永慶房屋今(18)舉行下半年房市展望，永慶房產集團事業群總經理葉凌棋表示，由於今年上半年房市有學運、政治、社會及氣象等利空議題干擾，打亂了市場銷售，使得329、520兩個檔期表現不佳。而下半年又有選舉活動，加上打房政策持續，因此預估，今年下半年房市將維持價格平盤高檔橫向整理的格局。

葉凌棋分析，首先是三月中旬太陽花學運，而學運潮結束後，雙張會打房宣示「兩年房價跌三成」，銀行又緊接著進行房價跌三成壓力測試；到四月中旬，反核四遊行開始，五月又進入梅雨季，連續三波梅雨到六月初，期間又夾雜著北捷隨機殺人事件及八德合宜宅弊案等社會事件，等於上半年房地產原本的銷售旺季329及520檔期全部被打亂。


對於下半年房市預估與看法，葉凌棋認為，上半年房市呈現價小揚量縮，交易量較去年同期萎縮，下半年仍維持超低利率，房價修正幅度有限，且市場以自住買盤為主，房市預估價持平或微漲。而受到容積獎勵新制影響，各大建商卯足全力搶照推案，再加上中古市場原本獲利了結潮，下半年市場供給可望再提升，屋主價格有機會軟化，選前是好的進場時機，換屋、置產客可趁機進場。消費者可趁下半年政府打房及市場供給量大之際，價格彈性擴大，看屋選擇性多，認真進場議價。而預售市場價格將更加透明，實價登錄制度將更即時，更完備，民眾更可大膽進場議價。

另外根據統計，今年1-4月陸客來台人數已經突破130萬大關，較去年同期成長34%；且自今年8月起，將開放第四波試點城市，陸客觀光商機將持續成長。葉凌棋指出，重點陸客商圈如士林夜市、饒河街夜市、逢甲夜市、六合夜市、永康商圈、中山北晶華商圈等店面商圈範圍擴大的區域，市場需求仍強。雙北市市中心捷運辦公、店面，因陸客、陸資及台商回流商機仍在，後市仍可期待。下半年松山線通車，將成為市中心商用市場最大熱點。

最後，葉凌棋提醒，選前政府仍積極調控，財政部仍持續查稅，房市投機不宜心存僥倖。整體而言，房價預估「平盤高檔盤整」趨勢不變，但提醒消費者應有風險意識，不宜採用過度擴張信用的購屋方式，對於投機買盤過重的區域、產品，購屋決策應該更加小心。屋主可配合市場趨勢及自身財務規劃，適度汰弱留強，趁買氣持穩之時，盡早獲利了結，以維持手邊現金水位，避免政策、市場變動造成資產減損，甚至無預期的虧損。

逾半仍認下半年不宜進場
政府頻頻打房，加上下半年選舉因素，民眾對短期房價看跌比率創下近1年半新高！永慶房屋昨公布「Q2房產趨勢前瞻報告」，雖有4成2民眾看漲未來1年房價，略高於看跌的4成，但對未來3個月房價看跌比率達36%，不但高於看漲的33%，也是近一年半新高。

調查也指出，有53%民眾認為下半年不是買屋的好時機，主要原因「房價仍然居高不下」佔49%，高於上季的40%。其次則為「預期房價下跌」19%，遠低於上季的34%，「年底選舉變數多」也在本季調查佔了15%。

比上季多6百分點
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，房價處高檔，加上政府查稅、年底選舉影響買氣，民眾認為這些利空將讓短期房價修正，使對未來3個月的看跌比率比上季多6個百分點。

民眾普遍認為房價過高，但預期價格下修的比率卻變少。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨認為，應是升息幅度不高，民眾預期賣方受影響不大有關，但以中長期來看，升息壓力與銀行保守放貸，價格早晚會下修。

今年政府陸續拋出囤房稅、提高非自用住宅稅率等議題，希望平抑房價，調查結果也顯示，對於政府推出的住宅政策中，有26%認為「廣建合宜住宅」最有效，其次是「低利優惠房貸」佔20%，第3名則為「投資客限貸」16%，而政府力推的出租住宅位居佔比僅10%，政府加強查稅更僅佔5%。

高價區「買不如租」
從民眾對有效政策看法前2名來看，淡江大學產經系副教授莊孟翰認為，年輕人住的問題在於「買不起房」而不是「買不到房」，現在大台北地區超額供給，但房價過高，使年輕人希望居住政策以降低購屋負擔為主。

針對雙北市、桃園縣均有10%以上民眾支持出租住宅，黃舒衛認為，代表在高房價地區，民眾「買不如租」的心態更明顯。已定案的囤房稅則有56%民眾認為對房價有影響，其中認為房價會下跌佔41%、上漲佔15%。

交易量難明顯增長
「房價可能會下跌，現在不太適合買房，感覺都在觀望。」民眾翁淑文說。網路地產王總經理陳韻如也表示，房市看漲、看跌都大有人在，買、賣方都在觀望政策發酵、選舉過後到底房價會不會受到撼動，估下半年的交易量應不會有明顯增長。永慶房產集團總經理葉凌棋也說：「下半年是價平、量縮的格局。」

創造利多

無論景氣、買氣怎麼變，建商對下半年房市依舊信心滿滿，以承攬公共及民間工程為主的長鴻營造，昨天表態將跨入建設、成立土地開發部門，採多角化經營。近日風波不斷的甲山林董事長祝文宇還說：「時機不好時，反而是民眾考慮進場的時間！」

打房只打高價宅
長鴻營造董事長吳啟章昨天在股東會表示，目前以公共工程為主，房市景氣對營收並無直接影響，外傳缺工問題也不嚴重，去年已成立土地開發部門，「這是營造業趨勢，讓業務能有更多元發展。」對跨入建設開發頗具信心。

祝文宇昨天也在愛山林股東會表示，政府打房是打高總價、高單價產品，一般產品市場依舊活絡，建議民眾「危機入市」。

儘管下半年有7合1選舉變數，祝文宇從市場、景氣2大方向分析，認為全球經濟環境都還不錯，台灣長期處於低利，投資房市具備獲利條件。

但祝文宇也坦言，受葉世文弊案影響，近期各案場來人量少了5成，但高雄因房價基期低，市中心仍有2字頭房價，吸引在北部工作的南部人回鄉買房。


工商時報
祝文宇：又沒作壞事

官員弊案最近火燒房地產業界，到處「蘿蔔蹲」，前天（17日）晚間10點多司法界傳出，興富發建設在基隆信義區深澳段「真愛花園城堡」案， 負責代銷的甲山林機構涉及未依法申請搭建樣品屋，經過部分媒體登載後，昨（18）日至少有興富發、潤隆、愛山林3家營建上市公司被捲入者都發表聲明。

甲山林機構董事長祝文宇昨天一早要主持愛山林股東會，湊巧昨天清晨6點就被叫去庭訊，問了10幾分鐘就出來，回家換洗後直接趕赴股東會。祝文宇依然不改率性原則，坦盪盪和媒體暢談。

他說，又沒作壞事，有什麼不能面對媒體的，他說甲山林依法代銷，而且只是為了先搭建樣品屋和接待中心，進行鋤草而已，可是才鋤草就被罰6萬元，所以就請民代了解，其實找民代了解是很正常的事，不然我們不曉得要怎麼辦。

祝文宇被問到葉世文低價買甲山林新莊的房子，他回答是他買得早，我們很多買我們房子的客戶都賺錢，不能說他買得早、有賺錢就有錯。

至於今年市場，祝文宇指出，去年愛山林代銷案銷售量是800億元，今年迄今已銷售近200億元，和去年同期相比是比較少；至於來人則衰退快一半，葉世文弊案確實影響房市觀望氣氛，但相信此時也是「危機入市」的好時機。

此外，興富發聲明，「真愛花園城堡」為潤隆建設與白天鵝機構合作開發的個案，並非如媒體所稱係甲山林機構與興富發建設合作的個案，興富發並未投資。

其次，興富發指出，按一般建設公司委託代銷公司全權負責的委託銷售合約，均會規定要求代銷公司必須遵循法令設置樣品屋與銷售廣告道具等，若代銷公司違背約定要求未循法令執行，則由代銷公司負完全責任。同屬泛興富發集團的潤隆也指出，此案基地位置與樣品屋設置地點不同，建照申請完全依法辦理，與報載代銷公司於他處設置樣品屋無關。

永慶房產集團18日公布2014下半年房產趨勢前瞻報告調查結果，仍有高達4成2民眾看漲未來1年房價，不過，未來3個月房價「看跌」比例達3成6，創近1年半來的新高，超越「看漲」的3成3。同時，有4成7民眾認為，未來半年是售屋好時機 ，為歷次調查第二高 ，獲利了結仍重。
這項問卷調查採「電子郵件」方式，將問卷寄發永慶房仲網會員，問卷調查時間為5月19日至6月3日，回收有效問卷數為1425份，在95%的信心水準下，樣本抽樣誤差為正負2.6%。
根據調查結果顯示，仍有高達4成2民眾看漲未來1年房價，而未來一季房價看法則轉為「持平、小跌」居多，一反過去「持平小漲」，看跌比例36%，為近1年半新高，看跌比重較上季小幅增加3個百分點，僅33%民眾看漲，跟上季一樣。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛分析，房價相對高檔，而政府房市調控、查稅積極，再加上年底七合一選舉影響買氣，民眾對短期房價看法轉為小幅修正。

