台灣1.57％最低 掀海外投資熱

近年政府不斷釋出打房政策，租金投資報酬率低，導致國內投資環境不佳，不少高資產或手中有閒錢的投資者，轉往海外尋找投資標的物件，目前包括日本東京、澳洲等地區，皆為海外熱門購買地區，比較其36坪的住宅租金投資報酬率，日本以5.53％拔得頭籌。

據全球房地產指南（Global Property Guide）資料顯示，台灣人較喜愛購買的幾個國家中，日本租金投資報酬率最高達5.53％，其次則為紐西蘭5.44％、馬來西亞也有4.57％的報酬率。相較各國，台灣報酬率僅1.57％為各國最低，這也是讓國內投資者轉往海外投資的因素之一。

2020年奧運助房市
台灣房屋國際資產中心趨勢研究處分析師張漢超指出，目前詢問度較高的地區為馬來西亞、澳洲、新加坡等，其中馬來西亞預算以1000∼1500萬元的新大樓最多，報酬率約4∼8％；澳洲買房預算則在900∼1200萬元間，又以墨爾本的透天案最受歡迎。
此外，據21世紀不動產統計，日本東京住宅平均總價從2012年的975萬元，漲至1047萬元；澳洲墨爾本則從1377萬元漲至1404萬元，但是布里斯本則出現下跌趨勢，從1161萬元跌至1134萬元。

21世紀不動產董事長王福漲指出，布里斯本房價小幅下跌，是因2008年雷曼兄弟事件影響美國房市，對澳洲也造成影響，經濟因素讓民眾心理不安，2011∼2013年房價處於不穩定狀態。

至於投資熱門國日本，王福漲說，因2020年即將舉辦東京奧運，也刺激房市銷售，加上房產價格相對其他國家同等級城市便宜，因此外國人赴日投資增加，預計土地、大樓與別墅等產品，價格還會持續上漲。

找大牌仲介較可靠
雖然日本房產話題熱，但張漢超提醒，日本今年將消費稅從5％提高至8％，買方要做好置產評估，並做未來轉手的試算。久久國際集團顧問吳恩文則建議，民眾購買海外房產，應找大品牌房仲，售後服務較佳，自己也要先了解海外房產資訊及當地市場行情。
有投資國內房產經驗的陳太太說，「台灣投資環境不理想，希望投資海外不動產等增值，且東南亞距離台灣較近，也較能掌握當地市場狀況。」

1.6%低利 台壽險爭購日商辦
看好收益

海外住宅投資熱絡，也帶動商辦與店面類型的產品詢問度，最近不少壽險業者積極尋找海外整棟商辦大樓，像新光人壽正積極詢問東京商辦，國泰人壽則對倫敦、紐約有興趣，且詢價範圍在100∼150億元左右。

年底有6％漲幅
世邦魏理仕亞太區研究部主管金緯指出，目前台灣商辦投資報酬率僅2.2％，就算QE（Quantitative Easing，量化寬鬆）減碼退場，但日本房貸利率短期內僅約1.5∼1.6％低利，吸引國內投資者購買日本商辦，租金報酬率約3.5％，預估今年底前，商辦還有6％的漲幅空間。

拒殺價僅貸6成
此外，日本有間透天三角窗拉麵店產品，開價1.5億元，且有5∼6年租約，報酬率約4∼5％，國內投資人詢問度極高，若在台北市，此總價僅能買不到100坪的店面產品，且租金報酬率僅2∼2.2％。
第一太平戴維斯研究部資深經理丁玟甄提醒，要注意日本不動產不能殺價的文化，及貸款僅能貸6成左右等情況。
丁玟甄表示，壽險業的海外投資包括債券、股票等，不動產僅佔壽險業者投資項目的5∼10％，還有政策把關，不動產投資營運風險及績效穩定。

代銷賺差價 無法可管

台灣不動產長期租金報酬率偏低，投資客多偏好賺取價差，近年來因台灣打房造成海外投資房產熱絡，不少台灣房仲業者鎖定代銷海外房產的「居間業務」行為，但是《不動產經紀業管理條例》規範模糊，形成交易安全的大漏洞。

比行情價賣貴15％
國內《不動產經紀業管理條例》規定經紀業者對買賣雙方的服務費不得超過總價的6％，但房仲受海外賣方委託，就不受台灣法令規範，且由於海外賣方的服務費不透明化，收費超過6％的狀況很常見。

另外，對於房仲業者賺取價差、房屋瑕疵交易糾紛等，也沒有法規可以規範是否能透過營業保證基金求償，國內房仲業者銷售海外不動產，有著交易安全的問題。業者私下表示，的確出現國內業者賣海外房產賺價差，甚至賣給國人高於行情15％、超收買賣服務費等情形。

對此，內政部地政司副司長王靚琇指出，若仲介業者銷售海外不動產給國人，一樣受到台灣法規限制，買賣方服務費不得超過6％，且若是代銷海外建商的不動產，並無「居間業務」則不應收服務費，若發現有超收或多收服務費的狀況，則可要求加計利息及服務費加倍退還的處罰，並處以6∼30萬元不等的罰鍰。

應先討論收費方式
台北市不動產仲介經紀商業同業公會理事長黃鵬表示，若賣給本國人，還是得遵守國內規定，但是《不動產經紀業管理條例》對購買海外房產的規範模糊。他建議，若房仲提出服務費要求時，民眾可殺價或討論服務費的收費方式，且建議要透過大型仲介公司購買，不僅較有售後服務保障，若發生糾紛，也較容易找到申訴管道。

營建署「整合住宅補貼」辦法重新修訂，今年度便適用！若補貼期間遭認定資格不符須返還補貼金，民眾除了補貼金，不須再償還銀行利息，而判定資格不符的基準也從「月」改成「日」。國宅組科長林美桂表示，這次把名詞定義得更精確，以免因認知不同產生爭議。

以「日」為基準
政府每3年會查核通過申請的民眾是否仍符合條件，若失去資格，政府會自事實發生日起停止補助。假如民眾2012年1月15日資格不符，政府2013年發現，會要求民眾自2012年1月15日起，返還補貼金額，但自資格不符的「事實發生日」至「返還日」間，補貼金不須計息。

過去住宅補貼辦法對申請資格定義不夠明確，曾有民眾提出申請後，購買第2屋或結婚，資格便不符條件。但因條文原訂以「提出申請日所具備的條件」為審查依據，民眾便以此力爭。營建署此次修訂為審查期間若發生資格不符或有異動導致不符的情形，可駁回該申請案。

此外，為配合內政部戶籍及地籍謄本減量政策，戶籍謄本可用國民身分證正反面影本取代，建物登記謄本則改為建物權狀影本或建築改良物買賣所有權移轉契約影本，簡化申請文件。

以往曾發生家暴或性侵犯施暴人利用家中有受害者，申請住宅補貼時爭取加分，為讓申請過程更公平，營建署修法後，未來審核申請人條件時，若申請人為弱勢家庭，仍會予以加分，但發生家暴施暴者以家中有被施暴成員作為加分條件，已增訂家暴、性侵害施暴人不得主張家中有受害者來加分。

民：多加宣導
林美桂表示，「自建自購住宅貸款利息及租金補貼辦法」修正草案現正預告修正，預計6月可發布並生效，今年7月的「整合住宅補貼」便適用。不過54歲的民眾Emily Hsu表示，政府辦住宅補貼、修訂讓內容更嚴謹都是好事，但宣導不夠，民眾很難知道這些訊息。

住宅補貼辦法修訂重點
★戶籍及地籍謄本減量
檢附文件若需戶籍謄本，可改為家庭成員身分證正反面影本。建物登記謄本則改為建物權狀影本或建築改良物買賣所有權移轉契約影本
★若補貼期間資格不符，自事實發生之日起追繳補貼金
政府將「自事實發生月分起停止補貼」，修訂為「事實發生之日」，當月事實發生日前的日子仍可按比例取得補貼金
★追繳的補貼金不計息
「事實發生日」至「返還日」期間的補貼金不計算利息。民眾返還補貼金時，也可依經濟狀況採分期付款繳還
資料來源：內政部營建署、《蘋果》採訪整理

為加速處理土地資產，刺激高鐵各站區開發，交通部高鐵局計畫於5月底、6月初辦理桃園、台中、台南等三站商業區和住宅區土地標售，規劃標售總面積達1萬5,512坪。

高鐵局官員表示，高鐵運量連年成長，各站人潮明顯增加，有利於吸引廠商投資開發高鐵站區內的商業區和住宅區土地，現固定每年辦理兩次土地標售作業，上半年選定桃園、台中、台南等三站，目前正進行估價。

官員說，因商業區土地價值較高，且隨著高鐵營運量連年增加與站區發展，未來增值潛力極大，所以大面積的商業區土地僅採設定地上權方式供廠商開發，不做標售。這次將公告標售的商業區都是面積較小、較難吸引廠商承租開發的土地。

據高鐵局規劃，桃園站區標售土地面積計有2,807坪，其中商業區面積僅100餘坪，其餘都是住宅區；台中車站標售總面積則為9,377坪，其中商業區土地也僅181坪，且位置在靠近台鐵的省道旁；至於台南站標售面積有3,327坪，全部都是住宅區土地。

高鐵新竹站商辦 壽險業想標

台灣高鐵公司有意暫停站區開發，但交通部高鐵局加快處理站區房地產，5月底將標售高鐵新竹車站特定區聯合開發大樓「置地廣場社區」共2,000坪分回戶，做為企業的辦公處所，竹科、新竹當地廠商和壽險業者已向高鐵局表達參與標售。

高鐵局官員表示，近期將釋出的「置地廣場社區」辦公大樓，為高鐵局與業者唯一合作的聯合開發大樓，該大樓位於高鐵新竹站前第一排，由新竹當地廠商暐順營造興建，為全新大樓，全棟共約3,000坪，為區內少見大坪數規劃辦公大樓。

官員指出，該大樓高鐵局分回四至14層，面積共約2,000坪，適合高科技廠商及金融、經貿服務等業者進駐設點，今年3月底舉辦標售說明會時，已有壽險業、竹科廠商和當地業者表達將參與標售意願。

