首件啟動 有托嬰 老人照顧中心

首件國宅改建公營住宅案啟動！南港區屋齡30年的台肥出租國宅，搖身一變成為東明公營住宅，規劃10~12坪1房、16~18坪2房和22~24坪3房，比例為6：3：1，也會有托嬰中心、老人日間照顧中心、身心障礙福利機構等公共空間，預計2018年完工。

容積率提高至450％
台北市政府都市發展局副局長王榮進表示，當年為了快速興建國宅，採預鑄工法施工，但完工後發現漏水情況嚴重，市府花費在台肥出租國宅的維修經費比其他國宅要高，因此評估為優先改建的社區，且配合都市計劃變更後，容積率自225％提高至450％，預計可提供760戶公營住宅。

預計明年底可動工
台肥出租國宅有200多位住戶，北市府5月1日起已安排住戶搬至基河三期中繼國宅。王榮進透露，待公營住宅完工，安置搬遷戶後，市府會陸續改建老舊國宅，現也持續評估各國宅的使用狀況。

台肥專案管理服務標案已於4月29日由中興工程顧問得標，共同投標廠商為喻台生建築師事務所。北市府昨表示，今年將完成前期規劃並研擬統包工程，統包工程於明年初招標，2015年底可動工。

政府打房，房市景氣不佳，仍有房仲業者持續展店，還大手筆規劃KTV視聽室、兒童遊戲區等，搶攻高收入VIP客戶，拉攏客戶的心。

東森房屋板橋府中捷運加盟店昨天開幕，店東陳春諒分析，新板特區受打房影響，交易量約減20％，但價格未下滑，為各房仲兵家必爭之地。為搶攻金字塔頂端客層，特打造成旗艦店，2樓設VIP室，地下室更規劃兒童遊戲區與KTV視聽室，「歡迎大家常來！」

政府近來頻頻出招「打房」，財政部長張盛和和台北市副市長張金鶚於上(4)月22日會面，宣示要讓房價在2年內「消風」三成；隔日，立院財政委員會也通過房屋稅條例修正草案，預計明年將非自住房屋稅率，由現行的1.2%至2%提高為1.5%至3.6%。然而，政府的大動作打房真能打出成效？

依據國內房仲業者東森房屋研究中心的統計，房地產交易市場自2013年1月起至2014年4月，成交量依然以第二、三季為高，第一、四季則受過年的影響趨緩；此外，若第一季同期相比，四都(台北、新北、台中、高雄)及桃園則分別減少2%到5%不等。
東森房屋內湖加盟店店東陳祥祐表示，台北市在預售屋銷售不如預期和高房價的影響下，市場的觀望氣氛濃厚；整體而言，北市4月份成交量相較第一季減少了1.59%。東森房屋南門加盟店店東呂奕德則指出，在2014年1至4月，台北市的房市整體上呈現出「強者恆強」的形式，更突顯房仲業者間的良劣差異影響了加盟店成交率的狀況。

東森房屋三峽加盟店店東廖麟鑫認為，雖然新北市成交量在2014年第一季較2013年同期略微下滑了2.54%，不過由於委託量與成交量皆有明顯上升，在三鶯地區並無受影響；因此，整體中古屋交易有逐漸上揚趨勢，而新北市4月份的成交量約小幅成長了4.08%。

東森房屋研究中心副理梁芸媗分析，因雙北市高房價迫使部分人口移入桃園地區，再加上股市獲利了結的熱錢流入，今年3、4月的交易量均有明顯提升，總計成長約11.47%；而台中地區則是受惠於快捷巴士BRT藍線、台鐵高架化紅線及捷運綠線相繼通車的效益，4月份成交量大幅成長了18.76%，三年來單坪房價漲幅更是超過3成，故未來台中房市仍顯樂觀。

至於高雄地區，東森房屋岡山美美宏達加盟店店東林峻央認為，高雄房市目前正面臨激烈的同業競爭，唯有長期在地深耕並強化客戶服務，成交機會才會自然提升；他指出，大致來說，高雄4月份房地產買氣相較第1季成長約8.08%。

近來政府的打房措施接連不斷，從中央到地方政府都信誓旦旦要「實現居住正義」，但若照房仲業者的分析統計來看，即使4月底的買氣看似觀望，不過短期內應該不致於改變目前房價逐漸上揚的趨勢。

台北市都市更新處制定「台北市都市更新案提升環境及公益審議原則」，首創新型態容積獎勵，往後都更大樓動工拆除前，建商可將過渡期閒置荒廢的空間提供給社會團體、基金會辦社區活動，將可獲得更新基地規劃設計項目的五％容獎；若建案提供預留空間作為自行車道預定地，亦可獲得該容獎。

不少建商以「配合地方重大建設」、「提升都市環境品質」為由，取得名為△F5的更新基地規劃設計容獎，但付出建設卻不符公益，招致批評。都更處副總工程司吳金龍坦言，過去對取得容獎的定義較模糊，導致建商隨便拿容獎，因此訂出較明確的新審議原則，而都更處也首次將提供自行車道、活化閒置都更大樓的概念納入容獎。

都更處針對△F5-1列出三個給容獎的通案原則，其一都更範圍完整性，以完整街廓為考量並充分開鄰地協調會。其二環境貢獻原則，如依土地使用分區重視當地都市活動功能、交通系統妥善規劃人行、機車及自行車動線、節能減碳的防災機能、規劃設計提供適當規模住宅。其三地區公益回饋，如都更案拆除前閒置房地供社區計畫展示或公共空間。

不過，市議員阮昭雄質疑，政策方向是對的，但依北市府過去對容積管理狀況，如審核作業不確實，某些都更案提供的設施恐不符公益使用，新原則將有更多巧門，讓建商多管齊下獲容獎；他舉例，閒置都更大樓再利用的容獎，看似進步，但建商擁有基金會，如舉辦自家活動，左手換右手，容積仍輕鬆入袋。

吳金龍強調，都更大樓或老舊公寓動工前，有三至五年的待拆閒置期，空著浪費，有些建物結構安全沒問題、狀況好，可供社會團體、基金會或協會辦活動，尤其可讓公家單位短期利用；其概念類似於「台北好好看」容獎。他強調，訂出新原則後，可更清楚規範什麼是公益，也避免大家各說各話。

信實都市開發執行副總經理林銘峰說，容積獎勵給予精神，對價式（如老舊公寓專案）的容獎應大於「躺著就有的」無償式容獎，如此才能扭轉建築界某些人心態，也可解決社會對於容積浮濫的印象。

自住房屋適用房屋稅優惠稅率，認定標準草案出爐。財政部長張盛和昨（14）日在立法院表示，本人、配偶及直系親屬居住的房屋，只要無出租或供營業使用，都可適用自住房屋稅率，最多以3戶為限；財政部評估，受影響者約在30萬戶左右。

立法院4月火速初審通過房屋稅修正草案，對名下擁有非自住房屋的囤房族加稅，並要求財政部在1個月內訂出自住房屋的定義；據了解，財政部已在前天送草案給財委會立委，但立委有不同聲音。

對於「自住」的定義，張盛和指出，財政部初步列出三大條件：一、房屋無出租使用；二、供本人、配偶或直系親屬居住使用；三、本人及配偶全國持有戶數，合計在3戶以內，若符合上述條件者，才能以自住房屋的稅率課徵房屋稅。

他強調，財政部設定戶數上限，是考慮到社會上的人情義理，原則上買給名下無屋的父母或成年子女居住，應該要算自住房屋，但為免太過浮濫，因此設定以3戶為上限；換句話說，個人及配偶名下擁有第4戶以上房屋，就要適用1.5％至3.6％的房屋稅率。不過，財委會立委賴士葆、曾巨威表示，財政部設定上限3戶的標準太寬鬆，如果用子女名義買房，可享優惠稅率的房屋可能高達5、6戶，外界會認為財政部放水，建議以2戶為上限。

賴士葆表示，認為夫妻合計的自用住宅，第3戶起就應視為非自用，但財政部草案是第4戶才加重課稅，而據統計，目前國內擁有4戶以上房屋者約27.7萬人，占全國擁房者的比重約5％，打擊面還是太小了點，強調政府不能一方面要課囤房稅，一方面又放水。

財長張盛和回應表示，自住房屋認定標準仍未定案，在房屋稅條例三讀通過、經總統文告前，財政部都將傾聽外界意見，找出最妥適的方式來課稅，而房屋稅完成修法後，未來出租做住家用的房屋，都屬於非自住房屋，課稅稅率將加重，但公益出租人仍可享1.2％的自住稅率。

這款都更，比生孩子還快！新北市板橋區簡易都更案去年12月申請，今年5月核定，昨天舉行動土儀式。地主黃小姐笑道，去年申請時正值懷孕期間，如今小孩出生還沒滿月，「很期待和先生跟寶寶搬進新家。」

板橋區民生路三段多是屋齡超過30年的4樓公寓，建物密集、巷道狹窄且無停車位，過去居民有試著都更，但未成功整合意見而失敗。去年霖園開發建設取得地主100％同意後，便申請簡易都更，為新北市第2件動土的簡易都更案，將改建為地上20樓、地下3樓的大樓，預計2017年完工。

已簡化不必要流程
「聽過很多案子談了7~8年都更還沒談成，我們半年就要動土，比想像中快很多。」地主王小姐笑道。霖園開發建設總經理林俊魁則說，同樣流程在北市可能要跑2~3年，新北市的簡易都更簡化很多不必要流程，也提升建商投入都更的意願。

