台灣金聯資產管理配合政府協助民眾購屋成家，連四年推出「百戶平價屋」專案，今年登記期間至5月16日止，台金聯表示，截至5月6日已有43物件完成申購登記，及數十件物件待最後確認，但今年可能是最後一次推出百戶平價屋，建議有興趣的人要把握機會。

台金聯表示，百戶平價屋的物件價格低於市場行場，且平均低於市價八折，加上產權清楚，是採非競標的登記後抽籤決定方式，於5月27日抽籤，極具公平性，且提供免仲介費、免代書費的優惠，能有效降低購屋的支出。

為提高誘因，台金聯也另加贈5萬元的成交家電禮券，及汽車、機車抽獎等，因此統計開放登記首日，共有1萬5,000餘人次造訪網站，瀏覽數達17萬餘次；至5月6日止，累計更有3萬9,000餘人次造訪網站，瀏覽數達45萬2,000餘次，看屋人則近千人次。

台金聯指出，平價屋出售採登記購買制，民眾可在5月16日前，持身分證件親臨或填妥申請書後郵寄，在繳交要約保證金3萬元及1,000元手續費辦理登記後，如有多人登記購買的物件，就會以抽籤方式決定。

台金聯強調，庫存物件在經過連續四年的平價屋專案後，已去化的差不多，明年可能湊不到「百戶」，也就是，今年很可能是最後一年提供「百戶」專案，但未來台金聯仍會盡力提供低價物件，讓民眾能買到相對便宜的房子。

台金聯也推薦高雄市旗山大衛營山莊內的20個物件，強調平均每件不到90萬元，屬於渡假套房產品，且位於風景名勝附近，適合首購族或新婚夫婦，或中北部民眾周休渡假使用。

行政院長江宜樺日前說，希望房價可以跌3成，就怕屆時一堆投資客繳不出房貸，公股銀行進行壓力測試，評估最多將承擔超過40億元的呆帳。而為了要抑制房市，立法院初審通過，提高非自用住宅稅率，部分銀行業者已經跟進，未來第2棟非自住的住宅，利率將調漲到2.25%，等於貸款700萬元，每年將多繳約3萬元房貸，財經專家認為，這樣的調幅，恐怕是象徵意義大於實質意義。

投資客享有的低利率時代即將終結，因為如果你有第2棟非自用住宅的話，利率恐怕會調漲到2.25%，目前非自住的房屋稅率大約介於1.2%到2%，但立法院初審一讀通過，要提高非自用房屋稅，以貸100萬元來算，利率調升0.01個百分點，1年就得多繳1000元，假設1000萬元房子，貸款7成、700萬元，1年要多繳約3萬元利息。財經專家曾光輝：「這次的利率調升，象徵的意義大於實質的意義，我們可以把它當作1個正的風向球，就是房屋現在的產值，已經降得非常低了，應該往比較有效率的地方來走。」

政府打房不敢下重手，僅止於心理戰階段，這也讓首購族對進場買房出現觀望狀態，和上1季相比，首購族買屋意願，從56.2%下滑到44.3%，降了2成。房市前景不明，就怕崩盤後，有些人繳不起房貸，包括台銀、土銀、合庫、一銀、華銀這5大行庫的銀行業者，已經預作3種情境的壓力測試，分別為模擬房價跌3成、利率上升2個百分點，以及民眾所得收入衰退1%到9%，結果發現銀行最多將承擔呆帳超過40億。財經專家曾光輝表示，以台新銀行為例，去年賺了100億元左右，如果說要承擔呆帳45億元的話，基本上應該能夠承受，但這種統計的數字，只是1個參考，後面會不會產生極大的風險，以及預期心理等等，這都是很難去掌握到的。

其實5大行庫，3月份一共有443.54億元的購屋貸款，40億元呆帳還算HOLD得住，但如果房市一下子爆跌3成，引起投資市場信心不足，受害的恐怕不是只有銀行業者。

政府打擊囤房，擬調高非自用住宅房屋稅，財政部長張盛和昨(7)日透露對非自用住宅定義初步構想，夫妻必須只擁有1間房，若是婚後名下擁有2房或以上，即構成非自住標準，會加強課稅，但若婚前擁有、或直系親屬自住，則不算在內。對此，房仲業者表示，政府規定夫妻1戶不符民情，不少夫妻分隔兩地工作、或有為下一代置產需求，如此的定義鮮不合理。

立法院在4月23日火速通過修正《房屋稅條例》，將非自用住宅房屋稅由1.2%提高至最低1.5%、最高3.6%；而財政部將於5月23日提出自住與非自住房屋的定義標準。

張盛和表示，夫妻僅能1戶算自住，但若是婚前擁有，或名下房屋有父母或成年子女等直系親屬居住事實，也能算自住，惟若是買給未成年子女，則算是投資而非自住。


德明財經科技大學副教授花敬群則認為，只要有居住事實，真的有很多子女，就算有5、6戶也應可算自住，政府未必以限制總戶數出發，或者定義上也可以較複雜些，例如，每人逾30坪，即可為非自住房屋。

花敬群直言，房屋稅提高對民眾影響不大，打房效果有限，主因房屋評定現值低，對有錢人而言，提高房屋稅不痛不癢。

房仲業者則認為，政府對自住宅的定義為夫妻只擁有1戶，這完全不符合民情，有些夫妻分別在不同縣市工作，就有各自擁有1戶的需求，要求夫妻只能擁有1戶是「懲罰婚姻」，而婚前各擁有1戶者不算，則是民眾「先離婚再結婚」；建議政府若想抑制房價，應從增加持有稅、資本得利稅著手，不應為難房屋自用的民眾。

一名買主在台北市國父紀念館附近，以將近四千萬的價格買房，並於過戶後重新整修裝潢，結果卻發現屋內有漏水問題，怒告原屋主還錢，要求退房。台北地院審理後，認定房屋有瑕疵，判准雙方解約、退錢，同時還要跟房仲連帶賠償買主將近一百多萬元。

判決書指出，洪姓買主於民國101年4月經由房仲介紹，得知台北市光復南路上有一戶五樓房屋要出售。買主多次向屋主與房仲詢問要賣的房子有沒有漏水等瑕疵情形，都得到屋況極佳的回答，因此決定花3950萬元買屋。買主辦完過戶後，同年8月進行裝潢工程時，竟發現包括客廳、主臥和書房都嚴重漏水，查出原屋主曾在天花板上方灌注發泡劑止漏，並放置集水盤盛接漏水再重新裝潢粉飾。洪姓買主不滿原屋主與房仲刻意隱匿漏水情形，害她買到瑕疵屋，所以提出解除契約訴訟並求償一百多萬元。

台北地院審理時，原屋主坦承她家確實因為六樓防水層受損而滲水，但100年間已出資修繕，所以她認為不漏水是指當時現況，而不是保證不曾漏水，而且交屋前兩個月也沒有漏水，如果交屋後漏水應由買主負擔危險。法院認為，原屋主主觀上認為漏水已修復，縱然不能排除有僥倖心態，但難認有詐欺行為，而漏水又是事實，所以判決原屋主必須收回房子、退還價金，同時還要負擔律師費跟訴訟費，此外，房仲與原屋主要連帶賠償洪姓買主五十多萬元。全案可上訴。

巴克萊資本證券非科技產業研究團隊主管葉昌明昨（7）日接受本報專訪時指出，台灣近期所訂定的諸多房市政策，大多奠基在因「民間實質所得被嚴重低估」而失真的房價所得比數據上，呼籲政府應全面檢討與修正所得計算方式，以下為專訪紀要：

問：你怎麼看台灣高房價所得比的問題？

答：台灣房地產已走了十多年多頭，帶給外界「房價過高」與「房價泡沫」的既定印象，然學界給予的立論基礎是「房價所得比（也就是房屋價值除以家戶所得）」過高，因而推論房地產需求會下來，而導致價格修正，但弔詭的是台北市房價從2006至今還是穩定上漲，顯然不符合民眾期待。

問：那麼，你認為問題出在哪裡？

答：所謂的「房價所得比」這類數據統計，在分析許多已開發國家房地產市場時較派得上用場，但在分析台灣市場時，其實無法抓到市場需求變化，主要原因是台灣民間實質所得是被嚴重低估的。

政府所統計的家戶所得是基於繳稅所得，也就是政府稅捐機關能掌握到的所得資料，但問題就出在稅制不健全的台灣，很多所得是政府統計不到的，以下是台灣所得被低估的3個主要面相：

1.台灣稅務機關長期以來只能對上班族薪資所得有精確掌握，但除了上班族外，許多自己當老闆的民眾，舉凡攤販、小商家、中小企業主、開業醫生等，政府不是完全不列其所得、就是低估所得，這從八德路光華商圈的3C電子產品交易，到近年蓬勃發展的醫美診所可看出，因為多數是現金交易，而導致逃稅低報收入，試想有多少消費者會為了要發票而寧願多付3％至5％的成本？

2.資本利得課稅仍低，雖然證所稅修正案已實施，但以目前的現況來看，只要投資人不參與除權息，在股市賺取的資本利得實際上被課到的稅仍偏低。

3.近十年來特別嚴重的海外所得問題，主因2000年後愈來愈多台灣人到大陸工作，估算約有300萬人、佔台灣勞動人口20％，這些人薪資所得也不在政府統計中，但不少長年在大陸工作的台商或幹部仍會把在大陸所賺的薪資或財富拿回來台灣買房子。

問：你的建議如何？

答：這些統計問題在其他國家或多或少也存在，只是在台灣特殊環境下特別突出，若是在分析房地產需求時，不考慮民間實質所得、僅參考既有統計資料，我覺得太過簡化，且所致訂出的房市政策可能會有反效果，畢竟房市榮枯與總體經濟、金融市場、消費信心息息相關，建議應全面檢討。

新北市政府推動社會住宅政策，協助經濟弱勢者及青年朋友解決居住問題，預計一○八年前提供六千三百卅六戶。市議員李坤城質疑，升格至今只完工十一戶，四年後怎麼可能達成目標，市府刻意美化檯面上數字，天馬行空畫大餅，無非是為了騙取選票，只怕「吹牛吹過頭」，最後淪為空頭支票；城鄉局回應，三重、中和三處去年動工，浮洲合宜住宅明年辦理出租，加上容積獎勵措施，未來「只會多、不會少」。

議員︰升格至今只完工十一戶

李坤城批評，社會住宅是市長朱立倫上任後的重要政見，九十九年至今，四年時間僅十一戶進駐，四年後突然要暴衝到六千多戶，「不相信市府行政效率這麼高」。

城鄉局副局長張溫德回應，市府採多元模式開發，引進民間資源或與國有土地合作，目前十一戶永和警眷社會住宅已開放入住，其他區域陸續規劃，其中與內政部營建署共同開發的浮洲合宜住宅，預計年底完工。

張溫德說明，興辦社會住宅須經過談判、整合、協調、規劃、設計及興建等步驟，規劃中的六千三百卅六戶，基本上土地取得沒問題，皆進入施工或規劃設計階段。除三重及中和社會住宅採用ＢＯＴ模式外，永和秀朗派出所為共構宅，板橋府中段和新莊立德段由公有宿舍改建，新店中央新村北側為配合整體開發案釋出的社會住宅，未來林口世大運選手村也將提供一千八百戶。

城鄉局住宅發展科科長張壽文說明，三處ＢＯＴ案共有一千一百四十二戶社會住宅，將以低於市價八折出租，其中卅％弱勢享有七二折優惠，低收入戶另有生活補貼，讓社會住宅與一般住宅大樓混合，避免標籤化。

Ours專業者都市改革組織秘書長彭揚凱認為，在房價高漲、中央政府無法完全落實社會住宅政策的情況下，若地方政府願意提出承諾興建社會住宅，解決弱勢族群或青年居住問題，不是一件壞事。

