台灣金聯資產管理配合政府協助民眾購屋成家，連續4年推出「百戶平價屋，輕鬆成家滿幸福」專案，截至5月6日止，已有43物件完成申購登記，尚有數十件物件待最後確認，登記日期至5月16日止，有意購買者請把握最後機會。

台灣金聯表示，百戶平價屋的價格透明且低於市場行場，加上產權清楚，出售採登記購買制，5月27日抽籤決定，還提供免競標、免仲介費、免代書費的優惠，並加贈5萬元的成交家電禮券，及持續加碼提供汽車1部及機車10部抽獎。

開放登記至5月6日止，累計有3萬9,000餘人次造訪網站，網頁瀏覽達45萬2千餘次，看屋約近1千人次。

台灣金聯指出，百戶平價屋採登記購買制，民眾可於5月16日前，持身分證件親臨或填妥申請書後郵寄或至各地業務處，同時繳交要約保證金3萬元及1,000元手續費辦理登記，若有多人登記購買之物件則抽籤決定。相關內容請至台灣金聯網站。

財政部統計處副處長許瑞琳指出，4月土增稅徵起件數微幅減少，6都之中呈北區冷，台中市、台南市與高雄市熱的現象，但累計1到4月土增稅徵起件數仍正成長。

財政部公布4月全國賦稅收入初步統計，4月實徵淨額新台幣969億元，較去年同月減少47億元，年減4.6%；累計1至4月實徵淨額4310億元，年增4.4%。

在土增稅部分，許瑞琳表示， 雖然4月土增稅徵起件數下滑1%，是1年多以來首見減少，但1到4月土增稅徵起件數仍小幅成長4.9%，整體可見北區冷、中南部熱的現象。

他說，累計1至4月實徵淨額與去年同期比較，土地增值稅增加39億元，年增12%，仍是進帳較多的稅目。

綜合所得稅以及房屋稅5月開始申報，民眾需注意，房屋交易所得在今年報稅需適用新制度，而房屋稅以戶籍為主要認定條件，建議民眾設籍在新房子、地價貴、高貸款以及好學區的房屋，報稅才能省荷包。

近年房市交易熱絡，財政部官員表示，房屋交易所得今年申報方式有變，除調高計算房屋交易所得認定標準外，對於短期交易、且有實際買賣價格的案件，民眾應該優先採用新制，以實際成交價格誠實申報繳稅，以免漏報被補稅，甚至處罰。
官員指出，不動產交易所得申報方式有二，原則上採取核實課稅，即按實際成交價減除買入價格及成本後的利得，併入當年度個人所得中課稅，賠錢則可以扣抵，要是售價或成本無法舉證，才會依據房屋評定現值的一定比率，推計售屋所得。

不過，財政部自今年起新增「豪宅條款」，去年出售高價房屋者，一律實價課稅，要是納稅人舉證不出成本，國稅局將按房屋售價的15％來推算交易所得，而現制房、地分離課稅，土地交易所得免稅，因此國稅局在推估豪宅交易所得時，也會加以扣除。

財政部指出，台北市、新北市總價在8,000萬元以上的房屋，雙北以外地區總價在5,000萬元以上者，一律以實際銷售價格的15％作為售屋所得，再乘上房地比（房屋評定現值/(房屋評定現值+公告土地現值)），計算出財產交易所得後，再併入個人當年度所得，申報繳納綜所稅。

政府打房心意堅決，國稅局高層表示，對於出售房屋的個案，國稅局勢必會加強查稅，建議去年賣房子的民眾要優先核實申報，並儘可能列舉仲介費用等成本，才能聰明節稅。

台北市真是寸土寸金！根據內政部實價網揭露，台北市八德路美麗信飯店附近，一間不到十五坪的木造平房竟以總價八四○○萬元成交、每坪單價高達五八○萬元；對照鹿港信用合作社前陣子法拍彰化縣芳苑鄉二樓半透天厝，一棟總價僅八十八萬元，可買近百棟。

芳苑安家新村法拍 每棟僅88萬
鄰近王功漁港的芳苑鄉新寶村「安家新村」，因前陣子鹿港信用合作社以每棟八十八萬元銷售十戶法拍屋而聲名大噪。「安家新村」屋齡約十年，每戶地坪二十四坪、建坪四十二坪，二樓半透天厝有三房兩廳，一樓有車庫，全部二四八戶；原是限定原住民承購，如今原住民只剩一、二十戶，法拍後，多數由附近民眾購得，也有部份以投資或休閒別墅為由買下。

另，根據實價網揭露，一月時，台北市中山區八德路二段巷弄內一間十四．四八坪的木造平房，以總價八四○○萬元、每坪單價約五八○萬元成交，較目前實價網上最貴豪宅「帝寶」每坪單價約二九八萬元，還貴上近一倍。

根據地籍資料，新買家有建商背景，是永富開發董事長陳淞溉。該木造平房涵蓋七筆土地持分（長安段二小段696-1、696-4、696-5、696-6、696-7、696-9、696-12），七筆地號合計土地面積約二五八．○七坪，推測買家是要整合相關土地進行開發。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，這筆交易實際是看中土地價值，該筆交易除一間不到十五坪建物面積的木造平房外，還包括約五十七．九二坪的土地持分；若撇開木造平房不談，拆算每坪土地成交價約一四五萬元。

對照芳苑鄉二樓半透天厝不到一百萬元，鹿港信用合作社幹部表示，芳苑鄉生活機能不足，實在無法跟台北市寸土寸金相比，不過未來若能發展起來，房價應該還會攀升。

隨著觀光熱持續延燒，各國來台人數持續增長，根據交通部統計資料，2014年第一季來台旅客數為230萬人次，較去年同期成長超過兩成。不讓觀光熱錢湧向別處，敏銳的飯店業者早就積極展開佈局。而在這場白熱化的飯店之爭中，亦可觀察到兩種品牌發展趨勢：觀光旅館加緊籌備，不但要在三年內趕接這波旅遊熱潮，也流行用國外知名飯店品牌「掛牌」，強調國際血統；而一般旅館則鎖定市區中古大樓、精算投報，打算以最快速度營運搶占商機、發展自有品牌。

根據交通部觀光局統計資料，在2015~2017年之間，預計將有26家，客房數在150間以上的中大型旅館完工，並將提供8708間客房量使用。據全球資產管理公司觀察，大型觀光酒店業者，近來傾向掛上國外知名酒店品牌，現成例子包括稍早插旗中山區的日系大倉久和大飯店、即將在本月開幕的文華東方酒店，以及佔地7,600坪、座落大直商圈，預計於2014年底開幕的「宜華國際觀光旅館」，也早已與旗下有18個飯店品牌、全球擁2,700間酒店的萬豪酒店集團（Marriott）簽訂加盟合約，屆時將掛上萬豪招牌接受全球訂房。

而另一方面，觀察市區旅館，則可看到另一種飯店品牌策略：業者以中古大樓改裝成旅館，發展自有飯店品牌。全球資產管理公司經理王維宏指出，如此不但能立即解套素地難取得，重新找地開發費時費力的困難，透過租賃方式取得使用權，改裝、營運時效都高。旅館業者以具潛力的商辦大樓改裝成旅館，亦可望藉由其極佳的地段優勢，而收強大集客效益。

在這樣的趨勢下，中古大樓成為包括外資、商旅業者在內，不少投資人鎖定標的。全球資產管理公司指出，具有改裝飯店潛力的大樓，最基本的可由商圈機能、交通條件來觀察，例如目前委託全球資產銷售中的「松江大樓」，基地面積207坪，大樓位於南京松江辦公商圈精華地段、長榮桂冠酒店旁，因其使用分區為商三特，周邊交通和商圈機能性強，就被不少投資者看好其改裝潛力。

