北高樂活建案 能為社區增值

想體驗田園生活不必到鄉下，有建商考量城市人嚮往充滿綠意的生活氛圍，在頂樓設計小農園，讓住戶都有機會當城市農夫。除了北市內湖區新建案「三十三樂」有此規劃，交屋3∼5年的新北市八里區「湯堡」和高雄市「領賢」，頂樓農園仍是有模有樣。

「規劃小農園成本增加不多，是後續的維護較麻煩。」「三十三樂」專案經理魯雲翔透露，市面上類似的案子很少，因為這類規劃須要有適合的小環境和客層。「三十三樂」頂樓每戶有約1坪的植栽空間，交屋後建商也會先種植紫羅蘭、印度杜鵑增添綠意。魯雲翔表示，基地旁便是L型綠帶，環境清幽，買方多是逾50歲的企業人士，較注重生活品質，目前客戶對小農園的反應也很好。

2009年臉書「開心農場」盛行，建案也搶搭熱潮，在社區旁整闢農地，或在後院、屋頂設菜圃，不過部分農場因缺乏照顧、無疾而終，少數維護有成的例子反成社區特色，為社區增值。

如長雜草反扣分
新北市八里區「湯堡」屋齡5年，頂樓菜圃不但沒有荒廢，反而像個小型市集，番茄、草莓、西瓜、玉米、芋頭、蘆薈、地瓜葉和各式香草植物都有人種植，屋主張先生笑道：「沒有一個人不喜歡！」他表示，住戶除了交換意見，甚至會摘取蔬菜、果實後做成料理彼此分享。

高雄市新興區成屋「領賢」頂樓公共空間也規劃開心農場，目前仍使用。永慶不動產高雄中正民族加盟店經理鄭雅筠表示，若有住戶忘了施肥，其他人也會維護，社區管理、公設維持一定水平，也因此少有物件釋出，目前市場委賣的僅1戶。

「這種規劃可以滿足都會人的想像，但也可能淪為無用公設。」不過天時地利不動產總經理張欣民提醒，這類產品要有合適的地點、規劃，如果是戶數多的小宅、或是鄰高架橋這種小環境差的物件，住戶大概也無心維持，頂樓農園疏於整理可能雜草叢生，反而讓社區賣相扣分。

台中供民租田地
除了建商提供公共空間讓住戶種菜，其實地方政府也曾辦理相關活動。台北市客家文化主題公園2013、2014年皆舉辦認養田地，台中市農業局則開放土地供民眾承租，每單元田地面積約10坪，月租金250元，一年3000元，今年第3期3.3公頃的田地更吸引2290人登記，顯示樂活風已成潮流。

主播母買地 享假日田園樂

嫌一坪大小的屋頂農園不過癮，也有不少民眾在外地購買農地當假日農夫，桃園、宜蘭和嘉義均有此現象，地點好的農地每坪上看萬元。美女主播廖廷娟的父母也是其中一員，周末都到桃園大溪種植蔬果，吃得健康，又不擔心農藥。

自家養雞幫坐月子
「現在幾乎不用買菜，而且現在還自己種米！」東森財經新聞主播廖廷娟分享，很多外面賣的菜都有化肥、農藥，父母乾脆自己種菜當假日農夫，現在愈來愈有心得，當季準備收成的蔬果有菜瓜、南瓜、冬瓜、李子、火龍果和芭樂，因為都是有機而且新鮮現摘，「吃起來真的很甜很香。」

她表示，父母之前常遊山玩水，2000年到桃園大溪玩，覺得環境很好，離台北車程不到1小時，剛好打聽到有約650坪農地要賣，每坪近2萬元，便買下，規劃菜園又養雞。廖廷娟說：「還用這雞幫我坐月子。」
健康飲食盛行，愈來愈多民眾購買農地種田、蓋民宿。台灣房屋智庫研究員洪佩君分析，宜蘭農地自蓋農舍盛行，其次則蓋民宿，外縣市與本地買方比例約6：4，多為投資，愈近市區或觀光區詢問度愈高，以交易最盛的三星區來說，每坪1∼2.5萬元都有。

大溪農地飆逾6萬
桃園大溪農地近年交易熱絡。洪佩君透露，一般農地每坪2∼3萬元，有觀光效應的區域每坪3∼4萬元，北二高下交流道的出口周邊因投資效益高，每坪飆到6萬元以上。

雖然假日農夫愈來愈盛行，部分民眾時間較忙，無法花太多時間往返外地，也想出了對策。大安區錦安里錦安市場位於永康街黃金地段，居民整修後的公有市場頂樓便成為公有菜園，居民黃彩勤笑道，可以自己種菜更安心，屋頂綠化也讓城市景觀更漂亮。

案子接不完 營造商2年無休

景氣不好，人心寄託信仰，台灣的寺廟需求創下新高！據內政部統計，截至去年全台廟宇登記達1萬2083座，創下歷年最多，專門興建廟宇的營造商也表示，以往每年都還有空檔、可休息2∼3個月，近2年則是全年無休、案子一個接一個，顯示各地寺廟需求驚人，有些金碧輝煌的廟宇，造價高達上億元，身價更勝豪宅。

現代人內心寂寞，信仰成為精神糧食，小廟逐漸增多，2014年全台營運中便利商店達10069間，但目前登記有案的廟宇已經超過便利商店，其中又以中南部佔最大宗。名門命學研習中心教授楊登嵙表示，廟宇設立多，民眾也能就近參拜，不用大老遠跑至郊區；另一方面也因為台灣廟宇文化發展成熟，不少廟宇人員會自行出來另創宗派、成為宗主，也是近年寺廟逐漸增多的原因。

住家小型宮廟多
寺廟要如何蓋才會興旺？楊登嵙表示，必須符合人、神、地三大要素。人要有向心力、神要真正進來，地理則要符合「龍穴砂水向」五訣。不過近10年房地產蓬勃發展，土地愈來愈難取得，寺廟營造商蕭瑞昇笑著說：「現在都拿去蓋房子了，有土地蓋廟就很不錯，很難再像以前一樣講究坐向、風水了。」

台中市民政局宗教禮俗科股長朱耿德解釋，早年興建的寺廟大多未立案登記，近年也採取補登記方式，且住家小型宮廟漸多，因此數量連年增加。根據目前法規規範，都市計劃區內的建築用地，均能申請建造廟宇，不過依各地情況不同，像是台中部分精華區住1土地就不得申請廟宇建築。

興建廟宇超過20年的營造商蕭瑞昇表示，地坪約30∼60坪的中小型寺廟最常見，興建成本要價千萬元以上，若佔地達一定規模，還會另外興建牌樓以吸引信眾目光，造價約200∼300萬元，工期8個月內可完工。

大廟造價上億元
其中，有些大型廟宇外觀金碧輝煌，造價更高達上億元！蕭瑞昇指出，傳統寺廟的結構每建坪造價約10萬元左右，但是後期的石材、龍柱等雕樑畫棟費用，差不多也是每坪10萬元、佔總成本5成以上，工期也要長達3∼4年。此外，寺廟使用年限約60年就必須翻修重建，使得興建需求量高居不下。

廟宇興建流程
【老師傅甘苦談】 神明叮嚀我
我高職畢業後開始跟父親蓋廟，有次在花蓮工作休息時，周圍四下無人，突然耳邊有聲音叫我，「好好努力、打拼做，讓父親輕鬆一點。」我認為是神明在叮嚀我，就決定一輩子認真做。
現在工地缺工嚴重，而且利潤降低，也請不起有經驗的老師傅來幫忙，現在只能請親戚幫忙，不然真的沒人要做。

蕭瑞昇/45歲/寺廟營造商/20年以上
技藝無傳人
我從國小就跟父親學技藝，負責牌樓和廟宇屋脊上的造型，像是龍鳳、孔雀或神兵神將，早期都是用瓷片碗器拼貼上去，耗時又費工，現在多是模組化製造，像我這種老師傅「退休一個少一個」。
這行仰賴經驗，很多細節要留意，才能打造活靈活現的樣貌。這一行風吹日曬，年輕人也不愛學傳統手工藝術，儘管薪水不差，但後繼無人，以後只能仰賴工廠製造生產。

神壇私廟 違建也不易拆

蓋廟規矩多，不僅要請「勘輿師」分析地理位置、風水條件，還要經過寺廟申請建造規定、民政單位核可後，研訂環保、水保計劃，再向建管單位申請建築執照，等建築完成，最後再完成寺廟登記，手續過程繁複，以致於民間有許多未立案登記的神壇、私廟設立。
台灣民間信仰興盛，大小廟宇林立，宗教派別多元，不過有時在住宅區的廟宇也成嫌惡設施，台中市民政局宗教禮俗科股長朱耿德坦言，周圍居民也會深怕噪音、空污等影響，接獲檢舉後多會先與廟方溝通，若無效才會進一步查核。

