北市不透露名單 議員批不敢打老虎

台北市議員王鴻薇日前揭發「北市十大囤房大戶」，北市府清查報告昨天出爐，這些法人大戶包括六家銀行、兩家人壽保險公司、一間醫院及公營事業；不過，北市府以個人隱私為由，不願透露大戶名單。王鴻薇質疑：「政府只敢課老百姓房屋稅，不敢打老虎？」

台北市稅捐稽徵處處長黃素津表示，房屋稅條例修正通過後，夫妻及未成年子女之家庭持有三戶以上房屋，將按三．六％稅率課徵房屋稅，未來也會課徵法人持有的房屋稅；只要不符制度者，都會提高稅率。
對於法人囤房，黃素津研判，壽險業資金充足，可能是為投資；銀行名下的房產，則可能包括民眾遺產信託，或政府首長房屋信託；至於某些醫院、企業旗下擁有員工宿舍，可能移轉做為投資。

王鴻薇日前揭發，北市竟有法人持有台北市六七三間住宅，要求北市府全面清查。北市府發現，法人持有北市住家數的前十名中，有六家為銀行、兩家是人壽保險公司、醫院及公營事業各一家；調查並顯示，保險公司持有之住家用房屋多屬資產投資。

王鴻薇說，該兩家壽險公司至少在台北市分別持有超過一八○間以上住宅，難道台北市政府不應有具體作為嗎？台北市政府只敢課一般民眾房屋稅，不敢打老虎嗎？「保險公司持有住宅多屬資產投資，這不就是囤房大戶嗎」？

越南排華暴動，台商擔憂。鄉林不動產研究室發現，最近新北市及台中市指標型新建案多了越南鮭魚返鄉台商背景的賞屋客，準備為自己和兒女添購房屋自住。

鄉林不動產研究室指出，中台灣地區原本就是鞋子、紡織等外移產業大本營，為多數台商老家，過去有不少台商離鄉打拼有成後紛紛回鄉置產。

鄉林建設副總經理邱博威說，新莊「鄉林淳青」最近新購客戶中，有3位是在越南的台商。他們先前看好新莊副都心發展，隨著機場捷運線明年啟動，加上越南投資環境大不如前，有這次越南排華暴動後，更加深越南台商返台置產念頭，最近積極帶家人、親友賞屋。

鄉林不動產研究室說，新莊副都心未來不僅是全國綠覆率最高區域，同時集政治、交通、經濟、藝文、綠化及產業等國家級六大開發計畫於一身，在13個部會及附屬機關陸續進駐後，新推大樓住宅人氣相當旺。

這一區土地，光是去年一年有28筆交易，商業用地每坪成交單價達新台幣280萬元，打破三年前新北市政府標地每坪232萬元紀錄，房產交易火熱；且依照實價登錄資料，每坪新成屋單價已站穩「6」字頭，未來在機場捷運線通車後，挾便捷交通及完整生活機能，房價有機會再上看。

稅制史上首見，一個人竟擁有129戶房屋，囤房大戶被盯上，未來將加重課徵房屋稅；修正通過的房屋稅條例「非自住房屋最低稅率」，由現行1.2％調為1.5％，上限由2％提高到3.6％，各地方政府得視所有權人持有房屋戶數訂定差別稅率。學者預估，新制大約每年可為公庫增加152.2億元進帳。

依據財政部去年6月25日統計資料(全國歸戶)，全國擁有1戶房屋者約536.6萬人，占全部所有權人比例約72.46％，所擁有房屋數量約占全部房屋的48.33％。全國擁有10戶以上房屋者約1萬6140人，占全部所有權人比例約0.22％，其所擁有房屋數量58.1萬戶，約占全部房屋的5.23％。

德明財經科大不動產投資經營系教授花敬群表示，進一步計算全國房屋為各所有權人第幾屋的數量與比例發現，其中第一屋占66.61％，第二屋占18.35％，第三屋占5.96％，第四屋占2.41％，第五屋以上占6.68％。再以此資料對照新修訂房屋稅規定，將第一屋稅率訂為1.2％，第二屋1.5％，第三屋2％，第四屋2.5％與第五屋以上3.6％，得到全國加權平均房屋稅稅率約1.49％，若依此稅率結構課稅，可增加兩成四的房屋稅總稅收，但其貢獻來源中，由第一屋、第二屋仍為大宗。

去年全國房屋稅實徵金額為630億1345萬元，若以囤房稅改後模擬的稅率結構計算，花敬群指出，全國每年可新增房屋稅收約152億2825萬元。另在新稅制下，新北市可新增房屋稅收達28.9億元最多，台北市增加23.6億元次之，第三為高雄市的19.6億元，台中市18.9億元與台南市11.6億元。然而，這樣的稅制變動與稅收增加，意義究竟為何，值得大家再斟酌思考。

近年台北市都市更新曠日廢時，一度搶手的老舊公寓，房價不再水漲船高而逐漸收斂，但隨著北市府極力協助民眾自力都更有重要突破，2014年又有5處老舊但執行困難的社區，年底也將進入都更程序，加上文林苑爭議已告一段落，建商態度轉為積極，都更漸露曙光。

根據好房網統計實價資料顯示，台北市公寓每坪49.6萬與電梯大樓、華廈67.3萬相較，平均價差竟近36％，且多達五個行政區，包含松山、南港、信義、士林、大同區公寓與電梯大樓、華廈價差均破3成。

好房網表示，高房價時代，目前房市自住當道，公寓產品不僅具都更議題、低公設，低總價，使用面積較大，如以購買30坪公寓換算，總價不到1500萬即可入住台北市，加上新北市房價追漲效應浮現，永和區與板橋區每坪單價，已站穩4字頭，與台北市郊區公寓的房價相去不遠，不少買方抱持「相同預算不如買台北市門牌」的心態，預算有限的自住換屋族不妨多加考慮。

南港、松山區公寓v.s電梯大樓、華廈價差最大近4成居冠

好房網進一步分析，相較於南港、松山區電梯大樓、華廈每坪單價分別為58.7萬、90.7萬，公寓產品單坪僅42.3萬及65.7萬，以價差38.8％及38.1％皆逼近4成，分居冠亞軍。南港區的新興商業區，有許多新建大樓，因此拉大產品價差，隨著中信金等大型企業總部不斷進駐，加上南港車站三鐵共構2015年即將全面通車，後市可期。

松山區位於市中心，無論交通、生活圈、多明星學區，發展成熟且多為住宅區，環境單純，大樓林立且多為北市主要幹道，隨著捷運松山線2014年底即將通車，大樓價格因此水漲船高，而公寓多位於巷弄內，民眾可留意挑選。

萬華區公寓，北市僅存3字頭，北市過半行政區公寓尚有4字頭

相較於大安區、松山區電梯大樓及華廈，單坪價格已突破90萬大關，北市還有過半的行政區，公寓單坪價格僅3-4字頭，也就是說，購買一坪大安、松山區電梯大樓及華廈，已可買下多達7個行政區公寓產品的二倍以上面積，精打細算的購屋族，不防多加留意。

在3-4字頭的行政區公寓中，萬華區公寓更以每坪36.4萬成為北市僅存的3字頭房價，而士林、大同、內湖、文山、北投、南港區公寓每坪也僅40~44.9萬，如以購買30坪公寓來看，總價僅落在1,092萬~1,347萬，遠低於永慶房產集團調查的北市平均購屋預算1621萬，足足省下274~529萬。

精挑細選高CP值公寓：近捷運、有頂加，但需較高自備款

如何買到優質公寓產品，除了近捷運外，許多購屋族也喜歡購買有頂加的物件，雖然單坪價格較其他樓層高，但可增加不少使用空間。公寓雖有價格、公設比低等優勢，但買公寓常見的問題，如屋齡高，滲漏水、屋況老舊待維修等，相較新成屋，銀行鑑價多低於實價，放款成數較低，需要較高的自備款，尤其現在許多購買公寓的民眾，喜愛挑選頂加或前後擴建的產品，也可能非法占用法定空地、防火巷等，或是已屬列管的新違建，在購買前，最好先查明，避免造成困擾。

多次被質疑公開炒房的遠雄集團董事長趙藤雄，日前因涉嫌行賄遭羈押，讓高房價又成話題。中華經濟研究院院長吳中書3日表示，「房地產過度飆漲，一定會引來大問題！」不過政府打房也不要「壓過頭」，否則恐影響消費與投資表現。

吳中書分析，台灣資金過剩，如何將資金疏導至不同投資管道，是很重要的，不過我國投資管道有限，導致過多資金去追逐少數商品，一定會造成商品價格波動，房地產就是一個例子。

高房價已成民怨之首，吳中書指出，多數民眾都希望房價能有所修正，政府也採取各種措施回應，畢竟房市在短時間內太過熱絡，對整體經濟不利，「房地產過度飆漲，一定會引來大問題！」適度的回穩，對長期經濟發展，會比較正面。
但吳中書也提醒，房地產對經濟影響層面很廣，如果政府抑制房市「壓過頭」，導致房地產過度趨緩，會影響消費和投資意願，「我們也不樂見」。

