專攻中古屋 促成屋主降價加速成交

全台房仲以便利商店一樣的驚人速度展店，各品牌極力在激烈競爭下求突破，集團型房仲陸續推出2、3軍品牌搶攻中古屋市場，鼓勵創業者由小換大；還有業者標榜「買賣各收1％服務費」，避免屋主為了高比率服務費而屢開高價。一般市場則多以向賣方收4%、買方收2%的情形較多。

對於房仲品牌愈開愈多，台灣房屋營運目標總經理周鶴鳴認為，未來房仲業大品牌會整併小品牌，而對自家2線品牌優美地產的定位，會以「低門檻、共享資源、聯賣」的企業綜效策略。他指優美地產目前全台共35家，今年目標預計突破百家，月費門檻約為2∼4萬元，但依據區域不同有約15％的彈性，台灣房屋則為每月4∼6萬元。

加盟金月收3千
住商不動產今年甫推出「大家房屋」，住商機構總經理陳錫琮表示，住商不動產和大家房屋間的物件、資源與教育訓練皆共享，不會有互相競爭的衝突，且可讓想創業的人有更多的機會，從小品牌加入更好的品牌。

在地房仲藍海地產集團，今年預計在新北市雙和地區再開2家店，以經營中和、永和的不動產為主，並開始拓展海外市場。「首年免月費」的東龍不動產，第2、3年每月也僅收3000∼6000元的低月費，以降低加盟者營業成本。

成交價貼近市場
台中在地房仲春耕不動產，最高曾達20∼30家店的規模，但目前僅有4家。管理部協理張瑋庭指出，以台中的土地與7期高總價產品為主，主要經營高資產族群、將產品做區隔化，就算全台競爭大，但已深耕台中當地，故即使全台交易量低迷，仍有不錯業績。

也有主打低服務費的房仲，E11不動產創辦人吳秋遠強調，「我們是唯一敢講買賣服務費只收1％的房仲」，吳秋遠說很多房價都是被高額的服務費墊高，是房價持續上漲的幫兇，若僅收1％服務費，屋主就不會開更高的開價，店策略會以房價最高的雙北市為主，且成交價更能貼近市場行情，現在香港、日本與美國，大多買賣雙方服務費皆僅收1％，且也能更快速成交。

維多利亞集團也在上月正式開出「1％地產」，同樣是買賣雙方服務費各收1％；維多利亞集團執行長邱明宏澄清非低價搶市，而是認為房仲業服務費佣金6％偏高，以房屋總價2000萬元為例，若收5％服務費用就有100萬元。

房仲4685家 3年多3成

桃縣增最多 北市「關的比開的多」

截至4月底統計全台房仲店達4685家，近3年增加34.7%，仲介公會理事長指出，「預估今年台北市房仲店數將呈現負成長，關店比開店還多。」

據《蘋果》統計不動產經紀業資訊系統，發現今年4月全台房仲店數高達4685家，為近3年最高，較2012年4月還多34.7%，各主要都會區又以桃園縣增加數最多，近3年增加90.3%，從216家增加至411家。

1年300家退保
雖全台房仲店看似逐年增加，但房仲業退出營業保證基金的家數，平均每年約有300家左右的退保量，尤其去年退保數共431家，為近年最高。

中華民國仲介同業公會全聯會理事長李同榮表示，在房仲競爭愈來愈激烈下，雙北市房仲店幾乎已達到飽和，但是「有增就有減」，預估今年開始，台北市房仲店數將呈現負成長，也就是關店數多於開店數，且像是信義房屋與永慶房產集團的直營體系，在台北市將會愈來愈密集化，進而產生對加盟體系的「排擠效應」。

李同榮說，出了雙北市外，自有品牌還有發展空間，但隨著法規限制房仲愈趨嚴格，導致這些自有品牌需要總部的規範、教育訓練和資源等，因此可能會併入房仲集團的副品牌。

永慶房屋業管部協理鍾穎麟指出，以直營店為主的永慶房屋，今年展店區域以新北市為主，因新北市交易量高，加上北市展店已趨近飽和，新北市未來的展店重點會以中永和、板橋及新莊等區域為主。

買氣冷清跌2成
受到政府打房及高房價影響，市場買氣冷颼颼，東森房屋桃園大湳加盟店店東胡文毅表示，桃園地區最近受到政府打房，以及新興重劃區的新成屋房屋開價已達2字頭等因素，今年4、5月中古屋成交量較去年同期下滑2∼3成。

政府放任3年才決議 民轟未盡責

很多民眾購買預售屋時，到交屋前才發現要多繳數十萬元的外水外電費用，引起不少爭議，以往內政部版契約未明確規範，但今年5月內政部函釋，確定未來外水外電費用應該由建商支出。近日卻有即將交屋、仍收到建商外水外電繳費通知的屋主，民眾游先生向《蘋果》投訴：「政府拖這麼久才作出決議，完全沒有盡到監督責任！」

內政部2011年公告的「預售屋買賣定型化契約」明白規定，賣方領得使用執照時，必須接通自來水、電力以及各項設施後，才得通知買方驗收。不過卻無明確指出接通費用須由誰支付，加上中南部業者長期習慣將外水外電費用額外收取，時常引發消費爭議。

「對購屋族不公」
過去曾發生建商因擔心消費者不願負擔外管費用，竟要求接受地下水作為水源，且建商認為，房屋只要能具有房屋的外觀，內部管線安裝好就好，外水外電管線施設不在契約範圍內。

因此今年內政部5月2日重新解釋，指出往後外水外電費用應由建商支付，卻引起許多購屋者不滿，認為3年前建商已違法在先，對這段時間已支付該筆費用的購屋族很不公平。

新竹讀者鄭小姐表示，當初根本不知道建商不應收取外水外電費用，去年就已繳高達37萬元費用、並非小數目，若由現在開始才不收取，那對同個案子卻早已簽約完成的民眾很不公平。

居住功能須完備
準備交屋付款的台中讀者游先生更痛批：「剛好下個月要付建商外水外電費用，才猛然發現政府放任建商，讓業者對買房的民眾能撈則撈，完全沒有盡到監督之責，否則怎麼會拖到現在才解釋，這不就是幫忙墊高房價嗎！」

其實，法律也規定預售屋要達到交屋的程度，必須具「現代人」居住功能，台中市政府主任消保官康馨壬指出，建商當然有責任完成外水外電，才得以交屋，不應將風險轉嫁消費者，不然在簽訂契約時、就要確認所有費用事項，下周消保會將找建商協商。

應另訂日落條款
台中縣不動產公會理事長陳正哲澄清，內政部作出解釋後，未來建商也會有個依循，但若要溯及既往，不僅困難度太高，且「羊毛出在羊身上」，對於購屋族要負擔的總價並無太大差別，反而會製造彼此不信任。他也呼籲內政部，可另訂出日落條款，拉長實施時間，讓建商、民眾能適應。

遠雄建設積極搶攻都更市場，日前取得5筆新竹市東區成功段、合計2061.24坪眷村改建土地，昨天公告正式與國防部簽約，基地鄰近清華大學附近，遠雄建設執行副總經理黃志鴻表示，扣掉377.52坪捐做公園用地，1683.72坪基地規劃興建30、40、50坪首購宅，預計2016年第1季推出，總銷金額25~30億元，遠雄可分回50％。

這是遠雄在新竹取得第2塊都更地，今年3月完成新竹後車站公辦都更案簽約，目標年底取得建照；遠雄公共事務部副總蔡宗易表示，規劃興建2棟30~50坪住宅，全案總銷60億元，遠雄可分回30億元。

正逢房市520檔期，各建商、代銷無不以創新手法吸引購屋族目光，有業者選擇聯合行銷、創造話題；也有業者以藝術文化行銷，舉辦藝術展覽、結合花藝，十分吸睛；另外還有建商贊助舉辦遊艇展，讓民眾有不同的體驗與驚喜。

新興休閒宅聚落小坪頂指標建案匯集，是北台灣休閒度假宅首選，也為吸引最多海外高端客戶置產的地段，近日4大指標案「大景大院」、「半山滙」、「萬通台北2011」、「天境ellipse360」共同行銷，訴求「半山國際社區」，未來計劃讓社區休閒會館設施資源共享。

小坪頂4指標案 聯合行銷
和築開發總經理特助鄭鈞鴻表示，4大指標案總銷共達250億元，不但各自有獨立的接待中心，還成立專屬服務部統籌行銷，未來海外資產客只要透過該部門，即可一次盡覽4個建案銷售資訊，便捷快速。

除此之外，還首創會館共享概念，如「萬通台北2011」擁有達1200坪的獨立會所、「天境ellipse360」有Sky Lounge私人空間等，計劃將設定條件機制，讓4建案共享頂級會館設施，在保有原住戶權益之下達到資源共享，落實國際社區概念。南國表示，目前已申請加入國際俱樂部Club Corp，預計需2~3個月的審核期，希望未來住戶也能使用全球約160多個俱樂部。

結合花藝、辦雜誌 走文創風
文創行銷正夯，中山區豪宅指標案「尊勝白金苑」首創接待中心結合花藝，與訴求量身訂製頂級花藝業者CNFlower異業合作，於晶華酒店旁開設概念店，同時賦予「花店」與「豪宅接待會館」新的意義與內涵，如同「在花店裡看豪宅」，吸引高端客戶和貴婦的目光。

除了結合花藝，還有建商發行文創刊物。由桃園桃大機構所發起的「在地力量 極大成」，為在地民間所發起最大一股結合建築、生活、美學等民間文創力量，並以「百年傳承、在地力量」尋根思潮，探索桃園百年老店、9家風土民情記憶，其中負責桃園文創最重要平台之一的「TAO’S桃拾」季刊首次對外發表，啟動最大一股民間文創力，目前在台北及桃園誠品書店架上已可索閱。

