鄰近文林苑 孫芸芸曾是住戶

高總價房屋始終動見觀瞻，法拍市場也不例外，近期北市、花蓮皆有高總價宅淪法拍，倍受矚目。北市福里花園大廈因鄰近豪宅文華苑，即使屋齡已26年，市場詢問度仍高，待拍戶為14樓頂樓，含增建總坪數達141.76坪，另有2個車位，本月15日將在台北地方法院執行第1拍，底價1億860萬元。
福里花園大廈近慶城街，該區房價行情每坪75∼85萬元，寬頻房訊評估：「待拍戶1拍價格略高於行情，2拍就有機會拍出。」該社區1樓為商場，住戶進入社區須爬一小段樓梯，穿過2樓中庭花園，據房仲業者透露，早期微風廣場執行常董廖鎮漢與孫芸芸夫妻曾是住戶。

陽明山別墅第4拍
住商不動產長春復北加盟店店東孫世明表示，福里花園大廈近3年才陸續釋出物件，行情每坪90∼100萬元，平面車位約13坪，售價約350萬元，另有子母型車位，價格約500萬元，「靠近敦北商圈，離機場又近，長期仍有看漲趨勢。」
台鳳前總裁黃宗宏的陽明山別墅本月14日在士林地方法院執行減價拍賣，土地2953.29坪，建坪210.48坪，內含其父黃成金千坪墓園，底價4億873萬元。待拍戶有多次流標紀錄，且陰宅、陽宅坐落同處，法院筆錄載明墓園由黃氏子孫全體以借貸關係佔有中，故不點交，寬頻房訊稱，依國人習俗，多會避諱此類物件。

花蓮大廈法拍7筆
花蓮公正街「華爾街大廈」地下室、4樓與12樓等7筆不動產淪法拍，本月6日執行第1拍，總坪數648.92坪，底價6820萬元。全國不動產花蓮金仲加盟店副總經理林偉倫表示，待拍社區生活機能佳，但昔日空屋多，2年前有投資客大量買進、整理出售，另成立管委會，目前行情每坪約13萬元。

雙北、桃園、台南市4月份建物買賣移轉棟數昨日出爐！
各地交易量微幅增加，台南市1931棟，較3月1756棟成長9.9％，增幅最大，其餘縣市成長0.7∼3.3％不等。

北市中山區居冠
台北市4月2778棟，僅較3月增22棟，中山區以446棟居冠，較3月增21.5％。新北市4月5161棟，前3名依序是中和588棟、新莊534棟和板橋526棟。桃園縣4月3973棟，較3月3846棟增3.3％，前3名分別為桃園市894棟、中壢市694棟和楊梅市481棟。

受到最近國內政局動盪及政府提出囤房稅議題因素，民眾購屋信心受影響，讓4月中古屋房市交易量開平盤，新北市交易量縮減8％最多。房仲業者指出，尤以板橋新板特區的高總價豪宅買氣萎縮最明顯。

近2個月看屋量少
據永慶房產集團研究發展中心統計，北市4月交易量較3月小幅增加2％，新北市減8％，台中減7％，高雄則增10％。單價部分，雙北市4月中古屋平均單價月漲幅0.5∼0.7％，北市每坪64.8萬元，新北市每坪40.5萬元，台中與高雄則漲3.1∼3.4％，房價分別為每坪15.2萬元與13.4萬元。
有巢氏房屋板橋新板特區加盟店店長陳姍均說，政府打房影響，新板特區5000萬元以上豪宅交易量萎縮最明顯，近2個月看屋與成交量少，買方轉向1500萬元內的小坪數產品。
台灣房屋統計4月雙北市交易量出現減少趨勢，北市減5.82％、新北減1.57％，且買方購買的產品，出現中價位產品回溫的趨勢，台灣房屋智庫發言人張旭嵐指出，4月換屋族較3月增加1.5成，房價預算高於首購族，讓成交價上揚。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨也說4月中價位標的交易更活絡，推估是置產換屋族進場，顯示不動產仍具一定吸引力。
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，受囤房稅影響，讓民眾對購屋產生不安感，購屋腳步趨緩，加上核四停工爭議略挫買氣。

走勢持平市場樂觀
不過，經濟穩定復甦態勢確立，房市交易量仍有支撐，而房價在政府積極打房與銀行嚴格風險控管下，走勢持平盤整，未來市場仍樂觀。
住北市的張媽媽說，「最近要買房給兒子，因是自住，不會因政府打房而不買。」

在台北市買房置產要15年不吃不喝，房價所得比之高，令人望之卻步。反觀桃園縣、新竹縣市及苗栗縣貸款負擔率小於40%以下，居可合理負擔及負擔能力略低，房價所得比也在合理可接受範圍7倍。專家認為一昧打房只會造成貧者愈貧，土地才是房價高漲元凶。

內政部營建署4月中公布102年Q4貸款負擔率與房價所得比，台北市以貸款負擔率63.37%及房價所得比15.01倍，再次榮登雙冠王，新北市貸款負擔率53.51%，房價所得比12.67倍，屈居第2，房價儼然成為一般民眾，遙不可及的夢想，也逼使政府推出打房政策。

繼推動「特種貨物及勞務稅條例」後，立法院財政委員會再度拋出課徵「房屋囤積稅」修正草案，不但有立委李應元、孫大千版本，將囤房族的非自用住宅房屋稅比率從1.2%拉高到3.6%，或按照持有戶數來遞增房屋稅，而北市府及財政部也動作頻頻，計畫性拉大不動產持有稅房屋稅差別稅率，達到抑制房價效果。

能否達到降低房價的目的，仍有待觀察，長期在桃園青埔推案的奇摩廣告總經理陳彥宏則不諱言表示，房價高漲的元凶就是土地炒作的結果。「政府打房一直搞錯方向，只會讓窮者愈窮，而真正要打的是土地」、「土地就好比建築業的基本原料，原料取得貴，賣出來的菜怎麼會便宜呢？」

以青埔地區來說，土地最高價1坪已經來到80萬，土地加上建商管銷、建築材料等成本換算，未來1坪房價起跳價少說40至50萬元起跳，這也是房市低迷觀望，房價卻無動於衷、沒下修的主因，建商只是合理反映成本，陳彥宏說。

他建議，政府不妨透過區域土地成交價上限管制，來抑制土地價格無限制上漲，雖然有為自由經濟本質，但試想若土地價格來到1坪200萬的時候，房價會是多少呢？房市充其量還是少數人暴利凌駕多數人福利。另外，獎勵容積率、縮小建蔽率、建立建商獎勵制度、興建合宜住宅等，也都有助於抑制房價炒作。

中央大學台灣經濟發展研究中心主任吳大任則認為，政府打房的普遍共識確實存在，但若比照北市副市長張金鶚要將房價在2年內降低3成，不但不切實際，還可能引發政治風暴及金融危機，政府應該祭出必要政策，讓房價回歸市場基本面。

長期研究台灣房市的吳大任認為，「房屋囤積稅」以課稅方式減少投資客炒作，來達到抑制房價，但對於絕大多數的房屋所有權人，並不會有太大影響，反而墊高房屋自有成本，影響的是台灣長期低迷的房屋租賃市場，租屋民眾未來可能要有租金調漲的心理準備。

台灣房屋智庫經理江怡慧認為，不動產被全球視為抗通膨的低風險性產品，較其他投資標的穩定，調高房屋持有稅，儘管成本增加，房屋增值率仍高過持有稅率，充其量投資客只是少賺而已，但真正買不起的還是大有人在，打房之餘，提高就業率及民眾所得也不容忽視，政策面應通盤考量

對於桃竹苗房產未來趨勢，吳大任持樂觀態度，尤其是桃園縣(市)。他說，當電子業失去原有的出口競爭優勢，落入經營危機，台灣未來產業將從外銷轉向內需，屆時竹科的優勢可能就會減弱，反倒是有航空城議題加持的桃園縣，因計畫導向服務業、零售業及觀光業等，發展方向與未來趨勢相仿，具前瞻性及可期性，因此房市後勢看好。

再者，以居住環境及安全來說，桃園有航空運輸、高速公路，未來還有捷運網絡等建設，不論對內或是對外交通，都是暢行無阻。

在地質研究上，桃園土壤性質屬紅土，耐震系數高於新北市及台北市，加上未來氣候變遷加劇，台北盆地的熱效應持續發酵等環境因素評估，桃園未來確實是一塊瑰地，房市肯定會接近新北市的水準。

內政部將研議讓民間建案透過調整容積策略，將增加分得一定比例的樓地板面積，納入公益設施，獎勵民間興建社會住宅，供青年及弱勢出租。

內政部昨天在行政院會報告「住宅政策執行現況」指出，供給面將增加社會住宅興辦，除補助雙北市興建社會住宅外，將優先補助閒置建築修建為社會住宅、推動都市更新、研議調整容積，促進民間參與及引進民間資金等六道措施齊下。江揆聽後，要求內政部審慎規劃下一波的宏觀住宅政策。

