台北市房價所得比15倍居全球之冠，有人責怪黑心建商與投資客，有人批仲介和銀行是最大幫兇，更多人怪罪政府沒種又無能，但羅馬絕非一天造成的。《蘋果》從整體環境與房價結構兩大面向，帶讀者搞懂「房價為什麼漲？」，讓你不再吃米不知米貴。

過去房地產景氣循環有3年一小漲、7年一大漲周期理論，但細看歷年房價變化，全台已連續走了11年大多頭，除2008年次級房貸引發全球金融危機，導致房價小幅下修1.45％，即使2003年SARS風暴席捲全台，也僅有新北市房價降幅稍大，平均每坪降3.28萬元，總體來說，絲毫無損全台房價上揚力道。

淡江大學產經系副教授莊孟翰表示，2008年金融海嘯後，美國聯準會實施第1波量化寬鬆（Quantitative Easing）政策，「發行3兆8900億美元，相當於100兆元台幣，同年11月中國大陸也發行4兆元人民幣債券，外加影子銀行，合計印鈔10兆元人民幣。」導致過多熱錢在全球流竄，橫掃亞洲新興國家房市。

熱錢流竄推升房市
但根據主計總處統計歷年每人平均國內生產毛額（人均GDP，可做為衡量人民生活水平參考指標）結果顯示，2008年金融海嘯使得人均GDP從2006年56萬3349元跌至54萬8757元，之後雖逐年上漲至62萬3871元，但相較於亞洲各國，僅略高於南韓，遠低於新加坡與香港。全球熱錢推升房價，但國民所得卻未提升，房價所得比將持續拉大。

2008年是台灣房價飆漲的關鍵年。觀察5大銀行歷年購屋貸款利率變化，2000年房貸利率高達7.295％，2009年為挽救經濟，大幅調降利率，房貸利率降至1.641％，並維持低於2％超低利率至今。「今天如果你突然有2000萬元，你會選擇買房？還是把錢存在銀行賺利息？」部落客紅色子房、高力國際協理蘇明俊從投資報酬角度分析房市上漲因素，「利率變化是關鍵！」
低利為房市飆漲添動能，但政府3波降稅措施則是引爆高房價的起火點！

降息推案暴增9成
莊孟翰指出，包括2005年大幅調降土地增值稅、2009年遺贈稅從10級累進課稅、最高稅率50％，降為單一10％的低稅率，最高降幅達80％，以及2010年營利所得稅從25％降至17％，結果都導致資金回流，進而推升房價。

政府降利率救經濟，也給了建商炒房機會。2008年全台新屋推案量達7930億元，但金融海嘯隔年，全台僅剩4823億元，銳減4成，新屋戶數也從54631戶降至34218戶，房價回檔1~5％。

但2009年央行降息，讓建商起死回生，2010年全台推案暴增9成，推出9127億元新建案，房價硬生生拉高1成，自此房價一去不回。

房價漲了11年，但國民所得仍追不上房價，政府刻意塑造的低利環境，加上幾波稅制改革都有利於投資人，讓買房成為有錢人的投資捷徑。

5大銀行歷年購屋貸款利率變化
「政府救富不救窮」
政府救富不救窮，顧商不顧民，無疑是台灣房價飆漲的最大元兇。

預售案房價是房市的指標，而土地成本、營建成本及建商毛利是建案的3大要素，土地與營建成本依城鄉差距、建築等級而有不同，兩者合計約佔房價7成，另外3成，就是建商的毛利。

建材被中國吸光
舉例來說，北市素地難求，導致土地價格高昂，建商購地成本與營建成本佔比約7比3，新北市則維持5比5，中南部土地成本較低，比例可達3比7，但仍然視個案訴求有所調整。

至於營建成本則包含營造工程、規劃設計、廣告行銷、資本利息等，不同等級材料時價與工法是造成營建成本高低的關鍵。營建署去年底統計，台北市實際營造成本10年漲了1倍，以每坪百萬元的建案來說，平均1坪營建成本約20萬元。

天下不動產估價師事務所所長張峯嘉分析，營造費用近7年約漲1∼2成；「2008∼2010年是營建成本飆漲最瘋狂的2年，光是鋼筋就足足漲了3倍。」大聲行銷總監田大權指出，2008年北京承辦世界奧運，加上上海世博會，全亞洲建材都被中國大陸吸乾，營建物料漲幅大。

地主建商成贏家
但營建成本漲幅遠不及土地漲幅來得驚人，田大權暗諷：「在房地產領域，最專業的絕對是地主！」他認為地主永遠只有一個心態：0成本概念，「土地就養在那邊，放愈久愈值錢。」此外政府天價標地，直接推升土地價格，日前北市府還帶頭標售豪宅，其中信義區「國美商隱」得標價每坪更達140.9萬元。

財金文化董事長謝金河日前在《蘋果》論壇發表「正視世代危機之源：高房價」文章，點出5家最會賺錢的房地產上市公司，6年來賺了幾百億，但繳交國庫的稅卻是鳳毛麟角，加上土地與房地產分離，地主與建商成了台灣房價飆漲的最大贏家。

要談台灣房價飆漲，不能不提近年風行的炒房手法，「紅單」（購屋預約單）與揪團炒房，透過炒作、營造搶購假象，吸引更多民眾進場，是炒作房價的黑手。

「紅單」多出現在新興重劃區，包括桃園青埔、淡水、八德等，屬於預售屋權利轉讓，也就是預售屋的優先締約權，代銷業者為保障簽約率及製造熱銷氣氛，同1戶房屋接受多組客戶排隊預約。

加價轉售賺暴利
由於投資成本不高，每戶預約成本約5∼10萬元，但一轉讓至少可賺5萬元，不少投資客1次預約5戶、10戶，由於短期獲利可達50∼100%，吸引不少新手投資客，預售屋價愈炒愈高。

去年央行總裁彭淮南點名，應控管預售屋紅單炒房。將「紅單」轉手獲利併入綜所稅課稅，稅率最高40％，但政府只能採消極查稅辦法，要求補稅及繳交罰金，尚無其他更嚴厲的手段來遏止炒紅單歪風。

炒房團也是幫兇，透過集資買屋，配合建商炒作，甚至接收整批建商餘屋，再加價轉售，賺取暴利。知名炒房團有帥過頭、翻身俱樂部等。

近期不少北部建商南下推案，動輒開出新高價，德明財經科技大學副教授花敬群認為，外來建商敢於創高價，搭配粉絲團營造搶購風潮，容易主導交易價格，導致在地建商不得不跟進，彼此形成囚犯困境。

廣慈園區爭議不斷，但北市府財政局昨召開設定地上權案招商說明會，吸引至少30家業者到場，不乏太子、華固、皇翔、興富發等建商，以及富邦、南山、新光和國泰等壽險業者。

廣慈地上權案基地位信義區福德街和大道路西北側，地上權存續期限50年，面積4886.54坪，為第3種商業區，容積率442％，南側將設置捷運信義線東延段R03車站出入口，5月底由財政局公告招商。第一太平戴維斯所長戴廣平表示，此案近信義計劃區，預估權利金底價有百億元規模。

立院財委會初審通過，房屋稅將分為自住與非自住，非自住稅率下限調高至1.5％、最高至3.6％，各國銀也開始針對非自用住宅調高利率，第一銀行近期就調高非自用住宅利率約5∼10個基本點（1個基本點是0.01個百分點），利率2.25％起跳。

至於華南銀行的非自用住宅利率目前是2.25∼2.3％起跳。

國銀主管分析，未來在政策導引下，為降低銀行風險及政策陸續推出，國銀陸續將調高相關利率，今年很快就會看到全體國銀的非自用住宅利率從2.3％起跳。

一銀主管說，現在自用住宅的利率，扣除專案及優惠貸款部分，利率約2％，過去非自用住宅利率約較自用住宅提高10∼15個基本點，也就是2.1∼2.15％，現在授權分行拉高差距，現在非自用住宅的利率約2.25％起跳，若整體貢獻度較高的客戶，非自用住宅利率才能稍微降低。

華銀主管強調，過去一直很重視相關房貸風險，因此非自用住宅利率一直都較高，現在利率約在2.25∼2.3％，但會整體考量客戶的往來程度、存款金額來衡量，若客戶往來很久，即使非自用住宅的利率也可能降低至2.125％左右，但這部分發生的情況較少。

銀行主管分析，房地產市場受到高房價所得比、央行信用管制措施、奢侈稅、實價登錄制度，及美國量化寬鬆政策退場，讓市場預期利率上揚等影響，今年的交易量應與去年相當，價格上檔有限，甚至還有下檔風險。

