方便之門，農地炒作只會更惡化。

「都沒做好把關」
事實上，去年10月公告版「全國區域計畫」已揭示：台灣都市計畫中，住宅用地供給過量，但農地需求卻不敷使用。王鐘銘認為，按常理，內政部應約束都市計畫擴張，農委會則要保護農地不再流失，「很可惜兩者都沒做好把關工作。」

全國區域計畫小檔案
★立法緣起
配合《國土計畫法》草案之空間計畫架構，將現行北、中、南、東4區域計畫整併為「全國區域計畫」，並調整為政策計畫性質，研擬各類土地利用基本原則，俾未來轉化為「全國國土計畫」
★法令依據
《區域計畫法》第13條：區域計畫公告實施後，擬定計畫之機關應視實際發展情況，每5年通盤檢討1次，並作必要之變更
★修法主題
區域性部門計劃
．區域性公共設施計畫
．區域性運輸系統計畫
．區域性觀光遊憩設施計畫
．區域性環境保護設施計畫
．區域性產業發展計畫
環境敏感地區
．檢討修正《水庫集水區》之土地使用管制指導原則及開發者承諾事項等5項議題
農地
．農地分級成果如何與區域計畫土地使用管制系統銜接等
建立基本容積制度
．召開機關研商會議，後續逕提區委大會報告
★時程進度
各專案小組以召開1~2次會議為原則，農地部分3月27日已召開第1次專案小組審查會議，第2次會議時間尚未確定，會議結果將提請大會審決，再報請行政院備案
★主管單位
營建署、農委會、經濟部、環保署等
資料來源：《蘋果》採訪整理

2013農地面積
農地總量管控方案
★研訂縣市總量
優點
．縣市須配合維護之數量明確，避免農地釋出失控，影響國內糧食安全
．配合農地等級進行規劃及利用，可避免優良農地流失
缺點
．恐導致分配面積較大之縣市政府反彈
★不研訂縣市總量，改為農地資源分布
優點
．縣市政府因為有具體分配數量，不致產生反彈心態
缺點
．縣市政府及民間開發業者無所依循，主管機關對農地是否該繼續維護或可釋出，無法提供明確立場
．易陷入個案認定爭議情況
資料來源：《蘋果》採訪整理

結語
弔詭的是，農委會在訂立全國農地需求總量時，不願把各縣市農地分配總量訂下，甚至刪除現有表格，還傳出部分農業縣市質疑「難道我永遠都得是農業縣？」、「為什麼要訂這個量來束縛我？」
但值得思考的是，國土分配本就有不同使用目的，難道一個負責生產糧食供全民食用的農業縣，它的價值就不高嗎？「怎麼會有一個農業縣，要它永續經營農業，竟是個困窘的要求？」最讓環團無法忍受的是，內政部及農委會甚至不敢去告訴農業縣市，「區域計畫」就是要落實保護台灣僅存的珍貴農地。

農委會保證 不釋出優良農地

當公部門畫地自限，一旦通過行政命令，「全國區域計畫」極有可能成為無聲無息的隱形農地殺手，你我都不該坐視不管。針對農地修正案，上月底已召開第1次專案審查會議，因事關重大，《蘋果》持續追蹤主管機關農委會與營建署，農委會企劃處承諾：「會全力保護農地！」擇期召開第2次審查會議，找出兼顧經濟發展與農業的折衷之道。

對於糧食自給率質疑，農委會企劃處副處長陳耀勳表示，現有農地複種指數僅0.9級（指1年內，同一耕地上種植作物次數)，隨生產技術提升，配合改變國人飲食結構，有機會提高複種指數，「農委會都會堅持優良農地不可釋出原則。」

稱配合經濟部
至於未登記工廠輔導合法化是經濟部政策，農委會只是配合單位，現有100餘件輔導合法化案，經濟部會參酌農委會審查意見。陳耀勳稱：「若大片農地中有個突兀工廠就不會同意，若不會對農業產生破壞，則依個案情況通過。」
影響最劇的總量管制問題，考量各縣市發展，農委會無法堅持只按農業考量而執行各縣市農地總量分配，協商結果擬採比例制，保留變更空間。

新北市政府昨抽籤決定「新北市捷運青年住宅租金補貼」是誰雀屏中選，市府從資格符合的129戶中抽籤選出68戶。雖然有部分民眾希望落空，但新北市今年10月下旬將再受理本年度租金補貼，民眾可再次提出申請。

在新北市就業或就學的20~40歲單身青年，租屋處是設有捷運、台鐵車站、捷運先導公車的行政區便可申請。2013年200戶名額因第1階段未額滿，今年3月中旬截止第2階段申請，昨抽籤後，預計5月底核撥第1期款，最多可獲得每月上限2400元、合計12個月的租金補貼。

雖然近半年來，台北市信義計畫區未再出現每坪兩百萬元的豪宅成交紀錄，但該區仍是全國最燙金地段。房仲調查，該區豪宅每坪均價約一五二．五七萬元，不僅是全國房價最貴的重劃區，更與其所處行政區信義區每坪均價九十七．八九萬元差距達五十五．八六％，也是全國之最。

台北曼哈頓 皇翔御琚單價最高
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，信義計畫區有「台北曼哈頓」稱號，是全國金融重鎮，區內豪宅林立。根據實價網，目前該區最高價豪宅為「皇翔御琚」，每坪最高成交價約二七六萬元；也因該區豪宅匯聚，才會出現重劃區與行政區均價價差超過五成的結果。

信義計畫區第三季將有旗艦豪宅案推出，外界推測每坪開價「坐二望三」，開價兩百萬元起、上看三百萬元。該旗艦豪宅案是前年七月，欣陸投控旗下的大陸建設與合作夥伴厚生集團，砸下八十七．一三億元，以每坪八二三萬元的當時區域新高價，買進B7街廓上約一○五七坪土地，去年底已送審，預計最快今年第三季取得建照後便可預售。