關於調整容積方面，官員說，運用都市計畫是一種手段，讓民間建案透過調整增加容積的「虛擬土地儲備」概念，將調整容積價值分回一定比例的樓地板面積回饋給公益，並將社會住宅納入公益設施的一環，如此多出的樓地板面積就可作出租住宅。

究竟調整容積應分回多少比例給社會住宅的公益設施才適當，內政部將委外研究，提出適當回饋公益比例供地方政府參酌。內政部次長林慈玲強調，會在扣除建商適當合理利潤後，再以適當比例回饋。

此外，推動都市更新也擬納入社會宅公益設計，官員說，若利用公有土地參與更新後分回之房地、中繼住宅，及藉由容積獎勵引導建商設置之公益設施等，將做為社會住宅。

林慈玲說，社會住宅並非全國都要興建，雙北市需求量最大，內政部協助雙北市興辦1萬4千多戶，而中南部地方政府有閒置空餘屋甚多，只需給予租金補貼政策，擬從現行2.5萬戶提高至民國112年達5萬戶，加上身障法租金補貼1萬5千戶，還有公有出租住宅3.5萬戶，112年受補貼者可超過10萬戶。

林慈玲說，社會住宅是廣義公有出租住宅，內政部不會專為青年另設計一套出租住宅政策，而是採混居方式。

內政部並要求財政部及國防部提供土地及閒置房舍供地方興辦社會住宅。北市在安康平宅、大龍峒及萬華青年段等16處提供9,304戶公營住宅；新北市在林口國宅、三峽國光段等8處地點興建5,421戶社會住宅。

紓解雙北房價 發展風情小鎮

營建署長丁育群昨天表示，內政部正規劃在距都會區20公里以上鄉鎮，利用當地特色條件，與產業、交通、觀光及創新等元素連結，打造「富麗農村風情小鎮」，吸引年輕人進駐，紓解雙北房價壓力。

由於區域發展不均衡，年輕人買不起都會的房子，內政部積極提出「富麗農村、風情小鎮」政策規劃，期盼吸引年輕人回鄉從事休閒觀光農業，紓緩都市人口集中現象、降低都會房價，並發展亮點小鎮。

內政部計畫選定北中南東及外島各一處據點示範。丁育群說，選定的鄉鎮必須在當地具有特色條件，再融入新的元素連結，例如交通、觀光、創業或創新等，吸引年輕人前往，要有一定創新發展的空間。

丁育群說，地方政府可從建構好的生活環境，將特色的小鎮與產業整合，營造好的居住環境與就業機會。他說，未來政府會利用行政院所轄30多種補助款，將各種條件作有效整合，進行跨域治理與協調，讓補助款與各種元素，連結成一個新生活圈，座落在一個小鎮上，規劃作業方式預計兩周後出爐。

他說，像日本北海道、鹿兒島，很多地方具有這樣的特色，因此至少有一定交通軸線及便利性，地方政府可從地方特色串連各種觀光旅遊路線，並以故事性向中央提案，因此風情小鎮會引進產業，引進新人口，而小鎮不會過度都會化。

丁育群舉例說，若某一鄉間有小型醫院，可依據其特色，推動醫療觀光，或定期洗腎病人，將當地環境與醫療作有效整合。

儘管房市多頭號角愈吹愈保守、政策打房愈打愈重，但代銷「三巨頭」海悅廣告、甲山林機構、新聯陽實業卻在全台採「遍地開花」策略，今年總接案目標逆勢放量，挑戰4,800億元的歷史新高。

海悅廣告2013年接案量高達1,500億元，已經震撼業界，2014年目標更擴大至1,800?2,000億元、成長約2成；此外，甲山林機構旗下甲山林廣告，2013年接案量達1,320億元，2014年也將調高目標到2,000億元，同樣創下史上新高。代銷業雙霸天今年競相挑戰2,000億元接案量，將寫下國內代銷業的歷史新頁。

據了解，甲山林董事長祝文宇吃下上市建商愛山林之後，一直積極轉型代銷業務為核心事業，同時調派甲山林廣告總經理張境在、副總經理徐永仁等大將進駐，因此2014年甲山林集團接案大爆發，案源遍布台灣各都會，而且將逐漸轉由愛山林團隊主導代銷案。

新聯陽近年來也積極擴大推案版圖到全台主要都會，2013年案量就高達1,200億元，2014年由於碰上年底七合一選舉，因此接案目標調整為1,000億元。

代銷業「三巨頭」在2014年的火拚戰場擴及全台，全年合計上看4,800?5,000億元，可望刷新史上最高紀錄。

雖然住展雜誌的統計數字顯示，2013年十大代銷新接案總金額達4,723億元、年增35.49％，為歷年新高；其中海悅以1,294億元奪冠，甲山林810億元居次，新聯陽741億元排名第三，總計前三大代銷新接案量達2,845億元，占前10大代銷案量達6成；但代銷業者私下透露，實際案量比住展的統計數字高出不少。

標普已開發不動產指數回升至去年5月下旬以來相對高點，除了美國REITs走穩，亞洲的香港與新加坡地產回溫，也帶動整體不動產指數走揚。法人指出，近期亞洲REITs走勢翻多，去年以來受政策干擾的香港及新加坡地產業近期股價先後轉佳，對全球不動產指數續揚具加分效果。

ING全球不動產證券化基金經理人葉菀婷表示，不動產與REITs指數於今年首季表現不弱，統計標普已開發不動產指數上漲3.8％，優於MSCI世界指數的1.42％，但觀察主要各別區域優劣有別，如美國REITs指數在財報利多與資金回流加持，單季便上漲8.92％。

至於香港恆生地產指數，以及日本東證一部不動產指數則分別在券商調降企業獲利預估及消費稅疑慮持續增溫等因素影響之下，上季分別下跌4.28％及18.87％，表現最差。

葉菀婷認為，近期公布的經濟數據持續指向全球主要經濟體成長力道穩健回溫，對投資人持股信心及不動產業者後續獲利表現均具有正面助益，將進而反映在股價，但各地不動產與REITs價格表現互異，建議以全球型不動產證券化基金作為布局標的。

施羅德環球基金系列環球地產股票基金經理人Jim Rehlaender & Al Otero（EII）指出，REITs基金可投資不動產證券化商品與房地產股票，掌握全球地產證券市場成長的機會，且布局房地產相關市場，可以分散傳統債券與股票投資的風險。

但他建議，選擇基金時，應該選擇基金是否不受限於參考指標，採用最佳投資概念選股策略，掌握廣泛的投資機會，並分散於全球的投資組合。

元大寶來全球不動產證券化基金經理人吳宗穎表示，美國REITs反轉去年中以來劣於大盤的表現，今年可望回穩向上，若殖利率持續下跌，REITs表現優於大盤可期，短期而言美國REITs股價上漲壓力增大，但長期來說REITs將在升息循環中超越大盤。

他指出，日本REITs及地產股預料於整理後將續走長多，且兩年來投資買點浮現，看好日本及美國REITs後市表現機會。

吳宗穎指出，預期日本商辦租金今年下半年將走揚，搭配高股利率題材，看好日本REITs及地產股的後市表現機會。至於主要風險點須觀察消費稅增加後經濟成長動能是否延續，工業生產、就業情況與零售銷售為觀察指標。

新制嚴控容積率 最後1周急送280件

新法上路引發搶照潮！《都市計劃法新北市施行細則》昨上路，建商急著搶建照，4月最後1周湧進280件請照案，單周數量達去年全年請照數的3成。請照地區集中在三重、淡水、板橋等推案大的區域，業者預估明年第1季將陸續推案。學者認為新屋供給量大，「未來2年房地產景氣都不會好。」

新北市政府為了回歸都市計劃土地使用分區本意，修法內容包括商業區蓋住宅，只適用該區的住宅基準容積，而非原本商業區較高的容積率。城鄉發展局都市計劃科股長彭介山解釋，住宅去化快，新北市過去許多商業區轉作住宅使用，對於都市發展有不良影響，因此加強控管容積率。
此次也取消申請銀級綠建築所核發的容積獎勵，黃金級、鑽石級的容獎則從8％、10％下修至3％、6％，而樓地板面積達3萬平方公尺且土地面積達6000平方公尺的基地，必須符合銀級綠建築標準，更被要求設置1/2綠能屋頂。

土地房價恐波動
新北市府大動作修法，遠雄建設執行副總經理黃志鴻認為，恐使建商降低興建綠建築意願。新北市建築師公會也指出，修法直接導致搶照潮，短期會使房屋供給量大幅增加，長期則因開發限制趨嚴、容積獎勵減少，增加開發成本，土地及房屋市場價格可能波動。