房市交易熱絡，而去(102)年出售房屋的民眾，今(103)年報稅時，須優先採「核實認定」方式，將賣屋所得併算入綜所稅申報。尤其是稅法規定繁雜，若能完整收集「取得成本」及「移轉費用」的證明文件，就能爭取到更多節稅空間。房仲業者建議，若無法舉證買進成本時，就須以房屋評定現值或實際銷售價格比例，來核算所得。
　　
申報不動產交易所得時，須以「核實認定」為優先，也就是以實際出售價格，扣除「取得成本」及「移轉費用」後，計算出售屋所得來課稅。其中「取得成本」是指取得房屋的價金，和使用前一切的必要費用，包括契稅、印花稅、代書費、規費、仲介費…等，還有購屋貸款利息及修繕費...等。而「移轉費用」則有仲介費、廣告費、清潔費及搬運費等。
　　
永慶房產集團契約部經理陳俊宏解釋，也就是說，屋主當初購屋時，付出的相關稅費、仲介費和代書費等，以及購屋之後的裝修費用，加上購屋之前付出的利息，如果能夠提供相關證明文件都可以扣抵，相對可以省下不少稅金。
　　
若因購屋時年代久遠，已無法舉證買入的價格時，則可依據房屋評定現值的一定比率，來推計售屋所得。目前，各縣市售屋所得核定標準認定比例各有不同，以台北市而言，一般住宅課稅比例為42%，高級住宅者課稅比例則為48%；新北市則分區域，比例在14~33%之間。
　　
陳俊宏指出，以去年賣出台北市、評定現值100萬元的房屋來看，若屬一般住宅即以42%推算所得，也就是42萬元須併入綜所稅報繳；如果評定為高級住宅者，就有48萬元須列入售屋所得。
　　
為避免豪宅交易核定所得額偏低，依據「102年度個人出售屋房之財產交易所得計算」，規定位於雙北市8,000萬元以上，或在雙北市以外5,000萬元以上的豪宅，若無法舉證買進成本，則以土地公告現值跟房屋評定標準價格來分配，再依房屋部分的實際銷售價格15%做為售屋所得。
　　
陳俊宏說明，若出售1億元的豪宅，在提不出買進成本，無法使用核實認定方式申報下，將按房地比例(一般為房：地=3：7)，認列房屋部分收入為3千萬元，再以15%計算得出450萬元，作為出售房屋的所得，最後併入個人其他所得項目申報，按5~40%稅率繳納綜所稅。

每月1坪1373元 只能擠鳥籠窩

畢業季將近，不少社會新鮮人一邊找工作，還要擔心住的問題。據內政部實價登錄顯示，台北市今年第1季平均月租金每坪約1373元，若在北市租一間10坪大小的套房，就要花掉社會新鮮人一半的薪水，難怪社會新鮮人感嘆：「別說在台北市買房了，現在連租屋都要租不起了。」

不只是在台北市買房難如登天，就連租屋，也只能擠在鳥籠窩。據實價登錄顯示，台北市今年第1季平均租金每月每坪約1373元，較去年第4季小漲4%，若是想在熱門出租區中山區、大安區和信義區租屋的話，每月單坪租金就要1500元，租金高得嚇人。

頂樓加蓋恐被拆
對照人力銀行yes123求職網調查，今年社會新鮮人畢業起薪約2萬4744元，碩士畢業生的起薪也才2萬7616元。換算下來，社會新鮮人若想在台北租一個10坪大小的套房，單月就要支付1萬3730元的房租，光是租金就佔薪水的55%，若再扣除交通、生活等必要花費，社會新鮮人簡直就成了「月光族」。

今年即將碩士畢業的Tina坦言，雖然工作有著落，起薪約26K，但還是沒搞定「房事」問題，「快要從學校宿舍搬出去住，台北市房租好貴，隨便找個套房都要15K，根本負擔不起。」她最後決定和同學一起合租套房，雖然比較沒有隱私，但每個月最少還能省下5000∼7000元的房租支出，她忍不住說：「別說買房了，連租屋都要租不起了。」

崔媽媽基金會法務組組長曹筱筠指出，社會新鮮人找屋為省租金，會尋找分租式獨立套房，「年輕人因此選擇頂樓加蓋的籠屋，反正只要能睡覺就好。」她提醒新鮮人，頂樓加蓋的籠屋有隱私權和安全顧慮，還有隨時被拆的可能，租賃時要特別注意，以免因小失大。

「租金還會上調」
對於台北市房租居高不下，永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛說，整體來看，北市租金漲幅落後房價漲幅，租金漲幅相對去年第4季僅漲3%，由於一般租屋者都是消費後端民眾，房租相對調漲空間小，大概僅反應物價漲幅。

雖房租漲幅不大，不過黃舒衛也提醒租屋者，政府開始調整房市政策後，屋主在稅賦、油電雙漲的壓力下，尤其明年要開始考慮課徵囤房稅後，未來房租還是有上調的壓力。

轉租新北捷運線外圍 可省3成

台北市房租貴，迫使不少民眾轉往新北市承租房屋，但據實價登錄顯示，今年第1季新北市每月每坪租金約637元，也僅較去年同期上漲約3.5％。但新北市新莊區租金漲最大，較去年同期大漲18％。

1萬7租不到房
台灣房屋智庫發言人張旭嵐指出，台北市蛋黃區就業機會多，有捷運經過、商業機能強，尤其信義區多國際級企業，租金自然不俗，起薪不高的上班族若在這些區域工作，就只能順著捷運沿線，往外圍尋找，才有機會省下2∼3成房租。

在外商公司工作的Amanda就因此被迫從台北市搬到新北市居住，Amanda說，她和男友原先在北市中山區租屋，因為房東決定賣屋獲利了結，她和男友只好另覓租屋處，原先租金每月約1.7萬元，「最近在台北市找房子，發現1.7萬元根本找不到房子住」，最後才在捷運新莊站附近找到符合預算的房子。

房價漲獲利了結
無獨有偶，在科技業工作的小健和太太在新北市承租3房2廳的電梯大樓，開出1.8萬元的預算卻到處都找不到，最後把預算提高到2萬元，才找到離捷運蘆洲站走路要15分鐘的電梯大廈。

第一太平戴維斯研究部資深經理丁玟甄指出，由於現在房價貴，年輕人買不起2房1廳的房子，轉而購買1房1廳的套房，不少房東趁房價上漲時獲利了結，使得租屋族被迫搬家。

丁玟甄觀察，現在台北市要花2萬塊以下租屋，幾乎都是公寓，新北市10年內的電梯大樓都要2萬元起跳，若要從新北市搬進台北市，至少要犧牲掉1∼2個房間，若扣除租金、生活開銷，要存下頭期款買房，相當不易。

據統計，全台今（2014）年第一季總推案量達3151億，成交量和房價都較上季衰退，新北和桃竹地區成交量縮最為明顯，其中竹北就大幅衰退了近50％；新北則是不分產品價位，房價都較上季下跌6％以上，整體房市呈現北冷南熱的局面。對此學者就表示，倘若房市出事，第一個倒的可能就在新北，且預計「次要區域」的房市會再下修1成，尤其以淡水的下修壓力最大。

國泰房地產指數日前公告今年首季房市現況，全台總推案量達3151億元，成交量指數為126.46，不僅成交量較上季減少35％，平均房價也下跌了2.51％。該數據指出，新北和桃竹房市下修最為明顯，例如新北市不分產品價位一律跌價，房價較上季跌6％?8.17％，除了每坪30萬以下的低價產品，其他中高價位物件的成交量指數，也較上季量縮5％?15％。

據《中國時報》報導，德明財經科技大學副教授花敬群分析指出，倘若房市出事，第一張倒的骨牌可能就在新北市，且預計位於「次要區域」的房市會再下修1成，尤其以淡水的下修壓力最大，預估會朝向潛水艇式的逐步下修。另外，一名不願具名的代銷業者表示，近來接待中心看房的人數有減少跡象，以新北市最為明顯，他表示，政府打房讓民眾只想觀望，就算上門看，殺價也比以前凶。

政府的打房政策一直被譏「軟趴趴」，尤其是北市精華區地段，價格穩如泰山甚至還能繼續飆，但是北市東區店面到底貴得有多嚇人？不僅東區巷內屋齡超過40年的老公寓，一樓店面竟以每坪404萬的天價順利售出，據實價登錄資料還發現，全台租金最高前10名中有6件就集中在東區，顯然鍍金程度已經難以想像！

身處台北東區大概感受不到房價下跌的氣氛，據三立新聞報導，敦化南路一段的巷子裡就有一間36坪的店面，實價登錄以每坪404萬售出，雖已是屋齡44年的公寓、屬於忠孝東路燙金店面第三排，價格依然相當高，永慶研究發展中心經理黃舒衛就說，過去坐落商圈邊緣的產品如今能有這樣的行情，就印證目前市場「供不應求」的現況。

觀察東區店面可發現坪數是一間比一間小，也就是房東精打細算的結果，畢竟將店面一分為多個別出租，不僅能降低風險還能提高投報率。再根據實價登錄數據進一步分析房東出租的行情，發現忠孝東路四段的店面每坪要價3萬1697元，榮登「全台店面月租第一貴」的寶座。 事實上，自由時報報導還統計發現，租金最高前10名店面有6件都集中在東區，已經包辦超過一半，價格由每月每坪3萬多元?2萬元左右不等，且店面坪數小、租金效益高，顯現東區的「夯度」實在驚人。

國泰房地產指數昨公告今年首季全台推案量達3151億元，成交量指數為126.46，較上季減近3成5，房價季跌2.51％。首季房市北冷南熱，新北市和桃竹地區房市下修最多，反觀台南和高雄房價上漲10％以上。德明財經科技大學副教授花敬群表示，位於次要區域的房市預計再下修1成，以淡水壓力最大，預估會是潛水艇式的逐步下修。