連結藝品&遊艇 抓頂級客
長期舉辦藝術展覽的台中「精銳藝術館AAM」，目前正展出台灣當代大師吳炫三、黃志超、莊普還有中國知名銅雕大師朱炳仁共33件作品，現場設置藝術黑盒子「解謎箱」，持續推動藝術文化。

同樣位於台中的大日營建機構，近日也有特殊的行銷方式。大日為此次「2014台灣國際遊艇展」唯一贊助商，延伸陸上住房的魅力，跨界結合海上住房唐榮遊艇與英國賽車Caterham品牌聯名展出，各式遊艇、帆船、動力船氣派亮相，贊助金額與媒體行銷逾千萬元，期望能持續帶給住戶與會員多元化的生活體驗與驚喜。

攸關全市都市發展的法源依據「都市計畫法新北市施行細則」，於2014年4月29日公告施行，其中建商最關心的調降容積獎勵事項，係因都市計畫於法定容積以外，可以增加容積之種類繁多，雖然個別增加容積皆定有上限，然卻無總量累計上限之規定，致總容積有失控及影響環境品質之情形。

另監察院(99)院台內字第0991900880號函：「公告糾正為都市容積缺乏容積總量管控機制，各式獎勵容積之累加竟無上限規定，致都市計畫法基準容積率制度名不符實，未能發揮成效等情，中央主管機關內政部督導不周，實有怠失案。」，故這次規定建築容積獎勵項目及額度，應該要創造之環境效益、永續性及能確實達成公共利益。

為呼應中央針對全國容積獎勵上限修法及對新北市容積獎勵浮濫之糾正，新北市於施行細則內規定，獎勵額度應依據各獎勵項目可創造之環境效益及各項效益之永續性訂定。另外開發者應盡之義務應與獎勵加以區分，且獎勵不得重複計列。因此，針對與綠建築重覆計算之開挖率獎勵、防災獎勵等，均於施行細則內規定停止適用。

建商在建築基地申請綠建築、降低開挖率及防災退縮，大部分都是為了爭取建築容積獎勵，但建築基地提高容積後，並非以容積取得成本降低反應在降低房價上，往往仍依市場行情銷售，並未見到對於房價調降有所反映，惟容積提高卻對都市環境造成負荷，而且申請案件越多，其獎勵容積越多，對都市環境造成負荷越重，故規定各項獎勵額度予以調整。

另外規定一定規模以上的大型基地，必須達到銀級綠建築的標準，讓取得銀級綠建築成為建商的義務，更要求必須設置1/2綠能屋頂，目的在於提升建築及都市環境永續的努力。

亞洲十大豪宅的仁愛帝寶，不僅住戶身價高貴，房價漲幅也相當驚人，十三年翻漲近三倍；但去年部分住戶陸續出現負面消息，甚至一度遭風水老師指稱風水出問題，連最新買家持有僅兩個月，竟傳出越南廠發生集體中毒事件。
近期帝寶住戶出現風波，包括「胖達人」扯出一票帝寶幫涉入炒股、連藝人小Ｓ也遭波及；聯電榮譽副董事長宣明智外遇對象李珍妮也住帝寶；還有前陣子扯進食用油風暴的頂新魏家、扯入禁藥的連勝文家族等。

帝寶住戶近年來似乎風波不斷，有風水師繪聲繪影批評帝寶風水不佳，近期最新買家又碰上越南廠員工集體中毒事件，當地房仲業者就說，看來帝寶似乎還未擺脫烏雲。

就因去年下半年起出現部分帝寶住戶捲入負面消息，甚至經常成為民眾抗議高房價的目標，部分住戶乾脆在周邊區域添購新住所，另覓新屋避風頭；持有的帝寶資產暫時放著，成為單純的房產投資標的，等待風波平息後再做打算。

仁愛帝寶成交價 罕見回跌
3月成交 每坪約266萬

自二○○八年金融風暴後屢創新高價的「豪宅一哥」—仁愛帝寶，首見成交價跌。根據地籍資料，三月底帝寶再現一戶成交移轉，依貸款設定金額推估，每坪單價約二六六．○七萬元，較去年底實價揭露帝寶四戶交易價格每坪約二七五萬到二九八．二萬元都來得低。

根據地籍資料，該戶是今年三月二十八日移轉、五月十九日登記，坪數一六○．八六坪，另有三個車位，坪數約四十四．八五坪，貸款設定金額為二．二億元；假設每個車位價格四百萬元，以貸款成數五到六成推估，每坪單價約二二○．四萬到二六六．○七萬元。

賣家是以毛巾類產品起家的廣豐實業董事長賀鳴玉，買家則是英屬維京群島商宏福國際，負責人張聰淵與日前在越南傳出集體中毒事件的宏福鞋業（頂倢行）董事長是同一人，為國內知名的傳產業者。

房仲業者分析，頂級豪宅成交紀錄不多，仁愛帝寶前一次實價揭露是在去年底，交易樓層分別是七、十三樓及兩戶十九樓，每坪單價約二七五萬到二九八．二萬元，其中十三樓及十九樓兩戶是由知名台商王任生砸近十二億元買下；就算以較低樓層的七樓成交價每坪二七五萬元來比較，這次較高樓層的十二樓成交價，推估僅約二六六萬餘元，的確是帝寶罕見的成交價下跌情形。

台灣房屋智庫研究員洪佩君指出，在央行祭出豪宅版信用管制，且未來豪宅交易若無法確實舉證獲利，恐將面臨十五％的推計課稅，難免造成豪宅節稅、理財功能轉弱，在市場買氣下滑，成交價將不再創高、甚至回跌。

雖然仁愛帝寶首見跌價，但台北市信義計畫區指標豪宅「皇翔御琚」在三月時賣出一戶，根據地籍資料，最新買家是神腦總裁林保雍與其兄林保永；樓層是九樓、坪數超過二八○坪，另有四個車位，且沒有貸款設定金額，推估每坪價格達二七○萬到三○○萬元。

新北市新店十四張捷運機廠附近的和平社區擬辦理都市更新，市議員陳永福、陳儀君要求市府比照永和大陳義胞社區先讓售土地，再研議以公辦或自辦方式都更；財政局財產開發科長童偉碩表示，礙於法令規定，讓售土地有難度，將先檢討相關法令可不可行。

和平社區位於新店區民生路一四五、一五六巷兩側，南側是中央新村北側區段徵收案，北側是捷運環狀線Y7車站，土地面積一萬五千多平方公尺，九十九％是市有土地，現住三○七戶中，有二百九十七戶是向市府承租土地，十戶未承租，財政局計畫辦理公辦都市更新。

和平里長吳振輝表示，當地住戶都是民國四、五十年，從秀朗橋下河川地遷移過來的，包括從海南島隨國軍來台、韓戰撤退的軍人，還有從雲林、嘉義、彰化北上採砂石為生的民眾，時空環境改變，原本的低矮平房，都已加蓋二到五層樓高。

吳振輝說，若依現行都更法令，住戶的房子都是地上違建，都更時幾乎都無法分配房子；陳永福、陳儀君表示，永和的大陳義胞社區當初也是承租市府土地，最後行政院專案核定讓售土地，希望和平社區都更比照辦理，先讓售土地給住戶，再來實施都更，才能照顧住戶的居住權益。

財政局︰依法不得讓售
童偉碩解釋，大陳義胞社區曾經是中央試辦都更的示範區，九十八年行政院限制五百坪以上國有土地標售、讓售，後來考慮提高住戶參與都更的意願，九十九年專案簽呈解除都更示範地區移轉限制；一百年九月修正法令，直轄市的出租土地依法不得讓售，法律不溯及既往的大陳義胞社區，但和平社區都更就要受規範。

童偉碩表示，目前只進行第一次說明會，跟住戶說明都更的程序及參與方式，未來是否能夠突破法令限制，還要再研議。

新北市政府昨（23）日標售林口新市鎮三期14筆抵費地，共有九筆標脫，標脫率64%。其中麗林段七筆全部標脫，高價區域的建林段僅標脫一筆。總標脫金額約2.4億元，平均溢價率13.4%。

全球資產經理王維宏表示，這次全數脫標的麗林段土地，目前是林口新市鎮價格相對較低區域，區域行情每坪27萬至30萬元，以這次土地標脫成本估算，未來推案預計每坪30萬至35萬元。

這次標售土地為容積150%的住二土地，由於多為百坪左右小坪數土地，標售頗為熱烈，共吸引19封標單，不少是購地自建別墅，也有是建商為整合鄰地出手，面積最大達273坪的建林段土地，並沒有獲得建商青睞。除了新林段土地由松芝建設標得，其餘標脫的八筆土地，均為自然人得標。

王維宏指出，林口近期題材多，第二交流道旁的機場捷運A9站，規劃為新興開發區，民視、TVBS未來在林口的數位媒體總部，聲寶籌劃中的林口廠及約5,000坪企業大樓外，還有遠雄及日商三井投資的Outlet Park，均加持林口土地搶手度。

台灣房屋智庫研究員洪佩君表示，麗林段脫標土地多在文化北路、中華路街廓；新林段土地近林口高中，小型生活圈成形，吸引四組買方搶標，投資人多具備有地緣關係的當地買盤，預備自行規劃自用住宅使用。

台北市忠孝東路四段「東區」，有國際品牌進駐，再加上捷運交會，讓店面租金節節高升，漲幅近一倍，而且每6年，房東要換約，就會趁機調漲房租，也讓店家幾乎汰換一半。

店員認真介紹，這家位在東區小巷內的服飾店，除了賣民族服飾，還有包包小飾品，讓民眾挑選，30幾坪空間，包含地下室，今年開始，房東要調漲房租。

鳳梨、芒果、奇異果和柳橙汁，往果汁機放。打個兩三下，綜合果汁就能封口，送到客人手上，開放式的店面，每個月租金10萬，也要價不斐，而且和房東6年一簽，換約還要漲5%，不想被淘汰，業者只能想辦法增加收入，像是煎賣水果。

