房改盟成立 盼拉高囤房稅

「房市改革救經濟、救青年！」台北市購屋門檻高居全球第1，3百位房地產相關領域學者不甘專業遭政策扭曲，甚至成為國家進步的絆腳石，昨召開成立「房市改革行動聯盟」記者會，召集人彭建文抨擊政府政策多頭馬車是房市最大亂源。

北市房價所得比高達15倍，是全球購屋難度最高城市。資料照片
房改盟由110位學者連署成立，現已有162位學者表態支持，更有540位個人以及13個公民團體加入連署。房改盟召集人、台北大學不動產與城鄉環境系教授彭建文表示，目前房市出現只漲不跌、租不如買、政策多頭馬車、房貸過度寬鬆、低持有稅等問題，應將全台房價所得比降至5∼7倍，雙北市則緩步向下調整房價，至少先低於10倍做為目標，而調降非自用住宅貸款、提高持有稅是必要措施。

政府應推社會宅
政治大學地政系教授林左裕建議，自有住宅可繼續維持低稅率，但對第2屋以上的囤房現象，持有成本至少要到市價1％，才可遏止囤房。且大陸現在第2屋以上貸款成數只有3成，台灣也應仿效、嚴格管控。

雖然政府不斷宣稱台灣住宅自有率高達8成，不過林左裕表示，住宅自有率高，代表民眾的錢都綁在融資、貸款，若經濟情勢略有變動，民眾會無力負擔貸款，甚至引發金融風暴。以德國、瑞士、法國等經濟高度發展國家為例，自有住宅比例分別是42％、33.6％和54.7％，明顯低於台灣。

「我們身為房地產專業領域的學者，深感慚愧，也深感憤怒。」德明財經科技大學副教授花敬群表示，政府輕描淡寫打房，對全面稅制改革、推動社會住宅等真正有助益的辦法卻牛步遲緩，「我們要作政策照妖鏡，看政府改革房市，到底要站在哪一邊。」

對於學者期望以專業優勢引導政策，東森房屋董事長王應傑認為：「沒什麼用啦！」他表示，20年前一群無殼蝸牛躺在忠孝東路抗議高房價，至今問題也未改善，現在財政部已提出調高非自用住宅稅率至3.6％，已經是一大步，「高房價是資本主義下的共通問題，要自求多福。」

不該一味怪業者
華固建設總經理洪嘉昇則表示，政府應主動釋出土地，和民間合作蓋社會宅、合宜宅，而非一味把高房價怪給業者，「政府有很多資源，卻做得太少。」連署民眾黃芃瑜說：「政府不該讓人民都當無殼蝸牛，放任房價高漲，絕對是國恥！」

房改盟主要建議
◎房價負擔合理化
全台房價所得比降至5~7倍，雙北市則緩步向下調整房價，至少先低於10倍
◎稅制改革
現行房屋持有稅約市價0.1~0.2％，應提高至市價1％
◎增加社會住宅
政府應訂定社會住宅的申請標準，決定要幫助哪些族群，再調整社會住宅需要的供給量
◎健全租賃市場
政府應給予房東稅賦優惠，如稅率僅略高於自用住宅稅率，讓民間的空閒住宅得以釋出
◎限制空地與非自用住宅貸款
銀行對第2屋以上的非自用住宅貸款成數可達6成，明顯過高，應降至3~5成，若為投資目的，不該核貸
資料來源：房市改革行動聯盟、《蘋果》採訪整理

甲山林機構暨愛山林（2540）建設董事長祝文宇昨（8）日在新案海灣區「天藝」表示，今年甲山林機構目標在手可推案案量為2,000億元，而愛山林建設部分未來股本將朝百億元邁進，今年將續辦增資約1億股。他強調，由於愛山林股票流通性不足，加上私募股需鎖三年，未來三年公司將不配股配息。
祝文宇表示，今年為愛山林建設元年，甲山林廣告所承攬的代銷案將全部轉由愛山鄰接手。

不過，礙於目前愛山林股本僅9.66億元，並未有足夠資金購地、推案，因此土地開發案仍將由甲山林機構負責，希望未來愛山林股本能達60億元，甚至百億元邁進，屆時甲山林機構的土地開發案將在這過程中，陸續轉給愛山林。

祝文宇表示，上半年甲山林機構已承攬1,200億元推案量，目標全年推案量能達2,000億元，其中包括興富發的大直案商辦案「台北時代廣場」、「華人桂冠」，兩案總銷合計就破500億元，另外總銷各是120億元的「海洋都心3」、海灣區「天藝」，與興富發合作的基隆50億元新案「臻愛花園」，還有「海洋都心」一至三期的店面共150億元等，今年在手案源無虞。

愛山林建設股東會將在6月18日舉行，祝文宇表示，會中也將討論私募普通股案，預計募集1億股，屆時公司股本可望達20億元以上。他說，愛山林建設目前每股淨值超過15元，募資完成後，可望提升到20元以上。

祝文宇強調，由於目前愛山林股票流通性不足，加上私募股需鎖三年，未來三年公司將不配股配息。愛山林昨日以59.3元漲停作收。他表示，愛山林建設未來將不止承接甲山林廣告的業務，還會跨入房仲業，承攬自家建案的仲介銷售。

法人表示，以愛山林建設去年營收5億元推估，公司去年順銷金額約100億元，今年若公司為2,000億元代銷量，今年業績有機會倍數成長。

本周就是母親節，根據21世紀不動產對有購屋意願的媽媽調查，發現媽媽們首重「居住環境品質」、「生活機能」，比重分別是34％、26％，但是購屋預算有81％低於1,000萬元。

21世紀不動產針對25歲以上媽媽做為調查對象，調查時間為2014年4月14日至2014年5月2日，回收有效問卷共1,633份。

針對購屋預算，41％的媽媽們預算在501?1,000萬元間，有40％希望可在500萬元以下。

21世紀不動產台灣區副總經理曹若琪表示，現代媽媽已非單純的家庭主婦，除要負責家中清潔作業，甚至還得挑起經濟重擔，因此，會希望可以買千萬元以下房、甚至若有500萬元以下的房子會更佳，其實準備購屋的民眾，房貸繳款金額，最好不要超過所得的三分之一，才不會造成太大的壓力。

以家計所得100萬元為例，若將房屋貸款年支出控制在年所得三分之一，即不要超過33萬元，因此每月貸款金額必須設定在3萬元以下，以目前2％的貸款利率回推，信義房屋代書部經理林以德表示，最簡單的概算是每100萬的房貸支出約5,000元，因此，3萬元約可貸到600萬元，若要買千萬元的房子，自備款至少要先準備400萬元。

然而他指出，如果現在要在雙北購屋，貸款可控制在年收入的二分之一以下，也就是家庭所得100萬元，可以將房屋貸款支出預算設在50萬元以下，因此，若貸款850萬元，每月房貸支出（還本息）約46,000元。

至於千萬元以下的房子何處尋？業者表示，在桃園以南地區，要找30坪、屋況、交通以及生活機能還不錯的千萬元以下房子不難。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，在雙北市第一環地區，如果要找千萬元以下的房子，難度確實較高，除非一些老公寓、交通較不方便、生活機能或者屋況較不理想地區。

至於第二環如下新莊、土城、淡水、深坑、汐止、五股、泰山、林口以及三峽等地，還是可以找到千萬元以下優質房，他指出，購屋者若無特別需求，建議可在土城、汐止以及林口找房，這些地區交通方便、生活機能佳，最重要的是未來發展性相對較佳，房價較具支撐。

首購換屋族 選擇大不同

市場普遍預期國內利率水準下半年起將有看漲可能，壽險業者提醒，有房貸支出的民眾，可依自己不同的狀況，選擇遞減型或平準型房貸壽險，一方面減少負擔，一方面也確保住屋的權益不會受到影響。

根據央行統計，目前台灣家庭平均房貸借款為606萬元，未來若升息半碼（0.125個百分點），等於平均每戶每月要增加625元的房貸支出，尤其台北市恐怕會更高。

第一金人壽表示，房貸壽險商品依壽險保障金額固定與否，可分為平準型、遞減型，但平準型的保額不變，遞減型則逐年減少，因此遞減型的保費相對會較便宜。

以30歲男性投保20年期、500萬元為例，平準型商品總繳保費約為30萬，遞減型約為15萬。

第一金人壽指出，規畫投保時，因視貸款人的保險保障是否足夠，像是青年購屋族，年紀輕、收入較少，且家庭負擔也小，就可以選擇遞減型房貸壽險；若是壯年換屋族群，因為收入較高且家庭責任重大，建議可以利用平準型房貸壽險拉高保障。