花敬群指出，今年329檔期買氣弱，後市壓力增大，「尤其第2季可確認房市是否反轉」，若撐不住，就會持續下修。
花敬群說，首季末太陽花學運影響台灣房市甚大。過去政黨惡鬥還未像這次對房市影響嚴重，這次學運涉及一般人，衝擊擴大，且假使社會動盪未收斂，房市將會持續下修。

國泰房地產指數顯示，台北市房市高檔盤整，「且是高價房支撐北市房價」，高價區平均每坪118萬元，房價比3個月前漲10％，較1年前漲27％。新北市則是各價位產品都跌價，跌幅6％至8.17％。

新北市除了30萬元以下的低價產品，其他中高價位物件的成交量指數較去年更是重跌5％~15％，花敬群分析，「若房市出事，第1張倒的骨牌可能就在新北市」。

不願具名的代銷業者表示，的確最近來接待中心看房的人數有減少，以新北市最明顯，政府打房使民眾觀望氣氛變濃，就算上門看，殺價也比以前凶。

就近期走勢比較，桃竹地區跌勢明顯，桃園中壢及竹北價跌量縮，尤其新竹成交量指數更重跌78％，竹北也下修50.61％。

台中房市被解讀為「短期內市場動能都不錯」，較上季價穩量小縮；台南市價漲量穩；高雄市價漲量縮，也就是價格很敢開，成交量還未顯示捧場。

國泰建設發言人陳仁澤表示，中南部房市不錯，國泰旗下台南的「文海硯」總銷金額25億元，在短時間內已經銷售8成。

崑山科技大學教授陳淑美表示，中南部市況比北部熱，很有可能是房市景氣走到末端的徵兆，接著看第2季表現，趨勢會更準。

台中與高雄昨天公布4月建物買賣移轉棟數，台中市4024棟比3月減少3棟，微跌0.07%，高雄市3349棟，也較3月下跌3.1%。五都整體來看，除台南市交易量月增1成較明顯外，其餘都會增減幅度約3%。

台中市4月交易量冠軍同樣由西屯區以640棟守住寶座，第2名則是北屯區498棟、第3名北區400棟，西屯、北屯雖然名次無變動，但交易量均微幅下跌。

鳳山區交易量奪冠
台灣房屋智庫研究員洪佩君認為，4月台中各區排名和移轉棟數雖有變動，但推測是受3月的年後交屋潮影響，現已回歸基本買盤。她指出，北區公寓每坪均價12.2萬元、大樓14.7萬元，太平區房屋每坪10~12萬元，均是台中市較熱的首購區域，因此移轉棟數的量均維持一定水準。

高雄市交易量前3名依序為鳳山區494棟、三民區440棟和楠梓區341棟。其中鳳山區與3月637棟相比下滑22.4%，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，因3月有批國宅交屋，使移轉棟數暴增，本月才有明顯下滑。

根據各縣市政府公布的4月建物買賣移轉棟數來看，台北市2778棟，比3月2756棟微升0.7%，新北市4月5161棟，與3月5040棟相比上揚2.4%，台中市4024棟月減0.07%，高雄市4月跌3.1%。僅台南增加1931棟最明顯。

雙北房市仍現涼意
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛則認為，從今年第1季的交易量來看，雙北市與台南市仍比去年同期量縮8.7%~10.7%，而台中、高雄則是連續3年回增。房市熱度雖然雙北市仍現涼意，台中市與高雄市則因房價相對低檔，受政府關注較小，呈現逐步回溫。

政府打房買氣停頓
徐佳馨分析，去年市場呈現「過熱」狀況，像淡海新市鎮、桃園青埔地區都有被學者點名供給量過大，下半年起市場慢慢降溫，今年更幾乎「每月一利空」，從政府陸續拋出囤房稅、富人稅等稅制改革，以及雙張會宣示打房決心，都讓市場買氣停頓。

不過像新北市汐止區4月451棟，比3月331棟成長35%，被視為首購熱區的五股區4月121棟，卻比3月223棟衰退45.7%。徐佳馨認為，政府打房動作頻頻，使買方對推案量大的區域產生觀望心態，而原先買氣較不熱絡的汐止區，則因房價基期相對低，開始受到自住買盤青睞。

高雄港灣景觀得天獨厚，除企業人士喜愛，加上眾所周知的前總統府副祕書長陳哲男購入的「海洋帝國」，另有南台灣2位知名的指標政界人士，分別選擇「海揚大樓」、以及「觀海大樓」，即使多年前已經飆漲一輪，行情仍然持續上揚，2年來漲幅都超過35％。

從七賢路，開車經過五福路，在進到高雄港香蕉碼頭之前，右邊路旁有一棟矗立的住宅大樓，是某家建設多年前興建的「海揚大樓」，緊鄰該大樓的就是駁二藝術特區。 根據房地產界人士指出，一位指標性的政界人士，早在市場尚未風行景觀宅之前即購入，被稱為具有市場先見者。 信義房屋成功漢神店長吳銘彰說，「海揚大樓」，2年前的3房物件平均成交價，大約只有每坪16萬元，如今已上漲到每坪22萬元到23萬元，漲幅介於37.5％到43.8％之間，由於該處少有建築腹地，在奇貨可居的情況下，房價後續上漲可期。

位於五福路與愛河交界的「觀海大樓」，則是另外一位知名指標政界人士的最愛，10多年前，購買的價格，每坪不到7萬元，2年前，平均成交價格已先大幅飆漲到每坪17萬元，漲約143％，目前每坪的平均開價是18萬元到20萬元，頂樓更是開價達23萬元，2年來漲幅5.9％到35.3％。 在四維路底，直接面臨高雄港灣第一排的「海洋帝國」，價格更是扶搖直上，永慶不動產中華林森加盟店長高玉樹說，今年第一季有一戶位於4樓的住家，每坪成交價已達48萬元了。

高玉樹指出，這些都是拜海洋景觀、以及亞洲新灣區重大公共建設的刺激，「海洋帝國」持續上漲到2年前的每坪37萬元到38萬元，現在平均價已達每坪45萬元到50萬元之間了，漲幅介於21.6％到31.6％之間。 他透露，最近更有一戶位於16樓，面積100多坪的住戶委售，開價直跳每坪60萬元，有了景觀，真是無敵，漲上去之後，就很難再跌下來了。

高玉樹指出，特別是高雄水岸輕軌明年下半年全線通車之後，沿線將沿著高雄港灣，經過漢神百貨、跨越五福路橋，繞經12號碼頭到1號碼頭，直接與高雄捷運橘線西子灣站接軌，未來的前景更是看好。

再者，水岸輕軌未來還有海洋文化及流行音樂中心的沿岸風光，途中又有駁二藝術特區的人潮與文創加持，這些都是吸引想要「逐港灣而居」的購屋族群最重要的因素。

今年以來，隨著降價潮的蔓延，萬科、金地等A股1季報表現欠佳，樓市預期持續走低。今年五一期間，網易財經粗略統計5月1-2日北上廣深一線城市成交資料顯示，北京、深圳等樓市成交大幅跳水，跌幅超80%；上海、廣州等降價促銷樓盤增加，諸如雅居樂當年的佛山地王項目更是近半價“跳水”出售。

同策諮詢研究部總監張宏偉分析指出，受到銀行信貸緊縮影響，一線城市房價上漲幅度放緩，大中城市個別樓盤出現大幅降價逆襲，意味著當前部分城市存量大，定位高端樓盤去化壓力加劇。

五一成交大跳水 部分跌幅超80%

隨著年初長三角降價潮的蔓延，今年內地房地產市場紅五月不紅。根據網易房產資料中心統計，5月1-2日期間，北京一手住宅成交106套，成交均價約為2.51萬元/平方米；

上海一手住宅成交427套，成交均價約為2.81萬元/平方米；廣州5月1-2日廣州合計網簽 302套，面積33303平方米，成交均價13681元/平方米；深圳市場一手住宅成交僅21套。

網易財經注意到，查詢公開資料顯示2013年五一同期資料比較，北京、深圳成交跌幅較大；2013年“五一”假期，北京新建商品住宅（含保障房）803套；而深圳2013年5月1-2日期間，成交套數130套，2014年同比下跌83%。

此外，廣州以及上海兩地房企在促銷方面力度加大，以上海為例據網易統計資料顯示，5月份上海共有269個項目採用優惠促銷，環比打折盤數量上升36個，在售項目折扣數量明顯增多，部分中高端專案更是給出了50-100萬左右的折扣優惠。

在廣州市場上，從今年2月份開始，諸如雅居樂、敏捷等房地產商拉開降價大幕，雅居樂旗下6大旅遊地產項目，均有全線7.8折優惠。

網易財經注意到，不僅5月開門紅難見，今年4月份一線城市成交情勢已表現遜色。網易房產資料中心最新統計，2014年4月廣州全市一手住宅網簽5195套，同比去年4月下跌7.5%，環比3月則大跌16.7%。