寸土寸金的東區，從2008年開始，巷弄店面租金已經漲2到3成，更不要說大馬路店面，飆漲近1倍，看看忠孝東路四段，沿線都是國際大品牌，ZARA據傳月租金要870萬、UNIQLO也要千萬、至於ADIDAS原租金75萬，兩次簽約漲到150萬，而Swatch原本是頂呱呱，去年從80萬漲到180萬，頂呱呱只能轉到後面巷子。

除了國際品牌，和全台獨賣僅此一家的特色小店，不然就是要承租，分割店面來省租金，否則想在這一級戰區生存，可要有心理準備。

永慶房產集團統計今年前4月雙北市換屋族的成交資料發現，入主台北市電梯大樓成交價格以新台幣2500萬元到4000萬元占比31.6%最高，新北市則以1500萬元到2500萬元占43.4%最高。

永慶房產集團房仲網資深經理高川婷表示，北市2500萬元到4000萬元的電梯大樓點閱熱區第一名是大安區，占比13.5%，此區為北市人口最多的區，區內生活機能完善，交通便捷，房價是全台灣房屋單價最高區域，平均每坪開價高達105.6萬，可購得坪數33.2坪為全台北市最小、屋齡也是全台北市最高的24.8年。

排名第二的是文山區，占比 13.5%，主要因為此區房價親民，平均每坪開價58.6萬元，為全北市2500萬元到4000萬元的電梯大樓價格最低的行政區，且可購得坪數為57.6坪，為全台北市最大，文山區生活環境好，房價相對低廉且離東區市中心不遠，環境單純且交通機能完善，因此成為熱門區域，平均屋齡約8.2年。

高川婷指出，內湖區占比 12.7%，區內有內湖科技園區及各大電視台及媒體，提供大量的工作機會，捷運文湖線及國道 1號提供便捷的交通，讓內湖區也站上第三名，平均每坪開價68.4萬元，平均屋齡約10.7年，購得坪數48.9坪。

新北市1500萬元到2500萬元電梯大樓，網路點閱數最高的三大行政區分別是板橋區、新莊區、中和區。此三大熱門區域的屋齡皆高於新北市平均屋齡的9.8年。

板橋區占比17.3%，1500萬元到2500萬元電梯大樓平均屋齡10.6年，平均單價每坪41.3萬元，可購得坪數41.3坪；排名第二的中和區占比12.4%，平均屋齡10.5年，平均每坪48.7萬元，可購得坪數40.3坪。

排名第三的新莊區占比9.7%，平均屋齡 9.4年，平均單價每坪43.3萬元，可購得坪數45.3坪，因新莊區擁有新莊副都心重劃區、頭前重劃區開發議題，加上三捷與北市、桃園等地快速緊密連結，機能逐漸完整，也成為換屋族群列入考慮購屋的熱門區域。

台灣房屋智庫統計北台灣美麗華、中和環球購物中心、桃、竹等六大複合式商城的周邊房價與區域均價，發現生活機能愈強，商城周邊房價較區域均價平均高出3.5%到18.9%。

台灣房屋智庫經理江怡慧表示，消費便利程度越高，房價愈能維持或增值，複合式商城以多元化的機能迎合不同族群的消費者，同時拉抬附近生活圈發展，鞏固周邊房價，由北台灣六大商城帶來的效應便可看出端倪。

江怡慧指出，台北市美麗華百樂園周邊 1公里房價高出區域行情 18.9%，主要是美麗華以摩天輪吸引許多目光，成為北市著名地標，且捷運木柵線延伸內湖後，更帶入人潮，也提升大直生活機能。

根據實價資訊，美麗華商城方圓1公里的住宅均價每坪73.5萬元，相較中山區 61.8萬元以及內湖區52.4萬元的平均單價高出許多。

新北市中和環球購物中心同樣屬於中和區的心臟地段。江怡慧分析，中和環球周邊工業區環繞，也沒有捷運規劃，卻因為2005年環球商城的進駐，囊括購物、餐飲、影音娛樂和親子環境等機能，讓附近的住宅水漲船高，除了建商在附近蓋豪宅，連工業住宅的價格也直追一般大樓社區，周邊交易均價每坪 39.4萬元，高出區域行情 7.9%。

桃園兩大複合式購物商城「北台茂、南大江」較區域均價高 9.6% 及 10.3%。她表示，台茂購物中心坐落於南崁的交通要道中正路與南崁路一段，複合式經營為當地提供多樣化的消費型態，區域商家密集熱鬧，住宅以大樓產品居多，實價登錄資訊顯示，中正路與南崁路一帶大樓每坪均價19.9萬元到23.2萬元。

重新開幕 2年的新竹遠東SOGO巨城購物中心人潮也帶動周邊房市。她說，周邊房市主要路段實價登錄揭露住宅大樓方面，中央路、民權路、北大路、民生路一帶屬 1 字頭房價，每坪均價在13.9萬元到19.7萬元；三民路約2字頭，每坪均價20.7萬元；民族路一帶大樓上看 3字頭，每坪均價約 33.6萬元。

台北市議會舊址位於忠孝東西路及中山南北路交叉口，建物係1970年建築完成，市議會遷址後交由台北市政府警察局中正第一分局使用，該分局復於2007年間遷至公園路15號新址。

北市府財政局表示，該址土地於2004年間因勞健保爭議款案遭中央查封致無法開發利用，期間該局雖積極研議短期利用方式，惟因建物窳陋不堪使用，經評估修復所需經費高達數億元，不符經濟效益，故除將建物辦理報廢外，為配合長期開發及節省公帑，暫緩辦理拆除，並定期清理，且周遭設有巡邏箱，由中正第一分局定時巡邏以維護安全。

財政局進一步表示，為辦理市政行銷，該建物外牆現由文化局依廣告物設置相關規定作所屬市立交響樂團及市立國樂團及其他文化活動行銷宣傳之用。最後，財政局強調，目前市議會舊址土地已於2013年9月解封，並經提報巿議會同意以設定地上權方交予民間投資開發，並由投資人辦理建物拆除事宜，正由顧問公司研擬招商文件中，預計於2014年7月底公告招商。

台北市中山區吉林國小位長春路、吉林路口，創校已近50年，是台北市資深國小之一，地理位置位處中山區核心區塊，鄰近南京東路、長春路金融商業商圈，吉林路、民生東路住宅區密集，生活機能成熟，另捷運松山線預計年底完工，為此區帶來增值想像空間，且市區新案奇貨可居，新建案開價每坪均達百萬以上。

吉林國小生活圈大致以吉林路、民生東路、長春路、南京東路為主要幹道，沿線商業機能發達，南京東路銀行林立，被稱為台灣華爾街，是中山區最熱鬧的地方，南京東路一段有林森公園和康樂公園，2公園占地約4.3公頃，是台北市中心大型綠帶之一。

西側的中山北路，有多家的精品名店、五星級飯店，中山北路更是台北市知名的林蔭大道。

商業氣息濃 生活便利
西邊是南京西路中山站，有3家新光三越百貨，巷弄內有許多餐廳、服飾店，另外還有中山區運動中心，提供附近居民運動健身場所。此區早年就是觀光客聚集之地，晶華飯店、老爺酒店、國賓飯店都是台北屬一屬二的知名飯店，近年由於自由行盛行，興起許多平價旅舍，讓商圈範圍更擴大，前年還有日本五星級飯店大倉久和進駐，帶動觀光業商機。

信義房屋常春吉林店專案經理張聰仁表示，此區商業氣息濃，林森北路259巷、長春路都有傳統早市，欣欣秀泰樓下有頂好超市，採買便利，最近捷運站為松江南京站，年底松山線完工後，松江南京站將成為雙捷運交會站，下一站中山站也與淡水線交會，2雙捷運站點顯見其地理位置重要。

套房產品夯 總價千萬
開車則可由新生或建國高架橋通往台北各區，主幹道往各道路皆便利，加上商辦大樓多，不少上班族選擇在此租屋。
套房產品是此區最大宗，5年內的套房社區總價約1000~1300萬元，知名社區如新生北路二段的「阿曼之星」、「彌頓道」，屋齡約5年，樓高3.6米，每坪70~75萬元；中山北路二段巷內則有冠德建設興建的「美麗國賓」、「國賓藝術」、「麗池國賓」等，屋齡14年，每坪80~70萬元，林森北路上也有許多大樓改裝成分隔套房，總價500~700萬元，價格較便宜。

張聰仁表示，屋齡新穎的獨立套房月租金較高，每坪2000~2500元，若是舊大樓分隔成套房，月租金則1萬初頭，價格較便宜。

投報率逾3% 置產客愛
由於屬市中心核心，新推案不多，近期周邊最受矚目新推案，是都更改建案「富富話合」，基地位中山北路二段27巷，規劃40~70坪產品，每坪採不二價138萬元銷售，總戶數僅25戶，現場專案經理柳力綺表示，周邊多大坪數億元起跳豪宅，或小坪數套房產品，此案總價5000~8000萬元是目前可接受的行情範圍。

另外在民生東路二段有新成屋「德運官鼎」，規劃40、60坪3~4房格局，每坪開價120~140萬元，距離捷運行天宮站約500公尺；吉林路有億萬豪宅「白金苑」，百坪以上產品，P&T建築外觀，捷運行天宮站附近還有小坪數案「松山VIVI」，基地僅56坪，規劃3米、4米2複層式小坪數產品，每坪開價也破百萬元。

新建案開價相繼破百萬，預算不足的民眾可改找中古屋，張聰仁表示，由於上班族多，加上小坪數產品占多數，此區以首購族和置產客為主，總價在千萬元左右的物件最搶手，由於月租金高，平均投資報酬率約2.5~3%，屋齡5年內套房更可在3%以上，未來捷運通車帶來更大地利之便，讓此區房價持續上揚。

眾所矚目的「台中軟體園區」，廠商開發工程將在6月動工，開發商之一的大買家董事長張異昌表示，大買家在台中軟體園區規劃的商辦大樓，預約率已逼近五成，廠商反應熱絡，為台中軟體園區的指標個案。

