國泰集團再出手改建舊大樓。知情人士透露，國泰人壽和國泰建設兩年前推出建國民生大型都更案後，目前國泰建設旗下持有、位於民生東路及松江路口的國泰建設大樓，也擬都更、蓋旅館等兩大活化方向進行，目前內部正細部評估，最快明年上半年動工。

民國71年完工的國泰建設大樓，迄今已超過30年，由於位置與行天宮捷運站相近，附近金融業林立，與台中金融大樓、台南世華廣場、高雄中央廣場、高雄通運企業等並列國泰建設公司旗下5大商辦大樓，如果改建，具有高度指標意義。

相關人士指出，國泰建設大樓內的多名商辦承租戶近期已陸續接到通知，指國建準備收回該棟大樓，可能都更，也可能蓋商務旅館，因此不少承租戶近來也忙著「找新家」。

民生東路可說是國泰集團近來開發不動產的重點地區，兩年前國壽、國建才聯手合作建國民生路口的大型都更案，現在國泰建設大樓的改建，同樣位於民生東路。

對此，不動產業者指出，政府放寬松山機場對民生東路的航高限制，從50公尺鬆綁到90公尺，使業者未來在興建新大樓時，對「樓高」規畫彈性更高，特別是目前台北市寸土寸金，倘若未能掌握政府釋出的機會來活化資產，形同「浪費」，這也使得國泰金對於民生東路沿線的舊大樓，改建步伐積極。

國泰建設大樓為全棟白色建築，每樓層約350坪，總使用面積約4,200坪，由於先前受限於松山機場的航高限制，樓高僅12層樓，改建後將朝20層以上的樓高規畫。

消息人士指出，該商辦大樓目前1樓是國泰世華銀分行，旁邊是行天宮捷運站，隨著捷運三重蘆洲線通車、松山機場航高限制鬆綁，國泰集團經營高層現在也將眼光移視到這棟大樓，特別是以地理位置來看，除了都更，興建為商務旅館或許是更好的選擇。

相關人士指出，主要是現在來台灣自由行的旅客愈來愈多，經營商旅的報酬率比起經營商辦大樓更高，同時也符合國泰集團目前將不動產資源投入商旅開發的新營運路線。

相關人士指出，國泰集團已計畫，到2017年要在台灣設立6家直營飯店，目前已完工及尚未完工和正在規劃興建的，包括位於民生東路與建國北路口，有135間客房的「Hotel Cozzi和逸飯店─民生館」，緊鄰捷運善導寺站與華山文創園區的和逸飯店忠孝館、及位於敦化南路的「台北慕軒」精品旅館等。

若國建大樓也改建為商務旅館，將是國泰集團在北市的第4棟商旅大樓。

改建、招租 金融業明年顯學

資產活化成為新顯學，明年金融業相關大樓招租及改建題材將成為主流。除國泰建設旗下不動產有重建計畫，合庫金、華南金等公股金控因位於中崙、信義計畫區的總部大樓各將在今年第4季、第3季陸續完工，在主要部門辦公室陸續遷往新總部大樓後，也隨即會投入舊大樓的招租及改建。

由於公股行庫過去向以台北車站、博愛路一帶為大本營，因此總部大樓搬移到東區後，舊大樓將招租那些業者進駐，不僅廣受業界矚目，也將改變該區商業活動的面貌。

目前已知，在台北博愛路一帶的招租熱點，除了華銀總部大樓，還包括富比士大樓、館前大樓、博愛大樓等。

華銀指出，目前不論信義計畫區的新總部大樓，或重慶南路上的舊總部大樓，都有招租計畫，舊總部大樓未來1、2樓仍將由分行使用，3至4樓規劃國際金融部利用，其他6樓層已規畫出租，可供出租的面積約有2,400坪左右。

至於合庫金轄下有近300家分行，轄下不動產眾多，規劃年底搬到中崙新總部大樓後，首先推出的就是位於國父紀念館捷運站旁的寶通大樓改建，此外新總部大樓其中的C棟將規劃全棟對外招租，並已在上周貼出招商公告，全棟12層樓，建坪共4,185坪，合庫已對外開價每坪租金2,080元。

推案趨保守 估下半年價穩量縮

今年房市景氣不佳，加上政府打房政策多，昨日多家上市櫃建商召開股東會，多預估下半年房市價穩量縮，推案相較過去保守，皇翔建設更直言「房市進入景氣寒冬」，台中富宇地產則表示，看屋人數與成交量皆較去年下滑3成，未來規劃1年僅推1案。

大型建商今年都規劃推出建案或商場開發案，但是仍相對保守，皇翔建設今年僅推出「皇翔國鼎」、「皇翔華爾」2案，銷售中建案包括「皇翔富豪」、「皇翔百老匯NO.2」、「皇翔紫鼎」。國泰的新北土城「國泰金城」7月將推出，第4季陸續在桃園中華路、台中英才路、高雄二聖路推出中大坪數產品。

內湖聯開案將開幕
潤泰創新則有多個商場開發案，董事長簡滄圳表示，內湖捷11聯開案最快今年第4季開幕，南港的BOT案也將於12月18日試營運；而外界矚目的北市信義區豪宅案「松濤苑」，陸續都有銷售，實價登錄很快會出現，此外，明年捷運機場線將通車，位於新莊副都心重劃區的新案，將採先建後售，規劃40∼75坪，案名與價格未定。

黃競鋒攝
重心仍以雙北為主
簡滄圳指出，北市需求量高，未來推案重心仍以雙北地區為主，預估下半年房市價穩量縮。國泰建設副總經理郭維坤表示，受到QE提前退場、奢侈稅修法議題衝擊下，推案將朝向市郊化，多規劃低總價產品吸引首購族群，市郊區將呈「價漲量增」發展。

台中順天建設今年推案集中在上半年，僅有北屯大樓案「硯山行」、西屯「上環匯」2案，明年預計推出3大案，包括7期市政路地上40樓大樓案、科博館大樓案、單元3重劃區3500坪開發案等。

適時冷卻有利發展
富宇地產下半年將在台中豐原署立醫院旁推出「晴美」，坪數40∼50坪，每坪25萬元，未來將維持1年1案。富宇地產總經理鍾堯明表示，今年房市冷颼颼，不管是看屋人數或成交量，均較去年下滑約3成，觀望氣氛濃。

近期政府打房動作頻頻，房市混沌，皇翔建設董事長廖年吉直言，房市景氣進入寒冬，新建案銷售速度趨緩。順天建設總經理林丙申說，近年市場過於蓬勃發展，適時讓市場冷卻下來，對房市發展會更加健全且能蓄積能量，其中又以奢侈稅最有成效。

專車接送 口譯隨行

不少國人到日本置產，除了可透過國內業者仲介外，現在更有日本業者瞄準這些客層，提供便利服務，由專人開車帶看，1天收費10萬日圓（約2.9萬元台幣）起跳，可帶看4到5件標的。

報酬率高於台灣
日本《產經Biz》等網站報導，位於東京，專門向台灣、香港、中國客戶銷售不動產物件的世界公司，本月5日起提供台灣投資者赴日看屋服務，1天收費2.9萬元台幣起跳。

國內投資者近年將眼光投向海外，日本、美國、馬來西亞等都是熱門地點。Record Japan網站報導，日本因不動產的投資報酬率高於台灣，讓投資民眾快速增加。世界公司看好這波投資熱，趁勢推出針對台灣富人與投資客的不動產帶看服務。
世界公司過去已有不少帶看經驗，例如：來自台北的K小姐，5月17日專程赴日考察東京的不動產。該公司在4小時內帶看池袋的公寓等5個物件，公寓距離車站步行10分鐘、要價約248萬元台幣。同樣來自台北的R先生一家四口今年農曆春節赴日旅遊，順便看了新宿約1995萬元的豪宅等共4個物件。

該公司近日推出的收費帶看服務，除了專人開車接送帶看，還有仲介、口譯全程陪同。該公司說，台北R先生的購屋預算竟高達1.5億日圓（約4275萬元台幣），看屋當天幾乎就要下訂，直稱台灣富豪消費力驚人。該公司更在臉書上成立中文的日本不動產投資情報粉絲團，粉絲人數已逾7000人。

台業者預約免費
目前台灣業者則採免費帶看，信義房屋不動產株式會社提供免費帶看、諮詢服務，但採預約制，在日本則有專人到飯店帶購屋者實際走訪日本，搭地鐵至物件地點，以便感受當地人文環境，但因日本重信用，建議消費者若要取消須提早告知。

台灣人日本看屋服務
★東京世界公司
費用：1天10萬日圓起跳（約2.9萬元台幣）
1. 8人座休旅車自下榻飯店專程接送看不動產物件
2. 專人講解日本購屋流程、契約內容
3. 全程口譯陪同
★信義房屋不動產株式會社
費用：帶看、諮詢等服務皆免費
1. 在台灣提供預約看屋
2. 專人到飯店帶消費者實際走訪日本，搭地鐵感受日本消費客群與環境
3. 採中日雙語專人服務，無語言問題
資料來源：綜合外電、《蘋果》採訪整理

房價居高不下，總統馬英九在就職六周年演說中，再次強調「居住正義」，不過，根據本報最新民調顯示，高達82.3％的民眾認為目前房價不合理；有高達70.1％的民眾認為，政府沒有落實居住正義；同時有73.3％民眾支持政府採取進一步打房政策。

旺旺中時民調中心於今年5月12至14日，針對台北、新北、台中和高雄市，20歲以上民眾進行住宅政策意見調查，電話訪問完成2447份有效樣本，抽樣誤差在正負2.0％。

這項調查指出，高達8成2的受訪者認為，和自己收入相比，目前的房價不合理，在調查的四個都市中，雙北市有高達8成5認為房價不合理，比重最高，台中市高達8成，高雄市則有7成8。在各年齡層中，以30到39歲族群感受最強烈，有91％認為房價不合理。

儘管政府高喊居住正義，並推出多項措施，不過，高達7成受訪者認為，政府並沒有落實居住正義；同時有7成3的受訪者支持政府有進一步打房政策，抑制特定地區房價。

德明財經科技大學副教授花敬群表示，房價過高已是不爭的事實，即便雙北以外的縣市，房價負擔壓力亦明顯超出過去的水準。

雖然認為房價不合理，仍有69.4％的受訪者以擁有一棟房子為人生目標。不過，有63.6％的受訪者表示這輩子買不起都市的房子。

花敬群指出，當整個社會把太多資產都放在不動產上，等於把雞蛋統統放在同一個籃子裡，「一味以購屋做為人生理財的核心方式，對國家社會的傷害太大，」民眾應該等待二、三年後，房價跌到一定程度後，再思考購屋，不要過度期待未來房價還能大幅上漲。

政府要落實居住正義，花敬群認為，住宅政策應該要優先幫助弱勢，例如提供足夠的社會住宅，健全租屋市場等。

明日城市－今起推出居住正義系列

隨著都市化的快速發展，未來都市將聚集9成以上人口，創造8成以上財富，消耗7成以上能源；如何在人口大量增加之際，又能創造良好生活品質與永續發展，成為城市治理重要課題。

本報特製作「明日城市」大型專題，自今年起2月起，每逢雙月推出，針對城市的交通、飲食、住宅、創意、老化議題，探討目前國內各大都會所面臨的問題，嘗試提出最佳解決方案，期許進一步邁向宜居永續的理想。

6月登場的是「居住正義」專題，自今天起連續4天推出，為市民許一個美好的未來。

住宅政策 25年只換來空城

編按：房價居高不下，成為當前「崩世代」的熱門議題，適逢無殼蝸牛運動25周年，本報調查採訪室即日起一連4天推出「明日城市-居住正義」系列報導，探討台灣住宅政策的缺失和問題，介紹歐、日、韓的社會住宅發展，以及如何在都市更新過程中納入社會住宅，推廣「以租屋代替購屋」的概念，進一步發展並健全租屋市場，讓青年與弱勢族群都住得起。