首購族買了又退
「建商不得不去搶，搶了又造成惡性循環。」德明科技大學副教授花敬群表示，新北市供給過剩的情形早就開始，修法促使建商搶建照，但市場早就已經不堪負荷，1∼2年後會出現強大賣壓，業者可能削價競爭還賣不掉，只能讓時間慢慢消化，「房市會很不景氣，但資金轉移到其它產業，對國家經濟反而是好事。」
但永慶代銷處長何彥煒認為，新北市搶照雖預告明年第1季有大量推案，對建商來說，除非財務有壓力，否則「還不到降價時機」。而且推案時程可以展延，他表示，建商要到Q4觀看市場氛圍後，才會有比較詳細的推案計劃。
不過近期財政部擬改革稅制，加上「雙張」會宣示政府打房態度，部分新北市的個案出現首購族買了又退的情形，何彥煒透露：「首購族觀望的心態已經出來。」

信義區「國美商隱」 1戶衝破7500萬

信義區「國美商隱」超夯！台北市政府25戶市有房地昨日開標，位永吉路30巷的「國美商隱」釋出21戶，標脫15戶，標脫戶數達7成，其中10樓戶的底價6235萬元，最後以7529萬9990元標脫，換算單價每坪達140.9萬元，溢價率高達20.77％。

北市府財政局昨標售「國美商隱」21戶、中正區汀州路「千荷田」1戶及士林區福林路「士林官邸專案住宅」3戶。前2個社區均是都更分回，「國美商隱」因地段佳，開標前便有超過30人預約看屋，「士林官邸專案住宅」為先前流標2戶重新標售，以及租約到期的1戶3房首次標售。

得標總額約10億元
25戶市有房地共收到29標封，標脫17戶，總溢價率5.57％，得標總金額約10億元。財政局副局長張治祥表示，此次投標踴躍，市場對價格接受度也高，雖然有幾戶未標脫，近期會再公告標售，得標金額會進入市庫，作為日後公營住宅資金。
「國美商隱」標脫戶坪數48.97∼49.33坪，標脫單價108.4∼140.9萬元，平均標脫均價118萬元。

流標戶多屬低樓層
信義房屋企研室專案經理曾敬德表示：「價格很健康，對市場有正面效果。」流標戶多屬低樓層，可能因視野景觀被周邊舊公寓遮蔽，影響投標意願，另1戶75坪房型底價高達8567萬元，也因無人投標、宣告流標。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨則指出，「國美商隱」成交價每坪約130萬元，而且是信義區少有的屋齡新、坪數中等的產品，以5、6千萬元的總價釋出可以說是「奇貨可居」，從標售結果來看，市場的接受度也很高。
「千荷田」1戶底價5577萬元，以5656萬元順利標脫，溢價率1.42％。「士林官邸專案住宅」2戶4房房型再度流標，1戶3房房型底價3760萬元，以3810萬元標脫，溢價率1.33％，得標人李先生笑說：「現在新房子太貴，跟政府買比較放心啦！」

「建商好價格合理」
昨日開標超過30人到場，有民眾表示是來幫小孩置產， 一名標下「國美商隱」的李先生則說：「我是衝著國美建設投標，建商好，價格也蠻合理。」「國美商隱」另外還有2家法人得標，分別是源弘企業和僑外資鑫富不動產。

冠德建設在新北市中和區雙和醫院北側取得1755坪的國防部委辦都更案，冠德預計主力規劃38∼45坪，為了加速此案推動，營建署表態會介入協助新北市府的審議流程，希望可在1年內核定事業計劃和權利變換，2018年取得使用執照。
冠德建設取得的土地位於連城路263巷、263巷8弄和265巷口，基地建蔽率為50％、容積率300％，現況為空地，僅北側有和東社區活動中心。

增托育和活動中心
營建署城鄉發展分署副分署長黃明塏表示，審議時會要求開發商提供里民活動中心、托育中心等公益設施。
該都更案於3月3日進行第2次招商，由三圓建設、冠德建設及將捷建設3家廠商通過資格審查，4月23日綜合評選審查後，冠德建設成為最優申請人。
冠德建設副總經理洪錦欽表示，初步規劃興建地上26樓、地下5樓和地上30樓、地下5樓兩棟建物，主力規劃38∼45坪住宅產品，有部分沿街店面，冠德未來約可分回34％、分回總銷金額約40億元。

永慶4月拿下五大獎肯定，包括《天下雜誌》金牌服務業調查房屋仲介第一、《30雜誌》品牌大調查房仲業「最常使用品牌」第一、《經理人》品牌影響力大調查房仲第一， 最近再拿下《遠見雜誌》企業社會責任獎雙項大獎，包含「職場健康」首獎及「公益推動」楷模獎。
2014年第十屆遠見雜誌企業社會責任獎4月30日舉行頒獎典禮，永慶是唯一蟬連三年，且今年一舉獲得雙項獎項肯定的房仲業者。

永慶房產集團總經理廖本勝從行政院副院長毛治國手中接獲獎座時表示，永慶一直從核心本業出發，積極承擔社會責任，舉凡與民眾息息相關的高房價、低薪、老年化議題，都提出具體解決方案，發揮企業價值，更落實社會圓滿精神。

《遠見雜誌》也進一步肯定，永慶連續三年拿下四座遠見企業社會責任獎，關鍵在於能把「問題」轉變為「機會」，用「專業」回應「責任」。

廖本勝強調，「有幸福的員工，才有滿意的客戶。」持續打造健康職場環境，才能在三年內拿下二次「職場健康獎」，今年更獲首獎肯定。致勝關鍵在於建構完整制度，完全打破業務強調個人主義的刻板印象，讓員工能發揮團隊力，共享成長。

他舉行說，永慶新鮮人有專屬的學長姐及「師徒達人」制度，貼身輔導傳授專業，同時，永慶房屋業務新人享有保障前九個月、月薪5萬元福利，以及多元化的職涯發展、360小時的專業訓練。

永慶以房仲為核心事業發展出九大事業體，比任何人都了解「家」對於民眾的重要性，因此積極發揮企業核心力，結合房仲專業，推動社會公益，達成社會圓滿。

除了長期關注台灣高齡化及老人獨居問題，對於近年台灣高房價現況，造成民眾困擾，永慶更主動提案，響應政府「租者有其屋」、「閒置住宅再利用」等政策，推出「永慶好房快租平台」，獲得今年遠見企業社會責任獎「公益推動」楷模獎的肯定。「永慶好房快租平台」結合永慶三大專業核心力，包括「永慶房仲網」、「好房網」、「永慶門市」，融合「核心業務」、「虛實整合平台與門市」、「交易安全」三大專案，提供十大住宅免費租賃服務。

永慶並結合「好房快租app」，打造友善房東及租屋族最即時、快速、安全的互動租屋平台，有效提高房屋出租率，自2013年9月起推動，短短三個月內，已號召超過4萬名房東出租房屋，開發萬筆以上閒置物件（首次出租、六個月以上未出租），幫助近6,000位租房族找到「家」。

遠見雜誌觀察，近年高房價、低薪成為民怨焦點時，永慶選擇從爭議領域尋找CSR議題，解決消費者、客戶困擾，成為永慶一路以來的服務經營理念。

成立之初，永慶房產集團董事長孫慶餘就發動第一次以「房仲業」為核心的產業革命，主張不賺差價的「新式仲介」、推動立法的「法制仲介」、以科技創新服務的「科技仲介」，改變既有消費者行為，更積極促進資訊透明公開，為消費者創造最大利益，更為房仲業制定各項服務經營標準。

永慶目前是全台最大房仲連鎖，作為房仲業的領導者，永慶發動以「社會圓滿」為核心價值的二次革命，並帶領房仲經紀人轉型成為「在地房產顧問」，以「共享成長」理念，帶動產業變革，更積極承擔社會責任，促進社會圓滿，實踐永慶不僅最大，更要最好的承諾。

信義房屋(9940)統計新公佈的實價登錄，北市敦化南路一段161巷內，屋齡44年的舊公寓1樓店面創下單坪404萬元高價售出；信義區和松山區客廳大小的土地單坪均逾700萬元。

信義房屋(9940)不動產企研室專案經理曾敬德指出，這間敦南商圈內44年老公寓1樓的36.23坪店面，以每坪新台幣404萬元，總價1.465億元的高價順利轉手。

曾敬德表示，敦化南路1段161巷內有不少分割類型的小店面，甚至有角間店面分割成4、5間店面出租。房東可透過分割店面出租方式拉高租金，並創造較高的房價，承租方則可以較低的租金，搶食東區消費人潮。

另外，實價登錄的資料中也出現信義計畫區中有兩筆6.09坪土地，每坪成交金額高達722.6萬元；松山區八德路三段附近，也有11.8坪土地以8351萬元成交，換算每坪土地單價高達708萬元。

看準台中精機園區廠商陸續進駐設廠，與台中科技大學規劃的8公頃產學合作實習校園，嶺東商圈目前住宅供給量明顯不足，7期豪宅建商精銳、理和、惠宇及總太、坤悅、勝美、昇揚開發等早已購地布局，造就台中建商續進嶺東「台中新內湖」推案潮！