張異昌指出，全球搜尋引擎龍頭Google在彰濱設立亞太地區最大的雲端處理中心，大幅提升中部軟體產業能見度，台中也正積極推動智慧城市建設，大幅提升業者進駐台中軟體園區的意願。

經濟部規劃，台中軟體園區未來將連結南港軟體園區、新竹工研院園區、中興新村高等研究園區及高雄軟體園區，形成一條串聯西部產業的「創新走廊」，台中軟體園區占有居中的極佳地理位置。

大買家目前在台中軟體園區規劃三棟、14層商辦大樓，有135間營業店面及99間辦公室，預計6月動工，2016年底完工營運，業者將可進駐，將是園區第一件動工及營運商辦大樓開發案。

經濟部強調，台中軟體園區商辦大樓以售為主、租為輔，每期土地使用權20年，土地租金每坪44至58元不等，辦公大樓售價每坪不到20萬元，相當便宜。據了解，有意進駐台中軟體園區商辦大樓廠商，累計已達30餘家，包括霹靂國際、天下數位、正航資訊、海量數位等，經部樂觀預期，台中軟體園區最終投資額可望逾80億元，並帶動150億年產值及5,000個就業機會。

台中軟體園區位於台中市大里區原菸酒公賣局試驗場，園區面積4.96公頃，共分四個區塊，產業定位以發展資通訊等知識密集產業與總部。

網銀進駐中軟園區 遊戲業亮點

國內第三大遊戲軟體業者網銀國際，投資10億元在台中軟體園區規劃的研發中心，預計今年底動工，經濟部加工區管理處表示，隨著網銀研發中心進駐，台中軟體園區可望成為台灣遊戲軟體產業的新亮點。

隨著研發中心興建計畫啟動，網銀也加速拓展營運版圖，執行長陳昀米良說，網銀已訂明年4月辦理股票公開發行，最快明年底登錄興櫃，兩年內掛牌上櫃。

陳昀米良也宣布，網銀將與金光布袋戲合作，預計第4季推出第一款「金光布袋戲」手機遊戲；4月上市的「永世2014 」轉珠遊戲，在Play商店也已躋身排名前十名。他強調台灣MIT 遊戲，絕對不輸給代理國外遊戲。

總部位於台中的網銀國際，去年營收30億元，年增約20%，今年營收上看36億元。網銀位於台中軟體園區的研發中心大樓，已訂今年底動工，2016年4月完工啟用，屆時預計將有500名研發人員進駐。網銀近幾年積極發展自製遊戲產品，包括手機遊戲「龍舞三國」等。

重劃區向是房價保證，台中市重劃區因為規劃完整，買氣始終維持不墜。根據房仲業者最新資料統計，發現台中5大主要重劃區的中古屋行情，其中，5期近年來漲幅最大、估計約有9％，其餘5大重劃區漲幅則分別在1.8至7.8％之間。

住商不動產中區協理賴萬表示，隨著7期價格創新高，帶動台中重劃區的話題，以中長線來說，台中房市仍是重劃區的天下。

賴萬指出，相較於其他重劃區，5期商圈經過20年的發展，機能相對成熟，加上近幾年7期發展，緊臨7期的5期跟著快速成長，不少重視機能與轉手性的購屋人紛紛轉進5期購屋置產，帶動5期中古屋房價水漲船高。

其次是10期，近年來中古屋漲幅達7.8％，主要是受惠於74號快速道路全線通車的加持，加上10期價格相對親民，深受首購自用客的喜愛，近期指名度大幅提升，未來漲幅也能被期待。

相較於漲幅較高的重劃區，台中8期與11期表現持平，雖然進入重劃區的發展成熟期，但房價處於高點，機能性仍待發展，因此價格表現不如預期。

而豪宅林立的7期，因價格居高不下，漲幅也因此受到影響。不過，隨著台中其他主要重劃區快速起漲，讓不少買方回頭購買具稀有性、抗跌性的7期，就中長線而言，賴萬仍看好7期的未來性。

台中市不動產仲介公會理事長林金雄表示，台中捷運綠線沿線的中古屋，近年來買氣強強滾，尤以屋齡15至20年、總價在600至1,000萬元、3房附車位的產品最受青睞。

林金雄表示，台中市不動產仲介公會目前會員總數達1,086家，僅次於新北市，而台中市前4月、單月平均交易量維持在4,000戶左右價量均穩定，成交量前4大區域是西屯區、北屯區、南屯區、北區。

不過，該公會發現，太平區受惠於74號快速道路全線通車的加持，目前單月平均成交量在300至500戶，但房仲總家數僅約40家，相較於其他屯區，房仲總家數動輒在160家左右，太平區已成為各家房仲品牌爭相卡位的新戰場。

什麼都能賣、什麼都不奇怪！台南市楠西區2棟樓高2層與5層納骨塔近日淪法拍市場，總面積1877.93坪，另含2964.5坪殯葬用地，27日將在台南地方法院執行第1拍，底價高達9580萬元。

法拍業者稱，該區無法拍行情可供參考，加上物件特殊，一般是殯葬業者才會有興趣。

待拍戶是去年底贏得宗教百景第1名的玄空法寺，10餘年前由寺內人員及近百名信眾集資數億元，於台南市梅嶺國家公園附近興建的「福龍寶塔」，號稱全國風水地理最佳納骨塔，1997年取得台南市政府籌設許可、動土施工。

部分塔位使用中
債權人是負責建造的值鼎開發公司，疑因涉及淘空資產並有黑道介入，導致工程進度延宕，現已停工；台南市政府近期以工程施工超過5年施工期限，違反公共利益為由，發文廢止其許可。附近潘姓灣丘文史工作者表示，當地人不希望有納骨塔，若得標人要續建納骨塔，將會有抗爭行動。

根據法院筆錄顯示，待拍戶已有部分塔位使用中，屬不點交物件。

寬頻房訊提醒，未完工部分要如何解決、投資人債務該如何償還，「投標者應先釐清相關後續法律責任。」

410萬成交 6天後上網開價598萬

又有房仲疑似透過人頭戶低買高賣。讀者江先生向《蘋果》投訴，指出今年1月委託住商不動產高雄建工加盟店銷售高市三民區公寓，以410萬元售出，但在交屋6天後，該屋竟出現在住商不動產集團另一品牌大家房屋與多個售屋網銷售，開價598萬元，質疑房仲賺取差價。

買方是員工親戚
江先生說，該屋委售底價為500萬元，在銷售期間，仲介一直回報有買方僅願意出價390~410萬元，最後以410萬元售出，後發現現買方康先生的爸爸，居然是住商不動產建工加盟店的員工，質疑此交易根本是房仲業者想用人頭「買低賣高」，從中賺取價差。找房仲理論後，對方才承認買方是店長的弟弟，會刊登在大家房屋網站，是為了幫新公司做廣告，並說可私下和解。

住商不動產建功工加盟店康店長說，曾向江先生提出他有權利可以主張以原價410萬元買回，但未獲回應，現在此物件已下架，且買方已準備入住。對此江先生說，仍認為受到房仲的欺騙，且要再買回會有一堆手續很繁雜，因此不接受買回一事。

住商不動產行政處執行協理吳光華了解狀況後表示，該名買方是店長的弟弟，且不是經紀人員，法規雖然沒限制經紀人的親戚不能購買自己接的委託物件，但最好還是盡量避免此狀況，以減少爭議。

可向地政局檢舉
目前該公寓的網路刊登廣告已全數下架，買方已準備入住。

專家提醒，民眾若遇到類似情況，可先向該仲介公司總部反映，若經過總部協調後，民眾還是無法接受，可向地政局檢舉房仲的行為。

以此案來看，就算買方是登記自用，在2年內出售雖然不會有奢侈稅問題，但是還是會被課徵財產交易所得稅。

一降價就被“維權”的現象，終於在一度堅挺的南京樓市轟轟烈烈地上演了。

這兩天，仙林湖一家品牌在售樓盤因跟進“鄰居盤”降價，遭前期業主現場“維權”。旁邊已經售罄的另一家老盤，也在交付時受到被“維權”的影響。專家認為此類現象的出現，恰成為南京樓市出現轉折的風向標。

維權在行動

A

樓盤

老業主聚集，說學區沒落實

仙林湖，絕對是近期南京樓市最熱鬧的一個區域。

前晚和昨天白天，仙林湖一家品牌樓盤分批加推了約200套高層毛坯房源。引起大家關注的不是銷售情況，而是老業主的“維權”。

昨天白天，售樓處聚集了一大波“維權”的前期老業主。實際上，早在本次開盤前，就已經有過老業主聚集，大家打出“退房”的標語，表示開發商宣稱的金陵中學仙林分校小學和中學部沒有落實。樓盤的行銷負責人表示，已經收到仙林大學城管委會的承諾復函並公示，學區沒有任何問題，交付後肯定會出現在招生公告中。

不過，這並未打消購房者的疑慮。圍在一起的部分前期精裝洋房的老業主還表示，開發商宣傳的3500元/平方米精裝標準太“水”，自己請專業公司測算不過1500元/平方米，開發商有價格欺詐的嫌疑。樓盤的行銷人士解釋說，所有精裝用料和品牌都在合同中注明，樓盤會按照合同來履行責任，交付時有問題也會負責。

真實原因是……

業內：房價降千余元/平米

雖然老業主“維權”的理由是學區和精裝修，但有業內人士分析，這與前不久同區域另一家品牌樓盤精裝改毛坯降價有關。

近期仙林湖另一家品牌樓盤通過改毛坯的形勢，把房價從精裝17500元/平方米降至毛坯14000多元/平方米。這比昨天剛剛開盤的這家樓盤在售價上便宜了近2000元/平方米。

面對這麼大的價差，除了跟進似乎別無他法。昨天開盤的這家樓盤，雖然本期銷售許可上的預售價為16500元/平方米，但真正開盤時的折後價大多低至14000元/平方米左右。而此前推出的第一批高層毛坯房折後價在15500元/平方米，精裝洋房的價格更是在20000元/平方米以上。