「天下沒有白吃的午餐！」彭揚凱說，已動工的三處ＢＯＴ社會住宅因市府未出資，廠商為獲利，提供租金優惠相當有限，引發批評聲浪，市府應額外編列預算補貼住戶，達到照顧弱勢原則。

房市亮黃藍燈「進入混亂期」

社運、學運烽火連連，又遇政府打房動作頻頻，加上北市府對建案稽查趨嚴，《住展》雜誌昨公布4月房市風向球，較3月再降1.9分，呈衰退注意黃藍燈。329檔推案量不如預期，北台灣預售屋案量僅470億元，較3月下滑2成，新成屋供給量從1100戶減為800戶，是造成分數下滑主因，有業者直言，房市已進入混亂期。

北市指標案包括內湖五期「青川富御」及四期「溫布敦19」為主，前者為新成屋，規劃93坪大坪數宅，每坪開價94萬元，鎖定換屋族。「青川富御」專案經理羅陽春表示，每周看屋人約20組，「上周成交1戶雙併，市場上一片小坪數宅，但大坪數仍有需求。」進場1個月售出約3成。

大坪數宅銷售趨緩
創意家行銷副總何志正認為，從3月起，整體房市看屋人數均下降，去化速度也變慢，但價格則無鬆動跡象。《住展》雜誌主編施絢傑指出，台北市政府日前強力稽查預售案場，讓不少建案轉入地下化，表面上未公開，實際上已潛銷多時；至於成交狀況依舊以低總價產品為主。

「新北市端看區域表現，去化速度不理想區域，價格自然出現較大彈性。」新和廣告業務部經理楊嘉麟舉五股區為例，因推出量體過大，市場上同時有超過10個建案在競爭，周看屋人數從70~80組降至40組，大坪數宅銷售趨緩、議價空間加大；反觀汐止地區則不受影響，無論成交量或價格都可支撐現有市場，「2年內有機會追平新店7字頭房價。」

桃園4月新案集中在桃園高鐵特區，特區外圍有「佳泰世界城」、「宜誠聚」、「捷韻A17」，特區內則有「太子馥3」、「竹城羽田」等建案。
奇摩廣告業務部協理徐宇嫻表示，高鐵特區要看個案表現，以代銷「世界城」為例，雖位於特區外圍，但主打「保證買回」方案，市場反應佳，「國門晶站」單坪開價25.8萬元，屬區域內最低價，較易脫穎而出，吸引消費者上門。

市區屋越來越難賣
新竹及基隆目前尚未出現大案，新竹推案集中在南寮、湖口等平價區。新理想廣告副總經理葉清宗表示，新竹科學園區多數產業近2年獲利不如預期，「從去年底開始，市區房子愈來愈難賣，第1線銷售人員感受最明顯。」對於風向球再降1.9分表現，網友潘奕布認為：「不夠還不夠！」

2戶出租 月租金達38萬

台北市信義區豪宅「台北信義」近日又有交易，第1季售出14、21樓各1戶，不只如此，近日也有2戶出租成功，租金每月高達38萬元。

成龍兒曾買1戶
繼港星房祖明入住「台北信義」後，太子建設在2、3月分別售出14、21樓各1戶，買家是自然人，兩人分別持有總面積各為137.22坪，扣除車位23.79坪，權狀面積113.43坪。太子建設總經理謝明汎只低調證實14、21樓已出售，買方和售價均不願透露。
調閱地籍謄本顯示，14樓是在今年2月成交，設定抵押金額為1億8480萬元，21樓是在今年3月成交，設定抵押金額為1億8000萬元。今年2月實價登錄曾揭露1筆「台北信義」交易案，總價2億4693萬元、坪數159.7坪，謄本顯示，該筆為港星成龍兒子房祖名以本名陳祖名購入，拆算車位後，每坪成交價175.7萬元。

另有業者透露，「台北信義」近日有2戶出租，單戶單月租金達38萬元，換算下來單坪單月要3000元。不過目前「台北信義」成交價與租金價格在實價登錄網站均尚未揭露。

業者透露，「台北信義」新承租戶之一是控股公司高階主管，租戶覺得買豪宅動輒破億元，不如把錢投資股市，每月獲利都有1~2成，就算買豪宅有增值，但增值速度遠不如股市，因此寧可「以租代買」。

苗栗將有新醫院！環保署昨（7）日審查遠雄集團推動，位在苗栗縣後龍鎮的「遠雄健康生活園區」開發案，通過其環境影響差異分析報告，開發案將於今年開始動工，醫院最快107年對外營運。

環保署昨天舉行環評大會，一口氣通個5個案，除了遠雄健康園區之外，另外通過高雄都會區鐵路地下化案、中油桃園煉油廠重油轉化工場興建計畫、高雄新市鎮整體開發案、臺肥遷建至台中港營運投資計畫、中油桃園煉油廠重油轉化工場興建等。

對於遠雄健康生活園區開發案，環保署綜合計畫處科長溫育勇說，本案在98年就「有條件通過」環境影響評估，101年也曾送過環境差異評估報告，調整開發面積。

溫育勇說，本次遠雄的環差報告僅有調降總容積樓地板面積及開挖地下室的深度，還有調整整地排水計畫等，今年3月送入環保署後，僅開過一次審查，就在環評審查會通過。

由於案件相對單純，因此會中環評委員並無太多意見，僅提醒遠雄要注意排水問題與緊急時的醫院疏散。

遠雄集團成立醫療財團法人的基金會作為開發單位，園區北側緊鄰後龍都市計畫區，東側則為高鐵苗栗車站特定區、佔地超過20公頃，包含備有450床急性病床的綜合醫院，另有護理機構、健檢中心與醫學研究中心，投資金額約100億元。

其他環評通過的開發案，例如預算高達900億元的高雄都會區鐵路地下化案，雖然已經於98年動工，但由於大順站與鳳山站相距達3.2公里，交通部鐵路改建工程局認為，以都會區通勤車站平均設站間距1.5公里而言過長，因此決定增設簡易型通勤車站於兩站之間，定名為「正義澄清站」。

新北市一對新婚夫妻，花了2千萬買下三重一間豪宅公寓，雖然一開始知道是工業住宅區，但看中它氣派，又鄰近捷運，所以簽約，原本以為工業住宅區價格會比較便宜，但事後發現一坪38萬的價格，遠比一般住宅區的35萬還要貴，甚至還是當地最高，這讓對夫妻氣得想要解約。>>消保官也說，其實很多首購族，都容易「衝動購屋」，還是建議買房前，還是得多作功課，多方比較。

房仲：「大概200公尺，200公尺就是捷運出口。」

新婚要買房，這樣的房子，你會動心嗎？寬敞的客廳，4房2廳，書櫃、電視，還有舒適的大床，應有盡有，看來氣派，新北市這對新婚夫婦，興沖沖的花了2千多萬購買，成交後才知道，自己買貴了。三重區福隆里里長林桂蘭：「因為它是最後一個成交，價錢一定比較高，準備要賣的人會很開心。」

從地圖上看，這個建案附近有學校，生活機能相當方便，距離捷運站只要3分鐘，但看看大樓旁就是台電變電所，對面是工廠，而且這個地點就是乙種工業住宅區，平均房價1坪35萬，但這對何姓夫妻，卻以一坪38萬的價錢購買，花了2千多萬，難道當初購買時，房仲沒說清楚嗎？消保官：「在販賣乙工房子的時候，有對消費者揭露充分資訊的義務。」

現在雙方各說各話，事實上，許多首購族可能會因為房子便宜，或者時間急迫，又或者是覺得房子裝潢豪華、外觀氣派，沒多問仔細，急著簽約，就會發生問題，下次要買房，不僅要多問清楚，才不會花大錢，又買不到好住宅。

政府打房，業界也不看好未來房市表現。今年北台灣4月預售案量較3月少了100多億元，《住展雜誌》調查4月房市呈現衰退，6月會是觀察市場反轉與否的關鍵。不願具名的房仲透露，目前由換屋族群撐住買盤，部分置產客回流台北市蛋黃區買房，拿著大刀砍價，甚至出現成功殺價2成的案例。

《住展雜誌》調查，4月北台灣預售案量估計為470億元，低於3月的近600億元，等於回到2月交易淡季。預售市場，業者推案保守，中古屋市場也出現雙北交易減少，買方觀望情形。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，今年首季六都的不動產買賣移轉量，年減4％，雙北市更減少1成，顯示房市交易鈍化。

不願具名的房仲業者指出，近日精華區買氣回籠，不少置產客趁亂砍價，「雙北市的成屋，多從15％至20％開始砍」。他透露，4月時中山區一戶中古公寓以砍價2成，總價1000萬元出頭賣出，買方等於省下200萬元。屋主則因進場時期早、取得成本低，加上不看好後市，願意低價殺出，獲利了結。

《住展雜誌》表示，整體房市4月出現衰退跡象，加上現在建商申請建照速度緩慢，所以不少預計4~5月公開的案子，延到6~7月才會公開，屆時供給量增加，買氣是否追上，將成為觀察房市後市關鍵指標。

不過，也有投資人逆向操作，住商不動產企研室主任徐佳馨表示，大安區近日賣出1億多元的店面和商辦物件，不少置產客趁房市不明大膽進場，認為蛋黃區房價下修有限。

繼十期重劃區四座景觀橋完工後，松竹五路跨越旱溪橋梁新建工程日前也動工，完工後將與大坑山勢相呼應，引山入景，再搭配夜間藍色景觀照明系統，可呈現山景水煙雲霧的飄緲感，又是台中市一大亮點。

四座橋 日夜景皆美

台中市十期重劃區，新建的四座景觀橋，分別是，景賢路的浪漫情人橋、軍福九路的大坑清新橋、軍福十三路的藍天白雲橋，以及部子路的新桃花源橋。

其中三座景觀橋緊緊相連，由祥順東路一段往北走，依序是浪漫情人橋、大坑清新橋和藍天白雲橋，三座橋矗立於河上，特殊造型的景觀橋，搭配夜間絢爛的燈光，美不勝收。而浪漫情人橋紫光粼粼、清新橋似蝴蝶飛舞，藍天白雲橋典雅迷人，日夜景皆美。

跨越旱溪橋梁 動土

為了建置北屯區更完善的交通網路，台中市政府建設局設置松竹五路跨越旱溪的橋梁，4月29日正式動土，預計104年7月完工。該橋梁由劦盛工程設計監造、瑞助營造承攬施工，長度110公尺、寬度30公尺，除主橋梁外，旁有設置自行車專用車道，寬約3.8公尺。

台中市長胡志強表示，橋梁建設真正只花1億8000多萬元，希望可以善加利用結餘款，不管是夜間照明或是橋梁的刷色都要多變，既然要做就要做到最好，讓民眾開心，也希望可以對地方有所貢獻。

他並請建設局長吳世瑋與交通局評估橋梁運作後對於交通流量的影響，以及號誌、路線規劃等，施工期間儘量減少民眾不便。

自行車道 銜接順暢

此工程橋梁位於十期重劃區與長春自辦重劃之間，銜接旱溪東路及旱溪西路，區域範圍內另有鐵路高架工程、捷運機場區段徵收計畫等工程正進行全面開發。就交通位階、城市發展、橋梁規模及周邊環境因素等評估下，此工程還具有交通運輸、落實都市計畫發展等功能。主橋部分，橋梁寬度同松竹五路採用30M配置，中央分隔島3.0m。自行車橋部分，橋梁長度107.29M、淨寬度3.8M。橋台基礎型式，全套管基樁式基礎，橋梁結構係採拱肋桁架及吊索組成。

依據102年8月1日橋型景觀方案地方說明會會議結論，為免自行車直接穿越馬路造成危險，自行車道設計部份採立體交叉方式穿越橋梁，並需與既有自行車道銜接順暢。

因應鐵路高架、捷運機場區段徵收計畫、十期重劃區建設等，配合區域整體發展。此橋連接旱溪東、西路，並延伸松竹五路至長春自辦重劃區，形成完整區域路網。新建自行車橋將使旱溪沿岸休憩空間及自行車道路網之建構更加完善。

