買方觀望期變長 竹北重災區

房市利空消息不斷，投資人見風轉舵、觀望心態轉濃，《蘋果》調查全台大坪數建案，包括雙北市「頂高豪景」、「興洋興天地」、「旺洲極品」，及竹縣竹北「富宇天觀」、「雍河」等近3個月來人與買氣皆明顯下滑，看屋人掉3成，觀望期較以往拉長2~3個月，缺乏北客支撐買盤的竹北更是首當其衝。


內湖「雲立方」規劃大坪數複層式住宅，近捷運內湖站。彭仁義攝
台中建商總太地產昨舉行股東會，董事長吳錫坤報告年度銷售成果，鎖定首購族的「青境」、「悅來」全數完銷，「明日」可售戶數剩78戶，反觀竹北成屋案「雍河」規劃117~163坪換屋產品，48戶只賣出17戶，銷售不如預期，他坦言：「缺乏台北客買盤，總價4000萬元起跳產品，竹科在地中階主管負擔不起，依景氣來看，今年恐無法完銷。」

竹北2~3年前因大坪數宅熱賣，建商一窩蜂推案，不料從去年底買氣急轉直下，包括「天琚」、「中悅一品苑」等百坪起跳換屋型產品銷售出現瓶頸；「富宇天觀」去年9月由品華廣告接手，在這之前只賣1成，專案副理康駿麟表示，目前剩3成可售。

「建商會轉趨保守」
建案銷售速度愈慢、支出成本愈高，吳錫坤以「雍河」為例，「當初預估利潤約3億元，現打對折可能都有困難。」談及下半年房市狀況，他勉強擠出一絲笑容答：「只會更不好，建商會轉趨保守。」由於政府頻頻出手打房，總太有意轉向開發投資商辦產品。

今年3月起先有學運、打房等議題發酵，使房市出現「急凍」效應。北市中山區指標案「頂高豪景」推案2年，41戶已去化7成，專案經理陳彥勛表示：「金字塔2~3%客層的實質購買力其實不受影響，但多少會影響出手意願。」

大同區「興洋興天地」專案經理陳俊維分析，3月開始來人至少掉3成，「以前考慮1個月就差不多，現在都要拉長到2~3個月。」「雲立方」周來人數更出現腰斬。

傳指標案下修坪數
高雄市換屋族可接受100坪以內產品，農16特區「藝術城堡」規劃110~120坪，每坪單價32~42萬元，甲山林廣告業務經理黃惠玲表示：「總價上有些壓力！」對於外傳高雄美術館第1排指標案「華人桂冠」將下修坪數，黃惠玲則說：「圖還在修，坪數不會和原先規劃相差太多，預計7月開始銷售。」

總統馬英九宣示要讓台灣成為青年住得起的台灣。房仲表示，廣建社會住宅可有效解決青年住的問題，且加速開發市中心精華土地，將所得資源沿捷運向外尋找可興建社會住宅土地。

馬總統今天就職六週年演說宣示，要讓台灣成為青年住得起的台灣，政府會優先照顧青年和弱勢，提供包括租金補貼、只租不賣的社會住宅、市價7成的合宜住宅，並續請公股銀行辦理青年安心成家購屋優惠貸款，以各種政策工具減輕青年居住負擔。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，廣建社會住宅可有效解決青年住的問題，不過應該盡快動工增加供給，以相對市價優惠的價格協助年輕人住的基本需求，並統合中央與地方的資源，如重劃區標售的抵費地、捷運聯開分回的住宅，可快速增加社會住宅數量，並加速開發市中心精華土地，將所得資源沿著捷運向外尋找可興建社會住宅土地等。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，住宅政策從來就不是單純的市場議題，而是整體的經濟結構問題，如果透過管制措施來干預市場運作，以期達成居住正義的目標，不但手段迂迴，且政策效果也較為間接，難呼應各地區不同的在地化需求。
黃舒衛指出，馬政府這次正面回應社會最迫切的居住需求問題，一肩擔起目標明確的政策方向，值得肯定。

黃舒衛認為，這次宣示不但解決了年輕人購屋的問題，紓解高房價壓力，還能促進公有閒置資源活化，甚至增加就業機會、擴大內需，絕對是當前台灣悶經濟必服的一帖解藥。

黃舒衛進一步分析，這些在國外行之有年的住宅政策還需要更多的周邊配套措施、民間資源，進行協力、輔助。不動產業也應該自我期許，提供專業、創新、多元、細緻的服務，在這片住宅需求新藍海找到新舞台。

針對非自用住宅的房屋稅偏低，使得持有房屋的成本低廉，變相鼓勵炒作房價，立法院今(20)日三讀通過《房屋稅條例》部份條文修正草案，將非自住房屋的稅率，由現行的1.2%至2%，調升至1.5%至3.6%。至於自用、非自用房屋的標準，則交由財政部於1個月內訂出。

根據現行的《房屋稅》規定，供自住或公益出租人出租使用者及其他住家用者的「住家用房屋」，及供營業、私人醫院、診所或自由職業事務所使用者的「非住家用房屋」適用不同稅率區間。而「住家用房屋」又可分為「自住」、「非自住」。

立法院朝野黨團皆認為為平抑房價，調高非自住而供住家用者之房屋稅率有其必要，因此根據今天三讀通過的《房屋稅》修正條文，非自住供住家用之房屋稅率將調高為 1.5%至 3.6%，由地方政府視所有權人持有房屋戶數訂定差別稅率。自用住宅的稅率則不變。

另外，修正條文也指出，外界對私人醫院、診所或自由職業事務所適用稅率有過低之反應，因此將稅率比照營業用房屋，由現行之 1.5%至 2.5%調高為 3%至 5%；供人民團體等非營業使用者，最低不得少於其房屋現值1.5%，最高不得超過2.5%。

同時，房屋同時作住家及非住家用者，應以實際使用面積，分別按住家用或非住家用稅率，課徵房屋稅。但非住家用者，課稅面積最低不得少於全部面積6分之1。

財政部指出，透過修法，國庫1年稅收可增6.75億至16.2億元，而供自住及公益出租人出租使用之認定標準，財政部將於1個月內定出，這項修法預計最快今年就可實施，明年開徵。

政府打囤房，除了修法調高非自住房屋稅率之外，也針對擁有三戶以上的「多屋族」加強查稅，查核是否有房屋出租及出售所得。北區國稅局長李慶華表示，對於「多屋族」會先進行「函查」，再根據回函或檢舉資料，追查是否漏報所得。

根據財政部資料，二○一三年個人持有三戶以上房屋，全國約六十八．二萬人。各區國稅局今年除將「黃金店面」列為專案查稅重點外，也持續針對持有三戶以上的「多屋族」，查核是否漏報租金收入或財產交易所得。

李慶華說明，綜所稅同一申報戶若擁有三戶以上房屋，國稅局會先發函要求其填寫房屋使用狀況，包括房屋是否出租、租金收入是否申報等，國稅局再根據回函，查核是否漏報或低報租金收入；若民眾不回函，也會被列為查稅重點。