2014年4月深圳一手住宅成交2649套，下跌32%，均價為23931元平方米，表現上漲。

根據鏈家地產市場研究部統計，北京 4月新建商品住宅（含保障房）網簽量為6091套，比3月同期減少16.4%。

張宏偉表示，銀行信貸緊縮已是既定的事實，已經影響到“金三銀四”整個市場成交量，表現欠佳。上半年房企應上半年“平價跑量，現金為王”。

房企業績承壓 雅居樂佛山地王項目近半價出售

目前，隨著銀行信貸加緊，市場觀望情緒濃厚，房企去化承壓。日前國家統計局資料顯示，一季度，全國商品房銷售面積20111萬平方米，同比下降3.8%，其中住宅銷售面積下降5.7%。全國商品房銷售額13263億元，同比下降5.2%，其中住宅銷售額下降7.7%。

而目前已公佈1季報成績的萬科、金地等諸多A股房地產企業今年1-3月份淨利潤等呈現下滑態勢。萬科披露的2014年第一季度報告顯示,一季度實現營業收入94.97億元,同比下跌32.16%;淨利潤為15.29億元,同比下跌5.23%。金地1季報淨利潤更下跌70%。

截至4月29日,在披露一季報或業績預報的滬深兩市103家上市房企中，受毛利率下滑等因素影響,有55家公司業績利潤出現同比下滑或虧損。

網易財經注意到，雅居樂在2010年以5.25億拿下佛山一商住用地，樓面地價高達7121元/平米，成為當年區域單價“地王”。該公司目前對外銷售資料顯示，以9字頭的售價對外出售，日前更有消息顯示部分特價單位僅8000多元/平方米，相比去年最高的價位幾乎折一半。

據悉，2013年推貨期間，該樓盤售價高達1.5萬元/平方米，去年單價基本在該價格區間浮動。當時就有地產界人士表示，參照地價等成本計算，其售價至少要達1.3萬元/平方米才夠保底。在今年春節期間雅居樂在華南片區的樓盤就已拉開促銷優惠，被行業指其700億銷售目標承壓。

鏈家地產市場研究部張旭認為，3月份以來，已經有部分樓盤低價入市，如果短期內需求觀望沒有明顯緩解，比如北京這樣的住宅市場也將會進入價格調整階段，“以價換量”的銷售模式或上場。

春季房交會被視為成都樓市的風向標，1日開幕的2014成都春季房交會恰遇蔓延全國的降價潮，給樓市紅五月的開局布下陰霾。為此，不少參展開發商發力剛需盤，瞄準初次置業購房者。

近來，全國範圍內包括房價跳水、限購令鬆綁、新房庫存過量以及銀行限貸等消息層出不窮，讓“樓市拐點論”不脛而走。實際上，長期“溫水煮青蛙”的成都，已經出現個別高端樓盤價格大幅鬆動的情況，而前四個月的整體成交也是量價齊諳。

這無疑加重了購房者的降價預期。因此，本屆房交會眾多開發商把目標瞄準剛需購房群體，參展的兩百多個項目中包含大量剛需盤和一居、二居剛需戶型，尤其是23個保障性住房項目約3.3萬套房源的亮相，讓剛需成了最大的主角。

記者在現場看到，為了吸引看房者關注，多數樓盤都在常規促銷之外打出了房交會專屬優惠，特價房、一口價等房源紛紛登場，最大優惠幅度達到16%。

然而，記者在採訪中也發現，雖然各家樓盤前進行諮詢的人很多，但真正打定主意認准了要買的人卻不多，甚至部分自住型“剛需”群體也出現了較濃的觀望情緒。


“價格優惠還是不太明顯，還可以再等等。”正在給兒子選購婚房的李先生告訴記者，他之前已經鎖定了兩個項目，這次房交會就是來看價格。他認為樓市降價風波正在向成都靠近，可能還會有降幅，沒有必要馬上下手買。

持李先生這樣想法的人還有不少，畢業一年多的小趙看了好幾個項目之後說：“雖然需求量很大，但是供應量似乎更大，開發商肯定比我們著急，再等等也無妨。”

“剛需本來是對價格最不敏感的群體，但現在這種大環境下，他們會覺得降價的可能性比漲價大，觀望也就不足為奇。”現場一位樓盤專案負責人表示。

儘管如此，開發商仍對剛需性樓盤的前景充滿信心，不少樓盤銷售人員表示，雖然從資料上看成都樓市在降溫，但市場基本保持穩定，好的地段好的房源價格只會升不會跌。

繼房企大鱷綠地借殼金豐投資敲開資本市場大門之後，上海又一家本土國有地產企業農工商房產也步其後塵，該地產企業將借殼海博股份(600708.SH)上市融資。

據《中國經營報》記者從農工商房產大股東光明集團管理層人士處瞭解的情況，雖然農工商房產早有上市打算，但此次借殼重組亦屬“突然”，“大股東做了一個重大的決定”。

上述人士告訴本報記者，之所以是農工商房產借殼，而不是讓海博股份繼續發展物流產業，理由在於“房地產是資金密集型企業，農工商房產對資金的需求更急迫”。

在2013年斥資百億元大舉拿地的情況下，資產負債率可能進一步飆升，更加強融資需求。

百億激進拿地

儘管這幾年農工商房產努力想要突破上海區域，嘗試在長三角和全國佈局，在多位滬上地產人士眼裡，農工商房產仍然是一個“區域性公司”。從農工商房產的佈局來看，主要項目在上海。2013年才提出走出上海的戰略構想，以上海作為本部，長三角地區作為發展重點，在保持上海和長三角開發量的基礎上向全國發展。3至5年以後，在農工商房產全國的佈局中，上海和長三角要占總量的50%。

農工商房地產官網上公佈的資料顯示，2013年2月至2014年2月，公司儲備土地3290畝，是前三年土地儲備的總和，累計增加項目25個。目前其土地儲備65%集中在長三角地區，其中上海占13.8%，江蘇占23.4%，浙江占27.8%。

據記者不完全統計，去年6月至今，農工商房產至少斥資100億元在全國範圍內激進購地，涉及杭州、紹興、寧波、湖州、金華、舟山、宜興、揚州、武漢等十多個城市。

去年9月3日，杭州蕭山三宗熱門宅地開拍，吸引了包括?大、農工商、萬科、金地、保利等在內的全國性房企和濱江、萊茵達、三江、開元、昆侖等在內的杭州本土房企等十余家開發商競價。

最終，農工商房產則緊隨其後，在21號地塊“惜敗”?大後包攬22、23號地塊，兩宗地成交總價14.86億元，平均樓面價高達9201元/平方米，其中22號地塊9892元/平方米的樓面價直奔萬元。

在高價奪得杭州宅地後，農工商房產在浙江省的擴張步伐“一發不可收”。2013年10月22日，農工商房產在寧波北侖和湖州南潯各拿下兩幅土地，總耗資約14億元；2013年12月5日，農工商房產又斥資6.88億元拿下浙江富陽一幅土地。

2014年國內樓市降溫，農工商房產繼續圈地。1月16日，農工商房產斥資11.96億元拿下浙江金華一幅土地；1月23日，農工商房產又以10.5億元的總價拿下浙江舟山一幅土地。近期，農工商房產還斥資約7.5億元，分別在江蘇宜興和揚州各拿下一幅土地。

對於農工商的大舉擴張，同策諮詢研究部總監張宏偉表示：“上市前，房企一般都會有大的拿地動作。土地作為房地產開發的兩大核心要素之一，決定有多大發展潛力。從市場估值角度，上市前拿地也有增加資產這方面的考慮。”

在給記者的一份郵件回復中，農工商房產表示，從戰略佈局上，農工商房產在2012年年初就明確了“精耕上海，深耕長三角，輻射全國”的拿地策略。“2013年我們進入的城市較多，主要還是集中在長三角；對於投資區域的選擇，我們有量化的標準。”

負債高企

在當前樓市出現降溫跡象的情況下，農工商房產激進擴張的做法被認為存在風險。業內人士擔心，今年的樓市變局，對於企業經營能力和資金鏈都是重要考驗。

在本報記者掌握的資料顯示，農工商房產目前佈局25個城市，在建擬建項目多達63個，累計開發總量超2000萬平方米，年開發量近200萬平方米。

從財務資料來看，農工商房產負債大幅攀升，2012年年底剛性債務達到111億元，資產負債率高達74.36%，已超過業內公認70%的警戒線。在2013年斥資100億元拿地的情況下，資產負債率可能大幅飆升。

根據新世紀資信評估公司所出具的最新評級報告顯示，截至2012年底，農工商房產總資產為191.37億元，總負債為142.3億元，其中剛性債務111.13億元，營業收入為62.4億元，淨利潤為5.82億元，資產負債率74.36%。與2011年相比，在營業額同比增長39.78%的情況下，負債也同比增長了36.27%，負債率也上升了4.07%，淨利潤卻下滑7.4%。

4月23日，本報記者試圖聯繫農工商房產，相關人士表示：“負責人不在”。目前尚無法得到農工商房產2013年的財務資料，有待一個月後重組方案公佈。

評級報告認為，“農工商房產業務擴張速度加快，缺乏有效的資本補充管道，隨著在建、擬建專案的推進，公司存在一定的資金壓力。”此外，在建、擬建項目主要分佈在二三線城市，易受房價波動影響。

對此，張宏偉表示：“不能單純看資產負債率，還要看現金流是否充足，包括銷售回款、企業自有資金、母公司和股東資產注入。有的企業拿地比較激進，資產負債率能達到90%以上。但如果出現現金流周轉問題，那就有很大風險了。”