住在淡水埤島里的盧正忠站在自家陽台上，視線所及原是觀音山，這兩年，卻被平地竄起的高樓擋住，現在一眼望去，除了建商廣告和大樓，什麼也看不到。倘若這些樓房帶來的是熱鬧商機或群聚氣氛也就罷，但每到日落，大樓裡透出零星燈火，大多數樓房都暗著燈，顯示無人居住。從當地居民角度來看，這成群樓房，不過架起了一個空城。

回應無殼蝸牛運動 建平價宅

這座空城，就是淡海新市鎮第一期計畫區。25年前，因房價高漲，引發無殼鍋牛運動，人們躺臥忠孝東路，要求政府解決居住問題。時任總統的李登輝試圖以新市鎮開發來「興建中低收入住宅」、「紓解大台北都會區住宅問題」及「平抑地價」。這項計畫預計開發面積1756公頃，可容納30萬人。

一坪6萬元的國宅於是興建完成，彼時才剛退伍的盧正忠卻指著地處邊緣的600多戶國宅說：這案子基本上是失敗的。

「中下階層無力負擔通勤。為了改善生活必須在產業聚集的地方工作。」台灣綠色酷兒協會負責人、1978年次的淡水居民王鐘銘認為，政府用意本是好，但沒考慮到窮人逐工作而居的現實；更別說，產業沒有進駐發展，又因為徵地限建，讓許多本地輕工業無法擴廠發展，逐漸外移。

都市改革組織祕書長彭揚凱則表示，政府迷信市場萬能，也堅持住者有其屋，過往的住宅政策多是鼓勵買房，因此要不是借錢給民眾，就是興建國宅便宜賣給你，即使如此，總量還是只有5成，「要是這些國宅採出租方式，如今台灣社會住宅的量就可和國外相比。」

「政府雖然增加了供給，但供給的量太少，無法成為破壞性價格。」彭揚凱認為，政府在台北都會外圍增加住宅，從歷史經驗看來就是會失敗，「沒有人要去住偏遠地區。」政府當建商成功的案例，全世界只有新加坡。在台灣，政府興建便宜出售的國宅，對許多人來說就是「抽到等於中樂透」，無法真正解決住屋問題。

偏遠地區增建住宅 注定失敗

2001年監察院就淡海和高雄新市鎮規劃執行不力，提出糾正案，2006年行政院經建會決議停止淡海新市政後續開發。但2007年，政府財政困難開始標售土地，「於是這裡的地一片片被割下賣給財團。」王鐘銘說，一棟棟高價住宅就如此被建起。

四分之一個世紀過去，公共住宅沒有發展起來，雙北房價高得咋舌，淡海新市鎮成了投資熱點，除了房仲業者活動，平時冷清無影，只有假日三明治人沿路夾道、仲介專車捷運站相迎，除此之外，沒有太多商業活動和生活機能的發展，就只是不動產投資商品的展示場。

淡海新市鎮徵收案本該在25年到期，當地居民才要鬆口氣，不料2011年，中央政府宣誓「居住正義」，竟無視淡海一期六百多公頃還有8成閒置土地，已建樓房空屋率4成，入住率不到預期的十分之一的窘況，又進行新一波徵地。

一期土地8成閒置 還要徵地

「不只淡海，這一波以合宜住宅為名義的開發案，廣為徵收土地，但幾百公頃土地，僅有不到10公頃興建合宜住宅。」彭揚凱批評，過往以供給不足為名義大量蓋房，但如今供過於求，房價仍然高漲不下，「政府應該改變思維。」

對看著淡水產業外移、新市鎮發展不力的當地住民來說，這次不想沉默。盧正忠當了淡海二期自救會總幹事，和首先注意到徵收案的王鐘銘一起奔波、陳情，希望25年來只創造一座水泥空城的錯誤，不會在其他綠意盎然的淡海土地上複製。

葉世文事件後，內政部將「擴大實價登錄範圍」列為落實居住正義的重要住宅政策，但豪宅揭露率僅42％，遠低於一般住宅的9成。房仲業者表示，除因政府刻意隱藏價格偏高或偏低案件外，罰款過低也使豪宅買賣方寧可被罰也不願曝光。

實價登錄政策實施以來，台北22件豪宅總計交易移轉169戶，共實價揭露71戶，揭露率僅約42％，遠低於一般住宅9成的揭露率。 台北市政府統計顯示，整體實價登錄揭露率達9成，未揭露原因包括「特殊案件價格為0」、「價格偏高或偏低」、「標的資訊錯誤」3類。價格具指標意義的豪宅揭露偏低，查核時間長亦為原因之一，但一直以來被不少人士認為，選擇性揭露是為配合目前政府調控房價政策。

業者表示，實價揭露應更全面性，才有利交易資訊透明化，但不動產買賣移轉如未依規定申報，依平均地權條例規定，經主管機關限期改正而未改正者，可處3萬至15萬元罰鍰，此金額是按筆計算，而非成交價格，對於高資產族群而言，並沒有太大影響。

業者指出，除高價豪宅外，高總價店面及土地等特殊高價房產交易，亦是屬於實價揭露較低的部分。例如日前台北市東區有每坪逾千萬元成交的案例，目前仍未登錄；也有人屬刻意不登錄，例如某財團整合台北市精華區土地，為避免後續整合困難、周邊地主抬價，寧可選擇被裁罰3萬至15萬元的罰款。 以台北市已實價揭露最高單價豪宅以及市場行情較高、但迄今未揭露的豪宅共計22件為樣本觀察，從2012年8月1日實價登錄政策上路以來，頂級豪宅交易揭露率不到五成。

其中，揭露率較低的社區多為在2012年7至9月間辦理交屋移轉登記的新成屋建案，包括如「台北信義」、「仁愛吾彊」、「仁愛尚華」等，雖然有不少戶數趕在7月31日之前辦理過戶，但8月1日之後辦理買賣移轉登記不少戶數，但迄今仍未實價揭露。

租金報酬2.3％全球最低投資人出走

台灣不僅住宅投資報酬率為全球最低，連商用不動產也面臨同樣窘境，連3年未漲的商辦租金，讓台灣商辦租金報酬率僅2.3％也是全球最低，因此澆熄投資人意願。《蘋果》統計內政部實價登錄資料發現，北中南今年第1季的辦公商業大樓交易量，較去年同期大幅下滑38.7∼74.1％。

第1季商辦交易量銳減，以台中市減幅最大，從去年第1季的158件，減少至今年第1季41件，減幅達74.1％，台北市較去年同期減幅達38.7％，高雄市則減51.2％。此外，據世邦魏理仕統計內部商辦交易金額變化，繼2012年第1季59億元，未達百億元標準後，今年第1季交易金額僅86億元，創近7季新低紀錄。

轉往澳洲日本投資
世邦魏理仕亞太區研究部主管金緯表示，主要是因台灣的商辦租金成長率近3年幾乎是0％，而租金報酬率僅約2.3％為全球最低，且為台灣近10年新低紀錄，因此投資人轉往報酬率有6.5％的澳洲布里斯本、6.1％雪梨、以及3％的日本等城市，尋找A級商辦物件。
金緯預估，今年商辦空置率約10.4％，但因為將有新供給釋出如「長虹新時代廣場」、「台北時代廣場」，2016年空置率將達16％，因此目前國內買氣更是低迷。
第一太平戴維斯研究部資深經理丁玟甄說，今年國內商用不動產買氣明顯較差，也因商辦價格達新高，租金報酬率相對低、以及央行限制貸款成數，過去還可貸到7成5，但現在僅能貸6∼7成，讓商辦投資人轉趨觀望。
丁玟甄指出，目前國內較受歡迎的商用不動產物件，是可做補習班、辦公、旅館等的可彈性使用物件，如台北車站附近有將辦公室或透天改建成青年旅館的待售物件，像漢口街4、5樓的大樓每坪開價75萬元，就有不少商旅業者詢問。

北車大樓7.8億成交
今年大型商辦交易僅有4月成交的台北車站K Mall大樓8樓，以7.89億元成交，單坪成交價高達83萬元，創西區商辦交易新高。 另據實價登錄統計，北市中山、內湖區為商辦交易熱絡區域，今年成交價每坪約48.1∼58萬元；台中則為西屯、北區，成交價每坪10.7∼13.8萬元；高雄苓雅、新興區每坪為10.4∼16.1萬元。
台灣房屋智庫研究員洪佩君分析，除了少數企業總部型的商辦大樓會有壽險等企業出手投資，多數仍屬於置產或自用，選擇購買著重在地段外，會考量管理和地區發展性。

北市東區租金飆 小生意被迫遷店

不僅商辦買氣低迷，連店面交易量也大幅下滑，往年熱絡的台北市中山區，今年第1季店面僅成交14件，不到去年同期的一半。由於部分商圈如松菸巨蛋一帶的待售店面開價驚人，也讓不少店面屋主順勢漲租，逼得原租客不堪負荷只好遷店。

中山區僅14件成交
《蘋果》統計內政部實價登錄資料發現，全台店面今年第1季較去年同期交易量大幅減少，減幅43.3∼56.3％。此外，台中市從去年第1季的213件，減至今年的93件減少最多，而台北市則從120件減至68件。

台北市中山區雖然為店面交易最熱絡的地區，但從去年第1季共30件成交案，到今年直接對半砍，僅14件成交。
台中市減幅更是驚人，去年西屯區有40件店面成交為各區最多，但今年僅成交8件，可說是乏人問津。

但熱門商圈如松山文創園區與大巨蛋園區附近的店面，因後市看好，有間巧克力店成交價約每坪190萬元，目前還有3家店面待售中，太平洋房屋仁愛直營店專案經理劉德龍說，待售屋主開價每坪250∼300萬元。

由於店面身價漲，今年約有3∼5成屋主調漲租金，讓不少承租客不堪負荷只好搬家。延吉街上不少知名小吃店，每月租金從10萬元漲至18萬元，讓長期在此經營小本生意的店家苦不堪言，考慮搬至像是工作人口多的內湖科學園區。

北中南 店面交易量
「漲1成無奈關店」
位於延吉街小巷內的「達人札幌拉麵」由一位日本老師傅、有3個小孩的夫妻辛苦經營，房東打算將月租金漲1成至4萬元，讓已經是小本經營的他們苦不堪言，無奈表示「把庫存賣完後就要關店。」

鄰近北市的桃園土地代書方琦指，房屋稅與房屋年限與評定現值有關，以桃園市精華區的中正路藝文園區附近為例，屋齡20年大樓的50坪自用住宅，房屋稅約1萬元，近期興建大樓住宅同樣坪數則要約1.5萬，高單價房屋則超過2萬元。

路段率影響稅額
新竹土地代書鄭鈞鴻說，以新竹市精華地段，中正路靠近火車站前SOGO百貨附近住宅為例，權狀40坪建物，房屋稅至少1.5萬元起跳，有些高單價物件則可能會超過2萬元。

宜蘭的陳姓代書說，宜蘭精華地段的羅東夜市周遭，如民權路、公園路、天津路等地段房舍而言，鋼筋混凝構造店面，每坪房屋稅約150元至200元，20坪店面房屋稅3千元起跳。

北市稅捐處長黃素津說，全國評定房屋現值標準差不多，差在路段率，北市精華地區評的路段率最高，但若拿桃園精華區與北市郊區文山、北投區3、40年老公寓房屋稅僅1~3千元相比，桃園精華地區仍較高。