反觀民眾對未來1年房價看法，黃舒衛表示，本季「看漲」未來1年房價比重42%，與「看跌」的40%，兩者均較上季一樣，漲跌看法拉近，顯示排除選舉的過渡因素干擾，民眾對長期房價信心仍呈樂觀，與上季差距不大。

雖然對房價看法是「中性偏樂觀」，但在進場購屋時機方面。調查結果指出，高達53%民眾回答「不是」，較上季56%減少了3%，27%認為「是」購屋好時機，較上季小幅攀升。黃舒衛分析，調查顯示房價看漲、政府調控、房價鬆動、買屋抗通膨、委售量增是民眾未來半年願意進場原因，而「高房價」仍是影響民眾進場的關鍵。

在不願意進場的原因方面，房價居高不下(49%)，仍舊是民眾不認同未來半年購屋好時機的主因。其次，上季仍有34%預期房價下修，不是好時機，但本季即使有官方「兩年房價跌3成」的宣示，但只剩19%認為會影響到進場時機，顯示市場剛性需求對價格議題呈現鈍化。此外，排名第三是年底選舉變數從上次調查的最低占比，躍昇10%，越接近年底，選具議題影響程度越大。

在「售屋」好時機方面，根據調查顯示，未來半年「售屋」好時機比重由49%回落至47%，比重小幅修正，不過仍是歷次調查次高。在理由方面，以「再漲有限」(45%)最高。黃舒衛分析，加計「避開跌價風險」、「建商推案潮、賣壓湧現」、「選舉變數」、「升息壓力」，共95%，顯示民眾獲利了結心態仍濃厚。

此外，根據最新「永慶房產趨勢前瞻報告」結果 ，房地產連十季蟬連最適宜投資工具，股票竄升至第二名，新台幣定存排名第三。黃舒衛分析，自2012年總統選後，房地產已連續10季奪冠，比重有小幅回升。民眾購置房地產(24.2%)的意願仍最高，比重較上季增加，而股票(18.2%)，定存(10.4%)，分居第二、三名；外幣、人民幣計價商品，衰退最多，顯示房地產保值需求不減，消費者仍最看好兼具自用、保值及穩定增值的房地產作為最佳投資工具。

在囤房稅政策對房價影響方面，根據最新「永慶房產趨勢前瞻報告」結果 ， 41%民眾認為囤房稅會讓房價下跌，近6成則認為無影響、房價還會上漲。至於民眾認為政府哪些政策對年輕人解決住的問題最有效? 調查結顯指出，26%認為廣建合宜宅可以解決年輕人居住問題，20%則認為低利優惠房貸有效。

為維護租稅公平、杜絕個人取巧逃漏營業稅，國稅局將全面展開今年度「個人房屋移轉查核作業」，將102年度個人銷售房屋達6戶以上情形，列為重點優先查核對象，即日起至7月底為輔導期，8月1日起正式執行查核。

南區國稅局東港稽徵所解釋，基本上只要是個人以營利為目的，購買房屋或標售法拍屋再予以銷售，都得被課徵營業稅，不論銷售戶數幾戶，但基於稽徵人力有限，因此將先針對買賣6戶以上（排除自用住宅或受贈、繼承取得房屋）情形查核。

稽徵所強調，6以上只是優先查核重點對象標準，並非只買賣6戶以下就不須繳納營業稅，只是不會被優先列為查核重點，但稅局仍可透過資料清查或檢舉方式查核，提醒民眾不要誤解。

查核目的在於避免民眾將房屋買賣視為投資工具，利用買賣房屋賺取差價。東港稽徵所表示，個人若遭稽徵機關查核，則須補繳營業稅，如果經查還符合設有固定營業場所、具備「營業牌號」、僱用員工處理房屋銷售等，還須補辦營業登記。

財金部會嚴控不動產授信，部分銀行為擴大可承作不動產放款業務，將金融同業往來額度列在授信業務項目，擴大授信餘額規模，以利承作更多不動產融資，被金管會下令3個月內作調整。

金管會日前金檢發現，國內銀行跟大陸銀行合作辦理的進口融資墊款業務，這項屬於金融同業往來的業務，卻有部分銀行列在授信業務項目，由於有變相擴大可承作房貸業務之虞，被金管會要求調整。據了解，被發現有此現象的銀行，有不少是外商銀行在台子行。 根據銀行法規定，銀行辦理住宅建築及企業建築放款的總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額和的30％。

除此，為避免金融機構風險過度集中在不動產放款，金管會2011年起對銀行承作不動產放款，列出3大管制標準，逐年作檢視。 對於未達標準的銀行，金管會會先發函要求提改善計畫，如果未能有效改善者，金管會則會要求增提備抵呆帳，以健全銀行經營。

台北市信義區A25開發案招標歷經三次流標，在台北市財政局將權利金大砍二成、降為172.8億元後，終於有壽險公司考慮進場。富邦人壽昨（18）日董事會通過授權投資台北市不動產，據悉，目標就是鎖定A25，預料接下來還有其他大型壽險公司跟進。

A25開發案號稱是台北市信義區最後一塊大面積菁華素地，命運卻相當坎坷。去年先以BOT案對外招標，權利金180億元，因無人投標而流標。財政局今年改採設定50年地上權案再次招商，卻因權利金調高至240億元嚇跑投資人，後雖將權利金調降至216億元，依舊乏人問津。

這回權利金降為172.8億元，不動產業者表示，權利金已低於當初BOT案，不排除吸引壽險公司重新評估，但因開發案相當龐大，有意參與的壽險公司除口袋要深，還得有豐富經驗，目前看來，以國泰、富邦、新光三家壽險公司可能性較高。

富邦金控旗下富邦人壽、台北富邦銀行等子公司，昨天都召開董事會，其中北富銀通過今年將辦理200億元次順位金融債券發行計畫。

外傳中央銀行下週四理監事會議將擴大房市管控區域，把新北市五股、泰山列入選擇性信用管制區；對此，多家公股行庫主管皆認為機率很低，央行沒道理在房市冷卻時出手。

行庫主管表示，央行要出手管控房市的前夕，通常會邀集銀行高層「喝咖啡」，了解市況與承作情形；然而，目前為止尚未接到「特定議題」的開會通知，很納悶擴大管控的消息是從哪裡出來的。

新北市政府將拆除板橋、新莊兩處舊眷舍改建社會住宅，昨天市議會審查引發討論，城鄉局代理局長邱敬斌說，總經費約兩億一千多萬元，興建一百一十八戶，預計民國一○六年四月完工。議會最後決議市府必須採只租不售的社會住宅模式，避免圖利財團。

新北市議會昨天審查此案，議員陳文治、游輝廷、周勝考、王淑慧、林銘仁等人均表示不妥。王淑慧質疑，員工入住資格為何？邱敬斌回應，優先提供符合申請社會住宅資格的員工住。

王淑慧強調，員工宿舍有些已經閒置，不去用卻還要新建；周勝考也說，不要再做員工宿舍，都規劃為社會住宅，訂定辦法讓符合資格的員工去申請。林銘仁要求市府自建只租不售的社會住宅，否則可能發生圖利財團。陳文治、游輝廷等人要求全面檢視可運用的土地，做一次性的規劃。

邱敬斌說，板橋區府後街二號、三號及明德街一巷八號的兩層樓眷舍，都是在民國六十二年興建的加強磚造結構，已有四十一年歷史；新莊永寧街廿一巷一至八號的兩層樓建物，則是民國五十六年興建。板橋區規劃蓋七十二戶、新莊區四十六戶，共一百一十八戶。

過去由推案量大、投資客多著稱的「林三淡」向來被外界點名為房市重災區，甚至有業者直言，「林三淡」將會有1?2成的小幅下修。觀察新北今（103）年國中小的額滿學校，除了較前年增加7所外，三峽北大特區、林口、淡海新市鎮等「新學校」也深受家長歡迎，其中「林三淡」一共有6所國中小學，擠入今年的額滿學校名單內。

「林三淡」向來被外界點名為房市重災區，台北市不動產仲介經紀商業同業公會理事長黃鵬今年3月曾在《蘋果日報》表示，這些地方過去有很多的利多因素在撐房價，但房價幾乎都是投資客「空喊」出來的，在外來人口沒有顯著增加的情形下，未來這些被炒作出來的房價，將有可能下修1?2成左右。 新北市教育局今年公布的額滿學校名單，一共有21所國中小，較前年增加了7所，其中國小共12所，國中9所。

若以地區來觀察，被外界點名為「重災區」之一的林口，就有3所國小擠進名單，包括頭湖國小、南勢國小和麗林國小，堪稱新北市內最多明星學校的行政區；其他像是三峽龍埔國小、淡水新市國小和正德國中，也同樣受到家長青睞，成為當地的明星學校。