社會住宅興建最大的問題在於用地取得，學界建議，在國有地的地上權招標要件中列入社會住宅條款，要求業者回饋一定比例的社宅；但財政部長張盛和昨表示，社會住宅與地上權開發，兩者目的和用途不同，無法合併操作。

張盛和說，國有地活化有兩個目的，一是吸引投資、提振經濟並增加國庫收入；另外則是用於興建青年或社會住宅，用於保障弱勢及居住人權。兩者要達成的政策目的與用途不同，涉及不同主管機關及政策，無法綁起來操作。

由三百多位學者成立「房市改革行動聯盟」建議，國有地活化或地上權招標，不應只採最高價得標，應納入社會住宅條款，由願提供最多社會住宅的投標者得標。

社會住宅推動聯盟也指出，混合式住宅社區，可避免標籤化（如豪宅等）的問題。

國產署預計本月廿日將推出新一批國有地地上權標售案，仍將採權利金價高者得。國產署高層表示，國產署不是住宅主管部門，不瞭解社會住宅的需求，也無法進行日後的維護管理，要照顧的對象範圍也無法判定，操作上難以在招標條件中，列入社會住宅條款。

國產署官員指出，只要地方政府提出興建社會住宅需求，國產署可採用撥用土地的方式，交由地方政府辦理；地方政府也有相關民間獎勵方案，例如台北市政府將社會住宅認定為公益設施，若建商願提供市府部分樓地板面積做為社會住宅，可不計入容積計算。

至於鼓勵房東出租住房給銀髮、身心障礙者等社會弱勢，可使空屋有效利用的愛心房東減稅措施，張盛和說，對愛心房東、公益出租人在所得稅方面可給予優惠，目前相關辦法由內政部擬定中。

舉例：租金3.1萬 房貸3.9萬

台灣房價高，不少民眾面臨「租還是買」的抉擇，據房仲業者比較雙北市各區租金與房價，發現北市大同、萬華、北投區、新北市淡水、板橋區「買比租更划算」，不過房仲業者也提醒，因銀行目前積極控管房貸，若要買邊陲區域，購屋前仍要評估負擔能力以免面臨違約風險。

以租金除以每月房貸即可算出租金房貸比，愈接近1愈表示買屋划算，統計實價登錄資料，若以20坪住宅租金與買房20年房貸計算，台北市大同區月租金為3萬1620元，每月房貸為3萬9893元，房貸比為0.79，萬華區為0.7居次；新北市淡水區月租金為1萬1120元，房貸為1萬7257元，房貸比0.64最高。
台灣房屋智庫發言人張旭嵐分析，大同區有不少新建案，豪華套房租金拉高整體租金行情，萬華區臨近大同、中正等商業區，吸引上班族跨區租屋，租金行情也在高檔，但萬華房價基期低，購買20坪房的總價在千萬元內，須繳的貸款也比較少，因此與其幫房東養房，還不如考慮以買代租，為自己累積資產。
優美地產台北萬華店店東莊惟仁表示，台北市房價價差大，但租金價差小，因此單價低的萬華區，對小資族來說不管是自用或是出租都具優勢，以總價300萬元的套房為例，貸款240萬元，原租金1萬元，若以買代租，房貸約1.4萬元，還在可接受範圍內。

大安南港壓力大
而大安區與南港區房貸比皆為0.39最低，也就是此2區「租比買划算」，中信房屋行銷企劃部副理江龍名指出，高房價下，在北市負擔的房貸壓力大，若自己的薪水3分之1可在精華區租到同等級的房屋，對口袋不深的民眾來說，「以租代買」還可兼顧生活品質，避免若付不起房貸恐被法拍的風險。

買邊陲區先評估
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨則提醒，雖然某些區域租金和房貸相去不遠，但是目前銀行因房價恐鬆動下修，及未來將升息等因素，積極控管房貸風險，購屋人要進場邊陲區前最好先請銀行評估，較不易有違約風險。
28歲住新北市的王先生說，現在不是買房時機，先租屋租個5~6年，也比現在要負擔沉重的房貸壓力好，「把錢省下來，顧到自己和家人的生活品質比較重要。」

北市「信維整宅」都更牛步挨轟

《都更條例》停擺，但老舊公寓整建維護不受影響，新北市整建維護方案只要達100%同意便可快速通關，4月底開放申請以來諮詢件數已達57件，去年透過整建維護方案申請加裝電梯成功的新店區明德路老公寓，更是全台首例，將於明日動工，預計8月完工。
雙北市整建維護方案均於上月開放申請，每案補助程度不同，但最多均不超過1000萬元，其中新北市申請案若達100%同意，提交補助計劃書後，便可審議後直接核定，時間約3個月。反觀台北市申請案即便全數同意，也須按照都市更新流程送，最快半年才能通過。

鄰捷運屋況極差
一般來說，若只是外牆拉皮、公寓增設電梯、立面修繕等工程，可透過整建維護翻新，若屋況殘破，則有即刻推動都更重建的必要。
如台北市共有23處整建住宅，屋齡多超過40年，因屋況老舊、整合不易，目前只有一處都更成功。其中位於信義路四段、大安路口的「信維整宅」，雖緊鄰捷運大安站、地段燙金，但屋況極差，壁癌嚴重，走廊更是燈光昏暗且堆滿雜物，過去發生過多次火災。2005年住戶曾推動都更、事業概要也獲准，但住戶對選擇實施者無共識導致整合失敗。

北市允介入整合
台北市議員厲耿桂昨批政府「行政怠惰！」她表示，市府持有信維整宅土地權屬達19%，主動整合成功率很高。「信維整宅」住戶李天樂直呼，自己87歲高齡，還要天天爬5樓，又沒有電梯，生活很辛苦。
對此，北市都發局局長邊泰明則回應，信維整宅有489戶，且1樓皆為店面、攤販，使整合更困難，但承諾會盡快介入協助整合。

新纖（1409）位於南京松江辦公商圈精華地段的「松江大樓」，擬以29億元求售，總樓地板面積2,144坪，換算每建坪約130萬元。負責銷售的全球資產昨（12）日表示，不少建商及飯店業者，均展現高度興趣。

這件屋齡41年的辦公大樓，原為新纖以35.2億元向新壽購入的REITs的三棟大樓之一，該REITs另二棟分別為承德大樓與板橋大樓，新纖去年底已陸續處分，手中握有身價最高的松江大樓也打算逢高出脫，開價29億元。

受委託銷售的全球資產經理王維宏表示，由於其基地207坪，旁側為長榮桂冠酒店，該案若規劃為中高檔次商務飯店的報酬最佳。新纖昨日收盤價9.82元、上漲0.05元。

新纖本業為紡織，因紡織業受原物料衝擊起伏大，新纖近年積極轉往不動產、光電事業及金融事業布局。去年第4季陸續處分承德大樓、板橋大樓，合計處分利益達3.87億元，每股約貢獻0.22元，使去年獲利超過前兩年。新纖計畫將出售出售松江大樓外，旗下新星興業標下北市仁愛路二段靠近捷運東門站土地245.63坪，將規劃為地上權的住宅，房地產投資再添利多。

王維宏指出，未來三年全台將至少有26家客房數在150間房以上的中大型旅館完工，共新增8,708間客戶，隨著觀光熱潮持續加溫，大型觀光酒店改掛國際品牌，如「東方文華」、「萬豪」等，另也有不少市區地段優質的舊商辦大樓改裝為旅館發展自有品牌，達到強大的集客效益。

王維宏表示，松江大樓使用分區為「商三特」，周邊交通和商圈機能性強，就被不少投資者看好其改裝潛力，除了改裝為中高檔商務飯店外，亦有不少營建業投資人盼比照鄰近的「松江一號院」，由辦公室重建為豪宅，若能納入鄰地申請都更，仍具有可期待的投報。