此外，大陸建設日前已在台中七期推出每坪開價七十萬元至九十萬元的豪宅案「宝格」，特別戶每坪開價九十萬元創台中新高；若第三季如期推出信義計畫區B7豪宅案，開價將同時稱霸北、中豪宅市場。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，根據實價網與公開資訊，目前全國每坪價格超過兩百萬元的豪宅社區共有六個，信義計畫區就包辦兩個；未來頂級豪宅供給主要集中在信義計畫區，至少有五大豪宅案將陸續推出，包括「陶朱隱園」、「B7案」、「D3案」、「D5案」及「冠德BCF案」。

富宇地產（4907）昨（20）日表示，中部自住型房市買氣熱絡，329檔期進場的「富宇綠都心」，不到一個月銷售近四成，富宇決趁勝追擊，預計6月在豐原推出總銷20億元「富宇晴美」大樓住宅案。

看好中部房市，富宇地產規劃今年總推案金額為50億元，約與去年同期相當，其中位於台中市南區、總銷30億元的「富宇綠都心」，規劃194戶住家及5戶店面，每坪單價31萬至34萬元，訂2016年底完工入帳。

另一件位於豐原安康路的「富宇晴美」，總銷20億元，規劃148戶住家及六戶店面，每坪單價26萬至30萬元。

為了充實營運資金、償還負債，富宇地產董事會決議，將以私募方式發行普通股，發行上限2,000萬股，私募價格暫定每股15元。

富宇地產所屬的富宇建設集團，今年推案逼近200億元，創新高，除了富宇地產兩件新案外，位於台中七期「世界之匯」大樓豪宅，總銷達50億元，另在新竹、竹北及桃園亦有多件新案陸續進場銷售。

去年台中及新竹房市強強滾，帶動富宇集團銷售長紅，富宇地產雖無個案完工入帳，但在規劃設計案逐月入帳帶動下，全年合併營收5.13億元，年成長約二倍，每股稅後純益達1.38元。

成立逾20年的富宇集團，平均每年推案金額約100億元，前年入主春雨開發，並更名為富宇地產。

富宇地產除了自行推案或與富宇建設合作推案外，也承接集團預售案的代銷與中庭規劃等業務。

高鐵彰化車站特定區配餘地，包括產專區、住宅區，及旅館區的建築用地，本月30日將標售，總標售底價104億元，創下國內高鐵特定區單次配餘地標售規模最大的一次。

由於這次將首次標售2筆旅館區土地，共計約4.4萬平方公尺，希望能引進五星級飯店進駐高鐵彰化車站的特定區內。據了解，目前已吸引包括長鴻營造、亞昕國際開發、昇陽建設及長昇建設等多家公司的投標興趣。

至於這次產專區土地，包括寶島眼鏡、晁雍公司、捷力精密機械、星亞電子，及威昇國際等業者，均有意競標進駐。

彰化縣政府地政處表示，高鐵彰化車站特定區徵收土地面積約183.27公頃，加上站區面積約18公頃，合計逾200公頃。其中，共斥資61億元開發的高鐵彰化車站特定區，3月19日首次標售9筆產專區及1筆住宅區配餘地，來測試市場水溫，結果，10筆全部標售出去，標售總金額達8億多元。

鑑於彰化縣迄今並無1家五星級飯店進駐，為帶動高鐵彰化站的未來發展，彰化縣政府本月30日將標售27筆特定區土地，總標售面積35.8萬平方公尺，希望吸引民間標地參與當地的建設。

這次標售每塊土地面積，最小者為2,021平方公尺，最大者為約3.73萬平方公尺。而各區每平方公尺標售底價，住宅區2.5萬?2.6萬元之間；產專區3萬元以上；旅館區在3.78萬元，換算每坪約為12.5萬元。

為鼓勵加速開發該特定區的各項建設，縣府訂有獎勵容積辦法，對於大面積開發，面積在2,000平方公尺以上者，亦即，完整街廓整體開發，其獎勵容積最高為基準容積的40％。

彰化縣長卓伯源表示，高鐵彰化車站聯外道路經費，共斥資36億元，完工後，8分鐘可到員林市區，該特定區的產專區土地，很適合企業購地興建營運總部；住宅區可供民間興建住宅或企業興建員工宿舍；旅館區可做為飯店使用。因相關產業都可進駐，對於台商回流設立總部，該特定區將是最佳的選擇。

卓伯源說，高鐵彰化車站及特定區，未來每年不僅可增加2億元的稅收，並可增加當地的就業機會。

位於彰化縣田中鎮與社頭鄉交界處的高鐵彰化車站特定區區段徵收工程，將於今年9月完成，加上高鐵彰化車站預定104年7月通車，屆時可帶動當地的食衣住行育樂等商機。

縣市合併後，高雄市府要打造大高雄成為優質的國際宜居城市，在2014年3月底，市府工務局以包含空地綠美化等七項計畫的永續建築環境改造行動，榮獲由國內知名媒體數位時代雜誌舉辦的2014年「綠色品牌大調查」最佳「綠色生活城市」首獎。另外，該局表示2014年度空地綠美化地價稅補助自4月開始至6月1日為止，請市民把握時機申請。

工務局局長楊明州表示，高雄作為台灣最大的工業城市，天生不麗質，縣市合併後，市府要打造大高雄成為優質的國際宜居城市，在3月底，市府工務局以永續建築環境改造行動：空地綠美化、綠屋頂、太陽光電、高雄厝、綠建築、「健」築醫生及國際合作等七項綠色政策，參加數位時代雜誌舉辦的2014年「綠色品牌大調查-綠色生活城市」組，贏得全台民眾票選得票數第一，以及最後專家評比統計，高雄榮獲最佳「綠色生活城市」首獎。

楊明州說，該局為有效營造城市花田景觀與管理閒置空地，縣市合併後，將私有空地綠美化機制推展到各行政區，並考量原有縣市差異，訂定因地制宜的地價稅補助機制，由各私人土地地主進行尚未開發空地綠美化。統計全市目前共有196筆私人土地綠美化並開放提供民眾使用，創造綠化休憩面積達40公頃。