國內房價居高不下，而地上權土地開發可以用較低的成本，興建高品質的住宅，滿足購屋者對自用住宅的需求，前景頗受矚目。

目前國揚集團以總價8.78億元，取得位於高雄市中心廣西路國產署3,400餘坪的地上權標案，將在半年內推出500戶住宅，總銷45億元，每坪約17萬元，等於市價打七折，基本款每戶總價不到500萬元，引起市場注目。

國揚建設總經理彭紹齡說，雖然地上權房屋包括建商以及購屋者都有一些疑慮存在，但是只要突破傳統觀念束縛，正視地上權建地開發的價值，相信可以為房地產市場開創出一片新天地，也可以適當化解房價偏高的問題。

巴巴集團董事長黃炯輝則表示，他個人完全不認同地上權建案開發，因此房子愈住愈不值錢，加上後續住戶所繳納的地價稅愈來愈高，「台灣不適合地上權建案」。

彭紹齡指出，目前全國各都會區地價與房子都貴，尤其漂亮的土地不多，卻吸引很多建商爭取，導致土地價格更是驚人，從這點看，地上權的房屋只要有足夠的價差，應是購屋者另類的聰明選項。

以國揚建設最近標下高雄最大地上權建地為例，其中主要策略內涵，在於國有財產署將使用年限由50年延長到70年，並且可分割過戶，銀行可確認產權，為購屋者解決貸款問題，問題就去化了一大半。

建商取得地上權土地，因為價格便宜，可回饋到售價，讓購屋者買到便宜房子，過去大家習慣住公寓，40年後就破舊不堪，若要都更重建，整合不易改建相當困難，可轉換思考，何必一定非有土地產權不可。

彭紹齡表示，市場普遍疑慮，地上權房子殘值最終歸零，代表房子愈來愈不值錢，怎麼說服購屋者。但換個角度看，房子使用年限70年了，代表已經可以住到第二至三代，屆時房子本身已經不值錢，差別在於如何看待土地價值的問題。

以高雄廣西路地上權標案為例，國揚打算推出每坪17萬元的房子，與一旁的建案每坪價差就有10萬元，最基本款的二房規劃25坪，就可省下250萬元，這筆錢放銀行，複利計算70年後連本帶利，已經足夠買一棟新房，應該很划算。

尤其想像70年屋齡的房子是什麼樣子，就算被收回，整體利益還是值得。

彭紹齡說，購屋者對地上權房子還是要有一些基本認識，例如每年要再交公告地價3.5%的租金，但是不必繳交地價稅。

以國揚廣西路地上權案為例，25坪的房子一年要交8,700元，乍看之下會比地價稅高出6,000元，不過當下可以最低成本住在市中心區，經濟實惠好用。

彭紹齡表示，最近政府打房，影響短期房價的走勢，不過很多人期待房子跌價，結果一等再等，最後房價還是一直漲上來，因此建議購屋者，如果走到建案基地，或走進房子裡面，覺得很舒服、很投緣的感覺，那就對了，尤其自住需求的，更可大膽進場，為自己圓一個成家的美夢。

商辦掀投資戰 月租1坪喊2千

比百貨商圈、比豪宅聚落、更比人潮吸力，信義計劃區與大直是北市明星重劃區，各具特色，前者有台北101坐鎮，成A級商辦指標區，後者有全台最大飯店開發案「宜華國際觀光旅館」年底完工，加上興富發總銷250億元「台北時代廣場」預售案，吸引傳產富豪、科技新貴與外資買盤關注。

信義計劃區集捷運、行政中心台北市政府、新光三越、Bellavita精品百貨，與皇翔御琚、太子信義、信義之星等豪宅，加上台北101、遠雄金融中心等A級商辦，5大元素奠定台北曼哈頓CBD（Central Business District，中心商業區)地位。但信義區腹地漸飽和，熱錢急覓下一處投資標的，大直題材多，捷運可達松山機場，成建商、投資人眼中處女地。

潛銷已賣出近5成
最受矚目當屬興富發建設大直「台北時代廣場」商辦案，採預售模式，基地面積達3250坪，規劃2棟地上10樓、地下4樓商辦大樓，1、2樓商場，3樓以上為辦公空間，頂樓設計sky lounge與游泳池，單坪開價140萬元，預計2015年7月完工。

負責代銷的甲山林廣告總經理張境在表示，相較豪宅價格，大直商辦可投資收租未來又具補漲空間，成為企業界看好的置產標的。「台北時代廣場」專案經理蘇同福稱，大直是北市指標豪宅聚落，不少董事長級住戶希望辦公室就在住家旁，潛銷期已去化近5成。

飯店開發案將完工
除商辦外，外界關注的宜華國際觀光旅館開發案年底將開幕，基地達7600坪，集飯店、會展、主題商場及餐廳，是國內最大會展飯店，具承作亞太經合會（APEC)等大型國際會議條件，由西華飯店董事長劉文治一手催生，已進入招兵買馬階段。

宜華開發案另有飯店式住宅，由西華飯店與富邦建設以8：2合資興建，富邦負責銷售。住商不動產大直樂群加盟店就接到2戶委售案，每坪開價175~210萬元，副店長吳礎辰表示：「這是特殊物件，企業者都透過祕書詢問，不願透露身分。」

長虹建設另在捷運劍南站旁推出總銷百億「新時代廣場」，正與誠品洽談進駐，已進入招商階段，採只租不售。長虹副總李耀民透露：「朝旗艦店方向發展，希望能與品牌互相拉抬，單坪月租金開價2000元。」全球資產管理顧問發展部專案經理王維宏認為，大直現有商場仍以大賣場為主，與信義計劃區精品百貨仍有區隔，「A辦租賃或買賣價格約是信義區8折價。」

新北市目前僅在永和區有社會住宅，由老舊警眷宿舍改建，共十一戶，每月租金七千五百元至一萬元，約是周邊租金市價的七折。

新北市長朱立倫曾宣示，新北市的社會住宅選址以二、三年捷運通車、且「步行就可到達」之處，及機關宿舍改建的共構空間或新開發地區為主，租金讓年輕人負擔得起。

第二處社會住宅還在蓋，採ＢＯＴ模式，選定中和、三重，由建商出資興建一千五百多戶，其中三成戶數供建商租售地上使用權，其餘出租。市府表示，針對弱勢族群出租社會住宅有三百三十六戶，會再提供租金優惠和補貼，壓低到市價六四折出租。

對外界質疑ＢＯＴ模式是否可行，市府城鄉局表示，若由市府編列預算興建，財政負擔過大；ＢＯＴ可在不增加市府財政負擔下，增加社會住宅數量。

城鄉局說，提供三成戶數讓業者租售地上權，建商可合理獲益，而所有權仍屬市府；市府並建立相關監督管理機制，建商營運過程中有超額利潤，也需按比例繳回市府，絕非建商全拿。

此外，新北市也透過派出所重建、公有宿舍改建、市有土地自建、國有土地合作開發等方式，五年內將投入廿六億元，達到全市六千三百三十六戶社會住宅目標。

財政部長張盛和說，雙北房市已經下修約5%，真的嗎？房仲說，真正的精華地段，跌幅還不明顯，但如果真的要進場掃貨，手握資金的購屋族，包括台北市的萬華、內湖區，以及新北市的淡水區，都可以開始考慮，因為這些地段不是漲過頭，就是釋出量過多，已經出現跌幅。

這棟23樓的豪宅幾年前交屋時曾經是萬華的指標型建案，房價最高時曾經攀上一坪65萬的高峰，不過最近有屋主開價已經低於60萬。外觀氣派宏偉一樓的花園造景更是居民休閒的好去處，這樣的物件說是豪宅一點也不為過，但仔細瞧，它位在附近都是老舊建物的萬華區，碰上房市低潮就是沒市中心抗跌。捷運通車內湖房價一飛沖天，不過內湖也成為房仲眼中下一個房價可能面臨下修的精華區域。沿著內湖線往後走，兩邊的新建案一個接一個都還在加緊趕工，碰上周休假日，路邊的臨時工拿著大大的看板要招攬看屋客的關愛眼神，只是政府打房動作一波波，除了均價已經從一坪44萬降到40萬的萬華區之外，內湖房價也下修了約5%，更慘的是新北市的淡水一坪26萬的行情，現在房仲業者徐佳馨：「如果這個區推的案量相對比較大，那重大建設又沒有像建商宣稱的這麼快的到位，在這種情形之下，它會比較容易成為被倒貨的區域。」

理由很簡單，財政部打房，雖然市中心抗跌站得住腳步，但邊陲區本來就容易中招，立刻反映市場，而像內湖這樣漲到超過市場行情的區域同樣撐不住，最近看屋的人也少了，大家都想停下來再看看，房仲說接下來下半年的房市只會越來越冷，想看屋搶便宜，買屋客趁機出手，有機會賺到好康。

區域介紹：內湖區的美國在台協會周邊，早期以日湖百貨為商業重心，延伸至成功路三段至四段，生活採買及休閒娛樂便利。日湖百貨改建為豪宅「雙湖匯」，加上AIT完工後，近500位職員入駐，預期內湖星雲街、金湖路一帶，高質感社區林立，居住品質幽靜，將成為「小天母」。

看好理由：享有高規格維安的AIT內湖新館，是外國第一座在台灣興建的代表處，造價近63億元，加上鄰近台北市政府警察局內湖分局，將有機會成為治安最好的住宅區之一。

區域現況：區內購屋族大部分是企業主或外國人士，大多數長期持有物件，其中企業主偏好出入單純、隱密性高的建案，如「文心AIT」、「昇陽之道」、「輝煌世紀」、「文心吟釀等」、「基泰御峰」等；外國人士則選擇有私人游泳池的物件。許多指標性建案門禁森嚴，目前鄰近AIT的新成屋電梯大樓成交均價已站上每坪百萬元，每坪約90萬至100萬元，近三年漲幅近三成，指標建案「文心AIT」高樓層實價登錄每坪134萬元，為內湖最高價建案。