該案原住戶28戶，重建後戶數達69戶。林俊魁表示，規劃22~45坪房型，有35~40戶先預售，預計6月開案，案名訂為「藏悅」，每坪開價75萬元。中信房屋板橋新埔加盟店店長錢紹忠分析，該區少有新案，中古大樓每坪成交50多萬元，每坪75萬元的開價還算合理。

去年新北市率先推動「簡易都更」，3個月可完成行程流程，只要地主100％同意，基地面積達500平方公尺（約151.25坪)即可申請，最多可爭取20％容積獎勵。

新北市府更逐步放寬申請條件，去年基地面積自1000平方公尺下修為500平方公尺，而適用地區從原本三重、中和、永和等16個行政區，5月12日起擴大至新北市全區，三峽、鶯歌、林口等13區也可申請簡易都更。

不受違憲修法影響
雖然《都更條例》部分違憲，許多都更案卡關，新北市都市更新處更新發展科股長陳映如表示，簡易都更不須走一般都更程序送交事業概要、事業計劃，因此不受《都更條例》修法影響，陸續有申請案件，目前有4案審查中、10多案預備申請。
今年4月22日台中市也跟進，給予15％或20％的獎勵容積，已有1案申請。

新北市簡易都更小檔案
●申辦程序：取得簡易都更適用證明→申請建照→都市設計委員會審議→核准建照
●基地條件：面積達500平方公尺（151.25坪)
●同意比率：100％
●容積獎勵額度：15％或20％
資料來源：《蘋果》採訪整理

擔心商辦價格已到頂，新光人壽內湖的13棟大樓及一筆陽光街土地將「任君挑選」。新壽昨天法說會指出，針對上述標的，若有買家要買下整棟，新壽都可以議價出售，今年至少要賣出一棟內湖大樓。

新壽昨（14）日公布去年底不動產最新鑑價結果，一整年僅增值4億元，是新壽近四年鑑價增值最少的一次，為降低投資風險、獲利了結，新壽決定，位於內湖的13棟大樓及一筆陽光街土地將「任君挑選」。

新光金控財務長徐順鋆表示，商辦價格可能進入盤整期，先前幾次新壽進行不動產鑑價，平均每年約增值8.5％，但去年則僅增加4億元；由於評估商辦價格位於「高檔」，未來波動性可能大幅提高，因此新壽也決定不動產續後評價不採取「市價法」，僅以成本法列帳，避免後續淨值波動。

新壽在內湖共投資13棟大樓及一筆陽光街素地，被金管會認定投資集中度過高，要求改善，但新壽今年兩度公告標售內湖的大樓，一次是2月24日的內湖大眾電腦大樓，開價42.8億元，另一次是4月7日的內湖瑞湖大樓，開價25億元，都有不少買家領標單，但最後都無人投標而流標。

新光金昨天法說會，法人也極關心新壽今年是否還會再出售大樓？徐順鋆則表示，今年預算已編列，一定會出售一棟內湖的大樓，只是目前時機及價格問題，尚未決定要賣哪一棟大樓。

但徐順鋆表示，只要是想買下整棟大樓、設營運總部的買家，新壽內湖的13棟大樓「都可以洽談」，不一定要採公開標售的方式，買家看上哪一棟大樓，只要價格合理，新壽都可以考慮出售，今年預計就是至少要賣出一棟位於內湖的商辦大樓。

新壽在內湖的13棟大樓及一筆素地，總投資金額近300億元，單筆交易金額以買下亞太經貿三棟大樓，投資115億元最多，這三棟大樓新壽也打算拆開出售，只要有意願者都可洽談。

新壽不動產鑑價結果，在2010年時增值405億元、接著2011年及2012年分別增值123及166億元，都替其隱含價值（EV）加分不少，但去年底則僅增值4億元，其中敦南大樓的72億元增值也已實現，到今年首季，新壽帳上不動產投資成本約1,170億元，已認列增值318億元，尚有未實現增值634億元。

但新壽表示，因為新壽未採用市價法進行續後評價，因此這634億元不會出現在新壽的淨值。

房仲根據實價登錄資料發現，北市老牌豪宅一品大廈今年2月有一筆面積30.62坪店面交易，推算每坪單價 254.7萬元，房仲認為交易價格符合行情，但排不進大安區前十貴。

這起店面交易位於敦化南路1段236巷1至30號，2月有一筆30.62坪店面以新台幣7800萬元成交，估每坪單價254.7萬，推測是「一品大廈」。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，「一品大廈」建於1978年，為北市早期知名豪宅，入住者非富即貴，地理位置在北市忠孝東路與敦化南路交叉口附近，鄰近頂好商圈及SOGO百貨，步行幾分鐘即達捷運忠孝敦化站，居住機能完善，產品特殊，物件釋出相當稀少。

台灣房屋忠孝SOGO特許加盟店總經理施光明表示，實價資訊顯示這筆交易建物移轉面積為30.62坪(含地下室5.69坪)，若地下室以1/3計算，拆算成交價每坪應為290.7萬元，以大安區及周邊店面價格來看，這項交易價格符合「市場行情」，但與大安區店面單價排名前十的店面相去甚遠。

但購入此物件具有進可攻、退可守的優勢，除了每月有租金收入抵利息支出外，未來更有龐大都更利潤可預期。
施光明指出，雖都更推動牛步，但仍屬未來可行方案，由於住戶頂級，對於住家老舊、品質不佳的居住環境是時時刻刻都想改變，因此，有能力的實施者仍願意進場整合。

捷運民生汐止線剛完成民眾意見報告檢視，準備進行雙北市組成的「捷運系統建設計畫及周邊土地開發研議委員會」，才會送交通部審議；不過，已有許多建商急著打「捷運宅」廣告，北市消保官提醒，消費者購屋前，最好先做功課，以免買了才發現捷運還遙遙無期。

捷運局綜合規劃處長王君惠表示，民汐線因跨北市和新北市，它的建設經費、兩市政府財政負擔都要由兩市開會討論，如何分配等問題都通過後，才會送交通部審議，這段過程還很久，至少今年主體工程不會動工。

但已有許多建商強打「捷運宅」廣告，以民生汐止線為噱頭，強調「連結台北」、「房市潛能」、「搭捷運數分鐘到台北」等。北市主任消保官陳信誠表示，只要建商沒有在廣告上標明「通車時間」、「保證通車」等字眼，僅以政府政策為賣點，就沒有廣告不實，但消費者在購屋前，一定要先做好功課。

住商不動產研究室主任徐佳馨分析，近年來已有十幾個建案主打民生汐止線，雖然這條路線還在審議，但以此為廣告仍能吸引人，消費者可考慮要早點買進較便宜、還是晚點等確定要興建後再買。

位於南港的台肥國宅屋齡卅年，居民長期忍受壁癌、漏水，引起不少市議員關切，北市都發局昨宣布，台肥明年將動工拆除重建、二○一八年完工，也成為首宗國宅改建為公營住宅案例，並改名為東明公營宅，預計將闢建七六○戶，可容納現有二一九戶居民。

市府委託喻台生建築師事務所負責專案管理及監造技術服務標，喻台生表示，東明公宅初步規劃為四棟，各為十六、十五樓、十三及五層樓，住宅房型分為套房型（八至十坪）、一房型（十至十二坪）、二房型（十六至十八坪）、三房型（廿二至廿四坪），除三房型占總數戶十％，其餘皆占卅％。

都發局表示，原國宅二一九戶居民皆可重新申請該公營宅，不過原國宅租金為五千至八千元，公營宅租金則以周邊房價七折計算；記者查詢不動產交易時價登錄，周邊南港路二段某住宅去年十月廿三坪租金三．四萬元，折算七折為二．三萬元，因此國宅住戶可能要付更高昂租金才能入住新公營宅。

台肥國宅早期採預鑄式工法，為地上五層的鋼筋混凝土建築，屋齡卅年，面積約二五二五．五坪；配合都市計畫變更後，將容積率提高至四五○％，可提供約七六○戶公營宅。住宅內設施包括全套廚房設備、衣櫃、床組及燈具等；此外，社會局計畫規劃就業服務站、身障及老福機構，也會有托嬰中心。喻台生說，該處也將符合銀級綠建築，有五％的戶數符合通用設計。

為配合改建工程，原住戶已陸續搬遷至基三中繼國宅，及台肥國宅未拆除區域，預計今年六月底全數搬遷完畢、明年動工、二○一八年完工。都發局副局長王榮進表示，盼公營宅存量達到北市住宅總戶五％（約五萬戶）的長期目標，目前北市已有大龍峒、行天宮、敦煌、萬隆站及景文公營住宅。

台鳳前總裁黃宗宏陽明山別墅，經過三次法拍流標後，昨日由龍巖建設，以四億五千多萬元價格標下，黃宗宏陽明山別墅，占地二九五三坪，其中還包括黃宗宏父親千坪墓地，龍巖建設標下後，有可能結合龍巖的納骨塔本業，推出頂級陰宅，或進行房地產開發。

黃宗宏因亞洲金融風暴，違法中興銀行七十多億元，因背信與侵占等罪被判刑八年半，併科罰金三億元定讞，他所積欠國稅局稅款與民間債權，這段時間，由士林地方法院進行強制執行。