傳統觀念神明最大
寺廟歸誰管？目前有監督寺廟條例與寺廟登記規則等條例規範，其他有關寺廟的法規不多，但其實傳統觀念「神明最大」，一般就算違建也不易拆除，也因此廟宇只增不減，數量比便利商店還高。

不受打房影響 網譏「郭董應看齊」

政府打房頻出招，前日（29日）內政部才說要檢討房仲佣金比例，昨日信義房屋股東會宣布去年營收創歷史新高，達120.9億元，比前年87.5億元成長38.1％。房價沒跌，房仲卻愈來愈賺錢，網友譏：「沒庫存也不用花研發費，郭董應該向信義看齊了。」

6％不合時宜
房價走高逾10年，2012年政府祭出奢侈稅打擊短線炒作，今年陸續拋出稅改話題，持有3房以上擬課囤房稅、豪宅稅擴大認定以及緊縮放貸，前日更透露考慮檢討或取消房仲服務費6％上限。雖然官員喊出房價將下修，房仲業者財報仍顯示，不論政府打房還是景氣差，荷包依舊賺飽飽。

「取消6％上限，那就是無上限加上去。」網友李明哲抨擊。

淡江大學產經系副教授莊孟翰則認為，當初政府訂定6％是因為房價還在低點，如今房價動輒千萬元，6％可能不合時宜，應下修服務費上限，且讓實價登錄更透明，直接公布成交物件門牌、樓層，減少仲介操作空間賺價差的機會。

「佣金要不要調整，要看仲介業的服務內容值不值得6％。」屏東商業技術學院不動產經營系副教授楊宗憲指出，資訊愈來愈透明，消費者都找得到價格、成交訊息，佣金上限是否要調整可討論。

稱影響不大
但網友Gay Chen直言，「無殼待買的客戶們還不快點殺仲介費，收1％可能還差不多。」

對於服務費擬取消上限，房仲業者多表樂觀態度。信義房屋總經理薛健平說：「回歸市場機制，樂見其成。」台灣房屋智庫發言人張旭嵐則認為，市面上品牌較大的業者多有固定收取服務費標準，針對高總價物件也很少會收足6％，政策影響不大。

富旺國際開發股份有限公司（6219）於29日召開股東常會，公布富旺去年EPS達2.39元，將配發現金股息1.41元，獲利與股利均創新高。富旺財務主管表示，2014年公司首季營收收入7億8,114萬元，營業毛利4億1,110萬元，毛利率52.62％，營業利益3億4,733萬元，稅後淨利3億3,597萬元，EPS達2.13元，稅後淨利率43.01％，與去年同期比較成長236.24％，經營成果出眾。

富旺國際跨足土地開發、代銷、建設、營造等領域，致力於不動產業的經營與發展，今年在新竹、台中雙城布局下，總銷金額估逾100億元，創歷史新高，整體獲利表現更受期待。

富旺2014年推出的「RICH計畫」聯合新竹地區─富春、富匯、富裔，以及台中地區─國美天藏、米蘭雙星、世界之翼、天藍等一氣呵成共計7個個案。雙城布局以提供消費者自住、投資、置產為訴求，滿足小家庭、三代同堂、店面需求，再加上尚在規畫中的個案，共計有10個推案，總銷金額上看百億台幣。

入帳收益部分，富旺今年預計有投資事業處「大園航空城」土地，以及建設事業處「HOLD住計畫─新世紀」、「HOLD住計畫─新世界」兩個案陸續交屋進帳、業績貢獻跟著提高，如今首季表現亮眼，在巿場預估第2、3季仍然看好的局勢下，富旺表示很有信心持續成長向上突破。

儘管房市銷售陷入膠著，預售屋30天內實價登錄也將上路，但房仲業仍積極整合上下游，其中在代銷事業部今年仍大有斬獲，永慶房產集團今年全年接案目標155億元，較去年大幅成長逾5成，信義房屋代銷事業部全年接案量更高達450億元，年成長逾1成。

永慶房產集團總經理葉凌棋表示，今年預售市場完全看個案表現，個案帶動雞犬升天的情況已不復見，今年產品定位在自住、中小坪數，雙北市中心總價3,000萬元以內，外圍3房總價2,000萬元內、2房總價1,500萬元內的產品仍相當好賣；反之，外圍2,500萬元以上產品將很難推得動。

而永慶代銷今年第1季接案量已逾40億元，中山區總銷10億「心裡畫」僅剩2戶；土城區總銷10億「中正威登」銷售率8成，將在6月結案；中和區總銷5億「勝興采悅」銷售率七成五；汐止區總銷12億「寰宇首席」銷售率九成五，也將在6月結案。

葉凌棋表示，去年永慶代銷接案量近90億元，今年7月在新北市中和區推出總銷50億元的大案「希爾敦」，總價將壓在2,000萬元內，而第4季在五股區也有20億元的案量推出，今年全年接案目標為155億元，年成長逾5成。

信義代銷今年第1季新接案量45億元，第2季大舉跳升至250億元，信義代銷經理楊國昌表示，5月新推案包括北市永吉路總銷23億「和暘信邑」、青田街「青田青」26億元、汐止區「春田吉市」12億元、北投奇岩「奇岩道」17億元。

另外，淡水區總銷110億元的「宏盛新世界三期」將於6月中正式公開，規畫18?45坪，總計991戶；新北市三重區「日健悅」總銷40億元，也將在6月推出。

楊國昌表示，信義代銷去年全年接案量近400億元，今年上半年新接案量達295億元，估今年全年接案量可達450億元，年成長逾1成。

淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰今天說，合宜宅僅是房市的一部分，遠雄董事長趙藤雄涉嫌行賄桃園縣副縣長葉世文標得合宜住宅，對房市的衝擊有限。

台北地方法院今天凌晨裁定涉合宜住宅案的遠雄集團董事長趙藤雄、副總魏春雄羈押禁見。趙藤雄收押是否影響遠雄營運，甚至衝擊房市是外界關注焦點。

莊孟翰認為，房市是供需的問題，不會因為單一事件影響市場的供需。

他說，如果從房市銷售結構來看，豪宅是上上階層市場，一般民眾著重新屋與二手屋的流通，合宜住宅影響的又是另一層面民眾，對房市影響有限。

至於合宜宅的存廢，莊孟翰說，合宜住宅是政府在「沒錢、沒地」的前提下，想出來的權宜之計，透過區段徵收拿到土地，再和建商合作，出售房屋給民眾。

他說，合宜住宅是「高房價下的權宜住宅」。

莊孟翰認為，只租不售的社會住宅，由於有管理的問題，比較乏人問津。未來政府應該擬定一套完整的土地政策，在合宜住宅與社會住宅之間取得平衡點。

捨大安區到萬華 1坪可換2坪
離開大安區，房價1坪換2坪！據實價登錄資料，台北市公寓每坪均價49.6萬元，與大樓每坪均價67.3萬元相較，價差約36％，而且大安區大樓每坪均價已達92.9萬元，若來到北市第二環萬華區，公寓每坪均價僅36.4萬元，相同價格，居住空間放大超過2倍。

南港新成屋補漲
雖然北市房價基期高，大安區、松山區大樓均價格已上看90萬元，好房網總編吳光中表示，北市仍有部分行政區公寓單價尚在3、4字頭，士林、大同、內湖、文山、北投、南港區公寓每坪均價40∼44.9萬元；若購買30坪公寓，總價最多1347萬元，仍低於北市平均購屋預算1621萬元。

松山、南港、信義、士林、大同區的公寓和大樓價差均逾3成，而南港、松山區價差最大，大樓每坪單價分別為58.7萬90.7萬元，公寓每坪僅42.3及65.7萬元，價差38.8％及38.1％，直逼4成。

吳光中分析，南港的新興商業區和新成屋拉大產品價差，中信金大型企業總部進駐、南港車站三鐵共構明年全面通車，使此區房價補漲明顯；松山區發展成熟且多明星學區，居住環境單純，加上捷運松山線今年底通車，大樓水漲船高、和公寓的價差隨之拉大。

房價便宜屋齡高
公寓有房價相對便宜、公設比低的優點，但屋齡也相對較高。大家房屋專安主任劉家瑋提醒，因公寓屋齡達30∼40年十分普遍，民眾購買時也要考慮裝修的預算，若出於投資考量，則應優先選擇鄰路較寬的產品，未來要都更或作為店面都較有機會。

房價仍漲2.2% 「料下半年下修」

政府積極打房，市場交易明顯冷清，據各家房仲業者昨公布5月成交價量變動，雙北市、台中市交易量跌幅均超過1成，不過各區房價仍微幅上揚0.5％∼2.2％，以高雄上漲最多。德明財經科技大學副教授花敬群認為，5月房市普遍量縮，房市盤整已成定局，下半年房價下修會更明顯。

