中華民國不動產仲介經紀商業公會全國聯合會昨（17）日全面改選，由獨立參選的上櫃建商、富旺國際董事長林正雄當選第7屆理事長。林正雄指出，上任後，全國聯合會將全力推動「不動產仲介經紀業評鑑制度」，今年底前將輔導3,000家、約占全台5成房仲業者通過評鑑。

全台每年房屋買賣移轉約40萬棟，其中約有55％是透過合法業者交易。林正雄表示，為提升社會大眾對房仲業的信賴度，「不動產仲介經紀業評鑑制度」評鑑結果將分「特優」、「優等」兩級，通過評鑑的業者將發給有效期2年的評鑑證書及標章，期滿後得重新申請。

林正雄強調，截至今年5月底，不動產經紀營保基金總額已達18億元，10年來因合法業者居間成交而產生糾紛案僅43件，而每年經由合法業者居間成交的案件總數約25萬棟，發生交易糾紛的件數微乎其微，「這都是房仲業者不斷自律和密集教育訓練才有的自豪成果」。

此外，林正雄表示，目前不動產經紀業有5項重大法令，急需業界共同關心與努力，包括奢侈稅退場機制、捍衛專業人士執業權利、不動產說明書調查項目轉嫁的不合理、服務報酬備受干預，以及斡旋金上限規範所帶來的失衡現象。

林正雄舉今年9月15日生效的「取消二類謄本調閱權利」為例，此舉已對不動產業造成嚴重衝擊，全國聯合會認為，最低的底線應提供經國家考試合格的經紀人、地政士、律師、估價師等專業人士，仍然保有二類謄本調閱的權利，否則，不動產業全聯會組織不排除以行動捍衛執行業務的權利。

甲山林廣告機構董事長祝文宇為旗下掛牌上市公司─愛山林建設開發公司，挑中了新的企業總部大樓，選擇私交甚篤的哥倆好─興富發建設董事長鄭欽天，位於台北市大直金泰段的知名地標「台北時代廣場CBD」辦公大樓，一起當「厝邊」。這棟辦公大樓預計2015年第2季完工，一家是代銷龍頭、一家是營收天王，可望在落成啟用後雙雙喬遷進駐。

愛山林董事長特助潘志建昨（17）日表示，愛山林董事會決議以7.18億元，買下興富發大直的「台北時代廣場」辦公室662坪，作為未來的新企業總部，愛山林明年下半年130多位員工將正式進駐。

潘志建指出，至於愛山林的母公司─甲山林廣告和甲山林建設，多年來一直在忠孝東路四段神旺大飯店旁的辦公大樓、還有市民大道「京站」、南京東路七段辦公室，隨著業務規模逐年擴大、員工人數逐年擴編，辦公空間也愈來愈不敷使用，後續還要繼續徵才，因此屆時有可能陸續喬遷到「台北時代廣場CBD」。

興富發目前在敦化南路二段的「潤泰金融大樓」擁有總部辦公室，由於近10年來企業規模也飛快躍進，但迄今每年推案已壯大到5、600億元，辦公室面積也快不夠用。興富發副總經理廖昭雄表示，因此興富發計畫2015年年中喬遷到「台北時代廣場CBD」頂樓，作為新的企業總部。

興富發「台北時代廣場CDB」占地3,253坪，規畫A、B兩棟10層樓高的辦公大樓，總銷約240億元，每坪開價平均約140萬元，年初已委由愛山林建設開發代銷；此次愛山林買下「台北時代廣場CBD」一整層樓，換算每坪單價約108萬元左右，研判主要是因為鄭欽天和祝文宇超級「麻吉」，因此獲得友情價。

力麒（5512）董事長郭淑珍昨（17）日在股東會上表示，今年公司本業預計推「力麒御品」、「力麒Park」和「牯嶺街B」三大案，總銷上看90億元；轉投資水務工程的山林水擬明年1月上興櫃、第4季拚上市；飯店事業的易福則將在明年第3季重新申請上櫃，兩大金雞明年轉投資效益顯現。

力麒昨日股東會承認去年財報，稅後純益7.1億元，每股稅後純益0.97元，通過發放現金股利0.5元。郭淑珍指出，今年下半年營建本業將推「力麒御品」、「力麒Park」和「牯嶺街B」三大案，前兩案將在7月先行潛銷，「牯嶺街B」計畫部分預售、部分先建後售。

中央銀行穩定房市政策不鬆手，在祭出一連串特定區域房貸管制措施後，新北市部分緊鄰管制區域房市，成為投機客標的，央行下周四將召開理監事會議，不排除進一步擴大管制區至五股、泰山等區域。相關人士說，房市多頭氣氛已降溫，此時是否再擴大管制區，讓央行頗為難。

業者認為，央行若未擴大管制區，可能要求銀行比照青埔、南崁及台中七期等地，採取降成數、取消寬限期及調升利率等「自律措施」。

銀行業者說，九十九年六月及十二月央行相繼祭管制措施後，新北市部分特定地區「旁邊」的行政區，因貸款不受限、房價較低，及房價具比價效應，反而成為投機客「炒房天堂」。

某大商銀主管透露，炒房客大舉轉移陣地，近年來五股挾機場捷運等題材，房價跟著衝高，但因推案量大，空屋率已偏高，尤其是泰山區的貸款屋。業者還說，不少投機客資金大舉南移，台南和高雄等都會區房價上演「補漲行情」；特別是高雄市，房價「根本沒有下修的跡象。」

值得注意的是，美國短期不會升息、國內外景氣仍在緩步復甦，加上大陸經濟處於調整期，業者認為，預料本月底央行將按兵不動，維持原利率不變。

業者也發現，央行採一連串管制措施後，仲介業結合投資客狂炒房，致房價狂飆的情況已改善；但過去三年來房價不跌反漲是不爭的事實。

由北市府和國防部合作開發的「銅山街國有地設定地上權案」日前公告招商，地上權存續期間為70年，權利金底價訂為6.8億，是位在北市精華區5百坪的住宅區用地。若日後業者順利開發為住宅，對有意購買地上權住宅的民眾來說，雖然售價通常只需一般住宅的6?7成，但在購買前有些風險仍須搞懂。

占地501坪的「銅山街國有地設定地上權案」，鄰近台大社科學院和台北商業技術學院，半徑1公里內的範圍就有捷運善導寺、忠孝新生、東門和大安森林公園4個捷運站。財政局表示，該案在都市計畫使用分區為第三種住宅區，標售底價6.8億，8月6日將截止投標。

若日後業者順利開發為住宅，民眾在購買地上權住宅仍須注意其風險。例如地上權住宅只有房屋使用權，沒有土地所有權，雖然要繳納權利金、地租和房屋稅，但不必繳地價稅，轉售時也不必繳土地增值稅。

地租多為公告地價的5%，在使用年限屆滿時，土地所有權人（政府）就會依合約取回土地並擁有房屋，或雙方續約繼續使用。

房產業者提醒，買方買進地上權住宅後，房子價值會隨時間遞減，但每年繳的地租卻隨公告地價調高而越來越貴，住戶因此陷入「越租越貴」的窘境。

以北市松勇路百坪地上權住宅為例，1999年每月地租約4萬元，15年後地租已漲到近7萬元，假如市府又調高公告地價，10年後，住戶恐怕每月要繳數十萬地租，比住五星級飯店還貴。

根據新竹縣政府的建管資料，近2年來竹北市15層以上高樓建案呈大幅銳減現象，102年較101年減少41％。顯示政府的打房政策和市場買氣的降溫，已讓建商投資縮手，竹北房市的多頭市場不再，目前唯有建商的品牌和品質才能獲得市場青睞。

觀察近10年來竹北市申請的建照資料，在93、94年新竹縣開始辦理區段徵收進行都市重劃達到最高峰，核發的建照高達1,500件以上，隨著縣治一期、二期、三期及台科大區、新竹高鐵區的開發，往後10年平均每年也都有800至1,000件高案量的申請。

竹北房市初期以在地建商推出的12層以下建築為主，近幾年因外地建商積極搶進，加上土地成本日益提高，陸續出現15層以上的高樓層建案，最近甚至有德鑫建設申請32層的的竹北最高建案。

但根據縣府工務處的建管資料，15層以上高樓層建築在99年達到最顛峰，申請案件從93年的11件增加至99年的27件，100年也維持26件的高檔，這兩年也是竹北房市的高成長期。據住展雜誌統計北台灣正在銷售的個案，當時竹北市多達70個，居北台灣之冠，房價更站穩3字頭以上。

不過， 隨後而來的奢侈稅等打房政策，加上竹北房市累積案量的去化餘屋問題，自101年起房市榮景似乎不再，101年15層以上高樓層建案申請案件竟銳減至17件，102年再降低至10件，今年上半年也僅7件。

新竹縣前建築開發商業同業公會理事長、竹風建設董事長徐榮聰認為，這個數字當然和政府的打房政策有關；但另一方面也因為竹北市的開發已趨飽和，土地取得不易，且高樓層的營建成本較高有關。

徐榮聰也感受到竹北房市的降溫，並認為建商的品牌強度將成為購屋者最主要考量重點之一。而市場也證明徐榮聰的觀點，包括國泰、興富發等大型建商，近1、2年在竹北的推案都有不錯的銷售成績。

