台灣優質不動產標的難覓，加上金管會管控投資報酬率，壽險業轉向海外尋找不動產投資機會。新光人壽昨（22）日表示，董事會已決議將赴海外投資不動產，額度合計為360億元，主要鎖定日本東京、英國倫敦與中國大陸北京。

壽險龍頭國泰人壽也有同樣的計畫。日前董事會通過決議，將揮軍前進倫敦、東京等地尋找優質不動產標的，其中倫敦準備大手筆砸下4億英鎊（折合新台幣約200億元），兩地目前已有五件投資標的。

新壽資深協理邱永祥表示，董事會在去年1月、今年4月通過海外不動產投資案，初步選定東京、倫敦、北京等地作為獵地範圍，並進行不動產進行評估，可投資額度則為200億元。

今年4月則進一步將東京投資區域鎖定在六大精華區域，投資額度則為160億元，目前已積極在中央區、千代田區、港區、新宿區、澀谷區和目黑區等地，尋找投資標的。

同樣相中東京不動產準備出手的國壽，據了解，包括中央區、新宿、港區、千代田、澀谷區都是獵地範圍，粗估投資報酬率4%起跳。

新壽主管說明，投資海外不動產須設立特殊目的公司（SPV），加上向日本方面申請、接洽等流程，內部評估最快年底，會有進一步的結果出爐。

至於倫敦與北京兩地，新壽表示，已完成市場調查，目前同樣正評估中，由於當地不動產價格偏貴，像倫敦，一棟商辦價格幾乎都是400億元起跳，北京的老舊公寓一坪也要60幾萬元，內部認為還不到進場的時機，換言之，現階段海外不動產投資仍以東京為首選。

壽險業主管表示，金管會限制不動產最低投資報酬率須達2.875%，加上台灣好地越來越少，在國內投資商辦越來越難，因此轉向海外尋找合適投資標的。

租金報酬率逾5％ 全球之冠

台灣政府積極打房，加上東南亞國家動盪不斷，相對政經情勢穩定的日本，因有高租金投資報酬率的優勢，成為高資產族前往投資的地區，據日本信義統計內部成交資料，今年第1季國人至日本購買房產共125件，平均每天成交1.4件，總銷約19億元台幣，較去年同期的61件成長120％。

套房2房受歡迎
全球房地產指南（Global Property Guide）統計，日本租金報酬率5.53％居全球主要國家之冠，而據日本不動產經濟研究所統計，2014年東京都住宅大樓，3月單價每坪約72.3萬元台幣，較2月的70.2萬元上揚3％。
日本信義社長何偉宏表示，日本從申奧成功後，不僅經濟快速增溫，相對穩定的政經環境成為高端投資者的首選，就算消費稅從5％調漲至8％，但銷售仍穩定成長，這股買氣從春節開始持續發酵，只要物件地點、屋況佳，成交就很快速。
21世紀不動產董事長王福漲表示，今年東京詢問度增加3成，又以套房、2房最受國內買方歡迎，平均價格約1000萬元，均以長期投資收租為主。

吉祥寺周邊最夯
台灣房屋全球財富中心執行長黃逸群表示，海外投資以日本和英國的詢問度最高，但台灣人買東京房產貸款條件較嚴，如果地點在都心23區內，總價900萬元以上、10坪以上產品，核貸的機率較高。另據日本Recruit Sumai Company調查2014年東京人最想居住的車站點，由東京都西側最大商業及住宅區的吉祥寺奪冠。


工商時報
東南亞動盪 資金湧進日本房市

台灣政策打房，加上東南亞國家動盪不斷，政經情勢穩定的日本，挾著高租金投報率，成為高資產階級資金避風港；日本信義今年第1季成交125件，平均每天成交1.4件，總銷金額達65億日幣（約19億台幣），較去年同期成長1.2倍。

根據日本不動產經濟研究所統計，2014年日本首都圈住宅大樓市場，3月每坪單價約241萬日圓，較2月234萬日圓上揚3％，成交戶數方面3月4,641戶，較2月2,651戶成長75％，成交總額2,400億日圓更比2月的1,300億日圓成長84％。

日本信義表示，目前1場說明會來人數約60?70人，1個月平均成交40?50件，平均總價約5,000?7,000萬日圓；今年第1季成交件數已達125件，平均每天成交1.4件，總銷金額達65億日幣（約19億台幣），較去年同期成長1.2倍。

日本信義何偉宏社長表示，日本租金報酬率5.53％位居全球主要國家之冠，日本信義有不少客戶就是用房租以房養房，一出手就是4?5間，把買房當作存日幣，這些因素都促使日本房市持續加溫。

台灣房屋全球財富中心執行長黃逸群表示，日本不動產受惠振興經濟方案與量化寬鬆政策效應，加上東京住宅目前每坪平均單價僅新台幣130?160萬元，相較香港300?400萬、新加坡215?250萬元有明顯價格優勢，吸引外資爭相進場。

僅2013年4?8月短短不到5個月時間，來自美國、新加坡與香港的資金即購買超過新台幣832億元的東京資產，受惠本土與國際資金持續加碼下，預估2014年日本不動產市場規模將達新台幣1.5兆元、年成長率超過25％，外資佔比更將由2013年的13％大幅成長至20％。

海悅國際（2348）今年營運步入大幅成長年，海悅國際昨（22）日表示，目前手中代銷建案皆穩定銷售中，預計第2季營運有機會維持首季好表現。

法人推估，公司上半年獲利有機會超過去年全年。轉型地產開發的鶯歌案，確定年底登場。

由代銷龍頭海悅廣告集團入主的海悅國際，在代銷業務貢獻逐季增大下，推升去年營收8.73億元，稅後純益3.38億元，今年首季在承接的代銷大案包括「雙湖匯」、「宏普光年」、「明日苑」，以及「竹風航空城」下，推升單季獲利2.44億元，每股稅後純益2.85元，達去年全年近七成的高水準表現。海悅昨天股價以54元平盤作收。

海悅國際表示，目前承接代銷案均穩定去化中，第2季營運有機會維持首季不錯的表現；法人表示，海悅國際在毛利不錯的代銷案助攻下，推估上半年獲利有機會挑戰5億元，有望超過去年全年獲利水準。海悅集團今年代銷案量約1,800億元至2,000億元，其中海悅國際有機會拿下約500億案量。

海悅國際指出，集團包括海悅國際的接案量每年都會穩定成長，但今年因有選舉干擾，公司接案策略已不是有多少新案可接，而是接的案子對不對，真正看好消費者的需求，並且有健全的財務體質，才是這一波接案能勝出的關鍵。

海悅國際表示，受到選舉因素影響，公司對於大坪數產品的個案已開始謹慎接案，除非是地段優越且具差異化的個案，才會承接銷售；另外，過去沒配合過的建商，也會審慎評估接案的可能性；海悅國際今年接案量仍以桃園以北為主，占比重達八成，中南部市場占二成，高雄以京城建設的案子為主，台南也有新案在洽談中。

除了原有代銷接案，海悅廣告集團也積極轉型地產開發商，首筆鶯歌新推個案將以海悅國際名義推出。

海悅國際表示，該案基地面積594.06坪、分回總銷約8億元，預計今年底登場，也將是2016年業績來源。

房屋貸款審查嚴格、利率調升正是「現在進行式」，尤其台銀首次針對首購族的房貸收支比提升至130％，而銀行業者也說，今年審理貸款案件不限區域、買方族群，已經普遍下調5％，換句話說，若原本首購族預期可貸款8成，目前保守恐怕僅能貸款7成5，至選擇性信用管制區第2屋貸款降至6成，也正在嚴格執行。

銀行業者指出，央行從2010年6月就針對大台北部分地區祭出「選擇性信用管制」，包括台北市及新北市板橋、三重、中永和及林口、三峽、淡水等13區都屬貸款限制地區，民眾購買第2屋貸款只能6成。

至於桃園、五股、泰山則稱作「調控地區」，換句話說，雖不屬央行管制區，但銀行放款也相對謹慎，也預料央行隨時可能納入管制區。今年由於市場買氣明顯衰退，加上政府打房喊「2年跌3成」，也讓銀行針對放款特別謹慎。 銀行業者指出，目前大多新承作首購族房貸利率為2％起跳，貸款成數會較以往降低5％，換句話說，民眾目前購屋的現金自備款勢必得增加。銀行人員認為，民眾現在若湊不足自備款，應該別只求「如何提高貸款成數」成為房奴，而是要留意未來房價是否會修正，以及評估利率走勢會對自己還款造成怎麼樣的風險。