日前財政部長張盛和與台北市副市長張金鶚見面討論高房價因應之道，也拋出稅改政策宣示打房決心，使買方多對房價下修有了預期心態，市場買氣冷颼颼，尤以房價居高不墜的雙北地區影響最大。據永慶、台屋、信義、住商不動產的統計資料，雙北市5月交易量較4月下滑12.2∼21.9％不等。

桃園連3月成長
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，由於雙北市購屋門檻高，成交總價動輒千萬元，政府也宣稱房價2年跌3成的訊息，使雙北房市買氣冷清。

不過台北市5月中古屋每坪均價65.1萬元，新北市40.8萬元，比起4月每坪64.8、40.5萬元，分別微幅增加0.5和0.7％。黃舒衛分析，北市門牌仍具吸引力，且有捷運信義線和即將通車的松山線議題發酵，北市購屋需求置產比例就達4成，顯示民眾認為北市房屋還是較保值。

相較於雙北市一致呈現量縮格局，桃園縣交易量則是有增有減。住商不動產統計，桃園交易量較4月成長15.7％，且已連續成長3個月，每月漲幅平均都達1成。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨認為，因年底桃園縣升格，加上捷運機場線通車前仍有話題發酵，買方表示有信心。

不過台灣房屋資料則顯示，5月桃園交易量比4月下滑3.42％。台灣房屋智庫經理江怡慧表示，若與其他縣市相比，桃園交易量還是大於雙北市，因房價基期相對較低，且有建設利多支撐買盤，雖5月桃園價格小幅下修2.33％，應是外圈購屋量增加，民眾選擇熱區外圍及屋齡較舊的中古屋，因而拉低平均房價。

台中高雄也下滑
台中、高雄市也普遍量縮，永慶統計台中量縮17％、住商衰退18.6％、信義房屋同樣下滑18％。黃舒衛認為，台中市買方很多是北客下來投資，而新建案又屢創高價，市場氛圍不明朗的情況，非剛性需求的買方客多縮手觀望，使交易量明顯下滑。

活化土地資產成為「家電四雄」本月股東會重頭戲，大同（2371）土城板橋廠可望拔得頭籌在年底進入開發，聲寶、東元、三洋電接續，成為未來幾年的業外「金雞」。

大同表示，活化土地資產列入今年股東會主要議題，由旗下尚志資產開負責營運，板橋廠2.6萬多坪土地第一期目標年底推案，推出三棟高樓層住宅，後續的住商規劃尚在籌備。

大同第1季合併營收297.65億元，年增16.4%，稅後純益6.86億元，是近九季以來首次獲利，每股稅後純益0.3元。法人認為，大同今年轉盈機會甚大，土地資產開發對中長期營運有加分效益。

大同第1季認列尚志資產在南港璽苑建案的部分獲利鍵，預訂今年可望全部認列，成為大同業外穩定的來源。

東元本獲利穩定，積極進行新莊廠1.1萬坪土地開發案，規劃為工商綜合區，包括購物中心、企業大樓及住宅等，預估明年開發。

三洋電今年2月向新北市政府提出泰山廠2.3萬坪土地變更，斥資14.05億元向台塑購入三峽廠土地及廠房，為搬遷做準備。泰山廠土地開發朝住宅、商用方向發展，也考量到新北市政府需要，可配合都更做為文創、產業特區等。

聲寶的土地開發策略轉賣為自行開發，土城廠4,000坪土地將委由日本設計團隊規劃，走素雅風格，要創造舒適、節能，又利於老人使用的環境。今年底若完成地目變更，明年即推出三棟25層的綠建築大樓。

聲寶指出，林口廠有4萬坪土地規劃進行活化，將先改建總部對面的宿舍，興建成為聲寶總部，將集團相關子公司集中辦公，提高效益。周邊土地則興建企業大樓出租，看好明年底機場捷運通車，以及鄰近航空城帶動的效益。

實價登錄政策上路至今近兩年，北市竟出現不少坪數不足5坪的「奈米店面」交易資訊，其中最新一筆揭露資訊為士林區大東路上1樓的店面平台，坪數僅4.52坪，總價逾2000萬元，每坪單價約450萬元。

不少是關係人交易
整理內政部實價網上北市各行政區揭露至今「奈米店面」，其實超過10筆，其中不少是關係人交易，面積最小的店面位在萬華區中華路一段114巷內，是2013年11月交易，移轉面積僅約0.97坪，總交易金額約54.32萬元。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，小店面創天價都必須有其優勢，例如商圈繁榮或是區域一店難求，透過投資人想要卡位頂級商圈的心理，以低總價優勢成為熱賣標的，不過不少個案從資料上看起來條件沒有那麼優越，又是特殊產品或特殊關係交易，背景頗值得玩味。

其實低總價時代，創造出「蝸居」、「微型商辦」等小坪數不動產商品。從實價揭露觀察，北市也出現許多「奈米店面」，尤其是移轉面積不到5坪，並且多筆都註明了「親友或關係人交易」字樣。

台灣房屋智庫研究員洪佩君表示，這些奈米店面除了可能是攤位型的產品之外，也有些是店面分割出售或建物持分移轉，所以才會出現不到1坪的情形。另外，奈米型的產品即使位在精華地段，也通常較難爭取到好的貸款成數，投資人要審慎評估未來發展性和轉手難易度。

北市老公寓都更案一度沉寂，近日有5起老公寓進入都更程序，加上與電梯華廈大樓價差拉大至36%，建商態度轉積極，都更漸露曙光。

好房網統計實價揭露資料，北市公寓每坪新台幣49.6萬元，與電梯大樓、華廈67.3萬元平均價差近36%，且多達5個行政區，包含松山、南港、信義、士林、大同區公寓與電梯大樓、華廈價差均破3成。

好房網表示，目前房市自住當道，公寓產品不僅具都更議題、低公設，低總價，使用面積較大，以30坪公寓換算，總價不到1500萬元即可入住台北市，加上新北市房價追漲，永和區與板橋區每坪單價已站穩4字頭，與台北市郊區公寓房價差不多。

好房網分析，南港區、松山區電梯大樓華廈每坪單價分別為58.7萬元、90.7萬元，公寓單坪僅42.3萬元及65.7萬，價差38.8%及38.1%都逼近4成，分居冠亞軍。

好房網指出，相較於大安區、松山區電梯大樓及華廈，單坪價格已突破90萬元大關，北市還有過半的行政區公寓單坪價格僅3、4字頭，相當於購買1坪大安、松山區電梯大樓及華廈，可買下多達7個行政區公寓產品的2倍以上面積。

在3、4字頭的行政區公寓中，萬華區公寓每坪36.4萬元，成為北市僅存的3字頭房價，而士林、大同、內湖、文山、北投、南港區公寓每坪約40萬元到44.9萬元，30坪公寓總價僅約1092萬元到1347萬元，遠低於永慶房產集團調查的北市平均購屋預算1621萬元，足足省下274萬元到529萬元。

好房網說，許多購屋族購買優質公寓，除近捷運外，也喜歡有頂加的物件，雖然單坪價格較其他樓層高，但可增加不少使用空間。但老公寓雖有價格、公設比低等優勢，但常見屋齡高，滲漏水、屋況舊待維修等，相較新成屋，銀行鑑價多低於實價，放款成數較低，需要較高的自備款。

尤其許多公寓的購屋人喜愛挑選頂加或前後擴建的產品，也可能非法占用法定空地、防火巷等，或是已屬列管的新違建，在購買前最好先查明，避免造成困擾。

雖然發生了八德合宜住宅弊案，但桃園縣府表示，日後的住宅政策，仍將廣建合宜住宅和社會住宅，且合宜住宅將接納民意代表及社會大眾的期待，提高出租屋比率到40％以上。

昨（2）日的桃園縣政府擴大主管會議中，工務局長朱愓之說明，八德合宜宅土地標售案，經台北地院和地檢署偵查，遠雄違法行賄事證明確，桃園縣政府立即與遠雄解約。

城鄉局長吳啟民首先說明，桃園縣自有住宅72.1萬戶，自有率約82％，無自有戶約12.7萬戶，依目前每坪房價17.07萬元，購屋所得比約6.95，而合宜住宅每坪14.9萬元的確低於平均房價。

吳啟民並表示，八德合宜住宅確定解約後將重新招標，並立即檢討修正原合宜住宅政策，接納民意代表及社會大眾的期待提高出租屋比率至40％以上。為預防炒作，對於其他60％可出售的住宅，則增加按當時物價水準，回售縣府的機制。

台中市政府地方稅務局2014年5月30日在台灣大道市政大樓召開不動產評價結果記者會，說明為減少民眾稅賦負擔，決議房屋標準單價及地段率等2項稅基不動，並且通過機場附近、垃圾掩埋場周邊、電梯設備、國際觀光飯店及綠建築等5項減稅措施。

蔡炳坤副市長表示，台中市不動產評價委員會多位委員提到，國內在油電雙漲、薪水不漲的情況，還有日前立法院通過房屋稅條例修正案，非自住房屋要調升稅率，以及房地產是經濟發展的火車頭，若火車頭漲價可能影響到其他物價波動，所以台中市綜合本身的財政情況，再加上「抗漲」政策，決議2個重要稅基不動，還有5項減稅措施。