福德木業董事長陳榮良表示，該公司位於農16精華地段1.56公頃土地，7年前迄今參與工務局推動空地綠美化計畫，每年公司還必須負責維護管理支付1百多萬元，每天需要派清潔人員撿拾寵物排泄物與植栽維護。但是看到綠化空地有幼稚園小朋友或跟父母愉快的在綠地上玩樂，的確是會讓人感到幸福感。地主受利的不僅是地價稅補助，也包含回饋社會的精神層面價值。

高雄市建築師公會法規副主任委員許堅倚說，高雄市私有閒置空地綠美化對環境具有改善公共衛生與安全、促進市民運動休閒、在地的生態教育及美化環境永續經營等幫助，藉由閒置空地的植栽綠化過程，增加城市的綠覆率，除了可以淨化空氣，減少熱輻射，緩和都市氣候暖化，達到節能減碳的效果；同時城市的透水率也增加，強化了滯洪的能力，整體達成環境共生、永續發展的城市遠景。

工務局建築管理處處長黃志明說，因為都市建築密集，人工鋪面較多，加上地形影響通風廊道，會容易造成都市熱島效應。因此為降低城市溫度，增加都市綠地並減少硬舖面是有效的方法。該局在推動閒置空地綠美化的成效上，全市目前私有空地綠美化面積達到40公頃，約是40個400公尺跑道運動場大小，每年二氧化碳減量約1855公噸。

黃志明表示，這40公頃綠化土地，如果由公部門來開闢管理，經估算每年需要花費公帑近4億。市府以每年4~5千萬的地價稅補助，換得可以讓市民活動的開放綠地，這計畫是政府、地主、市民三贏的效益。

工務局表示，為加強空地綠美化維護管理，該局訂有空地空屋管理自治條例，並且每2週都會巡查已核發證書空地的維護情形，如果空地雜草高於50公分，或任意讓空地堆置垃圾，將依規定進行記點。該局在3月巡查26處地點，發現有7處未做好綠美化管理，包含：草皮枯死、有坑洞未補平、雜草過長、廢棄物未清除、廣告旗幟違規設置等，都限期改善複查。如果沒有依期限改善將撤銷綠美化證書與補助資格。如果也違反空地空屋管理自治條列相關規定，該局也將要進行裁罰。

工務局說，該局空地綠美化地價稅補助申請自4月1日開始至6月1日為止，土地所有權人或管理人申請時要檢附申請書、綠美化證明書、地價稅繳款收據影本及定期維護成果報告書及照片，向該局建築管理處第5課提出申請。

為了迎接如潮水般湧進的中國賭客，全球最大賭城澳門未來3年將興建更多酒店，供應逾1.7萬個房間，在此同時，卻僅為當地居民興建4000個住房。在房屋供不應求的情況下，澳門房價飆漲，很多居民被迫移居。

澳門房價最少漲10%
在澳門，一間普通公寓的價格動輒超過50萬美元，使其成為全球房價最高的地區之一，超過鄰近的香港。今年澳門房價預計再漲10~20%，隨著新的大型度假村陸續開幕，當地房價飆漲情況，可能進一步失控。
澳門50歲的計程車司機冼登保表示，房價飆漲意味了想在澳門買房，門都沒有，就算工作一輩子也不可能。
澳門的面積為曼哈頓的3分之1，但根據官方預估，2016年澳門人口預料成長20%至70萬人。
中原地產銷售總監蔡純絲表示：「4年前可以用100萬澳門幣（12萬5100美元）買到1間公寓，如今連停車位都買不到。」

有些澳門居民選擇赴投資報酬率高過澳門1倍的香港置產，也有人在鄰近的中國各省置產，還有人選擇放棄澳門，移居泰國等東南亞國家，當中有很多人都是退休人士。

今年3月澳門國宅局推出1900戶國宅，逾40萬民眾當天凌晨4點就去排隊。

澳門立法會議員高天賜表示：「這是澳門嚴峻的問題，房租和公寓價格飆漲，已超過民眾的負擔能力。」他並指控澳門政府礙於與大型開發商的關係，沒有太多作為扭轉房價飆漲的局面。

去年賭場收入450億美元

澳門政府的資料顯示，自2009年以來，澳門房價已飆漲逾2倍，房價飆與澳門賭博收入同步上升。

去年當地賭博收入達450億美元，為美國拉斯維加斯、澳洲和新加坡賭博收入總和的近2倍。

賭博業是澳門經濟的支柱，除了提供大量的就業機會，使得澳門的失業率僅1.7%外，賭博的稅收更占澳門政府稅收超過80%。

澳門立法會議員與房地產顧問表示，由於缺乏長期的住房規劃，澳門貧富差距已經擴大，就連賭博業一些高收入的外籍主管，也發現澳門房價貴到讓人住不下去。

澳門美高梅酒店零售部副總裁史威澤（Linda Switzer）表示：「我很同情澳門人。」

史威澤說，自她7年前定居澳門以來，房租從最低的8000澳門幣（1000美元），暴增4倍至3.3萬澳門幣。
澳門政府表示，將繼續注意影響澳門房市的外部經濟變化，適時採取增加土地供應、推出國宅等措施。
目前，澳門新推出的住房開發案侷限於豪宅，例如位於高樓街的迎（水泉）（Fountainside），為每戶84.3坪附設景觀花園的別墅，買家購入後，只是用來暫放賺來的賭金，通常不會久居，讓想買房子卻缺乏財力的當地居民大感不公平。

4月17日，招商局地產控股股份有限公司披露一季度報告，公司2014年1-3月營業收入72.51億元，同比增長18.00%；歸屬于上市公司股東的淨利潤7.55億元，同比下降6.82%；基本每股收益0.44元。

報告期，公司營業成本45.76億元，同比增長51%。招商地產稱，主要系本期房地產銷售結轉量增加。財務費用2.17億元，同比增長247%，主要系本期利息支出及匯兌損失同比增加；投資收益1.19億元，同比增長5082%，主要系對聯營公司權益法調整投資收益增加。

另據招商地產公佈的2014年3月銷售資料顯示，該公司實現簽約銷售面積21.97萬平方米，同比減少33.04%；簽約銷售金額35.39億元，同比減少11.04%。1-3月，該公司累計實現簽約銷售面積69.03萬平方米，同比增長0.23%；簽約銷售金額95.99億元，同比增長7.22%。