自住房屋定義及認定標準出爐，財政部長張盛和昨（22）日表示，針對囤房現象，支持地方政府訂定累進稅率課稅，而擁有多戶房屋的民眾，將優先以所有權人戶籍所在地的房屋，認定為自住房屋，財部將提供全國總歸戶的資料，以利地方增稅。

財長張盛和昨天出席立法院財政委員會，對於台北市出現1人擁有59間房屋，實在囤房囤很大，有議員建議擁有4戶以上房屋者應採累進稅率，張盛和公開表示，支持這樣的看法，歡迎各地方政府因地制宜，訂定不同的房屋稅稅率。

房屋稅條例日前三讀過關，各縣市房屋稅將分為自住與非自住房屋，適用差別稅率。非自住房屋稅率下限調高至1.5％，最高至3.6％，同時納入囤房條款，地方可按所有權人持有房屋數，訂定差別稅率。

針對自住房屋的定義，張盛和說，本人、配偶名下全國合計限3戶以內，房屋必須無出租、無營業，並供直系親屬居住，上述條件均符合，才能以自住房屋稅率課房屋稅，並表態支持各地方訂定差別稅率，針對囤房也可訂累進稅率，希望各地方首長要有決心。

不過，立委曾巨威質詢指出，與房屋相關的稅目共有五種，包括地價稅、土增稅、所得稅的扣除額等，對於房屋以「一戶」、「一屋」、「一處」為限，房屋稅若以3戶為限，在稅法適用上恐缺乏一致性，建議自住房屋最多2戶。

另外，外傳有金融機構擁有600多戶房舍，疑似有囤房情況，張盛和表示，金融機構的房舍要看實際用途，若是分支機構就沒關係，金管會也會加以監理，金融業不能把太多資金放在不動產上。

對於學者批評房屋稅修法，一年稅負才多個幾千元，對炒房客不痛不癢，張盛和說，重點在於稅制的建立，地方下一步也要同步調整稅基，中央地方都要一起來，互相搭配。

新北每坪42萬 雙雙創新高

政府打房力道愈來愈猛，財政部長張盛和日前引用行庫資料，指雙北市房價已消風，但《住展》雜誌昨公布北台灣4月新案平均成交行情，台北市每坪90.7萬元，月增2％，新北市每坪42.5萬元，較3月增0.95％，房價創下歷史新高；而桃園、新竹縣市與宜蘭3區有微幅下修趨勢。

根據《住展》公布4月新案平均成交行情，桃園縣1坪25萬元，較3月25.1萬元微幅下滑，新竹地區每坪23萬元，月減0.86％，宜蘭每坪20.1萬元，下降1.47％。「只看單月變化就斷定房價趨勢反轉，似乎言之過早。」

桃竹宜微幅下修
《住展》雜誌主編施絢傑認為，桃、竹、宜4月房價雖較前月微幅下滑，但絕對水準仍處在高檔。
宏普建設業務副總游武龍說，近期政府祭出選擇性信用管制的確影響買氣與信心，但民眾購買不動產不外乎考量地段、產品力、價位與建商信譽。他舉新莊副都心「宏普AMAX」為例，基地位在捷運站口，規劃17~33坪獲兩岸商用客認同，總銷70億元推出1個月已售7成，「地段好，加上產品定位對，順銷不成問題。」
志嘉建設推案主力集中在新竹地區，業務經理王秉逸坦言：「竹北今年市場熱絡度不如去年，投資人從大坪數轉到小坪數，目前是小坪數首購天下。」王秉逸透露，以往竹北建案都朝大坪數規劃，但礙於市場環境，部分已取得建照個案寧可廢照，或重新修改坪數。
志嘉建設還在北市捷運古亭站推地上權案「志嘉水曜」，規劃60戶17~28坪小宅已在潛銷期，王秉逸表示，還需要時間教育消費者觀念。
「這波打房的確有造成購買人信心動搖，或者轉趨冷靜，總之，絕對不會再去追高價錢。」桓邦建設總經理陳志瑤分析，雙北市非精華地段，若又無捷運加持，站在建商推案立場就不能太過樂觀。桓邦與大陸工程與厚生集團合作信義計劃區B7素地建案，基地逾1000坪，總銷百億元，預計在年底推出。

推案坪數兩極化
在淡水紅樹林推水岸宅「馥人灣」的精聯建設董事長蔡家福直言，政府政策搖擺不定，對房地產來說是顆不定時炸彈。甲桂林廣告副董事長曹瑞濱認為，推案規劃坪數將加速走向兩極化，銷售則要看個案表現。

雨下個不停，台灣不少地方淹大水，地下室首當其衝，有不少民眾為了省荷包，選擇購買價格低廉的地下樓，房仲業者強調雖然價格比市價低了1到2成左右，但濕氣重、採光差，遇到大雨還有淹水疑慮，因此銀行在貸款成數也低很多，這樣地下室物件只要遇到天氣變差，買氣就會跟著直直落。

東森財經新聞記者黃立偉：「台北房價寸土寸金，東區的店租從1萬5千元到2萬元起跳，像這間地下室餐廳每坪店租是來到2千元。」200坪超大餐廳，夜店奢華裝潢斥資上千萬元，位於東區一級戰場，店家省成本拚利潤租地下室來經營，店租雖然省很大但缺點也不少。房仲徐佳馨：「譬如說它比較容易潮濕，通常會在淹水之後它的交易狀況就會比較差。」

除了濕氣重，地下室缺點就是地勢低易淹水，每逢暴雨就泡湯，雖然租金便宜但房價恐怕讓屋主笑不出來。房仲徐佳馨：「正常的物件它可能可以鑑到1千萬元，但是地下室的物件的話，它也許只能夠鑑到8、9百萬元。」

沿著坡地蓋屋使得整排窗戶比人還要低，看起來像地下室，1樓採光都得靠氣窗加強，房仲業者暱稱「陽光屋」，但採光可不好加上濕氣高，而且空氣不流通，雖然房價低但貸款成數恐怕不到 5成。房仲徐佳馨：「銀行貸款的條件都會比較差，那一般銀行來說的話，它在貸款上面可能會比就是正常的物件大概少1到2成左右(約五成)，所以你的自備款的比重要準備的比較多。」

不只貸款難，投資地下室必須謹慎挑選，除了看地段、結構，最重要的是釐清產權。房仲徐佳馨：「有時候地下室是共用的，所以事實上可能屋主跟你講的這個坪數也許沒有實際上那麼大。」地下室物件問題不少，民眾購屋想省荷包還是要多看、多比較才不會成了冤大頭。

政府囤房稅拍板定案後，已經有房東悄悄調漲房租，像是台北的永康商圈，就有不少房東轉嫁囤房稅，將租金調漲1到2成，因此有些租客 因為租金成本太高，紛紛退租，永康商圈的店家出現大洗牌。

小吃店林立的永康商圈，幾乎是觀光客來台朝聖必去景點，自從信義線通車後，房租已經漲一波，最近這1、2個月，又是一片漲聲響起。

真的不誇張，像這間40坪大的餐廳，房租從20萬漲到22萬，漲幅1成，還有上、下兩層樓的芒果冰店，傳出房租蠢蠢欲動，要從50萬提高到60萬，彎進巷子裡，空屋等待出租的金店面，也是因為房租一口氣要從8萬調漲到10萬以上，原本的麻糬店撐不下去，只好退出戰場。

房東話說得直接，還低調透露，有兩間日商餐飲業，看好永康商圈年產值150億台幣的強大消費力，準備千萬資金，打算進駐卡位，外商紛紛來詢問，首當其衝的，就是本土業者。

面對外商集團卡位，台灣本土小吃店，態度老神在在，強調永康商圈的台灣味，不是外商集團可以拷貝的，只是店租驚驚漲，堅持台灣味的商家，能撐多久？誰都不知道。

市中心房價居高不下，隨著交通建設日趨完備，投資人與自住客逐漸轉往外圍區域購屋，造成「蛋白區」漲幅比「蛋黃區」還要大。有巢氏房屋比較今(103)年與去(102)年第一季實價登錄資料，都會區平均房價漲幅以桃園縣最高，新北市與台北市緊追在後；永慶房屋也指出，新北市板橋區與中和區因重大建設投入與交通便捷，交易量居新北市1、2名，成為保值潛力區。