蔡炳坤副市長進一步說明，有關地段率的部分，受到清泉崗國際機場噪音影響的鄰近區域地段率調降比例增加5％，調降之後一級10％、二級15％、三級25％，受惠戶數為9千多戶；垃圾掩埋場周邊地段率，受影響的當地里調降30％、鄰近里調降5％至20％，受惠戶數大約3萬6千多戶。

另外，3項與標準單價有關，包括全國首創取得綠建築標章建築物地上層各層的標準單價減徵5％，以營造低碳城市；鼓勵一般家庭設電梯照顧老人家，增訂減少只停2樓電梯設備的房屋稅；為了發展國際觀光，取消國際觀光旅館中央型冷氣機及電扶梯的加價規定，讓台中市的觀光旅館減輕稅負、增加競爭力。

地方稅務局長蔡啟明說，台中市的稅課收入，2012年度338億元，2013年度392億元，實增數增加54億元，2014年度1至4月的稅收也較2013年增加，地方稅務局所負責的稅收，在房地交易部分就是土地增值稅與契稅，因為民眾對於經濟有信心帶動房地交易熱絡，稅收就會有一定的成長。

真是抓不勝抓！《蘋果》接獲民眾爆料，指台南市東區崇明路、崇明國中對面，有1棟白京建設透天建案，疑有2次施工情況，爆料人林先生稱：「明明已通報完工，但建商仍在建蔽率用地上不斷施工，已向1999檢舉2次，都無人處理，目前已興建到4樓了。」對此，台南市工務局使用管理科表示，已在21日發出勒令停工單。

從熱心民眾提供的照片可見，建案主建築已全數完工，但一處內凹三角地又搭起鷹架，現場雖無工人，但明顯可見帆布遮蔽下的建築鷹架，2次施工罪證確鑿。林先生質疑：「台南新建案抓得很嚴，建商太誇張，怎敢如此明目張膽？」

據查，遭通報違法建物位在崇明路580號附近，工務局共發出2張勒令停工單，有8戶是1層頂板完工、2層施作中，2戶為2層頂板完工、3層施作中，合計10戶有2次施工不當之舉。

制止不從將強拆
台南市工務局使用管理科幫工程司何治霖表示，寄發勒令停工單後，建商可在30天內補照，但期間不得再復工，否則可依《建築法》第93條規定，未經許可擅自復工，經制止不從者，除強制拆除其建築物或勒令恢復原狀外，另可處1年以下有期徒刑、拘役或科或併科3萬元以下罰金。

建商盼能合法化
白京建設屬於台南在地建商，多在東區推高價透天產品，公司成立10年，總經理吳志宏是做銅字起家。對此，建設公司表示，目前正向建築師協調中，希望能努力合法化。

內政部每年都會到各縣市進行公共安全稽查，2014年針對歌廳、理容院、指壓按摩場所、視聽歌唱場所及健身休閒中心等場所進行加強聯合稽查，本次共稽查高雄10處場所，結果有6處不合格，高雄市府工務局就2處缺失較多場所已開罰6萬元，及追究公安申報單位責任，並要求不合格場所限期改善，否則連續處罰或斷水斷電。該局6月要全面展開第二階段大樓外牆安全及電梯與機械停車位清查。

工務局局長楊明州表示，市長陳菊為確保市民居住安全，特別動用第二預備金，要推動加強公共安全專案計畫。該局2014年度已啟動公共安全執行方案，提高加強昇降設備、機械停車設備許可抽驗比例，舉辦電梯保養講習觀摩，並與相關檢查協會及物業管理公會座談，對各公寓大廈社區加強安全宣導與向中央建議修法等。年前也啟動第一波900棟老舊大樓立面磁磚掉落巡查，並對有磁磚掉落可能會造成公共安全的危險大樓進行安全防護與要求限期改善。6月該局要全面展開第二階段大樓外牆安全及電梯與機械停車位清查，請各社區配合。

楊明州強調，2014年度優良公共安全建築物評選的評審重點，在於建築物內外各項設施管理維護情形，包含：建築物外觀、外牆材料管理維護、防火區劃、非防火區劃分間牆、走廊、樓梯、安全梯、內部裝修材料、防火避難設施設備、昇降設備及機械停車設備等建築物公共安全檢查設施項目等。特別是昇降設備及機械停車設備必須要依法每年進行安檢取得許可證，他呼籲，老舊大樓要特別重視相關機械電機設備的更換，避免金屬疲勞等造成事故。

工務局建管處處長黃志明表示，本次稽查結果不合格場所及缺失分別為：前金區中華三路金愛琳酒館，缺失是內部裝修材料及走廊寬度不符規定；三民區九如一路寶格麗視聽歌場城，缺失是安全梯堆積雜物、安全門未設門弓器、緊急進口封閉；新興區六合二路溫泉鄉視聽歌唱，缺失是安全門未設門弓器；苓雅區自強三路維明表演場，缺失是廚房送菜口未以1小時防火門區隔、部分進口阻礙及高度不足；鳳山區五甲三路永圓國際美容，缺失是未辦理公安申報、未設置安全梯；鳳山區善政街吳員外商行，缺失是部分走廊寬度不足且堆積雜物。該局並已針對缺失較大場所開罰6萬元，並要求限期改善，截至目前金愛琳酒館及永圓國際美容尚未改善完成，如屆改善期仍未改善，將進行開罰。

黃志明說，戲(劇)院、電影院、演藝場、歌廳、觀覽場等公共集會類，今年公安申報截止期限為3月31日止，目前仍有3家場所尚未申報，而KTV、遊藝場、飯店、百貨公司、商場、舞廳、按摩場所、理容場所、三溫暖場所、飲酒店、樓地板面積300平方公尺以上餐廳等商業類場所，今年公安申報截止期限為6月30日止，應申報為1182家，目前仍有806家場所尚未申報。他呼籲未申報場所儘速申報，屆期未申報將進行開罰及張貼不合格告示。

工務局表示，暑假期間為期二個月青春專案即將於7月1日開始，該局將配合警察局稽查青少年常常進出活動的場所，2013年該局共計稽查649處場所，動員稽查人數969人次，其中違反建築法場所共計122處，該局針對12處限期未改善場所依建築法裁罰6萬元罰鍰、勒令停止使用場所2處、予以斷水斷電場所1處、進行拆除違建場所有3處、拆除3處廣告。工務局呼籲場所使用人應按時委託專業檢查人辦理建物檢查及申報公安，如有缺失應儘速改善，以免受罰，甚至被勒令停止使用及斷水斷電，如果場所公安因不合格造成人員傷亡，場所負責人還得面對刑事責任的處分。

工務局強調，5月發生機械停車位事故大樓，該局已經立即勒令停止使用，並要求管委會依法改善及申報安全檢查，通過後才能再使用。該局呼籲各管委會與設備使用者，務必對電梯與機械車位依法定期保養與申請許可證，以確保使用安全。

5月環比降幅為27個月來最大數值 “議價空間”成仲介賣點

二手房成交均價出現27個月以來最大降幅。今天上午，市住建委公佈5月份二手房成交情況。資料顯示，5月北京市二手房共成交6929套，環比下降近一成，成交均價環比下降近5%，降幅為2012年2月以來最大。

據統計，5月份北京市二手住宅成交均價為28576元/平米，環比降幅達4.75%。自去年四季度起，二手房成交均價一直保持在3萬元/平米左右小幅震盪，滯漲持續了8個月以後，首次出現較大幅度的下滑。

成交量方面，鏈家地產提供的成交資料顯示，今年以來中心城區成交占比逐月上升，而近郊區成交占比在春節過後則呈現出持續下降的趨勢，尤其是剛需集中的大興區和通州區，5月成交占比下降最為明顯。

除此以外，新增房源掛牌價降幅、掛牌價下調比例、議價空間等多項指標為年內較高水準。

5月成交均價出現較為明顯的下滑，一方面體現出在市場冷淡、成交困難的情況下，急售業主迫于成交壓力，讓利意願明顯增加。另一方面，近期市場低價房源成交量的上升，在結構上對成交均價產生了一定的拉低作用。

鏈家地產市場研究部首席分析師張旭認為，信貸政策的持續收緊使部分資金承受能力有限的剛需購房者被擠出市場，而自住型商品房入市也分流了一部分需求，同時造成了觀望，使得剛需購房的主要區域，即近郊區的成交量受到明顯影響。