李慶華表示，許多大專院校附近的房屋出租給學生，卻未核實申報租金收入，因此將學校附近房屋列為查稅重點；此外，包括租屋網站、租屋廣告及檢舉資料等，都是查稅的參考資訊。

房仲業者日前發布今（2014）年第1季的房價指數為136，若和去年第4季相比，則呈現「持平」趨勢，其中除了新竹和高雄小跌、台南持平的表現外，其餘縣市都呈現微幅上漲的趨勢。受到近來政府的打房政策影響，房仲業者表示，種種打房政策影響投資人信心，因此目前買方觀望氣氛濃，甚至還出現「賣方保守開價，買方大方砍價」的氛圍。

由台灣房屋和中央大學合作發布的「台灣房價指數」，統計全國7個都會區的成交資料後發現，今年第1季的房價指數為136，和去年第4季房價指數相同。其中新竹縣市、高雄市小跌5.08％、6.85％，台南持平，台北市、新北市、桃園縣則各成長1.55％、5.88％、1.42％。

對此，台灣房屋智庫發言人張旭嵐認為，受到豪宅的實價課稅等打房政策影響，買方已開始觀望，甚至還有「賣方保守開價，買方大方砍價」的市場氛圍。且目前房價仍在高點盤整，自住族群需求仍是房市的支撐主力。 對自住客來說，現在是不是進場好時機？

房產專家Sway在《TVBS哈新聞》表示，在政府接連祭出的打房政策下，有不少賣方開始嚇到，發現價格沒辦法再繼續「唬爛」下去，因此湧現一波很多人賣、而且還賣不完的拋售潮。他建議，如果自住客想趁現在進場，大刀一砍就對了。

旅館業得標 溢價高達47%

近期地上權標案熱，昨天擁有美侖飯店的宜津企業以7億1688萬元標下台北市吉林國小附近的地上權案，溢價率高達47.5%，為近期標脫的地上權案溢價率最高。

雙捷交會帶來人潮
該案位於中山區吉林路、吉林路51巷和松江路132巷口，土地使用分區為第2種商業區以及第3種住宅區，基地面積則約338.1坪，權利金底價為4.86億元、設定地上權存續年限70年。

昨天開標時，共有宜津企業、科旅天閣、英屬維京群島商虹光國際資產管理等3家公司搶標，最後由擁有美侖飯店的宜津企業，以溢價率47.5%標得。

台北市財政局副局長張治祥表示，此案位於吉林國小對面，且坐落在捷運蘆洲線和捷運松山線交會的松江南京站附近，周邊有南京商圈、交通便利，已有很多旅館，而此案也適合旅館業開發。

去年以來地上權標案熱，國產署昨天也再公告今年第2批地上權案，全台共11個標案，地上權存續時間為70年，且大多位於中南部，皆於6月20日開標。

台北市有2筆地上權案皆為位於中正區的第3種住宅區，其中1筆位臨沂街29巷附近，為台灣鐵路的資產，面積約248坪，權利金底價為3億9961萬8800元，近捷運忠孝新生站。

財政部國有財產署表示，此次釋出的地上權案多位於中南部，並不代表北部房市冷卻，而是此次中南部有較多的地上權案釋出。

高雄標脫率達7成
高雄市財政局昨辦理市有房地開標，吸引百位投資人到場，此次標售共10筆標案，共收到33份投標單，最後標脫7標，標脫率70%，得標金額共10.65億元，溢價率約20.95%。


工商時報
宜津 標下吉林路338坪地上權

台北市地上權土地競標場上的「常客」─花蓮美侖飯店的母公司宜津企業，昨（20）日以黑馬之姿，以7.1688億元權利金成功標下吉林路338.2坪地上權土地，終於打破第2季商用不動產市場的「悶局」。接下來的重頭戲，將要觀察6月23日、三度公開招標的信義計畫區A25。

台北市公有設定地上權土地標案，在「520」之際，成功再下一城。第一太平戴維斯接受台北市政府財政局委託辦理的「吉林國小附近國有土地設定地上權案」公開招標案，20日成功標脫，地上權存續年限為70年。

第一太平戴維斯總經理高銘頂表示，吉林路地上權吸引3組投資人競標，而且有趣的是，這3組競爭者都是擁有飯店旅館開發營運背景的投資人；最後由宜津企業以7億1,688萬元順利得標，相較權利金底價4.86億，溢價率達147.5％。

該案位於吉林路51巷交叉口，都市計畫使用分區為第二種商業區、以及第三種住宅區；距離捷運蘆洲線、及預計今年底完工通車的捷運松山線交會站「松江南京站」，大約500公尺。

高銘頂分析，宜津企業此次順利得標，研判是看好政府開放陸客來台自由行，帶來觀光商機。第一太平戴維斯不動產估價師事務所所長、估價師戴廣平表示，依得標權利金7.1688億換算，如規劃80間左右客房，應要創造每晚4,000元以上房價，才符合小型商旅經營規模。

新北市政府積極開發淡水河流域兩側逾500公頃整合或開發中的土地，如新北市中和左岸、板橋江翠北側重劃區等，已有業者預測，可望成為下一波雙北市都會區熱門的房市焦點。

遠雄建設統計，淡水河流域包含大漢溪、新店溪、基隆河等，目前已啟動的重劃區土地超過500公頃，包含117.47公頃的板橋江翠北側重劃區、80公頃的新莊先嗇宮周邊、71.08公頃的二重疏洪道雙側土地、49.64公頃的三重重陽重劃區、18.3公頃的中和左岸重劃區等。

永慶房產事業群總經理葉凌棋指出，板橋江翠水岸特區的開發範圍西起板橋國中附近，往東沿著大漢溪至新店溪交會後往南至華翠大橋，沿線可開發土地面積達117.5公頃，創造區域38.3公頃的住宅用地、10.3公頃的商業區以及7.2公頃的公園綠地。而該區生活圈中心的江子翠捷運站附近預售屋行情，推案已上看每坪80萬，一躍成為新板特區以外的房價指標焦點。

葉凌棋分析，板橋埔墘地區與台北市僅一橋之隔，埔墘地區近河岸附近多工業用地，導致房價僅呈現「緩漲」。而在河岸區與光復高中附近的土地經都市計畫變更成住宅區、公園綠地，成為埔墘生活圈房市再成長的新契機。葉凌棋指出，該區最新的預售屋房價已站上每坪60萬。

此外，埔墘地區南側的遠雄左岸社區，實價揭露成交指標行情更高達77萬的水準，創區域新高，遠雄左岸開發案的總體規模達到500億元左右，形成一個龐大的建築樓群。

三重重陽重劃區位重陽大橋旁，包括集賢路、五華街、環河北路周邊，形成完整的開發區，大樓林立，也是新北市重要的推案區；信義房屋市調資料指出，重陽重劃區向有「小大直」美名，未來有捷運環狀線規劃利多，吸引許多建商積極推案，一般住宅大樓每坪45~55萬元，指標河岸景觀建案每坪開價已逾7字頭。