4月14日，招商局地產控股股份有限公司公告宣佈，該公司擬以深圳招商商置投資有限公司所擁有的蛇口科技大廈、招商科技大廈二期、花園城數碼大廈、蛇口花園城商業中心、新時代廣場五項資產及300萬現金出資設立五家子公司。

五家子公司依法成立後，其100%股權將在產權交易所進行公開掛牌並轉讓。公司將聘請專業評估機構對上述五項資產及其成立的五家子公司100%股權進行價值評估，評估基準日為2014年4月30日。

招商地產稱，公司通過此項交易，可實現商業地產戰略提升、盤活成熟投資性物業所沉澱的資金，打造商業不動產管理品牌，為未來進一步的資本運作做好準備。

“商業地產，我認為可能是未來中國房地產市場唯一比較短缺的東西。”獨立經濟學家馬光遠向記者表示，而望京CBD作為北京的第二個CBD，保利、綠地、SOHO中國以及融科智地等房企的進駐使其商業地產發展非常快，尤其是寫字樓市場非常有活力。

據萊坊北京研究與諮詢部監測，2014年第一季度，北京寫字樓成交價格環比上漲1.0%，這是自2009年第二季度以來連續第19個季度的環比上漲,累積增幅達111%。

鑒於此，SOHO中國董事長潘石屹在內部表示，SOHO中國持有的望京CBD第一高度的望京SOHO塔3，只要成功招租超過2萬平方米，就馬上提價。

寫字樓售價持續上漲

據《證券日報》記者實地走訪望京CBD獲悉，保利國際廣場、綠地中心以及望京SOHO實際上呈三角形形狀分佈，步行來往專案之間大約需要10多分鐘，記者站在專案中心街道處發現，三個專案均在近距離視線範圍內。

值得注意的是，這三個專案拿地當年就備受關注，其中ＳＯＨＯ中國的望京ＳＯＨＯ更是當年的地王。2009年9月，SOHO中國以40億元的價格競得位於望京東部的B29商業專案用地，規劃總建築面積為52萬平方米，當年樓面地價沖高至10197元/平方米。

而據記者瞭解，望京ＳＯＨＯ由三棟塔樓組成，塔３為ＳＯＨＯ中國持有專案，塔１和塔２去年就幾乎售罄。據悉，望京SOHO的1號樓和2號樓累計合同銷售金額超過127億元，銷售均價約為52196元 平方米，其銷售價格接近拿地樓面價的６倍，北京寫字樓的上漲空間可見一斑。

此外，記者還走訪了保利國際廣場項目現場，該項目有T1、T2、T3三座寫字樓，總體建築面積近12萬平方米，其中主寫字樓“鑽石燈籠”高152.8米，為保利地產持有型商業。據銷售人員向記者表示，專案去年就已經進入銷售期。

“傳統的開發商覺得寫字樓的銷售速度比較慢，其更喜歡建住宅。”北京保利房地產開發有限公司總經理李晶向《證券日報》記者表示，“2009年拿地的時候，這裡根本沒有路， 我們很難想像在北京以1.8萬元 平方米的樓面價建一個寫字樓”，“但我們目前的銷售均價為5.3萬元 平方米左右，而且已經實現了10多億元的銷售額”。

同時，記者在綠地中心銷售中心獲悉，目前項目3號樓已經於2013年整棟出售，出讓均價不足31000元 平方米。儘管這一銷售價格較低，但其今年開售的綠地中心價格馬上提了上來。

事實上，從望京CBD寫字樓成交價格的高漲幾乎可以窺見北京寫字樓市場的走勢，正如萊坊北京研究與諮詢部監測，2014年第一季度，北京寫字樓成交價格環比上漲1.0%，這是自2009年第二季度以來連續第19個季度的環比上漲,累積增幅達111%。

除此之外，根據高緯環球最新市場報告顯示，2014第一季度望京及酒仙橋區域辦公樓空置率為2%，甲級辦公樓平均租金為人民幣252元每月每平方米（不含物業管理費）。

潘石屹欲提高租金

值得一提的是，據萊坊北京研究與諮詢部監測，在外資企業需求疲軟而國內經濟發展放緩的市場環境下，第一季度北京市甲級寫字樓租金水準繼續小幅下調1.1%至每月每平方米人民幣377元，這是自2013年第二季度以來連續第四個季度的環比下跌，市場平均空置率本季度上調1個百分點到6.0%。

“北京CBD租金水準從2012年1季度開始已經連續下跌了5個季度，累積降幅7.4%。” 萊坊北京研究與諮詢部副董事張婧婧向《證券日報》記者表示，但望京地區租金水準較CBD低約一半，吸引了較多公司從CBD等核心區遷入其中，其租金保持平穩上漲。


事實上，《證券日報》記者獲悉，SOHO中國全部自持的望京SOHO塔3寫字樓高達200米，是目前望京第一高樓，總建築面積約12萬平米，計畫於今年9月完工。今年４月中旬，潘石屹租出了第一單，ＳＯＨＯ中國與觸控科技簽成租賃合同，一次性出租２.３萬平方米，這是望京SOHO招進第一個客戶，但這第一單就使望京SOHO實現了20%以上的出租率。

而潘石屹曾透露，只要望京SOHO租出去2萬平方米以上就馬上提價。對此，在與觸控科技簽約當天，潘石屹表示，“我對望京SOHO的租賃一點也不擔心，預計5月1日起將提價。”不過，潘石屹當天並未透露簽約租金價格和漲價比例。

在多個城市房價出現下跌跡象的情況下，土地拍賣市場還是“濤聲依舊”。但與往年土拍競爭激烈場面不同的是，今年出現了不少冷場的局面。4月18日，在南京和合肥舉行的土地拍賣會上，雖然地塊大都成交，但均是開發商底價拿地，其中南京4幅地塊拍賣僅僅用了5分鐘時間就結束，甚至還出現了開發商因為遲到幾分鐘而錯過參與競拍的尷尬局面。