不過，黃宗宏陽明山別墅，二○○六年曾公開拍賣三次，當時底價三到四億元，始終乏人問津，近年由於房地產價格飆漲，陽明山土地也跟水漲船高，士林地院昨天第四度法拍，底價四億零八百多萬元，龍巖建設以四點五億元買下。

為了避開今年底的七合一選舉，台中建商爭相搶在第1季推案，帶動首季新案開工件數、預售推案總戶數、總銷金額等三項指標，均創下新高紀錄！

據台中市政府統計，首季申請開工件數較去年同期成長15％，而台中縣市不動產開發公會統計首季預售推案總戶數，是去年同期的2.25倍，總銷金額則攀升到614億元。

鄉林不動產研究室指出，下半年雖有選舉因素干擾，預估今年總推案量仍可維持2,000億元的規模；而台中地產商表示，首季開工件數成長、總戶數暴增，除因北部建商搶進台中市推案，因應市場需求及加速去化，建商紛紛改推中小坪數產品，應是帶動戶數暴增的主因。

隨政府打房，北部建商紛紛轉戰中南部，如遠雄搶進台中市單元2、清水區、廍子區購地；麗寶機構也在台中市積極獵地，近期將於台中市北區進化路、雙十路附近，推出總銷120億元的大案。

鄉林建設副總經理黃忠義指出，北部建商插旗台中，不僅帶動土地價格高漲，建案產品也因競爭激烈更加多元化，購屋大眾選擇更具彈性，除太平、大里、烏日、北屯10期外，北區、東區及周邊潭子、霧峰等區也受惠於交通便捷，成為首購及換屋族購屋的重點區域。

鄉林不動產研究室表示，首季大台中（含店舖、住宅）建商申請開工件數約139案、總戶數3,892戶，開工件數成長約15％，總戶數也有5％的成長。另依台中縣市不動產開發公會統計，今年首季市調預售總戶數高達4,104戶，預估總銷達614億元，分別較去年同期的1,825戶、360億元大幅成長，尤其是推案戶數，更呈倍數成長。

依據首季申報開工區域分析，台中市新推案約有5成集中在74快速道路沿線的太平、大里、烏日、潭子及北屯區，尤其是太平新光段及北屯區廍子段的推案量最大。

不過，鄉林不動產室認為，隨捷運藍線BRT（快捷巴士）預計今年7月通車，預期台中房市下一個亮點就在捷運藍線、由台中車站到靜宜大學沿線，包括7期新光三越、大遠百商圈、東海商圈等。

為協助舊部落社區建物重建，高雄市政府擬訂獎勵條文，針對屋齡30年以上老舊房屋，由地主自行整合建築基地達500平方公尺(約150坪)以上，配合退縮建築及留設人行道，即可申請15％至20％之容積獎勵，以改善目前部分舊有巷道狹小等安全問題，並提高環境舒適性，預期2014年10月即可發布實施。

市府都發局表示，現行老舊建物重新改建及爭取更新容積獎勵，主要是依照中央「都市更新條例」，申請文件、公聽會及審議程序規範得十分嚴謹，面積也至少須1000平方公尺以上，尤其參與重建地主戶較多時，難免因耗時而影響民眾申請意願。市府新訂的小基地重建容積獎勵，只要地主自行整合達500平方公尺(約150坪)，經市府都市設計委員會審議通過即可，不僅降低申請門檻，流程也大幅簡化。

都發局長盧維屏說，鼓勵舊社區30年以上老舊建物重建目的，就是為了要改善民眾居住，以及兼顧公共環境品質，因此小基地申請重建容積獎勵須配合退縮建築及留設1.5公尺人行道，提高鄰棟間隔與通行之舒適性。同時，綠建築概念已十分普及，整合面積達1000平方公尺以上者，重建之建築物須取得綠建築銀級以上之證書。

都發局說，「小基地整合型重建獎勵」須透過都市計畫法高雄市施行細則增訂條文，已於5月13日市政會議通過，後續將送內政部審定，預計最快2014年10月即可發布施行。

中國房市頻拉警報，最近兩個月有十幾家中小型開發商面臨資金告急危機，青島一女建商甚至欠錢跑路。中國人民銀行為了救房市，要求大型銀行優先滿足首次購房者的貸款需求，顯示中國實施近5年的打房政策已經出現變化。

今年3月初，浙江寧波興潤置業爆發財務違約，總負債達35億人民幣（以下同），並引發骨牌效應。4月初，南京嘉盈地產遭到業主舉報，稱該公司資金斷裂，所開發的建案停工。

4月中旬，南京福地地產老闆積欠銀行貸款本息1億元而跑路。4月18日，浙江海寧立德房產因積欠多筆民間貸款，被債主告上法庭。5月6日，曾名列中國百大房企的廣東惠州光耀集團被傳資金斷裂，恐面臨倒閉。

總計自3月以來，中國多省有十幾家中小型房企遭曝光因資金鏈斷裂，陷入破產危機，大多集中在三、四線城市，且多為中小房企。

中新網報導，不僅中小型房企，連北京首都開發這樣的大型房企也面臨極大的資金壓力。截至去年底，首都開發的負債率達183%，全年利息支出為淨利潤的逾2倍。

根據中國國家統計局公布數據，今年1至4月，全國住宅銷售較去年同期下跌9.9%至1.53兆元，跌幅較1至3月的7.7%擴大。

面對房市頻拉警報，人行最近在住房金融服務專題座談會上，要求15家大型銀行優先滿足首次購房者的貸款需求，並提高貸款的核准速度。

野村證券首席中國經濟學家張智威表示，只有這些措施還不足扭轉中國房市下跌的趨勢，預估中國當局還會採取更多鬆綁手段，包括取消中國居民在二、三線城市購房的規定。

掩飾銀行壞帳率 中國金融未爆彈

彭博商業週刊報導，中國民間信貸占GDP比重暴增，但官方公布的銀行業壞帳率才1％左右，令人難以置信，實際的數字可能為10至20倍。若中國壞帳率真的這麼高，可能引發全球性衰退。

報導說，中國民間信貸占GDP比由2008年的104％，暴增至2012年的134％，但官方公布的壞帳率卻僅約1％，且過去幾年幾乎沒變過。

但顧問業者Oxford Economics資深經濟學家史拉特（Adam Slater）日前公布新報告質疑，中國實際的壞帳率介於10％至20％之間，等於人民幣6兆至12兆元（1兆至1.9兆美元）之間。

史拉特說，預估範圍這麼大，反映出相當的不確定性，但就算是在預估的最下端，中國壞帳金額也相當高，若是在預估的最上端，代表中國壞帳金額與美國次貸危機後相當。

史拉特做出這樣驚人的預估，是參考中國1990年代末壞帳率快速累積的經驗，並與其他國家做比較。
在1995至1999年間，中國民間信貸占GDP比激增27個百分點，壞帳率則激增13個百分點；到2000年代初，壞帳比升至約30％。

史拉特也比較1980至2008年期間的金融危機過後，33國歷經的信用擴張情況。例如，芬蘭在1990年代初和希臘在2008年，壞帳率約15％，泰國和馬來西亞在1990年代末的壞帳率更逼近30％左右。

史拉特指出，這些分析顯示，中國最近公布的壞帳率低到不正常。
史拉特指出，若中國壞帳率果真介於10％至20％之間，可能引發金融危機，導致區域和全球經濟衰退，進而使中國GDP成長率跌破2％，全球成長更低到只有1％。

此外，野村證券也公布報告稱，有12條證據可證明，中國房地產市場正在崩盤，包括供應過剩、庫存累積、三四線城市低迷、居民購買力降低等。

按照國務院建立不動產登記制度有關要求，目前全國省級不動產統一登記工作已全面鋪開。河北、山東、江蘇省級層面職責整合基本到位。江蘇省明確要求積極推進市縣不動產登記整合工作。

記者14日從國土資源部地籍管理司（不動產登記局）獲悉，圍繞職責、機構整合等不動產統一登記2014年工作重點，截至目前全國已有17個省（區、市）明確由國土資源部門牽頭負責不動產統一登記職責整合工作，包括天津、河北、內蒙、遼寧、吉林、黑龍江、上海、浙江、江西、山東、湖北、湖南、海南、四川、雲南、陝西、甘肅。其中，河北、黑龍江、山東、湖北、江西等5個省已經正式建立不動產登記聯席會議制度，北京、遼寧、黑龍江、廣東、四川5省（市）已在國土資源廳（局）內成立了不動產統一登記領導小組，啟動了相關工作。

據國土資源部地籍管理司（不動產登記局）負責人介紹，按照不動產登記部際會議有關要求和國土資源部有關部署，各地正採取措施，積極推動不動產統一登記職責和機構整合工作。目前河北、山東、江蘇3省已印發不動產登記職責整合檔，省級層面職責整合基本到位。河北省明確由國土資源廳負責全省不動產登記工作，並在國土資源廳地籍管理處加掛不動產登記局牌子；山東省明確將不動產登記職責整合到國土資源廳，並在廳內設立不動產登記管理處，按照“人隨職能走”原則，從相關部門劃轉行政編制到國土資源廳；江蘇省明確由國土資源廳負責全省不動產登記工作，按“編制隨職能走”、“人隨事走”原則，適當加強國土資源廳相關機構和人員，在國土資源廳設立不動產登記局，並強調積極推進市縣不動產登記職責、機構整合工作，適當加強不動產登記力量。