在台北市要買「公園第一排」的房子，恐怕預算得多一些，不過台北市政府以實價登錄來告訴你，這個說法不一定是事實，因為像是內湖區的大湖公園碧湖公園、南港區的南港公園、士林區的芝山公園，反而是愈靠近公園愈便宜，甚至有的第一排的價格，反而比第二排的價格便宜三成左右。

湖光山色新鮮空氣，能有一棟房子在公園邊有多好，但注意囉公園第一排沒這麼難親近，北市地政局發出新聞稿，把公園廣場分三圈，第一圈正對公園，第二圈離300公尺，第三圈離公園300~500公尺，其中包括內湖區的大湖公園、碧湖公園、南港區的南港公園、士林區的芝山公園，房價竟然第一圈的更便宜。房仲施先生：「芝山公園來說，它是因為它的地勢比較高，那相對你在公園第一排卻看不到它的景觀，那這種就是公園的效果也沒有那麼好。」以地勢高看不到美景的芝山公園來看，第一圈房價平均落在每坪58.8萬，300公尺左右的第二圈價差來到63萬，第三圈更貴，價差來到66.7萬，那其他三處呢？房仲施先生：「大湖公園旁邊的房子都是很早已經就建好，再加上它旁邊有大量的國宅，那國宅它的平均單價成交平均單價就比一般房子來的低一些。」好地方早就被佔據的大型公園周邊，讓包括南港公園、大湖公園、碧湖公園附近都是2 30年的老房子，讓這三處

公園第一圈價格遠輸二三圈價格，其中又屬南港公園差了27%差最大，但噪音也是其中之一。
離車道近加上又有運動設施，讓碧湖公園假日下午最高分貝飆到近90，但遠離公園後分貝降到60左右，以適合睡眠20~40分貝，遠離公園恐怕也是好選擇，房仲也強調，有湖的公園也比較容易潮濕，不過像是大安森林公園，士林官邸，第一圈還是高不可攀，民眾買房還是要多比較。

捷運宅」幾乎已成為現代人購屋時的必要條件之一。預計2016年通車、串連新北市重劃地段的捷運環狀線沿線站點，近1年來有3.1-25.4%的漲幅，其中又以新埔民生站挾生活機能的優勢漲幅最高。

有巢氏板橋文化加盟店楊森鈞店長指出，新埔民生站的地點位於板橋文化路、民生路口北側，鄰近板南線新埔站，距離10分鐘，也算是具有雙捷運站的優勢，由於新埔地區生活機能成熟，附近有新埔市場、四維公園綠地，以及多路線公車、商家林立，區域詢問度佳，目前房價平均為每坪61.75萬元，近1年上漲了25.4%。

另一個挾雙捷運交會優勢的頭前庄站，則吸引不少大型品牌悄悄進駐，包括優衣庫(UNIQLO)、宜家家具(IKEA)旗艦店都已進駐，同時帶動周邊生活機能提升，再加上雙北捷運沿線房價保值優勢，目前每坪均價41.75萬元，漲幅13.6%。

好房網總編輯吳光中表示，捷運環狀線第一階段串聯新莊、板橋、中和、新店等新北市房市精華區，將新北市西南的精華區段連成一線，市場指標效應高，尤其相較於台北市的高房價，房價對也較為親民，目前仍有「3字頭」房價。

在捷運環狀線沿線各站中 ，新北產業園區站、幸福站，以及中和地區的橋和站、秀朗橋站，目前每坪成交均價在34-39萬元之間，為環狀線房價相對較低的區域。其中，新北產業園區具備於機場線串聯優勢，未來兼具行李直掛通達國門的絕佳優勢，未來發展也備受市場關注。

永慶房屋秀山店店長謝興維表示，秀朗橋站近成功路跟景平路交叉口，區域內多軍事單位，因此住宅與商家相對少，周邊生活機能較差。雖有64快速道路連接，但交通機能偏低，區域內雖然有明星學區秀朗國小及秀山國小加持，但房價僅有近新店溪的河景住宅支撐，隨著捷運環狀線動工，周邊價格漲幅逐漸提高，不少民眾看好未來漲幅而搶進。

近來房市買氣較淡，惟北台灣仍有許多指標建案蓄勢待發，如新北市土城、汐止區以及基隆等地區，今年推案量皆達數百億元，3區合計推案量逾千億元，隨著520檔期來到，已開始釀醞推案，銷況如何備受外界關注。

台北市中心土地取得不易，近年建商不斷往外圍區獵地，不但近市中心、地價與房價又相對便宜，推案總受購屋者青睞。其中土城除了有華固、皇翔建設等知名建商插旗，據永慶房產集團統計，由大面積工業區變更為住宅區的大型開發案，包括大同、日月光、永豐餘等，總面積廣達4.2萬坪，使今年預售與新成屋推案規模有機會上看400億元。

其中皇翔建設土城中華路建案，預計今年第三季推出，基地達4300坪，距離捷運海山站550公尺，共規劃4棟建物，總銷逾百億元；住家和一般事務所規劃30~70坪、2~4房，適合各種需求的購屋族，為周邊指標建案。

皇翔華固 插旗土城
現場銷售人員表示，捷運板南線串聯土城、新板特區、台北車站、東區、信義計劃區、南港經貿園區，為台北捷運中最精華也最保值的路線，沿著板南線購屋絕對不會失敗，受到房價推擠效應影響，目前土城相對低價，未來增值潛力高，是購屋大眾首選。而大同土城板橋廠案擁有上萬坪的土地，即將規劃住宅推案，大同表示確定今年下半年推出，總銷估算當中，亦為下半年具話題的土城指標案。

汐止受到捷運民生汐止線、台鐵捷運化建設利多影響，今年許多建商搭上議題，即將推出大型建案。信義代銷事業部研展組經理楊國昌表示，據信義代銷統計，今年至少有250億元案量在汐止推出，已公開個案有「康郡」、「隱馥玉」、「新捷都」等，而「春田吉市」、「莊園哲人」、「敦美御林」、「忠孝大院」等指標案正醞釀下半年競推。

汐止房價 坐四望五
楊國昌分析，汐止擁有許多交通重大建設，相較新北市地區如板橋、新莊、新店等地區價格親民，近年不斷吸引建商購地，去年「潤泰明峰」於明峰街率先推出中大坪數產品試水溫後，市場反應佳，每坪價格近50萬元，為汐止房市注入強心針，加上今年「隱馥玉」、「新捷都」等案反應不錯，吸引建商紛紛在下半年推案，此波主力產品集中在新台五路、大同路等生活機能佳地段，價格上看5字頭，外圍區則有機會上看4字頭。

指標案「春田吉市」位汐止車站、國泰醫院汐止分院中間，交通、醫療資源完善，基地條件佳，目前正在申請建照當中，預計在今年第2季公開，總銷11億元，規劃20~41坪、2~3房，為樓高19樓建築，每戶總價約1000~2500萬元。

另外，位忠孝東路、茄苳路口的國揚建設「忠孝大院」，訴求邀請知名設計師金以容規劃，並有國揚關係企業漢來飯店等體系飯店管理進駐，總銷逾40億元，預計在今年第三季推出，基地達千坪以上，主力坪數25~40坪、2~3房，適合年輕族群與首購族，加上近汐止車站，已吸引不少南港與北市通勤族詢問。

遠雄麗寶 搶攻基隆
不只新北市，基隆市房價相對偏低，亦是許多通勤族的購屋天堂，過去房市長期受到忽略，近年重大建商紛紛前往獵地，如國揚、遠雄、麗寶、興富發等大型建商皆已插旗。

茂田智庫行銷襄理、「我泉山莊」主委李庠宏表示，目前基隆共有13家建商陸續預備在今明年推案，總推案量約300~400億元，讓基隆今年買氣增加3~4成，受到這波推案熱潮影響，指標建案「我泉山莊」已售已達95成，該案規劃40~110坪，目前主推95坪、挑高5.7米樓中樓，每坪開價20萬元左右，僅剩5戶可售。

已在預備推案的國揚「海闊天晴」預計6月公開，位基隆海科館特區，總銷達40億元，全區開發近2萬坪，擁有多元休閒設施，為全齡化社區，規劃27~45坪、2~3房，訴求低單價、低總價，市場推估總價500萬元左右即可晉升有殼族，吸引許多首購族詢問。
低總價宅 蔚為主流
「城上城」專案經理簡才富表示，「城上城」預計在第三季釋出保留戶，主推70坪以上豪宅和商業空間，總銷逾60億元。而基隆指標豪宅推手白天鵝建設和興富發旗下潤隆建設攜手合作即將推出2大指標案，其中「真愛花園城堡」預計6月公開，總銷40億元，採低密度開發，規劃25~45坪、2~4房，預計開2字頭價位，訴求豐富的休閒設施，擁超過1000坪的中庭花園、1500坪的生態農場、溫水游泳池等，強調全棟新古典外觀、歐式城堡建築。

而位德安路、總銷逾200億元建案，基地達4萬坪，為基隆近年數一數二大規模推案，目前正在規劃中，有機會於今年第4季登場。另外，國內龍頭建商遠雄建設去年進軍基隆，與國富開發面積達3778坪的合建案，亦持續醞釀基隆房市推案量，遠雄企業團公共事務室副總經理蔡宗易表示，該案目前仍在變更申請、設計開發中，總銷金額尚在估算中，由於基地就位於基隆車站旁，詢問度很高，未來亦將成為基隆指標建案。

台中市50年老屋，吸引300多人瘋搶！國產署中區分署釋出15筆房地，7日開標，其中有5筆是屋齡超過50年的房屋，底價8.7~10.1萬元，雖然沒有土地所有權、沒有設定地上權，但位於西區建國路，機能完整，吸引340封投標單，最高1戶標脫金額達820萬元，超出底價79倍。

中信房屋東區太平加盟店店長李俊輝表示，西區房屋普遍老舊，屋齡多達40年以上，中古公寓行情則約12~13萬元。這5筆房屋面積19~22坪，是鋼筋混凝土造的1~3樓公寓，因房屋已超過耐用年限，國產署訂底價時，是以其殘存價值來估價，故明顯低於行情。

後續利多帶動房價
5筆房屋中，以標號1、面積22坪的房屋最熱門，吸引108個標封，底價10萬1700元，以820萬500元標脫。其餘4筆標脫金額從76萬8899元到168萬9999元不等，超出底價7~17倍。