對於財政部祭出囤房稅，試圖調控房市，吳中書說，「我覺得OK，而且是必須做的。」他強調，囤房稅「就是使用者付費，你有這麼多房產，就多繳一點稅，我覺得這觀念也滿不錯的。」

吳中書說明，台灣儲蓄率高，加上投資管道有限，資金充足者會覺得，買房子是很安全的投資，且台灣利率相對較低、資金豐沛，目前房市不至於出現崩盤跡象。

吳中書認為，除非與中國大陸、香港、南韓等國相比，台灣房市出現「鶴立雞群」的表現，否則不會立即面臨泡沫化的問題。

台北市老屋拉皮，讓鴿籠般的住宅，化身千萬元住宅。第一銀行昨宣布，提供台北市水源路4期和5期整建住宅都更案13.7億元的全額融資，讓每坪房價從20萬元，一舉翻3倍達60萬元，化身為千萬元住宅。

水源路4期和5期整宅是台北市政府為了安置公共工程拆遷戶而興建的整建住宅，屋齡至今快50年，目前共有178戶，每戶僅10坪不到，沒停車位、屋子也常漏水、牆壁毀損等諸多問題。

一銀主管說，很難想像在大台北地區的黃金地段，還有類似像「鴿籠」的住宅，經原住戶發起、籌組更新會，開始尋求都更，直到4月才獲得北市府公告核定實施。

房價一舉翻3倍
一銀主管說，該住宅重建費用（主要是建築融資）約13.7億元，由一銀全額融資，173戶做為共同貸款人，融資利率約3%，重建時間約5年，之後將轉成分戶貸款，貸款年期將比照房貸為20年。

據資料顯示，該老舊社區「拉皮前」，每戶僅10坪不到，每坪房價僅約20萬元，拉皮後，每戶將可分到20~30坪，房價更將一舉至少翻3倍達60萬元，還多了停車位。

該社區還有6戶店面，137坪，每坪房價估80萬元，住家則有169戶，共7208坪，估每坪房價約60萬元，停車位則一位約230萬元，房價至少千萬元。一銀主管說，估算更新後價值（含店面、住家和停車位）將達50億元。


工商時報
首件整宅自力都更 一銀助攻

第一銀行昨（3）日宣布，常董會同意融資協助全臺灣首件整建住宅（整宅）自力更新案，更新重建即將開始。

這次全臺灣首件整宅自力更新案，是位於臺北市水源路四、五期的整宅自力更新案，4月獲得臺北市政府的公告核定實施，接續獲一銀常董會同意創新融資協助，未來完成正式簽約手續後，更新重建即將開始。

水源路四、五期整宅，是臺北市政府為安置公共工程拆遷戶而興建的整建住宅，屋齡迄今近50年，更新前每戶不足10坪的居住環境、無停車位，生活空間狹小窳陋，像鴿籠一般的社區住宅，更有漏水、治安、牆壁損毀及消防安全等嚴重問題，生活環境亟待改善。

在都更核定後，將可以重建成為地下4層、地上13層的社區大樓，更新後每戶室內規劃為平均20至30坪左右空間的住宅，外加一個停車位。更重要的是，更新後，房地全歸原住戶、回住率接近100％，順利完成都市更新，此次的重建費用約13.7億元、更新重建後價值預計可達50億元。

一銀主管指出，這次的成功關鍵有三個100％：第一是更新會所有理監事及其專業團隊積極溝通、整合與規劃，取得住戶100％同意；第二是臺北市政府的積極作為與行政支持，給予100％的容積獎勵，以及補助都更前期規劃費用等；第三個關鍵因素是一銀長期輔導協助與提供100％全方位的金融服務。

自力更新不同於一般都市更新案，實施者並非建設公司，而是由原住戶自己發起籌組的更新會，雖然更新後的利益全數回歸所有原住戶，不必與建商分享，但由於更新會屬非營利組織，沒有收入及資產，而且住戶之間的資力、收入與信用水平良莠不齊，因此要向銀行申請融資極不容易，尤其本案原地主超過170人，更增添整合與融資的難度。

一銀積極配合政府都更政策，針對自力更新，皆依個案量身訂作融資服務架構，給予全面性重建費用創新金融服務協助，讓原住戶們在更新重建期間不必擔心籌措龐大重建資金，即可將鴿子屋變身幸福宅，讓自力更新美夢成真。一銀全力支持政府推動都更，昔日知名有尚華仁愛大樓自力更新案、埔里中華商場自力更新案等，均在一銀協助下，順利完工交屋。

雙北交易量增逾1成 專家：虛胖

雙北市和台南市昨公布5月建物買賣移轉棟數，北市萬華區交易量竄居第1，業者推估是國宅「崇仁花園新城」過戶才使萬華區移轉棟數暴增。而5月雙北市交易量均成長逾1成，北市3220棟比4月2778棟相比增加15.9%，新北市則較4月成長16.3%。

板橋區4建案交屋
北市5月交易量前3名分別是萬華區419棟、中山區410棟和內湖區361棟，與4月中山區446棟、文山區291棟、內湖區280棟相比出入甚大。

優美地產企研室召集人葉立敏表示，萬華國宅「崇仁花園新城」5年內不得交易期限屆滿，4月起出現多筆過戶，讓萬華區5月暴增至419筆，月增幅達158.64%。

「崇仁花園新城」目前尚無實價登錄行情資訊，不過葉立敏表示，市場傳出成交價每坪44~57萬元。

新北市5月建物買賣移轉棟數6004棟，比起4月5161棟增加843棟，建物移轉棟數前3名分別為板橋區728棟、淡水663棟和新莊區623棟。新北市政府地價科科長黃美娟分析，板橋區5月有4個建案交屋，交易件數就有200多件，淡水、新莊和泰山也有新成屋交屋，移轉量均增。

市場看空說詞盛行
雖然雙北市量增逾1成，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨直言這種數字成長只是「虛胖」，萬華、板橋皆有交屋潮使移轉棟數增加，但近期市場看空說詞盛行，實際買氣並不如數字亮麗，觀望氣氛濃厚，買賣雙方價格認知也有明顯落差，使這1~2個月成交速度相對遲緩。

台南市5月1914棟小幅衰退1%，前3名依序為永康435棟、東區252棟和北區199棟。

萬華租金報酬 3.3%冠北市

台北市房價上漲快速，租金卻追不上房價，台灣房屋統計北市租賃物件的網路開價，發現租金報酬率最高為萬華區達2%~3.3%；月租金開價最便宜則是文山區，每坪約750~1150元。

西門町有商圈優勢
台灣房屋智庫研究員洪佩君表示，台北市外來人口眾多，受惠於大眾運輸的便利以及商圈的密集，住宅租屋市場遍地開花，但相較於近年房價攀升的速度，租金的變動幅度就緩和許多，租金追不上房價故報酬率受影響。

中信房屋萬大加盟店經理陳彥豪表示，會在萬華區投資置產的民眾，大多是在地人，投資1~3樓的公寓，2~3房每月租金可收1.2~1.5萬元，以20坪的公寓為例，總價約800萬元，投資報酬率約2.25%；此外，萬華區西門町商圈，有地點和商圈生活便利優勢，舊套房總價約500萬元，每月租金1萬元、新套房總價則為1000萬元，每月租金2萬元，報酬率達2.4%。

民眾Golden說，中國傳統觀念要留房給下一代，但與其為買房反讓生活品質變差，還不如在大都市租房。


工商時報
雙北 5月移轉棟數回神

雙北市及台南市地政局昨（3）日公布5月建物買賣移轉棟數，其中，雙北市因受部分區域新案交屋，北市3,220棟、月增15.9％；新北市6,004棟、月增16.3％；台南市則為1,914棟，月減1.1％。

台北市5月建物買賣移轉棟數為3,220棟、月增15.9％、年減18.9％，交易量最多行政區前3名為萬華區419棟、中山區410棟及內湖區361棟；月增最高前3大行政區則為萬華區158.6％、大同區35％及內湖區28.9％。

優美地產企研室召集人葉立敏表示，北市交易量較上月增加15.9％，主因為4月交易量為92年統計以來同月交易新低的基期影響；另外，由國防部老舊眷舍所改建的國宅「崇仁花園新城」，因5年內不得交易期限已屆滿，自4月起陸續出現多筆過戶，帶動萬華區買賣移轉棟數月增幅逾1.5倍，居台北市之冠。

該社區目前尚無實價揭露資訊，未來成交金額若陸續揭露，可以做為南萬華新古屋交易行情的重要參考。

新北市5月建物買賣移轉棟數為6,004棟、月增16.3％、年減22.8％，交易量最大前3名為板橋區728棟、淡水區663棟及新莊區623棟；月增最高前3大行政區則為板橋區38.4％、淡水區38.1％及永和區36.6％。