北市個人擁有房屋數最高者，坐擁59間住宅，但據今年度最新統計，北市個人擁房數前五大戶房屋稅卻很低，擁59間者每年房屋稅18.6萬多元、平均每戶約繳3千元；排名第三、擁53戶者僅繳4.9萬多元，平均每戶繳938元，民呼太不公平。學者批，政府加重房屋稅打囤房無效，應鼓勵將空屋以低價租給弱勢。

為抑制民眾囤房，財政部已完成房屋稅修法，將非自住稅率由1.2%~2%，提高到1.5%~3.6%，若名下超過4戶最高課稅3.6%；最快7月上路，明年5月申報房屋稅時適用。

最大戶竟擁59屋
而北市府上月統計個人擁房相關數據，經議員披露，其中最多者是一人有59戶。《蘋果》進一步追查，今年北市前五大擁屋戶，房屋稅低得離譜；擁59戶者課18.6萬多元，其次是57戶者課13.9萬多元、53戶課4.9萬多元、47戶課11.6萬多元及46戶課16.7萬多元。若換算平均每戶房屋稅，約為2、3千元；擁53戶者，平均每戶更只要繳約938元。

老屋較新屋稅低
北市稅捐處長黃素津說，房屋稅是以房屋評定現值，加成路段率（與房屋所在地段有關）計算；現值評定標準含屋齡、結構、地段與坪數等，如30坪、屋齡30年公寓，房屋現值僅數十萬元，每年約繳3千多元房屋稅；房屋現值10萬元以下還免稅，屋齡逾久稅愈低，戶數多、稅不見多。她說，該53戶個案，其房子位於郊區的文山區與北投區，多屬小坪數且屋齡久、非豪宅。

北市稅捐處承認房屋現值被低估，如北市仁愛路「帝寶」現值每戶僅7~8百萬元，與市價每戶約3.5億元差很遠；但北市府已對帝寶等豪宅課豪宅稅，使其從過去每戶房屋稅7萬多元，最高調到35萬元。

北市副市長張金鶚昨直言「中央法令太死」，盼財政部授權，讓地方政府重評舊屋現值。數名財政部稅務官員昨說，舊屋主要建材不會因時間而改變、重評不合理，但縣市政府可調高路段率、讓房屋現值評定較符合現況。

民眾怨太不公平
德明財經科技大學副教授花敬群舉例，若有3間房子空著等漲價，可改以較高的市價課稅；另可以較低稅率鼓勵將空房出租弱勢。北市議員何志偉說，房屋稅加重，也會對一般民眾造成負擔，應讓大戶以低價承租給民眾。
北市民眾劉小姐怨，名下文山區新屋繳4千多元房屋稅，友人在大安區精華地段30餘年老屋僅繳2千多元，名下50幾棟囤房大戶1間繳不到1千元，太不公平。

日前台北市信義計畫區豪宅建案「陶朱隱園」傳出每坪喊價800萬元，引發北市副市長張金鶚關注，已要求嚴查豪宅膨風消息。不過，對照今年3月，北市兩大知名豪宅「帝寶」、「皇翔御琚」均有成交1戶，每坪成交價均未再創新高，豪宅價格似已見頂，每坪300萬元都難突破，「陶朱隱園」吹牛價，市場無人信！

陶朱隱園吹牛價無人信
根據內政部實價網最新揭露資訊，3月時，曾獲選亞洲十大知名豪宅的「皇翔御琚」，9樓以總價8億3453萬元成交，拆算每坪單價約277.34萬元，相較去年6月時，6樓戶別以每坪276萬元成交，每坪微漲1.34萬元，漲幅僅約0.49%，也未超越去年7月另一個曾獲選亞洲十大知名豪宅之一的「帝寶」每坪約298.2萬元成交單價。

其實根據地籍資料，3月底時，帝寶也成交1戶，為12樓戶別，坪數205.71坪（含3個車位，約44.85坪），貸款設定金額為2.2億元，若以貸款5成推估，總價約4.4億元，若每個車位價格以400萬元計算，推估每坪單價約266.07萬元，相較去年7月，「河南王」王任生以每坪最高298.2萬元購入「帝寶」，價格似乎未再創新高。

學者指出，今年全國兩大知名豪宅均有成交紀錄，不過每坪成交單價均未突破新高，看來每坪300萬元關卡目前似乎難以突破，更遑論每坪800萬元的荒唐天價。

膨風3百萬 無一有實價
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，從公開交易訊息可發現，目前已有超過10戶億元豪宅，成交單價每坪均超˙越200萬元，其中主要又集中在「皇翔御琚」、「帝寶」兩大頂級豪宅社區，成為信義區與大安區的頂級豪宅代表，不過，目前實價網上尚未出現每坪300萬元的交易紀錄。

其實近3年來均有豪宅傳出每坪喊價300萬元，包括大安區「勤美璞真」頂樓每坪304萬元、中正區「松濤苑」每坪開價380萬元、信義計畫區「陶朱隱園」每坪喊價800萬元、「D3案」每坪喊價400萬元，不過，上述每坪喊價破300萬元的豪宅建案，均未有公開資訊顯示已有每坪300萬元的成交紀錄。

且目前除「松濤苑」頂樓以每坪260萬元成交，還是潤泰集團自家總裁尹衍樑購入外，其餘每個喊價破300萬元的豪宅建案或是頂樓戶，均未有實際成交資訊。

今年豪宅買氣的確不如過往，主因是公部門針對豪宅祭出加重稅負措施，台灣房屋智庫研究員洪佩君指出，未來豪宅交易若無法確實舉證獲利，將面臨15%的推計課稅，導致豪宅節稅功能遭到削弱，市場氣氛轉為觀望。

上個月傳出神腦總裁林保雍、林保永家族砸下8億餘元現金買入「皇翔御琚」9樓戶別，雖一度遭林保雍否認，但內政部實價網資訊最新揭露，林保雍家族確實在3月時購置「皇翔御琚」的9樓戶，買入總價約8.34億元，該戶坪數280坪，另有4個車位，並沒有貸款，拆算每坪277.34萬元。

豪宅買家不少無貸款
北市信義計畫區知名豪宅「皇翔御琚」5月再傳成交一戶，新買家是丁姓與吳姓自然人，根據地籍資料該戶還是無貸款。
「皇翔御琚」原名「皇翔F4」，坐落北市信義計畫區忠孝東路五段236巷內，被評為去年亞洲十大豪宅第6名。基地面積約2622坪，共規劃48戶，2011年3月陸續交屋，由新聯陽銷售，截至目前為止已經銷售超過10戶。

該豪宅買家個個深具實力，包括震旦國際持有兩戶、廣達副董事長梁次震、葉姓民眾、高羽集團何姓大股東、國裕生活股份有限公司，兩位陳姓民眾及詹姓民眾等各有1戶，以及神腦總裁林保雍、林保永家族；5月則再出現最新買家丁姓與吳姓自然人，根據地籍資料，最新購入戶仍舊是沒貸款。

業者表示，信義計畫區是未來頂級豪宅旗艦案匯聚推案重鎮，區內至少有五大豪宅案蓄勢待發，包括「陶朱隱園」、「B7案」、「D3案」、「D5案」、「冠德BCF案」。

台肥（1722）南港C3地上權開發案設計標已於5月26日截標，台肥考慮將C3土地進行切割，以降低得標者龐大開發資金壓力，而第2次招標也將同步進行；在肥料本業部分，朱肥第2季出貨量可望較上季成長1成，但因台肥將提撥2億捐獻款，預估第2季獲利與上季相當。

台肥近期股價出現破底的走勢，其中外資近5日大賣逾5,000張，主要在於台肥C3土地開發並未有更新的進度，加上肥料本業營運表現持平，營建個案又要到第4季才開始入帳，外資減碼成為賣壓的主要來源。

台肥南港C3地上權開發案設計標已於5月26日截標，但公司內部對該案招標內容仍未做正式定案，台肥在權利金考量上，C3案若為整體開發，得標者權利金可採分期付款方式支付。

另外，台肥也向市政府提出「個案變更申請」，除希望能放寬C3土地1/2以上須做零售商業使用的規定，並考慮將1.2萬坪的C3土地，變更為1公頃（約3025坪）以上就可開發，如此可將C3土地切割為4塊，讓得標者分期開發以降低資金壓力。

台肥表示，C3土地分割開發將先更改設計，經董事會同意後再送都審會審議，目前已經先向北市都審會掛件中，而「個案變更申請」將與招標雙軌進行，因此不會影響C3案招標進度。

在肥料本業上，台肥最重要獲利來源為轉投資的朱肥，法人表示，朱肥第1季出貨量約18.6萬噸，貢獻台肥獲利4.98億元，而朱肥4月出貨量已逾7萬噸，預估第2季出貨量可達20萬噸，季成長近1成。

不過，雖朱肥第2季獲利可望提升，但台肥第2季將提撥2億元捐助沙烏地阿拉伯農業研究中心，恐將侵蝕朱肥貢獻的獲利，預估第2季獲利與首季相當。

展望下半年，法人認為，第3季不用提撥捐助款項後，台肥獲利有機會提升，而第4季在「無雙」案可望貢獻營收44億、獲利約25億下，第4季將是台肥業績高峰。

最近常下雨，住公寓大樓最上層的住戶最怕頂樓漏水，台中洪姓女子屋頂漏水告管委會，一審敗訴，二審逆轉勝，管委會需付52萬6千多元的修繕費。

二審法官說，依公寓大廈管理條例規定，大樓共用部分的修繕、管理及維護，由管委會負責，大樓頂樓平台疏忽未注意維護，屋頂防水年限已久，材料老化，造成屋頂防水層失效漏水，造成住戶損害，應給付修繕費，不得上訴。

洪女買下台中市某8層樓的公寓最上層樓，入住後發現天花板會漏水，查出是樓頂平台防水工程瑕疵，多次向大樓管委會反映無效，她提民事損害賠償，並自己找新北市土木技師公會鑑定，修繕費用需52萬6千多元，要管委會付錢。 一審法官判洪女敗訴指出，管委會以問卷方式對全體住戶進行意見調查，針對洪女指稱樓頂漏水問題，問卷結果同意補助2萬2千元，其餘由住戶自行負擔，法官說，此決議雖未召開區分所有權人會議，實質上仍屬住戶決議一種。 法官認為，依管委會主委和修繕包商證詞可知，洪女房屋曾補漏工程，後來又漏水，可能是包商未善盡修繕之責，漏水問題若可歸責是房子所有權人或住戶，修繕費用應由所有權人或住戶分擔，非管委會。

洪女不服上訴，台中高分院改判她勝訴，全案定讞；二審法官說，管委會進行住戶問卷調查，回收60份，同意補助2萬2千元的住戶只有21戶，未達回收戶半數即30份，沒達到大樓規約中約定的區分所有權人普通決議標準，即屬無拘束力決議。 洪女委託新北市土木技師公會鑑定該大樓頂樓漏水問題指出，因屋頂防水年限已久，材料老化，造成屋頂防水層失效，防水層老化腐壞，雨水藉由防水層裂縫和孔隙、空洞和破裂面剝落位置，滲入屋頂混凝土裂縫，再滲入屋內，造成家具和木地板、床鋪、電器用品等損壞。

高雄建商同業結盟、異業聯盟，配對合作推案，愈來愈夯，隆大建設攜手城揚建設、太普建設，要造「都廳苑第二」；城揚除隆大結伴，另與全誠建設聯手進軍美術館特區，泰嘉則與太普高跨業合作搶進台南、和鳳山，且進而互相指派一席董事，參與公司營運。

泰嘉建設董事長呂金發說，合作推案將是南部建商未來的主流模式之一，因為，土地成本愈來愈高，價款動不動就是超過10億元，對個別建商的營運風險相對比較高，加上合作夥伴各有關係、資訊，共同進場好處多多。