李俊輝分析，建國路之後會拓寬，台中車站周邊也有都更、鐵路高架化的話題，推測這些投標人應是出於投資考量，等待後續利多帶動房價。中區副分署長陸?寧也認為，這幾筆房屋的地點都不錯，投標人可能先取得房屋產權，日後也有籌碼與地主台中市政府協商土地利用方式。

看好台中烏日高鐵特區的投資潛力，擁有12塊土地、總坪數逾萬坪的寶佳機構，在旗下建商如櫻花、和築、和峻、興築等關係企業陸續推案帶動下，2年來，區域房價每坪開價從15萬元上漲到22萬元、房價至少上漲4成，預估逾萬坪土地、總推案戶數1,900戶，推案量衝破百億元。

寶佳機構近2年來已陸續在烏日高鐵特區，推出「富都心」、「櫻花一綻」、「世界都心」、「世紀都心」、「富都匯」、「富都灣」、「櫻花臻邸」、「櫻花家綻」等8個建案、逾千戶；每坪開價從「富都心」的15萬元，到了預計今年9月進場、採邊建邊售的第9個新案，產品規劃33至50坪，每坪開價已上漲到22至24萬元。

「富都灣」專案經理張日隆表示，產品規劃26至39坪、2至3房，每坪開價19至20萬元，總戶數328戶，預計今年6月底陸續交屋，目前銷售量逾8成，已購客戶以彰化地區最多，台中市西屯區、南屯區也不少。

張日隆表示，2年來，烏日高鐵特區購屋族群出現明顯變化，預售時期投資客約佔7成，自住客佔3成，且逾5成是烏日區域客源；新成屋之後，客群卻明顯翻轉、投資客僅剩約2成，來自台中市區的自住客源快速增加。

在寶佳機構炒熱烏日高鐵特區的房市之後，今年起，已經有「敬業雲起」、「Key House」等大樓新案進場，每坪開價27至28萬元；而富旺國際的「世界之翼」預計第3季進場，預估每坪開價約29至30萬元。

值得一提的是，距離烏日高鐵特區不遠的「允將禮湛」，因位於台中明道中學商圈，加上位於烏日區中山路第一排，產品規劃30至47坪、2至3房，每坪開價25至29萬元，目前銷售已達8成。

「允將禮湛」專案經理趙志傑，烏日舊市區生活機能佳，近年來推案量卻不多，該案已購客戶群，以公教人員、自營商、醫生居多，其中烏日在地客源佔5成、彰化佔3成，南屯區約佔2成。

科技文創熱，北中南軟體園區陸續成形，周邊住宅房市跟著看好。根據台灣房屋統計，全台軟體園區總面積20公頃，台北市南港軟體園區進駐率最高，周圍房價一年已經漲了25％，高雄軟體園區成立3年，區域房價從每坪8、9萬元漲到15、16萬元，漲幅近1倍，是最具潛力的「科技宅」。

至於台中軟體園區，目前園區土地已全部租出，商辦大樓最快在2016年底完工營運，如此一來，南港、高雄與台中三大軟體園區全數到位。 台灣房屋智庫經理江怡慧表示，軟體園區帶來大量的就業機會與商業行為，尤其從事科技業的人薪資較高、也較要求生活品質，軟體園區成形後，周圍房市跟著看俏，成為近來最具矚目的新興房市熱區。

台灣房屋統計北中南三大軟體園區周邊房價，南港軟體園區預售屋已站上百萬元，年漲幅逾25％，台中軟體園區房價最便宜，15年內的中古大樓每坪10萬至14萬元，鄰近的台中大里住宅均價每坪只有9.9萬元。 台灣房屋南港特許加盟店店長雷學誠表示，南港軟體園區面積8.2公頃，位於台北市南港區三重路台肥南港廠舊址附近，區域內有捷運板南線的南港軟體園區站，鄰近南港經貿重劃區，周邊多是新成屋，街廓整齊美麗。

他表示，南港軟體園區進駐率相當高，包括知名的Yahoo、HP（惠普）等外商公司及台灣本土中小科技公司，就業人口密集，10年內的中古屋去年每坪不到60萬元，現在每坪65萬至75萬元，漲幅達12％至25％，而園區街、經貿二路、三重路預售屋開價70萬元起跳，指標個案甚至飆破百萬元，例如「宏普鉑金苑」每坪已有100萬至110萬元的成交行情。

台中軟體園區主要發展產業為資訊服務、數位內容、雲端及華文電子商務等，江怡慧說，中軟園區緊鄰中興路，是大里區主要幹道，目前園區周邊1年內新成屋每坪17.3萬至18.8萬元，15年內中古屋不到14萬元，透天別墅約千萬元，未來廠商陸續進駐中軟，將有5千多個新就業機會，購屋需求激增，房市利多不斷。

近日，有消息稱，佛山放開樓市限購細則將於5月10日起在高明區試行。不過昨日，高明區多個開發商卻收到了一條來自高明區建築與房地產協會的短信，聲稱“試行放寬限購”一事暫緩。截至昨晚發稿時，有關部門對此暫未回應。若“暫緩放寬限購”被證實，則意味著這是繼2011年佛山首次鬆綁限購政策失敗後，再次遭遇“胎死腹中”。

網傳高明昨起限購鬆綁

此前網上有消息稱，佛山市政府擬在佛山五區調整限購政策，高明區從5月10日起先行試點，“調整限購政策”為高明區口頭傳達，不會發文，不會明文規定。

然而，就在昨日，高明區多個開發商收到了一條短信。短信內容如下：“高明各房地產開發商：2014年5月9日上午在本協會召開探討限購政策的事宜，現因客觀原因決定暫緩執行，希知照。[建築與房地產協會]。”

在此之前，記者從高明區荷城三洲百靈路某專案相關負責人處瞭解到，他們已經收到“高明試行放寬限購”消息，具體執行時間是2014年5月10日，其他細則還沒來得急細看。而記者昨日再向該負責人瞭解相關問題時，對方則表示已經收到“短信”，認為該政策已經暫緩執行，具體執行日期待定。

相關部門暫無任何反應

記者向高明區建築與房地產協會工作人員求證，截至發稿時電話不是無人接聽就是關機。記者向高明區住建局和佛山市住建局詢問，也沒得到任何回應。

早在2011年，佛山就曾“暫緩鬆綁限購”。2011年3月，佛山正式實施限購政策。當年10月，佛山下發了一則被外界解讀為“放鬆限購”的通知。然而公佈“限購鬆綁”消息後不到12小時，當晚11時24分，佛山市住建局官網稱決定暫緩執行限購鬆綁政策，限購鬆綁“胎死腹中”。而這次鬆綁限購暫緩資訊若被證實，意味著佛山限購鬆綁政策再次半道夭折。

世茂股份(8.77,-0.190,-2.12%)近日披露的一季報顯示，今年一季度公司實現銷售簽約面積28.1萬平方米，同比下降了17%。雖然銷售面積有所下降，但世茂股份今年一季度40.3億元的銷售額，比去年同期略增長了0.1%；與此同時，該公司的簽約單價達1.4 萬元/平方米，同比增長了21%。

　　而世茂股份的兄弟公司—世茂房地產的銷售業績也出現逆市增長。

　　據世茂房地產披露的資料顯示，今年一季度公司銷售額約117.9億元，合約銷售面積為96.28萬平方米。值得關注的是，3月份世茂房地產的銷售業績大幅上揚，當月的銷售額達到60.2億元，單月銷售額超過了前兩個月57.7億元的銷售額總和。

　　全國房地產商會理事李驍向本報記者指出，在銀行普遍收緊房屋按揭貸款的情況下，除了把好專案拿出來銷售，留足銀行信貸額度這一招是今年房企決勝的另一個關鍵所在。

　　在世茂房地產2013年年度業績會上，世茂集團董事局副主席、執行董事許世壇透露，為幫助購房者緩解按揭緊張的問題，世茂與四大行簽訂了預留300億元的按揭額度的戰略合作。

　　“今年的市場不樂觀，世茂保信貸，在某種程度上是保證銷售額一個重要基礎。誰能拿到更多的銀行信貸額，誰在銷售大戰中勝出的幾率就會更大。”李驍說。

　　分析人士指出，從世茂爭取更多信貸額，透露出這家福建企業今年在發展策略上的變化。世茂今年已悄然放緩擴張腳步，並對銷售給予更多關注。

　　許世壇此前在業績會上公開表示，今年用於土儲的支出可能會大幅減少。“我們去年花了300多億元買地，已經很多了。現在可供銷售的貨值有1350億元，只要做到60%就可以滿足800億元的年度銷售目標，這些貨值不需要再買任何土地。”許世壇說，世茂今年當然不可能不買地，然而公司將盡力爭取使全年可售貨值達到1500億元。

　　“我們今年會控制土地支出。”許世壇說。

　　5月6日，世茂集團董事局主席許榮茂現身福建省石獅。許榮茂此行是為世茂將參加2015年米蘭世博會中國企業聯合館而助陣。

　　在福建石獅，世茂集團正在開發一個大體量專案。公開資料顯示，石獅世茂摩天城占地面積達2000畝，其中“未來之城”的公寓、別墅等住宅項目體量高達300萬平方米。據瞭解，該項目總投資額將達200億元。

　　雖然石獅常住人口只有40萬，但做服裝、鞋、印染行業的私營業主不在少數。

　　在石獅投資200億元的背後，是世茂去年在晉江、石獅這兩個縣級市，獲得高達54.5億元的銷售額。

　　業內人士表示，雖然世茂去年業績不錯，然而後續能否有足夠的需求，誰也沒有底。有分析師認為，世茂通過參加米蘭世博會，在為石獅服飾進行產業升級的同時，也將進一步推動世茂在石獅專案的銷售和運轉，而石獅摩天城項目也將在晉江的產業提升中間接獲益。