目前房貸壽險的要保人回歸為房貸借款人，保戶可自行指定保險理賠金的受益人及金額，與過去規定大不同。

但業者也提醒，若要保人不幸遭遇事故時，理賠金是否有被妥善利用，否則最終房子仍會遭銀行法拍，如此一來就失去房貸壽險的意義。

合庫人壽指出，規畫房貸壽險要以足期足額為原則，並以主要收入者為房貸壽險被保人，並不一定要登記的屋主或住戶，如果是雙薪家庭，因為夫妻雙方都是經濟來源之一，建議夫妻以收入比例來分別投保，萬一主要收入來源發生事故意外，才能真正發揮房貸壽險的保障功能。

痛心高房價問題，相關公部門卻不願積極改革，近300位教授選擇站出來連署並於昨成立「房市改革行動聯盟」，近期將主動拜會財政部、內政部、金管會、國發會、央行等與房市調控相關的部會，針對當前房市亂源提藥方，期望能夠喚起政府的「良心」積極房改作為，不要逼他們走上街頭。

房改聯盟召集人之一，台北大學不動產與城鄉環境系教授彭建文表示，3年前馬政府提出「居住正義」，可是3年來卻未見房市有改善，房價仍持續上漲，台灣社會反而更加混亂。因此，他們選擇站出來，並提出「房市改革、救經濟、救青年」的核心訴求。

當前資金氾濫、稅制不公導致目前社會面臨「四惡三沒有」，四惡分別是經濟、金融、居住品質、生活品質惡化；沒有希望、沒有正義、沒有未來，唯有改革當前高房價問題才能改善。

彭建文指出，他們不反商、不打房，而且強調企業一定要賺錢，不賺錢是罪惡，但是要賺良心錢，並希望政府杜絕投資客炒作獲取的不義之財，即便他們對於當前房市失望，但不絕望，希望能夠透過房改平台，督促政府積極作為。

房改聯盟發起人之一，政治大學地政系教授林左裕痛批，當前房市的投資炒作自由，已經衝擊民眾自住需求的權利，政府應該要積極保障民眾居住的權利，而且自用住宅屬於民生必需品，若有聯合哄抬與炒作的行為，公平會應該積極介入調查。

他指出，目前房貸占家庭可支配所得近4成，顯示家庭每賺10元便有4元是用來繳房貸，對照美國次貸風暴時，房貸占家庭可支配所得約35％，顯示台灣房市危機早已超越美國次貸風暴，目前已經來到臨界點。
針對相關部門不積極作為，是因為台灣房屋自有率超過8成，擔心強力打房會導致大部分的民眾資產縮水。房改聯盟抨擊，擁有高住宅自有率的國家，經濟表現都很差，甚至全球高住宅自有率的國家主要集中在東歐的共產國家。

若以歐豬五國為例，住宅自有率均超過7成，可是國家經濟表現卻是歐洲最差，顯示國家擁有高住宅自有率並非好的政策與走向。因此，政府作為不該只是偏向投資炒作的既得利益者，反而應該健全租賃市場，讓年輕人能夠生存。

尤其是近年來政府與部分既得利益者透過有系統的圈地，持續剝削下一代，特別是桃園航空城計畫，更是大規模的圈地行為，可能把台灣帶到另一個懸崖。

財長張盛和昨天表示，財政部選擇華光特區、空軍總部及國軍英雄館等「亮點」進行資產活化，預估可持續創造2,300億元總收益，挹注國家財政，並吸引民間資金投入700億元。

財政部長張盛和昨天就「活化國家資產」在行政院會提出報告，將以跨域、跨部會方式全力推動國家資產活化，希望推動4年計畫，創造永續財源收入，預計在國有公用不動產活化部分，有800億元收益。

至於國有非公用不動產部分，配合住宅政策提撥土地、招標設定地上權、結合目的事業主管機關共同開發、標租、參與都更等，財政部預估，在4年內活化的標的，可持續創造2,300億元收益。

張盛和在院會記者會解釋，財政部會選擇一些位於精華區的標的，在設定地上權60?70年的存續期間，可創造2,300億元的收益，包括權利金、地租及稅收等，並可吸引民間投資700億元。

其中，華光特區可創造總收益收327億元，空軍總部可創造427億元，華光與空總二者預估創造754億元總收益，帶動民間投入137億元，增加7,000多人就業。另軍方營區的基信營區可創造總收益236億元，國軍英雄館159億元，國泰營區52億元，僅這五大標竿總收益即高達1201億元。

張盛和說，華光特區北市府要召開都市計畫變更，預計10月招標，較原訂6月招標落後；空總基地由國發會與北市府加速規劃中。

除了大面積土地活化外，張盛和表示，針對巷弄間小面積土地，如尚未活化，目前多與地方政府合作，採綠美化方式，成為小公園或綠地，頗受市民好評。小巷弄的老舊房舍，則與文化部門合作，做老屋活化，成為文化休憩場所。

至於雙北市500坪以下的國有土地，基於雙北的房價及地價仍居高不下，張盛和說，沒有要解禁出售的打算，以免再助漲房價上漲。

財政部統計，今年第1季非公用不動產設定地上權已標脫五案，決標權利金總金額12億6,649萬元；結合目的事業主管機關共同開發興建中11案，招商8案，洽談中21案；參與都更新增21案，目前進行中703案。

非自用宅定義 月內提出

財長張盛和昨天表示，財政部賦稅署本周內就會找各地方稅捐機關研議，訂定非自用住宅定義相關標準後，並考量社會現象，設定自用住宅戶數上限。

張盛和昨天在院會後被媒體詢問對於調高非自用住宅稅率問題，他說，因各地方政府都採用最低的房屋稅率1.2％，為避免囤房，財政部將提高非自住房屋的稅率最高至3.6％。

他說，財政部會在1個月內研議出「非自住」定義，他進一步解釋，夫妻必須只有1戶，如果在婚前各自有1戶，婚後不能叫他們賣掉，必須考量特殊狀態，避免「婚姻懲罰」。

而若父母沒有房子，買給直系尊親屬，父母也住在那裡，也算自住；另成年子女結婚後，買給子女住，但為保障老年生活，不想過戶，真正有居住事實，都會考量。但自住上限是否限四戶，張盛和說未拍板。

張盛和表示，上週立院財委會初審通過的「房屋稅條例」，非自住房屋稅由1.2％提高至最低1.5％至3.6％。目前自住房屋佔所有房屋總數85％，財政部會保障自住，避免加重租稅負擔。

他說，本週會找各地方的稅捐機關研討，了解訂定非自住定義等相關標準後，在查核上是否會困難。

小檔案－國有非公用土地

一般行政機關使用辦公廳舍、道路、公園、學校、停車場等土地，屬國有、縣市有或鄉鎮有的土地，稱為國有公用土地。除這些以外的國公有土地，皆屬國有非公用土地，交由財政部國產署全權代管，進一步活化或處分，包括招標設定地上權，或標租，或參與都更，或和其他目的事業主管機關共同開發。

開發格局？ 國發會：將重塑仁愛路軸線

國發會副主委黃萬翔昨（8）晚表示，國發會將以重塑仁愛路軸線的格局來定位7.2公頃的空總開發案，以發揮眾星拱月效果，讓台北走上國際舞台，這項開發案的總體綱要計畫將於年底報政院核定後，於明年底前啟動招商，進行開發。

空總舊址開發案一直被行政院視為指標性的開發案，去年5月在考量本案與華光社區、雙子星大樓等開發案的距離太近，規劃方向又過於雷同，被諷為「十八本木」。行政院長江宜樺要求從長計議，隨後並責成國發會與北市府成立推動小組。

黃萬翔表示，今天大家對空總這塊7.2公頃的土地有太多期望，有人希望用以穩定房價、有人希望用以幫助弱勢、還有人期待以之綠化環境，但7.2公頃的土地實在無法承擔這麼多責任，因此有必要從仁愛路軸線的重塑來定位這塊土地的發展方向。

黃萬翔說，仁愛路是聯結北市府與總統府的行政軸線、也是新市區與舊市區的區位軸線、還是可以直上建國南北路聯結中正機場的交通軸線，面對這麼好的，國發會將以重塑整條仁愛路軸線的格局來定位這7.2公頃的土地。