“剛買的房子突然便宜這麼多，老業主可能心裡不平衡，所以出來 維權 退房。”這位業內人士說道。

B

樓盤

維權標語：精裝變成了“驚裝”

就在這家在售品牌樓盤在開盤現場外與老業主糾纏不清時，仙林湖另一家已經售罄的拓荒級老盤也“莫名其妙”地在交付時被收房業主“維權”。揚子晚報記者瞭解到，這批收房的老業主打出“精裝變驚裝”的標語，稱收房時發現精裝修有多處問題。

樓盤一位元負責人對揚子晚報記者表示，業主在收房時提出的所有裝修問題，樓盤都給予一一回復，並將負責整修。如果還有問題，樓盤方面還將負責到底。此前幾批收房都很正常，業主收房率均為百分之百。

記者瞭解到，昨天的“維權”現場還驚動了警方，警員在詢問了雙方後表示，如果業主有正當理由可以通過法律途徑尋求解決。

真實原因是……

業主被指想變相獲“補償”

相比暗中跟降的在售項目相比，這家售罄的老盤多少有點“躺槍”。

據揚子晚報記者瞭解，這家老盤在尾房銷售時，精裝房源均價也不超過15000元/平方米，而前期更多的房源均價都在12000元/平方米左右，相比鄰居樓盤降價後的毛坯價也只是持平或略高而已。

“想不通這些業主維權為什麼。”業內人士分析，可能看到大勢不好了，希望通過變相“維權”獲得一定“補償”，向開發商轉嫁一部分風險。

專家怎麼看？

出現降價維權，意味樓市風險變大

對於接連出現的兩場樓盤“維權”事件，江蘇和忠律師事務所合夥人律師高磊認為，如果是因為降價而“維權”，法律上根本沒有立足點，因為合同是受法律保護的契約。不過，業主們都避開這一點，選擇了其他的理由。

高磊說，對於學區房、精裝修等寫入合同的附加條件，購房者作為合同簽約方，是有權進行質疑和聲索的。雖然業主的情緒可以理解，但如果採取過激行為反而會失去法律的支持。畢竟每位業主都是一個成年的社會人，具備風險判斷的能力，簽訂了買賣合同就視同默認接受了這種風險。

南京工業大學天誠不動產研究所副所長吳翔華表示，降價“維權”的出現，正是南京樓市出現轉捩點的反映。吳翔華認為，如果今後還是讓市場自己來調節，政府不進行行政干預，那麼這種轉折還將進一步延展。

吳翔華說，目前南京與周邊早已下行的城市相比，調整還具有局限性，主要是部分物業類型和部分板塊區域的房源出現過剩局面而引起降價，並非全域性的。不過，隨著時間的推移和更多項目的入市，這個趨勢會向其他類型和其他板塊的房源蔓延。因此說轉捩點出現並不為過。

吳翔華認為，除非南京出現“限購或限貸突然放鬆”等實質性政策調整，否則這一趨勢很難改變。這意味著樓市風險加大，購房者出手也需要更加謹慎。

延伸閱讀

滯銷似乎已在南京蔓延……

酒店式公寓玩奇葩“護士行銷”

在南京樓市部分區域因降價而動盪不安時，另一些區域的開發商也在絞盡腦汁做行銷創新來吸引客戶。昨日新街口一家主打投資的酒店式公寓就邀請了南京多家醫院的100多位醫護人員前來看盤“會診”，並現場提供多項優惠。

據記者瞭解，這家樓盤的所謂看盤“會診”活動其實是面向醫護人員的圈層拓客。這些醫護人員全部來自省中醫院、省人民醫院、市中醫院、鼓樓醫院、軍區總院等十余家南京知名醫療結構。開發商非但不在意售樓處被變身“醫護會所”，還在現場為這些醫護人員開闢了綠色看房通道，並在“5年返租收回一半房款”的活動之外，贈予了3萬抵7萬、以及醫護人員購房補貼等多項優惠措施。

活動主辦方國棟網總經理高國棟表示，南京有上百家醫療機構、超10萬醫護人群，但圈層相對封閉。而這些醫護人員大多待遇不錯、手有餘款卻無暇理財，開發商正是看中這一點才同意舉辦了專場拓客行動。

業內人士分析，南京“金三銀四”並沒達到預想中的火熱，五月份至今銷量更是不足4000套，遠低於去年同期水準。在這樣的情形下，開發商自然需要絞盡腦汁舉辦有創意、甚至是奇葩的行銷活動，只為能拉來更多客戶。

又回老話題，救不救市呢？

住建部兵分幾路調研各地樓市

昨天，《華夏時報》發佈消息，稱日前住建部兵分幾路密集調研地方樓市，並集中在5月24日向國務院高層彙報工作。

一位接近住建部的人士透露，“目前中央層面對樓市的關注度很高，因此要求住建部將目前市場波動較為明顯、政策有所調整的城市情況摸底匯總上來。”

“住建部官員直言，地方確有自主調控的權利，但並不等同於放鬆限購，有些該堅持的政策必須繼續執行，放鬆限購可能會給市場傳達錯誤的信號，即認為國家又要開始新一輪救市，中央不願看到這樣的輿論導向。”參與深圳座談會的一位元業內人士告訴記者。

日前有媒體報導稱，住建部人士確認，除北上廣深之外，其他城市的限購政策可以自行調節，尤其是庫存過大的地方，但不會明確發文。參會人士告訴記者，在座談會上住建部官員專門提及此事，發表此言論的是原住建部法規司副司長徐宗威，目前已退休，不能代表住建部的聲音。

這位參會人士還透露，住建部官員在座談會上表示，地方確實有自主調控的權利；但是不能把是否放鬆限購當做刺激樓市、謀求短期經濟增長的手段。“住建部官員在座談會上說， 佛山自作主張放鬆限購，這是它的權利，但政府將來能擔得起責任嗎？ ” 據華夏時報

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南京國土局連夜掛出6塊地

剛剛推出新一期出讓地塊不到一周時間，南京市國土局在昨天淩晨又連夜掛出6幅新地塊，其中包括3幅浦口新地塊，總出讓面積達37.11萬平方米。

這3幅江北浦口的地塊，最受關注的一幅莫過於G39浦口新城中央大道以東、豐子河路以南的商住地塊，出讓面積22.31萬平方米，按照3.28的綜合容積率計算，總體量將達到73萬平方米以上。大體量也讓該地塊的起拍價達到了34.8億元之巨，最高限價更是高達50.8億元。這樣算來，該地塊樓面地價在4755-6941元/ 。

另一幅G37住宅地則是4天前剛掛出的G31宅地的“鄰居”，該地塊位於環城西路以南、五華路以東，出讓面積約4.45萬平方米，容積率1.8，起拍價4億元，最高限價5.84億元。計算後樓面價在4992元-7289元/平方米之間。該地靠近中海萬錦熙岸、雨山美地等項目，萬錦熙岸在去年底的高層房源毛坯價為13000元/平方米左右。


此外，位於浦口區江浦街道花蓮路以南、榮莊路以東的G38住宅地也被一齊放出，該地塊臨近海峽兩岸科工園片區，出讓面積約10.35萬平方米，按照1.8的最高容積率計算，起拍樓面地價為4403元/平方米，最高限價樓面價為6390元 /平方米。

除了江北三幅地塊，新的土地公告中還有來自一幅城北幕燕片區的商住地和兩幅秦淮區地鐵上蓋地塊。距離邁皋橋煤氣廠地塊流拍不到兩周的時間，城北幕燕濱江再掛出新的商住地。根據公告，該地塊位於南京長江大橋東側，周邊為老下關的化工廠區。該地塊出讓面積約8.37萬平方米，綜合容積率4.26，起拍樓面地價5495元/ ，最高樓面限價7991元/平方米。另外兩幅秦淮區地鐵上蓋商辦地塊分別來自白鷺洲站和夫子廟站，出讓面積分別為6123.40平方米和7885.38平方米，起拍價也不高，總計不過1.49億元。

被視為高房價最後“堡壘”的一線城市，日前亦受到降價潮的衝擊。

繼金地、佳兆業等大型房企之後，萬科在上海也悄然加入打折行列。日前，本報記者從位於浦東花木北蔡板塊的“萬科中環國際城海上傳奇”項目瞭解到，該項目即將加推的房源，對外報價從3月底的約41000元/平方米，降至約37000元/平方米，每平方米直降近4000元。

作為房地產行業“領頭羊”，萬科的一舉一動對業界來說有著風向標的意義。此次樓市調整，萬科是否再次扛起降價大旗，引人關注。

“在樓市轉冷之際，房企能否降價到位，不僅是啟動當前樓市成交量的關鍵，也是緩解房企庫存壓力的關鍵。為儘快回籠資金，預計下半年會有更多房企以價換量。”同策諮詢研究部總監張宏偉表示。

多房企降價

“這次推出的27套新房源是105平方米的三室戶型，均價大概是37000元/平方米，帶4000元/平方米的精裝修，此外還有5萬元抵8萬元的活動。”萬科中環國際城海上傳奇一位銷售人員5月22日告訴《華夏時報》記者。

上述銷售人員告訴記者，該專案打折是要衝刺2億元銷售指標。“萬科上海公司對各項目的銷售抓得很緊，我們的壓力非常大。以現在的市場環境和之前的價格，這個樓盤要達到2億元的銷售額實在是太困難了，所以新推的房源價格進行了調整。”

實際上，近期在上海降價的大型房企，不止萬科一家。

金地集團位於上海松江的地王項目“金地佘山天境”，前不久部分特價房源八折拋售。這些特價房源包括230平方米的3居和270平方米的4居，單價在31000元/平方米左右，而該項目之前的售價在40000元/平方米左右。據瞭解，該項目開盤至今已有兩年半時間，但去化速度較為緩慢，迄今去化率尚不足四成，存在較大的庫存壓力。