記者在全國樓市成交價格普遍喊冷的同時，廣州二手房租賃價格也普遍下跌。羊城晚報記者連日走訪廣州二手樓市瞭解到，由於房屋租賃市場轉冷，其租賃價格出現大幅下滑，部分房源月租金降200到300元，一些房源月租金甚至下降500至600元。

市場變冷“出租難”顯現

市民陳先生在3月中下旬掛牌出租一套位於怡樂路50餘平方米的小兩居，但是到現在為止都沒有租出去。“像我們這種老房子，一般來說裝修都不會太好，但是家用電器和地理位置都非常好，很適合一家人居住。上一位客人退租後我以每月2500元的租金價格在仲介處掛牌出租，一個月後降到2300元仍無人問津，現在只要能給2200元我就會出租。仲介告訴我，現在房子出租很困難。”陳先生告訴記者，前幾年，他的房子一直沒有斷過租，上個租戶還沒離開，下一個已經預定了。

事實上，羊城晚報記者採訪瞭解到，天河、越秀、海珠等廣州中心幾大城區，均出現“出租難”。“往年，即便是淡季，一套房子最多掛牌半個月左右就能租出去，而現在就連一些優質房源，掛牌一個月也未必能租出去。”廣州大道北一房產仲介負責人稱。

值得一提的是，中山大學裡面因房源有限，一直以來都非常搶手。然而，上週五記者以消費者的身份向新港西一仲介詢問中山大學西區是否有房源出租時，該仲介連續推薦了七套房源，從一房到三房不等。不僅如此，此後記者幾乎天天都能接到上述仲介的電話，稱又有新的房源放出。

月租金普降200到300元

羊城晚報記者還調查發現，隨著房屋“出租難”的日益加劇，廣州市區房屋租賃價格亦普遍開始下降，不少房屋月租金下降了200到300元，一些房源月租金甚至下降了500至600元。

“以一套60多平方米的住房為例，過去該地區的租金每套約2800到3300元，而近日，每套的租金下降了200到300元。”五羊新城一仲介公司的業務員韓先生告訴記者。

華景新城附近的一仲介也透露稱，該區域房屋租賃價格較年前下降了200元到400元左右。而位於新港西路的一仲介則稱，該地段一些房源月租金甚至降了600元左右。如中山大學西區60餘平方米的兩居室，此前月租金為4600到4800元，而現在則4000到4500元不等。

值得注意的是，與中心城區二手房的出租難、價格降不同，番禺、花都等一些區域的二手房租賃相對仍比較活躍，其價格也比較穩定。“現在洛溪新城一帶的房屋租金仍維持在去年的水準，如該區域的一套三居室現在仍能租到3000元到3500元，而兩居室也能租到2500元左右。”洛溪新城一仲介負責人劉小姐稱。

租客少租金高導致出租難

“現在市區二手房難出租、價格降主要有兩個原因：第一，外地客戶來廣州找工作的絕對數量比前幾年減少；第二，廣州市區房屋租金價格太高，導致一些租客無法承受，再加上現在一些郊區樓盤的交通越來越發達，生活也更加便利，從而吸引了不少租客入住。”花都一仲介負責人孫先生稱。

“五一”期間，上海樓市堪稱在“寒流”中掙扎。據中原地產提供的資料，“五一”小長假，上海新建商品住宅成交價2.6萬元/平方米，相比去年同期“腰斬”，下滑幅度高達52.1%。

“五一”上海房展會尷尬收場

在剛剛結束“五一”上海房展會，有共計約133個樓盤亮相，但僅有27個樓盤給出優惠，折扣力度普遍不大。中國房地產報記者實地採訪發現，這次房展會上剛需盤唱起了主角。消費者期待的大力度折扣基本沒有出現，主辦方也極力弱化處理房價、成交等資料。

從房展現場來看，多數開發商選擇“死扛”價格，沒有任何優惠。即使在打折讓利的樓盤中，優惠也僅是“象徵性”的。搜房網資料監控中心統計，此次展會共約133個樓盤，僅有27個盤明確會給予買房優惠，但折扣力度普遍不大，尤其是上海本地項目。

上海中原地產研究諮詢部總監宋會雍認為，房展會期間成交乏力和開發商沒有將降價“落到實處”有直接關聯。“節前市場的低落走向奠定了此次房展會的基調，房展會‘無大幅優惠’也從側面證明，開發商的資金鏈還沒有緊張到全面降價的地步。”值得一提的是，上海豪宅市場受影響尤為重大。位於上海浦東唐鎮的金大元禦瓏公館打7.2折“甩賣”，製造了上海樓市真正降價的第一波高潮。該樓盤備案均價在50700元~63700元/平方米，折後均價3.6萬元/平方米。

房企銷售策略分化

與2011年至2013年初市郊剛需樓盤受市場青睞的景象不同，上海樓市的“二八”法則正在悄然轉變。

不少業內人士認為，這是因為購房者心理的日趨成熟以及上海購房需求的逐步分化。未來房企業績，也將更依賴於分類銷售的策略，一刀切的折扣降價很難起到好的效果。

低迷的行情同樣在土地市場上蔓延。據21世紀不動產統計，4月上海共出讓15幅經營性地塊，合計量價環比分別下滑38.2%和33.7%，出讓金額更是創下近14個月的新低。且5月上海預計僅有四幅經營性用地出讓，出讓面積、起拍總價環比分別下降73.5%和51.9%。

“不到資金鏈很緊張的地步，開發商都會選擇死扛。”弘毅資本總裁張義鴻表示，“一線城市的樓市整體來看問題不大，在經歷短暫調整後，仍會逐步往上走。當然，對於那些拿了高價地的開發商而言，今年的考驗也會非常大，項目大幅降價也是很有可能的。”

在遭遇了一季度成交同環比大幅萎縮後，傳統上的“五一”促銷旺季格外令人期待。然而，作為四大一線城市之首的北京，卻在今年的“五一”小長期期間交出了7年來最差成績單。

北京市住房和城鄉建設委員會網站資料顯示，5月1日至3日的2014年“五一”小長假期間，北京新建商品住宅成交套數創下了自2008年恢復“五一”三天假期以來的最低值。

買方市場露端倪

2014年的“五一”小長假，被認為是挽救全年業績的重要機會之一，特別對於遠離北京核心城區的新項目而言，這也許是整個上半年唯一可以使客戶有時間前來看盤的契機。

事實上，4月新近入市的項目也都集中在房山、通州、大興三大區域：位於大興的保利首開熙悅春天連續舉辦了為期三天的迪士尼主題活動；位於密雲的北京城建•上河灣則組織起“綠色騎行”吸引客戶；遠在房山十渡地區的一度新新小鎮也借著“五一”京郊遊組織樣板間開放。

不過，這些頗費心思的暖場行銷都沒有直接讓價優惠來得直接。2014年“五一”小長假期間開盤的平谷新華聯慧穀、通州宋莊旭輝禦錦，均推出折抵優惠：新華聯慧穀與某網站合作2萬抵5萬，旭輝禦錦不僅開盤簽約額外降1%的折扣，還有辦卡最高享受10萬的優惠。

“即便是前期調低開盤價格，平價入市，‘五一’期間又加推新盤，銷售熱度也比去年降了一半。”東亞新華地集團行銷管理中心總監賈玉鵬告訴記者，作為北京首輪“降價”專案之一的東亞通州印象台湖，最新一期的開盤價格比此前對外公佈的價格調低了4000元/平方米。去除包含的精裝部分價格幾乎與2013年9月推出的商住產品持平。

即使這樣，該項目“五一”期間加推的40套中只新簽了18套。而在2013年同期，同一項目“五一”期間新簽數量在30套以上。

而在剛剛過去的4月，8家房企在房山推出9個項目，最高為2.4萬元/平方米，最低售價1.4萬元/平方米。2013年該區域均價曾經一度漲至2.5萬至2.8萬元/平方米。

顯然，促銷優惠、調低入市價格，在北京市場已經成為趨勢。

成交低迷後市堪憂

“在經過了4月的推盤高峰後，5月北京樓市成交仍以歷史最低位開局，進一步證明了在自住型商品房、信貸等多方因素的強力衝擊下，市場預期正在持續下降。即使是大量房企跑量清盤、供應大增，也難以對買方日益濃重的觀望情緒產生有效刺激，伴隨著成交量的不斷萎縮，北京樓市正在逐漸由買方市場佔據主導。”亞豪機構副總經理任啟鑫對此表示。

來自亞豪機構的資料顯示，過去7年間“五一”小長假，北京商品住宅成交的最高峰值出現在2009年到2011年，連續3年成交量均保持在千套以上。即便是最低峰值的2008年，成交套數也達到了410套。因此，2014年的數字甚至比歷史低值還萎縮了六成。

除了成交量萎縮，北京新房市場還面臨後市供應壓力大、庫存量激增的隱憂。

其實“五一”小長假之前，由於一個月間供應量穩步增長，北京新房市場的庫存量已經從4月月初的不足6.1萬套增加到近7萬套。

“短期內的供應推升，跟北京預售限制解禁、前期樓盤積壓過多有關。但是現在，北京樓市的復蘇速度已經遠慢於預期。”上海易居房地產研究院研究員嚴躍進表示，二季度中抓緊推盤、加快庫存去化依然是北京市場房企的近期主要目標。