深耕台中房地產業界20多年的上市公司富旺國際，總經理廖文仁表示，不再侷限原本深耕區域推案，全國建商推案版圖有了明顯游擊移動趨勢，北建商南獵地、導致台中土地價格成本不斷飆漲，台中各種規模的建商能在其中找到適合自己的競爭優勢，才能永續經營。

廖總經理又說，交通題材助益下，台中今年房市熱區目前首推嶺東、大里、新光三大蛋白區，其中又因嶺東商圈的住宅用地面積最小，土地開價已喊到45萬/坪，推升近三年來嶺東商圈房價翻倍漲。

台中科技大學目前規畫於嶺東路、近民生路口的8公頃「文大用地」，打造一座以產學合作、育成中心為主的實習校園，若不論學制，目前合計約有1.8萬名學生；此外中科園區、台中工業區、文山工業區及台中精機園區組成的「大肚山下的黃金科技縱谷」，預估就業人口高達10萬人，可望帶進大批外來的就學與就業人口，市場再添利多。

其中，台中七期品牌建商精銳建設，看好交通建設與未來新移民注入利多，近三年來深耕嶺東商圈有成，之前陸續推出的「香草天籟」、「印象天籟」等個案，均創火速完銷紀錄；今年位於台中市南屯區忠勇路上的「精銳藝博匯」，產品規畫46至52坪，住家134戶、店面4戶，每坪單價在25至33萬元之間，總銷金額22億元，目前已熱銷逼近8成，是台中市329房市檔期最熱銷的個案之一。

沿嶺東路上帶狀區域，坤悅開發以26-30萬開價於四月中旬推出新案「坤悅君臨」，960坪的大面積基地，於嶺東路與五權西路附近規劃坪數46-50坪產品、樓高14層、住家96戶、店面8戶、總銷17億元；勝美彩虹城三期、以每坪開價為25-30萬元329進場；昇揚開發預計以每坪開價為25-30萬元，預計五月下旬進場。

打出「總是愛太太口號」的總太地產，則在嶺東科大、彩虹藝術公園跟春安國小之間，基地位於嶺東路建功路口，塑造精裝修的精緻好宅，預計六月下旬進場。

不畏今年是七合一選舉年，富旺國際（6219）今年總推案量預估超過100億元，推案金額創下歷史新高！其中，第2季將於台中、新竹一口氣推出7個建案，總銷金額逾75億元；此外，第4季預計於台中市北屯區廍子段、苗栗頭份及新竹，分別推出3個住宅大樓與透天案，總銷約25億元。

富旺國際去年EPS2.39元；董事會決議將配發現金股息1.41元，均創下歷史新高。

法人表示，富旺國際3月處分桃園大園工業區土地，帶動今年首季營收達7.81億元、年增6成。由於富旺位於桃園的「新世紀」與「新世界」兩建案，總銷金額約19億元，預計第4季完工交屋，在新成屋入帳與處分大園工業區獲利加持下，預期今年EPS不輸去年表現。

富旺國際表示，第2季將7案齊發，包括台中烏日高鐵特區的「世界之翼」案，總銷27億元；台中「國美天藏」案，總銷9.7億元；台中烏日區「天藍」案，總銷7.2億元；台中北屯區「米蘭雙星」案，總銷15億元。

此外，富旺第2季還將於新竹推出「富裔」、「富匯」、「富春」等3個透天別墅案，總戶數141戶，總銷16.6億元；至於第4季，預計在台中北屯區推出10億元的住宅大樓案，在頭份、新竹分別推出總銷2.6億元、12億元的透天產品。富旺表示，今年的百億推案量，將於未來3年內陸續認列入帳。

富旺國際發行無擔保轉換公司債日前已生效，總面額4億元。富旺表示，今年推案量大增，為了支付工程款，因此發行無擔保轉換公司債。

縣市合併後，公告現值每年都調漲，一○三年更創下廿年來新高紀錄，漲幅達廿四．四五％；公告地價九十九年原台中縣、市漲幅分別為一．七四％、一．二七％，一○二年則達十五．七八％。

台中市土地公告現值年年調漲，漲幅從一○○年的七．七七％，一○一年十五．七％，一○二年四．七九％，一○三年一口氣漲了廿四．四五％。其中，西屯區一○三年公告現值漲了五十．○七％最多，其次為南屯區四十四．七四％。

地政局表示，台中市公告現值佔市價比率一直是五都最低，僅八十．八九％，其他四都為八十八％至八十九％，內政部規定全國各縣市辦理一○四年公告現值調整作業時，必須調到九十％，明年是否繼續調漲，必須視景氣狀況而定，目前看來台中市房地產市場仍上漲。

公告地價為三年調整一次，九十九年縣市合併前，原台中縣漲幅為一．七四％，原台中市一．二七％，一○二年漲幅則高達十五．七八％。

地方稅務局長蔡啟明表示，地價稅率最低是千分之二，最高是五％，公告地價調整後，對多數納稅人來說，增加的稅額不多；而台中市一○二年地價稅預算數為五十一億三千二百萬元，實徵數六十一億元（含以前年度開徵稅額），一○三年地價稅預算數則為五十四億一千八百萬元。

金門縣政府日前公告自昨（一）日起至六月十六日止受理縣籍青年安心成家住宅補貼，有需求之鄉親於期限內提出申請。


內政部自九十八年起辦理之青年安心成家方案，提供租金補貼及前二年零利率購置住宅貸款利息補貼，惟政府基於財政狀況，自一○一年底終止相關之受理，金門縣縣長李沃士為減輕地區青年購屋壓力，由縣府自行提供青年購屋前兩年二百萬零利率補貼。


縣府建設處長翁自保指出，縣府青年安心成家方案，提供一百戶名額，逐年辦理公告及受理，前兩年零利率（免利息），第三至第二十年採低利率補貼（民眾自付約一?四一七%），金門縣青年安心成家專線：（082）312-070。

4月份，在各地樓市繼續動盪不安的同時，南京卻是一枝獨秀，走出一波獨立行情。據中國指數研究院最新發佈的指數報告，4月份南京房價漲幅居全國十大重點城市之首，即便在全國100城市排行中，也進入了前20名。

在十大重點城市排行中，樓盤跌價最狠的杭州不出意外以0.58%的跌幅排在了最後一位。同樣下跌的還有成都和深圳。而市場始終比較順暢的南京則超越上海、北京和廣州幾個一線城市，排在了第一位。據這份統計數據，4月南京新房樣本均價14217元/平方米，環比3月上漲了0.70%，漲幅較3月的0.41%也有所擴大。儘管如此，南京的同比漲幅依然在收窄，從3月的15.95%下降到了14.75%。排名漲幅榜第二、三位的分別為上海和北京。二手房方面南京的排名也高居十大城市第三位，4月環比漲幅達到了0.39%。武漢和天津分列一二位。

江蘇城市方面，被納入統計的17個縣市中，有5城進入全國漲幅榜前20位。其中連雲港和張家港分別以1.35%和1.09%排列第8和第10位，徐州、鹽城及南京分列第11、16和19位。蘇南依然是價格下跌的重災區，無錫、蘇州、常州及江陰全部下跌，其中江陰以3.19%的最重環比跌幅位列全國100城市最後一位。此外，泰州和南通兩個蘇中城市也有1.66%和2.00%的跌幅。

■側面解讀

南京樓市“逆市”火爆

售樓員月入兩萬很正常

在幾乎被下跌城市包圍的情況下，南京樓市究竟能有多“逆天”，從普通置業顧問的業績中反應最明顯。據記者調查瞭解，目前南京售樓員月薪兩萬都屬�少的，開一次盤掙個十幾萬也不算什麼難事。

在昨天南京365網舉辦的“我是售樓員”五一活動上，揚子晚報記者作為特約提問嘉賓向20多位基層置業顧問拋出了這個業績問題。作為再典型不過的剛需樓盤，奧南宋都南郡國際的陳鵬表示，平時幹的都是體力活，因為一次開盤要賣掉三四百套房子，12個售樓員平均每人攤30多套，以80-100萬元一套的價格計算，4個月內開兩次盤，平均每人營業額要在5000萬元以上。在江寧小改善盤銀城林茵裡工作的張貝西則表示，今年開過一次盤後，4個置業顧問每人也要賣30套以上；按250-300萬一套的總價計算，每人也要背上8000萬左右的營業額。而她本人透露，自己也曾經賣到過1個億以上。而即便是有三家代理公司競爭銷售的仙林湖金地湖城藝境，售樓員吳德龍透露一次開盤平均每人賣1500萬以上也是正常的。

據記者瞭解，目前南京各家樓盤給售樓員的提點一般在1.4-1.6‰，按照這個來計算的話，上面幾家樓盤的置業顧問，平均月入1萬以上是相當輕鬆的，月入2萬算比較正常的，高的則能拿到3萬以上。

當然，南京樓市也並非熱到火力全開的程度。有些銷售不暢的樓盤，置業顧問的日子就比較難過。例如河西一家高端樓盤的售樓員就表示，項目400多套房子從去年下半年到現在只賣了不到一半，他們平時還要和別的代理公司搶銷售，每天都要給客戶主動打200個以上的電話。也有置業顧問表示，現在蓄水時間越來越長，開盤週期也越來越長，平均月收入都要打上個折扣。