　　根據實價揭露資料統計，近2年5大都會區平均房價漲幅以桃園縣14.3%位居第一，其次為新北市12.1%，台北市以9.4%屈居第三。而以行政區計算，桃園八德漲幅26.5%拿下冠軍，新北市中和區17.4%、台北市大安區13.8%分居2、3名，台中、高雄則以新興區域為主，台中西區17.2%、高雄楠梓區18%漲幅最高。


　　有巢氏房屋分析，以新北市為例，積極開發淡水河流域兩側土地，如中和左岸和板橋江翠北側重劃區，帶動大台北地區有意購屋民眾前往看房，促使中和房價平均漲幅17.4%位居新北市冠軍。而林口則因有機場捷運線加持、大型商場進駐，且房價負擔壓力小，漲幅也超過10%，成為購屋新亮點。


　　另外，永慶房屋發現，雖然新北市4月建物買賣移轉棟數較去年同期減少25%，但中和與板橋區交易量仍然突破500戶，穩居交易排行1、2名。永慶房產事業群總經理葉凌棋認為，板橋位於新北市主要人口與商業腹地的中心，加上捷運環狀線第一階段工程連結新莊、五股、雙和與新店，以往邊陲區發展成形，使得房屋交易量大增。


　　葉凌棋進一步表示，台北市開發已逐漸飽和，預期新北市的中和與板橋將成為房市焦點，如江子翠捷運站附近預售屋已上看每坪80萬，板橋指標社區「新巨蛋」成交單價也在70萬元以上，房價水準可和新板特區並駕齊驅。

內政部於昨（22）日部務會報通過租金補貼及修繕住宅補貼等兩項辦法，本次修正主要目的是為推動謄本減量，自今年度起申請住宅補貼的民眾，無須再繳附戶籍或地籍謄本，以達到節能減紙、簡政便民的目標。

內政部所修正的兩項辦法是「自建自購住宅貸款利息及租金補貼辦法」及「修繕住宅貸款利息及簡易修繕住宅費用補貼辦法」。

內政部表示，本次修正這兩項辦法之後，自今年度起，住宅補貼申請案，民眾將無須再繳附戶籍或地籍謄本，以減少民眾奔波及落實電子化政府。

本次也同時增訂戶籍之定義，另對於申請人申請後於審查期間有住宅持有狀況或戶籍記載資料異動，或經審查不符申請條件而受駁回等情形者，明定審查原則，以明確規範。

此外，基於政府住宅補貼資源有限及住宅補貼公平性，未來不符補貼規定及未依規定辦理變更而取得核發證明情形者，應停止補貼。

針對桃園縣內過去8米以上巷道開闢道路但因縣府財源吃緊而未辦理徵收，縣議員羅文欽金2014年5月2日在總質詢中建議縣府應逐年編列預算辦理徵收，桃園縣長吳志揚在議事堂上表示，除有容積移轉方式外，還有公私有土地交換、土地現值重新評定等多種地政上的方式可處理。

羅文欽議員表示，對於過去縣內8米以上巷道的道路開闢，因當時縣府財源吃緊採取先開闢道路俟有財源後再辦理徵收案，他建議縣府應逐年編列預算歸還。另外有關平鎮山峰自辦市地重劃，他也建議要改為公辦市地重劃。

有關縣府逐年編列預算辦理徵收案，工務局長朱惕之表示，縣府相當重視該問題，除可透過都市計畫的容積移轉方式處理外，縣府也編列1000萬元經費，對於多筆土地徵收採取公開標售方式，如願意以公告現值的價格，歡迎來投標，縣府絕對有誠意逐年解決該問題。

吳志揚縣長也強調，除了容積移轉及公開標售方法外，還有許多地政方面的方法可處理，如公私有土地交換、土地現值重新評定、既成道路檢討廢除等。

有關平鎮山峰自辦市地重劃問題，地政局長林學堅表示，縣府於2004年核准成立自辦市地重劃區籌備會，2005年核定重畫範圍及名稱，目前該案依照法定程序進行中，若無法民辦市地重劃，縣府會接受後續處理。

擅長蓋出泳池會館豪墅的寶鯨建設，位居7期與大宅門政經雙引擎核心的十二期重劃區，推出「富椿莊」新案，力邀知名的曾永信建築師，領軍Q-LAB團隊聯手擘畫，打造十二期地景藝術。

今年再次加大豪墅尺度，於台中12期推出獨棟泳池會所，推規畫地100坪、建300坪，每戶1億元起，挑戰頂級企業主的夢想Villa度假莊園。

寶鯨建設總經理許枝旺表示，寶鯨為了加大豪墅的格局，溶入整層 Villa會館概念，更堅持獨門、獨院、獨戶和獨照的規畫，得以傳家的私人會所豪墅。

曾永信建築師擅長將空間與外在環境融為一體，他認為這是現代建築在當代應該表現的形態。「寶鯨．富椿莊」運用大量塊狀以及量體的變化，呈現出豐富極致的光影效果，無論白天或夜晚，量體在不同時段產生的光影變化都像極了藝術品。

因回饋比例爭議導致延宕5年的中都69期重劃工作，在唐榮公司同意進行公辦重劃後重啟爐灶，使中都重劃工作，從42、68到69期，合計高達65.15公頃的中都重劃工程全部到齊，地方看好中都成為高雄「美術館第二」的潛力，未來也將成為高雄房市的新重鎮。

中都69期重劃區原本由高雄市政府於98年公告，採取市地重劃方式辦理，不過，中都最大地主唐榮公司總經理黃鴻都表示，唐榮擁有69期重劃區面積占82％，但重劃繳給市府的土地比例高達57％極不合理，因此提出異議。

黃鴻都說，公司與市府地政局長謝福來協議後，將回饋比例降低到54.8％，加上其它配套措施，才達成委由高市府公辦重劃的決議，未來，面積13.347公頃的69期重劃區完成後，唐榮可取回45.2％的「肉地」。

他表示，對土地開發唐榮已設立「土地策略規劃小組」，唐榮在69期重劃區分得的土地，使用分區屬「特定商業專用區」，建蔽率50％、容積率300％，根據都市計劃法規定，不得作為興建住宅使用，只能進行商業開發。

高雄市政府地政局長謝福來昨（22）日表示，69期剩下的主要工程是開闢美都路，以及整地工程，預定今年底就可以完成土地分配，一年內可完成重劃開發。

他表示，屆時位於同盟路、中華二路、以及中華橫路內的65公頃中都重劃區，在42期、68期、以及69期「分批開發」完成之後，將成為一塊非常完整的都市心臟地帶。

謝福來說，特別是市府耗資30億元，在區內興建開發「中都濕地公園」、美都公園等公共建設之後，經由願景橋，北與美術館特區接壤的中都重劃區，勢必成為高雄「美術館第二」，並且有效串起美術館園區的觀光文化資源，成為房地產市場未來的全新亮點。

88快速道路旁、接近國道一號五甲交流道的高雄77期重劃區，面積廣達34公頃，今年年底即將進行重劃，高雄市政府地政局長謝福來昨（22）日表示，區內土地從6月1日起，禁止新建及買賣過戶移轉，到104年11月底才解除限制。

謝福來說，77期重劃區在縣市合併前因採取區段徵收，導致地主抗爭而延宕，後來改用公辦重劃，提高地主取回土地比例後，才獲得全部地主的同意。

目前正在進行區內地上物查估補償，以及工程規畫設計；根據平均地權條例第59條規定，從今年6月1日起公告禁限建措施，禁止土地移轉、分割、設定負擔、建築改良物的新建、增建、改建、或重建等，為期1年6個月，直到104年11月底。

他指出，佔地34公頃的77期重劃區，剛好位於國道一號五甲系統交流道及88快速道路鳳山交流道之間，對外交通相當便利，今年底重劃後，將釋出18公頃可建築用地，帶動新一波的建築熱潮。

萬科A(000002-CN)週四晚間公告，就公司境內上市外資股轉換上市地以介紹方式在香港聯合交易所主機板上市及掛牌交易申請事宜，公司於2014年5月21日收到香港聯交所上市委員會聆訊通過的函件。

公司表示，公司目前獲得的香港聯交所上市委員會聆訊通過的函件，並不意味著香港聯交所已經同意此次H股上市申請或者表明將會同意。

萬科擬向深交所申請公司B股股票自2014年6月4日起停牌，預計停牌前一個交易日即2014年6月3日為公司B股最後交易日。此後公司B股股票將進入現金選擇權派發、行權申報、行權清算交收階段，不再交易。