捷運周邊不動產成為各壽險公司獵房熱區，國泰人壽堪稱「捷運板南王」，插旗忠孝東路段主要捷運站出口，已完成一條龍布局。

此外，富邦人壽則鎖定年底將開通的松山線沿線，為不動產布點重點；新光人壽則集中在信義計劃區的板南線市府站、信義線世貿站附近，及文湖線經過的內湖科學園區。

國泰金控首季法說會公布資料顯示，國壽在投資用不動產部位改採公允價值認列後，價值水漲船高，第1季底已突破4,100億元，較去年底再增81億元。

國壽表示，增加原因有二，一是某大樓由自用重分類為投資用，可認列增值利益，二是投資大陸不動產的霖園置業（上海）有租金收入，因而列投資用不動產。

根據房仲業者調查，以台北市來說，幾乎各大捷運出口附近都有國壽的物業。尤其板南線的忠孝東路段最明顯，從第一站善導寺站的喜來登飯店（現已轉入國泰一號REIT）、和逸商旅，到「忠孝復興站」錢櫃SOGO店；到忠孝敦化站更向南延伸至仁愛路成為區塊投資，包括敦南大樓、國壽總部大樓、國泰醫院；再往東到國父紀念館站有萬邦大樓。

市府站出口往西走有清園華廈，樓上多為國泰人壽通訊處、樓下則由喬山健康科技開設展示中心；往東走則有信義A3大樓、國泰金融中心。一直走到忠孝東路底的昆陽站，捷運出口也有金店面出租給7-11、食品科技公司。

板南線之外，信義線也成為國壽近幾年部署重點，陸續買進宏遠證券大樓、鴻禧花園廣場大樓一樓金店面，目前在世貿站、安和路站附近物業密布。

疑合租 分開登錄

香港有住在鐵籠裡的「籠民」，新北市新店區北新路一段上也出現台版「蝸居」？○．七九坪雅房，每月租金竟要六五○○元；房仲業者推測，這應是老舊公寓隔間後分割出租，可能是三人合租一間房，卻因特殊考量採取分開登錄，但該租屋物件坪數不足一坪，居住品質之差令人難以想像。

根據內政部實價網揭露，新北市新店區出現三筆坪數不到一坪的雅房，每月租金六○○○元到六五○○元，均位於北新路一段一五一至一八○號，靠近捷運新店區公所站。出租物件是屋齡三十三年的老舊公寓，樓層為四樓；更特別備註為租賃雅房，共同使用部份為衛浴、廚房、客廳，權狀建物面積約三十五坪，土地面積約九．八七坪。

住商不動產新北市區協理趙中康指出，目前捷運七張站、捷運新店區公所站附近，出租雅房案例不多，即便有雅房出租，出租坪數至少也超過三坪，每月租金八五○○元到一萬元；若一間八到十坪套房，每月租金約一．三萬元到一．五萬元。

台灣房屋智庫研究員洪佩君表示，實價網上揭露該區域不到一坪房、租金竟要六五○○元，是有違常理，應是公寓隔間分割出租後，由三人共租一房，因特殊考量分開登錄。

租金比一比 大同、淡水區 租不如買

房仲業依據內政部實價網資訊計算大台北房貸與租金比，以二十坪住宅為例，發現大同區、淡水區分別是台北市、新北市房貸與租金比較趨近的行政區，顯示購屋每月房貸負擔與租金支出相去不遠，買比租相較划算。

根據實價網資訊，北市大同區住宅每坪均價約四十九．七萬元、每月每坪租金約一五八一元。購買一戶二十坪住宅，購屋總價約九九四萬元，假設貸款八成、每月房貸約三．九八萬元；在該區租一戶二十坪住宅，每月租金約三．一六萬元，只比房貸少八千元出頭，租金房貸比約○．七九倍，若依「有土斯有財」觀念，買比租划算。
北市租金房貸比差距最大的是大安區，租金房貸比約○．三九倍。

新北市淡水的租金房貸比約○．六四倍，是新北落差最小的行政區，區域內二十坪房屋總價不到五百萬元、貸款金額也低，租金及房貸費用僅差約六一三七元。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，租金房貸比數值越大，顯示租屋的錢幾乎足以負擔房貸，代表買比租划算；反之，數值越小，代表租金偏低或房價偏高，租較買划算。

房市「買方市場」儼然來臨。繼上市建商「股王」長虹鳴出第一槍，祭出「結構工程零付款」促銷林口新預售案「長虹天際」後，進入520檔期之際，訴求結構工程零付款的新案，掀起一波小旋風。

最新調查顯示，北台灣都會區迄今至少有7案，提供客戶工程零付款或結構工程零付款專案。

房地產業者預期，除了台北市新案總是奇貨可居、炙手可熱，銷售已改採檯面下潛銷之外，預期下半年若房市景氣未好轉，恐怕台北市之外的這類付款專案，還會愈來愈多。

最近長虹建設林口預售案「長虹天際」，首度推出「訂簽」12％，結構工程零付款的付款方式，震撼房市；上市建商模範生之一的宏普，也跟進祭出結構工程零付款促銷桃園青埔「宏普光年」、新莊「宏普A MAX」2處新案。

宏普建設副總經理游武龍表示，上述2處新案除了擁有小坪數、低總價的優勢外，建商品牌、產品定位都非常吸引客戶，相對來說結構工程零付款已經變成吸引買單的次要條件；也因為市場反應佳、叫好又叫座，而陸續吸引建築業同業爭相模仿。

最近，中壢和發建設的「天郡」、竹北富宇建設的「富宇君天下」、新竹德鑫建設的「德鑫SKY 1」等3處新案，也都紛紛跟進，提供承購戶工程零付款或結構工程零付款的配套方案，以降低購屋門檻。

甲山林廣告董事長祝文宇日前才透露，6月份興富發建設董事長鄭欽天個人投資興建、總銷約50億元的基隆「真愛花園」，將委託甲山林代銷，並正式公開，屆時將提供購屋客戶自備款10％，另外建商公司提供貸款10％、客戶需在交屋後2年償還即可；再加上銀行貸款約80％，將會使得購屋門檻大大壓低，約房地總價的10％即可晉身有殼階級。

若以「真愛花園」暫訂每坪開價20萬元不到、1戶約30坪計算，總價約600萬元；若計算購屋門檻10％，則約準備60萬元即可訂購預售屋。業者訴求：成家再也不必靠爸靠媽。

天時地利不動產顧問公司總經理張欣民表示，通常買方購買預售屋的付款方式，為「訂、簽、開」總計約15％、施工期間工程款約15％，房屋完工交屋後再繳交銀行貸款約70％；至於工程零付款，通常是指，預售屋施工到結構體完成、或全棟完工的階段，不必繳交工程款。

張欣民分析，工程零付款各有優缺點。優點是，在工程結構體的零付款期間約1年，付款的壓力較輕、付款的彈性時間也較大；但相對的，也吸引到短線套利的投資客進場，但也可能會將讓自住型的購屋客戶，有付款負擔「頭輕腳重」的潛在風險，尤其在美國聯準會（Fed）可能在未來減碼、升息之際，若此時購買的預售屋在2?3年完工交屋、開始償還銀行貸款之後，則可能要負擔相對較沈重的付款壓力。

台中市市議員陳成添2014年5月12日於市議會業務質詢時詢問，不違反公共安全疑慮的違章建築可否不拆？對此，副市長黃國榮重申市府原則表示，新建的違章一定要取締，否則民眾會鑽法律漏洞，市府的規定已經十分寬鬆，若民眾確有個案問題，再另就個案討論。

都市發展局長沐桂新也表示，目前2011年4月20日之前，與2011年4月21日至2013年12月31日的違章建築分別列為排定時間拆除的白單與黃單，只有2014年1月1日之後的違章建築才會被列為隨報隨拆的A1類。