持續的限購及樓市下行的預期令豪宅進入極寒狀態。

國家統計局的最新資料顯示，1~4月商品房銷售面積27709萬平方米，同比下降6.9%，降幅比1~3月擴大3.1個百分點。

銷售走光

許多豪宅的日子都不好過。“去年下半年開始，一些高端物業都領不出預售證，怕拉高成交的均價。”一位業內人士對《第一財經日報》記者稱，但是這反而緩解了一些高端樓盤的壓力。

杭州西溪板塊的一個高端項目，杭州透明售房網上顯示，到現在都沒有拿到預售證，雖然他們已經蓄客超過四個月的時間。與此同時，這個專案的銷售人員已全部出走，一個都沒有留下。

“開盤的時間拖得太長，沒有銷售就沒有提成，只拿基本工資讓許多銷售員受不了，所以紛紛出走。”上述業內人士稱，最近比較集中的跳槽出現在豪宅項目，大部分都是由於項目賣得太慢導致的。

“去年的一個樓盤領不出預售證，花了許多精力和時間去想辦法，領出來的時候，已經快過年了。”全國排名TOP10以內的一家房企代表對《第一財經日報》記者稱，他們在杭州城西的一個高端項目，由於戰線拖得太長，導致許多銷售員沒有業績，他們最終採用的辦法是提前預支部分提成給銷售，這是穩定隊伍的一個好辦法。

中海地產在杭州的禦道街一號，透明售房網上顯示有410套房源，至今一套都沒有賣出。

“不排除是資料沒有掛上去，不過也難以掩蓋成交資料非常少的事實。”一位業內人士稱，事實上，從去年底開始，他們就已經在進行內部推廣了，不過成果寥寥。

同樣在杭州屬於高端豪宅的武林外灘，成交均價超過5萬元/平方米，透明售房網的資訊顯示，專案一共有369套房源，至今也只賣了8套。

“現在推的都是對手的競爭戶型，看到對手在推的戶型，馬上推出最有競爭力的戶型，然後在價格上有所鬆動，直接去對方地盤撬客。”綠城中國一個專案的負責人對記者稱。

豪宅的冬天

但是，就算是賣不動，豪宅開發商們都不敢大面積地鬆動價格，只敢小範圍偷偷摸摸地打折。

一家外地房企的杭州公司代表對記者稱，他們不敢明著打折，擔心老客戶有意見，只好在文字上做文章，讓老客戶難以找到一個對標的“標杆”。

綠城中國的4月份銷售資料顯示，公司4月份銷售1383套，總銷售面積24萬平方米，銷售金額約為54億元，均價22100元/平方米。

值得注意的是，2月份綠城中國的銷售均價為27328元/平方米，3月份的銷售均價環比下跌超過3000元/平方米，4月則進一步下跌超過2000元/平方米。

事實上，豪宅的去化節奏都十分“拖遝”。4月24日，湯臣一品成交一套總價2.285億元的頂層複式房源，刷新了上海樓市豪宅的單價及總價成交紀錄。不過，自湯臣一品2005年第一次開盤之後的將近兩年內，湯臣一品只售出三套房源。

截至4月29日，上海網上房地產顯示，湯臣一品住宅套數181套，已售74套，可售107套，八年多的時間，去化率不到一半。

綠城中國與融創中國在蘇州合作的桃花源項目也是如此。此前，融創中國孫宏斌曾對媒體算過一筆賬：桃花源專案產品的成本在6萬元/平方米，其中2.8萬/平方米是地價。

當時，項目銷售人員介紹，桃花源的售價在10萬~15萬元/平方米，每套總價在2000萬元到2億元不等。


但《第一財經日報》記者在蘇州商品房的備案官網上看到，該項目的成交價格大多在5萬~10萬元/平方米之間，較當初的預期低許多。

幾年前開始大規模轉向高端住宅開發的雅居樂，今年同樣遭遇銷售困境，旗下項目不得不全線降價以回籠資金。

為了擴大在調控之下的銷售，不少房企和項目都想方設法地擴大客源，擴大可能購買人群的基數。不過，在限購的政策之下，豪宅的蓄客簡直是難上加難。

不少豪宅不得不一再推遲開盤時間，以避免開盤首日出現尷尬的去化率。“並不只是去化率的問題，更尷尬的是怕開盤一套都沒有成交，這才是最要命的。”一位業內人士稱，對後市的觀望情緒導致高端盤滯銷難解。

隨著全國樓市的下行，土地市場也不斷冷卻，在三四線城市流拍率不斷增高的同時，一二線城市土地都以底價或低溢價率成交。

不過也有個別城市的土地市場仍十分堅挺。今年以來房價漲幅領跑全國的廈門，在14日舉行的一場土地拍賣會上，所拍賣的兩幅地塊都以不低的溢價率成交，其中一幅地塊更是創造了廈門市集美區的新“地王”。

廈門“地王”競爭數百輪

5月14日，廈門再次迎來土地拍賣會，集美區2幅商住地塊吸引了包括招商、禹洲、首開、萬科、廈門建發、中駿、保利、廈門國貿等在內的眾多上市房企激烈角逐，總成交金額為36.53億元。

其中J2014P01地塊土地用途為城鎮住宅、批發零售用地（商業），拍賣起叫價為19.44億元，起拍樓面價為7990元/平方米。當地房企廈門國貿天地房地產有限公司在數百輪激烈競爭中，最終以總價31.96億元競得這一地塊，樓面價為13136元/平方米，溢價率64.4%。該價格突破此前集美地王（住宅園博1號）12066元/平方米的樓面價，成為集美區新地王。

世聯地產廈門公司一位人士告訴《第一財經日報》，樓面價1.3萬元/平方米，意味著屆時上市價格可能要超過2.2萬元/平方米，而目前該地塊周圍的房價在每平方米1.7萬~1.8萬元，可見未來房價上漲的壓力仍很大。

另一個地塊J2013P01地塊位於集美區灌口風景湖南側，土地用途為城鎮住宅、批發零售用地（商業），拍賣起叫價為33700萬元，起拍樓面價為5999元/平方米。廈門市集美建設發展有限公司經過31輪競價，最終以總價4.57億元競得該地塊，樓面價為8134.6元/平方米，溢價率35.6%。

而就在此前的4月23日上午，廈門迎來馬年首場土地拍賣會，其中，位於海滄的H2014P03海滄商住地塊吸引了招商、保利等7家開發企業，最終，該地塊由廈門海投房地產有限公司以6.8億元競得，成交樓面價10272元/平方米，溢價率為28.3%。位於翔安的商住地塊2014XP01最終被廈門國貿控股有限公司以總價5.8億元奪得，樓面價12000元/平方米，溢價率50%。

為何在全國各地土地市場遇冷、低溢價成交甚至流拍的情況下，廈門的土地還能有這麼高的溢價率？前述世聯地產人士說，最主要的原因是這幾年廈門的土地供應實在太少了，島內已幾乎沒地，島外供應也不算多，“基本上出一塊地大家都拼命搶。所以在市場整體唱空的情況下，廈門市場就顯得很熱。”

據廈門土地房產研究中心統計，截止到2月底，廈門可售商品住宅僅255.9萬平方米，若以近兩年來廈門月均40萬平方米的去化速度，僅滿足市場6~7個月需求。

正是由於住宅土地供應嚴重不足，可供購買的樓盤十分有限，所以儘管在剛剛過去的4月，廈門新建商品住宅只成交1375套，環比下跌50%，價格方面仍十分堅挺。中國指數研究院5月1日公佈的4月百城房價指數報告顯示，4月份廈門樣本均價為19495元/平方米，環比上漲1.14%。

前述世聯地產人士說，廈門周圍地區的石獅、龍岩都出現了價格跳水、退房等現象，廈門儘管也有一些促銷活動，但都沒有實質性的降價。

土地市場分化明顯

就在廈門土地拍賣高溢價的同時，絕大多數城市土地拍賣卻呈現出低溢價、底價成交甚至流拍的現象。

14日，南京土地市場迎來了“紅五月”的第一拍，相比“銀四”4幅地均以底價成交的場景，此次拍賣更加冷清，不僅整場拍賣沒有一次競拍，城北邁皋橋G20地塊甚至無人問津而流拍，其餘三幅地均以底價成交。這場不到三分鐘的土拍也被稱為南京“史上最短土拍”。

中原地產首席市場分析師張大偉告訴《第一財經日報》，去年下半年土地市場的火爆現象難以延續，各線城市土地均有所降溫，並已開始產生分化。對於三四線城市以及目前成交量疲乏、庫存量偏高的二線城市來說，房企拿地意願普遍減弱，從而使流標地塊增多。

據中原地產的統計，截至4月，中原地產監測40個城市中三四線城市累計流標率為26%，較去年年末大幅上升10個百分點，二線城市亦增長3%，而一線城市則自5%縮減至3%。

同時，根據對十大標杆房企拿地資料分析可知，房企購地策略已明顯變化，即增加對一線城市的佈局，放緩二線及三四線城市的進駐步伐。其中今年房企在一線城市的購地金額及購地宗數占比較去年同期均有較大幅度增長，反觀二線及三四線城市，二線城市購地金額同比大幅回落25%，三四線城市則下降5%。

張大偉說，現在土地市場的整體趨勢是在降溫的，但在一線城市和廈門這樣的少數二線核心城市，土地的流標率反而在降低，這說明原來在各種市場都可以拿地的企業，在目前的土地市場降溫的情況下，不敢在三四線及二線城市市場拿地。