永慶房產集團經理黃舒衛表示，新北市主要受到部分區域新屋過戶因素，例如板橋、新莊、淡水與泰山等區增長，帶動交易量明顯回升。

黃舒衛認為，板橋、新莊、中和與淡水等區，是新北市重要的房市交易熱區，未來有捷運環狀線、機場線與重劃區等重大建設題材的區域，房市量能都將持續增長。

台南市5月建物買賣移轉棟數為1914棟，月減1.1％，與去年同期比較則量縮17.4％。

黃舒衛分析，5月台南房市與4月市況相當，維持在1,900棟至2,000棟的水準，若以行政區交易情況來看，台南交易熱區仍以永康區為主，區位平均房價相對親民，除了透天住宅之外，也有大樓或華廈等住宅型態，選擇性多，因此深獲首購或換屋族的青睞。

新北市淡水區小坪頂「天境ellipse360」，昨（3）日共有11戶實價揭露，其中有10戶總價超過億元，36樓成交價更高達2.1億元，換算每坪成交單價約為80萬元，單價與成交總價雙雙寫下淡水區住宅的新高價。值得注意的是，36樓買主正是頂新集團「大董」魏應州，而頂新魏家共計買了11戶，已占該案總戶數近3成。

內政部昨日最新實價揭露，新北市淡水區小坪頂「天境ellipse360」共有11戶揭露，有10戶總價超過億元，其中，根據謄本資料顯示，揭露的11戶中有9戶都是頂新魏家以個人及投資公司名義買下。

「天境ellipse360」規畫地上38樓、地下1樓建物，總計共37戶，昨日揭露最貴的1戶位於36樓，總坪數286.71坪，含3個車位，去年7月交易，成交總價2.1億元，扣除車位換算每坪單價約80萬元，單總價雙雙寫下淡水區住宅新紀錄，而此戶登記代表人即是頂新集團「大董」魏應州。

至於「二董」魏應交則以個人名義買下該案32樓1戶，總坪數276.62坪，含2個車位，成交總價1.97億元，換算每坪單價為75.53萬元。

此外，去年7月，頂新集團也以旗下頂陽投資、頂群開發及「康」字輩投資公司買下該案7戶，總價最低1.07億，最高1.85億，單價在55萬至70.8萬元間。總計頂新集團去年7月共砸下逾15億元，買下「天境ellipse360」共計9戶。而今年4月，頂群開發又買下該案3樓2戶，雖然目前尚未揭露，但截至目前為止，頂新魏家共計買了11戶，已占該案總戶數近3成。

三都（北市、新北市、台南市）5月買賣移轉棟數昨出爐，其中北市、新北市各為3220棟、6004棟，均較上月成長約16%，反觀台南市呈現小幅衰退，僅1914棟，微減0.88%。房仲業者分析，北市因遇上高達千戶新屋交屋潮，拉高整體移轉棟數，若扣除交屋因素，其實買氣僅一般。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，4月下旬出現不少抑制房市議題，包括雙張會、囤房稅等，造成房市一定衝擊，不過，昨北市地政局發布5月移轉棟數為3220棟，相較4月2778棟，多出442棟，增幅約15.91%，分析主因應是有高達千戶新成屋完工，陸續過戶到屋主名下，若扣除新成屋交屋等因素，表現應屬一般。

5月北市各行政區移轉棟數表現，以萬華區成長幅度最驚人，5月為419棟，相較4月的162棟，成長幅度高達約158.64%。

新北市5月買賣移轉為6004棟，相較4月5161棟，增加843棟，增幅約16.33%，其中泰山區、五股區及板橋區均出現移轉棟數暴增情形，推測應是交屋潮造成。

住商不動產新北市區協理趙中康分析，近期市場多空交戰，特別是政策壓力與銀行收緊銀根等措施，迫使不少購屋人心生觀望，買方在近1、2個月相對遲緩，加價也更為有限，不過自用客戶需求仍在，他認為，價格若有鬆動，只要是新北市交通便利與生活機能強的區域，成交量上應能直接反映，不過選前觀望心態難免，買氣也陷入盤整格局。

台南市買賣棟數衰退
相較於雙北市，南二都之一的台南市，5月買賣移轉棟數為1914棟，較4月略減0.88%，維持在小幅盤整，其中東區、永康、北區成長較為明顯。

最新實價揭露資訊，新北市淡水區小坪頂上「天境ellipse360°」建案，再揭露9戶實價資訊，其中36樓以2億1141萬元成交，坪數約286.71坪（包括3車位，約30.27坪），拆算每坪單價約80萬元，其中單價與成交總價雙雙寫下淡水區住宅新高價，而同社區低樓層最低價則為每坪55萬元。

無殼蝸牛聯盟對新北市青年住宅BOT案有所質疑，新北市城鄉發展局今天表示，租金皆低於市價，且全數有折扣。
無殼蝸牛聯盟今天上午針對「新北市社會出租住宅BOT市價出租戶數高達49%，是照顧青年、租金較低戶數的2倍以上」，以及合宜住宅政策提出相關質疑。

城鄉發展局下午發出澄清稿表示，新北市青年住宅BOT案租金全數皆有折扣，青年家戶實質租金低於市價8折，弱勢朋友低於市價7折，低收入家戶結合生活津貼等扶助可達市價64折以下優惠。

城鄉發展局科長張壽文說，新北市中和、三重3處社會住宅共提供1142戶出租單元，其中70%提供青年朋友、30%保障弱勢家戶，全數租金低於市價，且租金都含管理費，房租可報所得稅扣抵額。

張壽文指出，市府採取政策補貼、興辦社會住宅併行的多元方式，在市民們需要幫助的時候，扶助民眾在過渡時期以租代購、安心成家，蓄積能量後，未來能夠再找尋更合意的居所，邁向人生的新里程。

另外，新北市採取多元模式興辦社會住宅，包括引進民間資源、提供容積獎勵、運用國有地開發、整體開發分回土地、公有建築改建及既有房舍整修再利用等策略面向，以分期分區方式逐步增加社會住宅存量，協助市民能有合適的安居住宅。

城鄉發展局預估，民國108年可推出6336戶以上的社會住宅、並提供約1萬4000戶的租金補貼。

城鄉發展局也呼籲，多元提供市民居住協助，幫助弱勢及青年朋友圓一個在地成家的夢，是新北市政府不變的承諾。也希望社會各界共襄盛舉，一起為扶助弱勢居住安定盡心打拚。

開南大學副校長黃適卓昨質疑桃園航空城計畫第三跑道選址失當，且有炒地皮之嫌。事實上，桃園航空城計畫近年已使周邊土地出現數波大漲，尤以受惠航空城及機場捷運的高鐵青埔特定區，地價飆漲幅度最驚人，當地商業區土地的實價登錄已出現每坪一百三十萬到一百五十萬元的行情，房仲業者認為，地價飆漲主要與機場捷運有關，機場捷運前後已喊了十多年，預估這十年已經漲了二、三倍。

黃姓房仲業者指出，青埔特定區土地，十多年前甫開發時，商業區每坪售價在三十萬元上下，住宅區每坪約十五萬到二十萬元之間，但如今商業區實價登錄已有破百萬元行情，住宅區臨大馬路約有七十多萬元行情，一般住宅區約四十多萬元。

據世邦魏理仕昨（3）日發布的亞太區商用不動產市場預測顯示，台北商用不動產市場投資報酬率僅2.3%，為亞太區最低，未來三年辦公產品的資產價值會持續縮水。世邦魏理仕認為，未來商用市場的物流倉儲不動產需求，將逐步增加。

根據該報告指出，亞太區投報率最高的城市分別為孟買9.0%與新德里的8.0%；若加計增值及租金報酬二項投資報酬率，包括新加坡、東京、奧克蘭等城市今年均逾一成。而台北2.3%在亞太城市中敬陪末座，主要原因在於，台北由於未來三年辦公室新供給多、租金僅緩漲，加上資產價值亦逐年縮水，吸引外資的誘因上，在亞太14個主要國家，僅名列第11，而且極度欠缺全球性投資買盤，僅有零星亞洲買盤支撐。

世邦魏理仕董事總經理林俊銘表示，目前國內商用不動產買氣不佳，不過會有愈來愈多各國投資機構與物流業者進駐，物流倉儲不動產將成為商用市場的新亮點。去年底國壽與永聯物流合資，在新北瑞芳區及桃園大園開發物流園區，包括聯邦快遞與由中國主權基金等大咖組成的新加坡上市公司GLP，最近都積極的物色台灣倉儲物流不動產。

地主與開發商對立 政府袖手

台中縣市合併後，政府為加快開發腳步，鼓勵民間自辦重劃土地，但是自辦重劃存在不少眉眉角角，業者與地主的糾紛也層出不窮。台中市東勢區目前主要為果園的萬坪土地，就將面臨自辦重劃的「整理」，部分地主與開發商的對立一觸即發，然而政府卻作壁上觀，表示一切「合乎法規」。