而所有被查報的違章建築，都可能是因損害附近鄰居的公共利益而被檢舉，民眾興建違建時，應該還要考慮公眾利益。此外，只有程序違章可以藉由補照方式合法化，但實質違章無法補照。

國內房價居高不下，而地上權土地開發可以用較低的成本，興建高品質的住宅，滿足購屋者對自用住宅的需求，前景頗受矚目。

目前國揚集團以總價8.78億元，取得位於高雄市中心廣西路國產署3400餘坪的地上權標案，將在半年內推出500戶住宅，總銷45億元，每坪約17萬元，等於市價打7折，基本款每戶總價不到500萬元，引起市場注目。 國揚建設總經理彭紹齡說，雖然地上權房屋包括建商以及購屋者都有一些疑慮存在，但是只要突破傳統觀念束縛，正視地上權建地開發的價值，相信可以為房地產市場開創出一片新天地，也可以適當化解房價偏高的問題。 巴巴集團董事長黃炯輝則表示，他個人完全不認同地上權建案開發，因此房子愈住愈不值錢，加上後續住戶所繳納的地價稅愈來愈高，「台灣不適合地上權建案」。 彭紹齡指出，目前全國各都會區地價與房子都貴，尤其漂亮的土地不多，卻吸引很多建商爭取，導致土地價格更是驚人，從這點看，地上權的房屋只要有足夠的價差，應是購屋者另類的聰明選項。

以國揚建設最近標下高雄最大地上權建地為例，其中主要策略內涵，在於國有財產署將使用年限由50年延長到70年，並且可分割過戶，銀行可確認產權，為購屋者解決貸款問題，問題就去化了一大半。 建商取得地上權土地，因為價格便宜，可回饋到售價，讓購屋者買到便宜房子，過去大家習慣住公寓，40年後就破舊不堪，若要都更重建，整合不易改建相當困難，可轉換思考，何必一定非有土地產權不可。 彭紹齡表示，市場普遍疑慮，地上權房子殘值最終歸零，代表房子愈來愈不值錢，怎麼說服購屋者。

但換個角度看，房子使用年限70年了，代表已經可以住到第二至三代，屆時房子本身已經不值錢，差別在於如何看待土地價值的問題。 以高雄廣西路地上權標案為例，國揚打算推出每坪17萬元的房子，與一旁的建案每坪價差就有10萬元，最基本款的二房規劃25坪，就可省下250萬元，這筆錢放銀行，複利計算70年後連本帶利，已經足夠買一棟新房，應該很划算。 尤其想像70年屋齡的房子是什麼樣子，就算被收回，整體利益還是值得。彭紹齡說，購屋者對地上權房子還是要有一些基本認識，例如每年要再交公告地價3.5％的租金，但是不必繳交地價稅。 以國揚廣西路地上權案為例，25坪的房子一年要交8700元，乍看之下會比地價稅高出6000元，不過當下可以最低成本住在市中心區，經濟實惠好用。

彭紹齡表示，最近政府打房，影響短期房價的走勢，不過很多人期待房子跌價，結果一等再等，最後房價還是一直漲上來，因此建議購屋者，如果走到建案基地，或走進房子裡面，覺得很舒服、很投緣的感覺，那就對了，尤其自住需求的，更可大膽進場，為自己圓一個成家的美夢。

房價飆漲引發民怨，即使與中北部比較相對便宜的高雄，剛出社會的年輕人，也需不吃不喝平均約八年才可能買得起；市議員莊啟旺建議市府規劃「平價豪宅」，只租不售，讓年輕人有能力住在高雄。

市長陳菊指出，相關單位正積極評估市府與民間合作機制，由市府提供土地，委託建商興建合宜住宅，價位合理且去除標籤化；陳菊認同莊啟旺想法，盼能給年輕人一個夢，允諾平價住屋政策的腳步將加快。
都發局：市府正推動合宜住宅

都市發展局長盧維屏說明，議員所提方案與市府推動的合宜住宅內容相似，目前選定大寮、岡山兩處基地設計，由市府設定地上權交廠商興建，因為沒土地成本，價格可能是一般成屋七至八成，兩案都會採買賣形式。
盧維屏強調，合宜住宅雖無土地權限，但住屋品質、公設、環境（捷運周遭）絕不會輸給一般社區，他稱之為平價「好宅」；依照目前進度，大寮可能在明年發包、三年內完工，岡山可能需四年。

莊啟旺昨在議會總質詢時提及房價議題，他引述營建署資料，台北買房要不吃不喝十五年才可能，高雄也要八年才有機會。
莊啟旺建議市府找尋合適地點興建平價豪宅、且只租不售，讓願意留在高雄打拚的年輕人有機會住在高雄，且平價豪宅不但價格要平實、設備要完善、名稱也可以很豪華，例如市政一品苑、港都花園新城。

中國建築（601668）5月12日晚間公佈2014年前四月經營情況，期間建築業務累計新簽合約額約3,688億元，同比增長17.9%；地產業務銷售額461億元，同比下降15.4%。

建築業務來看，公司繼續呈現良好的增長態勢，前4月建築業務施工面積71,569萬平方米，增長26.9%；新開工面積10,124萬平方米，增長52.0%；竣工面積1,352萬平米，增長30.3%。

地產業務方面，前4月公司新增土地儲備約676萬平方米，期末擁有土地儲備約6,965萬平方米。

2014年，公司緊抓新型城鎮化發展商機推進城市綜合開發業務，利用國企改革契機提升經營效率；繼續做精房建業務，做強基礎設施業務，做優海外國際工程承包業務，做實“四位一體”城鎮化開發業務。（孟欣）

時隔一年多，北京商品住宅新房庫存重上7萬套。昨日，記者從市住建委網站獲悉，北京商品住宅新房庫存達到70838套，是繼2013年3月20日，北京商品住宅庫存跌下7萬套以來新高。業內分析認為，市場供應增加、成交量下調導致庫存上漲。

新房庫存3個月增加1.5萬套

北京住建委網站顯示，5月8日到5月10日，全市有恆大幸福家園、華業東方玫瑰、紅杉溪穀、楓丹壹號4個專案取得預售證，合計新增可售商品住宅4297套。

北京中原地產首席分析師張大偉認為，市場供應的逐步增加和成交量下調，是導致商品住宅庫存持續上漲的主要原因。據中原地產資料，今年春節後，北京商品住宅新房庫存上漲了1.5萬套，從5.5萬套的低點上漲到現在的7萬套左右。

與此同時，北京今年樓市下行趨勢持續。最新統計顯示，5月上旬，北京住宅新房簽約1542套，環比4月下旬下跌52%，比去年同期下跌4.28%。

房企平價推盤增多

在今年樓市下行趨勢中，不少開發商都在主動或被動地調整推盤策略。例如此前萬科在京多個項目取消精裝，平價推出毛坯房；北京城建在亦莊的海梓府專案降價銷售。還有房企在此時間節點，主打性價比策略，在同一個樓盤中推出總價較低的房源，如龍湖地產在朝陽區孫河的雙瓏原著。

雙瓏原著週末開盤推出30套平層房源，戶型在208平方米上下，總價680萬元起，當天全部售罄。而在今年早些時候，龍湖推售的則是疊墅房源，總價800萬元。

據記者瞭解，位於通州區的華業東方玫瑰將在今天開盤推出400套房，均價23000元/平方米。華業方面人士表示，新組團首次開盤，向買房人推出一定優惠，定價更合理，突出性價比。

亞豪機構副總經理任啟鑫認為，為了消化庫存、回籠資金、衝刺二季度業績，房企往往會選擇在5月加大推盤。而隨著市場競爭激烈程度的增加，供需雙方預期都在轉變，開發商只有在降低價格預期的同時增強產品品質，提高產品性價比，從而打動購房人。