去年以來在北京、上海積極拿地的泰禾集團董事長黃其森近日就表示，三四線城市由於土地供應量過大，存在一定的風險，未來該集團仍將以一線城市為中心，同時堅守福建大本營。

江蘇無錫一家房地產公司總經理王先生卻對《第一財經日報》稱，他們拿地集中在四五類城市，地價在40萬元左右，目前銷售還行。

當眾多房地產企業認為三四線城市風險加大，停止拿地之後，為何他們選擇不同的策略？王先生說，避實就虛，四五線城市雖無暴利，但有剛需，且地價便宜。城鎮化的推進，讓一些縣級市的房子仍有市場。

“企業都是要發展的。”張大偉說，目前生存下來的企業意識到市場的風險，所以一線房企積極地在北上廣深以及廈門等少數幾個城市拿地，都是因為看中這些城市土地相對比較稀缺、市場比較平穩，所以這些城市拿地競爭激烈。“分化加劇的話，其實就代表了這個市場危機感的加強。”


在這種分化加劇的情況下，三四線及部分二線城市的土地財政也受到了很大的衝擊，一些地方開始緊張起來，而其提振房企拿地信心的方式就是救市。截至目前，無錫、南寧、鄭州、銅陵、杭州蕭山、寧波等城市或鬆綁限購或全面救市。而天津濱海新區、佛山高明區也先後傳出鬆綁救市的消息。

例如在杭州蕭山最新出臺的土地新政中，在保持購地保證金為出讓地價的10%不變外，設置了上限，最高限額為1000萬元。此舉顯然意在減輕開發商資金成本的壓力。

張大偉說，救市的核心就是土地財政。“不過，越是鬆綁的地方，就說明當地的市場越不好，越鬆綁消費者觀望的情緒就可能越濃。”

香港地政署昨日公佈，由英皇國際牽頭的財團擊敗長江實業、新鴻基地產、恆基地產、會德豐等香港本地地產大戶，以27.08億港元的高價投得位於港島南區壽臣山道住宅一幅地皮。照此推算，折合每平方英尺樓面地價為3.08萬港元，符合市場預期。

港府資料顯示，這幅土地位於港島壽臣山道西與黃竹坑徑交界，為住宅用地，最高可建樓面面積8萬多平方英尺。據悉，這是時隔兩年後，港島區內首次有住宅用地推出。

業內人士指出，由於港島傳統的豪宅地皮已越來越少，因此本次香港地政署推出的港島壽臣山地皮獲得了十個以上大財團青睞並參與競逐，其中就包括李嘉誠旗下的長實、郭氏家族旗下的新鴻基地產，以及恆基地產、會德豐、南豐、新世界等香港本地老牌地產商。

據悉，英皇集團這次聯手世茂房地產主席許榮茂和明發集團合組財團參與競標，英皇集團的股權比例為四成，許榮茂及明發集團分別各占四成和兩成。英皇國際執行董事張炳強透露，這次是第一次與許榮茂合作，未來會否繼續合作將視機會及對方合作的意願。

香港地產業界普遍認為，這幅地皮較受各大開發商的歡迎，有望成為香港本財年成交平均單價最高的住宅地，市場估值在24.55億港元至30.69億港元，即每平方英尺28000至35000港元。香港美聯測量師行董事林子彬表示，目前在香港同類型的地皮已變得較罕見，真正豪宅區的洋房供應在全香港只占幾個百分點，就算這次開發商搶高了價格，也不會有多大的負面影響。


張炳強在競標結束後表示，“香港的稀有豪宅地皮抗跌力較強，將來上升的潛力也一定會比較好。目前，美聯儲利率一直未見有很明顯的上升趨勢，因此相信香港樓市不會有大跌的風險。”

張炳強透露，公司計畫在這幅地皮上興建20棟至30棟低密度獨立別墅，預期專案投資額至少37億港元。他同時表示，鄰近這幅地皮的另一個豪宅單位剛剛以每平方英尺8萬港元（相當於每平方米80萬港元）成交，如果三年之後新項目落成時香港樓市保持平穩，預期單價將可保持在至少每平方英尺8.1萬港元，這將為英皇帶來可觀的利潤。

香港大昌集團執行董事李永修也表示，香港豪宅向來都很受內地買家的青睞，加上現在多數香港地產商都有應對港府樓市調控的“減辣”方法，所以預期項目建成推出後會受到市場歡迎。

中原地產研究部提供的資料顯示，截至目前，傳出救市傳聞的城市已經超過10個，包括天津、溫州、銅陵等，其中政策明確落地的城市達到6個。昨日（5月14日），《每日經濟新聞》記者獲悉，天津放開第三套住房限購尚處於研究階段。

全國房地產商會聯盟執行主席、住建部住房政策專家委員會副主任顧雲昌在接受《每日經濟新聞》採訪時指出，目前，購房者觀望情緒濃厚，城市之間出現分化成為房地產市場的總體態勢。從宏觀層面，中央希望穩增長，房地產對於穩增長的效果不言而喻，在市場出現分化的前提下，中央又提出分類調控，一些房地產明顯下行、庫存很高、消化能力不足的城市，因此傾向於政策鬆綁。“限購的二線城市，需要在限購上鬆綁，一些沒被限購的三線城市，則從地方掌握的政策、資源方面給予一些救市行為，比如稅費的降低，降低購房門檻等。”

在顧雲昌看來，房地產對地方政府來講意義重大，由於中央提出了分類調控，樓市調控的更多責任落到了地方政府頭上。

天津商品房庫存處於高位

日前，有消息稱，天津市政府或將放開第三套住房限購，允許本地人在市內六區購買144平方米以上第三套住房，或六區外購買90平方米以下第三套住房。

《每日經濟新聞》記者獲取的資訊顯示，天津上述政策調整尚處於研究過程中。

中國指數研究院天津分院提供的資料顯示，截至今年4月，天津市的商品房出清週期為23.98個月，市內六區的出清週期為18.08個月，庫存仍處於高位。

對於天津上述政策的調整，一位元房產投資客向記者透露，天津目前的存量房較多，短時間內房價不會大幅攀升，所以其最近不準備在津出手。一些業內人士也指出，如果這一政策落地，或對當地樓市的提振效果不大，畢竟是放開144平方米以上的第三套住房。

中國指數研究院天津分院的統計資料顯示，今年4月，天津市內六區的成交均價為21248元 平方米。由此計算，144平方米的大戶型總價約在305萬元左右。而據瞭解，天津目前的購房需求以“剛需”為主，144平方米以下戶型的占比在八成左右。資料顯示，2013年，天津市場總價200萬元以內的住房成交套數占總成交的89.42%。

中國指數研究院天津分院研究總監秦曉鑫告訴記者，“天津購房者價格剛性，對總價很敏感。”

上海易居研究院研究員嚴躍進認為，放鬆政策固然能促進樓市發展，但如果缺乏金融機構的支持和寬鬆的貨幣環境，那麼效果可能不是特別大。

在中原地產首席分析師張大偉看來，目前放鬆政策的城市存在以下幾個特點：“庫存消化週期超過一年；今年第一季度成交面積大幅下滑，土地出讓金過低；有實質性降價樓盤；人口淨流出；有兩個以上新區等。此外，後續包括房價上漲接近停滯的城市，都有可能會出臺鬆綁政策。”

鬆綁空間指向6個方面

對於後續地方政府可能存在的政策鬆綁空間，以及是否會有更多城市加入鬆綁行列，中原地產首席分析師張大偉指出，在房地產市場繼續降溫的情況下，全國可能有超過30個城市有放鬆調控的預期和可能性。未來鬆綁的政策空間主要有6大方向，包括戶籍資格審查放鬆；限購範圍放鬆；調整普通住宅界定標準；限價政策放鬆；提供購房落戶及優惠；公積金政策鬆動等。

顧雲昌也表示，今年房地產銷售呈下降趨勢，致使房地產投資增幅下滑，目前房地產投資的增長速度要低於固定資產投資的總規模增長速度。


上海易居研究院發佈的報告指出，從房地產投資額同比增幅走勢看，今年一季度呈現明顯下行態勢，從整個1~4月的情況來看，則下行幅度有所放緩。預計今年上半年房地產投資同比增幅將趨於平穩。

顧雲昌分析指出，由於去年房地產市場整體較好，有些城市的購房需求已在當年提前釋放；另外，不少地方在去年出讓了大量土地，今年整體供應量大幅增加，庫存與待售面積均增加。高庫存以及提前的透支，加上經濟形勢的原因，導致了目前樓市出現觀望情緒。由此來看，目前央行的政策以及地方政府的舉措，具有一定針對性。“央行出手保障首套房貸，既保障居民買房的民生問題。同時，也有利於房地產市場的平穩。”

一度流標的瑞金大廈近期以16.53億元人民幣的掛牌價賣出，買家是浦西洲際酒店的業主寶礦集團。

早在2012年11月，瑞金大廈就以16.53億元人民幣掛牌，因無人出價而流標。2014年1月，瑞金大廈第二次仍以相同價格掛牌。

寶礦集團以鋼鐵原料貿易為主營業務，近些年走多元化道路，逐步發展為國際貿易與航運物流並舉，融供、儲、運、銷等產業鏈為一體的公司。

單價4.17萬元

瑞金大廈並不在淮海路傳統的CBD商圈內，而是矗立在鬧中取靜的茂名南路。上海產權交易所的資訊顯示，瑞金大廈總建築面積46958.81平方米，占地面積6061平方米，辦公用地年限至2057年5月22日。瑞金大廈分為主樓和輔樓兩幢，主樓樓高27層，於1986年建成；輔樓樓高7層，於1999年建成。主樓2-8層為公寓，10-27層為辦公房，地下1層為停車庫；輔樓第7層有部分為停車位元，加上地下1層的停車位，共計157個。