業內人士認為，南京目前高端市場分化較大，青奧會前樓盤大多選擇搶開跑量，因而市場暫時保持比較火熱的態勢，但青奧會過後的行情誰也說不準，南京很難在周邊的跌市中一直“獨善其身”。

廣州市國土房管局發佈出讓公告，宣佈將推出一宗位於蘿崗、總面積達到17萬平方米的“巨無霸”住宅用地，起始價達28.6億元，折合樓面地價達5980元/平方米，是今年蘿崗出讓地塊的最高價，這也是本月蘿崗的第5次推地。

　　據悉，該地塊位於科學城開創大道以南、新陽東路以北，為政府收儲的村集體留用地。掛牌出讓活動將於5月29日在廣州市蘿崗區匯星路81號人防大樓三樓交易大廳舉行。加上本次出讓的地塊，蘿崗5月份共有8宗地掛牌出讓，成為5月廣州土地市場的絕對主角。

　　增城地價8746元/m2創新高

　　昨日，增城區首次掛牌出讓的一宗小型宅地，被廣州市全益實業有限公司以總價9850萬元拿得，折合樓面價8746元/平方米，創下增城宅地出讓價格新高。不過，該地塊總價低、面積不大，對當前走勢的參考價值有限。

　　據瞭解，該地塊位於荔城街中山路與西園路交匯處，正處於增城的舊商業中心，鄰近時代廣場、掛綠廣場等商業中心。

嘉寶集團（600622）公告，4月21日，公司控股子公司上海嘉宏房地產有限責任公司（公司持有該公司90%股權），與上海市嘉定區土地儲備中心簽署了土地使用權補償協議，並于4月29日完成了蓋章等所有簽約手續。

　　嘉寶集團表示，該協議約定：由上海市嘉定區土地儲備中心對嘉宏公司涉及有關單位使用其39.55畝住宅土地使用權（性質為國有劃撥）進行補償。補償款將于本協議簽訂生效之日起十個工作日內一次性支付。在嘉宏公司收到上述補償款後，預計增加該公司2014年營業外收入約12,196萬元，具體會計處理以會計師年度審計確認後的結果為準。上述事宜不影響公司的持續經營。

　　在經歷了2013年銷售、業績雙增長之後，房企進入2014年交出的第一份成績單並不靚麗。

　　中原地產研究部統計數據顯示，截至4月29日，滬深兩市共有103家上市房企披露了一季報或業績預報。受毛利率下滑等因素影響，有55家公司業績利潤出現同比下滑或虧損。隨著樓市預期的改變，今年房企業績釋放動能已明顯減弱。

　　與此同時，來自上海易居房地產研究院的一季度全國房企資金狀況的報告指出，全國房企的資金面已跳升至“緊張”，未來一年狀況不容樂觀。“2014年開局，房企資金狀況一落千丈，由‘偏松’直接跌入‘緊張’，房企壓力顯著加大。”易居房地產研究院研究員鄭紅玉在接受《每日經濟新聞》記者採訪時指出。

　　房企總體增速放緩

　　4月28日晚間，萬科披露的2014年第一季度報告顯示，一季度實現營業收入94.97億元，同比下跌32.16%；凈利潤為15.29億元，同比下跌5.23%。

　　就在前一日(4月27日)，金地公布了其2013年年報及2014年一季度報。今年一季度期內，金地實現營業收入31.5億元，同比下降25.91%；實現凈利潤4934.38萬元，同比大幅降73.65%。對于凈利潤下降，有接近金地的分析人士對《每日經濟新聞》記者指出，主要因素是受制于項目結轉速度的放緩，特別是其在浙江市場銷售壓力暫難緩解。

　　記者注意到，雖然按照房地產的銷售周期來看，大量項目的結算完成是在每年的三四季度，一季度是結算的低谷期，但對比以往同期的銷售業績來看，總體增速均在放緩。

　　根據中原地產市場研究部統計，目前公布一季度報告的103家房企合計凈利潤為79億元，相比2013年同期的109億元，下降幅度達27%。

　　中小房企愈發艱難

　　記者查閱多家房企發布的一季報或業績預報發現，在業績預減的房企中，有5家業績降幅超過了500%。

　　“中小型房企會愈發艱難，特別是立足于三四線城市的很多企業，下調幅度驚人。”中原地產市場研究部首席分析師張大偉表示，目前千億級房企出現了上漲乏力的情況，對于百億級別和更小級別的房企來說，正面臨著一場大浪淘沙的分化。

　　一位不願具名的小型房企負責人在接受記者採訪時表示，目前融資壓力非常大，加之行業整體利潤率不斷下滑，“我們暫時不會拿地，主要也是對明年的市場並不看好。”

　　值得注意的是，進入2014年以來，房企的資金狀況不斷惡化。據易居研究院最新發布的《全國房企資金狀況季報》顯示，2014年一季度房地產開發企業資金來源28731億元，同比增長6.6%，增速比2013年全年回落19.9個百分點。

　　數據顯示，今年以來，房地產開發企業到位資金增速明顯放緩，其中利用外資、其他資金同比分別下降了33.9%、1.9%；國內貸款、自籌資金分別同比增長了20.4%和9.6%。“相比去年，國內貸款、利用外資以及自籌資金的同比增速都在下降，房企資金來源明顯趨緊。”鄭紅玉表示。

　　與銷售回款困難形成鮮明對比的是，一季度土地市場呈現亢奮態勢，土地出讓金創歷史同期新高。根據易居研究院監測數據顯示，2014年一季度，10個典型城市土地出讓金收入為2691.7億元，與2013年同期相比增長83.1%，較2012年同期大增375.4%。

　　鄭紅玉表示，一方面房企資金回籠放慢，另一方面拿地成本變高，處于進退兩難的境地。“雖然目前存在地方政府救市的可能性，但如果信貸不明顯寬松，整體資金狀況難以樂觀。”

中國指數研究院5月1日發佈《2014年4月中國房地産指數系統百城價格指數報告》顯示，4月內地百城新建住宅均價同環比漲幅均連續第四個月收窄並已顯現下行跡象。

中指院報告稱，4月全國100個城市新建住宅均價環比連續第23個月上漲，但漲幅僅為0.1%，較上月的0.38%明顯收窄；同比則連續17個月上漲，漲幅亦從上月的10.04%降至9.06%。

而易居4月一手房價格288指數為1,098.3點，同比上漲6.90%，環比微跌0.02%，為2012年7月以來連續21個月上升後首次出現下跌。

中指院就數據點評道：“在政策不穩、信貸收緊、市場觀望等多方因素影響下，4月房地產市場表現旺季不旺 ，全國住宅均價與3月基本持平，房價下跌城市數量明顯增多。”

中指院報告稱，整體來看，一季度，宏觀經濟增速下行，房地產市場表現欠佳，進入4月，市場情況未明顯好轉。政策方面，隨著不同城市的房地產市場走勢分化，部分城市對現行政策有所放鬆，其中南甯對區域內數個城市有限度放開限購，無錫、鄭州也對調控政策進行微調，部分中小城市房地產政策放鬆預期升溫。

5月1日，周四。這陣子，本港樓市消息離不開供應增加業主蝕讓，氣氛頗為低迷。外圍卻不一樣，倫敦樓愈搶愈貴，內地客「榮升」紐約公寓第一海外買家。

內地業主劈價蝕讓港房，近日時有所聞。然而，路透社上月底報道，中國買家首次壓倒俄羅斯投資者，不論以量或價衡量，內地客都是紐約公寓最大海外買主。中國投資者「升呢」，跟烏克蘭局勢惡化、美國對俄實施制裁有關。可是，熟悉中國投資者「盤路」的地產代理相信，美國大都會樓市近兩三年雖復蘇，惟跟反彈勢頭更勁或樓價根本未跌過的市場相比，美國「磚頭」仍然甚具吸引力。

環球樓市逐個秤

雷曼2008年9月爆煲，美股翌年3月見底。以後者為分水嶺，香港中原城市領先指數（所有成分屋苑）其時報60.2。五年後的今天，同一指數處於118.31水平，較2009年首季上升96.5％。港樓貴舉世皆知，其他國家?地區情況如何？倫敦樓市泡沫之聲震耳欲聾，但跟2009年首季比較，英國整體樓價升幅不足二成，火熱的只有首都倫敦。高盛剛發表的環球樓市報告【圖】顯示，愛爾蘭、西班牙等歐洲高負債國，今天樓價較2009年首季仍低三四成；日本、意大利、葡萄牙亦錄得程度不一的跌幅。美國整體樓價僅微升，吸引力未失之說看來不假。過去五年樓價升幅最大的是以色列，上漲六成；挪威次之，樓價升近四成。再數下去，澳洲、加拿大、德國、紐西蘭等發達國，樓價升幅介乎二至四成。