雖然背靠光明集團這棵大樹，但農工商房產借殼上市仍有很強的“融資需求”。光明集團管理層人士告訴本報記者，之所以是農工商房產借殼，而不是讓海博股份繼續發展物流產業，理由在於“房地產是資金密集型企業，農工商房產對資金的需求更急迫”。

“農工商房產這幾年發展很快，光明集團主業是食品，不可能把資金調過去給它發展，更重要的是給機制和體制的打造，讓它到資本平臺去發展，對我們來說，這是最好的選擇。”上述人士表示。

快周轉壓力加大

與其他近年來快速發展的房企一樣，農工商房產快速發展的邏輯也是快周轉，通過“以價換量”的方式快速回籠資金。

在記者獲得的一份檔中，農工商房產總結道：以標準化支撐的快周轉模式逐步清晰，並形成了一套專案進度管控體系：新獲取專案六個月開工，多層專案一年竣工，小高層專案兩年竣工，高層專案兩年半竣工。

據本報記者瞭解，2014年農工商房產內部提出的目標是，在前一年100億元銷售額的基礎上，增加到了175億元。而要完成這一任務，難度頗大。

根據農工商房產主動披露的資訊，公司整個2013年的合約銷售額僅為110億元，但已經創下農工商房產的歷史新高。作為上海的一家老牌房企，農工商房產直到近年來才逐漸開始大幅擴大規模。資料顯示，農工商房產2010~2012年的營業收入分別為55.21億元、44.64億元、62.40億元。

一位元上海開發商對本報記者分析稱，農工商房產規模剛剛突破百億元，上市做大資產的衝動非常明顯，從公司戰略佈局來看，短期內進入這麼多城市，戰線拉得太長，在樓市降溫的大環境下，壓力很大。

以農工商房產去年9月在杭州蕭山拿的項目為例，公司總裁沈宏澤日前就親赴蕭山調研督導，並指出，最近杭州負面報導較多，要時刻關注蕭山市場，以快制勝，推動項目實質性進展。“作為專案比鄰的強勁對手?大已經走在我們的前面，如何積極應對？我們必須迎頭趕上，加快運營速率。誰跑在前，誰將贏得先機。”

沈宏澤要求，浙江公司要突出一個“快”字，確保完成今年10億元銷售收入；蕭山專案在資金上要自足自給，同時儘快歸還集團投資款。

在今年3月中旬農工商房產2014年銷售工作會議上，農工商房產董事長張智剛表示，面臨嚴峻的銷售形勢和集團艱巨的任務，行銷工作的好壞將直接影響集團全年目標能否實現。2014年要快推盤、快銷售、快去化、快回籠，上半年要確保完成銷售合同簽約金額50億元的任務。

據經濟之聲《天下財經》報導，萬科副總裁毛大慶在建策沙龍上的發言稱“全國房地產市場分化”引發輿論關注。毛大慶昨天（2號）向經濟之聲記者回應，從統計資料看市場供應量的確在增加。一線房地產市場是否會出現拋售呢？

單店單日掛單量從原來的5套房子急劇增加到10到12套，而且好多掛單的單主要求儘快銷售，甚至腰斬售價。對於網上傳出的此番表述，萬科副總裁毛大慶表示不想再評價。

毛大慶：在最近一個多月以來，是有比較明顯的地方。這個不是我的研究結果，這是北京幾個比較大的二手房仲介的研究結果。

五一期間，記者走訪了北京幾家大型房地產仲介告訴記者，西城區學區房較多，房源依然緊俏。和學區房相比位於朝陽區、朝陽公園，以及東城區、東四十條附近二手房，掛單量有所增加但房價只是稍有鬆動。

記者進一步採訪發現，一些高端樓盤卻出現了大幅降價的現象。東直門附近的某樓盤一套房直降1000萬。

工作人員：目前兩居、三居加在一塊有52套房源。基本上所有戶型都有，平時大概都在40套左右。上個月剛成交一個業主，大概是四、五千萬的一個房產，降了1000萬。


鏈家地產市場研究部分析員張旭表示，僅從統計資料很難判斷供應量增加有多少來自拋售，張旭認為整體市場比較冷淡，客戶的預期也都不是很好，都是在觀望之中。年內或都難以擺脫低迷。

正計畫買房的劉小姐就直言，房價未鬆動，不願意下手。

劉小姐稱，並沒有覺得房價有便宜的跡象，海澱區和朝陽區的供應量是多了一點。她認為，應該是年底的時候出手或者是明年年初。

除了北京外，上海、廣州等地的二手房市場同樣表現低迷。據統計，4月上海成交下跌近三成，部分賣家主動讓價。3月廣州二手房成交量腰斬，住房登記量同比減少66.7%。

4月24日，“中國第一豪宅”湯臣一品成交一套總價2.285億元的頂層複式房源，刷新了上海樓市豪宅的單價及總價成交紀錄。

在當前上海樓市乃至全國樓市都處於低迷的狀態下，湯臣一品以如此高的價格成交，令業界生疑，更是有不少業內人士表示看不懂，“因為在整體低迷的上海豪宅市場，出現一個單價及總價‘雙樓王’，讓人有些詫異，有些豪宅樓盤已經幾年沒有漲價了。”

對此，中國指數研究院上海公司研究總監陳延彬認為，湯臣一品刷新上海豪宅的單價及總價紀錄是個別現象。

與此同時，克而瑞上海機構研究總監薛建雄告訴《中國經營報》記者，近期上海的高端項目在密集推盤。對於湯臣集團來說，湯臣一品是主要的可銷售物業，今年的銷售情況承擔著2014年集團的業績表現。

去化率不到一半

據記者瞭解，湯臣一品標注該套房源的參考價是23.8萬元/平方米，實際成交價為23.16萬元/平方米。而買主是以底層換頂層。

據悉，買家2013年11月購入一套湯臣一品的底層複式單元，總價為1.5億元，今年更換為40層的頂層複式，面積986.45平方米，成交總價2.285億元。值得注意的是，另據記者瞭解，買家為購房與湯臣一品有多年的交流。

一位元接近湯臣集團的人士告訴記者，湯臣一品不希望這次引起太多的關注度，“害怕引起誤解”。該人士解釋，4月22日湯臣一品發佈六套頂層複式房源，被上海當地電視臺質疑資金鏈有問題，第二天被另一家媒體援引為“被迫出售”。合作銀行為此質問湯臣為何不首先與銀行溝通。湯臣方面向銀行提供財務資料，才消除了誤會。

4月28日，湯臣集團有限公司董事局副主席湯子嘉就此事發佈微博，不願就細節予以回應。

對此，薛建雄說，如今三四年時間過去，又是頂層的位置，單價過23萬元/平方米有其合理性。

但值得注意的是，自湯臣一品2005年第一次開盤之後的將近兩年內，湯臣一品只售出三套房源。

根據湯臣集團2013年年報，截止到2013年底，A棟及C棟已出售約61%的總住宅樓面面積，B棟及D棟已租出約63%的總住宅樓面面積。截止到4月29日，上海官方網站“網上房地產”顯示，湯臣一品住宅套數181套，已售74套，可售107套，八年多的時間，去化率不到一半。

這或與湯臣集團當家人的想法有關。“徐楓是個藝術家，藝術家管理企業有點偏理想化，覺得自己的房子是藝術品，看得懂的人才買。”在薛建雄看來，湯臣一品去化速率偏慢，並非延長週期，還是賣不動。

而中原集團研究中心總監劉淵認為，湯臣一品賣得慢或是想樹立企業的品牌標杆，開發商想要跑量，肯定會想辦法，“湯臣集團從來沒有想過促銷降價”。而同策房產諮詢股份有限公司研究部總監張宏偉亦認為，豪宅一年賣幾套是正常狀態。

據悉，上海的豪宅市場受限購限貸、房產稅等政策調控影響大，而在上海郊區的剛需盤成交量、價格上揚，整體的需求也比前兩年少。

根據張宏偉提供的資料，截止到4月25日，今年成交價10萬元/平方米以上的房源總計27套，“但過去四年每年的成交量平均115套”。

對此，劉淵解釋，江浙一帶很多民營企業主手頭有錢，買豪宅較多，但最近兩年他們也出現了資金的流動性壓力。

“無論是湯臣一品還是佘山的幾個別墅項目，每平方米10萬元左右或10萬元以上的，去化都很慢，一年賣幾套。”陳延彬說，賣得好的還是總價七八百萬到一兩千萬的高檔住宅。

與此同時，劉淵也表示，短期不看好豪宅市場。

但不可否認，湯臣一品的地段是絕對優勢，企業也敢於做最頂級的產品，比之於星河灣等，戶型面積、單價、總價均存在很大距離。頂級豪宅一般不追求去化率，但比之於規模，不注重周轉的湯臣集團，體量無法放大，2013年湯臣集團收入9.2億港元。

承壓業績需要？

對於此次“天價”豪宅事件，薛建雄猜測，或為前不久的推房源造勢。

“湯臣一品的成交每次都比較敏感，公司不希望有太多的關注。”一位不願具名的公關人士表示，媒體亦是在4月22日2014媒體品鑒會上才獲得了成交消息。

據記者瞭解，品鑒會當天湯臣一品推出6套大戶型頂樓複式大宅，位於C棟40層至46層之間，每套單元面積為767.01平方米。這些複式房源以“海歸銀行家”作為主人身份設定。