作為上海最早涉外的辦公樓，瑞金大廈的租金表現差強人意。瑞金大廈可租賃面積39671.41平方米，其中辦公32127.09平方米、商業1398平方米、公寓4505平方米。瑞金大廈73%的租戶都是日本企業，出租率90%以上，辦公樓的租金為平均6元/平方米/天。

早報記者測算，瑞金大廈的成交單價是4.17萬元。

4萬出頭的單價在2012年的樓市，是一個大單。可在眼下，核心CBD寫字樓的單價都漲了不少，不能再說是高價拋售。2012年底，凱雷以2.7億美元（約16.8億元人民幣）收購上海中區廣場，單價約4.2萬元人民幣。2013年1月，ARA以約19億元人民幣買下海洋大廈，單價約3.77萬元人民幣。2013年4月，基匯以16.7億元人民幣收購騰飛浦匯大廈，單價約4萬元人民幣。



5層股權交易結構

瑞金大廈早在2012年掛牌，就是以境外股權交易，這是大宗交易的買家最喜歡的交易方式，相對資產收購這種形式可以少交部分高額稅費。但瑞金大廈的股權設計有5層之多出人意料。

上海產權交易所資訊顯示，瑞金大廈的專案公司上海瑞金大廈有限公司分別被逐級100%控制，上層遞進分別是華邦置業有限公司、Bloom Way Assets Inc.、Glory Rainbow Holdings Inc.、東方資產（國際）控股有限公司和香港東銀發展（控股）有限公司。

一位知情人士透露，東方資產作為四大資產管理公司，不論是境外股權還是資產交易都需要上級批復，這種交易結構設計按理來說可以選擇不在產權交易所掛牌。

另一位元知情人士透露，這種交易結構的設計目的就是為了賣專案。產權交易所的控股股權關係大於3層，可以選擇不掛牌。境外資金喜歡場外交易，然後再低調包裝退出。一般情況下，股權的交易設計不會這麼複雜。

房地產也是寶礦意欲爭霸的版圖之一，寶礦在上海最負盛名的物業是位於閘北區的浦西洲際酒店，外高橋喜來登酒店是他們在上海的第二家酒店。

此外，寶礦在上海還持有3個寫字樓，分別是寶礦國際大廈、寶礦洲際商務中心和東藝大廈。

大陸房地產市場持續低迷，不僅浙江、江蘇、安徽等地的中小型建商面臨資金鏈斷裂，被迫關門，更波及到大房企。例如浙江寧波的興潤置業，近期就出現資金鏈斷裂問題，有15家銀行牽涉24億元（人民幣，下同）的不良貸款。另外，21世紀不動產也關閉北京的3家門市，顯示一線城市與二手屋市場都受到影響。

中新網指出，自今年3月以來，浙江寧波、江蘇南京、無錫、安徽合肥、湖北襄陽、陝西神木等地，共有10多家中小型建商因資金鏈斷裂，而陷入破產危機，可能導致一波中小型建商的跑路潮。

大地產商幾乎要破產

大陸地產業者認為，雖然中小型建商率先因房地產市場低迷和政策調控，出現經營危機，但是可能更多大型建商會在這波房地產泡沫中倒下。例如名列大陸地產100強的光耀地產，近期就因為融資不順利，造成多個建案無法準時交屋，引起市場關切。光耀公開承認自己財務出狀況，雖然還沒有到破產的地步，可是願意接受其他公司收購。

另外《證券日報》指出，過去以財務槓桿大而聞名的首開股份，去年底資產負債率達到183%，全年利息支出是淨利潤的2倍以上，而且買地支出比賣屋收入還要多，公司資金鏈相當緊張。

二手屋市場連帶低迷

上海同策諮詢研究部總監張宏偉表示，今年5、6月會是中小型建商的艱難時期，高價房屋、周轉率低、購地成本高等問題，都會讓建商承受更多壓力，而且信貸狀況不佳的建商，可能更難生存。

不只建商資金鏈受到影響，二手屋市場連帶低迷，也讓房仲開始調整營業門市。《每日經濟新聞》指出，21世紀不動產已經關閉了3家門市，而且從去年8月到今年3月間，在大陸各地關閉了20多家門市。

北京地區的房仲業者認為，21世紀不動產近幾年的市占率嚴重下滑，從5%掉到不到1%，在房地產低迷的情況下，成交量和市占率都偏低，反映出市場與公司經營狀況。

政府持續推地，地價兩極化情況愈趨顯著，上周五截標的南區壽臣山豪宅地，由中資財團與英皇集團聯手以每方呎樓面價逾3.08萬元奪得，區內地價兩年升27.7%，並屬本港官地樓面地價第五高；同日開標的屯門限量地，則創12年新低，每方呎樓面地價僅1530元。

業界認為，市區豪宅地供應緊絀，料豪宅地仍將吸引發展商爭奪，但在目前市況下難再創新高，中資也可望繼續投得地皮；新界土地則受供應多影響，隨時再跌破低位。

英皇財團27億奪得

地政總署公布，以逾29.4億元批出南區壽臣山和屯門井財街住宅地，批租期各50年，中標者均為出價最高的財團。其中南區用地位於壽臣山道西與黃竹坑徑交界，與近日高價售出洋房的新盤SHOUSON PEAK僅一街之隔，最終由英皇集團牽頭的財團以27.08億元投得，每方呎樓面地價約30888元。

英皇國際（163）執行董事張炳強表示，集團持有用地四成權益，世茂集團主席許榮茂亦以私人名義持有四成權益，餘下兩成則屬內地開發商明發集團（846），許榮茂及明發大股東黃煥明皆來自福建。張炳強預計，用地可發展為提供20至30幢洋房的低密度住宅項目，每幢洋房面積介乎3000至4000方呎，預計2017年落成，地價連建築費等發展成本約37億元。

張炳強指出，近日區內有其他樓盤以每方呎實用面積約8萬元售出，相信日後壽臣山道西用地建成的單位，如以相若造價售出，可以獲得可觀利潤。

測量師對壽臣山用地的估價，介乎24.6億至30.7億元不等，雖然是次地盤造價只屬市場預期的中游，但以用地的每方呎樓面地價計，成交價已足以晉身為由政府批出地盤中的第五貴地皮。

樓面地價全港第五高

同區對上一幅矚目地皮，屬是次開標地皮以西的深水灣徑8至12號地盤，由南豐發展於2012年5月投得，當時每方呎樓面地價約2.4萬元，意味壽臣山一帶的地皮價值，在兩年間已漲升27.7%。

實際上，政府雖然推出不少地皮招標，但港島區用地少之又少，故每次有港島區地皮推出，都吸引發展商蜂擁入標，是次用地收到16份標書，也屬於港島區反應最佳的住宅地。

對於港島豪宅地和新界限量地招標反應和成交價迥異，學者相信與供應量極有關係。中大地理與資源管理學系副教授姚松炎表示，港島豪宅用地新供應不多，發展商雖然估計樓價未必大升，但仍屬於「做得過」，故豪宅地仍受歡迎，情況未來也將持續，但造價料在市場預期之內。至於屯門、大埔和元朗等「重災區」，由於大量供應將推出市場，發展商預期這些區域會「消化不良」，地價可能進一步下跌，兩極化的局面將更明顯。

今次大型發展商未有成功奪得土地，姚松炎認為大型發展商對地價看法更趨審慎，一些持有較少本港地產業資訊的中資財團，由於其融資成本或低於本港發展商，加上希望取得地皮進入本港市場，故出價較為進取，更易取得土地。

另外，高緯環球大中華區評值及專業顧問部董事張翹楚指出，中港財團合作取得壽臣山用地，反映全國而言，本港位置優異，加上法制完善，吸引中資財團來港投資，豪宅更可以看高一線，由於不少超級豪宅受內地客青睞，本地發展商與中資合作，可以更了解目標顧客群對物業的需要。

昨天同步公布招標結果的屯門井財街限量地，由俊和發展（711）夥拍益兆興業投得，每方呎樓面地價僅1530元，低於市場預期下限15%；較2月份批出的良德街用地，更有28%折讓。

僅1530元 低下限15%

井財街用地的地盤面積約2.37萬方呎，屬商住發展，中標財團須負責興建日間護老中心和安老院等設施。用地早前接獲6份標書，當時市場估計每方呎樓面地價約1800至2300元。然而，地政總署昨天公布，俊和等以2.328億元投得該地，每方呎樓面地價僅約1530元，為區內地價的12年新低。

今次已是俊和9個月內第二次奪得用地，集團去年9月夥建滔化工（148）主席張國榮及有關人士，投得沙田九肚山一幅豪宅地。至於是次與俊和合作的益兆興業，上月亦入標競投大圍美田路住宅地，惟未能成功。

實際上，俊和在去年9月投得沙田九肚豪宅地時，用地作價約27.1億元，當時用地的每方呎樓面地價僅8382元，已一度成為沙田九肚一帶「不限量」地皮中造價最低的一幅。

集團及後指出，即使再投地，也較大機會合組財團投地，而即使合作發展其他地皮，也傾向持有地皮不多於五成權益。是次集團再度「撈底」，以區內新低價取得井財街地皮，暫未知其股權比例是否也不足50%。