另外，根據新北市政府公告，捷運先嗇宮站、頭前庄站、輔大站周邊地區已經開始實施都市更新規劃案，這區東至重新橋、西至思源路，南北各至環河路和重新路，總面積達80公頃，配合淡水河曼哈頓、三環三線等計畫，原為工業區的閒置土地擬朝多元機能、捷運水岸健康社區為方向開發。

看好宜蘭礁溪房市，麗寶建設機構旗下名軒開發，首度「插旗」宜蘭，在礁溪的健康休閒重劃區836坪土地，將推出總銷約22億元的建案，規畫興建150戶溫泉住宅。

受惠大台北都會區房市供不應求、房價直飆，以及雪隧完工通車利多帶動，礁溪房價近年來一漲不回頭。住展雜誌最新調查顯示，礁溪房價，已從兩年前每坪約25萬元，一路上漲到現在約50萬元，站穩「5字頭」。

不過也因為房價一路攀升，推案風險也提高，因此建商新推案量反而有遞減的趨勢。住展調查指出，民國100年全年新案戶數約782戶，102年底統計則發現大幅萎縮、全年僅231戶；進入103年，迄今僅推出124戶，其中規畫為溫泉住宅產品，只有61戶。顯示供給量明顯萎縮，相對的賣座成績可維持熱絡佳績。

據悉，以「裸灩」來說，已售9成；創下礁溪最高單價的「the ONE」，也被訂購逾7成；「湯院子」相對來說每坪單價較親民、約32萬元，因此31戶全部賣光光。接下來礁溪指標案，就要看名軒。

名軒開發總經理李木鐸表示，礁溪溫泉住宅案預計6月開始邊建邊售，每戶總價約1千萬元至2千萬元，每坪單價可能有「5字頭」；估計2014年底可完工。

隨著台北市開發已逐漸飽和情況下，整合新北市政府資源，將淡水河流域兩側逾500公頃整合或開發中的土地，如新北市中和左岸、板橋江翠北側重劃區等，將成為下一波雙北市都會區熱門的房市焦點。

永慶房產事業群總經理葉凌棋指出，板橋江翠水岸特區的開發範圍西起板橋國中附近，往東沿著大漢溪至新店溪交會後往南至華翠大橋，沿線可開發土地面積達117.5公頃，創造區域38.3公頃的住宅用地、10.3公頃的商業區以及7.2公頃的公園綠地。

而該區生活圈中心的江子翠捷運站附近預售屋行情，推案已上看每坪80萬，一躍成為新板特區以外的房價指標焦點。葉凌棋分析，最新一期實價揭露資訊顯示，板橋區的指標社區「新巨蛋」，揭露5戶的成交單價皆在70萬元以上，最高單價每坪達79.4萬，凸顯出捷運江子翠站與新埔站周邊的捷運名宅的行情，房價水準與新板特區已並駕齊驅。

葉凌棋分析，板橋埔墘地區與台北市僅一橋之隔，相較板橋其他區域，發展時間甚早，過去曾是板橋高房價區域，後來捷運板南線通車之後，江子翠、新埔，以及新板特區房價隨之飆升，而埔墘地區近河岸附近多工業用地，導致房價僅呈現「緩漲」。

幸運地，在河岸區與光復高中附近的土地經都市計畫變更成住宅區、公園綠地，成為埔墘生活圈房市再成長的新契機。葉凌棋指出，該區最新的預售屋房價，如光環路二段的「湛然新天地」、中山路二段505巷的「新板微風+」、中和區中原六街的「遠雄左岸-彩虹園」等案，已站上60萬/坪。此外，埔墘地區南側的遠雄左岸社區，實價揭露成交指標行情更高達77萬/坪的水準，創區域新高。

都會區房價居高不下，民怨跟著水漲船高，外界直指不動產稅制不公，是助漲炒房的主因之一。為推動不動產稅制改革，財政部長張盛和與台北市副市長張金鶚的「雙張會」，達成房地合一課稅、自用、非自用實施差別稅率等共識。
　　
儘管政府抑制房價政策，從打「炒房」進階為打「囤房」，計畫將針對名下持有3屋以上的多屋族課徵「買房稅」。不過，卻是病急亂抓藥，不但沒打到炒房要害，反害到真正想買房安居的小市民。
　　
有民代公布台北市住宅持有狀況，根據統計，台北市82.51%的個人持有1戶房屋，持有2戶房屋的有13.01%，持有3戶房屋的個人也有2.84%，持有8戶以上的竟有1,241人，最高一人坐擁59間住宅，單一法人囤積更高達673間住宅。
　　
台北市議員王鴻薇指出，政府針對這些真正在炒房、囤屋的投機客課稅，囤屋稅課稅稅率最高由1.2%、調高成3.6%，卻未採累進稅率課稅，對於開徵3.6%的囤屋稅根本不痛不癢。而法人囤屋的情形更加嚴重，在台北市持有8戶以上住家房屋的法人高達352位，其中最高單一法人持有673戶住家房屋。
　
財政部擬定「住家用房屋供自住及公益出租使用認定標準」，將自住標準認定條件訂為房屋無出租使用、供本人配偶或直系親屬居住使用、本人及配偶全國合計3戶以內，即第4戶才視為非自用住宅。
　　
但是王鴻薇認為，對於這些持有多屋的法人，在囤屋稅開徵後應採累計課稅，針對囤4屋、5屋、6屋或以上的房屋，訂定出不同的囤屋稅率，建議中央課徵更高的囤屋稅。

興富發（2542）台中商辦大案「鼎盛BHW」5月進行交屋，預計6月大量貢獻業績。法人初估該案對本季每股稅後純益（EPS）挹注至少4元；第3季又有林口百億元大案「國家一號院」交屋，該案對EPS貢獻7元以上，第2、3季業績料將持續攻頂。

興富發首季營運在無新案完工交屋下，每股稅後純益1.11元，營運來到谷底。不過，第2季開始，公司營運可望三級跳，其中台中百億元商辦大案「鼎盛BHW」，確定在4月底拿到使用執照，已在本月交屋過戶，6月將大量挹注業績。

興富發指出，「鼎盛BHW」已在本月陸續交屋過戶，預計5月營收就有機會看到該案貢獻，預計6月完成交屋。興富發昨（20）日收在68.7元，下跌0.2元。

法人表示，該案總銷高達100.46億元，已售逾八成，也就是說，興富發本季將有約85億元業績入帳，以淨利率約三成計算，EPS貢獻至少4元起跳。

除第2季的「鼎盛BHW」挹注外，興富發第3季持續有總銷約125.8億元的大案－林口「國家一號院」完工加持；興富發指出，該案預計5月下旬拿到使用執照，初估最快6、7月貢獻營運，將是第3季重點業績貢獻。

老牌紡織上市公司廣豐實業，昨（20）日委託第一太平戴維斯公開標售台中市文心路「廣豐實業大樓」部分樓層，結果吸引3標投遞，最後由三好米集團的三好國際酒店公司，以5.79億元得標，目前將作為自用辦公室、未來不排除全棟裝修為精緻飯店。

第一太平戴維斯總經理高銘頂昨天表示，台中市「廣豐實業大樓」位於文心路一段，標售標的為3至14樓的辦公室，以及地下室71個停車位，建物面積約3,144.52坪，土地持分約297.65坪；底價訂5.2億元，換算每建坪辦公室底價約16.53萬元。