但由於湯臣集團的新項目上海市湯臣金橋花園，及天津市津灣廣場第二期最早也只能於2015年或2016年落成及交付，所以，湯臣一品仍是湯臣集團2014年的主要盈利來源。

據相關資料顯示，2013年湯臣集團的毛利大幅提升，也得益於上海的物業銷售利潤，共計2.26億港元，2012年則虧損0.2億港元。其中，湯臣一品作為集團的首要收入及盈利來源，當年確認銷售收益、租金收入及管理費近5.72億港元，占集團經營收入約55.61%。當年集團權益盈利由2012年1705萬增長到2.98億元。

4月29日，記者向湯臣集團發出詢問，在沒有別的物業可作為主力銷售的情況下，是否有銷售目標，以兼顧集團的業績表現。截止到發稿前，並未得到回復。

對此，上海易居房地產研究院研究員嚴躍進告訴記者，湯臣一品的市場去化水準一直不高，對此開發商也會有所預計。不過今年上海市場出現了一些看跌的情緒，而且很多地方價格下調都是首先對中高端物業進行“開刀”，所以此類項目的市場去化會面臨一個阻力。加上目前反腐力度加大，很多客戶的豪宅需求被壓抑。另外，從目前上海黃浦江沿岸情況看，隨著後攤建設和開發，此類地塊的豪宅市場可能吸引力更大。從這個角度看，作為位於小陸家嘴的湯臣一品，市場吸引力在弱化。

“因此從整個湯臣集團的業績考慮，會很迫切要求此類項目的去化。如今銷售一套，對於緩解湯臣集團的流動資金是大有裨益的。”

然而，一位多年接近湯臣集團的人士告訴記者，“我感覺湯臣一品並沒有去化的要求，年內還有別的住宅專案推出。”

目前，上海頂級豪宅已在密集推盤。4月中旬，黃浦江另一邊的綠城•黃浦灣推出總價2.3億元的頂層複式房源，同期推出的還有一套面積近680平方米的頂層豪宅。項目“樓王”上市後，綠城還會推出二期全新房源，價格尚未確定。

“據我所知，有好幾個專案都在推它們的‘樓王’。”陳延彬告訴記者。

張宏偉粗算，有成交記錄的每平方米10萬元以上的豪宅項目在上海有30個左右，分佈在浦東陸家嘴板塊、環海路新天地中心板塊、佘山板塊等區域。

值得注意的是，豪宅內部也出現分化。劉淵告訴記者，豪宅市場的漲價專案少，有些豪宅樓盤已經幾年沒有漲價，也有些豪宅在降價。“有些樓盤有獨到的景觀和位置優勢，豪宅相對更加保值。有些項目本身位置沒有特別之處，只是堆砌高檔的建築材料，價格水分比較大。”

4月珠三角新建住房價格如何？近日，中國房地產指數系統百城價格指數對100個城市新建住宅的全樣本調查資料顯示，2014年4月，全國100個城市(新建)住宅平均價格11013元/平方米，環比上月上漲0 .10%。其中，廣東有3市超過此平均價：廣州新建住宅平均價格為18610元/平方米，環比漲0.36%；深圳新建住宅平均價格31155元/平方米，環比降0.17%。珠海漲幅位列珠三角八市第一，新建住宅平均價格13046元/平方米。

百城房價環比上漲排名：珠海排名第四

南都記者通過統計4月百城新建住宅價格指數發現，從漲跌城市個數看，55個城市環比上漲。從全國範圍看，漲幅居前十位的城市依次是：保定、宜昌、石家莊、珠海、湛江、北海、衡水、連雲港、廈門、張家港，漲幅在1%-3.4%之間。其中，受“京津冀一體化”政策影響，保定繼續領跑全國單月房價，環比上漲3.35%，但單月房價只是全國4月平均房價的一半左右，5282元/平方米。

從廣東範圍來看，珠三角八市，除廣佛、珠海外，其他八市環比呈現下跌狀況。其中，跌幅最大的三市是江門、中山和惠州。深圳雖環比降0 .17%，但4月房價依舊保持全國單月房價前三甲：北京33241元/平方米、上海32527元/平方米，深圳31155元/平方米。

此外，雖然廣東部分城市在4月房價環比排名中並不理想，但從百城新建住宅價格同比情況看，又是另外一番情況。經統計，100個城市中，有82個城市住宅價格同比上漲，上漲城市個數較上月減少6個。其中，廈門、北京等4個城市漲幅介於20%-25%之間；廣州、深圳等11個城市漲幅介於10%-20%之間。

十大城市同比漲幅排名：廣州第二

根據百城價格指數對北上廣等十大城市的全樣本調查資料顯示，2014年4月十大城市新建住宅均價為19640元/平方米，環比上漲0 .39%。具體來看，南京環比上漲0 .7%，漲幅居十大城市之首；上海、北京、天津漲幅在0 .5%-0 .6%(含0 .5%)之間；重慶(主城區)、廣州、武漢漲幅在0 .5%以內；深圳、成都、杭州分別環比下跌0 .17%、0 .27%、0 .58%。

同比來看，十大城市新建住宅平均價格上漲15.37%，連續第18個月上漲，漲幅較上月縮小1 .05個百分點。4月，十大城市全部同比上漲，北京上漲23.94%，漲幅仍居十大城市首位；廣州上漲18.06%，位列其後；深圳、上海、南京漲幅在14%-17%之間。

包括萬科、招商地產、金地集團在內的行業龍頭，一季度淨利潤集體出現下滑

編者按：業績下滑、售價下跌、拿地減少、融資困難……來自多個角度的跡象顯示，房地產業“假摔”的可能性越來越低，“真摔”的可能性被一步步驗證。按照目前這個發展趨勢，2014年，房地產業將引來一股真正的“寒流”。至於究竟有多冷，現在還未嘗可知。儘管人們一直以來都希望房價下降，但當那一天真的發生時，在開發商們集體中槍之後，他們倒下時所引發的“地震”衝擊波，或許也是很多人始料難及的。

時間進入5月份，滬深兩市的上市公司也完成了今年一季報的披露工作。從業績表現上，各個行業是幾家歡喜幾家愁，其中銀行雖然受到互聯網金融的猛烈衝擊，但仍是最賺錢的行業，整體淨利潤也繼續穩步增長；而以往同樣被視為“暴利”行業的房地產，今年一季度則遭遇“滑鐵盧”，整體業績不增反降，且過半公司的淨利潤都出現下滑，其中也包括行業龍頭萬科、招商地產、金地集團等。

整體淨利不增反降

《證券日報》記者統計wind提供的資料後發現，142家上市房企2014年一季度共實現營業收入1107.27億元，較2013年同期的1005.19億元，同比增長10.16%；實現歸屬于母公司股東的淨利潤117.40億元，較2013年同期的124.05億元，同比下滑5.36%。

此前，上市房企一季度的整體淨利潤曾2次出現下滑，一次是2009年，另一次則是2012年。在去年樓市異常火熱的背景下，今年一季度房企整體淨利潤5.36%的降幅足以引發市場的擔心。

龍頭房企集體“淪陷”

在142家房企中，一季度淨利潤出現的下滑的房企數量超過半數，達74家。這其中既有宜華地產、華遠地產這樣的區域性房企，也包括萬科、招商地產、金地集團這樣的行業龍頭。

其中，萬科一季度實現銷售面積415萬平方米，銷售金額為542.3億元，同比分別上升11.7%和24.2%。但同期，萬科僅實現營業收入94.97億元，同比下跌32.16%；15.3億元的淨利潤更是13年來首次出現同比下滑，降幅為5.23%，幾乎與行業整體降幅持平。

對於淨利潤的下滑，萬科董秘譚華傑稱，這主要由於一季度竣工面積僅占全年計畫的6.6%，導致結算面積和結算收入較去年同期有所下降。“房地產業務竣工、結算具有一定的季節性規律，大多集中在下半年特別是第四季度。”譚華傑表示，“公司一季度竣工及結算量占全年總量的比例往往較低，由於基數小，同比變動的波動性也較大，對前瞻全年業績的參考意義並不大。”他預計，萬科2014年的竣工量將基本符合年初計畫，全年業績也將保持穩健的增長。

招商地產一季報則顯示，報告期內公司實現營業收入72.51億元，同比增長18%；實現淨利潤7.55億元，同比下降6.82%。對此，招商地產表示，公司業績變動的原因在於，本期房地產銷售結轉量增加，但受結轉的產品及區域結構影響，結轉專案毛利率相對較低。

近期股權陷入險資激烈爭奪的金地集團，業績表現更是讓人大跌眼鏡。其一季報顯示，報告期內，公司實現營業收入31.5億元，同比下滑25.91%；實現淨利潤4934.38萬元，同比下跌73.65%；2014年一季度，公司累計實現簽約面積57.7萬平方米，累計簽約金額為77.1億元。