他表示，空總開發案不會只從經濟角度來規劃，會兼顧文化資產、生態保護，而除了去規定7.2公頃土地的開發，仁愛路沿線的景觀該修補的、房子該拉皮的、該美化的、該轉型的，全都會在規劃方案中，會與台北市政府密切合作。

黃萬翔表示，這項規劃構想已獲得北市府的支持，雖然年底市長即將改選，但相信所有市長候選人也會支持，這項開發案的總體綱要計畫將於年底報政院核定，待核定後即可進行都市計畫變更，7.2公頃的土地將交給財政部國產局招標，預計明年底前可開始進行招商開發。

為了讓青年購屋負擔降低，鼓勵買房，財政部從99年底開始，推出「青年安心成家購屋優惠貸款」，今(103)年統計到4月底止，各公股行庫銀行承辦貸款，共計撥貸13萬5,601戶，金額4,844億多元；今年1到4月的撥貸戶數及金額，已經超過去(102)年一整年的數字。


　　財政部統計「青年安心成家購屋優惠貸款」開辦第一年，因為99年12月才開始，戶數只有1,730戶，貸款金額約60億；開辦第2年，民國100年，公股行庫撥貸戶數約4萬戶，金額約142億；民國101年戶數約有8萬戶，撥貸金額2,804億；102年撥貸戶數12萬4千多戶，撥貸金額4,430億。


　　「青年安心成家購屋優惠貸款」去年到期後展延一年，到103年底止，未來是否延長辦理時間？財政部國庫署表示，還須要評估，將衡量整體房市、民眾申辦情形，以及各公股行庫銀行承貸額度狀況，再檢討是否續辦。


　　國庫署表示，99年推出的「青年安心成家購屋優惠貸款」，是由臺灣銀行等8家公股行庫，以銀行自有資金辦理，受理申請對象為年滿20歲以上，單身或已婚夫妻本人、配偶及未成年子女名下無自有住宅者，貸款成數最高8成，額度最高500萬元。


　　貸款利率有2種選擇，一種是混合式固定利率，一種是機動利率。其中，機動利率是前2年按郵儲金2年期定存機動利率加0.345％機動計息，目前為1.72％，第3年起，按郵儲金2年期定存機動利率加0.645％機動計息，目前為2.02％。


　　然而，由於房地產熱絡，銀行房貸占整體放款的比例很高，相關部門是否以風險控管為由，不希望銀行增加房貸業務，目前不得而知，但政府已在為房市踩煞車，且銀行承作房貸確實太多，一旦房價急轉直下，就會對銀行造成傷害。

4月中起，陸客自由行單日人數從3千放寬至4千人，6月後自由行天數也從15天提高到30天，陸客消費力讓大台北店面市場產生化學變化，一線商圈路邊及街邊店面供不應求，漸朝巷弄發展，北市及新北巷弄型店面成交佔比達39％及35％，中山區去年成交71件，居全台各行政區之冠。

東區一坪衝破400萬
分析去年實價登錄全台7大都會區「路街」及「巷弄」店面交易佔比，可發現桃園、新竹、台中、台南、高雄地區店面交易仍以路街為主，佔比均達8成以上，但雙北市大馬路店面價格水漲船高，間接帶動巷弄店面，成新亮點，中山區巷弄店面平均單價已達91.3萬元水準。

日前實價揭露1筆敦化南路一段161巷1樓公寓店面交易，成交總價達1億4650萬元，每坪高達404.32萬元，該店面由潮牌服飾店承租。永慶店面事業部鄭朝鶴經理指出，商圈除了從大馬路往巷弄深入發展外，也有立體向上趨勢，如忠孝東路三段SOGO百貨商圈已出現不少2樓以上店面，「對店面產品來說價格是其次，商圈人潮才是不敗保證。」

「繁榮不只馬路邊」
「只要商圈活力夠強，店面需求仍在，繁榮不止在馬路邊。」住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，中山區特殊條通文化，讓巷弄內自有一套繁榮邏輯，沿著東區商圈發展的大安區，也有216巷等名巷出現。

淡海新市鎮房價「坐4望5」？指標百億大案「天藝」於昨（8）日宣布公開時透露，「天藝」挾其擁有無敵海景等條件，潛銷階段已被預訂5成，客戶包括來自中國、香港、美國、印度的國外買家；至於國內買家不乏來自「亞洲十大豪宅」之一的「仁愛帝寶」住戶，總計購入「天藝」6戶。

至於「天藝」的銷售狀況、成交價，親自操盤的投資興建業者甲山林建設董事長祝文宇表示，「天藝」每坪開價集中在35?45萬元，都採「不二價」銷售，目前已售5成、約200多戶；其中，已正式簽約成交價最高的1戶，每坪價格將近50萬元，成交總價約6千多萬元。

祝文宇說，現在內政部正在推動實價登錄納入預售屋，簽訂買賣約書30天內必須辦理登錄並揭露；到時候外界就知道「天藝」成交行情的虛實。

淡海新市鎮「天藝」占地達6,408坪，規劃414戶，坪數自48?120坪都有；此案由宏泰關係企業凱越建設、甲山林建設各佔50％的比例合作開發，並委託達欣工程負責興建。

昨天「天藝」公開記者會中，林堉璘的小公子、宏盛建設副董事長林鴻森，以及祝文宇、達欣工程董事長王人正連袂主持。

值得一提的是，「天藝」總銷金額120億元堪稱2014年北台灣單一最大個案之一，同時祝文宇邀請建築設計和景觀團隊腦力激盪，每4個樓層為1個單元、讓陽台由下往上逐層旋轉、錯層，讓陽台產生10公尺高的高度，大大跳脫一般陽台的面貌。

王人正向祝文宇、林鴻森以及建築設計團隊打趣說：「你們倒是玩得很爽！但是相對也要付出很大的代價！」光是陽台施工的大樓鷹架成本就要翻倍、達1.5億元，造價也昂貴、施工壓力和難度也高。

隨著交通建設一一動工，淡海新市鎮預售新屋房價也只漲沒跌，從2012年每坪將近2字頭，一路攀升至目前直逼5字頭；至於即將開賣的「海洋都心3期」，據悉每坪將開到26.5萬元；「宏盛新世界3期」，也將上看29萬元。

立法院財政委員會昨考察空軍總部舊址活化案，國發會副主委黃萬翔說，國發會已與台北市政府組成開發推動小組，目前正徵詢專家與市民意見，預計今年底推出開發計畫並啟動招商，最快後年初動工。

黃萬翔說，未來小組將一併提出台北市仁愛路軸線總體規劃，期待發揮眾星（仁愛路）拱月（空總）效果，台北市政府對此亦表贊同。

空軍總司令部二○一二年十月搬到大直營區後，位於仁愛路、占地七公頃的空總舊址已閒置一年半。

黃萬翔指出，空總開發不會只考慮周邊環境與居民，而會以整條仁愛路、整個北市的規模來規畫；國發會已有腹案，但會先徵詢各界意見，年底提出時「絕對讓各方滿意」。

監察院長王建煊曾建議改為公園綠地，讓空總成為「台北市的肺」；立委李應元表示，公園會「讓帝寶更帝寶」，房價恐再飆，況且這不是北市最需公園的地區。

立委江啟臣說，應由故宮領軍，在空總設立「大故宮博物館群文創園區」，帶動文化創意無煙囪產業；不僅可增加市中心文化能量，也能解決故宮現址胃納量不足問題。

桃園重量級建設不斷、青埔高鐵特定區以及航空城開發話題十足，加上今年年底即將正式升格為直轄市，因此臺北市建築交集會於日前（30日）與聯合報合作舉辦「2014年桃園升格願景論壇－房市穩健•經濟起飛」，邀請產官學三方專家相互交流，暢談桃園各項重大建設所引發的效益，以及針對區域房市發展的影響。

由主持人好房雜誌社長倪子仁開場，直言稱讚桃園各項交通建設陸續到位，科技產業的蓬勃發展帶動在地人文素質，而高鐵特定區更吸引許多投資客的注意，因此讓房價一路攀高的雙北市民，順勢大舉移居桃園，更積極帶動桃園房價的漲幅。桃園縣政府城鄉發展局局長吳啟民則表示，由於桃園身兼國門機場城市的地理優勢，因此桃園航空城是目前中央與縣政府合力推動的國際性城市及產業開發計畫，除機場擴建、貨運轉運中心等相關產業特區和自由貿易港等等，青埔高鐵特定區的開發象徵非常重要的指標作用。