　　自2013年10月至去年年底，石獅世茂摩天城銷售額已達31.7億元，其吸金能力可見一斑。“絕大多數是泉州、晉江和石獅本地的購房需求。”一位元銷售人員告訴記者。

樓市在不斷降溫，豪宅銷售也同樣遭遇“冰寒”。長三角多地的豪宅專案都開始明著暗著降價，儘管如此，降價同樣也很難走量。

昨天，上海中原發了許多圈客資訊，資訊中顯示，綠城盛世濱江的樓盤有大幅度的降價，比如，原本7.5萬/平方米的戶型降至6.5萬/平方米，原來單價7.5萬/平方米的戶型降到6萬/平方米，降幅高達1.5萬/平方米。

對此，中原的一位元銷售對記者表示，這次他們和綠城盛世濱江合作，一共推出了十套“特價房”，這個降幅是真的。

綠城盛世濱江的一位負責人透露，確實有此次活動，不過這個價格是他們打折前的價格，案場也一直都有促銷的活動，並未有鬆動。

一位內部人士透露：“中原的活動沒有出現大幅度的降價，是拿原來的報價做一個同比，這次確實是拿出了一些邊套戶型來做活動。”

儘管只有十套，不過還是可以看出，豪宅市場面臨著極度深寒的情況。

處於長三角的杭州市場同樣日子也不好過，比如中海禦道街一號，記者在透明售房網上看到，顯示有410套房源，至今一套都沒有銷售。

“可能是資料沒有掛上去，所以顯示的成交資料非常少。”一位業內人士稱，事實上，從去年年底開始，他們就已經在內推了，不過成果寥寥。

同樣的情況還出現在武林外灘，同樣在杭州市場處於高端豪宅系列，成交的均價超過5萬元/平方米，透明售房網的資訊顯示，一共有369套房源，現在只賣了8套。

“現在最難賣的就是豪宅，大家都不敢大面積地鬆動，只敢小範圍地偷偷摸摸打折。”在杭州的一位元外來開發商對記者稱，他們開發的一個專案也很難“走”，但又不敢明著打折，所以日子十分煎熬。

比如雅居樂，他們一直想試水高端系列，不過在今年同樣遭遇了滑鐵盧。

今年以來，雅居樂已在常州、成都、廣州、佛山等多個城市全線降價，個別項目甚至不惜虧本出貨。

以常州雅居樂星河灣合作的項目為例，按照官方資料，2013年11月~12月，該項目一期兩批共推出844套，剛開盤時只賣出了十幾套。

公開資料顯示，雅居樂星河灣專案開盤時，毛坯房均價在1.1萬~1.3萬元/平方米，精裝房在1.5萬~1.7萬元/平方米。三個月後，毛坯房均價為7500元/平方米，精裝房均價達到1.3萬元/平方米，價格大幅度跳水。

“今年最難賣的是大戶型，做豪宅更痛苦。”一些開發商稱，今年以來杭州樓市行情整體低迷，降價潮不斷，像九龍倉•君璽以37900元/平方米的起價低開，比周邊在售的樓盤足足低了10000多元/平方米，記者查到，238套可售房源，還有206套沒有賣掉。

根據克而瑞等多家機構的資料，雖然今年一季度全國多數城市的房地產銷售面積和銷售金額出現大幅度“雙降”，但是，眾多的房地產開發商並沒有因為銷售額和銷售面積的下滑，而減少在購買土地和專案開發上的資金支出。


許多品牌開發商都開始紛紛降價，以萬科為例，他們在杭州的項目也開始打折，這被許多業內人士視為是一個行業下滑的信號。

萬科一季度實現銷售面積415萬平方米，銷售金額為542.3億元，同比分別上升11.7%和24.2%。但同期，萬科僅實現營業收入94.97億元，同比下跌32.16%；15.3億元的淨利潤更是13年來首次出現同比下滑，降幅為5.23%，幾乎與行業整體降幅持平。

“不打折不行，我們幾乎就是看著對手在打折抄底的。”杭州的一家本土開發商對記者稱，比如，他們總價1200萬的房源，就是奔著對方1500萬的房子去抄底的，這個市場正處於“風雨飄搖”中。

聚焦高端住宅，併發力核心地段持有物業，央企方興地產（HK.00817）憑藉“綠金精品”和“雙輪驅動”戰略正在快速增長。

根據2013年報資料，受益于“綠金精品”的高端住宅項目，方興地產旗下項目的去化率平均達9成，毛利率高達44.4%，遠高於行業約30%的水準。

在“雙輪驅動”的戰略下，方興地產持有物業也穩健發展。2013年，整體租金收入約10億元，相比2012年，上升近13%。

據悉，今年方興地產將用150億元擴增土地儲備，是2013年預算的兩倍；預計銷售目標以約40%的合同銷售同比增長，超過大部分同業10%-20%的目標。

掘金綠金產品，毛利率高達44%

聚焦高端住宅，實行綠金產品戰略是方興地產取得高增長的關鍵。年報顯示，截至2013年12月31日，方興地產累計取得物業簽約與土地一級開發銷售成交金額共計209.94億元，較2012年157.93億元上升33%。其中，高端住宅專案——綠金產品，整體銷售收入上升25%，至136.1億元，佔據收入總額65%。

自2010年將綠色戰略定為企業主戰略後，“綠色科技、金茂品質”的“金茂”系列產品成為方興地產的重要軟實力。

有業內人士分析，“在房企紛紛轉型剛需的熱潮面前，方興地產保持了克制，項目始終聚焦高端，這也使得金茂府系列產品得到了更多市場認可，並在行業內重新定義高端與品質，極大增加了產品的附加值”。

這也使得方興地產取得很好的毛利。根據年報顯示，2013年方興地產實現毛利74.2億元，相比於2012年的58億，漲幅27.9%；毛利率由41.9%上升2.5個百分點至44.4%，遠高於行業31.04%平均水準。

在房地產行業，高毛利率與高周轉率往往不能共存，很多企業會以犧牲毛利率為代價，來換取快速周轉。

為了避免陷入這種情況，同時保證高毛利率和高周轉率，方興地產對專案開發和周轉有嚴格的時間控制：拿地10個月後要實現首期開盤，20個月後要歸還股東收入，並且要保證不能低於30%的毛利率。相比行業老大萬科奉行的“5986”原則，即是拿地5個月動工、9個月銷售、第一個月售出八成、產品必須六成是住宅，方興地產的10-20-30標準大有後來者居上的趨勢。

快速周轉使得方興地產的各項財務指標更加安全。年報顯示，截至2013年底，方興地產的現金資源共計117億元，同比上漲12.4%，處於現金充足狀態。加上對負債規模的克制，2013年方興地產資產淨負債率保持在41%的水準。

雙輪驅動提速，物業租賃穩增

除了在開發物業方面取得成績之外，方興地產去年持有物業發展也較為穩健。2013年寫字樓、商業完成預算。儘管整個酒店行業疲軟，但方興地產採取靈活策略，順利突圍。

根據年報顯示，方興地產2013年物業租賃板塊整體入帳銷售收入為10.1億元，上升近13%，租金收入主要來自於北京凱晨世貿中心和金茂大廈。此外，方興地產物業出租率及租金水準表現理想。

在酒店經營方面，2013年，方興地產之酒店板塊整體入帳銷售收入為20.6億港元，此板塊收入主要來自于上海金茂君悅大酒店、金茂三亞麗思卡爾頓酒店及北京金茂威斯汀大飯店。公司在全國共擁有七家酒店，分別位於北京、上海、三亞、深圳、南京等一線城市或5A級度假區的最黃金地段，總建築面積約44萬平方米，客房數目逾3000間。

儘管去年受政策及市場供應量的影響，中國酒店市場需求放緩，區域內競爭亦加劇。

海通國際研報稱，方興地產2013年酒店業務收入小幅增長3%達到港幣20.6億元，在酒店業整體慘澹的情況下，公司酒店部分這一業績實在難得。

京東旅遊圈提升區域屬性，平谷別墅成功卡位

京津冀一體化概念的升溫，使得北京平谷區打造“京東旅遊圈”的計畫有了更快的推進。

“平谷位於京津冀三省市交界地，是京津冀合作很重要的區域，這也給我們提供了很大的發展空間。”平谷區區長姜帆透露，在生態保護上北京、天津、河北三省市已經建立了合作機制，接下來將建設京東旅遊圈，整合三省市旅遊資源共同打造一個旅遊勝地。

據悉，被列為京津冀三省市區域旅遊合作重點的“2014京津冀旅遊一卡通”近日也全面發行，持一張卡即可在京津冀600餘家旅遊景區享受門票優惠價格。

“京東旅遊圈形成後，處在交界點的平谷區域將擁有北京、天津、河北三省市的遊客資源，同時也會吸引來自三地的置業人群彙聚於此，區域改善型需求或將迎來新一輪爆發。”上述業內人士表示，基於區域現有條件和發展情況，京東旅遊圈對平谷區域的拉升效應不容小覷，這從歷來旅遊資源對區域樓市帶來的一系列利好影響中可見一斑。

事實上，伴隨著京津冀一體化概念的升溫和京東旅遊圈的建設，一些嗅覺靈敏的置業者開始將目光投向當地樓市，而與區域屬性非常契合的生態別墅專案更是受到了超乎尋常的關注和青睞，平谷生態別墅這一細分市場正暗潮洶湧。

在今年“平谷桃花節”上提供贊助並建立服務站的首城匯景灣，作為據守馬坊鎮的第一生態大盤，其目前主推的130、150平方米的三居大戶型及330-350平方米的雙拼、聯排別墅產品，戶型設計方正、浪費面積少、佈局合理、時尚簡約，通體落地窗採用斷橋鋁合金雙層中空玻璃，有效阻隔了外界的干擾，項目周邊的多個公園更營造了舒適宜人的自然環境，這些恰恰迎合了目前區域市場需求，從而使得首城匯景灣在平谷生態別墅市場成功卡位。

資料顯示，2013年，首城匯景灣全年實現銷售額近10億，該樓盤能夠持續熱銷的主要原因是對市場需求的準確把脈以及產品的精准定位。據其前期市場調研，客戶置業平谷馬坡鎮的重要動機之一是充分認可當地的生態環境資源優勢。因此，專案在產品設計上特別注重產品與周邊優質環境資源的融合與利用，重點突出產品的健康性和舒適性。