日前中工公告出售高雄市民權二路、青年路口的2,635.38坪土地，上市的隆大營建公司也同步公告，買進該筆土地，不過，土地持分為三分之一，根據了解，另外的三分之二，分別是由城揚建設、以及太普建設共同買進，總額21億元。

城揚建設董事長楊振宗事後已證實此訊息，這是城揚董事長楊振宗、與隆大營建公司董事長陳武聰，繼餘屋只剩下個位數的「都廳苑」之後，2人二度攜手，合推建案。

只不過，這一次加入的太普建設董事長方健良，3家公司各持分三分之一。據指出，由於該基地的位置，與「都廳苑」的長度一樣，都是介於民權路、和永定路，因此，3家公司規畫聯手在新基地打造「都廳苑第二」。

城揚首席執行副總經理陳靜儀說，合作推案的企業負責人，都是超過2、30年的老交情，因此，可以藉由共同推案，發揮各自的專長。

也因此，城揚除了與隆大、太普建設合作推案，還選擇全誠建設合作。陳靜儀指出，城揚與全誠合作的第一個建案，位於高雄美術館特區，雙方當初思考合作，是因為城揚在目前推出「双城匯」的基地上，先行購入一筆土地，全誠不久之後，也買進鄰近土地，經過雙方討論的結果，就是合併成為一宗基地，做更好的規畫。

城揚與全誠另一筆共同購買的土地，則是位於南美術館區域，當初購入大約4,500坪，自行留了1,415.87左右，正在規畫推出新案，其餘的土地，則是出售給皇苑建設董事長郭敏能。

因為合作推案，導致關係更密切的，則是泰嘉建設與上櫃公司太普高、欣高天然氣公司總經理陳建東個人，異業結盟，合組的和逸建設公司。太普高發言人林景明說，由於太普高董事長陳柏勳成為和逸建設董事，因此，太普高的法人董事，也在最近改派泰嘉建設副總經理曾穎君出任，顯見雙方關係融洽。

區域介紹：楠梓區位於北高雄，區內有楠梓加工出口區吸引大量工作機會，為當地繁榮的基礎，並有高雄第一科技大學、高雄大學以及海洋科技大學等，交通方面高速公路設交流道，離左營高鐵站也不遠，楠梓商圈繁榮，生活機能充實。

看好理由：受高雄市區房地產價格高漲影響，楠梓區土地資源仍豐厚，一些建地每坪在20萬至30萬元，建商推案成本不致太高，相對議價空間較大，吸引大量首購族進駐，人口數持續增加中，區域發展屬於起步階段，尤其隨著合併後高雄地理中心北移，楠梓區的能見度大增，選對地段有增值潛力。

區域現況： 楠梓區新建成屋多是低總價、低單價產品，自備款不高，新屋每坪實際成交價格落在12萬至16萬元間，交流道附近的「日光」新成屋打出每坪12.5萬元低價，吸引不少目光，部分建商將表價墊高到20萬元以上，但有約二成的議價空間。中古屋部分，價格低於每坪10萬元的還很多，部分聰明首購族，選擇低價中古屋，再將預算花在內部裝潢與家居設備上，既可避免當屋奴，還可享有高品質的居家生活。

北京市東城區的培新小學附近，近30年的六層老樓價格已被炒到每平方米6．5萬元以上。在中關村等傳統學區，一些學區房已經漲到了每平方米10萬元以上。


小學就近入學、小升初多校劃片入學、取消“共建生”……各地一系列意圖促進教育公平的政策利好看似杜絕了“遞條子”“送票子”，卻讓“拼房子”愈發猛烈：老牌學區房價格依然堅挺，新晉學區房也在“蹭蹭”上漲。

記者走訪北京西城、海澱等教育資源集中區域發現，雖然樓市整體低迷，但學區房依舊在短時間內每平方米上漲四五千元，從前無人問津的老舊社區迅速變成“香餑餑”。如此“華麗轉身”讓不少家長苦不堪言：教改“新政”咋就成了“樓市先行”？

無人問津的老舊社區成了“香餑餑”

在北京，與樓市整體低迷形成鮮明反差的是，個別區域的量價卻“逆市上揚”。究其原因，是這些地方掛上了“學區房”的金字招牌。

今年4月底，北京西城區出臺多項教改措施，其中一項重要內容是在12所普通小學試點按比例直升優質初中。明年開始，西城區已確定直升優質初中的小學畢業生可按自願原則升學，入學比例逐年遞增，6年後不低於80％。

受政策“刺激”，不少家長開始提前“佈局”，這些小學附近的學區房熱度迅速提升，不少仲介網站上的房源迅速貼上了學區房“標籤”。

“高家寨社區是八十年代末老房子，最低時每平方米4.5萬元左右。所屬學區的福州館小學因為能直升北京八中，成交價迅速漲到5萬元以上。”北京西城虎坊路附近一家房產仲介經紀人程先生說：“政策出臺兩周內，我們店就賣了5套，原先賣不動的老房子成了搶手貨。”

不僅如此，傳統學區房的價格依然“穩步上漲”。記者走訪瞭解到，北京市東城區的培新小學附近，近30年的六層老樓價格已被炒到每平方米6．5萬元以上。在中關村等傳統學區，一些學區房已經漲到了每平方米10萬元以上。

“近期各學校登記入學範圍陸續公佈，學區房價格更是 扶搖直上 。”北京一位教育部門工作人員表示，就近入學確實可以抑制尋租腐敗，促進教育公平，但政策的任何風吹草動都可能導致樓市的敏感反應。

堵住“遞條子”難阻“拼房子”

根據教育部檔要求，到2015年，19個大城市所有縣（市、區）實行劃片就近入學，100％的小學劃片就近入學；90％以上的初中實現劃片入學。

北京市要求取消共建生，小學免試就近入學，小升初實行單校劃片或多校劃片入學，壓縮特長生招生規模。上海市也明確規定，堅持公辦義務教育學校全部劃片“免試就近入學”原則。

在許多孩子家長看來，上述政策總體“利好”，不僅促進了教育公平，也讓一些“沒權沒勢”的家庭看到孩子上名校的希望，還能省去“上奧數、學樂器、練體育”之苦。但不少家長卻依舊難言輕鬆，甚至陷入新的苦惱。

原本是北京市西城區一所普通小學的涭水河小學因擬納入“名校”實驗二小吸引了不少家長關注。“政策一出，房價就已 提前到位 ，單價同比漲個一萬多並不稀奇。”該小學附近一家仲介公司的經紀人趙先生說：“由於這裡是實驗二小的新學區房，每平方米的價格還在8萬元左右，比起每平方米30萬元的老學區房有不小價差，未來肯定還會漲。已經有越來越多的家長到這裡尋求房源。”

“以前單位和實驗二小有共建名額，本以為上名校已經板上釘釘，政策一改讓我們措手不及。”在北京西城區一家事業單位工作的袁先生對記者說，“共建取消後孩子上實驗二小的唯一辦法就是買學區房，但聽說已達到每平方米30萬元的 天價 ！”

在北京市昌平區一家科技企業工作的任先生感歎：“現在控制住了 遞條子 送票子 ，但卻不得不拼命賺錢買學區房，這還不是在 拼爹 嗎？”

“學區房”熱何時能降降溫？

在許多業內專家看來，北京市推出的學校撤並、小升初直升、“九年一貫制”等一系列教改措施，實際上就是想通過學校的“以強帶弱”，給名校降溫，但短期內卻導致了市場對新學區房的大肆炒作。

“長期來看， 新政 有利於打破以往因教育資源的過度集中引發的少數區域學區房價格虛高的現象。”偉業我愛我家集團副總裁胡景暉稱，但短期來看，的確會使“新晉”學區房的業主產生漲價衝動。

一方面是政策出臺力圖扭轉教育資源配置不公的現狀，另一方面卻是隨之而來的舊學區房不降，新學區房反升的尷尬。經濟學者馬光遠認為，如此悖論的根源仍然在於教育資源的分配失衡。“如果學校之間的差距依然存在，學區房就會有市場。”

一些受訪專家指出，“遞條子”“送票子”轉化為“拼房子”，是把追逐優質教育資源的方式轉變並提前了。上海某知名媒體近期聯合“市民信箱”開展的一項調查顯示，52．17％的市民為了孩子上“好學校”會買學區房，在考慮的重要因素中，學校名氣以76．09％高居第一位。

“ 擇校熱 逐漸變成 擇學區熱 。”21世紀教育研究院副院長熊丙奇說，“購買學區房似乎穩賺不賠，價格持續飆升，孩子使用完名額，出售時又能大賺一筆。”


但有專家提醒，並不是買了學區房就一定能獲得入學資格，不少地方的學區房還有落戶年限要求。在北京，一些學校給出了學區落戶滿三年的入學條件；在上海，也有區內每戶五年內只享有一次同校對口入學機會的相關規定。因此，傾其所有買了學區房，卻可能承受並不能如願入學的風險。

熊丙奇建議，在教育資源均衡短時間無法徹底解決的情況下，出臺相關政策避免學區房的瘋狂炒作可以起到降溫效果。長期來看，對教師進行整體輪換，待遇實現平等，對條件相對較差的地區加大補貼力度，都將有助於實現教育資源合理分配。

北京、深圳5月上中旬的高端公寓成交量同比暴跌60%、80%；上海獨秀，不僅同比增17%，且成交量之比亦遠超京深二地

漸入盛夏，房企推盤亦在邁入快節奏區間。《投資時報》記者採訪獲悉，隨著新建樓盤和延期專案紛紛入市，高端公寓市場供應量迅速恢復。然而，因信貸緊縮、城市房產供求失衡加劇引發的樓市寒潮，又蔓延至高端公寓市場。兩種力量膠著角力，令高端公寓市場矛盾突起。

資料顯示，今年4月份，一線城市高端公寓和別墅成交量均環比下滑，且這一趨勢仍在繼續。北京高端公寓市場成交表現尤為慘澹，今年一季度成交量僅約370套，不及去年同期成交量的一半，這一資料也為7個季度內的最低值。

北上高端公寓市場分化

高端市場已受整體房地產市場下行的感染，投資者觀望氣氛漸濃。

從克而瑞房產資訊集團(CRIC)提供的資料來看，2014年4月，一線城市高端公寓和別墅成交量環比分別下滑40%和7%。5月中上旬的成交量亦延續下滑趨勢，高端公寓和別墅分別成交5.34萬平方米和9.07萬平方米，同比銳減46%和34%。

在北上廣深四地市場中，北京高端物業成交表現最不理想。

CRIC系統資料顯示，4月北京高端公寓成交量環比銳減52%、同比下滑26%，別墅成交量環比下滑30%。這一趨勢在5月中上旬繼續深化，其高端公寓同比銳減60%，別墅需求同樣同比萎縮了44%。

相比北京，儘管上海市場也出現個別高端物業以特價房形式以價換量，但未引發上海高端物業市場的“多米諾”效應，市場仍在均衡的供求關係中平穩上升。

橫向來看，4月份，上海高端公寓和別墅的成交量分別占到一線城市總量的40%和46%，分別是北京的3倍和2倍；5月上中旬，滬上高端公寓成交量甚至同比增長17%，而北京和深圳這一數值分別為-60%和-80%。縱向來看，4月份上海高端公寓和別墅成交量分別同比增長96%和6%，上海高端物業成交企穩回升的態勢更加明顯。

北京高端公寓有價無市

進入2014年，北京對高端住宅預售許可證發放管控出現了放鬆跡象，令延期入市的項目紛紛進入市場。第一太平大衛斯資料顯示，北京一季度高端公寓市場有約1500餘套新增供給，相當於2013年全年的三倍。