預計公司此次B股現金選擇權的股權登記日及派發日為最後交易日後的第三個交易日，即2014年6月6日，B股現金選擇權的申報期為股權登記日及派發日後的第一個交易日至第五個交易日，即2014年6月9日至2014年6月13日期間的交易日上午9:30 11:30，下午1:00-3:00，申報截止時間為2014年6月13日下午3:00。

如果現金選擇權行權申報結束後，出現申報行使現金選擇權的股份數超過B股總股份數的三分之一，即申報股份數若超過438,318,489股，此次方案將不予實施，則公司B股股東不可實施該等現金選擇權，萬科B股將繼續於深交所B股市場交易。

現金選擇權實施完畢後，公司將向深交所申請B股股票摘除，並於取得香港聯交所正式批准公司H股上市的批准函後，以H股形式在香港聯交所主機板上市及掛牌交易。

龍湖地產22日宣佈成功與滙豐及摩根士丹於本月21日訂立購買協議，發行金額為人民幣20億元，於2018年到期的6.75%息率優先票據。這是公司首次發行人民幣優先票據。本次發債資金將用作為一般企業經營用途及部分現有債務的再融資。

龍湖在美金債市場及海外銀團市場一直表現優異。本次發債雖規模不大，但在為公司拓展新的融資管道方面具有重要意義。同時，龍湖為業內率先關注人民幣匯率風險的公司之一，對於公司現有非人民幣負債，龍湖實施50%的掉期策略，對沖匯兌風險。本次發行人民幣債的成本比發行同年期美金債並進行掉期的成本更低。

優先票據已經分別獲得國際評級機構標準普爾及穆迪給予“BB”及“Ba2”的信貸評級。當前，龍湖地產分別獲標準普爾給予的“BB+”評級及穆迪給予的“Ba1”評級，展望均為穩定，為現時中國民營房企綜合評級最佳水準。

截至目前，龍湖擁有來自包括中國建設銀行、中國農業銀行、中國工商銀行及中國銀行在內一組中國主要銀行的信貸融資總額約人民幣560億元，其中約人民幣370億元未提取。截至2013年12月31日，龍湖的淨負債率為57.9%，手頭現金達人民幣146.8億元。

中國內地禁止賭博為澳門以及其他國家、地區的賭博行業提供了一個有利可圖的市場，一直以來扮演旁觀者角色的中國地產商也試圖從中分一杯羹。如今，他們終於找到了打開這個市場的“鑰匙”。

2011年以來，伴隨國內樓市的跌宕起伏，中國地產商大規模進軍海外，這一過程中，一些地產商開始嘗試此前未曾染指的新業務——賭場生意。

距離上海僅500公里、對中國遊客免簽的韓國濟州島，成為一些中國地產商試水博彩業的首選地。

濟州島於2001年12月被韓國中央政府指定為國際自由城市，對外國投資者開放博彩業、房地產投資以及給予移民優惠——這些政策成為當地政府推動經濟增長的手段，也吸引著中國地產商前來投資。

迄今為止，至少有兩家中國地產商——藍鼎國際（00582.HK)和綠地集團已經明確在當地建設包含賭場的地產專案。此外，有報導稱，A股上市公司新華聯（000620.SZ）也在尋找合適的機會。

作為最早一家在濟州島染指賭場生意的中國地產商，綠地集團投資的賭場位於其開發的“漢拿山小鎮”專案二期。整個“漢拿山小鎮”專案的總規模達到9億美元，除了賭場，專案的業態還涵蓋住宅、商業、旅遊休閒等。

綠地集團內部人士告訴《第一財經日報》記者，綠地集團只是賭場的開發者，並不會參與賭場的運營，這家國有地產商在涉及賭場問題上態度謹慎。

而總部位於安徽的民營地產商藍鼎國際，則毫不掩飾對賭場投資的強烈興趣。

今年2月，藍鼎國際宣佈與馬來西亞雲頂集團合作，在濟州島聯手開發一個包含賭場的度假中心，賭台數量將達到800張，投資規模高達22億美元。濟州的項目將複製新加坡“聖淘沙名勝世界”的模式，後者是享譽亞洲的賭場。

藍鼎國際對賭場生意寄予厚望體現在很多細節上——為了方便向位於濟州的賭場投放更多一擲千金的內地豪賭客，藍鼎國際公告宣佈，將購買一架私人飛機，以待“博彩及綜合度假村開業後”，“向高級客戶提供有關服務”。

就在宣佈與雲頂集團的合作專案不久後，藍鼎國際還公佈了位於濟州的第二筆賭場投資——以8.8億港元的代價收購了當地一家博彩業務公司，從而涉足濟州島凱悅酒店的賭場生意。藍鼎國際的公告內容顯示，上述賭場包括空張貴賓百家樂賭、24張百家樂賭、一張21點賭、一張輪盤賭及30角子機。

事實上，濟州只是中國地產商躋身全球博彩業的第一站，包括澳大利亞、加拿大等國家也在吸引有意染指賭場專案的中國地產商的目光。

根據澳大利亞媒體的報導，綠地集團正在與Echo Entertainment、Crown、Lend Lease等海外企業競爭布里斯班皇后碼頭開發區的一個新賭場項目。

綠地集團向《第一財經日報》記者確認，公司確實正在澳大利亞物色合適的包括賭場在內的綜合專案，不過項目是否包含賭場不會成為其考慮是否投資的主要因素。

此外，有報導稱，蘇甯環球集團有意在加拿大溫哥華投資一個擁有兩幢豪華酒店、一個會議中心、多家餐廳、一家SPA和零售區的擁有博彩娛樂功能的度假村型城市綜合體，但這一消息尚未獲得公司方面的確認。

“澳門博彩業創造的奇跡對中國地產商是一個刺激，讓他們中的一些在選擇海外專案時候傾向於考慮包含賭場的項目。”協縱國際集團創始合夥人黃立沖對《第一財經日報》記者表示。

澳門目前已超越拉斯維加斯成為全球最大的賭城，對於賭場的經營者而言，除了賭場本身帶來的驚人收入，賭場吸引的人群對於配套的酒店設施以及商場消費都是巨大的刺激。


“進入海外展開開發業務的中國地產商，主要的思路是引導來自國內的投資人前往他們的海外項目旅遊、消費或者購買物業。”黃立沖說，“做出海外置業決策的中國人，一定是因為海外項目在某些方面吸引了他們，要麼是美景，要麼是家庭生活的需要，或者是因為賭。”

不過，世邦魏理仕亞太區研究部主管金緯認為，包含賭場很難成為吸引中國買家海外置業的一個理由，“但中國開發商步入海外市場的步伐如此之快，確實超出我們的預期。投資海外房地產市場面臨很多風險，最主要是中國地產商對海外環境並不熟悉，而房地產有著很強的本土色彩，在一個海外城市取得成功不意味著能夠把成功經驗複製到另一個海外城市。”

從某個角度而言，投資賭場是中國地產商進軍海外市場激進姿態的一個縮影。
綠地染指海外賭場生意:韓國濟州島成首選
2014-05-22 02:16:57　來源: 第一財經日報(上海)　有3人參與分享到 網易微博 0 易信 新浪微博 騰訊空間 人人網 有道雲筆記 中國內地禁止賭博為澳門以及其他國家、地區的賭博行業提供了一個有利可圖的市場，一直以來扮演旁觀者角色的中國地產商也試圖從中分一杯羹。如今，他們終於找到了打開這個市場的“鑰匙”。

2011年以來，伴隨國內樓市的跌宕起伏，中國地產商大規模進軍海外，這一過程中，一些地產商開始嘗試此前未曾染指的新業務——賭場生意。

距離上海僅500公里、對中國遊客免簽的韓國濟州島，成為一些中國地產商試水博彩業的首選地。

濟州島於2001年12月被韓國中央政府指定為國際自由城市，對外國投資者開放博彩業、房地產投資以及給予移民優惠——這些政策成為當地政府推動經濟增長的手段，也吸引著中國地產商前來投資。

迄今為止，至少有兩家中國地產商——藍鼎國際（00582.HK)和綠地集團已經明確在當地建設包含賭場的地產專案。此外，有報導稱，A股上市公司新華聯（000620.SZ）也在尋找合適的機會。