在重大公共建設帶動下，新竹縣竹北市成為房地產置產焦點，而在竹北市高鐵特區，因為交通便利、生活機能、商業活動逐漸成形，預估未來地段將會更加的增值。

新業建設於六家五路首推78坪「新業 A PLUS」，居高鐵特區核心，環抱數座公園、3分鐘直達中山高速公路及高鐵站、5分鐘直通北二高，座擁竹北交通的便利性。「新業 A PLUS」是由台中前十大知名建商新業建設所精心打造，新業建設經營者為學有專精的建築人，更創立獨步建築領域的開發、設計、行銷、營建、客服、裝修「六合一專業建築團隊」，打造安全、美感與功能兼具的美學建築，更成為菁英購屋者首選品牌。

在「新業 A PLUS」建築裡，將發現新業建設經營者的用心、貼心、人性化，從地段選擇、外觀造型、平面規劃、施工細緻度到選材配備，每一個細節處理皆可顯見深厚的專業功力。外觀建築採用的是現代線條加上深凹窗設計，戶戶窗臺景觀植栽，有效隔絕室外溫度，一樓大廳進出大門是二進式安全設計，讓社區內外有了最佳防護及區隔性，加上戶戶三面採光、衛浴獨立開窗，顯見設計者對空間設計的用心之處。

公設的部分，「新業 A PLUS」社區廊道全採用全石材配合清水模，呈現出日式禪意風格。另外規劃了健身房、圖書室、會議室，處處實用性為考量。全棟梯廳石材裝潢(樓梯間、電梯口)全開窗採光，在通風、採光面都可以達到良好的效果，中庭植栽種植大型喬木、灌木、天然草皮層次分明，四季語彙一次到位。

總電源的部分，「新業 A PLUS」整合配電盤與弱電裝置於同一處，並附上完整的水電圖說。汙水管明管施工，並配置於工作陽台，更便於未來的裝潢及維修。

「新業 A PLUS」每戶的花台，都有自動滴灌系統，室內門窗採用頂級YKK換氣扇，門框後立式組裝焊接固定，在地震發生時，不會因為搖晃而造成受力面的不平均，導致窗框跟門框龜裂。頂樓空中花園二道式防水後再鋪設大量的草皮，女兒牆與樓板接縫處加做排水導溝並鋪設碎石過濾設計，下雨天不怕積水。頂樓曬衣空間加設採光罩，不必再擔心多變的天氣變化。

新業建設秉持「大處大器，小處細膩」的專注與用心，每一處細節處理皆可感受到深厚的專業功力，建築完成後往往超乎購屋者的期待與想像。

神岡區大夫第自辦市地重劃區在古蹟大夫第旁，進度延宕，部分房屋拆除後雜草叢生，四處掛白布條，前往古蹟參觀遊客看了猛搖頭，旁邊居民也抱怨，負責重劃的開發公司允諾提醒地主整理環境。

遊客及文史工作者向神岡區公所投訴，他們最近到古蹟大夫第參觀，從車上下來，看到的是一片雜草，被拆得亂七八糟的老房子，周邊掛著反對自辦市地重劃的白布條，有的地方用新圍籬圍著，有的圍籬破舊，圍籬旁堆著雜物，尚未欣賞到古蹟之美，就先感受到市容之亂。

社口里里長陳金地說，他也接到附近居民反映環境問題，雜草叢生蛇及蚊蠅出沒，同意辦重劃及反對地主各有立場，地政局已經准了重劃會相關工程，如果重劃已成定局，重劃會應釋出善意，好好和反對地主協商，打破僵局，重劃範圍位在神岡區黃金地段，又在古蹟旁，看起來亂七八糟實在不好。

反對重劃地主陳鈴坤說，他在中山路旁原有兩棟房子，因為中山路從十二公尺拓寬到廿公尺，再拓寬到卅六公尺，僅剩二．六坪地，根本無法配地，要求重劃會能夠讓他保留土地，並把後方的地賣給他，但重劃會開出高價，他無力負擔。

開發商表示 會提醒地主整理
負責此重劃案的開發公司董事長特助黃聰智表示，已拆除建物土地仍屬原地主所有，會請原地主善盡管理責任整理環境；他們也希望重劃進度加快，一直和中山路地主協商，但地主不能一方面開高價要賣手上畸零地，回過頭想買地又說要低於市場行情價。

潭子區光陽路八十二巷都市計畫道路政府未開闢打通到潭陽路，兩者落差一百五十六公分，建商購地當通道，住戶要求從潭陽路入口開始順修，減緩坡度，但建商顧及社區進出，只能從中間順修。

潭陽里里長李進源說，廿公尺不到長度落差一百五十六公分，建商不從潭陽路開始順修，從後端三分之一處做陡坡，造成對面大樓後門無法進出，建商做了擋土牆，留下僅容人走過寬度，大樓住戶如何逃生？市府當初建照及使照不知怎麼准的？

市議員賴朝國服務處主任劉京益指出，一年多前，接獲里長及八十二巷住戶陳情，開始和建商溝通都沒有效果，建商現在做起圍籬，打算日後把巷底通道封起來，八十二巷為八公尺寬計畫道路，建商為了蓋房賣房買下巷底，應該敦親睦鄰開放給八十二巷住戶進出。

但建商也滿腹苦水說，八十二巷底本來的農田和潭陽路有一百四十公分落差，建案建築線在潭陽路，得按照潭陽路高度蓋，原本只是向計畫道路所有人購買社區進出通行權，為避免爭議，乾脆買下計畫道路土地。

建商強調，兩條道路落差本來就存在，為顧及對面社區後門進出，施作擋土牆、留通道，他們建案前後棟中間有社區出口，可退到中間開始順修坡度，但為顧及本身進出，不可能從潭陽路開始順修。

都發局營造施工科打算找建設局、里長、建商一同會勘，協調看有無更好解決方案。

鄰高雄最夯公園 溢價逾3成

高雄房市熱，京城建設再出手搶標！高市地政局昨標售土地，最受矚目的中都濕地公園第1排1343坪土地，吸引富邦、京城等5家建商競標，由京城建設董事長蔡天贊以個人名義、17億7588萬元得標，溢價逾3成，富邦投標金額較京城少5000萬元，抱憾而歸。

「持續在高雄看地」
京城建設經理周敬恆表示，未來將規劃為住宅大樓，採成屋銷售，總銷金額上看50億元。基地位於愛河南側，緊鄰美術館特區，有10公頃自然工法打造濕地公園，是吸引建商搶標關鍵。周敬恆稱，最快3年後完工，屬換屋型產品，每坪不會超過40萬元。
富邦建設總經理李震華表示，未來中南部房市發展潛力無限，「會持續在高雄看地。」北部開發案逐漸飽和，高雄市代銷公會理事長戴嘉聖認為，富邦「天空樹」已創台中高價，「中都濕地公園條件優，富邦應是自認有創價條件，才會出手。」
未來中都濕地公園將複製美術館特區開發模式，戴嘉聖分析，此次標售地有愛河景觀，且土地面積夠大，未來容積移轉強度高，京城卡位意味濃厚。

新案開價3字頭起
住商不動產高屏澎區經理林祺博表示，中都算是高雄市區最後一塊大型土地，可惜區域知名度尚不若農16、美術館等區段，加上房價已面臨瓶頸，未來新案開價應該會從3字頭起跳，要一舉攻上4字頭難度較高。

高雄市政府地政局昨（18）日標售高雄中都公園第一排1,343.12坪精華地，京城建設董事長蔡天贊以個人名義投標，總價17.758億元，換算每坪132.22萬元，創下區域土地成交高價；第二名出標者為北部富邦建設，出價17.20億元、每坪約126.57萬元，以總價5,580萬元左右飲恨，二者差距只有3.24％。

根據了解，昨日競逐中都公園第一排1,343.12坪精華地的投票者共有5家，除了得標的京城建設董事長蔡天贊及第二名富邦建設，其餘3位出標者包括協勝發、皇苑建設、福懋建設等。

高雄市政府第一季標售中都第二排土地時，由堅山建設以每坪103萬元得標，此次由京城董事長蔡天贊以每坪132.22萬元、溢價30.71％標得第一排精華地創區域高價。

據指出，此一土地雖然是由蔡天贊個人名義標得，但未來將與京城建設合建分售，最快3年後推出新案，總銷金額可望超過50億元。

高雄市政府地政局昨辦理第二季開發區土地標售，計有29標封參與投標，共標出8標9筆，合計標售金額19.74億元，脫標率約70％。

地政局長謝福來說，此次推出的12標14筆土地，除海科大東側、高雄大學區段徵收區、以及第64期重劃區共5筆4標土地，因高總價、或土地個別條件未符合需求等因素，導致無人參與投標外，其餘位於中都第42期、68期，以及東高雄的鳳青重劃區土地，全部脫標。

在天津寶坻，有一座號稱是“亞洲最大別墅區”的京津新城。因為區位等因素，開盤10年來，入住率極低，被外界冠以“鬼城”之稱。在北京和天津兩座特大型城市之間，存在如此大規模的一個空城，非常罕見。