此外，佳兆業位於上海嘉定的“佳兆業1號”項目，日前也對價格進行了調整。與之前23500元/平方米的報價相比，該項目5月17日推出的8號樓的100多套新房源，均價約為21500元/平方米，與3月份23500元/平方米相比，下調了約2000元/平方米。

“不同的樓層有不同的價格，不能和之前的價格做比較。當然，如果您看中了我們的房子，價格可以到售樓處來談。”佳兆業1號一位銷售人員說。

而中小房企為了儘快回籠資金，也在降價跑量。位於浦東周康板塊的綠洲康城金邸日前進行尾盤促銷，部分198-285平方米的大平層，售價從之前的約46000元/平方米，降至約38000元/平方米，單套價格降價超過100萬元。

三湘集團在上海嘉定的“三湘森林海尚”專案一位元銷售人員向記者表示，該專案即將推出89-139平方米多種戶型的新房源，23000元/平方米起售，最高報價為25000元/平方米。

“我們對外不說降價，只說一房一價。現在23000元/平方米起售的房源還有不少，即使按最高25000元/平方米的報價，比之前26000元/平方米的價格相比也降了。”上述銷售人員說。

位於嘉定區的綠洲北水灣名邸，則採取了低開的方式。與周邊21000元/平方米的區域價格相比，上述樓盤5月18日首次開盤的價格為20000元/平方米，較區域均價低了約1000元/平方米。

“我們還有3萬元抵10萬元的活動，可用來抵扣總房款。”綠洲北水灣名邸的銷售人員告訴記者。

打折呈擴散趨勢

“上海正在迎來一波新房上市供應的高峰期，很多專案都想儘快出貨。開發商為爭奪購房者，會使用各種降價手段來達到既定的銷售目標。”上海中原地產研究總監宋會雍說。

實際上，上海打折樓盤的數量呈逐步增加的趨勢。據新浪樂居統計，6月份上海將有122個樓盤進行打折促銷，環比5月增長16.2%，為今年以來打折樓盤數量的最高峰，預計會有23個為新增優惠項目。

從今年2月以來上海優惠樓盤的區域分佈圖上看，有折扣的樓盤以浦東、楊浦區域為主，兩區各占比12.15%、9.11%；從環線分佈圖來看，優惠樓盤主要集中在外環外的郊區，占比高達71.6%。

宋會雍指出，上海打折的專案以郊區樓盤居多，儘管目前只是個案，但如果5、6月份的銷售情況不佳，一些專案折扣的力度將會加大。

“之前開發商還在觀望，降價的意願並不強。隨著5月份一些龍頭房企項目大量入市搶佔剛需市場，郊區一些供應量較大的區域，如嘉定、松江等，因去化速度較慢，目前已出現‘價格戰’的苗頭。”德佑地產研究部經理陸麒麟指出。

“儘管部分房企在打折，但就4、5月市場表現來看，變相促銷或小幅優惠的策略已無法支撐上市房企‘搶收’半年報業績的需求。為了衝擊半年報業績，上市房企或將採取更大的降價措施。”張宏偉說。

5月23日媒體消息，北京昔日萬柳地王項目將會作為現房進行銷售，銷售均價尚未確定，預計單價在14萬元左右，將於下半年開盤。

據瞭解，上述萬柳專案名稱為萬柳書院，由14座樓棟組成，規劃為5-7層的多層花園式住宅。戶型為面積240平方米-530平房米的三居至五居，產品為平層以及樓中樓。

2012年7月10日，萬眾矚目的萬柳地塊經歷了10次網上報價、46輪現場競價以及300多輪配建回購房面積競爭，被中赫以26.3億元的最高上限價格、配建16400平方米回購房競得，其樓面價達4.42萬元/平方米，成為近5年來北京最高的住宅及商服用地成交總價和樓面單價地王。

于2013年10月，曾傳中赫地產已經啟動了萬柳地王專案的內部認購，專案邊緣房即位置臨街的戶型單價已經突破15萬元/平方米。據傳，有內部認購者拿著5000萬元存摺買房被拒。

隨後，開發商中赫地產相關負責人澄清，目前市面上關於萬柳專案啟動內部認購多為謠傳。“目前專案售樓處對外開放，接待意向客戶僅為啟動‘蓄客’工作。”

上述負責人續稱，“除了意向客戶的諮詢和接待工作外，並沒有驗資、收取訂(定)金以及認購等銷售環節的動作。”

年初香港樓盤降價引發的內地降價潮，亞洲首富李嘉誠也不斷從內地撤出，而昨天，李嘉誠在香港又出手了。據彭博社報導，李嘉誠旗下的長江實業決定，下香港的最新的住宅專案將降價16%出售。

長江實業昨天表示，作為該公司近兩年在香港開發的最大的住宅專案，環宇海灣（City Point）項目一期將出售1717套總房源中的350套，根據長江實業提供的折扣，該樓盤折後價為每平方英尺7634港幣至12071港幣。

自香港政府對樓市推出限制措施以來，香港的樓市成交量大跌，有內地客不惜虧錢也甩賣名下的投資物業。為爭奪市場，李嘉誠旗下的長江實業、李兆基旗下的新鴻基地產等香港大牌房產商不斷釋放折扣。而巴克萊更是預計，由於未來幾年香港樓盤的供應量還將走高，到2016年房價會至少下跌30%。

儘管長江實業本次對旗下新盤降價16%出售，但有分析師認為還不能認為是旨在走量。彭博社引述交銀國際控股有限公司分析師Alfred Lau的分析稱，長江實業持有全香港最多的可供出售樓盤，所以該公司的戰略對於市場而言非常重要。而此次新盤的降價空間並不嚴重，所以看起來長江實業並不旨在走量。

繼珠江四季悅城後，位於北京通州的潤楓領尚專案日前也打出“零首付”購房廣告。按照優惠，符合條件的購房者只需交付定金，首付款則可由開發商墊付，而購房者則需在規定時間內將墊付的首付款還清。

據本報記者不完全統計，截至目前，全國已有20餘個城市出現了“零首付”促銷樓盤。包括萬科、保利、華潤等大型房企在內，目前也都推出了首付分期等方式，為購房者設計更多便利購房的金融手段。

“在市場不景氣的時候，為了吸引購房者的眼球，達到儘快跑量的目的，很多開發商會採用零首付、低首付促銷模式。”中國房地產學會副會長陳國強（微博）向記者表示，“零首付”現象的蔓延，說明目前開發商希望加快出貨“準備過冬”。

超20城現“零首付”

日前，“首付不夠，可以慢慢湊”的標語出現在越來越多的樓盤促銷廣告中。

除了珠江四季悅城和潤楓領尚推出“零首付”，北京金隅自由築專案近期則推出了“墊資首付”的促銷活動。

“開發商與協力廠商合作企業推出免息墊資首付活動，購房人只需交付25%至30%的首付，就可以買到房子。剩下的錢由協力廠商合作企業替購房人墊付，一年內購房人分期把錢還上就行。”金隅自由築專案負責人表示。

實際上，在北京之前，廣州及不少二三線城市都出現了“零首付”樓盤。

“購房者要先交10萬元定金定下意向房源，之後可以計入首付款。”廣州一家推出“零首付”促銷的樓盤銷售人員介紹，購房者餘下的首付款可以在一年到一年半內付清，不過每個月的付款不能少於3萬元。

而在成交更加低迷的二三線城市，開發商墊首付現象更為普遍，杭州、福州、武漢、常州、青島、煙臺、秦皇島、鄭州、瀋陽、合肥等二十幾個城市“零首付”樓盤頻現。

“目前，開發商對購房者的首付款和按揭貸款的依賴越來越大，幾乎占到開發商資金來源的40%。壓力之下，開發商不得不紛紛推出各種措施降低購房門檻，吸引買房人入場。”中原地產市場部研究總監張大偉表示。

除了開發商墊付首付之外，目前，仲介機構和代理公司也推出了利用銀行小額貸款或者消費貸款幫購房者墊付首付的現象。

“現在市場中很多做小額貸款和消費貸款的仲介機構和擔保機構，都將首付款業務作為主要業務。”張大偉表示，由於這類貸款不允許用於支付房款，這些仲介機構還可為購房者辦理轉款、套現的業務。

不過，業內人士分析，這種“零首付”的促銷方式並不一定能促進成交。北京市社會科學院經濟研究所副研究員丁軍認為，出於“買漲不買跌”的心態，目前很多購房者都在觀望，首付分期的促銷方式，難對樓市成交量起到明顯推動作用。

風險暗存

實際上，“零首付”並非新鮮產物。每逢樓市低迷期，“零首付”都會重現江湖。2008年樓市進入深度調整後，當時包括北京在內的多數城市都出現過“零首付”和“低首付”。

“目前出現零首付的原因，一方面是由於銷售低迷，成交量急降，市場觀望情緒濃重；另一方面，受信貸收緊影響，房企資金鏈條繃緊，手中流動性不足，因此寄希望于降低購房者的購房門檻，實現快速走量。”亞豪機構市場總監郭毅表示。

陳國強指出，墊首付對開發商資金提出很高要求，如果購房者不能按約定時間支付資金，一旦樓市出現持續降價，購房者或將違約，開發商的資金鏈將面臨較大風險。

“對於購房者來說，在延期付款的情況下，購房者已經交了一部分錢，但到了交房時間如果還未交齊餘款，開發商和購房者之間就很容易產生糾紛。”上海易居研究院分析師嚴躍進表示。