西區豪宅夯 房價直追七期

台中市第一代豪宅聚集地─西區，近年來在科博館、國美館、草悟道陸續完成後，更吸引富邦、由鉅、太子、富旺、勤美等大型上市建商進駐推案，區域房價直追七期。

台灣房屋西屯店房仲業者謝孟蓓表示，西區與七期同樣是房價精華區，卻多了面積最大、長型綠帶的草悟道。北起科博館，南延伸到市民廣場、勤美誠品和國美館，周邊特色餐廳、商店及書店林立，為台中市民換屋首選區域。

西區由於開發早，近年來土地取得困難，即使是零星土地釋出，都會吸引許多人搶標。今年3月中美街巷內一筆土地標售，雖僅僅約20坪土地，卻吸引了17組人馬競標，底價546萬元、標脫金額達788萬元，溢價率44％，換算每坪單價為40萬元。

位於西區的小型透天別墅更是搶手，去年推出位於中興街的「基石科博Villa」四戶透天別墅，甫推出即銷售一空。今年四月進場位於公益路、華美街附近的「曜暉日曜」六戶透天電梯別墅，面積僅180餘坪，地坪25-30坪、建坪100-120坪，樓高六層樓，開價約在4500萬元左右，也備受市場矚目。

在大樓豪宅個案「富邦天空樹」、「由鉅大恆」帶動下，每坪房價在50萬元起跳，太子建設繼「景雲見」個案熱銷後，又推出位於向上路、近美村路「青峰錦」個案，其規畫地上20層、地下3層的大樓產品，坪數53-63坪，開價46-50萬元。

豐境建設也在西區接連推出「璞麗」、「敘美」兩案，每坪開價35萬元起。另外，上市建商富旺國際即將推出位在中美街、昇平街「國美天藏」，坪數55-85坪，每坪單價逾40萬元。

北部建商忠泰、勤美集團更看好西區潛力，積極在此區域購入土地，未來也將陸續推出豪宅案，開價上看60萬元。勤美住宅案規畫26層樓的雙塔式建築，初步規畫70至150坪的產品，另外還規畫打造大型購物商場、國際觀光酒店等，也讓該區域發展持續看俏。

1字頭房價 天青硯銷售紅不讓

74號快速道路貫穿大台中生活圈，使得環境優美的部子、新光重劃區備受自住客青睞，紛紛移居首購新豪宅。

採先建後售、即將在年底交屋的鴻邑建設「天青硯」個案，又因掌握環中東路近太原路口，十字交匯360°超廣角寶地，備受自住客喜愛。

「天青硯」個案，位於太原路和環中東路角地，佔地面積571坪，興建兩棟地下二層、地上十四層，三戶一梯格局的大樓。主力建坪為35-52坪，總戶數84戶單純好住，且其每坪單價為19-25萬元，為台中市少數1字頭房價個案。

其基地大小環境皆美，除了滿眼綠意的大坑山景環繞外，最美風景也從自家門外璀璨展開，太原路兩旁林蔭大道護衛著住戶歸家的路。此外更坐擁軍功國小、東山完全中學「雙學區」、軍功、東山、樹孝三商圈及公園、自行車道等豐富休閒綠帶，繁華與寧靜兼具。

交通動線更是便利，30秒上74號快速道路、5分鐘抵捷運紅線太原站，雙軌共構無遠弗屆。

「天青硯」在產品規劃部分也很用心。禮聘特聘七期豪宅團隊－呂永豐建築師、許富居景觀設計師攜手打造，共同演繹現代名宅的精緻美感。建築外觀呈現嶄新立面、典雅配色、獨特框構、造型頂簷，交織出最動人的建築語彙。

公設則以大自然為住宅基調，為家中導入柔性氛圍，期盼以最濃密的綠意，為家中藏風、納景，替住戶滌心、清擾，自社區外返家隨即轉換愜意心境，分秒徜徉自在，美學機能兼備，貼合現代人心中所需，體會許久不見的感動。

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寸土寸金的台灣一棟三樓透天厝，三房一廳還有車庫只賣八十八萬元，您相信嗎？臉書瘋傳彰化芳苑海邊一棟透天厝百萬有找，吸引民眾專程南下看屋，沒想到卻大失所望，原來這是在彰化芳苑海邊，當初是政府為了九二一受災戶興建的，事後因為住戶繳不出貸款遭到法院拍賣，經過多次流標，最後由鹿港信用合作社得標，但屋況良莠不齊，有屋主去年用108萬買到，光修屋就又多花了上百萬。

一整排的透天厝三房一廳，人煙稀少，在風雨中看起來格外冷清，它的建坪４２坪、地坪有２５，但是這樣一棟房子只賣８８萬，你相信嗎？就是一張臉書瘋傳的照片，讓很多人都不敢置信，因為在寸土寸金的台灣，怎麼可能一棟房子只賣88萬，還比進口車便宜，這張照片吸引民眾專程從台北下來看房子，但沒整理過的房子廢墟般的光景，不但長滿雜草，附近幾乎沒有住戶，加上凌亂不堪，讓他很失望，其實88萬的透天厝不是天天有，記者實地走訪，問到這位住戶兩年前是一百零八萬買的，但光是整修就又花了她上百萬，似乎也沒搶到什麼便宜。

住戶：「這邊原本是一些原住民住過的，很多東西都壞掉了，我們來了還是要再重新整理過」，２４棟透天厝一共２４０戶，是十年前九二一大地震後，政府為了照顧原住民，在彰化芳苑海邊興建提供給原住民居住，當初是居民以２６９萬低價承購，不過因為地處偏僻，加上有人付不出房貸被法院法拍，最後由鹿港信用合作社得標，經過整理以八十八萬起賣出，只不過當初作為宣傳用的88萬價格現在已經沒有了，鹿港信用合作社施經理：「繳不起貸款只好淪落到拍賣，拍賣當時太多戶債權銀行承受回來，就照他們承受價格下去賣，現在都已經出清了沒有那麼便宜的了」，目前社區還有五六十戶，不過想要購買還是必須經過法院拍賣程序，除非一再流標，不然想要以八十八萬買到這樣一棟三樓透天厝恐怕不容易。

高雄市西區稅捐稽徵處表示，一○三年房屋稅已於五月一日開徵，有許多民眾詢問：「我的大樓面積不大，房價也較透天厝便宜，為何房屋稅要繳一萬多元，而鄰近透天厝卻只繳幾千元？」


稅捐處說明，房屋稅計算標準是以「房屋現值乘以稅率」計算，而房屋現值之計算，是以「房屋標準單價、房屋耐用年數及折舊率、房屋地段率、面積」為依據，其中房屋標準單價係由「用途別、構造別、總層數」等三項因素決定，也就是構造別及總層數多寡是決定房屋標準單價高低主要因素，房屋構造較堅固樓層數較高，其房屋標準單價則愈高，亦即房屋現值高，課徵的房屋稅就高。


該處指出，兩間房屋其耐用年數及折舊率、房屋地段率、面積及使用情形一樣，房屋總樓層數較高者，其建築結構及建材品質也相對提高，造價當然隨之提高，所以房屋稅的負擔將較多。

歷經4年之久，“東銀系”地產重組上市大計終告落成。

“現在在做股份登記，這是大股東重慶東銀控股集團（以下簡稱‘東銀控股’）主導的地產板塊整體上市流程的最後一步，很快就能完成。”迪馬股份董秘張愛明近日對時代週報記者介紹稱，在此前的4月21日，公司已拿到了證監會核准放行的正式批文。

這是新一輪樓市調控以來，A股地產重組案闖關成功第一單。重組完成後，總資產高達41.5億元的房地產項目，將正式聚合至迪馬股份旗下重慶東原地產這一平臺上統一運營。按照東銀控股掌門人羅韶宇的預期，重慶東原地產要在2014年衝刺百億元的銷售規模。

地產重組首單落定

“集團內部整體上市的想法由來已久，”在回憶這4年上市歷程時，張愛明頗為感慨，這些年，大股東與迪馬股份之間的地產業務同業競爭問題亟待解決。

據時代週報記者瞭解，早在2010年4月，迪馬股份就啟動非公開發行方案，擬定向增發6.5億股，收購大股東東銀控股所持有的6家地產公司100%股權，預估值42.9億元，從而實現“東銀系”地產板塊整體上市。

但隨後而來的“史上最嚴厲”的樓市調控，致使這一注資計畫流產，並以迪馬股份方面撤回告終。在此後的兩三年間，“東銀系”地產上市計畫遲遲不成行，直到2013年下半年，房地產重組和再融資在政策面出現鬆動跡象。

“去年7月5日上午，浙江宋都股份因再融資事宜發佈了停牌公告，我們知道消息後，覺得這是一個視窗，也趕快和大股東以及交易所溝通，並在當晚停牌，”張愛明回憶稱，隨後，公司緊急召開董事會研究做新一輪重組和再融資的具體方案。

去年8月28日，迪馬股份公佈重組預案，公司擬以3.5元/股的價格向東銀控股、江蘇華西集團、華西同誠定向增發約11.8億股，購買其持有的同原地產、國展地產、深圳鑫潤以及東銀品築等4家房企的股權，交易資產預估值41.5億元。此外，迪馬股份將向不超過10個特定物件增發融資13.8億元，作為重組配套資金。

“這是重慶史上最大一筆地產重組案，而這次重組方案，也算得上是2010年擱淺方案的翻版，”有熟悉迪馬股份的重慶當地券商人士對時代週報記者說，此前方案中的諸多核心資產，如100%同原地產股權、100%國展地產股權、49%東銀品築股權（本次重組前，迪馬股份已持有東銀品築51%的股權）等，均在本次重組的資產注入之列。

近十個月後，東銀系地產重組風波畫上句號。“與其他房企再融資案不同，迪馬股份的方案之所以能順利且迅速過會，主打的是解決同業競爭牌，搭了個順風車，”張愛明介紹說，至此，東銀控股對迪馬股份的控股比例將由原持股38%增至60%，雙方之間地產業務同業競爭難題得以解決。

重組完成後，總資產高達41.5億元的房地產項目，將正式聚合至迪馬股份旗下重慶東原地產這一平臺上統一運營。其可開發土地面積將增加約190萬平方米，資產規模、股東權益規模和銷售收入將顯著提高。

目前，東銀控股擁有兩家A股和一家H股上市公司：迪馬股份、江淮動力(000816.SH)和東原地產（原“東星能源”，00688.HK)。同樣，為了避免兩家上市公司之間的同業競爭，香港上市的東原地產業務方向是商業物業的持有、運營和招商，而重慶東原地產的業務方向則是商業、住宅等房地產專案的開發。

渝派地產或添百億新兵

在成功上市消息發佈後，重慶東原地產總裁楊永席便為全體員工寫下了題為“心無旁騖，堅韌前行”的動員信，信中除動情描述了長達四年的重組艱辛外，還慶倖企業未來的發展擁有了“充足的彈藥”，即一個穩定、優質的融資管道。

擺在楊永席面前的，是2014年百億銷售的門檻。放眼到整個東銀控股，2014年也是要全面衝刺的一年。在東銀控股開年內刊卷首語中，其掌門人羅韶宇用了“時不我待，只爭朝夕”來形容集團面臨的轉型局勢，“我們離2017年達到500億元的目標還有很長一段距離，只有以最快的速度跨過這條線，我們才有可能晉級國際級的企業競賽。”

在實業、地產、投資三大產業集團中，羅韶宇對重慶東原地產的期望是，“要在2014年進入百億俱樂部，並以此為跳板，在幾年內迅速成為國內一流的房地產企業。”