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部分房企推盤價格堅挺


相對于多數房企平價推盤，融創與保利在亦莊聯手打造的楓丹壹號獨闢蹊徑，上週末推盤，價格上調約5000元/平方米。根據記者瞭解，此次楓丹壹號推出200多套房源，成交價超過39000元/平方米。去年10月，該項目開盤成交價約34000元/平方米。

雖然價格上漲，楓丹壹號當天推出的200多套房認購約180套，實現認購額約8億元。包括項目方和業內機構人士都認為這一成交數字在當下市場中很難得。

融創北京公司行銷中心總經理樓豔青表示，目前北京市場預期出現一些變化，但北京樓市供需關係沒有發生本質變化。市場調整也只是暫時現象。加上地價上漲、自住商品房供不應求等因素，許多買房人仍選擇在當下的商品房市場出手。

5月12日，財政部公佈4月份財政收支資料。4月份全國財政收入實現1.24萬億，同比增長9.2%。一季度全國財政收入呈現逐月回落的趨勢，4月份的月度增速則有所回升。其中，中央財政收入增速回升是主因，地方財政收入增速有所下滑。財政部指出，去年同月基數較低，使得中央收入增速回升。經濟下行壓力較大，以及下半年收入基數較高，未來財政收入增速可能放緩。

4月份房地產營業稅、企業所得稅均為負增長，契稅等其他相關稅收增速進一步下滑，與房地產交易直接相關的稅收對財政收入的貢獻明顯回落。

至於房地產行業貢獻政府收入的另一重要來源——土地出讓金方面，中金公司的研究報告認為未來幾個季度土地財政收入可能出現下滑，年度收入可能為負增長。土地財政收入減少從長期來看，有利於經濟結構調整，但短期存在一些不利影響。

增速有所回升 未來可能放緩

4月份全國財政收入實現1.24萬億，同比增長9.2%。而今年一季度各月財政收入增幅分別為13%、8.2%和5.2%，呈現逐月回落態勢，4月份則扭轉了這一趨勢。

具體而言，中央財政收入5812億元，同比增長8.5%；地方財政收入6669億元，同比增長9.8%。一季度這兩者增速分別為6.4%和11.8%，即中央財政收入增速回升了2.1個百分點，地方收入回落了2個百分點。

4月份中央財政收入資料的回升，並非預示實體經濟的好轉，主要是低基數帶來的效應。若扣除去年同期基數低的因素，中央財政累計到4月份的收入實際僅增長5%，增速相比一季度有所下滑。

金融行業稅收收入增長較快，起到很重要作用。如4月份企業所得稅同比增長10.5%，增速有所回升，其中金融行業所得稅占比24%，增長21.2%。考慮營改增轉移收入因素後，4月份營業稅增長12.9%，其中金融行業營業稅占比42%，增長19.6%。

工業企業相關的稅收增長較慢，但有所回升。如工業企業所得稅仍然保持較低的增長，同比增長4.7%，但相比前幾個月增速有所回升，其中汽車、電力、建材等行業所得稅增長較快。

再如國內增值稅增長4.9%，考慮營改增的因素後，增速基本持平。財政部表示，增值稅增幅偏低主要受工業增加值增速放緩、工業生產者出廠價格下降，以及營改增試點範圍擴大使得進項稅抵扣增加等影響。

房地產相關收入貢獻下降

4月份財政資料最鮮明的一點在於，房地產相關有幾個大稅種收入出現負增長。如房地產營業稅443億元，同比下降4.2%；房地產企業所得稅248億元，同比下降3.1%。

與房地產交易密切相關的其他稅種，增速出現較大幅回落。如契稅同比增長1.2%，土地增值稅增長24%；而去年同期增速分別為69.2%和30.5%。

財政部指出，與房地產交易直接相關的這幾個稅種，對地方財政增收的貢獻明顯回落。這也是地方財政收入增速有所回落的原因之一。

財政部未公佈4月份土地出讓金收入狀況，但根據一季度資料，土地出讓金收入形勢似乎仍然非常好。一季度土地出讓金收入1.08萬億，同比增長40.3%。這似乎與全國房地產交易市場漸趨冷淡的趨勢相矛盾。

根據統計局的資料，一季度房地產開發企業土地購置面積、全國商品房銷售面積、商品房銷售額這些指標均出現負增長，但土地成交價款同比仍增長11.4%。


根據易居對10個典型城市的監測，4月土地出讓金收入686.9 億元，環比增長40.5%，同比增長68.1%。4月土地出讓金收入同比環比均大幅上升，顯示土地出讓金收入情況好於去年同期。預計今年上半年，土地出讓金收入同比增幅仍將呈現平穩放緩態勢。

中金公司首席經濟學家彭文生認為，一季度土地出讓收入同比增長40%，反映了土地出讓收入收繳國庫的時滯，一季度土地供應量同比已經減少，未來房價下跌可能帶動地價下跌，未來幾個季度土地財政收入可能出現下滑。

彭文生進一步指出，房地產市場降溫帶來的土地收入減少，從長期來看，有利於經濟結構調整；但是短期對經濟增長存在三方面不利影響：一是減少地方政府投資的資金來源；二是增加地方政府債務風險；三是土地作為信貸抵押物，其價格下跌不利於信貸擴張。

隨著樓市成交進一步走低，無法將庫存順利轉化為現金流的開發商們頓覺“壓力山大”。除了愈加緊繃的資金鏈，有可能觸發新一輪降價潮的無疑將是陡然增加的庫存。

截至4月底，上海易居房地產研究院監測的35個重點城市新建商品住宅庫存總量為2.49億平方米，環比增長2.6%，同比增長19.5%，庫存創下了歷史新高。另據機構統計，2013年底，146家上市房企的存貨金額歷史性地突破2萬億元，而截至今年3月底，這一數字繼續攀升至2.13萬億元，同比增幅達到25%。

上海易居房地產研究院研究員嚴躍進對《第一財經日報》記者表示，庫存壓力下，越來越多的房企面臨資金緊張的風險。在部分地方政府“救市”的同時，一些高庫存的房企也將率先採取“以價換量”的行銷策略。

巨量庫存壓頂

資料顯示，35個重點城市中，有28個城市庫存在4月份出現了同比增長。其中南昌、濟南和寧波3個城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達到68.6%、63.8%和56.8%；同期，35個重點城市新建商品住宅月度新增供應量為2138萬平方米，環比增長10.2%，同比增長2.6%。這是今年以來單月新增供應的最高水準，表明整個市場推盤節奏正逐漸加快。

然而，開發商的積極推盤並未換來理想的成交量——4月35個重點城市的新房成交量為1503萬平方米，環比增長0.1%，同比減少21.4%，未消化的新增供應繼續“加碼”本就不堪重負的樓市庫存。

分城市看，4月份，一二三線城市的樓市庫存均在持續積壓。35個城市中，一二三線城市新建商品住宅庫存總量分別為 3032萬平方米、1.8億平方米、3796萬平方米，環比增長分別為 4.6%、2.4%、2.4%，同比增長分別為12.4%、19.2%、27.6%。

截至5月10日，北京新建商品住宅的庫存量突破7萬套，達到70838套，創下2013年3月至今的新高。截至昨日，上海新建商品住宅的存量為65987套，合計面積1026萬平方米，存量同樣維持在歷史高位。

4 月份，35個城市新建商品住宅存銷比為15.2，這也意味著市場需要用 15.2個月的時間才能消化完這些庫存，而在3月份，該數值為13.9個月。一般情況下，存銷比大於12個月，房價就面臨較大的下跌壓力。值得一提的是，房價最為堅挺的北京和上海，4月份的存銷比雙雙站上12個月大關，分別為12.3和12.2個月。

京滬成交跌入冰點

樓市庫存“壓力山大”背後，是持續不給力的樓市成交。4 月份，上海易居房地產研究院監測的30個典型城市新建商品住宅成交面積為1266萬平方米，環比減少4.7%，同比減少21%。