新隆國宅每坪4.7萬漲至76萬
國宅漲很大！根據房仲業統計，台北市十二處國宅這二、三十年來，房價漲幅達三到十五倍，其中中正區新隆國宅更從最早每坪四．七萬元翻漲到至今的七十六萬元；學者批評，國宅立意雖佳，但閉鎖期一過便可自由買賣，以賣斷方式提供平價住宅非良策，預期未來合宜住宅也將出現價格翻漲情形。

學者︰平價住宅賣斷非良策
根據統計，北市十二處國宅價格翻漲前三名分別是中正區新隆國宅、信義區永吉國宅、大安區正義國宅，漲幅依序約十五．一倍、十二．九倍及十二．三倍。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，這三處國宅屋齡都接近、甚至超過三十年，因碰上兩波房市多頭走勢，房價漲幅才會如此驚人。

德明財經科技大學副教授花敬群表示，過去的國宅、近期的合宜住宅，就像是政府推出房屋樂透一樣，中樂透機率其實相當小，但要付出的社會成本卻很高；因此，政府住宅政策必須朝向只租不售的社會住宅發展，且民眾的觀念也應改變，不能一味等政府出售便宜國宅。

公園用地住宅可望解禁！新北市板橋區公一、公十三及公十五等三處公園用地與民宅僅一牆之隔，這些四、五十年的老房舍過去受限法規不得改建，老舊不堪使用，漏水、壁癌及違建情形屢見不鮮。城鄉發展局辦理變更板橋都市計畫第二次通盤檢討，放寬開發條件，未來可透過都市更新重現生機。

城鄉發展局計畫審議科科長邱信智指出，板橋公一、公十三及公十五分別在民國五十八年及六十年劃為公園用地，但在都市計畫發布實施前，該區域坐落密集的合法房屋，為保障住戶居住權益予以保留，但土地使用分區屬公共設施保留地，開發受到嚴格限制。

邱信智表示，民國八十六年前北縣府辦理「變更板橋都市計畫（第一期公共設施保留地專案通盤檢討案）」，將部分公園用地變更為住宅區，並附帶條件規定，全區必須採都市更新辦理整體開發，但因範圍太大，土地所有權人眾多導致整合困難，且法規不合時宜，透過第二次通盤檢討修正附帶條件。

計畫審議科股長黃昱虹說明，這三處公園用地的住宅平均屋齡超過四十年，巷道狹窄，大型消防車難以通過，考量居住與防災安全，放寬開發條件，回歸新北市都市更新單元劃定基準（基地最小面積五百平方公尺），讓地區整合更新更有彈性，並適用容積移轉相關規定。

市議員李婉鈺認為，開發案若由公部門主導，資訊應該公開透明，訂定配套措施和回饋機制，避免損及地主權益；若由建商主導，程序冗長，都更恐怕遙遙無期。她質疑市府因選舉將近釋放利多消息，但能不能落實執行，又是另一回事。
市議員廖裕德指出，這些地方房舍老舊，的確有必要進行都市更新，但目前都更條件過於嚴苛，民間自辦缺乏誘因，成功機率很低，最好走公辦都更。

社團法人新北市都市更新學會常務監事黃潘宗說，既然是老房子，若能站在民眾立場放寬開發條件，他樂觀其成。但多數住戶對於自身權益與都更程序不了解，難免產生疑慮，公部門應個案輔導，幫助地主爭取最高價值。

繼新莊副都心開發案後，新北市政府擬訂三重、蘆洲擴大都市計畫案，擬打造成住商混合的生活及休閒空間新亮點，環保署上午舉行都更案政策環評諮詢會議，多名專家學者及政府單位代表認為，這個案子周邊人口均已超過飽合，建議應廣建公園、綠地及兒童遊戲場，不該炒地皮，蓋豪宅。

有專家學者認為，三重、蘆洲擴大都市計畫案區域內工業人口多，新北市政府都更前應做好安置工作，否則難保前國道收費員抗議事件不會重演。 三重及蘆洲都市計畫案位於新北市五股區東南側及三重區西側，面積約51公頃。

這個區域違章工廠林立，新北市政府希望透過都市計畫變更，打造發展成以居住機能為主的住商型區域。 環保署上午審查時，有環評委員建議，若未來要開發成以住宅為主，應將居民生活景觀品質列為優先考量，土壤防洪防災及建築措施，應比法規標準更嚴格，把空汙及廢棄物等工商活動成長影響，納入評估考量。也有環委認為，計畫面積51公頃重新規畫後，很多管線系統應更注意是否會造成排水與淹水問題。

工業局代表表示，新北市府應加強區內違章工廠拆遷後的合法安置，三重過去有許多勞工屬低薪就業，這些工廠拆遷後，恐怕造成非常多失業人口，工廠若不繼續營業，這些勞工何去何從？建議將合法低汙染工廠維持現況，畫入零星工業區。違章工廠由工業局輔導轉型，就地安置。

淡江大學教授廖慧珠表示，近年政府屢屢提出多項重大開發案，但民眾大多不埋單，抗爭案層出不窮。她建議反其道而行，先擬訂妥善都更、都計方案，公開徵求民間有意願者參與，減少阻力，只要有開發案成功開發，就可吸引其他有意願都更社區參與。

新北市政府：擬定更周全計畫 新北市政府提出的擴大三重、蘆洲都市計畫案，遭多名專家學者等質疑，新北市城鄉發展局專門委員王敏治說，新北市政府將把環保署環評委員、專家學者意見納入，擬訂更周全的計畫，再送到內政部區委會審查，一旦開發時，也會送環保署做開發環評審查。

王敏治也強調，三重、蘆洲擴大都計案面積51公頃，新北市政府規畫，住宅用地約21公頃、建蔽率50%、容積率240%， 公共設施用地約25公頃。他否認是為炒作土地而開發，強調該計畫區房地如果開發得好，房地產價格自然會上漲，但新北市政府不可能去炒地皮。

近期台北市公告「台北市內湖區都市計畫通盤檢討案」以2036年為目標年，擬定內湖區39個行政里、共3157.9公頃面積的產業、生活藍圖，事實上，近年內湖、南港都有科技產業進駐，成功帶來就業與居住人口，是形塑「大東區」的重要元素，未來20年內湖、南港軸帶仍是台北市發展重點。

未來內湖仍以科技廊道、休憩生活為主要定位，近年內湖科技園區、三軍總醫院附近內湖四期及舊宗路內湖五期，為政府、建商主要開發地段，未來幾年利多包括內湖四期的寶湖國中國小預定地已變更為體育場用地，將興建「台北國際網球中心」作為2017年世大運比賽場地。

被北市府列入「新十大建設」的「台北市影視音產業園區」，其中1塊基地位於內湖五期，基地臨近昇恆昌，最快10月評出最優申請人，可望引入影視、文創、娛樂、觀光等複合式產業；北市也將發展「雲端產業園區」，擬將內科公有土地，以政府不出資、地上權不分割的前提下設置雲端產業中心、創新育成及交流中心及雲端人才培育中心。

內湖區的南側，被譽為「下一個信義計劃區」的南港，也是集重大建設於一身。包括南港車站將成為高鐵、火車、捷運的「三鐵共構」站點，並有潤泰創新興建的南港車站BOT案， CITYLINK商場預計2015年開幕；附近還有日勝生「南港機廠案」、「南港輪胎案」及北部流行音樂中心，此外，南港展覽館二代展會中心也已經動工。

面對低薪資，高房價，各地縣市政府紛紛提出住宅政策，照顧經濟弱勢民眾，台中市長胡志強答詢表示，社會住宅不一定在冷門地段，他已指示地政局在重劃區尋找好地段，規劃只租不售的社會住宅。

台中市議員陳成添十七號市政總質詢時指出，桃園爆發合宜住宅弊案後，台中市不能再以合宜住宅的方向，減輕市民的居住壓力，因為最後可能還是圖利建商。台中市的重劃區很多，而且公共設施和生活機能都很完善，可以利用重劃區內的國有地或抵費地規劃做為社會住宅，以只租不售的方式，提供給弱勢族群與年輕人作為住屋。

市長胡志強答詢表示，一兩年前，他請都發局規劃大里及豐原兩地的幸福住宅，確認以只租不售的方式進行，因為新加坡、香港與英國，都是以租為主，改善民眾所面對的居住問題，因此台中市兩年前就著手推動。

胡志強指出，半年前，他也指示都發局及地政局，在重劃區內找尋好的地段規劃社會住宅，因為他認為社會住宅，不一定要放在冷門地段，加上台中市的財政在水湳與花博後大致穩定，不用以賣地方式賺錢。

議員陳成添表示，如果能在水湳經貿園區規劃社會住宅，弱勢經濟的家庭能居住在當地不錯的生活環境，一定會很高興，覺得政府有在照顧他們。地政局長曾國鈞則分析，以北屯區十四期重劃區、蔀子區段徵收及捷運機廠來說，十四期容積率才百分之一百四十，北屯捷運機場百分之兩百，目前條件來看，蔀子地區比較適合規劃社會住宅。

台南房價上揚趨勢「擋不住」，安平區與東區最明顯，市長賴清德認為，市府很難刻意去打壓房價，但可利用建設資源均衡發展，引導大溪北地區發展，將阻力化為助力，改變「重南輕北」現況。