“不僅是大老闆的壓力，重慶、成都等地樓市競爭本就激烈，再加上今年以來樓市成交走弱局勢，這讓東原地產面臨幾重壓力，”有重慶當地地產分析人士對時代週報記者如是說。重慶東原地產內部人士徐先生（化名）對時代週報記者透露說，今年衝刺百億元，不能說沒有壓力，在公司2014年新春年會上，董事長羅韶穎、總裁楊永席就分別用了“突圍”和“活下來，沖出去”這兩個相似又激進的演講主題。

“高周轉、新模式、高績效”在重慶東原地產內部被反復提及，在未來3-5年，這“九字真經”會是公司戰略發展重點。而為了刺激高周轉，重慶東原地產內部在今年採取了“重獎重罰”的策略。

“以項目運營為例，拿地一個月報建，3個月方案批復完成，8個月開盤，這是硬性要求。如能提前1個月開盤獎勵3顆星（1顆星代表10萬元），提前2個月再加3顆星，”徐先生援引羅韶穎的話說，一個項目如果能在5個月內開盤，專案人員就能在年底分享近100萬的巨額獎金，相反，如果節點延後，也要受到相同力度的罰金，“這是剛性要求，沒有討論的餘地，當然，為了防止追求速度而搶工忽視品質，專案人員在最後還要接受示範區品質、交房滿意度等考核”。

倘若百億任務完成，重慶東原地產會是繼龍湖、金科之後，第三家進入百億元俱樂部的渝派房企。張愛明坦承，一季度同行業銷售確有下滑，對公司來說，未來銷售壓力在預期內，但100億元年度目標預期還是有信心。

準備百億收地納儲

要實現業績增長，關鍵之一就是備足“糧草”。

“按照股東大會授權，公司今年將有80億元至100億元的土地儲備金，”張愛明介紹稱。

除了深耕重慶、成都、武漢等既有城市外，也有可能進入新區域，預計會在華東、華北等區域內經濟發達的1.5線或2線城市，但具體投放還是要看合適的時機和地塊。

拿地方式上，據他介紹，之前公司幾乎都是自主拿地，接下來會考慮合作方式，更多傾向於資金上合作，尋找投資方。預計會採取“房企合作+基金（信託）”的聯合拿地模式，探索與房企或金融機構總對總的合作模式等。

但時代週報記者梳理發現，今年至今，迪馬股份尚未在公開市場下手拿地，這與去年迪馬股份頻頻的收購和拿地動作截然不同。據統計，僅在去年5-7月，迪馬股份就通過重慶東原地產先後在重慶、成都拿下5塊地，花費超43億元。

張愛明對此解釋稱，重組之後，公司旗下已新增相當數量土儲。此外，也包含有對市場後期形勢的保守判斷，但主要原因還是沒遇到合適的地塊。

事實上，在去年大手筆拿地後，迪馬股份也歷經多番融資。公司2013年年報資料顯示，其融資餘額接近52億元，其中包括23億元的高成本信託融資，資產負債率達83%。張愛明坦承，83%的負債水準相對較高，但重組完成後會降下來。接下來，企業負債水準要控制在75%以下。

星河灣副總裁張學鳳 否認與雅居樂分手

此前有媒體猜測，星河灣與雅居樂因為合作不好，已經選擇分手。近日，在與《新週刊》聯合舉辦的“生活家的家”首發式上，星河灣集團副總裁張學鳳在接受記者採訪時向記者否認了與雅居樂分手，隨後介紹2014年的推盤計畫時表示，上海、廣州、瀋陽、太原等專案將成為星河灣今年的主力供應。

上海星河灣二期將繼續推貨，浦東星河灣三期年中將繼續推出新產品，而廣州星河灣?海怡半島四期也將於今年下半年入市，張學鳳介紹說，上海和廣州分別有100億元的貨值。

此外，全新項目瀋陽星河灣預計年中正式亮相，青島星河灣、西安星河灣預計在2015年開賣。

據張學鳳介紹，星河灣今年一季度銷售情況較為理想，已順利完成預定銷售任務。供應量方面，瀋陽項目首期住宅開發及年度銷售規模為20萬—25萬平方米；進入持續銷售階段後，專案年度開發及銷售規模為10萬—15萬平方米。

而對於北京專案的佈局，張學鳳以還沒有最終確定為由，巧妙地回避了記者的提問。而在深圳，星河灣也在物色合適的土地，準備擇機進入。在二線前端城市佈局，會首選省會級城市或國家重點戰略佈局城市，長三角地區的蘇州、寧波等城市一直都在計畫之中，主要還是看機緣。

張學鳳重申了星河灣選擇地塊的標準，將選擇這些城市中處於未來發展重心的區域：交通接近地鐵、車站、機場的地塊；毗鄰城市不可再生的景觀資源；具有一定的規模，有利於配套與景觀的營造。

同時，她否認因銷售業績不好與雅居樂終止成都、常州項目的合作。她說，星河灣與雅居樂一直都保持良好的合作關係，根本不存在外界猜測的“分手”或星河灣撤離專案的情況。雙方的合作分工方面，雅居樂負責行銷，星河灣主要負責產品打造，雅居樂星河灣第一季度已經取得了近4億元的銷售額。

始終在300億元業績左右徘徊的廣州富力地產股份有限公司（02777.HK，以下簡稱“富力地產”），似乎將在2014年爆發。

4月1日，富力地產公佈第一季度業績，1-3月，富力地產累計合約銷售金額約151.59億元，合約銷售總面積約89.71萬平方米，與去年同期相比，分別上升71%及16%。

這是富力地產董事長李思廉提出分季度完成2014年700億銷售目標後第一個季度成績單，按照李思廉的表述，700億元將按照第一季度銷售100億-110億元，餘下三個季度平均銷售200億元的進度來完成。從目前來看，富力地產的第一季度已經超額完成既定任務。

不過，時代週報記者在梳理相關資料後發現，按照富力地產50%左右的去化，2014年可供售貨1420億元來看，完成目標本應不是問題，但是仔細研究其專案組團後，還是發現其中存在一定的變數。比如深耕北、上、廣之後的區域擴張，浙江和海南區域從目前來看，存在較大變數。另一方面，富力地產2013年全新收購的項目中，260億元來自一線城市，這些城市對售前、售中要求嚴格，能否順利在2014年轉化為銷售額，也還存在一定變數。

對於為何選擇在調控升級、大環境並不是很好的2014年調高銷售目標，富力地產方面在回復時代週報記者採訪時表示，2014年銷售目標的大幅增長是經過前期鋪墊的，屬於正常的發力。同時對於外界存在的新推組團去化變數，富力地產亦表示，“多個新專案於2013年已開工，從開工到取得預售證在一年之內完成，公司具有多年的經驗，對於按時取得預售證，充滿信心。”

跨過700億至關重要

從2010年到2012年，富力地產業績在300億元左右徘徊三年，2013年這個資料終於破四，實現銷售額422億元，有行業人士將其理解為富力地產已經走出了行業所說的“300億元之坎”。不過這之後，富力地產並沒有按照慣常的增長率來制定銷售目標，而是直接調至700億元。

對於富力地產預訂接近7成的增長率，方圓地產首席市場分析師鄧浩志認為，達成目標有一定難度，“根據一般情況，一家房地產企業每年的業績能達到50%的增長率就已經很厲害了。”

時代週報記者查閱富力地產過去四年的年報發現，從2010-2013年，富力的銷售額分別為322.46億元、300.4億元和322億元以及422億元。被外界解讀為自持商業過多，導致現金流不足的富力，終於在連續三年銷售額徘徊在300億之後，成功突圍。

“2014年銷售目標的大幅增長是經過前期鋪墊的，屬於正常的發展週期。”富力地產在回復時代週報記者採訪時，如此表示制定700億元目標的緣由。

邁過“300億元之坎”的背後，我們似乎應該回過頭來分析一下，富力為什麼將2014年目標突然調高至700億元？

對此，富力地產方面的表述是，集團過去平穩在三四百億元有一段時間了，已經在這個平臺站穩了腳，由於去年的買地較多。在2014年、2015年都會陸續爆發，所以700億元的銷售目標是合理的。據時代週報記者不完全統計，富力去年買進土地近20幅，可供售貨金額在2014年將達到前所未有的1420億元。

易居中國聯席總裁丁祖昱評價富力地產“穩健有餘而激情不足”，這次700億元的目標宣佈以來，卻又讓外界頗為擔心其突然的激情事出何因。從去年銷售來看，500億元到1000億元的地產企業一共只有4家：華潤、世茂、綠城和融創，且都沒有達到700億元。有分析認為，在衝擊千億之前，能否站穩第二軍團的位置不掉隊，才是當下企業紛紛調高銷售目標的主要原因。

從富力地產方面的表述，也印證了上述的分析。李思廉年初時表示，富力2013年的銷售合格，但相比較起來銷售資料稍落後，“2014年要追一下才行。”上月業績會上，其又表述，2014年的高增長並不是富力長遠追求的目標，對於預計2016年衝擊千億元的富力地產而言，今後兩年的增長率將保持在20%-30%。

因此，2014年能否完成700億元的銷售目標，對於富力地產完成衝擊第一軍團、實現千億集團至關重要，“能跨過去這個坎，2016年的千億目標可能會順暢很多。”上述分析人士表示。

1420億可售貨值

700億元，對於富力地產而言，是一個不小的挑戰，能否完成主要還是看去年拿的地能不能快速轉化為銷售，貨量是否能夠支援。

對此，富力地產方面在回復時代週報採訪時表示，“公司抓緊市場機會，主要集中在一、二線城市增加土地儲備，值得一提的是，在一線城市裡面，除了加強原有的廣州區域、北京—天津區域，進一步加強上海及周邊區域，使公司在整個一線城市佈局更加均衡。”

時代週報記者查閱資料發現，富力地產的拿地佈局去年明顯加速，僅2013年上半年就合計拿地780萬平方米，金額達到127億元。僅半年的時間，富力就用完了2013年預計的100億元購地款。這與2012年富力僅新增4塊土地，總建築面積為153.2萬平方米形成了鮮明反差。

值得注意的是，富力地產去年同時加快了擴張的步伐，除了固守幾個核心城市之外，富力也積極拓展二、三線城市，例如福州、佛山、瀋陽、無錫等城市。按照李思廉早前的公開表述，富力的區域擴張，將主要以二三線城市為主，暫不考慮四五線城市。

據瞭解，富力在去年上半年已投資超過40億元在長三角土地市場，超過大本營廣州以及其他地區。而分析2013年富力地產業績的增長，的確得益於提供剛需型物業城市的銷售額大幅增長，其中，廣州、北京、太原、天津等地均獲得較好的成績。

截至目前，富力地產土地儲備達3410萬平方米。其中570萬平方米來自長沙、貴陽、梅州及無錫4個新城市，其他新增土地則位於北京、廣州、天津、上海、杭州及大同，土地收購行為使得該集團業務所及城市由15個升至19個，地域多元化更進一步。

據富力地產年報表述，獲取新土地後，富力已經立即開工。截至2013年底在建總建築面積增加37%至約1000萬平方米，分屬於48個項目。在建面積連同2014年計畫中的開工面積，估計可取得預售證的可售物業價值超過1400億元。按照2013年50%的去化率，可完成700億元的銷售目標。

700億背後的調整

2008年金融危機期間，富力地產就曾經因為增加自持物業的策略，因為資金鏈緊繃而錯過了最佳的發展時機，如今試圖再次發力的富力地產，集團內部也在物業結構方面悄然發生了一些變化。

2013年年報顯示，富力地產的商業項目在總營業額中的占比下降到了30%，中高端住宅、剛需產品的比例分別為42%、28%。從上述資料的變化可知，富力地產最主要的調整在於對原來持有的商業物業進行銷售、轉讓，調整商業物業和住宅之間的比例。