儘管供給充足，但北京高端公寓市場成交量卻尤顯慘澹：一季度，北京成交量僅約370套，不及去年同期成交量的一半，亦降至7個季度內的最低值。甲級公寓成交量環比下降23%至372套，同比下降50.8%。

究其原因，第一太平大衛斯北京市場研究部與顧問諮詢部董事王瓊認為，一方面在北京本地市場的限購環境下，部分高淨值人群的購房需求受到壓制；另一方面，全球經濟不振與國內實體經濟的不確定性，也致使他們對總價較高的高端住宅選購更趨審慎。

王瓊表示，前幾年入市的優質高端公寓專案已經得到消化，而一季度入市的真正隸屬稀缺資源的優質高端公寓專案相對較少，諸多因素令現有高資產淨值人群產生觀望情緒，購買積極性不高。

雖然成交低迷，北京高端公寓的成交價格依然走高。甲級公寓成交均價環比上漲2.8%至每平方米62850元，同比增長18.3%。一些專案表現更加突出，如上國闕、釣魚臺七號院及霞公府等，這些項目一季度季內成交價都超過8.5萬元每平方米。

此外，北京一手高端別墅市場亦呈現有價無市、供應量上升而成交量卻下滑的狀態。一季度高端別墅成交量環比下跌36.4%，僅為166套。而同期四個新專案—泰禾•北京院子、鴻坤林語墅、西山藝境嘉園及東方普羅旺斯新一期房源的入市，共計帶來496套供給，系2013年同期的4.8倍。

價格方面，一季度高端別墅成交均價環比增長0.4%，至每平方米4.66萬元，同比攀升11.2%。

.隨著樓市崩盤言論的明顯增多，廣州二手住宅交易量陷6年來最低。連日來，羊城晚報記者走訪瞭解到，5月廣州二手樓市交易量環比4月降三成左右，且這種萎縮還在持續。

值得一提的是，在二手樓市交易量大滑的同時，一些區域二手房的交易價格卻在繼續向上。

5月交易量環比降三成

因去年3月出臺的20%個稅新政而賺得盆滿缽滿的房產仲介，在樓市調控政策不斷收緊的情況下正在步入寒冬。

“去年賺的錢，已被今年這種不景氣的市場 燒掉 了近三分之一了，以目前的情況看，用不了多久，那些競爭實力弱的小仲介都會關門。”五羊新城一仲介負責人向羊城晚報記者透露，“整個5月只做成了兩單買賣業務，好在還有幾單租賃業務，不然連門店租金和工資都不夠付。”

“以前店裡每天有十多個房產顧問上班，現在只剩下兩個人。”合富置業海珠區一仲介門店負責人也稱，5月交易量較4月下降三成。“現在二手樓市生意太難做了。”

與市區相比，郊區一些仲介的日子更難過。花都的一仲介表示，一個月只促成了一單買賣交易。“更要命的是，不少仲介為了在慘澹市場中拉到生意，主動將仲介傭金從原來的3個點降到1.5個點，一些仲介傭金甚至降到1個點。”

滿堂紅市場部高級經理周峰在接受羊城晚報記者採訪時也稱，該公司5月只完成了不足300宗的二手房買賣交易，較4月下降了24%。

5月經中原地產促成的二手房買賣交易下滑更嚴重。據中原地產一相關工作人員透露，由於二手樓市太冷，該公司幾乎放棄二手去做一手業務，因此其成交量較4月下滑近四成。

二手房遭新房降價搶單

對於近段時間二手房買賣量的明顯縮減，周峰分析認為主要有兩個方面原因：第一，穗六條對非廣州籍客戶的制約開始體現出來；第二，多數准買家開始判斷樓價短期內會下跌，故寧願等待也不急於下決定，而業主對物業的放盤價格調整則相對滯後一些,故這個時間段內雙方僵持比較明顯。

事實上，5月樓市下滑如此慘烈，還有一個重要的原因，就是越來越多打折促銷的新房，吸引了部分原本要買二手房的人進入一手樓市。

林先生原本在洛溪新城一社區內有一套60多平方米的兩居室，今年4月底決定在同一社區換一套110多平方米的三居室。而就在此時，一個朋友告訴他，距該社區3公里左右有新盤開售，單價1.1萬元起，同比每平方米降了6000元，比自己所居住的社區，每平方米便宜7000元。也就是說，在現居住社區買一套110多平方米的錢，在那邊能買到近200平方米的新房。因此，林先生最終選擇了新房。

“現在不少新盤都推出了優惠，更重要的是比二手房低不少，所以更能吸引買家。”番禺的一仲介負責人稱。

越秀區首破“3”字頭

雖然5月份二手房成交宗數環比下降，但成交均價卻穩中有升，總體上漲4.9%。

“除了個別因急需資金或其他個人原因急於拋售的房源會低於市場價外，絕大多數房源現在的叫價都比較堅挺。”越秀區的一仲介顧問稱，根據該店的成交紀錄，5月份二手房價格環比上漲了4.1%。

位於天河、海珠的一些仲介在採訪時也表示，5月成交價環比上漲了2%到3.5%左右。

中原地產的統計資料也顯示，除白雲區外，市中心其餘五區均價都突破了2萬元/平方米的關口，而越秀區更是首度突破“3”字頭，達到30282元/平方米。

中原地產分析稱，5月份有20.9%的成交住宅總價在100萬元以內，較上月明顯下滑了12%，而有42.4%的住宅總價在100萬-200萬元之間，較上月上漲約7.7%。值得一提的是，總價在500萬元以上的住宅成交占比從4月份的1.8%上漲至6.5%。

除上述因素外，不少業內人士認為，與打折促銷的新樓盤相比，二手房普遍地理位置較好，交通、生活、教育、醫療配套都比較完善，因此其價位偏高也屬正常。

隨著樓市下行風險加大，大額房貸斷供現象再度抬頭。在日前多家銀行發佈的對外處置不良貸款資產的資訊中，豪宅專案占比均較大。

隨著樓市下行風險加大，大額房貸斷供現象再度抬頭。

“我手頭正在處理的三宗房地產不良資產都是豪宅，有位於廣州遠郊的，也有位於清遠市的度假型豪宅。”供職于廣州某國有銀行的王先生告訴《華夏時報》記者。

這並非個案。在日前多家銀行發佈的對外處置不良貸款資產的資訊中，豪宅專案占比均較大。

“房地產不良貸款率確有上升的趨勢。業主斷供之後，房地產不良資產如果不進行合適的處理，會影響銀行不良貸款率資料的真實性，隱藏著極大的隱患。”中國銀行廣州分行一位人士指出。

豪宅斷供暗湧

“廣州從化某溫泉聯排別墅，三層帶車庫，占地508平方米，樓齡4年，處置價330萬元。”趙女士供職于廣州某商業銀行，經常通過郵件、微信等方式對外發佈房地產不良資產處置資訊，這已經是近一個月內她發佈的第九條類似資訊。

上述房地產不良資產處置資訊並非出自其供職銀行，趙女士與相熟的多家銀行朋友在微信裡自發建起了一個向同行、房屋仲介、客戶發佈銀行最新消息的群組，以便通過該群從同行處搜集到多方面的情況。

“最近一段時間，一些業主因難以續供，銀行處置房地產不良資產的案例在增加，且以豪宅為主。”趙女士告訴記者。

上述供職于廣州某國有銀行的王先生表示，以他手上的一宗廣州花都獨棟別墅為例，該獨棟別墅帶車庫，占地近700平方米，樓齡6年，處置價不到400萬元。

王先生已接觸過這棟別墅的業主，其為廣州城區居住的投資客。除了償還能力出現問題外，該業主認為供房壓力較大，且投資收益未達到預期，所以選擇了斷供。

“銀行判斷，該貸款人的還款能力已經明顯出現問題，完全依靠其正常營業已經無法足額償還貸款本息，所以納入了不良資產範圍，需要進行處置。”他告訴記者。

王先生稱，2009年受金融危機影響，很多銀行在個人房貸利率上給予優惠，一般在基準貸款利率基礎上下調15%-25%。隨後幾年，房貸利率逐步上調，部分購房者已經歷好幾輪加息，還貸壓力明顯加大。

仲介代理人士趙聰智向記者表示，2008年不少豪宅價格大跌但交易仍非常慘澹，豪宅開發商打著類似於“零首付”、“一成首付”、“10萬元住別墅”等噱頭吸引投資客，增城、從化等地的豪宅價格，甚至低至每平方米3000多元。

“現在價格雖有上漲，但郊區豪宅二手房交易冷淡。由於一手房貨量供應很充足，投資者有很多選擇，部分專案面臨無人接盤的尷尬局面。”趙聰智分析，“如今房地產市場再度調整，廣州郊區一些樓盤已經開始降價。”

CRIC研究中心近日發佈的“全國降價項目梳理”報告，選取了20個典型降價盤，其中8個位於廣州。

“不止在廣東，其他一些地區也出現了高端物業斷供的現象。”趙女士表示，儘管豪宅專案斷供現象有所抬頭，普通住宅項目斷供現象並未明顯增多，情況仍較為穩定。

房地產不良資產的風險

在廣州某商業銀行從事貸款業務的林女士分析，在出現斷供現象的初期，銀行會尋找買家轉讓債權，儘早爭取回收貸款。

“今年以來，中央對銀行的不良貸款率監管更嚴格，銀行壓力很大。”她稱，一方面，在處置不良資產的過程中，銀行不僅需要注重折價率，平衡貸款成本以及收益；另一方面，也要避免積壓大量不良資產，影響銀行正常運營。

一位投資人士在接受媒體採訪時稱，拍賣房產基本為銀行無法收回貸款才拍賣，背後的原因是企業主經營困難，選擇棄房。早幾年購入高端物業的企業主享受了較低的貸款利率，通常會把財務杠杆做到最高，把沒有還完貸款的房子拿到銀行做二次抵押貸款。“實際上，這些企業主已完全把房價下跌風險轉嫁給銀行。一旦企業出現經營困難或房價下跌，他們就會斷供或棄房。”

申銀萬國證券研究所首席分析師桂浩明公開表示，整個經濟增速仍在放緩，所以壞賬率有可能上升，特別是房地產，銀行需防範房地產不良貸款率上升風險。

多家銀行今年一季報顯示，同業規模和不良貸款率均有上升的趨勢。其中，大型商業銀行的同業規模增速較為明顯，總體不良貸款餘額新增368億元。

“在樓市不景氣的時候，房地產商業貸款容易產生銀行不良貸款，銀行為了讓不良貸款率等資料符合金融監管，會將這部分不良資產以較低折價出讓，儘快處置。”林女士表示，在樓市交易清淡的情況下，購買者通常會進一步看空，這容易導致不良資產的規模積壓，掩蓋了房地產不良資產所帶來的風險。

“過去在房地產貸款或者房地產方面，大家都覺得這是只‘不死鳥’，所以有些壞賬出來，銀行本該採取措施，但有些人認為再拖拖，可能行情又會好轉。”桂浩明說。

隨著2015年正式對外營業日期一天天臨近，未來的中國第一高樓——上海中心大廈招租情況引來外界關注。上海中心大廈在5月敲定由仲量聯行和世邦魏理仕兩家跨國代理行負責寫字樓租賃業務，被認為力求吸引海外租戶。

有媒體對此解讀認為，由於招租規模巨大，上海中心大廈開始借助外腦挑戰這一艱巨任務，反映出其盡可能廣撒網以獲得國際租客的意願。

《每日經濟新聞》記者通過郵件詢問上海中心大廈招租詳情，但截至發稿未獲得回復。記者昨日致電世邦魏理仕詢問上海中心招商進展。對方透露，上海中心與兩大機構的合作是在5月底敲定的，辦公樓之外其他部分業務的招商情況未知。仲量聯行方面亦向記者確認了代理一事。