萬通臺北2011項目收官，將打造半山國際社區

房企出海的一長串名單中，萬通不是投資最大的，但無疑是國際化最純粹的一個。


歷時3年，萬通出海的標誌性專案——萬通臺北2011已近收官。據瞭解，項目銷售率89.9%，4月已提交了使用執照申請書，明年初，客戶即將入住。最新的消息是，萬通臺北2011已與周邊半山匯、大景大院、天境360專案達成戰略合作，共同打造臺北半山國際社區，這將是臺灣地區第一個面向全球的國際化社區。

“萬通臺北2011”作為大陸企業投資臺灣的首個房地產項目，在具體操作上，採用了大陸、臺灣兩岸聯合，既發揮了大陸公司的行銷策劃能力，又結合了臺灣本地豐富的建造經驗和顧問能力。

馮侖曾表示，海外不動產市場因發展時期早、成熟度較高，對產品與服務的理念更為深入，只有在海外市場投入真金白銀，赤身肉搏，才能夠學到真功夫，而這樣的功底將是萬通地產決勝高端物業市場的最大底氣。

保險公司正伺機重籌押注養老產業。按照不動產投資占總資產10%的上限估算，險企能調動資金在數千億元。

然而，看上去很美的養老地產，盈利模式卻是霧裡看花。對於保險公司而言，費盡力氣拿到土地使用許可證只是第一步，接下來的運作才更考驗實力。

險企拿地衝動凸顯

“養老產業肯定是保險行業的發展方向。”前海人壽一位高管日前對證券時報記者表示，進軍養老地產是公司戰略。

就在4月下旬，前海人壽耗資4億元拿下了深圳寶安區一塊福利用地，向外界宣告進軍養老地產。隨後記者在西安國土資源局網站上查到，5月初前海人壽又以1.47億元在西安滻灞生態區拿下一塊商業服務用地。

對拿地充滿熱情的還有生命人壽。4月，生命人壽與前海人壽在同一場土地拍賣活動中遭遇，最後生命人壽和佳兆業聯合以54億元價格拿下了深圳大鵬下沙濱海生態旅遊度假區整體開發專案。

生命人壽在不動產投資領域頗為積極，“生命金融城”的專案在東莞、長春、襄陽等多地落地開花。有行業人士表示，生命人壽此次拿到的大鵬旅遊度假地塊，也是為佈局養老地產。

據瞭解，總部位於中部人口大省湖北的合眾人壽，也在全國積極洽地。據悉，該公司已在湖北、遼寧、安徽、廣西4地落實用地並開工建設養老社區，正在北京、濟南、鄭州等地辦理征地手續，海南、江西、福建、上海等10餘地的項目也在洽談之中。

早年就涉足養老社區的泰康人壽，計畫未來5?8年在全國投資1000億元，建設15?20個養老社區，中國人壽、新華保險也一直在物色地塊。

據保監會統計，2013年保險業總資產8.3萬億元，資金運用餘額為7.68萬億元。按照不動產投資占總資產10%的上限估算，險企能調用的資金在數千億元。

“不做（養老地產），肯定會錯過保險行業未來的發展方向；做（養老地產），又不符合公司對投資專案的要求。建一個養老社區動輒幾十億元，不是小決策，保險公司其實是進退兩難。”一位大型保險資產管理公司投資部人士對記者表示，他們密切關注養老地產動向，但是由於還沒有找到合適的切入口，目前隱忍未發。

盈利模式難確定

幾家涉足養老地產的保險公司對外公開的投資計畫已經超過1000億元，但是保險公司實際投入資金遠遠小於這個數字。

中國保監會保險資金運用監管部市場處處長賈飆去年年底在一次公開活動中表示，截至2013年10月末，8家保險機構投資養老地產的總計畫投資額是150億元，實際投資額是50億元，而保險總資產達到8.3萬億元，總的來說，險資投資養老地產僅僅處於探索階段。

保險公司不缺錢，更不缺衝動，缺的是經驗和方向。上述大型保險資產管理公司人士表示，根據相關規定，保險公司不能投資商業住宅，保險公司的不動產投資主要是自用物業、寫字樓出租以及一些商業地產的債權計畫，缺少地產開發經驗。對於養老社區的運營這一非常專業的領域，更需要時間來摸索和試驗。


“養老地產盈利模式仍是不明確的。”他說，如果建設單一功能的養老社區，由於險資的拿地成本和建設成本已經很高，很難盈利；如果建成綜合體的養老社區，回報會略高，但能達到5%的年化收益就是不錯的了。

恩歌源投資公司李德雄表示，拿到養老地塊的企業一般是在政府全程指導監管下完成建設。政府對養老地塊的醫護室、晾曬用地、綠化率等都做出了要求。他說，養老地產要想盈利，首先土地成本要低，其次硬體設施和軟體服務的要求都不能太高，目前這兩個條件都不理想。

如果險企拿到的是商業用地，則無法獲得稅收優惠以及床位補貼；如果拿到的是慈善用地，只能持有無法轉讓，便無法用銷售住宅的收入補貼養老社區投入成本。“養老地產投資的盈利水準還達不到我們對投資回報的要求。”上述保險資管人士表示。

經濟觀察網從相關統計部門處獲悉，過去兩個月，江浙滬三地商品房銷售回落明顯，低於全國17.3%的同比增速。其中江蘇、浙江同比下降5.3%、20.7%；上海同比增長2.9%，但增速同比回落34.5個百分點。

接近銀監系統人士向經濟觀察網透露，房地產相關貸款（含房地產貸款和房地產抵押貸款）在長三角地區占比較高，在江蘇、浙江、上海這一比率分別達到41%、44%、40%左右，相關風險亦不容忽視，“上海地區2月末房地產不良貸款餘額50億元，比年初增加3億元，不良貸款0.41％，比年初上升0.02個百分點，持續‘雙升’；2012年以來公開報導的出現違約風險的20款信託產品中，涉及江蘇轄內項目的有2款，均為房地產項目。”

一股份行副行長告訴經濟觀察網，房地產泡沫目前風險遠未得到充分釋放，可能成為是銀行不良最大的承壓點。

多位受訪人士亦持相類觀點，並認為一線城市商業地產的泡沫正慢慢遭受擠壓，二線城市的住房面臨的狀況亦不樂觀。”


地產行業顧問機構第一太平大衛斯中國的統計，上海A級寫字樓平均售價在3月時候是每平方米6萬人民幣，同比增長1.4%，相比2010年3月，同質資料位65%。

“去年開始，基本上銀行對房地產尤其是開發貸這塊的放款都非常謹慎了。我們現在是原則上是還在放，但做得非常小，而且放款速度拖得很慢。”一城商行對公業務客戶經理告訴經濟觀察網。

上海銀監局對在滬190多家銀行業金融機構的問卷調查顯示，認為“當前銀行業面臨的最突出的系統性風險隱患是房地產信貸風險”的比例上升最為明顯。此外江蘇、上海商業綜合體信貸項目增長較快，特別是上海商業地產存量面臨潛在過剩，存在信貸風險隱患。

海通證券的測算顯示，本月房地產信託到期量將迎來高峰，預計將超過1200億元。

與此同時，在房價上漲乏力和銷售不振的背景下，個別地產項目出現的困局更加牽動著市場和投資者的神經。

風險暴露

根據海通證券的測算，今年房地產信託到期量約為6335億元，其中全年到期的最高峰值出現在5月份，到期量在全年中占比達到20%左右。粗略估計，5月到期的房地產信託專案規模將超過1200億元。

動輒千億加之時點集中，兌付風險成為了業界關注焦點。用益信託分析認為，房地產信託產品能否到期兌付和房地產行業的宏觀調控有緊密的聯繫，也是房地產信託的風險特徵之一。“調控在一定程度上影響著開發商的財務狀況，在融資端，是銀行貸款難度加大，資本市場管道不暢等對資金鏈的考驗；在租售端，是房價下行，按揭貸款難度加大等對回款的考驗。”一位信託公司業務人士介紹說。

與此同時，也有觀點認為，就融資主體實力而言，在資金鏈緊繃的情況下，中小型開發商融資難度更大，其信託專案或更容易出現兌付風險。據海通證券此前的統計，從2012年8月到今年年初，我國至少有16個信託項目處於兌付壓力之中，其中涉事企業以規模不大的民營企業為主，10個項目為房地產專案。

就目前的情況來看，違約事件的屢屢發生將地產信託推至風口浪尖。以近期曝出的“中航信託•天啟182號青島高爾夫股權收益權集合資金信託計畫”為例，由於青島安都商貿未能如期償還信託資金，該信託計畫的抵押物資產近日遭遇拍賣，資產系青島舒斯貝爾建設發展有限公司（以下簡稱青島舒斯貝爾）58.77萬平方米的土地使用權。據瞭解，該計畫成立於2011年10月14日，募集資金總額3.5億元，信託資金用於受讓青島安都商貿合法所有的青島高爾夫43%股權的收益權，存續期為1.5年，儘管中航信託有權根據情況將信託期限調整為24個月，但顯然，該計畫早已到期。

前述信託人士認為個案風險的警示意義需要引起重視，畢竟依靠“剛兌”不是長久之計。據他介紹，這次“剛兌”的是通過將青島安都商貿、青島舒斯貝爾相關權益轉讓給了中國華融資產管理公司來完成的。其中，華融作為接盤者，繼續追討相關信託資金。

“無論是選擇其他接盤者，或者按照相關程式由信託公司自行處置抵質押物，都只是補償（處置）措施，而不是題中之義。”前述信託人士表示，“面對實際發生的風險，採取化解、處置、緩釋等，這是事後對策，需要考慮的是如何降低違約風險發生的可能性。”

在他看來，如果偶然的個案風險演變成經常性事件，信託公司將很難獨善其身，因此，面對房地產等高風險行業，必須加強風控，“對於房地產項目，我們重點加強了全程控制，從募集開始，監管團隊會把專案從頭帶到尾，不僅是分析財務狀況，還包括是否按照預期興建、回款等等，對於重大決策，公司有一票否決權，有風險就不能做，中間發現問題可以提前終止，只要賬上資金可以足額還款，項目就算結束了。”