身為專業結構技師的台北市建築交集會理事長戴雲發，他說明桃園的地質與居住品質是北台灣最宜居的環境，既無斷層威脅也較不容易受到颱風影響，儼然就是現代最適合居住的「桃花源」，只是過去礙於交通不便的因素，人口數量並無明顯成長。近年來從北二高、機場連絡道、五楊高架道、高鐵、台鐵捷運化，乃至於藍線、綠線、棕線等與台鐵形成捷運紅線組成口字型捷運路網的規畫，讓習慣捷運通勤移動的雙北市民，順著快速的交通軌道移居桃園，促使桃園成功納入大台北生活圈，也推升桃園快速升格直轄市。

淡江大學產經系副教授莊孟翰指出航空城、機場產業發展與機場捷運是桃園升格後三個開發重心，明年下半年即將通車的機場捷運對青埔的房價勢必會帶來一波正面影響，也會帶動捷運沿線各站的發展，以及大桃園地區的房市熱絡買氣，相對於雙北市購屋的痛苦指數不斷攀高，30∼50年不吃不喝才能買房的無奈，桃園縣的房價所得比較低，買房壓力更為輕鬆，相信移居桃園以時間換空間、以居住品質決定生活價值的人口也會越來越多。

此場論壇的與會專家都認同，房價高低由市場機制決定。但是「買屋跟著交通建設走」是購屋置產不變的法則，對於保值抗通膨向來是絕佳保障。青埔所在的高鐵特定區未來的產業商機、住宅與商業開發、休閒規畫、商務需求等，正仿效全世界成功發展的機場城市，同步邁向美麗願景，在桃園大舉迎接「全球化」時代的今日，桃園青埔正是絕佳示範指標。

「林三淡」中的淡水被房地產業界稱為危險地雷區，不過由宏盛建設擔任顧問，宏泰集團旗下凱越建設和甲山林機構聯合開發的淡海灣區新案「天藝」，甫公開即賣出5成。據悉，甲山林機構重壓淡海地區，近年將陸續完成1萬多戶住宅，若加上宏盛建設，將達2~3萬戶。

甲山林機構董事長祝文宇表示：「北市高房價，淡水地區移入人口將增多，剛開始會比較辛苦，但會愈賣愈快」。

「天藝」是淡海新市鎮新高價，祝文宇表示，總戶數400戶，目前已經賣掉近200戶，平均成交價是每坪36~37萬元，總價3~4000萬元，最高價是每坪賣出近50萬元，該戶加上車位的總價是6000萬元左右。

據了解，「天藝」有中資、港資、印度人和台北客購入，甚至也有仁愛路帝寶豪宅的住戶買下「天藝」6戶。

祝文宇表示，淡水地區是首購族群多的地方，但「天藝」基地6300坪，位置優越，所以傳承宏盛帝寶血統的建築基因，祝文宇透露，甲山林在淡海新市鎮一期還有2塊臨海的大面積土地，各是6000坪和近2萬坪，將規畫直升機停機坪和遊艇港口，吸引有錢人進駐，且從松山機場可直接搭直升機回家，因為有錢人是不會搭捷運的。

台中七期新市政中心一向是富豪的名牌聚落，也是台商購屋群聚的大本營，而倍受矚目由國際建築大師伊東豐雄設計的「台中國家歌劇院」，日前卸下圍籬，建築本體可望在今年底完工，台中市府爭取承辦本屆金馬獎盛會，市場預期將掀起一波豪宅補漲潮。

新市政中心第2季推案主要以秋紅谷廣場、國家歌劇院、夏綠地廣場與府會園道所串連的綠帶為主，各區公園綠地第一排指標個案如秋紅谷廣場旁的「寶輝秋紅谷」、府會園道旁的「寶璽天睿」、「市政富邦」還有夏綠地公園的大陸建設「寶格」最受矚目。

由於上述推案皆擁有絕佳的地段優勢，目前每坪開價均上看70萬起跳，尤其以大陸建設「寶格」高樓層開價據聞已破百萬，改寫中部豪宅房價新高。

富邦建設前年在國美館推出「天空樹」邀請日本知名大師伊東豐雄設計一炮而紅，今年「市政富邦」，也邀請美國白派建築大師理查麥爾設計，規畫150、160坪，每坪約在70∼80萬元。

台中知名建商寶輝建設從進入七期第一個個案就邀請日、美國際知名建築、設計團隊合作，去年推出的「寶輝秋紅谷」，總銷150億，也是邀請美國高層建築權威Johnson Fain規劃41樓高，打造全台中最高、最大面積「不著地空中會館」，各公設規劃也力邀國際知名飯店團隊合作，最近看好北部建商的良性競爭，近期再釋出20戶加入這一波銷售熱潮，目前每坪70∼80萬，規畫150、160坪，之前「精銳音悅廳」個案，也邀請設計半島酒店的BBG-M集團設計規畫。

另外已進場銷售的「國泰層峰」於市政北二路、惠中路口推出131坪雙併，規畫32F-B6，每坪63∼75萬，總銷45億，目前銷售4成；位於府會園道上的「寶璽天睿」推出160∼320坪，每坪開價75∼85萬；富邦建設插旗七期市政路上新案，案名為「市政富邦」，接待中心整修中。

新成屋部分惠來路、市政北六路上的「聚合發獨秀」100-220坪，每坪開價50∼80萬，主打國家歌劇院第一排；另一緊鄰歌劇院的「親家雲硯」目前已接近完工，每坪開價約在50∼70萬元，規畫坪數在70、80和110坪，接待會館位於台灣大道新光三越、大遠百之間。

2014年第一季國泰房地產指數顯示，台灣整體房市呈現「南熱北冷」的情況。而以往最晚反應房市景氣的台南市，可能成交價格的漲幅也達10.97%。但房產專家張欣民分析，如果連台南地區都喊漲，意味著房市已經來到了景氣末升段，而當台南的炒作接近尾聲，也代表房市的榮景即將告終。

根據今年國泰房地產Q1指數，台南市的可能成交價格來到了每坪15.41萬元，和去年第四季相較之下，漲幅達10.97%，代表在一個季度內，房價就漲了一成之多；而以年增率來看，台南市房價的上漲幅度更高達20.56%，十分驚人。 房產專家張欣民於《日光大道》節目中分析，以往台南都是全台6都中房市景氣最晚反應的地區。但從今年以來，北部投資客轉戰南部，台南一直有明顯補漲的態勢，根據市場的解讀，如果連台南的房價都已經開始上漲，代表景氣已經來到了高原期的末升段；而如果連台南的炒作也跟著結束，可能也預告著房市多頭即將告終。 張欣民也提醒，台南的容積獎勵移轉將在下個月底取消，所以最近建商正大量的搶建照，也可預期未來台南的房地產供給量將會大增。目前的榮景可能直只是表象，未來的發展相當值得擔心。

記者從國土部獲悉，日前，經中央編辦批復，國土部正式掛牌成立不動產登記局，標誌著統一的不動產登記機構正式組建，不動產登記“四統一”工作（登記機構、登記簿冊、登記依據和資訊平臺）邁出了堅實一步，為建立和實施不動產統一登記制度提供了有力的組織保障。

【政策背景】國土部：不動產登記的目的不是反腐和降低房價

國土部表示，目前有些媒體或網上解讀，認為實行不動產統一登記制度有利於防止腐敗，有利於降低房價，對房地產市場影響等。我想這些不是不動產統一登記的直接目的，不動產登記的客觀出發點也不是從反腐、抑制房價考慮，儘管客觀上可能多少有關聯。

【政策影響】全國2016年實施不動產登記 潘石屹預言房價下跌

去年，房地產商潘石屹曾經表示，如若實施不動產統一登記制度，房價馬上會跌。對此說法，中國房地產學會副會長、北大教授陳國強（微博）表示，“若實施房價不會馬上大跌”，他認為，即便把住宅資訊統計出來，不意味著房產資訊將會無條件向社會開放。

8日市場有消息表示，北京下發檔五環內不再出讓商業用地，在此利好刺激下，北京地產股早盤集體大漲，並帶領地產股全線拉升。截至當前，華遠地產（600743）、京投銀泰（600683）強勢漲停，萬通地產（600246）、北辰實業（601588）、大龍地產（600159）等北京的地產股集體發力飆升。