東勢區東關路與新盛街口南側，數十年來原生居民以農為生，1980年代被台中縣府規劃為乙種工業用地，但因地處偏僻，40年來政府與開發商皆無意願開發，直到2年前國道4號確定延伸至東勢，有豐開發公司申請自辦重劃，引爆4成地主質疑開發必要性。

仍負擔工業地稅
「首先，開發商很沒誠意！」反對重劃的居民劉興復表示：「對方請一些不夠專業的年輕人來跟我們溝通，其次，重劃後這裡的地目還是維持乙種工業地，原地主不僅損失50％的土地，還要負擔非常高的工業地稅率。」

對此，有豐開發總經理林世民表示，地主雖然要無償捐贈50％土地，但是重劃完成後，除了土地增值，未來土地移轉時也有20~40％的稅賦減免，而國道4號對於此區的發展也有助益，重劃後對區域發展是利多。「我們舉辦多次說明會，然而部分地主卻相當排斥，只要他們願意溝通，有任何補償或需求我們都會盡量達成。」

買房恐自掏腰包
重劃土地卻不變更地目，在過去台灣鮮少有類似的案例。台中市地政局表示：「該自辦重劃案的申請合乎法規，但是否實行，則要由地主與業者自行協調，我們不予以干涉。」

政大地政系教授徐世榮指出，乙種工業用地多用於興建廠辦、輕污染工廠，原則上不能蓋住宅，加上居民分出一半的土地後，可能會面臨最小建築基地面積不足的危險，未來得要再自掏腰包買地蓋房，或只得將剩餘土地換成現金離開，「對於這裡的原生住民，重劃恐怕沒有任何意義。」

盡早作談判準備
21世紀不動產大墩加盟店經理彭一新分析，自辦重劃易鑽漏洞，建議居民，在細部計劃圖出來之前提早作準備，除了較有籌碼和業者談判，拿到更佳交換條件，也仍有反對權利，否則等重劃案確立後再抗爭，法律上較難站得住腳。

東勢區自辦重劃區小檔案
位置：東勢區住商中心的南側
土地面積：4萬7329坪
地主人數：約500人
土地使用現況：果園、零星工廠
都市計劃土地使用面積比例：乙種工業區75％、汙水處理兼公用4.28％、道路18.35％、綠地2.14％
預計重劃後分配比例：地主分50％、公共設施30％、開發商20％
目前進度：籌備會獲准成立，正徵求地主同意
資料來源：《蘋果》採訪整理

東勢自辦重劃區
東勢區預定自辦重劃區位於東關路，距離東勢市中心約2.7公里，鄰近大甲溪，此區1980年後歸劃為乙種工業用地，但因無人開發，多維持農業型態，如今衍生地主與開發商的對立。


【雙方看法】爭取認同
現在政府對重劃的審核嚴謹，法規清楚，我們也無法做假，目前自辦重劃優於公辦重劃的部分，是政府讓民間開發商可以彈性的處理人性事務。有不少不臨東關路的地主贊成開發，我們會盡力配合地主要求，爭取更多認同。


有豐開發總經理 林世民
維持現狀
這土地上有不少農人種梨子為生，靠著1分地每年賺20萬元，如果重劃下去，就得5年沒收入，如何生活？此外，這裡屬水源保護區，本就不適合做工業用，因此維持現狀，有安定的生活就夠了，沒必要重劃。

南投縣九二一地震平價國宅閒置問題，三日成為縣議員在定期會中關注焦點，尤以竹山鎮「柯仔坑」國宅最受注目，迄今仍有六十七棟未售出，現場雜草叢生，有淪為治安死角之虞，議員們建議縣府可依民眾弱勢程度訂定購屋優先次序，讓「蚊子社區」的問題早日解決。

據國有財產局南投分處表示，九二一地震平價國宅係由中央興建後，再由縣府移交該處管理，目前竹山鎮「柯仔坑」國宅，扣除已撥由公家機關使用的四十八戶集合式住宅，九十八棟透天厝中，有三十戶出售、兩戶為公共用途，尚剩餘六十七棟。

縣議員康誌合、陳翰立等人表示，國宅銷售不理想，最大原因在於面積太小，與其閒置荒廢，倒不如降低價格賣給弱勢對象，縣府建設處長曾仁隆允諾會與國有財產局協商。

日本建築大師安藤忠雄設計的最大宗集合式住宅（圖），確定落腳台灣高雄，也是安藤忠雄全台首座住宅大樓，社區戶數約500戶。建案基地位於鼓山區美術北三路、美術東四路口，地坪4836坪。預計規劃地上36層建物，坪數50~80坪，總銷金額超過160億元。

昨天安藤忠雄與京城建設簽訂合約，京城總經理劉朝森說，4年完工後將成為高市換屋型名宅。永慶房產集團加盟事業體副總經理莊志成表示，美術館近年來已被打造為高級住宅區，建築大師設計名宅，將帶動區段房價漲1~2成。

京城建設集團雙喜臨門！京城建設昨（3）日公告在高雄美術館特區買進837.84坪土地，總額13.82億元，使得京城建設集團2年半內，在美術館購地的資金達150億元，擁有的土地累積超過11,729坪，成為美術館特區的最大地主。

在此同時，京城建設總經理劉朝森也與國際知名的日籍建築大師安藤忠雄（Tadao Ando）簽約，將京城董事長蔡天贊個人於102年3月11日，向高興昌鋼鐵公司購得的4,836.35坪土地，委託安藤忠雄規畫、設計，這也是安藤忠雄首次進軍台灣的房地產住宅市場。

蔡天贊在宴請安藤忠雄時指出，京城這次與國際級大師合作建案，對京城來說，意義重大，特別是美術館特區的土地「都已經非常珍貴」，因此，決定將這塊寶地，與安藤忠雄合作，打造一棟國際級的住宅建案。

劉朝森在與安藤忠雄的簽約儀式中表示，安藤忠雄1995年即獲得普立玆克建築獎，京城建設此次能夠和這位享譽國際的大師合作，將有助於高雄市的建築水平、和城市景觀，他說，「要請到安藤忠雄真的很不容易」。

劉朝森說，該建案規畫地上36層、地下5層的住宅建案，將在2年後完工、銷售，總銷金額將超過160億元，而此一建築是安藤忠雄在台灣的第一個集合住宅建案的代表作，絕對是國際級的指標建案。

安藤忠雄致詞指出，他希望，能夠將京城的合約基地，透過建築設計，結合高雄這個城市的自然景觀，打造一個國際級的集合住宅，讓高雄能夠加入紐約、巴黎、東京等國際都會之林，擁有自己城市的代表建築。而與京城建設的合作，「是一個很好的機緣，也是很好的開始」，安藤忠雄說，未來的合約建案，一定是獨一無二的建築，更何況，京城建設位於美術館特區內的基地，面積大，「可以享有數大就是美的特色」。

京城建設昨日上午召開臨時董事會，通過授權董事長在每坪165萬元、總價13.82億元以內，買進美術館特區土地837.84坪。京城建設經理周敬恆說，該土地使用分區屬於「商四」，未來的土地使用效率約18倍，目前由個人地主出租、經營花漾汽車旅館，京城建設可望在3年內完工、推案銷售，總銷金額超過50億元。

這是京城建設集團買進高雄美術館特區的第5筆土地，包括京城建設公司、及京城董事長蔡天贊個人名義，在2年4個月內，在美術館特區買進的土地至少超過11,729.33坪土地，總價高達150.32億元，榮登該區域最大地主。

萬科6月3日晚間公告稱，代表公司1320名事業合夥人的盈安合夥通過證券公司的集合資產管理計畫，於6月3日通過深圳證券交易所證券交易系統購入公司A股股份6184.2312萬股，占公司總股本的0.56%，買入平均價格為8.42元/股，共使用約5.21億元資金。

據介紹，上述增持其中一部分資金來自事業合夥人集體委託管理的經濟利潤獎金集體獎金帳戶，剩餘為引入融資杠杆而融得的資金。盈安合夥在“告知函”中表示，將繼續增持公司A股股票。

同日萬科發佈銷售簡報顯示，公司5月份實現銷售面積122.9萬平方米，銷售金額145.4億元。2014年1至5月份，公司累計實現銷售面積647.3萬平方米，銷售金額815.2億元，分別比2013年同期增長7.0%和16.2%。此外，自4月份銷售簡報披露以來，萬科新增加項目3個，分別位於北京、瀋陽及南寧。

剛剛過去的5月，上海樓市的成交量繼續往下走。

金豐易居&佑威聯合研究中心的資料顯示，上海前5個月商品住宅累計成交了334.82萬平方米，月均成交66.96萬平方米，相比去年前5個月的98.11萬平方米的成交量，下跌了三成。