台南市以往在六都房市表現相對弱勢，但近來明顯上升，房價雖不若北部高得離譜，但漲幅超過十％，買賣移轉月增率也在六都名列前茅，「爆發力」強勁。

位於安平區永華路的一處新案，建商以每坪六十二萬元購地，文平夜市一塊素地成交價更高達每坪六十八萬元，中華西路上一塊土地傳出已喊價到九十萬元；連國有財產署標售公地也不遑多讓，中西區衛國街一塊素地底標每坪六十二萬元，業者以七十四萬元標得。

台南市不動產仲介經紀公會理事長楊瑞興表示，台南房產近幾年很旺，公會會員數原本一百卅二人，也增至二百卅人，而安平區高檔大樓最多每坪三、四十萬元，一口氣衝二倍，刺激地方繁榮固然好，但高額土地成本也炒高房價，後端一般市民「以前辛苦十年就能買，現在要多久？」國內房產市場面臨緊繃，是否衝擊到台南，下半年至明年將是重要關鍵期。

林姓業者透露，出高價的都是外縣市財團、建商南下攻城掠地，利用容積獎勵可蓋卅多層大樓，出售單位多，未來獲利相對划算，對於建商「買徵收道路來換容積率」作法，市府應適度管控。

賴清德直言，目前永康區、南關線等原縣市交界區的房價有揚升趨勢，刺激地方發展及帶來資金建設，公部門很難干涉阻止，但施政策略可有所作為，例如市府全力推動公共基礎建設，以及做好治水計畫，溪北溪南沒有建設落差。

賴清德表示，透過都市計畫通盤檢討，釋出適居土地，利用公共建設引導，自然帶來商業投資，新營長勝營區重劃案就是一大指標；另外，著手規劃的市政中心，也不是為了蓋新辦公室，主要目的在帶動南市整體繁榮，促進溪北溪南均衡發展，「這個目標方向是確定的」。

建商利用容積獎勵或容積移轉，間接炒高房價，台南市將於七月一日起限縮容積獎勵，但是容積移轉牽涉中央母法，尚待中央與地方檢討共識。

新制規範法定容積放寬建築容積額度總量累計上限，在都市更新地區，獎勵上限五十％，其他地區獎勵上限廿％。
業界人士透露，建商趕七月設限門檻之前搶建照，中西區與公園道地段好的素地，早被財力雄厚建商「插旗」據地，容積率高達六百％的基地估計有五、六十案，尤其外地建商居多數，令本地業者大歎，「搖頭」直說：「北部炒樓手法移植到南部。」

建商搶容積率另一個作法是容積移轉，大舉收購公共設施保留地、計畫道路的私人土地後捐贈政府，以公告現值加四成的同等價值來換另一塊基地容積率。

熟悉操作的業者指出，通常這種道路用地沒人要，建商以二成半低價取得，用來換取高價地容積率非常划算，中間利益就有十成之多，「買地囤容積率」便應運而生。

都發局表示，有鑑於近年建商過度運用獎勵容積，使得大樓越蓋越高，不但影響環境生活品質，也失去都市計畫意義，內政部因此建立都市計畫容積總量管控機制，各直轄市政府則訂定施行細則（或自治條例），納入容積獎勵總量上限規定。

都發局指出，都市計畫法南市施行細則已於今年四月上路，相關容積獎勵上限規範條文於七月一日起施行，等於對以往總量不設限的容積獎勵「關起大門」，抑止總容積「失控」現象，南市是繼去年高雄市之後第二個直轄市施行，新北與台北市則明年才上路。

至於容積移轉，現行法令以不超過接受基地基準容積的卅％為原則，但位於整體開發地區或都更地區可達四十％上限。都發局不諱言，尚有檢討修正空間，地方也曾反映，但中央母法未修法之前，地方無所適從。

不過，也有業者認為，抑制容積獎勵與容積移轉不見得是良策，畢竟政府財庫困窘，須透過獎勵措施興利，而容積獎勵讓業者降低興建成本，售屋才有議價空間，如何拿捏才是重點。

早在5月底，上海市規土局一連推出多幅土地預熱，包括對市區董家渡社區13、15號地塊重新分割之後的規劃公示。據統計，5月底上海預熱的土地，面積超過145萬平方米。在土地市場5月成交量和成交額雙雙下滑的形勢下，上海土地相關部門的大舉推地，則被市場解讀為有意試探。


2014年6月9日，上海市規劃和國土資源管理局（下稱“上海市規土局”）發佈公告，終止了奉賢區海港開發區51-02（1）、52-02區域地塊的出讓。這意味著今年上海首現因競買人數不足而流拍的住宅用地。

早在5月底，上海市規土局一連推出多幅土地預熱，包括對市區董家渡社區13、15號地塊重新分割之後的規劃公示。據統計，5月底上海預熱的土地，面積超過145萬平方米。在土地市場5月成交量和成交額雙雙下滑的形勢下，上海土地相關部門的大舉推地，則被市場解讀為有意試探。

“就目前滬上樓市的低迷態勢來看，未來土地流拍或推遲競拍等情況很可能還將頻繁出現，而位置較為偏遠的週邊地塊，如果沒有重大利好政策的支撐，面臨的此類風險尤大，特別是其中一些非住宅類或者住宅比重較低的地塊。”德佑地產市場研究部主任陸騎麟對此表示。

土地市場整體降溫

據德佑地產統計，2014年5月，上海市共出讓經營性用地2幅，合計出讓面積3.5萬平方米，環比下跌90%，同比下跌91.8%；出讓金額合計32.4億元，環比下跌50.8%，同比下跌81%。

上海一位不願具名的規土局內部人士表示，總體而言，上海的土地市場還是正常的，上海市規土局的推地節奏受到市場的影響較小，與全國其他地方相比，上海這幾年房地產市場還屬於平穩階段，一些位置較好的地塊還是受到了開發商的追捧。

“上海目前土地市場整體出現降溫跡象，從量的角度看，自1月起，土地出讓面積已經連續4個月下滑，5月甚至僅出讓了2幅地塊，是2012年3月後的最低值。”“從宏觀上來講，今年土地市場供應形勢會比較嚴峻。按以往推地經驗，1月到5月是推地考察期，6月份之後政府會加快推地進度。6月推出多宗地塊不乏地處市中心的黃金地段，政府願意拿出好地塊進行嘗試。雖然政府對整體市場走勢沒有十足的把握，但是在推地進程上仍是有一定參考的。”上海城市房地產估價有限公司諮詢師邵明浩分析。

而從上海土地交易網公示的出讓公告來看，6月推出的重點地塊有浦東新區周浦基H-K-1地塊和H-K-2地塊，均屬於商業用地，起拍價也分別達到了15878萬元和27822萬元。不難看出，6月將推出的土地不僅在數量上，更是在品質上較5月有了一定的提升。

“雖然上海土地價格總體下滑，但不同類型地塊的情況也不一樣，優質土地如市區和地鐵沿線土地價格仍會走高；位置不佳的商辦用地價格可能會走低，總體走下滑趨勢；市區的優質地塊還是可能拍出好價格的。”鴻毅資本總裁張義鴻表示，不論市場環境如何變幻，上海的好地塊還是非常搶手的，優質土地稀缺且大受歡迎，優質土地的推出對市場回暖也許可以起到一定的振奮作用。

競地熱情不足

2014年6月5日，此前因競買人數不足而延遲出讓的兩幅地塊終於成功出讓。其中浦東新區新場鎮01單元C-02、C-03地塊被上海深長城地產有限公司以7.62億元競得，溢價率12.26%，成交樓面地價8578元/平方米。而寶山羅店地塊則被上海瑞龍投資管理有限公司以1.24億元底價競得，折合樓面地價4430元/平方米。

德佑地產研究部總監陸騎麟表示，從浦東新區新場鎮地塊來看，起拍價的提升從而導致其溢價率相對較低，不過樓板價還是處於市場承受範圍之內。其還表示，從這兩宗地的出讓來看，目前開發商拿地熱情明顯不足，上海土地市場降溫明顯，未來房價的下跌將會成為大概率事件。

而近日奉賢區海港開發區51-02（1）、52-02區域地塊的流拍，更加確認了上海土地市場遭遇“寒冰”的訊息。流拍的背後，一方面是由於該地塊相對冷門，但更為重要的原因還是在於開發商購地熱情已大為降低。

關於土地流拍，克而瑞研究總監薛建雄分析認為，上海目前動遷成本很高，若政府預估土地價格拍不過動遷成本的話，就會造成流拍。他還表示，政府動遷力度是根據市場環境調節的。去年年底市場特別好，政府加快動遷，導致6月份大幅推地。

“土地是當下樓市發展狀況的一面鏡子，是市場的一種反映。樓市興旺，土地就會賣得貴一點；樓市冷清，土地就會賣得低一點。不是推地是否集中能左右的。房價才是原動力，政府不可能通過推動土地的競買達到反向的市場效果，政府通過集中推地來調節房產市場在邏輯上也是不成立的。”鴻毅資本總裁張義鴻表示。