據悉，北京已下發檔：今後，五環內不再出讓商業用地。這是在習總書記親自點題下，京津冀一體化戰略重構北京城市功能的重大動作之一。

分析認為，北京商辦物業運營商將憑此檔大幅受益，尤其是在相關區域有土地儲備的企業受益最大。因此今日北京本地的地產股集體飆升，並成為拉動地產股反彈的主要動力。

5月8日，保利地產(7.19,0.000,0.00%)發佈4月份銷售情況簡報，公司實現簽約面積 66.61 萬平方米，同比減少 16.88%；實現簽約金額 83.26 億元，同比減少 11.77%。

　　2014 年 1-4 月，保利地產錄得簽約面積 284.32 萬平方米，同比減少 22.17%；實現簽約金額 363.98 億元，同比減少 9.45%。

　　同時，該公司公佈了報告期內專案獲取情況，通過招拍掛及合作方式共取得天津、洛陽及南昆山3個專案。其中，天津市西青區張家窩鎮晨曦路地塊用地面積約為122845平方米，規劃容積率面積約為184268平方米，成交總價為59530萬元。土地用途為住宅用地。公司目前擁有該項目50%權益。

　　洛陽市古城路 LYTD-2014-08地塊，用地面積約為65260平方米，規劃容積率面積約為267568平方米，成交總價約為47966萬元。土地用途為商住用地。項目擬引入合作方共同開發。

　　以合作方式取得保利南昆山LM-2008-11、441324-2010-000014專案，用地面積為153257平方米，規劃容積率面積約為237241平方米，成交總價約為6687萬元。土地用途為商住用地。保利目前擁有該專案51%權益。

萬科A（000002）5月8日晚間公告，2014年5月8日公司實施2013年度分紅派息方案，向全體股東每10股派發現金人民幣4.1元（含稅）。B股現金股息以公司2013年度股東大會決議日後第一個工作日（2014年3月31日）中國人民銀行公佈的人民幣兌換港幣的中間價（1港幣=0.7931人民幣）折合港幣兌付，即每10股派發股息約5.17港元。根據公司2013年第一次臨時股東大會有關授權，除息後現金選擇權現金對價調整為12.39港元/股。


此前於2013年5月16日公司實施2012年度分紅派息方案，向全體股東每10股派發現金人民幣1.8元（含稅）。B股現金股息以公司2012年度股東大會決議日後第一個工作日（2013年3月21日）中國人民銀行公佈的人民幣兌換港幣的中間價（1港幣=0.8081人民幣）折合港幣兌付，即每10股派發股息約2.23港元。根據公司2013年第一次臨時股東大會有關授權，除息後現金選擇權現金對價調整為12.91港元/股。

房地產信託的高風險性和房地產市場的高度敏感性， 房地產信託特別受到監管層及外界的關注

多個地區房地產量價齊跌，感受到市場寒意的信託公司已經減少房地產信託發行。

用益信託工作室統計的集合信託資料，2014 年一季度房地產信託發行規模833.06 億元，與2013 年一季度的610.81 億元相比，同比增長36.39%，而與去年四季度的 1206.25 億元相比，環比下降30.94%；從成立情況來看，今年一季度房地產信託成立規模為648.87 億元，與去年一季度的527.15 億元相比，同比增長23.09%；與去年四季度的897.16 億元相比，環比下降27.68%。

用益信託研究員帥國讓表示，房地產信託一直以來都是信託公司的主要業務，也是信託公司業務收入的重要來源，相 對收益較高，深受投資者的青睞。但由於房地產信託的高風險性和房地產市場的高度敏感性， 房地產信託特別受到監管層及外界的關注，針對房地產信業務的政策也更為集中和嚴厲。因此，房地產信託業務的發展起伏也較大。儘管如此，高額的利益使得信託公司不可能放棄這塊業務，與政策的博弈也一直貫穿整個過程，並將持續下去。

值得注意的是，單一信託規模明顯下滑。今年一季度新增規模813 億元，與去年四季度1111 億元最高水準相比，環比下降26.82。與去年一季度1002 億元相比，同比下滑18.86%。

研究員表示，在當前嚴控銀行貸款規模的背景下，一些可能為銀行提供規避調控監管大開方便之 門的管道，正引起監管部門的重視。信託貸款類理財產品將會是銀監會加強監管的重點，其中，銀信合作以及針對房地產企業的融資都在此列。基於此原因，使得單一資金房地產信託也出現了下降。

信託業協會最新公佈的資料，今年一季度房地產信託新增規模1462 億元，相比去年一季度的1532 億元，同比下降4.57%；相比去年四季度的2097 億元，環比回落30.28%。

不論是同比還是環比，今年一季度房地產信託新增規模均下滑。除此之外，房地產信託新增 規模占比也出現拐點，扭轉去年一直平穩上升的趨勢。一季度房地產信託新增規模占比為10.8%，與去年四季度13.6%相比，回落2.8 個百分點。

帥國讓表示，房地產信託新增規模及占比的回落，表明在信託業外部環境發展不確定性、利率市場化及“泛資產管理時代”不斷深入下，大資金對房地產信託的依賴程度有所減緩，地產行業進入了一定的調整期。


隨著前兩年狂飆猛進的房地產項目的陸續到期，房地產信託在2014 年再度迎來大規模集中還債的時候。預計房地產信託的風險也在2014 年時有顯露：開發商不能按期償還融資資金，從而選擇延期兌付、信託公司宣佈提起清盤房地產信託專案，甚至還有一些房地產信託計畫引入資產管理公司進行接盤，一時間，“保兌付”成為焦點話題。

根據用益信託工作室的統計資料，從2012 年開始，房地產信託到期規模迅速增加，進入兌付密集期。最新資料統計顯示，2014 年集合資金房地產信託預計到期總規模為1780.06億元，其中一季度368.48 億元、二季度439.15 億元、三季度444.61 億元、四季度527.82億元。由此可知2014 年四季度是房地產信託的兌付高峰期，預計伴隨著對住房的剛性需求，房地產信託違約風險時有發生，但發生系統性風險概率不大。

一線城市土地市場正面臨新一輪洗牌。近日，上海、北京兩個最主要的一線城市，不約而同地開始對土地市場進行“自上而下”的梳理，引發房地產業內乃至資本市場的高度關注。

北京：收緊主城區新增土地供給

昨日有消息稱，為配合北京市人口規模控制和產業結構調整，未來北京五環內將不再審批新增商業建設用地。同時，北京將對租房市場進行清理；提高水、電、交通等公共事業商品和服務的價格；並將低端產業引導至主城區之外。

該消息引發資本市場強烈反應，在北京擁有商業用地儲備較多的地產商京投銀泰、華遠地產開盤不久便封上漲停。隨後，北京市國土局規劃處回應，目前該局沒有出臺相關檔，也沒有收到相關資訊。

不過，記者從北京一些開發商處獲悉，土地政策作為北京整體產業結構調整的一環，確實正在醞釀系統性調整；但五環內叫停全部新增商業用地的供給，則系誤讀。比較確切的說法是，低端批發市場一類的商業用地項目，將不再新批。另外，五環內辦公類用地，也將受到嚴格限制。而中高端商業物業，作為社區開發的配套專案，在五環內仍可能有新增用地出現。

儘管北京沒有全面叫停市區商業用地，但總體來說，其收緊主城區新增土地供給的思路已非常明確。

今年全國兩會期間，北京即傳出消息，將嚴格控制人口增速，嚴控低端產業無序發展，研究與人口調控相適應的公共能源及服務分配機制。而上述官方表態，與土地政策調整的思路，方向一致。

北京一家房企的高管告訴上證報記者，通過將北京市動物園批發市場等幾個大型批發市場遷出北京，輸導出去的低端產業經營和消費人口將達數十萬。未來北京五環內將不再審批類似低端商業項目。

上海：創新體制盤活存量土地

與此同時，上海也在進行相應的政策調整。5月6日，上海市第六次規劃土地工作會議舉行，上海市委書記韓正對編制好上海新一輪城市總體規劃提出了要求，其中很重要的一點就是對上海未來土地資源規劃與管理方面的策略制定。據瞭解，上海未來土地利用原則是“五量調控”，即總量鎖定、增量遞減、存量優化、流量增效、品質提高。

具體來說，到2020年，上海規劃建設用地規模3226平方公里，這一目標將被作為“終極規模”予以鎖定。另外，全市新增建設用地年度計畫在2013年的基礎上逐年遞減，加大新增建設用地計畫與集中建設區外減量化規模的關聯力度，確保總量鎖定目標的實現。同時，通過存量低效建設用地盤活和城市更新，優化城鄉建設用地佈局和結構；適度降低工業用地比重。