從早先來看，商業物業比例過高，對富力地產的資金佔用情況相當嚴重。2008年，富力商業地產和住宅地產開發速度比例高達1∶1，商業地產沉澱了大量資金。加上上市之初的大肆圈地和商業占比過高，富力地產似乎陷入了不斷燒錢的怪圈，淨負債率大幅攀升。上市之初，富力地產的淨負債率僅為20%出頭，2006年就攀升至71.5%。2007年，富力地產的淨負債率高達139.5%。“那幾年富力大肆圈地是正常行為，因為大家都在那麼做，最主要還是商業佔有了太多資金。”這兩個因素疊加，才導致富力錯過了上市後幾年的黃金髮展期。

直至2009年，富力地產抓住了金融危機過後的地產業勃發機會，加快項目推出、減少購地支出、放緩商業地產發展，並重組了90億元的債務。與此同時，在2008年及2010年兩次調控之後，商業地產的價值開始顯現，富力佈局商業地產較早的領先優勢開始發力。

在度過商業地產對資金的拖累以及厘清商業地產與住宅地產的比例之後，富力地產的資金壓力得到一定緩解。截至2013年底，富力地產擁有現金243.4億元，借款總額為人民幣 614.5億元，其中2014年需要償還的借款只有一項，為2011年4月發行2014年到期的離岸7.00%優先票據人民幣26.12億元。

“公司主營業務一直以配合剛性需求的住宅為主，商業為輔，近幾年商業銷售一直占集團的30%左右，比較穩定。長遠也傾向於維持這一比例。”富力地產方面表示，公司已經找到了商業與住宅的合理定位。

雖然看上去負債率還處於高位，但是根據富力地產的新增土地儲備來看，負債率升高主要是因為土地儲備增加，按照700億元的業績和5成的去化目標，這個資料將會在短時間內得到緩解。

房地產企業是否具有核心競爭力？在一些開發商看來，答案是否定的。拋開拿地和建造環節的競爭，他們中的一小部分開始關注社區服務、關注使用者的終端需求。

4月27日，北大資源集團首個社區級新文化中心——北大資源尚品清河新文化中心正式揭牌運營。同時，新文化中心還掛牌為“濟南市天橋區濼口街道文化中心”，這也是濟南首個社區內成規模的文化中心。當天，經濟學家、北京大學常務副校長劉偉在新文化中心的“北大講堂”作了一場演講，這樣的高水準演講在基層社區並不多見。

尚品清河新文化中心，主要分成兩部分功能。一是承載北京大學、方正集團的文化與資源的空間，比如北大講堂、北大書院、“資源家”體驗區。同時，還量身打造了居民生活的服務空間，像教室、書畫室、活動室、志願者之家等等。

另一個社區服務平臺——北大醫療健康管理中心，也在當日同時揭牌。據瞭解，北大醫療健康管理中心，是以北大醫學部的醫療資源為後盾，為社區業主提供全方位標準化的健康管理服務，具體專案包括，基礎醫療服務、健康管理服務、健康主題活動、綠色就醫服務、互聯網醫療服務、健康產品服務、全國社區服務網路、專門人群服務等8項服務。

未來，社區新文化中心、北大醫療健康管理中心的“雙中心”結構，將成為北大資源集團旗下項目社區的“標配”。這是北大資源集團首次嘗試以新文化中心和健康管理中心的“雙中心”架構，作為社會力量參與和支援公共文化服務體系建設。

公開資料顯示，2013年全國城市已有9.4萬社區居民委員會。儘管社區文化建設隨著城市化進程的加快已取得了顯著成效，但是社區文化建設依然面臨諸如管理與運行機制、資金投入、專業人才、資源整合方面的發展“瓶頸”。

“總體上，社區居民對社區文化建設參與不夠高，費力不討好的情況比比皆是，如果長期得不到扭轉，會影響社區這一社會建設基本單元的良好發展。”全國人大代表賈旭芝接受媒體採訪時表示。

目前社區管理實行的是“分級管理、條塊結合”，不可避免地使社區文化發展受到影響。由於社區的管理體系還沒有理順，造成了現有文化教育資源的浪費，無法產生整合效應。另外，社區文化運行機制上行政化傾向嚴重。社區開展的社區文化活動，在很大程度上還是由政府或街道發起，並投入大量的資金作為保障，再由居委會操作，動員各方參與。社區文化建設過度依賴政府。社區文化建設的資源有效整合不夠。

“通過賦予社區文化建設主體以法人化資格的，有社區文化建設主體的出面，將散落的資源集中加以改造。”賈旭芝曾提出了多元一體模式改善社區文化建設。

據悉，文化部文化市場司將把北大資源的新文化中心，作為推動全國社區文化建設的重點案例來研究甚至推廣。

對於社區的投入，並不僅僅擁有社會意義，越來越多的開發商正致力於加強與居民間的服務互動體驗。近日，花樣年宣佈，建議分拆彩生活服務集團於聯交所主機板獨立上市，並準備在社區裡開展養老產業。萬科不僅在社區裡提供社區食堂、幸福驛站等設施，還和中信書店合作，將中信書店及其衍生服務引入萬科的每一個專案，努力引入教育、醫療等資源。世茂房地產正在構建社區的“雲服務”平臺。他們所做的一切，都是為了增加用戶黏性。

另據21世紀經濟報導記者瞭解，2014年北大資源集團將竣工5個專案，新開工8個項目。北大資源集團CEO方灝要求，各項目嚴格按照計畫節點，落實新文化中心建設目標。

自北京、上海和廣州出現樓盤降價後，深圳也有多個樓盤加入降價隊伍。

4月份杭州降價，房地產業界還有聲音說是個別現象；但自杭州之後，多個二三線城市傳出打折降價的消息，“分期首付”、“零首付”等方式被多個開發商無奈啟用。自4月中旬以來，被市場普遍看作與降價絕緣的一線城市，也難擋淪陷之勢，出現了集體性下滑。

多個接受21世紀經濟報導記者採訪的開發商和業內人士指出，此輪下滑是非政策因素導致的蕭條和下跌，是真正的市場因素即供需關係在起作用，這也將導致絕大部分城市的房地產市場難以快速回暖。

一線城市房價“失守”

此輪一線城市的房價“失守”是從北京先開始的，比如北京的萬科橙專案，雖然受到政府的限價壓力做出的決策，但還是對市場產生了影響。

根據鏈家地產統計資料，北京4月純商品住宅成交4258套，比3月同期下降18.4%，比去年4月份下降18.1%。成交均價出現明顯下調。

進入5月，位於通州的東亞•印象台湖將二期住宅入市價格從預期的2.6萬元/平方米調整為2.2萬元/平方米起；通州K2清水灣特價房直降3成銷售，其他位於昌平、大興、亦莊的新盤也出現調價。

廣州也是出現降價較早的一線城市。早在3、4月份，時代地產、保利地產等旗下項目就推出優惠促銷，幅度大約在5%-10%之間。

在上海，目前已有約10個樓盤相繼拿出特價房來銷售。

前幾輪房地產市場調控最先反應的深圳此次似乎押後，直至5月份，深圳才開始出現明顯的樓盤降價，21世紀經濟報導記者調查顯示，4月底至今深圳保利生態域、昊海君悅、遠洋新幹線、寶能悅瀾山、鵬達摩爾城等專案出現降價，降價幅度從11%-29%不等。

降價負效應也隨之出現。位於深圳西鄉的富通V都會每平方米由2.2萬元降到2萬元左右，引發業主維權。

美聯物業研究總監徐楓指出，深圳二手房已先於新房明顯調價。“從2013年7月到現在，部分信心不足的業主報價開始鬆動，進而使得成交價格有所下調。”

此外，深圳目前也在籌備不動產登記政策。徐楓表示，在這種情況下，名下物業比較多的敏感階層會將多餘的房源過戶給親友，或者拿出來賣掉，轉而投資貴金屬，或者移民。

美聯物業發佈的資料顯示，今年五一假期，深圳一手住宅僅成交49套，同比大跌63.16%，成交均價22770元/平方米，同比下跌12.61%。二手房市場成交758套，環比下跌24.8%。

據21世紀不動產監測的資料，今年五一北京的成交資料創下6年來新低。二手房掛牌價已全面下降，成交仍處於僵滯狀態，觀望是整個市場的共同情緒。

避險功能失靈，地王承壓

過去兩三年，國內主流房企紛紛回歸一線城市，2013年更在一線及重點二線城市拿下20余個地王，他們認為，一線城市房價堅挺，利潤豐厚，拿地之後開發不會有太大問題。

“任何市場都存在下跌的可能。”徐楓說，一線城市相對來說需求面比較堅挺，但不代表沒有起伏，“現在的下跌也不是第一次發生，在2008年、2011年，一線城市的房價都出現過下跌現象。”

這首先源於一線城市房價過去幾年的畸形飆漲，已完全透支。易居（中國）控股有限公司執行總裁丁祖昱指出，自2009年至今的過去5年中，除2011年幾個月的短暫調整外，北京房價一路攀升。

克而瑞資料顯示，北京商品住宅房價2009年1月到2014年3月漲幅高達169.26%，其間2011年2月到2012年2月曾經出現過一輪調整，但之後房價迅速收復失地並攀至新高，給北京購房者打上強心劑，認為北京樓市就是一個不敗的神話。

丁祖昱表示，這種不敗的神話必須建立在整體房價堅挺的基礎上，一旦出現個別縫隙，將對市場信心產生致命的影響。在他看來，北京亦莊等遠郊剛需盤和中心城區高價二手房的調價，已經打破整體市場鐵板一塊的格局，短期內有可能出現這兩個市場的“多米諾”效應。

徐楓也指出，一線城市的房價經過這幾年的上漲，其絕對值已經遠遠偏離了工薪階層的收入水準。2010年以來，國家已對商品住宅投資採取了抑制措施，買房投資的利潤率被大大攤薄了。

而信貸因素的影響是致命的。中原地產首席分析師張大偉指出，目前信貸比較緊，一線城市的需求很難入市；社會融資成本上升疊加經濟下行，市場對於房地產領域擔憂升溫，房地產企業的融資管道明顯收窄，來自購房者的首付和按揭貸款也大大減少。

丁祖昱等人士指出，由於過去兩年一線城市地價被推高，拿地後開發商只能做豪宅，而在一線城市，總價千萬級以上的豪宅需求相對穩定，這意味著隨著供應量的加大，豪宅項目去化將成為難題。

如果不做豪宅，高昂的土地成本也會吞噬掉開發商更多的利潤，甚至會虧損。中原地產統計顯示，截至4月，一線城市平均居住類地價已突破1.1萬元/平方米，與2013年同期的6760元相比上漲了64.1%，中原認為這種高昂的地價已經在醞釀風險。

萬科總裁郁亮指出，過去幾年萬科拿地仍然秉持均衡的策略，沒有在一線過多拿地，去年北京多個地王萬科一個都沒拿。這也是萬科始終把防範風險放在首位的表現之一。

供需改變：“淺V”形調整？

一線城市面臨的下滑背後，是樓市的供需格局已經逆轉。

4月26日，嘉實地產基金證實正在退出內地房地產市場。而其操盤手任榮以不研究政策只關注供求關係，以及注重風險著稱，其退出中國地產市場，證明此次樓市下滑“是市場本身出現調整，而非完全由調控政策導致”。

4月30日網傳萬科執行副總裁毛大慶的內部講話也指出，今年以來的樓市蕭條是非政策性的，可能持續較長時間。

從供求關係來看，丁祖昱認為，之前北京房價一路上升主要是供不應求，諸多政策限制了商品住宅的供應量和土地出讓量，人為造成了供不應求。而今年3月份之後新增供應快速增長，3月新增房源8544套，4月新增9221套，而4月成交僅3992套，供求比達2.31：1，供不應求神話也一夜破滅。