而A股四大地產龍頭“萬保金招”中，只有保利地產在一季度實現了業績的增長。其一季報顯示，公司2014年一季度實現淨利潤8.15億元，同比增長10.8%。

不過，保利地產方面也有自己的隱憂。其3月份僅實現簽約面積58.85萬平方米，同比下降45.82%；實現簽約金額103.74億元，同比下降13.83%。公司今年一季度共實現簽約面積217.71萬平方米，同比下降23.66%；實現簽約金額280.71億元，同比下降8.73%。

市場表現整體下滑

從上述資料可以看，以往業績遙遙領先且綜合實力強勁的龍頭房企，在今年一季度均或多或少的碰到了問題。而這顯然和整體市場的表現有關。

公開資料顯示，2014年一季度，全國商品房銷售面積為2億平方米，同比下降3.8%，銷售額為1.3萬億元，同比下降5.2%。其中，住宅銷售面積為1.8億平方米，同比下降5.7%，銷售額1.1萬億元，同比下降7.7%。不過，商品房銷售面積與銷售額的絕對水準仍處歷史同期較高水準。


對此，萬科方面就表示，商品房銷售面積與銷售額的下滑，主要原因之一在於2013年一季度全國住宅成交大幅回升，導致比較基數較高。相比2012年同期，今年一季度全國商品住宅成交面積增長33.2%。今年一季度，北京、上海、深圳等14個主要城市住宅成交面積同比下降27.5%，成交批售比為1.0，新增供應和成交基本處於平衡水準。3月底，上述14城市的新房可售庫存為1.22億平方米，與2013年年底基本持平。

中指院的報告則指出，由於待售面積持續高位，市場預期影響一季度的新開工面積同比大幅下降。與此同時，銷售面積的整體趨緩推動不同城市供需情況持續分化，熱點城市供應不求局面有所緩和，而部分三、四線甚至是二線城市的供應過剩風險則逐步顯現。

新盤市場未有全新項目推售，過去兩天只錄得21宗一手成交，按周減少28%；二手成交量則趁此空檔稍為回暖，代理指出，兩天成交量約24宗。雖然適逢五一小黃金周，但內地客大手入市「此情不再」，一二手市場只有零星內地客入市個案。

一手靜待矚目新盤推出，加上部分二手業主減價放售單位，令過去兩天二手成交量回升。中原地產表示，十大屋苑共有21宗買賣，按周增17%，只有兩個屋苑「捧蛋」，並以美孚新邨及沙田第一城最旺，分別錄得5宗買賣。美聯物業則指出，該行統計的10個屋苑共有24宗成交，屬10個月最多；15大屋苑則有29宗易手個案，按周大增52.6%。

一手方面，雖然部分樓盤積極吸引內地客在五一小黃金周到樓盤參觀，惟未能帶動買賣氣氛。綜合市場資訊，過去兩天售出21伙一手單位，其中以元朗溱柏及灣仔囍滙佔最多；黃金周四天長假期則合共有52宗一手成交。

實際上，近月樓市屢現內地客蝕賣物業個案，一、二手市場過去數天也不見內地客大手掃貨，即使多個新盤提供「減辣」優惠，但也只有少量內地客入市，市場消息指出，新地（016）元朗爾巒茵羅洛斯大道6A座高層A室以1239萬元售予內地客，買家須另繳近280萬元相關稅項；?地（012）及新世界（017）等落禾沙迎海1座高層E室，消息人士指出，獲內地買家以1012.7萬元購入，涉稅款近228萬元。

至於一向較少內地客沾手的二手市場，家天下地產分行經理黎振傑表示，大角咀錄得一宗奧柏．御峯內地客入市，涉2座中層D室，原業主減20萬元，以380萬元售出，實用呎價1.44萬元（建呎1.15萬元）。

何文田半山壹號亦再有蝕讓成交，第9座高層戶剛以3780萬元售出，單位雖較2010年購入價賬面獲利104萬元，若連釐印費等行政費計算，預料虧損近110萬元。

龍頭屋苑太古城黃金周成交氣氛僅屬一般，中原地產副區營業經理趙鴻運表示，泰山閣低層G室兩房則王單位，減價8%以696萬元售出，實用面積582方呎（建呎675），實用呎價11959元（建呎10311元）。

受內地嚴厲打貪和黃金周遊客減少等因素拖累，業界人士預料，零售業或受影響，拖累舖位租金，有代理行估計，今年一線街舖租金或跌5%至8%。

內地近年嚴厲打貪，部分內地客的購買力和送禮風氣已大不如前。美聯工商舖（459）資料研究部主管陳嘉豪指出，代表奢侈品銷情的珠寶鐘表業零售額，按年升幅自去年年中開始放緩，以去年9月份銷售額約754億元計算，只升5.6%。

美聯旺舖董事盧展豪表示，，近年勞動節假期縮短，直接減少內地訪港旅客的逗留時間，加上內地旅客可循自由行來港消費，沒必要在短短三天假期湧至。在各種因素影響下，預料今季本港零售業銷情難有驚喜，本年一線街舖租金跌幅為5%至8%。

丟空13年兩伙3月成交 銷監局稱調查

由老牌家族持有的深水埗富雅閣，部分單位由入伙至今丟空逾10年，近日低調放售，惟未有跟一手例發放樓書及價單，其中兩伙已於3月正式成交，銷監局表示會調查。

一手新例實施剛一周年，有財團疑涉違規賣樓。涉及的深水埗桂林街149號富雅閣，屬單幢或私人住宅物業，據悉，項目在兩個多月前低調地透過多間小型代理行進行放售，但未有跟足一手新例發放樓書及公布價單，僅口頭上向代理透露單位的售價。

查詢同珍總裁 暫未回覆

本報曾致電同珍集團的物業租售部查詢，其職員支吾以對，「你地唔好提呢個盤啦。」當記者追問富雅閣單位在沒有價單及樓書下，已有代理促成交易，他則表示「唔太清楚，佢地點做，我地唔知。」

而本報亦就事件向同珍集團總裁王賜豪查詢，惟至截稿前未有回覆。據知情人士指，同珍集團目前尚有多項物業正在市場放售。

就上述富雅閣物業是否屬條例規管的一手住宅物業，銷監局表示會進行調查，如發現有懷疑違反條例情況，當局會嚴肅處理。

代理即場 手寫臨時價單

本報記者日前於該樓盤直擊，到該物業附近的小型代理行查詢，該名代理標榜項目為「一手樓、無人住過」、而且「賣得好快」。惟當記者欲索取樓書及價單等資料時，代理指發展商未有提供，並即場手寫一張臨時價單（見圖），以及提議記者以手機拍攝宣傳單張上的平面圖以作參考。

及後記者跟隨代理前往睇樓，現場所見，位於11樓的兩伙「清水房」，門口貼上「不准影相」告示。單位內附基本裝修，縱丟空10多年，窗台、冷氣機及地板等尚算簇新。「單位全新無人住過，銀碼（單位售價）僅200多萬元，故開售數天已沽出多伙，相當搶手。」該代理向記者表示。惟單位實用面積僅約233平方呎，倘若以高層單位叫價298萬計，實際上其實用呎價達1.28萬元。

據土地註冊處資料，該物業由「THE NO.1 TEAM LIMITED」持有，董事包括王賜豪WONG, CHI HO、王靄倫WONG, OI LUN、王達倫WONG, TAT LUN、王曼霞WONG, MAN HA MONICA及張少鳳CHEUNG, SIU FUNG，均為老字號同珍醬油的家族成員。

該廈13年間 未再錄買賣

同珍於1981年購入該地，及後重建並於1998年獲批入伙紙，提供約35個單位。土地註冊處資料顯示，物業在1999至2000年間曾推售且錄得8宗買賣。但自2000年至去年4月29日（一手新例實施）前，該廈13年間未再錄得任何買賣紀錄。

知情人士透露，該物業大部分單位一直在丟空，但未有出售及出租。若扣除已售出的8伙，即尚有27個單位（佔單位總數約77%）可歸納為一手餘貨。

根據《一手住宅物業銷售條例》，適用於所有本港一手住宅物業的銷售，除非屬條例指明不適用的一手住宅物業或例外情況。受條例規管的一手住宅物業，賣方在要約出售有關物業時，必須根據條例的要求提供售樓說明書、價單、載有銷售安排的文件，以及成交紀錄冊。臨時買賣合約及買賣合約必須載有條例指定的強制條款。此外，有關廣告亦須符合條例的要求。違反條例的每項相關規定，均屬刑事罪行。

知情人士續指，「個盤賣得好神秘好低調」，未見委託大型代理行放售，僅向同區小型代理行作口頭委託，且售價飄忽，屢次調整。事實上，各代理行所提供的售價及已售單位數目，均有出入。

據土地註冊處，項目今年3月（一手新例後）已連沽兩伙，並已簽訂正式買賣合約，包括：8樓A室售價238萬元，實用呎價約11,174元；以及9樓A室售價220萬元，實用呎價約10,329元。

發展局局長陳茂波為中部水域及大嶼山填海計劃推銷，指會研究以創新環保技術填海，並興建生態海岸綫以爭取立法會財委會支持有關研究撥款，填海面積共逾680公頃。

建生態海岸綫

陳茂波昨在網誌以「積極推展填海研究」為題，指出上述兩項填海研究，屬解決土地供應失衡工作的重要一步，其中大嶼山欣澳填海用地，會考慮用作商業、旅遊業、康樂或休憩用途，亦會研究興建產業園，為當區居民提供就業機會。