中房信集團總裁丁祖昱介紹，該政策對2至3年後上海整體土地市場有至關重要的意義。他建議開發企業更應該關注一線城市的存量土地、工業用地，關注舊城改造和城中村改造。

根據記者統計，今年以來，上海連續發佈多個與盤活存量土地和工業用地有關的政策文件，其背景是中央提出的大型城市土地集約利用的總體思路。今年初，國土資源部有關領導表態，東部三大城市群（即京津冀、長三角、珠三角城市群）發展要以盤活土地存量為主，今後將逐步調減東部地區新增建設用地供應。


而上海市政府也坦言，“上海建設用地規模接近極限，土地供需矛盾突出，並存在建設用地佈局分散、結構不合理、用地效率不高等問題。”在此背景下，上海對土地政策進行調整顯得水到渠成。

對於房地產市場來說，一線城市商業類、辦公類新增建設用地減少是必然趨勢，存量土地尤其是工業用地市場，則將迎來一系列體制創新，比如工業用地補繳土地出讓金後轉性為商業用地；工業用地、集體土地原使用權人和產權人參與土地及專案經營；市場化主體將更多地與存量土地公用權人合作；以及土地使用年限縮短等。

多位房地產業內人士表示，京滬等一線城市土地政策的調整，將對房地產市場帶來較為深遠的影響，對此應保持密切關注。

生命人壽、安邦保險舉牌金地集團引發險資佈局養老地產的遐想。實際上，保險公司“搶食”養老地產已成為公開的“秘密”。粗略統計，目前各險企計畫投資養老地產的金額已超過2000億元。

“養老地產被看作是一場饕餮盛宴，蓋房子的、賣保險的、做護理的，還有外資，都在搞，良莠不齊。”一位對養老地產頗有研究的房地產業內人士笑言，“真正的養老地產不是蓋房子、賣保單這麼簡單，而是整合了醫療、護理、教育、社區管理等各類資源的立體服務，投資週期長、服務要求高，想賺錢得慢慢來，細火慢燉。”

業內人士認為，險企要下好養老地產這盤棋，需要邁過資金流動性管理、產品設計與運營以及跨界資源整合等多重門檻。

熱潮湧動 大小險企齊上陣


“今年我們一定完成長三角的佈局。”泰康人壽董事長陳東升表示，除上海外，江蘇、浙江亦被確定為佈局重點，已規劃在南京、蘇州、杭州、寧波等地獲取項目用地，因地制宜地建設泰康之家連鎖養老社區。

泰康人壽計畫未來5-8年在全國投資1000億元，建設15-20個養老社區，先期構建擁有超過5萬客戶的連鎖養老網路，長期達到20萬客戶規模。

不僅泰康人壽，大小險企都在加快佈局養老地產的步伐。“中國人壽準備在兩到三年完成重點區域、重點城市的養老、養生佈局，初步完成養老養生基地建設，逐步研究配套的保險產品，進一步推動主業業務發展。”中國人壽董事長楊明生表示。

合眾人壽高層亦透露，未來10年，合眾人壽計畫在全國打造26個大型養老社區，規模在1000億元左右，屆時可容納46萬老人養老。

一些中小規模保險公司也在積極拿地，期望享有先發優勢。比如，前海人壽3月末以4億元拿下深圳一塊養老設施用地，5月初又以近1.5億元拿下西安一塊商服用地。

險企對養老地產的熱衷源於市場前景廣闊。有券商研究報告認為，到2050年中國老年人消費需求將達到5萬億元，當前每年為老人提供的產品總價值不足1000億元。

而險企參與養老地產具有天然優勢。比如，壽險資金的久期長，對資產的流動性要求不高；以專案未來的居住權打包成保險產品，可解決資金回收期長問題。此外，保險公司有大量高端客戶，是養老地產專案天然的市場資源。

上述房地產業人士分析，泰康、合眾已有實際產品推出，率先取得先發優勢，其他險企要想搶佔先發優勢可遵循兩個路徑：一是複製泰康、合眾的模式，儘快完成拿地、產品開發、銷售推廣全過程，推出實際產品；一是與房地產企業聯姻，利用其土地資源、房產開發優勢。後者可通過與開發商合作，這適合於具有地產大股東背景的險企，集團內部資源整合難度大大小於不同行業企業之間的跨界合作，合眾人壽、前海人壽的大股東都有房地產背景。還有一條捷徑就是控股具有品牌影響力的房地產公司，比如近期市場熱炒的險資舉牌事件。“這樣的話，未來險資在土地市場的拿地、在資本層面對房地產公司的股權交易現象會增多。”

掣肘猶存 “開花結果”待深耕


儘管險資對養老地產的計畫投資額已超過2000億元，但實際投資額僅為零頭。保監會官員在去年年底的一次公開論壇上透露，截至去年10月末，保險公司投資養老地產的實際投資額僅為50億元。

梳理去年10月以來的投資動向，險資對養老地產的投入依然是計畫投資額高企，實際投資額增長不多。諸多業內人士稱，這是因為保險企業投資養老地產還處於探索階段。險資投資養老地產必須長期持有並運營，這對其資金管理能力、產品設計和管理能力提出了考驗。

陳東升認為，養老社區絕對不是暴利產業，是一個很低回報、很長週期的商業模式。他介紹，養老社區從拿地、建造到推向市場，大概是8到10年的週期，這個週期裡是不賺錢的。但未來產業成熟後，會給保險公司帶來長期、穩定的收益，但不是暴利，而類似於固定收益；平均下來，5.2%的收益是可以接受的。

目前，泰康、合眾的養老社區均有兩種銷售模式，即直接繳納月租和購買保險產品。泰康人壽相關負責人介紹，最低的門檻是年交20萬元，交10年，總保費200萬元，等到70歲入住社區時，帳戶上積累的保險資金用來支付社區服務費。

合眾則將目標客戶定位為中產階層。客戶通過購買“合眾優年生活實物養老保障計畫”，提前鎖定未來入住“合眾優年養老社區”的權利。最低的一種選擇是每年繳費2.9萬元，繳納10年，70歲入住，可居住10年。

“養老地產需要大量的資金投入，規模沒起來的話，投入高，而影響力弱。”在華泰保險集團副總經理楊平看來，險資投資養老地產最大的挑戰不是拿地、養老社區建設，而是後期一系列養老服務的提供和完善。

長江證券分析師劉俊同樣認為，相較于鋼筋混凝土的建設，專業醫護團隊的培育更加重要。“長期看護”和“專業照護”是切入養老市場的更好埠。第一步做基礎設施建設，第二步謀求與醫療護理行業的深入合作，軟硬兼施，保險機構才能真正分得養老市場的一杯羹。

泰康人壽相關負責人強調，泰康的養老社區強調“醫養結合”，計畫在養老社區配套老年康復醫院，在重點城市開設高端門診和健康管理中心，並與國內外知名大學、醫院、醫療研究機構等展開深度合作，提升泰康醫療體系整體水準和服務品質。

多管齊下 扶持力度需加強


“對參保人來講，養老產業發展解決的是服務的問題。”中國社會科學院世界社保研究中心主任鄭秉文（微博）分析，目前的居家養老、社區養老和機構養老三種養老方式都有問題亟待解決。對於機構養老，一定要鼓勵民間資本參與，加大市場化改革力度，製造和維護一個民間資本進入的良好與公平的市場環境。

業內人士認為，養老服務業和保險的結合才剛剛開始，當前是保險公司佈局養老地產的好時機，但盈利至少在5年之後。在此起步階段，應加大政策對險資投資養老地產的扶持力度。

按目前保監會政策，險資投資養老地產被限定在“只租不售”範圍。這給一些保險公司帶來了資金壓力。合眾人壽董事長戴皓認為，如果完全按照租賃模式，對於投資人來說投資大、收益低、週期長，很難調動社會資本投入的積極性。而消費者不喜歡租房，更偏好購買，居住在自己家裡。因此，養老社區應“可租可售”。

他還建議，對實物型養老保險計畫給予個人所得稅延遲繳稅的優惠政策，即參與實物型養老保險計畫的個人，其繳納的保險費在不超過個人收入一定比例的範圍內不繳納個人所得稅，而是在領取年金入住養老社區的時候再繳納個人所得稅。

泰康之家CEO劉挺軍認為，應明確補貼問題。區分是不是養老機構的核心點不應該放在是不是盈利上，而應該看是持有還是賣，如果是長期經營的，就應該享受補貼。他還建議，把補貼供方變為補貼需方，特別是應該在社保基金中拿出一塊來支付老年的病後康復和部分護理需求。