起伏較大

根據中國建投投資研究院的統計，2013年信託行業發生了包括中信信託三峽全通項目和青島舒斯貝爾項目、中融信託青島凱悅中心項目、五礦信託榮騰商業地產項目等多個項目的兌付困難或者延遲兌付問題，出現延遲兌付問題的項目總共涉及金額200多億元。

儘管業界認為，個案違約風險觸發系統性風險的概率不大，但在中國信託業協會專家理事周小明看來，在經濟下行週期中，不排除個別管理能力弱、財務實力不強的信託公司因為單體信託項目風險事件（不管是出於“剛性兌付”策略選擇而承擔風險，還是出於不盡職管理而承擔賠償責任）發生公司危機甚至倒閉、破產的情形。如何防範不因個別公司的危機而波及行業發展的穩定，是信託業未來健康發展的一個重要課題。

用益信託工作室的集合信託資料顯示，今年一季度房地產信託發行規模833.06億元，與2013年一季度的610.81億元相比，同比增長36.39%，而與去年四季度的1206.25億元相比，環比下降30.94%；從成立情況來看，今年一季度房地產信託成立規模為648.87億元，與去年一季度的527.15億元相比，同比增長23.09%；與去年四季度的897.16億元相比，環比下降27.68%。


對此，用益信託研究員帥國讓認為，由於房地產信託的高風險性和房地產市場的高度敏感性，房地產信託特別受到監管層及外界的關注，針對房地產信託業務的政策也更為集中和嚴厲。因此，房地產信託業務的發展起伏也較大。

另一方面，由於房地產信託一直以來都是信託公司的主要業務，也是信託公司業務收入的重要來源，“一刀切”也並不實際。“房地產項目，現在還不能一概而論，要具體分析，例如一個房地產信託項目使用土地作抵押，抵押率沒有達到60%，並且開發商的資質不是很好，這樣風險就比較大，但對於一些項目風控措施比較好的，回款保證金和資金監管比較完善，還是可以介入的。”前述信託人士表示，“若從區外的角度，目前對於三四線城市的專案普遍比較謹慎。”

曾名列中國百強、在惠州大舉造鎮的廣東龍頭房企光耀地產集團，傳出因背負沉重利息壓力，造成多個建案無法交屋，可能走上破產一途；雖然光耀集團發出聲明駁斥破產說法，但中國房市專家表示，這不是第一例，且未來類似傳言將更多。

專家︰未來還有更多案例
根據二十一世紀經濟報導，光耀集團在金融機構的貸款餘額約二十七億元人民幣（以下同），未償還的民間借貸本息達二十億元，整體負債率約七十％到八十％，並非中國房產業界最高；但因被傳破產，相關合作方擔憂而抽離資金，導致集團營運陷入困境。

知情人士指出，光耀集團遭遇危機有多重原因，最根本的是借了民間高利貸，沉重利息吞噬了業績和獲利。
自二○一一年來，光耀集團大舉涉入民間借貸，借貸總額約二十億元，三年來光利息就還了二十億元，目前未償還的本金加利息仍達二十億元。

樓價高居不下，令本港市民望樓興嘆，也削弱了香港作為國際都會的競爭力。摩根大通指出，香港的當務之急是要確保所有類型住宅充足的供應，並讓樓價維持在可負擔水平。

已在港居住一年的摩根大通亞太區主席及首席執行官歐冠昇（Nicolas Aguzin）接受EJ Insight訪問時表示，從外地人角度出發，香港充滿魅力，「但若你跟別人說你要搬到香港居住，他們必定會警告你『樓價很貴，也很難找到單位』」。

倡珠三角建衞星社區

歐冠昇認為，香港應確保有足夠的住宅供應和穩定樓價。

摩根大通及美國著名智庫布魯金斯學會自2012年起展開了「全球城市行動」的研究計劃，比較全球各個主要城市的優勢和缺點。

布魯金斯全球高級研究員Greg Clark認為，高樓價、基建設施不足，以及來自管理外來人才和資金等方面的問題，都是香港正在面對的重大挑戰。他表示：「長遠而言，發展珠三角將為香港房屋問題提供解決方法。當地應建立一個由香港管治、生活水平與香港相若的衞星社區，以增加房屋供應。」

港穩佔全球競爭力六強

不過，Clark指出，不單止香港，紐約和倫敦等國際都會也正面對嚴峻的房屋問題。他指出，倫敦樓價升幅驚人，遠遠超出可負擔水平；供樓支出佔工資很大比例，不少人每天要浪費大量時間在上班路途。他表示，雖然高樓價問題為管治者帶來挑戰，但其實這並不代表城市的衰敗，反而是成功的象徵。

其實，香港在各種同類研究中，持續穩佔全球最具競爭力城市的六強之內。Clark說，香港的一國兩制只實施了十多年，領導者的角色和管治體制仍有待改進；但作為一個成功城市，香港目前所面對的問題實屬正常。

主業管理私人屋苑商場的置富產業信託（778），日前公布首季可供分派收益按年升26.5%，至1.94億元；受去年收購的置富嘉湖貢獻增加所帶動，期內總收入及物業收入淨額分別增長逾三成。

置富產業信託主席趙國雄接受訪問時表示，續租租金調升率錄得26.5%，達到近十年來最高水平。

至於上月置富嘉湖的德怡幼稚園續租風波，他強調，事件已告一段落，不擔心事件影響公司形象。

冀收購大屋苑商場

至今年3月底止，置富總收入4.04億元，增34%；物業收入淨額2.89億元，升32.7%。物業組合出租率達到99.3%，租金每平方呎33.9元。置富去年10月收購嘉湖銀座商場，該收購令公司借貸成本增至5420萬元，資產負債比率達32.9%。趙國雄表示，在新加坡上市的置富須符合當地條例規定負債比率35%的上限，故此未來再借貸作收購的機會不大，而新收購目標仍以大型屋苑商場為主。

租戶組合方面，銀行及地產商舖按租金計算仍佔公司租務約兩成，但趙國雄指出，本港地產市道欠佳未有令旗下地產代理舖湧現倒閉潮；亦未收到地產舖提出減租要求。他透露，地產舖續租率達約九成，而租金亦能維持；但承認樓價停滯、交易疏落，令包括去年訂立租約的地產舖新租戶將難以加租。

實際利率成本降至2.22%

公司在馬鞍山廣場的資產增值措施成效理想，副行政總裁趙宇透露，該措施的回報率高達近六成。今年將進行麗城薈翻新工程，資本開支預算8000萬至1億元，回報率目標15%；未來亦計劃投放1.5億至2億元，進行第一城商場翻新。另外，公司亦着手償還於2015年到期的貸款及循環信貸融資，趙國雄估計，集團於2014至2016年並無融資需要。由於去年提取因收購置富嘉湖的銀行借貸，公司實際利率成本由2.76%，降至2.22%。

二手買賣減少，連帶公屋交投亦回落，代理報告指出，上月二手公屋買賣合約登記共錄得42宗，按月減少16%，連跌兩個月，創近3個月的新低。其中以深水埗南昌邨單位，上月以269萬元成交價稱王。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，2014年4月份二手公屋買賣合約登記錄得42宗，總值7347.7萬元，較3月的50宗及8830.7萬元，分別下跌16.0%及16.8%，已連續兩個月出現下跌情況，登記數字及金額亦創三個月新低，反映公屋市道明顯放緩。

上月二手公屋買賣登記金額均在100萬元以上，當中有11宗買賣，金額達200萬元或以上，登記金額最高為深水埗南昌邨昌賢樓5樓，成交價269萬元，第二位為觀塘翠屏北邨翠榕樓28樓單位，成交價為260.4萬元；沙田?安邨?山樓22樓單位，則以253萬元位列第三；至於登記宗數最多的公屋包括黃大仙鳳德邨、鴨脷洲利東邨、將軍澳景林邨、黃大仙竹園北邨及大埔太和邨，各錄3至4宗買賣。

立法會就雙倍印花稅（Double Stamp Duty，DSD）「拉布」審議逾一年，港府為趕及今個立法年度內通過草案，有意釋出善意，將放寬計算換樓期限制，包括二手現樓將由臨約延遲到正式買賣合約起計算。換言之，市民有更多時間出售手上物業。

利市民換樓 刺激二手交投

政府在去年初推出「辣招」雙倍印花稅，不過實施至今逾一年，草案仍然未獲立法會通過，令政府難以因應市場調節「辣招」。

為免夜長夢多，影響政府就樓市的部署，消息透露，當局將就部分不影響「辣招」殺傷力的修訂作出讓步，包括放寬換樓期退稅的要求。

根據現時草案，換樓人士須在臨時買賣合約後，6個月內將單位沽出，並在完成轉易契後（完成交易）的2年內向稅務局申請退回印花稅。據了解，政府有意將6個月換樓期的計算標準，由現時臨約起計算推遲至完成轉易契後，按照一般慣例，換樓客出售手持物業一般的交易期為30至45天，若政府放寬至完成轉易契後計算半年，即換樓客多出1至2個月出售手上單位，好處是更容易掌握市況，不用急於申請退稅而賤賣物業。

至於就議員及坊間，要求將換樓期劃一延長至一年，相信政府會擔心向市場釋出錯誤訊號，以為當局有意放鬆「辣招」，未必會「照單全數」接納修訂。

不過，有業內人士指，市場上於買賣簽署臨約後，相隔多久才須簽署並沒有統一的標準，只視乎買賣雙方自行協議，例如現時部分豪宅成交期可以長達半年以上，當局的建議有可能造成漏洞。政府究竟能放寬多長時間，仍有待討論。不論，無論政府最終放寬多少時間，均對於市民有利，相信會受市場歡迎。

細價樓最強 新都城1個月升逾4%

近月二手樓成交增加造價回穩，銀行估價在累跌9個月後，首度明顯回升，將軍澳新都城1個月內累升逾4%。學者認為，估價上升有助二手成交量增加，但未必能刺激樓價急升。

過去兩年，本報持續追蹤10大藍籌屋苑估價，發現整體估價於去年8月開始回調，並連跌近9個月。至近兩星期，銀行陸續調高各大屋苑單位估值，10大屋苑中，估價錄升幅的屋苑共6個，包括將軍澳新都城、天水圍嘉湖山莊、沙田第一城、荔枝角美孚新邨、鰂魚涌太古城和康怡花園。