除了降低首付門檻之外，不少開發商也開始調整銷售策略，在原有的“以價換量”策略上，適當降低銷售價格、提高折扣和優惠幅度。

“我們的價格策略是跟著市場走的，目前購房者都在觀望，交易停滯，我們也會試探性地下調價格，”一家房企的銷售總監劉萍告訴記者。

一些中小開發商則採用了停工緩建的策略。北京一家中型開發商總經理謝明告訴記者，公司在北京的兩個專案銷售情況都很不理想，目前已經“封盤”，“到9月份再說”。

路勁地產北京行銷總監溫立偉則公開表示，目前開發商幾乎都在縮減新開工面積，以減少占壓的資金成本。他預計，至少要“冬眠”大半年，購房者的購買信心才有可能恢復。

　　近段時間，北京二手房市場遇冷，業主下調價格成為普遍現象。受大勢的影響，高端大戶型二手房的議價空間和降價幅度也明顯增大。記者走訪發現，多個區域都出現了一些低於市場價格的高端房源。

　　投資客拋售“全新”房源

　　市場降價聲一片，二手豪宅市場也未能“獨善其身”。記者採訪中瞭解到，不少手中持有多套房源的房主近期在拋售房源，很多房子都是空置沒有人住過。

　　近期，一北京房產仲介網站上掛出一套釣魚臺七號院的二手房源，“釣魚臺7號院，性價比最高，直降200萬”的宣傳語引人矚目。據釣魚臺7號院附近一仲介門店置業顧問介紹，這套房源面積是318平米三室三廳的戶型，“這套房子自從買來就沒住過，你要是覺得合適，價格方面還可以再商量。”該置業顧問表示。

　　類似的情況也出現在位於東直門的萬國城MOMA。記者在萬國城MOMA附近一家仲介瞭解到，“一套新掛出來的86平米一居室，業主目前報價480萬元，比同戶型的其他房源低了五六十萬。房子是全新裝修的，沒有住過人，業主現在想儘快出手，所以價格可以再談。”該仲介門店的經紀人介紹道。

　　低價房源湧現，讓買房人也有點看不清市場。

　　正在看房的王女士從朋友處瞭解到有投資客在出清房子套現，價格比市場價便宜不少，她看中了一套北四環華亭嘉園158平米三居戶型的房源，總價560萬，合單價3.5萬/平米，而市場價在630萬左右。“我覺得太便宜了，不知道靠譜不靠譜”，王女士心裡覺得不踏實，還一直猶豫沒有下手。

　　“現在市場上賣房的有三分之一的是投資客，這輪房價下跌沒有任何調控政策出臺，他們不太看好後市，怕越往後房價一跌再跌，所以降價出售儘快獲利離場。”麥田房產奧體區域一門店經理向記者表示。

　　成交萎縮影響信心

　　21世紀不動產CBD區域經理崔代峰認為，高端房的走勢受整體樓市觀望氛圍的影響，出現降價拋售在所難免，但現在來看還未出現恐慌性拋售。

　　從今年3月份開始，北京的高端房交易量、門店帶看量開始出現下滑。某仲介公司一高端區域共有4家門店，3月份共成交了16套房，但到了4月份成交套數降為7套，市場成交急劇萎縮。

　　偉業我愛我家品牌經理孔丹告訴記者，北京最先降價的是遠郊區的房源和市中心的大戶型高總價房源，除限購限貸等原因外，也有政府反腐、不動產登記的因素，持有多套房源的房主的壓力增大，特別是不動產登記，意在摸清個人房產情況，為下一步徵收房產稅做準備。在房價還處於高位時，不少官員、富商、大企業老闆開始出清房產。

　　崔代峰認為，眼下降價賣的房源，主要是有不太看好後市出售的投資客，和改善換房的房主，另外還有移民和著急用錢的房主。

　　探訪

　　千萬豪宅直降百萬

　　由於高端二手房大戶型、高總價的特點，其交易週期也比普通二手房要長，在等待交易過程中，不少著急出售的房主主動調低價格，總價上千萬的房源不少降價額度達到百萬元。

　　【CBD區域】

　　探訪社區：世貿國際公寓

　　房源面積：176平方米

　　成交價：800萬元 降幅：110萬元

　　最近剛成交的一套世貿國際公寓的房源，面積為176平米兩居，房主最早的報價為910萬，歷時5個月和數輪砍價，最終降到800萬成交，降價額度達到110萬元，而均價也近4.55萬/平米。

　　“CBD區域高端樓盤的均價在7.5萬/平米，房主之前的報價並不高，但是隨著市場的惡化，再加上房主賣舊買新，在別的地方交了定金，並且付款期限將至，所以一咬牙降價出售，這一成交價格創了世貿國際公寓今年的最低。”21世紀不動產一位元經紀人告訴記者。

　　【工體區域】

　　探訪社區：光彩國際公寓

　　房源面積：272平方米

　　報價：1399萬元

　　低於市場價：100萬元

　　位於工體區域的光彩國際公寓，一套272平米的四居室報價為1399萬元，而社區內同戶型房源報價均在1500萬-1600萬元，這套房相當於比市場價便宜了100萬。“最近工體區域確實出了一些價格低於市場價的大戶型房源。這套房的房主平時不在這裡，一般客戶來看房都是找物業拿鑰匙。”鏈家地產工體門店一置業顧問表示。

　　【奧運村區域】

　　探訪社區：倚林佳園

　　房源面積：265平方米

　　成交價：1100萬元

　　降幅：200萬元

　　高端盤紮堆的奧運村區域，也有不少直降百萬的例子。如倚林佳園有一套265平米的房子，報價1300萬，最後1100萬成交，總價降了200萬，單價4.9萬/平米，相比區域5.5萬-6萬/平米的均價，這也是超低價房源。

　　“這套房裸價1100萬，稅費有200萬，房主相當於把稅費讓利出來吸引買房人，促成了這筆交易”，該區域一位元經紀人稱。

　　發現

　　部分高端房源賣房人“神秘”

　　在記者採訪中發現，不少高端樓盤的賣房人都十分神秘，他們從在仲介登記房源起，基本就不曾露面，始終由代理人代辦相關事宜。據瞭解，在釣魚臺7號院在售4套房源中，有兩套348平方米的戶型同屬一個房主。置業顧問介紹，房主一般不在北京，都是和房主的朋友接洽。除非要簽約，房主才會親自趕回來。

　　記者跟隨仲介置業顧問在幸福二村看到一套262平米的4居室，報價1280萬元，折合均價約48900元/平方米，而社區內同類房源的報價均沒有低於5萬元的。記者發現，這套房源中僅有幾個衣櫃，裝修風格也很老舊。據置業顧問介紹，這套房子業主買後沒住過，現在低價出售是為了回籠資金，也省得打理。

　　當記者問及房主是何工作，置業顧問表示不方便透露，他們平時都是跟代理人聯繫。“一般這種情況，不是業主實在太忙分身乏術，就是身份特殊，不方便露面。不是6月份就要開始不動產登記了嗎，估計有部分人也在提前出手多餘房源。”

　　哪些城市不能放鬆限購

　　各方聲音顯示，樓市調控“鬆綁”預期只是一廂情願，廈門、南京等二線城市“難言放鬆”

　　近日，有關住建部人士確認“北上廣深外，住建部將允許地方對限購政策進行調整”的傳聞，引起了社會各界關注。

　　該傳聞尚未得到權威證實。住建部並未對此報導作出公開回應。

　　在多位接受《第一財經日報》採訪的業內人士看來，把雙向調控簡單地用一線城市和二三線來劃分，不符合樓市的實際和分類調控的要求。

　　昨日新華社發文稱：“就在一年多以前，調控房地產的目標還是讓房價回復到合理區間，然而當房價真的開始掉頭向下之時，地方政府卻無法‘淡定’面對。低價入市，快消庫存，現在已經開始成為許多開發企業斷臂求生的辦法。在市場終於回歸到它既定的軌道之時，對於漲跌變化，政策制定者應該保持一點基本的定力。”

　　至少10個城市不能放鬆

　　2010年開始實施限購政策以來，全國共有45個城市實施了樓市限購政策。在現有的樓市格局下，有哪些城市不能放鬆限購？

　　至少，在北上廣深四個一線城市外，像廈門、南京等漲幅仍比較快的城市目前要談鬆綁限購為時尚早。

　　“至少還有十個左右。”中原地產首席市場分析師張大偉告訴《第一財經日報》。

　　例如，國家統計局18日發佈的4月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，新建商品住宅中廈門和南京的漲幅最高，環比上漲0.4%。其中，廈門已經是今年以來連續第4個月領跑全國。按照中指院發佈的4月百城房價指數，該市4月房價達19495元/平方米，仍高於一線城市的廣州。

　　“現在廈門島外也有一些樓盤搞促銷活動，但沒有像杭州那樣有實質性降價。”廈門世聯地產[微博](14.69, 0.38, 2.66%)一位元人士告訴記者，廈門的供應太少了，島內已經基本沒有土地，島外也是地塊一出來，大家就拼命搶，所以現在廈門的供應仍偏緊。

　　根據公開材料，2013年廈門土地供應計畫是預計出讓62幅地塊。最後實際出讓土地48宗，其中，住宅建築面積僅136.16萬平方米，不到原計劃的1/3。從2014年的土地供應計畫來看，擬出讓26幅商住地塊，總面積約為500萬平方米。即便今年的土地供應計畫全部付諸實施，再加上2013年可售一手房住宅面積，最多也只能滿足一年的市場需求。

　　廈門市政協委員、集美大學房地產研究所所長李友華告訴《第一財經日報》，廈門目前的樓市局面下，絕對沒有必要對限購政策進行鬆綁，上層也不會允許廈門鬆綁。相反，廈門在繼續嚴格實行限購調控的同時，還應該加大住宅土地供應，滿足市場需求，才能讓房價更加穩定。

　　他說，福建的另一大中心城市福州的房價也比較高，福州除了部分大戶型出現滯銷外，整體供求比沒有太大問題，因此也沒到救市的地步。

　　南京的情況也有些類似，今年3、4月，南京的環比漲幅與廈門一樣，領先全國。

　　住建部副部長齊驥今年兩會期間表示，今年我國將會對樓市繼續分類調控，增加普通商品房特別是中小套型的供應。

　　李友華分析，今年國家提出來的雙向調控、分類調控是因城施策。由於每個城市差別很大，調控是否放鬆，要關注短期、中期和長期風險。短期風險主要看供求比，中期風險主要看庫存週期，長期風險主要看土地供應情況。有些城市這幾個指標風險都比較高，就可以適當鬆綁。