作為最早一家在濟州島染指賭場生意的中國地產商，綠地集團投資的賭場位於其開發的“漢拿山小鎮”專案二期。整個“漢拿山小鎮”專案的總規模達到9億美元，除了賭場，專案的業態還涵蓋住宅、商業、旅遊休閒等。

綠地集團內部人士告訴《第一財經日報》記者，綠地集團只是賭場的開發者，並不會參與賭場的運營，這家國有地產商在涉及賭場問題上態度謹慎。

而總部位於安徽的民營地產商藍鼎國際，則毫不掩飾對賭場投資的強烈興趣。

今年2月，藍鼎國際宣佈與馬來西亞雲頂集團合作，在濟州島聯手開發一個包含賭場的度假中心，賭台數量將達到800張，投資規模高達22億美元。濟州的項目將複製新加坡“聖淘沙名勝世界”的模式，後者是享譽亞洲的賭場。

藍鼎國際對賭場生意寄予厚望體現在很多細節上——為了方便向位於濟州的賭場投放更多一擲千金的內地豪賭客，藍鼎國際公告宣佈，將購買一架私人飛機，以待“博彩及綜合度假村開業後”，“向高級客戶提供有關服務”。

就在宣佈與雲頂集團的合作專案不久後，藍鼎國際還公佈了位於濟州的第二筆賭場投資——以8.8億港元的代價收購了當地一家博彩業務公司，從而涉足濟州島凱悅酒店的賭場生意。藍鼎國際的公告內容顯示，上述賭場包括空張貴賓百家樂賭、24張百家樂賭、一張21點賭、一張輪盤賭及30角子機。

事實上，濟州只是中國地產商躋身全球博彩業的第一站，包括澳大利亞、加拿大等國家也在吸引有意染指賭場專案的中國地產商的目光。

根據澳大利亞媒體的報導，綠地集團正在與Echo Entertainment、Crown、Lend Lease等海外企業競爭布里斯班皇后碼頭開發區的一個新賭場項目。

綠地集團向《第一財經日報》記者確認，公司確實正在澳大利亞物色合適的包括賭場在內的綜合專案，不過項目是否包含賭場不會成為其考慮是否投資的主要因素。

此外，有報導稱，蘇甯環球集團有意在加拿大溫哥華投資一個擁有兩幢豪華酒店、一個會議中心、多家餐廳、一家SPA和零售區的擁有博彩娛樂功能的度假村型城市綜合體，但這一消息尚未獲得公司方面的確認。

“澳門博彩業創造的奇跡對中國地產商是一個刺激，讓他們中的一些在選擇海外專案時候傾向於考慮包含賭場的項目。”協縱國際集團創始合夥人黃立沖對《第一財經日報》記者表示。

澳門目前已超越拉斯維加斯成為全球最大的賭城，對於賭場的經營者而言，除了賭場本身帶來的驚人收入，賭場吸引的人群對於配套的酒店設施以及商場消費都是巨大的刺激。


“進入海外展開開發業務的中國地產商，主要的思路是引導來自國內的投資人前往他們的海外項目旅遊、消費或者購買物業。”黃立沖說，“做出海外置業決策的中國人，一定是因為海外項目在某些方面吸引了他們，要麼是美景，要麼是家庭生活的需要，或者是因為賭。”

不過，世邦魏理仕亞太區研究部主管金緯認為，包含賭場很難成為吸引中國買家海外置業的一個理由，“但中國開發商步入海外市場的步伐如此之快，確實超出我們的預期。投資海外房地產市場面臨很多風險，最主要是中國地產商對海外環境並不熟悉，而房地產有著很強的本土色彩，在一個海外城市取得成功不意味著能夠把成功經驗複製到另一個海外城市。”

從某個角度而言，投資賭場是中國地產商進軍海外市場激進姿態的一個縮影。

儘管對中國房地產市場面臨崩盤的擔憂不絕於耳，但是中國房地產企業海外發債的熱情卻一路高歌猛進。

交易資料提供商Dealogic公佈最新統計，短短5個月，中國房地產企業海外新發行離岸債券創下132.74億美元的歷史新高；35筆交易占全部中國企業境外發債交易的33%。

投資者興趣逆轉

“目前海外發債的內地房地產開發商主要為一些評級在BB及以上的公司，而由於受很多負面因素的影響，投資者對一些中小型企業更加謹慎，只有那些樓盤抗跌能力強、公司管治較好的企業才能順利獲得融資。”星展銀行董事總經理鄭思禎在接受《21世紀經濟報導》採訪時指出。

“相比之下，那些過度擴張的評級較低的企業，即使提供很高的利息，也很難發得出去，投資者寧願投資一個利息6.5厘風險較小的企業債券，也不願投資8厘的高風險債券。”她坦言。

投資者對內房企債券的興趣近日發生逆轉。以碧桂園為例，公司5月16日宣佈將發行5.5億美元於2019年到期的優先票據，票息為7.875%。預期發行票據將獲惠譽BB+評級，標準普爾BB評級，穆迪Ba2評級。

但市場人士透露，此前因投資者對碧桂園過度擴張表示擔心，認購冷淡，公司甚至一度推遲發債。此後，碧桂園向?地主席李兆基以7.5%的票息配售2.5億美元，才最終吸引投資者認購，最終得以成功發行。

本報記者獲得的資料顯示，碧桂園此次發債最終總共獲得188個帳戶的26億美元的超額認購，其中67%為基金，19%為私人銀行，7％為銀行和保險公司。從地區分佈上看，主要以亞洲地區的機構投資者和私人銀行客戶為主。

“這可能是房地產市場走弱的一個徵兆，我記得幾年前也有過類似的例子，房地產企業必須通過向個別富豪定向配售一部分債券，才能成功把債發出去。”鄭表示。

這離碧桂園上次發債融資僅僅隔了八個月。公司上一次發行美元債券是在2013年9月，發行了票面利率為7.25%的8年期美元債券，融資7.5億美元。碧桂園財務報表顯示，2013年公司負債率由上一年的51.6%飆升至五年高位的64%。此外，受累於“進取的買地策略和新盤動工”，公司的營運現金流連續兩年維持為負數。公司的總負債也由2012年底170億元大幅攀升56%至去年年底的266億元。

某外資銀行的債券銷售主管亦表示，“目前投資者對房地產債券的態度正在發生逆轉，比如私人銀行客戶，他們作為這一市場的主要投資者，在成交方面積極性有所下降，另外一些基金公司對於是否擴大這個行業的投資也顯得更加謹慎。”

西方資產管理亞洲投資聯合主管孫應梅日前表示，目前該基金主要投資於評級在BB或者BBB的一線開發商，比如龍湖、萬科、碧桂園等，而不會購買一些評級在B或者以下的小開發商。此外，為了控制信用風險，該基金主要投資一些年限在3-5年的短期債券。

被穆迪評級為Baa及Baa以上或被標準普爾評級為BBB及BBB以上的債券一般被認為是投資級的債券，債券品質較高。

房企離岸債多數大幅折價

穆迪副總裁曾啟賢接受採訪時表示：“今年前五個月內地開發商海外發債的熱情高漲，包括中國海外、碧桂園、龍湖等，我們預計今年下半年發債的節奏將有所放緩，主要是因為境外投資者對發債企業越來越挑剔，只有那些有一定品牌知名度的企業才能順利在債市上募集到資金。”

根據Dealogic提供的資料顯示，今年前五個月的發債金額呈逐月下降趨勢，由1月的59億美元減至4月的18.9億美元和5月的13億美元。每月的發債宗數也自1月的15單減至4、5月的4單/月。

“相比去年而言，普遍的發債融資成本有所上升，大約增加了1厘左右。”曾透露。目前，這些房產開發商30%的融資主要來自於境外發債或者貸款，其中以美元和人民幣債券為主。

最近發行的房地產債券有多達7單票面利息超過10%。其中，以時代地產為例，其4月底以12.63%的利率增發了五年期的8000萬美元的優先票據。

“繼3月份浙江興潤置業違約事件，以及美聯儲縮減債券回購規模之後，整體市場氣氛降溫。在央行放話要求銀行加快個人房貸審批之前，二級市場上房地產債券前段時間都遭受了拋售，尤其是一些評級在C的公司，債券價格都跌到60多了。”一位熟悉債券市場的業內人士透露，去年年初發行的房地產債券當中，現在絕大多數的價格都遠低於面值。