僅僅用了5分鐘時間，一場土地拍賣就結束，這個在土地拍賣市場上少有的現象，卻發生在4月18日南京舉行的土地拍賣會上。

據記者瞭解，當天南京共推出4幅地塊，分別位於城南板橋和城北邁皋橋，總出讓面積20.21萬平方米，起拍總價14.92億元。其中，G16地塊為本次棲霞區唯一出讓的地塊，東至經五路，南至黃河路，西至衡山路，北至國有空地，地塊面積5.79萬平方米，容積率4.22，性質為商住用地，最終該地塊被光鴻投資以底價11.89億元競得，樓面價4862元/平方米。

另外3幅位於板橋的商辦用地，都因只有1家房企報名，均以底價成交。

值得注意的是，這場土地拍賣創造了南京近幾年土地市場前所未有的冷場。“原以為G16地塊會有開發商競爭一下，但最終並沒有實現，冷場情況讓人頗為意外，4幅地塊都以底價成交，與南京之前剛剛公佈的土地新政有很大關係。”房地產行業專家李智對《每日經濟新聞》記者說。

與此同時，在當天合肥也推出了3幅地塊，但和南京土地拍賣一樣，也遭遇了冷場局面。

其中位於濱湖新區BH2014-07地塊是當天土地掛牌會中地塊面積最大的一宗，達831.63畝，該地塊位於嘉陵江路以南、環湖北路以西，規劃用途為商住、娛樂康體，參考總價9.1562億元。因為只有萬達一家開發商參與競拍，最終該地塊被合肥萬達投資有限公司以底價競得。

據 《每日經濟新聞》記者瞭解，合肥萬達此次拿地是為萬達文旅城的擴容。“從該地塊位置就可以看出，萬達本次拿地將作為萬達文旅城的一部分進行規劃開發。”合肥當地一家房地產網站主編宋曦認為。


此外，在當天還有位於肥西[2014]6號地塊，該地塊位於肥西縣紫蓬鎮華二路與國際大道交口東南側，占地面積520.89畝，規劃用途商業、市場用地，參考地價40萬元/畝。同樣因為只有1家開發商參與，最終被合肥華南城有限公司以底價競得，總價2.08億元。公開資料顯示，該地塊緊鄰正在建設的華南城項目，華南城競得該地塊也是為正在建設的安徽第一城擴容。

在業內人士看來，開發商目前拿地更為理性。“土地市場遇冷反映出市場未來走勢不明朗，因此開發商持謹慎態度。對開發商來說，上半年最主要的任務是把存貨進行一定周轉，為下半年土地獲取做一定的資金考慮。同時，開發商理性拿地也是市場往好的一面發展，盲目拿地推高地價，除了對開發商來說是累贅之外，也將推高樓市的價格。”房地產行業專家張建初表示。

自今年高端項目預售禁令放行後，積蓄許久的豪宅市場正式進入“火拼”時代。高端專案供應潮一浪高於一浪。據亞豪機構統計，單頂級豪宅（單價高於10萬元/平方米）的在售項目已有11個，2014年還將有10個入市。

在此背景下，主打豪宅的房企急需思變。是定位高端還是定位改善，定位日常居住還是定位休閒度假，不同房企有著獨特打法。受此影響，目前全國豪宅市場細化的趨勢已經顯現。

據業內人士分析，隨著豪宅市場競爭的加劇，未來豪宅或將出現“一戶一定制”的情況。由於高端人群財富的積累，他們對居住空間的要求日益升級，對住宅附加值的要求也越來越高，只有做好“私人定制”的房企，才能在競爭中勝出。

豪宅市場陷入紅海

今年1月中旬兩個“7萬級”高端項目被批入市，意味著“4萬元”預售禁令開始正式放行。此後，連續多月的豪宅“供應荒”結束，整個市場開始全面觸底反彈。從今年1月-3月的豪宅供求情況看，全國高端項目競爭異常激烈。

據中國房地產資訊集團發佈的報告顯示，單今年1月，北京豪宅市場新增供應量就達到938套，創十三月以來新高。2月、3月供應量繼續增加，環比增加2%左右。北京1-3月的上市的住宅專案中，其中近半數為豪宅。

而且，在亞豪機構負責人看來，包括融創農展館地塊、中赫萬柳書院、鴻坤花語墅和林語墅等在內，一批昔日地王專案與高水準的豪宅專案都會在今年啟動入市，在現有豪宅項目緩慢去化的現狀下，新項目需重新定義豪宅標準，以更具品質化、個性化的產品滿足新興財富階層的需求。

豪宅細分時代來臨

在豪宅市場競爭日趨激烈的同時，市場正面臨細化和分類。對於這種細分，不同的企業有著不同的解讀。

在首創某項目負責人看來，按照價格高低，別墅豪宅可以分為頂級別墅、高端別墅、改善型別墅和經濟型別墅。其中，頂級別墅價格在2000萬元以上，高端別墅價格在1200萬-2000萬元之間，改善型別墅指800萬-1200萬元之間的京郊區別墅，而經濟型別墅為500萬-800萬元的項目。而一位環北京高端專案的負責人則認為，別墅市場分為三類，一類是低總價、全配套、社區成熟的純粹日常居住性別墅；第二類為高端別墅；第三類是資源型的休閒度假別墅。

而在鴻坤地產相關負責人看來，別墅不能簡單靠價格來做分類，更需要根據專案環境和位置，進行精准的分析和定位。該負責人以鴻坤已有項目舉例，鴻坤的兩個語墅系產品，分別為國貿地段的花語墅和西紅門區域的林語墅，但兩項目的定位卻不盡相同。

其中，花語墅位於核心稀缺地塊，項目定位於“CBD細分功能豪宅”，而鴻坤林語墅位於京南區域，教育、醫療、配套齊全，要完成的是“全家庭型精裝豪宅”的價值兌現。

鴻坤宣導“細分豪宅”戰略

據介紹，鴻坤花語墅位於國貿地塊，項目總占地面積約2.7萬平方米，總建築面積為6.5萬平方米，容積率在1.6，戶型為150-300平方米不等。根據國貿黃金地塊的稀缺性，此項目的獨立院子及下躍空間成為亮點。