上海中心是純正的國資“血統”。上海中心大廈建設發展有限公司成立於2007年，由上海市城市建設投資開發總公司、上海陸家嘴金融貿易區開發股份有限公司、上海建工集團股份有限公司共同出資成立，註冊資本86億元人民幣，三方股東股權比例分別為51%、45%、4%。上海中心建築高度達632米，遠遠超出了同在陸家嘴的420米金茂大廈、492米上海環球金融中心，被認為是未來中國第一高樓。

截至目前，上海中心確定的租約還非常有限。2013年6月，上海中心與臺灣誠品生活在臺北簽署租賃協定，誠品生活將於2015年入駐上海中心的52、53層空中大堂及地下一層，預計總面積約6500平方米。當年8月，觀複博物館創始人馬未都宣佈觀複博物館將落戶上海中心37樓。


據媒體報導，上海中心大廈發言人朱亞萍通過電子郵件表示，目前正在進行一些租賃談判，大廈希望吸引到的是來自銀行和金融行業、高端製造和服務行業的租戶。

世邦魏理仕辦公樓服務部業主代表負責人林天春分析認為，目前上海寫字樓整體市場的空置率在7%左右，而其中上海中心專案所處的小陸家嘴區域空置率僅為1.2%，為1996年以來的最低水準。

上海中原物業顧問有限公司研究總監宋會雍說，以目前陸家嘴寫字樓的空置率，報導認為上海中心寫字樓因為體量過大而無法消化的觀點並不成立，至於聘請兩家外部代理行，也不能說明中國第一高樓招租遇到壓力。

　　樓市寒風吹冷土地市場 5月300城土地出讓金驟降近四成

　　受樓市成交量下滑的影響，近期多地頻現土地底價出讓或流拍現象。其中，濟南、杭州等地近兩月甚至出現土地零成交。

　　中國指數研究院[微博]最新報告顯示，5月全國300個城市共成交土地1767宗，環比減少19%，同比減少45%；土地出讓金總額1375億元，環比下降30%，同比下降38%。土地成交量和出讓金均銳減。而5月土地成交面積6221萬平方米，環比減少26%，同比減少49%。其中，住宅用地414塊，環比減少37%，同比減少54%；成交面積1774萬平方米，環比下降42%，同比下降56%。

　　昨日(6月8日)，上海易居房地產研究院副院長楊紅旭[微博]在接受 《每日經濟新聞》記者採訪時說，土地市場確實正在降溫，而且年內還會進一步降溫，對土地財政是負面影響，“今年的土地出讓金可能會低於去年，地方政府的償債壓力加大，所以有驅動力放鬆調控，刺激房地產。”

　　頻現土地流拍/

　　與往年土地市場火熱的景象相比，今年交易異常冷清，甚至有部分城市兩個月都未成交一宗。“打響樓市降價第一槍”的杭州土地市場，從今年3月至今，杭州主城區尚未出讓過一宗宅地。6月杭州推出的12宗土地，僅有1宗商住用地，其餘全都是商業用地。

　　杭州當地媒體稱，有關部門有意控制土地出讓是出於降低樓市庫存壓力的考慮，去年出讓的土地專案將在今年形成供應高峰。

　　不僅杭州土地市場低迷，全國其他地區推出的土地成交數量也出現銳減，而且大多數地塊以底價出讓。6月5日，武漢10宗土地出讓就有9宗地以底價成交，其他地塊則出現無人報價最後流拍。5月27日，瀋陽土地交易中心3宗土地出讓，因無人報名參與競拍，導致全部流拍。5月，瀋陽共推出18宗地塊，其中10塊流拍。長沙、佛山也經歷了土地流拍的尷尬局面，

　　土地市場的低迷現狀，不僅出現在二、三線城市，一、二線也未能倖免。其中，廣州、南京等地即使有土地成交，也多為底價成交。而上海計畫推出的2幅地塊因無人競拍而延期出讓。

　　土地市場不僅出現流拍，有的地方甚至出現零成交。比如5月的濟南土地市場就頗為冷清，再現出讓、成交“雙掛零”的局面。

　　土地市場的降溫，帶來土地出讓金的萎縮。易居房地產研究院最新資料顯示，10個典型城市5月份土地出讓金收入578億元，環比下降20.3%，同比下降24.6%，這是該指標20個月來首次落入同比下滑區間。

　　土地財政短期難變/

　　除了土地出讓金下滑，與房地產相關的稅種收入也出現銳減。財政部公佈的4月份公共財政收支資料顯示，房地產營業稅環比銳減102億元。地方稅收收入、土地出讓金“雙降”，房地產因素拖累地方財政收入已成不爭的事實。

　　同策諮詢研究部發佈的《45個樓市限購城市土地財政依賴度分析報告》顯示，杭州、佛山、南京、長沙4個城市土地財政依賴程度超過100%，佛山則達到147.5%，寧波的土地財政依賴度為85.1%。

　　同策諮詢機構研究部總監張宏偉認為，對於基本面不太好的城市來講，地方政府對土地財政的依賴程度表現得更為突出，比如杭州、寧波、溫州。不過，他認為，中國地方政府出現債務違約的可能性不大，一方面中國體制與美國聯邦制不同；另一方面地方政府可以通過借新償舊來緩解債務壓力。

　　土地市場降溫也引發社會對土地財政的討論。去年全國土地出讓收入總金額達4.1萬億元，今年一季度土地出讓收入達到1.08萬億元，同期地方財政收入1.95萬億元。土地出讓收入與地方公共財政收入比達1:1.8，地方財政對土地的依賴程度並沒有減輕。

　　中央財經大學財經研究院院長王雍君說，“在經濟增長趨緩的時候，地方政府對土地出讓金的依賴程度更高。地方政府想要戒除對‘土地財政’的依賴，應該需要一個過程。”

　　華中科技大學教授中國鄉村治理研究中心主任賀雪峰在接受《每日經濟新聞》記者採訪時說，土地財政作為城市基礎設施的基礎，是進一步支撐城市擴大的重要保障，如果地方政府沒有土地出讓收入，城市基礎設施建設就跟不上。

　　張宏偉則認為，土地出讓金減少不是壞事，可以促地方政府調整產業結構，“如果土地市場不好，城市建設怎麼辦，債務怎麼辦，地方不能單純依賴房地產市場，需要新興戰略型產業，更多地進行結構調整以促城市轉型。”

　　有投資者質疑，房地產行業遭遇寒冬之際，大股東卻高價收購土地，這是明顯的利益輸送

　　近期，一直關注公司重大重組事項的長城集團(13.020, 0.00, 0.00%)投資者們很生氣。長城集團發佈公告稱，公司於2014年6月3日在廣東省潮州市與陳虞深、陳得光、陳欽龍、蔡廷和、吳淡珠簽訂《股權轉讓協定》，以人民幣1.8億元收購後者共同出資設立的潮州市華沁瓷業有限公司(簡稱：華沁瓷業)100%股權。

　　由於華沁瓷業的股東與公司實際控制人蔡廷祥有親屬關係，1.8億元的土地和房產評估價又遭到質疑，長城集團的投資者們質疑公司實際控制人存在向自家人輸送利益的嫌疑。

　　收購成立僅8天的公司

　　公司斥資1.8億元要收購的華沁瓷業成立日期為2014年5月27日，距離雙方簽訂《股權轉讓協議》的時間6月3日僅有8天時間。這其中有什麼蹊蹺呢？

　　據廣東正中珠江會計師事務所(特殊普通合夥)出具的審計報告顯示，截至2014年5月31日，華沁瓷業資產總額為人民幣1.8億元，負債總額為人民幣0元，淨資產為人民幣1.8億元，營業收入為人民幣0元，淨利潤為人民幣0元。

　　從上述評估報告可見，華沁瓷業營業收入為零，淨利潤也為零。那麼，長城集團為何要花大價錢去購買呢？對此，長城集團列舉了“減少關聯交易、經營所需、地理位置極為方便”等原因。不過，公司同時表示，本次投資是公司進一步轉型升級的拓展，因華沁瓷業定位的功能具有間接效益，並不能直接帶來效益。

　　雖然長城集團列舉了多項收購原因，但是，1.8億元對於業績大幅下降的長城集團來說負擔並不小，為何公司會改變以前租賃的方式改為收購呢？有媒體指出，公司租賃華沁瓷業廠房用於裝飾大型產品展廳及產品研發中心。租賃期從2011年到2016年。這塊土地的面積為1.68萬平方米，平均每年租金僅需128.31萬元，1.8億元的收購價相當於140.29年的租金。

　　然而，公司公佈的土地使用權期限終止日期為2078年11月份，也就是說，1.8億元收購的土地使用權僅有約64年的使用時間，距離上述的140年相差過半。

　　既然土地的收購價格高於租用的價格，那麼，為何長城集團要收購呢？有投資者懷疑，這次交易有利益輸送的嫌疑。之所以懷疑是因為公司的實際控制人與收購公司的股東有親屬關係。

　　公開資料顯示，蔡廷祥因持有長城集團5737.5萬股，占公司總股本的38.25%成為公司的實際控制人。而公司收購的華沁瓷業共有五位股東，這五位股東和實際控制人皆有親屬關係。其中，長城集團實際控制人的舅舅陳虞深持有華沁瓷業80%的股份，而長城集團實際控制人配偶吳淡珠則持有華沁瓷業12.8%股份。

　　此外，實際控制人表兄陳得光、姐夫陳欽龍和哥哥蔡廷和分別持有華沁瓷業2.4%股份。

　　土地估價近6000元/平方米

　　此次長城集團花費1.8億元收購的資產主要包括1.35億元的無形資產和4492.7萬元的固定資產。其中，1.35億元為土地使用權的評估價格，而4492.7萬元則為房屋建築物的評估價格。

　　從公告可見，華沁瓷業持有的土地面積合計2.3萬平方米，地址為廣東省潮州市楓溪區蔡隴村蔡尾片。按照廣東中廣信資產評估有限公司給出的無形資產評估價1.35億元計算，華沁瓷業持有的土地平均每平方米的評估價約為5864.8元。

　　事實上，有長城集團的投資者對上述土地價格提出了質疑，“在房地產行業遭遇寒冬之際，大股東卻高價收購一處每平方米只值3000元-4000元的土地，這是明顯的利益輸送”。

　　《證券日報》記者翻閱資料瞭解到，有潮州市楓溪區當地人曾透露，參照2012年的土地價格預測，潮州市楓溪區的宅基地價格從每畝20萬元到100萬元不等。按照該價格，華沁瓷業手中的土地價格大概在691.2萬元到3456萬元。如果按照3456萬元的土地價格計算，華沁瓷業手中的土地評估價格要高出近億元。

　　不過，對於上述價格，有註冊會計師向記者表示“不可全信”。畢竟上述估算並非全部按照公司公佈的位址計算的，而且個人進行的價格估算畢竟不如評估公司專業、準確。

　　此外，遭到投資者詬病的是，由於歷史原因，華沁瓷業地上建築物尚未取得《房屋所有權證》，目前相關手續正在辦理中。雖然華沁瓷業的股東承諾“完善產權手續涉及的費用及法律責任均由交易對方自行承擔”，但由於這種不確定因素的存在，投資者認為風險過大。

　　對於這次交易，投資者認為公司的投資不值，但公司認為，“如果華沁瓷業未來能按照既定計劃來實現公司研發中心、藝術館等綜合功能效應的提升，公司的利潤將相應增加”。

　　事實上，多數投資者表示要對公司的此次收購投反對票，“只有投反對票，才能保住上市公司的資產，公司股價才有可能上漲”，更有投資者認為“上市公司要被掏空成空架子了”。

　　針對此事，記者多次致電公司董秘電話均未接通。公司公告顯示，長城集團將於2014年6月20日在廣東長城集團股份有限公司會議室召開股東大會，在這次股東大會上將審議《關於收購潮州市華沁瓷業有限公司的議案》。雖然有多位投資者明確表示要投反對票，但仍需看股東大會上最後的投票結果。