“銀四”化為泡影，傳統的樓市“紅五月”亦開局不利。中原集團研究中心監測的54個城市資料顯示，今年“五一”假期新建住宅合計成交23.6萬平方米，較去年同期大幅下滑47%，並創下四年新低。

值得注意的是，具有風向標意義的京滬樓市成交在近期雙雙墜入冰點。

據偉業我愛我家市場研究院統計，2014年5月上旬，北京住宅新房網簽量為1542套，比4月下旬下跌52.33%，比4月上旬增長24.25%，比去年同期下跌4.28%，成交量為近四年同期的最低位；5月上旬，北京市二手房網簽量為1472套，比4月下旬下跌55.20%，比4月上旬下跌34.66%，比去年同期下跌2.77%。


偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認為，5月市場成交低迷的勢頭持續，表明北京樓市趨冷的現階段，購房者的觀望情緒依然十分強烈。“在沒有新的利好消息出現之前，預計北京樓市‘量價齊跌’的勢頭仍將持續。”

佑威機構執行董事黃志堅對《第一財經日報》記者表示，在前周“地量”成交的基礎上，上周上海商品住宅成交量未升反跌，持續“地量”成交，加重了樓市的寒氣。更重要的是新增供應乏力，連續兩周也是地量供應且均小於成交量，表明開發商的觀望情緒也十分嚴重，原本有利成交的“紅五月”或“冷如冬”。

“我們還在觀望，暫時沒有降價的打算。”一位元上市房企董秘告訴本報記者，近期來售樓處看房的人並不少，但購房者明顯猶豫了。

進入5月以來，福州樓市此前較為隱蔽的促銷方式變得逐漸醒目起來，除了推出明折優惠促銷之外，一些開發商還推出了低首付的促銷手段。而近日（5月11日），福州一房地產開發商甚至宣佈推出免首付商品房。

據搜房網資料監控中心統計，上周（5月5日~5月11日）福州住宅成交套數為160套，較前一周環比下跌44.06%；成交面積22930.16平方米，較前一周環比下跌35.91%。

業內人士認為，儘管福州存量房在國內各大城市中處於較為健康的狀態，但隨著樓市成交持續低迷，開發商資金回籠壓力增大，接下來福州樓市的降價促銷活動將更為激烈和普遍。

近日，《每日經濟新聞》記者注意到，福州一樓盤打出了“免首付”，“0資金、0稅費”等吸引眼球的促銷廣告。分析人士認為，雖然零首付在目前福州市場還較為少見，但事實上和低首付、分期首付等促銷方式手法相同，也只是一種行銷手段。

克而瑞福州機構總經理張旭東認為，所謂的零首付事實上也只是承諾允許購房者在簽訂購房合同的時候不用支付首付款，在隨後約定的時間內，能夠給予購房者一定的緩衝期限湊足首付款。他認為，這種做法對實際產生的促銷效果有限，對於購房者而言，除了少數需要大筆周轉金額的人群來說，此類優惠方式並無太大的實際優惠。

業內人士認為，目前市場上的“零首付”，多是分期付首付，拉長首付款支付週期，或者由發展商墊付部分首付。開發企業以分期首付促銷商品房的行為變相降低了房貸准入標準，但存在借貸安全隱患。

據克而瑞福州機構統計顯示，福州2014年一季度商品房僅成交64.27萬平方米，去年一季度這一數字為82.25萬平方米。據悉，相比過去一個月10~20餘個新盤開盤的速度，今年4月福州樓盤僅有7~8個新盤推出。

據不完全統計，福州5月有13個樓盤計畫入市。不過業內人士認為，如果行情持續不佳，也將影響新盤入市計畫。從眼下整體大環境來看，接下來福州的樓市或將陸續出現更大力度的促銷。

華人置業（127）公布，由於澳門「御海．南灣」項目之建築工程自2012年起已暫停，而至今有關的上訴程序之裁判日期仍未能確定，決定安排撤銷及取消「御海．南灣」項目預售單位之具約束力要約函及買賣預約合同。並在不承認任何責任的條件下，向預售買家足額退還預售物業單位的訂金，以及按年利率7.25%計算的利息。

政府近數年以辣招及金管局收緊樓按雙管齊下壓抑樓價飆升，已初見成效，惟市場亦響起「減辣」呼聲。市場消息指出，政府有意今日公布延長換樓客繳付雙倍印花稅（DSD）之寬限期，令二手及新盤均同樣受惠。不過，有市場人士認為，有關的寬限期只延長約兩個月，作用有限，料對樓價影響輕微。

立法會今日將繼續審議《二○一三年印花稅（修訂）條例草案》，當中針對延長樓花換樓期的建議，有消息指出，政府有意把6個月換樓期由簽臨約起計6個月，改為物業簽訂正式買賣合約時、交吉或物業落成後才開始計算。不過，早前建議把6個月限期延長至9個月或1年的立法會議員表示，不會接納有關修訂。但審議印花稅委員會成員黃定光，表示支持政府放寬DSD換樓限期。

財經事務及庫務局局長陳家強今日將到立法會，將逐點回應議員對草案的各項修訂建議。地產建設商會執委會主席梁志堅則表示，很多市場人士對建議中的稅花稅徵收事宜有太多疑問，必須解釋給他們知道，否則令業主不敢買賣；政府一定經過全面思考，但該會不敢猜測是否市況變壞。

喜雅特色戶未獲上會撻訂

辣招及收緊樓按控制樓巿，亦「衍生」出部分問題，房協於2012年發售的私人住宅喜雅早前入伙，當中2座頂層特色戶因承造按揭問題未能上會，業主王先生遂延長成交期，至上月仍未能獲銀行承造按揭，終決定撻訂，損失金額包括樓價10%（即125.8萬元）的首期，連同其他雜費等估計損手約130萬元【表】。

從事設計業務的王姓業主表示，原來與家人居於同區物業，由於家庭需要所以打算購入喜雅的3房單位作換樓之用，可惜只抽中兩房戶，考慮後決定購入單位（2座高層D室），其後房協推出特色戶，由於為4房間隔單位，王氏於同年6月購入自用。王先生指出，按當時7成樓按計算，入息仍然「供得起」，惟當時未有選用即供付款，購入單位數月後，金管局推出收緊按揭成數的措施，令他大失預算。

王先生為求上會，不惜四出奔波，並出售舊居，同時以「一筆過」方式購入喜雅2房單位（按土地註冊處資料，該單位成交價為498.6萬元），至於頂層單位則因收緊按揭下，按揭成數最多只有50%，即使延長上會期但亦沒法應付，業主於上月初無奈決定撻訂，損手離場。王先生指出，現時購入的喜雅高層2房戶，由於「未夠用」故已轉作出租，而他們一家人則另租地方居住。

王先生直言「辣招是好事」，但卻打擊他這類換樓客，他認為政府是「策略失誤，殺錯良民」。他說，正諮詢法律意見，由於買樓時政府未有推出辣招，而後來推出的政策最終令他未能上會，有意採取法律行動追討損失。有業界表示，喜雅事件只屬冰山一角。


雙倍印花稅 擬寬樓花換樓期限
( 經濟)

港府為盡快通過《印花稅條例草案》，考慮多個方案，包括放寬雙倍印花稅換樓期限，及在延長一手樓花換樓期上有所讓步。財經事務及庫務局局長陳家強今將到立法會交代。

陳家強 今到立會交代

政府放寬換樓退稅的限制，曾考慮多個不同方案，其中一個方案是將6個月換樓期計算起點，由簽署臨買賣合約延至由成交起計算。

政府消息人士形容，放寬換樓期限是「小修小補」，與政策大原意沒有改變，即遏抑炒賣，而非打擊改善居住環境的市民。

另一消息人士則透露，政府亦有意對延長一手樓花換樓期作出讓步，傾向將換樓期限計算方法，延遲至落成起計，但考慮樓花種類複雜，全面覆蓋所有樓花項目將有難度，有機會以預售樓花同意書作為「劃界」，相信能囊括主要樓盤。