高銘頂指出，扣除停車位之後、換算每建坪得標價格為18.2萬元，溢價率約10％。這是台中市文心商圈難得的「1字頭」行情，將來捷運完工通車後，1字頭房價將絕版。

據悉，三好國際酒店公司母公司就是老字號品牌三好米集團，為台灣米業的龍頭老大，董事長為陳國周，以往曾在雲林轉投資Motel，近年相中台灣觀光休閒市場潛力，在斗六正進行一座「三好人文國際飯店」，預計斥資20億元打造飯店，並將雲林的稻米文化與古老的農特產呈現出來，2013年6月動工興建，預計2015年完工開幕。

此次三好國際酒店公司再得標「廣豐實業大樓」部分樓層，可謂是擁有這棟大樓的最大業主之一，大樓中的1、2樓則為其他所有權人擁有。據悉，三好米集團得標後，中長期若能整合整棟產權，不排除改為全棟飯店使用。

台南市東區土地交易出現一坪一百零六萬元，創下實價登錄以來的新高。市議員王定宇昨天建議市府應透過交通建設連結郊區及偏鄉，平抑房價翻漲，否則年輕人將買不起房子。

台北財團台南購地 帶動價格
市長賴清德表示，出現每坪一百零六萬元是特例，東區地價一般都在廿五到卅萬元。台南市人口雖然六十％都在溪南，但市府也重視曾文溪南北平衡，這些年陸續開闢很多新道路，也推出幹線公車系統，並投入治水，就是希望平衡各區發展。

王定宇昨天總質詢時，公布南市東區等溪南行政區的土地交易現況，依內政部實價登錄的交易金額，其中一坪最高達一百零六萬元，出現在東區中華東路三段附近的店舖，位於商業區、市場旁邊，面積約五十二坪，總價五千五百多萬元。

另外，去年歸仁辜厝里中山路這個傳統的精華區土地一坪約四十八萬、仁德中正路二段約廿五萬、永康區永康街約五十三萬元、新化中山路及關廟市中心前年交易價一坪約廿二萬元。

市長稱特例 議員促平衡發展
王定宇表示，這並非全面性的科學數據，但是當台北的財團來台南買地，開始出現天價土地，對持有房屋者及市府或許是好消息，但對年輕人及要移居台南的人而言，卻是個壞消息。

他說，東區房價已出現一坪高達四十五萬元，這對一個月僅二、三萬元的年輕人，要如何安居樂業？若繼續失衡，台南原有的優點就會失去，但好的便利交通建設卻可以拉平房價，又不影響市府稅收的增加。

王定宇說，以前東區若說一坪買一百萬會被當成是「叛仔」，但當第二、三個百萬交易都出現了，問題就來了。而房價越來越高的時候，市府又要釋出大筆土地，如平實營區、台南副都心、永康砲校，搭配財團購地，地價一定會暴漲。這種只著重成長率的經濟，是畸形的發展，如果持續下去，將會反映在首長的滿意度上。

5月20日消息，於2014中國廊坊國際經貿洽談會期間，廣州富力地產集團與石家莊平山縣政府就合建“富力國際健康養生城”項目進行了簽約。

簽約內容主要是指，廣州富力地產集團擬與石家莊平山縣政府在平山合建一個“富力國際健康養生城”項目，總投資約200億元。

該養生城項目涉及文化旅遊、養生康復、養老護理、特色商業、休閒居住等板塊。

另據瞭解，在廊坊國際經貿洽談會期間，石家莊全市共有41個項目簽約，總投資868.7億元。其中，外資項目17項、總投資25.22億美元，內資專案24項、總投資711.58億元。

所簽約的專案中，與京津地區合作專案明顯增多，今年石家莊市有12個京津合作專案參加簽約儀式，比去年增加7個；

同時先進製造業項目明顯增多，集中在高端裝備製造、電子商務、現代物流等領域；此外，在簽約專案中總部經濟、樓宇經濟專案開始出現。

面對近幾個月漸趨低迷的房地產市場，觀望的並不僅有購房者，房產開發商們也謹慎起來。昨日，成都市國土局掛牌出讓兩宗國有土地使用權，分別為被業界喻為2014成都 “第一貴”的川棉廠二期地塊和金牛區高家村8組地塊。起拍價超過20億元，並有望成為2014年成都 “地王”的川棉廠二期地塊卻因無人舉牌而流拍。業內人士指出，較高的地塊價格限制了中小房企競拍，有實力拿地的局限于大型房企。但隨著銀行信貸政策的收緊，各家房企紛紛收緊資金鏈，制約了房企拿地的熱情。

兩塊地出讓一塊流拍一塊高溢價

昨日掛牌出讓的成華區川棉廠二期A、B地塊淨用地面積6.42萬平方米，約合96.31畝，性質為二類住宅用地、商務用地相容公共交通場所用地，起始樓面價為5600元/平方米，總價約20.62億元，競買保證金超過5億元。

作為熱門板塊的川棉廠土地，一直是各家房企競爭的戰略要地。2010年1月，九龍倉便以4837元/平米的樓面價將川棉廠一號地塊收入囊中；2012年8月，西南設計院在競拍川棉廠周邊28.7畝地塊時，樓面價更是高達6230元/平。相比之下，昨日掛牌川棉廠二期A、B地塊5600元/平米的起始樓面價並不算高。

由於該川棉廠地塊二期地理位置優越，同時屬於少有的大宗地塊，這使得昨日該地塊掛牌價高達2213.87萬元/畝，遠高於此前宜賓魯能競得的明達玻璃廠地塊起始價1001.04萬元/畝。業內人士預計，若川棉廠地塊轉為拍賣，也將一舉超越明達玻璃廠地塊並成為2014年成都的新“地王”。然而，昨日該地塊卻尷尬地遭遇了流拍。

昨日同時掛牌出讓的金牛區高家村8組地塊，面積要遠小於川綿廠地塊，土地面積僅有15.48畝，但較低的總價使得高家村地塊並不“愁嫁”。當天，高家村地塊以2.58億元的總價被四川克爾瑪實業有限責任公司競得，溢價率高達288%。

銀行收緊房貸開發商拿地趨於謹慎

由於川棉廠地塊起始價高達20.62億元，這便將本地中小型房地產企業限制在了門外，只有大的品牌開發商具備拿地能力。但大型房企對銀行貸款具備較高依賴度，而今年銀行對房企貸款政策驟然收緊，“斷奶”後的房地產企業此前更是出現資金鏈斷裂，以及樓盤降價促銷來回籠資金的情況，致使房地產企業目前手頭資金並不寬鬆。

從川棉廠地塊具體情況來看，也面臨著較高的資金要求，地塊競買保證金便超過5億元。另外，在簽訂土地出讓合同的1個月內，開發商必須支付地價款的50%，3個月內須繳清地價款的20%，剩餘部分也要求在半年內全部繳清。此前曾有意拿下該地塊的某大型房企相關負責人昨日表示，由於總價比較高，樓面地價也比較高，加上目前整體樓市前景並不明朗，最後公司決定放棄競買。