鄭思禎亦表示，今年內地房地產開發商發新債償還到期債務的壓力不是很大，一般債券5年期，2010-2011年並不是發債高峰期。此外，由於房地產市場前景不明朗，很多開發商都減少買地，因此對資金需求也有所減少。


中銀國際固定收益報告統計的資料顯示，中國房地產企業在2014、2015和2016年分別有49億、74億和71億美元的債券到期或可回售。

曾啟賢表示，“多數受評級的房產企業在去年發行了大量的海外債券，獲得了充裕的資金來應對目前的市場挑戰。截至去年年底平均現金?短期負債比例為180%左右，遠高於2011年低點的134%。”

穆迪21日宣佈將中國房地產業的展望從穩定下調為負面，這是自2012年11月以來首次下調。穆迪預計未來12個月住宅房地產面臨銷售增長大幅放緩、庫存水準居高不下，以及流動性趨弱等多重挑戰。

5月22日，在北京市十四屆人大常委會上，北京市政府宣佈北京地鐵線將修往河北的相關城市。這是官方首次公開這一資訊，但未透露具體修建到河北哪座城市。當天，廊坊發展漲停、華夏幸福上漲7.93%、榮盛發展上漲3.47%。

業內人士認為，北京地鐵延伸至河北，廊坊、保定等地將首先受益，不少在北京工作的人會選擇去廊坊、保定買房，兩地樓市有望繼續上行。

4條地鐵或延伸至河北

一直以來，北京地鐵延伸至河北的傳言甚囂塵上，但“雷聲大雨點小”。5月22日，北京市官方第一次明確提出，將北京地鐵修到河北相關城市。

據瞭解，目前地鐵6號線二期東小營站已經做出東延的條件，東小營站距離河北的燕郊約幾公里。另外，此前廊坊市曾表示，希望能將大興線延長至固安，亦莊線延長至廊坊市。

針對6號線東延及廊坊方面的設想，北京交通委相關人員曾表示，軌道交通運輸分城際、市中心地鐵及遠郊線路。河北乘客乘軌道交通到北京郊區，再乘地鐵1小時左右進城區，時間成本比較高。對於河北方面的設想，應根據距離、時間需求進行研究分析。

事實上，北京或將有四條地鐵延伸至河北。按照擬定的《河北省新型城鎮化規劃》提出的目標，河北將加強京津保區域同城化、公交化軌道交通建設，推動京津儘早開通與保定、廊坊的城際鐵路，爭取將通州—燕郊、大興—固安、亦莊—廊坊、房山—涿州等城市軌道交通項目納入規劃並早日實施，建立“半小時通勤圈”。“雖然還不知道哪條線路先修，但大家普遍認為最先修的地鐵可能是通往燕郊。”知情人士表示。

廊坊保定樓市或繼續上行

地鐵的修通無疑將極大的縮小廊坊、保定和北京之間的交通距離。在北京房價高企的當下，很多北漂將會選擇在廊坊、保定的相關縣市購房。

搜房網資料中心的統計顯示，廊坊搜房網3月為廊坊市159個樓盤轉接電話11482通，環比2月電話量激增42.5%。比政策落地更早的是來自北京的購房人。3月下旬開始，廊坊市區的樓盤頻頻有來自北京的客戶出手購房，“北京人來了，肯定要漲價了。”當地樓盤的一位置業顧問笑稱。

據瞭解，廊坊市區內的不少樓盤在最近一周進行小幅調價，而更多資訊顯示，兩個月內要開的新盤價格肯定要上漲。廊坊北部開發區一家樓盤的銷售人員則表示，5月份要開的新盤均價從8200元/平方米漲到9000元/平方米。


儘管保定因副中心的報導引發樓市“過山車”式的變化，但離北京房山區最近的涿州市的樓市卻是一片紅火。自3月份以來，涿州房價已上漲超過20%，高鐵附近的樓盤價格已經達到8000元/平方米以上，比保定市區的貴了近2000元/平方米。

業內人士認為，未來隨著地鐵的開通，這些城市的房價或許還會上漲。交通的便利也會進一步促進北京產業的外遷，也帶動人口外遷，從而帶動當地的經濟，經濟的繁榮就會吸引更多的人口導入，房地產市場將有比較大的潛力。如今，廊坊、燕郊、香河、涿州等地已經引來萬科、首開、鴻坤、富力、?大等大型開發商。

融創中國(1918.HK) 5月22日晚公告，將以62.98億港元的價格收購綠城中國(3900.HK)24.313%的股權，合計5.25億股，相當於每股12港元，較當日綠城中國收盤價7.69港元溢價56%。由於有0.43港元/股的股息返還，最終實際收購價格為11.46港元/股，溢價49%，實際收購總價約為60.14億港元。明年3月1日起，孫宏斌將擔任董事會主席。

收購完成後，融創中國與九龍倉同持有綠城中國24.313%的股權，並列為第一大股東。而宋衛平仍持有綠城中國10.473%的股權，壽柏年持有綠城中國的股權降至8.806%。

公告還顯示，孫巨集斌被委任為綠城非執行董事、董事會聯席主席和提名委員會主席；黃書平被委任為執行董事；宋衛平由原來的董事會主席改任董事會聯席主席；2015年3月1日起，宋衛平將由董事會聯席主席改任為董事會名譽主席，孫宏斌擔任董事會主席。

作為全球規模最大的主權財富基金，挪威主權財富基金旗下的房地產部門主管卡斯滕•卡勒維格表示，該基金將加速進軍亞洲房地產市場。
　　北京時間5月22日下午消息 據彭博社報導，作為全球規模最大的主權財富基金，挪威主權財富基金旗下的房地產部門主管卡斯滕•卡勒維格表示，該基金將加速進軍亞洲房地產市場。

　　自2010年以來，坐擁8600億美元的挪威主權財富基金已經在時代廣場、香榭麗舍大街等世界各大黃金地段購置物業。目前，該基金的策略重心集中在全球10至15座城市，並且會大幅度擴大亞洲地區的業務。

　　根據挪威主權財富基金的要求，卡斯滕•卡勒維格領導的房地產部門應當每年實現5%的收益率。目前，房地產部門管理的資產達到100億美元，根據挪威政府的預期，到2020年將增長至逾610億美元。

　　作為西歐最大的石油和天然氣生產國，挪威將其大部分石油收入注入到主權財富基金，避免經濟出現過熱問題。該基金的資產結構為股票占60%，債券占35%，其餘則是房地產。目前，挪威主權財富基金尋求投資美國的華盛頓、三藩市、紐約和波士頓，以及歐洲的倫敦、巴黎、慕尼克和柏林。2013年，挪威主權基金的房地產投資收穫了11.8%的回報率。

　　挪威主權財富基金已經做好了進軍亞洲市場的準備，它也會把自己的重點聚焦在一到兩座城市。在遴選目標時，挪威主權基金將關注亞洲發展潛力大同時土地供給受限的城市。卡斯滕•卡勒維格表示，該基金不會投資需要運營工作的餐飲、酒店物業，而是將聚焦在寫字樓以及物流型物業。卡勒維格表示，將避免資金分散流向太多市場。

大陸房市限購政策鬆綁倒數計時，住建部表示，除北上廣深之外，其他城市的限購政策可以自行調節。住建部放手將調控交給地方政府，回歸市場機制，也意味大陸房市限購政策退場，已是大勢所趨。

財華網報導，住建部強調，對北京、上海、廣州、深圳房價飆漲的城市，仍要從嚴落實限購、差別化住房信貸稅收等政策。但其他城市的限購政策可以自行調節，尤其是庫存過大的地方，將優先鬆綁。

報導指出，大陸房市正面臨現在是改革調控手段的最佳時間窗口，限購鬆綁是讓市場的歸市場，政府的歸政府。

住建部副部長仇保興表示，「調控房地產市場就像治大國，必須像烹小鮮一樣。能局部調的，就不要整體調，調節的手段對整體影響越小越好。能夠用經濟手段調的，就不要用行政手段調，行政手段越少越好。能夠由城市政府調的，就不要由中央政府代替。」

房市由熱轉冷，「限貸」之後，除一線城市外，其他城市「限購」的行政調控也將借機退出。房市「分類調控」之後，剩下的問題只是限購政策將什麼時候退出，和以什麼樣的方式和幅度退出。