據花語墅專案負責人稱，別墅花園能滿足高端消費者對環境的要求和品質的追求，而下躍空間又能充分滿足高端業主對收藏展示、品鑒賞玩等私屬空間的要求，“花語墅的目標就是要根據客戶的個性需求，做到‘一戶一定制’”。

不同於花語墅，鴻坤的另外一個高端項目———林語墅，要打造的是“全家庭型精裝別墅”。該專案位於南四環的西紅門區域，專案容積率為1.02，有276餘套聯排和疊拼別墅組成的純別墅社區。


這也是鴻坤首次提出“全家庭型精裝別墅”。之所以稱為全家庭型，是由於林語墅更加注重對服務和配套的要求，不僅配有頂級的服務，還要完成智慧社區的全面打造。據瞭解，林語墅物聯網智慧雲社區和物聯網醫療即將鋪就完成。

業內人士指出，豪宅在不同階段表現出不同的特點，從地段論豪宅，到以建築論豪宅，再到集各種優質稀缺資源的綜合體，豪宅的附加值在不斷提高。而現在的高端消費者對於豪宅與生活的匹配程度更加看重。因此，目前的豪宅已經在向“定制化”轉型，“定制化”或成激烈競爭市場下豪宅的突圍之路，鴻坤地產走在北京市場前面，首次提出“細分豪宅”概念，未來將成為其地產公司豪宅開發板塊戰略佈局的重要動作，這或許也是豪宅市場未來演進的一個重要趨勢。

中評社香港4月20日電?2008年金融危機之後，中國地產商開始加快進軍海外的步伐。最新數據顯示，中國跨境房地產投資總量已由2008年的約6900萬美元增至2013年的逾160億美元。

新華社報道，近期，復星國際宣佈從摩根大通手中以7.25億美元買下紐約地標之一的第一大通曼哈頓廣場大樓；綠地集團投資10億美元購入美國洛杉磯中心區大都會項目；萬科與鐵獅門在舊金山市中心合資建設兩幢高層公寓項目……

除了通過合作開發，中國房企更已頻頻出手直接拿地。2012年9月，鑫苑置業宣佈以5420萬美元在紐約布魯克林購地，並用以打造獨立的住宅物業；廣州富力2013年以14億美元在馬來西亞購得6幅地塊；綠地以14480萬美元在洛杉磯市區建造物業項目進入美國市場，並將通過合資方式在布魯克林建造總建築面積約60萬平方米的項目。

高力國際14日發佈的白皮書《浪潮湧動——中國房地產資金出海》指出，2013年中國跨境房地產投資總量持續攀升，已由2008年的約6900萬美元增至2013年的逾160億美元。

高力國際中國區調研部董事謝靖宇表示，過去五年內，美國、英國及澳大利亞是最受中國跨境資本青睞的投資地點。“在2008年全球金融危機以後，倫敦和悉尼仍是首選，但投資者開始將他們的興趣範圍擴展到美國，特別是紐約、舊金山等大城市。”

在各地樓盤降價傳聞愈烈、內地樓市趨冷的大環境下，為何中國開發商和個人投資者對海外房地產市場產生了濃厚的興趣？

記者採訪的多位已完成海外投資的發展商均表示，進軍海外是順應向境外喬遷或有海外投資意願的華人的置業需求。

中國社科院歐洲研究所經濟室主任陳新認為，市場投資需求升溫、目的地國家降低門檻，以及子女教育、理財升值等個人需求，均是中國投資者海外購房熱升溫的主因。

去年10月，在上海經營一家面向中東歐市場的貿易公司的商人湯先生，赴塞浦路斯“抄底”購入一棟過百平米單體房產。“總價合計210萬元人民幣，還不及國內部分二線城市樓價。”

除投資外，子女教育也催生了部分投資需求。全美地產經紀商協會與佛羅里達房產經紀人協會發佈的報告顯示，作為留學目的地之一，中國買家已成為該州新建房產的主要買家。

此外，在海外開發物業的一個附加利益是增強一個發展商的品牌形象，使其可以在國內提升其國際化公司的聲譽。因此，這無疑是中國開發商海外置業的重要動力。

高力國際亞洲區資本市場及投資服務董事總經理鄧文傑說：“中國的房地產跨境投資僅僅處於起步階段，展望未來，我們相信將有更多中國發展商涉足海外市場。”

內地樓市吹冷風，發展商頻頻減價賣盤，與此同時，它們積極拓展海外市場。除了與海外發展商合作之外，又直接投地，其中以倫敦和雪梨為首選。房地產代理商統計數據顯示，中國跨境房地產投資額，已由2008年的約6900萬美元（約5.5億港元），大幅增加230倍至2013年的逾160億美元（約1464億港元）。

高力國際中國區調研部董事謝靖宇表示，過去5年，美國、英國及澳洲是最受中國跨境資本青睞的投資地點。自2008年全球金融危機之後，倫敦和雪梨仍是首選，但投資者開始將範圍擴展到美國，特別是紐約、舊金山等大城市。

房地產商或者個人到海外投資樓市，主要原因為市場對投資需求升溫、目的地國家降低投資門檻，以及子女教育、財富增值等個人需求，都是中國投資者到海外購房持續增多的原因。

此外，子女留學亦是購房的原因之一，根據全美地產經紀商協會與佛羅里達州房產經紀人協會報告顯示，該州作為留學目的地之一，中國買家已成為當地新建房產的主要買家。至於企業方面，在海外開發物業可提升發展商的品牌形象，增加企業國際化的形象。

四日長假期接近尾聲，多個搶於「復活黃金檔期」推售的一手新盤，睇樓及成交量均保持不俗；其中粉嶺瓏山1號日前開售次批單位，雖仍未「清貨」，但發展商已為新一批二十四伙開價，平均呎價逾一萬零五百元水平，而部分單位則提價削優惠；同於長假期推出新供應的元朗蔚林，昨再於市場沽出一伙，累沽共約七十四伙。