如果說今年成都高端住宅鉑雅苑的降價對普通市民影響有限，那麼3月售價略高於1萬元的九龍倉禦園大幅降價，則加重了市民購房的觀望情緒。在此背景下，開發商購買土地也不得不變得更加謹慎。同時，川棉廠地塊周邊也集聚了九龍倉等多家品牌開發商，即使成功購入該地塊，後期也面臨著來自行業內部的激烈競爭。

近期，多地樓盤降價的效應已傳導至土地出讓市場，而這一現象在二線城市表現尤為明顯。瀋陽、南京、天津等地均已出現土地流拍的情況。以瀋陽為例，在今年5月掛牌出讓5塊土地，其中有4塊土地以流拍告終，而唯一成交的地塊也是接近於低價成交。

該產品嚴格限制投資房地產開發項目，避免成為房地產開發融資工具

“在政策和管理人才到位之後，REITs實際上是把單一的資產，多次地開發、多次地變現，跟證券化沒有兩樣，只不過是另外一種形式體現。可以預見，在未來兩三年，中國的房地產必然會實現融資市場的多元化、融資產品的多元化、模式的多元化。” AT科爾尼管理諮詢公司全球合夥人、大中華區的總裁莊銳豪接受記者採訪時表示。

國內首個交易所場內房地產投資基金產品（REITs）——中信證券“中信啟航專項資產管理計畫”（以下簡稱“中信啟航”），於今日在深交所綜合協定交易平臺掛牌轉讓。該基金的面世是落實證監會《關於進一步推進證券經營機構創新發展的意見》關於“研究建立房地產投資信託基金（REITs）的制度體系及相應的產品運作模式和方案”的重要舉措。


深交所有關負責人表示，現階段，在我國證券市場推出交易所場內REITs產品具有三個重要意義：一是豐富證券市場投資品種。REITs的收益來源於成熟物業租金收入與物業資產增值，兼具固定收益產品與權益類產品的投資特性，為證券市場投資者提供了具有新型風險收益結構的投資品種；二是通過參與產品設計與運作管理，促進證券經營機構及相關仲介機構提高自身核心競爭力，形成新的盈利模式；三是以穩定分紅為基石、以租金預期為核心的定價機制有助於推動房地產理性價格的形成，成為物業定價的重要市場標杆，促使投資者關注房地產投資的租金回報。

與國內信託公司大量發行的投資于開發階段物業的房地產信託存在本質區別，交易所場內REITs產品主要著眼成熟物業資產的投資和管理，嚴格限制投資房地產開發專案，避免成為房地產開發融資工具。

上述負責人表示，下一步，深交所將在總結產品運作經驗、做好風險控制與投資者適當性管理的基礎上，積極探索運用REITs為保障性住房建設服務，繼續準備推出面向公眾投資者的REITs產品。

在經歷了多變的政策調控之後，房地產行業似乎真的“狼來了”。在這一背景之下，作為行業龍頭“招保萬金”之一的招商地產（000024，收盤價16.23元），卻推出了一份股權激勵計畫。不過《每日經濟新聞》記者注意到，這一份本應提振市場訊息的方案，可能反而讓市場承壓。

激勵方案曝光

今日，招商地產公佈了股票期權首次授予計畫（以下簡稱激勵方案）。

招商地產在激勵方案中表示，制定此次計畫的目的，是為進一步提升股東價值，支持公司戰略實現和長期持續發展，將核心員工的利益與股東利益、公司利益緊密連接在一起，進一步吸引、激勵和保留核心人才，優化公司治理。

從具體計畫來看，招商地產此次採用股票期權作為股權激勵工具，每份股票期權擁有在滿足生效條件和生效安排情況下，在可行權期內以行權價格購買一股招商地產股票的權利。而計畫所涉及的公司A股普通股股票總數為1633.53萬股，占公司股本總額的0.95%。

授予的激勵物件為公司的董事、高級管理人員、中層管理人員以及關鍵技術骨幹人員等149人，占公司員工總數的0.98%。

激勵方案規定的行權價格為公告前一個交易日股票收盤價，以及公告前30個交易日股票算術平均收盤價中較高者。雖然公告中未明確披露具體的價格，但按照這一條款的規定不難計算，其行權價格應該在17.4元/股左右。

業績條件引關注

近幾個月來，樓市成交價和成交量雙雙下滑的新聞甚囂塵上，甚至有觀點據此認為房地產市場將面臨重大挫折。對於房地產行業的前景，市場也分外擔憂。在這一背景之下，作為房企龍頭之一的招商地產，其推出的股權激勵立刻引來各方的關注，因為其行權的業績指標，體現了招商地產對房地產行業的“預判”。

激勵方案中規定，招商地產此次股票期權生效包括：在每一個生效年度的前一財務年度，招商地產歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤三年複合增長率不低於15%，且不低於對標企業同期75分位值；最近一個完整財年歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的淨資產收益率（ROE）不低於13%等。


《每日經濟新聞》記者注意到，在2011~2013年這3年間，招商地產扣除非經常性損益之後的淨利潤同比增長率，分別為24.31%、34.42%和17.2%。由此看來，激勵方案中複合增長率不低於15%的水準，相比公司歷史資料反而有所縮水。

就在不久前，招商地產發佈公告稱，2014年4月，公司實現簽約銷售面積14.89萬平方米，同比減少26.31%；簽約銷售金額21.56億元，同比減少7.72%。1~4月，公司累計實現簽約銷售面積83.92萬平方米，同比減少6.39%。僅從前4月資料看，公司要完成15%的業績增長也並非易事。

據不完全統計，一年多時間陽光城共入手15塊地，花費已超百億，遠超2011年和2012年兩年的總和。在瘋狂拿地擴張的過程中，陽光城不免為部分地塊付出了昂貴溢價。2013年，陽光城先後購得的上海三個地塊，溢價率均超過130%。
　　面對捉襟見肘的現金流，近年來瘋狂擴張的陽光城終於在市場策略上做出妥協。不過，各項指標顯示其資金壓力已成事實。資料顯示，截至2013年底，其現金流量淨額已為-54.7億元，負債金額上升至284.1億元，資產負債率達86.9%。

　　此前屢試不爽的股權質押，眼看馬上走到“山窮水盡”。公司第二大股東和第三大股東，分別僅剩餘總股本2.3%和1.23%的股票沒有被抵押。

　　“急煞車”挽救現金危機

　　5月13日，上市房企陽光城董秘廖劍鋒在與中信建投證券的電話交流會議上表態，公司將把工作重心放在現金流回流上，為三四季度可能出現的土地投資機會儲備資金。廖劍鋒還說，目前公司拿地策略“已轉為謹慎”。這一表態，對於前期一直在土地市場上“狂飆突進”的陽光城來說，可謂一次“急煞車”。

　　公開信息顯示，自2013年年初至2014年4月，陽光城在土地市場接連出手高調拿地。據不完全統計，一年多時間陽光城共入手15塊地，花費已超百億，遠超2011年和2012年兩年的總和。在瘋狂拿地擴張的過程中，陽光城不免為部分地塊付出了昂貴溢價。2013年，陽光城先後購得的上海三個地塊，溢價率均超過130％。