雖然入住率低，但“鬼城”的住戶，對這個稱呼並不以為然。他們認為，這裡價格便宜，升值空間大，用不算太高的價格，就能買一棟別墅，足以滿足美式中產階級的夢想。

今年起，京津冀一體化驟然提速，位於京津唐腹地的京津新城似乎迎來新一輪機遇。對此，開發商、住戶、商戶的心態卻有著微妙的差異。

“越幹越心灰意冷了，”對於未來，超市老闆徐如的態度比較悲觀，“京津冀一體化之後會有人來住不？我不知道，反正這幾年一直沒有變化。”

怪現狀：3000套豪華別墅九成空置

在京津新城桃園七區，社區無一戶入住，保安亭空無一人，許多別墅大門敞開，院子裡的野草已齊腰高，除了鳥鳴聲和偶爾經過的車流聲，社區裡沒有任何聲音。夜幕降臨之後，這荒蕪的景象透出幾分陰森，讓人後背發涼。

天津寶坻縣城往南15公里，在麥田和樹林的包圍中，聳立著一片歐式建築。大門造型類似凱旋門，約可供10輛車並排同行。路旁綠樹裹以紅布，通向綠樹掩映下的各個別墅社區。

與豪華建築形成鮮明反差的，是低迷的人氣。除了偶爾駛過的車輛和騎車的工人，寬闊的公路上，罕見行人。

這裡就是號稱“亞洲最大的別墅區”的京津新城，由桃園、康園、順園等別墅社區構成。這裡有約3000座別墅，和一座豪華的五星級酒店。因為少有人住，近年來，屢被媒體貼上“鬼城”、“空城”的標籤。

合生創展是京津新城的開發商。其銷售部一楊姓經理稱，京津新城的入住率在30%左右。

但實際入住率遠遠低於這一數字。南都記者走訪多個社區，粗略統計，平均入住率不足一成。以京津新城桃園一區為例，據周邊商戶和保安稱，社區內有70多棟別墅，目前真正常住的僅有3戶。在南都記者逗留的兩小時內，社區大門沒有一個人出入。

而在京津新城桃園七區，社區無一戶入住，保安亭空無一人，許多別墅大門敞開，院子裡的野草已齊腰高，除了鳥鳴聲和偶爾經過的車流聲，社區裡沒有任何聲音。夜幕降臨之後，這荒蕪的景象透出幾分陰森，讓人後背發涼。

熙園商業街是京津新城最繁華的區域，但商鋪出租率僅50%，其中人氣最旺的是2個網吧和4個小旅館———他們的客流主要為附近的大學生。

更多的商鋪大門緊閉，玻璃門上貼著彩色海報，“貼海報看上去稍微熱鬧一點，什麼都不貼更冷清。”超市老闆徐如說。

2004年，徐如的超市進駐京津新城時，是這裡的第一批商戶。彼時，京津新城多個樓盤正在興建，大批建築工人作為客源，她的超市生意火爆。樓盤建好後，工人撤離，而常住的業主寥寥，超市生意頓時下滑。

“買房子的都是有錢人，但人家就是不來住。”徐如感歎。因為顧客少，牛奶常常滯銷過期，她定下規矩，店裡的牛奶只有提前預訂，才能購買。

在她看來，京津新城內，為數不多的常住居民分為兩類，一類是老人，一類是幫忙看家護院的工人。前者多是兒女買來孝敬老人，後者則是住戶需要人看家打掃，或是養養雞鴨。

儘管入住率遇冷，但京津新城的別墅卻處於熱銷狀態。

售樓處某銷售經理稱，京津新城的銷售率達到90%左右。在京津新城康園，該園329套別墅，目前僅剩3套未賣出，價格為每平米13000元。

在外界貼上“鬼城”標籤的同時，京津新城的住戶們，卻普遍對這裡比較認可。

劉建斌今年50歲，在北京從事IT行業，2013年，他花300萬買了一套330平米的二手別墅。算下來，單價為每平米9000元，而北京郊區的類似別墅，單價要翻四倍以上。

這幢二層美式獨棟別墅前後，有個一畝大的花園。院子臨河，坐在自己家裡就能釣魚。在節假日裡，劉建斌偶爾帶家人來度假。除此之外，房子一直空著。

對於劉建斌來說，它在相當程度上滿足了自己的中產階級夢想，“這點錢，在北京只夠買個兩居室的。”

“這是京津冀地區最後一塊價格窪地。”他對自己的選擇非常自豪。

合生創展銷售部一中層經理稱，京津新城的早期客戶多來自全國各地，買房目的主要為落戶、投資等。而目前客戶主要來自北京，一般年齡在40-50歲，事業小有成就的中年人。

和劉建斌一樣，對於許多京津新城的住戶來說，除了環境優美，升值、性價比是選擇這裡的關鍵字。

在搜房網京津新城論壇，一則《天津京津新城是個有發展潛力、有升值空間的別墅區》的點擊量為1 .9萬多條，為論壇最高。

有趣的是，這則帖子只有題目，沒有文章，仍能吸引網友的注意。今年6月3日，有人跟帖提問：“（京津新城）還能不能發展升值了？”

馬上有人回答：“等什麼都好了還有你的嗎？”

對於外界流傳的“鬼城”質疑，劉建斌早就見怪不怪，“京津新城不適合有固定工作的人居住，適合養老和自由職業者。”

在他的計畫中，這裡確實是退休後養老的地方。“再等幾年，慢慢就會好起來。”他甚至還勸南都記者，“你有錢的話也買一棟吧。”

而針對外界質疑，開發商合生創展的員工則認為，京津新城屬於低容積率的遠郊別墅，人口不可能太多。

“我不否認是空城，”上述中層經理說，“在別墅區，0 .28的低容積率，如果不空，那才見鬼了。”

他以京津新城的康園為例，“康園面積44萬平方米，與梵蒂岡大小相當，共有329棟別墅，就算每棟住五口人，也不可能比北京一個高層社區的人多。”

而京津新城前任總經理鄭昌立接受媒體採訪時認為，京津新城有自己的發展週期，“每一個新城都是從空置開始到興旺的，特別是遠郊的飛地大盤。每個城市的發展週期不是一兩年，也不是十年八年，可能更長。”

歷史：政商結合

“投資者躊躇滿志，提出這個開發項目，要立足環渤海經濟圈……（建造）綜合性、突出溫泉文化的新城區。功能規模定位於世界一流、亞洲第一。”

梳理京津新城的建城史，不難看出，這座“鬼城”的誕生，混雜著地方主政者的發展衝動，與地產商人的商業野心。

2001年9月，天津寶坻撤縣設區，此前，寶坻經濟在天津郊縣中表現平平。在慶祝寶坻區成立大會上，時任區委書記張世琥對媒體稱，寶坻將建成4個特色園區，地熱開發區位列其中。

寶坻南郊的裡自沽窪原為一片荒蕪的鹽鹼地，但地熱資源豐富。據《中國經濟時報》報導，2001年，寶坻招商團就此赴廣東招商，吸引到了合生創展的投資，後者的負責人朱孟依赴寶坻考察。

對於當時局面，上述報導如此形容“投資者躊躇滿志，提出這個開發項目，要立足環渤海經濟圈……（建造）綜合性、突出溫泉文化的新城區。功能規模定位於世界一流、亞洲第一。”

按照當時的計畫，合生創展將在此投資120億元，建造一座新城。據寶坻一位匿名官員稱，在當時招商官員對這個數字多是驚訝，“絕對沒想到，能找到這麼大一筆錢。”

合生創展依靠在廣州“造城”發家，在寶坻大手筆投資建造新城，符合其商業佈局，也滿足了當地主政者的需求。據媒體報導，合生創展僅以每平米78元的價格，就收購了1.8萬畝土地。

另一個例證是，隨著合生創展的第一批投資項目落地，地熱開發區的定位，被官方進一步明晰———利用地熱資源“造新城”。

2003年8月，寶坻區委學習中心組曾發文，稱“用5年時間，建設規劃面積60平方公里、人口30萬的現代化新城。”這恰好與合生創展的規劃步調一致。

“造新城”的規劃，甚至還影響了天津市的總體規劃，《天津市城市總體規劃（2005年-2020年）》公佈了天津周邊的11個新城，規劃將按中等城市標準建設。京津新城忝列其中。

按照該規劃，京津新城重點發展旅遊、商貿物流、教育和會議服務，至2020年的人口規模為20萬人。

爭議：商業決策失誤？

儘管別墅銷售火熱，但商鋪、酒店等商業會所人流寥落，合生創展並未在京津新城項目中獲得成功，反而成為其在全國擴張的“滑鐵盧”。

合生創展和當地政府的蜜月期並未一直持續。

據南方週末報導，一位元合生創展的高管說：“政府最開始稱這裡有京津城際（高鐵），還會有很多配套，結果很多承諾都沒兌現，到後來就是一個民營企業幹了政府所有的活。”