樓市走勢受物業供求、國民收入、租金以至當地經濟影響，單憑樓價過去五年上升二至六成，不能斷定房地產是否存在泡沫。然而，出現於圖中左方的國家，不少在環球金融危機期間樓價並未大跌，包括港人移民熱門地加拿大、內地客至愛之一澳洲，以及過去五年樓價上升勢頭僅次於以色列的挪威。

與2009年首季「海嘯價」相比，這幾個市場固然錄得可觀升幅，惟縱使跟金融危機前的高位比較，挪威、加拿大、以色列和澳洲，樓價亦分別上升43％、20％、14％和7％。這個對比說明，與西班牙、愛爾蘭以至美國等樓市曾崩潰的國家相比，澳洲、加拿大、挪威危機期間受創較輕，樓市復蘇快得多。

「辣招」壓樓價

不知是否這個原故，上述國家對樓市泡沫警覺性較高，像香港一樣推出逆周期措施防止樓市過熱，態度相對積極。以加拿大為例，政府過去五年一再調低樓按上限、縮減供樓年期，並要求銀行於審批貸款時嚴格執行45％供款對收入比率（debt-service-to-income ratio〔DSTI〕）指引。

香港早在九七前已實施七成按揭上限，市民置業必須符合供款對入息比率，此等要求乃本港樓市「常設機制」，不論盛衰皆得遵守。近年才加入的額外印花稅（SSD）和買家印花稅（BSD），即所謂「辣招」，方稱得上逆周期措施。然而，金融海嘯前，加拿大人買樓，銀行可選擇提供足額借貸，「貸款對物業價值比率」（loan-to-value ratio〔LTV〕）這個指標雖然存在，但LTV最高可達100％，有與無差別何在？近年，加拿大政府按物業性質把LTV上限調低至80％至95％不等，最長供款期亦從40年逐步縮短至30年。

比之香港，楓葉國置業門檻雖仍較低，但相關措施近年始因應樓市升溫陸續出台，在加國決策者和當地樓市觀察家眼中，當然稱得上逆周期措施了。

不痛不癢效果有限

環球「以港為師」，針對樓市泡沫築建防波堤，實際效用如何？高盛根據經合組織（OECD）整體狀況得出的結論是，逆周期既可準對樓市過熱，亦可因應樓市低迷而施，政策重心若是收緊?放寬按揭貸款，家庭實質信貸每年相應萎縮?增長1％，實質樓價對政策反應跟信貸相若，同樣為1％。

說到防泡沫於未然，香港遠遠走在西方前頭，但九七前樓市狂潮以至近年不斷推出「辣招」，一再證明樓價愈殘愈無人吼，愈貴愈多人買。發達國不痛不癢的逆周期措施，恐怕只是杯水車薪。

大圍盛薈買賣九成蝕錢 名城屋苑因位置較近大圍站，內地客業主較多，自入伙以來蝕讓個案源源不絕。綜合土地註冊處及代理行數據顯示，今年首4個月，名城買賣個案52宗，蝕讓34宗，比例高達65%；其中，2期盛薈最糟糕，同期蝕讓比例更高達90%。區內代理指出，由於消耗了不少低價盤，其他放盤業主未感到有急於沽貨的壓力，本月交投料進一步萎縮，惟業主提供可議價空間，料蝕讓個案陸續有來。

盛薈低層賣殼微蝕

沙田大圍馬鐵車廠的上蓋項目名城，分3期發展，分別命名為名城、盛薈及盛世。今年首4個月成交計算，1至3期的業主蝕讓個激增，其中第2期盛薈表現最差，首4個月共有20宗成交，其中18宗買賣為原業主須損手離場，蝕讓比例達九成；名城1期緊隨其後，16宗買賣中，12宗虧損，佔75%；樓齡較新的3期盛世由於開售時樓價較前兩期低，故同樣16宗成交中，只有5宗交易原業主錄得虧損。

若以月份計算，名城的成交主要在過去兩個月出現，其中3月份共有24宗，4月份則跌25%，至18宗水平，並有約半數業主蝕讓離場。屋苑最新成交個案亦出現損手散貨。美聯高級營業經理譚志強表示，盛薈2座南翼低層D室，實用面積680方呎（建呎903），原業主今年1月以780萬元放售，直至日前減至760萬元以公司轉讓形式售出，實用呎價11176元（建呎價8416元）。原業主與?輝數碼老闆羅慶滔同名，在2010年以730.5萬元入市，賬面雖獲利約29.5萬元，但扣除行政費等，實際蝕讓約5.5萬元【表】。

美聯首席高級營業經理談澤成表示，名城1至3期目前仍有399個放盤，入場單位索價750萬元，以現時普遍提供5%議價空間計，約5%放盤扣除議價金額後或會蝕讓，故相信屋苑仍有業主面臨損手離場的情況。

溱喬蝕逾60萬甩貨

豪宅市場也屢現蝕讓個案，西貢豪宅溱喬剛錄得本年首宗買賣，但亦要蝕賣，中原地產高級分區經理黃明珠表示，屋苑單號屋開價3600萬元，新近大幅減價14%以3080萬元售出，洋房實用1855方呎（建呎2882），實呎1.66萬元（建呎1.07萬元）。單位2007年以3000萬元購入，賬面雖賺80萬元，但連同其他行政費計算，蝕逾60萬元。

北角賽西湖大廈則有劈價個案，中原地產副區域聯席董事區國良說，屋苑13座中層單位，實用1090方呎（建呎1260），最新劈價15%以1818萬元售出，實呎1.67萬元（建呎1.44萬元）。薄扶林貝沙灣昨連錄兩宗買賣，市場指6期8A座一個極低層B室及中低層A室，實用1752及1741方呎，分別以4300萬及4460萬元售出，實呎2.45萬及2.56萬元。

假期新盤銷售未見大幅增加，合共錄得約14宗成交，以元朗溱柏及落禾沙迎海一期各以4伙並排首位。多個新盤則部署本季推出，其中會德豐地產與新世界發展（017）合作的西九龍柯士甸站2期Grand Austin，最快6月落實推售時間表，相信高鐵延遲落成，也不會對銷情有影響。

會德豐地產常務董事黃光耀出席活動時表示，Grand Austin料6至7月落實推售，至於The Austin早前拆售的車位尚餘約100個，會和港鐵（066）商議後決定是否提價，希望可在短期內推出市場。

其他項目方面，提供75伙的西區高街物業，暫定8月中推出，同系山頂聶歌信山道洋房，冀年底前後可獲批預售，將軍澳限量地則料最快明年初預售。至於同系觀塘海濱道One Bay East東座，仍與多組洽購的準買家洽商中，物業市值超過50億元，傾向以全幢形式出售。

新盤五一假期賣14伙

縱觀五一假期，一手市場只有14宗成交，但已較去年同期的2宗明顯改善，主因去年銷情受一手新例剛實施影響。其中售出4伙的溱柏，過去2個月售出106伙，套現逾5.6億元，售出單位以3、4房為主，平均每伙售價為560萬元；項目累積售出1109伙，佔可售單位逾九成，累積套現逾46億元。

?地（012）旗下尖沙咀凱譽昨日則沽出1伙，市場指為25樓B室，實用689方呎，計算折扣後售價約2020萬元，實呎價2.93萬元，昨日所見，項目吸引部分本港和內地客參觀現樓，其中來自廈門的鄭先生表示，首次到香港參觀物業，認為位置理想，售價合理，未決定用作投資或自住。另一位朱小姐指出，項目地點佳，不擔心樓價跌，計劃斥資逾千萬元購入一個細單位作投資用途。

除前述樓盤外，其餘成交來自多個新盤，其中灣仔囍滙連沽2伙，筲箕灣樂融軒、元朗爾巒、尚悅、油塘OCEAN ONE及天后DIVA則各沽1伙。

近年政府積極推地增加住宅供應，惟在建築成本不斷攀升下，發展商投入的開支與日俱增。永泰地產（369）認為，近兩年建築成本大幅增加，每年升幅均達雙位數字，但估計隨着工程高峰期即將過去，屆時建築費升幅將有所放緩。

永泰地產近年先後奪得多幅住宅用地，包括何文田高山道項目、屯門小秀用地和沙田九肚項目等，上月再以4.3億元投得筲箕灣愛勤道臨海用地。永泰地產執行董事兼營業及市務總監陳玉成接受訪問時預計，筲箕灣用地每方呎建築費介乎5000元至6000元，將興建約100個精品住宅，主力提供開放式及一房全海景單位，也會有小量2房戶。

筲箕灣項目玻璃幕牆望海

他並透露，由於地皮罕有，可享全海景觀，集團在設計上物業外貌時，將會採用玻璃幕牆，帶出現代感覺。近年建築成本的升勢備受市場關注，陳玉成指出，自2009年起建材價格和工人薪金均因通脹而上揚，帶動本港建築成本上升，不過早前歐美經濟表現一般，當地建屋量增長放緩，令建材價格升幅趨平穩，反之本港則因近年同時有多項工程展開，令建築人手不足，促使工資成本上漲，成為建築費增加的關鍵之處。