　　激進擴張為陽光城帶來了明顯的財務壓力。陽光城財報顯示，截至2013年底，其現金流量淨額已為-54.7億元。負債金額從年初的125.7億元上升至284.1億元，上漲125%。其中長期借款達83.45億元，同比增加210%；資產負債率達86.9%。

　　近來，陽光城一向自信的“高負債”“高周轉”似乎“轉”不起來了。有報導稱，陽光城位於重點區域的樓盤降價促銷仍效果不佳，此外，早已拿地的項目也因資金問題進展緩慢。

　　市場分析人士稱，陽光城改變激進策略的決定不失理性，但已經存在的現金問題，對陽光城來說已是巨大壓力。此前有業內人士稱，陽光城將在今年迎來一輪償債高峰，到期償還金額超過20億元，接近去年到期償付金額的2倍。

　　陽光城總裁陳凱曾解釋激進拿地及高負債的原因，“在目前金融環境下，年銷售超百億的房企更容易獲得貸款。因此很多房企都通過高負債擴大規模”。

　　大股東股權質押殆盡

　　5月5日，陽光城發佈公告，陽光城股東東方信隆融資擔保有限公司、福建康田實業集團有限公司再次辦理了股票質押登記手續，質權人均為民生加銀資產管理有限公司，質押原因均為融資。

　　據統計，這則公告已經是今年以來公司發佈的第7次“質押股票”公告，總共涉及7家非銀行金融機構的11筆股權質押，共約1.7億股。從年初到最近，每次抵押股票的數額越來越多。

　　一位元市場分析人士告訴記者，“對於上市房企而言，資金問題關乎命脈，尤其對陽光城這種快速擴張的企業來說非常有吸引力。質押股權的方式來錢快”。

　　經過陽光城數次股權質押行動，截至5月5日，公司的第二大股東東方信隆和第三大股東福建康田，分別僅剩餘總股本2.3%和1.23%的股票沒有被抵押。

　　“近年來房地產企業融資越來越難，上市公司也一樣。銀行額度收緊，審批困難，企業不得不想出各種辦法弄到錢。”前述分析人士認為。

　　除股權質押外，陽光城的融資手法五花八門。報導顯示，陽光城一向多通過擔保貸款、信託融資、再融資、地產基金等形式解決資金尷尬。“這些形式的融資成本大多很高”。

　　房地產基金人士認為，在這個過程中，高周轉、維持資金鏈和股價缺一不可，“一旦某個環節出現問題，就將給企業帶來大麻煩”。

　　目前，陽光城的“高周轉”已經被爆出有減弱的跡象。截至5月16日收盤，陽光城股價報收8.47元，漲2.24％。

“未來5年內，再投資600億元，在中國所有直轄市及主要省會城市打造15個芭蕾雨項目；未來10年內再投資800億元，在大部分省會城市及重要地級市、風景旅遊區打造30家奧特萊斯風情小鎮及度假購物村”。這是奧特萊斯(中國)主席林卓延曾經規劃的美好藍圖。

　　但從最新的一例出售案例來看，林卓延的計畫並未有想像中的順利。

　　5月16日，新昌營造集團有限公司宣佈，將以初步代價總額106.25億港元(可予調整)，收購交易保證人林卓延全資擁有的利世發展有限公司全部已發行股本。

　　收購代價將以現金31.25億港元支付，而代價餘額將按每股代價優先股發行價1.2港元發行及配發入帳列作繳足代價優先股支付。完成後，利世發展將成為新昌營造間接全資附屬公司。

　　資料顯示，利世發展旗下擁有物業包括一幅位於中國廣東省佛山市三水區蘆苞鎮獨樹崗村委99崗土地，總土地面積為約192.51萬平方米，連同相關土地使用權以及其上所興建的任何發展專案。而查閱資料，不難得知，該項目即為林卓延擁有的廣東佛山的芭蕾雨奧特萊斯專案。

　　轉手佛山芭蕾雨

　　據瞭解，廣東佛山芭蕾雨項目原為首創和林卓延的合作項目，雖一直有入市消息放出，但至今未正式入市。

　　對於未入市的原因相關業內指出，除招商運營有難度外，還與專案運營區域無商業氛圍等因素相關。

　　同時，業內還認為，由於專案一直未入市，沉澱資金太多，再加上商業競爭的逐漸加劇，或才導致了此次林卓延出售佛山項目的考慮。

　　不過，對於此次出售，奧特萊斯廣東方面並未給予正面回應，僅表示，晚些時候會統一對外披露具體緣由。

　　提到利世發展外界或知之甚少，但提到廣東佛山芭蕾雨專案外界並不陌生。因為這個專案一度因為首創與林卓延的合作而備受關注，但同時也因為首創與林卓延的分手而遭看淡。

　　于2012年7月時，芭蕾雨方面曾透露，根據的規劃，整個廣州芭蕾雨專案占地3000多畝，其中商業部分總體量為70萬平米。項目擬三期開發，每期開發中都將包括商業和住宅。專案原定於2013年五一開業。

　　彼時，奧特萊斯(中國)有限公司副總裁兼奧特萊斯商業管理有限公司總裁張毅介紹，除了奧特萊斯購物廣場外，佛山芭蕾雨項目還將配有別墅、五星級酒店、酒吧一條街、水上世界、兒童活動中心等。

　　“由於佛山項目地勢相對較偏，整個項目的培育期預計為3-5年，這期間專案所需資金一方面是靠住宅的出售，另一方面就主要靠股東資本”。張毅表示。

　　但不久之後，林卓延便透露，由於政府承諾的品牌大道未能如期開通及其他原因而推遲。

　　在推遲入市後，市場關於首創與林卓延分手的消息愈演愈烈，最終通過公告的披露，分手傳聞也變為現實。

　　2012年9月26日首創置業公佈，公司擬將位於廣東佛山的專案直接間接共55%的股權悉數出讓，同時與此有關的多個專案公司股權也全部出讓，作價5.8億元。至此，與林卓延合作的佛山芭蕾雨項目，首創置業完全退出。

　　資料顯示，奧特萊斯(中國)有限公司及運營商由中國基建集團有限公司、首創置業、全球最大的商業地產及物流投資商新加坡投資有限公司、OOM［法國名牌折扣店與奧特萊斯(中國)有限公司合資］等共同組成。

　　商業玩家王英偉

　　通過此次出售來看，顯然目前廣東佛山芭蕾雨專案的發展並不理想。也許，在新昌營造接手後，廣東芭蕾雨或能重獲新生。

　　據瞭解，目前新昌營造於2011年及2013年于瀋陽收購星悅南岸專案及於北京收購新年華購物中心項目後，成功建立內地房地產發展及物業投資立足點。

　　而對於此次的收購，新昌營造就在公告中稱，根據集團的長期擴展計畫，管理層已評估多個大型物業發展項目，利世發展旗下物業成為集團重點項目。

　　值得一提的是，雖然外界對新昌營造較為陌生，但若提到其大股東是曾操盤里安集團旗下知名項目上海新天地、曾在朱樹豪麾下任駿豪集團常務副主席兼執行總裁的王英偉則非常熟悉。