今年以來開售的最大規模新盤荃灣環宇海灣，昨天公布首張價單，為政府上周雙倍印花稅（DSD）政策微調後首個推售的大型項目，首批350伙，平均呎價1.2萬元，計算最高15.75%折扣後，呎價降至約1萬元水平。雖然平均呎價較市場預期為高，但仍與區內二手價有逾10%折讓。在大盤低推下，同區二手冰封，個別業主更即時擴大減幅求售。

有學者表示，未來新盤供應陸續有來，為避免遭其他一手盤「截擊」，新盤低市價推售吸客將成大趨勢，而項目銷情亦可反映「辣招」微調成效。

3房折實530萬入場

環宇海灣由長實（001）、南豐及港鐵（066）合作發展，長實執行董事趙國雄以「升呢價」來形容首批針對換樓客單位的售價，並表示項目提供3%至5%優惠，若以區內最新成交呎價比較，首批單位與二手樓價更有逾10%折讓。趙國雄指出，政府微調DSD政策後，有助換樓客入市，但買家除一手樓外，亦可選購二手物業，故對發展商實際得益不大，環宇海灣定價亦未有因辣招微調而作出調整。

長實地產投資董事劉啟文表示，環宇海灣的示範單位今天起開放予公眾參觀，同時進行「收票」；首批單位以價單售價計算，市值約28億元，料下周公布銷售安排。

環宇海灣首批平均呎價12149元，並提供多項折扣，包括從價印花稅津貼、置業優惠等，連同付款方法折扣，即供最多可減15.75%；建築期付款總折扣亦達14.75%，明顯希望吸納換樓客源。計算最高折扣後，平均呎價降至10236元，較區內指標屋苑如萬景峯二手呎價低約18%。

項目主打大面積單位，以3房戶呎價最具吸引力，其中3座7樓C室，面積694方呎，折實售價為529.8萬元，呎價低見7634元。

減辣後新盤 銷情惹關注

長實低價推盤消息公布後，同區二手市道由過去數天陷入半停頓狀態，即時變得死寂，部分業主擔心客源流失，不惜主動減價求售。中原高級營業董事梁寶玲表示，愉景新城4座中層單位，原以450萬元放盤，業主昨聞風後，即減價20萬元至430萬元求售，減幅4.4%；萬景峯1座3房戶，放盤價亦由900萬元降至868萬元，減幅3.5%；惟兩單位仍未見承接，相信業主要再擴大議價空間方能沽出。

區內代理預料，未來一段時間荃灣二手交投將呈冰封，業主須劈價10%至15%，始能吸引買家，但因不少業主僅持有自住單位，故難作更大減幅沽貨。

城市大學建築科技學部高級講師潘永祥表示，未來一手單位供應多達2萬伙，發展商推盤時，除面對同期推售的項目競爭外，銷售「戰事」一旦拖長，須面對日後其他樓盤「追擊」，令售樓壓力增加，亦認為新盤低市價「散貨」將成大趨勢。

經濟學家關焯照指出，未來新盤落成量高，低價推售情況將持續，政府在DSD辣招上作出微調後，市場氣氛稍見好轉，惟未足以反映微調成效；並指環宇海灣主打大單位，針對換樓客，相信銷情可視為政府微調措施對樓市的「試金石」。

溢價49% 與九倉並列大股東

融創中國（1918）收購綠城中國（3900）股權交易昨天公布細節，根據雙方訂立的收購協議，融創將以實際總代價約60.14億元向綠城主席宋衛平、常務副主席兼行政總裁壽柏年及股東夏一波（宋衛平妻子）收購合共24.313%股權，相當於每股11.46元。

宋衛平持股降至10.5%

意味收購完成後，融創與九倉（004）股權相同，並列為綠城第一大股東；而融創主席孫宏斌將入主綠城董事會，與宋衛平共同出任聯席主席，宋衛平持股將降至10.473%。

融創收購綠城的作價為62.98億元，相當於每股12元；扣除融創持股後將收取的2013年度股息2.84億元，實際總代價約為60.14億元，相當於每股11.46元，較每股淨資產折讓約20.3%。

較淨資產折讓20.3%

以每股代價12元計，對比綠城5月14日停牌前股價7.81元，溢價53.6%；較昨天收市價7.69元，溢價56%。實際每股代價11.46元，則分別較5月14日停牌前及昨天收市價有溢價46.7%及49%。

融創即將持有的24.313%股權，分別約11.398%、 9.725%、3.19%購自宋衛平、壽柏年及夏一波，扣除將分派的股息，3人分別可套現28.19億、24.06億及7.89億元，合共達60.14億元。收購完成後，除夏一波不再持股外，宋衛平持股降至10.473%，壽柏年持股降至8.086%。不過，阿里巴巴主席馬雲並未如傳聞般認購綠城5%以下股權。

收購完成後，綠城的執行董事名單將由宋衛平、壽柏年及融創副總裁、財務總監兼聯席公司秘書黃書平組成，黃書平還兼任執行總經理；原執行董事羅釗明、郭佳峰、曹舟南將辭任。孫宏斌則獲委任為非執行董事兼聯席主席，並自明年3月1日起調任為主席，屆時宋衛平將調任榮譽主席。

孫宏斌明年調任主席

收購完成後，綠城現有的投資委員會亦將改組，並會改稱為財務及投資委員會，負責審批關於財務及投資的重大決策，將由3名成員組成，分別是壽柏年、黃書平及九倉提名的成員，後者將擔任該委員會主席。

另一方面，綠城於2012年6月引入九倉作戰略性股東時，後者除認購4.9億股配售股份，還認購永久次級可換股債，但相關債權已於今年2月被綠城全數贖回。若九倉可行使該批債券，於綠城的持股量最多可增加至35.13%。

政府近日放寬雙倍印花稅（DSD）換樓期限，新世界發展（017）主席鄭家純表示，政府微調樓市「辣招」對發展商是好事。另外，集團有意競投今日截標的啟德及大埔白石角地皮。

梁振英︰現時無意減辣

此外，行政長官梁振英強調，樓市目前受多種內外因素影響，政府會密切監察樓市動向，現時無意減辣。他重申，辣招屬非常時期的非常措施，要待市場供求恢復平衡後，政府才會考慮適當地調整有關措施。

鄭家純表示，雖然有意就兩地入標，惟暫未決定以合資或獨資形式參與。資料顯示，新世界發展早前曾就白石角科進路用地入標，惟地皮最終流標；至於今午截標的科研路住宅地則位於其東鄰，可建樓面達73萬方呎，並可享海景，惟估值受流標的科進路用地拖累，多名測量師先後調低用地估值，低至每方呎4000元，估值約29.2億元起。

至於位於啟德的第1H區3號地盤，由於屬近期可推出的啟德發展區最後一幅住用地，可建樓面41.3萬方呎，業界料主要發展商都有興趣爭奪，地皮估值22.7億至24.8億元。

對於政府近日微調DSD，鄭家純認為已有減辣的味道，對發展商亦屬好事。而集團計劃年內推出的新盤，包括天后新東方臺和尖沙咀柯士甸站GRAND AUSTIN，全年整體銷售金額可望勝去年。該集團去年銷售額達140億元。

至於，整體樓價走勢要視乎供求是否平衡，相信今年上落波幅為10%，他希望樓市一旦穩定下來，政府便應開始慢慢減辣，交由市場主導，才可以健康發展。不過，就早前地產建設商會建議撤銷非住宅物業DSD，他則不作評論。

鄭家純指出，本港建築成本持續上升，惟樓價卻不能大幅提升，上漲成本由發展商承擔，他希望政府可以考慮輸入外勞，以紓緩建築成本的壓力。

內地最大房企萬科B股轉H股上市取得突破。萬科公布，周三通過上市聆訊，預計6月4日從深圳停牌，6月19日正式轉到香港買賣，每手100股，以昨收市價計，一手涉款1,172元。

神州租車遞表 擬港籌31億

中國租車龍頭企業神州租車昨也提交上市申請，外電報道神州租車集資規模最多為4億美元（約31.2億港元），由瑞信、摩根士丹利保薦。

繼中集（02039）、麗珠（01513）後，萬科為第三家成功B轉H的股份。據萬科的上市文件申請版本，萬科去年錄得銷售額1,709億元人民幣，按年增長21%；同年盈利增長兩成至151.2億元人幣。萬科最新的流通市值達1,104億港元，其中A股佔950億元，B股則為154億元。

提供現金選擇權 每股13.13元

華潤集團、GIC及惠理集團將向萬科B股股東提供現金選擇權，每股作價13.13元，較昨日B股股價溢價12%。萬科表示，如果申報行使現金選擇權的股數超過B股總股份三分之一，轉戶H股計劃將告吹，將維持在B股市場交易。