兩個月來，教育改革新政對學區房的影響正在不斷發酵。

最直觀的反應就是，最近有媒體爆出北京實驗二小周邊個別學區房價格暴漲到30萬元/平方米。但部分學區房卻明顯降價，學區房此前只漲不跌的態勢一去不返。

4月份，北京市教委正式下發通知，要求今年北京市小學免試就近入學，小升初實行單校劃片或多校劃片入學，並取消延續多年的共建招生。

就在今年2月，教育部發文要求19個重點大城市制定方案，確保義務教育階段就近入學。到2015年，重點大城市所有縣(市、區)實行劃片就近入學政策，100%的小學劃片就近入學；90%以上的初中實現劃片入學；每所劃片入學的初中90%以上生源由就近入學方式確定。

而“就近入學”的再次強調與共建生的取消，無疑對學區房產生影響深遠。

 冷熱不均

  部分區域降價明顯

動輒幾十萬元每平方米的學區房畢竟是個案，記者近日調查走訪瞭解到，學區房整體價格在一些區域確實漲幅明顯，但也有些區域價格有所下降。成交量方面亦是如此。呈現出冷熱不均的市場。

市場的冷熱不均表現在，有些區域成交較好，但有些區域則在二手房整體市場的陰霾下一蹶不振。“我們海澱五一小學區域2家門店，5月份以來，半個月時間，做了100多萬元的業績了。上個月也就一兩單，這個月以來不斷簽單。很大一部分都是學區房。”鏈家地產仲介公司一位經紀人告訴中國房地產報記者，該小學是海澱區重點小學。

該區域的偉業我愛我家仲介經紀人也表示：“最近成交還不錯，比如五棵松地鐵口附近的六建大院，房子也不是很好，那裡的一居室前段時間都賣空了，很多都是家長買了房子就為了落戶，也不考慮自己住，所以就買個一居。把孩子戶口落在這邊後，就出租了。”

根據偉業我愛我家市場研究院5月份中上旬對該區域以及實驗二小區域的資料統計，客戶對學區房相關政策及對區域學區房關注的諮詢量比4月份同期增加了兩成左右，受此影響，區域交易量比4月份也增長了兩成左右。

另一個典型的學區世紀城區域則沒有如此幸運。世紀城片區內的房源以擁有人大附小入學名額為最大優勢，該校是世紀城開發商早些年以教育資助的形式建設的，因此，除人民大學的教師子女外，世紀城的業主子女是主要生源。2012年人大附小收購了片區內的銀燕小學，因此，招生範圍除世紀城業主子女外，還向周邊其他社區擴招。但據該區域一家大型仲介門店的店經理介紹：5月份以來，半個多月的時間世紀城區域三家門店總成交不到5套房。學區房諮詢很多，但沒有成交。

“2013年3月份整個世紀城區域成交168套，今年3月只有十幾套，4月份也是十幾套，5月份到目前也就四五套。”該店經理還表示：“新教改政策並沒有給世紀城區域帶來明顯的升溫，持續觀望客戶越來越多。區域內其他仲介也成交很差。萬柳是世紀城相鄰的片區，成交也很少。據我們瞭解，整個北京市的學區房，像太陽宮、萬柳、世紀城，都不太好，成交量都比較低。”

而與成交量相對應的價格方面，一些典型學區房價出現明顯降幅。對於日前媒體爆出的天價學區房，史家小學區域一位元仲介經紀人就表示：“有些房主想報多少就報多少。本來也就270萬元的房子，房主報400多萬元。只是一個報價而已。最終還是要看成交。”

“史家小學高年級部學區房七八萬元每平方米，低年級部目前周邊均價5.5萬元每平方米到6萬多元每平方米。最近該區域房價也有所下降，沒有週邊宣傳的那麼高。”該經紀人告訴中國房地產報記者。

同樣降價的還有世紀城學區，據上述世紀城仲介經紀人介紹，世紀城學區房能降價7000元/平方米到1萬元/平方米。此外，記者還從仲介公司瞭解到，之前成交相對較好的五一學區住宅價格也有明顯下降，前幾個月均價5.8萬元/平方米到6萬元/平方米。現在成交價基本都在5.2萬元/平方米左右。

“以前仲介估價每平方米七八萬元，但是現在已經降到每平方米6.5萬元了。”一位在中關村一小、三小百米之隔擁有房產的業主告訴記者，從仲介回饋的資訊來看，一些熱點學區房的降溫除了受到今年二手房整體市場低迷的影響，新教改政策的推出也讓很多准購房者心生疑竇。

今年以來，很多知名學區房價下降。從史家小學區域的成交價格來看，偉業我愛我家市場研究院為中國房地產報提供的獨家資料顯示，自今年1月份以來，區域均價逐月下滑，由1月份的72523元/平方米一直下降到4月份的62405元/平方米。

偉業我愛我家市場研究院經理孔丹分析，目前整體趨冷的樓市也有效遏制了學區房的瘋狂升溫，房價並未出現明顯上漲，因為整個樓市狀況都不太好。四五月份學區房成交下行的特點還是比較明顯。受整個宏觀樓市影響還很大。房價有所上漲片區，漲幅一般也都在個位數。

從今年學區房成交的整體情況看，2013年和2014年全市現階段還缺少準確的資料統計口徑，但根據偉業我愛我家市場研究院掌握的資料以及經紀人的回饋來看，今年成交量低於去年水準兩成左右。

 政策多變

  市場大勢影響

如果按照“就近入學”與取消共建生的思路，在很多業內人士看來學區房的作用無疑會被放大。但從目前記者調查以及掌握的資料來看，學區房市場仍然與二手房市場整體宏觀走勢一致，目前處於下行階段。

這種量的低迷與部分區域價格明顯下滑的原因，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析認為，一是與現階段樓市整體低迷的情況有關，二是與今年北京教育系統改革，學區資源調配有關，相關具體政策逐步推進，造成購房人因政策和風向不確定而形成的觀望。史家小學附近的鏈家地產仲介公司經紀人也表示，周邊學區房價下降的原因一方面是受整體二手房市場低迷影響，另外，新的教育改革提出教育均衡，不好的學校變好了，像史家小學這種好學校學區房反而會降一些。

胡景暉認為，對於學區房來說，其市場成交價依然高於同區域類似房型的非學區房。價格走勢上看，與整個二手房市場價格變動情況類似：都是1月份位於高位，2月份小幅回落，3月份慣性沖高，4月份小幅回落，呈倒N字型。其變動情況和樓市價格整體的變動情況關聯性是基本一致的。

此外，業內人士認為，教育改革最近幾年不斷出新，現階段的教育政策多變，今年涉及學區資源改革，大家都知道會存在一些變數，但都不知道到底還會涉及哪些變化。不清楚精准的學區資源怎麼去分配。特別是目前各學校招生計畫，劃片範圍都沒有公佈，又實施了新的統一入學系統，很多情況存在變數，也導致觀望情緒的蔓延。

儘管今年出臺新的教改政策，堅持就近入學，但並不是離名校近就能上名校。事實上，學區的劃分是教育部門根據當年區域內適齡學生的數量合理分配教育資源。而且，各學校對口的樓盤和社區可能會隨著招生計畫數與地段生源數的變化而存在變數，學校劃片範圍每年都要進行一些調整，往年的招生計畫只能供參考，更加大了學區房確認的難度。

今年政策出現變化，就連學校也不能給出明確的答案。“原則上在劃片區有房就行，但現在都不好說。原來要求是住滿3年，但今年政策變化大，明年什麼政策還不知道。所以不建議你花過高的消費來爭取這個名額。”記者致電一位元海澱區重點小學招生負責人時，該負責人直言，雖然說就近入學，但就近它是一個相對的概念，不會說因為離得近就保證在這能上，也許政策還有變化。

就近入學的再次重申並沒有掀起學區房的熱潮，而取消了延續多年的共建招生制度，將劃片區以外的共建生堵在門外，學區房是否將成為這部分人群升入名校的管道？


記者最近調查瞭解到，按照政策，目前小升初已取消共建生，而幼升小雖然沒有明確的政策，但目前很多地區已經在逐步取消，很多小學共建單位已經接到取消的通知。所謂“共建”，是指部分大單位和個別學校簽有共建協定，學校每年都會給這些單位的直系子女一些升學指標，單位和家長需要向學校交一部分共建費用。其實從2009年，北京市教委就提出，中小學要嚴格控制“共建”學校數目和學生人數。現在看來亦是大勢所趨。

但據記者瞭解，很多已經與名校共建的部委、企事業單位實際上本就在服務片區內，仍可以通過就近入學的方式就讀。以航太橋附近某單位為例，據該部委一位內部人士介紹，最早與海澱實驗小學有共建關係，但幾年前取消共建，即通過交共建費的形式可在此就讀，後實行就近劃片，該部委本身就在劃片範圍內，仍可就近入學。

因此，取消共建生更多的是遏制了一些跨區域擇校的情況。而且，至少從目前的學區房成交以及價格來看，取消共建還沒有對學區房交易產生大的促進。

中國房地產報中房MCI指數研究中心調查顯示，6月份中國房地產經理人信心指數（China Real-Estate Manager Confidence Index，簡稱中房MCI指數）為83.2，月度環比下降2.2%。