　　而查閱資料發現，王英偉的個人經歷非常豐富。王英偉於1975年進入香港政府，一路官至香港工業署副署長。

　　而1992年在事業得意之時選擇下海經商。下海第一站，王英偉加入了嘉華國際集團有限公司任副行政總裁，在嘉華國際集團有限公司直至1994年。

　　離開嘉華國際後，王英偉成立一個基金，“專門承包路橋收費”。之後幾年，其公司在內地收購了很多路橋，到1998年時已在籌備上市。但隨後隨著政策變化，若干專案夭折，王英偉的上市計畫泡湯。

　　2000年，也是王英偉一生中頗具意義的一年，這一年王英偉受聘加盟里安集團，擔任副主席兼常務總裁。在里安集團期間，其操盤了知名的上海新天地項目。而新天地打造成功後，2006年，王英偉便迅速助力里安集團在在香港成功上市。

　　不過，在里安集團發展順風順水，於是2007年王英偉再次選擇離開。正式被觀瀾湖創始人朱樹豪招入麾下，擔任駿豪集團常務副主席兼執行總裁；同時於2007年12月起兼任新昌營造董事兼常務副主席。

　　在兼任新昌營造董事兼常務副主席期間，王英偉自身也在包括遼寧鐵嶺、北京等地收購、拿地等。而這也為其日後成為新昌營造的大股東奠定了基礎。

　　資料顯示，新昌營造的原大股東為已故觀瀾湖主席朱樹豪，但在朱樹豪病逝後，新昌營造便斥資32.48億港元，收購了一家名新峰公司的位於遼寧及江西共8206畝土地，及以2520萬港元為代價向新峰增發股本，而將朱樹豪受手中股份從55.5%攤薄至10%。

　　與此同時，新峰也取代朱樹豪成為新昌營造新的大股東，而新峰的主要股東為新昌營造的董事兼常務副主席王英偉。

　　

今年3月華人置業（127）前主席劉鑾雄被澳門法院裁定行賄及洗黑錢罪名成立後，由長子劉鳴煒接掌公司。

劉鳴煒昨天首次以主席兼行政總裁身份出席股東會，他在會後向傳媒表示，集團已就涉案的澳門樓盤御海．南灣撥備7.1億元，暫毋須增加撥備。至於早前公告向該樓盤買家退還預售訂金連利息，他強調，與項目涉及的司法程序無關，純粹出於善意。

華置股價昨天上升0.5%，收報20.1元。

料最終可取回地款

劉鑾雄捲入歐文龍貪污案，涉案的御海．南灣樓盤已經停工；劉鳴煒表示，對於早前傳媒估算項目總發展成本逾30億元，他表示，集團仍就該幅土地與澳門政府進行訴訟，難以估算最終成本，「如果項目終止發展，最終要支付的建築費將較預期少」。

劉鳴煒認為，基於澳門政府宣布批地無效而非沒收該地皮，即使最後收回土地，相信集團最終能收回土地款項。他強調，集團未有融資或出售資產計劃。

至於公司擬向買家退回訂金連利息，劉鳴煒表示，買家面對數年不明朗因素，公司從善意考慮退回訂金。

近期港府被指有意放寬樓市調控措施「減辣」，劉鳴煒認為，香港樓價及地價仍然高企，顯示本地買家持貨力強，在低息環境下，樓價大跌機會不高，但美國加息對住宅及商業項目的影響仍有待觀察。

劉鳴煒指出，集團早前就壽臣山的住宅用地亦有入標競投，旗下南里、干德道及肇輝臺項目預期今年下半年推出，他對本地零售及寫字樓的租務市場感樂觀。

領匯（823）早前宣布招標放售5個商場，昨晚公布招標結果，其中4個商場合共以近12.4億元售出，餘下的深水埗寶熙苑商場因投標價未反映物業增長潛力，撤回標售。

領匯是次放售5個商場，包括藍田興田商場、葵涌葵興商場、筲箕灣東熹苑商舖與停車場、香港仔華貴商場和寶熙苑商場。其中4個獲接納投標書文件，東熹苑商舖、興田商場及華貴商場均由資深投資者林子峰買入，作價分別為7290萬、2.1億和5.18億元，合計約8億元。另外，「小巴大王」馬亞木則以約4.39億元投得葵興商場。

4個項目合計出售價12.4億元，各項目售價較今年3月底的估值高出11.7%至69.5%，其中估值最高的華貴商場以高出估值約42%出售。

至於餘下的寶熙苑商場，領匯表示，儘管在招標期間，就寶熙苑商場接獲合共13份投標書，但由於各投標價並未全面反映寶熙苑商場的增長潛力，故此決定撤回出售該商場。

領匯表示，預期出售事項在7月31日成交，出售4項目預期可獲3.317億元收益；出售所得款項將在適當時用於領匯未來投資與基金單位回購，以及作為一般營運資金。

主力開發專業批發市場及商業綜合體的五洲國際（1369），今年首4個月實現合同銷售額約11.28億元（人民幣．下同），按年增長26.8%。公司董事長舒策城昨天在傳媒午餐會上表示，將加快「推盤」，旗下開業的項目到年底將增至30個。

此外，公司未來將提升專業批發市場的業務比重，收入佔比將由目前六成，增至七成。他指出，該公司將以拓展電商及物流業務為長遠方向，料可於今年年底開展。

提升專業批發業務佔比

舒策城指出，今年上半年開盤項目較少，但旗下包括鄭州、瀋陽、長春等地的5個項目，將陸續於今年6至7月開售；加上8個在建項目，有信心未來每年以新增10個項目的速度發展；商業客戶量可由去年的3.8萬名，增至今年年底的7萬名。舒策城表示，包括工業五金、建材等的專業批發市場在內地需求持續強勁，公司擬於2至3年內，提升此項業務比重至七成，今年開盤項目及購入地皮，亦將以此為主要考慮。

內地電商盛行刺激商業物流需求，早前有騰訊（臨時編號2988）入股華南城（1668），舒策城亦計劃建立集電商、物流及支付的綜合商貿物流平台。他計劃把現有「線下」3萬名客戶連接到線上平台，開拓線下到線上融合（O2O）業務；更表示正積極與電商及物流企業洽商合作，「今年第三四季將公布合作詳情，年底平台開業」。舒策城拒絕透露會否拉攏騰訊或阿里巴巴合作，但相信不會與華南城直接競爭。

料未來一年地價跌20%

執行董事趙立東表示，今年以來大地產商紛紛減少搶購地皮，但今年首季未見地價下調；他估計，市場氣氛轉淡，將令今年下半年以至明年的地價下跌約10%至20%。公司今年購地開支預算為12億元，未來除「根據地」江浙一帶以外，亦留意哈爾濱、濟南、西安等城市的發展機會。