“對於土地市場的評估，主要看流拍率和溢價率兩個指標。5月份兩宗成交地塊的溢價率較之周邊地塊均價還算樂觀。土地積壓是一個相對概念，對於整個房地產開發行業，土地拍賣仍屬於賣方市場。對於6月土地競買尤其是市中心的優質土地仍有一定的信心。”邵明浩補充道。

首宗住宅用地的流拍打破了土地市場自2013年以來逢宅地必火的神話，也反映了土地市場整體熱度的消退。而對於6月即將到來的推地熱潮，市中心的優質地塊能否殺出重圍，一掃土地市場目前的陰霾，還有待進一步驗證。

6月16日，《證券日報》記者從中原地產研究部獲悉，今年6月份上半個月，20強標杆房企拿地總額僅54.85億元，其中，僅中海地產、富力地產、招商地產有拿地舉動，其他開發商上半個月拿地舉動基本停滯。
6月16日，《證券日報》記者從中原地產研究部獲悉，今年6月份上半個月，20強標杆房企拿地總額僅54.85億元，其中，僅中海地產、富力地產、招商地產有拿地舉動，其他開發商上半個月拿地舉動基本停滯。

此外，據中原地產研究部監測，截至6月16日，這20家標杆年內累計拿地總額為1502億元，而在2013年上半年，20大房企拿地總額則高達1977億元。

由此可見，標杆房企進入土地市場的動作迅速減緩，拿地態度普遍已經由熱情轉為謹慎。事實上，20強房企最近幾個月拿地數量正在逐月遞減。

從具體月度變化來看，今年5月份，只有萬達、保利、金地、?大、碧桂園等企業有小規模拿地舉動，其他企業5月份全月在土地市場無任何動作。從金額上來看，今年5月份，20強房企合計拿地金額為116億元，與去年同期的454.64億元相比，下滑74.49%；今年4月份拿地花費為154.4億元，與去年同期的291億元相比，下滑46.94%；今年3月份拿地金額為261.95億元，2月份為331.99億元，1月份則為582.52億元。

值得關注的是，2013年12月份，20強房企拿地突破870億元，此後連續數月下調，直至跌至今年5月份的116.61億元。

對此，中原地產首席分析師張大偉表示，上海等城市已經出現了住宅土地市場流拍的現象。若按當下市場趨勢發展，今年上半年，20強房企拿地總額將不足1600億元。

對此，有業內人士也向記者表示，房價漲幅放緩後，一、二線城市有些項目也被波及，開發商壓力較大，目前基本執行“少拿地，少開工，多銷存貨，加快周轉，現金為王”的策略。

此外，張大偉表示，標杆房企2013年新增土地儲備較為充分，土地儲備已經提前完成。他表示，20強房企在2013年購地金額接近5586億元，不愁手裡沒有“餘糧”。

據中原地產研究部統計資料顯示，今年6月至今，僅中海地產、富力地產和招商地產有拿地動作，而且除中海地產耗資50.4億元拿地外，富力和招商地產拿地金額合計尚不足4.5億元。

6月5日下午，中海地產以50.4億元底價摘得天津新八大裡四裡地塊，樓面價約合14504元?平方米，創年內單價和總價新高。此外，這是繼5月28日中冶置業以底價49.49億元摘得七裡地塊後，第二家中字頭央企入駐新八大裡區域。

值得一提的是，儘管處於京津冀一體化的熱度當中，但天津這兩次出讓的地塊都是底價成交的。


對此，有業內人士認為，當房地產市場進入調整期後，不是所有房企都希望政府救市，進而靠救市拉升銷售業績，相反，有想法的房企則會傾向於借機抄底。該人士表示，事實上，中海地產所拿地塊價格並不高，放在以往，2萬元?平方米或許都可以接受，可見中海地產此舉頗有抄底的意味。

不過，據上海易居房地產研究院報告顯示，截至5月底，天津的存貨同比增長7%，存貨消化速度預計不會很快。此外，該地塊規劃為高端綜合體專案，而中海地產一向在高端住宅上較有優勢，至於集住宅、商業等綜合性高端業態於一體的項目，能否獲得較高收益，屆時要看中海的操盤能力了。

重慶華倫房地產開發有限公司（以下簡稱華倫地產）的債務危機令數十家小貸公司如坐針氈。

6月16日中午，宗申動力（001696，SZ）發佈臨時公告稱，公司控股子公司重慶兩江新區宗申小額貸款有限責任公司（以下簡稱宗申小貸）向華倫地產、重慶市北湖建築工程有限公司、重慶協潤機電有限公司合計提供貸款7500萬元，借款方已出現貸款逾期未還現象，宗申小貸已向法院提出訴訟，並對借款方及擔保方相關資產進行了查封。

昨日（6月17日），《每日經濟新聞》記者瞭解到，早在今年3月31日華倫地產董事長劉志強因腦溢血意外離世，其債務問題便開始暴露。一份華倫地產5月28日的《會議紀要》顯示，公司已資不抵債，債務缺口為3億元。但多位債權人估算認為，這家註冊資本只有3500余萬元的地產公司實際債務可能在20億元以上。

業內人士認為，在今年地產行業大洗牌的格局下，中小地產公司過去借道民間拆借、小貸公司的融資方式弊端將露出水面，可能有一大批類似公司將出現資不抵債。對於身陷債務困局的小貸公司而言，如何降低自身風險值得思考。

債務規模或超20億

6月17日上午，記者來到重慶市渝北區兩路鎮龍盛街，這裡是華倫地產的辦公地。一幢兩層高的沿街商業樓裡摻雜著名目繁多的看板，“重慶華倫房地產開發有限公司”在其中並不顯眼。沿著樓梯上二樓，位於樓梯口的開放式辦公室裡只有3名工作人員，即使有陌生人來訪他們仍繼續玩電腦。辦公室臨街的一面玻璃牆上則貼滿了公告，內容均與華倫地產債務處理有關。

“我們現在的董事長不在，我也想見他，都好幾個月沒發工資了。”該公司一名工作人員告訴《每日經濟新聞》記者，自從今年3月31日公司原董事長劉志強突發腦溢血意外去世後，公司便一直處於無人主事的狀態。

工商資料顯示，華倫地產註冊資本為3563.95萬元。而重慶地產圈內人士表示，華倫地產在重慶房地產市場是一家名不見經傳的小公司。公開信息也顯示，在2010年以前，該公司僅開發了“花卉園大廈”和“巴山夜雨”社區，都屬於小體量的樓盤。

相比註冊資金，這家小型地產公司目前的負債額卻是其數十倍。記者獲得的一份債權人名單顯示，重慶至少有18家小貸公司，在華倫地產共有7億元左右的逾期貸款。

玻璃牆上張貼的一份華倫地產5月28日的《會議紀要》顯示，公司已資不抵債，債務缺口為3億元，不過這一數字令眾多債券人充滿懷疑。

“除了小貸公司以及銀行的8億元貸款，華倫地產的債券人還包括像我們這樣的無抵押個人，每個人借給他們公司的錢至少都在10萬元以上，多的上百上千萬。”一位周姓債權人表示，經過他們測算，華倫地產的債務規模在24億元。

對於具體債務數位，記者目前尚無法考證。不過在一份由個體債權人發起的《請願書》上，簽名的債權人就超過了70名。

“從4月份開始，每天基本上都有人到這家公司來討債。”華倫地產一樓招牌旁邊的小賣部老闆說。

借道民間拆借實現高速擴張

在多名債權人看來，華倫地產董事長劉志強的意外去世是壓垮該公司的最後一稻草。不過，記者多方調查發現，該公司的債務問題早就深埋其中。

公開資料顯示，2009年華倫地產聯合另一家公司在永川區拍下一塊9.37萬平方米土地，從此便走上擴張的快車道。2011年，華倫地產與重慶市綦江長風齒輪(集團)有限公司聯合簽署“40萬套弧錐齒輪合資項目”，宣佈將投資2億元，實現跨行業發展。

據上述工作人員介紹，自2010年以來華倫地產所佈局的產業涵蓋了上述齒輪項目以及慶永川、潼南、涪陵、貴州等地的地產專案。

“一家小型房地產公司發展得這麼快，必然需要高額融資。”一位不願具名的重慶房地產業內人士表示。

更令人棘手的問題在於，由於華倫地產此前可能存在“多重抵押”，令眼下的債務問題更難解決。

《每日經濟新聞》記者獲得的一份簽署時間為2014年4月21日的《關於解決公司個人投資者債權債務的實施方案》顯示，華倫地產將潼南縣的“潼南•美林穀”項目的房產，用來抵扣債主債權。據上述周姓債權人介紹，由於該房產已經設定抵押，不少債權人前往查封資產時，該房產已經被其他法院貼了幾次查封封條或凍結過多次。

“我們把錢借出去時，華倫地產也給我們約定，如果無法償還，就以在售的房屋作為抵押，沒想到會出現這種情況。”一名魏姓債權人說。

上述重慶房地產業內人士表示，對於小型地產公司來說，通過民間拆借的方式融資非常普遍。今年是房地產行業的洗牌期，大型房企逐漸壟斷區域市場，中小型房企受困於較高的借貸成本，往往出現倒閉和被收購。“華倫地產可能只是一個開始”。