此外，養老地產發展還存在“九龍治水”現象。比如，不少保險公司做養老設施的地塊屬於商業用地，按要求需配備一定比例的車位，但老人們基本用不上。而行業標準缺失、專業人員短缺等現狀也亟需行業組織、標杆企業引導市場向標準化、規範化方向發展。

可喜的是，業界呼籲良久的將養老用地納入國有建設用地供應計畫已經實現。國土部4月底發佈《養老服務設施用地指導意見》，明確養老用地範圍、用途、年期以及供地方式等。這被業內解讀為從政策面上使得營利性養老機構有了估值定位，養老機構可以完成資產估值，實現資本流動。

但上述房地產業人士強調，目前險企儲備的養老地產專案大多在一線城市郊區和二三線城市，拿地困難會是他們進軍一線城市的一個門檻，而較高的收費標準也將考驗投保人的接受能力，政府可以從營業稅優惠、商業保險個稅遞延等方面予以支持。

近日，坊間多有房貸鬆動下調，銀行救市的傳言。不過，記者調查發現，廣州地區房屋貸款總體沒有出現鬆動，四大行中僅中國銀行房貸利率出現一定程度下調，但仍高於基準利率。而地方性銀行也未有房貸利率下調的現象。

僅中行利率出現下調

近期，房價再次成為媒體關注的焦點。與以往不同的是，房價這一次不是因為飆漲，而是因為可能的下跌而備受關注。同時，也有報導稱部分一線城市房貸出現鬆動。

記者調查發現，廣州地區房屋貸款總體上並未出現鬆動。廣州地區四大國有行中，僅中國銀行房貸利率出現一定程度下調，但仍高於基準利率。

中國銀行個貸部門工作人員向《每日經濟新聞》記者表示，房貸利率從這個星期開始有一定程度下調，“首套房首付3成，利率從原來的上浮10%調整為上浮5%，資料齊全兩個星期之內就可以放款”。

其他三家國有大行均表示房貸沒有放鬆，個別甚至強調越來越緊。建設銀行個貸工作人員表示，房貸“越來越緊了。”，首套房首付3成，利率上浮10%，二套首付7成，上浮15%。農業銀行個貸工作人員則表示“沒有放鬆。”，首套上浮5%，二套上浮10%，還要排隊，“不一定到什麼時候，有額度就放，沒額度就不放。”；工商銀行個貸工作人員表示“沒有放鬆。”，但利率要根據申請人的具體情況才能告知。

地方性銀行房貸政策基本保持不變，廣州銀行按揭部門工作人員表示，1月份由總行制定政策沿用至今沒有改變，首套房首付3成，利率上浮10%；二套房利率上浮15%。廣發銀行客戶經理表示，沒有放鬆，從去年8月份開始，一手房商業貸款業務就基本不做。

房貸業務利潤不高


伴隨近期部分城市 “救市”的消息，銀行下調房貸利率的消息開始出現。某股份行個人銀行部總經理告訴《每日經濟新聞》記者，房貸大趨勢不會鬆動。“即使有，也是個別的、區域性的。雖然按國家規定，銀行有下調房貸利率的空間，但下不下調房貸利率，主要是從盈利的角度考慮。房貸對銀行來說，本來就是利潤微薄的業務，有很多銀行選擇不做這個業務，普遍性的下調房貸利率不太可能。”

“對於一線城市，因為面對全球的購房需求，其價格會相對堅挺，銀行風險相對較低，銀行可能更加願意放鬆些，但受制於總行的指導政策和資金投放的額度，很難有大的改變。地方政府希望銀行能救市，但銀行天生的定位就不是幹 雪中送炭 的事情，讓他們去救市是有違經濟規律的。”盛富資本與協眾國際總裁黃立沖分析道。

上述股份行個人銀行部總經理向記者表示：“現在傳統銀行業受到互聯網金融的衝擊，成本大幅提高。用很高成本吸收存款，再用便宜的價格把它貸出去，這不符合正常的商業邏輯，銀行是不會主動救市的。”

雅居樂地產（3383）宣布，與麗陽機構（Tropicana Corporation Berhad），斥總代價約4.48億馬來西亞元（折合約10.7億港元），買入吉隆坡市中心Bukit Bintang地皮，預計建築面積為12.7萬平方米，樓面地價為每平方米6716元人民幣。雅居樂與麗陽各佔合營公司70%及30%權益。雅居樂在1月同樣透過合營公司形式，斥4.3億元買入吉隆坡近郊一幅4.1萬平方米的地皮，擬建成中高檔單位。

私人持85%地權恆地最受影響

政府為加快住宅供應，將加大收地力度建屋，私人持有85%的元朗南發展區，會改由政府主導作公營房屋發展。

大地主恆地（00012）最受影響，政府隨時要跟?地主席李兆基爭地。

據了解，規劃署最近已完成了元朗南發展區的建議發展大綱草圖，將於本月底展開第2階段公眾諮詢，諮詢為期2個月。

全區面積200公頃 7成荒地

元朗南發展研究範圍位於元朗市中心西南面，鄰近唐人新村、元朗公路及公庵路，具發展潛力的土地涉及約200公頃，面積約相等於208個香港大球場草地面積（香港大球場草地面積約0.962公頃），但其中有70%土地現時屬荒廢農地、露天貯物場、工場及倉庫。

由於政府在區內持有的官地只有約30公頃，佔發展區只有15%，其餘85%則屬私人土地，故政府在去年首階段公眾諮詢時，並無意大規模收地，傾向透過放寬發展密度及增建基建設施等途徑，增加區內的住宅供應。

不過，消息人士透露，由於現時覓地興建公屋的進度，仍與長策會提出未來10年20萬伙目標，仍有一段距離，故將來開拓的新發展區，亦會盡量提高公營房屋用地比例，但礙於元朗南棕地內的官地不多，而且大部分屬道路、排水道及山丘，可供發展的官地並不多，故有實際的收地建屋需要。

公私營房屋 比例6：4

消息人士續稱，元朗南發展將可以提供約1.57萬伙公營房屋，佔總單位供應達60%，比同區的洪水橋發展區擬議51%的公營房屋比例為高，而私人房屋則涉及約1.04萬伙，比例為40%，總單位供應達2.61萬伙，估計可以容納約7.8萬人口，首批人口可於2025年入伙。

據資料顯示，?地屬元朗南的大地主，本報在發展區內抽查發展，由?地或相關人士持有的土地最少達50幅，其中包括欖堤西路多幅用地，地盤面積共近61萬平方呎，現用作貯物及廢物回收工場等用途，有關用地由佳敏國際持有，公司董事包括關乃雄及馮潔儀，關乃雄是?地主席李兆基的妹夫。

大地主?地 持最少50幅

測量師學會房屋政策小組主席潘永祥指出，政府收地興建公營房屋，可確保基層市民的住屋獲得解決，比興建私人房屋較易爭取社會支持，同時亦有助減低遭司法覆核的風險，官司隨時拖慢發展1至3年時間。

受惠於新收購的置富嘉湖提供收入、整體物業組合租金增長強勁，以及已完成的資產增值措施帶來回報，置富產業（0778）昨公布今年首季業績，總收入為4.039億港元，按年上升34%。物業收入淨額為2.892億港元，按年增加32.7%，可供分派予基金單位持有人之收益為1.939億港元，按年增長26.5%。每基金單位盈利9.04仙，下跌5%，不派息。

物業組合出租率99.3%

置富產業董事洪明發於業績報告中指出，於今年3月31日，物業組合出租率為99.3%，租金為每平方呎33.9港元，報告期內的續租租金調升率達26.5%。物業營運開支為1.057億港元，按年增長37.8%，成本對收益比率維持於26.2%。

於報告期內，借貸成本總額（不包括手續費用）為5,420萬港元，按年增加65.6%，主要由於去年10月9日提取因收購置富嘉湖的銀行借貸，實際利率成本則由2.76%降至2.22%。資產負債比率及總槓桿比率於報告期末為32.9%。截至今年3月31日，置富產業信託貸款利息開支中的55%已透過訂立利率掉期及上限作出對沖。

於今年3月31日的流動負債淨額為21.457億港元，主要是由於提取2011年融資的循環信貸融資作為2012年收購麗城薈及和富薈的部分融資，及2012年融資將在未來12個月內到期。本報告期後，於今年4月15日提取一個新的5年期融資以全數償還2012年融資。在提取新貸款後，加權平均債務到期的期限延長至3年。