自住商品房則是壓垮北京房價的最後一根稻草。今年1月以來已上市的自住商品房達2萬套，按之前的計畫今年下半年還將有3萬套左右。這個對剛需購房者的影響是根本性的，致使其對商品房市場陷入長久的觀望。

徐楓認為，目前的降價只是一個盤整的階段，不會出現持續性下跌。“這是一個‘淺V’形的降價，不會是‘斷崖式’、‘跳水式’的變化。”促使房價深度下跌的機制包括整個宏觀經濟市場轉負、存量嚴重過剩，目前均未出現。以深圳為例，目前一手房存量6萬多套，在過往歷史中處於中間位置，供應和需求還處於相對平衡的狀態。

過去10年的發展來看，中國內地房價已經上漲數倍。但張大偉指出，如果從時間節點來看，它都是以兩三年為一個小週期在變化，上漲一兩年後會有一個小幅下調，如2003年、2005年、2008年、2011年的小幅下跌。他預測，此輪調整，一線城市房價的調整幅度相對會低一些，經過一定時間的調整之後，會逐漸恢復平穩或上漲。

21世紀不動產市場總監桑豫峰指出，如果沒有外力的干預，2014年房地產市場陷入一場中等程度的調整，是大概率事件。但是，也不必將這種源於市場因素的調整誇張為崩潰，它最多是類似於2011年那種程度的調整。（編輯 徐煒旋）

儘管近日香港樓市並無大起大落，但內地房地產公司卻把目光聚焦在香港這片寸土寸金的土地上，有消息稱，複星集團將接手位於香港清水灣豪宅區的一片靚地，未來估值將超過200億元，完成了2010年複星集團欲購入此地塊的心願。

一名接近交易的人士對《第一財經日報》記者稱，複星集團收購香港清水灣項目並沒有完全落實，目前該股權收購協議仍處於洽談階段，尚未談及具體細節，而距離真正完成投資也還有一段時間。

複星集團發言人稱，複星國際近期投資的香港土地，並不構成公司需要公佈的交易。根據香港法律，當交易額達到或超過複星市值5%時，複星必須在香港交易所發佈公告，而目前複星國際的市值大約643億港元，只有當收購代價達到或超過32億港元時，才會觸發強制性公告。

另一名消息人士對記者確認，複星集團早在2至3個月前已經在內部宣佈了購買香港清水灣專案，同時根據集團內部測算，該幅地的未來價值會超200億元，但收購的具體金額目前並不清楚。

根據資料，清水灣專案是1957年邵逸夫以32萬港元的總價買下的，每平方英尺價格為0.45港元，主要用作發展電影事業，不過在2008年，TVB又將拍攝片廠移到了將軍澳。2011年，這幅地以及電視廣播（00511.HK）的股權一起被賣給了包括香港“殼王”陳國強（微博）在內的財團，當時收購價值為25億港元。

這塊地皮主要由舊電視城及舊邵氏片場共7幅地皮組成，根據早前的重建計畫，該地皮將用作住宅發展，可建築面積為136萬平方英尺，可住757戶，每戶面積為1800平方英尺的豪宅，2011年時，市場估價已經達到90億港元。

陳國強在2011年剛收購電視廣播股權時就曾表示：“不要忘記，我們還有一幅價值25億港元的地皮，財團應該會將此地出售套現。”

美聯物業住宅部行政總裁布少明對《第一財經日報》記者稱，香港清水灣地區適合建設低密度豪宅，在香港已經算稀有的環境資源，雖然交投市場非常平淡，需求量一直都有，不過卻罕有賣家放盤，而此次複星集團可能也是看中地塊的未來潛力，所以很早就對其產生興趣。

布少明稱，近日內地大型地產公司之所以垂青於香港房地產市場，主要看中香港市場需求強勁，預計未來幾年香港樓市並不會表現太差，所以應該趁機入市。同時，不論是複星集團，還是早前的保利置業，都是內地品牌不俗的企業，儘管香港特區政府仍然徵收買家印花稅，但在未來可能取消這一稅項，屆時內地地產公司憑藉內地已建立的品牌優勢，可以吸引更多內地買家到香港買樓。

北京，曾被很多人認為是中國樓市最後的“堡壘”。然而，在這一輪的房地產市場調整中，這座看起來堅不可摧的“堡壘”似乎有些搖搖欲墜。

最先感受到這種變化的，是北京的十幾萬房產仲介人員。“兩個月了，我一套房子也沒賣出去。”5月6日，朝陽區一家厚澤地產門店的置業顧問王雅帥這樣告訴《華夏時報》記者。本報記者在走訪中發現，北京的二手房房價自城中心向外，呈階梯式降價的態勢，個別高端房源降價甚至以百萬元計。

和二手房市場比起來，北京的新房市場要“淡定”很多，雖然降價的個案有所增加，但整體價格依然保持穩定。不過，開發商的心態正悄然發生變化，儘管在售樓盤的價格基本沒變，但即將開盤的新盤價格卻比較“低調”，土地市場也出現了降溫的跡象。

雖然樓市情況不容樂觀，但接受本報記者採訪的業內人士均表示，短期內北京限購限貸的政策不太可能會放鬆。北京住建委房屋市場管理處的一位負責人也表示：“暫時不會出臺新措施。”然而，從長遠來看，北京樓市政策的調整恐怕不可避免。“如果政策還是保持目前這種緊張的態勢，再加上自住型商品房不斷上市，北京的房價可能會出現加速下滑。”亞豪機構市場總監郭毅表示。

二手房市場“淪陷”

在北京朝陽區雙井橋附近的一個路口，王雅帥和另外兩名西裝革履的置業顧問期待地看著每一位路過的行人。在看到本報記者的第一眼，王雅帥就箭步沖上來。“請問您是租房還是買房？我們這裡房源很多。”不等記者答話，他又補充道：“價格您不用擔心，下降幅度很大。”

進電梯時，王雅帥將其名片遞給本報記者。在前往其辦公室索取資料時，王雅帥再次遞上名片。在揮手告別之際，這個小夥子又抓住機會遞了一張。

王雅帥告訴本報記者，不僅他自己兩個月來沒有賣房的業績，在他周圍的十幾個同事裡，一個月能賣出去一套就算很不錯的了。

本報記者從一家仲介公司內部人員處獲得的業務線情況內部通稿顯示，目前的北京二手房市場已經進入買方市場，“層出不窮的低價房讓客戶的心理價位不斷變低，觀望情緒更濃。”同一區域內的門店上交的統計表明，“看來看去就那些客戶，只不過在來回看。”而業主現階段的配合度就比較高，而且會主動降價。其中，一手業主的降價幅度比較大，而二手業主降價幅度相對較小。

中原地產研究部提供的資料顯示，“五一”三天小長假期間，北京的二手房成交量僅為31套，相比於去年同期的172套和前年同期的347套，下滑幅度驚人，是歷年來“五一”小長假的歷史低點。

本報記者走訪發現，除了學區房的價格依舊堅挺外，北京各個地區的二手房價格均出現了一定程度地下滑。就目前來看，整體下降幅度還屬有限，尤其是普通住宅。相比之下，高端住宅的下降幅度更大，再加上其總價高，所以動輒出現上百萬元的降價。比如，東三環雙井合生國際的一套137平方米三居原價720萬元，現在600萬元急售，直降120多萬元，但卻無人問津。

開發商心態生變

和二手房相比，北京新房的價格看起來要堅挺很多。但在“五一”小長假期間，新房的成交量也同樣下滑明顯，根據中原地產研究部提供的資料，其成交套數僅為169套，跟去年同期的803套相比大降約八成。而且在4月入市的31個項目中，當月銷售超過五成的項目僅7個，至於“日光碟”則一個也沒有。

本報記者致電幾位元房地產開發公司的高管，但對方均表示不方便發表意見。中原地產首席分析師張大偉認為，目前正是樓市博弈的微妙時刻，開發商對此比較敏感。此前，網上曾流傳一份北京萬科總經理毛大慶的內部演講速記稿，這份速記稿對目前房地產的形勢作出了比較悲觀的判斷。不過，北京萬科的內部人士隨後稱該速記稿中“有一些內容不實”。

不管這份速記稿的真假如何，開發商整體對北京樓市的判斷更加謹慎已是不爭的事實。在剛剛過去的4月份，一些樓盤紛紛採取平價入市跑量的策略也反映了這一點。

房山區是4月剛需專案開盤比較集中的區域，共有來自8大房企的9個項目集中推盤。其中，售價最高的專案為24000元/平米，而最低售價已經達到14000元/平米。不難看出，比起去年曾經一度高達25000-28000元/平米的區域房價水準，開發商對房山的整體價格預期已經明顯放低。

而進入5月，擬入市的新盤依然“低調”。房山天?樂活城D5項目將於5月底開盤，該樓盤的一位元銷售人員向本報記者保證，“開盤時的價格絕對不會高於周邊項目的平均價格。”此外，購房者還能享受繳5000元定金抵20000元房款及從繳定金之日到開盤當天每天減500元的優惠。在中糧萬科長陽半島售樓處，一位售樓員同樣保證，新專案的開盤價不會比上一期的每平米26000元高太多。“最多最多27000元一平米。”他說。

除了新盤定價更低外，開發商在拿地上也更加理性。儘管4月北京土地市場井噴，土地成交金額高達303億元，環比、同比分別大漲133%、346%，但這主要應歸功於北京市政府加大了推地的強度和密度。郭毅認為，4月的土地成交價格已經有所回落，除了個別熱點區域的價格較高和個別開發商拿地比較激進外，整體而言，開發商在拿地方面已經開始變得比較冷靜了。

但郭毅認為，二手房市場目前的情況一定會很快傳導到新房市場，新建住宅的價格接下來也將會明顯下降。

放鬆調控暫時無望

雖然二手房和新房市場的情況都不容樂觀，但前述北京住建委房屋市場管理處的負責人表示只會“密切關注”，而不會出臺新政。

眼下，全國房地產市場的行情持續低迷。來自中國指數研究院的資料顯示，2014年一季度，全國30個主要城市中有28個城市成交面積同比下滑，其中北京下滑幅度最大，高達55.18%。4月，44個主要城市累計成交面積同比跌幅近兩成，處於歷史較低水準。

自4月以來，除了被闢謠的福建“閩十條”之外，還有杭州蕭山、江蘇無錫、廣西南寧、天津濱海、安徽銅陵等地先後傳出救市的消息。不過，本報記者採訪到的業內專家均認為，北京短期內不會鬆綁樓市調控。“現在北京還不具備‘救市’的條件。”中國房地產學會副會長陳國強（微博）表示。亞太城市房地產研究院院長謝逸楓也認為，北京樓市具有風向標的示範意義，在房價還沒有明顯下降的情況下，其樓市調控政策在短期內沒有調整的餘地。不過，他同時還指出，從長遠來看，北京樓市政策調整是大趨勢。

根據北京市住建委最新公佈的資料，截至4月21日，北京新建住宅庫存為67212套，相比2月18日庫存最低點55227套，上漲了超過1萬套。中原地產研究部的資料顯示，2013年北京每平米2萬元左右的剛需專案供需比基本是1:4，但目前看已經逐漸降低到1:2。而隨著自住型商品房的大舉入市，這一項供需比還會繼續上升，並有可能逆轉。

目前北京入市的自住型商品房專案有8個，總供應量為14700套住房。據郭毅介紹，按照規劃，今年下半年還將有四五萬套自住型商品房上市，將會進一步分流剛需人群，屆時市場的壓力才會真正呈現出來。

“就目前來看，政策鬆綁的可能性幾乎不存在，但這種事情誰又說得准？”張大偉說。

隨著大陸官方不斷打擊房地產市場，讓房產商頻赴海外尋找出路。據統計，今年第1季，大陸企業在海外的住房開發建案已經飆升至11億美元，較去年同期暴增80％，更有預測今年大陸海外商業房地產投資總額可能突破1百億美元大關。顯示房企正在不計代價逃離本土。