陳玉成說，近兩年建築成本的升幅，每年均達雙位數字，對發展商而言，投入的成本和風險亦相對增加。他表示，過去發展商即使高價投地，由於賣樓時仍可以較進取的價格出售，故未對發展商構成壓力；不過，近年政府推出穩定樓價措施，樓價橫向發展，加上發展商投地時較難預計建築費實際支出，令投地風險大增。

中小住宅樓價估跌10%

雖然建築成本升勢嚇人，但陳玉成相信，由於不少基建項目的工程高峰期即將過去，相信建築費大升的情況已近尾聲，而集團購入的地皮，亦需要經過一定程序才可施工，故相信建築成本對項目的影響較小，永泰地產未來亦會繼續競投與集團品牌相符的用地。

對於樓價走勢，陳玉成認為，由於豪宅各有獨特性，一手豪宅售價料不受市場影響而大幅降價，但期望政府考慮就豪宅撤銷雙倍印花稅（DSD），讓買家購入第二個單位時，毋須徵收額外稅項。中小型住宅方面，則估計樓價全年下跌10%，未來3季仍有下調空間。該集團今年將推出上海濱江住宅項目，以及與南豐合作的高山道項目，其中高山道樓盤將提供逾170伙。

長實（001）或有關人士近月向城規會申請，將油塘工業區內的東源街5號及8號發展住宅，惟收到區內其他用家的反對，其中華潤水泥（1313）透過旗下公司提出反對，擔心會加重東源街的交通負荷。

長實申請的項目佔地約8.12萬方呎，建議興建5座住宅，提供約536個單位。城規會收到17份意見，不少屬反對，包括華潤水泥旗下中港混凝土。該公司認為，東源街目前擠滿汽車和重型貨車，將令東源街的交通情況進一步惡化。

魚類統營處則指出，位於東源街10號的觀塘魚市場短期內不會重建或遷走，申請人指出魚市場在交通和環境等方面對擬建住宅項目的影響。另一邊廂，政府近月就大埔區建議改劃多幅用地作房屋發展，其中位於露輝路近聚豪天下一幅約4.13公頃的用地，則受到毗鄰5個屋苑的居民和法團反對。有區議員要求在下周四（8日）的會議討論有關用地。

第一城升近4% 太古城租務最旺
近期二手樓價回穩，租金也於低位回升，其中十大屋苑上月錄352宗租務成交，按月微跌5%。但有7個屋苑租金回升，升幅0.6%至3.8%，反映住宅租金有見底回升迹象。

利嘉閣地產研究部統計50大屋苑租金數據，住宅租金於去年8月開始下跌，至今年3月份開始微升0.2%，升勢延續至4月份，該行預計上月住宅租金按月升0.5%。

租金連升兩月 反映見底迹象

而本報統計的十大屋苑，4月份錄352宗成交，較3月份按月減少5%，以太古城租務最活躍，全月錄62宗成交，按月升72%。至於租金升幅則相對明顯，十大屋苑中有7個租金向上，升幅最明顯的是沙田第一城，該屋苑上月單月錄得30宗租務成交，平均實用呎租約32.8元，較3月份上升3.8%。

美聯物業首席高級營業經理黃錦瀚指出，沙田第一城4月份租務市場表現理想，租金回升明顯，現時兩房單位平均月租已經重上1萬元水平，較2、3月份曾經跌穿8,500元水位為理想。最新一宗兩房單位呎租逾39元，該單位為37座高層C室，實用面積304平方呎，剛以1.2萬元租出，屬近期高租個案。

第一城兩房 月租料重上1.1萬

黃錦瀚預期，未來1、2個月租金仍然有上升空間，因為內地大專生已經開始出動物色租盤，加上近年投資者入市的個案偏少，租盤供應並不多，相信到暑假期間，兩房租盤可重上1.1萬元水平。

事實上，3、4月份租務市場交投相當活躍，低價租盤被吸納後，租金自然回升。以鰂魚涌太古城為例，4月錄得62宗租務成交，租金回升2%。其中，啟天閣高層D室，實用面積763平方呎，3月中以2.5萬元租出，呎租約33元；但同座一個低層D室，實用面積759平方呎，4月初以月租2.8萬元租出，呎租37元，較同座高層戶租金上升約12%。

將軍澳峻瀅 上月逾百宗租務

業界人士指出，住宅租金能迅速尋底回升，其中一個原因是，近期入伙的大型新盤，租盤迅速吸納，沒有進一步推低租金。以將軍澳峻瀅為例，4月份錄得107宗租務，實用面積呎租約21元，較3月份約20元，上升約5%。

中原地產副區域營業經理張鎮邦指出，受額外印花稅（Special Stamp Duty，簡稱SSD）影響，峻瀅的投資者絕大部分放租為主，在正式收樓前，不少業主急於出租，兩房單位租金介乎9,500至9,700元之間，但至4月份兩房租金穩企1.05萬元以上，例如5座高層D室，實用面積508平方呎，剛以1.05萬元租出，呎租20.6元。

業界人士認為，經過3、4月份的快速吸納後，加上傳統租務旺季即將來臨，故預期未來數月租金會進一步向好。

市場缺乏焦點新盤推售，購買力回流二手市場，帶動五一假期各區睇樓量上升。昨天成交單位仍以減價個案為主，其中紅磡海逸豪園有單位大幅減390萬元易手。

市場消息透露，海逸豪園8座高層B室，實用面積1,212平方呎（建築面積1,549平方呎），原業主早在2011年開始放盤，當時不肯減價平賣轉賣為租，年初租客遷出轉為放賣，並叫價2,380萬元，其後多次調整叫價，最後以1,990萬元售出，累積減價390萬元，減幅16%。

半島豪庭 低估價11%售

同區半島豪庭2座中層B室，實用面積492平方呎（建築面積647平方呎），連租約以542萬元易手，較銀行估價609萬低約11%。

此外，受日出康城4期批地消息刺激，將軍澳交投加快，過去兩天錄得近10宗成交，其中維景灣畔6座高層E、F相連單位，實用面積1,026平方呎（建築面積1,374平方呎），業主原本叫價1,200萬元，剛減價70萬元，以1,130萬元售出，實用呎價1.1萬元。

丰滙帶動 四小龍活躍

另一方面，受長沙灣丰滙熱賣帶動，長沙灣四小龍近日交投持續活躍，過去兩天共錄5宗成交。利嘉閣地產高級經理梁德盈表示，長沙灣泓景臺8座中層B室，實用面積503平方呎，原本連額外印花稅放盤叫價650萬元，近日額外印花稅限期屆滿，故大幅減價50萬元，以600萬元售出，減幅約8%。

天水圍嘉湖山莊昨日錄得2至3宗成交，祥益地產高級營業經理蕭嘉偉透露，嘉湖山莊1期10座低層E室，實用面積448平方呎，由於仍有租客租住不能讓買家睇樓，故造價偏低，昨日以259萬元易手，較同類交吉單位低約20萬元。

地價回落 市區11呎露台維持每呎2400
政府補地價隨地價回落而調整，本年度環保露台補地價罕有維持原價，中止連續4年升勢，為2008年金融海嘯後首次不上調，維持市區一個面積11平方呎露台，每呎補地價約2,400元。

消息人士透露，政府因應過去一年樓價變化，已降低各類地價估值。除早前多幅以市場估值下限批出的新界住宅用地外，補地價估值亦見放緩。本年度就3類環保建築，包括環保露台、工作平台及非結構預製外牆，所徵收的補地價將會維持原價。

3類環保建築補價 維持原價

據資料顯示，政府於2001年推出豁免樓宇環保設施，除了在2008年金融海嘯後，首次調低環保建築補地價之外，至今一直未有再降低有關的補地價。

2009年市區一個面積32平方呎的環保露台，補地價為8.74萬元（每平方呎2,731元），比2008年同類單位補地價13.82萬元（每平方呎），大幅減少近37%。

隨着美國推出量化寬鬆措施後，全球經濟重拾升軌，本港樓價亦由低位反彈，帶動地價上升，其中市區一個面積32平方呎的環保露台補地價，由2009年低位的8.74萬元（每平方呎2,731元），反彈43%至2010年的12.54萬元（每平方呎3,919元），升勢一直持續2013年。

業界：補價下跌 樓價回落訊號

第一太平戴維斯董事總經理陳超國指出，補地價下跌屬樓價回落的一個訊號，本港樓市在過去1年已開始出現調整，尤其是供應較多的新界一手及二手住宅單位，故認為政府停止調高環保露台等各類環保建築補地價的安排合理。

陳超國預計，由於地價及補地價才剛開始下調，故相信即使農地等補地價下跌，發展商短期亦未必會加快補地價步伐，預計要在補地價跌至更低水平，有關步伐才會轉趨明顯。

本年度香港及九龍的環保露台補地價最高，一個面積約11平方呎的露台，補地價為2.64萬元（每平方呎約2,400元），而同區一個面積32平方呎的露台，補地價則為19.34萬元（每平方呎約6,044元）。