陳茂波表示，當局會研究興建生態海岸綫及設置人工漁礁，以改善環境。

陳茂波續稱，亦會研究採用非疏浚填海方法，以減少清掘海泥對海洋環境造成的影響，又指擬填海區並非中華白海豚出沒的熱點。

南區壽臣山道及屯門兩住宅地，本周五截標，其中南區地皮估值24.55億至30.69億元，樓面呎價2.8萬至3.5萬元，有機晉身本港首5幅最貴的住宅地王。

與屯門地周五截標

上述南區住宅地皮位於壽臣山道西與黃竹坑徑交界，地積比率約0.75倍，可建樓面面積約8.77萬平方呎，發展商須負責附近的斜坡維修保養，亦要進行噪音及排污等環評，但因屬區內罕有的洋房用地供應，料競投仍會相當熱烈。

至於同日截標的屯門井財街，則屬中、小型住宅項目，可建樓面面積約15.22萬平方呎，估值約2.74億至3.8億元，樓面呎價約2,000至2,500元。

綠地香港（0337）母公司綠地集團昨日發佈消息指，旗下首個全資海外項目-綠地韓國健康旅遊城的住宅項目「綠地漢拿山小鎮」日前正式啟動首批產品交付。

據悉，自本月起「綠地漢拿山小鎮」將陸續交付188套半山海景疊加別墅，面積從180平方米至200平方米不等，首批業主已陸續收房。綠地韓國公司相關負責人介紹，目前該項目一期南區188套已售罄，北區212套已去化超過80%，上半年將實現一期清盤，二期則將重點開發建設觀光休養設施、醫療服務設施、商業購物中心及旅遊度假酒店等。

悉尼洛杉磯銷售理想

綠地集團同時透露，全球佈局的綠地海外項目正在加快形成效益產出，韓國濟州、澳洲悉尼項目均正加快新房源供應。據稱，悉尼綠地中心項目繼去年底一期開盤即告罄，刷新悉尼市中心豪宅單日成交紀錄之後，二期4月中旬開盤當日即成交100套，總金額1.4億澳幣（約8億元人民幣）。洛杉磯綠地中心項目近期也正式啟動銷售認購，首日認購即近150套。根據計劃，美國、加拿大、英國、馬來西亞等國其他項目均將於年內實現銷售。

面對正在進入滾動收穫期的海外業務，綠地集團董事長、總裁張玉良信心十足，明確指今年綠地海外業務經營收入將達200億元，明年計劃突破400億元人民幣。他指出，國際化是成就一流企業的必由之路，有助於提升企業配置全球資源的能力。

新盤推售活動略放緩，於業主提供議價空間下，屋苑交投稍回升；本報綜合過去兩天之百大屋苑成交，合計錄約五十五宗交投，按周升約三成七，涉及二十七項屋苑錄交易，綜合市場人士稱，買賣亦場仍以中小型物業為主導。

　　中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，本月初開始各大新盤銷售工作放緩，暫進入空窗期，加上二手業主態度回軟，並提供合理議價空間，吸引買家逐漸回流二手市場睇樓，當尤以中小型物業買賣活躍。在市場購買力逐漸釋放下，預期本月二手交投量將會平穩向升。

　　美聯物業住宅部行政總裁布少明指，踏入五月份，適逢內地黃金周長假期，唯一手市場暫缺乏焦點，多個大型及全新樓盤稍後才應市，故內地客亦未見活躍，故凝聚的購買力，於二手市場持續釋放。

　　荔枝角美孚新?及天水圍嘉湖山莊較突出，周末同錄得五宗成交；沙田第一城緊隨其後，過去兩天同錄四宗成交。其中，美孚新?更於單日連錄五宗成交，美聯物業首席高級營業經理林海成表示，美孚新?，新近錄得一宗成交為百老?街六十三號低層A室，面積六百五十七方呎，原業主開價六百零八萬元，後降價二十五萬元，議幅約百分之四，以五百八十三萬元成交，折合呎價約八千八百七十三元，造價較市價低約百分之三。

　　另外，據市場消息指，?魚涌太古城涉及單位為雅蓮閣低層D室，面積約九百二十二方呎，以一千三百二十萬元沽出，折合呎價約一萬四千三百一十七元，創該屋苑同類型單位售價及呎價新高。

　　中原地產區域營業經理黎宗文指，沙田第一城新近錄得該屋苑十九座中層A室易手，面積四百五十一方呎，業主原開價四百八十萬元，後減價十九萬元至四百六十一萬元沽，議幅約百分之四，折合呎價約一萬零二百二十二元。

政府大規模推地建屋，中小財團投地及賣樓亦趨活躍；遠東發展近半年透過土地招標，共奪得兩幅新界項目，最新購入大圍美田路小型項目，將以商住混合設計，發展為精品豪宅，並加入商業樓面盡量用盡地積比率，同時，該集團今年計畫推出二百伙住宅，並以全新項目薄扶林尚嶺打頭陣。

　　繼去年第四季，成功以一億四千三百萬元奪得沙頭角項目後，遠展於今年四月以一億四千八百萬元再下一城，以市場估值下限價奪得大圍美田路項目，並準備總共約以三億五千萬元，拓展地皮為精品豪宅連商業設計。遠東發展執行董事陳志興接受訪問時稱，大圍地將發展商住項目，以用盡地積比率，此外，集團手頭上有約二十億元現金，包括用於增加土儲 ，對本周將截標的屯門井財街地，及月內截標的啟德地均有興趣。

　　陳志興表示，新近投得的大圍美田路地盤，會考慮發展作商住用途，以求用盡地契列明的五萬幾方呎地積比率，據表示，美田路地的具體發展藍圖，仍在磋商階段，有見該處地理位置佳，以及人流暢旺，且附近有街市、鋪頭等，故集團認為該地具有一定商業價值，宜發展商住用地，樓上發展成酒店式精品住宅，樓下作商業用途。

　　他補充，項目受限於地契限制，如果該地用於發展商業的面積較多，住宅數必然會減少，故暫時還在衡量發展商業，以及住宅比例等，此外，該地住宅將會以發展成開放式，及一房間隔為主，該類戶型符合市場需求，比較受上車客追捧。

　　至於早前另外一幅中標項目，待發展中之沙頭角地皮，他則表示，該地的圖積已批出，一共發展二百四十個單位，料間隔以開放式、一房戶及兩房戶為主。他又表明，集團增加土儲的步伐不會停止，未來會準備約二十億元資金用於投地，且以獨資形式為主，倘若地價較二十至三十億元高一倍，亦不排除合資的可能性，目前對本周將截標的屯門井財街地，及月內截標的啟德地均甚感興趣。

　　遠東發展高級營業及市務總監方俊稱，集團在增加土儲的同時，亦非常重視推盤部署，冀望貨如輪轉，年內集團將推出約二百伙單位。至於本月率先推出，位於薄扶林之尚嶺，最快周內軟銷，並計畫開放位於銅鑼灣兩個示範單位率先供參觀，月中上載樓書及價單，並爭取月內推售。

　　尚嶺目標客戶群，為大學教職員，以及市場上收租客等，該項目提供一百零六伙，其中頂層三十六樓及三十七樓，分別選用一梯一伙設計，每層面積約一千零五十方呎，包括連平台設計，其餘單位均為開放式，以及一房戶等。

　　集團年內推售項目，方俊表示，包括紅磡寶御現樓，將於下月三十日完成工程，七月會將以現樓形式推售餘貨約二十二伙；至於深水?晉嶺，項目四十一伙尾貨一直推售中。 另外，集團上年第四季沽出，位於西貢清水灣道六八四號四幢洋房地，以股份轉讓形式，作價一億六千萬元售予投資者。

　　對於一手新例已屆一年，方氏則以「感慨萬千」來形容，雖然新例要求嚴格，尤幸集團仍能通過努力，成功克服遇到的困難。他解釋道，出台新例這件事是正面的，惟發展商在製作樓書過程中，面對挑戰與壓力等，壓力亦來源在於嚴格的時間限制。

　　他指出，新例對樓書要求非常嚴格，牽涉的團體及部門過多，如律師、則師，以及項目管理部、售樓部和市場部等，令整個協商的過程，較以往拖長至兩個半或三個月，這必然損耗了一定的時間成本。

　　此外，新例還規定發展商需於樓書上載後七日，二十四小時內不間斷地提供樓書，旗下沒有商場的發展商，需要額外租用提供樓書的場地及增派人手，亦增加了租賃及人力成本，幸然，集團通過摸索，已能掌握處理樓書的方式。

　　談及本港樓價走勢，方氏認為，未來一、兩年間，看不到美國有大規模加息機會，本港始終維持相對低息水平，故認為美國縮減買債規模，將對本港樓價壓力不大。惟政府一直秉承增加新屋供應施政方針，令新屋落成量創新高，他預計。有多個大量新屋落成地區，如新界區未來住宅樓價會向下調整百分之五之十，九龍則約下跌百分之五，但港島樓價則以橫行為主。此外，由於現時發展商在推出一手新盤時，往往貼近二手價格，故料二手業主叫價會回落百分之五至八。