華爾街日報引述仲量聯行（JLL）統計，今年首季，大陸房企不止海外建案投資金額較去年激增了80％，且投資地點以澳洲、英國和美國居多。此外，包括住房和商業地產在內的海外房地產市場總投資也較去年激增25％，達到21億美元。

與海外地產投資截然不同的是，大陸國內住房投資增速放緩，商品房銷售量價齊跌。仲量聯行全球資本市場研究主管David Green-Morgan分析，大陸房企加快布局海外，主要受大陸經濟增速下滑以及房價漲幅放緩的不利影響。

路透報導，今年第1季，大陸房地產投資占GDP的比重從去年全年的15％下滑到了12％。統計顯示，今年第1季大陸住宅投資年增率為16.8％，增速回落1.6個百分點；商品房銷售面積年增率也下降3.8％，降幅比1到2月份持續擴大3.7個百分點。各種數據都顯示出，大陸國內的房地產市場愈趨降溫。

仲量聯行的中國區總監夏颺颺認為，今年大陸投資者對於海外房地產投資的興趣與計畫將持續增長。預估今年全年大陸機構投資者的海外商業房地產投資總額可能突破100億美元大關。

分析師認為，大陸房企將重點瞄準海外市場，除了看淡大陸市場，海外項目融資成本相對較低，也成為原因之一。

投行唱空陸房市

對於今年大陸房市行情與銷量下滑，包括野村、瑞銀、瑞信、摩根士丹利均站在唱空大陸房市的一邊，認為房市調整期已經到來，住房供應過剩，加上開發商資金短缺，大陸房市將走下坡，甚至可能拖累今年大陸經濟成長率。

第一財經日報報導，稍早前，野村就已拋出「樓市崩潰論」，而香港媒體也喊出「聽到了冰山碎裂的聲音」。

中國國家統計局資料顯示，今年1?3月，全大陸商品房銷售量價齊跌，房地產開發投資、新開工面積、土地購置面積等資料均不好看。

另據中國指數研究院監測，4月份大陸100個城市中，近半數房價月增率下滑；4月，上海易居房地產研究院監測的30個典型城市新建商品住宅成交面積為1,266萬平方公尺，月減4.7％，年減21％。

野村認為，大陸的房地產調整已經開始。大規模的住房供應過剩，再加上開發商資金短缺，造成了住房市場的滑坡，甚至會拖累今年GDP增速放緩至6％以下。

外資投行繼續唱淡內地樓市，繼野村、瑞銀、瑞信和摩根士丹利後，德銀昨天亦發表內房報告，將世茂房地產（813）、碧桂園（2007）、?大（3333）評級由「買入」下調至「沽售」，目標價亦大削42%至59%。大行唱淡，加上內地五一樓市銷情慘淡，主要內房股昨天跌幅介乎3.6%至6%。

德銀表示，世房去年積極買地，料今年是現金流最脆弱的房企之一。世房去年租金回報率較低，與其投資物業重估值過高有關，但經過調整後的有效淨負債率實際上於去年底升至117%。德銀預計，世房今年售樓均價跌幅介乎10%至20%，拖低利潤率。德銀將該股每股資產淨值下調32.5%至22.28元；目標價較資產淨值折讓率也由30%增加至40%，故大削目標價42%至每股13.37元；建議投資者換馬至財務更強的中海外（688）及萬科等。

?大負債率將達354%

至於碧桂園，德銀指其去年向新城市擴張迅速，增加風險，故目標價較資產淨值的折讓率從25%升至40%，由6.72元調低至2.65元。該行指該公司今年盈利增長會低於行業平均，市場銷售動力疲軟更令其不可避免地需要減價，基於減價10%至15%的預測，將該股每股資產淨值下調51%至4.41元。

德銀指出，碧桂園去年以280億元人民幣購入3300萬方米可建面積，金額和面積分別按年增180%和113%，特別是進入了7個省份中之前沒涉足的城市，相關因素都增加組合風險和短期行政開支。

德銀亦認為，?大將面臨均價下跌和銷售放緩，基於對均價下跌10%至15%預測，將?大每股淨資產值由7.64元下調至4.96元。關於該公司的負債率，德銀指如把永久證券視為債務而非股權，則去年底有效淨負債率升至148%，再加上投資物業組合價值重估，其負債率可高達354%。基於上述風險，該行以相對淨資產價值50%折讓計算，下調?大目標價53.6%，從每股5.35元調低至2.48元。

盈大地產（432）於上月初以72億元出售北京盈科中心，惟未有派發特別股息，交易公布後翌日，股價急跌兩成。主席李澤楷昨日在股東會後向傳媒解釋，該項交易有助公司償還大部分債務、累積財力繼續發展。至於市傳盈大將獲注入其私人持有之富衛保險，李澤楷說暫無此計劃。

盈大地產股價昨午一度急升3.6%至3.77元，其後回落，收市報3.6元，倒跌1.1%。

李澤楷昨日向傳媒承認，股東會上有小股東提問為何公司不派特別股息；他強調，出售北京盈科中心套現所得是用作償還大部分債務及可換股債券。過去一年，在?指下行的環境下，盈大股價仍累計升逾27%，每股資產淨值亦由之前3.5元升至逾4元，他認為已是對小股東的回饋。

富衛保險業務持續擴張，但李澤楷昨日澄清並無計劃將其注入盈大，亦無意將盈大私有化或再減持股份；上月盈大母公司電訊盈科（008）減持盈大股份套現約5000萬元。

對於出售盈科中心被指作價偏低，盈大副主席及行政總裁李智康回應本報查詢時稱，不能一概而論，強調售價較物業的估值大約有8%溢價。

另外，盈大繼續以中國為首要長期投資對象，亦正加緊發展日本、泰國及印尼三個海外項目，惟尚需一段時間方可帶來收益。

近月新盤連環推售，加上二手蝕讓頻仍，導至樓市承接力弱，?地（012）旗下尖沙咀凱譽推出2周僅售出零星單位，人稱四叔的集團主席李兆基高度重視，昨午親身出招，接見各大代理行商議促銷方法，並即時接納代理建議，劈價10%「散貨」；業界表示，由集團主席為樓盤銷情督師，情況極為罕見。?地昨晚隨即發出另一張22伙價單，實用面積計平均呎價3.4萬元，計算折扣回贈後降至2.6萬元，已貼近同區二手市場，在四叔施壓催谷銷情下，代理不敢怠慢，即晚促成4伙交易，包括一買家斥資約3000萬元連購2伙。

政府消息指出，一手供應增加，將進一步拖低二手樓價，並警告若加息3%，供樓開支將增加1倍。

「若加息3% 供樓開支倍增」

近月新盤續見減價或增加優惠等促銷，有政府官員表示，按照目前樓市狀況，即使樓價下跌一至兩成，仍只是回復到去年的水平。不過，未來一段時間發展商有多個一手樓盤可推售，在供應增加下，一手樓價或進一步回落，肯定進一步拖低二手樓價。消息指出，政府會密切監察加息周期對供樓人士的影響，「如加息3%，每月供款開支可能是現時的雙倍。」

上月底正式發出首張22伙價單的凱譽，也在大型新盤推出前，進一步降價推售。項目不受一手新例監管，早前推出後銷情一直不理想，發展商?地昨日召見各大代理高層，並由李兆基、集團副主席林高演和李家誠於中環國金二期76樓?地總部親自接見。

會議在昨日下午3時15分開始，約20分鐘結束，消息透露，會上四叔向代理查詢凱譽銷情欠佳原因及如何刺激銷情，態度平和，有代理回應指出，項目參觀情況着實不俗，並提議可減價10%至15%。最終四叔亦接納代理意見，即時減價10%，但表明是次減價後不會再調低售價，寧可保留收租，希望代理「可多多幫手」。有代理引述四叔表示，現時樓市並非很差，在地價及建築成本不斷上升的情況下，相信新盤亦不會大幅減價發售，未來推售的新盤亦不會「劈得很深」。

折實呎價2.6萬 貼近二手

?地晚上隨即發出另一張價單，推出另外3層，即20、21及27樓共22伙，即晚發售，實用面積介乎359至689方呎，價單實用平均呎價34439元，各付款方法折扣減少1%，特別折扣則由4%大幅升至15%，另3.75%回贈及送管理費等則維持不變。

以此計算，變相減幅10%，折扣後平均呎價降至2.6萬元，已貼近同區二手市場。

凱譽推售剛滿2周即兩度減價，新價單22伙售價介乎1376.1萬至2383.6萬元，計算最高折扣後，入場費降至1046.4萬元，為21樓A及H室。市場消息指出，凱譽減價後即晚沽出4伙，連同早前售出的單位，累售6伙，昨日售出單位包括位處最高標準戶樓層的36樓G室，實用688方呎，以約1998.7萬元售出，呎價約2.9萬元，亦有買家連購2伙，涉資近3000萬元，據悉，較早前沽出的2伙，亦獲「追減」。

有業界人士指出，近月多個新盤先後推出，已消耗不少的購買力，加上近日有指一手樓價已有所下調，市場憂慮後市會進一步轉差，發展商需要加大推出優惠的力度，以吸引準買家入市。

政府消息人士認為，未來樓價的走勢，還看一手樓推出市場的價格，如果一手價格下調，二手樓的價格亦會受壓。

他提醒，如果美國在今年秋季加息，會增加供樓負擔，市民宜衡量供款能力。

政府推出3大辣招，即雙倍印花稅（Double Stamp Duty，簡稱DSD）、買家印花稅（Buyer's Stamp Duty，簡稱BSD），以及額外印花稅（Special Stamp Duty，簡稱SSD），為市場降溫，但政府消息人士強調，推出辣招的目的，並非為了協助市民「上車」，而是令部分市民暫時不要買樓。現時二手樓價格變化不大，且市面放盤愈來愈少，消息人士認為，要觀望一手樓的供應，看屆時發展商會否調整價格。若有調整，二手樓價格亦會受壓。

推辣招目的：非助市民上車

消息人士不願評估未來樓價下調的幅度，但指如果樓價跌一至兩成，是回復至去年的水平。他提醒，美國或在今年秋季加息，如加息3個百分點，供款會多一倍，大大加重供樓負擔。

事實上，財政司司長曾俊華早於去年12月已警告，如果利率調頭回升3個百分點，市民的置業供款負擔比率，將高達71%，而去年第三季，市民置業供款負擔比率高踞於54%，已高於過去20年48%的長期平均數。

消息人士又提及，現時工程造價昂貴，他舉例，過去政府興建一個公屋單位的成本大約50萬元，但現時需要70萬至80萬元。

首創置業（2868）昨日公佈今年4月的銷售業績，期內，實現簽約面積為19.5萬平方米；簽約金額約15.8億元(人民幣，下同)，同比增長為74%。截至2014年4月底，公司累計實現簽約面積約40.7萬平方米；簽約金額約40億元，按年升21%。截至2014年4月底，公司尚有認購未換簽金額約人民幣19億元，正在辦理換簽手續。

首創置業津地塊高底價2倍掛出

今年4月，首創置業天津武清一級開發項目1-1地塊實現掛牌出讓，成交總價6億元，較掛牌底價溢價200%，預計隨?該區域多家地產商進入，區域價值進一步提升。另外，今個月首創置業亦通過公開市場成功摘得北京順義趙全營4號地項目，總建設用地面積11.1萬平方米，規劃地上建築面積為16.4萬平方米。最後該集團所屬伊林郡項目上月再次開盤，共推約200套房，實現認購率為80%，簽約認購面積約1.7萬平方米，簽約認購金額約人民幣3.5億元。

中駿置業(1966)昨日也發表營運數據指，集團及其合營公司於今年4月份實現合同銷售金額約8.22億 ，同比增19%；合同銷售面積約為9.8萬平方米，同比增129%。期內，平均銷售價格為每平方米 8,355元。首四個月內實現累計合同銷售金額為 38.74億元，同比增長16%；累計合同銷售面積近45萬平方米，增長近67%；平均銷售價格為每平方米8,600元。