　　萬科在北京啟動服務式公寓業務。

　　6月6日，北京萬科與凱德集團旗下的服務公寓公司雅詩閣中國簽訂戰略合作協定，宣佈在北京進行服務式公寓的運營管理。

　　“這也意味著萬科在北京真正開始了服務公寓的業務，也是萬科在商用物業的新嘗試。”萬科集團高級副總裁毛大慶對《第一財經日報》記者如是說。

　　作為全球規模領先的服務式公寓運營商，雅士閣此前與萬科已有合作。毛大慶介紹，萬科與雅詩閣在蘇州的專案目前已經開業，無錫專案預計也將于明年入市。目前，雙方合作涉及北京大興與順義的兩個專案。以上四個項目共計700套公寓。

　　2013年開始，北京萬科開始拓展商用業務，包括購物中心、社區商業、寫字樓、酒店、養老服務等，將自己定位為“城市配套服務商”。

　　對於進軍服務式公寓，毛大慶表示，此類產品可以說是偏高端的公共租賃服務，在轉型“城市服務配套商”之後，萬科也希望商用地產多元化發展。

【溫州樓市近三年的房價持續走低，不論是新房還是二手房市場都不甚景氣。低迷的樓市背後所隱藏的真正原因為何？樓市的消極影響甚至波及企業、家庭，溫州樓市該何去何從？】

溫州樓市在中國一直有風向標之稱，從這裡走出去的炒房團甚至影響到全國，不過近期關於溫州樓市的報導中，縮水、暴跌、腰斬、崩盤等詞彙卻集中出現，有媒體說，在房價歷經32個月連續下跌之後，溫州最大的一座樓盤將以超低價9000元每平米開盤，這個價格是溫州房價最高時的八分之一，溫州樓市怎麼了，央視財經《經濟半小時》記者經過努力，聯繫上了報導所指樓盤的負責人。

9000元超低價開盤實為誤報，溫州樓市被誇張、妖魔化

溫州三江立體城就是諸多報導中提到的樓盤，樓盤位於溫州甌江北岸永嘉縣，在一處高速公路的邊上，央視財經《經濟半小時》記者終於見到了還是一片荒蕪的工地現場。根據報導，這裡將以超低價9000元每平米開盤，是同地點房價最高時的八分之一。不過《經濟半小時》記者見到三江立體城總經理姜孟軍時，姜孟軍告訴《經濟半小時》記者，他也是從媒體上知道這一消息的。

溫州三江立體城總經理姜孟軍：如果是我說賣9000（元），我虧著賣，那對我來說不利。第二個，我們公司也有一個嚴格的禁令，到現在為止，沒到這個時候，那麼我去定價，公司政策、制度上不符合。第三個，政府的制度也不行，因為價格還沒到定價的時候。

站在甌江邊的臨時大堤上面，央視財經《經濟半小時》記者見到所謂的專案現場不過是幾台打樁機在工作，還完全是處於剛剛開始打地基的階段，如果9000元的價格是真實的話，不但要虧損，還直接會違反本公司和當地政府的相關規定。指著對岸若隱若現的一個樓盤，姜孟軍告訴《經濟半小時》記者，那個就是鹿城廣場，是溫州最貴樓盤，2011年售價最高時市價8萬元/平米，但是把這兩個隔江相望的項目放在一起相比，姜孟軍也感到啼笑皆非。

姜孟軍：目前看來還是有一定的距離，因為這邊整個市政配套設施完全還沒有，交通、水電等等的配套設施都還沒有，都要靠我們項目未來來修建。

姜孟軍告訴央視財經《經濟半小時》記者，立體城的專案是由萬通地產、新希望集團總共投資210億元，專案規劃用地面積765畝，建築面積180萬平方米，將會成為溫州最大樓盤，項目一期剛剛破土動工，成本價至少要在15000元左右，作為一個外地來溫州投資的開發商，他對近期關於溫州樓市的一些消息表示很不理解。

姜孟軍：我覺得大家把它誇張化了，或者是妖魔化了。因為溫州，實際上說我們身處其間，雖然它價格連續三十個月下跌以後，但是第一市場並沒有像想得那樣差，它的銷售量實際上我們觀測它是有所上升的。現在的很多人在傳播這個過程當中，或者是還有個別媒體，它們在報導當中只抓住了表面上的東西，沒看見實質、真正的東西。

連溫州三江立體城的總經理姜孟軍都不知道報降價的消息從何而來，報導的真實性可想而知，姜孟軍採訪中所提到的妖魔化引起了央視財經《經濟半小時》記者的興趣，那麼，時下溫州樓市的真實情況致底是什麼樣呢？

二手好房源仍難出手，房地產商以價換量盼全身而退

鹿城廣場是溫州標誌性的豪宅專案，幾乎每個溫州人都知道關於它的故事，開盤均價在4萬左右。2011年樓市火爆時，鹿城廣場在炒房客手裡的房價曾被叫到每平米八到十萬元，而今它的價格又會是多少呢？

央視財經《經濟半小時》記者：這個價格，四萬三千八百（元）。如果真要買的話？

溫州平安易居銷售人員：它還可以少，如果誠心的話它還可以少。

央視財經《經濟半小時》記者：底價大概多少？

溫州平安易居銷售人員：房東現在整個市場上講，沒有底價，如果說客人誠心買，都是可以考慮的，價格只要合適。

在一家房地產仲介的報價單上，央視財經《經濟半小時》記者瞭解到一處鹿城廣場的掛牌價是四萬三千八百元，這裡還是一套頂層的房屋，屬於最貴的戶型，即使是這樣的好房源，依舊很難出手。

溫州平安易居銷售人員：這些基本上都是欠債的，現在大部分像這種高檔住宅，出售急售的都是欠債的比較多。掛過來的時間是這樣子的，它現在掛過來的時間是兩到三個月了，因為之前價格比較高，大概要五萬（元）左右，現在只要三萬多，四萬多（元），因為這些的話，市場，比如說客戶，如果他需要的情況下，才會去看這種。

這位銷售人員告訴央視財經《經濟半小時》記者，由於房主著急還債，如果誠心的話這個房源可以在四萬左右甚至更低的價格成交，這與最高時的價格相比的確減去一半還多，但是並沒有跌破它當初的開盤價格，那麼，溫州的一手房的銷售情況如何呢？我們來到了永嘉縣的一處售樓處。

中歐地產集團溫州房地產有限公司總經理王宏偉：去年8月4日開盤，整個建築面積是二十萬平方米。樓房的銷售整個去年，我們這個樓房銷售，在溫州市來說算是比較不錯的，排在前三位。整個銷售率80%以上，整個溫州從去年開始，比如說去年、今年整個房地產都不怎麼樣。所以應該說我們整個銷售這方面還算比較可以。

在王宏偉看來，開盤以後整體的銷售情況還算理想，已經銷售出去了80%以上的房子，但是，整個項目的效益卻只是能夠回收成本。

王宏偉：價格現在均價一萬三、四（元）左右。但是一萬三、四（元）左右，賣了以後基本上不賺錢，因為它樓面價拿得還是比較高，六千多（元）。原來我們拿這個地的時候，我們做預算這個地方可以賣一萬八，那現在一萬三、四的話，基本上就全部賣掉能保本。

原本計畫能夠賣到一萬八的價格，銷售的實際價格不過是一萬三四，如果再算上每年至少10%的財務成本的話，這樣的價格幾乎就在盈虧點之間了，那麼，王宏偉為什麼會把價格壓得這麼低呢？

王宏偉：就是說溫州所有的地產，包括房地產開發這幾年，它不是賺不賺錢的問題，它是能不能退得出來，就是說原來投進去的錢能不能全身而退，現在很多像溫州有些小的房地產，基本上就是這個項目做完或者就不做了，有些該虧掉就虧掉了，因為他們很多都是拼起來的稍微好一點，如果你是一家，比如說如果是一個房拿過來是一家的錢或者兩家的錢，那虧得一塌糊塗，所有錢抽不出來，他就破產了。

採訪時王宏偉說的最多的就是以價換量、保命和全身而退，他還在慶倖自己當初做了一個正確的價格選擇，成功將投入的80%的資金回籠，這樣的策略也基本成為溫州當地絕大多數開發商的選擇。

溫州中梁地產集團常務副總陳永峰：即使利潤不高，我的價格比原來都賣得低的多了，我還是怕這種去化率，就是我賣的了，賣不了，即使說你價格賣低一點，稍微有點利潤，你能快速地把這個盤如果清掉、賣掉，而且把資金回籠了，這個也是可以的。所以現在擔心還是去化率的問題，還不是價格的問題。

陳永峰談到的這個樓盤要在9月底才正式銷售，他心裡現在已經主動下調了20%的銷售價格，利潤和價格在他看來都不是主要的，最主要的就是如何儘快的把房子賣出去，保證資金的安全，從事房地產行業的他經營著溫州最大的房地產企業，而今他正在經受著前所未有的壓力。

陳永峰：那麼2013年的5月份到10月份，這個階段還算是比較好的，房子賣的比較好，甚至一些盤的去化率都要達到90%以上，那是挺好的。一到了2013年的10月份以後，整個形勢就是急轉而下，就不好了，不好以後到現在的話，那肯定是比較差的。

陳永峰現在的壓力一方面是銷售資料的急速下滑，另一方面是他擔心有太多的不可預知因素。

陳永峰：忐忑的原因也就是說，又沒有什麼政策，老的政策沒打破，新的政策沒出來，市場現在到底走勢怎麼樣也不知道，因為我賣這個樓盤肯定是跟整個區域的經濟相結合的，區域的經濟當中，比如說整個區域走好了，溫州的中小企業這些經濟走好了，他們是購房的主力啊。

就是這一個個無法預測的因素讓陳永峰很難做出一個正確的選擇，但是銷售價格的繼續下跌已經是一個既定的事實了，那麼，時至今日溫州市區整體樓價究竟是怎樣的呢？


溫州平安易居房地產行銷有限公司董事長姜毅：如果說原來的房子賣三萬二千（元）的話，那應該打了六折，應該會有的，2萬左右，2萬左右要的。用了三、四十個月的時間。那大部分下跌的時間，應該是在2010年，或者2011年的這個結點是比較高峰期的。像近兩年，像2013年、2014年，房價應該說，還是在資料上的表現還是陰跌的狀態，但是尺度都不大，可能都是2%（跌幅）。

如果按照薑毅所說，溫州樓市確實是在下行，經過了32個月的跌跌不休，溫州市區內商品房平均價格從3萬2跌到了2萬，應該說下跌了40%，那麼，在過去的32個月也就是將近3年中，溫州的房地產行業究竟發生了什麼呢？

據大陸中央電視台報導，溫州新建的一處豪宅，近日傳出以每平米9,000元人民幣（下同）開盤，而同地點房價在2011年最高峰時曾達每平米7萬元，相當於打1.3折求售。專家指出，房產商正以價換量，只為全身而退。

大陸房市近期出現放緩跡象，蘇州、常州、寧波等地相繼出現房價下調的案例。央視財經報導，溫州房市在中國一直是風向球，從溫州走出去的炒房團甚至影響全中國。

近期關於溫州房市縮水、暴跌、腰斬、崩盤等消息不斷，在當地房價歷經連續32個月下跌之後，市場又傳出溫州最大的房地產項目立體城將以超低價9,000元每平米開盤，是當地房價最高時的八分之一。