另外，根據神州租車的初步招股書，公司總車隊規模5.5萬輛，2013年收益27億元人幣，較2011年增長2.3倍，但去年虧損2.2億元人幣。

公司解釋，期內部分客戶租車後違反交通規則，但公司無法在年檢限期前，將車輛的扣分轉為客戶的扣分。今年首季盈利為9,813萬元人幣，按年增長4.8倍。


萬科對港樓市有信心
文匯報

內地房企近年於香港購入多幅土地，其中以萬科態度最為積極，經常見到公司投標政府官地。萬科置業（1036）首席財務總監兼公司秘書陸治中昨表示，公司認為香港房地產市場前景不錯，故此兩年前就夥拍新世界合作發展西鐵荃灣西站六區（TW6）項目，對公司發展業務有信心。

陸治中表示，TW6地盤正開展地基工程，項目提供約894個單位，預計2018年落成，但具體何時出售樓花，尚要與新世界方面商討。他強調，萬科置業目前專注香港房地產業務，與控股公司萬科集團的業務不同，各司其職，即使下月萬科集團以「B轉H」來港上市，亦只代表萬科在香港有兩個上市平台，兩者業務並不會重疊。問及集團於香港房地產市場的發展策略，他表示會視乎市況及機會去物色土地。

恆大地產在今年樓市普遍低迷的情況下表現搶眼，在全國34家上市房企中業績增長最為明顯。?大地產近日亦在各地接連出手，補充土地儲備。東莞市國土資源交易網上掛拍的兩塊位於萬江區的商住地，最終被?大地產以總價近10億元拍下。

本次恆大收穫的兩個地塊分別位於萬江區拔蛟窩社區和石美社區，第一宗面積為5.45萬平方米的，以3.86億元成交；第二宗5.54萬平方米，以5.7億元成交，溢價率20%。

本港零售市道轉趨疲弱，近期內地自由行訪港旅客數字減少。不過金朝陽集團執行董事陳慧苓表示，零售市況疲弱未有影響集團的出租業務，預計金朝陽中心1期下半年錄得低單位數租金增長。她指雖然商戶反映營業額錄得放緩，由雙位數跌至單位數增長，但預期自由行客減少的影響不大，旗下樓上舖的主要客戶均為本地客。金朝陽中心地舖今年未有續租個案，對上一次的鐘錶舖和水晶舖續租租金升幅均超過1.5倍。

她續指，樓上舖於2013年約有37.8%租約屆滿，續租紀錄維持高水平，租金持續攀升，樓上舖每呎租金約50元，續租租金升幅達15%至25%。現時金朝陽中心二期（Midtown）的出租率約40%，集團對Midtown租賃充滿信心，集團現正分階段出租，預計全部樓層出租，可為集團每年帶來超過1.2億元租金收入。

Midtown餐飲層租出70%

全幢Midtown提供21.8萬平方呎共26層空間，其中餐飲業樓層共佔11層，出租率達70%，每呎租金叫價約70元至90元，另加分成；其他非餐飲樓層每呎租金約40元，另加分成；租金將參考區內同級樓上食肆租金定位。當中樓層面積介乎約7,200呎至14,800呎的11層特色餐飲樓層已迅速落實承租8層，新簽租戶租金水平平均接近銅鑼灣同級樓上食肆租金水平。

集團滿意金朝陽中心的出租率，續租租金上調，物業租賃方面的營業額預期穩步上升。除進行改善工程，亦會策劃商戶組合，引進國際品牌，改善租戶組合。相信在香港就業良好及樓價穩定背景下，本地消費需求強韌，料下半年零售業仍會維持增長，帶動租金繼續穩步上揚。

林寶堅尼珍藏館開幕

由集團與林寶堅尼香港合作，香港首個林寶堅尼珍藏館於昨日正式開幕，由5月23日起正式開放予公眾人士參觀，為期4個月。公眾及車迷透過林寶堅尼珍藏館，能夠更了解這個意大利超級跑車品牌。於Midtown 17樓全層的Midtown POP，亦設面積逾7,000呎的視覺及表演藝術活動的多用途場地，讓本地及海外藝術家提供於銅鑼灣核心地區展出作品機會。

港置高級執行董事伍創業表示，據反映本年4月份的5月至今土地註冊處資料顯示，本月截至22日為止，整體物業（包括一、二手住宅、一手公營房屋、工商舖及車位）買賣註冊暫錄4,419宗，相比上月同期的3,635宗上升21.6%，料全月數字維持約6,000宗水平，整體物業註冊橫行發展。

以類型劃分本月至今之註冊數字的話，非住宅物業註冊表現較大市做好，共暫錄706宗，相比上月同期的527宗大幅上升34%，為升幅最多之類別；二手住宅註冊相比上月同期升26.3%；一手私宅註冊卻暫錄跌幅，按月下跌4.3%。

全月料能重上千宗

伍創業引述香港置業資料研究部指出，本月至今非住宅物業註冊暫錄706宗，加上本月還有多天註冊日，依比例推斷的話，本月全月數字有機會重上約1,000宗水平，屆時非住宅物業註冊將連續上升3個月至本年度第二個高位。

伍創業指出，雖然近期非住宅物業註冊有所回升，惟此數字相比去年「雙辣招」推出前的逾2千宗，現時之註冊數字仍然維持偏低水平。

伍創業表示，以類別劃分非住宅物業註冊的話，當中純車位及其他註冊升幅最為明顯，暫錄404宗，相比上月同期只有237宗大幅上升70.5%；其次為商廈註冊，按月升25.0%，暫錄55宗；舖位亦有近兩成升幅，暫錄109宗；不過工廈純註冊卻仍然錄跌幅，暫錄138宗，相比上月同期的155宗下跌11.0%。

註冊金額跑輸大市

伍創業表示，在金額方面，5月份至今非住宅物業註冊金額錄約38.8億元，相比上月同期的約42.2億元不升反跌7.9%。

台灣打房聲浪不斷，越南、泰國又相繼發生排華暴動與無預警戒嚴，政經情勢穩定的日本，挾著高租金投報率，成為手中握有閒錢的高資產族群最佳資金避風港。根據日本信義最新統計，今年第1季成交125件，總銷金額65億日圓(約新台幣19億元)，較去年同期大幅成長120%。

日本信義社長何偉宏表示，日本自申奧成功之後，不僅經濟快速增溫，相對穩定的政經環境成為高端投資者的首選，原本擔心日本自今年4月起調高消費稅至8%後，銷售情況會受到影響，沒想到買氣從春節開始持續噴發，物件只要地點好、屋況佳，就可以非常快速成交，綜觀今年日本市場，應該仍將是價量俱增的一年。

何偉宏指出，由於日本民眾對不動產前景已恢復信心，東京房市交易持續加溫，連帶也影響台灣客戶必須加快買屋的決定，因為有時只是多考慮一下，可能就買不到理想的方位及樓層。

此外，也有不少客戶是看準日本投報率佳，依照全球房地產房地產指南(Global Property Guide)資料指出，日本租金報酬率5.53%，位居全球主要國家之冠，日本信義有不少客戶便是以房租來養房，一出手就是4、5間，把買房當作存日幣，也促使日本房市持續加溫。

何偉宏觀察，未來東京的房價仍有機會持續上揚，主要就是安倍經濟學中，最重要的「成長戰略」已大舉展開。日本政府3月28日已召開「國家戰略特別區域諮詢會議」，會中將東京列入國家戰略特區，｢關西地區｣以及沖繩?新潟?兵庫?福岡市將成為第一波改革經濟特區，將大幅放寬特區內的建築容積限制。

何偉宏指出，未來｢東京地區｣的高樓大廈相較以往將更容易興建，以都會區為中心的住宅及商業區等複合設施也將逐步開發。目前東京4月份已指定以都心、東京灣岸為主的千代田區、中央區、港區、新宿區、文京區、江東區、品川區、大田區、渋谷區等9區實行，可望吸引大量資金湧入，成為帶動房市起飛的新興動能。

根據日本不動產經濟研究所統計，首都圈住宅大樓市場3月份每坪單價約241萬日圓，較2月時的234萬日圓上揚3%，3月份成交4,641戶，也較2月的2,651戶成長75%，成交總額2400億日圓，更比2月的1300億日圓成長84%。