新地旗下粉嶺瓏山1號，自本月中開盤以來，反應保持不俗，項目日前再開售第二批單位，雖未能即日「清袋」，但發展商已急不及待為新一批單位開價，昨突擊公布項目第三張價單，涉及二十四伙，平均呎價一萬零五百六十二元。

加推戶當中，包括首次推出的二D室，共有二十伙，屬面積五百九十四方呎 的兩房連書房細單位，另外四伙則為一A室四房大戶，整批單位定價介乎五百九十六萬餘至一千三百三十四萬六千元，呎價由一萬零四十七至一萬一千一百五十二元不等。

發展商於新價單中更改部分優惠，將原先在下月底前簽約的買家，可獲減樓價百分之三的優惠，更改為僅購買一A單位的買家才可享有，而購買其他單位的買家，最高只會獲減樓價百分之二點五。

發展商同日修訂早前公布的兩張價單，將其中兩伙低層三房戶提價，據修訂版價單顯示，七樓一B室的定價由六百四十九萬餘元，加至七百零四萬九千多元，加幅逾百分之八，單位實用面積七百一十八方呎，最新呎價為九千八百一十八元；至於八樓一B室則加價逾百分之五，最新定價為七百一十萬餘元，提價後呎價為九千九百一十七元。

至於項目設於九龍站的示範屋昨繼續開放，就昨下午現場所見，前往參觀的人流不算多，料整日參觀人流保持平穩。據項目成交紀錄冊顯示，項目至昨日合共沽出約八十六伙，佔全盤總伙近六成，料套現逾六億元。

系內與信德等合作發展之紅磡昇御門，亦於日前開售新一批單位，昨再於市場錄得一宗成交，沽出二座高層B室，實用面積一千二百五十四方呎，屬四房一套間隔，定價二千九百一十二萬餘元，呎價二萬三千二百二十六元。

另邊廂，新世界發展的元朗蔚林，上周五盡推項目所有分層住宅單位，並續於市場保持承接，昨亦錄沽出一伙，為五座低層E室，實用面積七百九十三方呎，屬三房一套間隔，單位定價六百五十九萬四千元，呎價八千三百一十五元。

至於項目設於荃灣的展銷廳，昨為復活節公眾假期，前往參觀人流保持平穩，並以家庭客佔主，就現場所見，不時有睇樓客前往展銷廳附近，向在場代理了解樓盤資料，以及項目附近的配套。

據成交記錄冊顯示，連同上述成交，項目至今累沽約七十四伙，佔該盤可售單位逾七成半。

另外，?隆旗下西九龍浪澄灣昨以抽籤形式，開售項目新一批十九個三房單位，昨於售樓現場所見，前往揀樓的準買家人流較疏落；該盤截至晚上錄得一宗成交，沽出七座三十一樓D室，成交記錄冊顯示，該名買家採用六十天付款計畫，獲發展商提供一成六樓價折扣，折實後以一千二百九十五萬四千元成交，以單位實用面積八百二十七方呎計，呎價約一萬五千六百六十四元。

系內元朗爾巒，市傳發展商增加代理獎金促銷，首十名代理若於復活節假期內促成交易，將視乎不同單位，獲介乎八萬至十萬元獎金。

新盤紛趁假期搶推，二手業主為搶回購買力，連番擴大議價空間，帶動二手交投持續回暖，其中指標屋苑如荔枝角美孚新?，本月截至昨日已錄二十九宗成交，等同上月全月成交量。而柴灣杏花?亦已錄十三宗成交，追近上月全月數字。

美聯高級區域營業董事吳志輝表示，近期樓市靠穩，帶動本月美孚新?交投量上升，本月至昨日已錄二十九宗成交，與上月全月成交量相同，但不乏低市價成交個案，一期百老?街十一號高層A室，面積六百二十九方呎，原業主開價五百五十萬元，經議價二十萬元後，以五百三十萬元沽出，議幅約百分之三，呎價八千四百二十六元，較市價低百之五。

中原區域營業董事黎妙蘭表示，杏花?本月迄今已錄十三宗買賣，對比上月全月錄十五宗成交，交投步伐明顯加快。

屋苑昨錄一宗議價成交，為三十四座高層三室，面積四百九十九方呎，原業主開價五百八十五萬，減價二十萬後，以五百六十五萬元易手，議幅約百分之三，呎價一萬一千三百二十三元。

港置聯席董事歐淼林表示，在新盤搶客情況下，紅磡黃埔花園仍保持平穩，本月至今並已錄十宗成交，該屋苑二期五座（錦桃苑）高層單位，面積約三百六十四方呎，議價五萬元後以四百一十五萬元成交，實用呎價約一萬一千四百零一元，造價較市價低約半成。

另外，利嘉閣助理分區經理鄭健沐透露，將軍澳日出康城首都錄低市價成交，為五座中層RD室，面積為七百五十方呎，業主上月原開價六百萬元放售，後來調低價格至五百四十五萬元沽出，議幅約一成，呎價約七千二百六十七元，較市價低約分之三。

今年首季起多項大型新盤陸續入伙，至少七個項目涉及共六千七百多伙，一度為市場帶來大量租賃新供應，頓令市場受壓，但隨?近期市況消化後，加上轉買為租需求升，新入伙盤租金續回穩，業界表示，今季租盤市場料維持穩定，部分入伙新盤最新租金較首季略升百分之二至三。

新近統計最少七項大盤落成，涉及單位六千多伙，而綜合市面上錄得租賃盤源共約六百五十伙，即佔該等項目比例約一成。

當中，入伙規模最大乃元朗尚悅，今年初租盤量一度升至四百多伙；美聯營業經理張國成指出，及至最近，由於該盤租賃交投於首季頗活躍，故隨?第一季消化約三百個租盤後，至四月租盤僅約二百伙，跌至項目伙數約百分之七，