宗申小貸牽涉其中

在《每日經濟新聞》記者獲得的華倫地產債權人名單中，宗申動力旗下的宗申小貸以7500萬元金額成為借貸規模最高的債權方。

據宗申動力公告顯示，宗申小貸於2013年12月10日與華倫地產簽署《流動資金貸款合同》，華倫地產以位於潼南縣梓潼街道辦事處潼安路399號，合計建築面積8033.64平方米的房產為抵押向宗申小貸公司貸款2000萬元。

宗申小貸總經理蔣祥和對《每日經濟新聞》記者表示，上述貸款在法律程式上都不存在任何問題，他們也對公司進行了詳細考察，主要是實際控制人突然去世，又沒有適當的接班人，導致公司無人主持大局，才令債務問題擴大化。

2013年7月26日，宗申動力公告稱擬出資不超過3億元（含）作為發起人，設立宗申小貸，由此介入金融領域；11月底，正式獲批開業。對於宗申動力為何要介入金融，公司曾表示其多年來已積累了上千家客戶資源，而這些客戶資源的資金需求每年不低於50億元，且多數難以通過銀行獲取資金，宗申小貸則能解決產業鏈上下游融資難問題，進一步確保宗申動力由傳統製造業逐步向金融產業進行戰略轉型。

對於宗申小貸的盈利預測，公司也頗為樂觀，認為其2014年利息收入可達1.5億元，淨利潤可達7335.5萬元。

近年，摩托車行業低位運行。而2013年全國小微企業貸款戶數1249.7萬戶，較上年同期增長2.4%。顯然，通過小貸公司涉足金融也是其重要的轉型之舉。

蔣祥和表示，通過此次華倫地產的債務問題，未來公司在業務發展方面也會發生一些變化。“我們會更加注重小微企業、宗申產業鏈和股東產業鏈的部分，未來來自小微企業的業務比例在30%，房地產商等中小企業的比例在20%，宗申產業鏈及股東產業鏈的占比在50%。”目前公司有關此次債務處理的法律程式都很順利，預計本月底將拿到法院裁決書。

18家小貸公司受牽連

在多名業內人士看來，華倫地產債務危機令18家小貸公司集體深陷，僅是當前小貸行業的一個縮影。

據記者瞭解，重慶小貸公司的數量及融資規模位居全國之首。據重慶市金融辦5月發佈的資料顯示，截至2014年2月底，重慶市累計批准籌建小貸公司243家；目前已經累計發放中小微企業貸款2033.67億元，個體工商戶貸款1821.3億元。

上述魏姓債權人也告訴記者，目前小貸公司很少會有低於2分月息放款的，華倫地產通過民間拆借的錢，月息基本都在2.5分以上，年息在30%。“他們公司的運營，基本都是依靠高息借入的錢來還息，風險還是比較高。”

一位重慶金融業內人士表示，今年以來，重慶小貸圈內的不良貸款率同比已經上升，其聽聞的小貸公司被逾期貸款困擾的案例也不少。


在蔣祥和看來，令18家小貸公司均深陷于華倫地產債務困局的根本原因在於征信系統的缺失。“實際上我們在放款前嚴格走了程式和規程，到銀行征信系統網站上查詢了它 （華倫地產）的債務情況，也去核實了具體的抵押物資產，但是由於小貸公司的借貸情況是不會納入征信系統，我們也沒想到它與十幾家小貸公司有借貸關係。”

一名王姓債權人也表示，征信系統的缺失令小貸公司在實際開展工作時難以把控風險。

記者瞭解到，對於目前華倫地產的債務處置仍然比較混亂，公司管理層、債權人和債權人內部均未達成一致意見。

一份5月28日的《會議紀要》顯示，力帆集團旗下的重慶藍洋擔保股份有限公司將牽頭成立資產管理公司，處理相關債權債務及重組事項。不過上述周姓債權人表示，這一方案近日已被個人債權者投票反對擱置。

中國指數研究院最新發佈的百城房價分析報告顯示，5月百城住宅均價，自2012年6月連續環比上漲23個月後首次環比下跌。近期部分企業加大推盤力度並調整定價策略，一定程度上促使房價下降。

中國指數研究院最新發佈的百城房價分析報告顯示，5月百城住宅均價，自2012年6月連續環比上漲23個月後首次環比下跌。近期部分企業加大推盤力度並調整定價策略，一定程度上促使房價下降。

報告顯示，根據中國房地產指數系統百城價格指數對100個城市新建住宅的全樣本調查資料，5月份，百城住宅均價為10978元/平方米，環比下跌0.32%，為自2012年6月連續環比上漲23個月後首次環比下跌。價格的下跌蘊含著市場內在的變化。

從不同城市來看，一線城市今年以來市場供大於求，房價漲勢趨緩且內部分化。二線城市房價分化加劇，廈門、南京等熱點二線城市市場整體上行，價格保持上漲；杭州、蘇州等二線城市房價經歷2013年快速上漲後有所回檔，且供大於求矛盾嚴峻，房價下調壓力仍存在；溫州、海口等二線城市市場持續下行，房價下跌幅度明顯。


三線城市房地產市場分化，房價下跌城市數量增多，其中保定、廊坊等河北省三線城市受益於“京津冀”首都經濟圈等城市發展規劃，房價上漲明顯；汕頭、淮安、台州等三線城市早期房價上漲明顯，但後期房價下行；南通、常州、江陰、馬鞍山等三線城市房價整體持續下跌。

報告分析，整體來看，目前宏觀經濟增速趨緩但整體運行仍較為平穩，房地產市場基本面尚未改變。從短期供需情況看，市場供應增加，成交明顯回落給房企銷售帶來較大壓力，近期部分企業加大推盤力度並調整定價策略，如通過打折促銷、贈精裝、首付分期等多種方式加大優惠力度；這些以價換量的措施有利於促進市場成交，但一定程度上促使房價下降。

一份宣稱“全國城鎮家庭住房空置率22.4%”“全國空置房為4898萬套”等犀利觀點的地產行業統計分析報告一經公佈引起全社會關注，微博“大炮”任志強（微博）更直接反駁稱“絕不可能有5000萬套或更多的空置”。西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心主任甘犁昨日接受採訪時表示，根據該中心最新發佈的《城鎮住房空置率與住房市場發展趨勢2014》資料顯示，2013年我國城鎮地區自有住房空置率為22.4%，“沒有找到空置率更高的國家，空置房約佔據了4.2萬億的住房貸款餘額，近5000萬套空置房仍可能有低估。”

西南財經大學教授甘犁反駁任志強的計算方法，他認為任志強所講的新增住房面積僅包括國家統計局的城鎮住房竣工面積，未統計官方資料中不包含的包括小產權房、農村集體使用權房產，並且低估了全國拆遷住房面積。甘犁教授認為，自98年起至2013年全國淨增住房面積為155億平方，比任志強提供的資料多出80億，不可能有5000萬套或更多空置房的結論站不住腳。

家庭住房擁有率逐年攀升 空置率世界領先

《城鎮住房空置率與住房市場發展趨勢2014》報告顯示，以戶為單位的中國城鄉住房市場趨近飽和，近三年單位家庭住房擁有率維持在85%-96%高位，2013年中國城鎮住房擁有率達到87%高位，遠遠高於歐美日韓等發達國家60%左右平均數，同時全社會擁有多套住房的家庭數量也不斷攀升，由2011年的不足16%迅速攀升至今年3月的21%。與此形成鮮明對比的是，由剛需帶動的家庭住房需求則在最近三年不斷下降，據其測算，可實現剛性住房需求的家庭不足四成，房地產行業風險不容小覷。

甘甯教授介紹，2013年全國住房空置率為22.4%，對比美歐等發達國家2%-13%的比例來講絕對世界領先，他表示，“沒有找到空置率（比中國）更高的國家，不管以什麼參照，22.4%的比例都肯定過高”。《城鎮住房空置率與住房市場發展趨勢2014》透露，在其收集完整樣本資料的北京、上海、成都、武漢、天津、重慶等六大城市資料，重慶住房空置率高達25.6%，成都等這一資料超過兩成，僅北京上海略低。

房價下跌10% 兩成空置房將虧本

西南財經大學教授甘犁發佈的資料顯示，當前房價下跌10%，將有20.2%的空置房令房主遭受虧本損失，一旦房價跌幅超過三成，將有至少36%空置房虧本，如果購房人通過融資借貸方式投資房產，疊加效應將令部分房屋持有人遭受較大損失。



甘犁分析，如果空置房出現虧本，業主將會希望儘快把空置的房產投放市場出手，可能會導致房價下行壓力進一步加大，虧本的比例今兒迅速增加。他認為，當前空置房泡沫一旦破裂，將對樓市產生巨大壓力。雖然短期3-5年內影響未必明顯，但長期看大量空置房對中國樓市的衝擊不可忽視。

多套房投資主導房價 預期效應影響漲跌

當前中國家庭自有住房擁有率已經很高，而且還在迅速上升，住房市場已經從早起剛需驅動轉為投資性的住房驅動，2013年開始已經變成多套房購房需求為主，2014年的資料則可能更加明顯體現這一變化。此前中國樓市一直表現為預期效應，住房投資者買房是因為斷定房價將繼續上漲，樓市剛需的逐步弱化則令預期推動房價的效應大大減弱。甘犁表示，“從壓力測試的資料來看，中國樓市現在的崩盤壓力、風險很大。””