除了交通不便，京津新城確實存在配套短缺的尷尬，周邊醫院、菜市場、小學，均在附近鎮上。劉建斌也認為，這裡的配套設施，遠遠未達到住戶的預期。

此外，京津城際高鐵在武清區設站，而寶坻人期待的京唐高鐵，目前暫無實質性動作。

房價的漲幅，也能折射京津新城的尷尬地位。在過去的十年裡，全國樓市價格瘋漲，但京津新城漲幅遠低於燕郊等北京的衛星城。

一名房產仲介稱，京津新城初開盤時，房價約每平米3000元左右，而目前京津新城內新房價格約為每平米13000元，二手房價則在每平米7000至1萬元左右。

事實上，在房地產業內，對京津新城存在“這樣的房子賣給誰”的爭議，詬病這個樓盤的定位問題。

從地圖上看，京津新城恰好位於京津唐三城腹地的中心點。它距離北京市中心110公里，天津市中心50公里，唐山市中心80公里。在規劃之初，這被看做是京津雙城融合的先天優勢，現在似乎也成為尷尬所在。雖然地處腹地，但它離三座大城市距離都不算近，存在著被邊緣化的危險。

在房地產業內人士看來，京津新城的主要客戶來自北京。而目前寶坻並未通高鐵，交通成本較高。

更重要的是，京津新城面臨著激烈的競爭。作為競爭對手，北京郊區的別墅雖然價格較貴，但足以滿足北京市場的需求。

“在兩座特大型城市中，存在這樣一個大規模的鬼城，非常罕見，這是京津新城最為特殊的地方。”北京大學房地產發展研究基金中心副主任杜猛對南都記者表示。

儘管別墅銷售火熱，但商鋪、酒店等商業會所人流寥落，合生創展並未在京津新城項目中獲得成功，反而成為其在全國擴張的“滑鐵盧”。有媒體報導稱：其在京津新城累計投入200多億元，得到的產出卻僅僅只有不到100億元。

“京津新城都算不上第二居所的範疇了，應該納入第三居所的範疇。”北京市成業行房地產經紀公司市場拓展中心某負責人分析，住戶“即使有能力購買，也不會有充裕的時間去享用這類物業，因此從支出成本和獲取收益來看，擁有這類偏遠區域的別墅是不經濟的。”

未來：京津冀一體化之後

地產專家杜猛認為，京津新城附近缺乏工商業，導致工作機會少，人氣無法聚集。如果產業聚集得當，類似於京津新城這樣的鬼城會聚攏更多常住人口，遲早會摘掉這頂“鬼城”的帽子。

今年起，京津冀一體化驟然提速，給北京周邊的房地產市場打了一劑強心針，燕郊、廊坊、保定等地，房價應聲而漲。

在京津冀一體化的背景下，房產仲介和售樓人員對京津新城的未來保持樂觀。京津新城北京銷售專案經理杜宏博舉出保定的例子，認為京津冀一體化，不僅能帶動周邊經濟發展，也能提振房價。

他在天津售樓部的同事也認為，雖然今年樓市不景氣，但受到京津冀一體化的影響，“北京周邊的都漲了，京津新城的遲早也要漲。”

劉建斌也認為，京津新城肯定會迎來轉機，“業主們都到了快退休的年齡，這裡就人多了。”

在他看來，更重要的是，隨著中關村科技園區進入寶坻，房價很快要漲價。20 13年11月30日，北京中關村與天津寶坻區簽署戰略合作框架協定，在寶坻開發建設中關村科技新城。雖然科技新城不在京津新城附近，但對寶坻當地工商業有推動作用，也可能順便推高京津新城的人氣。

劉建斌已經謀劃，如果未來條件合適，把自己的公司搬到寶坻，這樣可以在京津新城的別墅裡常駐了。

“京津新城的問題是工商業沒跟上”，杜猛認為，京津新城附近缺乏工商業，導致工作機會少，人氣無法聚集。如果產業聚集得當，類似於京津新城這樣的鬼城會聚攏更多常住人口，遲早會摘掉這頂“鬼城”的帽子。

“但對於開發商來說，此時，基礎設施將迎來壽命週期，開發商的投資回報率很低。”杜猛補充道。

而在京津新城的許多商戶看來，即便未來京津新城迎來轉機，但他們已經沒有時間和耐心等待。

“越幹越心灰意冷了，”對於未來，超市老闆徐如的態度比較悲觀，“京津冀一體化之後會有人來住不？我不知道，反正這幾年一直沒有變化。”

她趴在桌子上，眼睛盯著電視螢幕的韓劇，這大概是這個閑得無聊的下午，她唯一感興趣的事了，“我們的店不能老一直賠，你要是想要，我的店盤給你得了。”

徐如的超市不遠處，京津新城內的凱悅酒店前，一對新人擺出姿勢，拍攝婚紗照，背後是空曠的廣場和歐式風格的尖塔。

攝影師坦言，這是他們絕佳的婚紗照拍攝地，“風景漂亮，也沒人走來走去，打亂背景。”

入夜後，除了星星點點的路燈和路邊商店的招牌，京津新城陷入黑暗中。


而在曾經的規劃中，這應該是一座容納二三十萬人口的城市。

名片：京津新城

●地點：位於京津唐三城腹地的中心點，距離北京市中心110公里，天津市中心50公里，唐山市中心80公里

●面積：遠景規劃是260平方公里

●規劃容量：“亞洲最大的別墅區”，遠景規劃8000多套別墅，目前建成約3000套；預計容納二三十萬人口

●動工時間：2004年

●入住率：僅一成

●原因：目前主要客戶來自北京，但寶坻並未通高鐵，交通成本高；配套短缺；缺乏工商業，工作機會少

據青島本地媒體6月17日報導，青島市規劃局日前發佈了青島工人療養院改造專案(遠洋公館)施工圖變更公告，將在不突破原有規劃指標的前提下，充分開發地下空間，擬將原方案地下未利用部分進行變更，規劃為半地下室，作為社區休閒活動中心，完善配套內容。


據青島本地媒體6月17日報導，青島市規劃局日前發佈了青島工人療養院改造專案(遠洋公館)施工圖變更公告，將在不突破原有規劃指標的前提下，充分開發地下空間，擬將原方案地下未利用部分進行變更，規劃為半地下室，作為社區休閒活動中心，完善配套內容。

根據規劃公告，變更後的青島工人療養院改造項目總建築面積為133643.13㎡，比變更前增加了928.65㎡。其中，地上建築面積增加了252.7㎡，地下建築面積增加了675.95㎡，增加的地上建築部分將規劃作為社區的休閒活動中心，完善配套內容。

此外另據瞭解，該項目總用地面積為42463.09㎡，地上建築面積79720.27㎡，地下建築面積53922.86㎡。其中住宅部分面積為60356.38㎡，商業辦公區域的面積為16944.66㎡，幼稚園為2166.53㎡，休閒活動中心為252.7㎡。

資料顯示，該專案由遠洋地產下屬公司北京遠坤房地產公司於2010年3月，角逐了66輪後擊敗8家開發商以15.6億元總價摘得，折合樓面價19500元/㎡，溢價率高達225%。時至今日，該項目地塊仍是島城最高“單價地王”紀錄的保持者。

項目從誕生到現在近4年時間，除在去年“五一”和“十一”有兩次開盤預告外，今年年初又預告將於五月開盤，但至今仍未開盤，該項目工作人員也只是介紹該項目將於近期開盤，但具體開盤時間仍未定。

據悉，該地塊坐落于青島最繁華的東部商圈，地處青島市經濟金融中心，正在建設之中的青島地鐵M2號線也在該地塊周邊設置有網站。據悉，該專案將由10棟歐式建築組成，戶型面積在248㎡—460㎡之間，是香港中路唯一低密度歐式建築群。

之前有業內人士稱，對比該項目周邊二手房的價格及香港中路上的其他新建住宅，如魯商中心首府、中鐵青島中心等樓盤項目的高層均價，預計遠洋公館項目建成後均價不會低於40000元/㎡。

　按照《中華人民共和國審計法》規定，審計署2013年5月至9月對中國投資有限責任公司(以下簡稱中投公司)2012年度資產負債損益情況進行了審計。重點審計了其境外投資業務、所屬中央匯金投資有限責任公司及其控(參)股的中國建銀投資有限責任公司、中投發展有限責任公司、中國銀河金融控股有限責任公司、國泰君安證券股份有限公司、中國銀河證券股份有限公司[微博]、中投信託有限責任公司、國泰基金[微博]管理有限公司等7家企業(以下分別簡稱匯金公司、建銀投資、中投發展、銀河金控、國泰君安、銀河證券、中投信託、國泰基金)，並對審計範圍內的重大事項作了必要延伸。

　　一、基本情況及審計評價意見

　　中投公司成立於2007年9月，是國有獨資公司。據中投公司合併財務報表反映，至2012年底，中投公司資產總額5751.78億美元，負債總額792.61億美元，所有者權益4959.17億美元；當年實現投資收益830.52億美元，淨利潤773.99億美元。

　　審計結果表明，中投公司成立以來，不斷建立健全投資制度，積極拓展外匯儲備運用管道和方式，多元化投資局面初步形成；在境內主要發揮匯金公司的出資人代表職責，積極推動國有金融機構改制。但審計也發現，中投公司境外投資管理和風險控制、境內所屬企業及財務管理等方面存在一些不規範問題。