五洲國際股價昨天升2.1%，收1.48港元；成交額1100萬港元。

華南城控股（1668）宣布，在江西省省會南昌市紅谷灘新區及新建縣發展及運營電子商務及倉儲物流中心。南昌電商及物流項目旨在打造以電子商務為主的交易平台及倉儲物流基地，並進一步加強集團電子商務及倉儲物流的發展及營運，打造一個結合線上及線下的商貿生態系統。

用家難撑樓價 加息預期升溫 新樓供應增

政府微調雙倍印花稅，望重啟換樓鏈，但二手受惠較新盤為少，而「辣招」未全面放鬆下，在3方面遏抑樓價回升，包括1. 只靠用家需求難撑樓價上升；2. 加息預期升溫；3. 新樓供應增加。

政府早前公布放寬雙倍印花稅（Double Stamp Duty，簡稱DSD）換樓期間，市場預期，能夠刺激一批換樓客重投市場，除了有利於新盤銷售外，二手成交亦可獲延長1至2個月換樓期，相信對換樓客會有正面的心理影響，帶動中上價屋苑的成交量有望回升。

8換樓屋苑 成交跌2至6成

從利嘉閣統計卻顯示，全港8個適合換樓的二手屋苑上周成交量，按周下跌20%至60%不等，其中藍田滙景花園更錄零成交。

中大城市研究副教授姚松炎分析，減辣推出初期，業主心態會轉強，叫價會上升，部分買家亦會觀望是否有進一步減辣，令成交反而陷入膠着，要待「磨合期」完成後，成交量才有回升的機會。

不過，若果從供求、政策及外圍經濟因素3個層面分析，相信二手樓價仍然難望有回升的趨勢。

首先從政策層面，現時政府只是為DSD換樓期限作出微調，並未觸及最核心的稅率、徵稅範疇作出調整，最樂觀的情況只是釋放部分換樓客的置業需求，但佔市場需求高達2至3成的投資者及內地客需求，仍然受3項「辣招」打擊。

即使就換樓客層面，現時按揭成數仍然未放鬆，購買700萬元以上單位的按揭成數只有6成，換樓需求仍然受遏抑。同時，由於換樓客須在入市時先行繳交DSD稅，沽出原有單位後才可申請退稅，故此在「辣招」實施後，不少急於換樓的用家已經轉為「先沽後買」。

其次，在供求層面方面，雖然近期二手屋苑盤源收窄，有利於支持樓價水平，但由於新盤供應正在增加，不少發展商在放寬「辣招」後，摩拳擦掌部署推盤，僅是今年適合換客樓盤的新盤已經達1萬伙，相信會搶走整體二手購買力。

學者：購買力將回流新盤

城大建築科技學部高級講師潘永祥認為，在辣招微調前，個別想買新盤的換樓客會因稅務問題轉投二手，但現時這批購買力將回流新盤市場，屆時對二手交投打擊更大。

此外，外圍經濟的利淡因素亦未消除，美國聯儲局逐步退市，相信在今年底將全面終止買債，結束過去幾年支撑本港樓市的量寬政策，而緊隨在「收水」後，聯儲局有機會在明年中首度加息，屆時本港按揭息口亦會上升，樓價難免現壓力。

同時，近期中國增長放緩，而內地信貸緊張，過往活躍在本港樓市的內地客，不但不再增持、入市，反而開始有沽貨套現壓力，有機會成為壓低樓價的潛在誘因。

10財團獲邀入標 內房萬科落選

市建局觀塘市中心住宅重建項目昨招標，入場費80億元，故獲邀10間財團以中、大型發展商為主，但內房萬科則未有獲邀；截標日期為7月15日，可建約1,700伙單位。

今次招標的觀塘市中心重建地盤，位於第2及第3發展區，雖然市建局預計總投資額達180億元，但項目仍然吸引了15間財團遞交意向書，市場反應理想。

市建局昨天宣布，在考慮有關發展商的經驗及財政能力後，認為其中10間財團符合所定條件。

每呎成本8861 料售1.3萬元呎

消息人士透露，市建局要求的投標入場費為80億元，分紅則由發展商自行釐定。而今次招標出售的部分，只牽涉住宅樓面，並不包括15.53萬平方呎商業零售樓面面積，有關部分會由市建局持有作收租用途，但當局會出資17億元補貼平台所需的建築費用。

若以項目住宅樓面面積149.59萬平方呎計算，每平方呎入場費約5,348元，連同每平方呎建築成本4,000元及10%「發水」因素，項目每平方呎成本約8,861元。

假設單位實用率為80%，即將來開售平均實用呎價要達1.33萬元，才可賺取20%銷售利潤，跟項目第1期觀月．樺峰近期的成交呎價相若。

不涉零售樓面 吸中型發展商

高緯環球大中華區評值及專業顧問部董事張翹楚指，市建局以入場費方式招標，可以封了項目的蝕本門，但將商業樓面剔出，無異會降低項目的吸引力，但令項目的發展變得較為簡單，對中型發展商較為吸引。

據資料顯示，已獲邀請投標的財團，大部分為中、大型發展商，包括長實（00001）、?地（00012）、新地（00016）、新世界發展（00017）及信置（00083）等，過往較少競投市建局項目的太古地產（01972），今次亦有獲邀請入標。

市建局為引入更多競投，首次在內地刊登廣告，以吸引內地發展商入標。但早前已遞交意向書的內地龍頭發展商萬科，卻未有獲邀入標。

據了解，萬科符合市建局所定的財政能力條件，但因缺乏興建交通交滙處經驗，故最終未被獲邀入標。

另外，亦有未獲邀入標的中、小型發展商表示，除了入場費外，項目對合組財團的門檻亦相當高，例如合組財團必須有一間發展商持有51%或以上權益，認為不利引入競爭。

麗新國際（00191）及旗下麗新發展（00488）建議削減股本，料可分別進帳9.7億及57億元。有關議案尚待股東批准。

麗展41億中標海洋公園酒店
文匯報

麗新製衣（0191）及麗新發展（0488）昨宣布，於今年5月16日，麗新發展間接持有的財閣接獲海洋公園公司就該項目發出之招標確認書，以發展及營運海洋公園海洋酒店。該項目之投資總額估計約為41億港元。麗新發展集團將以其內部及外部資源（包括銀行借貸）為該項目提供資金。

海洋酒店無需股本融資

該項目涉及海洋酒店於該物業及配套工程中之規劃、設計、建設、發展、管理及維護。該物業鄰近海洋公園低地「海濱樂園」正門廣場，佔地面積約1.7萬平方米。海洋酒店將高達6層，總建築面積約3.4萬平方米，提供最多495間客房。

信和置業(0083)公布，其附屬與CapitaLand China及其附屬達成協議，購入CapitaLand China持有10%的霸都公司權益，代價為2,825萬元。交易完成後，信置及大股東黃志祥家族將各自持有霸都50%股權，即全權持有馬鞍山雅濤居之商場及停車位。

另外，信置亦與嘉德置地達成協議，購入嘉德置地持有的30%韻龍公司權益，代價3.31億元。交易完成後，信置及黃志祥家族將分別持有韻龍30%及70%股權，即信置及黃志祥家族全權持有沙田企業中心。