對於議員要求樓花豁免交雙倍印花稅，政府消息人士指，當局明白議員的關注，會有正面回應，但因樓花交易種類繁多，實際操作要再作研究。

建築、測量及都市規劃界議員謝偉銓認為，基於公平原則，政府應放寬樓花換樓限期。經民聯梁君彥則指，不少議員均要求政府放寬樓花換樓限制，認為政府要回應議員訴求。

釋善意 盼立會快通過

但消息人士強調，今次讓步只是希望釋出善意，讓立法會盡快通過草案，並無任何放棄「辣招」意思，若市場對撤招有其他幻想，則屬捉錯弄神。他又預計一手樓會有輕微受惠，但對整體市場影響不太大。

市場傾向認同政府放寬換樓期，認為實際改動不大，相信樓價回升機會低。

地產建設商會執委會主席梁志堅指，市場建議中的印花稅徵收詳情有太多疑問，政府必須清晰解釋，否則令業主不敢買賣，相信政府所作決定曾經全面思考，不會猜測是否市況變壞有關。

長實：寬期限方便換樓

即將有新盤銷售的長實（00001），該集團地產投資董事劉啟文認為，放寬雙倍印花稅換樓期限，可方便換樓人士，相信有意置業的買家對放寬期限會表示歡迎，政府應做有關修訂。

中原集團創辦人施永青則指，現時最關注並非換樓問題，而是經濟前景不明朗，難料樓價走勢；但他相信，由政府主動提出修訂，具有象徵意義，反映政府對後市也有保留。

高緯環球大中華區評值及專業顧問部董事張翹楚認為，修訂只會對一手銷售起輕微刺激，但整體市場對樓市前景並不看好，樓價掉頭回升機會微。

政府積極推地，地皮陸續踏入建造階段，屋宇署資料顯示，3月份合共批出30份建築圖則，為近兩年來最多，其中信置（083）及嘉華（173）合作發展的將軍澳用地，已獲批圖則。

將軍澳為未來住宅供應重鎮，由信置及嘉華合作發展的將軍澳66C2區臨海地，獲批建7座7至17層高分層住宅，另加1至2層高平台及1層地庫之上，總樓面合共約48.6萬，住宅部分佔86%。而市建局旗下觀塘二及三發展區重建項目，亦獲批建4座40至46層高商住物業，另設住戶康樂設施。據資料顯示，觀塘項目於上月合共收到15份意向書，可建約1700個住宅單位。

多個豪宅項目亦在期內獲批圖則，泛海（129）於去年年中向和黃（013）以6.5億元購入的渣甸山軒德蓀道2至2a號項目，獲批建1座2層洋房，建於1層地庫之上，樓面面積9603方呎；另Ultra Well Group 旗下港島南灣道近35號豪宅地，獲批建4座4層高洋房，建於2層平台之上，樓面近1.3萬方呎。

政府銳意拓展九龍東成新商業區，有「牛仔褲大王」之稱的劉漢松旗下九龍灣常悅道、宏泰道交界商貿地亦獲批圖則，可建1座24層高商業項目，樓面33.23萬方呎；另新地（016）旗下新蒲崗爵祿街33號協力工業大廈項目，可建1座23層商業項目。

長實兩項目獲批入伙紙

屋宇署同時發出23份入伙紙，其中住宅部分涉及9個，提供2685伙，為近5個月新高。規模最大屬長實（001）大埔鳳園嵐山1期，其中嵐山1期總樓面約75.8萬方呎，寬免樓面比例51.9%，同系中半山君珀亦已批出入伙紙，總樓面8.53萬方呎，寬免比例更高達72.8%。獲批入伙紙的項目則有新地旗下將軍澳天晉II、元朗Residence 譽88及永義國際（1218）太子道西雋瓏等。

本港二手現樓市場吹淡風，市傳政府擬放寬雙倍印花稅（DSD，Double Stamp Duty）的換樓期計算標準，刺激本港地產股昨大幅反彈，長實（00001）更創6年新高。

長實6年高 ?地新地漲逾2.8%

受樓市「辣招」有可能放寬的憧憬刺激，本港地產股回勇。將於周內派發環宇海灣樓書的長實昨升4.1%，收報131元，是2008年1月以來最高；?地（00012）、新地（00016）及新世界（00017）升2.8%至4.1%不等。

法巴：短綫利好 惟樓價難大升

法巴董事總經理及房地產研究主管李偉烈表示，倘政府落實放寬換樓期限，可吸引市民換樓，增加二手市場交投，而且市場會憧憬這可能是政策放寬的第一步，短綫利好地產股表現。

但他同時指出，即使政府確實放寬有關措施，也不會令本港樓價大幅回升，因中國經濟增長放緩，現樓供應又持續增加，所以放寬換樓期限對樓價的支持度有限，料樓價走勢持平。

麥格理中港房地產研究部主管吳嘉俊同意，延長換樓期限可增加市場流通量，令二手市場更加活躍，市民選擇更多，利好樓市氣氛，但面對未來供應量增加，本港樓價不會反彈，維持全年跌10%的預測。

麥格理：維持全年樓價跌10%

本報昨日報道政府擬將包括二手現樓的換樓期限制，由目前簽訂臨時買賣合約後，6個月內將單位出售，押後到簽訂正式買賣合約。市場認為意味換樓市民將有更多時間出售手上物業，利好樓市回暖。

有外資分析員指，政府調整換樓期限是可以理解的，因一般物業有3個月成交期，意味現時的措施只容許業主用3個月時間去賣樓。「現時很多換樓的業主都不敢博，惟有先賣後買。」所以放寬換樓是合理的。

發展區可容納逾8萬人 急增35倍

政府公布元朗南初步發展方案，將216公頃用地劃為3個住宅區，共提供2.61萬伙，容納逾8萬人，較現時人口急增35倍，以近元朗公路一帶新屋供應最多，佔1.5萬伙。

首批居民 最快於2025年遷入

元朗南發展區研究範圍達216公頃（相當於225個香港大球場草地面積，大球場草地面積約10.4萬平方呎），據規劃署公布方案，會將4成用地劃為住宅發展，將會發展成3個住宅小區，提供多達2.61萬伙，其中公營房屋佔6成，其餘4成為私人住宅，料首批居民最快可於2025年遷入。

根據初步規劃方案，靠近鄰近元朗公路一帶的用地，鄰近元朗市中心，交通較便利，將定位為「都會生活區」，以中高密度發展，以地積比率1.5倍至5倍發展，合共提供1.48萬伙供應，容納4.4萬人，屬於3個住宅小區最大的一個，公營房屋比率為較高，佔66%，涉9,800伙。

近元朗公路供應多 佔1.5萬伙

至於位於公庵路末端、近大欖郊野公園一帶，則會定位為「樂活生活區」，發展密度會較低，地積比率最高4倍，將會提供9,700伙，其中私人住宅大約佔3,700伙，而公營房屋則佔6,000伙。

唐人新村一帶則以「花園城區」為主題，屬於低密度住宅發展，全屬私人住宅發展，僅提供1,600伙，屬於元朗南3個住宅區內最細的一個。

根據當局估算，隨着上述3個小區發展成熟，元朗南人口將增加至8.02萬人，較現時只有2,200人，急增35倍，會透過增加商業用地，推動地區經濟提供就業機會。同時，會研究在區內設立由電力巴士或現代化電車組成的環保交通系列。