大量空置住房造成嚴重的資源浪費，23.3%的經濟適用房處於空置狀態，沒有充分發揮其應有的保障作用；全國近五千萬套空置房，沉澱4.2萬億銀行貸款，極大降低了金融市場的效率；同時空置住房資產占城鎮地區家庭總資產11.8%，是社會財富的巨大浪費。 甘犁建議國家統計部門儘快收集並發佈空置率等關鍵指標，準確評估“樓市泡沫”，幫助投資者瞭解住房市場運行現狀。

儘管這次的重組方案在交易後上市公司控制權方面進行了微調，兩大國有股東財務投資人的角色並未改變，上海格林蘭背後的職工持股會實質管控上市公司仍是定局。
　
如何將千億規模的綠地集團裝入市值不到30億的殼裡？這個大家期待已久的謎題現在終於有了最新進展。

　　6月13日，上海金豐投資股份有限公司公告二董會議審議通過了與綠地集團重組方案的相關議案並簽署了《資產置換及發行股份購買資產協定之補充協定》、《補償協定》。

　　公告披露金豐重組方案最新細節，即金豐投資以全部資產及負債，與上海地產集團持有的綠地集團等額價值的股權進行置換，擬置出資產由上海地產集團或其指定的協力廠商主體承接。

　　這次的重組方案與今年3月份公佈的重組預案大體一致，且仍是資產置換與發行股份購買資產同步實施。

　　但細微的差別尤為值得關注，首先從交易價格來看，此次披露的擬置入資產交易價格為667.32億元，較此前公佈的655億元預估價略有上升。

　　另外，從重組後上市公司的股權結構來看。備受關注的上海格林蘭(職工持股會)的持股比例從預案中的28.83%下降至28.79%；上海國資委旗下的上海地產集團持股比例則由預案中的18.04%上升至18.20%。

　　公告稱，交易完成後，上海地產集團及其全資子公司中星集團、上海城投總公司、上海格林蘭持股比例較為接近、且均不超過30%。上述股東中沒有任何一個股東能夠單獨對上市公司形成控制關係。

　　677億重組細節

　　上週五，金豐投資召開了董事會，審議通過了與綠地集團重組方案的相關議案，同時還簽署了《資產置換及發行股份購買資產協定之補充協定》、《補償協定》。

　　根據最新的重組方案，資產置換與發行股份購買資產將會同步實施。金豐投資以全部資產及負債與上海地產集團持有的綠地集團等額價值的股權進行置換，擬置出資產由上海地產集團或其指定的協力廠商主體承接。

　　此次交易中，擬置出資產淨資產評估值為22.13億元，較擬置出資產合併報表歸屬于母公司股東權益帳面值21.87億元的增值額為2579.69萬元，增值率為1.18%。

　　上述資產參照資產基礎法的評估值22.13億元，考慮到評估基準日後上市公司擬實施分紅2125.11萬元，因而此次擬置出資產的交易價格為21.92億元。

　　與此同時，本次交易的擬注入資產為全體交易對方合計持有的綠地集團100%股權，其權益價值評估值為667.32億元，較帳面值增值58.60%，較此前公佈的655億元預估價高出12.32億元。

　　另一方面，金豐投資將以5.54元/股的發行價格，向綠地全體股東非公開發行A股股票，購買其持有的綠地集團股權，此次發行股份總量為11,649,834,296股。其中向上海地產集團購買的股權為其所持綠地集團股權在資產置換後的剩餘部分。

　　根據公告，金豐投資將向上海城投總公司發行2,500,837,581股，向上海地產集團發行2,012,394,199股，向中星集團發行927,812,451股，向上海格林蘭發行3,503,741,870股，向天宸股份發行278,343,754股，向平安創新資本發行1,206,037,043股，向鼎暉嘉熙發行517,205,241股，向寧波匯盛發行465,112,627股，向珠海普羅發行122,071,374股，向國投協力發行116,278,156股。

　　據瞭解，金豐投資將於6月30日舉行股東大會，這次的重組方案在獲得股東大會批准後，還需要住房及土地管理相關政府主管部門，以及中國證監會的核准。

　　調整的格林蘭計畫

　　值得注意的是，這次的重組方案在交易後上市公司控制權方面進行了微調。

　　由上海市國資委100%控股的上海地產集團以及上海城投總公司，直接持有重組後上市公司18.20%以及20.55%的股權。與此同時，上海地產集團還將透過其100%持股的中星集團持有上市公司7.62%的股權。而上述股權比例在3月份公佈的預案中分別為18.04%、20.58%以及7.63%。

　　這也就意味著，上海國資委旗下的三家國企對於重組後上市公司的持股比例由46.25%上升至了46.37%。

　　除此之外，上海格林蘭持股比例則由此前的28.83%下降至28.79%；其他股東持股比例由24.92%下降至24.83%。

　　對於上述股權結構調整，公告顯示，交易完成後，上海地產集團及其全資子公司中星集團、上海城投總公司、上海格林蘭持股比例較為接近、且均不超過30%，上述股東中沒有任何一個股東能夠單獨對上市公司形成控制關係。因此，上海地產集團及其全資子公司中星集團、上海城投總公司、上海格林蘭均不能被認定為重組後上市公司的控股股東。

　　資料顯示，上海格林蘭投資企業（有限合夥），是為吸收合併上海綠地（集團）有限公司職工持股會而設立的有限合夥企業，由綠地集團管理層43人出資10萬元共同設立的，法定代表人是張玉良。

　　今年5月26日，上海格林蘭投資企業（有限合夥）已通過吸收合併上海綠地（集團）有限公司職工持股會的方式成為綠地控股集團有限公司股東，同時也成為此次交易的交易對方。

　　早在1997年，綠地就設立了職工持股會，彼時持有集團18.88%的股權。後來經過20多次增資擴股，職工持股會對於該集團股份最高持股比例曾達到58.77%。後來在今年年初引入平安和鼎暉之後，職工持股會的持股比例降至29.09%，當時職工持股會成員共有982人。

　　然而有意思的是，儘管在這一次重組方案中，上海格林蘭對於上市公司的持股比例有所下降，但其28.79%的持股量仍未被超越，除了上海市國資委透過旗下兩大國有股東合計持有的46.37%。

　　不過，公告明確指出，上海市國資委並不參與企業的日常經營管理，且其合計持股比例沒超過50%，不能對上市公司形成控制；此外，上述兩大國有股東是兩家相互獨立的主體，其作為財務投資人將來並不會實質性介入上市公司的日常經營管理。

　　言外之意就是，兩大國有股東財務投資人的角色並未改變，上海格林蘭背後的職工持股會實質管控上市公司仍是定局。

樓價高企，惟市區重建局在截至今年3月底年度，業績卻5年來首度「見紅」，錄得23億元營運虧損。市建局表示，主要受3大因素夾擊，包括部分項目收樓受阻，無法如期推出招標、建築費倍增以及發展商出價審慎，影響項目要加大撥備。有市建局非執行董事坦言，這情況恐會拖慢市區重建步伐。

市建局主席蘇慶和指出，市建局未來5年須投放330億元進行重建，但資產淨值僅239億元，尚幸財政仍穩定，暫毋須政府再注資，但該局有意藉擴大重建項目的規模以增加重建效益，減輕財政壓力。

蘇慶和表示，該局上年度出現23億元虧損，為2008/09年度因金融海嘯而錄得44.6億元虧損後再度「見紅」，因建築費數年間由每方呎2000元急升至約4000元，令發展成本大增。

同時，因樓市或出現轉角市，發展商出價變得保守，市建局難免要為項目撥備，令重建工作倍添困難。

發展商出價保守須撥備

此外，受到重建項目內住戶訴求增加，影響收樓進度，有3個原預計在上年度招標的項目，因未能完成收樓和清場，令推出時間推遲，如觀塘市中心重建計劃第二及三發展區，因為小販市集等問題，延至本年度才能進行招標。

蘇慶和補充，近年推展的市區重建項目，現存舊樓的地積比率已達6至7倍，與地積比率上限7.5倍相距不遠，亦令到重建的收益大減。

有市建局非執行董事直言，近年重建項目中涉及劏房的數目大增，及受影響住戶熟悉收購重建的遊戲規則，及來自社會的訴求如要求多建通風廊等，恐會拖慢市區重建步伐，加重市建局的財政負擔。另外，亦有業界指出，近年部分非重建區的社會團體對重建項目提出不同的意見，左右重建進度。

該非執行董事說，目前樓市處周期高位，收購賠償價屬高企，一旦樓市逆轉，可能會出現嚴重虧損。

因應有關問題，市建局正透過專責委員會檢討未來的發展路向。蘇慶和表示，未來市建局會考慮集中重建一些地盤面積4至5萬方呎的大型地盤，也可以研究將現存的內街納入計算地積比率，使重建計劃更有效率。至於市建局協助小業主推出物業，讓發展商直接購入舊樓的中介服務，未來有意加大力度，將適用範圍擴展至非住宅項目。