信心指數創新低

6月信心指數與去年基準線（100）相比，深跌16.02%，是中房MCI指數開通以來的最低值。

從參與調查的房地產經理人來看，40%經理人信心指數與5月持平，60%經理人信心指數呈現出不同程度下跌，無一信心增加。

今年5月信心指數調查中，約1/3的經理人對當月充滿信心。相比而言，6月將會更加艱難一些。調查顯示，今年5月實際信心指數為85.1，低於5月初的信心指數85.5。

在6月的信心指數調查中，寶龍集團總裁許華芳信心最為充足。許華芳的理由依然是看好商業地產發展，並開始向輕資產轉型。

其餘信心與5月持平的經理人中，新東潤地產常務副總裁王龍認為，如果下半年沒有利好政策，信心指數就會往下走。金融街副總經理王志剛認為，整體經濟形勢不好，銀根也相對較緊，導致5月6月相差不大。中房集團董事長沈東進則認為，整個市場正在變得理性成熟，從房地產市場發展角度來看，不要指望暴利。沈東進對房地產的信心還來源於中房集團將要開拓海外市場。

而其餘房地產經理人的信心指數環比均呈現出下降趨勢。

市場、政策是主因

在經歷了5月份短暫的分歧之後，房地產經理人對6月份的信心指數都普遍悲觀。這反映出當下的特點。即中國房地產報上期報導《房地產拐點來臨：成熟與洗牌》所說的，房地產市場趨於供求平衡，而房地產政策也很難寄望中央級別的扶持，目前的趨勢可能會持續下去，信心指數也可能在短期內跌破80。

新城控股副總裁歐陽捷、鴻坤地產執行董事朱燦把信心指數下降歸因為房企競爭策略。由於要公佈上市公司業績，6月份房企項目會紮堆推出，市場會出現供大於求的局面。旭輝集團董事長林中則認為市場形勢會趨於變差，房地產市場2014年下半年會比上半年更差，“不同城市間會出現嚴重的分化，同一個城市的不同板塊也會出現不同的情況”。五礦建設董事總經理何劍波把信心下跌歸結為“市場和銷售”的原因。

相形之下，中國水電地產河南中新置業有限公司董事長方軼、河南星聯置地集團有限公司副總經理李濤、新東潤地產常務副總裁王龍則認為政策是主因。方軼認為，“由於市場慣性、政策等趨勢影響”，6月不會出現大的跳動，而李濤和王龍則更關心下半年的政策變化。

消費者持幣待購少被提及。這反映出當下房企務實的態度。從自身尋求解決方案，而非單純等待市場回暖。

在對策方面，部分房企選擇了加快去化，儲糧過冬。林中、歐陽捷都透露，旭輝地產、新城控股加快了去化力度，強調高周轉、充足現金流。

許華芳則把旗下四家寶萊百貨交由大商集團“打理”，自身則專注于開發與經營高品質的綜合商業專案。

綜合來看，做好產品、抓緊去化、儲備現金已經成為房地產經理人的基本共識。

歐陽捷認為，“不要再幻想高增長，市場將在2013年的高位上波動，直到2020年以後。”同時，也不要“再指望政策面”，“微創手術式”的定點、定向、微調是今年政策的主流。

傳統的廣州樓市旺季沒有旺起來，正如一個沒有粽子的端午節，令人若有所失。而同時，廣州以外的國內多地樓市，也都在這炎熱的季節中萎靡著。

據中國指數研究院最新發佈的一份報告顯示，2014年5月，中國100個城市（新建）住宅平均價格為每平方米10978元，環比上月下跌0.32%。這是2012年6月以來百城房價首次環比下跌，在此之前，百城住宅均價已經連續環比上漲23個月。

具體到部分城市來看，在廣州，繼萬科番禺剛需大盤降價三成開售後，全國地王亞運城於端午節前突然降價三成；在北京，首批自住型商品房專案即將搖號入市，而5月新建住宅簽約套數同比、環比均明顯下降，庫存達到2013年1月以來的最高點；在南京，5月新房均價環比下跌1.36%，創十大重點城市最大跌幅。

業內人士認為，隨著知名房企先後加入到降價陣營中，未來或將有更多中小房企被捲入，帶來的則是供需格局的生變。

廣州樓市降價潮進一步蔓延。

繼《每日經濟新聞》上周報導萬科番禺剛需大盤降價三成開售後，記者注意到，包括雅居樂在內的部分知名房企也加入到了降價陣營中，全國地王亞運城於端午節前突然降價三成。

易居中國執行總裁丁祖昱表示，5月樓市呈現旺季不旺的態勢，隨著淡季來臨，市場存在進一步走弱的可能。對於企業來說，通過積極的行銷手段和價格策略促進銷售將是可行之策。

降價潮蔓延

5月31日，早上9點，35度的高溫絲毫沒有影響到購房者的熱情，在位於廣州番禺市橋的知名剛需盤雅居樂君域公館銷售中心內，已經擠滿了數百名准買家。

據悉，雅居樂君域公館此次推出約200套洋房，戶型為79~130平方米的兩至三房。此次新貨銷售均價約為12000元/平方米，部分戶型最低售價僅為10700元/平方米。《每日經濟新聞》記者查閱網易房產資料中心獲悉，該專案最近一個月的網簽均價為15992元/平方米，這意味著，此次銷售均價較前期降幅接近25%。

在售樓中心，剛購買了一套124平方米三房的購房者佩薇向記者表示：“項目在去年開盤之時，帶裝修的售價一度達到19000元/平方米，雖然此次推出的是毛坯房，但12000元/平方米的售價接近周邊的二手盤，因此毫不猶豫地出手”。

“由於我們的項目只剩下尾貨，因此這次希望通過優惠定價帶動銷售清盤。”雅居樂一位元內部人士向記者表示。據其透露，雅居樂君域公館在推貨當天售出近九成。

與雅居樂君域公館相比，同處於番禺的超級大盤亞運城降價顯然給市場帶來了更大的震撼。這個總地價高達255億元的全國地王項目——山海灣於5月31日推出70套130~160平方米的低密度大戶型特價戶型，均價僅為10000元/平方米，較項目去年15000元~16000元/平方米的售價降幅超過30%。

降價對銷售的拉動作用顯著，《每日經濟新聞》記者從開發商處瞭解到，亞運城該批特價戶型在短短3天時間內，70多套房源便銷售大半。

此外，萬科位於黃埔區的剛需大盤萬科金色夢想於端午節期間推出264套65~94平方米的兩至三房，銷售均價約為13000元~14000元/平方米，較該盤近半年15500元/平方米的均價降幅超10%，該批新貨在開盤當天也被一掃而光。

“如果說此前只是個別項目有降價的行為，現在降價潮可以說是有蔓延的勢頭。”克而瑞廣州研究諮詢執行總監曾英傑向記者表示。

旺季“不旺”

儘管5月是廣州樓市的傳統旺季，但市場沒有回暖跡象。根據房王網資料中心統計，2014年5月 （5月1日~5月28日），廣州十區一手住宅合共網簽5090套，環比下降2.6%，同比下降31.8%；成交面積584455平方米，環比下降0.7%，同比下降29.6%。

“在這一輪降價潮中，市場壓力逐漸從庫存積壓嚴重的二三線城市傳遞至一線城市，隨著一線城市今年以來成交持續低迷，庫存壓力也逐步顯現。”中原地產項目部總經理黃韜說。

克而瑞研究中心統計發現，2012年廣州一手住宅平均月成交面積為97萬平方米，今年5月廣州樓市的成交面積約為65萬平方米。與之相對的是，截至4月底，廣州可售存量面積為846萬平方米，按照今年月均約60萬平方米的成交面積計算，存量消化期上升至14個月。


記者從廣州市房管局網站獲悉，截至6月1日，番禺、花都、南沙三個區域的可售商品房套數分別高達13480套、11201套、7532套，如果按照上述區域4月份的網簽成交套數計算，這三個區的存量去化週期分別為14.6、15.7和24.9個月，庫存壓力愈加明顯。根據搜房網統計，隨著廣州樓市即將進入下半年推盤高峰，6月份預計將有47個樓盤推出新貨，庫存壓力將進一步加大。

曾英傑告訴記者，“以價換量”已成為各大房企的共識，由於大房企降價意願堅決，未來還將導致中小型房企加入降價大軍。

“雖然未來幾個月市場仍然存在壓力，但由於5月的成交量已經大幅低於2012年的月平均成交量，即便市場還有一定的下探空間，但比較有限。隨著大型房企紛紛大力度促銷，價格的下降有望刺激購房者重新入場，並帶動成交量出現回升。”黃韜認為。