位處新界的屯門及元朗環保露台補地價則最低，一個面積約11平方呎的露台，補地價為130元（每平方呎約12元），而同區一個面積32平方呎的露台，補地價則為3.78萬元（每平方呎約1,181元）。

首批白居二客持有購買證到期在即，為免損失購綠表單位機會，加快入市，有上車客剛以約200萬元購入鑽石山鳳禮苑一伙極低層單位。

1房極低層 呎售5012元

據悉，易手單位為A座低層2室，實用面積399平方呎（建築面積512平方呎），原則1房2廳間隔，坐向西南外望園景，日前以約200萬元綠表價成交，實用面積呎價5,012元（建築呎價3,906元）。

據悉，單位早在去年年中白居二高峰期，曾以綠表價達240萬元放售，及後叫價一直徘徊240至250萬元水平，高於市場水平，且裝修一般及屬極低層，故一直未獲承接。

直至今年，原業主見市場氣氛明顯轉淡，且第二批白居二入市表現冷淡，終肯下調叫價，累減40萬元至200萬元沽出，屬市價水平，但減幅達17%。據了解，原業主於1997年以88萬元購入上址，持貨17年，轉手帳面獲利112萬元，物業升值1.2倍。

累減40萬 17年升值1.2倍

有地產代理指出，上述單位的間隔較特別，基本上該屋苑的A座2號室，均提供3房間隔，實用面積554平方呎，唯獨上述樓層的2號室，據悉因比鄰機房，故面積特別細，僅提供1間房，難以再額外分間房間。

而是次成交的買家為首批白居二客，於去年年中取得購買證，並曾申請將購買證續期6個月，惟1年時間即將屆滿，因一心要在市區上車，故從外區流到鑽石山居屋入市。

有區內代理指，近星期陸續有零星的首批白居二買家，因購買證到期在即，而加快入市，包括鳳禮苑及德強苑亦錄類似個案，而前者交投量一向偏低，連同上址，本年暫僅錄兩宗買賣，自由市場及綠表各一宗。

面積3400呎 月租300萬
奢侈品零售商續錄舖位擴充，太子珠寶鐘錶近日於銅鑼灣啟超道承租一舖位，打通後組成一個3層高，面積約3,400平方呎複式舖，月租約300萬元。

租相鄰舖後打通

銅鑼灣啟超道16號地下A4至A5舖，面積約400平方呎，舖位已交吉數月，近日以每月40餘萬元租出，呎租逾千元。該舖位處恩平道及啟超道交界，面向希慎廣場，人流頗旺，新租客為太子珠寶鐘錶。

據太子珠寶鐘錶主席鄧鉅明表示，是次承租舖位，因集團一直租用比鄰A1、2、3、6及7號舖，以及1至2樓，而整項物業同一業主持有，故與業主商討後，同意一併承租4及5號地舖，把物業組成大型複式舖。增加樓面後，物業地下面積約1,400平方呎，1及2樓每層約1,000平方呎，總面積約3,400平方呎，月租約300萬元。

近年荃灣區有多幢全新工廈入伙，例如TML去年底入伙，收樓寬限期屆滿，投資者加快出貨，蝕讓個案增加，其中一個高層A5室，投資者損失逾50萬元離場。

市場消息透露，荃灣海盛路3號TML高層A5室，面積約1,881平方呎，剛以約1,034.6萬元易手，呎價約5,500元，屬於理想造價。

資料顯示，原業主於2013年2月以約1,080萬元「摸貨」購入，是次易手帳面損失約45萬元，但若連佣金及其他雜項支出，估計實質損失逾50萬元。

One Midtown中層蝕10萬

另外，同廈高層D1及D2室，面積約3,523平方呎，剛以約1,585.4萬元易手，呎價約4,500元，屬低市價成交。據悉，原業主於2011年動用近5,000萬元購入多個單位，近日先後低價拆售其中3個單位，但帳面仍有一定利潤。

另一方面，海盛路11號One Midtown中層17室，面積約770平方呎，剛以373萬元易手，呎價約4,844元。原業主於去年1月以約366萬元購入，是次易手帳面獲利7萬元，惟扣除釐印費及佣金等雜項支出，實質損失近10萬元離場。

對於內地客來香港買樓熱潮減退，中原集團主席黎明楷表示，自2012年底政府推出雙辣招後，尤其是針對境外人士、高達15%的買家印花稅（BSD）稅款，已令內地客大幅減少來香港買樓，加上近期內地經濟又放緩、收緊銀根，部分早前買入香港樓的內地客都要拋售香港樓調錢返內地，因而出現低價、蝕讓的情況，況且內地客為子女來港亦可以租樓、不一定要買樓，都是令內地客減少在香港買樓的原因。

他指出，中原一向好少組內地來港睇樓團，對上一次為2008年將軍澳日出康城首都開售時，因內地樓市不好，組了一團內地客來睇樓，其後都以個別散客透過中原深圳據點再來香港。

美聯執行董事兼中國部行政總裁張錦成說，內地發展商近期亦大減價，目前內地物業對內地客的吸引力可能比香港大，近年部分內地客亦因應資產轉移，到美國、葡萄牙及加拿大等國家投資地產而減少在港買樓。

經濟放緩水緊成交縮

展望今年兩地樓市表現，黎明楷稱，內地樓市受經濟放緩和收緊銀根影響，今年交投量和價格都會萎縮及下降。相反，香港樓市會比去年略好一點，料一手盤交投量升30%至約1.3萬宗；二手成交應已跌至谷底，近月來業主減價，成交可回升，全年成交料可保持4萬宗，每月約3,000宗水平。

香港置業行政總裁李志成亦指出，現時內地客不一定趁黃金周假期才來香港，加上各大發展商亦未有全新樓盤推出，3D重稅及人民幣貶值下，內地客來港置業入市意慾減少，港置今年亦未有組內地客睇樓團來香港。

內地客佔比曾降至8.4%

以往喜好趁黃金周組一車車內地客來港睇樓的美聯集團，張錦成指出，自從政府推出雙辣稅後，內地客來港買樓成本大增，興趣已大減。據美聯物業資料研究部統計土地註冊處數據，自2012年底雙辣招推出後，內地買家佔本地一手私樓註冊量比率大幅下滑，去年首季更曾跌至8.4%之谷底水平。及後在仍有實際需求的內地居民入市、及發展商提供稅務優惠下，有關註冊比率略為回升至逾10%。

張錦成說，縱然近半年內地客入市比例一度回升，但比高峰期已遜色，加上如今五一黃金周只有3天假期，內地客對香港樓也已相當熟悉，毋須如以往用一車車旅遊巴載內地客來港睇樓，如今一般為內地分行轉介實客，公司用7人車安排1至2台客來香港買樓為主。

　　豪宅名廈成交持續，港島區豪宅交投活躍，其中，薄扶林貝沙灣錄得一日四宗成交，其中三宗均位於同一幢物業。

　　市場消息指出，薄扶林貝沙灣六期八A座，高層AB室製相連戶，實用面積共三千四百九十三方呎，以一億零五百萬元成交，折合呎價三萬零六十元。據悉，原業主於○九年五月，以約五千四百萬元購入上址，是次轉手升值五千一百多萬元，持貨五年，物業升值接近一倍。

　　同座物業的低層B室亦錄成交，單位實用面積一千七百四十十方呎，成交價四千四百六十萬元，折合呎價二萬五千六百三十萬元。據土地註冊處資料顯示，原業主於一○年十月，以三千八百萬元以公司名義購入，為中發置業，其中董事為資深投資者

翁文通，是次轉手獲利六百六十萬元，持貨約三年半，物業升值百分之十七。

　　另外，相同座數之低層A室亦錄成交，單位實用面積一千七百五十二方呎，以四千三百萬元成交，折合呎價二萬四千五百四十三元

根據英國大型房貸銀行Nationwide今天公布的最新報告，到今年4月的過去12個月，房價漲幅高達10.9%，創下自2007年6月以來最大年增幅，也是近4年來首次出現兩位數增幅。

報告指出，房貸利率低加上房市嚴重供需失調，是造成房價大漲主因。

4月份房價上漲1.2%，高於3月份的0.5%增幅，英國平均房價達18萬3577英鎊（約新台幣945萬4215元）。

Nationwide首席經濟學家賈德納（Robert Gardner）指出，雖然今年2月民眾的薪資成長率終於高於物價指數，但是房價上升的幅度遠高於薪資成長，如果房屋供應未能增加，高房價將對民眾生活造成重大影響。

賈德納表示，英格蘭南部是房價上漲最多的地區，倫敦與英格蘭東南部地區的房價上漲，主因是受到高價位住宅帶動。

經濟學家警告，房價持續飆漲儼然有泡沫危機，升高中央銀行提前升息的可能性。目前短期利率維持在0.5%歷史新低，一般預估明年春天利率將會走升。