　　二、審計發現的主要問題

　　(一)境外投資管理不規範，有的形成損失或面臨損失風險。2008年至2013年，中投公司境外投資中，6個損失項目、4個浮虧專案和2個面臨損失風險專案存在管理人員失職、盡職調查不深入和投後管理不到位等問題；其他部分專案存在選聘外部管理人不夠規範、未及時委派管理人員等問題。

　　(二)對境內機構管控不到位，一些機構存在違規操作問題。

　　1.匯金公司2011年未按規定進行資產評估，直接按成本價轉讓所持國泰君安股權，少獲應得收益12.62億元。

　　2.中投發展作為中投公司城鎮化投資平臺，經營定位以土地一級開發為主，但實際運轉中大量進行二級開發，至2013年3月底累計投入82.82億元用於房地產開發。

　　3.國務院要求建銀投資向實業轉型，但2009年至2012年，建銀投資仍將大量資金投入房地產業和金融業，用於實業方面的投資僅占33%。而且，該公司2011年未按規定進行資產評估，買入上海銀行股份有限公司股份2.96億股。

　　4.銀河金控2012年未按規定進行資產評估，出讓銀河證券股份6.29億股。

　　5.中投信託2011年以來，為“四證”不全房地產項目發行信託計畫融資9.49億元，其中2012年發生3.49億元。

　　(三)財務管理比較薄弱，部分收支及帳戶管理不合規。

　　1.中投公司部分私募基金投資收回的資金未納入法定帳簿核算，至2012年末形成賬外資金1004萬美元。

　　2.中投公司2011年至2013年5月間，在已為員工繳納基本醫療保險和購買補充醫療保險的基礎上，又為職工個人實名購買重大疾病商業保險並代繳個人所得稅共計3689.73萬元，其中2012年發生1350.68萬元。



　　3.中投公司2012年違反內部規定程式或在無相關業務依據的情況下，支付仲介費用877.31萬美元。

　　4.中投公司至2012年底，有66個休眠銀行帳戶未及時清理。

　　5.匯金公司至2011年底，有24.92億元應收股權轉讓收入未納入帳內核算，僅在財務報表附注中披露。

　　6.國泰基金2010年以來，使用假髮票套取資金4330.04萬元，用於賬外支付銷售人員獎勵，其中2012年發生1793.25萬元。

　　此外，中投公司還存在人事管理與責任追究制度執行不嚴格、資訊系統管理薄弱、境外投資會計政策不夠審慎以及職工薪酬機制不完善等問題。

　　三、審計處理及整改情況

　　對審計發現的問題，中投公司正在組織進行整改，目前已制定、修訂工作制度和業務流程29項，完善工作機制7項，並對相關責任人進行了處理。具體整改結果由中投公司向社會公告。審計發現相關涉嫌違法違紀事項，已移送有關部門進一步調查處理。

距離6月結束僅兩周時，雅居樂地產（03383.HK）大力促銷的目的不言而喻。

雅居樂旗下位于廣州的項目劍橋郡在6月13日進行了一場大規模促銷，加推的整棟樓銷售單價12000元/平方米起，均價12000~18000元/平方米。由於所推產品多為200平方米以上大戶型江景豪宅，因此這次促銷在廣州房地產市場引起不小震動。

資料顯示，促銷前約一個月時間，劍橋郡項目成交58套，成交均價18917元/平方米，5月份以來，該樓盤單價最高達3萬元/平方米，最低價也達到17000萬元/平方米。如果以本次促銷最低價12000元/平方米計算，此次銷售價格最多下調約7000元/平方米，降幅近37%。

有消息顯示，劍橋郡的促銷行動取得立竿見影的效果。當日所推產品全部售罄，估計回籠資金6億~7億元。

據瞭解，該專案要求買家在獲得優惠價格的同時，必須接受苛刻的付款條件，即需在一周內一次性付款並完成合同簽約。這意味著，在6月底之前，本次促銷的銷售收入都能順利記為公司合同簽約金額，即計入雅居樂集團上半年簽約銷售收入。

雅居樂在此時間點選擇大手筆降價促銷，無疑是有利於提振上半年銷售業績的行為。資料顯示，1~5月，該集團合同簽約總額為164.6億元，同比增27.5%，實現銷售面積為156萬平方米，同比增41.8%，相比年初480億元的銷售目標來看，完成目標約為34%。

儘管該集團前五月的銷售完成情況與其他大部分開發商相差不大，但雅居樂急於出貨的決心在近段時間表現得比同行更為突出。此前的五一期間，雅居樂位於佛山的一個“地王”項目以9000多元/平方米的價格銷售，相當於去年最高價的一半，而該項目樓面地價就高達7000元/平方米，其出貨決心可見一斑。


有分析認為，雅居樂今年的銷售激進與其之前兩年的業績增長緩慢不無關係。資料顯示，2012年該集團合同銷售330.6億元，同比增長5%；而2013制定的目標為420億元，但實際完成403億元。因此，想要在今年完成480億的銷售目標，雅居樂的壓力並不小。資料顯示，該集團5月銷售均價在逐月下滑後已經跌破10000元/平方米，降至9291元/平方米。

鑒於劍橋郡專案新推產品在促銷當日便已售罄使得公司回籠大筆資金，該專案行銷人員表示，促銷對整個專案後期銷售帶動作用明顯，預計該集團上半年銷售資料有望得到修復。不過分析人士認為，在全國房地產行情還看不到好轉的情形下，即便通過降價達成銷售目標，這些公司的盈利水準也將受到衝擊。

尚未開始實施的高校畢業生落戶新政已引發市場熱議。連日來，記者實地踩盤時發現，不少樓盤銷售現場張貼了高校畢業生落戶新政資訊，爭取這部分潛在購房群體。雖然這一政策被理解為變相放鬆限購，但業內人士卻一致認為，此舉對江城樓市影響有限。

　　去年12月，武漢出臺“漢七條”對樓市調控加碼，非武漢戶籍家庭需納稅或者繳納社保最低年限從1年提高到2年，且僅限購1套住房。而6月12日，武漢市下發通知：放寬高校畢業生落戶政策。新政策明確指出，凡畢業超過兩年的普通高校畢業生或留學回國人員，在武漢就業創業的，只要具備本科及以上學歷(年齡在35周歲以內)、研究生學歷(年齡在40周歲以內)的，只需提供1年社保繳納證明及住所證明，就可在武漢市落戶。這意味著，符合條件的高校畢業生將被劃出現行限購範圍，這部分人群在武漢落戶後，最多可以購買2套住房。

　　尚未實施的新政是否將對江城樓市帶來利好?連日來，記者走訪光谷、徐東片區多個樓盤發現，不少樓盤已將大學生落戶新政的新聞報導張貼在售樓部，而對於尚不具備購房資格的外地購房群體，置業顧問則主動向新政方向引導。然而，置業顧問也坦言，受此政策影響的購房者所占比例並不大。

　　在記者隨機採訪中，不少看房市民表示，在當前全國樓市調整的背景下，武漢限購政策仍較為嚴格，大學生落戶新政將增大剛需族購買力，這相當於變相放寬限購政策。

　　對此，研究員鄭軍華表示，武漢放寬落戶限制主要目的還是吸引人才，其實之前東湖高新區等部分區域也有類似政策，只是此次政策覆蓋範圍更大。從實際情況來看，新政對拉動大學畢業生落戶買房的刺激不大。雖然有些外地購房者想借新政儘快買房，但大多數人在學歷、年齡等方面不符合條件。加上申請者需要房東配合提供簽字申請、房屋權屬證明、租賃協定等資料，操作起來比較複雜，所以短期內，大學畢業生落戶條件的放寬對江城樓市影響將非常有限。

截至本月，上海市商品房新開工面積已連續15個月同比下降。受此影響，上海市商品房竣工面積出現同比下降。此外，隨著各大銀行信貸收縮並放緩放貸速度，市場預期向下調整日趨加強，上海市商品房銷售壓力陡增。
　　觀點地產網訊：上海統計局6月17日公佈，1-5月，上海市房地產開發投資增幅繼續回落，新建商品房銷售面積和新開工面積降幅擴大，開發企業本年到位資金趨緊。

　　資料顯示，1-5月，上海市房地產開發投資1056.78億元，同比增長4.1%，增速降至2012年下半年以來最低值，比上月和去年全年回落0.8和14.3個百分點。

　　從商品房類型看，占房地產開發投資比重最高的是住宅投資，達56.9%，完成投資601.27億元，增長3.8%；辦公樓155.12億元，增長1.7%；商業營業用房138.54億元，增長8.7%。

　　另外，1-5月，上海市商品房新開工面積899.29萬平方米，同比下降14%，降幅比上月擴大8.8個百分點。其中，商品住宅540萬平方米，下降16.2%。

　　截至本月，上海市商品房新開工面積已連續15個月同比下降。受此影響，上海市商品房竣工面積出現同比下降。1-5月，上海市商品房竣工面積743.64萬平方米,下降24.3%。其中，商品住宅488.31萬平方米，下降20.6%。