中冶置業表示，若按掛牌底價成交，預計此次轉讓的7個子公司股權可獲得淨利潤約為1.55 億元，加之此前交易獲得的淨利潤，總計收益或將不足5億元

1號地分多塊轉讓，2號地遭政府收回，3號地自己開發，這就是中冶置業曾耗資256億元拿下的南京下關巨無霸地王項目的命運。

拆遷艱難，體量巨大，開發週期過長致使中冶置業從2010年9月份拿地至今無實質性開發進展，中冶置業的資金鏈也因此始終無法解壓。

無奈之下，中冶置業開始全面整理南京下關地塊的轉讓和開發事宜，時至今日，根據中冶置業母公司中國中冶公告顯示，南京下關專案1號地於2014年3月11日以29.7億元轉讓三筆資產，總計獲得淨利潤2.64億元，2014年5月30日以25.39億元轉讓一筆資產，獲得淨利潤約0.82億元。

由此可見，中冶置業今年肢解1號地轉讓子公司股權後，目前獲得的收益僅為3.46億元。根據其公告統計，若7個子公司股權按照評估底價轉讓，獲得的淨利潤約為4.19億元。

龍湖抄底接盤

5月29日晚間，中國中冶發佈轉讓子公司股權以及債務公告，根據其公告內容顯示，中冶置業將轉讓擁有1號地地塊的7個子公司的剩餘股權，標的評估值總計約為72.17億元，最小標的評估值為6億元，最大為25.39億元。

同時，中國中冶表示，全資子公司中冶置業此次若以評估後的標的對應股權價值及債權價值作為掛牌底價成交，預計可獲得淨利潤約為人民幣 1.55 億元（未經審計）。

一天后，5月30日晚間，中國中冶再次發佈公告稱，中冶置業將把南京金名城置業有限公司（以下簡稱“金名城置業”）100%股權以約25.39億元價格轉讓給北京龍湖中佰置業有限公司（簡稱“龍湖置業”，為龍湖地產子公司）。中國中冶稱，預計從此次交易中獲得淨利潤約0.82億元。

值得注意的是，公告顯示，龍湖地產接盤的金名城置業的資產就是6塊地，面積4.5萬多平方米，規劃建築面積達到了38.3萬多平方米，規劃用地性質為商辦混合用地和住宅用地。

以此計算，龍湖地產所拿地塊平均樓面價僅為6527元/平方米，而中冶置業2010年9月份拿下的1號地的平均樓面地價為5929元/平方米。

近4年時間過去了，南京的房價一路高歌，即使是今年房地產市場普遍預期不好的大勢下，南京的房價依然堅挺，但中冶置業手握土地近4年時間卻無實質性開發，更沒有房源銷售入市，甚至甩賣專案後，部分地塊每平方米升值空間僅600元左右。

事實上，《證券日報》記者曾實地走訪過該項目，其區位優勢非常明顯，位於南京中軸線延長線上，臨江岸線非常長，無論是商業還是住宅規劃都將是高端產品。此外，下關區規劃為鼓樓區後，該區域房價上漲勢頭更為明顯。

《證券日報》記者從南京鏈家地產處獲悉，該區域內二手房售價目前動輒超過1.8萬元/平方米，區域內緊鄰的世茂外灘新城專案為學區房，售價目前普遍超過2.3萬元/平方米，而區域內3.5萬元/平方米的房子亦不少。

鑒於此，龍湖地產此次接盤可謂抄底進駐南京市場，而其未來盈利空間也可見一斑。反觀之，中冶置業耗資121億元摘得1號地，手握土地近4年時間，即使以開發貸款利率計算，其資金成本就達數十億元，儘管轉讓獲得了淨利潤，但其開發損失之重仍較為可觀。

賺取巨額利潤夢碎

實際上，2010年9月19日，中冶置業與南京市下關區國有資產投資發展有限公司合資成立的臨江公司，以總價200.43億元拿下南京下關區濱江1號和3號地塊。

其中，下關區濱江江邊路以西為1號地塊，規劃用地性質為商業、住宅混合用地，總建築面積達到204.77萬平方米，最終以底價121.41億元成交，折算樓面價5929元/平方米；而下關濱江江邊路以西為3號地塊，規劃用地性質為商業、文娛、住宅混合，總建築面積為95.42萬平方米，最後也以底價78.93億元成交，折算樓面價8272元/平方米。

值得注意的是，2012年11月30日，中冶置業又以56.2億元拍下2號地塊。此後，3幅地塊連成一體，總地面積達到236萬平方米，土地出讓金超256億元，成為總價最高的全國地王。

然而，巨無霸地王的運氣相當不好，不但1號地和3號地遲遲無法動工，中冶置業資金被套牢。後來2號地塊被政府收回，無奈之下，中冶置業稱將精力放在3號地塊中，逐步退出1號地塊的開發。

此後，1號地塊接連被轉讓。《證券日報》記者根據其公告統計，今年以來，目前已經成功轉讓資產4筆，總計約55億元，獲得淨利潤為3.46億元，目前還有標的評估值35億元左右的資產等待轉讓。

值得一提的是，根據中國中冶公告估算，若按掛牌底價成交，這7個子公司的股權轉讓額約為102億元，而5月29日公佈的此次轉讓的剩餘6個子公司股權還可獲得淨利潤約0.73億元。換言之，中冶置業今年肢解1號地相繼多次轉讓後，其獲得的淨利潤或將僅為4.19億元。

更為值得注意的是，1號地此前在2011年曾發生過一筆股權轉讓交易。《證券日報》記者在北交所成交公示中發現，2011年12月5日，中冶置業在北京產權交易所將南京長江國際航運中心開發建設有限公司100%股權及10.8億元債權以18.4億元掛牌轉讓，並要求受讓方向旗下子公司南京正濱房地產開發有限公司支付14.38億元代建款，下關區國企南京外灘投資發展控股集團最後接盤。

彼時，中冶置業將1號地塊中的具備部分開工要求的子專案通過轉讓、代建等方式，從南京方面回籠現金及貸款約32.76億元。不過，記者並未在中國中冶的公告中發現此筆轉讓交易和收益情況。

事實上，中冶置業鍾情于該地王並不無道理，據悉，僅測算體量最小的2號地，其利潤就將高達80億元，其吸引力可見一斑。


“中冶置業輸在拆遷問題上，因為拆遷艱難，中冶置業近4年時間內都無法進行實質性動工，200億元的資金無法流動，因而陷入了資金困局，賺得巨額利潤的意圖徹底幻滅。”有熟悉中冶置業人士向《證券日報》記者透露，中冶置業甩賣1號地後，將資金投入其他城市的項目，其佈局將更為合理，利於其發展。

對此，中冶置業也表示，此次交易所得款項擬用於補充營運資金及中冶置業其它房地產項目的開發。同時，交易完成後將增加公司現金流入，減少應收賬款，降低帶息負債規模。

然而，巨無霸地塊交給一家企業開發已然證明是一個錯誤，但1號地被分拆的如此零碎，其也將不利於整體規劃設計能夠按照預期推進。

大陸國土部擬將修正版的「不動產登記條例」送交國務院，首次將「依法以人查房」寫進條例內，最快年底生效。預估會造成官員恐慌性拋售房產。此外，結婚前也可查詢對方是否有房產，避免「假富豪」騙婚事件。

新華社報導，新條例不只讓官員在財產申報時的資訊更加明確，對於現存的官員財產制度也將產生重大影響。

最新修正的「不動產登記條例」共八章八十四條，其中最受關注的，是在第六章第七十二條的「以人查房」。

該法主旨秉承「依法查詢」原則，對社會職能服務部門開放查詢服務系統，同時有限制開放個人「以人查房」的查詢服務系統。這表示官員及民眾個人名下的不動產，將攤在陽光下供外界檢視。

偉業我愛我家副總裁胡景暉預測，新條例將促使部分人員進行恐慌性拋售，從而促進未來房地產市場新成屋、二手屋、租賃市場的有效供應量。

報導指出，目前網路上已出現官員大量拋售房屋的訊息，且多數以低價拋售。例如有一位山西籍官員，由於正辦理移民美國的手續，準備以低於市場價格八成的行情，拋售位於北京朝陽區東三環的一百五十平方公尺（約四十五坪）房產。

房產情況不僅在官員財產申報呈現，更體現在民生問題。男女雙方在登記結婚前，只要經過雙方認可，就可查詢其聯網城市內所有同一權屬人名下的不動產產權變動情況、交易情況及價格資料等，若有「假富豪」騙婚立刻原形畢露。

此前曾傳出不少夫妻為了規避買房「限購令」而假離婚，北京京鼎律師事務所律師杜兆勇表示，雙方離婚發生不動產爭議時，各地民政局能馬上查詢到婚前婚後的不動產詳細資訊，既保護私人物權，也提高辦事效率。

不過，中國農業大學土地資源管理系主任朱道林點出，這個平台的實現有賴於各地方政府不同部門間的協調。朱道林表示，從目前的情況來看，何時實現、怎麼實現尚存在很多不確定性。