即便國家要求對於首套房的信貸相對寬鬆，但各個銀行也會因實際情況而上浮利率。5月上海的成交量不足60萬平方米，為罕見現象，買房貸款難加之地產開發商融資困境，地產的迷霧很難厘清。

同樣在北京，5月的成交量為2009年以來的同期最低值，新房網簽量為5336套，是2009年以來同期最低值；北京二手房成交量不僅連續兩個月下跌，庫存的二手房也在不斷加高。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭對此表示，根據多年來的歷史觀察，在全年的交易情況來看，五月弱則全年弱。預計未來兩個月，七月份或者前後將會出現房價拐點。

五月弱則全年弱

在相當大的一部分一二線城市之中，剛剛過去的這個端午小長假，樓市的成交均相對暗淡。

南京網上房地產資料顯示，截至6月2日下午18時，端午小長假南京商品住宅共認購190套、成交113套，認購量僅為去年同期的四分之一左右，與2012年1017套的認購量相比更是相差懸殊。

而與此同時，南京房價在連漲24個月之後，終於在5月出現了拐點：中國指數研究院資料顯示，5月南京房價環比4月下跌1.36%。

21世紀不動產市場部經理蔡冠宇告訴記者，5月是全年關鍵的月份，因為五月一旦比較弱，跟著6月份，及下半年的7月、8月由於天氣炎熱，房產都是行情的淡季。

“目前，首先5月的行情，跌破大家的預期，預想的‘紅五月’沒完成，另外在政策面，上海等一線城市未看到有放鬆的跡象，而從信貸層面來說，雖然央行說信貸支持，但是從操作層面來說，首套房利率依舊上浮5%-10%、二套房是10%以上，所以市場依舊在徘徊。

從經濟運行相對平穩的中部城市來看，房地產交易量也出現了一些盤整。億房網研究中心發佈的5月份樓市情況顯示，武漢樓市上月成交套數勉強過萬，銷量比去年同月下滑兩成。

在武漢的主城區，5月賣房7166套，較4月減少374套，與去年同期相比也下降20.4%。

地方政策托底

由於成交量上不去，部分二三線城市對於樓市政策進行了托底。

5月29日，海口市政府常務會議通過《關於促進房地產市場健康發展的實施意見》，放寬海南省戶籍購房者在海口購房落戶政策：購單套房面積120平方米以上可落戶5人。

海南省住建廳發佈的統計資料顯示，一季度是海南房地產市場的傳統旺季，但是今年一季度海南省新房成交套數為17861套，相比去年同期的23911套減少6050套，同比減少約25%。

而根據新浪樂居監控資料顯示，4月份海南省新房成交環比3月下降26.02%。按照海南樓市的傳統，4月、5月、6月、7月、8月就是傳統的五個月淡季，這意味著海南未來將面臨更大的市場壓力。

在海南推出的樓市托底政策之中，政府還對地產商的專案進行了程式上的便利簡化。提出取消建設專案修建性詳細規劃審批，壓縮審批時間，選址許可、用地許可、工程許可、臨建審批、竣工核實和規劃方案審查合計33個工作日。


海南版的救市政策，是繼無錫、南寧等城市之後，地方新出現的救市案例，在市場紛紛看空之時，地方政府很難坐得住。

隨著交易量不斷下探，一線城市當中，政府對於樓市的態度也將進入微妙期。

綠地集團董事長張玉良對此表示，短期來看，預計未來3-4個月市場會繼續呈現比較嚴峻的狀態，但外部環境可能會發生一些變化。“但我不認為這是‘救市’，而是中央及各地為國家經濟的穩定增長，按照市場化原則有所作為。”

張玉良表示，隨著時間的推移會起到一定調節作用，因此預計今年四季度可能會好於現在。中長期來看，房地產行業仍有空間，特別是未來5-8年。

6月3日，中國房地產研究會、中國房地產業協會、克而瑞資訊集團和北京中房研協技術服務有限公司發佈《2014中國房地產年鑒》並舉行新聞發佈會。中國房協名譽副會長朱中一表示，目前房地產市場處在“三期疊加”時期，即增速換擋期、結構調整期、政策完善期，不存在崩盤的可能。而市場的分化也對房企的經營策略和盈利能力提出了更高要求，未來中小房企被淘汰將成為趨勢。

房地產市場“三期疊加”

今年前5月，全國樓市成交量大幅下降，房價基本處於停漲或下降的狀況。於是，房地產崩盤論開始蔓延。

“我不認同房地產拐點論、崩盤論。”朱中一表示，“房地產受宏觀經濟的影響很大。GDP增速從過去的10%以上下滑到現在的7.5%左右，沒有人說這是崩盤。房地產稍有風吹草動就說是崩盤，這不客觀。”

他認為，目前房地產市場是“三期疊加”，即增速換擋期、結構調整期、政策完善期。這表明房地產市場不會持續保持高增長趨勢，未來增速會放緩；此外，限價限購等行政手段會逐步退出，長效機制的建立和市場化的發展會使得房地產市場更健康、更平穩。

華遠地產董事長任志強（微博）也表示，今年房地產銷售增速下降，但並不可怕。在城鎮化推進背景下，房地產市場整體形勢不變。借鑒國外經驗，城鎮化率一般達到70%後，城鎮化進程才會趨於平穩。目前中國城鎮化的快速增長必然帶來房地產需求。

此外，由於供應資源匹配問題，人口向大城市集中的趨勢，從過去十年到未來十年都不會變化。與此同時，中國家庭存在小型化的趨勢，家庭戶數的增加也會帶來更多住房需求。這都是房地產持續發展的重要基石。

房企負債普遍偏高

中國房地產研究會、中國房地產業協會與中國房地產測評中心發佈的《2014中國房地產上市公司測評研究報告》顯示，2013年199家上市房企淨資產收益率和總資產利潤率均值兩項指標仍處於自2009年以來的下行通道中，分別由上年的11.23%和5.21%下降至11.09%和5.15%，相比2009年則已分別下降了約6%和3%。這表明房地產行業的投資回報率在不斷下降，房企的利潤空間變窄。

測評報告指出，2013年房地產市場整體呈現出了量價齊升的基本態勢，但是進入2014年，市場情況有所變化，房地產開發投資增速開始放緩，持續回落的住宅成交市場向房地產開發市場傳遞消極信號，房地產上市公司競爭壓力不斷增加，整體表現持續分化。


這從成長性指標來看，2013年，高成長性和中成長性企業陣營合計占比由上年的85%減少至48%，低成長性和弱成長性企業合計占比由15%增加至52%。此外，2013年各類型企業營業收入增長率均值都高於其自身營業利潤增長率均值，普現“增收不增利”現象。

而重資產的房企負債普遍偏高，償債風險很大。2013年，由於銷售良好，企業普遍加大杠杆力度。從長期負債比率來看，房地產上市公司資產負債率均值和淨負債率均值分別為65.81%和79.67%，同比上升0.95和16.96個百分點，均為近三年來最高點。

從短期負債比率來看，房地產上市公司流動比率均值較2012年下降34.58個百分點至190.15%；現金流動負債比率均值也由-0.06%下降至-7.75%。總體來看，行業負債水準仍處於歷史高位。

夏至未到，但天氣似乎已提前進入高溫多雨狀態。上周以來，北方多地高溫、南方多地暴雨令期貨市場建材品種幾乎“中暑”，螺紋鋼與玻璃期貨主力合約雙雙“萎靡不振”，價格錄得歷史新低。

業內人士表示，在影響建材板塊的供需、成本、資金等層面都利空的局面下，政策利好或將成為6月的唯一期待，但即便螺紋鋼、玻璃期價位於歷史低位，由於行業資金問題仍在發酵、房地產市場轉入深度調整，6月建材板塊整體走勢仍難樂觀，或仍將繼續尋底。

螺紋、玻璃雙雙創新低

與官方製造業PMI回升的趨勢一致，5月滙豐中國製造業PMI反彈至49.4，進一步確認了中國經濟正在企穩，但企穩態勢仍顯微弱。6月3日，滙豐銀行公佈的5月中國製造業採購經理人指數（滙豐PMI）終值為49.4，高於4月的48.1。

中國國家統計局6月1日公佈的資料顯示，5月中國官方製造業PMI較上月回升0.4至50.8，創五個月新高，且為連續第三個月回升。

儘管如此，作為期貨市場建材板塊的螺紋鋼、玻璃並不“領情”。6月3日，上海螺紋鋼期貨主力合約RB1410盤中一度探至每噸3040元低點，玻璃期貨主力合約FG1409跌幅更甚，盤中跌破每噸1100元關口。

冰凍三尺非一日之寒，鋼市低迷已是“沒完沒了”。資料顯示，今年以來上海螺紋鋼期貨價格連連下挫，累計跌幅已經超過14.7%，超過前一年10.48%的跌幅；“同病相憐”的玻璃期貨價格在今年累計跌幅也接近15%，4月以來跌幅有擴大之勢。