立體城項目是由萬通地產、新希望集團共投資210億元，建築面積180萬平方米，將成為溫州最大樓盤，項目一期剛剛破土動工，成本價至少在每平米15,000元左右。

對於該項目降價的傳言，立體城總經理姜孟軍表示，這是被大家誇張化，或者是妖魔化了。雖然溫州的房價連續三十幾個月下跌，但是第一市場並沒有想像那麼差，銷售量實際上是有所上升的。

中歐地產集團溫州房地產公司總經理王宏偉指出，這幾年溫州的房地產不是賺不賺錢的問題，而是能不能退得出來，也就是說原來投資進去的錢能不能全身而退。現在溫州有些小的房地產商，基本上把現有的項目做完就不做了。

溫州從上世紀八十年代的八大王民營經濟起步到後來的全民炒房，吸走溫州豐裕的民間資本，經濟脫實向虛導致實業失血、傳統低端產業錯失轉型良機，資金成為限制整個溫州各行各業的枷鎖。

樓市在多項利好消息刺激下逐步升溫，逾2000萬元的一手及二手豪宅成交同樣增加。利嘉閣地產研究部主管周滿傑表示，今年2月開始，逾2000萬元的二手豪宅登記量按月上升，由2月42宗增至5月73宗，價格亦回穩，個別屋苑甚至出現回升。他預期本月豪宅樓價仍向上，成交量則須視乎業主意向。

周滿傑指出，去年市場預期今年豪宅樓價會出現逾10%跌幅，但今年首季回落3%至5%後，4月樓價已開始回升，至今跌幅僅2%至3%，個別屋苑更較去年底出現升幅，原因是不少業主見美國不加息，故拒絕減價出貨。

青龍頭洋房呎價5萬

豪宅氣氛回暖，新地（016）近日趁勢推出青龍頭段豪宅項目海瀧珀，呎價4.6萬元至5.5萬元，平均呎價5.09萬元，媲美山頂洋房，貴絕新界區。4幢洋房中開價最高為1號屋，實用面積2895方呎，售價1.618億元，呎價55889元。

佳兆業（1638）昨天公布，今年首5個月合同銷售83.29億元（人民幣．下同），按年減少4.3%。合同銷售面積減少24.2%至72.59萬平方米；期內平均售價增加26.2%至每平方米11473元。5月單月合同銷售約21.55億元，按月及按年增加4.5%及4.4%。

年底6000單位壓境 租金難免下調

樓市快將踏入傳統租務旺季，市場對租盤需求強勁，令第3季入伙的新盤亦受惠，毋須劈租求客，其中將軍澳天晉II首宗租務成交更是以市價呎租31.8元成交。不過，業界人士指出，第4季因有近6000單位入伙，加上屬租務淡季，預料入伙盤將面對較大減租壓力。

元朗譽88兩房1.4萬入場

據本報統計，第3季預計入伙的新盤集中新界區，單位最多為天晉II、連同元朗Residence譽88，市區則有紅磡寶御及大角咀奧朗．御峯，4盤合共1373伙；至於新盤入伙高峰期在第4季出現，大型項目如元朗溱柏及爾巒、屯門瓏門II，和馬鞍山迎海．星灣等，最少逾10個新盤，涉及近6000伙。

屬於未來住宅供應庫的將軍澳區，美聯物業區域經理黃少明表示，天晉II現在已有50多個放租盤，每方呎實用叫價29至30元，與毗鄰天晉1期相若；事實上，較早前天晉II已錄得一宗預租，屬1B座高層D室兩房戶，實用面積550方呎，以1.75萬元租出，實呎31.8元。

黃少明表示，將軍澳峻瀅在2月入伙初期租金曾受壓，兩房單位月租僅9000餘元，至今已回升至平均1.1萬元。他相信，即使天晉II入伙，由於該盤定位甚高，客源不盡相同，加上適逢暑假是租務旺季，相信租盤難有劈價潮出現。

中原地產高級分行經理蕭頌崴表示，元朗新盤Residence譽88暫時只有5個放租盤。兩房戶入場費1.4萬元，每方呎叫租27.3元，較同區YOHO Town兩房戶高約8%，比尚悅更高出30%；至於譽88三房戶最平放租叫價1.7萬元，每方呎26.1元。

紅磡寶御租盤10伙

代理認為，Residence譽88所涉及單位不多，買家大部分屬用家，相信業主完成收樓後，屋苑亦不會有大量租盤湧現。

至於紅磡寶御，美聯物業營業經理范為民表示，現在約有10個放租盤，但定價相當進取，每方呎叫租45至50元，一個實用面積約300方呎的開放式單位，入場費亦1.5萬元；至於奧朗．御峯因發展商尚有大量餘貨，暫未有二手業主放租。

美聯物業首席分析師劉嘉輝認為，第3季新盤入伙數僅千餘個，適逢暑假為租務旺季，加上現在本港經濟尚穩健，未看到租金有下調迹象，預料第3季租金能得以企穩，反而第4季新盤入伙高峰期，涉及單位近6000個，屆時租金將有較大的調整壓力。

荃灣環宇海灣銷情理想，帶動長實（00001）今年暫時賣樓收益已逾110億元，佔全年300億元的銷售目標近半，今年上半年套現金額亦暫為五大發展商當中最多。

套現金額 五大發展商之首

長實執行董事趙國雄表示，集團今年全年計劃推售4個項目，而截至上周六（7日），集團單是香港物業的賣樓收益已經超過110億元，售出近1,500伙，已達集團今年套現300億元及發售3,500至4,000伙銷售目標的近半，對整體銷售情況滿意，但集團暫時未有計劃調整今年的售樓目標。

長實今年已先後推售長沙灣丰滙及環宇海灣兩個全新盤，其中環宇海灣累售逾千伙，套現逾70億元，促使集團成為今年上半年賣樓套現金額最高的發展商，下半年將推售大埔嵐山及將軍澳日出康城3期緻藍天。

而套現額僅次於長實的是新地（00016），集團今年推售錦田北爾巒及屯門瓏門II等大型新盤，今年暫時賣樓套現金額亦已超過103億元，兩者表現勢均力敵。

趙國雄：樓市今年勝舊年

趙國雄認為，美國現時未有條件加息，歐洲更實施負利率政策，市場資金流動仍高，加上本港經濟基調好，相信市民會希望趁現時財務成本低的時機上車或換樓，因此對後市有信心。雖然下半年將會有多個新盤陸續推售，但趙國雄認為市場能有足夠承接力，又指現時市場氣氛好，相信今年市場會較去年熱鬧。

內地多個城市上月出現降價促銷，影響了部分內房企5月的銷售表現。中渝置地（1224）昨公布，其5月份合約銷售額約3.26億元(人民幣，下同)，按年大跌約70%；銷售面積約32,200平方米，按年跌75%。

中渝置地5月銷售量價齊跌

另一內房企方興地產（0817）5月份取得物業簽約銷售額6.172億元，簽約銷售建築面積2.15萬平方米，較4月份分別下滑27%及33.8%。

佳兆業（1638）5月份合約銷售錄得約21.55億元，按年升4.4%，按月則升4.5%；物業售價方面，5月份平均售價，每平方米約為11,707元，按月跌2.3%，按年則升34.1%。

旭輝賣樓增18%勝同業

相比以上幾家內房企，旭輝（0884）表現較好，5月單月份合同銷售金額錄得14.2億元，按年增長18%；合同銷售面積約124,600平方米，合同銷售均價每平方米約11,400元。

西班牙房市泡沫破裂之前，房價每年上漲10％，投資客瘋狂炒房，大家都認為房價不會跌；不料，房市一夕崩盤，2年前，馬德里外圍逾百萬戶空屋成了鬼城。當地經濟學家賀斯感嘆說：「房市狂飆的年代，官員應該知道情況不妙了，但遇到大選年，沒有採取行動，結果泡沫破裂，重創經濟。」

金融海嘯過後，超寬鬆貨幣政策引發熱錢效應，亞洲各國房價大幅飆漲，執政當局紛紛採取租稅、金融措施，讓房市軟著陸，並消弭民怨；五月間，倫敦房價創下歷史新高，英國央行總裁卡尼嚴正警告，「房價快速飆漲是威脅英國經濟的最大風險，央行將採取必要措施讓房市降溫。」

房價飆高引發巨大民怨，各國執政當局都不敢忽視。以香港為例，自2009-2013年間，房價上漲一倍，港府3年多前課徵印花稅，去年將稅率提高一倍。新加坡政府除課徵印花稅外，對買第二屋者限制貸款成數，迄今房價連二季下跌，初步達到抑制炒房目的。

南韓自2007年起實施不動產實價課稅，將財產交易所得稅率提高至60％，已使得房市降溫。德明財經科技大學副教授花敬群指出，南韓進行不動產稅改，對房市降溫頗有助益。

金融海嘯以來，短短5年間，台北房價上漲5成，10年來漲了1.7倍。台北房價所得比攀升至15倍，高於香港（14.9倍）、倫敦(7.3倍)、新加坡（5.1倍），政大社會科學院副院長林左裕指出，高房價排擠家庭消費支出，影響經濟成長動能；他建議，加速不動產實價課稅，落實資本利得稅；針對第二房以上貸款成數設限。

西班牙慘痛經驗顯示，任令房市泡沫漲大，對經濟威脅極大。馬英九總統上任以來高喊「居住正義」，本報民調顯示，7成受訪者認為「居住正義」根本未落實，未來2年，政府如何落實關鍵改革，讓青年與弱勢族群住得起，全民拭目以待。

進行都市更新時，可將增額容積提撥一定比例做為社會住宅，兼顧都市發展與弱勢族群的居住權。交大人文社會系教授林欽榮指出，西班牙巴塞隆納市中心一處老舊紡織工業區，進行都市再生時，提撥3成增額容積做為社會住宅，工業區更新搖身一變成為經濟發展的金雞母，也解決了部分社會問題，是歐洲城市治理的新典範。

巴塞隆納Poblenou區是當地最大工業區，隨著紡織業外移，整個工業區逐漸衰敗，當地政府結合產官學提出22@Barcelona都市再生計畫，引進知識經濟產業，帶動產業升級。在《都市再生的20個故事》中，介紹了巴塞隆納的成功經驗，自2001年以來吸引7000家公司進駐，創造了9萬個工作機會，其創新的都市再生手法，值得台灣學習。

林欽榮指出，這項計畫所實施都市更新獎勵的增額容積保留二成做為業者開發成本，增額容積提撥三成做社會住宅，其他五成做為帶動就業引擎，並保留部分做為地區發展所需先進智慧城市基礎設施，如光纖網路與地熱能源管線等。遺憾的是，國內的都市更新案中，並沒有把社會住宅納入。

針對國內社會住宅嚴重不足的問題，林欽榮形容，目前的《住宅法》根本是自廢武功，政府形同棄守責任，現在應重新檢討，政府應提供只租不售的房子，讓年輕人不必為了買房子煩惱。

林欽榮直言，「現行《都市更新條例》形同『建築改建容積分紅條例』，主要的獎勵容積是地主與建商拿走。」他認為，容積獎勵不應該全面歸私，政府可以透過容積銀行機制的介入，以提撥一定比例做社會住宅。

從國外成功的都市再生案例來看，林欽榮認為，當前有必要另訂《都市再生條例》，明訂增額容積政府有強制使用調度權，在不與民爭利的前提下主導都市再生，例如把增額容積分為三或四等分，一部分歸還私人，一部分政府限制做回饋項目例如興建社會住宅，一部分由私人經營創業型空間，創造就業機會，其中一部分可引進智慧先進科技，同時用以帶動台灣智慧城市與社區的實證建構。

居住是基本人權，政府應把該負的責任扛起來。