在各屋苑中，細價樓估價升幅明顯較大，並以將軍澳新都城單位估值增幅最顯著，本報追蹤資料顯示，兩房戶估價於去年6月開始回調，由高價的379萬元下跌至4月底的355萬元，跌幅6.3%。

然而，至本月初估價開始回升，以新都城2期7座中層G室為例，實用面積370平方呎（建築516平方呎），估價由355萬元升15萬元至370萬元，升幅達4.2%。

事實上，屋苑近日成交顯著增加，4月份成交21宗，實用呎價按月升約3.6%，而本月至今成交已約16宗，為上月全月成交量逾7成。

一城3房 估價升約4%

至於沙田第一城實用面積438平方呎（建築562平方呎）的20座中層A室3房，估價亦升約4%至459萬元；而嘉湖山莊估價在過去兩周已連升兩次，其中景湖居6座中層E室的兩房單位，估值累積升幅達約2.2%，終止屋苑連續近9個月的跌勢。

業界人士相信，銀行調升估值，主要因為過去兩月中細價樓造價回穩。若比對美聯「樓價走勢圖」資料，上月樓價按月微升0.9%，與銀行近日估價開始回升的走勢相符。不過，期內中銀（02388）就各屋苑的估價則未有調整。

利嘉閣按揭董事總經理黃詠欣解釋指，由於近日二手成交增加，故業主放盤未必會再「減盡」，尤其是需求較大的細價樓，令成交價逐漸企穩，帶動估價有回升迹象，相信估價短期內不會再大跌。

代理：樓價長遠仍會跌

不過，她認為今年樓市仍受加息因素影響，預期樓價長遠仍會下跌，而多個新盤亦陸續部署推售，若發展商續以提供折扣優惠的策略賣樓，對估價亦會構成下調壓力。中原按揭經紀董事總經理王美鳳亦認為，稍後大型新盤有機會再次吸納二手購買力，二手樓價難以上升。

中大地理與資源管理學系副教授姚松炎認為，現時樓價呈下跌趨勢，銀行調高按揭估值的理據不高，相信有機會是銀行經風險評估後，傾向希望多做中小型單位按揭業務，所以透過調高估值發出有關「信息」。

他又相信，銀行估價提高，二手買賣愈易「到價」，對於成交量及樓價都有刺激作用，但情況有別於大規模「放水」，相信樓價受刺激大升的機會並不高。

再有豪宅大額蝕讓出現。代理表示，何文田半山壹號今年暫錄約10宗「見紅」個案，蝕讓比率超過90%，最新一宗成交虧損更超過800萬元，為項目入伙以來最高蝕讓金額買賣。同時，該交易為繼4月中半山帝景園1座高層A室蝕讓約900萬元後，今年第二高蝕讓金額個案。據悉，原業主為內地客，因個人財政狀況而甩貨離場。

樓市前景不明朗，市場成交又被辣招「束縛」，不少業主見勢色不對均急走貨離場，尤其近辣招前賣出的「半新盤」更是「血流不止」，淪為重災區，包括大角咀瓏璽、上水天巒、大圍名城、何文田半山壹號等在內，今年以來均錄得不少蝕讓個案。其中，半山壹號今年以來錄得十多宗成交，其中更有約10宗都屬蝕讓或明賺實蝕個案，蝕讓比率超過90%。

屋苑十宗買賣九宗蝕

中原地產劉俊傑表示，最新一宗蝕讓為長實發展的半山壹號半山徑29號一個高層戶，單位實用面積1,252方呎，原業主於2008年6月以2,355.8萬元購入單位，剛以1,680萬元勁蝕離場，帳面計算已損失675.8萬元，連同雙方佣金、印花稅支出等，蝕讓金額更高達816.28萬元。尚未計算律師費、管理費等其他支出。

劉俊傑表示，今次蝕讓金額為該項目入伙後錄得的最大宗，而單位實用呎價僅13,419元，更屬屋苑同類型高層戶中罕見的低價成交。翻查土地註冊處資料，原業主為一名內地客，名為「ZHOU YING」(譯音為周瑩)，今年1月才進行二按。據消息指，該名內地客由於個人財務情況出現問題，故即使大幅蝕讓亦選擇甩貨。

此外，同屬長實發展的將軍澳日出康城第一期首都亦錄得蝕讓成交。消息指，涉及單位為高層左翼B室，實用面積840方呎，以674萬元成交。原業主2008年以約688萬元買入，帳面計已蝕14萬元，連同佣金及印花稅等，損失更擴大至約53萬元。

兆軒苑錄內地客繳兩稅款

儘管近日頻頻傳出內地客損手個案，惟無阻自住人士入貨。祥益地產陳秀春表示，屯門兆軒苑日前錄得一宗內地客「即睇即買」成交，需繳付買家印花稅及從價印花稅，合共稅款30.82萬元。單位為A座低層17室，實用面積374方呎，該名買家鍾情屋苑鄰近小朋友上學地點，故以186.8萬購入上址自住，呎價4,995元。

「十大」周末成交全線跌

另一方面，二手交投長期積弱，剛過去周末十大屋苑成交亦全?下跌。美聯物業統計，十大屋苑僅錄得約16宗買賣成交，較上一個周末減少8宗，回落33.3%。美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，減價盤被消化，加上不少放盤議價空間收窄，部分屋苑售價更出現回升，在買賣雙方拉鋸下，二手成交有所放緩，未來多個新盤出擊爭客，相信二手表現仍然反覆。

布少明續說，除整體大市交投下滑，母親節周末，不少業主或準買家紛紛外出慶祝，窒礙睇樓活動，加上連日天陰雨濕，亦影響客人睇樓意慾。其他代理行方面，中原地產兩日錄得18宗成交，按周減少3宗或14%；利嘉閣十大屋苑周末錄16宗買賣個案，按周下跌約33%；港置錄得11宗，按周跌35.3%。

麗新近年積極投地發展，近年參與投標競逐多項地皮，於一二年底至今共成功吸納三項發展，主要包括海洋公園酒店、將軍澳南合作住宅及馬頭角住宅等，佔總投資額達八十億元之巨。同時，集團年內主力推兩盤，包括出售中之油塘OCEAN ONE外，將推港島大坑道低密度住宅樓盤。

　　麗新高級副總裁潘銳民接受訪問時表示，是次麗新投得馬頭角新山道地皮，乃集團首度與市建局合作項目，將會根據市建局的要求，興建約一百四十四伙單位，其中一半單位的實用面積將會少於五百方呎，為配合該區發展，未必會興建豪宅式項目，因為該區的發展比較新，適合發展上車物業，所以希望可打造中小型的高級住宅。

　　集團亦看準該項目鄰近東九龍、啟德及沙中?的發展，認為區內將來交通網絡發展完善，相信令是次投得之市建局發展的馬頭角項目，有一定發展市場吸引力，項目料於一六年推售樓花。

　　他又表示，與市建局合作十分順利，該局亦曾與多個財團合作，經驗十分豐富，相信會與發展商有良好默契，即使市建局本身有一套的工作守則及方針等，但發展商亦會作出配合。

　　另外，潘氏指出，集團於現階段希望可多參與投地項目，以增加發展土地儲備，但未必會投放大量資金競投豪宅地，相對價值約十多億元的地價項目會比較吸引，因為集團對不同地區發展均有興趣，除住宅外，亦希望可發展商廈及酒店項目，所以傾向把資金分散投資。

　　潘銳民指出，現主要計畫發展住宅項目，加上政府按季公布推出地皮，可讓發展商有更多時間準備和計畫，且拆細地皮推出市場，將可以增加中小型發展商參與投地機會，有助中小型發展商更容易投得地皮。

　　麗新旗下發展中項目，潘銳民表示以多元化為主，集團對不同的項目發展均有興趣，所以會積投資發展不同物業，其中最新計畫發展的，為海洋公園的酒店項目，具體規劃等待有關方面完成批核。

　　對於一二年底投得之將軍澳南項目，乃與帝國集團控股有限各佔一半發展權益。潘氏指出，其圖則快將完成，相信可於一五年底至一六年頭會推售，項目會打造中高檔的住宅物業，共提供五幢高層物業，其中比較特別乃項目將會提供洋房物業，以將軍澳區來說會較為少見，而分層項目中約有六百多伙，與政府規劃的要求相若，希望可配合政府的樓宇目標，其分層單位的實用面積，約由四百多方呎至一千三百多方呎，而洋房則約三千方呎左右，另外，該三項目以權益計，集團佔總投資額約八十億。

　　集團賣樓方面，他指出，位於大坑的項目，麗新表示下半年希望可推售，該樓盤共有九個物業，以豪宅形式發展，實用面積大約由一千五百方呎至二千方呎，會提供分層及複式的物業，其中複式物業共有三個。另外，OCEAN ONE現時只餘下五個單位及一個鋪位，對其銷售情況感到滿意。

　　他又指出，麗新現主要收入來自寫字樓等商業收租，佔總集團收入六至七成，其中新發展的商用及鋪位的項目，包括與?基合作的天文台道項目，相信一五年中可以推出租務的市場。他又表示，相信短期內亦不會出售旗下出租項目，雖然銅鑼灣廣場一期項目已賣出，但其他項目如銅鑼灣廣場二期，以及中環商用物業則未有打算出售。

　　在收購舊樓方面，潘銳民指出，由於辣稅及市場缺乏供應，以致增加了收購的難度，所以現時未必會打算投資收購舊樓。而現時只有一個進行中的收購計畫，為深水?基隆街的重建項目，現時，該項目已成功持有八成業權，快將可完成整個收購計畫，但當中仍有部業權要與業主協商。

　　對於投地發展，潘氏認為，投地價值並不是影響整個項目成本主要因素，反而現時建築成本不停上升，如果建築成本一直上升，將會蠶食利潤，會盡量想辦法減低成本。他指工資不停上漲，希望政府可以考慮有關的方案，減底建築的成本，作為發展商，輸入外勞亦未嘗不是一個解決方法，但輸入外勞對民生有影響，希望政府亦要考慮在內。