基本面“乏善可陳”

螺紋鋼如此跌法令市場摸不著頭腦。國元期貨研發中心總經理姜興春分析認為，螺紋鋼期貨價格創出新低，是由其產業背景和未來市場預期決定的，可以說外憂內患。

薑興春對中國證券報記者表示，多年來，我國粗鋼產能一直無序增長，導致鋼廠產能過剩，也刺激了國際鐵礦石大量增產，現已進入大量供應階段，四大鐵礦石巨頭供應量大增，對中國市場依賴性增大；國內房地產行業有望形成拐點，市場消費需求下降，投資者對房價悲觀預期導致投資、需求購房意願不足，導致今年以房地產為代表的固定資產投資下降，直接影響螺紋鋼消費。

“國外供應快速釋放、國內消費增速下降直接導致螺紋鋼處於長期熊市階段，目前的低迷格局還將延續。”薑興春說。

從供給層面看，由於今年成本下降幅度總體大於鋼價，鋼企開工率一直保持在較高水準。4月份全國粗鋼日均產量達到229.5萬噸，再創歷史新高。中鋼協統計的5月上旬重點企業粗鋼日均產量為182.41萬噸，也是同口徑的歷史新高，5月中旬儘管環比回落1.29%至180.05萬噸，但依然維持在高位。

從需求層面看，西本新幹線監測資料顯示，4月份全國房屋新開工面積環比反彈14%，同時基建投資在微刺激政策作用下也出現加快，5月份國內市場終端需求環比總體有所改善。不過，在投資增速大幅下降以及房地產行業迎來深度調整的局面下，5月國內鋼市需求改善幅度有限。

唯一樂觀的是庫存。截至5月23日，全國鋼材庫存已連續12周下降，累計降幅達29.4%，庫存水準較去年同期低20.6%；不過5月中旬重點鋼鐵企業鋼材庫存量環比增長4.9%，較去年同期高9.6%。

6月仍將“旺季不旺”


唇亡齒寒，玻璃市場同樣彌漫著低迷氣氛。“受去年暖冬影響，去年提前消耗了今年春季的一部分消費，導致今年在整體需求上遜於去年同期。”永安期貨分析師許思達表示，今年主要是玻璃社會庫存持續上升，但房地產市場繼續低迷，新屋開工面積同比增長數月出現負值。

入夏以來，北方持續高溫，南方則持續多雨。業內人士表示，對消費旺季的螺紋鋼行業來說，也導致短期消費小幅下降，夏季高溫多雨一定程度影響施工企業施工。6月鋼市仍將保持旺季不旺格局。許思達認為，往年6月份是南方的雨季，玻璃市場一般都有一小段較低迷的時期，但是影響不會太深。

進入2014年，“降價潮”在香港樓市愈演愈烈。

5月末，由華人首富李嘉誠旗下的長江實業、南豐集團、港鐵公司合作開發的“環宇海灣”對外發售，截至昨日（6月3日）項目獲得13000多張認購票，受追捧程度創下近10年新高。

與熱銷呼應的是，香港特區政府日前放寬了雙倍印花稅，延長了本地購房者出售現有房屋來符合退稅條件的時限，這也是“雙辣招”出臺近20個月以來首次出現微調。

美聯物業首席市場分析師劉嘉輝向《每日經濟新聞》記者表示，香港近期的新盤熱銷，主要獲益于開發商積極的定價策略。由於今年香港新房供應較去年翻倍，在巨量供應的壓力下，預計地產商將維持“以價換量”的定價策略，雖然雙倍印花稅政策的微調對於刺激改善型需求有一定作用，但在目前的市場狀況下，談“辣招”全面退出為時尚早。

凍結認購訂金達20億港元

昨天早上8點多，“環宇海灣”位於紅磡的售房處開始接受登記。《每日經濟新聞》記者瞭解到，這是香港最近10年來首次認購逾萬的新樓盤。

據悉，“環宇海灣”樓盤共提供1717個單位，買家可獲得最高15.75%的優惠，折後售價為7635?12071港元/平方英尺，平均售價為9853港元/平方英尺，折合人民幣83651元/平方米。

德銀髮布的研究報告表示，“環宇海灣”的折扣銷售均價較附近二手房價格折讓5%，由於開發商採取具競爭性的定價策略以及提供更多付款優惠，預期將從二手市場吸納更多客戶。

據悉，長江實業原定在首次開盤時推出350戶單位，但由於開盤前看房者眾多便增推至591戶，誰料開售後9小時內即售光，開發商於當晚又加推354戶。但相比認購近1.4萬的量，仍顯得不足。

長實地產投資董事劉啟文向媒體表示，591戶單位合計套現逾40億港元，而按每份認購交15萬港元的訂金計，近1.4萬的認購量即凍結資金達近20億港元。

與香港一水之隔的深圳亦有不少買家看上“環宇海灣”。美聯物業福田口岸門店深港組銷售人士告訴記者，“環宇海灣”最近很火，上周每天都要帶一兩位客人去香港看房，至今已認購10多套。

中原地產何世淦透露，上週六“環宇海灣”在港的售房處極為火爆，僅深圳客戶便成交了50餘套。

今年新增供應為近十年新高

根據香港《大公報》報導，端午節假期3天，香港一手市場共售出665套單位，成為近5年最火爆的端午樓市。

“今年多個新盤熱銷的背後，與開發商積極的定價策略不無關係。”劉嘉輝告訴記者，以往同區域新盤售價較二手房溢價約30%，如今開發商通過各種折扣及稅費回贈以吸引買家，導致新盤定價貼近甚至低於同區域質素相近的二手房，成為本輪降價潮的最大標誌，目的是把二手市場的買家吸引至一手市場。

香港粵海證券投資銀行董事黃立沖告訴《每日經濟新聞》記者，開發商之所以願意大幅降價跑量，一方面是由於今年市場供應量大增，下半年將面臨更嚴峻的市場壓力；另一方面美聯儲退出QE的步伐也在加快，在不利因素增加的情況下，儘快出貨回籠資金成為多數大型港資地產商的共識。

資料顯示，香港特區政府在2013?2014年度推出46幅住宅用地，連同地鐵上蓋和其他重建專案，共計可興建25800個私人住宅單位。差餉物業估價署資料顯示，預計2014年將有超過1.76萬套單位落成，較去年8250套增加一倍，新增供應達到最近10年新高，2015年雖回落至近1.27萬套，但仍較2013年增加55%。

劉嘉輝預計，隨著未來香港樓市新增供應明顯上升，開發商將維持“降價跑量”的策略，更多的需求將流向一手市場，二手樓市將維持低迷的走勢。

“辣招”全面退出為時過早

與香港一手樓市成交回暖相呼應的是，香港特區政府於5月13日宣佈，對雙倍印花稅進行微調。

《每日經濟新聞》記者瞭解到，雙倍印花稅由2013年2月23日起在香港實施，按照原規定，樓宇成交價在200萬港元或以下的交易，印花稅稅率由100港元增加至交易額的1.5%，成交價在200萬?300萬港元的，印花稅稅率由1.5%升至3%，最高稅率由交易額的4.25%調整為交易額的8.5%，政策涵蓋所有以個人或公司名義購買的住宅或非住宅物業。但香港永久性居民如果是首次置業，可獲豁免雙倍印花稅，換房客在簽訂臨時買賣合約後的6個月內出售舊物業，也可豁免雙倍印花稅。

新規顯示，6個月的豁免期將從簽訂臨時買賣合約改為簽署正式賣樓協定開始計算，這意味著換房客將獲得更充裕的時間完成 “賣舊房換新房”。


劉嘉輝告訴記者，由於香港的新房市場主要以銷售期房為主，買家在簽署臨時買賣合約後需要1?2年才能收樓，按照舊政策買家如果為了豁免繳付印花稅需要在半年內賣出舊房，然後自行租房等待新房交收。按照新政策，該類型買家可擁有更長的換樓期限。即便是二手房市場，從簽署臨時買賣合約至收樓也需要1?2個月的時間，這意味著換房客可以獲得額外2個月時間來出售物業。

“此次印花稅的修訂，作用其實很有限，主要是為換房型需求提供了便利，但在內地買家購房及多次置業方面並沒有作出讓步，對市場的實質影響不大。”劉嘉輝認為。

黃立沖表示，雖然香港樓市成交較高峰期下滑不少，但多個一手樓盤的熱銷表明整體市場還沒到很差的地步，談“辣招”全面退出為時過早。但如果美國加快退出QE的步伐，利率出現大幅提升將導致樓市出現明顯波動，相信香港特區政府會通過“減辣”以對沖負面影響。