　　對一線城市以及廈門、南京這樣的二線城市，“如果全面放鬆，會繼續高漲。”

　　部分地方繞道“鬆綁”

　　今年以來，一些庫存比較高的城市“救市”的聲音此起彼伏。中原地產研究部統計資料顯示：截至日前，傳聞救市的城市已經超過10個，其中明確落地政策的城市已達到6個。

　　後續在房地產市場繼續降溫的情況下，全國預計有超過30個城市有放鬆調控的預期和可能性。

　　李友華說，此輪調整與兩三年前明顯不同。以前只要地方一鬆綁限購，就馬上會被叫停。而此次像南寧的調整已不是微調，基本鬆綁了限購，這樣的政策也沒有被叫停。這也正符合本輪分類調控的指導方針。

　　中鐵置業貴州公司副總經理王成平說，像貴陽，限購的範圍主要在一環內，而一環內幾乎沒有樓盤，因此這樣的限購放鬆對市場影響不會太大。

　　據中原集團研究中心統計，目前限購的40多個城市中，僅16個城市對全市域限購，大部分城市僅對中心城區或內環線限購。所以，限購範圍的放鬆可以包括限購物件與限購商品的定向微調。在實際執行過程中限購範圍的縮小，也將明顯影響限購力度與效果，帶動周邊區域成交。

　　張大偉說，如果直接發文取消限購，會引起比較大的反彈。但對很多實施限購的二三線城市來說，限購本來就不嚴格。因此，在此輪鬆綁過程中，各地政府也沒有必要明確發文直接取消限購，而是可以採取繞道鬆綁的方式。

　　例如，南寧的救市政策，以促進北部灣經濟區同城化為由，將北部灣經濟區內的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭視為南寧市戶籍居民家庭，在南寧市購房。這樣的理由和途徑很容易為其他城市所模仿。

盛洋投資（174）公布，於5月24日簽訂投資協議，以收購紐約10間住宅式公寓，總現金代價1億元。另外，集團發出盈警，預期今年上半年盈利將大幅下跌，甚至會有虧損，而去年同期則錄得有純利5820萬元。


盛洋投資發盈警
文匯

盛洋投資（0174）發出「盈利警告」。集團根據截至4月30日止四個月未經審核的綜合管理賬目，預期以6月30日為止的半年期盈利將大幅下跌或出現虧損淨額，故此發「盈警」知會其股東及潛在投資者。集團於2013年半年期業績的「公司擁有人應佔未經審核純利」錄得約5,820萬港元。盛洋表示，盈利能力下跌原因主要有二，一是今年盈利沒有去年所有的「出售附屬公司產生的一次性收益約4,570萬港元」；其二， 是今年盈利失去了去年「應佔合營公司業績約2,640萬港元」的帶動。

長實（001）牽頭發展的荃灣環宇海灣，收票僅3天，市場消息指出，總票數飆升至8000張，迫近新盤票王馬鞍山迎海．星灣的紀錄，市場更相信環宇有機會當選新票王。發展商表示，好大機會日內加推單位，本周末將進行揀樓。不過，票源急增之際，據悉，部分代理代客墊支入票，令「水份票」情況嚴重。地監局強調，代客塾支違反指引；銷監局亦表示，若有理由相信賣方或有關人士誇大票數以製造市場氣氛，將立案跟進。此外，旺角麥花臣匯過去2天錄逾萬人參觀，累收逾250張入票。

擬日內加推單位

環宇海灣昨日位於尖沙咀港景匯商場，仍然出現大排長龍情況，由3樓的售樓處一直延伸至商場地下，但不及上個周六的人龍排至廣東道。長實執行董事趙國雄表示，環宇海灣反應超出集團預期，過去2天參觀情況有如「門限為穿」（Overwhelming），人龍一度排至廣東道200米外，今日將與合作夥伴商議，或在日內加推，最快趕及本周尾發售，首批350伙絕不加價。

他指出，現時收到的意向，逾95%為本地居民，內地客入票不超過100張，外籍人士亦只有10餘張。集團雖然對項目反應感到滿意，惟仍維持今年銷售800伙為目標，下一個新盤將為大埔鳳園項目，料7月推售。

環宇海灣僅收票3天，市場消息指出，截至昨日票數已接近8000張，以首批單位計超額近22倍，凍資近12億元，與一手新例後票王新盤迎海．星灣的8300票距離不遠，預期項目日內勢膺新票王。

銷監局緊盯「水份票」

由於票數大幅急增，惹起銷監局及地監局關注，有指懷疑部分代理代客墊支入票，令「水份票」急升。銷監局昨天表示，該局留意到公眾或準買家往往以賣方，或坊間在發展項目開售前，流傳登記人士入票數目作為項目銷情的「指標」，地產代理亦會以此作為開售前推銷賣點，公眾或準買家應明白，入票數目與實際購買力可能有頗大差距。如該局有理由相信賣方或相關人士誇大入票數目，以製造市場氣氛，或在促銷一手住宅物業時，作出失實陳述或虛假等的資料，銷監局會立案跟進。

地監局亦回應指出，高度關注地產代理涉嫌「代客墊支」，重申已違反地監局的指引。地監局將繼續密切留意情況，並再次提醒持牌人，如被證實違反指引，有機會被紀律處分。

麥花臣匯萬人參觀

此外，旺角麥花臣匯過去2天吸引逾萬人參觀，項目截至昨日累收逾250張，以首批60伙計，超額3.2倍。九龍建業（034）營業及銷售部總經理楊聰永表示，為杜絕水份票，每個家庭最多入票6張，今日將與合作夥伴商議加推事宜，冀本月內開售。

灣仔船捷街「蚊型地」將在本周五（30日）截標，由於屬市區用地兼供應罕有，測量師對賣地結果傾向樂觀，最高估值達1.8億元，樓面呎價約1.25萬元。

可建樓面1.45萬呎 周五截標

該捷船街用地面積僅2,906平方呎，地積比率約5倍，可建樓面面積僅1.45萬平方呎，以平均實用面積400至500平方呎計算，預計可興建約29至36伙中小型單位，屬於小型發展項目。

由於市區土地供應有限，加上地皮牽涉金額不高，不少測量師都認為，地價隨時有驚喜。市場最新估值介乎1.4億至1.8億元，樓面呎價約1萬至1.25萬元，其中理想城市估值部主管張聖典早前就將估值上調約4%至1.8億元，樓面呎價約1.25萬元。

事實上，去年9月同區適安街的「蚊型」地由信置（00083）以1.4億元投得，樓面呎價達12,497元，已較當時估值高出超過3成，而萬科置業早前亦以8.6億元向金朝陽集團（00878）購入灣仔聯發街商住項目，樓面呎價約1.36萬元，反映發展商對市區用地有所需求。

事實上，近期新界及市區地價，均呈現兩極化的現象，在過去一年，屯門、馬鞍山等新界區，地價回落逾2成，屢創新低，反之灣仔、啟德等市區地價卻逆市升，亦不時出現超出市場預期的高價，因此市場相信捷船街地皮造價將有驚喜。

　美聯工商舖資料研究部資料顯示，4月美聯商業指標甲廈售價指數（MCAI）報230點，按月上升約0.9%，價格上升反映市場對甲廈需求上升。美聯商業董事翁鴻祥表示，滬港通有助推動甲級寫字樓租務，令物業售價上調空間增加。值得關注的是，自去年推出辣招，甲廈售價一直走下坡；今年始穩步上揚，有望持續向好。

翁鴻祥認為，受政府落實滬港通的利好消息帶動，上月甲廈租賃成交活躍。雖然中區甲級商廈一向為跨國企業「大本營」，但跨國企業在港紮根多時，大多跟隨市場走勢，加上較受制於租金成本，近期少有擴充；反觀不少進駐本港的中資金融機構，業務仍處於初期增長階段，較?眼於長遠發展，以物色優質物業為先決條件，租金成本則為次要，令中區甲廈受青睞。至於九龍區甲廈亦具吸引力，以尖沙咀區為例，該區為本港主要旅遊區，有利於中資金融機構率先接觸內地投資者。

新增供應集中觀塘沙田

另一邊廂，供應短缺亦推動甲廈租、售價格上升。根據美聯工商舖資料研究部綜合差餉物業估價署數據顯示，本年度私人甲級寫字樓將增加近148,000平方米的落成量，惟全部集中非核心地區，當中觀塘及沙田共佔63%。在缺乏新供應之下，港島中區甲廈前景將可睇高一線。

根據美聯工商舖資料研究部數據顯示，4月美聯商業指標12幢甲廈的平均呎價，以尖沙咀康宏廣場及金鐘海富中心較為突出，按月分別急升9.2%及1.76%，其中金鐘海富中心平均租金亦錄得4.76%升幅。美聯工商舖研究部主管陳嘉豪預料，中資機構對本港甲級寫字樓的需求料會持續增長，本年度甲級寫字樓租、售價格上調空間大增，價格可升逾8%至12%，而租金亦有望錄得10%至15%升幅。

萬科發力商業地產，其在廣州首個商務辦公綜合體萬科雲日前推出，5間不同風格創意板房也正式亮相，包括買一層送一層的Loft公寓和廣州首創9米層高買2得3辦公室。此前，萬科已成立專門商業公司，上述項目也將由廣州公司商業部門負責。

萬科雲是萬科在廣州的首個商業地產項目，位於天河智慧城核心區域，智慧城定位於高新產業基地，目前已有1,500餘家高科技企業入駐，包括網易、百度、中國移動南方總部基地等企業。

該項目總佔地面積約2.8萬平米，總建築面積約8.3萬平米，項目業態涵蓋商業、公寓、辦公三大業態，由A、B、C、D四棟樓房組成。萬科將保留其中一棟自用。