雖然地皮以低價售出，中原區域營業經理陳世豪指出，該地皮遠離市區且位置不佳，對區內大型屋苑的樓價影響有限，其中屯門市中心和瓏門等，暫未見有業主因此即時大幅劈價。

或加快發展商補地價

有測量師預計，是次地皮造價再創新低，反映政府對新界區地價的看法，已和發展商相近，估計可吸引發展商未來就性質相若的同區仁政街地皮入標，但地皮的估值，隨時進一步下調；有部分發展商會趁此時機加快旗下區內用地的補地價程序，令區內住宅供應更充裕。

南灣地易主 傳馬化騰入市

南區除有豪宅地皮批出外，二手市場也有矚目豪宅屋地成交。何世柱家族旗下淺水灣南灣道35號連屋地日前傳出以4.75億元易手，市場昨天再有消息傳出，買家為騰訊（700）主席馬化騰。

此外，英皇國際（163）牽頭財團以樓面地價每方呎逾3萬元投得壽臣山地皮，區內代理表示，現時交投仍然偏低，未有條件反價，但相信業主放售態度轉趨強硬，議價幅度將收窄至不足5%。

區內交投偏低未見反價

南灣道35號連屋地以4.75億元易手仍然有待證實，昨天有消息指買家為騰訊主席馬化騰。騰訊發言人回覆查詢時，只說沒有資料提供。

南灣道35號地皮面積8000方呎，另外連10800方呎花園，現址建有1幢物業，提供2伙，實用面積合計約7300方呎。

若有關成交屬實，將是馬化騰2009年後，第二度入市南區物業。資料顯示，馬化騰2009年向華光船務趙世光以4.8億元購入石澳大浪灣道13號，據悉，他購入後一直作自住用途，未有放盤。

在壽臣山地皮昨天批出後，區內代理表示，雖然地皮造價不俗，但對區內樓價刺激有限。利嘉閣地產高級營業董事趙保杰表示，地皮造價理想，加上同區SHOUSON PEAK洋房以創紀錄呎價售出，兩項利好消息連環出現，有機會令準買家加快入市，但業主放售態度亦相對堅持，料議價空間將收窄，由現時約10%以內，調低至約5%內。

美聯物業區域經理高美燕稱，辣招推出後南區交投偏低，雖然利好消息頻現，但現階段暫未有條件反價。

眾安房產（672）宣布，分拆從事中國商業物業發展的中國新城市上市，將以全球發售包括香港公開發售、國際配售及優先發售等形式進行，集資淨額約20億元。通告指出，公司早於去年9月底，已向港交所（388）遞交上市申請表格，料分拆完成後，眾安房地產持有中國新城市股權，將由100%降至73.1%，如超額配股權獲悉數行使後，更將進一步減至約70.2%。

碧瑤暫超購逾220倍

另外，本周招股的3隻新股中，以小型新股，集資最多僅1.2億元的清潔服務供應商碧瑤綠色（1397）較受投資者歡迎。該公司昨天截止孖展認購，綜合9間證券商統計，共為其借出26.6億元孖展額度，相當於其公開發售部分集資1200萬元計，暫獲超額認購逾220倍。市場消息指出，該公司國際配售方面也將提早截飛。同於昨天截止認購集資逾百億元的中國北車（6199），以及第二日招股的超盈（2111），其公開認購部分均未獲足額認購。

至於早前捲土重來的內地汽車分銷商新豐泰（1771）將於今天掛牌上市。市場消息指出，該公司除獲基礎投資者護航外，也獲華廈基金及復星金融認購。該公司於昨晚暗盤時段最多曾升近5%，即每手（1000股）最多賬面獲利180元。據輝立交易場資料顯示，新豐泰以接近高位收報3.79元，較招股價3.61元升近5%；而在耀才新股交易中心，新豐泰暗盤時段則未錄得任何成交。

就日前政府宣布修訂雙倍印花稅的換樓期限，地產建設商會執委會主席梁志堅認為，放寬對樓花盤有緩衝，但修訂僅有助一小撮人，發展商不會因此受惠。

地產建設商會昨日召開會議，本港主要大型發展商均有派代表出席，包括?地（00012）、新世界（00017）、信置（00083）、會德豐（00020）、永泰（00369）、華懋及香港興業（00480）等，與會者約20餘人，會議歷時近兩小時。

梁志堅：助小撮人 財團難受惠

梁志堅昨在會議後，就放寬雙倍印花稅作出回應，他認為，措施對樓花盤有緩衝，惟二手物業僅獲延長1至2個月，是「有好過無」，對樓市影響不大。

被問到放寬會否有利發展商，梁志堅認為修訂僅有助一小撮人，惟該小撮人會否入市仍取決於其決定，發展商不會因此受惠。

梁志堅續指，昨日地建會會議旨在就實施一周年的一手新例進行回顧及檢討，如業界在銷售時面對的困難，亦有會員在會上「吐苦水」，困難非太大，但當中個別條例未必完全做到，涉及灰色地帶。商會將整合會議的內容，短期將約見銷監局專員再作反映。他重申，非對條例不滿意，僅冀望有修改空間。

地產建設商會將於本月內就《一手住宅物業銷售條例》，向銷監局遞交3項主要修訂建議，包括1. 縮短派發樓書時間、2. 延長樓書更新期限至半年，及3. 豁免餘貨銷售規管。

有與會的發展商指，各發展商主要就過去1年所遇到銷售問題作出交流，大部分問題主要針對樓書及餘貨銷售安排，而公布價單及銷售紀錄冊等要求，則沒有太大的執行困難。

倡寬樓書更新 豁免餘貨規管

據了解，商會將會本月內向運輸及房屋局遞交3項主要修訂建議，其中兩項涉及樓書，包括將現時3個月的更新限期延長至6個月，及將派發樓書的時間縮短至少於24小時。

有發展商指，上述兩項監管要求，對提高住宅銷售透明度的實際作用不大，直言「集團旗下多個樓盤，在立法至今，從未有買家在深宵時間索取樓書，但要額外安排員工24小時留守銷售處。」

另外，亦有不少發展商提出豁免修訂，包括已在市場開售多年的樓盤餘貨，及只尚餘小量單位的樓盤，便毋須再按條例要求重新大量印刷樓書，認為市場已對樓盤有相當熟悉程序。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，4月商舖「摩貨」買賣合約登記錄得172宗，創去年1月錄得215宗後15個月新高，遠高於3月零宗登記；金額登記總值4.43億元，創去年3月錄得8.03億元後13個月新高。

元朗又一新城是上月商舖「摩貨」買賣合約登記焦點，錄得146宗，總值3.51億元，分別佔整體商舖「摩貨」量額84.9%及26.2%。另一方面，荃灣海壩街荃立方4月錄得24宗商舖「摩貨」登記，總值8.44億元。而荃灣大河道地皇廣場則錄2宗商舖「摩貨」登記，總值7.44億元。

據了解，4月最高登記金額的三宗商舖「摩貨」登記個案均位於荃立方，分別價值561萬元、521萬元及504萬元。

禮頓道地舖呎價2.5萬

另一方面，美聯旺舖伍賢明表示，本行剛促成銅鑼灣禮頓道106至126號禮信大廈地下21號舖成交，物業面積約380方呎，連租約以950萬元易手，呎價約25,000元。舖位現由小食店以每月租金1.3萬元租用，租金回報近2厘。

國際不動產顧問服務公司萊坊（Knight Frank）最新報告指出，曾遭債務危機重創的若干歐洲房市目前具備最佳投資潛力，其中斯洛維尼亞、愛爾蘭、葡萄牙與希臘都是全球房市最被低估的國家。

萊坊報告是根據歐洲27國的房價租金比及房價收入比進行比較。

萊坊亞太研究部門負責人霍特（Nicholas Holt）指出，斯洛維尼亞、愛爾蘭、葡萄牙與希臘等房市投資前景之所以誘人，是因為歐元區崩解的威脅已經消退。

他指出，這些地區在2008到2009年這段期間房價銳減50％至60％，但今日卻享有20％的年成長。霍特還補充，自歐洲央行總裁德拉吉在2012年表示將竭盡所能避免歐元區瓦解後，這些地區的房市投資就漸趨回升。

他說又以都柏林的房市復甦最為顯著。他談到愛爾蘭從2004到2008年，房市供過於求的情況嚴重，但自從2013年該國脫離歐元區紓困後，房市前景大為改善。

馬德里是另1個值得觀察的都市。西班牙房市價格自2008年迄今已下滑3成。

由於房價跌幅已深，歐洲數個關鍵市場對於潛在的2次購屋者而言也頗具吸引力。例如法國的多爾多涅與加斯科涅地區等城市的房價自2008年來已暴跌45％。葡萄牙的Praida Da Luz則下滑30％。

除了歐洲部分開發中國家房價超跌，新加坡房地產公司Chesterton總經理韓永利指出，熱錢重回該區還有1個原因。

他說在歐債危機期間，投資者爭相逃離歐洲，把錢放在英國與亞太地區較安全地方進行避險。不過在亞洲房市趨於成熟，房價漲至巔峰水準，並引來監管機關進行管控與緊縮信用下，促使投資者正努力尋求新的成長區域。

涵蓋葡萄牙、義大利、愛爾蘭、希臘與西班牙等歐豬5國經濟漸進復甦，加上房市歷經多年落後如今開始復甦，都讓投資人看好其發展前景。