財稅部門和房地產商關於營改增的溝通早在2013年年底就已經開始。據業內人士介紹，很多調研細化的程度很高，不過目前主要是收集房地產行業的資訊，調研還處於初期階段，具體實施方案尚無定論。
　　隨著2015年年底全行業完成營改增的期限漸近，尚未納入營改增的行業已經紛紛著手準備。《經濟參考報》記者從多方管道獲悉，目前財稅部門已經開始著手對房地產業進行營改增調研，房地產業營業稅改繳增值稅後稅率很有可能為11%。對此，有專家表示，如房地產業價格上升空間有限，營改增後房地產商的盈利將受到影響，日子恐將更加難過。

　　據記者瞭解，財稅部門和房地產商關於營改增的溝通早在2013年年底就已經開始，一些有代表性的房地產企業已經按照不同的政策假設對收入、成本、利潤等進行分析和測算。今年三四月間，萬達、萬科、碧桂園、中糧等一批房地產企業已經將自己形成的調研材料交給相關財稅部門。

　　據業內人士介紹，很多調研細化的程度很高，不過目前主要是收集房地產行業的資訊，調研還處於初期階段，具體實施方案尚無定論。

　　不過，記者瞭解到，房地產業和建築業很可能同時納入營改增，並適用11%的稅率。安永會計師事務所間接稅合夥人梁因樂在接受《經濟參考報》記者採訪時稱：“根據安永的理解，我們認為金融、建築業和房地產最遲應該會在明年下半年同時納入營改增。”他解釋道：“因為很多房地產開發商的資金來自金融機構，如果沒有同時開始營改增，會對上下游鏈條的抵扣造成一定壓力。”

　　普華永道中國內地及香港地區間接稅主管合夥人胡根榮告訴《經濟參考報》記者“因為建築業的稅率在財稅【2011】110號文中規定為11%，所以房地產應該會與之一致，稅率也應該是11%。梁因樂也告訴記者：“建築安裝、房地產業比金融業簡單，根據營改增前期檔及營改增從開始實施到最近入圍行業的情況，建築安裝及房地產業是比較有機會按照11%的稅率繳納。”

　　對此，財政部財科所副所長劉尚希告訴《經濟參考報》記者，房地產業營改增還沒有出臺具體方案，雖然110號文有規定，但不排除將來方案出來後在稅率、徵收方式上再做調整。

　　談及房地產業營改增的最大挑戰，多位專家認為是房地產市場的價格問題。胡根榮告訴記者：“將房地產業放在最後納入營改增行列可能是出於對房價的考慮。如果房價上漲恐怕會帶來不好的影響，所以說房地產業最大的難題在於如何減少營改增對房價的影響。”

　　梁因樂也認為房地產業營改增最大的挑戰是房地產市場價格，在房價上升空間有限的情況下企業盈利或受影響。

　　目前，我國房地產市場“熱情消減”，處於微妙的調整期，不少人士稱樓市拐點已至。專家認為，如果明年房地產業納入營改增，很可能會使房地產商的日子更加難過。

　　“如果企業對企業之間以增值稅是價外稅的原則進行房地產交易，因為有進項稅抵扣，那麼稅率高低對企業的影響並不大。但是如果房地產是賣給個人的，因為個人買家沒有進項稅可以抵扣，就可能存在市場價格的問題了。”梁因樂說“如果房地產企業不能隨意漲價，又不能把因為營改增帶來的成本完全轉嫁到價格上，那麼企業的收入就會減少，盈利就會相繼受到影響，這就不僅僅是稅負的問題了。”

　　目前房地產業營業稅是5%，建築業營業稅是3%。營改增之後，這兩個行業的增值稅很有可能是11%。由於稅率上升比較明顯，引發了一些業內人士的擔憂。

　　劉尚希告訴記者，11%的增值稅稅率表面看比較高，但這是可以抵扣進項稅的，而5%的營業稅則是對全值繳稅。在不清楚具體的抵扣範圍之前，沒辦法判斷稅負上升還是下降“抵扣多的話也許繳稅會比較少，但是抵扣少的話可能稅負就比較高。”

　　對此，梁因樂告訴記者：“一些企業在營改增之前購進房地產、營改增之後賣出，如果沒有特別的過渡政策，企業就會在沒有進項稅抵扣的情形下繳納銷項稅，造成較大的稅負提升。不動產的金額很大，在稅率上漲明顯而不能對進項進行抵扣的情況下，對企業的影響會很大。”

　　專家認為，為了解決這些問題，可能需要在制定方案時出臺過渡政策。過渡政策有三種可能的方案：一是讓已有的老房產繼續繳納營業稅；二是根據樓房的年齡對銷項稅打折；第三種是國家給房企提供一個可抵扣的虛擬進項稅。

　　“第一種方案可行性較低，第三種方案需要國家財政補貼較多，國家可能未必願意如此大力補貼房地產行業。”梁因樂說，“最終的方案如何定，除了財稅部門之外，地方政府、建委也會參與。不同于現代服務業、金融業等行業，房地產企業和其監管部門的關係比較密切。”

領匯（823）今天公布全年業績前獲大行唱好，憧憬商舖租金上調及停車場收入明顯增長，全年派息可望有雙位數增幅。該股昨天早段一度高見42.7元，抽升逾3%；收報42.25元，升2.3%，創一年新高；成交額3.97億元。

瑞信昨天把領匯投資評級由「跑輸大市」調升至「中性」，目標價由34.77元上調至38元。該行預期，領匯受惠於旗下停車場營業收入大增，下半年物業收入淨額或增10%，至50.76億元；加上行政開支降低，估計全年每基金單位分派（DPU）可增加11%，至1.63元。

關注內地收購進程

領匯於5月下旬售出旗下4個商場套現12.4億元，令市場關注領匯會否有更多項目出售及所得資金用途。瑞信認為，領匯業績焦點在於併購內地商場的進展，例如會否維持今年投資30億元人民幣的目標，以及拆售物業和資產提升計劃。

摩通對領匯派息更為樂觀，預計全年增加13%，至1.657元，主要受上調租金帶動，估計其上半財年續租租金調升率為23.6%。該行認為，市場關注領匯在內地的收購進展；其次才是租金加幅及零售市場環境，維持領匯「跑贏大市」評級及目標價44.8元。

美銀美林及麥格理早前發表報告，預計領匯今年DPU將增加12.7%至1.65元，及增12.2%，至1.64元。

樓市反彈，居屋亦被搶高，香港仔居屋雅濤閣一個中層兩房單位早前以綠表價378萬元售出，實用呎價迫近9000元，貴絕南區居屋。

房委會昨天公布5月份綠表成交紀錄，其中雅濤閣中層單位錄得新高價成交，據美聯物業助理區域經理丘松原表示，單位為3座中層F室，以綠表價378萬元售出，實用面積422方呎（建呎505），實呎8957元（建呎7485元），創南區居屋呎價新高。

丘松原表示，受到早前政府放寬DSD換樓期限所刺激，買家紛紛入市，故最近區內的物業成交價亦被搶高。房委會紀錄顯示，5月份初步錄得202宗綠表成交，較4月的242宗，減少17%。

長實荃灣新盤環宇海灣銷情理想，加上二手樓市轉活，帶動整體樓市氣氛。地產股發力，長實（00001）、新地（00016）及?地（00012）齊創52周新高。

長實新盤銷情佳 利樓市氣氛

券商巴克萊表示，過去一周末有出現一手搶二手客的情況，在長實新盤暢銷的同時，二手市場亦見買家有興趣，中原城市領先指數上周反彈0.4%至119.07點，反映本港樓市氣氛呈改善迹象。

德銀同意，長實新盤銷情理想，短期為樓市營造利好氣氛，利好長實、信置（00083）及新地等發展商股。

麥格理中港房地產研究部主管吳嘉俊認為，現時市場部分新盤賣得好，歸因於其定位為用家市場，而且有提供折扣優惠，相信實體樓市會保持平穩，首選新地及長實。

吳嘉俊指出，新地自去年10月開始積極推盤，且新盤銷情均不錯，反映管理層有決心賣樓。長實方面，非地產業務逐步主導集團業績，如長建（01038）在海外的併購速度，故資產趨於多元化的長實，受地產市道低迷的打擊較其他發展商為小。

領匯今放榜 料增派息逾1成

另外，領匯（00823）今日公布業績，券商估計，每單位分派料增加逾11.6%至13.5%。瑞信預計，領匯今年度物業收入淨額按年升10%至50.76億元，可分派收入按年升12%至37.55億元。

法巴指，雖然近年本港零售市道放緩，但領匯主要租客是超市及快餐店，其逆周期特色將支持領匯每年租金平均增長5%至10%。

領匯早前獲股東批准進軍內地物業，摩根大通及星展均認為，市場將關注領匯開拓內地市場的進展，以及有興趣收購的物業規模等。

白居二的置業限期將至，惟未能刺激綠表成交，5月份居屋及公屋第二市場錄得202宗買賣，按月減16.5%，惟部分屋苑價位回升，香港仔雅濤閣的綠表呎價直逼9,000元。