接獲破紀錄逾1.3萬張認購票的荃灣環宇海灣，上周六推售591伙，即日搶購一空，長實（001）隨即加推354伙，售價微增1%至2%，推售單位已多於原訂今年的800伙目標，更透露將進一步加推；過去3天長假期一手累售664伙，其他發展商也加快賣樓步伐。由於住宅落成量開始步入高峰期，今年更按年激增逾倍至1.76萬伙；有學者表示，發展商賣樓策略將「散得就散」，加上購買力仍薄弱，所以散貨之餘也不敢大幅加價，以免窒礙賣樓氣氛。

環宇海灣上周六單日沽清591伙，長實即晚加推354伙，價單平均呎價1.27萬元，但相較首批350伙平均呎價，則調高4%。長實地產投資董事劉啟文表示，沽清591單位合計套現逾40億元，認為買家換樓意欲強，故即日加推，不排除本周六發售，將視乎入票情況，最快有機會今日再加推，餘下單位將視乎反應而決定會否「盡推」。

新盤3天共賣664伙

周末開售過後，昨天位於尖沙咀港景匯售樓處大排長龍情況已不復見，不少早前入票的準買家昨天到場「復活」入票。市場消息指出，新增及「復活票」昨共取得逾680張，累積入票已增至近1100張，超購2倍，凍資1.65億元。

在環宇海灣力撐下，過去3天新盤銷情驟旺，成為銷情最佳貨尾盤，發展商新世界（017）趁勢繼續推出單位，本周四發售新一批20伙；同區尚悅3天亦賣出11伙，其他14個貨尾盤則各沽1至7伙。總計3天長假期累售664伙，為一手新例後最旺。

近年政府積極推地，務求進一步增加住宅供應，效果逐步浮現。差餉物業估價署數據顯示，2014年料有逾1.76萬伙落成，為10年新高，較去年8250伙增加逾倍，明年雖回落至近1.27萬伙，仍較去年多55%。同時，過去數年推出的土地開始陸續轉化成為新供應，不少位於新界區並屬中小型單位，令手上有一定貨源的發展商散貨之心更濃。

學者：加價克制求走貨

另市場盛傳，已批預售的柯士甸站上蓋項目，最快下周上載樓書，月內推售。

環宇海灣隨時盡推所有單位，城市大學建築科技學部高級講師潘永祥表示，未來住宅供應增多，發展商現時均抱着「散得就散」心態，加推單位即使加價1%至5%，幅度仍屬可接受水平，為策略性加價，目的令已購入單位的買家安心，亦可刺激準買家入市意欲，有助把開售單位「一炮沽清」；但從加推單位加價幅度克制反映現時購買力仍薄弱，發展商憂大幅加價窒礙賣樓氣氛。一手盤雖旺場，卻未見特別搶走二手成交，十大屋苑過去周末錄23宗買賣，按周升逾七成。

受惠大型新盤開售，上月一手住宅市場錄得約964宗成交，按月升28%，單是長實（00001）及南豐合作發展的荃灣環宇海灣，已售出591伙單位，佔總成交量61%。

久未有大型新盤開售的長實，其與南豐及港鐵（00066）合作發展的荃灣環宇海灣，剛於上周六（5月31日）開售，首輪出售的單位合共達591伙，並迅速於日內售罄，成為規管一手住宅物業銷售條例生效至今，開售首天售出最多單位的新盤。

成交額增16% 長實佔逾半

受惠荃灣環宇海灣開售，5月份成交量及成交額（以定價計算）均見回升。連同?地（00012）、新地（00016）、新世界發展（00017），以及信置（00083）等發展商出售的項目在內，月內合共錄得約964宗成交，比4月份錄得的751伙，上升約28%。其中荃灣環宇海灣涉及約591伙，佔總成交量61%。

至於月內錄得的成交額，則涉及約90.8億元，比4月份錄得的78.6億元，增加接近16%，其中荃灣環宇海灣涉及約48億元，佔總成交額近53%。若果連同於月內售出的荃灣昇柏山等餘貨項目，長實於月內售出的單位總數達603伙，所涉及的金額約49億元，屬長實今年銷售成績最佳的月份。

荃灣環宇海灣合共設有1,717伙單位，屬大型的中、小型住宅項目，除已售出的591伙之外，長實亦已再加推354伙應市，定價543.2萬元至1,326.2萬元，定價計市值約30億元。項目還尚餘772伙單位待售，料會繼續主導一手住宅市場。

上車盤主導 溱柏月賣逾70伙

另外，上月亦有不少上車盤主導一手住宅市場，其中包括新世界發展元朗溱柏，月內售出逾70伙單位，定價計市值約逾3.8億元，銷情僅次於荃灣環宇海灣。

隨着市場有大型新盤開售，不少發展商亦加快銷售步伐，其中香港興業（00480）愉景灣悅堤，最近已公布首張涉及50伙單位的價單，價單定價由2,078.1萬至4,802.8萬元，定價計市值約15.38億元，最快於本周內開售，項目合共設有約102伙。

政府豁免住宅連車位免交雙倍印花稅（Double Stamp Duty，DSD），早前有議員關注如公契上容許車位可泊1個車輛以上，會否不符豁免規定。

政府回應指，類似的個案不常見，亦無意就此給予豁免。

條文界定 供泊車1輛

政府早前公布，容許香港永久性居民在購買住宅連車位交易時，若並未持有任何住宅或車位，可獲豁免該新購入的住宅及車位，毋須繳交雙倍印花稅，但規定以一個車位為限，而有關條文亦會將車位界定為「擬用作停泊1輛汽車的泊車位」。 不過，早前草案委員會成員涂謹申質疑，市場上有車位雖然在建築圖則上規定只能泊1輛汽車，但在大廈公契上，並無規定限制所能夠泊的車輛數目，要求政府澄清有關個案能否獲豁免。

負責草案的財經及庫務局近日回覆指，將車位界定為「擬用作停泊1輛汽車的泊車位」，與現行的法例和土地契約中定義一致；而稅務局在處理豁免時，是考慮有關車位的批准用途，如買賣協議及夾附的相關文件，能清楚顯示該車位擬用作停泊一輛汽車的，才可獲豁免。

據政府了解，大廈公契一般訂明每個車位是作停泊一輛汽車之用，在公契內清楚訂明可供2輛汽車同時停泊之用的情況並不普遍。倘若大廈公契中確切訂明車位是擬作同時停泊多於一輛汽車，稅務局不會為該車位提供豁免。

整體商廈空置率不高，大型機構偏向續租。消息指，通訊社彭博（Ｂｌｏｏｍｂｅｒｇ）決
定續租及擴充位於中環長江中心的租用樓面，涉及８﹒５萬平方呎樓面，呎租料約１２０元。
　　中環長江中心大租客之一的彭博，租約於年內屆滿，早前雙方開始洽談續租事宜，近日達成
共識。據悉，彭博將續租原有的樓面，涉及２５至２７樓３層全層，每層約２０５４９平方呎，
以及１８樓部分單位，約１５３１７平方呎，另再增加約８０００平方呎樓面，合共約８﹒５萬
平方呎樓面，預計呎租約１２０元。彭博為國際通訊社，主要提供環球經濟、財經消息，以及作
金融產業與經濟概況剖析等，獲全球大型金融機構使用。
　　資料顯示，中環最新的空置率約４﹒４％，而港島區其商業區空置率更低，由於整體商廈出
租情況理想，大型機構要搬遷也不容易，故近一年國際機構偏向續租，如投資銀行麥格理，續租
中環國金１期寫字樓８萬平方呎樓面，呎租約１２０元。另外，大型投資銀行如瑞信、法興等，
去年亦選擇續租。

受惠大型新盤開售，上月一手住宅市場錄得約９６４宗成交，按月升２８％，單是長實
（００００１）及南豐合作發展的荃灣環宇海灣，已售出５９１伙單位，佔總成交量６１％。
　　久未有大型新盤開售的長實，其與南豐及港鐵（０００６６）合作發展的荃灣環宇海灣，剛
於上周六（５月３１日）開售，首輪出售的單位合共達５９１伙，並迅速於日內售罄，成為規管
一手住宅物業銷售條例生效至今，開售首天售出最多單位的新盤。
　　受惠荃灣環宇海灣開售，５月份成交量及成交額（以定價計算）均見回升。連同恆地
（０００１２）、新地（０００１６）、新世界發展（０００１７），以及信置（０００８３）
等發展商出售的項目在內，月內合共錄得約９６４宗成交，比４月份錄得的７５１伙，上升約
２８％。其中荃灣環宇海灣涉及約５９１伙，佔總成交量６１％。
　　至於月內錄得的成交額，則涉及約９０﹒８億元，比４月份錄得的７８﹒６億元，增加接近
１６％，其中荃灣環宇海灣涉及約４８億元，佔總成交額近５３％。若果連同於月內售出的荃灣
昇柏山等餘貨項目，長實於月內售出的單位總數達６０３伙，所涉及的金額約４９億元，屬長實
今年銷售成績最佳的月份。