劃綜合發展區增密度

市建局董事會消息人士透露，初步考慮未來市建局挑選項目時分為三類，面積較小的地盤透過中介模式或復修等進行，現行的需求主導項目則處理1.7萬方呎以下的中型項目，並會挑選開展一些較具效益的項目。至於市建局自行推展，面積則較大的項目，擬尋求政府協助，如將用地劃為「綜合發展區」，以提高發展密度，增加重建項目的收益。

高緯環球大中華區董事張翹楚認為，市建局雖有意集中做大型項目，但涉及的收購時間可能會加長，成本變相增加，他建議，市建局可考慮將部分商業項目如旺角波鞋街及觀塘市中心重建項目的商業部分作長期收租，提供穩定現金流。

樓齡賠償準則傳改至10年

市建局強調財政存隱憂，尤其需求主導項目令收購賠償開支擴大，市傳市建局有意檢討條款，將現行沿用自住業主同區7年樓齡的賠償準則改為10年。多位市建局非執董聲言反對，蔣麗芸認為，改變7年樓齡社會未有共識，不宜隨意更改。

金額「無太大分別」

究竟7年與10年樓齡賠償，對市建局的財政有多大影響？有前市建局員工透露，「其實無太大分別」。

他指1999年政府落實參考同區7年樓齡收購價準則前，討論過程中其實是提議7年至10年樓齡收購準則。「當時由余志穩代表政府做諮詢，內部已認為無論7年還是10年，對受重建影響的業主而言，金額的分別不大，重要是同區有沒有同類樓齡的成交價可作參考。

事實上，當年收購灣仔船街項目時，整個區也找不到7年樓齡物業，唯一只有一幢由土發興建的李節花園有成交，「所以說7年與10年根本沒有分別」。

當年為何選擇7年？「因覺得賠償全新樓齡物業給重建戶不恰當，賠10年又似乎太舊，7年是聽起嚟比較新，好一點而已」。

歷來最大全幢甲廈成交 須付4.6億稅款

近年積極拓展本港業務的花旗集團，斥資54.25億元購入會德豐的觀塘海濱道One Bay East東座全幢商廈自用，為本港歷來最大宗全幢甲級商廈買賣。花旗擬將該商廈作為花旗銀行香港新總部，整合現時分布於港九各區的辦公地點。

較去年西座造價高20%

東座物業樓高21層，樓面面積約51.2萬平方呎，今次購入價平均每方呎約10596元。物業預期2015年底落成，花旗最快可於2016年上半年遷入，並會為大廈重新命名。花旗集團亞太區行政總裁卓曦文指出，集團一直致力拓展及投資區內業務，今次購入商廈，「反映對香港持續發展成為領導國際金融中心及香港作為集團多項核心業務的樞紐充滿信心」。

One Bay East位處觀塘中心地段，屬九龍東第二個核心商業區，由兩幢甲級商廈組成，總樓面面積約102.5萬平方呎，位於海濱臨海地段，面向啟德郵輪碼頭及未來的都會公園。去年4月宏利人壽保險斥資45億元購入西座，呎價8789元。以宏利的購入價計，該物業現已升值20%。

花旗在港有41間分行，員工超過4500人，辦公據點分布於中環總部的花旗銀行大廈、港島東、紅磡及尖沙咀等5個地點。至於日後會否以One Bay East作總部，發言人說暫未有具體方案，今次購入物業，除因香港是集團持續投資拓展的市場，希望擁有本身物業，亦有助減低租金波動的影響。

會德豐地產常務董事黃光耀指出，東座早前獲4至5家公司洽購，包括中資企業及花旗集團，其中與花旗商討約半年才達成協議。花旗非以公司轉讓形式成交，須支付逾4.6億元連同雙倍印花稅（DSD）等稅款，相信是歷來最高。而項目東西兩座同獲跨國公司購入，反映他們看好東九龍的發展潛力。

東九龍商廈全年料升15%

高緯環球投資部聯席主管方智傑認為，低息環境加上本港商廈租金成本高昂，近年已有不少大企業在港購置全幢物業自用，是次花旗以呎價約10596元購入One Bay East東座，雖然較去年宏利購入的西座高出20%，但計及過去一年東九龍商廈的升幅，成交價仍屬合理。

美聯工商舖（459）行政總裁黃漢成指出，是次花旗在港買物業，料增區內商廈投資者的信心，下半年商廈租售交投將價量齊升，全年料升15%。中原（工商舖）董事總經理潘志明稱，預料短期內東九龍商廈交投將更趨活躍，個別業主更有機會反價封盤，加幅至少5%至10%。

資料顯示，花旗於83年以9000萬元向會德豐（020）一手買入中環會德豐大廈地舖，至2002年樓市低潮時售出，獲利9400萬元，兩年後再以1.84億元回購該舖。

私有觸礁 大行仍看好新世界

新世界發展（017）私有化新世界中國（917）的計劃戲劇性泡湯，3個多月來的股價升幅頓成泡影，受消息拖累，昨天開市後急跌近22%，低見4.99元，收市跌幅收窄，收報5.3元，全日跌17%。新世界股價一度跌逾2%，低見8.71元，但獲瑞銀力撐，認為私有化計劃失敗，反而可令新世界專注投資本港業務，其股價逐步收復失地，收報8.8元，跌約1%。

對於新中私有化失敗，新世界發展兼周大福（1929）主席鄭家純昨天表示，日前得知結果後先感到詫異，後以平常心接受。問到會否感到失望及不開心，他笑笑口地說︰「做生意一定有得有失，遊戲規則要尊重，自己亦感到無可奈何。」

純官籲檢討「人頭票」

他表示，新中私有化失敗，主要受到遊戲規則數「人頭票」所限制，以持股計，贊同的持股量為99.9%，即大多數股東同意私有化；但最後因「人頭票」不足被否決，「人頭票」規則雖可保障絕少股東的股權，但隨着市場環境改變，現時已不合時宜。他指出，「人頭票」的規則不合理，有關機構需要檢討，但他仍會尊重規則。

被問及是否有人刻意令私有化方案拉倒時，他淡然指出，有員工離職，因而在提出私有化期間沽出股份，只屬個別行為，並無看到不正常的現象。至於私有化失敗後下一步計劃，他說，暫時未有定案，早前供股所得資金，將用作重建新世界中心及增加中港土地儲備。

瑞銀：有利發展港業務

鄭家純昨天在記者會上，對記者提問有關新中私有化失敗的問題時，有問必答，而且在會上及會後全程答足接近一小時。

新世界於3月14日開市前宣布私有化計劃，新中當日股價抽升近29%，收報6.63元，惟私有化計劃落空，令新中股價較當日收市價回吐兩成，打回原形，現價僅較宣布計劃前升約3%。

瑞銀發表報告指出，未能成功私有化新中，對新世界屬正面消息，認為新世界現時應把投資重點集中在本港業務，而非開拓內地房地產，由於本港市場供需水平較內地好，集中投資本港業務可獲得較佳成績。該行預期新中股價回落，新世界短期走勢偏弱，把新世界目標價由9.3元下調至9.1元，維持「中性」評級。

瑞銀認為，新中私有化告吹後，新世界今明兩年負債比率將由35%及34%，下降至26%及25%。該行把新世界每股資產淨值（NAV）預測下調17%，至16.5元，以反映新中評值下降。另因新世界持有新中權益降至69%，遂把新世界今明兩年盈利預測下調22%及26%。

有市場人士分析認為，新世界若可折讓逾三成購入新中內地資產，條件尚算不俗，而新中股東亦得以高價去貨，私有化計劃理應沒有太大反對聲音，但卻因部分別有用心人士「打散股份湊人數」而遭否決，表面上是有新中股東不滿資產價值被低估，但考慮到事件最大得益者其實是成功供股的新世界，令人懷疑私有化只是一場「自導自演」的供股煙幕。

香港置業高級執行董事伍創業表示，據土地註冊處最新資料顯示，6月截至16日，整體物業買賣註冊宗數暫錄得3139宗，相比上月同期的3395宗下跌7.5%。

逸瓏灣GRAND AUSTIN環宇海灣 共推單位值百億

近期樓市回勇，新盤搶客戰急速升溫，大埔逸瓏灣I、西南九龍GRAND AUSTIN及荃灣環宇海灣三大新盤，合共推出604伙本周六（21日）發售，總市值近百億元，將新盤戰推向高峰。

雙倍印花稅（Double Stamp Duty，簡稱DSD）修例的效應持續，發展商繼續大舉推盤，信置（00083）等大埔白石角逸瓏灣I昨天首次加推，新價單涉110伙，價單定價由757.8萬至4,578萬元不等；價單呎價介乎10,811至22,856元。發展商表示，是次屬於原價加推。

信置逸瓏灣I 加推110伙迎戰

發展商同時公布首份銷售安排，新價單內的110伙，將會與首份價單的另外110伙同於周六發售，即涉及220伙。項目將於本周五晚上8時截止認購登記。

該盤自上周六（14日）開價之後，連日來繼續收票。市場消息指，至昨晚為止，合共收穫約1,000票，以首日發售的220伙計算，暫時已超額認購約3.5倍。

其次，新世界（00017）及會德豐地產等的西南九龍GRAND AUSTIN於同日賣樓，會德豐地產常務董事黃光耀表示，自上周公布首份價單後，市場反應理想，故日前加推70伙，當中部分單位輕微提價1至2%，而已推出單位價單呎價介乎21,505至33,418元，市值約47.34億元，折實後市值則約38.21億元。