采頤逆市倍升至8宗

據房委會公布，全港居屋及公屋第二市場於5月份錄得202宗買賣，較4月份的242宗下跌16.5%，但仍勉強維持200宗以上水平。其中，個別區域的屋苑交投量更爆升。

如過往平均每月不足1宗成交的葵涌葵俊苑，5月連錄7宗買賣，實用呎價約5,978元。

參考屋苑去年及前年全年，分別僅錄11及14宗成交，今年首季更有3個月「捧蛋」。

據了解，葵俊苑目前綠表放盤不足3伙。除此之外，新蒲崗采頤花園交投量按月升1倍至8宗。

雅濤閣呎價8958破頂

另一方面，另一市區居屋香港仔雅濤閣，亦連續錄得5宗買賣，成交按月勁升4倍。

當中，3座中層F室，實用面積422平方呎，以378萬元易手，實用呎價達8,958元，為屋苑綠表呎價新高紀錄。賣方2010年以187萬元購入。

同時，大角咀富榮花園兩宗成交的實用呎價，均重上逾8,000元水平。中原地產林振邦指，有次批白居二買家剛斥約238萬元購入青衣青泰苑E座高層08室，實用401平方呎，造價屬同類兩房戶綠表新高。

另一方面，受制盤源短缺，公屋交投陸續減少，5月份綠表公屋買賣錄約20宗成交，較4月份的32宗減少37.5%。

葵涌3層工廈 7年賺1.22億

投資氣氛略轉好，市場上屢現大額成交。消息指，九龍灣三湘九龍灣貨運中心全層，以約2.3億元易手，另嘉民亞洲基金亦以約2億元，沽出葵涌美達中心3層樓面。

消息指，九龍灣大業街59號三湘九龍灣貨運中心低層全層易手，物業面積超過6.9萬平方呎，連9個專用的卸貨區，成交價約2.3億元，呎價約3,300元。

近德福廣場 功能似地廠

據了解，該單位實用率高，項目設車路直達貨倉卸貨，故功能與地廠相近，並鄰近德福廣場，適合作分銷中心或物流貨倉等。

三湘九龍灣貨運中心近兩年均有大額買賣，年初低層全層，面積約7萬平方呎，以約2.1億元易手，呎價約3,000元，另去年物業低層B室，面積約21,121平方呎，成交價約6,099.7萬元，呎價約2,888元。

葵涌美達中心 呎售2436

另葵涌青山公路552至566號葵涌美達中心3、4及5樓全層，每層面積約27,370平方呎，合共約82,110平方呎，以約2億元易手，平均呎價約2,436元，現時3層樓面呎租約6.9元，回報率約3.4厘。

原業主為主力投資工廈的基金嘉民亞洲，於2007年以7,800萬元購入上址，持貨7年，帳面獲利1.22億元。

商廈方面，消息指，尖東南洋中心1208至0室，面積約2,880平方呎，以約2,275萬元易手，呎價約7,900元。

內房利淡消息頻傳，內地《經濟參考報》昨天報道，財政部正研究內房企業稅制「營改增」，一旦推行，內房企業稅率很可能達11%，業內人士及稅務專家表示，若樓價不升，推行營改增後，發展商盈利將受影響，「日子將更難過。」

　　內地各行業「營改增」，也就是稅制由徵收營業稅，改為徵收增值稅，報道稱，2015年底為各行業「營改增」最後期限，尚未納入「營改增」的行業，已紛紛?手預備，地產發展為其中之一。

　　《經濟參考報》稱，財稅部門與發展商在稅制改革問題上，2013年底時已開始溝通，主要發展商2013年底已準備，萬達、碧桂園（2007）、中糧等，已按不同政策的假設，對收入、成本、盈 利進行分析及測算，並結果交給財稅部門。

　　具體實施方案仍未有定論，該報表示，地產發展行業及建築業，將同時納入「營改增」，適用11%的稅率，安永會計師事務所估計，金融、地產及建築業，最遲明年下半年將納入「營改增」。

　　報道引述普華永道稱，由於建築業的稅率規定是11%，因此估計房地產行業會一致。目前房地產開發行業營業稅率是5%，建築業是3%。

　　有市場人士稱，在樓價上升空間有限的情況下，發展商又不可能把稅務成本全部轉嫁到買家身上，企業盈利將受影響。雖然部分稅項可以互相抵銷，但假如有企業在「營改增」之前買進物業，「營改增」後賣出，沒有稅項可以抵銷，對企業盈利影響大，因此須制訂過渡政策。

　　內地樓市目前仍然嚴峻，法巴證券稱，內地長期依賴資本開支推動經濟，已令大部國民收入流入地產市場，樓市顯然已踏入泡沫階段，目前有相當於80%國民生產總值的建築項目仍未完成，在結構性供應過剩之下，樓市須經過資本開支大減、樓價下跌及大批未完成項目撇帳，才可完成調整，由於樓市與金融體系關係密切，當局或推行寬鬆政策，然而風險是當局堅持調控。

　　另一方面，富力地產（2777）5月合約銷售總金額約為27.8億元（人民幣，下同），合約銷售總面積約為22萬平方米，銷售收入和銷售面積分別按年下降5%和16%

政府建議放寬DSD樓換樓限期，加上業主議價持續，綜合代理研究部引述土地註冊處數字，上月樓宇註冊成交量逾六千七百八十宗，按月升一成二，為近十四個月高位，當中，二手住宅交易主導大市，約佔四千宗成交，按月升近二成，成為十五個月高位，市場料今月交投活躍將持續。

　　綜合市場消息稱，五月整體樓宇買賣合約登記錄得六千七百八十宗，乃今年二月以後連升三個月，各類買賣合約中，住宅樓宇買賣佔五千五百六十六宗，較四月上升逾一成，其中，二手住宅註冊量約四千七百四十六宗，按月急升兩成，為去年七月至今，二手住宅交投按月首次突破四千宗，更創十五個月以來新高，不過，同期一手住宅註冊量約八百二十宗，按月則減少約兩成七。

　　美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，五月整體物業註冊宗數攀升，主要受二手住宅及工商物業等帶動，由於上述五月份數字主要反映四月中至五月中實況，由於四月初多個大型新盤遲遲未推，頓使當時市場焦點落於二手市場，帶動整體交投量上升。

　　劉氏續指，今月二手住宅交投將進一步向好，醞釀多時的新盤又於五月底相繼推出，料一手宗數可望回升，並預期六月整體物業註冊量，有機會達至七千宗水平。

　　中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指，由於早前新界大型新盤未遲遲未推，一手成交主要以貨尾新盤為主，因此，一手交投量較上月下跌仍意料中事，惟在一手新盤缺乏下，買家紛紛回流二手市場，加上中細價單位有不少議價空間，進一步剌激上車客入市。

　　他預期，二手交投將保持平穩，而多項新盤接連登場，料六月份一手住宅註冊數量有望增加五百宗左右，重回逾千宗水平，加上政府建議微調DSD換樓期限，市場氣氛轉好，惟工商鋪氣氛較為冷淡，預期六月註冊宗數不會大幅上升。

　　 利嘉閣地產研究部主管周滿傑則指，一手市場正推出多個項目，以及提供一手車位應市，市場錄銷情不俗，加上美息近期走勢偏軟，相信工商鋪大宗買賣亦會活躍起來，或可彌補短期二手交投遭分散客源，相信今月樓宇買賣登記總數仍可保持相若

英國房價持續攀高，據全國建築協會 (Nationwide Building Society) 資料，今年 5 月房價較去年同期揚升 11.1%，還高過 4 月的10.9%。這也是自 2007 年 6 月以來，7 年來最大的同比漲幅。

《彭博社》報導，交易人士說，房屋價格比起 4 月又漲了 0.7%，平均單位價格來到 18.6512 萬英鎊，已經高過 2007 年 10 月的高點 18.6044 萬英鎊。上次英國房價衝到高點之後，隔 1 個月後就開始暴跌，接下來 12 個月跌幅達到 15%。

英國強勁的經濟復甦，有助提升房市需求，這讓英國央行 (BOE) 政策制定上面臨困擾，主要是價格上揚會帶來泡沫風險。目前英國銀行收緊抵押房價的指標，不過建築協會指出，低利率與失業率下跌，可能會繼續支持需求不墜。

一些資料看來，英國房市有可能開始放緩，BOE 昨天公布數據顯示，抵押貸款核可件數，在 4 月已經為 9 個月的新低，這是在 1 月分達到 6 年新高之後，連續第 3 個月下滑。

英國 4 月開始「房產市場審查 (Mortgage Market Review)」措施，要求借貸人提供證明，表明即使利率上升，仍有能力償還貸款。這個月 EOB 還可能採用更嚴格的標準。

建築協會首席經濟學家 Robert Gardner 認為，在眾多措施之下，貸款的核可件數會逐漸下降，但考慮到利率已經在歷史低點，而就業市場持續改善，房市基本需求仍將強勁。