受電費及工資上漲等影響，若干成本將持續受壓，管理人將密切監控營運開支。管理人將繼續致力透過推行資產增值措施及有效的租賃和租戶重整策略，推動收益增長。

中渝置地(1224)公佈截至2014年4月末經審核之營運數據。期間，公司錄得之合約銷售金額約為4.97億元(人民幣，下同)，已售建築面積約 51,300 平方米，兩者跟去年同期比較分別下跌約22% 及31%。 公司1月至4月累計之合約銷售金額約為22億元， 而已售建築面積約25.9萬平方米，兩者跟去年同期比較分別下跌約27% 及25%。

入境處公布，內地旅客入境人數在黃金周(5月1日至3日)合共錄得38.77萬人次，較去年黃金周（4月29日至5月1日）39.44萬人次下跌1.7%，為自2003年推出自由行政策以來首次，其間零售表現失色。美聯旺舖預計，今年一線街舖租金料下跌5至8%，主要由於自由行旅客消費放緩，令商舖承租能力減退。高力國際亦指出，旅遊旺區空置舖位增加，顯示一線街舖租金已見頂。

該行統計數字顯示，代表奢侈品銷情的珠寶鐘錶業零售額，按年升幅自去年年中開始放緩，去年9月銷售額錄得約754億元，按年增幅只有5.6%。今年2月，奢侈品銷售額則錄得約960億元，按年及按月分別下跌0.49%及17.6%，表現未如理想。

打貪風減奢侈品消費

美聯旺舖執行董事盧展豪表示，過往內地五一黃金周，往往為本港零售業帶來莫大經濟效益，但近期受累於內地嚴厲打貪，部分內地人的購買力及送禮風氣已大不如前。他又指，去年內地將勞動節假期由過去7天縮短至3天，大大減少內地人外遊的日數。而在自由行政策下，內地旅客平日不乏來港消費的機會；加上近日兩地矛盾升級，或令訪港內地旅客人次輕微下調。

與此同時，近年商戶營運成本增加，但旅客量及其購買力未能追上，令零售業百上加斤。在各種因素影響下，料今季本港零售業銷情難有驚喜，預測今年5月零售業銷售額將按年增加7.9%，約有438億元進帳。零售市道持續疲弱，連帶商舖承租力減退，預期今年一線街舖租金跌幅為5%至8%不等，短線投資者宜時刻留意市況，抱審慎態度入市。

中原工商舖高級區域營業董事陳國坤則指，受近期零售放緩影響，近期舖位業主態度不及過去進取，令現時一線街舖舖租有回落跡象，但仍屬正常水平。他又說，不少街舖業主傾向租予具實力的品牌，以免租戶因經營困難而乏力續租。

太古城中心首季零售跌

事實上，從太古地產（1972）昨日公佈今年第一季營運數據來看，亦可了解本港零售業狀況。太古地產期內旗下3個商場表現各異，其中以Outlet(特賣場)為主，專吸自由行客之東薈城名店倉，零售額增長7.5%，較去年同期之22.1%增長大幅放緩。

至於太古廣場零售額按年持平；太古城中心零售額則倒跌5.6%，太地表示太古城中心購物商場正進行優化工程，其零售銷售額並沒有對因商舖暫停營業所流失的銷售額作調整。

根據新加坡《聯合早報》報導，新加坡陸路交通管理局為一個工程可行性研究工作進行招標，探討新隆高鐵項目新加坡這端的鐵路路線選項，以及從技術方面評估選項可行與否。

新加坡陸交局表示，研究工作將制訂新加坡端高鐵走廊的可能路線，和評估各項方案的技術可行性，包括大士西、裕廊東和市區三個可能的終點站一帶的交通連接性。

新加坡總理李顯龍日前率部長團訪問吉隆坡，與馬來西亞總理納吉布進行非正式會議後，宣布了更多新隆高鐵細節，並點名這三個地點為新加坡端終點站的可能選擇。

納吉布則說，新隆高鐵的吉隆坡終點站已確定建在大吉隆坡區的新街場。

李顯龍當時指出，大士西靠近新馬邊界，裕廊東則將在裕廊湖區的帶動下發展為本地主要的交通、經濟和金融區，而市區雖位置理想，但很難落實，因為成本高昂，須挖很長隧道，加上很難在市區找到足夠大的終點站發展地皮。

另外，李顯龍在接見亞洲多家傳媒機構的總編輯和負責人時，也提到了裕廊東選項，說這個地點「非常具有吸引力」。

新加坡陸交局說，受委托展開工程研究的顧問也需要考察高鐵項目對現有交通設施的影響，研究工作將在今年下半年開始，預計明年第一季完成。

新加坡和馬來西亞兩國領導人是在去年的非正式會議後，宣布同意啟動共同建造跨境高鐵計劃的。項目預計2020年竣工，有了高鐵係統，往來新加坡和吉隆坡單程只需90分鐘。

調查顯示，著名經濟學家愈來愈關注美國房地產復甦的疲軟，對這項經濟增長重要支柱的疑慮也在上升。《USA Today》針對 40 名頂尖經濟學家，於 5 月 2-6 日所做的調查中，對房地產的復甦，半數以上經濟學家較 1 年前更為悲觀。

美國聯準會主席葉倫 (Janet Yellen) 周三在國會上也表達，近期房地產市場放緩，需要密切觀察，降溫的時間可能比預期持續更長。

不過無論是葉倫或接受調查的經濟學家，都沒有預料到房市在 2011 年以來的觸底反彈。經濟學家認為，房產的轉向可能會是漸進的，擠壓 2014 年的經濟增長。

近幾個月來，無論房屋銷售或新屋開工數字都疲弱，經濟學家認為惡劣氣候只是一部分的原因。

葉倫在國會聯合經濟委員會作證時則提到，背負貸款的年輕人，依舊和父母同住，使住戶形成 (household formation) 變慢。她預期在勞工市場更健全之後，住戶形成會加快，但目前也很難評估，「新常態」會是如何。

人口普查局上周表示，到今年 3 月的前 12 個月，只有 42.3 萬新戶增加，相較之下，在 2002-2006 年，每年新戶增加約為 130 萬戶。

經濟學家也提到，過去 1 年來，房屋售價上揚，抵押貸款利率提高，而對房屋買家來說，貸款標準依然偏緊。

Action Economics 經濟學家 Michael Englund 認為，在 2008 年金融危機後，抵押貸款現在已很難取得。他表示，房市的崩跌及金融改革，很大程度上限制了銀行能借給信用良好的借款人較高的貸款金額，而這個標準並不像會馬上放鬆。

不過 PNC 金融服務集團經濟學家 Stuart Hoffman 認為，今年就會回升，主要是就業增長之後，會讓更多借款人符合取得貸款資格。

彭博報導，英國央行英格蘭銀行（BOE）今天維持利率在紀錄低點，決策者有意以尚未測試過的工具控制英國房市的飆漲。

總裁卡尼（Mark Carney）為首的貨幣政策委員會（MPC）投票決定基準利率保持0.5%不變，強化他對於MPC是對抗房市風險「最後一道防線」的看法。如此一來，BOE金融政策委員會（FPC）在設計不動產行動方案上將肩負更大的責任。房價以1年約10%的速度猛漲。

經濟合作暨發展組織（OECD）本週警告房市過熱的現象，BOE副總裁康里夫（Jon Cunliffe）表示，忽視房市動能「很危險」。官員指出，有關借貸成本的辯論圍繞在經濟內閒置產能多寡，致使投資人押注BOE明年才會調升基準利率。

倫敦高盛集團（Goldman Sachs Group Inc.）經濟師戴利（Kevin Daly）今天在彭博電視訪問中說：「我們認為未來幾個月的主要行動將落在FPC。我們的確認為，他們很可能於6月緊縮總體審慎政策。在其他條件都相同下，他們越收緊總體審慎政策，就越不需要收緊傳統的貨幣政策。」

MPC開會前數天，OECD表示房價「看漲，相對於租金與家庭收入，遠超過長期平均價格」。皇家特許測量師學會（RICS）今天在其每月房價報告表示，房價處於「堅挺上揚趨勢」，這項趨勢明年或許會持續下去。

另外，哈利法克斯銀行（Halifax）指出，英國房價在截至4月的3個月上升，房產持續供不應求。這家房貸銀行說：「房市需求繼續由步伐加快的經濟復甦支撐。」