新世界GRAND AUSTIN 周五抽籤

發展商昨午公布項目銷售安排，將會於本周六（21日）盡推首批連加推共209伙，佔全盤伙數約3成，單位會以抽籤形式發售，並會在明晚8時截票，翌日抽籤。

黃光耀指出，項目截至本周一晚已接獲逾1,100個登記，當中九龍及港島市區客佔8成，而內地客則不足1成。據了解，項目昨錄逾500個登記，市傳當中有準買家以公司名義大手入票40張，令累積登記量逾1,600個，凍結市場逾4.8億元資金，較可發售單位超額約6.7倍。

另外，長實（00001）及南豐等的荃灣環宇海灣，也計劃推售數量不多的餘貨，發展商繼上周六加推最後一批單位之後，昨天公布新銷售安排。

長實地產投資董事劉啟文指，本輪認購登記將於明天截止，周六將會發售175伙，大部分是4房單位，也包括8個特色單位。

綜合上述3個大型新盤的推盤部署，本周六合共有604伙推售，以定價計算，市值逾97億元，即使扣除發展商提供的折扣優惠，估計所有單位售罄之後，也可吸取市場合共接近80億元資金。

浪澄灣參戰 周末推售38伙

?隆地產（00101）西南九龍浪澄灣也加入戰團，本周六發售38伙，發展商昨日修改價單，部分2房及3房可享最高16%優惠，其他單位最高折扣為14%。

業界人士指出，本周六將推售的單位，大部分屬於逾千萬元的大碼單位，銷情的好壞對下半年樓市走勢有極大參考作用。

60萬入場回報8厘 小心賺價蝕滙

安倍經濟下，中港台投資者大舉湧入日本樓市，其中港人最愛約200呎的細單位，入場費低至約60萬元，回報卻達8厘。

隨着外資湧入，樓宇存貨錄新低，不少日本單身女性也加入戰團，與港人齊搶上車盤。

本港樓盤的呎價動輒過萬元，相對港人熟悉的日本東京新宿等地段，呎價低至約3,000元。「價細」吸引，但日本稅務繁多，購買物業時稅率已達1成，再加上滙價風險，投資者宜小心賺價蝕滙。

港人購買查詢 月5至10宗

中港台投資者湧入，專責海外投資者的日本地產代理商三倉屋商事，年內聘請了多名懂普通話及廣東話員工。社長谷口雅之在東京接受本報專訪時表示，一個月平均有5至10個港人查詢及購買日本房產。

「港人一般會以旅遊方式來日本買樓，在觀光的同時，看到合心水的日本樓便買下。」他又稱：「港人愛實地視察過才買，台灣人則較快手，網上看到心水項目，經過查詢後便落實。」

「港人普遍鍾情約215平方呎的一人單位，投資額約60萬至90萬港元（約800萬至1,200萬日圓），他們覺得鐵路沿綫很重要，一般回報率約8厘。」

供應量連跌3月 樓價勢續升

港人對日本樓興趣濃，不少日本地產業中介每周更在中環、銅鑼灣等旺區開推介會，反應熱烈，更即時推出中文繁簡體的地產資料網站（見表），吸引港人在網上熱議。

日本不動產經濟研究所顯示，4月份東京首都圈可供銷售樓盤只有約4,093個，為歷來最低，較5年前差不多少一半。供應量已連續3個月下跌，4月份每平方呎售價按年升6.4%至5,000元。谷口雅之認為，經濟景氣及2020年東京奧運效應，東京樓市料可續升。

投資界亦對日本樓市前景樂觀，施羅德日本股票投資主管前田正吾表示：「日本的房地產市場充斥海外投資者，我自己的物業早前也賣給台灣人。前陣子到示範單位參觀，不僅聽到很多人說普通話，也看到很多台灣人及中國人。」

前田正吾用早年買賣樓宇的例子，分析樓價幾近低無可低。他於1988年買了一個單位，4年後以低兩成的價格沽出，最近看到與那個單位間隔相同但低一層的放盤，放盤價較當年買入價低近80%。「不少日本人趕在消費稅調升前買樓，故近期樓市成交相對淡靜，但市場已預期下半年樓市表現會明顯改善。」

日單身女性 愛新宿細單位

日本自首相安倍晉三上場後，經濟明顯轉好，銀行較過去更易批出房貸。過往當地男性多為一家之主，肩負買樓重任。近年，除了家庭客戶外，不少在職場打拼，愈來愈獨立的單身女性成為合資格的貸款人，她們亦成為樓市買家生力軍。谷口雅之稱：「隨着日本投資者不斷上升，不少港人看中的樓盤都被日本人搶先買入。」

他指出：「日本女性的喜好與港人相若，都是愛新宿及池袋的一人細單位，他們是競爭對手。」

馬鞍山馬錦街住宅限量地，最新估值下限跌至6億元，樓面呎價只有2,997元。該用地最少落成量為310伙，可建樓面面積約20萬平方呎。

樓面呎價 僅估2997元

韋堅信測量師行估值董事林晉超表示，因應近期有多幅新界住宅用地流標或以低價批出，故對今次截標的馬鞍山限量地並不樂觀，估計樓面呎價僅2,997元，比今年3月批出的同區白石低密度住宅用地，錄得的樓面呎價4,241元，低約29%。

林晉超指出，馬鞍山馬錦街住宅限量發展密度較高，預計落成後的單位面積約480至675平方呎。假設每平方呎發展成本約4,000元及利潤15%至16%，則單位平均開售呎價約1.1萬元。

近馬鞍山站 限建310伙

上述住宅限量位於富輝花園旁邊，附近設有馬鐵馬鞍山站，地皮地盤面積約33,272平方呎，地積比率約6倍，可建樓面面積約200,210平方呎，最少落成量為310伙。綜合測量師意見，項目估值約6億至9億元，樓面呎價則約2,997至4,500元，部分估值曾下調約5%至10%。

元朗兩農地 搶高1倍拍出
近新發展區 呎價達741元


政府積極發展元朗西鐵錦上路站及八鄉車廠一帶用地，刺激周邊農地呎價向上，昨該地段有兩幅農地推出拍賣，均獲搶高1倍售出，其中一幅每呎地價逾740元。

比鄰錦上路站 共逾1.3萬呎

昨忠誠合共推出23項物業供拍賣，吸引逾50人到場，場面墟冚，最終沽出4項，包括兩幅元朗農地，競投過程甚激烈。

該兩幅農地分別位於元朗錦上路元崗丈量約份106號地段1831號，及元朗石湖塘丈量約份106號地段234號之餘段，兩地均鄰近西鐵錦上路站，但據悉不屬於政府發展範圍。

其中，元崗地盤面積約9,148平方呎，連租約（月租約2,001元）開價139萬元，不足5分鐘即獲搶高1倍，歷約8口價至279萬元拍出，每呎地價305元；另石湖塘地盤面積約4,764平方呎，屬不交吉，歷約9口價，由173萬搶至353萬元沽出，每呎地價741元。

拍賣師指，上述地段少有農地放售，成交價屬好價，未知買家身份。事實上，此兩幅地鄰近元朗三大新發展區之一，即錦上路站及八鄉車廠，未來區內預計提供約3.37萬伙公、私營房屋。

打鼓嶺農地24萬呎 今拍賣

農地有價有市，由銀主持有新界北打鼓嶺丈量約份第78約32個地段地皮，亦將於今天透過中原測量師行公開拍賣，面積共涉約24萬平方呎，屬農地用途，鄰近興建中的蓮塘/香園圍口岸，全部在禁區之內。市場指，區內農地每呎地價約100至200元，估計上述整幅農地價值約2,400萬至4,800萬元，買家必須整批購入。

近期一手市場回暖，多個新盤加快推盤，美聯物業九龍區董事郭玉滿預計，全年九龍區一手註冊比率或突破2成水平，有機會創10年新高。他又稱，今年一手市場先由西九龍區掀起戰幔，下半年到東九龍區成市場焦點，未來將軍澳區將會成為九龍區的一手供應重要來源，區內未來將有超過8,000個單位可供應市場。

回顧今年上半年，九龍區一手私樓註冊量錄得(截至6月13日止)約839宗，較去年上半年1,657宗及下半年的1,516宗分別低出約49%及45%，估計上半年未必可錄得1,000宗水平，並且是自2008年下半年以來的低位。一手私樓註冊金額則錄得約81億元，分別較去年上半年約180億元及下半年的約217億元低出約55%及63%，相信與今年上半年九龍區欠缺大型新盤所致。

至於二手市場方面，九龍區二手住宅註冊量錄得約6,151宗，估計上半年可望與去年下半年看齊，註冊金額則錄得約299億元。

美國政府數據顯示，美國5月新屋開工下降6.5%至年率100萬棟，

美國商務部周二公布，5月新屋開工許可--未來需求指標--下降6.4%至年率99.1萬棟，創四個月低點。

接受MarketWatch調查的分析師平均預估，美國5月新屋開工為下降至年率100萬棟。

4月新屋開工仍為107萬棟，未修正。

4月新屋開工許可由年率108萬棟修正為106萬棟。