現平均呎租約二十三元，比第一季的最低平均呎租計，新叫租回升百分之三點二。他又預期，該盤第二的租賃交投會保持平穩，盤源逐漸消化下，平均呎租將較第一季略回升。

至於規模逾千七伙之將軍澳峻瀅，其租賃交投亦趨暢旺。美聯助理聯席董事方思賢表示，峻瀅於三月份才正式入伙，故第一季預租反應較平淡，當時合共錄得六十五宗租賃成交，但甫踏入四月，項目租賃成交轉趨活躍，單今月至今就錄五十五宗租賃成交，現提供二百一十個租盤，平均呎租二十元，由於區內不少準買家因市況觀望轉買為租，加上物業亦已入伙，帶動整體租賃交投量上升，連帶每呎叫租亦由最低十九元升至最新約二十點四元。

項目提供伙數逾九百伙的馬鞍山迎海一期，最近每呎叫租亦有所回升。中原分區營業經理王子康指，迎海一期租賃交投逾趨暢旺，現租市盤源約七十伙，以兩房單位為主，平均呎租約三十元。他又表示，迎海一期於上月全月錄得約五十二宗租賃成交，並預期四月租賃交投量將保持平穩，在盤源逐減的情況下，平均租金將升約百分之三。該行新近亦錄得的一宗租賃成交，乃為五座中層H室，面積四百九十三方呎，以一萬五千元租出，平均呎租三十點四元。

另外，港置高級營業經理鄭芬蕎稱，自一號．西九龍於三月中旬入伙已來，現有約八十個單位放租，以三房單位為主，暫時僅有五個單位租出，平均呎租約二十九元，與同區其他屋苑如宇晴軒租金水平相若。她又指，由於該屋苑入伙時間尚短，預料市場需要約三個月時間才能消化盤源，在供應較多的情況下，平均呎租只會平穩。而該行新近錄得的一宗租賃成交，涉及單位為一座低層B室，面積約八百八十呎，三房間隔以二萬六千元租出，呎租約為二十九元。

至於中上價租賃新盤，位於白石角海鑽．天賦海灣三期以用家為住，利嘉閣高級分區經理徐俊豪表示，因此該盤錄放租單位數量不多，目前僅錄五個放租盤，且暫未錄得成交，租盤以三、四房單位為主，平均呎租逾二十五元。而海鑽．天賦海灣三期租賃交投較平靜，未來租金亦難有突破空間。

放租單位以一千呎以上的三房單位為主，屋苑提供接駁穿梭巴士前往港鐵大學站等地，對用家有一定的吸引力。屋苑自入伙以來租金維持平穩，目前屋苑的租客以香港人為主，亦有少量內地及外籍人士。

據美聯物業資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，四月份首十六日，整體物業（包括一手私樓、二手住宅、工商鋪及純車位等）共約三千二百七十一宗註冊，較上月同期一千四百五十宗，增加約一點二倍，比起上月全月四千一百八十四宗，相差約九百多宗，料按月再升。

美聯物業首席分析師劉嘉輝說，發展商加快推盤，定價具競爭力，加上業主願意減價，令購買力釋放，一手及二手交投同告增加，非住宅料突破五千宗水平。不過，若與二○一二年平均九千六百二十八宗相比，仍然相差一大截。

四月份整體物業交投升，主要受住宅及非住宅上升帶動。新盤本月迄今錄六百一十七宗註冊，比起上月同期一百八十五宗，急升約二點三倍。二手住宅首十六日，按月升約一點三倍，暫錄二千一百七十一宗，並預期本月一二手住宅註冊量，最終超越上月總數。工商鋪、純車位及其他等非住宅物業，錄四百八十三宗登記，較上月同期三百二十九宗，增加約四成七。

香港置業高級執行董事伍創業表示，將軍澳區屋苑一向較受用家追捧，據該行最新資料顯示，該區十九個私人屋苑二手註冊，本月至今錄逾一百宗註冊個案(即一百零二宗)，較上月全月的四十一宗，大幅上升近一點五倍，與上月全月的一百一十一宗，僅相差九宗註冊，故預料短期內，此數字將超越上月全月，預期將錄約一百七十宗，屆時將創去年六月後過去十個月高位，可見將軍澳二手交投轉活。

伍創業引述香港置業資料研究部指出，本月至今將軍澳十九個私人屋苑當中，涉資五百萬元或以下註冊佔最大部分，暫錄六十宗，佔將軍澳十九個私人屋苑註冊五成九；而五百萬元至一千萬元註冊，錄四十一宗，佔四成一，而本月區內僅錄一宗逾千萬元屋苑註冊個案。

伍創業表示，以屋苑劃分的話，本月至今，將軍澳區內以新都城暫錄最多註冊，涉及二十宗；其次為將軍澳中心十六宗，排行第三位的新寶城，亦暫錄十宗註冊個案。

而按月比較的話，個別屋苑按月升幅更明顯，如新寶城，本月暫錄十宗註冊，相比上月同期只有一宗，大幅上升九倍，更超越上月全月錄八宗註冊；將軍澳中心及東港城本月至今註冊，相比上月同期數字亦有三倍升幅。

據馬來西亞媒體The Star Online週四報導，中國綠地集團計畫于未來數月內斥資購買多個馬拉西亞柔佛州金馬灣地區（Danga Bay）的地塊，用於開發新樓盤，計畫總開發價值為100億林吉特（192.23億元）。

多家外媒本周報導稱，綠地集團週三和依斯干達濱海控股私人有限公司（IWH）簽署協定，以6億林吉特（11.5億元）的價格購買13.9英畝的土地，並在此基礎上建造價值總額22億的樓盤。這是綠地集團首次在馬來西亞拿地。

此外，The Star Online還報導，綠地集團將和IWH公司建立合資公司，在未來5年內負責上述地塊的總體開發。

IWH公司目前負責柔佛州依斯干達濱海經濟開發區總計1620公頃的土地開發。公司已與17家地產商簽署合作協定，共同開發該地塊，總投資額超過1270億林吉特。除此之外，IWH公司稱還和另外四家中國開發商就依斯干達濱海區合作事宜進行會談磋商。

A股上市公司金豐投資（600606.SH）於今年3月17日晚間披露預案，公司擬通過資產置換和發行股份購買資產方式進行重組，擬注入綠地集團100%股權，預估值達655億。綠地集團或可借殼上市。