現時元朗南以露天貨櫃場「棕地」為主，政府希望發展後，能夠善用土地，將「棕地」的數目由現時近1,000萬平方呎，減至僅54萬平方呎。

區內逾8成土地由私人持有，如何落實方案，諮詢文件未明確談及，但指私人參與及傳統收地模式在諮詢間各有支持，稍後的諮詢階段詳細交代。規劃署昨展開兩個月的公眾諮詢，並會在在本周五（16日）諮詢城規會，月底會諮詢立會。

另規劃署早前建議改劃沙田碩門邨比鄰的休憩用地，用作屋邨第2期發展，諮詢期間接獲居民團體及區議員反對，但規劃署認為土地需求緊張，有必要改劃用地，故此未擬修訂已提出改劃方案。

奧園（3883）昨公布今年1至4月銷售情況，公司累計實現合同銷售金額約25.98億元（人民幣，下同），合同銷售面積約26.15萬平方米，同比分別增長約74%和10%；平均售價每平方米9,937元，同比上升約59%。其中，商業物業銷售佔總銷售金額約56%。而2014年4月單月，合同銷售金額約5.19億元，較去年同期增長約43%，合同銷售面積約5.72萬平方米，同比上升約10%。

公司今月通過拍賣方式以6.20億元投得重慶南岸區茶園新區商住用地。地塊總建築面積約17萬平方米，樓面地價為每平方米約3,600元。連同本新購項目，奧園目前於重慶地區共有6個項目。

由於房價出現鬆動，購房者觀望情緒濃厚，許多中小房地產企業面臨巨大的現金流和還貸壓力。總部設在深圳、重點開發惠州房地產業務的光耀地產最近陷入破產危機的風暴眼。光耀集團民間借貸本金加利息在20億元（人民幣，下同）以上，目前資金缺口大概5億元左右，近日多個高利貸債主將光耀地產告上法庭。

資金未回籠周轉不靈陷財困

光耀集團董事長郭耀名稱，截至目前集團金融機構借款餘額約27億元，民間借貸本金加利息在20億元以上，整體負債率約70%至80%，實際上並非行業最高，但由於被傳破產，相關合作方因擔憂而抽離資金，導致公司運轉陷入困境。

作為內地排名前百位的房企，光耀一度年銷售額逼近80億元。然而，過往三年的高利貸融資一步步逼宮，在市場下行、銷售回款難以保證的情況下，公司資金鏈陷入危機。

中小房企借貴利 成本高50%

遇到今天的危機有多方面的原因，但最根本的是公司借了民間高利貸，吞噬了大量業績和利潤。記者獲悉光耀民間借貸資料顯示，以公司兩個最大的民間借款人為例，深圳金信集團向光耀借出4億元，光耀已還6億元，目前還欠3億元；深圳志威集團向光耀借出2億多，已還3億元，還欠3億元。

知情人士稱，光耀並不是唯一被高利貸拖累的房企，許多民營中小房地產企業均向高利貸公司貸款過，他們的融資成本比大型房企高50%，未來隨?地產市場的調整和低迷，將有更多的中小房企業破產和倒閉。

內地收緊銀根，多個城市樓價出現減價傾銷情況，令市場憂慮後市面臨「爆煲」。招商局置地（0978）昨天表示，由於公司採分化投資，減價風對公司影響不大。該公司會以加快周轉為今年重點，加速現金回籠，而今年共有價值180億元（人民幣，下同）的盤量推出，相信可達成全年100億元的銷售目標。

重點投資二線城市

招商局置地昨日舉行股東會，執行董事冼耀強在會後表示，個別城市面對不同經濟走勢，各地方政府亦有不同政策。公司未來將按所在城市的環境調整發展方向，未來會重點選擇投資二線城市，如西安、南京等。

非執行董事吳振勤亦表示，內地現時並非所有城市的樓價都在向下，其中北京、深圳等一線城市表現不錯，在需求支持下，樓價連續幾個月都在上升，反觀二線城市市況則較為分化。不過，她強調公司於二線城市採取分化投資，由於地價相對較低，降價壓力小，整體對公司影響不大。她又表示，今年業務策略是加快項目的周轉速度，加快現金回籠。

逾50億預算增土儲

執行董事余志良表示，公司今年首季在出售舊盤，同時並無新增貨量，期內銷售額達11億元，去化率達四成。公司計劃下半年將推出價值120億元至130億元「新貨」，而全年共計有180億元貨值，故有信心實現全年100億元銷售目標。他又指出，目前公司負債率處於較低水平，未來會保持淨槓桿於50%以下水平，而年內會以50億元至70億元預算增加土儲。

被問到深圳前海的前景，吳振勤指，招商局集團所持有的前海地皮乃工業用途，要更改為商用途需花耗長時間，而且該區定位亦未明確，公司暫未有明確發展方向；不過隨?上海自貿區逐步擴大，料可推動前海定位。

招商局集團早前出現人事調動，由李建紅出任董事長。身兼母公司招商局地產財務總監的吳振勤表示，董事長由集團內部產生，有其延續性，原本的管理團隊亦在其中，相信集團業務未受影響；招商局地產為招商局集團旗下地產業務的旗艦公司，未來會繼續支持招商局置地發展。

對於母公司注資計劃，公司表示，在符合政策及香港的融資環境許可下，招商局地產會繼續把資產以合理價格注入招商局置地的平台，但目前不便透露整體規模。

銷售馬來西亞、日本等海外不動產的長富地產，首次與柬埔寨建商合作在首都金邊推頂級豪宅，每坪開價19~25萬元，特別的是，此案由台北101總設計師李祖原設計。
柬埔寨自2010年開放外國人至當地買房產，因以美金計價加上房價低，吸引外國買方，長富地產總經理鄭哲昇提醒，要注意金邊有土地使用權99年限制。
調查顯示，柬埔寨首都金邊2013年平均房價每坪約23萬元，年漲幅15%，金邊目前租金投資報酬率約5.33%。

倫敦金融時報報導，倫敦市房價漲幅過快已引發房市泡沫化的疑慮，經濟合作暨發展組織（OECD）並警告倫敦房市需加以冷卻，但全球有房價過高疑慮的大都市不只倫敦，在外資熱炒下，加拿大多倫多與澳洲的雪梨均面臨相同問題。

報導指出，英國倫敦高房價主要是由歷史低點的利率、經濟走強與人口遷入帶動買房需求等因素所造成，多倫多與雪梨也都有類似推升房價上漲的背景。

英國央行總裁卡尼（Mark Carney）的祖國加拿大就遭OECD點名，需採取降低房市相關風險的具體對策。OECD指出，與倫敦一樣，多倫多與雪梨在外資熱錢進駐下，市區房價漲幅遠高於全國房價平均漲幅。

澳洲與加拿大均有房貸擔保的措施，也提出有別於英國援助購房計畫（Help to Buy）的兩種方案，像澳洲就推出政府貸款機構民營化，或是如加拿大設立一個政府專責機構，但也同時允許部份民營機構管理。

澳洲房貸擔保業務在1997年就已民營化，民營機構雖受高度規範，但無政府擔保。

在加拿大，房市大多數業務主要仍由政府房貸機構負責經營，政府也對2家民營業者提供額外擔保。

現在外界對英國房市政策最大的批評在於援助購房計畫可能成為永久的政策，而未來若房市出現崩盤，政府終將被迫接手收拾爛攤子。

經濟顧問業者Lombard Street Research分析師貝特利（Richard Batley）表示：「美國的聯邦房貸機構房利美與房貸美最初也是以暫時性的計畫成立。」

為了防止泡沫出現，加拿大是最先採取政策工具打房的國家，該國對銀行設有超過貸款成數逾8成未有保險不得提供房貸的規定，另外也針對貸款條件設有限制。

高盛本月稍早發布一份研究報告指出，OECD的20個成員國採用如限縮銀行房貸等總體審慎政策方面，一年可阻升房價1％，儘管有其效果，但光靠相關工具似乎還是無法達到打房的政策目標。