　　此外，隨著各大銀行信貸收縮並放緩放貸速度，市場預期向下調整日趨加強，上海市商品房銷售壓力陡增。1-5月，上海市新建商品房銷售面積707.49萬平方米，比去年同期下降14.3%，降幅比上月擴大4.3個百分點，其中住宅銷售面積618.31萬平方米，下降12.4%，降幅比上月擴大5個百分點。

　　從房屋類型看，1-5月，上海市套型建築面積在144平方米以下的商品住宅銷售面積占比近九成。其中，90平方米以下的商品住宅銷售336.31萬平方米，增長16%；90-144平方米的商品住宅銷售204.29萬平方米，下降26.2%。

　　存量房交易市場整體下滑跡象明顯。1-5月，上海市存量房網簽面積700.95萬平方米，比去年同期下降45.5%，其中，存量住宅網簽面積604.16萬平方米，下降49.1%。

麗新發展（488）及麗新國際（191）舉行股東特別大會，表決削減股本的建議，獲大比數通過；身兼兩公司執行董事的周福安表示，兩間公司上半年業績表現不錯，可望於下半年度派息，但暫未考慮派息水平。

被問及海洋公園酒店項目中標會否對集團財政帶來壓力，周福安指出，集團將準備向銀行洽談融資方案，預計項目可在三至四年內完成；目前兩公司的負債比率約為11%，在同業間屬較低水平；而作為發展商，即使負債水平達到30%至40%亦可以接受。他指出，整系於2012年10月至2013年4月期間，以發債及借貸等方式籌集了136億元。

周福安表示，油塘住宅Ocean One已悉數賣出，預期在未來一至兩個月將推出大坑道項目，目前仍未決定推出多少單位；他對銷售情況感到樂觀，因為項目定位為豪宅，單位不多，而且豪宅市場「企得幾穩」。

至於橫琴第一期定位，他表示已提交規劃，現正等待審批，期望未來數個月可獲批，最快於下半年動工；此外，不排除與其他投資者合作，繼續競投橫琴項目。

周福安透露，早前集團以6000萬英鎊於倫敦購入一幢寫字樓，租金回報率達6厘，未來將繼續考慮投資海外物業，但發展重心仍是香港及內地。

貨源短缺 恐6月旺價不旺市

二手樓市火熱，令業主變得心雄，大角咀一帶的屋苑有兩成放盤單位封盤反價，其中港灣豪庭一個單位業主更臨場封盤不賣。而因個別屋苑開始出現「鑰匙盤」短缺的情況，刺激業主紛紛反價。受業主反價影響，業內人士預計，6月份二手樓市將出現旺價不旺市局面。

港灣豪庭業主陸續反價

樓市回勇，高價成交屢現，加上二手睇樓氣氛不俗，令到業主更加心雄，利嘉閣地產分區董事馮樹勳表示，因樓市升溫，新盤銷情理想，大角咀奧運站一帶屋苑有兩成業主封盤反價，認為後市仍有上升空間。

其中港灣豪庭4座中層H室，實用326方呎（建呎477），雖然有準買家出價達業主叫價的430萬元，但業主臨場改變心意，封盤不賣。區內亦有業主陸續反價，普遍提價5%以內。

中原地產分行經理程沛賢說，雖然紅磡區封盤情況不算嚴重，但就相當缺盤，以藍籌屋苑黃埔花園為例，現時只有約10個可睇樓的「鑰匙盤」，較今年初減少50%，主因一兩個月前屋苑成交活躍，消化大量盤源所致。現時屋苑業主一般反價5%以內。

「樓市火車頭」的鰂魚涌太古城盤源同樣緊張，「鑰匙盤」只有10餘個，中原地產區域營業經理張光耀說，現時業主叫價更加進取，兩成放盤提價放售，加幅介乎3至4%，若以實用面積582方呎（建呎675）的兩房則王為例，現時普遍要800萬以上才「有貨揀」。

利嘉閣聯席董事何家健表示，沙田第一城目前雖仍有250個放盤，但僅兩成單位業主有心沽貨，雖暫未見有業主主動封盤，但有約2%單位業主反價，其中39座高層E室，為兩房單位，原叫價345萬元，近日提價至360萬元，叫價較市價高5%。

麗城豪裝加40萬沽

美聯物業高級營業經理潘正道表示，荃灣麗城花園更有反價創新高個案，其中屋苑3期6座高層F室，為三房全海景單位，實用面積742方呎（建呎896），連逾價值70萬元豪華裝修，原業主最初叫價690萬元，見近日市旺，最終最反價40萬以730萬元售出單位，提價6%，實用呎價9838元（建呎8147元），無論樓價及呎價均屬屋苑新指標。

多區代理均表示，由於屋苑成交價普遍較上月升1%至3%，盤源被消化，但業主相當心雄，故現時促成買賣並不容易，相信本月二手買賣將呈旺價不旺市局面。

上半年新盤熱賣，帶動新批一手住宅按揭貸款額按年急升60%，至341億元。中原按揭經紀董事總經理王美鳳預計，全年新批一手住宅按揭貸款額料達680億元，創2003年有紀錄以來新高。

全年料680億 挑戰03高位

王美鳳表示，預料今年新批一手住宅按揭貸款有1.55萬宗，較去年多59.2%，金額680億元，升80.7%。而全年整體新批出按揭金額料達2250億元，按年升幅有15%。至於新取用按揭貸款額，全年估計為1850億元，升17%。

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，今年首4個月一手住宅按揭佔新批按揭貸款金額的比例已升至32%，預測全年比例有機會挑戰2003年近五成的歷史高位。

利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣指出， 將有更多銀行會力谷新盤H按產品，令下半年H按選用比例可攀升至80%甚至更高水平。

息率方面，王美鳳指出，下半年息率走勢大致平穩，平均按息可維持在2.1厘，因美國最快要明年中才加息，故本港今年最優惠利率（P）將維持不變，計及通脹的實質按息仍持續處於「負利率」環境。

近日有傳削減自由行旅客人數，令零售業蒙上陰霾。隨着內地客棄購奢侈品，倘自由行旅客再減少，奢侈品牌不再進取，加速舖租見頂，二、三綫地段舖租下跌更明顯。

零售金額舖租 關係密切

近期涉及零售及旅遊業的不利消息接連出現，包括政府公布4月零售業總銷貨價按年跌9.8%，是5年多以來的最大跌幅。而珠寶首飾、鐘錶及名貴禮物類銷貨價值跌39.9%。此外，本月初內地來港旅客人次較去年同期跌2.5%，為過去3年來首次下跌。現更有傳政府有意削減兩成自由行人數，零售業前景令人憂慮。

據萊坊數字顯示，零售銷售金額與舖位租金關係密切，自2010年至2012年中，每季舖租及零售金額均同步有雙位數字按年增長。去年第三季起，訪港旅客消費下跌，與舖租升幅按年增長同步跌至單位數。

太子珠寶：百萬名錶銷量跌8成

近期不利消息充斥市場，後市方面，鐘錶珠寶商看淡後市，認為零售前景不理想，舖租難免下跌。太子珠寶鐘錶主席鄧鉅明表示，短期內零售業充滿不利消息，如近期旗下業務中，逾百萬名錶銷售量跌6至8成，幸好中價錶銷情不俗才保業績。他分析，內地客消費模式有轉，如果再減旅客人數，生意自然受影響，連同政治氣氛不佳等因素，他指開新分店態度轉為審慎，舖租難免向下。他估計，一綫舖租已見頂，年內可能跌5至10%，而二、三綫地段多舖無人問津，情況更差。

世邦魏理仕商舖服務部執行董事連志豪認為，自從去年起，內地客來港消費增長已出現放緩，今年情況持續，消費模式由奢侈品轉至中價貨品，高級品牌搶舖減少，對租金自然有影響。他認為，即使政府不減自由行人數，舖租也見頂回落，預計一綫街如銅鑼灣羅素街、尖沙咀廣東道等，舖租已見頂，二綫街舖跌幅達1成。

黎永滔旗下物業 減租2成放盤

租金開始有下調壓力，舖位業主與租客商討租金時，會採較彈性態度，如資深舖位投資者黎永滔，持有旺角、銅鑼灣及中環等核心零售區商舖，他指出，近期已留意到舖租有見頂迹象，以往新租客以高1至2倍搶租，但相信現時已再難有相近情況。他表示，現時旗下物業招租或洽續租時，多願較叫價減1至2成租金。

資本策略（00497）主席鍾楚義分析，自由行旅客消費模式轉變，核心區舖租連升多年，作出調整也不出奇，屬自然現象。對於投資策略，他表示留意一些人流轉多的二綫地區商舖物業，仍有投資價值。他又認為，政府應着手改善旅遊配套，加強旅客接待能力，以一刀切減旅客人數是消極的做法。

樓市前景不明朗，何世柱家族旗下福利集團亦選擇「減磅」。公司旗下3項工商物業透過第一太平戴維斯推出招標，市值合共接近26億元。其中最貴重的物業為中環皇后大道中35號商業大廈，市值估計14億元，由於樓齡已經57年，估計日後會作重建，可建樓面約4.2萬方呎，以樓面地價計每呎高達3.3萬元。