期內，該公司擁有土地儲備合計總規劃建築面積約985萬平方米，屬該公司權益部份面積合計約698萬平方米）。另外石獅黃金海岸二期已取得施工許可證，標誌?該部分正式動工。

此外，奧園地產(3883)昨宣佈，今年首4個月累計實現合同銷售金額約 25.98 億元，同比增74%；合同銷售面積約 26.15 萬平方米，同比增 10%；平均售價每平方米9,937 元，同比上升約 59%。其中，商業物業銷售佔總銷售金額約 56%。

今年 4 月單月合同銷售金額約 5.19 億元，較去年同期增長約 43%，合同銷售面積約 5.72 萬平方米，同比上升約 10%。

花樣年(1777)昨日宣佈，獲大股東 Fantasy Pearl（曾寶寶持其 80%之股份，潘軍持其 20%之股份）於5月5日增持公司股份近 1,097.4萬股，共涉資約 999.7 萬元；平均作價為每股 0.911元；最高作價為每股 0.94 港元。花樣年發言人表示：「是次增持顯示公司大股東對公司前景具有信心，並以實際行動作出支持。」 在是次增持後，其持股比例由 56.10%增加至56.29%。

地政總署推出兩幅於港島南區壽臣山道西13A號住宅地及屯門井財街，廣財街市舊址商住地將於明日截標。業界估計，由於港島南區豪宅地皮供應有限，料發展商對壽臣山道西13A號住宅地興趣較大，至於屯門地皮因受新界區日後會有眾多地皮供應影響發展商入標價，兩幅用地料為庫房帶來約30.1億元至36.5億元的賣地收入。

豪宅地吸引 估值逾26億

位於港島南區壽臣山道西13A號，地盤面積為116,897平方呎，地積比率為0.75倍，可建總樓面面積為87,673平方呎。建築物最高可建3層，地盤最高覆蓋率為25%，城市規劃為住宅（丙類）3。發展商須向地政總署提交有關噪音影響評估報告及其有關執行和落實的措施。韋堅信測量師行估值董事林晉超估計，此地皮成交價約33億元，即樓面地價每呎37,640元。中原測量師行執行董事張競達預料，地皮用作興建低密度洋房機會較大，預計將獲不少發展商入標競投，地皮每呎樓面地價料約3萬元，估值約26.3億元，維持早前估值。

屯門地料發展商審慎入標

第二幅地皮位於屯門井財街，廣財街市舊址，地盤面積為23,702平方呎，地積比率約為6.18倍，可建總樓面面積為146,580平方呎。其中非住宅面積約59,256平方呎，住宅面積約87,324平方呎，建築物高度限制為香港主水平基準以上100米，城市規劃為「住宅（甲類）」。發展商必須興建不少於140個住宅單位，並須興建有關政府指定設施，包括一所營運面積不小於11,797平方呎的安老院及一所營運面積不小於3,854平方呎的長者日間護理中心，並須向地政總署提交有關噪音影響評估報告及其有關執行和落實的措施。林晉超估計，此地皮成交價約3.5億元，每呎樓面地價2,388元。張競達指，受之前同區兩幅地皮以低價售出影響，加上新界區日後會有眾多地皮供應，相信會對是次地價構成壓力，令發展商出價審慎，預計地皮每呎樓面地價約2,500元，地皮估值約3.8億元。

港島豪宅租賃市場在今年第一季度下滑4.1%，預計2014年整體將下降10%至15%。這種持續低迷下滑自2011年開始，每年約下降5%，但最近趨勢有加速跡象，預計第二季度將會進一步下調。市況低迷主要因為香港生活成本高和就業前景黯淡，令許多外籍人士推遲來港。

從大幅上漲的中環甲級寫字樓空缺可見，香港的國際金融服務業正持續萎縮。大多外籍人士降低住房預算，並較少或取消其他「特殊待遇」。當中較多來自美國的人士被其祖國更好的前景和價值吸引回國；內地經濟發展緩和亦促使一些內地居民返回祖家。對於租戶的好消息就是可縮短國際學校的輪候時間，以及租金顯著降低。

業主急減租吸引續約

第一太平戴維斯研究及顧問諮詢部主管盛世民表示，大業主已迅速掌握租賃需求減低的消息，將租金叫價大幅下調，並以折扣優惠吸引現有租戶續約，以維持入住水平。他補充指，高級住宅租賃市場固然令人關心，但這些趨勢到底對廣泛的經濟環境暗示了甚麼？其他偏離市中心的地區例如元朗和粉嶺，由於外籍人士試圖減低租金支出而受惠；半山區的租戶亦可能搬遷到港島東，如大坑、天后和?魚涌。

仲量聯行最新研究報告指出，今年首季中國機構投資者對海外房地產投資額較去年同期增長兩成半，達163.8億元。其中對住宅開發的投資額同比更飆升達80%。

對宅地興趣漸增

報告稱，綠地集團近期在倫敦、洛杉磯和悉尼大量購地，以及碧桂園（2007）首次進軍澳洲房地產市場均印證了這一新趨勢。該行指，這顯示雖然寫字樓仍是中國機構投資者在海外商業地產投資的首選類別，但同時他們對住宅開發用地的興趣正有增無減。

英美澳地受歡迎

仲量聯行全球資本市場研究部總監David Green-Morgan指出，隨?中國主要的住宅開發商向海外尋求投資機會，以應對內地經濟和房地產市場增速放緩的局面，2014年第一季度中國機構投資者對海外住宅開發投資額同比飆升達八成，由去年首季的46.8億元升至今年首季85.8億元。其中英國、澳洲和美國最受該批投資者的青睞。

該行亦指出今年首季度，中國對外房地產交易活動仍主要集中於幾座大城市，如倫敦、悉尼、洛杉磯和芝加哥等。仲量聯行國際資本集團中國區總監夏揚揚預計，在今年的後三個季度，資金充足的中國機構投資者，對海外房地產市場的投資興趣及其活動將持續增長；預期今年全年中國機構投資者的海外商業房地產投資總額，有機會突破780億元。

內地樓市續吹冷風，成交淡靜，內房無奈劈價賣樓套現。雖然各方聯手齊救市，但多家房企無法走出困境。有傳媒報道，全國地產百強企業的光耀地產，因資金鏈斷裂，多個項目無法如期交付。受消息影響，內房股昨日受壓，雅居樂（3383）及世茂（813）均跌逾5%。

　　內房近日風險大增，繼上海超日債及浙江興潤貸款違約事件，內房再現資金鏈危機。據《第一財經報道》指，光耀地產位於惠州的多個樓盤，因資金周轉不靈，部分物業已抵押給供應商及承建商，導致無法如期向業主交樓。

　　報道引述業主稱，據光耀旗下荷蘭小城的買樓合同顯示，該公司須於2013年底前，向逾1000戶業主交付樓宇，惟項目至今仍未竣工，違約賠償亦不知所終，且部分已售房產因債務糾紛而被法院查封。他還透露，大部分業主被強逼徵收管理費，以及簽署收樓通知書。

　　不過，光耀相關負責人表示，惠州部分出現延遲交樓，但該公司已盡量加快施工進度，同時多次與業主溝通，重新確定交樓時間及賠償方面細則，稱「已經通知到每一位業主」。

　　據最高人民法院網披露訊息，光耀因違法財務報告制度，曾兩次被列入失信名單，涉及金額分別為6000萬元級1億元，截至目前均已逾期，執行法院為廣東省揭陽市中級人民法院。據《財新網》稱，多家金融機構表示，已將光耀列入「內部黑名單」，不接納其融資及提升信用額度需求。

　　內房銷情大不如前，加上融資成本不斷上升，令中小房企頻頻爆煲。《中國證券報》稱，自3月至今，中小房企資金鏈斷裂案件逾10宗。花旗發表調查報告稱，調查的23家發展商，上月銷售額按年月跌6%，低於市場預期，但首四月銷售總額則按年增7%，超過市場預期

美國紐約樓價飆漲，一般民眾無力負擔，只能當「無殼蝸牛」。新任市長白思豪前日宣布撥款411億美元(約3178億港元)，目標在未來10年保留或增建20萬個廉價住房單位，並透過租金津貼和租務保障等措施，改善低下階層的住屋情況。白思豪形容計劃在地方層面上是「美國史上最大規模、最快和最具雄心的廉價住房計劃」。

香港《文匯報》報導，據紐約大學統計，紐約市近300萬家庭中，約2/3是租屋住；市內租金中位數在2005年至2012年間增加11%，同期租戶家庭收入中位數卻僅增加2%。據估計，紐約市近60萬戶家庭要把高達5成收入用於支付房租和水電等賬單。白思豪去年競逐市長時，便把收窄貧富懸殊、改善低下階層生活作為競選政綱。

白思豪稱10年大計所需資金將來自城市、州、聯邦和私人基金，其中紐約市將承擔約82億美元(約636億港元)開支，6成單位將來自保留，4成單位來自增建。計劃將包括「強制包容性區域劃分」，要求發展商興建新項目時，必須預留部分單位作為廉價住房。市政府則會根據新規定，在處理程序時給予方便，加快工程進度減少發展商開支，作為回報。

白思豪亦計劃在未來10年，把紐約市住房資本基金由現時的金額增加1倍至67億美元(約519億港元)。他表示，市政府會動用一切手段阻止房東剝削租客，並計劃向房東提供津貼，以勸喻他們不要加租。

白思豪競選期間，「可負擔房屋」的目標經常掛在口邊。但上月初民調發現，多達52%受訪者不滿他在解決「住屋危機」上的表現，今次計劃被視為挽民望的重要政策。不過各界對白思豪的大計有所保留，有分析指，他要求發展商預留廉價住房的做法，與前市長彭博相似，但最大分別是彭博的措施屬自願性質，政府到底能對發展商施加多大壓力有待時間考驗。有評論亦指出，此舉無疑會削減發展商利潤，恐遏抑發展商建樓意慾。

經濟合作暨發展組織(OECD)警告，英國政府及央行必須採取立即行動，抑制抵押借貸，否則近期激增的需求可能會不斷堆疊房價，造成房市泡沫失控的危機。

英國媒體《The Telegraph》報導，OECD最新的預測顯示，英國在2014年是主要經濟體中發產最快速的國家，智庫表示，假如沒有採取進一步「抑制房市需求」的措施，例如削減政府推行的「Help to Buy」買房補助計畫，或是提高對借貸者的抵押金額限制，市場將會迅速過熱。

OECD周二(6日)預期，2014年英國經濟將成長3.2%，較去年11月估測的2.4%大幅增長。

這也將使得英國經濟成長速度優於美國，也是G7成員國中經濟成長最多的國家。美國2014年預計增長2.6%；德國估計成長1.9%；法國預期增加0.9%。

英國2015年的增長預期也從6個月前的2.5%，修正為2.7%。OECD表示，英國的貨幣政策和強勁就業增長，支持國內以消費增長類型所引領的經濟復甦。OECD表示，英國經濟前景，「家庭開銷與投資活動的回溫，預計將會持續支撐經濟活動。」

然而，OECD也警告，「Help to Buy」買房配套有政府背書，提供高額的房屋抵押借貸，可能會快速引爆房市泡沫。另外，英國財政大臣George Osbornen於3月宣布的養老金改革計畫，也可能刺激房市需求，推高價格。

英國央行的副總裁Jon Cunliffe上周也提出警告，忽略英國建立在房市的成長動能，相當危險。

數據顯示，英國2013年房價上漲速度超出10%，而倫敦的房價上漲的幅度更高於國民人均所得的2倍以上。6月召開的金融政策委員會(Financial Policy Committee)會議，央行可能會提出降溫房市的作法。