合共市值約26億

中環皇后大道中35號將於7月30日截標，第一太平戴維斯大中華區行政總裁李偉文表示，物業於1957年落成，地盤面積約為2,805方呎，現為一幢13層高（包括地庫）的商業大廈。地庫及地下為商舖用途，1樓至11樓為寫字樓用途。現時出租率接近100%，租期最長至2016年。

物業位於中環商業核心，價值極高，鄰近更有多間時尚品牌之旗艦店，蘇豪區、蘭桂坊等，可謂娛樂、飲食及消閒匯聚。由於皇后大道中極少有全幢物業放售，加上舖位價值高，該行投資部副資深董事溫武忠估計，日後物業若重建，預料可發展銀座式商廈，地舖估計可出租予名牌店，月租可高達約400萬元水平。

其餘兩項標售的物業，分別為灣仔駱克道33號福利商業中心及粉嶺安全街11號貨倉。截標日期較早，於7月21日。其中福利商業中心為一幢31層商廈，建築面積79,792方呎，標準樓層面積約3,300方呎，將連大廈命名權出售，目前出租率近100%，租約最長至2018年。另一項粉嶺安全街工業貨倉，地盤面積25,952方呎，建築面積約129,239方呎（每層樓面約23,000方呎），現時租客為DHL，租約期至明年。

尚有3物業陸續標售

事實上，何世柱家族最近不斷推出旗下物業發售，4月時就曾以招標方式，以8.09億元售出灣仔福怡大廈全幢。除上述3項物業外，福利集團尚有3項物業將陸續標售，包括上環皇后大道中288號至290號福禮大廈（估約7,500萬元）、土瓜灣九龍城道135號/炮仗街92號福至大廈（估約5.45億元）、淺水灣南灣道35號南灣別墅（估約4億元），6項資產市值共達35億元至40億元。

上半年新盤市場表現向好，同時帶動二手成交略為回緩。政府數據顯示，本港上半年一、二手住宅註冊量，較去年下半年分別稍增3.6%和1.7%。業界認為近期大型新盤熱賣，協同效應將繼續醞釀，估計本年上半年一、二手註冊宗數將達約2.8萬宗，屆時住宅註冊連續下跌3個半年度後首次回升。

上半年一手市場表現突出可謂無庸置疑，綜合土地註冊處資料顯示，今年截至6月17日，一手私樓註冊量已錄得約5,761宗，比起去年上半年4,424宗高出約三成，亦較去年下半年5,562宗多約3.6%，為一年半新高。二手住宅方面，隨?近月二手市況回暖，交投回升，帶動年內至今二手住宅註冊量錄得19,055宗，較去年下半年18,745宗輕微多約1.7%。但比起去年下半年升幅相當輕微，較去年同期更依然低約17.3%。

新盤熱賣帶動樓市回暖

金額方面，本年首半年至今一、二手住宅註冊金額共錄得1,457.1億元，相比去年下半年的約1,474.1億元仍然錄得輕微跌幅，惟估計短期內此數字亦將超越去年下半年數字。

港置高級執行董事伍創業表示，近期一、二手交投均有所升溫，故帶動本年上半年之住宅註冊表現不俗。近期大型新盤熱賣，料該批交投亦將於本月陸續註冊登記，故估計本年上半年一手註冊將上升至約6,500宗至7,000宗，屆時創2012年下半年來新高；上半年一、二手註冊宗數將上升至約28,000宗，屆時住宅註冊連續下跌3個半年度後首次回升。

工廈成交料下半年反彈

另外，港府去年將辣招伸延至非住宅物業，令工廈交投大幅萎縮，今年上半年平均每月不足200宗成交。業界預期，隨?市場適應經濟環境，以及下半年陸續有工廈入伙，以及新樓花供應，將迎來谷底反彈，平均每月成交有望增至350宗，月均成交金額亦由現時16億元增至25億元。

利嘉閣引述土地註冊處資料顯示，截至6月15日為止，今年上半年全港暫錄1,058宗工廈買賣登記，成交總值約85.75億元，預測上半年成交量值最終可達1,192宗及93.32億元，較2013年下半年的1,241宗及114.88億元，分別再減4%及19%，造成三連跌的弱勢。

另外，港府擬於2016年3月煞停活化工廈措施，港置至尊工商董事陳偉志指，該政策使業主及租戶多方面受惠，並減少工廈空置，盼局能延長政策。自2010年政策實施起至今年5月底，共接獲126宗申請，並批出96宗，截至今年3月，活化工廈總樓面面積已達612萬方呎，其中綜合用途佔約41%。

陳氏預期，若煞停措施，工廈價格料受壓，下半年工商物業租售價格齊跌，租金最多跌5%，售價則有5%至10%之跌幅。該行建議當局將限延長至2017年底，並逐步叫停。同時，港置區域營業董事黃寶偉則指，屯門區有望成為物流業發展中心，料下半年該區工廈售價上升10至15%，租金上升10%。

花旗（citi）宣布以54.25億港元（210億元台幣）購入位於九龍的整棟新建A級商業大樓作為港澳總部，創香港歷來最大宗商辦交易紀錄，較宏利金融（Manulife）去年買入類似大樓的行情高出約20%，象徵香港商辦投資需求可能增溫。

將作為港澳總部
花旗購入的商業大樓為位在九龍灣觀塘海濱道83號的One Bay East東座，由會德豐集團開發，樓高21層，樓板面積51.2萬平方呎，俯瞰維多利亞港，包括啟德郵輪碼頭及計劃中的啟德都會公園都盡入眼簾，預計2015年底落成。

花旗香港及澳門區執行長盧韋柏表示，將整合目前分布於香港本島及九龍區的辦公室。香港是花旗亞洲最大市場之一，年營收超過10億美元，目前花旗香港員工約5000人，多數預計2016年下半年進駐。

香港商辦租金全球第2高，僅次於倫敦，近期商辦空屋率下滑、租金上漲，對商辦空間需求較大的企業構成進一步壓力，商辦投資有增溫的跡象。宏利金融去年4月以45億港元購入One Bay East西座，才短短14個月，花旗買進鄰近這座規模類似大樓的行情已上漲20%。

房地產顧問公司高緯環球（Cushman & Wakefield）指出，花旗砸大錢購置總部，是香港仍具魅力的證明。

70大城市半數下跌 上海深圳房價鬆動

需求疲軟
中國國家統計局昨公布5月70大城市房價指數，有半數城市新屋均價較4月下滑，連上海、深圳都現跌勢。《華爾街日報》依官方數據計算，5月70大城市新建住宅平均月減0.15%，為2年來首見下跌，反映中國房價已受市場觀望與房貸緊縮等影響，出現明顯鬆動。

若按年計算，5月整體新屋年漲幅達5.35%，但仍較4月的6.42%與3月的7.32%放緩。

由於房貸申請困難，加上憂心供應過剩導致房價停滯或下跌，中國不少購房者從年初開始一直抱持觀望態度。需求疲軟與供應量增加的壓力，迫使房地產商進一步降價搶市。分析師預估，未來幾個月房地產商將採取新一輪降價促銷動作。

中國經濟恐受拖累
中國國家統計局的數據顯示，5月上海新建住宅均價較前月下跌0.3%，反映房市低迷的狀況正向大城市蔓延。摩根大通中國首席經濟學家朱海斌指出，與4月相比，新屋價格下降的城市有35個，等於半數的城市房價下跌，也是自2012年6月以來房價下跌城市所佔比率最大的1次。

儘管分析指出，房地產投資成長率下滑5%，將拖累中國經濟成長率下降0.6個百分點，而今年前5個月，房地產投資成長率降至14.7%，低於2013年同期的19.8%，但朱海斌表示，他們並不太擔心中國房價崩盤與房地產貸款逾期違規持續上升等短期金融風險。
朱海斌說：「儘管存在供大過於求的問題，但在城鎮化發展與收入增加的推動下，需求仍然較為穩固。家庭收入穩健的2位數成長，也降低了房價回調的破壞性影響。」朱海斌強調，政策調整可以制止房市前景的進一步惡化，首選方案就是取消部分城市的購房限制。

其實中國人民銀行（人行）上個月已敦促銀行及時發放貸款，優先滿足居民首次購買自住普通商品住房的貸款需求，部分2、3線城市的地方政府同時也在放鬆房地產調控，以刺激住房銷售。

放鬆調控效果有限
不過部分分析師與房地產開發商表示，考慮到住房供應過剩，加上其他個人投資管道增多，放鬆調控對於住房銷售的提振作用可能相當有限。

為避免中國房價飆升，造成泡沫，中國政府自2010年以來祭出了一連串房市調控措施，以限購、提高購房首付比率及住房貸款利率等措施，人行也從2013年下半年縮緊貨幣政策。

對於房市成長放緩可能對中國經濟造成的衝擊，包括中國國務院總理李克強在內都已多次信心喊話，強調中國經濟絕對不會硬著陸。